Woonvisie Elburg 2015-2019
d.d.: Steller:
16-12-2014 Sander Reith (Rapb)
Inhoud 1. Inleiding ....................................................................................................................... 4
2.
3.
4.
5.
1.1
Achtergrond ........................................................................................................ 4
1.2
Status................................................................................................................... 5
1.3.
Proces .................................................................................................................. 5
1.4.
Leeswijzer ............................................................................................................ 5
Samenleving in transitie: een beknopte schets .......................................................... 7 2.1
Transities, trends................................................................................................. 7
2.2
Consequenties voor het Wonen en Leven .......................................................... 9
De visie op het Wonen en Leven in Elburg ............................................................... 11 3.1
Wat we willen zijn: zorgzaam, gastvrij, vitaal ................................................... 11
3.2
Betekenis voor Wonen en Leven: duurzaam en adaptief ................................. 11
Uitwerking thema’s ................................................................................................... 13 4.1
Betaalbaarheid .................................................................................................. 13
4.2
Wonen welzijn zorg ........................................................................................... 15
4.3
Duurzaamheid ................................................................................................... 18
4.4
Woonprogramma .............................................................................................. 19
4.5
Opgave voor de kernen ..................................................................................... 24
4.6
Sturing en samenwerking.................................................................................. 26
Uitvoering: 4 werkagenda’s ...................................................................................... 28
Bijlage 1
Kort verslag woonplatform 10-9-2014 .......................................................... 32
Bijlage 2
Presentatie analyse demografie en wonen gemeente Elburg ...................... 35
Bijlage 3
Nieuwbouwprojecten gemeente Elburg ....................................................... 48
1.
Inleiding
Voor u ligt de Woonvisie 2015-2019 van de gemeente Elburg. Een Woonvisie die tot stand is gekomen in een samenleving die in meerdere opzichten in een overgangsfase lijkt te zijn: demografisch, economisch, klimatologisch.... Een samenleving die ook complexer lijkt geworden, en lastiger voorspelbaar is. Met deze veranderde en constant in verandering zijnde context in het achterhoofd hebben wij in deze visie bepaald welke kant het op moet met het woonbeleid in de gemeente Elburg.
1.1
Achtergrond
Huidige Woonvisie achterhaald... In de afgelopen jaren was de Woonvisie 2008-2012 de basis voor ons handelen op het gebied van wonen (zie kader). De gewijzigde omstandigheden in economie, woning-markt en wet- en regelgeving maken het noodzakelijk om het beleid te actualiseren. Missie Woonvisie 2008-2012 De gemeente Elburg wil bouwen aan: een gezonde leefomgeving; waar alle inwoners van Elburg veilig en prettig kunnen wonen; met een gevarieerd woningaanbod, passend bij de sociale en demografische opbouw van de samenleving; waar nodig met respect voor en afgestemd op de fysieke omgeving en rekening houdend met historische en culturele waarden. 3 beleidsdoelen 1. Vergroten van keuzevrijheid en een gevarieerd woningaanbod met een gevarieerd woonmilieu; 2. Bieden van gevarieerde en veilige woonmilieus; 3. Versterken van een duurzame woon- en leefomgeving.
Herzieningswet Woningwet, de novelle van Blok Op 5 juli 2012 is het wetsvoorstel Herzieningswet, een wijziging van de Woningwet, aangenomen door de Tweede Kamer. Daarna is in het regeerakkoord van het kabinet Rutte II een aantal voorstellen opgenomen voor een inperking van het werkterrein van de corporaties, de wijze van functioneren van corporaties, de versterking van de rol van gemeenten, de financiering van corporaties en de vormgeving van het toezicht. Om dit in wetgeving te verankeren is een “novelle” opgesteld (een wijziging van het wetsvoorstel Herzieningswet). Op 11 december jl. heeft de Tweede Kamer ingestemd met deze novelle, inclusief een aantal wijzigingen. De wetswijziging zal naar verwachting op 1 juli 2015 ingaan en vormt mede het kader voor de voorliggende Woonvisie. Regionale visie als kader Op regionaal niveau is het afgelopen jaar gewerkt aan een verkenning van de situatie op de woningmarkt in de regio (op basis van het landelijk woonbehoefteonderzoek WoON2012) en een regionale Woonvisie. Deze visie vormt het gezamenlijk kader voor de lokale uitwerking van het woonbeleid van de gemeenten van de Regio Noord Veluwe, dus ook voor onze Woonvisie.
4
1.2
Status
De Woonvisie vormt bouwstenen voor onze activiteiten op het gebied van het wonen, en is het richtinggevend kader voor het handelen van onze partners in het veld. De visie formuleert onder meer het kader voor de afweging van nut, noodzaak en locatiekeuze van nieuwe ontwikkelingen in relatie tot de bestaande woningvoorraad. Het sluit daarbij aan bij de door het Rijk opgestelde ladder voor duurzame verstedelijking als verplicht toetsingsinstrument bij nieuwe bestemmingsplannen. Ook vormt deze visie het kader voor het maken van prestatieafspraken met de in onze gemeente werkzame corporaties. We formuleren de opgave waarop we van de corporaties biedingen verwachten, conform de hiervoor genoemde Herzieningswet. Én het vormt het kader waarlangs wij het handelen van onze partners toetsen en mede richting geven. De corporaties hebben we intensief betrokken bij de totstandkoming van deze visie (zie de volgende paragraaf). Uitdrukkelijk stellen wij, dat deze visie een visie van de gemeente betreft. Dat betekent, dat de corporaties niet op voorhand hun handtekening onder dit document zetten. Wél is het een belangrijk vertrekpunt voor het maken van concrete afspraken met de corporaties.
1.3.
Proces
Projectgroep met meerdere disciplines Deze Woonvisie is gemaakt in samenwerking met de verschillende disciplines binnen de gemeente Elburg die relevant zijn in het kader van het wonen (RO/grondexploitatie, Wmo en Duurzaamheid). Zij namen deel aan de projectgroep die het proces heeft begeleid. In de projectgroep waren ook de in onze gemeente werkzame corporaties UWOON en Omnia Wonen vertegenwoordigd. Input van onze partners Ook hebben we ons oor te luister gelegd bij onze partners in het veld. Tijdens een Woonplatform op 9 september 2014 hebben we de opgaven en knelpunten op het gebied van het wonen besproken, en hebben we de verwachtingen, tips en aanbevelingen geïnventariseerd. Deze vormen mede input voor deze visie (zie bijlage 1 voor een kort verslag). Vroegtijdige peiling bij de raad Tijdens een bijeenkomst met de leden van de gemeenteraad op 1 oktober 2014 hebben we gepeild welke thema’s en knelpunten daar leven. Ook de resultaten van deze discussie zijn meegewogen en verwerkt in deze visie.
1.4.
Leeswijzer
We beginnen met een schets van de context: samenleving in transitie (hoofdstuk 2). Die context bepaalt immers meer dan ooit ons denken en handelen op het gebied van de woon- en leefomgeving. In hoofdstuk 3 formuleren wij onze visie, en wat dat betekent voor de thema’s rond woonen leefomgeving die opgepakt moeten worden.
5
In hoofdstuk 4 werken we deze thema’s verder uit. Daarbij beschrijven we wat op ons bordje ligt, én wat wij van onze partners in het veld verwachten. We besluiten in hoofdstuk 5 met de werkagenda voor de realisatie van onze voornemens. Deze moet ervoor zorgen dat de visie leidt tot actie. In de bijlagen hebben we een beknopte analyse van demografie en wonen in Elburg opgenomen, en het verslag van het Woonplatform van 9 september jl..
6
2.
Samenleving in transitie: een beknopte schets
2.1
Transities, trends...
De samenleving lijkt in meerdere opzichten in een periode van transitie te zijn beland. Er is sprake van een langdurige economische terugval (meervoudig: bankencrisis, crisis van het financiële systeem, schuldencrisis, crisis op de woningmarkt), het einde van het gebruik van fossiele brandstoffen komt in zicht, er is sprake van globalisering en schaalvergroting en de digitale revolutie heeft vergaande consequenties. Het is vanzelfsprekend de vraag of daadwerkelijk sprake is van een overgang naar een ‘nieuwe wereld’, of dat we te maken hebben met een gebruikelijke periodieke neergang in de economie die gewoon wat langer duurt dan normaal. De tijd zal het leren. Echter, het geloof dat er daadwerkelijk structurele wijzigingen plaatsvinden, lijkt steeds meer te landen. In het vervolg duiden we een drietal tendensen (kantelingen) dat dit nader onderbouwt: Kanteling in de woningmarkt; Kanteling in het sociale domein; Kanteling in het speelveld. Kanteling in de woningmarkt: oude tijden keren niet weer Op het gebied van de woningmarkt speelt de vraag of op langere termijn sprake is van een deining (forse golf) of een daadwerkelijke kanteling. Wel kunnen we stellen dat oude tijden in de woningmarkt niet meer zullen terugkeren. In ieder geval is op dit moment het volgende duidelijk: groei van de woningbehoefte neemt af; huishoudensgroei vlakt structureel af; aantal kleine 1- en 2-persoonshuishoudens neemt toe (met name ouderen); er is sprake van een meer structurele systeemwijziging in de regelgeving rond hypotheekverstrekking (hoogte lening nooit hoger dan waarde onderpand, lening moet worden afgelost); sociale huursector staat onder druk: investeringsvolume corporatiesector is afgenomen, pas op de plaats. Tendens: terugkeren op de kerntaak, het bieden van voldoende en goede huisvesting voor mensen met een laag inkomen; de betaalbaarheid van het wonen staat onder druk als gevolg van de verhuurdersheffingen en de inkomensafhankelijke huurverhoging; tijd van grootschalige uitbreidingen is voorbij: focus op de bestaande voorraad en de (verander)potenties daarvan, inbreiding, kleinschaligheid, een meer organische stedenbouw met ruimte voor het toeval en eigen initiatieven, de eindgebruiker centraal. Kanteling in het sociale domein: zelfredzaamheid, extramuralisering Het Wmo-gedachtegoed kent een aantal elementen, dat enerzijds betrekking heeft op de maatschappelijke doelen en anderzijds op de vormgeving van de gemeentelijke verantwoordelijkheid.
