Voorstel aan de raad Nummer: Z12-247645
GRF steller: doorkiesnummer: e-mailadres: begrotingsparagraaf:
H.F. Riepma 0320-278353
[email protected] Sterke Stad
Punt 8 van de agenda voor de vergadering van 29 januari 2013. Onderwerp: Herijking Structuurvisie Lelystad 2015 – 2030. Voorgesteld besluit 1. Kennis te nemen van de analyse en de visie op de aandachtspunten Wonen, Werken,Recreëren en Voorzieningen, zoals vastgelegd in het advies van de raadsinitiatiefgroep structuurvisie en woningbouw. 2. De volgende kaders vast te stellen voor het bestuurlijk handelen ten aanzien van het aandachtspunt “Wonen”: a. Ingezet wordt op het in evenwicht brengen van de sociale structuur en het vergroten van de koopkracht van de Lelystadse bevolking. De groei van de stad dient daar aan bij te dragen. b. Ingezet wordt op bouwen in het midden en hogere woonsegment teneinde een betere balans tussen de segmenten te bereiken. c. De financiële stabiliteit van de gemeente moet gegarandeerd blijven. d. Het financiële risico wordt beperkt door: i. de stedelijke programmering te richten op de reeds verworven gronden en daarbinnen prioriteit te geven aan geheel of gedeeltelijk bouwrijp gemaakte gronden; ii. te zorgen dat het bouwrijp maken in een zo laat mogelijk stadium gebeurt; iii. te zorgen dat niet meer bouwrijpe grond in voorraad is dan volgens de vigerende prognose in 3 jaar kan worden afgezet; iv. organisch te ontwikkelen, zodanig dat elke toevoeging in principe ook het eindstadium kan zijn. e. Ten aanzien van de sociale kernvoorraad (huur): i. de sociale kernvoorraad (huurprijs tot € 665,00) wordt beperkt tot globaal het huidige aandeel (28%) en de nadruk wordt gelegd op renovatie en vernieuwing van de voorraad in plaats van uitbreiding; ii. de mogelijkheden worden onderzocht om aan de verkoop van deze woningen een (verplicht) onderhoudscontract te koppelen voor groot onderhoud om bij (eventuele) verkoop van deze woningen verpaupering tegen te gaan; iii. deze uitgangspunten worden verankerd in het nieuwe Lokaal Akkoord met Centrada (vanaf 2014). f. Ten aanzien van sociale koop: i. de grens voor een sociale koopwoning in de nieuwbouw wordt per direct geïndexeerd van € 171.000,00 naar € 150.000,00 vrij op naam voor een eengezinswoning; ii. tot en met 2016 wordt gestopt met het faciliteren en subsidiëren van sociale koopwoningen; iii. ten aanzien van al gemaakte afspraken, zoals in het Lokaal Akkoord 2010–2013, wordt een voorbehoud gemaakt; daartoe wordt een concreet voorstel tegemoet gezien bij de vaststelling van het (meerjaren)woningbouwprogramma; iv. uitzonderingen zijn mogelijk middels een apart raadsbesluit voor bijvoorbeeld het ombouwen van leegstaande kantoorlocaties.
HB1301
paginanummer 1
Nummer: Z12-247645
3.
4.
5.
6.
g. Uitgangspunt bij de bouwprogrammering is dat kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit. Kwaliteit moet in dit verband onder meer worden getoetst aan de volgende aspecten: architectonisch en bouwtechnisch niveau, bijpassende prijsstelling, locatie en omgevingsfactoren. h. De woningbouw wordt vanuit financieel oogpunt (rentelasten) hoofdzakelijk gericht op afbouw van Hanzepark (bestaande stad) en verder op Warande, met dien verstande dat: i. de groei van Warande vooralsnog wordt beperkt tot het 1e deelgebied (deelplan 1, 2 en 3); ii. bij Warande wordt geconcentreerd op het realiseren van het midden en hogere segment totdat de balans tussen de segmenten is hersteld, waarbij bestaande afspraken ten aanzien van de sociale huur- en koopwoningen worden gerespecteerd. i. De mogelijkheden in de bestaande stad worden benut en daarbij wordt prioriteit gegeven aan (1) onafgemaakte plekken en (2) het bouwen rond bestaande voorzieningen. j. Starters worden gefaciliteerd/verleid tot het kopen van een bestaande woning. k. Van het college wordt een startnotitie tegemoet gezien over de stadsvernieuwing, waarbij onder meer aandacht wordt gegeven aan de kwaliteitsverbetering van het woningbestand in de oudere wijken. (De woningcorporatie moet worden gestimuleerd te renoveren in plaats van elders nieuw te bouwen, ofwel op dezelfde locatie te slopen en nieuw te bouwen). l. Jaarlijks na de begrotingsbehandeling (in november) wordt besloten over het (meerjaren) woningbouwprogramma. Dit programma wordt vervolgens verankerd in het MPG bij de kadernota. m. Vergroting van het aanbod markthuur in het middensegment wordt gestimuleerd. De volgende kaders vast te stellen voor het bestuurlijk handelen ten aanzien van het aandachtspunt “Werken”. a. het vigerend beleid wordt gehandhaafd, te weten: terughoudendheid in kantorenontwikkeling. b. Leegstaande kantoorgebouwen worden zoveel mogelijk benut voor andere gebruiksmogelijkheden. c. Van het college wordt een visie tegemoet gezien op de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. d. Met betrekking tot de invulling van het winkelareaal wordt optimaal regie gevoerd, met maximaal overleg en facilitering van middenstandsgroeperingen. (Zie bijlage 1: besluit B12-20593 d.d. 10 juli 2012). De volgende kaders vast te stellen voor het bestuurlijk handelen ten aanzien van het aandachtspunt “Recreëren”. a. Aan de recreatieve ontwikkeling van de kust wordt prioriteit gegeven. b. Van het college wordt een studie tegemoet gezien naar de kansen en bedreigingen voor de verdere ontwikkeling van de Lelystadse kust. De volgende kaders vast te stellen voor het bestuurlijk handelen ten aanzien van het aandachtspunt “Voorzieningen”: a. De realisatie van voorzieningen moet volgend zijn aan hun (financieel) draagvlak. b. Gestreefd wordt naar effectieve opwaardering van het stadshart (winkels plus eventueel woningen). Van het college op basis van deze geformuleerde kaders een startnota met een raadsvoorstel tegemoet te zien over de wijze waarop de structuurvisie kan worden geactualiseerd met een doorkijk van 10 jaar (lichte actualisatie).
Aanleiding en context De huidige Structuurvisie is nog niet volledig gerealiseerd. De crisis waarin we zijn beland heeft geleid tot een sterk verslechterde marktsituatie en tot forse bezuinigingen bij alle overheden. Ook hebben zich nieuwe demografische trends aangediend. De consequentie van dit alles is dat het tempo waarin de realisatie van de Structuurvisie ter hand kan worden genomen onder druk staat. De raad heeft aangegeven actief op dit dossier te willen sturen. Daartoe is op 3 oktober 2011 door het presidium een werkgroep ingesteld met als taak om zich te bezinnen op de vraag of de economische crisis gevolgen moet hebben voor de verdere realisatie van de projecten die zijn gebaseerd op de Structuurvisie Lelystad 2015. Vervolgens is daar, naar aanleiding van de behandeling van het rekenkamer rapport over de woningbouw, de vraag aan toegevoegd hoe omgegaan moet worden met de planning van de woningbouw in Lelystad..
HB1301
paginanummer 2
Nummer: Z12-247645 Vanuit het college zijn twee wethouders aangeschoven als adviseur van de werkgroep. Vanaf december 2011 is de werkgroep bezig geweest om de problematiek te analyseren, op basis daarvan te komen tot een visie en die vervolgens uit te werken in concrete aanbevelingen. Daarbij is gaande het proces de focus van het beoogde eindproduct verschoven van het prioriteren van concrete projecten naar het opstellen van een bestuurlijk kader. Het eindproduct van de werkgroep is vervolgens vertaald naar dit initiatiefvoorstel dat door ondergetekenden wordt aangeboden aan de raad. Beoogd effect Het bieden van een kader voor het bestuurlijk handelen tot het eind van de looptijd van de huidige structuurvisie ten aanzien van de gemeentelijke inspanningen op het gebied van de woningbouwplanning en de verdere realisatie van de structuurvisie Lelystad 2015. Dit kader is tevens richtinggevend voor een lichte actualisatie (met een doorkijk van 10 jaar) van deze structuurvisie. Argumenten 1. Een beleidsnota wordt niet in z’n geheel vastgesteld. Het is de vaste werkwijze van de raad om geen beleidsnota’s in z’n geheel vast te stellen, maar alleen de daarin opgenomen concrete besluitpunten. Het eindproduct van de werkgroep fungeert als nadere onderbouwing van het raadsvoorstel. 2a. Groei is alleen zinvol als het bijdraagt aan meer evenwicht in de sociale structuur en vergroting van de koopkracht van de bevolking. Het groeien van de stad is een middel om de kwaliteit te verhogen, het draagvlak voor voorzieningen te vergroten en de sociale structuur van de stad evenwichtiger te maken. Dat laatste is vooral gewenst om de ondervertegenwoordiging van min of meer kapitaalkrachtiger inwoners op te heffen. Tevens moet worden voorkomen dat het blijven faciliteren van de vestiging van de sociaal-economisch lagere klassen, afkomstig van buiten Lelystad, leidt tot eenzijdige invulling van nieuwbouwwijken, hetgeen in de praktijk een blokkade vormt voor de latere toevoeging van midden en hoger segment woningen. 2b. Voor een evenwichtige sociale structuur zijn er te weinig woningen in het midden- en hogere segment. Vooral het middensegment is ondervertegenwoordigd. Groei heeft vooral nut als het bijdraagt aan de ontwikkeling van een gezondere balans tussen het lager-, midden- en hoger segment. Hiermee wordt tevens de koopkracht verbeterd. 2c/d. Voorkomen moet worden dat de gemeente grote verliezen oploopt in het grondbedrijf. Een belangrijke kostenpost binnen het grondbedrijf wordt gevormd door de rentelasten. Die kunnen gunstig worden beïnvloed door te werken volgens de vier hier geformuleerde uitgangspunten. 2e. De huidige omvang van de sociale kernvoorraad is voldoende. De onderkant van de woningmarkt is in Lelystad oververtegenwoordigd. Het hiertoe behorende segment huurwoningen wordt door de gemeente gesubsidieerd via het grondbedrijf (ca. € 15.000,00 per woning). De huidige voorraad voldoet zowel aan de kwantitatieve als de kwalitatieve vraag. 2f. Verdere uitbreiding van de sociale koopvoorraad is niet goed voor de stad en maakt de positie van de huidige sociale koopbezitters slechter. Lelystad is inmiddels ruim bemeten in de voorraad sociale koopwoningen. Als er nog meer sociale koopwoningen bij komen wordt dit segment relatief minder aantrekkelijk. De verhouding tussen hypotheek en woningwaarde zou verder uit balans raken. Tevens zou de afwijking ten opzichte van de gewenste mix van de sociaal economische bevolkingssamenstelling alleen maar toenemen. Met de vier hier geformuleerde uitgangspunten wordt verdere uitbreiding zoveel mogelijk tegengegaan. 2g. Kwalitatief goede woningen dragen bij aan een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Door specifiek te letten op de aangegeven toetsingsaspecten blijven de woningen ook op de lange termijn aantrekkelijk.
