Vliv vad a poruch svislých konstrukcí na ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv vad a poruch svislých konstrukcí na ocenění Bakalářská práce

Autor:

Petr Kuchař Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Duben 2010

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude

zpřístupněna

třetím osobám prostřednictvím interní

databáze

elektronických

vysokoškolských prací.

V Praze dne 26. června 2011

Petr Kuchař

2

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat vedoucímu práce Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za vedení, kontrolu a podmětné připomínky k mé bakalářské práci.

3

Anotace Teoretická část bakalářské práce se zabývá tříděním vad a poruch na svislých konstrukcích a jejich vlivem na ocenění. Praktická část obsahuje dvě trţní ocenění. Je to ocenění bytové jednotky v Praze 4 a výrobně skladovacího areálu v obci Sázava – Černé Budy. V poslední části jsem popsal analýzu trhu s nemovitostmi v Praze 4.

Annotation Theoretic part of this Bachelor theses targets the sorting of vertical construction defects and malfunction and their influence on pricing. Practical part contains two reports of market valuation. It is valuation of flat in Prague 4 and production and storage area in Sázava – Černé Budy. In the final part I described the real estate market in Prague 4.

4

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1

2

Svislá konstrukce ................................................................................................................ 8 1.1

Pojem svislá konstrukce ............................................................................................. 8

1.2

Poţadavky na svislé nosné konstrukce ....................................................................... 8

Třídění vad a poruch staveb................................................................................................ 9 2.1

Výklad pojmů – poškození, defekt, porucha a vada ................................................... 9

2.2

Třídění vad a poruch svislých konstrukcí. .................................................................. 9

2.2.1

Vady a poruchy zjevné. ...................................................................................... 9

2.2.2

Vady a poruchy skryté. ..................................................................................... 10

2.2.3

Další dělení vad a poruch je podle významu a příčiny ..................................... 10

2.3 3

Vznik vad a poruch svislých konstrukcí. .................................................................. 11

Vady a poruchy vznikající vlivem vnějšího prostředí ...................................................... 12 3.1

Vady a poruchy vznikající zvýšenou vlhkostí .......................................................... 13

3.1.1

Zdroje vlhkosti.................................................................................................. 13

3.1.2

Biologický účinek vlhkosti ............................................................................... 13

3.2

4

Vady a poruchy vznikající účinkem teploty ............................................................. 14

3.2.1

Kolísání vysokých teplot .................................................................................. 15

3.2.2

Náhlé změny teplot ........................................................................................... 15

3.2.3

Opakované zmrazování .................................................................................... 15

3.2.4

Střídání ochlazování a ohřívání ........................................................................ 15

Vady a poruchy vznikající v interiéru stavby ................................................................... 16 4.1

Vady a poruchy vzniklé dřevokaznými houbami ..................................................... 16

4.1.1

Dřevomorka domácí (Serpula lacrymans) ........................................................ 17

4.1.2

Koniofora sklepní (Coniophora puteana) ......................................................... 17

4.1.3

Pornatka Vaillantova (Poria vaillantii) ............................................................. 17

4.1.4

Trámovka (Gloeophyllum sp.) ......................................................................... 18

4.1.5

Troudnatec růţový (Fomitopsis roea)............................................................... 18

4.1.6

Čechratka sklepní (Payillus panuoides) ............................................................ 18

4.1.7

Řasnatka zední (Paziza cerea) .......................................................................... 18

4.2

Poškození dřevozbarvujícími houbami .................................................................... 19

4.3

Poškození plísněmi ................................................................................................... 19 5

4.4

Poškození dřevokazným hmyzem ............................................................................ 20

4.4.1

Tesařík krovový (Hylotrupes bajulus) .............................................................. 21

4.4.2

Červotoči (Anobiidae) ...................................................................................... 21

4.4.3

Hrbohlav (Lyctus brunneus) ............................................................................. 22

4.4.4

Mravenci (Formicidae) ..................................................................................... 22

4.5 5

Vady svislých konstrukcí z hlediska zdravotní nezávadnosti .................................. 23

Vady a poruchy technického rázu .................................................................................... 24 5.1

Projevy statických poruch ........................................................................................ 24

5.1.1

Druhy trhlin ...................................................................................................... 24

5.1.2

Trhliny ve zdivu ............................................................................................... 25

5.2 6

Příčiny statických poruch ......................................................................................... 25

Vliv na ocenění ................................................................................................................. 26 6.1

Náklady na vady ....................................................................................................... 26

6.2

Porovnávací metoda ................................................................................................. 26

6.3

Příjmová metoda ....................................................................................................... 26

6.4

Nákladová metoda .................................................................................................... 27

7

Ocenění bytu ..................................................................................................................... 29

8

Ocenění výrobně skladovacího areálu .............................................................................. 44

9

Analýza trhu s nemovitostmi v Praze 4 ............................................................................ 62 9.1

Popis okresu.............................................................................................................. 62

9.1.1

Obecná charakteristika ..................................................................................... 62

9.1.2

Historie ............................................................................................................. 62

9.1.3

Významné stavby ............................................................................................. 63

9.1.4

Realizované projekty ........................................................................................ 64

9.2

Trh s nemovitostmi ................................................................................................... 67

9.2.1

Pozemky ........................................................................................................... 67

9.2.2

Budovy ............................................................................................................. 67

9.2.3

Nájmy ............................................................................................................... 69

Závěr ......................................................................................................................................... 70 Seznam pouţité literatury a pramenů ....................................................................................... 71 Přílohy ...................................................................................................................................... 73

6

Úvod Má práce je v teoretické části zaměřená na shrnutí vad a poruch, které se nejvíce vyskytují na svislých konstrukcích bez ohledu na to z jakého materiálu jsou vyrobeny. Dále se zabývá vlivem těchto vad a poruch na hodnotu stavby a tedy na ocenění. Vady a poruchy vznikají „stále a všude“, a proto mi přišlo zajímavé vybrat si toto téma, neboť je stále aktuální a vţdy bude mít velký podíl na utváření hodnoty při oceňování. Ukazuje se, ţe téma je nejen aktuální, ale je to také téma natolik problematické, ţe je třeba se v tomto oboru na něj více zaměřit a k tomu by mohla poslouţit má práce jako návod, shrnutí, zdroj informací a důvod k zamyšlení se nad moţnými důsledky tohoto problému. I mým osobním zájmem bylo tuto záleţitost podrobněji prostudovat a získat nové informace a poznatky. Z toho důvodu, ţe nic nevydrţí věčně, jak říká jiţ významný filosof Herakleitos z Efesu „Všechno plyne, všechno se mění.“, si myslím, ţe řešit problém vad a poruch je v tomto oboru velice přínosné. Cílem mé práce je informovat kaţdého, kdo má zájem o znalosti týkající se vad a poruch a jejich moţném vlivu na oceňování a hodnotu staveb. Cílem práce je také, aby si kaţdý, kdo si přečte tuto práci, dovedl představit všechny moţné vady a poruchy svislých konstrukcí, uvědomit si jejich moţné závaţnosti a přestavit si, jak tyto vady a poruchy mohou negativně ovlivnit hodnotu oceňovaného majetku. Vady se vyskytují jak u starších staveb, na které jiţ nějakou dobu působily vlivy degenerace, tak i nových staveb, které mají svou ţivotnost před sebou, ale mohou být nekvalitně provedené, nebo na nich byl pouţit závadný materiál. V praktické části se věnuji trţnímu ocenění bytové jednotky v Praze 4 Spořilov a trţnímu ocenění výrobně skladovací haly v obci Sázava – Černé Budy v okrese Benešov. Poslední částí mé práce je analýza trhu s nemovitostmi v obci Praha 4. Při výběru tématu bakalářské práce mě ovlivnila příbuznost tohoto tématu s mým dosavadním zaměřením. Tím je absolvování střední průmyslové školy stavební Josefa Gočára v Praze a následném pokračování v tomto oboru na stavební fakultě ČVUT, kde jsem absolvoval také předmět Poruchy a degradace staveb.

7

1 Svislá konstrukce 1.1 Pojem svislá konstrukce Na začátek bych vysvětlil pojem svislá konstrukce. Svislé konstrukce jsou všechny konstrukce umístěné ve svislé neboli vertikální poloze. Základní dělení svislých konstrukcí je dělení na konstrukce nosné a na konstrukce nenosné. Konstrukce nosné jsou zdi, pilíře, sloupy a konstrukce nenosné jsou příčky a výplňové dřevo. Svislé nosné konstrukce jsou podporou vodorovných konstrukcí. Přenášejí zatíţení v budově a jsou základní nosné konstrukce celého nosného systému stavby. Svislé nosné konstrukce se dají rozdělit dále na konstrukce tyčové, plošné a prostorové. Tyčové konstrukce je například prut, sloup a pilíř. Mezi plošné konstrukce patří blána (příčka), stěna (deska) a zeď, toto rozdělení je z hlediska tloušťky. Dále mohu uvést prostorové konstrukce jako je šachtová buňka nebo podlaţní buňka. Mezi svislé nenosné konstrukce patří především příčky. Jejich hlavní funkcí je funkce dělící, kdy rozdělují prostor na jednotlivé místnosti. Další funkcí je akustická izolace, tedy ochrana proti šíření hluku.