7
‘Meedoen’ is het centrale doel van de Wmo. Gemeenten hebben verantwoordelijkheid de persoonlijke zelfredzaamheid te waarborgen, voor zover de sociale netwerken van mensen en andere wettelijke voorzieningen dat niet doen. De burger staat centraal, kwetsbare mensen moeten in staat worden gesteld regie over hun eigen leven te laten voeren. De Wmo wil de vraag naar wat mensen wél kunnen leidend laten zijn over de vraag wat zij niet kunnen. Gemeenten hebben primair de taak om te zorgen voor een lokale samenleving waarin zoveel mogelijk burgers op eigen kracht kunnen meedoen. In het verlengde van de kanteling in de Wmo is op het gebied van het wonen sprake van een drietal ontwikkelingen die met elkaar vervlochten zijn. Het scheiden van wonen en zorg. In eerste instantie kan dat worden bezien als het losknippen van de wooncomponent uit de AWBZ. Dat vraagt om een andere contractvorm en financiering van de woonruimte. Het moment waarop deze veranderingen plaatsvinden, maakt het vinden van een oplossing lastig. Instellingen en corporaties hebben weinig geld en leencapaciteit, er is onzekerheid over de meerjaren ontwikkeling, de woningmarkt zit op slot en er is weinig doorstroming. Er is weinig ruimte voor investeringen. Dat maakt het noodzakelijk om slim om te gaan met het bestaande vastgoed. Extramuralisatie. Mensen die ondersteuning nodig hebben zullen in hun eigen woning moeten blijven wonen of verhuizen naar een geschikte woning. Ze worden niet meer intramuraal opgenomen. Dat vraagt om voldoende geschikte en betaalbare woningen. Vermaatschappelijking. Het beoogt om ouderen en mensen met een verstandelijke, lichamelijke of psychische beperking in de samenleving te positioneren als volwaardige burgers met beperkingen én mogelijkheden. Bij voorkeur wonen deze mensen zo lang mogelijk zelfstandig tussen andere burgers in aangepaste woningen en krijgen zij zorg en begeleiding in de buurt (zie hierboven). Kanteling in het speelveld Een derde kanteling die in het kader van een actuele visie op een goede woon- en leefomgeving van belang is, betreft de kanteling in de verhoudingen tussen de actoren op het gebied van het wonen en leven. De consequenties voor het speelveld zijn de volgende: Minder overheid, meer burger. Zie hiervoor ook de beschrijving van de kanteling in de Wmo. De overheid komt op grotere afstand te staan. Burgers worden geacht zelf de regie over het leven en de omgeving te pakken. In tijden van verdergaande globalisering zien we tevens een terugkeren naar de menselijke maat. Meer en meer worden de zaken georganiseerd en gefaciliteerd op het niveau waar mensen zich verbonden voelen: het niveau van de wijk en buurt. En dat doen burgers vaak al, zie bijvoorbeeld lokale initiatieven op het gebied van energie (coöperaties), zelfsturende wijkteams, ICT-innovaties in dienstverlening en organisaties, overige lokale initiatieven van inwoners in buurten en wijken; Meer slimme samenwerking; Dienend leiderschap. Meer dan ooit staan de maatschappelijke instituten ten dienste van de vrager (‘zorg’-vrager, ‘woon’-vrager, ‘voorzieningen’-vrager);
8
Relatie overheid-corporaties. Bijzonder in dit kader is de relatie tussen overheid en corporaties. Na de verzelfstandiging in de jaren negentig lijkt de slinger weer door (of beter gezegd: terug) te slaan naar het terugpakken van controle van de overheid over de sector: controle, sturing en beheersing in plaats van vertrouwen en wederkerigheid. Een kleinere overheid zal vooral een krachtiger overheid moeten zijn, die handelt uit een sterke visie en focus op de belangrijkste zaken (kaders) en het faciliteren van de spelers om hun rol op te pakken op basis van wederkerigheid. Het verdient sterke aanbeveling om de versterking van de toezichthoudende rol van de gemeente ten aanzien van de corporaties in dat licht te zien. Dat vraagt ook wat van die corporaties natuurlijk (wederkerigheid, een duidelijke bijdrage op de belangrijkste kerntaken). En dat in een tijd waarin ook het speelveld van de corporaties aan verandering onderhevig is (DAEB/niet-DAEB, beperking mogelijkheden voor investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed). Maatschappij in transitie De kansen
De keerzijde
√
eigen kracht, eigen keuzemogelijkheden
√
ruimte voor ondernemerschap en initiatieven
√
opkomst vormen van deels zelfvoorzienend bestaan, coöperaties (energie, zorg, wonen), 'Common Security Clubs' (mensen die elkaar ondersteunen in hun economische en sociale veiligheid), gezamenlijk tuinonderhoud, CPO, urban farming, et cetera
√
kleinschalig, inbreiding, organische ontwikkeling, eindgebruiker vooraan
√
versterking samenwerking met en tussen maatschappelijk middenveld en burgers
2.2
√ nieuwe tweedeling in de maatschappij, met een groeiende groep mensen dat niet mee kan in ontwikkelingen die veel van mensen vragen (can’s versus cannot’s?) √ transitie als bezuinigingsmaatregel: per saldo minder geld beschikbaar, mensen moeten meer zelf betalen √ risico op toename vereenzaming (ouderen) √ betaalbaarheid wonen onder druk √ woningbouw is steeds minder economische drager en verdienmodel voor gemeenten
Consequenties voor het Wonen en Leven
De zojuist genoemde transities en trends hebben consequenties voor het wonen en leven van de inwoners van Elburg, voor het maatschappelijk middenveld én voor de overheid. Samengevat verschuiven de accenten: van focus op grootschaliger nieuwbouw naar het meewegen van de potenties en veranderbaarheid van het bestaande vastgoed (woningen, maar ook eventueel leegstaande kantoorruimte en zorgvastgoed); van gedetailleerde top-down woningbouwprogrammering naar vraaggericht ontwikkelen in nauwer samenspraak met de eindgebruiker; naar betaalbaarheid van het wonen, want deze staat onder druk; naar meer ruimte en vrijheid voor de inwoners om hun eigen leven en leefomgeving vorm te geven, desgewenst in samenwerking met elkaar;
9
naar een overheid die meer afstand neemt en ruimte geeft waar mogelijk en sterker ingrijpt waar nodig (een dynamisch spel van loslaten, faciliteren, regisseren en vangnet voor zij die niet meekunnen).
10
3.
De visie op het Wonen en Leven in Elburg
We hebben ons de afgelopen jaren op meerdere momenten gebogen over de vraag wat we als gemeente Elburg zijn en straks willen zijn. Dat hoeven we dus niet opnieuw te formuleren. Het is wel zaak die visie scherper door te vertalen in de consequenties voor de woon- en leefomgeving. In dit hoofdstuk beginnen we op hoger abstractieniveau, en zoomen vervolgens in op de visie op het wonen en leven. Van grof naar fijn dus.
3.1
Wat we willen zijn: zorgzaam, gastvrij, vitaal
Zo hebben we in 2009 een toekomstvisie opgesteld, waarin we een aantal kernwaarden hebben In 2020 zijn de duurzame en vitale kernwaarden van onze gemeente: geformuleerd (zie het kader). Daarnaast besteedt √ Geborgenheid, zorgzaamheid, veiligheid het collegeprogramma 2014-2018 aandacht aan de √ Gastvrije en uitnodigende omgeving visie voor de komende jaren. Samengevat: √ Vitale kwaliteitseconomie √ Herkenning in geloofsbeleving Elburg staat bekend om een goed sociaal beleid. √ Kwaliteit in wonen en leefomgeving Vaak wordt dan gedacht aan minima- en √ Kleinschaligheid en menselijke maat armoedebeleid. Sociaal is echter breder, heeft √ Ontplooiingsruimte voor jong en oud alles te maken met de grote vraagstukken waar Uit: Toekomstvisie Elburg 2020 (2009) we als gemeente voor staan: hoe pakken we de drie grote transities in het sociaal domein op? Wat zijn daarin onze uitgangspunten? Wat voor gemeente willen we zijn? We willen niet alleen taken van het Rijk overnemen, maar ook anders werken: transitie en transformatie; Dit betekent: meer verantwoordelijkheid bij onze inwoners leggen en een andere overheid. Onze lokale verantwoordelijkheid blijft natuurlijk dat we goede oplossingen zoeken en vinden voor maatschappelijke vraagstukken; Bij die andere overheid past dat we duidelijke uitgangspunten hebben: onze inwoners centraal in hun eigen kracht, daar waar nodig ondersteunen in plaats van problemen overnemen, zorgen dat in plaats van zorgen voor; En natuurlijk er als gemeente zijn als het echt nodig is: oog voor de kwetsbaren, in alle opzichten. Of het nu gaat om ondersteuning, over zorg of geld. Kortom, minder overheid en meer samenleving.
