Zdravotně technické instalace a jejich vliv na trţní hodnotu nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Zdravotně technické instalace a jejich vliv na trţní hodnotu nemovitosti Bakalářská práce

Autor:

Miroslav Čechlovský oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

červen, 2013

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně s pouţitou literaturou, která je uvedena na konci práce v seznamu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Mělníku dne 14. června 2013

Miroslav Čechlovský

Poděkování Tímto děkuji svému vedoucímu práce panu doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D., Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph.D. za konzultace, odbornou pomoc a cenné rady, které přispěli k vyhotovení mé bakalářské práce.

Anotace Bakalářská práce je zaměřena na zdravotně technické instalace a jejich vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Jsou tu uvedeny materiály, z nichţ se instalace prováděly dříve i v současné době a jejich dobré a špatné vlastnosti. V závěru teoretické části je popsáno, jak se zdravotně technické instalace projeví v oceňovacích metodách a tudíţ i na celkové ceně objektu. V praktické části jsou oceněné dva objekty – rodinný a bytový dům, v analytické části je provedena analýza trhu s nemovitostmi v mělnickém regionu.

Klíčová slova Vodovod Kanalizace Plynovod Metody oceňování

Annotation Bachelor’s thesis is focused on sanitary equipment installations and their effect on market value of property. Author provides a list of materials used for installation both currently and in the past; moreover, their positive and negative attributes are also discussed in the paper. At the end of the theoretical part, a reader can find how the use of sanitary equipment installations is reflected in valuation methods, and consequently, how it affects the final price of an object. In a practical part author provides a valuation of two properties - a family house and an apartment block. Furthermore, an analysis of the real estate market in the district of Melnik is performed in an analytical part of the thesis.

Key words Water supply Sawerage Pipeline Valuation methods

Obsah Úvod ............................................................................................................................. 8 Teoretická část 1.

Charakteristika zdravotně technických instalací ................................................ 10

2.

Vodovod ............................................................................................................. 10 2.1.

Historie ..................................................................................................... 11

2.2.

Zdroj vody ................................................................................................ 12

2.2.1. 2.3.

3.

Vodojem............................................................................................ 13

Vodovodní přípojka ................................................................................. 14

2.3.1.

Poţadavky pro zřízení vodovodní přípojky ...................................... 14

2.3.2.

Vodoměrná sestava ........................................................................... 15

2.4.

Materiály pro vnitřní vodovodní potrubí.................................................. 16

2.5.

Příprava teplé vody .................................................................................. 17

2.5.1.

Potřeba teplé vody ............................................................................ 17

2.5.2.

Místní ohřev vody ............................................................................. 18

2.5.3.

Ústřední a dálkový ohřev vody ......................................................... 18

2.5.4.

Ústřední ohřev vody.......................................................................... 18

2.5.5.

Dálkový ohřev vody.......................................................................... 19

2.5.6.

Ohřev vody sluneční energií ............................................................. 19

2.5.7.

Ekonomické zohlednění ohřevu vody ............................................... 19

Kanalizace .......................................................................................................... 20 3.1.

Historie kanalizace ................................................................................... 20

3.2.

Kanalizační přípojka ................................................................................ 21

3.2.1.

Poţadavky pro zřízení kanalizační přípojky ..................................... 21

3.2.2.

Materiál kanalizační přípojky ........................................................... 21

3.3.

Vnitřní kanalizace .................................................................................... 21

3.3.1.

Části vnitřní kanalizace ..................................................................... 22

3.3.2.

Poţadavky při navrhování vnitřní kanalizace ................................... 22

3.3.3.

Materiály kanalizačního potrubí ....................................................... 23

3.3.3.1.

Trouby a tvarovky z plastů ............................................................ 24

3.3.3.2.

Trouby a tvarovky z neplastových materiálů ................................ 25

3.4.

Odtoková potrubí ..................................................................................... 26

3.5.

Připojovací potrubí ................................................................................... 26

3.6.

Odpadní potrubí ....................................................................................... 26

3.6.1. 3.7.

Svodné potrubí ......................................................................................... 27

3.8.

Větrací potrubí ......................................................................................... 27

3.9.

Místní odstraňování odpadních vod ......................................................... 27

3.9.1.

Ţumpy ............................................................................................... 28

3.9.2.

Domovní čistírny odpadních vod ...................................................... 28

3.10. 4.

Odpadní potrubí pro dešťové vody ................................................... 27

Zařizovací předměty ............................................................................. 30

Plynovod ............................................................................................................. 31 4.1.

Historie plynovodu ................................................................................... 31

4.2.

Topné plyny ............................................................................................. 32

4.3.

Plynvodní přípojky ................................................................................... 33

4.3.1. 4.4.

Přípojky s nízkým a středním tlakem................................................ 33

Rozvod plynu v objektech ........................................................................ 33

4.4.1.

Leţaté potrubí ................................................................................... 34

4.4.2.

Stoupací potrubí ................................................................................ 34

4.4.3.

Umístění uzávěrů .............................................................................. 35

4.4.4.

Materiály plynovodního potrubí ....................................................... 35

4.5.

Plynoměry ................................................................................................ 36

4.5.1.

Druhy plynoměrů .............................................................................. 36

4.5.2.

Umístění plynoměrů ......................................................................... 37

4.6.

Plynové spotřebiče ................................................................................... 37

4.6.1. 4.7. 5.

Rozdělení plynových spotřebičů ....................................................... 38

Odvádění spalin ........................................................................................ 38

Analýza oceňovacích postupů ............................................................................ 39 5.1.

Definice o oceňování majetku .................................................................. 40

5.2.

Porovnávací metoda ................................................................................. 40

5.2.1.

Projevení ZTI v porovnávací metodě ............................................... 41

5.2.2.

Porovnávací metoda podle vyhlášky ................................................ 41

5.3.

Příjmová metoda ...................................................................................... 42

5.3.1. 5.4.

Projevení ZTI v příjmové metodě ..................................................... 43

Nákladová metoda .................................................................................... 43

5.4.1.

Projevení ZTI v nákladové metodě ................................................... 44

Závěr ........................................................................................................................... 45

Praktická část Ocenění rodinného domu ........................................................................................... 46 Ocenění bytového domu ............................................................................................. 68 Analytická část Analýza realitního trhu v mělnickém regionu ............................................................ 91 Seznam pouţité literatury ......................................................................................... 100

Úvod Zdravotně technické instalace jsou důleţitou součástí pozemních staveb a zahrnují vodovod, kanalizaci a plynovod v budovách a nemovitostech. Vývoj vodárenství i odstraňování odpadů vznikal s vývojovými zákony lidské společnosti a s potřebami řešení otázek ţivotního prostředí. Určující vliv měly hospodářské a zeměpisné podmínky, které také byly hlavní příčinou společenského vývoje. Proto také po hospodářských změnách ve vývoji společnosti následoval buď rychlý vývoj zdravotně inţenýrských zařízení, nebo jejich úpadek. Voda je základní podmínkou ţivota, a proto jiţ od nejstarších dob člověk zřizoval svá sídliště vţdy v blízkosti vodního zdroje. Klimatické poměry měly vliv také na očistu těla, člověk se naučil váţit si vody, udrţovat ji čistou a pouţíval ji nejen jako základní potravinu, ale i k očistným koupelím. Ve starověku vznikala velká a bohatá města, a se vzrůstajícím počtem obyvatel jednotlivých sídlišť vzrůstala i spotřeba vody, coţ přispívalo k nadměrnému produkování odpadních vod a sídliště se velmi zamokřovala. Proto vznikla nutnost řešit tuto situaci a rychle se vyvíjely zdravotně technické stavby, které ještě do dnes nás udivují svou dokonalostí.[1] V této práci se v teoretické části zabývám charakteristikou jednotlivých zdravotně technických instalací, od jejich historie, druhů, pouţívaných materiálů, pouţívaných sanitárních zařízení aţ po jejich přípojku. V závěru této části je provedena analýza oceňovacích postupů vzhledem k ZTI. V praktické části je provedeno ocenění dvou nemovitostí, konkrétně ocenění bytového domu a ocenění rodinného domu. Ocenění jsou provedena třemi oceňovacími metody porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. V celé praktické části jsem čerpal ze skript Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. od Petra Orta. V poslední části této práce, v analytické části, je provedena analýza realitního trhu v mělnickém regionu. Cílem mé bakalářské práce je zohlednění zdravotně technických instalací při oceňování nemovitostí, informování o ZTI (vodovod, kanalizace, plynovod) od jejich historie, druhů, přípojek, sanitárních zařízení aţ po nově pouţívané materiály a jejich výhody oproti dříve pouţívaným materiálům.

8

Teoretická část

9

1. Charakteristika zdravotně technických instalací Zdravotně technické instalace v budovách zahrnují rozvody vody, kanalizaci, plynovody, zařizovací předměty a vybavení, zařízení na přípravu teplé uţitkové vody. Většinou tvoří výdaje na tyto instalace 10 – 15% veškerých stavebních nákladů a v poslední době, kdy se vyuţívají luxusní zařízení interiérů i zařizovacích předmětů a v místech, kde nejsou zavedeny inţenýrské sítě a je nutno budovat vlastní čištění odpadních vod nebo budovat studnu aţ 40%.[1]

2. Vodovod Vnitřní vodovod je jedním z rozhodujících článků v systému zásobování celého vodního hospodářství vodou. Jeho optimální návrh přináší úsporu vody, energie a zaručuje a zaručuje ekonomický provoz vodovodu včetně údrţby. Zároveň ovlivňuje i ţivotnost, uţitné a hygienické vlastnosti zařízení a dopravované vody. V neposlední řadě je podmínkou ochrany zdraví odběratelů vody. Proto je nutno věnovat řešení systému vnitřního vodovodu velkou pozornost.[2] Vnitřní vodovod můţe být jednotný, nebo v objektech s velkou potřebou vody dělený, tj. samostatný pro pitnou vodu a samostatný pro uţitkovou vodu nebo provozní vodu. Tyto rozvody nesmějí být mezi sebou propojeny. Vnitřní vodovod je zásobován vodou z veřejného vodovodu nebo z domácí vodárny s vlastní studnou a čerpadlem. Ani v tomto případě, kdy jde o pitnou vodu, nesmí se tyto vodovody vzájemně propojovat. Vnitřní vodovod tvoří soustava vodovodních potrubí v objektu za vodovodní přípojkou a vodoměrem. Voda je dodávána ke všem výtokům u zařizovacích předmětů, které mají zajištěný odtok do kanalizace.[3] U starších objektů má vnitřní vodovod poměrně malou ţivotnost. Je to dáno nejen tím, ţe je nízká fyzická ţivotnost materiálu vodovodu, ale zejména změnou morální ţivotnosti vodovodu. Tak, jak se zvyšují nároky na uţivatelský komfort, mění se náhledy na ekonomiku provozu a spotřebu energií. Je nutno počítat nejen s pouhými rekonstrukcemi, ale i s modernizacemi celých systémů. Nové vnitřní systémy i modernizaci starých je třeba navrhovat tak, aby respektovaly všechny dnešní poţadavky a přitom dávaly moţnost pro uplatnění nových řešení.

10

2.1.

Historie

Asyřané jiţ kolem roku 2500 př.n.l. stavěli dlouhé gravitační vodovody, kde ke stavbě pouţívali i klenby a tlaková potrubí. Příkladem je vodovod pro město Nivivé, který lze povaţovat za jeden z prvních skupinových vodovodů, protoţe kromě města zásoboval ještě řadu obcí. Pozoruhodnou vodárenskou stavbu dal vybudovat kolem roku 1000 př.n.l. král Šalamoun pro zásobování vodou města Jeruzalém. Nejslavnější starověké vodovody jsou známé z Říma. První vodovod dal postavit Appis Claudius v roce 305 př.n.l. Aqua Appia, který byl dlouhý 16 kilometrů, o rok později vznikl vodovod Anio Ventus dlouhý 64 kilometrů a v roce 145 př.n.l. vodovod Marcia dlouhý 92 kilometrů, při němţ přes 10 kilometrů byly vodovody přes hluboká údolí stavěny na pilířích (akvadukty). Pro zásobování Říma slouţilo kolem roku 5000 př.n.l. 14 vodovodů, s kapacitou asi 510 litrů denně při celkovém počtu dvou miliónů obyvatel. Augustus Octavianus dal římskému impériu zřídit 700 studní, 130 kašen a 150 vodotrysků. Jeho úctu k vodě vyjadřuje jeho výrok: "Římské impérium je zaloţeno na silnicích a vodovodech. Teprve vodovod dělá z vesnice město". V době byzanské se vyvíjely na východě v Konstantinopolu lázně obdobným způsobem jako v Římě. Nejvýznamnější stavby té doby jsou vodovody Cařihradu, Damašku a Sarajeva, kde bylo například 68 vodovodů, 280 kašen a přes 500 studní. Také vodovody ve středověku stagnují, aţ budováním velkých měst v 18. Století vyvstává nutnost jejich rozšiřování a doplňování.[1] První vodovod v Praze byl vybudován na Vyšehradě a Praţském hradě aţ ve 12. století. Teprve roku 1348 byla zavedena pramenitá voda vrtanými borovými trubkami do kašen na Karlově a Václavském náměstí. V 15. století se začala čerpat voda z Vltavy, později také filtrovat a upravovat. Většinou byla dodávána do uličních kašen, jen málokde do domů. V roce 1882 byla provedena rekonstrukce městského vodárenství v Praze, byly postaveny výkonnější vodárny, rušily se uliční kašny a v domech se prováděly vnitřní vodovody, které byly schopny dopravit vodu do nejvyšších pater domů. Bylo moţné vybavit byty lázněmi a splachovacími záchody. Důsledkem provedení vnitřních vodovodů byl prudký nárůst spotřeby vody z cca 50 l/den na 90 l/den a do konce století aţ 110 l/den. Dnešní potřeby vody dosáhly aţ neúnosných hodnot.[4]

11

2.2.

Zdroj vody

Zdrojem vody pro zásobování vnitřního vodovodu vodou se rozumí napojení na veřejný vodovod nebo vlastní studnu. Majitel pozemku můţe pro pitné i nepitné účely v objektu vyuţívat ve studni zachycenou podzemní vodu nebo zachycenou dešťovou vodu. Podle účelu se studny rozdělují na veřejné (provozované organizací, jejíţ úlohou je zabezpečovat zásobovaní sídlišť pitnou vodou), domovní (určené k zásobování pitnou vodou pro jednu nebo výjimečně několik nemovitostí) a poţární (svou akumulační schopností, vydatností a technickým zařízením umoţňují rychlý poţární zásah). Z hlediska stavby se studny dělí na: • Šachtové, které jsou: -

Kopané, které se vyhloubí ručně nebo strojem do hloubky 8 metrů a aţ potom se ode dna zdí nebo sestavuje z prefabrikovaných skruţí válcový plášť

-

Spouštěné, u kterých se plášť spouští shora vlastní hmotností do největší hloubky 12 – 15 metrů tak, ţe se podkopává jeho patka

• Vrtané, které se hloubí vrtanými soupravami, pokud je spodní voda hlouběji neţ 20 metrů pod terénem • Raţené (nortonky, habešské), které se vytvoří zařazením dírkované ocelové trubky do nepříliš hluboké vodonosné vrstvy (vhodné jsou na rychlé a dočasné zásobování vodou) • Kombinované (například horní část je šachtová a spodní část vrtaná) Aby se voda ve studních neznečistila, musejí se studny zřizovat v dostatečné vzdálenosti od zdrojů moţného znečištění. Způsob odebírání vody ze studní závisí na její vydatnosti a na chemicko-bakteriologickém sloţení vody. Voda z šachtových studní se většinou můţe odbírat čerpadlem přímo v mnoţství potřebném k přímému zásobování zařizovacích předmětů. Voda z vrtaných studní se musí většinou čerpat dvoustupňově. Vydatnost vrtané studny bývá nízká a objem vody ve vrtu je příliš malý, to neumoţňuje odebírat vodu přímo ze studny k zařizovacím předmětům. Voda se musí odebírat v mnoţství, které omezí kolísání hladiny podzemní vody, aby nedošlo k zakolmatování vrtu a tím ke sníţení jeho vydatnosti.[5]

12

Obrázek kopané a vrtané studny, zdroj: www.ekodrill.cz

2.2.1. Vodojem Jako náhradní zdroj vody slouţí vodojem. Vodojemy jsou akumulační nádrţe, které zajišťují dodávku vody do spotřebiště. Mají několikerý význam: -

vyrovnávají rovnoměrný přítok vody ze zdroje a kolísající odběr vody ve spotřebišti

-

slouţí jako zásoba vody poţární (ta musí zůstat při běţném provozu nedotčena)

-

akumuluje vodu pro případ poruchy ve zdroji, úpravě vody nebo přívodu vody

Vodojem se skládá ze tří částí, vodní akumulační nádrţe, vstupní části a armaturní komory. Nadzemní vodojemy jsou ţelezobetonové nebo ocelové nádrţe uloţené na nosné konstrukci, případně se umisťují na budovách. Ocelové nádrţe kulového tvaru nazývané Akvaglobus stojí na zesíleném ocelovém sloupu, uvnitř kterého je umístěno potrubí a přístupový ţebřík. Vodojemy se umísťují podle konfigurace terénu tak, aby v celé vodovodní síti byl tlak potřebný pro dopravu vody do nejvyšších pater budovy a pro poţární účely.[1]

13

2.3.

