Vliv tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování nemovitostí

Vliv tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti Bakalářská práce

Autor:

Renáta Říhová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Únor, 2010

1

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci vypracovala samostatně použitím uvedené literatury a zdrojů.

V Praze dne:

Renáta Říhová

2

Poděkovaní: Ráda bych poděkovala svému vedoucímu práce panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. Za jeho odborné rady a dohled při sepisování této práce. Vážím si jeho trpělivosti

a

ochoty

při

kontaktu

se

studenty.

Ráda bych poděkovala panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za jeho rady, sdělené informace a především odborný a trpělivý výklad v hodinách.

3

Anotace práce: Jméno a přijmení autora: Renáta Říhová Instituce: Bankovní institut, vysoká škola Praha, a.s. Název díla: Vliv tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti: Bakalářská práce Vedoucí práce: Prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Počet stran: 95 Počet příloh: 0 Počet titulů biblografie: 20

Anotace Bakalářská práce obsahuje tři hlavní části, teoretická, praktická a analytická. V teoretické části jsou napsané hlavní definice, druhy a vlastnosti tepelné izolace pro srozumitelné pochopení její funkčnosti. V závěru teoretické části je vyhodnocen vliv tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti. V praktické části proběhne kompletní odhad tržní hodnoty rodinného domu v obci Čerčany a komerční budovy (počítacové prodejny) na Praze 4 Hájích. V analytické části jsem analyzovala trh s nemovitostmi (byty a rodinné domy) na Praze 4 Libuš. Annotation The Bachelor thesis contains three sections: theoretical, practical and analytical. The theoretical section contains definitions, types and characteristics of thermal isolation for better comprehension of it's functionality. The conclusion of this section summarizes the effect thermal isolation has on the market value of a property. In the practical section a complete assessment of property of a house in Čerčany and a commercial building (computer shop) in Prague 4 Háje. The analytical section as it's name implies contains an analysis of the property market (flat and housing facilities) in Prague 4 - Libuš

4

1 Teoretická část ................................................................... 8 1.1

Funkce a zásady provádění tepelné izolace .............................. 9

1.2

Legislativa.................................................................................. 12

1.2.1

Stavební zákon a požadavky norem ............................................................... 12

1.3

Druhy tepelných izolací ............................................................ 15

1.4

Tepelná izolace aplikovaná ve stavebních konstrukcích ...... 20

1.4.1

Obvodovém plášti .......................................................................................... 21

1.4.1.1

Kontaktní zateplování ................................................................................ 21

1.4.1.2

Odvětrávané zateplení ................................................................................ 22

1.4.2

Střešním plášti ...............................................Chyba! Záložka není definována.

1.4.2.1

Šikmé střechy ............................................................................................. 23

1.4.2.2

Ploché střechy ............................................................................................ 25

1.5

Tepelná izolace podlah ............................................................. 27

1.6

Dotace na zateplování ............................................................... 29

1.7

Úspory energie .......................................................................... 30

1.7.1

Nízkoenergetický dům.................................................................................... 31

1.7.2

Pasivní energetický dům ................................................................................ 32

1.8

Vady a poruchy ......................................................................... 33

1.8.1

Kondenzace vodní páry uvnitř konstrukce ..................................................... 34

1.8.2

Tepelné mosty ................................................................................................ 35

1.10.Závěr Teoretické části ................................................... 37 2 Praktická část ................................................................... 39 2.1

Odhad aktuální tržní hodnoty rodinného domu ................... 41

2.2

Popis oceňované nemovitosti a její lokality ............................ 44

2.3

Ocenění ...................................................................................... 48

2.4

Porovnávací metoda ................................................................. 49

2.5

Příjmová metoda: ..................................................................... 58

2.6

Nákladová metoda .................................................................... 60

5

2.7 Závěr praktické části odhadu aktuální hodnoty rodinného domu .................................................................................................... 61 2.8

Odhad aktuální tržní hodnoty u komerční budovy............... 64

2.9

Popis lokality a oceňovaného majetku.................................... 66

2.10

Ocenění ................................................................................... 69

2.11

Porovnávací metoda .............................................................. 70

2.12

Přijmová metoda ................................................................... 78

2.13

Nákladová metoda ................................................................. 79

2.14 Závěr Praktické části odhadu aktuální tržní hodnoty komerční budovy ................................................................................ 80

3 Analytická část ................................................................. 84 3.1 Trh s nemovitostmi městské části Praha 4 – Libuš, Písnice a Krč… ................................................................................................... 86 3.2

Analýza trhu s byty .................................................................. 88

3.3

Analýza trhu s rodinnými domy ............................................. 91

3.4

Závěr analytické části............................................................... 92

3.5

Závěr celkové shrnutí ............................................................... 93

3.6

Bibliografie ................................................................................ 95

6

Úvod V teoretické části se budu věnovat tepelné izolaci, která zabraňuje unikání tepla z budovy nebo vnikání chladu do budovy. Je samozřejmé, že tepelné izolace mají a budou mít velký význam, který spočívá zejména

v

ekologii

(snižování

energetické

náročnosti),

zlepšuje

vnitřní

mikroklimatické podmínky a ochraňuje stavební konstrukci. V úvodu teoretické části se vyjádřím k tématům jako jsou: tepelné izolace u oken, podlah střech a stěn, k současným typům tepelné izolace, dotacím na zateplení, případným vadám vzniklým vynechání tepelné izolace nebo nekvalitně provedeným zateplením (tepelné mosty a plísně). V závěru teoretické časti dojde k vyhodnocení vlivu tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti. V praktické části indikuji tržní hodnotu pomocí tří Evropsky uznávaných metod (porovnávací, příjmová a nákladová) u rodinného domu v obci Čerčany a u komerční budovy, prodejny výpočetní techniky, na Praze 4 Hájích. V analytické části se budu věnovat analýze trhu na Praze 4 v městské části Libuš.

7

1 Teoretická část

8

„Svět pohání energie. Bez energie by se vše zastavilo. Spotřebováváme několikanásobně více nerostného bohatství, než kolik jí obsahují nově objevovaná ložiska.“1 Zateplení je jedním z prostředků jak snížit spotřebu energie na vytápění, důvod, proč zateplovat a vlastnosti různých tepelných materiálu jsou níže vysvětleny.

1.1 Funkce a zásady provádění tepelné izolace

Obrázek 12 Na obrázku můžeme vidět termogram rodinného dvojdomu.Na levé straně dvojdomu byla provedena nástavba a byla zateplena jsou vidět úniky tepla v místech kde jsou okna. Na pravé staně rodinného domu, kde nebylo provedeno zateplení jsou vidět větší úniky teplanejen v oblasti oken, ale i v místech fasády.

Kvalitní izolace domu je posuzována hlavně z pohledu úspor energie, na obrázcích 1 a 2 můžeme vidět pomocí termovize únik tepla v částech domů, kde nebylo provedeno zatepelní. Výslednou kvalitu zateplení mohou ovlivnit klimatické podmínky při jednotlivých technologických krocích. Nízká teplota snižuje schopnost pojiva plnit svojí funkci v lepící hmotě. Hmoždinky mohou při vysokých teplotách praskat. Zvýšená vlhkost snižuje tepelný odpor izolace a v případě desek z minerální vlny snižuje její soudržnost. „Polystyren by neměl se neměl vystavovat příliš dlouho UV-záření (déle než dva týdny), aby nedocházelo k degradaci jeho povrchových vrstev. Nanesení lepící hmoty na desku z pěnového polystyrenu musí být po celém 1

2

http://www.rockwool.cz/benefity/uspora+energie/proc+setrit+energii ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3

9

jejím obvodu (pásu o šířce 50 až 80 mm) a do prostředka se musejí udělat tři terče (přibližně velikosti dlaně) jdoucí v řadě za sebou.“3 Obvodové lepení vzdoruje zimě, kdy se okraje snaží zdvihnout od podkladu a tři terče v létě vydutí desky. „Lepící hmota nesmí být nanesena na boční hrany desek tepelné izolace, ani se nesmí vytlačit či nahrnout do spár mezi deskami tepelné izolace. Pokud by se ponechala lepící hmota ve spárách mezi deskami tepelné izolace a v místech případného porušení těchto desek, v těchto místech by vznikaly tepelné mosty“4, (tepelné mosty jsou vysvětleny o několik kapitol později). U kontaktních zateplovacích systému s tepelnou izolací z minerální vlny s příčnou orientací vláken se lepicí hmota musí nanést na celou ložnou plochu tepelné izolace. Při případném nenanesení na celou ložnou plochu by mohly vzniknout nerovnosti, které je pak obtížné dodatečné zajišťování rovinnosti plochy je technologicky obtížné a rizikové. U mechanického připevnění tepelné izolace je nutné stanovit počet a druh hmoždinek statickým posouzením v souladu s předpisy výrobce pro navržený zateplovací systém. Pro kvalitní zateplení je důležité vyvarovat se levnějších lepících hmot, které nejsou zahrnuty v certifikátu systému a vzniká tak riziko špatného připevnění. „Při ukládání desek (např. u tepelné izolace z minerální vlny) je nutná kontrola dodržování rovinnosti, která je obtížná vyrovnat broušením. Ponechané nerovnosti na stycích všech používáných desek tepelné izolace vedou k vyrovnání větším množstvím štěrkové hmoty. To prudce mění napětí ve výztužené vrstvě nad stykem desek, a způsobuje nebezpečí vzniku trhlin ve vnějším souvrství.“5 Volba tepelně izolačního materiálu stěn závisí na vnitřním provozu. Někdy mohou vyhovovat duté nebo příčné děrované cihly jindy izolace z vláknitých materiálů nebo z pěnoplastických hmot. V případě opláštěných kovových panelů je vhodné využít minerální vlnu a to desky nebo pásy. Pro dodatečné zateplení objektu je možno použít pěnobetonu nebo perlitobetonu a to ve formě desek nebo omítek. 3

ŠÁLA, J. MACHATKA,M. Zateplování v praxi,provádění zateplovacích systémů. Praha: Grada 2002. ISBN 80-247-0224-X 4 ŠÁLA, J. MACHATKA,M. Zateplování v praxi,provádění zateplovacích systémů. Praha: Grada 2002. ISBN 80-247-0224-X 5 ŠÁLA, J. MACHATKA,M. Zateplování v praxi,provádění zateplovacích systémů. Praha: Grada 2002. ISBN 80-247-0224-X

10

Obrázek 26 Z obrázku můžeme vidět termogram dvou domů, opět potvrzující přítomnost tepelné izolace na pravé straně dvojdomu. Pravá strana je zateplená a levá strana je nezateplená.

Vzhledem k tomu, že tepelně izolačních materiálů využívá čím dál tím víc častěji, zvyšují se i požadavky na jejich kvalitu a vlastnosti. Nesmějí být příliš těžké, drahé, mají mít výhodnou tepelnou vodivost i stálost, dostatečnou mechanickou pevnost v tlaku, stálost tvaru, mají být odolné proti vlhkostii avodě, v neposlední řadě musejí být odolné proti plísním a hnilobě. Samozřejmě že, jeden druh tepelné izolace není schopen vyhovět předem zmíněným hodnotám, vždy je nutno zvolit co nejideálnější tip tepelné izolace v závislosti na prostředí.

6

ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3

11

1.2 Legislativa 1.2.1 Stavební zákon a požadavky norem V současné době platí norma ČSN 73 0540-2 z dubna 2007, která stanovuje požadavky na tepelné izolace. Mezi požadavky této normy patří: „Nejnižší vnitřní povrchová teplota Ɵsi Maximální součinitel prostupu tepla U Maximální lineární činitel prostupu tepla Ψk Maximální bodový činitel prostupu tepla χj Maximální součinitel spárové průvzdušnosti iLV Maximální průměrní součinitel prostupu tepla Uem Maximální pokles dotykové teploty podlahy ΔƟ10 Maximální zkondenzované množství vodní páry v konstrukci Gk Tepelná stabilita místnosti v letním a zimním období ΔƟai,max Maximální intenzita výměny vzduchu v místnosti (doporučeno) n50” 7 Podle Šubrta (Tepelná izolace v otázkách a odpovědí, Brno 2008) jsou zapotřebí splňovat tyto požadavky: Nejnižší vnitřní povrchová teplota Ɵsi , musí být větší, než je teplota kritická. Součinitel prostupu tepla U musí být vždy nižší, než je součinitel prostupu tepla U požadovaný normou. Pokles dotykové teploty podlahy ΔƟ10, který udává o kolik může poklesnout dotyková teplota za 10 minut. Musí splňovat hodnoty stanovené normou. Zkondenzované množství vodní páry uvnitř konstrukce musí být menší než množství vody, které může během roku vyschnout, a zároveň musí být takové, aby nedošlo k poruše kontrukce. Průvzdušnost obvodového pláště musí být u konstrukčních spar teměř nulová a u funkčních spar taková, aby násobnost výměny vzduchu při přetlaku 50 Pa byla menší než hodnoty uvedené v normě.(pro přirozené větrání n50, N = 4,51/h ) 7

ŠUBRT, R. Zateplování. Brno: ERA 2008. ISBN 978-80-7366-138-0

12

Intenzita výměny vzduchu v místnosti n musí být ve vymezeném rozpětí nN ≤ n ≤ 1,5 • nN, kde nN je požadovaná násobnost výměny vzduchu.. Tepelná stabilita místnosti musí splňovat požadavky normy na maximální pokles teploty v zimním období. Tepelná stabilita místnosti v letním období musí splňovat požadavky na maximální denní vzestup teploty v místnosti. Energetická náročnost budovy musí prokázat, že budova má nižší měrnou potřebu tepla, než je požadavek normy.

Obrázek 3 - Energetický štítek náročnosti budovy 8

Energetický štítek budovy, který ukazuje náročnost spotřeby na vytápění. V tomto případě má izolace velký důraz na vytápění, proto tepelná izolace může i o několik procent snížit energetickou náročnost budovy.

