Volume beleggingen daalt met 13 procent

30 procent minder opname van kantoorruimten, pagina 20

Gemeenten willen meer geld verdienen met exploitatie eigen vastgoed, pagina 61

Thema Automatisering: g ‘Partijen houden kaarten te veel tegen de borst’, pagina 43 g ‘Met een klik zien beleggers risico’s in portefeuille’, pagina 45

jaargang 40, juni/juli 2013 www.vastgoedmarkt.nl

Al 40 jaar het medium voor de vastgoedprofessional

BELEGGINGEN / ONDERZOEK / VASTGOEDMARKT

Volume beleggingen daalt met 13 procent De Nederlandse beleggingsmarkt voor commercieel onroerend goed toont in de eerste helft van 2013 geen herstel. Het transactievolume, inclusief aangegane investeringsverplichtingen, daalde vergeleken met de eerste helft van 2012 met 13 procent naar 2.300 miljoen euro. DEN HAAG - Dat blijkt uit door Vastgoedmarkt geregistreerde gegevens. Bij commercieel onroerend goed daalde het beleggingsvolume van 1.950 miljoen euro in de eerste helft van 2012 naar 1.700 miljoen euro in het nu voorbije halfjaar. Van die 1.700 miljoen euro heeft 600 miljoen euro betrekking op kantoren, 450 miljoen euro op winkels en 650 miljoen euro op bedrijfsruimten en ander vastgoed. Bij woningen zakte

het totaal van 700 miljoen euro naar 600 miljoen euro. Van de verschillende categorieën beleggers vertonen Nederlandse particulieren de grootste volumedaling. Hun totaal neemt af van 850 miljoen euro naar 650 miljoen euro, inclusief onderlinge transacties. Daarbij moet worden opgemerkt dat bij het cijfer van de eerste helft van 2012 één transactie groot gewicht in de schaal legde. Dat was de

aankoop voor 425 miljoen euro van High Tech Campus in Eindhoven door een groep investeerders rond Marcel Boekhoorn. Het beleggingstotaal van Nederlandse vrij toetreedbare vastgoedfondsen daalt van 150 miljoen euro naar 100 miljoen euro. Dat komt vooral door de ingezakte markt voor maatschappen en CV’s. De activiteit van buitenlandse beleggers bleef stabiel, met 900 miljoen euro aan nieuwe acquisities en onderlinge verkopen. Buitenlanders waren vooral actief in kantoren, bedrijfsruimten en hotels. Nederlanders richtten zich meer op winkels, bedrijfsruimten en overige categorieën, waaronder parkeergarages en hotels. zie ook pagina 60

persoonlijk en zakelijk / vastgoedmarkt / BIM MEDIA

Vastgoedmarkt verder onder Bim Media DEN HAAG - De activiteiten van Sdu Uitgevers op het gebied van bouw, ICT, management en educatie zijn per 1 juli ondergebracht in Bim Media. Deze zelfstandige dochter heeft als belangrijkste merken Cobouw, Vastgoedmarkt en de Architect in de

bouwbranche, Automatisering Gids in de ICT-sector en Academic Service in de onderwijs- en managementmarkt. Met een jaaromzet van ruim 30 miljoen euro is het een van de grotere business-to-business-uitgevers in Nederland. Sdu Uitgevers, sinds begin 2013 onderdeel van de Franse uitgeversgroep Éditions Lefebvre Sarrut,

heeft tot de afsplitsing besloten om de focus te leggen op verdere groei in de segmenten juridisch, fiscaal, overheid en bedrijfsleven. De redactie van Vastgoedmarkt is voortaan telefonisch te bereiken via het algemene nummer 070-3046700 en per e-mail via [email protected].

Herontwikkeling Noordelijk Havenhoofd

DEN HAAG - VolkerWessels Vastgoed en de Scheveningse visserijsector presenteerden begin juli hun plannen voor de herontwikkeling van het Noordelijk Havenhoofd en het gebied rond de Visafslag in Scheveningen. Bij de Visafslag komt een duurzaam bedrijventerrein met leisure. Op en bij het havenhoofd komen een driesterrenhotel, een hotelappartementencomplex en een grote parkeergarage met daarop een wandelboulevard. Aansluitend op de nieuwe boulevard komt een nieuw duinlandschap. Den Haag maakt nu een bestemmingsplan.

Krant en nieuwsbrief tijdens zomer DEN HAAG - Tijdens de zomer verschijnt Vastgoedmarkt minder vaak. De volgende editie van de krant is het septembernummer, dat op 26 september bij de abonnees ligt. De nieuwsbrief verschijnt van 29 juli tot en met 16 augustus twee keer per week, op dinsdag en donderdag. Bij belangrijk nieuws of een groot aanbod worden extra nieuwsbrieven verstuurd. Daarnaast wordt de website vastgoedmarkt.nl dagelijks ververst.

CBS / INDICATOREN / ARCHITECTEN

Ontwerpopdrachten woningen utiliteitsbouw 300

Figuur 1

Waarde opdrachten (2010 = 100)

250 200 150

Ingezonden mededeling

100 50 0

kw 1

kw 2

kw 3

2007

kw 4

kw 1

kw 2

kw 3

2008

kw 4

kw 1

kw 2

kw 3

2009

kw 4

kw 1

kw 2

kw 3

2010

kw 4

kw 1

kw 2

kw 3

kw 4

2011

kw 1

kw 2

kw 3

2012

kw 4

kw 1

´13

Bron: CBS

Architecten hebben steeds minder te doen in woningen utiliteitsbouw DEN HAAG - De markt voor ontwerpopdrachten in de woningen utiliteitsbouw heeft ook in 2012 nog niet de bodem bereikt. Dat blijkt uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), zie figuur 1. De indicator voor ontwerpopdrachten zakte in het eerste kwartaal van 2013 weg naar een waarde van 60. Na de stand van 65 in het vierde

kwartaal van 2012 betekent dat een nieuw dieptepunt sinds de kredietcrisis uitbrak in 2008. Ontwerpopdrachten voor architecten staan aan het begin van de bouwcyclus en gelden hiermee als belangrijke indicator voor toekomstige bouwactiviteiten. Vooralsnog valt dus geen opleving te verwachten in de woningen utiliteitsbouw. Zie ook pagina 6

On-demand beleggersrapportages?

Lever toegevoegde waarde naast rendement

Door slimmere analytics en geautomatiseerde on-demand rapportages YARDI Investment Suite

TM

Een end-to-end softwareplatform dat de gehele levenscyclus van een vastgoedinvestering automatiseert

YARDI Investment Management

TM

Risicomanagement met portfolio analyses, performancemeting en beleggersrapportages

YARDI Advanced Budgeting and Forecasting

TM

Flexibele en accurate geconsolideerde budget- en cashflowprojecties

YARDI Investor CRM

TM

Integratie met Outlook voor communicatie met prospects, beleggers en partners

Bel +31 (0) 20 565 0050 of bezoek ons op www.yardi.nl

Yardi Systems BV - Investment, Asset & Property Management Software

Dreeftoren, Haaksbergweg 57, 1101 BR Amsterdam, Nederland. Email: [email protected] Tel: +31 (0)20 565 00 50

www.vastgoedmarkt.nl

juni/juli 2013 Vastgoedmarkt 3

commentaar Inhoud E e r ste k ate r n

Vastgoedwereld aan vooravond doorbraak ICT

actueel 04 Binnenl and 06 mar kt 06 woni ng en 08

ange tijd was automatisering een non-issue in de vastgoedsector. Maar dat verandert onder invloed van de crisis, toenemende rapportagedruk en aangescherpte weten regelgeving. Neem alleen al de zogenoemde taxatie managementsystemen (TMS). Minister Blok wil in de herziene Woningwet opnemen dat woningcorporaties hun vastgoed moeten waarderen met reële marktwaarde als uitgangspunt. Nu zijn nog verschillende waarderingsmethoden toegestaan. Meest gebruikte grondslag is waarderen op bedrijfswaarde, waarbij de woning in vijftig jaar wordt afgeschreven en de waarde in verhuurde staat bepalend is. Herzieningen van de waardes zijn er met deze waarderingsgrondslag hoofdzakelijk na investeringen waarmee de exploitatietijd kan worden opgerekt. Weinig arbeidsintensief dus. Waarderen op reële marktwaarde is andere koek. Het vergt veel extra tijd, want het gaat bij corporaties al snel om vele duizenden zo niet tienduizenden objecten. Zonder TMS is dat ondoenlijk. Dergelijke systemen vergen echter forse investeringen, een gedisciplineerde manier van werken en bovenal moeten de data uit het bronsysteem op orde zijn. Verder bestaat bij een aantal taxateurs nog altijd weerstand tegen de eenduidige werkwijze die deze managementsystemen vereisen. Al valt dat laatste wel mee als het gaat om de corporatiesector. Corporaties zijn voor taxateurs namelijk een betrekkelijk nieuw werkterrein. Voor de invoering van de zogenoemde richtlijn 645 van de Raad van de Jaarverslaggeving, 1 januari 2012, werd er nog nauwelijks getaxeerd in die sector. Er is weinig ingesleten praktijk, waardoor taxateurs zich gemakkelijk voegen naar de wensen van opdrachtgevers. In opkomst zijn ook de zogenoemde management informatiesystemen (MIS) met allerei modules voor specifieke toepassingen. Al zijn er bijvoorbeeld nog genoeg fondsmanagers die met spreadsheets de informatie bijhouden van grote portefeuilles. Een belangrijke hobbel vormt het gebrek aan standaardisatie die zorgt voor grote inefficiëntie in de gegevensuitwisseling. Daarover zijn alle actoren – fondsmanagers, vastgoedbeheerders en softwarepartijen – het eens. Het goede nieuws is dat partijen samen zoeken naar een oplossing, zo bleek tijdens een rondetafelgesprek dat Vastgoedmarkt organiseerde tijdens de Provada. Het verslag van die discussie treft u in het themadeel aan van deze uitgave. Het slechte nieuws is overigens dat één standaard voorlopig een utopie is. Aangescherpte regelgeving mag dan een stimulans zijn voor TMS, tegelijkertijd werpt de continu veranderende regelgeving en de veelvoud aan Europese standaarden ook een grote barrière op voor een brede ICT-doorbraak in de vastgoedsector. Maar de richting waarheen het gaat is wel duidelijk. Erik Wiegerinck, senior redacteur Vastgoedmarkt [email protected]

winkels 08

groten steden

10

regio’s 11 Buitenl and 12 ber i cht uit de VS

12

ber i cht uit tur kije

13

ber i cht uit A zi ë

40

Achtergrond

g er vi s s er over onder g ang eur ocommer ce

14

baldwi n poolman: DNB te str eng voor banken 17 r anking k antoor locaties help t bij aanpak

18

jos van de mor tel: politi ci ni et r ealisti s ch

19

aanbod en opname eer ste helf t 2013

20

economis che ont wikkeli ng en cbs

23

EI B : r eg i onaal k antor enbelei d maat wer k

24

inver dan g eef t zaanstad i dentitei t

25

pr ovada 2013 bewi jst veer kr acht s ector

26

economis che kr acht i n De or ient ver r as s end

28

s abine bent vel zen young talent 2013

29

tr ans for mati ekosten niet af tr ekbaar

30

veel bel ang stelling tr ans for matieplei n

31

nevap deelt al tien jaar exploi tati ekenni s

32

pi de br ui jn: di aloog ei ndg ebr ui ker bel ang r ijk 40

gebruikerstransacties 33


persoonlijk & zakelijk

41

Columns pe kohnstamm

07

Tom ber khout

22

r uud de wi t

30

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Wij streven naar het leveren van toegevoegde

T he ma au to mati s e r i n g

waarde door creativiteit en oog voor detail te combineren met financiële daadkracht en snelle besluitvaardigheid.

nut en noodzaak van automati s er i ng

43

r edex ont war t kluwen infor matiestr omen

44

wpm ont wi kkelt onli ne pr estati emoni tor

45

r emit over s ucces factor automatis er i ng

47

voor inhoud 2e katern zie 2e katern g


4 Vastgoedmarkt juni/juli 2013

Actueel

Quote van de maand ‘Kom je tegenover een bank te staan, dan sta je bij de rechter vanaf de eerste minuut met 23-0 achter’ Ger Visser, ex-topman Eurocommerce, Gorssel

beleggingen / justitie / blackstone

WONINGEN / BELEGGINGEN / CORPORATIES

‘Geen rol Multi’ in zaak-Van Veggel

Corporatie mag verkopen

De vastgoedtransactie die de basis vormt voor de beslaglegging op bezittingen van Hans van Veggel heeft niets met Multi Vastgoed te maken. Dat stellen zowel Van Veggel als Multi. Het gaat om een privétransactie uit 2003, waaraan hij in 2006 ‘vele tientallen miljoenen’ heeft verdiend. AMSTERDAM - Op 10 juli maakte het Functioneel Parket bekend voor ruim 25 miljoen euro beslag te hebben gelegd op bezittingen van ‘een vastgoedman’. Vastgoedmarkt begreep dat het om Hans van Veggel ging, oprichter van projectontwikkelaars Multi Development Corporation, Cradle of Development en de beleggingsvehikels Timeless Investments en Timevest. Het OM verdenkt Van Veggel van valsheid in geschrifte, oplichting en witwassen. Eerder die week had de Fiod doorzoekingen gedaan in de Wassenaarse woning van Van Veggel en vier

bedrijfspanden, waaronder het hoofdkantoor van Multi in Gouda. De fiscale opsporingsdienst heeft daarbij administratie en 200.000 euro contact geld in beslag genomen en beslag gelegd op bankrekeningen, fondsen en kunst. Het Parket vermoedt dat Van Veggel in 2006 de winst van ‘vele tientallen miljoenen’ uit een vastgoeddeal buiten het zicht van de belastingdienst heeft proberen te houden via een Stichting Particulier Fonds op Curaçao. Van Veggel ontkent dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan strafbare feiten. Het gaat volgens

hem slechts om een verschil van inzicht met de fiscus over een transactie. Zijn woordvoerder Charles Huijskens benadrukt dat Multi niets met deze kwestie van doen heeft. ‘Het betreft een privétransactie van Van Veggel uit 2003 waarop hij in 2006 winst heeft gemaakt. Multi heeft hierin geen enkele rol gespeeld.’ Het is de tweede keer in korte tijd dat Van Veggel in opspraak raakt. Medio 2010 kocht hij voor 25.000 euro (en Multi Vastgoed voor 565.000 euro) strafvervolging af, nadat een spookfactuur met ex-Rochdale-directeur Hubert

Möllenkamp was opgedoken. Multi Vastgoed laat nu weten dat het om een privékwestie gaat waarmee Multi niets heeft te maken. Voor Multi komt de berichtgeving evenwel op een slecht moment. De winkelcentrumontwikkelaar is een overnameprooi van de Blackstone Group. De Amerikaanse durfinvesteerder zal alleen maar garen spinnen bij de voor Multi netelige kwestie. Blackstone heeft al de helft van de 900 miljoen euro aan schuld van Multi overgenomen tegen een discount van 50 procent. Begin juli werd bekend dat NIBC – de zakenbank die najaar 2011 de lening structureerde – zijn eigen deel ook heeft doorverkocht aan Blackstone. De overname zou op een haar na zijn gevild, getuige het overnameverzoek van Blackstone begin juli aan de Europese mededingingsautoriteit.

DEN HAAG - Het kabinet versoepelt de randvoorwaarden voor de verkoop van corporatiewoningen aan institutionele beleggers. Daarmee ligt de weg naar een complexgewijze verkoop open. Ook hoeven corporaties vooraf geen toestemming meer te vragen voor verkoop. Volgens woningbeleggingsadviseur Capital Value zal die verkoop geld opleveren voor noodzakelijke nieuwe investeringen. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat 56 procent van hen complexgewijs huurwoningen wil gaan verkopen. Waarschijnlijk neemt dit percentage toe als corporaties zo middelen vrij kunnen maken voor nieuwe investeringen. Capital Value stelt dat beleggers dit jaar ongeveer 2 miljard euro beschikbaar hebben voor de aankoop van huurwoningen.

MARKT / PROJECTONTWIKKELING / SPUIFORUM

Heerema krijgt nieuw kantoor Leiden

Prestigeprojecten Den Haag en Rotterdam in het nauw DEN HAAG - De bouw van het multifunctionele Feyenoord-stadion (kosten: 330 miljoen euro) lijkt van de baan. Het stadsbestuur van Rotterdam heeft het voorstel daartoe niet in stemming gebracht. Ook de bouw van het Haagse Spuiforum (kosten: 181 miljoen euro) staat op losse schroeven na politiek gemor.

LEIDEN - De sloop van het voormalige kantoorpand van Heerema Marine Contractors aan de Vondellaan 47 in Leiden is begonnen. Delta Development Group en VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling realiseren op de locatie het nieuwe duurzame hoofdkantoor van Heerema. Het kantoor krijgt een oppervlakte van 21.000 m2 voor 1.250 medewerkers en heeft een groeipotentie tot 1.600 medewerkers. Na het vertrek van Heerema in 2005 stond het gebouw leeg. Coert Zachariasse, CEO van de Delta Development Group, is blij dat ‘met een enorme kwaliteitsimpuls’ de leegstandsproblematiek op deze locatie wordt weggenomen. Bijzonder aan de sloop is dat het project als eerste in Nederland een driesterren Breeam-NL sloopcertificaat heeft ontvangen. De ambitie is om ook voor de nieuwbouw een Breeam-Excellent-rating te halen. Het kantoor wordt gebouwd door Wessels Zeist. Het basisontwerp is van de hand van OPL Architecten in Utrecht. Heerema Marine Contractors is geadviseerd door RJVD Vastgoed en Holthuijsen Bouwadviseurs.

financieel / resultaten / bouw

Ballast rekent op goed tweede halfjaar NIEUWEGEIN - Ballast Nedam heeft een verlies van 3 miljoen euro geboekt in de eerste jaarhelft tegen een breakeven-resultaat medio 2012. Het operationeel resultaat kwam uit op slechts 1 miljoen euro. Eind 2013 moet dat echter op ongeveer 15 miljoen euro uitkomen.

Dat maakte het bouwbedrijf 12 juli bekend. De omzet daalde met 14 procent tot 496 miljoen euro. De totale exposure op vastgoedontwikkeling is in het eerste halfjaar afgenomen met 8 miljoen euro tot 208 miljoen euro. Het wordt moeilijk de blootstelling verder te verlagen, gezien de aanhoudende slechte marktomstandigheden en de nog

bestaande aankoopverplichtingen (39 miljoen euro). De totale investering in onverkocht vastgoed is in het eerste halfjaar met 2 miljoen eurogedaald tot 22 miljoen euro. Het aantal onverkochte woningen daalde van 67 eind 2012 tot 53. Het aantal hiervan opgeleverde woningen nam in het eerste halfjaar met tien woningen af tot 46.

D66 maakte een dag voor de Rotterdamse raadsvergadering van 11 juli bekend tegen de komst van het nieuwe stadion voor Feyenoord te zullen stemmen. Nadat ook Leefbaar Nederland – de grootste oppositiepartij – aankondigde tegen de nieuwbouw te zijn, besloot burgemeester Aboutaleb het voorstel niet eens meer in te dienen. D66 vond de financiële risico’s te groot. Rotterdam zou voor 165 miljoen euro garant moeten staan en ongeveer 70 miljoen euro kwijt zijn aan grondkosten en infrastructuur. Stadiondirecteur Jan van Merwijk stelde in een reactie dat hij het nieuwbouwplan nog niet heeft afgeschreven. Hij denkt dat hij de komende maanden de handen wel op elkaar rijgen met een eventueel aangepast plan. Een andere (voorlopige) verliezer is bouwer VolkerWessels. In september 2012 verkozen voetbalclub Feyenoord en de stadiondirectie het stadionplan van VolkerWessels boven dat van BAM. In 2018 zou Feyenoord dan in een nieuw onderkomen op Varkenoord vlakbij het huidige stadion De Kuip spelen. Buurgemeente Den Haag ondervindt

ook politieke en maatschappelijke weerstand tegen een prestigeproject. De bouw van het nieuwe cultuurpaleis Spuiforum op het Spuiplein staat op losse schroeven, nadat de PvdA-raadsleden 10 juli tegen het project van 181 miljoen euro stemden. De uitkomst van de stemming is een gevoelige nederlaag voor PvdA-wethouder Marnix Norder, die het afgelopen jaar zijn politieke gewicht in de strijd voor het Spuiforum heeft geworpen. Het Spuiforum vervangt de bestaande Dr. Anton Philipszaal en het Lucent Danstheater. Het forum moet het nieuwe onderkomen worden van het Koninklijk Conservatorium, het Residentie Orkest, het Nederlands Dans Theater en het Dans- en Muziekcentrum. In november 2012 stemden nog negen van de tien PvdA-raadsleden voor. Half juni werden de culturele partners van het Spuiforum het eens over het ontwerp. De begroting blijft volgens Den Haag binnen de 181,1 miljoen euro en de exploitatie is ‘doorgerekend en haalbaar’. De oppositie meent echter dat het stadsbestuur geen rekening houdt met ‘onvermijdelijke’ budgetoverschrijdingen. Een meerderheid van de Haagse bevolking is bovendien tegen de bouw van een dergelijk prestigeproject in crisistijd. Ook noemen velen de sloop van het in de jaren tachtig gebouwde bestaande complex kapitaalvernietiging. Als de PvdA-fractie toch akkoord gaat, dan gaat dit complex eind 2014 tegen de vlakte en is het Spuiforum in 2018 gereed.



actueel financieringen / banken / toezicht

DNB: vastgoedverliezen vereisen buffer 9 miljard Banken moeten van de De Nederlandsche Bank vooralsnog een kapitaalbuffer van zeker 9 miljard euro opbouwen om mogelijke verliezen op commerciële vastgoedleningen op te vangen. Eind 2013 wil DNB inzicht hebben in de waarde van alle vastgoedleningen én het onderpand. AMSTERDAM - Dat schrijft Jan Sijbrand, directeur Toezicht van De Nederlandsche Bank (DNB), in een brief aan minister Dijsselbloem van Financiën. Sijbrand stelt dat banken sinds eind vorig jaar hun voorzieningen op slechte leningen hebben verdubbeld van 1,5 miljard euro tot bijna 3 miljard euro. De uitzettingen van banken op Nederlandse commerciële vastgoedpartijen bedragen 80 miljard euro. Daar komt nog eens 30 miljard euro aan uitzettingen in het buitenland bij. DNB onderzocht het afgelopen halfjaar de risico’s van de commerciële vastgoedleningenportefeuilles van Nederlandse banken. De toezichthouder houdt naar eigen zeggen commercieel vastgoed al sinds 2010 ‘in toenemende mate’ verscherpt in de gaten. De urgentie daarvan is sinds de nationalisatie

van SNS Reaal, veroorzaakt door de slechte leningenportefeuille van SNS Property Finance, verder toegenomen. De komende zes maanden voert DNB een diepgaander onderzoek uit. In deze zogenoemde Asset quality review II laat DNB de waardering van de individuele commerciële vastgoedleningen en het bijbehorende onderpand onderzoeken. De bank wil zo ‘een scherper beeld’ krijgen van de huidige waarde van het commercieel vastgoed waaraan banken zijn blootgesteld. Op basis van de uitkomsten wordt getoetst of de huidige bepaling van 9 miljard euro aan voorzieningen afdoende is. Ook Europese instellingen hebben de (Nederlandse) banken in het vizier. De Europese Centrale Bank (ECB) gaat een zogeheten Balance sheet assessment bij alle Europese

systeembanken uitvoeren. In aanvulling hierop voert de European Banking Authority in 2014 ook nog een stresstest uit. DNB dekt zich bij monde van Sijbrand ondertussen alvast in voor nieuwe tegenvallers. ‘Al deze inspanningen kunnen nooit uitsluiten dat zich nieuwe problemen voordoen ten aanzien van de commerciële vastgoedmarkt. Gelet op de huidige lage rente-omgeving, de moeizame economische situatie en de dalende vastgoedprijzen, zullen banken alert moeten blijven op de risico’s ten aanzien van de vastgoedportefeuille.’ De centrale bank eist ook dat banken frequenter taxteren. Daarbij moeten zij de aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants in acht nemen. DNB gaat daarna de vastgoedleningenportefeuilles van pensioenfondsen en verzekeraars onderzoeken. Zij hebben relatief kleine leningportefeuilles met Nederlands vastgoed van respectievelijk 20 en 11 miljard euro uitstaan. Daarnaast hebben pensioenfondsen en verzekeraars ongeveer 56 miljard euro belegd in buitenlands onroerend goed, blijkt uit cijfers van Vastgoedmarkt

corporaties / markt / amsterdam

woningen / prijzen / makelaars

Ymere schrapt komende twee jaar 180 banen

NVM: bodem woningmarkt lijkt in zicht

AMSTERDAM - Bij Ymere gaan 180 banen verloren, ruim 15 procent van het personeelsbestand. De banenreductie moet de komende twee jaar gefaseerd plaatsvinden, maakte de woningcorporatie bekend.

Hoewel stijgende woningprijzen ‘nog ver weg’ zijn, ziet de NVM bodemvorming optreden.

Ymere is met ruim 77.000 woningen de op een na grootste woningbouwcorporatie van Nederland. De organisatie staat al ruim een half jaar onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Reden is een daling in het vermogen van Ymere, waardoor de leningenportefeuille een te groot risico werd. Ook was er publieke ophef over de hoge salarissen van het bestuur van Ymere. Drie bestuurders streken in 2011 ieder 323.000 euro of meer op en een vierde verdiende 271.000 euro. Ymere lijdt al een aantal jaren verlies. In 2012 verloor de corporatie 230 miljoen euro. De verliezen komen voor veruit het grootste deel uit een herwaardering van het bezit naar marktwaarde. Ingezonden mededeling

Dat stelde de NVM half juli in een woningmarktanalyse. In het tweede kwartaal is de prijsdaling afgevlakt tot 0,3 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. De prijzen liggen vergeleken met een jaar geleden 5,3 procent lager. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen komt uit op 20.625, 19,8 procent meer dan in het eerste kwartaal.

Vastgoedmarkt toen Vastgoedmarkt verschijnt sinds mei 1974. In deze rubriek kijken we maandelijks terug op transacties en ontwikkelingen die sinds die tijd zijn gemeld in Vastgoedmarkt. De transacties geven inzicht in prijsvorming en marktvisie. In de periode vóór 2002 zijn de gemelde prijzen in guldens. Om die tot euro te herleiden moeten de genoemde bedragen worden gedeeld door 2,2. JULI 1976

Woningbouw verdichten g Onder het motto Verstedelijking in de steden wordt in Vastgoedmarkt voor het eerst de idee gelanceerd om de woningbouw in de grote steden te verdichten. Daartoe zijn ruimschoots mogelijkheden en wel in de na-oorlogse stadsdelen. Bovendien kan dan veel beter worden geprofiteerd van de toch al aanwezige algemene voorzieningen, waaronder openbaar vervoer. Dit betoogt ir J.F. Hondius van architecten en ingenieursbureau Berghoef Hondius Lamers in Aalsmeer. De na-oorlogse wijken zijn naar de toen in de mode gekomen trant te ruim opgezet. Met aangepaste architectuur, met onder meer flinke terrassen, kunnen hier op grote schaal woningen worden gerealiseerd. g In de eerste helft van dit jaar is in Nederland bijna 210.000 m2 kantoorruimte verhuurd op de vrije markt, een stijging met 75 procent vergeleken met de eerste zes maanden in 1975, zo blijkt uit onderzoek van Vastgoedmarkt.

JULI 1986

Unieke uitspraak vastgoedsector g Het gerechtshof Den Bosch heeft een, gezien het toegekende bedrag, een vrij unieke uitspraak gedaan voor de vastgoedsector. Aan Brabants Vastgoed (Jacques Stienstra) is een voorschot van 10 miljoen gulden toegekend als voorschot op geleden schade wegens het gemeentelijk beleid. Het ging om het geplande Handelscentrum Soetelieve in Den Bosch waarin oorspronkelijk een koopcentrum volumineuze goederen van 77.000m2 was gepland, 56.000m2 kantoorruimte/showrooms en een hotel. De investering bedraagt in totaal 150 miljoen gulden. De gemeente wilde uiteindelijk echter, tegen de (gewekte) verwachtingen van Brabants Vastgoed in een koopcentrum van veel geringer omvang, namelijk 27.000m2. De ontwikkelaar diende met succes hiertegen een schadeclaim bij de gemeente in, zich daarbij baserend op gederfde inkomsten.

JULI 1996

Buitenlandse acquisities het grootst g Voor het eerst sinds de Scandinavische invasie in de jaren tachtig is het aandeel buitenlandse acquisities op de commerciële vastgoedbeleggingsmarkt in ons land groter geweest dan dat van Nederlandse instituten en vastgoedfondsen. Dit blijkt uit door Vastgoedmarkt over de eerste zes maanden van 1996 verzamelde gegevens. Buitenlanders, in hoofdzaak Duitse gegadigden, kochten voor 600 miljoen gulden Nederlandse kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen tegen 350 miljoen in dezelfde periode vorig jaar. De Nederlandse beleggers contracteerden voor 240 miljoen gulden, een scherpe daling vergeleken met de 700 miljoen gulden uit de eerste helft 1995. De kantorenverhuren stegen in de eerste zes maanden met 5 procent tot 720.000m2 zo blijkt uit onderzoek van Vastgoedmarkt.

JULI 2006

Participatie Bouwfonds in Stienstra g Bouwfonds Asset Management neemt een participatie van 30 procent in Stienstra Holding te Limburg (niet te verwarren met Stienstra uit Den Bosch –zie bij 1986) en zal dit belang over een jaar vergroten tot 100 procent. In de holding bevinden zich rond 7.500 huurwoningen met een balanstotaal van 1,26 miljard gulden. Bouwfonds Asset Management met reeds 3,3 miljard gulden onder beheer wil met de toe te voegen portefeuille vastgoedbeleggingsproducten ontwikkelen voor institutionele en particuliere beleggers. g Het vastgoedfonds Corio heeft voor 122 miljoen gulden het winkelcentrum Maremagnum in Barcelona gekocht. Het heeft een omvang van 22.000m2 en een parkeergarage voor 850 auto’s. Het ligt in de Port Vell aan het einde van de populaire Las Ramblas. CB Richard Ellis trad op voor Corio en Jones Lang LaSalle adviseerde verkopers, DLJ RE Capital Partners en General Property Investments. Corio Espana heeft daarmee negen winkelcentra in bezit met in totaal 105.000 m2 verkoopruimte.



Binnenl and markt KANTOREN / BEZUINIGINGEN / LEEGSTAND

Rijk stoot 1,5 miljoen m aan kantoorpanden af

2

De rijksoverheid heeft in 2020 gemiddeld 30 procent minder kantoorruimte nodig. In Den Haag kan het Rijk zelfs toe met 41,8 procent minder kantoren. In totaal wordt 1,5 miljoen vierkante meter afgestoten, inclusief de bezuinigingen op zelfstandige bestuursorganen. DEN HAAG - Dat blijkt uit twee brieven die minister Blok (Wonen en Rijksdienst) begin juli naar de Tweede Kamer stuurde. Eerder maakten Blok en de gemeente Den Haag al duidelijk dat het Rijk in de hofstad in totaal 660.000 m2 aan kantoren afstoot. In alle provincies neemt het Rijk afstand van nog eens 721.000 m2. Daarnaast stoten ook de zogenaamde zelfstandig bestuursorganen (ZBO’s) tienduizenden vierkante meters kantoorruimte af. In totaal komt tot 2020 ongeveer 1,5 miljoen vierkante meter aan rijkskantoren op de markt. Den Haag is met een metrage van 660.000 m2 het grootste slachtoffer van de bezuinigingsdrift van het Rijk. In totaal huurt de overheid 1,8 miljoen vierkante meter van de Rijksgebouwendienst (RGD). Aan de ministeries verhuurt de RGD ruim

1 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Daarbovenop komen de ministeries van Algemene Zaken (43.000 m2) en Defensie (87.000 m2), die budgettair niet onder de RGD vallen. Op de Hoge Colleges van Staat (155.000 m2) en de internationale organisaties (64.000 m2) wordt niet bezuinigd. Sterker, het Internationaal Strafhof (+45.000 m2) en Eurojust (+18.000 m2) krijgen nieuwe huisvesting. In absolute zin moeten Zuid-Holland (exclusief Den Haag), Noord-Holland en Gelderland de grootste veren laten. Deze provincies moeten respectievelijk 160.000 m2 (32,4 procent), 135.000 m2 (36,2 procent) en 102.000 m2 (35,6 procent) afstoten. In relatieve zin worden Drenthe en Friesland het hardst getroffen, met bezuinigingen van 47,7 procent (-29.000 m2) en 40,4 procent

(-46.000 m2). Flevoland, NoordBrabant en Groningen leveren het minste in met respectievelijk 12,1 procent (-6.600 m2), 19,5 procent (-49.000 m2) en 19,9 procent (-23.000 m2). Van de tientallen ZBO’s moeten voornamelijk instanties als het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers, UWV en de Kamers van Koophandel kantoorruimte inleveren. Zo moet het UWV tot 2015 een bezuinigingsoperatie van 40 procent uitvoeren. Met al deze maatregelen, exclusief de bezuinigingen bij de ZBO’s, bespaart het Rijk vanaf 2020 jaarlijks 142 miljoen euro: 62 miljoen in Den Haag en 80 miljoen euro in de rest van het land. Enkele jaren geleden stond het kabinet nog een totale besparing van ongeveer 90 miljoen euro op kantoren voor ogen. Verantwoordelijk minister Blok rechtvaardigt de afstootoperatie met de opmerking dat hij ‘liever bezuinigt op stenen dan op mensen’. Op ambtenaren bezuinigt Blok 10 procent. Hij gaat in 2020 uit van 15.000 minder ambtenaren bij de ministeries, het leger, de Nationale Politie, de rechterlijke macht en de gevangenissen. Tot 2016 is er geen sprake van gedwongen ontslagen.

MARKT / CORPORATIES / WONINGEN

‘Niet-kerntaken financieel noodzakelijk voor sociale huur’ DEN HAAG - Als woningcorporaties sociale huurprojecten niet meer mogen combineren met duurdere huur- en koopwoningen dan worden veel projecten financieel onhaalbaar. Dat schrijven 67 van de in totaal bijna 400 woningcorporaties in een open brief aan de Eerste en Tweede Kamer. De corporaties roepen de politiek op om tegen de plannen van minister Blok (Wonen) te stemmen.

Anders wordt sociale woningbouw in achterstandswijken praktisch onmogelijk en gaan zeker 15.000 banen verloren. De briefschrijvers maken vooral bezwaar tegen het plan van Blok om alle niet-kernactiviteiten van corporaties te verbieden. De minister wil daarvoor de Woningwet veranderen. Het gaat niet alleen om een verbod op de ontwikkeling van commercieel vastgoed, maar ook op de bouw van middeldure huurwoningen en koopwoningen. Als dat

in de wet wordt vastgelegd, zeggen de corporaties, kan er nauwelijks meer worden geïnvesteerd in met name achterstandswijken. De hoge onrendabele top van sociale huurwoningen van 50.000 tot 100.000 per woning kunnen ze namelijk alleen compenseren met de ontwikkeling van koop- en duurdere huurwoningen. Veel corporaties erkennen tot aan de crisis onnodig grote en luxe sociale huurwoningen te hebben ontwikkeld.

Toiletketen 2theloo naar 2.500 winkels

AMSTERDAM - Investeringsmaatschappij Avedon Capital Partners heeft een belang verworven in toiletwinkelketen 2theloo. Met dit nieuwe kapitaal wil 2theloo groeien naar 2.500 toiletwinkels. De nieuwe aandeelhouder stelt expertise en kapitaal ter beschikking om de huidige internationale expansie verder te versnellen. 2theloo opende zijn eerste toiletwinkel in 2011 in de Kalverstraat in Amsterdam. Er zijn er nu honderd in acht landen. De komende drie tot vijf jaar moeten dat er wereldwijd 2.500 worden. De toiletwinkels zijn te vinden in binnensteden, op Shell-tankstations, treinstations en in winkelcentra. De toiletwinkelketen gaat vestigingen openen in onder andere Zuid-Afrika, Portugal, Frankrijk, de Verenigde Staten, Rusland, Tsjechië en Slowakije. De onderneming is in 2011 opgericht door Eric Treurniet en Almar Holtz.

markt / opdrachtgevers / cbs

Omzet architecten met nog 20 procent achteruit DEN HAAG - De omzet van architecten is in het eerste kwartaal ruim 20 procent lager uitgekomen dan in het eerste kwartaal van 2012. Deze daling is bijna even groot als in de laatste drie maanden van vorig jaar (22 procent). De omzet van architecten ligt nu op ongeveer 40 procent van het niveau van voor de crisis, die eind 2008 inzette. Dat maakte het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) half juli bekend. De sterke omzetdaling van de afgelopen twee kwartalen illustreert de diepe crisis in de bouwsector, stelt het CBS. Door de aanhoudende malaise rekenen architecten steeds minder voor het

ontwerpen van een gebouw. In het eerste kwartaal waren architectendiensten 3 procent goedkoper dan in dezelfde periode een jaar eerder. Het ontwerp van een woning kostte zelfs 4 procent minder. Het is de grootste daling sinds het eerste kwartaal van 2010, toen het CBS een prijsval van 3,5 procent noteerde. De tarieven voor het ontwerpen van kantoren en andere utiliteitsbouw liepen vergeleken met een jaar eerder met 2 procent iets minder hard terug. De prijzen voor dienstverlening op de gebieden stadsplanning, landinrichting en landschap gingen 2,6 procent omlaag. Net als de prijzen, daalt de omzet van de architectenbranche al sinds het begin van 2009.

markt / kantoren / leegstand

markt / hotels / jones lang lasalle

Leegstand toegenomen tot 7,3 miljoen m2

JLL: hotelbeleggingen nu al op niveau van 2012

AMSTERDAM - In een half jaar tijd is het kantorenaanbod met 1,4 procent gestegen tot 8 miljoen vierkante meter. De leegstand is de afgelopen zes maanden met 1,5 procent toegenomen tot bijna 7,3 miljoen vierkante meter. Dat is 14,7 procent van de totale kantorenvoorraad. Dat schreef DTZ Zadelhoff begin juli in een halfjaarlijks onderzoek naar de kantorenmarkt. De gemiddelde huurprijs daalde de afgelopen zes maanden met 1,8 procent tot 135 euro per vierkante meter per jaar, becijferde de vastgoedadviseur. De opname is in het eerste halfjaar uitgekomen op 485.000 m2, dat is 14 procent minder dan in medio 2012. De oorzaak is een daling van het aantal verhuizingen van

organisaties in Nederland. De verplaatsingen zijn bovendien minder omvangrijk. Een positieve ontwikkeling is de dalende leegstand in Amsterdam. Die zakte naar 16,6 procent van 17,5 procent een half jaar eerder. Dit komt door de ombouw van lege kantoren naar andere functies. Zo haalde Rezidor Hotel het voormalige KPN-hoofdkantoor van 28.000 m2 in Amsterdam Sloterdijk van de markt. Het kantoor wordt omgebouwd tot een Park Inn by Radisson met 478 kamers en 4.000 m2 conferentieruimte. Ook geschrapte nieuwbouwplannen keerden de groei van de leegstand voor het eerst sinds 2007, aldus DTZ. In een onderzoek van begin juli constateert vastgoedadviseur Dynamis dat in het tweede kwartaal 209.910 m2 kantoorruimte

is opgenomen, 7 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Dynamis ziet het opnamevolume dit jaar niet uitkomen boven het niveau van 2012. Ondanks het striktere nieuwbouwbeleid worden nog altijd nieuwe objecten gebouwd. Het aanbod zal daarom verder oplopen, aldus de adviseur. Het kantorenaanbod nam toe tot 6,926 miljoen vierkante meter, een stijging van 4 procent in drie maanden tijd. Oorzaken zijn een toenemend aantal faillissementen en de krimp van organisaties. De aanhoudende druk op de huurprijzen zorgt, mede door de toepassing van incentives, voor lagere huurprijzen. De mediane huurprijs van een verhuurd kantoorgebouw in Nederland daalde na vijf stabiele kwartalen met 5 euro naar 120 euro per vierkante meter.

AMSTERDAM - Ondanks de recessie blijft er bij vastgoedbeleggers veel belangstelling voor de Nederlandse en dan vooral de Amsterdamse hotelmarkt. Het beleggingsvolume op de Nederlandse hotelmarkt bedroeg 197 miljoen euro in de eerste helft van dit jaar. In heel 2012 ging het om 200 miljoen euro. Dat blijkt uit de rapporten Hotel intelligence Netherlands 2013 en Hotel intelligence Amsterdam 2013 van Jones Lang LaSalle (JLL). Met name Duitse fondsen en institutionele beleggers op zoek naar diversificatie richten zich sterk op stabiele hotelmarkten als die in

Nederland. Ons land kent sinds 2009 een stabiele groei van het aantal hotelbezoekers. In 2012 kwam het aantal uit op 31,4 miljoen, een groei van 2,3 procent ten opzichte van 2011, aldus JLL. Bijna 70 procent van de overnachtingen komt voor rekening van Nederlandse bezoekers. Buitenlandse hotelgasten zijn voornamelijk afkomstig uit Duitsland, België, Groot-Brittannië en Frankrijk. Het aantal gasten uit opkomende economieën groeit snel, bijvoorbeeld uit China (+30 procent), Brazilië (+23 procent) en Rusland (+25 procent). In 2012 bereikte Amsterdam een nieuw record, met 5,34 miljoen hotelbezoekers en 9,80 miljoen overnachtingen.



markt binnenl and MARKT / LOGISTIEK / prologis

Venlo ook beste logistieke hotspot Europa Venlo is de aantrekkelijkste logistieke locatie in Europa, blijkt uit onderzoek van Prologis. In een ander rapport inventariseert de Stec Groep dat sinds begin deze eeuw ruim de helft van alle Nederlandse distributiecentra in Noord-Brabant en Limburg zijn gevestigd. catie van de meest aantrekkelijke logistieke locaties in de toekomst. In 2018 is Venlo ook de aantrekkelijkste locatie, maar de voorsprong van de stad op de drie daaropvolgende populaire vestigingslocaties zal waarschijnlijk kleiner worden. Binnen de top 10 zullen in 2018 de pan-Europese regio’s Roemenië, Île-de-France en Frankfurt am Main het sterkst aan populariteit gewonnen hebben. Binnen Nederland zijn

HAARLEMMERMEER - In het rapport Europe’s most desirable logistics locations van de logistieke vastgoedonderneming Prologis staat op de tweede plaats de regio Antwerpen-Brussel, op de voet gevolgd door het havengebied van Rotterdam. Na deze drie toplocaties uit de Benelux volgen het Duitse Rijn-Ruhrgebied en de regio rond de Spaanse hoofdstad Madrid. Het rapport bevat ook een classifi-

Limburg en Noord-Brabant veruit de meest gewilde regio’s voor logistiek vastgoed. Dat wordt nog eens bevestigd in nieuw onderzoek van de Stec Groep. In totaal 123 grote distributiecentra zijn sinds begin deze eeuw nieuw gevestigd in Nederland of verplaatst naar een andere regio. Ruim de helft kwam uiteindelijk terecht in de twee zuidelijke provincies. In de categorie Europese distributiecentra was dat zelfs 90 procent.

De gemiddelde omvang van een distributiecentrum dat zich over een grote afstand verplaatst, is de laatste tien jaar gestaag gegroeid: van 21.000 m2 bvo in 2000 tot gemiddeld 27.000 m2 bvo nu. Deze schaalvergroting zet de komende jaren door als gevolg van fusies, consolidaties en de groei van e-logistiek. Uit het onderzoek blijkt dat WestBrabant (28 procent), Noord-Limburg (13 procent), Midden-Brabant (10 procent), Flevoland en de Rotterdamse regio (beide 6 procent) de topregio’s voor logistiek zijn. Opvallend is dat Europese distributiecentra bijna uitsluitend (90 procent) kiezen voor het zuiden. In West-Brabant en Noord-Limburg was

de bovenregionale locatiedynamiek verantwoordelijk voor 10 tot 12 procent van de totale werkgelegenheidsgroei sinds 2000. Andere regio’s trokken voornamelijk nationale of regionale distributiecentra aan. Branches die veel logistieke centra verplaatsen of beginnen zijn: transport (30 procent), voeding- en genotmiddelen (20 procent), consumentenelektronica (12 procent), kleding/textiel en life sciences (beide 7 procent). Veel voorkomende namen zijn de logistieke dienstverleners DHL, Ceva en VOS Logistics. Maar ook bedrijven als Aldi, Lidl en Heineken openden regionale distributiecentra.

markt / publiek vastgoed / beheerders

‘Leegstandsbeheerder risicodragende partij bij gemeentelijk vastgoed’ DELFT - De ruim 400 Nederlandse gemeenten verspillen jaarlijks tussen de 300 en 400 miljoen euro door inefficiënt gebruik van hun vastgoedbezit, blijkt uit promotieonderzoek van de TU Delft. Als leegstandbeheerders als risicodragende partij zouden optreden, kunnen gemeenten per leeg pand tot 30.000 euro besparen, stelt een marktpartij.

100 miljoen euro mis aan huuropbrengsten door geen marktconforme huren te rekenen voor hun commerciële vastgoed. Woningcorporaties halen uit vergelijkbaar commercieel vastgoedbezit 30 procent hogere inkomsten, commerciële beleggers zelfs tot 90 procent, blijkt uit het promotieonderzoek. Nog een jaarlijkse besparing van zeker 70 miljoen euro is mogelijk als gemeenten hun gebouwen efficiënter gebruiken. Vastgoedmanagers verenigd in VGM zeggen daaraan ‘bij uitstek’ een bijdrage te kunnen leveren. Veel gemeenten weten niet eens welk vastgoed zij in eigendom hebben of huren, stelt VGM NL-voorzitter Jac Bressers. Gemeenten die hun vastgoed wel actief en professioneel beheren, kunnen volgens hem de gebruikerswaarde verhogen. Hij hoopt alle gemeenten te adviseren over een efficiënte vastgoedexploi-

Promotor van het TU-onderzoek is Hans de Jonge, hoogleraar Real Estate Management. De gemeenten bezitten in totaal ongeveer 10.000 gebouwen. De waarde ligt naar schatting tussen de 23 miljard euro (boekwaarde) en 35 miljard euro (WOZ-waarde). Op gas, water, licht en onderhoud zouden gemeenten op jaarbasis ongeveer 180 miljoen euro kunnen besparen. Daarnaast lopen gemeenten zeker

Column m ark t

tatie, ‘zodat er minder geld wordt verspild’. Villex Vastgoedbescherming stelt dat gemeenten tienduizenden euro’s kunnen besparen op lege panden. ‘Wij vinden dat leegstandbeheerders als risicodragende partij dient te acteren door de energiecontracten op eigen naam te zetten en zelf door te berekenen aan gebruikers. Door actief energiemanagement wordt het totale energieverbruik verlaagd bij het tijdelijk beheer en worden eindgebruikers voortaan zelf afgerekend op hun verbruik. De gemeente draagt hierdoor geen risico meer over de exploitatielasten tijdens het leegstandsbeheer en bespaart hierdoor al snel duizenden euro’s per pand per jaar op de exploitatielasten. Vooral op schoolpanden bezuinigen enkele gemeenten naar schatting nu al 30.000 euro’, aldus Ben de Weerd van Villex.

Dechesne nieuwe CEO MAB Development

DEN HAAG - Françoise Dechesne is per 1 juli benoemd tot de nieuwe CEO van MAB Development. Zij volgt Isaäc Kalisvaart op, die is afgetreden als CEO en als lid van de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep. Dechesne is sinds 2001 werkzaam bij MAB Development vanaf 2008 in de functie van directeur Nederland. Met deze aanstelling kiest de Rabo Vastgoedgroep voor een zorgvuldige afbouw van de huidige organisatie, waarbij verplichtingen worden nagekomen. De afbouw vindt plaats binnen een realistisch tijdschema en wordt begeleid door een team van MAB-medewerkers. MAB zal geen nieuwe projecten beginnen.

Veel goede rapporten, maar nu beleid

illustratie: Hans Sprangers

Professor Pé Kohnstamm, emeritus hoogleraar Vastgoedkunde

Onlangs namen we kennis van het eindrapport van het Platform Taxateurs en Accountants, waarin 28 aanbevelingen zijn opgenomen voor taxeren en taxatierapporten. Aan de eerdere 27 aanbevelingen is nu als 28ste toegevoegd om voor vastgoedtaxateurs landelijk tuchtrecht in te stellen. Ik heb begin 2010 al gepleit voor uniforme gedragsregels voor makelaars en taxateurs met daaraan gekoppeld uniform tuchtrecht en onderschrijf deze aanbeveling van harte. Deze aanbeveling is hopelijk een stok achter de deur om de discussies binnen de diverse brancheverenigingen tot een goed einde te brengen. Als wij de positie van de taxateur op hetzelfde niveau willen brengen als die van de accountant of de advocaat, dan hoort daar tuchtrecht bij. In het eindrapport van de commissie Van Dijkhuizen wordt gepleit voor een ingrijpende aanpassing van het belastingstelsel dat in 2001 is ingevoerd. Het is een doorwrochte studie geworden, waarin onder andere wordt ingegaan op de hypotheekrenteaftrek, de verplaatsing van de koopwoning naar box 3 en op de mogelijkheden om pensioenfondsen te betrekken bij de hypotheekverstrekking op een zodanige wijze dat de banken de ruimte krijgen op hun balans om de kredietverlening aan vooral het bedrijfsleven te verruimen. De commissie Wijffels adviseert, om zodra de woningprijzen weer gaan stijgen, heel geleidelijk het maximaal te lenen bedrag terug te brengen van 105 procent naar 80 procent. Ook moet dan het aanbod in vrije huursector worden uitgebreid opdat de jongeren eerst kunnen sparen en huren en later kunnen kopen. Hiervoor is het nuttig ook de leerzame studie van de Rabobank over de woningmarkt te lezen. Het is geen toeval dat beide studies op 28 juni zijn uitgebracht. Het zal lang duren voordat er voldoende goedkope vrije sector huurwoningen beschikbaar zijn voor de starters van de toekomst. Een van de goede dingen van de huidige crisis op de woningmarkt is dat nieuwe concepten van (gedeeltelijk industrieel gefabriceerde) woningen voor de zorgsector en studenten op de markt komen, die ook door de markt snel worden opgenomen. Dit zijn vaak modulair samengestelde kleine woonunits. In feite gaan wij terug naar de vroegere HAT-eenheden en ik zie geen reden waarom die slechts voor

bepaalde categorieën geschikt zijn. Beide studies hebben een uitgesproken lange termijn focus. Als de kabinetten Balkenende 3 en 4 en Rutte1 niet zo krampachtig het denken over de toekomst van de woningmarkt in de ban hadden gedaan, dan waren we al veel verder met de broodnodige veranderingen. Een ander punt is dat DNB en AFM op meer transparantie in huur- en kooptransacties aandringen door een landelijke databank van vastgoedtransacties op te zetten. Professor Aart Hordijk heeft in hun opdracht hierover een rapport opgesteld dat na de zomer openbaar wordt. Tot nu toe was er weinig animo bij makelaars en taxateurs om hun gegevens in te brengen. Enerzijds zijn deze data hun werkkapitaal en anderzijds geven zij aan dat zij niet de vrijheid hebben om die gegevens te verstrekken, omdat ze in feite eigendom zijn van hun opdrachtgevers. Ik bied een oplossing voor deze problemen: DNB en AFM moeten voorschrijven dat banken, die hypothecaire financieringen verschaffen voor commercieel vastgoedprojecten met een waarde boven 5-10 miljoen euro, jaarlijks een extern taxatierapport moeten overleggen. Deze moeten vervolgens door een onafhankelijke stichting – zoals de Stichting ROZ Vastgoedindex – worden gebruikt voor een databank waaruit uitsluitend anonieme gegevens worden verstrekt. De taxaties moeten voldoen aan state-of-the-art eisen. DNB en AFM krijgen op deze wijze een veel beter beeld van de risico’s in de kredietverlening van vastgoed. Bij de totstandkoming van de financiering wordt de eerste taxatie vereist, inclusief de aankoopprijs. Bij royement van de financiering wordt ook de verkoopprijs verschaft. De financiers geven deze voorwaarde van de toezichthouders door aan de eigenaren van het gefinancierde vastgoed. In feite voor wat hoort wat. Naast de vele rapporten die er al waren, ligt er nu toch echt voldoende hoogwaardig materiaal, zodat het kabinet eindelijk met een samenhangende beleidsvisie kan komen. reacties naar [email protected]



binnenl and winkels woningen BELEGGINGEN / WONINGHYPOTHEKEN / BANKEN

Ook zonder deal veel woninginvesteringen Het kabinet is er niet in geslaagd om voor het zomerreces een akkoord te bereiken met banken, pensioenfondsen en verzekeraars over de vorming van een nationale hypotheekbank. Intussen investeren steeds meer institutionele beleggers rechtstreeks honderden miljoenen in de huurwoningmarkt, zowel in bestaande woningcomplexen als nieuwbouwprojecten. DEN HAAG - Het kabinet is naar verluidt nog niet tevreden over de inhoud van het plan van pensioenfondsen en verzekeraars voor een hypotheekbank en eist verbeteringen. Een voor het kabinet onoverkomelijk knelpunt is daarbij de staatsgarantie die de institutionele beleggers wensen op de van de banken over te nemen hypotheken. Minister Blok (Wonen) heeft namens

het kabinet namelijk laten weten de staatsgaranties onder geen beding verder uit te bouwen. Daardoor blijft ook de onenigheid tussen banken en pensioenfondsen bestaan over welk deel van de hypotheken wordt overgeheveld. De pensioenfondsen hebben in dat geval alleen interesse in hypotheken met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die worden gewaarborgd

door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (lees: de Staat). Banken voelen daar weinig voor, omdat ze dan blijven zitten met de meest risicovolle hypotheken. De kans bestaat dat kredietbeoordelaars Nederlandse banken verder afwaarderen, waardoor het voor hen duurder wordt kapitaal op de internationale geldmarkt aan te trekken. In totaal hebben banken een

blootstelling van 671 miljard euro aan de Nederlandse woningmarkt. Banken hopen dat institutionele beleggers daarvan 100 miljard euro willen overnemen. De blootstelling vormt zelfs volgens bestuurder Jörg Asmussen van de Europse Centrale Bank het grootste probleem van de Nederlandse economie. Zolang hypotheken de bankbalans blijven belasten, zal de kredietverlening volgens hem niet op gang komen. De pensioenfondsen laten zich hierdoor niet ontmoedigen. Nadat partijen zonder resultaat het Catshuis hadden verlaten, stelden ze ‘alles in het werk te stellen om tot een akkoord te komen’. ‘Daarvoor is het belang voor de Nederlandse economie te groot’, aldus een PGGM-bestuurder.

Ook al lopen de onderhandelingen stroef, op de directe beleggingsmarkt zitten de investeerders niet stil. De afgelopen maanden hebben ze zich fors ingekocht in de beleggingsmarkt van (nieuwe) huurwoningen. Met name Bouwfonds REIM, Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Bouwinvest, maar ook het Pensioenfonds voor de Metaal en Techniek (PMT) liet zich niet onbetuigd. PMT wil 250 miljoen euro investeren in de bouw van 1.250 middeldure huurwoningen en 50 miljoen euro in verduurzaming van 2.200 bestaande woningen. Het fonds onderzoekt verder de mogelijkheid om nog eens 300 miljoen euro te beleggen in NHG-hypotheken.

winkels / logistiek / discounter

Eigenaar 3i maakt werk van expansie Action MEDEMBLIK - Niet alle detailhandelsbedrijven verkeren in zwaar weer door de economische malaise. Sinds de Britse durfinvesteerder 3i medio 2011 Action overnam, is de discounter uit Zwaagdijk onstuimig gegroeid van 250 naar 360 winkels. Eind dit jaar moeten dat er 400 zijn. De winkelketen ontvouwde zijn groeistrategie voor 2013 half juli. In 2012 breidde Action met vijftig winkels uit. In de eerste helft van 2013 openden nog eens veertig winkels. ‘Ook dit jaar blijven we fors investeren in nieuwe winkels’, stelde bestuursvoorzitter Ronald van der Mark. De prijsvechter zal volgens hem groeien van 360 filialen nu naar 400 eind dit jaar. De expansie verloopt in een sneller tempo sinds investeerder 3i het leeuwendeel van de aandelen in Action medio 2011 overnam voor naar verluidt 500 miljoen euro. Action wil ook buiten Nederland harder groeien. De winkelketen bouwt ter ondersteuning van deze internationale groeistrategie een distributiecentrum in Sint Joost (gemeente Echt-Susteren). Dit gaat naar verwachting begin 2014 open en zal zowel Action-winkels

in Nederland als zaken in België, Duitsland en Frankrijk bevoorraden. Action heeft al een distributiecentrum van 100.000 m2 in het WestFriese Zwaagdijk-Oost. De discounter opende in 2005 al zijn eerste Belgische winkel. In België heeft Action nu een kleine zestig filialen. In 2009 ging het eerste Duitse filiaal open, eind 2012 betrad Action de Franse markt. In Duitsland heeft de keten nu acht winkels en in Frankrijk vier. In Nederland opent Action veelal winkels op B- of C-locaties die door de slechte economische omstandigheden erg goedkoop zijn geworden. De discounter verkoopt huishoudelijke producten en een klein foodassortiment tegen bodemprijzen. Die lage prijs verkrijgt Action door een deel van het snel wisselende assortiment wereldwijd uit failliete boedels te kopen. De omzet van de discounter groeide vorig jaar met 22 procent naar 873 miljoen euro dankzij stijgende verkopen bij bestaande winkels en de opening van 52 nieuwe vestigingen in binnenen buitenland. Action is in 1993 opgericht door Gerard Deen en Rob Wagemaker. De eerste Action-winkel werd in Enkhuizen geopend.

WINKELS / FAILLISSEMENT / game mania

Overname failliete Free Record Shop in zicht CAPELLE A/D IJSSEL - Zes weken na het faillissement van Free Record Shop is er zicht op een doorstart. Ruim een week nadat investeringsmaatschappij ProCures de handdoek in de ring gooide, kwamen de curatoren met de verlossende mededeling. Een aanzienlijk aantal FRS-winkels in Nederland en alle winkels in België en die van Game Mania blijven bestaan, schreven de curatoren 12 juli in een verklaring. Een deel van het Nederlandse en het volledige Belgische personeel houdt zijn baan. De details van de doorstart werden

pas na het sluiten van deze krant bekend. Free Record Shop (FRC) werd eind mei officieel failliet verklaard. Kort daarop toonde ProCures interesse. De investeringsmaatschappij wilde 55 van de 141 winkels en Game Mania overnemen. Begin juli zag ProCures na drie biedingen toch af van de overname. Volgens de investeerder zouden de curatoren de keten laten doodbloeden. Uit het eerste faillissementsverslag bleek dat de omzet van de winkels de eerste acht maanden is ingezakt tot 36 miljoen euro tegen 104 miljoen in het boekjaar 2008/2009. Minder dan honderd winkels zijn nu nog open.

Amvest start eerste project in Duin Almere

ALMERE - De Almeerse wethouder Duurzame Ruimtelijke Ontwikkeling Henk Mulder (links op de foto) en Wienke Bodewes, algemeen directeur van Amvest, hebben op 7 juli de uitgifteovereenkomst getekend voor het eerste duin in de Nederlandse polder. Het betreft de eerste fase van het megaproject Duin in de kustzone van Almere Poort. Mulder gaf de grond uit namens de gemeente. Aan de westkant van Almere, bij het Almeerderstrand en naast de Hollandse Brug, wordt een duingebied gerealiseerd met onder meer 3.000 woningen. Het project Duin bestaat uit echte duinen tot 10 meter hoog, afgewisseld met bosgebied, kreken en een duinvallei. Er komt zo een uniek woongebied met een strand, een grote jachthaven en langs de nieuwe boulevard winkels, horeca, hotel(s), zorgvoorzieningen, kantoren, onderwijs en leisure. Naar verwachting begint Amvest nog dit jaar met de bouw van de eerste woningen.

woningen / hypotheken / nhg

Garantievermogen NHG krimpt tot 2018 met een derde tot 500 miljoen ZOETERMEER - Op basis van de actuele liquiditeitsprognoses denkt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) vanaf de tweede jaarhelft voor het eerst in zijn geschiedenis te moeten interen op zijn garantievermogen. Het vermogen van 787 miljoen euro zal wellicht dalen tot 500 miljoen euro in 2018, vreest men. Dat blijkt uit een toelichting op begin juli gepubliceerde cijfers van de stichting die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verstrekt. Het aantal gedwongen woningverkopen is in de eerste jaarhelft met 48 procent toegenomen. In totaal moesten 2.284 woningeigenaren hun huis gedwongen verkopen, vergeleken met 1.547 in de eerste helft van vorig jaar. De sterke groei komt vooral door de aanhoudende daling

van de woningprijzen, echtscheidingen en een toenemende werkloosheid. Door de stijging moest WEW zijn waarborgfonds vaker aanspreken. Het afgelopen halfjaar heeft het WEW al 70,9 miljoen euro uitgekeerd, tegen 46,8 miljoen euro in dezelfde periode vorig jaar. Het gemiddelde uitgekeerde bedrag bedroeg ruim 37.600 euro per woning, tegen 34.100 euro vorig jaar. ‘De te verwachten afname van het garantievermogen is gelet op de forse prijsdaling van woningen logisch’, stelt NHG-directeur Karel Schiffer. Aanspraken op de achtervang van de overheid voorziet NHG niet. Ze verwacht dat vanaf 2018 het garantievermogen weer snel zal stijgen. Ondanks de hogere uitkeringen is het garantievermogen tot nu toe niet gedaald en ten opzichte

van vorig jaar zelfs gestegen. Eind 2012 kwam het vermogen uit op 786 miljoen euro, tegen 729 miljoen euro medio 2012. Reden van deze stijging is een toename van het aantal NHG-aanvragen de afgelopen jaren, waardoor de premie-inkomsten zijn gestegen. Nu de NHG-grens is verlaagd tot 290.000 euro (vanaf 1 juli 2014: 265.000 euro), kunnen fors minder woningkopers gebruik maken van de NHG. Het WEW meldt dat het aantal executieveilingen ‘spectaculair’ is gedaald. In de eerste jaarhelft gebeurde dat nog slechts bij 7 procent van de gedwongen verkopen, ruim 300 keer. In 2011 lag dat aantal nog boven de 500. Banken sturen liever aan op een onderhandse verkoop via een makelaar. Een veiling levert gemiddeld ruim 20.000 euro meer verlies op.



winkels binnenl and

Winkelmonitor Leegstand per type winkelgebied Provincie

Overzicht leegstand in Nederland per 1 juli 2013 Centrale Ondersteunende Overige winkelgebieden winkelgebieden winkelgebieden Aantal Verkooppunten

Drenthe

%

Aantal Verkooppunten

%


%

Verspreide bewinkeling


%

Totaal

Leegstand

WVO


Index

Aantal m²

345 75 40 9 22 5 53 12 460 104 141.421

Flevoland

123 53 40 17 25 11 46 20 234 93 74.362

Friesland

459 73 55 9

5 1 114 18 633 95 154.962

Gelderland

1.087 68

161 10

26 2

320 20

1.594

94

358.271

Groningen

381 68

64 11

18 3

100 18

563

109

139.460

Limburg

1.023 58

231 13

24 1

480 27

1.758

154

343.332

Noord-Brabant

1.343 58

343 15

53 2

592 25

2.331

111

460.826

Noord-Holland

762 47

511 31

63 4

295 18

1.631

64

370.380

Overijssel

780 63

208 17

30 2

221 18

1.239

122

304.645

Utrecht

397 54 184 25 31 4 117 16 729 78 151.715

Zeeland

338 72 31 7 8 2 95 20 472 107 94.816

Zuid-Holland

1.350 45

1.111 37

75 2

483 16

3.019

Totaal

8.388 57

2.979 20

380 3

2.916 20

14.663

104

562.954

100 3.157.144

Recent geïnventariseerde gemeenten Barneveld Bedum

15 68 0 0 2 9 5 23 22 6 67 3 33 0 0 0 0 9

Hulst

21 60 3 9 0 0 11 31 35

Putten

10 83 0 0 0 0 2 17 12

Weesp

11 79 1 7 0 0 2 14 14 Bron: Locatus

Aantal verkooppunten in Nederland per 1 juli 2013 Type winkelgebied

Dagelijkse boodschappen

Modieuze en luxe artikelen

Vrijetijds artikelen

In en om Overige het huis detailhandel

Transport en Leisure brandstoffen

Consumentgerichte dienstverlening

Leegstand

Totaal

Binnenstad

1.711

5.483 1.130 1.442

892

73 6.910

3.149 1.409

22.199

Hoofdwinkelgebied groot

1.733

5.028

1.141

627

49

4.191

2.996

19.444

1.684

1.995

Hoofdwinkelgebied klein

2.229

5.245

1.082

1.891

489

55

3.497

3.066

1.694

19.248

Kernverzorgend centrum groot

2.719

4.761

971

1.966

386

133

3.152

3.361

1.664

19.113

Kernverzorgend centrum klein

4.131

3.344

751

2.770

355

445

4.401

3.764

1.621

21.582

76

11

1

20

1

11

42

44

5

211

1.854

1.839

455

1.219

380

102

2.546

2.227

826

11.448

Kernverzorgend supermarktcentr Binnenstedelijke winkelstraat Stadsdeelcentrum

539

Supermarktcentrum

486

879 166 304 41

14 130

77

10 347

468 203

2.993

9

55 273

205

1.275

62

Wijkcentrum groot

1.558

1.005

300

789

164

94

1.232

1.395

513

7.050

Wijkcentrum klein

3.414

1.235

393

1.479

302

136

2.113

2.193

951

12.216

Buurtcentrum

1.526

133

120 1.130

1.030

Grootschalige concentratie Speciaal Winkelgebied Verspreide bewinkeling Totaal

284

147

424

5.523

136

167

113

2.545

72

384

367

214

342

4.340

76

301

48

41

9

8

139

47

38

707

5.299

1.569

1.530

11.048

1.987

20.148

18.342

12.866

2.916

75.705

5.883

21.823 48.682

27.487

31.192

729

8.242 28.057

37.025 14.663

223.054

Bron: Locatus

Vastgoedmarkt publiceert iedere maand, in samenwerking met Locatus, zowel een overzicht van de winkelleegstand in Nederland, als een overzicht van het aantal verkooppunten. Als peildatum wordt steeds de eerste van iedere maand aangehouden. Bij de continue veldopnames in

winkelgebieden worden door medewerkers van Locatus doorlopend mutaties en leegstand geregistreerd. Het leegstandsoverzicht is uitgesplitst naar provincie en type winkelgebied. Bij centrale winkelgebieden gaat het altijd om het grootste of belangrijkste winkelgebied in een woonplaats. On-

dersteunende winkelgebieden omvatten stadsdeelcentra, wijken buurtcentra en de grootschalige winkelconcentraties. Leegstand is in de overzichten gedefi nieerd als een (winkel)pand, waarop een zichtbare aanduiding ‘te koop/te huur’ staat. Over de leegstand index het volgen-

de: als norm wordt 100 aangenomen. Meer of minder leegstand in vergelijking met het landelijk gemiddelde is dus aan die norm gekoppeld. Als er bijvoorbeeld staat dat in Drenthe de index 109 is, is dat een relatief grotere leegstand dan het landelijke totaal. Als de leegstand van Friesland 64 is,

dan impliceert dat een leegstand van 36 punten minder dan datzelfde landelijke totaal. MEER INFORMATIE www.locatus.nl

winkels / crisis / faillissement

winkels / internet / consumenten

Vijftig elektronicawinkels weg na doorstart en bankroet

CBRE: stadscentra blijven populairste winkellocatie

Drie elektronicaketens zijn onlangs failliet verklaard. De Harense Smid en iCentre maken een doorstart, Block is definitief failliet. In totaal sluiten vijftig winkels hun deuren. De ketens zijn de dupe van de crisis en de concurrentie van Media Markt en webwinkels. DEN HAAG - De faillissementen vonden plaats tussen half juni en begin juli. De twee doorstarten gaan ten koste van dertig winkels, het definitieve bankroet van Block betekent het einde van nog eens twintig winkels. Begin juli werd de Harense Smid uit Oss op eigen verzoek failliet verklaard. De Brabantse elektronicaketen had een schuld van 10 tot 12 miljoen euro. Het bedrijf met nu 43 filialen in Nederland en

drie in België had daarvoor al een zogenaamde stille bewindvoerder in dienst. Twee dagen na het faillissement stapte branchegenoot Mikro-Electro in de Harense Smid. De eigenaar van It’s Electrostore gaat met de huidige aandeelhouder voorlopig verder met twintig Nederlandse winkels. In 2012 sloot de Harense Smid al dertien vestigingen in het noorden. Winkelketen iCentre, de grootste

zelfstandige verkoper van Appleproducten in Nederland, kwam ook in afgeslankte vorm in handen van een branchegenoot. De Bas Group nam een dag na het faillissement van 17 juni 25 van de 34 winkels over. Voordat de rechtbank in Haarlem iCentre failliet verklaarde, had de onderneming ook al een stille bewindvoerder in dienst die de keten klaarstoomde voor een snelle doorstart. De Bas Group was met 210 winkels van Dixons, MyCom en Dynabyte al de grootste elektronicaketen van Nederland. De groep nam in de zomer van 2011 Dixons en Dynabyte over van Dexcom. Elektronicaketen Block ten slotte, gaat definitief ten onder. Voor de twintig winkels en 175 medewerkers was geen belangstelling. Block had voornamelijk winkels in Noord-Holland.

DEN HAAG - Consumenten zijn niet van plan om hun winkelgewoontes de komende jaren radicaal te veranderen. Ondanks de concurrentie van internetwinkelen en perifere winkelgebieden, houden shoppers een voorkeur voor stadscentra en A1-winkelstraten. Dat concludeert CBRE op basis van onderzoek naar het winkelgedrag van 10.000 Europese consumenten. Hoewel online retailing aan populariteit wint, is de overgrote meerderheid nog bezig om nieuwe technologie en digitale tools te omarmen, aldus CBRE. Twee derde van de ondervraagde consumenten zegt dat de prijs van producten, hygiëne en veiligheid en een gemakkelijke bereikbaarheid de belangrijkste factoren zijn in de keuze voor een winkellocatie. Entertainment en ontspanning zijn

voor een derde van de ondervraagden ook erg belangrijk. Krijn Taconis, executive director Retail CBRE: ‘Ook in Nederland zien we dat de fysieke winkel van belang blijft. Zeker voor funshoppen is internet vaak een extra etalage voor de winkel. De (internationale) belangstelling voor de beste locaties in de grote steden blijft dan ook groot. Dit wordt bevestigd door dit onderzoek, waarin de consument zijn wens om in binnensteden te winkelen duidelijk uitspreekt. Internationale retailers richten zich in hun expansiebeleid steeds meer op agglomeraties, de consument laat zich niet meer leiden door landsgrenzen.’ CBRE stelt ook dat de consument kiest voor ‘fashion shoppen’, het vaakst in lokale winkels en stadscentra en gemiddeld minstens één keer per maand. Voor perifere winkelcentra is dat om de zes weken.



grote steden ROTTERDAM / PROJECTONTWIKKELING / MULTI

DEN HAAG / HERONTWIKKELING / HEIJMANS / SYNTRUS ACHMEA

Multi krijgt groen licht voor Forum Rotterdam

Heijmans verbouwt twee ministeries

De gemeenteraad van Rotterdam heeft op 20 juni ingestemd met het afgeven van een ‘verklaring van geen bedenkingen’ over realisering van Forum Rotterdam aan de Coolsingel. ROTTERDAM - Daarmee gaf de Rotterdamse gemeenteraad groen licht aan de grootste binnenstedelijke ontwikkeling van dit moment in Nederland. ‘Zeer tot onze vreugde’, zo laat Arno Ruigrok, associate director van Multi Development in een eerste reactie weten. ’We gaan de onderhandelingen met de aannemer afronden en willen nog voor het eind van het jaar beginnen met de sloop van het Jungerhans-pand.’ In de gemeenteraad stemden PvdA (14 zetels), VVD (4), D66 (4), CDA (3) en Groen Links (3) voor het voorstel van het gemeentebestuur. Leefbaar Rotterdam (14), SP (2) en Christen Unie (1) stemden tegen. Ruigrok verzekert opgelucht adem te hebben gehaald na de instemming van de raad. ‘In zo’n raadszaal kunnen allerlei politieke issues een rol gaan spelen. Maar als je kijkt naar dit plan, waarin wij al ongeveer 100 miljoen euro hebben geïnvesteerd, dan brengt dit Rotterdam veel goeds.’ Forum Rotterdam is een multifunctionele ontwikkeling van Multi Vastgoed in het hart van de binnenstad van Rotterdam. Het project moet verrijzen tussen de Lijnbaan, het Binnenwegplein en de door Multi zelf ontwikkelde Koopgoot. Het project omvat 35.000 m2 aan winkels en restaurants (waar-

Heijmans gaat de twee ministeries met een omvang van 110.000 m2 verbouwen. De panden aan de Turfmarkt en de Schedeldoekshaven zullen daarna de Faculteit Campus Den Haag van de Universiteit Leiden en 170 appartementen huisvesten. De eerste fase van de gebiedsontwikkeling heeft een contractwaarde van 65 miljoen euro. Deze begint medio 2014 en omvat de bouw van de appartementen, de aanleg van 224 parkeerplaatsen, 1.000 m2 commerciële ruimte en ruim 13.000 m2 campus. Heijmans verwacht deze fase medio 2016 afgerond te hebben. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is de beoogde afnemer van 132 van de 170 appartementen.

Forum Rotterdam is een ontwerp van OMA en Wessel de Jonge Architecten

van 6.000 m2 herontwikkeling), 4.000 m2 cultuur/leisure, 12.500 m2 nieuwe kantoorruimte, 5.500 m2 kantoorruimte in het monument van ABN Amro, 56 appartementen, een viersterrenhotel met 165 kamers en een bioscoop. De architecten zijn OMA Office for Metropolitan Architecture en Wessel de Jonge Architecten. Volgens planning moet de bouw nog dit jaar beginnen en in 2017 worden opgeleverd. PvdA-raadslid Tom Harreman zei de grote vrees voor de komst van Forum Rotterdam onder winkeliers en beleggers in de directe omgeving wel te begrijpen. ‘Maar de winkelleegstand in het centrum ligt onder het gemiddelde en dit project past op deze plek en bij onze ambitie

om meer bewoners, meer ‘reuring’ in de binnenstad te krijgen.’ Harreman hechtte ook geloof aan de verzekering van Multi dat de winkelruimte wordt opgevuld met nieuwe, aanvullende formules. ’Bedenk ook dat Multi zo’n 350 miljoen euro in dit project gaat investeren, wat ook nog eens honderden banen oplevert.’ Ronald Schneider van Leefbaar Rotterdam verwacht winkelleegstand in de omgeving van Forum: ‘De laatste jaren krijgen we meer en meer last van winkelleegstand. De gang van zaken lijkt op de kantorenmarkt; nieuwe gebouwen worden wel gevuld maar dat zorgt in de bestaande gebouwen voor leegstand. Forum gaat dat effect ook opleveren.’

AMSTERDAM / STUDENTENWONINGEN / DUWO / BOUWINVEST

Akkoord Duwo en Bouwinvest over 342 studentenwoningen AMSTERDAM - Studentenhuisves ter Duwo en Bouwinvest (namens Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund) hebben een huuraanbieding ondertekend voor de exploitatie van 342 zelfstandige studentenwoningen. De woningen worden door Bouwinvest Development gerealiseerd in het voormalige Hotel Casa 400 aan de Eerste Ringdijkstraat in Amsterdam. Bouwinvest spreekt van een project met een goed beleggingsfundament, gezien de lange looptijd van het contract (twintig jaar) en het type product op deze specifieke locatie. Amsterdam is de grootste studentenstad van Nederland met 105.000 studenten en groeit volgens cijfers van onderzoeksbu-

DEN HAAG - De herontwikkeling van de voormalige ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken begint medio 2014. De gemeente Den Haag en marktpartijen Heijmans en Syntrus Achmea Real Estate & Finance hebben daartoe na driekwart jaar onderhandelen een akkoord gesloten.

reau ABF tot 2020 met 20 procent. Tegelijkertijd kent Amsterdam het grootste studentenkamertekort van Nederland en daarmee de hoogste huren. Het actuele tekort is 9.400 woningen. De te realiseren zelfstandige studentenkamers zijn tussen de 18 m2 en 36 m2. Naast de studentenwoningen komt er in het complex 950 m2 commerciële ruimte. Het project wordt duurzaam ontwikkeld en uitgerust met onder andere een WKO-installatie, vloerverwarming/ vloerkoeling, waterbesparende kranen, douchekoppen en toiletten en groene daken. De studentenhuisvesting is onderdeel van Kavel G, gelegen in het Eenhoorngebied tussen de Gooiseweg en de Wibautstraat in stadsdeel Oost. De ambitie is om het gebied

rond het Amstel Station te laten uitgroeien tot een stedelijk subcentrum met wonen, werken en voorzieningen. Naast de herontwikkeling van het oude Casa 400 worden in een driehoekige toren 130 startershuurwoningen van 60 m2 gerealiseerd (eveneens een belegging van Bouwinvest namens het Woningfonds). De bouw van beide projecten begint op 1 juli. De verwachte oplevering van de studentenwoningen is juli 2014 en van de starterswoningen 1 oktober 2014. Appartementencomplex De Heelmeesters, waarvan het eerste blok inmiddels is opgeleverd, en het nieuwe Casa 400 zijn eveneens een belegging van Bouwinvest namens respectievelijk het Woningfonds en het Hotelfonds.

