VLIV MÍSTNÍCH PODMÍNEK NA CENU BYTU VE VYBRANÝCH LOKALITÁCH ČR THE INFLUENCE OF LOCAL CONDITIONS ON THE PRICE OF THE APARTMENT IN SELECTED LOCATIES OF THE CZECH REPUBLIC
DIPLOMOVÁ PRÁCE MASTER´S THESIS
AUTOR PRÁCE
Bc. IVANA KOSOVÁ
AUTHOR
VEDOUCÍPRÁCE SUPERVISOR
BRNO 2015
Ing. JAROSLAVA KOSOVÁ
Abstrakt V teoretické části diplomové práce jsou popsány jednotlivé úkony, kterými se prochází při standardním prodeji věci nemovité, popis oceňovací vyhlášky a vývoj trhu s byty. V praktické části diplomové práce je oceněno 297 bytů podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a na základě výsledků jsou definovány parametry vlivů polohy, které se nejvíce podílejí na tvorbě ceny bytu. Dále je stanoven vliv polohy na cenu bytu z nabídkové ceny. Oceněné byty se nacházejí v lokalitách: hlavní město Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary. Abstract The theoretical part of the thesis describes the various tasks which are being performed during the standard selling of real estate, the valuation decree and the development of the housing market. In the practical part of the thesis, 297 apartments are valuated according to the Valuation Decree no. 441/2013 Coll., as amended by the decree no. 199/2014 Coll. and the results are defined in form of parameters of the influence of local conditions that contribute the most to the composition of the apartment price. The impact of the location on the price of the apartment is also determined from the offer price. The valuated apartments are situated in locations: City of Prague, Ústí nad Labem and Karlovy Vary. Klíčová slova Byt, věc nemovitá, lokalita, databáze, oceňování věcí nemovitých, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., oceňování porovnávacím způsobem podle oceňovací vyhlášky Keywords Apartment, real estate, location, database, valuation of real estate, valuation decree no. 441/2013 Coll., as amended by the decree no. 199/2014 Coll., the comparative method of valuation according to the Valuation Decree.
Bibliografická citace KOSOVÁ, I. Vliv místních podmínek na cenu bytu ve vybraných lokalitách ČR. Brno: Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství, 2015. 138 s. Vedoucí diplomové práce Ing. Jaroslava Kosová.
Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a že jsem uvedla všechny použité informační zdroje.
V Brně dne ………………..
.………………………………………. podpis diplomanta
Poděkování Děkuji Ing. Jaroslavě Kosové za vedení práce. Dále děkuji rodině a přátelům za podporu a jazykovou korekturu práce, zejména Ing. Radku Holému.
1.
ÚVOD ........................................................................................................................................... 9 1.1 CÍLE PRÁCE .................................................................................................................................10
2.
PRODEJ VĚCI NEMOVITÉ......................................................................................................11 2.1 INZERCE...................................................................................................................................13 2.2 KONTAKTOVÁNÍ POTENCIÁLNÍCH ZÁJEMCŮ...................................................................15 2.3 NÁBOR VĚCI NEMOVITÉ A JEJÍ PROHLÍDKY......................................................................17 2.4 PRÁCE S CENOU......................................................................................................................18 2.5 UZAVÍRÁNÍ SMLUV................................................................................................................20 2.5 PŘEVOD VLASTNICKÉHO PRÁVA A PŘEVODY ENERGIÍ..................................................23 2.6 OCENĚNÍ VĚCI NEMOVITÉ A DAŇOVÉ PŘIZNÁNÍ .............................................................24
3.
OCEŇOVÁNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK .................................................................................25 3.1 OCEŇOVÁNÍ JEDNOTEK NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM.......................................................27 3.2 OCEŇOVÁNÍ JEDNOTEK POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM ...................................................33
4.
TRH S BYTY ..............................................................................................................................40 4.1 VÝVOJ BYTOVÉ VÝSTAVBY V ČR V LETECH 2000 - 2014.................................................41 4.2 PRAHA......................................................................................................................................45 4.3 ÚSTÍ NAD LABEM ........................................................................................................................49 4.4 KARLOVY VARY .........................................................................................................................52
5.
STANOVENÍ VLIVU MÍSTNÍCH PODMÍNEK NA CENU BYTU .........................................54 5.1 UKÁZKOVÝ VÝPOČET ...........................................................................................................56 5.2 VÝPOČETNÍ PROGRAM..........................................................................................................64
6.
VYHODNOCENÍ VÝSLEDKŮ..................................................................................................66 6.1 STANOVENÍ VLIVU POLOHY NA CENU BYTU VYUŽITÍM OCEŇOVACÍ VYHLÁŠKY....66 6.1.1 PRAHA ...................................................................................................................................67 6.1.2 ÚSTÍ NAD LABEM ................................................................................................................92 6.1.3 KARLOVY VARY................................................................................................................102 6.1.4 SHRNUTÍ .............................................................................................................................113 6.2 STANOVENÍ VLIVU POLOHY NA CENU BYTU Z NABÍDKOVÉ CENY ............................116
7.
ZÁVĚR......................................................................................................................................120
8.
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ...........................................................................................124
9.
SEZNAM OBRÁZKŮ...............................................................................................................129
10.
SEZNAM TABULEK ...........................................................................................................131
11.
SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK A SYMBOLŮ...........................................................134
12.
PŘÍLOHY .............................................................................................................................137
1. ÚVOD Prodej či koupě věci nemovité je v současné době již docela běžná věc. Díky výhodným úvěrům si v současné době může koupi dovolit i ten, kdo by si ji jinak mohl dovolit jen stěží. Pokud se člověk rozhodne k takto významnému kroku, a to ať už v roli prodávajícího nebo kupujícího, měl by být připraven na situace, které jsou s tímto spojeny, znát svá práva, povinnosti a také možnosti. V teoretické části této práce uvádím základní kroky, kterými se při běžném prodeji prochází. Přičemž rozlišuji, zdali majitel uskutečňuje prodej sám nebo využívá zprostředkovatelských služeb (realitních kanceláří). Existují samozřejmě i další způsoby, které se začínají rozmáhat, jako je aukce či dražba. Na ty se ale v této práci nezaměřuji. Následně jsou nastíněny základní způsoby oceňování, kterými lze ocenit bytovou jednotku při jejím prodeji. V teoretické části je dále nastíněn vývoj bytové výstavby od roku 2000 a jsou zde také popsány lokality, pro které je provedeno ocenění. Úkolem praktické části této práce je stanovení vlivu místních podmínek na cenu bytu v lokalitách Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary. Místní podmínky jsou charakterizovány parametry dané lokality – jako dopravní dostupnost, nezaměstnanost, apod.
9
1.1 Cíle práce Cílem teoretické části je popis hlavních kroků, kterými se prochází při prodeji věci nemovité.
Přičemž
bude
rozlišeno,
zdali
dochází
k prodeji
s využitím
zprostředkovatelských služeb (realitních kanceláří) nebo zda si majitel zařizuje prodej sám. Dále budou rozebrány způsoby oceňování bytových jednotek dle současné legislativy. Cílem praktické části je provést analýzu trhu s byty ve vybraných lokalitách s ohledem na místní podmínky a určit hlavní faktory, které ovlivňují cenu bytu v dané lokalitě. Za tímto účelem byla vytvořena databáze nabídek bytových jednotek v osobním vlastnictví, typu 1+1 v lokalitách Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary. Za 8 měsíců sběru dat došlo k nashromáždění 297 inzerátů s byty 1+1 pro vybrané lokality. Každá bytová jednotka z databáze pak bude oceněna podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Součástí ocenění je stanovení indexu polohy, pomocí něhož lze stanovit vliv polohy bytu na jeho cenu. Pomocí tohoto indexu lze pak blíže charakterizovat jednotlivé oblasti a tyto oblasti mezi sebou i porovnat. Dalším možným způsobem jak stanovit vliv polohy na cenu bytu je využitím nabídkových cen. K tomu je třeba dvojic bytů, které mají stejné parametry a liší se pouze v jednom parametru týkajícím se polohy. Porovnáním cen těchto bytů lze pak říci, jakou váhu dává majitel tomuto vlivu, např. krátké docházkové vzdálenosti na městskou hromadnou dopravu. Toto platí za předpokladu, že všichni uvažují stejně a cení si jednotlivé parametry polohy shodně.
10
2. PRODEJ VĚCI NEMOVITÉ Začátkem roku 2014 vešel v platnost nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., čímž došlo k mnoha změnám oproti dosavadnímu občanskému zákoníku č. 40/1964 Sb. Například pojem nemovitost byl nahrazen pojmem věc nemovitá. Nemovitost definoval do té doby občanský zákoník č. 40/1964 Sb. následovně: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ (1, s. 211) Od 1. 1. 2014 definuje občanský zákoník č. 89/2012 Sb. pojem věc nemovitá takto: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ (2, s. 58) Přičemž součástí pozemku se rozumí „prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek“. (2, s. 59)
Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. dále uvádí, že
„součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé“ a že naopak „inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí“. (2, s. 59) Významnou změnou prošlo i označení jednotka. Tuto problematiku dříve upravoval zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, který již pozbyl svou platnost. Jednotkou byl podle tohoto zákona „byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu“. (3, s. 16) Přičemž byt byl definován jako: „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“ a nebytovým prostorem se rozuměla „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu“. (3, s. 16) Od 1. 1. 2014 definuje nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. jednotku následovně: „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.“ (2, s. 116)
11
Při prodeji bytové jednotky je podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. vlastník bytové jednotky povinen předložit osobě, na kterou přejdou vlastnická práva, potvrzení o bezdlužnosti, popřípadě o výši dluhů, které vznikly vůči SVJ (společenství vlastníků jednotek), a to v souvislosti se správou domu a pozemku. I zde došlo k jistým změnám. Do 1. 1. 2014 podle zákona o vlastnictví bytů vznikalo SVJ automaticky v okamžiku, kdy bylo alespoň 5 bytových jednotek ve vlastnictví minimálně 3 osob. Od 1. 1. 2014 zůstávají podmínky vzniku SVJ stejné. Samotný vznik již ale není automatický. K založení je třeba schválení stanov. SVJ vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Nebude-li tomu tak, dojde k zablokování přepisů vlastnických práv do doby, než společenství vlastníků vznikne. (2) V okamžiku, kdy se vlastník věci nemovité rozhodne k jejímu prodeji, má dvě základní možnosti jak postupovat. První variantou je zařídit a uskutečnit prodej sám. Druhou možností je využití zprostředkovatelských služeb. Zprostředkovatel je subjekt, který ve věci prodeje věci nemovité zastupuje prodávajícího a jedná s kupujícím. Zprostředkovatel zajišťuje inzerci, kontakt s kupujícím a prodávajícím. V případě zájmu o koupi spolupracuje zprostředkovatel s právníky, kteří vypracují návrhy smluv, a je účasten jejich podpisu. Právník dále zajišťuje přepis vlastnického práva, a v případě zájmu prodávajícího může zajistit advokátní úschovu. Dále může zprostředkovatel zajistit přepisy energií a předání bytu novému majiteli. V následujících podkapitolách jsou uvedeny hlavní kroky, kterými se při prodeji prochází. Každý prodej je ovšem jedinečný, a tak se tyto kroky mohou případ od případu lišit.
12
2.1 INZERCE Pod
označením
inzerce
si
lze
představit
činnost,
kterou
prodávající,
popř. zprostředkovatel, dává na vědomost, že má k dispozici věc nemovitou, kterou chce prodat. Majitelé většinou využívají inzerce na internetových serverech a v tisku. Realitní kanceláře využívají větší škálu způsobů jak oslovit potenciálního zájemce. Je to např. zpracování poptávky zaslané přímo na webové stránky kanceláře, e-mail, telefon, anebo zpracování poptávky od potenciálního kupujícího, který přijde přímo do kanceláře. Dále pak publikují letáky a dopisy nebo vylepují plakáty. Toto mohou samozřejmě praktikovat i přímí majitelé, z praxe je ale zřejmé, že se této činnosti věnují hlavně zprostředkovatelé. Inzerce přímá Pod pojmem inzerce přímá si lze představit inzerci, kterou podává přímo vlastník věci nemovité. Majitelé většinou využívají služeb internetových serverů a tisku. Výhodou webových stránek s nabídkou realit je fakt, že se za podaný inzerát ve většině případů neplatí. Platí se většinou až nadstandardní služby, jako např. „topování“, díky kterému se inzerát zobrazuje na předních místech ve výčtu všech inzerátů. Ani za prohlížení a vyhledávání těchto inzerátů se neplatí, což je výhoda i pro potenciální kupující. Pokud si však majitel nepřeje být kontaktován zprostředkovateli, není tento způsob inzerce příliš vhodný. Realitní kanceláře totiž využívají speciálních programů jako např. OctopusPro (4) či Adol (5). Tyto programy monitorují a sdružují internetovou inzerci a uživateli zobrazují inzeráty podle jeho zadání, jako např. prodej domu, pronájem bytu, apod. Vyhledávání lze realizovat podle typu transakce (prodej, koupě, pronájem, dražba, apod.), lokality, druhu věci nemovité, atd. Jelikož jsou tyto programy hojně užívány, může se stát, že prodávajícího osloví najednou velké množství zprostředkovatelů, a to i přesto, že si jejich služeb nežádá. Některé realitní kanceláře pak vystupují jako kupující, jen aby jim majitel umožnil prohlídku, a oni tak měli šanci podepsat zprostředkovatelskou smlouvu o nabízení jeho majetku. Druhou základní možností je inzerce v novinách a časopisech, která je většinou za poplatek, a to jak pro prodávající, tak pro potenciální kupující. Ale ani zde se prodávající nemusí vyhnout množství zprostředkovatelů, kteří ho osloví. Inzerce, jež vyjde 13
v tisku, je totiž většinou uveřejněna i na internetu, a to buď přímo s kontaktem na majitele, nebo po zaslání zpoplatněné SMS zprávy. Inzerce v zastoupení Pokud se prodávající rozhodne využít služeb zprostředkovatele, nemusí se inzercí zaobírat. Zprostředkovatel zajistí na své náklady inzerci na různých inzertních serverech, kde využívá výše zmíněného „topování“, aby zviditelnil právě svou nabídku. Dále využívá speciálních
tištěných
novin,
které
jsou
určeny
pro
inzerci zprostředkovatelů.
Zprostředkovatel za tuto inzerci platí, potenciální zájemce ne. Tento tisk je volně k dispozici např. u zastávek hromadné dopravy. Pokud si prodávající nepřeje, aby se o prodeji vědělo, může zprostředkovatel využít databáze svých klientů, kteří poptávají danou věc nemovitou. Tohoto se využívá např. u hotelů, firem a tam, kde by uvedení informace o prodeji mohlo vést až ke konkurzu. A to i v případě, kdy by informace o prodeji mohla způsobit nedorozumění u obchodních partnerů, kteří by tak mohli omezit nebo dokonce přerušit veškeré obchodní styky v obavách, že je majitel v úpadku. Tento způsob se pro běžné bytové jednotky, rodinné domy apod. nedoporučuje, jelikož se tím typicky prodlužuje doba hledání kupujícího. Další možností v případě neveřejné inzerce je vytvoření tzv. fiktivních inzerátů. Fiktivní inzerát obsahuje informace co nejvíce podobné nabízené věci nemovité, uvede se ale jiná lokalita, a také se pozmění cena. Pokud se na tento inzerát ozve kupující, je mu řečeno, že již došlo k prodeji/rezervaci, ale že je v nabídce podobná věc nemovitá, která by ho mohla zaujmout. Velice častou praktikou zprostředkovatelů je také vylepování plakátů s informací o nabízené věci nemovité a roznos letáků do schránek. Do schránek se umisťují buď obyčejné letáky nebo dopisy.
14
2.2 KONTAKTOVÁNÍ POTENCIÁLNÍCH ZÁJEMCŮ Kontaktování potenciálních zájemců lze rozdělit na přímý kontakt s majiteli věcí nemovitých a jednání v zastoupení, tedy kontakt přes zprostředkovatele. Přímé kontaktování zájemců Majiteli se ozývají zájemci o koupi inzerované věci nemovité. Je-li ještě k dispozici, domluví si s nimi majitel termín prohlídky. Internet a tisk obsahuje velké množství inzerátů i od zájemců o koupi. Nechce-li prodávající podat inzerát o prodeji, nebo se mu zdá, že není tento způsob dostatečně úspěšný, může se zaměřit na tyto inzeráty. Možná nevýhoda je v tom, že neseriózní zprostředkovatelé občas vystupují v roli kupujícího a vytváří si tak fiktivní inzeráty. Chce-li se tomuto člověk vyhnout, existuje např. server bezrealitky.cz, který má v podmínkách uvedeno toto: „Objednatelem se pro účely těchto Smluvních podmínek rozumí jakákoliv fyzická či právnická osoba, která je vlastníkem jedné nebo více nemovitostí, které nabízí k prodeji nebo k pronájmu a které splní níže uvedené podmínky registrace (dále jen „Objednatel“). Objednatelem nesmí být Realitní makléř (čl. II .4 Smluvních podmínek).“ (6) Dojde-li k porušení, je opatření následující: „V případě, že Objednatel je Realitní makléř a provede Registraci a/nebo zadá nabídku nemovitosti (bez ohledu na její zveřejnění), vznikne Provozovateli vůči Objednateli nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 35.000,- Kč (slovy: třicetpět tisíc korun českých) za každé jednotlivé porušení. Smluvní pokuta je splatná do 15 dnů ode dne porušení uvedené povinnosti. Tímto ustanovením není dotčen nárok na náhradu případné škody vzniklé porušením povinnosti, na kterou se smluvní pokuta nezapočítává. Provozovatel je oprávněn dále veškerou inzerci Objednatele smazat a zrušit registraci objednatele bez náhrady.“ (6) Na poptávku se toto ovšem nevztahuje.
