Zdravotně technické instalace a jejich vliv na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

„Zdravotně technické instalace a jejich vliv na trţní hodnotu“ Bakalářská práce

Autor:

Jiří Šmíd, DiS. Oceňování majetku

Vedoucí práce:

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Praha

duben. 2012

5

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen/a se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Kfelích

dne

10.dubna 2012

Jiří Šmíd, DiS.

6

Poděkování Děkuji vedoucímu bakalářské práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za účelnou metodickou, pedagogickou a odbornou pomoc a další cenné rady při zpracování mé bakalářské práce.

7

A

notace Úkolem této práce je poukázat na vliv zdravotně technických instalací na cenu nemovitostí. Zdravotně technické instalace jsou v současné době samozřejmostí. Kdyţ “pracují“ jak mají, je vše v pořádku důleţitost jejich komplexního návrhu a důsledného vypracování projektové dokumentace nezřídka podceňována. Při špatném návrhu, provedení a provozování zdravotně technických instalací můţe dojít k jejich

nedostatečně vhodnému pouţívání, případně

poruchám a tím pádem mohou ovlivnit cenu nemovitostí.

Klíčová slova Vnitřní rozvody Odvádění odpadních vod Průchody potrubí stěnami a stropy Materiály zařizovacích předmětů Zdravotně technické armatury

Annotation The role of this job is to point out the influence of the technical installations on the price of real estate. People with technical installations are currently pursued. When "work" as everything is all right, the importance of a comprehensive proposal and consistent preparation of project documents and often underestimated. When bad design, implementation and operation of the technical installations may occur to their lack of appropriate use, where appropriate, the failures and thus may affect the price of real estate.

Key words internal wiring Sewage disposal Passages pipe walls and ceilings Materials fixtures Sanitary equipment fittings

8

Obsah:

1. Úvod 2. Charakteristika zdravotně technických instalací 3. Vnitřní rozvody 3.1.

Materiál potrubí

3.1.1. Porubí z nerezavějící oceli 3.1.2. Potrubí z pozinkované a holé oceli 3.1.3. Potrubí z mědi 3.1.4. Potrubí z plastu 3.1.5. Potrubí vícevrstvé – kombinace kovu a plastu

4. Odvádění odpadních vod 4.1.

Potrubí litinové

4.2.

Potrubí ocelové

4.3.

Potrubí azbestocementové

4.4.

Potrubí skleněné

4.5.

Potrubí plastové

5. Průchody potrubí stěnami a stropy 6. Komponenty a sestavy zdravotně technických zařizovacích předmětů 7. Materiály zařizovacích předmětů 7.1.

Keramické materiály

7.2.

Kovové materiály

7.3.

Plasty

8. Zdravotně technické armatury 8.1.

Uzavírací armatury

8.2.

Výtokové armatury

8.2.1. Výtokové ventily 8.2.2. Míchací baterie 8.2.3. Míchací baterie se dvěma rukojeti 8.2.4. Jedno pákové míchací baterie 9

8.2.5. Termostatické míchací baterie 8.2.6. Armatury s hydraulickým ovládáním 8.2.7. Bezdotykové armatury 8.2.8. Optoelektronicky ovládané armatury 8.2.9. Radarově ovládané armatury 8.3.

Odpadní armatury

9. Ohřev pitné vody 10.

Vyuţití moderních technologií pro montáţ ZTI

10.1.

Solární kolektory

10.2.

Tepelná čerpadla

10.3.

Informační technologie

11.

Ocenění bytové jednotky

11.1.

Úvodní list

11.2.

Obsah

11.3.

Průvodní dopis

11.4.

Popisné informace

11.5.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

11.6.

Ocenění

11.7.

Závěr

11.8.

Omezující podmínky a předpoklady

11.9.

Osvědčení

11.10.

12.

Analýza trhu s nemovitostí v okresu Karlovy Vary 12.1.

Obecná charakteristika trhu

12.1.1. Popis okresu 12.1.2. Trh s nemovitostmi 12.1.3. Regionální segmentace 12.2.

Město Karlovy Vary

12.2.1. Pozemky 12.2.2. Budovy 12.2.3. Nájmy 12.3.

Město Ostrov 10

12.3.1. Pozemky 12.3.2. Budovy

13.

Závěr

14.

Seznam pouţité literatury

15.

Seznam příloh

Oficiální zadání bakalářské práce

11

1. Úvod První stavby a materiály, které můţeme zařadit do kategorie zdravotně technických instalací je potrubí slouţící k přepravě vody. Pocházejí jiţ z období vlády egyptského faraóna Ramesse II. asi 1300 př. n. l. Zbytky jednoho z nejstarších vodovodů v českých zemích byly objeveny koncem roku 2005 v Plzni. Tento vodovod byl dřevěný a pochází z doby okolo roku 1300. Tímto potrubím byla přiváděna voda z přírodních zdrojů (řeky, rybníky) do kašen a odtud byla pomocí věder donášena do jednotlivých obydlí. Velikou milostí bylo povolení přívodu do soukromých domů. Dřevěné borové potrubí nemělo dlouhou ţivotnost. Bylo zkoušeno i potrubí hliněné, ale neosvědčilo se. Docházelo k častým opravám a později také k zpoplatnění za dodávku vody, čímţ nastalo ve městech rozrušení a nespokojenci ţádali, aby bylo od poplatků ustoupeno s odůvodněním : Citace “Poněvadţ mnozí ani takových rour nepotřebují, majíce své studnice a jiní vodu uţívají"

(Wikipedie.).

Bylo-li by v té době prováděno oceňování

nemovitosti, a zahrneme li tento vodovod do zdravotně technických instalací, měl by za následek sníţení hodnoty nemovitosti. První pokusy o odkanalizování celého města se uskutečnily v Římě. Hlavní stoka měla cihlovou klenbu a ústila do řeky Tiber. Odvodňovala především veřejné prostory a soukromé prostory v oblasti Palatina. Po pádu Říma se zdravotně technické poměry ve většině zemí vyvíjely velice příznivě. Odvodňovala se ústřední sídla, která se nacházela v blízkosti vodních toků. V Praze se stoková síť začala budovat v polovině 19. Století. První čistička odpadních vod je v provozu od roku 1906. Jako zařizovací předměty byly pouţívány necky, lavory konvice, dţbány a vědra, která slouţila také jako odpadní nádoby. Vytápění prostor obydlí prošlo také svou historií. Člověk se přestal bát ohně a začal jej vyuţívat nejen k přípravě jídla, ale také k ohřevu vyuţívaných prostor. Od otevřeného ohniště někde na pláních přešel do jeskyň, kde se naučil vyuţívat proudění vzduchu k odvodu kouře a rozvodu tepla. Jiţ ve starém Římě jeho obyvatelé vyuţívali teplo spalin. Spaliny, které proudily pod stavení do kanálků ohřívaly podlahu. Postupem času člověk začal uzavírat oheň do krbu, následně do kamen aţ do dnešních uzavřených topných komor, ve kterých se spalují tradiční tuhá paliva, ale i kapalná a plynná paliva. Současná nabídka zdrojů, materiálů, komponentů a způsobů instalací zdravotně technických instalací je velmi rozsáhlá. V této bakalářské práci budu popisovat materiály pro vnitřní rozvody médií, odpadních vod, protipoţární zabezpečení průchodů potrubí stěnou, materiály zařizovacích předmětů a druhy armatur včetně vyuţití moderních technologií pro návrh a montáţ zdravotně technických instalací. 12

2. Charakteristika zdravotně technických instalací Zdravotně technická zařízení jsou dnes důleţitou součástí pozemních staveb. Jejich účelem je zabezpečit v maximální míře uţívání staveb. Jsou profesní oblastí, která prošla v posledních letech rychlým kvalitativním vývojem. Je charakterizován vyuţíváním nových vědeckotechnických poznatků. Od října 2010 platí v České republice čtvrtá část evropské normy pro vnitřní vodovody s označením a názvem ČSN EN 806-4 Vnitřní vodovody pro rozvod vody určené k lidské spotřebě - Část 4: Montáţ. V souvislosti se zavedením této normy do soustavy ČSN (odstranění rozporů mezi evropskou a národní normou) bylo nutné zpracovat změnu Z3 ČSN 73 6660 Vnitřní vodovody, která je platná rovněţ od října 2010. V současné době jsou tedy v České republice zavedeny čtyři části ČSN EN 806 Vnitřní vodovody pro rozvod vody určené k lidské spotřebě. Jedná se o tyto části: Část 1: Všeobecně Část 2: Navrhování Část 3: Dimenzování potrubí - Zjednodušená metoda Část 4: Montáţ Pátá část ČSN EN 806, která bude platit pro provoz a údrţbu vnitřních vodovodů, je zatím ve stádiu návrhu. Revize ČSN 73 6660 se předpokládá aţ po zavedení celé ČSN EN 806 (tedy i její části 5) do soustavy ČSN. V souvislosti s přebíráním evropských technických norem a jejich harmonizaci českých technických norem je potřeba znát novou řadu technických termínů a definovat některé procesy související s návrhem, prováděním a provozováním vnitřních rozvodů.

13

3. Vnitřní rozvody 3.1.

Materiál potrubí

Ve zdravotní technice je celá řada trubek z nejrůznějších materiálů i s příslušnými technikami spojování. Uţ při projektování a následně při montáţi je nutný odpovídající výběr materiálu a odborný způsob provádění. Dále je potřeba vzít v úvahu protikorozní, protihlukové opatření a protipoţární ochranu. Pro potrubí vnitřních vodovodů a jejich příslušenství se vztahují poţadavky platné normy ČSN-73 6655 Výpočet vnitřních vodovodů a ČSN-73 6660 Vnitřní vodovody. Ve zdravotní technice jsou pouţívány potrubí z : nerezavějící oceli, pozinkované oceli nebo holá ocel. Jejich spojování se provádí pomocí závitů – závitové spoje, lisováním – lisované spoje, svařováním – nerozebíratelné spoje svařované

měděných trubek. Jejich spojování se provádí pomocí pájení – pájené spoje na měkko - letování, pájené spoje na tvrdo – svařování, lisováním – lisované spoje

olověných trubek, olovo patří k nejstarším materiálům pouţívaným při výrobě trubek. Pro kanalizaci to byly bezešvé tenkostěnné trubky, pro vodovod tlakové trubky s cínovou vloţkou, která zamezuje bezprostřednímu styku olova s vodou a tím vzniku jedovatého hydroxidu olovnatého. Trubky lze ohýbat, spoje se provádějí pájením. V současnosti se s olověným potrubím setkáme při rekonstrukci. V letošním roce probíhá podprogram Podpory oprav domovních olověných rozvodů, který stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na sníţení obsahu olova v pitné vodě výměnou domovních olověných rozvodů vody za rozvody zdravotně nezávadné v trvale obydlených stavbách pro bydlení, tj. v bytových a rodinných domech, postavených na území České republiky. Dotace poskytnutá z tohoto podprogramu musí být vyčerpána v roce 2012. Předběţná alokace na rok 2012 je 5 mil. KČ. plastových trubek. PE-HD, PE-X,PP-R,PVC-C,PVC-U,PB, PVDF, ABS. Jejich spoje se provádí svařováním, nebo lepením. 14

vícevrstvé trubky-kombinace kovu a plastu.

3.1.1. Porubí z nerezavějící oceli Potrubí a trubní tvarovky jsou z austenitické oceli. Chromniklové oceli s číslem materiálu 1.4401 (X5 CrNiMo 17-12-2) a 104571 (X6 CrNiMoTi 17-12-2). Mají certifikaci k pouţívání pro pitnou vodu. Svařované potrubí a bezešvé trubky musí pro pouţití na pitnou vodu být v souladu s příslušnými hygienickými předpisy. Spojování nerezového potrubí se provádí svěrnými šroubovými spoji nebo pomocí lisované trubní tvarovky s plastovými těsnícími krouţky. Přítlak se provádí elektrohydraulickými přítlačnými nástroji. Velmi často se pouţívá flexibilní nerezové potrubí. Spojuje solární kolektorové pole se solárním zásobníkem (primární okruh) a k napojení solární expanzní nádoby. Rozvody jsou z kvalitní oceli odolné glykolovým směsím. Jde o ověřenou alternativu klasických nerezových nebo měděných rozvodů, ale oproti nim mají řadu výhod. Ohyb potrubí se dá provést rukou bez pouţití ohýbacího zařízení. Odpadá pouţívání fitinek a tvrdého nebo měkkého kapilárního pájení či pressu, nemusí se pouţívat dilatační kompenzující prvky. Případné vzájemné spojování se provádí rozebíratelným šroubovým spojem. Úsporně se skladují v rolích. Práce s nerezovými rozvody je snadná a rychlá. Na rozvody se dá navléci tepelná návleková izolace. Zkrácený popis

M.j. Mnoţství

cena (Kč)

Trubka nerez bezešvá 15,0 x 1,0

m

1,00

171,36

Trubka nerez systémová Mapress 15,0 x 1,0 mm m

1,00

136,02

3.1.2. Potrubí z pozinkované a holé oceli Pozinkované a holé (tzv. černé) ocelové trubky a tvarovky se dělí dle tloušťky stěn na středně těţké a dle příslušných ČSN na bezešvé a svařované provedení. Závitové trubky se dodávají o jmenovité světlosti DN 6 aţ DN 150. Jmenovitá světlost DN(Diameter Nominale) představuje číselnou hodnotu bez jednotky a slouţí jako parametr pro označení vzájemně spojovaných součástí. Nejobvyklejším spojem pozinkovaných trubek je závitový spoj. Těsnosti se dosahuje vzájemným přítlakem závitových ploch vyplněných těsnícím prostředkem, např. těsnící plastový pásek, pasta, konopí. Pozinkované potrubí se pouţívá na vodovody. Černé ocelové hrdlové trubky, bezešvé a svařované ocelové trubky a přesné ocelové trubky se spojují 15

šroubovými spoji nebo svařováním. Svařování je spojování materiálů stejného druhu v kapalném stavu(tavné svařování) nebo v těstovitém stavu(svařování pod tlakem). Svary patří mezi nerozebíratelné spoje. Ţádný jiný druh spojení nedosahuje takové pevnosti, odolnosti vůči teplotám, těsnosti a provozní bezpečnosti. Ocelové hrdlové trubky se pouţívají pro potrubí odpadních vod. Přesné ocelové trubky dle ČSN 426711 a ČSN 426713, bezešvé ocelové trubky dle DIN 2448 (ţárové trubky) se pouţívají při rozvodu plynových zařízení a topenářství.