Marnix Norder, wethouder van Den Haag: ‘De ontwikkeling van het Wijnhavenkwartier zorgt ervoor dat de aansluiting tussen het Centraal Station en de binnenstad wordt verbeterd. Het gebied vormt de schakel tussen de twee deelgebieden van de binnenstad. Met het aantrekken van de Faculteit Campus Den Haag van de Universiteit Leiden is een belangrijke stap gezet in de verlevendiging van het gebied.’ Oorspronkelijk zou MAB Development de herontwikkeling voor zijn rekening nemen. Vanwege de ingestorte markt zag MAB daarvan af. Den Haag had de gebouwen inmiddels al voor 78 miljoen euro gekocht van de Rijksgebouwendienst. Eind 2011 schreef Den Haag een tender uit, waaruit uiteindelijk de combinatie Heijmans en Syntrus Achmea rolde. Vorig jaar bleef een akkoord uit, omdat de marktpartijen een te laag bod deden. Welk bedrag Den Haag en de marktpartijen nu zijn overeengekomen, is niet bekend. De panden staan sinds begin dit jaar leeg.

amsterdam / projectont wikkeling / volkerwessels / ballast nedam

Food Center naar VolkerWessels en Ballast AMSTERDAM - Het gemeentebestuur van Amsterdam gunt de herstructurering van het Food Center Amsterdam voorlopig aan het consortium VolkerWessels Vastgoed/Ballast Nedam. Dat heeft de gemeente Amsterdam bekendgemaakt. Het consortium VolkwerWessels/Ballast Nedam diende een complete visie in op het ontwikkelen van een nieuw afgesloten Food Center en een nieuwe woonwijk ten noorden van de Jan van Galenstraat in AmsterdamWest. De Centrale Markthal moet het middelpunt vormen als nieuwe trekpleister van Amsterdam. Het definitieve gunningsbesluit wordt in oktober van dit jaar genomen. VolkerWessels Vastgoed en Ballast Nedam committeren zich al 25 jaar aan een van de eerste gebiedsconcessies van Nederland. De grootste uitdaging daarbij is de transformatie van het huidige terrein van 23,5 hec-

tare naar een nieuw en modern Food Center van 100.000 m² bedrijfsterrein. Hierdoor ontstaat ruimte voor de bouw van 1.600 woningen. Deze nieuwe woonwijk dicht tegen het centrum van Amsterdam biedt verschillende doelgroepen een kans op moderne woonruimte op een aantrekkelijke locatie, aldus de gemeente. Om de Centrale Markthal weer toegankelijk te maken voor het grote publiek zal dit Rijksmonument in oude glorie worden hersteld. Door het gebied als gebiedsconcessie uit te geven, verzekert de gemeente zich ervan dat het consortium het terrein de komende 25 jaar transformeert tot een modern en duurzaam gebied. Binnen de kaders van de aanbesteding voert het consortium de regie over het tempo en het programma van deze integrale gebiedsontwikkeling. Ook zal het consortium 25 jaar het parkmanagement van het Food Center op zich nemen.

amsterdam / kantoren / projectont wikkeling

OVG-project The Edge aan Zuidas bereikt hoogste punt AMSTERDAM - Begin juli is het hoogste punt bereikt van gebouw The Edge aan de Zuidas, een project van OVG Real Estate voor Deloitte en AKD. Het gebouw is het een na grootste ter wereld (ruim 40.000 m2) dat een Breeam-NL Outstanding ontwerpcertificaat heeft behaald. In het ontwerp zijn volgens projectontwikkelaar OVG duurzame maatregelen op grote schaal

toegepast en zo veel mogelijk geperfectioneerd. Het gaat om een modern gebouw met veel glas en een hoog atrium, dat toch aan hoge duurzaamheidseisen voldoet en een laag energieverbruik heeft. Onder de partners van het project zijn ABN Amro Real Estate Finance als financier, bouwer VolkerWessels (G&S Bouw), Eneco (Warmte-Koude Opslag,) en de architectenbureaus PLP Architecture, OeverZaaijer en Fokkema & Partners.



regio’s WEST / WINKELS / BELEGGINGEN

Unibail investeert 400 miljoen Unibail-Rodamco gaat 400 miljoen euro investeren in zijn winkelcentra Stadshart Amstelveen (nu 81.000 m2) en Leidsenhage (74.500 m2) in Leidschendam-Voorburg. In Stadshart Zoetermeer stopt het fonds tientallen miljoenen, terwijl Unibail de verbetering van Citymall Almere stopt. AMSTELVEEN - Dat laat John van Haaren, directeur Benelux van het grootste winkelvastgoedfonds van Europa, weten. ‘Binnen onze portfolio bungelen de Nederlandse winkelcentra - afgezien van Stadshart Amstelveen - onderaan op het gebied van klanttevredenheid. Met de crisis en internetconcurrentie kunnen we het ons niet permitteren om niet te investeren.’ Unibail gaat ook de rest van de Nederlandse portefeuille (vijf winkelcentra met 250.000 m2 winkels) ‘future proof’ maken. Zo zal het genoteerde fonds ook ettelijke tientallen miljoenen euro’s investeren in Stadshart Zoetermeer. De uitbrei-

ding en herontwikkeling van zowel Amstelveen als Leidsenhage moeten tussen 2015 en 2018 hun beslag krijgen. Beide winkelcentra worden volledig vernieuwd en krijgen elk wellicht 20.000 m2 nieuwe winkels. De gemeenteraad van LeidschendamVoorburg stemde begin juli in met de gebiedsvisie voor de herontwikkeling van Leidsenhage. In Amstelveen trok het gemeentebestuur in juni plots zijn goedkeuring in, na protest van omwonenden tegen de sloop van zestig woningen. Toen daarop Unibail met juridische stappen dreigde, kreeg het fonds toch weer groen licht. De nieuwbouw moet wel elders worden

WEST / WONINGEN / PROJECTONTWIKKELING

WEST / WONINGEN / WSW

gerealiseerd, zodat sloop niet nodig is. Het gemeentebestuur stelt voor het Binnenhof – het oudste deel van het stadshart - te slopen en te vervangen door een nieuw centrum met twee verdiepingen. Unibail hoeft dan maar 25 bewoners die bovenop het winkelcentrum wonen, uit te kopen. Ook zou dit complex volgens Amstelveen kunnen worden uitgebreid op het naastgelegen Buitenplein. Daar staan nu winkelpanden die nog geen vijftien jaar geleden zijn gebouwd. Tegelijk kondigde Unibail aan retailers en bewoners van Citymall Almere (89.000 m2) een investeringsstop aan. Reden is de aanstaande

bouw van een perifeer retailpark van 30.000 m2 in Almere, een project van Dura Vermeer sinds initiatiefnemer TCN eind 2012 failliet ging. Daar blijkt de winkelbranchering volledig vrij, ondanks de eerdere eis van de gemeente dat er alleen sport- en leisurewinkels zouden komen. Unibail zou ongeveer 20 miljoen euro in het stadshart van Almere steken, maar zet dat plan nu in de ijskast. ‘Sinds zomer 2012 hangt dit project boven ons hoofd. Retailers willen niet tekenen voor Citymall Almere zolang niet duidelijk is of Retailpark Almere er komt of niet. Bedrijfseconomisch kunnen wij nieuwe investeringen daarom voorlopig ook niet verantwoorden.’ Almere laat de wenselijkheid van het perifere retailpark nog onderzoeken. Dura Vermeer zegt in een reactie er op te vertrouwen dat het winkelcentrum volgens plan wordt gerealiseerd.

Begin bouw studentencampus Leidse Schans LEIDEN - De bouw van studentencampus de Leidse Schans met in totaal 1.900 studentenwoningen en 205 starterswoningen is half juli begonnen. Vorm Ontwikkeling, Ballast Nedam, Syntrus Achmea REF en de gemeente Leiden sloten daarvoor tijdens de vastgoedbeurs Provada een overeenkomst. De gemeente Leiden heeft de grond verkocht aan de ontwikkelcombinatie (Vorm en Ballast Nedam) die de campus bouwt. Het project moet een van de meest duurzame studentencampussen van Europa worden. Met dit besluit hervat Syntrus Achmea Real Estate & Finance de investeringen in starters- en studentenwoningen. Henk Jagersma, directievoorzitter: ‘De verhuurderheffing, die overeind is gebleven, hebben we in de onderhandelingen met de ontwikkelaars, bouwers en gemeenten kunnen verevenen in lagere kosten. Daarmee is voldoende vertrouwen gecreëerd om in dit prachtige project in Leiden te investeren.’ De Leidse wethouder Pieter van Woensel (Ruimtelijke Ordening) noemt goede studentenhuisvesting belangrijk voor de kennisstad met de oudste universiteit van Nederland. ‘Dankzij Syntrus Achmea kunnen de eerste studenten in 2015 hun nieuwe woning betrekken.’ Er is ook een intentieverklaring Bètaplein ondertekend. Hierin hebben de gemeente Leiden en de ontwikkelcombinatie afspraken vastgelegd over de herinrichting van het plein bij de nieuwe campus en ROC Lammenschans. Het plein wordt een mooi ingerichte plek die aansluit op de ambities van zowel de gemeente als de ontwikkelcombinatie. Het vormt straks het hart van een vernieuwde wijk, waar wonen, werken en winkelen samenkomen. Vorm Ontwikkeling, Ballast Nedam en Syntrus Achmea Real Estate & Finance werden in 2011 door de gemeente Leiden geselecteerd voor de ontwikkeling en realisatie van de Leidse Schans.

kort nieuws regio’s NOORD / WINKELS / PROJECTONTWIKKELING

Outlet ZUIDBROEK - De ontwikkeling van een factory outlet center in het OostGroningse Zuidbroek staat op losse schroeven. Gedeputeerde Staten zijn tegen de komst ervan vanwege de kans op een toenemende leegstand in het kernwinkelgebied van omliggende gemeenten. Men is wel bereid om mee te werken aan een outlet center in een stedelijke kern. Het perifere winkelcentrum is een initiatief van projectontwikkelaar Revascom. Die heeft geen interesse in een stedelijke locatie. Ook een 3.300 m2 groot winkelcentrum in het Friese Drachten is afgeblazen. De gemeenteraad van Smallingerland haalde een streep door het plan van projectontwikkelaar De Haan uit vrees voor leegstand in het centrum. OOST / STADION / WINKELS

Heracles ALMELO - BAM Utiliteitsbouw en Wyckerveste kunnen verder gaan met het stadionproject voor voetbalclub Heracles. Eind juni gaf de gemeenteraad van Almelo groen licht voor de 10.000 m2 extra, niet-sportgerelateerde winkels die Heracles nodig heeft om het stadion rendabel te exploiteren. De raad eist wel dat er alleen detailhandelszaken van minimaal 1.000 m2 komen om kannibalisatie op het kernwinkelbestand te voorkomen. In totaal komt er naast het nieuw te bouwen stadion ruim 22.000 m2 nieuwe winkelruimte. Het gemeentebestuur was tegen de bouw van 10.000 m2 extra winkels. De raad lijkt gezwicht voor het dreigement van marktpartijen dat zonder de extra commerciële meters zou worden afgezien van een nieuw stadion. De middenstand vreest dat de gemiddelde winkelleegstand van 15 procent in de binnenstad nu verder zal oplopen. ZUID / BREDA / STATIONSGEBIED

Afschrijvingen

Duwo bouwt 521 studentenwonigen aan de Röntgenwegin de Delftse Spoorzone.

Akkoord voor bouw 521 studentenwoningen Delft DELFT - Duwo kan dankzij een soepeler regeringsbeleid en een geborgde lening in september beginnen met de bouw van 521 studentenwoningen aan de Röntgenweg in de Delftse Spoorzone. Met het project is een investering gemoeid van 28 miljoen euro. De studentenhuisvester en Smit’s Bouwbedrijf tekenden daartoe in juli een overeenkomst. Genoodzaakt door het regeerakkoord kondigde Duwo vorig jaar herfst een bouwstop af voor het project in Delft en andere nieuwbouwprojecten. Andere corporaties en beleggers voelden

zich daartoe door de verhuurdersheffing en het huurplafond van 4,5 procent WOZ-waarde ook gedwongen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat borg staat voor investeringen van woningcorporaties, perkte vervolgens voor alle corporaties de borging in. Eind juni werd bekend dat het WSW Duwo weer borging geeft voor nieuwbouwprojecten. Het kabinet had eerder al het WOZ-huurplafond afgeschaft. Daardoor kan de nieuwbouw in de Spoorzone weer worden opgepakt. In de nieuwbouw aan de Röntgenweg, de eerste in het Spoorzonegebied, komen 521 zelfstandige studentenwoningen tussen

18 en 24 m2. De (kale) huur ligt tussen de 315 en 340 euro. De oplevering van de nieuwe studentenflat is naar verwachting in november 2014. Eind juni leverde Duwo al studentenwoningen op in Delft. Minister Stef Blok (Wonen) opende het gebouw in het De Vries van Heijstplantsoen aan de Michiel de Ruyterweg. Duwo herontwikkelde hier een rijksmonument en voormalig onderwijsgebouw. Het pand in de Delftse TU-wijk bevat door renovatie en nieuwbouw nu 295 woningen voor studenten. Het project bevindt zich in het TU-Noordgebied, onderdeel van de campus die Duwo voor TU Delft ontwikkelt.

BREDA - Breda heeft al 20 miljoen euro afgeschreven en moet mogelijk nog eens 11 miljoen euro afboeken op de ontwikkeling van Via Breda, de uitbreiding van het stationsgebied. Dat heeft de gemeente bevestigd. Reden voor de dreigende nieuwe afschrijving zijn de aanhoudende problemen met de hogesnelheidslijn. In het Stationskwartier is een vastgoedprogramma van 190.000 m2 gepland. De grootste risicodragende partij was NS Poort. Maar de ontwikkeldochter van NS haakte af vanwege de crisis. Breda nam de ontwikkelrechten én risico’s vorig jaar over, omdat de realisatie in gevaar kwam. De investeringen in het project bedragen ongeveer 300 miljoen euro. De bouw van een WTC en woningen aan de zuidkant van het station zijn onzeker nu de hogesnelheidslijn ook na vijf jaar nog ongebruikt blijft. Het is echter niet alleen kommer en kwel: tijdens de vastgoedbeurs Provada tekende Dura Vermeer voor de bouw van 230 woningen, 1.000 m2 commerciële ruimte en 246 parkeerplaatsen in het plan Stationskwartier Breda Noordwest. Amvest neemt tachtig luxe appartementen af.



buitenl and CHINA / FONDSEN / ROBERT LIE

Westplan verkoopt 530 huurwoningen in VS

Citic Capital haalt 683 miljoen dollar op Citic Capital Holdings heeft bij de laatste closing van zijn China Retail Properties Fund in totaal 683 miljoen Amerikaanse dollar (513 miljoen euro) aangetrokken. Daarmee is het doel van 600 miljoen dollar overtroffen, zo meldt Citic Capital.

VERENIGDE STATEN - Fondsaanbieder Westplan uit Lisse heeft 530 Amerikaanse huurappartementen verkocht met een winst van ruim 22 miljoen dollar. Het betreft de derde succesvolle exit in de Verenigde Staten voor beleggers van Westplan dit jaar, na de verkopen van het appartementencomplex Steeplechase en winkelcentrum Fountain Oaks. Het appartementencomplex Dunwoody Station kostte in 2009, tijdens het dieptepunt van de crisis, 50 miljoen dollar. Nu heeft Westplan het verkocht voor 73 miljoen dollar. Dit betekent voor de betrokken investeerders een rendement per jaar van 33,9 procent IRR op projectniveau, laat Westplan weten. De fondsaanbieder heeft een portefeuille onder beheer van 8.846 huurwoningen met een waarde van ongeveer 1 miljard dollar.

CHINA - Onder de investeerders zijn een Nederlandse family office, een Scandinavisch pensioenfonds, twee staatsfondsen uit het MiddenOosten, een Singaporese verzekeraar en een Japanse assetmanager. ‘Het is prettig dat het in zo’n lastige omgeving voor capital raising toch lukt om geld op te halen’, aldus Robert Lie, directeur Real Estate Group bij Citic Capital. Cushman & Wakefield Corporate Finance trad op als placement agent bij de selectie van Europese investeerders. Inclusief financiering komt het fondsvermogen op iets meer dan 1 miljard dollar, verwacht Lie. ‘We hanteren zelf een maximale loan-to-value (ltv) van 50 procent (dat zou overeenstemmen met een fondsomvang van bijna 1,4 miljard dollar; red.). Maar

in de huidige financieringsmarkt met een stijgende rente, is dat moeilijk te realiseren.’ Het Citic Capital China Retail Properties Fund richt zich vooral op welvarende en zogeheten secondtier-steden met enkele miljoenen inwoners. Sinds zijn eerste closing heeft het fonds zich al vastgelegd op het bestaande winkelcentrum ID Mall in Changsha (provincie Hunan) en ontwikkelprojecten in Hefei (Anhui) en Shanghai, het financiële centrum van China. ‘Shanghai is geen second-tier-stad, maar de prijs voor het project was gunstig en we willen onze risico’s spreiden’, aldus Lie. Citic Capital voert gesprekken met een Nederlands architectenbureau over het ontwerp voor een façade voor het winkelcentrum in

europa / woningen / deloitte

Shanghai. Het fonds zal daarnaast investeren in vier tot vijf projecten. Een doorsnee winkelcentrum in de pijplijn van het fonds heeft een beoogde omvang van 50.000 tot 100.000 m². De looptijd bedraagt zeven jaar, met de mogelijkheid van twee jaar verlenging. Het verwachte bruto rendement is 18 procent. De Nederlander Lie was vanaf april 2008 managing director van Redevco Asia. De vastgoedonderneming van de familie Brenninkmeijer liet zijn Chinese ambities eind 2011 varen. Daarop stapte Lie over naar Citic Capital, een investeringsmaatschappij met assets-under-management ter waarde van meer dan 4 miljard dollar. Aandeelhouders zijn het conglomeraat Citic Group en CIC, het staatsfonds van China. (PH) duitsland / gsw / Governance

Woningprijzen dalen het hardst in Warschau en Amsterdam Topman Duits EUROPA - Amsterdam is met een prijsdaling van 7 procent voor koopwoningen de op een na grootste daler in Europa. Alleen Warschau kende een nog grotere daling, namelijk 8 procent.

zen in dertien Europese landen analyseert. In 2012 groeiden de woningprijzen het sterkst in Berlijn (13 procent), Londen (12 procent) en Moskou (11 procent). ‘De betaalbaarheid van eigen woningen in de onderzochte Europese landen verschilt aanzienlijk’, aldus Paul Meulenberg van Deloitte Real Estate. ‘Zo heb je in

Dit zijn resultaten uit de jaarlijkse Property Index van Deloitte die de ontwikkeling van de woningprij-

Berich t ui t de VS

Denemarken gemiddeld 2,2 bruto jaarsalarissen nodig om een nieuw appartement te kopen, terwijl dit in Rusland maar liefst 10,1 bruto jaarsalarissen vereist. In Nederland liggen deze lasten op 4,1 bruto jaarsalarissen.’ Londen blijft de duurste stad om te wonen in Europa met een gemiddelde transactieprijs tot bijna

10.000 euro per vierkante meter. In Parijs zijn de gemiddelde marktprijzen van oudere appartementen 8.300 euro per vierkante meter. München is wat betreft de aankoopprijzen van woningen de duurste stad van Duitsland. Hier heeft een woning een gemiddelde prijs van 5.000 euro per vierkante meter in 2012.

Florida, ‘ground zero’ van grondverzakkingen


Leo Ullman, president Vastgood Properties

Jeffrey Bush (36) verdween op 28 februari 2013 in een enorm gat in de grond, terwijl hij lag te slapen in zijn huis in Seffner (vlak bij Tampa, Florida). Hij verdween met zijn slaapkamer in een zinkgat van wel 20 meter en zijn lichaam is, ondanks hardnekkige pogingen, nooit teruggevonden. Uiteindelijk besloten de autoriteiten het gat maar helemaal dicht te gooien. Wat er van het huis was overgebleven, is inmiddels gesloopt. Grondverzakkingen en plotseling optredende gaten in het aardoppervlak komen wel vaker voor in Florida. Ik heb begrepen dat de discussie daarover ook in Nederland speelt, onder meer vanwege verzakkingen door de gaswinning in Groningen, maar ook vanwege een grondverzakking bij het winkelcentrum ’t Loon in Heerlen, ruim een jaar geleden. Nog niet zo lang na de verdwijning van Bush was er opnieuw sprake van zo’n grondverzakking, nog geen 2 mijl van zijn huis. Het incident met Bush was dus geen eenmalige zaak. Gelukkig vinden de meeste van dit soort verzakkingen plaats zonder dat er doden zijn te betreuren. Grondverzakkingen ontstaan trouwens vooral bij een bodemgesteldheid met zacht gesteente, bijvoorbeeld bij zandsteen. Dit soort gesteente wordt nog wel eens aangetast door grondwater en dan kan het gebeuren dat een bepaalde belasting leidt tot een grondverzakking of tot een groot, onverwacht gat in de bodem. Van alle staten in de Verenigde Staten treden dit soort verzakkingen het vaakst op in Florida, vooral rond Tampa, waar sprake is van een ‘sinkhole corridor’. Grondverzakkingen vinden onder meer plaats wanneer er sprake is van droogte en er voor agrarische doeleinden meer water uit de grond wordt gepompt voor irrigatie van landbouwgronden dan in andere jaargetijden. Dat heeft weer te maken met vastgoedontwikkelingen in Florida, een van de dichtstbevolkte staten. Als de bevolkingstoename in het huidige tempo doorgaat, zal Florida in

2015 15 miljoen inwoners tellen. Daarmee is het de derde staat van de Verenigde Staten. Alleen in Florida zijn er meer dan 40.000 van deze grondverzakkingen en onverwachte gaten in de grond gemeld. In de periode 2006-2010 bedroeg het aantal schadeclaims daarvoor 25.000. Dat komt neer op zeventien claims per dag met een totale waarde aan verzekeringsclaims van meer dan 1,4 miljard dollar. Daarbij is geen rekening gehouden met andere schadevormen, bijvoorbeeld doordat ongefilterd water in de gaten binnenstroomt vanuit meren en andere waterstromen. Meestal wordt de schade door een grondverzakking niet vergoed door de opstalverzekering. Daarom verplicht Florida elke officieel toegelaten verzekeraar om een aparte verzekering aan te bieden voor de gevolgen van een grondverzakking. Als een huiseigenaar zo’n verzekering wenst, moet hij wel de kosten betalen voor een officieel overheidsonderzoek naar de aard van de verzakking direct na het incident. Ook zijn er strikte voorwaarden verbonden aan de uitbetaling, zoals bewijs dat er inderdaad sprake was van een onverwachte grondverzakking, visueel bewijs dat de verzakking heeft plaatsgevonden, dat het betreffende pand inclusief de fundamenten daadwerkelijk schade heeft opgelopen en dat de lokale autoriteiten door de grondverzakking de inwoners van opdracht hebben gegeven direct uit het pand te vertrekken. Vooralsnog is er in Florida geen verplichting voor verkopers om aan te geven dat er voor de betreffende grond of het pand enig risico bestaat op een grondverzakking. Maar het is nu al praktijk dat advocaten een aparte verklaring eisen bij een verkoop, waaruit moet blijken hoe reëel het risico op een grondverzakking is. reacties naar [email protected]

fonds weg na oproep PGGM

DUITSLAND - Het Duitse vastgoedfonds GSW Immobilien ziet zijn topman en zijn president-commissaris vertrekken. Pensioenuitvoerder PGGM riep daartoe op. CEO Bernd Kottmann en voorzitter van de raad van commissarissen Eckart John von Freyend stappen in juli op bij het fonds. Dat maakte GSW bekend, berichtte persbureau Reuters. Kottman vertrekt 15 juli, Von Freyend verlaat het fonds 31 juli. De twee zijn opgestapt na forse kritiek van de Nederlandse aandeelhouder PGGM. Die kritiek kwam de afgelopen maanden via berichtgeving in Het Financieele Dagblad (FD) naar buiten. De pensioenuitvoerder hekelde de nauwe banden tussen Von Freyend en Kottmann. Beiden zaten voorheen in het bestuur van het noodlijdende vastgoedbedrijf IVG Immobilien. Bij de benoeming van Kottman zou volgens PGGM sprake zijn geweest van vriendjespolitiek. PGGM eiste het vertrek van beiden op de aandeelhoudersvergadering die recent werd gehouden. Toen bleek dat bijna 70 procent van de aandeelhouders dat verzoek steunde, hielden de beide topfunctionarissen de eer aan zichzelf. Een extern bureau gaat nu op zoek naar een opvolger van Von Freyend. Ook komt er een onafhankelijk onderzoek naar de eerdere benoeming van Kottmann. ‘Dit is een belangrijk signaal aan de Duitse vastgoedindustrie en aan de Duitse corporate governance’, aldus een PGGM-woordvoerder tegen het FD.



Buitenland EUROPA / WINKELCENTRA / INDICATOREN

Vrolijke stemming in winkelcentra duurt kort

Begin bouw Multi-project Forum Lviv

De recente verbetering van de stemming in Europese winkelcentra is alweer voorbij. De Euro-Shop Index van branchevereniging de International Council of Shopping Centers (ICSC) zakte terug naar 42,2 procent, na aan stand van ruim 50 procent in mei. de marktomstandigheden met 10 procentpunt naar 40,4 procent, iets onder het twaalfmaandelijkse gemiddelde van 42 procent. Een niveau van 50 procent weerspiegelt een neutrale markt. De stemming is dus bedrukt te noemen en de verwachtingen zijn niet hooggespannen, met een Expectations Index van 44,1 procent. De ICSC-onderzoekers tasten nog in het duister naar de oorzaak van de verslechtering. Ze zoeken het in ieder geval niet in het op 19 juni aangekondigde mogelijke einde van de Amerikaanse monetaire verruiming, die voor paniek zorgde op de wereldwijde financiële markten. Wellicht spelen de weergoden een rol, zo opperen de marktvorsers. In mei bracht een plotselinge en late verbetering van de weersomstandigheden meer mensen op de been in winkelgebieden. Dat zou ook de omzetverhoging in die maand verklaren.

EUROPA - Dat meldt de ICSC in zijn maandelijkse Pan-European shopping center executive opinion survey. Juni was een rustige maand voor huurders in Europese winkelcentra. De deelindicator voor passantenstromen zakte met bijna 20 procentpunt ten opzichte van mei naar 38,2 procent. Het gevolg voor de bestedingen bleef niet uit. De indicator voor de omzet daalde met ongeveer 15 procentpunt mee naar 47,1 procent. Ook voor de huurbazen van de retailers bracht de maand juni geen voorspoed. Winkelcentrumbeleggers moesten genoegen nemen met lagere huren bij contractverlengingen. De zogeheten Re-leasing Rent Index daalde met 25 procentpunt naar 29,4 procent. Die huurverlagingen verklaren mogelijk waarom de index voor de bezettingsgraad ondanks de negatieve sfeer steeg, met enkele procentpunten naar 47,1 procent. Daarmee daalt de totaalindex voor

De terugval is ‘in lijn met de trend die we zien in 2013 tot nu toe, afgezien van de uitverkoopperiode in januari’, aldus de onderzoekers. Ondanks het sombere beeld sluit de ICSC zijn maandelijkse stemmingsbeeld voor de winkelcentra af met een positieve noot. ‘Het is vermeldenswaard dat de Expectations Index hoger ligt dan twaalf maanden geleden. Dat biedt enige geruststelling dat vooruitgang wordt geboekt op de weg haar herstel.’ Die opleving in mei werd overigens bevestigd door Eurostat. Volgens het Europese statistiekbureau steeg de detailhandelsomzet in de Europese Unie in mei met 1,2 procent op maandbasis, na fractionele dalingen in april en maart. In mei waren er vooral forse stijgingen van de detailhandelsomzet in het Verenigd Koninkrijk (2,8 procent), Finland (3,6 procent), Ierland (2,4 procent), Estland (2,4 procent) en België (2,3 procent).

OEKRAÏNE - Multi Development Ukraine is op 6 juni begonnen met de bouw van Forum Lviv in het centrum van de gelijknamige stad. Het eerste winkelcentrum van Multi in Oekraïne krijgt 69.000 m² aan retail, horeca, entertainment, een bioscoop en een ondergrondse parkeergarage (620 plaatsen). Multi werkt hiervoor samen met twee Oekraïense vastgoedpartijen: Galereja Centre en de Budhouse Group. De financiering van de bouw komt van de European Bank for Reconstruction and Development en Unicredit. Multi heeft meer dan 70 procent van de winkelruimte verhuurd aan grote Oekraïense retailers zoals Amstor (supermarkt), Comfy (Electronica), Brocard (parfumerie) en internationale winkelbedrijven als Reserved, Marc O’Polo, Ecco, Geox, Timberland, Pandora en Urban United.

VERENIGDE STATEN / CITIGROUP / FANNIE MAE

Gigaschikking hypotheken VERENIGDE STATEN - De Citi group betaalt 968 miljoen dollar (750 miljoen euro) aan hypo theekverstrekker-verzekeraar Fannie Mae. Het betreft een schikking rond de subprime-hypotheken die Citibank aan Fannie Mae verkocht. De bank zou onjuiste informatie hebben ver-

strekt over hypotheekgevers of het onderpand. Fannie Mae en Freddie Mac moesten toen met honderden miljarden dollars overeind worden gehouden. De Citigroup overleefde zelf dankzij 45 miljard dollar staatssteun en een overheidsgarantie van 300 miljard dollar. De schikking dekt ook mogelijke toekomstige claims over slechte hypotheken. EUROPA / FONDSEN / LOGISTIEK

Bericht uit turki je

Alleen maar positief nieuws


Patrick van Dooyeweert, managing director Qubicon Real Estate Investments

Van deze kant uiteraard niets dan goeds over Turkije en het bouwen van winkelcentra in al dan niet parkachtige omgevingen, wel of niet in het hart van Istanboel. De afgelopen weken zijn op z’n zachtst gezegd nogal onrustig geweest in Turkije. Wat begon als een vreedzaam protest tegen de herbouw van een ooit gesloopte Ottomaanse kazerne op het centrale Taksim-plein in Istanboel (zeg maar de Dam van de stad), liep uit op een breedgevoerde burgeropstand tegen de heersende regering. In heel Turkije gingen mensen de straat op om hun ongenoegen te uiten. En waar dit in de rest van de wereld hooguit een paar dagen de kranten zou halen en partijen er op een of andere manier de angel wel uit zouden weten te halen, blijft het in de Republiek Turkije een ‘doormodderende’ heidebrand. Niet in de laatste plaats omdat het compromismodel hier weinig populair is. Zeg maar gerust: niet bestaat. Het voert te ver om hier een diepere duiding van de gebeurtenissen te geven (die is er natuurlijk wel). Feit is dat onrust meestal niet goed is voor het investeringsklimaat en dat typisch Turkse machtsretoriek buiten Turkije altijd averechts werkt. Daarmee lijkt het hele verhaal van traangas en oproerpolitie vooral uit te lopen op een oefening in behoorlijk slecht gemanagede public relations. Dat zal ongetwijfeld ook een weerslag hebben op de economie, maar het zal de fundamenten van het economische succesverhaal niet raken. Want… nog geen maand voordat de onrusten uitbraken, verhoogde rating agency Moody’s de Turkse kredietwaardigheid naar ‘investment grade’. Dat volgde op een eerdere opwaardering van Fitch. Ook bleek dat de Turkse retailsector in mei ongeveer 20 procent meer omzet boekte dan in dezelfde maand vorig jaar. Dit was de maand voorafgaand aan de protesten. Onze eigen winkelcentra laten ook voor juni een positieve groei zien. Het zou dus zomaar kunnen dat politieke onrust deze keer geen invloed heeft op het consumentenvertrouwen. Uit de groei van de bezoekersaantallen van winkelcentra over heel Turkije over juni zou je kunnen afleiden dat het de betogers op Taksim niet zozeer te doen was om het tegengaan van nieuwe winkelcentra. Net zomin mag je stellen dat er in Istanboel zomaar ongebreideld mag worden gebouwd. Nog onlangs bepaalde een rechter dat drie pas opgeleverde woontorens net buiten de historische muren van de oude stad (als geheel geplaatst

op de Unesco-lijst) moesten worden afgebroken. De vergunning zou niet in orde zijn en het historisch silhouet van de stad zou onacceptabel zijn aangetast. Overigens waren deze torens letterlijk het decor van de pro-regering demonstraties in Istanboel. Het lijkt wel een film. Nog meer relativerend goed nieuws: niet alleen de winkelbestedingen toonden een dikke plus, de economie als geheel deed het ook bijzonder goed in het eerste kwartaal. Drie procent groei voor het bruto binnenlands product (bbp) vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Daarmee is de Turkse economie veertien kwartalen achter elkaar gegroeid. Groei die hard nodig is om al die nieuwe Turkse burgers van een baan te kunnen voorzien. Maar ook groei om de haalbaarheidsstudies van bijvoorbeeld de nieuwe internationale luchthaven van Istanboel te laten uitkomen. De bouw daarvan is vlak voor de protesten uitbraken begonnen en de luchthaven moet bij de oplevering in 2019 jaarlijks ongeveer 90 miljoen passagiers kunnen verwerken. Dat is op zich al noemenswaardig, maar - en nu komt het de publieke tender is daarbij gegund aan een lokaal consortium dat voor het bouwen, exploiteren en het na 25 jaar aan de staat overdragen van de hele luchthaven, maar liefst 22 miljard euro (22.000.000.000 dus!) zegt neer te kunnen leggen. Startbedrag bij de biedingen was 9 miljard euro. Of er heeft iemand aan de gunkant van de tafel slordig zitten rekenen, of iemand aan de biedkant. In kranten legden verschillende economen uit dat het verhaal niet recht te rekenen valt uit een normale vliegveldexploitatie. Behalve wanneer de enorme bosgronden rondom het luchthaventerrein ook zouden mogen worden ontwikkeld. Niets is wat het lijkt dus. Overigens zou Taksim als plein redelijk opknappen van de bouw van een ‘pleinwand’. Maar dat is een mening die ik dezer dagen fatsoenshalve voor mij houd. reacties naar [email protected]

Goodman haalt 550 miljoen euro op voor Gelf EUROPA - De Goodman Group heeft 550 miljoen euro inleg opgehaald voor het Goodman European Logistic Fund (Gelf ). Het totaal aan nieuwe toezeggingen voor het fonds komt daarmee op 900 miljoen euro. Dat maakte Goodman op 9 juli bekend. Het grootste deel van de nieuwe inleg komt van bestaande investeerders in het fonds. Daarnaast is er ‘sterke vraag’ van nieuwe investeerders. Goodman verlaagt zijn eigen aandeel van 30 procent naar ongeveer 20 procent, naar eigen zeggen om te kunnen voorzien in de vraag naar aandelen Gelf. In maart van dit jaar gaf het fonds al een eurobond uit van 500 miljoen euro. Daarmee komt het totaal aan opgehaald vermogen in 2013 tot nu toe op meer dan 1 miljard euro. Gelf heeft inmiddels meer dan 800 miljoen euro te besteden aan toekomstige aankopen. Gelf is het grootste Europese vastgoedvehikel van de Australische Goodman Group. Het in 2006 opgerichte pan-Europese fonds heeft een portefeuille met 95 objecten in elf landen, waaronder 400.000 m² in Nederland. Per 31 maart bedroeg de bezettingsgraad 97 procent. Het gewogen gemiddelde van de resterende looptijd van de huurcontracten bedraagt 4,9 jaar. Gelf heeft 27 institutionele aandeelhouders. De Nederlandse pensioenfondsen ABP en PfZW hebben grote belangen in het fonds.



achtergrond interview corporate governance / faillissement / eurocommerce

Ger Visser: ‘Nog voor het tot een rechtsgang kan komen, is alles kapot.’ Foto: Ronald Hissink

Ger Visser ‘Eurocommerce doelbewust naar afgrond geholpen’ Op 12 juli was het een jaar geleden dat het doek viel voor Eurocommerce. Volgens Ger Visser, voormalig topman en grootaandeelhouder van de projectontwikkelaar, was dat niet gebeurd zonder het project Honda. Honda is een afkorting voor ‘Help ondernemer naar de afgrond’. Door Peter Hanff en Marc Doodeman

Van gevierde bankklant tot financiële paria. Als iemand over dat traject kan vertellen, is het Ger Visser, voormalig topman en grootaandeelhouder van projectontwikkelaar Eurocommerce. In maart 2010 zat hij bij een feest van Rabobank nog aan tafel met Piet Moerland (directievoorzitter Rabobank), Peter Keur (directievoorzitter FGH Bank) en Dik Wessels (bouwondernemer en miljardair). Nu staat Visser met vrouw en kinderen op de zwarte lijst van financiële instellingen. Ze kunnen geen rekening openen bij Europese banken. Een klein jaar na het in juli 2012 uitgesproken faillissement is de verandering niet direct aan Visser af te zien. Vlak voor het gesprek over de manier waarop zijn bedrijf ten onder ging, stapt hij met das en pochet uit een luxe auto op het parkeerterrein van restaurant De Roskam in Gorssel. Willen de redacteuren van Vastgoedmarkt en Cobouw lunchen? Visser kan die lunch aanbieden met

dank aan Kristel Visser, de eigenaresse van De Roskam die samen met Ger Visser junior haar vader financieel onderhoudt. En door de keuze van de curatoren om de exploitatie van het restaurant te laten doorlopen in het belang van de schuldeisers van Eurocommerce. Op het vastgoed van het restaurant ligt conservatoir beslag, op de voorraden niet. Het relaas van Visser (60) lijkt op het eerste gezicht veel op dat van andere ondernemers in de bouwen vastgoedsector. Met stijgende verbazing zag de topman van het familiebedrijf in financiële problemen hoe schuldeisers de controle overnamen. De door hen ingeschakelde mensen (‘volstrekte no-nuts’) oordeelden anders dan de ondernemer zelf over de waarde van bezittingen en de omvang van toekomstige inkomsten. Het zakelijk faillissement mondde uit in een jacht op het privévermogen van de ondernemer. In het juridische steekspel werd met modder gegooid,

de details daarvan kwamen in de landelijke en regionale pers, de imagoschade was een feit en de ondernemer kon het voorgoed vergeten. Maar zo eenvoudig ligt het volgens Visser niet. Volgens hem is Eurocommerce het slachtoffer van een interne afrekening binnen Rabobank van juristen met de commerciële mensen die vertrouwen in hem hadden. De juristen moesten en zouden gelijk krijgen, moesten en zouden aantonen dat commercie fout zat met de financiering aan Eurocommere. De juristen hebben gewonnen dankzij hun project Honda. Die naam verwijst niet naar de Japanse auto- en motorfabrikant. Honda is een afkorting voor ‘Help ondernemer naar de afgrond’.

Afbouwen ‘Oktober 2008, toen de financiële wereld in elkaar klapte, was het beginpunt van een totale cultuurverandering bij banken. In de twee

jaar daarna merkten we dat banken zenuwachtig werden. Ik herinner me wat Moerland in die tijd zei. Hij had twee studerende kinderen in China. Die zouden nooit meer terug komen naar Nederland, want hier was op de financiële markten de derde wereldoorlog aan de gang. Hij voorspelde een enorme waardedaling van woningen en commercieel vastgoed.’ ‘Banken vroegen ons 10 procent per jaar af te lossen. Aan ABN Amro zegden we toe onze lening af te bouwen van 225 miljoen euro naar 140 miljoen euro – eigenlijk wilden ze alle financieringen aftoppen naar 100 miljoen euro per klant omdat ze technisch naar de knoppen waren. Wij vonden dat helemaal niet spannend. We hadden goede hoop dat we kantoren konden verkopen.’ Had Eurocommerce dan geen last van de crisis? ‘We waren een van de laatste projectontwikkelaars die nog financiering kregen. Je krijgt ook geen plek aan tafel bij Moerland,



interview achtergrond

Faillissementswetgeving toe aan modernisering

Keur en Wessels als het niet goed met je gaat. Tot en met 2011 hebben we winst gemaakt, een half jaar daarvoor hadden we nog voor 70 tot 80 miljoen euro aan liquiditeiten. Tot aan de eerste helft van 2011 ging het leuk. Wij dachten dat we het kwart miljard euro aan verkopen zouden halen. Na de zomer viel alles stil, terwijl we nog grote panden moesten afnemen die in ontwikkeling waren.’ Maar Eurocommerce was fundamenteel gezond, oordeelt Visser zelf. ‘Er is bijna geen curator die de beschikking heeft over een huurstroom van 40 tot 45 miljoen euro per jaar.’

Stilgevallen markt Tot zover het Eurocommerce in de beleving van Ger Visser. Daarnaast bestaat er een Eurocommerce volgens curatoren Fons Spliet, Paul Schepel en Peter Miedema. Bij die laatste onderneming bedroeg de leegstand in de 383.000 m2 verhuurbare kantoorruimte 46 procent per eind 2010. Die portefeuille bracht in 2011 een huurstroom voort van maximaal 32,5 miljoen euro, na aftrek van incentives. Verder dan die raming komen de curatoren niet in hun vierde faillissementsverslag van 6 juni. Er is nog geen precies zicht op het effect van de huurgaranties ter waarde van 90 miljoen euro per eind 2011: Eurocommerce huurt, genoodzaakt door huurgaranties aan beleggers, veel ruimte die het meestal voor minder onderverhuurt. Eurocommerce had eind juli 2012 213 miljoen euro schuld aan FGH Bank en 68 miljoen euro aan Rabobank Apeldoorn, op een schuldentotaal van 735 miljoen euro. Het faillissementsverslag vermeldt geen rentepercentages over de financiering. Maar aangenomen mag worden dat het totaal aan renteverplichtingen hoger lag dan de netto huurinkomsten. Alleen op basis van vastgoedexploitatie was Eurcommerce dus niet in staat om een positieve kasstroom te genereren. Daar waren verkopen voor nodig. Maar het Eurocommerce van de curatoren is ook een bedrijf dat de effecten van de kredietcrisis direct voelde. Al in 2008 kon de onderneming voor 150 miljoen euro aan geplande verkopen niet realiseren in een stilgevallen beleggingsmarkt. ‘De jaarrekeningen (…) laten zien dat de liquiditeit terugliep van 292 miljoen eind 2006 naar 87 miljoen euro eind 2009. De kasstroom was vooral in de jaren 2007 en 2009 fors negatief.’ Ook ‘steeg het balanstotaal van 492 miljoen euro begin 2006 tot 976 miljoen euro eind 2009 doordat Eurocommerce nieuwe kantoorpanden verwierf, terwijl de verkoop stagneerde.’ In het verslag constateren de curatoren – niet met zo veel

woorden – dat Eurocommerce zijn cijfers heeft opgepoetst. In 2009 deed de onderneming dat door een voorziening groot onderhoud te schrappen en het verlagen van de geschatte duur van huurgaranties en de rekenrente daarvoor. Zonder de 36 miljoen euro die hiermee vrijkwam, zou het jaar een verlies hebben gebracht van 26 miljoen euro. Ook over de jaarrekening over 2010 hebben de curatoren wat op te merken. Toen resulteerde de omschakeling van de kostprijs naar de marktwaarde als basis voor de waardering in een eenmalige positieve herwaardering van 65 miljoen euro, zodat ook dat jaar alsnog met winst werd afgesloten. De curatoren vinden dat de aannames daarbij niet deugden. Met incentives werd onvoldoende rekening gehouden en er waren huurovereenkomsten meegerekend die niet bestonden of die geen inkomsten opleverden.

Voer Amerikaans chapter 11-systeem in

‘De geconsolideerde jaarrekening van Eurocommerce liet aldus nog een eigen vermogen zien van 230.211.000 euro. Desondanks bleef de solvabiliteit beneden het met Rabo en FGH gesloten convenant’, aldus het faillissementsverslag.

Aangifte Terug naar het Eurocommerce volgens Visser. En de manier waarop de onderneming volgens hem nodeloos te gronde werd gericht door juristen die hun punt wilden maken. In restaurant De Roskam neemt Visser de scènes door uit de film over zijn ondergang. In de herfst van 2011 is de voorraad liquiditeiten onvoldoende om de voor Eurocommerce gebouwde kantoorpanden Diana en Vesta in Amsterdam (samen 27.000 m2) voor 40 miljoen euro af te nemen van Bouwbedrijf Wessels. Het moet dus een financiering worden. Die krijgt hij bij FGH Bank op basis van – laten we het zo zeggen – een te

optimistische voorstelling van onder meer de verhuur van gebouw Carlton in Almere: Visser presenteert een voorovereenkomst met Leaseplan voor de laatste 15.000 m2 als een definitieve overeenkomst. Nog een keer legt hij uit hoe hij dat zelf ziet: ‘Zo deden we het vaker, met medeweten en soms zelfs op aandringen van commercie van FGH. Vier van de zes keer gaat dat goed. Het heeft naar ieders tevredenheid gefunctioneerd.’ Maar in november 2011 functioneert het niet naar ieders tevredenheid. Nadat Leaseplan heeft afgezien van het afnemen van die laatste 15.000 m2, doet CEO Peter Keur van FGH Bank aangifte van valsheid in geschrifte. ‘Onder druk van compliance. En dan nog een zachte aangifte’, aldus Visser. Maar hard genoeg voor compliance van Rabobank om alle rekeningen van Eurocommerce te blokkeren, de ontwikkelaar onder bijzonder beheer te plaatsen en al diens banken bij elkaar te roepen. Een ingewijde noemt overigens een andere aanleiding voor de maatregel. Visser zou uit de aannemingsovereenkomst voor Diana en Vesta de bepaling hebben verwijderd over het retentierecht ter hoogte van 30 miljoen euro, er een handtekening onder hebben gezet van een directeur van Bouwbedrijf Wessels en het aldus vervalste contract aan FGH Bank hebben verstrekt. Daarna zou een reeks andere vervalsingen aan het licht zijn gekomen. Hoe dan ook, op het toneel verschijnt een man van bijzonder beheer van Rabobank Groep. Vanaf dat moment ziet Visser zichzelf op een zijspoor belanden. ‘Ik mocht niet rechtstreeks communiceren met Rabobank of FGH Bank. De eerste weken moest het contact lopen via Dik Wessels en zijn rechterhand Dick Boers (lid van de raad van bestuur van VolkerWessels). Hooguit drie keer is dat contact er geweest. Daarna was mijn aanspreekpunt de enige advocaat die ik van Rabobank mocht inschakelen. Die hield zich overal buiten. Intussen versterkte de man van bijzonder beheer bij Rabobank zijn positie en breidde hij zijn macht uit. Hij probeerde alle banken achter zich te krijgen om Eurocommerce op te splitsen. Elke bank moest zijn eigen BV met zijn eigen vastgoed krijgen.’

Twee trainees Eind 2011 weet Visser nog de nooduitgang te vinden. ‘Halverwege december kreeg ik te horen dat ik op maandagmorgen om half acht op het kantoor van Rabobank moest verschijnen. Er zou een brief klaar liggen. Als ik die zou ondertekenen, kwam alles rond. Maar ik ga toch niet mijn handtekening zetten onder mijn doodvonnis?’

‘Dat was het sein voor Rabobank om het project Honda te beginnen. In januari kreeg ik een telefoontje. ‘Rabobank heeft een geweldig idee’, werd me verteld. ‘Er moet een rapport komen en Ernst & Young gaat daar voor zorgen. Maar jij wordt geen opdrachtgever. Dat wordt Rabobank’. Ik vertrouwde het meteen al niet. De uitvoering van het onderzoek maakte me nog ongeruster. Twee trainees en een geit van Ernst & Young hadden alleen contact met een assistent-controller van ons. Er werd om toegang gevraagd tot ons archief. Niemand van Ernst & Young heeft contact gezocht met mij, onze eigen controller of onze vaste externe accountant.’ De climax van de film over de zakelijke ondergang van Ger Visser heeft als decor restaurant De Roskam. Daar verzamelen de schuldeisers zich 5 maart 2012 voor een vergadering. ‘De grote zaal was ervoor gereserveerd. Die hadden ze wel nodig. Nog nooit heb ik meer juristen bij elkaar gezien. Er zaten tientallen mensen. Na een paar uur waren er nog twaalf van over, waaronder Wessels en de man van bijzonder beheer bij Rabobank. ‘Ik heb een probleem en dat is de conclusie van het rapport’, zei de man van bijzonder beheer. ‘Is de waarde hoger?’, vroeg ik. ‘Neehee, lager’, antwoordde hij.’ ‘Hennie Damkot (jurist bij bijzonder beheer Rabobank; red.) zou het traject verder wel begeleiden. De eindrapportrage heb ik niet meer gezien. Een van mijn assistenten wel. Het leek of het om een ander bedrijf ging.’ Na de bijeenkomst in De Roskam gaat het snel. Rabobank eist de huurpenningen op, Eurocommerce kan zijn leveranciers niet betalen, BT Nederland vraagt faillissement aan, Eurocommerce gaat failliet en de opdeling in BV’s voor afzonderlijke banken begint. Op basis van de rapportage van door de curatoren ingeschakelde accountants vindt er in de conceptjaarrekening over 2011 een afwaardering plaats met 291 miljoen euro. Het jaar eindigt met een verlies van 417 miljoen euro en een negatief eigen vermogen van 248 miljoen euro.

Negentiende eeuw ‘Vanzelf waren we niet in deze problemen gekomen. We hadden al alle objecten bekeken die voor tien jaar waren verhuurd. De conclusie was dat we zeker voor 350 tot 400 miljoen euro konden verkopen. Half november 2011 sprak een Arabisch investeringsfonds de intentie uit om een belang van 90 procent te nemen in een portefeuille van 400 miljoen euro. Met een Israëlische partij waren we in vergaande onderhandeling over een pand met een contract van twintig jaar en een jaarhuur van

2 miljoen euro. Het had 25 miljoen euro kunnen opbrengen. Zo waren er nog twee of drie opties.’ ‘Kom je tegenover een bank te staan, dan sta je bij de rechter die over de insolventie moet oordelen vanaf de eerste minuut met 23-0 achter. Sociaal was het voor mij in ieder geval al einde oefening door de aangifte. Dat werd nog erger toen de Fiod me in juli 2012 oppakte. Die bank zal toch de waarheid spreken? Nog voor het tot een rechtsgang kan komen, is alles kapot. De mogelijkheid om het tot een bodemprocedure te laten komen, is er niet. We zouden naar het Amerikaanse chapter 11-systeem moeten, waarbij een bedrijf een jaar de tijd krijgt om de zaken weer op de rails te krijgen. (De rechter spreekt faillissement uit en benoemt een bewindvoerder die het bedrijf reorganiseert, opdat crediteuren hun geld terug kunnen krijgen. In de tussentijd kan het bedrijf bescherming genieten tegen crediteuren; red.) Onze faillissementswetgeving dateert uit eind negentiende eeuw. Ik denk dat een modernisering nodig is.’ Noot Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking tussen Cobouw en Vastgoedmarkt, en verschijnt gelijktijdig in beide titels.

Reacties Ernst & Young: ‘Inhoudelijk zullen wij hierop niet reageren, omdat het hier een onderzoek betreft dat wij in opdracht van Rabobank hebben uitgevoerd. Eventueel inhoudelijk commentaar zullen wij aan Rabobank overlaten.’ Rabobank (ook namens FGH Bank): ‘Als Rabobank laten we de uitspraken van Visser sr over het faillissement van Eurocommerce en zijn persoonlijk faillissement voor zijn eigen rekening. We hebben geen behoefte om inhoudelijk te reageren op dit relaas. De feiten en ontwikkelingen in deze kwestie zijn na te lezen in de openbare faillissementsverslagen, jaarstukken en gedane uitspraken in kort geding. Hierin is Visser sr telkenmale in het ongelijk gesteld. Verder loopt momenteel een onderzoek van het Openbaar Ministerie naar valsheid in geschrifte. Zolang dit nog onder de rechter is, zullen we de uitkomsten moeten afwachten.’ Dik Wessels: ‘Dit is hoe Visser het ervaart. Maar het verhaal had moeten beginnen bij de ontdekking van de valsheid in geschrifte, die ons allemaal heeft overdonderd.’ Wessels kan zich niet herinneren dat hij bij het feest van Rabobank aan tafel zat met Visser.

De best master e op het classes verand gebied van e gemidd rmanagemen t, eld beo o r d eeld met ee n 8! Jaap Peters: “Van uitstel komt geen afstel (volhouden dus) en grote veranderingen beginnen nu eenmaal klein. Ooit was er maar één auto! Veranderkunde is een kunde, dus géén kunstje. Ik vermoed dat veel cursisten teveel verwachten van ‘veranderkundige papieren tools‘ en te weinig beseffen dat ze zelf als persoon de belangrijkste ‘tool’ zijn om collega’s in beweging te krijgen”. (Foto : Drs. Jaap Peters)

prof. dr. Léon I.A. de Caluwé

prof. dr. André F.M. Wierdsma

prof. dr. Thijs H. Homan

dr. Arend J. Ardon

drs. Jaap Peters

prof. dr. Yvonne Burger

Schrijf je nú in met 10% korting www.reedbusinessopleidingen.nl/veranderkunde-VGM Powered by:

Samenwerkingspartner:

Mediapartners:



Waardeont wikkeling achtergrond waardeont wikkeling / taxaties / platform

Directeur Dynamis Taxaties waarschuwt voor te strenge DNB-eisen aan banken:

‘Stel marktwaarde bij leningportefeuilles niet centraal’ Een dezer dagen brengt De Nederlandsche Bank (DNB) het ‘diepgaande’ onderzoek naar de 80 miljard euro aan commerciële vastgoedleningen van banken naar buiten. DNB eist van de markt een adequate en eenduidige waardering van het vastgoed, een geluid dat sinds het debacle met SNS Property Finance steeds luider klinkt. Baldwin Poolman, directeur Dynamis Taxaties, vreest voor een neerwaartse spiraal bij een te harde aanpak. ‘We moeten de markt niet onnodig naar beneden praten.’ Martijn van Leeuwen

Dat de kredietportefeuilles van ongeveer 80 miljard euro aan Nederlandse projectontwikkelaars, beleggers en vastgoedfondsen en -CV’s sinds 2008 zwaar onder druk staan, is geen geheim. DNB schreef dit voorjaar in zijn overzicht financiële stabiliteit dat de prijzen van kantoren sindsdien zeker 20 procent zijn gedaald en die van bedrijfsruimten 26 procent. DNB maakt zich vooral zorgen over de neerwaartse risico’s. De leegstand blijft oplopen, verhuuropbrengsten dalen en de financiële positie van de leningnemende vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars worden nijpender, constateert de toezichthouder. Bovendien is de prijsdaling nog niet gekeerd, waardoor de gemiddelde loan-to-value (nu naar schatting 80 procent) verder oploopt. Dat kan een probleem worden bij de herfinanciering van de leningen: binnen drie jaar een noodzaak bij zeker 60 procent van alle commerciële vastgoedleningen. Waar een slechte leningenportefeuille uiteindelijk toe kan leiden, is sinds het bijna-faillissement en de daaropvolgende nationalisatie van SNS Reaal genoegzaam bekend. Hoewel DNB benadrukt dat SNS Property Finance niet representatief is voor de hele markt, zit de schrik er bij DNB en financiële waakhond Autoriteit Financiële Markten (AFM) goed in. Van banken, accountants én taxateurs eisen de toezichthouders inzicht in de huidige waarde van het vastgoed. Banken moeten rapporteren hoe hun vastgoedleningenportefeuille ervoor staat. DNB eist een risico-gebaseerde analyse, waarin duidelijk wordt hoe de boekwaarde van het onderpand zich verhoudt tot de huidige marktwaarde. De uitkomst van deze Asset Quality Review zou DNB vóór de zomer naar buiten brengen. De vastgoedsector heeft het dwingende advies gekregen centrale vastgoedregisters op te richten, huurincentives inzichtelijk te maken en de honderden taxatierichtlijnen van tientallen beroepsorganisaties om te smeden tot een eenduidig pakket.

Landelijke transactiedatabase Dat de markt de boodschap heeft begrepen, bleek vorig jaar al uit de oprichting van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA). Brancheorganisaties als RICS, VastgoedCert, TMI, NVM en VBO

zetten hun best practices om in 27 taxatie-aanbevelingen (nu 28, een extra aanbeveling over tuchtrecht; MvL) Na twee rondetafelgesprekken tussen AFM en DNB en marktpartijen werd besloten de haalbaarheid van centrale huur-, transactie- en taxatieregisters te onderzoeken. Dat onderzoek heeft Aart Hordijk, professor Real Estate Valuation bij TiasNimbas Business School en director bij ROZ Real Estate Council het afgelopen half jaar uitgevoerd. Baldwin Poolman MRE MRICS RT, sinds 2011 directeur Dynamis Taxaties Nederland en daarvoor managing partner bij Cushman & Wakefield Nederland, onderschrijft de noodzaak van een transparante vastgoedmarkt maar waarschuwt ook voor een doorschietend beleid. ‘AFM en DNB stellen onvoldoende zicht te hebben in de waardering van vastgoed. Een gezamenlijke transactiedatabase is een van de middelen om de markt transparanter te maken. Daar ben ik zelf ook voorstander van. Nederland loopt achter op dit gebied. In het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten hebben ze allang een centrale database. Voorwaarde is wel dat zo’n database beperkt openbaar is. Het gaat om kostbare marktinformatie die met veel geld en mensuren is verzameld. Dus wel zichtbaar voor AFM en DNB maar niet voor jan en alleman beschikbaar. AFM wil ook zicht krijgen op incentives in huurcontracten. Ik ben ook voor de invoering van uniforme, effectieve huurprijzen. In deze kwestie moeten we als markt voor op de bok zitten. DNB en AFM zien ook het liefst dat de markt zichzelf reguleert. Maar als we treuzelen, wordt de zachte hand dwang en zullen de toezichthouders eigen maatregelen aan ons opleggen.’ Poolman ervaart de veelvoud aan belangenverenigingen en stan-

Bij te harde aanpak ontstaat neerwaartse spiraal

daarden op taxatiegebied als een probleem. Initiatieven als het PTA en CTO (Centraal Taxatie Overleg) juicht hij dan ook toe. ‘Niet alleen binnen de sector maar vooral in de buitenwereld zorgt dat voor verwarring. Bovendien zitten de betrokken partijen in het PTA en CTO toch met hun eigen pet op. Het zou mooi zijn als we één centrale organisatie met landelijk geldende richtlijnen konden vormen. Eén sterke organisatie met een onafhankelijke directeur zou het beste de belangen van de sector kunnen vertegenwoordigen. Aart Hordijk is daar wat mij betreft de aangewezen persoon voor.’

28 PTA-aanbevelingen De taxatiemarkt zit volgens Poolman op het goede spoor. ‘Dat bewijst de bepaling van DNB om de 28 PTAaanbevelingen als uitgangspunt te nemen. De Dynamis-taxaties voldoen overigens al grotendeels aan de PTAvoorstellen. Het is nu zaak de 28 aanbevelingen om te zetten in beleid. Naar mijn smaak leggen de toezichthouders bij de vastgoedleningen van banken nu te veel de nadruk op de marktwaarde. De marktwaarde is van belang voor beleggingsportefeuilles. Voor banken gaat het niet om beleggingen. Voor hen is de waarde op een termijn van vijf tot tien jaar veel belangrijker. Als DNB banken dwingt het onderpand van hun leningen op marktwaarde te taxeren, ontstaan er nog meer tekorten. Banken moeten die tekorten aanvullen met extra kapitaal. Op die manier wordt de hele financierings- en beleggingsmarkt nog meer op slot gezet.’ ‘De onzekerheid in de markt moet worden gestopt. In één keer de pijn nemen zoals gebruikelijk in de Angelsaksische landen is in Nederland geen optie. Daarvoor staan de banken er te slecht voor. De Nederlandse mentaliteit helpt ook niet mee. We zijn geneigd minder mee te gaan in een stijgende markt en minder hard te dalen in een krimpende markt. Dat verlengt de duur van de crisis. Uiteindelijk is het een macro-economisch verhaal en moeten we kijken naar de politiek. Dit kabinet moet de economie niet kapot bezuinigen, maar juist stimulerende maatregelen nemen.’

Goede en slechte producten

Baldwin Poolman: ‘Eén sterke taxatie-organisatie met een onafhankelijke directeur zou het beste de belangen van de sector kunnen vertegenwoordigen.’

Grote opdrachtgevers Baldwin Poolman was lange tijd het gezicht van Cushman & Wakefield in Nederland. Hij werkte er maar liefst negentien jaar, waarvan de laatste vier tot 2009 als managing partner. Twee jaar was hij actief als zelfstandig adviseur via zijn onderneming Freedome Properties. Begin 2011 werd hij het boegbeeld van Dynamis Taxaties Nederland. Dynamis had een zwaargewicht nodig om de nieuwe, eind 2010 opgerichte taxatiepoot op de kaart te zetten. Dat was nodig nadat Boer Hartog Hooft (BHH) november 2011 met Colliers fuseerde. Tot die tijd was BHH binnen de Dynamis-organisatie verantwoordelijk voor de landelijke taxaties binnen Dynamis. Volgens Poolman werkt het huidige economische tij in het voordeel van Dynamis. ‘Tot de crisis expandeerden banken en vastgoedpartijen van een regionale markt naar een landelijke en zelfs mondiale markt. Kijk naar een ING Real Estate en een DTZ Zadelhoff met zijn internationale tak DTZ. Sinds najaar 2008 maken partijen een terugtrekkende beweging. Ze keren terug naar hun core-business. Dynamis is altijd trouw gebleven aan de regio. Op regionaal en lokaal niveau, in combinatie met ons centraal-landelijke aanspreekpunt ligt onze kracht. Dit komt tot uiting in de uniformiteit, kwaliteit en communicatie die landelijke opdrachtgevers wensen. Dankzij ons samenwerkingsbestand van twaalf regionale makelaarskantoren met dertig vestigingen hebben we een goed gevulde opdrachtenportefeuille. Zo mogen we grote partijen als Bouwinvest, Vesteda, ABN Amro en Syntrus Achmea Real Estate & Finance tot onze klanten rekenen.

Volgens Poolman dreigt de hele vastgoedsector te moeten bloeden voor de slechte projecten en beleggingen. Om dat gevaar af te wenden, kunnen de slechte en goede producten maar beter zo snel mogelijk van elkaar worden gescheiden. ‘Door de voortdurende berichtgeving over de kantorenleegstand en de heisa rondom SNS Property Finance ontstaat het beeld dat de hele sector wankel is. Zo is in de beeldvorming de hele vastgoed-CV-sector al afgeschreven, terwijl er nog genoeg redelijk renderende fondsen zijn. Financierende banken splitsen de probleemfondsen in goede en slechte delen. Dat geeft duidelijkheid. Bij de genoteerde vastgoedfondsen is eenzelfde beweging gaande. Zij stoten hun vastgoed af

waarmee ze niet per se heel creatief zijn omgegaan. Dat er een tweedeling ontstaat, is onvermijdelijk. De slechte en minder goede producten gaan sneller naar beneden, maar de goede producten zullen hun waarde kunnen behouden. Voor de projectontwikkelaars geldt hetzelfde. Zij hebben in de goede tijden flink verdiend. Maar sommige partijen ontwikkelden opportunistisch, met te veel risico of te veel exploitatiegericht. Dat dergelijke kaartenhuizen in slechte tijden in elkaar storten, is dan ook niet verwonderlijk. Ik mag wel hopen dat financiers de goede ontwikkelaars blijven steunen. We moeten de markt niet onnodig verder naar beneden laten gaan.’



achtergrond k antoren kantoren / onderzoek / JLL

Ranking Kantoorlocaties helpt markt bij aanpak

Levensfase kantoorgebied bepaalt ontwikkelstrategie

Michael Hesp, Martijn Smits en Sander van Winterswijk

Veel kantoorgebieden zijn verouderd. Om ervoor te zorgen dat markt en overheid hier investeren moeten zij gezamenlijk een gestructureerde visie hebben om die gebieden vitaal te maken en te houden. De aanbod/ opname-ratio is daarbij een goede indicator. Deze laat immers zien binnen hoeveel tijd er geen sprake meer zal zijn van leegstand. Deze indicator biedt inzicht in de fase van de levenscyclus waarin een kantoorgebied zich bevindt. Voor 24 gebieden is in figuur 1 het gemiddelde aanbod (leegstand) afgezet tegen de gemiddelde opname. Dit levert een matrix op met vier ontwikkelkwadranten die de levensfase van een kantoorgebied aangeven: herpositioneringsgebieden, opkomende gebieden, groeimotors en volgroeide gebieden. De 24 gebieden zijn ingedeeld in zes gebiedstypes: grootstedelijk1) centraal station; grootstedelijk centrummilieu; grootstedelijk ring multifunctioneel; grootstedelijk ring monofunctioneel; suburbaan station/centrummilieu; en suburbaan monofunctioneel.

Herpositioneringsgebieden Veel leegstand en weinig opname zijn kenmerkend voor herpositioneringsgebieden. Op deze locaties moeten nieuwe huurders worden aangetrokken. Dat kan door de gebieden te positioneren en de kwaliteiten te vermarkten. Daarnaast is het wenselijk op deze locaties een actieve transformatie- en onttrekkingsstrategie te volgen om nietconcurrerend aanbod uit de markt te nemen. Vaak gaat het om monofunctionele kantoorlocaties, waarvoor specifieke oplossingen nodig zijn. • Amsterdam Sloterdijk. De gebruikersdynamiek in Amsterdam Sloterdijk/Teleport was in 2012 heel beperkt. Er werd slecht 2.600 m2 opgenomen, een daling van ruim 80 procent vergeleken met het vijfjaarlijkse gemiddelde. Door transformatie van kantoren in hotels zijn al veel kantoormeters uit de markt genomen. Maar er is meer nodig om van Sloterdijk weer een vitaal gebied te maken. Het heeft een uitstekende ligging. Met de auto goed te bereiken via de Ring A10-west, wat met

Instrument om gebied weer gezond te maken de komst van de tweede Coentunnel en de Westrandweg nog meer is verbeterd. Ook op de bereikbaarheid per openbaar vervoer is weinig aan te merken, gezien de ligging bij Station Amsterdam Sloterdijk. Door de gebouwen gebiedskwaliteit die achterblijven op dit aspect, haalde Sloterdijk de 129e plaats op de Ranking Kantoorlocaties 2013 van Jones Lang LaSalle. Er zijn nauwelijks voorzieningen en de kwaliteit van de openbare ruimte is onvoldoende. Om dit te verbeteren investeert de gemeente Amsterdam eind 2013 miljoenen euro’s in de herinrichting van het Orlyplein. Tegelijkertijd stelt de gemeente deze zomer een nieuw bestemmingsplan vast dat het mogelijk maakt in (de plinten van) de gebouwen voorzieningen te realiseren. Vervolgens ligt de bal bij de eigenaren en is het te hopen dat zij bereid en in staat zijn te investeren in herontwikkeling van hun gebouwen om zo van Sloterdijk een multifunctionele locatie te maken.

Opkomende gebieden Veel leegstand en een hoge opname kenmerken opkomende gebieden. Als de hoge opname aanhoudt, neemt de leegstand in het gebied af en kan het gebied zich ontwikkelen tot groeimotor. De juiste strategie

is om door te gaan op de ingeslagen weg. Recente verhuursuccessen moeten worden gebruikt in de marketing om de opnamedynamiek verder te stimuleren. • Amsterdam Zuidoost-Centrum. Een opkomend gebied dat snel een groeimotor kan worden. Dit is bereikt door structureel te investeren in de kwaliteit van het gebied en de kantoorgebouwen. De ligging is uitstekend (plaats 4 op de Ranking Kantoorlocaties 2013), maar gebouwen gebiedskwaliteit blijven achter (plaats 28 op de Ranking Kantoorlocaties 2013). Met de opening van het nieuwe station Amsterdam Bijlmer Arena in 2007 steeg het voorzieningenniveau aanzienlijk en volgden al snel investeringen in de gebouwkwaliteit van direct omliggende kantoorcomplexen. Bekend voorbeeld is Atlas Arena dat in 2007 met 70 procent leegstand werd aangekocht. Na herontwikkeling van de 85.000 m2 is het complex vrijwel volledig verhuurd en heeft het huurders, zoals Adidas, Bijenkorf en Cap Gemini. Ook zijn op het terrein voorzieningen toegevoegd waaronder horeca, een kinderdagverblijf en een sportschool en in de zomer van 2013 begint de bouw van een hotel. In navolging van dit succes volgden hier andere herontwikkelingen die soms volledig op risico zijn begonnen, zoals Nieuw Amsterdam (Nuon), Entree 222 (Das) en de Oval Tower (Deutsche Bank).

duurzame gebouwkwaliteit en een sterk en internationaal imago.

Volgroeide gebieden Weinig leegstand met een kleine dynamiek kenmerken volgroeide gebieden. Er is een gezonde marktverhouding bereikt die moet worden bewaakt. Vaak gaat het om binnenstedelijke gebieden waar nieuwbouw nauwelijks mogelijk is of locaties met nieuwbouw beperking. Actieve monitoring en consolidatie moeten ervoor zorgen dat tijdig wordt ingegrepen om deze locaties up-to-date te houden. • Stationsgebied Utrecht. Dit is een volgroeid gebied met in de periode 2010 – 2012 een gemiddelde leegstand van 3,8 procent. De lage opnamedynamiek hangt samen met een gebrek aan beschikbaar aanbod, terwijl de belangstelling voor kantoorlocaties groot is. Het stationsgebied heeft daarom de potentie om te groeien. Door ontwikkelactiviteiten toe te staan, komt het gebied in het kwadrant ‘groeimotors’. Op dit moment zoekt de gemeente een partner voor de ontwikkeling van het Noordgebouw. De bestemming van zo’n 20.000 m2 is flexibel in te vullen met uiteenlopende functies, zoals winkels, (flexibele) kantoorruimte, hotel, recreatie en/of wonen. Jones Lang LaSalle is bij het hele ontwikkelen verkoopproces betrokken. Door de aanwas van kantoormeters zal het gebied tijdelijk groeien. Het

Over de auteurs Michael Hesp, head of Research van Jones Lang LaSalle, is verantwoordelijk voor zowel de eerste als de twee editie van de Ranking Kantoorlocaties. Martijn Smits en Sander van Winterswijk zijn beiden director Leasing Offices. Meer informatie [email protected] Noot 1) Grootstedelijk is een gemeente van meer dan 200.000 inwoners en een kantorenvoorraad van meer dan 1.000.000 m2 vvo. Suburbaan betreft de overige gemeenten.

Gemiddeld aanbod (leegstand) versus gemiddelde opname in 24 kantoorlocaties

Figuur 1 3,0%

2. Opkomende gebieden

3. Groeimotors

3

1

48

4 7

1,5% 2

142

11

42

10

9 14

39

Groeimotors Gebieden met de grootste gebruikersdynamiek en een weinig leegstand zijn de groeimotors. Zij zijn de dragers van de economische activiteit en hebben vaak de mogelijkheid verder te groeien. De aantrekkelijkheid van een groeimotor kan op niveau blijven of zelfs verder worden vergroot als men verantwoord blijft investeren. Uit figuur 1 blijkt dat groeimotors voornamelijk multifunctionele ringlocaties zijn. Een voorbeeld is Amsterdam Zuidas dat net als in 2012 de beste Nederlandse kantoorlocatie is. Het gebied combineert een optimale bereikbaarheid, een hoog voorzieningenniveau, een uitstekende en

gebied verschuift hierdoor naar het kwadrant rechtsboven in de fiuur (hoge aanbod/ opname-ratio en beperkt aanbod) om vervolgens terug te keren naar het kwadrant rechtsonder. Belangrijk is dat de groei qua fasering aansluit bij de marktvraag, zodat er geen leegstand ontstaat. De gemeente moet actief monitoren en het liefst regionaal. De Ranking Kantoorlocaties 2013 biedt gedetailleerd inzicht in het functioneren van de kantorenmarkt en geeft perspectief aan overheden en marktpartijen. Door het gebruik kunnen zowel gebruikers en beleggers als gemeenten een huisvestings-, beleggings- en ontwikkelbeleid formuleren en beslissingen nemen. Beslissingen die nodig zijn om investeringskansen en oplossingsrichtingen in de kantorenmarkt om te zetten in tastbare successen.

19

34

6

127 32 29

18 188 122

5

125 1. Herpositioneringsgebieden

32,0%

4. Volgroeide gebieden 16,0%

0,0% 0,0%

Gemiddeld aanbod (% van de voorraad) 2010-2012

Het cirkeloppervlak geeft de omvang weer van de kantorenvoorraad op de locatie aan Grootstedelĳk Centraal Station Grootstedelĳk Ring Monofunctioneel Grootstedelĳk Ring Multifunctioneel 1 2 3 4 5 6 7 9 10 11 14 18

Amsterdam - Zuidas Den Haag - Beatrixkwartier Amsterdam - Zuidoost-Centrum Amsterdam - Ĳ-oevers Den Haag - Nieuw Centrum Utrecht - Stationsgebied Rotterdam - Central District Amsterdam - Grachtengordel Haarlemmermeer - Schiphol - Centrum Rotterdam - Centrum Utrecht - Centrum Den Haag - Centrum

Bron: Jones Lang LaSalle

Grootstedelĳk Centrummilieu Suburbaan Station/Centrummilieu Suburbaan Monofunctioneel 19 29 32 34 39 42 48 122 125 127 142 188

Amersfoort - Centrum Amsterdam - Sloterdĳk/Teleport Rotterdam - Alexanderpolder Leiden - Centrum/Schipholweg Amsterdam - Zuidoost-Zuid Almere - Centrum Utrecht - Papendorp Rĳswĳk - Plaspoelpolder/Broekpolder Den Haag - Binckhorst Amersfoort - De Hoef Capelle aan den Ĳssel - Rivium Gouda - Goudse Poort

Gemiddelde opname (% van de voorraad) 2010-2012

Kantoorgebieden aantrekkelijk maken en houden is een complexe zaak. Bij een aanpak zou het helpen als het stadium in de ontwikkelingsfase bekend is. Elk gebied vraagt namelijk om een eigen ontwikkelstrategie. De Ranking Kantoorlocaties 2013 van Jones Lang LaSalle biedt met 57 indicatoren voor 238 Nederlandse kantoorlocaties volop mogelijkheden om te bepalen in welke fase van de levenscyclus een gebied zich bevindt en welke andere kenmerken een rol spelen. Met deze informatie kunnen beleggers, ontwikkelaars, gebruikers en overheden de juiste aanpak kiezen om kantorengebieden weer gezond te maken.



Interview achtergrond projectont wikkeling / beleggingen / limburg

Private belegger Jos van de Mortel van Metroprop:

‘Veel politici doen het omgekeerde van wat goed is’

Met een portefeuille van 450 miljoen euro is Metroprop onder de Nederlandse private vastgoedbeleggers geen kleine ‘jongen’, met trophy assets als het Esprit-gebouw en het WE-pand aan de Amsterdamse Kalverstraat. Eigenaar Jos van de Mortel is ook zeer actief in het uiterst ‘puntje’ van ons land. Het gaat daarbij om A2-retailposities met soms leegstand en noodzakelijke herontwikkelingsopgaven. En dat brengt hem in nauw contact met de lokale politiek: ‘Veel politici doen het omgekeerde van wat goed is voor hun gemeenten.’ Jos van de Mortel: ‘De politiek in Heerlen neemt beslissingen op basis van ideologie in plaats van realisme.’

Ruud de Wit

We hebben afgesproken in het Parkhotel in Valkenburg aan de Geul, dat uit 1892 dateert en is gebouwd als Kurhaus ’t Huis ter Geul door architect Pierre Cuypers. Metroprop is eigenaar van het hotel en directeur-eigenaar Jos van de Mortel verblijft er als hij voor zaken in Limburg moet zijn. ‘Ik zet het in de markt als een wielerhotel. Valkenburg is toch de wielerstad van Nederland.’ Van de Mortel (54) is geboren in Midden-Limburg, maar studeerde scheikunde in Amsterdam en kwam bij toeval in het vastgoed terecht. ‘Ik woonde een tijd op een studentenkamer op Uilenstede, maar mijn vader – die aannemer was – vond dat maar niets. Hij noemde die kamers kippenhokken. Daarom kocht hij in de Indische Buurt voor mij en mijn zus een huis.’ Hoewel hij afstudeerde als scheikundige trok hem een toekomst als wetenschapper niet. ‘Na drie keer tevergeefs te hebben gesolliciteerd en een eigen bedrijfje te hebben gehad, zocht ik die toekomst in het kopen en verkopen van woonpanden. En dat ging voorspoedig.’ In 1996 maakte Van de Mortel een zijstap naar de kantorenmarkt, omdat woningen als belegging het niet goed deden, en na het barsten van de internetbubbel in 2001 besloot hij zich te gaan richten op retailpanden. ‘En zo kwam ik in Zuid-Limburg terecht. Daar waren op dat moment nog aantrekkelijke panden te koop tegen dito prijzen, terwijl elders bedragen tot wel 20 tot 24 keer de huur moesten worden betaald. Dat hebben we bijvoorbeeld betaald voor het Esprit-pand in de Kalverstraat.’

Kerkrade Metroprop kocht aanvankelijk vooral in Kerkrade. ‘In 2003 was dat de lokale V&D met een huurcontract van vijf jaar. Al snel kwamen we er achter dat dat pand dicht zou gaan wegens. Een ongelukkige start. In

2005 nam ik ook de lokale Hema in Kerkrade over, omdat ik wel mogelijkheden zag om iets met het hele stadshart te doen.’ Uiteindelijk stuitte ook Van de Mortel op de onrealistische ambities van de gemeente. ‘Kerkrade heeft weliswaar ‘slechts’ 50.000 inwoners, maar het stadshart is in het verleden aantrekkelijk geweest voor de Duitse consumenten. Die laten het nu afweten. Om die weer terug te krijgen, zouden er in het nieuwe stadshart retailketens moeten komen als Douglas, V&D, Zara en H&M. Dat wil Kerkrade – en vooral burgemeester Jos Som – maar niet begrijpen. Som denkt dat met een Jumbo als trekker het wel goed zal komen. Ik denk van niet, een supermarkt als trekker degradeert dit stadshart voorgoed tot wat het nu al is: oninteressant voor grote groepen consumenten.’

Van Pol Omdat Metroprop er na jaren van proberen – en vele kosten – niet uitkwam, stapte Van de Mortel begin vorig jaar uit de herontwikkeling van het stadshart. Burgemeester Som huurde vervolgens de omstreden Roermondse ontwikkelaar Piet

van Pol in. Die deed Metroprop namens de gemeente een bod op zijn leegstaande winkelpanden in het stadshart dat hij niet kon weigeren. ‘Van Pol heeft voor de gemeente voor bijna 16 miljoen euro aan commercieel vastgoed aangekocht, maar heeft in het vervolgtraject wel bedongen dat hij het voor 8 miljoen terugkoopt. Kerkrade heeft dus nu al voor 8 miljoen euro weggegooid, zonder dat er garantie bestaat dat het project levensvatbaar is. Deze 8 miljoen kan worden uitgelegd als onrechtmatige staatssteun. Kerkrade loopt ook nog het risico dat Van Pol in de affaire met de Roermondse ex-wethouder Jos van Rey wordt veroordeeld en dan mag de gemeente niet eens meer verder met hem op basis van de Wet Bibop.’ Metroprop is nu weg uit Kerkrade, maar heeft nog een flink aantal posities in andere steden in ZuidLimburg. ‘Onze totale portefeuille bedraagt ongeveer 450 miljoen euro, waarvan tweederde hypothecair is gefinancierd. De huursom van de totale portefeuille bedraagt een kleine 30 miljoen euro en ruim 60 procent is in retailpanden belegd in heel het land. We hebben een aantal A1-panden, maar verreweg het meeste zit in het A2-segment met huurders als C&A, Blokker, Hema en V&D. Zuid-Limburg is het afgelopen decennium voor ons steeds belangrijker geworden. We hebben panden en posities in Sittard, Valkenburg en Heerlen.’

