Vytápění staveb a jeho vliv na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra: Podnikání a oceňování

Vytápění staveb a jeho vliv na trţní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Luděk Doubrava Oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Červen, 2011

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze 29.6.2011

Luděk Doubrava

2

Poděkování: Jako student bych chtěl vyjádřit ,,velké díky“ za energetické přednášky o oceňování majetku panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D.. Dále jako autor této bakalářské práce děkuji velmi prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., vedoucímu práce, za zasvěcení do problematiky a odborné pomoci při konzultacích, které vedly aţ do samotného cíle práce.

3

Anotace: V úvodu bakalářské práce je seznámení s oceňováním nemovitostí, jsou zde vysvětleny pojmy k oceňování a téţ jednotlivé metody oceňování. Po tomto úvodu do oceňování se zaměřuje práce na vytápění staveb. A to od vlivů ovlivňující vytápění, přes popis vedení a zdroje tepla aţ po spotřebu tepla a cenu tepla. Všechny poznatky jsou dále uvedeny ve vlivu vytápění na trţní hodnotu nemovitosti. Tím je ukončena teoretická část a následná praktická část zahrnuje odhad trţní ceny rodinného domu a bytového domu. V poslední části bakalářské práce je analýza trţní hodnoty při změně vytápění a analýza trhu nemovitostí v Ústeckém kraji. V závěru je shrnutí informací a výsledné poznatky z probraného tématu.

Annotation: In preface of my thesis is clarification of the real estate evaluation, there is explained all terms related to the property evaluation and different valuation methods. After this introduction to the asset evaluation, the thesis focuses on heating of buildings. The analyses includes the influences affecting heating, through the description of pipeline and a heat source to the heat consumption and the market price of heat. All findings are presented in terms of heating effects on the market value of the property. These outputs complete the theretical part of my thesis and follow the practical part involves the estimation of market price of the family hause the apartment building. In last part of thesis is the analysis of the market value when changing heating is performed and also the analysis of the real estate in the Ústí region. The conclusion of my thesis is summary of information and resulting findings of discussed tema.

4

Obsah Úvod...............................................................................................................................7 I Teoretická část 1 Historie oceňování nemovitostí.........................................................................8 2 Základní pojmy oceňování staveb....................................................................9 2.1 Druhy cen a hodnot.....................................................................................11 2.2 Metody oceňování nemovitostí...................................................................13 2.2.1 Oceňování nemovitostí nákladovým způsobem (časová cena)................13 2.2.2 Oceňování nemovitostí výnosovou metodou (příjmová metoda)...........16 2.2.3 Oceňování nemovitostí cenovým porovnáním (komparací)...................17 2.2.4 Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu...................................21

3 Vliv vytápění stavby na trţní hodnotu nemovitosti.................................25 3.1 Vytápění pojmy...........................................................................................26 3.2 Vliv na spotřebu tepla v nemovitosti.........................................................28 3.3 Projektovaný návrh objektu,obvodový plášť, stavební materiály,celková kompozice............................................................................................................31 3.4 Vedení a zdroje tepla v nemovitostech........................................................32 3.4.1 Teplovodní otopné soustavy.....................................................................33 3.4.2 Teplovzdušné otopné soustavy.................................................................35 3.4.3 Sálavé otopné soustavy.............................................................................36 3.5 Zdroje tepla...................................................................................................38 3.6 Roční spotřeba tepla, cena tepla..................................................................40

II Praktická část 4.1 Ocenění rodinného domu v obci Otvice...........................................44 4.1.1 Výpis z internetové KN............................................................................59 5

4.2 Ocenění bytového domu v Praze 4.....................................................61 4.2.1 Příloha půdorysu........................................................................................76 4.2.2 Příloha půdorysu........................................................................................77 4.2.3 Příloha půdorysu........................................................................................78 4.2.4 Příloha půdorysu........................................................................................79 4.2.5 Příloha půdorysu........................................................................................80 4.2.6 Příloha půdorysu........................................................................................81 4.2.7 Příloha půdorysu........................................................................................82 4.2.8 Internetový výpis z KN..............................................................................83 4.2.9 Porovnávací nemovitost.............................................................................85 4.2.10 Porovnávací nemovitost...........................................................................85 4.2.11 Porovnávací nemovitost...........................................................................85

III Analytická část 5.1. Analýza trţní hodnoty při změně vytápění stavby.....................88 5.2.Analýza trhu nemovitostí v Ústeckém kraji...................................90

Závěr...............................................................................................................................94 Seznam uţité literatury.............................................................................................95

6

Úvod Česká republika leţí v mírném podnebném pásmu, kde je zapotřebí v zimním období vytápět stavby. Vytápění patří k součásti nemovitosti, je zapotřebí aby nám umoţnilo být v tepelné pohodě. Vliv vytápění na trţní cenu stavby je zajímavý ve své různorodosti. Protoţe pojem vliv vytápění, nezahrnuje jen způsob a druhy vytápění, které vytápí stavby. Znalec nebo odhadce si vybírá způsob oceňování, podle toho pro který účel se hodnota ţádá. Je třeba nejen mít znalost trhu s nemovitostmi, ale je třeba zohlednit právní , ekonomické a technické aspekty stavby. Chci ve své práci seznámit s pojmem vytápění , protoţe je důleţité pro stavbu. Proto se budu, snaţit najít, jaký vliv dává trh s nemovitostmi vytápění. Toho by se mělo docílit porovnání trţní hodnoty, při změně vytápění stavby.

7

I Teoretická část:

1 Historie oceňování nemovitostí V bibli, konkrétněji ve starém zákoně, Třetí kniha Mojţíšova, se nachází jeden z nejstarších předpisů pro ocenění. ,,Jestliţe však ten, kdo svůj dům zasvětil, jej chce vyplatit, přidá k odhadnímu obnosu pětinu stříbra navíc a bude jeho.“ Oceňování hmotného a nehmotné majetku je zde od doby existence směnného obchodu. V průběhu staletí se oceňování vyvíjelo,modernější předpisy o oceňování majetku vznikají s tereziánskými a josefínskými reformami a se vznikem moderního právního systému. Odhadní řády začaly vznikat v druhé polovině 19. století (příklad: nařízení ze dne 25.07.1897 č.175 o odhadu nemovitostí). V období První republiky u nás vzniká historie cenových map. Nemovitosti se tehdy oceňovaly tzv. obecnými cenami dle Odhadního řádu nemovitostí č. 100 z roku 1933. V praxi znalec vycházel při oceňování nemovitosti z ceny, za kterou byla obdobná nemovitost v daném místě a čase prodána. Znalci v té době si vedli vlastní evidence o cenách prodaných nemovitostí. Porovnáváním oceňované nemovitosti s předešlými cenami jiţ realizovaných prodejů pak dospěli k její hodnotě, obdobně jak tomu je dnes. Uţ od druhé poloviny roku 1937 trh s nemovitostmi se oslabuje a je ovlivňován hospodářskou i politickou nestabilitou a moţnou hrozbou války. Po rozpadu Československé Republiky začátkem roku 1939 a po vzniku Protektorátu Čechy a Morava trh s nemovitostmi měl spíše spekulativní charakter. V Protektorátu se sice zvýšila zaměstnanost, kvůli blíţící se válce, ale zmizelo soutěţní prostředí a demokratické svobody. Konkurence se začala vytrácet a nabídka slábla. To se projevilo výrazným zvýšením cen zboţí všeho druhu následovaným inflací, která znehodnocovala měnu. Dne 20.06.1939 Nařízení předsedy vlády č. 175/1939, O zákazu zvyšování cen (,,stopceny“). Tímto nařízením bylo v zásadě stanoveno, ţe nelze zvýšit ceny zboţí, statků a úkonů všeho druhu. Dalším datem je rok 1964, kde v novém občanském zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) byla důleţitá existence dvou vlastnictví ,,osobní vlastnictví“ a ,, soukromé vlastnictví“. Věci v soukromém vlastnictví se nemohli prodávat , dědili se nebo se mohly darovat, prodat jen státu. To znamená, ţe pozemky začali patřit státu a lid je měl jen v osobním uţívání. Oceňovaný majetek ve stavu před rokem 1990 je třeba vţdy určit druh vlastnictví – soukromé, osobní a typ subjektu občan a občan, občan a stát. V roce 1964 byla vydána vyhláška č. 76/64 Sb., která upravovala třídy kvality. U staveb v osobním vlastnictví stanovuje cenu za jeden metr čtvereční obytné plochy podle tříd kvality stavby. V příslušné tabulce pro jednotlivé třídy byly uvedeny charakteristické znaky kvality a pokud stavba 8

splňovala dvě třetiny znaků kvality, byla zařazena do té třídy kvality podle tabulky. Význam vyhlášky se uţívá v praxi v ,,malé restituci“ pro majetek nahrazovaný nebo vydávaný daným osobám podle zákona č. 403/1990 Sb. Vyhláška byla nahrazena vyhláškou č. 43/69 Sb., má stejný základ, ale změna je uvedena nárůstu cen za měrnou jednotku a některé detaily výpočtu cen. Vyhláška č. 128/84 Sb., platná od 01.01.1985, zavedla ocenění podle počtu tzv. bodů, který se určoval podle počtu podlaţí, provedení stavby a typu konstrukce stavby. Hlavním cenotvorným faktorem byla zastavěná plocha podlaţí. Objevili se zde nové pojmy jako nedokončená stavba a způsoby jejího ocenění, dále se objevil pojem ostatní stavby (vedlejší, zemědělské a provozní). Vyhláška č. 128/84 Sb. byla nahrazena vyhláškou č. 182/88 Sb., která zvyšovala cenu za jeden daný bod. Od roku 1990 skočilo období socialistické centrálně plánované ekonomiky. Byla přijata nová Ústava, která zrušila osobní a soukromé vlastnictví. Vyhláška č. 316/90Sb. platná od 01.09.1990. Postupně byla novelizována vyhláškami č. 569/90 Sb. a 40/91 Sb.. Ve vyhlášce 316/90 se sjednotilo oceňování všech obytných domů. Vyhláška č. 589/90 Sb. stanovovala oceňování nemovitostí převáděné na československý subjekt se zahraniční účastí nebo jiný neţ československý subjekt. Cena se tedy zjišťovala v cenové úrovni zahraničního trhu. Vyhlášky č. 393/91 Sb., č. 110/92 Sb. a č. 611/92 Sb. byly o něco vylepšeny neţ vyhlášky předchozí, více reflektovali novější trţní podmínky. Vyhláška č. 40/91 Sb. řešila vyvolávací cenu nemovitostí ve vlastnictví státu pro účely veřejné draţby. Pořizovací cena z účetnictví upravená o koeficient, tato vyhláška se uţívá pro ocenění aktiv podniku při účelech privatizace. Od roku 1994 platí oceňovací vyhlášky, které opustili bodový systém. Nový princip je zaloţený na jednotkové ceně závisející na účelu budovy, která je vynásobena obestavěným prostorem a dále upravována o různé koeficienty. Vyhláška č.178-94 Sb. novelizována vyhláškou č. 295/95 Sb. platila aţ do konce roku 1997, v ní uţ byla obsaţena nová metodický princip oceňování. Zákon č. 151/97 Sb. O oceňování majetku s novelizacemi č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. platí aţ dodnes, kde oceňování majetku a sluţeb je stanoven obvyklou cenou. Zákon uvádí i jiné způsoby oceňování jako nákladový ,porovnávací, výnosový a další.

9

2 Základní pojmy oceňování staveb Základní potřebou pro ocenění nemovitosti je zajisté znalost pojmů. Níţe uvedené základní pojmy, se vykytují v této práci a proto je třeba se s nimi seznámit. Nemovitost Věci nemovité definuje § 119 odst. 1 Občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V § 119 odst. 2 Občanského zákoníku máme vymezenou nemovitost jako pozemek či stavbu spojenou se zemí pevným základem. Součásti nemovitosti Vymezuje § 120 odst. 1 Občanského zákoníku. Součásti věcí (nemovitostí) je podle znění paragrafu: ,,Součástí věcí je vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“ Například součástí stavby jsou nástavby, přístavby a vestavby. Jsou to věci, které byly ke stavbě pevně spojeny např. potrubím, zděním. Dnešní české právo nám stanovuje, ţe stavba není součástí pozemku. Součástí pozemku jsou např. porosty (pokud zvláštní předpis neupravil jinak), venkovní úpravy – vodovodní a kanalizační přípojky, opěrné zdi, dlaţby. Součástí pozemku nejsou např. archeologické paleontologické nálezy, loţiska vyhrazených surovin. Příslušenství věci Vymezení příslušenství věci stanovuje § 121 Občanského zákoníku. Je to příslušenství trvale uţívané majitelem hlavní věci, vlastník uţívá příslušenství zároveň s hlavní věcí a je i jejím majitelem. Příslušenství nemusí být pevně spojeno s hlavní věcí. Příklad příslušenství u bytové jednotky je sklepní kóje, která je uţívána stejným majitelem a je příslušenství bytu. Pozemek § 27 zákon č. 344/1992 Sb. charakterizuje pozemek část zemského povrchu, která je oddělená od sousedních pozemků hranicí územní správní jednotky, hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, vlastnickou hranicí, případně rozdílným způsobem vyuţití pozemku. Pozemkem se rozumí část zemského povrchu a nezáleţí na struktuře substrátu. Parcela Je vyobrazena v katastrální mapě a označena parcelním číslem. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen. Výměra parcely Se zaokrouhluje na celé čtvereční metry. Vyjadřuje plošný obsah průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. 10

Stavba § 2 zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, charakterizuje stavbu jako: ,,Veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.“ § 2 zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů: ,,Stavby, jejich změny a udržovací práce na nich lze provádět jen podle stavebního povolení nebo na základě ohlášení stavebnímu úřadu.“ Pojem stavba není pevně definovaná. Občanský zákoník a Stavební zákon stavbu trochu formují, ale pojetí není zcela stejné a celkové. Stavební zákon vymezuje stavbu jako část celku, případně soubor činností, nebo proces které vedou k vzniku věci – uskutečnění díla. Občanský zákoník definuje stavbu jako statickou věc, výsledek vzniklý stavební činností. Stavbou začíná být stavební objekt, který rozestavěností dosáhne viditelně patrné obrysy, dispoziční řešení prvního nadzemního podlaţí a stavebně technické uspo- řádání. V tomto stadiu stavby vedou další stavební práce k dokončení celého díla. Budova Je trvalá stavba pevně spojena se zemí, která je prostorově soustředěná a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi. Má nejméně jednu a více ohraničených uţitkových prostor. Byt Je jedna a více místností určené k bydlení podle rozhodnutí stavebního úřadu. Stavebně technický uspořádání a vybavení musí splňovat poţadavky na trvalé bydlení. Nebytový prostor Je jedna a více místností určené k jiným účelům neţ k bydlení podle rozhodnutí stavebního úřadu. Příslušenství bytu, společné části domu nebo příslušenství nebytového prostoru nejsou nebytovými prostorami. Mezi nebytové prostory například patří kanceláře, prodejní prostory, učebny, restaurační místnosti, dílny a tj. prostory určené pro společné uţívání. Společné části domu Jsou prostory a části domu určené pro společné uţívání a to i kdyţ se nacházejí mimo dům. Pro příklad to jsou kůlny,drobné stavby, schodiště, výtah, komíny, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, chodby, vchody, technické zařízení.

11

2.1 Druhy cen a hodnot Obecně cena vyjadřuje směnnou hodnotu daného statku. Podle § 1 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, stanovuje, ţe cena je peněţní částka dohodnutá při nákupu a prodeji zboţí nebo zjištěná podle zvláštního právního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji. Ceny mohou vyjadřovat i osobní hodnotu k dané věci, ale to však není pravidlem. Proto hodnota většinou není skutečně zaplacenou, nabízenou nebo poţadovanou cenou. U nabízeného nebo prodávaného zboţí,sluţby je peněţní vztah mezi prodávajícím a kupujícím vyjádřen do ekonomické třídy, kterou je vyjádřena hodnota. Stanovení hodnoty se nazývá odhad. Hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch dané věci nebo sluţby vlastníkovi. Vlastník můţe mít z dané věci nebo sluţby uţitek ve formě výnosu, zde potom se jedná o výnosovou hodnotu. Podle tedy daných vlastností sluţby, předmětu můţeme stanovit různé hodnoty. Druhy hodnot se můţou od sebe navzájem číslem lišit, i přesto ţe se jedná o stejnou věc, sluţbu. Při oceňování je tedy nutno přesně definovat jaká hodnota je zjišťována. Cena zjištěná (administrativní, úřední) Podle cenového předpisu se zjišťuje cena administrativní, jinak řečeno cena zjištěná. Takovým předpisem k dnešnímu datu je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Tento zákon je upraven o některé novější vyhlášky, které upravují koeficienty inflace,prodejnost při ocenění nákladovým způsobem atd.. Cenu zjištěnou je třeba brát s rezervou, je to cena obecná, rámcová. Do roku 1991 byla postupně upravována a její překročení bylo maximálně moţné jen o 40%. Vyhláška č. 393/1991 Sb. toto omezení zrušila. Cena pořizovací Se nazývá také cenou historickou. Je to cena, která se váţe ke dni pořízení v dané minulosti, u staveb je to cena v době jejich postavení. Nejčastěji se vyskytuje v účetnictví i s náklady související s pořízením. Cena reprodukční Cena za kterou bychom mohli reprodukovat stejnou nebo porovnatelnou věc k datu zjištění reprodukční ceny. Cena je uvedena bez opotřebení. Spočítá se nákladovou kalkulací, poloţkovým rozpočtem,pomoci agregovaných poloţek nebo THU (technicko-hospodářských ukazatelů).

12

Věcná hodnota Je reprodukční cena, ale sníţená o dané opotřebení,stáří a intenzity pouţívání daného subjektu ke dni stanovení věcné hodnoty. Bývá ještě sniţována o náklady oprav váţných poruch nebo závad, které neumoţňují okamţité uţívání. Výnosová hodnota Označovaná téţ ,,kapitalizovaný zisk“, ,,kapitalizovaná míra zisku“ vychází z očekávaného výnosu z nemovitosti. Srovnává se k jistině, která je třeba uloţit při stanovené úrokové sazbě, tak aby její úroky byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. U nemovitostí se zjistí dle dosaţeného ročního příjmu v daném čase na daném místě, poníţený o náklady za provoz za rok. Náklady za provoz zahrnují odpisy, roční údrţba, správa nemovitosti, pojištění, a odvedenou daň z nemovitosti. V úvahu musíme brát, ţe hodnota nemůţe být úplně přesná, díky inflaci a dalším vlivům. Cena obvyklá Je cena dosaţená za prodej stejného, velmi podobného majetku v obvyklém obchodním styku k určitému datu. Obráceně řečeno ,,cena“ za kterou stejnou věc na daném místě v čase můţeme koupit. Pouţívá se téţ název ,,trţní cena“, ,,trţní hodnota“. Cena se zjišťuje porovnáním a pokud není moţné porovnat stejné, či podobné subjekty, je pouţívána náhradní metodika. Provede se ocenění časovou cenou (nákladový způsob poníţen o opotřebení, pozemek necenové mapy), výnosovým oceněním a to se zprůměruje. Při zjišťování úřední ceny se uţívá oceňovací předpis dle ustanovení zákona a vyhlášky č. 540/2002 Sb. Výchozí cena Udává bez odečtu opotřebení cenu nové stavby po výpočtu některé z výše uvedených cen.