Vodovodní přípojka

Připojení nemovitosti na veřejný vodovod se provádí vodovodní přípojkou, která propojuje vnější vodárenský systém s vnitřním vodovodem. Vodovodní přípojka je samostatnou stavbou tvořenou úsekem potrubí od odbočení z vodovodního řádu k vodoměru, a není-li vodoměr, pak k vnitřnímu uzávěru připojeného pozemku nebo stavby. Odbočení a uzávěr je součástí veřejného vodovodu. Vodovodní přípojka není vodním dílem. Vlastník vodovodní přípojky, popřípadě je povinen zajistit, aby vodovodní přípojka byla provedena a uţívána tak, aby nemohlo dojít ke znečištění vody ve vodovodu. Vlastníkem vodovodní přípojky, popřípadě jejích částí zřízených přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 274/2001 Sb., je vlastník pozemku nebo stavby připojené na vodovod, neprokáţe-li se opak. Vodovodní přípojku pořizuje na své náklady odběratel, není-li dohodnuto jinak; vlastníkem přípojky je osoba, která na své náklady přípojka pořídila. Opravy a údrţbu vodovodních přípojek uloţených na pozemcích, které tvoří veřejné prostranství, zajišťuje provozovatel vodovodu ze svých provozních nákladů. Kaţdá vodovodní přípojka má být opatřena v místě připojení na veřejný vodovod uzávěrem se zemní soupravou. Přípojky do vnějšího průměru potrubí 63 milimetrů se většinou napojují na vodovodní potrubí navrtávací soupravou. Navrtávací souprava se skládá z navrtávacího pásu a ventilu se zemní soupravou. Souprava umoţňuje propojení přípojky s veřejným vodovodem bez omezení dodávky vody v okolních objektech. Armatury a jejich zemní soupravy je nutno chránit proti poškození sedáním zeminy. Potrubí přípojky musí být navrţeno tak, aby nemohlo dojít k jeho poškození ani v důsledku tepelných změn během montáţe a uvedení do provozu, ani v důsledku nevhodného postupu při provádění zásypu rýhy.[5]

2.3.1. Poţadavky pro zřízení vodovodní přípojky Trasa přípojky se volí tak, aby byla co nejkratší, pokud moţno se sklonem k místu napojení na vodovodní potrubí (minimálně 0,3%). Hloubka uloţení potrubí má být menší 1,5 metru, ve volném terénu můţe být menší (minimálně 1,2 metru) za předpokladu, ţe v zimě nebude docházet k delším odstávkám provozu napojovaného objektu. Potrubí vodovodní přípojky musí být uloţeno na štěrkopískovém polštáři tloušťky minimálně 100 milimetrů s únosností základové spáry minimálně 0,2 MPa. Potrubí musí být obsypáno štěrkopískem minimálně 300 milimetrů na vrchol potrubí. Obvodovou stěnou objektu musí přípojka procházet průchodkou v plynotěsném a vodotěsném provedení. V případě potřeby se pouţije i chránička. Přípojka 14

vody do vnějšího profilu 63 milimetrů, která je vedena do nepodsklepené části budovy, musí být vloţena do chráničky o poloměru zaoblení nejméně 1 metr. Materiál potrubí se volí s ohledem na: • pracovní přetlak a předpokládané hydraulické rázy v potrubí • chemické vlastnosti dopravované vody • mechanické a chemické vlastnosti zeminy, ve které bude potrubí uloţeno • předpokládané zatíţení povrchu nad potrubím

2.3.2. Vodoměrná sestava Vodoměrná sestava se umísťuje na pozemku nemovitosti ve vodoměrné šachtě nebo výjimečně na vhodném místě v objektu. Umístění vodoměrné sestavy a velikost vodoměru se určují po dohodě s dodavatelem vody. Vzdálenosti činí asi 1 – 2 metry od hranice nemovitosti. Vodoměr musí být snadno přístupný pro odečítání pracovníkem dodavatele vody. Vodoměrná sestava se skládá z uzávěru před vodoměrem, filtru, uklidňovacího kusu před vodoměrem, vodoměru, uklidňovacího kusu za vodoměrem, hlavního domovního uzávěru a zpětné armatury s kontrolním uzávěrem. Přípojka a armatury po vodoměr bývají majetkem dodavatele vody.[5]

Foto vodoměrné sestavy, zdroj: www.markusova.cz

15

2.4.

Materiály pro vnitřní vodovodní potrubí

Pro rozvod vody v objektech se pouţívá potrubí, armatury a další součásti. U potrubí se označuje profil a jmenovitý tlak. Materiály pro potrubí vnitřních vodovodů musí být: -

Pevné vůči přetlakům i vnějším silám

-

Odolné proti korozi uvnitř i na vnější straně potrubí

-

Potrubí musí mít hladké vnější stěny s minimem spojů (aby ztráty tlaku byly co nejmenší)

-

Musí být zdravotně nezávadné

-

Snadné pro montáţ a demontáţ

Na vnitřní vodovod se pouţívají: • hrdlové litinové tlakové trouby • přírubové litinové tlakové trouby • běţné ocelové závitové trouby • svářené ocelové trouby • bezešvé ocelové trouby • bezešvé hrdlové ocelové trouby spojované temováním • hrdlové ocelové spojované svářením • měděné trouby • mosazné trouby • trouby z plastů (PE, PP, PB, PVC) • trouby z nerezavějící oceli • vícevrstvé (například plastové s hliníkovou vloţkou) Pouţití uvedeného trubního materiálu je podmíněné vlastnostmi vody, která potrubím protéká. Ve vnitřním vodovodu se nesmějí pouţívat černé ocelové trouby, trouby s vnitřním asfaltovým povlakem a trouby z plastů, které neodolávají poţadovaným teplotám. Armatury musí vyhovovat konstrukcím a pouţitým materiálům (včetně těsnícího materiálu), vlastnostem dopravované vody, provoznímu přetlaku, stejně jako i poţadavkům příslušných technických norem. [2] Jednoznačná odpověď na otázku: „ Jaký materiál a systém zvolit?“ neexistuje. Projektant by měl vţdy navrhnout tu nejlepší moţnost pro řešenou stavbu, vzhledem systém ovlivňujícím faktorům. V dnešní době se hodně pouţívá plastové potrubí, které patří k cenově draţším 16

materiálům, protoţe se očekává větší ţivotnost materiálu. Bohuţel zkušenosti s pouţíváním plastových materiálů ještě nestačily vytvořit historickou paměť a tak se vychází z krátkodobých zkoušek, ale jejich ţivotnost se uvádí 50 let (cca 1600 Kč/bm). Zato pozinkované trouby historickou paměť mají, tyto trouby sice patří mezi levnější materiály (cca 150 Kč/bm), přesto jejich ţivotnost nepřesahovala 12 let. Měděné potrubí patří mezi nejlepší materiály pro rozvod pitné vody (cca 400 Kč/bm). Měď má dlouhou ţivotnost, odolnost, je zdravá a bezpečná. Nové studie, které se uskutečnili v Holandsku pro výzkum kvality pitné vody, uvádějí, ţe při pouţití měděných trubek se sniţuje růst a rozmnoţování bakterií. Nejkvalitnější materiál pro rozvod pitné vody je nerez, má nejlepší vlastnosti pro rozvod vody (ţivotnost, hygienická nezávadnost, antikorozní). Nerezové potrubí však stojí o cca 100% více neţ potrubí z mědi (cca 900 Kč/bm).

2.5.

Příprava teplé vody

Příprava teplé vody je typickým technickým postupem v budovách, na kterém se podílí více specializací – zdravotechnika, vytápění, elektroinstalace a stavitelství. Vývoj techniky a společnosti v posledním období ovlivnil i tento systém a je nutné zrevidovat některé zaběhnuté postupy a principy. Vývoj lze pozorovat především ve dvou rovinách. V prvé řadě je to vzrůst významu přípravy teplé vody v objektech individuální bytové výstavby, kde v souladu s moderními trendy zvyšování komfortu jsou často uplatňovány takové poţadavky na odběr teplé vody, ţe se stává primárním odběratelem energie v objektu. Příkladem mohou být řešení rodinných domů s více koupelnami, pouţití velkoobjemových van s vodními masáţemi nebo inteligentní multifunkční sprchové kouty. Druhou oblast vývoje představují zdroje teplé vody, kde klasický zásobníkový ohřev je postupně nahrazován ohřevem smíšeným a průtočným s jedním nebo více topnými zdroji. Takové systémy jsou pruţnější, mají většinou menší prostorové poţadavky, jsou však podstatně citlivější na správný návrh a snadno, při podcenění vstupních údajů, mohou vykazovat nepříjemné jevy, například nedostatek teplé vody.[2]

2.5.1. Potřeba teplé vody Stanovení potřeby teplé vody je vstupní informací, která je základem správného návrhu celého zařízení. Potřeba teplé vody musí být pokryta dostatečnou kapacitou zařízení na přípravu teplé vody. Problém spočívá v tom, ţe potřeba je funkcí času a v závislosti na akumulačních schopnostech zdroje teplé vody ji musíme sledovat v různém časovém měřítku. 17

Proto stanovení potřeby teplé vody nelze zjednodušit na jednu, na zařízení nezávislou hodnotu, ale časový průběh potřeby nutno popsat více parametry, kterými jsou[2]: -

Potřeba teplé vody během zvolené periody

-

Rozloţení odběru teplé vody v průběhu periody

-

Křivka odběru a dodávky tepla

2.5.2. Místní ohřev vody K ohřevu se nejčastěji vyuţívá plynu, elektřiny, méně často pevných nebo kapalných paliv. K ohřevu se můţe vyuţít i sluneční energie. Pro místní ohřev vody plynem se uţívají téměř výhradně plynové průtokové ohříváky (karmy). Ohřev pomocí elektřiny se uplatňuje zejména proto, ţe klade minimální nároky na obsluhu a má vysokou hygienu provozu. Zařízení se rozděluje na přímotopné a akumulační. Přímotopná zařízení k ohřevu vody odebírají elektrický proud pro okamţitý ohřev. Často se nesprávně označují jako průtokové ohříváky. Jde o malé zásobníkové ohříváky o objemu 5 – 10 litrů, o velkém příkonu elektřiny, s krátkou dobou ohřevu. Odběr teplé vody je moţný pouze pro zařizovací předmět, nad kterým je ohřívák osazen. Akumulační zařízení k ohřevu vody jsou taková zařízení, která odebírají elektrickou energii ze sítě mimo odběrové špičky, nejčastěji v noci. Ohřívák můţe zásobovat jeden nebo skupinu výtoků teplé vody.[3]

2.5.3. Ústřední a dálkový ohřev vody Ohřev vody je zajišťován v kotelnách, předávacích stanicích nebo strojovnách pro vytápění a ohřev vody. Způsob ohřevu je akumulační, průtočný nebo smíšený. Jako topný zdroj můţe být pouţit dálkový rozvod tepla (horká voda nebo pára) kotle ústředního vytápění (teplovodní nebo parní), elektrická energie nebo plyn. Rozvod teplé vody se skládá z rozvodu studené vody, teplé vody a potrubí zpětného (cirkulačního).[3]

2.5.4. Ústřední ohřev vody V domovních a malých blokových kotelnách se voda ohřívá zpravidla v zásobníkových ohřívačích, neboť lépe vyrovnávají nepravidelnost odběru teplé vody během dne. Ústřední ohřev můţe být dále zajišťován i v zásobníkových ohřívácích elektrických. Voda se ohřívá v noci elektrickým proudem za sníţenou cenu. Tento způsob ohřevu se uţívá zejména v kombinaci s elektrickým vytápěním akumulačním z elektrokotelen, v nichţ se také

18

zpravidla zásobníkové ohříváky umisťují. Ústřední ohřev vody můţe být také zajištěn plynovými zásobníkovými ohříváky.[3]

2.5.5. Dálkový ohřev vody Teplá uţitková voda se ohřívá teplonosnou látkou z horkovodních nebo parních sítí z elektráren, tepláren, výtopen nebo jiných průmyslových zdrojů. Horkovodní tepelná síť pracuje s vodou o teplotě větší neţ 110 °C, zpravidla s vodou horkou 150 °C. Horkou vodu je moţno dopravovat na velké vzdálenosti (10, 20 i více kilometrů). Parní síť rozvádí vodní páru sytou nebo mírně přehřátou o přetlaku 0,2 – 1,5 i více MPa. Páru dopravujeme na kratší vzdálenosti neţ horkou vodu, vzdálenost na 2 – 4 kilometrů je výjimkou.[3]

2.5.6. Ohřev vody sluneční energií Vyuţitelný výkon sluneční energie závisí na klimatu, roční a denní době, čistotě ovzduší, ploše i sklonu kolektorů. Poţadavky na odběr teplé vody nikdy nejsou v souladu s energetickými zisky ze slunečních kolektorů, je nutné navrhovat ohřívání akumulační, při němţ se voda ohřívá do zásoby. Při návrhu je nutné se zabývat zajištěním doplňkového odběru teplé vody, aby bylo moţno překlenout období, kdy je sluneční energie nedostatek.[3]

2.5.7. Ekonomické zohlednění ohřevu vody Jak jsem uvedl v předešlých odstavcích, je mnoho způsobů, jak ohřát vodu v objektu. V dnešní době, kdy kaţdý chce ušetřit co nejvíce peněz a vzhledem k tomu, ţe se vše zdraţuje, včetně energií, je důleţité si správně vybrat nejvhodnější a nejekonomičtější ohřev vody v objektu. Častou, ale poměrně nákladnou moţností je ohřev vody pomocí elektřiny, obvykle pomocí elektrického bojleru. O něco levnější alternativou je příprava teplé vody plynem – a to buď průtokovým ohřívačem, nebo zásobníkem, který je ohříván nepřímo topnou vodou z plynového kotle. Podobně funguje i ohřev vody kotlem na dřevo nebo na uhlí. Ten bývá výhodný zejména v topné sezoně, mimo ni se v takovém případě stejně vyuţívá většinou elektřina. Ale díky solárním kolektorům se můţe ušetřit 50 – 70 % ročních nákladů na teplou vodu. Kdyţ by se vyuţilo systému, který umí i přitápět vodu, tak výdaje na ohřev vody se sníţí celoročně o 75 %, od dubna do srpna třeba i o 80 – 90 %. Tak se v létě dá ohřívat vody prakticky zadarmo. Kvalitnější solární kolektory mají ţivotnost okolo 30 let, výrobci uvádějí, ţe investice se vrátí mezi 7 – 12 lety, to znamená obrovskou úsporu dalších 18 – 23 let. 19

Další z úsporných zařízení je tepelné čerpadlo, které se dnes stále častěji pouţívá. Kdyţ je v objektu nainstalované tepelné čerpadlo k vytápění domu, tak není problém, aby čerpadlo také ohřívalo vodu a to nejen ve vodovodním potrubí, ale i například ve venkovním či vnitřním bazénu. Roční výdaje na teplou vodu se tím dají sníţit aţ o třetinu.