15
Kontaktování zájemců v zastoupení Zpracování poptávky zájemce o koupi pro zprostředkovatele znamená zejména zpracování poptávkových inzerátů, poptávek zaslaných na web, e-mail, či telefon zprostředkovatele a poptávky podané v kanceláři zprostředkovatele. K vyhledávání poptávkových inzerátů využívají zprostředkovatelé programy, které byly zmíněny výše. Takový typ inzerátů ale pro zprostředkovatele není tak zajímavý. Většinou tak narazí na inzeráty, jejichž zadavatelé nestojí o zprostředkovatelské služby. Nebo narazí na inzerát jiného zprostředkovatele, který buď zastupuje konkrétního klienta, nebo dokonce vytvořil fiktivní poptávkový inzerát. V tom případě typicky vystupuje v roli kupujícího až do osobní schůzky za účelem rozšíření svého portfolia o nabídky volajících. Mnohem efektivnější je zpracování poptávek zaslaných na webové stránky zprostředkovatele, e-mail či telefon, a také poptávky zadané přímo v kanceláři. Zde je jasné, že potenciální kupující má zájem spolupracovat s realitní kanceláří, a není třeba ho tedy nějak přesvědčovat. Objeví-li se v nabídce odpovídající věc nemovitá, osloví tyto poptávající, čímž zvětšuje pravděpodobnost prodeje. Jako nejefektivnější a nejmíň náročný způsob získávání klientů pro zprostředkovatele může být tzv. referenční kontakt. Pojmem referenční kontakty se označují klienti realitních kanceláří, kteří mají kladnou zkušenost se zprostředkovatelem a díky ní se vracejí, nebo též klienti, kterým byl daný zprostředkovatel doporučen, a to právě díky oné dobré zkušenosti.
16
2.3 NÁBOR VĚCI NEMOVITÉ A JEJÍ PROHLÍDKY Tzv.
nábor
věci
nemovité
je
specifická
část
prodeje,
týkající
se
zprostředkovatelských kanceláří. Jedná se o kontakt mezi majitelem věci nemovité a potenciálním zájemcem o koupi věci nemovité. Nábor věci nemovité je tedy proces, při kterém se zprostředkovatel seznámí s majitelem a s věcí nemovitou, již chce majitel prodat. Nedílnou součást tvoří požadavky majitele a zprostředkovatele, jako je například výše provize, doba spolupráce, výše prodejní ceny, podpis smlouvy, apod. Pokud se obě strany dohodnou, výsledkem je sepsání zprostředkovatelské smlouvy a následná nabídka věci nemovité zprostředkovatelskou kanceláří. Aby zprostředkovatel mohl danou věc nemovitou zahrnout do svého portfolia nabídek, musí uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu s majitelem věci nemovité. Základní formy zprostředkovatelských smluv, které se používají, jako např. tzv. exkluzivní smlouva apod. jsou uvedeny v kapitole 2.5 Uzavírání smluv. Při náboru používají někteří zprostředkovatelé formulář, do kterého zapisují důležité informace o věci nemovité, jako je: cena věci nemovité, plocha, adresa, stav, apod. I tento formulář si nechávají zprostředkovatelé podepsat od majitele věci nemovité. Předchází tak případným stížnostem, např. že neuvedli skutečný stav. Tím, že majitel tento formulář podepíše, stvrzuje, že informace, které sdělil zprostředkovateli, jsou pravdivé. Dohodne-li se majitel se zprostředkovatelem na vzájemné spolupráci, může zprostředkovatel začít s oslovováním potenciálních zájemců o koupi věci nemovité. Prohlídky jsou prováděny buď za přítomnosti majitele věci nemovité, nebo bez jeho přítomnosti. Pokud majitel nebydlí v nabízené věci nemovité a nechce být zatěžován prohlídkami, může předat zprostředkovateli klíče. Tento fakt se zapisuje do smlouvy. Solidní zprostředkovatelé se jistí i co se týče zájemců o koupi. Ještě před zahájením prohlídky věci nemovité předkládají zájemci protokol o prohlídce k doplnění osobních údajů, jako jsou např.: jméno, příjmení, adresa, rodné číslo, číslo občanského průkazu a kontakt na sebe. Vše stvrdí podpisem. Toto je z důvodu možnosti vzniklé škody při prohlídce. V protokolu o prohlídce bývá občas i zmínka, že se zájemce v případě zájmu o koupi zavazuje provést ji právě přes tohoto zprostředkovatele. V opačném případě má zprostředkovatel nárok na uvedenou výši odškodnění. Zvykem bývá i to, že se schůzka domluvená za účelem prohlídky věci nemovité koná na jiné adrese a až následně se
17
zprostředkovatel a zájemce přesune na adresu věci nemovité. A to proto, aby potenciální kupující neobešel zprostředkovatele. Mohl by totiž sám zjistit adresu věci nemovité, a pak by již nemusel stát o služby zprostředkovatele. I to je důvod, proč v některých inzerátech není uvedena fotka věci nemovité z venku.
2.4 PRÁCE S CENOU Práce s cenou je velmi důležitá část obchodu, která může výrazně ovlivnit částku, kterou majitel věci nemovité získá. Pro sjednávání cen platí zákon č. 526/1990 Sb. o cenách. Pro sjednávání platí: „Cena se sjednává pro zboží vymezené názvem, jednotkou množství a kvalitativními a dodacími nebo jinými podmínkami sjednanými dohodou stran, popřípadě číselným kódem příslušné jednotné klasifikace, pokud tak stanoví zvláštní předpis.“ (7, s. 2) Zásadní fakt je, že „Prodávající nesmí zneužívat svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch prodejem za sjednanou cenu zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk. Kupující nesmí zneužívat svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch nákupem za sjednanou cenu výrazně nedosahující oprávněných nákladů“. (7, s. 3) Ze strany prodávajícího Majitelé většinou mají představu o ceně, kterou by chtěli získat z prodeje jejich věci nemovité. Většinou prodejní cenu nadsadí a pokud o nemovitou věc za tuto cenu není zájem, cena se sníží. Tuto variantu volí v případě, kdy na prodej spěchají. Druhá základní varianta je, že si majitelé stanoví pevnou částku, se kterou už dále nepracují. Tato varianta je používána v případě, kdy majitelé nespěchají na prodej a jsou ochotni na zájemce počkat. Ze strany zprostředkovatele Zprostředkovatel musí respektovat částku, kterou si majitel představuje, že za prodej získá. Při využití zprostředkovatelských služeb se ovšem tato částka zvyšuje o provizi. Tu platí buď prodávající nebo kupující, a v některých případech obě strany. Dříve bylo častější, že provizi platil kupující, poslední dobou více zprostředkovatelů požaduje kauci od prodávajícího, což se jeví jako více logičtější. Zprostředkovatel totiž vykonává služby právě pro prodávajícího, pro kterého se snaží získat kupujícího, který zaplatí co nejvyšší částku za věc nemovitou. Přičemž výše provize se stanovuje ve
18
zprostředkovatelské smlouvě a obsahuje veškeré náklady spojené s obstaráním a uzavřením obchodu, jako je např. inzerce, sepsání smluv právníkem, apod. Pokud nikdo nejeví o danou věc nemovitou zájem, často jsou na vině špatně zadané inzeráty. Typicky jsou to špatně zvolené fotografie (např. nepořádek), nekvalitní popis věci nemovité (např. chybějí zásadní informace) nebo příliš nadsazená cena věci nemovité. Je-li na vině výše ceny, lze s ní pracovat následovně:
cenu lze postupně snižovat až do částky, která je přijatelná pro obě strany, jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího,
cenu rovnou snížit o větší částku, dojde tak ke zkrácení doby nabídky,
použití tzv. vysoutěžení.
Při vysoutěžení se cena sníží na přijatelnou úroveň pro prodávajícího i kupujícího. V okamžiku, kdy má kupující ozve zprostředkovateli s tím, že má zájem o koupi, oznámí mu zprostředkovatel, že je zde více zájemců, a nemovitá věc připadne tomu, kdo nabídne vyšší částku. Poté nechá potenciálnímu kupujícímu pár dní na rozmyšlenou. Princip této strategie spočívá v tom, že prodávající neprodělá, protože cena, kterou zájemce oznámí jako pro něj přijatelnou, je buď vyšší než jakou požaduje majitel, nebo shodná s požadovanou částkou. Má-li zájemce o věc nemovitou zájem, pak se nestává, že by se již neozval, nebo nenabídnul alespoň částku, která se rovná požadované částce majitele věci nemovité. Výsledná částka je závislá pouze na možnostech kupujícího a na tom, jak moc o věc nemovitou stojí. Ze strany kupujícího Stejně jako se prodávající snaží získat co nejvyšší částku, tak i kupující se snaží zaplatit co nejnižší částku. Jedná-li kupující s přímým majitelem, je výsledkem částka požadovaná majitelem, nebo částka vzniklá jako kompromis mezi tím, co požaduje prodávající a tím, co nabízí kupující. Při využití služeb zprostředkovatele je situace trochu jiná. Zprostředkovatel má informace od obou stran a ví nejen to, na jakou nejnižší částku přistoupí prodávající, ale také kolik je ochoten zaplatit kupující. Pak záleží na umu zejména zprostředkovatele, jakou částku se mu podaří vyjednat a zda s ní bude majitel souhlasit.
19
2.5 UZAVÍRÁNÍ SMLUV Ze strany zprostředkovatele Aby zprostředkovatel mohl provádět svou činnost, tedy zajistit prodej věci nemovité, musí mít pověření majitele. K tomu slouží tzv. zprostředkovatelská smlouva. Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. ji definuje takto: „Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.“ (2, s. 231) Zprostředkovatelská smlouva může být uzavřena písemně nebo ústně, přičemž je samozřejmě preferován způsob písemný. Předchází se tak různým nedorozuměním. Existují různé varianty, se kterými zprostředkovatelé pracují. V zásadě lze základní formy zprostředkovatelských smluv rozdělit následovně:
smlouva exkluzivní,
smlouva neexkluzivní,
písemný souhlas majitele,
ústní souhlas majitele.
Exkluzivní smlouva nebo též smlouva o výhradním zastoupení je smlouva, ve které se majitel zavazuje, že nebude spolupracovat s jinými zprostředkovateli, popř. že ani on sám nebude inzerovat. Prodej tedy zajistí pouze zprostředkovatel, kterému majitel věci nemovité podepsal exkluzivní smlouvu. V opačném případě hrozí majiteli smluvně stanovená pokuta. Další možností je uzavření tzv. neexkluzivní smlouvy. Jedná se o stejnou smlouvu jako v prvním případě, jen dojde k vyškrtnutí/úpravě bodu, ve kterém se uvádí, že majitel nemůže spolupracovat s jiným zprostředkovatelem. Majitel tedy může prodat svou věc nemovitou také sám nebo přes kteréhokoliv jiného zprostředkovatele. Písemný souhlas obsahuje identifikační údaje zprostředkovatele, identifikační údaje prodávajícího a identifikaci věci nemovité. Podpisem majitel stvrzuje, že souhlasí s nabízením a prodejem věci nemovité přes zprostředkovatele. Nejsou zde uvedeny žádné sankce, výše provize ani jiné náležitosti o spolupráci. Majitel tak například může kdykoliv spolupráci
se
zprostředkovatelem
ukončit
20
bez
jakéhokoliv
vysvětlení.
Pokud
zprostředkovatel sežene kupujícího, řeší se většinou tyto náležitosti zpětně. Dojde tedy ke zpětnému podepsání exkluzivní smlouvy. Poslední variantou je pak ústní souhlas, kde majitel věci nemovité svolí zprostředkovateli, aby nabídnul věc nemovitou jeho klientům. Tato smlouva má ovšem své nevýhody, zejména v případě, dojde-li ke komplikacím. Nejsou zde totiž písemně podložena žádná fakta. Zprostředkovatelé samozřejmě preferují podpis smlouvy exkluzivní. Mají pak totiž jistotu, že danou věc nemovitou nabízejí pouze oni. Zvyšuje se tak pravděpodobnost úspěšného prodeje. Jelikož si je toho zprostředkovatel vědom, věnuje se tak více takto ošetřeným zakázkám. Při uzavření neexkluzivní smlouvy vzniká pomyslný souboj mezi zprostředkovateli. Jelikož má danou věc nemovitou v nabídce více zprostředkovatelů, někteří se tak snaží svou nabídku vylepšit, aby měli vyšší šanci v tom, že prodej uskuteční právě oni.
Zadá-li potenciální zájemce do internetového vyhledávače adresu věci
nemovité, kterou by chtěl koupit, a zobrazí-li se mu několik stejných výsledků lišících se pouze nabízejícím zprostředkovatelem, je pak velice pravděpodobné, že půjde za zprostředkovatelem s nejnižší cenou. Toho si jsou zprostředkovatelé vědomi, a tak někteří neseriózní zprostředkovatelé rovnou sníží nabídkovou cenu bez vědomosti majitele. Prodávající většinou nabídkovou cenu o určitou částku nadsadí, aby při případném vyjednávání mohli jít dolů. Přijde-li pak zprostředkovatel s tím, že má zájemce, kteří jsou ale ochotni zaplatit pouze určitou částku, někteří majitelé na to kývnou, aniž by věděli, že by mohli ve skutečnosti dostat více. To je samozřejmě dáno situací, ve které se prodávající nachází. Najde-li zprostředkovatel vážného zájemce o koupi, sepisuje se tzv. rezervační smlouva. Uzavřením rezervační smlouvy se zprostředkovatel zavazuje k tomu, že po dobu, po kterou je tato smlouva uzavřena, nebude danou věc nemovitou dále nabízet. Zájemce o koupi se zase zavazuje k tomu, že danou věc nemovitou koupí. Dojde tedy k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Zájemce je povinen do předem sjednaného termínu zaplatit provizi zprostředkovateli. Pokud by od koupě odstoupil, hrozí mu sankce, která je ve smlouvě uvedena. V takovémto případě bývá provize nevratná. V případě, že od koupě odstoupí prodávající, je provize kupujícímu vrácena. Naopak pak hrozí sankce právě prodávajícímu – v závislosti na tom, co je uvedeno ve zprostředkovatelské smlouvě.
21
V okamžiku
zaplacení
provize
zasílá
zprostředkovatel
identifikační
údaje
prodávajícího, kupujícího a věci nemovité advokátovi. Ten pak z těchto informací vypracuje
kupní
smlouvu
na
míru
všem
stranám.
Nový
občanský
zákoník
č. 89/2012 Sb. přímo vyžaduje, aby právní jednání, ve kterém dojde ke zřízení nebo změně věcného práva k věci nemovité, bylo v písemné formě. Kupní smlouva musí vždy obsahovat identifikační údaje stran, identifikační údaje věci nemovité, výši ceny, projev svobodné vůle a datum uskutečnění. Podpisu této smlouvy se účastní obě strany, to je kupující a prodávající, zprostředkovatel i právník. Právník se podpisu účastní z důvodu ověření podpisů. Zprostředkovatel se podpisu účastní, ale nikterak do něj nezasahuje. (2) Ze strany prodávajícího Nalezne-li prodávající kupujícího, sepisují spolu většinou přímo kupní smlouvu. Vhodnější je opět nechat si vypracovat kupní smlouvu právníkem. Předejde se tak případným problémům či dokonce neplatnosti smlouvy.
22
2.5 PŘEVOD VLASTNICKÉHO PRÁVA A PŘEVODY ENERGIÍ K převodu vlastnického práva dochází po podpisu kupních smluv. Je-li tomu účasten právník, převezme si jeden originál smlouvy, a zanese ho na katastrální úřad s žádostí o přepis věci nemovité na nového majitele. Převod vlastnického práva probíhá stejným způsobem, a to ať je využito služeb zprostředkovatele nebo ne. Při placení kupní ceny se nejčastěji využívá úschov, kde kupní cena je uložena na předem zřízeném účtu. Z tohoto účtu se peníze převedou na účet prodávajícího v okamžiku přepsání vlastnických práv na nového majitele. Tento krok lze samozřejmě vynechat, záleží na tom, jak si kupující a prodávající tuto situaci předem ošetří ve smlouvě. Při podpisu smluv se domluví způsob úschovy finančních prostředků. V zásadě jsou čtyři základní možnosti:
advokátní úschova,
notářská úschova,
bankovní akreditiv,
úschova v realitní kanceláři.
Při využití advokátní úschovy zřídí advokát účet, na nějž se zašle kupní cena. Zřízení tohoto účtu je zpoplatněno. Výše poplatku je v řádech tisíců korun. Při podpisu kupní smlouvy se sepisuje smlouva o úschově, tzv. svěřenecká smlouva. Při advokátní úschově je automaticky uhrazena finančnímu úřadu daň ve výši 4 %. Notářská úschova je též zpoplatněna, výše poplatku se odvíjí od výše uložené částky a doby úschovy. Je finančně nejnáročnější, poplatky jsou až v řádech desetitisíců korun. I zde se sepisuje svěřenecká smlouva, nikoliv při podpisu kupní smlouvy, ale samostatně. Při notářské úschově notář nezajišťuje platbu daně. (8) Výše poplatku za bankovní akreditiv se odvíjí od výše uschované částky. Smlouva o bankovním akreditivu se podepisuje v bance. Uvolnění uschovaných peněz je složitější než u advokátní a notářské úschovy. Ani zde není zajištěna platba daně, klient toto musí zajistit sám z částky, kterou mu banka připíše na účet. (8) Některé realitní kanceláře nabízejí vlastní úschovu peněz. Je ale třeba, aby toto bylo řádně ošetřeno smlouvou, aby se předešlo případným komplikacím.