3.2
Betekenis voor Wonen en Leven: duurzaam en adaptief
Met deze bredere toekomstvisie als vertrekpunt kunnen we formuleren wat de betekenis hiervan is voor de toekomst van het wonen en leven in Elburg. We putten daarvoor uit de regionale Woonvisie, de brede discussiebijeenkomst die we in het kader van de Woonvisie in Elburg gehouden hebben op 10 september 2014 en de raadsbrede bijeenkomst op 1 oktober 2014. Regionale Woonvisie als vertrekpunt We sluiten aan bij de Woonvisie Regio Noord Veluwe 2014. Daarin is immers op basis van onderzoek en bredere strategische beraadslagingen met het maatschappelijk middenveld een goed vertrekpunt geformuleerd. In deze visie staat het belang van werken aan duurzame steden, wijken en dorpen centraal.
11
Daarmee wordt bedoeld duurzaam en adaptief (snel aan te passen), in de brede zin van het woord. Dus, steden-wijken-dorpen: waar mensen in verschillende fasen van hun leven kunnen wonen; waar de woningvoorraad ook op termijn voorziet in de te verwachten woningbehoefte; waarin de woningvoorraad optimaal is aangepast in het licht van energiebesparing en beperking CO2-uitstoot; die zich snel kunnen aanpassen aan maatschappelijke ontwikkelingen, door de samenstelling van de woningvoorraad, goed samenwerkende partijen en ruimte voor burgerkracht en lokale initiatieven. Thema’s van deze visie De regionale Woonvisie is het vertrekpunt en vormt het kader voor onze Woonvisie. Deze krijgt meer kleur door die te vermengen met onze toekomstvisie, het collegeprogramma én de resultaten van het gesprek met de belangrijkste partners in het veld (het Woonplatform d.d. 10-9-2014, zie bijlage 1). We komen dan op de volgende thema’s die aandacht vragen. Deze werken we in het volgende hoofdstuk verder uit: Betaalbaarheid van het wonen; Wonen-welzijn-zorg; Duurzaamheid; Woonprogramma (potenties bestaande woningvoorraad en nieuwbouw); De kernen in beeld (accenten per kern); Sturing nieuwe stijl.
12
4.
Uitwerking thema’s
In het vorige hoofdstuk hebben we onze visie uit de doeken gedaan. In dit hoofdstuk werken we deze visie uit aan de hand van de thema’s zoals we die in hoofdstuk 3 hebben verwoord. Daarbij volgen we een steeds terugkerende structuur: Wat er aan de hand is (korte analyse van de problematiek c.q. opgave); Wat we willen bereiken (de stip op de horizon); Wat we daarvoor gaan doen (zo concreet mogelijke acties); Wat we verwachten van onze partners (idem).
4.1
Betaalbaarheid
Wat er aan de hand is De betaalbaarheid van het wonen staat in toenemende mate onder druk. Verschillende ontwikkelingen spelen op elkaar in: De corporaties hebben te maken met de nadelige effecten van de verhuurdersheffing. Hierdoor achten zij zich onder meer genoodzaakt deze nadelige effecten door te rekenen richting de huurders (huurverhogingen). Dit levert een knelpunt op: het zorgt voor een afname van de voorraad goedkope huurwoningen, terwijl juist dáár een knelpunt is; Nadere analyse in Elburg toont aan, dat met name de laagste inkomens met betalingsproblemen te kampen krijgen. Specifiek betreft dit alleenstaanden <65 en gezinnen in de huursector, en samenwonenden en alleenstaanden in de koopsector. Het WoON2012 toont aan, dat er een opgave ligt voor huurwoningen onder de aftoppingsgrens; In principe zijn er voldoende sociale huurwoningen. Spannender is de kwalitatieve samenstelling van de voorraad. Deze zal moeten meebewegen, mede met het oog op de veranderende demografische samenstelling van de bevolking, én het zojuist genoemde knelpunt rond de betaalbaarheid. Een eventuele nieuwbouwopgave moet nadrukkelijk in het licht van deze beweging gezien worden. Nieuwbouw met alleen als doel de voorraad uit te breiden is niet aan de orde; De corporaties zien op dit moment oplopende wachtlijsten, terwijl op termijn (afhankelijk van de economische ontwikkeling) de huidige omvang van de voorraad voldoende is; De economische ontwikkelingen hebben gezorgd voor een stagnatie en daling van het besteedbaar inkomen; Mensen met een beperking zullen in toenemende mate zelf moeten betalen voor zorg en een geschikte woning; Daar staat tegenover dat de prijzen van koopwoningen gedaald zijn. Steeds meer woningen zijn bereikbaar voor huishoudens met een lager inkomen. Voor de laagste inkomens biedt dit echter weinig soelaas. Wat we willen bereiken In het collegeprogramma geven we aan meer verantwoordelijkheid te leggen bij onze inwoners, wij willen een andere overheid zijn. Tegelijkertijd geven wij aan er te willen zijn
13
als overheid, als het echt nodig is: oog voor de kwetsbaren, in alle opzichten. Ten aanzien van betaalbaarheid van het wonen zien wij die mede-verantwoordelijkheid. Wij willen bereiken dat het wonen in Elburg betaalbaar is voor alle inkomensgroepen in onze gemeente. Dit betekent onder meer dat we willen bereiken: dat er voldoende goedkope en betaalbare huurwoningen zijn voor huishoudens die daarvan afhankelijk zijn; dat de energierekening van huishoudens in Elburg zo laag mogelijk is; de laagste inkomens door een passend beleid voldoende worden ondersteund. Wat we daarvoor gaan doen We maken prestatieafspraken met de corporaties over de uitgangspunten met betrekking tot de omvang en samenstelling van de sociale huurvoorraad (zie verder paragraaf Wat er al gebeurt.... √ Voornemen in collegeprogramma voor Woonprogramma); integrale heroverweging minimabeleid, gericht We bevorderen dat er betaalbare nieuwbouw (met op gezinnen met kinderen, samenwerking met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, respectievelijk € 556,- resp. € 596,-) met een professionele organisaties en inzet van Klijnsmamarktconforme prijs-kwaliteitsverhouding plaats- gelden; vindt. Indien dat betekent, dat nu woningen √ Afspraak met de corporaties in het Prestatiecontract Wonen 2011 – 2015 over in gebouwd worden waar op termijn mogelijk geen stand houding voorraad huurwoningen; behoefte meer aan is, zoeken we samen met √ Deelname aan diverse landelijke en bouwende partijen voor een passende oplossing provinciale subsidie- en stimuleringsregelingen (bijvoorbeeld: woningen bouwen met kortere duurzaamheid, mede gericht op beperken levensduur, zie plan UWOON). Wij werken hier woonlasten (provinciale subsidieregeling Isolaflexibel aan mee; tie, landelijke Energiebespaarregeling campag Als door partijen geïnvesteerd wordt in de bouw van ne ikinvesteerslim.nl). goedkopere woningen, dan voeren wij een bij de maatschappelijke opgave passend grondprijsbeleid; We bevorderen en faciliteren ingrepen en investeringen in energiebesparende maatregelen en programma’s in de huursector en de particuliere sector. Doel hiervan is onder andere het beperken van de woonlasten door de energierekening te beperken. In het duurzaamheidsbeleid dat wij in 2015 gaan formuleren, maken wij onze inspanningen concreet (zie verder het thema Duurzaamheid); We zetten specifieke instrumenten in, zoals b.v. Energie-bespaarlening van de campagne ikinvesteerslim.nl, startersleningen; Daarnaast willen we onderzoek doen naar mogelijkheden om mensen zelf te activeren en verantwoordelijkheid te laten nemen voor bijvoorbeeld onderhoud van de woonomgeving c.q. plantsoenen. Daarbij onderzoeken we of er een tegemoetkoming in de gemeentelijke lasten kan worden gerealiseerd (project Plan de toekomst van je buurt). Wat we verwachten van onze partners We verwachten van de in onze gemeente werkzame corporaties: dat zij terughoudend zijn in het doorvoeren van huurverhogingen, met name in de goedkopere segmenten;
14
dat zij mogelijkheden onderzoeken voor experimenten voor We zien op korte termijn een piek in de (nieuwe) goedkope huurwoningen (met een kortere vraag naar goedkope/betaalbare levensduur). Daarbij worden ook mogelijkheden van bestaand huurwoningen (mede door de economische crisis, én door een vastgoed betrokken; beperkt vrijkomend aanbod in de dat zij investeren in nieuwe sociale huurwoningen passend bij bestaande huursector), terwijl de de woningbehoefte in de toekomst. Dat betekent onder meer voorraad op langere termijn mogelijk voldoende is. de bouw van woningen die ook geschikt zijn voor mensen met lichte tot matige beperkingen; dat zij waar mogelijk en nuttig investeren in energiebesparende maatregelen in de bestaande huurvoorraad, met als doel gelijkblijvende of lagere woonlasten. In het licht van de Herzieningswet vragen wij de corporaties een samenhangend “bod” te doen op de verwachtingen zoals wij die in deze Woonvisie formuleren.