3. Kanalizace Kanalizace je tvořena souborem zařízení, která spolehlivě odvádějí odpadní vody ze sídlišť a čistí je do takové míry, aby byla zabezpečena hospodářská hodnota vodních toků pro zásobování obyvatelstva, průmyslu a zemědělství vodou. Sídlištěm se rozumí kaţdá plocha určená k trvalému zdrţování se lidí, tedy nejen města, ale i pracovní a rekreační prostory. Z hlediska správy jejích jednotlivých úseků se kanalizace dělí na veřejnou a vnitřní.[2]

3.1.

Historie kanalizace

Nejstarší zmínka o kanalizaci pochází z Babylonie, kde se zachovala kanalizace Sargonského paláce v Khorsabadu z doby asi 700 př.n.l. Byla to první stoka s cihelnou klendbou a bočními přípojkami s šachtovými vpustěmi. V paláci byly také odkryty záchody, které jsou podobné záchodům v Orientu. V podstatě to byla kamenná deska opatřená otvorem, poloţená na šachtici, která byla spojena přípojkou s hlavní stokou. Umění Řeků v oboru stokových staveb potvrzuje odvodnění paláce Tyrinsu z doby asi 1300 př.n.l., měst Smyrny a Alexandrie 400 př.n.l. Římské stokové stavby vycházely ze stavitelského umění Etrusků, kteří udrţovali svá města ve vzorné čistotě. Dokladem toho jsou nejstarší římské stoky, z nichţ se dochovala stoka Maxima Cloaca, která odvodňovala nejstarší část Říma do Tibery. Kanalizaci, ale pouţívala pouze malá část obyvatel, protoţe přípojku si museli zřídit na vlastní náklady. První zmínky o kanalizaci u nás pochází z doby Karla IV, kdy byly pavlačové záchody překládány na zadní strany domů, ve dvorech se zakládaly ţumpy a hnojiště, které se podle potřeby vyprazdňovaly, odváţely a dešťová voda se odváděla potrubím do kanálů. Na venkově byla bytová kultura velmi špatná, chlévy, hnojiště a primitivní záchody se v podstatě nelišily od zařízení přírodních národů. U mnohých domů záchody vůbec nebyly, a ani o očistných lázních nejsou zmínky. Avšak na hradech byl pěstován smysl pro očistnou koupel. Ve středověkých městech se splašky vedly otevřenými příkopy v ulicích. Ve 12. století byla postavena první kanalizace v Paříţi. Roku 1870 byla vybudována stoková soustava s odpadem do Něvy v Petrohradě. Praha začala budovat soustavnou kanalizaci aţ v roce 1903

20

a v 30. letech se v Bubenči vybudovala čistící stanice. V roce 1959 byla vybudována ústřední kanalizační čistírna odpadních vod pro Brno.[1]

3.2.

Kanalizační přípojka

Kaţdá nemovitost připojená na stokovou síť má mít alespoň jednu kanalizační přípojku. Přípojku zřizuje investor a ţádá správu kanalizace o sdělení údajů potřebných k návrhu a vybudování přípojky. Domovní přípojka začíná 1 metr za budovou a uliční čárou je rozdělena na veřejnou a domovní část přípojky.[1]

3.2.1. Poţadavky pro zřízení kanalizační přípojky Nejmenší jmenovitá světlost přípojky je DN 150. Kanalizační přípojka DN 150 můţe mít nejmenší sklon 2% a DN 200 minimálně 1%. Hloubka kanalizační přípojky se volí podle hloubky vyústění vnitřní kanalizace a hloubky kanalizační stoky. Minimální krycí vrstva zeminy nad potrubím je 1 metr. Způsob napojení přípojky na stoku stanovuje provozovatel kanalizace pro veřejnou potřebu. Kanalizační přípojky o jmenovité světlosti DN 150 aţ DN 200 se na stoku napojují mezi šachtami[3]: -

do určené odbočky (vloţky) na stoce jiţ provedené a zaslepené

-

pomocí krátkého připojovacího kusu trouby (tzv. zásek) zasunutého do otvoru ve stěně potrubí stoky

-

do nové odbočky vloţené do trubní stoky

3.2.2. Materiál kanalizační přípojky Materiálem potrubí kanalizační přípojky můţe být jen materiál, který je určený pro uloţení do země. Nejčastěji se kanalizační přípojka provádí z trub z plastů PVC KG a kamenivových trub (případně PP, PE). Pod komunikací s provozem vozidel a v případě nevhodného podloţí, se potrubí ve výkopu ukládá na betonové praţce a obetonovává se (u kameniny vţdy).[3]

3.3.

Vnitřní kanalizace

Vnitřní kanalizace slouţí ke spolehlivému a hygienicky nezávadnému odvádění odpadních vod z objektů a přilehlých ploch. Vnitřní kanalizace musí být vodotěsná, plynotěsná a větraná. Pokud není moţné připojit kanalizaci na veřejnou stokovou síť, je nutné odpadní vody shromaţďovat v bezodtokové jímce (ţumpě) a vyváţet její obsah nebo čistit odpadní vody před vypouštěním do recipientu v domovní čistírně odpadních vod. U obytných budov jsou 21

odpadní vody sráţkové a splaškové. Sráţkové odpadní vody odvádí dešťové vody a vody z tání sněhu ze střech a zpevněných ploch. Splaškové odpadní vody, jsou znečistěné vody z koupelen, záchodů, kuchyní, prádelen a podobně. [1]

3.3.1. Části vnitřní kanalizace Vnitřní kanalizace je veškerá kanalizace, která je v majetku vlastníka nemovitosti a odvádí odpadní vody z budov a přilehlých ploch. Části vnitřní kanalizace: • Zařizovací předměty (umyvadla, vany, záchodové mísy a podobně) • Odtoková potrubí (potrubí od zařizovacích předmětů, vedená volně nad vpust) • Připojovací potrubí (potrubí od zařizovacích předmětů k odpadnímu nebo svodnému kanalizačnímu potrubí) • Odpadní potrubí - svislá (odvádí odpadní vody do svodných potrubí, patří sem splašková a dešťová odpadní potrubí) • Větrací potrubí (větrání a vyrovnání tlaku v potrubí) • Svodná potrubí - leţatá (jsou vedená pod podlahou) • Příslušenství (vpusti, střešní vtoky, kanalizační armatury, šachty a podobně)

3.3.2. Poţadavky při navrhování vnitřní kanalizace Vnitřní kanalizace patří mezi oblasti sanitární techniky, které je třeba přesně navrhovat, přičemţ nezastupitelnou roli sehrávají dlouholeté zkušenosti z realizovaných staveb. Kanalizace je otevřený systém, do něhoţ jsou v různých historických obdobích vypouštěny odpadní vody různého sloţení (kdyţ se začaly pouţívat automatické pračky, byla předepsána zvláštní úprava dolního ukončení splaškových odpadních potrubí, pouţívání drtičů odpadu nebo splachovacích nádrţek o objemu 4 litry zvyšuje nároky na sklony svodných potrubí).[2] Vnitřní kanalizace musí zabezpečovat spolehlivé, hospodárné a hygienicky nezávadné odvádění odpadních vod z objektu a přilehlých ploch a musí být řešena tak, aby nebyla porušena stabilita konstrukce objektu ani při případných opravách. Spoje trub musí být podle poţadavků zkoušky vodotěsné, plynotěsné, pruţné a jejich ţivotnost musí být alespoň taková jako ţivotnost spojovacího materiálu. Potrubí instalované v prostorách se zvýšeným tepelným, chemickým nebo mechanickým namáháním je třeba přiměřeně chránit. Pokud se předpokládá orosování, které je škodlivé, je nutno potrubí tepelně izolovat. Potrubí a zařízení musí být navrţena tak, aby v místnosti nebyla překročena největší dovolená hladina hluku. Ve 22

směru proudění odpadních vod se potrubí nesmí rozvětvovat ani se nemůţe zmenšovat jeho světlost. Ve směru proudění odpadních vod musí být jednotlivé odpadní vody odváděny aţ po svodné potrubí zvláštním potrubím. Společné svodné potrubí můţe být pouţito pro dešťovou a splaškovou odpadní vodu nebo dešťovou, mechanicky a chemicky čistou průmyslovou odpadní vodu. Při návrhu vnitřní kanalizace, která není připojená na veřejnou kanalizaci, je třeba zohlednit moţnost jejího dodatečného připojení bez nákladných úprav. Není-li moţné připojení vnitřní kanalizace na veřejnou kanalizaci, řeší se odvádění odpadních vod podle místních podmínek. Společnou zápachovou uzávěrku je moţno instalovat nejvýše pro šest umyvadel nebo mušlových pisoárů, které jsou osazené v jedné místnosti. Zápachová uzávěrka zařizovacího předmětu musí být trvale a snadno přístupná. Zařizovací předměty se zápachovými uzávěrkami se třeba osadit v místnostech s minimální teplotou +5°C. V nevytápěných místnostech musí být vodní objem zápachové uzávěrky chráněn před účinky mrazu. Ke splachování záchodových mis musí být pouţity nádrţkové nebo tlakové splachovače. Vyústění odtokového potrubí mušlových pisoárů nad ţlábek v podlaze nebo nad podlahovou vpust je zakázáno.[2]

3.3.3. Materiály kanalizačního potrubí Pro kanalizaci se dnes pouţívají nejvíce trouby a tvarovky z plastů. Z neplastových materiálů se pouţívá kamenina a v České republice méně často litina. Materiálem odpadních, připojovacích a zavěšených svodných potrubí uvnitř budovy je dnes polypropylen HT, tvrdý polyvinylchlorid HT nebo polyetylen. Tam, kde je vyţadována odolnost proti nárazu (sklepy, sklady, garáţe a podobně), se musí plastové potrubí vhodně zakrýt, nebo je třeba pouţít odolnější potrubí litinové. Pro svodná potrubí zakopaná v zemi se dnes pouţívá tvrdé PVC KG nebo polyetylenové či kameninové potrubí.[5] Materiál, který pouţijeme, vybíráme podle jeho umístění, poţadované chemické, mechanické a teplotní odolnosti, pracnosti při montáţi, způsobu ukládání nebo jeho poţadované ţivotnosti. Samozřejmě si můţeme vybrat materiál kvalitnější, který bude mít delší ţivotnost, ale zato si také musíme připlatit. Plastové potrubí patří k nejdraţším materiálům kanalizačního potrubí a jeho ţivotnost se uvádí 50 let (cca 2150 Kč/bm). Ţelezobetonové trouby se vyrábějí do velkých průměrů, pro rodinné domy se moc nepouţívají, jejich ţivotnost je stejně jako jejich cena vysoká (cca 2100 Kč/bm). Kameninové a litinové kanalizační potrubí má ţivotnost aţ 100 let, ale také jsou to nejdraţší materiály pro odvod kanalizace (cca 2300 Kč/bm).

23

3.3.3.1. Trouby a tvarovky z plastů K plastovým materiálům trub a tvarovek pouţívaných dnes pro vnitřní kanalizaci patří polyvinylchloridy (PVC), polyetyleny (PE), polypropyleny (PP) a terpolymer akrylonitrilbutadien-styren (ABS). Výhodou potrubí z plastů je odolnost proti korozi a inkrustaci, snadná montáţ a malá hmotnost. Nevýhoda plastu je malá odolnost proti poţáru a oproti neplastovým materiálům velká délková teplotní roztaţnost. Potrubí z PVC je obtíţně recyklovatelné.[5] • Trouby a tvarovky z PVC Pro vnitřní kanalizaci a drenáţe se v současné době pouţívají trouby z neměkčeného PVC-U. Potrubí pro gravitační kanalizaci se spojuje pomocí hrdel. Spoje se lepí nebo mají těsnící krouţek. Drenáţní trubky se spojují například západkovým uzávěrem. Kanalizační potrubí uloţené do země se vyrábí v barvě červenohnědé a má označení KG. Potrubí, které není určené do země, má šedou barvu. Pokud je pouze z PVC, musí mít takovou tloušťku stěny, aby odolalo vysoké teplotě splaškové vody. • Trouby a tvarovky z PE Veškerá potrubí vnitřní kanalizace a drenáţní mohou být prováděna z kanalizačních trub a tvarovek z vysokohustotního polyetylenu (PE-HD). Spojování kanalizačního potrubí se provádí svařováním natupo, elektrospojkami nebo pomocí hrdel s těsnícím krouţkem. Drenáţní trubky se spojují například pomocí násuvných spojek. Trubky z PE-HD dokáţou dlouhodobě teplotně odolávat do 80°C, krátkodobě snesou i teplotu 100°C. • Trouby a tvarovky z PP Pro vnitřní kanalizaci se pouţívá potrubí z blokového kopolymeru polypropylenu (PP-C nebo PP typ 2). Trouby a tvarovky z tohoto materiálu odolávají teplotám aţ do 95°C. Šedé kanalizační potrubí označené PP-HT se pouţívá pro odpadní, větrací připojovací a zavěšená svodná potrubí. Zelené kanalizační potrubí KG 2000 se pouţívá pro uloţení do země. Potrubí se spojuje pomocí hrdel s těsnícími krouţky. • Trouby a tvarovky z ABS Pouţívá se v budovách, kde jsou poţadavky na bezhlučný provoz. Částice styrenbutadienového kaučuku obsaţené v materiálu potrubí mají dobrý vliv na útlum hluku. Spojování potrubí se provádí pomocí hrdel s těsnícím krouţkem.[5]

24

3.3.3.2. Trouby a tvarovky z neplastových materiálů K neplastovým materiálům pouţívaným dnes pro potrubí vnitřní kanalizace patří kovové a nekovové materiály. Kovovými materiály jsou zde ocel a litina, jako nekovové materiály můţeme označit kameninu a vláknocement. • Trouby a tvarovky litinové Litinové trouby a tvarovky se dnes pro vnitřní kanalizaci pouţívají méně, důvodem je vyšší cena neţ u plastových potrubí a u hrdlových trub je velká pracnost při spojování. Výhodou ocelových trub je oproti plastovým materiálům především malá teplotní roztaţnost, odolnost proti poţáru, velká pevnost a mechanická odolnost. Nevýhodou je především velká hmotnost a pracnost při spojování u hrdlových spojů. • Ocelové potrubí Ocelové potrubí se u nás pro vnitřní kanalizaci skoro nepouţívá, důvodem je vysoká cena zahraničního materiálu a obava z krátké ţivotnosti. • Olověné trubky Olověné kanalizační potrubí se pouţívalo před a po druhé světové válce. Spojovalo se bez tvarovek pájením. Dnes olověné trubky plně nahradilo potrubí z plastů. • Trouby a tvarovky vláknocementové Vláknocement

je

materiál

podobný

dříve

pouţívanému

zdravotně

závadnému

azbestocementu. Kromě cementu obsahuje syntetická vlákna, která nahrazují vlákna azbestová, a proto není zdraví škodlivý. Není vhodný pro ukládání do země, ale jeho výhoda jsou nehořlavost. Nevýhoda je, ţe je málo odolný vůči nárazu. V České republice se tento materiál nepouţívá.[5] • Betonové trouby a tvarovky Betonové trouby a tvarovky se dnes pro vnitřní kanalizaci pouţívají jen velmi málo. Mohou se ukládat do země pouze vně budov a jsou vhodné jen pro dešťovou kanalizaci. Spojování je prováděno pomocí per a polodráţek nebo pomocí hrdel. V domech stavěných před druhou světovou válkou se s nimi můţeme setkat i na svodném potrubí uloţeném v zemi uvnitř budovy.[5] • Kameninové trouby a tvarovky Kameninové trouby a tvarovky se pouţívají především pro gravitační kanalizační potrubí uloţené v zemi. Spojování kameninových trub se provádí hrdly s těsnícím krouţkem, existují však také kameninové trouby bez hrdel spojované spojkami a určené pro protlaky. Výhodou kameninového potrubí je velká chemická odolnost a nevýhodou je velká hmotnost. Dnes se 25

pro vnitřní kanalizaci kameninové potrubí pouţívá uţ méně, protoţe jeho montáţ je oproti plastovým potrubím pracnější.[5]

3.4.