HB1301
paginanummer 3
Nummer: Z12-247645 2h. Vanwege de rentelasten krijgen de woningbouwlocaties Hanzepark en Warande (1e deelgebied) prioriteit. Veel van de gronden in deze bouwlocaties zijn reeds door de gemeente verworven. 2i.Uitbreiding in de bestaande stad voegt waarde toe aan bestaande voorzieningen en kan relatief snel worden gerealiseerd. Nieuwbouw op de onafgemaakte plekken draagt direct bij aan het versterken van de bestaande stad, zowel qua stedenbouw als qua draagvlak voor de bestaande voorzieningen. 2j. Als starters een bestaande woning kopen stimuleert dat de woningmarkt vanwege de vervolgverkopen. Een starter brengt meerdere vervolgverkopen op gang, doordat de verkopende partij een duurdere nieuwe woning koopt. Op zijn beurt zet de verkoper van de duurdere woning zelf ook weer een stap in zijn wooncarrière. 2k. Stadsvernieuwing is belangrijk om verpaupering en leegstand te voorkomen. Het aanbod van sociale huur- en koopwoningen in Lelystad is voldoende. De woningcorporatie moet worden gestimuleerd te renoveren in plaats van elders nieuw te bouwen, ofwel op dezelfde locatie te slopen en nieuw te bouwen. De startnotitie is de opmaat naar de gewenste beleidsmatige aanpak. 2l. Een besluit over het meerjaren woningbouwprogramma dat aan het eind van het kalenderjaar wordt genomen maakt het mogelijk het MPG vast te stellen bij de kadernota. Bij de Kadernota wordt inzicht geboden in de meerjarige financiële positie van de gemeente. Daarvan maakt het grondbedrijf ook deel uit. Het gelijktijdig laten vaststellen van Kadernota en MPG is ook gewenst met het oog op een efficiënte ambtelijke inzet. 2m. Een groter aanbod is wenselijk om in de stijgende vraag te kunnen voorzien. Door de verminderde kans op het krijgen van een hypotheek, onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek, baanbehoud e.d. wordt een verschuiving van de vraag verwacht van koopwoningen naar meer flexibele huur. Op dit moment is het aanbod van huurwoningen in het middensegment beperkt. 3a. Er is geen aanleiding het vigerend beleid om terughoudend te zijn ten aanzien van kantoorontwikkeling te heroverwegen. De in het kader van de MRA en Plabeka gemaakte afspraken inzake het terugdringen van het aantal vierkante meters kantoren zijn nog steeds actueel. Ze worden geconcretiseerd in de gemeentelijke bestemmingsplannen en grondexploitaties. 3b. Er is een structurele overcapaciteit aan kantoorgebouwen. Bij kantoren is de negatieve spiraal nog niet aan het einde gekomen. In Lelystad staat momenteel 12% van ruim 250.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) leeg. De helft van de leegstand i(tussen de 15.000 en 25.000 m2 bvo) s incourant en dient op termijn getransformeerd te worden. In dit verband is reeds een raadsbesluit genomen (d.d. 6 december 2011 - Snoeien om te kunnen bloeien). 3c. Dit sluit aan op het reeds genomen raadsbesluit op 6 december 2011 inzake Snoeien om te kunnen bloeien. Besloten is reeds om voor 37 ha. bedrijventerrein op Oostervaart een herstructureringsplan op te stellen. Dit wordt nu uitgebreid tot een visie op de herstructurering van alle bestaande bedrijventerreinen. 3d. Dit sluit aan op het reeds genomen raadsbesluit op 10 juli 2012 inzake de herijking van het Masterplan Stadshart. De detailhandel is sterker dan welke andere bedrijfstak afhankelijk van koopkracht, aantrekkelijkheid van winkels en winkelcentra, parkeergelegenheid en het aantal inwoners. De detailhandel kan pas weer substantieel bijdragen aan werkgelegenheid als een aantal wezenlijke problemen is opgelost: leegstand van nieuwe en bestaande winkelpanden, verloedering van oude gedeelten (Waag) en versterking van de bestedingsruimte bij de consument. Met het raadsbesluit inzake de herijking van het Masterplan Stadshart d.d. 10 juli 2012 is hiertoe reeds een aanzet gegeven.
HB1301
paginanummer 4
Nummer: Z12-247645 4a/b. De ontwikkeling van de kust draagt bij aan een aantrekkelijk imago voor Lelystad en ondersteunt de groeiambitie. De mogelijkheden om in Lelystad te recreëren zijn ruim voorhanden. De Lelystadse kust heeft het grootste aantal ligplaatsen voor de recreatievaart aan de IJsselmeerkust. Recreanten vinden op dit moment te weinig reden om te verblijven. Door de slechte economische situatie blijft bovendien de bouw van meer appartementencomplexen en de vestiging van horeca achter. Bij de verdere ontwikkeling van de kuststrook kan ook worden voorzien in meer werkgelegenheid in diverse takken: van industriële bedrijvigheid tot en met horeca. 5a.Uit financiële overwegingen is voorzichtigheid geboden bij het uitbreiden van openbare voorzieningen. Het aantal inwoners heeft een directe relatie met soort en aantal voorzieningen. Er moet sprake zijn van “voldoende achterland en doelgroepen” om voldoende draagkracht te hebben voor de exploitatie. 5b. Een stadshart met voldoende en kwalitatief goede voorzieningen draagt bij aan een aantrekkelijk leefklimaat. Lelystad heeft als nieuwe stad het nadeel van gebrek aan een gezellig historisch stadshart. In de behoefte aan gezelligheid en sfeer moet dus op een andere wijze worden voorzien. De aanpak van het stadshart (grootte en invulling) is een punt van zorg. 6. Actualisatie van de structuurvisie is nodig omdat er sinds 2005 veel is veranderd. De vigerende Structuurvisie is qua richting nog steeds relevant, maar behoeft vanwege diverse ontwikkelingen wel actualisatie. Sommige uitgangspunten hebben aan betekenis ingeboet (bijvoorbeeld het concept wooneilanden), zijn achterhaald (bijvoorbeeld de Zuiderzeelijn), respectievelijk naar achteren geschoven (bijvoorbeeld het doortrekken van de N23/A23), zijn gerealiseerd (bijvoorbeeld het theater, de Groene Carré, het Zilverpark, de Hanzelijn), of waren bij de totstandkoming nog helemaal niet aan de orde (bijvoorbeeld de oriëntatie op de MRA, de introductie van krimp in Nederland en het bewustzijn van demografische scenario’s . Financiële aspecten N.v.t. Kanttekeningen Geen. Communicatie en voortgang N.v.t. Lelystad, 13 november 2012. De leden van de raad, J. van de Beek (PvdA)
D.W. Bussink (CDA)
S.G.J. van Erk (VVD)
C.J.J. Homan (Bindend Lokaal)
A.F.M. van Rijnsoever (InwonersPartij)
P.A. Schot (D66)
HB1301
paginanummer 5
Raadsbesluit Nummer: Z12-247645 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van de leden van de raad Van de Beek, Bussink, Van Erk, Homan, Van Rijnsoever en Schot d.d. 13 november 2012; B E S L U I T: 1. kennis te nemen van de analyse en de visie op de aandachtspunten Wonen, Werken,Recreëren en Voorzieningen, zoals vastgelegd in het advies van de raadsinitiatiefgroep structuurvisie en woningbouw; 2. de volgende kaders vast te stellen voor het bestuurlijk handelen ten aanzien van het aandachtspunt “Wonen”: a. Ingezet wordt op het in evenwicht brengen van de sociale structuur en het vergroten van de koopkracht van de Lelystadse bevolking. De groei van de stad dient daar aan bij te dragen. b. Ingezet wordt op bouwen in het midden en hogere woonsegment teneinde een betere balans tussen de segmenten te bereiken. c. De financiële stabiliteit van de gemeente moet gegarandeerd blijven. d. Het financiële risico wordt beperkt door: i. de stedelijke programmering te richten op de reeds verworven gronden en daarbinnen prioriteit te geven aan geheel of gedeeltelijk bouwrijp gemaakte gronden; ii. te zorgen dat het bouwrijp maken in een zo laat mogelijk stadium gebeurt; iii. te zorgen dat niet meer bouwrijpe grond in voorraad is dan volgens de vigerende prognose in 3 jaar kan worden afgezet; iv. organisch te ontwikkelen, zodanig dat elke toevoeging in principe ook het eindstadium kan zijn. e. Ten aanzien van de sociale kernvoorraad (huur): i. de sociale kernvoorraad (huurprijs tot € 665,--) wordt beperkt tot globaal het huidige aandeel (28%) en de nadruk wordt gelegd op renovatie en vernieuwing van de voorraad in plaats van uitbreiding; ii. de mogelijkheden worden onderzocht om aan de verkoop van deze woningen een (verplicht) onderhoudscontract te koppelen voor groot onderhoud om bij (eventuele) verkoop van deze woningen verpaupering tegen te gaan; iii. deze uitgangspunten worden verankerd in het nieuwe Lokaal Akkoord met Centrada (vanaf 2014). f. Ten aanzien van sociale koop: i. de grens voor een sociale koopwoning in de nieuwbouw wordt per direct geïndexeerd van € 171.000,00 naar € 150.000,00 vrij op naam voor een eengezinswoning; ii. tot en met 2016 wordt gestopt met het faciliteren en subsidiëren van sociale koopwoningen; iii. ten aanzien van al gemaakte afspraken, zoals in het Lokaal Akkoord 2010–2013, wordt een voorbehoud gemaakt; daartoe wordt een concreet voorstel tegemoet gezien bij de vaststelling van het (meerjaren)woningbouwprogramma; iv. uitzonderingen zijn mogelijk middels een apart raadsbesluit voor bijvoorbeeld het ombouwen van leegstaande kantoorlocaties.
