Inhoudsopgave Voorwoord
v
Hoofdstuk 1
1
1.1 1.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4 1.5 1.6
Afbakening van het onderwerp Opzet van de studie Het Toetsingskader Het Nederlands recht als toetsingskader Het Europees toetsingskader Methodologie Bronnen en terminologie Korte geschiedenis van de koop-/aannemingsovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden
Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.3.1 2.2.3.2 2.2.3.3 2.2.3.4 2.2.3.5 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.3 2.3.1 2.3.1.1 2.3.1.2 2.3.1.3 2.3.1.4 2.3.2 2.3.2.1
Inleiding
Het Toetsingskader
Inleiding Het Europees privaatrecht Enkele opmerkingen over de ontwikkeling van het Europees privaatrecht Europees privaatrechtelijk bouwrecht Richtlijn oneerlijke bedingen Implementatie Enkele inhoudelijke aspecten van de Richtlijn Oneerlijk Oneerlijk en onredelijk bezwarend Niet afzonderlijk onderhandeld De richtlijn oneerlijke bedingen en de koop-/aannemingsovereenkomst De betrokkenheid van belangenorganisaties en de oneerlijkheid van bedingen Bedingen toegevoegd aan de overeenkomst buiten het model om Europese beginselen Verleden, heden en toekomst van het Europees privaatrecht De eerste aanzet tot harmonisatie Actieplan The way forward en het Groenboek Joint Network on European Private Law en het gemeenschappelijk referentiekader Europese beginselen Principles of European Contract Law
2 3 4 4 5 8 9 11 19 19 19 20 20 22 23 25 25 26 27 28 30 32 33 33 35 36 38 39 40 41 vii
Inhoudsopgave
2.3.2.2 Principles of European Law on Service Contracts 2.3.3 Conclusie
44 46
Hoofdstuk 3
47
3.1 3.2 3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2 3.2.1.3 3.2.2 3.2.3 3.2.3.1 3.2.3.2 3.2.3.3 3.2.4 3.2.4.1 3.2.4.2 3.2.4.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.2.1 3.3.2.2 3.3.3 3.3.4 3.3.4.1 3.3.4.2 3.3.4.3 3.3.5 3.3.5.1 3.3.5.2 3.3.5.3 3.3.5.4
Aard en inhoud van de overeenkomst
Inleiding Aard van de overeenkomst Consumentenovereenkomst Het begrip consument De subjectieve en de objectieve leer Gemengde aankopen Resultaatsverbintenis De koop-/aannemingsovereenkomst als algemene voorwaarden Algemene voorwaarden Het bestemmingscriterium Kernbedingen Gemengde overeenkomst Een gemengde overeenkomst in de zin van art. 6:215 BW Toepasselijke rechtsregels bij een gemengde overeenkomst De koop-/aannemingsovereenkomst een gemengde overeenkomst? Inhoud van de overeenkomst De koop-/aannemingsovereenkomst De algemene voorwaarden Voorgedrukte van toepassingsverklaring Algemene voorwaarden en de Principles De Garantie- en Waarborgregeling Andere contractstukken Verwijzen Ondertekenen Enige materiaal of zeer gedetailleerd materiaal Afwijken van de overeenkomst De praktijk van art. 12 KA Karakter van art.12 KA: een Derdenbeding? Nietigheid als sanctie Conclusie ten aanzien van art. 12 KA
Hoofdstuk 4
Uitleg van de overeenkomst
4.1 Inleiding 4.1.1 Uitleg en eensgezinde partijen 4.2 Uitleg en Haviltex 4.3 Objectieve uitleg van modelvoorwaarden: inleiding 4.3.1 De objectieve uitleg van CAO-bepalingen 4.3.2 DSM/Fox: de vloeiende overgang tussen Haviltex en CAObepalingen.