1.2 Požadavky na svislé nosné konstrukce architektonické poţadavky – umístění a dispozice v půdorysu statická funkce poţadavky – přenos svislého zatíţení a funkce ztuţující protipoţární funkce a poţadavky – poţární odolnost a funkce poţárně dělící konstrukce akustické poţadavky – vzduchová neprůzvučnost tepelně technické poţadavky – tepelný odpor a tepelná stabilita nenasákavost odolnost vůči vlivům ovzduší dělící funkce – přidruţená funkce

8

2 Třídění vad a poruch staveb 2.1 Výklad pojmů – poškození, defekt, porucha a vada „Poškození je stav objektu, popř. procesu, negativně ovlivňující jeho vzhled, funkci, ţivotnost, udrţovatelnost, ovladatelnost a jiné spolehlivostní nebo jakostní charakteristiky. Poškození se stává defektem, jestliţe je natolik váţné, ţe můţe vést ke vzniku poruchy a následně k poruše. V průběhu ţivota jakéhokoli objektu/procesu narůstá poškození a nebo rostě závaţnost defektů, které se na počátku zdály být třebas zanedbatelné. Tento děj se označuje jako kumulace poškození. Ne kaţdý defekt musí vyústit do poruchy; defekt můţe být totiţ odstraněn dříve, neţ vznikne porucha. Specifickým případem defektu, popř. poruchy, je vada. Za vadu se obecně povaţuje nepříznivá odchylka od předpokládaného stavu objektu nebo od předpokládaného průběhu procesu. Vada je vţdy způsobena lidskou činností nebo naopak nečinností. Obecná klasifikace vad ve stavebnictví neexistuje, i kdyţ bylo v minulosti několik pokusů takovou klasifikaci prořídit.“1

2.2 Třídění vad a poruch svislých konstrukcí. 2.2.1 Vady a poruchy zjevné. Tyto vady se projevují mechanickým porušováním materiálů a konstrukcí. To jsou: trhliny, drcení, odlupování, rozvrstvování, rozpad struktury, výkvěty, plísně, hniloba, koroze, změna barvy a další.

1

TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008. ISBN 978-80-7400-009-6

9

2.2.2 Vady a poruchy skryté. Projevy skrytých vad a poruch nelze vizuálně, bez pouţití přístrojů pro diagnostiku prokázat. Jedná se například o tyto vady a poruchy: špatné provedení svárů, kvalita materiálu, kvalita provedení výztuţe, zdravotní závadnost materiálu, trhliny a mechanické porušení uvnitř konstrukce a další. Závaţnost skrytých vad je především v nebezpečí, ţe v jejich důsledku můţe dojít k náhlému selhání konstrukce dříve, neţ budou tyto vady a poruchy a jejich projevy vizuálně prokazatelné.

2.2.3 Další dělení vad a poruch je podle významu a příčiny Kategorie významu: Vady a poruchy ohroţující stabilitu a bezpečnost nosného systému. Vady a poruchy ohroţující zdraví uţivatelů a zdravotní nezávadnost. Vady a poruchy zhoršující funkční a uţivatelské vlastnosti. Vady a poruchy sniţující fyzickou ţivotnost konstrukcí. Vady a poruchy zvyšující provozní náklady. Příčiny poruch: Chybné konstrukční řešení Nepřesná montáţ Vliv vnějšího prostředí Pouţití nekvalitních stavebních materiálů

10

2.3 Vznik vad a poruch svislých konstrukcí. U realizovaných staveb, jichţ se ocenění nejvíce týká, vznikají vady především jako důsledek zanedbané či nedostatečné údrţby nebo jako následek neúdrţby. Vady vznikají jak při uţívání stavby, neboli lidskou činností, tak i při neuţívání stavby vlivem okolí a stárnutím. Vznikají také při opravách, úpravách, modernizacích a jiných změnách a při dalších stavebních procesech. Vady a poruchy vznikají především degradačními procesy. Jsou to takové procesy, které vedou k trvalým změnám významných vlastností stavebních hmot a konstrukcí. Vlastnosti stavebních hmot: tepelně technické vlastnosti vlhkostně technické vlastnosti dilatometrické vlastnosti mechanické vlastnosti reologické vlastnosti

11

3 Vady a poruchy vznikající vlivem vnějšího prostředí Vlivy vnějšího prostředí lze rozdělit následovně: chemické vlivy a účinky biologické vlivy a účinky fyzikální vlivy a účinky mechanické vlivy a účinky vlivy zářením vlivy teplotou Působením těchto vlivů se konstrukce nebo spíše hmota mění z hlediska mineralogického sloţení, z hlediska struktury a z hlediska fyzikálně-mechanických vlastností. Projevující se změny mohou být vratné neboli reversibilní či nevratné neboli ireversibilní. Za nevratné projevy degradačních procesů povaţujeme: pohledové změny zdravotní závadnost nadměrné přetvoření rozpad struktury mechanické narušení

12

3.1 Vady a poruchy vznikající zvýšenou vlhkostí 3.1.1 Zdroje vlhkosti Zdrojem zvýšené vlhkosti je: sráţková voda povrchová voda podpovrchová voda podzemní voda zemní vlhkost kondenzovaná voda provozní voda technologická voda Mechanismy vlhnutí porézních materiálů jsou: difůze vodních par, kapilární vzlínání, kapilární kondenzace, sorpce, adsorpce, chemisorbce, nasákavost a transmise. Vlivem zvýšené vlhkosti dochází v materiálu ke změně pórového systému a tedy k vyluhování rozpustných nestabilních solí a roztoků slabých kyselin. Tento proces má za následek fyzikální a chemické degradační procesy, které vedou k dezintegraci a rozpadu struktury.

3.1.2 Biologický účinek vlhkosti vyšší rostliny a jejich parazitické působení kořenů mikroflóra - ubírání horninotvorných minerálů bakteriemi řasy, sinice, mechy a lišejníky - narušují povrchovou strukturu a produkují kyseliny, působí zvětrávání plísně – zvětrávání organickými kyselinami

13

Biologický a degradační účinek vlhkosti na přírodní kámen: biokoroze – sekundární proces, předchází mu znehodnocení anorganických substrátů povrchové krusty – usazení prachu, solí, parafínů a mikroflóry exkrece organických kyselin – rozpouštění a rekrystalizace kamene biotransfer kovu v kameni – šupinovité odlupování kamene prorůstání pórů sinicemi a řasami zvětrávání a zpráškovatění působením lišejníků Biologické a degradační účinky vlhkosti na dřevo V důsledku změn vlhkosti dochází k sesychání a bobtnání dřeva a tím vznikají na povrchu dřeva drobné trhlinky, které se postupem času zvětšují a prohlubují. Trhlinkami poté vnikají do dřeva spóry hub a vajíčka dřevokazného hmyzu.

3.2 Vady a poruchy vznikající účinkem teploty „Všechny části stavebních konstrukcí jsou trvale vystaveny účinkům a vlivům způsobeným změnou teploty a vlhkosti. V běţných stavebních konstrukcí se uplatňují zpravidla všechny způsoby šíření tepla, tj. vedením, prouděním a sáláním.“2 Degradační procesy tohoto druhu způsobují především rozdíly teplot. Jsou to zejména: kolísání vysokých teplot náhlé změny teplot opakované zmrazování střídání ochlazování a ohřívání Z tohoto hlediska je nejdůleţitější tepelná roztaţnost vody, která je obsaţená v pórech stavebního materiálu. 2

WITZANY, Jiří a kol. Konstrukce pozemních staveb 60. 2. vydání. Praha: Vydavatelství ČVUT, 1995. ISBN

80-01-01310-3

14

3.2.1 Kolísání vysokých teplot „Kolísavé působení vysokých teplot způsobuje degradační procesy, které jsou exponenciálně závislé na velikosti teploty. Proto degradační procesy v klimatických pásmech s většími změnami teplot a vlhkosti jsou rychlejší neţ v pásmech s malými změnami.“3

3.2.2 Náhlé změny teplot „Zvláštní pozornost vyţadují z tohoto pohledu zejména účinky způsobené náhlými změnami teplot tzv. tepelnými šoky, kdy prudké ohřátí nebo zchlazení můţe způsobit oddělování nebo porušení tahovými trhlinami povrchových vrstev vystavených bezprostředně těmto tepelným šokům.“ ³

3.2.3 Opakované zmrazování „Sníţení teploty povrchu konstrukcí např. betonu, zdiva apod. pod bod mrazu způsobuje závislosti na stavu nasycení pórů vodou vnitřní napětí – tahové síly v naplněných pórech a kapilárách.“ ³

3.2.4 Střídání ochlazování a ohřívání „U střídavého ohřevu a ochlazování betonu pro teplotní rozdíly 40, 60 a 80 °C a po 260 cyklech byly naměřeny trvalé poměrné deformace o velikosti přibliţně 0,3 ‰. Zpočátku do 40 – 70 cyklů nedochází k výraznému nárůstu trvalých deformací, k náhlému růstu deformací dochází v průběhu následujících 10 cyklů a poté narůstají deformace téměř lineárně.“ ³

3

WITZANY, Jiří a kol. Konstrukce pozemních staveb 60. 2. vydání. Praha: Vydavatelství ČVUT, 1995. ISBN

80-01-01310-3

15

4 Vady a poruchy vznikající v interiéru stavby Příčiny vzniku vad a poruch v interiérech jsou: dřevokazné houby, dřevokazný hmyz, dřevozbarvující houby, plísně, zdravotní závadnost pouţitých stavebních materiálů.