Heerlen

Vastgoedportefeuille van in totaal ongeveer 450 miljoen euro

Vooral in Heerlen is Van de Mortel in een strijd gewikkeld met het gemeentebestuur en dan vooral met de SP-wethouder Riet de Wit. ‘Mevrouw De Wit slaagt er niet in om ook maar een van haar ambitieuze projecten op de rails te zetten. Het oude CBS-kantoor, het Maankwartier, De Plu, ’t Loon, het nieuwe Stadkantoor, het zijn projecten waarbij de gemeente een desastreus beleid voert. De politiek

in Heerlen neemt beslissingen op basis van ideologie in plaats van realisme, terwijl zij ook nog eens op het gebied van ruimtelijke ordening en retail incompetent is.‘ Vooral de gang van zaken rond het Maankwartier – een project van woningcorporatie Weller, Jongen Vastgoed (onderdeel van VolkerWessels), NS Poort en de gemeente zelf, van minimaal 160 miljoen euro – en De Plu, een winkelcentrum met woningen en kantoren in hartje stad en een project van Multi, zit Van de Mortel zeer hoog. ‘Heerlen heeft 76.000 m2 aan retail. Daarvan staat ruim 12.000 m2 leeg in het hart van de stad. Toch is de gemeente nauw betrokken bij ruim 8.000 m2 nieuwe winkelruimte in het Maankwartier en nog eens 16.000 m2 in De Plu. Verder moeten er retailmeters worden toegevoegd in de beoogde nieuwbouw van ’t Loon en zijn er plannen voor nieuwe retailmeters op de Woonboulevard. Als al die plannen doorgaan, zal de huidige leegstand in Heerlen oplopen tot wel 40 of 50 procent van het totaal.’ En dan wil Van de Mortel het niet eens hebben over andere bedreigingen voor de Heerlense retailmarkt: de bevolkingskrimp, de groeiende werkloosheid, de effecten van het online winkelen en de komst van een nieuw groot winkelcentrum in hartje Aken, op nog geen 10 kilometer van Heerlen. ‘De gemeente heeft het maar steeds over de komst van Primark in het beoogde nieuwe winkelcentrum De Plu. Multi zou een voorhuurcontract hebben. Maar als De Plu er al komt, duurt dat minstens nog vier jaar. Ik vraag me af of Primark zo lang wil wachten. Primark heeft net besloten zich in het outlet center in het nabije Belgische Maasmechelen te vestigen en heeft ook plannen voor het nieuwe winkelcentrum Kaiserplatsz in Aken. Ik moet ook nog zien of Multi wel een eindbelegger vindt voor De Plu.’

Van de Mortel wijst ook naar een recente uitspraak van de Raad van State over een winkelproject in Emmeloord. De Raad van State wees dit project af met een verwijzing naar overcapaciteit, terwijl de leegstand in Emmeloord nu nog slechts 9 procent bedraagt. ‘Ik kan me niet voorstellen dat de Raad van State in het geval van De Plu anders zal beslissen.’ Hetzelfde leegstandprobleem treft het Maankwartier, hoewel de Raad van State daarvoor wel goedkeuring heeft gegeven. ‘Er ligt nu een flink gat langs het spoor in het centrum van Heerlen, maar ik kan me niet voorstellen dat Weller en Jongen Vastgoed doorgaan, als er geen exploitant en belegger worden gevonden voor het beoogd hotel. En die kans is klein. Er is voor de ruim 8.000 m2 aan nieuwe retailruimte slechts een voorhuurcontract voor een Jumbo XL van 4.000 m2. Als er al winkels in komen, laten die elders in de stad weer meters achter. Daar komt nog bij dat de beoogde constructie over het spoor bouwtechnisch nogal wat onverwachte kostenverhogende problemen oplevert. Toch wil de gemeente in de persoon van wethouder De Wit haar plannen doorzetten.’

Moedeloos Van de Mortel wordt er wel eens moedeloos van, hoewel hij niet alle Zuid-Limburgse gemeenten over een kam wil scheren: ‘In Sittard lijken ze het wel te begrijpen. Daar worden de plannen nu aangepast en naar realistische proporties teruggebracht. Maar voor gemeenten als Heerlen en Kerkrade kan ik alleen maar zeggen: Ze zijn volslagen blind voor de werkelijkheid. Ze doen daar het omgekeerde van wat goed voor ze is. Dat is een uiterst treurige zaak, waarvan de gevolgen voor de gemeenten nog decennia zichtbaar zullen zijn en de burgers heel veel geld gaan kosten.



achtergrond VASTGOEDMARKT RESEARCH markt / onderzoek / vastgoedmarkt research

Overzicht opname- en aanbodtransacties eerste helft 2013

Opname kantooren bedrijfsruimten daalt sterk Zowel de opname van kantoor- als die van bedrijfsruimten is in de eerste helft van dit jaar flink gedaald. De daling bedroeg respectievelijk bijna 30 procent en ruim 35 procent. Het aanbod in beide categorieën nam fractioneel toe. Dit blijkt uit door Vastgoedmarkt Research verzamelde gegevens. In dit artikel behandelen we eerst de kantoorruimten en vervolgens de bedrijfsruimten. Meta Kamps

De opname van kantoorruimte groter dan 500 m2 liep terug van 583.000 m2 in de eerste helft van vorig jaar naar 416.000 m2 in de eerste zes maanden van 2013 (zie tabel 1). Deze cijfers zijn exclusief kortlopende huurcontracten (minder dan vijf jaar), onderverhuren, sale-and-lease-backtransacties en contractverlengingen. De daling kwam dit jaar voor rekening van het eerste kwartaal. In de eerste drie maanden bedroeg de opname nog geen 173.000 m2, in het tweede kwartaal steeg die met 40 procent tot 243.000 m2. Het aanbod van kantoorruimte (zie tabel 3) bedroeg eind juni bijna 7,2 miljoen vierkante meter. Dit is een toename van 2 procent vergeleken met dezelfde periode vorig jaar, toen het aanbod van kantoorruimte ruim 7 miljoen vierkante meter bedroeg. Vergeleken met eind maart 2013 daalde het aanbod van kantoorruimte maar 1 procent.

Landelijk De opname van kantoren daalde dus weer. Het huidige cijfer ligt zeer ver af van de top die in het eerste halfjaar van 2006 werd bereikt, ruim 1 miljoen vierkante meter. Net als in het verleden zijn de cijfers over de eerste zes maanden niet maatgevend voor het hele jaar; er kunnen zich in de tweede helft nog tal van ontwikkelingen voordoen die het beeld sterk wijzigen. Het is bijvoorbeeld te vroeg om te concluderen dat de daling van de kantorenopname tot dusver geheel of grotendeels is toe te schrijven aan de economische teruggang. Toch zal bij het besluitvormingsproces over verhuizen de crisis zeker een rol spelen. De contractverlengingen voor kantoorruimte namen het eerste halfjaar in aantal en omvang met 29 procent af vergeleken met dezelfde periode in 2012. Vergeleken met het eerste kwartaal van dit jaar namen ze met 28 procent toe. Er is de afgelopen zes maanden voor

bijna 215.000 m2 aan huurovereenkomsten verlengd. Het eerste halfjaar van 2012 werd er voor ruim 302.000 m2 aan huurcontracten verlengd. Er zit verborgen potentieel aanbod bij tal van kantoorgebruikers. Verder zijn omvangrijke reorganisaties gaande bij verschillende zeer grote partijen, zoals het Rijk, banken, verzekeraars, lagere overheid, sociale instellingen en ook industriële ondernemingen. Alles bij elkaar komt er volgens een schatting van Vastgoedmarkt, als alle plannen doorgaan, de komende paar jaar 2,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte op de markt. Dit is exclusief effecten die kunnen optreden als bijvoorbeeld het nieuwe werken zou doorzetten. Alleen al het Rijk zal in de periode tot 2020 1,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte achterlaten, zo werd begin juli bekend.

Grote steden In de regio’s Amsterdam, Rotterdam en Utrecht daalde de opname van kantoorruimte het eerste halfjaar van 2013 vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. In de regio Den Haag nam de opname de eerste zes maanden flink toe. Hetzelfde geldt voor de eerste drie maanden van dit jaar vergeleken met het tweede kwartaal van dit jaar. Het kantooraanbod liet vergeleken met dezelfde periode vorig jaar eind juni een daling zien in de regio’s Amsterdam en Utrecht. Vergeleken met het eerste kwartaal nam het aanbod, met uitzondering van de regio Utrecht, af.

Amsterdam In de regio Amsterdam (Amsterdam, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel) werd in het afgelopen halfjaar ruim 137.000 m2 kantoorruimte opgenomen. Dat is 7 procent minder dan in dezelfde periode in 2012, toen er een opnamecijfer werd genoteerd van 148.000 m2. Vergeleken met het eerste kwartaal van 2013 is er in het

30 procent minder opname kantoorruimte

tweede kwartaal ruim 22.000 m2 kantoorruimte meer opgenomen. Twee omvangrijke transacties van de afgelopen zes maanden in Amsterdam betroffen Spaces, dat in het voormalige ABN Amrokantoor aan de Vijzelstraat ruim 12.000 m2 kantoorruimte huurde, en Das Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij, die ruim 15.000 m2 aan De Entree huurde. Twee grote contractverlengingen van het afgelopen half jaar waren van het Uitvoeringsinstituut Werknemersverzekeringen (UWV), dat het huurcontract verlengde voor 38.000 m2 kantoorruimte in het complex Bright Offices aan de La Guardiaweg, en van het College voor Zorgverzekeringen (CVZ), dat een nieuwe huurovereenkomst afsloot voor bijna 11.000 m2 kantoorruimte aan het Eekholt in Diemen. Vier grote onttrekkingen van kantoorruimte van het afgelopen kwartaal betroffen kantoorpanden aan het Rokin (15.000 m2), de Nieuwpoortstraat (8.700 m2), de Van Heenvlietlaan (10.000 m2) en de Rijswijkstraat (8.700 m2). In totaal ging het om 42.000 m2 kantoorruimte. Het aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam daalde de afgelopen zes maanden met 7 procent en bedraagt nu ruim 1,1 miljoen vierkante meter. Eind december bedroeg het kantorenaanbod 1,2 miljoen vierkante meter. Ook vergeleken met het eerste halfjaar van 2012 daalde het aanbod met 7 procent.

Rotterdam De opname van kantoorruimte in de regio Rotterdam (Rotterdam, Schiedam en Capelle aan den IJssel) bedroeg in de eerste helft van dit jaar ruim 35.000 m2. Een grote transactie van de afgelopen periode was van Joulz, dat in het duurzaam herontwikkelde kantoorgebouw Groot Willemsplein, in het centrum van Rotterdam, 6.400 m2 kantoorruimte huurde. Een omvangrijke

contractverlenging van de afgelopen zes maanden betrof Nationale Nederlanden, dat het huurcontract verlengde voor ruim 22.000 m2 kantoorruimte in gebouw de Delftse Poort aan het Weena. Het aanbod in de regio Rotterdam nam de afgelopen zes maanden af met 3 procent en bedraagt nu ruim 675.000 m2. Vergeleken met eind juni 2012 steeg het aanbod met 14 procent.

Den Haag De Haagse kantorenmarkt (Den Haag, Rijswijk en LeidschendamVoorburg) liet een stijging zien van maar liefst 76 procent vergeleken met dezelfde periode in 2012. In de eerste zes maanden van 2013 bedroeg de opname 79.000 m2. Dit kwam onder meer door de aanhuur van 18.000 m2 kantoorruimte van CB&I in gebouw de Haagse Poort aan de Prinses Beatrixlaan in Den Haag. De grootste contractverlengingen van de afgelopen periode vonden eveneens in de Haagse Poort plaats: het ging om Nationale Nederlanden, dat overeenstemming bereikte voor de huurverlenging van 28.000 m2, en om SDU Uitgevers, dat het huurcontract verlengde voor ruim 8.100 m2 kantoorruimte in complex CentreCourt aan de Prinses Beatrixlaan. Drie kantooronttrekkingen met een totaal van bijna 36.000 m2 betroffen het voormalige Shell-kantoor van 32.000 m2 aan de Oostduinlaan, het COD, dat bijna 2.000 m2 kantoorruimte kocht aan de Badhuisweg en de aankoop door Castellum Projectontwikkeling van bijna 1.800 m2 monumentale kantoorruimte aan de Sophialaan in Den Haag. Het aanbod in de regio Den Haag per 30 juni 2012 bedroeg 782.500 m2. Dat is een daling met 2 procent vergeleken met eind 2012, maar een stijging met 10 procent vergeleken met een jaar geleden.

Utrecht-Stad De opname in regio Utrecht-stad (Utrecht, Vleuten, De Meern en Maarssen) nam drastisch af. De daling bedroeg 73 procent vergeleken met de eerste zes maanden van 2012. Was de opname in het eerste halfjaar van 2012 nog 41.500 m2, dit jaar bedroeg die ruim 11.000 m2. De meest omvangrijke transactie van de afgelopen zes maanden was die van Plus Retail, dat 5.500 m2 kantoorruimte huurde in gebouw Bloeyendael aan de Archimedeslaan in Utrecht. Het aanbod in de regio Utrecht-stad nam de afgelopen zes maanden toe met 2 procent en bedraagt nu 391.000 m2. Vergeleken met eind juni vorig jaar, toen het aanbod 416.000 m2 bedroeg, daalde het aanbod met 6 procent.

Regionaal Wat betreft kantooropname vielen, op Groningen, Friesland en Flevoland na, alle provincies terug vergeleken met het eerste halfjaar van 2012. Vooral in de provincies Utrecht, Noord-Holland, Limburg en Noord-Brabant was de teruggang aanzienlijk. In Flevoland nam de kantooropname het meest toe. Dit kwam onder meer door de transactie van Tradetracker Nederland, dat ruim 3.300 m2 kantoorruimte kocht aan De Strubbenweg in Almere. In de provincie Zuid-Holland huurde Stichting Ipse de Bruggen 4.200 m2 kantoorruimte in gebouw Sorbonne aan de Louis Braillelaan in Zoetermeer. Twee andere grote transacties van het afgelopen halfjaar waren van Nuon, dat 6.100 m2 kantoorruimte huurde aan de Melkemastate in Leeuwarden en van Kunstopleiding Artez, die 4.000 m2 kantoorruimte huurde aan de Oude Kraan in het centrum van Arnhem. Bluewater Energy Services huurde een nieuwbouw kantoorgebouw van 8.600 m2 in Park 20|20 in Hoofddorp. Een paar grote regionale contractverlengingen in het afgelopen halfjaar waren onder meer die



VASTGOEDMARKT RESEARCH achtergrond Opnamecijfers kantoorruimte eerste halfjaar 2013 en 2012 in m2 (>500 m2) 2013

1e halfjaar

Koop/huur

Kortlopend

Regio Amsterdam

137.000

1.000

Regio Rotterdam2)

35.200

800

Regio Den Haag3)

79.000

Regio Utrecht-stad4)

Regio 1)

Onderhuur

Salb8)

Tabel 1 2012

1e halfjaar

Contractverl.

Totaal opname9)

Koop/huur

Kortlopend

2.500

Onderhuur

Salb8)

148.000

73.800

72.500

1.400

24.100

98.000

39.000

118.000

45.000

1.000

66.100

112.100

3.000

14.300

41.500

2.600

8.600

2.900

Friesland

6.100

6.100

3.800

600 800

Drenthe Overijssel

9.300

600

Gelderland

26.000

2.800

11.500

40.300

37.000

9.400

500

11.800

21.700

24.700

8.200

1.200

17.700

43.500

10.700

7.700

500

22.200

3.600

Zuid-Holland7)

29.000

Zeeland

3.000

12.900

1.100

Noord-Brabant

32.000

Limburg

7.600

4.700

Totaal

416.000

9.800

2.500

226.700

204.500

6.000

Noord-Holland6)

78.700

66.500

11.300

Flevoland

Totaal opname9)

35.300

Groningen

Utrecht5)

Contractverl.

9.300

1.800

25.600

30.200

2.900

2.900

5.800

16.900

10.800

98.400

35.000

61.200

59.000

600

47.500

107.100

39.700

44.000

2.000

3.000

30.200

79.200

1.100

1.800

39.600

66.500

700

180.000

15.000

262.200

232.000

376.300

1.203.800

6.000

10.700

26.300

643.000

583.500

49.000

63.400 16.200

1.500

214.700

1.600

21.300 13.300

1.200

1.800 26.300 9.800

2.200

Opnamecijfers bedrijfsruimte eerste halfjaar 2013 en 2012 in m2 (>750 m2) Regio

2013

1e halfjaar

Koop/huur

Kortlopend

Regio Amsterdam

28.800

Regio Rotterdam2)

22.500

Regio Den Haag3)

1)

Onderhuur

Salb8)

2.300

Tabel 2

Contractverl.

Totaal opname9)

2012

1e halfjaar

Koop/huur

Kortlopend

7.900

36.700

27.600

13.000

37.800

129.000

13.700

13.700

5.000


4.100

4.100

42.500

Groningen

3.800

3.800

Friesland Drenthe Overijssel

67.000

7.500

Gelderland

47.500

5.200

Utrecht5)

25.000

3.200

Flevoland

18.800

Noord-Holland6)

31.500

Zuid-Holland7)

64.000

Zeeland Noord-Brabant

800 3.400

1.800

2.100 85.100

1.300 219.000

5.700

Limburg

116.500

1.600

Totaal

663.500

27.600

w.v.>7.500 m2

310.000

30.000 4.200

Onderhuur

Salb8)

2.900

Contractverl. 3.100

30.700

3.000

134.900 5.000

1.600

44.100

12.600

2.000

14.600

13.000

800

13.800

1.800

1.800

75.300

65.500

52.700

137.500

8.550

33.400

48.000

2.000

18.800

33.100

33.600

39.000

2.200

149.100

104.000

3.500

1.300

11.100

254.700

280.500

1.000

119.100

106.500

161.075

856.375

1.056.700

310.000

600.000

65.500 2.700

21.000 800

169.750 4.600

Regio Amsterdam1)

55.400

11.000

44.100

27.000

68.200 107.500 11.100

7.900

1.300

8.000

17.000

314.700

31.450

4.000

29.800

65.700

1.187.650

106.500

Aanbod kantoorruimte tweede kwartaal 2013 in m2 (>500 m2) Regio

Totaal opname9)

Tabel 3

2008

2009

2010

2011

2012

30-jun-12

30-jun-13

Daling/stijging

Daling/stijging

tov juni 2012 (%)

tov maart 2013 (%) -5

1.049.000

1.165.000

1.254.000

1.302.000

1.211.000

1.210.500

1.121.000

-7

Regio Rotterdam2)

339.000

350.000

532.000

645.500

697.000

593.000

675.500

14

2

Regio Den Haag3)

546.000

582.000

675.500

748.500

796.000

711.000

782.500

10

-1


303.000

266.000

378.000

427.500

385.000

416.000

391.000

-6

2

Groningen

115.000

109.000

99.500

67.000

64.000

58.500

62.000

6

2

Friesland

44.000

44.000

46.500

54.000

52.000

53.500

52.000

-3

0

Drenthe

33.500

34.500

32.000

43.500

52.000

45.000

47.000

4

-6

Overijssel

230.000

262.000

236.500

272.000

324.000

326.000

314.000

-4

1

Gelderland

419.000

442.000

522.000

533.500

591.000

581.000

579.000

0

-1 -1

Utrecht5)

448.500

501.500

619.500

611.000

726.000

724.000

728.000

1

Flevoland

114.000

171.000

161.000

168.000

199.000

174.000

192.000

10

1

Noord-Holland6)

535.000

561.000

672.500

667.500

709.000

648.000

681.000

5

-1

Zuid-Holland7)

350.000

426.500

480.000

508.000

535.000

461.000

524.500

14

4

7.800

11.500

11.000

12.000

15.000

13.000

15.000

15

-6 -1

Zeeland Noord-Brabant

468.000

515.000

612.000

720.000

765.000

781.000

739.000

-5

Limburg

193.000

202.000

239.000

237.500

271.000

244.000

269.500

10

0

5.194.800

5.643.000

6.571.000

7.017.500

7.392.000

7.039.500

7.173.000

2

-1

2.313

2.611

2.864

3.087

3.228

3.105

3.206

3

0

Totaal Aantal kantoorobjecten

Aanbod bedrijfsruimte tweede kwartaal 2013 in m2 (>750 m2)

Tabel 4 Daling/stijging

Daling/stijging

2008

2009

2010

2011

2012

30-jun-12

30-jun-13

tov juni 2012 (%)

tov maart 2013 (%) -2

Regio Amsterdam1)

412.000

518.000

575.000

558.000

587.000

627.500

565.000

-10

Regio Rotterdam2)

267.000

160.000

296.000

237.000

296.000

298.000

312.000

5

0

Regio Den Haag3)

83.000

84.000

101.000

97.000

140.500

114.000

131.000

15

-2


261.500

215.000

291.000

236.500

231.000

231.000

242.000

5

8

Groningen

216.000

131.000

133.000

107.000

101.000

101.000

99.000

-2

1

70.000

71.000

1

0

109.500

108.500

120.500

11

11

Friesland

99.500

92.000

80.500

80.000

Drenthe

123.500

148.500

106.000

98.000

Overijssel

530.000

708.500

701.000

729.000

749.000

733.000

756.000

3

-1

Gelderland

900.500

878.000

876.500

1.022.000

990.000

975.000

1.047.500

7

6

Utrecht5)

388.000

411.000

436.000

499.000

428.500

462.000

427.000

-8

9

Flevoland

196.500

264.000

271.000

269.000

290.000

245.000

300.000

22

7

Noord-Holland6)

653.000

705.500

781.000

824.500

832.500

832.500

810.500

-3

4

Zuid-Holland7)

573.000

579.500

722.000

713.000

717.000

721.000

732.000

2

3

Zeeland Noord-Brabant Limburg Totaal Aantal bedrijfsobjecten

78.000

77.000

88.000

88.000

88.500

78.500

94.500

20

3

1.565.000

1.817.500

2.093.000

2.279.500

2.290.000

2.334.000

2.440.500

5

5

669.000

836.000

883.000

957.500

959.000

941.000

954.000

1

0

7.015.500

7.625.500

8.434.000

8.795.000

8.880.500

8.872.000

9.102.500

3

3

2.135

2.371

2.483

2.579

2.583

2.565

2.679

4

4



achtergrond VASTGOEDMARKT RESEARCH bedrijfsruimte vergeleken met de eerste helft van 2012. Dit kwam onder meer door de aanhuur van 12.000 m2 bedrijfsruimte aan de Wolga in Den Haag door Hizkia van Kralingen. Ook de regio Amsterdam kende een stijging, met 4 procent. In Rotterdam en Utrecht daalde de opname vergeleken met dezelfde periode in 2012. In de provincies Groningen, Overijssel en Limburg steeg de opname met respectievelijk 111, 2 en 9 procent. In alle andere provincies daalde de opname van bedrijfsruimte groter dan 750 m2. De opname van bedrijfsruimte groter dan 7.500 m2, logistiek vastgoed, nam ook af. Het eerste halfjaar van 2013 werd in deze sector 310.000 m2 opgenomen. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar was dit een daling van 48 procent. Omvangrijke landelijke bedrijfsruimtetransacties in het eerste halfjaar van 2013 vonden het meest plaats in de provincie NoordBrabant. Het ging onder meer om een logistiek dienstverlener in Oud-Gastel (33.000 m2), Broekman Logistics in Breda (31.000 en 17.000 m2), OMS in Oosterhout (30.000 m2) en European Sport Services in Klundert (14.000 m2). Ook Limburg kende het afgelopen half jaar een paar grote transacties: van Hewlett-Packard (39.000 m2) en Moduslink (17.000 m2) in Venray, van Ekocompany (8.600 m2) in Born

van netwerkbedrijf Alliander, dat het huurcontract verlengde voor 11.500 m2 kantoorruimte aan de Voltastraat in Alkmaar, en van de Rabobank Rijn en Veenstromen, die een nieuwe langjarige huurovereenkomst afsloot voor bijna 3.500 m2 aan de Middellandse Zee in Woerden. Alliander verlengde het huurcontract voor ruim 3.900 m2 aan de Langegracht in Leiden. Een andere grote contractverlenging betrof Enexis, dat het huurcontract verlengde voor ongeveer 6.000 m2 aan de Schatbeurderlaan in Weert. In het eerste halfjaar nam het kantorenaanbod in alle provincies af vergeleken met eind december 2012.

Bedrijfsruimte De opname van bedrijfsruimte groter dan 750 m2 (zie tabel 2) daalde met 37 procent vergeleken met de eerste zes maanden van 2012. In het eerste halfjaar van 2013 bedroeg de opname ruim 663.000 m2; in dezelfde periode vorig jaar was dit nog 1 miljoen vierkante meter. Deze cijfers zijn exclusief kortlopende huurcontracten (minder dan vijf jaar), onderverhuren, sale-andlease-backtransacties en contractverlengingen. De opname nam het afgelopen kwartaal met 21 procent toe vergeleken met het eerste kwartaal van dit jaar. Van de vier grote steden kende Den Haag de grootste stijging (174 procent) in de opname van

en van dienstverlener JCL (8.500 m2) in Venlo. Verder waren er omvangrijke transacties van Van Merkesteijn Plastics in Enschede (18.000 m2), van de Rensa Groep in Doetinchem (11.000 m2) en van Menlo Worldwide Logistics in het Fokker Logistics Park nabij Schiphol (9.500 m2). Een paar grote contractverlengingen van de afgelopen zes maanden in Zuid-Holland waren die van De Univeg Group, die het huurcontract voor ruim 41.000 m2 logistieke ruimte verlengde aan de Nijverheidsweg in Waddinxveen, en van Miss Etam, dat het huurcontract verlengde voor het distributiecentrum met 28.000 m2 bedrijfsen 8.900 m2 kantoorruimte aan de Oostweg in Zoetermeer. In NoordHolland verlengde DHL Global Forwarding zijn huurcontract voor ruim 19.000 m2 op Schiphol DC3. Het landelijke aanbod van bedrijfsruimte (zie tabel 4) steeg per 30 juni 2013 tot ruim 9,1 miljoen vierkante meter; een plus van ongeveer 2 procent vergeleken met eind vorig jaar en een toename van 3 procent vergeleken met eind juni 2012. Ook vergeleken met het aanbod aan het einde van het eerste kwartaal van dit jaar bedroeg de stijging 3 procent. Over de auteur Meta Kamps is hoofd van Vastgoedmarkt

De halfjaarcijfers over 2012 zijn gecorrigeerd door de aan het begin van dit jaar (2013) nagekomen transactiegegevens. • Kantoorruimte. De opnamecijfers die Vastgoedmarkt publiceert over de kantorenmarkt, hebben uitsluitend betrekking op kantoorruimte groter dan 500 m2. Kantoren behorend bij of deel uitmakend van fabrieken en bedrijfsgebouwen, onderwijs- en medische instellingen en dergelijke, of winkels/showrooms, worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie en dus niet als kantoor aangemerkt. • Bedrijfsruimte. Vastgoedmarkt verstaat onder bedrijfsruimte ruimten die zijn bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een kantoorcomponent worden als bedrijfsruimte gezien. • Transactie/opname kantoorruimte. Een transactie dan wel opname is elke handeling waarbij een kantoorgebruiker minimaal 500 m2 kantoorruimte van de vrije markt opneemt. In feite vindt er een fysieke verplaatsing plaats van een bedrijf of instelling. Het kan ook gaan om verschillende gebruikers die samen minimaal 500 m2 opnemen. Ook volumes die van de vrije kantorenmarkt worden afgehaald, zoals voor onderwijs, kinderdagverblijf, hotel en dergelijke, onttrekken meters aan de markt en worden dus als opname beschouwd. Buiten de opnamecijfers blijven transacties met een onderhuur, rechtstreeks of kortlopend (minder dan vijf jaar) contract, sale-and-lease-backcontracten, contractovernames en contractverlengingen. Deze cijfers worden wel geregistreerd en apart vermeld in de tabellen. Ook kantoorruimte die voor eigen rekening en gebruik wordt ontwikkeld (kenmerk rechtstreeks) blijft buiten beschouwing. • Transactie/opname bedrijfsruimte. Eenzelfde definitie is van toepassing op bedrijfsruimte, maar in dit segment is de minimumomvang van 750 m2 van toepassing. • Aanbod. Aantal vierkante meters dat op een bepaalde peildatum voor verhuur of verkoop voor de markt beschikbaar is. Dit is inclusief de panden die, alvorens ze opnieuw in gebruik worden genomen, moeten worden gerenoveerd. Voor nieuwbouwpanden geldt dat de bouw moet zijn begonnen.

Noten in tabellen

Research. Met dank aan Dirk Rompelman.

Ook door reorganisaties 2 mln m2 kantoren naar markt Column m ark t

Definities en criteria

1) Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Ouder-Amstel 2) Rotterdam, Capelle aan den IJssel en Schiedam 3) Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk 4) Utrecht-stad, inclusief Vleuten, De Meern en Maarssen 5) Exclusief regio Utrecht-stad 6) Exclusief regio Amsterdam 7) Exclusief regio’s Rotterdam en Den Haag 8) Sale-and-lease-backconstructie 9) Inclusief onderhuur-, kortlopende, rechtstreekse-, sale-and-lease-backcontracten en contractverlengingen 10) Exclusief onderhuur-, kortlopende, rechtstreekse-, sale-and-lease-backcontracten en contractverlengingen

Arendsoog


Tom Berkhout, professor of Real Estate Nyenrode Business Universiteit

Het rapport ‘Goed gewaardeerd vastgoed’ van het Platform Taxateurs Accountants (PTA) is in juni verschenen met 28 aanbevelingen voor taxeringsmethoden en taxatierapporten. De aanbevelingen beogen het taxatieproces te verbeteren en inzichtelijker te maken voor een breder publiek. En dat is geen overbodige luxe. De grote druk die DNB en AFM op de taxatiebranche uitoefenen, heeft ongetwijfeld bijgedragen aan de (snelle) totstandkoming van dit rapport. Dat bevat mijns inziens bruikbare en zinvolle aanbevelingen die de taxatie en alles wat daarbij hoort op een hoger kwaliteitsniveau kunnen brengen. Vanzelfsprekend worden de International Valuation Standards als uitvalsbasis genomen, maar daaraan worden nog eens controle- en verslaggevingsstandaarden (nationaal en internationaal) gekoppeld. Je moet al aardig wat kennis in huis hebben om de aanbevelingen op waarde te kunnen schatten, laat staan op te volgen. Ik kan mij voorstellen dat veel taxateurs de schrik om het hart slaat als ze de aanbevelingen bestuderen. Ze zullen moeten bijscholen en organisatorisch moeten opschalen, willen ze de aanbevelingen kunnen opvolgen. En dat zal consequenties hebben voor het kostenniveau. De kosten van taxaties staan al behoorlijk onder druk. Nu zal de rekening misschien nog bij de taxateurs terechtkomen, maar op termijn bij de opdrachtgevers. Maar het is de vraag of dat bezwaarlijk is, omdat iedereen gebaat is bij een betere kwaliteit. Sommigen beweren dat ze deze aanbevelingen ‘a-l-l-a-n-g toepassen’ en dat die vooral voor ‘de anderen’ zijn geschreven. Dat is in ieder geval al een mooie uitvalsbasis. Voorbeeldfuncties helpen immers. Zijn dit dan aanbevelingen voor de beste jongetjes en meisjes van de klas? Geenszins. De aanbevelingen zijn gericht aan de brancheorganisaties van taxateurs en aan hen persoonlijk. Ze beperken zich niet alleen tot de waarderingen voor jaarrekeningen. Wie niet meedoet, mist de boot; zeker op termijn. Ook tussen de regels door valt het nodige te lezen. De rapporteurs betrekken duidelijk stelling op een aantal punten. Zo pleiten ze voor één algehele brancheorganisatie waarbij idealiter alle taxateurs moeten zijn aangesloten. Het PTA wil huurcontracten in een huurregister registreren. Inzicht in afspraken over huurtransacties leidt tot een transparantere verhuurmarkt, die op haar beurt weer leidt tot transparantere en beter verifieerbare aannames voor taxaties. Sommige makelaars wijzen dat af, omdat zij geen confidentiële gegevens willen prijsgeven. Mogelijk zal een wettelijke regel uitkomst bieden.

Een grote uitdaging is de aanbeveling om de opbouw van NAR, BAR, disconteringsvoet en exit-yield meer inzichtelijk te maken. Hiertegen bestaat nogal wat weerstand, zo bleek uit het consultatieproces. De BAR-methode wordt in het rapport feitelijk afgeserveerd. De methode is volgens het PTA alleen maar te gebruiken voor zeer homogene en transparante markten. En die zijn er nu eenmaal niet. We zullen onze vertrouwde BAR-reeksen dus moeten ombouwen naar NAR-reeksen. Voorwaar, een trendbreuk. Taxateurs moeten ‘een actieve houding’ aannemen om zogeheten ‘incentives’ te achterhalen en verhuurders moeten daarover ook eerlijk zijn. Voor een juiste waardering is dergelijke informatie immers niet zonder belang. Impliciet suggereert de aanbeveling overigens dat dit kennelijk niet altijd standaardpraktijk is. Het rapport leest als een spannend jongensboek. Accountants en taxateurs die zich graag als een soort Arendsoog afficheren, wordt geadviseerd een sterkere bril (of lenzen) te nemen. Kortom, een scherpe blik op een diffuse wereld. reacties naar [email protected]



Economie financieel Economische indicatoren van het CBS

Consument blijft somber

markt / economie / cbs

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) publiceert elk 10 kwartaal inEconomisch Vastgoedmarkt economische cijfers die van klimaat Koopbereidheid Consumentenvertrouwen 0 belang kunnen zijn bij het opstellen van marktanalyses en -10 -rapporten. Het CBS is verantwoordelijk voor de inhoud -20 van -30 de grafieken en de bijbehorende teksten. Voor meer -40 en achtergronden tel. 088-5707070 of www.cbs.nl cijfers Het -50 consumentenvertrouwen en de conjunctuurtest zake-60 lijke-70dienstverlening worden uitgedrukt in ‘het saldo oor50 Verwachte omzet Economischdoor klimaat,het afg 3 m deel-80in %’. Dit wordt bepaald percentage j f mam j j a s o n d j f mam j j a s o n d j f mam j j a s o n d j f mam j j a s o n d j f mam j 40 2009 2010 2011 2013 pessimisten van het percentage optimisten af2012 te trekken. 30

Economisch klimaat

0

Koopbereidheid

Consumentenvertrouwen

-10

-50

4

Minder werknemersbanen - 10

-60

- 20

2 voer en horeca (14.000 banen minder) en de Job - 30van der Zwan j0 a s o n d j f m a m j j a s o n d j industrie f m a m (11.000 j j a sbanen o n d j f m Zowel a m j in het minder). 2010 2013 openbaar2012 bestuur als in het onderwijs daalde In het eerste kwartaal van 20132011 waren er het aantal banen met 10.000. De ontwikkebijna 7,7 miljoen banen van werknemers. -2 50 omzet dan in Economisch klimaat, afg het 3 maantal banen kent een duidelijk ling van Dat waren erVerwachte 121.000 minder het 40 seizoenpatroon. Na correctie hiervoor was eerste kwartaal van 2012. Dit is een daling -4 het aantal werknemersbanen in het eerste van 30 1,5 procent. In alle bedrijfstakken nam kwartaal van 2013 51.000 lager dan in het de werkgelegenheid af. De banenkrimp is het -6 20 II III IV I II III IV I II III IV I II III I II I vierde kwartaal vanIV2012. Dit isIIIeenIVdaling grootst in deI bouwnijverheid (28.000 banen 2008 2009 2010 2011 2012 '13 10 25 van 0,6 procent. Dit is de grootste kwartaalminder), gevolgd door de zakelijke dienstverop-kwartaalkrimp in de laatste drie jaar. lening (18.000 banen minder), de handel, ver0

20

- 10

(x1000)

15 Banen

- 20

10 8.100 j a s o n d j fm a m j j a s o n d j fm a m j j a s o n d j fm a m j 5 2010 2011 2012 2013 8.000 0

-80

j f mam j j a s o n d j f mam j j a s o n d j f mam j j a s o n d j f mam j j a s o n d j f mam j

2009

10

2010

Economisch klimaat

III

IV

2007

I

II

IV

2008

I

II

III

2009

IV

I

II

III

IV

2010

I

II

III

2011

I

II

III

IV

2012

Verwachte omzet

I

13

Economisch klimaat, afg 3 m

0 Meer investeringen verwacht 30 40

-5 Habets Harry 20

Reparatie en installatie van machines

Transportmiddelenindustrie

Elektrotechnische en machine-industrie

Basismetaal en metaalproductenindustrie

Metaal-elektro industrie

Overige industrie

Raffinaderĳen en chemie

Papier- en grafische industrie

Hout- en bouwmaterialenindustrie

Textiel-, kleding- en lederindustrie

Voedings- en genotmiddelenindustrie

Industrie totaal

in de raffinaderijen en chemie verwachten een gelijk investeringsniveau als in 2012. 10 De investeringen van deze branches zijn de Ondernemers in de industrie verwachten dit 0 groei van de investeringen met 7 prohoogste in de industrie. In 2012 hebben de jaar een ondernemers in de industrie ruim 7 miljard cent. - 10Een half jaar geleden gaven de onderneeuro geïnvesteerd. Dat is 4 procent minder mers nog aan dit jaar 1 procent meer te gaan - 20 dan een jaar eerder. De grootste daling trad investeren. Ondernemers in de voedings- en op in de metaal-elektro industrie. De investegenotmiddelenindustrie zijn het meest posi- 30 j a s o n d21jprocent fm a m j j tea invess o n d ringen j f m adaalden m j j er a naar s o nruim d j2,1 fm a m jeuro. miljard tief. Zij verwachten meer 2010 2011 2012 2013 Ondernemers in de raffinaderijen en chemie teren. Ook ondernemers in de metaal-elektro investeerden in 2012 het meest met ruim industrie zijn optimistisch. Zij denken dit jaar 2,6 miljard euro. 3 procent meer te investeren. Ondernemers

Verwachte investeringen in vaste activa in 2013

(in %)

25

consumptie door huishoudens was 2,4 procent lager dan in 2012. De overheidsconsumptie kromp met 0,6 procent. Het volume van de uitvoer van goederen en diensten even slecht als eind mei. Het zwaartepunt was wel groter, maar met 1,4 procent was de van-50 indicatoren in de conjunctuurklok lag 0 toename minder groot dan in de voorgaande nog-60 altijd in de fase van laagconjunctuur. Alle kwartalen. Ook vergeleken met het vierde indicatoren presteerden onder hun langjarig -70-2 kwartaal van 2012 kromp de economie. De gemiddelde. De Nederlandse economie kromp -80 j f mam j j a s o van n d j 2013 f m a mmet j j a1,8 pros o n d j f mam j j a s bedroeg o n d j f m0,4 a mprocent. j j a s o nDe d j kwartaal-opf mam j krimp in het-4eerste kwartaal 2009 2010 2011 2012 2013 kwartaalontwikkeling is al drie kwartalen op cent vergeleken met 2012. Er werd 11,8 prorij negatief. cent minder geïnvesteerd in vaste activa. De -6 II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

2009

III

7.900 -4 10 7.800 0 -6 -10 7.700 I -20 7.600 -30 -40 7.500

Economisch klimaat

II

III

IV

I

II

2011

III

IV

I

2012

(in %)

II

III

IV

I

II

2008

III

Koopbereidheid IV

I

II

2009

'13

III

IV


I

II

2010

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

Gerard-60 Taal 8.100 -70

Uit de -80 conjunctuurenquête van juni blijkt dat j f mam j j a s o n d j f mam j j a s o n d 8.000 de ondernemers in de zakelijke dienstverlening 2009 2010 nog steeds somber zijn. Zij zagen het klimaat 7.900 voor hun onderneming verslechteren en zij verwachten dat de werkgelegenheid in hun 7.800 branche in juni tot en met augustus zal krim7.700Ook over de omzetverwachting heerst er pen. pessimisme. Volgens slechts 5 procent van hen 4 7.600 is het economische klimaat voor hun onderne-

50 40

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

Verwachte omzet

-2

I

'13

IV

I

II

III

2012

IV

I

13

ming verbeterd; 20 procent zag een verslechtering. De werkgelegenheid zal volgens hen in de komende maanden verder afnemen. De groep f mam j j a s o n d j f mam j j a s o n d j f mam j bedrijven personeel aan2013 te trek2011 die verwacht2012 ken is met 8 procent beduidend kleiner dan de groep die voorziet personeel te zullen afstoten (26 procent). Van de ondernemers verwacht 18 procent voor juni tot en met augustus een toename van de omzet. Volgens 59 procent zal de omzet nagenoeg gelijk blijven en 22 procent gaat uit van een lagere omzet.

j

IV

IV

Niet gecorrigeerd

III

Gecorrigeerd voor seizoeninvloeden

II

III

2012

Ondernemers nog steeds somber -50 2007 2008 2009 2010 2011

I

II

2011


I

I

0

10

I

8.000 -2

Conjunctuurtest zakelijke diensten 2007 2008 2009

15

IV

2010

8.100 0

7.500 2

20


2

10 50

Koopbereidheid

2013

4

Niet gecorrigeerd

IV

2012

-20van Karin 4 der Ven -30 Het conjunctuurbeeld was eind juni 2013 -402

Economische groei

Reparatie en installatie van machines



Overige industrie



III


15

II


I


7.500


7.600



Industrie totaal

7.700

2011

Nog steeds laagconjunctuur -10 0

2008

7.800

II

III

2010

Niet gecorrigeerd

I II III IV (saldo2011 oordeel in %) 2012 IV

I

II

III

IV

I

13

Economisch klimaat, afg 3 m

30 -4

5

20

0

10 Reparatie en installatie van machines





Overige industrie






Industrie totaal

-5

Bron: CBS

-70

I

7.900 -5

5

10

(saldo in %)

-40

0

20

Consumentenvertrouwen seizoengecorrigeerd

-30

10

25

Het consumentenvertrouwen is nog altijd laag. Na een historisch dieptepunt in februari (-44) verbeterde de stemming in maart, april en mei weer iets. In juni verslechterde het vertrouwen 4 punten, naar -36. Het vertrouwen wordt afgemeten aan het oordeel van consumenten over het economisch klimaat en aan hun koopbereidheid. Consumenten

-20

20

- 30

waren in juni somber over het economisch klimaat. Deze deelindicator kwam uit op -52. Ook de koopbereidheid was in juni gering (-25). Nederland behoorde begin 2011 binnen de EU nog tot de landen met het hoogste consumentenvertrouwen. Daarna daalde het vertrouwen sneller dan in andere lidstaten en zakte ons land fors op de vertrouwensladder. In juni 2013 nam Nederland de zestiende plaats in.

Karin van der Ven

-6

0

I

II

III

2008

IV

I

II

III

2009

IV

I

II

III

2010

IV

I

II

III

2011

IV

I

II

III

2012

IV

I

'13

- 10 - 20 - 30

j a s o n d j fm a m j j a s o n d j fm a m j j a s o n d j fm a m j 2011 2012 2013 8.100 2010 8.000 7.900 7.800



achter grond K antoren kantoren / regio / onderzoek

EIB onderzoekt toekomstige vraag en aanbod Den Haag en Rotterdam

Aanpak kantorenmarkt vergt maatwerk

aandacht moeten verschuiven naar instandhouding. Ook bereikbaarheid, omgevingsfuncties en zichtbaarheid zijn altijd bepalend geweest voor locatiekeuze. Een recente studie analyseert de trek van kantoorgebruikers van de historische binnenstad (jaren vijftig) naar de stadsranden (jaren zestig) en de concentratie in de jaren zeventig langs de invalswegen. Tenslotte trekken de kantoren in de jaren negentig naar monofunctionele kantoorwijken bij de snelwegen aan de stadsrand. Tegenwoordig zijn de stations populaire locaties2).

Ruimtegebruik blijft gelijk

De kantorensector in Rotterdam is conjunctuurgevoelig en door de economische crisis hard getroffen. Foto: Hollandse Hoogte

De Stadsregio Rotterdam werkt samen met de gemeenten aan een betere afstemming van het kantorenbeleid. Hierdoor moeten vraag en aanbod beter op elkaar gaan aansluiten. Uit onderzoek van het EIB blijkt hoe divers de gemeentelijke kantorenmarkten zijn. Verder zijn ze sterk lokaal georiënteerd. Bij de aanpak van de kantorenmarkten moeten lokale overheden daarom genuanceerd en gebiedsgericht te werk gaan. Slechts voor een beperkt deel is bovenregionale afstemming van het beleid wenselijk. De Stadsregio Rotterdam geeft met een gezamenlijke kantorenprogrammering invulling aan het regionale beleid. Cees Stoppelenburg en Matthieu Zuidema

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft in opdracht van de Stadsregio Rotterdam het perspectief onderzocht van de kantorenmarkten in de regio’s Den Haag en Rotterdam. De verkenningen van vraag en aanbod op de kortere (2020) en lange termijn (2030/2040) zijn afgeleid van de regio-onderzoeken die het EIB vorig jaar voor het kantorenconvenant heeft uitgevoerd. Dit onderzoek laat zien dat door een verwacht herstel van de kantoorhoudende werkgelegenheid en marktcorrecties het overaanbod kan teruglopen. Het beeld is echter niet enkel rooskleurig. De marktcorrecties gaan namelijk gepaard met prijsdaling, een beduidend lagere hoeveelheid nieuwbouw en een verouderende voorraad. Als aanvulling op dit onderzoek heeft het EIB in de regio Rotterdam het vestigingsgedrag van kantoorgebruikers nader bestudeerd. Dat gaf nieuwe inzichten in het gedrag van de gebruikers in de kantorenmarkt, die immers de sleutel in handen hebben voor een gezonde(re) kantorenmarkt. De analyse van het EIB laat zien dat kantoorlocaties in wisselende mate met elkaar concurreren. Specifieke gebruikersgroepen kiezen vaak voor specifieke locaties. Dit betekent dat

locaties een eigen gebruikersprofiel hebben.

Groot onderling verschil Het perspectief van de gebruikersgroepen en dus voor de kantoorlocaties laat een duidelijk onderling verschil zien. Zo bestaan verschillen in de verwachte werkgelegenheidsgroei voor bijvoorbeeld industrie, overheid en bankwezen. Kantoororganisaties in handel en industrie vestigen zich (gemiddeld) duidelijk vaker op ‘formele’ werklocaties, dat zijn locaties die een vrijwel volledig ‘kantoorkarakter’ hebben, zonder menging met andere stedelijke functies als winkels, industrie of wonen. Banken, verzekeraars, overheid en non-profitorganisaties vestigen zich veel vaker op centrale locaties in een stad en zitten daarmee in een gemengde omgeving. Afgezien van het verwachte gebruik, bepalen ook de uitgangssituatie (denk aan leegstand) en de concurrentiepositie ten opzichte van andere locaties het perspectief. Het gevolg is dat er groeien krimpgebieden bestaan. Leegstand en nieuwbouw zullen daardoor ook in de toekomst naast elkaar blijven bestaan. De werkgelegenheidsontwikkeling is

een belangrijke drijver voor de kantorenmarkt. De historische ontwikkeling op de kantorenmarkt in de regio hangt sterk samen met werkgelegenheidsgroei. De grote gebruikers op de kantorenmarkt van de stadsregio Rotterdam zijn de dienstensectoren, handel en industrie en de sector overheid en non-profit. De sector banken en verzekeraars is aanzienlijk kleiner. De kantorensector in Rotterdam is conjunctuurgevoelig en heeft daardoor sterk van de hoogconjunctuur geprofiteerd. Gevolg is dat de economische crisis deze sector hard heeft getroffen. Toch verwacht het EIB dat tot 2020 sprake zal zijn van een relatief groeiende vraag. Dit komt enerzijds doordat een economisch herstel dankzij de conjunctuurgevoeligheid de kantorensector relatief sterk zal beïnvloeden. Anderzijds ligt het aan de voortgaande structurele verdienstelijking van de economie, onder invloed van bijvoorbeeld het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking1). Na 2020 zal door de vergrijzing de werkgelegenheid licht afnemen en zal de ruimtevraag zich stabiliseren. Van een uitbreidingsbehoefte is dan geen sprake meer. Waar van oudsher veel inzet is geweest op groei, zal de

Belangrijk uitgangspunt bij de vraagraming is dat het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorgebruikers gelijk blijft. Dit heeft te maken met de prijselasticiteit. De huurprijzen dalen, wat een opstuwend effect heeft op de vraag. Bestaande gebruikers nemen wat extra ruimte in gebruik en de markt trekt nieuwe toetreders, zoals ZZP-ers. Ook blijkt het nieuwe werken meer invloed te hebben op de indeling van de kantoorplattegronden dan op de absolute vraag naar vierkante meters. De besparing op werkplekken wordt gecompenseerd door behoeften aan andere ruimten, zoals vergader- en concentratieplekken. Ook het nog steeds stijgende opleidingsniveau van de beroepsbevolking en het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort, gepaard gaand met het bijbehorende hogere ruimtegebruik, zorgen voor gelijkblijvend ruimtegebruik. Een eenzijdige focus op een bepaald type locatie helpt dus allerminst om de gedifferentieerde kantorenmarkt gezond te maken. Die vraagt dus niet om een generiek beleid, maar om een gebiedsgerichte aanpak. Gemeenten hebben daarin een belangrijke rol. Veel kantoorgebruikers blijven bij een verhuizing binnen de gemeentegrenzen of verhuizen hooguit over een afstand van 10 kilometer en blijven daarmee binnen ‘hun’ stedelijke regio. Om het concreet te maken: een ‘Haagse’ kantoorgebruiker zal zelden naar Rotterdam verhuizen, zeker vergeleken met het totaal aan verhuisbewegingen. Alleen ongebonden grote kantoorgebruikers uit de industrie-, handelen dienstensector zijn tot meer regionale bewegingen bereid. Wanneer gemeenten met elkaar om dit soort gebruikers concurreren, kan dat leiden tot maatschappelijk ongewenste ontwikkelingen en is afstemming noodzakelijk. Dit deel van de markt is echter klein. Het grootste deel van de kantorenmarkt heeft vooral een oriëntatie op

één gemeente. Verhuizingen binnen zo’n gemeente belemmeren heeft dan geen nut en kan zelfs negatief uitpakken, wanneer bepaalde doelgroepen zich door een al dan niet opgelegd restrictief beleid niet meer efficiënt kunnen huisvesten.

Overaanbod 8 procent Tot 2020 zal het overaanbod aan kantoren in de Rotterdamse regio teruglopen naar 8 procent. Dit overaanbod bestaat enerzijds uit een normaal frictieaanbod van 5 procent. Daarnaast is er incourante voorraad die door veroudering ongeschikt is geworden voor kantoorgebruikers. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad verouderen tot een niveau van 20 procent van de voorraad in 2040. Groei accommoderen zal dus steeds meer overgaan in de vervangingsvraag accommoderen, zodat het aantal kantoorlocaties niet toeneemt, maar vernieuwt. Het is daarbij onvermijdelijk dat een deel van de locaties substantieel zal moeten krimpen omdat het vastgoed incourant is geworden of zelfs zal verdwijnen. Incourante kantoren kunnen gemakkelijk aan de markt worden onttrokken, omdat ze geen bedrijfseconomische waarde meer hebben. Feitelijke onttrekking zal zeker plaatsvinden op locaties die geschikt zijn voor hergebruik, hetzij voor moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming tot andere functies. Dit is dus locatieafhankelijk: transformatie is een goede optie op centraal gelegen locaties, maar op monofunctionele locaties zijn de mogelijkheden uiterst beperkt, zo niet afwezig.

Transformatie beperkt Inzet op transformatie is een goede aanpak, maar zal niet voor alle locaties een oplossing zijn. Roepen dat alle kantoorgebruikers zich alleen moeten vestigen op centrumlocaties is bij voorbaat zinloos, want er is een flinke categorie die daaraan geen behoefte heeft. De perifere kantoorgebieden op slot zetten gaat voorbij aan de diversiteit van de gebruikerswensen. Kortom, dit vraagt niet om een generiek kantorenbeleid, maar om een gebiedsgerichte aanpak. Het onderzoek van de EIB leidt tot de onvermijdelijke conclusie dat de markt heel divers in elkaar zit. Het overheidsbeleid zal – voor zover het invloed kan uitoefenen – met die diversiteit rekening moeten houden. De kracht moet komen uit de nuance, niet uit het dogma. Over de auteurs Cees Stoppelenburg is Procesmanager Regionale Knooppunten/Kantorenstrategie Stadsregio Rotterdam en Matthieu Zuidema is Programmaleider Utiliteitsbouw en Vastgoed bij het EIB). Het onderzoek is te downloaden op www.stadsregio.nl/kantoren en www.eib.nl Noten

Voor beperkt deel is bovenregionale afstemming wenselijk

1)Volgens het CBS had 11,2% van de beroepsbevolking in 1981 een hogere beroepsopleiding en 3,8% een universitaire opleiding. In 2011 waren deze percentages gestegen naar respectievelijk 22,0% en 11,9%. 2)Meijel, L. van. (2013) kantoorgebouwen in Nederland 1945-2015: cultuurhistorische en typologische quickscan. i.o.v. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Den Haag.



Gebiedsont wikkeling achtergrond gebiedsont wikkeling / prijsvraag / zaanstad

Gemeente Zaanstad krijgt StiB Award voor succesvolle centrumontwikkeling

Inverdan geeft Zaandam identiteit De gemeente Zaanstad ontving tijdens de vastgoedbeurs Provada de StiB Award (Steden in Beweging). Daarmee kreeg het Inverdan-project het predicaat ‘meest succesvolle gebiedsversterking’ van het jaar. Wethouder Robert Linnekamp mocht de prijs in ontvangst nemen. Dat vond hij een eer, ‘omdat de prijs het terugbrengen van de dynamiek in de regio beloont.’ Toine Al

De Gedempte Gracht in Zaandam werd op 6 april dit jaar officieel geopend. De opening was een hoogtepunt in de herontwikkeling van het centrum en het stationsgebied. Na 125 jaar was het water weer teruggebracht in het centrum. De herontwikkeling heeft de projectnaam Inverdan. Sinds de start van dit project in 2003 ondergingen het centrum en het stationsgebied van Zaandam in tien jaar een metamorfose. Het project loopt door tot 2018, einddoel was 2.600 woningen, 22.990 m2 winkelruimte, 60.000 m2 kantoorruimte, een stadhuis van 25.000 m2 met daaronder een ultramodern busstation, een cultuurcluster of bibliotheek, hotel met vergaderzalen, een bioscoop en verschillende voorzieningen. Het project is in totaal begroot op zo’n 850 miljoen euro. Wethouder Robert Linnekamp van Zaanstad ontving de nieuwe WPM Groep/Vastgoedmarkt StiB Award uit handen van juryvoorzitter Henk Jagersma, bestuursvoorzitter van Syntrus Achmea REF. Hij omschreef Inverdan als ’een brede opwaardering van het centrum. Daarbij is een breed programma aan voorzieningen en functies bij elkaar gebracht. Die versterken elkaar en oefenen zowel lokaal als regionaal aantrekkingskracht uit op consumenten, ondernemers en toeristen’. Vastgoedmarkt vroeg wethouder Robert Linnekamp en programmamanager Bob van Twisk naar de succesformule van het plan. Aan welke criteria meet u het succes af van Inverdan? Robert Linnekamp: ‘We hebben niet expliciet meetbare criteria geformuleerd, wel een inhoudelijke en beleidsmatig inbedding. Het project moest bijdragen aan een stad met identiteit, die zelfstandig iets betekent en niet alleen slaapstad is. Daarvoor waren nieuwe voorzieningen nodig, waar het Masterplan Inverdan uit 2003 in voorzag. Dat plan is bekroond, omdat het goed in elkaar zit en we erin zijn geslaagd dat stap voor stap te realiseren.’ Een goed plan brengt nog geen gezelligheid of stedelijke aantrekkelijkheid. Hoe meet u deze effecten? Linnekamp: ‘Daarvoor baseren we ons onder meer op metingen van winkelpassanten in het gebied.

Enkele jaren geleden weken verblijfsduur en bestedingspatroon in Zaandam duidelijk af van die in vergelijkbare steden. Volgens gegevens van Locatus werd rond 2000 gemiddeld 55 cent per gulden besteed in winkels. In Zaanstad was dat met 46 cent 17 procent minder. De verblijfsduur was te kort; men deed een boodschap en was weer weg. We willen minimaal het landelijk gemiddelde halen.’ Bob van Twisk: ‘Eind 2011 telde Locatus al 30 procent meer passanten. Die stijging was er in september 2012 nog. We zijn dus benieuwd hoe dit zich ontwikkelt nu het hele gebied in gebruik is. In september 2013 is de eerstvolgende meting. We beoordelen ook de doorbloeding van de winkelzone: zijn mensen die van het station komen ook verderop in het winkelgebied te vinden?’ Heeft Zaanstad geen lastige concurrentiepositie ten opzichte van Amsterdam? Van Twisk: ‘Wij profiteren juist van Amsterdam. De bevolking groeit daar elke maand met 1.000 inwoners. De metropoolregio Amsterdam trekt veel studenten. Als die gaan samenwonen en een gezin willen vormen, oriënteren zij zich op de omringende gemeenten. We zien de laatste vijf jaar de noordelijke stadsregio’s aantrekkelijker worden ten opzichte van Almere. Wij krijgen dat ook bevestigd door marktpartijen, die ook zakendoen buiten Zaanstad. Makelaars melden dat koopeenheden aan de Zaanse Strip en de wijk Murano als een van de weinige categorieën nog altijd goed verkopen. Maar ook de middeldure huurwo-

De aanloop in het project Inverdan richting stadhuis en station.

ningen doen het goed. Tot voor kort was de keuze in Zaandam ofwel vrije sector koopwoningen ofwel sociale woningbouw. Daar komen nu ook middeldure huurwoningen bij. Nu heb je op 12 minuten van het Centraal Station goede woningen voor een aantrekkelijke prijs.’ Trekt dat ook die zo gewilde hoger opgeleiden? Linnekamp: ‘Daarvoor hebben we specifiekere gegevens nodig. Bovendien mikken we niet op die ene doelgroep. Een mooie locatie aan de Zaan trekt andere bewoners dan de nieuwe wijken in het stationsgebied.’ Wat maakt Inverdan voor investeerders aantrekkelijk? Linnekamp: ‘De grondprijzen zijn gunstig, wat uiteraard perspectief biedt voor de toekomst. En ik constateer dat er veel draagvlak is. We hebben bewezen dat we in staat zijn plannen te realiseren. Een klein ambtenarenapparaat en een projectteam zorgen voor een voortvarende aanpak, plannen en voorstellen snel oppakken. De eerste investeerders waren overigens al betrokken bij de ontwikkeling van het masterplan.’ Wat is de bandbreedte van de winkelhuurprijzen in het nieuwe centrum? ‘Die varieert van rond de 225 tot 550 euro bij een leegstand van 5 procent in de hoofdwinkelstraat tegen 12 procent voor heel Zaanstad. Je ziet de winkeliers stralen. Eigenaren investeren ook om het pand aantrekkelijker te maken.’

Historisch deel binnenstad weer in oude staat hersteld

Ondermijnt de kantorenleegstand het plan om met Inverdan het aantal arbeidsplaatsen in de dienstverlenende sector met 4500 uit te breiden? Linnekamp: ‘We denken dat dat zal meevallen. Absoluut gezien heeft

Zaanstad weinig kantoorruimte. Na 2005 hebben we het aantal geplande kantoormeters bovendien gehalveerd. De gemeente heeft zelf twee gebouwen achtergelaten. Eén gebouw is inmiddels gehuurd door de Omgevingsdienst. Voor het andere gebouw zijn gegadigden. Het oude KPN-kantoor is omgebouwd tot een hotel. En we zijn blij dat het hoofdkantoor Ahold is verhuisd van de Oostelijke Handelskade in Amsterdam naar het Albert Heijn kantoor in Zaandam. Bij elkaar levert dat 500 nieuwe arbeidsplaatsen op.’ Mei 2012 bleek dat het tekort van het project Inverdan met 4 miljoen was gestegen tot ruim 18 miljoen euro. Van Twisk: ‘In dat jaar hebben we flink afgeboekt op grondwaarden door de inzakkende woningmarkt. Het afgelopen jaar nam het tekort alleen toe met de bijgeschreven rentelasten van zo’n 750.000 euro. En de grondexploitatie loopt nog tot 2018. Verschillende onderdelen, zoals de aantakking van de west en de oostkant, de overkapping van het station en woningbouw buiten het stadscentrum staan nog op de agenda.’ De opvallende vormgeving van Inverdan leidde vooraf tot veel discussie. Hoe is de gemeente erin geslaagd deze uitgesproken keuze door te zetten? ‘Door constant na te denken over de vraag: met welke argumenten en op basis van welke visie kunnen we deze keuze verantwoorden. Daarmee zijn de plannen in de vele discussies overeind gebleven. Het pleit voor de kwaliteit van het masterplan van architect Sjoerd Soeters.’ De jury van de StiB Award spreekt van een ‘even gedurfde als doordachte metamorfose’. Wat zouden

Investering Inverdan 850 miljoen euro De overheid investeert zo’n 250 miljoen euro in het project, marktpartijen moeten de overige 600 miljoen euro opbrengen. De eerste investeerders waren Multi Vastgoed, NS en wooncorporatie Parteon. Daarna volgden onder meer AM, Rochdale, Ymere, Kondor Wessels, CBRE, Eigen Haard, Smit’s Bouwbedrijf, Inntel Hotels, ZVH en Kantoortoren Zaanstad BV. De Rijksoverheid, Provincie Noord-Holland en Stadsregio Amsterdam subsidiëren het project.

jullie terugkijkend toch anders hebben gedaan? Van Twisk: ‘Weinig. Het masterplan uit 2003 was ook geen blauwdruk. Sinds 2005 beoordelen we om het half jaar of er onderdelen moeten worden aangepast en vragen de gemeenteraad bij te sturen. Zo hebben we kantoren geschrapt en deels verruild voor woningen. Appartementen zijn ingeruild voor grond gebonden woningen. We hebben twee grote brede scholen toegevoegd. Er is ingespeeld op het sterk stijgende fietsgebruik door middel van moderne fietsstallingen.’ Linnekamp: ‘We hadden wellicht beter kunnen kijken naar de mogelijkheden om vandalisme te beperken. De roestvrijstalen leuningen hier op het plein waren er binnen drie maanden afgeschroefd. En we hebben het aanleggen en aanpassen van verkeersvoorzieningen te laag begroot. Daar moeten we nu steeds allerlei potjes voor bij elkaar schrapen. Maar omdat het masterplan ruimte voor aanpassing biedt, kunnen we tot nu toe omzien zonder ergens echt spijt van te hebben.’ Meer informatie www.stedeninbeweging.nl



acht ergrond Persoonlijk & zakelijk persoOnlijk & ZAKELIJK / VAKBEURS / PROVADA

Veel initiatieven voor megaprojecten op Nederlandse vastgoedbeurs

Provada 2013 bewijst veerkracht De negende editie van vastgoedbeurs Provada bewijst de ongekende veerkracht van de Nederlandse vastgoedsector. Uitgestelde megaprojecten als Leidsche Rijn Centrum en Leidsche Schans werden nieuw leven ingeblazen, kansloze kantorenkolossen veranderen binnenkort in hippe studentencampussen en een buslading Duitse marktpartijen ging op koopjesjacht. Maar op de achtergrond sluimerde nog altijd de crisis. Martijn van Leeuwen

Met ruim 21.000 bezoekers evenaarde de Nederlandse vastgoedbeurs Provada het bezoekersaantal van de afgelopen jaren, de beurs omvatte ongeveer 300 stands. In een sector die na bijna zes jaar crisis is gehalveerd, een prestatie van formaat van beursorganisator Flip Kerkhoven. ‘Deze beurs is veel efficiënter dan die in Cannes. Nergens anders kan ik in zo’n korte tijd zo veel mensen spreken’, stelde Marée Elizen, directeur van A1-winkelbelegger Elizen Vastgoed en aanwezig met ‘een bescheiden’ stand. Roger Essers, hoofd ruimtelijke projecten van Sittard-Geleen, erkende dat de aanwezigheid van de Limburgse fusiegemeente ‘een vlucht naar voren’ is. ‘We kunnen het ons niet permitteren hier niet te zijn. De naamsbekendheid van Sittard-Geleen is belangrijk als we partijen voor onze projecten De Ligne, Sportzone en HoltumNoord willen vinden.’ Het viel hem niettemin op dat hij deze editie ‘minder mensen’ voorbij ziet komen dan tijdens de drie jaar daarvoor. Andere gehoorde opmerkingen: de borrels werden minder massaal bezocht en liepen snel ten einde. En er waren wel erg veel pleinen (Transformatieplein, Retailplein, NRP-plein en FM Square) om de kennelijk loze ruimten op te vullen. Hoewel dynamisch en goed bezocht, vertelden de pleinen het verhaal van een sector in crisis. Kleinere stands voor de overgebleven partijen, geen stands voor failliete partijen als TCN, Phanos en Eurocommerce en weinig kapitaalkrachtige bouwbedrijven als Heijmans. Weer andere marktspelers ruilden hun stand in voor eigen activiteiten. Zo organiseerde leegstandsbeheerder Ad Hoc voor vijftig relaties een boottocht door de Amsterdamse grachten. Een anonieme standhouder stelde te vrezen voor meer lege plekken. ‘De kaalslag in de markt gaat volgend jaar gewoon door’, stelde hij.

Internationalisering Kerkhoven, die met de Amsterdam Rai een beurscontract afsloot tot 2017, kan dat risico natuurlijk niet lopen. Zijn voornemen de beurs verder te internationaliseren, moet in dat licht worden gezien. Hij en zijn team proberen Europese steden te overtuigen om in 2014 een stand te boeken op de tiende Provada-editie. Deze editie kreeg de internationalisering al enige vorm met Engelstalige bijeenkomsten, internationale adviseurs al dan niet met een eigen stand en zelfs een buslading met Duitse marktpartijen. Zo’n veertig

Duitse beleggers, financiers en eindgebruikers waren op uitnodiging van een Duits advocatenkantoor per bus ingereden: op koopjesjacht in baissemarkt Nederland of op zoek naar investeerders in haussemarkt Duitsland. MVGM-directeur Eddy Smit probeerde spijkers met koppen te slaan met Duitse en Engelse investeerders die goede rendementen zien in Nederlandse huurwoningen. En ook Henk Jagersma, CEO Syntrus Achmea Real Estate & Finance, ziet groeiende belangstelling van internationale beleggers in de vaderlandse woningmarkt. De aanwezigheid van de Düsseldorfer Hypothekenbank, die voor ettelijke miljarden zou willen financieren, gaf hieraan voeding. Dat ontlokte Peter Göbel, CEO ING Real Estate Finance, weer de opmerking dat Provada geen Duitse of internationale beurs moet worden. ‘Duitse financiers zijn natuurlijk welkom. Maar dit is en moet een Nederlandse beurs blijven’, zei hij tegen RTLZjournalist Matthijs Bouman.

Geen financiering Meest gehoorde klacht onder vastgoedondernemers is dat de loketten van de Nederlandse vastgoedfinanciers potdicht zitten, helemaal nu SNS Property Finance is bezweken onder zijn slechte vastgoedleningen. Onzin, reageerde Göbels ING REFcollega Paul Bos: ‘We zijn niet alleen open voor bestaande klanten, maar ook nog steeds voor nieuwe partijen met goede vastgoedprojecten. Alleen moeten ze dan wel 40 procent eigen geld meebrengen.’ Dat laat onverlet dat er nog steeds grote vastgoedprojecten worden geïnitieerd ter waarde van in totaal vele miljarden euro’s. Zo kon ASR Vastgoed Ontwikkeling na jaren vertraging het definitieve ontwerp presenteren van Leidsche Rijn Centrum. ASR en gemeente Utrecht lieten weten dat de bouw van het grootste, nog onvoltooide, Nederlandse Vinex-project van een half miljard euro in december begint. Dat ASR en Vesteda met de bouw van bijna 800 appartementen durven te beginnen, beschouwden de beursbezoekers als een teken dat de woningmarkt aan het uitbodemen is. Alsof na de vastgoedbeurs een collectief optimisme zich meester maakte van de markt, volgden in het kielzog van Provada aankondigingen van nog eens tientallen projecten en koopovereenkomsten. Het leeuwendeel bestond uit woningprojecten en –deals. Maar ook nieuwe investeringen in winkels

(Unibail-Rodamco die bijna half miljard in winkelcentra pompt) en multifunctionele projecten (Food Center Amsterdam, leisure en bedrijfsruimte Scheveningen-Haven) bleven niet uit.

Veilige haven De echte veilige haven is studentenhuisvesting, lijken de meeste ontwikkelaars en (institutionele) beleggers niettemin te denken. Syntrus Achmea REF heeft na een half jaar uitstel en in weerwil van de verhuurdersheffing weer vertrouwen in studentencampus De Leidsche Schans. De 1.900 studentenwoningen, 200 starterswoningen en voorzieningen kunnen er volgens CEO Henk Jagersma komen, omdat betrokken partijen de vermaledijde heffing hebben weten te verevenen in lagere kosten. Studentenhuisvester Duwo besloot kort daarop ook zijn Delftse studentenproject (520 woningen) weer van stal te halen. Bouwinvest en Duwo zijn op 1 juli al begonnen met de transformatie van het voormalige Amsterdamse hotel Casa 400 naar 342 studentenwoningen. Zij hopen op hetzelfde eclatant succes als Snippe Beheer beleeft met studentencampus Diemen in de lege kantorenkolos Diemervijver. De 940 te bouwen studentenwoningen met een huur van 658 euro per maand vliegen als warme broodjes over de toonbank.

1

4

1. DG-Wonen Mark Frequin opende 4 juni de vastbeurs Provada. 2. Peter Schreuter (Provada), Peter Keur (FGH Bank) en Frequin inspecteren het Transformatieplein. 3. Elke dag opende Vastgoedmarkt de beurs met het ontbijtnieuws. 4. Pieter Affourtit (WPM Groep) overhandigt de StiB Award aan wethouder Robert Linnekamp van Zaanstad voor het project Inverdan.

7

5. Rogier Rijkers (uitgeefmanager Bouw Bim Media, voorheen Sdu Uitgevers) opent het Transformatieplein. 6. Redacteur Peter Hanff interviewt Marc Calon (Aedes) tijdens de Collegetour van ASRE en Vastgoedmarkt. 7. Vastgoedmarkt en ASRE initieerden een debat over het asset management van corporaties. 8. Ook buiten de Rai viel genoeg te bespreken. 9. Ontwikkelaars en architecten pitchten talloze kansrijke transformatieprojecten. 10. Harm Tilman (hoofdredacteur de Architect) interviewde de Rotterdamse wethouder Hamit Karakus. 11. De drie kandidaten voor de Yardi/ Vastgoedmarkt Young Talent Award presenteren zich voor de jury.

10



Persoonlijk & zakelijk achtergrond

Nederlands vastgoed

2 1

3

6

5

8

9

Beursorganisatie mikt op internationale groei

11



achtergrond Gebiedsont wikkeling gebiedsont wikkeling / den haag / Transvaal

De Oriënt Den Haag winnaar Neprom-prijs voor locatieontwikkeling gingen we ons verdiepen. De focus kwam zo te liggen op de Haagse Hindoestaanse gemeenschap, na die van Londen de grootste in Europa. Deze groep bleek een verrassend grote economische kracht te hebben en wilde als koper investeren.’ Hoe kom je tegemoet aan de woonwensen van zo’n typische gemeenschap? ‘We brachten de woonwensen in kaart en richtte ons daarop. Zodanig dat het in het geheel paste, de buurt sterker zou worden en er een wisselwerking zou ontstaan. Avond aan avond hebben we gesprekken gevoerd om wensen, ideeën en plannen op papier te zetten. Zo ontstond een ontwerp dat we aan de gemeente hebben voorgelegd. We dachten dat we de grootste moeite zouden hebben om de stadsbouwmeester te overtuigen, maar het ging juist goed. We konden goed uitleggen voor wie we het project bouwden, waarom op deze manier en welke gedachte er achter het plan zat. We bleven weg van de discussie mooi-lelijk. We kregen zonder problemen de goedkeuring.’

Het project De Orient is gebouwd voor de Hindoestaanse gemeenschap in Den Haag en dat levert mooie architectuur op.

‘De economische kracht in dit project was verrassend’ Nadat minister Blok de verhuurdersheffing aankondigde bevroren veel verhuurders hun woningbouwplannen. Era Contour ziet daardoor dit jaar vele projecten stilvallen, maar projecten als De Oriënt in Den Haag bewijzen dat deze markt in wezen gezond is. Toine Al

‘Woningcorporaties zetten met de verhuurdersheffing in het vooruitzicht woningbouwprojecten stil, want het verdienmodel verandert erdoor. Voor ons betekent dat tijdelijk omzetdalingen. We zitten in een vacuüm’, zegt Job van Zomeren, directielid bij Era Contour. Tot voor kort waren corporaties goed voor zo’n 80 procent van de orderportefeuille van Era Contour. Het bedrijf legt zich sinds de jaren negentig toe op binnenstedelijke vernieuwing. Dat is niet altijd even gemakkelijk door de dynamiek in het maatschappelijk krachtenveld. Toch zag Era Contour de omzet ondanks de recessie de afgelopen jaren behoorlijk groeien. Van Zomeren noemt het marktsegment ingewikkeld: ‘Je hebt niet het vanzelfsprekende vertrouwen van de koper die nieuwbouw koopt vanaf papier. In de wijken waar wij projecten ontwikkelen, stap je in mensen hun leven, hun bestaan, ze moeten hun oude huis uit, de straat veran-

dert. Dat vraagt veel meer begeleiding, afstemmen, inspraak, inzicht in sociale verbanden, et cetera. Het vraagt om studies naar de wijze waarop zo’n wijk in elkaar zit, wat is je doelgroep, pak je de bestaande bebouwing aan of ga je slopen. Er spelen politieke belangen en standpunten mee. Je hebt deelgemeenten met een andere politieke meerderheid dan het centrale stadsbestuur.’ Van Zomeren bezoekt ’s avonds vaak voorlichtingsbijeenkomsten, inspraakprocedures, buurtvergaderingen. ‘Als ik er als directeur bij ben, hebben mensen het gevoel dat je ze serieus neemt en hun belangen onderkent. En zodra zich een probleem voordoet kun je dat niet twee weken laten liggen. Wanneer de emoties in een buurt hoog oplopen, dan is Job daar.’ Era Contour ontwikkelde recent in de Haagse wijk Transvaal De Oriënt. Dit stedelijk woonblok kwam tot stand door een samenwerking met

de gemeente, Staedion, Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Dexa Groep. In mei werd De Oriënt onderscheiden met de Neprom-prijs voor locatieontwikkeling 2013. ‘De situatie was hier minder complex, doordat de herstructurering van de wijk al langere tijd liep. Ook droeg het hoge gehalte aan allochtonen in de wijk bij aan het ontwikkelingsproces. Allochtone bewoners zijn vaker vooral gebruikers van een wijk en gaan gemakkelijker ergens anders wonen als de voorwaarden gelijk of beter zijn. Waar zij al gauw mogelijkheden zien, ervaren autochtone bewoners eerder bedreigingen en kiezen voor verzet. Het voordeel van deze wijk was dat we er alleen mensen naar toe moesten halen. In de wijk waren vooral Hindoestaanse ondernemers actief. Die hadden vaak elders een woning, maar wilden hier ook wel wonen. De bestaande woningen in Transvaal pasten echter niet bij de woonbehoeften van deze groep. Dus daarin

Het oorspronkelijk plan was koopwoningen realiseren, maar uiteindelijk werden het grotendeels huurwoningen. Hoezo? ‘We begonnen in 2009 met de verkoop van de woningen. Dat was een slechte tijd om een hypotheek te krijgen. Dat werkte niet. Toen besloten we op zoek te gaan naar een investeerder. Dat was lastig. Beleggers vinden dit soort casus moeilijk te beoordelen. Zo kwamen we uit bij Henk Jagersma van Syntrus Achmea REF, die geloofde in deze wijk. Dat was ook al zo toen hij nog directeur was van Staedion. Hij overtuigde de beleggerscommissie en het Rabo-pensioenfonds door te vertellen wat er in die wijk plaats vond. We brachten een kleine vijftig woningen in de verhuur en die waren binnen een maand verhuurd. De mensen konden dus wel 900 euro huur opbrengen, maar kwamen niet in aanmerking voor een hypotheek van 450 euro per maand.’ Via de Hindoestaanse gemeenschap kwamen jullie ook in contact met investeerders ‘Ja, toen we eenmaal het vertrouwen kregen, bleken er ook nog eens veel kanalen te zijn om investeringen aan te boren in India, Suriname en China. We ontmoetten de

We bleven weg van de discussie mooi-lelijk

Hindoestaanse investeerder achter Dexa Groep. Deze was al erg actief in deze wijk en wilde meedenken en investeren. Deze investeerder heeft de bedrijfsruimtes gekocht en wilde ook meedenken over de uitvoering en de indeling daarvan om deze af te stemmen op de groeien ontwikkelmogelijkheden van de beoogde ondernemers. Dat zijn vaak jonge mensen die nog in hun werk moeten groeien. Toen we de mogelijkheden onderzochten voor een beleggingsfonds, wist Baboeram Panday van Dexa allerlei investeerders te interesseren waarmee we anders geen contact hadden gekregen. Er ging een verrassend grote kracht uit van de focus op deze specifieke doelgroep.’ Jullie redeneren vanuit de eindgebruiker. Architect Pi de Bruijn verweet projectontwikkelaars bij een NeVaPbijeenkomst tussen de architect en de eindgebruiker in staan. ‘Architecten hebben die afgeschermde positie jarenlang prima gevonden. Zij zagen de eindgebruiker zelf niet staan en ontwierpen vanuit hun ivoren toren. Dat was anders in de stedelijke vernieuwing. Wij wilden vanaf het begin juist die architect erbij hebben. Dat bleek nog niet zo eenvoudig, want communiceren met bewoners is anders dan met een projectontwikkelaar.’ Als je het woonconsumenten vraagt, komen er alleen nog jarendertigwoningen. ‘Ik vind dat zo’n brevet van onvermogen. Dan ben je niet in staat om hedendaagse ontwerpen te maken waarvan mensen echt blij worden. Die jarendertigwoning is een reactie op het langdurig opleggen van een bepaalde visie. Wij hebben zelf bij veel projecten laten zien dat de wensen van woonconsumenten anno 2013 ook andere resultaten kunnen geven dan de jarendertigwoning. De architectuur kan heel mooie dingen opleveren als je beter luistert naar de consument. Maar daaraan zijn ook overheden en vastgoedontwikkelaars debet. Dat is het geluk dat de crisis ons biedt.’ Dwingt die crisis niet ook tot streven naar duurzaamheid? ‘Al sinds de jaren zestig streeft Era Contour naar woningbouw die aansluit bij de woonwensen van de consument. Het bedrijf ontstond in 1964 doordat Van Eesteren de grote woningnood versneld wilde oplossen en tegelijk kwaliteit wilde bieden. Hij ontwikkelde het Era-concept: Eesteren’s Rationele Aanpak destijds in nauwe samenwerking met de innovatieafdeling van Philips. Daarmee kon niet alleen sneller worden gebouwd, maar waren er optimale mogelijkheden voor latere aanpassingen van de indeling.’ Vraagt duurzaamheid een andere manier van ondernemen? ‘Je moet die dingen doen waar je samen met de eindgebruiker achter kunt staan. Dat vraagt bijvoorbeeld om een ander type medewerkers. Wij overleven als we voldoende maatschappelijk waardering krijgen voor de dingen die we doen. Era Contour is een organisatie met een maatschappelijke missie. Wij zien dat de middelen en de verdienmodellen daarvoor bestaan.’



interview achtergrond persoonlijk & zakelijk / prijsvraag

Sabine Bentvelzen, Young Talent 2013:

‘Altijd verder kijken dan je eigen rol’ Sta niet met oogkleppen in je vak, maar kijk om je heen. Dat is het motto van Sabine Bentvelzen. Portret van de jongste vastgoedprofessional die de Yardi/Vastgoedmarkt Young Talent Award won. ‘Ik streef naar een winwinsituatie. Daarbij heb ik het voordeel dat ik alle facetten ken die ertoe doen voor een projectontwikkelaar en vastgoedbelegger.’ Peter Hanff

Sabine Bentvelzen was jong toen ze voor de leeuwen werd gegooid. Het Yardi/Vastgoedmarkt Young Talent 2013 ging in 2007 als twintigjarige op eigen gelegenheid op zakenreis naar Bonaire en Curaçao. Ze bezocht deze eilanden namens de vastgoedonderneming Ericis voor twee projecten: de realisatie begeleiden van appartementencomplex The Shore Residence en de plannen presenteren voor Terramar, een centrumlocatie met winkels en appartementen. ‘Ga het maar regelen, zei mijn werkgever (directeur/grootaandeelhouder Donald Dinkelaar; red.). Als iemand dat tegen je zegt, hangt het van jou af of je het oppakt. Of je ervoor gaat. Ik was enthousiast, maar toen ik mijn koffer op de band zette, realiseerde ik me ook wat het betekende om het te moeten doen. Tijdens de gesprekken op de Antillen merkte ik hoe mijn rol en kennis werden afgetast. Een vrouw van twintig jaar, wat heeft ze te bieden? Gelukkig is dat geen probleem, wanneer je weet waarover je het hebt’, aldus Bentvelzen. Zes jaar na haar eerste zakenreis kan Bentvelzen (26) resultaten melden. The Shore Residence (zes appartementen en een penthouse) staat er nu. En op 18 juni van dit jaar is de bouw begonnen van Terramar (dertien winkels en evenveel woningen) op een centrumlocatie op Bonaire. Ook op andere fronten waren er resultaten. Na de HBO-studie Vastgoed & Makelaardij aan de Hogeschool Rotterdam rondde ze in 2013 de MSREopleiding af aan de Amsterdam School of Real Estate.