Zkrácený popis

M.j. Mnoţství

Trubka bezešvá závitová 11353.0 1/2" 15 mm

m

1,00

60,05

Trubka závitová zesílená 11353.0 okujená 1/2" 15mm m

1,00

46,21

Trubka systémová Mapress 15,0 x 1,2 mm uhl.ocel

1,00

41,88

m

cena (Kč)

3.1.3. Potrubí z mědi Měděné trubky Dle ČSN EN 1057 Měď a slitiny mědi - Trubky bezešvé kruhové z mědi pro vodu a plyn pro sanitární instalace a vytápěcí zařízení se dodávají v jakostech: taţně tvrdá (F 37) v pětimetrových tyčích taţně měkká (F 22) ve svitcích o délce 25 a 50 metrů Značení měděných trubek se provádí běţným popisováním, které zahrnuje jméno výrobce, jmenovitý rozměr vnějšího průměru, jmenovitý rozměr tloušťky stěny, příslušnou normu.Spoje měděných trub se provádí pájením, lisováním a šroubovými spoji. Měděné potrubí je pouţíváno na rozvody pro vodu a plyn sanitární instalace a vytápěcí zařízení. Měděným potrubím je moţné dopravovat veškerá média pouţívané v ZTI, ale není moţné pouţít na jednotlivá media všechny prováděné spoje těchto trubek. Do spojů měděných trub náleţí pájení(pájení tvrdou pájkou a měkkou pájkou), lisování(svěrné trubní tvarovky) a šroubové spoje(svěrnými krouţky a řeznými krouţky). Pájením se spojují stejné nebo rozdílné kovy pomocí přídavného kovu, který má niţší tavnou teplotu neţ spojovaný kov: Pájení na měkko se provádí při pracovních teplotách do 450°C s pouţitím přídavného kovu o sloţení 97% cínu(Sn) + 3% mědi(Cu) nebo stříbra(Ag) pro instalace rozvodů studené a teplé vody. 16

Pájení na tvrdo se provádí při pracovních teplotách nad 450°C s pouţitím přídavného kovu o sloţení 92% mědi(Cu)+2% stříbra(Ag)+6% fosforu(P) pro instalace rozvodů plynu nebo topných médií solárních kolektorů. Lisované spoje měděných trub se mohou pouţívat pro dopravu všech medií ZTI, jen je nutné v přítlačných tvarovkách pouţít odpovídající plastový krouţek.

Výrobci jiţ dodávají

v přítlačných tvarovkách odpovídající těsnění pro poţadovaný druh rozvodu. Pro rozvody vody a topení je krouţek černý, pro plyn ţlutý, pro vysoké teploty nad 450°C zelený. Zkrácený popis

M.j. Mnoţství

Trubka měděná Cu 99,99 15x1,0 mm polotvrdá Supers

kg

1,00

298,24

kg

1,00

260,72

Trubka Al Mg3 taţená 14 x 1

cena (Kč)

3.1.4. Potrubí z plastu Plasty díky svým vlastnostem nacházejí stále větší uplatnění . Jsou to synteticky vyráběné materiály z ropy,zemního plynu nebo uhlí. Plasty se skládají z velkých molekul, zvaných makromolekuly, které mají tvar velkých řetězců. Mohou být nezesílené nebo prostorově zesílené. Mnohostranná pouţitelnost plastů spočívá na moţnosti jejich výroby s nejrůznějšími vlastnostmi. Vlastnosti závisejí na délce řetězců a způsobu zesítění. Tím je umoţněno učinit určitý plast zvláštní úpravou při výrobě tvrdým a pevným, ale i měkkým a houţevnatým. Pro rozvody zdravotně technických instalací se pouţívají Termoplasty, které se skládají z nezesítěných, vláknitých makromolekul. Při pokojové teplotě jsou pevné a tvrdé. Při zahřátí se stávají lépe plasticky tvárnými a to díky nezesítěným řetězcům makromolekul, které se za vyšších teplot více pohybují. Zahřátím se plasty mohou svařovat pod tlakem díky kterému se molekuly obou součástí do sebe zakusují a po ochlazení se doahuje původní tvrdosti a pevnosti. Plastové trubky se mohou pouţívat pro instalace pitné vody, odpadní vody, topných instalací, tak i pro plynovodní instalace ukládané do země. Plastové trubky se spojují nerozebíratelně lepením a svařováním nebo rozebíratelně svěracími nebo lisovanými spoji. Lepením se plastové trubky vzájemně nerozebíratelně spojují, jestliţe byla místa slepení správně upravena s pouţitím správného lepidla.

17

Svařováním lze spojovat pouze termostatické plasty. Metoda svařování instalačních trubek z PE-HD, PB a PP-R je prováděna horkým tělesem. Přitom se rozlišuje svařování na tupo, svařování polyfúzní a svařování elektrotvarovkou PE-HD(polyetylen o velké hustotě) pro rozvody studené vody, odpadní vody a plynovodu do země. Svařování zrcadlové nebo svěrací spojky. PB(polybuten) pro rozvody studené a teplé vody. Svařování hrdlové. PP-R(polypropylen 3.typu) pro rozvody studené a teplé vody. Svařování hrdlové nebo za studena. PE-X(síťovaný polyetylen) pro rozvody studené a teplé vody. Spoje svěrací spojkou. PVC-C(chlorovaný polyvinylchlorid) pro rozvody studené a teplé vody. Spoje lepené nebo svařování za studena. PVC-U(polyvinylchlorid bez změkčovadel) pro rozvody studené vody. Spoje lepené a svěrací spojky. PVDF(polyvinyldenfluorid) je s PB k nejmladším plastúm. Vyniká mechanickými vlastnostmi, chemickou odolností, velkým rozsahem provozních teplot a velkou odolností vůči povětrnostním vlivům a slunečnímu záření. Jeho vlastnosti se mohou zlepšit podminováním skleněnou tkaninou. Spojuje se svařováním, mechanicky spojkami a výjimečně lepením. ABS(Akrylonitril butadien styren) se pouţívá především pro kanalizační rozvody. V porovnání s PVC je odolnější proti nárazu. Spojuje se lepením, hrdlovými spoji nebo závitovými spoji. Zkrácený popis

M.j. Mnoţství

tlaková trubka PE100 DN 25

m

1,00

14,5

tlaková trubka PPR 25x3,5 DN 25

m

1,00

36,80

cena (Kč)

3.1.5. Potrubí vícevrstvé – kombinace kovu a plastu Vícevrstvé trubky spojují přednosti kovů a plastů. Vnitřek trubky, kterým protéká voda se např. skládá ze síťovaného polyetylénu(PE-X), čím se trubka ctává odolná vůči korozi. Stabilní jádro potrubí je z hliníku, chráněná proti vnější korozi ochrannou vrstvou např. z polyetylenu(PE-HD). Vnitřní plastová vrstva bývá nejčastěji PE-X, PP-R, PE-HD nebo PB. Dodávají se převáţně v kotoučích, dají se snadno ohýbat. Spojování vícevrstvých trubek se 18

provádí převáţně lisovanými spojkami nebo pomocí svěrných šroubových spojek. Dvouvrstvá potrubí jsou většinou sloţena ze dvou plastů tak, aby byly zkombinovány jejich uţitné vlastnosti. Můţeme se setkat s kombinací PE-X a PE-HD, kde vnější vrstva umoţňuje aplikaci technologie svařování na jinak nesvařitelný PE-X. Trubní spoje jsou nerozebíratelné. Lisované spoje jsou pro trubky z PE-X a pro vícevrstvé trubky. Lisované spojování je přípustné pro montáţ pod jádrovou omítku. Zpracování je jednoduché, ekonomické, montáţ je snadná, rychlá a bezpečná. Pouţívají se převáţně pro rozvod vody a topení. Přítlačné spojování se musí provádět v souladu s pokyny výrobce. V případech, ţe je v jednom vnitřním rozvodu vodovodu pouţita pozinkovaná ocel společně s mědí, musí být součásti z pozinkované oceli namontovány do potrubí ve směru průtoku vody před součásti měděné. Ze stejného důvodu nesmí být pouţita společně měď a pozinkovaná ocel u vodovodů s cirkulací. Musí být zamezeno přímému kontaktu mezi výrobky z pozinkované oceli a mědi například pomocí mosazné nebo bronzové tvarovky. V této souvislosti nevadí běţné pouţití armatur vyrobených ze slitiny mědi, protoţe jejich vodou smáčený povrch je relativně malý.Měď, její slitiny a korozivzdorná ocel se mohou společně pouţívat bez následných významných projevů galvanické koroze, protoţe rozdíly mezi jejich elektrochemickými potenciály jsou malé. Musí se také provádět ochrana potrubí před vnější korozí. Izolace na potrubí chrání potrubí před agresí omítkových směsí, ale také zabraňuje vysráţení vody na potrubí studených rozvodů a tepelných ztrát rozvodů s teplé vody a topení. Tloušťka izolace je dána výpočtem dle tepelných ztrát objektu. Zkrácený popis

M.j.

Mnoţství

cena (Kč)

Potrubí FRIATHERM uni (vícevrstvé) d 16x2,0 mm

m

1,00

135,20

Potrubí vícevrstvé GIACOMINI AL/PEX,R999 D16x2 mm

m

1,00

192,75

Potrubí vícevrstvé IVAR.ALPEX-DUO, D 16x2 mm

m

1,00

74,95

Potrubí vícevrstvé Uponor MLC 16x2 mm

m

1,00

69,72

4. Odvádění odpadních vod Kaţdá nemovitost má mít samostatnou kanalizační přípojku na stokovou síť. Počet poloha a světlost přípojek se určí po dohodě se správcem kanalizace s ohledem na jejich hospodárné zhotovení a provoz. Nejmenší světlost kanalizační přípojky je 150mm. Kanalizační přípojka má být co nejkratší a v jednom sklonu. Kanalizační přípojka můţe být na kanalizační stoku připojena jen do určité stokové vloţky – odbočky nebo do místa určeném správcem 19

kanalizace. Není-li vybudována veřejná kanalizace, odpadní vody je nutné shromaţďovat v ţumpě a odtud odváţet nebo po vyčištění v domovní čističce odpadních vod odvádět do recipientu nebo likvidovat přímo na pozemku. Základní veličinou pro označování potrubí je jmenovitá světlost označovaná písemnou zkratkou a celým číslem a celým číslem označujícím přibliţnou hodnotu průměru potrubí v mm. Plastová potrubí se označují jmenovitou světlostí vztaţenou k vnějšímu průměru např. DN/OD 100. Potrubí ostatní ch materiálů se označují jmenovitou světlostí vztaţenou k vnitřnímu průměru např. DN/ID 100. Na trubní materiály jsou kladeny značné nároky. Potrubí musí být odolné vůči agresivním vodám, vysokým teplotám a značným rozdílům teplot, korozi. Kromě toho musí potrubí vyhovovat protihlukovým poţadavkům a hygienickým předpisům. Pro vnitřní kanalizační rozvody se pouţívají trouby litinové, ocelové, kameninové, azbestocementové, skleněné a plastové.

4.1.

Potrubí litinové

Litinové potrubí a tvarovky se pouţívají pro odpadní vody domácností na všech částech potrubí bez omezení. Při ukládání do země se pouţívají litinové trouby chráněné pozinkováním a epoxidovou pryskyřicí. Pro studené odpadní vody se dodávají trouby, které jsou opatřeny tepelnou izolací. Bezhrdlová potrubí se spojují se těsnícími manţetami z polymerového kaučuku a upínacími objímkami z chromoniklové oceli – spojky „rapid“. Hrdlové potrubí se utěsní vtlačením těsnícího materiálu. S litinovým potrubím se setkáváme hlavně při rekonstrukcích. Většinou se nahrazuje plastovým potrubím z důvodu snadnější montáţe a pořizovací ceny.

Zkrácený popis

M.j. Mnoţství

ROURA LIT DN 100 UNIVERSAL STANDARD Vi

m

4.2.

1,00

cena (Kč) 1100

Potrubí ocelové

Ocelové odpadní potrubí a tvarovky se mohou pouţívat pro odpadní vody z domácností vnitřní kanalizace, s vyjímkou pokládky do země. Pouţívají se k odvětrání místností a k odvodu spalin. Pro agresivní odpadní vody se pouţívají trouby z chromniklové oceli. Pro 20

vnitřní odpadní potrubí nebo vnější potrubí pro odvod spalin se dodávají tepelně izolované kombinované. Spojují se hrdly s vloţeným těsněním nebo svěrnými spoji.

Zkrácený popis

M.j. Mnoţství

potrubí KZS R10

m

4.3.

cena (Kč)

1,00

788

Potrubí kameninové

Kameninové trouby a tvarovky se vyrábějí z přírodních kameninových jílů s příměsí ostřiv. Po vypálení je povrch trubek pokryt glazurou, která zajišťuje jejich nenasákavost a odolnost povrchu. Jejich hlavní výhodou je dlouhá ţivotnost, odolnost vůči obrusu a působení vlivů zemní vlhkosti. Nevýhodou je především nízká pevnost, velká křehkost a vysoká hmotnost. Spojování kameninových trub se provádí hrdlovými spoji. Klasickou technologií těsnění hrdlového spoje je pouţití středícího konopného provazce a zálivky asfaltovým tmelem nebo přebetonováním. Modernější a méně pracný spoj je pouţití pryţového krouţku.