Odtoková potrubí

Je potrubí od zařizovacích předmětů a zařízení, které je vyústěno volně nad vpust nebo odvodňovanou plochu. Odtokové potrubí není odvětrané a nemá zápachovou uzávěrku.[3]

3.5.

Připojovací potrubí

Je část potrubí mezi zařizovacím předmětem a odpadním nebo svodným potrubím. Konec připojovacího potrubí nebo zařizovací předmět musí být opatřen zápachovou uzávěrkou. Napojení připojovacího potrubí neodpadní potrubí je provedeno jednoduchými a dvojitými odbočkami. Největší délka vodorovného průmětu připojovacího potrubí je 3 metry, výjimečně je moţno délku zvětšit aţ na 6 metrů, je ale nutné osadit na potrubí čistící kus. Nejmenší sklon připojovacího potrubí je 3%. Nejčastěji pouţívaný materiál na připojovací potrubí je PVC (lepené nebo hrdlové). Potrubí je vedeno volně, v dráţce zakryté přizdívkou nebo omítkou, případně zavěšené pod stropem, a musí být řádně připevněno závěsy, podporami nebo objímkami. Potrubí z plastů v chráněných únikových cestách musí být chráněno krytem z nehořlavých hmot.[3]

3.6.

Odpadní potrubí

Odpadní potrubí je vedeno svisle, propojuje připojovací potrubí a svodné potrubí a odvádí splaškové, sráţkové nebo ostatní vody. Výjimečně lze odpad vybočit od svislé osy odskokem, případně zalomením potrubí. Za účelem čištění je třeba do potrubí osadit přístupnou čistící tvarovku v nejníţe leţícím podlaţí. Čistící tvarovky není dovoleno instalovat v místnostech, ve kterých by případný únik odpadních vod z čistícího otvoru při čištění mohl zapříčinit hygienické závady a škody. Splaškové odpadní potrubí větrané je vyvedeno nad střechu větracím potrubím. Splaškové odpadní potrubí nevětrané lze navrhnout v odůvodněných případech, ale musí pak být zajištěno větrání celé kanalizace jiným odpadním potrubím. Ukončení nevětraného odpadu je provedeno čistící tvarovkou a zátkou nebo přivzdušňovacím ventilem.[3]

26

3.6.1. Odpadní potrubí pro dešťové vody Sráţkové vody dopadající na střechy, přístřešky, terasy, balkony, se odvádějí vnějšími nebo vnitřními dešťovými odpady. Dešťové odpady, které neústí na veřejnou komunikaci nebo na veřejný prostor, mohou být vedeny na upravený terén. Potrubí musí být vedeno vţdy samostatně, nesmí ústit do splaškového potrubí a nesmí do něho ústit připojovací potrubí od zařizovacích předmětů.[3]

3.7.

Svodné potrubí

Je leţatá část vnitřní kanalizace v objektu i mimo něj. Můţe být hlavní svodné potrubí, které vyúsťuje z objektu a končí 1 metr od objektu nebo vedlejší, které se připojuje na hlavní svodné potrubí. Na svodném potrubí závisí bezpečný a plynulý provoz vnitřní kanalizace. Provádí se většinou jako jednoduchá větvená trubní soustava uloţená mezi základy v zemi, nebo vedená volně při stěně na podpěrách nebo podezdívce. Ve směru proudění odpadních vod se nesmí potrubí rozvětvovat a nesmí se zmenšit jeho světlost. Hlavní svod se navrhuje pokud moţno v přímém směru a jednotném sklonu. Jeho trasa se volí tak, aby umoţňovala co nejlepší provedení vedlejších svodů. [3]

3.8.

Větrací potrubí

Je svislé potrubí, které zabezpečuje větrání z venkovní kanalizace. Vnitřní kanalizace musí být vţdy odvětrávaná alespoň jedním odpadním potrubím. Větracím potrubím se odvětrává celá vnitřní kanalizační síť a vyrovnávají se tlaky vzduchu v odpadním potrubí, aby nedocházelo k odsávání zápachových uzávěrek u zařizovacích předmětů. Větrací potrubí by mělo být po celé délce svislé a přímé, pokud musí být nezbytně zalomené, tak leţaté úseky musí mít minimální sklon 2%. Větrací potrubí by mělo být ukončeno půl metru nad rovinou střechy, nesmí být volně ukončeno na půdě pod střechou, nebo zaústit do komínů, montáţních šachet, větrácích průduchů a jiných prostorů, kde by kanalizační plyny zamořovaly vnitřní prostory budovy.[3]

3.9.

Místní odstraňování odpadních vod

V případě, ţe v místě stavby není zřízená veřejná kanalizace, navrhujeme místní likvidaci odpadních vod.

27

3.9.1. Ţumpy Ţumpa je vodotěsná podzemní nádrţ, slouţící k zachytávání odpadních vod. Pouţívá se tehdy, není-li moţné odpadní vody likvidovat jiným způsobem, neboť v pravém slova smyslu se nejedná o likvidaci, ale pouze o zdrţení odpadních vod s nutností dalšího převozu do zařízení na jejich čištění. Ţumpa smí být napojena pouze na splaškovou kanalizaci a nesmí být opatřena přepadem. Ve stropě se zřizuje vstupní otvor minimálně 60 x 60 centimetrů, opatřený poklopem. Dno musí být vyspárováno spádem minimálně 2 % k čerpací prohlubni, která má být minimálně 10 centimetrů hluboká a má být umístěna pod vstupním otvorem. Strop má být minimálně 30 centimetrů nad výpočtovou hladinou vody v ţumpě. Prostor ţumpy musí být odvětrán a to buď přímo kanalizací do ní zaústěnou, nebo samostatným větracím potrubím. Stavební provedení ţumpy musí zaručovat nepropustnost a neprodyšnost. Její velikost se stanovuje s ohledem na počet připojených osob a na předpokládaný interval vyváţení.[4] Umístění ţumpy se volí tak, aby k ní byl moţný příjezd fekálního vozu. Vzdálenost ţumpy od vnější stěny budovy má být nejméně jeden metr. Od domovní studny je třeba při málo propustném půdním prostředí dodrţet vzdálenost minimálně pět metrů, při propustném půdním prostředí nejméně dvanáct metrů. Při umístění ţumpy je třeba přihlédnout k moţnosti budoucího připojení nemovitosti na kanalizaci pro veřejnou potřebu.[5]

3.9.2. Domovní čistírny odpadních vod U středně velkých objektů, kde je vodovod, ale kde není veřejná splašková kanalizace, se pro předčištění splaškových vod budují malé čistírny (prosté nebo biologické septiky), v nichţ usazování a vyhnívání kalu probíhá v jednom zařízení. Protékající voda je přímém styku s vyhnívajícím kalem. Předčištěné odpadní vody mohou být vypouštěny za souhlasu správy kanalizace do veřejné kanalizace pro sráţkovou vodu, do rybníků, vodních toků nebo popřípadě do drenáţních podmoků. Pro dokonalejší vyčištění odpadních vod se za septik osazuje biologický filtr. Pokud septik nestačí pro daný počet osob, navrhuje se pro čistění odpadních vod štěrbinová nádrţ. Nádrţ tvoří jeden stavební objekt, který je rozdělen na usazovací prostor, jímţ protékají odpadní vody, a na vyhnívající prostor, do něhoţ klesají nečistoty. Stěny usazovacího prostoru musí být hladké a v takovém sklonu, aby kal volně sklouzával do nejniţšího místa, v němţ je štěrbina vyúsťující do vyhnívajícího prostoru.[3] U septiku se konstrukčně jedná o vodotěsnou nádrţ o objemu 3 aţ 160 m3, rozdělenou na dvě nebo tři komory přepáţkami, opatřenými otvory v různých výškách. V jednotlivých komorách 28

dochází k separaci pevných látek a k biologickému procesu čištění. Uspořádání otvorů v přepáţkách je takové, aby u dna usazený a na hladině plovoucí kal neprocházel do dalších komor.

Foto tříkomorového septiku pro 4 – 6 obyvatel, je určen pro postavení na betonovou desku a obsypání zeminou. Septik nelze uţít takto samostatně, je třeba připojit další stupeň čištění a to zemní pískový filtr nebo biofiltr, zdroj: www.cisteniodpadnichvod.cz

29

Řez a půdorys uvedeného septiku, zdroj: www.cisteniodpadnichvod.cz

3.10.

Zařizovací předměty

Zařizovací předměty jsou zařízení, které slouţí pro hygienické potřeby člověka (osobní hygienu, úklid, praní, přípravu jídel) a jsou trvale spojeny s vnitřní kanalizací. Zařizovací předměty musí být vyrobeny z pevných, nepropustných, odolných a trvanlivých materiálů, které musí mít hladký povrch, účelný a estetický tvar i barvu. Jejich povrch musí vzdorovat chemickému a mechanickému opotřebení, umoţňovat snadné čištění a nesmí být za provozu příliš hlučné. Mají mít vhodný tvar a velikost, dále mají umoţňovat snadnou montáţ, opravy a demontáţ s ohledem na připojení vodovodu, kanalizace nebo případně plynovodu.[1] Zařizovací předměty můţeme rozdělit podle účelu: • umyvadla, umývátka • vany, sprchy a sprchové kouty • bidety, vaničky na nohy • záchodové mísy • pisoáry a pisoárové stání • mycí ţlaby a kašny • dřezy a výlevky 30

4. Plynovod Veřejnou plynovodní sítí se dodává spotřebiteli buď svítiplyn, nebo zemní plyn. Kde není plynovodní síť, pouţívá se kapalný plyn propan-butan, dodávaný spotřebiteli v tlakových láhvích.[3]

4.1.

Historie plynovodu

Zjistit, kdy člověk začal uvědomělým vyuţíváním topných plynů, je dnes velmi obtíţné. První zemí byla pravděpodobně Čína, kde jiţ 10. stol. př.n.l. pouţívali bambusu jako trubního materiálu k rozvodu zemního plynu vyvěrajícího na povrch země. Zemní plyn byl vyuţíván ke svícení a k otopu domácností. Obdobně je doloţeno vyuţití zemního plynu ve Fredonii (stát New York, USA) ve dvacátých letech minulého století. V tomto případě však jiţ šlo o vyuţití plynu z umělého vrtu hloubky 8 metrů. V obou případech to byla příroda, která poskytla ze svých podzemních zdrojů přírodní zemní plyn, na jehoţ výrobě se člověk prakticky nepodílel.[4] Daleko obtíţnější byla situace v oblasti objevení a vyuţití uměle vyrobeného plynu – svítiplynu. Zde jiţ musel člověk uplatnit svoje znalosti a pomocí vědeckých pokusů se dopracovat k pouţitelným výsledkům. Friedrich Winzer v roce 1805 zaloţil v Anglii společnost The National Heat and Light Company a v roce 1813 pouţil jako první na dopravu plynu litinového potrubí. Samuel Cleqq, který v této firmě pracoval a přišel na několik geniálních vynálezů, například objemové měření spotřebovaného plynu – plynoměr. Společnost zahájila dne 31. 12. 1813 plynové osvětlení Westminsterského mostu v Londýně. Toto datum je povaţováno za den vzniku plynárenství jako průmyslového odvětví.[4] Na evropském kontinentě byl plyn na svícení poprvé dopravován potrubím v Dráţďanech roku 1827 podle návrhu Rudolfa Blochmanna. Z počátku se plyn pouţíval pouze ke svícení, proto název svítiplyn. Název se dochoval, i kdyţ se dnes plyn vyuţívá převáţně k topným účelům. Plynárenství v českých zemích rakouské monarchie se rozvíjelo v minulém století, podobně jako v západních průmyslově vyspělých zemích, i kdyţ o několik desítek let později. Jedna z prvních zpráv je z Brna, kde bylo roku 1817 zařízeno plynové osvětlení v soukromém obydlí. Magistrát kraje hlavního města Prahy uzavřel roku 1844 smlouvu s Vratislavskou společností pro osvětlení plynem o zřízení a provozu veřejného plynového osvětlení některých ulic a 31

náměstí. Výsledkem bylo rozsvícení prvních 200 plynových lamp dne 15. 9. 1847 v Praze – Karlíně. Pro tento účel byla ve stejné čtvrti postavena první plynárna u nás. Jako první byly osvětleny ulice Celetná, Národní, Na příkopě, Václavské náměstí. Následovala výstavba plynárny v Brně, kde se první lampy rozsvítily 22. 1. 1848. Později vybudovány plynárny v Praze – Smíchově (1857), Ústí nad Labem (1857), Liberci (1858), Opavě (1859), Plzni (1860), Prostějově (1860), Kolíně (1862), Praze – Ţiţkově (1866), Mladé Boleslavi (1870), Praze – Holešovicích (1888).[4]

Obrázek plynárenské soustavy v ČR, zdroj: http://stavitel.ihned.cz

4.2.

Topné plyny

Topné plyny jsou směsi plynů, které jsou dostatečně výhřevné, snadno zápalné, vhodné pro dopravu potrubím a za přijatelných hygienických a ekonomických podmínek je lze spalovat se vzduchem nebo kyslíkem. Podle vzniku rozdělujeme plyny na přírodní, které se těţí ze země a umělé, které se vyrábí chemickým zpracováním tuhých a kapalných paliv.[1] Podle vlastností a způsobu výroby rozdělujeme topné plyny na: • zemní plyn 32

• svítiplyn • propan, propan-butan • bioplyn

4.3.

Plynovodní přípojky

Plynovodní přípojka je spojovací část potrubí mezi veřejným plynovodem a připojovaným objektem. Kaţdá nemovitost má mít samostatnou domovní přípojku plynu. Lze také napojit jednou přípojkou obytný dům, který má 2 – 3 sekce (pak pro kaţdou stoupačku se vsadí samostatný uzávěr). Rozsáhlé objekty je moţno napojit několika přípojkami, ale pak se nesmí rozvody za přípojkami vzájemně propojovat. Přípojka začíná napojením na veřejný plynovod a končí u hlavního uzávěru odběrného zařízení. Přípojku zřizuje plynárenský podnik, který je také jejím vlastníkem a udrţuje ji.[1] Přípojka má být vedena pokud moţno kolmo k hlavnímu řádu, v hloubce minimálně 0,6 metru a ve sklonu minimálně 0,5% přednostně do plynovodu, jinak k hlavnímu uzávěru s moţností odvodnění. Prochází-li přípojka zdivem, musí se uloţit do ocelové nebo litinové asfaltové chráničky. V místě chráničky nesmí být na potrubí ţádné spoje s výjimkou svařovaných, zkontrolovaných na těsnost.[3]

4.3.1. Přípojky s nízkým a středním tlakem Pro projektování a stavbu nízkotlakých plynovodů a přípojek s pracovním přetlakem do 5 kPa a středotlakých plynovodů a přípojek s pracovním přetlakem plynu nad 5 kPa do 300 kPa se provádí z ocelových. Trubním materiálem jsou ocelové trubky vyrobené z oceli se zaručenou svařitelností. Trubky musí být vyzkoušeny vnitřním přetlakem nejméně 3,8 MPa. K zachycování kapalin v potrubí a k jejich vypouštění se pouţívají odvodňovače, ke kterým musí být plynovod vyspádován. Sklon potrubí nesmí být menší neţ 0,2 %, potrubí přípojek se přednostně spáduje do potrubí plynovodu. Při uloţení potrubí ve svazcích s podélným sklonem větším neţ 25 %, musí být počítáno s jeho zabezpečením proti posunutí nebo vychýlení.[4]

4.4.

