W O N E N W A T E R IN G E N S T R A T E G I S C H V O O R R A A D B E L E I D

W ONEN W ATER IN GE N | S TR ATEGIS CH V OORR AAD BE LEID 2016 -2025

1

Strategisch Voorraad B eleid 2016-2025


2

Voorwoord

Voor u ligt het plan ‘Strategisch VoorraadBeleid 2016-2025’; een visie op de ontwikkeling van het woningbezit van Wonen Wateringen. Doel van deze visie is richting te geven aan de ontwikkeling van het bezit op de middellange termijn (5-10 jaar). Binnen het plan worden verschillende aspecten van het beheer van de woningvoorraad samengebracht en keuzes op het gebied van huurprijs-, woningtoewijzing-, onderhoud-, verbetering-, renovatie en/of verkoopbeleid inzichtelijk gemaakt. Om binnen de kaders van de nieuwe woningwet met minder investeringsruimte goede betaalbare woningen in prettige wijken aan te kunnen blijven bieden, is het maken van keuzes noodzakelijk. Het Strategisch VoorraadBeleid dat in 2011 is opgesteld, is daartoe geactualiseerd op basis van de koers en richting in ons visiedocument ‘Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend.’, de actuele ontwikkelingen in de sector en marktontwikkelingen, de woonvisie van de gemeente Westland, en de wensen en mogelijkheden van de organisatie. De financiële situatie van Wonen Wateringen is solide. In de context van het Strategisch VoorraadBeleid 2016-2025 is sprake van een stevige ambitie. Een belangrijk deel van het woningbezit van Wonen Wateringen is in de zestiger en zeventiger jaren gebouwd. Voor deze woningen dienen zich grotere onderhoudsopgaven aan waarvoor middelen moeten worden vrijgemaakt. Voorop staat echter de financiële continuïteit, waarbij sterk op positieve kasstromen wordt gestuurd. Het is zaak de ambitie en de financiële continuïteit op elkaar af te stemmen. De vastgoedsturing met onder andere het strategisch voorraadbeleid en de meerjarenonderhoudbegroting, maar ook de investeringsbegroting , de liquiditeiten- en financieringsplanning en de financiële meerjarenplanning zijn de instrumenten waarmee de ambitie en de financiële continuïteit op elkaar worden afgestemd. Voor een welslagen van het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 zijn de wensen en de tevredenheid van onze huurders en woningzoekenden van groot belang. Bij de uitvoering van ons plannen en voornemens zullen wij hen daarom in een vroeg stadium actief èn direct betrekken. André van den Berg directeur/bestuurder september 2015


3

Missie

B e t r o k k e n . B e t r o u w b a a r . V e r ni e uw e nd .

Wonen Wateringen is een maatschappelijke onderneming die mensen goed wil laten wonen, met name degenen die door hun inkomen, gezondheid of maatschappelijke positie onvoldoende in staat zijn zichzelf te redden op de woningmarkt.

De missie geeft uitdrukking aan de identiteit die Wonen Wateringen nastreeft. Een identiteit die wordt gedragen door drie kernwaarden: betrokken, betrouwbaar en vernieuwend. Deze waarden zijn bepalend voor het handelen van Wonen Wateringen. Wonen Wateringen wil betrokken zijn en blijven bij de maatschappij: door oog te hebben voor andere belangen, samenwerken, meebewegen met ontwikkelingen en rekening te houden met de toekomst. Voor ons betekent ‘betrokken’ ook toewijding aan onze klanten, stakeholders en elkaar. Openheid, integriteit en duidelijkheid geven invulling aan de kernwaarde ‘betrouwbaar’. Dit wordt zichtbaar in het handelen van onze medewerkers: doe wat je zegt en zeg wat je doet. Wonen Wateringen is steeds op zoek naar nieuwe kansen. We blijven natuurlijk ook onszelf ontwikkelen om mee te doen in onze snel veranderende omgeving.

Inhoud 1

Het huidige woningbezit

2

Woningmarktontwikkelingen richting 2030

4

3

Een veranderd kader

4

Strategische keuzen binnen het VoorraadBeleid

5

De effecten van de strategische keuzen

8

12


15

21

4

1

Het huidige woningbezit

Wonen Wateringen bezit momenteel - dat wil zeggen: op 1 juli 2015 - 1.969 huurwoningen, verdeeld over de kernen Wateringen en Kwintsheul. Het woningbezit van de corporatie vormt circa 28% van het totaal aantal woningen in die kernen. De woningen in het bezit hebben een ‘verhuurbaar vloeroppervlak’ van gemiddeld 61,4 m2 en tellen gemiddeld 3,4 kamers. Ruim 47% van het woningbezit bestaat uit eengezinswoningen; 30% uit appartementen, 15% van het woningbezit is ‘gelabeld’ als een seniorenwoning en 5% als starterswoning. De gemiddelde netto huurprijs in het woningbezit bedraagt € 574; dit is 83% van de maximaal toegestane huurprijs berekend op basis van het woningwaarderingssysteem. De voorraad betaalbare sociale huurwoningen (huurprijs lager dan de aftoppingsgrens) bestaat uit ruim 1.343 woningen (68%). Bij vrijwel alle woningen (93%) is de huurprijs lager dan de maximale huurprijsgrens voor huurtoeslag (lees: vrije sectorgrens). 150 woningen hebben een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Overzicht woningbezit Wonen Wateringen naar wijken

CENTRUM | 195 WONINGEN

ORANJEWIJK | 346 WONINGEN PLAN ZUID | 573 WONINGEN

ESSELLANDEN | 268 WONINGEN

SUYDERVELT | 260 WONINGEN

KWINTSHEUL | 327 WONINGEN


5

D e w o ni ng v o o r r a a d v a n W o ne n W a t e r i ng e n Woninggrootte, prijsstelling en energieprestatie zijn sterk bepalend voor de toekomstwaarde van het woningbezit. In de volgende tabellen en overzichten is de woningvoorraad ingedeeld naar woninggrootte, huidige huurprijs en de energieprestatie. Voor de indeling van de huurprijzen zijn de grenzen in de Wet Huurtoeslag genomen. De definitie van goedkoop is: een huur beneden de kwaliteitkortinggrens van de Huurtoeslag. Momenteel is de kwaliteitkortinggrens € 403,06. Boven deze grens moet de huurder tenminste 25% van de huurprijs zèlf betalen. Betaalbaar houdt in een huurprijs onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. De aftoppingsgrens voor 1-2 persoonshuishoudens is thans € 576,87 en voor 3 en meerpersoonshuishoudens € 618,24. Boven deze grens wordt in de regel geen huurtoeslag toegekend. Bereikbaar houdt in een huurprijs onder de grens van de Wet Huurtoeslag (€ 710,68); woningen met een hogere huurprijs zijn ‘vrije sectorhuur’. Genoemde bedragen worden jaarlijks aangepast.