HB1301
paginanummer 6
Nummer: Z12-247645 g. Uitgangspunt bij de bouwprogrammering is dat kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit. Kwaliteit moet in dit verband onder meer worden getoetst aan de volgende aspecten: architectonisch en bouwtechnisch niveau, bijpassende prijsstelling, locatie en omgevingsfactoren. h. De woningbouw wordt vanuit financieel oogpunt (rentelasten) hoofdzakelijk gericht op afbouw van Hanzepark (bestaande stad) en verder op Warande, met dien verstande dat: i. de groei van Warande vooralsnog wordt beperkt tot het 1e deelgebied (deelplan 1, 2 en 3); ii. bij Warande wordt geconcentreerd op het realiseren van het midden en hogere segment totdat de balans tussen de segmenten is hersteld, waarbij bestaande afspraken ten aanzien van de sociale huur- en koopwoningen worden gerespecteerd. i. De mogelijkheden in de bestaande stad worden benut en daarbij wordt prioriteit gegeven aan (1) onafgemaakte plekken en (2) het bouwen rond bestaande voorzieningen. j. Starters worden gefaciliteerd/verleid tot het kopen van een bestaande woning. k. Van het college wordt een startnotitie tegemoet gezien over de stadsvernieuwing, waarbij onder meer aandacht wordt gegeven aan de kwaliteitsverbetering van het woningbestand in de oudere wijken. (De woningcorporatie moet worden gestimuleerd te renoveren in plaats van elders nieuw te bouwen, ofwel op dezelfde locatie te slopen en nieuw te bouwen). l. Jaarlijks na de begrotingsbehandeling (in november) wordt besloten over het (meerjaren) woningbouwprogramma. Dit programma wordt vervolgens verankerd in het MPG bij de kadernota. m. Vergroting van het aanbod markthuur in het middensegment wordt gestimuleerd; 3. de volgende kaders vast te stellen voor het bestuurlijk handelen ten aanzien van het aandachtspunt “Werken”. a. het vigerend beleid wordt gehandhaafd, te weten: terughoudendheid in kantorenontwikkeling. b. Leegstaande kantoorgebouwen worden zoveel mogelijk benut voor andere gebruiksmogelijkheden. c. Van het college wordt een visie tegemoet gezien op de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. d. Met betrekking tot de invulling van het winkelareaal wordt optimaal regie gevoerd, met maximaal overleg en facilitering van middenstandsgroeperingen. (Zie bijlage 1: besluit B12-20593 d.d. 10 juli 2012); 4. de volgende kaders vast te stellen voor het bestuurlijk handelen ten aanzien van het aandachtspunt “Recreëren”. a. Aan de recreatieve ontwikkeling van de kust wordt prioriteit gegeven. b. Van het college wordt een studie tegemoet gezien naar de kansen en bedreigingen voor de verdere ontwikkeling van de Lelystadse kust; 5. de volgende kaders vast te stellen voor het bestuurlijk handelen ten aanzien van het aandachtspunt “Voorzieningen”: a. De realisatie van voorzieningen moet volgend zijn aan hun (financieel) draagvlak. b. Gestreefd wordt naar effectieve opwaardering van het stadshart (winkels plus eventueel woningen); 6. van het college op basis van deze geformuleerde kaders een startnota met een raadsvoorstel tegemoet te zien over de wijze waarop de structuurvisie kan worden geactualiseerd met een doorkijk van 10 jaar (lichte actualisatie). Lelystad, 29 januari 2013. De raad van de gemeente Lelystad, de griffier,
HB1301
de voorzitter,
paginanummer 7
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw ANALYSE Algemeen De afgelopen 15 jaar is er voor Lelystad veel ten goede gekeerd. Lelystad is er in geslaagd zichzelf te versterken. Het inwonersaantal is geklommen tot ruim 75 duizend, de werkgelegenheid ging door de 30 duizend banen grens, het gemiddelde opleidingsniveau is absoluut en relatief gestegen, het Stadshart is gemoderniseerd en het succes van Batavia Stad is onmiskenbaar. Die groei van bedrijven, banen en inwoners heeft meer draagvlak voor voorzieningen opgeleverd. De stad heeft bovendien aansluiting gevonden bij de MetropoolRegio Amsterdam (MRA). Banen in Lelystad 37.000
32.000
27.000 totaal banen 22.000
banen >12 uur
17.000
12.000 1990
1995
2000
2005
2010
2015
Jaar Figuur 1. De ontwikkeling van het aantal banen sinds 1990. Sinds 2000 zijn er jaarlijks ongeveer 600 banen (>12 uur) bijgekomen.
Het succes van de afgelopen jaren is voor een groot deel te danken aan de hoogconjunctuur, maar ook door de wijze waarop Lelystad daarop heeft gereageerd. Namelijk door in te spelen op regionale marktvragen, het bouwen van voldoende woningen in aanvullende segmenten en het aanbieden van werkgelegenheid en recreatiemogelijkheden. Die gunstige tijden zijn echter voorbij. De komende jaren staan in het teken van een laagconjunctuur. Dat de vette jaren al dan niet tijdelijk worden afgewisseld door magere, is inmiddels gebleken. Het is daarom zaak ons nu te beraden op de toekomst en daarvoor waar nodig plannen bij te stellen. Essentieel daarbij is de instandhouding van de vitaliteit en dynamiek van de stad, in feite van de levensvatbaarheid daarvan op termijn. Dat kan gebeuren door het stimuleren van de economische ontwikkeling, van de bereikbaarheid, van een aantrekkelijk vestigingsbeleid voor zowel bedrijven als inwoners, naast het koesteren van de ‘parels’ van Lelystad: groen, rust, ruimte. En dat alles in het licht van de veranderde positie van Lelystad door toetreding tot de MRA, maar tevens met open oog en oor voor ontwikkelingen en kansen buiten deze regio, die eveneens zouden kunnen aansluiten bij de wensen en behoeften van Lelystad. De Werkgroep heeft duidelijk willen kijken naar zowel bedreigingen Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 2
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw als kansen en op welke wijze de eerste kunnen worden afgewend en de laatste aangegrepen. Dit betekent ook anders denken en kunnen omgaan met onzekerheden. Hoe de bevolkingsontwikkeling zich gaat bewegen is onzeker; onder gunstige omstandigheden richting 90.000 onder ongunstige omstandigheden is er geen groei. De werkelijkheid zal zich er ergens tussen in bewegen. Als stad kunnen we in een sterk veranderende omgeving niet sturen. Het wordt nu vooral belangrijk kansen te pakken op het gebied van woningbouw en economische bedrijvigheid en daarbij ontwikkelingen tijdig te onderkennen en daarop te anticiperen. De groep heeft de werknaam initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw. Door het toevoegen van die laatste component wordt uitgedrukt, dat de situatie op de woningmarkt, van zeer groot belang wordt geacht voor een succesvolle toekomst van Lelystad. Het is een van de grootste uitdagingen, waarvoor de stad zich geplaatst zal zien in het komende decennium. Immers, waar gewoond wordt, wordt gewerkt, gewinkeld en gerecreëerd. Een kritische hoeveelheid consumenten is nodig voor florerende voorzieningen, maar ook een juiste samenstelling, verdeeld over een passend woningaanbod. Zij vormen samen met het bedrijfsleven de basis voor een gezonde stad.