Rozvod plynu v objektech

Domovní plynovod začíná hlavním uzávěrem plynu a končí uzávěry před spotřebiči. Skládá se z přívodu a rozvodu. Přívod je část domovního plynovodu od hlavního uzávěru 33

k plynoměru. Rozvod je část domovního plynovodu od plynoměru k jednotlivým spotřebičům. Plynovodní potrubí uvnitř budovy má být co nejkratší s minimálním počtem prostupů zdmi nebo jinými konstrukcemi. Při souběhu a kříţení plynovodu s ostatními instalacemi musí být mezi povrchy potrubí a kabelů zachována vzdálenost nejméně 2 centimetry. Plynovody vedené pod omítkou se upevňují do zdi trubkovými skobami. Potrubí v dráţkách se z plna zazdívá. Vést potrubí plynovodu v podlaze je zakázáno, pouze u provozů kde je to nezbytně nutné (laboratoře, velkokuchyně). Plynovodní potrubí se nesmí vést šachtami výtahovými, větracími a pro shoz odpadků, komínovými průduchy, ve stěně za zabudovanými zařizovacími předměty, v obytné budově v podlaze. Plynovod můţe být veden garáţemi, prádelnami a kotelnami, je-li tato část potrubí svařovaná a vedená pod stropem ve vzdálenosti nejméně 0,1 metru, nesmí zde být instalovány ţádné uzávěry.[3] Plynovod se skládá z: -

leţatého potrubí

-

stoupacího potrubí

-

připojovacího potrubí

4.4.1. Leţaté potrubí Leţaté potrubí se vede od přípojky podruţnými prostorami suterénu k jednotlivým stoupačkám nebo spotřebičům. Vede se volně po stěnách nebo pod stropem pevně uchycené objímkami nebo na závěsech a je opatřeno nátěrem. Můţe být vedeno v průlezných větraných kanálech nebo technických chodbách spolu s ostatními vedeními, ale nesmí být na tomto potrubí rozebíratelný spoj a uzávěry. Potrubí musí mít sklon minimálně 0,2 % a to od plynoměru k přípojce nebo spotřebiči a je třeba zajistit moţnost jeho odvodnění a čištění. Před kaţdým stoupacím vedením, spotřebičem a plynoměrem musí být instalován uzávěr plynu. Uzávěry musí být snadno přístupné a viditelné.[1]

4.4.2. Stoupací potrubí Stoupací potrubí je část plynovodu vedená svisle a procházející nejméně jedním podlaţím, ze kterého jsou provedeny odbočky pro plynoměry. Stoupací potrubí má být umístěno v budovách pro bydlení a v budovách občanské výstavby v místech nebytových a dobře větraných. Stoupací vedení se nesmí vést obytnými prostorami. Leţaté potrubí se spojuje se stoupacím potrubím pomocí T – kusu, jehoţ volného vývodu se pouţije k čistění. Nemá-li leţaté potrubí sklon k přípojce, potom T – kus slouţí k odvodnění přilehlých částí sítě.

34

V tomto případě je moţno v místě připojení stoupačky osadit kříţovou odbočku se dvěma vývody uzavřenými zátkami, jedním pro čistění a druhým pro odvodnění.[3]

4.4.3. Umístění uzávěrů Umístění uzávěrů v domovní plynovodní síti vyplývá z potřeb plynulého a bezpečného provozu. Proto uzávěry musí zůstat vţdy přístupné a viditelné a nesmějí se osazovat v šachtách. Uzávěr musí být umístěn: -

na počátku vnitřního plynovodu (hlavní uzávěr)

-

před kaţdou stoupačkou

-

před plynoměry a regulátory tlaku

-

před plynovými spotřebiči ve vzdálenosti nejvýše 1,5 metru

V koupelnách je zakázáno instalovat plynové kohouty s připojením na hadici. Hlavní uzávěr se umisťuje nejdále 1 metr od prostupu obvodovou stěnou, před budovou s předzahrádkou hloubky větší neţ 5 metrů, maximálně 1 metr za regulační (hraniční) čáru, nebo na vnější straně obvodové stěny do uzamykatelného výklenku nebo skříňky. Hlavní uzávěr nesmí být umístěn v bytech, koupelnách, umývárnách, prádelnách, kotelnách, garáţích, skladech potravin nebo hořlavých a výbušných látek, dále v těţko přístupných nebo nevětraných prostorech.[3]

4.4.4. Materiály plynovodního potrubí Pro plynovody uloţené v zemi a pro přípojky se pouţívají ocelové trubky bezešvé, trubky svařované, hrdlové se zásuvnými hrdly k přivaření a z plastů. Pro plynovody se pouţívají trubky uvnitř neasfaltované. Vnější ochranný povlak se skládá z nátěru inetrolem, ze základní vrstvy horkého asfaltu a asfaltem prosycené izolační tkaniny nebo plsti a posléze z krycí vrstvy asfaltované. Vnější povrch obalové vrstvy se brání proti tepelným účinkům mastkovým posypem nebo vápenným mlékem. Potrubí z plastů se neizoluje. Pouţití trubek a ostatního příslušenství plynovodního potrubí z nekovových hmot je v jednotlivých případech podmíněno souhlasem plynárenské organizace. Pro plynovody v budovách se pouţívají trubky ocelové závitové, ocelové bezešvé a ocelové svařované. Nesmí se pouţívat pozinkovaných trubek.[3] U plynovodního potrubí se ţivotnost uvádí 50 let, to platí pro plastové potrubí (cca 300 Kč/bm) i pro ocelové (600 Kč/bm). Z kaţdého materiálu se provádí jiné průměry potrubí, tudíţ cenové porovnání je zbytečné, ale ocelové potrubí vyjde dráţ neţ plastové. 35

4.5.

Plynoměry

Plynoměry slouţí pro měření odebraného plynu. Jsou to měřící stroje, které udávají součtové mnoţství odebraného plynu v objemových jednotkách. Kaţdý odběratel musí mít samostatný plynoměr. V obytných budovách je odběratelem uţivatel plynu a plyn se měří pro kaţdou bytovou jednotku zvlášť. Podruţné plynoměry plynárenský podnik nepovoluje. Velikost plynoměru se volí podle počtu a druhu připojených spotřebičů. Těsně pod kaţdým plynoměrem se osadí uzavírací kohout. Potrubí za plynoměrem nesmí procházet cizími místnostmi.[1]

Foto plynoměrů v bytovém domě, zdroj: www.voda-topeni-plyn-necesany.cz

4.5.1. Druhy plynoměrů Plynoměrem se odměřuje objemové mnoţství průtoku plynu. Druhy a velikost plynoměrů se volí podle průtoku plynu a podle tlakových poměrů v rozvodech. Při návrhu plynoměru je nutné brát v úvahu všechny provozní podmínky zařízení, jeho poţadovanou přesnost a další. Plynoměry můţeme rozdělit z hlediska několika faktorů. Podle konstrukce dělíme plynoměry na: -

objemové plynoměry

-

rychlostní plynoměry 36

-

elektrické plynoměry

Podle provozního tlaku dělíme plynoměry na: -

nízkotlaké plynoměry

-

středotlaké plynoměry

-

vysokotlaké plynoměry

Objemové plynoměry jsou nejpouţívanější a nejpřesnější. Měření plynu se provádí spojitým plněním a prázdněním odměrného prostoru, obvykle mají rozsah průtoku plynu od 0,1 do 225 m3.h-1. Podle konstrukce se objemové plynoměry dělí na suché a mokré plynoměry. Suché plynoměry mají měrný prostor dvě sdruţené komůrky oddělené koţenou membránou, která se prohýbá na jednu nebo druhou stranu. Pohyb membrán se přenáší na počítadlo plynoměru. Mokré plynoměry pracují na principu měření mnoţství plynu průchodem prostorami, které se vytvářejí mezi pohybujícím se mechanismem, hladinou kapaliny a tělem plynoměru. Mokré plynoměry jsou přesné a mají malou tlakovou ztrátu, ale jsou velké a těţké. Pouţívají se většinou v laboratořích.[1]

4.5.2. Umístění plynoměrů Plynoměry musí být umístěny na místě přístupném a dobře větraném. Většinou se umísťuje na stěnu, nesmí však překáţet provozu a být v nebezpečí poškození. Na veřejném místě musí být plynoměr uzamčen ve skřínce. V obytných budovách se plynoměry nejčastěji umisťují na schodišti, v chodbě, v předsíni nebo instalačním jádře. Plynoměry se nesmí umísťovat v místnostech obytných, pohybových, spíţích, garáţích, kuchyních, jídelnách, kotelnách, koupelnách nebo v místnostech kde je teplota niţší neţ 0° nebo vyšší neţ 30°C.[3]

4.6.

Plynové spotřebiče

Kaţdý spotřebič připojovaný na domovní plynovodní síť musí být povolen plynárenským podnikem. Plynové spotřebiče jsou konstruovány na pracovní přetlak u svítiplynu v rozmezí 500 aţ 900 Pa, u zemního plynu 1450 – 2100 Pa, přičemţ horní hranice představuje nejvyšší moţný přetlak plynu na spotřebiče. Je-li přetlak plynu v rozvodném potrubí vyšší, musí se pouţívat regulátorů tlaku plynu buď přímo na spotřebiči, nebo před plynoměry. Lze taky pouţít společný regulátor tlaku pro celou budovu nebo pro celou skupinu budov. Spotřebiče bez odtahu spalin lze umístit jen ve větraných místnostech, kde okna a dveře nejsou opatřeny těsněním a kde na jednotlivý spotřebič připadá určitý prostor. V domácnosti se plynové spotřebiče pouţívají pro vaření, ohřev teplé vody, chlazení potravin, vytápění.[3] 37

4.6.1. Rozdělení plynových spotřebičů Podle moţnosti pouţití různých druhů paliv se rozdělují plynové spotřebiče do tří kategorií[1]: I.

kategorie – pro zemní plyn nebo svítiplyn

II. kategorie – pro zemní plyn i svítiplyn III. kategorie – pro zemní plyn, svítiplyn a propan-butan Plynové spotřebiče rozdělené podle konstrukce: • Spotřebiče otevřené, skupiny A Spotřebiče se sáním spalovacího vzduchu z místnosti a odvodem spalin do stejného prostoru například plynové sporáky a trouby, plynové ohřívače, plynové přímotopy • Spotřebiče otevřené, skupiny B Spotřebiče se sáním spalovacího vzduchu z místnosti a s odvodem spalin mimo prostor, například plynové kotle napojené na komín • Spotřebiče uzavřené, skupiny C Spotřebiče umístěné v místnosti, spalovací vzduch přiváděn zvenku a odvod spalin mimo prostor – přetlakové systémy Plynové spotřebiče mohou být: -

místní pro domácnost

-

ohřívače vody

-

topidla

-

rychloohřívací kotle do výkonu 50 kW

-

teplovodní kotle do výkonu 50 kW

4.7.

Odvádění spalin

Spaliny z hoření plynu nejsou přímo jedovaté, ale hromaděním v místnosti při průběhu hoření klesá obsah kyslíku v místnosti a zvyšuje se podíl nedýchatelných a toxických plynů. Při určité koncentraci spalin pak můţe vzniknout prostředí, které ohroţuje zdraví i ţivot. Proto musí být spotřebiče s větším příkonem plynu napojeny na odtah spalin, které jsou odváděny mimo prostor místnosti do komínových průduchů.[1] Plynové spotřebiče můţou být nainstalovány: -

bez připojení na odtah spalin 38

-

připojené na odtah spalin

-

uzavřená topidla

V obytných místnostech je zakázáno umísťovat plynové spotřebiče. Nemá-li místnost s plynovým spotřebičem potřebný nejmenší předepsaný prostor, musí být instalováno účinné odvětrávací zařízení umístěné nad spotřebičem. Průtokový ohřívač vody do výkonu 10 kW lze připojovat bez odtahu spalin, pouze má-li jeden vývod vody a není připojován v koupelně. Komíny slouţí pro odvod spalin od spotřebičů paliv do volného ovzduší. Bez komínů nemohou být, aţ na výjimky ani spotřebiče na plynná paliva. Odborně provedený komín zajistí i dlouho dobou úsporu paliva a jeho provedení musí odpovídat příslušným předpisům a normám.[1]

5. Analýza oceňovacích postupů Díky oceňovacím metodám jsme schopni ocenit všechno, protoţe všechno se ocenit dá. Ocenění provádí buď znalec, nebo odhadce. V této práci se zabývám pouze oceňováním nemovitostí. -

Znalec je osoba ve smyslu zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro oceňování nemovitostí. Znalec je jmenován pro jednotlivé obory ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu v rozsahu, v němţ je ministrem spravedlnosti pověřen. Znaleckou činnost můţe vykonávat pouze znalec zapsaný do seznamu znalců.[6]

-

Odhadce je osoba, která je certifikována jako odhadce nemovitostí některou ze společností k tomu oprávněných, osoba, která uzavřela s danou bankou nebo spořitelnou smluvní vztah jako smluvní odhadce majetku. Odhadce musí mít smlouvu o pojištění odpovědnosti za škody způsobené svojí činností a musí respektovat doporučené sazby odměn jako maximální hranici odměny za vypracování odhadu. Odhadce indikuje trţní hodnotu, tedy zjednodušeně řečeno částku, za kterou můţe být majetek prodán za obvyklých trţních podmínek v daném místě a daném čase.[6]

Profese znalce a profese odhadce jsou v některých aspektech shodné, ale v některých se liší. Shodné jsou v objektu zkoumání, zabývají se shodnými typy majetku (pozemky, stavbami,

39

stroji, nehmotným majetkem atd.). Závěry a indikace zjištěné při respektování trţních principů a podle cenových předpisů jsou vzájemně nekompatibilní.

5.1.

Definice o oceňování majetku

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. Z této definice vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku, jednak ji musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky.[6]

5.2.

Porovnávací metoda

V nějakých pramenech se objevuje jako metoda srovnávací a anglický výraz je Market method nebo Market approach. Porovnávací metoda je metodou ocenění nemovitostí, kde jak uţ je naznačeno v názvu metody, se oceňovaná nemovitost srovnává s porovnatelnými nemovitostmi. Oceňovanou nemovitost srovnáváme s porovnatelnými nemovitostmi podle trţních cen a jejich vlastností, po té lze určit trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Porovnávací metodu nelze pouţít na nově vzniklých trzích, protoţe abychom mohli pouţít porovnávací metodu, musíme mít vybudovanou databázi porovnatelných nemovitostí, abychom oceňovanou nemovitost měli s čím srovnat. Uvádí se, ţe kvalitní cenová databáze se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních trţních podmínek. Na území České republiky byl do poloviny 90. let stav, kdy chyběly vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. Při vytváření funkční databáze porovnatelných nemovitostí naráţíme na dva zásadní problémy a to na úplnost informací o porovnávané nemovitosti a pravdivost informací.[6]

40

Porovnávací metoda je jednou z hlavních a nejpouţívanějších metod při oceňování nemovitostí. Tato metoda se pouţívá k ocenění téměř všech druhů nemovitostí (pozemky, rodinný domy, bytový domy a další objekty). Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je důleţité, abychom si vybrali nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. Pro správné stanovení korekce je potřeba, aby porovnatelné nemovitosti měli přibliţně stejnou cenu za 1 m2 celkové podlahové plochy, ţádná z korekcí nebyla vyšší neţ 50 % a také by neměli být všechny horší nebo lepší neţ oceňovaná nemovitost.

