Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Vliv státních dotací na realitní trh Bakalářská práce
Autor:
Kateřina Chrostková Makléř realitní
Vedoucí práce:
Praha
Mgr. Jakub Štohanzl
Duben 2011
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem Bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
Ve Frýdku-Místku, dne 19. dubna 2011
Kateřina Chrostková
Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat vedoucímu své Bakalářské práce, Mgr. Jakubu Štohanzlovi, za pomoc a veškerý čas, který mi věnoval.
Anotace Bakalářská práce „Vliv státních dotací na realitní trh“ se dělí do tří částí. První (teoretická) část, jak plyne jiţ z názvu, pojednává o státních dotacích, které mají vliv na realitní trh. Zabývá se programy a podporami nabízenými Státním fondem rozvoje bydlení, programem Zelená úsporám a pozitivními a negativními vlivy těchto dotací. Druhá část práce se zabývá oceněním rodinného domu pomocí nákladové a porovnávací metody. Poslední části bakalářské práce je analýza vybraného realitního trhu. V mém případě se jedná o realitní trh v okrese Frýdek-Místek.
Annotation The Bachelor thesis „Influence of Government subsidies on real estate market“ is divided into three parts. The first (theoretical) part, as follows from the title, deals with government subsidies, which affect the real estate market. It deals with programs and aid offered by the State Housing Development Fund, the Green savings and positive and negative effects of these subsidies. The second part deals with the valuation of the house with the cost and comparative methods. The last part of the thesis is an analysis of selected real estate market. In my case, the real estatek market in the district Frýdek-Místek
Obsah Úvod..............................................................................................................8 I.
Teoretická část.......................................................................................................9 1. Státní dotace...................................................................................................10 1. 1. Co jsou státní dotace............................................................................10 2. 2. Dotace udělované v České republice...................................................10 3.
Ministerstvo ţivotního prostředí...................................................................11 1. Financování ochrany ţivotního prostředí............................................11 2. 2. Státní fond ministerstva ochrany ţivotního prostředí..........................11
3. Státní dotace, které mají vliv na realitní trh.....................................................12 3. 1. Státní fond rozvoje bydlení.....................................................................12 3. 2. Programy a podpory Státního fondu rozvoje bydlení.............................13 3. 2. 1. Podpora mladých................................................................................13 3. 2. 2. Podpora obcí.......................................................................................14 3. 2. 3. Sociální byty.......................................................................................17 3. 2. 4. Bytové domy......................................................................................17 4. Dotační program Zelená úsporám...................................................................19 4. 1. Co je program Zelená úsporám..............................................................19 4. 2. Ţadatelé o dotaci....................................................................................19 4. 3. Členění dotačního programu..................................................................20 4. 4. Nesrovnalosti v programu Zelená úsporám............................................23 4. 5. Aktuality v programu Zelená úsporám...................................................24 5. Pozitivní a negativní jevy dotací určených pro realitní trh.............................24 5.1. Pozitivní jevy...........................................................................................24 5. 2. Negativní jevy.........................................................................................25 5. 2. 1. Korupce...............................................................................................25 5. 2. 2. Kdo na korupci vydělává....................................................................27
5
II.
Praktická část..............................................................................................28 Průvodní dopis............................................................................................30 6. Popisné informace.........................................................................................32 6. 1. Popis lokality........................................................................................32 6. 2. Oceňovaný majetek..............................................................................33 6. 2. 1. Pozemek............................................................................................33 6. 2. 2. Trvalé porosty...................................................................................33 6. 2. 3. Rodinný dům.....................................................................................33 6. 3. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití...............................................35 7. Ocenění rodinného domu...............................................................................36 7. 1. Úvod......................................................................................................36 7. 2. Ocenění rodinného domu porovnávací metodou..................................36 7. 2. 1. Stanovení trţní ceny pozemku..........................................................36 7. 2. 2. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku...............................40 7. 3. Ocenění rodinného domu nákladovou metodou...................................44 7. 4. Závěr.....................................................................................................46 7. 4. 1. Omezující podmínky a předpoklady.................................................47 7. 4. 2. Osvědčení.........................................................................................48 Přílohy..........................................................................................................49
III.
Analýza realitního trhu...............................................................................51 8. Základní pojmy důleţité v oblasti realitního trhu........................................52 9. Realitní kanceláře.........................................................................................54 10. Analýza realitního trhu v okrese Frýdek-Místek........................................55 10. 1. Okres Frýdek-Místek..........................................................................55 10. 2. Statutární město Frýdek-Místek.........................................................55 10. 2. 1. Trh s nemovitostmi ve Frýdku-Místku...........................................56 10. 2. 2. Analýza realitního trhu ve Frýdku-Místku......................................56 10. 2. 3. Pozemky..........................................................................................57 10. 2. 4. Budovy............................................................................................57
6
10. 2. 5. Nájmy..............................................................................................59 10. 2. 6. Marketingový výhled.....................................................................61 10. 3. Město Třinec......................................................................................62 10. 3. 1. Trh s nemovitostmi v Třinci..........................................................62 10. 3. 2. Pozemky........................................................................................62 10. 3. 3. Budovy..........................................................................................63 10. 3. 4. Nájmy............................................................................................63 10. 4. Město Jablunkov................................................................................63 10. 4. 2. Pozemky........................................................................................64 10. 4. 2. Budovy..........................................................................................64 10. 5. Město Frýdlant nad Ostravicí............................................................64 10. 5. 1. Trh s nemovitostmi ve Frýdlantu nad Ostravicí............................64 10. 5. 2. Pozemky........................................................................................64 10. 5. 3. Budovy..........................................................................................65 10. 5. 4. Nájmy............................................................................................66 10. 6. Město Brušperk.................................................................................66 10. 6. 1. Trh s nemovitostmi v Brušperku..................................................67 10. 6. 2. Pozemky.......................................................................................67 10. 6. 3. Budovy.........................................................................................67 10. 6. 4. Nájmy...........................................................................................68 11. Závěr.........................................................................................................69 Zdroje..............................................................................................................70
7
Úvod Cílem Bakalářské práce – „Vliv státních dotací na realitní trh “ je seznámení se státními dotacemi, které mají vliv na realitní trh, ocenění rodinného domu a analýza vybraného realitního trhu v Moravskoslezském kraji. Toto téma jsem si vybrala ze dvou důvodů. Jedním je, ţe jako studentka oboru Realitní makléř se budu s problematikou dotací vztahujících se na realitní trh jistě často zabývat. Dalším a hlavním důvodem je, ţe stejně jako realitní trh, tak i státní dotace poskytované na revitalizaci a pomoc občanům s realitami mě velice zajímá a chci se této problematice v budoucnu věnovat. V první části práce budou popsány Státní dotace, které Česká republika pro realitní sektor nabízí. Budou zde popsány podpory Státního fondu rozvoje bydlení, hlavně dotační program Zelená úsporám a negativní jevy dotace provázející. Další část práce se bude zabývat oceněním rodinného domu, charakteristikou obce ve které se oceňovaný majetek nachází, konstrukční a technický popis rodinného domu a vlastní ocenění porovnávací a nákladovou metodou. V poslední části budou vysvětleny některé pojmy potřebné pro práci v oblasti realit. Dále se analytická část bude zabývat prací Realitních kanceláří a hlavním tématem této části bude analýza vybraného realitního trhu, v mém případě okresu Frýdek-Místek.
8
I. Teoretická část „Vliv státních dotací na realitní trh“
9
1. Státní dotace1 1. 1. Co jsou státní dotace Státní dotace má v ekonomii podobu peněţitého daru nebo daru podobnému peněţité úhrady v zájmu sníţení určitého statku, jehoţ poskytování je ve veřejném zájmu ze strany státu nebo územního celku. V České republice se jedná o kraj, obec nebo městskou část. Dotací můţe být také pomoc od soukromého subjektu. Poskytnutí dotace bývá často vázáno na jistou míru vlastní spoluúčasti příjemce. Dále se dotace chápe jako opak daně, jelikoţ jsou placeny z daní. Tyto formy dotací se obecně nazývají daňové úlevy nebo daňové prázdniny. Dotace chrání spotřebitele před splacením plné ceny za spotřebovaný statek. Mají tedy za následek, ţe statek je vyuţíván více neţ za normálních podmínek, coţ vede k nadměrné spotřebě statku a odrazuje od spoření.
1. 2. Dotace udělované v České republice2 Dotace zahrnuté ve finančním vztahu státního rozpočtu k rozpočtům okresních úřadů: 1. které podléhají finančnímu vypořádání 2. které nepodléhají finančnímu vypořádání Dotace všeobecné pokladní správy mají charakter mimořádných dotací: účelová individuální dotace účelová dotace na pozemkové úpravy účelová dotace na takzvaná protiradonová opatření účelová dotace na dokončení komplexní bytové výstavby účelová dotace na záchranu památkových rezervací účelová dotace v oblasti poţární ochrany ekologická dotace Dotace ze státních účelových fondů státní fond trţní regulace státní fond ţivotního prostředí státní fond pro zúrodnění půdy státní fond pro podporu a rozvoj české kinematografie 1 http://cs.wikipedia.org/wiki/Dotace, 5.2.2011,17:14 2
10
státní fond kultury státní fond rozvoje bydlení pozemkový fond Účelové fondy jsou otevřené fondy, ve kterých se shromaţďují prostředky více dárců na předem dohodnutý účel. Kaţdý účelový fond má svůj jasně definovaný cíl a pravidla pro příjem darů do fondu i pravidla pro poskytování příspěvků z fondu. Kaţdý účelový fond má i svou permanentní část, která do budoucna zajistí jeho trvalé fungování i z výnosů vzniklých vhodným investováním této permanentní části.
2. Ministerstvo ţivotního prostředí3 Ministerstvo ţivotního prostředí bylo zřízeno 19. prosince 1989 zákonem České národní banky. K 1. lednu 1990 se stalo ústředním orgánem státní správy a orgánem vrchního dozoru ve věcech ţivotního prostředí. Ministerstvo ţivotního prostředí spravuje Fond tvorby a ochrany ţivotního prostředí České republiky.
2. 1. Financování ochrany ţivotního prostředí4 Jedním z nejdůleţitějších aspektů ţivotního prostředí. Cílem je získat finanční prostředky na projekty ke zlepšování kvality ţivotního prostředí. Díky finanční podpoře ţivotního prostředí vytváří základní předpoklad pro přípravu projektů, které mohou být realizovány z veřejných prostředků a fondů Evropské unie a jejich cílem je zlepšit stav jednotlivých sloţek ţivotního prostředí.
2. 2. Státní fond ministerstva ţivotního prostředí5 Státními dotacemi, které mají vliv na realitní trh jsou – Program Zelená úsporám a Státní fond rozvoje bydlení, které jsou projektem Státního fondu ministerstva ţivotního prostředí pod záštitou Ministerstva ţivotního prostředí. Státní fond ministerstva ţivotního prostředí poskytuje podpory na opatření v oblasti ochrany a zlepšování stavu ţivotního prostředí. Podpory jsou poskytovány formou dotace, půjčky nebo formou příspěvku na úhradu úroku.
3 http://www.mzp.cz:80/cz/ministerstvo, 5.2.2011, 18:32 4 http://www.mzp.cz/cz/financovani_ochrana_zivotni_prostredi, 5.2.2011, 18:47 5 https://www.sfzp.cz/sekce/92/statni-fond-zivotniho-prostredi-cr/, 5.2.2011, 19:02
11
3. Státní dotace, které mají vliv na realitní trh Jedná se o podpory v oblasti zlepšování kvality a rozvoje bydlení, které jsou financovány ze státního rozpočtu České republiky. Podpory jsou financovány zejména z programu podpory bydlení pomocí Ministerstva pro místní rozvoj České republiky a Státního fondu rozvoje bydlení, programu PANEL a programu Zelená úsporám.
3. 1. Státní fond rozvoje bydlení6,7,8 Státní fond rozvoje bydlení pomáhá ke zlepšování kvality a rozvoje bydlení v České republice. Nejvyšším orgánem Státního fondu rozvoje bydlení je Výbor Fondu se 7 členy, který je sloţen ze zástupců Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva financí, Ministerstva průmyslu a obchodu a zbývající členové jsou nezávislými odborníky. Účel, díky kterému Státní fond vznikl je podpora rozvoje bydlení v České republice v souladu s koncepcí bytové politiky schválenou vládou České republiky. Majetek, se kterým Fond hospodaří je ve vlastnictví státu. Finanční prostředky lze poskytnout na krytí části nákladů spojených s výstavbou, pořízením, opravami a modernizací bytů, bytových a rodinných domů formou úvěru, formou úvěru poskytnutých zahraničními bankami nebo formou dotací fyzickým a právnickým osobám. Dále se finanční prostředky poskytují na výstavbu infrastruktury obcemi pro bytovou výstavbu nebo ke krytí části nákladů ke koupi nebo nabytí pozemků, které jsou součástí pořizovaných bytů, bytových nebo rodinných domů formou úroku nebo krytí části úroku z úvěru. Aktiva Fondu se nespí při hospodaření sníţit pod 6 miliard Kč. Zůstatky prostředků, které nebyly z Fondu vyčerpány se na konci kalendářního roku převádějí do následujícího kalendářního roku.