8

http://www.energeticky.cz/img/00389_stitek_budovy_2007.jpg

13

Požární předpis: „Minerální vlnu je nutné použít tam, kde to požární předpisy nařizují, jde tedy především o fasádu ve výšce nad 22 m nad prvním podlažím, dále v pásech okolo jednotlivých požárních úseků a nad unikovými cestami, pokud nejsou chráněny stříškou proti stékání hořícího polystyrenu.“9 Zateplování, tedy dodatečné opatření stavby tepelnými izolacemi je dané i zákonem. Podle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, v platném znění, musí stavba nebo ta její část, která je ve větším rozsahu opravována a upravována, splňovat požadavky na ni kladené příslušnými technickými normami. Povinnost dodržet účinnost tepelných izolací je samozřejmě povinná i všude tam, kde se na stavbu vydává stavební povolení (zákon o hospodaření energií č. 406/2000 Sb. V aktuálním znění). Je nutné zdůraznit, že by součástí projektové dokumentace mělo obsahovat průkaz energetické náročnosti budovy dle vyhlášky č. 148/2007 Sb. (viz Obrázek 3 výše). „Nejdůležitější vlastností tepelné izolace je součinitel tepelné vodivosti λ, uváděný v jednotkách W/mK.“10 Pokud je výsledek součinitelu nižší tak je jeho účinost vyšší. Dalším důležitým faktorem je difuzní factor μ, který udává propustnost vodní páry materiálem. Jejich vlastnosti se liší podle druhu materiálu, ale můžeme objevit i drobné odchylky u různých výrobců. Dle ČSN 730540-3 jsou vypočítány výpočtové hodnoty materiálu. Při výpočtech je lepší výcházet z konkrétních hodnot pro výrobek určitého výrobce. Tyto hodnoty by měly být napsány v certifikátu výrobku, který by měl dodat výrobce spolu s výrobkem.

9

ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3 ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3

10

14

1.3 Druhy tepelných izolací V České Republice jako tepelně izolační materiály se nejčastěji využívají: Pěnový polyuretan Extrudovaný polystyrene Pěnový polystyrene Minerální vlna Pěnové sklo Perlit Desky z dřevité vlny a cement Ovčí vlna seznam sepsaných tepelných izolací nezahrnuje uplně všechny tepelné izolace Pěnový polyuretan Je to velmi účinná tepelná izolace. Může být použit jako měkká pěna nebo tvrdá pěna, která se výhradně využívá ve stavebnictví. Dodává se buď v tvarovkách nebo deskách. Jako jeho výchozí suroviny jsou polyester a izokyanáty. Hlavními přednostmi pěnového polyuretanu jsou zdravotní nezávadnost, netvrdne, nezahnívá a odolává povětrnostním vlivům. Materiál je odolný většině rozpouštědlům, kyselinám a louhům. Je velice vhodný na izolaci stěn, střech a podlah. Jeho objemová hmotnost je “25 až 50 kg/m3 při teplotě do +100 °C. Tepelná

vodivost

se

udavá

0,020

kcal/m2h°C.”11

Extrudovaný polystyren V porovnání s pěnovým polystyrenem je extrudovaný dražší, ale má lepší mechanické vlastnosti v podobě uzavřenné buněčné struktury a neni nasákavý. Při rozlomení se nedrolí na jednotlivé kuličky, má stejnorodou stavbu.

11

ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1

15

Vláknité izolace V této skupině je nejrozšířenější minerálná vlna, která se vyrábí pomocí vysokopecních strusek a přídavkem minerálů obsažených v horninách nebo zlomech keramických střepů. „Tepelná vodivost volné minerální vlny při střední teplotě +20 °C činí při objemové hmotnosti 120 kg/m3 0,040 kcal/m2h°C“12. Volné minerální vlny se používají jako cpané izolace v průmyslu a nebo jako polotovar při výrobě šitých matrací a rohoží. „Snese teplotu do +600 °C, ale není vhodá do vlhkého prostředí. Z minerální vlny se vyrábějí desky a pasy o objemové hmotnosti přibližně 50 kg/m3 (pásy) a 90 kg/m3 (desky).“13

Pěnový polystyren V České Republice nejpoužívanější tepelně izolační materiál stejně tak jako minerální vlna. Vyrábí se dvěmi způsoby. První je, že je vypěnováván do forem. Jeho struktura je uzavřená buněčná struktura díky této struktuře je velmi málo nasákavý. Často bývá pevnější než pěnový polystyrene řezaný z bloků a je nákladnější. “Druhým typem pěnového polystyrenu je řezaný z vypěněných kvádrů. Vyznačuje se nepříznivými vlastnostmi jako je smršťování se do původního nenapěněného stavu v závislosti na datumu výroby. Další jeho horší vlastností je jeho omezenná snášenlivost ne příliš vysokých teplot.”14 Závěrečná špatná vlastnost pěnového polystyrene je, že ho lze rozpustit organickými rozpouštědly. Proto bych ho nedoporučovala pro zateplování tmavých fasád vzhledem k jeho nízké snášenlivosti vysokých teplot. Pěnový polystyrén je tuhá lehčená hmota. Základní surovinou je styrén. Polymerací a přísadami se zpracovává v kuličky, které se mohou nekonečně skladovat v uzavřených nádobách. “Surový materiál se ve speciálních formách při určitých teplotách rozpíná a tak se získává hmota, pěnový polystyrene. Tepelná vodivost tohoto materiálu činí 0,035 kcal/m2h°C, tepelná 12

FARKA, V. Izolace staveb proti vodě, chladu a hluku. Praha: Polytechnická knižnice 77. Svazek II. řady příručky 1975, s. 84. (DT 699.844/86) 13 NOVOTNÝ,M., KEIM, L., ŠÁLA, J., SVOBODA, Z. Tepelná izolace a stavební tepelná technika. Praha: Nakladatelství Arch 1994 TH 1715. A2 N68 14 ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3

16

odolnost dosahuje +70 až 80 °C pevnost v tlaku asi 1kPa/cm2, nasákavost ve vodě 3% objemu. Je velmi snadno opracovatelný, ale velmi citlivý na látky obsahující rozpouštědla. Pěnový polystyrene dobře snáší nízké teploty až do -60 °C.”15

Minerální vlna Jedna z nejrozšířeněji využivaných tepelných izolací. “Vyrábí se z mnoha druhů hornin tavením na velmi slabá vlákna a dalším lisováním do příslušných vláken. Jako základní surovina se využívá čedič (kamenná vlna) či křemen a další sklotvorné příměsi (skelnná vlna). Největší výhodou tohoto materiálu je nízký difuzní odpor, lehká tvarovatelnost a odolnost proti vysokým teplotám.”16 Jedním z pozitivních vlastností minerální vlny je nehořlavost. Minerální izolace ochrání proti chladu a horku a nemění objem a nepodléhá hmyzu, drobným hlodavcům a plísním.

Pěnové sklo “Pěnové sklo vzniká napěněním skloviny pomocí práškového uhlí. Díky uzavřeným pórům má některé vlastnosti podobné sklu – vodotěsnost a parotěsnost. Použitelný v teplotách -260°C do +430°C. Je to anorganická pěna vyráběna v omezeném množství, vzhledem k vysokým nákladům je nevýhodným izoláčním materiálem. “Má objemovou hmotnost 180kg/m3 tepelnou vodivost 0,05 kcal/m2h°C nasákavost 3% objemu pevnost tlaku min. 8 kPa/cm2.”17 Jeho nevýhodou je jeho křehkost, která neulehčuje manipulaci a přepravu. Materiál není pružný, proto se hodí na zatížené podlahy, dále pak i jako izolace do bazénu a saun.

Perlit Perlit se vyrábí z perlitů, což jsou horniny, které zvětší objem pomocí zahřátí na vysokou teplotu. Je to přírodní materiál, který snáší vysoké teploty a je vodou nasákavý. “Perlit lze využít pouze místech, kde se nevyskytuje žadná voda ani kondenzovaná. Objemová hmotnost se pohybuje od 100 do 250 kg/m3.”18 15

ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1 ŠUBRT, R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3 17 FARKA, V. Izolace staveb proti vodě, chladu a hluku. Praha: Polytechnická knižnice 77. Svazek II. řady příručky 1975, s. 85. 18 ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3 16

17

Desky z dřevité vlny a cement „Tyto desky jsou známé pod názvy Heraklit a Lignát. Desky z dřevité vlny a cement k tomuto materiálu mají dobrou přilnavost k maltě a betonu.“19 Desky jsou poměrně tuhé, proto jsou potřeba kombinovat s jinými tepelně méně pevnými izolacemi jako jsou polystyreny nebo minerální vlny. Skelná vlna „Vyrábí se ze střepů z láhví a plochého skla, které se taví v plynových pecích. Objemová hmotnost dosahuje 100 až 110kg/m3. Tepelná vodivost skelné vlny při teplotě +20°C je 0,035 kcal/m2h°C. Skelná vlna se hodí do teploty od -25 do +350°C.“20

Čedičová vlna Základní surovinou je čedič, který se drtí na štěrk a taví v šachtové peci.” Objemová hmotnost při optimální cpaní činí 110 až 120 kg/m3, tepelná vodivost dosahuje při střední teplotě + 20 °C je 0,035 kcal/m2 h°C. Používá se v rozsahu teplot od -200 až +750 °C“21, je tedy vhodná pro vlhká prostředí a její předností je chemická odolnost.

Lehčený PVC-tuhý„Je vyrobený z pryskyřice, nadouvadel, popř. i změkčovadel. Jeho nevýhodou je objemová nestálost a kroucení, hlavně v případě vystavění slunci. Objemová hmotnost je 60 kg/m3, tepelná vodivost při střední teplotě 0 °C činí 0,03 kcal/m2 h°C.”22 Má poměrně vysokou pevnost v tlaku a to 3 kPa/cm2 ,avšak má nízkou tepelnou odolnost pouze +40 °C.

19

ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1 ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1 21 FARKA, V. Izolace staveb proti vodě, chladu a hluku. Praha: Polytechnická knižnice 77. Svazek II. řady příručky 1975, s. 85. 22 FARKA, V. Izolace staveb proti vodě, chladu a hluku. Praha: Polytechnická knižnice 77. Svazek II. řady příručky 1975, s. 85. (DT 699.844/86) 20

18

Ovčí vlna Ovčí vlna se vyrábí z chemicky ošetřené ovčí vlny kolmým všíváním do nosné tkaniny. Používá se spíše jako ekologický materiál. Její předností je hydroskopičnost a schopnost uvolňoat vlhkost do ovzduší. Její uplatnění je nejvíce u ekologických dřevostaveb na tepelné izolace.

Pěnobeton Vyrábí se z cementu, vody a plynu u nás je to zatím nejlevnější tepelně izolační materiál. “Má hmotnost 250 až 500 kg/m3 odolává teplotám až do +450 °C. Jeho tepelná vodivost dosahuje 0,065 až 0,088 kcal/m2h°C, slouží k tepelné izolaci střech.”23

Na další stránce dojde seznámění s možnostmi kde je možné provést zateplení.

23

FARKA, V. Izolace staveb proti vodě, chladu a hluku. Praha: Polytechnická knižnice 77. Svazek II. řady příručky 1975, s. 85. (DT 699.844/86)

19

1.4 Tepelná izolace aplikovaná ve stavebních konstrukcích Průběh teplot v konstrukci Zateplením stavební konstrukce změní průběh teplot uvnitř konstrukce. „Při vnitřním zateplení se teploty na původním vnitřním povrchu konstrukce blíží spíše teplotě vnějšího vzduchu.

23 Obrázek 4 Konstrukce a vnější zateplení zimních dnech (dále jenvnitřní v zimních období) zhruba uprostřed konstrukce (obrázek 4a)

Například nulová teplota, která je u konstrukce bez zateplení v nejchladnějších měsících se při vnitřním zateplení přesouvá až na rozhraní mezi původní konstrukci a vnitřní zateplení. (obrázek 4b). Původní konstrukce se tedy výrazně podchlazuje. V letním období dochází při vnitřním zateplení obdobně k nadměrnému přehřívaní celé původní konstrukce. Tyto extrémní teploty se pak mohou velmi snadno v místech tepelných mostů přenášet na vnitřní povrch. Při vnějším zateplení je situace opačnátepelná izolace chrání původní konstrukci před teplotními výkyvy vnějšího prostředí, teplota konstrukce se ustálí na úrovni blízké vnitřnímu prostředí – v zimě se

20

neprochlazuje a v létě se nepřehřívá (obr. 1c). “24To platí i o vnitřních povrchových teplotách navazujících vnitřních stěn, příček a stropů.

1.4.1 Obvodovém plášti Pro zateplení stěn se používají dva druhy zateplení. Vnější kontaktní zateplovací systémy a odvětrávané systémy. Vnější kontaktní zateplovací systémy mají horší difuzní vlastnosti, na druhé straně jejich výhodou jsou menší tepelné mosty, nižší cena a menší tlouštka v porovnání s odvětrávajícími systémy.

“U kontaktního zateplovacího systému je teplená izolace nalepená na povrch zateplované konstrukce a na ní je pak kontaktním způsobem provedena povrchová úprava, obvykle tenkovrstvá omítka s výztuženou tkaninou. Princip odvětrávaného systému spočívá v tom, že tepelná izolace je připevněna opět na zateplovanou konstrukci. Pomocí kotev či jiných pomůcek je vytvořena vzduchová dutina mezi touto tepelnou izolací a povrchovou úpravou, která chrání tepelnou izolaci před povětrnostmi. Tato dutina je otevřená do exteriéru (zpravidla dole a nahoře, u vyšších kontrukcí to může být i častěji) a slouží pro odvod difundující vodní páry.”25 Předností kontaktního systému je, že vodní pára, která prochází z interiéru do exteriéru, po průchodu nosnout konstrukcí již bez problem projde tepelnou izolací. Tento způsob zateplování je poněkud nákladnější a náročnější na provedení a zamezuje vzniku vzduchových dutin.