Zkrácený popis

M.j. Mnoţství

kameninová trouba DN 100 s těsněním

m

4.4.

1,00

cena (Kč) 375

Potrubí azbestocementové

Azbestocementové trouby se vyrábějí ze směsi azbestových vláken,cementu a vody. Podle tloušťky se rozlišují na tlakové a odpadní. Spojují se hrdlovými spoji a snadno se zkracují. K tlakovým troubám se nevyráběli tvarovky. Musely se pouţívat litinové. Vzhledem k prokázání negativního vlivu azbestocementových vláken na lidský organismus se toto potrubí jiţ nepouţívá.

4.5.

Potrubí skleněné

Skleněné potrubí je vyuţíváno hlavně v chemickém a potravinářském průmyslu. Spojují se nejčastěji pomocí kovové nebo plastové příruby a pruţné těsnící vloţky, která zamezuje 21

přímému styku skla s přírubou. Skleněné potrubí má vynikající hydraulické vlastnosti,jsou chemicky stálé, teplotně odolné, nehořlavé a zvukově izolační. Mají tlakovou a vakuovou odolnost, ale horší mechanické vlastnosti.

Zkrácený popis

M.j.

Skleněné potrubí s kul.zabrouš.konci KZ 1sk.DN 15

4.6.

m

Mnoţství 1,00

cena (Kč) 58,20

Potrubí plastové

Plasty jsou v současné době nejpouţívanější materiál pro rozvody kanalizací vnitřních i vnějších instalací i jako odvětrávací potrubí. Trouby z PVC-U s běţnou tloušťkou stěn mohou být pouţívány pouze na větrací potrubí a na studené odpadní vody.Potrubí pro uloţení do země označené KG jsou oranţově hnědé barvy. Jsou odolné vůči kyselinám a louhům. Nejsou odolné vůči rozpouštědlům a neodolávají teplotám nad 50°C. Dodávají se ve jmenovité světlosti DN/OD110aţ500.v délkách trubek 0,5-5m. Trouby z PP tzv. trouby HT jsou odolné vůči odpadním vodám do 100°C, nejsou odolné vůči organickým rozpouštědlům, jsou nesnadno hořlavé. Není moţné je lepit a s minerálním vyztuţením dobře zvukově izolují. Je moţné je pouţít pro všechny úseky potrubí vyjma uloţení do země. Jsou snadno rozeznatelné od jiných druhů potrubí středně šedou barvou. Dodávají se ve jmenovité světlosti DN/OD32 aţ 160.v délkách trubek 0,15-4m. Trouby z PE-HD jsou odolné vůči silným kyselinám a louhům ostatním organickým rozpouštědlům. Nedají se lepit a jsou odolné proti úderům a nárazům. Svým černým zbarvení jsou odolné proti UV záření. Mohou se pouţívat pro všechny úseky potrubí, s profilovanými stěnami se pouţívají do země. Jsou hořlavé nebo samozhášivé ve formě vícevrstvých trubek. Svařují se na tupo, pomocí elektrospojky nebo jako všechny výše popisované – hrdlovým spojem. Odpadní potrubí musí být větráno. Z důvodu potřebného velkého mnoţství vzduchu musí mít odvětrávací potrubí stejnou světlost jako odpadní potrubí. Připojovací potrubí mají být napojována tak, aby voda tekla po stěnách odpadního potrubí a střed jeho průřezu zůstal volný pro odvětrání. Dosáhne se toho menším sklonem připojovacích potrubí (87°) nebo odbočkami s obloukovou úpravou. Krátká zalomení mají mít co největší sklon (45°) V případě delších zalomení nemají být v místě změny směru kvůli přetlakům a podtlakům napojována připojovací potrubí. Padající voda s sebou strhává mnohonásobek vzduchu. Voda přitékající 22

z připojovaného potrubí můţe zúţit nebo uzavřít průřez odpadního potrubí, tak ţe pod místem přítoku vnikne podtlak, který můţe vysát vodu zápachových uzávěrek. Příznakem toho je kloktavý zvuk. Srovnatelná je situace při zalomení odpadního potrubí před leţatým úsekem. Voda způsobí uzavření průřezu, vzdutí a tím přetlak, který můţe mít za následek zpětný výtok splaškové vody do zařizovacích předmětů. Zkrácený popis

M.j. Mnoţství

cena (Kč)

ROURA KG 110/ 1m SN 4 KGEM

m

1,00

53

ROURA HT 110/ 1m 4 HTEM

m

1,00

76

5. Průchody potrubí stěnami a stropy Průchody potrubí všech potrubí stěnami a stropy se zpravidla provádějí chráničkami. Různé druhy konstrukcí stěn a stropů mají rozdílné poţadavky a nároky na provedení průchodů potrubí. Nejzávaţnější je řešení průchodů z důvodu protipoţární ochrany. Aby mohly protipoţární stěny i při hořlavých instalacích zamezit nebo alespoň sníţit rozšíření ohně nebo zamezit průniku dýmu, je nutné provést protipoţární izolaci potrubí mezi jednotlivými poţárními úseky. Obklady a izolace potrubí musí být v úseku průchodu poţárních stěn z nehořlavých konstrukčních materiálů. Pro izolování plastových trubek je pouţít protipoţární manţety, které se skládají z pevného pouzdra objímajícího trubku. V pouzdru je hmota, která při poţáru zpění, měknoucí trubku stlačí a celou instalaci uzavře. Při pouţití protipoţárních manţet je nutné mít v objektu schválené montáţní předpisy, které se musí dodrţovat.

Průchodky při výstavbě

Průchodky na dodatečně instalované potrubí

23

V těchto kapitolách byly popisovány materiály a potrubí, které aţ tak neovlivní cenu nemovitostí, ale díky její správné instalaci a jejich kombinací bude dosaţeno správného fungování, a díky pouţití kvalitních materiálů i dlouhou ţivotnost a tím pádem dosaţení poţadovaného pohodlí a hygieny při instalaci zařizovacích předmětů, které jiţ mohou cenu nemovitosti ovlivnit velkou měrou.

6. Komponenty a sestavy zdravotně technických zařizovacích předmětů Zařizovací předměty tvoří vybavení hygienických místností, jsou napojené pod výtokové armatury nebo jsou s nimi spojené. Jejich cílem je uspokojit biologické a hygienické potřeby člověka. Mohou také představovat účelové prostředky pro práci, regeneraci a léčení. Do této kategorie patří zařizovací předměty jako např. vany, umyvadla, klozety, pisoáry, bidety, kuchyňské dřezy se všemi příslušnými armaturami, a také další doplňky vybavení prostor koupelen, WC, kuchyní, jako např. zrcadla, koupelnové skříňky a nábytek, obklady, toaletní desky, drţáky ručníků, misky na mýdlo atd. Neustále se zlepšující kvalita ţivotního stylu a tím vrůstající hygienické, zdravotní povědomí lidí, ekonomiku a styl, kladou vyšší nároky na zařizovací předměty. Vlastnosti zařizovacích předmětů hodnotíme z hlediska ergonomie, která se zabývá tvarováním a velikostí zařizovacích předmětů vzhledem k rozměrům lidského těla a umoţňování pohodlných úkonů při jejich pouţívání. Hodnotíme je také z hlediska hygieny, která se zaměřuje na členitost a povrch, míry rozstřikování vody, moţnosti přímého dotyku těla ve společných zařízeních, bezpečnosti, přičemţ se zkoumá odolnost výrobků proti nárazům, tvarování, kluzkost a hlučnost. Povrchy musí být odolné proti poškrábání, nesmějí měnit barvu a jejich čištění musí být snadné. Četnost těchto poţadavků vyţaduje pečlivý návrh, účelný výběr a odbornou montáţ zařizovacích předmětů. Navíc je nutné dodrţovat stavebně právní předpisy a technické normy. Prvním a nejdůleţitějším krokem před montáţí zdravotně technických instalací je správné navrţení. Výrobní dokumentace hygienického zařízení zahrnuje problematiku z oblasti technologie, plánování práce a technické matematiky. Zdravotně technické instalace se provádějí podle prováděcího projektu vypracovaného kvalifikovaným projektantem. Výrobní dokumentace prováděná instalační firmou spočívá ve výpisu materiálu, zhotovení montáţních plánů. Součástí výrobní dokumentace můţe být i výběr typů zařizovacích předmětů a armatur, 24

pokud nejsou konkrétní typy uvedeny v prováděcím projektu zpracovaném projektantem. U rekonstrukcí či malých přístaveb u kterých není zpracovaný prováděcí je vhodné si nechat zpracovat v koupelnovém studiu vizualizaci včetně zařizovacích předmětů. Odborná instalační firma poté provede i bez prováděcí dokumentace. Při návrhu hygienických zařízení je potřeba zohledňovat celou řadu faktorů jako je půdorys místnosti, umístění oken a poloha místnosti v domě. Zařizovací předměty by měly být uspořádány vedle sebe, aby se zkrátilo připojovací potrubí a mělo by být přizpůsobeno pohybu osob a mělo by být protihlukovými opatřeními zamezeno obtěţování hlukem. Montáţ zařizovacích předmětů má být provedena v souladu s uspořádáním obkladů. Vybavení hygienických místností můţe být provedeno ve standardu nebo luxusu. Tyto poţadavky mou být splněny pouze odborně vypracovaným projektem a pečlivě provedenou instalací.

7. Materiály zařizovacích předmětů 7.1.

Keramické materiály

Pro výrobu zařizovacích předmětů se pouţívá nejvíce zdravotnický porcelán, méně kamenina a ţárohlína. Tyto materiály mají souhrnný název zdravotnická keramika. Je vyrobena z přírodních materiálů(např. hlíny,křemičitého písku,ţivce). Zdravotnický porcelán je v české republice označován jako diturvit. Skládá se ze stejného dílu hlíny, kaolínu, ţivce a křemene. Tyto látky se po semletí a smísením s vodou vlévají do sádrových forem. Suchá sádrová forma odebírá vlévané směsi (tzv. břečka) vodu. Po cca dvou hodinách se vytvoří odlitek, který se podobá konečnému výrobku. Po dalších dvou hodinách se odlitek vyjme ze sádrové formy a nechá se sušit na vzduchu. Po vysušení se odlitek vypálí příţehem teplotou 900-950°C, poté se glazuje a znovu vypaluje v průběţné peci při teplotě 1250°C. Glazura se skládá ze směsi ţivce, křemene, křídy, kaolínu a oxidů kovů k obarvení. Glazura je velmi tvrdá, hladká a je moţné ji zhotovovat v mnoha odstínech, která jsou stálobarevné a neblednoucí. Zdravotnický keramický porcelán je nejčastěji pouţíván jako materiál k zařizovacím předmětům jakými jsou např. umyvadla, pisoáry, klozetové mísy, bidety. Kamenina se skládá zhruba z 60% hlíny, 20% křemene a 20% ţivce. Suroviny se melou, mísí a tvarují. Výrobky se většinou opatřují solnou glazurou a po dva aţ tři dny se vypalují při teplotě 1200°C. Následně vzniká velmi hustá struktura. Kamenina je těţká, nenasákavá a 25

mrazuvzdorná. Glazura je velmi odolná vůči otěru a působení chemikálií. Pouţívá se pro kanalizační potrubí, výlevky nebo mycí dřezy v chemickém průmyslu. Ţárohlína se vyrábí z jílů smíchaných se šamotem. Struktura je porézní. Proto musí být potahována tlustou porcelánovou glazurou. Předměty ze ţárohlíny mohou být vyráběny ve velkých rozměrech. Ze ţárohlíny se vyrábí umyvadla, sprchové vaničky, pracovní desky.

7.2.

Kovové materiály

Nejpouţívanější kovový materiál pro výrobu zařizovacích předmětů je ocelový plech a legovaná ušlechtilá ocel. Ocelový plech se tvaruje v hlubokotaţných lisech ve kterých se vyrábějí vany, sprchové vaničky, dřezy, umyvadla. K povrchové úpravě se pouţívá lakování nebo smaltování, díky kterému je dosaţeno dokonalého hladkého povrchu. Smalt je keramický sklovitý povlak, který se můţe barvit. Vytvarované zařizovací předměty se nejprve obarví základním smaltem, směsí, která se s ocelí dobře spojí a následně se vypálí. Po vychladnutí základního smaltu se nanáší krycí smalt, který se také vypaluje. Smalt se zabarvuje přidáním těţkých kovů. Smaltováním se dosahuje značné odolnosti proti poškrábání a korozi. Nevýhodou je jeho sklovitost, díky které je málo odolný úderům. Legovaná ušlechtilá ocel tzv. nerezavějící ocel je vysoce odolná. Proto se zařizovací předměty z tohoto materiálu pouţívají tam, kde se jiné druhy materiálu neodborným nebo nevhodným pouţíváním zničit. Např. veřejná hygienická zařízení. Vyrábějí se zní např. kuchyňské dřezy, umyvadla, zábradlí, drţáky, rošty, odtokové rošty. Při legování nerezové oceli molybdenem a titanem vznike korozi velmi odolný materiál odolávající také kyselinám. Proto se pouţívá tatké k výrobě záchodových a pisoárových mís.

7.3.