6 http://www.sfrb.cz/o-sfrb; 7.2.2011, 13:17 7 http://www.sfrb.cz/o-sfrb/organy-fondu, 7.2.2011, 15:02 8 http://www.sfrb.cz/o-sfrb/statut-fondu, 7.2.2011, 17:28
12
3. 2. Programy a podpory Státního Fondu rozvoje bydlení Státní fond rozvoje bydlení nabízí 6 skupin podpory, patří zde: Podpora mladých Podpora obcí Povodně Sociální byty Bytové domy Podpora druţstev Dotace čerpá na základě faktur postupem, který je stanoven ve smlouvě o poskytnutí dotace.
3. 2. 1. Podpora mladých9,10 Úvěry v programu Podpora mladých, kterými jsou Úvěr 300, Úvěr 200 a Úvěr 150, jsou splatné nejdéle do 30 let a úročí se dvěma procenty ročně. Zahájení čerpání úvěru je den, kdy se proplatí první faktura, tímto dnem začíná úročení vyčerpané části úvěru. Doba čerpání úvěru je do 2 let ode dne uzavření úvěrové smlouvy. Podmínkou k poskytnutí podpory je, ţe se zájemce zaváţe k návratnosti poskytnutého úvěru formou závazku ručitele. Státní fond poskytuje nízkoúročené úvěry na pořízení bydlení mladým lidem do 35 let věku: Ţijícím v manţelství, jestliţe alespoň jeden z manţelů v roce podání ţádosti nedosáhne ještě 36 roku věku, přitom není rozhodující, který z manţelů ţádost o úvěr podá. Samostatným osobám, které v roce podání ţádosti nepřesáhnou 36 roku věku, pokud trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě. Můţe se jednat i o dítě osvojené. Za kaţdé narozené dítě v době čerpání a následného splácení úvěru se dluţníkům odečítá 30 000 Kč, přičemţ dětí můţe být maximálně do výše odečtení úvěru, coţ například v případě Úvěr 300 znamená deset dětí.
9 http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/narizeni-vlady-28-2006-sb, 12.2.2011, 10:21 10 http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-mladych, 12.2.2011, 11:48
13
1. Úvěr 300 Jiţ z názvu vyplývá, ţe tento úvěr můţe být poskytnut do výše 300 000 Kč a můţe být vyuţit k financování: Výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů, výstavbu bytu v rodinném domě, výstavbu bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům neţ k bydlení, koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem, úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém druţstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu, úhrada členského vkladu do bytového druţstva, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu . Úroky z poskytnutého úvěru nelze podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, odečíst od základu daně z příjmu. 2. Úvěr 200 Úvěr můţe být poskytnut do maximální výše 200 000 Kč. Úvěr můţe být čerpán za stejných podmínek a pro stejné účely jako Úvěr 300. V rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení na rok 2011 schváleném Poslaneckou sněmovnou nejsou pro tuto formu podpory určeny finanční prostředky. 3. Úvěr 150 Výše úvěru v tomto programu můţe být maximálně do výše 150 000 Kč, je tedy poskytován hlavně na rekonstrukce. Stejně jako u programu Úvěr 200 nejsou v rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení na rok 2011 chváleném Poslaneckou sněmovnou finanční prostředku pro tuto formu podpory.
3. 2. 2. Podpora obcí11 Program podpora obcí se poskytuje jako: 1. Dotace na výstavbu nájemních bytů Nájemní byt je uţívá nájemcem ( nájemníkem) na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s vlastníkem bytu. Nájemní byt můţe být státní, obecní nebo i soukromý. 11 http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-obci, 12.2.2011, 13:02
14
2. Dotace na výstavbu sociálních bytů Sociální byt je jakýkoliv byt, který splňuje normy pro bydlení. Sociálním bytem se rozumí byt, ve kterém bydlí osoba s nějakým sociálním handicapem jako je nízký příjem, nebo niţší příjem doplněn zdravotním postiţením či vysoký věk (nad 75 let). 3. Úvěry na modernizaci bytů Dotaci lze obci poskytnout na základě písemné ţádosti podané u Fondu. Celková výše dotace nesmí přesáhnout 30 % celkových investičních nákladů na výstavbu. V programu Podpora obcí se dotace čerpá na základě faktur. Postup pro čerpání je stanoven ve smlouvě o poskytnutí dotace. Na kaţdé faktuře se dotace můţe podílet nejvýše do 30 %. 1. V programu Dotace na výstavbu nájemních bytů lze obci poskytnout dotaci do výše: a) 550 000 Kč na jeden byt, nebo b) 630 000 Kč na jeden byt, jedná-li se o výstavbu bytu na území, kde je nutno současně vybudovat místní komunikaci III. a IV. třídy, včetně jejich součástí, nebo účelové komunikace. 2. V programu Dotace na výstavbu sociálních bytů lze obci poskytnout dotaci tak, ţe: a) celková výše dotace se vypočte jako součet dotací na jednotlivé sociální byty. b) Dotace na jednotlivý sociální byt se vypočte jako součin výměry podlahové plochy bytu a finanční částky na 1 m2 s tím, ţe finanční částka činí: 6 500 Kč/m2, jedná-li se o novostavbu sociálních bytů v bytovém domě nebo nástavbu nebo přístavbu, kterou vznikne sociální byt, 5 500 Kč/m2, jedná-li se o stavební úpravy, kterými vznikne sociální vyt z prostor určených k jiným účelům neţ k bydlení nebo jedná-li se o stavební úpravy bytu nezpůsobilého k bydlení, kterým vznikne sociální byt. 15
c) dotace na jednotlivý sociální byt, který nesmí přesáhnout částku 500 000 Kč, jedná-li se o novostavbu sociálních bytů v bytovém domě, nebo jedná-li se o nástavbu nebo přístavbu, kterou vznikne sociální byt, 420 000 Kč, jedná-li se o stavební úpravy, kterými vznikne sociální byt z prostor určených k jiným účelům neţ k bydlení, nebo jedná-li se o stavební úpravy bytu nezpůsobilého k bydlení, kterým vznikne sociální byt. d) Vznikne-li výstavbou upravitelný byt, zvyšuje se výše dotace na tento byt vypočtená podle odstavců 2 a 3 o 50 000 Kč. e) Při jiném právním předpisu neţ podle odstavce 4, se zvyšuje celková výše dotace o 100 000 Kč na kaţdý sociální byt. f) Pokud jde o stavební úpravy, kterými vznikne sociální byt z prostor určených k jiným účelům neţ k bydlení, nebo o nástavbu nebo přístavbu, kterou vznikne sociální byt, nebo jde-li o stavební úpravy bytu nezpůsobilého k bydlení, kterým vznikne sociální byt, splňuje poţadavky na energetickou náročnost budov platné pro třídu B, zvyšuje se celková dotace o 50 000 Kč na kaţdý sociální byt.
V rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení na rok 2011 se pro programy Podpora obcí, Dotace nájemních bytů a Dotace na výstavbu sociálních bytů nevyskytují finanční prostředky. 3. Úvěr na modernizaci bytů Poskytování podpory upravuje nařízení vlády č. 396/2001 Sb., o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na opravy a modernizaci bytů. Podpora je poskytována ve formě úvěru prostřednictvím smlouvy s úrokovou sazbou 3 % ročně, která je platná po celou dobu splatnosti úvěru, který můţe trvat maximálně 10 let.
16
3. 2. 3. Sociální byty12 Dotace týkající se sociálních bytů jsem zmínila jiţ v předešlé části, jednalo se o výstavbu sociálních bytů, o kterou poţádala obec. V tomto případě můţe o dotaci na výstavbu sociálních bytů poţádat soukromá, fyzická nebo právnická osoba. Nájemní byty postavené s dotací budou slouţit osobám s nízkými příjmy po dobu 10 let v období 15 let od dokončení stavby (ode dne, kdy byla stavba dokončena a schopna uţívání). Po uplynutí této doby budou sociální byty nabídnuty na trhu za smluvní nájemné, popřípadě bude moţná jejich přeměna na vlastnické bydlení. Dotace na jednotlivý podporovaný a sociální byt činí nejvýše 6 500 Kč/m2, jednáli se o novou výstavbu, a nejvýše 5 500 Kč/m2, jedná-li se o stavební úpravy. Dotace jednotlivých podporovaných bytů nesmí přesáhnout částku 500 000 Kč, v případě nové výstavby, a částku 420 000 Kč, v případě stavebních úprav.
3. 2. 4. Bytové domy13 Program Nový PANEL je program Státního fondu rozvoje bydlení a Českomoravské záruční rozvojové banky, a. s. na krytí části úroků z úvěru poskytnutých bankami a stavebními spořitelnami právnickým a fyzickým osobám za účelem oprav a modernizace panelových bytových domů. O podporu Program Nový PANEL můţe ţádat: a) právnická nebo fyzická osoba, která je vlastníkem domu, b) právnická nebo fyzická osoba, která je vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytu nebo nebytového prostoru v domě podle zákona o vlastnictví bytů. c) Společenství vlastníků jednotek vzniklé v domě podle zákona o vlastnictví bytů. V programu Nový PANEL mohou zájemci ţádat o: 1. Zvýhodněnou záruku na úvěr Příjemcům podpory lze poskytnout zvýhodněnou záruku za úvěr ve výši maximálně 80 % jistiny úvěru. Cena za poskytnutí záruky je hrazena ţadatelem a činí maximálně 0,4 % p. a. z hodnoty záruky. 12 http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/vystavba-socialnich-bytu, 12.2.2011, 16:57 13 http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/program-novy-panel, 12.2.2011, 19:54
17
Příjemce podpory získává veřejnou podporu formou finančního zvýhodnění ve výši 1,8 % p. a. z předpokládaného zůstatku záruky. 2. Dotace na úhradu úroků Výše podpořené části úvěru nesmí být vyšší neţ 5 500 Kč/m2 podlahové plochy bytu v opravovaném domě. Dotace se vyplácí postupně v pololetních splátkách po celou dobu splácení úvěru, nejdéle však po dobu 15let od poţádání o dotaci. 3. Omezení výše veřejné podpory U tohoto druhu podpory se na příjemce podpory a na vlastníky domů v programu Nový PANEL přihlíţeno jako na podnikatele. Podpora je poskytována ve dvou reţimech: a) podpora malého rozsahu, která se vztahuje: -
na úhradu nákladů na vystavení stanoviska poradenského a informačního střediska
-
na poskytování podpory oprav domů, které jsou postaveny ve stavebních soustavách typizovaných konstrukčních soustav, realizovaných v hromadné bytové výstavbě bytových domů, postavených panelovou technologií.
b) podpora je vymezená intenzitou veřejné podpory, hodnota tohoto ukazatele nesmí překročit 15 %. Pokud ţadatel o podporu splňuje podmínky platné pro střední podnikatele, zvyšuje se hranice veřejné podpory na 25 %, v případě malého podnikatele 15 %.
V roce 2010 bylo podáno více neţ 700 ţádostí o podporu rekonstrukcí bytových domů. Bohuţel nebylo moţné všechny tyto ţádosti z vyčleněných finančních prostředků uspokojit, z tohoto důvodu byl od 13. srpna 2010 program Nový PANEL pozastaven. Nové otevření programu bylo zahájeno 4. dubna 2011 na všech pobočkách Českomoravské záruční a rozvojové banky, které nové ţádosti o podporu jiţ přijímají. Celkový objem nově podpořených investic do oprav panelových i nepanelových bytových domů bude představovat 4 miliardy korun, z čehoţ 84 milionů korun bude uvolněno tento rok a zbytek podpory do výše jedné miliardy
18
se bude uvolňovat průběţně se splácením úvěrů ţadatelů. Průměrná délka úvěru je 12. let.