1.4.1.1 Kontaktní zateplování „The external thermal insulation composite systems tj. Vnější kontaktní zateplovací systém. Podstatou kontaktního zateplovacího systému je nalepení tepelně izolačníních desek na zateplovanou konstrukci, přičemž podklad musí být suchý, pevný a čistý. Lepidlo musí být minimálně na 40% plochy desky. Desky se obvykle kotví zatloukacími hmoždinkami. Po osazení lišt (dilatačních, nárožních, rohových, 24

ŠÁLA, J. MACHATKA,M. Zateplování v praxi,provádění zateplovacích systémů. Praha: Grada 2002. ISBN 80-247-0224-X 25 ŠUBRT, R. Tepellné Izolace v otázkách a odpovědích. Praha: BEN technická literature 2008. ISBN 978-80-7300-234-3

21

okapových apod.) se na desky tepelné izolace natáhne lepidlo natře penetračním nátěrem a provede se finální omítka.”26 Nutné je dodržet daný výrobní postup tedy tvar spár, jejich velikost, zesilování armovací výstuže, počet hmoždinek. Povrchová tlouštka omítky je obvykle velmi slabá, podklad lepidla a omítky tvoří relativně měkká tepelná izolace.

1.4.1.2 Odvětrávané zateplení Tento druh izolace se používá, tam kde je fasáda obkládaná nějakým deskovým materiálem, například prkny, kamenem, sklem nebo tam kde se nachází problém s vlhkostí stěn. „Na zateplovací stěnu se připevní tepelná izolace, která má malý tepelný odpor obvykle je to kamenná vlna nebo buničina popřípadě rouno z ovčí vlny, desky ze lnu, konopí či jinné rostliny a podobné vláknité izolace. Obklad fasády nepřiléhá na tuto tepelnou izolaci, ale je zde vzduchová mezera, minimálně 40 mm. Tloušťka této vzduchové dutiny se řídí výškou objektu a velikostmi větracích horních a dolních otvorů. ”27 Tyto otvory jsou zakryty mřížkou proti hmyzu, myším, ještěrkám a umožňují difundující vodní páře uniknout do exteriéru. Je nutno u tohoto způsobu zateplování věnovat kotvení zvýšenou pozornost. Obkladové desky je možné kotvit u menších domů na dřevěný rošt, u větších domů se pak z pravidla používají různé kotvicí systémy. “Při posuzování tepelného mostu vzniklého v jednom konkrétním případě jsme spočítali, že kovové kotvy mohou zvětšit úniky tepla i o více než 20%. Pokud se k tomuto připočte vliv tepelných mostů spárami mezi deskami, mohou být úniky tepla i o 50% větší oproti tepelné izolaci provedené beze spar tak, jak to umožňuje kontaktní zateplovací systém.”28

26


27

ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3 ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1

28

22

1.5 Střešní pláště 1.5.1 Šikmé střechy Šikmá střecha odvětráváním mezi tepelnou izolací a pojistnou izolací “Tepelná izolace se dává mezi krovkve ze spodu obvykle se používá kamenná vlna. Po té se přidá parotěsná fólie zamezující pronikání vlhkosti z interiéru do tepelné izolace, další vrstva tepelné izolace, v níž jsou vedeny rozvody elektroinstalace a podhled, obvykle sádrokarton.”29 Zásadní chybou při realizaci takovéto krytiny (Jak můžeme vidět dole na obrázku) je použití bezkontaktní pojistné hydroizolace a vytvoření vzduchové odvětrávané dutiny mezi touto pojistnou hydroizolací a tepelnou izolací. Vynecháním hydroizolace může docházet k profukování skrz tepelnou izolaci a ochlazování vnitřního obkladu. Šikmá střecha s odvětráváním mezi pojistnou hydroizolací a krytinou Odvětrávaná střecha je přípustná pro zateplení střechy s hladkou krytinou. Odvětrávací mezera musí být minimálně 20 mm a musí být zajištěnné provětráním. „ Konstrukce neumožňuje použít dostatečně silnou vrstvu tepelné izolace. Protože obvyklé omezení krovu je 240 mm. Umístění tepelné izolace mezi krokve má za následek vytvoření tepelných mostů, při kterých je možné vyčíslit ztrátu funkčnosti tepelné izolace až na 25%.“30 Šikmá střecha s nadkrokevní tepelnou izolací Toto řešení je výhodné, protože je možné si zvolit libovolně silnou izolaci a dalším pozitivem je, že je možné udělat ji shora odkud se lépe realizuje. Tato konstrukce je znázoněna na obrázku dole. „Na krokve se dá plno plošné bednění, toto bednění může být opatřeno povrchovou úpravou, aby se nemuselo z interiéru dodatečně upravovat. Na bednění se položí parotěsná zábrana, například asfaltový pás s hliníkovou vložkou. Po té se vloží tepelná izolace (pěnový polystyrene s vyšší pevností v tlaku nebo o pěnový polyuretan) na ně jsou pak umístěny kontralatě. Musí

29 30

ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1 ŠUBRT, R. Zateplování. Brno: ERA 2008. ISBN 978-80-7366-138-0

23

dojít k připevnění, aby nesjely dolů, většinou se připevňují dlouhými vruty, poté následuje pojistná hydroizolace a poté latě a krytina.“31 „Krytina je zánovní a zateplení je lepší provést z vnitřní strany bez zásahu do ní. Je možné využít buničiny, která je napuštěna různými chemikáliemi (boraxem), které ji dělají nepoživatelnou pro dřevokazný hmyz. Díky jejímu nafoukání na dřevo, se toto dřevo napouští proti dřevokaznému hmyzu a hnilobě. Na stávající krokve se přibijí ze strany prkna, tím se zvětší tlouštka krokve z obvyklých 140 na 160 mm. Tímto se vytvoří prostor pro dodatčnou tepelnou izolaci.“32 Je potřeba vždy využít maximální prostor, proto aby se mohla dát co největší tloušťka tepelné izolace. “Lepenka vytváří mezi latěmi a budoucí tepelnou izolací distanční vzdálenost (přibližně 40mm) tato mezera musí být nahoře i dole otevřena do exteriéru a slouží pro odvod vlhkosti z povrchu lepenky. Na krokve se přibije parotěsná fólie, přičemž se spáry slepí speciální parotěsnou páskou. Na prkna přibitá ke krokvím se provede rošt a pak se osadí povrchovou úpravou v interiéru. Konečnou fází je nafoukání buničiny mezi lepenku a parotěsnou fólii.”33 Jde však o nouzové řešení, které lze využít pouze tam, kde není možno sundat stávající krytinu a provést vhodnější konstrukci tepelné izolace s funknční pojistnou hydroizolací. Zatečením může dojít k sesednutí nafoukané buničiny, což způsobí zhoršení buničiny tepelně-izolačních vlastností .

31

ŠUBRT, R. Zateplování. Brno: ERA 2008. ISBN 978-80-7366-138-0 ŠUBRT, R. Zateplování. Brno: ERA 2008. ISBN 978-80-7366-138-0 33 ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1 32

24

1.5.1.1 Ploché střechy Z pohledu tepelných izolací a stavební fyziky existují dva zásadní druhy plochých střech a jsou to odvětrávané dvouplášťové a neodvětrávané jednoplášťové jsou znázorněny na obrázku dole.

Obrázek 5 - Dvou plášťová střecha s odvětranou vzduchovou mezerou34

Dvouplášťové střechy mají podobný princip jako odvětrávané zateplení. Tyto střechy jsou konstrukčně vhodnější, ale jen v případě, že mezistřešní dutina je odvětrávaná do exteriéru. „Norma stanovuje, že plocha odvětrávacích otovorů má být minimálně 1/100 plochy střechy. Částečný tlak vodní páry v interiéru je v zimním období vyšší než v exteriéru. Vodní pára prostupuje z interiéru do exteriéru a pokud dojde k tomu, že někde v konstrukci překročí relatovní vlhkost 100% dojde ke kondenzaci vodní páry s případnými následky. Proto se na vnitřní líc používají materiály s vysokým difuzním odporem zabraňující prostupu vodní páry do konstrukce a naopak na vnější stranu patří materiály s velkou tepelněizolační schopností a malým difuzním odporem.“35 Pokud dojde k rekonstrukci střechy u starších klasických plochých střech je potřeba opravit stávající hydroizolaci, protože v minulosti na nosné konstrukci byla tepelná izolace a na ní hydroizolace o vysokém difuzním odporu. Z hlediska difuzní páry se prováděly obráceně. Po opravě staré hydroizolace se provede případná studie přespádování střechy, aby srážková voda stékala směrem k odpadu. Na tatkto připravený povrch se položí tepelná izolace (její tlouštka musí být taková, aby 34

http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/img/img027.jpg

35


25

tepelná izolace umístěná pod stávající hydroizolaci tvořila nepodstatnou část celkové tepelné izolace.) „Zásady při zateplování plochých střech Tloušťku tepelné izolace volíme tak, aby nevznikaly problémy s kondenzovanou vodní párou v konstrukci. Při kotvení hydroizolace musí být kotvy provedeny tak, aby co nejméně porušovaly parotěsnou zábranu. Kotvy musejí být dodatečně nadimenzovány, aby je chvěním hydroizolace způsobeným poryvy větru nedocházelo k jejich postupnému uvolňování. Desky tepelné izolace musejí být položeny těsně u sebe. Spáry mezi deskami tepelné izolace nebudou větší než 5 mm.“36 Na zateplení obytných domů se používají dva způsoby zateplení. Prvním je pomocí minerální vaty v kombinaci s povlakovou folií. O trochu levnější verze by mohlo být užití pěnový polystyrene a jako hydroizolace se obvykle používa asfaltový modifikovaný pás. Kromě těchto dvou základních zateplování plochých střech, lze i vybudovat pochozí střechu, popřípadě zatravěnou plochu. Zmíněná zatravěná plocha je náročná na únosnost stropní konstrukce. Skladba střešního pláště má navíc drenážní vrstvu, která ochraňuje proti prorůstání kořínků a vegetační vrstvu. Na střechu se pak může podle tloušťky humusu zvolit různé typy rostlin. Zatravěná plocha má mnoho výhod mezi které patří nižší zátěž životního prostředí a příjemné protředí pro rekreaci.

Obrázek 6 - Jednoplášťová střecha37

36


26

1.6 Tepelná izolace podlah Podlahy se obvykle zateplují špatně, protože jejich tloušťka je limitovaná výškou stropů, dveří a parapetů. Proto je těžké vyhovět dnešním potřebám tepelné izolace v podlahách. “Součinitel prostupu tepla a dotyková teplota ovlivňují vlastnosti podlahy. Dotyková teplota je schoponost podlahy odnímat teplo. Může nastat situace, kdy podlaha je správně izolovaná a působí studeně. Dotyková teplota je ovlivněna poslední vrstvou podlahy, to znamená studené podlahy typu dlažby, betonu nebo s tenkou nášlapnou vrstvou (linoleum).”38 K odstranění tohoto problému postačí položit na podlahu koberec nebo jiný materiál s malou tepelnou jímavostí, ten odizoluje chodidlo od podkladní vrstvy, která odnímá teplo z jeho povrchu. „Druhý omezující faktor je tepelný odpor pro jeho zvýšení je potřeba přidat do konstrukce tepelnou izolaci, což není lehké. Podlahy, které jsou nad nevytápěnými místnostmi. V tomto případě je možné zateplit podlahu zespoda z nevytápěné místnosti. V případě půdní vestavby je potřeba navrhnout odpovídající konstrukci podlahy s dostatečnou tloušťkou tepelné izolace.“39

Podlahy půd Podlahy půd se zateplují, aby teplo neutíkalo z vytápěných prostor pod nimi. Pro volbu zateplení střešního pláště je rozhodující, z čeho je strop proveden a jaké bude využití půdního prostoru. Pokud bude využíván je potřeba zajistit zateplení. V případě méně nákladnějšího řešení lze na podlahu položit vrstvu starých koberců, rozložit tam noviny nebo staré matrace. „Bude-li tato vrstva vysoká aspoň 80 mm lze přirovnávat její tepelně izolační schopnost přibližně k 60-80mm pěnového polystyrene.“40 Dalším levnějším zateplením je nafoukat buničinu mezi jednotlivé trámy. Při zafoukání tepelné izolace do dutiny sice není žádná záruka rovnoměrného

37

http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/img/img026.jpg

38


39


40


27

rozmístění tepelné izolace, i když to lze předpokládat po téměř celé ploše, ovšem náklady na takové zateplení jsou velmi nízké. “41 Pokud se musí po podlaze chodit je možné položit tepelnou izolaci z desek pěnového polystyrene či minerální vaty na strop a na tuto tepelnou izolaci zbetonovat roznášecí vrstvu, která slouží jako budoucí podlaha nebo jako podklad pod nášlapnou vrstvu. Případným řešením je možné spojit šroubováním ve dvou vrstvách roznášející desky. Dalším možným způsobem zateplováním podlahy s pochozí vrstvou což je položení dřevěných trámečků na stávající podlahu, prostor mezi nim se vyplní tepelnou izolací. Nejčastěji se použíbá buničina, kuličky pěnového polystyrene, minerální vata nebo odstřižky z molitanu.