Analyse Wonen Lelystad heeft van 1995 tot en met 2010 een gestage toename van het aantal woningen gezien aan gemiddeld 450 woningen per jaar. Sinds 2009 heeft de woningmarkt als gevolg van de economische crisis te maken met afnemende vraag. De teruglopende vraag naar (koop)woningen heeft direct gevolgen voor de woningbouwproductie. De duur van de crisis is niet te voorspellen, maar algemeen wordt uitgegaan van een lagere vraag gedurende de eerstkomende jaren. Het aantal opleveringen in Lelystad loopt sinds 2008 sterk terug. Ook het aantal verkochte woningen loopt drastisch terug. In 2008 werden er nog 975 woningen verkocht tegen 511 woningen in 2011. Het merendeel van de verkochte woningen betreft tussen- en hoekwoningen. Het aantal te koop staande woningen loopt op. In augustus 2010 waren dat er bijna 1400, in oktober 2011 was dat al opgelopen tot meer dan 1600. De helft hiervan heeft een vraagprijs onder de 200.000 euro en 27 procent heeft zelfs een vraagprijs van minder dan 150.000 euro. Ook de leegstand in de nieuwbouw loopt sterk op, van 3 procent in 2005 tot 16 procent in 2009 en 20 procent in 2012. Van oudsher zijn in Lelystad grote aantallen woningen in dezelfde stijl gebouwd. Daarbij zijn wijken vaak (zeker voor een deel) ingericht op een wijze, waarvan men zich nu kan afvragen, of die nog voldoen aan de huidige eisen. Deze eerste wijken van Lelystad zijn voornamelijk betrokken door inwoners in de lagere sociaal-economische klasse, aangevuld met ‘midden-klassers’. Die situatie heeft in de vorige eeuw uiteindelijk geleid tot een ondervertegenwoordiging van min of meer kapitaalkrachtiger inwoners. Tot 1985 is hoofdzakelijk in de sociale huur gebouwd. Dit contingent woningen is gedeeltelijk omgezet in (sociale) koopwoningen. In 1995 was ca. 50 procent van de 24.000 woningen in de sociale sector. Na 1995 is gewerkt met de 30/70 verdeling en zijn ca. 7.000 woningen gebouwd. Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 3
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw In 2012 bestaat de woningvoorraad dus uit ca. 14.000 sociale woningen tegen 17.000 in het modale of hogere segment. gebouwd. Boven de inkomensgrens van € 34.000 komt men niet meer in aanmerking voor sociale huur of sociale koop. Met een inkomen van € 34.000 is een ongeveer een hypotheek van € 150.000 te verkrijgen. Hiermee rekening houdend en vanwege de sterke prijsdaling van woningen zou de prijs van een sociale nieuwbouw koopwoning voor een gezin nu op € 150.000 (von) kunnen worden gesteld i.p.v. van op € 171.000. " Qua uitstraling bestaat er een te grote discrepantie tussen een deel van de oude wijken en de rest van de stad. Voor verandering in deze situatie zijn minstens twee partijen nodig; woningeigenaren (waaronder verhuurders) en de gemeente. Om de stad een betere positie te geven, zijn de afgelopen twee decennia uitbreidingswijken aan de stad toegevoegd, die vooral gekenmerkt worden door koopwoningen in de vrije sector. Hoewel deze wijken de stad in diverse opzichten een lift hebben gegeven, sluiten op dit moment woningvraag en -aanbod in Lelystad niet voldoende op elkaar aan. Een juiste balans is er niet, maar moet wel gevonden worden. Het vrij baan geven aan particuliere initiatieven is minder aan de orde dan gewenst. De woningmarkt zit op slot. Ook van de realisering van Warande is tot dusverre minder terecht gekomen dan gepland was. Starters kunnen moeilijk toetreden. De nieuwbouw van de afgelopen jaren betrof vooral goedkope woningbouw voor starters te Warande en geen woningen in het middensegment. Deels is deze nieuwbouw nog gefaciliteerd door aantrekkelijke regelingen (uitgestelde betaling etc.) Op de korte termijn is dit gunstig voor de grondexploitatie op de langere termijn veel minder. Immers deze starter brengt geen 4-5 vervolgverkopen op gang zoals dat gebeurt bij een starter die een bestaande woning koopt. (De verkopende partij koopt een duurdere woning (bestaand of nieuwbouw), waarna de verkopende partij ook weer kan opschuiven etc.. ) Maatregelen die een starter verleiden tot het kopen van bestaande bouw zijn daarmee waarschijnlijk veel effectiever dan een starter verleiden tot het kopen van een nieuwbouw woning. Een vertraagde realisering van nieuwbouwwoningen heeft een negatieve uitwerking op de gemeentelijke financiën (Grondbedrijf). Door de (landelijke) problemen op de woningmarkt ligt hier voor Lelystad een grote uitdaging, om zonder risico’s te vergroten vraag en aanbod met elkaar in overeenstemming te brengen. Analyse Werken Het hebben van werk is een belangrijk verhuismotief. Met tevens een milieuvoordeel door het ontbreken van pendelen. Voor bedrijven geldt als belangrijke vestigingsfactor: ruimte om te bouwen, betaalbare bedrijventerreinen, voldoende geschoold personeel en goede verbindingen. Voor kantoren is er voldoende aanbod. Het laten matchen van vraag en aanbod (benutten van leegstand) is van belang, alsook een slim beheer van bestaande bedrijventerreinen. Het in werking stellen van de Hanzelijn einde 2012 kan een wezenlijke bijdrage vormen aan de ontsluiting van Lelystad voor forenzen. Omgekeerd wordt het ook voor (werkende en studerende) inwoners van Lelystad gemakkelijker zich buiten Lelystad te gaan bevinden, zowel voor recreëren als wonen.
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 4
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw Lelystad Airport vormt naar verwachting op termijn een bron van extra werkgelegenheid. Bij verdere ontwikkeling van de kuststrook kan ook worden voorzien in meer werkgelegenheid in diverse takken: van industriële bedrijvigheid tot en met de horeca. Ook zijn er verwachtingen omtrent specifieke clusters als de life-science rond de WUR en de diensten van Rijkswaterstaat. De detailhandel kan pas weer substantiëel bijdragen aan werkgelegenheid, zodra een aantal wezenlijke problemen zijn opgelost: leegstand van nieuwe- en bestaande winkelpanden, verloedering van oude gedeelten (Waag) en versterking van de bestedingsruimte bij de consument. Dat laatste is uiteraard deels crisisgebonden. Aantrekkelijker winkelcentra en –buurten kunnen de Lelystedelingen wel meer verleiden tot winkelen in onze centra in Lelystad dan nu het geval is.
Analyse Recreëren De mogelijkheden om in Lelystad te recreëren zijn ruim voorhanden. De Lelystadse kust is bijvoorbeeld de kust met het grootste aantal ligplaatsen voor de recreatie vaart aan de IJsselmeerkust. Recreanten vinden op dit moment echter te weinig reden om te verblijven. De Flevokust is een uitgelezen plek voor watersporten, met zeilen in de hoofdrol. Maar de slechte economische situatie laat ook aan de kust zijn sporen na, zoals de achterblijvende bouw van meer appartementencomplexen en verdere vestiging van horeca. De aankleding en inrichting van de diverse pleinen in de stad, waaronder het Stadhuisplein, vergen zorg. Voor een recreatieve sfeer in ook het centrum van de stad is een goede mix van winkels en horeca een vereiste. Batavia Stad is een bekende toeristische trekpleister; een verdere uitbreiding van het winkelareaal valt te verwachten, terwijl de samenwerking tussen de museale instellingen wellicht mogelijkheden biedt. Het is nog relatief onbekend dat bezoekers ook de Oostvaardersplassen in kunnen. Het Natuurpark heeft een ingrijpende facelift gekregen en het luchtvaartpark Aviodrome is voor de stad behouden gebleven. Op regelmatige basis worden interessante evenementen gehouden in Lelystad, waarvan de Nationale Oldtimerdag landelijke bekendheid geniet. Op cultuurgebied wordt de rol door met name het Agoratheater , de Kubus, Underground, de Bibliotheek en de Kunstroutes goed ingevuld. Analyse Voorzieningen Zowel kwaliteit als kwantiteit van voorzieningen zijn van belang voor een aantrekkelijk leefklimaat. Type en hoeveelheid van de voorzieningen hebben een nauwe relatie met het aantal inwoners van onze stad. Theoretisch is het mogelijk dat de bevolking zich stabiliseert en slechts autonome demografische verschuivingen geeft. (Minder kinderen, meer ouderen). Uitbreiding van het aantal inwoners is voornamelijk voorzien door woningbouw in de wijk Warande Onder voorzieningen kunnen worden verstaan: scholen, gezondheidscentra, sportcentra, winkels, buurtcentra, parkeerruimte, uitgaansgelegenheden, horeca etc. Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 5
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw Door de Multifunctionele Accomodaties (MFA) - bestaande en voorgenomen - kan daarin voor een deel worden voorzien. Het is echter voor het welslagen van een MFA wel van belang, dat het kan rekenen op voldoende achterland, bewoners en organisaties die van de MFA gebruik willen maken. Daarbij is het moeilijk het kantelpunt te vinden van voldoende doelgroep tegenover te maken kosten voor oprichting van een MFA. Ouders willen voor hun kinderen zowel scholen als sportaccommodaties. Voor sportvoorzieningen is in de stad voldoende ruimte. Het basisonderwijs is verzelfstandigd, het voortgezet onderwijs is zich aan het heroriënteren op gebouwen en onderwijs methodiek, het hoger onderwijs komt maar moeizaam van de grond. Sinds het ziekenhuis overlevingskracht heeft getoond, kan de Lelystedeling voor de meeste medische problemen nog steeds in Lelystad zelf terecht. Het lijkt er op, dat het door de gemeenschap in het ziekenhuis gestoken kapitaal goed is besteed. De aanwezigheid van een algemeen ziekenhuis in onze stad kan zonder meer worden aangemerkt als een belangrijke positieve voorziening voor toekomstige inwoners. Voor de detailhandel is er ook de noodzaak van een minimale hoeveelheid consumenten. De consument in Lelystad blijkt gevoelig voor de hoogte van de parkeertarieven. Lelystad heeft als nieuwe stad het nadeel van gebrek aan een gezellig historisch stadshart. In de behoefte aan gezelligheid en sfeer moet dus op een andere wijze worden voorzien. De aanpak van het Stadshart – bedoeld worden grootte en invulling – is een punt van grote zorg, waaraan een separate nota is gewijd. In Lelystad bestaat een onbalans tussen beschikbare vierkante meters winkeloppervlak en koopkracht, daarnaast verschuift de hoeveelheid inkopen via het internet sneller als geprognosticeerd.