Studietempo De resultaten bleven niet onopgemerkt. Bij Ericis klom ze van stagiair op tot directielid. Kennelijk valt haar optreden nu ook bij een breder publiek in goede aarde. Bij de verkiezing van de Yardi/Vastgoedmarkt Young Talent Award kreeg ze in de finale de voorkeur van de jury, het publiek en de redactie van Vastgoedmarkt. De prijs ontving ze uit handen van vastgoednestor Cor

van Zadelhoff. Met haar 26 jaar is ze de jongste winnares ooit van de Young Talent Award. Bentvelzen was in 2013 ook de jongste MSc RE-afgestudeerde ooit aan de ASRE. Daar viel te beluisteren dat ze drie keer een klas zou hebben overgeslagen: op de lagere school, de middelbare school en het hoger beroepsonderwijs. Wat is daarvan waar? Bentvelzen: ‘Ik heb gewoon op mijn achttiende het VWO-diploma gehaald. Maar HBO Vastgoed & Makelaardij ging me zo gemakkelijk af dat ik het in tweeënhalf jaar heb afgerond.’ Het MSRE-diploma had nog een jaar eerder in het bezit van Bentvelzen kunnen zijn, zo geeft ze aan. Maar ze onderbrak haar deeltijdstudie aan de ASRE voor de ontwikkeling door Ericis van de drie zogeheten positive buildings GouweZone aan de Tielweg in Gouda. Het in 2011 opgeleverde project naar een ontwerp van EGM Architecten omvat drie kantoorgebouwen (in totaal 10.000 m2), verbonden met een ondergrondse parkeergarage.. De term ‘positive building’ verwijst naar een duurzame toekomstgerichte visie. Tegenover een wat hogere huur staan lagere servicekosten. Die bedragen geen 37 euro maar 12 euro per vierkante meter per jaar, zo legde Bentvelzen in 2011 uit in Vastgoedmarkt – op dat moment al als commercieel directeur. En wat de toekomstbestendigheid betreft: de verdiepingsvloeren bieden elk 500 m2 vrij in te delen ruimte met een hoogte van 3,10 meter. Tussen plafond en vloer op de begane grond gaapt zelfs een afstand van bijna 5 meter. Hier is ook Zones Gouda gevestigd, de door Bentvelzen ontwikkelde flexwerkformule.

gen al veel langer gebeurt. Vanaf 1975 gaven de introductie van de fax, pc, laptop en de opkomst van mobiele netwerken een impuls aan de vraag naar kantoren. De grootste verandering in het internet-tijdperk is de plaats onafhankelijkheid: er zijn coffee corners die helemaal vol zitten. De werkomgeving verandert voortdurend onder invloed van technologie. Dat is helemaal niet nieuw.’ Maar gevraagd naar het belangrijkste wat ze aan de ASRE heeft opgepikt, verwijst ze naar iets anders dan de vakinhoud. ‘Ik kwam er niet alleen in contact met mensen uit de universitaire wereld, maar ook met mensen uit het vak. De contacten die ik heb gelegd met een gemêleerde groep vastgoedprofessionals, daar lag de grootste winst.’ Ook bij haar campagne voor de verkiezing van de Young Talent Award 2013 stond het netwerken voorop. In een lange reeks blogs deed ze verslag van haar gesprekken met kopstukken over het medicijn tegen de collectieve burn-out van de vastgoedsector. Verduurzaming, herontwikkeling, functieverandering, zei Coen van Oostrom, CEO van OVG Real Estate. In de stad gaat het gebeuren, aldus Henk Jagersma, directievoorzitter van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Zoek de klanten ook buiten het vastgoednetwerk, adviseerde Eduard Schaepman, CEO van Chalet Group. De reeks blogs op de website van Vastgoedmarkt krijgt overigens een vervolg.

Geen oogkleppen

Ik streef naar een winwinsituatie

Over haar eigen aanpak zegt Bentvelzen: ‘Ik streef naar een win-win-situatie. Daarbij heb ik het voordeel dat ik alle facetten ken die ertoe doen voor een projectontwikkelaar en vastgoedbelegger.’ Ericis richt zich met vijftien mensen inclusief ondersteunend personeel

op drie activiteiten: ontwikkeling, advies en management. ‘In dat type omgeving ben je betrokken bij afwisselende werkzaamheden, zoals (her)financieringstrajecten, overleg met overheden, luisteren naar huurders, bouwvergaderingen en concepten ontwikkelen. Als je vanuit een van de perspectieven handelt, neem je de andere dingen mee.’ ‘Mijn filosofie is dat je verder moet kijken dan je eigen rol. Sta niet met oogkleppen in je vak, maar kijk om je heen. Daarbij hoort ook de vraag: wat is nu precies de vraag in de markt? En als er vraag naar kwaliteit is, hoe speel je daarop in? Ik ga op ontdekkingstocht langs (internationale) beurzen op zoek naar de toevoeging die je aan je producten moet geven.’ De eerste zes jaar van de loopbaan van Bentvelzen sluiten aan bij het advies dat Van Zadelhoff bij de prijsuitreiking gaf aan jongere generaties. ‘Begin je vastgoedcarrière bij een baas. De dingen die hij goed doet, neem je mee. Van de dingen die hij slecht doet, leer je hoe het wel moet.’ En nu? Is de telefoon al gegaan? ‘De Young Talent Award wordt goed gepromoot, je krijgt extra publiciteit, mensen zien je optreden in een debat... Ja, ik heb aanbiedingen gehad. Maar dat gebeurde ook voordat ik deze prijs won. Ik beoordeel ze altijd op inspiratie en uitdaging. Ik heb geen uitgestippeld toekomst pad, ik kijk wat er op mijn weg komt en ga na of ik me daarbij goed voel. Het dient zich aan, maar je roept dat ook zelf op’, zegt Bentvelzen. Ze voegt eraan toe: ‘Ik ken de angst bij veel leidinggevenden dat talenten worden weggekaapt zodra ze in de spotlights staan. Ik zou het veel erger vinden als jong talent niet wordt gewaardeerd.’

Contacten Na dat jaar ‘studievertraging’ zette Bentvelzen zich aan haar afstudeerscriptie over de locatie-effecten van het nieuwe werken. Wat was voor haar de meest verrassende conclusie? ‘Dat verandering van de vraag naar kantoren onder invloed van technologische ontwikkelin-

De Yardi/Vastgoedmarkt Young Talent Award werd aan Sabine Bentvelzen uitgereikt door vastgoednestor Cor van Zadelhoff.’



achtergrond fiscaal transformatie / fiscaal / corporaties

Onderhoudskosten wel aftrekbaar, transformatiekosten niet

Transformatie kost corporaties meer geld Woningen slopen voor nieuwbouw is niet meer zo vanzelfsprekend. Met duurzaamheid als uitgangspunt wordt nu eerder gekozen voor grondig renoveren. De vraag is of deze kosten geheel of gedeeltelijk leiden tot een fiscaal aftrekbare last. De Belastingdienst buigt zich inmiddels ook over dit vraagstuk. Als deze uitgaven niet leiden tot een fiscale last, kan dit leiden tot heffing van vennootschapsbelasting. Dit heeft gevolgen voor de liquiditeitsbehoefte van de woningcorporatie. Olav Schrijver van Deloitte legt uit waarom.

Woningcorporaties besteden een groot deel van hun budget aan onderhoud. Daarbij gaat het om verschillende soorten onderhoud. Deze uitgaven worden via de verliesen winstrekening ten laste gebracht van het resultaat. In sommige gevallen worden uitgaven geactiveerd. Bijvoorbeeld als een corporatie bepaalde uitgaven als modernisering aanmerkt of er een zogenoemde levensduurverlenging plaatsvindt. Wil men deze uitgaven aftrekbaar maken dan moeten ze kwalificeren als fiscale onderhoudskosten. Dit zijn kosten die worden gemaakt voor werkzaamheden en materialen om het bedrijfsmiddel (de woning) in bruikbare staat te houden en achteruitgang en verval te voorkomen. Uit jurisprudentie blijkt dat dit bouwtechnisch moet worden getoetst. Dat wil zeggen dat kosten kwalificeren als onderhoudskosten als het bedrijfsmiddel in oude staat wordt gebracht. Als een keuken wordt vervangen door nagenoeg dezelfde keuken, dan zijn de kosten aftrekbaar. Naast onderhoud heb je verbetering. Deze uitgaven leiden niet tot aftrek en moeten worden geactiveerd. Uitgaven voor verbetering van de woning zijn kosten die een verbetering van de woning betekenen vergeleken met het moment van bouw of stichting van de woning, waardoor deze wordt gewijzigd. Voorbeelden zijn een woning isoleren of een dakkapel plaatsen. Ook deze werkzaamheden worden bouwtechnisch beoordeeld. De praktijk kan omgaan met de

Olav Schrijver

Column markt

begrippen onderhoud en verbetering voor de toerekening van de uitgaven. Soms zijn er afbakeningsproblemen, omdat kosten een gemengd karakter hebben. Bijvoorbeeld een niet-geïsoleerd dak wordt vervangen door een dak met isolatie. In dat geval moeten de meerkosten van isolatie worden geactiveerd. In de praktijk worden genoemde uitgaven toegerekend aan onderhoud en verbetering. Vaak wordt een praktische insteek gekozen.

Meer transformaties Meer dan voorheen worden woningen grootschalig gerenoveerd. Deze werkzaamheden zijn goedkoper dan sloop en nieuwbouw. Deze renovatie wordt planmatig aangepakt. Bedrijfseconomisch worden de kosten niet ten laste gebracht van de winst, maar geactiveerd. De vraag is of uitgaven die voldoen aan de definitie van onderhoud, in alle gevallen aftrekbaar zijn van de fiscale winst. Ook bij grootschalig onderhoud en renovatie moet de hiervoor genoemde lijn van onderhoud en verbetering worden gevolgd. Dit kan anders zijn als er sprake is van een radicale vernieuwing, zoals een transformatie. Hiervan is sprake als de constructie van het gebouw is gewijzigd door de werkzaamheden, dan wel dat de bouwkundige identiteit van het gebouw wordt gewijzigd zodat het niet meer met het eerder aanwezige gebouw kan worden geïdentificeerd. Ook hier vindt weer een bouwkundige toetsing plaats. Als er sprake is van een radicale ver-

nieuwing, dan moeten alle uitgaven, dus ook kosten die als onderhoudskosten kwalificeren, worden geactiveerd en kunnen deze niet in aftrek worden gebracht. Dit kan leiden tot grote financiële gevolgen voor de woningcorporatie. Immers deze uitgaven, die omvangrijk kunnen zijn, leiden niet tot aftrek. In voorkomende gevallen zal dit, afgezien van eventuele andere fiscale mogelijkheden, leiden tot belastingheffing. Dit geld is dan niet meer beschikbaar voor investeringen. Daarnaast heeft dit gevolgen voor de financieringsbehoefte van de corporatie. Corporaties moeten de fiscale gevolgen van renovatie of transformatie goed in beeld brengen. Dit kan achteraf door toetsing aan de jurisprudentie, maar beter is het dit vooraf te doen. De fiscale onderbouwing van dergelijke projecten moet procesmatig worden aangepakt. Er moet een fiscale procesbeschrijving worden gemaakt, onderhouden, gecontroleerd en waar nodig bijgestuurd. Ook moet een projectdossier worden bijgehouden. In de praktijk leidt dit tot een fiscaal beheerkader of Tax Control Framework in het klein.

Belastingdienst controleert De Belastingdienst volgt dergelijke moderniserings- en renovatieprojecten met grote interesse. De Belastingdienst beraadt zich voor dergelijke projecten op de fiscale kwalificatie. Bij controles lijkt de Belastingdienst bij grootschalige renovatie het standpunt in te nemen

Belastingdienst controleert meer op soorten werkzaamheden

dat sprake is van radicale vernieuwing en dat dus volledige activering moet plaatsvinden. Hierin kan de Belastingdienst mogelijk te snel conclusies trekken. Het is van belang dat ieder project afzonderlijk langs de lijn van de jurisprudentie wordt beoordeeld, waaraan vervolgens een conclusie kan worden verbonden. Omdat de belangen ook voor de Belastingdienst groot zijn, verwacht Deloitte een toename van controle op dit punt, dan wel een toename van vooroverleg voor Horizontaal toezicht. Een corporatie moet daarom zijn fiscale argumentatie goed voorbereiden en zijn interne standpunt documenteren en onderbouwen. Over de auteur Olav Schrijver is senior manager bij Deloitte Belastingadviseurs. Meer informatie [email protected]

Nu het tekort aan studentenwoningen aanpakken


Ruud de Wit, adviseur van Vastgoedmarkt

Tijdens de Provada organiseerde Vastgoedmarkt – samen met Cobouw en de Architect – op het Transformatieplein een Studentenhuisvestingdag. Met onder meer een rondetafelgesprek over ‘Waarom nu investeren in studentenwoningen?’. Ook werden er projecten voor nieuwe studentenhuisvesting gepresenteerd. Gespreksleider Frank Uffen overhandigde me een duidelijk rapport uit 2012, The class of 2020, dat illustreert dat de studentenhuisvesting inderdaad ‘een jonge dynamische markt is met ruimte voor nieuwe spelers, innovatie en groei’, zoals hij dat in de editorial omschrijft. In de VS bestaan er al jarenlang Reit’s met studentenhuisvesting en ook in het Verenigd Koninkrijk is deze tak van huisvesting als vastgoedniche een geaccepteerde markt. In Nederland echter is de markt decennia lang een segment geweest, waar vrijwel iedereen omheen liep. In feite is de doorbraak pas gekomen door de enorme leegstand in het commercieel vastgoed, waardoor velen zich de vraag gingen stellen of de leegstaande kantoorkolossen niet de functie van studentenhuisvesting konden krijgen. Inmiddels zijn een aantal corporaties en private ontwikkelaars en beleggers in dit segment actief en zelfs de institutionele aanbieder van vastgoedfondsen Bouwfonds REIM heeft de niche ontdekt. Tijdens de Provada werd ook bekendgemaakt dat een studentenkamer in of rondom Amsterdam bijna 500 euro per maand kost. Daarvoor heeft een bewoner gemiddeld 15 m2 aan woonruimte Hij betaalt dus per vierkante meter 36 euro per maand. ‘Wie goedkoop wil wonen, moet naar studentensteden als Tilburg, Enschede en Groningen. Daar betaal je maar een goede 20 euro per m2 studentenkamer, oftewel 45 procent minder dan in de hoofdstad.’ In het eerder aangehaalde rapport The Class of 2020 staan dezelfde cijfers. Toch blijf ik dat bedrag hoog vinden. 500 Euro per maand ligt bijvoorbeeld op het gemiddelde van een sociale woning (maximum 680 euro), en die zijn toch vaak minimaal 50 m2. Een vierkante meterprijs van 36 euro exporteren naar pakweg een woning van 120 m2 in de vrije sector, zou uitkomen op de belachelijke huurprijs van bijna 4.500 euro per maand. Studenten die in aanmerking komen voor een optimale financiering (basisbeurs, aanvullende beurs, lenen en collegegeldkrediet) en

uitwonend zijn, ontvangen maximaal 966 euro per maand. En we weten sinds kort dat dit systeem zijn langste tijd heeft gehad. Dus bij een maandhuur van 500 euro hou je als student slechts zo’n 300 euro per maand over voor alle andere uitgaven. Wel moet worden opgemerkt, dat studenten van 23 jaar en ouder wel weer in aanmerking komen voor een huurtoeslag als ze een ‘officiële’ woning huren. In de Volkskrant van 8 juni trof ik een advertentie aan over Campus Diemen Zuid, een initiatief van Snippe Projecten. Deze campus in ontwikkeling rond het getransformeerde kantoorgebouw Diemenvijver levert straks een kleine 1.000 studentenappartementen op, die minimaal 490 euro per maand moeten gaan kosten, maar dan exclusief de servicekosten. Dat zijn dus huurappartementen van ongeveer 27 m2, met eigen badkamer en keuken. Ik ga ervan uit dat dit initiatief van een commerciële projectontwikkelaar in een behoefte voorziet, maar dan voor een kleine elitegroep (met ouders die dat kunnen opbrengen) of met studenten die veel bijverdienen. Ik neem aan, dat deze appartementen ook aantrekkelijk zijn voor buitenlandse studenten, die er immers van uitgaan dat ze in een stad als Amsterdam toch algauw 1.500 euro aan levensonderhoud per maand kwijt zijn. Ik ben beslist een voorstander van dit project van Snippe Projecten, maar denk dat de kamernood bij de minder kapitaalkrachtige jongeren onverminderd groot blijft. Voor hen geldt eerder een bedrag van ongeveer 350 euro (inclusief servicekosten). Dat beschouw ik ook als een concrete taak voor de woningcorporaties, zoals we dat zien bij Duwo, een sociale huisvester die nu al 25.000 studentenwoningen in portefeuille heeft. Ik hoop dat overheden en corporaties voortgaan op de ingeslagen weg en gezamenlijk ervoor zorgen dat het geschatte tekort van 16.000 betaalbare studenten- en jongeren woningen binnen de kortste tijd is opgelost. Nu is daar de tijd en de gelegenheid voor. reacties naar [email protected]



Transformatie achtergrond transformatie / vakbeurs / vastgoedmarkt

Veel belangstelling voor Transformatieplein tijdens Provada

Voor negen panden, vijftien plannen

Negen objecten stonden in de spotlights van het Transformatieplein tijdens de vastgoedbeurs Provada, een activiteit van de Sdu-bouwbladen Vastgoedmarkt, Cobouw en de Architect. Objecten die uitzien naar een nieuwe toekomst en waarvoor vijftien verschillende architecten en ingenieursbureaus verbouwingsvoorstellen hadden ingediend. Met dit initiatief werd kanshebbend vastgoed in contact gebracht met creatieve partners. Soms met verrassende uitkomsten. Want zo ontstond bij een monumentaal kantoorpand aan de Mathenesserlaan in Rotterdam toch parkeergelegenheid en kregen de Marconitorens een metropolitische uitstraling. Volgens de bedenkers van het transformatieplan moet een bezoek aan de Marconitorens een

Katja van Roosmalen

Het waren niet alleen kantoorgebouwen die een podium kregen op het Transformatieplein tijdens de Provada. Ook de Catharinakerk in Heusden, de Dongencentrale in Geertruidenberg en een industrieel bouwwerk aan de Schuttevaerweg in Rotterdam trokken de aandacht. Volgens Ton Bons van Renium/ A12 Architecten is het voor de Sint Catharinakerk in Heusden mogelijk om een rendement te halen van 19,2 procent door de kerk te transformeren naar een zorglocatie met 24 appartementen of een klein hotel met 30 tot 40 kamers. Het Renium Rendement gaat uit van de berekening (jaaropbrengst/rente) + copyrights gedeeld door actuele waarde + investeringskosten. Dat komt neer op: (3.589.000/0,06) + geen copyrights / 759.000 + 2.700.000 euro. Een plan dat bovendien op een breed draagvlak kan rekenen bij de gemeente, de bevolking en het bisdom, bleek tijdens de presentatie. ‘De schil van het gebouw blijft zo veel mogelijk in tact, alleen is de nok voorzien van glas. In het gebouw worden twee extra etages gerealiseerd en in de toren een beddenlift. Daarnaast wordt geïnvesteerd in energiezuinige installaties.’

Industriële projecten Zowel Jade Architecten en Transformatie architecten als Op ten noort Blijdenstein dachten mee over de toekomst van de Dongencentrale in Geertruidenberg. ‘Het hele complex ademt techniek uit en de ligging is prachtig’, aldus Herman Casteel van Op ten noort Blijdenstein. ‘Onze toekomstvisie luidt daarom: van Energiecentrale naar Energie Campus. De behoefte aan technische scholing is groot en jonge mensen moeten kennis nemen van de techniek.’ Een rendement van 75 procent tijdens de eerste fase van vijf jaar is volgens Casteel mogelijk door bezoekers toe te laten. Eelco Dekker van Jade Architecten constateerde echter: ‘Het lokale draagvlak voor invulling is gering en stedelijke massa ontbreekt.’ Wat bij hem de vraag opriep waarom de Dongencentrale niet weer een energiecentrale wordt? ’Maar dan om kennis te delen en te vergaren van groene energie en nieuwe

metropolitische belevenis worden.

energiebronnen.’ Alleen Twan Steeghs van Fokkema & Partners boog zich over de toekomst van het bedrijfsgebouw aan de Schuttevaerweg in Rotterdam. ‘Het functionele pand ligt op steenworp afstand van Schiedam, in de buurt van de Van Nellefabriek en het Sparta-stadion. De kantoorvleugel en de fabrieksruimte kunnen worden ingericht als overdekte camping, creatieve werkplaats of gemeentelijke wietplantage. Door een PV-dak te creëren van 11.000 m2 is het eveneens mogelijk 400 huishoudens van stroom te voorzien.’

Studentenhuisvesting Bij binnenstedelijke kantoortransformaties is vaak de eerste optie studentenhuisvesting. Niet verwonderlijk als uit onderzoek blijkt dat er behoefte is aan 38.000 extra ‘kamers’ in 2020. Opgeteld bij de woonvraag van andere jongeren en arbeidsmigranten zijn er in totaal 250.000 zelfstandige wooneenheden extra nodig. De 8 miljoen vierkante meters leegstaande kantoorruimten – en 6 miljoen vierkante meters verborgen leegstand – kunnen een deel van die behoefte invullen. Daarom stond de laatste dag op het Transformatieplein in het teken van drie panden die geschikt zijn voor studentenhuisvesting. Selexion bekeek de mogelijkheden

om zelfstandige wooneenheden te creëren aan de Karl-Marx-Allee 220 in Aken. Alle ingrediënten voor een succesvolle transformatie – zoals de nabijheid van het centrum en het station – zijn aanwezig. ‘Doordat het pand onlangs leeg kwam, ziet het er goed onderhouden uit. Er is alleen een meer open gevel vereist’, aldus Rob Otto van Selexion. ‘In het gebouw kunnen 69 zelfstandige wooneenheden van 28 tot 54 m2 worden gebouwd. En ook binnen de units is variatie mogelijk.’ Door de grootte van de eenheden richt Selexion zich op de bovenkant van de markt met een prijs van 12 tot 15 euro per vierkante meter. Dat resulteert in een jaaropbrengst van 400.000 euro. Ook het transformatievoorstel voor de Mathenesserlaan in Rotterdam richt zich op de bovenkant van de markt. ‘De locatie is interessant, tegen de periferie van de stad, maar het pand kent ook nadelen. Het is kleinschalig en bovendien een monument. Door uit te gaan van flexibele oplossingen kun je die nadelen ook als voordeel beschouwen’, aldus Ron de Goeij van Van Aken Architecten (VAA). ‘De locatie is geschikt voor studentenhuisvesting, maar ook voor jonge professionals. Het monumentale pand heeft ruimte voor maximaal 30 studentenwoningen of 18 loftachtige appartementen, variërend in oppervlak van 29-46 m2. Bovendien kunnen ruimten worden samengevoegd.’ Het plan verraste de board aangenaam, mede omdat door de plannen het parkeerprobleem werd opgelost. ‘Door een kleine uitbouw te realiseren ontstaat onder het dek ruimte voor vijftien parkeerplaatsen.’

Concreet

Locatie bij alle projecten sleutel tot succes

De plannen voor Aken en de Mathenesserlaan zijn nog in een prematuur stadium, maar voor het grote kantoor aan de Koningin Marialaan 17 in Den Haag geldt dat niet. Architect René Marey lichtte namens opdrachtgever Adriaan van Erk de plannen voor transformatie van het pand in Bezuidenhout toe. ‘Dit is een haalbare business case’, aldus Marey. ‘Een kantoorpand dat ruimte biedt aan 174 kleine wooneenheden en een commerciële plint. Het verwachte

BAR is 5,9 procent.’ In zijn categorie is het voormalige ministerie van Marine een mooi bouwwerk met een goede structuur. Marey: ‘Bovendien is het een toplocatie, alleen de kolommenskeletstructuur beperkt de mogelijkheden. Maar het gebouw is geschikt voor kleine woonunits voor studenten en jonge professionals. Daarnaast heeft het een grote kelder, waarin gemeenschappelijke voorzieningen kunnen worden ondergebracht. Verschillende partijen hebben al belangstelling getoond om een supermarkt op de begane grond te exploiteren.’ Door kamers te maken van 20 tot 29 m2 met zelfstandige voorzieningen lijkt aan alle wensen van studenten te worden voldaan. Er is slechts één punt op de tekeningen dat om aandacht vraagt: de lange gangen. ‘Ook daaraan hebben we gedacht. Door de balkons ontstaat niet alleen vanaf de straat een open beeld, maar ook een andere routing.’

Icoon ‘Iconisch’ zo laten de Marconitorens in Rotterdam zich het best omschrijven. Drie architectenbureaus zagen een nieuw leven voor zich. Zij gingen allemaal uit van de robuustheid en de geweldige ligging van de torens. Maar ook constateerden zij problemen aan de voet van de gebouwen. Jan Ditmar: ‘Om de Marconitorens een woonkamer van de stad te laten worden, moet er worden ingegrepen op maaiveldniveau. Er moet interactie komen met de stad. Dit kan door een pleinfunctie te realiseren. Door de top van de torens via een brug te verbinden, ontstaat meer ruimte op de gewilde bovenlagen waar luxe maisonnettes met een fantastisch uitzicht kunnen worden gerealiseerd.’ Ook RE-NL wilde extra volume realiseren op de top van de gebouwen. ‘Een bezoek aan de Marconitorens moet een metropolitische belevenis worden. Restaurants, wellness en een nachtclub op de bovenste etages kan daaraan bijdragen.’ De enige partij die niet uitging van extra volume was Het Architectenbureau in samenwerking met Atelier 010. ‘Het is een eeneiige drieling, waarbij voordeel kan worden gehaald uit de goede verbindingen. In Rotterdam

is momenteel behoefte aan seniorenappartementen, hotelruimte en studentenhuisvesting. Deze functies zijn haalbaar in de Marconitorens, zelfs binnen de bestaande structuur.’

Locatie Topprioriteit bij transformaties is de locatie, zo bleek uit alle pitches. Eén pand voldeed aan alle locatie-eisen. Dat was Blaak 16 in Rotterdam. ‘Een toplocatie in het centrum’, aldus Frans van der Linde van Zonneveld Ingenieurs. ‘Dit pand moet worden teruggegeven aan de stad.’ Zonneveld ging uit van de beleving. ‘Wij transformeren Blaak 16 tot ‘My Place’, een plaats voor de nieuwe wereldburger die houdt van service. De plint openen we voor culturele en commerciële doeleinden en de etages worden ingevuld door een combinatie van wonen en werken.’ De beleving van Van der Linde stond bijna haaks op de realistische kijk van TransVorm. ‘Dit gebouw moet decennia vooruit kunnen. Daarom gaan wij uit van een verticale wooncarrière. Commercieel in de plint, studentenhuisvesting, startersappartementen en op de toegevoegde etages lofts. Door een doorsteek te maken naar de Hogeschool aan de achterzijde, ontstaat er een nieuwe dynamiek. Daarnaast kan dit gebouw worden opgewaardeerd naar Energielabel A, waardoor exploitatie op lange termijn aantrekkelijk is.’ Aan de duurzaamheidsaspecten hadden weinig pitchers gedacht, liever investeren zij in de woonbeleving. Aan de Blaak moet die aan de achterzijde van het pand worden gezocht. Bert Rietmeijer van CBRE was er duidelijk over: ‘De gevel is gedateerd en technisch is het gebouw op. Maar de achterzijde biedt wel alles wat huurders willen: zon en goed uitzicht. Door het pand verticaal te scheiden – aan de voorzijde kantoren en aan de achterzijde luxe wooneenheden – is een waardevermeerdering haalbaar van bijna 14 miljoen euro. En dat met behoud van de huidige constructie.’ Over de auteur Katja van Roosmalen is freelance journalist. Meer informatie www.transformatieplein.nl/



achtergrond Persoonlijk & zakelijk persoonlijk & zakelijk / beheer / jubileum

Toekomstboek

Robert Lodder: ‘Er zitten nu ook corporatiedirecteuren in het NeVaP-bestuur.’

Mariëlle Wieman: ‘Editie 2014 van het Handboek Vastgoedmanagement is in voorbereiding.’

NeVaP, tien jaar innovatie in vastgoedexploitatie

‘Woningcorporaties nieuwe doelgroep voor ons’ NeVaP, het Nederlands Vastgoedexploitatie Platform, viert dit jaar zijn tienjarig jubileum. In dit artikel kijken Robert Lodder MRE MRICS, voorzitter NeVaP en Mariëlle Wieman RAE, directeur NeVaP naar de kansen en uitdagingen om de kwaliteit van de sector te verbeteren en de innovatie in de exploitatieketen te stimuleren. ‘Met kennis delen en geven maken we de exploitatiekolom in de vastgoedsector toekomstbestendig.’ NeVaP is in 2003 opgericht door enkele actieve (bestuurs)leden van de vakgroep Vastgoedmanagement van de NVM. Deze vakgroep is overigens sinds 2009 onafhankelijk van de NVM verder gegaan als Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL). NeVaP heeft inmiddels bijna 200 individuele leden die voornamelijk werkzaam zijn als directeur of senior manager bij vastgoedbeleggers, vastgoedmanagementorganisaties, corporaties, adviesbureaus en brancheorganisaties als ook in het hoger onderwijs. Zij zijn lid van NeVaP, omdat zij of de organisaties waarvoor zij werken, geïnteresseerd zijn in kennis en ervaring delen tussen betrokken partijen in de vastgoedexploitatieketen. Robert Lodder, executive director Asset Services en lid van het bestuur van CBRE Nederland is sinds december 2012, voorzitter van NeVaP. Lodder: ‘Onze leden willen net als NeVaP de innovatie in de vastgoedexploitatiesector aanjagen én zien het belang van kennisdeling. Zo maak je organisaties in de exploitatiekolom toekomstbestendig.’

Onafhankelijk platform Mariëlle Wieman: ‘NeVaP is geen brancheorganisatie, zoals IVBN, Vastgoed Belang, VGM NL of Aedes, maar een onafhankelijk kennis- en innovatieplatform, dat snel kan inspelen op ontwikkelingen in de vastgoedsector en specifieke behoeften van onze leden op dit vlak.’ Het

platform realiseert zijn doelstelling onder andere door maandelijkse activiteiten (Verdiepingen/ Workshops) te organiseren, diverse samenwerkingsverbanden aan te gaan en kennisproducten te ontwikkelen, zoals studieboeken en opleidingen. Zo is NeVaP initiatiefnemer van het Handboek Vastgoedmanagement. Het boek is sinds 2010 verplichte literatuur aan hogescholen en universiteiten. Ook is het handboek een waardevol naslagwerk voor veel vastgoedprofessionals. De afgelopen jaren stond dit boek 96 dagen in de top 100 van best verkochte managementboeken bij Managementboek. nl en zelfs elf dagen in de top 10 van deze ranglijst. Wieman, die ook hoofd- en eindredacteur is van het handboek: ‘Een editie 2014 is inmiddels in voorbereiding.’ In samenwerking met de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) ontwikkelde NeVaP de Executive Opleiding Vastgoedexploitatie. Deze compacte opleiding van twaalf collegemiddagen is speciaal ontwikkeld voor senior vastgoedprofessionals. De deelnemers aan deze opleiding krijgen instrumenten aangereikt om de ontwikkelingen en trends te vertalen naar de eigen dagelijkse praktijk. Naast kennisontwikkeling staat ook de ontwikkeling van (nieuwe) competenties centraal. De interactieve colleges worden verzorgd door gerenommeerde docenten uit de (vastgoed)praktijk. Op donderdag

12 september begint de tweede lichting van deze opleiding.

Corporaties nieuwe doelgroep Robert Lodder: ‘Woningcorporaties zijn voor ons een nieuwe doelgroep. Dit komt terug in de samenstelling van het NeVaP-bestuur, waarin inmiddels twee bestuursleden zitting hebben uit deze sector: Menso Oosting RC, directeur Vastgoed & Samenwerking bij WoonFriesland (20.000 woningen) en Alfred van den Bosch MRE, directeur Vastgoed & Advies bij de Alliantie (bijna 60.000 woningen). In februari 2013 vond in samenwerking met De Vernieuwde Stad (een platform van grote corporaties, red.) de Innovatie Tafel Corporaties & Commercieel Vastgoed plaats, een kennismaking van leden van de raad van bestuur en directieleden van corporaties met beleggers en vastgoedmanagementorganisaties. Hier werd geconstateerd dat er over bedrijfsvoering nog veel van elkaar valt te leren.

verduurzaming van de bestaande utiliteitsbouw. Mariëlle Wieman is projectleider van het Project Koplopers Retail. Wieman: ‘Onze projectgroep lanceerde al twee concrete producten, het Duolabel Winkels en de Energiekaart Winkels. Met deze laagdrempelige instrumenten voor verhuurders, adviseurs en retailers streven we ernaar de verduurzaming in de winkelvastgoedsector te versnellen. Deze blijft namelijk achter op de rest van de markt.’ 2. Ethiek. Robert Lodder: ‘Sinds 2011 organiseert NeVaP in samenwerking met RICS Nederland een jaarlijkse bijeenkomst over ethiek en integriteit. Op donderdag 7 november 2013 vindt de derde bijeenkomst plaats.’ 3. Kwaliteit & Service. NeVaP nam eind 2011 het initiatief om het Branchebreed Overleg Servicekosten Kantoren op te richten. Hieraan nemen naast NeVaP ook IVBN, Vastgoed Belang en VGM NL deel. Inmiddels is er branchebrede overeenstemming over de rubricering van de servicekosten voor kantoren (zie ook de Provada special van Vastgoedmarkt van juni 2013, red.). Dit najaar komt het branchebrede overleg weer bijeen voor de uniforme rubricering van servicekosten voor winkelcentra en/of voor woningen.

Focus op kernthema’s Het NeVaP bestuur heeft voor de periode tot 2015 vijf kernthema’s geformuleerd: duurzaamheid, ethiek, kwaliteit & service, risicomanagement & portefeuillestrategie en technologie. 1. Duurzaamheid. NeVaP is sinds 2012 lid van het Platform Duurzame Huisvesting, een alliantie van organisaties met een belangrijke rol in de

NeVaP richt zich tot 2015 op vijf kernthema’s

NeVaP hield op 28 mei in Madurodam Den Haag het jubileumcongres Innovatie in vastgoedexploitatie. Het jubileum wordt eind dit jaar afgesloten met de uitgave van het NeVaP Jubileumboek/Toekomstboek. Hierin blikt het kennisplatform terug op tien jaar NeVaP en kijkt het vooruit naar de vastgoedexploitatiesector over tien jaar. Het boek wordt onder 2.000 senior vastgoedprofessionals verspreid. Volgens de NeVaP is innovatie essentieel voor het bestaansrecht van organisaties die werkzaam zijn binnen de sector vastgoedexploitatie. De toenemende mate van globalisering zorgt er bovendien voor dat de toegang tot informatie uit ‘big data’ wordt vereenvoudigd en beter kan worden geïnterpreteerd. Daardoor kunnen kansen beter worden benut. De levenscycli van diensten en producten worden korter door onder andere de technologische ontwikkeling en de steeds sneller veranderende behoefte van de eindgebruiker en consument. Met de demografische ontwikkeling in het vooruitzicht is het noodzakelijk om vastgoedorganisaties en haar professionals ook in sociaal opzicht op deze verandering voor te bereiden. Het motto van het NeVaP: is daarom: verbind, werk samen en innoveer!

4. Risicomanagement & Portefeuillestrategie. Robert Lodder: ‘De impact van de (inter) nationale weten regelgeving, zoals AIFMD, IFRS, ISAE3402, Basel III en Solvency II, op vastgoedexploitatie is groot. Wij organiseren voor onze leden daarom Verdiepingen en Workshops om hen vroegtijdig hierop te attenderen en hen hierover te informeren.’ 5. Technologie: meer focus op veiligheid. De NeVaP Vakgroep Technologie organiseerde met het NeVaP bureau in maart 2013 de Veilig Vastgoeddag. Hier werden workshops gegeven over asbest, brandveiligheid en werken op hoogte. In maart 2014 komt hierop een vervolg en organiseert NeVaP een Landelijk Veiligheidscongres voor de vastgoedexploitatiesector. Verder aandacht voor beproefde ICT-oplossingen om de efficiëntie in de exploitatiekolom te stimuleren en kwaliteit en transparantie te verbeteren.

Nieuwe website NeVaP lanceert in de tweede helft van dit jaar een nieuwe website. Voor NeVaP-leden is op het afgeschermde gedeelte van de website de NeVaP Kennisbank beschikbaar, met daarop onder meer presentaties en bijbehorende documenten van de maandelijkse activiteiten van de afgelopen tien jaar. Mariëlle Wieman: ‘De deelnemers aan de bijeenkomsten ontvangen altijd de presentaties en relevante artikelen ter inspiratie. Het doel hiervan is om leden ook de mogelijkheid te bieden hun achterban te laten inhaken op de inhoud en eventuele innovatie.’ Meer informatie www.nevap.nl



grote steden transacties

Abonnees hebben online gratis toegang tot één Corop gebied naar keuze. Voor vragen over uw abonnement of uw logingegevens, neemt u contact op met Klantenservice, 070-378 98 80. Of mail naar [email protected].

Transacties r e se a rch.va s tgoedm a r k t. nl

C o ntact & i n f o rm at ie

Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden via T&A op http://transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl/ of in een emailbericht aan [email protected]. • Regio Amsterdam, Noord-Holland, Noord-Brabant, Flevoland: Sylvia Buseke (070-3780240) • Regio Den Haag, Rotterdam, Zuid-Holland, Zeeland, Limburg, Overijssel: Bianca Koole-Janssen (070-3780284)

n n n ■ A m st e r da m

K antoren/Bedrijven

De Boelelaan 32 - Westinghouse Legal Partners huurt 675 m2 kantoorruimte in de Boardyard aan De Boele laan 32 in Amsterdam. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Beheer Brouwershof. Makelaar verhuurder: Colliers International Real Estate collegiaal met DTZ Zadelhoff.

De Lairessestraat 131-135 - Van Til Advocaten heeft het huurcontract verlengd voor 719 m2 kantooren 63 m2 archiefruimte aan De Lairessestraat 131-135 in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Van den Bosch Bedrijfsmakelaars.

Delflandlaan 4 - Intermediair MT&V huurt 477 m2 kantooren 43 m2 archiefruimte aan Delflandlaan 4 in Amsterdam. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: TMW Pramerica Property Investment. Makelaar verhuurder: Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs.

Gustav Mahlerlaan 24 - Amsterdam Expo heeft het huurcontract verlengd voor 2.600 m2 aan Gustav Mahlerlaan 24 in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten. Verhuurder: Commerz Real Investmentgesellschaft.

Herengracht 520 - Diverse bedrijven huren 1.100 m2 kantoorruimte aan Herengracht 520 in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: All Monuments. Makelaar verhuurder: KS Bedrijfsmakelaars collegiaal met Jones Lang LaSalle belast met de verhuur.

Kerkstraat 257 - Het creatieve productie bedrijf MiniVegas huurt 550 m2

• Regio Utrecht, Groningen, Friesland, Drenthe, Gelderland: Valentina Stefanova (070-3780241) Advertentieverkoop: Ria Wijnberger (070-3780432) en Jan Vlastuin (070-3780233) Teamleider Bouwdata: Erwin den Hartog (070-3780280) Hoofd Vastgoedmarkt Research: Meta Kamps (06 2060 2625)

cri te r ia

De criteria voor opname van transacties zijn: • specifieke kantoorruimte, vanaf 500 m2; • bedrijfsruimte vanaf 750 m2; • winkel/showroom vanaf 200 m2 of 24.000 euro per jaar of koopsom 240.000 euro. Alle metrages van zowel aanbod als transacties worden in onze database dagelijks verwerkt en zijn online inzichtelijk. Zie: research.vastgoedmarkt.nl

zelfstandige kantoorruimte in de oude tramremise aan Kerkstraat 257 in Amsterdam. Huurprijs: 84.000 euro per jaar. Makelaar huurder: KS Bedrijfsmakelaars. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Booij Makelaardij.

Moezelhavenweg 7 - Groothandel Karintrad Nederland huurt 3.965 m2 bedrijfsruimte aan Moezelhavenweg 7 in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: DTZ Zadelhoff. Verhuurder: Breevast Properties. Makelaar verhuurder: Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten.

Parnassusweg 807-813b - South Stream Transport huurt 4.221 m2 kantoorruimte in gebouw UN Studio aan Parnassusweg 807-813b in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: DTZ Zadelhoff. Verhuurder: Union Investment Real Estate. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle.

Heineken koopt Marie Heinekenplein Amsterdam Zie research.vastgoedmarkt.nl

Kost. Makelaar verhuurder: Colliers International Real Estate.

derskade 79 werd al door Heineken gehuurd. De supermarkt aan Marie Heinekenplein 25/Quellijnstraat 83 en 85 wordt gehuurd door Dirk van den Broek. De parkeergarage aan Eerste van der Helststraat 6 wordt gehuurd door Apcoa. Het geheel is ongesplitst gekocht. Koopsom (Kadaster): 43,5 miljoen euro. Verkoper: IVG Institutional Fund namens European Fund-OIK. De koper wilde de parkeergarage en de supermarkt om strategische redenen niet in eigendom houden. De supermarkt is verkocht aan Prowinko, Koopsom (Kadaster): 6,75 miljoen euro. De parkeergarage is verkocht aan Bouwfonds Parkeerfonds. Koopsom (Kadaster): 18 miljoen euro. De totale transactiewaarde bedraagt 68,25 miljoen euro. DRS Makelaars bracht alle transacties (aan- en doorverkoop) namens Heineken tot stand.

Valschermkade 16 - Drive Ugo huurt 800 m2 bedrijfsruimte aan Valschermkade 16 in Amsterdam. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Exploitatiemaatschappij

Winkels n ■

Veemarkt 40 - Ontwerpbureau TOV huurt 1.050 m2 bedrijfsruimte aan Veemarkt 40 in Amsterdam. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particulier. Makelaar verhuurder: Colliers International Real Estate.

Ferdinand Bolstraat 79-81 - Kabelen mediabedrijf UPC huurt 160 m2 winkelruimte aan Ferdinand Bolstraat 79-81 in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: DTZ Zadelhoff. Verhuurder: VastNed Retail. Makelaar verhuurder: Gofield & Only.

Amstelveen - Copyright Holding huurt 593 m2 kantoorruimte aan Burgemeester Haspelslaan 45-65 in Amstelveen. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Stena Realty. Makelaars belast met de verhuur: Jones Lang LaSalle en DTZ Zadelhoff.

Hogendorplaan - Action huurt 1.200 m2 nog te realiseren winkelruimte in winkelcentrum Hogendorpplein aan Hogendorplaan in Amsterdam-Zuidoost. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder/eigenaar: Hoorne Vastgoed.

Amsterdam Zuidoost - Talpa Fictie heeft het huurcontract verlengd voor 3.499 m2 bedrijfs-/kantoorruimte aan Burgemeester Stramanweg 122 in Amsterdam-Zuidoost. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: BSH Huishoudapparaten. Makelaar verhuurder: Colliers International Real Estate.

Diemen - Tele2 huurt 891 m2 kantoorruimte en 25 parkeerplaatsen in gebouw Apollo aan Wisselwerking 58 in Diemen. Het bedrijf huurde al 23.725 m2 op dezelfde locatie. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: MVGM Bedrijfshuisvesting. Verhuurder: Diemen IV. Makelaar verhuurder: Savills.

n n R otte r da m

K antoren/Bedrijven n ■ Botersloot 23-27 - Luzac College Nederland huurt 3.000 m2 kantoorruimte en 10 parkeerplaatsen aan Botersloot 23-27 in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Wertha Investments I. Makelaar verhuurder: Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis collegiaal met CBRE.

Bovendijk 193 - Stichting tot beheer museum Boymans van Beuningen Rotterdam huurt 804 m2 bedrijfsen 96 m2 kantoorruimte aan Boven-

Plein ‘40-’45 5 - Capabel Onderwijs Groep heeft een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor 2.000 m2 kantoorruimte in het Maco-gebouw aan Plein ‘40-’45 5 in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Huurder: CBRE. Verhuurder: PFC2. Makelaar verhuurder: KS Bedrijfsmakelaars.

Uw Vastgoedmarkt op eigen benen

Spaklerweg 52 - G+J Uitgevers, onderdeel van mediaconcern Bertelsman, huurt 2.400 m2 kantoorruimte in gebouw Zuidpark aan Spaklerweg 52 in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Rent Review. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff collegiaal met Appelhoven Vastgoedadviseurs.

BIM Media heeft als ambitie om kansen voor u te creëren door u in contact te brengen met andere vakgenoten en partijen in uw branche. Kansen op nieuwe inzichten, interessante contacten en mooie opdrachten. Niet voor niets is onze pay-off: meer kennis, meer kansen.

Stadhouderskade 79 - Heineken heeft het complex Marie Heinekenplein in Amsterdam gekocht. Het betreft 7.000 m2 kantoorruimte, 2.500 m2 winkelruimte (supermarkt) en een parkeergarage (6.500 m2). Het kantoorgebouw aan de Stadhou-


Vanaf vandaag ontvangt u uw vertrouwde Vastgoedmarkt van BIM Media B.V.. BIM Media is een nieuw mediabedrijf, maar zeker geen onbekende. BIM Media is ontstaan uit een afsplitsing van Sdu Uitgevers B.V. en gaat per 1 juli 2013 verder als zelfstandige dochtervennootschap van Sdu Uitgevers. Met onze sterke merken als oa. Cobouw, Vastgoedmarkt, de Architect, AutomatiseringGids en Academic Service blijven wij u als professional helpen bij het excelleren in uw dagelijkse werk . Dit doen wij met onze kennisproducten, nieuws, vakinformatie en tools. Elke dag weer.

Wat verandert er voor u? Behalve een nieuw logo en een ander telefoonnummer, blijft Vastgoedmarkt dezelfde prikkelende en inspirerende koers varen zoals u dat altijd gewend bent. Voor al uw vragen en ideeën kunt u contact opnemen met onze klantenservice via (070) 30 46 777 of [email protected] Bekijk ook onze nieuwe website: www.bimmedia.nl Hartelijke groet, Marcel Jille, Uitgever



transacties grote steden/noord Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden op transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl of in een emailbericht aan [email protected] dijk 193 in Rotterdam. Huurprijs: 52.435 euro per jaar. Verhuurder: Internos Global Investors. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle collegiaal met Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis. Makelaar huurder: Parc Makelaars.

Delftseplein 27E - Next Generation Telecom International (NGTI) huurt 1.045 m2 kantoorruimte en 7 parkeerplaatsen in kantoorgebouw Central Post aan Delftseplein 27e in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: LSI Project Investment. Vertrekkende huurder: Stichting Bureau Jeugdzorg Stadsregio Rotterdam. Makelaar vertrekkende huurder: De Mik Bedrijfshuisvesting.

Delftseplein 31-33 - Sea Trucks huurt 1.700 m2 kantoorruimte en 10 parkeerplaatsen in Central Post aan Delftseplein 31-33 in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Het bedrijf huurde al 1.900 m2 kantoorruimte op deze locatie. Verhuurder: LSI project investment. Makelaar verhuurder: De Mik Bedrijfshuisvesting collegiaal met CBRE en DTZ Zadelhoff.

Geyssendorfferweg 46-53 - Hell mann Worldwide Logistics huurt 5.078 m2 bedrijfsruimte aan Geyssendorfferweg 46-53 in Rotterdam: Huurprijs: 274.212 euro per jaar. Verhuurder: Landsbanki. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle.

Sea trucks huurt in central post rotterdam

belegger. Makelaar eigenaar: DTZ Zadelhoff. Makelaar huurder: Jones Lang LaSalle.

Marconistraat 16 - Temporary Works Design huurt 1.440 m2 kantoorruimte en 10 parkeerplaatsen aan Marconistraat 16 in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Fortress. Makelaar verhuurder: Parc Makelaars collegiaal met DTZ Zadelhoff en Jones Lang LaSalle.

Schuttevaerweg 130 - Med-Ex Research Laboratories verlengt het huurcontract voor 3.100 m2 bedrijfsen 200 m2 kantoorruimte aan Schuttevaerweg 130 in Rotterdam. Huurprijs: 103.400 euro per jaar. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle.

Slinge 250 - Stichting Mobiliteit Randstad huurt 1.240 m2 kantoorruimte aan Slinge 250 in Rotterdam. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: gemeente Rotterdam. Makelaar verhuurder: Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis.

Van Maasdijkweg 52 - Odin Warehousing & Logistics huurt 2.336 m2 bedrijfsruimte aan Van Maasdijkweg 52 in Rotterdam. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Landsbanki. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle.

Weena 200-355 - Michael Page verlengt het huurcontract voor 708 m2 kantoorruimte aan Weena 200-355 in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: CBRE Global Investors. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle collegiaal met DTZ Zadelhoff en De Mik Bedrijfshuisvesting.

Zie research.vastgoedmarkt.nl

Innsbruckweg 1 - Alphatron Group kocht 800 m2 kantooren 350 m2 bedrijfsruimte aan Innsbruckweg 1 te Rotterdam. Koopsom: niet bekend. Verkoper: curator. Makelaar verkoper: Colliers International Real Estate. Makelaar koper: De Mik Bedrijfshuisvesting.

Jan Leentvaarlaan 37-47 - Top-Care revalidatiezorg huurt 1.410 m2 kantoorruimte en 41 parkeerplaatsen aan Jan Leentvaarlaan 37-47 in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: De Mik Bedrijfshuisvesting collegiaal met Molenaar Makelaars.

K.P. van der Mandelelaan 9-35 ADP Nederland verlengt het huurcontract voor 4.393 m2 kantoorruimte en 100 parkeerplaatsen in gebouw Greenpoint aan K.P. van der Mandelelaan 9-35 in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Makelaar huurder: De Mik Bedrijfshuisvesting.

Koperstraat 6 - Verizon Nederland verlengt het huurcontract voor 3.500 m2 kantoorruimte aan Koperstraat 6 in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: particuliere

Schiedam - Een ondernemer huurt 793 m2 bedrijfsruimte aan Calandstraat 75 in Schiedam. Huurprijs: 39.660 euro per jaar. Verhuurder: Lancelot land. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle collegiaal met Van Splunter Bedrijfshuisvesting.

Schiedam - Goflex Young Professionals huurt 1.870 m2 kantoorruimte aan Daniel Pichotstraat 10 in Schiedam. Huurprijs: 132.000 euro per jaar. Verhuurder: Hamers, Spijkers en Van Rutte. Makelaar verhuurder: Synchro Bedrijfshuisvesting.

Westewagenstraat 80 - The Tea Lab huurt 265 m2 horecaruimte aan Westewagenstraat 80 in Rotterdam. Huurprijs: marktconform. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Blok Makelaardij OZ.

n n De n H aag

K antoren/Bedrijven n ■ Bordewijklaan 38-82 - Total E&P Nederland huurt 1.011 m2 kantoorruimte en 12 parkeerplaatsen aan Bordewijklaan 38-82 in Den Haag. Het bedrijf huurde hier al 500 m2 kantoorruimte. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: ASR Property Fund. Makelaar verhuurder: COG Makelaars collegiaal met DTZ Zadelhoff.

Churchillplein 5-6 - Royal Norwegian Embassy huurt 711 m2 kantoorruimte aan Churchillplein 5-6 in Den Haag. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: IEF Capital. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff collegiaal met Jones Lang LaSalle.

Koningin Julianaplein 10-30 - Stichting Bibliotheek.nl huurt 1.155 m2 kantoorruimte aan Koningin Julianaplein 10-30 in Den Haag. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: NS Vastgoed. Makelaar eigenaar: Nadorp Bedrijfsmakelaars collegiaal met Jones Lang LaSalle. Makelaar huurder: DTZ Zadelhoff.

Koningin Julianaplein 10-30 Wigo4it huurt 2.151 m2 kantoorruimte aan Koningin Julianaplein 10-30 in Den Haag. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: NS Vastgoed. Makelaar eigenaar: Nadorp Bedrijfsmakelaars collegiaal met Jones Lang LaSalle. Makelaar huurder: Martens Vastgoedadvies.

Koninginnegracht 14 - Stichting Sectorinstituut Openbare Bibliotheken huurt 551 m2 kantoorruimte en 3 parkeerplaatsen aan Koninginne gracht 14 in Den Haag. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Stena Realty. Makelaar huurder: Nadorp Bedrijfsmakelaars. Makelaar verhuurder: Jacobus Recourt collegiaal met COG Makelaars.

Molenstraat 16 - Laganini huurt 135 m2 winkelruimte aan Molenstraat 16 in Den Haag. Huurprijs: 28.800 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Reibestein en Partners Bedrijfshuisvesting.

Zonnebaan 9-21 - WCC huurt 1.350 m2 kantoorruimte aan de Zonnebaan 9-21 in Utrecht. Vraagprijs: 145 euro per m2 per jaar. Verhuurder: Chalet Group. Makelaar verhuurder: Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting collegiaal met DTZ Zadelhoff.

Leidschendam-Voorburg - Leon Zuidgeest Kappers en Crea Bea Leidschendam huren in totaal 176 m2 winkelruimte aan Damlaan 1-1F in Leidschendam. Huurprijs: 37.065 euro per jaar. Verhuurder: Maatschap De Tol. Makelaar verhuurder: Rob Swart Bedrijfshuisvesting.

Zonnebaan 9-21 - Een computersoftwarebedrijf huurt 1.334 m2 kantoorruimte aan Zonnebaan 9-21 Utrecht. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Chalet XV. Makelaar verhuurder: Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting collegiaal met DTZ Zadelhoff.

n n n n U tr e c h t-Sta d

G r o n in g e n

K antoren/Bedrijven K antoren/Bedrijven n ■ n ■ Archimedeslaan 21 - Plus Retail huurt 5.500 m2 kantoorruimte en 225 parkeerplaatsen in gebouw Bloeyendael aan Archimedeslaan 21 in Utrecht. Plus voegt hier per februari 2014 drie vestigingen samen. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Jones Lang LaSalle en KWK. Verhuurder: PingProperties.

Computerweg 8 - Batterijenfabrikant Varta huurt 553 m2 kantoorruimte en 218 m2 bedrijfsruimte aan Computerweg 8 in Utrecht. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Maatschap SmaVa. Makelaar verhuurder: Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting collegiaal met Jones Lang LaSalle.

Locomotiefstraat 8-8C - Scham Transport huurt 1.000 m2 bedrijfsen 300 m2 kantoorruimte aan Locomotiefstraat 8-8c in Utrecht. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: NS Vastgoed. Makelaar verhuurder: Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting.

Groningen - UWV heeft het huurcontract verlengd voor 3.680 m2 kantoorruimte en 57 parkeerplaatsen aan Cascadeplein 3 in Groningen. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Tasman Properties. Makelaar verhuurder: BNP Paribas Real Estate.

Domino’s huurt horecaruimte in hoogezand Zie research.vastgoedmarkt.nl

Groningen - SNS Bank heeft het huurcontract langjarig verlengd voor 1.230 m2 kantoorruimte en 24 parkeerplaatsen aan Eemsgolaan 3 in Groningen. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Lips Capital Group.

Winkels n ■

Maanplein 1-146 - Tech Mahindra Limited huurt 564 m2 kantoorruimte aan Maanplein 1-146 in Den Haag. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Aberdeen Asset Management. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle collegiaal: DTZ Zadelhoff.

Hoogezand - Much & Many More huurt 350 m2 winkelruimte aan Gorecht-Oost 153 in winkelcentrum De Hooge Meeren in Hoogezand. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: H.A. Punt Beheer. Makelaar verhuurder: B&W Bedrijfsmakelaars.

Voorburg - Maetis huurt 1.340 m2 kantoorruimte en 10 parkeerplaatsen aan Burgemeester Feithplein 1-20 in Voorburg. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Syntrus Achmea namens een pensioenfonds. Makelaar verhuurder: COG Makelaars collegiaal met Jansen Nadorp Weatherall.

Hoogezand - Domino’s Pizza Netherlands huurt 127 m2 horecaruimte aan Gorecht-Oost 72 in Hoogezand. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Jogchem’s Theaters Beheer. Makelaar verhuurder: B&W Bedrijfsmakelaars.

Voorburg - ICT dienstverlener Huawei Technologies Benelux huurt 2780 m2 in kantoorgebouw Voorhaghe aan Stationsplein 4-6 in Voorburg. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar/verhuurder: Dutch Active Fund Propco. Makelaar eigenaar: COG Makelaars collegiaal met DTZ Zadelhoff.

Winkels n ■ Denneweg 112 - Repeat huurt 57 m2 winkelruimte aan Denneweg 112 in Den Haag. Huurprijs: 24.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Jansen Nadorp Weatherall.

Plompetorengracht 15A-17 IT-bedrijf Distimo huurt 700 m2 kantoorruimte in gebouw Huize Elzas aan Plompetorengracht 15a-17 in Utrecht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis.

n n F r ie s l a n d

K antoren/Bedrijven n ■ Savannahweg 25 - NetwerkShop huurt 880 m2 bedrijfsen 516 m2 kantoorruimte aan Savannahweg 25 in Utrecht. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: SPE III Snyders. Makelaar verhuurder: Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting.

Zonnebaan 23 - Vloerenconcept huurt 1.198 m2 bedrijfsruimte aan Zonnebaan 23 in Utrecht. Huurprijs: 42.500 euro per jaar. Verhuurder: Groothandelscentrum Maarssenbroek I. Makelaar verhuurder: De Boorder Bedrijfshuisvesting collegiaal met DTZ Zadelhoff.

Sneek - Venema Food huurt voor korte periode 1.694 m2 bedrijfsruimte aan Schrijnwerkersstraat 5-5a in Sneek. Huurprijs: 51.000 euro per jaar. Verhuurder: Ned Vastgoed. Makelaar verhuurder: RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs.

n n D r e n th e

Winkels n ■ Hoogeveen - Op=Op Voordeelshop huurt 270 m2 winkelruimte aan Hoofdstraat 110 in Hoogeveen. Huur-



noord/oost transacties Meer transacties op research.vastgoedmarkt.nl prijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Doldersum Vastgoed.

n n Over i jsse l

K antoren/Bedrijven n ■ Borne - Land-, tuinen bosbouwmechanisatiebedrijf Gebroeders Ezendam kocht 3.778 m2 bedrijfsruimte aan Hanzestraat 33 in Borne. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: Rabobank Centraal-Twente. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff.

Deventer - Producent van cosmetische producten Davines huurt 762 m2 kantoorruimte in de Boreelkazerne aan Boreelplein in Deventer. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Altera Vastgoed. Makelaar verhuurder: Rodenburg Makelaars, partner in Dynamis.

Enschede - QLiCT huurt 1.650 m2 kantoorruimte in het kantoorgebouw in aanbouw aan Josink Esweg 2 in Enschede. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Fraxin. Makelaar verhuurder: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Enschede - Transinfo Expeditie huurt 2.200 m2 bedrijfsruimte aan Lenteweg 20 in Enschede. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

beesmart koopt kantoorruimte in nijverdal Zie research.vastgoedmarkt.nl

Deventer - K.M. Frigo kocht 3.850 m bedrijfsruimte aan Kamperstraat 11-17 in Deventer. Koopsom: niet bekend. Verkoper: Rog Onroerend Goed. Makelaar verkoper: Rodenburg Makelaars, partner in Dynamis. 2

Enschede - Van Merksteijn Plastics kocht 18.000 m2 bedrijfsruimte aan Boekelosestraat 300 in Enschede. Koopsom: niet bekend. Verkoper: Solvay Chemie. Makelaar verkoper: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Enschede - Royal Sens huurt 2.642 m2 bedrijfsruimte en 503 m2 kantoorruimte aan Marssteden 42 in Enschede. Huurprijs: 130.000 euro per jaar. Verhuurder: Corob Vastgoed. Makelaar verhuurder: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis collegiaal met DTZ Zadelhoff.

Enschede - Foseco kocht 1.200 m2 bedrijfsen 935 m2 kantoorruimte aan Pantheon 30 in Enschede. Koopsom: niet bekend. Verkoper: Zeton. Makelaar verkoper: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Kampen - Schotte Kunststoffen huurt 1.100 m2 bedrijfsruimte aan Betonstraat 13 in Kampen. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Postema Vastgoed Drachten. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff. Enschede - Bouw Consulting Twente huurt 570 m2 kantoorruimte aan Capitol 15 in Enschede. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Grontmij Vastgoedmanagement. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff collegiaal met Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Enschede - BCT Architecten, Ingenieurs en Adviseurs huurt 570 m2 kantoorruimte aan Capitool 15 in Enschede. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Interpolis Onroerend Goed. Makelaar verhuurder: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Enschede - Vips Welness huurt 855 m2 bedrijfsruimte aan De Reulver 88-90 in Enschede. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Enschede - Volta Belting Europe kocht 3.712 bedrijfsen 1.137 m2 kantoorruimte aan IJzersteden 18-22 in Enschede. Koopsom: niet bekend. Verkoper: curator. Makelaar verkoper: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Losser - Diverse huurders huren in totaal 2.480 m2 bedrijfsruimte aan Smitsbreeweg 2-6 in Losser. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Nijverdal - BeeSmart Ict Solutions kocht 1.690 m2 kantoorruimte op een perceel van 1.645 m2 aan Energie straat 2 in Nijverdal. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Schothans Hellendoorn. Makelaar verhuurder: Boers & Lem Vastgoedconsultants collegiaal met TML Makelaars. Makelaar koper: Weghorst Makelaardij.

Rijssen - Niverplast huurt 768 m2 bedrijfsruimte en 219 m2 kantoorruimte aan Kalanderstraat 26 in Rijssen. Huurprijs: 39.500 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Uniek Bedrijfsmakelaars.

Rijssen - Bruins & Smeijers kocht 337 m2 bedrijfsen 525 m2 kantoorruimte aan Neonstraat 6-6A in Rijssen. Koopsom: 550.000 euro. Verkoper: Particuliere belegger. Makelaar verkoper: Uniek Bedrijfsmakelaars.

Top 5 transacties/aanbod landelijk Kantoren Gebruiker

Locatie

Aantal m2

Euro

Makelaar(s)1)

1

BAM(C)

Gouda, H.J. Nederhorststraat 1

8.582

n.b.

2

Heineken (K)

Amsterdam, Stadhouderskade 79

7.000

n.b. DRS

3

UWV (H) (C)

Eindhoven, Pastoor Petersstraat 134-166

7.000

n.b. DTZ Zadelhoff, BNP Paribas Real Estate

4

Plus Retail (H)

Utrecht, Archimedeslaan 21

5.500

n.b. Jones Lang LaSalle, KWK

5

ADP Nederland (C)

Rotterdam, K.P. v.d. Mandelelaan 9-35

4.393

n.b. De Mik

Bedrijfsruimten 1

Broekman Logistics (H)

Breda, Iabc 5301

30.800

2

Van Merksteijn Plastics (K)

Enschede, Boekelosestraat 300

18.000

24 p.m2

n.b. Snelder Zijlstra

Jones Lang LaSalle

3

Palletfabriek R. Derksen (K)

Didam, Pittelderstraat 10-14

6.470

2,75K ten Hag Makelaarsgroep

4

Loadlok (H)

Tiel, Oudewei 4

6.000

5

Hellmann Worldwide Logistics (H)

Rotterdam, Geyssendorfferweg 46-53

5.078

n.b. DTZ Zadelhoff, Majoor 274.212 p.j. Jones Lang LaSalle

Nieuw aanbod kantoorruimte Plaats

Locatie

Aantal m2

Euro

1

Noordwijk

2

Sittard

Keyserswey 79-81-89

5.015

130 p.m

Geldersestraat 24-26

4.800

3 4

Zaandam

Vincent van Goghweg 52

4.363

1,95 mln Kuijs Reinder Kakes

Amersfoort

Ruimtevaart 26

4.282

5

145 p.m2 MVGM

Rotterdam

Posthumalaan 90

4.053

150 p.m2 Jones Lang LaSalle

2

Makelaar(s)1) Mens, Bonnike

n.b. Ruijters

Top 5 kantoortransacties Grote steden Gebruiker

Locatie

Aantal m2

Euro

Makelaar(s)1)

1

Heineken (K)

Amsterdam, Stadhouderskade 79

7.000

n.b. DRS

2

Plus Retail (H)

Utrecht, Archimedeslaan 21

5.500

n.b. Jones Lang LaSalle, KWK

5

ADP Nederland (C)

Rotterdam, K.P. v.d. Mandelelaan 9-35

4.393

n.b. De Mik

4

South Stream Transport (H)

Amsterdam, Parnassusweg 807-813b

4.221

n.b. DTZ Zadelhoff, Jones Lang LaSalle

5

Luzac College Nederland (H)

Rotterdam, Botersloot 23-27

3.000

n.b. Ooms, CBRE

Noord/Oost 1

Kunstopleiding Artez (H)

Arnhem, Oude Kraan 74

4.000

n.b. MVGM

2

UWV (C)

Groningen, Cascadeplein 3

3.680

n.b. BNP Paribas Real Estate

3

Deloitte (H)

Arnhem, Meander 551

3.200

n.b. DTZ Zadelhoff

4

Skar Groep (C)

Arnhem, Gele Rijders Plein 11-13

1.784

n.b. Strijbosch Thunnissen

5

BeeSmart Ict Solutions (K)

Nijverdal, Energiestraat 2

1.690

n.b. Boers & Lem, TML, Weghorst

Midden/West 1

BAM(C)

Gouda, H.J. Nederhorststraat 1

8.582

n.b.

2

I.B.S. Vastgoed (K)

Leiderdorp, Elisabethhof 19

3.800

n.b. DTZ Zadelhoff, NL Real Estate

3

IV-Groep (H)

Sliedrecht, Trapezium 300-350

2.700

n.b. BNP Paribas, Van Vliet

4

Lindorff (H)

Amersfoort, Spoetnik 20

2.350

n.b. BNP Paribas Real Estate, Jones Lang LaSalle

5

HS Thim van der Laan (C)

Nieuwegein, Newtonbaan 6-8

2.000

n.b. Beaufort Bogaard Vastgoed

Midden/Zuid 1

UWV (H) (C)

Eindhoven, Pastoor Petersstraat 134-166

7.000

n.b. DTZ Zadelhoff, BNP Paribas Real Estate

2

Avans Hogescholen (H)

Breda, Bijster 7-21

2.837

n.p. DTZ Zadelhoff, Van der Sande Van Opstal n.p. RSP Makelaars

3

Welzorg Nederland (H)

Vegel, De Amert 700a

2.572

4

Dow Servicecenter BPSC (H)

Terneuzen, Handelspoort 1

2.097

n.b. Witte Boussen

5

HAS Hogeschool (H)

Den Bosch, Parallelweg 64

1.600

n.b. DTZ Zadelhoff, RSP

1) Voor zover bekend; H = huur; O = onderhuur; K = koop; C = contractverlenging; m.c. = marktconform; n.b. = niet bekendgemaakt; n.p. = niet voor publicatie

Meer data, ga naar research.vastgoedmarkt.nl

Vastgoedmarkt biedt de meest complete vastgoeddatabase online. Hét medium voor de vastgoedprofessional verzamelt al meer dan veertig jaar continu vastgoeddata. Voor de meest actuele informatie over transacties, aanbod en vastgoedprijzen verwijzen we u graag naar onze online database. Deze is te raadplegen voor het aanbod op www.vastgoedmarkt.nl/aanbod en voor transacties en aanbod op research.vastgoedmarkt.nl. Vastgoedmarkt abonnees hebben op research.vastgoedmarkt.nl gratis toegang tot één Corop gebied naar keuze. Voor vragen over Vastgoedmarkt Research bel klantenservice, telefoon 070-3789880 of e-mail aan [email protected].



transacties oost/midden Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden op transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl of in een emailbericht aan [email protected] Winkels n ■ Bornerbroek - BeGoFit huurt 209 m2 winkelruimte aan Pastoor Ossestraat 5 in Bornerbroek. Huurprijs: 10.800 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Uniek Bedrijfsmakelaars.

Zwolle - Alba Home huurt 90 m2 winkelruimte aan Roggenstraat 31 in Zwolle. Huurprijs: 36.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Bramer Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

n n Ge lde rl and

K antoren/Bedrijven n ■ Apeldoorn - Een makelaarskantoor huurt 992 m2 bedrijfsen 360 m2 kantoorruimte aan Tweelingenlaan 123 in Apeldoorn. Huurprijs: 80.208 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Hunink & Holtrigter Bedrijfsmakelaars/IBG Makelaars. Dedemsvaart - Jumbo Supermarkten huurt 1.977 m2 winkelruimte in de nieuwbouw van het Masterplan Centrum Dedemsvaart aan Markt in Dedemsvaart. Huurprijs: niet bekend. Start bouw: eind 2013. Oplevering: 2015. Verhuurder/ontwikkelaar: Leyten Vastgoedontwikkeling.

Enschede - Juweliersbedrijf Gruyters huurt 220 m2 winkelruimte en 180 m2 magazijnruimte aan Van Loenshof 1 in Enschede. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: IEFC Vastgoed Zeta (Platinum-Oost). Makelaar verhuurder: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Enschede - Ana Market huurt 371 m2 winkelruimte aan Zonstraat 38 in Enschede. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: De Hoge Dennen Holding. Makelaar verhuurder: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Hengelo - Hobbywinkel Coloridos huurt 246 m2 winkelen 147 m2 magazijnruimte aan Beukweg 77 in Hengelo. Huurprijs: 15.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. makelaar eigenaar: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Hengelo - Speelhoorn verlengt het huurcontract voor 2.050 m2 winkelruimte aan Het Plein 70 in Hengelo. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Deka Immobilien Investment. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Holten - A.S. Watson (Property Continental Europe) huurt een in aanbouw zijnde winkelruimte van 350 m2 aan Zwarte Pad in Holten. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Explorius Vastgoedontwikkeling. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Holten - Aldi Vastgoed huurt in een aanbouw zijnde winkelruimte van 1.135 m2 aan Zwarte Pad in Holten. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Explorius Vastgoedontwikkeling. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Rijssen - College Style huurt 284 m2 winkelruimte aan Haarstraat 30 in Rijssen. Huurprijs: 95.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Uniek Bedrijfsmakelaars.

Arnhem - Skar Groep/Kinderopvang Skar heeft het huurcontract verlengd voor 1.784 m2 kantoorruimte aan Gele Rijders Plein 11-13 in Arnhem. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar huurder: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Arnhem - Ballast Nedam huurt 1.408 m2 kantoorruimte in gebouw Kroonburg aan Kroonpark 16 in Arnhem. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Chalet Group. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

jumbo huurt in centrum dedemsvaart Zie research.vastgoedmarkt.nl

Arnhem - Deloitte huurt 3.200 m2 kantoorruimte aan Meander 551 in Arnhem. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Chalet Group. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Arnhem - Kunstopleiding Artez huurt 4.000 m2 kantoorruimte aan Oude Kraan 74 in Arnhem. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Syntrus Achmea Real Estate & Finance namens Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw (SBL). Makelaar verhuurder: MVGM Bedrijfshuisvesting.

Barneveld - Een producent van diergeneesmiddelen huurt 1.080 m2 bedrijfsruimte aan Veemweg 11 in Barneveld. Huurprijs: 50.000 euro per jaar. Verhuurder: belegger. Makelaar verhuurder: Midden Nederland Bedrijfsmakelaars.

Didam - Paletfabriek R. Derksen kocht 4.170 m2 bedrijfsruimte, 2.300 m2 kantoorruimte en een terrein van 22.500 m2 aan Pittelderstraat 10-14 in Didam. Koopsom: 2,75 miljoen euro. Verkoper: Welling OG. Makelaar verkoper: ten Hag Makelaarsgroep.

Doetinchem - Petroflex Chemicals huurt 1.135 m2 bedrijfsen 75 m2 kantoorruimte aan Havenstraat 53 Doetinchem. Huurprijs: 48.000 euro per

jaar. Verhuurder: ‘t Loman. Makelaar verhuurder: ten Hag Makelaarsgroep.

Doetinchem - Producent van doseermachines Hethon Nederland huurt 840 m2 bedrijfsen 360 m2 kantoorruimte aan Vlijtstraat 47-49 in Doetinchem. Huurprijs: 48.000 euro per jaar. Verhuurder: Bedrijfsservice Oost Nederland. Makelaar verhuurder: ten Hag Makelaarsgroep.

Ede - Atria huurt 650 m2 kantoorruimte aan Beukenlaan 4 in Ede. Huurprijs: 61.350 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Keus Bedrijfsmakelaardij.

Inexeon huurt 754 m2 bedrijfsen 364 m2 kantoorruimte aan Bijsterhuizen 2420 in Wijchen. Huurprijs: 60.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Verbeek Bedrijfsmakelaars/IBG Makelaars.

Ede - Friesland Foods Riedel verlengt het huurcontract voor 1.250 m2 bedrijfsruimte aan Maxwellstraat 47 in Ede. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Elst - Bopita huurt 4.400 m2 bedrijfsruimte aan Energieweg 1 in Elst. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Kroonenberg Groep. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Niftrik - De Wijchense Handelsonderneming kocht 6.102 m2 grond aan Loonse waard 8 in Niftrik. Koopsom: marktconform. Verkoper: Dura Vermeer Onroerend Goed. Makelaar verkoper: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Niftrik - De Wijchense Handelsonderneming huurt 930 m2 bedrijfsruimte met 150 m2 half open opslagruimte aan Loonse Waard 8 in Niftrik. Huurprijs: marktconform. Verhuurder: Dura Vermeer Onroerend Goed. Makelaar verhuurder: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Tiel - Producent van onderdelen voor weg-, rail-, zee- en luchttransport Loadlok, huurt voor een hoofdvestiging in West-Europa 4.000 m2 logistieke ruimte, 1.000 m2 kantoorruimte en 1000 m2 showroom/productieruimte aan Oudewei 4 in Tiel. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Van Oort Vastgoed. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff. Makelaar huurder: Majoor Makelaars.

Wijchen - Specialist in revisie en reparatie van fijne elektronica Repair

n n U tr e c h t

Winkels K antoren/Bedrijven n ■ n ■ Apeldoorn - Fashion2You huurt 200 m2 winkelruimte aan Hofstraat 117 in Apeldoorn. Huurprijs: 21.046 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Rodenburg Makelaars, partner in Dynamis.

Amersfoort - Leverancier van ergonomisch computerapparatuur Ergotron Europe heeft het huurcontract langjarig verlengd voor 1.050 m2 bedrijfsruimte, 740 m2 kantoorruimte en dertig parkeerplaatsen aan Beeldschermweg 3 in Amersfoort. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: NSI.

Amersfoort - Producent van chemische producten PQ Silicas huurt 700 m2 kantoorruimte aan De Brand 24 in Amersfoort. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Spring Real Estate. Verhuurder: Alecta Pensionsförsäkring Ömsesidigt. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle.

Ede - Blok Plaatmateriaal huurt 1.250 m2 bedrijfsen 263 m2 kantoorruimte aan Keplerlaan 8-10 in Ede. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Bruil Bouw. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff collegiaal met Zoonen Commercieel Vastgoed.

Ede - Fotostudio Total Creations huurt 1.180 m2 bedrijfsruimte aan Marconistraat 13 in Ede. Huurprijs: 50.150 euro per jaar. Verhuurder: Benelux Industrial Partnerschip Dutch. Makelaar verhuurder: Keus Bedrijfsmakelaardij.

Koopsom: 325.000 euro. Verkoper: particuliere belegger. Makelaar verkoper: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Apeldoorn - Shehzade huurt 270 m2 winkelruimte aan Hofstraat 16 Apeldoorn. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Garden End. Makelaar verhuurder: Rodenburg Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Apeldoorn - Leienplein 5-9 huurt 270 m2 winkelen 315 m2 magazijnruimte aan Leienplein 5-9 in Apeldoorn. Huurprijs: niet voor publicatie. Makelaar verhuurder: Rodenburg Makelaars, partner in Dynamis.

Apeldoorn - Camiseta huurt 96 m2 winkelruimte aan Mariastraat 4a in Apeldoorn. Huurprijs: 27.600 euro per jaar. Verhuurder: belegger. Makelaar verhuurder: Hunink & Holtrigter Bedrijfsmakelaars/IBG.

Ede - Van der Wiel Optiek & Optometrie huurt 311 m2 winkelruimte aan Stationsweg 24 in Ede. Huurprijs: 51.540 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Keus Bedrijfsmakelaardij.

Hattemerbroek - Kringloop Hattem huurt 220 m2 winkelruimte aan Zuiderzeestraatweg 629 in Hattemerbroek. Huurprijs: 15.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Bramer Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Lieren - Sfeermeubelen Heeteren kocht 820 m2 bedrijfsen 395 m2 winkelruimte aan Kanaal Zuid 298 in Lieren. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: particuliere belegger. Makelaar verkoper: Rodenburg Makelaars, partner in Dynamis.

Velddriel - Handelsonderneming Veldstaal kocht een perceel grond van 25.210 m2 aan De Tweede Geerden in Velddriel. Koopsom: 1,95 miljoen euro. Verkoper: Velddriel Vastgoed. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff collegiaal met RSP Makelaars.

Weurt - Een horecaondernemer kocht 781 m2 horecaruimte aan Pastoor van der Marckstraat 7 in Weurt.

Amersfoort - Pink Web Applications verlengt het huurcontract voor 570 m2 kantoorruimte aan Grote Spui 39 in Amersfoort. Huurprijs: 84.600 euro per jaar. Verhuurder: REC. Makelaar verhuurder: MVGM Bedrijfshuisvesting. Makelaar huurder: Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting.

Amersfoort - Emergya Wind Technologies Holdings heeft 2.200 m2 bedrijfsruimte, 1.200 m2 kantoorruimte, 1.000 m2 buitenterrein en 40 parkeerplaatsen ondergehuurd aan Lindeboomseweg 51 in Amersfoort. Huurprijs: marktconform. Eigenaar: Smink Vastgoed. Onderverhuurder: Koninklijke Saint-Gobain Glass Nederland. Makelaar onderverhuurder: R‚BM Bedrijfsmakelaardij.