Plasty

Pro výrobu zařizovacích předmětů se stále více vyuţívají pasty. Převáţně se pouţívá polymetylmetakrylát k výrobě van a sprchových vaniček a akrylonitril-butadien-styren, který se pouţívá k produkci pokovených částí armatur a jiných součástí. Polymetylmetakrylát (PMMA) se v praxi značí názvem akrylové sklo nebo plexisklo. Je pouţíván zejména k výrobě van a sprchových vaniček, které lze vyrábět v nejrůznějších tvarech a barvách. Je vhodný k výrobě velkých van bez větších nákladů. Akrylová deska se 26

při teplotě 170°C protáhne formou. Tím vznikne polotovar, který ještě nemá potřebnou tvarovou stabilitu.ta se získá nastříkáním skelným vláknem na spodní stranu výrobku zesíleného polyesterovou pryskyřicí (GFK) o tloušťce 5mm. Spojením obou plastů získá křehké akrylové sklo vysokou odolnost vůči úderům a nárazům. Je odolné proti mnoha kyselinám a louhům, stálobarevné a má vysoký lesk. Není odolný rozpouštědlům a prostředkům pro odstraňování vodního kamene. Povrch není odolný proti poškrábání, proto se k čištění nesmí pouţívat brusné čistící prostředky. Díky celoprobarvenému materiálu se dají drobné škrábance odstranit pomocí velmi jemného brusného papíru a leštěnkou. Akrylonitril-butadien-styren (ABS) jeho polymery jsou termoplasty, které lze velmi dobře zpracovávat na vstřikovacích strojích s následným potaţením pevně přilnavou kovovou vrstvou. Pokovené plastové součásti se vzhledem téměř neliší od kovových. Pouţívá se k výrobě sprchových hlavic, růţic, rukojetí, záslepek , tlačítek a krytek armatur. Polymery ABS umoţňují velmi dobré spojení plastů s kovovou vrstvou. Nejprve se plastové součástky namoří, aby se zdrsnil. Protoţe nevodí elektřinu, je potřeba učinit povrch elektricky vodivým, čeho se dosáhne ponořením plastu do solí kovů. Tím se dosáhne uzavřené vrstvy kovu, která je následně galvanicky potaţena krycím kovem, např. chromem, niklem nebo zlatem.

8. Zdravotně technické armatury Armatury slouţí k uzavírání potrubí, regulaci proudění a tlaku vody a plynů. Armatury ve zdravotní technice se dělí dle jejich funkce na uzavírací, výtokové

odpadní, regulační,

pojistné a zabezpečovací. Musí vyhovovat náročným poţadavkům, aby mohly trvale plnit svůj účel pouţití. Musí být uvnitř odolné vlivům koroze, vně čistím prostředkům, mít dlouhou ţivotnost a být v případě poruchy snadno opravitelné. Tlaková ztráta armatur by měla být co nejmenší a způsobovat co nejmenší hluk. Zdravotně technické armatury se vyrábějí z kovů v kombinaci s plastem. Z kovů se na armatury pouţívají zpravidla slitiny mědi např. červený bronz a mosaz nebo nerezavějící ocel. Tělesa armatur jsou odlévána v pískových formách nebo do kokil. Jednoduší tvary z lisované mosazi se formují v kovacích lisech.

Plasty se pouţívají pro armatury, kterými prochází

agresivní voda nebo odpadní vody. Dle jejich způsobu uţívání se dělí na kohouty,ventily a šoupátka. Kohouty mají provrtanou, kuţelovou nebo kulovou otáčivou část. Proto uzavírají při otočení o 90°. Vzhledem k rychlému uzavírání průtoku vody dochází v potrubí k rázům. Kohouty se 27

proto pouţívají zpravidla k méně často uzavírané části potrubí, např. k uzávěrům stoupaček nebo jako vypouštěcí kohouty pro údrţbu. Pouţívají se u plynových instalací, protoţe u plynu při rychlém uzavření nedochází k rázům. Kulové kohouty mají zpravidla jako uzávěr natvrdo pochromovanou mosaznou kouli nebo leštěnou kouli z ušlechtilé oceli. Krouţky z pryţe nebo plastů kouli utěsňují a zajišťují její vedení v sedle. Ventily mají zpravidla kovovou kuţelku s těsněním z pryţe nebo plastu. Uzavírají průtok přitlačením těsnění závitovým vřetenem do sedla v tělese. Pro uzavření ventilů je potřeba několik otáček, proto se neuzavírají rychle. Proto jsou vhodné k pouţívání u vnitřních rozvodů. Rozlišují se ventily přímé, rohové a šikmé. Elektromagnetické ventily jsou ovládány elektrickým proudem. Vřeteno s nasazeným jádrem magnetu je působením cívky elektromagnetu zvedáno proti síle pruţiny. Ve vypnutém stavu jsou elektromagnetické ventily uzavřeny a otevírají se zapnutím elektrického proudu. Dobu uzavírání a otevírání lze u mnoha elektromagnetických ventilů nastavit změnou předpětí pruţiny nebo speciálními tlumícími zařízeními. Pouţívají se převáţně v pračkách a myčkách nádobí nebo automatických splachovacích zařízení. Šoupátka se pomocí závitového vřetene uzavírají pohybem klínu nebo pístu kolmo vůči proudění tekutiny. Šoupátka uzavírají zvolna, proto jsou vhodná pro instalace vody. Při otevírání se uvolňuje celý průřez a proto mají jen malé tlakové ztráty. Klínové šoupátka těsní kov na kov a proto nejsou často zcela těsná. U vodovodů se pouţívají jako uzavírací armatury velkých jmenovitých světlostí a u kanalizace a topení jako armatury pro údrţbu.

8.1.

Uzavírací armatury

Uzavírací armatury slouţí zpravidla k uzavírání celého vodovodu nebo jednotlivých úseků potrubí. Neslouţí k odběru vody. Uzavírání můţe být potřebné při opravách a údrţbě. Aby nebylo nutné v budově zcela vyřadit zásobování vodou, musí mít kaţdá bytová nebo jiná účelová jednotka svůj uzávěr. Uzávěry na potrubí se umísťují také u vstupu do objektu a před jednotlivým stoupacím zásobujícím více podlaţí. Uzavíracími armaturami jsou ventily, kulové kohouty a někdy i šoupátka. V případě, ţe je nutné uzavírat potrubí uloţená pod omítkou, uţívají se uzavírací armatury pod omítku. Je nutné pouţívat provedení s vyměnitelným sedlem ventilu, aby bylo moţné provést opravu bez velkých nákladů a bez bourání stěn nebo omítek. Mezi uzavírací armatury patří i rohové ventily, které jsou nutné při instalaci stojánkové baterie na umyvadlech, bidetů, kuchyňských dřezů, klozetových 28

splachovačů. Umoţňují uzavření přívodu vody v případě opravy nebo výměny výtokové armatury aniţ by bylo nutné uzavírat přívod vody do celého bytu. Rohovými ventily je moţné omezovat průtok vody, proto jsou označovány i jako rohové regulační ventily.

8.2.

Výtokové armatury

U výtokových armatur se rozlišují výtokové ventily, míchací baterie a armatury s ovládáním.

8.2.1. Výtokové ventily Výtokové ventily slouţí k odběru vody z potrubí. Jsou napojeny pouze na potrubí studené nebo teplé vody. Směšování uvnitř armatury není moţné.Rozlišujeme výtokové ventily podle konstrukce s otočným nebo pevným výtokem a podle povrchové úpravy rozlišujeme ventily toaletní – pochromované a kartelové – bez povrchové úpravy. Jsou-li nad zařizovacím předmětem dva ventily, jeden na teplou vodu a druhý na studenou vodu, musí být ventil na studenou vodu umístěn vţdy vpravo. Výtokové armatury se pouţívají především pro studenou vodu u myček nádobí praček nebo k připojení zahradní hadici pro zalévání. Jedná li se o připojení zařízení ohroţujícího pitnou vodu, musí být k ventilu namontováno zařízení k ochraně pitné vody(zpětný ventil). Ohroţení spočívá v moţnosti zpětného nasátí špinavé vody např. při plnění topné soustavy.

8.2.2. Míchací baterie Míchací baterie slouţí k smíšení vody různých teplot. K tomuto účelu jsou vybaveny přípojkami studené a teplé vody. Zpravidla se u nich rozlišuje ovládání s jednou nebo dvěma rukojeti a termostatickými míchacími bateriemi, které se vyrábějí jako armatury stojánkové, nástěnné a pod omítku. Výtok můţe být pevný nebo otočný. Armatury mají na konci výtoku našroubovaný usměrňovač proudu nebo provzdušňovač. Díky těmto nástavcům vytéká uzavřený proud vody, který nestříká. Provzdušňovače Tzv. perlátory příznivě ovlivňují i hlučnost armatur.

29

8.2.3. Míchací baterie se dvěma rukojeťmi Míchací baterie se dvěma rukojeti mají po jedné otáčivé rukojeti pro studenou i teplou vodu. Rukojeť pro studenou vodu musí být vţdy vpravo. Voda prochází ventilem studené nebo teplé vody do míchací komory v těle armatury a odtud do výtoku. Poţadovaná teplota vody se nastavuje dle potřeby ručně. Nastavení přijatelné teploty trvá poměrně dlouho čemuţ odpovídá ztráta vody i energie. Při příliš vysokých teplotách teplé vody hrozí nebezpečí opaření při otevření jen ventilu s teplou vodou. Pro jednoduchou konstrukci jsou snadno opravitelné.

8.2.4. Jedno pákové míchací baterie Jedno pákové míchací baterie umoţňují seřizovat mnoţství a teplotu vody jednou rukojetí (pákou). Mnoţství vody se reguluje zdviháním páky a otáčením se dosahuje poţadované teploty vody na výtoku. Nastavitelné krouţky dorazu omezují úhel vychýlení páky, ţe je vţdy přimíchávána studená voda. Tím je moţné zabránit opaření.

8.2.5. Termostatické míchací baterie Termostatické míchací baterie regulují teplotu na výtoku samočinně na předem nastavenou hodnotu. Vyrábějí se ve formě nástěnných, stojánkových a podomítkových armatur. Mohou zásobovat jeden výtok nebo ve formě centrálního termostatu několik výtoků. Na obsluţné rukojeti mají omezení teploty namíchané vody na 38°C. Vyšších teplot je moţné dosáhnou stisknutím blokovacího tlačítka a pootočením termostatické hlavice. Jsou konstruovány tak, aby při náhlém poklesu tlaku studené vody nebo při jejím uzavření nevytékala příliš teplá voda. Snímač termostatu se zpravidla skládá z náboje naplněného směsí vosku s hliníkovým nebo měděným práškem. Nárůst teploty způsobuje rozpínání směsi vosku, která vytlačuje regulační kolík z náboje a přesouvá regulační pouzdro tak, ţe můţe přitékat více studené vody. Při poklesu teploty zasune pruţina regulační pouzdro a regulační kolík zpět. Jestliţe nemá termostatická baterie oddělenou uzavírací armaturu pro studenou a teplou vodu, musí být do přítoků zabudován zpětný ventil, který v případě příslušné polohy regulačního pouzdra zamezí propojení potrubí studené vody s potrubím teplé vody. Jinak by se mohlo stát. ţe by

30

z jiného výtokového ventilu na potrubí studené vody vytékala teplá voda. Při určitých tlakových poměrech by byl moţný i opak.

8.2.6. Armatury s hydraulickým ovládáním Hydraulicky ovládané armatury otevírají a uzavírají průtok vody tlakem vody. U většiny těchto armatur je ovládání ruční. Po jisté době dojde k samočinnému uzavření. Proto se také nazývají samočinně uzavírajícími armaturami. Pouţívají se jako splachovače záchodových nebo pisoárových mís, ale také na výtokových ventilech nebo míchacích bateriích umyvadel či sprch veřejných nebo sportovních zařízeních.

8.2.7. Bezdotykové armatury U bezdotykových armatur je průtok vody ovládán elektronicky. Indukční elektronika zachytí ruce nebo jiné části těla a otevře přívod vody nebo spustí splachování, aniţ by bylo třeba se armatury dotknout. Bezdotykové armatury se pouţívají z hygienických důvodů. Na pisoárech zajišťují spláchnutí po kaţdém pouţití. Tyto armatury zajišťují nejvyšší míru hygieny. Jsou hlavně předepsány u umyvadel v hygienických zařízeních pro zaměstnance podniků, kde se pracuje s potravinami a na pracovištích jako jsou např. velkokuchyně, přípravny masa atd. Bezdotykové armatury jsou velkým pomocníkem pro občany s tělesným postiţením. Skládají se ze tří konstrukčních částí. Senzoru, který zachytí pohyb osoby před armaturou, ovládací techniky, která zpracovává signál a elektromagnetický ventil, který je uveden v činnost ve smyslu příslušného typu armatury.

8.2.8. Optoelektronicky ovládané armatury Optoelektronicky ovládané armatury mají jako senzor vysílací diodu, která neustále vyzařuje světelné impulzy v neviditelném infračerveném rozsahu. Dopadnou-li tyto impulzy na osobu, je jejich část vrácena do fotočlánku vestavěného do senzoru a impulzy jsou změněny v elektrický signál. Následně zařazená ovládací elektronika aktivuje elektromagnetický ventil.

31

8.2.9. Radarově ovládané armatury Radarově ovládané armatury mají diodu jako vysílač i přijímač. Vysílá impulzy ve formě elektromagnetických mikrovln. Jakmile dopadnou na osobu, jsou reflektovány. Radarově elektronicky ovládané armatury mohou být montovány neviditelně, které jsou tak chráněny před poškozením.

8.3.