4.2
Wonen welzijn zorg
Wat er aan de hand is In hoofdstuk 2 zijn we al uitgebreider ingegaan op de transitie in het sociale domein en relevante ontwikkelingen als scheiden van wonen en zorg en de extramuralisatie. Het langer zelfstandig blijven wonen van mensen met een lichte tot matige beperking brengt een grote opgave met zich mee voor betrokken partijen, waaronder de gemeentelijke overheid. In deze Woonvisie focussen we op de fysieke opgave: het zorgdragen voor voldoende geschikte woningen en woonvormen voor mensen met een beperking. Minstens even belangrijk is echter het organiseren van een passende zorg- en welzijnsinfrastructuur (sociaal domein, stippen we hier kort aan). Wat betreft de fysieke opgave constateren wij het volgende: In de praktijk zien wij, dat veel mensen met lichtere beperkingen goed uit de voeten kunnen in de huidige woning. Soms zijn de woningen met beperkte ingrepen geschikter te maken voor de betreffende beperking, bijvoorbeeld door het verwijderen van drempels of het aanbrengen van een traplift. Hier ligt een opgave voor aanpassing van zowel de huur- als de particuliere voorraad; Daarnaast resteert een nieuwbouwopgave: extra aandacht voor toegankelijkheid in het nieuwbouwproces op een aantal punten (toilet, badkamer, ruimte achter voordeur) verhoogt de geschiktheid van de woning, zonder dat per definitie het hoogste classificatieniveau bereikt hoeft te worden; Wat betreft de zwaarste categorie woningen (toe- en doorgankelijk voor rolstoelgebruikers) kunnen wij stellen dat er op dit moment geen wachtlijst is. De behoefte aan deze woningen zal de komende decennia wel toenemen, maar ook beperkt blijven. Bijzondere aandacht is nodig voor de mogelijk negatieve consequenties van extramuralisering in buurten (concentratie van kwetsbare groepen in buurten met goedkope huurwoningen, mogelijke overlast, conflictsituaties). Cruciaal is een passend netwerk en structuur op buurtniveau waarin dit geconstateerd en besproken kan worden. Goed voorbeeld is Hellenbeek – samen actief.
15
Verbetering wijk- en buurtbesef Hellenbeekstraat Leefbaarheidsproblemen bij appartementencomplex van Omnia Wonen aan de Hellenbeekstraat in Elburg: irritatie en ruzie onder bewoners; Stichting Wiel (Welzijn in Elburg) start leefbaarheidsproject in opdracht van Omnia Wonen om wijk- en buurtbesef te verbeteren; Een jaar lang zijn diverse activiteiten ontplooid in de buurt; Resultaat: bewonerscommissie actief die zelf activiteiten organiseert voor bewoners. Ook is een ondergrondse container geplaatst (dus: sociale en fysieke ingrepen); Leefbaarheidsproblematiek lijkt verleden tijd, wijk wordt als prettige omgeving ervaren.
Wat we willen bereiken We willen bereiken dat de woningvoorraad en woonomgeving in onze kernen optimaal is ingericht op het zo lang mogelijk thuis wonen van mensen met een beperking. Wat we daarvoor gaan doen We voeren de regie over een goede sociale Wat er al gebeurt.... √ Realisatie woningbouwlocaties met combinatie infrastructuur: passende zorg- van wonen, welzijns- en zorgvoorzieningen: /welzijnsinfrastructuur, inclusief ondersteuning locaties Omloop Noord in Elburg en Jeanne D’Arc van burgerparticipatie, vrijwilligerswerk, in ’t Harde; mantelzorg en begeleiding van kwetsbare groepen √ Regiegroep, deelname van nagenoeg alle partijen die werkzaam zijn op speelveld wonen, in de wijken en kernen; welzijn en zorg. Belangrijke rol in creëren goede We leggen de focus op de opgave voor de sociale infrastructuur; √ Bewustwordingscampagne GewoonGemak (gebestaande voorraad. We gaan het volgende doen: start in 2009). Gericht op preventief aanpassen van o We maken afspraken met de corporaties over woningen om veiligheid en gemak te vergroten. de potentie van aanpassingen in de bestaande √ Subsidieregeling GewoonGemak (gestart in huurvoorraad (bij mutatie of vraaggericht), met 2012): 50 subsidies verstrekt; als leidraad de conclusies van het rapport √ Investeringen in gebruik thuistechnologie bij licht-dementerenden door zorginstellingen en “Huurwoningen op niveau” (2012)1; o Wij pakken onze verantwoordelijkheid op voor particulieren (in 2013 en 2014, met steun provincie Gelderland). Vervolg eind 2014 met nadruk op een goede openbare ruimte; gebruik thuistechnologie in geestelijke o We continueren het programma gezondheidszorg; √ Project ‘Plan de toekomst van je buurt’ GewoonGemak en geven er extra publiciteit (gemeente en Stichting Wiel). Doel: buurten een aan; buurtplan laten ontwikkelingen waardoor het wijko Met de zorginstellingen brengen we de en buurtbesef bevorderd wordt (door bv. toekomst van onze verzorgingshuizen en het gezamenlijk onderhoud openbare ruimte). zorgvastgoed in beeld. Het kan per zorgpartij verschillen hoe dat het beste kan. We zijn reeds in gesprek met Woonzorgunie in verband met de mogelijke sluiting van Mariposa. We gaan ook met het dorp in gesprek over de toekomstige invulling;
1
In het kader van de Bestuurlijke Overeenkomst Wonen, Welzijn en Zorg 2010-2015 (regio Noord Veluwe) is in het voorjaar van 2011 een notitie vastgesteld met een beschrijving van het classificatiesysteem NoordVeluwe (door vertegenwoordigers van de corporaties, gemeente Harderwijk en de regio Noord Veluwe namens de gemeenten en Icare). In het rapport “Huurwoningen op Niveau” is het gelijkvloerse woningbezit van de corporaties geïnventariseerd, en zijn een aantal concrete aanbevelingen gedaan.
16
Voor nieuwbouw van woningen nemen we geen generieke eisen met betrekking tot levensloopbestendigheid op. We sluiten aan bij het Bouwbesluit, wat al grotendeels voorziet in geschiktheid voor mensen met lichte en matige beperkingen; Wat betreft bijzondere woon-zorgvormen en rolstoelwoningen formuleren wij als gemeente geen generiek programma. We willen vraaggericht werken. Dat betekent dat we samen met onze partners de vraag vanuit de klant en de wensen van organisaties in beeld houden en medewerking verlenen aan initiatieven die daarin voorzien (monitoren en faciliteren); Wij stimuleren en faciliteren de toepassing van technologie/domotica in relatie tot zorg/welzijn in nieuwbouw en bestaande woningvoorraad, met nadruk op de geestelijke gezondheidszorg; Wij stimuleren buurtwerk/buurtbesef (voorbeeld Hellenbeekstraat – samen actief). Wij vragen bewonerscomités om een buurt c.q. dorpsplannen op te stellen rond de thema’s en kaders van deze Woonvisie, gefaciliteerd door een beperkt budget en ondersteuning. Wij willen inwoners zelf mede-verantwoordelijk maken voor hun buurt en woonomgeving (zie ‘Plan de toekomst van je buurt’). Wij ondersteunen de bewonerscomités door het leveren van kennis.
Wat we verwachten van onze partners We verwachten van de in onze gemeente werkzame corporaties: dat zij samen met de gemeente de aanbevelingen uit het rapport “Huurwoningen op niveau” uitwerken. Wij verwachten daarbij dat de corporaties preventief en pro-actief inspelen op de toenemende behoefte aan woningen voor mensen met lichte beperkingen. Prioriteit moet daarbij liggen in die buurten en complexen waar het toegevoegde waarde heeft (bijvoorbeeld: buurten met sterke vergrijzing en ligging nabij voorzieningen); dat zij een samenhangend “bod” doen op de verwachtingen zoals wij die in deze Woonvisie formuleren, als opmaat voor nieuwe prestatieafspraken (zie ook de overige thema’s). We verwachten van de in onze gemeente werkzame zorg- en welzijnsinstellingen: dat zij in overleg met de gemeente de ontwikkeling van de zorg- en huisvestingsbehoefte van mensen met een beperking in beeld brengen; dat zij in overleg met de gemeente inzicht geven in de toekomst van de zorginstellingen en het betreffende vastgoed; onder regie van de gemeente bijdragen aan een passende zorg-/welzijnsinfrastructuur in de kernen van de gemeente Elburg. We verwachten van de in onze gemeente werkzame wijkcomités: dat zij een buurtplan opstellen op basis van de thema’s en kaders van deze Woonvisie (wij stimuleren dat)
17
4.3
Duurzaamheid
Wat er aan de hand is Zoals ook in de Regionale Woonvisie staat beschreven, staat duurzaamheid steeds steviger op de agenda van overheid, maatschappelijk middenveld, bedrijfsleven én de burgers. Op landelijk niveau is het Energieakkoord voor duurzame groei tot stand gekomen. Kern van het akkoord zijn breed gedragen afspraken over energiebesparing, schone technologie en klimaatbeleid. Voor het wonen zijn de belangrijkste onderdelen uit het energieakkoord: indicatief energielabel, aanpassen van regels om meer notanulwoningen te realiseren en 400 miljoen euro voor energiebesparende maatregelen. In ons collegeprogramma stellen wij, dat duurzaamheid een belangrijk thema is waarmee we uitvoering geven aan ons rentmeesterschap. Primair gaat het om het terugdringen van het energie- en grondstoffenverbruik. Niet alleen door onze organisatie, maar ook door onze inwoners en het bedrijfsleven. Daarnaast ligt er een belangrijke link naar het thema betaalbaarheid: energiezuinige woningen zorgen voor een lagere energierekening en daarmee voor beperking van de woonlasten. Dat is van groot belang, gezien het feit dat de stijging van de woonlasten voor een belangrijk deel op het conto komen van de snel stijgende energierekening! Belang van duurzaamheid voor het wonen Het verhoogt de kwaliteit en prijs-/kwaliteitsverhouding en draagt bij aan verkoopbaarheid van de woning; Het verhoogt het leefcomfort van de woning; Het beperkt de woonlasten.
In deze Woonvisie beperken we ons in eerste instantie tot de bijdrage die op het gebied van het wonen gerealiseerd kan worden. Een bredere benadering en aanpak zal worden opgenomen in de lokale uitwerking van de regionale Routekaart Klimaatneutraal 2050 die we in 2015 willen ontwikkelen.