Amersfoort - Autohuis huurt 900 m2 bedrijfsruimte aan NijverheidswegNoord 124 in Amersfoort. Huurprijs: 36.500 euro per jaar. Verhuurder: Vastgoedfonds. Makelaar verhuurder: Comma Vastgoed.

Amersfoort - 247 Jeans huurt 1.650 m2 bedrijfsruimte aan Nijverheidsweg-Noord 78 in Amersfoort. Huurprijs: 50 euro per m2 per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar huurder: Comma Vastgoed.

247 jeans huurt bedrijfsruimte in amersfoort Zie research.vastgoedmarkt.nl

Amersfoort - De Vereniging Geestelijke Gezondheidszorg Nederland huurt 1.445 m2 kantoorruimte en 25 parkeerplaatsen in gebouw Eempolis aan het Piet Mondriaanplein 25 in Amersfoort. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Cresco. Verhuurder: NS Stations namens Basisfonds Stationslocaties. Makelaar verhuurder: WPM Offices.



midden/ west/zuid transacties Meer transacties op research.vastgoedmarkt.nl Amersfoort - WFM People Nederland heeft het huurcontract voor 1.845 m2 kantoorruimte en 36 parkeerplaatsen verlengd aan de Plotterweg 14 in Amersfoort.Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: Porto Kali Kantoren 2. Makelaar eigenaar: Verwey Vastgoed Management samen met Bilfinger Real Estate.

Vianen - Nomacon asbestinventarisaties en adviezen kocht voor eigen gebruik het kantoorgebouw van 1.500 m2 aan de Ursulinenhof 1 in Vianen. Koopsom: niet bekend. Verkoper: Onroerend Goed Maatschappij B.M. van Houwelingen. Makelaar verkoper: MVGM Bedrijfshuisvesting.

Amersfoort - Juridisch dienstverlener Lindorff huurt 2.350 m2 kantoorruimte aan Spoetnik 20 in Amersfoort. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Spes Bona. Makelaar verhuurder: BNP Paribas Real Estate samen met Jones Lang LaSalle belast met de verhuur.

Woerden - Han Dataport Sales huurt 500 m2 kantoorruimte aan Vijzelmolenlaan 20-28 in Woerden. Huurprijs: 47.500 euro per jaar. Verhuurder: Van der Gun Vastgoed. Makelaar verhuurder: Waltmann Bedrijfshuisvesting collegiaal met IJsselstreek Zakelijk.

Amersfoort - Bruid Media verlengt het huurcontract voor 704 m2 kantoorruimte aan Uraniumweg 17 in Amersfoort. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Comma Vastgoed.

Amersfoort - Pemam huurt 2.819 m2 bedrijfsruimte aan Wiekenweg 41 in Amersfoort. Huurprijs: 75.000 euro per jaar. Verhuurder: J. Oudshoorn. Makelaar verhuurder: ReBM Bedrijfsmakelaardij.

Ijsselstein - Centric Netherlands huurt een terrein van 1.760 m2 met 80 parkeerplaatsen aan Einsteinweg 41-47 in IJsselstein. Huurprijs: 39.600 euro per jaar. Verhuurder: Bonenkamp. Makelaar verhuurder: Waltmann Bedrijfshuisvesting.

Ijsselstein - Formido Deco Bouwmarkt huurt 3.800 m2 bedrijfsruime aan de Van Leeuwenhoekweg 3 in IJsselstein. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: De Boorder Bedrijfshuisvesting.

Leusden - Graphics heeft een nieuwe overeenkomst gesloten voor 903 m2 kantoorruimte aan Philipsstraat 14-16 in Leusden. Huurprijs: 112.875 euro per jaar. Verhuurder: Birkenhoef Beheer. Makelaar verhuurder: MVGM Bedrijfshuisvesting.

Nieuwegein - Hogeschool Thim van der Laan verlengt de huurovereenkomst voor 2.000 m2 kantoorruimte aan de Newtonbaan 6 en 8 in Nieuwegein. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere beleggersgroep. Makelaar verhuurder: Beaufort Bogaard Vastgoed.

Veenendaal - Automobielbedrijf Van Ekris huurt 530 m2 kantoorruimte aan Plesmanstraat 36 in Veenendaal. Huurprijs: 100 euro per m2 per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Comma Vastgoed.

Vianen - Talaris Netherlands verlengt huurcontract voor 1.600 m2 kantoorruimte en 20 parkeerplaatsen aan de Sportlaan 14 in Vianen. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar huurder: MVGM Bedrijfshuisvesting. Makelaar verhuurder: Oranjeborch Bedrijfsmakelaars.

Zeist - GW Appeldoorn Beheer kocht voor eigen gebruik 988 m2 bedrijfsen 281 m2 kantoorruimte aan Leeuweriklaan 1 in Zeist. Koopsom: 750.000 euro. Verkoper: Jurriens Exploitatiemaatschappij.

n n Fle vo l and

K antoren/Bedrijven n ■ Almere - Boetech Holding kocht 1.680 m2 bedrijfsruimte-/kantoorruimte aan Antennestraat 38 in Almere. Koopsom: 720.000 euro. Verkoper: particulier. Makelaar verkoper: Van Westrhenen Immocom.

Almere - Multi Bazaar huurt 7.700 m2 multifunctionele ruimte in DoeMere aan Washingtonstraat 116-264 in Almere. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Urban Interest. Makelaar: Industrial Real Estate Partners.

multi bazaar huurt multifunctionele ruimte almere Zie research.vastgoedmarkt.nl

Emmeloord - Een ondernemer huurt voor korte periode 3.970 m2 bedrijfsruimte aan Fabrieksweg 6 in Emmeloord. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: COG. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Emmeloord - Index Furniture huurt 4.530 m2 bedrijfsruimte aan Gildenweg 11 in Emmeloord. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Hansteen Netherlands, dochter van het Britse beursgenoteerd Hansteen Holdings. Makelaar verhuurder: Sloterwijk & Heinen Bedrijfsmakelaars.

Winkels n ■ Almere - Selexyz/De Slegte huurt 1.096 m2 winkelruimte verdeeld over de begane grond (396 m2) en de eerste verdieping (700 m2) aan Schutterstraat 18 in Almere. De formule is nu nog gevestigd aan Corridor 6 in Almere. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Unibail Rodamco. Makelaar verhuurder: Van Gorkum & Partners.

Zaandam - Besloten vennootschap Keizersgracht kocht voor onder meer opslag van auto’s 920 m2 bedrijfsruimte aan Rijshoutweg 3 in Zaandam. Koopsom: 275.000 euro. Verkoper: particulier. Makelaar verkoper: Kuijs Reinder Kakes.

Winkels n ■ Almere - Vers Centrum Tanger huurt 1.270 m2 winkelruimte aan Zoetelaarpassage 13 in Almere. Makelaar huurder: Theo de Wit Vastgoed & Interim Management. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Unibail-Rodamco. Makelaar verhuurder: CBRE.

Almere - Daelin kocht voor exploitatie van een restaurant 150 m2 horecaruimte in gebouw Di Lago aan Strandweg 16 in Almere. Koopsom: 240.000 euro. Verkoper: particulier. Makelaar verkoper: Van Westrhenen Immocom.

n n Noord-Holl and

K antoren/Bedrijven n ■ Bussum - Ingenieursbureau Denc Netherlands kocht 1.936 m2 kantoorruimte aan Slochterenlaan 102 in Bussum. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: curator. Makelaar verkoper: Castanea Bedrijfsmakelaars.

Almere - De mediabedrijven Mood Naarden en BIS Amsterdam huren samen een kantoorgebouw van 1.558 m2 aan Transistorstraat 22 in Almere. Huurpijs: niet voor publicatie. Verhuurder: beleggingsinstelling. Makelaar verhuurder: Zuiver Almere Vastgoed Adviseurs.

Wieringerwerf - Groothandel Altijd Vermaat Bellen kocht 2.570 m2 bedrijfsruimte aan Westrak 240 in Wieringerwerf. Koopsom: 640.000 euro. Verkoper: handelsonderneming. Makelaar verkoper: Kuijs Reinder Kakes.

Hilversum - Onderwijsgroep NCOI Holding huurt 546 m2 kantoorruimte aan Marathon 9 in Hilversum. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Marathon Hilversum. Makelaar verhuurder: Castanea Bedrijfsmakelaars.

Hilversum - Luzac Onderwijs huurt 1.130 m2 kantoorruimte aan Stationsstraat 16 in Hilversum. Huurprijs: niet voor publicatie. Makelaar huurder: ID Makelaars. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Castanea Bedrijfsmakelaars.

Hoofddorp - Een groothandel in ICT-apparatuur heeft het huurcontract verlengd voor 2.000 m2 kantoorruimte aan Siriusdreef 29-47 in AmsterdamZuidoost. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: NL Real Estate. Verhuurder: Siriusstaete. Makelaar verhuurder: BNP Paribas Real Estate.

Hoofddorp - Formido Bouwmarkten huurt 1.960 m2 bedrijfsruimte aan Stationsweg 36 in Hoofddorp. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Green Retail House. Makelaar verhuurder: Van Gorkum & Partners Vastgoedadviseurs.

Weesp - Coöperatie Het Domijn kocht het voormalige militaire complex aan Bloemendalerweg 51 in Weesp. Het geheel bestaat uit kantoren, werken opslagruimten op een perceel van 65.000 m2. Koopsom: 1,3 miljoen euro. Verkoper: Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB).

Blokker - Stichting Stadsherstel Hoorn kocht 425 m2 commerciële ruimte aan Westerblokker 44 in Blokker. Koopsom: 160.000 euro. Verkoper: particulier. Makelaar verkoper: Bregman Bedrijfsmakelaardij.

20-26 in Delft. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Merin. Makelaar huurder: DTZ Zadelhoff. Makelaar verhuurder: Nadorp Bedrijfsmakelaars collegiaal met Jones Lang LaSalle.

Delft - IntecSea huurt 751 m2 kantoorruimte en 17 parkeerplaatsen aan Poortweg 2-8 in Delft. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Pronam Aurora. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle, collegiaal met DTZ Zadelhoff en CBRE.

Gouda - BAM heeft het huurcontract verlengd voor 8.582 m2 kantoorruimte aan H.J. Nederhorststraat 1 in Gouda. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: PingProperties vanuit het Ping Properties Corporate Office Fund I.

Hilversum - IJssalon Buon Gusto huurt 100 m2 winkelruimte aan Gijsbrecht van Amstelstraat 117 in Hilversum. Huurprijs: 27.000 euro per jaar. Verhuurder: Jaarsma Vastgoed Management. Makelaar verhuurder: Castanea Bedrijfsmakelaars.

Huizen - Scheer & Foppen Vastgoed huurt 160 m2 commerciële ruimte aan Voorbaan 4 in Huizen. Huurprijs: 59.500 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Castanea Bedrijfsmakelaars.

n n Zu id - H o l l an d

K antoren/Bedrijven n ■ Bergschenhoek - BC Lansingerland huurt 882 m2 kantoorruimte aan Tobias Asserlaan 7 in Bergschenhoek. Huurprijs: 85.140 euro per jaar. Verhuurder: gemeente Lansingerland. Makelaar verhuurder: Van ‘t Hof Bedrijfshuisvesting collegiaal met Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis.

naturalis huurt bedrijfsruimte in leiden Zie research.vastgoedmarkt.nl

Berkel en Rodenrijs - Hilti heeft het huurcontract verlengd aan Leeuwenhoekstraat 4 in Berkel en Rodenrijs. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Heembouw.

Bleiswijk - Thom H. van der Boon huurt 966 m2 bedrijfsen 284 m2 kantoorruimte aan Spectrumlaan 35-51 in Bleiswijk. Huurprijs: 89.500 euro per jaar. Verhuurder: Altera Vastgoed. Makelaar verhuurder: Rob Swart Bedrijfshuisvesting collegiaal met Hopman en Schreuder Bedrijfshuisvesting.

Delft - Samsung Electronics Benelux huurt 836 m2 kantoorruimte en 16 parkeerplaatsen aan Olof Palmestraat

Gouda - Siroco Beleggingen kocht voor eigen gebruik 800 m2 bedrijfsruimte en 12 parkeerplaatsen aan Nieuwe Gouwe O.Z. 11b in Gouda. Koopsom: 252.000 euro. Verkoper: Passe Partout Holding. Makelaar verkoper: Van ‘t Hof Bedrijfshuisvesting.

Hillegom - Een handelsondernemer kocht 1.130 m2 bedrijfsruimte aan Wilsonweg 26 in Hillegom. Koopsom: 300.000 euro. Verkoper: particuliere belegger. Makelaar verkoper: Mens Makelaars

Leiden - Naturalis huurt 2.500 m2 bedrijfsruimte aan Rooseveltstraat 86 in Leiden. Huurprijs: 75.000 euro per jaar. Verhuurder: Eurobox Selfstorage Leiden. Makelaar verhuurder: Basis Bedrijfshuisvesting.

Leiderdorp - I.B.S. Vastgoed kocht voor eigen gebruik 3.800 m2 kantoorruimte aan Elisabethhof 19 in Leiderdorp. Koopsom: niet bekend. Verkoper: G&S Vastgoed. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff collegiaal met NL Real Estate.

Lisse - Een groothandel kocht 3.900 m2 bedrijfsruimte en 850 m2 kantoorruimte aan 1e Poellaan 6 in Lisse. Koopsom: 1,825 miljoen euro. Verkoper: Remainder. Makelaar verkoper: Mens Makelaars.

Lisse - Een groothandel kocht 1.810 m2 bedrijfsruimte en 525 m2 kantoorruimte aan Meer en Duin 64 in Lisse. Koopsom: 900.000 euro. Verkoper: groothandel. Makelaar verkoper: Mens Makelaars collegiaal met Basis Bedrijfshuisvesting.

Lisse - Een groothandel huurt 1.235 m2 bedrijfsruimte en 235 m2 kantoorruimte aan Meer en Duin 78 in Lisse. Huurprijs: 65.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Mens Makelaars.



transacties zuid Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden op transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl of in een emailbericht aan [email protected] Nieuwerkerk aan den IJssel Logistiek dienstverlener Betrabonded huurt 3.500 m2 bedrijfs-/kantoorruimte aan Hoogeveenenweg 110-112 in Nieuwerkerk aan den IJssel. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Accres Real Estate. Asset manager: BNP Paribas Real Estate.

Papendrecht - Orienza huurt 1.100 m2 kantoorruimte bij aan Scheepvaartweg 1 in Papendrecht. Huurprijs: 12,50 per m2 per jaar. Het bedrijf huurder al 3.000 m2 bedrijfsruimte op deze locatie. Verhuurder: De Koning Vastgoed I. Makelaar verhuurder: Synchro Bedrijfshuisvesting.

Ridderkerk - Stichting Abri verlengt het huurcontract voor 505 m2 kantoorruimte aan Ringdijk 398 in Ridderkerk. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: K. Roos Beleggingsmaatschappij. Makelaar huurder: Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis.

Sliedrecht - Ingenieursbureau IVGroep huurt 2.700 m2 kantoorruimte aan Trapezium 300-350 in Sliedrecht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Accres Real Estate. Makelaar verhuurder: BNP Paribas collegiaal met Van Vliet Bedrijfshuisvesting.

xenos huurt winkel in alblasserdam Zie research.vastgoedmarkt.nl

Spijkenisse - Sanisale huurt 775 m2 kantoorruimte aan Iepenlaan 49 in Spijkenisse. Huurprijs: 55.250 euro per jaar. Verhuurder: Maasdelta VvEBeheer en Makelaardij. Makelaar verhuurder: Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis collegiaal met Jenka Bedrijfsmakelaardij.

Waddinxveen - Logistiek dienstverlener Dachser huurt 5.000 m2 bedrijfsruimte aan Handelsweg 2 in Waddinxveen. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar/verhuurder: A.J. Investments.

Zoetermeer - Penta Multimedia huurt 1.800 m2 kantoorruimte en 12 parkeerplaatsen aan Chroomstraat 18-40 in Zoetermeer. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Platinastaete Events & Business Company. Makelaar verhuurder: Rob Swart Bedrijfshuisvesting.

Winkels n ■ Alblasserdam - Xenos huurt 619 m2 winkelruimte aan Makado-Center 13-19 in Alblasserdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: CBRE Global Investors. Makelaar verhuurder: Blok Makelaardij OZ.

Katwijk - V.o.f. de Tulp huurt 240 m2 winkelruimte aan Tulpstraat 3 in Katwijk. Huurprijs: 20.800 euro per jaar. Verhuurder: Stichting Duna-

vie. Makelaar verhuurder: Basis Bedrijfshuisvesting.

Leiden - Een ijssalon huurt 160 m2 winkelruimte aan Haarlemmerstraat 124 in Leiden. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij.

Noordwijk - Een detailhandel huurt 330 m2 winkelruimte en 90 m2 magazijnruimte aan Hoofdstraat 129 in Noordwijk. Huurprijs: 40.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Mens Makelaars.

Noordwijk - Moods, Print Wat je Wil.nl en een kledingwinkel huren in totaal 440 m2 winkelruimte aan Hoofdstraat 36 in Noordwijk aan Zee. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij.

Hillegom - Een particuliere ondernemer kocht 3.015 m2 bedrijfsterrein aan Leidsestraat in Hillegom. Koopsom: 829.125 euro. Verkoper: particuliere belegger. Makelaar verkoper: Mens Makelaars.

Hillegom - Een ondernemer kocht 3.015 m2 bedrijfsterrein aan Leidsestraat in Hillegom. Koopsom: 829.125 euro. Verkoper: particuliere belegger. Makelaar verkoper: Basis Bedrijfshuisvesting collegiaal met Mens Makelaars.

Leiden - Hogeschool Leiden huurt 1.057 m2 lesruimte in de plint van complex De Zwarte Dozen aan Hildebrandpad 1, 7 en 9 in Leiden. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Stichting Duwo. Makelaar verhuurder: Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij.

n n Zeel a nd

K antoren/Bedrijven n ■ Noordwijkerhout - Een detailhandel huurt 251 m2 winkelruimte aan Zeestraat 5b in Noordwijkerhout. Huurprijs: 40.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Mens Makelaars.

Terneuzen - Dow Servicecenter BPSC huurt 2.097 m2 kantoorruimte en 122 parkeerplaatsen aan Handelspoort 1 in Terneuzen. Huurprijs (indicatie): 100 euro per m2 per jaar. Verhuurder: Neckermann.com. Makelaar verhuurder: Witte Boussen vastgoed & Verhuur.

Oostvoorne - Emt‚ Supermarkten heeft het huurcontract verlengd voor 1.380 m2 winkelruimte aan Stationsweg 7-11 in Oostvoorne. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder/eigenaar: Lips Capital Group.

K antoren/Bedrijven n ■

Sassenheim - Maxigym huurt 465 m2 winkelruimte aan Wasbeekerlaan 67 in Sassenheim. Huurprijs: 110 euro per m2 per jaar. Verhuurder: Adriaan van Erk. Makelaar verhuurder: Mens Makelaars.

Best - Beauty Service Essentials huurt 530 m2 bedrijfsen 258 m2 kantoorruimte aan Industrieweg 145g in Best. Huurprijs: 42.500 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting.

Wateringen - Oele Mannenmode heeft de huurovereenkomst verlengd voor 443 m2 winkelruimte aan Vliethof 10 in Wateringen. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Stichting Pensioenfonds voor Fysiotherapeuten. Makelaar verhuurder: Vastgoed Intervisie.

n n

Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Breda - Broekman Logistics huurt 30.800 m2 bedrijfsruimte aan Iabc 5301 in Breda. Huurprijs: 24 euro per m2 per jaar. Verhuurder: Greenery Vastgoed. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle.

Breda - Rob Bloemscheer Beheer kocht voor een rederij/visverwerkingsbedrijf 1.054 m2 bedrijfsen 100 m2 woonruimte aan Mathenessestraat 81-83 in Breda. Koopsom: 500.000 euro. Verkoper: curator. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff.

Breda - Polyfluor Plastics huurt 1.000 m2 bedrijfsen 410 m2 kantoorruimte aan Minervum 7006 in Breda. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: StSt Vastgoedadviseurs. Verhuurder: Altera Vastgoed. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Den Bosch - Beveiligingsdienst ProfiSec huurt 900 m2 bedrijfs-/kantoorruimte aan Geerke 6 in Den Bosch. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Vastgoed Gemert. Makelaar huurder: HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis collegiaal met Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Noord-Brabant

Best - Groothandel in onder meer huidverzorgings- en make-up artikelen Beauty Services Essentials huurt 530 m2 bedrijfsen 258 m2 kantoorruimte aan Industrieweg 154g, h en j in Best. Huurprijs: 42.500 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Colliers International collegiaal met Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting.

Zwijndrecht - Xenos huurt 2.000 m2 winkelruimte in winkelcentrum Walburg aan Dollard in Zwijndrecht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: VastNed Retail.

Zwijndrecht - Big Bazar huurt 2.000 m2 winkelruimte in winkelcentrum Walburg aan Dollard in Zwijndrecht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: VastNed Retail.

Zwijndrecht - Hema heeft het huurcontract verlengd voor 1.400 m2 winkelruimte in winkelcentrum Walburg aan Dollard 26 in Zwijndrecht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: VastNed Retail.

Breda - Een speler uit de AGF-sector huurt 1.556 m2 kantoorruimte in gebouw De Bijster aan Bijster 10-26 in Breda. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: PingProperties. Makelaar verhuurder: Van der Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Zwijndrecht - Coolcat heeft het huurcontract verlengd voor 400 m2 winkelruimte in winkelcentrum Walburg aan Dollard 30 in Zwijndrecht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: VastNed Retail.

Breda - Avans Hogescholen huurt 2.837 m2 kantoorruimte aan Bijster 7-21 in Breda. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Summa Vastgoed. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff collegiaal met Van der

Helmond - Slijptechniek Van der Vleuten huurt 700 m2 bedrijfsen 365 m2 kantoorruimte aan Gasthuisstraat 75 in Helmond. Huurprijs: 53.000 euro per jaar. Makelaar huurder: Heuvel Vastgoed. Verhuurder: Adriaans Real Estate. Makelaar verhuurder: Adriaan van den Heuvel Makelaars.

pelders koopt bedrijfsruimte in rosmalen Zie research.vastgoedmarkt.nl

Helmond - Vos Logistics huurt tijdelijk 2.500 m2 bedrijfsruimte aan Haverdijk 13 in Helmond. Huurprijs: 10.000 euro per maand. Verhuurder: particulier. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Moerdijk - LC Engineers & Consultants heeft het huurcontract verlengd voor 560 m2 kantoorruimte aan Plaza 8b in Moerdijk. Huurprijs: 54.000 euro per jaar. Verhuurder: Beheermaatschappij Zuid-Nederland. Makelaar verhuurder: Van der Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Oosterhout - Damen Bedrijfsadvies Groep huurt 785 m2 kantoorruimte aan Hoevestein 44 in Oosterhout. Huurprijs: 90.000 euro per jaar. Verhuurder: Stichting Woonzorg Nederland. Makelaar verhuurder: Van de Water Bedrijfsmakelaars.

Den Bosch - Welzorg huurt 1.075 m2 bedrijfsen 550 m2 kantoorruimte aan Het Sterrenbeeld 52 in Den Bosch. Huurprijs: 95.000 euro per jaar. Verhuurder: Stichting Bewaarder Het Sterrenbeeld. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff collegiaal met RSP Makelaars.

Den Bosch - HAS Hogeschool huurt 1.600 m2 kantoorruimte aan Parallelweg 64 in Den Bosch. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: RSP Makelaars. Verhuurder: TMW Pramerica Property Investment Euroyield. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Eindhoven - Detacheringbureau Xelvin Zuid huurt 642 m2 kantoorruimte aan Dr. Holtroplaan 5 in Eindhoven. Huurprijs: 76.200 euro per jaar. Verhuurder: Antea Vastgoed Eindhoven. Makelaar verhuurder: Colliers International Real Estate collegiaal met MVGM Bedrijfshuisvesting.

Eindhoven - UWV huurt 1.758 m2 kantoorruimte in gebouw De Kroon aan Pastoor Petersstraat 134-166 in Eindhoven. Het bedrijf huurde al 5.242 m2 kantoorruimte op deze locatie. Voor het totaal van 7.000 m2 is een nieuwe huurovereenkomst afgesloten. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Tasman Properties. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff collegiaal met BNP Paribas Real Estate.

Oudenbosch - Budgetisolatie huurt 1.050 m2 bedrijfsruimte aan Nijverheidsweg 16 in Oudenbosch. Huurprijs: 21.000 euro per jaar. Verhuurder: D.P. van Krimpen Beheer. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Rosmalen - Health Club Enjoy huurt 835 m2 bedrijfsruimte aan Westeind 13 in Rosmalen. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Rosmalen - Pelders Transport kocht 970 m2 bedrijfsruimte aan Westeind 8 en 8a in Rosmalen. Koopsom: 385.000 euro. Verkoper: particuliere belegger. Makelaar verkoper: RSP Makelaars.

Son - Specialist in onder meer precisie- en galvanotechniek Multivalent huurt 1.452 m2 bedrijfsen 240 m2 kantoorruimte aan Ekkersrijt 1501 in Son. Huurprijs: 80.000 euro per jaar. Verhuurder: Tendix. Makelaar verhuurder: Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting.

Son - Solid Air Klimaatplafonds huurt tijdelijk 842 m2 bedrijfsen 215 m2 kantoorruimte aan Ekkersrijt 4311 in Son. Huurprijs: 30.000 euro. Verhuurder: Belfor Nederland. Makelaar verhuurder: Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting.



zuid transacties Meer transacties op research.vastgoedmarkt.nl Uden - Een importeur van sportdranken huurt 1.400 m2 bedrijfsruimte aan Vluchtoord 5a in Uden. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Partner Bedrijfshuisvesting. Verhuurder: Achmea Health Centers. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Veghel - Van Zutven Loon- en verwerkingsbedrijf huurt 875 m2 bedrijfsruimte aan De Amert 162a in Veghel. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Lancelot Land. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Veghel - Welzorg Nederland huurt 2.246 m2 bedrijfsen 362 m2 kantoorruimte aan De Amert 700a in Vegel. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: internationale vastgoedbelegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Veghel - Staadegaard Grondverzet huurt 1.765 m2 bedrijfsruimte en 1.047 m2 kantoor/showroom aan Doornhoek 3945 in Veghel. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: handelsonderneming. Makelaar verhuurder: HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Winkels n ■ Breda - M.A. Smits Schouten Mode huurt 190 m2 winkelruimte en 100 m2 magazijn aan Ginnekenstraat 78 in Breda. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Breda - Fashion Outlet huurt 155 m2 winkelen 50 m2 magazijnruimte aan Haagdijk 133 in Breda. Huurprijs: 18.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Van de Water Bedrijfsmakelaars.

Breda - Modezaak Zeba Collection huurt 160 m2 winkelruimte aan Lange Brugstraat 36 in Breda. Huurprijs: 32.000 euro per jaar. Verhuurder: Deva Beheer. Makelaar verhuurder: Van der Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Den Bosch - Van Boxtel Hoorwinkels huurt 130 m2 winkelruimte aan Hint hamerstraat 90 in Den Bosch. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Spirit Games. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

rituals huurt winkel in maastricht

weg 9c in Eindhoven. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: beleggingsinstelling. Makelaar: Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

665.000 euro. Verkoper: Marks & Marks. Makelaar verkoper: Makelaars & Taxateurs EugŠne Schreinemachers.

Winkels n ■

Eindhoven - Foto Klein huurt 377 m2 winkelruimte aan Stratumsedijk 32 in Eindhoven. Huurprijs: 40.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting collegiaal met Vemid Group of Companies.

Landgraaf - Domino’s Pizza Netherlands huurt 260 m2 winkelruimte aan Hoogstraat 54 in Landgraaf. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: financiële holding. Makelaar verhuurder: Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis.

Son - Leen Bakker huurt 2.777 m2 winkelruimte aan het gerenoveerde Meubelplein Ekkersrijt in Son. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Altera Vastgoed. Makelaar verhuurder: CBRE. Ontwikkelaar: Bouwbedrijf Pennings.

Maastricht - Maria’s Kapsalon huurt 65 m2 commerciële ruimte aan Grote Gracht 27 in Maastricht. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Boek & Offermans Makelaar, partner in Dynamis.

Tilburg - Durlinger huurt 170 m2 winkelruimte gelegen op de begane grond aan Heuvelstraat 25 in Tilburg. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Vana Real Estate. Makelaar verhuurder: HB Kroese Paternotte.

Tilburg - Van Asten Babystore huurt 4.220 m2 winkelruimte aan Ringbaan-Zuid 5 in Tilburg. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Sparidans Holding. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Veghel - Vlas & Graan Koffie huurt 218 m2 winkelruimte aan Hoofdstraat 4 in Veghel. Huurprijs: 27.250 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Bernheze Makelaars & Adviseurs.

Prinsenbeek - Een handelsonderneming kocht een perceel grond van 6.000 m2 aan Brielsedreef in Prinsenbeek. Koopsom: 42.500 euro. Verkoper: curator. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff.

n n Lim burg

K antoren/Bedrijven n ■ Landgraaf - Poolmans Papier kocht 1.675 m2 bedrijfsruimte aan AmpŠrestraat 13 in Landgraaf. Koopsom: 460.000 euro. Verkoper: Exploitatiemaatschappij Landgraaf. Makelaar verkoper: MVGM Bedrijfshuisvesting.

Maastricht - Producent van horecaapparaten Unitherm Food Systems huurt 750 m2 bedrijfs-/kantoorruimte aan Limelderweg 4 in Maastricht. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: handelsonderneming. Makelaar verhuurder: Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis.

Eindhoven - Markthandel Maja huurt 232 m2 winkelen 75 m2 magazijnruimte aan Aalsterweg 36 in Eindhoven. Huurprijs: 34.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Colliers International.

Eindhoven - Een ondernemer huurt 441 m2 winkelruimte aan Geldropse-

Venlo - Een particulier kocht 604 m2 kantoorruimte aan Sint Martinusstraat 62 in Venlo. De ruimte wordt verbouwd tot woning. Koopsom:

29.08 CapNeuf Provada Vastgoed Open 2013

Evenement: Golftoernooi voor het management in de vastgoedsector met een golfvaardigheidsbewijs of handicap 36 of minder. Derde voorronde Locatie: Golfclub Toxandria, Molenschot Organisatie: Business Golf Tournaments, www.businessgolf.nu/nieuwsvastgoedopen

02.09 Seminar: vijf jaar na val Lehman Brothers

Evenement: Tien hoogleraren maken de balans op na vijf jaar crisis. In korte speeches werpen zij vanuit uiteenlopende wetenschappelijk invalshoeken een nieuw licht op de complexiteit van de crisis, leggen nieuwe verbanden en bieden verrassende inzichten. Locatie: Nyenrode Business Universiteit, Breukelen Organisatie: Nyenrode Business Universiteit, [email protected]

05.09 Gaastra Vastgoed Regatta 2013

Evenement: Appelhoven Vastgoedadviseurs, BNP Paribas Real Estate en de Lairessegroep houden een regatta vanuit Jachthaven Marina Muiderzand in Almere. Verschillende bedrijven uit de vastgoedsector strijden om de eerste plaats. Locatie: Jachthaven Marina Muiderzand, Almere Organisatie: Rederij Karakter, www.rederij-karakter.nl

12.09 Maastricht Vastgoed 2013

Evenement: Thema van dit jaarlijkse congres over actuele ontwikkelingen: Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De huidige tijd vraagt om een andere benadering van stedelijke gebiedsontwikkeling met nieuwe verdienmodellen en verschuivingen in samenwerkingsverbanden. Locatie: Timmerfabriek, Maastricht Organisatie: Management Producties, www.managementproducties.com/ index.php/events/maastricht-vastgoed/home/

Maastricht - Interieurarchitect Gay Jongen heeft het huurcontract verlengd voor 300 m2 commerciële ruimte aan Rechtstraat 59 in Maastricht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Samenwerkings Kinderen Buytendijk. Makelaar: verhuurder: Van de Laar Makelaars.

Maastricht - Limpens Beheer huurt voor een herenmodezaak 240 m2 winkelruimte aan Sint Amorsplein 16 in Maastricht. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis.

Maastricht - Rituals huurt 250 m2 winkelruimte aan Maastrichter Brugstraat 30-32 in Maastricht. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Bettings. Verhuurder: Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Makelaar verhuurder: Cushman & Wakefield. Vertrekkende huuurder: Litalla. Makelaar vertrekkende huurder: Bouman Visscher Van Limbeek.

Maastricht - Bart’s Retail/Bakker Bart heeft het huurcontract verlengd voor 183 m2 winkelruimte aan Wycker Brugstraat 37 in Maastricht. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: DTZ Zadelhoff. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Van Gorkum & Partners Retail Vastgoedadviseurs.

Zie research.vastgoedmarkt.nl Sittard - Heffels Nowak Beheer kocht voor een autobedrijf 756 m2 bedrijfsruimte aan Arendstraat 1 in Sittard. Koopsom: niet voor publicatie. Verhuurder: W.G. Veilinga Beheer. Makelaar verhuurder: Boek & Offermans Makelaars, partner in Dynamis.

Agenda

aa nvulli ngen en correcti es Top 5 landelijke beleggingen - In Vastgoedmarkt van april 2013 kan op pagina 35 in de top 5 van landelijke beleggingen bij nieuw aanbod kantoorruimte aan de Parkstraat 83-89 in Den Haag nog worden gemeld dat de kantoorruimte collegiaal met CBRE en Nadorp Makelaars wordt aangeboden.

17.09 Ecobouw 2013

Evenement: Nieuw kennis- en beursevent op 17, 18 en 19 september 2013 voor integraal duurzaam bouwen tijdens de Dutch Green Building Week 2013. Ecobouw wordt ondersteund door de Dutch Green Building Council. Locatie: Jaarbeurs, Utrecht Organisatie; Sdu Uitgevers, www.ecobouw.net

19.09 Green Buildings Congres

Evenement: De vijfde editie van het Green Buildings Congres heeft als thema Green Buildings Holland: Hollandse duurzaamheid in een internationale context. Keynote speaker is André Kuipers. Tevens uitreiking van de award Duurzame Architectuur Locatie: Rai, Amsterdam Organisatie: Building Holland, www.buildingholland.nl

23.09 Studiedag Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Evenement: Thema van de dag: Samen de droom realiseren. Ondanks de welwillendheid voor CPO van gemeenten en corporaties, kent Nederland kent geen sterke cultuur en praktijk van CPO en is er behoefte aan praktische informatie. Locatie: Faculteit Bouwkunde, TU Delft Organisatie: OTB/TU Delft i.s.m. CPO Midden-Nederland, www.otb.tudelft.nl

25.09 Congres Omgevingswet

Evenement: Het wetgevingstraject stond het afgelopen jaar in het teken van het maken van goede wetteksten en van consultatie en toetsing. Denkkracht en kritisch vermogen zijn ingezet om een kwalitatieve slag te kunnen maken. Is dat gelukt en waar zitten de kansen voor versterking? Locatie: Stadion Galgenwaard, Utrecht Organisatie: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft/Rostra Congrescommunicatie, www.rostra.nl

27.09 CapNeuf Provada Vastgoed Open 2013

Evenement: Golftoernooi voor het management in de vastgoedsector met een golfvaardigheidsbewijs of handicap 36 of minder. Finale. Locatie: Het Rijk van Nijmegen, Nijmegen Organisatie: Business Golf Tournaments, www.businessgolf.nu/nieuwsvastgoedopen

14.11 Nationale Monumentencongres

Evenement: De zorg en instandhouding van monumenten staan onder druk. Sprekers uit verschillende geledingen discussiëren met elkaar over de ‘publieke waarde’ en draagvlak creëren voor monumentenzorg anno 2013. Locatie: Koepelhal, Tilburg Organisatie: FIM, NRF, Rijksdienst Cultureel Erfgoed en BOEi, www.nationaalmonumentencongres.nl

meer evenementen www.vastgoedmarkt.nl



achtergrond beheer beheer / jubileum / NeVaP

Jubileumcongres tien jaar NeVap

Architect betoont verbondenheid met vastgoedexploitant Architect Pi de Bruijn vertoonde onomwonden zijn verbondenheid met de ongeveer tachtig deelnemers aan het NeVaP jubileumcongres ‘Innovatie in vastgoedexploitatie’ dat eind mei plaatsvond in Den Haag. De Bruijn: ‘U bent exploitant van een gebouw, maar u bent niet betrokken geweest bij het ontwerp en de uitvoering. U moet zich veel assertiever opstellen bij de totstandkoming van gebouwen. In Nederland wordt kwaliteit namelijk afgeroomd en u zit vervolgens met de gebakken peren. Wij als architecten zijn ook weggedrukt. Die periode is nu gelukkig weer voorbij.’ Johan Mostert

zijn andere zijde. Zodoende raken wij niet met elkaar aan de praat’, aldus De Bruijn, die dit verschijnsel kwalificeert als de professionalisering van de sector. ‘Door deze professionalisering van de sector is de exploitatiefase van een gebouw los komen te staan van de bouw/ ontwerpfase’, aldus de Bruijn. Over de gevolgen hiervan zegt de architect: ‘Die functiesplitsing is desastreus geweest voor de kwaliteit van de gebouwen, die door ontwikkelaars en bouwers nauwelijks duurzamer worden gemaakt. Die zijn veel

Het NeVap bestaat tien jaar. Ter gelegenheid hiervan hield het Nederlands Vastgoedexploitatie Platform een jubileumcongres (zie ook elders in dit nummer). Een van de gastsprekers was architect Pi de Bruijn. Als enige gastspreker smeedde De Bruin een direct verband tussen zijn discipline en die van zijn toehoorders, de vastgoedexploitanten. Een verband dat in zijn uitleg tegelijkertijd ook weer niet bestaat. ‘De exploitant, dus u, staat aan de ene kant van de ontwikkelaar/bouwer en wij aan

Berich t ui t A zië

eerder uit op eigen gewin. Een en ander mondt ook nog eens uit in architectonische armoede.’

Voorbeelden Uiteraard heeft De Bruijn voorbeelden uit eigen oeuvre die aantonen hoe het ook anders, beter kan. ‘Neem de uitbreiding van het gebouw van de Tweede Kamer. Daarbij zaten vertegenwoordigers van de eindgebruiker twaalf jaar lang aan tafel met het ontwerpteam.‘ De zijvleugel van het Concertgebouw in Amsterdam die werd aangebouwd in de jaren tachtig, is een ander voorbeekld: ‘Met de eigenaar/exploitant hebben we vijf jaar samengewerkt met een prachtig resultaat.’ Aan Duitsland heeft de Bruijn nog betere herinneringen: ‘Het parlement besliste zelf over het ontwerp voor het Rijksdaggebouw in Berlijn. Die steken pas hun nek uit. Een budget werd niet vastgesteld, terwijl door henzelf over alles werd beslist. Zodoende wordt zoń gebouw in verhouding ook wel anderhalf tot twee keer duurder dan de uitbreiding van het gebouw van de Tweede Kamer.´

Atlas-complex Kantoorparken op snelweglocaties en Vinex-wijken: De Bruijn vindt het monotone, rampzalige ontwikkelingen. Evenzogoed wist hij ook een aantal bestaande, heront-

wikkelde gebouwen te noemen waarvan de kwaliteit van aanvang af lag verankerd in het ontwerp. De Bruijn haalde in dit opzicht het Atlas-complex in Amsterdam Zuidoost aan, een gebouw uit 1983, ontworpen door architect F.J.E. Dekeukeleire. In de functie van supervisor en stadsontwerper was De Bruijn in die periode betrokken bij de ontwikkeling van het Amsterdam Arenagebied. Het Atlas-complex binnen dit gebied was bij de opening een van de meest prestigieuze kantorenobjecten van ons land. Het complex van in totaal 76.500 m2 heeft altijd te kampen gehad met grote leegstand. Ongeveer zes jaar geleden kwam een kentering in het zieltogend bestaan van het complex toen PingProperties en Pronam Aurora het complex kochten en met de herontwikkeling begonnen. Sinds vorig jaar september heeft Pronam Aurora overigens via de vennootschap Atlas Arena Amsterdam CV het volledige eigendom.

Volledig verhuurd De Bruijn over zijn betrokkenheid bij de herontwikkeling: ‘Toen PingProperties en Pronam Aurora het complex kochten, werd ik erbij gehaald om het masterplan voor de herontwikkeling uit te werken. Atlas is een ruimtelijk opgezet kantorencomplex dat een beetje oogt als de Bijlmer. Het doel was het

complex als campus in te richten met veel aandacht voor functiemenging in een groene en waterrijke omgeving. Naast functies als een hotel, wonen en kantoorruimte, zijn nu ook een restaurant, kinderdagverblijf, fitnessruimte en sportveld in het complex ondergebracht. Ook is het buitengebied opnieuw ingedeeld. Dit plan is uitgewerkt door landschapsarchitect Arend Jan van der Horst. Tegenwoordig is Atlas Arena Amsterdam vrijwel volledig verhuurd’, zo besluit De Bruijn zijn uiteenzetting waarbij hij nog eens aanhaalt dat ‘de dialoog met de eindgebruiker bij dergelijke processen ontzettend belangrijk is.’

Dialoog met eindgebruiker bij gebouw ontwerp belangrijk

Oliedom?


Ruben Langbroek, Head of Asia, Global RE Sustainability Benchmark

Voor de verandering deze keer bericht uit het Midden-Oosten in plaats van het Verre Oosten. Onlangs was ik er voor de Sustainable Real Estate Conference, die op initiatief van de lokale overheid in Dubai werd gehouden. Sjeik Mohammed bin Rashid Al Maktoum himself woonde de opening van de conferentie bij. Zijn aanwezigheid was echter van korte duur, want zodra het inhoudelijke programma begon, verliet de sjeik (per Rolls-Royce Phantom) de conferentie. Misschien wel typerend voor het commitment van de overheid voor duurzaamheid, maar daarover straks meer. De laatste keer dat ik in Dubai verbleef, was ongeveer zeven jaar geleden. Destijds stond Dubai in de belangstelling vanwege de vele ambitieuze en grootschalige projectontwikkelingen. Dubai was letterlijk en figuurlijk ‘hot’ en de vastgoedmarkt was ‘booming’, mede door een aanzienlijke economische groei en dito toename van de welvaart. Uiteraard hebben de enorme voorraden aan natuurlijke grondstoffen (voornamelijk aardolie en -gas) in de Golfregio hieraan bijgedragen. Bovendien gaf het besluit van de overheid in Dubai om de olieafhankelijke handelseconomie te transformeren naar een economie die gericht is op zakelijke dienstverlening en toerisme, een extra impuls aan de vastgoedmarkt. Totdat ook Dubai werd geraakt door de financiële crisis van 2007-2008. Na een periode van economische voorspoed kwam er in 2009 een abrupt einde aan het vastgoedsprookje van duizend-en-éénnacht. Inmiddels laat de vastgoedmarkt een zichtbaar herstel zien, maar de crisis heeft wel duidelijk gemaakt dat het economisch beleid zich veel meer moet richten op duurzame groei. Beleidsmakers erkennen helaas nog onvoldoende dat men voor het realiseren van duurzame groei ook duurzame(re) gebouwen en gebieden moet ontwikkelen. Bijkomende uitdaging is dat de Golfregio momenteel de grootste ecologische ‘footprint’ per hoofd van de bevolking ter wereld heeft, wat een bedreiging vormt voor het milieu, het klimaat en de volksgezondheid. Volgens de World Bank heeft Qatar het hoogste volume aan CO2-uitstoot, namelijk 44 ton per persoon per jaar. De Verenigde Arabische Emiraten (VAE) zitten op 23 ton, wat nog altijd ruim

het dubbele is van de uitstoot van de Oeso-landen (gemiddeld 10 ton). Ook het watergebruik in de VAE is fors te noemen, en dat in een regio waar drinkwater schaars is. Een van de oorzaken hiervan is dat steden in de Golfregio niet zijn gebouwd met duurzaamheid in het achterhoofd. Gebouwen zijn energie-inefficiënt, er is beperkt openbaar vervoer en door de relatief lange afstanden is men auto-afhankelijk. Daarnaast is er onder de bevolking te weinig bewustzijn over de negatieve gevolgen van de overvloedige water- en energieconsumptie. Overheden tonen bovendien te weinig serieus commitment (‘walking the talk’). Ze hebben weliswaar ambitieuze doelstellingen voor reductie van de CO2-uitstoot, maar tegelijkertijd worden fossiele brandstoffen nog altijd gesubsidieerd. In het verleden bedoeld ter bevordering van de economische groei, vormen deze subsidies tegenwoordig juist een belangrijke barrière om het energieverbruik terug te dringen. Het goede nieuws is dat de Golfregio een groot potentieel biedt om duurzame energie op te wekken. Recent begonnen in de VAE een aantal grootschalige projecten, zoals Shams 1 in Abu Dhabi, ‘s werelds grootste centrale voor geconcentreerde zonne-energie. De gebiedsontwikkelingen in de regio die zijn gericht op gebruik van duurzame energie, zijn echter op slechts twee vingers te tellen, namelijk Masdar City in Abu Dhabi en Dubai Sustainable City. Ook hier is denk ik een belangrijke rol weggelegd voor de overheid. In plaats van fossiele brandstoffen subsidiëren, zouden subsidies beschikbaar moeten komen om gebouwen of gebieden te verduurzamen. Daarnaast kunnen incentives worden geïntroduceerd voor gebouwen die voldoen aan specifieke duurzaamheidsstandaarden. Hoe dan ook, als overheden in de Golfregio geen maatregelen treffen om duurzame groei te bevorderen, dan mag je dat gerust ‘oliedom’ noemen. Of zou de sjeik zijn Rolls-Royce inmiddels hebben ingeruild voor een milieuvriendelijk vliegend tapijt? reacties naar

[email protected]



Persoonlijk & zakelijk


onderwijs / keurmerk / universiteit

PRIJZEN / LOCATUS / KRUIDVAT

Accreditatie masteropleiding Vastgoed TiasNimbas

Locatus/VGM Retail Award voor Kruitvat

TILBURG - De studie Vastgoedeconomie aan de TiasNimbas Business School is sinds 26 juni officieel geaccrediteerd als masteropleiding door de Nederlands Vlaamse Accreditatie Organisatie (NVAO). Dit bevestigt het wetenschappelijk niveau en geeft internationale erkenning. ‘Sinds het debacle rond de diploma’s van InHolland zal de NVAO opleidingen strenger controleren op de kwalificatie van masteronderwijs. Wij voldoen nu al aan de eisen die straks gaan gelden’, zegt Dirk Brounen, hoogleraar Vastgoedeconomie aan TiasNimbas. Accreditatie is een keurmerk dat uitdrukt dat het accreditatieorgaan de kwaliteit van een opleiding positief heeft beoordeeld. Ook wordt daarbij bepaald of de opleiding het predicaat bachelor (HBO-niveau) of master (WO-niveau) verdient. De bachelor-masterstructuur is ingevoerd om Europese opleidingen beter met elkaar te kunnen vergelijken. In Nederland en Vlaanderen is accreditatie bovendien een voorwaarde voor de bekostiging/financiering van een bachelor- of masteropleiding door de overheid, het recht om erkende diploma’s te mogen afgeven en (in Nederland) voor de toekenning van studiefinanciering aan studenten. ‘Wij hebben er bewust voor gekozen om onze onderwijsfaciliteiten te

De overstap

huisvesten op een campus. Zo kunnen we gebruikmaken van de bestaande onderwijsstructuur, wat de onderwijskwaliteit bevordert. Onze studenten krijgen marketingonderwijs van de vakgroep Marketing, en financieel onderwijs van de vakgroep Financiën’, zegt Brounen. Het wetenschappelijk niveau houdt in dat studenten leren anders te kijken naar situaties en leren omgaan met ongestructureerde vragen, aldus Brounen. ‘De mastergraad verdien je aan het eind van de studie door het afronden van een zelfstandig onderzoek. In de vastgoedbranche zal de analytische kijk op vragen bepalend worden voor het succes van organisaties. Dat kan onder meer sterk bijdragen aan het innovatievermogen, zoals bijvoorbeeld de farmaceutische industrie al jaren bewijst. De innovatiemodellen uit deze branche zou je moeten onderzoeken op toepasbaarheid in de vastgoedsector. Dan kun je beter en sneller reageren op de veranderingen in de samenleving en de economie.’ De opleiding Vastgoedeconomie aan TiasNimbas duurt tweeënhalfjaar. De business school maakt deel uit van de Universiteit Tilburg en biedt managementonderwijs aan in de vorm van MBA-, MSc-, Executive Masters & Executive Programma’s.

De drogisterijketen loste de Rabobank af als detailhandelaar met de meeste vestigingen in Nederland

en leverde daarmee de grootste retailprestatie. Kruidvat telt 817 filialen. De Rabobank, jarenlang lijstaanvoerder, staat dit jaar op nummer twee met 810 vestigingen. Voor Gert-Jan de Rooij, retailmanager van A.S. Watson, het moederbedrijf van Kruidvat, betekent de onderscheiding loon naar werken. ‘Al jaren groeien we met onze formules en ieder jaar dachten we dat

we wel een nominatie verdienden. Nu we voor het eerst zijn genomineerd, winnen we ook. Met dank aan het hele team.’ Voorlopig is Kruidvat nog niet uitgegroeid, aldus De Rooij. ‘Er moeten jaarlijks winkels bij komen. We hebben daarvoor medewerking nodig van alle partijen. Want de opdracht vanuit Hongkong (thuisbasis van A.S. Watson; red.) is om te blijven groeien.’

Meer informatie http://nl.tiasnimbas.edu

Directeur Peter Nieland (links) van Locatus overhandigt aan Gert-Jan de Rooij de Locatus/Vastgoedmarkt Retail Award.

BELINDE BAKKER is per 1 juni benoemd tot directeur van Wereldhave Nederland. Zij werkte 2004 tot 2009 bij Amsterdam Airport Schiphol als manager retail/ commercieel directeur. Van 2009 tot 2013 was Bakker (oprichtster) directeur van ACTM. Haar voorganger bij Wereldhave Nederland, Hans Vermeeren, wordt directeur Group Retail Operations bij Wereldhave en is verantwoordelijk voor de verbetering en positionering van de internationale portefeuille winkelcentra.

ter van Ymere. Hij wil een betere balans vinden tussen werk en privé. ‘Ik heb deze persoonlijke beslissing al lang geleden genomen en gedeeld met onze raad van commissarissen. (…) Ik heb behoefte aan een periode van reflectie om na te denken over een volgende stap’, schrijft Steenbeek in een persbericht. Hij zat negentien jaar in het bestuur van Ymere en zijn rechtsvoorgangers.

JAN-WILLEM DIJKHUIS is de nieuwe directeur van de Stichting ROZ Vastgoedindex. Het betreft een parttime functie. Dijkhuis blijft ook werkzaam als zelfstandig adviseur. Als directeur zal hij onder meer het bestuur ondersteunen in besprekingen met index-leverancier IPD. Voorts neemt Dijkhuis namens de stichting deel in overleggen over de kwaliteit van de benchmark, waaronder de waardebepaling van onroerend goed. Ook zal hij het wetenschappelijk onderzoek monitoren.


WOERDEN - Kruidvat is de winnaar van de Locatus/ Vastgoedmarkt Retail Award 2013. Dat maakte Peter Nieland, directeur van Locatus, bekend op de stand van Vastgoedmarkt tijdens de vastgoedbeurs Provada.

JOOST MEES trad per 1 juni toe tot het hotelteam van Colliers International in Amsterdam. Hij zal als directeur samen met Dirk Bakker de verdere groei van het hotelteam vormgeven. Hij treedt naast Bakker ook toe tot het Emea-hotelteam van Colliers International. De afgelopen twaalf jaar adviseerde Mees met zijn bedrijf MD Hotel Investments een groot aantal nationale en internationale opdrachtgevers bij hotelontwikkelingen, waarderingen en hoteltransacties. ROEL STEENBEEK treedt op 30 november terug als bestuursvoorzit-

ROB HAANS (1961) is benoemd tot bestuurder van woningcorporatie De Alliantie in Amsterdam. Hij volgt Jim Schuyt op die met pensioen gaat. Haans is vanaf 1 januari 2011 bestuurder van woningcorporatie De Key. Daarvoor was hij directeur-uitgever bij de Volkskrant. Haans treedt uiterlijk per 1 oktober 2013 aan als bestuurder. EELCO SIERSEMA vertrok per 1 juli bij Bouwinvest. Siersema begon hier begin 2009. De onderneming meldt dat zijn vertrek volgde op de samenvoeging per 1 januari 2013 van de business units Asset Management en Projectontwikkeling tot de business unit Nederland. Siersema trad al op die datum terug als directeur Projectontwikkeling. Als adviseur Projectontwikkeling werkte hij vervolgens voor een aantal lopende ontwikkelingen. PIET-JAN HEIJBOER trad op 1 juli toe tot de raad van bestuur van TBI Holdings. Heijboer vervulde sinds 1997 verschillende directiefuncties bij TBI-onderneming J.P. van Eesteren en bij TBI. Zijn focus ligt op de verdergaande samenwerking tussen de verschillende TBIondernemingen en de aansturing van een aantal specifieke strategische thema’s. De raad van bestuur

van TBI bestaat momenteel uit Daan Sperling (voorzitter), Leo Pruis en Piet-Jan Heijboer. REINOUT VAN RIEL (43) is bij SNS Property Finance benoemd tot chief restructuring officer (CRO). Van Riel werkte hiervoor bij de Royal Bank of Scotland (voorheen ABN Amro), als laatste in de rol van head Recoveries & Litigation voor Europa, het Midden-Oosten en Azië. De benoeming is volgens SNS Reaal een belangrijke stap in de verdere ontwikkeling van Property Finance op weg naar een zelfstandig opererende vastgoedorganisatie. De directie van Property Finance bestaat verder uit Hans Copier CEO en Jack Mondt CFR. RUDY DE JONG (1953) trad toe tot de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds (WIF). Hij is voor vier jaar benoemd. Meindert Kooistra nam afscheid vanwege het einde van zijn benoemingstermijn. Voor de continuïteit is de benoeming van Jan Bouwman met één jaar verlengd tot 1 juli 2014. De Jong bekleedde sinds 1981 directie- en bestuursfuncties in de corporatiesector, waaronder bestuurder van Wonen Limburg te Roermond. Op dit moment is hij voorzitter van het bestuur van aeDex, de Stichting Corporatie Vastgoedindex, voorzitter van de raad van toezicht van Woningbouwvereniging Gelderland en adviseur van De Vernieuwde Stad. Verder is hij in opdracht van Aedes coördinator van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties. ROB DE JONG MBA verlaat als directeur per 1 oktober projectontwikkelaar Leyten vanwege een verschil

van inzicht over het toekomstig beleid. De statutaire directie bestaat per 1 juli uit L.P. Leijten en Hans Jurgen van den Berg. TiA VAN BEEK treedt bij de Goodman Group in dienst als country manager voor Nederland. Haar focus ligt uitbreiding van de portefeuille op logistieke locaties als Schiphol, de haven van Rotterdam, de regio Venlo en de west-oost-corridor in Brabant. Van Beek werkte eerder voor onder meer Antea Vastgoed en Uni-Invest. CHRIS VAN KAAM (43) is per 1 juni benoemd tot adjunct-directeur van het Capital Markets team van Jones Lang LaSalle. Hij richt zich in deze functie voornamelijk op de retailbeleggingsmarkt. Van Kaam komt van Wereldhave in Den Haag, waar hij de afgelopen twee jaar directeur Leasing was. ALEX OOSTVOGEL (1952) trad op 1 juli toe tot de raad van commissarissen van Habion. Oostvogel bekleedde diverse directie- en managementfuncties. Oostvogel neemt in de raad van commissarissen de plaats in van Jos Hesp. Hesp was aan het eind van zijn zittingsperiode en niet meer herbenoembaar. ALFRED VAN DEN BOSCH MRE is benoemd tot bestuurslid van het Nederlandse vastgoedexploitatie platform NeVaP. Van den Bosch is directeur Vastgoed en Advies van woningcorporatie De Alliantie. In het NeVaP-bestuur wordt hij verantwoordelijk voor de portefeuille Kwaliteit & Service. meer functiewijzigingen www.vastgoedmarkt.nl





Pas verschenen Titel: Exit yield bij Nederlandse woningbeleggingen nader beschouwd Auteur: R.C. Smulders Om een investeringsvoorstel te doen voor een woningbelegging of om de marktwaarde van een woningcomplex te bepalen wordt vaak gebruik gemaakt van de discounted cashflowmethode (DCF). Belangrijk daarbij is de eindwaardebepaling met de exit yieldmethode. Daarbij komt een opslag op het aanvangsrendement, die niet wordt onderbouwd. De meer theoretische vaststelling van de exit yield wordt aangevuld met dit onderzoek via een online enquête naar de praktijkinvulling van de exit yield en de opbouw van de daadwerkelijke transacties van het bruto aanvangsrendement (BAR). De huur- of leegwaarde bij een woningbelegging beïnvloedt het BAR. Dit wordt door de respondenten onvoldoende erkend. De leegwaarderatio als checks and balances moet worden gebruikt bij eindwaardevaststelling op basis van de exit yield. Het inprijzen van een extra risico-opslag voor het risico dat de markt zich aan het eind van de beschouwingsperiode in een andere economische fase begeeft, lijkt arbitrair. Scriptie voor de MSRE-opleiding, jaargang 2013, aan de Amsterdam School of Real Estate.. Titel: Residential parking permits and parking supply Auteur: J van Ommeren, J de Groote, Giuliano Mingardo Kenmerk: Tinbergen Institute Discussion Paper: TI 2013-059/VIII Deze paper biedt inzicht in het beleid voor bewonersparkeervergunningen met een te lage prijs, waardoor verlies wordt geleden. Het is extra zuur als dat in winkelgebieden is waar ook niet-ingezeten consumenten willen

Colofon parkeren. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat het aanbod van parkeerplaatsen niet elastisch is. De toename van het aantal parkeerplaatsen in de binnenstad leidt tot kostenverhoging van de parkeervoorziening. Ruwe berekeningen geven aan dat vergunningen voor parkeren op straat voor de verstrekker een jaarlijks verlies betekent van ongeveer 500 euro per parkeervergunning. Fulltext beschikbaar op www. vastgoedkennis.nl. Titel: Fiscaal afschrijven op vastgoed Auteur: T.M. Berkhout Kenmerk: ISBN-978-90-13-10981-8 Handboek over de reguliere afschrijving op bedrijfsmatig vastgoed volgens goed koopmansgebruik. Het begrip afschrijven is niet eenduidig gedefinieerd en wordt historisch behandeld vanaf de Wet op de Bedrijfsbelasting van 1893 en latere omschrijvingen in de Nederlandse belastingwetgeving. In 2007 werd de afschrijvingsbeperking in de Wet IB 2001 geïntroduceerd en in 2008 een afwaarderingsbeperking. Vastgoedinvesteerders die door deze beperking niet meer kunnen afschrijven, stellen daardoor steeds vaker de verhouding tussen afschrijven, afwaarderen, onderhoud en verbetering ter discussie. In het handboek worden uitspraken, kritieken en visies uit jurisprudentie behandeld en inzichten uit het civiele recht (BW), de vastgoedkunde (bouw en beheer), de accountancy (IAS, Richtlijnen jaarverslaggeving), de bedrijfseconomie (Limperg en Van der Schroeff), de investeringsanalyse (DCF en IRR) en de taxatieleer (waardebegrippen) toegepast. Bij de beschrijving van het afschrijvingspotentieel (fiscale kostprijs minus restwaarde) komen de verschillende soorten gebruiksduur en de diverse af-

UIT WISSELING / RUSLAND / INVERDAN

Wethouder Robert Linnekamp en Inverdan-programmamanager Bob van Twisk legden uit hoe Zaandam in de jaren negentig afgleed en weer werd opgebouwd. De stad wist zich te profileren ondanks de dominantie van grote broer Amsterdam. Ook werd de Metropoolregio Amsterdam gepromoot in Rusland. Een tegenbezoek van Russische partijen is in de maak. Inverdan, een grote binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, won in juni de Steden in Beweging Award (StiB) van de WMP Groep en Vastgoedmarkt. Deze prijs voor de beste Nederlandse gebiedsontwikkeling werd tijdens de vastgoedbeurs Provada voor het eerst uitgereikt. In het kader van het huidige Nederland-Ruslandjaar nodigde Vastgoedmarkt de StiBwinnaar uit voor de achtste CRE Summit 2013, met 350 marktpartijen een van de grootste vastgoedevenementen van Rusland. De presentaties en sessies van/met de Inverdan-vertegenwoordigers

Titel: Wet waardering onroerende zaken en daarmee samenhangende gemeentelijke belastingen Auteur: G.J. van Leijenhorst Kenmerk: ISBN 978-90-13-10020-4 Selectie van het fiscale bestuurs- en bestuursprocesrecht. Het studieboek geeft een beschrijving en commentaar op de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en de daarmee samenhangende gemeentelijke belastingen (de OZB, de RRB en de BIZ-bijdrage). Het boek bevat veel voorbeelden en weinig theoretische bespiegelingen voor de studie en de beroepspraktijk. Uitspraken van rechterlijke colleges, citaten en jurisprudentie maken deel uit van de praktijkvoorbeelden. Aan de orde komen het ontstaan en de ontwikkeling van de OZB en de Wet WOZ: het WOZ-object (de onroerende zaak), de WOZ-subjecten (de eigenaar en de gebruiker), de waardebegrippen en waarderingsmethoden. Verder de uitzonderingen en de waardevaststelling, inclusief bezwaar en beroep. De bijlagen behandelen: instructie gerechtvaardigd belang, voorbeelden van een OZB-verordening, RRB-verordening en de BIZ-bijdrageverordening. Ook de bijzondere regels bij de WOZbeschikkingen, de bezwaarfase, het beroep en de proceskostenvergoeding in WOZ-zaken komen aan bod.

laars bleek dat van de 88 respondenten 55 procent uit de Randstad komt en dat de samenstelling van de groep representatief is voor de leden van NvM Business. De verhuurde objecten zijn groter dan 500 m2. Flexibele huurcontracten wijken af van de standaardcontracten, bijvoorbeeld in de termijn van huur, door verlengingsopties en in ruimtelijke zin (aanpassing van het aantal gehuurde vierkante meters). Er komt een beeld naar voren dat in meer dan de helft van de gevallen huurders om een (financieel) flexibel huurcontract verzochten. In 2012 zijn er veel meer financieel flexibele huurcontracten afgesloten dan in 2011 en de verwachting is dat dit aantal zal stijgen. Ook was de gemiddelde huurtermijn over deze periode veel korter. Verhuurders zullen zich moeten richten op de wens naar flexibiliteit van de huurder. Fulltext beschikbaar op www.vastgoedkennis.nl.

Deze website is onder deel van de website van de Amsterdam School of Real Estate. In de rubriek Nieuwe Titels staat een selectie uit de literatuur database van de Amsterdam School of Real Estate.

Titel: Flexibele contracten in de kantorenmarkt Auteur: R. Huisman, J.A. Roodhof Onderzoek naar ontwikkelingen in de toepassing van flexibele huurcontracten in de kantorenmarkt. Uit een enquête onder onroerend goedmake-

werden druk bezocht en inhoudelijk hoog gewaardeerd. Ze wisten vooral marktpartijen en overheden buiten de metropolen Moskou en Sint Petersburg te inspireren, vertelt Van Twisk. ‘Al het kapitaal zit in Moskou en Sint Petersburg, dus daar vastgoed succesvol te ontwikkelen is een koud kunstje. Wij moesten als kleine stad het verschil maken met Amsterdam. De Russische regio’s worstelen ermee hoe zij zich op de kaart kunnen zetten.’ Net als Zaanstad moeten de Russische regio’s hun eigenheid en historie als uitgangspunt gebruiken, vervolgt programmamanager Van Twisk. ‘De regio’s moeten zich onderscheiden, net zoals wij inspiratie hebben gevonden in ons Zaanse industriële erfgoed. Kies niet voor de makkelijkste weg. Dus ga geen winkelcentra van dertien in een dozijn ontwikkelen, maar bied bijzondere architectuur en -beleving aan.’ De Nederlands-Russische interactie is zo goed bevallen. Er wordt een tegenbezoek voorbereid. ‘We denken aan een studiereis volgen jaar naar Zaanstad en de Metropoolregio.’ Zie ook pagina 25

Ecobouw over duurzaam vastgoed De vakbladen Vastgoedmarkt, Cobouw, en de Architect van uitgever Bim Media (voorheen Sdu Uitgevers) houden van 17 tot en met 19 september tijdens de Dutch Green Building Week 2013 het kennisevent Ecobouw in de Jaarbeurs Utrecht. Duurzaam bouwen staat volop in de belangstelling en ontwikkelde zich de laatste jaren tot een randvoorwaarde. Duurzaam bouwen beoogt een integrale aanpak van de gebouwde omgeving. Duurzame gebouwen zijn een belangrijke motor voor het herstel van de bouwsector. Ecobouw is een effectief marketingplatform voor bedrijven die willen meebouwen aan een duurzame omgeving. Ecobouw steunt niet, zoals veel beurzen, alleen op de presentatie van een product of dienst, maar heeft kennisoverdracht als uit-

Vastgoedmarkt is een maandelijkse uitgave van Bim Media Redactieadres: Postbus 16262, 2500 BG Den Haag telefoon (070) 30 46 777 e-mail [email protected] (persberichten) www.vastgoedmarkt.nl Hoofdredacteur a.i. Toine Al Redactie: Fred Geelen, Peter Hanff, Martijn van Leeuwen, Nel Meeder (eindredactie), Johan Mostert, Miriam Notenboom, Erik Wiegerinck Adviseur: Ruud de Wit Medewerkers: Laurens te Beek (EPRA), Tom Berkhout (Nyenrode BU), Ad Buisman (Ernst & Young), René Buck, Patrick van Dooyeweert (Qubicon Turkye), Herbert Fens (ASRE), dr Hans Funken, Henk de Graaf (VMW Taxand), prof. Pé Kohnstamm, Ruben Langbroek (GRESB), Dirk Rompelman, Leo Ullman (Vastgood Properties), Martin van Vliet (ING, Economisch Bureau), Jeroen Vreeker (GPR), Matthieu Zuidema (EIB).

meer informatie www.vastgoedmarkt.nl

duurzaamheid / vastgoedmarkt / DGBC

Inverdan inspireert Russische regio’s ZAANDAM – De gebiedsontwikkeling Inverdan Zaandam kreeg grote belangstelling op een belangrijk commercieel vastgoedevenement in Sint Petersburg.

schrijvingssystemen aan de orde. Fulltext beschikbaar op www.vastgoedkennis.nl.

gangspunt. Het kennisevent omvat verschillende seminars en conferenties. Ook is er een informatiebeurs voor duurzaam bouwen. Op het Centrecourt, het centrale podium, zullen topsprekers en deskundigen op dit gebied het woord voeren. Verder zijn er vier andere thematische podia waarop deelnemende bedrijven een bijdrage kunnen leveren. De thema’s zijn: nieuwbouw, renovatie en herbestemming, duurzame omgeving en Prinsjesdag/regelgeving en GWW. De Ecobouw-beurs 2013 maakt deel uit van de Dutch Green Building Week (DGBW). In die week vinden veel activiteiten van de Dutch Building Building Council en haar leden plaats. De DGBW trekt ruim 10.000 bezoekers en geldt als een zeer belangrijk evenement voor duurzaam bouwen. www.ecobouw.net


Uitgever: Marcel Jille Adjunct-uitgever: Irina Chernobrovkina Transacties: Sylvia Buseke, Meta Kamps (coördinator), Bianca Koole, Valentina Stefanova Webcoördinator: Annemieke Wever Grafische vormgeving: Petra Gijzen, Trees Waarlé Basisvormgeving: Sake van den Brule, Motif: Concept & Design Illustraties: o.a. Hans Sprangers Foto’s: o.a. ANP en Hollandse Hoogte Bronnen: o.a. ANP en Nieuwsbank Advertentieverkoop: Jan Vlastuin, 06-53679612 e-mail [email protected] Maciek Piasecki, 06-13858030 e-mail [email protected] Ria Wijnberger, telefoon 070-3046892 e-mail [email protected] Abonnementen: voor nieuwe abonnementen, adreswijzigingen en klachten over bezorging: Bim Media Klantenservice, telefoon (070) 3046777 email [email protected] Door de aard van de uitgave gaat Bim Media uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Prijzen jaarabonnement Vastgoedmarkt 2013: Nederland 619,- euro, excl. btw, Buitenland 719,- euro, excl. btw, Losse nummers 59,- euro, excl. btw ISSN 1387 - 6554 Nieuwe abonnementen kunnen op ieder gewenst moment ingaan. Adreswijzigingen twee weken tevoren opgeven. Opzeggingen uitsluitend schriftelijk twee maanden voor het einde van de betaalde termijn. Bij niet tijdig opzeggen, worden abonnementen automatisch met een jaar verlengd. © Vastgoedmarkt 2013 Niets in deze uitgave mag worden gereproduceerd door middel van boekdruk, foto-offset, fotokopie, microfilm of welke andere methode of vorm dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de uitgever. Leveringsvoorwaarden gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel Den Haag onder nummer 1875.



automatisering thema

Automatisering markt / automatisering / provada

Rondetafelgesprek over nut en noodzaak vastgoedautomatisering

‘Partijen houden kaarten te veel tegen de borst’ Het gebrek aan standaardisatie zorgt voor grote inefficiëntie in de gegevensuitwisseling in de Nederlandse vastgoedsector. Daarover zijn alle actoren – fondsmanagers, vastgoedbeheerders en softwarepartijen – het eens. Het goede nieuws is dat partijen samen zoeken naar een oplossing. Het slechte nieuws is dat één standaard een utopie is. ‘De continu veranderende regelgeving en de veelvoud aan Europese standaarden maakt dat onmogelijk.’ Martijn van Leeuwen Lesley Bamberger: ‘Mooi als je met automatiseren je rendement kunt

Robert Lodder: ‘Fondsbeheerders zijn verplicht te rapporteren,

optimaliseren, maar uiteindelijk draait alles om ondernemen, om de

Bamberger kan als particuliere belegger doen wat hij wil.’

focus op huurders.’

Vastgoedmarkt organiseerde tijdens vastgoedbeurs Provada een rondetafelgesprek over het in de markt nog vrij onbekende thema vastgoedautomatisering. Langzamerhand begint het thema steeds meer het discours in de sector te bepalen. Ingegeven door de crisis en vastgoeddrama’s als SNS Property Finance, klinkt binnen en buiten de sector de roep om transparante informatie steeds luider. Beleggers, fondsmanagers en toezichthouders als DNB en AFM willen inzicht in de mogelijke risico’s in vastgoedportefeuilles. Niet dat er geen gebrek aan informatie is, maar ofwel zien partijen door alle bomen het bos niet meer of de data is alleen bij een beperkt aantal spelers bekend. Tel daarbij op de nieuwe regelgeving vanuit Inrev, Basel III, AIFMD en Solvency III en de spraakverwarring is compleet. Dit gebrek aan standaardisatie leidt in de informatie-uitwisseling tussen beleggers en vastgoedbeheerders tot inefficiëntie, tijdverlies en onnodige risico’s. De systemen zijn gevoelig voor fouten als gegevens amateuristisch worden aangeleverd en zonder omhaal in Excelsheets worden gegooid.

Rondetafelgesprek Onder leiding van redacteur Peter Hanff spraken zes spelers in de Vastgoedmarkt-stand over nut en noodzaak van vastgoedautomatisering. Volgens Lesley Bamberger (eigenaar/directeur Kroonenberg Groep), Robert Lodder (directeur

Asset Services CBRE Nederland en voorzitter NeVaP), Jac Bressers (hoofd Management Services Jones Lang LaSalle en voorzitter Vastgoedmanagement Nederland), Cor Treure (voorzitter stichting Redex), Richard Gerritsen (directeur verkoop Europa Yardi Systems) en Cyril van den Hoogen (CFO Altera Vastgoed) zijn partijen de goede weg ingeslagen richting automatisering en standaardisering maar zitten er ook nog genoeg haken en ogen aan. Lodder (CBRE Nederland), sinds eind 2012 ook voorzitter van het Nederlands Vastgoedexploitatie Platform (NeVaP), kent als geen ander het belang van informatiemanagement. Het handboek Vastgoedmanagement van het NeVaP is er duidelijk over. ‘Door gebruik van de juiste technologie wordt de informatie tussen de partijen in de vastgoedketen steeds beter op elkaar afgestemd. Dit zorgt ervoor dat de inefficiënte gegevensinvoer wordt verminderd en dat de beschikbaarheid en betrouwbaarheid van

Sector heeft benchmark nodig van vastgoedmanagers

informatie toeneemt’, aldus het handboek. Het beeld bestaat echter dat de top van de vastgoedsector niet zou zijn geïnteresseerd in automatisering en er geen visie op zou hebben. Hoewel te cru gesteld, zit er volgens Lodder wel een kern van waarheid in. ‘Bij de meeste vastgoedondernemingen is het niet bepaald top of mind, ze delegeren dit soort kwesties liever weg. In de Verenigde Staten is die aandacht er wel en groeit de markt enorm. Daarvan kunnen we in Europa nog veel leren. De kennis die in de VS wordt opgedaan, zouden we lokaal moeten vertalen en hier toepassen.’

Stichting Redex Treure stelt dat de Nederlandse sector al forse stappen heeft gezet. Zo is in 2011 Stichting Redex opgericht, waarvan hij zelf voorzitter is. Doel van de vier initiatiefnemers uit de vastgoedbeleggings- en beheermarkt (ASR Vastgoed Vermogensbeheer, CBRE Global Investors NL, Syntrus Achmea Real Estate and Finance en Vastgoed Management Nederland) is een platform te creëren voor elektronische gegevens. Via dit Redex-platform zouden op den duur alle partijen hun gegevens kunnen beheren en exploiteren. Vorig jaar zomer heeft Redex een eerste informatiestroom (Property Management Reporting) ontwikkeld. De Redex-voorzitter wil het platform uitbreiden, zodat verschillende partijen gegevens met elkaar kun-

nen uitwisselen. ‘Ik denk dan aan taxateurs en ROZ/IPD. Vervolgens hebben we een benchmark nodig van vastgoedmanagers, waaraan partijen zich kunnen spiegelen en optrekken. Marktpartijen moeten elkaar opzoeken en op zoek gaan naar de grootste gemene deler. Een partij als Yardi kan dan weer een daarop aansluitende product ontwikkelen. De NeVaP heeft al een mooie benchmark waarin ze alle gebouwen naast elkaar zetten, de efficiency meten en daarover rapporteren. Ook moet de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), waarin gemeentelijke basisgegevens zijn verzameld over alle Nederlandse gebouwen, worden ontsloten. Van alle ruim 400 gemeenten heeft bijna de helft de koppeling tussen BAG en WOZ gerealiseerd.’ Altera Vastgoed sluit zich graag aan bij Redex, stelt CFO Den Hoogen. ‘Voor een optimale gegevensuitwisseling is een optimale standaardisering noodzakelijk. De beheerder moet de belegger uitleggen dat je daarmee je werk beter kunt uitvoeren. Standaardisering leidt tot meer transparantie en een betere performance.’ Dat wil overigens niet zeggen dat het niet-beursgenoteerde vennootschap met een belegd vermogen van 1,7 miljard euro (eind 2012) zijn zaakjes niet op orde heeft. Hoewel niet verplicht als nietgenoteerd fonds toetst Altera zich aan de Corporate Governance Code van de Monitoring Commissie. In het externe jaarverslag rapporteert

het fonds hoe zijn risicomanagement is georganiseerd en wordt getoetst. Altera heeft in juni 2011 als eerste vastgoedfonds een convenant afgesloten met de Belastingdienst voor horizontaal toezicht. Alleen organisaties die hun administratieve organisatie op orde hebben, worden hiertoe in de gelegenheid gesteld door de Belastingdienst.

Focus op eindgebruiker Bamberger (Kroonenberg Groep) vindt automatisering een goede zaak, maar wil het belang ervan niet overdrijven: ‘Natuurlijk wil je je rendement optimaliseren en een efficiencyslag maken. Als dat kan met digitaliseren en automatiseren is dat hartstikke mooi. Maar we moeten ons ook weer niet te veel focussen op data. Uiteindelijk draait alles om ondernemen, om de focus op huurders. Hoe kunnen we de kwaliteit vergroten, hoe brengen we de servicekosten omlaag: daar gaat het om.’ Zijn tafelgenoten vinden dat een beetje te gemakkelijk gedacht. ‘Fondsbeheerders moeten verplicht rapporteren. Bamberger is een particuliere belegger, hij kan doen wat hij wil. Als hij zijn cijfers op roze papier wil afdrukken, kan niemand hem daarvan weerhouden’, grapt Lodder. Hij erkent evenwel dat de focus op de eindgebruiker moet liggen. ‘Automatisering moet ondersteunend zijn: je wilt niet vier dagen Lees verder op pagina 44



thema automatisering Rondetafelgesprek vervolg van pagina 43

bezig zijn met je administratie. De belegger moet blind kunnen vertrouwen op de rapportages van de asset manager. Een grotere focus op het belang van software, meer samenwerking en het tegengaan van inefficiëntie zijn daarbij cruciaal’, aldus Lodder. Bressers vindt het een prachtig voornemen, maar de praktijk wijst volgens hem anders uit. ‘Tot nu toe houden de meeste partijen hun kaarten tegen de borst houden. Er is nog veel te winnen. Alle actoren, verenigd in IVBN, Vastgoed Belang en NeVaP, moeten met elkaar in gesprek gaan, hun rapportages met elkaar delen en van elkaar leren. Nu is er een gebrekkige kennisuitwisseling. We hebben praktische regels nodig die het risico daarvan integreren.’

markt / automatisering / platform

Stichting standaardiseert gegevensuitwisseling vastgoedketen

Redex ontwart kluwen van informatiestromen Informatiestromen vormen op veel plekken een onoverzichtelijke kluwen. Stichting Redex (Real Estate Data Exchange) wil die kluwen ontwarren binnen de vastgoedketen. Met de PMR 1.0 staat er al een platform voor gestandaardiseerde informatie-uitwisseling tussen asset managers en property managers. Nu is het verkeer tussen asset managers en taxateurs aan de beurt. Peter Hanff

Geen standaard Lodder erkent dat de risico’s die in theorie kunnen optreden, nog niet onder controle zijn. ‘Er zijn daarvoor nog te weinig stappen gemaakt. Zo bestaat er geen standaard zoals bij ROZ-huurcontracten sinds enkele jaren het geval is. Dat is een prachtig voorbeeld hoe het ook kan.’ Gerritsen (Yardi) wil de partijen wijzen op de grenzen. ‘In de VS integreren ze hun data door hun fronten backoffice te verbinden. Dat zijn inspirerende voorbeelden van onze eigen Amerikaanse klanten. In Europa en in Nederland moeten we inderdaad meer efficiency in de keten krijgen en een standaardisatieslag maken. Maar één standaard is een utopie.’ Als voorbeeld wijst Gerritsen op de vijf tot tien Europese standaarden. ‘Zo moet je in Duitsland financiële data weer op een andere manier aanleveren. Dan is het niet de vraag of er voor ons als softwareontwikkelaar genoeg schaalgrootte is, daaraan moeten we gewoon voldoen. We ontwikkelen elk systeem waar klanten om vragen. We onderzoeken nu de gevolgen van de nieuwe AIFMD-bepalingen voor de software. Inrev vraagt weer om performanceindexen. Prima, dat implementeren we dan ook in de software. Maar zes jaar later is de technologie weer helemaal anders en kun je opnieuw beginnen. Dus onze software moeten zo flexibel mogelijk zijn, omdat we niet weten wat morgen ons brengt.’ Hoe zit het dan met de recent verschenen Standard Data Delivery Sheet (SDDS) van Inrev? Dat wordt per slot van rekening de wereldstandaard voor rapportage van fondsbeheerders aan hun (niet-genoteerde) beleggers. Kan de SDDS ook niet leiden tot een soortgelijk standaardformulier voor de rapportage van vastgoedbeheerders aan fondsmanagers en/of beleggers? Volgens Lodder moeten we niet te vroeg juichen: ‘De Britten doen hieraan al niet mee, die trekken hun eigen plan. Met die standaard zijn we er niet, maar het is een goed begin. Toch blijft Gerritsen hoopvol gestemd. ‘We staan aan de vooravond van een vruchtbare samenwerking. Er is nu toenadering tussen alle relevante partijen. Dat zal snel leiden tot een betere afstemming.’ Bressers valt hem bij. ‘Een standaard is ook gewoon een kwestie van doen. We hebben kartrekkers nodig. Als drie partijen hard duwen, springt de rest op de rijdende wagen.’