viii
47 47 47 48 49 51 53 54 55 55 56 57 59 60 62 64 64 65 66 68 69 71 72 73 74 75 76 79 82 83 85 85 85 86 87 88 89
Inhoudsopgave
4.3.3
De model koop-/aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden en de objectieve uitleg 91 4.4 Verdere uitwerking van de Haviltex-criteria 93 4.4.1 Duidelijke bewoordingen 93 4.4.2 De bedoeling der partijen 94 4.4.3 Aard van de overeenkomst 96 4.4.4 Gebruik 97 4.4.5 Bijschrijven 98 4.4.6 Gunstigste optie 99 4.5 Uitleg van de overeenkomst en de Principles 101 4.5.1 De uitlegregels van hoofdstuk 5 PECL. 102 4.5.1.1 Impliciete afspraken of omissies (Hoofdstuk 6 PECL) 105 4.6 Rangorde bij tegenstrijdigheden in de situatie als onder de model koop-/aannemingsovereenkomst 106 4.6.1 De onderzoeksplicht van de verkrijger bij tegenstrijdigheden 107 4.6.2 Oude en nieuwe documenten: Errata 109 4.6.3 Strijdigheid overeenkomst met technische omschrijving 110 4.6.4 Strijdigheid verkoopbrochure met andere stukken 111 4.6.5 Strijdigheid stukken met artist impressions of maquettes 112 4.6.5.1 De zelfstandige waarde van artist impressions 113 4.6.5.2 Strijdigheid van artist impressions of maquettes met andere stukken115 4.6.6 Waarde van monsters, modellen en modelwoningen 116 4.6.6.1 Monsters en modellen en het BW 117 4.6.6.2 Monsters en modellen onder de koop-/aannemingsovereenkomst 118 Hoofdstuk 5
Het sluiten van de overeenkomst
123
5.1 Inleiding 123 5.2 Eis van schriftelijke vastlegging 124 5.2.1 Achtergrond en doel van de schriftelijkheidseis 125 5.2.2 Schriftelijkheidseis bij koop 126 5.2.2.1 Schriftelijke vastlegging en inhoud van het geschrift 127 5.2.2.2 Begrip tot bewoning bestemde onroerende zaak 128 5.2.3 Schriftelijkheidseis bij aanneming van werk 132 5.2.3.1 Het begrip woning 133 5.2.3.2 De bouw van een woning op grond die de opdrachtgever reeds toebehoort 134 5.2.4 De schriftelijkheidseis bij de koop-/aannemingsovereenkomst 136 5.2.5 Consequenties niet in acht nemen schriftelijkheidseis 137 5.2.5.1 Mondelinge overeenstemming 138 5.2.5.2 Reikwijdte van de schriftelijkheidseis 145 5.3 Bedenktijd 147 5.3.1 Achtergrond 147 5.3.1.1 De bedenktijd in het algemene verbintenissenrecht 148 5.3.1.2 De bedenktijd en de koop en aanneming van onroerende zaken 150 5.3.1.3 Afstand doen van de bedenktijd 153 ix
Inhoudsopgave
5.3.1.4 5.3.2 5.3.2.1 5.3.2.2 5.4 5.4.1 5.4.1.1 5.4.1.2 5.4.2
Herleving van de bedenktijd Bedenktijd in de koop-/aannemingsovereenkomst Vorm van de ontbinding Datum van de ontbinding Vormerkung Inhoud en uitleg van de Vormerkung Reikwijdte en duur van de bescherming door voorinschrijving Wijze van voorinschrijving Toepasselijkheid van de Vormerkung op de koop-/ aannemingsovereenkomst 5.4.2.1 De Vormerkung en toekomstige goederen 5.4.2.2 Vormerkung en de koop-/aannemingsovereenkomst 5.4.2.3 Vormerkung standaard opnemen 5.5 De Principles en totstandkomingseisen
155 156 157 158 159 161 161 163
Hoofdstuk 6
173
Zekerheidstelling en financiering
6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 6.3.1 6.3.1.1 6.3.1.2 6.3.2 6.3.2.1 6.3.2.2 6.3.2.3
164 165 167 168 169