Wat er al gebeurt.... √ Provinciale subsidieregeling isolatiemaatregelen in eigen woning: circa 450 woningen voorzien van extra isolatiemaatregelen. Regeling loopt nog, maar financiële middelen provincie drogen op; √ ‘Routekaart Klimaatneutraal 2050’ Regio Noord Veluwe: uitgangspunt volledige klimaatneutraliteit in 2050; √ In het Klimaatactieplan-project “Inwoners nemen initiatief” wordt al gewerkt aan het stimuleren van lokale initiatieven van bewoners en bedrijven √ Gemeente neemt deel aan Energiebespaarlening van de campagne ikinvesteerslim.nl en de Nationale Duurzame Huizenroute.
Wat we willen bereiken We willen het energie- en grondstoffenverbruik terugdringen; We willen dat op het gebied van het wonen een aanzienlijke bijdrage wordt geleverd aan de opgave om de CO2-uitstoot te beperken en energie te besparen; We sluiten vooralsnog aan bij de doelstellingen van het landelijk Energieakkoord: het realiseren van 1,5% energiebesparing per jaar, het bereiken van een CO2reductie van 80 tot 95% in 2050, en een aandeel van 16 procent in hernieuwbare opwekking in 2023.
18
Wat we daarvoor gaan doen We geven uitvoering aan het landelijk Energieakkoord 2013; We gebruiken de ‘Regionale routekaart klimaatneutraal 2050’ die in 2015 zal worden opgesteld als basis voor ons lokale beleid; We vertalen de regionale routekaart naar concrete, lokale projecten die in meerjarige uitvoeringsprogramma’s zullen worden opgenomen;; Via het Klimaatactieplan-project “Inwoners nemen initiatief” wordt al gewerkt aan het stimuleren van lokale initiatieven van bewoners en bedrijven. De activiteiten die hiervoor nog op de planning staan zijn: o het upgraden van de bestaande website Veluwe Duurzaam tot een regionaal Energieloket met informatie, diensten en een overzicht van (lokale) activiteiten; o Wijkaanpak: wijkinitiatieven activeren en organisatorisch ondersteunen; o Bedrijven daarmee prikkelen voor bewoners een aanbod op maat te maken. We zetten in op realisatie van energiearme woningen (nieuw en bestaand). Op korte termijn willen we voor elkaar krijgen dat er in ieder geval één woningbouwproject energieneutraal wordt gerealiseerd (als voorbeeld, ter inspiratie en bewustwording). Wat we verwachten van onze partners We verwachten van de in onze gemeente werkzame corporaties: dat zij hun bijdrage leveren aan de uitvoering van het landelijke Energieakkoord; dat zij bij nieuwbouw streven naar energieneutrale woningen; dat zij hun inspanningen op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing formuleren in het “bod” op de Woonvisie; dat zij overwegen energiecoaches in te zetten, en deze wellicht ook breder inzetten richting particuliere sector; hierover prestatieafspraken maken met de gemeente. We verwachten van het bedrijfsleven (aannemers, installatiebedrijven), dat zij een aantrekkelijk aanbod voor de inwoners van Elburg presenteren voor energiebesparende maatregelen in de woningen.
4.4
Woonprogramma
Wat er aan de hand is In de Regionale Woonvisie is uitgebreider ingegaan op de werking van de woningmarkt en de woningbehoefte nu en in de toekomst. Hier vatten we de conclusies kort samen. Kwantitatief duiden scenario’s voor de toekomstige huishoudensontwikkeling voor de gemeente Elburg op een behoefte aan 580 tot 790 extra woningen in de periode 2013 tot 2025 (inclusief de effecten van extramuralisering). Kwalitatief zit de groei met name in categorie 1- en 2-persoonshuishoudens en de woonwensen zijn gericht op nultreden/levensloopbestendige woningen en sociale huurwoningen (vooral senioren). Er is een beperktere behoefte aan huurwoningen in de vrije sector. Daarnaast is er een blijvende vraag naar duurdere koopwoningen, hoewel deze sector op termijn in grotere aantallen
19
op de markt zullen komen in verband met de sterke vergrijzing van de bevolking (waken voor concurrentie nieuwbouw met bestaand aanbod). Aan gewone rijwoningen in de koopsector dreigt een overschot. Dit is met name in Elburg een aandachtspunt, gelet op de relatief grote hoeveelheid rijwoningen in de koopsector. Kanttekening bij deze schets is, dat de daadwerkelijke vraag in de huidige tijd zeer lastig is te voorspellen. Woonwensen worden niet altijd omgezet in daadwerkelijke verhuizing. Zeker ouderen zijn uiteindelijk weinig verhuisgeneigd, starters op de woningmarkt bewegen wel meer. Woningen met de meeste potentie op de huidige markt hebben de volgende kenmerken: kwaliteit, grondgebonden, goede plattegrond, snel te bouwen, flexibel en goedkoop. Wij zijn doordrongen van het feit, dat de bestaande woningvoorraad en bestaand vastgoed de belangrijkste rol speelt bij het passend kunnen huisvesten van onze inwoners. De potenties van die voorraad voor het voorzien in die behoefte, ook met betrekking tot de belangrijke opgaven rond betaalbaarheid, wwz en duurzaamheid, staat dan ook centraal. Daarbij zijn we ons bewust van de mogelijke consequenties van de vergrijzing voor het in grotere aantallen vrijkomen van woningen in met name de particuliere sector. Dit vraagt om agendering van de toekomst van mogelijk kwetsbare wijken uit de jaren 60, 70 en 80 van de vorige eeuw. Dat laat onverlet dat er in de komende jaren behoefte is aan extra woningen die door ontwikkeling van nieuwbouwlocaties gerealiseerd moeten worden. De programmering van die woningbouw is vooral maatwerk, afgestemd op de huidige inschatting van de afzetbaarheid, de toekomstwaarde en de specifieke kwaliteiten van de beschikbare locaties. Wij leggen onze inspanningen op het gebied van woningbouw langs de volgende kwalitatieve meetlat, waarbij we voorrang geven aan de in het licht van die meetlat beste en meest kansrijke projecten.
20
Kwalitatief afwegingskader woningbouw gemeente Elburg Projecten zijn kansrijk als zij voldoen aan -een deel van- onderstaande afwegingspunten (projecten hoeven niet aan alle afwegingspunten te voldoen): Ze spelen in op de vraag (de marktvraag is leidend), consument zit zo vroeg mogelijk aan tafel. De keuzemogelijkheden voor consumenten zijn ruim, ruimte voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. De woningen moeten flexibel en voor meerdere doelgroepen geschikt zijn, mits ze betaalbaar
blijven.
Ze spelen voldoende in op ruimte en kwaliteit: goede prijs-kwaliteitsverhouding en grondgebonden woningen met een ruime plattegrond. Ze versterken de ruimtelijke kwaliteit: o inbreiding (binnenstedelijk/-dorps en aan de randen) heeft prioriteit boven uitbreiding; o vrijkomend vastgoed binnen de bebouwde kom biedt kansen voor woningbouw (ook voor bijzondere zorgconcepten); o bijzondere aandacht voor vrijkomend agrarische bebouwing en ‘grondruil’ die de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente ten goede komt; o grootschalige uitbreiding is in de toekomst niet meer aan de orde, lopende projecten worden nog wel uitgevoerd. Accent ligt op kleinschalige en gefaseerde projectontwikkeling (kleine series van indicatief circa 20 à 30 woningen per keer). Projecten houden rekening met de concurrentie ten aanzien van bestaande voorraad (gaat toevoeging ten koste van afzetbaarheid bestaande voorraad?). Elburg kent een relatief ruime voorraad eengezinswoningen (tussen- en hoekwoningen), met name in de koopsector. Ze spelen in op gewenste nieuwe vormen van wonen met zorg. Ze houden rekening met duurzaamheid en energieneutraliteit, denk ook aan materiaalgebruik en inpassing in landschap/omgeving. Niches die we willen faciliteren in kleine aantallen: goedkope woningen die voorzien in een tijdelijke vraag (kortere levensduur dan gebruikelijk), cpo en kavels voor zelfbouw, woonzorgvormen, collectieve woonvormen, huurwoningen in de vrije sector. Projecten zijn financieel haalbaar en qua juridische planstatus in een vergevorderd stadium.
Wat we willen bereiken We kijken vooruit tot het jaar 2025. In deze periode willen we werken aan: een aangepaste woningvoorraad; die flexibel kan meebewegen met de veranderde wensen en eisen, en; groot genoeg is om in de behoefte te voorzien. De juiste woningen op de juiste plek! Wat er al gebeurt.... √ Transformatie bestaande woningvoorraad is reeds ingezet door de inzet van het project GewoonGemak, het verruimen van de planologische mogelijkheden in bestemmingsplannen voor het realiseren van een slaapruimte en natte cel op de begane grond en het stimuleren van energetische maatregelen in de woning; √ In de periode 2010 – 2014 zijn ruim 460 woningen gebouwd in de gemeente Elburg, 33% van deze woningen betrof sociale huurwoningen, 51% van deze woningen betrof koopwoningen met een verkoopprijs tot € 250.000,-.