Er komt nieuw gereedschap voor taxateurs en hun opdrachtgevers om de last van de groeiende regeldruk te beperken en hun werkprocessen efficiënter te maken. Overtypen en onduidelijkheid door het gebruik van verschillende definities voor bijvoorbeeld bruto aanvangsrendementen zijn verleden tijd. De vergelijkbaarheid van gegevens wordt groter en er gaat minder informatie verloren. En het herleiden van onderliggende informatie van een taxatie zal een stuk eenvoudiger worden. Net als – in de verdere toekomst – overzicht bewaren over uitbestede processen volgens de ISAE 3402-norm. Tot zover enkele voordelen van Valuation Property Reporting (VPR) volgens initiatiefnemer stichting Redex (Real Estate Data Exchange). De toepassing van VPR behelst de uitwisseling van gestandaardiseerde data via een online-platform (webbased) tussen taxateurs en investment managers. ‘De meeste mensen hebben wel eens een pakketje gevolgd op het internet via track & trace. Daarvoor is het niet nodig dat medewerkers in het traject tussen verzender en ontvanger gegevens invoeren over de status van de verzending. Het volstaat dat een gestandaardiseerde code wordt gescand bij iedere stap in de verzending. Hetzelfde principe passen we toe op vastgoeddata’, aldus Cor Treure, voorzitter van stichting Redex ‘Noem ons een regisseur van informatie-uitwisseling tussen vastgoedpartijen onderling en tussen vastgoedpartijen en softwarehouses. Wij brengen de behoeften aan digitale gegevensuitwisseling van vastgoedpartijen in beeld. Onze ambitie is om voor iedere relevante overgang tussen schakels in de bedrijfskolom van de vastgoedmarkt een informatieset op te zetten. Zo’n informatieset omvat afspraken of definities voor de uitwisseling via één online platform. Uniforme systemen zijn daarbij overigens niet noodzakelijk: deelnemers gebruiken de software van hun keuze met een interface naar het Redexplatform. Daarom informeren wij de softwarehouses over de standaarden en behoeften van de gebruikers, zodat negen van de tien leveranciers weten waarmee ze bezig zijn. Tegen softwarehouses kunnen wij zeggen: dit komt op je af, wees voorbereid’, vervolgt Treure.

Rollenscheiding Stichting Redex Ervaring deed met die aanpak ervaring op bij de uitrol van de voorganger van de Portfolio Management Reporting 1.0 (PMR 1.0). Via dat platform stromen nu al objecten financiële data tussen property managers en asset managers. Voorafgaand aan de implementatie van PMR 1.0 vormden de datastromen schematisch een kluwen spaghetti. ‘Op een en dezelfde vraag kon een asset manager al even veel verschillende gedefinieerde antwoorden krijgen als hij property managers had. Welke huurder gebruikt hoeveel ruimte? Waar in het gebouw zit hij precies? Hoe is zijn huur opgebouwd en is er sprake van opties en kortingen? Veel tijd ging zitten in het vergelijkbaar maken van antwoorden van property managers op zulke vragen. Terwijl het in essentie om dezelfde activiteiten gaat en ook de financiële en vastgoedadministraties in de kern niet van elkaar verschillen’, aldus Treure. Implementatie van PMR 1.0 heeft veel van die spaghettikluwens ontward, stelt Treure. Property en asset managers leveren gestandaardiseerde data aan via Redex en halen via het platform – eveneens gestandaardiseerde – data op. Als basis hiervoor diende Oscre (Open Standards Consortium for Real Estate, de internationale datastandaard voor vastgoed). Strakke en scherpe definities hebben volgens Treure een einde gemaakt aan veel, zo niet alle onduidelijkheid. De Redex-voorzitter ziet nog meer voordelen van PMR 1.0. Zo komt er een betere rollenscheiding doordat beide groepen zich niet meer hoeven te verdiepen in elkaars definities. Treure: ‘Asset managers houden zich bezig met asset management en property managers met property management. Dat is een goede zaak. Schoenmaker, blijf bij je leest. Waar ligt ook alweer je kern? Wie zijn je stakeholders?’ Daarnaast heeft een wisseling van eigenaar of van property manager weinig consequenties voor de informatie-uitwisseling. Als het tenminste gaat om een partij die met PMR 1.0 werkt. ‘Het format blijft hetzelfde.’

Draagvlak Ondanks de ervaringen met PMR 1.0 en de beloofde voordelen met VPR heeft de stichting nog werk te

’Van, voor en door vastgoedpartijen’ verrichten om taxateurs te overtuigen. Tijdens een eerste bijeenkomst in november 2012 moest Redex, dat het project uitvoert in samenwerking met PwC, vooral op zoek naar draagvlak. Maar Keulen en Aken zijn ook niet in een dag gebouwd. ‘We moeten elkaar en de markt de tijd geven. Dan worden de stappen echt wel gezet’, concludeert Treure. Die tijd is er. Redex heeft, gerekend vanaf de oprichting in 2011, in eerste instantie vier jaar om de standaardisatie van datauitwisseling in de Nederlandse vastgoedwereld te faciliteren. Voor de uitrol van VPR heeft Redex dus nog zeker anderhalf jaar, maar de stichting kan meer tijd krijgen om haar doelen te bereiken. De ambities reiken in ieder geval al verder. Redex heeft in zijn roadmap ook de uitwisseling van data met IPD, incassobureaus en gemeenten (voor de WOZ-waarden) opgenomen. Aan draagvlak bestaat geen gebrek. Oprichters van de stichting zijn CBRE Global Investors, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, ASR Vastgoed Vermogensbeheer (vertegenwoordigd door IVBN) en Vastgoed Management Nederland, brancheorganisatie van meer dan honderd property managers. Onlangs sloot ook vastgoedfonds Altera zich als klant bij Redex aan. Die oorsprong van Redex garandeert volgens Treure dat de stichting de cultuur van vastgoedorganisaties voor ogen houdt. ‘De uitrol van een platform als VPR moet

je niet brengen als een ICT-project en al helemaal niet van boven naar beneden. Zorg dat partijen in verschillende schakels van de vastgoedketen met elkaar in gesprek gaan. Bij het vastleggen van de informatiebehoeften moet de nadruk worden gelegd op het stroomlijnen van de bedrijfsprocessen. Wat is de output van de belegger en de input van de taxateur? Wat zijn de belangrijkste stakeholders voor beide partijen en wat verwachten die? Spreek vervolgens op basis van Oscre een eenduidig format af. Daarna kun je met recht met het verhaal komen: wij hebben nagedacht over wat de vastgoedmarkt wil en dit is eruit gekomen.’

Winst Redex heeft ook de tijdsgeest mee, constateert Treure. ‘De economische onzekerheid heeft veel organisaties aan het denken gezet. Ze willen sneller en efficiënter werken en een hogere kwaliteit bieden, ook onder druk van stakeholders. Ze zien de noodzaak om meer ‘in control’ te zijn over de bedrijfsvoering en de risico’s te beheersen.’ Voor vastgoedorganisaties geldt dat nog sterker. De leegstand stijgt, huren dalen, de roep om meer flexibele producten (het nieuwe werken) zwelt aan en gebruikers willen meer inzicht in hun huisvestingskosten. Daarnaast dringen de Autoriteit Financiële Markten en de Nederlandsche Bank aan op meer transparantie, constateert Treure. ‘Redex wordt steeds vaker gevraagd om mee te denken over digitale gegevensuitwisseling tussen vastgoedpartijen. Ze onderkennen het niet-commerciële karakter van de stichting. We willen bereiken dat partijen elkaar met best practices versterken en dat realiseren ze zich. Als twee partijen geen gegevens meer hoeven over te tikken, besparen ze geld.’ Waar is de grootste winst te behalen met het gebruik van het Redexplatform? ‘Bij partijen die afgelopen jaren nog weinig hebben gedaan aan management van informatiestromen. Als een belegger waarvoor dit geldt, de overstap maakt naar Redex, zal zijn vastgoedbeheerder daarmee blij zijn. Dankzij de ondersteuning van onder meer Vastgoedmanagement Nederland zijn alle Nederlandse vastgoedmanagers bekend met de werking van Redex.’



automatisering thema winkels / beheer / rendement

WPM ontwikkelt online prestatiemonitor voor commercieel vastgoed:

‘Met een klik zien beleggers risico in portefeuille’ WPM besefte met een beheerde commerciële vastgoedportefeuille van 4 miljoen vierkante meter op een schat te zitten. Nu heeft WPM alle denkbare data hieruit ontgonnen in een zogeheten dashboard. ‘In crisistijd willen beleggers het risico van hun bezit in beeld hebben. Met één klik op de dashboard distilleren we trends, zien we de kansen en gevaren en kunnen we op rendement en risico sturen’, betogen Huub Snelders (directeur Retail) en Johan Haringsma (directeur Research & Consultancy). Martijn van Leeuwen

Onderwerpen als informatietechnologie en automatisering spreken in de vastgoedsector nog niet bepaald tot de verbeelding. Bij steeds meer partijen begint echter het besef door te dringen dat deze thema’s aan de basis kunnen liggen van een gezonde vastgoedonderneming. Zelfs voor een degelijke vastgoedbeheerder als WPM, met 2 miljoen vierkante meter winkelruimte en 2 miljoen vierkante meter kantooren bedrijfsruimte de grootste van Nederland, ging dit onderwerp pas recent leven, leggen Snelders en Haringsma uit. ‘WPM beschikte weliswaar al over vastgoeddatasystemen, maar het gebruik had vooral een administratief doel, namelijk voor onze huuradministratie. In toenemende mate kwamen er van binnen en buiten WPM vragen om meer en transparantere informatie. Vragen over risico- en rendementsbeheersing, over inzicht in onze enorme hoeveelheid informatie van winkelgebieden. De crisis heeft dat in een stroomversnelling gebracht. Beleggers en projectmanagers willen nu bijna dagelijks weten hoe hun winkelcentra presteren. Op dat moment kwamen we tot de conclusie dat informatie een sleutelbegrip zou worden binnen vastgoed. We wilden daarom een prestatiemonitor ontwikkelen voor ons vastgoed. Omdat er nog nauwelijks referenties waren en je rekening moet houden met verschillende gebruikersgroepen, was dat nog vrij lastig. Bovendien verschilt de beschikbare data soms per project’, aldus de WMP-directeuren.

santenstromen. Ook hebben we alle 4.000 winkels in 175 winkelcentra uit de WPM-portfolio een aparte branchecode gegeven en op tekeningen vastgelegd. Nu hebben we een dashboard die binnenkort online gaat en alle informatie levert die je maar wilt. De ontwikkeling van de leegstand of de huurprijs van een bepaalde supermarktformule weet je met een druk op de knop. Met een klik meten we dus het risico en de kansen in een portefeuille. Deze informatie is niet alleen sturend in ons beheer, maar vergroot ook onze kennis van de projecten.’ Haringsma typeert de dashboard als een Fabergé-ei. ‘We werken in lagen. Op macroniveau krijg je alle informatie over onze beheerportefeuille, zoals de verdeling van huurstromen en huurniveaus, de onderhoudskosten. De volgende laag zijn de individuele portefeuilles met hun huur- en kostenstromen. Je kunt op dit niveau benchmarks uitvoeren van de prestaties van projecten op het punt van leegstand en huurprijzen. Zo kan een belegger op basis daarvan besluiten nu huurverkortingen te geven om dadelijk leegstand te voorkomen. Vervolgens kun je naar projectinformatie, zoals plattegronden en huurder- en projectkenmerken, inclusief de foto’s. Ook onze passantentellingen zijn hieraan online gekoppeld. Het laagste niveau

Database Na drie jaar noeste arbeid is er nu een database en een daaraan gekoppeld dashboard, waarin WPM alle denkbare informatie over het vastgoed heeft ondergebracht, stelt Snelders. ‘Dan heb je het over prestatie-indicatoren als leegstand, taxatiewaarde, huurwaarde, maar ook betalingsachterstand en pas-

WPM wil bijdragen aan landelijke database

WPM: ‘Dashboard is unicum in de Nederlandse vastgoedmarkt.’

geeft inzicht in contractkenmerken, stook- en servicekosten, huurfacturatie en -achterstanden. Dan hebben we nog een tabblad management. Dat is onderverdeeld in technische, administratieve en commerciële informatie. Vanuit dit systeem kunnen we geautomatiseerd periodieke rapportages maken. Die kunnen we op maat maken voor de opdrachtgever en zo gebruiken voor kwartaaloverleggen. Ons systeem is automatisch gekoppeld met het CBS, zodat we de meeste recente cijfers over het consumentenvertrouwen, bevolkingsontwikkelingen en detailhandelsbestedingen hebben. Geografisch zijn we nog gekoppeld aan Google Maps.’

Toekomst voorspellen Dankzij de enorme hoeveelheid vastgoed is de database volgens Snelders ook representatief voor de hele sector. ‘We hebben zoveel data uit heden en verleden dat er een empirische basis is om in de toekomst te kijken. We kunnen er trends uit distilleren, plannen op maken en op rendement en risico sturen, op macro- en microniveau. Zo kunnen we voorspellen welke winkelbranches in de problemen zullen komen en welke branchering risicovol is. Op het dashboard hebben we dat verbeeld als een stoplicht: bij groen is er niets aan de hand, bij oranje moeten we snel handelen. Ons eigen vastgoed kunnen we ook langs de meetlat leggen. De dashboard maakt bovendien de organisatie van WPM efficiënter. Al onze afdelingen, of het nu om onderzoek, advies of portefeuillemanagement gaat, beschik-

ken over dezelfde informatie. Het is zeker niet zo dat fysieke projectmanagers nu overbodig worden. De meeste informatie uit het dashboard is van hen afkomstig.’ De prestatiemonitor kan volgens Haringsma de hele vastgoedmarkt transparanter en professioneler maken. ‘Tijdens de vastgoedbeurs Provada afgelopen juni hebben we voor geïnteresseerde partijen een tipje van de sluier gelicht. Juist in deze crisistijd willen we voor beleggers en financiers het risico van hun bezit in beeld brengen. Zo wil de Rabobank graag met ons in zee gaan om het risico van zijn vastgoedleningenportefeuille te meten. Tias Nimbas, het onderzoeksinstituut van universiteit Tilburg, wil ons systeem als standaard gebruiken. We denken ook een rol te kunnen spelen in de discussie tussen de markt en DNB en AFM over een centrale database. Ons systeem is een geschikt instrument voor monitoring. Omdat het dashboard nog in ontwikkeling was, hebben we het niet kunnen inbrengen in de discussie van het afgelopen halfjaar. Maar onze deur staat open, want WPM is een voorstander geweest van markttransparantie.’

Rol informatietechnologie Snelders ziet informatietechnologie een steeds voornamere rol spelen in de vastgoedsector. ‘We verwachten dat deze sector een hoge vlucht gaat nemen. We leven in een tijd waarin de hele wereld draait om informatie en uitwisseling daarvan. Voor de vastgoedsector betekent dit een doorbraak in de verdere professionalisering. De geheimzinnigheid van de sector verdwijnt en de sector

wordt transparanter. We zien dit proces bij alle partijen, veel beheerders zijn ermee bezig. Maar om dit goed te doen, heb je schaal nodig, want alleen dan is de investering lonend te maken en hebben benchmarks zin. De WPM-directeuren beseffen niettemin dat ze er nog niet zijn. ‘De sector moet nog een discussie voeren over de uniformering van informatie. Alleen dan kan immers sprake zijn van betrouwbare informatie-uitwisseling. We moeten standaarden ontwikkelen om gegevens betrouwbaar te kunnen uitwisselen. Maar zover is het nu nog niet, dat gaat nog wel een paar jaar duren. Informatie is kennis en kennis is macht. Die wil je natuurlijk niet al te snel met concurrenten delen. Vanwege de wirwar aan standaarden en rekenmethodes hebben we zelf gekozen voor de grootste gemene deler. Maar uiteindelijk moeten we een eenduidige definitie hanteren om projecten te kunnen monitoren. Bij de bepaling van een element als de theoretische huur gaan we nu al uit van de Redexbepaling. De implementatie van nieuwe voorschriften vanuit INREV, Basel III, Solvency II en AIFMD is overigens niet aan ons, maar is een taak van onze beleggende opdrachtgevers.’ WPM bestudeert nog hoe via sociale media consumenten bij het dashboard kunnen worden betrokken, besluit Haringsma. ‘Dat vergt nog wat geduld. Maar we zijn nu al apetrots. Zonder overdrijving kunnen we stellen dat dit dashboard een unicum is in de Nederlandse vastgoedmarkt. We lopen twee jaar vooruit op de rest.’

46 Vastgoedmarkt mei 2013


Stabiel rendement op deel onze expertise

Dutch

sterke e

Nieuwsstellingen

core bel

geen lev

Real Estate Investment Management b.v.

vastgoedmarkt.nl/nieuwsstelling

Stellingenindex juli 2013 Vastgoedmarkt publiceert drie keer per week een nieuwsstelling in de nieuwsbrief, op maandag, woensdag en vrijdag. Door te klikken op de link www.vastgoedmarkt.nl/ nieuwsstelling kunnen lezers aangeven of ze het hiermee eens of oneens zijn. Heeft u nog niet gestemd, maar wilt u nog reageren, dan kan dat via www.vastgoedmarkt/ opinie. Hieronder een overzicht van de stellingen van deze maand. EensOneens

Luchtbel koopwoningmarkt nog niet leeg

6535

Gifbeker SNS Property Finance nog niet leeg

9218

‘Nee’ tegen nieuwe winkels goede zaak

8515

Transparantie noodzakelijk voor herstel woningmarkt

5743

Staatsbelang gaat boven eerlijke rechtspraak

5842

‘Onder de winkelketens gaan nog veel meer klappen vallen’

964

Gemeenten moeten zoveel mogelijk van hun vastgoed verkopen

4456

Vestia verstoort woningmarkt

5743

Afschrijving 20-25 procent op leningen niet onrealistisch

7525

Bouwsparen over paar jaar invoeren

4159

NL winkelvastgoedsector aan vooravond flinke afwaarderingen

8515

Functie

Werkgever

Lokatie

Vacaturenummer

Uitvoerder kabels en leidingen regio Gelderland

Continu

Arnhem

641621

Gemotiveerde MTS-er Infra met een aanpakkersmentaliteit

Continu

Arnhem

641617

Medewerker bedrijfsbureau van een regisserend bouwbedrijf

HBB Groep

Heemstede

638398

Consultant Agency

CBRE B.V.

Rotterdam

636407

Senior Adviseur Geintegreerde Contracten

Grontmij Nederland B.V.

Rotterdam

634775

Junior Adviseur Geïntegreerde Contracten

Grontmij Nederland B.V.

Rotterdam

634774

Hoofd Huisvesting 0.6 fte

ID College

Gouda

634759

Accountmanager

IJB Groep

Lemmer

634643

Taxateur bedrijfsmatig vastgoed (mbo) bij Rijksoverheid

Rijksoverheid

Zwolle

632877

Taxateur bedrijfsmatig vastgoed (hbo) bij Rijksoverheid

Rijksoverheid

Zwolle

632876

Project Manager

Van Oord Dredging and Marine Contractors

Rotterdam

617253

Senior Vastgoedbeheerder

Steens Beheer

Rotterdam

616373

Senior werkvoorbereider Fundering

BAM Speciale Technieken

Amsterdam

616283

Systeem Architect

KP&T Weert

Omgeving Eindhoven

612212

System Engineer

KP&T Weert

Eindhoven

612204

Bouwplaatsmanager (industriële bouw)

RijnDijk Construction BV

Eindhoven

609114

Mechanical Engineer

KP&T

Almelo

604420

Mechanical Engineer

KP&T

Eindhoven

569365

Ga naar Vastgoedmarktbanen.nl en vind je vacature of plaats je CV



automatisering thema beheer / soft ware / valkuilen

Hans Gerritsen, partner Remit Consulting:

’Verandermanagement succesfactor automatisering’ Automatisering vormt de aanzet van het management om de organisatie te veranderen. Voor het succes van het traject is niet de software bepalend, maar grip hebben op de menselijke factor. Dat betoogt Hans Gerritsen, partner bij Remit Consulting. Peter Hanff

Hans Gerritsen: ‘Veel implementaties mislukken door onvoldoende grip op de menselijke factor.’

Weet wat je wilt automatiseren en hoe. Het klinkt zo simpel, maar Hans Gerritsen van Remit Consulting zit vol met anekdotes die op het tegendeel wijzen. Van rond de millenniumwisseling dateert het verhaal over de directeur van de vastgoedbeheerder die de flexibiliteit loofde van zijn ERPpakket. ‘Iedereen kan ermee werken. Super’, zei de directeur, terwijl een gang verder een administratief medewerker de gegevens vanuit het ERP-pakket handmatig overzette naar Microsoft Excel om huurlijsten te maken. In dezelfde periode ging een landelijk bekend projectontwikkelaar op no-cure-no-pay basis in zee met een softwarehuis. Achteraf bekeken niet op het goede moment: de projectontwikkelaar begon aan een sterke groei. Het bracht hem ertoe steeds nieuwe eisen te formuleren aan het pakket. Daar wilde de projectontwikkelaar ook best voor betalen. Maar terwijl de rekening opliep, bleef hij de gewenste specificaties veranderen. Het einddoel – een bruikbaar pakket met meerwaarde voor de organisatie – kwam naarmate de tijd verstreek maar niet dichterbij. Totdat een geschil over de hoogte van de rekening beide partijen naar de rechter bracht. Die stelde de projectontwikkelaar in het ongelijk. ‘U wilde betalen voor een VW Kever, u vroeg om een Rolls Royce en u kreeg een vrachtwagen.’ Gerritsen roept ook de vastgoedman in herinnering die de aankoop aankondigde van een groot pakket. ‘Hij zei: ‘Iedereen doet het, dus ik

doe het ook.’ Wij vroegen hem wat hij ermee ging doen. ‘Wat iedereen doet’, zei hij. De moraal van het verhaal, aldus Gerritsen: ‘Technologie is niet het uitgangspunt, het gaat er meer om wat je ermee doet. Voor een succesvol automatiseringstraject moet je het proces, de mensen en de technologie in samenhang met elkaar managen. Veel implementaties mislukken door onvoldoende grip op een van de drie factoren. In de meeste gevallen is dat de menselijke factor.’

Nieuw bloed Dat management is volgens Gerritsen vooral nodig omdat een automatiseringstraject nu bijna altijd samen gaat met een organisatieverandering. ‘Jaren geleden was dat ook zo. Software werd als standaardpakket geïmplementeerd. ‘Plain vanilla’ heet die benadering. Waar het pakket niet aansloot op de organisatie, moest de organisatie zich aanpassen. Daarna hebben we een trend gehad naar veel duurdere maatwerkoplossingen om software beter aan te sluiten op de bestaande organisatie. Nu zijn we weer terug bij ‘plain vanilla’. Automatisering vormt de aanzet van het management om de organisatie te veranderen.’ De hoofdmoot van het betoog van Gerritsen over vastgoedautomatisering gaat daarom niet over softwarepakketten. ‘Maak het besluitvormingsproces inzichtelijk, betrek er de juiste mensen bij en neem barrières tegen verandering weg. Anticipeer op wat de verande-

ring teweeg brengt bij mensen en stuur dat. Controleer of de vaardigheden voor nieuwe rollen van werknemer daadwerkelijk aanwezig zijn. Onderken het als er tegenzin bestaat om te veranderen. En zorg dat er een systeem is om de vooruitgang te meten.’ De top van een organisatie kan een automatiseringstraject maken of breken. In zijn presentaties bij bedrijven heeft Gerritsen een sheet opgenomen met de vijf grootste managementfouten bij veranderingstrajecten volgens professor Vijay Sathe van Claremont Graduate University. Over een verandering moet je niet teveel praten, die moet je leiden. Kom niet met mooie woorden om uit te leggen waar je naartoe wilt, maar maak duidelijk wat je doelen zijn: wat, hoe en waarom. Benadruk daarbij de droom in plaats van de nachtmerrie en straal de wil uit moeilijkheden te overwinnen. En maak nooit de fout om niet naar cynici te luisteren. Vervang degenen die verandering kunnen tegenhouden door nieuw bloed en bied het nieuwe team training en educatie, adviseert Sathe.

per jaar rapporteren, vervolgens eens per kwartaal en nu gaat het naar rapportage op afroep. Nu de waarde van vastgoed niet meer vanzelf stijgt, is de vastgoedstrategie veel belangrijker. Nog belangrijker is dat de uitvoering van de gekozen strategie ook wordt gevolgd. Inzet en actuele informatie zijn nodig om met een statische asset class als vastgoed toch flexibel te kunnen handelen. Daarom willen asset en fund managers op ieder moment de gewenste informatie kunnen oproepen.’ ‘Niet iedereen kan voldoen aan de huidige eisen van vastgoedbedrijven. Er zijn nog fund managers die met spreadsheets de informatie bijhouden over een portefeuille in de orde van grootte van 600 miljoen euro. Dat is dan zo gegroeid vanuit een administratie die Jan of Piet heeft opgezet voor een enkel pand met een waarde van minder dan 10 miljoen euro. Die groei blijkt niet goed gedocumenteerd. Niemand kent de afhankelijkheden binnen de organisatie, niemand weet meer precies hoe een proces loopt. Als zo’n organisatie niet verandert, wordt een automatiseringstraject een moeilijk verhaal. Lang is dat geen probleem geweest. In de opgaande markt van een aantal jaren geleden was het gemakkelijk geld verdienen. Het was ook niet de tijd waarin erop werd gelet of de medewerkers de benodigde vaardigheden en instrumenten hadden. Nu zijn die zaken van levensbelang.’ ‘Uiteraard willen organisaties de doelen van het automatiseringstraject bereiken tegen zo laag mogelijke kosten. Daarvoor kun je aan twee knoppen draaien. Minder mensen of een grotere portefeuille, daaruit moet je kiezen. Een belegger of fund manager heeft niet zo’n grote organisatie nodig, als

Van levensbelang De anekdotes en lessen zijn juist nu actueel in de vastgoedwereld, meent Gerritsen. ‘Sinds de val van Lehman Brothers is de vraag naar vastgoedautomatisering sterk gestegen. Aandeelhouders en financiers vragen aan directies vaker hoe de zaken ervoor staan. Vroeger moesten asset en fund managers eens

‘Juiste vaardigheden medewerkers van levensbelang’

hij maar slimme keuzes maakt. Wat het best rendeert, in-sourcing of out-sourcing, verschilt per organisatie.’ Gerritsen wijst op de verschillen tussen vastgoedbeleggers die vergelijkbare portefeuilles beheren maar geheel andere strategieën kiezen voor de uitvoering. Uitbesteding van bijvoorbeeld vastgoedmanagement leidt tot een kleinere organisatie. Maar echte kostenbesparingen ontstaan alleen als de randvoorwaarden goed zijn, zoals service level agreements, goed meetbare prestatie-indicatoren en een faire incentiveregeling. Automatisering van processen is hierbij een sleutelfactor, betoogt Gerritsen.

Breed aanbod En de software? ‘Besef dat een specifiek softwarepakket minder flexibel is dan Microsoft Excel. Het nieuwe pakket kan zelfs conflicteren met je processen. Als de directie huren wil verhogen met 2,9 procent, kan het gebeuren dat het pakket de verhoging doorvoert voor alle huren. Daarbij geen rekening houdend met afspraken dat de huur in het eerste jaar van de overeenkomst niet wordt verhoogd, of dat een huurverhoging alleen wordt doorgevoerd als de inflatie boven een bepaald niveau komt. Afspraken waar de directie vaak niet eens vanaf weet. Dan moet de administratie alsnog door de kaartenbak met de huurders op zoek naar de afspraken.’ ‘De vraag bij de keuze van een pakket is net zo simpel als belangrijk: wat heeft jouw organisatie nodig? Sommige pakketten zijn erg geschikt voor beleggers met winkels in landen met omzethuren, door de aansluitmogelijkheid op kassa’s. Andere zijn vooral geschikt voor vastgoedbeheerders door de aandacht voor ‘vaste’ onderdelen als liften en gevels.’ Remit brengt per klant de processen in kaart en heeft zo een database opgebouwd met een paar honderd ‘process maps’ van vastgoedbeleggers. Conclusie: ‘Kies je ervoor om de activiteit in huis te houden en te automatiseren, dan heb je minimaal twee dingen nodig: een organogram en een procesbeschrijving. Alleen met die duidelijkheid over wat er moet gebeuren en de aanpak daarbij kan het veranderingstraject slagen. Aan het aanbod van software zal het niet liggen. Er zijn meer dan tien redelijk brede pakketten op de Nederlandse markt. In bijna elke behoefte binnen de vastgoedbranche is of wordt binnenkort voorzien.’

NIEUWSBLAD

DATA

E-MAILNIEUWSBRIEF

TOOLS

EVENTS

VASTGOEDMARKT.NL

Young Talent Award 2013 Vastgoedmarkt en Yardi feliciteren de winnaar

Vastgoedmarkt en Yardi feliciteren Sabine Bentvelzen, directielid en projectontwikkelaar bij Ericis, met het winnen van de Yardi / Vastgoedmarkt Young Talent Award 2013. Zij werd na het slotdebat op de stand van Vastgoedmarkt door de jury unaniem aangewezen uit drie kandidaten. Bentvelzen kreeg bovendien de meeste publieksstemmen (internet) en haar blogs werden het best gewaardeerd.

www.vastgoedmarkt.nl/youngtalent Bekijk de foto’s en video www.vastgoedmarkt.nl/provada

Het medium voor de vastgoedprofessional

Risicomanagement steeds meer onderdeel bedrijfsvoering, pagina 64

Aardverschuiving op Europese beleggingsmarkt, pagina 63

Amsterdam wil erfpachtcanon herzien bij woningverkoop pagina 67

pagina 49, jaargang 40, juni/juli maand 2013 2013 www.vastgoedmarkt.nl

fondsen / beleggen / inrev

BELEGGINGEN / HOTELS / nh hOTELES

Kapitaal vloeit naar niet-genoteerde sector Beleggers weten de niet-genoteerde vastgoedsector in Europa weer beter te vinden. In totaal werd bij beleggers in 2012 29,5 miljard euro opgehaald. Dat is het grootste volume sinds 2008, zo blijkt uit het cijfers van de Europese brancheorganisatie INREV. groeiend vertrouwen van beleggers in de sector ondanks ‘uitdagende’ economische ontwikkelingen. ‘Dit zijn bemoedigende cijfers’, aldus Casper Hesp, directeur Onderzoek en Marktinformatie bij INREV. Volgens hem geloven beleggers dat de markt haar diepste punt heeft bereikt en durven zij weer geld te committeren. Verder wijst hij er op

AMSTERDAM - Van het opgehaalde kapitaal vloeide 11,5 miljard euro naar reguliere niet-genoteerde vastgoedfondsen. Naar separate rekening ging 9,5 miljard euro en joint ventures en cluddeals waren gezamenlijk goed voor 4 miljard euro. Volgens INREV blijkt uit het onderzoek Capital raising 2012 een

dat reguliere fondsen nog altijd een sterke positie hebben, ondanks de opkomst van alternatieve beleggingsvormen zoals clubdeals, joint ventures en vastgoedfinanciering. Verder blijkt uit de studie dat beleggers weer meer risico’s durven te nemen. Van het opgehaalde kapitaal kwam 37 procent ten goede aan de meer risicovolle opportunistische en zogenoemde ‘value added’-fondsen, een stijging van 23 procent in vergelijking tot 2011. Volgens INREV worden beleggers vooral gedreven door het hogere rendement dat deze fondsen kunnen bieden. Bovendien zijn veel ‘core’-fondsen met een laag risico overtekend. Pensioenfondsen zijn over de hele sector de grootste beleggersgroep.

Top 5 beleggingen Koper/verkoper

Locatie

Aantal

1

Internationale investeerders uit Europa en Azië/Spaanse NH Hoteles

Amsterdam, NH Grand Hotel Krasnapolsky, Dam

40.000

2

Particuliere belegger/ Axa Immoselect

Vastgoedportefeuille met zes kantoren in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Rijswijk en Arnhem en WC Suydersee in Dronten

3

Woningcorporatie Rondom Wonen/ Vestia

Pijnacker-Nootdorp, overname van woningen en ander vastgoed

4

Real IS Investment/ MAB Development en Haag Wonen

Den Haag, Kantoor- en winkelruimte in De Kroon, Wijnhavenkwartier

5

Altera/ Woningcorporatie Stadgenoot

Amsterdam, deel nieuwbouwcomplex Argentinië, IJ

Euro

Makelaar(s)1)

157 mln. Axa Real Estate Investment Managers

100.000

140 mln.

1.250 won.

137 mln.

11.400 108 won.

NH Hoteles nam in 2000 de gehele Krasnapolsky-keten over voor ruim 1 miljard gulden.

Krasnapolsky verkocht voor 157 miljoen euro AMSTERDAM - NH Grand Hotel Krasnapolsky, eigendom van het Spaanse NH Hoteles, wordt voor een bedrag van 157 miljoen euro verkocht aan een consortium van internationale investeerders uit Europa en Azië. Axa en NH zullen vanaf 2014 tot 2017 nog eens 38 miljoen euro investeren in een renovatie van het hotel van 40.000 m2. Dat maakte Axa Real Estate Investment Managers, de vertegenwoordiger van het consortium, bekend. Het is tot nu toe de grootste beleggingstransactie in 2013 waarvan de koopsom bekend is gemaakt. De verkoop van het vijfsterrenhotel met 468 kamers en 2.300 m2

38 mln. Savills 34 mln.

1) Voor zover bekend; WC = winkelcentrum; won. = woningen


beleggingen / kantoren / breevast

Beleggers kopen Brussels project van Breevast BRUSSEL - Breevast en Immobel hebben het BelAir Office-project van 80.000 m2 in Brussel verkocht. Het betreft hun deelneming in RAC 1, de vennootschap die eigenaar is van de eerste fase van BelAir. Hannover Leasing kocht samen met een Aziatische institutionele belegger 100 procent van de aandelen in RAC 1. RAC 1 is opgericht door Breevast (60 procent) en Immobel (40 procent), en actief in de ontwikkeling, de bouw en de verhuur van het BelAir Office-project dat een investering vergt van ongeveer 180 miljoen euro. Naar verwachting wordt het gebouw in december 2013 opgeleverd. Het project wordt ontwik-

conferentieruimte op de Dam levert NH Hoteles een boekwinst op van 42 miljoen euro. NH blijft het Amsterdamse hotel exploiteren. Met Axa is een managementcontract van 25 jaar afgesloten. De klant zal volgens een woordvoerder weinig merken van de verkoop. ‘Alleen het vastgoed is verkocht. In deze tijd is dat soms nodig’, aldus een woordvoerster. In het eerste kwartaal van dit jaar daalde de totale omzet van de NH Hoteles-groep met bijna 4 procent tot 273,6 miljoen euro. Het nettoverlies liep op tot 43,5 miljoen. Eind vorig jaar liet directeur Jan Hein Simons weten dat het bedrijf ook in Amsterdam de verslechterde economische omstandigheden voelt.

keld op de site van het vroegere Rijksadministratief Centrum (RAC) naast de gerenoveerde Financietoren in Brussel. Het complex wordt gebouwd naar een ontwerp van Studio Arne Quinze en omvat 65.000 m2 kantoorruimte, 14.000 m2 ondergrondse archiefruimte en multifunctionele ruimte. Het telt ook 681 parkeerplaatsen. Het BelAir Office-project krijgt een Breeam ‘very good’ certificaat voor duurzaamheid. De Belgische Federale Politie tekende in 2010 een achttienjarig huurcontract voor 55.000 m2 in het Bel Air Office. In 2012 werd daar nog eens 10.000 m2 aan toegevoegd. De site zal ook een brandweerkorps huisvesten en enige ruimte voor detailhandel bieden.

Ook voor uw herfinanciering!

Of u nu klein of groot belegt...

3,85%

Onze kennis en ervaring in het financieren van vastgoed stelt ons in staat concurrerender te zijn dan op dit moment gebruikelijk in de markt. Wilt u particulier beleggen in een woning of als investeerder een omvangrijke portefeuille kopen? Voor courante, verhuurde objecten gaan wij tot 3,85% voor vijf jaar vast. Bel voor een persoonlijke afspraak: 020 673 23 32. Of bezoek onze website: www.bank-bouwnijverheid.nl

N V

B A N K

V O O R

D E

B O U W N I J V E R H E I D

B.V. COÖRDINATIE-BOUW

Woningen - Winkels - Kantoren. Oranje Nassaulaan 21, 1075 AJ Amsterdam, T 020 673 23 32

(advertorial)

PROVADA sluIT suCCEsVOllE nEGEnDE EDITIE AF

FREquIn OPEnT PROVADA 2013

DRIEjARIGE

‘VAsTGOEDWERElD MOET AnDERs MET VAk OMGAAn’

COnTRACTOnDERTEkEnInGEn

Na drie drukke beursdagen heeft

Met een aantal contractondertekeningen

PROVADA de negende editie succesvol

door standhouders heeft de PROVADA

afgesloten. Met ruim 21.000 bezoekers

tijdens de beurs een flinke stap in de

werden de hoge aantallen van de

toekomst gezet. Op de tweede beursdag

afgelopen jaren geëvenaard, op een

werd alvast vooruitgeblikt op het

beurs die veel vernieuwingen liet zien.

jubileumjaar 2014. Cushman & Wakefield,

Voor het eerst kende elke dag een thema,

DTZ Zadelhoff, Multi Vastgoed, Redevco,

geïntroduceerd door een keynote speaker. Ook enkele pleinen op de beursvloer waren nieuw: Het NRP plein, FM Square,

V.l.n.r. Hans Copier (IVBN), Henk Jagersma (Syntrus Achmea Vastgoed), Hans Bakker (Amsterdam RAI), Jan van Tuinen (Bouwend Nederland), Wienke Bodewes (Neprom/Amvest), Flip Kerkhoven (PROVADA), Mark Frequin (dg Wonen en Bouwen), Peter Keur (FGH Bank), Roel van de Bilt (FGH Bank), Job Dura (Dura Vermeer)

Elizen Vastgoed Groep, Van Wijnen, Fakton en MVGM hebben weer bijgetekend voor de komende drie jaar.

Transformatieplein en het Retail Plein.

Het was Mark Frequin “een eer en genoegen”

aanwezig om de officiële opening mee te

Daarnaast hebben Flip Kerkhoven,

Die leverden veel nieuwe deelnemers en

de negende editie van PROVADA te openen.

maken. Hij benadrukte het belang van

algemeen directeur PROVADA en Hans

bezoekers op. PROVADA kijkt dan ook

De directeur-generaal Wonen en Bouwen van

hervormingen en zegt dat een nieuwe balans

Bakker, algemeen directeur Amsterdam

vol vertrouwen naar haar tiende editie in

het ministerie van Binnenlandse Zaken

tussen markt en overheid moet worden

RAI de samenwerking voor de komende

2014 op 3, 4 en 5 juni.

verving minister Stef Blok, die zich elders

gevonden. ‘Alles staat in het teken van

drie jaar (2014 – 2016) met een

Graag tot dan!

“intensief bezighield met het vastgoed”.

transformatie’

handtekening bekrachtigd.

Enkele honderden bezoekers waren al vroeg

3 | 4 | 5 juni amsterdam rai nIEuWE PlEInEn OP PROVADA GROOT suCCEs Naar aanleiding van het succesvolle DGBC plein zijn er dit jaar nog een aantal nieuwe pleinen geïnitieerd. Het FM Square,

DRIE ECOnOMEn OVER hET EInDE VAn DE VAsTGOEDCRIsIs Ondernemers én financieringsruimte helpen ons uit de crisis

Transformatieplein, NRP Plein en het Retail Visie Plein. Op de diverse themapleinen en fora werd er door middel van gesprekken, inspirerende presentaties en boeiende discussies informatie gedeeld en inspireerden men elkaar tot nieuwe inzichten. PROVADA werkten op ieder plein samen met content partners. Deze waren, samen met PROVADA, verantwoordelijk voor het inhoudelijke programma.

Impressie Retail Visie Plein

sFEERIMPREssIE PROVADA 2013

v.l.n.r. Rick van der Ploeg, Jeppe de Boer, Sweder van Wijnbergen, Willem Vermeend

In tegenstelling tot wat moderator Tom van ’t Hek verwachtte, dat ‘waar twee

BEZOEkERsAAnTAllEn 2013 Dinsdag Woensdag Donderdag Totaal

5.850 8.792 6.561 21.203

Bezoek voor het bezoekersprofiel www.provada.nl

economen bij elkaar zijn, zij drie meningen hebben’, is er bij het economendebat een vrij grote eensluidendheid. Investeringskansen genoeg in Nederland, maar de financiering vormt een obstakel als gevolg van het Nederlandse bankensysteem. ‘Wanneer je aan het begin van een crisis banken herkapitaliseerd, zoals in de VS is gedaan, duurt een crisis half zo lang’, aldus prof. dr. Sweder van Wijnbergen (hoogleraar macroeconomie en economisch expert). En als de economie wordt vlotgetrokken, zal de vastgoedsector volgen. Lees het volledige artikel op www.gebiedsontwikkeling.nu

VOlG Ons VIA TWITTER (@PROVADARE), FACEBOOk, lInkEDIn! Wij delen graag de laatste ontwikkelingen omtrent de PROVADA met u. Dit doen wij middels onze maandelijkse nieuwsbrief maar ook via onze social media pagina’s. Volg ons en wordt volger! Zo bent u direct op de hoogte van het laatste nieuws. U kunt zich ook inschrijven voor onze maandelijkse nieuwsbrief op www.provada.nl .



economie financieel ECONOMIE / WONINGMARKT / DNB

300 miljard overwaarde woningen verdampt Eind dit jaar ligt de gezamenlijke overwaarde op de Nederlandse woningmarkt een kleine 300 miljard euro lager dan in 2008. De woningprijzen zullen tot 2016 nog eens met 10 procent dalen. Dat blijkt uit ramingen van De Neder landsche Bank (DNB). AMSTERDAM - Begin 2008 bedroeg de totale overwaarde ongeveer 700 miljard euro. Nu is van die overwaarde nog ruim 400 miljard euro over, een bedrag dat volgens DNB de komende twee jaar nog licht daalt. DNB merkt op dat de theoretische totale restschuld hierin nog niet is verdisconteerd. Die bedroeg eind vorig jaar 65 miljard euro, ongeveer 10 procent van de totale hypotheekschuld. Deze restschuld rust op de schouders van 1,3 miljoen huishoudens die eind 2012 een hypotheek hadden die hoger was dan de waarde van hun woning. Anders dan de Rabobank stelt DNB dat de bodem van de woningmarkt nog niet in zicht is. Dit jaar verwacht DNB een prijsdaling van 6 procent, gevolgd door een daling van 3,4 procent in 2014 en 0,5 procent in 2015. Met een daling tot nu

toe van 18 à 20 procent vanaf de top in augustus 2008, betekent dat een totale krimp van bijna 30 procent. Daarmee komt DNB uit op hetzelfde percentage als ING. Overigens doen de grootbanken sinds begin dit jaar geen voorspellingen meer over de verwachte prijsdaling. Die zouden volgens de banken als een ‘self fulfilling prophecy’ werken en potentiële kopers kopschuw maken. Woningbezitters lossen de komende jaren enkele miljarden euro’s extra af. Maar omdat de woningprijzen meedalen, verandert er weinig aan de loan-to-value-ratio. De cijfers zijn vervat in de halfjaarlijkse ramingen voor de Nederlandse economie. De Nederlandse economie blijft voorlopig in zwaar weer, stelt DNB. Zo liggen de woninginvesteringen eind dit jaar op 65 procent van het niveau van 2008. Vorig jaar krom-

pen de investeringen 9,6 procent, dit jaar met 9,7 procent. In 2014 en 2015 blijven de woninginvesteringen dalen met respectievelijk 3,1 en 2 procent. Zowel huishoudens, banken, pensioenfondsen en de overheid pogen hun verslechterde financiële balansen te repareren. Dat is vooral slecht nieuws voor de winkelmarkt. Dit jaar daalt het reëel besteedbaar inkomen van huishoudens maar liefst 3,8 procent. De particuliere consumptie blijft dan ook dalen: dit jaar met 2 procent en in 2014 nog eens met 1,8 procent. In 2015 is er sprake van een nulgroei. De Nederlandse economie krimpt dit jaar met 0,8 procent, gevolgd door een lichte groei van 0,5 procent in 2014. In die cijfers zijn de gevolgen van extra bezuinigingen echter niet meegenomen. Zonder aanvullende maatregelen van het kabinet loopt het begrotingstekort in 2014 op naar 3,9 procent. Om het tekort in 2014 terug te brengen naar 3 procent van het bruto binnenlands product, zijn nog eens 6 à 8 miljard euro aan bezuinigingen nodig. De Europese Commissie wil dat Nederland het tekort in 2014 tot 2,8 procent terugbrengt.

economie / banken / Herkapitalisatie

economie / nationale hypotheekbank

‘Herkapitalisatie banken lost crisis op’

‘Kabinet voelt weinig voor hypotheekbank’

AMSTERDAM - De crisis in de economie en in de vastgoedsector kan pas worden opgelost na een gedwongen herkapitalisatie van banken. Dat concludeerden de economen Sweder van Wijnbergen, Rick van der Ploeg en Willem Vermeend tijdens een debat op vastgoedbeurs Provada

DEN HAAG - Het plan voor een nationale hypotheekbank lijkt een stille dood te sterven. De commissie-Van Dijkhuizen ‘verkent’ al een half jaar de mogelijkheid om hypotheken van banken over te hevelen naar pensioenfondsen.

‘Europa is te vriendelijk voor zijn banken. We halen de risico’s voor ze weg en durven ze niet te laten afschrijven. Daarom zitten we nu opgescheept met zombiebanken. Als we banken net als in de VS gelijk hadden laten afschrijven en herkapitaliseren, was de crisis met de helft verkort’, aldus Van Wijnbergen.

Duitsland of de Europese Commissie moeten banken dwingen schoon schip te maken. ‘We moeten de banken nu aanpakken. Ze moeten de verplichting krijgen dat binnen zes maanden te doen. Laat de aandeelhouders hun verlies maar nemen, want zolang dat niet gebeurt, helpt ook keynesiaans stimuleren de economie niet’, aldus Van Wijnbergen. Rick van der Ploeg toonde zich somber. ‘De plannen tot herkapitalisering van banken zijn in een diepe la weggestopt. De problemen zijn niet weg, Nederland zit er tot de nek in. Elke euro die uitstaat in Zuid-Europa komt van Nederlandse, Franse en Duitse banken. Herstel zie ik de komende jaren niet.

economie / hypotheken / banken

Dijsselbloem: sparen voor koopwoning verstandig DEN HAAG - Minister Dijsselbloem vindt het een verstandig idee als mensen sparen voordat ze een woning kopen. Volgens hem zijn er in Nederland de afgelopen jaren te hoge hypotheken verstrekt, ook vergeleken met andere landen. Dat zei de minister van Financiën in reactie op het advies van de Commissie Structuur Nederlandse Banken. De commissie onder leiding van voormalig Rabobank-topman Herman Wijffels pleit voor een hypo-

theek van maximaal 80 procent van de woningwaarde. De Vereniging Eigen Huis (VEH) is blij dat de voorgestelde maatregel nu nog niet aan de orde is. ‘Want als dat wel zo zou zijn, is dat een buitengewoon slechte maatregel’, aldus VEH-directeur Rob Mulder. De VEH wil pas een oordeel geven over een mogelijke beperking van hypotheken in de toekomst als die maatregel daadwerkelijk onderdeel is van het beleid van de overheid

Het kabinet zou voor het zomerreces hierover een besluit nemen. Maar het kabinet Rutte II heeft bedenkingen. Men vreest voor de extra risico’s van de staatsgaranties en neemt daarom meer tijd om een besluit te nemen. Dat bevestigden Haagse bronnen aan NRC Handelsblad. In Vastgoedmarkt maakte minister Blok (Wonen) al vorige maand dat voorbehoud. Zijn uitgangspunt bij de ‘verkenning’ van Van Dijkhuizen is dat de staatsgaranties niet verder worden uitgebouwd. Daarmee brokkelt het draagvlak voor de nationale hypotheekbank verder af. Er is al onenigheid tussen banken en pensioenfondsen over welk deel van de hypotheken wordt overgeheveld. Pensioenfondsen hebben alleen interesse in door het Waarborgfonds Eigen Woningen gegarandeerde NHG-hypotheken. Banken voelen daar weinig voor. Ze blijven dan blijven zitten met risicovoller hypotheken. Daardoor zouden hun leenkosten op de internationale kapitaalmarkt juist verder kunnen oplopen in plaats van te verminderen, zoals het plan voor de hypotheekbank beoogt. Het idee hiervoor komt van Rabo-topman Moerland.

t w e e d e k ate r n Financeel economi e 51 analys e r entemar kt

52

r es ultaten 53 beleg g i ng en 54

indices 56 g eld & k api taalmar kt

56

aanb eveling en analisten

57

beleggingstransacties 58 Rubriek ont wikkelingen ifrs

59

Achtergrond om vang b eleg g i ng en eer ste helf t 2013

60

IPD Benchmar k g emeentelijk vastg oed

61

aar dver s chuivi ng op beleg g i ng s mar kt EU

63

r i s icomanag ement onder deel b edr i jfs voer i ng

64

voor stel ni euw er fpachtstels el amster dam

67

oplever i ng s s chade g een b oedels chuld

69

jur i s pr udenti e eer ste halfjaar 2013

70



Financieel analyse rentemarkten economie / rente / ecb

Lage beleidsrente over langere tijd Geldmarkttarieven

Leningen korter dan een jaar (in%)

Kapitaalmarkttarieven

Leningen langer dan een jaar (in%)

4,00 4,00

2,50 2,50

3,50 3,50 2,00 2,00

3,00 3,00 2,50 2,50

1,50 1,50

2,00 2,00 1,00 1,00

1,50 1,50 1,00 1,00

0,50 0,50 0,50 0,50

juli´12 juli´12

sept‘12 sept‘12

nov’12 nov’12

jan’13 jan’13

1-maands 1-maands Euribor Euribor

Euribor (in %)

mrt’13 mrt’13

mei’13 mei’13

0,00 0,00 juli´12 juli´12

juli13 juli13

sept‘12 sept‘12

nov’12 nov’12

15-05

03-06

Verschil

1-maands

0,112

0,113

0,001

2-maands

0,162

0,160

3-maands

0,203

4-maands 5-maands

Europese staatsrente (in %)

jan’13 jan’13

2-jaars 2-jaars rente rente

3-maands 3-maands Euribor Euribor

Verschil

Swaption (payer)

Optie Swap Strike Premie

mrt’13 mrt’13

mei’13 mei’13

Renteswap

15-05

03-06

2-jaars

0,02

0,10

0,08

3 maanden

5 jaar

1,50%

0,25%

3 jaar

0,53%

-0,002

3-jaars

0,08

0,17

0,09

6 maanden

5 jaar

1,50%

0,57%

5 jaar

0,95%

0,200

-0,003

4-jaars

0,24

0,33

0,09

3 maanden

10 jaar

2,00%

1,64%

7 jaar

1,34%

0,238

0,233

-0,005

5-jaars

0,42

0,52

0,10

6 maanden

10 jaar

2,00%

1,68%

10 jaar

1,80%

0,272

0,263

-0,009

6-jaars

0,62

0,73

0,11

Looptijd

Vaste rente

6-maands

0,303

0,299

-0,004

7-jaars

0,81

0,91

0,10

7-maands

0,333

0,329

-0,004

8-jaars

1,04

1,14

0,10

8-maands

0,369

0,358

-0,011

9-jaars

1,27

1,37

0,10

9-maands

0,400

0,389

-0,011

10-jaars

1,38

1,52

0,14

3 jaar

0,25%

0,75%

0,40%

3 jaar

1,00%

0,54%

10-maands

0,429

0,419

-0,010

15-jaars

1,89

1,97

0,08

5 jaar

0,50%

1,50%

0,77%

5 jaar

1,00%

2,32%

Rentecollar Looptijd

Floor

Cap

Premie

juli´13 juli´13

10-jaars 10-jaars rente rente

Rentecap Looptijd

Strike

Premie

11-maands

0,461

0,448

-0,013

20-jaars

2,19

2,26

0,07

7 jaar

0,75%

1,75%

1,74%

7 jaar

2,00%

3,24%

12-maands

0,491

0,478

-0,013

30-jaars

2,31

2,37

0,06

10 jaar

1,00%

3,00%

1,48%

10 jaar

3,00%

4,65%

In bovenstaande tabellen staan de tarieven van verschillende rentederivaten vermeld. Deze tarieven zijn indicatief en exclusief kredietopslg. Aan deze tarieven kunnen geen rechten worden ontleend. Vraag bij het indekken vooraf een goede risico-inventarisatie op maat.

Montesquieu Finance & Treasury

Geldmarkt (11-07-13) De Europese Centrale Bank (ECB) hield tijdens het rentebesluit van juli de beleidsrente ongewijzigd op 0,50 procent. Dit was conform de verwachting van de analisten. Wel wist ECBvoorzitter Mario Draghi de markten te verrassen met de mededeling dat de beleidsrente naar verwachting voor een langere tijd laag zou blijven. Normaliter laat de ECB zich niet op die manier uit over het verwachte rentebeleid op de

langere termijn. Een dergelijke voorspelling doen, in technische termen “forward guidance”, bleek later het resultaat te zijn geweest van een compromis tussen enkele bewindsleden die de rente wel wilden verlagen en enkele die dit niet wilden. Bij die laatsten bevonden zich onder andere de DNB-er Klaas Knot en het hoofd van de Duitse Bundesbank, Jens Weidmann. Vooral Weidmann ziet risico’s op inflatie bij de huidige lage rente. In een recent interview sprak hij weer over het verhogen van de beleidsrente als de inflatie zou gaan op-

lopen. Voor de geldmarkt wegen vooralsnog de woorden van Draghi zwaarder. De verwachting voor de toekomstige standen van de 3-maands Euribor is wat verlaagd. Voor ultimo 2013 wordt nu 0,30 procent verwacht voor de 3-maands Euribor. Een jaar later zien handelaren een stand van 0,52 procent voor dit interbancaire 3-maands tarief.

Kapitaalmarkt (11-07-13) De swaprentes zijn in juni explosief gestegen. De hoogste standen van ultimo januari zijn inmiddels op-

waarts doorbroken. De Duitse staatsrente steeg sinds de laagste stand van 2013 (op 1,152 procent) met 60 basispunten. Normaliter zijn hiervoor berichten nodig over toenemende economische groei en een oplopende inflatie. Omdat de economie van de eurozone zich in een recessie bevindt, de vooruitzichten voor volgend jaar slechts gematigd positief zijn en omgeven met veel onzekerheden en de inflatie ook geen punt van zorg is, moet de oorzaak worden gezocht in de stijging van de Amerikaanse staatsrentes. De stijging is na

de berichten van de Federal Reserve om de monetaire financiering af te bouwen, ook wel tapering genoemd. Het stelsel van Amerikaanse banken is positiever geworden over de economische vooruitzichten en de arbeidsmarkt in de Verenigde Staten. MEER INFORMATIE www.montesquieu.nl

ECONOMIE / afschrijvingen / banken

economie / corporaties / verhuurdersheffing

‘Afschrijven van 16 miljard positief’

Verhuurdersheffing 2013 rond

DEN HAAG - In een positief scenario moeten Nederlandse banken 20 procent, ofwel 16 miljard euro, afschrijven op hun commerciële vastgoedleningenportefeuilles. Dat schrijft de voormalige raad van bestuur van SNS Reaal in een vertrouwelijke brief aan het ministerie van Financiën. In de brief gaat SNS Reaal in op de taxatie van Cushman & Wakefield (C&W) van de SNS Property Financeportefeuille (SNSPF). C&W verwacht een afboeking van 39 procent op de portfolio van SNSPF, het ministerie van Financiën komt uit op een percentage tot 42 procent, vermeldt de brief. SNS Reaal heeft vervolgens op basis van het C&Wtaxatierapport een extrapolatie gemaakt voor de gehele markt van vastgoedfinancieringen.

‘Als het rapport van C&W klopt, dan zal de impact op de Nederlandse vastgoedmarkt significant zijn. Zelfs in een positief scenario waarbij de verliezen van andere Nederlandse marktpartijen de helft zijn van die van Property Finance, zou dat een verlies betekenen van 20 procent ofwel 16 miljard euro. Het is belangrijk om deze aanname te testen, ook al gezien de mogelijke reactie van de markt als de resultaten van het C&W-rapport publiek zouden worden’, aldus de inmiddels afgetreden SNS-bestuursleden Ronald Latenstein en Ference Lamp in de brief. Dat in elk geval de C&W-taxatie juist was, bleek na een afschrijving van SNS Reaal van 2,941 miljard euro op SNSPF. Naar nu dus blijkt, heeft C&W heeft geen enkele hand gehad in deze berekening.

DEN HAAG - De verhuurdersheffing die woningcorporaties in 2013 moeten opbrengen, is definitief vastgesteld op 50 miljoen euro. De Eerste Kamer gaat akkoord met het wijzigingsvoorstel op de Wet verhuurdersheffing die dit regelt, meldt corporatiekoepel Aedes. Minister Blok (Wonen) komt na de

zomer met een voorstel voor de verhuurdersheffing vanaf 2014. De Eerste Kamer nam het wijzigingsvoorstel zonder stemming aan, maar uitte volgens Aedes wel veel kritiek op de verhuurdersheffing. Het CDA heeft grote moeite met de kabinetsplannen om jaarlijks tot 1,7 miljard euro te heffen. De partij vreest dat corporaties hierdoor niet meer zullen investeren in nieuwbouw. PvdA-

senator Adri Duivesteijn herhaalde dat hij van de minister een samenhangende woonvisie verwacht. SP en PVV zijn tegen het aangenomen wijzigingsvoorstel. Corporatiekoepel Aedes is een verklaard tegenstander van de heffing. De branchevereniging wil een investeringsagenda zonder herverdelingseffecten die financieel minder daadkrachtige woningcorporaties treffen.

economie / rente / ecb

ECB houdt rente voor ‘een langere tijd’ op laag niveau FRANKFURT - De Europese Centrale Bank (ECB) houdt de rente nog lange tijd op of onder het huidige historisch lage niveau. Dat liet ECB-president Mario Draghi weten. ‘De ECB verwacht de belangrijkste rentetarieven een langere tijd op of onder de huidige niveaus te houden’, zei Draghi in een toelichting op het

maandelijkse rentebesluit van de ECB. Hij gaf niet aan hoe lang die ‘langere’ periode zal duren. Draghi benadrukte wel dat het rentebeleid wordt gebaseerd op de ontwikkeling van de inflatie, de economie en de kredietverlening. Met deze meer expliciete uitspraken over het toekomstige renteniveau probeert de ECB onzekerheid in de markt weg te nemen.

Volgens Draghi steunden alle ECBbestuurders het besluit om duidelijk te maken dat de rente voorlopig laag blijft. Het moment dat de ECB besluit het huidige losse monetaire beleid terug te draaien, is volgens Draghi nog ‘ver weg’. De Italiaanse ECBpresident handhaafde zijn voorspelling dat de Europese economie in de loop van dit jaar zal stabiliseren.



resultaten financieel resultaten / banken / sns

Afwaardering Property Finance SNS Reaal boekte in 2012 en het eerste kwartaal van 2013 in totaal 2,941 miljard euro af op SNS Property Finance (SNSPF). Het gaat om 941 miljoen euro aan bijzondere waardeverminderingen in 2012 en een extra voorziening van 2 miljard euro in het eerste kwartaal. UTRECHT - Dat blijkt uit de uitgestelde jaarcijfers die de op 1 februari genationaliseerde bank bekendmaakte. Het nettoverlies van SNS Reaal komt in het eerste kwartaal uit op 1,6 miljard euro door de afboeking op SNSPF. Over 2012 boekte SNS Reaal een nettoverlies van 972 miljoen euro. Dat verlies komt voornamelijk door een bijzondere waardevermindering van 941 miljoen euro op kredieten en vastgoedprojecten van Property Finance. Daarvan komt 563 miljoen euro op het conto van de Nederlandse leningenportefeuille en 378 miljoen euro van de internationale portfolio. In 2011 bedroeg de waarde-

vermindering van SNSPF nog 284 miljoen euro. Het bedrag van 941 miljoen euro bestaat voor 813 miljoen euro uit een nettoverlies van SNS Property Finance in 2012. Ook moest SNS Reaal voor 602 miljoen euro aan incidentele posten op de kernactiviteiten nemen: het betreft hier vooral een bijzondere waardevermindering op goodwill van alle SNS-activiteiten. Het is dan ook geen verrassing dat de loan-to-valueratio (ltv) van de SNSPF-portfolio in 2012 fors opliep. De gemiddeld ltv-ratio van de totale portefeuille van 7,9 miljard euro (2012) is opgelopen naar 100,9 procent tegen 88,6 procent in 2011, blijkt uit de

analistenpresentatie. De ltv van de niet-presterende leningen bedroeg eind 2012 168,2 procent tegen 139 procent een jaar eerder. Van de Nederlandse portfolio (6,282 miljard euro eind 2012) bestempelt SNS 30,2 procent (1,899 miljard euro) als non-performing, een verdubbeling ten opzichte van 2011 (15,8 procent). Van de kleinere internationale portefeuille (1,55 miljard euro) presteert bijna de helft slecht (48,4 procent) tegen 28,1 procent non-performing loans in 2011. Het tweede halfjaar vertoonde een versnelde verslechtering van de vastgoedmarkt, schrijft SNS Reaal. Dat uitte zich in lagere verkoopprijzen,

executiewaardes en huurinkomsten, de beëindiging van huurcontracten, financiële problemen bij klanten en vastgelopen herfinancieringsmarkt. Dit jaar verwacht SNS geen verbetering van de markt. Vanwege het enorme verlies van Property Finance in het eerste kwartaal (nettoverlies 1,792 miljard euro, afschrijving 2 miljard euro) zal SNS Reaal over heel 2013 een verlies rapporteren. De vastgoedportefeuille stond eind 2012 voor 7,9 miljard euro in de boeken. Met de extra voorziening in het eerste kwartaal lijkt de waarde uit te komen op nog maar 5,9 miljard euro. Het eerste halfjaar van 2009 kwam de vastgoedleningenportefeuille nog uit op een waarde van 16 miljard euro. SNSPF heeft een fors deel van vooral de buitenlandse portefeuille afgestoten. Een groot deel van de waardevermindering is echter het gevolg van afschrijvingen.

resultaten / fondsen / parkeergarages

Q-Park in het rood door afschrijving

ECP verkoopt winkelcentrum in Parijs

MAASTRICHT - Q-Park heeft in 2012 een nettoverlies geleden van ruim 90 miljoen euro. Dit komt door een afschrijving van 166,8 miljoen euro die het bedrijf moest doen na een evaluatie van de toekomstige waarde. De omzet steeg met ruim 7 procent tot 745 miljoen euro en de operationele winst kwam uit op 345 miljoen euro. Q-Park heeft verder Rob Vroom per 1 juli als interim financieel topman benoemd. Vroom heeft uitgebreide ervaring op internationaal gebied, met vastgoed en in bestuurlijke zaken. RESULTATEN / FONDS / WONINGEN

Vijfde jaar verlies op rij voor Vesteda AMSTERDAM - Woningfonds Vesteda heeft in 2012 een negatief resultaat geboekt van 167 miljoen euro. Het is het vijfde jaarverlies op rij. Vorig jaar bedroeg het verlies 38 miljoen euro. De grootste klap viel in 2009, toen het fonds een verlies noteerde van 298 miljoen euro. Vesteda waardeerde de portefeuille van nu 3,982 miljard euro vorig jaar af met 200 miljoen euro (4,7 procent). Ook voerde de woningbelegger in 2012 een fikse reorganisatie door: het aantal fte’s daalde van 305 naar 253. De portefeuille telt nu 25.100 woningen, ruim 50.000 m2 commercieel vastgoed en meer dan 10.000 parkeerplaatsen. De bezettingsgraad van de verhuurde voorraad bleef stabiel op 95,6 procent (95,7 procent in 2011). Van de 25.000 woningen vallen er 16.000 boven de huurliberalisatiegrens van 666 euro (2012). De ontwikkeltak heeft nog 1.264 woningen in de pijplijn,

kort nieuws ECONOMIE ECONOMIE / CORPORATIES / DERIVATEN

Derivatenrisico DEN HAAG - Zeven woningcorporaties lopen nog teveel risico met hun derivatenportefeuille. Dat schrijft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) naar aanleiding van een nieuwe stresstest onder 167 woningcorporaties. De toezichthouder onderzocht de liquiditeitsrisico’s in de derivatenportefeuilles met als peildatum 31 december 2012. In plaats van een scenario waarbij de rente met 1 procent daalt – zoals in de vorige twee stresstests – ging het CFV nu uit van een (theoretische) daling van 2 procent. ECONOMIE / VERZEKERAARS / SOLVENCY II

Solvency II BRUSSEL - Solvency II, het nieuwe toezichtregime voor verzekeraars in Europa, kwalificeert onroerendgoedbeleggingen ten onrechte als niet-rentegevoelig. Dat stelt Bishopsfield Capital Partners in het rapport Solvency II and real estate; our challenge to the current proposals. Daarom moeten verzekeringsmaatschappijen voor onroerendgoedbeleggingen veel meer kapitaal aanhouden dan voor beleggingen in obligaties. Die uitkomst is niet in lijn met de risicoperceptie in de sector, aldus het rapport. Volgens de onderzoekers kunnen de gebreken in Solvency II het herstel van de onroerendgoedmarkt belemmeren. ‘Wij roepen verzekeraars op om hun eigen modellen te ontwikkelen om de rentegevoeligheid vast te stellen. Toezichthouders laten deze optie namelijk toe’, aldus Marija Beleska, medeauteur van het rapport. economie / winkels / overname

Halfords

AMSTERDAM - Het Amsterdamse vastgoedfonds Eurocommercial Properties (ECP) heeft het 8,115 m2 omvattende Passy Plaza Shopping Centre in Parijs verkocht voor 141 miljoen euro. Dat is 4,7 procent meer dan de getaxeerde waarde per december 2012. De koper is een verzekeringsmaatschappij. Naar verwachting wordt de verkoop eind september 2013 afgerond. ECP verwierf Passy Plaza in 1999 en behaalde hiermee sindsdien op jaarbasis een effectief rendement van 15 procent. Jones Lang Lasalle adviseerde Eurocommercial bij de transactie. Een deel van de opbrengst wordt gebruikt voor de aankoop van het Val Thoiry Shopping Centre (23,400 m2) en de Leroy Merlin Brico Store in het gebied Grand Genève in Frankrijk, op een kilometer afstand van de Zwitserse grens. De overname van Val Thoiry van Vastned Retail werd op 13 juni 2013 afgerond voor een bedrag van 111,5 miljoen euro. Dat komt overeen met een netto-aanvangsrendement van 5,6 procent.

RESULTATEN / FONDSEN / BEURS-WTC

Beurs Rotterdam ziet winst met 10 procent dalen ROTTERDAM - De Beurs Rotter dam, eigenaar van het BeursWorld Trade Center (76.000 m2) heeft over 2012 een resultaat na belastingen behaald van 3,114 miljoen euro, 10 procent lager dan over het jaar 2011. Dat blijkt uit de jaarrekening van Beurs-WTC. Beurs-WTC, waarin 240 bedrijven zijn gehuisvest, heeft last van de zich terugtrekkende overheid. In 2011 hebben zowel het Rijks als de gemeente Rotterdam hun huurcontracten in het gebouw opgezegd. Hierdoor komt in totaal ruim 10 procent van het aantal verhuurbare vierkante meters vrij. De genoemde

huurders vertrekken weliswaar geleidelijk tot en met 2014, maar de eerste gevolgen waren in 2012 al zichtbaar. Ook neemt het aantal huurders met liquiditeitsproblemen toe, alhoewel dat aantal op zich beperkt is. Waar mogelijk wordt met de betreffende huurders meegedacht en gewerkt aan oplossingen, aldus de Beurs Rotterdam. Andere huurders vragen in toenemende mate om flexibiliteit. Dat vertaalt zich in kortere huurtermijnen en breakopties. De totale huurinkomsten daalden met 1,4 procent, de inkomsten van de vergader- en congresruimten (37 zalen) daalden zelfs met 6,9 procent. In 2012 is in totaal 30 procent

van de huurcontracten vernieuwd en/of zijn huurprijsherzieningen toegepast. De huurprijzen zijn begin 2012 geïndexeerd met 2,7 procent. Mede daardoor bleef de daling van de huurinkomsten van de kantoren in 2012 beperkt tot 158.000 euro. In lijn met de afgelopen jaren was er in 2012 geen sprake van leegstand in het winkelbestand (dertig winkels in totaal). Belangrijk voor dit jaar is het vertrek van de gemeente Rotterdam als grootste aandeelhouder. Rotterdam verkoopt dit jaar zijn 50-procentsbelang, maakte de Maasstad vorig jaar al bekend. Eind 2014 wordt het complex getaxeerd.

BEEK - De Macintosh Retail Group heeft de Halfords-keten verkocht aan zijn algemeen directeur PeterJan Stormmesand. Hij krijgt de volledige zeggenschap in handen. Volgens Macintosh zal de transactie een neutraal effect hebben, zowel wat betreft cash als het nettoresultaat. De verkoop past in de strategie om zich te beperken tot de sectoren Fashion en Living. Macintosh zelf beleeft een zwaar jaar. Het concern zag de omzet in het eerste kwartaal met 14 procent dalen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. BELEGGINGEN / KANTOREN / G&S vASTGOED

G&S VASTGOED LEIDERDORP - G&S Vastgoed heeft de kantoorgebouwen aan de Elisabethhof 15-17 in Leiderdorp, met een oppervlakte van ongeveer 7.100 m2 verkocht aan respectievelijk een particuliere belegger en aan IBS Exploitatie. De kantoren beschikken over parkeerplaatsen op eigen terrein. Voorheen werden beide gebouwen gebruikt als kantooren laboratoriumruimte door Astellas. Het gebouw aan de Elisabethhof 19 wordt in gebruik genomen door IBS Exploitatie. NL Real Estate adviseerde G&S Vastgoed bij deze transactie, in collegiale samenwerking met DTZ Zadelhoff.



Financieel beleggingen kort nieuws beleggingen Beleggingen / logistiek / wdp

Distributiecentrum ZALTBOMMEL - Certitudo Capital heeft het door henzelf ontwikkelde duurzame distributiecentrum in Zaltbommel verkocht aan de Belgische beursgenoteerde vastgoedbevak WDP. Het distributiecentrum bestaat uit ongeveer 9.200 m2 bedrijfshal en 1.100 m2 kantoor op een kavel van ongeveer 13.000 m2. Het staat op bedrijventerrein De Wildeman aan de Heksekamp 7-9 in Zaltbommel. Huurder is Oriental Merchant. Bedrijventerrein De Wildeman ontving in 2009 de Veiling Ondernemen Prijs en in 2011 de prijs Beste Bedrijventerrein in de categorie Sociaal. Hoogheide Bouw bouwde het complex. BELEGGINGEN / WONINGEN / WDF

Woning Dispositiefonds AMSTERDAM - Een particuliere belegger heeft een deelportefeuille van het Woning Dispositie Fonds (WDF) gekocht. De portefeuille bestaat uit 92 woningen, twee commerciële ruimten en enkele garages in Amsterdam. De woningen liggen hoofdzakelijk binnen de ring van Amsterdam, verspreid over verschillende stadsdelen, vooral in stadsdeel West, Nieuw-West en Zuid. Capital Value begeleidde WDF bij de transactie. BELEGGINGEN / WINKELS / woningen

Delta Lloyd ZEVENAAR - Delta Lloyd heeft wijkwinkelcentrum Zonnemaat in Zevenaar verkocht aan InStenen Vastgoed. Het wijkwinkelcentrum, met een oppervlakte van ongeveer 1.500 m2, heeft een belangrijke boodschappenfunctie, onder andere door de aanwezigheid van een C1000-supermarkt. Het winkelcentrum beschikt over een energielabel A. Jones Lang LaSalle begeleidde samen met Houthoff Buruma Delta Lloyd bij de verkoop van Zonnemaat. Ook verkocht Delta Lloyd een woningcomplex met 58 appartementen in Amstelveen De koper is een particuliere beleger. Capital Value begeleidde Delta Lloyd bij deze transactie.

BELEGGGINGEN / savills / cbre

Investeringen trekken weer aan Makelaars signaleren weer meer beweging in de vastgoedbeleggingsmarkt. In de periode van januari tot mei 2013 werd er volgens Savills 1,2 miljard euro geïnvesteerd in Nederlands vastgoed. In dezelfde periode in 2012 was dat slechts 750 miljoen euro. AMSTERDAM - Savills schrijft het hogere investeringsvolume toe aan prijscorrecties. Hierdoor is de kloof tussen de verwachtingen van verkopers en kopers kleiner geworden. Dit leidde tot meer transacties. Tussen januari en mei 2013 bedroeg het aantal transacties 121 tegenover 96 in dezelfde periode in 2012. Gezien de druk op Duitse open-ended fondsen om hun portefeuilles te verkopen, verwacht Savills dat deze trend in 2013 en 2014 aanhoudt. Voor geheel 2012 voorspelt Savills een investeringsvolume van ongeveer 2,5 miljard euro. Een goed voorbeeld van een kantoorobject dat na een flinke prijs-

correctie van de hand is gegaan, is de verkoop van het Atrium. Victory Advisors uit Luxemburg heeft het kantorencomplex op de Amsterdamse Zuidas gekocht, heeft Vastgoedmarkt vernomen uit goed ingevoerde bronnen. Het gebouw van 32.000 m2 aan de Strawinskylaan zou volgens een bron voor 115 miljoen euro zijn verkocht. Vastgoedmarkt hoort ook bedragen die lager liggen, maar kon die niet bevestigd krijgen. Geen van de betrokken partijen wenste de afgelopen weken commentaar te geven. Verkoper van het Atrium is Avestus Capital Partners uit Ierland. Quinlan

Private, de rechtsvoorganger van Avestus, kocht het Atrium in augustus 2007 voor 200 miljoen euro van Tishman Speyer en kwam tijdens de kredietcrisis in grote problemen. Tishman – die het Atrium in 2004 van verzekeraar Zürich overnam – boekte daarmee een winst van naar schatting 50 miljoen euro. Het Atrium staat al jaren te koop. De site van de verkopende makelaar CBRE vermeldt een leegstand van 7.000 m2, een percentage van ongeveer 18 procent. Vastgoedmarkt begrijpt dat de leegstand inmiddels is opgelopen tot 30 procent. Het gunstige prijsniveau en de relatief lage aankoopkosten zorgen

voor een toenemende interesse van buitenlandse beleggers in de Nederlandse woningmarkt. Dat blijkt uit de laatste MarketView over de Nederlandse woningmarkt van vastgoedadviseur CBRE. Ook de door de overheid opgelegde huurverhogingen in de sociale sector zorgen ervoor dat woningen als belegging aantrekkelijker worden. Door hun beleggingsstrategie zijn buitenlandse beleggers vooral geïnteresseerd in corporatiewoningen, die voor hen vrijwel onmogelijk te verwerven zijn. De woningprijzen zullen naar verwachting in het komende jaar nog licht dalen. Dat werkt door in de leegwaarden en de waardering van beleggerswoningen. CBRE voorziet daarom een lichte stijging van de aanvangsrendementen voor het komende halfjaar. De huurverhogingen in de sociale sector hebben een opwaarts effect op de huurprijzen.

beleggingen / vastgoedfinancieringen / afschrijven

BELEGGINGEN / FONDSEN / WINKELS

Rudy Stroink: 20 miljard afschrijven op vastgoed

Renpart Retail XIV CV koopt winkelcentrum

DEN HAAG - Nederlandse banken moeten nog minimaal 20 miljard euro op hun commerciële vastgoedleningen afschrijven. Dat zegt Rudy Stroink, oud-topman van het gefailleerde TCN Property Projects, in de juli-editie van Quote. ‘Als je kijkt naar al die leegstaande winkels, bedrijventerreinen en andere panden die nooit meer gaan worden gebruikt, dan denk ik dat het nog af te schrijven bedrag ruim boven de 20 miljard euro ligt. Nederlandse banken erkennen het probleem niet, die denken dat alles zichzelf wel oplost zolang we een beetje optimistisch blijven doen’,

aldus Stroink in het zakentijdschrift. Het genoemde bedrag zou neerkomen op een afschrijving van 25 procent. Banken zitten volgens De Nederlandsche Bank (DNB) op een totale commerciële vastgoedleningenportefeuille van 80 miljard euro. DNB schreef in mei dat kantoren sinds de crisis met 20 procent in waarde zijn gedaald en bedrijfsruimte met 26 procent. De toezichthouder voorziet meer neerwaartse risico’s en eist dat banken de boekwaarde van hun vastgoed afstemmen op de huidige marktwaarde. Vastgoedadviseur Cushman & Wakefield voorspelt volgens Quote, dat er de komende jaren

in totaal 16 miljard euro moeten worden afgeschreven op Nederlands commercieel vastgoed. De grootbanken ING, Rabobank en ABN Amro hanteren veel lagere bedragen. ING (ING Real Estate Finance) rapporteert in zijn jaarverslag 2,4 miljard euro aan slecht presterende leningen. De Rabobank (FGH Bank) houdt het op 1,5 miljard euro en ABN Amro Real Estate noteert 700 miljoen euro aan slechte leningen. De afgelopen jaren hebben deze banken gezamenlijk honderden miljoenen op hun leningenportefeuilles afgeschreven. Het genationaliseerde SNS Reaal scheef onlangs 2,9 miljard euro af op zijn vastgoedleningen.