Inleiding Waarborgsom of bankgarantie Bankgarantie Waarborgsom Financiering Financieringsvoorbehoud Maximumbedrag Normaal geldende voorwaarden Inspanningsverplichting Reikwijdte van de inspanningsverplichting Te goeder trouw ten aanzien van de afwijzing Aanvullende eisen voor het aantonen van en voldoen aan de inspanningsverplichting 6.3.3 Voor levering niet gestand blijven van hypotheekofferte 6.3.4 Doorhalen of schrappen van het financieringsvoorbehoud 6.3.5 Financieringsclausule: bestendig gebruikelijk beding of gewoonterecht? 6.3.5.1 Bestendig gebruikelijke beding 6.3.5.2 Impliciete of stilzwijgende financieringsclausule 6.3.5.3 Gebruik, impliciete clausules en de schriftelijkheidseis 6.3.6 Nationale Hypotheek Garantie 6.3.7 Ontbinding en schadevergoeding 6.3.7.1 Ontbinding 6.3.7.2 Schadevergoeding
173 173 174 175 176 177 178 179 180 182 185
Hoofdstuk 7
205
7.1 7.1.1 x
Betaling, subsidies en kostenwijziging
Betaling De koop-/aanneemsom
186 189 190 193 193 195 196 198 200 200 202
205 205
Inhoudsopgave
7.1.2 Vergoeding over de grondkosten en de financieringsvergoeding 7.1.3 Betalings- en termijnregeling 7.1.3.1 Betalings- en termijnregeling volgens de overeenkomst 7.1.3.2 Betalings- en termijnregeling volgens het BW 7.1.4 Uitstel van betaling en uitstelrente 7.1.4.1 Onduidelijke bepaling 7.1.5 Te late betaling en boeterente 7.1.6 Opschorten betaling en de vijf procent-regel 7.1.6.1 Vrijval van het depot 7.1.6.2 Verlenging of handhaving van het depot 7.1.6.3 De rente over het depotbedrag 7.1.6.4 Geen recht tot inhouding 7.1.6.5 Opschorting van meer dan vijf procent op grond van art. 6:262 BW 7.1.6.6 De vijf procent-regel en de gemeenschappelijke delen van appartementen 7.1.7 Principles en betaling 7.2 Subsidies 7.3 Kostenwijzigingen
207 209 210 212 212 214 216 218 220 220 221 223
Hoofdstuk 8
237
Levering van de grond
8.1 Inleiding 8.2 Levering van de grond 8.2.1 Wijze en tijdstip van levering 8.2.1.1 Wijze en tijdstip levering bij appartementen 8.2.2 Inhoud van de akte van levering 8.2.3 Erfpacht 8.2.4 Grond in eigendom van een derde 8.2.5 Boete bij niet meewerken 8.2.5.1 Anticipatieve ontbinding 8.2.5.2 Schadevergoeding en ontbinding 8.3 Lasten en beperkingen 8.3.1 Verwijzingen naar het Burgerlijk Wetboek 8.3.2 Bijzondere lasten en beperkingen 8.3.3 Uitdrukkelijk aanvaarden 8.4 Verontreiniging van de grond 8.4.1 Ontbinding en het proportionaliteitsbeginsel in de Principles 8.5 Levering van over- of ondermaat 8.5.1 De circa-bepaling 8.5.2 Verrekening van over- of ondermaat 8.5.3 Verrekening ondanks variant A 8.5.3.1 De praktijk van verrekening van over- en ondermaat 8.5.3.2 Redelijkheid en billijkheid en alle omstandigheden van het geval 8.5.3.3 Bewijs 8.5.3.4 Conclusie
225 227 230 231 234
237 237 237 239 240 241 242 242 243 246 247 248 249 250 252 256 258 259 260 260 261 265 266 268 xi
Inhoudsopgave
8.5.4 Art. 3 KA onredelijk bezwarend 8.5.5 Alternatief voor Optie A van art. 3 KA 8.5.6 Berekening schadevergoeding bij variant A 8.5.6.1 Grondprijs 8.5.6.2 Ex aequo et bono 8.5.6.3 Alle omstandigheden van het geval 8.5.6.4 Schadevergoeding en verschillende schade-elementen 8.5.7 Andere wegen om tot schadevergoeding te komen
268 272 273 273 275 275 277 277
Hoofdstuk 9
279
Wijzigingen