Wat we daarvoor gaan doen Hiervoor is nodig dat de bestaande woningvoorraad op de juiste manier getransformeerd wordt en voldoende woningen worden toegevoegd: We gaan verder met het bevorderen van de transformatie van de bestaande woningvoorraad. Dit bestaat uit: o vernieuwing sociale huursector: een samenspel van investeringen in duurzaamheid, geschikt maken voor mensen met een beperking, verkoop en aanvullende nieuwbouw (ook als motor van innovatie, bijvoorbeeld nieuwe technieken). Onderdeel is tevens planvorming voor een 50-tal woningen van UWOON die in de periode tot 2025 aan het einde
21
van de levenscyclus komen (dit betreft kansrijke locaties!). Hiertoe maken we prestatieafspraken met de in Elburg werkzame corporaties; o bevorderen van vernieuwing van de particuliere voorraad: we stimuleren dat mensen investeren in duurzaamheid en tijdige aanpassing van de woning in geval van fysieke beperkingen; o ruimhartig omgaan met bouw- en splitsingsmogelijkheden voor het faciliteren van toekomstige mantelzorginitiatieven binnen de bestaande woonbestemming; o ruimte bieden voor particuliere initiatieven voor verbetering c.q. vervanging van locaties met slechte ruimtelijke kwaliteit, zo mogelijk met het bieden van mogelijkheden om elders vervangende nieuwbouw te realiseren. Randvoorwaarde is, dat het de ruimtelijke kwaliteit verbetert. Hiervoor is onder meer een goede toetsing aan de Ladder voor duurzame ontwikkeling van belang. We agenderen de mogelijke kwetsbaarheid van oudere wijken in de kernen van de gemeente Elburg (thema voor regionale discussie); Als bijdrage aan de maatschappelijke opgave voor het realiseren van woningen voor mensen met lage inkomens, stellen wij een bij die opgave passend grondprijsbeleid op, door bijvoorbeeld financiering uit de algemene middelen; We bevorderen dat voldoende nieuwe woningen worden gerealiseerd voor de berekende uitbreidingsbehoefte. We richten ons op het realiseren van circa (netto) 630 woningen in de periode 2015-2025; Wat betreft de kwalitatieve invulling van de nieuwbouwlocaties toetsen we de beschikbare locaties en plannen aan het kwalitatief afwegingskader. Zo nodig prioriteren en faseren we de plannen, of geven aanwijzingen voor verbetering/herprogrammering. Het belang hiervan is gelegen in het volgende: o Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking vastgelegd als juridische basis voor een goede afweging van keuzes voor nieuwbouwlocaties. In bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling moet worden aangegeven hoe met de ladder is omgegaan; o Afzetbaarheid van nieuwbouwwoningen is in de huidige marktomstandigheden niet vanzelfsprekend. Willen we de benodigde productie halen, dan is een kritische analyse van afzetbaarheid nodig, alsmede het bepalen van alternatieve strategieën indien nodig; o Op regionaal niveau is een afspraak gemaakt over een kwantitatieve bandbreedte van de netto-toevoegingen in de periode 2013-2025. Voor de gemeente Elburg komt dit (minus de woningen die in 2013 en 2014 zijn gerealiseerd) neer op een opgave van circa 630 woningen. We beschikken over locaties voor circa 1.100 woningen. Een goed afgewogen prioritering van de beschikbare planvoorraad is nodig om voortgang in de productie te houden en te waken voor overcapaciteit van het aanbod op de markt.
afzetpotentie goed
22
matig/slecht
toets aan kwalitatief afwegingskader
goed
Strategie prioriteit versnellen
Strategie herprogrammeren programma handhaven en temporiseren
matig/slecht
Strategie kwaliteitsslag versnellen
Strategie locatie schrappen, of temporiseren herprogrammeren kwaliteitsslag
Toelichting We hebben de beschikbare plancapaciteit getoetst aan de criteria van het Kwalitatief Afwegingskader (inclusief de ladder voor Duurzame verstedelijking en de mate van afzetbaarheid). Op basis hiervan zijn de projecten ingedeeld in groen, oranje en rood: Groen staat voor projecten die goed scoren op de toets en afzetpotentie hebben. Deze projecten verdienen prioriteit; Oranje staat voor projecten die over het algemeen goed scoren op de toets aan het kwalitatief afwegingskader, maar de afzetbaarheid laat te wensen over. Deze projecten verdienen nadere analyse op een betere aansluiting op de marktvraag. Hiermee kan de productie voor de periode tot 2025 verhoogd;
Rood staat voor projecten die in het licht van de huidige marktomstandigheden en (ruimtelijk) kwaliteitsdenken voorlopig worden aangehouden. Bij een goede herprogrammering en een kwaliteitsslag, is verschuiving naar een kansrijker positionering wellicht mogelijk. Aan de hand van deze criteria kunnen locaties ingedeeld worden in een matrix, met een aantal mogelijke strategische scenario’s (zie de figuur).
Het resultaat van deze exercitie is in hoofdlijnen als volgt: 13 projecten staan op groen (520 woningen); 6 projecten staan op oranje (88 woningen); 5 projecten staan op rood (505 woningen). Door het voeren van de juiste inhoudelijke strategie voor de genoemde projecten, is verschuiving en flexibiliteit in deze indeling mogelijk. Daarbij willen we de restruimte voor de periode tot 2025 reserveren voor bijvoorbeeld plannen voor eventuele verdichting c.q. aanvullingen in het kader van herstructurering. De indeling en bijbehorende strategie houden we jaarlijks tegen het licht. Randvoorwaarden zijn daarbij steeds: Toetsing op kwaliteit en afzetbaarheid; De bandbreedte zoals die op regionaal niveau is afgesproken (richtsnoer); Voortgang in bouwproductie houden; Een constante vinger aan de pols (monitoring). Wat we verwachten van onze partners We verwachten van de in onze gemeente werkzame corporaties:
23
dat zij in het “bod” op deze Woonvisie een samenhangende voorstel presenteren voor vernieuwing van de sociale woningvoorraad; dat zij tijdig en in overleg met de gemeente plannen ontwikkelen voor kwetsbare delen van de voorraad, met name woningen waarvan de levenscyclus in de periode tot 2025 op haar einde loopt; dat zij hierover met de gemeente prestatieafspraken maken.
We verwachten van de in onze gemeente actieve bouwende partijen: dat zij plannen ontwikkelen die optimaal aansluiten bij de criteria van het kwalitatief afwegingskader; dat zij vraag- en consumentgerichte plannen ontwikkelen, waarbij de consument vroegtijdig betrokken wordt en optimale keuzemogelijkheden krijgt; dat zij initiatieven ontplooien voor het realiseren van energie-neutrale woningen.
4.5
Opgave voor de kernen
Elburg/Oostendorp Dit deel van de gemeente Elburg blijft een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling kennen. De oorspronkelijke bevolking is in Oostendorp wat beter vertegenwoordigd dan in Elburg. Ook de religieuze betrokkenheid is daar wat sterker. Oostendorp is van oorsprong een agrarisch lintdorp. Naast de uitbreidingen aan het lint zijn in de naoorlogse jaren de uitbreidingen van Elburg aan het dorp gegroeid. Beide delen zijn sterk met elkaar verbonden. De Vesting, het cultuurhistorisch hoogtepunt van de gemeente Elburg, blijft een belangrijke trekker in de toekomst. Door nieuwe ontwikkelingen rondom de haven kan een nieuw elan ontstaan. Daarnaast levert de revitalisering van Kruismaten een belangrijke positieve bijdrage. Kruismaten kan een broedplaats voor startende watergerelateerde kennisintensieve bedrijfjes worden. Leeftijdsopbouw bevolking
Huishoudenssamenstelling
30
60 40 20 0
20 10 0
1 pers
Kern Elburg
totaal
Meerp's z. kinderen
kern Elburg
Meerp's met kinderen
totaal
Accenten voor het wonen Richten op gedifferentieerde woonmilieus, ook voor (startende) gezinnen;
24
Versterking centrumfunctie; Ruimte voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap geven; Kansen voor kleine huishoudens starters/ouderen op locaties nabij voorzieningen en openbaar-vervoerhaltes; beleid richten op in stand houden van voorzieningen, waarbij met betrokkenen indien nodig gezocht wordt naar creatieve oplossingen (slim samenwerken).
Doornspijk, Hoge Enk en buitengebied Doornspijk en Hoge Enk hebben een sterke verwevenheid met het omliggende agrarisch gebied. Het zijn hechte en betrokken gemeenschappen met een christelijk behoudende signatuur. Het bloeiende verenigingsleven is een goed voorbeeld van de sociale betrokkenheid. Nieuwe ontwikkelingen in de agrarische sector worden opgepakt en tegelijkertijd op een zorgvuldige wijze ingepast in het landschap. Het landschap is één van de trekkers van de gemeente Elburg en zal ook op die wijze worden behandeld. Leeftijdsopbouw bevolking
Huishoudenssamenstelling
60 40 20 0
30 20 10 0
1 pers
Doornspijk
Meerp's z. kinderen
Doornspijk
totaal
Meerp's met kinderen
totaal
Accenten voor wonen en leven richten op specifieke woonwensen van de jonge Doornspijker en Hoge Enker; flexibiliteit, zelfwerkzaamheid en gericht op de hechte familieband en het bedrijf aan huis; nieuwe woningen en andere (werk)gebouwen zorgvuldig, organisch, in het dorp en landschap inpassen; kleinschalig, met het kenmerkende karakter van Doornspijk en Hoge Enk als agrarische lintdorpen; beleid richten op in stand houden van voorzieningen, waarbij met betrokkenen indien nodig gezocht wordt naar creatieve oplossingen (slim samenwerken). ‘t Harde Kenmerkende kwaliteiten van ‘t Harde zijn de rust,de ligging aan de rand van de Veluwse bossen en de nabijheid van de A28. Het dorp kent een gevarieerde bevolkingssamenstelling, met zowel oorspronkelijke dorpsbewoners als mensen van buiten de gemeente.