4.1 Vady a poruchy vzniklé dřevokaznými houbami

Dřevokazné houby jsou nejčastějšími škůdci dřeva a jemu podobném organickém materiálu. Jejich spóry jsou přítomny zcela všude. Rostou při optimální vlhkosti na vhodném substrátu, který prorůstají a rozkládají makromolekuly dřeva pomocí vodorozpustných enzymů. To jsou celulóza, hemicelulóza a lignin. Houby vytvářejí plodnici zhuštěním nebo přestavbou hyf. Nejdůleţitější podmínkou pro růst dřevokazných hub je zvýšená vlhkost substrátu. Pokud se vlhkost dřeva dlouhodobě pohybuje nad 20%, je vysoké riziko napadení dřevokaznými houbami. Je li dřevo suché, pak je jeho napadení houbami teoreticky vyloučeno. Při umístění dřeva vodě, je napadení také prakticky vyloučeno, protoţe houby potřebují ke svému ţivotu aţ 20% vzduchu v objemu substrátu.

16

Nejdůleţitějšími a nejčastěji se vyskytujícími druhy dřevokazných hub na zabudovaném dřevě jsou Dřevomorka domácí, Koniofora sklepní, Pornatka Vaillantova, Trámovka, Troudnatec růţový, Čechratka sklepní a Řasnatka zední.

4.1.1 Dřevomorka domácí (Serpula lacrymans) Dřevomorka domácí je nejhorší dřevokazná houba na zabudované konstrukci v interiéru. Je velmi obtíţné ji zahubit. Vyskytuje se především v místech kam zatéká, kde je zvýšená vlhkost, v málo nebo nedostatečně větraných prostorech a v teplotách do 30 stupňů celsia. Teploty nad 35 stupňů celsia dřevomorku ničí. Napadá jak vlhké dřevo, tak i dřevo suché. Poškozuje především jehličnaté dřeviny. Pozná se podle hnědé hniloby a čtvercově se rozpadajícím dřevem.

4.1.2 Koniofora sklepní (Coniophora puteana) Konifera sklepní je nebezpečná především pro dřevo, které je v kontaktu s mokrým okolím, vodními parami a se zemí. Vyskytuje se hlavně tam, kde je vlhkost dřeva nad úrovní 40%. Pokud tato houba nemá dostatek vlhkosti, tedy více jak 40 %, tak odumírá. Je specifická hnědou hnilobou a tím, ţe dřevo degraduje aţ na prach.

4.1.3 Pornatka Vaillantova (Poria vaillantii) Pornatka Vaillantova se nachází především na konstrukcích z jehličnatého dřeva, na místech s vlhkostí nad 30 %. Rozpozná se především díky výrazným bílým květům na povrchu dřeva a tmavě hnědou hnilobou. Bez vlhkosti tato houba zaniká.

17

4.1.4 Trámovka (Gloeophyllum sp.) Trámovky se vyskytují především na půdních prostorech, protoţe snášejí vysoké teploty a střídání vlhka a sucha. Poškození touto houbou není jednoduché rozpoznat, protoţe povrch materiálu zůstává nepoškozen a poškození je uvnitř.

4.1.5 Troudnatec růžový (Fomitopsis roea) Troudnatec růţový je často zaměňován za dřevomorku či trámovku. Typickým výskytem Troudnatce jsou konstrukce ze smrkového dřeva ve vyšších nadmořských výškách. Příčinou vzniku je dlouhodobé zatékání. Jeho plodnice jsou chorošovité s typicky růţovou barvou ve spodní části. Hniloba je tmavě hnědá aţ černá a rozpadající se dřevo tvoří velké kusy.

4.1.6 Čechratka sklepní (Payillus panuoides) Čechratka

sklepní

napadá

v interiérech

nejčastěji

jehličnaté

konstrukce.

Je

rozpoznatelná naţloutlými lupeny a hnědou hnilobou.

4.1.7 Řasnatka zední (Paziza cerea) Řasnatka zední škodí nejvíce tam, kde je stojící voda a vysoká vlhkost. Nachází se často na omítkách, obkladech, prknech a podobně. Plodnice jsou zprohýbané, masité a miskovitého tvaru. Řasnatka nepůsobí velké škody a po odstranění vlhkosti zaniká.

18

4.2 Poškození dřevozbarvujícími houbami Poškození vznikající dřevozbarvujícími houbami není tak váţné, protoţe na rozdíl od dřevokazných hub nerozkládají stěny buněk, nezpůsobují hnilobu a tedy nevznikají ţádné pevnostní změny. Hodnocení škod způsobených těmito houbami závisí na povaze a pouţití konstrukce. Pokud se jedná o prvek, který není pohledový a nezáleţí na jeho vzhledu, je škoda téměř nulová. Úplně jiné je to u pohledových konstrukcí, kde můţe být škoda vysoká. Stejně jako dřevokazné houby i dřevozbarvující houby potřebují ke svému ţivotu vysokou vlhkost substrátu. Minimální vlhkost pro jejich rozvoj je 30 % a přibliţná minimální teplota 20 °C. Je proto velmi důleţité dřevo dostatečně a pravidelně chránit před vlhkem vhodnou ochranou. Jako příklad nedostatečné ochrany bych mohl uvést napadení houbou po natření třemi vrstvami namísto doporučených šesti vrstev. Nejčastějším případem napadení dřevěných konstrukcí jsou modrací houby. Tyto houby způsobují černání a modrání dřeva. Jako příklad těchto hub uvádím následující druhy: Stysanus stemonites – černé povrchové skvrny na dubových konstrukcích Ophiostoma coerulescens – modrání borovicových konstrukcí Fusarium sambucinum – způsobuje červené zbarvení u konstrukcí z borovic a jiných Penicillium roseum – způsobuje stejné poškození jako předchozí houba Cladosporium herbarum – u této houby dochází k šedohnědému zbarvení i pod nátěry Graphium album – vyskytuje se u bukových prvků a vytváří hnědé zbarvení

4.3 Poškození plísněmi Plísně jsou mikroskopické vláknité houby, které napadají povrch dřevěných konstrukcí, stěn, omítek, tapet a dalších. Jejich působením vznikají vady především estetického charakteru a působí také škodlivě na lidský organismus, a proto jsou neţádoucí v jakémkoli interiéru. Plísně produkují toxiny a alergeny. Důsledkem špatného působení na lidský organismus je zánět spojivek, rýma, ekzém nebo průduškové astma.

19

Nejčastějším výskytem plísní jsou místa se zvýšenou vlhkostí a teplotami okolo 30 °C a také jsou postihnuta místa, kde se nedostatečně větrá. Existují však takové plísně, které se mohou objevit i při teplotě blízké 0 °C. To je například Alternaria alternata. Jako příklad plísní objevujících se v interiérech je řada druhů plísní z rodů Alternaria, Aspergillius, Fusarium, Mucor, Paecilomyces, Penicillium, Trichoderna a další.

4.4 Poškození dřevokazným hmyzem

Poškození dřevokazným hmyzem se určuje z hlediska toho, jestli je dřevo čerstvé či jiţ zpracované. Různý hmyz totiţ napadá různé dřevo. Některý hmyz například potřebuje k napadení kůru a lýko, a tedy opracované dřevo nenapadá. Pro účely oceňování svislých konstrukcí jsou důleţité zejména takové druhy hmyzu, které napadají jiţ dřevo zpracované. Tento hmyz nepotřebuje ke svému vývoji tak vysokou vlhkost dřeva a napadá i dřevo vyschlé a i dřevo znovu zvlhčené. Ale přesto brouci potřebují pro rozvoj minimálně 10 % vlhkosti. Místa s vlhkostí pod 10 % nejsou napadána. Dalším důleţitým faktorem pro rozvoj brouků je teplota. Teplota nad 50 °C larvy zahubí.

20

V našich podmínkách jsou nejčastějším škůdcem stavebního dřeva brouci. Poškození dřevěných konstrukcí brouky způsobují zejména jejich larvy. Tyto larvy dřevo poţírají. Napadení dřevokazným hmyzem poznáme díky nápadným poţerkovým chodbičkám. Aktivní napadení je charakteristické výletovými otvory vylíhnutých brouků.

4.4.1 Tesařík krovový (Hylotrupes bajulus) Tento škůdce má velký podíl na škodách svislých konstrukcí ze dřeva. Nejvíce napadá jehličnaté dřevo. Výskyt tesaříka krovového je největší v místech s vysokou teplotou. Typickým příkladem takového místa je půdní prostor. Činnost tesaříka se sniţuje s nízkými teplotami, ale přeţívají i při vysokých mrazech. Tento druh brouka se zaměřuje na bělavé dřevo. Jasným znakem jsou oválné chodbičky s vlnitými dráţkami, především v jarních vrstvách dřeva a výletové otvory o rozměrech přibliţně 3 x 5 mm Dalším znakem je jemná drť v podobě prášku, která často ze dřeva vypadává.

4.4.2 Červotoči (Anobiidae) Jako jiţ zmíněný tesařík i červotoč napadá bělavé dřevo jehličnatých i listnatých stromů. Na rozdíl od tesaříka se vyskytuje v místech, kde je větší vlhkost a niţší teplota. Ideální jsou pro ně místa občasně zvlhčovaná nebo v kontaktu s vodou. Jako příklad výskytu na stavebním dřevě jsou objekty, kde se skladuje obilí, seno, sláma a jiné. Často napadá sokly a spodní části sloupů. Nápadným znakem poškození červotočem jsou kruhové chodbičky velikosti 2-2,5 mm.

21

4.4.3 Hrbohlav (Lyctus brunneus) Hrbohlav způsobuje škody na bělovém dřevě dubu a tropických dřevinách. Napadá pouze dřevo listnatých stromů. Na rozdíl od červotoče a tesaříka se vyskytuje i v suchých prostorech. Jeho výskyt je zákeřný z důvodu krátkého vývojového cyklu a rychlého šíření a také proto, ţe dokáţe napadené dřevo zcela proměnit v prach. Zanechá po sobě pouze povrchovou vrstvu. Rozpoznání je pomocí výletových otvorů o průměru 0,8-2 mm.