Odpadní armatury

Účelem odpadních armatur je zpravidla uzavírat odtok vody ze zařizovacích předmětů a následně je otevírat a napojit zařizovací předmět na kanalizaci. Do kategorie odpadních armatur patří nádrţe splachovačů, odpadní ventily a zápachové uzávěrky. Nádrţkové splachovače slouţí ke splachování záchodových mís a výlevek. Rozlišují se na nízko, středně a vysoko poloţené, podmítkové a poloţené na míse. Nádrţkové splachovače se při splachování velmi rychle vyprazdňují a mají svým silným proudem velmi dobrou splachovací a odplavovací účinnost. Odpadní ventily slouţí k napojení na zápachovou uzávěrku. Jejich provedení je ve formě jednoduchého neuzavíratelného sítkového ventilu u zařizovacích předmětů ve veřejných hygienických zařízeních nebo u lékařských umyvadel uzavíratelných zátkou. Otevírání odpadních ventilů se provádí vytaţením ze sedla ventilu nebo mechanickým nadzvednutím. Zápachové uzávěrky spojují odpadní ventily s kanalizačním potrubím, ktré nohou být integrovány v zařizovacím předmětu (WC mísy) nebo připojeny šroubovým spolem - sifony. Kombinací

výtokových

armatur,keramických,

nerezových,

smaltovaných

a

jiných

zařizovacích předmětů , výtokových ventilů a zápachových uzávěrek vznikají sestavy bidetů, záchodových mís, sprch, van,dřezů a bidetů. Nedílnou součástí těchto sestav mýdelníky, drţáky ručníků, zástěny, drţáky vany sedačky do van a sprch a dalších předmětů, které jsou zařazeny do kategorie příslušenství.

32

9. Ohřev pitné vody Zařízení pro ohřev pitné vody se liší podle energie pouţité pro ohřev a podle způsobu jejich provozování. Příprava teplé pitné vody můţe být místní nebo ústřední. Poţadavky na zařízení pro ohřev na pitnou vodu v domácnostech se následkem vzrůstajících nároků na komfort neustále zvyšují. Teplá voda má být okamţitě k dispozici v poţadované teplotě a mnoţství. Zařízení pro teplou vodu musí mít bezpečný provoz a musí být regulovatelné a snadno ovladatelné a mají mít co nejmenší tepelné ztráty. Výměna tepla mezi palivy a energiemi a studenou pitnou vodou můţe probíhat přímo nebo nepřímo (vodou, parou). Příprava teplé pitné vody můţe být prováděna buď zásobníkovým nebo průtokovým způsobem. Při místním ohřevu teplé pitné vody se pouţívají kotle na tuhá, kapalná a plynná paliva, elektrická energie a v současnosti moderním způsobem - tepelnými čerpadly a solárními kolektory. Při ústředním ohřevu pitné vody se teplá voda přivádí potrubím k jednotlivým místům odběru. Díky dlouhým rozvodům potrubí se rozvod teplé vody navrhuje cirkulační, aby se dosáhlo poţadovaného komfortu. V tomto případě musí být pečlivě dbáno ne tepelnou izolaci potrubí. Rozvod teplé vody se provádí podobně jako rozvod studené vody podle ČSN EN 806 a ČSN 73 6660.

10.

Vyuţití moderních technologií pro montáţ ZTI

Do moderní technologie zdravotně technických instalací jsou zařazeny solární kolektory pro ohřev teplé vody, tepelná čerpadla a výpočetní techniku pro provádění návrhů zdravotně technických instalací a také k jejich ovládání.

10.1. Solární kolektory Slouţí k přeměně slunečního záření na teplo a jeho přenosu na teplonosné kapaliny, zpravidla směsi vody s nemrznoucí kapalinou. Vyrábějí se jako ploché, vakuové ploché, a vakuové trubicové. Ploché kolektory se skládají z absorbéru – měděné trubice, připevněné na desce kolektoru ve které proudí teplonosná směs, průsvitného krytu a skříně s tepelnou izolací. Ve vakuových plochých kolektorech je odsán vzduch ve vnitřním prostoru. Vytvořené vakuum má lepší tepelně izolační vlastnosti. Vakuové trubicové kolektory se skládají ze skleněných trubic, napojených na výměník tepla. Ve vakuových trubicích jsou vrstvené kovové prouţky 33

ve kterých se odpaţuje teplonosná směs. Pára směsi vystupuje k výměníku tepla, kde zkondenzuje a předá teplo kapalině ve sběrné trubce.

10.2. Tepelná čerpadla Akumulují teplovod slunce ohřátého vzduchu, vody a půdy. Tepelné čerpadlo funguje na opačném principu ledničky. Ve výparníku nasává tepelné čerpadlo okolní vzduch. Přenosem tohoto tepla se odpařuje pracovní látka, která má nízký bod varu a stává se plynou. V kompresoru se zvedá tlak a tím teplota plynu. Zahřátý plyn odevzdává teplo vodě v zásobníku. Při odevzdání tepla pracovní látka opět znovu zkapalní a koloběh se opakuje.

10.3. Informační technologie Dnešní technický svět je ovládán výpočetní a automatizační technikou. Informační technologie mají stále větší význam a široké spektrum vyuţití. V nemalé míře je vyuţívána při zpracovávání projektů zdravotně technických instalací. S jejich pomocí jsou vytvořeny technické výkresy, výpočty, vizualizace kuchyní , koupelen atd. včetně cenových nabídek (přílohy). Pomocí datové komunikace se vyměňují soubory mezi jednotlivými počítači. Počítače se vzájemně propojí buď místní sítí, telefonní sítí nebo přes druţici. Programy pro projektování koupelen nebo kuchyní je v oborovém softwaru CAD. Jeho pomocí se projektují stoupačky vody, svodové potrubí odpadních vod, zařizovací potrubí, vzduchotechnika. Sestavují se soupisky materiálu, kusovníky, kalkulace, nabídky. Slouţí designérům k vytváření nových moderních tvarů pro zařizovací předměty. V současné době vstupuje do povědomí lidí moţnost vyuţití ovládání zdravotně technických instalací pomocí počítače. V řídící jednotce je moţnost nastavení času, kdy má být sepnuto vytápění nebo nahřívání vody, její teplota a doba vypnutí. Lze elektronicky uzavřít ventil přívodu vody při překročení nastaveného maximálního okamţitého mnoţství vody např. při prasknutí potrubí. Zdravotně technické instalace nebo celé domácnosti je moţné ovládat dálkově, např. mobilním telefonem pomocí GSM modulů.

34

11. Ocenění bytové jednotky Ocenění bytu (přesněji bytové jednotky vymezené podle zákona č. 72 / 1994) je dnes jedním z nejčastěji prováděných trţních ocenění. V této části bakalářské práce se jedná o objednatele ocenění, který si koupil starý, poškozený byt, který se nachází v atraktivní lokalitě Karlových Varů. Byt je ve velmi zanedbaném stavu a sociální zařízení má na chodbě u schodiště. Majitel bude rekonstruovat byt na poţadovanou úroveň bydlení. Ocenění je provedeno pro dvě varianty – první část ocenění je ocenění poškozeného bytu před rekonstrukcí, druhá část je hypotetické (budoucí) ocenění bytu ve stavu v jakém bude po plánované rekonstrukci. Pro vypracování ocenění bytové jednotky stávajícího stavu jsem pouţil metodu porovnávací, jelikoţ má při oceňování těchto typů nemovitosti klíčovou roli. Pro vypracování odhadu budoucí hodnoty bytové jednotky jsem pouţil příjmovou metodu, která se uplatňuje hlavně ve velkých městech a nepouţil nákladové metody, protoţe se této metody pouţívá hlavně u realizovaných novostaveb či developerských projektů. Při pouţití nákladové metody ocenění bytů ve starších bytových domech obvykle nedává objektivní výsledky. Při zpracovávání tohoto ocenění jsem čerpal hlavně ze skript „Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl 1 Oceňování na trţních principech autor Ing. Petr Ort, P.hD“.

35

11.1. Úvodní list

Ocenění

jednotky (bytu) č. 725/6

a podílu na společných částech domu

6219/44517

v Karlových Varech v ul. Petřín v bytovém domě 724/56 umístěného na pozemku kat. č. 278/1, byt evidovaný na LV 2492 - budova a podílu pozemku 2073/29678 p.č. 278/2 v části obce Karlovy Vary 405461 na LV 1721 katastrálního území Karlovy Vary – 633433 Objednatel : Anrey Belov Tvardoskogo 23/180 Moskva Rusko a Natalia Lakshina Bolšoj Savinnskij 19/63 Moskva Rusko Účel posudku : Stanovení aktuální trţní hodnoty nemovitosti a jeho budoucí hodnoty Posudek vypracoval: Jiří Šmíd, DiS. Kfely 80 ; 363 01 Ostrov ; el. pošta: [email protected] ; tel: 774 416 413 Datum místního šetření: 5.dubna 2012 Datum provedení ke dni: 5.dubna 2012 V Karlových Varech, dne : 5.dubna 2012 Posudek obsahuje: 29 listů 36

11.2. Obsah zprávy 12. Úvodní list 12.1.

Obsah

12.2.

Průvodní popis

12.3.

Popisné informace

12.4.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

12.5.

Ocenění

12.6.

Závěr

12.7.

Zásady ocenění

12.8.

Osvědčení

Přílohy (viz přílohy bakalářské práce) 1. Informace o jednotce 2. Informace o parcele 3. Snímek katastrální mapy 4. Půdorys bytu 5. Kalkulace zhotovitele stavebních prací 6. Půdorys bytu-návrh nového stavu

37

11.2. Průvodní popis Vlastník : Anrey Belov Tvardoskogo 23/180 Moskva Rusko a Natalia Lakshina Bolšoj Savinnskij 19/63 Moskva Rusko Byt č.p. 724/6 Uvedený na listu vlastnictví č. 2492, pro katastrální území Karlovy Vary, Poloha : Petřín 274 Karlovy Vary, Česká republika V této zprávě jsou výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva je zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. dubnu 2012. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání k zajištění úvěru zástavou nemovitostí. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Karlových Varech, na listu vlastnictví č. 2492 (bytová jednotka) a č. 1721(parcela), pro katastrální území Karlovy Vary. Informace o jednotce a parcele z katastru nemovitostí včetně katastrální mapy ze dne 9. 4. 2012 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 38

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost objektu Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, stavby na pozemku a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. 39

Očekávaný čistý příjem z případného pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovou, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry bytové jednotky byly zaměřeny. Podle poţadavků zadavatele je ocenění zpracováno : A – Aktuální trţní ocenění Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 5. 4. 2012. B – Budoucí trţní ocenění Jako ocenění tzv. budoucí trţní hodnoty (Future Value), tedy předpokládané hodnoty, kterou majetek získá po úpravách a změnách, které budou specifikovány v dalších oddílech zprávy o hodnocení.

40

11.3. Popisné informace Poloha Oceňovaný nemovitý majetek – byt č.p. 724/6 se nachází v jedné z komerčně atraktivních lokalit Karlových Varů, nedaleko od lázeňských kolonád. Okolní zástavba je bloková, tvořená bytovými domy převáţně z přelomu 18. a 19. století. Celkový charakter lokality je standardní bydlení. Ve vzdálenosti cca 500-600m od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, bankomaty, kulturní zařízení, apod.). Zastávka městské hromadné autobusové dopravy je rovněţ v této vzdálenosti. Parkování je moţné přímo před domem a na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech obyvatelů omezena. Kvalitu okolních horizontů hodnotíme jako dobrou. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele nemá byt ţádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, apod. Majitel oceňovaného bytu má ale právo uţívat společné domovní prostory.

Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1902 jako činţovní dům. Dům je zcela vyuţíván k bydlení. V padesátých letech minulého století byla provedená přístavba, která vyplnila proluku mezi domem a opěrnou zdí přilehlého svahu. V roce 2006 byla provedena drobná oprava fasády domu z uliční části a opravena střecha. Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako nájemní byt niţšího standardu – má tři místnosti: kuchyň, do které je vstup přímo ze schodiště, dále do obývacího pokoje a do loţnice. Splachovací WC a sprcha se nachází v mezipatře schodiště mimo vlastní byt.

41

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 2073/29678 na parcele p.č. 278/2 o výměře 128 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 6219/44517 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií a oplocení. Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými dřevěnými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje tři pokoje směrem do ulice Petřín. Sprcha a WC je mimo bytovou jednotku na schodišti a je orientována do dvora budovy. Byt je situován ve druhém nadzemním podlaţí. V podlaţí pod oceňovaným bytem a ve vyšších podlaţích jsou byty. Vodorovné nosné konstrukce pod bytem pod i nad bytem tvoří rovné trámové stropy. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou klasické, zděné z plných pálených cihel. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.) Naproti tomu většina prvků PSV je ke dni ocenění doţilá nebo dokonce zcela chybí. Jako zdroj tepla jsou instalovány nástěnné plynové přímotopy. Pro ohřev vody v kuchyni je elektrický průtokový ohřívač, zařizovací předměty sprchy a WC, i povrchy a obklady stěn a podlah. Rekonstrukce Oceňovaný byt lze hodnotit jako majetek před celkovou rekonstrukcí. Plánovanou rekonstrukcí se nebude měnit vnější vzhled stavby, účel uţívání, ani nebude zasahováno do nosných konstrukcí, nebude rekonstrukce podléhat reţimu stavebního a kolaudačního řízení. Rekonstrukce bude prováděna na ohlášení stavebních a udrţovacích prací. V první fázi rekonstrukce budou odstraněny podhledy, doţilé zařizovací předměty a instalace, budou otlučeny omítky v rozsahu 100% a demontována pochozí vrstva podlah včetně záklopu bez polštářů. Bude vyvezen škvárový zásyp, který sloţí jako tepelná izolace.

42

Nově budou provedeny všechny vnitřní rozvody elektroinstalací včetně sdělovacích, zabudováno ústřední vytápění, tepelné izolace podlahy, vybudování koupelny, WC a kuchyně. nové omítky, sádrokartonové příčky, keramické obklady stěn a dlaţby podlah. Většinu nově dodávaných prvků lze hodnotit jako standardní. Podrobný výčet rekonstrukční prací včetně specifikací a výměr je uveden v příloze zprávy nazvané „Poloţkový rozpočet stavebních prací“. Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části „Ocenění“ této zprávy.