4. Dotační program Zelená úsporám14,15 4. 1. Co je program Zelená úsporám Dotační program Zelená úsporám je projekt Státního fondu ministerstva ţivotního prostředí pro Českou republiku, který vyhlašuje Ministerstvo ţivotního prostředí. Tento program byl oficiálně spuštěn v dubnu roku 2009 a jeho platnost je v období 2009 – 2013 nebo do vyčerpání finančních prostředků. Cílem programu Zelená úsporám je poskytnout dotace na zateplení a alternativní zdroje energie běţným občanům a zajistit opatření vedoucí k úsporám energie. Zabývá se především podporou instalací pro vytápění s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie, investicemi do energetických úspor při rekonstrukcích a nových stavbách. Věnuje se také náhradě neekologického vytápění za nízkoemisní kotle na biomasu, nebo účinná tepelná čerpadla. Jedná se o podporu zateplování prováděnou na rodinných a nepanelových domech a bytových, dále o podporu formou dotací pro výstavbu nových domů a staveb v pasivním energetickém standardu. Finanční prostředky určené k tomuto programu získala Česká republika prodejem emisních povolenek Kjótského protokolu o sniţování emisí skleníkových plynů Japonsku. Celkový očekávaný objem finančních prostředků určených k rozdělení v programu Zelená úsporám je aţ 25 miliard korun.
4. 2. Ţadatelé o dotaci Program Zelená úsporám je poskytována vlastníkům rekonstruovaných a nově budovaných rodinných a bytových domů, kteří dům uţívají k bydlení nebo k poskytování bydlení třetím osobám.
14
http://www.zelenausporam.cz/soubor-ke-stazeni/16/4902-zu_prirucka05_info_o_programu_p_v2_2_148x210_3_v3.pdf, 14.2.2011, 12:59 15 Hospodářské noviny, 10. duben 2010
19
O dotaci mohou ţádat: fyzické osoby podnikající i nepodnikající ( OSVČ, občané), společenství vlastníků jednotek, bytová druţstva, města a obce (včetně městských částí), případně další právnické osoby. Podporu mohou čerpat vlastníci rodinných a bytových domů, to znamená jak samostatné fyzické osoby, tak i firmy, druţstva a dokonce i obce a města. Majitelé nepanelových rodinných domů a nebytových domů mají nárok pouze na kompletní zateplení celé budovy. Důleţitým dokladem pro čerpání dotace je, ţe je osoba ţádající o dotaci majitelem nebo spolumajitelem rodinného či bytového domu a je takto zapsána v Katastru nemovitostí. Další podmínkou je, ţe tento majetek bude po dobu 15 let uţívat k bydlení nebo k poskytování bydlení.
4. 3. Členění dotačního programu Dotační program Zelená úsporám je členěn na 3 základní a jednu doplňkovou skupinu: A.
Úspora energie na vytápění16 A. 1. Komplexní zateplení obytné budovy vedoucí k dosaţení nízkoenergetického standardu. Základním poţadavkem pro poskytnutí podpory je dosaţení dvacetiprocentní úspory energie na vytápění, a to realizací alespoň jednoho z předepsaných opatření – výměnou nebo úpravou oken, zateplení vnějších stěn. Při dosaţení třicetiprocentních a vyšších úspor bude i dotace z programu Zelená úsporám vyšší, a to 850 Kč/m2 u rodinných domů a 600 Kč/m2 u nebytových domů. A. 2. Dílčí zateplení – kvalitní zateplení vybraných částí obytných domů V případě celkového zateplení obytné budovy je podmínkou pro poskytnutí dosaţení energeticky úsporného standardu budovy – roční měrné spotřeby tepla nejvýše 70 kWh/m2 u rodinných domů a nejvýše 55 kWh/m2 u
16
http://www.zelenausporam.cz/soubor-ke-stazeni/16/4901-prirucka_pro_zadatete_oblast_a_uspora_energie_na_vytapeni, 20.2.2011, 17:08
20
bytových domů, a zároveň sníţení spotřeby energie na vytápění domu o 40 %. B.
Výstavba v pasivním energetickém standardu17 Tento program podporuje výstavbu rodinných a bytových domů, které splňují pasivní energetický standard. Podmínkou pro splnění technických podmínek k získání dotace je dosaţení vypočtené hodnoty měrné roční spotřeby tepla na vytápění do 20 kWh/m2 podlahové plochy u rodinných domů a 15 kWh/m2 podlahové plochy u bytových domů. Další podmínkou je, ţe dům vystavěný v pasivním energetickém standardu má velmi nízkou roční spotřebu tupla na vytápění, která lze získat se systémem nutného odvětrávání obsahující účinné zpětné získávání tepla z odváděného vzduchu (rekuperací) a malým zařízením pro ohřev vzduchu v období velmi nízkých venkovních teplot. Podpora je poskytována formou dotace jako fixní částka na jeden rodinných dům nebo na jednu bytovou jednotku v rodinném domě. Příjemce podpory je v případě nové zástavby první vlastník pasivního rodinného domu nebo bytu v pasivním bytovém, v případě změny stavby pak vlastník.
Výše dotace Výše dotace pro rodinné domy v pasivním standardu je 250 000 Kč na dům, pro bytové domy v pasivním standardu je výše dotace 150 000 Kč za bytovou jednotku. Pasivní domy V poslední době vznikl nový fenomén ve výstavbě rodinných domů, a to výstavba nízkoenergetických pasivních domů. a) nízkoenergetické domy – liší se od běţných rodinných domů pouze zvýšenou tepelnou izolací stěn, střech, podlahy a kvalitnějšími okny. Pořizovací náklady těchto domů jsou oproti běţným domům vyšší o cca 10 – 15 %, ale úspora na vytápění se sníţí o cca 20 – 25 %. b) Pasivní domy se od nízkoenergetických domů odlišují v celkové energetické koncepci, ovlivňující konstrukci, tvar a orientaci těchto domů. 17
http://www.zelenausporam.cz/soubor-ke-stazeni/16/4900-prirucka_pro_zadatete_oblast_b_pasivni_energeticky_standard.pdf, 20.2:2011, 21:14
21
U pasivních domů jsou pouţity dostatečně silné tepelné izolace stěn, střechy, podlahy nad terénem a kvalitní okna s trojskly a dokonalá těsnost obálky dom. Díky těmto materiálům jsou tepelné ztráty domu pouze 2,5 – 3,5 kW. Přednosti pasivních domů Hlavní předností pasivních domů je, ţe teplená ztráta je tak nízká, ţe dům nepotřebuje běţný systém vytápění. Jeho tepelné zisky vycházejí od slunce, lidí a elektrických spotřebičů, osvětlení. Další předností pasivního domu je, ţe poskytuje zdravé vnitřní prostředí a větrání pouze čistým vzduchem, díky vzduchotechnickému zařízení, které filtruje vzduch a tí jej zbavuje škodlivých nečistot a prachu.
C. Vyuţití obnovitelných zdrojů energie pro vytápění a přípravu teplé vody Tato oblast dotace se rozděluje do dalších tří podoblastí, a to: C. 1. Podpora pro výměnu stávajících neekologických zdrojů vytápění (uhlí, kapalná fosilní paliva, elektřina) za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla v rodinných a bytových domech. B. 2. Tato podoblast se týká instalace nízkoemisních zdrojů na biomasu a účinných tepelných čerpadel, ale poskytuje se pouze v případě, ţe v bytovém domě v daných bytech realizováno etáţové vytápění. C. 3. Ve třetí podoblasti je poskytována podpora na instalaci solárně – termických kolektorů na přípravu teplé vody nebo na kombinaci přípravy teplé vody a přitápění do stávajících staveb i novostaveb. D. Dotační bonus za vybrané kombinace opatření Kombinací opatření B (pasivní stavba) + C. 3. (solárně – termické kolektory) je dotace zvýhodněna dotačním bonusem, který činí v kombinaci výše uvedených opatření: u rodinných domů 20 000 Kč a u bytových domů 50 000 Kč za bytový dům. E. Dotace na přípravu a realizaci podporovaných opatření v rámci Programu Je moţné, ţe budou provedeny kontroly čerpání dotace, a tak můţe stát získat značné finanční prostředky z důvodu nesplnění podmínek dotace Zelená úsporám. Jedná se jednak o vrácení dotace a o penále asi 36,5 % z této částky ročně. To celé povede ke
22
škodě příjemců dotace, neboť je pravděpodobné, ţe ke kontrolám dojde ze značné části aţ po běţné záruční době, kdy odpovědnost dodavatelů zanikne.
4. 4. Nesrovnalosti v programu Zelená úsporám18 Podpora byla z počátku směrována do oblasti úspor energie v obytných budovách. Počátečním problémem v podpoře byl nezájem, proto se podmínky o dotaci rozvolnily a výrazně se zvýšila slíbená dotace, to přilákalo mnohem větší zájem, neţ bylo moţné pokrýt. Program se navíc od 1. září 2009 rozšířil o panelové domy a v červnu 2010 také o veřejné budovy, na které byly vyhrazeny čtyři miliardy korun. Dne 25. října 2010 byl pozastaven příjem ţádostí k vyuţití dotací. Jiţ od počátku zpuštění programu Zelená úsporám byly problémy s administrací, která byla připravena velmi neobvyklým způsobem. Nebyly nastaveny jednoznačné principy kontroly a monitoringu, ve všech fázích nebylo známo, kolik prostředků určených na dotace ještě zbývá. V druhé polovině roku 2010 se program zasekl z důvodů nejasností, zda je dostatek finančních prostředků. Spory vznikaly také v oblasti podmínek k získání dotace, které byly prezentovány různým způsobem a často se měnily. Uchazeč o dotaci měl splnit poţadované úspory, pro zpracování projektové dokumentace, posudků a realizace uţít jenom registrované dodavatele a k realizaci pouţít pouze registrované výrobky. Nejpodstatnější podmínkou je, ţe dům musí být uţíván k bydlení po dobu 15 let. Jelikoţ Státní fond ţivotních prostředí řádně neprováděl kontroly realizace, kromě administrativních kontrol dokumentace, a tak zřejmě v některých případech byly uzavřeny smlouvy na dotace v rozporu s poţadavky dotačního programu. Při podepisování smlouvy se vyskytují další nesrovnalosti, týkající se pouţívaných prostředků. Ve smlouvě je napsáno, ţe stavební úpravy musí splňovat i všechny poţadavky stavebního zákona i všech dalších právních předpisů, i kdyţ tyto jsou v neshodě s výrobky, které byly publikovány v seznamu MŢP. Tedy jiţ v zadání programu byli příjemci dotací vedení v omyl. Seznam odborných dodavatelů poskytuje souhrn dodavatelů výrobků a materiálů, které splnily podmínky pro zapsání do tohoto seznamu. Patří zde například výrobci a dodavatelé oken, dveří, garáţových vrat, kotlů na biomasu a dalších.
18 Vydání časopisu Zelená úsporám a projektanti XVIII, autor: Ing. Ladislav Bukovský
23
4. 5. Aktuality v programu Zelená úsporám19 V současné době, tedy 20.04.2011 projednala vláda znovuotevření programu Zelená úsporám. Dosud se v programu pohybuje 79 093 ţádostí. Aktuálně je schváleno 37 477 ţádostí a dalších 24 717 ţádostí je úplných a před schválením. Celkem 16 612 ţádostí je nesprávně vyplněných, tedy neúplných, proto budou ţadatelé těchto chybných ţádostí vyzvání k opravě a poté budou postupně vypláceni. Celkový přehled ţádostí Ţádosti schválené a vyplacené (20 000) .................................. 3 086 mil. Kč Ţádosti schválené, zatím nevyplacené (17 000) ...................... 5 866 mil. Kč Ţádosti kompletní a připravené na schválení RF (24 171)....... 6 492 mil. Kč Ţádosti, u kterých bude zaslána výzva k doplnění (16 612)......7 144 mil. Kč Ţádosti, u kterých byla administrace ukončena (287)................0 Kč
5. Pozitivní a negativní jevy dotací určených pro realitní trh20 5. 1. Pozitivní jevy Pozitiva dotací – je otázka za jakou cenu. Počínaje úsporou energií pro bydlení, výrazným rozvojem bankovního sektoru(bohuţel bohatnou ti nejbohatší), rozvojem stavebnictví, plošným zlepšením estetického hlediska země, a s tím i zvýšené sebevědomí národa, zhodnocením bytového fondu a opomíjené, ale moţná nejdůleţitější hledisko, a to zvýšení bezpečnosti bydlení, které se projevilo hlavně: masová výměna, respektive opravy velmi nebezpečných výtahů, statické opravy domů před revitalizací, opravy velmi nebezpečných, staticky narušených balkonů, výměna mnohdy jiţ zcela nebezpečných dřevěných, ale hlavně kovových oken v chodbách domů, výměna a opravy vadných elektro a plyno rozvodů.