Wereldhave verkoopt vijf panden

VLAARDINGEN - Renpart koopt van Synchroon het winkelcentrum Van Hogendorpkwartier in Vlaardingen. Beide partijen tekenden daarvoor onlangs een overeenkomst. Synchroon ontwikkelt het nieuwe winkelcentrum Van Hogendorpkwartier. Op de plek van het bestaande middenblok aan de Van Hogendorplaan verrijst het nieuwe centrum, dat bestaat uit ongeveer 6.500 m2 winkelruimte en 125 woningen. Renpart verwerft uitsluitend de winkels met bijbehorende parkeerplaatsen. BELEGGINGEN / WONINGEN / GARAGE

Bouwfonds koopt woningen en parkeergarage

BELEGGINGEN / WONINGEN / SYNTRUS ACHMEA

Woontoren DEN HAAG - Syntrus Achmea Real Estate & Finance neemt de woontoren met 72 appartementen op het plein van het Spui en Lamgroen in de Haagse Rivierenbuurt in belegging. Syntrus en ontwikkelaar Boele & van Eesteren tekenden daartoe de overeenkomst. Met de bouw van het complex, dat ook een commerciële plint en een garage omvat, wordt de herontwikkeling van de wijk Rivierenbuurt afgerond. Boele & van Eesteren, onderdeel van VolkerWessels, heeft het project ontwikkeld en verzorgt de bouw. Syntrus Achmea kocht het complex aan namens enkele pensioenfondsen en neemt de verhuur op zich. De woningen vallen in de vrije sector met een huur tot 900 euro per maand. De appartementen variëren in grootte van ongeveer 80 m2 tot 123 m2.

HOEVELAKEN - Het open end-vastgoedfonds Bouwfonds European Residential Fund van Bouwfonds REIM heeft zijn vastgoedportefeuille uitgebreid met woningen in Duitsland en Denemarken. De totale investering bedraagt ruim 55,9 miljoen euro.

SCHIPHOL - Wereldhave Nederland heeft vijf objecten verkocht aan een particuliere belegger, waaronder het voormalige hoofdkantoor aan de Nassaulaan in Den Haag (2.431 m2). Het betreft daarnaast bedrijvencomplex Ypenburg aan de Laan van Ypenburg 20-160 in Den Haag dat een oppervlakte heeft van 51,000 m2, het kantoorpand aan het Delftechpark 22-24 in Delft (2.050 m2), het kantoorpand aan het Raoul Wallenbergplein 21-37 in Alphen aan den Rijn (6.150 m2) en het bedrijfspand aan de Voorschoterweg 45-47 in Valkenburg (ZH) met een oppervlakte van 4.650 m2. Wereldhave, dat is verhuisd naar het WTC Schiphol, heeft geen prijzen bekendgemaakt. Managing director Retail Operation Hans Vermeeren: ‘Deze panden passen niet meer in onze strategie. Tegenwoordig richten we ons op middelgrote winkelcentra in Nederland, België en Finland en op duurzame kantoorruimte in Parijs.’ COG Makelaars bracht de transactie tot stand namens de verkoper.

Het Bouwfonds European Real Estate Parking Fund II verwierf parkeergarage Dom met 550 parkeerplaatsen in Amsterdam. In het stadsdeel Nordweststadt in Karlsruhe is een gemeubileerd studentencomplex met 155 appartementen aangekocht. Dit nieuwbouwproject wordt in juni 2013 opgeleverd en is de eerste acquisitie van het fonds in Karlsruhe. De investering bedraagt ongeveer 11,5 miljoen euro. Daarnaast deed het fonds twee acquisities in en rond Kopenhagen. Verkoper van de parkeergarage is G&S Vastgoed. Het is de vierde parkeergarage die het fonds koopt.



fondsen financieel FONDSEN / HOMBURG / GENEBA

Homburg Invest maakt nieuwe start als Geneba Homburg Invest gaat verder als Geneba Properties. De nieuwe naam verwijst naar de landen waarin het fonds vastgoed bezit: Germany, Netherlands, Baltics. Dat heeft Homburg Invest laten weten.

‘opgeschoond’ tot een portefeuille met ruim 600 miljoen euro verhuurd vastgoed. De bondholders kunnen ervoor kiezen hun 120 miljoen euro aan aandelen onmiddellijk aan Catalyst te verkopen, tegen 59 procent van dat bedrag. Homburg Invest is eigenlijk nooit een succes geweest. Dat geldt in het bijzonder voor de aandeelhouders die volledig met lege handen achterblijven. De beursnotering op NYSE Euronext Amsterdam werd in maart 2013 beeïndigd. Het fonds bivakkeerde sinds september 2011 op het strafbankje van de Amsterdamse beurs, omdat het toen uitstel van betaling kreeg onder de Canadese wetgeving (CCAA). Voor de Toronto Stock Exchange was de surseance destijds direct aanleiding de notering definitief te schrappen. Richard Homburg bracht zijn vlaggenschip HII in maart 2006 naar de Amsterdamse beurs. In plaats van de beoogde 200 miljoen euro werd echter slechts 50 miljoen euro opgehaald. De openingskoers bedroeg destijds 3,65 euro. In februari 2013 was daar nog 8 cent van over. Op last van de toezichthouder heeft de roemruchte vastgoedman allang geen bemoeienis meer met het fonds.

AMSTERDAM - Naar nu blijkt, heeft een groot deel van de particuliere obligatiehouders na de recente herstructurering zijn nieuwe aandelen aan Catalyst verkocht. De beleggers hadden in totaal 440 miljoen euro in Homburg geïnvesteerd. Catalyst betaalde hen begin juni 219 miljoen euro, waarvan 120 miljoen euro in aandelen. Het Canadese investeringsfonds krijgt daardoor volgens Het Financieele Dagblad een belang van 45 procent in het nieuwe fonds Geneba. Vóór de herstructurering stond de Homburg-portfolio voor 1 miljard euro in de boeken. Daar is een vastgoedportefeuille van 613 miljoen euro van overgebleven. De aandelen van Geneba zullen verhandeld worden via het platform NPEX, mits toezichthouder AFM een

nieuwe vergunning verleent. De crediteuren van Homburg Invest, waaronder de obligatiehouders, hadden zich eerder met overgrote meerderheid uitgesproken voor het herstructureringsplan van de Canadees-Nederlandse vastgoedonderneming. Dat laat de Stichting Homburg Bonds weten op zijn website. De stichting zegt ‘zo spoedig mogelijk’ een toelichting te geven op het akkoord. De particuliere Homburg-beleggers zijn de grootste schuldeisers van het al bijna twee jaar in surseance verkerende Homburg. De schuldeisers hadden de laatste maanden twee opties, bleek uit het op de site van de stichting gepubliceerde herstructureringsplan. Ze konden 169 miljoen euro cash terugkrijgen van Homburg of 219 miljoen euro ontvangen, waarvan 120 miljoen euro in aandelen. In dat laatste plan zou het Canadese private equitybedrijf Catalyst participeren. Lange tijd was onduidelijk of Homburg met Catalyst in zee wilde gaan. Na een in de media uitgespeelde soap van acht maanden, ging Homburg alsnog akkoord met het laatste plan. De instemming van de obligatiehouders betekent dat Homburg verder gaat als het gesaneerde vastgoedfonds Newco. De oorspronkelijke vastgoedportfolio van ongeveer 1 miljard euro wordt

FONDSEN / VHS / VRIJSPRAAK

FONDSEN / AFM / DWANGSOM

Vrijspraak Maas en De Kroes in voorkenniszaak

AFM legt DIM dwangsom op

DEN HAAG - Voormalig topman Ed Maas is in hoogste instantie vrijgesproken in een zaak waarin hij onder meer werd verdacht van het handelen met voorkennis in aandelen van het toenmalige beursgenoteerde vastgoedfonds VHS. Volgens de Hoge Raad was daarvan geen sprake. Ook Maas’ medeverdachte, vastgoedhandelaar en multimiljonair Eddy de Kroes, gaat vrijuit Het gerechtshof in Amsterdam veroordeelde Maas en De Kroes in 2011 tot voorwaardelijke celstraffen en geldboetes. De rechtbank sprak hen eerder op het voorkennisonderdeel van de aanklacht vrij. Volgens Justitie hadden Maas en De Kroes in 2002 en 2003 vals gespeeld bij aankooptransacties in aandelen VHS. Maas had een controlerend belang in dat beursfonds. In 2004 kwam de zaak aan het rollen toen Staalbankiers, de huisbank van VHS, bij de Autoriteit Financiële Markten melding maakte van onregelmatigheden in de aandelenhandel. Een ander deel van de strafzaak tegen Maas, namelijk het nalaten van het melden van effectentransacties, verwees de Hoge Raad terug naar het Amsterdamse hof. De Kroes is nu van de hele zaak af. In zijn geval ging het alleen om handelen met voorkennis.

AMSTERDAM -De Autoriteit Finan ciële Markten (AFM) heeft de Duitse Investerings Maatschappij Holland (Dim Holland) half april een dwangsom opgelegd. De AFM onderzoekt sindsdien de vastgoedbelegger. Dat blijkt uit een persbericht van de toezichthouder. DIM Holland moet meer informatie geven aan consumenten die geld hebben geïnvesteerd in de obligaties van de onderneming. Doet men dit niet binnen de gestelde termijn, dan moet Dim 4.000 euro betalen voor iedere dag dat de informatie niet wordt verstrekt. Dim Holland staat niet geregistreerd bij de AFM. Het bedrijf heeft in Nederland obligaties aangeboden, zoals bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft). De totale tegenwaarde van de aanbieding bedroeg over een periode van twaalf maanden minder dan 2,5 miljoen euro. Daardoor viel dit aanbod onder de vrijstelling op de prospectusplicht, zoals die in de Wft omschreven staan. Nu blijkt dat de consumenten die geld hebben geïnvesteerd in obligaties van Dim Holland te weinig informatie hebben gekregen, onderzoekt de AFM de belegger. Dim Holland heeft in totaal ruim 1,13 miljoen euro aan obligatiegelden opgehaald.

De AFM wil onder meer weten hoe Dim Holland de terugbetaling van de obligaties garandeert door middel van zekerheden. Verder moet de belegger de hoeveelheid liquide middelen melden die Dim Duitsland in kas heeft voor de aankoop van Duits vastgoed. Ook zouden grote bedragen aan obligatiegelden zijn overgeboekt naar rechtspersonen buiten het DIM Holland-concern. Door nu geen informatie te verstrekken voert Dim Holland volgens de AFM een oneerlijke handelspraktijk. De instantie niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen scherper in de gaten. Na signalen van niet-correcte waarderingen van beleggingsvastgoed, fraude en financiële problemen bij verschillende aanbieders intensiveerde de AFM het toezicht. De financiële waakhond constateert dat beleggers vaak worden misleid. Om nog beter toezicht te kunnen houden, heeft de AFM onder meer een vastgoedrisico-radar ontwikkeld. Vastgoedfondsen - wel of niet onder AFM-toezicht - worden gescreend met behulp van risico-indicatoren. Op basis hiervan heeft de AFM onderzoek ingesteld bij een aantal vastgoedfondsen. Het verscherpte toezicht past in de aanpak van de overheid om misbruik in de vastgoedsector tegen te gaan.

SNS koopt huurwoningen van failliete Lips

UTRECHT - SNS wordt waarschijnlijk zelf eigenaar van het merendeel van ongeveer 1.000 huurwoningen van de Lips Capital Group, het bedrijf van de failliet verklaarde Brabantse vastgoedhandelaar en projectontwikkelaar Roger Lips. Alleen de rechter moet de transactie nog goedkeuren. Een aan SNS Property Finance gelieerde vennootschap heeft op een veiling het hoogste bod uitgebracht op de woningen, zei een woordvoerder van SNS. SNS Property Finance, de vastgoedpoot van de genationaliseerde bank en verzekeraar, had de executieveiling georganiseerd omdat Lips niet meer aan zijn betalingsverplichtingen voldeed. De veiling is nu stopgezet. De woningen werden in vier kavels aangeboden.

fondsen / herfinanciering / logistiek

Herfinanciering logistiek fonds ABN AMSTERDAM - MPC Capital Nederland heeft de herfinanciering van het ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund afgerond met een langetermijnfinanciering van 60 miljoen euro. Ook werd de overname van het nieuwe Europese distributiecentrum van Hitachi Data Systems in Zaltbommelvoltooid. Na de herfinanciering en acquisitie heeft het fonds een omvang van ongeveer 120 miljoen euro. Pieter Akkerman, algemeen directeur van MPC Capital is ‘verheugd’ over de succesvolle herfinanciering: ‘Zeker onder de huidige zeer lastige marktomstandigheden. We zijn erin geslaagd een duurzame kapitaalsstructuur voor het fonds te creëren, waarmee we onze beleggers stabiele dividenden kunnen garanderen. We hebben het fonds ook krachtig

gepositioneerd voor verdere groei in de Nederlandse en Duitse logistieke en light industrial-vastgoedmarkt. Het feit dat een kleine groep van nieuwe investeerders een substantiële kapitaalinjectie heeft gedaan in het fonds, bewijst de kracht van onze propositie.’ MPC Capital Nederland is de fondsmanager van het ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund. Sinds de oprichting in 2006 heeft het fonds volgens MPC een consistent trackrecord opgebouwd van sterke operationele resultaten. Het betreft een niet-genoteerde fiscale beleggingsinstelling (FBI) in Nederland, die investeert in logistiek en light industrial-vastgoed. Het fonds heeft een vrijwel volledige bezettingsgraad met langdurige huurcontracten. CBRE Real Estate Finance begeleidde MPC Capital Nederland.

beleggingen / kantoren / parkeergarage

Heineken betaalt 68 miljoen voor complex in Amsterdam AMSTERDAM - Heineken heeft voor 68,25 miljoen euro het complex Marie Heinekenplein in Amsterdam gekocht. De bierbrouwer was al huurder van de kantoorruimte in het object. Heineken verkocht de winkelruimte in het complex voor 6,75 miljoen euro aan Prowinko en de parkeergarage voor 18 miljoen euro aan het Bouwfonds Parkeerfonds. Het object omvat in totaal 16.000 m2, waarvan 7.000 m2 kantoor, 2.500 m2 winkelruimte en 6.500 m2 parkeergarage. De winkelruimte wordt gehuurd

door Dirk van der Broek, de parkeergarage door Apcoa. Het complex ligt aan de Stadhouderskade 79, de Eerste van der Helststraat 6 en 8, Quellijnstraat 71, 77 t/m 89 en het Marie Heinekenplein 25. Verkoper is het IVG Institutional Fund namens het European Fund-OIK. Heineken wilde de parkeergarage en de supermarkt om strategische redenen niet in eigendom houden. DRS Makelaars bemiddelde bij alle transacties (aankoop en doorverkoop) namens Heineken. Loyens & Loeff nam de juridische aspecten voor rekening namens Heineken.



Financieel indices GPR FINANCIEEL / INDICES / GPR

Alleen Afrika ontkomt aan daling beursgenoteerd vastgoed GPR-General indices naar sector

GPR-General Wereld/Continentale indices

2.200 2.200

2.200 2.200

2.000 2.000

2.000 2.000

1.800 1.800

1.800 1.800

1.600 1.600

1.600 1.600

1.400 1.400

1.400 1.400

1.200 1.200

1.200 1.200

1.000 1.000

1.000 1.000

800 800

800 800

600 600

600 600

400 400

400 400

200 200

200 200

Jeroen Vreeker Global Property Research, Amsterdam

In juni was er een maandverlies van 2,7 procent voor de GPR 250 Index waarbij op continentaal niveau slechts Afrika (6,2 procent) positief scoorde. Voor de overige sub-indices varieerden de verliezen van 0,5 procent voor Azië tot 6,2 procent voor Europa. Op landelijk niveau bleken Zuid-Afrika (6,2 procent) en Japan (3,5 procent) afgelopen maand de positieve uitzonderingen. In het tweede kwartaal daalde de beursgenoteerde vastgoedaandelensector met 5,2 procent. Voor Europa gold een bescheiden (0,5 procent) plusje. Alle genoemde rendementen luiden in euro. De beursgenoteerde vastgoedaandelen in Amerika lieten over juni een daling zien van 2,7 procent, met ook negatieve maandrendementen voor vastgoedaandelen in de VS (-2,0 procent), Canada (-7,7 procent) en Brazilië (-12,6 procent).

Fusieovereenkomst Mid-America Apartment Communities en het Colonial Properties Trust zijn een definitieve fusieovereenkomst aangegaan. Elk (1) gehouden Colonial Properties Trust-aandeel zal worden omgezet in 0,36 nieuw uit te geven Mid-America Apartment Communities-aandelen. De fusie is onderworpen aan onder meer de goedkeuring van een meerderheid van de aandeelhouders van beide bedrijven. De transactie zal naar verwachting in het derde kwartaal worden afgerond. Beide directies hebben unaniem ingestemd met de fusie. Na voltooiing zal de onderneming verder gaan als Mid-America Apartment Communities.

Top GSW Immobilien weg De Europese beursgenoteerde vastgoedaandelensector - gerepresenteerd door de GPR 250 Europe - sloot in juni 6,2 procent lager. Daarmee kwam het totaalrendement voor Europa in het tweede kwartaal op 0,5 procent positief uit.

Rendementen voor de Europese landenindices in juni 2013 waren: Israël -2,8 procent, Zwitserland -3,8 procent, het VK -4,8 procent, België -4,9 procent, Duitsland -5,3 procent, Frankrijk -6,9 procent, Finland -9,5 procent, Nederland -9.7 procent, Zweden -10,5 procent en Oostenrijk -10,6 procent. De voorzitter van de raad van commissarissen (RvC) en de bestuursvoorzitter van GSW Immobilien kondigden hun aftreden aan onder druk van de aandeelhouders. Een meerderheid (63 procent) steunde een motie van wantrouwen van de Nederlandse vermogensbeheerder PGGM tegen de CEO, Bernd Kottmann. PGGM meent dat de benoemingsprocedure van Kottmann ondoorzichtig is geweest en stelt dat RvC-voorzitter Eckart John von Freyend herhaalde informatieverzoeken over die procedure negeerde. PGGM plaatst verder vraagtekens bij de profielschets en de onafhankelijkheid van zowel de selectiecommissie als de RvC-voorzitter.

BOJ verhoogt aankopen J-REITs Verliezen in Azië liepen uiteen van -1,6 procent voor Malaysia (KLCC Property Holdings) tot -16,5 procent voor de Filippijnen. De Bank of Japan (BOJ) zal waarschijnlijk zijn aankopen van J-REITs gaan uitbreiden bovenop de aankoopregeling, zoals die eerder dit jaar werd aangekondigd als onderdeel van de versoepelingsmaatregelen van de centrale bank. De BOJ kondigde in april 2013 aan dat het haar bezit aan J-REITs met 30 miljard Japanse yen per jaar zou vermeerderen, met de verwachting 140bn yen te bezitten voor het einde van 2013. Door agressieve aankopen van de BOJ is dit streefbedrag echter bijna bereikt. Waarschijnlijk ligt het bezit van de BOJ aan J-REITs per eind 2013 10 miljard yen hoger dan de eerder uitgesproken verwachting. MEER INFORMATIE [email protected]

Performance aandelenmarkten vastgoed

1 maand%

1-jaar %

3-jaar %

5-jaar %

Volat. %

Wereld ALL General

-3,16

11,13

12,75

8,77

ALL 250

-2,70

11,82

15,37

9,47

10,63 12,17

Verenigde Staten

AM General

-2.92

5,17

15,85

11,81

12,64 12,68

AM 250

-2,71

5,09

16,10

11,65

Europa

Europe General

-4,23

8,83

6,74

2,93

8,46

Europe 250

-6.21

14,43

12,14

2,77

15,28

Azië

Asia General

-3,10

21,74

14,28

10,34

14,91

Asia 250

-0,48

29,69

16,40

11,49

17,88 12,58

Woningen

-0,10

2,14

14,92

15,21

Kantoren

-0,82

11,25

8,89

6,11

9,49

Winkels

-5,62

9,47

16,24

9,68

11,35

De GPR General Property Shares Index bestaat uit ongeveer 500 aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen wereldwijd. Alleen fondsen met een marktkapitalisatie groter dan 50 miljoen dollar worden in de index opgenomen, die maandelijks wordt herzien. De GPR 250 Property Shares Index bestaat uit de 250 meest liquide vastgoedfondsen die in de GPR General Property Shares Index zijn opgenomen. Dit betreft een herbeleggingsindex die op free float marktkapitalisatie is gewogen en dagelijks wordt berekend. Alleen fondsen met een free float marktkapitalisatie groter dan 50 miljoen dollar worden in deze index opgenomen.

Geld & Kapitaalmarkt

Mogelijk nog verdere versoepeling ECB Maarten Leen, ING Economisch Bureau Geleidelijk lijkt er een einde te komen aan de neergang van de economie van de eurozone. De industriële productie steeg in april voor de derde achtereenvolgende maand en het vertrouwen van de inkoopmanagers bevindt zich in een opwaartse trend. In Spanje is het vertrouwen van de inkoopmanagers in mei zelfs gestegen naar het hoogste niveau van de afgelopen 23 maanden en in Griekenland heeft de Manpower enquête naar de intentie onder werkgevers om nieuw personeel aan te trekken voor het vierde achtereenvolgende kwartaal een stijging laten zien. Niettemin is er nog steeds sprake van een aanzienlijke versnippering van de financiële markten in het eurogebied, waaronder vooral de bedrijfsinvesteringen in de landen in de periferie hebben te lijden. In het bijzonder zijn er flinke verschillen tussen de leentarieven voor het midden- en kleinbedrijf in de verschillende landen. De hoop dat dit probleem zou kunnen worden opgelost met hulp van de Europese Investerings Bank lijkt al vervlogen. De andere manier om de versnippering van de financiële markten tegen te gaan is de vorming van een bankenunie al zal dit voor de korte termijn weinig soelaas kunnen bieden. Niettemin is er met het akkoord over een Europees afwikkelingsmechanisme van ban-

ken die in de problemen zijn gekomen, wel weer een stap gezet naar de vorming van een bankenunie. Over de inflatie zal de ECB zich geen zorgen maken. In juni bedroeg de inflatie 1,6 procent en lag de zogenoemde kerninflatie (de inflatie exclusief de prijseffecten van energie, voedsel, alcohol en tabaksproducten) op 1,2 procent. Dit is ruim onder de inflatiedoelstelling van de ECB van onder, maar dichtbij, de 2 procent. Voor dit en volgend jaar gaat de staf van de ECB er vanuit dat de inflatie laag zal blijven. Voor 2013 gaat zij uit van een gemiddelde inflatie van 1,4 procent en voor 2014 van 1,3 procent. Tegen deze achtergrond kan een verdere verruiming van het monetaire beleid door de ECB niet worden uitgesloten. Voor een negatieve depositorente lijkt er geen meerderheid te zijn binnen het bestuur van de ECB, maar een verlaging van de zogenoemde refirente behoort wel tot de mogelijkheden. Hiertoe zou de ECB bijvoorbeeld kunnen besluiten als de spanningen binnen de monetaire unie weer zouden terugkeren, het economisch herstel begint te haperen en/of er zich een flinke appreciatie van de wisselkoers zou voordoen. MEER INFORMATIE [email protected]



epra indices financieel indices / europa / epra

Europees vastgoed maakt pas op de plaats na moeilijke maand Epra-index Europa

Epra-index Global

4.500 4.500

4.500 4.500

4.000 4.000

4.000 4.000

3.500 3.500

3.500 3.500

3.000 3.000

3.000 3.000

2.500 2.500

2.500 2.500

2.000 2.000

2.000 2.000

1.500 1.500

1.500 1.500

1.000 1.000

1.000 1.000

Azië De markten in de andere delen van de wereld zijn zelfs nog slechter gestemd dan in Europa. De NoordAmerikaanse index daalde ruim 272 indexpunten, oftewel 6,5 procent. In Azië zag men de koersen dalen met 12,4 procent, waardoor gecombineerd met het resultaat in Europa, de wereldwijde index uitkwam op een verlies van 8,2 procent. Net als in Europa neemt ook de volatiliteit van de regionale en de wereldwijde indices wat af. Deze staat nu op 16,35 procent voor Azië, 13,29 procent voor Noord-Amerika en 12,31 procent wereldwijd. De Aziatische lijst van stijgers wordt opnieuw volledig aangevoerd door Japanse fondsen.

Aanbevelingen analisten

Nederlands winkelvastgoed uit de gratie Erik Wiegerinck De verwachte koerswijziging van de Fed, met een oplopende lange rente als gevolg, drukt ook de koersen van de vastgoedaandelen aan het Damrak. Fed-voorzitter Ben Bernanke gaat waarschijnlijk zijn hand van de geldpers halen nu de Amerikaanse economie en werkgelegenheid zich gunstig blijven ontwikkelen. De Nederlandse tienjaarsrente is mede daardoor sinds begin mei opgelopen van 1,52 procent tot 2,03 procent. Dit in combinatie met matige tot slechte economische vooruitzichten in ons land en nauwelijks inflatie, verklaart de koersduikeling, analyseert vastgoedanalist Ruud van Maanen van ABN Amro. De bank bracht op 9 juli een omvangrijk rapport uit over de vooruitzichten van de Nederlandse vastgoedmarkt in 2013 en 2014. Opvallend is de negatieve kijk op de Nederlandse winkelmarkt. De bank is vooral pessimistisch over de winkels in aanloopstraten, kleinere steden en winkelcentra die vlees noch vis zijn: centra die niet gericht zijn op de dagelijkse boodschappen, maar door hun te geringe omvang en gebrekkige profilering ook onvoldoende ‘belevingswaarde’ hebben. Van Maanen en zijn team voorzien een daling van 4 tot 10 procent van de waardes onder de invloed van een oplopende leegstand en dalende huurprijzen. Winkelbelegger Vastned zit duidelijk in de hoek waar de klappen zullen vallen, meent ABN Amro. De aanbeveling op het aandeel is radicaal gewijzigd van ‘buy’ naar ‘sell’. Reden is de zware weging in de portefeuille naar de Nederlandse winkelmarkt en de Spaanse, waar de problemen al jaren slepen. De huurinkomsten uit die twee landen zijn goed voor de helft van de totale inkomsten van het Rotterdamse vastgoedfonds, stelt Van Maanen. Verder wijst hij erop dat slechst iets minder dan een kwart van de Nederlandse huurinkomsten komt uit de vijf steden die Vastned heeft aange-

merkt als speerpunten: Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Den Bosch en Maastricht. Ook de aanbeveling op winkelcentrumbelegger Corio is neerwaarts bijgesteld door ABN Amro en wel van ‘buy’ naar ‘hold’. Deze aanpassing is minder ingrijpend dan bij Vastned, omdat Corio naar verhouding minder weging heeft naar Nederland en vooral in de grote steden en in winkelcentra zit. Maar ook Corio bezit een Spaanse portefeuille. Bovendien moet het fonds vastgoed verkopen in die moeilijke markten om zijn schuldgraad (40-42,5 procent) te kunnen verlagen mede met het oog op projecten die nog gefinancierd moeten worden. De recente verlaging van de kredietwaardigheid van Corio van Baa1 naar Baa2 door Moody’s noemt Van Maanen ‘in lijn der verwachting’. De vooruitzichten werden tegelijkertijd opgeschaald van ‘negatief’ naar ‘stabiel’. De rating voor de korte termijn is gehandhaafd. De afwaardering weerspiegelt volgens Moody’s een zwakkere schuldpositie en het beperkte vooruitzicht op verbetering in de komende twaalf tot achttien maanden. Dat komt volgens de kredietbeoordelaar doordat Corio midden in een strategiewijziging zit en investeert in de toekomst. Hoewel Wereldhave ook grote belangen heeft in de als negatief beschouwde Nederlandse winkelmarkt, ziet ABN Amro geen reden om de rating op dit fonds aan te passen. Wereldhave, dat onlangs zijn hoofdkantoor verplaatste van Den Haag naar het WTC Schiphol. blijft op ‘buy’ staan. De opgegeven redenen daarvoor zijn de relatief sterke posities in België en Finland en de lage schuldgraad. ING verhoogde drie weken geleden na een flinke koersval (van 210 naar 175 euro) zijn rating op Unibail-Rodamco van ‘hold’ naar ‘buy’. Het Frans-Nederlandse megafonds noteert tijdens het schrijven van dit stukje op 185 euro.

Overzicht ratings juli 2013 ABN Amro ING

JPMorgan

Petercam

NSI B H A Unibail-Rodamco

H

B

B

H

Eurocommercial P. H B H H VastNed S B H H Corio H B H H

Buy

Add

Hold

Reduce

Buy

Hold

Sell

Buy

Hold

Buy

www.epra.com

Sell

Wereldhave B B B H MEER INFORMATIE

Hold

Het Europese beursgenoteerde vastgoed heeft een moeilijke maand achter de rug. De index daalde ruim 75 punten, oftewel -2,8 procent. De Eurozone-index deed het nog slechter met een verlies van 5,5 procent, terwijl de Nederlandse index maar liefst 6,2 procent verloor. Alledrie de indices behaalde hun all-time-high in februari 2007. En terwijl Europa daar nu 36,1 procent van verwijderd is, is dit voor de Eurozone en Nederland aanmerkelijk minder: respectievelijk 29,1 en 32,7 procent. Bovenaan de lijst van stijgers staat deze maand het Britse Standard Life Investment Property Fund dat een winst behaalde van +7,08 procent, gevolgd door het UK Commercial Property Trust met een winst van +4,45 procent. Het eveneens Britse Quintain Estates maakte bekend dat het misschien een obligatielening zal uitgeven om de acquisitiekas te vergroten. De markt reageerde positief en de koers steeg met 4,0 procent. F&C UK Real Estate, tot voor kort IRP Property Investors, behaalde voor de tweede maal op rij de top 5, met deze keer een winst van 3,86 procent, ondanks de uitkering van een dividend. Het Griekse Eurobank Properties steeg 2,59 procent nadat het fonds bekendmaakte dat grootaandeelhouder FairFax Financial Holdings zijn aandeel wil uitbreiden van 19 naar 42 procent via een claimemissie. Die zal Eurobank ongeveer 200 miljoen euro opleveren. Het fonds dat het de afgelopen tijd het moeilijkst had, was IVG Immobilien. Het fonds maakte enkele maanden geleden bekend dat het de financiering van de onderneming grondig gaat herstructureren, waarop een zeer sterkte koersval volgde. Ook deze maand staat het fonds stevig in de min: een verlies van maar liefst 40,51 procent. Conwert Immobilien staat met een verlies van 15,46 procent op de tweede plek, gevolgd door

Prime Office REIT (-15,40 procent), dat onverwachts de CEO ontsloeg, zonder een verdere toelichting. CA Immobilien leed ook verlies, ook werd het nieuwe hoofdkantoor van Mercedes-Benz in Berlijn officieel geopend en opgeleverd aan de huurder. CA Immobilien daalde 15,19 procent. Leasinvest maakt de top 5 van dalers compleet met een verlies van 12,92 procent. Als we naar de prestaties op landenniveau kijken, dan laten alle landen winsten zien ondanks de bredere economie. Nederland groeide over de afgelopen twaalf maanden het minst: 4,49 procent. En hoewel de Italiaanse en Griekse economieën het zwaarst onder druk staan, geven de vastgoedindices van deze landen toch mooie winsten weer: +87,63 procent en +41,34 procent respectievelijk. De volatiliteit van de verschillende indices is nog altijd hoog door de koerswisselingen in 2008 en 2009, maar begint al wat af te nemen. Momenteel zijn de cijfers: EPRA/NAREIT Europa 14,59 procent, EPRA/NAREIT Nederland 18,71 procent en EPRA/NAREIT Eurozone 17,18 procent.

Sell

Laurens te Beek onderzoeker EPRA



financieel transacties beleggingen

Abonnees hebben online gratis toegang tot één Corop gebied naar keuze. Voor vragen over uw abonnement of uw logingegevens, neemt u contact op met Klantenservice, 070-378 98 80. Of mail naar [email protected].

Transacties r e se a rch.va s tgoedm a r k t. nl

n n n ■ L a nd e l i jk

K antoren/Bedrijven

o.a. Amsterdam, Den Haag, Rotterdam - Een particuliere belegger kocht een Nederlandse vastgoedportefeuille met zes kantoren en winkelcentrum Suydersee in Dronten. Het betreft twee kantoren op B-locaties in Amsterdam, en kantoren in Den Haag, Arnhem, Rijswijk en Rotterdam. De kantorenportefeuille heeft een omvang van 100.000 m2. Koopsom: 140 miljoen euro. Verkoper: Axa Immoselect

o.a. Den Haag, Delft - Een particuliere belegger kocht twee bedrijfsen drie kantoorgebouwen op diverse locaties in Nederland. De aankoop omvat bedrijvencomplex Ypenburg (51.000 m2) aan Laan van Ypenburg 20-160 in Den Haag, een kantoorgebouw (2.050 m2) aan Delftechpark 22-24 in Delft, een kantoorgebouw (6.150 m2) aan Raoul Wallenbergplein 21-37 in Alphen aan den Rijn, een bedrijfsgebouw (4.650 m2) aan Voorschoterweg 45-47 in Valkenburg (ZH) en het voormalige hoofdkantoor van Wereldhave (2.431 m2) aan Nassaulaan 20-23 in Den Haag. Koopsom niet bekend. Verkoper: Wereldhave Nederland. Makelaar verkoper: COG Makelaars.

Nieuwe Passeerdersstraat 0 Syntrus Achmea Real Estate & Finance koopt voor het Achmea Dutch Health Care Property Fund woon-/zorgcomplex Nieuwe Bernardus aan Nieuwe Passeerdersstraat in Amsterdam. De nieuwbouw beschikt over 132 levensloopbestendige appartementen voor de vrije sector, 40 woningen waar zwaardere zorg kan worden verleend, winkelvoorzieningen en een overdekte parkeergarage. Amstelring Groep huurt inhet complex een etage met 40 zorgwoningen. De herontwikkeling start eind. Verkoper: Osira Groep. Ontwikkelaar: M.J. de Nijs Projectontwikkeling.

Overig

Dam 9 - Axa Real Estate Investment Management kocht voor een consortium van internationale investeerders het Krasnapolsky Hotel van 40.000 m2 aan Dam 9 in Amsterdam, Koopsom: 157 miljoen euro. Verkoper: NH Hotels.

Diverse wijken - Een particuliere belegger kocht 92 woningen, twee commerciële ruimten en enkele garages in de wijken West, NieuwWest en Zuid in Amsterdam. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: Woning Dispositie Fonds (WDF). Makelaar verkoper: Capital Value.

axa reim koopt krasnapolsky in amsterdam Zie research.vastgoedmarkt.nl

Holterbergweg 3 - Bouwfonds European Real Estate Parking Fund II kocht de Dome parkeergarage aan Holterbergweg 3 in Amsterdam. Koopsom: niet bekend. Verkoper: G&S Vastgoed.

Groni ngen

K antoren/Bedrijven

G e l d e r l an d

Groningen - Een particuliere belegger kocht het monumentale kantoorgebouw van 695 m2 aan Ubbo Emmiussingel 112-114 in Groningen. Koopsom: niet bekend. Verkoper: F. van Lanschot Bankiers. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff. Makelaar koper: StarckBusiness, onderdeel van Starck in vastgoed.

Fri esl and

K antoren/Bedrijven n ■

Amstelveen - Een particuliere belegger kocht een appartementencomplex met 58 woningen aan Brink 106-220 in de wijk Middelhoven in Amstelveen. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: Delta Lloyd Vastgoed. Makelaar verkoper: Capital Value.

Rott e rda m

K antoren/Bedrijven n ■ Coolhaven 164-170 - Een particuliere belegger kocht 2.000 m2 kantoorruimte en 1.000 m2 bedrijfsruimte aan Coolhaven 164-170 in Rotterdam. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: ABN Amro. Makelaar verkoper: Jones Lang LaSalle.

Capelle aan den IJssel - Hecovast kocht 685 m2 kantoorruimte aan Essebaan 77 in Capelle aan den IJssel. Koopsom: niet bekend. Verkoper: curator namens Librije Holding. Makelaar verkoper: PG Makelaardij.

n n De n H aag

K antoren/Bedrijven n ■ Turfmarkt 107 - Real IS Investment kocht ongeveer 8.600 m2 kantoorruimte en 2.400 m2 winkelruimte in gebouw De Kroon aan Turfmarkt 107 en Schedeldoekshaven in Den Haag. De kantoorruimte wordt gehuurd door APM Terminals (4.800 m2) en Damco (3.200 m2). Koopsom: niet bekend. Makelaar koper: Savills. Makelaar verkoper: Jones Lang LaSalle.

Vollenhove - Een particuliere belegger kocht een nieuwbouwontwikkeling met 3.000 m2 winkelruimte verdeeld over vier units aan Voorpoort in Vollenhove. Coop Supermarkt huurt 1.275 m2, Rabobank 200 m2 en drogisterij Dio eveneens 200 m2 winkelruimte. Koopsom: niet bekend. Verkoper: WPO Planontwikkeling. Makelaar verkoper: Doldersum Vastgoed.

n n

n n

n n n n ■ n Am st e r da m

n n n ■

Woudsend - Woningcorporatie Elkien Woudsend kocht het kantoorcomplex van 4.000 m2 aan Iewal 16 in Woudsend. ASR herontwikkelt in samenwerking met de gemeente Südwest-Fryslan, Stichting Woudsend anno 1816, Vereniging Dorpsbelangen Woudsend en koper woningcorporatie Elkien mogelijk naar woonfuncties, woon-/zorgeenheden, commerciële ruimten en horecavoorzieningen. Koopsom: niet bekend. Verkoper: ASR. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff collegiaal met Hoekstra Bedrijfsmakelaars.

n n

K antoren/Bedrijven n ■ Barneveld - Een particuliere belegger kocht 630 m2 kantoorruimte aan Anthonie Fokkerstraat 39d in Barneveld. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: belegger. Makelaar verkoper: Midden Nederland Bedrijfsmakelaars.

Winkels n ■ Epe - Een particuliere belegger kocht 1.183 m2 winkelruimte, waarvan 569 m2 kelderruimte, met een bovenwoning aan Hoofdstraat 59 in Epe. Koopsom: niet bekend. Verkoper particuliere belegger. Huurder winkelruimte: Action. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff.

Arnhem - Dela Vastgoed kocht 41 woningen, waarvan 27 in aanbouw, in de wijk Schuytgraaf, deelplan Horstenhoogte in Arnhem. Koopsom: niet bekend. Verkoper: VOF Horstenhoogte, een samenwerking van Bouwfonds Ontwikkeling en KondorWessels Projecten.

dela koopt woningen in Arnhem Zie research.vastgoedmarkt.nl

Overi jssel

K antoren/Bedrijven n ■ Rijssen - Een particuliere belegger kocht 1.010 m2 bedrijfsruimte en 80 m2 kantoorruimte aan Kalanderstraat 26 in Rijssen. Koopsom: 479.000 euro. Verkoper: Klebo. Makelaar verkoper: Uniek Bedrijfsmakelaars.

Winkels n ■ Enschede - Een particuliere belegger kocht 981 m2 winkelruimte aan Het Bijvank 87-93 in Enschede. Koopsom: 275.000 euro. Verkoper: Skipper Vastgoed. Makelaar verkoper: Uniek Bedrijfsmakelaars.

Ede - Dela Vastgoed Woningen kocht 46 woningen in het plan De Spinnerij in de wijk in ontwikkeling op Enka in Ede. Koopsom: niet bekend. Verkoper: AM en ASR Vastgoed Ontwikkeling. Oplevering: voorjaar 2014. Makelaar koper: Strijbosch Thunnissen Beleggingsmakelaars, partner in Dynamis.

n n Fl e vo l an d

Winkels n ■ Zeewolde - Een particuliere belegger kocht een Gamma-bouwmarkt van 3.000 m2 in XXL Woon & Leisure Centrum op bedrijventerrein Vestingveld in Zeewolde. Koopsom: niet

bekend. Verkoper: ontwikkelaars Borghese Real Estate en Agna Real Estate. Makelaar verkoper: Raadhuisstaete Bedrijfsmakelaars.

n n N o o r d - Ho ll an d

K antoren/Bedrijven n ■ Alkmaar - Een particuliere belegger kocht een nog te bouwen bedrijfsruimte aan Koelmalaan 342 in Alkmaar. De nieuwbouwontwikkeling wordt voor tien jaar gehuurd door Euromaster. Verkoper: Klompenburg Bouw. Makelaar verkoper: Doldersum Vastgoed.

aspen re koopt bedrijfsruimte in hoofddorp Zie research.vastgoedmarkt.nl

Den Helder - Een particuliere belegger kocht een nog te bouwen bedrijfsruimte aan Bedrijfsweg 2 in Den Helder. De nieuwbouwontwikkeling wordt voor tien jaar gehuurd door Euromaster. Verkoper/ontwikkelaar: Klompenburg Bouw. Makelaar verkoper: Doldersum Vastgoed.

Hilversum - Een particuliere belegger kocht 920 m2 bedrijfsruimte aan Nieuwe Havenweg 45c in Hilversum. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: Dijkstra Transport. Makelaar verkoper: Castanea Bedrijfsmakelaars.

Hoofddorp - Het Israëlische vastgoedfonds Aspen Real Estate kocht 18.000 m2 bedrijfsen 3.000 m2 kantoorruimte aan Hoeksteen 38 in Hoofddorp. Koopsom: 16,5 miljoen euro. Makelaar koper: NL Real Estate. Verkoper: Spes Bona.

Alkmaar - Een particuliere belegger kocht 16 eengezinswoningen in de wijk Bergermeer in Alkmaar. Koopsom: 2,7 miljoen euro. Makelaar verkoper: Capital Value.

Haarlem - Daelmans Vastgoed kocht drie woningcomplexen met in totaal 100 eengezinswoningen in



beleggingen transacties financieel Ontwikkelingen in IFRS Ernst & Young verzorgt voor Vastgoedmarkt elke maand een rubriek over ontwikkelingen in de International Financial Reporting Standards (IFRS). In deze rubriek worden interpretatiekwesties en ontwikkelingen behandeld voor verschillende IFRS-standaarden. Reacties naar [email protected] of [email protected].

Haarlem (Jan Palachstraat, Rudolf Slanskystraat, Amnesty Internationalweg, Dillestraat, Venkelstraat) en Amersfoort (Graveurstraat, Pottenbakkerlaan, Schrijnwerkerlaan). Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: Amvest Investment Management namens Amvest Residental Dynamic Fund. Makelaar verkoper: Capital Value.

Zijde 31 in Eindhoven. Koopsom: 400.000 euro. Verkoper: beheersmaatschappij. Makelaar verkoper: Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting.

n n Z u id - Ho l l a n d

K antoren/Bedrijven n ■ Moerdijk - Brisck kocht hotel Holiday Inn Express aan Sebastiaansweg 1 in Moerdijk. Koopsom: 1,575 miljoen euro. Verkoper: Beheersmaatschappij Kanters. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff.

n n Lim b u rg

Leiden - Green Real Estate kocht 820 m2 kantoorruimte aan Kanaalpark 142 in Leiden. Koopsom: niet bekend. Verkoper: Stichting Halt. Makelaar verkoper: Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij.

Winkels n ■ Vlaardingen - Renpart Retail XIV koopt de winkels met een totaal vloeroppervlak van 6.500 m2 met bijbehorende parkeerplaatsen in winkelcentrum Van Hogendorpkwartier aan Hogendorplaan in Vlaardingen. Het nieuwe centrum bestaat verder nog uit 73 woningen en 45 appartementen. Oplevering: vierde kwartaal 2013. Verkoper/ontwikkelaar: Synchroon. Adviseur: Colliers International.

n n

K antoren/Bedrijven n ■ Brunssum - Wwt Holding kocht de voormalige kazerne aan Rimburgerweg 44 in Brunssum. Het complex bestaat uit onder andere vijftig kamers, twee appartementen en diverse algemene verblijfsruimten met kantoren. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: Ha-Ber Onroerend Goed.

brisck koopt hotel in moerdijk Zie research.vastgoedmarkt.nl

Z eel a n d

K antoren/Bedrijven n ■ Vlissingen - Een particuliere belegger kocht 1.120 m2 kantoorruimte aan Stadhuisplein 6 in Vlissingen. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: ABN AMRO. Makelaar verkoper: Jones Lang LaSalle.

green re koopt kantoorruimte in leiden Zie research.vastgoedmarkt.nl

n n N o o r d -Br a b ant

K antoren/Bedrijven n ■ Eindhoven - Een onroerend goed maatschappij kocht 735 m2 bedrijfsen 200 m2 kantoorruimte aan Hooge

Oostrum - Een particuliere belegger kocht 895 m2 bedrijfsen 380 m2 kantoorruimte aan Mgr. Hanssenstraat 57-59 in Oostrum. Koopsom: 475.000 euro. Verkoper: Sprokkepoel. Makelaar verkoper: Hauzer & Partners Bedrijfsmakelaardij.

Venlo - Een particuliere belegger kocht 2.327 m2 bedrijfsen 1.607 m2 kantoorruimte aan Noorderpoort 45 in Venlo. Koopsom 750.000 euro. Verkoper: Vastgoed Objecten. Makelaar verkoper: Hauzer & Partners Bedrijfsmakelaars.

Ontwerpstandaard over Leases eindelijk herzien De ontwerpstandaard over Leases is eindelijk herzien. De International Accounting Standards Board (IASB) presenteerde deze ontwerpstandaard op 16 mei. Commentaar op de ontwerpstandaard moet voor 13 september zijn ingediend. De oorspronkelijke ontwerprichtlijn leases is zo’n twee jaar geleden na een storm van kritiek ingetrokken. Al diverse keren is E&Y in deze rubriek ingegaan op de ontwikkelingen. Zo heeft er in Vastgoedmarkt van augustus 2012 een uitgebreid overzicht gestaan van de evolutie van de richtlijn. In deze bijdrage gaan we in op leaseclassificatie. In de komende bijdragen wordt een aantal andere elementen uit de herziene ontwerpstandaard belicht. De einduitslag is zoals verwacht: vrijwel alle leases (huurcontracten) zullen moeten worden verantwoord op de balans van de lessee (huurder); dus ook voor kantoor-, bedrijfs- of winkelruimten. Voor de belegger/verhuurder die het vastgoed op reële waarde heeft gewaardeerd, verandert er weinig. Ook dat is zoals verwacht.

Classificatie van leases De IASB maakt een onderscheid tussen Type A of Type B leases. Beide types moeten door de huurder op de balans worden opgenomen, maar de wijze waarop de kosten worden genomen verschilt aanzienlijk. Bij een Type B lease is de verwerkingsmethode min of meer gelijk aan de huidige wijze van verslaggeving van operationele leases. De jaarlijks te verantwoorden huurlast is gelijk aan de huurtermijn. Bij een Type A lease is sprake van splitsing tussen afschrijving en rente en zal het kostenpatroon over de huurperiode – net zoals nu het geval is bij financiële leases – een degressief karakter kennen. De indeling over Type A of B moet worden gemaakt bij het begin van de huurperiode. De bepalende factor is of de huurder gedurende de looptijd van de overeenkomst al dan niet een belangrijk deel van de economische voordelen van het specifieke actief benut. De standaard gaat in eerste instantie uit van de aard van het gehuurde actief: Leases van vastgoed (land, gebouw of een deel van een gebouw) zijn Type B leases, tenzij aan tenminste een van de hierna genoemde criteria is voldaan: - De leasetermijn omvat een substantieel deel van de resterende economische levensduur van het actief; - De contante waarde van de leasebetalingen komt overeen met vrijwel de gehele reële waarde van het actief bij aanvang van de huurperiode. Leases van andere soorten activa worden als Type A lease geclassificeerd tenzij de huurperiode slechts een onbelangrijk deel van de economische levensduur van het actief betreft of de contante waarde van de leasetermijnen niet belangrijk is in relatie tot de reële waarde van het actief bij aanvang van de huur. Wanneer de huurder een belangrijk economisch voordeel heeft bij een mogelijkheid tot aankoop van het actief, moet het huurcontract, ongeacht de huurperiode, eveneens als een Type A lease worden geclassificeerd; dit dan inclusief de uitoefenprijs van de optie. Dit economische voordeel speelt ook een rol bij een optie tot huurverlenging. Bij de waardebepaling van het actief dat een huurder op de balans opneemt, wordt uitgegaan van de minimum contractperiode. Als de huurder echter een belangrijk economisch voordeel krijgt bij ver-

lenging – bijvoorbeeld door een substantieel lagere huur – moet worden uitgegaan van de contracten optieperiode. De indeling naar Type A of Type B leases blijft gehandhaafd gedurende de gehele huurperiode, tenzij er sprake is van een nieuw contract dan wel substantiële aanpassing van de contractvoorwaarden.

Uitdagingen De IASB heeft bij de herziene ontwerpstandaard voor leases een heldere weg ingeslagen. De aard van het actief bepaalt de indeling. De huur van vastgoed kwalificeert daarbij in principe als een Type B lease. Echter, er is sprake van uitzonderingen op de hoofdregels en de interpretatie daarvan is verre van eenvoudig. De IASB heeft er vanaf gezien om heldere scheidslijnen aan te geven voor de begrippen ‘belangrijk deel’, ‘insignificant’ en ‘vrijwel de gehele leaseperiode’. Wij verwachten daarom dat er in de praktijk, net zoals nu het geval is bij het bepalen van het onderscheid tussen operationele en financial leases, diverse interpretatiekwesties zullen optreden. Een ander belangrijk discussiepunt is het economische voordeel dat in de afwegingen moet worden betrokken. De initiële afweging is afhankelijk van alle contractvoorwaarden, het actief, de entiteit en marktfactoren. Hieronder vallen de eventuele koop of verlengingsopties en hun prijsstelling; het belang van het actief voor de bedrijfsactiviteiten; de prijsstelling van tussentijdse opzegopties; voorwaardelijke verplichtingen voor restwaarden; eventuele kosten om een actief in een bepaalde staat terug te leveren, het specifieke karakter van een actief, verhuiskosten of door de huurder aangebrachte verbeteringen. Vooral dit laatste element kan gevolgen hebben voor de sector. Veronderstel dat een entiteit een nieuw huurcontract aangaat voor een periode van vijf jaar met twee opties tot verlenging met twee jaar. Alvorens het pand te betrekken, worden door de huurder omvangrijke aanpassingen doorgevoerd die een economische levensduur hebben van tenminste negen jaar. Dit zou erop kunnen duiden dat de lease niet de contractuele periode van vijf jaar beslaat, maar dat rekening moet worden gehouden met de twee keer twee jaar verlenging, met alle gevolgen van dien (nog meer balansverlenging).

Geen generaal pardon Zoals al eerder bekend is geworden is er geen ‘generaal pardon’ voor leases van vastgoed. Toch denken wij dat de gevolgen van de standaard voor de verhuurder zullen meevallen. Huurders krijgen echter te maken met balansverlenging. Dit zal tot gevolg hebben dat bijvoorbeeld de convenanten van leningen moeten worden herzien om ervoor te zorgen dat de nieuwe standaard geen nadelige gevolgen heeft. Daarnaast bestaat het risico dat huurders kortere huurperiodes zullen verlangen, om daarmee de balansverlenging te beperken.



achtergrond Beleggingen beleggingen / onderzoek / vastgoedmarkt

In eerste helft dit jaar 13 procent minder aan beleggingen

Negatieve en positieve trends op vastgoedbeleggingsmarkt De beleggingsmarkt voor onroerend goed is ook in de eerste helft van dit jaar onderhevig aan een groot aantal negatieve ontwikkelingen, maar er zijn ook enkele positieve trends. Het transactievolume, inclusief aangegane investeringsverplichtingen, is (afgerond op 50 miljoen euro) in het eerste halfjaar vergeleken met dezelfde periode van 2012 met 13 procent gedaald van in totaal 2.650 miljoen euro tot 2.300 miljoen euro. Dit blijkt uit door Vastgoedmarkt geregistreerde gegevens. Het is een neerwaartse correctie van 50 miljoen euro op de begin van deze maand in de nieuwsbrief aangekondigde voorlopige cijfers. Dirk A. Rompelman

Bij commercieel vastgoed is sprake van een achteruitgang van 1.950 miljoen euro tot 1.700 miljoen euro en bij woningen van 700 miljoen euro tot 600 miljoen euro. Het totale volume is gesplitst in nieuwe aankopen, dus onroerend goed dat voor het eerst in handen van de afzonderlijk genoemde groepen beleggers kwam en daarnaast in onderlinge transacties binnen die groepen. Vooral bij de buitenlanders waren er ook dit jaar weer veel van die onderlinge verkopen; namelijk 350 miljoen euro. In tabel 1 is een en ander gespecificeerd naar type beleggers, te weten vanuit Nederland de instituten, de vastgoedfondsen en de particulieren en apart de buitenlandse investeerders. Van de 2.300 miljoen euro in het eerste halfjaar van 2013 had 600 miljoen euro betrekking op kantoren, 450 miljoen euro op winkels, 650 miljoen euro op bedrijfsruimten en overig waaronder vooral hotels en 600 miljoen euro op woningen. Nederlandse beleggers namen

tweederde van het totaal voor hun rekening en buitenlanders een derde. Anders dan vorig jaar toen buitenlanders ook voor het eerst sinds decennia – en wel via een speciaal door Bouwfonds REIM opgezet Europees fonds naar Duits recht – weer woningen kochten, waren die in de eerste zes maanden afwezig. Maar dat verandert zoals hierna zal blijken. Nederlandse institutionele beleggers bleven met 650 miljoen euro aan nieuw aangegane verplichtingen even onder het niveau van vorig jaar waarbij net als toen woningen de hoofdmoot vormden. Nederlandse vrij toetreedbare vastgoedfondsen gingen achteruit van 150 miljoen euro naar tegen de 100 miljoen euro. Dat komt vooral door de grotendeels ingezakte markt voor maatschappen/CV’s. Het komt nu vooral van de genoteerde vastgoedbeursfondsen. Onderling verkochten instituten en vastgoedfondsen niets. Buitenlandse beleggers bleven met 900 miljoen aan nieuwe acquisities en onderlinge verkopen op hetzelfde peil.

Nederlandse particulieren gingen achteruit van 850 miljoen euro tot 650 miljoen euro. Daarbij moet worden bedacht dat in de eerste helft van vorig jaar het beeld werd vertekend door één transactie; de verkoop van de High Tech Campus in Eindhoven voor 425 miljoen euro. Wel waren particulieren tot dusver dit jaar veel actiever met woningbeleggingen.

Grote investeringen De grootste investering, die in de eerste zes maanden werd genoteerd was de verkoop door de Spaanse NH Hoteles van Hotel Krasnapolsky aan AXA voor 157 miljoen euro en is verantwoord onder bedrijfsruimte en overig. Daarboven zal AXA samen met NH Hoteles die het complex van 40.000 m2 voor 25 jaar terug huurt, voor 38 miljoen euro investeren in renovatie van het gebouw. De een na omvangrijkste verkoop was die van zes kantoren met in totaal ruim 80.000 m2 en een winkelcentrum van 14.000 m2 in Dronten door AXA Immo voor 144 miljoen euro aan een niet nader genoemde particuliere belegger van naar verluidt buitenlandse origine. De portefeuille was, mede door een gemiddelde leegstand van 20 procent, met 48 procent afgewaardeerd. In de winkelsector werd definitief het groene licht gegeven voor de totale herontwikkeling door Bouwinvest Institutional Dutch Retail Fund van het C&A-complex aan het Damrak in Amsterdam en achtergelegen winkels aan de Nieuwendijk 196. Daarmee is volgens het fonds 56 miljoen euro gemoeid wat tevens de grootste aangekondigde winkelinvestering is en ook een van de meest ingrijpende operaties in de binnenstad. De 56 miljoen euro komt boven op de jaren geleden gedane aankoop en aanvullende investeringen van 76 miljoen euro. Daarmee wordt het totaal 132 miljoen euro. Het complex krijgt 32.000 m2 aan winkelruimte, terwijl momenteel 26.000 m2 beschikbaar is verdeeld over winkels en oude kan-

Transactievolume Nederlandse vastgoedbeleggers1) Aangekondigde investeringen

1. Ned. institutionele beleggers;

Tabel 1

Eerste helft 2012

Eerste helft 2013

Comm. vastgoed

Woningen

Totaal

Comm. Vastgoed

Woningen

Totaal

200

500

700

250

400

650

150

0

150

100

0

100

nieuwe investeringen 2. Ned. vastgoedfondsen; nieuwe investeringen onderlinge transacties tussen 1 en/of 2 3. Buitenlandse beleggers; nieuwe

50

0

50

0

0

0

350

150

500

550

0

550

investeringen onderlinge transacties tussen 3 4. Ned. particuliere beleggers; nieuwe

400

0

400

350

0

350

800

50

850

450

200

650

1.950

700

2.650

1.700

600

2.300

investeringen (plus onderlinge transacties) Totaal Bedragen afgerond op 50 miljoen euro. 1) Geregistreerd worden aankondigingen van investeringen in bestaand en nog te realiseren vastgoed en/of uitbreidingen/herontwikkeling daarvan. Alleen directe aan- en verkopen tellen mee. Geen aandelen- en/of financieringstransacties en door financiers ingekocht/ingenomen vastgoed. Investeringen door corporaties en onderlinge transacties tussen hen blijven buiten beschouwing.

toorruimten. De bruto-jaarhuur die wordt verwacht na herontwikkeling is 9,6 miljoen euro ofwel een bruto rendement van ongeveer 7,2 procent tegen 4,6 miljoen euro voor het object in huidige staat. Bij de woningen was een van de grootste transacties de verwerving van 172 zorgwoningen plus uitgebreide (winkel)voorzieningen en parkeergarage door Syntrus Achmea Vastgoed in het complex Nieuwe Bernardus in het centrum van Amsterdam. Volgens marktwaarnemers zou daarmee tegen de 60 miljoen euro zijn gemoeid. De portefeuille zorgvastgoed van deze belegger komt na voltooiing van de bouw uit op in totaal ruim 172 miljoen euro. Het is de bedoeling deze portefeuille binnen enkele jaren tot 500 miljoen euro uit te breiden. Buitenlanders waren net als in de afgelopen jaren het meest actief in kantoorruimten en bedrijfsruimten waaronder ook hotels dus. Nederlandse beleggers richtten zich veel meer op winkelruimten en bedrijfsruimten en overig waaronder ook parkeergarages en hotels (particulieren). Van Nederlandse zijde traden in alfabetische volgorde onder meer als koper op ASR, Bouwinvest, Bouwfonds REIM, CBRE Retail Fund, Corio, MPC, Renpart, Syntrus Achmea Vastgoed en Wereldhave voor zover het om instituten en fondsen ging. Bij de particulieren waren dat voor zover genoemd onder andere Aedes Real, Dok Vastgoed, Green RE, Hoge Dennen, Marlotte, Prowinko, Solidiam en Van Waning. Bij de buitenlanders waren dat vooral beleggers uit Duitsland, maar ook uit Engeland/ Ierland, Israël, Luxemburg en de VS. Achter deze partijen kunnen soms ook beleggers uit heel andere landen staan, zoals bij Delin (Jersey) waarin Russische investeerders participeren. Delin belegt onder meer in logistieke centra. In de woningsector was bij de instituten Syntrus Achmea Vastgoed sowieso opnieuw erg actief, waaronder dus ook in de zorgsector en studentenhuisvesting. Andere woningbeleggers waren in alfabetische volgorde Altera, Amvest, ASR Vastgoed, Bouwinvest, Dela en Vesteda. Bouwinvest sprong er met onder meer acquisities in Amsterdam Zuidas en Stadionplein maar ook elders boven uit. Vooral huurwoningen in het segment van 700 tot 1.100 euro per maand met incidenteel uitschieters naar boven zijn gewild. Bij studentenwoningen ligt dat rond de 350 tot 400 euro per maand. Projecten die al in voorgaande jaren zijn aangekondigd maar waarmee nu wordt begonnen zoals in Amsterdam-West de herontwikkeling van kantoor Molenwerf tot woningen door Syntrus Achmea Vastgoed en Casa met studentenwoningen door Bouwinvest zijn uiteraard niet (nog eens) in de cijfers over dit jaar meegenomen. Van particuliere zijde

10 procent hypotheken staat onder water was Grouwels uit Maastricht volgens de gedane meldingen het meest actief, onder ander via de verwerving voor 51 miljoen euro van 336 appartementen van Vesteda aan de Boompjes in Rotterdam.

Zorgen en afwaarderingen De gehele vastgoedsector wordt gekenmerkt door aanhoudende zorgen, prijsdalingen en afwaarderingen. g Op de kantorenmarkt blijft het officiële aanbod ongeveer op 7,2 miljoen vierkante meter liggen, 14 procent van de voorraad maar een verdere toename is te verwachten door het nieuwe werken, overcapaciteit bij grote gebruikers, personeelsreducties et cetera. Alleen het Rijk laat al 1,2 miljoen vierkante meter achter in de komende zes jaar. Per werkplek gaat volgens Corenet de vereniging van grote(re) kantoorgebruikers, het gemiddelde vloeroppervlak achteruit van 21 m2 naar 17 m2. Bij bedrijven en instellingen met meer dan 1.000 medewerkers bedraagt volgens Corenet de overcapaciteit 33 procent en bij bedrijven tussen de 250 en 1.000 man rond 15 procent. g Het aanbod in de winkelsector, vooral in de aanloopstraten en in GDV/PDV-centra is gestegen tot even boven de 3 miljoen vierkante meter, rond 10 procent van de voorraad. Afnemende consumentenbestedingen en de groei van internetverkopen vormen een grote bedreiging. Maar is er ook niet gewoon overcapaciteit aan winkels in verschillende branches en op sommige locaties? g De IPD Vastgoedindex waarin het kwalitatief in doorsnee beste vastgoed is opgenomen, vertoont ook dit jaar een voorgaande daling. Voor kantoren is dat sinds de top in 2008 inmiddels opgelopen tot even boven de 30 procent, voor bedrijfsruimten 25 procent, voor woningen bijna 20 procent en voor winkels rond 8 procent. Voor vastgoed met veel leegstand gaat het om veel hogere percentages oplopend tot afboeking tot de grondwaarde g Banken moeten meer afschrijven op aan ontwikkelaars en beleggers verstrekte leningen waarvan in totaal rond 80 miljard euro in Nederland uitstaat en 30 miljard euro in het buitenland. De Nederlandsche Bank (DNB) verplicht banken hun buffers op deze leningen te verhogen tot 6 miljard euro. De kroon wordt gespannen



Beleggingen Publiek vastgoed achtergrond publiek vastgoed / IPD

Resultaten IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

door de genationaliseerde SNS Bank. SNS Property Finance boekte in het eerste kwartaal dit jaar 2,8 miljard euro af op een totale kredietlimiet van 7,9 miljard euro. In voorgaande jaren werd trouwens ook al 2,5 miljard euro afgeboekt. g De prijsdaling op de koopwoningmarkt ligt nu rond de 20 procent vanaf de piek in 2008 en volgens sommige studies loopt de daling dit jaar op tot 25 procent of misschien zelfs boven de 30 procent. g Van de woninghypotheken van in totaal 670 miljard euro staat ongeveer 10 procent onder water. g Aanhoudende berichten over faillissementen, bedrijfsbeëindigingen en inkrimpingen in de bouwen vastgoedsector. Met het besluit van Rabo om de activiteiten van MAB te beëindigen zijn alle banken inmiddels uit de commerciële vastgoed ontwikkelingssector gestapt. Vanaf het midden van de jaren zestig zijn geleidelijk aan alle grote banken in deze bedrijfstak actief geweest waarvan sommige, zoals de NMB (later ING) en in een verder verleden FGH zeer succesvol. Alleen Rabo blijft nog via Bouwfonds betrokken bij de ontwikkeling van koopwoningen. Er zijn geen plannen om daarmee te stoppen zo is gezegd.

Enkele lichtpunten Bij alle somberheid zijn er toch ook enkele kleine lichtpunten: g Er vindt een aanzienlijke reductie plaats van het aantal plannen voor kantorenbouw. Daarnaast worden kantoren in toenemende mate omgebouwd tot (studenten)woningen en hotels. Ook vindt incidenteel, maar nog veel te weinig, sloop plaats. In deze zin heeft het vorig jaar gesloten kantorenconvenant toch invloed. Tegen aangepaste (lagere) prijzen beginnen meer transacties plaats te vinden. g Onderzoek door TNO verricht naar het nieuwe werken ontrafelde de mythe die rond dit fenomeen heerst. Daar waar velen veronderstellen dat flexibele werkplekken en geavanceerde ICT-middelen het meest effect sorteren, blijkt dat niet het geval. Sterker nog, aldus TNO op basis van onderzoek onder 2.000 mensen bij drie grote concerns, medewerkers met een vaste eigen kamer lijken productiever te zijn dan collega’s op een flexwerkplek. Dat zou dus juist pleiten voor méér kantoorgebruik. Ander onderzoek, van Corenet, toonde aan dat bedrijven en instellingen met minder dan 250 kantoormedewerkers geen overschot aan ruimte hebben maar een tekort van 4 procent. Van het totale aantal werklozen hadden er rond 250.000 een kantoorbaan. Zelfs indien minder dan de helft te zijner tijd weer aan de slag kan betekent dat een extra vraag van tegen de 2 miljoen vierkante meter. g Op de winkelmarkt gaan grote (internationale) detailhandelsketens door met het openen van vestigingen,

zoals recent Marks & Spencer, Primark en wellicht ook Harvey Nichols en er worden regelmatig nieuwe flagshipstores in gebruik genomen. Beleggers uit binnenen buitenland faciliteren dit proces, zoals bijvoorbeeld ASR, Bouwinvest, Corio, Emmens Groep en Wereldhave terwijl de Franse Unibail-Rodamco haar stadsdeelcentra in Leidschendam en Amstelveen voor ongeveer 200 miljoen euro per stuk ingrijpend wil herontwikkelen. Uiteraard wordt daarbij ook gelet op de mogelijkheden en de invloed van de internetverkopen. Onderbelicht blijft bij internetverkopen dat veel bieders met (grote) verliezen of nauwelijks break-even opereren door logistieke problemen en grote aantallen retourzendingen (bijvoorbeeld tot 70 procent bij Zalando). g Voor ontwikkelaars en beleggers is positief dat zich vorige maand voor het eerst sinds lange tijd een nieuwe financier meldde in de vorm van de Düsseldorfer Hypothekenbank. g Verschillende Nederlandse institutionele beleggers willen méér in huurwoningen investeren, naast de hiervoor genoemde partijen heeft zich ook het Pensioenfonds voor de Metaalindustrie PMT gemeld met investeringsplannen voor 1.250 woningen ofwel rond 250 miljoen euro. Belangrijk is ook dat steeds meer buitenlandse beleggers melden voor dit marktsegment. Bouwfonds REIM kocht in de eerste week van juli ongeveer 200 huurwoningen van Bouwinvest voor zijn fonds voor Duitse beleggers. Er zou – voor het eerst – nu ook belangstelling bestaan van beleggers uit Scandinavië, GrootBrittannië en Canada. Voorheen werd de woningmarkt door buitenlanders gemeden door de in hun ogen te rigide huurwetgeving in Nederland. Door de matige loonontwikkeling en gelijkblijvende of dalende pensioenen zal jaarlijkse huuraanpassing aan de inflatie plus doorgaans een opslag tegen grenzen aanlopen, zo lijkt aannemelijk. g Er is enige bereidheid bij sommige Nederlandse instituten om (weer) meer in woninghypotheken te beleggen en ook onder voorwaarden in infrastructuur. g Weliswaar nog geen herstel op de koopwoningmarkt maar anderzijds blijft tot dusver het aantal gedwongen verkopen, ondanks een stijging, nog steeds relatief beperkt. g De recente toetreding van het Amerikaanse private-equityhuis Blackstone bij Multi Corporation is een nieuwe trend. Gaan grote Nederlandse private investeringsmaatschappijen dit voorbeeld volgen bij enkele andere ondernemingen in de vastgoedsector? g Vooral onder aandrang van DNB en de AFM zijn de kansen dat er een transactieregister voor commercieel vastgoed gaat komen, toegenomen. Volgende maand is hierover mogelijk meer bekend.

Gemeenten willen meer geld verdienen aan vastgoed

De IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed maakt het mogelijk zowel het vastgoedbezit als de aan de exploitatie verbonden kosten en opbrengsten van gemeentelijk vastgoed onderling te vergelijken. In dit artikel worden de resultaten over 2012 toegelicht, waarbij specifiek wordt ingegaan op de efficiëntie van het gemeentelijk vastgoedbeheer. Door de bezuinigingen proberen gemeenten meer inkomsten te halen uit de exploitatie van hun vastgoed. Bert Teuben

Het gemeentelijk vastgoed omvat verschillende typen vastgoed en is divers qua samenstelling, zo blijkt uit de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Het grootste gedeelte van het vastgoed heeft een maatschappelijke functie (69 procent), zoals onderwijs, welzijn, kunst & cultuur en sport & recreatie. Een tweede deel is het vastgoed voor de eigen huisvesting (10 procent), zoals gemeentehuizen en gemeentewerven. Maar gemeenten bezitten ook commercieel vastgoed, zoals parkeergarages en kinderopvang, ook het leegstaande vastgoed wordt hiertoe gerekend. Het gaat hierbij in totaal om ongeveer 21 procent van de benchmark. Vooral bij het commercieel vastgoed zijn grote verschillen tussen gemeenten, sommige gemeenten bezitten dit type nagenoeg niet, bij andere bedraagt dit deel meer dan een kwart van het totaal. In de benchmark worden de kenmerken en resultaten van 3.369 vastgoedobjecten opgenomen met een oppervlak van in totaal ruim 5 miljoen vierkante meter. Per inwoner bezitten de gemeenten 3 m2 aan vastgoed.

Waardeontwikkeling Binnen de benchmark worden drie verschillende waardes van het vastgoed geregistreerd, de verzekerde waarde, de WOZ-waarde en de boekwaarde. De ontwikkeling van deze verschillende waarden is weergegeven in figuur 1. In tegenstelling tot andere door IPD verzorgde benchmarks wordt de marktwaarde van het vastgoed niet gemeten. Dit komt door het vaak bijzondere karakter en daardoor incourantheid van het gemeentelijk vastgoed. Een mogelijk alternatief voor de marktwaarde is de WOZ-waarde, hoewel deze vaak is gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde (in tegenstelling tot commercieel/courant vastgoed). Uit figuur 1 blijkt dat de boekwaarde voor het gemeentelijk vastgoed

is gestegen in 2012. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt doordat de deelnemende gemeenten in 2012 voor ruim 350 miljoen euro in het gemeentelijk vastgoed hebben geïnvesteerd. Daarnaast wordt juist vastgoed met een lage boekwaarde verkocht, wat ervoor zorgt dat de gemiddelde boekwaarde toeneemt. Het verschil tussen de boekwaarde en de WOZ-waarde neemt af. De daling van de verzekerde waarde wordt onder meer veroorzaakt doordat een aantal gemeenten kritisch is gaan kijken of ze eventueel zijn oververzekerd. Dit heeft bij een aantal gemeenten tot forse dalingen geleid van de verzekerde waarden en daarmee samenhangende premies.

Resultaten De inkomsten uit het gemeentelijk vastgoed zijn in 2012 gestegen tot 68 euro per vierkante meter (2011: 57 euro). De exploitatiekosten van het gemeentelijk vastgoed zijn ook gestegen van 23 euro tot 24 euro per vierkante meter. Hiermee lijkt de daling van de exploitatiekosten die zich voor het eerst in 2010 voordeed, zich in 2012 niet te hebben voortgezet, zie figuur 2. De stijging in

2012 is toe te schrijven aan kleine stijgingen van de onderhoudskosten en de overige kosten. De kosten zijn onder meer gestegen door toegenomen kosten door leegstand. Naast de reguliere exploitatiekosten worden de kapitaallasten onderling vergeleken, deze zijn op gebouwniveau inzichtelijk. De afschrijvingskosten zijn gebaseerd op boekhoudkundige richtlijnen voor gemeenten die binnen een periode van veertig tot zestig jaar opstallen moeten afschrijven. Opvallend in figuur 2 is dat de rentekosten de afgelopen jaren zijn toegenomen. Dit lijkt tegenstrijdig te zijn met de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente. De gemeenten rekenen met een interne rekenrente van 4,5 procent in 2012. Die is bij gemeenten nagenoeg gelijk gebleven, echter doordat de boekwaarde de afgelopen jaren is toegenomen zijn de rentekosten en afschrijvingskosten gestegen. De interne rekenrente is vergelijkbaar met de WACC (Weighted average cost of capital; red) die beleggers in de private sector hanteren en is gebaseerd op de kosten om vreemd vermogen aan te trekken en een rendementseis op het eigen vermogen. Als de totale kosten in mindering worden gebracht op de totale inkomsten in 2012 dan resulteert dat in een negatief resultaat van 3 euro per vierkante meter.

Efficiëntie vastgoedbeheer

Beleggers halen 100 procent meer inkomsten uit hun vastgoed

Evenals de inkomsten kunnen de kosten die gemeenten maken voor hun vastgoed, worden vergeleken met die van andere vastgoedeigenaren. Hiervoor worden door gemeenten voor de benchmark de volgende kosten opgenomen: vaste kosten, onderhoud, objectbeheer kosten en overige kosten. Deze zijn direct te herleiden tot de individuele objecten. De exploitatiekosten van de verLees verder op pagina 62



achtergrond Publiek vastgoed

€ 2.000 € 2.000 € 2.500 € 2.500 € 2.500 € 1.500 € 1.500 € 2.000 € 2.000 € 2.000 € 1.000 € 1.000 € 1.500 € 1.500 € 1.500 € 500 € 500 € 1.000 € 1.000 € 1.000 €-€20052005 20062006 20072007 20082008 20092009 20102010 20112011 20122012 € 500 € 500 € 500 Boekwaarde Boekwaarde WOZ-waarde WOZ-waarde € -€ Verzekerde waarde waarde2009 2010 2011 2012 € - 2005 Verzekerde 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Boekwaarde Boekwaarde Boekwaarde WOZ-waarde WOZ-waarde WOZ-waarde Verzekerde waarde Verzekerde waarde € 40€ 40 Verzekerde waarde in perspectief Figuur 4 Exploitatiekosten gemeenten Gemeenten IPDIPD Gemeenten 2 2012 € 35 per vastgoedtype per m BVO € 35 Corporatie IPDIPD Corporatie Bron: IPD

Beleggers IPDIPD Beleggers IPDIPD Gemeenten Gemeenten IPD Gemeenten IPDIPD Corporatie Corporatie IPD Corporatie IPDIPD Beleggers Beleggers IPD Beleggers

Gemeenten investeren nog steeds in vastgoed zo blijkt uit de IPD

Figuur 2

€ 30€ 30

€ 60€ 60

€ 25€ 25

€ 80 € 80 €€80 € 40 40

€ 30 € 30 €€30 € 20 20

€ 60 € 60 €€60 € 20 20

€ 25 € 25 €€25 € 15 15

€ 40 € 40 40 € -€ € -

€ 20 € 20 €€20 € 10 10

€ 20 € 20 €€20 € 2020-

€ 15 € 15 €€515 €5

€-€€€-40€ 40-

€ 10 € 10 €€010 €0

€ 202011 2007 20072009 20092011 € 40€ 402012 2012 Rente2008 2008 2010 2010 € 40Bruto ExploitatieBruto Bruto inkomsten inkomsten inkomsten

Bron: IPD

NettoAfschrĳvings- NettoExploitatieRente- AfschrĳvingsNettoAfschrĳvingsExploitatie- kosten Rentekosten kosten opbrengsten kosten opbrengsten kosten kosten opbrengsten kosten kosten kosten

2007 2011 2007 2009 2009 2011 2007 2009 2011 2012 2008 2010 2012 2008 2010 2012 120% 120% 2008 2010 beleggers Exploitatiekosten en corporaties

uitgedrukt als % van gemeenten 2007-2012

Figuur 5

100% 100%

Bron: IPD

Totaal

Totaal

Totaal Totaal Totaal

Zorg Zorg Zorg Zorg Zorg KinderopvangKinderopvang Kinderopvang Kinderopvang Kinderopvang

Gemengd

Gemengd

Gemengd Gemengd Gemengd

Kantoorfunctie Kantoorfunctie Kantoorfunctie KantoorfunctieKantoorfunctie WinkelfunctieWinkelfunctie Winkelfunctie Winkelfunctie Winkelfunctie

Heerlen, Leeuwarden, Nijmegen, Oosterhout, Tilburg, Utrecht, Venlo, Vlaardingen,

Meer informatie [email protected]

€ 5€ 5 €5

Figuur 3

20062006200720072008200820092009201020102011201120122012

IPDIPD Gemeenten Gemeenten IPDIPD Vastgoedbeleggers Vastgoedbeleggers totaal totaal € 0€ 0 IPD IPD Corporaties Corporaties Maatschappelĳk Maatschappelĳk vastgoed vastgoed € 0 2006 2007 2008 2009 2011 2006 2007 2008 2009 2010 2010 2011 2012 2012 IPDIPD Corporaties Corporaties Bedrĳfsmatig Bedrĳfsmatig vastgoed 2006 2007 2008 2009 vastgoed 2010 2011 2012 IPD Gemeenten IPD Gemeenten Bron: IPD IPD Gemeenten IPD Vastgoedbeleggers totaal IPD Vastgoedbeleggers totaal IPD Vastgoedbeleggers totaal vastgoed IPD Corporaties Maatschappelĳk IPD Corporaties Maatschappelĳk vastgoed IPD Corporaties Maatschappelĳk vastgoed € 250 € 250 Corporaties Bedrĳfsmatig vastgoed Inkomsten IPD vastgoed gemeenten, beleggers IPD Corporaties Bedrĳfsmatig vastgoed Figuur 6 IPD Corporaties Bedrĳfsmatig vastgoed IPDIPD Gemeenten Gemeenten 2

en corporaties in 2012 per m BVO

IPDIPD Corporatie Corporatie IPDIPD Beleggers Beleggers IPDIPD Gemeenten Gemeenten IPD Gemeenten IPDIPD Corporatie Corporatie IPD Corporatie IPDIPD Beleggers Beleggers IPD Beleggers

€ 200 € 200 € 200 € 100 € 100

80% 80% 80% 40% 40%

€ 150 € 150 € 150 € 50€ 50

20072007 20082008 20092009 20102010 20112011 20122012

IPDIPD Gemeenten Gemeenten

IPDIPD Corporaties Corporaties 0%0% 0% 2007 IPDIPD Beleggers Beleggers 2008 2007 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2007

2008

2009

2010

2011

2012

€ 100 € 100 € 100 €- €€ 50 € 50 € 50 € -€ €-

IPDIPD Gemeenten Gemeenten IPD Gemeenten IPDIPD Corporaties Corporaties IPD Corporaties IPDIPD Beleggers Beleggers IPD Beleggers

Bron: IPD

Oost, Arnhem, Assen, Den Bosch, Enschede,

€ 250 € 250 € 250 € 150 € 150

100% 100% 100% 60% 60%

20% 20% 20%

Almere, Amstelveen, Amsterdam stadsdeel

€ 200 € 200

120% 120% 120% 80% 80%

40% 40% 40% 0% 0%

goed nemen de volgende gemeenten deel:

Exploitatiekosten gemeenten in perspectief 2006-2012 per m2 BVO

€ 80€ 80

NettoBruto Bruto ExploitatieAfschrĳvings-NettoExploitatie-RenteRente-Afschrĳvingsopbrengsten inkomsten inkomsten kosten kostenopbrengsten kosten kosten kosten kosten € 20€ 20-

Aan de IPD Benchmark Gemeentelijk Vast-

Westland, Zoetermeer en Zwolle.