Woningbezit huurprijsklasse en woningtype [per 1.7.2015] huurprijsklassen

in % van het totaal woningbezit

appartement

eengezinswoning

seniorenwoning

starterswoning

totaal

29%

47%

15%

5%

3%

1%

1%

2%

7%

betaalbaar [1-2 prs huishoudens]

15%

14%

8%

4%

42%

betaalbaar [> 3 prs huishoudens]

5%

11%

3%

.

20%

bereikbaar

5%

17%

1%

.

24%

‘vrije sector’

2%

4%

2%

.

8%

‘goedkoop’

Noot: het totaal is de som van de vier onderscheiden woningtypes plus het niet nader gespecificeerd ‘overig woningbezit’.

Woningbezit in huurprijsklassen [per 1.7.2015]

vrije sector [8%]

goedkoop [7%]

bereikbaar [24%] betaalbaar 1-2 prs huishoudens [42%]

betaalbaar >3 prs huishoudens [20%]


6

Voor de woninggrootte is het vloeroppervlak genomen dat in het woningwaarderingssysteem (of te wel: ‘puntensysteem’) wordt gebruikt. Dit systeem bepaalt aan de hand van een puntentelling de maximaal toegestane huurprijs. Eén onderdeel van de telling is woningoppervlakte, waarbij enkel de oppervlakte van de gebruiksvertrekken wordt gemeten. Bijna 800 woningen (40%) in het woningbezit hebben een woonoppervlak tussen 60 en 70 m2 . De gemiddelde grootte van een woning is 61,4 m2.

Woningbezit woningtype en woninggrootte [per 1.7.2015] huurprijsklassen

appartement

eengezinswoning

seniorenwoning

starterswoning

totaal

in % van het totaal woningbezit

29%

47%

14%

5%

100%

tot 50 m2

22%

4%

29%

82%

19%

vanaf 51 t.e.m. 60

m2

21%

22%

21%

18%

21%

vanaf 61 t.e.m. 70

m2

41%

44%

41%

.

39%

vanaf 71 t.e.m. 80 m2

12%

18%

9%

.

14%

vanaf 81 m2 en meer

4%

12%

.

.

7%

Noot: het totaal is de som van de vier onderscheiden woningtypes plus het niet nader gespecificeerd ‘overig woningbezit’.

Woningbezit naar woonoppervlak in klassen [1.7.2015]

vanaf 81 m2 en groter tot 50 m2 vanaf 71 m2 tot 80 m2

vanaf 51 m2 tot 60 m2

vanaf 61 m2 tot 70 m2


7

E ne r g i e p r e s t a t i e De energieprestatie van een woning is op de eerste plaats van belang in het streven naar het beperken van de woonlasten. De energieprestatie telt eveneens mee in het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning. Afhankelijk van de energieprestatie krijgt een woning extra punten. Hoe energiezuiniger de woningen des te meer punten. Bij een woning met een A-label kan de energieprestatie uiteindelijk voor circa een-vijfde meetellen in het puntentotaal. In onderstaand overzicht de energieprestatie binnen ons woningbezit, gebaseerd op een ‘voorlopig energielabel’ (berekend voor complexen aan de hand van referentiewoningen). Woningbezit naar energielabel

E A D B

C

Bouwperiode De woningen in het bezit van Wonen Wateringen hebben een leeftijd van gemiddeld 33 jaar; daarmee is sprake van een relatief ‘jong’ woningbezit. Samenstelling van het woningbezit naar bouwperiode

tussen 1951 en 1960 vanaf 2001 tussen 1961 en 1970 tussen 1991 en 2000

tussen 1981 en 1990

tussen 1971 en 1980


8

V e r h uu r b a a r he i d Met een relatief lage mutatiegraad van gemiddeld 6% per jaar in de periode 2010-2014; een groot aantal reacties op nagenoeg alle aangeboden woningen/woningtypen en géén structurele leegstand is de verhuurbaarheid van het woningbezit ronduit als goed te karakteriseren. Gemiddeld aantal reacties op woningaanbod in Westland woningtype/huurprijs

Wonen Wateringen

Arcade

Vestia

Westland

goedkoop

227

11

.

103

betaalbaar

232

95

37

116

bereikbaar

145

99

100

104

vrije sector

11

11

.

11

279

215

37

212

48

59

27

50

182

79

.

150

13

9

2

9

totaal gemiddeld reacties per woning

134

86

71

96

gemiddeld aantal weigeringen huurder

4,7

5,7

6,2

5,6

eengezinswoning flat met lift flat zonder lift seniorenwoning

Slaagkans naar inkomens en doorstromer/starter woningtype/huurprijs

Wonen Wateringen

Arcade

Vestia

Westland

minima

10,8%

15,9%

15,5%

14,2%

8,2%

13,1%

14,2%

11,6%

13,3%

14,6%

18,2%

15,0%

.

.

14,3%

11,3%

12,7%

15,6%

15,5%

14,7%

7,9%

12,7%

15,7%

11,7%

overige BBSH-doelgroep lage middeninkomens (EU-doelgroep) hogere inkomens doorstromer starter

De slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod, aangevuld met de woningzoekenden die zijn geslaagd zonder een goede reactie in te dienen. De in vergelijking met de andere corporaties in Westland voor Wonen Wateringen achterblijvende slaagkans hangt dus nauw samen met de in vergelijking met de andere corporaties in Westland hoger aantal reacties op het woningaanbod van Wonen Wateringen.


9

2

Woningmarktontwikkelingen richting 2030

Om een beeld te krijgen van de voor de actualisatie van het Strategisch VoorraadBeleid relevante ontwikkelingen richting 2030 is gekeken naar demografische en economische ontwikkelingen. Wat betreft demografie is aangesloten bij de prognose van Centraal Bureau voor de Statistiek en het Planbureau voor de Leefomgeving (‘Pearl’-prognose). Voor de ontwikkeling van de koopkracht is aangesloten bij de middellange termijnverkenning van het CPB. B e v o l k i ng s - e n hui s ho ud e ns o nt w i k ke l i ng De bevolking in Westland bestaat (2014) uit ruim 104.400 personen. Wateringen telt circa 15.000 inwoners en Kwintsheul 3.700. De afgelopen jaren is de bevolking in Westland met 4,5% toegenomen. Voor de periode tot 2030 is de prognose dat de bevolking verder groeit naar 113.000 (+8.900) in 2020 en 127.500 (+14.200) in 2030. De groei is vooral bij de groep tot 30 jaar en bij de ouderen (65+). Bevolkingsontwikkeling 65+ jaar 55 tot 65 jaar 30 tot 55 jaar tot 30 jaar 0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

2015 2030

Wateringen telt circa 6.200 huishoudens, Kwintsheul 1.550. De prognose is dat het aantal huishoudens in Westland sterker toeneemt dan het aantal inwoners. huishoudens. Voor de periode 2015-2020 wordt een groei verwacht van +4,5% en voor de periode 2020-2030 van + 7,9%. De groei zit zowel in de groep ouderen (65+) als in de huishoudens tot 35 jaar. In de leeftijdsklasse daartussen neemt het aantal huishoudens af.