19
http://www.zelenausporam.cz/clanek/193/1178/ministr-predstavil-dalsi-postup-v-programu-zelena-usporam-penize-jsou-na-vsechnyradne-zadosti-zadatele-s-chybami-budou-vyzvani-k-oprave-a-postupne-vyplaceni/, 24.2.2011, 9:42 20 file:///Users/Katulka/Library/Mail%20Downloads/Celý%20článek.htm, 24.2.2011, 11:27
24
5. 2. Negativní jevy Mezi negativa dotací můţeme zařadit dlouhodobé úvěry, přecházející na další generace, spornou kvalitu prací a zateplení (například polystyren, u nás nejpouţívanější materiál se v Německu jiţ dlouho k zateplování fasád vůbec nepouţívá), kvalita barev a odvětrávání fasád – jiţ nyní jsou na zateplených domech vidět plísně. Mezi největší negativní jevy patří korupce.
5. 2. 1. Korupce Korupce se nejvíce vyskytuje v těchto oblastech: a) V programu Zelená úsporám a programu Nový PANEL pro jednotlivé domy, druţstva a Společenství vlastníků jednotek, b) V programu Zelená úsporám pro tzv. Veřejné nebytové budovy, přesně budovy veřejného sektoru, c) Ve vyuţití dotací pro obce a firmy. a) V programu Zelená úsporám a v programu Nový PANEL pro jednotlivé domy, druţstva a Společenství vlastníků jednotek Zde v tomto vyuţití dotací pro druţstva, SVJ a jednotlivé domy se korupční prostředí projevuje v nejmenší míře, logicky dle objemu financí realizovaných při jejich čerpání. Je zcela běţnou praktikou stavebních firem, ţe pro protlačení své nabídky nabízejí „výhody“ a to buď výboru druţstva nebo příslušné správcovské firmě, jeţ danou nemovitost spravuje. Protoţe však úhrada realizace jde z vlastních peněz zadávajícího, tito si hlídají výši vynaloţených prostředků, tudíţ výše „všimného“ se pohybuje řádově v desetitisících, výjimečně výše dle velikosti domu a tedy finanční výše zakázky. Trošku jiná situace nastává při výběru vítězné firmy u městských, či firemních bytových domů, kde úředníci jiţ nejsou z vlastníků domu.
b) V programu Zelená úsporám pro tzv. Veřejné nebytové budovy, přesněji budovy veřejného sektoru V tomto oddíle bych pro větší srozumitelnost nastínila situaci před uvolněním dotace Zelená úsporám pro „veřejné nebytové budovy“. V roce 2009 byl odstartován program Zelená úsporám, který měl podpořit obnovu objektů pro bydlení (ekologii bydlení), určených výhradně pro bydlení čili pro to, na co byly
25
primárně určeny peníze za prodej emisních povolenek tak, jak stanovily podmínky kontraktu ze strany kupujícího tyto povolenky. Celková částka, necelých 20 miliard korun pro první fázi se zdála být dostatečně vysoká. Pro nedůvěru, nezkušenost a legislativní nejasnosti bylo čerpání z dotačního titulu Zelená úsporám velmi pozvolné. Proto pro podporu jejího čerpání byla jako další podpora státu stanovena dotace na úhradu projekčních prací pro revitalizace objektů bydlení ve výši 2 000 Kč na byt a zároveň 15 000 Kč na výpočet energetické náročnosti (mj. většina faktur za práce na zmíněných dokumentech byla na horní hranici těchto limitů, i kdyţ skutečná hodnota byla zcela jistě niţší), tedy dokladů nutných pro přijetí ţádostí o dotace na poradenských informačních střediscích (PIS). Mimochodem bude zajímavé, jak bude stát postupovat u stíţností majitelů domů, kteří veškeré tyto dokumenty včetně energetických auditů a průkazů energetické náročnosti předraţeně zaplatili a nyní je k ničemu nemají. Přes tyto pobídkové stimuly bylo v polovině roku 2010 nárokováno pouze 6 miliard korun, vláda rozhodla, ţe do programu, v rozporu s primárním určením dotace zapojí veřejné budovy neslouţící k bydlení. Toto rozhodnutí, zvané téţ Krádeţ za bílého dne, zcela zbrzdilo ekologii bydlení. Během jednoho dne, kdy bylo rozhodnuto o moţnosti podat ţádost o dotaci pro nebytové veřejné budovy z programu Zelená úsporám, byl zahlcen informační systém dotace a veškeré peníze určené na realizaci dotačního titulu Zelená úsporám pro bydlení byly vyčerpány. V srpnu 2010, bez jakéhokoli upozornění, byla z důvodu vyčerpání financí, a dokonce přečerpání v řádu miliard, postupně zastavena dotace Nový PANEL a týden poté i Zelená úsporám. Byla to rána pod pás mnoha stovkám majitelů domů, kteří lopotně a pozvolna vyřizovali a financovali dokumenty, potřebné pro přiznání dotací, úvěry, velmi ztěţka přesvědčovali spolubydlící na chůzích pro nutnost revitalizace. Rychlé rozhodnutí vytvořilo korupční prostředí, kdy zadavatelé zakázek pro „cizí“ majetek nešetřili na výši rozpočtů, na kterých neoprávněně profitovaly, a určitě ne zadarmo, provádějící firmy. Jen doufám a určitě se nemýlím, ţe tomu tak nebylo všude. c) Vyuţití dotací pro obce a firmy Tato oblast není přímo předmětem této práce, nicméně nedávný případ, kdy Ministerstvo financí zastavilo čerpání miliardových dotací v Ústeckém a Karlovarském
26
kraji, pět lidí skončilo ve vazbě pro podezření z korupce při čerpání dotace, svědčí o tomto závaţném problému, v tomto případě ne v tisících, ale milionech korun..
5. 2. 2. Kdo na korupci vydělává Na korupci vydělává hlavně ten, kdo uplácí, který sice vynaloţí úplatek, ale získává větší výhodu v podobě zakázky, dotace a podobně na úkor ostatních obyvatel státu. Dalším, kdo vydělává je úředník nebo politik, který nespravedlivě rozhodne ve prospěch jednoho, předem vybraného na úkor ostatních a získává za to nečestnou odměnu. Na druhé straně jsou ti, kteří díky korupci prodělávají a to jsme my všichni ostatní, kteří platíme daně, a čelíme zanedbaným veřejným statkům, kdyţ na ně nezbývá dost veřejných peněz.
5. 3. Závěr Mým cílem bylo charakterizovat, vysvětlit a seznámit čtenáře se státními dotacemi, které mají vliv na trh s realitami. Aby čtenář problematiku čerpání dotací pochopil, bylo nutné vysvětlit, co státní dotace jsou, které dotace jsou v České republice udělovány, jaký mají tyto dotace charakter a jaké jsou dotace ze státních účelových fondů. Důleţitou zmínkou je, jak jsou dotace financovány a díky kterým projektům jsou poskytovány. Dle mého názoru jsou státní dotace v oblasti realitního trhu velice výhodné. Pomáhají jak obyčejným občanům, tak firmám a obcím ke zhodnocení nemovitostí, zlepšením estetického hlediska a hlavně, coţ je nejméně zmíněné – zvýšení bezpečnosti objektů. Myslím si, ţe systém dotací určitě oţivil realitní trh, ovšem na úkor lidí a institucí do realitního trhu nezapojených. Většina z nás si myslím, ţe peníze z dotací Evropské unie jsou zdarma. Opak je však pravdou. Více peněz, neţ dostaneme zvenčí, my sami odvedeme ven.
27
II. Praktická část ZPRÁVA O HODNOCENÍ ( VALUATION REPORT)
Rodinný dům č. p. 207 Malenovice 207 739 11, Frýdlant nad Ostravicí
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění: 20. dubna 2011
28
OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
Přílohy Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu
29
Pan Petr Chrostek Malenovice 207 739 11 Frýdlant nad Ostravicí Česká republika Dne 20. dubna 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č. p. 207 Uvedený na listu vlastnictví č. 3148, pro katastrální území Frýdek-Místek, obec Malenovice, okres Frýdek-Místek Nacházející se na adrese Malenovice 207, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva byla zpracována pro zjištění současné hodnoty k prodeji na volném trhu. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, na listu vlastnictví č. 3148, pro katastrální území Frýdek-Místek, obec Malenovice, okres Frýdek-Místek. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. dubna 2011) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. 30
Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě. Předměte ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, a podobně byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
31
6. Popisné informace 6. 1. Popis lokality21 Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 207 se nachází v podhorské vesnici Malenovice v blízkosti města Frýdlant nad Ostravicí, ve vyhledávané oblasti, jak turisty, tak developery. Obec má převáţně rekreační charakter s rozvojem funkce bydlení. Podhorská obec Malenovice, ve které se oceňovaný rodinný dům nachází, leţí v bohatě členité krajině Beskyd s terénním převýšením 900 metrů. Vrchol této vesnice, která má převáţnou část území obce v chráněné krajinné oblasti Beskydy, se nachází na vrcholu nejvyšší hory Beskyd – Lysé hody v 1 323 m. n. m. Obec Malenovice byla zaloţena roku 1610 Janem Bruntálským. Původní název byl Malinov, od roku 1990 se staly Malenovice samostatnou obcí. V dnešní době má obec 580 obyvatel. Správní území obce má výměru 1299 ha, z toho lesy tvoří 781 ha. Malenovice obklopují krásné a významné památky. Obecně lze říci, ţe jsem o velice vyhledávanou oblast pro bydlení. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – školka, pošta, obecní úřad, obecní dům a prodejna základních potravin. Navíc se v obci nachází hotely a rekreační střediska. Dále jsou v obci dvě autobusové zastávky. Nejbliţší vlaková zastávka se nachází ve Frýdlantu nad Ostravicí, ve vzdálenosti 4 km. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů jako výbornou, oceňovaný rodinný dům obklopují hory. Jelikoţ se dům nachází ve výšce kolem 400 metrů nad mořem, je vidět Lysá hora, Staškov, Ostrá, Velká a Malá Hradová, Ondřejník a kopec Borová s kostelem. V okolí rodinného domu se nachází nová zástavba rodinných domů.
21
www.malenovice.eu, 18.4.2011, 10:56
32
6. 2. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých vlastníkem nemovitosti je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ je moţné nemovitost vyuţít jako komerční objekt k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Oceňovaná nemovitost s nachází jiţ v CHKO Beskyd. Jedná se o první novostavbu ze skupiny nových rodinných domů v této lokalitě v proluce mezi původní zástavbou. 6. 2. 1. Pozemek22 Předmětem ocenění je jeden pozemek situován v obci Malenovice, okres FrýdekMístek. Na výstavbu rodinného domu a přípojek bylo vydáno územní rozhodnutí č.471/ 03/ Ku ze dne 05. 05. 2003. Staveniště je svaţité, směrem k západu (cestě). Jako výchozí výška 100,00 je betonový poklop meliorační šachtice u vjezdu na pozemek. Pozemek má rozlohu 1 640 m2. 6. 2. 2. Trvalé porosty Jelikoţ se jedná o novostavbu, byly zde nově vysazený většinou nízké okrasné konifery. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. 6. 2. 3. Rodinný dům23 1. Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu členitého půdorysu do tvaru L a garáţe, která je osazena v terénním zlomu o něco níţe. Rodinný dům je přízemní, nepodsklepený, s vyuţitým podkrovím pod sedlovou střechou. Podkroví je přímo osvětleno okny v obou štítových zdech a je rovněţ přístupné vnitřním schodištěm. Stavba obsahuje v přízemí zádveří, šatnu, koupelnu s WC, kuchyň, obytnou místnost a garáţ. V podkroví jsou dva pokoje, hala se schodištěm a koupelna s WC. Schodiště se v přízemí nachází přímo v prostoru obytného pokoje.