23
Jakmile jsou převedeny peníze do úschovy, podává se žádost o přepis nového majitele v katastru nemovitostí. V okamžiku přepsání věci nemovité na nového majitele dojde k uvolnění peněz a k převodu na účet prodávajícího. Při převodu věci nemovité, která je napojena na zdroje energie, je třeba převést energie na nového majitele, tzn. je třeba stávajícího majitele odhlásit a nového přihlásit. Tuto část si opět může zařídit sám majitel nebo využít služeb zprostředkovatele. Zprostředkovatel k tomuto potřebuje pouze plnou moc k jednání za prodávajícího a opsání si stavu měřidel a jejich označení. Poslední částí je pak předání věci nemovité novému majiteli. Předání lze provést při podpisu kupní smlouvy nebo v jiném dohodnutém termínu. Při předání by mělo dojít k sepsání předávacího protokolu, ve kterém je uvedeno označení měřidel a jejich stavy.
2.6 OCENĚNÍ VĚCI NEMOVITÉ A DAŇOVÉ PŘIZNÁNÍ Ocenění věci nemovité při prodeji se provádí zejména pro daňové účely. Způsoby oceňování bytových jednotek jsou uvedeny v kapitole 3. Oceňování bytových jednotek. Ocenění pro daňové účely musí provést osoba s oprávněním k této činnosti. Po prodeji je třeba podat přiznání k dani z nabytí nemovitých věci za kupujícího i prodávající. Využívá-li prodávající služeb zprostředkovatele, může ten za něj vyřídit a podat přiznání k dani. Poplatníkem daně při koupi je prodávající, čili převodce vlastnického práva. Pokud se obě strany dohodnou, může být poplatníkem kupující, čili nabyvatel vlastnického práva k věci nemovité. Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Nabývací hodnotou se při prodeji rozumí:
sjednaná cena (úplata za nabytí vlastnického práva k věci nemovité),
zjištěná cena (zjištěná oceněním věci nemovité),
srovnávací daňová hodnota (75 % z hodnoty sjednané nebo zjištěné). (9)
Poplatník si volí, z které ceny bude srovnávací daňová hodnota vypočtena. Nabývací hodnotu tvoří nejvyšší z těchto částek. Uznatelným výdajem se rozumí náklady vynaložené na znalecký posudek. Sazba daně činí 4 % z takto vypočtené částky, zaokrouhlená nahoru na stokoruny. (9) 24
3. OCEŇOVÁNÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK Podle účelu oceňování existují v zásadě dvě možnosti jak ocenit věc nemovitou. Jedná se o určení ceny podle zvláštního předpisu – zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a tzv. tržní oceňování. V této práci bylo použito oceňování podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/197 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Způsoby, kterými lze ocenit bytovou jednotku, jsou popsány v kapitolách níže. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů upravuje způsoby oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Pokud zákon nestanoví jinak, oceňuje se majetek a služby obvyklou cenou, kterou zákon definuje následovně: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“ (10, s. 3 - 4) Cena, do které se tyto vlivy zahrnují, se označuje jako cena mimořádná. (10) Podle uvedeného zákona se pro účely oceňování člení stavby na pozemní, inženýrské a speciální, vodní nádrže a rybníky a jiné stavby. Předmětem této práce je ocenění bytové jednotky. Bytová jednotka spadá do staveb pozemních. Jednotky (bytové a nebytové) se pak podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. oceňují cenou zjištěnou, nákladovým a porovnávacím způsobem. (10) Existují i další způsoby, které ovšem pro případ prodeje bytové jednotky použít nelze. Jedná se o výnosovou metodu (např. pronajaté stavby), oceňování podle jmenovité hodnoty (např. dluhopisy a směnky), hodnota účetní (např. veřejně obchodovatelné cenné papíry), kurzové hodnota (např. veřejně obchodovatelné cenné papíry) a oceňování sjednanou cenou (např. obchodní závod v případě, že sjednaná cena je vyšší než zjištěná výnosová hodnota). (10)
25
Pro oceňování jednotek stanovuje zákon tyto zásady: „(1) Jednotka, kterou je byt nebo která zahrnuje byt, se oceňuje včetně podílu na společných částech nemovité věci, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílů na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu, určené pro společné užívání. (2) Jednotka, kterou je nebytový prostor nebo která zahrnuje nebytový prostor, se oceňuje včetně podílu na společných částech nemovité věci, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu určené pro společné užívání:nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem. Velikost podílu na společných částech nemovité věci příslušejících k jednotce se zjistí z veřejného seznamu. Způsob jejich ocenění stanoví vyhláška v návaznosti na druh a účel užití stavby, ve které se jednotka nachází. (4) Cena příslušenství nemovité věci, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění jednotky, bytu nebo nebytového prostoru započte do jeho ceny ve výši spoluvlastnického podílu. (5) Podlahová plocha jednotky, kterou je byt nebo nebytový prostor, nebo která zahrnuje byt nebo nebytový prostor, je součtem všech plošných výměr podlah jednotlivých místností nebo místností v prostorově oddělené části domu a prostor užívaných výhradně s nimi. Způsob určení plošných výměr stanoví vyhláška. (6) Pozemek, který je společnou částí jednotky, se ocení samostatně a jeho cena se přičte k ceně jednotky.“ (10, s. 6)
26
3.1 OCEŇOVÁNÍ JEDNOTEK NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM Nákladovým způsobem se podle vyhlášky zjišťuje cena bytových jednotek, které se nenacházejí ve stavbách uvedených pod písmeny J a K v příloze č. 8 k této vyhlášce. Nákladovým způsobem lze tedy provést ocenění bytů, které se nenacházejí v budovách vícebytových typových nebo netypových. Cena příslušenství stavby, jako je např. studna, se vypočte dle oceňovací vyhlášky a přičte se k ceně bytové/nebytové jednotky podle podílu na společných částech domu. V této práci sice není použit nákladový způsob oceňování, přesto si myslím, že pro dokreslení představy o způsobech oceňování podle oceňovací vyhlášky je popis této metody vhodný. Postup výpočtu podle vyhlášky je následující (10): Při použití nákladového způsobu oceňování stavby se vychází ze: „a) základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění. b) zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, […] c) z technického nebo morálního opotřebení stavby.“ (10, s. 5) Základní ceny a náležitosti týkající se jich jsou obsaženy v přílohách oceňovací vyhlášky. Základní ceny za m2 podlahové jednotky bytu jsou uvedeny v příloze č. 27 oceňovací vyhlášky. Základní ceny převzaté z této přílohy pro hlavní město Praha, Karlovarský kraj a Ústecký kraj jsou uvedeny v tab. 1.
27
Tabulka 1: Základní ceny v Kč za m2 podlahové plochy jednotky bytu (10)
HL. MĚSTO PRAHA, [Kč] Praha 1
67 484
Praha 12 36 062
Praha 2
56 068
Praha 13 32 915
Praha 3
42 788
Praha 14 33 041
Praha 4
37 426
Praha 15 34 597
Praha 5
38 507
Praha 16 43 971
Praha 6
45 433
Praha 17 31 971
Praha 7
41 755
Praha 18 34 902
Praha 8
38 783
Praha 19 30 225
Praha 9
40 054
Praha 20 40 709
Praha 10 35 452
Praha 21 43 362
Praha 11 33 356
Cena jednotky CJ N
Kč
KARLOVARSKÝ KRAJ, [Kč] Karlovy 31 351 Vary 1 Karlovy 17 529 Vary 2 Karlovy 14 753 Vary 3 Karlovy 17 002 Vary 4
ÚSTECKÝ KRAJ, [Kč]
Louny
11 523
Cheb
Most
5 105
Teplice
13 062
Františkovy 11 641 lázně Mariánské 19 869 lázně
10 001 – 50 000 ob. 2 001 – 10 000 ob. do 2 000 obyvatel
10 248
Chomutov
5 510
Litoměřice 13 617
10 366
Sokolov
Děčín
Ústí nad Labem 10 001 – 50 000 ob. 2 001 – 10 000 ob. do 2 000 obyvatel
9 772 9 581 7 692
10 860 6 753 7 905 6 419
8 129
stanovená nákladovým způsobem je dána součtem cen
bytových prostorů nebo nebytových prostorů a ceny podílu na pozemku: n
CJ N CB i pCP Kč .
[1]
i 1
Kde pCP Kč je cena příslušného podílu jednotky na pozemku a CB i Kč je cena i -tého bytového nebo nebytového prostoru. Přičemž se CB vypočte následovně: CB PP ZCU Kč .
[2]
Kde PP Kč je podlahová plocha a ZCU Kč m 2 je základní cena upravená. Podlahovou plochou rozumí oceňovací vyhláška: „plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U poloodkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce 28
podlahy do roviny řezu.“ (10, s. 47) Do podlahové plochy bytu se pak započítává plocha: „arkýřů a zasklených lodžií; výklenků, jsou-li alespoň 1,2 m široké, 0,3 m hluboké nebo jejichž podlahová plocha je větší než 0,36 m2 a jsou alespoň 2 m vysoké; místností se zkoseným stropem, jejichž světlá výška v nejnižším bodě je menší než 2 m, komor umístěných mimo byt a sklepů, pokud jsou místnostmi, vynásobená koeficientem 0,8; půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm (schodišťový prostor) v bytě nebo nebytovém prostoru v jednotlivých podlažích.“ (10, s. 47) Dále se započítávají plochy, které jsou užívány výlučně s příslušným bytem: „teras, balkónů a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17; nezasklených lodžií vynásobená koeficientem 0,20; sklepních kójí a vymezených půdních prostor vynásobená koeficientem 0,10.“ (10, s. 47) Zákon dále uvádí, že pro příslušenství společné pro více bytů se započte podlahová plocha, která se stanoví podílem plochy této místnosti ku počtu bytů, které příslušenství užívají. Okenní a dveřní ústupky se nezapočítávají. Základní cena upravená ZCU
Kč m 2
je dána součinem základní ceny bytu
a jednotlivými přepočtovými koeficienty:
ZCU ZC K 1 K 4 K 5 K i Kč m 2 . Kde ZC
Kč m 2
[3]
je základní cena oceňovaného bytu, viz tab. 2, K 1
je
koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce a je uveden v příloze č. 10 oceňovací vyhlášky, viz tab. 2, K 4 je koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu, K 5 je koeficient polohový a je uveden v příloze č. 20 oceňovací vyhlášky, viz tab. 3, a K i je koeficient změny cen staveb, vztažený k cenové úrovni roku 1994. Koeficient
K i je uveden v příloze č. 41 oceňovací vyhlášky. Hodnoty pro budovy bytové jsou zobrazeny v tab. 4.
29
Tabulka 2: Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce (10)
Konstrukce
Koeficient K1
Zděné
0,939
Monolitické betonové tyčové
1,158
Monolitické betonové plošné
1,132
Montované z dílců betonových tyčových
0,993
Montované z dílců betonových plošných
1,037
Montované z prostorových buněk
1,241
Kovové
1,032
Dřevěné na bázi dřevní hmoty
1,029
Tabulka 3: Hodnoty polohové koeficientu K5 (10)
Název, resp. skupiny měst a obcí
Koeficient K5
Praha, Brno, Ostrava
1,20 až 1,25
Ostatní statutární města a katastrální území lázeňských míst typu A uvedená v tabulce č. 2 přílohy č. 20
1,10 až 1,15
Města, která byla k 31. prosinci 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B uvedená v tabulce č. 2 přílohy č. 20
1,05
Ostatní města
1,00
Ostatní obce s 1 001 obyvateli a více
0,90
Ostatní obce do 1 000 obyvatel včetně
0,80
30
Tabulka 4: Koeficient změn cen bytových staveb Ki (10)
Budovy bytové
Hodnota Ki
Budovy jednobytové Budovy jednobytové
2,115
Budovy pro rodinnou rekreaci Budovy dvou a vícebytové Budovy dvoubytové
2,119
Budovy tří a vícebytové
2,100
Budovy bytové ostatní Budovy se službami sociální péče
2,032
Budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců, apod.
Koeficient vybavení stavby K 4
je dán součtem cenových podílů konstrukcí
a nadstandardního vybavení snížený o součet cenových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Koeficient vybavení by se měl pohybovat v rozmezí 0,8 až 1,2. Konstrukce a vybavení, kterých se tento výpočet týká, jsou uvedeny v příloze č. 11 oceňovací vyhlášky. V tab. 5 je uvedena ukázka standardních vybavení pro bytové jednotky v rodinných domech. Koeficient vybavení stavby je dán vzorcem:
K 4 1 (0,54 n) .
[4]
Kde n je cenový podíl konstrukce. Prováděcí vyhláška dále uvádí, že pokud daná konstrukce a vybavení nejsou uvedeny v příloze, určí se stavební podíl jako podíl nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění a podlahové plochy bytu, základní ceny uvedené v příloze vyhlášky a jednotlivých koeficientů. Tato hodnota se vynásobí hodnotou 1,852 a připočte se k součtu cenových podílů. Existuje-li konstrukce, jejíž náklady na pořízení činí více než dvojnásobek standardního vybavení, odečte se její cenový podíl příslušející standardnímu provedení a stanoví se pro ni nový cenový podíl. V případě, že konstrukce uvedená v příloze chybí, použije se stejný vzorec a odečte se od součtu cenových podílů. Výpočet tedy vypadá následovně:
n
CK 1,852 . PPK ZC K 1 K 5 K i
[5]
31
Kde CK Kč je výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době
a místě ocenění a PPK m 2 je podlahová plocha bytu, jedná-li se o konstrukci nebo vybavení, jež je součástí oceňovaného bytu. Tabulka 5: Standardní vybavení rodinných domů (10)
Položka Typ č. všechny kromě L, M, N, O 7 L, M, N, O 10 12 13 14
15
všechny všechny kromě L, M, N, O L, M, N, O všechny kromě L, M, N, O L, M, N, O všechny všechny kromě L, M, N, O L, M, N, O
Konstrukce a vybavení
Popis standardu
vnitřní omítky
vápenné štukové
vnitřní omítky
malby, tapety
vnitřní obklady
dveře
koupelny, vany, WC, kuchyně hladké plné nebo prosklené, popř. náplňové hladké plné nebo prosklené
okna
dvojitá špaletová nebo zdvojená
okna
zdvojená
podlahy obytných místností podlahy ostatních místností podlahy ostatních místností
PVC, vlýsky, textilní krytiny, dřevěnépalubkové
dveře
keramické dlažby, PVC, teraco keramické dlažby, PVC
16
Všechny
vytápění
ústřední s kotlem na tuhá paliva, plyn nebo elektrickou energii
17
Všechny
elektroinstalace
světelný i motorový proud, pojistkové automaty
19
Všechny
rozvod vody
studená a teplá
20
Všechny
zdroj teplé vody
bojler, kamna
21
Všechny
instalace plynu
zemní plyn nebo PB
22
Všechny
kanalizace
odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC
23
Všechny
vybavení kuchyně plynový sporák
24
Všechny
vnitřní vybavení
vana ocelová, umyvadlo, popř. sprchový kout
25
Všechny
záchod
standardní splachovací
ostatní
krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, mříže
26
Všechny
32
3.2 OCEŇOVÁNÍ JEDNOTEK POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Porovnávacím způsobem lze podle prováděcí vyhlášky ocenit jednotku, která se nachází v budovách uvedených pod písmeny J a K, tedy v budovách vícebytových typových nebo netypových. Výpočet podle prováděcí vyhlášky (10): Cena jednotky CJ P Kč stanovená porovnávacím způsobem je dána součtem cen bytových prostorů nebo nebytových prostorů CB P
Kč
a ceny podílu na pozemku
pCP Kč : n
CJ P CB P pCP Kč .
[6]
i 1
Kde CB P
Kč
je cena bytu porovnávacím způsobem a určí se dle následujícího
vztahu: CB P PP ZCU I T I p Kč .
[7]
Kde PP m 2 je podlahová plocha, ZCU
I T je index trhu a I P
Kč m 2
je základní cena upravená,
je index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba
s jednotkou. Index trhu se vypočte následovně: 5 I T P6 1 PiT , i 1
kde P6
[8]
je index trhu zohledňující povodňové riziko a PiT
je hodnota
kvalitativního pásma i -tého znaku indexu trhu uvedeného v příloze č. 3 oceňovací vyhlášky, viz tab. 6.
33
Tabulka 6: Hodnocené znaky indexu trhu, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty (10)
Pit
1
Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi
Číslo
Popis pásma
I.
Poptávka nižší než nabídka
II.
I. II. III. I.
Nabídka odpovídá poptávce Poptávka je vyšší než nabídka Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastnící) Pozemek s právem stavby Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku Negativní Bez vlivu nebo stabilizovaná území Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí Negativní Bez vlivu Pozitivní Vliv snižující cenu
II.
Bez dalších vlivů
III.