5.2.1. Projevení ZTI v porovnávací metodě V porovnávací metodě se zdravotně technické instalace projeví na základě jejich technického stavu (ţivotnosti). Pokud v oceňovaném objektu jsou nově provedené nebo rekonstruované zdravotně technické instalace, tak se při porovnávání s jiným objektem projeví v korekčním činiteli, který bude vyšší neţ 1. V novele vyhlášky o oceňování majetku zjistím o kolik procent (podle skutečného stáří ZTI) bude technický stav porovnávané nemovitosti horší. Podle zjištěné procentuální hodnoty navýším korekční činitel, který nám mění výši ceny.

5.2.2. Porovnávací metoda podle vyhlášky Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je jednou z moţností ocenění majetku či sluţeb pouţití porovnávacího způsobu, který vychází z porovnání předmětu se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související ceny. Ve vyhlášce č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je podrobněji rozpracováno pouţití porovnávací metody pro následující objekty: − garáţe − byty ve více - bytovém domě − rekreační a zahrádkářské chaty Obecně, při ocenění uvedených staveb porovnávacím způsobem dle vyhlášky, získáme základní cenu upravenou (za m2 obestavěného prostoru garáţe či chaty a za m2 podlahové plochy bytu či nebytového prostoru) a to vynásobením základní ceny koeficientem cenového porovnání.[7]

41

5.3.

Příjmová metoda

V některých pramenech se tato metoda nazývá jako Výnosová metoda a anglický název je Income method nebo Income approach. Příjmová metoda je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu trţní ceny, mezinárodně uznávanou a pouţívanou. Příjmová metoda vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosaţitelného ročního výnosu. Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důleţité si uvědomit, ţe výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není moţné povaţovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údrţbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a povaţovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (trţní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv. "věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiţ ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Vyuţití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána vyuţitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvaţovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodluţující ţivotnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti.[8] Příjmová metoda je časově méně náročná neţ metoda porovnávací, ale nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Aplikace příjmové metody nám spíše slouţí jako ověření správnosti výpočtu metody porovnávací. První věcí při aplikování příjmové metody je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku, musí být v souladu se zákonem, technicky proveditelné finančně moţné a u komerčně vyuţívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku.[6] Při analýze nejlepšího a nejvyššího vyuţití hodnotíme následující kritéria:

42

-

dodrţení právních předpisů (jestli je majetek veden v katastru nemovitostí, jestli je kolaudován a vyuţíván v souladu s kolaudací, zda splňuje veškeré normy, technické nařízení, zákony a předpisy)[6]

-

technická proveditelnost (jestli majetek není fyzicky nebo morálně zastaralý nebo doţilý, jestli je udrţován a podobně)

-

investiční proveditelnost (jestli není vyuţitelnost majetku podmíněna neúměrně vysokými náklady, které by překračovaly jeho skutečnou komerční vyuţitelnost)

-

maximální ziskovost (zda je majetek vyuţíván k pronájmu za skutečné trţní nájemné nebo pro vlastní potřebu vlastníka tak, ţe nahradí náklady vlastníka za pronájem porovnatelně vyuţitelného objektu[6]

V závěru analýzy nejlepšího a nejvyššího vyuţití můţe být, ţe vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím (všechny čtyři kritéria jsou splněna) nebo v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím, ale s výhradou (jsou splněna tři ze čtyř kritérií)

5.3.1. Projevení ZTI v příjmové metodě Zdravotně technické instalace se v příjmové metodě projeví ve výši nájmu. V kaţdém případě záleţí na technickém stavu zdravotně technických instalací, jestli se uţ blíţí ke konci ţivotnosti nebo naopak jestli jsou po rekonstrukci. V nájemném je poloţka „střádací odpisy“, která má za úkol za dobu ţivotnosti objektu nastřádat peníze na celkovou obnovu objektu (na nový stejný objekt). U novostaveb to většinou bývá okolo 1% z reprodukční ceny objektu za rok. Pokud je objekt starší můţe to být i více, záleţí na technickém stavu.

5.4.

Nákladová metoda

V některých pramenech se nazývá jako Metoda věcné hodnoty, anglický výraz je Cost method nebo Coast approach. Do nedávna bylo na nákladové metodě zaloţeno oceňování podle cenového předpisu, nákladový přístup se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události, a samozřejmě také i v oceňování na trţních principech, v podstatě u nemovitostí, kde z hlediska trhu jsou rozhodující reprodukční náklady a není tam rozhodující výnos.[6] Reprodukční náklady jsou náklady v místě obvyklé, které by musely být vynaloţeny v době odhadu na pořízení novostavby. Obvyklými náklady v době odhadu jsou myšleny, a to i u staveb historických, současné náklady určené technickým rozvojem, nikoliv náklady 43

odpovídající tehdy pouţitým materiálům a technologii výstavby. Jiná situace by však nastala v případě rekonstrukce kulturní památky. Kde by pouţité i technologie výstavby musely zůstat zachovány. Zda pouţít náklady obvyklé nebo zvýšené (objekty s nákladnou uměleckou výzdobou) záleţí na tom, jak se zvýšená architektonická úroveň objektu projeví na výnosovém potencionálu objektu. Stejně je nutné posoudit důsledky nadměrně vysokých podlaţí (zvýšené obhospodařovací náklady, příznivější psychologické působení uvolněného prostoru) v kontextu s názory klientely. Pokud uvedené výjimečnosti objektu nemají vliv na zvýšení výnosnosti objektu, je správné při výpočtu vycházet z normálních stavebních nákladů a v konkrétním případě zvýšené stavební náklady pominout.[9] Dříve zastávaný názor, ţe ţivnostenské, průmyslové a veřejné objekty lze oceňovat pomocí věcné hodnoty má stále méně zastánců. Klást na stejnou úroveň věcnou hodnotu (bez náleţité analýzy) a trţní hodnotu, je nesmysl. Je nutné si uvědomit, ţe zjištění věcné hodnoty objektu je v prvé řadě početním zjištěním stavebních nákladů, kdeţto trţní hodnota je určena trhem a zjednodušeně vyjadřuje, kolik by za objekt byl klient ochoten zaplatit. Ve většině případů je to podstatně méně neţ činí hodnota nemovitosti. Metoda věcné hodnoty je zaloţena na hodnotě substance ke dni ocenění. Stanovení výchozí hodnoty (věcná hodnota nemovitosti) tvoří tři faktory: -

hodnota pozemku

-

hodnota staveb

-

hodnota trvalých porostů

Tato výchozí hodnota většinou není shodná s trţní hodnotou, a proto je nutné ji trţní hodnotě přizpůsobit na základě místních podmínek.[9]

5.4.1. Projevení ZTI v nákladové metodě V nákladové metodě se zdravotně technické instalace projeví na základě opotřebení nemovitosti, které se vypočítá analytickou nebo lineární metodou. Lineární metoda se uţívá u novostaveb nebo u nemovitostí, které jsou bez zásahu a jejich opotřebení činí nejvýše 85%. Analytická metoda výpočtu opotřebení se pouţívá, kdyţ je stavba před nebo po opravě, pokud je lineární metoda nevýstiţná nebo je výpočet vyšší neţ 85%, kdyţ je provedena nástavba, přístavba nebo je oceňovaný objekt kulturní památka. Po výpočtu opotřebení je potřeba výpočtu obestavěného prostoru objektu a na jeho úkor se vypočte výchozí cena objektu, po té se z výchozí ceny odečte opotřebení, kde se právě projevil technický stav ZTI.

44

Závěr Při oceňování majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. V kaţdé metodě se zdravotně technické instalace projeví jiným způsobem, ale vţdy to závisí na tom, jaký mají technický stav (opotřebení) a jakou mají ţivotnost. Opotřebení je pokles kvality a ceny v čase a ţivotnost je schopnost stavby plnit poţadovanou funkci. Na základě těchto dvou faktorů týkající se zdravotně technických instalací se mění výše trţní hodnoty oceňovaného objektu. V metodě porovnávací se projeví stav ZTI v podobě korekčního činitele, který nám upravuje celkovou trţní hodnotu. V metodě příjmové se stav zdravotně technických instalací projeví nejvíce ve výši nájmu, protoţe kdyţ je objekt pronajímán, tak by měly být vedeny střádací odpisy, které střádají peníze na obnovu objektu. Pokud jsou ZTI ve špatném technickém stavu, tak se musí střádat více, proto se zvedne nájemné, aby se mohly instalace opravit nebo provést nové. V nákladové metodě se zdravotně technické instalace projeví na základě výpočtu opotřebení analytickou nebo lineární metodou. Lineární metoda funguje tak, ţe se opotřebení rozdělí na celou dobu předpokládané ţivotnosti a roční opotřebení se vypočte dělením 100% celkovou předpokládanou ţivotností. Při pouţití lineární metody můţe opotřebení činit maximálně 85%, jinak se musí pouţít analytická metoda, která je pracnější, ale přesnější. Analytickou metodou se opotřebení vypočte na základě stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení, které jsou uvedeny v tabulkách. Kdyţ chceme předejít brzkému opotřebení objektu, tak je důleţitá volba materiálů při zřizování. V dnešní době jsou materiály, které jsou ekologičtější a mají větší ţivotnost nebo také jiné, novější technologie zdravotně technických instalací. Je důleţité jít s dobou a volit materiály a technologie, které pro nás budou nejvýhodnější, v poslední řadě velmi důleţitá věc pro ţivotnost stavby je její údrţba.

45

Praktická část

Ocenění rodinného domu

46

Objednatel: pan Jan Polák Alšova 3826 276 01 Mělník Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č. p. 3826 Alšova 3826 276 01 Mělník

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 22. Března 2013

47

OBSAH -

Úvodní list

-

Obsah

-

Průvodní dopis

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

Přílohy -

Snímek katastrální mapy

-

Fotodokumentace objektu

48

Pan Jan Polák Alšova 3826 276 01 Mělník Česká republika 22. Března 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mi jako RODINNÝ DŮM č. p. 3826 Uvedený na listu vlastnictví pro katastrální území Mělník, obec Mělník, okres Mělník Nacházejícího se na adrese Alšova 3826, 276 01 Mělník, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 22. březnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro nabídnutí majetku na volném trhu. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Mělníku. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 49

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (22. Března 2013) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení pozemku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

50

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – rodinný dům č. p. 3826 se nachází v obci Mělník v ulici Alšova. Nemovitost leţí poblíţ centra v zástavbě rodinných domů a zahrad. Přístup k nemovitosti je z vedlejší komunikace. Spojení do centra je cca 15 minut pěšky, nebo moţnost vyuţití městské hromadné dopravy, která má zastávku zhruba 300 metrů od objektu. V centru města Mělník je kompletní občanská vybavenost (obchody, kulturní zařízení, banky, pošta, apod.). Menší obchody jsou i v lokalitě, kde se objekt nachází. Lokalita je pro bydlení atraktivní a vyhledávaná.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek teda není určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

HISTORIE Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2011, tudíţ je to novostavba. Dům byl postaven za účelem bydlení rodiny majitele. V roce 2012 byla přistavena na jiţní straně domu zastřešená terasa za účelem posezení a grilování.

POZEMEK Předmětem ocenění je pozemek p.č. 3436/4, katastrální území Mělník. Pozemek se nachází v okrajové části města, která se nazývá Pšovka. Tvar pozemku je pravidelný, lichoběţníkový, profil rovinatý. Přístup je zajištěn z pozemku č.p. 3431 – ostatní komunikace, ve vlastnictví města Mělník. Oceňovaný pozemek má rozlohu 288 m2, z převáţné části je zastaven budovou 51

s terasou, na zbytku pozemku je příjezdová cesta a malá zahrádka. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon).

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: Dům je napojen na vodovodní a kanalizační řád, plyn a elektřinu. Podlaha zastřešené terasy je z betonových kostek a trávník je oddělen od cesty dřevěným plůtkem s dřevěnými sloupky. Na terase je vyzděn krb s komínem z betonových tvarovek. Pozemek je oddělen od sousedního pozemku plotem z pletiva na ocelových sloupcích.

RODINNÝ DŮM Jedná se o přízemní rodinný dům samostatně stojící. Budova rodinného domu je nepodsklepená, zaloţena na betonových pasech. Budova má jedno nadzemní podlaţí bez pochozího stropu. Zastřešení je provedeno sbíjenými vazníky s pálenou krytinou. Obvodový plášť je vyroben z plynosilikátových tvárnic a výplně otvorů z profilů PVC. Vytápění a TÚV zajišťuje kombinovaný plynový kotel napojený na rozvody s topnými tělesy. V obývacím pokoji je osazena krbová vloţka, která je zaústěna do komínového tělesa. U objektu je zřízena vsakovací jímka na dešťové vody a zpevněné plochy. Klempířské práce jsou provedeny z titanzinku. Dispoziční řešení rodinného domu obsahuje 2 loţnice, koupelnu s WC, chodbu, předsíň, obývací pokoj s kuchyňským koutem, spíţ, WC.

OCEŇĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou z pravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. 52

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci porovnávací metody a nákladové metody. Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě nejsou rodinné domy běţně pronajímány nebo pořizovány jako investice, tak jsem nepouţil metodu příjmovou, protoţe výsledná hodnota by nebyla objektivní.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období a porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených faktorů a skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

214 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 - Tabulka I - Pozemek Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Mělník Název pozemku

Pšovka

Mlazice

Kly

Vehlovice

Parcelní číslo

3436/4

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Alšova 3826 53

Katastrální území

Mělník

Mělník

Kly

Mělník

Obec

Mělník

Mělník

Kly

Mělník

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

1 109 800

770 000

950 000

213

620

554

1602

X

1790

1390

593

12.3.2013

6.3.2013

5.5.2013

1

1

1

1790

1390

593

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

1611

1251

534

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

1611

1251

534

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1611

1251

534

RD

RD

RD

1

1

1

1611

1251

534

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1611

1251

534

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1611

1251

534

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití

podle

územního

plánu

RD

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná

právní

omezení

závazky

a Ne

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry 54

Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Obdélníkový

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovina

Korekce Upravená hodnota Dostupnost ing. sítí

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní

dostupnost

Lepší

Horší

Stejná

0,9

1,1

1

1450

1251

534

Obdélníkový

Obdélníkový

Obdélníkový

1

1

1

1450

1251

534

Rovina

Rovina

Rovina

1

1

1

1450

1251

534

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1450

1251

534

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1450

1251

534

a

parkování

MHD, MHD

Korekce Upravená hodnota

MHD

Autobus

MHD

1

0,95

1

1450

1189

534

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1450

1189

534

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1450

1189

534

Větší

Větší

Větší

0,9

0,9

1,2

1305

1070

641

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota

NeaplikováMoţná zastavitelnost

Neaplikováno

Korekce 55

Neapliková-

no

Neaplikováno

no

1

1

1

Upravená hodnota

1305

1070

641

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2

1005

1305

1070

641

Rozloha pozemku v m2

213

620

554

1602

214 065

0

0

0

Celková

porovnávací

hodnota

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu rodinné domy, které byly v okrese Mělník v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnické práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených faktorů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

1 560 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 - Tabulka II - Majetek jako celek Oceňovaný