VISIE Algemeen De visie op de ontwikkeling van de stad is vastgelegd in de Structuurvisie 20152030 en later geactualiseerd in de Strategische Notitie toekomst Stad en de Toekomstvisie Lelystad 2020. De belangrijkste actualisatie was de ruimtelijk economische oriëntatie op de MRA en de erkenning, dat Lelystad door haar geografische ligging een logische plek heeft in een groter regionaal verband, daar onderdeel van uitmaakt en daarin functioneert ter bevordering van de welvaart en het welzijn van de inwoners. Daarbij is voor het strategisch handelen gekozen om niet concurrerend te zijn, maar juist de vruchten te plukken van het complementair aan elkaar zijn. Dit geldt in relatie met de MRA inclusief Almere en in de toekomst mogelijk ook met Zwolle en de regio Utrecht. Op dit moment bestaat de opvatting, dat Lelystad door complementair te handelen en daarbij uit te gaan van haar eigen kracht de beoogde sociaaleconomische ontwikkeling kan waarmaken. Een belangrijk punt is het imago van Lelystad. Wil de stad aantrekkelijk zijn, dan moet zij ook als zodanig bekend zijn/worden.
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 6
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw
Mogelijke "ontwikkeling" aantal woningen Lelystad 45000 40000 Afvlakkende groei Nulgroei Wat wordt het? Lelystad tot nu toe
35000 30000 25000 20000 1990
2000
2010
2020
2030
2040
Jaar
Figuur 2. De groei van het aantal inwoners van de afgelopen decennia en de mogelijke verdere ontwikkeling van het aantal inwoners tot 2040.
Voor de stad zelf is het belangrijk dat welvaart en welzijn voor inwoners en ondernemingen kunnen worden gestimuleerd. Voor de huidige bewoners en bedrijven betekent het bijvoorbeeld dat woningen hun waarde behouden, bedrijven voldoende omzet weten te genereren en dat mensen betaald werk hebben dat bij hen past. Groei van de stad kan daarbij een middel zijn om de kwaliteit te verhogen, het draagvlak voor voorzieningen te vergroten en de sociale structuur van de stad evenwichtiger te maken. Groei kan er tegelijk aan bijdragen dat de gemeente de exploitatie van gronden budgetneutraal kan afronden. Visie Wonen De bandbreedte voor de productie van woningen tot 2040 beweegt zich tussen 3.000 en 10.000 woningen behorend bij een bevolking van 75.000 en 90.000 inwoners. Ook bij een gelijkblijvende bevolking zijn extra woningen nodig in verband met het nog steeds afnemend “inwonertal” per woning. Bandbreedtes Er is gewerkt met twee uiterste toekomstscenario’s voor Lelystad 2012 – 2040. Deze zijn gebaseerd op een inventarisatie van veelal landelijke kwantitatieve bevolkingsanalyses.
Een minimumscenario – nulgroei – dat resulteert in 75.000 inwoners en 25.000 arbeidsplaatsen in 2040; in dit scenario valt Lelystad buiten de invloedsfeer van de stedelijke netwerken en daarmee weer terug op zichzelf. De MRA houdt in dit scenario op bij Almere. Een maximumscenario – afvlakkende groei – dat resulteert in 90.000 inwoners en 36.000 arbeidsplaatsen in 2040; in dit scenario ontwikkelt Lelystad zich als kern in het stedelijk netwerk van de MRA en draagt bij aan het opvangen van de bevolkingsdruk in Amsterdam.
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 7
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw De huidige beleidskoers voor de groei van Lelystad – 80.000 inwoners en 32.000 voltijds arbeidsplaatsen in 2020 – globaal het maximumscenario. Deze scenario’s bieden zicht op de bandbreedte waarbinnen Lelystad zich naar de huidige inzichten zal kunnen ontwikkelen. Tabel 1: Getalsmatige invulling van scenario’s
Aantal
Inwoners Woningen Voltijds arbeidsplaatsen
Huidige situatie 2011
nulgroei 2040
Afvlakkende groei 2040
75.000 31.000 30.000
75.000 34.000 25.000
90.000 41.000 36.000
Het minimumscenario ‘nulgroei’ gaat uit van de bouw van nog 3.000 woningen in de komende 28 jaar, waarvan de meeste gepland staan voor de komende jaren. Voorzien wordt, dat het woningbouwtempo dan steeds verder zal dalen, van nu nog 250 woningen per jaar naar bijna geen in het laatste decennium. De vraag is of Lelystad in dat scenario aansluiting zal kunnen vinden bij de economische ontwikkeling van de MRA. De 3.000 woningen die nog gepland staan, zorgen ervoor, dat grote delen van grond die de gemeente voor woningbouw beschikbaar heeft ook daadwerkelijk voor dat doel worden benut, maar de stad zelf zal hard moeten werken om de kwaliteit en de leefbaarheid in stand te kunnen houden.
Mogelijke "ontwikkeling" aantal woningen 45000 40000 35000
Afvlakkende groei Nulgroei Wat wordt het? Lelystad tot nu toe
30000 25000 20000 1990
2000
2010
2020
2030
2040
Jaar
Figuur 3. De groei van het aantal woningen in de afgelopen decennia en de mogelijke groei van het aantal woningen in Lelystad tot 2040.
In het maximumscenario ‘afvlakkende groei’ wordt verwacht dat nog 10.000 woningen worden gebouwd in Lelystad. Tot 2020 eerst 3.000 tot 4.000, daarna tot 2030 nog eens circa 4.000 woningen en tenslotte – afvlakkend – in het laatste decennium nog 2.000 tot 3.000 woningen. De verwachte productie van woningen tot 2040 beweegt zich binnen de bandbreedte van 3.000 en 10.000 woningen, behorend bij een bevolking van 75.000 en 90.000 inwoners. Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 8
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw Ook bij een gelijkblijvende bevolking zijn extra woningen nodig in verband met het nog steeds afnemend ‘inwonertal’ per woning. Groei De ruimtelijke vertaling van de ’groei van de stad’ geeft zicht op twee fundamentele opties met betrekking tot de ontwikkeling van de stad: Focus op de bestaande stad en het afronden van de onafgemaakte plekken, beperk de groei van Warande vooralsnog tot het 1ste deelgebied en benut de ruimte binnen de groene en blauwe randen (bijvoorbeeld Buitenhof, Houtribhoogte en Westerkwartier); om eventueel later op een vraag naar nog meer nieuwe woonmilieus vanuit de MRA in te kunnen zetten op het zuidelijke deel van Warande. Deze optie beoogt een zo groot mogelijk keuzepalet aan te bieden van woonmilieus, geconcentreerd rond bestaande voorzieningen en te realiseren op reeds in bezit zijnde gronden. Focus op de uitleglocaties ofwel (nagenoeg) geheel en geconcentreerd uitvoeren van Warande. Stadsranden blijven ongewijzigd en bieden nog maar zeer beperkt ruimte voor variatie aan nieuwe woonmilieus. De mate van focus hangt ondermeer samen met de positie van de stad binnen de MRA. Lelystad is niet de stad van de grootschalige uitbreidingen of de stedelijke milieus, maar biedt ruimte in groene en blauwe milieus aan kleinschalige projecten, niches in de markt. Tegelijk zal Lelystad ook rekening hebben te houden met bescheiden financiële mogelijkheden. Groei is wenselijk. Daarbij is kwaliteit (architectonisch en bouwtechnisch, bijpassende prijsstelling, locatie en omgevingsfactoren) belangrijker dan kwantiteit. Zodra groeikansen zich voordoen moeten we daar selectief gebruik van maken. Feit is dat in de bestaande stad reeds veel (bouw)grond in eigendom is van de gemeente. Daar kunnen we direct aan de slag, bij voorkeur op onafgemaakte plekken en rond bestaande voorzieningen. In Warande is de eigendom van de grond nog beperkt tot het 1e deelgebied. Vragen 1. De eerste vraag betreft dan de locatie van het gewenst woningaanbod: nieuwbouw in Warande of eerst lege plekken en/of randen van de bestaande stad vullen. Of beide, met een eigen, aangepaste invulling. 2. De volgende vraag is of, zelfs bij een aantrekkende economie en dientengevolge ook oplevende woningmarkt de nu geplande aantallen woningen per jaar (200) reëel zijn. Het is goed mogelijk, dat een bouwprogramma voor de komende 10 jaar van 100 woningen dichter komt bij wat maximaal haalbaar is en dat voor de dreiging van dit geringe aantal met betrekking tot de grondexploitaties voorzieningen getroffen moeten worden. Daarbij kan het verstandig zijn om aan de mogelijkheid dat de economische ontwikkelingen na 2016 weer langzaam aantrekken, niet geheel voorbij te gaan, met andere woorden: tijdig ontwikkelingen onderkennen en daarop inspelen met betrekking tot de vraag wat dat gaat betekenen voor de woningbouwproductie en het door de markt gewenst type woningbouw. Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 9
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw De insteek van de werkgroep is daarbij om kansen te pakken binnen randvoorwaarden. We moeten de flexibiliteit hebben om tussen de 100 en 400 woningen te bouwen als de marktvraag er is. Maar dan vooral binnen de beoogde segmenten (met name het midden en hogere segment) en overige randvoorwaarden. De genoemde “100 woningen” zijn daarbij geen realisatiedoel (bovengrens), maar is ingegeven vanuit begrotingsoverwegingen teneinde te voorkomen dat we ons rijk rekenen via de grondexploitaties en er daardoor te veel geld wordt uitgeven. 3. De vraag, of de door de raad tot dusverre gewenste invulling van de 30/70 verhouding nog langer opgeld moet doen, kan eveneens aan de orde worden gesteld. De kernvooraad (sociale huur) Onderzoek wijst uit, dat de onderkant van de woningmarkt in Lelystad is oververtegenwoordigd. Het hiertoe behorende segment huurwoningen wordt door de gemeente gesubsidieerd. (ca. €15.000 per woning). Deze subsidie wordt ten laste gebracht van de grondexploitaties. Zowel Centrada als het college hebben al in 2010 (in het lokaal akkoord) aangegeven dat de behoefte aan huurwoningen in de sociale sector geen kwantitatieve vraag meer betreft. Er zijn in deze sector voldoende huurwoningen beschikbaar. Wel bestond op dat moment nog een “kwalitatieve vraag”. Dit betreft verhuizingen binnen Lelystad van een huurwoning naar een nieuwbouwwoning, met achterlating van de oude huurwoning in een oudere wijk. Voor deze woningen ontstaat een risico op leegstand. Recent is gebleken dat de huidige voorraad inmiddels ook redelijk in evenwicht lijkt te zijn met de kwalitatieve vraag. 1 Wel wordt in kleine aantallen een geleidelijk toenemende vraag verwacht naar huurwoningen die meer geschikt zijn voor ouderen. Ook voor instromers van buiten met een sociale- of economische binding met Lelystad moet aan de vraag kunnen worden voldaan. Ook hier gaat het naar verwachting om geringe aantallen. Sociale koop Lelystad is inmiddels zeer ruim bemeten in de voorraad sociale koopwoningen. Verdere uitbreiding van de sociale koopvoorraad maakt de positie van de huidige sociale koopbezitters slechter (die woningen worden relatief minder aantrekkelijk en de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde raken verder uit balans). Verder is sprake van scheefgroei van de gewenste mix van de sociaal economische bevolkingssamenstelling. Door de komende 4 jaar het faciliteren van sociale koopwoningen (en de bijbehorende subsidiering) te staken kan worden voorkomen dat deze problemen worden vergroot.