4.4.4 Mravenci (Formicidae) Výskyt poruch je velmi často nalézán na konstrukcích a objektech blízko lesa. Mravenci napadené dřevo vyuţívají pro svá hnízda a jako potravu. Znehodnocení se projevuje vyţíráním jarního dřeva.

22

4.5 Vady svislých konstrukcí z hlediska zdravotní nezávadnosti Výskyt vad z hlediska zdravotní nezávadnosti ze zapříčiněn pouţívání stavebních materiálů, ze kterých se do interiéru mohou uvolňovat zdraví škodlivé látky. Mezi tyto vady patří nejčastěji například: Uvolňování toxických plynných látek. Tato vada se týká bytových jader, kde je pouţit formaldehyd, izopropylbenzen a styren. Dále bych uvedl dřevotřískové či dřevovláknité desky ,kde je toxickou látkou formaldehyd. Tyto desky se pouţívají jako konstrukce vrstvených příček. Další vadou je uvolňování pevných částic z vrstvených příček. Zde jsou nebezpečné ezalitové desky, dupronitové desky a čedičová vlna, kde se vyskytuje azbest, formaldehyd, fenol a vláknitý prach. Zdraví závadné je také výskyt a tvorba plísní. Nejčastějšími místy pro výskyt plísní jsou štítové zdi a kouty, rohy a spáry obvodových zdí. Škodlivost plísní je popsána níţe. V neposlední řadě je to také pouţití radioaktivního betonu. To se týká pouze škvárobetonu, kde je radioaktivní sloţkou škvára. Výskyt je například na panelových domech typu G 57.

23

5 Vady a poruchy technického rázu U vad a poruch technického rázu se jedná především o poruchy statické. U statických poruch se vychází z trhlin. Konkrétně z jejich průběhu a charakteru. Trhliny vznikají v nejvíce namáhaných místech a v místech, kde je menší pevnost.

5.1 Projevy statických poruch Statické poruchy se projevují: trhlinami drcením konstrukce přetvářením olupováním povrchových vrstev konstrukce

5.1.1 Druhy trhlin staticky zanedbatelné – povrchové trhliny v omítkách, které jsou jen estetickou vadou a způsobené špatným prováděním staticky závaţné trhliny – procházejí celou konstrukcí, ale nehrozí okamţité ohroţení havarijní stav – procházejí celou konstrukcí a hrozí destrukce Existují tři základní typy porušení s charakteristickými tvary trhlin. Rozevřená trhlina s neporušeným okrajem označuje namáhání tahem. Rozevřená trhlina s posunutím a porušeným okrajem značí namáhání smykem. Rozevřená trhlina s charakteristickým odlupováním, větvením a vrásněním je znak pro namáhání tlakem. Zjišťování a sledování trhlin v čase je moţné pomocí sádrových terčíků nebo nalepováním papírových pásků s označením data a minimální dobou trvání šesti měsíců.

24

5.1.2 Trhliny ve zdivu Trhliny ve zdivu vzniklé z nedostatečné hloubky základu se vyznačují trhlinami na obou stranách konstrukce, které směřují dolů do středu objektu. Tato porucha značí je způsobena tím, ţe základy nedosahují nezámrznou hloubku a základová spára je v pohybu v průběhu roku. V důsledku nestejnorodých základových podmínek, kdy je například část objektu zaloţena na naváţce, dochází k tahovým a smykovým trhlinám a poklesu části objektu na násypu. Pokud jsou kraje objektu zaloţeny na únosné zemině a v prostřední části na zemině neúnosné, dochází nad neúnosnou zeminou ke smykovým trhlinám a po krajích objektu dochází k trhlinám tahovým nebo můţe dojít k poklesu meziokenního pilíře a vytvoření meziokenní parabolické trhliny. Další trhliny mohou vzniknout jako příčina podmáčení zeminy v těsné blízkosti objektu a tímto podmáčením dochází ke klesání krajních částí a k vytváření tahových trhlin směřujících ke středu spodní hrany objektu. Jako následující příčinu vzniku trhlin bych uvedl přístavbu nového většího objektu ke stávajícímu objektu. Touto přístavbou můţe vzniknout smyková trhlina v místě styku přístavby a původního objektu z důvodu většího sedání přístavby. Dalším typem trhlin jsou trhliny umístěné na průčelích staveb. Je to typický projev prohnutí dřevěných stropních trámů, způsobené shnilým zhlavím trámů. Tyto trhliny způsobuje také vysouvání atiky plochých střech směrem z objektu. Svislé trhliny v pilíři značí přetíţení konstrukce.

5.2 Příčiny statických poruch nadměrné namáhání svislého prvku celého průřezu niţší únosnost konstrukce oproti poţadované únosnosti dynamické účinky a otřesy narušení konstrukce působením vlhkosti narušení konstrukce působením teplotou narušení konstrukce neodborným zásahem 25

6 Vliv na ocenění Z důvodu, ţe není moţné provádět destruktivní zkoušky materiálů na zkoumaných konstrukcích, je nutné získat dostatek pádných důvodů pro aplikování následujících metod.

6.1 Náklady na vady „Náklady na odstranění vad nejsou často úměrné jejich závaţnosti –odstraňování můţe například vést k zastavení výrobních procesů v budově, která se jiţ uţívá. V takových případech se lpění na likvidaci vady můţe stát kontraproduktivním, a je nutno přikročit k jednáním, z nichţ mohou vzniknout oboustranné ústupky.“4

6.2 Porovnávací metoda V porovnávací metodě se dá vliv vad a poruch zohlednit při aplikaci korekčních činitelů. Je to konkrétně technický stav objektu. „Korekce je zaloţena na kalkulaci nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jakém je objekt oceňovaný, pokud je objekt porovnávaný v horším stavu. V opačném případě provedeme korekci metodicky stejně, ovšem korekční činitel bude menší neţ jedna.“5

6.3 Příjmová metoda V příjmové metodě se vliv vad a poruch svislých konstrukcí projeví při vytváření rezerv na renovace. Je velmi důleţité tuto rezervu vytvářet abychom měli potřebné finance na rekonstrukce. Rezerva na renovace se provádí výpočtem, kdy reprodukční cenu dělíme ţivotností. 4

TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008. ISBN 978-80-7400-009-6

5

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Roztoky u Prahy: Aktris spol.

s r.o., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

26

Dále se vliv vad a poruch projeví při analýze nejvyššího a nejlepšího vyuţití konkrétně technické proveditelnosti. „Reprodukční cena je cena znovu pořízení shodné nemovitosti. Pro výpočet neuvaţujeme konstrukce, které obvykle nejsou předmětem rekonstrukce, ale jejich ţivotnost je obvykle rovna celkové ţivotnosti nemovitosti. Podle konkrétní situace uvaţujeme při výpočtu změnu poţadavku na vybavení, které bude nutno provést pro zachování příjmového potenciálu majetku. Technická proveditelnost – zda majetek není fyzicky nebo morálně zastaralý nebo doţilý, zda je řádně prováděná údrţba, apod. Nemovitost, která je technicky doţilá asi není schopna generovat ţádný příjem. Nemovitost zastaralou – např. bytový dům s lokálními topidly, bez rozvodů plynu a s prameníky na chodbě a se záchody na konci pavlače asi pronajmout lze, ovšem za velmi nízké nájemné, neodpovídající lokaci objektu. Podobně to platí u morálně doţilých objektů, které nelze vyuţít k jinému účelu např. opuštěná důlní díla.“6

6.4 Nákladová metoda V nákladové metodě se vliv vad a poruch odráţí v ţivotnosti , v tomto případě se jedná o technickou ţivotnost, kdy vady a poruchy sniţují celkovou ţivotnost postiţených prvků. Jako příklad bych mohl uvést zanedbání opravy obvodové zdi, čímţ lze její ţivotnost počítat na 80 let a ne na průměrných 150 let. „Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy ji nelze bezpečně uţívat. Technická ţivotnost stavby je průměrem technické ţivotnosti jejich jednotlivých prvků a celků.“7

6

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Roztoky u Prahy: Aktris spol.

s r.o., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 7

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Roztoky u Prahy: Aktris spol.

s r.o., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9

27

Důleţitými vlastnostmi, které ovlivňují technickou ţivotnost je konstrukční systém a údrţba. Z hlediska konstrukčního systému dělíme konstrukce dle délky jejich ţivotnosti v letech. To je uvedeno v příloze č. 15 u oceňovací vyhlášky č. 3/2008, kde je například předpokládaná ţivotnost svislých konstrukcí 80 – 200 let. Další důleţitou roli v technické ţivotnosti má údrţba. Údrţba má velký vliv na ţivotnost jednotlivých prvků. Při pravidelné údrţbě můţeme na dlouhou dobu oddálit výměnu nebo opravu konstrukce.