41

STERNOVÁ, Z. Zateplovanie budov, tepelná ochrana. Bratislava: Joga group 1999. ISBN 8088905-11-7

28

1.7 Dotace na zateplování Získání dotací na zateplování je v současné době velmi problematické. Záleží samozřejmě na typu žadatele a na fondu či dotačním titulu, ze kterého chcete podporu čerpat. Dnes však obecně platí, že podporu na dodatečné tepelné izolace není možné vyjímkou obnovy panelových domů získat. „U panelových domů lze dostat podporu ve výši 4% dotace úroku z úvěru. Musí se jednat o komplexní opravu panelového domu. Dotace vychází z programu Panel, který podporuje rekonstrukce domů panelové výstavby většiny stavebních soustav. Výše podpory a kritéria jsou stanoveny v přílohách. Podmínky čerpání podpory vyplývají z příloh o rozhodnutí ministra o poskytnutí podpory a také ze smlouvy. Podpisem smlouvy o poskytnutí dotace stvrzuje, že souhlasí s podmínkami a při případném nedodržení či porušení je důvodem k vrácení dotace.“42 “Zatím se dotace vztahuje pouze na akce ukončené po 1. 4. 2009, jejichž ukončení je doloženo např. kolaudačním rozhodnutím bez závad. Z programu Zelená úsporám se žadatelům poskytují finanční prostředky formou dotace neboli podpory. Nejedná se tedy o žádnou půjčku či příspěvek. Dotace je v případě splnění podmínek a vyplacení žadateli nevratná. Vlastník musí financovat projekt v plné výši ze svých zdrojů, peníze mu budou zaslány na účet až po realizaci celého projektu. Dotace se vztahuje maximálně na 350m2 podlahové plochy Vašeho rodinného domu.”43 “Podmínkou získání podpory v oblasti A.1 (komplexní zateplení) je dosažení tzv. nízkoenergetického standardu tj. max. 70kW/m2 podlahové plochy za rok pro rodinný dům resp. 55kWh/m2 podlahové plochy za rok pro bytový dům a zároveň snížení měrné potřeby tepla pro vytápění o min. 40%. Pokud se dosáhne měrné potřeby tepla pro vytápění na hranici 40kWh/m2 za rok pro rodinný dům, pak je výše podpory ještě vyšší.”44

42

http://www.zelenausporam.cz/soubor-ke-stazeni/15/4673-Smernice_MZP_9_2009.pdf http://www.zelenauspora.eu/faq/0/ 44 http://www.zelenauspora.eu/faq/0/ 43

29

1.8 Úspory energie “Z hlediska úspor energie rozlišujeme tři standardy, izolace podle předpisů o tepelné ochraně dle ČSN, nízkoenergetický dům, dům s pasivní energií. Požadavky na tepelnou ochranu stanovuje v České republice zatím platná forma ČSN 730540-1 až 4, která však bude v nejbližší době novelizována. Zároveň je třeba respektovat zákon č. 406/2000 Sb. O hospodaření energií a s ním spojené vyhlášky, zejména vyhlášku 291/2001, která vstoupila v platnost v lednu 2002. Zmíněná norma ČSN 73 0540-1 až 4 stanovuje mj. Požadavky a doporučení požadované hodnoty tepelných odporů z nichž se dále vypočítává součinitel prostupu tepla “k”. V novele této normy bude místo”45 V normě o tepelné ochraně se předepisuje , jakým minimálním požadavkům musí stavba vyhovět z hlediska tepelné izolace. U novostaveb je dodržení hodnot je odpovědný projektant v rámci žádosti o povolení stavby musí prokázat, že navržená izolace vyhovuje daným požadavkům. U starých staveb tyto vysoké nároky neplatí a stavební úřad v tomto případě nikoho ani nenutí k nápravě. Jiný případ nastává při modernizaci nebo rozšiřování – např. „V případě přístavby vytápěného prostoru o velikosti min. 10 m2 musí tento nový prostor vyhovět minimálním požadavkům na novostavbu. To neplatí pouze pro přístavby, požadavky je nutno splnit i při dobudování podkroví. Jestliže se provádí sanace pouze některých částí budovy jsou požadavky nižší. Za sanaci se považují např. izolace dosud takto neošetřených obvodových zdí, šikmých střech nebo stropů nad nevytápěnými prostorami. Patří sem i výměna špatně izolovaných oken a dveří. Průkaz o stupni tepelné izolace je ovšem potřebný pouze tehdy, jestliže se úpravy týkají více jak 20% příslušné části domu. Při sanaci obvodových stěn, oken a dveří se jako měřítko používá dotčená fasáda.“46 Projektují se a stavějí se domy s výrazně nižší potřebou tepla než 50 kWh/m2 nazývaji se nízkoenergetickými. Novostavby které maji potřebu tepla nižší než 15 kWh/m2 se nazývaji pasivními. Postupně se zjistilo, že u těchto domů nároky na příkon energie na vytápění tak malé, že je nutné se zaobírat domem jako celek. Jak je 45

PEHLE, T. Udělej si sám, správné izolace. Dobřejovice: Rebo productions 2002. ISBN 80-7234-

230-4, s.9 46


30

ukázáno v tabulce níže, kde jsou uvedeny maximální potřeby energií na celý provoz rodinného domu. Celková roční potřeba energie zahrnuje nejen vytápění, ale i vaření, praní, chlazení, ohřev užitkové vody, osvětlení, provoz motorů, a tak podobně.

hodnocená energetická naročnost maximální potřebný příkon maximální roční potřeba tepla na vytápění maximální celková roční potřeba energie pro provoz domu maximální celková roční potřeba primární energie pro pokrytí energetických nároků domu

maximální hodnota 10 W/m2 15 kWh/m2 za rok 42 kWh/m2 za rok 120 kWh/m2 za rok

Obrázek 7 - Roční maximální potřeba energie pro pasivní dům47

Využivání nejnověších materiálů a postupů vznikla další kategorie – domy s nulovou potřebou energie. Tyto domy jsou teměř soběstačné a pro vytápění není nutné využít dalšího paliva. Obvykle se tvrdí, že nízkoenergetický dům je o 10 až 15% dražší než běžný dům, avšak náklady ušetřené na vytápění dlouhodobě snižují celkové náklady.

1.8.1

Nízkoenergetický dům

Podle Šubrta (1998) se za nizkoenergetický dům označuje budova, která spotřebuje za rok nejméně o 25% topné energie méně, než předepisuje norma o tepelné ochraně. „Podkladem pro výpočet je roční spotřeba topné energie na čtvereční metr obytné plochy (měřeno v kilowatthodinách na metr čtvereční: kWh/m2). “48 U nízkoenergetického domu není třeba omezovat pohodlí a ani finanční náklady nejsou výrazně vyšší než u domu, postaveného podle současných požadavků předepsaných normou o tepelné ochraně. Zcela naopak, v dlouhodobém výhledu vychází nízkoenergetický dům vzhledem k úsporám nákladů na energii výhodněji než dům se standartní izolací. „Standartu nízkoenergetického domu je možné dosáhnout následujícími stavebními opatřeními. Je potřeba zvolit co nejkompaktnější tvar 47


48


31

budovy, nejlépe se čtvercovým půdorysem, velmi dobrá izolace obvodových stěn, mimořádně pečlivé provedení izolace, izolace všech částí budovy proti pronikání větru a vzduchu a pasivní užívání solární energie např. Okna se sklem pohlcujícím tepelné zaření. Dále sem patří účelné větrání bytu, zpětné získávání tepla, např. Tepelnými čerpadly, nebo aktivní využívání solární energie pomocí kolektorů či fotočlánků.“49

1.8.2

Pasivní energetický dům

“Pasivní dům nepřesáhne tepelné ztráty větší jak 15 kWh/m2. Pasivních energetických domech se ročně spotřebuje na topné účely pouze přibližně 15 kWh na 1m2. Spotřeba je tak malá proto, že dům využívá především solární energii a má možnost zpětného získávání tepla. Pasivní energetické domy jsou zatím novinkou – k dispozici je jen málo zkušeností. “50 Při správném návrhu by nemusely být o mnoho dražší než stavby nízkoenergetické, protože např. v domě využívajícím pasivní energie není třeba budovat topný systém. To by mohlo z dlouhodobého pohledu vyrovnat vysoké náklady na rozsáhlá izolační opatření.

49


50


32

1.9 Vady a poruchy Vlhkost v konstrukci, tepelné mosty, kondenzace vodní páry uvnitř konstrukce Vzduch obsahuje vodní páru, její množství záleží na teplotě a tlaku. Pokud dojde ke snížení teploty pod rosný bod, začne vodní pára kondenzovat. Absolutní množství vody, které může být ve vzduchu obsazené zavisí na tlaku a hlavně teplotě vzduchu. Proto používáme pojem relativní vlhkost vzduchu, který nám udává, kolik procent vodní páry je ve vzduchu při určité teplotě, přičemž sto procent je množství vodní páry, kdy při dané teplotě začne vodní pára kondenzovat. „A tak například při obvyklé pokojové teplotě 21°C a při relativní vlhkosti vzduchu 50% odpovídá přibližně obsah vody 9.2g/m3 to je 1243 Pa.”51 V zimním období, kdy je venkovní teplota -15°C a relativní vlhkost 84% je částečný tlak vodní páry 139 Pa (obsah vody ve vzduchu přibližně 1.2g/m3 ).”52 Z toho vyplývá, že v zimě se vodní pára snaží protlačit stavebními materiály ven, aby docházelo k vyrovnání tlaků. Pokud se vodní pára tlačí z budovy přes konstrukci ven hrozí nebezpečí, že někde narazí na studené místo a začne docházet ke kondenzaci. Pokud se jedná o relativně malé množství, které v zimě kondenzuje, ale v letě se vypaří (pokud tato kondenzace nevadí konstrukci) je kondenzace přípustná. V těchto případech mluvíme o „aktivní bilanci kondenzace vodní páry“. V případě nevyschnutí mokré konstrukce začne se v konstrukci hromadit kondenzovaná voda, která může způsobit vážná poškození stavby. Další zdroj vody uvnitř konstrukce může být vzlínající zemní vlhkost, která vysychá do interiéru i do exteriéru. V tomto případě nemusí být tepelná izolace správním řešením a může zabránit vysychání a způsobit vlhkou zeď na které se začne tvořit plíseň. V případě dřevěných konstrukcí má zkondenzovaná vodní pára za následek vlhké dřevo s následnou hnilobou nebo hrozí napadení hmyzem. Často je vidět tento případ u moderních rodinných domů, kdy je chybně provedená parotěsná fólie, která má zabraňovat pronikání vodní páry do konstrukce. U starších staveb, vlivem stavebních úprav, kdy dochází ke změně provozu a následné zvýšení vlhkosti v interiéru. V případě zateplení domu dojde k utěsnění škvír nebo výměna oken za 51

52

ŠUBRT, R. Zateplování. Brno: ERA 2008. ISBN 978-80-7366-138-0 ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1

33

těsná způsobí, že přestane docházet k intenzivní výměně vzduchu, zvýší se relativní vlhkost a výsledek je uhnívání trámu. Často ke kondenzaci vodní páry dochází v místech kde se vyskytují tepelné mosty. Následkem toho je růst plísní, tedy látek vyskytujicích výrazné alergeny.

1.9.1 Kondenzace vodní páry uvnitř konstrukce Při vnitřním zateplení dochází k dramatické změně. Kondenzační oblast se posouvá k vnitřnímu povrchu až na rozhraní původní konstrukce a zateplení, zvyšuje se kondenzované množství a zároveň se prodlužuje období, po které kondenzuje vodní pára v konstrukci. Množstí zkondenzované vodní páry za rok se pak podstatně zvyšuje, často více než řádově. Pokud je zkondenzované množství vlhkosti větší než vypařitelné množství, pak se vlhkost v konstrukci rok za rokem hromadí a nakonec porušenou konstrukcí vyteče. Nadměrná vlhkost snižuje tepelně izolační schopnost konstrukce i její trvanlivost. „Vnější zateplení vede naopak k přemístění kondenzační zóny do vnější části konstruke, tedy do bezpečné vzdálenosti od uživatele vnitřního prostoru. Zkondenzované množství vodní páry pak obvykle klesá a při větších tlouštkách vnější tepelná izolace nemusi ke kondenzaci vodní páry vůbec dojít. Vnější zateplení nebrání vysychání konstrukce do vnitřního prosotru v letním a přechodných obdobích.“53

53


34

1.9.2 Tepelné mosty Tepelný most je místo, kde dochází ke zvýšenému tepelného toku. Uniká jím více tepelné energie a má v interiéru studenejší povrch a naopak v exteriéru teplější povrch něž okolní konstrukce. Tepelné mosty se nejčastěji oběvuji mezi jednotlivými tvárnicemi a mírně také v oblasti oken. V současné době, kdy se snažíme o co největší úspory energií, jsou tepelné mosty významější. „Dříve kdy se topilo pevnými palivy v lokálních kamnech docházelo k většímu větrání místností a to zajišťovalo suchý vzduch a proto na studených površích nedocházelo ke kondenzaci vodní páry. Za účelem úspory tepelné energie omezujeme větrání na pouhou hygienickou výměnu vzduchu často i méně. Vzduch v interiéru je pak pochopitelně vlhčí a dochází proto ke kondenzaci vodní páry na studených površích konstrukce, tedy v místech tepelných mostů, což má za následek nárůst tvorby plísní.“54 Izolace domu je dobrá jen do té míry dokud je v pořádku její nejslabší článek. Části konstrukce, které se ochlazují rychleji než okolní konstrukce se nazývá tepelný most. Tepelné mosty mohou mít fatální následky, nezpůsobují jen značné ztráty energie, na takoých to místech se sráží voda a často tam vzniká plíseň. „Podél ukončení vnitřního zateplení způsobují navazující konstrukce prakticky vždy neodstranitelné mosty – je zde nemožné dodržet zásadu celistivosti tepelně izolační obálky budovy. Vedením tepla navazujícími konstrukcemi kolem boků tepelné izolace se sníží povrchová teplota na úroveň blízkou nízké teplotě pod tepelnou izolací.“55 Tím vzniká na hraně s navazující konstrukcí riziko kondenzace vodní páry a následně dalších poruch vlivem vlhkosti včetně nárůstu plísní. Pro vnitřní zateplení obvodové konstrukce je tedy charakteristické, že vlastní zateplená plocha konstrukce je bez poruch, ale navazující konstrukce vykazují výraznou změnu – bují zde nejhustší porost plísní. „Tepelnými mosty ve vnitřní tepelné izolaci jsou také všechny kovové předměty do ní zapuštěné, jako jsou konzoly nesoucí či přidržující otopná tělesa, nadokenní nošice záclon, úchyty pro obrazy či přidržující rostliny, připevnění různých polic a jiných bytových doplňků.“56

54

55

ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3 ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1

56


35

Další tepelné mosty vznikají znehodnocením měkké vnitřní tepelné izolace. Vyskytují se v ní i místa pro instalační rozvody. K těmto úpravám vybízí snadnost opracování tepelné izolace. Často k nim dochází po změně majitelů, kdy noví uživatel již není poučen o rizicích spojených s narušením tepelné izolace. Nebezpečnou úpravou bývají zejména elektrické instalace. Tepelnými mosty uniká více tepla z vnitřního prostředí. Neodstranitelné tepelné mosty ve vnitřní tepelné izolaci působí, že se obvykle nedosáhne předpokládaného snížení spotřeby energie na vytápění. „Vnější zateplení naproti tomu umožňuje bezpečné provedení souvislé tepelně izolační obálky budovy s vyloučením tepelných mostů.“57

Obrázek 8 - Snímek termovize58

Na obrázku 14 je termovizní fotografie domu. Je patrné, že v oblasti oken, dveří a podkrovních okenních střech dochazí k největším únikům tepla, tzv. tepelné mosty.