25
De ontwikkeling van het centrum is in gang gezet: het broodnodige hart van het dorp krijgt nu vorm. Belangrijk is dat ’t Harde vooral een groen dorp blijft. De plannen in het centrum bieden naast seniorenwoningen ook mogelijkheden voor jongeren c.q. starters. Leeftijdsopbouw bevolking
Huishoudenssamenstelling
60 40 20 0
30 20 10
1 pers
t Harde
>75
65-75
55-65
45-55
35-45
25-35
15-25
0-15
0
Meerp's z. kinderen t Harde
totaal
Meerp's met kinderen
totaal
Accenten voor wonen en leven gelet op de relatief sterk vergrijsde bevolking prioriteit voor aanpassing van de bestaande woningvoorraad (wat betreft geschiktheid voor mensen met een beperking); prioriteit voor organisatie goede infrastructuur voor zorg- en welzijn; beleid richten op in stand houden van voorzieningen, waarbij met betrokkenen indien nodig gezocht wordt naar creatieve oplossingen (slim samenwerken).
4.6
Sturing en samenwerking
In de woonvisie hebben we onze visie op het wonen in de gemeente Elburg en op de belangrijke thema’s geformuleerd en richtinggevende beleidskeuzes gemaakt. Ook hebben we zo concreet mogelijk aangegeven wat wij als gemeente gaan ondernemen en wat wij van onze partners verwachten. In een sterk veranderende omgeving van het wonen is een goede samenwerking met burgers en maatschappelijke partners nodig. Centraal staat voor ons de lokale kracht. Voor een goede sturing en samenwerking is een aantal zaken cruciaal. Specifieke afspraken met de corporaties In het verlengde van deze Woonvisie maken we afspraken met de in ons gebied werkzame corporaties over de verschillende rollen en de inzet die nodig is. Om tot goede en concrete afspraken te komen, vragen wij aan de corporaties om een goed en zo concreet mogelijk bod te doen op de opgaven die wij in deze Woonvisie hebben geformuleerd: wat kunnen zij in alle redelijkheid bijdragen? Deze biedingen vormen de basis voor het gesprek en uitwerking in nieuwe prestatieafspraken.
Marktpartijen
26
Met makelaars, bouwer/ontwikkelaars wordt periodiek overleg gevoerd, onder andere concreet over de op de planning staande projecten. Het belang van vraaggericht bouwen en vroegtijdige betrokkenheid van de eindgebruiker is groot en wij zullen dat in ons overleg met de partijen verder benadrukken en stimuleren. Tevens borgen wij de aandacht voor de elementen uit het kwalitatief afwegingskader. Ruimte voor initiatieven en ondernemerschap van onze inwoners Voor ons is belangrijk dat wij niet meer alles willen bepalen, maar dat we uitnodigend en faciliterend zijn met betrekking tot kansrijke initiatieven van partijen, inclusief onze inwoners. Dat is een rol die we ons eigen willen maken en die vraagt om voortdurende bewustwording: is ons handelen daadwerkelijk faciliterend? Waar gaat het goed en waar zijn verbeteringen nodig? Het verminderen van regelgeving is, waar mogelijk en verantwoord, hiervan onderdeel. Bovenregionale afstemming De woningmarkt houdt zich vanzelfsprekend niet aan de gemeentegrenzen. Een breder geografisch perspectief is belangrijk. Daarom blijven we in gesprek met de regiogemeenten en de provincie. Afstemming vindt onder andere plaats via de uitwerking van de regionale woonvisie en het opstellen van een Regionale Woonagenda met de provincie Gelderland. Een jaarlijks Woonplatform Jaarlijks organiseren we een bijeenkomst met woonpartners om scherp te stellen of we ons nog steeds op de goede route bevinden: we actualiseren de woonagenda en bespreken de uitvoering (wie doet wat, voortgang). Monitoring en bijstelling van beleid Duidelijk is, dat we in dynamische tijden leven. Maakbaarheid en planbaarheid zijn steeds minder aan de orde. Willen we met de snelle veranderingen meebewegen, dan is een goede en praktische monitoring van de (markt)ontwikkelingen van belang. Zicht op de actuele marktvraag en de ontwikkeling van de woonopgaven is noodzakelijk om (bij) te kunnen sturen. Aangezien ook op regionaal en provinciaal niveau het belang van monitoring wordt ingezien en plannen daaroor worden ontwikkeld, sluiten we daar bij aan. De resultaten van deze monitoring vormen belangrijk input voor onder andere het jaarlijkse Woonplatform. Jaarlijks bezien wij op basis hiervan, of we nog steeds op de juiste koers zitten, of dat bijstelling aan de orde is. Na 4 jaar is een integrale evaluatie en actualisering van de woonvisie aan de orde.
27
5.
Uitvoering: 4 werkagenda’s
In hoofdstuk 4 hebben we de 4 thema’s op het gebied van het wonen in Elburg uitgewerkt. Het is van groot belang dat de goede voornemens in de komende jaren ook in praktijk worden gebracht. Om een aanzet voor de uitvoering te geven, presenteren wij in dit hoofdstuk 4 werkagenda’s voor de onderwerpen uit deze Woonvisie.
Werkagenda Wonen en betaalbaarheid Wat Prestatieafspraken met corporaties: omvang en samenstelling sociale huurvoorraad investeringen in duurzaamheid en energiebesparing Passend Grondprijsbeleid
Wie medewerkers en bestuur gemeente, Omnia Wonen en UWOON, huurdersorganisaties
Rol gemeente Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen
Wanneer 2015
Gewenst resultaat concrete afspraken over samenstelling huurvoorraad en woonlasten, ‘Novelle-proof’
gemeente, afdeling...
Randvoorwaarden en regels stellen Investeerder
2015
Bevorderen betaalbare nieuwbouw door creatieve oplossingen
gemeente, corporaties, zorgpartijen, marktpartijen gemeente, corporaties, marktpartijen, installatiebedrijven, inwoners gemeente
Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren
2015-2018
passende ondersteuning betaalbaarheid wonen creatieve, vernieuwende vormen van betaalbaar wonen lagere woonlasten
Randvoorwaarden en regels stellen Investeerder Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren
2015
Investeringen in energie-besparende maatregelen in bestaande huur en koop Duurzaamheidslening Starterslening Burgers activeren (zie Plan de toekomst van je buurt)
gemeente, inwoners, wijkcomités
28
2015-2018
2015
financiële ondersteuning bij investeringen lagere gemeentelij-ke lasten door eigen inzet burgers
Werkagenda Wonen en welzijn/zorg Wat Ontwikkeling sociaal wijkteam
Wie gemeente, corporaties, zorg- en welzijnspartijen
Prestatieafspraken met corporaties: aanpassingen bestaande huurvoorraad (bij mutatie of vraaggericht, leidraad “Huurwoningen op niveau”) Goede toe- en doorgankelijke openbare ruimte Programma GewoonGemak continueren en extra publiciteit geven Toekomst zorgvastgoed in beeld
medewerkers en bestuur gemeente, Omnia Wonen en UWOON, huurdersorganisaties
Behoefte aan woonvormen in beeld houden, initiatieven honoreren Technologie/domotica promoten (prio GGZ)
gemeente, corporaties, zorgpartijen
Buurtplannen (voorbeeld Hellenbeekstraat)
gemeente, corporaties, zorgpartijen gemeente, inwoners
gemeente, corporaties, zorgpartijen
gemeente, corporaties, zorgpartijen, marktpartijen gemeente, inwoners, wijkcomités
29
Rol gemeente Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen Investeerder Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen
Wanneer 2015
Gewenst resultaat goede infrastructuur zorg-/welzijn in de dorpen
2015
afspraken over aanpassing huurwoningen, ‘Novelle-proof’
Investeerder
20152018
Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren
2015
goede openbare ruimte voor mensen met beperkingen investeringen in particuliere voorraad
20152016
knelpunten in beeld, oplossingsrichtingen
2015
knelpunten in beeld, oplossingsrichtingen
2015
meer woningen voorzien van thuistechnologie
2015
buurtbesef bevorderd, overlast en conflictsituaties beperkt
Werkagenda Wonen en Duurzaamheid Wat Lokale implementatie Regionale Routekaart Klimaatneutraal, borgen thema wonen
Wie gemeente, corporaties, marktpartijen, inwoners, bedrijfsleven
Prestatieafspraken met corporaties: investeringen in duurzaamheid en energiebesparende maatregelen
medewerkers en bestuur gemeente, Omnia Wonen en UWOON, huurdersorganisaties
Energieloket oprichten
gemeente, corporaties, marktpartijen, bedrijfsleven
Één woningbouwproject energieneutraal
gemeente, corporaties, marktpartijen
Aanbod energiebesparende maatregelen lokale bedrijven voor inwoners Elburg Via wijkgerichte aanpak bewoners stimuleren hun woning te verduurzamen
gemeente, installatiebedrijven
gemeente, installatiebedrijven, inwoners
30
Rol gemeente Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen Investeerder Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen
Wanneer 2015
Gewenst resultaat integraal beleid over duurzaamheid, inclusief
2015
afspraken over maatregelen t.a.v. duurzaamheid en energiebesparing huurvoorraad, ‘Novelle-proof’
Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen Investeerder Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren
2015
goede informatie en communicatie voor bedrijfsleven en inwoners
20152016
voorbeeldproject energiezuinig bouwen
20152016
Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren
20162018
kennis- en productontwikkeling duurzaamheid, voordelen voor particulieren duurzame woningen particuliere, coöperatieve initiatieven van de grond
Werkagenda Wonen: transformatie voorraad en nieuwbouw Wat Prestatieafspraken met corporaties: investeringen in duurzaamheid aanpassen voor mensen met een beperking verkoop herstructurering nieuwbouw Woningaanpassingen t.b.v. mantelzorg mogelijk maken
Wie medewerkers en bestuur gemeente, Omnia Wonen en UWOON, huurdersorganisaties
Rol gemeente Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen
Wanneer 2015
Gewenst resultaat concrete afspraken over transformatie huurvoorraad en nieuwbouw, ‘Novelle-proof’
gemeente, corporaties
2015
aanpassingen woningen t.b.v. mogelijk
Particuliere initiatieven voor verbetering c.q. vervanging van locaties met slechte ruimtelijke kwaliteit faciliteren (eventueel grondruil) Toekomst kwetsbare oudere wijken op de agenda
gemeente, inwoners
Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Regie: mobiliseren stimuleren faciliteren Randvoorwaarden en regels stellen
2015
ruimtelijke kwaliteit dorpen en buitengebied verbeterd
2015-2016
kansen en bedreigingen in beeld
2015-2018
bouwproductie op gang, kwaliteit voor kwantiteit, prioriteit voor kansrijke, toekomstgerichte plannen
Voldoende nieuwe, kwalitatief goede woningen realiseren (circa 630 woningen in de periode 2015-2025): monitoring plannen toetsen aan kwalitatieve criteria afstemming in de regio
gemeente, corporaties, marktpartijen, wijkcomités gemeente, corporaties, marktpartijen
31
Bijlage 1
Kort verslag woonplatform 10-9-2014
Woonplatform 10 september 2014 Aanwezig: Jan Polinder (gemeente Elburg), Gerald Wagenaar (gemeente Elburg), Esther van Loo (gemeente Elburg), Marcel de Ruiter (AM), Dick Pluim (Rabobank), Dorine Liebrecht (Uwoon), Yvonne v/d Berg (Rabobank), Jan de Groot (huurdersraad de Betere Woning), Peter van de Burg (WMO-raad), Wim Schaap (gehandicaptenberaad Elburg), Aart Smink (Omnia Wonen), Henk Bakker (van Wijnen Harderwijk), Chris Zijlmans (van Wijnen projectontwikkeling), Wim Martens (WZU Veluwe), Edwin de Boer (makelaarskantoor de Boer), Marlies Bootsma (makelaarskantoor de Boer), Edwin v/d Linde (van de Linde makelaardij), Herman Thomas (huurdersorganisatie Omnia Wonen), Pim Beetz (wijkcomité vesting Molendorp), Sander Reith (Reith advies en procesbegeleiding) en Roderik van Loon (Atrivé).