2.2 Metody oceňování nemovitostí Metody: porovnávací, zjištění obvyklé ceny pomocí koeficientu prodejnosti, zjištění věcné hodnoty, výnosové hodnoty, rentního oceňování, zjištění obvyklé ceny prostým, resp. Váţeným průměrem, indexové metody, oceňování dle účetní hodnoty, metoda zbytku

2.2.1 Oceňování nemovitostí nákladovým způsobem (časová cena) Technická hodnota (substanční hodnota) představuje náhled na nemovitost technickým pohledem, který je na bázi nákladů. Reprodukční cena se rovná výši současných nákladů na reprodukci dané nemovitosti ke dni ocenění a zahrnuje i nákup pozemku. Pořizovací cena se 13

vztahuje nenákladovou metodu ke dni pořízení stavby. Časová cena (věcná hodnota) se vypočítá z reprodukční ceny, ale sníţení o opotřebení. Algoritmus výpočtu trţní hodnoty nákladovou metodou je následující1: 1)

popis nemovitosti (nález),

2)

výpočet obestavěného prostoru,

3)

stanovení typu objektu,

4)

výpočet reprodukční ceny,

5)

ţivotnost,

6)

opotřebení,

7)

funkční nedostatky,

8)

Ekonomické nedostatky.

Výchozí cena zjištěná nákladovou kalkulací – nákladová kalkulace je nejpodrobnější, nejpřesnější, ale také i nepracnější metoda. Rozliší jednotlivé konstrukční prvky, které rozloţí do druhů a výměry na dané nemovitosti. Výsledný objem druhu se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném katalogu. Součtem s přičtením stavebních prací se dostane reprodukční cena. Metoda je pouţita, pokud je zřejmé jaké jednotlivé konstrukce a další provedení stavby byly pouţity. Náklady se skládají z přímých a nepřímých (reţijních) nákladů, které nelze vyčíslit na konkrétní práci. Výchozí cena zjištěná poloţkovým rozpočtem – celkové náklady pouţité na stavbě se roztřídí, sestavují se do celků, dříve do jednotlivých částí souhrného rozpočtu (hlava I-XI, nebo A-K). stanovení ceny z pohledu dodavatele a investora. Metody agregovaných poloţek – sdruţení několika rozpočtových jednotek do jedné. V jedné takové agregaci jsou sloučeny poloţky, tak aby tvořili ucelenou konstrukci. Agregované poloţky po vytvoření můţeme ukládat pro budoucí vyuţití. Propočet ceny pomocí THU – zjištění výměry celé stavby, jejich jednotlivých stavebně odlišných částí (výšky, hloubky, obestavěný prostor). Daná jednotka má v katalogu THU jednotkovou cenu. Vynásobením se zjistí reprodukční cena, ovšem tato metoda není tak přesná jako předešlé. Z dřívějších let se cena indexově přepočítává. Ţivotnost staveb Veličina která má podstatný vliv na odpočtu z ceny nemovitosti za jejich opotřebení.

1

Ing. Petr Ort, Ph.D. : Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ 2006

14

Udává se v rocích a je to doba která se datuje od vzniku stavby aţ do jejího zchátrání, za předpokladu, ţe na stavbě byla prováděná běţná údrţba. Rozlišujeme : technická ţivotnost (uvedena výše), ekonomická ţivotnost (od vzniku stavby aţ po ztráty ekonomické uţitečnosti, ztráty výnosů), právní ţivotnost, morální ţivotnost (okamţik zastarání stavby, nesplňuje uţ standarty, špatné dispoziční řešení). Předpokládané (tabulkové) hodnoty ţivotnosti staveb2 Veřejné budovy (masivní provedení) ... 200-400 let Obytné budovy a obchodní domy (normální provedení) … 70-150 let, (lepší) ... 100-200 let Hospodářské budovy (dřevěné) ... 50-80 let, (smíšené) … 70-120 let Průmyslové budovy (masivní-výrobní škodlivé vlivy) … 35-50 let, (masivní) … 50-100 let Od vydání vyhlášky (č. 73/1964 Sb.) je předpokládaná ţivotnost zděných rodinných domků 100 roků. Další druhy staveb se řídí dle oceňovacího předpisu. Opotřebení staveb Znehodnocení nemovitosti vyjadřuje sníţení kvality vlivem pouţívání, změnami v materiálů a vnějšími vlivy. Opotřebení se udává většinou v procentech z hodnoty nové nemovitosti. Lineární metoda – opotřebení roste přímo úměrně s časem, 0 % udává stav nové budovy a 100 % je stav zchátralé stavby. Metoda je početně velmi jednoduchá, proto hojně v minulosti uţívána. Předpis nám někdy stanovuje horní hranici, příkladem je vyhláška 43/1060 Sb., stanovuje opotřebení rodinného domku max. na 70 % a ostatních staveb na 80 %. Roční znehodnocení Pr=100 / Z=100 / (S + T) Celkové opotřebení se zde počítá A(%)=S * Pr=S * 100 / Z=100*S / (S+T) S= stáří stavby, Z= celková předpokládaná ţivotnost

2

Prof. Ing. Albert Bradáč,DrSc. a kolektiv, Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, a. s., 2007

15

Kusýnova metoda – vychází, ţe v prvních letech je opotřebení menší a proto se v první osmině nepočítá a posléze lineárně. Kusýn -Röttingerova metoda – v první desetině ţivotnosti poloviční opotřebení a

posléze lineárně do 100%. Rossova metoda – se stářím stavby se opotřebení zvyšuje, 100 % rozděleno na 5 etap po 20%. Metoda kvadratická (Eytelweinova, Starkova) -průběh opotřebení se vyjadřuje kvadratickou funkcí, v počátku je opotřebení velmi nízké a v konečné části strmě stoupá. Výsledná parabola zachycuje silnější zakřivení. Tato metoda se poţívá spíše u nových budov, či dobře zachovalých , nebo dobře udrţovaných. Metoda semikvadratická (Ungerova, Abelesova) –opotřebení se uvádí průměr mezi lineární a kvadratickou metodou.

2.2.2 Oceňování nemovitostí výnosovou metodou (příjmová metoda) Výnosová metoda ocenění ukazuje ekonomický pohled na cenu nemovitosti. Cena stanovená výnosovým způsobem je výnosová hodnota.Výnosová hodnota (kapitalizovaná míra zisku) je součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti odúročených na současnou hodnotu. Aplikace příjmové metody je často vyuţívaná jako časově méně náročná metoda, pouţívá se ke korekci zjištěné trţní hodnoty a jako další cenový argument. Ziskem z nemovitosti je nejvíce nájemné, z pronájmu bytových a nebytových prostor, případně i vnější plochy objektu (reklama). Investora zajímá při nákupu nemovitosti, zda je výhodnější najmout nemovitost nebo koupit. Zde se uplatňuje příjmová metoda, která ukazuje zda je výhodnější koupit nemovitost a zvýšení ceny majetku v čase, či najmout a kapitál investovat. Nájemné – nájemcem hrazená peněţní částka pronajimateli za přenechání práva uţívat nemovitost. Nákladové nájemné – nájemné, které jen pokrývá vlastníkovi náklady spojené s vlastnictvím a pronajímáním nemovitosti. Ekonomické nájemné – je nákladové nájemné plus přináší přiměřený výnos z kapitálu pronajimateli Obvyklé nájemné – výše nájemného splňuje definici obvyklé ceny majetku a sluţby, uvedenou v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

16

Hrubý výnos z nájemného – v tabulkách a výpočtech označováno jako ,,P“, přijaté nájemné, peněţní částka hrazená nájemcem a nezahrnuje cenu sluţeb. Náklady spojené s pronajímáním nemovitostí – ve výpočtech a tabulkách označováno jako ,,N“, náklady pronajímatele. Patří sem daň z nemovitosti, pojištění stavby, náklady na opravy a údrţbu, jednorázové náklady, správa nemovitosti, nájemné z pozemku, odpisy. Čistý výnos z nájemného – označováno jako ,,z“ ve výpočtech a v tabulkách. Hrubý výnos z nájemného poníţen o náklady spojené s pronajímáním nemovitosti. Kapitalizační míra – je vyjádřením míry výnosnosti vloţeného kapitálu do dané nemovitosti. Optimální zjištění míry kapitalizace lze zjistit z prodejů nemovitostí, které jsou následně pronajímány. Míra kapitalizace se u podobných objektů vypočítává aritmetickým průměrem.

2.2.3 Oceňování nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) Nazývaná téţ komparativní, srovnávací, porovnávací metoda. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, uvádí, ţe porovnávací metoda je jednou ze způsobů oceňování. Zakládá se na porovnání podobných, stejných objektů za sjednanou cenu při jejich prodeji. Pro porovnávací metodu se pouţívá cenová databáze (databáze porovnatelných nemovitostí). Cenová databáze by měla obsahovat skutečnou prodejní cenu nemovitostí, pravdivé informace a co největší úplnost informací. U movitých věcí je porovnání jednodušší, protoţe jsou většinou vyráběny ve velkém mnoţství (sériově). Jejich cena v rozsáhlejším trhu je proto více známá jak pro nové tak pouţité movité věci. Zatímco nemovitosti jsou velmi špatně přenosné, cena je velmi závislá na dané poloze, dopravní dostupnosti, a tedy celkovému vnějšímu prostředí. Další zásadní věc je, ţe nemovitosti nejsou stejné. Největší shodu shledáme u bytových jednotek stejné kategorie a velikosti. Porovnání je třeba brát důsledně, uváţit nakolik jsou dané nemovitosti podobné a jejich odlišnosti vyjádřit v ceně. Identifikační údaje nemovitosti – pořadové číslo porovnávaného pozemku, název pozemku,parcelní číslo nebo čísla, adresa pozemku, katastrální území, Obec, Okres Základní údaje pro porovnání – cena za 1 m2, cena pozemku, rozloha pozemku, datum transakce Právní údaje – druh transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, územní rozhodnutí, jiná právní omezení, závazky

17

Technické parametry – lokalita, tvar a orientace pozemku, svaţitost, dostupnost a kapacita inţenýrských sítí, kontaminace půdy, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost včetně parkování, demolice stávajících budov, jiná technická korekce Ostatní parametry – velikost pozemku, zastavitelnost Názvosloví komparativních metod oceňování Metoda monokriteriální - porovnání prováděno pouze na základě jednoho kritéria. Metoda multikriteriální – porovnávání na základě více kritérii. Metoda přímého porovnání – porovnání mezi nemovitostmi srovnávacími a nemovitostí oceňovanou. Metoda nepřímého porovnání – nazývá se téţ ,,metoda bazická“, ,,metoda standardní ceny“. Oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem, který má přesně dané vlastnosti a udanou cenu. Cena tohoto objektu je odvozena z cenové databáze nemovitostí. Jednotková cena – cena za jednotku výměry uváděna v m3 (obestavěný prostor) nebo v m2 (uţitková, zastavěná, podlahová plocha, výměra pozemku) zastavěná plocha stavby – plocha , která je ohraničena pravoúhle průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Izolace se nepočítá. Zastavěná plocha se počítá podle prvého nadzemního podlaţí a k tomu se přičítá výměra dalších podlaţí, jako jsou arkýře a přesahující části spodního nebo vyššího podlaţí. zastavěná plocha podlaţí – zabraná plocha půdorysného řezu v horním lícy podlahy tohoto podlaţí, ohraničená vnějším lícem obvodových konstrukcí, včetně omítky. U otevřených nemovitostí je vnější hranice obalová čára vedená vnějším lícem svislých konstrukcí. Arkýře, lodţie, schodiště, podloubí, průjezd a podobně se započítávají. U zastřešených staveb, kde nejsou obvodové svislé konstrukce, je zastavěná plocha podlaţí na kterém je průmět střešní konstrukce. podlahová plocha – vnitřní plocha místností, místo na které si můţem doslova nohou šlápnout. Měří se tedy přímo u podlahy, svislé konstrukce se nezapočítávají. Dveřní a okenní ústupky, podlahová plocha tam kde není strop niţšího podlaţí se téţ nepočítají. uţitková hrubá plocha – plocha všech místností, bez komunikačních prostor jako jsou schodiště, výtahové prostory a podobně. uţitková čistá plocha – je uţitková hrubá plocha ještě bez obsluţných prostor, například sociální místnost.

18

Koeficient odlišnosti – vyjadřuje vliv dané vlastnosti na cenu nemovitosti. Vliv se projeví na rozdílu ceny oproti obdobné nemovitosti. Kdyţ je hodnota srovnávací nemovitosti vlivem koeficientu vyšší neţ oceňovaná nemovitost, je koeficient vyšší neţ 1. Index odlišnosti – je kombinací více koeficientů. Vyjadřuje vliv více vlastností nemovitostí na rozdíl ceny. Kdyţ hodnota srovnávací nemovitosti je vyšší neţ oceňovaná nemovitost, index je vyšší neţ 1. IO = index odlišnosti, TCs1 =trţní cena srovnávací nemovitosti, TCo = trţní cena oceňované nemovitosti IOs1= TCs1/TCo - index odlišnosti srovnávací nemovitosti č. 1 oproti nemovitosti oceňovanéPodklady pro oceňování komparací Trţní ceny nemovitostí – důleţitý podklad pro cenové porovnání. Údaje o skutečných realizovaných cenách. Údaje mohou být někdy zkresleny, příčinou můţe být: prodej mezi příbuznými, spekulativní prodej, Realitní inzerce – je jedním z objektivních podkladů pro porovnání při zjišťování obecné ceny.Ceny inzerované jako prodejní, bývají zpravidla vyšší, neţ skutečná dosaţená prodejní cena nemovitosti. Cena odhadované nemovitosti, nemůţe být větší neţ cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.3 Inzerce na internetu – internet v dnešní době je hojně vyuţíván pro realitní inzerci. Přístup na internet z počítače nám umoţňuje hodně společností, jako například jsou to internetový poskytovatelé nebo internetové kavárny. Realitní inzerce se tu dělí podle klíčů na prodej a pronájem, poptávka nebo nabídka, byty a domy. U nabídek jsou fotografie objektů a někdy i detailní popisy objektů, které jsou pro databázi důleţité. Cenové mapy pozemků – by měli obsahovat skutečné dosaţené ceny, aby byli dobrým materiálem pro potřebu ocenění. Vlastní databáze znalce – pro dobrého znalce by mělo být prioritou tvoření vlastní databáze cen a nájemného.

3

Prof. Ing. Albert Bradáč,DrSc. a kolektiv, Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, a. s., 2007

19

Metody přímého porovnání Porovnání odbornou rozvahou, kterou provádíme srovnáním stejných, minimálně odlišných nemovitostí a jejich skutečně realizovaných, případně inzerovaných cen, při zohlednění všech souvislostí. Porovnání pomocí indexu odlišnosti srovnává minimálně tři podobné nemovitosti. Následuje na základě daných podkladů zdůvodnění a dle zadání uvedení odhadní ceny nebo rozmezí přiměřené reálné ceny. Porovnání jednotlivých cen Metoda standardní jednotkové trţní ceny SJTC4 je zaloţena na úvaze: Ţe známe trţní cenu za jednotku výměry nemovitosti průměrného provedení a opotřebení, ta se označuje za standardní jednotkovou trţní cenu označenou jako SJTC. Jednotku výměry je třeba uţít takovou, aby při její změně měla vliv na trţní cenu nemovitosti. Z této ceny se vypočítá jednotková cena objektu JCO pomocí indexu oceňované nemovitosti Io, který vyjadřuje trţní odlišnosti daného objektu od standardu:

JCO = SJTC x Io

Postup: Nejdříve získat velký objem informací o prodaných nemovitostech stejného charakteru, o známé sjednané, či poţadované ceně+ a známé výměře. Zjištěním jednotkové ceny JCS dělením výměrami. JCS jsou pomocí systému indexů jednotlivých porovnávacích objektů přepočteny na SJTC (standardní jednotkovou cenu). Z toho je pomocí dalších indexů vypočtena jednotková cena oceňovaného objektu JCO a z ní se vypočte přes výměry cena zjištěná porovnávacím způsobem Cp. Doporučené výměry: obestavěný prostor, zastavěná plocha, podlahová plocha, hrubá uţitková plocha, čistá uţitková plocha. Cenové porovnání pomocí koeficientu prodejnosti Indexové porovnání – je doporučováno dělat porovnání pomocí násobení ceny nemovitosti indexy ( koeficienty), sloţenými násobením z řad dalších koeficientů. Obdoba pro indexové metody u pozemků. Klimešova srovnávací metodika – řeší problémy koeficientů prodejnosti u objektů. Metoda charakterizuje kvalitativní třídy podle jednotlivých znaků dle Klimeše, více popsaná metoda je publikovaná v roce 1995, Ing. Vladimír Klimeš, CSc., Věcné zásady oceňování nemovitostí pro potřeby poskytování hypotečních úvěrů. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1995.

4

Prof. Ing. Albert Bradáč,DrSc.,Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství č. 3-4/1998

20

Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech pro porovnávání je tedy logicky problém, kdyţ na daném trhu není existence příslušného druhu nemovitosti. Pro vyřešení je třeba poţít postupu rozšíření daného okolí, kde hledáme porovnatelné nemovitosti, nebo zvětšit databázi hledaných nemovitostí sníţením nároků na podobnost objektů. Příklad nemovitostí kde nastává větší obtíţnost s porovnáním je u jednoúčelových hal, technologických staveb, inţenýrských staveb nebo sakrální architektury.

