Bijlagen
56
BIJLAGE 1
Woningfinanciering in Denemarken, Canada (en Nederland) Denemarken en Canada kenmerken zich door een transparante en efficiënte manier van hypotheekfinanciering. De hypotheekrente is in deze landen significant lager dan in Nederland. Denemarken kent net als Nederland omvangrijke collectieve pensioenbesparingen en een groot financieringsgat. Twee kernelementen van het Deense hypotheekstelsel zijn: ringfencing en het balansprincipe. In Denemarken zijn hypotheekactiviteiten afgesplitst van de rest van de bankbalans in aparte hypotheekbanken (ringfencing). De hypotheekbanken financieren hypotheken uitsluitend op de kapitaalmarkt door de directe uitgifte van gespiegelde hypotheekobligaties met dezelfde kasstromen als de verstrekte hypotheken (balansprincipe). Hierdoor verdwijnen herfinancieringsrisico’s van de bankbalans; beleggers hoeven zich geen zorgen te maken over herfinanciering omdat de kasstroom van de obligatie precies overeenkomt met de hypotheken die in dekking zijn gegeven. Het kredietrisico wordt wel afgedekt door de bank: er is sprake van volledig beroep op de hypotheekbank bij wanbetaling door de consument (full recourse). Dit kan omdat banken door het balansprincipe geen herfinancieringsrisico’s meer lopen; zij concentreren zich daarom op hun kerntaak – het selecteren van kredietwaardige klanten. Het benodigde buffervermogen voor het kredietrisico en het eventueel daarvoor benodigde extra onderpand (overcollateralisatie) wordt gefinancierd op de kapitaalmarkt met achtergestelde obligaties en eigen vermogen zodat er geen beslag op spaargeld en het depositogarantiestelsel wordt gelegd. Canada kent een verplichte verzekering voor hypotheken met hogere LTV-ratio’s (vanaf 80 procent). Hierdoor daalt net als bij de Nederlandse NHG het risico voor de bank. Anders dan in Nederland hangt de verzekeringspremie af van de hoogte van de LTV-ratio; een hogere LTV betekent een hogere premie. De Canadese overheid garandeert ook de tijdige en volledige betaling van rente en hoofdsom van de verzekerde hypotheken bij securitisatie, waardoor voor beleggers een tijdige betaling is gegarandeerd en banken hypotheken tegen AAA-condities kunnen financieren op de kapitaalmarkt (ook Canada heeft een depositofinancieringsgat). De overheid koopt de verzekerde en gesecuritiseerde hypotheken op door uitgifte van hypotheekobligaties (Canada Mortgage Bonds, CMB’s). Deze CMB’s hebben eenzelfde uitbetalingstructuur als staatsobligaties. Ook dit draagt bij aan een daling van de financieringskosten van hypotheken.
57
In Denemarken en Canada is er een veel sterkere correlatie tussen de risicovrije rente en de hypotheekrente. Door een aparte behandeling van hypotheken worden deze niet belast met het sentiment op de kapitaalmarkt over de niet-hypotheekactiviteiten van banken. De risicopremie is uitsluitend gerelateerd aan hypotheekactiviteiten. Hieronder een vergelijking op hoofdlijnen van de woningfinanciering in Nederland, Denemarken en Canada.
Max. LTV-ratio
Nederland
Denemarken
Canada
bestaande bouw: 105% nieuwbouw: 103% (verschil = ODB)
80%
Bij LTV>80% is kredietverzekering verplicht Bij LTV>95% worden geen verzekeringen afgegeven
Verdere verlaging naar 100% is aangekondigd: 1%-punt p/j in periode 2013-2018
Huishoudens kunnen ontbrekende 20% evt. financieren via een tweede hypotheek. Deze hypotheken kenmerken zich door een duidelijk hoger rentepercentage
Uitzondering: financiering duurzame energiebesparende investeringen aan woning Max. looptijd
De facto 30 jaar i.v.m. hypotheekrenteaftrek Voor evt. tweede lening (zie hieronder) is er geen maximumlooptijd
30 jaar
Verzekeringen worden afgegeven door Canada Mortgage & Housing Corporation of private verzekeraar met certificaat van Ministry of Finance In 2012 verlaagd van 30 naar 25 jaar
Tot 1996 waren alle hypotheken rentevast, meestal voor volledige looptijd van 30 jaar
Max. LTI-ratio
Nibud-normen gebaseerd op inkomen, rentepercentage en leeftijd (65+/65-)
Banken dragen kredietrisico en hebben prikkel om alleen solvabele huishoudens van hypotheek te voorzien
Er zijn regels voor verhouding woonschuld-inkomen (39%) en totale schuld-inkomen (44%)
Max. aflossingsvrij deel hypotheek
50% (GHF-code)
Traditioneel was aflossing verplicht. Vanaf 2003 is 10 jaar uitstel van aflossing toegestaan.