28

7 Ocenění bytu Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

byt Dunická 3142/2 Praha 4 - Záběhlice Hlavní město Praha

Datum ocenění: 1.6. 2011

Podklady 29

OBSAH ZPRÁVY Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.6. 2011 Katastrální mapa Územní plán Prahy Projektová dokumentace Předávací protokol Pojistná smlouva Kopie daňového přiznání k dani z nemovitosti

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu

30

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako byt 3+1, Dunická 3142/2, Praha 4-Záběhlice

uvedený na listu vlastnictví č. 3111 katastrálního území Záběhlice v obci Praha. V této zprávě předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni místního šetření 1.6.2011. Ocenění se vydává pro účely hodnocení efektivity vlastní podnikatelské činnosti a slouţí pouze k informačním účelům majitelů nemovitosti. K jinému účelu jako např. ohodnocení bankovní zástavy, daňové účely tato zpráva o hodnocení neslouţí. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe bude majetek nabízen na trhu po dobu dostatečnou pro nalezení kupce. Veškeré prostory jsou pronajaty za obvyklé trţní nájemné bez dalších právních ujednání nebo omezení, které by zásadně ovlivňovali hodnotu nemovitého majetku. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definován jako vlastnictví bez jakýchkoli omezení, vyjma práva vyvlastnění v obecném zájmu za adekvátní náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Na ocenění majetku měly vliv následující faktory: poloha, velikost a vyuţití pozemků velikost, technický stav budov a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy na trhu nemovitostí daného typu a v dané lokalitě náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o jeho opotřebení 31

opotřebení

představuje

ztrátu

hodnoty,

která

je

způsobena

technickými,

ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, pozemky, stavby a venkovní úpravy. Jakýkoli jiný majetek není součástí ocenění, př. vnitřní vybavení budov, technologická zařízení, spotřebiče apod. Veškeré údaje o nemovitostech jsou převzaté od klienta a nejsou v ţádném případě ověřovány.

32

Popisné informace Popis lokality Byt o 77 m2 se nachází v panelovém domě na sídlišti Spořilov v ulici Dunické. V těsné blízkosti se nachází obchody, základní a mateřská škola, sportoviště, park a autobusová zastávka „Hlavní“, placené parkoviště. Okolí je bezkonfliktní, je zde nedostatek parkovacích míst. V krátké vzdálenosti se dá najet na obchvat Prahy (ulice Spořilovská). Nejbliţší zastávka metra Kačerov je vzdálena několik minut. Rozhledové podmínky jsou dobré. Byt není suţován hlukem či jinými negativními podmínkami. Převaţující zástavbou jsou panelové domy. Bytový dům čeká rekonstrukce, zateplení, rekonstrukce střechy, výměna výtahu a výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem. Součástí bytu je i zasklená lodţie, přístup přímo z bytu.

Oceňovaný majetek Předmětem ocenění je: byt – č. 21 v 7. patře součásti a příslušenství bytu (podíl na společných prostorech)

Ve vlastnictví: IMMORENT BOHEMIA, spol. s r. o., Bojanovická 3144, Praha - Záběhlice, 140 00

Popis majetku Předmětem ocenění je rekonstruovaný byt 3+1. Veškeré vybavení v bytě je opravené bez znaků opotřebení nebo vad. Interiér působí moderně, nikoli okázale nebo alternativně. Těsné okolí domu je upravené pouze částečně bez moţností bezplatného parkování. Celý bytový dům čeká rekonstrukce, proto i okna jsou původní dřevěná. Po rekonstrukci lze očekávat sníţení provozních výdajů zvl. na topení. Ostatní nájemníci jsou bezproblémový. 33

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Majetek je vyuţíván k účelu, ke kterému byl kolaudován, tedy k bydlení. Alternativně lze vyuţít byt jako kancelářský prostor, ovšem není tento prostor k tomuto účelu přizpůsoben a proto by nájemné nemohlo konkurovat nabídce nájmů kancelářských prostor ve srovnatelné stavbě určené přímo pro kanceláře. Současné vyuţití majetku je v souladu s nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se zpravidla pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. dále jsou upraveny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizováním příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

34

Pro stanovení objektivní trţní hodnoty jsme pouţili porovnávací metodu, protoţe v okolí je nabízen dostatečný počet srovnatelných bytů. Hodnota zjištěná přímým porovnáním bude tedy velmi objektivní a nebude nutné aplikovat korekce, které se týkají rozdílného umístnění nemovitosti. Na trhu jsme ovšem nenalezli byty obdobného typu, tedy zcela modernizovaný a opravený byt v nerekonstruovaném panelovém domě. Nabídka realitních kanceláří je přesně opačná. Tuto skutečnost jsme upravili pomocí koeficientů. I přes tuto rozdílnost je nabízená cena různých realitních kanceláří velmi podobná a proto je výsledná hodnota objektivní. Nákladová metoda je obtíţně indikovaná. Hodnota zjištěná příjmovou metodou obvykle vyjde níţe neţ hodnota zjištěná porovnávací metodou. Je tak z důvodu deformace trhu v ČR regulovanými nájmy a dále také pronájmy bytů bez maximalizace zisku (např. přechodné obsazení vlastního bytu). Porovnávací metoda je dostatečně objektivní a proto bude hodnota indikována s váhou 70 %, příjmová metoda s váhou 30 %.

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativní kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.

35

provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou je:

1 925 200Kč Údaje o moţném příjmu jsme převzali od spoluvlastníka objektu. Nabízená cena za nájem odpovídá trţním podmínkám. Bylo přihlédnuto k úplné modernizaci a rekonstrukci oceňovaného bytu. Měsíční nájem oceňovaného bytu by činil zhruba 13 000 Kč. Příjmová metoda roční hrubý potencionální nájem

144 000 Kč

neobsazenost 5 %, 144 000 * 0,95 = 136 800 Kč zálohy na opravy – společný fond

19 200 Kč

správní poplatky druţstvu

1 440 Kč

provozní údrţba společných prostor

2 400 Kč

ostatní náklady

2 500 Kč

provozní příjem

111 260 Kč

zálohy na renovace (interiéru)

15 000 Kč

čistý provozní příjem

96 260 Kč

kapitalizační míra: 5 % 8 96 260 / 0,05 = 1 925 200 Kč

8

příloha č.16 oceňovací vyhlášky 3/2008 Sb.

36

Porovnávací metoda Trţní hodnota majetku je stanovená jako hodnota celku, tedy jak bytu, tak i podílu na společných prostorech. Při naši analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna sráţkovým koeficientem 0,9, který odráţí skutečný rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou a skutečně dosaţitelnou cenou. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku 1 m2 čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou dopravu a městskou hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu, rozhledové poměry a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitostí jako celku indikována porovnávací metodu je

2 231 075 Kč Podrobný popis výpočtu je uveden dále. Oceňovaný byt byl porovnán se třemi nemovitostmi (SN 1-3), které se nacházejí v těsné blízkosti v Choceradské ulici v Záběhlicích. Uvedeny jsou pouze faktory, ve kterých se oceňovaná nemovitost a srovnávací objekty liší. SN1: panelový dům, exteriér po rekonstrukci, interiér před rekonstrukcí, dále od obchodu a parkoviště, 2 490 000 Kč za 79 m2 SN2: panelový dům, exteriér po rekonstrukci, interiér před rekonstrukcí, výhled do přírody, dále od obchodu a parkoviště, 2 770 000 Kč za 81 m2 SN3: panelový dům, exteriér po rekonstrukci, interiér před rekonstrukcí, výhled do přírody, dále od obchodu a parkoviště, 2 449 000 Kč za 76 m2

37

cena za m2 v Kč

31 519

34 198

32 882

koeficient pro zdroj

*0,9

*0,9

*0,9

vzdálenost obchodů

*1,02

*1,02

*1,02

vzdálenost parkoviště

*1,02

*1,02

*1,02

výhledové poměry

*1

*0,95

*0,95

technický stav objektu

*0,9

*0,9

*0,9

technický stav bytu

*1,1

*1,05

*1,1

29 218

28 748

28 958

faktor

Aritmetický průměr činní 28 975 Kč/m2 ; 28 975 Kč/m2 * 77 m2 = 2 231 075 Kč

Rekapitulace Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1.6.2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace

Váha

Váţený průměr

Příjmová metoda

1 925 200 Kč

30 %

577 560 Kč

Porovnávací metoda

2 231 075Kč

70 %

1 561 753Kč

Celkem

2 139 313Kč

Zaokrouhleno

2 139 000 Kč

Oceňovaný majetek je běţně pronajímán, nabízen a prodáván. V těsné blízkosti objektu je nabízeno několik nemovitostí jak k prodeji, tak i k pronájmu. V budoucnu bude hodnota bytu vyšší, jen co proběhne modernizace obvodového pláště a výměna oken. Po této rekonstrukci lze v hrubých rysech a nezávazně odhadnout hodnotu na 2 500 000 Kč, za předpokladu započetí rekonstrukce a její dokončení v roce 2011. 38

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k volnému prodeji na trhu je ke dni 1.6.2011 reprezentována částkou:

2 139 000 Kč (slovy: dva miliony sto třicet devět tisíc korun českých )

Závěrečná ustanovení a osvědčení Nepřebíráme odpovědnost za správnost a přesnost předkládaných dokumentů a informačních zdrojů. Předpokládáme, ţe vlastnické právo je absolutní, správné a prodejné. Součástí zprávy není ocenění věcného břemena či jiných závazků spojených s nemovitostí. Místní šetření bylo prováděno pouze nedestruktivními metodami. Nemovitý majetek nevykazoval znaky závaţného poškození, nedovolených úprav či uţívání v rozporu se stavebním povolením nebo územním rozhodnutím. Nepředpokládáme, ţe by byl pozemek jakkoli kontaminován. Předpokládáme zodpovědné vlastnictví a řádnou údrţbu majetku v souladu se všemi platnými závaznými předpisy. Předkladatelé této zprávy osvědčují, ţe v současné době nebudeme mít prospěch z prodeje majetku, který byl předmětem ocenění. V posudku jsou zohledněny všechny nám známé skutečnosti, které mají vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Neshledali jsme, ţe by nám předloţené dokumenty byly nevěrohodné nebo podvrţené či nesprávné.