2.2.4 Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu Základním předpisem je zákon o č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění dalších předpisů. Ve vybraných případech se provádí oceňování podle cenového předpisu, v současnosti je to zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), dále jen ,,zákon“. Zákon upravuje způsob oceňování pro účely stanovené zvláštními předpisy. Je zde stanovena pro způsob oceňování tzv. obvyklá cena. Dále zákon uvádí i ostatní způsoby oceňování jako je výnosový, nákladový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kursové hodnoty a oceňování sjednanou cenou. Zákon dává informace, jak ocenit skoro většinu všech druhů majetku. Výjimkou jsou přírodní zdroje mimo lesů, které zákon ocenění neupravuje. Další ustanovení rozšiřuje vyhláška č. 540/2002 Sb., k provádění některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011. Oceňovací vyhlášky zavedly nový metodický princip, který se zakládá na jednotkové ceně závisející na účelu budovy, dále se násobí obestavěným prostorem a ještě se upravuje různými koeficienty. Dokument určení ceny podle cenového předpisu je označován za ,,znalecký posudek“. Znalecké posudky jsou nejrozšířenějším typem dokumentu, který stanovuje cenu podle cenového předpisu. Znalci a odhadci jiţ nezpracovávají znalecký posudek ručně, ale pouţívají specializovaný software. V České republice je tedy nevíce vyuţíván produkt NEM 3000, Znalec, Thomas, apod.. Znalecký posudek je sloţen za základních částí : 1) Identifikačních údajů – základním identifikačním údajem je nadpis, kde je uvedeno číslo posudku. Znalecký posudek se identifikuje tedy pomocí tří skupin čísel, vzájemně oddělené 21

lomítkem nebo pomlčkou. První číslo ukazuje celkový počet znaleckých posudků daného znalce, vedeny v znaleckém deníku, druhé číslo je pořadové číslo posudku v daném roce a třetí je uveden daný letopočet. Další údaje jsou předmět ocenění, místo, vlastník, účel ocenění, datum ocenění, pouţité podklady. 2) Nález – zde znalec uvádí to co zjistil z prohlídky a zaměření na místě a z podkladové a dokladové dokumentace. Aby byl nález logický a srozumitelný , rozděluje se na jednotlivé dílčí části. Pozemky, rodinný dům, garáţ, venkovní úpravy, trvalé porosty, tyto dílčí části se uţívají v praxi obvykle nejvíce u rodinného domu. 3) Ocenění – v úvodu se u uţívá důvod ocenění,zda je majetek oceňován podle současného stavu a podle jakého cenového předpisu. Cenový předpis by měl být specifikován číslem vyhlášky, podle jakých ustanovení a paragrafů byl majetek oceněn. 4) Závěr – má dvě části. První část je rekapitulace cen jednotlivých částí majetku a v druhé části je vlastní závěr. Ve vlastním závěru je účel ocenění, datum ke kterému ocenění vzniklo, pouţitý cenový předpis,a celková zjištěná částka zaokrouhlená na celé desetikoruny. Pozemky – zákon č. 151/97 Sb. v § 9 aţ § 15 i vyhláška v § 27 aţ § 31 se zabývají oceněním pozemku. Pro stanovení co nejreálnější ceny je zapotřebí rozlišit pozemek za stavební nebo nestavební. Zákon č. 151/97 Sb. blíţe specifikuje pozemek. V obci kde je cenová mapa, se základní cena stanovuje podle cenové mapy. Pokud pozemek není uveden v cenové mapě, zjistí se jeho základní cena postupem podle

§ 28 vyhlášky. Základní cena je

potom upravována koeficienty, které jsou uvedené téţ ve vyhlášce (např. koeficient prodejnosti, koeficient změny cen staveb) Rodinný dům – podle § 5 lze ocenit nákladovým způsobem. Základní cena zjištěná vynásobením ceny uvedené v příloze 6 vyhlášky počtem kubických metrů obestavěného prostoru. Základní cena se následně násobí koeficientem vybavení stavby, polohovým koeficientem a dalšími. Opotřebení stavby se stanoví podle § 20 a za pouţití přílohy č. 14. Vyhláška umoţňuje pouţít 2 druhy výpočtu opotřebení lineární a analytický, lze určit i odborným odhadem. Venkovní úpravy – podle vyhlášky se oceňují pouze nákladovým způsobem. Základní cena se stanoví podle přílohy č. 11 (případně přílohy č. 5) vyhlášky a vynásobí se koeficienty polohy, změny cen staveb a prodejnosti. Opotřebení se stanovuje lineární metodou nebo v příloze 11 najdeme předpokládanou ţivotnost. 5) Znalecká doloţka – ze zákona má mít znalecký posudek znaleckou doloţku. Znalecká doloţka je identifikací znalce (např. kdo znalce a kdy jmenoval), který posudek učinil.

22

V posudku musí ještě být znalecká pečeť plus podpis znalce. V dnešní době je otisk kulatého razítka se státním znakem a identifikací daného znalce brán jako znalecká pečeť. 6) Přílohy – ve většině případů se k znaleckému posudku přikládá aktuální výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků a fotodokumentaci. Znalecký deník kaţdý soudní znalec je povinen vést znalecký deník. Seznam všech posudků, které znalec udělal od doby kdy byl jmenován. Znalecký deník musí obsahovat: pořadové číslo posudku, předmět posudku, identifikaci pro koho byla znalecká činnost provedena, výši vyúčtované odměny a nákladů, datum – kdy byla odměna a náklady uhrazeny. V úvodním ustanovení vyhlášky stanoví: § 1 – Předmět úpravy (vyhláška stanovuje ceny, koeficienty, přiráţky nebo sráţky k cenám a postupy pro uplatnění způsobu oceňování, práv, jiných hodnot majetkových a sluţeb. § 2 – Vymezení pojmů Rozumí se: vedlejší stavbou stavba, která tvoří příslušenství1) stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata, stářím stavby počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem, stavbou pro rodinou rekreaci5) 1. rekreační chata s obestavěným prostorem maximálně 360 m3 a se zastavěnou plochou maximálně 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví, 2. zahrádkářská chata s obestavěným prostorem maximálně 110 m3 a zastavěnou plochou maximálně 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví,

5)

§ 2 písm. b) vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.

23

3. rekreační domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou maximálně 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží, popřípadě jedno nadzemní podlaží a podkroví a jedno podzemní podlaží, 4. rekreační chalupa, kterou je stavba, u níž byl původní účel užití stavby změněn na stavbu pro rodinou rekreaci, souborem staveb vzájemně provozně a ekonomicky související stavby ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, a jejich příslušenství, funkčním celkem soubor nemovitostí tvořený pozemkem zastavěným stavbou, která je věcí nemovitou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplívá-li jejich funkční spojení z územního rozhodnutí6) , stavebního povolení7) nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků. Ve způsobu měření staveb, který je dán přílohou č. 1 vyhlášky se nalézá pojem Obestavěný prostor stavby (OP) – vypočítá se součtem obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Základy stavby se do obestavěného prostoru nepočítají. Obestavěný prostor spodní stavby se ohraničuje vnějším pláštěm bez izolace. Dole je ohraničen spodním lícem podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostoru; pokud není měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m. Nahoře je ohraničen spodním lícem podlahy 1. NP. Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen po stranách vnějšími plochami staveb. Dolním ohraničení je líc podlahy 1. NP. U nepodsklepené stavby kde je podlaha prvního nadzemního podlaţí výše neţ přiléhající terén, připočte se prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části. V případě , ţe je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 m na konstrukci podlahy vţdy 1. NP, není-li měřitelná nebo podlahová konstrukce neexistuje a jiţ se nepřipočítává podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaţí. Horním lícem podlahy půdy, v části nad níţ je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlaţby. Obestavěný prostor zastřešení u střech sklonitých včetně podkroví se vypočte vynásobením zastavěné 6)

§ 32 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu )stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. 7) § 66 zákona č. 50/1976 Sb., ve znění zákona č. 83/1998 Sb.

24

plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. Pokud jde o jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor jako objem geometrického tělesa. Neodečítají se otvory, výklenky v obvodových zdech, lodţie a zapuštěné balkony, verandy atd., nezastřešené průduchy, světlíky do 6 m2 půdorysné plochy. Připočítávají se balkony a nezakryté pavlače vyčnívající před líc zdi více neţ 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m.

3 Vliv vytápění stavby na trţní hodnotu nemovitosti Trţní hodnota je odvozená z daného trhu. Trh nemovitostí se odvíjí v daném místě a čase na základě poptávky a nabídky. Vytápění nemovitosti je zahrnuto v technickém zařízení budov. Stanovení trţní ceny nemovitosti lze provést třemi nejuţívanějšími metodami: Porovnávací metoda – daná nemovitost s uvedeným typem vytápění , se porovná v dané lokalitě a čase s obdobnými nemovitostmi u kterých se zná trţní cena, případně cena nabízená. Pokud vytápění nemovitosti nebude shodné, upraví se výpočet trţní ceny danou korekcí. Korekce zde můţe upravit energetickou třídu nemovitosti, nebo případnou rekonstrukci která ovlivní měrnou spotřebu vytápění. Nákladová metoda – uvádí nákladové ceny na výstavbu dané nemovitosti a upravuje ceny daným opotřebením. U této metody tedy vytápění je přesně cenově ohodnocené jak materiál na tepelně izolační výstavbu tak i vedení a zdroj tepla. Výnosová metoda – u nemovitosti v daném místě a čase s předpokladem optimálního, reálně dosaţitelného nájmu, který bere v potaz náklady na jeho dosaţení. To včetně druhu vytápění. Náklady za vytápění u komerčních, kulturních, průmyslových, sportovních nemovitostí a u budov občanské vybavenosti kde jsou velké prostory, či je předimenzovaný prostor mají velkou roli. Na vytápění se nebere zřetel tam kde si reţie, které zahrnují i vytápění, hradí sám nájemce. Trţní cena by se měla odvodit z průměru výsledků aspoň dvou metod. Pokud hraje důleţitou roli vytápění, je třeba posoudit vliv daného vytápění na celkovou cenu nemovitosti.

25

Dnešní trend u nemovitostí je nízkoenergetické bydlení. Charakterizuje se jako bydlení s velmi nízkou spotřebou energie na vytápění. Zájem o nízkoenergetické bydlení začal u rodinných domů, ale uţ v dnešní době je moţné se s ním setkat u nízkoenergetických bytových domů.

3.1 Pojmy vytápění Teplo je sdílená teplotní energie mezi vyšší teplotní hladinou a niţší teplotní hladinou. Podle termodynamického zákona se vede z míst s vyšší teplotou do míst s niţší teplotou. Teplo je část energie, které těleso odebere nebo přijme a tím dojde tepelné výměně. Vyjadřuje také změnu stavu těles a její jednotka je Joule, ale v energetických systémech budov se pouţívá jednotka tepla Ws. Teplota – Nejznámější teplotní stupnice, které vyjadřují teplo:

Celsiova teplota Fahrenheitova teplota Kelvinova teplota

Tepelně technické hodnocení Funkční poţadavky dané normou ČSN 730540/1994,Tepelná ochrana budov, stanovují zajištění poţadovaného stavu vnitřního prostředí budov. Dodrţení těchto poţadavků zajišťuje v budovách prevenci tepelně technických poruch, tepelnou pohodu, vnitřní prostředí pro technologické činnosti a niţší spotřebu energie při provozu. Součinitel prostupu tepla a tepelný odpor konstrukce - stěny, stropy a podlahy v prostorách s relativní vlhkostí vnitřního vzduchu φi ≤ 80%, musí vykazovat v kaţdém místě konstrukce U (W/(m2.K)), aby tepelný odpor konstrukce

R (m2.K/W) splňoval podmínku

R ≥ RN. Celková tepelná charakteristika budovy –spotřeba energie na vytápění budovy se hodnotí bez uvaţování vlivu pasivních solárních zisků a vnitřních zdrojů tepla, Předávání tepla ve vytápěných místnostech:

-prouděním tekutin (konvekce), -vedením (kondukcí), -tepelným zářením (radiace),

Podstatou vedení tepla je šíření kinetické energie mikroskopického pohybu částic (atomů, molekul).

26

Sdílení tepla vedením – teplo se šíří vedením, dochází k předávání tepelné energie dotýkajících se částí těles. λ součinitel tepelné vodivosti [W/m*K], charakterizuje schopnost látky vést teplo. U stavebních materiálů záleţí na vedení tepla jeho pórovitost a vlhkost Sdílení tepla prouděním – zde se jedná o proudění kapaliny nebo plynu, které předává teplo tělesu, obalu. Tím vznikají další jevy: kondenzace páry, tání, tuhnutí. K proudění tekutiny dochází uměle nebo samočině (rozdílem hustot kapaliny a rozdílem jejich teplot. Přestup tepla mezi proudící kapalinou,plynem a pevným povrchem je vyjádřen ve vztahu Q=α*S*∆t [W]. α= součinitel přestupu tepla [W/m2K] ∆t= rozdíl teplot mezi tekutinou a obtékaným tělesem [K] Sdílení tepla sáláním – přenos tepla, který nepotřebuje k přenosu hmotu. Přenos tepelné energie formou elektromagnetického vlnění Tepelná pohoda – vyjadřuje pro člověka ideální stav, který je dosaţen vytápěním nebo chlazením místnosti, kdy z povrchu osoby přesně odchází vytvořený mnoţství metabolického tepla. Metabolické teplo u člověka v klidu se pohybuje kolem 40 W/m2 a v opačném případě při těţší práci aţ 400 W/m2. K dosaţení tepelné pohody nestačí jen správná teplota vzduchu, ale i vlhkost vzduchu k dané teplotě, teplota povrchů v místnosti, přívod čerstvého vzduchu – větrání. Doporučenou teplotu pohody (ti) podle účelu kaţdé místnosti, činnosti člověka a jeho oblečení uvádí norma ČSN 06 0210. Tato předepsaná teplota pohody by měla být dosaţena jak v zimním, tak i v letním období. ,,Přibliţně je výpočtová teplota (ti) rovna teplotě tepelné pohody člověka a stanoví se přibliţně jako aritmetický průměr z teploty vzduchu v místnosti a (tv) a účinné povrchové teploty (tp) ze vztahu: ti= (tv+ tp)/2 Normou je tedy předepsána teplota obytných místností kolem 20°C,neobývané místnosti (chodba) 15°C, koupelna nebo lázně 24°C. Teploty mohou být samozřejmě podle uţivatele místnosti jiné, ale je třeba brát ohled i na spotřebu. Protoţe pokud se zvýší teplota jen o 1 °C,zvýší se tím i průměrné náklady, které u 1 °C můţou být aţ 6%. Vlivem vytápění a oslunění se mění vlhkost vzduchu ve vytápěné místnosti. Pro člověka je přijatelná relativní vlhkost mezi 30 aţ 70%. Ve výpočtech je relativní vlhkost 60%, za 27

normálních podmínek. Pokud je relativní vlhkost vyšší neţ 70%, můţe docházet ke sráţení vodní páry na chladnějších plochách a tím ke vzniku plísní. Lokální vytápění – palivo spalujeme v místnosti (kamny, krbem), vytápěno je místo kde se uskutečňuje výroba tepla Ústřední vytápění – výroba tepla z paliva, dále se teplo přenáší teplonosnou látkou a získáváme teplo mimo vytápěnou místnost. Etáţové vytápění – vytápění 1 bytu

3.2 Vliv na spotřebu tepla v nemovitosti

Umístění stavby, tepelné ztráty nemovitosti Na území České republiky se nachází mírné klimatické pásmo. Klimatické prostředí plus nadmořská výška jsou hlavní aspekty pro výběr zdroje vytápění, délku topné sezóny a konstrukci budov. Nemovitost, která byla přizpůsobená vnějšímu okolí (přírodnímu rázu okolí, klimatickým podmínkám, nadmořské výšce) má delší ţivotnost a niţší náklady na vytápění, neţ stavby které opomíjejí nějaký důleţitý aspekt pro jejich dlouholeté vyuţití. Architektura začala zase vyuţívat poznatků našich předků, kteří vycházeli ze základních principů. Jejich jednoduché a smyslné uspořádání které bere ohled právě na přírodní a klimatické podmínky. Výtopná náročnost budovy se projeví aţ v chladnějších dnech, v topné sezóně. V době kdy venkovní teplota je niţší neţ vnitřní poţadovaná teplota, v našem klimatickém pásmu jsou to průměrně 2/3 v roce, dochází u budov k úniku tepla k takzvané tepelné ztrátě. Aby se v budovách v zimním období udrţelo potřebné teplo, je třeba vytápění. Čím menší bude tepelná ztráta v budově, tím méně se vytápí. ČNS 73 0540 uvádí velikost součinitele prostupu tepla. Poţadavky tepelné ochrany budov (ČSN 73 0540-2) jsou nyní zahrnuty v § 4 vyhlášky č. 148/2007 Sb. U budov se někdy označuje energetický štítek konstrukce budovy a ten se udává podle přílohy ČSN 73 0540-2. Podle splněných hodnot porovnávacích ukazatelů tepelnětechnických vlastností budovy se vyjádří stavebněenergetická vlastnost budovy. Ta dává představu o kvalitě a tepelné konstrukci budovy. Budova se řadí do určité klasifikační třídy podle poţadovaného průměrného součinitele prostupu tepla. Klasifikační třídy prostupu tepla obálkou budovy: A, B, C, D, E, F, G 28

A, B, C (C1-C2) tato klasifikační třída splňuje poţadavky prostupu tepla konstrukcí budovy. A – velmi úsporná třída, klasifikační ukazatel CI je A ≤ 0,3 B – úsporná třída, klasifikační ukazatel CI je 0,3 < B ≤ 0,6 C - vyhovující, klasifikační ukazatel CI je C1 0,6 < C ≤ 0,75 C2 0,75 ≤ 1 D, E, F, G jsou uţ nevyhovující, protoţe CI > 1 ,,Tepelně – technické vlastnosti ohraničujících konstrukcí jsou charakterizovány součinitelem prostupu tepla U (W*m-2*K-1) a u otevíravých konstrukcí součinitelem spárové provzdušnosti i (m2*s-1*Pa-0,67).“8 ,,B ... Charakteristické číslo budovy (Pa-0,67) závisí na rychlosti větru volené podle polohy budovy ve vnějším prostředí. Rozlišuje se poloha: chráněná nechráněná velmi nepříznivá dále podle tabulky č.3.“9 Tabulka č. 310 – Charakteristické číslo budovy B Charakteristické Krajinná oblast se

Polohy

zřetelem k

budovy v

intenzitě větru

krajině

Rychlost větru v -1

(ms )

číslo budovy B (Pa

0,67

)

Řadové

Osaměle

budovy

stojící b.

