Voorstel aan de raad Nummer: 131025257 Portefeuille: Economie, Wonen, Cultuur & Dienstverlening Programma: 2.4 Sterke Stad Programma onderdeel: 2.4.2 Kwaliteit aanbod versterken Steller: Afdeling: Telefoon: E-mail:
M.L.E. Werkman BLD 0320-278799
[email protected]
Punt 11b van de agenda voor de vergadering van 25 juni 2013. Onderwerp: Startersleningen Lelystad. Voorgesteld besluit De raad voor te stellen: a. de regeling Startersleningen opnieuw open te stellen ten behoeve van bestaande bouw; b. voor wat betreft het revolverend Stimuleringsfonds Particuliere Woningverbetering (PWV), ad € 1 miljoen, het oormerk te veranderen voor een bedrag ad € 1 miljoen ten behoeve van de regeling Startersleningen; c. dit bedrag als lening gefaseerd beschikbaar te stellen aan SVn; d. de verordening Startersleningen Lelystad (bijlage 1) vast te stellen; e. de verordening in werking te laten treden op de dag na bekendmaking van dit besluit. Aanleiding Eerder besluit startersleningen Gemeente Lelystad heeft eerder startersleningen verstrekt. Door de geringe belangstelling toentertijd en de uitputting van het rijksdeel, dat de helft van het startersfonds vormde, werd in 2010 besloten (B10-04929) de Verordening Startersleningen in te trekken. Dit viel samen met het coalitieakkoord 2010 waarin de starterlening als bezuinigingsoptie genoemd werd en waarin veel aandacht was voor duurzaamheid. De duurzaamheidslening zou voor meerdere mensen toegankelijk zijn. Gemeente Lelystad stopte met het verstrekken van startersleningen en startte met het verstrekken van een duurzaamheidslening. Deze wordt nu nog steeds uitgegeven. 1. Opnieuw invoeren starterslening Inmiddels is de woningmarkt sterk veranderd. Door de crisis zit de koopwoningmarkt op slot. Het is voor mensen met één inkomen moeilijk om een eerste huis te kopen. Dit komt voort uit de aanscherping van de hypotheekeisen door banken. Dit heeft tot gevolg dat mensen gedwongen in een huurwoning blijven wonen, omdat de stap naar een koopwoning te groot is. Hierdoor ontstaat een stagnering in de doorstroming op de huurmarkt en nemen de wachtlijsten bij de verhuurders steeds meer toe. De starterslening is een instrument om de woningverkoop en de doorstroming in de woningmarkt te stimuleren. De starterslening is een tweede hypotheek. Het bijzondere aan de lening is dat de eerste drie jaar na het afsluiten van de lening geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. Na die drie jaar kan een lener om een inkomenstoetsing vragen en is het, afhankelijk van de betalingscapaciteit van de lener, mogelijk dat die aflossingsvrije periode met nogmaals drie jaar wordt verlengd. Het verstrekken van startersleningen zal de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt in Lelystad vergroten en daarmee de doorstroming vanuit de huurvoorraad stimuleren.
HB1305
paginanummer 1
Nummer: 131025257 2. Concurrentiepositie Om kopers naar Lelystad toe te trekken en inwoners in Lelystad te houden is een goede concurrentiepositie noodzakelijk. In de omliggende gemeenten Dronten, Almere, Zeewolde, Urk en Emmeloord worden al startersleningen verstrekt. Door het opnieuw invoeren van startersleningen in Lelystad kan dit voor personen geen reden zijn om zich niet in Lelystad te vestigen of om te vertrekken. 3. Rijksbijdrage voor de starterslening De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft € 50 miljoen beschikbaar gesteld voor startersleningen aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Daarnaast is besloten voor de starterslening een uitzondering te maken voor de nieuwe regels voor aftrek van de hypotheekrente. De SVn stelt de ene helft van elke starterslening beschikbaar. Gemeenten betalen de andere helft. Dankzij het budget van € 50 miljoen kunnen de kosten gedekt worden voor in totaal 4.400 startersleningen voor geheel Nederland. Hierbij geldt het principe ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Wanneer de € 50 miljoen is uitgeput, stopt de rijksbijdrage aan de te verstrekken starters-leningen. Beoogd effect Het bevorderen van de doorstroming in de bestaande woningmarkt. Het bevorderen van de leefbaarheid in de bestaande wijken, omdat mutatie het belangrijkste moment is om te investeren in huis en tuin. Argumenten 1.1. Startersleningen dragen direct bij aan de