V Praze dne 1.6.2011

---------------Petr Kuchař 39

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí

40

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy

41

Příloha č. 3: Fotodokumentace současného stavu

42

43

8 Ocenění výrobně skladovacího areálu Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Výrobní areál Průmyslová 325 Sázava, okr. Benešov Středočeský kraj

Datum ocenění: 1.6. 2011

Podklady 44

OBSAH ZPRÁVY Výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.6. 2011 Katastrální mapa Územní plán obce Sázava Projektová dokumentace Stavební povolení – vydal dne 19.1.2005 stavební odbor MÚ Sázava Pojistná smlouva Aktuální nájemní smlouva Pojistná smlouva ze dne 19.7.2005 sjednaná mezi vlastníky a společností Allianz Kopie daňového přiznání k dani z nemovitosti

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu

45

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Výrobní areál, Průmyslová 325, Sázava

uvedený na listu vlastnictví č. 10 212 katastrálního území Černé Budy v obci Sázava, okr. Benešov. V této zprávě předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným ke dni místního šetření 1.6.2011. Ocenění se vydává pro účely hodnocení efektivity vlastní podnikatelské činnosti a slouţí pouze k informačním účelům majitelů nemovitosti. K jinému účelu jako např. ohodnocení bankovní zástavy, daňové účely tato zpráva o hodnocení neslouţí. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe bude majetek nabízen na trhu po dobu dostatečnou pro nalezení kupce. Oceňovaný výrobní areál je ke dni místního šetření vyuţíván jako výrobní a skladovací prostor s kancelářským zázemím. Veškeré prostory jsou pronajaty za obvyklé trţní nájemné bez dalších právních ujednání nebo omezení, které by zásadně ovlivňovali hodnotu nemovitého majetku. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definován jako vlastnictví bez jakýchkoli omezení, vyjma práva vyvlastnění v obecném zájmu za adekvátní náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Na ocenění majetku měly vliv následující faktory: poloha, velikost a vyuţití pozemků velikost, technický stav budov a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku převaţující trendy na trhu nemovitostí daného typu a v dané lokalitě 46

náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o jeho opotřebení opotřebení

představuje

ztrátu

hodnoty,

která

je

způsobena

technickými,

ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, pozemky, stavby a venkovní úpravy. Jakýkoli jiný majetek není součástí ocenění, př. vnitřní vybavení budov, technologická zařízení apod. Veškeré údaje o nemovitostech jsou převzaté od klienta a nejsou v ţádném případě ověřovány. Součástí ocenění není věcné břemeno ve prospěch České spořitelny.

47

Popisné informace Popis lokality Výrobní areál se nachází v obci Sázava, kterou protéká stejnojmenná řeka. Obec s rozšířenou působností a zároveň okresním městem je Benešov. Sázava je původně sklářské město se zhruba 4 000 obyvateli. Obec je s ostatními obcemi propojena silnicí II třídy č. 335, která vede kolem oceňovaného výrobního areálu, a silnicí II. třídy č. 110. Dálnice D1 je vzdálena cca 10 km. Obec je také napojena na ţelezniční síť. V Sázavě je kompletní občanská vybavenost tj. lékař, MŠ, ZŠ, obchody, pošta, hotely apod. Areál se nachází na okraji obce, příjezd je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Obec se nachází v rizikovém území 100 let povodně. V současné době se realizují protipovodňová opatření. I bez těchto ochranných staveb nebyl nikdy pozemek výrobního areálu zatopen. Zároveň se ke dni místního šetření plánuje rozšíření výrobního areálu a uţ byly provedeny terénní úpravy. Tyto práce jsou zahrnuty do ceny zjištěné nákladovým způsobem.

Oceňovaný majetek Předmětem ocenění je: budova – výrobní hala - č. p. 325 pozemek pod halou č. p. 325 693/21 pozemky 693/18 a 693/27 venkovní úpravy

Ve vlastnictví: 1/2 podíl: Milena Kuchařová, Dunická 3142/2, Praha - Záběhlice 1/2 podíl: Milan Molík, Pod Homolkou 163/27, Praha - Motol

48

Popis majetku Výrobní hala je jednopatrová nepodsklepená, půdorys je obdélníkový. Základy jsou betonové – pasy a patky, s izolací proti vlhkosti. Svislé konstrukce byly montovány z ocelových profilů, část je vyzděná pórovitými tvárnicemi. Krov je sedlový, krytina plechová. Klempířské výrobky jsou z pozinkovaného plechu. Prvky jsou opatřeny nátěry, na zděných prvkách je nanesena vápenocementová omítka. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vrata jsou ocelová, dveře ocelové a dřevěné. Podlahy jsou opatřeny keramickou dlaţbou, PVC a drátkobetonem. V hygienickém zázemí (wc, sprchy) jsou obklady a dlaţba. Topení je ústřední plynové z propanbutanových nádrţí. Elektrická instalace je světelná a motorová. Objekt je napojen na kanalizaci a vodovodní řad. Zastavěná plocha nadzemního podlaţí činní 767 m2, obestavěný prostor činní 3 326 m3. Stavba byla kolaudována v roce 2005 a je pečlivě udrţována. Na pozemek č. 693/21 (zastavěná plocha a nádvoří) je umístěna stavba haly. Halu obklopuje pozemek č. 693/18 (ostatní plocha). Součástí areálu je také pozemek 693/27 (ostatní plocha), na kterém se hala rozšíří.

49

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Majetek je vyuţíván k účelu, ke kterému byl postaven, tedy k výrobě a skladování. Součástí areálu jsou i kancelářské prostory. Majetek je pronajímán jako celek. Nájemné je trţní, pravidelně placené, údrţba je pravidelná. Zároveň jsou realizována další opatření proti případné povodni. Současné vyuţití majetku je v souladu s nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku se zpravidla pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. dále jsou uprošeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizováním příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

50

Pro stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci nákladové a příjmové metody. Vzhledem ke skutečnosti, ţe není v nabídce dostatek obdobných nemovitostí, nebyla by indikace hodnoty touto metodou přesná nebo i reálně dosaţitelná. V okolí areálu jsou k prodeji nabízeny nejčastěji zemědělské usedlosti nebo výrobní areály před kompletní rekonstrukcí. Nabídka pronájmu v moderních areálech je pro porovnání a pro analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití dostatečná. Objekt je moderní a vyhovuje všem současným potřebám pro skladování a výrobu. Budova byla postavena před šesti lety a je určen čistě pro komerční účely. Proto bude oceněn kombinací nákladové metody s váhou 30 % a příjmové metody s váhou 70 %. V roce 2005 byl oceňovaný majetek zakoupen za cenu 9 500 000 Kč.

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplívající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: technické opotřebení: sníţení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí funkční nedostatky: sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku ekonomické nedostatky: neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

51

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek byl z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je:

10 719 086 Kč K této hodnotě jsme dospěli postupem uvedeným ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 360/2010 Sb., kterou se provádí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pozemek jsme ocenili trţní hodnotou na základě analýzy o hodnotách komerčních pozemků v dané lokalitě a v daném čase.

Výrobní hala Základní cenu (ZC) jsme násobili koeficienty K1 aţ K5 a Ki. Koeficient prodejnosti (Kp) není aplikován. Jedná se kategorií budovy E , klasifikace CZ-CC 125 111, montovaná hala z ocelových konstrukcí ZC = K1*K2*K3*K4*K5*Ki PVP: průměrná výška podlaţí

4,86 m

PZP: průměrná zastavěná plocha podlaţí

767,13 m2

podlahová plocha:

723,4 m2

obestavěný prostor: 3 326 m3

52

ZC

1620 Kč/m3

K1

0,948

K2

0,92+(6,6/PZP)

K3

0,3+(2,8/PVP) 0,8761

0,9286

K4

0,9305 (pozn. chybí schodiště, budova o 1 NP)

K5

1

Ki

2,027 2357 Kč/m3

2357 Kč/m3 * 3 326 m3 = 7 839 382 Kč ţivotnost 100 let, stáří 6 let: 7 839 382 Kč * 0,94 = 7 369 019 Kč Opotřebení lineární, bez jiných nedostatků (ekonomických, funkčních apod.)

Pozemky okolní pozemky určené pro průmysl se prodávají za 450 Kč/m2 cena pozemku = 5 648 m2 * 450 Kč/m2 = 2 542 050 Kč Ostatní prvky plot

233 807 Kč

plotová vrata

5 249 Kč

úprava území pro plánované rozšíření

496 975 Kč

kanalizační přípojka

19 585 Kč

vodovodní přípojka

33 525 Kč

elektrická přípojka

18 876 Kč 808 017 Kč

53

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativní kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikována příjmovou metodou je:

5 223 840 Kč Podrobný popis je uveden dále v tabulce. Uvedené údaje jsou skutečné na základě nájemní smlouvy. Sjednané nájemné plně odpovídá nájemnému obvyklému v dané lokalitě za dané prostory a sluţby (viz. analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití). Obvykle se nájemné za m2 výrobní či skladovací plochy pohybuje mezi 1000 – 1200 Kč/m2 za rok.

54

Příjmová metoda výroba a sklad: kanceláře:

600 m2 * 1000 Kč/m2 =

123 m2 * 800 Kč/m2 =

600 000 Kč 98 400 Kč

hrubý potencionální příjem p.a.9

698 400 Kč

neobsazenost 10 %, 698 400 * 0,9 =

628 560 Kč

provozní a ostatní náklady

20 000 Kč

pojištění

12 500 Kč

provozní příjem

596 060 Kč

zálohy na renovace (1% nákl. hodnoty)

73 676 Kč

čistý provozní příjem

522 384 Kč

628 560 – 106 176 = 522 384 Kč kapitalizační míra: 10 % 10 522 384 / 0,1 = 5 223 840 Kč

9

p.a. - ročně

10

příloha č.16 oceňovací vyhlášky 3/2008 Sb.