Chráněná

4

3

4

Nechráněná

6

6

8

8

9

12

Chráněná

6

6

8

Krajina s

Nechráněná

8

9

12

intenzivními větry

Velmi

10

12

16

Normální krajina

Velmi nepříznivá

nepříznivá

8

Karel Papež a kolektiv (Ing. Karel Kabele, Technická zařízení budov II-Vytápění. Cvičení, Vydavatelství ČVUT 1999, ISBN 80-01-01531-9 9 doc. Ing. František Medek, CSc., Netradiční zdroje energie a architektura, Vydavatelství ČVUT 1994, ISBN 8001-01198-4 10 Doc. Ing. František Medek, CSc., Netradiční zdroje energie a architektura, Vydavatelství ČVUT 1994, ISBN 8001-01198-4

29

Teplené ztráty vznikají prostupem tepla přes ohraničující konstrukce budov. Největší mnoţství tepla uniká tedy okny a vstupními dveřmi. Potom jsou to stěny a stropy přilehlé k nevytápěným prostorám , obvodové stěny a střecha. Proto záleţí i na typu budovy, budova v řadové zástavbě bude mít menší tepelnou ztrátu neţ samostatně stojící. Při stavbě nebo rekonstrukci musí zhotovitel dávat pozor, aby nedocházelo k tepelným mostům, které by nám odváděly teplo. Celková tepelná ztráta budovy : Qc=V*qN*(tis-te) [W] . V= obestavěný prostor v m3 tis= průměrná vnitřní výpočtová teplota v °C te= venkovní výpočtová teplota v °C qN= tepelná charakteristika v [W*m-2*K-1] ,,Celková tepelná ztráta Qc (W) se rovná součtu tepelné ztráty prostupem a tepelné ztráty větráním. V případech, kdy je v místnosti trvalý zdroj tepla, je možné o něj snížit celkovou tepelnou ztrátu.“11 Qc= Qp+QV(-Qz) [W] Qp= tepelná ztráta prostupem v [W] QV= tepelná ztráta větráním v [W] Qz= trvalý tepelný zisk v [W] Tepelná ztráta prostupem Qp (W) vzniká prostupováním tepla přes jednotlivé ohraničující konstrukce. Tepelná ztráta jde zjistit podle tepelně-technických vlastností uţitých materiálů, nebo se vypočte kolmým průnikem ohraničující konstrukce. Qp= Qo*(1+p1+p2+p3) [W] Qo= základní tepelná ztráta [W] p1= přiráţka na vyrovnání chladných stěn p2= přiráţka na urychlení zátopu p3= přiráţka na světovou stranu Základní tepelná ztráta:

Qo=k1*S1*(ti*te1)+...+kn*Sn*(ti*ten)

k= průměrný součinitel prostupu tepla konstrukcí [W*m-2*K-2] S= plocha stěny v [m2] 11

Karel Papež a kolektiv (Ing. Karel Kabele), Technická zařízení budov II-Vytápění. Cvičení, Vydavatelství ČVUT 1999, ISBN 80-01-01531-9

30

ti a te= výpočtová vnitřní a vnější teplota vzduchu [°C]

Obrázek č. 1 Základní faktory ovlivňující tepelné ztráty budovy12

Aby se udrţela vnitřní teplota, je třeba chladný vzduch ohřát. Mnoţství vyvinutého tepla na ohřev chladného vzduchu se označuje jako tepelná ztráta infiltrací. Podobný vliv na budovu je u výškových budov, kde vzniká termická tlaková diference. Dána rozdílnými měrnými hmotnostmi studeného venkovního vzduchu a teplým vnitřním vzduchem ve vertikálních šachtách. Charakteristické číslo místnosti M udává poměr provzdušněnosti mezi vnější konstrukcí budovy a vnitřními konstrukcemi. Vnitřní odpor (zdi,dveře,stropy) sniţují tepelnou ztrátu větráním.

3.3 Projektovaný návrh objektu,obvodový plášť, stavební materiály,celková kompozice Architektura nově zase objevuje, základní principy našich předků. Jejich jednoduché a smyslné uspořádání které bere ohled na přírodní a klimatické podmínky. Projektové řešení by mělo být optimalizované směrem k celkové kompatibilitě tvaru objektu, aby nám nejen

12

Ing. Marcela Počinková, Ph.D., Ing. Lea Treuová, Vytápění, Computer Press, a.s., ISBN: 978-80-251-3329-3

31

sníţilo objem, ale také náklady na nízkoenergetických opatřeních a stavebních nákladech. Dále je třeba zajištění minimalizace tepelných mostů, zejména v místech okenních konstrukcí. Základní veličiny popisující vlastnosti tepelně technické konstrukce: R – tepelný odpor, vyjadřuje tepelněizolační schopnost materiálu. R=d /λ d je tloušťka vrstvy v konstrukci, λ je výpočtová tepelná vodivost materiálu λ – součinitel teplené vodivosti, vyjadřuje schopnost vedení tepla ve vrstvě materiálu a jeho hodnota udává mnoţství tepla proudící 1 m tlustou vrstvou při rozdílu povrchových teplot 1 K. Jednotka je W*m-1*K. U – hodnota součinitele prostupu tepla, vyjadřuje mnoţství tepla proudícího 1 m tlustou vrstvou při rozdílných povrchových teplotách 1 K. Jednotka je W/(m2*K-1). Norma obsahující hodnoty tepelnětechnických poţadavků na stavební konstrukce a výplně otvorů je ČSN 73 0540 – Tepelná ochrana budov. Tradiční materiály jako je cihla, jsou dnes k sehnání s novými vlastnostmi, cihly s výplní perlitu, tvárnice Ytong s malým součinitelem prostupu tepla. Tepelně izolační okna, zateplení fasády, zateplení krovu nebo půdy, odstranění tepelných mostů pomocí termokamery nové i tradiční metody dávají na výběr řešení k nízkorozpočtovému vytápění.

3.4 Vedení a zdroje tepla v nemovitostech Otopné soustavy Za otopnou soustavu povaţujeme otopné zařízení s určitým řešením, jehoţ součástí je tepelný zdroj, zabezpečovací zařízení, potrubí, otopná tělesa, armatury apod. Otopné soustavy musí být navrţeny se zřetelem na zdroj tepla, z kterého bude teplem zásobena. Výpočtové teplotní parametry otopné vody jsou závislé na druhu vytápěné budovy, druhu otopné soustavy, koncepci zabezpečovací zařízení a na pouţitých funkčních prvcích otopné soustavy. 32

3.4.1 Teplovodní otopné soustavy Rozdělení vodních otopných soustav: s přirozeným oběhem vody– vyuţitím rozdílu hustot (měrných hmotností) studené (vratné) a teplé (přívodní) otopné vody. Nejvyšší hydrostatický tlak je ve zdroji tepla – kotli, tlak vodního sloupce, který postupně s výškou jednotlivých podlaţí klesá v otopných tělesech i potrubí, aţ dosáhne na vodní hladině v expanzní nádobě tlak atmosférický. Potom pro přirozený oběh vody v soustavě bude platit. tp = tp´ pp = pv (°C) rozdílem hustot vody vyplívající z rozdílu teplot vzniká ve vertikálně odstupňované potrubní síti rozdíl tlaků, zvaný účinný vztlak H (Pa). V jednoduché potrubní síti je účinný vztlak H = g . h. (pv – pp) h = svislá vzdálenost mezi středem kotle a středem otopného tělěsa (m), g = tíhová zrychlení = 9,81 (m.s-1), Sv = hustota vody ve vratném potrubí (kg.m-3), Sp = hustota voda v přívodním potrubí (kg.m-3) Vlivem účinného vztlaku se teplonosné medium – voda uvede do pohybu rychlostí v, přičemţ vznikající tlakové ztráty v potrubí, armaturách a otopných tělesech, které působí proti pohybu vody. Proto při dodrţení hydrodynamické rovnováhy proudění musí platit, ţe součet všech odporů, tlakových ztrát, je menší nebo se rovná účinnému vztlaku. Potrubní rozvody otopné vody jsou zpravidla dvojtrubkové. s nuceným oběhem vody – teplovodní vytápění s nuceným oběhem vody se v současnosti navrhuje téměř do všech nových tak i rekonstruovaných budov, půdorysně rozlehlých a všude tam, kde by přirozený oběh teplonosného média s nízkým účinným vztlakem způsobil vyšší náklady na potrubí, izolace, montáţ, tepelnou setrvačnost a regulaci soustavy. V soustavách s nuceným oběhem se zvyšuje účinný vztlak zařazením oběhového čerpadla do rozvodného nebo zpětného potrubí. Základní rozloţení statického tlaku v soustavě je dané výškovou hladinu vody v expanzní nádrţi nad daným bodem, např. v místě připojení vratného potrubí (bod a) – tlak Ha, nebo v ose nejvýše uloţeného otopného tělesa (bod b) – tlak Hb. K statickému tlaku soustavy přistupuje ještě pracovní tlak čerpadla Hč, potřebný na překonání tlakových odporů v potrubní síti. Rozdělení: podle nositele tepla: parní soustavy, vodní soustavy, teplovzdušné soustavy, jiné (olejové, nemrznoucí směsi),

33

Rozdělení: podle tlaku teplonosné látky: nízkotlaké (do 150 kPa), středotlaké (150 aţ 900 kPa), podtlakové (pod 100 kPa), vysokotlaké (nad 900 kPa), Rozdělení: podle teploty teplonosné látky: nízkoteplotní – teplá voda do 65°C velkoplošné vytápění, teplovodní - teplá voda do 110°C je nejrozšířenější, horkovodní - horká voda nad 110°C je vhodné pro dálkový přenos tepla, vytápění průmyslových objektů, Rozdělení podle druhu sdílení tepla: konvekční - otopnými tělesy, teplo se předává prouděním vzduchu kolem teplosměnných ploch otopných těles a také sáláním teplosměnných ploch do okolí (podlaha a stěny jsou chladnější neţ vzduch), sálavé - velkoplošnými sálavými plochami teplo sálá z otopné plochy, která je tvořena svazky otopných hadů, které jsou zabudovány ve stavebních konstrukcích (podlaha, stěna, strop) nebo zavěšena na stěně nebo stropě (panely, pásy) stěny a předměty jsou teplejší neţ vzduch, Rozdělení podle počtu trubek pro přívod a odvod otopné vody: soustavy dvoutrubkové - jedna trubka je přívodní (topná), druhá je vratná (ochlazená), Dvoutrubková soustava etáţového vytápění - Zdroj tepla je ve stejném podlaţí jako otopná tělesa. Oběh otopného média přirozený i nucený (lepší). soustavy jednotrubkové - otopná tělesa jsou řazena sériově není vzájemně odděleno potrubí s přívodní a vratnou vodou, Rozdělení podle směru vedení připojovacího potrubí k otopným tělesům: soustavy horizontální - otopná tělesa jsou umístěna v jednom patře a jsou propojena vodorovně vedeným potrubím (souproudá, protiproudá soustava), soustavy vertikální - otopná tělesa jsou umístěna ve více patrech a jsou propojena svisle vedeným potrubím (souproudá, protiproudá soustava), Rozdělení podle konstrukce expanzní nádoby: soustavy otevřené (otevřená expanzní nádoba, pracovní teplota max. 95°C) soustavy uzavřené (tlakové expanzní nádoba, pracovní teplota max. 110°C), Rozdělení podle směru proudění teplonosné látky: soustavy souproudé - teplonosná látka proudí stejným směrem v přívodním i vratném potrubí, soustavy protiproudé - teplonosná látka proudí v přívodním potrubí v opačném směru neţ ve vratném, Rozdělení podle umístění leţatého rozvodu: soustavy se spodním rozvodem - rozvod je umístěn nejčastěji pod stropem nejniţšího patra, kde je umístěna kotelna

34

soustavy s horním rozvodem - rozvod je umístěn pod stropem nejvyššího patra (nad otopnými tělesy) nebo v nevytápěném podkroví (zamrzání) soustavy kombinované - přívodní potrubí je umístěno v nejvyšším patře, vratné potrubí v nejniţším patře. Charakteristika vodních otopných soustav Vodní otopné soustavy jsou nejpouţívanější, sdílejí teplo konvekcí, méně velkoplošným sáláním. Jsou snadno regulovatelné ve zdroji i v místě spotřeby, mají velkou tepelnou kapacitu vody (c = 4186 J/kgK), která je snadno dostupná, zdravotně nezávadná. Voda umoţňuje nízké povrchové teploty otopných ploch (teploty nad 90°C způsobí zvýšené proudění vzduchu a rozklad prachu). Pokud poţadujeme rychlou reakci na změnu klimatických podmínek a rychlý zátop je nutné čerpadlo – závislost na dodávce el. energie. Přenášený otopný výkon

Q = m. c . (t1 - t2) [W]

Q… otopný výkon [W] m… hmotnostní průtok [kg/s] c… měrná tepelná kapacita teplonosné látky [J/kgK] t1-t2.. ochlazení teplonosné látky [K] Základní zařízení teplovodní otopné soustavy Zdroj tepla, rozvod - potrubní síť, rozdělení sítě na uzavíratelné sekce, hlavní uzávěry do kotelny, rozdělení sítě na samostatně regulovatelné zóny, otopná tělesa, uzavíratelná armatura s nastavitelnou regulací (i termostatická hlavice), zabezpečovací zařízení, expanzní nádoba, pojistný ventil, měřící a regulační zařízení kontrola základních provozních hodnot (teplota, tlak) Materiál rozvodů - trubky ocelové, měděné, plastové a další. Otopná tělesa :

Konvekční – článková, desková, trubková, konvektory Sálavé otopné plochy – podlahové, stěnové, stropní

3.4.2 Teplovzdušné otopné soustavy Mají malou měrnou tepelnou kapacitu vzduchu (c ≈ 1 kJ/kgK) a velký objem. V soustavách teplovzdušného vytápění vyhřívá výhřevná plocha v AHU (Air Handling Unit, vzduchotechnická jednotka) vzduch ve větrací soustavě před jeho cirkulací v budově. Pokud

35

v budově existují různé poţadavky na vytápění, lze stanovit výhřevné plochy tak, aby vstupní teplota mohla být upravena pro kaţdou zónu zvlášť. Teplovzdušné vytápění je mnohem draţší neţ vodní systémy, a to ve vztahu jak ke konstrukci tak i provozu. Ventilační kanály vyţadují mnohem více prostoru neţ soustavy s radiátory na bázi vody, s konvektory a soustavy podlahové vytápění. Jedním ze způsobů, jak sníţit vysoké náklady, je instalace fan-coilů, které jsou vytápěny soustavou na bázi vody. Sniţují se tak náklady na přepravu vzduchu, problémem však můţe být hluk vznikající při pouţití fan-coilů s vestavěnými ventilátory. Rozdělení teplovzdušných soustav: Podle umístění zdroje tepla - Soustava s místními vytápěcími soupravami, soustava s centrální přípravou teplého vzduchu Podle oběhu vzduchu - soustava s přirozeným oběhem vzduchu, soustava s nuceným oběhem vzduchu Podle podílu čerstvého vzduchu – soustava cirkulační, s větráním, kombinovaná Podle rekuperace tepla - bez rekuperace tepla, s rekuperačním zařízením

3.4.3 Sálavé otopné soustavy Velkoplošné nízkoteplotní soustavy jsou trubky zabudované v podlaze, stropě, stěně. Velkoplošné soustavy se zavěšenými podstropními plochami, Lokální soustavy se zavěšenými sálavými panely (pásy), Vytápění tmavými a světlými zářiči, Velkoplošné nízkoteplotní soustavy - otopná plocha je obvykle některá ze stěn ohraničujících vytápěný prostor (strop, stěna, podlaha). U této soustavy je nízká povrchová teplota. Úspora energie podle zdroje tepla. Nedochází k víření prachu v místnosti a k jeho následnému přepalování na otopných plochách. Otopná plocha se zahřívá teplou vodou, teplým vzduchem atd. Konstrukční provedení umoţňuje otopnou plochu zabudovat do součásti stavební konstrukce nebo umístění volně ve vytápěném prostoru. Podlahové vytápění Teplovodní podlahové vytápění je pro jeho niţší teplotní spád vhodné vyuţít při zapojení s nízkoteplotním zdrojem, jako jsou tepelná čerpadla, kondenzační kotle, solární systémy. Elektrické podlahové vytápění je zpravidla vyuţíváno jako doplňková otopná plocha pro

36

zvýšení komfortu. Pro svůj jednodušší technologický postup v porovnáním s teplovodními systémy a s ohledem na stále se sniţující tepelné poţadavky budov se začíná tohoto systému uţívat i jako hlavního zdroje vytápění. Teplovodní podlahové vytápění Neomezuje vyuţití prostoru vytápěné místnosti. Přívodní teplota vody se pohybuje v rozsahu 35 aţ 55 °C. Vyuţití pro připojení na nízkoteplotní zdroje, jako jsou tepelná čerpadla, kondenzační kotle, solární systémy. Plochu lze vyuţít k vysokoteplotnímu chlazení vodou (přepínání systémů). Podlahového vytápění musí umoţňovat veškeré dilatační změny. Elektrické podlahové vytápění Má jiţ s ohledem na konstantní výkon kabelů svá specifika. Můţe být navrhováno jako: akumulační, poloakumulační, přímotopné. U přímotopného vytápění v nových stavbách se instalovaný výkon pohybuje od 80 do 120 W/m2 v závislosti na teplo-technických vlastnostech objektu a venkovní oblastní výpočtové teplotě. Stropní vytápění V případě zabudovaného chladiče, můţe být systém v létě pouţit ke chlazení. Otopná voda má teplotní spád 55/45°C, max. 60°C. U stropního vytápění rozlišujeme následující provedení: otopná plocha s trubkami zalitými ve stropě, otopná plocha tvořená lamelami, otopná plocha vytvořená sálavými panely a pasy, otopná plocha v dutém podhledu. Soustavy se zavěšenými podstropními plochami Sálavá plocha – tvořena plechem, který má větší sálavost Plech je ohříván teplou nebo horkou vodou nebo párou (otopný had není součástí stropní konstrukce). Stěnové sálavé panely - Stěnové sálavé panely lze pouţít jako běţná otopná tělesa. Zavěšují se s odstupem od stěny, čímţ se vyuţije i teplo sdílené ze zadní strany panelu v podobě konvekce. Pro přestup tepla u stěnových panelů platí rovněţ, ţe celkový součinitel přestupu tepla je sloţen ze součinitele přestupu tepla sáláním a konvekcí.