10

V e r d e l i ng i n k o m e ns i n W e s t l a nd In totaal heeft 37% van de Westlanders een inkomen tot € 34.900 en behoren daarmee tot de doelgroep van de corporaties. Circa 28% behoort tot de

BBSH-doelgroep

(inkomen tot de Huur-

toeslaggrens, afhankelijk van leeftijd en grootte van het huishouden variërend van € 21.500 tot € 28.500) en circa 10% behoort tot de groep lage middeninkomens (tussen € 34.900 en € 43.000). 53% van de Westlandse huishoudens heeft een bovenmodaal inkomen (inkomen vanaf € 43.000). De inkomensverschillen tussen inwoners van Wateringen/Kwintsheul en Westland zijn zeer beperkt. De inkomens van de huishoudens in Wateringen/Kwintsheul

BBSH-inkomen [28%]

bovenmodaal inkomen [53%]

inkomen tussen BBSH- en EU-grens [9%]

laag middeninkomen [10%]

V e r h ur i ng e n na a r i nk o m e n s Van de woningzoekenden voor een sociale huurwoning die wij in de periode 2013-2015 een woning hebben aangeboden behoort bijna 70% tot de een inkomen tussen de

BBSH-

en

BBSH-doelgroep

en nog eens 25% heeft

EU-grens.

Het inkomen van onze nieuwe huurders 2013

2014

31.6.2015

inkomensklasse

absoluut in %

absoluut in %

absoluut in %

minima

043

33%

44

42%

41

45%

overig BBSH

035

27%

33

32%

23

25%

doelgroep 'passend toewijzen'

078

60%

77

74%

64

70%

lage middeninkomens [EU]

045

34%

22

21%

21

23%

hoge middeninkomens

008

06%

05

05%

06

07%


11

O nt w i k k e l i ng v a n d e d o e l g r o e p e n Door zowel demografische als economische ontwikkelingen verandert de omvang en samenstelling van deze inkomensgroepen. In onderstaande figuur is voor de ontwikkeling van de inkomens uitgegaan van de verwachtingen in de Macro Economische Verkenningen (MEV) van het CBS. Daarnaast zijn ook plus- en minscenario’s doorgerekend. Alle scenario’s laten een toename zien van de verschillende ‘corporatie’-doelgroepen; de toename van de BBSHdoelgroep is in alle scenario’s het grootst. Ontwikkeling doelgroepen Westland uitgaande van verwachtingen in MEV BBSH-doelgroep BBSH-EU doelgroep EU-lage middeninkomens

0

1.000

2.000

C o n c l u d e r e nd Een toename van het aantal huishoudens betekent ook een toename van het aantal huishoudens met een lager inkomen. De ontwikkeling van de verschillende doelgroepen heeft als vanzelfsprekend effect op de behoefte aan goedkopere huurwoningen. Binnen het huursegment zal een verschuiving plaatsvinden naar een toename van de vraag naar betaalbare huurwoningen (huurprijs tot de aftoppingsgrens) en een afname van de behoefte aan bereikbare huurwoningen (huurprijs tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens). Deze verschuiving vindt vooral in de periode tot 2020 plaats. Na 2020 is er duidelijk nog behoefte aan huurwoningen met een betaalbare huurprijs, maar is de afname van de vraag naar huurwoningen met een bereikbare huurprijs beperkt.


12

3

Een ander kader

De omgeving is de laatste drie jaar sneller en diepgaander veranderd dan de jaren daarvoor. Die veranderingen zorgen voor een ander kader waarin wij onze werkzaamheden uitvoeren. De belangrijkste relevante ontwikkelingen worden hierna opgesomd. N i e u w e W o ni n g w e t Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Daarmee is het stelsel van woningcorporaties ingrijpend hervormd. De wet zorgt ervoor dat corporaties zich weer beperken op de kerntaak: het bouwen en verhuren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens (DAEB-werkzaamheden). Bestaande commerciële nevenactiviteiten moeten corporaties splitsen van de kerntaak. Alleen onder strikte voorwaarden en waarborgen mogen corporaties nog nieuwe projecten starten buiten hun kerntaak (niet-DAEB-werkzaamheden), zoals het bouwen van huurwoningen in de vrije sector of investeren in ‘commercieel’ vastgoed. Voorwaarde is dat de gemeente heeft getoetst of er geen marktpartijen zijn die het project willen uitvoeren. Verder moeten de risico's beperkt zijn en gelden er rendementseisen. Met de inwerkingtreding van de wet moeten corporaties

DAEB-

en niet-DAEB-werkzaamheden

scheiden. Het Strategisch Voorraadbeleid (portefeuilleplan) vormt daarbij één van de essentiële uitgangspunten. De corporatie kan kiezen voor een administratieve scheiding dan wel een juridische splitsing. Uitgangspunt is een levensvatbare

DAEB-

en niet-DAEB-tak (bij

administratieve scheiding) respectievelijk een levensvatbare corporatie en woningvennootschap (bij juridische splitsing). Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing moet de minister vooraf instemmen met de voorstellen van de corporatie. Financieel perspectief De effecten van het actuele politieke sentiment ten aanzien van de volkshuisvesting hebben een enorme impact op onze bedrijfsvoering. De combinatie van de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing vanaf 2013, de Europese Beschikking, en andere besluiten van het Kabinet impliceren een veranderend financieel perspectief voor onze organisatie. Met dit perspectief vormen in ieder geval de thema’s hand houden aan de kostenontwikkeling, focus op betaalbaarheid en optimaliseren van de opbrengsten leitmotiv bij de actualisering van het strategisch voorraadbeleid, waarmee ook spanning ontstaat bij het realiseren van de ambities. Het onderhoud kan bij de huidige uitgangspunten nog op niveau blijven, het investeringsniveau – in bijzonder waar het de energieprestatie van het woningbezit betreft – is zeer behoudend.