Volledige aflossing in maximaal 25 jaar verplicht. Verbod op aflossingsvrij in eerste jaren van de looptijd.
Nationale hypotheekgarantie (NHG)
Voor nieuwe leningen is vanaf 2013 alleen hypotheekrenteaftrek beschikbaar bij volledige aflossing. Door tweede lening af te sluiten kan de aflossing worden teruggebracht tot 50 procent Vrijwillig Premie: eenmalig 0,85%, ongeacht LTV-ratio Bovengrens: 320.000 Wordt t/m 2014 geleidelijk teruggebracht naar oorspronkelijke bedrag van € 265.000
58
Vanaf 1996 zijn ook variabele rentes toegestaan
Geen
Mogelijkheid voor aflossingsvrij alleen bij LTV tot 50% Verplicht vanaf LTV 80% Premie afhankelijk van LTV-ratio: 0,5%-2,75% (LTV hoog, premie hoog) Bovengrens: Can$ 1 mln (ca. 820.000 euro)
BIJLAGE 1
Nederland
Denemarken
Canada
Overdrachtsbelasting (ODB)
Blijvend verlaagd naar 2%
1% over getaxeerde waarde tot DKK 3.040.000 (€407.660), 3% over waarde daarboven
Lokaal bepaald en geheven. Percentage lopen uiteen van 0,57 tot 2,56%
Bijzonder
Hypotheekrenteaftrek geeft prikkel om hypotheekschuld op te bouwen en zo veel mogelijk in stand te houden
Centraal element is het balansprincipe: financiering van hypotheken gebeurt via obligaties met gelijke looptijd, rentevastperiode en aflossingsprofiel
Overheid securitiseert verzekerde hypotheken en transformeert in door de staat gegarandeerde obligaties (NHA-MBS, CMB)
Denen kunnen de obligatie waarmee hun hypotheek is gefinancierd ten alle tijd terugkopen tegen marktwaarde, ook (juist) bij rentestijging of -daling (‘callable bonds’) Hypotheekrente
Hypotheekrente is Nederland is ongeveer 1 %-punt hoger dan in andere landen in vergelijkbare situatie Verlaging van ECB-beleidsrente werkt niet goed door in hypotheekrente
Inzichtelijke koppeling tussen marktrente en hypotheekrente Bij een LTV van 80% is hypotheekrente ca. 2%-punt lager dan in Nederland, daarboven is verschil kleiner maar nog altijd significant
Home Buyers' Plan (HBP) dat starters mogelijkheid geeft om pensioengeld belastingvrij in te zetten als aanbetaling voor eigen woning (max. Can$ 25.000 per persoon per jaar) Staatsgegarandeerde hypotheekobligaties renderen 25 tot 35 basispunten boven reguliere Canadese staatsobligaties (AAA). Hypotheekrente is hierop gebaseerd Toepassing in Nederland zou hypotheekrentedaling van 40 tot 50% kunnen betekenen*
* Berg, P. van den, L. Bovenberg en D. van den Brink (2012) Het Canadese hypotheekmodel, ESB, 97 – nr. 4649/4650 (14 dec), pp. 2-4.
Figuur B1
Ontwikkeling huizenprijzen 1994-2011 (index: 1994=100, nominale wijziging t.o.v. jaar eerder)
Bron: OECD key tables, bewerkt door secretariaat
59
60
BIJLAGE 2
Samenstelling Commissie SociaalEconomische Aangelegenheden (SEA) Onafhankelijke leden
Plaatsvervangende leden
ir. W. Draijer (voorzitter) prof. dr. A.W.A. Boot prof. dr. A.L. Bovenberg prof. dr. J. Swank (DNB) prof. dr. C.N. Teulings (CPB)
mw. prof. dr. B.E. Baarsma prof. dr. J.H. Garretsen prof. dr. C.G. de Vries
Ondernemersleden
mw. G. Dolsma (VNO-NCW) drs. G.A.M. van der Grind (LTO Nederland) mw.drs. M.S.M. Grondhuis (VNO-NCW) drs. C. Oudshoorn (VNO-NCW)
drs. J.A.M. Klaver mr. W.M.J.M. van Mierlo
Werknemersleden
drs. C.C.H.J. Driessen (FNV) drs. A.P.C.M. van Holstein (MHP) mr. M.H.J. Limmen (CNV) mw. mr. C.E. Passchier (FNV) drs. J. Visser (FNV)
mr. W.J. Lubbers M. Nijlant MSc drs. E. Tasma
Adviserende leden
dr. J.M. Berk (DNB) J.F.P. Hers (CPB) Ministeriële vertegenwoordigers
E. Afman MSc (Fin) D. Hagoort (BZK) M. Klok MSc (EZ) mw. F. de Koning MSc (EZ) Secretariaat
drs. N. Achterberg drs. M.G. Bos dr. A.G. van Riel drs. A.R.G.J. Zwiers
61