verkoop van woningen. Starters van wie het inkomen (nog) niet helemaal toereikend is, kunnen met een starterslening op deze manier toch een woning kopen. Met het budget van € 1 miljoen kunnen in ieder geval ruim 100 leningen verstrekt worden. Het maximale bedrag per lening is € 31.500,00. Hiervan financieren gemeente en het Rijk ieder de helft. De bijdrage van het Rijk voor startersleningen wordt verstrekt, zolang het rijksbudget nog niet is uitgeput. De veranderde omstandigheden op de woningmarkt, de concurrentiepositie van Lelystad t.o.v. de regiogemeenten m.b.t. de starterslening en de rijksbijdrage van 50 mln aan het startersfonds zijn de belangrijkste argumenten om de regeling opnieuw open te stellen. 1.2. Startersleningen zorgen voor doorstroming op de bestaande woningmarkt Doordat de regeling alleen voor bestaande bouw van toepassing is, worden verhuisketens op gang gebracht. Terugkoppeling vanuit marktpartijen bevestigt dit effect. Zeker in de huidige stagnerende woningmarkt is de starterslening een belangrijke stimulans voor de markt. Eigenaren die hun huis verkopen, zijn op hun beurt in staat een ander huis te kopen. Daarmee bevordert de invoering van startersleningen de doorstroming. 2.1. De markt heeft behoefte aan startersleningen De starterslening is de meest concrete maatregel die een aankoop mogelijk maakt. Bijkomend voordeel is dat de verkoop van woningen ook andere effecten heeft. Een verhuizing leidt ook tot andere uitgaven (woonwinkels, keukens, bouwmarkten etc.). Daarvan kan ook de lokale economie profiteren. De mutatie is een belangrijk moment om te investeren in huis en tuin. 2.2. Voorwaarden starterslening De voorwaarden die gelden voor het verstrekken van een starterslening zijn vastgelegd in de Verordening starterslening. De starterslening is beschikbaar voor bestaande bouw. De maximale verwervingsgrens is een bedrag van € 150.000,00, waarvan de totale kosten voor verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) niet meer bedragen dan de maximaal toegestane koopsom (€ 150.000,00) vermeerderd met het actuele percentage bijkomende kosten. Starters vanuit heel Nederland kunnen van de regeling gebruik maken als zij een woning in gemeente Lelystad kopen. 2.3. Concurrentiepositie omliggende gemeenten In de omliggende gemeenten wordt de starterslening al wel verstrekt. Echter in Dronten en Almere wordt de lening verstrekt door woningcorporaties. Leners kunnen daarmee de betrokken huurwoning kopen. Hierdoor komt er geen koop- of huurwoning vrij en wordt de beoogde doorstroming op de bestaande koopwoningmarkt niet versterkt.
HB1305
paginanummer 2
Nummer: 131025257 3.1 Financieel voordeel door rijksbijdrage Het Ministerie voor Wonen en Rijksdienst verstrekt een evenredig deel van de uitgegeven startersleningen. Dit voordeel geldt zolang het budget toereikend is. Door het invoeren van de starterslening delen gemeente Lelystad en haar inwoners in dit financiële voordeel. Financiële aspecten Vanuit de vrij besteedbare reserve Nuon is € 1,6 miljoen beschikbaar gesteld voor het Stimuleringsfonds Particuliere Woningverbetering (PWV). Het fonds PWV is een revolverend fonds. Dit betekent dat de rente en aflossingen weer terug vloeien in het fonds en daarna beschikbaar zijn voor nieuwe investeringen. Het is daardoor mogelijk hetzelfde geld meerdere malen in te zetten en daardoor meer doelstellingen te realiseren. Het voorgestelde bedrag van € 1 miljoen wordt beschikbaar gesteld aan de SVn ten behoeve van het verstrekken van startersleningen. Het betreft hier dus een heroormerking van beschikbare gelden en geen nieuw beslag op de NUON-reserve. De voorwaarden zijn vastgelegd in de vast te stellen Verordening Startersleningen Lelystad (bijlage 1) en de informatiemap van SVn. Het voorgestelde plafond voor de startersleningen is € 1.000.000,-. Met de resterende middelen ad € 0,6 miljoen voor PWV zijn voldoende middelen beschikbaar om leningen PWV te verstrekken. Het voorgestelde bedrag ad € 1 miljoen wordt beschikbaar gesteld aan de SVn. Svn zal namens de gemeente de regeling uitvoeren en de leningen verstrekken. De voorwaarden zijn vastgelegd in de vast te stellen Verordening Starterslening en de informatiemap van SVn. Het plafond voor de startersleningen wordt vastgesteld op € 1.000.000,-.