37

3.5 Zdroje tepla Kotle Nejvíce uţitý zdroj tepla pro ústřední vytápění je kotel. V kotli se spaluje palivo, které ohřívá teplonosnou látku. Volba kotle je ovlivněna druhem pouţitého paliva, umístění, velikost, druh otopné soustavy, přívod vzduchu a odvodem spalin. Pokud v nemovitosti je kotel jediný zdroj tepla, musí jeho výkon pokrýt tepelnou ztrátu dané nemovitosti. Dělení kotlů: podle druhu paliva – kotle na plynná paliva, kotle na kapalná paliva, kotle na pevná paliva, elektrokotle podle teplonosné látky – vodní, parní podle uţitého materiálu – ocelové,litinové článkové, jiné podle umístění – stacionární, závěsné podle odvodu spalin – do komína, na střechu , na venkovní fasádu podle způsobu provozu – klasické 60°C >, nízkoteplotní 40/50°C> kondenzační teplota můţe poklesnout po 40/50°C podle výkonových stupňů hořáku – jednostupňové, dvoustupňové, spojité podle ohřevu teplé uţitkové vody – kotle bez ohřevu TUV, kombinované- s průtokovým ohřevem TUV, kotle pro akumulační přípravu TUV-vestavěný zásobník, nebo napojení na přídavnýnepřímotopného zásobníku. Tepelná čerpadla Tepelná čerpadla jsou významným ekologickým zdrojem tepla vyuţívaný pro vytápění a ohřívání vody k uţitkovým účelům. Tepelné čerpadlo odebírá

teplo z vnějšího prostředí (z

nízkoteplotního zdroje). Tím můţe být vzduch, voda nebo půda. Důleţitý technický parametr tepelného čerpadla je topný faktor. topný faktor vyjadřuje poměr tepelného výkonu tepelného čerpadla k elektrickému příkonu kompresoru. Záleţí na teplotě nízkopotenciálního zdroje tepla a teplotě vody, která se ohřeje tepelným čerpadlem. Topný faktor a teplený výkon čerpadla se mění podle uvedených dvou teplot. Označení typu čerpadla vyjadřuje výkon v kW, počítána v nejpříznivějších podmínkách. Pořizovací cena vytápěcí soustavy se zdrojem tepla tepelného čerpadla je velmi vysoká. Provozní náklady vytápění jsou ale potom velmi nízké. 38

Hlavní funkční části čerpadla: odpařovač (výparník), kompresor, kondenzátor a expanzní ventil. Princip činnosti tepelného čerpadla Teplo je odebíráno z okolního prostředí pracovní látkou (vzduch, voda, glykol, solanka, atd.). Odpařovač má funkci výměníku tepla, jeho pomocí se předává teplo do teplonosné látky. Teplonosná látka koluje v uzavřeném okruhu. Přes kompresor se stlačí na vysoký tlak a putuje dále. V kompresoru dojde k zahřátí kapalného chladiva a k jeho vypařování. Páry chladiva jsou odsávány a souběţně stlačovány. Tím dochází ke zvýšení teploty kterou látka předá v kondenzátoru. Kondenzátor funguje jako výměník tepla, dochází v něm k ohřívání vody. Ochlazená teplonosná látka dále prochází expanzním ventilem. Ve ventilu se látka roztáhne, ochladí a je znovu připravena k dalšímu oběhu. Typy tepelných čerpadel - vzduch-vzduch, vzduch-voda, voda-voda, země-voda Solární technika Solární kolektory získávají energii ekologickým způsobem, která se proměňuje v teplo s velmi malou potřebou cizí energie. Mnoţství vyuţitelné energie závisí na klimatických podmínkách a nadmořské výšce. Solární systém se skládá z kolektorů, potrubního, nejčastěji měděného rozvodu, výměníku k odběru tepla, oběhového čerpadla, expanzní nádoby, pojistného a zpětného ventilu,uzavíracích, vypouštěcích, odvzdušňovacích a kontrolních armatur, regulačních prvků a teplonosné solární kapaliny. Průměrné mnoţství slunečního záření je na 1 m2 800 – 1250 kWh. U podlahové vytápění kde se topí vodou teplou cca 40 °C, je sluneční zdroj tepla dostačující. V zimních měsících je zapotřebí doplnit jiným zdrojem tepla. Pasivní solární soustavy - Sluneční záření se mění na teplo pomocí stavebního řešení budovy. Mnoţství získané energie závisí na poloze, druhu, architektonickém řešení budovy a pouţitých materiálech. Aktivní solární soustavy - Sluneční záření se přeměňuje na teplo pomocí solárních kolektorů. Kolektory jsou nejdůleţitějším zařízením solárního systému. Nejčastější kolektory jsou kapalinové ploché nebo vakuové. Kapalinový plochý kolektor má absorpční plochu 2,1 m2, objem vody 1,1 litru, hmotnost 43 kg, účinnost 76 % a energetický zisk 470kWh/m2. Teplo získané v kolektorech se vyuţívá přímo k přitápění, k ohřevu vody nebo se můţe ukládat v akumulačních nádrţích a vyuţívat v době kdy jsou zapotřebí.

39

Lokální topidla Slouţí k přímému vytopení místností, objektů. Podle druhu paliva se rozdělují na topidla na plynná paliva, pevná paliva, elektrickou energii. Lokální elektrická topidla jsou podle typu provedení: přímotopné spotřebiče, nástěnné přímotopné infrazářiče, přímotopné koberce – folie,akumulační a hybridní kamna, elektrické krby. Krby a krbová kamna: teplovzdušná, kombinovaná sálavá a akumulační kamna, kachlová kamna a sporáky, dvouplášťové krbové vloţky, krbové vloţky a kamna s teplovodním výměníkem, peletová kamna Kogenerační jednotky Kogenerace - Kombinovaná výroba tepla a elektrické energie je současná výroba elektrické energie a z fosilních paliv (uhlí, zemní plyn, topný olej), z biomasy nebo bioplynu. Centralizované zásobování teplem – dálkové vytápění Zdroj tepla je umístěn mimo vytápěný objekt, slouţí obvykle pro více budov současně (i sídliště, města), kromě vytápění se řeší i příprava teplé uţitkové vody (TUV),

3.6 Roční spotřeba tepla, cena tepla Spotřeba tepla je obecně mnoţství tepla, v našem případě pro vytápění, které se spotřebovalo za určité časové období, nejčastěji za 1 rok, nebo přesněji za 1 topnou sezónu. Výše spotřeby tepla pro vytápění za topné období je dána provozem otopné soustavy v budově v závislosti na venkovních klimatických podmínkách, zejména na teplotě venkovního vzduchu te . Roční spotřeba tepla pro nepřetrţité vytápění se určí ze vztahu: Qr=q . V . (tis – tes) . 24 . d

(Wh)

q - je tepelná charakteristika objektu, V – obestavěný prostor objektu, tis – průměrná vnitřní teplota v objektu. Při výpočtu v gigajoulech (GJ), které se uvádějí v legislativě, se výsledek vynásobí číslem 3,6 . 10-6. 1 denostupeň ( 1D°) je ukazatel spotřeby tepla na vytápění. Počet denostupňů je dán součinem počtu dnů vytápění a rozdílu průměrné vnitřní a venkovní teploty vzduchu.

40

Měrná spotřeba energie vypovídá o mnoţství energie skutečně spotřebované energie zejména na vytápění, přípravu teplé vody, chlazení, úpravu vnitřního prostředí větráním nebo klimatizačním systémem, osvětleni a další elektrické spotřebiče. Třídu energetické náročnosti budovy podrobně upravuje vyhláška č. 148/2007 Sb. podle měrné spotřeby energie, dále hospodaření s energii staveb specifikuje blíţe zákon č. 406/2006 Sb. Třídy energetické náročnosti podle vyhlášky č. 148/2007 Sb.: Tabulka č. Tříd

Klasifikace

rodinné domy

bytové domy

A

mimořádně úsporná

< 51 kWh / (m2*rok)

< 43 kWh / (m2*rok)

B

úsporná

51-97 kWh / (m2*rok)

43-82 kWh / (m2*rok)

C

vyhovující

98-142 kWh / (m2*rok)

83-120 kWh / (m2*rok)

D

nevyhovující

143-191 kWh / (m2*rok)

121-162 kWh / (m2*rok)

E

nehospodárná

192-240kWh / (m2*rok)

163-205 kWh / (m2*rok)

F

velmi nehospodárná

241-285 kWh / (m2*rok)

206-245 kWh / (m2*rok)

G

mimořádně

286 > kWh / (m2*rok)

245 > kWh / (m2*rok)

a

nehospodárná Pasivní dům má potřebu do 15 kWh / (m2*rok) nízkoenergetický dům do 50 kWh / (m2*rok)

Cena Tepla Stanovení cenových relací cen energii je velmi svízelná. Vţdy je nutné uvaţovat s vlivem času na vývoj cen energetických zdrojů. Konstrukce ceny tepla – cena tepla je podřízena zákonu č. 403/2009 Sb. o cenách, vyhlášce č. 450/2009 Sb., kterou se zákon o cenách provádí, a regulaci cen která je zveřejňována v Cenovém věstníku MF ČR. Základem správné konstrukce ceny tepelné energie v celém řetězci od získávání paliv, přes výrobu tepla a distribuci aţ ke konečnému spotřebiteli, je rozdělení nákladů a jejich ocenění na náklady: za energii – proměnný náklad, měřitelný na předávacím místě (GJ,MWh, kWh); 41

za výkon – stálý náklad, znázorňuje cenu za ,,pohotovost“, která umoţňuje podle potřeby odebrat energii. Tabulka č.1 Náklady na vytápění

(1 rok = 1 topná sezóna)

Výpočtová spotřeba tepla = 65 GJ (Platnost cen: Plyn 1.1.2011, El. energie 1.1.2011) Spalovací

Druh paliva (Výhřevnost)

Cena paliva v Kč

(Volba tarifu) Hnědé uhlí (18 MJ/kg) Černé uhlí (23,1 MJ/kg) Koks (27,5 MJ/kg) Dřevo (14,6 MJ/kg)

2,90/kg 4,80/kg 8,50/kg

(18,5 MJ/kg) Štěpka (12,5 MJ/kg)

3,00/kg

MJ/kg)

Klasický kotel na uhlí (55%) Klasický kotel na koks (62%)

paliva /

Kč/kWh

rok

1,05

6566 kg

19 040,-

1,36

5116 kg

24 557,-

1,79

3812 kg

32 405,-

0,99

5936 kg

17 808,-

1,36

4952 kg

24 471,-

1,17

4134 kg

21 142,-

0,72

6500 kg

13 000,-

0,91

4514 kg

16 476,-

0,75

4248 kg

13 595,-

na vytápění Kč / rok

zplynování Kotel na

4,80/kg

zplynování dřeva (75%) Kotel na

4,70/kg

dřevěné pelety (85%)

2,00/kg

Kotel na štěpku (80%) Kotel na

3,65/kg

MJ/kg) Obilí (18

na uhlí (55%)

tepla

dřeva (75%)

Rostlinné pelety (16

Klasický kotel

Spotřeba

Kotel na

MJ/kg) Dřevěné pelety

(Průměrná účinnost v %)

Dřevěné brikety (17,5

zařízení

Náklady

Cena

rostlinné pelety (90%)

3,20/kg

Automatický kotel (85%)

42

Zemní plyn

1,18592/kWh

(spalné teplo

Kč/m3 + 296,42

37,82 MJ/m3)

Kč/měsíc

Propan (46,4 MJ/kg)

12,46

21/kg

(89%) Kotel běţný (89%)

22524 1,68

kWh

30 280,-

2145 m3 1,83

1574 kg

33 054,-

1,78

1739 kg

32 170,-

Kotel na lehký

Lehký topný olej ELTO

Kotel běţný

18,5/kg

(42 MJ/kg)

topný olej (89%)

Elektřina akumulace (D26d jistič nad 3x20A do

327,6 Kč / měsíc +

S akumulační

NT:1,89881/kWh

nádrţí (93%)

408 Kč / měsíc +

Přímotopné

NT:2,40761/kWh

panely (98%)

336 Kč / měsíc +

Průměrný roční

NT:2,40761/kWh

topný faktor: 3

400/GJ

účinnost (98%)

2,26

19 415 kWh

40 796,-

3x25A) Elektřina přímotop (D45d jistič nad 3x20A do

2,73

18424 kWh

49 320,-

3x25A) Tepelné čerpadlo (D56d jistič nad 3x16A do

1,03

6019 kWh

18 522,-

3x20A) Centrální zásobování

1,47

66 GJ

26 531,-

teplem Při porovnání cen tepla s rokem 2010 bylo zjištěno, ţe ceny se zvýšily, stejné ceny zůstaly u druhu paliva, po kterém je menší poptávka a to je štěpka, obilí, propan, lehký topný olej Elto.

43

II Praktická část: 4.1 Ocenění rodinného domu v obci Otvice Zpráva o hodnocení rodinného domu porovnávací a nákladovou metodou Objednavatel:

BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9, 15800 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Nedokončený rodinný dům bez č.p. na pozemku p.č. 312/1, v katastrálním území Otvice, obec Otvice, okres Chomutov

Účel posudku: PRAKTICKÁ ČÁST – BAKALÁŘSKÉ PRÁCE, STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Zprávu o hodnocení vystavil: Luděk Doubrava, Matěje Kopeckého 4814, 43003 Chomutov Datum ocenění 14.2.2011 V Chomutově BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9, 15800 Praha 5

14. února 2011 44

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako Nedokončený rodinný dům bez č.p. na pozemku p.č. 312/1, Uvedený na listu vlastnictví č. 18 pro katastrální území Otvice, obec Otvice, okres Chomutov Nacházejícího se na adrese: na pozemku p.č. 312/1, 431 11 Otvice Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku ve společném jmění manţelů, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 14. únoru 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli této zprávy není nic známo o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel. Tato zpráva o hodnocení má slouţit pro účel stanovení trţní hodnoty. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Chomutově, na listu vlastnictví č. 18 pro katastrální území Otvice, obec Otvice, okres Chomutov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.01.2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. list vlastnictví č. 18 katastrálního území Otvice ze dne 30.06.2011 se jedná o majetek ve společném vlastnictví manţelů, kde je omezení vlastnického práva: - Zástavní právo soudcovské Okresní správa sociálního zabezpečení ChomutovListina: - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

45

Podklady pro ocenění: -Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, list vlastnictví č. 18 ze dne 27.01.2010. - Kopie snímku z katastrální mapy vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, mapový list č. 2-5/22, katastrální území Otvice ze dne 27.01.2011. - Projektová dokumentace rodinného domu na parcele č. 312/1 katastrální území Otvice z roku 04/2003 - Údaje poskytnuté majitelem. - Vlastní zjištění a obhlídka nemovitostí. Popisné informace Popis lokality: Rodinný dům je umístěn na okraji obce Otvice jako volně stojící na parcele p.č. 312/1 vedle stávajícího hospodářského objektu. V obci je spojení MHD, která vede do města Chomutov, kde je veškerá občanská vybavenost – vzdálenost od obce Otvice 1,5 km. Autobusovým spojením se dostaneme i do nedalekého města Jirkov. V obci je základní síť obchodů a sluţeb. Popis oceňovaného majetku: Objekt svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení a je zde více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. Z těchto důvodů je objekt posuzován pro potřeby ocenění jako rodinný dům. Jedná se o volně stojící rodinný dům, s jedním bytem, zděný, nepodsklepený. rodinný dům je jednopodlaţní s vestavěným podkrovím.Objekt je nedokončený, s výstavbou bylo započato v roce 2003, je připojen na veřejný rozvod vody, na veřejnou kanalizaci, plynovod a elektřinu. Negativní vlivy v okolní zástavbě nebyly zjištěny. Na nemovitosti jsou zástavní práva a nařízená exekuce, coţ mají negativní vliv na stanovení výše obvyklé ceny. Historie: Objekt je nedokončený, s výstavbou bylo započato v roce 2003. Hrubá stavba byla dokončena v roce 2006. Od roku 2006 se instalovalo topení, podlaha v podkroví a omítka v podkroví. Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek, který tvoří jediný funkční celek. Pozemek parc. č. 312/1 o rozloze 11 562 m2. Pozemek je označen jako trvalý travní porost. Pozemek i stavba jsou ve 46

vlsatnictví stejného vlastníka.Skutečná zastavěná plocha rodinného domu je 205 m2. Pozemek obsahuje zpevněnou plochu pro vjezd aţ na parkovací místo. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné sítě, které na pozemek vedou podzemními přípojkami. Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka plynu, přípojka elektřiny, zpevněná plocha – obrubníky z betonových tvárnic vyplněné drobným kamením a štěrkem, oplocení ze svařených ocelových trubek , elektrická plotová vrata ocelová. Rodinný dům: Jedná se o volně stojící dům, s jedním bytem, dům je zděný nepodsklepen, jednopodlaţní s vestavěným podkrovím. Střecha je sedlová, krov dřevěný, krytina betonová (BRAMAC). Konstrukci střechy tvoří dřevěný krov, na kterém je uvnitř podkroví proveden zateplený strop obytných místností. Krov přesahuje svojí konstrukci ve štítech o jeden metr a tvoří tím zakrytí lodţií ve štítech. Zdivo rodinného domu je z porobetonových tvárnic (YTONG) tl. 400 mm s dodatečným zateplením z polystyrénových desek tl. 100 mm. Strop je z ocelových nosníků I č. 200 mm a stropních desek (HURDIS) do patek. Základy a podlaha v 1.N.P jsou betonové z betonu B 15. Strop i podlaha jsou tepelně izolovány polystyrénem. Vytápění je řešeno jako teplovodní s plynovým turbokotlem umístěným v místnosti prádelny. Okna a venkovní dveře jsou plastové, vnitřní výplně dřevěné. Klempířské konstrukce jsou navrţeny z titanzinku. schodiště je navrţeno monolitické betonové s dřevěnými schodnicemi. Vnitřní i venkovní omítky jsou vápenocementové, plstí hlazené. Objekt je nedokončený, s výstavbou bylo započato v roce 2003. Objekt je připojen na veřejný rozvod vody, na veřejnou kanalizaci, plynovod a elektřinu. Dispozice objektu: První nadzemní podlaţí (přízemí) – vstup z cesty, zádveří, vstupní hala, schodiště do podkroví, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, koupelna společně se záchodem, prádelna s umístěným plynovým kotlem, spíţ, šatna. Jsou zde stropy s rovným podhledem, podlaha zatím jen betonová, chybí pokrytí podlahy. Podkroví – schodiště, záchod, koupelna, hala, tři loţnice. Podlahy jsou plovoucí laminátové, strop se sádrokartonových desek s rovným podhledem. Na půdě dřevěný krov, volné nevyuţívané půdní prostory.

47

Zastavěná plocha podlaţí: název

výška

zastavěná plocha

1.N.P.