22
http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?&typ=parcela&id=3900345802, 20.4.2011, 19:17 23 Dokumentace k rodinnému domu Malenovice 207
33
Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, jelikoţ převáţná část ploch slouţí k bydlení. 2. Konstrukční řešení a vybavenost Základy tvoří pásy z prostého betonu B 15 se ţelezobetonovým věncem B 20 v označených pásech. Izolace je navrţena proti zemní vlhkosti. Podkladní desky a betony jsou z prostého betonu B 15 vyztuţené sítí. Dům je zděný, cihlový. Svislé nosné konstrukce jsou ze stěnového systému kombinovaného s průvlaky uprostřed. Obvodové zdivo je z tvárnic Citherm Ctz 440 s pevností P8. Vnitřní zdi jsou vyzděny z plných cihel P 10 na maltu MVC 2,5. Příčky jsou z cihel dvouděrových, příčky ve 2 NP jsou sádrokartonové. Strop je montovaný TRITREG Třinec s tloušťkou stropu 280 mm z nosníků a vloţek. Podlahy mají tloušťku 70 mm a jsou dobetonovány B 20, tloušťky 50 mm. Věnce jsou ze ţelezobetonu (monolitické) s tepelnou izolací z pěnového polystyrénu a věncovky z venkovní strany. Nadpraţí je tvořeno překlady Citherm, pěknovým polystyrénem a monolitickým věncem s tepelnou izolací s polystyrénem mezi. V podkroví je sádrokartonový podhled na kovovém roštu. Do patra je provedeno schodiště ţelezobetonové, obloţené dřevem s nerezovým zábradlím do U profilů ( ztracené bednění z desek + sádrokartonový podhled) opřené do stropu v patře a zdiva na mezipodestě. Zastřešení je tradičním dřevěným krovem sedlového tvaru. Krytina je tašková Bramac, alpská taška s granulátem, odstín tmavě hnědý. Jsou pouţity tvarovky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové opatřené nátěrem. Fasáda je silikátová, zateplená, sokl je omítnut Marmolitem. Okna jsou zdvojená a střešní Velux, dveře jsou dýhované s obloţkovými zárubněmi, garáţová vrata jsou ocelová sklopná. Podlahy obytných místností jsou laminátové plovoucí. Vnitřní obklady provedeny v kuchyni, koupelně i na WC jsou keramické. V kuchyni je kuchyňská linka se sporákem kombi a odsavačem. V koupelně v přízemí je sprchový kout, umývadlo a závěsné WC. Koupelna v podkroví je vybavena vanou, umývadlem a závěsným WC. Dům je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem. V obývacím pokoji v přízemí je krb. Dům je vybaven zabezpečovacím zařízením. Kanalizace je svedena do vlastní plastové
34
ţumpy. K domu náleţí přípojky inţenýrských sítí, t.j. elektrický zemní kabel, vodovodní přípojka, plynovod a kanalizační ţumpa.
6. 3. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití24 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití je definováno jako vyuţití majetku (pozemku nebo budovy), které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Při analýze nejvyššího vyuţití hodnotím následující kritéria: 1) Dodrţení právních předpisů – oceňovaný majetek, rodinný dům č. p. 207, Malenovice 207, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí je řádně zanesen v katastru nemovitostí na Listu vlastnictví 3148, byl řádně kolaudován a je vyuţíván v souladu s kolaudací. Oceňovaný majetek splňuje všechny v úvahu připadající zákony, nařízení a technické a ostatní normy a předpisy. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe vyuţití nemovitosti je právně přístupné. 2) Technická proveditelnost – jedná se o novostavbu z roku 2005 v proluce mezi starou zástavbou rodinných domů. Rodinný dům není fyzicky ani morálně zastaralý, je zde řádně prováděná údrţba. Podmínka vyuţitelnosti je tedy také splněna. 3) Investiční proveditelnost – oceňovaný rodinný dům se pouţívá pouze za účelem bydlení majitele a jeho rodiny. Z toho to hlediska není investiční vyuţití pro třetí osoby vyuţitelná. 4) Maximální ziskovost – jelikoţ se jedná o nemovitost, která je na volném trhu ţádaná, můţe být vyuţívána k pronájmu za skutečné trţní nájemné. Ke splnění maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného objektu. V tomto případě by teoreticky mohla být dosaţena vyuţitelnost. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.
24 Oceňování nemovitostí na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha 2007
35
7. Ocenění rodinného domu25 7. 1. Úvod Při oceňování nemovitostí jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, metodu příjmovou (výnosovou) a metodu nákladovou. Při hodnocení majetku mohou být pouţity všechny tři způsoby nebo jejich kombinace. V mém případě, při ocenění rodinného domu pouţiji metodu porovnávací a metodu nákladovou. Metodu příjmovou nepouţiji z důvodu pouţívání rodinného domu pouze k bydlení. Porovnávací metoda Porovnávací metoda stanovuje hodnotu pomocí analýzy prodejů srovnatelných majetků, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny. Při oceňování majetku jsou analyzovány podobné majetky nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji v současných trţních podmínkách. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Tato metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením.
7. 2. Ocenění rodinného domu porovnávací metodou 7. 2. 1. Stanovení trţní ceny pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Při ocenění pozemku souvisejícím s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako porovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnávání pozemků jsem 25 Oceňování nemovitostí na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha 2007
36
zohlednila takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, vybavenost inţenýrskými sítěmi, existenci územního rozhodnutí, apod.
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou je: 862 000 Kč a je kalkulována následně: 529 * 1628 Výpočty důleţité při stanovení indikace jsou uvedeny v tabulce.
Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
Malenovice 207
Stavební parcela
Stavební parcela
Stavební parcela
Parcelní číslo
126
N/A
N/A
N/A
Adresa pozemku Malenovice 201 Katastrální území
Malenovice
Malenovice
Nošovice
Frýdek-Místek
Obec
Malenovice
Malenovice
Nošovice
Frýdek-Místek
Okres
Frýdek-Místek
Frýdek-Místek
Frýdek-Místek
Frýdek-Místek
2
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2
1 628
1 670
1 727
1 613
Cena za 1 m2
600
551
500
Datum transakce
17. 3. 2011
4. 4. 2011
7. 3. 2011
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
600
551
500
Druh transakce
Podej
Prodej
Nabídka
Korekce
1
1
1,1
C. Právní údaje
37
Upravená hodnota
600
551
550
Vlastnická práva Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
600
551
550
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
600
551
550
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
600
551
550
Ano
Ano
Ano
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
600
551
550
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
600
551
550
Lepší
Dobrá
Dobrá
Korekce
0,9
1
1
Upravená hodnota
540
551
550
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
540
551
550
Mírně svaţitý
Rovinný
Rovinný
korekce
0,9
1
1
Upravená hodnota
486
551
550
Existence věcných břemen
Vyuţití dle územního plánu
Územní rozhodnutí
Jiná právní omezení a závazky
Bez věcných břemen
Rodinný dům
Ano
Nejsou
D. Technické parametry Lokalita
Tvar pozemku
Svaţitost
Lepší
Pravidelný
Mírně svaţitý
38
Dostupnost inţ. sítí
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
486
551
550
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
486
551
550
Autobus
Autobus
Autobus
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
486
551
550
Výborné
Výborné
Výborné
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
486
551
550
Ne
Ne
Ne
korekce
1
1
1
Upravená hodnota
486
551
550
Jiná technická korekce
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
486
551
550
Velikost pozemku
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
486
551
550
Moţná zastavitelnost
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Korekce
1
1
1
Kontaminace půdy
Dopravní obsluţnost
Dopravní dostupnost a parkováni
Nutnost demolice stávajících objektů
Kompletní
Nezjištěna
Autobus
Výborné
Ne
E. Ostatní parametry
39
Upravená hodnota
486
551
550
486
551
550
0
0
0
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
529
Rozloha pozemku
1 628
Celková porovnávací hodnota
861 212
Výpis oceňované parcely Poř. číslo
1
Číslo parcely
126
Celkem
Výměra v m2
1 628
Jednotková
Trţní
hodnota v Kč/m2
hodnota
529
861 212
1 628
Zaokrouhleno
862 000
7. 2. 2. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Frýdek-Místek v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jedná o nabídky jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem zvolila jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto duhu majetku povaţována za standartní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 5 221 000 Kč.
40
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 – TABULKA II. – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
Rodinný dům Baška
Rodinný dům Frýdlant n./O.
Rodinný dům Nýdek
A. Identifikační údaje Poř. číslo nemovitosti Název nemovitosti
Rodinný dům Malenovice
Parcelní číslo
126
Adresa nemovitosti
Malenovice 207
Katastrální území
Malenovice
Baška
Frýdlant nad Ostravicí
Nýdek
Obec
Malenovice
Baška
Frýdlant n./O.
Nýdek
Okres
Frýdek-Místek
Frýdek-Místek
Frýdek-Místek
Frýdek-Místek
B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky I. Plocha pozemku
1 628
1 580
1 700
1 440
Hodnota za 1m
529
529
529
529
Hodnota pozemku celkem
861 212
835 820
899 300
761 760
2
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek
151
152
150
158
Prodejní cena celkem
5 810 000
5 400 000
5 200 000
Prodejní cena bez pozemku
4 942 580
4 466 700
4 409 440
Cena za 1 porovnávací jednotku
32 517
29 778
27 908
Datum transakce
15.1.2011
28.3.2011
10.3.2011
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
32 517
29 778
27 908
Druh transakce
Prodej
Prodej
Nabídka
Korekce
1
1
1,1
Upravená
32 517
26 800
30 699
D. Právní údaje
41
hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
32 517
26 800
30 699
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
32 517
26 800
30 699
Rodinný dům Baška
Rodinný dům Frýdlant n./O.
Rodinný dům Nýdek
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
32 517
26 800
30 699
Ano
Ano
Ano
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
32 517
26 800
30 699
Ne
Ne
Ne
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
32 517
26 800
30 699
Lepší
Lepší
Dobrá
Korekce
0,95
0,9
1
Upravená hodnota
30 892
24 120
30 699
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
30 892
24 120
30 699
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Korekce
1
1
1
Upravená
30 892
24 120
30 699
Existence věcných břemen
Vyuţití dle územního plánu
Kolaudační rozhodnutí
Jiná právní omezení a závazky
Absolutní vlastnictví
Ne
Rodinný dům Malenovice
Ano
Ne
E. Technické parametry Lokalita
Technický stav objektu
Tech.vybavenost budovy
Lepší
Dobrý
Průměrná
42
hodnota Funk.vyuţitelnost Dobrá budovy
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
30 892
24 120
30 699
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
30 892
24 120
30 699
Autobus
Autobus
Autobus
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
30 892
24 120
30 699
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
30 892
24 120
30 699
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
30 892
24 460
30 699
Jiná tech.korekce
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
30 892
24 460
30 699
Korekce pro velikost nemovitosti
Obdobný
Obdobný
Obdobný
Korekce
1
1
1
Upravená hodnota
30 892
24 460
30 699
Jiná korekce
N/A
N/A
N/A
Korekce
1
1
1
Upravená
30 892
24 460
30 699
Další moţný rozvoj nemovitosti
Dopravní obsluţnost
Dopravní dostupnost a parkování
Atraktivita objektu
Dobrý
Autobus
Dobrá
Průměrná
F. Ostatní parametry
43
hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky
28 864
Porovnávací hodnota celkem
4 358 464
Hodnota pozemku
862 000
Celková porovnávací hodnota
5 220 464
30 892
24 460
30 699
7. 3. Ocenění rodinného domu nákladovou metodou U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. 44
Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednoduše účelněji. NÁKLADOVÁ METODA Název
Rodinný dům, Malenovice 207, Frýdek-Místek
Číslo pozemku
126
Nosná konstrukce
zděná, cihlová
Skutečné stáří
6 let
Efektivní stáří ( po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost
60 let 113 m2
Zastavěná plocha Počet podlaţí
1 nadzemní podlaţí, podkroví 151 m2
Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti
0,85 128 m2
Celková podlahová plocha
742,98m3
Celkový obestavěný prostor
6 300Kč/m2
Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem
4 680 774 Kč
Fyzické opotřebení
-7%
Funkční nedostatky
- 10 %
Ekonomické nedostatky
(odpovídají morálnímu opotřebení)
0%
Vedlejší stavba – garáţ
549 000 Kč
Venkovní úpravy
630 000 Kč
Pozemek
894 000 Kč
Indikovaná hodnota
5 990 808 Kč
Zaokrouhleno
5 991 000 Kč
45