Vlivy zvyšující cenu Zóna s vysokým rizikem povodně (5 ti letá voda) Zóna se středním rizikem povodně (20 ti letá voda) Zóna s nízkým rizikem povodně (100 letá voda) Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
III. I. II. III. 2
Vlastnické vztahy
IV.
V.
I. II. 3
Změny v okolí III.
4
Vliv právních vztahů na prodej
5
Ostatní neuvedené (nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká eko návratnost)
I. II. 6
Povodňové riziko III. IV.
Hodnota -0,01 až -0,06 0 0,01 až 0,06 -0,03 -0,02 -0,01 -0,02
0
-0,01 až -0,08 0 0,01 až 0,08 -0,01 až -0,04 0 0,01 až 0,04 -0,10 až -0,30 0 0,01 až 0,30 0,70 0,80 0,95 1
Index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba s jednotkou, se vypočte takto: 11 I P P1 1 PiP , i2
[9]
34
kde P1 udává druh a účel užití stavby a PiP je hodnota kvalitativního pásma i -tého znaku indexu polohy uvedeného v příloze č. 3 oceňovací vyhlášky, viz tab. 7. Tabulka 7: Hodnocené znaky indexu polohy, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty (10)
Pi
Název znaku
Číslo Popis pásma
1
Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí
I.
2
I.
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku Rezidenční zástavba
II.
Obchodní centra
0,01
0,02
III.
Rekreační oblasti
-0,02
-0,01
IV.
Bez zástavby
-0,03
-0,03
V.
Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí Výrobní objekty - (průmysl - výrobní haly) zatěžující okolí
-0,10
-0,01
0 - (-0,15)
0 - (-0,15)
Stavby pro zemědělství
0 - (-0,10)
0 - (-0,10)
Střed obce - centrum obce
0,01
0,03
Navazující na střed (centrum)
0,00
0,02
VI. VII. 3
4
5
Rezidenční stavby v obcích: do 2 000 nad 2 000 obyvatel obyvatel
Poloha I. pozemku v obci II.
1,01
1,00
0,03
0,04
III.
Okrajové části obce
-0,01
-0,05
IV.
Části obce nesrostlé s obcí
-0,02
-0,08
V.
Samoty
-0,08 -0,03
-0,10 -0,03
0,00
0
-0,10
-0,1
-
-
0,00
0
VI. Možnost I. napojení pozemku na II. inženýrské sítě, které jsou v obci III. Občanská I. vybavenost v okolí pozemku II.
Ostatní neuvedené Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
V okolí je částečně dostupná občanská vybavenost obce
-0,02
-0,01
III.
V okolí není dostupná žádná občanská vybavenost obce
-0,05
-0,02
Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci Pozemek nelze napojit na žádné sítě V okolí je dostupná občanská vybavenost obce
35
pokračování tabulky tab. 7. I. II.
6
Dopravní dostupnost k pozemku
Bez možnosti příjezdu motorovým vozidlem Příjezd pouze jednostopým vozidlem
8
9
10
11
-0,07
-0,07
Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti
-0,05
-0,05
IV.
Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti
-0,03
-0,02
-0,02
0,00
0,00
0,00
0,01
0,01
-0,07 -0,01 až 0,06
-0,07 -0,01 až 0,06
0 až 0,02
0 až 0,02
0,03
0,03
-0,01
-0,01
0,00
0,00
0,01
0,04
0,02
0,08
Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti, nebo V. příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI. parkovací možnosti
Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku I. Zastávka ve vzdálenosti do 1 001 m Zastávka od 201 do 1 000 m, MHD II. Ostatní špatná dostupnost centra boce hromadná Zastávka do 200 m včetně, MHD doprava III. dobrá dostupnost centra obce IV. MHD - centrum obce Nevýhodná pro účel užití realizované I. stavby Poloha pozemku Bez možnosti komerčního využití nebo stavby z II. stavby na pozemku hlediska Výhodná - možnost komerčního komerční III. využití pozemku nebo stavby využitelnosti Výhodná - pro pozemek se stavbou s IV. komerční využitelností Konfliktní skupiny v okolí v okolních I. bytech nebo v okolí Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost
Vlivy ostatní neuvedené
-0,08
III.
VII.
7
-0,08
III.
Nižší než je průměr v kraji
I.
Vlivy snižující cenu
II.
Bez dalších vlivů
III.
Vlivy zvyšující cenu
36
0 až - 0,03 0 až - 0,03 0,00 -0,02 0,00
0,00 -0,01 0,00
0,02
0,01
0 až - 0,03 0 až - 0,03 0,00 0,00 až 0,30
0,00 0,00 až 0,30
Základní cena upravená ZCU
Kč m se určí ze součinu základní ceny za m
2
2
a indexu konstrukce a vybavení:
ZCU ZC I V Kč m 2 .
[10]
Kde ZC Kč m 2 je základní cena oceňovaného bytu, viz tab. 1, I V je index konstrukce a vybavení. Jednotlivé hodnoty pro výpočet indexu konstrukce jsou uvedeny v příloze č. 27 oceňovací vyhlášky. Index konstrukce je dán hodnotami kvalitativního pásma i -tého znaku indexu konstrukce a vybavení: 9 I V 1 Vi V10 . i 1
Kde Vi
[11]
je hodnota kvalitativního pásma i -tého znaku indexu konstrukce
a vybavení, viz tab. 8. V10 je index konstrukce a vybavení bytu – stavebně-technický stav.
Tabulka 8: Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení bytu (10)
Vi Název znaku
Číslo
III.
Budova – dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty Budova – panelová, nezateplená Budova – panelová, zateplená Budova – zděná, nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Žádné z dále uvedených Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, skla Komerční plochy, sauna nebo fitnes
IV.
Garážové stání
V.
Bazén
I.
Příslušenství snižující cenu bytu
II.
I. II.
Bez dopadu na cenu bytu Příslušenství zvyšující cenu bytu (např. venkovní parkovací stání) 1. PP nebo 5 NP a vyšší bez výtahu Ostatní podlaží nevyjmenované
III.
2 – 4. NP s výtahem
I. 1
Typ stavby
II. III. IV. I. II.
2
3
Společné části domu
Příslušenství domu
III. 4
Umístění bytu v domě
Popis pásma
Hodnota Vi -0,1 -0,05 0 0,1 -0,01 0 0,02 0,1 0,15
pokračování tabulky tab. 8
37
-0,05 0 0,1 -0,05 0 0,05
5
I. Orientace obytných místností ke světovým II. stranám III. I. II.
6
III. Základní příslušenství bytu IV.
V. I.
I. II. III.
Dálkové, ústřední, etážové
IV.
I.
Podlahové topení obytných místností Podlahové nebo velkoplošné stěnové vytápění apod. Významně snižující cenu
II.
Mírně snižující cenu
III.
Bez vlivu na cenu
IV.
Mírně zvyšující cenu
V.
Významně zvyšující cenu
I.
Byt ve výborném stavu
II.
Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce)
Další vybavení bytu a III. prostory užívané spolu IV. s bytem V.
8
Vytápění bytu
V.
9
10
Kritérium jinde neuvedené
Stavebně-technický stav
Příslušenství úplné – nadstandardní provedení nebo standardní provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem Příslušenství nadstandardního vybavení (vířivé vany, masážní sprchové panely, apod.)/víc zákl. Standardní vybavení – bez dalších prostor Standardní vybavení – balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní koje Standardní vybavení – balkon nebo lodžie komora nebo sklepní koje Nadstandardní vybavení (krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada Nadstandardní vybavení (sauna, centrální vysavač, elektor. zabezpeč. Zařízení, klimatizace, bazén), terasa nebo zimní zahrada Lokální na tuhá paliva Lokální na elektřinu nebo plyn
II.
7
Okna jen na sever nebo bez výhledu Ostatní světové strany – částečný výhled Ostatní světové strany – s výhledem Bez vlastního příslušenství Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro Příslušenství úplné – standardní provedení
III. IV. V.
38
-0,01 0 0,03 -0,15 -0,1 0 0,05
0,1 -0,03 -0,01 0 0,04 0,05 až 0,10 -0,1 -0,02 0 0,7 0,1 -0,1 -0,05 0 0,05 0,1 1,05 1 0,85 0,65 0,4
Přičemž znak 10: Stavebně – technický stav je třeba vynásobit koeficientem s. Koeficient s se vypočte následovně:
s 1 0,005 y .
[12]
Kde y rok je stáří stavby. Je-li stavba popřípadě byt po celkové rekonstrukci, což pro potřeby oceňovací vyhlášky znamená, že prošlo rekonstrukcí alespoň 60 % konstrukcí a vybavení, počítá se jako stáří doba, která uběhla od kolaudace této rekonstrukce +15 let. Je-li doba rekonstrukce delší než 50 let, neuvažuje se. Hodnota lze navýšit o 0,01 až 0,1, a to u stavby, nebo bytu s nástavbou, přístavbou, nebo stavebními úpravami, jejichž objemové podíly ze stavby činí alespoň 50 % a podle stáří stavby patří do jiné kategorie než původní část stavby. Vyjde-li hodnota koeficientu s nižší než 0,6, uvažuje se koeficient roven hodnotě 0,6.
39
4. TRH S BYTY Trh je prostor, na kterém se střetává nabídka s poptávkou. Trh s byty je segmentem trhu s věcmi nemovitými. Střetává se zde tedy nabídka a poptávka po věcech nemovitých. Aby mohl trh existovat, musí být splněny základní podmínky. Mezi ně patří existence nabídky (osoba nabízející byt) a existence poptávky (osoba, která chce byt koupit). Dále pak musí platit, že je byt převoditelný a má užitnou hodnotu. (11) Výsledkem úspěšného jednání nabízejícího s poptávajícím je stanovení ceny a následná směna. Proces stanovování ceny je znázorněn na obr. 1. Výsledná cena se pohybuje mezi minimální cenou, kdy prodávající už neprodělá a mezi maximální cenou, kdy kupující ještě neprodělá. Prodávající se snaží o co nejvyšší částku a kupující naopak o co nejnižší. Výsledkem je pak cena, která je přijatelná pro obě strany. (11)
Obrázek 1: Tvorba ceny na trhu (11)
40
4.1 VÝVOJ BYTOVÉ VÝSTAVBY V ČR V LETECH 2000 - 2014 Vývoj bytové výstavby v České republice pravidelně sleduje a vyhodnocuje Český statistický úřad. Ten uvádí, že nejvyššího objemu dosáhla výstavba v letech 2007 a 2008. Po té až do roku 2014 docházelo k téměř neustálému poklesu. V roce 2014 objem výstavby začal opět narůstat. Množství zahájených a dokončených bytů, změny orientační hodnoty vydaných stavebních povolení a vývoj indexu stavební konstrukce v České republice od roku 2000 do roku 2014 je znázorněn na obr. 2. (12)
Obrázek 2: Vývoj výstavby (12)
Počet vydaných stavebních povolení, zobrazených na obr. 2 zeleně, rostl od roku 2000 až do roku 2009, s výjimkou roku 2007, kdy došlo k poklesu. Od roku 2010 byl pak zaznamenáván neustálý pokles. V měsících lednu až září roku 2014 byl vydán nejnižší počet stavebních povolení od roku 1999. (12)
41
Zahájená výstavba nových bytů, zobrazená na obr. 2 růžově, strmě klesala od roku 1998 do roku 2001. Od roku 2001 do roku 2007 docházelo k nárůstu výstavby. V roce 2007 objem výstavby opět začal klesat. Tato tendence trvala až do roku 2013. V lednu až září roku 2014 došlo k nárůstu. Změna skladby bytové výstavby v letech 2007 až 2014 je zobrazena na obr. 3, přičemž DPS je zkratka pro domy pro seniory. K nejvýraznějšímu nárůstu došlo k výstavbě v bytových domech. Grafické znázornění četnosti zahájených bytů v roce 2013 v jednotlivých krajích je na obr. 4. (12) Počet dokončených bytů, zobrazených na obr. 2 modře, má oproti zahájené výstavbě odlišný trend. Od roku 1998 docházelo ke kolísavému nárůstu až do roku 2005. V období let 2005 a 2006 nastal pokles a v roce 2007 začal strmý nárůst. Od roku 2007 stejně jako u zahájené výstavby začal počet dokončených bytů klesat. Grafické znázornění dokončených bytů v jednotlivých krajích České republiky v roce 2013 je na obr. 5. (12) Index stavební produkce, zobrazený na obr. 2 oranžově měl stoupající tendenci až do roku 2009. Od roku 2009 do roku 2013 docházelo k poklesu. Od roku 2013 se index stavební konstrukce opět začal zvedat. (12)
Obrázek 3: Rozklad meziroční změny počtu zahájených bytů 2007-2014 (12)
42
Obrázek 4: Zahájené byty v krajích České republiky, rok 2013 (12)
Obrázek 5: Dokončené byty v krajích České republiky - rok 2013 (12)
43
V průběhu let došlo i ke změně velikosti a typu průměrného bytu. Nejvýznamnější parametry tohoto hlediska tvoří obytná plocha bytu, užitková plocha bytu a typ bytu. Průměrná obytná plocha dokončeného bytu v roce 2013 byla 77,3 m2 a průměrná užitková plocha bytu byla 111,6 m2. Oproti roku 2012 došlo tak k nárůstu obytné plochy o 1,4 % a užitkové plochy o 3,5 %. Hodnoty parametrů se u jednotlivých typů staveb výrazně liší, viz tab. 9. V roce 2013 byl nejčastěji dokončeným typem bytu v bytovém domě dvoupokojový a třípokojový byt. Nejmenší zastoupení mají byty pětipokojové a vícepokojové. Naopak v rodinných domech jsou nejčastější byty čtyřpokojové, pětipokojové a vícepokojové. Nejmenší zastoupení je garsoniér a jednopokojových bytů, viz obr. 6. (12)
Tabulka 9: Průměrné hodnoty obytných a užitkových ploch bytů v roce 2013 (12)
Typy domů Průměrná obytná plocha [m2] 2
Průměrná užitková plocha [m ]
rodinné
Bytové
pro seniory
93,9
48,9
25,2
137,8
64,9
41,4
Obrázek 6: Dokončené byty v roce 2013 podle velikosti (12)
44
4.2 PRAHA Praha je hlavním městem České republiky. V roce 1992 byla zapsána na seznam kulturního dědictví UNESCO. S rozlohou 496 km2 je největším městem Českém republiky. Ke dni 31. 12. 2013 zde žilo 1 243 201 obyvatel. Dalo by se tedy přepokládat, že jde zároveň i o nejlidnatější kraj. Od roku 2010 tomu tak již ale není. Nejlidnatějším krajem se stal kraj Středočeský. Vysoký počet obyvatel je dán osobami, které se sem stěhují za prací, a také cizími státními příslušníky. Průměrný věk osob v Praze je 42 let, průměrný věk dožití pražské ženy je 76,8 let a pražského muže 81,7 let. Tyto hodnoty jsou v porovnání s celorepublikovými hodnotami nadprůměrné. (13) V roce 2001 došlo k rozdělení Prahy do 22 správních obvodů. Obvody jsou dále členěny do 57 autonomních městských částí tak, jak je naznačeno na obr. 7. Bližší informace o těchto oblastech jsou uvedeny v tab. 10. (13)
Obrázek 7: Správní členění hlavního města Prahy (13)
45
Tabulka 10: Členění hlavního města Prahy (14)
Počet Výměra Počet Průměrný Nezaměstna- Nové Nové byty částí [ha] obyvatel věk nost [%] byty v RD Praha 1 7 554 29 223 43,2 4,0 Praha 2 5 418 48 586 41,5 5,0 118 Praha 3 4 648 71 023 42,5 5,0 40 Praha 4 11 2 420 126 944 44,9 4,5 104 12 Kunratice 1 810 8 755 37,8 5,7 39 38 Praha 5 8 2 750 80 931 41 5,4 217 3 Slivenec 2 759 3 252 38,9 5,3 2 2 Praha 6 10 4 152 98 261 43,6 3,5 94 26 Lysolaje 1 248 1 378 38,9 5,0 4 4 Nebušice 1 368 3 242 38,8 3,3 6 6 Přední Kopanina 1 327 708 40 3,6 4 4 Suchdol 2 513 6 689 40,5 3,4 6 6 Praha 7 3 709 41 699 41,1 5,2 65 Troja 1 337 1 210 40,1 3,9 1 1 Praha 8 10 2 180 102 261 43,2 4,2 465 5 Březiněves 1 339 1 371 36,9 4,3 19 2 Ďáblice 1 738 3 538 38,7 5,8 44 13 Dolní Chabry 1 499 3 860 39 5,9 10 9 Praha 9 8 1 331 53 981 41,5 6,5 410 Praha 10 9 1 860 108 477 44,7 4,2 384 5 Praha 11 2 979 76 792 43,5 4,4 166 3 Křeslice 1 344 966 37,6 8,6 2 2 Šeberov 1 500 2 975 39,5 7,1 4 2 Újezd 1 370 2 831 37,2 7,0 19 Praha 12 5 2 332 54 331 42,8 4,8 18 2 Libuš 2 523 9 817 39 5,2 135 40 Praha 13 4 1 323 60 555 39 6,1 76 9 Neporyje 4 987 4 123 39 7,1 33 1 Praha 14 4 1 352 45 324 38,7 7,6 5 5 Dolní Počernice 1 576 2 261 40,9 5,6 3 3 Praha 15 2 1 025 31 139 40,8 4,1 200 27 Dol. Měcholupy 1 466 2 439 36,7 6,0 2 3 Dubeč 1 860 3 639 38,2 4,5 5 5 Petrovice 1 179 6 041 39,6 4,3 2 1 Štěrboholy 1 297 2 084 36,6 4,4 Praha 16 1 931 8 138 41,6 5,5 13 13 Lipence 1 825 2 600 39,6 6,1 14 14 Lochkov 1 272 676 40,9 3,2 6 3 Velká Chuchle 2 603 2 266 39,6 4,4 3 3 Zbraslav 2 985 9 745 40,4 5,1 8 6 Praha 17 1 326 24 929 40,4 5,7 10 2 Zličín 3 717 5 565 38,2 4,9 48 11 Praha 18 1 561 17 725 39,2 5,7 352 1 Čakovice 3 1 019 10 063 37,3 7,5 31 7 Praha 19 1 600 6 784 39,3 6,6 5 5 Satanice 1 380 2 427 39,2 8,5 3 3 Vinoř 1 600 3 966 36,8 8,0 23 23 Lokalita