2,95 m

15,00*17,30-6,60*8,30

podkroví, zástřeší

5,50 m

(19,30*8,40)+(9,00*8,00) = 234,12 m2

součet

8,45 m

438,84 m2

= 204,72 m2

Obestavěný prostor: 1.N.P.

2,95 * (15,00 * 17,30 – 6,60 * 8,30)

= 603,92 m3

podkroví a zastřešení 1,50 * ((19,30 * 8,40) + (9,00 * 8,00)) + (8,40 * 4,00/2 * 19,30) + (9,00 * 4,00/2 * 9,80)

= 851,82 m3 = 1455,74 m3

Obestavěný prostor celkem:

Ocenění: Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Ke splnění maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné. Případně vyuţití vlastníkem nemovitosti pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů majitele za pronájem obdobné nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, ţe nemovitost nemá číslo popisné a není zkolaudovaná a tudíţ brání pronájmu objektu za trţní nájemné. U oceňovatelného majetku jsem nevyuţil příjmové metody. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty majetku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní ceny hodnoty pozemku souvisejícím s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené v posledním období v porovnatelných lokalitách. Srovnávací jednotku pozemku jsem pouţil cenu za jeden 48

metr čtvereční. Dále byly vzaty v úvahu faktory jako jsou lokalita, datum transakce, dostupnost inţenýrských sítí, velikost pozemků, právní omezení, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnotu pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 1 934 091 Kč. je kalkulována podle výpočtu: 11562 * 167,28 = 1 934 091 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden níţe v tabulce.

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

Rodinný Rodinný dům dům Otvice Chomutov I.

312/1 4397,4398 bez p. č. v Praţská 1548, Otvicích na Chomutov p. č. 312/1 Katastrální území Otvice Chomutov Obec Otvice Chomutov Okres Chomutov Chomutov B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

4299/1,4300,4301 520/3 ul. Ţerotínova, Hrušovany 70 Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov

Hrušovany Hrušovany Chomutov 661

Hodnota za 1 m2 196,08 715 715 pozemku Hodnota pozemku 2267076,96 421850 554840 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 438,84 284 154 jednotek Prodejní cena celkem X 1 900 000 2 700 000 Prodejní cena bez ceny 1478150 2145160 pozemku

245

Datum transakce

X

590

Rodinný dům Hrušovany

776

Cena za 1 porovnávací jednotku

11562

3

Rodinný dům Chomutov II.

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Plocha pozemku

Porovnávaná nemovitost

161945

312 3 495 000 3333055

5204,753521

13929,61039

10682,86859

10.12.2009

2.5.2010

1.6.2010

1,03

1

1

Korekce

49

Upravená hodnota

5360,896127

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Ne

0,85

5360,896127

13929,61039

9080,438301

Absolutní 1

1

5360,896127

13929,61039

9080,438301

Ne

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

1

1

5360,896127

13929,61039

9080,438301

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

Ne

Ano

1

1

5360,896127

13929,61039

9080,438301

Ano

Ano

0,95

0,96

0,97

5092,85132

13372,42597

8808,025152

Ne

Ano

Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Rodinný dům

Ano

Upravená hodnota

Ne

1

Rodinný dům

Upravená hodnota

Absolutní

1

Ne

Upravená hodnota

Nabídka 1

Korekce

Existence věcných břemen

10682,86859

1

Absolutní

Upravená hodnota

13929,61039

Ano

0,9

1

1

4583,566188

13372,42597

8808,025152

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Lepší

Korekce Upravená hodnota

Technický stav objektu

dobrý

1,13

0,9

1,05

5179,429793

12035,18338

9248,42641

Špatný

dobrý

Korekce Upravená hodnota

Technická vybavenost budovy

Dobrá

1

0,9

6733,258731

12035,18338

8323,583769

Dobrá

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy

Rodinný dům

1

1

8079,910477

12035,18338

8323,583769

Korekce

Další moţný rozvoj

Dobrý

Dobrá

1,2

Rodinný dům

Upravená hodnota

Lepší

1,3

Horší

Upravená hodnota

Horší

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

8079,910477

12035,18338

8323,583769

Dobrý

Dobrý 50

Dobrý

nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Dopravní obsluţnost

Autobus

1

1

1

8079,910477

12035,18338

8323,583769

autobus, trolejbus, vlak

Korekce Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

0,9

0,9

1,01

7271,919429

10831,66504

8406,819607

Parkování na Parkování na dvoře Parkování na dvoře dvoře

Korekce Upravená hodnota

Atraktivita objektu

Průměrná

1

1

7271,919429

10831,66504

8406,819607

Průměrná

Upravená hodnota

Dobré

Průměrná

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 9079,198673 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

Průměrná

1

1

1

7271,919429

10831,66504

8406,819607

Špatné

X

Korekce Upravená hodnota

Parkování na dvoře

1

Korekce

Vytápění

autobus, trolejbus, autobus vlak

Dobré

1,1

1

1

7999,111372

10831,66504

8406,819607

7999,111372

10831,66504

8406,819607

3984315,545 1934091

Celková porovnávací 5918406,545 hodnota Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Chomutov. Dva rodinné domy ze tří byly prodány v daném čase v uvedené lokalitě, jeden ze tří domů byl nabízen. V případě, ţe se jednalo o nabídku, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Jiná jednotka jako obestavěný prostor nemovitosti , u všech rodinných domů nebyl znám. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu faktory jako jsou datum transakce, vytápění, poloha, technický stav majetku, vlastnická práva a další. 51

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 5 918 407 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce níţe.

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 nemovitosti Název nemovitosti Rodinný Rodinný dům dům Otvice Chomutov I.

2

312/1 4397,4398 bez p. č. v Praţská 1548, Otvicích na Chomutov p. č. 312/1 Katastrální území Otvice Chomutov Obec Otvice Chomutov Okres Chomutov Chomutov B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

4299/1,4300,4301 520/3 ul. Ţerotínova, Hrušovany 70 Chomutov Chomutov Chomutov Chomutov

Hrušovany Hrušovany Chomutov 661

Hodnota za 1 m2 196,08 715 715 pozemku Hodnota pozemku 2267076,96 421850 554840 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 438,84 284 154 jednotek Prodejní cena celkem X 1 900 000 2 700 000 Prodejní cena bez ceny 1478150 2145160 pozemku

245

Datum transakce

X

590

Rodinný dům Hrušovany

776

Cena za 1 porovnávací jednotku

11562

3

Rodinný dům Chomutov II.

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Plocha pozemku

Porovnávaná nemovitost

312 3 495 000 3333055

5204,753521

13929,61039

10682,86859

10.12.2009

2.5.2010

1.6.2010

1,03

1

1

5360,896127

13929,61039

10682,86859

Korekce Upravená hodnota

161945

D. Právní údaje 52

Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

1

1

0,85

5360,896127

13929,61039

9080,438301

Absolutní

Absolutní

Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen

Ne

1

1

5360,896127

13929,61039

9080,438301

Ne

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

1

1

5360,896127

13929,61039

9080,438301

Korekce

Kolaudační rozhodnutí

Ne

Ano

1

1

5360,896127

13929,61039

9080,438301

Ano

Ano

0,95

0,96

0,97

5092,85132

13372,42597

8808,025152

Ne

Ano

Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Rodinný dům

Ano

Upravená hodnota

Ne

1

Rodinný dům

Upravená hodnota

Absolutní

1

Ne

Upravená hodnota

Nabídka

Ano

0,9

1

1

4583,566188

13372,42597

8808,025152

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Lepší

Korekce Upravená hodnota

Technický stav objektu dobrý

1,13

0,9

1,05

5179,429793

12035,18338

9248,42641

Špatný

dobrý

Korekce Upravená hodnota

Technická vybavenost budovy

Dobrá

1

0,9

6733,258731

12035,18338

8323,583769

Dobrá

Korekce

Funkční vyuţitelnost budovy

Rodinný dům

1

1

8079,910477

12035,18338

8323,583769

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Dobrá

1,2

Rodinný dům

Upravená hodnota

Lepší

1,3

Horší

Upravená hodnota

Horší

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

8079,910477

12035,18338

8323,583769

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

53

Dobrý 1

1

Upravená hodnota

Dopravní obsluţnost

8079,910477

Autobus

autobus, trolejbus, vlak

Korekce Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

0,9

1,01

7271,919429

10831,66504

8406,819607

Průměrná

1

1

7271,919429

10831,66504

8406,819607

Průměrná

Upravená hodnota

Dobré

Průměrná

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 9079,198673 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

Průměrná

1

1

1

7271,919429

10831,66504

8406,819607

Špatné

X

Korekce Upravená hodnota

Parkování na dvoře

1

Korekce

Vytápění

autobus, trolejbus, autobus vlak

Parkování na Parkování na dvoře Parkování na dvoře dvoře

Upravená hodnota

8323,583769

0,9

Korekce

Atraktivita objektu

12035,18338

Dobré

1,1

1

1

7999,111372

10831,66504

8406,819607

7999,111372

10831,66504

8406,819607

3984315,545 1934091

Celková porovnávací 5918406,545 hodnota Nákladová metoda Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečtena částka, která udává sníţení hodnoty plynoucí z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existuje a je měřitelná. Definování dvou základních parametrů, které sniţují hodnotu : Technické opotřebení Je sníţená hodnota nemovitostí, která plyne z provozu a z působení vnějších vlivů. Nedokončení stavby Hodnota stanovená nákladovou metodou je sníţena podle stupně rozestavěnosti o podíl chybějících a nedokončených konstrukcích a vybavení nemovitosti. Technické opotřebení sleduje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 54

5 251 557 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden níţe. Vybavení: (název, popis)

objemový podíl

1) Základy, betonové pásy s izolací

8,2%

2) Zdivo, zděné tl. 400 mm

21,20%

3) Stropy, s rovným podhledem

7,9%

4) Střecha, dřevěný krov

7,3%

5) Krytina, betonová (BRAMAC)

3,4%

6) Klempířské konstrukce, z titanzinku

0,9%

7) Vnitřní omítky, vápenné štukové, malby

5,8%

8) Fasádní omítky, vápenné štukové

2,8%

9) Vnější obklady, navrţen obklad soklů

0,50%

10) Vnitřní obklady, navrţeny v koupelnách,wc,kuchyň

2,3%

11) Schody, betonové

1,0%

12) Dveře, dřevěné hladké plné, venkovní plastové

3,2%

13)Okna, plastové

5,2%

14) Podlahy, plovoucí laminátové

2,2%

15) Podlahy ostatní místnosti, betonové

1,0%

16) Vytápění etáţové s plynovým kotlem

5,2%

17) Elektroinstalace, světlo i motorový proud

4,3%

18) Bleskosvod, osazen

0,6%

19) Rozvod studené a teplé vody

3,2%

20) Bojler, ohřev teplé vody

1,9%

21) Instalace plynu

0,5%

22) Kanalizace

3,1%

23) Vybavení kuchyně

0,5%

24) Vnitřní vybavení, koupelna a podobně

4,1%

25) Záchod, splachovací

0,3%

26) Ostatní

3,4%

K4 = 1,0 (koeficient vybavení stavby Další koeficienty jsem pouţil z příloh vyhlášky MF č. 540/2002 Sb. 55

Ocenění:

Základní jednotková cena:

2 290,- Kč/m3

Koeficient vyuţití podkroví (nad 2/3)

1,1200

Koeficient vybavení stavby K4

1,0000

Polohový koeficient K5 (ostat. obce)

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki

1,7360

Koeficient prodejnosti (do 1000 obyv.)

0,8080

základní jednotková cena upravená

=

3 003,37 Kč/m3

základní cena 1455,74 * 3003,37

=

4 372 126 Kč

U nedokončené stavby je třeba ještě odečíst podíl z ceny rozestavěné konstrukce: 7) Vnitřní omítky

5,80/1,0000 * (100-30)

4,060%

8) Fasádní omítky

2,80/1,0000 * (100-10)

2,520%

10) Vnitřní obklady

2,30/1,0000 * (100-0)

2,300%

14) Podlahy obytných místností

2,20/1,0000 * (100-60)

0,880%

23) Vybavení kuchyně

0,50/1,0000 * (100-0)

0,500%

24) Vnitřní vybavení

4,10/1,0000 * (100-0)

4,100%

25) Záchod

0,30/1,0000 * (100-0)

0,300%

26) Ostatní

3,40/1,0000 * (100-0)

3,400%

podíl rozestavěných konstrukcí:

18,060%

Úprava ceny je 4 372 126 Kč * 0,1806

=

Cena stavby upravená o podíl rozestavěnost je:

789 606 Kč 3 582 520 Kč

Výše opotřebení se projeví na ceně v procentech zjištěním podle vzorce (B/C) * 100A, A je objemový podíl konstrukcí, B je skutečné stáří konstrukcí a vybavení, C je předpokládaná celková ţivotnost. 1) Základy (6 / 150) * 100 = 4,000 ; 4,000 * 8,20 / 0,8194

0,400

2) Zdivo (6 / 80) * 100 = 7,500

; 7,500 * 21,20 / 0,8194

1,940

3) Stropy (6 / 80) * 100 = 7,500

; 7,500 * 7,90 / 0,8194

0,723

4) Střecha (6 / 70) * 100 = 8,571

; 8,571 * 7,30 / 0,8194

0,764

5) Krytina (6 / 40) * 100 = 15,000

; 15,000 * 3,40 / 0,8194

0,622

6) Klempířské k. (5 / 30) * 100 = 16,667 ; 16,667 * 0,90 / 0,8194

0,183

7) Vnitř. omítky (5 /50) * 100 = 10,000 ; 10,000 * 5,80 * 0,30 / 0,8194 0,212 8) Fasádní om. (6 / 30) * 100 = 20,000 ; 20,000 * 2,80 * 0,10 / 0,8194 56

0,068

9) Vnější obklady (6 / 25) * 100 = 24,000 ; 24,000 * 0,50 / 0,8194

0,146

11) Schody (6 / 80) * 100 = 7,500

; 7,500 * 1,00 / 0,8194

0,092

12) Dveře (5 / 50) * 100 = 10,000

; 10,000 * 3,20 / 0,8194

0,391

13) Okna (5 / 50) * 100 = 10,000

; 10,000 * 5,20 / 0,8194

0,635

14) Podlahy ob.m. (5/15) * 100 = 33,333 ; 33,333 * 2,20 * 0,60 / 0,8194 0,537 15) Podlahy ost.m. (5 / 15) * 100 = 33,333 ; 33,333 * 1,00 / 0,8194

0,407

16) Vytápění (3 / 20) * 100 = 15,000 ; 15,000 * 5,20 / 0,8194

0,952

17) Elektroinstalace (3 / 25) * 100 = 12,000 ; 12,000 * 4,30 / 0,8194

0,630

18) Bleskosvod ( 6 / 40) * 100 = 15,000 ; 15,000 * 0,60 / 0,8194

0,110

19) Rozvod vody (3 / 20) * 100 = 15,00 ; 15,000 * 3,20 / 0,8194

0,586

20) Zdroj teplé v. (3 / 20) * 100 = 15,00 ; 15,000 * 1,90 / 0,8194

0,348

21) Inst. plynu (5 / 20) * 100 = 25,00 ; 25,000 * 0,50 / 0,8194

0,153

22) Kanalizace (5 / 30) * 100 = 16,667 ; 16,667 * 3,1/ 0,8194

0,631

celkem opotřebení analytickou metodou

10,530 %

3 582 520 * 10,530

Cena po odečtení opotřebení:

3 205 281 Kč

Venkovní úpravy

112 185 Kč

Pozemek parcelní číslo 312/1

1 934 091 Kč

Celkový výsledek nákladové metody je:

5 251 557 Kč

Cílem ocenění je určit k datu 14.2.2011 trţní hodnotu rodinného domu. U nedokončeného domu nebyla vyuţita metoda příjmová, kvůli maximální vyuţitelnosti, podle které by dům nemohl být efektivně pronajat – vyuţíván.

Cena porovnávací metodou Cena nákladovou metodou

5 918 407 5 251 557

60%

3 551 044,20 Kč

40%

2 100 622,80 Kč

Výsledná zaokrouhlená cena

5 651 667,00 Kč

Porovnávací metoda tvoří 60 % mnou stanovené trţní ceny nemovitosti, protoţe stanovuje objektivnější metodu která respektuje v daném čase a místě trh s nemovitostmi. Nákladová

57

metoda má zde téţ vetší váhu danou 40 %, z důvodu, ţe se jedná o nedokončenou a málo starou stavbu, ve které nejsou vyuţity jiţ zastaralé a méně funkční konstrukce. Na základě uvedených výpočtů a po zváţení všech okolností, jakou jsou zejména stupeň rozestavěnosti, vybavení lokalita, technický stav s výtápěním a omezení vlastnického práva, odhaduji obvyklou – trţní cenu nemovitosti ke dni odhadu na 5 651 667,00 Kč. Neřešil jsem, jak uţ bylo zmíněno výše, současný nebo budoucí potenciál majetku produkovat příjem z vyuţití těchto nemovitostí, pro který by mohly být vyuţívány. Nákladovou metodu jsem zde mohl rozepsat do jednotlivých výpočtů, protoţe jsem měl k dispozici stavební dokumentaci ze které jsem vycházel. Zatřídění pro potřeby ocenění byl objekt jako rodinný dům typu A. Tento objekt byl vybrán záměrně pro ocenění, protoţe jsem se s ním seznámil podrobněji v prvním ročníku bakalářského studia, kde jsem zhotovil půdorys a řez nemovitostí. Porovnávané nemovitosti byly převzaty z dat poskytovaných realitními kancelářemi a z těchto informací jsem vycházel. U porovnávaných rodinných domů, byly některé informace ověřovány na internetových stránkách katastru nemovitostí. Neproběhlo zde ţádné šetření, jestli vázly na porovnávacích nemovitostech závazky a v jaké výši byly. Vliv vytápění na trţní hodnotu výše oceňovaného rodinného domu: Podle podílových hodnot tvoří vytápění 5,20 % z celkové hodnoty nemovitosti, to činí 293 887 Kč a po odečtení vlivu rozestavěnosti, které nám stanovuje menší podíl opotřebení, protoţe vytápěcí soustava je minimálně vyuţita v otopném období. Cena vytápění po odečtení opotřebení a rozestavěnosti je: 279 780 Kč.