55

Rekapitulace Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1.6.2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace

Váha

Váţený průměr

Nákladová metoda

10 719 086 Kč

30 %

3 215 726 Kč

Příjmová metoda

5 223 840 Kč

70 %

3 656 688 Kč

Celkem

6 872 414 Kč

Zaokrouhleno

6 872 000 Kč

Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou obvykle na trhu v ČR pronajímány, nabízeny a prodávány. Přesto není prodej komerčních objektů zcela obvyklý např. v porovnání s nabídkou nájmů, nabídek a prodeje bytů na sídlištích. Z tohoto důvodu nebyla hodnota nemovitosti indikována porovnávací metodou, protoţe nelze tento výrobní areál porovnávat se zemědělskými usedlostmi, zchátralé komplexi budov bývalých JZD nebo malými příručními zděnými sklady s mnoha funkčními nedostatky. Vzhledem ke skutečnosti, ţe je cílem drţby majetku výnos, je příjmové metodě přiřazen 70 % význam. Nákladové 30 %, protoţe i přesto, ţe ne zcela tato hodnota kopíruje nabídku a poptávku po dané nemovitosti, jedná se prakticky stále o novostavbu a předpokládáme, ţe byla postavena efektivně na základě rozumného investičního rozhodnutí. Tato nemovitost zároveň nevyţaduje rekonstrukce nebo stavební úpravy pro odstranění funkčních či ekonomických nedostatků. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k volnému prodeji na trhu je ke dni 1.6.2011 reprezentována částkou:

6 872 000 Kč (slovy: šest miliónů osm set sedmdesát dva tisíc korun českých) 56

Závěrečná ustanovení a osvědčení Nepřebíráme odpovědnost za správnost a přesnost předkládaných dokumentů a informačních zdrojů. Předpokládáme, ţe vlastnické právo je absolutní, správné a prodejné. Součástí zprávy není ocenění věcného břemena či jiných závazků spojených s nemovitostí. Místní šetření bylo prováděno pouze nedestruktivními metodami. Nemovitý majetek nevykazoval znaky závaţného poškození, nedovolených úprav či uţívání v rozporu se stavebním povolením nebo územním rozhodnutím. Nepředpokládáme, ţe by byl pozemek jakkoli kontaminován. Předpokládáme zodpovědné vlastnictví a řádnou údrţbu majetku v souladu se všemi platnými závaznými předpisy. Předkladatelé této zprávy osvědčují, ţe v současné době nebudeme mít prospěch z prodeje majetku, který byl předmětem ocenění. V posudku jsou zohledněny všechny nám známé skutečnosti, které mají vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Neshledali jsme, ţe by nám předloţené dokumenty byly nevěrohodné nebo podvrţené či nesprávné.

V Praze dne 1.6.2011

---------------Petr Kuchař

57

Přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace současného stavu Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí

58

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy

59

Příloha č. 3: Fotodokumentace současného stavu

60

61

9 Analýza trhu s nemovitostmi v Praze 4 9.1 Popis okresu 9.1.1 Obecná charakteristika11

12

Praha 4 je část Prahy, která se nachází na pravém břehu Vltavy v jiţní části hlavního města Prahy. Hranice Prahy 4 tvoří řeka Vltava na západě a potok Botič na severovýchodě. Na jihu ohraničuje tuto oblast Hodkovický potok, hornokrčský výběţek a Michelský les. Oblast Prahy 4 zahrnuje katastrální území Nuslí, Michle, Podolí, Braníku, Hodkoviček, Krče, části obce Lhotka, části Záběhlic a několika málo domů na Vinohradech. Tato nejlidnatější městská část Prahy má okolo 136 tisíc obyvatel. Praha 4 se ke dni 31.12.2010 rozkládá na ploše o rozloze bezmála 2 450 hektarů. Z územně analytických podkladů Českého statistického úřadu z období 31.12.2006 bych vyjmenoval následující sledované jevy. Podíl zemědělské půdy z celkové výměry je 14,1 %, podíl orné půdy ze zemědělské půdy je 13,8 %, podíl zastavěných a ostatních ploch z celkové výměry je 75,4 %, podíl vodních ploch z celkové výměry je 2,8 %, podíl lesů z celkové výměry 7,8 %.

9.1.2 Historie Z historického a archeologického hlediska je známo, ţe území nynější městské části Prahy 4 bylo součástí budoucího státu Přemyslovců. Významná zde byla především zemská stezka vedoucí z Praţské kotliny přes toto území směrem na Jílové u Prahy a dále na jiţní Čechy. Vyskytovali se zde původně pouze prosté osady zemědělců a rybářů. S rozvíjející se kulturou se začaly vyskytovat také rybníky a první mlýny.

11

Vytvořeno s pomocí internetové stránky www.praha4.cz

12

http://www.praha4.cz/Mestska-cast/O-Praze-4/Znak-a-prapor

62

Ve středověku se toto území začalo vyuţívat jako sady, chmelnice, zahrady. Vedle osad se začaly stavět hospodářské dvory s obytnými objekty a tvrzemi. Za vlády krále Karla IV. se na tomto území začaly objevovat vinice. V 17. století vzrůstal zájem o toto území z hlediska krásné přírody z důvodu malé vzdálenosti z centra města. Z nedávné minulosti je významný rok 1922, protoţe území Prahy 4 do tohoto roku nepatřilo do Prahy a tvořila ho zemědělská oblast. Po válce dochází k mnoha reorganizacím správního uspořádání. 1. července 1960 vzniká obvod Praha 4. Do tohoto obvodu se v roce 1968 připojily oblasti Háje, Chodov, Kunratice, Libuš a Modřany. V roce 1990, kdy se stala Praha jedinou obcí, se od Prahy 4 tato okrajová území na jihu opět oddělila. Současná podoba Prahy 4 se za posledních několik let změnila. Na několika místech vyrostly a dále vyrůstají nové budovy jak pro bydlení, tak pro občanskou vybavenost.

9.1.3 Významné stavby Významných staveb se v městské části Prahy 4 nachází velké mnoţství. Jejich významnost je nejen z historického hlediska, ale i z hlediska architektonického, technického a z hlediska jejich rozsahu. Jako příklad historických staveb bych uvedl například Michelský dvůr a Dominikánský dvůr, obě tyto stavby jsou ze třetí čtvrtiny 17. století od neznámého autora, Kaplička sv. Petra a Pavla z přelomu 18. a 19. století, Michelskou synagogu se hřbitovem z 18. století, Dům Ve Dvoře z 18. století, Kapličku sv. Bartoloměje z první třetiny 19. století, Nuselský pivovar z 18. století, usedlost Jezerka středověkého původu. Na území Prahy 4 se nachází i zámek konkrétně Zámek v Krči z roku 1860. Zajímavými architektonickými stavbami je například Vodárna města Vršovic v Michli a s ní související čerpací stanice vodárny od architekta Jana Kotěry z roku 1906, Vila Martina Friče z roku 1934 od architekta Ladislava Ţáka nacházející se v Hodkovičkách a Dvořákova vila od architekta Jana Kaplického v Braníku. Z urbanistického hlediska je velmi zajímavé Zahradní město Spořilov. Spřilov se nachází v katastrálním území Záběhlice. Tato čtvrť je jednou z nejstarších urbanistických celků v Praze a vytvořili ji architekti Vlastimil Broţek a Karel Polívka. Důleţitou stavbou je objekt Nuselské radnice v Táborské ulici od Antonína Turka z roku 1908. Sídlí zde Městský úřad Prahy 4. 63

Z hlediska rozsahu jsou zajímavé stavby Pankrácké věznice, Thomayerovy nemocnice v Krči nebo Společenského pivovaru Braník. Z významných technických staveb je moţné uvést Podolskou vodárnu, Nuselský most či Barrandovský most.

9.1.4 Realizované projekty V posledních letech vznikly na území Prahy 4 velké a významné developerské projekty. To se stalo především na Pankráci, na Brumlovce a na Kavčích Horác. Konkrétně se jedná o BB Centrum v Michli, dále je to Office Park Kavčí Hory v Podolí, Arkády Pankrác v Nuslích a developerský projekt City v Nuslích.

13

BB Centrum se rozkládá podél ulic Vyskočilova, Ţeletavská, Baarova, Za Brumlovkou a Václava Sedláčka. BB Centrum realizuje developerská společnost Passerinvest Group, zaloţená v roce 1991 Radimem Passerem. Realizace probíhá od roku 1997, kdy byly dokončeny první stavby, aţ do dnes. 13

http://www.vysocina-news.cz/clanek/psj-startuje-stavbu-nove-dominanty-bb-centra/

64

14

Office park Kavčí Hory vyrostl na místě poblíţ České televize v ulici Na Hřebenech 2, kde měly stát její další budovy. Tato budova čítá celkem 36 840 metrů čtverečních obytné plochy. Rozkládá se na pozemku o rozloze přibliţně 2 hektary. Tento projekt realizovala společnost Hochtief Development Czech Republic.