46
Lokalita Praha 20 Praha 21 Běchovice Klánovice Koloděje Praha 22 Benice Kolovraty Královice Nedvězí
Počet Výměra Počet Průměrný Nezaměstna- Nové Nové byty částí [ha] obyvatel věk nost [%] byty v RD 1 1 693 15 140 40,1 4,9 48 20 1 1 015 10 466 38,5 7,1 24 24 1 683 2 715 40 6,8 1 590 3 334 40,5 5,2 19 15 1 376 1 449 38,6 6,3 11 11 3 1 562 9 838 26,4 6,1 151 55 1 277 577 41 4,5 16 16 1 650 3 468 36,1 5,2 6 6 1 496 315 41,4 3,2 1 1 1 381 309 41,4 1,5 2 2
Praha se svými ekonomickými výsledky, které činí zhruba čtvrtinu hrubého domácího produktu, dominuje celé České republice. To je zapříčiněno zejména tím, že zde sídlí velké zahraniční firmy a významné finanční instituce. Statistická ročenka hlavního města Prahy uvádí, že má Praha největší regionální trh práce. Co se týče kvalifikace a vzdělání pracovních sil, je také výrazně vyšší v porovnání s jinými regiony. Více než 40 % osob má vysokoškolské vzdělání. Z výše uvedeného pak vychází vyšší průměrná mzda, která byla v roce 2013 32 879 Kč. Průměrná mzda v ČR byla 25 128 Kč. Pro Prahu je také charakteristická podprůměrná míra nezaměstnanosti. V roce 2013 činila 3,1 %, přičemž celorepublikový průměr byl 7 %. (13) Stavebnictví v roce 2013 bylo na poklesu. Co se týče bytové výstavby, bylo dokončeno 3 844 bytů. Pokles oproti předchozímu roku činí 4,5 %. Výstavba nových domů a bytů tvořila pouhých 38,5 % z celorepublikových hodnot. Počet vydaných stavebních povolení klesl meziročně až o 22,6 %. To je zapříčiněno zejména přesunem obyvatel do Středočeského kraje. (13) Dostupnost a dopravní obslužnost Prahy je zásadní, vzhledem k její významné poloze, množství práce, které je zde nabízeno, velké škále vzdělávacích zařízení, zdravotnických zařízení, apod. V Praze se protínají dálniční tahy D1, D3 a D8. Dálnice D1 spojuje Prahu s Brnem a Polskem. Dokončení je plánováno na rok 2015. Dálnice D3 také není hotova, je postavena jen z malé části a měla by propojit město České Budějovice s Rakouskem. Poslední je dálnice D8 spojující Prahu s Drážďanami. Ani D8 ještě není zcela dokončena. Pro odlehčení dopravy ve městě byl vystavěn Pražský okruh, který je v provozu z necelé poloviny jeho plánované délky. Součástí okruhu je tunel Blanka, který by měl být dokončen už v roce 2011. Praha má výsadní postavení
47
i v železniční dopravě,
tvoří totiž mezinárodní železniční uzel. Železniční doprava je zapojena i do Pražské integrované dopravy (PID), k tomu došlo v roce 1992. PID je tvořena 388 linkami hromadné dopravy, z čehož vlakových linek je 34. Díky tomu může PID obsluhovat i část Středočeského regionu. Významnou část železniční dopravy tvoří pražské metro, které má délku 60 km. V roce 2015 byly otevřeny nové stanice metra. Praha je významným dopravním uzlem, a tak je samozřejmě dostupná i letecky. Jsou zde letiště pro leteckou dopravu osobní, nákladní, ale i vojenskou. Pro osobní dopravu slouží letiště Václava Havla, které bylo do roku 2012 známé jako Ruzyně. (13) Město Praha nabízí širokou nabídku středních škol a gymnázií. S počtem těchto škol stojí opět na prvním místě v České republice. Středních odborných škol bylo v Praze v roce 2013 193 a studovalo na nich 57,2 tisíc žáků, což je 14,5 % z celorepublikového počtu. Vysokých škol bylo v roce 2013 32 a studovalo na nich 135 tisíc studentů, což je 36,9 % z celorepublikového počtu. (13) I zdravotnických zařízení najdeme v Praze hojný počet. Je zde například 28 nemocnic, ale nacházejí se zde i různá odborná pracoviště, do kterých dojíždějí pacienti z celé České republiky. Pětina lékařů z celkového počtu, jež působí v České republice, je zaměstnána právě v pražských lékařských zařízeních. Necelá polovina z nich je pak zaměstnána ve státních zařízeních. Počet zaměstnanců ve zdravotnictví mírně stoupá. Naopak počet nabízených lůžek v nemocnicích klesá. (13)
48
4.3 Ústí nad Labem Ústecký kraj se nachází na severozápadě České republiky. Rozloha tohoto kraje je 5 335 km2, tvoří tak 6,8 % rozlohy České republiky. Zhruba polovina Ústeckého kraje je tvořena zemědělskou půdou. Největší obcí a zároveň sídlem kraje je Ústí nad Labem. Počet obyvatel v Ústeckém kraji byl ke konci roku 2013 825 120. Počet obyvatel v Ústí nad Labem byl 93 523. (15)
Obrázek 8: Administrativní členění Ústeckého kraje (15)
49
Obrázek 9: Ústí nad Labem - rozdělení do městských obvodů (16)
Ústecký kraj je rozdělen do 7 okresů: Děčín, Chomutov, Litoměřice, Louny, Most, Teplice a Ústí nad Labem. Tyto okresy dále obsahují 354 obcí. 1. 1. 2003 vzniklo v Ústeckém kraji díky 2. fázi reformy veřejné správy 16 správních obvodů obcí s rozšířenou působností viz obrázek 8. Členění města Ústí nad Labem je znázorněno na obr. 9. Základní informace o městě jsou uvedeny v tab. 11. (15) Tabulka 11: Základní informace, Ústí nad Labem (17)
Počet částí obce Ústí nad Labem Výměra [ha]
22 9 397
Počet obyvatel
93 523
Průměrný věk
41
Nezaměstnanost [%]
13
Počet dokončených bytů
77
Počet dokončených bytů v RD
40
Podíl zastavěných a ostatních ploch [%]
38,4
Podíl zemědělské půdy [%]
30,6
Podíl vodních ploch [%]
5,2
Podíl lesů [%]
25,8
50
Pro okresy Ústí nad Labem, Teplice, Most a Chomutov je typická průmyslová výroba. V popředí stojí energetika, těžba uhlí, strojírenství, chemický a sklářský průmysl se společnostmi Mostecká uhelná, Severočeské doly a Chemopetrol. Jelikož je tato oblast průmyslově založena, jsou zde vyšší hodnoty znečišťujících látek v ovzduší. I když se v posledním desetiletí kvalita vzduchu zlepšuje, zejména kvůli útlumu těžby uhlí, zvýšené hodnoty koncentrací oxidu siřičitého a oxidů dusíku jsou měřeny zcela pravidelně. Jsou zde ovšem i zemědělské oblasti, například Litoměřicko a Lounsko. Mezi další významné společnosti v kraji patří Krajská zdravotní a.s., která sdružuje nemocnice v Děčíně, Masarykovu v Ústí nad Labem, Teplickou, nemocnici v Mostě a nemocnici Chomutov. (15) Ústecký kraj se v roce 2013 podílel na HDP 6 %. Průměrná měsíční hrubá mzda v kraji byla 22 762 Kč, což je částka nižší o 2 366 Kč, než je uváděný průměr České republiky. Již výše zmiňovaný útlum těžby uhlí je také jednou z příčin nejvyšší nezaměstnanosti v České republice. Ke konci roku 2013 byla nezaměstnanost 11,47 %, přičemž celorepublikový průměr činil 8,17 %. (15) Vzdělávání zajišťuje v Ústeckém kraji 350 mateřských škol, 276 základních škol, 96 středních škol a gymnázií. Vysoké školy jsou v tomto kraji 2. Lékařskou péči zajišťuje 20 nemocnic, 13 léčebných ústavů a 6 léčeben pro dlouhodobě nemocné. Nejvýznamnější je pak výše zmíněná Krajská zdravotní a.s. (15) Dopravní dostupnost zajišťuje mezinárodní trasa E55, která propojuje jih a sever Evropy. U Lovosic přechází v dálnici D8, která se napojuje na německou dálnici A17. Další významný tah je z Karlovarského kraje vedoucí do kraje Libereckého a spojnice Německé republiky a Prahy vedoucí přes Chomutov a Louny. Železniční síť umožňuje dopravu z Německé republiky do Prahy. Významná je zde i lodní doprava, a to díky řece Labe. Ústecký kraj leží na hranicích, je zde 13 silničních přechodů, 3 železniční a 1 říční přechod. (15)
51
4.4 Karlovy Vary Karlovarský kraj se nachází na západě České republiky. Vznikl z původního Západočeského kraje, který se rozdělil na Plzeňský a právě Karlovarský kraj. Jde o jeden z nejmenších krajů. Se 40 obcemi zaujímá pouze 4,2 % území České republiky. K 31. 12. 2013 žilo v Karlovarském kraji 300 309 osob a ve městech karlovarského okresu 117 297 osob. (18) Karlovarský kraj je složen ze 3 okresů a ty jsou dále členěny do 132 obcí. Jedná se o okresy chebský, karlovarský a sokolovský. Karlovarský kraj se skládá ze 7 správních obvodů obcí s rozšířenou působností tak, jak je naznačeno na obr. 10. Jsou to Aš, Cheb, Karlovy Vary, Kraslice, Mariánské Lázně, Ostrov a Sokolov. Základní informace o Karlových Varech jsou v tab. 12. (18)
Obrázek 10: Administrativní členění Karlovarského kraje (18)
52
Tabulka 12: Základní informace, Karlovy Vary (18)
Počet částí obce Karlovy Vary Výměra [ha]
15 5 908
Počet obyvatel
49 864
Průměrný věk
44
Nezaměstnanost [%]
9,21
Počet dokončených bytů
104
Počet dokončených bytů v RD
11
Podíl zastavěných a ostatních ploch [%]
29,6
Podíl zemědělské půdy [%]
24,7
Podíl vodních ploch [%]
2,4
Podíl lesů [%]
43,3
Nejvýznamnějším odvětvím v Karlovarském kraji je lázeňství. Mezi nejznámější lázně patří lázně Karlovy Vary, Mariánské Lázně, Františkovy Lázně, Lázně Kynžvart, Jáchymov a Lázně v Kyselce, které ovšem nejsou v provozu. Karlovarský kraj je spolu s lázněmi proslulý také lázeňskými oplatky, pramenem Martini, likérem Becherovka a sklářskou společností Moser. (18) Nezaměstnanost v Karlovarském kraji je 9,33 %, v Karlových Varech je nezaměstnanost 9,21 %. Nezaměstnaných osob v roce 2013 bylo 19 600, přičemž volných pracovních míst bylo 1 275. Žadatelů o práci bylo nejvíce v Karlových Varech, a to 7 530 osob. (18) Stavebnictví v Karlovarském kraji mělo ke konci roku 2013 klesající tendenci. V roce 2013 zde bylo dokončeno 430 bytů, což je o 113 bytů méně než v roce předešlém. (18) Lékařskou péči zajišťovalo v Karlovarském kraji v roce 2013 5 nemocnic a 160 samostatných zdravotnických zařízení a 630 samostatných ordinací lékařů. (18)
53
5. STANOVENÍ VLIVU MÍSTNÍCH PODMÍNEK NA CENU BYTU Cílem této práce je stanovení vlivu místních podmínek na cenu bytu typu 1+1 v lokalitách Praha, Karlovy Vary a Ústí nad Labem. Polohy těchto lokalit jsou červeně vyznačeny na obr. 11. Za tímto účelem byla vytvořena databáze bytů, která obsahuje inzeráty s nabídkami bytů k prodeji. Základní parametry těchto inzerátů jsou: byt typu 1+1, lokalita: Praha, Karlovy Vary a Ústí nad Labem, osobní vlastnictví. Nabídkové inzeráty byly staženy z internetového serveru sreality.cz (32) v období od srpna 2014 do března 2015. Výsledkem je databáze s 297 byty.
Obrázek 11: Mapa správního uspořádání České republiky, ke dni 31. 1. 2015 s vyznačím oceňovaných lokalit (19)
Každý byt z databáze se ocení porovnávacím způsobem podle oceňovací vyhlášky. Ocenění bylo provedeno v měsíci dubnu 2015, z tohoto důvodu byla použita vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s platností od 1. 10. 2014, pro celou
54
databázi bytů. Součástí porovnávacího ocenění je stanovení indexu polohy. Po jeho vyčíslení, lze určit vliv polohy na cenu bytu a míru jednotlivých faktorů vlivu polohy pro každou lokalitu. Porovnáním jednotkové ceny nabídkové a jednotkové ceny zjištěné pak lze stanovit, o kolik procent majitelé nadhodnocují své věci nemovité. Tato hodnota ovšem může být zkreslena, a to ze dvou hlavních důvodů. První je fakt, že ne v každém nabídkovém inzerátu je uvedeno, zda-li je nabídková cena včetně provize. Druhým úskalím je pak to, že není jisté jakým způsobem a jak přesně byla stanovena plocha, která je v inzerátu uvedena. Možný způsob stanovení vlivu polohy na cenu bytu vyjma oceňovací vyhlášky je z nabídkové ceny. Pro tento postup je třeba mít v databázi takové byty, které jsou shodné, a liší se pouze v jednom znaku ze znaků indexu polohy. Tyto byty jsou tedy zcela totožné a liší se tak například pouze docházkovou vzdáleností. Jeden byt bude mít například zastávku městské hromadné dopravy ve vzdálenosti 200 m, a druhý ve vzdálenosti 1 000 m. Nabídková cena prvního bytu je 1 000 000 Kč a druhého bytu je 900 000 Kč. Za předpokladu, že všichni prodávající uvažují stejně, a na rozdílu cen bytů se podepsal pouze tento jeden rozdíl, znamená umístění bytu v docházkové vzdálenosti 1 km snížení ceny bytu o 10 % oproti ceně bytu ve vzdálenosti 200 m.
55
5.1 UKÁZKOVÝ VÝPOČET Ukázkový výpočet stanovení vlivu polohy na cenu bytu podle oceňovací vyhlášky byl proveden pro byt v ulici Hellichova, městská část Praha 1, k datu 25. 4. 2015. Na obr. 12 je zobrazena poloha oceňovaných bytů v této městské části. Ukázkový byt je označen názvem ulice a červeným bodem.
Obrázek 12: Přibližná poloha ukázkového bytu (20)
Parametry oceňovaného bytu dle inzerátu (21) jsou následující: Byt se nachází v centru Prahy pod Petřínem. Adresa: Hellichova, Praha 1 – Malá Strana. Byt je po rekonstrukci a nachází se ve 3. patře z 5 pater celkových. Budova je zděná. Plocha bytu je 57 m2. Vytápění je ústřední plynové. Součástí bytu je sklep a balkón. V budově není výtah. Součástí bytu je nově zabudovaná kuchyňská linka na míru se spotřebiči, předsíň s vestavěnými šatními skříněmi, koupelna s vanou, 2x samostatná toaleta, ložnice se šatní skříní. Cena za nemovitost: 6 950 000 Kč.
56
Výpočet zjištěné ceny porovnávacím způsobem podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. byl teoreticky popsán v kapitole 3. Oceňování bytových jednotek. V této části je využit v praxi. Základní ceny ZC [Kč] za m2 podlahové plochy pro hlavní město Praha jsou uvedeny v tab. 13. Pro Prahu 1 tato částka činí 67 484 Kč. Pojmem podlahová plocha rozumí oceňovací vyhláška: „plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav.“ (10, s. 47) Přičemž plochy teras, balkónů, pavlačí, nezasklených lodžií a sklepních kójí se k této ploše přičítají po vynásobení příslušným koeficientem, jež oceňovací vyhláška také uvádí. (10) Jakým způsobem jsou stanoveny plochy v oceňovaných bytech, není v nabídkových inzerátech uvedeno. Počítáno je s hodnotami uvedenými v těchto inzerátech. Tabulka 13: Základní ceny za m2 pro hl. město Praha (10)
Lokalita
Praha 1
Praha 2
Praha 3
Praha 4
Praha 5
Praha 6
Praha 7
Praha 8
Praha 9
Praha 10
Zákl.cena 67 484 56 068 42 788 37 426 38 507 45 433 41 755 38 783 40 054 35 452 [Kč/m2] Praha 11 33 356
Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 36 062 32 915 33 041 34 597 43 971 31 971 34 902 30 225 40 709 43 362
Hodnoty znaků indexu konstrukce pro oceňovaný byt jsou uvedeny v tab. 14. Tabulka 14: Hodnoty znaků indexu konstrukce a vybavení bytu pro byt 1+1 na ulici Hellichova, Praha 1
Hodnota Vi
Vi Název znaku
Číslo Popis pásma
1
Typ stavby
IV.