43

11.4. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Vzhledem k poţadavku zadavatele na stanovení dvou trţních hodnot – aktuální hodnoty a budoucí hodnoty majetku po jeho rekonstrukci je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití rovněţ rozdělena na dvě etapy.

A - aktuální trţní hodnota Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který neumoţňuje jeho vyuţívání. Jeho uţívání je podmíněno rozsáhlou rekonstrukcí a investicí. Tím není splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byt není pronajat, ani vyuţíván k vlastnímu bydlení není splněna ani tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

44

B - budoucí trţní hodnota Oceňovaný majetek bude i po rekonstrukci zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb.

a jeho vyuţití bude odpovídat územně

plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe i předpokládané budoucí vyuţití nemovitosti bude právně přípustné. Po rekonstrukci bytu, pokud bude provedena v souladu s dokumentem v příloze „Poloţkový rozpočet stavebních prací“, bude objekt okamţitě vyuţitelný jak pro potřebu vlastního bydlení majitele bytu, tak pro případný pronájem třetí osobě. Bude tedy splněna podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti, je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu: Tím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům bude po rekonstrukci splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe budoucí vyuţití majetku po jeho rekonstrukci bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

45

11.5. Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţil pouze metodu porovnávací, vzhledem k tomu, ţe majetek není novostavbou a v současném stavu není schopen ekonomického vyuţití je metoda nákladová pro ocenění bytu nevhodná. Při stanovení budoucí trţní hodnoty jsem pouţil kombinaci porovnávací a příjmové metody.

46

A - aktuální trţní hodnota Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Karlových Varech v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA) . Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 548 560 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

47

A – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Byt č. 724/6

Kolmá ulice

Ondřejská ulice

Zbrojnická ulice

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Obec

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Okres

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

44

36

44

850 000

670 000

830000

19 318

18 611

18 865

Datum transakce 4/2012

11/2011

12/2012

3/2012

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Vlastnická práva Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

42,5

Prodejní cena Cena

za X

jednotku

hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

hodnota

hodnota Existence

Nezjištěna

věcných 48

břemen Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Bytová,

Bytová

Bytová

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Památkově

Památkově

Památkově

chráněné území

chráněné území

chráněné území

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

dobrý

Velmi dobrý

hodnota Vyuţití

podle Bytová,

územního plánu

vícepodlaţní

hodnota Stavební

Ano

povolení

hodnota Jiná

právní Památkově

omezení

a chráněné území

závazky

hodnota E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

hodnota Technický stav

Před

celkovou Velmi dobrý

rekonstrukcí Korekce

0,8

0,80

0,85

Upravená

15 454

14 888

16 034

Dobré

Dobré

0,85

0,80

hodnota Technické

Chybějící nebo Průměrné

vybavení

doţilé

Korekce

0,85 49

Upravená

13 136

12 655

12 827

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

13 136

12 655

12 827

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

13 136

12 655

12 827

MHD

MHD

MHD

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

13 136

12 655

12 827

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1,00

1,2

1,15

Upravená

13 136

15 186

14 751

Lepší

Lepší

Lepší

Korekce

0,9

1,00

1,00

Upravená

11 822

15 186

14 751

Velikost

Obdobný

Menší

Obdobný

Korekce

1,00

0,8

1,00

Upravená

11 822

12 149

14 751

Obdobný

Obdobný

hodnota Funkční

Dobrá

vyuţitelnost

hodnota Další

moţný Omezený

rozvoj

hodnota Dopravní

MHD

obsluţnost

hodnota Atraktivita

Dobrá

objektu

hodnota Jiná

technická Příslušenství

korekce

bytu

hodnota F. Ostatní parametry

hodnota Jiná korekce

Podíl

hodnoty Obdobný 50

pozemku Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

11 822

12 149

14 751

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

12 907,3

hodnota jednotky Celková

548 560,25

porovnávací hodnota Zaokrouhleno

548 560

Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. V tomto konkrétním případě se jedná o majetek, který není schopen generovat výnos. Technický stav objektu neumoţňuje ţádné reálné komerční vyuţití. Příjmová metoda proto není aplikována

Nákladová metoda

U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

51

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

Při ocenění bytu není tato metoda aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

52

B - budoucí trţní hodnota Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku.

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Karlových Varech v nedávné době prodány nebo k prodeji nabízeny. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné

plochy (NFA) . Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za

standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 157 865 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce

53

B – BUDOUCÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

Byt č. 724/6

Kolmá ulice

Ondřejská ulice

Zbrojnická ulice

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Obec

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Okres

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

44

36

44

850 000

670 000

830000

19 318

18 611

18 865

Datum transakce 4/2012

11/2011

12/2012

3/2012

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Vlastnická práva Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Katastrální území

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

42,5

Prodejní cena Cena

za X

jednotku

hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

hodnota

hodnota Existence

Nezjištěna

věcných 54

břemen Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Bytová,

Bytová

Bytová

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Památkově

Památkově

Památkově

chráněné území

chráněné území

chráněné území

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 318

18 611

18 865

Průměrná

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1,2

1,2

1,15

Upravená

23 182

22 333

21 695

Průměrné

Dobré

Dobré

Korekce

1,1

1,1

1,1

Upravená

27 818

24 566

23 865

hodnota Vyuţití

podle Bytová,

územního plánu

vícepodlaţní

hodnota Stavební

Ano

povolení

hodnota Jiná

právní Památkově

omezení

a chráněné území

závazky

hodnota E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

hodnota Technický stav

Po rekonstrukci

hodnota Technické

Nadstandardní

vybavení

55

hodnota Funkční

Dobrá

Dobrá

Průměrná

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

27 818

24 566

23 865

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

27 818

24 566

23 865

MHD

MHD

MHD

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

27 818

24 566

23 865

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1,1

1,20

1,15

Upravená

30 600

29 479

27 445

Lepší

Obdobné

Obdobné

Korekce

0,95

1,00

1,00

Upravená

29 070

29 479

27 445

Velikost

Obdobný

Menší

Obdobný

Korekce

1,00

0,95

1,00

Upravená

29 070

28 005

27 445

Obdobný

Obdobný

vyuţitelnost

hodnota Další

moţný Omezený

rozvoj

hodnota Dopravní

MHD

obsluţnost

hodnota Atraktivita

Velmi dobrá

objektu

hodnota Jiná

technická Příslušenství

korekce

bytu

hodnota F. Ostatní parametry

hodnota Jiná korekce

Podíl

hodnoty Obdobný

pozemku 56

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená

29 070

28 005

27 445

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

28 173,3

hodnota jednotky Celková

1 157 865,25

porovnávací hodnota Zaokrouhleno

1 157 865

Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním ( NOI ). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání.

57

Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 751 000 Kč Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

58

B – BUDOUCÍ TRŢNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 15 000 Kč/p.m * 12

180 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 9 000 Kč % Efektivní hrubý příjem

171 000 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

20 000 Kč

Ostatní

provozní

náklady

(pojištění,

reţie,

daň 25 000 Kč

z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI)

126 000 Kč

Kapitalizační míra ( R )

6%

Trţní hodnota ( V )

750 662,25 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

751 000Kč

Nákladová metoda

U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 59

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu. Pro vytvoření odhadu tohoto bytu nebyla tato metoda aplikována.

60

11.6. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu bytové jednotky v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: A. Ke skutečnostem platným ke dni 5. 4. 2012 (dále Aktuální trţní hodnota) B. Ke stavu po provedení rekonstrukce specifikované v příloze „poloţkového rozpočtu stavebních prací“ . Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace :

A. Aktuální trţní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

548 560

100

548 560

Příjmová metoda

N/A

0

0

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsledná

trţní

548 560

hodnota Zaokrouhleno

548 560

B. Budoucí trţní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1 154 865

80

923 862

Příjmová metoda

751 000

20

150 200

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsledná

trţní

1 074 092

hodnota 61

Zaokrouhleno

1 075 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 80% při ocenění současné trţní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele.

Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení

výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsem na ní poloţili váhu 20 %. Z důvodů, které jsem podrobně specifikoval v části „Ocenění“ této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 5.dubna 2012 reprezentována částkou:

548 560 Kč (slovy: Pětsetčtyřicetosumtisícpětsetšedesátkorunčeských) Budoucí trţní hodnota stejného majetku, pokud by byla provedena a řádně dokončena rekonstrukce specifikovaná v dokumentu „Poloţkového rozpočtu stavebních prací“, který je přílohou této zprávy a za předpokladu, ţe k datu dokončení rekonstrukce nedojde k podstatným změnám trţních podmínek (změny zákonů, hyperinflace, rozpad politické stability, ţivelní pohromy, jiné zásahy vyšší moci, apod.) je reprezentována částkou :

1 075 000 Kč (slovy: jedenmilonsedumdesátpěttisíckorunčeských)

62

Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

11.7. Zásady ocenění 1. Nebylo provedeno šetření a nebyla převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Ocenění je zaloţeno na předpokladu, ţe nemovitost není zatíţena neobvyklými závaţnými omezeními, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Doporučujeme, aby uvedené informace ověřil právník, o němţ se domnívám, ţe bude provádět obvyklá šetření. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, ze zaměření nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného

63

ověření. Nemovitost byla změřena v souladu s obecně platnými zásadami a zákonnými úpravami platnými v České republice. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. V průběhu prohlídky oceňovaného majetku nebyly zjištěny materiály, které mají negativní vliv na ţivotní prostředí a zdravotní stav obyvatele. Např. azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace, radon apod., které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Neprováděl jsem podrobnou analýzu a mám za to, ţe specializovaný posudek by přítomnost takových látek vyloučil. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 64

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. Trţní hodnotou se rozumí odhadnutá cena za kterou se nemovitost můţe směnit v den ocenění mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozváţně a bez nátlaku.

11.8. Osvědčení

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění jsem bral v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady, nejsou pravdivé a správné. V Karlových Varech, dne 5. dubna 2012 …………………………………………. Jiří Šmíd DiS.

65

12. ANALÝZA TRHU OKRES KARLOVY VARY

KARLOVARSKÝ KRAJ

Jiří Šmíd, DiS. 2012

66

12.1. Obecná charakteristika trhu 12.1.1. Popis okresu Město bylo zaloţeno ve 14. století Karlem IV. Podle pověsti je nechal císař vystavět záhy po náhodném objevení termálních pramenů jeho loveckou druţinou. Lázně se těšily přízni mnoha šlechtických rodů i bohatých měšťanů uţ v 16. století. Kvůli několika přírodním pohromám se z této doby zachovalo jen málo budov. Většina památek pochází z 18. a 19. století, kdy město zaţívalo zlaté časy. Karlovy Vary leţí v západní části České republiky na soutoku Teplé s Ohří. Město v minulosti proslulo nejen léčivými minerálními prameny, zručností tamních sklářů, uměním porcelánek, ale i filmovým festivalem, výrobou jedinečných lázeňských oplatek a vyhlášeného alkoholického bylinného nápoje. Místo mezi lázeňskými legendami zajistilo městu dvanáct minerálních pramenů. Slouţí v prvé řadě k pitné léčbě. Nejvydatnější z nich, karlovarské Vřídlo, tryská z hloubky 2000 m, s vydatností 1500 l za minutu, a to do čtrnácti metrové výšky. Jeho teplota je 73 stupňů Celsia. Vybudované lázně si šlechta záhy velmi oblíbila, první rozkvět zaznamenaly uţ v 16. století. Jejich následnému rozkvětu ovšem nepřály povodně a poţáry. Kvůli několika pohromám zbylo ve městě jen málo středověkých budov. Většina architektonických památek proto pochází aţ z 18. a 19. století, proslulé jsou stavby ve stylu secese. Mnohé z nich byly financovány ze zisků z prodeje vřídelní soli či z lázeňských daní, jiné ze štědrých příspěvků vděčných hostů. Z významných staveb byl jako první počátkem 18. století postaven první veřejný lázeňský dům (Mlýnské lázně) a barokní kostel sv. Máří Magdalény. Další, především secesní výstavba následovala v 2. polovině 19. století, kdy vznikly Mlýnská a Vřídelní kolonáda, Císařské lázně nebo budova dnešního divadla. V 19. století se prosazují i další styly: neoklasicismus, neobaroko a neorenesance. Největší vliv na celkový vzhled lázeňského města mají v tomto období především stavební projekty firmy Fellner a Helmer, podle jejichţ návrhů vzniká ve městě asi dvacet budov mimo jiné Grandhotel Pupp, divadlo, Císařské lázně a kolonáda Sadového pramene. Dnes je rovněţ hlavním městem Karlovarského kraje, který je v rámci krajů v ČR nejméně obydleným. V jeho čele stojí primátor.

67

Správní území města zahrnuje vlastní jádrové město (jeho městské části Karlovy Vary, Tuhnice, Drahovice, Rybáře, Bohatice, Dvory), dále zahrnuje městské části Stará Role, Doubí, Tašovice, Počerny, Čankov, Rosnice, Sedlec, Olšová Vrata a Cihelny. Karlovy Vary jsou okresním a krajským městem a také obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Okres Karlovy Vary se skládá ze 53 obcí, ORP z 40 obcí. Přírodní sloţky území (lesy, parky, zeleň, voda) zaujímají 50 % výměry sídla, zemědělská půda 26 %, funkce s převahou zeleně (rekreace, sport, zahrádky, hřbitovy) 4 %, bydlení 7 %, dopravní plochy a zařízení 6 %, průmysl, výroba, sluţby a technické vybavení 4 %, lázeňství a občanské vybavení 3 %.