57 58

ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3 http://www.pixelthermographics.co.uk/images/FrontJoinedIR.jpg

36

1.10.Závěr Teoretické části Vliv tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti V této části dojde k vyúštění vlivu tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti. Na základě svých zkušeností a znalostí si myslím, že tepelná izolace je jedním z podstatných

stavebních

odpovídajícího

materiálů

důležitých,

normám

pro

výstavbu

bytových

mikroklima jednotek..

V době ekonomické krize, je spotřeba energie na vytápění objektu často řešena, ale i před objektu,

tím

člověk

jakožto

byl

jedna

rád

za

z nejdůležitějších

snížené

výdaje

položek

na

vytápění

provozních

nákladů.

Zateplením se sníží spotřeba energie na vytápění objektu. Myslím, si že i díky zateplení je možné o něco později zahájit zimní sezónu na vytápění a po té jí i na jaře dříve skončit. S ohledem na snížení spotřeby vytápění, dojde ke snížení opotřebení topného systému a otopný systém je možné provozovat při menší teplotě. Tímto se snižují náklady o případné opravy, které by nemusely být tak časté, vzhledem nižšímu opotřebování topného tělesa a snížují se náklady na spotřebu energie na vytápění objektu. Zateplením lze pozitivně ovlivňovat vnitřní vlhkost konstrukce. Dle normy ČSN 73 0540-2, která stanovuje požadavky na tepelné izolace, udává maximalní zkondenzované množství páry v konstrukci. Zkondenzované množství vodní páry uvnitř konstrukce musí být menší než množství vody, které může během roku vyschnout. Pokud teplota konstrukce klesne pod rosný bod, pára která prostupuje konstrukcí zkondenzuje a změní se na kapalné skupenství. V létě se voda odpaří z konstrukce a v zimě zkondenzuje. Pokud by množství vody v konstrukci bylo větší než je dané normou, mohly by vzniknout vlhké fleky na zdi. V případě panelových domů má zateplení úspěšný dopad na jeho tržní cenu, i když přiměřeně k dané lokaci, životnosti a opotřebení. Lepší vzhled po zateplení a celkové obnově fasády může panelový dům zapůsobit na potencionálního zákazníka atraktivněji a jeho stávajícím uživatelům přijemněji a útulněji. V této závěrečné části nelze popisovat jen samá pozitiva tepelné izolace a její vliv na tržní hodnotu nemovitosti. Je nutné se podívat kriticky na zateplování a seznámit se i s jejími zápory. S největší pravděpodobností má tepelná izolace pozitivní vliv na 37

cenu nemovitosti a zároveň ji navyšuje, ale k vyhodnocení a zaujetí určitého stanoviska je potřeba znát i její nevýhody. Myslím si, že všeobecně tepelná izolace nemá příliš záporů, ale jako všechno i tepelná izolace má svoje pozitiva i negativa. Opatření zateplení je především finančně náročné a jak jsem již v teoretické části zmínila je velmi málo dotované. Je to opatření, které vede k úsporám, jde o úspory s delší dobou návratnosti a je nutno přihlédnout na pořizovací náklady, které jsou odlišné pro jednotlivé typy tepelných izolací a představujou různou dobu návratnosti. Při zamyšlení nad růstem cen stavebních materiálů a energie, neroste cena stavebních materiálu tak rychle jako cena energií.Myslím si, že cena energií se bude zvyšovat a může navýšit až dvojnásobné hodnoty než je dnes. Proto je vhodné zateplení provést co nejdříve. Tepelná izolace potřebuje správné provedení(dodržení zásad při zateplování viz první kapitola) a profesionální přístup, dodržení technologických postupů (aby nevznikly tepelné mosty, kondenzace vlhkosti, vzniků plísní) nebo k případným škodám vlivem promrzání a vlhnutí. Proto je důležité pečlivě zvolit firmu, která bude pověřena zateplováním objektu. „Cena zateplování s dobrou omítkou je přibližně 1100 Kč/m2pokud se bude muset udělat nová omítka, lze odečíst náklady na tuto stěnu a výsledkem bude, že náklady spojené na zateplení budou přibližně 400 Kč. dle pana Šubrta (specialisty na oblasti energie). Do tohoto výpočtu je nutné doplnit druhou stranu výpočtu a to jsou výdaje na teplo v závislosti na druhu paliva. V případě použití dříví (které si musíme nakácet) na vytápění, je návratnost pomalejší než-li v případě topení propanbutanem.“59 Tímto se blížím k závěru teoretické části a vyhodnocení vlivu tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti. Tepelná izolace má vliv na tržní hodnotu nemovitosti. Zateplením se zhodnocuje hodnota nemovitosti. Toto tvrzení zakládám na poznatcích získaných během tvoření této práce.

59

]] ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3

38

2 Praktická část

39

Obsah  Úvod  Oceňovaný majetek jsem pečlivě při své osobní návštěvě, změřila a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory  Popis oceňované nemovitosti a její lokality  Oceňovaný majetek  Historie  Pozemek  Vedlejší stavby a garáž  Rodinný dům  Konstrukční řešení vybavenost  Ocenění  Porovnávací metoda  Příjmová metoda  Nákladová metoda  Porovnávací metoda  Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku  Příjmová metoda  Nákladová metoda  Závěr praktické části odhadu

40

2.1 Odhad aktuální tržní hodnoty rodinného domu Odhad tržní hodnoty: č. 001 Rodinný dům: č.p. Obchodní 268 Parcela číslo: 1404/55 V katastrálním území: Čerčany

Vlastník: paní Y a pan X Účel ocenění: stanovení tržní hodnoty tedy obvyklé ceny majetku

Obrázek 9 - Pohled z jihu na č.p. 268

Objednavatel odhadu: Pan X Ocenění provedeno ke dni: 21.4.2010 Ocenění provedla: Renáta Říhová, Libušská 2000/270 14200 Praha 4-Krč

41

Obrázek 10 - Situační mapa Obce Čerčany60

60

Katastrální úřad Střední Čechy

42

Úvod Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvažují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě nějakých mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení životního prostředí, přehodné poruchy v zásobování, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí především poměry majetkové, rodinné nebo jinné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku, vyplývajících z osobních vztahů k majetku, případně lokalitě, kde se majetek nachází. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl proveden k technickému stavu a právním skutečnostnem, platným ke dni 10.4. 2010. Je mi známo, že odhad má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Není mi známo nic o tom, že by odhad měl take sloužit i pro jinný účel jako např. Ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný účel. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování odhadu nijak komerčně využíván, ani není v souvislosti s ním uzavřena libovolná nájemní smlouva. Podle přání objednavatele jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování majetku a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, dále právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. 43

Oceňovaný majetek jsem pečlivě při své osobní návštěvě, změřila a při zpracování jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení, opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technický ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. Byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

2.2 Popis oceňované nemovitosti a její lokality Rodinný dům, tedy oceňovaný majetek se nachází v ulici Obchodní 268 v okrese Benešov v obci Čerčany. Obec má rozlohu 664ha a 2671 obyvatel. V obci je 680 domů a 370 chat. Obec Čerčany leží na řece Sázavě. Aktuálně k využití v obci je obecní úřad, základní škola a mateřská škola, zdravotní středisko s lékárnou, kulturní dům, kino, knihovna s infocentrem, tělocvična, fotbalové hřiště, tenisové kurty, veřejné koupaliště a v neposlední řadě Hospic Dobrého pastýře. Obec Čerčany je přibližně 8km severně od Benešova, 16 km jižně od města Říčany, a 30 km jižně od Prahy. “Nedaleko Čerčan se také nachází Čerčanský Chlum. Z dalších organizací můžeme jmenovat TJ Slavoj Čerčany, MO rybářského svazu, MO zahrádkářského svazu (moštárna), Sbor dobrovolných hasičů. Čerčany jsou pro svou snadnou dostupnost z Prahy a pro svou polohu u řeky Sázavy atraktivní a 44

vyhledávanou oblastí pro chataře, vodáky a cykloturisty.”61 Čerčany prochází železniční trať z Prahy Vršovic do Benešova u Prahy. V obci je v provozu pár restaurací, pekařství, zelenina, obuvnictví, potraviny, prodejna s domácími potravinami, cukrárna, trafiky, pošta, želežařství a drogerie a květinářství.

Oceňovaný majetek Dle daných podkladů, informací a skutečností zjištěných na místě je daný objekt k ocenění využíván vlastníkem k bydlení. Oceňovaná nemovitost tedy není vzužívána k podnikatelské činnosti. Nic nebrání k potencionálnímu komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Jednotka je tvořena funkčním pozemkem a rodinným domem.

Historie Oceňovaný rodinný dům pochází z roku 1947. Zpočátku byl využíván jako cukrářská dílna a prodejna zároveň a jako obytná plocha k bydlení. V roce 1970 došlo k postavení garáže a dílny na dané parcele. V roce 1968 byla cukrářská živnost ukončena a dílna byla předělaná na obytnou místnost. V roce1989 byly provedeny stavební úpravy a to v podobě centrálního topení, rozvod vody a kanalizace.

Pozemek Předmětm ocenění je pozemek obdélníkového tvaru, který je situovaný v centru obce Čerčany a to 200m od nádraží, v lokalitě rodinných domů. Poloha pozemku je rohová jihozápadní a severozápadní strana pozemku hraničí s místní komunikací z Jihovýchodní a severovýchodní strany je hranicí se sousedními rodinými domy. Pozemek č. 1404/55 o výměře 734m2 je zastavěn budovou č.p. 268, garáží a dílnou, zbytek tvoří zaharada. Zaharada není nijak architektonicky upravena. Pozemek je osázen ovocnými a okrasnými porosty. Přípojka plynu je zavedena na hranici pozemku. Pozemek je oplocen drátěným pletivem. Betonová dlažba je u vjezdu do garáže a po celém obvodu domu. 61

http://www.cercany.cz/vismo/dokumenty2.asp?id_org=1966&id=37555&p1=18793

45

Vedlejší stavby a garáž Na jihovýchodní straně je vedlejší stavbou rodinný cihlový domek, na severovýchodní straně je rodinný betonový dům. Garáž je spojena s dílnou, která je situovaná směrem na severovýchodní straně domu. Garáž a dílna je přízemní a není podsklepená vlastní zdivo garáže a dílny je tvořeno 202 mm, z cihel porotherm vrata garáže jsou osazena roletou na ruční ovládání. Garáž I dílna mají své vlastní vstupy.

Rodinný dům Architektonické a dispoziní řešení Jedná se o samostatně stojící rodinný dům obdélníkového půdorysu se podsklepený, se zvýšeným přízemím, prvním patrem a krovem. Dispoziční objekt obsahuje: Sklep se schodištěm, kotelna, sklad na ovoce, sklad na zeleninu, sklad na nářadí a palivo

Přízemí Předsíň, kuchyň, prádelna, chodba, 2 pokoje a wc a koupelna, společná chodba na schodiště

1.Patro Společná chodba s přístupem na schodiště, předsíň,bytová jednotka 3+1, komora koupelna a samostatné WC.

Podkroví Půdní skladovací prostor

46

Konstrukční řešení vybavenost Základové konstrukce jsou bez hydroizolace z prostého betonu tvaru základových pásů. Nosné zdivo je klasické z pálených cihel o tloušťce 450 mm až 900 mm. Zdivo štítové je o tloušce 150 mm vyztužené sloupky. Stropy jsou dřevěné s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový, krytina eternit.Klempířská konstrukce žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky štukové vápenné. Fasádní omítka je z březolitu. Dveře jsou dřevěné hladké a v některých částech jsou i prosklením. Okna jsou špaletová dřevěná původní. Obklady kuchyně a koupelny standardní na samostatných WC se obklad nevyskytuje. Venkovní obklady se nevyskytují. Povrchy podlah jsou betonové, popřípadě lino nebo koberce. Vytápění je ústředním kotlem společně multifunkční s vytápěním tuhými palivy. Rozvod studené a teplé vody je pocelém domě. Schodiště je železobetonové. Zdroj teplé vody elektrický bojler. Vybaveni bytu jak v přízemí tak i na 1. Patře vybavení kuchyně kamna a elektrický sporák. Bleskosvod je na sřeše.Větší údržba domu není v současné domě prováděna a dům je před rekonstrukcí, technický stav je průměrný.

47

2.3 Ocenění Úvod Při stanovení tržní hodnoty majetku jsou vyžívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda Analyzuje tržní ceny, které byly v poslední době nabízeny za srovnatelné typy nemovitostí. Dále jsou zohledněny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné vzniklé rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na aktuální nabídku na trhu existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty

se dospívá diskontováním nebo

kapitalizací příjmů odpovídající

kapitalizační mírou.

Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při výpočtech obvyklé ceny byly využity kombinace všech tří metod. Porovnávající metoda byla použita pro ocenění pozemku, majetku jako celku takového jsem využila všech tří metod.