7. 4. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo provedeno ke skutečnostem platným k 20. dubnu 2011. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění (porovnávací metoda a nákladová metoda) byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikací: Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
5 221 000
80
4 176 800
Nákladová metoda
5 991 000
20
1 198 200
Výsledná metoda
5 375 000
Zaokrouhleno
5 375 000
Při oceňování rodinného domu v Malenovicích, č. p. 207 jsem pro ocenění pouţila metodu porovnávací a metodu nákladovou. Jelikoţ jde o nemovitost na trhu běţně nabízenou a prodávanou, lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Jelikoţ se jedná o novostavbu rodinného domu, pohybuje se současná výše nákladů obdobně jako v době výstavby. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty této nemovitosti slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, proto této metodě přisuzuji váhu 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. dubna 2011 reprezentována částkou: 5 375 000 Kč (slovy: Tětmilionůstřistasedmdesátpěttisíckorunčeských) Provedla jsem šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
46
7. 4. 1. Omezující podmínky a předpoklady 1. Provedla jsem šetření týkající se vlastnických práv, zda jsou pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, ale nepřevzala jsem ţádnou odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo část zprávy jsou věrohodné, byly mnou prověřovány. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí, byly ve všech případech ověřovány. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond a podobně. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnictví práv. 7. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. 8. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
47
7. 4. 2. Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním místě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
Ve Frýdku-Místku, dne 20. dubna 2011
Kateřina Chrostková
48
Příloha 1. Snímek katastrální mapy
49
Příloha 2. Rodinný dům Pohled od příjezdové cesty
Pohled ze zahrady
50
III. Analýza realitního trhu okres Frýdek-Místek
51
8. Základní pojmy důleţité v oblasti realitního trhu26,27,28 K práci v oblasti realitního trhu bychom měli znát pojmy, které se v tomto oboru pouţívají. Zde jsou některé z nich: Nemovitost Nemovitosti jsou podle občanského zákoníku 1. Věci jsou movité a nemovité 2. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součástí nemovitosti je 1. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. 2. Stavba není součástí pozemku. K nemovitostem se vztahují věcná práva: a) vlastnické právo b) drţba c) práva k cizím věcem. Je nutno zdůraznit, ţe ne kaţdý stavba je nemovitostí a ne kaţdá nemovitost je stavba, například pozemek je nemovitost, ale není stavba, protoţe se jedná o přírodní zdroj a nikoliv o stavební dílo. Pozemek Pozemek je přirozená část zemského povrchu oddělena od sousedních částí hranící územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku, popřípadě rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemku. Pozemek nelze jakkoliv zničit. Můţou se měnit jeho hranice (výměra) a parcelní čísla. Pozemek je reprodukovatelný přírodní zdroj jedinečný svou polohou. Mají oproti jiným zboţím i jiným druhům nemovitostí výjimečné kvality: jsou technicky nepřemístitelné, ţivotnost pozemku je z ekonomického hlediska nekonečná, pozemky nepodléhají technickému opotřebení,
26 Občanský zákoník a související předpisy, podle stavu k 19.10.2010 27 Stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu 28 Oceňování nemovitostí na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha 2007
52
nabídka pozemků je vymezena a nové pozemky nemůţou vznikat. Zásada „Superficies solo cedit“ nám říká, ţe stavba následuje pozemek, to znamená, ţe vlastnictví pozemku a stavby je spojené. Tato zásada jiţ u nás neplatí, z toho plyne, ţe můţe existovat jiný vlastník pozemku a jiný vlastník stavby. Stavba Stavbou je kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání , dobu trvání a stavební konstrukci. Stavba je nemovitá věc, která je se zemí spojená pevným základem a vzniká při vzniku základů, které jsou rozeznatelné. Budova Budova je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničeními uţitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby, respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaţí. V praxi se poţaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí. Rodinný dům Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení a v níţ je víc neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů určena pro bydlení. Dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemí podlaţí a jedno podkroví. Trh nemovitostí Stejně jako na kaţdém jiném trhu, dochází i na trhu nemovitostí ke střetnutí nabídky s poptávkou, v tomto případě s nemovitostmi. Realitní trh se rozděluje do 9 segmentů, a to: 1. Pozemky (proluky, stavební pozemky, nestavební pozemky) 2. Byty 3. Rodinné domy 4. Objekty k rekreaci 5. Objekty občanské vybavenosti 6. Administrativní a podobné komerční objekty 7. Výrobní objekty a areály
53
8. Ostatní nemovitosti 9. Nájmy (byty, rodinné domy a rekreační objekty, nebytové prostory) Realitní trh lze obecně definovat jako místo, kde se setkávají prodávající a kupující, tvoří se zde cena a předmětem vzájemného obchodování jsou nemovitosti a další sluţby s nemovitostmi spojené. Realitní trh je také nedílnou součástí systému trţní ekonomiky, ale přesto má své specifické stránky, kterými jsou obchody s nemovitostmi, obchod s majetkem vysoké hodnoty, malá četnost prodejů jednotlivým subjektům, nízká likvidita, sloţitost oproti obchodování s movitým majetkem obchod s předměty dlouhodobé spotřeby.
9. Realitní kanceláře29,30 Hlavní disciplínou Realitní kanceláře je klasické zprostředkování koupě, prodeje a pronájmu nemovitostí, druhou pak je správa nemovitostí. Dalšími aktivitami jsou například výstavba a následný prodej objektů (developerství), leasing nemovitostí, péče o klienty, poradenská činnost a další. Zájemci o zprostředkování prodeje by měli být podrobně informováni o způsobu práce kanceláře, mělo by se mu dostat všech informací týkajících se náleţitostí zprostředkovatelské smlouvy, rozsah sluţeb, způsobu jejich úhrady, výše provize. V realitních obchodech se pouţívají smlouvy kupní, nájemní a smlouvy o dílo. Nejvýhodnější smlouvou pro realitní kanceláře je samozřejmě exkluzivní smlouva, která zmocňuje realitní kancelář k výhradnímu zastoupení ve věci prodeje určité nemovitosti. Rozdělení realitních kanceláří: 1. Teritoriální – největší (národní) realitní kanceláře mohou působit globálně 2. Segmentové – realitní kanceláře působí v celém segmentu realitního trhu. Jiné se specializují pouze na jeden nebo několik segmentů. 3. Specializované – tyto realitní kanceláře se specializují například pouze na zajištění sluţeb jednoho konkrétního klienta nebo na úzkou skupinu klientů. Střechová organizace všech realitních kanceláří pro Českou republiku je Asociace realitních kanceláří.
29 http://www.arkcr.cz/?c_id=1 30 Článek o Realitních kancelářích od pana Ing. Pavla Ficka
54
10. Analýza realitního trhu v okrese Frýdek-Místek 10. 1. Okres Frýdek-Místek31 Hlavní zaměření analýzy realitního trhu mé Bakalářské práce je orientováno právě na nejvyšší město okresu, a to Statutární město Frýdek-Místek. Okres Frýdek-Místek leţí v nejvýchodnější části České republiky a je součástí moravskoslezského kraje. Počet obyvatel v okrese, s rozlohou 1 208 km2, přesahuje 210 000. Okres se člení na 72 obcí, z nichţ má pět statut města. Mezi tyto města patří Frýdek-Místek, Frýdlant nad Ostravicí, Jablunkov, Třinec a Brušperk. Povrch okresu je velmi členitý díky Moravskoslezských Beskyd, rozkládajících se na jiţní a východní části okresu, s nejvyšší horou – Lysou horou. Vodní soustava okresu náleţí Baltskému úmoří k povodí Odry, Ostravice a Olše. V okrese Frýdek-Místek se nachází dvě vodní nádrţe – Šance a Morávka a vodní přehrady Ţermanice, Olešná a Baška.
10. 2. Statutární město Frýdek-Místek32 Statutární město Frýdek-Místek s nadmořskou výškou 291 metrů nad mořem, leţí v severovýchodní části Moravy na soutoku řek Ostravice, kde se do ní vlévá řeka Morávka. Město se nachází v obklopení Beskyd, proto je také nazýváno „Brána Beskyd“. Rozkládá se na území o rozloze 5 161 ha/ 51,61 km2. K městu patří části Chlebovice, Zelikovice, Lysůvky, Lískovec a Skalice. Počet obyvatel je k 1. 1. 2010 uváděn 58 582. Frýdek-Místek nabízí mnoho památek, jmenovitě pak Frýdecký zámek, který byl původně gotický hrad, Muzeum Beskyd, ve kterém je moţno dozvědět se o historii a kultuře beskydské oblasti, Národní dům, Kostel sv. Jošta, Kostel sv. Jana a Pavla, Kostel všech svatých a Farní Kostel sv. Křtitele. Dopravní dostupnost je ve Frýdku-Místku výborná, město protíná silnice první třídy, která spojuje Příbor s Českým Těšínem a Ostravu s Frýdlantem nad Ostravicí, je velice důleţitá pro obchodní styky se sousedními státy. Dále je zde silníce druhé třídy, spojující Olešnou s Havířovem a Lískovec se Starým městem. Jde spíše o průmyslové město. Nachází se zde velké průmyslové společnosti nabízející pracovní příleţitosti. Největší pracovní příleţitosti nabízí od roku 2008 společnost na výrobu automobilů Hyundai.
31 http://www.czso.cz/xt/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_frydek_mistek 32 http://www.frydekmistek.cz/cz/o-meste/informace-o-meste/
55
10. 2. 1. Trh s nemovitostmi ve Frýdku-Místku Trh s nemovitostmi je součástí trţního hospodářství. Trh s nemovitostmi ve FrýdkuMístku je velice různorodý. Nejvyšší ceny nemovitostí jsou právě v centru města, je to způsobeno lokalitou, pracovními příleţitostmi, dopravní dostupností a dalšími faktory, které oproti ostatním městům okresu zvyšují zájem o nákup nemovitostí. Největší část trhu s nemovitostmi ve Frýdku-Místku zaujímá trh s byty. Ale jelikoţ zde v posledních letech převaţuje nabídka nad poptávkou, a také z důvodu ekonomické krize v roce 2008, rapidně poklesly jejich ceny, ale v poslední době dochází k oţivení realitního trhu, které je způsobeno také vlivem bank, jeţ letos sniţují úrokové sazby. Jedním z nejdůleţitějších faktorů ovlivňující trh s nemovitostmi ve vybrané lokalitě (Frýdek-Místek) je poloha. Město je sloţeno ze dvou měst, a to Frýdek, který je na straně Slezska a Místek, na straně Moravy.
10. 2. 2. Analýza realitního trhu ve Frýdku-Místku Město můţeme podle obchodovatelnosti rozdělit na pomyslné zóny: 1. Centrum města Frýdek-Místek má dvě náměstí. Zámecké náměstí ve Frýdku na straně Slezska a Malé náměstí a Antonínovo náměstí v Místu na moravské straně. A navazující ulice – Stará cesta a Hluboká, které nabízejí mnoho kulturních památek, kaváren a kulturního vyţití. Nejcennější ulice Hluboká byla zrekonstruována a budovy mají dnes stejný vzhled jako v minulosti. 2. Sídliště I kdyţ jde o malé město, je zde velká výstavba tohoto typu. Jde například o sídliště Slezská, jeţ patří k nejhorším ve městě, kde výrazně převyšuje nabídka nad poptávkou a ceny bytů se zde pohybují na nejniţší hranici ve městě. Na druhou stranu, jedno z nejlepších sídlišť ve městě je Beskydská v Místku. Dalšími sídlišti jsou sídliště Československé armády, Marie Majerové, Růţový pahorek a další. 3. Rodinné a bytové domy Jak jsem se jiţ zmínila, bytové domy se ve Frýdku-Místku moc nevyskytují, respektive jsou zde pouze dvě nové zástavby, a to bytová výstavba v Místku na Letné a Masarykova rezidence v Frýdku. Přímo v centru města se nachází pouze málo ulic s rodinnými domy.
56
4. Obchodní průmyslové zóny Frýdek-Místek je průmyslové město, jediným průmyslovým objektem, který se nachází přímo v centu města je textilní průmysl Slezan, a. s. Ostatní průmyslové objekty se nachází na okraji města nebo v přilehlých obcích.
10. 2. 3. Pozemky33 Proluky Ve městě Frýdek-Místek se s prolukami téměř vůbec nesetkáváme. Jediná výstavba v tomto městě se nachází v Místku, a to na ulici U staré pošty, na okraji místeckého náměstí. V tomto místě dochází k výstavbě administrativní budovy. Další proluky se v současné době ve městě nenacházejí. Stavební pozemky I přes ekonomickou krizi a pokles cen nemovitostí je stále větší zájem o pozemky, které naopak od jiných nemovitostí, jako jsou například byty, si svou hodnotu drţí a dokonce i zvyšují. Největší zájem o pozemky je v investičně připravených lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi. Jedním z nejdůleţitějších faktorů je lokalita. Lidé ve Frýdku-Místku preferují bydlení na okraji města. Nejdraţší pozemky se nacházejí v obci Čeladná, kde cena za 1 m2 dosahuje aţ 2 000 Kč. V okolních lokalitách se ceny pozemků pohybují kolem 800 – 1 200 Kč/m2. Poptávka po stavebních pozemcích v okresu Frýdek-Místek stále stoupá, lidé dávají přednost bydlení v zeleni před bydlením ve městě. I přes to se v budoucnu neočekává značný nárůst cen pozemků.