1
Melding collegeadviseurs. De werkgroep heeft de wens uitgesproken om de toegang tot de sociale kernvoorraad te beperken tot uitsluitend de eigen bevolking (of mensen met een economische binding). De college adviseurs delen dit beleidsuitgangspunt, maar zien voor Lelystad geen juridische mogelijkheden om dit af te dwingen. Daarnaast blijkt het percentage nieuwe huurcontracten dat Centrada aangaat met huishoudens uit Lelystad erg hoog ( 84,8% in de periode juli 2011 - juni 2012) Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 10
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw Huurwoningen in het middensegment Verwacht wordt dat er een verschuiving van de vraag zal plaatsvinden van koopwoningen naar meer flexibele huur (door verminderde kans op het verkrijgen van een hypotheek, onzekerheid over hypotheekrente aftrek, baanbehoud, etc.), terwijl het aanbod van huurwoningen, in het midden segment in Lelystad, op dit moment beperkt is. Visie Werken Zo’n 35 procent van alle werkgelegenheid in Lelystad is gevestigd op een van de bedrijventerreinen. In de afgelopen decennia is er veel bedrijventerrein uitgegeven. In de periode 1990-1999 betrof dit ca. 10 ha/jaar; Rond 2000 was er een piek in de uitgifte met 18 ha. Daarna is de uitgifte sterk afgenomen en bedraagt de jaarlijkse uitgifte gemiddeld ca. 5 ha/jaar, gespreid over drie categorieën; hoogwaardig, gemengd en industrieterrein. Door de economische crisis lijkt de uitgifte nu te stagneren op 1 á 2 ha/jaar. Uitgifte ha bedrijventerrein Lelystad 20 18 16 14 12 10 8
Lelystad tot nu toe
6 4 2 0 1990
1995
2000
2005
2010
2015
Jaar Figuur 4. Het aantal ha bedrijventerrein dat sinds 1990 jaarlijks is verkocht in Lelystad. Na een hoogtepunt in 2000 bedraagt de uitgifte sinds 2003 gemiddeld 5 ha per jaar.
Als uitbreiding van de luchthaven gerealiseerd wordt, zal daar naar verwachting ook een baneneffect van uitgaan. De ontwikkeling daarvan, zowel in omvang als tempo, laat zich moeilijk voorspellen. Ook is onzeker in welke mate gecreëerde banen direct voor inwoners van Lelystad beschikbaar komen. Daarop heeft het stadsbestuur slechts beperkte invloed. Lelystad kan in dit stadium vooral bezig zijn met voorbereiding op die toekomst, door na te denken over Planologie en benodigde infrastructuur en te komen tot afspraken met andere overheden c.a. over de realisatie daarvan. Bij kantoren is de negatieve spiraal nog niet aan het einde gekomen. In Lelystad staat momenteel 12 procent van ruim 250.000 m2 bvo (bruto vloer oppervlak) leeg. De helft van de leegstand (15.000 m2 bvo – 25.000 m2 bvo) is incourant en dient op termijn getransformeerd te worden. De grootste uitgifte aan kantoorruimte vond plaats tussen 1980 en 1990. De afgelopen 20 jaar is ‘slechts’ 50.000 m2 bvo op de markt gebracht. De ontwikkeling op de kantorenmarkt richt zich vooral op de Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 11
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw dienstverlening aan inwoners en is daarmee dus ook weer afhankelijk van de bevolkingsgroei. Wel wordt gesignaleerd, dat in het kader van de schaalvergroting de regionale dienstverlening zich steeds minder snel in Lelystad vestigt. Een punt van zorg, vooral ook waar instellingen die al in Lelystad gevestigd waren (bv. Kadaster, Vitens, Rechtbank e.d.) ook uit de stad vertrekken. De discussies over provinciale herindeling doen daar geen goed aan. Bij de detailhandel is al geconstateerd, dat ook deze sterker dan welke andere bedrijfstak afhankelijk is van koopkracht, aantrekkelijkheid van winkels en winkelcentra, parkeergelegenheid en last but not least het aantal inwoners. Werkgelegenheid in deze sector is daarmee dus ook direct afhankelijk van koopkracht en bevolkingsomvang. Visie Recreëren De rol voor het gemeentebestuur lijkt hier beperkt. De randvoorwaarden, water, kust, bos, musea zijn aanwezig; het is nu aan ondernemers hiervan gebruik te maken. De invulling van de recreatieve rol is voornamelijk weggelegd voor private partijen. Een aantal ontwikkelingen zijn positief, zoals behoud van het Aviodrome, de ontwikkelingen aan de kust (Batavia Stad ev.) Realisatie van windmolenparken in het Markermeer kan zowel bedreigend als een kans zijn voor de economische en recreatieve ontwikkeling van Lelystad als watersportstad. Visie Voorzieningen Het aantal inwoners in onze stad heeft een directe relatie met soort en aantal voorzieningen. De voorzieningen zijn in die zin volgend. Veel voorzieningen in de bestaande stad kunnen intensiever worden benut door woningbouw op onafgemaakte plekken. Voorzichtigheid is geboden met het uitbreiden van openbare voorzieningen. Immers, willen deze voldoende draagkracht hebben voor exploitatie, dan is voldoende achterland van belang. In feite geldt dat principe van ‘voldoende achterland en doelgroepen’ voor alle voorzieningen, ook voor sport, cultuur en winkels.
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 12
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw AANBEVELINGEN Functie en rol van Lelystad kantelen van provinciehoofdstad met de Flevopolders als achterland naar de rol van een van de kernen van de Randstad Noordvleugel en MRA. De blik wordt daardoor breder, verdergaand dan Lelystad. Dat betekent, dat Lelystad moet zoeken naar een zeer specifieke identiteit, naar specialisaties als economisch vestigingsmilieu, woonstad en bezoekersbestemming. Een verdere ontsluiting van eindpunt Lelystad door de Hanzelijn, in december 2012, zal daaraan kunnen bijdragen. In die zin, dat ook buiten-Lelystedelingen gemakkelijker onze stad kunnen komen ontdekken. Vooral de kansen moeten worden benadrukt: ruimte, relatief voordelige vestigingsmogelijkheden, jonge bevolking. De werkgroep komt tot de volgende aanbevelingen. Aanbevelingen wonen: 1 Zet in op het verbeteren van evenwicht in de sociale structuur en vergroting van koopkracht bevolking. Groei dient daaraan bij te dragen. 2
Zet daarom in, op bouwen in het midden en hogere woonsegment teneinde een betere balans tussen de segmenten te bereiken. Met name het middensegment is ondervertegenwoordigd. (Groei heeft vooral nut als het bijdraagt aan de ontwikkeling van een gezondere balans tussen het lager-, midden- en hoger segment. Hiermee wordt tevens de koopkracht verbeterd.
3
De financiële stabiliteit van de gemeente moet gegarandeerd zijn en blijven.
4
Beperk het financieel risico door; a) Richt de stedelijke programmering op de reeds verworven gronden en geef daarbinnen prioriteit aan geheel of gedeeltelijk bouwrijp gemaakte gronden. b) Zorg dat het bouwrijp maken in een zo laat mogelijk stadium gebeurt. c) Zorg dat niet meer bouwrijpe grond in voorraad is dan volgens de vigerende prognose in 3 jaar afgezet kan worden. d) Organisch te ontwikkelen, zodanig dat elke toevoeging in principe ook het eindstadium kan zijn. (200 won/jaar op peildatum okt. ’12 )
5
Sociale kernvoorraad (huur) a) Beperk de sociale kernvoorraad (huurprijs tot € 665,-) tot globaal het huidige aandeel (28%) en leg de nadruk op renovatie en vernieuwing van de voorraad i.p.v. uitbreiding. b) Onderzoek de mogelijkheden om aan de verkoop van deze woningen een (verplicht) onderhoudscontract te koppelen voor groot onderhoud om bij (eventuele) verkoop van deze woningen, verpaupering tegen te gaan. c) Veranker deze uitgangspunten in het nieuwe Lokaal Akkoord met Centrada (v.a. 2014).