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Mělník -

Mělník -

Mělník -

Mělník -

Název pozemku

Pšovka

Blata

Rousovice

Rousovice

Parcelní číslo

3436/4

5243

4587/2

2005

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

Hleďsebská Adresa pozemku

Alšova 3826

56

1834/1

MladoboleKřivá 3435

slavská

2249/84 Katastrální území

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Obec

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

B. Údaje o pozemku (viz Tabulka I) Plocha pozemku

213

482

604

292

Hodnota za 1 m2 pozemku

1005

1 005

1 005

1 005

Hodnota pozemku celkem

214 065

484 410

607 020

293 460

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

85

178

155

149

Prodejní cena celkem

X

3 770 000

2 490 000

1 790 000

3 285 590

1 882 980

1 496 540

18 458

12 148

10 044

26.4.2013

4.5.2013

5.5.2013

1

1

1

18 458

12 148

10 044

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

16 612

10 933

9040

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

16 612

10 933

9040

Ne

Ne

Ne

1

1

1

16 612

10 933

9040

RD

RD

RD

1

1

1

16 612

10 933

9040

Prodejní

cena

bez

ceny

pozemku Cena

za

1

porovnávací

jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití

podle

plánu

územního RD

Korekce Upravená hodnota 57

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná

právní

omezení

Ano

Ano

Ano

1

1

1

16 612

10 933

9040

Ne

Ne

Ne

1

1

1

16 612

10 933

9040

Stejná

Horší

Horší

1

1,05

1,1

16 612

11 480

9944

Dobrý

Průměrný

Horší

1,05

1,15

1,25

17 443

13 202

12 430

Porovnatelná

Průměrná

Průměrná

1,05

1,1

1,15

18 315

15 182

14 295

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

18 315

15 182

14 295

Dobrý

Dobrý

Horší

1

1

1,1

18 315

15 182

15 725

Autobus,

Autobus,

Autobus, vlak

vlak

vlak

0,95

0,95

0,95

17 399

14 423

14 939

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

17 399

14 423

14 939

a

závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Technická

vybavenost

budovy

Výborná

Korekce Upravená hodnota Funk. vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další

moţný

rozvoj

nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní

dostupnost

parkování

a Dobrá

Korekce Upravená hodnota 58

Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1,05

17 399

14 423

15 686

N/A

N/A

N/A

1

1

1

17 399

14 423

15 686

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

17 399

14 423

15 686

N/A

N/A

N/A

1

1

1

17 399

14 423

15 686

17 399

14 423

15 686

F. Ostatní parametry Korekce

pro

velikost

nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

hodnota

1

jednotky

15 836

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

1 346 060 214 065 1 560 125

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

59

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

60

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

1 629 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Alšova 3836, Mělník

Číslo pozemku

3436/4

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

2 roky

Efektivní stáří (po rekonstrukcích)

2 roky

Ekonomická ţivotnost

100 let

Zastavěná plocha

85 m2

Počet podlaţí

1 nadzemní

Celková zastavěná plocha

85 m2

Koeficient vyuţitelnosti

1

Celková podlahová plocha

75 m2

Celkový obestavěný prostor

294,44 m3

Jednotkové reprodukční náklady

4635 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

1 364 729 Kč

Fyzické opotřebení

2%

Vedlejší stavba

není

Venkovní úpravy

50 000 Kč

Pozemek

214 065 Kč

Indikovaná hodnota

1 628 794 Kč

Zaokrouhleno

1 629 000 Kč

61

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 22. březnu 2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše uvedených metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

1 560 125

60

936 075

Nákladová metoda

1 629 000

40

651 600

Výnosová metoda

nezjišťována

0

nezjišťována

Porovnávací metoda

Výsledná cena

1 587 675

Zaokrouhleno

1 588 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 60%. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek je novostavba a ceny materiálů jsou v dnešní době skoro stejné jako v době výstavby, tak je moţné vycházet i z velké části metody nákladové, proto jsem bral váhu nákladové metody 40%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 22. března 2013 reprezentována částkou:

1 588 000 Kč (slovy: Jedenmilionpětsetosmdesátosmtisíckorunčeských)

62

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní 63

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

64

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Mělníku, dne 22. března 2013

Miroslav Čechlovský

65

Příloha 1 – Snímek katastrální mapy

66

Příloha 2 – Fotodokumentace RD

67

Ocenění bytového domu

68

Objednatel: Brutus Reality s.r.o. Svatováclavská 69 276 01 Mělník Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Bytový dům č. p. 111 Masarykovo nám. 274 01 Slaný

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 22. Března 2013

69

OBSAH -

Úvodní list

-

Obsah

-

Průvodní dopis

-

Popisné informace

-

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

-

Ocenění

-

Závěr

Přílohy -

Snímek katastrální mapy

-

Fotodokumentace objektu

70

Brutus Reality s.r.o. Svatováclavská 69 276 01 Mělník Česká republika 22. Března 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného mi jako BYTOVÝ DŮM č. p. 111 Uvedený na listu vlastnictví pro katastrální území Slaný, obec Slaný, okres Kladno Nacházejícího se na adrese Masarykovo náměstí 111, 274 01 Slaný, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 22. březnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro nabídnutí majetku na volném trhu. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Slaném. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 71

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (22. Března 2013) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům s 5 nájemnými byty a v části prvního nadzemního podlaţí s nebytovými prostory k pronájmu. Všechny bytové jednotky jsou pronajímány podnájemcům se smlouvou na dobu určitou s moţností výpovědní lhůty v délce tří měsíců, tudíţ se na nemovitost neváţe břemeno nájemních smluv a objekt je v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení pozemku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

72

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Město Slaný a má 15681 obyvatel. Královské město Slaný leţí v okrsku Slánské tabule, která tvoří severozápadní část geomorfologického celku zvaného Praţská plošina. Její dominantou je Slánská hora. Městem, které leţí cca 25 km severozápadně od Prahy, protéká od jihozápadu k severovýchodu Červený potok. Město leţí na křiţovatce silnic Praha - Louny, Praha - Karlovy Vary se silnicemi ve směru na Litoměřice, Velvary a Kladno. Vede tudy také ţeleznice Praha - Most. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Slaný v centru města na Masarykově náměstí. Jedná se o SZ uliční frontu náměstí mezi ulicemi Kynského a Husova. Jedná se o dům postavený dle dostupných informací v roce 1875. Bytový dům je s nebytovými prostory s příslušenstvím a pozemkem. V docházkové vzdálenosti je kompletní občanská vybavenost včetně stanice MHD - bus, ţelezniční stanice a autobusového nádraţí.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a nebytového prostoru. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

HISTORIE Dům byl dle dostupných informací postaven v roce 1875 na původních středověkých sklepech ze 14. století. Koupelny a WC byly zřízeny v roce 1960, v roce 1995 byla provedena rekonstrukce 1.NP (podlahy, dveře, instalace, ÚT, elektroinstalace, omítky), dále byla proveden oprava fasády do náměstí. V roce 2001 byla provedena nová plynová přípojka do 73

domu včetně vnitřního rozvodu plynu. V roce 2005 byla zcela nově zrekonstruována prodejna (cukrárna) v 1.NP spojená s drobnými dispozičními změnami (nové sociální zařízení, instalace, dlaţby, omítky). V roce 2006 byly průběţně zrekonstruovány čtyři bytové jednotky ve 2. a 3.NP, dále nové dlaţby na chodbách a stoupačky instalací.

POZEMEK Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. 68 a 69/2, katastrální území Slaný. Pozemek se nachází v památkové zóně přímo na Masarykově náměstí. Tvar pozemků je podélný a úzký kolmo k náměstí. Pozemky jsou rovinný a navazují na sebe za sebou. Přístup je zajištěn z náměstí. Oceňované pozemky mají celkově 266 m2, z převáţné části je zastaven budovou. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon).

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby. Venkovní úpravy: Dům je napojen na vodovodní a kanalizační řád, plyn a elektřinu a na nádvoří je provedena betonová dlaţba.

BYTOVÝ DŮM Jedná o bytový dům s nebytovými prostory postavený v řadové zástavbě vnitřní. Postaven je na vnitřních pozemcích v uliční čáře centrálního Masarykova náměstí na jeho SZ hranici. Objekt je pod částí ZP podsklepený má jedno PP a tři NP, zastřešený je sedlovou a pultovou střechou s volným půdním prostorem vhodným k budoucímu vyuţití. Zastavěná plocha domu je členitého půdorysu s orientací v podélné ose SZ-JV, kolmé na uliční čáru. Hlavní vstup z náměstí je vchodem umístěným v JV uličním průčelí do chodby procházející napříč domem, z které je vstup do nebytových prostor cukrárny v 1.NP a po vnitřním schodišti je přístupné PP a NP domu. Z prostoru cukrárny je přístupný dvůr za domem. V PP jsou sklepní prostory, v 1.NP obchodní prostory, ve 2.NP 2+1 s částečným příslušenstvím (WC na patře mimo bytovou jednotku), vyuţívána je jako kanceláře orientované do náměstí a bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím orientovaná do dvora, ve 3.NP jsou dvě bytové jednotky s příslušenstvím orientované do náměstí a 2+1 s terasou orientovaná do dvora.

74

2+1

OCEŇĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou z pravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsem pouţil všech tří metod.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním bytového domu jsem vycházel z cenové mapy pozemků, které jsou schváleny ministerstvem financí ČR. Pro ocenění pozemků běţně zastavených se vyuţívá Metoda porovnávací. Na základě výše uvedených faktorů a skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

1 197 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulkách na další straně.

75

Identifikační údaje pozemku Adresa pozemku: Masarykovo náměstí 111 Parcelní číslo: 68, 69/2 Obec: Slaný Katastrální území: Slaný Okres: Kladno Parcela č. Výměra m2

Druh

st. 68

216

zastavěné plochy a nádvoří

st. 69/2

50

zastavěná plocha a nádvoří

Vyuţití společný dvůr

m2

266

m2

266

Kč/m2

4500

Kč

1 197 000

Výměra pozemků celkem Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku

Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu bytové domy, které byly v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnické práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených faktorů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

8 800 000 Kč 76

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 - Tabulka II - Majetek jako celek Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Slaný

Slaný

Mělník

A. Identifikační údaje Pořadové

číslo

pozemku Název pozemku

Slaný

Parcelní číslo

68,69/2 Masarykovo

Adresa pozemku

náměstí 111

Husova

Husova

Sportovní

Katastrální území

Slaný

Slaný

Slaný

Mělník

Obec

Slaný

Slaný

Slaný

Mělník

Okres

Kladno

Kladno

Kladno

Mělník

266

280

664

320

4 500

4 500

4 500

4 200

1 197 000

1 260 000

2 988 000

1 344 000

B. Údaje o pozemku (viz Tabulka I) Plocha pozemku Hodnota

za

1

m2

pozemku Hodnota

pozemku

celkem

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet

srovnávacích

jednotek Prodejní cena celkem Prodejní

cena

614

794

348

417

X

12 500 000

7 000 000

7 500 000

11 240 000

4 012 000

6 156 000

14 156

11 529

14 763

2.2.2012

4.3.2012

5.12.2011

1

1

1

14 156

11 529

14 763

bez

ceny pozemku Cena

za

1

porovnávací jednotku Datum transakce

X

Korekce Upravená hodnota

77

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

12 740

10 376

13 287

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

12 740

10 376

13 287

Ne

Ne

ANO

1

1

1,05

12 740

10 376

13 951

Bytový Dům

Bytový Dům

Bytový Dům

1

1

1

12 740

10 376

13 951

Ano

Ano

Ano

1

1

1

12 740

10 376

13 951

Ne

Ne

Ne

1

1

1

12 740

10 376

13 951

Stejná

Stejná

Lepší

1

1

0,9

12 740

10 376

12 556

Lepší

Horší

Dobrý

0,9

1,2

1

11 466

12 451

12 556

Porovnatelná

Průměrná

Porovnatelná

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence

věcných

břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití

podle

územního plánu

Bytový Dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický

stav

objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Výborná

78

Korekce

0,95

1,1

1

10 927

13 696

12 556

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

10 927

13 696

12 556

Omezený

Omezený

Průměrný

1

1

0,95

10 927

13 696

11 928

Autobus, vlak,

Autobus, vlak,

Autobus, vlak,

Autobus, vlak,

MHD

MHD

MHD

MHD

1

1

1

10 927

13 696

11 928

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

10 927

13 696

11 928

Výborná

Výborná

Průměrná

1

1

1,05

10 927

13 696

12 524

N/A

N/A

N/A

1

1

1

10 927

13 696

12 524

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

10 927

13 696

12 524

N/A

N/A

N/A

1

1

1

10 927

13 696

12 524

Upravená hodnota Funkční

vybavenost

budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Výborná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota 79

Porovnávací hodnota 1 jednotky

12 382

10 927

13 696

12 524

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

7 602 548

Hodnota pozemku

1 197 000

Celková porovnávací hodnota

8 799 548

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je oceněné provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následovně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech jsem s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dopěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

10 902 000 Kč

80

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce níţe.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

714 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

10%

Efektivní hrubý příjem

666 900

Náklady na údrţbu

30 000

Pojistné

6 400

Daň z nemovitosti

2 500

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

12 000

Provozní náklady celkem Provozní příjem

616 000

Rezervy na renovace

70 900

Čistý provozní příjem

545 100

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota

10 902 000

Zaokrouhleno

10 902 000

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty

81

vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

82

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

11 058 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název

Bytový dům, Masarykovo náměstí 111, Slaný

Číslo pozemku

68,69/2

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

138 let

Efektivní stáří

19 let

Ekonomická ţivotnost

50 let

Zastavěná plocha

183 m2

Počet podlaţí

1 podzemní, 3 nadzemní, půda

Celková zastavěná plocha

614 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

366 m2

Celkový obestavěný prostor

2799,58 m3

Jednotkové reprodukční náklady

4563 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

12 776 400 Kč

Fyzické opotřebení

19%

10 348 884 Kč

Funkční nedostatky

5%

9 831 440 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

9 831 440 Kč

Stavby a venkovní úpravy

30 000 Kč

Pozemek

1 197 000 Kč

Indikovaná hodnota

11 058 440 Kč

Zaokrouhleno

11 058 000 Kč

83

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 22. březnu 2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše uvedených metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

70 Porovnávací metoda

8 800 000

6 160 000

Příjmová metoda

10 902 000

20

2 180 400

Nákladová metoda

11 058 000

10

1 105 800

Výsledná cena

9 446 200

Zaokrouhleno

9 450 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Vzhledem k tomu, ţe tento objekt uţ nemá regulované nájemné, tak výnosy z pronájmu budou stačit na základní údrţbu a na nutnou rezervu na renovace. Příjmová metoda tudíţ poskytuje relativně objektivní informace o skutečné trţní ceně majetku, proto je uvaţována při finální indikaci 20%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%.

84

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 22. března 2013 reprezentována částkou:

9 450 000 Kč (slovy: Devětmiliónůčtyřistapadesáttisíckorunčeských)

85

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní 86

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

87

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Mělníku, dne 22. března 2013

Miroslav Čechlovský

88

Příloha 1 – Snímek katastrální mapy

89

Příloha 2 – Fotodokumentace BD

Pohled na dům z náměstí

Pohled na dům ze dvora

Bytová jednotka v 2. NP

Nebytový prostor v 1. NP

Prostory v 2. NP (nyní jako kanceláře) 90

Analytická část Analýza realitního trhu v mělnickém regionu

91

Obecná charakteristika trhu Popis mělnického regionu Mělnicko, kraj na soutoku Labe a Vltavy či kraj pískovcových skal, je situován v severní části Středočeského kraje. Hraničí na V s Mladoboleslavskem, na S s Českolipskem, na SZ s Litoměřickem, na Z s Kladenskem, na J s regiony Praha-východ a Praha-západ.