13

S t a a t v a n d e V o l k s hui s v e s t i ng ( p r i o r i t e r i ng ) Jaarlijks stuurt de minister een Staat van de Volkshuisvesting naar de Tweede Kamer met als doel dat corporaties zich gaan en blijven richten op hun kerntaak. In de ‘Staat van de Volkshuisvesting’ gaat de aandacht onder meer uit naar de prioriteiten vanuit het Rijk. Het betreft prioriteiten voor een periode van vier jaar die in die periode aandacht krijgen in de verantwoording en waarvan de minister verwacht dat partijen er lokaal ook afspraken over willen maken. De thema’s die met voorrang aan de orde komen in de periode 2016 tot en met 2019 zijn:  Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep.  Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector.  Huisvesten van urgente doelgroepen.  Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting (langer zelfstandig wonen). Woonvisie Ook de gemeente krijgt een grotere rol. In een woonvisie stelt zij het lokale woonbeleid vast. De woonvisie vormt de basis voor de prestatieafspraken die gemeente, corporaties en huurders maken over wat lokaal nodig en mogelijk is. Het gaat dan onder andere over het toewijzingsbeleid en de omvang van de woningvoorraad. Eind september heeft de gemeente Westland een ontwerp-Woonvisie ter inzage gelegd en een termijn gesteld voor het indienen van zienswijzen. In de ontwerp Woonvisie stelt de gemeente Westland ten aanzien van de sociale huursector onder andere de volgende ambities  sturen op slaagkansen van Westlanders in de sociale huursector  sturen op vergroten van aanbod betaalbare huurwoningen  woningbouwprogramma van gemiddeld 100 sociale huurwoningen per jaar  omvang van sociale huurvoorraad op gelijk niveau houden  kwaliteit van de bestaande voorraad sociale huurwoningen op peil houden E ur o p e s e w e t g e v i ng Om in aanmerking te (blijven) komen voor staatssteun moeten woningcorporaties vanaf 2011 90% van hun vrijgekomen (DAEB) huurwoningen (huurprijs tot € 710,08) toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot € 34.911 (prijspeil 2015). Zoals bij de invoering van deze ‘EU-regels’ voorspeld, blijkt inmiddels dat de doelgroep met een inkomen net boven de genoemde inkomensgrens, voor een deel tussen de wal en het schip raakt. Een dergelijk inkomen is te weinig om een woning te kunnen kopen, en de huurprijzen op de particuliere woningmarkt zijn voor deze doelgroep vaak onbetaalbaar. De inkomensgrens voor een sociale huurwoning wordt binnen de EU-voorwaarden nu voor een periode van vijf jaar verruimd. In aanvulling op de bestaande mogelijkheid om 10 procent van de woningvoorraad aan inkomens boven de € 34.911 euro toe te wijzen, komt er nog eens 10 procent extra ruimte voor de categorie tussen € 34.911 en € 38.950.


14

P a s s e nd t o e w i j z e n Huishoudens met huurtoeslag moeten een huis krijgen dat bij hun inkomen past. Voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen aan huishoudens met een inkomen tot aan de maximuminkomensgrens van de huurtoeslag, wordt een toetsbare norm geïntroduceerd. Op deze manier wordt bewerkstelligd dat huishoudens met een inkomen binnen bereik van de huurtoeslag gehuisvest worden in de voor deze groep betaalbare woningvoorraad. Dit moet de trend doorbreken dat een groeiende groep huurtoeslagontvangers een te dure huurwoning krijgt toegewezen. De norm geldt per 1 januari 2016. Elke corporatie moet dan 95 procent van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrens toewijzen (in 2015: respectievelijk € 576,87 en € 618,24 euro). De eerste verantwoording over deze norm vindt plaats over 2016. Corporaties die niet voldoen aan de nieuwe eisen, riskeren een boete. Als mogelijke gevolgen van ‘passend toewijzen’ worden genoemd:  kans op segregatie indien woningen met een huurprijs tot aftoppingsgrenzen uitsluitend aan mensen vanuit de

BBSH-doelgroep

worden toegewezen,

 beperking van keuzevrijheid voor vanuit de

BBSH-doelgroep

 oplopende wachttijden (afnemende slaagkansen) voor mensen vanuit de

BBSH-doelgroep

(in

bijzondere senioren) bij huidige omvang van de vrijkomende voorraad  hogere woonlasten voor inkomensgroepen net boven

BBSH-doelgroep.

 woningen met een huurprijs boven aftoppingsgrenzen lastiger verhuurbaar. Binnen de actualisering van het strategisch voorraadbeleid is beleidsmatig geanticipeerd op effecten van ‘passend toewijzen’. W i j z i g i ng e n w o ni ng w a a r d e r i ng s s y s t e e m Het puntensysteem wordt per 1 oktober 2015 ingrijpend aangepast. De WOZ-waarde gaat voor ongeveer een kwart meetellen. De belangrijkste wijzigingen hierbij zijn dat de waardering van woonvorm, woonomgeving, en hinderlijke situaties. komt te vervallen. H u u r s o m b e na d e r i ng De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt vervangen door een systeem waarbij het totaal aan huurstijgingen per corporatie gemaximeerd. De invoering van de huursombenadering betekent dat in de toekomst de gemiddelde huurstijging per corporatie niet hoger mag zijn dan de inflatie plus 1 procent. Binnen deze huursom zijn op individueel niveau, afhankelijk van de kwaliteit van de woning, in 2016 huurstijgingen mogelijk tot maximaal 2,5 procent. Vanaf 2016 wordt de liberalisatiegrens voor 3 jaar bevroren op € 710,68. De liberalisatiegrens is de overgang tussen sociale huur en vrije sector. Tot slot van deze paragraaf de opmerking dat de minister in zijn begroting voor 2016 heeft aangekondigd dat er meer mogelijkheden komen om tijdelijke huurcontracten te sluiten met bijvoorbeeld starters en mensen die vanwege herstructurering naar een ander huis moeten.