Obce okresu Karlovy Vary dle stavu k 1. lednu 2012

68

Na tomto území ţije cca 50 000 obyvatel, hustota obyvatelstva je cca 860 obyvatel/km2, 83 % obyvatel ovšem bydlí v jádrových částech města Rybáře, Karlovy Vary a Drahovice) a ve Staré Roly. 12.1.2. Trh s nemovitostmi V období po vstupu České republiky do Evropské unie lze jasně sledovat zvýšení převáţné většiny cen nemovitostí. Tento trend je způsoben nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména nákupem nemovitostí občany z Ruska, úvěrovou politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatele. Významným impulzem pro rozvoj trhu jsou i dotace z Evropské unie. 12.1.3. Regionální segmentace Okres Karlovy Vary lze z hlediska trhu rozdělit na dvě části – na vlastní okresní město Karlovy Vary a obcemi jeho městské části, na obce s rozšířenou působností Ostrov a Sokolov.

12.2. Město Karlovy Vary

12.2.1. Pozemky Proluky V centru města se volné proluky prakticky nevyskytují. Jediná moţnost výstavby v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů. Moţnost výstavby je určena územním plánem. Ve střednědobém horizontu se nejeví jako reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky např. demolicemi současných staveb. Jedinou moţností vzniku nových proluk na atraktivních místech je moţná demolice nevyuţívaných průmyslových objektů a areálů. Lze tedy předpokládat, ţe se tento sektor trhu zúţí a prodeje budou spíše ojedinělé, ale za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky Díky větší dostupnosti hypoték se výrazně zvýšila poptávka po stavebních pozemcích. V investičně připravených lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi, např. lokalita „Nová Role“ se realizované ceny pohybují aţ na úrovni 1 200 Kč za metr čtvereční. V dojízdné vzdálenosti od Karlových Varů a v okrajových částech 69

města se ceny stavebních pozemků pohybují (bez inţenýrských sítí) v rozmezí 450 Kč/m2 čtvereční.Stavební pozemek v centu Karlových Var se pohybuje v rozmezí 12000 – 15000 Kč/m2 Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je determinována neexistencí průmyslové zóny nebo jiného podobného území určeného pro tento druh výstavby. Je tu však dostatek prostorů k pronájmu v areálech podniků, které ukončily svou činnost po změně reţimu. Realizované prodeje jsou ojedinělé. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy. 12.2.2. Budovy Byty Lze doloţit vzrůstající nabídku bytů všech velikostí, stáří a lokace. Převáţně se nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech minulého století. Je zde realizovaný projekt luxusního bydlení „Triplex“ v těsném sousedství hotelu Imperiál. Novým sektorem trhu je právě poptávka po luxusních bytech v ceně rodinného domu, hlavně ze strany bohatších podnikatelů a občanů Ruska. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech : Byt 1 + 1

300 000 – 400 000 Kč

Byt 2 + 1

500 000 – 700 000 Kč

Byt 3 + 1

800 000 – 1 200 000 Kč

Byt 4 + 1

1 400 000- 1 800 000 Kč

Byt 4 + 1 mezonet

6 400 000- 8 800 000 Kč

V budoucnu lze předpokládat další nárůst cen bytů jak v rekonstruovaných historických objektech, tak v nové výstavbě na okraji města a v prolukách. Ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace jako je výměna oken a zateplení fasády.

70

Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je nízká. Realizované ceny se pohybují u domů mimo Karlovy Vary 350 000-650 000Kč. V Karlových Varech kolem 8 000 000 Kč. V poslední době se objevilo několik developerských projektů na skupinovou výstavbu rodinných domů v Nové Roli a Mezirolí. Nejčastěji se provádí výstavba nových domů v extravilánu obcí. Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převyšuje nabídka poptávku. Je zájem o zahrádkářské chatky na okraji města, které jsou v osobním vlastnictví s moţností výstavby domu,se obchodují v rozmezí 150 – 500 tisíc Kč, tak i o zděné vícepodlaţní chaty charakteru spíše rekreačního domku, které se cenově pohybují mezi 800 000 – 1 200 000 Kč. V následujících letech lze očekávat pokles poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně ţivotního stylu nové generace, která jiţ nemá o drobné zahrádkaření takový zájem. Novým segmentem trhu u objektů pro individuální rekreaci jsou zahraniční zájemci – hlavně z Holandska, kteří kupují rekreační objekty. Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé – obchoduje se jen jednotlivě s nemovitostí tohoto typu ročně. Většinou se jedná o historické objekty ve středu města ve stavu před rekonstrukci. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 6 milionů korun, větší objekty po rekonstrukci kolem 40 milionů korun. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky ani poptávky. Z výše uvedených skutečností tedy vyplývá spíše stagnace cen. Průmyslové objekty Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují, jedině jako administrativní budovy nebo jejich části v rámci rozprodávaných výrobních areálů. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. V nabídce se objevují výrobní a skladové haly i celé průmyslové areály. Vzhledem k tomu, ţe Karlovy Vary jsou lázeňským městem je přebytek nabídky nad poptávkou. Restrukturalizací hospodářství, která způsobila útlum některých oborů a odvětví – např. textilní a konfekční 71

průmysl, některé obory strojírenství a stavebnictví; Konkurenceschopnost firem je dosud často zaloţena na vyuţívání příleţitosti spočívající v relativně nízkých nákladech na pracovní sílu. Firmy na tento fakt často spoléhají a nedostatečně investují do nových technologií. Nedostatečné jsou také kapacity vlastního výzkumu a vývoje, a následně i tok výrobních a technologických inovací. Rovněţ péče o kvalifikační růst vlastních pracovníků nepatří zpravidla v firemním prioritám. Navíc firmy často nemají vlastní odbytovou základnu a přístupy na zahraniční trhy; Zánikem a sniţováním počtu velkých podniků a přes nekoordinovanou podporu ze strany státu zvyšováním počtu malých a středních podniků a individuálně podnikajících občanů; Změnou podílu sekundárního a terciárního sektoru, tzn. sniţováním podílu průmyslu a stavebnictví a zvyšováním podílu sluţeb, coţ se ne vţdy zřetelně projevuje ve statistických údajích. Změnou vlastnických vztahů – privatizací, vstupem zahraničního kapitálu do firem a společných podniků. Tyto objekty se obchodují v cenách do 15 mil. Kč.

12.2.3. Nájmy Byty V Karlových Varech lze v současnosti pořídit byt jeho zakoupením od soukromého vlastníka nebo od investora, anebo vlastní výstavbou. Celkově lze dostupnost bydlení v Karlových Varech hodnotit jako ne zcela vyhovující zejména pro mladé začínající rodiny. Je to dáno relativně vysokými cenami: dle aktuálních údajů (Institut regionálních informací, 2007) činí cena průměrné bytové jednotky (68 m2, 40% opotřebení, v průměrné lokalitě) v Karlových Varech 1239 tis. Kč, tedy po Praze a městech Středočeské aglomerace, Brně a Zlínu nejvíce v ČR. Na 2. místě (po Praze) jsou Karlovy Vary v průměrné ceně za 1 m2 obytné plochy v rodinných domcích. Atraktivita jednotlivých částí města pro bydlení se liší. Komerčně nejatraktivnější je lázeňská část města, coţ je dáno poptávkou zahraničních (převáţně ruských) klientů. V zásadě je pro bydlení atraktivnější pravý břeh Ohře - Drahovice, Tuhnice a obchodně správní centrum. Naopak silně neatraktivními lokalitami jsou části Dvorů, Rybář, Bohatic a Staré Role. Zvláštní pozici mají oddělené venkovské části (Čankov, Rosnice, Olšová Vrata, Cihelny, Počerny). K dispozici jsou nové byty v Doubí v Komenského ulici. Zde je čtyřicet sedm nových bytů a je jich obsazených okolo dvou třetin. 72

Další privátní investoři dokončují rezidenční bydlení v karlovarské čtvrti Doubí. Nadstandardní byty staví soukromý investor v místě bývalé budovy Lázní VI. V lázeňské zóně města se rovněţ dokončuje výstavba luxusních bytů, převáţně pro zahraniční klientelu. Pokud jde o připravované záměry, je třeba zmínit: Bytový dům Blahoslavova ul., lokalita poblíţ tzv. „Dallasu“, s 24 byty menších velikostí, je ve fázi rozhodování o umístění stavby. Bytové domy Vítězná a Jateční ulice (Čertův ostrov). Území při Jateční a Vítězné ul., areál býv. Intermilku - je vybudován privátní projekt výstavby bloku bytových domů a obchodního objektu. Je zde vybudováno celkem 198 bytů. Magistrát města K.V. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech : Byt 1 + 1

4000– 4500 Kč / byt

Byt 2 + 1

6 000 – 7 000 Kč / byt

Byt 3 + 1

7 000 – 8 000 Kč / byt

Byt 4 + 1

8 000 – 11 000 Kč / byt

Prodejní prostory Na rozdíl od bytů je na trhu vysoká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor ať jiţ v centru města nebo v prodejních buticích u supermarketů. Velkou část nájemců tvoří asijští obchodníci, kteří se přesunují z trţišť do kamenných obchodů. Centrum města

50 000 – 90 500 Kč / p.a.

Širší okolí

6 000 – 10 000 Kč / p.a.

Kanceláře V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší neţ poptávka. V budoucnu, vzhledem k rozvoji elektronického obchodování a internetu obecně, lze očekávat podobný vývoj. Výjimkou z tohoto trendu jsou např. lékařské ordinace nebo advokátní kanceláře, které potřebují pro svůj image „dobrou adresu“. Cvičeni 1 sripta Ing. Ort Centrum města

2 200 –4 500 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

1 – 1800 Kč / m2 / p.a.

73

Průmyslové objekty Vzhledem k výše uvedenému útlumu průmyslu ve městě je nabídka pronájmu průmyslových objektů velmi vysoká. V mnoha případech jsou bývalé průmyslové objekty vyuţívány jako sklady a prodejny stavebnin. Výrobní a provozní prostory

4000 – 8 500 Kč / m2 / p.a.

Sklady

1500 – 6800 Kč / m2 /p.a.

Poznámka : Údaje pronájmů uváděné pro Karlovy Vary, platí v podstatě i pro další větší města na okrese, pro Ostrov a Sokolov. V obou jmenovaných městech došlo k poklesu průmyslové výroby.

12.3. Město Ostrov Druhým segmentem trhu s nemovitostmi na okrese Karlovy Vary je obec s rozšířenou působností Ostrov. Město Ostrov leţí na úpatí Krušných hor v karlovarském kraji. Město je známé také jako Ostrov nad Ohří - tak se jmenuje ţelezniční stanice. Aţ do roku 2004 se ve zdejším závodě vyráběly trolejbusy. Historické jádro je městskou památkovou zónou. Mezi pamětihodnosti města patří například kostel sv. Jakuba většího, Zámek, Palác princů, zámecký park, Letohrádek, kostel sv. Michaela, kaple Panny Marie Einsiedelnské a Dům kultury. Dům kultury je dominanta Mírového náměstí a tím i nové části města. Objekt byl postaven v letech 1954 - 1955 podle projektu akademického architekta Jaroslava Krauze a Ing. Arch. Josefa Sedláčka. Obdélná dvoupatrová budova je rozčleněna rizality na střední vstupní část a postranní křídla s nároţními rizality. Monumentální účinek získává uţitím vstupního portiku se sloupovou lodţií. Fasády jsou členěny vysokým pilastrovým řádem. Město Ostrov bylo v době funkčních uranových dolů základnou pro zaměstnance, a v této době vznikala sídliště. Centrum Ostrova nad Ohří je postaveno v tradicionalistické architektuře SORELA a je významnou památkou, která je chráněna jako městská památková rezervace.

74

12.3.1. Pozemky Velký převis poptávky nad nabídkou. Vyhledávány jsou hlavně pozemky pro stavbu rodinných domů. V komerčně nejzajímavějších lokalitách (Ţelezná Ruda) dosahují ceny aţ 1 700 Kč / m2, jinde se pohybují kolem 800 Kč / m2. Velký zájem je i o nestavební pozemky – zemědělskou půdu – ornou i pastviny, ze strany zájemců o ekozemědělství a ekoturistiku. Zájem prudce stoupnul po vstupu České republiky do Evropské unie s čímţ byla spojena moţnost čerpání dotací na zemědělskou výrobu. 12.3.2. Budovy Byty V roce 2003 získal Ostrov úvěr ve výši 15 mil Kč. ze Státního fondu rozvoje bydlení. Finanční prostředky měly slouţit k modernizaci bytového fondu, a to jak na opravy bytových domů ve vlastnictví Města Ostrov, tak šlo i o nízkoúročené úvěry na opravy a modernizaci zprivatizovaných bytových domů. Úvěr ve výši 15 mil Kč. byl vyčerpán jiţ v roce 2004. Na pokračování programu v roce 2005 byla z Fondu rozvoje bydlení vyčleněna částka 1. mil. Kč a v roce 2006 a 2007 částka 1,5 mil. Kč. Vzhledem k tomu, ţe dále trvá zájem ze strany vlastníků bytových domů o pokračování tohoto programu a do fondu rozvoje bydlení se vracejí prostředky z předchozích půjček, je moţné tyto peníze pouţít pro nové zájemce. Jedná se o půjčku do výše 40 % rozpočtu na opravu a modernizaci (s 3 % úrokem p. a.), V současné době eviduje Realitní kancelář REBA 3 předběţné ţádosti pro letošní rok v předpokládané celkové výši cca 1 mil. Kč. (pro letošní rok je vyčleněna částka ve výši 1,5 mil.Kč). Ostrov pro zvýšení zájmu provádět opravy domů zapracoval do programu jednu novinku, tj. poskytnutí nevratného příspěvku na pořízení projektové dokumentace na zamýšlené opravy, který však bude splatný aţ po realizaci oprav. V současné době se průměrné náklady na projektovou dokumentaci k zateplení bytového domu o cca 31 bytových jednotkách pohybují kolem 50 tis. Kč. Z městského rozpočtu bude na poskytnutí nevratného příspěvku vyčleněno 400 tis. Kč (max. 50 tis. Kč na jeden bytový dům). Oficiální stránky města Ostrov