58

4.1.1 Výpis z internetové KN

Informace o parcele Parcelní číslo:

312/1

Výměra *m2]:

11562

Katastrální území:

Otvice 716961

Číslo LV:

18

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

trvalý travní porost

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název

Adresa

SJM Valeš Zdeněk a Valešová Milena Valeš Zdeněk

Matěje Kopeckého 4814, Chomutov, 430 03

Valešová Milena

Matěje Kopeckého 4814, Chomutov, 430 03

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

10100

393

20602

8099

25411

3060

59

Podíl

Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov Platnost k 30.06.2011 08:13:25

60

II Praktická část: 4.2 Ocenění bytového domu v Praze 4 Zpráva o hodnocení bytového domu porovnávací, příjmovou a nákladovou metodou

Objednavatel:

BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9, 15800 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Bytový dům, Horní 1462/2, Nusle, Praha 4, v katastrálním území Nusle, obec Praha, okres Praha 4

Účel posudku: PRAKTICKÁ ČÁST – BAKALÁŘSKÉ PRÁCE, STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Zprávu o hodnocení vystavil: Luděk Doubrava, Matěje Kopeckého 4814, 43003 Chomutov Datum ocenění 25.6.2011 V Praze BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9, 15800 Praha 5

25. června 2011 61

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako Bytový dům, Horní 1462/2, Nusle, Praha 4 Uvedený na listu vlastnictví č. 7731 pro katastrální území nusle, obec Praha, okres Praha 4 Nacházejícího se na adrese: na pozemku p.č. 1462, ulice Horní, Praha 4 - Nusle Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25. června 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli této zprávy není nic známo o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel. Tato zpráva o hodnocení má slouţit pro účel stanovení trţní hodnoty. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, na listu vlastnictví č. 7731 pro katastrální území Nusle, obec Praha, okres Praha 4. Internetový výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.6.2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Podklady pro ocenění: -Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený internetovým výpisem ze stránek Českého úřadu zeměměřičství a kat., list vlastnictví č. 7731 ze dne 27.06.2010. - Kopie snímku z katastrální mapy vyhotovená Katastrálním úřadem pro hlavní město Praha, katastrální území Nusle, Michle ze dne 17.6.2011. 62

- Údaje poskytnuté majitelem. - Vlastní zjištění a obhlídka nemovitostí. Popisné informace Popis lokality: Bytový dům je umístěn na střetu ulice Na Jezerce a ulice Horní v hlavním městě Praha. Bytový dům je rohový a obklopen bytovou zástavbou. Stojící na parcele p.č. 1462. Nedaleko od domu je tramvajová zastávka, která spojuje tuto lokalitu 10 minutovou jízdou s centem Prahy, ve stejné vzdálenosti jako je tramvajová zastávka je i autobusové spojení, které tuto lokalitou spojují s metrem. Ulice horní vede do atraktivní části Prahy 4, tím je myšlen park Jezerka, kde se téţ nachází lukrativní divadlo. V okolí domu je plná občanská vybavenost. Parkování je v dostatečné míře moţno vyuţít pře bytovým domem na veřejném prostranství. Popis oceňovaného majetku: Objekt svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na bydlení. Je zde osmnáct bytových jednotek: 4x 1+1, 12x 2+1, 2x 3+1, 1x nebytový prostor určený pro komerční vyuţití. Bytový dům má šest pater, jedno podzemní podlaţí a pět nadzemních podlaţí. Půdní prostory jsou zatím nevyuţité a bytové jednotky mají společnou místnost v přízemí, určenou jako kočárkárna. Budova je zděná, podsklepená a neobsahuje výtah. Je připojen na veškeré inţenýrské sítě. Na nemovitosti nejsou zástavní práva ani jí nezatěţují ţádné jiné právní vztahy. Historie: Okolní zástavba bytových domů se rozvíjela kolem roku 1930. Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek, který tvoří jediný funkční celek. Pozemek parc. č. 1462 o rozloze 416 m2. Pozemek tvoří zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek i stavba jsou ve vlastnictví stejného vlastníka. Skutečná zastavěná plocha bytového domu je 391,94 m2. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné sítě, které na pozemek vedou podzemními přípojkami. Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka plynu, přípojka elektřiny, zpevněná plocha – nádvoří. Bytový dům:

63

Bytový dům byl vystavěn v roce 1928. Jedná se o bytový dům v půdorysném tvaru do písmene ,,L“ s osmnácti bytovými jednotkami a jedním nebytovým prostorem pro komerční vyuţití. Dům je zděný a z jedné třetiny podsklepený, má pět nadzemních pater bez vestavěného podkroví. Střecha je sedlová, krov dřevěný, krytina pálená. Konstrukci střechy tvoří dřevěný krov. Zdivo domu je z plných pálených cihel. Stropy jsou trámové. Vytápění je řešeno etáţové, pro kaţdou bytovou jednotku zvlášť, jako teplovodní s plynovým kotlem umístěným v kaţdém bytě u sociálního zařízení. Okna jsou ze dvou třetin původní dřevěná, špaletová v některých bytových jednotkách uţ jsou plastová okna. Vytápění, ohřev teplé vody, elektřina, rozvody vody v kaţdém bytě byly v roce 2008 provedeny nové. Společné prostory bytového domu ještě nebyly zrekonstruovány – elektřina, omítky, výtah, vnitřní obklady, okna dveře. Schodiště je ţelezobetonové. Je zde moţno vybudovat další byty v půdním prostoru bytového domu a je zde třeba ještě řešit rekonstrukci vnější fasády a moţné zateplení budovy. Objekt je připojen na veřejný rozvod vody, na veřejnou kanalizaci, plynovod a elektřinu. Dispozice objektu: Podzemní podlaţí 160 m2. První nadzemní podlaţí (přízemí) – vstup z veřejného chodníku, zádveří, vstupní hala, schodiště, společná místnost – kočárkárna. Dále jsou zde dvě bytové jednotky 1+1 a komerčně vyuţívaný prostor velikosti aţ 160 m2, který má přístup z veřejného chodníku. Druhý nadzemní podlaţí – čtyři bytové jednotky: 3+1, 1+1 , 2+1, 2+1. Třetí nadzemní podlaţí – čtyři bytové jednotky: 2+1, 2+1, 2+1, 2+1. Čtvrté nadzemní podlaţí – čtyři bytové jednotky: 2+1, 2+1, 1+1, 3+1. Páté nadzemní podlaţí – čtyři bytové jednotky: 2+1, 2+1, 2+1, 2+1. Šesté nadzemní podlaţí – volné půdní prostory. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem objektu a nebyly podrobně ověřovány, vycházelo se z podkladů. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití je definované jako vyuţití pozemku nebo budovy, tak aby zajišťovaly výnos a výsledkem by byla co moţná nejvyšší trţní hodnota majetku. Bytový dům je zanesen v katastru nemovitostí jako čistě obytný a je památkovém chráněném území. Dům můţe být okamţitě vyuţitelný, jeho technické vlastnosti nebrání převáţné většině vyuţitelnosti. Morální zastaralost bych viděl jen ve specifiku, ţe nemovitost neobsahuje výtahové zařízení. Maximální ziskovost bytový dům splní pokud bude trţně pronajat nebo ho 64

bude vyuţívat pro svojí potřebu vlastník, a tím ušetří svoje náklady za pronájem obdobné nemovitosti. Ocenění: Pro indikaci obvyklé ceny nemovitostí byly pouţity tři uznávané metody. Je to metoda porovnávací, příjmová a nákladová. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Příjmová metoda – stanovuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z oceňovaných nemovitostí. K indikaci hodnoty se diskontuje nebo kapitalizuje příjem odpovídající kapitalizační mírou. Porovnávací metoda Stanovení trţní ceny pozemku Při oceňování pozemku se vycházelo s předpokladu, ţe pozemek není zastavěn a je připraven pro jeho nejvyšší a nejlepší vyuţití. S pozemkem jsem porovnal tři nabízené pozemky v obdobném časovém úseku ve stejné lokalitě. Porovnávací jednotku jsem pouţil jeden m2 pozemku. Nabídky byly upraveny koeficientem, aby se srovnal rozdíl mezi nabídkou a dosaţenou prodejní cenou. Dále byly vyuţity další faktory ovlivňující cenu pozemku. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je: 11 855 826,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce níţe.

65

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

Porovnávaný pozemek

1

Porovnávaný pozemek

2

3

3428, 3429 N/A Horní 1462/2, Adresa pozemku Praha 4 Katastrální území Nusle Michle Obec Praha Praha Okres Praha 4 Praha 4 B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 8 295 000 Rozloha pozemku 416 643 v m2 Cena za 1 m2 X 12900,46656 Datum transakce 15.6.2010 Korekce 1 Upravená hodnota 12900,46656 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,85 Upravená hodnota 10965,39658 Absolutní Vlastnická práva Absolutní vlastnictví vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 10965,39658 Existence věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 10965,39658 Vyuţití podle Všeobecně Všeobecně obytné územního plánu obytné Korekce 1 Upravená hodnota 10965,39658

N/A

Praha 4, U Michelského Mlýna N/A

Nusle Praha Praha 4

Michle Praha Praha 4

Územní rozhodnutí

Ano

Název pozemku

Praha 4, Horní

Praha 4, Hadovitá

Parcelní číslo

Ano

Ano 66

Praha 4, Rostislavova

8 489 000

7 000 000

148

363

57358,10811 6.5.2010 1 57358,10811

19283,74656 20.5.2010 1 19283,74656

Nabídka 0,85 48754,39189 Absolutní vlastnictví 1 48754,39189 Bez věcných břemen 1 48754,39189 Čistě obytné 1,1 53629,83108

Nabídka 0,85 16391,18457 Absolutní vlastnictví 1 16391,18457 Bez věcných břemen 1 16391,18457 Všeobecně smíšené 0,9 14752,06612

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ano závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Mírně svaţitý Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Kompletní

Výborné

1 10965,39658 Ano

1 53629,83108 Ano

1 10965,39658 Horší

Ano 1 53629,83108

Dobrá

1 14752,06612 Horší

1,05 1 1,02 11513,66641 53629,83108 15047,10744 Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 11513,66641 53629,83108 15047,10744 Mírně svaţitý Rovinný Rovinný 1 0,95 0,95 11513,66641 50948,33953 14294,75207 Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 1 1 11513,66641 50948,33953 14294,75207 Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 1 1 1 11513,66641 50948,33953 14294,75207 Kompletní - mírně Kompletní - mírně Kompletní vzdálené vzdálené 1,05 1 1,02 12089,34973 50948,33953 14580,64711 Výborné

Výborné 1 12089,34973

Ne

1 14752,06612

Úprava pozemku 1,03 12452,03022 Neaplikováno 1 12452,03022

E. Ostatní parametry 67

Výborné

1 50948,33953 Ne

1 14580,64711 Ne

1 50948,33953 Neaplikováno 1 50948,33953

1 14580,64711 Neaplikováno 1 14580,64711

Velikost pozemku X Mírně větší Malý Obdobný Korekce 0,9 1,15 1 Upravená hodnota 11206,8272 58590,59046 14580,64711 Moţná zastavitelnost Výborná Průměrná Výborná Výborná Korekce 1,1 1 1 Upravená hodnota 12327,50992 58590,59046 14580,64711 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 28499,58249 12327,50992 58590,59046 14580,64711 1 m2 Rozloha pozemku 416 Celková porovnávací 11855826,32 hodnota Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

1

68

jednotková hodnota trţní hodnota v Kč/m2 416 28499,58249 11 855 826

Obvyklá cena majetku jako celku Zde byly podobné nemovitosti, 4 obdobné bytové domy porovnány s oceňovaným domem. Bytové domy byly ve stejné lokalitě v podobném čase nabízeny. Protoţe se jedná o nabídky, zohlednil jsem to uţitým koeficientem. Pro porovnání majetku byla jako srovnávací jednotka pouţita celková zastavěná plocha všech podlaţích. Tato jednotka je u tohoto typu nemovitosti standardní. Při stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou byly zohledněny faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, poloha, velikost budov a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovil závěr, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 46 765 487 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce níţe.

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

Bytový dům, Horní - Nusle, Praha 4

Bytový dům, Svatoslavova Nusle, Praha 4

Bytový Dům, Horní - Nusle, Praha 4

Nusle Praha Praha 4

Nusle Praha Praha 4

Nusle Praha Praha 4

Bytový dům, Horní Bytový dům, Název nemovitosti 1462/2, Mojmírova Nusle, Praha Nusle, Praha 4 4 Parcelní číslo 1462 Horní Adresa nemovitosti 1462/2, Praha Katastrální území Nusle Nusle Obec Praha Praha Okres Praha 4 Praha 4 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

416

507

282

580

370

28499,58249

28499,58249

28499,58249

28499,58249

28499,58249

11855826,32

14449288,32

8036882,262

16529757,84

10544845,52

69

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 2508,65 2 406 1 240 jednotek Prodejní cena celkem X 31 000 000 21 950 000 Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce

X

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Ne

71225154,48

6878,989716

11220,25624

3887,577587

49053,13669

4.6.2010 1 6878,989716

21.3.2010 1,06 11893,47161

8.6.2010 1 3887,577587

23.6.2010 1 49053,13669

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,85

0,85

0,85

0,85

5847,141259

10109,45087

3304,440949

41695,16619

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

5847,141259

10109,45087

3304,440949

41695,16619

Ne

Ne

Ne

1

Ne

1

1

1

5847,141259 10109,45087 3304,440949 41695,16619 Všeobecně Všeobecně Čistě obytné Čistě obytné Čistě obytné obytné obytné 0,9 1 0,9 1 5262,427133 10109,45087 2973,996854 41695,16619

Kolaudační rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

81 770 000

5870242,156

Korekce Existence věcných břemen Korekce

22 400 000

13913117,74

Absolutní

Upravená hodnota

1452

16550711,68

Nabídka

Upravená hodnota

1 510

Ano

Ano

1 5262,427133 Ano

Ano

Ano

1 10109,45087 Ano

1 5262,427133

Ano 1 2973,996854

Ano

1 10109,45087

1 41695,16619 Ano

1 2973,996854

1 41695,16619

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Korekce

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1,05

1

1

5525,54849

10109,45087

2973,996854

Dobrý

Lepší 1

Lepší 0,9

70

1

41695,16619 Po rekonstrukci 0,9 0,8

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

5525,54849 Lepší

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Byty, komerční prostory

Lepší 1

6078,103339

9098,505785

Byty, komerční prostory

Půdní prostory

Půdní prostory

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Kompletní

Atraktivita objektu

V ulici

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Vytápění

10008,35636

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 13915,71606 jednotky

1,1

2649,831197 Půdní prostory, přístavba

Horší

0,9

33022,57162 Přístavba

1,1

0,9

1

6078,103339

11009,192

2384,848077

33022,57162

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

6078,103339

11009,192

Kompletní 1

1

2384,848077 33022,57162 Parkování na V ulici V ulici V ulici dvoře a v ulici 1 1 0,9 1 6078,103339 11009,192 2146,363269 33022,57162 Dobrá

Méně dobrá

1 6078,103339 Nové

Vynikající

1

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota

Byty

6078,103339

33356,13295

2944,256885 30020,51966 Byty, komerční prostory, lehká Byty výroba 1,1 0,9 1,1

1

Upravená hodnota

2676,597168 Dobrá

1,1

Korekce Další moţný rozvoj nemovitosti

9098,505785

Starší

Dobrá

1,04 11449,55968 Průměrné

1,045 6351,617989 Obdobné

Lepší

1 2146,363269 Starší

1,03 11793,04647 Menší

0,9 29720,31446 Nové

1,045 2242,949616 Menší

1 29720,31446 Menší

1

1,2

1,1

1,1

6351,617989

14151,65576

2467,244578

32692,34591

6351,617989

14151,65576

2467,244578

32692,34591

71

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

34909661,09 11855826,32 46765487,41

Příjmová metoda Bytový dům můţe dosahovat příjmů, porot je oceňován i příjmovou metodou. Příjmová metoda se pouţije při ocenění na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu. Tato metoda je povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost generovat výnos. Je tu stanoven hrubý potencionální příjem, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Je zde stanovena neobsazenost a dále provozní náklady, který se odečítají od potenciálního hrubého příjmu. Dále zde budou odečítány rezervy na renovace, daň z nemovitosti. Tím se dostane čistý provozní příjem. Dále byla vyuţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního dosaţeného příjmu bylo stanoveno na základě poptávky a nabídky v nejbliţší lokalitě a daném čase. Vycházel jsem z nájmu, kde nebyly zohledněny poplatky za sluţby energie, ty jsou hrazeny nájemci na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly převzaty z informací poskytnutých majitelem. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovil závěr, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 38 693 600 Kč

Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce níţe.

72

Příjmová metoda - zjištění trţní ceny bytového domu Horní 1462/2, Praha 4 Hrubý příjem Neobsazenost Efektivní hrubý příjem

2 952 000 Kč 2%

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti

59 040 Kč 2 892 960 Kč 606 450 Kč 24 657 Kč 20 172 Kč

Provozní příjem

2 241 681 Kč

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

2 241 681 Kč 307 000 Kč 1 934 681 Kč

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Nákladová metoda

38 693 620 Kč 38 693 600 Kč

Cena pozemku je připočtena u nákladové metody k upraveným nákladům na pořízení bytového domu jako nového. Náklady na pořízení majetku jako nového se uvaţuje se současnými cenami stavebnin a stavebních prací. Ke stanovení trţní hodnoty majetku a zohlednění jeho aktuálního stavu se odečítá z hodnoty procento fyzického opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky, pokud jsou a dají se vyčíslit. Technické opotřebení: je sníţení hodnoty vyplívající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky: sniţují hodnotu zdokonalením metod stavění, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií. Tyto faktory mohou být důsledkem nepřiměřenosti, nadbytečné kapacitě, nadměrná konstrukce, nadměrné provozní náklady a další nedostatečné vyuţití. Ekonomické nedostatky: působením vnějších negativních vlivů na danou nemovitost, příkladem jsou ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo celoroční vyuţití majetku.

73

Technické opotřebení zde zohledňuje stáří nemovitosti a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné níţe v tabulce zohledňují moţnost řešení výtahu. Je zde i zahrnuto, ţe vytápění nemovitosti není funkčním nedostatkem, ale bylo by efektivnější a úspornější, kdyby nemovitost měla zateplenou fasádu. Je zde zahrnuta i moţnost půdní vestavby a moţnosti zvýšené pronajaté plochy. Ekonomické nedostatky hlavně ukazují aktuální menší poptávku po bytových pronájmech, jinak vlivem hlavního města Prahy a dobré lokalitě, jiné nedostatky nebyly zjištěny. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovil závěr, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 29 095 204,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce níţe.