15

4

Strategische keuzes binnen het Voorraad B eleid

Lokale speler en investeerder Het Strategisch VoorraadBeleid is niet alleen afgeleid van de ontwikkelingen op de woningmarkt en de omgeving. Van belang is evenzeer hoe Wonen Wateringen haar rol als maatschappelijke ondernemer wil invullen. Uit deze reflectie zijn de volgende ambities voortgekomen: Wonen Wateringen wil zich, gezien haar traditie en financiële mogelijkheden, primair richten op Wateringen/Kwintsheul. Regionale ontwikkelingen worden wel meegenomen, maar we richten ons blijvend op de huishoudens met een kleinere portemonnee in Wateringen/Kwintsheul. Vergeleken met de voorgaande editie ligt in de actualisatie van het Strategisch Voorraadbeleid een sterkere nadruk op de betaalbaarheid en is er een grotere terughoudendheid in het afstoten van woningen. Het antwoord op de vraag naar huurwoningen wordt nu eerst gezocht in de bestaande voorraad. De nieuwbouwmogelijkheden die er nog zijn worden gericht ingezet. S c he r p e r a a n d e w i nd Met de actualisatie van het voorraadbeleid koerst Wonen Wateringen scherper aan de wind. Binnen de grenzen van betaalbaarheid en zonder concessies te doen aan kwaliteit en beheer, blijven we dus werken aan de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen op de lokale woningmarkt. Er zit een ‘natuurlijke’ spanning tussen de doelen t.a.v. beschikbaarheid en betaalbaarheid. Het verruimen van de beschikbaarheid vergt immers vaak investeringen (in verbetering en in nieuwbouw), terwijl bijdragen aan betaalbaarheid vaak juist betekent dat we afzien van potentiele inkomsten (en dus verenging van diezelfde investeringsruimte). Een hogere bijdrage aan betaalbaarheid kan dus gevolgen hebben voor de investeringscapaciteit voor beschikbaarheid en andersom. Doelgroepen Doelgroepen naar inkomen

 Wonen Wateringen is er in eerste instantie voor mensen met een inkomen tot ongeveer € 29.000, dit is de primaire doelgroep, de groep die gezien het inkomen aanspraak kan maken op huurtoeslag (BBSH-doelgroep)  Wonen Wateringen bedient daarnaast ook de secundaire doelgroep – de inkomensgroep tussen pakweg € 29.800 en € 34.911, de groep die volgens ‘Europa’ recht heeft op een sociale huurwoning  ook de tertiaire doelen klantgroep (€ 34.911-€ 45.000) wordt door Wonen Wateringen bediend, hetzij in de sociale huur (maximaal 10%+10%) hetzij in de vrije sector huur. De


16

motivatie voor het bedienen van deze groep zit in het grote gebrek aan betaalbare alternatieven op de Westlandse woningmarkt (nagenoeg ontbreken middensegment).  Tenslotte bedient Wonen Wateringen ook nog de klantgroep, inkomens boven € 45.000. Wonen Wateringen bedient deze groep echter alleen in de vrije sector huur of koop en uitsluitend indien er een belang voor het functioneren van de sociale huurwoningmarkt mee is gediend (doorstroming) en dit marktsegment niet door commerciële partijen wordt aangeboden Doe lgroe pen naar be le id

 We zijn er voor de groep senioren. De sterke stijging van het aandeel 65-plus en met name 75plus, in combinatie met de ontwikkeling op het terrein van wonen en zorg, vraagt om een gerichte aandacht voor de doelgroep senioren. Het bieden van perspectief in zowel de huidige woningvoorraad, het toevoegen van 0-tredenwoningen (appartementen met lift, semibungalows) en de afstemming met zorgpartners is daarin leidend.  We zijn er voor de groep zorgbehoevenden; de mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. In samenwerking met partners op het terrein van welzijn en zorg pakken we deze vraagstukken op.  We zijn er voor de groep jongeren en (jonge) gezinnen, die huisvesting zoeken in zowel het sociale als de duurdere huur of voor hen die een opstap willen maken naar een koopwoning. Met het handhaven van betaalbaarheidsklassen, de inzet op doorstroming (ook van senioren) en het labelen van een deel van ons aanbod als duurdere huur, proberen we deze groep te behouden. Bovendien bieden we met verkoop van bestaand bezit een passend alternatief, en bouwen we zo aan een gedifferentieerde samenstelling van koop en huur in de wijk. B e t a a l b a a r he i d w o ni n g v o o r r a a d Van oudsher verhuren woningcorporaties woningen tegen een niet-marktconforme huur. Hierdoor blijven – zeker in relatief dure woningmarktgebieden als Westland – de huren voor onze doelgroepen betaalbaar. We laten dus bewust geld ‘liggen’ om aan onze taak als sociale huisvester invulling te kunnen geven. De betaalbaarheid van onze woningvoorraad wordt echter niet alleen bepaald door de prijs van onze woningen, maar ook door het inkomen van onze huurders klanten. Dit laatste kunnen en willen we niet beïnvloeden, maar we realiseren ons ook dat een ‘mismatch’ tussen woningprijs en huishoudinkomen kan leiden tot betaalbaarheidsproblemen bij onze huurders. Wij willen huurders en woningzoekenden dan ook begeleiden in het vinden van een passende woning. Middels het woonruimteverdelingssysteem kunnen we sturen op passende toewijzing. Het aantal woningen dat in de sociale huur kan worden aangeboden is niet alleen afhankelijk van de doorstroming, maar ook van de omvang van de sociale huurwoningvoorraad. Gemeenten en corporaties in de regio Haaglanden vinden het belangrijk dat een sociale huurwoningvoorraad van voldoende omvang wordt zeker gesteld. Binnen de Regionale Prestatieafspraken 2015 t.e.m. 2018 hebben 9 gemeenten en 15 corporaties in de regio Haaglanden afgesproken, dat de corporaties tenminste 70% van hun woningen bij vrijkomen aanbieden in de prijsklasse ‘betaalbaar’ en 85% in de prijsklasse ‘bereikbaar’. Binnen het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 speelt deze garantie een belangrijke rol.


17

O m v a ng v a n he t w o ni ng a a nb o d Wonen Wateringen vindt het van groot belang dat haar woningaanbod nu en in de toekomst aansluit op de vraag van de lokale woningmarkt. Een deel van onze inwoners en ook woningzoekenden is voor huisvesting aangewezen op betaalbare huurwoningen. De omvang van de doelgroep groeit, en het gemiddeld inkomensniveau daalt. Wonen Wateringen neemt haar verantwoordelijkheid voor een voldoende ‘beschikbaarheid’ van (sociale) huurwoningen in diverse prijsklassen. Binnen het Strategisch VoorraadBeleid is de belangrijkste ambitie om in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar sociale huurwoningen te voldoen. Op basis van de woningmarktanalyse is bepaald wat de gewenste omvang en samenstelling van de woningvoorraad van Wonen Wateringen zou moeten zijn. Ontwikkeling omvang en verscheidenheid in woningbezit (Wensportefeuille) huidige portefeuille

Wensportefeuille 2025

absoluut

absoluut

in %

in %

totaal omvang woningbezit

1.969

100%

2.100

100%

betaalbaar (huurprijs tot circa € 576/€ 618)