Byty se obchodují v cenách : Byt 1 + 1

300 000 – 500 000 Kč

Byt 2 + 1

750 000 – 950 000 Kč 75

Byt 3 + 1

1 000 000 – 1 400 000 Kč

Pronájmy bytů se pohybují v cenách : Byt 1 + 1

2500 Kč/byt

Byt 2 + 1

5 000 – 6 000 Kč/byt

Byt 3 + 1

6 000 – 8 000 Kč/byt

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Zástavba Ostrova rozvíjí svůj městský charakter v centru a na bezprostředně navazující plochy a dále přiměřeným způsobem i v ostatních částech města. Další rozvoj budov vyšších neţ 5 nadzemních podlaţí je neţádoucí. Kompaktní uliční zástavba je rozvíjena v prostoru mezi starým a novým městem formou bloků a polobloků. Části města Ostrov, Vykmanov, Dolní a Horní Ţďár, Kfely, jsou rozvíjeny jako městské části a s vlastním Ostrovem tvoří jeden souvisle urbanizovaný celek městského charakteru. Okrajové části města mají charakter zastavění řadovými nebo izolovanými objekty v uliční osnově. Objekty občanského vybavení mimo centrum města si uchovávají svůj solitérní charakter. Venkovská sídla Květnová, Hluboký, Mořičov a Maroltov jsou rozvíjena jako izolovaná sídla v krajině. Nová zástavba ve venkovských sídlech respektuje rozvolněný způsob zástavby. Bývalé osady Hanušov a Arnoldov nejsou a nebudou rozvíjeny. Ve volné neurbanizované kulturní krajině nejsou vytvářeny ţádné enklávy zastavitelného území. Do volné krajiny neumoţněno územním plánem v krajním případě umístit pouze objekty zemědělské prvovýroby a usedlosti za účelem obhospodařování kulturní krajiny. Na historických stavebních parcelách objektů určených k bydlení ve volné krajině je moţno umístit stavby pro bydlení a stavby pro individuální rekreaci. Pro individuální rekreaci jsou vyuţívány chatky v zahrádkářských koloniích do zastavěné plochy 30m2, produkční zahrady, objekty k individuelní rekreaci do zastavěné plochy 80 m2 . Územní plán města Ostrova

Rodinné domy se pohybují v relaci 3 500 000 – 5 000 000 Kč.

76

Prodejní prostory Na území města Ostrova, je prodáváno zboţí a poskytovány sluţby v kamenných provozovnách a trţním způsobem. Místa pro prodej a poskytování sluţeb jsou trţiště nebo stálá trţní místa. Na jiném místě na území města Ostrov, jak na pozemku ve vlastnictví města Ostrov, tak i na pozemku v soukromém vlastnictví jiné fyzické nebo právnické osoby, činnost provozovat nelze.

12.4. Celkový marketingový výhled Na základě dnešních informací se domníváme, ţe se realitní trh v loňském roce dostal na své dno, jsou zde tedy předpoklady, aby v letošním roce mírně rostl. Na současných prodejích tento trend jiţ pozorujeme. Vývoj bude z velké části záviset na ekonomickém vývoji a s tím spojené náladě na trhu. Pokud hovoříme o celkovém objemu obchodů na trhu rezidenčních nemovitostí, oproti úrovni loňského roku předpokládáme mírný nárůst. Naproti tomu v oblasti komerčních nemovitostí lze ještě pro letošní rok očekávat spíše stagnaci aţ mírný pokles. Komerční trh bude nadále stagnovat. Developerské projekty zřejmě čeká oţivení. Ovšem nebude nijak závratné. Především na počátku hospodářské krize na přelomu let 2008 a 2009 řada developerů pozastavovala své projekty a oddalovala tak investice do výstavby nových nemovitostí. Letos začnou opět postupně rozšiřovat svou nabídku. A to z několika důvodu - jedním z nich je skutečnost, ţe jiţ vyprodali část svých zásob v dokončené výstavbě, a v neposlední řadě v návaznosti na pozitivní signály pomalého zlepšování celkové ekonomické situace. Avšak přesto se dá dle analýz předpokládat, ţe nově zahájená bytová výstavba se propadne na úroveň let 2008 - 2009. Developeři budou opatrní a byty budou stavět v etapách po menším mnoţství kusů. Developeři budou stejně jako v loňském roce velmi konzervativní při uvádění nových projektů na trh. Ty budou realizovány spíše v menších etapách, často v řádech desítek, nikoli stovek bytů. Klienti si dnes vybírají bydlení nejen podle kvality projektu, přičemţ zájem budí zejména malometráţní byty garsoniéry, 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1. Tempo prodeje a výstavby určí celková kondice ekonomiky, potaţmo přístup k hypotečnímu financování." Investice do pozemků bývá nejčastější investicí větších rozměrů. Do pozemků investují nejen fyzické osoby, ale i právnické společnosti, banky apod.. Stálý růst pozemků je zapříčiněn jednoduchou rovnicí, která praví, ţe to co ubývá musí zákonitě získávat na ceně. Je to stejné jako se zásobami ropy. Čím jsou zásoby menší, tím logicky stoupá cena pohonných hmot a 77

všech komodit, které se z ropných derivátů vyrábí. Pozemky jsou na tom velmi podobně. Jejich cena bude i v budoucích letech růst, protoţe jejich nabídka se zmenšuje. Uvědomují si to i velké developerské společnosti, které jiţ nyní zkupují pozemky na nichţ plánují výstavbu za 5 a více let. U koupi pozemků ovšem dbejte na opatrnost spojenou s moţností jeho budoucího vyuţití. Pokud koupíte např. byt, tak jej můţete okamţitě začít vyuţívat. Pokud ovšem koupíte pozemek, tak je důleţité jak o jeho vyuţití hovoří územní plán dané obce. Stejně tak je důleţité prověření přístupu k inţenýrským sítím, infrastruktuře, zjištění zdali se nejedná o zátopovou oblast atd. V Karlových Varech je mnoho hotelů a penzionů na prodej. Protoţe ale lázeňský trojúhelník Karlovy Vary, Mariánské Lázně a Františkovy Lázně byly vyhledávanou investorskou lokalitou, snaţí se majitelé hotelů, penzionů a rekreačních objektů prodat své nemovitosti za ceny, které jsou dalo by se říci jejich zboţným přáním, nikoliv tedy cenou, která by byla pro investora z jakéhokoliv pohledu zajímavá. Ve většině případů, pokud budeme uvaţovat o koupi takového hotelu ( při cenách, které se zde pohybují mezi 4 000 000 - 5 000 000 euro), dostáváme návratnost investice někde mezi 80 - 120 lety (podle velikosti hotelu a počtu lůţek). Tedy uloţit peněţní prostředky můţeme, ale mluvit o rozumné investici (za kterou povaţuji návratnost investice maximálně do 15 let), to tedy rozhodně ne. Vzhledem k této situaci, investoři v Karlových Varech vyhledávají jiné moţnosti zhodnocení jejich finančních prostředků. Někteří poptávají vilové domy, které následně přebudovávají na apartmány. Nabídka apartmánů je nyní trend, který se v Karlových Varech těší velké oblibě investorů. Za investicí s největší návratností pro rok 2012 povaţují realitní odborníci a analytici koupi staršího cihlového domu a jeho následné přebudování na dům s malometráţními byty. Ovšem u této investice je rovněţ velice důleţitá cena takového domu a následné přestavby (ceny materiálu, rekonstrukčních prací .......).

12.4.1. Ceny nemovitostí obecně Starší cihlové byty zaznamenají spíše pokles naopak novostavby mírný růst. Ceny nemovitostí je to, co zájemce o prodej i nákupu zajímá nejvíce. Určujícím faktorem je kvalita nemovitosti a lokalita, ve které se nachází. Byt v secesním domě v centru většího města můţe přinést několikaprocentní zhodnocení, zatímco byty v panelových sídlištích uţ nejspíš na hodnotě nezískají. O vývoji cen bytů je velmi obtíţné mluvit v obecných 78

kategoriích, vţdy je nutné znát konkrétní podmínky u konkrétního bytu a na základě těchto znalostí ke konkrétní nemovitosti vypracovat analýzu a trţní hodnotu bytu. Starší, zejména panelové byty jiţ dlouhodobě nesplňují poţadavky pro moderní bydlení, většina těchto bytů má akustické nebo tepelně-izolační problémy. Většině panelových bytových domů navíc skončila nebo brzy skončí jejich ţivotnost a nákladné rekonstrukce ţivotnost prodlouţí jen o několik let. Z těchto důvodů předpokládáme, ţe u starších nemovitostí bude mít cenová úroveň spíše klesající U novostaveb se pokles cen neočekává. Vývoj cen novostaveb bude určitě v I. pol. 2012 stagnovat, hodně bytů dočasně zlevní - důvodem je makroekonomická situace Růst cen novostaveb by neměl překročit 5% úroveň. Za sníţenou poptávkou a tím i stagnujícími cenami je současná ekonomická situace, pro niţ lidé odloţili svou poptávku po bydlení. Ta stále trvá a po oţivení ekonomiky můţe opět převýšit nabídku nových bytů.

79

13.

Závěr

Zdravotně technické instalace jsou nedílnou součástí nemovitostí. Jejich cenu určuje cena zpracování projektové dokumentace, cena pouţitého materiálu potrubí stoupaček a rozvodu vodovodu, cena potrubí odpadní vody, uzavíracích a výtokových armatur. Nejvyšší poloţkou zdravotně technických instalací mohou být zařizovací předměty a systémy, např. bidetové systémy, sprchové boxy, vany, vířivky. Systémy vytápění na tuhá, kapalná, plynná paliva, solární systémy, tepelná čerpadla a jejich kombinace. Cenu zdravotně technických instalací můţe ovlivnit i vzduchotechnika, keramické obklady, dlaţby a příslušenství hygienických místností a vybavení kuchyní, které do této oblasti také patří. Záleţí, zda jsou pořizovány ve standardním, exkluzivním a desénovém provedení a v poslední řadě cena montáţe zdravotně technických instalací. V příloze této bakalářské práce uvádím porovnání nabídkových cen vybudování koupelny a kuchyně ve variantě A standardní provedení a variantě B nadstandardní provedení. Výše jmenované faktory mohou zásadně ovlivnit cenu dodávky a díla, která můţe při jedné instalaci zdravotně technických instalací dosahovat výše např. 100 000 KČ a u druhé instalaci zdravotně technických instalací dosahovat výše např. 1 000 000 KČ. Cena dodávky a díla zdravotně technických instalací včetně ceny případné celkové rekonstrukce budovy je podřízena dominujícímu faktoru hodnoty nemovitosti, kterým je atraktivita umístění objektu. Milionová investice zdravotně technických instalací do nemovitosti umístěné v neatraktivní oblasti můţe její hodnotu ovlivnit např. o 100 000 KČ nebo ji neovlivní vůbec a naopak, při umístění nemovitosti v atraktivní oblasti můţe tato milionová investice do zdravotně technických instalací hodnotu nemovitosti pozitivně ovlivnit.

80

14. Seznam pouţité literatury [1] Vyhláška č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb [2] ČSN EN 806-1 (755410) Vnitřní vodovod pro rozvod vody určené k lidské spotřebě – Část 1: Všeobecně [3] ČSN EN 806-2 (755410) Vnitřní vodovod pro rozvod vody určené k lidské spotřebě – Část 2: Navrhování [4] ČSN EN 806-4 (755410) Vnitřní vodovod pro rozvod vody určené k lidské spotřebě – Část 4: Montáţ [5] ČSN EN 1717 (75 5462) Ochrana proti znečistění pitné vody ve vnitřních rozvodech a všeobecné poţadavky na zařízení na ochranu proti znečistění zpětným průtokem [6] ČSN EN 15161 (755468) Zařízení na úpravu vody vnitřních vodovodů – Montáţ, provoz, údrţba a opravy [7] ČSN 73 6660 Vnitřní vodovody [8] Příručka zdravotně technických instalací, H.Nestle a kolektiv [9] Zdravotně Technická Zařízení Budov, Jaroslav Valášek a spol. [10] http://vytapeni.tzb-info.cz/potrubi-a-armatury [11] http://vytapeni.tzb-info.cz/schematicka-zakladna [12] http:// vytapeni.tzb-info.cz/tepelna-cerpadla [13] http://vytapeni.tzb-info.cz/mereni-a-regulace [14] http://www.mmkv.cz [15] http:// www.ostrov.cz [16] http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/vyhlasky_37334.html?year=2008 [17] www.betonbau.cz/users/File/prospekty/betonbau_kabelove_pruchodky.pdf 81

[18] Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech – Ing. Ort Ph.D. [19] Cvičení z oceňování nemovitostí 1. Díl Oceňování na trţních principech – Ing. Ort Ph.D. [20] Ceník stavebních prací VERLAG DASHÖFER.

15.

Seznam příloh

15.1.

Informace o jednotce

15.2.

Informace o parcele

15.3.

Snímek katastrální mapy

15.4.

Půdorys bytu – původní stav

15.5.

Krycí list rozpočtu

15.6.

Poloţkový rozpočet stavebních prací

15.7.

Půdorys bytu-návrh nového stavu

15.8.

3D návrh koupelny

15.9.

Poloţkový rozpočet koupelny varianta A standard

15.10. Poloţkový rozpočet koupelny varianta B nadstandard 15.11. 3D návrh kuchyně 15.12. Poloţkový rozpočet kuchyně varianta A standard 15.13. Poloţkový rozpočet kuchyně varianta B nadstandard

82