6
Sociale koop a) Indexeer de grens voor een sociale koopwoning in de nieuwbouw van € 171.000 naar € 150.000 von voor een eengezinswoning. b) Stop de komende 4 jaar met het faciliteren en subsidiëren van sociale koopwoningen. c) Maak een voorbehoud t.a.v. al gemaakte afspraken zoals in het huidige
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 13
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw lokaal akkoord 2010-2013. d) Maak een uitzondering mogelijk voor bijvoorbeeld het ombouwen van leegstaande kantoorlocaties. (Daarvoor is een apart raadsbesluit nodig) 7
Kies als uitgangspunt bij de bouwprogrammering dat kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit. Aspecten waaraan kwaliteit in dit verband onder meer valt te toetsen zijn: architectonisch en bouwtechnisch niveau, bijpassende prijsstelling, locatie en omgevingsfactoren.’
8
Richt woningbouw vanuit financieel oogpunt (rentelasten) hoofdzakelijk op afbouw van Hanzepark (bestaande stad) en verder op Warande. a) Beperk de groei van Warande vooralsnog tot het 1ste deelgebied (deelplan 1,2 en 3) b) Concentreer je bij Warande op het realiseren van het midden- en hogere segment en voor de sociale huur en koopwoningen totdat de balans is hersteld
9
Benut mogelijkheden in de bestaande stad en geef daarbij prioriteit aan onafgemaakte plekken.
10
Kies bij het bouwen in de bestaande stad voor concentratie rond bestaande voorzieningen.
11
Faciliteer / verleid starters tot het kopen van een bestaande woning.
12
Verzoek het college te komen met een startnotitie voor stadvernieuwing waarbij onder meer aandacht gegeven wordt aan de kwaliteitsverbetering van het woningbestand in de oudere wijken. (Stimuleer de woningbouwcorporatie te renoveren in plaats van elders nieuw te bouwen. Ofwel op dezelfde locatie te slopen en nieuw te bouwen).
13
Besluit jaarlijks na de begrotingsbehandeling (in november) over het (meerjaren)woningbouwprogramma, in samenhang met het MPG.
14
Stimuleer vergroting van het aanbod markthuur in het middensegment.
Aanbevelingen werken: 1 Handhaaf het fingerend beleid, t.w.: Terughoudendheid in kantorenontwikkeling. (In het kader van de via MRA en Plabeka gemaakte afspraken het terugbrengen van het aantal vierkante meters kantoren). Vertaal dit o.a. in de bestemmingsplannen en grondexploitaties. 2
Benut leegstaande kantoorgebouwen zoveel mogelijk voor andere gebruiksmogelijkheden (zie besluit B11-17297 dd. 6 december 2011 bijlage 1)
3
Ontwikkel een visie op herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. (Overeenkomstig de gemaakte afspraken in Plabeka-verband).
4
Neem optimale regie mbt invulling van het winkelareaal; maximaal overleg met en facilitering van middenstandsgroeperingen. (zie besluit 10 juli 2012 B12-20593 bijlage 1)
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 14
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw Aanbevelingen recreëren: 1 Geef prioriteit aan de recreatieve ontwikkeling van de kust. 2
Verzoek het college een studie te doen naar kansen en bedreigingen voor de verdere ontwikkeling van de Lelystadse kust
Aanbevelingen Voorzieningen: 1 Laat realisatie van voorzieningen volgend zijn aan hun (financieel) draagvlak. 2
Streef naar effectieve opwaardering van het Stadshart (winkels plus evt. woningen) (zie besluit 10 juli 2012 B12-20593 bijlage 1)
Aanbevelingen Structuurvisie: 1 Verzoek aan het college om een startnotitie aan de raad voor te leggen over de wijze waarop de structuurvisie kan worden geactualiseerd met een doorkijk van 10 jaar (lichte actualisatie) ----------------------
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 15
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw VERANTWOORDING De Werkgroep Structuurvisie en Woningbouw is ingesteld in maart 2012. Aanleiding daarvoor was de mening van zowel raad als college, dat de omstandigheden, die ten grondslag liggen aan het vigerende STRUCTUURPLAN LELYSTAD 2015 – MET DOORKIJK NAAR 2030 – zodanig gewijzigd zijn, dat een actualisatie daarvan noodzakelijk is. De aanname, dat 2015 als uiterste grensdatum kan gelden voor het bepalen van prioriteiten in beleid, blijkt dan ook een illusie. De Werkgroep is over die grens heen gaan kijken, mede vanwege de behoefte aan een doorlopende lijn in plan- en besluitvorming. Ook doorlooptijden van bouwprojecten beslaan meerdere jaren. De laatste jaren van het Structuurplan vallen daardoor automatisch in een nieuw Structuurplan. Daarom is met open blik gewerkt aan huidig en nieuw Structuurplan, met de intentie daarvoor bijgestelde handvatten te bieden. Een Structuurplan gaat niet alleen over woningbouw, maar ook over andere voorzieningen als kantoren en bedrijfsterreinen. Kortom, alles dat een voetafdruk achterlaat op Lelystadse bodem. Het gewicht van dit document ligt echter bij woningbouw, omdat woningbouw de motor is geweest achter de ontwikkeling van de stad, ook in financiële zin. Het onderdeel kantoren en bedrijfsterreinen is redelijk afgedekt in reeds genomen raadsbesluiten met betrekking tot die onderwerpen.
DOEL De Werkgroep heeft voor zichzelf de volgende doelstelling geformuleerd: Het actualiseren / bijstellen van het vigerende STRUCTUURPLAN LELYSTAD 2015, met een doorkijk naar 2030, inspelend op actuele economische en demografische ontwikkelingen. Dit moet leiden tot aanbevelingen en raadsbesluiten,
die richtinggevend zijn voor de koers bij de woningbouw (aantallen, types, werkwijze en locaties), stadsontwikkeling en het faciliteren van economische bedrijvigheid voor de komende 5 jaar, die voorbereidend zijn en randvoorwaarden stellen voor het opstellen van een nieuwe Structuurvisie.
PROCES De Werkgroep is begonnen met het bestuderen van beschikbare informatie. Tijdens de werkperiode nieuw beschikbaar gekomen gegevens zijn daarin meegenomen. Het onderwerp is een bewegend doel, waar nieuwe feiten en bevindingen onmiddellijk de vraag oproepen, of dat in langetermijn beleid moet worden verwerkt of op korte termijn. Ook verwerkt zijn antwoorden op vragen die gesteld zijn aan de ambtelijke staf. Sommige delen van de gebruikte informatie betreffen (nog) niet door de raad vastgesteld beleid, maar eerder onderliggende feiten en gegevens. Het gehele pakket van feiten, gegevens en rapporten is op het RIS geplaatst, zodat alle raadsleden daarvan kennis kunnen nemen.
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 16
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw De gegevens zijn vervolgens besproken in werksessies, waarbij gebruik is gemaakt van diverse discussie- en vergadertechnieken. Daarop volgend zijn een eerste en tweede conceptrapportage geschreven. De finale rapportage moet leiden tot het formuleren van voorgestelde besluiten. De voorgestelde besluiten moeten door de raad genomen worden, nadat een toelichting heeft plaatsgevonden vanuit de Werkgroep. Politieke keuzes zijn zoveel mogelijk buiten de Werkgroep gehouden, want die zijn voorbehouden aan de raad. De Werkgroep neemt aan, dat de procesgang naar besluitvorming binnen het BOB-model plaatsvindt. Op deze manier kan de gehele raad betrokken worden en is er ook participatie met alle geledingen van de gemeente mogelijk.
Leeswijzer
Een veel gebruikte manier van schrijven is het hanteren van de volgorde bevindingen – conclusies – aanbevelingen. Deze manier van werken leverde een concept op dat niet meer leesbaar bleek te zijn. Die onleesbaarheid werd vergroot door het toevoegen van voetnoten, verwijzingen en citaten. Leesbaarheid van dit stuk vindt de werkgroep van het grootste belang om een duidelijke weg te bewandelen naar de aanbevelingen en het raadsbesluit. Daarom is ervoor gekozen een analyse per thema, een visie per thema en vervolgens aanbevelingen per thema te formuleren. De onderliggende documenten staan gebundeld op het RIS in een speciale map onder de naam; RIS/informatie/WG structuurvisie en woningbouw
SAMENSTELLING WERKGROEP De werkgroep is samengesteld uit de volgende raadsleden: Dhr. J van de Beek Dhr. D.W. Bussink Dhr. S.G.J. van Erk Dhr. C.J.J. Homan Dhr. P.A. Schot Mevr. A.F.M. van Rijnsoever Daaraan zijn als adviseur van de Werkgroep toegevoegd: Dhr. J.A Fackeldey Dhr. R. Luchtenveld Dhr. P.C. Klooster heeft op verzoek van de Werkgroep en adviseurs de coördinatie van de ambtelijke inbreng voor zijn rekening genomen en de eerste opzet geschreven. Ondersteuning door de griffie van: Dhr. H.F. Riepma Dhr. C. Rijksen
Dankwoord
De werkgroep bedankt de ambtelijke staf, ook hen die terloops een zijdelings bijgedragen hebben, voor het snelle leveren van antwoorden op gestelde en niet gestelde vragen, waaronder ook vragen die gemakkelijk te stellen maar lastig te beantwoorden zijn.