2
Společné části domu
I.
Budova – zděná, nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Žádné z dále uvedených
3
Příslušenství domu
II.
Bez dopadu na cenu bytu
0
II.
Ostatní podlaží nevyjmenované
0
II.
Částečný výhled
0
V.
Standardní provedení s dalším WC Standardní vybavení – balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje Ústřední Bez vlivu na cenu Byt ve výborném stavu
4
Umístění bytu v domě Orientace obytných místností 5 ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu a prostory 7 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kritérium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav
III. II. III. I.
57
0,1 -0,01
0,05 0 0 0 1,05
Znak 10 – stavebně-technický stav - se násobí koeficientem s, pro který je třeba znát stáří stavby. Stáří stavby není ve většině inzerátů zadáno, a tak je pouze odhadováno z dostupných údajů městských částí. Pro Prahu byly použity zdroje (23, 25), pro Ústí nad Labem (27) a pro Karlovy Vary (28). Výpočet index konstrukce a vybavení I V [] [11] a koeficientu s [12]: 9 I V 1 Vi V10 (1 0,005 y) i 1
I V (1 0,1 0,01 0 0 0 0,05 0 0 0) 1,05 1 0,005 125 I V 1,14 1,05 0,375 1,14 1,05 0,6 0,7182 []
Ve výše uvedeném výpočtu vyšel koeficient s 0,375 , dle vyhlášky je třeba počítat s minimální hodnotou s 0,6 , proto je ve výsledném dosazení hodnot použita hodnota
s 0,6 .
Výpočet základní ceny upravené ZCU Kč m 2 [10]: ZCU ZC I V
ZCU 67 484 0,7182 48 467,0088 Kč m 2 . Hodnoty znaků indexu trhu ukázkového bytu jsou uvedeny v tab. 15. Tabulka 15: Hodnoty znaků indexu trhu pro byt 1+1 na ulici Hellichova, Praha 1
Pit Název znaku 1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi
Hodnota Pit
Číslo
Popis pásma
II.
Nabídka odpovídá poptávce
0
0
2
Vlastnické vztahy
V.
Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku
3
Změny v okolí
II.
Bez vlivu nebo stabilizovaná území
0
4
Vliv právních vztahů na prodej
II.
Bez vlivu
0
5
Ostatní neuvedené (nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká eko. návratnost)
II.
Bez dalších vlivů
0
6
Povodňové riziko
IV.
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1
58
Jelikož jsem nezískala dostatečné podklady ke znakům 1 - 5 indexu trhu, byly tyto znaky ohodnoceny 0, a to nejen u ukázkového výpočtu, ale i u ostatních bytů v databázi. Znak 6 - povodňové riziko – hodnoty tohoto znaku byly stanoveny z povodňového plánu České republiky (22). Povodňová situace pro Prahu 1 je zobrazena na obr. 13. Výpočet index trhu I T [8]: 5 I T P6 1 PiT i 1
I T 1 1 0 0 0 0 0 1 .
Obrázek 13: Povodňová situace, Praha 1 (22)
Povodňový plán České republiky vyznačuje záplavové oblasti třemi odstíny modré, které označují povodňové riziko 5-leté vody, 20-leté vody a 100-leté vody.
59
Hodnocení znaků indexu polohy pro ukázkový byt na ulici Hellichova je uvedeno v tab. 16. Tabulka 16: Hodnoty znaků indexu polohy pro byt 1+1 na ulici Hellichova, Praha 1
Pi
Název znaku
Číslo Popis pásma
1
Druh a účel užití stavby
I.
Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku – nad 2 000 obyvatel
1,00
I.
Rezidenční zástavba
0,04
I.
Střed obce - centrum obce
0,03
I.
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci
0
I.
V okolí je dostupná občanská vybavenost obce
0
V.
Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti
0
IV.
MHD – centrum obce
0,03
III.
Výhodná – možnost komerčního využití pozemku nebo stavby
0,04
9
Ostatní hromadná doprava Poloha pozemku/stavby z hlediska komerční využitelnosti Obyvatelstvo
II.
Konfliktní okolí
-0,1
10
Nezaměstnanost
III.
Nižší než je průměr v kraji
0,01
11
Vlivy ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
2 3 4 5 6 7 8
Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku
Hodnota Pi
0
Znak 4 - Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci – Tyto údaje byly vyčteny z Regionálního informačního serveru RISY.cz (26). Z těchto stránek byli čerpány také údaje pro znak 5 – občanská vybavenost. Znak 6 – Dopravní dostupnost k pozemku – Pro Prahu 1 a některé další části byla zvolena kategorie se špatnými parkovacími možnostmi, jelikož jsou zde tzv. modré parkovací zóny, ve kterých mohou parkovat pouze rezidenti, čili osoby, které si parkovací místo předplatily. Podmínkou je mít zde trvalé bydliště. Znak 8 – Poloha pozemku/stavby z hlediska komerční využitelnosti – Byla zvolena jako výhodná, a to zejména z důvodu výhodné polohy v centru města a dopravní obslužnosti městskou hromadnou dopravou.
60
Znak 9 – Obyvatelstvo – Jelikož vyhláška přímo nedefinuje, jak obyvatelstvo zařadit, využila jsem stránky mapakriminality.cz (24). Nejaktuálnější data jsou vztažená k březnu 2015. Index kriminality pro toto období pro celou ČR byl 21,8. Index kriminality vyjadřuje počet trestných činů na 10 000 obyvatel ve zvoleném časovém období. Průměrný index kriminality pro Prahu je zobrazen na obr. 14. Stránky mapakriminality.cz vztahují míru kriminality k celorepublikovému průměru. Výsledné hodnoty řadí do pěti úrovní. K těmto úrovním jsem pak přiřadila hodnoty, jež uvádí oceňovací vyhláška. Jelikož oceňovací vyhláška uvádí docela významné rozmezí těchto hodnot, může špatnou volbou dojít k výraznému zkreslení zjištěných cen bytů. (24) Znak 10 – Nezaměstnanost – Průměrná nezaměstnanost v Praze byla v dubnu roku 2015 dle Českého statistického úřadu 4,9 %. Míry nezaměstnaností v jednotlivých částech Prahy jsou uvedeny v tab. 10. Pro Prahu 1 tato hodnota byla 4,0 %. (Nezaměstnanost v Ústí nad Labem 10,42 % a ve městě Karlovy Vary 7,92 %.) Výpočet indexu polohy I P [] [9]: 11 I P P1 1 PiP i2
I P 1 1 0,04 0,03 0 0 0 0,03 0,04 0,1 0,01 0 I P 1,05 [] .
Obrázek 14: Index kriminality pro hlavní město Praha (24)
61
Zjištěná cena bytu porovnávacím způsobem [7]: CB P PP ZCU I T I p
CB P 57 48 467,0088 1 1,05 2 900 750,50 Kč . Zjištěná cena bytu porovnávacím způsobem bez vlivu polohy: CB PBV PP ZCU I T CB PBV 57 48 467,0088 1 2 762 619,50 Kč . Výsledný vliv polohy na cenu bytu 1+1 na ulici Hellichova, Praha 1: CB P CB PBV 2 900 750,50 2 762 619,50 138 130,98 Kč = 5 % Index polohy pro oceňovaný byt 1+1 v ulici Hellichova vyšel 1,05. Můžeme tedy říci, že se jedná o ideální polohu bytu, která cenu bytu zvyšuje. Cena bytu dle oceňovací vyhlášky bez vlivu polohy je 2 762 619,50 Kč. Cena bytu s vlivem polohy 2 900 750,50 Kč je oproti ceně bez vlivu polohy vyšší o 5 %. Negativní parametry vlivu polohy bytů na Praze 1 jsou konfliktní okolí a špatné parkovací možnosti. Špatné parkovací možnosti jsou způsobeny tzv. modrými parkovacími zónami, na kterých mohou parkovat pouze občané, kteří si tuto možnost zaplatí. Podmínkou je jejich trvalé bydliště v dané lokalitě. Tyto negativní parametry jsou vyváženy nízkou mírou nezaměstnanosti, výhodnou polohou v centru města, kde se nachází rezidenční zástavba, velice dobrou dostupností na městskou hromadnou dopravu a možností komerční využitelnosti. Zjištěná cena bytu v ulici Hellichova je 2 900 750,50 Kč, při přepočtu na jednotkovou cenu je zjištěná cena 50 890 Kč/m2, přičemž m2 jsou u všech výpočtů vztaženy k podlahové ploše inzerované. Nabídková cena bytu je 6 950 000 Kč, přičemž není uvedeno, zda-li je v ceně provize. Uvažuji tedy, že provize v ceně není. Jednotková cena stanovena z nabídkové ceny je 121 930 Kč/m2. Je tedy zřejmé, že zjištěná jednotková cena je o 58 % nižší než nabídková jednotková cena. Takto výrazný rozdíl je zřejmě způsoben polohou bytu v původní zástavbě starého města, která umožňuje velmi rychlé spojení s centrem. Toto je možný důvod, proč je možno prodat byt za cenu odpovídající více než dvojnásobku ceny zjištěné.
62
Uvedený postup výpočtu vlivu polohy bytu na jeho cenu a stanovení procentuálního rozdílu jednotkových cen zjištěných a nabídkových byl aplikován na všech 297 bytů obsažených v databázi. Výsledné hodnoty pro lokality Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary jsou uvedeny v kapitole 6. Vyhodnocení výsledků.
63
5.2 VÝPOČETNÍ PROGRAM Postupným sběrem dat potřebných pro tuto práci došlo k vytvoření obsáhlé databáze. Databáze je vytvořena v aplikaci Microsoft Office Access a obsahuje celkem 297 inzerátů s byty 1+1 v lokalitách Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary, jež byly staženy z internetového serveru sreality.cz (32). Ke sběru dat došlo v období mezi srpnem 2014 a březnem 2015. K nahlédnutí je v elektronické příloze EP 1 pod názvem Databaze.mdb. Jednotlivé inzeráty ve formátu PDF jsou v elektronické příloze EP 2. Z důvodu velkého množství dat, jsem se rozhodla pro urychlení výpočtu vytvořit výpočetní program. Program jsem vytvořila v programovacím jazyce Python a je uložen v elektronické příloze EP 3. Tato příloha se skládá ze čtyř částí. První je vyhlaska.py, která obsahuje postup výpočtu podle oceňovací vyhlášky. Druhou část pak tvoří vypocet.py, která obsahuje tzv. volání těch funkcí z vyhlaska.py, které jsou potřebné pro stanovení vlivu místních podmínek na cenu bytu. Dále pak program grafy.py, ve kterém jsou definovány jednotlivé grafy. Po spuštění programu vypocet.py dojde k vytištění těchto hodnot do příkazového řádku a zároveň do souboru vypis.csv. Zároveň se otevřou okna s jednotlivými grafy. Poslední část tvoří program podobnost.py, jehož úkolem je najít shodné byty v databázi pro stanovení vlivu polohy na cenu bytu z nabídkových cen. Spuštěním programu vypocet.py dojde k vytištění čísel řádků shodných bytů z CSV do příkazového řádku. Zároveň se otevře okno s grafy, na kterých je vidět porovnání podobnosti jednotlivých bytů. Pro úspěšné spuštění výpočtu je nezbytná databáze bytů ve formátu CSV, která je uložena v elektronické příloze EP 4 pod názvem Nabidkova.csv. Jedná se o stejnou databázi jako v příloze EP 1, jen je v jiném formátu. Aby bylo možné program spustit, je třeba mít nainstalován Python (29). Dále vytvoření virtuální prostředí, které ovšem pro spuštění není zcela nezbytné. Zjednodušený postup instalace, vytvoření a spuštění virtuálního prostředí popisují stránky PyLadies Brno (30). Pro úspěšný výpočet z databáze je třeba dále nainstalovat Matplotlib (31). Postup instalace a spuštění je uveden též na stránkách PyLadies Brno. Dále pak Pandas a Numpy (33), mpl_toolkits natgrid (34) a SciPy (35). Postup spuštění výpočtu pro operační systém Windows pomocí příkazového řádky, kde je na disku C: vytvořena složka VUT, v ní je virtuální prostředí a složka
64
diplomova_prace, ve které jsou uloženy programy vyhlaska.py, vypocet.py, grafy.py a podobnost.py je zobrazen na obr. 15.
Obrázek 15: Postup spuštění výpočetního programu z příkazového řádku
Na obr. 16 je ukázka, jak vypadají vytištěné hodnoty do příkazového řádku. Spuštěním programu vypocet.py se zároveň vytvoří ve složce diplomova_prace soubor CSV s výsledky v přehlednější podobě.
Obrázek 16: Ukázka vytištění hodnot do příkazového řádku
65
6. VYHODNOCENÍ VÝSLEDKŮ Kapitola vyhodnocení výsledků je rozdělena na dvě samostatné kapitoly. V první kapitole jsou uvedeny hodnoty vlivu polohy na cenu bytu stanovené využitím oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Ocenění všech bytů v databázi bylo provedeno v měsíci dubnu 2015. Účinnost novely vyhlášky se datuje k 1. 10. 2014 a proto byl postup, který uvádí, použit na celou databázi bytů. Při použití této vyhlášky se stanovuje kromě jiného index polohy, díky němuž je stanoven vliv polohy na cenu bytu v kapitole 6.1. Kromě výsledných hodnot vlivu polohy na cenu bytu jsou zde definovány charakteristické byty jednotlivých částí měst, čímž dojde k popisu trhu s byty 1+1 ve městech Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary. Hodnoty vlivu polohy na cenu bytu a charakteristické byty jsou pak porovnávány v jednotlivých městských částech a nakonec jsou mezi sebou porovnána jednotlivá města. V kapitole 6.2 je stanovován vliv polohy na cenu bytu z nabídkové ceny. Jedná se o svým způsobem náročnou práci (z hlediska získání dat), jelikož je třeba shodných dvojic bytů, které se mohou lišit pouze v jednom parametru vlivu polohy, aby bylo zajištěna nejvyšší přesnost výsledků. Podmínkou použitelnosti těchto výsledků je fakt, že všichni majitelé věcí nemovitých uvažují stejně a hodnocené parametry polohy si cení stejnou mírou.
6.1 STANOVENÍ VLIVU POLOHY NA CENU BYTU VYUŽITÍM OCEŇOVACÍ VYHLÁŠKY V této části je stanovován vliv polohy na cenu bytu využitím oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Kapitola je členěna na čtyři samostatné části. První tři obsahují tabulky a jejich vyhodnocení pro města Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary. V poslední části je uvedeno shrnutí výsledků a porovnání jednotlivých měst mezi sebou.