BEGROTING STARTERLENING Jaar Kosten: 100 starterleningen totaal 1 miljoen storten in rekening courant SVn uren 2 uur per lening ad € 50,00 per uur is € 100,- per lening
2013
2014
2015
2016
2017
2018
totaal
400.000
200.000
100.000
100.000
100.000
100.000
1.000.000
4.000
2.000
1.000
1.000
1.000
1.000
10.000
-400.000 -200.000
-100.000
-100.000
-100.000
-100.000
-1.000.000
Opbrengsten: onttrekking uit NUON reserve dekking uit urenbegroting DVL-VTO Totaal
-4.000
-2.000
-1.000
-1.000
-1.000
-1.000
-10.000
0
0
0
0
0
0
0
Onderbouwing - De subsidie van het rijk komt niet bij de gemeente binnen maar bij SVn. - De € 1 miljoen voor starterlening wordt in termijnen als rekening courant overgemaakt naar SVn. - Bedrag onvoorzien is niet noodzakelijk, omdat gewerkt wordt met op=op strategie. - Urenbedrag is verdeeld naar rato van storting in rekening courant over de jaren. - De kosten van de uren worden meegenomen in de urenbegroting van DVL. - Beheerskosten SVn worden door SVn verrekend met rekeningcourant. Periodieke stortingen afhankelijk van het aantal aanvragen Aangezien er een vrij lange doorlooptijd is tussen het moment van aanvraag en het moment van daadwerkelijke uitbetaling van de lening (2 tot 3 maanden) is het mogelijk om de daadwerkelijke storting in het fonds te laten bepalen door het aantal aanvragen. Daardoor hoeft er niet meer gestort te worden dan noodzakelijk is. De starterslening past binnen de Wet Fido De startersregeling is in het verleden op verzoek van SVn, de organisatie die de startersregeling uitvoert beoordeeld door Deloitte accountants. De conclusie is dat de startersregeling niet strijdig is met de wet Financiering Decentrale Overheden (Fido). Het Rijk ondersteunt de regeling met haar bijdrage.
HB1305
paginanummer 3
Nummer: 131025257 Kanttekeningen 1.1. De gemeente is geen financiële instelling. Het aangaan en verstrekken van leningen is geen primaire gemeentetaak. De gemeente is echter de enige partij die de regeling voor alle startende kopers kan openstellen. In omliggende gemeenten wordt de starterslening al wel verstrekt. 2.1. Het verstrekken van startersleningen brengt risico’s met zich mee. De berekening van de kosten en risico’s voor de gemeente is gebaseerd op aannames over de (ontwikkeling van) rentepercentages en over het aflosgedrag van de leners. 2.2. Geen ondergrens stellen geeft risico’s. Door geen minimale ondergrens te stellen aan de verwervingskosten van de koopwoningen, is het ook voor een groep mogelijk een koopwoning aan te schaffen, waarvan het inkomen de komende jaren niet zal stijgen. Hierbij is het risico aanwezig dat het inkomen van de lener na de eerste 3 jaar niet voldoende is om aan de gestelde aflossing van de starterslening te voldoen. Als dit aantoonbaar is door de inkomenstoets, kan de aflossingsvrije periode verlengd worden met nog eens 3 jaar. 2.3. Aflossen afgedekt. Door de geringere waardestijging of zelfs waardevermindering van woningen het risico aanwezig dat niet alle leners de lening volledig kunnen aflossen. Dit risico is voor de gemeente gedekt doordat startersleningen als 2e hypotheek, net als de 1e hypotheek, onder de zekerheidsstelling van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen en daarmee geborgd zijn. Tot heden heeft geen enkele gemeente hierdoor financiële schade opgelopen door het verstrekken van startersleningen. 2.4 Relatie motie dd december 2012 met betrekking tot tweetal scenario’s Nuon-reserves. Het voorgestelde bedrag van van € 1 miljoen is een heroormerking van een reeds bestemd deel van de Nuon-reserve en is geen nieuw beslag op de NUON-reserve. Door het revolverend karakter en het relatief lage risicoprofiel van het in te stellen fonds is er geen effect op het tweetal in de genoemde motie geschetste scenario’s. 3.1. De rijksbijdrage is eindig. Het Rijk heeft een budget ad € 50 miljoen beschikbaar gesteld voor startersleningen. Als het budget volledig benut is dan vervalt de rijksbijdrage per lening. Het SVn informeert de gemeenten tijdig hierover. Wanneer het budget van Lelystad dan nog niet is uitgeput, is het mogelijk de startersleningen volledig vanuit dit budget te verstrekken. Dit betekent dat dan minder leningen worden verstrekt met het voorgestelde budget. 3.2. De starterslening is de eerste 3 jaar aflossingsvrij, wat afwijkt van landelijke hypotheekregels. Per 1 januari 2013 gelden er nieuwe normen voor hypotheken. Hypotheken moeten vanaf die datum volledig worden afgelost om in aanmerking te kunnen komen voor hypotheekrenteaftrek. De minister van Wonen en Rijksdienst heeft onlangs besloten om een uitzondering te maken voor de starterslening en er tevens vanuit het Rijk een financiële bijdrage aan te leveren. Communicatie en voortgang Het college- en raadsbesluit zal extern gecommuniceerd worden naar inwoners van Lelystad en naar de partners als Centrada, ministerie voor Wonen en Rijksdienst, makelaars, SVn etc. van de gemeente in deze. Lelystad, 7 mei 2013. Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris,