Poloha mělnického okresu, zdroj: http://cs.wikipedia.org Region je rozprostřen v mírně zvlněné Polabské níţině, pouze na severu je náhorní plošina Kokořínska s hluboce rozbrázděnými údolími, roklemi a strţemi Pšovky a jejích přítoků. Nejvyšším bodem je vrchol Vrátenské hory (508 m n.m.) při severním kraji regionu, nejniţší bod leţí při hladině Labe pod Horními Počaply (ve výšce 153 m n.m.). Nejdůleţitější přírodní zajímavostí je samozřejmě CHKO Kokořínsko - oblast byla vyhlášena v roce 1976 a rozkládá se v okresech Česká Lípa, Mělník, Litoměřice a Mladá Boleslav, celkově na 72 katastrálních územích. Jde o unikátní území České křídové tabule, nazývané také Polomené hory, s ojedinělým geomorfologickým reliéfem s fenomény kvádrových pískovců, opuk, prachovců, slínovců a jílovců. Zdejší pískovcový reliéf vytváří síť plošin a údolí, na jejichţ hranách se vytvořila skalní města, pokličky četné tvary takové formy a rozsahu, jaké nelze nalézt v ţádné jiné pískovcové oblasti v ČR. Nejvyšším bodem Polomených hor je na území CHKO pozoruhodný kopec Vlhošť (614m), nejniţším místem je niva potoka Liběchovky u Ţelíz (160m). Krajina je porostlá dubohabrovými lesy či borovicemi. Většina obcí Kokořínska se vyznačuje velkým 92

zastoupením lidové architektury. Roubená, hrázděná i zděná architektura je jedinečná nikoli pouze sama o sobě, ale také díky svému organickému propojení s okolní krajinou v rámci historické sítě osídlení. V mnoha případech tvoří celá funkční sídla, která jsou zařazena do památkových rezervací a památkových zón. CHKO Kokořínsko byla vyhlášena výnosem Ministerstva kultury ČSR z důvodu výskytu a četnosti povrchových tvarů na pískovcích plošiny a hluboce zahloubená i několikapatrová údolí vznikla vodní erozí, která částečně stále probíhá. Na svazích se nacházejí unikátní makrotvary (skalní města), mezoformy (známé pokličky) a dobře vyvinuté mikrotvary (voštiny, pseudoškrapy, ţelezité inkrustace). K 1. 1. 2008 měl region rozlohu 701,08 km2, správně byl členěn do 69 obcí (měst je zde 7, městysů 1 a vsí 61), ţilo zde přes 95 800 obyvatel, coţ znamená 137 obyvatel na km2. Region patří svým průmyslem mezi nadprůměrně významné - nejdůleţitější jsou chemické provozy, energetika, strojírenství a potravinářství, těţí se zde štěrkopísky. Ze zemědělských produktů zde převaţuje zelinářství a pěstování cukrové řepy, víno a sadovnictví.[10] V mělnickém regionu je největším městem Mělník, další větší města jsou Kralupy nad Vltavou, Neratovice, Kostelec nad Labem, Mšeno, Veltrusy, Liběchov.

Obce okresu Mělník dle stavu platného od roku 2007, zdroj: http://cs.wikipedia.org 93

Mělník Okresní město Mělník leţí na vyvýšenině v Polabské níţině na sever od Prahy a na soutoku Labe s Vltavou. Toto starobylé královské věnné město se jako centrum zemědělského kraje proslavilo především pěstováním vinné révy a kaţdoročně pořádanou slavností vinobraní.[11]

Celková výměra území

2 497 ha

Počet obyvatel

19 077 obyvatel

Hustota obyvatelstva

772 obyvatel/km2

Historické jádro města Mělníka, tedy středověké město v hradbách se vyvíjelo v prostoru původního hradiště zvaného Pšov. Praţská brána je spolu s částí hradeb zbytkem původního městského opevnění. Chrám sv. Petra a Pavla, který byl postaven v 80. letech 15. století prošel za svou existenci několika rekonstrukci, ale dominantním slohem určující podobu kostela je gotika. Interiér se pyšní vzácnými ukázkami umění a řemeslné zručnosti starých mistrů. Zámek Mělník prošel sloţitou stavební historií, která začala jiţ v 10. století románským hradem. Kaţdá slohová éra se zapsala do podoby zámku, nejpatrnější je vliv renesance. Vzhledem k tomu, ţe pod zámkem vţdy byly vinice, tak jsou v zámku zachované vinné sklepy ze 14. století. Kostel sv. Ludmily se nachází na bývalém praţském. Byl postaven z odkazu mělnické měšťanky Anny Hronkové v roce 1583. Na místě, kde kostel stojí, přenocovala podle pověsti sv. Ludmila po přijetí křesťanské víry. V parčíku vedle kostela, kde byl původně hřbitov, se nachází dřevěná zvonice.

Trh s nemovitostmi Mělnický region byl vţdy ţádanou lokalitou, ohledně trhu s nemovitostmi. Vděčí za to lokalitě, která je blízko hlavního města Prahy. V Praze byla vţdy velká nabídka pracovních pozic a na Mělnicko výborný dopravní spoj, tudíţ lidé, kteří mají raději klidnější ţivot neţ v centru hlavního města je mělnický region ideální volbou. V posledních čtyřech letech ceny nemovitostí klesly o 30 - 40%, s výjimkou stavebních pozemků. V současné době jsou ceny 94

nemovitostí na Mělnicku na reálné hladině jako před rokem 2006 aţ 2007, kdy byl raketový nárůst cen nemovitostí. V posledních letech se na okrajích města začaly rozmáhat výstavby rodinných domů, které staví investoři za účelem prodeje, popřípadě pronájmu. Před dvěma lety v městě Mělník proběhla revitalizace celého historického centra a mnoho starších objektů bylo rekonstruováno.

Regionální segmentace Okres Mělník – město lze z hlediska trhu rozdělit na dvě části – na vlastní okrasní město Mělník a dále na přidruţená okolní města a obce.

Město Mělník POZEMKY Proluky Volné proluky v centru města jsou prakticky k nedohledání. Jediná moţnost výstavby v centru je rekonstrukce stávajících objektů. Moţnost výstavby je určena územním plánem města Mělník, který si klade za cíl racionalizaci prostorového a funkčního uspořádání území.

Stavební pozemky Na Mělníku byl vţdy zájem o stavební pozemky, díky své lokalitě blízko hlavního města Prahy a krásnému kraji. Za poslední roky se však poptávka po stavebních pozemcích ještě zvýšila a díky tomu se ceny navýšily aţ o 3 %. Zásluhu na větší poptávce má z velké části finanční trh České republiky. Dnešní nabídka hypoték a úvěrů je více neţ dostatečná a pro investory není problém začít rezidenční výstavbu. Převáţně je zájem o stavební pozemky na okrajích města, kde jsou investičně připravené lokality s vybudovanými inţenýrskými sítěmi. V těchto lokalitách se cena za metr čtvereční pohybuje v rozmezí 500 – 2500 Kč v závislosti na kvalitě a velikosti pozemku. U pozemků, kde jsou inţenýrské sítě vybudovány pouze částečně, je cena pozemků niţší. Mezi významné a rozvíjející se lokality se povaţuje Chloumek, Hořín, Dolní Beřkovice a Velký Borek. Myslím si, ţe ve městě Mělník je stále dostatek pozemků určených pro výstavbu.

95

Zemědělské pozemky O zemědělské pozemky je v současné době stále zájem. Firmy investují do pozemků a skupují zemědělské pozemky za účelem výnosu z prodeje v budoucnosti. Zájem o pozemky je také díky rozvoji v ekozemědělství a ekoturistiky v ČR. V centru města ani v širším centru se ţádné zemědělské pozemky nenachází, kromě městských vinic. Zemědělské pozemky jsou v okrajových částech města a okolí. Ceny zemědělských pozemků se pohybují v rozmezí 13 – 50 Kč za metr čtvereční.

Ostatní pozemky Z ostatních pozemků jsou na Mělníku lesy a rybníky. S rybníky se na Mělnicku obchoduje opravdu výjimečně, protoţe se jich zde moc nenachází. Lesnatých pozemků je v okolí Mělníka mnoho, ale většina jich spadá do CHKO. Trţní ceny lesních pozemků, které jsou na prodej, jsou individuální. U pozemků záleţí na tom, jaké stromy jsou tam vysazené, jak jsou staré, jestli je to pozemek smíšený s poli a louky, na lokalitě a také hlavně na velikosti.

BUDOVY Byty Na Mělnicku je v současné době větší poptávka po bytech neţ po rodinných domech, proto malé cihlové byty podraţily o 1,5 %. Byty v městě Mělník jsou nabízeny v různých velikostech, stáří i lokacích. Po roce 2007 se obrátila nabídka s poptávkou. Nabídka začala převyšovat poptávku a ceny bytů začaly postupně klesat aţ na svoji reálnou cenovou hladinu. Byty se nabízejí v cihlové i v panelové výstavbě. Byty z panelové výstavby za poslední čtyři roky klesly aţ o 30%. Větší poptávka je po bytech z cihlové výstavby, proto jejich ceny nepoklesly o tolik. Na Mělníku stále vznikají nové, ale menší projekty v podobě bytových domů, spíše přestavěním objektu na bytový dům. Zájem o bydlení na Mělníku stále trvá. Starší byty před rekonstrukcí se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

22 500 - 33 000 Kč/m2

Byt 2+1

20 000 - 23 500 Kč/m2

Byt 3+1

16 500 - 20 000 Kč/m2

96

Starší byty po rekonstrukci nebo byty v novostavbách se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

23 000 - 35 000 Kč/byt/m2

Byt 2+1

23 000 - 26 000 Kč/byt/m2

Byt 3+1

22 500 - 33 000 Kč/byt/m2

Nájmy bytů Na Mělníku je zhruba stejná poptávka po pronájmu jako po prodeji bytů. K dispozici jsou byty skoro ve všech lokalitách a výběr je i z dispozičního hlediska nebo typu výstavby. Na Mělníku jsou pro mladé rodiny k dispozici startovací byty, které město vystavělo před sedmi lety přestavěním dvou věţových domů. Nájemníci tam mohou být v pronájmu maximálně sedm let a pak se musí vystěhovat a uvolnit byt jiným nájemníkům. Nájem v těchto bytech činí okolo 4000 Kč včetně všech poplatků. Na Mělníku jsou i ubytovny se společnými nebo samostatnými sociálními zařízeními. Byty se pronajímají přibliţně v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

7 000 - 10 000 Kč/p.m.

Byt 2+1

8 000 - 11 000 Kč/p.m.

Byt 3+1

9 000 - 14 000 Kč/p.m.

Ubytovna

130 - 200 Kč/noc

Rodinné domy Trh s rodinnými domy v současné době stagnuje, jak uţ jsem se zmínil, na Mělníku je větší poptávka po bytech. Nejvíce domů, které jsou nabízeny, je v okolí Mělníka a v přilehlých obcích. Nejvíce ţádané pro výstavbu rodinných domů jsou lokality Chloumek, Hořín a Byšice. Na okraji města v části Chloumek se provádí developerský projekt, který tvoří zhruba 10 rodinných domů s malými pozemky. Domy je moţné koupit nebo pronajmout, k pronájmu jsou tam vybudované dvojdomky se dvěma oddělenými vstupy. Nájem jedné části dvojdomku s malou zahrádkou se pohybuje v cenové relaci okolo 15 tisíc za měsíc. V centru Mělníka se rodinné domy skoro neprodávají, jen výjimečně. Rodinné domy starší nebo s menším dispozičním řešením se pohybují v cenovém intervalu 1500 000Kč – 3 500 000Kč a domy luxusnější nebo s větším pozemkem se pohybují v cenovém intervalu 3 000 000Kč – 97

5 500 000Kč. Domy v centru města, kdyţ jsou v nabídce, tak se pohybují řádově okolo 8 miliónů.

Průmyslové objekty Průmyslové objekty se v nabídce prakticky nevyskytují. V nabídce se občas objeví nějaká skladová hala nebo celý průmyslový areál. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o obec průmyslově zaloţenou, tak se zde nachází spousta objektů, které jsou uţ vyuţívány. Jedná se spíše o pronájmy skladových prostorů, případně prostory pro drobné podnikání.

Kanceláře V posledních letech je zřejmý pokles poptávky po kancelářských prostorech. Na Mělníku převaţuje nabídka nad poptávkou. Vzhledem k rozvoji elektronického obchodu nebo z důvodů niţších nákladů, si mnoho ţivnostníků zavedla kancelářský prostor přímo u sebe doma. Nabídka kancelářských prostorů je na Mělníku široká, je moţné pronajmout kanceláře i přímo v centru města. Ceny nájmů se pohybují okolo 200Kč/m2/měsíc.

Rekreační objekty Vzhledem k tomu, ţe v Mělnickém okolí je spousty rekreačních středisek, tak je nabídka těchto objektů nemalá. Mělnický region vyhledává mnoho lidí právě za účelem rekreace, kvůli krásné přírodě v CHKO. Nejvíce vyhledávané lokality s nabídkou rekreačních objektů jsou Kokořínsko a Mšensko. Chaty s dispozicí 2+1 nebo 3+1 se pohybují v cenových intervalech 800 000Kč – 1 500 000Kč, záleţí na velikosti pozemku. Větší chalupy, které mají na příklad jedno nadzemní patro nebo jsou po rekonstrukci, se ceny pohybují okolo dvou miliónů.

Celkový marketingový výhled Na tuzemském realitním trhu pokračuje zpomalení zahájené i dokončené výstavby, nastoupené po roce 2008, při stále vysoké rozestavěnosti. Klesá podíl bytů prodaných před dokončením, stoupá doba od dokončení do prodeje a stoupá také variabilita úspěšnosti mezi developery z pohledu lokality a kvality. Ceny nemovitostí v současné době v ČR dle centrální banky odpovídají fundamentům s tím, ţe největší rozsah korekce ČNB pozoruje u běţných bytů, pomalejší ale stabilní je naopak růst cen pozemků, který bude podle centrální banky pokračovat. Pro rok 2013 vnímá ČNB rizika vývoje realitního trhu ve směru jeho poklesu, coţ 98

souvisí s nucenými prodeji bytů (růst úvěrů v selhání i poklesem cen bytů), dalších moţným poklesem ekonomické aktivity, s poklesem dynamiky reálných mezd také poklesem disponibilních příjmů domácností i dalších růstem nezaměstnanosti. Pokles cen nemovitostí můţe pokračovat a předpokládané oţivení se odkládá do roku 2014.[12] V současné době je také očekáván pokles cen v řádech desítek procent při obchodu s novostavbami a developerskými projekty. Zájem vzrůstá o starší nemovitosti, ale zvyšování cen u nich nehrozí, cenová hladina bude stagnovat či mírně klesat. Hlavními důvody jsou nepříznivé daňové zákony, zvýšená daň z převodu nemovitostí, nezaměstnanost a celková negativní nálada na trhu.

99

Seznam pouţité literatury Monografie [1] LHOTÁKOVÁ, Zdeňka. Technická zařízení budov I, 1995 [2] HÁJEK, Václav. Pozemní stavitelství III, 2004 [3] VALÁŠEK, Jaroslav. - a kolektiv. Zdravotnětechnická zařízení a instalace, 2001 [4] PETROVÁ, Markéta. – a kolektiv. Technická zařízení budov I, 1998 [5] ŢABIČKA, Zdeněk. – VRÁNA, Jakub. Zdravotnětechnické instalace, 2009 [6] ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I., 2007 [9] HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku, 2005

Zákonné normy [7] 540/2002 Sb. VYHLÁŠKA, kterou se provádějí některá ustanovení č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

Webové stránky [8] www.pkocenovani.cz/metody.html [10]www.trasovnik.cz/k_stcech/melnik/melnik.asp [11]www.melnik.info [12]www.patria.cz/zpravodajstvi/2215558/realitni-trh-2013-ceny-bytu-klesnou-pozemkyhodnotu-zvysi-ozivi-spekulanti-co.evropa-a-usa.html www.sreality.cz www.kareality.cz www.melnik.cz www.tzb-info.cz www.farmy.cz

100