66
6.1.1 PRAHA V následujících tabulkách tab. 18 až tab. 33 jsou uvedeny vypočtené hodnoty vlivu polohy na cenu bytu podle oceňovací vyhlášky. Polohy oceňovaných bytů jsou vyznačeny na obr. 17. Pro Prahu 7, 14, 15, 16 a 17 nebyl výpočet proveden, jelikož se v době sběru dat v těchto lokalitách nabízené byty typu 1+1 nenacházely. V Praze 8, 10, 12, 13, 18, 19 a 20 se byty sice nabízely, ale pouze v omezeném množství. Výsledná průměrná hodnota vlivu polohy tak zde může být zkreslená. Dělení Prahy do jednotlivých lokalit podle vyhlášky je v tab. 17. Tabulka 17: Dělení města Prahy do oblastí podle oceňovací vyhlášky (10)
Hlavní město Praha Oblast Katastrální území 1 Hradčany, Josefov, Malá Strana, Nové Město, Staré Město 2 Vinohrady, Vyšehrad 3 Holešovice, Karlín, Žižkov 4 Braník, Hodkovičky, Krč, Lhotka, Michle 5 Hlubočepy, Jinonice, Košíře, Motol, Radlice 6 Břevnov, Bubeneč, Dejvice, Troja, Střešovice, Veleslavín 7 Ďáblice, Kbely, Letňany 8 Bohnice, Čimice, Dolní Chabry, Lysolaje, Sedlec, Suchdol 9 Libeň, Hloubětín, Kobylisy, Prosek, Střížkov, Vysočany 10 Hrdlořezy, Malešice, Strašnice, Záběhlice 11 Dolní Měcholupy, Háje, Horní Měcholupy, Hostivař, Chodov, Petrovice, Štěrboholy Benice, Kamýk, Komořany, Kunratice, Křeslice, Libuš, Modřany, Pitkovice, 12 Šeberov, Újezd u Průhonic 13 Cholupice, Královice, Lipany, Nedvězí, Písnice, Točná Běchovice, Dolní Počernice, Dubeč, Hájek u Uhříněvsi, Koloděje, Kolovraty, 14 Uhříněves 15 Březiněves, Čakovice, Miškovice, Satalice, Třeboradice, Vinoř 16 Radotín, Řeporyje, Zbraslav 17 Lahovice, Lipence, Lochkov, Přední Kopanina, Sobín, Zadní Kopanina 18 Holyně, Malá Chuchle, Řepy, Slivenec, Stodůlky, Třebonice, Velká Chuchle, Zličín 19 Černý Most, Horní Počernice, Hostavice, Klánovice, Kyje, Újezd n. Lesy 20 Liboc, Nebušice, Ruzyně, Vokovice 21 Nusle, Podolí, Smíchov, Vršovice
67
Obrázek 17: Přibližná poloha oceňovaných bytů v Praze (20)
68
Tabulka 18: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 1
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici [%] polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná (NC) (ZC) Hellichova 121 930 50 890 58 1,05 5 Klimentská 118 537 47 319 60 1,05 5 Na Poříčí 78 313 31 734 54* 1,05 5 Na Zbořenci 74 500 47 192 32* 1,05 5 Petrská 122 222 54 270 51* 1,15 15 Petrské náměstí 115 116 50 444 56 1,05 5 Truhlářská 109 405 50 890 53 1,05 5 Rybná 87 000 49 551 43 1,05 5 Vliv polohy pro městskou oblast [%] 6,25 Směrodatná odchylka [%] 3,31 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 51 Směrodatná odchylka [%] 8,67
Byty, jež se nacházejí v městské části Praha 1, mají shodný index polohy 1,05 až na byt nacházející se v ulici Petrská. Hodnota indexu polohy 1,05 značí, že poloha bytů navyšuje zjištěnou cenu o 5 %. Aritmetickým průměrem byl stanoven vliv polohy na cenu bytu v Praze 1 6,25 %. Na index polohy má v Praze 1 negativní vliv vyšší míra kriminality. Pro tuto oblast jsou také charakteristické špatné parkovací možnosti, tzv. modré zóny, na kterých mohou parkovat pouze osoby, které mají tuto možnost předplacenou. K tomu je potřeba bydliště v této lokalitě. Vyhláška tuto možnost hodnotí 0, nedochází tedy ke snížení zjištěné ceny. Negativní parametry vyrovnává míra nezaměstnanosti nižší, než jaký je průměr v kraji, umístění v centru města s rezidenční zástavbou, s čímž souvisí dobrá možnost komerčního využití a také výborná dostupnost na městskou hromadnou dopravu. Pro byt v ulici Petrská vyšel index polohy 1,15. Rozdíl oproti ostatním bytů v této lokalitě je způsoben nižší mírou kriminality v ulici. Porovnáme-li jednotkové zjištěné a jednotkové nabídkové ceny, zjistíme, že byt v ulici Petrská má jasně nejvyšší hodnoty. To je pravděpodobně způsobeno tím, že si jsou prodávající i kupující vědomi dobré lokality a jsou ochotni za ni připlatit. Porovnáním nabídkových jednotkových cen a zjištěných jednotkových cen vychází výrazné navýšení nabídkových cen oproti zjištěným. V průměru se jedná o navýšení 51 %. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %.
69
V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Porovnáním bytů nabízených na Praze 1 lze říci, že nejčastěji nabízený byt v této lokalitě má následující parametry: Podlahová plocha od 36 m2 do 64 m2, v cihlové stavbě, ve třetím nebo čtvrtém patře z celkových čtyř nebo šesti. Byt je ve standardním provedení, bez sklepa, s výtahem a balkónem, vytápěn lokálními plynovými topidly. Stáří stavby je v rozmezí 88 a 130 let a stav bytu je výborný. Byt se nenachází v záplavové oblasti, má špatné parkovací možnosti, ale výbornou dostupnost na městskou hromadnou dopravu. Nabídková cena takovéhoto bytu se pohybuje v rozmezí 3 900 000 Kč až 6 000 000 Kč. Tabulka 19: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 2
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Fričova 81 429 42 785 47 1,02 2 Šmilovského 63 636 37 008 37* 0,94 -6 Americká 80 811 37 700 53 0,94 -6 Londýnská 65 893 37 501 43 0,98 -2 Lužická 65 500 39 782 39 1,02 2 Máchova 76 389 37 832 45* 0,97 -3 Máchova 67 619 40 533 40 1,02 2 Na Kozačce 48 958 21 197 52* 0,94 -6 Pod Zvonařkou 59 643 43 204 23* 1,03 3 Slezská 54 255 13 868 74 0,97 -3 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -1,70 Směrodatná odchylka [%] 3,49 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 45 Směrodatná odchylka [%] 12,64
Hodnoty indexu polohy jsou v Praze 2 proměnné. Vliv polohy na cenu bytu je zde tedy zvyšující i snižující. V průměru vychází vliv polohy na cenu bytu v Praze 2 -1,7%, tzn. že snižující tendence převažuje. Mezi snižující vlivy, které působí na cenu bytu, patří vyšší míra nezaměstnanosti než jaký je průměr v kraji, dále je zde několik bytů s horší dostupností na městskou hromadnou dopravu. I když se jedná o vzdálenosti v průměru mírně nad 200 m, je snížení indexu polohy patrné. Jedná se o byty v ulici Na Kozačce, Americká a Šmilovského. Praha 2 stejně jako Praha 1 je opatřena modrými parkovacími zónami, které způsobují špatné parkovací možnosti. Byty s kladným vlivem na cenu bytu mají společnou výbornou
70
dostupnost městské hromadné dopravy a nižší míru kriminality než ostatní byty v této lokalitě. Porovnáním nabídkových jednotkových cen a zjištěných jednotkových cen je opět patrné navýšení nabídkové ceny v průměru o 45 %. Prodávající si jsou tedy opět vědomi žádané polohy bytů v centru města. Byty s nejvyšší mírou negativního vlivu polohy, tedy byty v ulici Americká a Na Kozačce, mají nejvyšší míru navýšení nabídkové ceny oproti ceně zjištěné. Cena bytu Na Kozačce je nejnižší z této lokality, i přes to se výrazně liší od ceny zjištěné. Nižší hodnota je způsobena špatným stavem bytu. Naopak byt v ulici Americká má jednu z nejvyšších nabídkových cen. Příčina tohoto významného rozdílu není z inzerátu a z dostupných informací zcela zřejmá, může to být také tím, že prodávající nastavili cenu podle ostatních inzerátů v okolí aniž by vzali v potaz, že mají horší umístění a další parametry, které zohledňuje vyhláška. Pouze byt na ulici Šmilovského dosahuje nižších hodnot, než jaký je průměr, tedy 37 %. Nižší navýšení ceny bytu koresponduje s negativním vlivem polohy na cenu bytu podle oceňovací vyhlášky. Od průměrných hodnot navýšení nabídkové ceny jednotkové oproti jednotkové ceně zjištěné se výrazně liší byt v ulici Slezská. Rozdíl cen je 74 %, přičemž nabídková cena jednotková se výrazněji neliší od ostatních jednotkových cen, rozdíl je způsoben nízkou hodnotou zjištěné ceny jednotkové. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Nejčastěji nabízený byt v Praze 2 má následující parametry: Byt s podlahovou plochu od 37 m2 do 54 m2, v cihlové stavbě, v prvním nebo třetím patře z celkových tří nebo šesti pater. Byt nemá sklep, balkón, ani výtah. Byt je ve standardním provedení, vytápěn lokálními plynovými topidly. Stáří stavby, v níž se byt nachází je 75 let, stav bytu je výborný. Byt se nenachází v záplavové oblasti, má špatné parkovací možnosti a dobrou až výbornou dostupnost městské hromadné dopravy. Nabídková cena za takovýto byt se pohybuje v rozmezí 2 500 000 Kč až 3 500 000 Kč.
71
Tabulka 20: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 3
Byt na ulici Dělnická Dělnická Farského Komunardů Letohradská Na Maninách Osadní Přístavní Přístavní Přístavní Stupkova U průhonu U smaltovny U Uranie U Uranie Křižíkova Křižíkova Petra Slezáka Urxova Jičínská Chelčického Jeronýmova Koněvova Lupáčova U památníku Rečkova Bořivojova Buková Habrová Hájkova Havlíčkovo nám. Jeronýmova Koněvova Koněvova Květinková Loudova Lupáčova Na rovnosti Pod lipami Roháčova Štítného Štítného Táboritská
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) 61 176 28 682 48* 0,98 -2 46 735 11 171 71* 0,98 -2 42 308 25 152 36* 0,97 -3 54 027 17 435 63* 0,98 -2 52 778 10 359 75* 0,97 -3 62 475 26 409 58 0,97 -3 48 837 29 323 40 0,98 -2 41 852 9 363 73* 0,97 -3 59 594 25 411 52* 0,98 -2 58 140 27 978 47* 0,97 -3 35 208 9 846 72 0,94 -6 54 545 29 852 45 0,98 -2 55 000 27 717 45* 0,97 -3 47 273 16 724 60* 0,94 -6 55 588 17 906 68 0,94 -6 85 484 19 951 72* 0,97 -3 65 918 18 120 68* 0,97 -3 43 000 19 971 49* 0,98 -2 45 800 17 788 56* 0,98 -2 63 043 27 145 57 0,98 -2 73 111 28 739 61 0,97 -3 71 324 27 703 56* 0,98 -2 57 143 11 149 80 0,97 -3 59 231 29 266 46* 0,97 -3 51 176 29 834 42 0,98 -2 46 136 29 568 31* 0,98 -2 50 000 16 766 66 0,94 -6 51 389 26 524 43* 0,94 -6 51 176 27 083 47 0,94 -6 79 654 27 119 66 0,97 -3 64 194 26 629 59 0,97 -3 69 794 28 739 54* 0,97 -3 39 333 25 361 31* 0,97 -3 54 524 30 367 39* 0,98 -2 50 938 25 806 49 0,94 -6 51 026 27 872 40* 0,97 -3 67 500 29 530 56 0,97 -3 52 813 26 105 51 0,98 -2 51 351 26 037 44* 0,94 -6 62 500 29 266 48* 0,97 -3 60 000 26 617 56 0,97 -3 74 211 29 266 56* 0,97 -3 61 667 29 568 47* 0,98 -2
72
pokračování tab. 20 Tachovské nám. 67 778 29 935 51* 0,98 Vliv polohy pro městskou oblast [%] Směrodatná odchylka [%] Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] Směrodatná odchylka [%]
-2 -3,18 1,40 57 11,90
Index polohy v městské části Praha 3 je opět menší než 1, průměrem byla stanovena hodnota vlivu polohy na cenu bytu -3,18 %. Vliv polohy na cenu bytu je tedy negativní a cenu bytu snižuje. Dle směrodatné odchylky jsou ceny bytů na Praze 3 v průměru snižovány o -4,58 % až -1,78 %. Negativní vliv polohy je způsoben jako u výše zmíněných městských částí vyšší mírou nezaměstnanosti než jaký je průměr v kraji, vyšší mírou kriminality a špatnými parkovacími možnostmi. U některých bytů pak také vyšší docházkovou vzdáleností na městskou hromadnou dopravu. Nabídkové ceny jsou oproti zjištěným cenám v této městské části vyšší o 57 %. Nejčastěji se navýšení pohybuje mezi 42 % a 66 %. Ceny v této městské části se pohybují velice vysoko i přes fakt, že je tato lokalita vyhlášena nepřizpůsobivým obyvatelstvem. Vyšší rozdíl jednotkových cen není způsoben vysokou nabídkovou cenou, pokud je porovnáme s ostatními oblastmi Prahy, ale spíše nižší cenou zjištěnou. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Nejčastěji nabízený byt v městské části Praha 3 má následující parametry: Podlahová plocha bytu je v rozmezí od 31 m2 do 47 m2, nachází se v prvním až čtvrtém patře z čtyř nebo sedmi pater celkových v cihlové stavbě. Byt má sklep a nemá balkon ani výtah, je ve standardním provedení a je vytápěn lokálními plynovými topidly. Stáří stavby je mezi 78 až 86 lety, byt v této stavbě je v dobrém až výborném stavu. Povodňové riziko je zanedbatelné, parkovací podmínky jsou špatné a dostupnost městské hromadné dopravy je dobrá až výborná. Nabídková cena takovéhoto bytu se pohybuje mezi 1 800 000 Kč až 2 600 000 Kč.
73
Tabulka 21: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 4
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici [%] polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná (NC) (ZC) Obětí 6. května 58 529 32 707 44 0,99 -1 Višňová 44 474 31 790 29 0,99 -1 Mirotická 46 279 30 812 28* 0,99 -1 Kvestorská 52 475 28 768 40* 0,96 -4 Nuselská 51 163 29 653 37* 0,99 -1 Nuselská 70 000 29 653 58 0,99 -1 Ohradní 44 231 10 183 72* 0,99 -1 Na Mlejnku 58 148 32 773 39* 0,99 -1 Na Usedlosti 52 632 32 773 33* 0,99 -1 Novodvorská 49 615 12 227 70* 1 0 Krchlebská 63 103 33 319 47 0,99 -1 Neveklovská 55 735 30 262 46 0,99 -1 Sládkovičova 39 975 31 790 15* 0,99 -1 U krčského nádr. 55 952 35 481 37 0,96 -4 V Štíhlách 44 872 26 288 41 0,99 -1 Hodonínská 53 500 28 768 41* 0,96 -4 Jivenská 49 964 30 517 39 1 0 Na Úlehli 38 750 26 204 32 0,96 -4 Zálesí 51 220 31 179 39 0,99 -1 Třeboňská 56 757 11 981 74* 1 0 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -1,45 Směrodatná odchylka [%] 1,29 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 43 Směrodatná odchylka [%] 14,74
Jednotlivé parametry polohy v městské části Praha 4, mají mírně snižující vliv na cenu bytu. Vyskytuje se zde ovšem i pár bytů, jejichž vliv polohy na cenu je nulový. Jedná se o byty na ulici Novodvorská, Jivenská a Třeboňská, jejich index polohy je roven jedné a vliv polohy je tedy 0 %. Na ostatní byty působí negativní vlivy, které snižují cenu bytu zhruba o 1 % nebo 4 %. Negativní vliv polohy je zapříčiněn vysokou mírou kriminality a u bytů s indexem 0,96 také horší docházkovou vzdáleností na městskou hromadnou dopravu. Pozitivně na cenu bytu působí míra nezaměstnanosti, která je nižší než jaký je průměr v kraji, dále dobré parkovací možnosti a u bytů s indexem polohy 1 pak také výborná dostupnost na městskou hromadnou dopravu. Porovnáním jednotkových cen vychází zjištěná jednotková cena vyšší než nabídková cena v průměru o 43 %. Nejčastější hodnoty navýšení se pohybují mezi 28 % a 58 %. U bytů v ulici Novodvorská a Třeboňská je vyšší nejen index polohy, ale i cena zjištěná, 74
a to i přes to že oba dva byty jsou určeny k rekonstrukci a bude tedy potřeba další investice nového majitele. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Nejčastěji nabízený byt v Praze 4 má následující parametry: Byt o podlahové ploše 29 m2 až 42 m2, v prvním až šestém patře ze čtyř až devíti celkových pater ve zděné stavbě. Byt je ve standardním provedení, má sklep a nemá výtah ani balkón, je vytápěn lokálními plynovými topidly a je v dobrém stavbu. Stáří stavby je od 34 let do 48 let. Povodňové riziko je zanedbatelné, parkovací možnosti jsou dobré a dostupnost městské hromadné dopravy je dobrá. Cena takového bytu se pohybuje mezi 1 500 000 Kč a 2 150 000 Kč. Tabulka 22: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 5
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici [%] polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná (NC) (ZC) Lamačova 46 563 19 019 54* 0,98 -2 Lipová alej 21 032 22 859 -9 1,02 2 Lumiérů 33 750 27 573 18 1,02 2 Pražského 49 688 21 917 51* 1,02 2 Donátova 84 800 27 310 63* 1,01 1 Trnkovo nám. 58 846 31 734 41* 1,03 3 Vliv polohy pro městskou oblast [%] 1,33 Směrodatná odchylka [%] 1,60 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 36 Směrodatná odchylka [%] 24,54
Vypočítáním průměru vlivu polohy na cenu bytu u všech oceněných bytů vychází vliv polohy pro Prahu 5 roven 1,33 %. Jedná se tedy o lokalitu s parametry, které zapříčiňují nárůst ceny. Nejčastější hodnota navýšení ceny bytu je 2 %. Pouze byt na ulici Lamačova má negativní vliv polohy na cenu bytu a cena bytu je o 2 % snížena. Parametry zapříčiňující snížení ceny bytu jsou nezaměstnanost, která je vyšší, než jaký je průměr v kraji a také střední míra kriminality. Negativní vliv polohy bytu na ulici Lamačova je způsoben špatnou pěší dostupností na městskou hromadnou dopravu. Naopak pozitivní vliv u ostatních bytů je způsoben výbornou dostupností městské hromadné dopravy, která je kratší než 100 m. 75
Při porovnání zjištěné a nabídkové jednotkové ceny oceňovaných bytů v této lokalitě vychází zjištěná cena vyšší v průměru o 36 %. Výjimku tvoří byt na ulici Lipová alej, který je podhodnocen o 9 %. Zjištěná jednotková cena tedy vyšla vyšší, než jednotková cena nabídková. To je pravděpodobně způsobeno tím, že součástí domu jsou komerční prostory. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Nejčastěji nabízený byt v této lokalitě má následující parametry: Byt o podlahové ploše od 26 m2 do 51 m2, v cihlovém nebo v druhém až sedmém patře ze čtyř až osmi pater celkových. Byt se nachází ve zděné nebo panelové stavbě, která nemá sklep, balkón, ale může mít výtah. Vytápění je lokální plynové nebo ústřední. Stáří stavby je 85 let a byt v ní se nacházející je 85 let starý. Povodňové riziko je zanedbatelné, parkovací možnosti jsou dobré, nebo dokonce vlastní. Dostupnost městské hromadné dopravy je výborná. Nabídková cena takovéto stavby je od 1 300 000 Kč do 2 000 000 Kč. Tabulka 23: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 6
Byt na ulici Heleny Malířové Patočkova Pod Královkou Šlikova Za Strahovem Čs. Armády Jana Zajíce Korunovační M. J. Lermontova N. A. Někrasova Národní obrany Národní Obrany Verdunská Ve Struhách Kafkova Zavadilova Na Malovance Hnězdenská Mazurská Mazurská Na Petřinách
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) 68 725 33 576 51 1,13 13 60 833 30 618 45* 1,04 4 70 000 35 154 45* 1,04 4 69 535 29 441 58 1 0 85 172 28 895 61* 1 0 54 762 29 172 42* 0,98 -2 67 073 28 078 53* 1 0 92 349 29 201 63* 1,03 3 65 263 31 840 46* 1,03 3 59 545 12 361 74* 1,04 4 70 968 27 805 61 1 0 62 571 28 358 55 1,03 3 61 892 30 804 45* 1 0 68 024 29 733 56 0,98 -2 66 000 44 982 27* 1,04 4 73 256 45 820 37 1,13 13 70 000 16 528 71* 1,04 4 56 500 36 556 35 1 0 50 000 14 124 72 1,04 4 46 875 14 425 64* 1,04 4 56 857 36 703 30* 1,1 10
76
pokračování tab. 23 Šumberova 52 647 38 677 22* 1,14 Vliv polohy pro městskou oblast [%] Směrodatná odchylka [%] Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] Směrodatná odchylka [%]
14 3,77 4,61 51 14,23
Vliv polohy na cenu bytu v Praze 6 je pozitivní a zvyšuje cenu bytu v průměru o 3,77 %. Pouze u dvou oceněných bytů vyšel vliv polohy na cenu negativní. Byt v ulici Čs. Armády a byt v ulici Ve Struhách má index polohy menší než 1. Cena obou bytů je vlivem polohy snížena o 2 %. Tato hodnota je způsobena mírou kriminality vyšší než u ostatních bytů. Dále je zde několik bytů, které mají nulový vliv polohy na cenu bytu, což je způsobeno mírou kriminality nižší, než u výše zmíněných dvou bytů. U zbylých bytů má poloha bytu kladný vliv na cenu bytu. Za vyšší hodnoty obecně může míra nezaměstnanosti nižší, než jaký je průměr v kraji a u některých bytů pak velmi nízká míra kriminality a pěší dostupnost na městskou hromadnou dopravu do 100 m. Porovnají-li se jednotkové ceny nabídkové a zjištěné, vychází cena zjištěná vyšší v průměru o 51 %. Hodnoty s vysokým indexem vlivu polohy mají cenu nabídkovou vyšší než cenu zjištěnou pouze o minimální částky, např. 22 % v ulici Šumberova. Naopak byty se záporným vlivem polohy na cenu bytu dosahují mnohem vyšších rozdílů, např. 56 % v ulici Ve Struhách. Lokalita Prahy 6 je považována za zajímavou pro kupující, a to se pozitivně podepisuje na výši ceně bytů. Porovnáme-li výsledné hodnoty vlivu polohy na cenu bytu s ostatními částmi Prahy, je zajímavé, že zde nedochází k vyššímu navýšení nabídkové ceny. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Nejčastěji nabízený byt v Praze 6 má následující parametry: Podlahová plocha bytu je v rozmezí od 31 m2 do 45 m2, byt se nachází ve zděné stavbě v prvním až šestém patře z celkových tří až devíti pater. Byt je ve standardním provedení, může mít sklep, nemá balkón ani výtah, je vytápěn ústředním vytápěním nebo lokálními plynovými topidly. Stáří stavby je v rozmezí 49 až 100 let. Stav bytu je dobrý nebo k rekonstrukci. Povodňové riziko je minimální, parkovací možnosti dobré, dostupnost městské hromadné dopravy výborná až dobrá. Cena takového to bytu se pak pohybuje v rozmezí 1 900 000 Kč až 3 100 000 Kč.