48

2.4 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku v souladu s jejich nejlepším a nejvyšším využití jsem vyšla z toho, že jsou volné a připravené k zastavění. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků společně s oceněním rodinného domu jsem porovnávala čtyři pozemky evidované na prodej nebo prodané za poseldní období v porovnatelné lokalitě. Cena za jeden metr čtvereční pozemku je srovnávací jednotka.Všechny nabídky

byly

zohledněny

koeficientem

odrážejícím

obvyklý

rozdíl

mezi

nabídkovými a skutečně dosaženými cenami. S ohledem k daným skutečnostem jsem došla k výsledku, že aktuální tržní hodnota pozemku společně s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je

1151 x 745 = 858 053Kč Kalkulace použité pro stanovení této indikace jsou znázorněny v následující tabulce. Cena pozemku byla stanovena pomocí rozlohy pozemku, lokality, tvaru pozemku, svážitosti, dopravní obslužnosti a dostupnosti, parkování atd.

49

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

Název pozemku

Obchodní 268

Parcelní číslo

1404/55

Stavební parcela

2

3

Stavební parcela

Stavební parcela

X

X

X

4

Stavební parcela

X

Adresa pozemku Katastrální území

Čerčany

Lštění

Božkovice

Kovářovice

Čerčany

Obec

Čerčany

Lštění

Bystřice

Pyšely

Čerčany

Okres

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2

1650000

880000

1400000

1250000

1239m2

700m2

999m2

1000m2

1332

1257

1400

1250

17.3. 2010

28.3. 2010

21.3. 2010

5.3. 2010

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

745m2

Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Existence věcných břemen

Prodej

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250



Korekce Upravená hodnota

Prodej



1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

Bez věcných Bez věcných břemen břemen

Bez věcných břemen

50



Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Nejsou

1

1

1332

1257

1400

1250

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

Nejsou

Nejsou


Rodinný dům

1

Ano

Upravená hodnota

Rodinný dům

1

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Rodinný dům

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

1332

1257

1400

1250

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Horší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

0,9

1

1

1332

1132

1400

1250

Nepravidelný

Korekce

Svažitost

Mírně svažitý

Kompletní

1

1

1332

1132

1400

1250

Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

Rovný

Rovný

Rovný

0,9

1

1

1

1199

1132

1400

1250

Kompletní

Korekce

Pravidelný

1

Korekce

Dostupnost inženýrských sítí

Pravidelný

1

Mírně svažitý

Upravená hodnota

Dobrá

1

Pravidelný

Upravená hodnota

Dobrá

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

1199

1132

1400

1250

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

1199

1132

1400

1250

51

Dopravní obslužnost Vlak, autobus

Vlak

autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Dobrá a parkování

1

1

1

1199

1132

1400

1250

Horší

Korekce

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

0,95

1

1199

1075

1330

1250

Ne

Upravená hodnota

Ne

Ne

1

1

1

1

1199

1075

1330

1250

Neaplikováno

Korekce

Dobrá

0,95

Korekce

Jiná technická korekce

Horší

1

Ne

Upravená hodnota

Vlak, autobus

1

Dobrá

Upravená hodnota

Vlak, autobus

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1199

1075

1330

1250

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

734 m2 Menší

Obdobný

Menší

Menší

Korekce

0,95

1

0,95

0,95

Upravená hodnota

1082

1075

1263

1187

Možná zastavitelnost

Dobrá

Dobrá

Korekce

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

1082

1075

1263

1187

1151

1082

1075

1263

1187

745

1239

700

999

1000

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

858 053

52

Výpis oceňovaných parcel

poř. Číslo

jednotková hodnota v Kč/m2

číslo parcely Výměra v m2 1

1404/55

745

tržní hodnota

1151

zaokrouhleno

858 053 860 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při odhadu obvyklé ceny majetku jako celku jsem zahrnula do své analýzy okolní rodinné domy, které byly v okrese Benešov nabízeny k prodeji popřípadě už byly prodány, všechny rodiné domy, které zahrnuji do své databáze k porovnání mého rodinného domu se nacházejích ve shodných lokalitách. V případě nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem vyjadřující obvyklý rozdíl mezi nabídkovými, obvyklými a skutečně dosaženými cenami. Celkově zastavěná plocha bude využitá pro zjištění ceny oceňovaného majetku s porovnatelným majetkem. Při oceňování majetku byly do stanovení ceny zahrnuty tyto faktory vlastnická práva, datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci velikost budovy a další. Na základě těchto výpočtů, které jsou uvedeny v následující tabulce jsem dospěla, že tržní hodnota porovnávací metodou je :

4 411 000 Kč (4 410 986 Kč)

53

Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




A. Identifikační údaje 1

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Parcelní číslo

Rodinný dům Čerčany 1404/55

2

3

4

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

x

x

x

X

Adresa nemovitosti

Obchodní 268

Na Kněžině

Černé Budy

Hvězdonice

Čerčany

Katastrální území

Čerčany

Čakovice u Řehenic

Benešov

Hvězdonice

Čerčany

Obec

Čerčany

Týnec nad Sázavou

Černé Budy

Hvězdonice

Čerčany

Okres

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

Benešov

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

745

1399

1380

1071

900

Hodnota za 1 m2 pozemku

1151

1151

1151

1151

1151

858053

1610249

1588380

1232721

1035900

400

370

245

255

5300000

1980000

2990000

2650000

Prodejní cena bez ceny pozemku

3689751

1821162

1757279

2546410

Cena za 1 porovnávací jednotku

9224

4922

7172

9985

31.3.2010

30.3.2010

26.3. 2010

18.1. 2010

1

1

1

1

9224

4922

7172

9985

Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

400

x

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce

prodej

prodej 1

54

prodej 1

Prodej 1

1

Upravená hodnota Vlastnická práva

9224 absolutní

absolutní

absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ano

Rodinný dům

1

9224

4922

7172

9985

Ne

1

1

9224

4922

7172

9985

Ne

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

9224

4922

7172

9985

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

9224

4922

7172

9985

Ne

Ne


Rodinný dům

1

Korekce


Ne

1

Ano

Upravená hodnota

Ne

1

Korekce

Kolaudační rozhodnutí Ano

absolutní 1

Rodinný dům

Upravená hodnota

absolutní

9985

1

Korekce

Využití podle územního plánu

7172

1

Ne

Upravená hodnota

4922

Ne

Ne

1

1

1

1

9224

4922

7172

9985

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Porovnatelná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Horší

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Porovnatelná

1,2

1

1

9224

5906

7172

9985

Horší

Porovnatelný

Porovnatelný

1

1,2

1

1

9224

7078

7172

9985

Dobrá

Korekce

Porovnatelná

1

Porovnatelný

Korekce

Technická vybavenost budovy

Horší

Špatný

Dobrá

Dobrá

1

1,2

1

1

9224

8504

7172

9985

Dobrá

Špatná

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1

1

9224

9354

7172

9985

55

Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Průměrná

1

9224

9354

7172

9985

Autobus

Upravená hodnota N/A

Vlak 1

1

1

9224

9354

7172

9985

Špatná

1,1

1,1

1

9224

10289

7889

9985

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1

9224

10289

7889

9985

N/A

Upravená hodnota

Dobrá

1

N/A

Korekce

Vlak

1

Průměrná

Korekce

Jiná technická korekce

1

Špatná

Upravená hodnota Atraktivita objektu

1

Dobrá

Korekce

Dobrý

1

Autobus a vlak

Korekce

Dobrý

N/A

N/A

1

1

1

1

9224

10289

7889

9985

F. Ostatní parametry Obdobná

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Menší

Upravená hodnota

Menší

1

0,95

0,95

0,95

9224

9774

7494

9485

N/A

Korekce

Menší

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

9224

9774

7494

9485

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

8994

9224

9774

7494

9485

3597600

3689751

1821162

1757279

2546410

858053

1610249

1588380

1232721

1035900

4455653

5300000

1980000

2990000

2650000

56

Příjmová metoda Nemovitosti, které jsou schopny vytvořit příjem, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Na základě kapitalizace budoucího čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům zahrnuto ve vlastnictví tohoto majetku při použití příjmové metody. Metoda je všeobecně považována za osvědčenou indikaci hodnoty majetku pro jejich vlastnost produkovat příjem. V prvopočátku metody kapitalizace příjmu je zajištění hrubého potencionálního příjmu, který je možno generovat oceňovaným majetkem. Vdalších krocích je stanovena neobsaženost a provozní náklady, které jsou odečteny od budoucího hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Po odečtu rezervy na renovace od provozního příjmu je určen čistý provozní příjem před zdaněním. Pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů je stanovena obvyklá cena – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. U tohoto ocenění byla použita metoda přímé kapitalizace. Na základě zprůměrovaného tržního nájemného v podobných tedy porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci, která činí 20 000 Kč/měs. V kalkulacích bylo počítáno s tzv. studeným nájemným, tj.služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány dle jejich skutečného čerpání. Rezervy na renovace byly určeny procentní sazbou z budoucího hrubého příjmu, obvyklou pro shodné majetky, náklady na údržbu, pojistné a daň z nemovitosti byly poskytnuty od majitele objektu na základě skutečného provozu majetku. Dle níže uvedených faktů jsem došla k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 4 120 000Kč V následující tabulce jsou uvedeny výpočty ceny majetku provedené příjmovou metodou

57

2.5 Příjmová metoda: PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 15%

240 000

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

204 000 12 000 6 000 500 0 0 1 000

36 000

184 500 45 000 139 500 5% 3 024 000 3 000 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

58

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakožto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítána částka, která reprezentuje kumulované odpisy a snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány takto: fyzický odpis je snížení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí funkční nedostatek je snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku ekonomický nedostatek je neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Na základě výpočtů a informací uvedených dole v tabulce jsem došla k následující tržní hodnotě oceňované nemovitosti indikované nákladovou metodou je 3 500 000 Kč

59

2.6 Nákladová metoda Rodinný dům Čerčany 1404/55 klasická zděná 63 let 63 let 37 let 100 m2 2 nadzemní sklep půdní Počet podlaží vestavba Celková zastavěná plocha 264m2 Koeficient využitelnosti 0,5 Celková podlahová plocha 400m2 Celkový obestavěný prostor 950 m3 Jednotkové reprodukční náklady celkem 4800 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 4 560 000 Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha

Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

50% 0% 0%

Stavby a venkovní úpravy (garáž, dílna) Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

2280000 2280000 2280000 400 000

Pozemek

858 053


3 538 053 3 500 000

60

2.7 Závěr praktické části odhadu aktuální hodnoty rodinného domu Použitím porovnávací, přijmové a nákladové metody ocenění jsem ohodnotila daný majetek v absolutním vlastnictví dle daných skutečností, případně připraven k nabídce na volném trhu ke dni 21.4. 2010

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

4455653

70

3 118 957

Příjmová metoda

3 024 000

10

302 400

Nákladová metoda

3 500 000

20

700 000

100

4 121 357

Výsledná cena Zaokrouhleno

4 120 000

Oceňovaná nemovitost lze nabídnout na realitním trhu, proto je možné klasifikovat porovnávací metodu jako nejpřesnější s ohledem na poptávku nemovitostí tohoto typu na dané lokalitě, proto porovnávací metoda bylo ohodnocena 70%. Druh této nemovitosti (rodinný domek) není často nabízen k pronájmu, proto jsem přisoudila příjmové metodě 10%. Daná nemovitost je starší objekt, ale i přesto velice zachovalý proto jsem ho nákladovou metodu ohodnotila 20%, z důvodu nutného zahrnutí stavební rekonstrukce.Vzhledem daným okolnostem jsem dospěla k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku je v případě prodeje ke dni 21.4.2010 reprezentována částkou:

4 120 000Kč (slovy: Čtyři milióny sto dvacet tisíc korun českých)

61

62

63

2.8 Odhad aktuální tržní hodnoty u komerční budovy Odhad tržní hodnoty č. 002 Komerční budova č.p. Hviezdoslavova 666 Parcelní číslo: 720 V katastrálním území Háje, městská část Praha 10 Vlastník nemovitostí: pan R a paní S adresy, rodná čísla Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty)

Obrázek 11 - Pohled z Severo-východu

Objednavatel odhadu: Pani H Ocenění provedeno ke dni: 21.4.2010 Ocenění provedla Renáta Říhová, Libušská 2000/270, 142 00 Praha 4 – Krč

64

Úvodní zpráva Úvodní zpráva ukazuje na obvyklou cenu výše ohodnocovaného majetku ve osobním vlastnictví účelem této zprávy je stanovit hodnotu výše uvedeného majetku v případě potencionálního prodeje na volném trhu. Zpráva byla vyhodnocena ke dni 21.4. 2010 s ohledem na technický stav budovy a právním zkutečnostem. Zpracovateli není známo nic o tom, že by zpráva měla sloužit pro jinný účel než-li pro jednání zajištění úvěru nemovitosti zástavou. Zpracovali není známo, že by zpráva měla sloužit I pro jinný účel jako např. Ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný výše nespecifikovaných účelů. Oceňovaná nemovitost je zapsán na Katastrálním Úřadě pro Prahu 7, v listu vlastnictví 3339 pro katastrální území Háje, městská část Praha 4, obec Praha. Tato zpráva obsahuje výpis z katastru nemovitostí. Oceňovaný majetek ke dni ocenění 21.4.2010 je užíván jako prodejní plocha a výdejní sklad výpočetní techniky. Další bližší informace k objektu budou uvedeny v průběhu zprávy. Zpráva zohledňuje skutečnost, že majetek je ve absolutním vlastním vlastníctví. “Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standard pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, práva propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.”62 Oceňovaný majetek jsem prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a využitelnost pozemku • velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší využití • převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení

62

http://american-appraisal.cz/client-solutions/246

65

• prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného podobného majetku v okolí i v celé lokalitě • očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění je pouze budova, stavba a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je interiérové vybavení , technologie nesouvisející s budovou a stavbou, apod. byl z ocenění vynechán. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

2.9

Popis lokality a oceňovaného majetku

Oceňovaný majetek- dvoupodlažní dům č.p. 666 se nachází na vnějším prstenci Prahy v Hájích, která patří mezi nižší cenu na trhu dosahovaných tržních cen v Praze. Prostory prodejny jsou zrekonstruované a prostorné proto hodnotím tuto budovu jako vyšší standard. Jedná se o komerčně přijatelnou lokalitu. V oblasti (dochůdné vzdálenosti) jsou prodejny, je multikino, obchody, lékárna, restaurace, kadeřník a stanice metra. Jednou velkou výhodou je parkoviště přímo u prodejny, kde se vejde přibližně 10 aut. Podle zkutečností zjištěných na místě a podkladů poskytnutých správcem objektu je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v tomto domě prodej a sklad výpočetní techniky. Dům je využíván pouze k podnikatelské činnosti. Oceňovný majetek je funkční celek domu a pozemnku.

Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 2003, tento dům je velice moderní a udržovaný a v roce 2006 byl kompletně opatřen novou fasádu. První podlaží tedy sklad je o rozloze 526 m2 a druhé patro je o stejné rozloze a je využíváno jako prodejní plocha pro zákazníky. V roce 2007 došlo k malým interiérovým úpravám a to v podobě upravení prostoru v druhém patře pro zákazníka v podobě rozšíření nákupního prostoru.

66

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 1356 o rozloze 893 m2 je převážně zastavěn objektem domu. Ostatní plocha je parkoviště.

Dům Základová konstrukce je z betonu ve tvaru základových pásů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z tvarovek YTONG. Vodorovné konstrukce jsou z tvarovek YTONG.Střešní krytina je tvořena asfaltovými pásy. Dům má dvě podlaží. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu upravené nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové a upravené nátěrem. Fasádní omítka je vápenná, štuková a upravená nátěrem. Obložené betonové schodiště. Okna jsou EUROOKNA, s dvojitým sklem. Vytápění je ústřední plynové v podobě plynového kotle a objekt je obohacen klimatizaci. Elektroinstalace je vytvořena světelná i motorová s pojistnými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je veden ocelovými a pozinkovanými trubkami. Zdrojem teplé vody je jeden boiler plynový o objemu 100 litrů. Kanalizační svody jsou provedeny z odpadních trub. Záchod je standardní splachovací.Součastí je telefonní linka.

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný dům: Podlaží – 526m2 –sklad Podláží – 526 m2- prodejna prostory pro zaměstnance

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití “Nejvyššía nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.” Základní kritéria, která musí nejvýše a nejlépe splňovat využití jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

67

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení včetně čísla popisného a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že využití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z technického i právního hlediska okamžitě využitelný jak pro potřebu vlastního užití, tak i pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

68

2.10 Ocenění Úvod K vypočítání obvyklé ceny jsou zapotřebí 3 mezinárodně uznávané metody porovnávací, přijmová a nákladová.

Porovnávací metoda Pomocí srovnatelných typů majetku, které byly za poslední období nabízeny analyzuje tržní cenu. Během této analýzy jsou zahrnuty případné korekce neshodností porovnávaných majetků se srovnávaným majetkem s ohledem aktuální nabídky na trhu.

Přijmová metoda Indikuje tržní hodnotu z budoucích příjmů z vlastnictví. K výsledku se dochází pomocí diskontování popřípadě kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda Indikuje náklady na pořízení majetku nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Pro stanovení obvyklé ceny jsem použila všechny tři metody. Pro ocenění pozemku jsem použila všech tří metod.

69

2.11 Porovnávací metoda Pro stanovení obvyklé ceny pozemku jsem předvídám, že srovnávané pozemky jsou volné k zastavění v souladu s jejich nejlepším a nejvyším využití.

Název pozemku

Háje

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Parcelní číslo

719

N/A

N/A

N/A

Chodov

Nusle

Modřany

Adresa pozemku Katastrální území

Praha 11

Praha 11

Praha 4

Praha 12

Obec

Praha 4

Praha 11

Praha 4

Praha 12

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

8 316 000

32 000 000

6 990 000

756

823

765

11 000

38 882

9 137

8.4.2010

2.4. 2010

29.3. 2010

1

1

1

11 000

38 882

9 137

893 X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka



1

1

1

11 000

38 882

9 137



Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


1

1

1

11 000

38 882

9 137




Nabídka


1

1

1

11 000

38 882

9 137

70


zastavěná plocha a nádvoří

stavební parcela

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

1

1

11 000

38 882

9 137

Ano

Ano

Upravená hodnota Nejsou

stavební parcela

1

Korekce


stavební parcela

Ano

1

1

1

11 000

38 882

9 137

Nejsou

Nejsou


Nejsou

1

1

1

11 000

38 882

9 137

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

stejná

lepší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1

0,6

1,2

11 000

23 329

10 964

Pravidelný

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

1

1

11 000

23 329

10 964

Rovinný

Korekce

Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

1

1

11 000

23 329

10 964

Kompletní

Korekce

Kontaminace půdy

Nezjištěna

1

1

11 000

23 329

10 964

Nezjištěna

Korekce

Dopravní obslužnost

Kompletní

Nezjištěna

1

1

1

11 000

23 329

10 964

Kompletní

Kompletní


Kompletní

1

Nezjištěna

Upravená hodnota

Rovinný

1

Kompletní

Upravená hodnota

Pravidelný

1

Rovinný

Upravená hodnota

Horší

Kompletní

1

1

1

11 000

23 329

10 964

71

Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Dobré

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

1

1

1,1

11 000

23 329

12 060

Ne

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Horší

1

1

1

11 000

23 329

12 060

Neaplikováno


Ne

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

11 000

23 329

12 060

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

1 648 Menší

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

Dobrá

Menší

1,1

1

1,1

12 100

23 329

13 266

Dobrá

Dobrá

Korekce

Dobrá

1

1

1

12 100

23 329

13 266

16 231

12 100

23 329

13 266

893

756

823

756

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

14 493 390

9 147 600

19 199 767

10 029 096

Vzhledem uvedeným skutečnostem jsem na základě cenové mapy jsem dospěla k hodnotě pozemku: 14 494 000 Kč

72

Stanovení ceny nemovitosti jako celku Při indikaci obvyklé ceny majetku jsem do analýzy zahrnula domy s komerčním využitím ve srovnatlné lokalitě a srovnatlnou velikostí, které byly nabízeny k prodeji. V případě nabídek byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými cenami. Při stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou byly zahrnuty v úvahu takové faktroy jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, poloha, vybavenost, dopravu a parkování a další. Vzhledem k uvedeným skutečnostem a předpokladů jsem došla k výsledku, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovanou porovnávací metodou je: 32 5

Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost





A. Identifikační údaje 1

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Komerční budova

Parcelní číslo

2

3

4

Komerční budova

Komerční budova

Komerční budova

Komerční budova

720

Adresa nemovitosti

Hviezdoslavova 666

Roztylská 65

Vrbova

Zampaňská

Lešanská

Katastrální území

Holešovice

Chodov

Braník

Kamýk

Chodov

Obec

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

73

Plocha pozemku

893

Hodnota za 1 m2 pozemku

16 231

14 493 390

Hodnota pozemku celkem

480

1 513

1 500

0

7 790 880

24 557 503

24 346 500

0

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží 1 052

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

1 000

1 024

1 500

1 153

22 500 000

35 000 000

45 500 000

4 500 000

14 709 120

10 442 497

21 153 500

4 500 000

14 709

10 197

14 102

39 028

16.4.2010

1.4.2010

5.4. 2010

29.3. 2010

1

1

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej


Absolutní

1

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

Korekce

Existence věcných břemen

Ano

Komerční budova

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

Ano

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

Komerční budova

Komerční budova

Komerční budova

1

1

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

Ano

Korekce

Absolutní

1

Komerční budova

Korekce

Absolutní

1

Korekce


Absolutní

Ano

Upravená hodnota

Prodej

1

Absolutní

Upravená hodnota

Prodej

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

14 079

10 197

14 102

39 028

Ne

Ne

74

Ne

Ne


1

1

1

1

14 709

10 197

14 102

39 028

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Dobrá

Korekce

0,8

Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Výborný

Upravená hodnota Výborná

Dobrý

Kompletní

16 922

31 222

Horší

Dobrá

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

1

18 614

31222

Dobrá

Dobrá

1

1

12943

14 683

18 614

31222

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1

12943

14 683

18 614

31222

Omezená

Kompletní

Kompletní

1

1,1

1

1

12943

16 151

18 614

31222

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

12943

16 151

18 614

31222

Dobrá

Korekce

14 683

1,1

1

Dobrá

Korekce

Atraktivita objektu

1,2

Výborná

1

Kompletní

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Dobrá

Dobrý

Korekce

Výborný

12236

Korekce

Dopravní obslužnost

Dobrý

11 767

Dobrá

Upravená hodnota

31 222

1

Korekce

Další možný rozvoj nemovitosti

14 102

1,2

12943

Upravená hodnota

0,8

1,2

1,1

Dobrá

1

1

Korekce

Funkční využitelnost budovy

10 197 Velmi dobrý

Dobrá

Upravená hodnota

Lepší

1

11767

Korekce

Technická vybavenost budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

12943

16 151

18 614

31222

N/A

N/A

75

N/A

N/A


1

1

1

1

12943

16 151

18 614

31222

F. Ostatní parametry Podobná

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podobná

Upravená hodnota

Podobná

1

1

0,9

1

12943

16 151

16752

31222

N/A

Korekce

Větší

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

12943

16 151

16752

31222

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

19 267

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

20 268 884

Hodnota pozemku

14 493 390

Celková porovnávací hodnota

34 762 274

12943

16 151

16752

31222

Příjmová metoda Nemovitosti, které jsou schopny vytvořit výnos jsou oceňovány příjmovou metodou. U příjmové metody je ocenění provedeno vzhledem ke kapitalizaci potencionálního čistého příjmu z pronájmu nemovitosti v závisloti na investičním riziku zahrnutém ve vlastnictví majetku pořizovaných pro jejich vlastnost produkovat příjem.

76

Postup při počítání příjmové metody Stanovení hrubého potenciálního příjmu (generován oceněným majetkem) Neobsazenost a provozní náklady jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu. Od provozních příjmu je odečten rezerva na renovace = stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je určena pomocí dvou alternativních kapitalizačních způsobů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. Použila jsem metodu přímé kapitalizace. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k vyhodnocení, že obvyklá cena ohodnocované nemovitosti použitím příjmové metody je: 19 890 000Kč

77

2.12 Přijmová metoda PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu -

1 300 000

Efektivní hrubý příjem

1 105 000

Náklady na údržbu

50 000

Pojistné

15 000

Daň z nemovitosti

12 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

5 000

Provozní náklady celkem

82 000

Provozní příjem

1 023 000

Rezervy na renovace

90 000

Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota

19 890 000

Zaokrouhleno

19 900 000

Nákladová metoda U nákladového způsobu ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty daného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítána částka, která zastupuje kumulované odpisy a snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkčnosti nebo

78

ekonomické nedostatečnosti, pokud jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány takto: Technické nebo fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky V zhledem k těmto uvedeným skutečnostem jsem vyhodnotila, že obvyklá hodnota oceňované nemovitosti použitím nákladové metody je : 27 510 000 Kč

2.13 Nákladová metoda NÁKLADOVÁ METODA Název Komeční budova Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Předpokádaná další životnost Zastavěná plocha

Háje

Praha 4

720 zděná 7 5 93 1 052 1.PP, 2. NP

Počet podlaží 2. NP Průměrná zastavěná plocha podlaží Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor

526 0,7 893 4 450

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek

30% 10% 15%


6 500 Kč/m3 28 925 000 -8 677 500 -2 892 500 -4 338 750 14 494 000 27 510 250 27 510 000

79

2.14 Závěr Praktické části odhadu aktuální tržní hodnoty komerční budovy

Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostm platným k 22.4. 2010

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

34 762 274

80

27 809 819

Příjmová metoda

19 890 000

10

1 989 000

Nákladová

27 510 250

10

2 751 025

metoda Výsledná cena

32 549 844

Zaokrouhleno

32 500 000

Tento druh nemovitosti je klasicky nabízen na běžném trhu realit, proto nejvhodnější indikující hodnotu majetku byla porovnávací metoda, která odráží poptávku srovnatelné nemovitosti a locality atd. Příjmové metodě jsem přisoudila pouze 10 % protože se jedná o velké prostory vzhledem kapacitě firmy Czech Computers, na druhé straně nejsou příliš velké pro uspokojení potřeb konkurence. Z pohledu nákladu je tato nemovitost velice zachovalá a není nutno ji příliš rekonstruovat, ale cena, která vyšla nákladovou metodou je příliš vysoká, na danou lokalitu, ale odpovídá technickému stavu nemovitosti. Daná částka by byla reálná, ale v jinné lokalitě. Na zakladě uvedených výpočtů jsem dospěla k názoru, že pokud by byla daná nemovitost nabídnuta na volném trhu její obvyklá ceny by byla : 32 500 000Kč

80

Nebylo prováděno šetření ohledně vlastnických práv nebo závazku oceňovaného majetku, za skutečnost právního charakteru nikterak nepřebírám odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Všeobecně uznávané předpoklady, omezující a obecné podmínky ocenění nejsou dále rozváděny, neboť toto ocenění bylo provedeno jako cvičné, v praxi je jejich citace nezbytná.

81

82

83

3 Analytická část

84

Obsah    

Trh s nemovitostmi městské části Praha 4 – Libuš, Písnice a Krč Analýza trhu s byty Analýza trhu s rodinnými domy Závěr analytické části

85

3.1 Trh s nemovitostmi městské části Praha 4 – Libuš, Písnice a Krč Údaje uvedené v této analýze situace na trhu s nemovitostmi v části Prahy 4 (přesněji Libuš), hlavního města Prahy byly získány a stanoveny dle informací z dostupných databází realitních kanceláří získané přes internet. Za účelem věrohodnosti se všechny byty a rodinné domy porovnávaji s podobnými následujicími faktory: poloha nemovitosti v zóně přístupné dopravní prostředky možnost připojení na inženýrské sítě technický stav a vybavenost stavby.