1.318

66%

1.325

63%

bereikbaar (huurprijs tussen circa € 618 en € 710)

533

27%

565

27%

vrije sector (huurprijs hoger dan € 710)

139

7%

210

10%

Huurprijsbeleid Uitgangspunt voor het Strategisch VoorraadBeleid 2016-2025 is het handhaven van het beginsel dat de huurprijs van de woning is afgestemd op de kwaliteit ervan (prijs/kwaliteitverhouding), waarbij het woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’) de basis vormt voor de prijsvorming. In de uitwerking van het Strategisch VoorraadBeleid is voor elk woningcomplex een streefhuurpercentage vastgesteld. Invoering vernieuwd woningwaarde ringsste lse l

Het puntensysteem wordt per 1 oktober 2015 ingrijpend aangepast. De WOZ-waarde gaat voor gemiddeld een kwart meetellen. De belangrijkste wijzigingen hierbij zijn dat de waardering van woonvorm, woonomgeving en hinderlijke situaties komt te vervallen. Door deze aanpassing neemt het puntentotaal (en daarmee de maximaal toegestane huurprijs) met per woning gemiddeld 9% toe. Binnen de woningwaardering is behalve de woninggrootte en WOZ-waarde de energieprestatie bepalend voor de uiteindelijke woningwaardering van de woning. In de context van de heroverweging van het huurprijsbeleid is voor het gehele woningbezit een ‘vereenvoudigd’ energielabel opgemaakt. Door het invoeren van de uitkomsten van deze opname in de woningwaardering neemt ook het puntentotaal (en daarmee de maximale huurprijs) fors toe.


18

De gemiddelde maximale huurprijs neemt met de wijzigingen (WOZ-waarde en energielabel) per 1 oktober 2015 toe van € 689 per maand tot gemiddeld € 798 per maand (+15%). Ontwikkeling maximale huurprijs bij de invoering vernieuwd woningwaarderingssysteem

 huidige maximale huurprijs  toename door invoering WOZ-waarde  toename door energielabel

Het huurprijsbeleid binnen het Strategisch VoorraadBeleid 2016-2025 richt zich op een gemiddeld huurprijsniveau van 75% van de huur die op basis van het woningwaarderingstelsel (WWS) maximaal gevraagd mag worden bij de groep ‘betaalbare huurwoningen’; 80% voor de groep ‘bereikbare’ huurwoningen en 90% voor de vrije-sector huurwoning. Voor de onderscheiden prijsgroepen zijn voor de streefhuur afwijkende percentages toegepast om de huurprijs van voldoende woningen doelbewust onder de aftoppingsgrenzen (prijsgroep ‘betaalbaar’) of liberalisatiegrenzen (prijsgroep ‘bereikbaar’) te houden. Jaarlijkse huuraanpassing

De jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging wordt in 2016 vervangen door een systeem waarbij het totaal aan huurstijgingen per corporatie is gemaximeerd (huursombenadering). Binnen het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 wordt de huursombenadering actief ingezet. De kern van het beleid is dat – binnen het plafond van de stijging van de huursom - gevarieerd wordt met de individuele huurverhogingen. Hierdoor is het mogelijk om de ruimte tussen het niveau van de streefhuur en werkelijk betaalde huurprijs terug te brengen. Hierdoor wordt een betere relatie gelegd tussen de prijs en de kwaliteit van de woning. In ieder geval met wat op basis van het WWS gevraagd mag worden. W o o nr ui m t e v e r d e l i ng Omdat het nieuwbouwvolume ten opzichte van enkele jaren terug fors daalt, zoekt Wonen Wateringen nadrukkelijk ook naar andere instrumenten om de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te vergroten. Bijvoorbeeld door de inzet van een ‘seniorenmakelaar’ en door een maximale benutting van de ruimte voor lokaal beleid (‘Wateringers en Heulenaars hebben een streepje voor’) dat gericht is op bevordering van doorstroming. Meer doorstroming levert een hoger aantal verhuisbewegingen op, en dus meer beschikbare woningen.


19

I nv e s t e r e n i n d e k w a l i t e i t v a n he t w o ni ng b e z i t In de voorgaande edities van het Strategisch Voorraadbeleid stond wat investeren betreft de realisatie van nieuwbouwprojecten centraal. Omwille van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van voldoende betaalbare huurwoningen is met de actualisatie van het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 de aandacht verlegd. Prioriteit wordt nu gegeven aan het investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Hierdoor is het mogelijk de restant exploitatieduur van het woningbezit te verlengen en tegelijkertijd woningen in het goedkopere segment te kunnen blijven aanbieden. Dit vertaalt zich in extra investeringen in strategisch onderhoud met als doel het verbeteren van de technische kwaliteit, en mede daardoor in het verlengen van de levensduur van het woningbezit. Als startpunt voor de uitwerking van het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 zijn budgetten bepaald voor de extra investeringen in strategisch onderhoud. Voor de periode 2016-2021 is een totaal aan extra investeringen strategisch onderhoud gebudgetteerd van € 11,4 mln. De uitgangspositie voor deze budgettering is gevormd door de resultaten van recente conditiemetingen van de woningen, de doelstellingen voor omvang en verscheidenheid in de ‘wensportefeuille’, de uitkomsten van een recente bewonerstevredenheid en financiële mogelijkheden (financieren vanuit kasstromen).

Budgettering extra investeringen strategisch onderhoud (in € 1.000) wijk

aantal woningen

Kwintsheul

187 woningen

Oranjewijk/Hofplan

133 woningen

Plan Zuid I

211 woningen

2016

2017

2018

2019

2020

1.631

2.138

2021

2.200 1.025

2.325

2.064

Binnen de uitvoeringsplannen voor het strategisch onderhoud ligt het accent bij het betaalbaar houden van de woning en de geschiktheid van de plattegrond voor de (toekomstige) doelgroep. Bij de uitvoering van het strategisch onderhoud vindt geen directe huurverhoging plaats. Het onderhoudsbeleid is van toepassing op alle woningen: er wordt niet gedifferentieerd naar woningtype of doelgroep. Om binnen de kaders van de nieuwe woningwet met minder investeringsruimte een goede dienstverlening en goede betaalbare woningen in gemengde wijken aan te kunnen blijven bieden, is het maken van keuzes noodzakelijk. Bij de actualisatie van het Strategisch Voorraadbeleid hanteert Wonen Wateringen niet langer een heel ambitieuze doelstelling voor wat betreft de verbetering van de energetische kwaliteit van het woningbezit. De inzet richt zich op laaghangend fruit; waarbij in de regel de prestatie van het ‘eenvoudig label’ worden gerealiseerd (referentiewoning). Een ander initiatief dat binnen het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 kan worden uitgewerkt is energieverbetering op maat waarbij de huurder desgewenst een zonenergiesysteem of andere individuele maatregelen kan laten aanbrengen met Wonen Wateringen in een faciliterende rol.