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 17
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw Voorstel Snoeien om te kunnen bloeien. B11-17297 Raadsbesluit genomen op 6 december 2011 1. in te stemmen met de door het college in MRA-verband gepleegde afstemming van aantallen m2 kantooroppervlak en m2 bedrijfsterrein voor Lelystad; 2. kennis te nemen van de afspraken uit de Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040, d.d. 23 juni 2011, ten aanzien van: a. de programmering van nieuwe kantoorruimte en bedrijventerreinen; b. de aanpak van de bestaande en leegstaande kantorenvoorraad; c. de herstructurering van bedrijventerreinen; d. de jaarlijkse monitoring van de feitelijke ontwikkelingen; e. de hard-zacht procedure; 3. kennis te nemen van de navolgende consequenties voor Lelystad: a. dat tot 2040 een bovengrens wordt gehanteerd bij de programmering van kantoorruimten en bedrijventerreinen, van 120.000 m2 bvo voor kantoorruimte en 390 ha voor bedrijventerreinen (en de uitfasering van 43,5 ha bedrijventerrein tot na 2040), b. dat het komend jaar nadere deelregionale afstemming met Almere dient plaats te vinden om meer evenwicht in vraag en aanbod te bewerkstelligen in de afzonderlijke periodes 2010- 2020, 2020-2030 en 2030-2040; c. dat de nieuwe ontwikkeling “project Flevokust” reeds met goed gevolg de hard-zacht procedure heeft doorlopen en derhalve in ontwikkeling kan worden genomen; d. dat een plan ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd voor de transformatie van een deel van de (leegstaande) kantorenvoorraad van naar schatting 15.000 tot 25.000 m2 bvo; e. dat een plan ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd voor de herstructurering van 37 ha bedrijventerrein op Oostervaart; 4. zich in alle gevallen de bevoegdheid voor te behouden tot het nemen van besluiten over al dan niet ontwikkelen, schrappen, faseren, herontwikkelen, renoveren e.d. van (plannen voor) kanto(o)r(en)- en bedrijfsterreinen.
Besluit incl. amendementen herijking Masterplan Stadshart Raadsbesluit genomen op 10 juli 2012 B12-20593 1. kennis te nemen van de analyse herijking masterplan Stadshart; 2. een herzien ontwerp-Masterplan 3.0 met een planhorizon van 10 jaar tegemoet te zien; 3. een aangepaste ontwerpgrondexploitatie Stadshart tegemoet te zien waarin een voorstel voor verlenging van de exploitatieduur wordt meegenomen; 4. een beheerplan en bijbehorende beheerexploitatie Stadshart voor dezelfde duur als de grondexploitatie Stadshart tegemoet te zien; 5. de volgende elementen te betrekken bij de herziening van het Masterplan 3.0: Fasering: a. Het masterplan Stadshart programmatisch en ruimtelijk te faseren. Detailhandel: b. De winkelacht te versterken door met name aan de noordzijde de ontwikkeling van detailhandel te verplaatsen en het vrijkomende terrein tijdelijk in te richten in afwachting van toekomstige ontwikkelingen. c. Vooralsnog geen m2 winkeloppervlak toe te voegen. Pas weer m2 winkeloppervlak toevoegen nadat de raad zich daarover door middel van een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken. Leisure: a. Voorlopig geen leisure toe te voegen en de huidige leisure locatie de Waag te reserveren. Deze locatie pas realiseren als er zich een eindgebruiker meldt. b. De horeca rondom het Stadhuis bestemmingsplantechnisch mogelijk maken Woningbouw: c. Het woningbouwprogramma voorlopig te beperken ten opzicht van het vigerende Masterplan. d. De woningbouwontwikkeling zoveel mogelijk los te koppelen van de detailhandel ontwikkeling.
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 18
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw e. Voor het specifieke centrum milieu te kiezen voor stedelijk en kwalitatief wonen en een ontwikkeling per kavel en gefaseerd mogelijk te maken. Kantoren: f. De huidige kantoorlocaties te reserveren en deze pas te realiseren als zich een eindgebruiker meldt. Openbare Ruimte: g. In het bestemmingsplan maximale flexibiliteit na te streven door gemengde functies in het gehele stadscentrum mogelijk te maken. (Daarbij denken aan detailhandel en horeca alsmede gebruiksfuncties als sport, spel, markt (geraniummarkt)) h. Te onderzoeken wat de consequenties zijn van extra inzet op de kwaliteit van de openbare ruimte door: i) Meer aandacht om het onderhoud conform KSP-ambitieniveau Stadshart uit te voeren. ii) Objecten en/of voorzieningen in de openbare ruimte te realiseren die de attractiviteit versterken. iii) Gebieden in te richten ten laste van grondexploitatie Stadshart en het beheer van deze gebieden ten laste van het Groot onderhoudsprogramma te brengen. iv) De arcades op te heffen en winkelpuien waar mogelijk direct aan de winkelstraat te positioneren. v) Het fietsen in de winkelacht tussen 11.00 uur - 17.00 uur te verbieden.
Aangenomen moties: Verzoekt het college om: De financiële haalbaarheid vast te stellen van een alternatieve invulling van de Parkwijk waarbij: 1. Voornamelijk aaneengesloten particulier te bebouwen kavels van 150 – 200 m2 worden uitgegeven 2. Maximale ontwerpvrijheid wordt gegeven opdat een stedelijk, gevarieerd beeld kan ontstaan 3. Woningen van minimaal 2 en maximaal 4 bouwlagen plus eventueel dakterras worden gerealiseerd 4. Het bewoners (en alleen bewoners) wordt toegestaan (niet verplicht) om op de benedenverdieping kleinschalige bedrijvigheid te beoefenen, zoals hobbyzaakjes, ateliers, galeries en praktijkruimtes 5. Het kavelkopers wordt toegestaan (niet verplicht) om op het kavel een aparte onder- en bovenwoning te realiseren 6. De straten compact en autoluw of zelfs autovrij zijn 7. Er in de openbare ruimte geen parkeerplaatsen worden gerealiseerd 8. De openbare ruimte, ook met het oog op beheerskosten, meer gekenmerkt wordt door kwaliteit dan door kwantiteit 9. De wijk (mede) middels de stedenbouwkundige opzet een aantrekkelijke doorslenterbaarheid krijgt 10. Kavels gefaseerd (per straat of bouwblok) worden uitgegeven, zodat zo snel mogelijk complete straten worden afgerond De raad te informeren over de bevindingen Indien de benodigde opbrengsten i.c. exploitatie stadshart met een dergelijke invulling gehaald kunnen worden, voorbereidingen te treffen voor daadwerkelijke realisatie Draagt het college op: De te leveren producten zoals genoemd in de besluiten 1 t/m 5 op zo kort mogelijke termijn aan de raad ter nadere besluitvorming voor te leggen. De producten dienen te zijn voorzien van de argumentatie omtrent voor- en nadelen, financiële consequenties voor de gemeente alsook eventuele gevolgen voor de thans gevestigde ondernemers en de termijn waarop een en ander realiseerbaar is.
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 19
Initiatiefgroep Structuurvisie en Woningbouw Bijlage “Sociale woningbouw” (Ambtelijke informatie) Belangrijke constatering is dat er geen goede eenduidige definitie is van een sociale woning. In de eerste plaats is er de sociale kernvoorraad (± 28% van de totale voorraad, ‘Thermometer 2010’). Dit zijn de sociale huurwoningen van Centrada voor mensen die zelfstandig niet op de woningmarkt terecht kunnen (zij kunnen niet kopen). Lelystad heeft een omvangrijke voorraad sociale koopwoningen. De huidige ambtelijke definitie daarvan is afgeleid uit de maximale prijsgrens van de Koopsubsidieregeling uit 2010, ambtelijk geïndexeerd in 2011 tot € 171.000. Tel je alle woningen met WOZ waarde van onder de € 171.000 (sociale huur en sociale koop) dan zat je in 2010 op 64,8% (20.391 van de in totaal 31.477 woningen). Grote aantallen van juist deze woningen in de stad vormen in de toekomst volgens Marlet een risico voor verpaupering en leegstand (ruimtelijke toekomstscenario's voor Lelystad 2012-2020). Wat is een mogelijk alternatief voor de 30/70 regel in de woningbouwprogrammering op stedelijk niveau? Voor de nieuwe uitleg kan de 30/70 regeling als regie instrument dienen voor het beoogde einddoel van een wijk. Daarbij moet wel goed worden afgesproken wat we onder een sociale woning verstaan en op welke termijn deze verhouding moet worden gehandhaafd. Nb: op dit moment loopt in Warande deelgebied 1 deelplan 1 bijvoorbeeld alleen de vrije kavels en de goedkope voorraad (inmiddels 80% van het totaal in deelplan 1). Voor de bestaande wijken wordt het veel moeilijker om de samenstelling ingrijpend te veranderen. Met de huidige WOZ grens van sociaal (€ 171.000) zullen veel wijken (inclusief warande) ver boven de 30 % uitkomen. Maar er zijn ook wijken waar vrijwel geen sociale bouw is geweest (Landerijen, Landstrekenwijk, Hollandse Hout) en waar theoretisch dus nog ruimte is. Vaststaat dat niet iedere wijk hetzelfde is. Daarom kan voor bestaande wijken een gewenste eindmix per wijk worden bepaald, die als uitgangspunt voor de (her)programmering kan worden vastgesteld. Daarvoor dient dan een analyse te worden gemaakt van bijvoorbeeld de huidige mix, wooncarrière mogelijkheden, samenstelling van de bevolking en mogelijkheden tot renovatie per wijk. Veder is het belangrijk om te constateren dat de grens van € 171.000 een door onszelf (gem. Lelystad) bepaalde grens is, die inmiddels wel erg hoog ligt. De huizenprijzen zijn ondertussen aanzienlijk gedaald. Meer reëel is het om deze grens (als maatstaf) te corrigeren naar bijvoorbeeld € 150.000. In dat geval valt ongeveer 50% van de totale woningvoorraad onder de nieuwe noemer van sociaal. De subsidiegrens is een discussie op zichzelf waard.
Versie 3.1
dd.: 13 november 2012
Pagina 20