15

Tento projekt byl uskutečněn hamburskou společností ECE a spoluinvestorem je nizozemská společnost Unibail Rodamco Europe. Tato trojpodlaţní budova o rozloze 45 000 metrů čtverečních se stala ideálním nákupním místem pro mnoho obyvatel Prahy. 14

http://www.prazskereality.cz/budova-kavci-hory-office-park-privitala-dalsi-nove-najemce-clanek_20090713/

15

http://www.realit.cz/clanek/arkady-pankrac-se-dockaly-prvniho-oceneni

65

16

17

Nové městské centrum na Pankráci vzniklo díky společnosti ECM Real Estate Investment, která v roce 1999 vyhrála soutěţ na revitalizaci pankrácké pláně a nedokončené budovy Československého rozhlasu. V tomto místě vznikly kancelářské budovy, rezidence, obchody, restaurace, kavárny, pobočky bank a další sluţby. Jedná se o velmi atraktivní lokalitu z důvodu snadné dopravní dostupnosti a přítomnost stanice metra.

16

http://www.stvgroup.cz/cz/NOVINKY/Archiv/Prestehovani-managementu-spolecnosti-do-CITY-TOWER

17

http://www.realit.cz/aktualita/developer-ecm-prodal-za-1994-milionu-korun-projekt-city-court

66

9.2 Trh s nemovitostmi Při sledování trendu vývoje trhu s nemovitostmi je zřejmé, ţe vývoj cen nemovitostí rostl do roku 2008 a od té doby je zaznamenán mírný pokles, viz příloha č. 1 – tabulka. Zájem o nemovitosti je stále velký, coţ je dáno především úvěrovou politikou bank. V současné době je tendence nemovitosti spíše nakupovat a zájem o pronájmy poklesl. Od roku 1990 probíhá v Praze 4 privatizace státního majetku. Byl zahájen zřejmě největší prodej bytových domů v celé České republice. Do roku 2005 bylo zprivatizováno 886 domů. Bylo také připraveno 1126 bytů k prodeji.

9.2.1 Pozemky Vzhledem k tomu, ţe je Praha 4 poměrně rozsáhlá a není tak blízko centra Prahy, je počet volných pozemků relativně vysoký. Ceny pozemků jsou velice rozdílné a to je zapříčiněno rozdílnou atraktivitou lokalit. Nejţádanější lokalitou je Praha 4 – Podolí, kde poptávka výrazně převyšuje nabídku a ceny jsou proto mnohem vyšší neţ v ostatních částech Prahy 4. Stavební pozemky pro bydlení se pohybují od 4 100 aţ 12 500 Kč za metr čtverečný a stavební pozemky určené pro komerční vyuţití se pohybují od 6 000 do 13 000 Kč za metr čtverečný. Předpokladem je stálé zvyšování cen pozemků pro stavební účely.

9.2.2 Budovy Nabídka bytů v Praze 4 je široká. Jako u pozemků je také u budov velké rozmezí cen v závislosti na lokalitě. Jsou nabízeny ve stejné míře jak byty v panelových domech, tak v cihlových domech. Nová bytová zástavba vzniká v atraktivní lokalitě Brumlovka poblíţ moderního multifunkčního areálu BB Centra. Rezidenční park nabízí 139 bytových jednotek. Ceny těchto bytů se pohybují od 77 000 aţ po 80 000 Kč/m².

67

Ceny starších bytů: Byt 1 + 1

1 400 000 – 2 300 000 Kč

Byt 2 + 1

2 200 000 – 3 300 000 Kč

Byt 3 + 1

2 200 000 – 3 500 000 Kč

Byt 4 + 1

2 600 000 – 4 500 000 Kč

Rodinné domy Ceny řadových rodinných domů se pohybují v rozmezí od 35 000 do 40 000 Kč/m². Samostatné rodinné domy se pohybují v cenové relaci od 40 000 do 80 000 Kč/m².

Bytové domy Ceny bytových domů se liší podle velikosti domu. U menších bytových domů je cenová hladina přibliţně 16 miliónů Kč. U větších bytových domů je cena okolo 60 miliónů Kč.

Skladové a obchodní prostory Objekty tohoto typu se cenově pohybují na stejné úrovni, coţ je od 27 000 aţ 42 000 Kč/m².

68

9.2.3 Nájmy Byty V Praze 4 je nabídka pronájmů bytů rozsáhlá. Vyhledávanějšími jsou byty menších rozměrů. Byty se pronajímají přibliţně v těchto cenách: Byt 1 + 1

6 000 – 8 000 Kč/měsíc

Byt 2 + 1

8 000 – 10 000 Kč/měsíc

Byt 3 + 1

10 000 – 14 000 Kč/měsíc

Byt 4 + 1

14 000 – 18 000 Kč/měsíc

Prodejní prostory Nabídka pronájmů prodejních prostor není tak široká jako nabídka pronájmů bytů. Ceny se pohybují od 200 aţ 300 Kč/m².

69

Závěr Ve své práci jsem se snaţil představit všechny vady a poruchy vznikající na svislých konstrukcích. Postupně jsem se seznámil s problematikou dělení vad, s účinky vnějšího prostředí, zvýšené vlhkosti a jejich degradačních účinků, s problematikou dřevokazných hub, dřevozbarvujících hub, plísní, dřevokazného hmyzu a také s problematikou zdravotní závadnosti materiálů i s problematikou účinků teploty. Jedním ze smyslů mé práce je poukázat na daný problém a uvědomit si, jak důleţitá je přítomnost a výskyt vad a poruch. Tato práce můţe tedy slouţit kaţdému, kdo má zájem se dozvědět o této problematice. Z této řešené problematiky vyplývá, ţe je velice důleţité zohlednit vady a poruchy svislých konstrukcí v oceňování, protoţe tyto vady mohou vést dokonce i ke zhroucení celé konstrukce. Tím bych chtěl upozornit a varovat na závaţnost vad a poruch svislých konstrukcí z důvodu jejich důleţitosti v celém systému. Práce mě obohatila o znalosti v oboru poruch a degradací konstrukcí a materiálů. Zjistil jsem, ţe vyuţití v praxi je jednoznačně uplatnitelné jak z hlediska potenciálního kupující, tak z hlediska vlastníka stavby. Také jsem zjistil, ţe podcenění údrţby, či neudrţování stavby se můţe velice negativně projevit na sníţení hodnoty a můţe vést aţ ke znehodnocení. Chtěl jsem dospět k výsledkům, jak lze vady a poruchy zohlednit do ocenění a kde všude se dá jejich přítomnost řešit. Vady a poruchy mají jednoznačný vliv na ocenění. Projevují se totiţ ve všech metodách oceňování. U porovnávací metody se projevují v aplikaci korekčních činitelů konkrétně korekce technického stavu objektů. V příjmové metodě se ocenění vad projevuje při analýze nejlepšího a nejvyššího vyuţití majetku konkrétně technické proveditelnosti. U této metody vady a poruchy zvyšují podíl na renovace a musejí se započítat náklady na opravy. V nákladové metodě se vliv vad a poruch odráţí v ţivotnosti , v tomto případě se jedná o technickou ţivotnost, kdy vady a poruchy sniţují celkovou ţivotnost postiţených prvků. Problém ocenění vad a poruch je natolik závaţný, ţe by bylo dobré se jím dále podrobněji zabývat. Je diskutabilní, zda popsané metody oceňování dostatečně ohodnocují jednotlivé vady a poruchy a jestli se skutečné náklady na ně reálně promítnou do stanovované trţní ceny majetku. 70

Seznam použité literatury a pramenů Bibliografie 1) AUGUST, Pavel. Praha 4 křížem krážem. 1. vyd. Praha: Milpo media s. r. o., 2005. ISBN 80-903481-8-1 2) HÁJEK, Václav a kol. Pozemní stavitelství 1. 5. vyd. Praha: Sobotáles, 2001. ISBN 8085920-81-6 3) MATĚJKA, Ivan. Slavné stavby Prahy 4. 1. vyd. Praha: Foibos a. s., 2008. ISBN 978-8087073-11-7 4) ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 5) ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Roztoky u Prahy: Aktris spol. s r.o., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 6) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 7) TICHÝ, Milík. Projekty a zakázky ve výstavbě. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2008. ISBN 978-80-7400-009-6 8) WITZANY, Jiří a kol. Charakteristické vady a poruchy nosných konstrukcí panelových domů. 1. vyd. Praha: Informační centrum ČKAIT, s. r. o., 2000. ISBN 80-86364-18-6 9) WITZANY, Jiří a kol. Konstrukce pozemních staveb 60. 2. vyd. Praha: Vydavatelství ČVUT, 1995. ISBN 80-01-01310-3

Zákony Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.

71

Internetové zdroje Informace o Praze 4 Dostupné z WWW: <www.praha4.cz> Obrázek - BB Centrum, budova Filadelfie Dostupný z WWW: <www.vysocina-news.cz> Obrázek - Office Park Kavčí Hory Dostupný z WWW: <www.prazskereality.cz > Obrázek - Arkády Pankrác Dostupný z WWW: <www.sreality.cz > Obrázek - City Dostupný z WWW: < www.stvgroup.cz > Tabulka– Vybrané údaje za Hl. m. Prahu – ceny za jednotlivé roky Dostupný z WWW: < www.czso.cz >

Semináře Vlastní poznámky z přednášek Poruchy, degradace, rekonstrukce na ČVUT

72

Přílohy Příloha č. 1: Tabulka – Vybrané údaje za Hl. m. Prahu – ceny za jednotlivé roky

Průměrné kupní ceny (Kč/ m3) nemovitostí za jednotlivé roky 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Rodinný dům 3 745 4 008 4 796 5 471 6 405 6 185 6 422 6 947 7 974 7 556 23 036 21 006 23 131 30 498 31 145 33 145 36 187 44 697 51 918 47 953 Byty 1 157 1 640 2 863 2 837 2 754 3 403 4 060 4 297 4 517 4 196 Bytový dům 2 542 2 406 2 762 3 128 3 100 3 304 3 369 3 817 4 073 3 843 Garáže Typ

73