20

Verkoopbeleid Gezien de volkshuisvestelijke ambitie en de financiële situatie van Wonen Wateringen staat bij het verkoopbeleid het genereren van voldoende vermogen voorop, gevolgd door het optimaliseren van het woningbezit en het ondersteunen van mensen met een hoger middeninkomen (tussen de EU-grens en circa € 45.000). Het streven is echter ook het bezit in aantal woningen op niveau te houden. In die context komen in regel uitsluitend woningen met een streefhuur hoger dan de liberalisatiegrens voor verkoop in aanmerking. Met als doel de doelgroep met een hoger middeninkomen te ondersteunen wil Wonen Wateringen speciale maatregelen inzetten (huren met recht van koop). G e m a t i g d e g r o e i v a n he t w o ni n g b e z i t Binnen het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 wordt een gematigde groei van ons

DAEB-

woningbezit met per saldo gemiddeld 10 tot 15 woningen per jaar noodzakelijk geacht om onze ambities waar te maken. De nieuwbouwmogelijkheden die wij realiseren worden zo gericht mogelijk ingezet. Alleen toevoegen wat er nog niet staat in onze woningvoorraad of waarvan aantoonbaar te weinig is. Locaties zijn bepalend: bouwen in het centrum voor ouderen, waarbij het gaat om lege plekken of vervanging. Uitbreiding nabij voorzieningen is geschikt voor actieve ouderen en op grotere afstand van voorzieningen voor (jonge) huishoudens en starters. W o ne n e n z o r g De uitkomsten van recente woningmarktonderzoeken onderbouwen de stelling dat het langer zelfstandig blijven wonen van ouderen niet zal leiden tot een massale vraag naar seniorenwoningen. De meeste ouderen willen namelijk niet verhuizen; rond hun zestigste nog wel een beetje, maar daarna steeds minder. De oplossing moet gevonden worden in aanpassingen van de bestaande voorraad. Dit aspect zal een van thema’s zijn bij de uitwerkingsplannen van het strategisch onderhoud. Woningen die bij uitstek geschikt zijn voor mensen een fysieke beperking (waaronder 0-treden woningen en/of woningen met een volledig woonprogramma op de begane grond) worden gelabeld als seniorenwoning.


21

5

Effecten van strategische keuzen

Voor het woningbezit zijn de strategieën en maatregelen voor de toekomst per complex uitgewerkt in woninglabel, doelgroepbepaling, huurprijsbeleid en onderhoudsbeleid. De strategieën zijn bepaald voor een looptijd van 5 tot 10 jaar. Als gevolg van de gekozen strategieën en maatregelen verandert de woningvoorraad in de komende 10 jaar, zowel naar aantal woningen als naar samenstelling. De kaders beschreven in voorliggend Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 vormen de input voor uitwerking in complexplannen waarbij de strategie op hoofdlijnen is aangegeven. In onderstaande overzichten een weergave van het eindresultaat van het de strategieën en maatregelen binnen Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025. W o ni ng l a b e l s Er wordt onderscheid gemaakt in vier labels: doorexploiteren (consolideren), doorexploiteren met kwaliteitsverbetering, verkoop en einde exploitatie in zicht. Woninglabels binnen het Strategisch VoorraadBeleid 2016-2025

verkoop of verhuur met optie tot koop

einde exploitatie in zicht

71

kwaliteitsverbetering

129

461

doorexploiteren

1304

Bij de keuze voor de woninglabels is gekeken naar het huidige label, zijn de woningen van belang voor de doelgroepen, verhuurbaarheid, leveren de woningen een positieve bijdrage aan het resultaat van Wonen Wateringen. Daarnaast is gekeken naar differentiatie in het bezit. Een complex wordt doorgeëxploiteerd wanneer de (toekomstige) verhuurbaarheid van type woning goed is, de waardering van de huidige huurders goed is en geen extra verbeteringen naast het voorzien planmatig nodig zijn,


22

Doore xploite ren met kwalit eits ve rbe teringe n

Een complex wordt verbeterd wanneer de (toekomstige) verhuurbaarheid van het type woning goed is en de huurprijsstelling enige ruimte biedt voor huurharmonisatie. Van belang is daarbij dat behoud van het type woning van belang is voor het realiseren van de wensportefeuille, de waardering van de huidige huurder goed is en de conditiescore van de woningen op elementen 3 of beter is maar weliswaar extra verbeteringen vereist zijn om de exploitatieduur substantieel (> 25 jaar) te kunnen verlengen. Einde exploitatie in zicht

Een woning wordt gesloopt wanneer de waardering voor de woning laag is, de toekomstige verhuurbaarheid als slecht wordt ingeschat of in twijfel kan worden getrokken, de bouwtechnische kwaliteit slecht is waardoor verbeteringen nodig zijn die financieel (te) veel vergen. Verkoop

Uitsluitend woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens komen voor verkoop in aanmerking. En verkoop vindt in de regel alleen plaats bij versnipperd bezit. Bij verkoop wordt eerst voorrang gegeven aan de zittende huurder, en daarna pas aangeboden op de vrije koopmarkt. Verkoop vindt plaats tegen marktwaarde. Met de (nieuwe) wettelijke mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten wordt overwogen – met als doel de slaagkansen op de koopwoningmarkt van de mensen met een middeninkomen te verbeteren – woningen te huur aan te bieden in combinatie met de optie tot koop. D o e l g r o e p b e p a l i ng Vertrekpunt voor de labeling van complexen naar doelgroepen is de keuze voor het werken aan gemengde buurten en wijken, naar inkomen en naar leeftijd. Belangrijk streven bij de labeling naar doelgroepen is een billijke match van woninggrootte in combinatie met huurprijs en met huishoudgrootte en -inkomen. 40 procent van het woningbezit (833 woningen) is gelabeld voor 1-2 prs huishoudens; 55 procent voor huishoudens van 3 prs of meer. Uitsluitend met als doel een doelmatige verdeling van woningen met specifieke kenmerken zijn woningen ‘exclusief’ gelabeld voor een doelgroep. Zoals bijvoorbeeld woningen die bij uitstek geschikt zijn voor mensen een fysieke beperking (waaronder 0-treden woningen en/of woningen met een volledig woonprogramma op de begane grond) zijn gelabeld als seniorenwoning. Labeling van woningen naar huishoudgrootte en specifieke kenmerken

1-2 prs huishoudens

> 3prs huishoudens

geen specifieke doelgroeplabeling


overig

senioren

starters

23

L a b e l i ng na a r h u ur p r i j s k l a s s e Cruciaal binnen het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 is op de eerste plaats voldoende woningen beschikbaar te hebben en te houden voor de

BBSH-doelgroep

en vervolgens voor de

EU-doelgroep.