9.1 Inleiding 9.1.1 Plaatsbepaling van wijzigingen in het contractenrecht 9.1.2 Wijziging 9.1.3 Een wijzing betekent niet altijd meer werk of meer kosten 9.2 Wijzigingen op verzoek van de verkrijger 9.2.1 Wijzigingen op verzoek van de verkrijger buiten art. 7 AV om 9.2.2 Wijzingen op verzoek van de verkrijger volgens art. 7 AV 9.2.3 Verzoek tot wijziging 9.2.4 Het doorvoeren van de wijziging 9.2.4.1 Schriftelijk vastleggen van de wijziging 9.2.4.2 De prijs van de wijziging 9.2.4.3 Betaling van meerwerk en verrekening van minderwerk 9.2.5 Weigering van het verzoek tot wijziging 9.2.5.1 Wijziging ongewenst in verband met het stadium waarin de bouw zich bevindt 9.2.5.2 Wijziging in strijd met bouwplan of met normen waaraan de woning moet voldoen 9.2.6 Meerwerk door derden 9.2.7 Meerwerk en de Principles 9.3 Wijzigingen op initiatief van de ondernemer 9.3.1 Voorzienbaarheid 9.3.2 Informeren van de verkrijger over de wijziging 9.3.3 Wijziging ten opzichte van de situatietekening 9.3.3.1 Overheidsvoorschrift of andere gegronde reden 9.3.4 Noodzakelijke wijziging 9.3.4.1 Noodzakelijkheid 9.3.4.2 Geen afbreuk 9.4 Herstel, schadevergoeding en ontbinding 9.4.1 Herstel en schadevergoeding 9.4.2 Ontbinding 9.4.2.1 De proportionaliteitseis van art. 4 AV een onredelijk bezwarend beding 9.5 Clausules van niet-bindendheid 9.6 De wijzigingsbevoegdheid consumentvriendelijk? 9.7 Wijzigingsbevoegdheid volgens de Principles xii
279 280 280 282 283 285 285 287 288 289 292 293 294 295 297 299 300 304 304 305 307 309 310 311 313 314 315 316 318 320 323 324
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 10
Bouwtijd
10.1 10.2
327
Inleiding De eerste fase: totstandkoming van de overeenkomst tot de start van de bouw 10.2.1 Beginnen met de bouw 10.2.2 Complex waarvan de woning deel uitmaakt 10.2.3 Start bouw bij appartementen 10.2.4 Ontbinden als niet tijdig wordt begonnen met bouwen 10.2.4.1 Wijze van ontbinden 10.2.4.2 Schadevergoeding bij ontbinding 10.3 De tweede fase: start van de bouw tot gereedkomen van de ruwe begane-grondvloer 10.3.1 Het gereedkomen van de ruwe begane-grondvloer 10.3.2 Regelmatig voortzetten 10.4 De derde fase: gereedkomen van de ruwe begane-grondvloer tot de oplevering 10.4.1 Start van de bouwtijd van art. 6 KA 10.4.2 Werkdagen en niet-werkdagen 10.4.2.1 Werkdagen en feest-, rust- en vakantiedagen 10.4.3 Onwerkbare werkdagen door onwerkbaar weer 10.4.3.1 Bewijslastverdeling van onwerkbare werkdagen 10.4.3.2 Bewijs onwerkbaar weer 10.4.3.3 Naijling 10.4.4 Meerwerk en bestekswijzigingen leidend tot vertraging 10.4.5 Overmacht en vertraging 10.4.5.1 Overmacht en werkstakingen 10.5 Schadevergoeding wegens te late oplevering 10.5.1 Boetebeding en de wet 10.5.2 De Raad van Arbitrage en het boetebeding 10.5.2.1 Soort schade 10.5.3 Matiging of toekennen van meer vergoeding 10.5.3.1 Matiging 10.5.3.2 Naast of in plaats van de korting geen schadevergoeding uit dezelfde oorzaak 10.5.4 Schadevergoeding ondanks overmacht 10.5.5 Aanspraak maken op vergoeding binnen redelijke termijn 10.5.6 Boetebeding in de Principles 10.6 Ontbinding wegens te late oplevering
327
Hoofdstuk 11
369
11.1 11.2 11.3 11.3.1