Wat verwacht u van de Woonvisie: Nu veel onduidelijkheid en onzekerheid (o.a. regelgeving); antwoord hierop Belang verschillende partijen/partners terugzien Nieuwbouw Help het elan van ’t Harde en Elburg te versterken; wat kan het zijn ouderen/gehandicapten Extramuralisering vs. nieuw bouwen/verbouwen Richtinggevend + ruimte voor markt laten (kopers begin aan het woord laten) Belangen huurders terugkomen Kaderstellend + faciliterend (o.a. gericht op regelgeving) Ontwikkelingen in de zorg; oplossing niet alleen in stenen zoeken, er is meer mogelijk Woon, werk en leefklimaat optimaliseren: goed zorgen voor eigen mensen Leefbaarheid kernen + woningaanbod aansluitend bij de behoefte Visie waar naartoe + vertalen in concrete plannen/activiteiten Duidelijkheid en concreet (ondanks dat het een visie is) Woning(ver)bouw passend bij demografische ontwikkeling Flexibiliteit Belang van leefbaarheid; mede in relatie tot vergrijzing Bestaande voorraad Vraagstuk rondom vrijstaande woningen uit de jaren 50/60 die over 10 tot 20 jaar vrijkomen; verbouwing nodig, financierbaarheid nu echter lastig. Daarnaast willen jongeren liever iets nieuws.
32
Doordat van veel mensen de hypotheek ‘onder water staat’ en de kwaliteit van de woning (zeker ten opzichte van nieuwbouw) onder de maat is, zitten veel mensen klem.
Duurzaamheid Vind het publiek energiezuinigheid wel belangrijk? Nu misschien nog niet, verwachting is dat dit straks wel het geval is (wanneer energielabels voor woningen er zijn). Temeer omdat het belang van woonlasten toeneemt. Wat kunnen we inwoners van de gemeente bieden om de investeren in duurzaamheid? Zeker voor de lagere inkomens en lager geschoolden omdat zij dit minder snel zelf zullen doen; rol overheid? Huursector Aandacht voor de verhouding goedkope en dure woningen in de toekomst in verband met harmoniseren van de huurprijs bij mutatie is aandacht voor, heeft te maken met het in evenwicht brengen van kwaliteit en prijs. Huurders met een inkomen tussen 29.000 en 34.000 euro, zijn dit niet degene die echt in de problemen komen (i.v.m. wegvallen huurtoeslag)? Nieuwbouw Behoefte aan seniorenwoningen; groot of klein? Aandacht voor nieuwbouw als concurrent van de bestaande voorraad Kansen voor (C)PO en begeleiding daarbij van de gemeente? Lastig, is maar een kleine groep die hiervoor kiest en is bovendien duur voor de gemeente om te doen. Oproep: consumentgerichter bouwen en ruimte geven aan creatieve ideeën. Woningbouwprogrammering vanuit provincie sturen op aantallen, gemeente verantwoordelijk voor de kwalitatieve invulling (2013-2024) Wonen en zorg Bewoners met een lage indicatie die op dit moment wonen in verzorgingscentra blijven gewoon zitten, hebben geen probleem en zorgen niet voor extra vraag naar woningen. Zorggroep: mensen wonen graag beschermd in een veilige/vertrouwde omgeving, op onze locaties gaan we daarom appartementen ‘los’ verhuren van de zorg en op enkele locaties ook verbouwen hiervoor (al is dit niet eenvoudig). Appartement huren en daarnaast los zorg inkopen is wel duur. Deel van de ouderen wil klein wonen en dicht bij elkaar. Ouderen kunnen heel lang thuis wonen en daar de zorg geleverd krijgen, voorwaarde is dat de woning geschikt is. Samenwerking nodig tussen partijen!
33
Doelgroepen Ouderen verleiden om te verhuizen, kan dat? o Ze willen heel graag, maar krijgen zeker op dit moment de huidige woning niet verkocht en dat is echt een grote bottleneck. o Crisis zorgt voor een dempende werking o Verhuisgeneigdheid is traditioneel laag o Komen veelal uit een situatie met veel ruimte (ook buiten); een groot balkon is minimaal nodig, anders verhuist men zeker niet o Op latere leeftijd wordt het steeds lastiger een hypotheek te krijgen; belangrijk om stap tijdig te maken Startersprobleem? o In de huur niet, wachttijd is 3 jaar dus bij inschrijven op 18de kun je op je 21ste een woning in. o In de koopsector valt dit mee. Wel is bouwen voor starters lastig vanwege vraag op de lange termijn en kannibalisatie van de bestaande voorraad. Probleem doelgroep tussen de 34.000 – 45.000 euro inkomen? o Vrije sector huur is niet te betalen voor deze doelgroep o Oplossing: goedkope koopwoning (170.000 euro) die energiezuinig is Marketing gemeente Elburg In basis lastig, met name richten op: o Het bieden van kwaliteit en promoten van de projecten die er zijn o Zorgen voor de eigen mensen o Gebruiken en versterken van de al aanwezige kwaliteiten
34
Bijlage 2 Presentatie gemeente Elburg
analyse
35
demografie
en
wonen
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
Bijlage 3 GROENE LOCATIES Burgemeester Folkerts Paterijstraat Rehoboth Centrumplan ’t Harde Oude Harderwijkerweg Waterlanden I Gerichtenweg VAB Regeling Vrijheid/Wimpel Kruismaten Petraschool Vossenakker Zuid Heidezoom
Nieuwbouwprojecten gemeente Elburg Duurzaamheidsladder N.V.T. (bestaande plancapaciteit) N.V.T. (bestaande plancapaciteit) N.V.T. (bestaande plancapaciteit) N.V.T. (bestaande plancapaciteit) N.V.T. (bestaande plancapaciteit)
Kwalitatief afwegingskader
N.V.T. (bestaande plancapaciteit) N.V.T. (bestaande plancapaciteit)
Afzetbaarheid
Kwantitatief 4
20 28
51
2
36
25 50 25 70 20 80
109
Totaal
520 GROENE locaties: Hoewel van een aantal van deze projecten de afzetbaarheid discutabel is, verdienen deze projecten prioriteit
ORANJE LOCATIES Poshuis Serpentino Wildemaet De Glinde Nunspeterweg Vossenakker Noord
Duurzaamheidsladder N.V.T. (bestaande plancapaciteit) N.V.T. (bestaande plancapaciteit) N.V.T. (bestaande plancapaciteit)
Kwalitatief afwegingskader
Kwantitatief 22
10
5
N.V.T. (bestaande plancapaciteit)
Afzetbaarheid
Totaal
6 15 30 88
ORANJE locaties: Deze projecten scoren over het algemeen goed op de toets aan het kwalitatief afwegingskader, maar de afzetbaarheid laat te wensen over. Deze projecten verdienen nadere analyse op een betere aansluiting op de marktvraag. Hiermee kan de productie voor de periode tot 2025 verhoogd worden
48
RODE LOCATIES Horstkamp De Dijkjes
Duurzaamheidsladder N.V.T. (bestaande plancapaciteit) N.V.T. (bestaande plancapaciteit)
Kwalitatief afwegingskader
Afzetbaarheid
Kwantitatief 180 227
Waterlanden II Kerkdijk Hokseberg Totaal
38 25 35 505 woningen
RODE LOCATIES: In het licht van de huidige marktomstandigheden en (ruimtelijk) kwaliteitsdenken worden deze projecten voorlopig aangehouden. Bij een goede herprogrammering en een kwaliteitsslag, is verschuiving naar een kansrijker positionering wellicht mogelijk
49