Conclusie

60% 60% 60% 20% 20%

Woonfunctie Woonfunctie Woonfunctie Woonfunctie Woonfunctie Industriefunctie Industriefunctie Industriefunctie Industriefunctie Industriefunctie

€ 30€ 30 € 40 € 40 € 40 € 25€ 25 € 35 € 35 € 35 € 20€ 20 € 30 € 30 € 30 € 15€ 15 € 25 € 25 € 25 € 10€ 10 € 20 € 20 € 20 €5 €5 € 15 € 15 € 15 €0 €0 € 10 € 10 € 10 € 5€ 5 €5 € 0€ 0 €0

Kostprijsdekkendheid 2007-2011 per m2 BVO

Over de auteur Bert Teuben is onderzoeker BeNeLux bij IPD

Bron: IPD

Totaal

€ 2.500 € 2.500

De omvang van het commercieel vastgoed bedraagt ongeveer 21 procent van het totaal. De vraag is of op dit moment de maximaal mogelijke inkomsten uit dit type vastgoed worden verkregen. Dit is onderzocht door de inkomsten die gemeenten verkrijgen met de exploitatie van hun commercieel vastgoed (exclusief maatschappelijk vastgoed en vastgoed voor de eigen huisvesting) te vergelijken met de inkomsten die andere partijen verkrijgen met de exploitatie van vergelijkbaar vastgoed. De resultaten van deze analyse zijn weergegeven in figuur 6. In een vergelijking van de inkomsten voor woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimten blijken vastgoedbeleggers ongeveer honderd procent

Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. De inkomsten blijken in 2012 te zijn gestegen, desondanks is het totaal exploitatieresultaat negatief. De toegenomen rente- en afschrijvingskosten zijn de belangrijkste oorzaak. De exploitatiekosten zijn voor gemeenten meer in lijn gekomen met andere eigenaren. Vooral voor vastgoedbeleggers namen de kosten voor leegstaande kantoren in 2012 toe, met 4 procent financiële leegstand voor gemeenten is deze beperkt vergeleken met vastgoedbeleggers. Gemeenten lijken beter onderscheid te maken tussen onderhoud en investeringen en blijken daarin meer vrijheid te hebben dan andere partijen in de vastgoedsector. De gemeenten zouden hun inkomsten uit vastgoed kunnen verhogen, maar dat is niet van vandaag op morgen gerealiseerd. Voortdurende evaluatie is hierbij wel van belang om dit op de middellange termijn te bereiken.

Totaal

Figuur 1

Inkomstenmaximalisatie

hogere inkomsten te hebben. Echter de kwaliteit en de ligging van het commercieel gemeentelijk vastgoed komt meer overeen met het commercieel bezit van woningcorporaties. Daarom is het beter om de vergelijking te maken met woningcorporaties in plaats van met beleggers. Als deze vergelijking wordt gemaakt met woningcorporaties voor wat betreft de woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimten aangevuld met kinderopvang en zorgvastgoed blijken corporaties 50 procent meer inkomsten te hebben dan gemeenten op basis van de feitelijke huurinkomsten in 2012. Dit is opnieuw gedaan op basis van de weging in de portefeuille van de gemeenten. Hieruit kan worden opgemaakt dat de opbrengsten uit gemeentelijk vastgoed hoger kunnen zijn. Deze potentiële opbrengsten zijn niet voor alle gemeenten gelijk. Enkele gemeenten worden op dit moment geconfronteerd met lagere huren door de malaise in de sector kinderopvang. Los daarvan zijn de extra inkomsten niet direct te verzilveren bijvoorbeeld omdat huurcontracten verhinderen dat de huur direct kan worden aangepast of omdat er sprake kan zijn van bijzondere afspraken, zoals bij schenkingen.

Totaal Totaal Totaal

Ontwikkeling waarden 2005-2012 per m2 BVO

teerd in het bestaande bezit. De investeringen bedroegen in het jaar 2010 nog slechts 1 euro per vierkante meter, dit is in 2011 toegenomen tot bijna 4 euro per vierkante meter en in 2012 is dit zelfs meer dan 13 euro per vierkante meter. Dit is een opmerkelijke stijging als dit wordt vergeleken met vastgoedbeleggers en corporaties die ongeveer 7 euro per vierkante meter hebben geïnvesteerd in het bestaande bezit in 2011 en 2012. Mogelijk dat in het verleden te weinig is opgenomen als investering en veel investeringen zijn opgenomen als onderhoudskosten.

Zorg Zorg Zorg Zorg Zorg KinderopvangKinderopvang Kinderopvang Kinderopvang Kinderopvang

schillende partijen in 2012 blijken vergeleken met het voorgaande jaar voor alle partijen te zijn toegenomen. De verhuurmarkt is een stuk lastiger waardoor extra kwaliteit moet worden geboden om huurders te behouden of te vinden. Daarnaast zijn er de kosten verbonden aan de toegenomen leegstand. Als de resultaten van de gemeenten met die van andere partijen worden vergeleken blijken de kosten voor gemeenten hoger te zijn, maar het verschil is kleiner dan in voorgaande jaren (figuur 3). Het unieke karakter van een deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille kan de verklaring van deze verschillen zijn. Om een zuiverder vergelijking te maken tussen de exploitatiekosten van gemeenten met die van de andere partijen is het beter om uitsluitend te kijken naar de kosten van vergelijkbaar vastgoed. Gemeenten bezitten bijvoorbeeld ook kerktorens en molens. Er is voor gekozen om deze vergelijking te maken op basis van een uniform gebouwtype. Uit figuur 4, waar de exploitatiekosten per vastgoedpartij en sector worden weergegeven, blijkt een wisselende hoogte van de exploitatiekosten bij gemeenten vergeleken met andere partijen. Om het totaal te kunnen vergelijken

is een weging gemaakt op basis van het oppervlak dat de gemeenten aan vastgoed per sector in bezit hebben. Hieruit blijkt dat op totaal niveau in 2012 gemeenten 7 procent duurder zijn dan corporaties, maar 10 procent goedkoper dan vastgoedbeleggers. Opvallend zijn de relatief hoge kosten voor kantoren bij vastgoedbeleggers. Hiervoor blijkt in 2012 de leegstand (ongeveer 15 procent) de oorzaak te zijn. Om het effect van de mogelijke leegstand in 2012 te onderzoeken is ook onderzoek gedaan op de langere termijn voor wat betreft de kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimten tussen gemeenten enerzijds en vastgoedbeleggers en woningcorporaties anderzijds. Dit is opnieuw gedaan op basis van de weging in de portefeuille van de gemeenten. Op basis van de resultaten in figuur 5 blijkt dat in 2012 een opmerkelijke verandering is opgetreden, tot en met 2011 hadden gemeenten hogere kosten dan de andere eigenaren. Investeringen in het bestaande vastgoed betreffen vaak onderhoud. Gemeenten moeten voldoen aan de boekhoudregels, zoals opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Dit besluit laat echter enige ruimte voor interpretatie in het onderscheid tussen onderhoud en investeringen. Gemeenten hebben de afgelopen drie jaar aanzienlijk meer geïnves-

Kantoorfunctie Kantoorfunctie Kantoorfunctie KantoorfunctieKantoorfunctie WinkelfunctieWinkelfunctie Winkelfunctie Winkelfunctie Winkelfunctie

Vervolg van pagina 61

Woonfunctie Woonfunctie Woonfunctie Woonfunctie Woonfunctie Industriefunctie Industriefunctie Industriefunctie Industriefunctie Industriefunctie

Vastgoed gemeenten



beleggingen achtergrond beleggingen / europa / beursgenoteerd

Epra-jaarcongres in teken nieuwe beleggers

Aardverschuiving op Europese vastgoedbeleggingsmarkt Epra, de brancheorganisatie van beursgenoteerde vastgoedbedrijven in Europa, houdt op 5 en 6 september in Parijs haar jaarcongres. Het congres staat in het teken van de nieuwe spelers op de Europese vastgoedbeleggingsmarkten, zoals Chinese verzekeringsmaatschappijen en staatsfondsen. Deze partijen beleggen nu nog slechts mondjesmaat in beursgenoteerd vastgoed. Epra ziet dat graag veranderen. Erik Wiegerinck

‘Er vloeit steeds meer geld van Aziatische beleggers naar Europa, maar ook uit het Midden-Oosten en bijvoorbeeld Rusland. De verwachting is dat dit de komende jaren sterk zal toenemen’, stelt topman Philip Charls in het kantoor van de European Public Real Estate Association ( Epra) in Brussel. Hij spreekt van een ‘ware aardverschuiving’. Het gaat om duizelingwekkende bedragen. In het eerste kwartaal van 2013 kwam al 43 procent (3,6 miljard

dollar) van de investeringen in direct Europees vastgoed voor rekening van zogenoemde staatsfondsen. Deze fondsen worden gevoed met de inkomsten uit olie (MiddenOosten, Rusland, Noorwegen) overige grondstoffen (Australië) dan wel uit andere exportinkomsten (China, Zuid-Korea). Het leeuwendeel van de twintig grootste fondsen – met een belegd vermogen van in totaal 5,5 biljoen dollar – is afkomstig uit Azië en het Midden-Oosten. De wereldtop 3 bestaat volgens cijfers van het Sovereign Wealth Center uit het Noorse GPF (737 miljard dollar), Abu Dhabi Investment Authority (627 miljard dollar) en het Chinese State Administration of Foreign Exchange (568 miljard dollar). Veel van deze staatsfondsen belegden traditioneel in staatsobligaties, maar hebben de laatste jaren hun blikveld verruimd naar beter renderende beleggingscategorieën, waaronder vastgoed.

China En er is nog veel meer op komst, weet Charls. Recent maakte een delegatie van Epra een tiendaagse reis door Azië om het belang van Europees beursgenoteerd vastgoed onder de aandacht te brengen van Aziatische beleggers. Daarbij werd onder andere een bezoek gebracht aan de China Insurance Regulatory Commission (Circ), de toezichthouder op de Chinese verzekeringsbranche. Circ heeft de Chinese verzekeringsmaatschappijen eind vorig jaar toestemming gegeven om voortaan maximaal 20 procent van hun beheerde vermogen in vastgoed te beleggen. Voorheen ging vrijwel alles naar staatspapier. Begin dit jaar besloot Circ dat Chinese verzekeraars hun geld uit het oogpunt van risicospreiding ook in buitenlandse aandelenbeleggingsfondsen, private

equity en zogenoemde real estate investment trusts (Reit’s) mogen steken. Reit’s zijn vastgoedondernemingen met een fiscaal transparante structuur, waaronder Nederlandse fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s). ‘Niemand weet hoeveel van het vermogen van Chinese verzekeringsmaatschappijen naar Europees vastgoed zal gaan. Maar door de enorme omvang van dit vermogen heb je het per definitie over grote, tot zeer grote bedragen’, aldus de Epra-CEO. ‘Wij verwachten dat Chinese verzekeringsmaatschappijen de komende tijd volop gebruik zullen gaan maken van de mogelijkheden die de Europese vastgoedmarkten bieden’, vult Fraser Hughes aan, director Research bij Epra.

Chinese beleggers Zo kondigde Ping An, in omvang de tweede verzekeringsmaatschappij van China, onlangs zijn eerste investering in Europees vastgoed aan. De verzekeraar, met een vermogen van 400 miljard Amerikaanse dollar, stopt 260 miljoen pond in de acquisitie van het Londense hoofdkantoor van de Britse verzekeringsmaatschappij Lloyds. Een andere belegger uit China is State Administration of Foreign Exchange (Safe). Deze organisatie beheert een groot deel van de buitenlandse valutareserves met een waarde van maar liefst 3,3 biljoen (3.300 miljard!) Amerikaanse dollars. Safe verbreedde vorig jaar eveneens zijn scope van vrijwel risicoloze maar laagrenderende staatsobligaties naar aandelen en participatiefondsen. Het Chinese staatsfonds zit via dochteronderneming Gingko Tree Investment al in Britse studentenwoningen, kantoorgebouwen en infrastructuur en stak 500 miljoen dollar in een niet-genoteerd vastgoedfonds van

teerde Reit’s ligt beduidend hoger (10,92 procent tussen 1990 en 2009) dan direct vastgoed (6,7 procent).

Jaarcongres

Steeds meer Aziatisch geld vloeit naar Europa het Amerikaanse private equityhuis Blackstone. Dat de Chinese beleggers tot dusverre, net zoals staatsfondsen uit het Midden-Oosten, genoteerd Europees vastgoed vrijwel links laten liggen is volgens het Epra-duo slechts een kwestie van tijd. Grote Nederlandse pensioenfondsen, zoals ABP en Zorg en Welzijn, belegden ooit ook alleen in direct vastgoed. ‘Maar ze zijn niet voor niets overgegaan naar indirect vastgoed’, betoogt Charls. Dat beursgenoteerd vastgoed in de beleggingsportefeuilles van veel Europese pensioenfondsen een prominente plaats inneemt, is niet meer dan logisch, vinden ze bij Epra. Zo publiceerde de Universiteit van Maastricht vorig jaar tijdens het Eprajaarcongres in Berlijn de resultaten van een omvangrijk onderzoek waaruit blijkt dat pensioenfondsen gemiddeld lagere resultaten, hogere kosten en minder transparantie en liquiditeit hebben wanneer ze direct (of via niet-genoteerde fondsen) in vastgoed beleggen dan wanneer ze opteren voor vastgoedaandelen. Dat geldt in het bijzonder wanneer wordt gekozen voor beursgenoteerde Reit’s. Ook het rendement van beursgeno-

Het Epra-jaarcongres 2013 – op donderdag 5 en vrijdag 6 september in Parijs – zal in het teken staan van de nieuwe beleggers. Tijdens het ochtendprogramma op 5 september zullen onder andere Isabel Chung, adjunct-directeur van de Chinese verzekeringsmaatschappij China Taiping, en Pascal Duhamel van de Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) hun visie geven in een paneldiscussie op de mondiale vastgoedbeleggingsmarkten en die van Europa in het bijzonder. Daaraan gaat een sessie vooraf waarin de Britse econoom Ian Shepherdson en zijn Italiaanse vakbroeder Andrea Boltho hun licht laten schijnen op de wereldeconomie en de vastgoedmarkten. Ook voor vastgoedwetenschappers belooft het opnieuw een interessant congres te worden. Zo zal de Nederlandse vastgoedhoogleraar Dirk Brounen de resultaten bekend maken van een onderzoek naar de wijze waarop de genoteerde sector niet-vastgoedondernemingen kunnen bijstaan bij het verkorten van hun balans. Ook komen er updates van de vorig jaar in Berlijn gepubliceerde studies. Tijdens het congres in Parijs zal Gerard Groener, CEO van Corio, het stokje overnemen van de Brit David Atkins als voorzitter van Epra. Zijn benoeming geldt voor twee jaar. Groener is nu vice-voorzitter van Epra. programma Voor het volledige programma overzicht van het Epra jaarcongres 2013 zie www.Epra.com.

‘Epra-lobby tegen succes AIFMD’ De Duitse financieel toezichthouder BaFin is onlangs teruggekomen op zijn eerdere standpunt de gevreesde Europese richtlijn AIFMD integraal van toepassing te verklaren op Duitse beursgenoteerde Reit’s. Net als de Nederlandse AFM zal de BaFin het ‘per geval’ bekijken. Volgens Epra-CEO Philip Charls is de Duitse draai voor een belangrijke deel te danken aan de intensieve lobby die zijn organisatie in Berlijn en Brussel voerde. BaFin volgt daarmee de nadere richtlijnen die de European Securities and Markets Authority (ESMA) vorige maand publiceerde. Volgens de Europese financieel toezichthouder is louter het feit dat een beursgenoteerde vastgoedonderneming een fiscaal transparante structuur bezit (doorgaans Reit genoemd, in Nederland FBI) geen doorslaggevende reden het bedrijf onder het regime van AIFMD te plaatsen. ESMA heeft zich daarmee achter de visie geschaard van Epra. Deze Europese brancheorganisatie voor beursgenoteerd vastgoed heeft jaren een intensieve lobby gevoerd om haar achterban te vrijwaren van de Alternative Investment Fund Managers Directive. Niet-genoteerde vastgoedfondsen vallen waarschijnlijk nagenoeg integraal onder de gevreesde richtlijn. De AIFMD wordt per 22 juli ingevoerd in alle EU-landen. Per land beslist de nationale toezichthouder over het te voeren regime. In Nederland is dat de AFM. Belangrijkste pijnpunt van de AIFMD is

de instelling van een verplichte bewaarder. Ook vallen de vastgoedfondsen die onder de AIFMD worden geschaard, vrijwel zeker ook onder de derivatenrichtlijn Emir (European Markets Infrastructure Regulation). Krachtens deze richtlijn moeten fondsen cash gaan aanhouden als onderpand van hun ingenomen posities met renteswaps en dergelijke. Epra-CEO Charls spreekt ‘al met al’ van een ‘geslaagde lobby’: ‘Duitsland komt hiermee dichtbij het standpunt van Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en Nederland waar de zaak ‘per geval’ zal worden bekeken.’ Hoewel hij nu uitgaat van ‘een min of meer gelijk speelveld’ in de belangrijkste vastgoedbeleggingsmarkten van de EU voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven erkent hij dat beursgenoteerde vastgoedondernemingen nog enige tijd in onzekerheid zullen verkeren. Bovendien is de kou in Duitsland nog zeker niet uit de lucht. BaFin maakt namelijk een onderscheid tussen vastgoedbedrijven die projecten ontwikkelen voor de verkoop – ‘een operationele activiteit die niet onder de scope van de AIFMD valt’ – en partijen die in vastgoed beleggen om dat langjarig te verhuren. Epra staat op het standpunt dat ook deze activiteiten onder het kopje ‘operationele activiteiten’ moeten worden gerangschikt. Gerard Groener, CEO van Corio en vice-voorzitter van Epra, zal tijdens het congres in Parijs het voorzittersstokje overnemen van de Brit David Atkins.



achtergrond Beleggingen beleggingen / internationaal / onderzoek

Internationaal onderzoek E&Y naar transparantie rapportages risicomanagement

Risicomanagement steeds meer Risicomanagement is een essentieel onderdeel van de bedrijfsvoering dat adequaat moet worden ingericht. Risico’s nemen is noodzakelijk voor organisaties om optimaal te presteren, maar er moeten procedures zijn om deze risico’s te identificeren, te beheersen en zo nodig te mitigeren. De kredietcrisis en de daarop volgende verscherping van toezicht en regelgeving zorgden ervoor dat steeds meer organisaties het belang inzagen van adequaat risicomanagement. Dit blijkt ook uit een door Ernst & Young wereldwijd uitgevoerd onderzoek, waarin meer dan de helft van de geïnterviewde CFO’s aangeeft dat de aandacht voor risicomanagement sterk is toegenomen sinds het uitbreken van de crisis. Ad Buisman en Frank Leenders

Ook de Alternative Investment Management Directive (AIFMD), die van toepassing zal zijn op tientallen Nederlandse vastgoedondernemin gen, vereist aandacht voor adequaat risicomanagement. De AIFMD wijst hierbij vooral op: kredietrisico’s, interestrisico’s, marktrisico’s, operationele en strategische risico’s, liquiditeitsrisico’s, en counterparty risico’s (het risico van zakendoen met een tegenpartij). Daarnaast vereist de AIFMD beheersing van deze risico’s en een goede risico

managementorganisatie (risk governance). Ook International Financial Reporting Standards (IFRS) en verschillende nationale weten regelgevingen stellen eisen aan risicomanagement. Risico is een onderdeel van zaken doen, maar organisaties die risicoma nagement procedures integreren en verankeren in hun bedrijfsplanning en prestatiemanagement hebben een grotere kans om strategische en operationele doelstellingen te verwe zenlijken. Ondernemingen die aan

Risicovoorbeeld uit Growthpoint jaarverslag Doelstelling

Belangrijkste gesignaleerde risico’s

Waarschijnlijke effecten gesignaleerde risico’s

Aan belangheb benden het allerhoogste dienstverle ningsniveau bieden

Verhoging bedrijfskosten

• Lager nettoresultaat vastgoed, omdat huurstijgingen kostenverhogin gen onvoldoende compenseren • Onrendabele (her)ontwikkelingen • Onbetaalbare bruto huurlasten voor huur ders, met als gevolg toegenomen wanbe taling en leegstand

n Hoog Inherent gesignaleerd risico

de top presteren, begrijpen dat risico moet worden ingebed als onderdeel van het DNA van de organisatie. Enkele jaren geleden richtten veel organisaties zich op risicomitigatie, kostenbeheersing en zorgen dat het bedrijf uit de problemen bleef. Tegenwoordig richten steeds meer organisaties zich op de ontwikkeling van risicobeheerstrategieën in de bedrijfsvoering. Voor het eerst zien we nu duidelijk dat organisaties het verband leggen tussen bedrijfsvoe ring, technologie en risicostrategieën.

Onderzoek Maar hoe werkt risicomanagement voor vastgoedondernemingen in de praktijk? Hoe beoordelen deze organisaties risico’s en welke maat regelen treffen ze? Hoe verhouden de gesignaleerde risico’s tot het algemene risico universum dat een dwarsdoorsnede is van alle sectoren? In dit artikel geeft Ernst & Young de resultaten van een onderzoek naar de wijze waarop vastgoedondernemin gen rapporteren over de door hun gesignaleerde risico’s en de organisa tie van risicomanagement. Het onder zoek betrof twintig vooraanstaande vastgoedondernemingen in Europa, India, Australië en Amerika. De resultaten zijn ontleend aan de laatst gepubliceerde jaarverslagen en/ of afzonderlijke directieverslagen1). Deze rapporten verstrekken risico paragrafen, zoals vereist onder IFRS of soortgelijke standaarden voor financiële verslaggeving en nationale regelgeving over goed ondernemings bestuur. Ernst & Young keek hierbij specifiek naar de financiële, opera

n Gemiddeld

strategische en tactische organisa tiedoelstellingen en geeft de moge lijke gevolgen van de gesignaleerde risico’s en maakt onderscheid tussen risico’s en de potentiële effecten daar van. Een voorbeeld van Growthpoint is weergegeven is in de tabel 1.

tionele, compliance (naleving wet, regelgeving en normen) en strategi sche risicocategorieën die worden vermeld en naar de rapportage over risicomanagement.

Wijze van rapporteren De rapportages van de ondernemin gen over de gesignaleerde risico’s en de getroffen maatregelen variëren sterk. Sommige bedrijven rapporte ren alleen op hoofdlijnen of richten zich voornamelijk op de financiële risico’s, terwijl andere bedrijven zeer uitgebreid aandacht besteden aan alle door hun gesignaleerde risico’s. Voorbeelden van de laatste categorie zijn Unibail-Rodamco (Frankrijk), Land Securities (VK), en Growthpoint (Zuid-Afrika). Daarnaast zijn er opvallend weinig ondernemingen die ook de weging van de risico’s rapporteren en deze scores vergelijken met het vooraf gaande jaar. Een voorbeeld van een onderneming die dit wel doet is Growthpoint. Zij maakt de koppeling inzichtelijk tussen de risico’s en de

Belangrijke verschillen in wijze van rapporteren

Gesignaleerde risico’s Op basis van de voorschriften onder diverse standaarden voor financiële verslaggeving rapporteren de meeste vastgoedbedrijven over renterisico’s, liquiditeitsrisico’s, valuta risico’s en (kapitaal)marktrisico’s voor zover het om financiële instrumenten gaat, hierna beschreven als financiële risico’s. Andere veel voorkomende financiële risico’s zijn debiteurenri sico’s, gebruik van vreemd vermogen (leverage), (her)financieringsproble men dan wel geen toegang hebben tot de kapitaalmarkt. De top 10 van bedrijfsmatige2) risico’s die E&Y constateerde3) staat in het kader. Deze top 10 wijkt sterk af van de algehele top 10 die volgt uit een wereldwijd door Ernst & Young verricht onder zoek onder alle sectoren. De volgende risico’s uit de algehele top 10 (tabel 2) komen niet voor in de top 10 van de door vastgoedondernemingen meest genoemde risico’s (tussen haakjes de score bij vastgoedbedrijven): over heidsbezuinigingen (15); tekort aan kwalitatief goede managers (20); druk op prijzen en marges (niet specifiek genoemd maar valt deels samen met ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en concurrentie); technologische veroudering (niet genoemd); toe nemende overheidsinvloed (niet genoemd); aanhoudende recessie (16).

n Laag

Tabel 1

Belanghebbenden

Strategische reactie op risico

Key performance indicator (KPI)

Getroffen segment

Realisatie 2012

• Investeerders

Prijsrisico van verrekenbare servicekosten wordt overgedragen aan huurder via condities in het huurcontract. Prijsrisico van niet verrekenbare com ponent van de operationele vastgoedkosten wordt gemitigeerd door waar mogelijk met dienstverle ners over landelijke contracten te onderhandelen.

Analyse van belangrijke ver schillen tussen werkelijke en gebudgetteerde inkomsten per vastgoedobject

Winkels, kantoren en bedrijfspanden

Werkelijke nettoresultaat vastgoed over trof budget FY2012

Raad van bestuur komt maandelijks bijeen om operationele resultaten en aanverwante kwesties te bespreken.

• Financiële resultaten

• Winkels, kantoren en bedrijfspanden

• Verlenging van 75,2% (2011: 65,8%) van aflo pende Zuid-Afrikaanse huurcontracten (excl. V&A Waterfront)

IAR 56

• Human resources

• Onder steunende diensten

• Stijging van 6,1% in uitkeringen voor FY2012 (2011: 8,1%)

IAR 62

• Kapitaalver schaffers en financiers

Toelichting

• Huurders

• Beperking om in toekomst huren te verhogen Beperking capaciteit om snel en accuraat op operationeel gere lateerde kwesties te reageren

Verminderde capaci teit om snel en accu raat op ope rationele zaken te reageren

• Huurders

• Leveranciers

Betalingsachterstanden

IAR 68

• Leegstand

IAR 86

• Profiel einddata huurcontracten • Ongetekende huurcontracten • Maandhuur • Verhuuractiviteit • Investeringsactiviteit • Ontwikkelingscapaciteit Bron: vertaling EY uit GP jaarverslag



Beleggingen achtergrond

onderdeel bedrijfsvoering Voorbeelden

huren als de belangrijkste risico miti gerende maatregel. • Concentratierisico’s. Land Securities noemt hieronder een juiste mate van spreiding van activa en huurders, een juiste samenstel ling van de vastgoedportefeuille en eigendom van te grote (of te kleine) vastgoedobjecten. Mitigerende maatregelen betreffen onder ander diversificatie, limieten stellen aan de maximale waarde van een vastgoedobject waarin zij investeert, portefeuille management en de huur vervalkalender bewaken.

Duidelijk is dat de vastgoedmarkt een aantal sectorspecifieke risico’s onderkent, waaronder waarderin gen, ontwikkeling en herontwikke ling, inflatie en concentratierisico’s. Hierna volgt een aantal voorbeelden van hoe vastgoedondernemingen deze risico’s beschrijven: • Waarderingen. Kungsleden (Zweden) maakt vermelding van waarderingsonzekerheid en geeft aan dat in goed functionerende markten naar haar mening een externe taxatie 5 tot 10 procent kan afwijken van een eventueel te realiseren verkoop prijs. In een minder liquide markt kan dit onzekerheidsinterval volgens haar groter zijn. Kungsleden onder kent hierbij diversificatie van de portefeuille naar aard, risicoprofiel, contractduur, huurders en segmen ten als de belangrijkste risicomitige rende maatregel. • Ontwikkeling en herontwikkeling. Unibail-Rodamco associeert dit risico met de benodigde vergun ningen verkrijgen, de bouw bin nen budget en tijd uitvoeren en de beschikbare ruimten tijdig verhuren. Unibail-Rodamco beschrijft hierbij uitgebreid het stelsel van risicomiti gerende maatregelen dat ze hiertoe heeft getroffen. Hieronder vallen zorgvuldige selectie van aannemers, robuust projectmanagement en toe zicht op de voortgang van de werken. • Inflatie. Het merendeel van de onderzochte ondernemingen omschrijft dit risico als het risico dat de huren geen gelijke tred houden met de algemene inflatie. De meeste bedrijven zien hierbij indexatie van

Conclusies De vastgoedsector kent specifieke risico’s. Dat blijkt uit de inventarisa tie van de risico’s, zoals die worden gerapporteerd door de twintig onder zochte vastgoedondernemingen. De voornaamste conclusie is dat er belangrijke verschillen bestaan in de wijze waarop vastgoedonderne mingen rapporten over hun risico management. Alle bedrijven melden hun risico’s, maar slechts enkele rap

Ook in externe rapportages risicoprocedures opnemen

Column fisc a al

porteren over de waardering en pri oritisering van deze risico’s. Daarbij vermelden zij zelden gestructureerd, eenduidig en consistent de risicomi tigerende maatregelen, anders dan maatregelen om bepaalde financiële convenanten te handhaven en kre diet en interest risico’s te beheersen. Omdat het onderzoek zich richtte op de financiële verslaggeving van vastgoedondernemingen, waarvan de inhoud toch primair wordt bepaald door IFRS en andere standaarden voor financiële verslaggeving is het niet verrassend dat de nadruk bij vastgoedondernemingen voor namelijk ligt op financiële risico’s. Vele bedrijven vermelden niettemin strategische, compliance en ope rationele risico’s, maar de manier waarop zij rapporteren over deze risico’s vergeleken met financiële risico’s zijn in veel gevallen bedui dend verschillend. Er is zelden sprake van dusdanige rapportages over risicomanagement,waarbij alle relevant vereisten worden geïnte greerd. Bovendien zijn er slechts enkele ondernemingen die duidelijk en specifiek aangeven hoe zij risico’s identificeren, prioritiseren, beheer sen, monitoren en rapporteren. In rapportages ontbreekt het vaak aan: de intentie om risico te willen nemen (risk appetite) en de relatie van risico’s met ondernemingsdoel stellingen; en het onderscheid tussen de vier verschillende risico catego rieën, zoals bepaalt door Coso4), te weten strategische risico’s, operatio nele risico’s, compliance risico’s en financiële risico’s. Het is een uitdaging om een zodanig

Top 10 bedrijfsmatige risico’s vastgoedondernemingen 1.

Ontwikkelingen op vastgoedmarkt en leegstand;

2.

Regulering;

3.

Waarderingen;

4.

Belastingen;

5.

Ontwikkelingen en herontwikkeling van vastgoed;

6.

Duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen;

7.

Inflatie;

8.

Concurrentie (door overaanbod);

9.

Druk op consumenten bestedingen;

10.

Tabel 2

Concentratierisico’s.

Bron:

coherente rapportage over risicoma nagement te maken, dat hij voldoet aan de eisen van verslaggevings stelsels, regelgeving zoals de AIFMD (indien van toepassing) en inzichten en vereisten voor goed ondernemer schap en dat er toch op een heldere en geïntegreerde manier wordt gerapporteerd. Uit de resultaten van een eerder onderzoek van Ernst & Young5) blijkt dat ondernemingen die uitstekende prestaties leveren, de volgende risico management procedures hanteren: • Binnen de organisatie bestaat een formele methode om aanvaardbare risicodrempels te bepalen; • Stresstests worden ingezet om risicotoleranties te valideren; • De leiding heeft een effectief protocol voor risicomanagement ingevoerd; en • Periodieke planning en risicorap portage worden op elkaar afgestemd, zodat actuele informatie over risico vraagstukken wordt meegenomen in de bedrijfsplanning. Voor een transparante verslaggeving verdient het aanbeveling ook in de

externe rapportages aandacht te besteden aan de wijze waarop aan deze procedures invulling wordt gegeven. Over de auteurs Ad Buisman is partner in Ernst & Young en head of Real Estate for Europe, Middle East, India and Africa (EMEIA). Frank Leenders is director Risk Advisory Services bij Ernst & Young. Meer informatie [email protected] Noten 1) Naar de stand van 30 april 2013. 2) Elk bedrijfsmatig risico vormt ook een financieel risico. In dit artikel wordt, conform de gegeven omschrijving, onderscheid gemaakt tussen financiële en bedrijfsmatige risico’s. 3) Ranglijst samen gesteld op basis van het aantal malen dat de risico’s zijn genoemd aangezien de meeste entiteiten geen weging geven. 4) Organizations of the Treadway Commission 5) Turn Risks into results

Lekker verlies


Henk de Graaf, belastingadviseur VMW Taxand

Fiscale verliezen zijn geld waard. Ze zijn namelijk te vergelijken met een tegoedbon. De bon kan bij de Belastingdienst worden ingeleverd als er winst is behaald waarover belasting moet worden betaald. Die betaling mag dan achterwege blijven. Dat is precies de reden waarom een fiscalist een strategie van ‘lose, lose, lose’-strategie heerlijk vindt. Dit in tegenstelling tot aandeelhouders en zo’n beetje elke andere belanghebbende. Voor de toenmalige fiscalist van een bedrijf als World Online hadden al die verliezen een voordeel. Hij of zij kon rustig slapen omdat een ding zeker was: ik hoef voorlopig niet aan de board te gaan vertellen dat we geld aan de fiscus moeten gaan afdragen. Om dezelfde reden hoeven veel vastgoedfiscalisten voorlopig niet wakker te liggen van het betalen van vennootschapsbelasting. Waar ze – op termijn – wel wakker van kunnen gaan liggen is de beperkte houdbaarheid van fiscale verliezen. In principe moeten gemaakte verliezen namelijk binnen negen jaren worden benut. Daarna gaan de verliezen – en daarmee financiële waarde – verloren. Er zijn partijen in de markt die tegen mogelijke verdamping van verliezen aanlopen. Beleggingsvastgoed kan bijvoorbeeld al vele jaren geleden zijn aangekocht. Destijds kan de nodige zorg zijn besteed aan het zo laag mogelijk houden van de fiscale winsten op de huur. ‘Zo laag mogelijk houden’ kan daarbij prima betekenen dat er fiscaal jaar op jaar verlies is gemaakt. Deze verliezen hadden vervolgens kunnen worden gebruikt als bij verkoop van het vastgoed een vermogenswinst wordt gemaakt (aankoop voor 100, verkoop voor 120). De verrekenbare verliezen zorgen er dan voor dat over deze winst geen of minder belasting is verschuldigd. Belastingbetalers hebben een grote vrijheid om te voorkomen dat verliezen ‘verdampen’. De Hoge Raad besliste namelijk dat acties met het oog op het voorkomen van verliesverdamping niet (snel) als ongeoorloofde misbruik wordt aangemerkt. Een voor de hand liggende manier om winsten te creëren is dingen over te dragen. Denk bijvoorbeeld aan een vennootschap met een vastgoedportefeuille en verliezen, waarbij bepaalde vastgoedobjecten meer waard zijn dan de fiscale

boekwaarde. Door dit vastgoed te verkopen aan – bijvoorbeeld – een dochtermaatschappij wordt de in het vastgoed besloten winst gerealiseerd. De verliezen kunnen vervolgens tegen deze winst worden afgezet. Een bijkomend voordeel is dat de het vastgoed in de boeken van de dochtermaatschappij voor de hogere waarde wordt opgenomen. Deze vennootschap kan dus weer vanaf een hoge waarde beginnen af te schrijven. De afschrijvingslasten vormen kosten die fiscaal weer aftrekbaar zijn. Toch zijn er bij het overdragen van vastgoed op deze manier ook aandachtspunten. Vergeet immers niet dat een overdracht ook gevolgen heeft voor de overdrachtsbelasting en omzetbelasting. Voor de overdrachtsbelasting geldt dat voor een overdracht binnen de groep een vrijstelling bestaat, maar deze kent wel voorwaarden. De belangrijkste voorwaarde is dat de verkrijgende vennootschap gedurende drie jaar na de overdracht tot het ‘concern’ moet blijven behoren. Dit houdt grofweg in dat de uiteindelijk 90 procent of meer aandeelhouder van de verkrijger op het moment van overdracht dat blijft in de drie jaren daarna. Er ontstaan dus mogelijk beperkingen in de flexibiliteit om het vastgoed te verkopen. Een ander aspect dat in het oog moet worden gehouden is BTW. Als niet goed wordt gestructureerd kan een deel van de BTW die eerder in aftrek is gebracht alsnog worden verschuldigd. Het kan hierbij om aanzienlijke bedragen gaan. Zonder te veel in detail te gaan, zijn ook voor de BTW oplossingen mogelijk, maar ook hier geldt dat deze mogelijk te koste gaan van de flexibiliteit. Het risico van verdampen van verliezen lijkt een luxe probleem, maar zoals wordt gezegd: een luxe probleem is ook een probleem. Gelukkig bestaan er normaal gesproken ruime mogelijkheden om verliesverdamping te voorkkomen. Dat is maar goed ook, want wie zou willen dat fiscalisten daarvan wakker gaan liggen? reacties naar [email protected]

Probleemloos Taxeren met de nieuwste editie van de Taxatieboekjes

Volledig herziene editie!

del n u b s l A erp h c s a r t ex d! geprijs

De Taxatieboekjes zijn al jaren een begrip in de sector en bevatten kostengegevens waarmee u snel en betrouwbaar de (her) bouwkosten voor agrarische gebouwen, bedrijfspanden en woningen en het bepalen van herstelkosten van binnenen buitenschades kunt bepalen.

De taxatieboekjes zijn los, per bundel en als abonnement verkrijgbaar.

Hét hulpmiddel bij het probleemloos bepalen van een juiste taxatie!

Voor meer informatie of bestellen? Ga naar www.bimmedia.nl/taxatie of bel met 070 304 67 77

SDU_ADV_TAXATIEBOEKJES_278 x 397_DEF.indd 1

09-07-13 13:58



Juridisch achtergrond waardeont wikkeling / amsterdam / weten regelgeving

Voorstel nieuwe erfpachtvoorwaarden Amsterdam

Het huidige erfpachtstelsel bemoeilijkt verkoop van woningen. Foto: Hollandse Hoogte

Canonherziening voortaan op moment van verkoop De Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest presenteerde in mei een voorstel voor een nieuw erfpachtstelsel, voorlopig alleen voor koopwoningen. Het voorstel heeft als motto ‘helder en voorspelbaar’. Het is een reactie op aanhoudende kritieken op het huidige stelsel. Het gemeentebestuur heeft de nieuwe erfpachtvoorwaarden (AB2013) in een consultatiedocument openbaar gemaakt. De inspraakprocedure begint dit najaar. Uitgangspunt is dat de AB2013 gaan gelden bij uitgifte van nieuwe erfpachtrechten en bij bestaande erfpachtrechten waarvan het tijdvak afloopt. Cornélie Arnouts en Niels van Tamelen van Boekel De Nerée reageren op de belangrijkste aanpassingen. Cornélie Arnouts en Niels van Tamelen

Amsterdam is een erfpachtgemeente bij uitstek. Volgens tegenstanders zou de gemeente het erfpachtstelsel gebruiken als melkkoe, zou menig erfpachter zijn geconfronteerd (gedurende de woonduur) met flinke canonsprongen en stijging van de woonlasten, om nog maar niet te speken van de ingewikkelde berekening van de nieuwe canon aan het einde van het tijdvak. Ook financieringsperikelen (vooral bij particuliere erfpacht) passeerden regelmatig de revue, ook door de onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon. In het voorjaar van 2012 besloot de gemeenteraad – anders dan bijvoorbeeld de gemeente Den Haag – toch om door te gaan met erfpacht. Zij geeft daarvoor twee hoofdredenen aan: ten eerste kan de gemeente door erfpacht invloed

houden op de bestemming (en het gebruik) van de grond. In een bestemmingsplan kan de gemeente slechts op hoofdlijnen voorschriften voor grondgebruik geven, terwijl zij dat in erfpachtvoorwaarden veel gedetailleerder kan doen. Ten tweede vloeit de waardestijging van de grond naar de gemeentekas en komt zij daardoor ten goede aan iedere Amsterdamse burger, aldus de gemeente. Daarvoor is wel noodzakelijk dat erfpacht ‘tijdelijk’ is en op bepaalde momenten en/of situaties (zoals een gewijzigde bestemming) kan worden herzien. Dat is ook precies hoe het Amsterdamse stelsel werkt: grond wordt in (voortdurende) erfpacht uitgegeven met tijdvakken van steeds 50 of 75 jaar. De canon (een soort ‘grondhuur’) die de

erfpachter moet betalen, wordt voor die periode gefixeerd, behoudens indexatie. De verschuldigde canon kan worden afgekocht, zodat een erfpachter tijdens de resterende looptijd feitelijk niets (meer) betaalt. Na afloop van het tijdvak wordt de (actuele) grondwaarde opnieuw bepaald en wordt een nieuwe canon berekend. Dit heeft geresulteerd in kostbare en langlopende procedures, omdat deskundigen keer op keer met elkaar van mening verschilden over de hoogte van de nieuwe canon en welke basis en/of methode moest worden toegepast bij de berekening daarvan.

Grondwaardestijging De kritiek op het stelsel is versterkt door flinke grondwaardestijgingen, die aan het einde van het tijdvak

resulteerden in een aanzienlijk hogere canon (en dus hogere woonlasten). Er zijn voorbeelden waarbij de canon tientallen malen over de kop is gegaan. Het (onaangename) verrassingselement werd des te groter bij erfpachters waarvan (al dan niet door hun voorganger) de erfpachtcanon was afgekocht. Die erfpachters waanden zich ten onrechte grondeigenaar. In herzieningsprocedures is menig deskundigenrapport over de hoogte van de grondwaarde en nieuwe canon gesneuveld door gebrekkige motivering en/of onbegrijpelijkheid; onlangs nog bij uitspraak van 7 juni 2013. Zo liet de rechtbank Amsterdam weliswaar de uitgangpunten van het Amsterdamse erfpachtbeleid in stand (die waren ook aangevochten door een belangenvereniging van Amsterdamse erfpachters), maar vernietigde zij wel de deskundigenrapporten, omdat die onbegrijpelijk waren. Zo leidt de herzieningsprocedure geregeld tot jaren van onzekerheid en juridische strijd voor zowel erfpachters als de gemeente. Het gemeentebestuur signaleert dat zij de afgelopen jaren substantieel meer tijd, kosten en energie heeft moeten steken in dergelijke procedures. Oftewel: de beheerkosten van het erfpachtstelsel lopen steeds meer op. De Amsterdamse rekenkamer concludeerde bovendien dat de gemeentelijke canonaanbiedingen de afgelopen jaren standaard te hoog zijn geweest en dat deskundigenrapportages veel gebreken vertoonden. Het resultaat daarvan is dat niet-strijdvaardige erfpachters, waarbij de canon de afgelopen jaren is herzien, met een te hoge canon zitten opgezadeld. Ook is gebleken dat banken terughoudend zijn om een recht van erfpacht te financieren waarvan het tijdvak nog maar relatief kort loopt. Daarmee zijn woningen op erfpachtgrond moeilijk verkoopbaar. Dat is zeker in tijden van crisis ongewenst.

Voorwaarden Het gemeentebestuur heeft als voorwaarde gesteld dat de AB2013 er niet toe mogen leiden dat erfpachters worden ontmoedigd in hun woning te investeren. Verder moet er een regeling komen die maakt dat erfpachters financieel neutraal kunnen overstappen. Volgens het voorstel vindt canonherziening voortaan plaats op het moment dat de woning van eigenaar wisselt, hieronder valt dus niet splitsing of herfinanciering van de woning. De nieuwe canon wordt op basis van de overeengekomen (lees: subjectieve) transactieprijs berekend, met behulp van de residuele grondwaardemetho diek. Het gevaar van misbruik (door kunstmatig lage transactieprijzen) ligt dus op de loer. Los van een nog

Nieuwe canon wordt berekend op basis van koopprijs

uit te werken anti-misbruikregeling, zal vermoedelijk vaker een beroep worden gedaan op toezicht- en handhavingsambtenaren van de gemeente. Het gemeentebestuur wil een rekenformule opnemen in de AB2013. Die is in het voorstel helaas nog niet opgenomen. Die rekenmethode moet de inschakeling van deskundigen voortaan overbodig maken. Uit de toelichting op het voorstel blijkt dat de gemeente er vanuit gaat dat een woning eens in de negen jaar van eigenaar wisselt, zodat de hoogte van de canon geleidelijk verandert in tegenstelling tot een herziening eens in de vijftig of 75 jaar. De gemeente ondervindt zodoende de gevolgen van zowel een stijgende als een dalende markt. Er wordt voorgesteld om een (jaarlijks) canonpercentage te nemen dat wordt afgeleid van het rendement op de tien jaar staatslening en een half jaar van te voren wordt bekendgemaakt. Het voorstel is ook om de canon geheel te indexeren met de inflatie volgens CPI, de CBS-index voor het consumentenindexcijfer.

Aanbeveling Het is de vraag hoe de rekenformule zal omgaan met bijvoorbeeld de situatie van (verkoop van) twee belendende woningen; een niet verbouwde voormalige huurwoning versus een grondig gerenoveerde koopwoning. Het voorstel beoogt immers een splitsing aan te brengen tussen prijs van de grond en prijs van de opstal. De vraag is ook hoe de formule zich gaat verhouden met bestaande rechtspraak waaruit volgt dat een grondeigenaar niet meer canon mag vragen dan ‘een redelijke vergoeding gebaseerd op de actuele waarde van de grond’. Vooruitbetaling van de canon (afkoop) is niet meer mogelijk, omdat de woonduur (het nieuwe uitgangspunt) vooraf niet is te berekenen. Wel overweegt het gemeentebestuur maandelijkse betalingstermijnen toe te staan in plaats van halfjaarlijks. Het gemeentebestuur van Amsterdam realiseert zich dat een natuurlijke overgang naar de nieuwe bepalingen, een lange adem vergt. Omdat het onwenselijk is dat gedurende tientallen jaren uiteenlopende erfpachtvoorwaarden naast elkaar functioneren (dat leidt opnieuw tot onzekerheid en intransparantie), stelt het een ‘overstap’ regeling voor. Voor marktpartijen die regelmatig hebben te maken met het Amsterdamse erfpachtstelsel, loont het de moeite om in het najaar gebruik te maken van de inspraakronde. Daarna zal de gemeenteraad pas de definitieve AB2013 vaststellen. Ook al zullen de AB2013 voor alle bestemmingen gelden, de canonherziening wordt (vooralsnog) alleen toegepast bij de overdracht van woningen. Wel wordt nog onderzocht of de voorwaarden voor bedrijfsen kantoorpanden ook moeten worden aangepast. Ook die aanpassingen zullen (via een consultatieronde) worden voorgelegd. Over de auteurs Cornélie Arnouts en Niels van Tamelen zijn vastgoedadvocaten bij Boekel De Nerée. Meer informatie [email protected]

WINT U DIT JAAR EEN VKG ARCHITECTUURPRIJS? STUUR UW PROJECT NU IN In samenwerking met ‘de Architect’ wordt in december voor de negende maal de VKG Architectuurprijs uitgereikt. Dé vakprijs voor projecten waarbij kunststof gevelelementen op een bijzondere wijze deel uitmaken van het ontwerp. Uw project kan deelnemen in de categorie nieuwbouw of renovatie. Beide categorieën strijden automatisch mee voor de publieksprijs. Komt dit jaar uw naam op één van de trofeeën te staan? Voor meer informatie en insturen* gaat u naar www.vkgkozijn.nl/architectuurprijs

*Let

Sluit

op!

ingsd atum het i voo ns uw p turen va r n rojec t(en 13 se ) i s ptem ber

VKG ARCHITECTUURPRIJS 2012 NIEUWBOUW



LEVS Architecten

FRANTZEN et al architecten BV

Fact Architects

VKG ARCHITECTUURPRIJS 2012 RENOVATIE



De Loods architecten en adviseurs

KAW architecten en adviseurs

KAW architecten en adviseurs

Samenstelling jury De jury bestaat dit jaar uit Marianne Loof (LEVS architecten), Prof. Ir. Wim van den Bergh, Joost Ector (Ector Hoogstad Architecten), Albert Zegelaar (VKG) en Harm Tilman (de Architect). www.vkgkozijn.nl/architectuurprijs

VKG Architectuurprijs is een initiatief van de Vereniging Kunststof Gevelelementenindustrie (VKG) in samenwerking met ‘de Architect’.

kennis met toekomst jaaRbEURs UtREcht

Bestel nu uw g r toegan atis gskaart

17-19 september 3 dagen vol met duurzame kennis

Uitgebreid programma over duurzaam bouwen: > Presentaties, seminars, debatten, demonstraties en informatiebeurs. > Eén hoofdpodium, vier subpodia: Nieuwbouw, Renovatie, Duurzame omgeving, Prinsjesdag/Regelgeving en GWW. > Een keur aan topsprekers en experts. www.ecobouw.net voor het actuele programma en een gratis toegangskaart. Zelf iets te vertellen over duurzaam bouwen? Bel Richard Heemskerk, 06-51 58 72 99

sprekers op het hoofdpodium zijn o.a.: > thomas Rau, architect en cEO architectenbureau RaU > stefan van Uffelen, directeur DGbc > ed nijpels, voorzitter NL Ingenieurs > Jacqueline Cramer, directeur van het Utrecht sustainability Institute (UsI) > Paul de Ruiter, architect/oprichter architectenbureau Paul de Ruiter > Prof. Dr. ir. Anke van Hal, Universiteit Nijenrode en tU Delft



Juridisch acht ergrond woningen / jurisprudentie / crisis

Hoge Raad maakt arrest uit 2004 ongedaan

Opleveringsschade bij faillissement: geen boedelschuld Het risico voor een faillissementscurator om door zijn huuropzegging te worden opgezadeld met een boedelschuld door opleveringsschade is onlangs door de Hoge Raad afgewenteld. Dit risico ontstond in een arrest uit 2004. Als de verhuurder gebruik maakte van zijn recht de huurovereenkomst op te zeggen, liep de curator dat risico niet. De Hoge Raad heeft het arrest uit 2004 ongedaan gemaakt. Deze boedelschuld past niet in de Faillissementswet. Karen Six-Hummel van Boekel De Nerée geeft aan welke rechten een verhuurder van een failliete huurder nog wel heeft. Karen Six-Hummel

Als een huurder failliet gaat, kan de huurovereenkomst zowel door de verhuurder als door de curator met een termijn van maximaal drie maanden tussentijds worden opgezegd. De bedoeling van de wetgever is de boedel vrij te maken van verplichtingen uit een (langlopende) huurovereenkomst die voor de afwikkeling van het faillissement geen toegevoegde waarde meer heeft. Als compensatie voor de verhuurder is in de wet bepaald dat de huurprijs vanaf de datum van het faillissement tot beëindiging van de huurovereenkomst een boedelschuld is. Een boedelschuld moet rechtstreeks uit de boedel worden betaald en staat boven de vorderingen van de andere schuldeisers. Die worden uit het restant van de boedel gelijkelijk uitbetaald (verifieerbare of faillissementsschulden). Hierbij gaat het meestal om niets of slechts een klein percentage van hun vordering. Dat een verhuurder van een failliete huurder na een rechtsgeldige huuropzegging geen recht heeft op leegstandsschade (het restant van de huur tot aan de gecontracteerde einddatum van de huurovereenkomst) is bevestigd in HR 14 januari 2011, LJN BO3534 (Aukema q.q./Uni-Invest). Uit deze rechtszaak bleek ook dat er voor die leegstandsschade geen beroep kan worden gedaan op de afgegeven bankgarantie (met contra-garantie op de boedel).

Toedoencriterium Om de invloed van dit recente arrest (HR 19 april 2013, LJN BY6108, Koot Beheer/Tideman q.q.) te onderkennen, moet worden teruggegrepen op eerdere arresten. Voor het huurrecht was het arrest HR 18 juni 2004, NJ 2004, 617 (Van Galen Q.Q./Circle Plastics) van belang, waarin was beslist dat als de huur werd opgezegd door de curator de daaruit voortvloeiende opleveringsverplichting een boedelschuld was. Die boedelschuld (opleveringsschade) was volgens de Hoge Raad ontstaan door ‘toedoen’ van de curator, die immers de huur

had opgezegd (het zogenaamde toedoencriterium). Dit arrest had het uiterst onpraktische resultaat dat verhuurder en curator weleens op elkaar zaten te wachten wie van de twee zou gaan opzeggen. En ondertussen liep voor de curator de verplichting de huur te betalen als boedelschuld door. De curator zat dan in een spagaat.

Gelijkheid schuldeisers De Hoge Raad is teruggekomen op dit toedoencriterium en vindt het niet te verenigen met de regels die de Faillissementswet kent voor wederkerige overeenkomsten. Het niet nakomen door de curator van een wederkerige overeenkomst levert slechts een concurrente vordering op (een curator mag wanpresteren). In faillissement geldt verder het beginsel van gelijkheid van schuldeisers. Voor een uitzondering voor de verhuurder voor zijn schadevergoedingsvordering wegens onjuiste oplevering is in de Faillissementswet geen rechtvaardiging te vinden. De Hoge Raad heeft nieuwe criteria geformuleerd hoe een boedelschuld kan ontstaan. Door dit toedoencriterium te verlaten zal het aantal boedelschulden in ieder geval worden beperkt. De verplichting om de opleveringsschade te betalen is nu gekwalificeerd als een verifieerbare vordering/ faillissementsschuld.

Ontruimingsverplichting Toch geeft de Hoge Raad aan verhuurders weer hoop dat zij niet met de troep van zijn failliete huurder blijven opgescheept. De plicht van de curator om het pand te ontruimen bij het einde van de huur kán nog steeds een boedelschuld zijn, zegt de Hoge Raad aan het slot van zijn arrest. Uit het arrest HR 9 juni 2006, NJ 2007, 21 (Smit/ Van Hees q.q.) weten we dat als de ontruimingsverplichting van de failliete huurder al is ontstaan vóór de datum van het faillissement deze verplichting géén boedelschuld is. Als de huurovereenkomst voor de datum van het faillissement al is

beëindigd en de failliete huurder dus voor het faillissement al was verplicht te ontruimen, dan kan de verhuurder de curator niet zo maar tot ontruiming verplichten. Echter, als de verhuurder juridisch eigenaar is van het verhuurde pand, heeft hij ook rechten als eigenaar. En die rechten kan hij tegen iedereen handhaven, ook tegen een curator in faillissement.

Bankgarantie kan soelaas bieden

Een eigenaar behoeft niet te dulden dat een derde zonder rechtsgrond tegenover de eigenaar zaken in zijn pand neerzet of laat staan. De eigenaar kan van die derde vorderen dat hij zijn eigendommen uit het pand haalt of van het terrein verwijdert.

Zorgvuldig handelen De volgende nog open vraag is of een curator niet toch onzorgvuldig en onrechtmatig handelt als hij zaken van de failliete huurder bij het einde van de huur in een pand dat bij een andere in gebruik is laat staan, zoals in het pand van een onderverhuurder of een economisch eigenaar. Degene die inbreuk maakt altijd eerst schriftelijk worden aangemaand zijn zaken weg te halen. Doet de inbreukmaker dat niet tijdig dan komt hij in verzuim en kan de eigenaar zo nodig bij de rechter de ontruiming vorderen. Beperkt deze ontruimingsplicht zich tot de boedel van de failliete huurder? Is de curator verplicht zaken van een ander dan de failliete huurder, waarvan hij houder of bezitter is, uit het gehuurde pand te verwijderen? Dat hangt af van de omstandigheden en kan niet zo maar met ja of nee worden beantwoord. In het arrest HR 4 november 1988, NJ 1989, 854 (Schols-Pelzers/Heijen) besliste de Hoge Raad over de plicht om op het terrein van een ander terechtgekomen tuinmateriaal te verwijderen. In deze zaak oordeelde de Hoge Raad dat de verwijderingsplicht ook geldt voor degene wiens zaak tot deze inbreuk heeft geleid, onverschillig aan wie die zaken toebehoren. Het zal van de omstandigheden van het geval afhangen of een curator de plicht heeft ook zaken die geen eigendom zijn van de failliete partij, te verwijderen.

De verplichting van de huurder om door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur te verwijderen, is dus bij niet-nakoming een concurrente vordering. Besluit de curator van het recht van de failliete partij om veranderingen en toevoegingen te verwijderen gebruik te maken (als het voorbeeld om waardevolle zaken gaat), dan zal hij ook de extra schade die daardoor ontstaat redelijkerwijs moeten herstellen en zal er een boedelschuld ontstaan als hij dat niet doet. Dan is het schade die ontstaat door het handelen van de curator in strijd met zijn plicht geen schade aan andermans zaken toe te brengen en dat lijkt de Hoge Raad weer boedelschuld te vinden. Ook schade die aan het gehuurde pand ontstaat bij de ontruiming door de curator zal op deze grond een boedelschuld zijn.

Belang van garantie Het in dit artikel besproken arrest maakt het belang van een bankgarantie voor een verhuurder weer duidelijk: de vordering van de verhuurder op de failliete boedel tot vergoeding van niet herstelde schade of ten onrechte niet ongedaan gemaakte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde pand is weliswaar een verifieerbare, maar verder slechts een concurrente vordering. Voor vergoeding van die schade en kosten kan een dergelijke bankgarantie nog steeds soelaas bieden. Over de auteur Karen Six-Hummel is als advocaat verbonden aan de sectie Vastgoed van Boekel De Nerée te Amsterdam. Meer informatie: [email protected]


Uw Vastgoedmarkt op eigen benen Vanaf vandaag ontvangt u uw vertrouwde Vastgoedmarkt van BIM Media B.V.. BIM Media is een nieuw mediabedrijf, maar zeker geen onbekende. BIM Media is ontstaan uit een afsplitsing van Sdu Uitgevers B.V. en gaat per 1 juli 2013 verder als zelfstandige dochtervennootschap van Sdu Uitgevers. Met onze sterke merken als oa. Cobouw, Vastgoedmarkt, de Architect, AutomatiseringGids en Academic Service blijven wij u als professional helpen bij het excelleren in uw dagelijkse werk . Dit doen wij met onze kennisproducten, nieuws, vakinformatie en tools. Elke dag weer. BIM Media heeft als ambitie om kansen voor u te creëren door u in contact te brengen met andere vakgenoten en partijen in uw branche. Kansen op nieuwe inzichten, interessante contacten en mooie opdrachten. Niet voor niets is onze pay-off: meer kennis, meer kansen. Wat verandert er voor u? Behalve een nieuw logo en een ander telefoonnummer, blijft Vastgoedmarkt dezelfde prikkelende en inspirerende koers varen zoals u dat altijd gewend bent. Voor al uw vragen en ideeën kunt u contact opnemen met onze klantenservice via (070) 30 46 777 of [email protected] Bekijk ook onze nieuwe website: www.bimmedia.nl Hartelijke groet, Marcel Jille, Uitgever



thema juridisch juridisch / weten regelgeving / deloitte

Jurisprudentie en beleidsoverzicht eerste halfjaar 2013 Deloitte Real Estate Tax geeft ieder halfjaar een overzicht van belastingrechtelijke uitspraken, beleidsvoornemens, uitspraken en wetsvoorstellen die relevant zijn voor de vastgoedpraktijk. Meer informatie: Ronald Kousen ([email protected]) en Rendall Hofman ([email protected]) of www.deloitte.nl.

Exit Nederland, geen exit HIR

Venno otsch a ps b el ast i ng/ inko mst en b el ast i ng Nederlandse aftrek Belgisch kasteel De Hoge Raad heeft op 1 februari 2013 prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie over de vraag of onderhoudskosten van een Belgisch monument van een Belg die in Nederland werkt, aftrekbaar zijn in Nederland conform de Nederlandse monumentenregeling in box I. De inspecteur weigerde de aftrek, omdat het Belgische kasteel niet kan worden ingeschreven in het Nederlandse monumentenregister. De rechtbank in Breda en het Hof in Den Bosch oordeelden dat de monumentenaftrek weigeren aan een buitenlandse belastingplichtige, die in casu opteerde voor toepassing van de keuzeregeling van artikel 2.5 Wet inkomstenbelasting 2001, leidt tot een ongelijke behandeling van niet-ingezetenen vergeleken met ingezetenen. De staatssecretaris ging in cassatie. De Hoge Raad heeft nu dus prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. (Hoge Raad 1 februari 2013, nr. 11/03763)

De Hoge Raad heeft op 22 maart 2013 (11/05599, LJN: BX 6710) een interessant arrest gewezen. In de door de Hoge Raad beoordeelde zaak ging het om een naar Nederlands recht opgerichte naamloze vennootschap die in 1995 haar feitelijke leiding heeft verplaatst naar Luxemburg. De belanghebbende hield diverse onroerende zaken, waarvan enkele in Nederland. In 1999 werd de laatste Nederlandse onroerende zaak verkocht, waarna de belanghebbende de boekwinst in een vervangingsreserve/herinvesteringsreserve (HIR) onderbracht. In 2001 concludeert de inspecteur dat de HIR vrij moet vallen ten laste van de winst, omdat de belanghebbende niet langer een vervangingsvoornemen had. De belanghebbende was het hiermee niet eens en voerde aan dat zij sinds 1995 niet langer in Nederland belastbare winst genoot. Volgens het Hof had de gevormde HIR al in 1999 tot de winst moeten worden gerekend, omdat de belanghebbende in dat jaar is opgehouden winst uit Nederlandse onderneming te genieten. Het Hof sloot daarbij aan bij het verkoopmoment van de laatste Nederlandse onroerende zaak. Maar de Hoge Raad oordeelde anders. Volgens de Hoge Raad heeft het aanhouden van de HIR tot gevolg dat de verkoopwinst van de met de vervangingsreserve (wettelijke voorganger van de HIR) nog aan te schaffen onroerende zaken in de toekomst nog belastbare winst in Nederland zal opleveren. Daarom kan niet worden gezegd dat de belanghebbende al in 1999 is opgehouden winst uit de Nederlandse onderneming te genieten. Een

eindafrekening is daarom niet op zijn plaats. De Hoge Raad oordeelde verder dat ook het belastingverdrag met Luxemburg niet in de weg staat dat de verkoopwinst wordt belast in een later jaar dan het jaar waarin de onroerende zaken zijn vervreemd. Dit is bovendien in overeenstemming met het Europese recht. (HR 22 maart 2013, nr. 11/05599)

Onzakelijke leningen De Hoge Raad heeft op 3 mei 2013 drie arresten gewezen over onzakelijke leningen. Deze arresten nuanceerden de jurisprudentie over dit onderwerp. Als een vennootschap of een natuurlijke persoon een geldlening verstrekt onder mogelijk onzakelijke condities aan een gelieerde vennootschap, moet worden nagegaan of sprake is van een (on) zakelijke lening. Dit speelt bijvoorbeeld als een lening wordt verstrekt zonder schriftelijke leningsovereenkomst, zonder zekerheden en/ of zonder afspraken over essentiële zaken als looptijd en aflossingen. De Hoge Raad heeft in het recente verleden beslist dat sprake is van een onzakelijke lening als een onafhankelijke derde niet bereid zou zijn geweest een dergelijke lening te verstrekken met een rente die niet winstafhankelijk is. Als de lening op grond van dit criterium het predicaat ‘onzakelijk’ krijgt, is onder meer een eventuele afwaardering voor insolvabiliteit van de debiteur niet aftrekbaar. Uit de rechtspraak was tot dat moment niet op te maken of sprake kon zijn van een onzakelijke lening als de crediteur op het moment van verstrekking van de geldlening nog geen aandeelhouder was van (of anderszins gelieerd was met) de debiteur, maar dat op een later

moment wel zou worden. In de arresten van 3 mei 2013 besliste de Hoge Raad dat in ieder geval geen sprake kan zijn van een onzakelijke lening als ‘het aandeelhouderschap een hoedanigheid is die voortvloeit uit de verstrekking van de lening’. De Hoge Raad omschreef in de arresten een voorbeeld. Dat is zo als de crediteur voor de lening aandelen krijgt in de debiteur of anderszins medegerechtigd wordt tot de winst van de debiteur en de meerderheidsaandeelhouders geen geldleningen verstrekken aan de debiteur. In een van de arresten had de crediteur een converteerbare achtergestelde lening verstrekt aan een BV. Deze lening gaf bij conversie recht op een minderheidsbelang. In een ander arrest ging het om een crediteur die op het moment van de verstrekking van de lening een minderheidsbelang in de debiteur bezat, dat hij voor de geldlening had verkregen. In beide situaties oordeelde de Hoge Raad dat geen sprake was van een onzakelijke lening. De afwaardering van de lening mocht dus ten laste worden gebracht van de winst. In het derde arrest oordeelde de Hoge Raad dat sprake was van een onzakelijke lening en de afwaardering niet ten laste kon worden gebracht van de winst. In dit derde arrest verwierf de belanghebbende bij de geldlening een meerderheidsbelang en ook andere (indirecte) aandeelhouders in de debiteur verstrekten een lening aan de debiteur. (Hoge Raad 3 mei 2013, nr 11/03249, Hoge Raad 3 mei 2013, nr, 11/05166 en Hoge Raad 3 mei 2013, nr 12/04193)

geldt een vrijstelling van de Poolse vennootschapsbelasting (Vpb) voor inkomsten uit Poolse onroerende zaken. Deze vrijstelling zou vanaf 1 januari 2011 ook moeten gelden voor beleggingsfondsen uit de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte (EU/EER), maar werd in de praktijk niet toegekend. De Poolse rechtbank heeft op 27 maart 2013 geoordeeld dat EU/ EER-beleggingsfondsen recht hebben op de vrijstelling voor inkomsten uit Poolse onroerende zaken.

BT W Transformatie De Nederlandse Hoge Raad besliste een aantal keren over de vraag of voor de BTW na een ingrijpende verbouwing een nieuw pand is ontstaan. Deze zaken zijn erg belangrijk voor de markt van dit moment, waarin transformatie vaak de enige oplossing is voor leegstand. Ook door de aandacht die transformatie kreeg tijdens Provada, verschijnt in Vastgoedmarkt van juni/juli (zie elders in dit nummer) en september 2013 artikelen over fiscale aandachtspunten bij transformatie. In dit overzicht daarom hierover geen jurisprudentie.

Bij executie naar koper

In te rn ation aal Duitse wetgeving tegen ‘RETT blockers’ Nieuwe Duitse wetgeving is op 7 juni 2013 van kracht geworden waardoor structuren met Kapitalgesellschaften en Personengesellschaften niet meer werken. Deze zijn opgezet om te besparen op de Duitse overdrachts belasting, in de praktijk bekend als ‘RETT blockers’.

Vrijstelling Poolse Vpb EU-fondsen Voor Poolse beleggingsinstellingen

Volgens de Nederlandse wetgeving wordt de BTW op de levering van een onroerende zaak door een executieschuldenaar op grond van een executoriale titel geheven van de koper, niet van de verkoper. De BTW mag dan niet op de factuur worden vermeld door de verkoper. Uit een recent arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie volgt dat deze verplichte verleggingsregeling wel eens ruimer zou kunnen uitwerken dan tot nu toe door de praktijk werd gedacht. De levering van nieuw vervaardigde onroerende zaken die niet, of niet langer dan twee jaar, in gebruik zijn genomen en bouwterreinen is van rechtswege belast met BTW. Dit geldt onder voorwaarden ook voor bepaalde beperkte rechten op dergelijke onroerende zaken. De BTW moet dan op de factuur worden vermeld. Een belangrijke uitzondering hierop is de verkoop van een dergelijke onroerende zaak op grond van een executoriale titel. De BTW moet



jur idisch thema

in dat geval namelijk verplicht worden verlegd naar de koper en mag de verkoper de BTW niet vermelden op de factuur en deze niet innen bij de koper. De ratio hiervoor is dat de fiscus niet achter het net mag vissen bij een gedwongen verkoop, die vaak voortvloeit uit een slechte financiële situatie bij de verkoper. Als de verkoper BTW berekent, kan bijvoorbeeld een hypotheekhouder zich verhalen op de koopsom, inclusief BTW, en kan de fiscus deze BTW in veel gevallen niet meer innen bij de verkoper. Uit het recente arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie leiden wij af dat de verleggingsregeling van toepassing is zodra de insolventieprocedure is begonnen. Dit moment wordt in de Europese richtlijn voor insolventieprocedures (Verordening Nr. 1346/2000 van 29 mei 2000) bepaald. Voor Nederland zijn drie soorten insolventieprocedures onderkend. Dit zijn het faillissement, de surseance van betaling en de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen. Hoewel het niet zeker is dat de BTW-richtlijn voor deze bepaling aansluit bij de richtlijn voor de insolventieprocedures, geeft deze richtlijn wel enig houvast. Dit betekent dat de verleggingsregeling al van toepassing kan zijn voordat daadwerkelijk wordt geliquideerd. De schuldenaar moet dan waarschijnlijk al wel in een van de hiervoor genoemde procedures zitten. Wanneer de insolventieprocedure precies begint, maakte de Europese rechter niet duidelijk. Wanneer een insolvente verkoper onroerende zaken gaat verkopen, is het vooral voor de koper van belang om te bepalen of de verleggingsregeling van toepassing is. Als namelijk BTW wordt vermeld op de factuur, terwijl de verleggingsregeling van toepassing is, zal de fiscus de aftrek van BTW aan de zijde van de koper in eerste instantie weigeren. De BTW kan immers vaak niet door de fiscus worden veiliggesteld bij de verkoper. Wij raden aan met de fiscus af te stemmen of in de specifieke casus de verleggingsregeling van toepassing is. (Arrest HvJ EU 13 juni 2013, Promociones y Construcciones, C-125/12)

Definitie bouwterrein verbreed Volgens de Nederlandse BTWwetgeving is sprake van een bouwterrein als aan de volgende voorwaarden is voldaan. Er is sprake van onbebouwde grond: a) waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden; of b) waarvoor voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond met het oog op bebouwing ervan; of c) als in de omgeving voorzieningen worden of zijn getroffen; of d) waarvoor een omgevingsvergunning is verleend voor een bouwactiviteit. Dit alles moet zijn gedaan met het oog op de

toekomstige bebouwing. Als een ondernemer een bouwterrein levert, geldt in beginsel een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting voor de koper. Wanneer precies sprake is van een bouwterrein wordt steeds duidelijker uit recente jurisprudentie. Uit een eerder arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie (Don Bosco) was al bekend dat ook een terrein waarop bij de levering nog gebouwen staan, als onbebouwd terrein kan gelden wanneer de verkoper zich heeft verplicht de opstallen te (laten) slopen. Het arrest maakt duidelijk dat de intentie van de bij de levering betrokken partijen om tot bebouwing van het terrein over te gaan van belang is om te bepalen of het desbetreffende onbebouwde terrein geldt als bouwterrein voor de BTW. Die intentie moet dan wel door objectieve gegevens worden ondersteund. De Hoge Raad wees recent zijn eindarrest in de zaak Woningstichting Maasdriel. De Hoge Raad kwam terug op zijn vaste jurisprudentie dat bij sloop nog een bewerking aan de grond moet plaatsvinden na de sloop voordat kan worden gesproken van een bouwterrein. Vervolgens constateerde de Hoge Raad dat niet in geschil is dat Woningstichting Maasdriel de intentie had om het perceel te bebouwen en dat de verkoper zich had verplicht de gebouwen te slopen en het parkeerterrein te verwijderen. Daarmee werd het overgedragen terrein aangemerkt als bouwterrein. De Hoge Raad wees op dezelfde dag ook arrest in een andere zaak. In deze zaak heeft het Hof in Den Haag geoordeeld dat sprake is van een bouwterrein. Volgens de Hoge Raad was het Hof terecht tot dit oordeel gekomen, omdat belanghebbende van verschillende partijen gronden kreeg geleverd die samen één terrein vormen waarop kan worden gebouwd en belanghebbende de intentie heeft op het terrein nieuwbouw uit te voeren. Uit de einduitspraak in de zaak Woningstichting Maasdriel en de andere zaak volgt naar onze mening opnieuw dat het begrip bouwterrein in Nederland ruimer moet worden uitgelegd dan de definitie die we eerder vermeldden. Als de verkrijger van het terrein geen recht op aftrek van voorbelasting heeft, kan een levering met BTW ongewenst zijn. De vraag die dan blijft is of, indien gunstig, de beperkende Nederlandse definitie mag worden gebruikt om te ontkomen aan de definitie ‘bouwterrein’. De Hoge Raad heeft gezegd dat de Nederlandse definitie ‘richtlijnconform’ moet worden uitgelegd. Hiermee bedoelt de Hoge Raad dat hoewel de tekst van de definitie ruimte laat voor een andere interpretatie, deze moet worden uitgelegd overeenkomstig de bedoeling van de Europese BTWrichtlijn. Dit zou betekenen dat de

Nederlandse tekst toch inhoudt dat al sprake is van een bouwterrein als niet specifiek aan de voorwaarden van de Nederlandse wettekst is voldaan. Wij raden partijen die grondtransacties voorbereiden aan goed te beoordelen wat gunstig is en welke route vervolgens moet worden gekozen. (HvJ EU 17 januari 2013, Woningstichting Maasdriel, C-543/11; HR 7 juni 2013, 10/02888bis en 12/00765)

Belastingdienst met een duidelijke omschrijving te verzoeken om een ‘beschikking fiscale eenheid’, waarin wordt vastgelegd welke entiteiten onderdeel uitmaken van een fiscale eenheid. (Arrest HvJ EU 25 april 2013, Europese Commissie tegen Koninkrijk der Nederlanden, C-65/11)

Fiscale eenheid niet-ondernemers In Nederland is het mogelijk om voor de BTW een fiscale eenheid aan te gaan tussen verschillende ondernemers die voor ten minste 50 procent met elkaar zijn verweven. Een groot voordeel hiervan is dat onderlinge prestaties niet meer worden belast. Een ander voordeel kan zijn dat een entiteit die geen aftrekrecht heeft door de opname in een fiscale eenheid voor de BTW, gebruik kan maken van het aftrekrecht van een andere entiteit. Volgens de Nederlandse omzetbelastingwetgeving mogen alleen ondernemers worden opgenomen in een fiscale eenheid voor de BTW. Maar op basis van een beleidsbesluit (in de praktijk nog aangeduid als holdingresolutie) is goedgekeurd dat onder voorwaarden ook nietbelastingplichtige houdstermaatschappijen met een sturende en beleidsbepalende functie kunnen worden opgenomen in een fiscale eenheid. Zo kan de BTW op kosten die de houdstermaatschappij maakt in aftrek worden gebracht op basis van het aftrekrecht van de gehele fiscale eenheid. De Europese Commissie heeft bij het Hof van Justitie van de Europese Unie beroep ingesteld tegen verschillende Europese lidstaten, waaronder Nederland, over de opname van niet-belastingplichtige ondernemers in de fiscale eenheid voor de BTW. Maar volgens het Hof van Justitie van de Europese Unie is het Nederlandse beleid om niet-belastingplichtige houdstermaatschappijen op te nemen in een fiscale eenheid voor de BTW niet strijdig met de BTW-richtlijn. De desbetreffende arresten van het Hof van Justitie van de Europese Unie kunnen mogelijk zelfs ruimer worden geïnterpreteerd. Zo kan uit het arrest over de Nederlandse situatie worden gehaald dat niet alleen houdstermaatschappijen, zoals verwoord in de holdingresolutie in de fiscale eenheid mogen worden opgenomen, maar ook andere nietondernemers. Dit ligt wel aan de ruimte die het desbetreffende land heeft gevraagd en gekregen tijdens het verzoek om gebruik te maken van de uitzondering om nietondernemers te mogen opnemen in de fiscale eenheid voor de BTW. Dit is voor de Nederlandse situatie vooralsnog niet duidelijk. Gezien deze onzekerheid is het verstandig om in voorkomende gevallen de

partijen grond inbrengen het van belang is te bepalen wanneer precies de verkrijging voor de overdrachtsbelasting plaatsvindt. Een juiste timing kan namelijk voorkomen dat al in een vroeg stadium overdrachtsbelasting is verschuldigd. Mogelijk kan zelfs een vrijstelling van toepassing zijn als bijvoorbeeld voor die (economische) verkrijging wordt vastgelegd dat uiteindelijk een bouwterrein in de BTW wordt geleverd. (Hof Amsterdam 18 april 2013, nr. 11/00600)

Ov e rdrachts be l astin g Samenwerkingsovereenkomst Voor de overdrachtsbelasting is niet alleen de verkrijging van het juridische eigendom van vastgoed relevant, maar ook de verkrijging van het economische eigendom. Als, kort gezegd, een belang in een onroerende zaak wordt verkregen waarbij het belang ten minste enig risico van waardeverandering omvat, is de verkrijging van dat belang belastbaar voor de overdrachtsbelasting. Natuurlijk is het altijd de vraag of een dergelijk belang wordt verkregen en wat het moment en de waarde van de verkrijging is. Het Hof in Amsterdam heeft zich daarover onlangs uitgesproken. De uitspraak ging over een woningontwikkeling waarbij verschillende partijen op dezelfde dag zowel een samenwerkingsovereenkomst als een financieringsovereenkomst sloten. De belanghebbende stelde dat er geen economische verkrijging had plaatsgevonden, omdat er alleen was afgesproken dat, en onder welke voorwaarden, de percelen zouden worden ingebracht in een op te richten entiteit. Volgens de rechter hadden al wel economische verkrijgingen plaatsgevonden, omdat de prijs van de transacties al was vastgelegd en geen voorbehoud was gemaakt of het project al dan niet doorging. Daarnaast was bepaald in welke verhouding de partijen zouden delen in de winst of het verlies en dat de partijen vanaf het aangaan van de overeenkomsten de financieringslast gezamenlijk zouden dragen. Daarbij was het niet van belang dat later het juridische eigendom zou worden verkregen en nog geen bedragen over en weer waren betaald. Uit deze uitspraak blijkt eens te meer dat bij het aangaan van een samenwerkingsverband waarbij

Dive rse n

Warmtewet ingevoerd De Warmtewet wordt op 1 januari 2014 ingevoerd. Deze is bedoeld om kleinverbruikers van warmte tegen te hoge tarieven van leveranciers te beschermen. Dit gebeurt door de prijzen te reguleren via het niet-meer-dan-anders-principe. Dit NMDA-principe houdt in dat kleinverbruikers niet méér voor hun warmte mogen betalen dan iemand die zijn huis met gas verwarmt. Door de invoering van deze wet per 1 januari 2014 zullen exploitanten van alle collectieve warmtenetten (zoals stadsverwarmingsnetten, blokverwarmingsinstallaties en warmte/ koudeopslagsystemen) moeten voldoen aan diverse eisen.

Akkoord woningmarkt en bouw In het akkoord voor de woningmarkt en de bouwsector is een aantal fiscale maatregelen te vinden. Het uitgangspunt blijft dat hypotheken volledig en annuïtair binnen dertig jaar moeten worden afgelost. Maar er komt de mogelijkheid om een tweede annuïtaire lening af te sluiten, waarmee maximaal 50 procent van de ‘echte’ annuïtaire hypotheeklening in dertig jaar kan worden afgelost. Deze tweede lening moet als schuld worden ondergebracht in box 3 van de Wet inkomstenbelasting 2001. De rente is niet aftrekbaar. Daarnaast is opgenomen dat de verhuurdersheffing die woningcorporaties vanaf 2013 moeten afdragen langzamer zal oplopen. Nog voor de zomer zal een wetsvoorstel worden ingediend, waarin de verhuurdersheffing vanaf 1 januari 2014 wordt geregeld.

Meneer en mevrouw Jacobs wonen in hun galerie. Omdat wij zowel ontwikkelaar als fondsmanager zijn, kunnen wij ook aan dit soort wensen persoonlijke aandacht geven. Wij streven altijd naar een bovengemiddeld prettige en duurzame woon- en werkomgeving. Wat overigens bovengemiddeld rendeert. Zo presteert ons Amvest Residential Core Fund boven de benchmark.

VASTGOEDONTWIKKELING. FONDSMANAGEMENT. BOVEN DE BENCHMARK.

www.amvest.nl

Volume beleggingen daalt met 13 procent

Recommend Documents