De oplevering
Inleiding Oplevering volgens het BW Oplevering volgens de koop-/aannemingsovereenkomst Aankondiging van de oplevering
328 328 329 330 332 333 334 335 335 336 337 338 342 343 344 345 345 347 348 349 350 353 354 355 357 359 360 363 364 364 367 368
369 370 371 372 xiii
Inhoudsopgave
11.3.2 11.3.3 11.3.4 11.4 11.4.1 11.4.2 11.5 11.5.1 11.5.2 11.5.3 11.5.4 11.6 11.6.1 11.7 11.7.1 11.7.2 11.7.3 11.7.4 11.7.5 11.7.6
Opneming Aanvaarding Aankondiging, opneming en aanvaarding in het BW Oplevering van appartementen Oplevering van de privégedeelten Oplevering gemeenschappelijke ruimten Andere manieren van oplevering Ingebruikname van de woning Oplevering zonder afgifte sleutels De voorschouw of vooropname De sleutelovereenkomst Rechtsgevolgen van de oplevering Risico-overgang en ingebruikname voor oplevering Oplevering volgens de Principles Gehele of gedeeltelijke oplevering Aanvaarding en keuring Tijdstip van oplevering Weigering van oplevering Risico-overgang Conclusie
Hoofdstuk 12 12.1 12.2 12.2.1 12.2.2 12.2.2.1 12.2.2.2 12.2.2.3 12.2.3 12.3 12.3.1 12.3.1.1 12.3.1.2 12.3.1.3 12.3.2 12.3.3 12.3.4
Aansprakelijkheid van de ondernemer voor fysieke tekortkomingen
Inleiding Tekortkomingen Het begrip tekortkoming Kwaliteitsstandaard Voorschriften van overheid en nutsbedrijven Het ijkmoment van de regelgeving Goed en deugdelijk werk Tekortkomingen en de Principles Zichtbaarheid en deskundigheid Zichtbaarheid In het rapport opgenomen Aan de dag treden Redelijkerwijs had moeten onderkennen De invloed van de eigen deskundigheid van de verkrijger De invloed van ingeschakelde deskundigheid De koopovereenkomst en de invloed van de ingeschakelde deskundige 12.3.5 Samenvatting: zichtbaarheid, deskundigheid en de koop-/ aannemingsovereenkomst 12.4 Aansprakelijkheid tijdens de bouw 12.4.1 Constateren van gebreken tijdens de bouw 12.4.2 Controle tijdens de bouw en de PELSC
xiv
374 376 381 382 382 384 384 385 386 387 388 389 390 392 393 394 394 395 396 397 399 399 399 400 402 403 404 407 411 413 414 415 416 417 420 421 423 427 427 428 432
Inhoudsopgave
12.4.2.1 Bemoeienis en de PELSC 12.5 Aansprakelijkheid voor in het opleveringsrapport opgenomen tekortkomingen 12.5.1 In het rapport opgenomen 12.5.1.1 Status van het opleveringsrapport 12.5.2 Onverwijld herstel 12.5.3 Uitsluiting aansprakelijkheid in tweede lid 12.5.4 Achtergrond van uitsluiting van aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken 12.5.4.1 Rechtsverwerking 12.5.4.2 Het BW en de uitsluiting van de aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken 12.5.5 Wenselijkheid van uitsluiting van aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken 12.6 Aansprakelijkheid in de onderhoudsperiode 12.6.1 Het begrip onderhoudsperiode 12.6.2 Onderhoudsperiode: een garantieperiode 12.6.3 Onderhoudsperiode: een bestendig gebruikelijk beding 12.6.4 Begin en duur van de onderhoudsperiode 12.6.5 Schriftelijk mededelen 12.6.6 Herstel 12.6.7 Verhouding tot art. 17 lid 2 AV 12.7 Aansprakelijkheid na de onderhoudsperiode 12.7.1 Aansprakelijkheid voor afwijkingen 12.7.1.1 Soort afwijkingen 12.7.1.2 Bij oplevering zichtbare afwijkingen 12.7.2 