Bij het opmaken van de huurprijsklassen is de woninggrootte (in casu de oppervlakte van de gebruiksvertrekken) gehanteerd als objectief selectiecriterium. De gemiddelde woninggrootte is 61,4 m2. Woningen met een woninggrootte tot 65 m2 zijn geklassificeerd als de prijsgroep ‘betaalbaar’; tot 75 m2 als de prijsgroep ‘bereikbaar’ en de overige woningen als ‘vrijesector’ woningen. De variabele voor ‘woninggrootte’ is min-of-meer willekeurig gekozen vanuit het oogmerk voldoende woningen in een prijsklasse te kunnen selecteren. Huurprijsbeleid Het huurprijsbeleid van Wonen Wateringen heeft als beginsel dat de huurprijs van de woning is afgestemd op de kwaliteit ervan (prijs/kwaliteitverhouding), waarbij het woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’) de basis vormt voor de prijsvorming. In de uitwerking van het Strategisch VoorraadBeleid is voor elk woningcomplex een streefhuurpercentage vastgesteld. Deze streefhuren worden berekend bij de nieuwe verhuringen, de netto huur zal dan aangepast worden aan de hand van deze uitgangspunten (huurharmonisatie). Bij de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs zal de geboden ‘ruimte’ binnen huursombenadering worden ingezet om het verschil tussen werkelijke huurprijs en streefhuur te verkleinen. De gedefinieerde streefhuur is uitgedrukt in een percentage van de maximaal redelijke huur, gekoppeld aan de prijsgroep. Voor woningen in de prijsgroep ‘betaalbaar’ is de streefhuur gelijk 75%, voor woningen in de prijsgroep ‘bereikbaar’ is dat 80% en voor de vrijesectorwoningen 90%. Bij een aantal complexen binnen de prijsgroep ‘betaalbaar’ is de streefhuur ‘afgetopt’ om voldoende woningen voor senioren beschikbaar te houden. Labeling naar huurprijsklassen

vrije sector

11%

betaalbaar bereikbaar

25% 64%


24

F i n a n c i ë l e c o n t i n uï t e i t e n a f w e g i ng i n ve s t e r i ng e n De financiële situatie van Wonen Wateringen is solide (modaal). In het Strategisch Voorraadbeleid 20016-2025 is sprake van een grote ambitie. Zowel op het vlak van matigen van de huurprijs als in het investeren in de kwaliteit van het woningbezit. Voorop staat echter de financiële continuïteit, waarbij ook sterk op positieve kasstromen gestuurd wordt. Het is zaak de ambitie en de financiële continuïteit op elkaar af te stemmen. De jaarlijkse bedrijfs- en investeringsbegroting, de liquiditeiten- en financieringsplanning en de financiële meerjarenplanning zijn de instrumenten waarmee de ambitie en de financiële continuïteit op elkaar worden afgestemd. Matigen van de huurprijs

Van oudsher verhuren woningcorporaties woningen tegen een niet-marktconforme huur. Hierdoor blijven – zeker in relatief dure woningmarktgebieden als Westland – de huren voor onze doelgroepen betaalbaar. We laten dus bewust geld ‘liggen’ om aan onze taak als sociale huisvester invulling te kunnen geven. De gemiddelde maximale huurprijs neemt met de wijzigingen (WOZ-waarde en energielabel) per 1 oktober 2015 toe van € 689 per maand tot gemiddeld € 797 per maand (+15%). Omwille van het kunnen (blijven) aanbieden van voldoende woningen in de huurprijsklasse ‘betaalbaar’ en ‘bereikbaar’ is in het kader van het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 besloten tot een – in relatieve zin – verdere matiging van het huurprijsbeleid. In absolute zin neemt het niveau van de streefhuur toe met gemiddeld € 45 per woning/per maand (+7%). In onderstaand overzicht de belangrijkste verschillen in beeld. Belangrijkste ontwikkelingen en verschillen huurprijsniveau’s in beeld € 689

maximale huurprijs

€ 797

€ 580

streefhuur gemiddeld

€ 625

huidige situatie per 1 januari 2016 (Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025)

Zelfs bij de matiging van het huurprijsbeleid als in het Strategisch Voorraadbeleid 2016-2025 is voorzien zal in individuele gevallen een verdere matiging van de huurprijs moeten plaatsvinden. Voor 665 woningen zal een aftopping van de streefhuur moeten plaatsvinden op de grenzen van de Wet Huurtoeslag; voor 268 woningen impliceert deze ‘aftopping’ zelfs een verlaging van de werkelijke huurprijs (effect op de huursom per maand -/- € 12.380). Dit effect vraagt aandacht in de uitwerking van het Strategisch VoorraadBeleid op VHE-niveau en ook in de uitwerking splitsingsplan

DAEB

en niet-DAEB.


25

Inve steren in kwalite it woningbe zit

In het Strategisch Voorraadbeleid is de ambitie in de periode 2016-2025 fors te investeren in de kwaliteit van het woningbezit. De budgetbepaling voor het uitvoeren van het strategisch onderhoud eindigt met een totaal van circa € 11,4 miljoen (in bijlage). In onderstaande overzicht het verschil binnen de ontwikkeling van één van de belangrijkste financiële ratio’s (ICR) in de huidige situatie en bij de uitvoering van het programma strategisch onderhoud. Ontwikkeling financiële ratio ICR bij uitvoering programma strategisch onderhoud

3

huidige ontwikkeling

2

bij uitvoering programma strategisch onderhoud norm (1,4)

1

0 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Im p l e m e nt a t i e Voor het merendeel van de beschreven strategieën behoeven geen nadere studies en/of besluitvorming plaats te vinden. Deze zullen - na het afronden van de interne overleg- en instemmingsprocedure - direct in de praktijk worden gebracht en in bedrijfsbegroting en meerjarenramingen (dPi) worden verwerkt. Voor de uitvoering van het programma strategisch onderhoud zullen in de loop van het jaar samenwerkingspartners worden geselecteerd en in 2016 één of twee projecten worden ontwikkeld en in uitvoering worden genomen.


26

W O N E N W A T E R IN G E N S T R A T E G I S C H V O O R R A A D B E L E I D

Recommend Documents