10. 2. 4. Budovy Byty Lokace bytů – v rámci města se lokace dělí na tři segmenty: 1. Byty v Prima rate lokacích – jedná se o historická jádra měst, širší centra a stabilizované rezidenční čtvrtě měst. Ve Frýdku-Místku je za prima rate lokace povaţováno Místecké náměstí a Frýdecké náměstí. Nové byty se objevují jen ojediněle, proto je cena těchto bytů velmi vysoká. 2. Nové developerské projekty – jedná se o byty v novostavbách v bytových domech na okraji města na dosud volných pozemcích. 33 www. Sreality.cz
57
3. Byty v panelácích – „paneláky“ jsou bytové domy stavěné technologií na bázi ţelezobetonových plošných dílků, které byly průmyslově vyráběny v průmyslových závodech a na místě stavby pouze sestavovány. Tyto typy bytů jsou ve Frýdku-Místku nejčastější. V současné době se ve Frýdku-Místku nachází kolem 390 volných bytů k prodeji a 200 bytů k pronájmu různých kategorií. Lidé všech věkových kategorií poţadují bydlení v čistých nových bytech a opouštějí staré a neudrţované byty a domy panelové výstavby. Bohuţel ve městě chybí nová zástavba. Proto byla novostavba ve Frýdku na Veselé, známá jako Masarykova rezidence s 59 bytovými jednotkami hned po zveřejnění nabídky z 80 % vyprodána. Ceny těchto bytů se pohybují v rozmezí 24 000 – 32 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Koncem roku 2011 má být dokončena novostavba čtyř třípatrových bytových domů na okraji města, které jsou z 90 % volné. Ceny těchto bytů se se pohybují v rozmezí 33 000 – 42 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Garsoniéra
490 000 – 610 000 Kč
Byt 1+ 1
549 000 – 1 400 000 Kč
Byt 2 + 1
550 000 – 1 500 000 Kč
Byt 3 + 1
670 000 – 2 300 000 Kč
Byt 4 + 1
850 000 – 2 500 000 Kč
Cenu nemovitosti určuje více faktorů, mezi ty nejdůleţitější patří nabídka, poptávka a lokalita. Je samozřejmé, ţe čím lepší adresu byt má, tím je draţší. Ve Frýdku-Místku převaţuje nabídka bytů, proto mají zájemci moţnost o ceně jednat. Prozatím se neočekává další nárůst nebo propad cen bytů. V blízké budoucnosti se očekává stagnace cen bytových jednotek, a to i v případě, ţe dojde k jejich revitalizaci. Počet bytů na prodej ve Frýdku-Místku
Počet volných bytů na prodej ve Frýdku-Místku Byty 1 + 1 Byty 2 + 1 Byty 3 + 1 Byty 4 + 1 Byty 5 + 1 Větší byty
58
Rodinné domy Okolní vesnice obklopují okolní vesnice k městu náleţící. Jen ve výjimečných případech se ve vesnicích nacházejí bytové domy. V posledních letech zde vyrostly takzvané „satelitní města“. Proto se výrazně sníţila poptávka po starších rodinných domech. Ceny starších rodinných domů se pohybují kolem 600 000 – 1 800 000 Kč. V současné době se v okrese Frýdek-Místek prodává kolem 500 domů, z toho jde v 90 % o starší domy. Lze předpokládat vyšší poptávku po bydlení na vesnicích a vzrůstající výstavbu rodinných domů, jak ve vilových čtvrtích, tak v nových lokalitách.
Objekty pro individuální rekreaci I přes velký nárůst výstavby rodinných domů na okraji města je stále mnoho lidí, kteří preferují bydlení v bytech v centru města. Tito lidé většinou vlastní rekreační objekty mimo město. Většinou se jedná o zahrádkářské chatky, které se pohybují v rozmezí 220 000–1 000 000 Kč, dále o větší chaty, charakteru rekreačního domku, které se pohybují v rozmezí 800 000–1 500 000 Kč aţ po luxusní chalupy, které dosahují ceny aţ 4 000 000 Kč. V posledních letech zde klesá zájem o zahrádkářské chatky v chatových oblastech a naopak se zvýšil zájem o luxusnější chaty v zajímavých lokalitách.
Bytové domy V letech 1950 – 1990 byla masová výstavba panelových sídlišť, které měly nevhodné měřítky staveb, chudý architektonický výraz objektů a prostorů, neřešený parter a byty s malým plošným standardem. Proto začaly vznikat nové bytové domy, které vlastníkům poskytují větší soukromí, lepší standard bydlení a většinou jsou situovány na okraji města. Ve Frýdku-Místku se nachází jen málo starších bytových domů. Jelikoţ je po nich velká poptávka, jedná se většinou o zájemce, kteří chtějí bydlet v přírodě, ale zároveň uţívat výhod bytu, začínají developerské firmy tyto bytové domy stavět čím dál častěji. Tyto bytové domy se většinou neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách. Cena bytové jednotky v bytových domech ve Frýdku-Místku se pohybuje v rozmezí 24 000 – 42 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu, podle atraktivity lokality.
Administrativní budovy a průmyslové objekty Trh s administrativními budovami se soustředí spíše na pronájem neţ na prodej. Objekty tohoto typu se v nabídce téměř vůbec neobjevují.
59
Ve Frýdku-Místku se nacházejí průmyslové zóny. Největší průmyslový podnik v okrese od roku 2006 bezkonkurenčně Hundai Moror Manufacturing Czech, který se zabývá výrobou automobilů a zaměstnává 3 400 lidí. Ve městě se k prodeji nacházejí výrobní a skladové haly. Větší nabídku tvoří spíše malé provozovny, typu autoopraven a malých prodejen. Ceny těchto objektů se pohybují do 3 500 000 Kč.
10. 2. 5. Nájmy Trh s nájmy je specifický sektor trhu. Nabídková strana trhu s nájmy je podmnoţinou trhu s nemovitostmi, protoţe část pozemků a staveb si kupují finální klienti pro svojí vlastní potřebu a dále ji nabízejí na trhu k nájmu. Byty Nájmy bytů patří mezi nejvíce frekventované nájmy nemovitostí na českém trhu nemovitostí. Mohou být dlouhodobé, sezónní- nejčastější. Existují i nájmy na jeden den. Nájmy lze také dělit na zařízené a nezařízené byty. Ve Frýdku-Místku se nachází poměrně velký počet bytů k pronájmu. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech Garsoniéry
3 200 – 6 500 Kč/ byt/ p.m.
Byt 1 + 1
4 200 – 8 900 Kč/ byt/ p.m.
Byt 2 + 1
4 500 – 15 000 Kč/ byt/ p.m.
Byt 3 + 1
4 500 – 17 500 Kč/ byt/p.m.
Byt 4 + 1
8 000 – 18 000 Kč/ byt/ p.m.
Prodejní prostory Velkou poptávku na trhu nemovitostí tvoří také prodejní prostory. Největší část nájmů v posledních letech tvoří asijští obchodníci, kteří se přesunují z trţišť do kamenných obchodů. Prodejní prostory se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Centrum města
250 – 670 Kč/ m2/ p.m.
Širší okolí
140 – 550 Kč/ m2/ p.m.
Kancelářské prostory Nájem kancelářských prostorů v posledních letech poklesl. Důvodem tohoto poklesu je elektronický obchod. Na druhou stranu existují společnosti, k jejichţ fungování jsou kanceláře nutností, jiné společnosti potřebují zázemí pro své zákazníky.
60
Centrum města
410 – 670 Kč/ m2/ p.m.
Širší okolí
170 – 550 Kč/ m2/ p.m.
Průmyslové objekty Jak jsem se jiţ zmínila, většinu průmyslových objektů tvoří malé provozovny, sklady a výrobní haly. Nabídka těchto objektů je poměrně vysoká. Výrobní provozovny a prodejní prostory se nabízejí v intervalu 490 – 1000 Kč/ m2 měsíčně a sklady 450 – 890 Kč/ m2/p.m.
10. 2. 6. Marketingový výhled Město Frýdek-Místek nabízí stále mnoho moţností výstavby nových bytových i rodinných domů. V centru města tato výstavba jiţ není moţná, ale v perifériích a okolních obcích se můţe, jiţ rozsáhlá výstavba stále více rozrůstat. V posledních letech dochází k přepisování druţstevních a státních bytů do osobního vlastnictví, coţ je výzvou pro obyvatele uloţit si peníze do vlastního bydlení. V nejbliţším období se doporučuje nemovitosti nakupovat, jelikoţ jsou stále za výhodnou cenu. Jiţ nyní dochází k oţivení realitního trhu, v budoucnu se tudíţ očekává nárůst cen nemovitostí.
61
10. 3. Město Třinec34 Město Třinec se nachází na severovýchodě České republiky, na území historického Těšínského Slezska. Rozloha města je 8 541 ha s nadmořskou výškou 306 metrů nad mořem. Počet obyvatel v Třinci je přibliţně 37 500. Zajímavostí města je, ţe kolem 18 % obyvatel se hlásí k polské národnosti. Zaměstnanost v Třinci obstarává významný český výrobce ocelových dlouhých válcovaných výrobků, Třinecké ţelezárny.
10. 3. 1. Trh s nemovitostmi v Třinci Jelikoţ se jedná o průmyslové město, největší část trhu s nemovitosti v Třinci zaujímá trh s průmyslovými areály. Největším průmyslovým areálem jsou Třinecké ţelezárny, které se zabývají hutním výrobním cyklem. Tyto průmyslové objekty se nacházejí na většině plochy města Třinec. Další největší část trhu zaujímá trh s byty. Právě díky statusu průmyslového města jsou zde nemovitostí lacinější neţ ve městě Frýdek-Místek.
10. 3. 2. Pozemky Proluky Proluky se ve městě Třinec nevyskytují. Stavební pozemky V Třinci se nachází jen málo stavebních pozemků k prodeji. Tyto pozemky jsou nabízeny za nízkou cenu. Nečastější výskyt pozemků na prodej se nachází v obcích Nebory, Dolní Lišná, Guty, Oldřichovice a Konská. Jen zřídka se nacházejí pozemky v obcích Lyţbice, Karpetná, Osůvky, Kojkovice a staré město. Stavební pozemky se v Třinci cenově téměř neliší. Jejich hodnota se pohybuje v rozmezí 190 – 40 Kč/ m2.
Stavební pozemky v Třinci Nebory Dolní Lišná Guty Oldřichovic e
34 http://www.trinecko.cz/mesto/?id=poloha
62
10. 3. 3. Budovy Byty V současné době se ve městě Třinec obchoduje kolem 45 volných bytů k prodeji a pouhé 3 byty k pronájmu všech kategorií. Byt 1 + 1
520 000 Kč (pouze jeden byt této velikosti)
Byt 2 + 1
910 000 – 1 050 000 Kč
Byt 3 + 1
800 000 – 1 250 000 Kč
Byt 4 + 1
850 000 – 1 250 000 Kč
Rodinné domy Nabídka rodinných domů v tomto městě je velmi nízká. Prodávají se spíše starší domy, neţ novostavby. Ceny starších rodinných domů se pohybují v rozmezí 1 000 000 – 2 500 000 Kč. Ceny nových domů v rozmezí 3 500 000- 4 500 000 Kč. V budoucnu se očekává nárůst nové výstavby nebo koupě rodinných domů, jak starších, tak nových, Administrativní budovy a průmyslové objekty Jak jiţ bylo mnohokrát zmíněno, jde o průmyslově rozrůstající se město, coţ znamená, ţe je zde téměř 100 % obsazení všech průmyslových, skladových a administrativních budov.
10. 3. 4. Nájmy Byty Cena nájmů bytů v Třinci je na velmi nízké hranici. Jde o město, kde nabídka nepřesahuje poptávku, proto se také jen zřídka kdy objeví volné nájemní byty. Prodejní prostory Stejně jako u nájmů bytů zde nepřesahuje nabídka nad poptávkou pronájmu prodejních prostor, které se pronajímají v centru města přibliţně za 150 -188 Kč/ m2 za měsíc a v širším okolí v intervalu 100 – 148 Kč /m2 měsíčně.
10. 4. Město Jablunkov35 Město Jablunkov patří do okresu Frýdek-Místek a je nejvýchodnějším městem České republiky. Ve městě Jablunkov, které sousedí se Slovenskem a Polskem ţije 5 815 obyvatel,
35 http://www.jablunkov.cz/historie/soucasnost.html
63
z nichţ se 23 % hlásí k polské národnosti a 3 % k národnosti slovenské. Město je obklopeno Slezskými Beskydy, Moravskými Beskydy a Slovenskými Beskydy.
10.4. 2. Pozemky Stavební pozemky Ve městě se nachází spousta volných pozemků, ale pouze málo z nich jsou jiţ stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů. Pozemky pro výstavbu komerčních objektů se ve městě nenachází. Stavební pozemky se obchodují v intervalech 320 – 4ř0 Kč/m2. Ceny pozemků v této lokalitě stagnují, v blízké budoucnosti se nepředpokládá zvyšování nebo naopak sniţování cen stavebních pozemků.