Aansprakelijkheid voor ernstige gebreken 12.7.2.1 Ernstig gebrek volgens Oud BW 12.7.2.2 Aantasting van de hechtheid 12.7.2.3 Ongeschikt voor zijn bestemming 12.7.3 Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken 12.7.3.1 Aansprakelijkheid voor kenbare verborgen gebreken volgens het BW 12.7.4 Melden van het gebrek binnen een redelijke termijn 12.7.4.1 Redelijke termijn en rechtsverwerking 12.8 Samenloop tussen algemene voorwaarden en de garantieen waarborgregeling 12.8.1 De garanties in de garantie- en waarborgregeling 12.9 Aansprakelijkheid na oplevering volgens het BW 12.9.1 Aansprakelijkheid volgens Titel 7.12 BW 12.9.1.1 Aansprakelijkheid na oplevering 12.9.1.2 Verschillen tussen de algemene voorwaarden en het BW 12.9.2 Aansprakelijkheid volgens Titel 7.1 BW 12.9.2.1 Non-conformiteit bij koop 12.9.2.2 Verschillen tussen de algemene voorwaarden en het BW
434 435 436 436 437 438 439 440 441 442 447 448 448 449 450 451 452 452 452 453 454 455 456 456 458 459 460 461 461 462 466 467 469 470 470 471 472 473 473
xv
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 13 13.1 13.1.1 13.1.2 13.1.3 13.1.3.1
Conclusies en aanbevelingen
Conclusies De overeenkomst als autonome rechtsbron Nationaal recht en de overeenkomst Invulling of uitleg van de overeenkomst Toepasselijke maar niet in de overeenkomst opgenomen dwingende en regelende bepalingen uit het BW 13.1.3.2 Invulling van de overeenkomst door middel van ongeschreven recht 13.1.4 Afwijken van (dwingend of regelend) nationaal recht 13.1.4.1 Afwijkingen in de overeenkomst 13.1.4.2 Afwijkingen in de toepassing van het gemene recht op de koop-/aannemingsovereenkomst 13.1.5 De inhoud van de overeenkomst in vergelijking tot de Europese beginselen 13.1.6 Algemene conclusie 13.2 Aanbevelingen 13.2.1 Aard van de overeenkomst 13.2.1.1 Gemengde overeenkomst 13.2.1.2 Art. 12 KA: Nietigheid bij afwijken van de overeenkomst 13.2.2 Sluiten van de overeenkomst 13.2.2.1 Vorm van de ontbinding bij een beroep op de bedenktijd 13.2.2.2 Opnemen van de mogelijkheid tot voorinschrijving in de koop-/aannemingsovereenkomst 13.2.3 Financiering 13.2.4 Betaling en kostenwijziging 13.2.4.1 Verduidelijking van art. 5 KA over uitstel van betaling en uitstelrente 13.2.4.2 Rente over de vijf procent 13.2.4.3 Art. 8 AV over kostenwijzingen 13.2.5 Levering van de grond 13.2.5.1 Alternatief voor optie A van art. 3 KA 13.2.5.2 Schadeberekening bij ondermaat 13.2.6 Wijzigingen 13.2.7 Bouwtijd 13.2.7.1 Regelmatig voortzetten en het ontbreken van een sanctie 13.2.7.2 Oplevertermijn voor de gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex 13.2.7.3 Uitleg van het boetebeding 13.2.7.4 Matiging 13.2.8 Oplevering 13.2.9 Aansprakelijkheid van de ondernemer voor tekortkomingen 13.2.9.1 Verschillende versies bouwbesluit van toepassing op dezelfde overeenkomst
xvi
475 475 475 476 477 477 478 480 480 482 482 483 484 484 484 485 486 486 487 488 489 489 490 492 492 492 493 494 494 494 495 496 496 497 497 498
Inhoudsopgave
13.2.9.2 Wenselijkheid van uitsluiting van aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken
498
Literatuurlijst Summary Trefwoordenregister
501 551 555
xvii