Nákladová metoda- zjištění trţní ceny bytového domu Horní 1462/2, Praha 4 Číslo pozemku 1462 Nosná konstrukce zděná Skutečné stáří 82 Upravená ţivotnost 165 Ekonomická ţivotnost 40 Zastavěná plocha 392 m2 Počet podlaţí 6 + půdní prostory Celková zastavěná plocha 2505,68 m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celkový obestavěný prostor 6825 m2 Jednotková reprodukční cena 5131,43 Reprodukční náklady celkem 35021985,86 Fyzické opotřebení -37,10% 22379048,97 Funkční nedostatky -19,50% 18015134,42 Ekonomické nedostatky -5% 17114377,7 Venkovní úpravy Cena pozemku Indikovaná hodnota pozemku

125000 11855826,32 29095204,02

74

K datu 25.6.2011 bylo vytvořeno toto hodnocení, k daným skutečnostem v udané lokalitě. Hodnocení vykazuje můj názor na trţní cenu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji. Závěrečné hodnocení Vyuţity byly tři odlišné metody k ocenění bytového domu. Indikacemi jsem dospěl k výsledkům: Cena porovnávací metodou

46 765 487,41 Kč

45%

Cena nákladovou metodou

29 095 204,02 Kč

10%

Cena příjmovou metodou

38 693 600,00 Kč

45%

Výsledná zaokrouhlená cena

21 044 469,33 Kč 2 909 520,40 Kč 17 412 120,00 Kč 41 366 109,74 Kč

Oceňované nemovitosti leţí na dobré lokalitě v hlavním městě Praha.Poptávka po pronájmech v této lokalitě deset minut městskou hromadnou dopravou do centra a přímo u městského parku je velká. Protoţe k porovnání byly jen nabídky a neměl jsem ţádné data o uskutečněné prodejní ceně. Coţ mi neumoţnilo 100 % objektivní náhled na ocenění. Dále protoţe bytový dům má větší počet bytových jednotek a jeden nebytový prostor, který spíše nasvědčuje o nemovitosti vyuţívané k zisku z pronájmu. Byla stanovena váha indikace trţní hodnoty porovnávací a příjmovou metodou za rovnou a kaţdá metoda obsahuje 45 % z celkové trţní ceny nemovitostí. Zbylých 10 % váhy na celkové trţní ceně bytového domu je přiděleno k nákladové metodě. Nákladová metoda má nejniţší váhu, protoţe daná lokalita je limitována volnými pozemky, obzvláště v blízkosti parků. Na základě výše uvedených informací a předpokladů jsem došel k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného bytového domu, kdyby byl nabídnut k prodeji na volném trhu z nemovitostmi je k datu 25.6. 2011: 41 366 110 Kč

Dále jsem nezjišťoval informace ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se budoucího potenciálu majetku produkovat příjem, pro který by mohl být vyuţíván. Tato zpráva indikované trţní hodnoty bytového domu byla zpracována jen pro bakalářskou práci. Neproběhlo zde ţádné šetření, jestli vázly na porovnávacích nemovitostech závazky a v jaké výši byly. Porovnávané nemovitosti byly převzaty z dat poskytovaných realitními kancelářemi a z těchto informací jsem vycházel. 75

4.2.1 Příloha půdorysu

76

4.2.2 Příloha půdorysu

77

4.2.3 Příloha půdorysu

78

4.2.4 Příloha půdorysu

79

4.2.5 Příloha půdorysu

80

4.2.6 Příloha půdorysu

81

4.2.7 Příloha půdorysu

82

4.2.8 Internetový výpis z KN

Informace o stavbě Stavba:

č.p. 1462

Část obce:

Nusle 490156

Číslo LV:

7731

Typ stavby:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

bytový dům

Jednotky v budově:

1462/1, 1462/2, 1462/3, 1462/4, 1462/5, 1462/6, 1462/7, 1462/8, 1462/9, 1462/10, 1462/11, 1462/12, 1462/13, 1462/14, 1462/15, 1462/16, 1462/17, 1462/30, 1462/31

Katastrál Nusle 728161 ní území: Na parcele:

2370

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území

Omezení vlastnického práva Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek

Jiné zápisy Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Vlastnictví jednotek Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha 83

Platnost k 30.06.2011 08:03:53

Informace o parcele Parcelní číslo:

2370

Výměra *m2]:

416

Katastrální území:

Nusle 728161

Číslo LV:

7731

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Stavba na parcele:

č.p. 1462

Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Omezení vlastnického práva Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek

Jiné zápisy Název Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek Změna výměr obnovou operátu Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha

84

Platnost k 30.06.2011 08:03:53

4.2.9 Porovnávací nemovitost

85

4.2.10 Porovnávací nemovitost

86

4.2.11 Porovnávací nemovitost

87

III Analytická část:

5.1 Analýza trţní hodnoty při změně vytápění stavby Změna vytápění stavby můţe být zapříčiněná výměnou otopné soustavy, nebo zdroje tepla. Změna vytápění nastane i při zateplení stavby, její odvlhčení, celkovém sníţení tepelné ztráty. Aby se vyloučily rozdílné parametry, místa, typu stavby, stáří stavby. Byly nemovitosti vybrány ve Zlíně a to přímo Baťovské domy, které měly stejný půdorys, stejně velký pozemek. Velikost uţitné plochy

Cena

cena 1 m2

Technická a stavební úprava

domů 65 m2

Ţádná

1 100 000 Kč

16 923 Kč

65 m2

Ţádná

1 190 000 Kč

18 308 Kč

Komplet. zateplení, el. kotel +

1 790 000 Kč

27 539 Kč

Ţádná

1 150 000 Kč

16 429 Kč

Plastová okna,komplet. zateplení,

1 850 000 Kč

26 429 Kč

Ţádná

1 300 000 Kč

17 568 Kč

Plastová okna, komplet zateplení,

1 999 000 Kč

27 014 Kč

860 000 Kč

10 750 Kč

1 249 000 Kč

15 613 Kč

1 899 000 Kč

23 738 Kč

65 m2

teplovzdušná kamna

70 m2 70 m2

nový otopný systém-plynový kotel

74 m2 74 m2

nový otopný systém-plynový kotel

80 m2 80 m2 80 m2

Ţádná Menší zateplení fasády, zateplení střechy Plastová okna, zateplení střechy, nový otopný systém- plynový kotel

Baťovské domy bez změny vytápění se pohybují 15 996 Kč za 1 m2. Baťovské domy kde byla provedena úprava je 24 067 Kč za 1 m2. Nízkoenergetická stavba

88

Je ve výstavbě draţší o cca 8-16 %. V úsporách za energii je návratnost výstavby kolem 12 let. U nízkoenergetických bytových domů se byt prodá průměrně o 21,42% dráţ neţ běţný byt v novostavbě ve stejné lokalitě, kde je spotřeba energie 80-150 kWh / (m2*rok). Porovnání pěti nízkoenergetických bytů s pěti byty v běţné novostavbě, v lokalitě Praha – Dolní Měcholupy: Byty

Druh bytu

podlahová

Pruměr

Rozdíl

Průměrná

plocha

nabídkových cen

ceny

roční cena vytápění

3kk

běţná novostavba

80 m2

3 909 333 Kč

-

21 500 Kč

3kk

nízkoenergetický

80 m2

4 975 000 Kč

+ 21,42%

6 500 Kč

U bytů v panelový bytových domech je nejvíce rozšířené dálkové vytápění, u poptávky ani nabídky nehraje roli vytápění, proto nemá vliv na trţní hodnotu. U bytů v cihlové a jiné výstavbě je rozšířená nejvíce etáţová otopná soustava, ale uţívají se i ostatní druhy otopných soustav, či zdrojů vytápění. Zde uţ se hledí na opotřebení , které je většinou totoţné s veškerým technickým zařízení budov. U starších bytových domů má vliv i zateplení a výměna oken a dveří na vytápění. Prováděná analýza v Chomutově u starší zástavby v centru, tři byty z 60 let, nezateplené, v původním stavu, byty se starým plynovým lokálním topidlem – Gamat. Porovnané s třemi byty staré zástavby, ale kompletně zateplené a byty mají nové etáţové otopné systémy. (viz tabulka č. ) Byty

podlahová

rozdíl v bytech

Pruměr nabídkových

plocha 2+1

65 m2

2+1

65 m2

Rozdíl ceny

cen dům bez úprav, staré vytápění zeteplený dům, nové etáţové vytápění

89

435 333 Kč

-

576 000 Kč

+ 24,42%

Pokud vypočítáváme trţní hodnotu vytápění, podle nové otopné soustavy s rozdílným zdrojem tepla, nebo s rozdílnou otopnou soustavou, trţní cena se nezmění, kdyţ budou podobné pořizovací náklady, nebo podobné náklady za vytápění. Pokud nám u stavby díky stavebním úpravám klesne tepelná ztráta, navýší se tím trţní hodnota, protoţe se nám sníţí příkon na vytápění. Na trhu se objevují více nízkoenergetické stavby i pasivní domy neţ dříve. Ovšem trh stále více zajímá lokalita stavby a cena stavby. Na trhu ještě není dostatek vhodně porovnávacích staveb, protoţe v ţádaných lokalitách se nachází převáţně stará zástavba. Trţní hodnota stavby podle vytápění má vliv nejvíce u tepláren, občansko-veřejných staveb, komerčních a kulturních staveb, potom je to u rodinných domů a v poslední řadě u bytů.

5.2 Analýza realitního trhu Ústeckého kraje Kraj je ohraničen s Německem hřebenem Krušných hor, dále Labskými pískovci a Luţickými horami. Hory dále ustupují v níţiny a to převáţně na Litoměřicku a Lounsku, kde se vyskytuje nejvíce zemědělské půdy. Zemědělská půda tvoří 50 % území, lesy zaujímají 30 %. Jen 2 % jsou vodní plochy. Protéká zde Labe do kterého se dále vlévají Ohře a Ploučnice. Ústecký kraj se skládá ze sedmi okresů: Ústí nad Labem, Děčín, Litoměřice, Louny, Teplice, Most a Chomutov. Rozloha kraje je 5 335 km2, z České republiky to činí 6,8 % rozlohy. Obyvatelstvo Po druhé světové válce bylo vyhnáno německé obyvatelstvo a území se osídlilo Čechy, Slováky, a Cikány (převáţně Romy a Lovary). K 31.3. 2011 byl počet obyvatel 836 128 a z toho na konci května 2011 nezaměstnaných 12,51 % a to se řadí k nejhoršímu procentu v České republice. V 60.-80. letech se poškozoval krajinný ráz, způsobovala to především důlní činnost. Těţbě uhlí ustoupilo také mnoho obcí , steré město Most se muselo přestěhovat. V první polovině 90. let docházelo k útlumu těţby hnědého uhlí, ale i dalších sektorů těţkého průmyslu. To zapříčinilo, ţe mnoho odborně vyučených lidí ztratilo práci a těţko se dále rekvalifikují.

90

Hospodářství Hospodářství Ústeckého kraje je specifické a odlišné podle krajinných typů, v této oblasti se jich nachází více. V níţinách se daří zemědělství a to zejména chmelu a ovocným sadům. V pánevní oblasti se nachází průmysl a v hornaté oblasti je většinou turismus. Kraj se spíše řadí do oblasti těţkého průmyslu, je to dáno těţbou hnědého uhlí v povrchových dolech. Uhlí je zde strategické, protoţe v oblasti se nalézají největší české uhelné elektrárny (Prunéřov, Tušimice, Počerady). V Ústí nad Labem je rozšířen velmi chemický průmysl a v Litvínově se nachází největší rafinérie ropy. Další průmysl je rozset různě v sedmi okresech, ale v posledních letech dochází k budování v příměstských zónách lehkého odvětví průmyslu. Doprava Jiţ zmíněná řeka Labe je důleţitou tepnou lodní dopravy a spojení vnitrozemské lodní dopravy se Severním mořem. Podél řeky je hlavní ţelezniční tah z Prahy do Dráţďan. Buduje se zde dálnice D8, a další rychlostní silnice se budují Bytová výstavba V Ústeckém kraji se sniţuje počet nově vystavených bytových domů. Je to dáno malou poptávkou. Byty ve starší zástavbě jsou velmi levné, a ceny bytů v nové výstavbě konkurují s cenou domu v dané oblasti. Výstavba bytů nejen v bytových domech rok 2006

rok 2007

rok 2008

rok 2009

rok 2010

Počet zahájených bytů

1 798

1 913

3 914

1 631

1 220

Rozestavěné byty

7 314

8 074

14 534

-

-

Dokončené byty

1 119

1 153

2 453

1 087

1 097

Ceny bytů za 1 m2 v lokalitě okresních měst Okres

Teplice

Most

Děčín

cena za

16 062

12 245

13 987

1 m2

Kč

Kč

Kč

Litoměřice Ústí n. L. 20 499 Kč

18 137 Kč

Chomutov 12 813 Kč

Průměrem okresů je za 1 m2 12 085 Kč, není to však kupní cena, ale cena nabízená.

91

Louny 18 153 Kč

Pozemky a rodinné domy Zatímco bytová výstavba v Ústeckém kraji je minimální, výstavba rodinných domů rok od roku roste - viz tabulka č. . Je to dáno cenou pozemků v dané oblasti. Cena pozemků se v kaţdém okrese liší, ale její průměr je za 1 m2 971 Kč. Tento průměr je spočítán z průměrů stavebních pozemků do 5 km od okresního města. rok

2005

2006

2007

2008

2009

2010

výstavba rodinných domů

589

486

690

774

832

860

Komerční prostory Těţký průmysl , který je v kraji zachován, ale je pomalu vytlačován lehkým průmyslem, dává moţnosti dalšího vyuţití továrních prostor, velkých hal, skladišť a pozemků. Obchodní prostory k podnikání jsou průměrně pronajímány 1 m2 za 152 Kč měsíčně. U pronájmu kancelářských prostor je průměrná cena za 1 m2 141 Kč měsíčně. Rekreační objekty Na trhu nemovitostí v oblasti tak pestrého kraje je mnoho druhů rekreačních objektů (chaty, chalupy, zahrádky, byty). Jejich trţní cena je ovlivňována především místem a druhu rekreace. Vodní plochy dávají dostatek moţností vodních sportů, proto v jejich blízkosti je mnoho rekreačních objektů. Naopak Krušné hory lákají k zimním sportům, dále jsou zde Labské pískovce a Luţické hory. Trţní cena se řídí podle druhu nemovitosti, velikosti pozemku, místě poblíţ rekreačního vyţití. Vývoj realitního trhu Ústeckého kraje V dnešní době jsou ceny bytů v této lokalitě na nízké úrovni. Poptávka tu není tak velká, nezaměstnanost se tu drţí na hranici 12 %, proto zde nemůţe být ani vytvořen kapitál na zvýšení nabídky. Ceny bytů zde vypovídají, ţe je výhodné mít byt v osobním, či druţstevním vlastnictví, proto se zde nevyplatí ţít v nájmu. Nová výstavba bytových domů se sniţuje, ale naopak roste rodinná zástavba. Okres Louny je situován 50 km od hlavního města Prahy, tato vzdálenost je lukrativní pro novou výstavbu. Dostavění dálnice D8 a rychlostní silnice R7 se urychlí doprava mezi Prahou, okresními městy a městy v Německu. Zánik některých těţkých odvětvích průmyslu a vojenských kasáren, dal vzniknout novým moţnostem vyuţití. Přímo v Chomutově na místě zaniklých vojenských kasáren, byl vybudován nový zimní stadion a další sportovní vyuţití. Pokud tento trend bude pokračovat a nevyuţité stavby, se budou měnit 92

a nabízet nové vyuţití a nové kapacity pracovního místa, je moţnost se přiblíţit k ostatním krajům. V Ústeckém kraji uţ probíhá rekultivace ţivotního prostředí a pokud bude pokračovat dobře, můţe to v budoucnu k prospěchu.

93

Závěr Z teoretické aţ do analytické části se v bakalářské práci probralo vše potřebné pro úsudek jak vytápění ovlivňuje trţní hodnotu. Nejen samotná otopná soustava, ale celé konstrukční řešení stavby je v dnešní době zahrnuto a spojeno s vytápěním. Začíná se od 90. let projevovat potřeba po sniţování energetické náročnosti budov. Hlavní vliv má stále pro ocenění stavby lokalita umístění, ale nové projekty a nová výstavba v budoucnu zaručí, ţe vliv vytápění se dostane téţ do popředí. Porovnání na trhu s nemovitostmi změna vytápění ve stavbě prokázala, ţe má sílu na ovlivnění trţní ceny. V práci nebyly zahrnuty do analýzy teplárny a jiné technicky a odhadově sloţitější stavby, aby nenarušily koncepci práce. Určitě by stáli za probrání, ale ohledně kapacity práce, jsem je radši vynechal. Na začátku nebylo patrné, zda vytápění hraje roli v odhadu, či ocenění. Patrná role tam je , ale záleţí na druhu stavby.

94

Seznam uţité literatury: Ing. PETR ORT, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2005, ISBN: 80-7265-085-8 Ing. PETR ORT, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, Oceňování na tržních principech, Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2007, ISBN: 978-80-7265-128-3 Prof. Ing. Albert Bradáč,DrSc. a kolektiv, Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, a. s., 2007, ISBN: 978-80-7201-679-2 Karel Papeţ a kolektiv (Ing. Karel Kabele), Technická zařízení budov II-Vytápění. Cvičení, Vydavatelství ČVUT 1999, ISBN 80-01-01531-9 Doc. Ing. František Medek, CSc., Netradiční zdroje energie a architektura, Vydavatelství ČVUT 1994, ISBN 80-01-01198-4 Ing. Marcela Počinková, Ph.D., Ing. Lea Treuová, Vytápění, Computer Press, a.s., ISBN: 978-80-251-3329-3 Doc. Ing. Karel Broţ, CSc., Vytápění, Česká technika – nakladatelství ČVUT 2006, ISBN 80-01-02536-5 Ing. PETR ORT, Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha : Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2007, ISBN: 978-80-7265-101 Ing. Dr. Miroslav Lázňovský, Ing. Dr. Milan Kubín, Ing. Dr. Petr Fischer, Vytápění rodinných domů, nakladatelství T. Malina, Praha 1996, ISBN 80-901975-2-3 Ing. Jiří Bašta, Ph.D., Otopné plochy, Praha: vydavatelství ČVUT, ISBN: 80-01-02365-6

95

Seznam uţitých norem, vyhlášek a pravidel: ČSN EN 12 831 Tepelné soustavy v budovách – Výpočet tepelného výkonu ČSN 06 0310 Ústřední vytápění. Projektování a montáţ ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov – Poţadavky ČSN EN ISO 13790 Energetická náročnost budov – Výpočet potřeby energie na vytápění a chlazení ČSN EN 6946 Tepelný odpor a součinitel prostupu tepla – Výpočtová metoda Internetový stránky: www.sreality.cz www.nahlizenidokn.cuzk.cz www.csu.cz

96