10. 4. 3. Budovy Byty Nabídka bytů v Jablunkově není velká, v současné době se zde nachází pouze 9 volných bytů k prodeji, jedná se hlavně o byty velikosti 2 + 1 a 3 + 1.
10. 5. Město Frýdlant nad Ostravicí36 Frýdlant nad Ostravicí je malebné město leţící po obou stranách historické moravskoslezské zemské hranic podhůří Moravskoslezských Beskyd v údolí řeky Ostravice. Díky své geologické poloze je nazýván Bránou Beskyd, s nejvyšší horou. Počet obyvatel tohoto města, které se rozprostírá na rozloze 22 km2 je 9 652.
10. 5. 1. Trh s nemovitostmi ve Frýdlantu nad Ostravicí Město Frýdlant nad Ostravicí je specifické svou hlavní třídou a na ní navazujícími ulicemi. V posledních letech došlo k mnoha rekonstrukcím, které daly městu novou tvář. Z průmyslového města se stalo město turistické. Došlo zde k výstavbě nových bytových domů i nových rodinných domů. Největší část trhu zde zaujímá trh s byty. Frýdlant nabízí nejen „dobrou adresu“, ale také bydlení v klidu na okraji města, čímţ se zvyšuje hodnota nemovitostí.
10. 5. 2. Pozemky Stavební pozemky a proluky Ve Frýdlantu se nenacházejí ţádné proluky.
36 http://www.portalfrydlantnadostravici.cz/
64
Město Frýdlant nad Ostravicí nabízí krásné pozemky pro bydlení. V posledních letech zde přibylo mnoho rodinných domů. V centru města se neplánuje další prodej stavebních pozemků a následná výstavba rodinných nebo bytových domů, avšak v obcích k Frýdlantu náleţících se výstavba stále rozrůstá. Mnoho obyvatel se stěhuje z měst na venkov a okolí Frýdlantu je toho důkazem. V poslední době vzrostla poptávka po stavebních pozemcích v Malenovicích, kde cena za metr čtvereční stále roste.
10. 5. 3. Budovy Byty Frýdlant nad Ostravicí nabízí svým obyvatelům lukrativní adresu. Vysoce se zvýšila poptávka po bytech v této lokalitě, a to jak po bytech starších, tak po nové výstavbě. Většinu nabídky ve městě tvoří byty panelové výstavby z 80. let minulého století. V posledních letech se zde díky atraktivitě města rozšířila výstavba nových domů, a to hned na dvou místech. Jde o novostavby na ulicích 5.května a na ulici Elektrárenská. Za pouhých 5 let došlo k revitalizaci téměř 80 % panelových domů. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1
Byty této velikosti se pohybují v cenové relaci kolem 750 000 Kč
Byt 2 + 1
790 000 – 1 500 000 Kč
Byt 3 + 1
1 200 000_ 1 950 000 Kč
Byt 4 + 1
1 700 000 – 2 000 000 Kč
Novostavba bytového domu na ulici 5. Května nabízí byty k prodeji za cenu 26 760 Kč/m2 podlahové plochy bytu a bytové jednotky v novostavbě bytového domu na ulici Elektrárenská se obchodují za 25 000 – 41 000 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Jelikoţ je počet bytů ve městě omezen, další výstavba není plánovaná a poptávka po bytech v této lokalitě stále stoupá, lze v budoucnu předpokládat další nárůst cen bytů jak v rekonstruovaných bytech, tak i v nových bytových výstavbách. Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci I kdyţ se jedná o město, je zde rozšířena výstavba rodinných domů jak v centru města, tak na jeho okraji. Městem Frýdlant nad Ostravicí protéká řeka Ostravice, podél které jsou vystavěny rodinné domy. Poptávka po nových domech je v této lokalitě rozhodně vyšší neţ nabídka. Realizované ceny rodinných domů se pohybuji kolem 6 000 000 – 7 000 000 Kč.
65
Ceny starších rodinných domů se pohybují v rozmezí 2 000 000 – 4 000 000 Kč. Je očekáváno zvyšování cen všech rodinných domů ve Frýdlantu a okolí. Objekty pro individuální rekreaci se přímo ve městě nenacházejí, ale v okolních vesnicích se jich spousta. Administrativní budovy a průmyslové objekty Administrativní budovy se ve městě nenacházejí. Jelikoţ se jedná o malé město, jsou všechny průmyslové objekty obsazeny. Nabídka se týká pouze skladových prostor. Na tomto realitním trhu se více obchoduje s menšími provozovnami, jedná se o autoopravny, mycí linky, zámečnictví a další. Tyto objekty se obchodují v cenách kolem 1 800 000 Kč. Budoucí vývoj cen je ovlivněn přílivem nových obyvatel a moţném rozšíření průmyslových zón ve městě.
10. 5. 4. Nájmy Byty Nabídka a poptávka po pronájmech bytů jsou v tomto městě téměř na stejné úrovni, coţ znamená, ţe se ve Frýdlantu vyskytuje jen málo pronajímaných bytů. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech:
Byt 1 + 1
do 6 500 Kč/ byt/ p.m.
Byt 2 + 1
8 500 – 12 000 Kč/ byt/ p.m.
Byt 3 + 1
12 000 – 17 000 Kč/ byt/ p.m.
Byt 4 + 1
15 000 – 24 000 Kč/ byt/ p.m.
Prodejní prostory a kanceláře Jak jiţ bylo zmíněno, městem vede hlavní třída, na níţ se nacházejí prodejní prostory všech velikostí. Ve městě se nenacházejí zvláštní budovy určené pro kancelářské prostory. Kanceláře jsou přímo součástí prodejen, Ceny prodejních prostorů se pohybují v rozmezí 100 – 110 Kč/ m2 /p.m.
66
10. 6. Město Brušperk37 Město Brušperk, nacházející se v okrese Frýdek-Místek, je také nazýváno Lašský Betlém. Ve městě o rozloze 10, 26 km2 a nadmořské výšce 265 metrů nad mořem, s nejvyšším bodem na kopci sv. Marka o výšce 312 metrů, ţije 3 785 obyvatel. Centrum Brušperku je městskou památkovou zónou, s rázovitou maloměšťanskou architekturou severomoravského typu. Jelikoţ se jedná o velice malé město, pracovní příleţitosti jsou spíše soustředěny do měst okolních. Brušperk není zvýhodněn ani svou pozicí v dopravní obsluţnosti, jelikoţ se nachází mezi vesnicemi. 10. 6. 1. Trh s nemovitostmi v Brušperku Ve městě se nachází pouze málo bytových domů, jde spíše o město, kde převaţují rodinné domy. V současné době probíhá ve městě projekt o programu rozvoje města Brušperk, který se zabývá zvelebením tohoto města nejen vzhledem budov a přírody, ale také například novým vybavením mateřské školky. Trh s nemovitostmi ve městě stagnuje, tato skutečnost je moţná z důvodu nízké pracovní příleţitosti a špatné dopravy do okolních měst. 10. 6. 2. Pozemky Stavební pozemky Město Brušperk se nachází v hornaté krajině v Moravskoslezském kraji, coţ znamená, ţe okolí tvoří hory a pole, ale také mnoho stavebních pozemků, které jsou jiţ vybaveny inţenýrskými sítěmi. Poptávka po těchto pozemcích není příliš vysoká. Jedná se o stavební pozemky pro rodinné domy i pro průmyslovou výstavbu. Cena pozemků pro výstavbu rodinných domů se pohybuje v rozmezí 600 – 800 Kč/m2. Nabídka pozemků pro průmyslovou výstavbu je v tomto městě nízká, ceny se pohybují okolo 750 Kč/m2. 10. 6. 3. Budovy Byty Jak jiţ bylo zmíněno, v Brušperku převaţuje výstavba rodinných domů nad výstavbou bytových domů. Panelové domy se v Brušperku nenacházejí téměř vůbec. To znamená, ţe nabídka bytů je zde velice nízká. Ceny bytů se pohybují do 1 500 000 Kč za byt.
37 http://www.brusperk-mesto.cz/
67
Rodinné domy Největší část realitního trhu v Brušperku zaujímají rodinné domy. Většinou se jedna o domy starší. Realizované ceny starších rodinných domů se pohybují kolem 2 000 000 – 3 000 000 Kč, ceny nových rodinných domů jsou v intervalech od 3 500 000 – 5 500 000 Kč. V Brušperku se nacházejí také vily, jejichţ ceny dosahují výšky aţ 9 000 000 Kč, coţ je na okres Frýdek-Místek vysoká cena.
Objekty pro individuální rekreaci Tyto objekty se vyskytují v Brušperku jen zřídka, a to na okraji města. Cena objektů pro individuální rekreaci se v tomto městě pohybuje kolem 700 000 Kč.
10. 6. 4. Nájmy Byty V Brušperku je nabídku na pronájem bytů minimální, poptávka a nabídka jsou v tomto směru vyrovnané, ale díky nedalekému hradu Hukvaldy se zde rozvíjí turismus, coţ přivádí nové turisty do ubytoven ve městě. Obchodní prostory, kanceláře a průmyslové objekty Brušperk je velice malé město a tyto typy objektů se zde téměř vůbec nevyskytují, proto jezdí obyvatelé Brušperku do okolních měst. Přímo ve městě se nachází pouze obchodní prostory typu prodejna potravin, drogerie, papírnictví a sluţby. V současné době se na trhu neobjevuje ţádná nabídka týkající s pronájmů těchto objektů.
11. Závěr Po provedení analýzy realitního trhu v okrese Frýdek-Místek jsem dospěla k závěru, ţe nejdraţší ceny nemovitostí týkající se jak prodejů, tak pronájmů jsou právě ve městě Frýdek-Místek a Frýdlant nad Ostravicí. Na druhou stranu nejniţší ceny jsou ve městech Brušperk a Třinec. V současné době dochází v okrese Frýdek-Místek k probouzení realitního trhu po nedávné ekonomické krizi v roce 2008 a očekává se zvyšování cen nových bytových jednotek v bytových domech, rodinných domů, jak nových, tak starších a pozemků na okrajích měst. Dále se očekává nárůst cen administrativních prostor.
68
Nejvyšší nárůst cen se očekává ve Frýdlantu nad Ostravicí, jelikoţ ve městě za poslední dobu vzrostl turismus a probíhá velká revitalizace většiny bytových a panelových domů. Nárůst cen se očekává v celém okrese.
69
Zdroje Tištěné zdroje Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha 2007 Článek o Realitních kancelářích od pana Ing. Pavla Ficka Hospodářské noviny, 10. duben 2010 Občanský zákoník a související předpisy, podle stavu k 19.10.2010 Ocenění nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., Praha 2007 Stavební zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu
Elektronické zdroje http://cs.wikipedia.org/wiki/Dotace, 5.2.2011,17:14 http://www.mzp.cz:80/cz/ministerstvo, 5.2.2011, 18:32 http://www.mzp.cz/cz/financovani_ochrana_zivotni_prostredi, 5.2.2011, 18:47 https://www.sfzp.cz/sekce/92/statni-fond-zivotniho-prostredi-cr/, 5.2.2011, 19:02 http://www.sfrb.cz/o-sfrb; 7.2.2011, 13:17 http://www.sfrb.cz/o-sfrb/organy-fondu, 7.2.2011, 15:02 http://www.sfrb.cz/o-sfrb/statut-fondu, 7.2.2011, 17:28 http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/narizeni-vlady-28-2006-sb, 12.2.2011, 10:21 http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-mladych, 12.2.2011, 11:48 http://www.zelenausporam.cz/soubor-ke-stazeni/16/4902zu_prirucka05_info_o_programu_p_v2_2_148x210_3_v3.pdf, 14.2.2011, 12:59 http://www.zelenausporam.cz/soubor-ke-stazeni/16/4901prirucka_pro_zadatete_oblast_a_uspora_energie_na_vytapeni, 20.2.2011, 17:08 http://www.zelenausporam.cz/soubor-ke-stazeni/16/4900prirucka_pro_zadatete_oblast_b_pasivni_energeticky_standard.pdf, 20.2:2011, 21:14 http://www.zelenausporam.cz/clanek/193/1178/ministr-predstavil-dalsi-postup-v-programuzelena-usporam-penize-jsou-na-vsechny-radne-zadosti-zadatele-s-chybami-budou-vyzvani-koprave-a-postupne-vyplaceni/, 24.2.2011, 9:42 file:///Users/Katulka/Library/Mail%20Downloads/Celý%20článek.htm, 24.2.2011, 11:27 70
www.malenovice.eu, 18.4.2011, 10:56 http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ZobrazObjekt.aspx?&typ=parcela&id=3900345802, 20.4.2011, 19:17 www.sreality.cz
71