V analýze jsou uvedeny pouze ceny bytů a rodinných domů (Kč/m2) rozdělené do samostatných kategorií z hlediska umístění, využití, provedení a stáří. Nejsou brány v potaz údaje o pozemcích typu vodní plocha, lesní pozemek, veřejná zeleň, komunikace a zemědělská půda. Z důvodu málo dat ohledně pozemků není zde analýza pozemků. V územní mapě níže je zobrazeno městská část Praha-Libuš, která zahrnuje jak Libuš tak Písnici. Počet obyvatel je 8 000 na rozloze 5 km2 v Libuši a 4 000 obyvatel na necelých 4 km2 v Písnici. Oproti tomu se může Krč chlubit svými 28 000 obyvatel na rozloze 5km2.

86

Obrázek 12 - Územní mapa Městké části Praha 4 - Libuš63

63

http://www.praha-libus.cz/mapa.htm

87

3.2 Analýza trhu s byty Byty – Prodej Novostavba

Cihlová

od

do

od

do

Kč/m2

Kč/m2

Kč/m2

Kč/m2

Libuš

48 000

60 000

40 000

50 500

Písnice

48 000

51 000

44 000

65 000

Krč

58 000

170 000

28 000

51 000

Z tabulky je patrné, že se ceny za byty pohybují kolem 50 000 Kč/m2.. Tato cena je sice nadprůměrná, avšak pokud bereme v úvahu, že část města ve které se nachází, je v poměru se zbytkem Prahy, klidná je tato cena opodstatněná. Nemluvě o tom, že je příznivě dostupná věřejné městské hromadné dopravě, nechybí rekreační zázemí, obchody, ale také restaurace. Za posledních pár let zažila Praha 4 mnoho velkých stavebních projektů, jak komerčního tak residentního charakteru. Byty tedy novostavby blíže k centru vychází, dráž minimálně o deset tisíc korun na metr čtvereční. Jak je patrné z grafu v Krči lze získat nový byt za 17 000 za metr čtvereční. Naopak Písnice, které jsou dále od centra nabízí levnější novostavby, ale dražší starší cihlové byty. Důvodem této zvláštnosti je stav a stáří jednotlivých bytů, na rozdíl od velmi starých cihlových bytových domů v Krči jsou budovy v Písnici o několik let mladší a v lepším stavu.

88

Cihlová Byty Prodej 70000 60000

Kč/m2

50000 40000

Libuš

30000

Písnice

20000

Krč

10000 0 min

max

Kč/m2

Novostavba Byty Prodej 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

Krč Libuš Písnice

min

max

Byty – Nájem Novostavba

Cihlová

od

od

do

Panelová do

od

do

Kč/56m2 Kč/56m2 Kč/56m2 Kč/56m2 Kč/56m2 Kč/56m2 Libuš

8 500

11 500

8 000

12 500

7 500

13 000

Písnice

10 000

11 000

8 500

15 500

10 500

10 500

Krč

7 500

15 500

7 000

7 000

6 000

12 000

89

K výpočtu nájemného bytu bylo potřeba zjistit průměrnou hodnotu velikosti bytu. Ze sběru údajů vyšla hodnota 56m2. Zvláštnosti je, že lze sehnat byty v Krči, tedy blíže k centru, které jsou ve všech pozorovaních hlediscích nejlevnější tak jinak byt v novostavbě, cihlový a panelový byt. Písnice se opakovaně ukazuje byt dražší přestože je vzdálenejší od centra, může to být způsobeno nízkou hustotou obyvatelstva a nebo přijemnějším prostředí.

18000 16000

Novostavba

Nájem Byty Cihlová

Panelová

14000 12000 Libuš

10000

Písnice

8000

Krč

6000 4000 2000 0 min

max

min

max

min

max

Z výše uvedeného grafu je patrné, že v Písnici (červená) je ve většina případů nájem větší než v obou ostatních městkých částí. U novostaveb je největší rozptyl v Krči, kde je z důvodu větší hustoty obyvatelstva větší poptávka po různorodějších pronájmů. U cihlových bytů je nejnižší a také stejná hodnota 7 000 Kč v Krči z důvodu malé nabídky starých cihlových bytů. Ze stejného důvodu, malá nabídka panelových bytů, je cena za byt o rozloze 56m2, 10 500 Kč v Písnice.

90

3.3 Analýza trhu s rodinnými domy Rodinný dům – Prodej Novostavba

Cihlová

od

do

od

do

Kč/m2

Kč/m2

Kč/m2

Kč/m2

Libuš

53000

97000

36000

65000

Písnice

42000

67000

42500

67000

Krč

X

X

17000

93200

Nabídka rodinných domů v Praze je poněkud omezena, avšak podařilo se najít několik kusů na prodej v lokalitě Libuši, Písnic a Krč. U novostaveb se cena pohybuje od 42 000 Kč/m2 až po 97 000 Kč/m2, trend je obecně takový, že čím blíž k centru tím je dražší. U starších objektů, přesněji řečeno, cihlových stavbách se cena pohybuje od 17 000 Kč/m2 až po 93 000 Kč/m2. Tato veliký rozptyl musíme brát s nadhledem jelikož různorodost staveb domů, jak materiálové, tak vybavení a přesná lokace mohou mít nesmírně silnou úlohu v stanovení ceny.

91

3.4 Závěr analytické části Praha 4 přesněji Libuš je jedním z oblíbených míst pro rekreaci občanů z městské části Prahy 4, vzhledem skutečnosti, že je zde příjemný Krčský les (jsou zde příjemné trasy ať už pro krátké procházky, nebo náročné tůry), kde lze jak sportovat, tak také rozjímat a relaxovat. V okruhu 5 km je zde hned několik velkých nákupních center (např Nákupní galerie Chodov, Arkády na Pankráci, Novodvorská Plaza). Jedním z důležitých předností Libuše je blízkost Thomayerovy nemocnice. Libuš má několik menších supermarketů a pyšní se hned dvěmi večerkami, které mají otevřeno do 23h. Městská hromadná doprava je zajištěna v podobě autobusových linek, které v dopravní špičce (v týdnu od 8:00 do 10:00 a pak od 14:00 do 19:00) jezdí s intervaly 5 minut. V předešlém odstavci jsem se snažila odůvodnit, tak vysoké ceny bytů (v průměru 50 000/m2) seznamem výhod a pozitiv, která tato městská část Prahy 4 nabízí. Nedostatek rodinných domů na prodej mě nepřekvapil, ale i přes nízký počet nabízených prodejů domů se mi podařilo pár jich najít a vytvořit menší databázi s nimi. U novostaveb se cena pohybuje v rozmezí od 42 000 Kč/m2 až po 97 000 Kč/m2 a u cihlových staveb je jejich průměrná cena od 17 000 Kč/m2 až po 93 000 Kč/m2. Ačkoli by se zdálo, že nemovitosti dál od centra budou levnější, není tomu tak, jak se ukázalo u novostaveb pronájem u cihlových bytů v Písnici a prodej cihlových domů v Písnici. Můžeme tento jev přiřadit hlavně jiným faktorům jako je menší hustota obyvatel a lepší životní prostředí. Důvodem velkého rozptylů ceny bytů v městské části Praha Krč můžeme přiřadit k velké hustotě obyvatel, kteří vytvářejí dostatečnou poptávku po různorodých bytech. V porovnání Písnice a Libuše a Krče v pronájmů bytů jak cihlových, panelových a novostaveb

je Krč ve všech případech nejlevnější. Nejlevnější možný byt

k pronájmu je možné sehnat za 6000 na měsíc v panelových domech, ale za 7000 (opět nejnižší možná cena na měsíc) je již možné sehnat novostavbu nebo cihlový pronájem bytu. Nejdražší možný pronájem bytů je možné sehnat opět v Krči a to za 16 000 měsíčně. Ale i přesto lze konstatovat, že ceny prodeje a pronájmu jsou relativně příznivé a došlo k jejich poklesu v porovnání před ekonomickou krizí třeba v roce 2008.

92

3.5 Závěr celkové shrnutí V teoretické části této bakalářské práce jsem se zabývala vlivem tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti, Účelná tepelná izolační zařízení celkově zvyšují kvalitu bydlení. V chladném a vlhkém prostředí s průvanem by jsme se necítili dobře. Na druhé straně s horkým a suchým vzduchem, bez jediného závanu by jsme se necítili rovněž dobře. Proto správně nainstalovaná a kvalitní izolace vylučuje jmenované extrémy a přispívá významnou částí k pocitu pohody. V závěru teoretické části docházím k závěru, že tepelná izolace má pozitivní vliv na tržní hodnotu nemovitosti.

Zateplením se zhodnocuje hodnota nemovitosti. Nejenom, že se

shodnotí tržní cena nemovitosti, ale snížením spotřeby energie se sníží jeden z větších provozních nákladů, kterým je energie na vytápění. Cílem tepelné izolace budovy nebo prostoru je zlepšení tepelné bilance. V takové bilanci porovnáváme zisky a ztráty tepla. Čím nižší jsou ztráty, tím méně tepla je zapotřebí k tomu, abychom prostor považovali za příjemně vyhřátý. Tepelná izolace je nezbytný stavební materiál pro pohodlné bydlení. Z ekonomického hlediska je úkolem tepelné izolace snížení nákladů na vytápění, potřebu se zabývat případnými vzniklými plísněmi a opotřebení kotle. Ne vždy je, ale vhodné vyřešit vlhké stopy po zdech v případě starších domů, opravením tepelné izolace. V tomto případě může izolace naopak uškodit a vytvořit větší výskyt plísní. Během získávaní informací mě zarazila skutečnost, že je málo dotací na tepelnou izolaci. Všeobecně by se měla společnost více zajímat o ochranu a prevenci působením tepelné izolace, než řešit pozdější nákladnější opravy. V dnešní době ať malá finanční úleva na takovouto stavební úpravu by byla vítána. V praktické části jsem oceňovala rodinný dům a komerční budovu. U obou ocenění jsem využila evropsky uznávané metody porovnávací, přijmovou a nákladovou. Tento rodinný dům patřil babičce a dědovi. Jezdila jsem k nim poměrně často. Tak často jak to jen bylo možné, na letní prázdniny, pak i společně s rodiči, téměř každý víkend. Na chvíle strávené s nimi mám krásné vzpomínky a ráda se do této dětské bezstarostné minulosti vracím. Když jsem byla malá tak jsem si říkala to je dobře, že mám babičku a dědu a nezajímal mě ten velký a prostorný dům. Ale postupem času 93

kdy člověk dospívá lidé přichází odchází a pak jediné co po nich zůstane jsou věci vzpomínky a nemovitosti. Tento dům jsem ocenila na 4 200 000 Kč, ale pro mě ten barák nereprezentuje tuto částku, příjde mi to málo. Pro mě ten barák reprezentuje babičku s dědou a krásné vzpomínky na dětství. Pro někoho, kdo k tomu ten vztah nemá se může i tato částka 4 200 000 jevit jako ještě pořád vysoká. Pro mě není žádná částka dostačující na to, abych si kdykoli mohla do toho domu zajít zavřít si oči a vzpomínat. U porovnávací metody bych viděla jeden největší problém a to ten, že porovnávané lokality nebo nemovitosti nebylo možné vždy si je reálně ohmatat a posoudit jejich skutečný stav. V analytické části jsem dělala analýzu trhu na Praze 4 městké části Libuš, Písnice a Krč. Celkově si myslím, že Praha 4 v rozmezí od roku 2008 do dneška nárůst developerských projektů. Pro mě jako pro studenta je to moderní a nové bydlení velice příjemné, ale těžce dosažitelné vzhledem k uvedeným cenám za prodej nově postavěnných bytů. Někdy se sama sebe ptám jak jak moc je ještě možné navýšit ceny za prodej nových bytů.

94

3.6 Bibliografie [1] FARKA, V. Izolace staveb proti vodě, chladu a hluku. Praha: Polytechnická knižnice 77. Svazek II. řady příručky 1975, s. 85. (DT 699.844/86) [2] HÁJEK, V. a kol.,Pozemní stavitelství,Praha:SNTL- Nakladatelství technické literatury 1980,04706-81 [3] NOVOTNÝ,M., KEIM, L., ŠÁLA, J., SVOBODA, Z. Tepelná izolace a stavební tepelná technika. Praha: Nakladatelství Arch 1994 TH 1715. A2 N68 [4] PEHLE, T. Udělej si sám, správné izolace. Dobřejovice: Rebo productions 2002. ISBN 80-7234230-4, s.9 [5] ŠÁLA, J. MACHATKA,M. Zateplování v praxi,provádění zateplovacích systémů. Praha: Grada 2002. ISBN 80-247-0224-X [6] STERNOVÁ, Z. Zateplovanie budov, tepelná ochrana. Bratislava: Joga group 1999. ISBN 8088905-11-7 [7] ŠUBRT,R. Tepelná izolace. Praha: technická literatura BEN 2008. ISBN 978-80-7300-234-3 [8] ŠUBRT, R. Tepelné izolace domů a bytů. Praha: Grada Publishing 1998. ISBN 80-7569-566-1 [9] ŠUBRT, R. Zateplování. Brno: ERA 2008. ISBN 978-80-7366-138-0 [10] http://american-appraisal.cz/client-solutions/246 [11] http://www.cercany.cz/vismo/dokumenty2.asp?id_org=1966&id=37555&p1=18793 [12 ]http://www.energeticky.cz/img/00389_stitek_budovy_2007.jpg [13] http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/img/img026.jpg [14] http://hestia.energetika.cz/encyklopedie/img/img027.jpg [15] http://www.pixelthermographics.co.uk/images/FrontJoinedIR.jpg [16] http://www.praha-libus.cz/mapa.html [17] http://www.revitalizace.com/index.php?p=energie-navratnost [18] http://www.tzb-info.cz/t.py?t=2&i=3720&h=267&pl=38 [19] http://www.zelenausporam.cz/soubor-ke-stazeni/15/4673-Smernice_MZP_9_2009.pdf [20] http://www.zelenauspora.eu/faq/0/

95

Vliv tepelné izolace na tržní hodnotu nemovitosti

Recommend Documents