de burgemeester,
N. Versteeg
M. Horselenberg
HB1305
paginanummer 4
Raadsbesluit Nummer: 131025257 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. 7 mei 2013; B E S L U I T: a. de regeling Startersleningen opnieuw open te stellen ten behoeve van bestaande bouw; b. voor wat betreft het revolverend Stimuleringsfonds Particuliere Woningverbetering (PWV), ad € 1 miljoen, het oormerk te veranderen voor een bedrag ad € 1 miljoen ten behoeve van de regeling Startersleningen; c. dit bedrag als lening gefaseerd beschikbaar te stellen aan SVn; d. de verordening Startersleningen Lelystad (bijlage 1) vast te stellen; e. de verordening in werking te laten treden op de dag na bekendmaking van dit besluit. Lelystad, 25 juni 2013. De raad van de gemeente Lelystad, de griffier,
HB1305
de voorzitter,
paginanummer 5
Bijlage 1
De raad van de gemeente Lelystad; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 7 mei 2013; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; B E S L U I T: vast te stellen de navolgende VERORDENING Starterslening Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a. aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins; b. college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lelystad; c. gemeenterekening starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort; d. starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning; e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht; f. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente Lelystad heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: a. Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn en niet eerder eigenaar zijn geweest van een woning. b. Voor het verwerven van bestaande koopwoningen in de gemeente Lelystad, waaronder niet begrepen (huur)woningen, die van een woningcorporatie, ontwikkelaar of belegger worden verkregen, waarvan de koopsom van de bestaande woning niet hoger is dan € 150.000,00 en waarvan de totale kosten voor verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) niet meer bedragen dan de maximaal toegestane koopsom (€ 150.000,00) vermeerderd met het actuele percentage bijkomende kosten, zodat op het moment van vaststellen van deze Verordening Starterslening de maximale verwervingskostengrens € 157.500,00 bedraagt. Het percentage bijkomende kosten bedraagt volgens de actuele NHG normen 5%. Wanneer dat percentage zal worden verhoogd of verlaagd, zal de maximale verwervingskostengrens dienovereenkomstig worden aangepast. Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. 3. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.
HB1305
paginanummer 6
Nummer: 131025257 Artikel 3 Budget 1. De raad van de gemeente Lelystad stelt jaarlijks het budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. Artikel 4 Deelnemingsovereenkomst Voor zover daar niet vanaf wordt geweken is hetgeen bepaald is in de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Lelystad en SVn onverkort van toepassing op de aanvraag. Artikel 5 Bevoegdheid college 1. Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen. 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% van de totale verwervingskosten bedraagt. De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG normen. 3. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien een ander koopinstrument, (rente)kortings- of financiële regeling is toegekend. 4. Het college wijst, zonodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 5. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG. 6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 6 Procedure aanvraag en toekenning 1. Een aanvrager die, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen. 2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats in overeenstemming met de hierna in artikel 8 bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager. Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 8 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: ‘Algemene bepalingen voor geldleningen’, ‘Productspecificaties Starterslening (A)’, ‘Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening’, ‘Productspecificaties Bouwkrediet’ en ‘Toelichting op een SVn Financieringsplan (Starterslening)’, zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Lelystad en SVn. Artikel 9 Nadere regels Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen.
HB1305
paginanummer 7
Nummer: 131025257 Artikel 10 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 11 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van met ingang van de dag na die van bekendmaking. Artikel 12 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Starterslening Lelystad’.
HB1305
paginanummer 8