77
Tabulka 24: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 8
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Kusého 47 778 36 767 23 1,14 14 Kusého 53 750 33 685 37 1,1 10 Vliv polohy pro městskou oblast [%] 12 Směrodatná odchylka [%] 2 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 30 Směrodatná odchylka [%] 7,14
Vliv polohy bytu na jeho cenu vyšel výpočtem průměru oceňovaných bytů v městské části Praha 8 kladný. Průměrný vliv polohy pro tuto lokalitu je 12 %, tedy cena bytu se vlivem polohy zvyšuje. Výše procentuálního navýšení může být zkreslena, protože se zde nabízely pouze dva byty a to ještě jen na jedné ulici. Takto vysoký vliv polohy na cenu bytu je způsoben nezaměstnaností nižší, než je průměr v kraji a nízkou mírou kriminality. Přestože se byty nenacházejí v centru, ale v části navazující na centrum, jsou výsledné hodnoty vlivu polohy na cenu bytu vysoké díky minimální míře kriminality. Přestože se byty nacházejí ve stejné ulici, mají index polohy odlišný. To je způsobeno rozdílnou docházkovou vzdáleností na zastávku městské hromadné dopravy. Navýšení nabídkové ceny jednotkové oproti zjištěné ceně jednotkové je v průměru 30 %. Oproti ostatním lokalitám je navýšení jednotkové ceny nabídkové nižší, což je způsobeno vyšší zjištěnou cenou jednotkovou. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %.
78
Tabulka 25: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 9
Jednotková cena [Kč/m2] NC – ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici [%] polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná (NC) (ZC) Nad Hercovkou 45 053 26 676 41 0,96 -4 Paláskova 59 063 26 283 51* 1,01 1 Trojská 47 619 29 066 39 0,97 -3 Trojská 43 478 9 871 77 0,93 -7 Trojská 45 769 11 073 76 0,97 -3 Na Dědince 46 026 24 686 41* 0,96 -4 Pivovarská 49 348 25 378 49 0,96 -4 Pod Kotlaskou 46 829 25 920 45 0,96 -4 Společná 47 126 28 933 35* 0,98 -2 U libeňského piv. 36 857 9 298 70* 0,93 -7 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -3,7 Směrodatná odchylka [%] 2,19 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 53 Směrodatná odchylka [%] 15,80
Vliv polohy na cenu bytu v městské části Praha 9 vyšel až na jeden byt negativní. Jednotlivé parametry polohy oceňovaných bytů zapříčiňují snížení jejich ceny. Průměrný vliv polohy na cenu bytu v městské části Praha 9 je -3,7 %. Poloha, která má zvyšující účinek na cenu, vyšla pouze u bytu v ulici Paláskova. Cena bytu Paláskova se zvyšuje o 1 %, které je způsobeno nižší mírou kriminality v kombinaci s dobrou docházkovou vzdáleností na zastávku městské hromadné dopravy. Snižující účinek polohy je dán vyšší mírou nezaměstnanosti a vyšší mírou kriminality. Jednotlivé rozdíly v procentuálním vyjádření vlivu polohy na cenu bytu jsou způsobeny docházkovou vzdáleností bytu na zastávku městské hromadné dopravy. Hodnoty vlivu polohy jsou také ovlivněny tím, že se byty nacházejí v oblasti navazující na střed města, nikoliv v jeho centru. Rozdíl jednotkových cen nabídkových a zjištěných je v průměru 53 %. Nejčastěji se dle směrodatné odchylky pohybují v rozmezí 38 % až 67 %. Výše zmíněný byt v ulici Paláskova s indexem polohy roven jedné se pohybuje v uvedeném rozmezí a míra navýšení nabídkové ceny oproti zjištěné je 51 %. Hodnoty přesahující 70 % se vyskytují u bytů v ulicích u Libeňského pivovaru a Trojská. Takto výrazný rozdíl je způsoben tím, že byty v ulici u Libeňského pivovaru a dva byty v ulici Trojská jsou určeny k rekonstrukci a i přesto mají cenu vysokou jako byty, které jsou ihned obyvatelné bez větších finančních nákladů. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy
79
o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Parametry nejčastěji nabízeného bytu v této lokalitě jsou následující: Podlahová plocha bytu se pohybuje v rozmezí od 30 m2 o 59 m2. Byt se nachází ve zděném domě v prvním až pátém patře ze dvou až osmi pater celkových. Byt má sklep a nemá balkón ani výtah, je ve standardním provedení a vytápění je lokální elektrické nebo lokální plynové. Stáří domu je od 75 let do 85 let. Byt není v záplavové oblasti, má dobré parkovací podmínky a dobrou až špatnou dostupnost městské hromadné dopravy. Cena takového bytu se pohybuje v rozmezí od 1 400 000 Kč do 2 800 000 Kč. Tabulka 26: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 10
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Za Hládkovem 75 000 34 625 54 1,13 13 Bojanovická 48 108 33 229 26* 1,03 3 Vliv polohy pro městskou oblast [%] 8 Směrodatná odchylka [%] 5 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 40 Směrodatná odchylka [%] 13,92
Vliv polohy na cenu bytu v městské části Praha 10 vyšel vypočtením průměru oceněných bytů roven 8 %. Lze ovšem předpokládat, že tato hodnota je zkreslená tím, že zde byly oceněny pouze dva byty. Pokud by bylo k dispozici více nabídkových inzerátů, lze předpokládat, že by se hodnota vlivu polohy na cenu bytu v Praze 10 lišila. Pro byt v ulici Za Hládkovem vyšel vliv polohy na cenu bytu kladný, jednotlivé parametry polohy zvyšují cenu bytu o 13 %. Tato hodnota je zapříčiněna nízkou mírou kriminality, nízkou mírou nezaměstnanosti a dobrou docházkou vzdáleností městské hromadné dopravy. Oproti tomu cena bytu v ulici Bojanovická je zvýšena pouze o 3 %, což je způsobeno vyšší mírou kriminality než jaká je v ulici Za Hládkovem. Pro oba byty je shodná nižší míra nezaměstnanosti a dobrá docházková vzdálenost na zastávku městské hromadné dopravy. Jednotková cena nabídková je u obou bytů vyšší než jednotková cena zjištěná. Ceny zjištěné jsou skoro stejné, kdežto jednotlivé rozdíly nabídkových cen mezi byty jsou markantní. V ulici Bojanovická je navýšení nabídkové ceny pouze 26 %, což je pravděpodobně způsobeno tím, že je byt v horší stavu. Byt v ulici Za Hládkovem má
80
jednotkovou cenu nabídkovou vyšší o 54 %. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Ke stanovení parametrů nejčastěji nabízeného bytu v této lokalitě nebyl k dispozici dostatek podkladů. Tabulka 27: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 11
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Bachova 48 387 11 544 76 1,03 3 Bachova 46 774 26 455 40* 1,03 3 Křejpského 47 368 11 324 75* 1 0 Mikulova 41 613 27 958 33 1,03 3 Mikulova 51 071 11 208 73* 1 0 Brechtova 46 333 29 478 31* 1 0 Hekrova 47 381 32 166 27* 1,03 3 Hlavatého 53 296 29 040 46 1,03 3 Mendelova 42 041 12 145 66* 1,03 3 Schulhoffova 42 273 24 952 41 1,03 3 Starobylá 42 829 29 478 26* 1 0 Vliv polohy pro městskou oblast [%] 1, 91 Směrodatná odchylka [%] 1,44 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 48 Směrodatná odchylka [%] 19,14
Vliv polohy na cenu bytu v městské části Praha 11 je kladný. Jednotlivé parametry vlivu polohy cenu bytu navyšují. V průměru jde o hodnotu 1,91 %. Indexy polohy v celé městské části Praha 11 vyšli shodně 1 a 1,03. Hodnota indexu polohy rovná jedné má nulový vliv na cenu bytu, a tak ji nezvyšuje ani nesnižuje. Hodnota indexu polohy 1,03 je způsobena nižší mírou kriminality, nízkou mírou nezaměstnanosti a dobrou dostupností městské hromadné dopravy. Snižující vliv má pak poloha bytů, která navazuje na centrum města a u bytů s indexem polohy 1 také horší dostupnost na městskou hromadnou dopravu. Míra navýšení nabídkové jednotkové ceny oproti jednotkové ceně zjištěné je v průměru 48 %. Jedná se tedy o vyšší hodnoty při porovnání s ostatními částmi města Prahy. Výraznější rozdíl přesahující 70 % je u bytů v ulici Mikulova, Křejpského a Bachova. Všechny tři byty jsou určeny k rekonstrukci, přesto je nabídková cena shodná s byty, které jsou v dobrém stavu. 81
Naopak menší rozdíl mezi jednotkovými cenami je u bytu v ulici Starobylá a Hekrova. Byt na ulici Starobylá je odlišný od ostatních pouze tím, že nemá balkón ani sklep, což může být příčina nižšího navýšení jednotkové nabídkové ceny oproti jednotkové ceně zjištěné. Byt na ulici Hekrova má naopak balkón, sklep a výtah. Z inzerátu není vidět jasný důvod výrazně nižšího navýšení jednotkové ceny nabídkové oproti zjištěné. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Parametry nejčastěji nabízeného bytu v Praze 11 jsou následující: Podlahová plocha se pohybuje v rozmezí od 28 m2 do 42 m2, byt je umístěn v panelové zateplené nebo nezateplené budově s ústředním vytápěním, v pátém až devátém patře ze sedmi až čtrnácti pater celkových. K bytu náleží sklep, nemá balkón, v domě je výtah. Stáří domu je 25 let, byt je ve standardním provedení v dobrém stavu nebo ve stavu k rekonstrukci. Byt není v záplavové oblasti, má dobré parkovací podmínky a dobrou dostupností městské hromadné dopravy. Nabídková cena takového bytu je 1 400 000 Kč až 1 900 000 Kč. Tabulka 28:Vliv polohy na ceny bytů v Praze 12
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Zvolská 38 298 21 421 44 1 0 Na Domovině 47 250 23 705 45* 1,11 11 Vliv polohy pro městskou oblast [%] 5,5 Směrodatná odchylka [%] 5,5 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 45 Směrodatná odchylka [%] 0,46
Vliv polohy na cenu bytu v Praze 12 je kladný. Jednotlivé parametry mají v průměru tendenci cenu bytu zvyšovat o 5,5 %. Průměrný vliv polohy na cenu bytu v Praze 12 je pravděpodobně zkreslen, jelikož se v této městské části nabízely pouze dva byty. U bytu v ulici Zvolská vyšel vliv polohy na cenu bytu neutrální a cena tohoto bytu není vlivem polohy zvyšována ani snižována. Neutrální vliv je zapříčiněn větší mírou kriminality než jaká je v ulici Na Domovině a také horší dostupností městské hromadné dopravy než jakou má byt na ulici Na Domovině.
82
Rozdíl jednotkových cen nabídkových a zjištěných vychází podobný, v průměru jde o hodnotu 45 %. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Ke stanovení parametrů nejčastěji nabízeného bytu v této lokalitě nebyl dostatek podkladů. Tabulka 29: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 13
Jednotková cena Vliv polohy [Kč/m2] NC - ZC Index Byt na ulici na cenu bytu polohy [-] nabídková Zjištěná [%] [%] (NC) (ZC) Nám. Antonína Pecáka 48 214 26 975 39* 0,95 -5 U bazénu 43 750 31 314 23* 0,95 -5 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -5 Směrodatná odchylka [%] 0 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 31 Směrodatná odchylka [%] 8
Vliv polohy na cenu bytu v městské části Praha 13 vyšel negativní. Jednotlivé složky polohy zde mají snižující vliv na cenu bytu. V průměru je cena bytu v městské části snižována o 5 %. Lze ovšem předpokládat, že je tato hodnota zkreslená, jelikož se v této městské části nabízely a byly oceněny pouze dva byty. Negativní vliv polohy na cenu bytu je dán vyšší mírou nezaměstnanosti než jaký je průměr kraje, vyšší hodnotou kriminality a polohou bytů na okraji města. Naopak pozitivní je zde velmi krátká dostupnost na městskou hromadnou dopravu. Rozdíl jednotkových cen zjištěných a nabídkových je mírně odlišný a v průměru se shoduje s hodnotami ostatních oblastí Prahy, tedy okolo 31 %. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Ke stanovení parametrů nejčastěji nabízeného bytu v této lokalitě nebyl k dispozici dostatek podkladů.
83
Tabulka 30: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 18
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Šimonova 32 963 32 387 2 1,05 5 Vliv polohy pro městskou oblast [%] 5 Směrodatná odchylka [%] 0 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 2 Směrodatná odchylka [%] 0
Vliv polohy na cenu bytu v ulici Šimonova, nacházející se v městské části Praha 18, vyšel 5 %. Cena bytu je tedy zvýšená o 5 %. Jelikož byl nabízen a oceněn pouze jeden byt, nelze předpokládat, že je tato hodnota vypovídající. Kladná hodnota 5 % je dána velmi nízkou mírou kriminality a výbornou dostupností na zastávku městské hromadné dopravy. Tyto pozitivní vlivy snižuje vyšší míra nezaměstnanosti, než jaký je průměr v kraji a také poloha bytu v okrajových částech města Prahy. Cena jednotková nabídková se liší od jednotkové ceny zjištěné pouze o 2 %, v porovnání s ostatními lokalitami jde o velmi nízkou hodnotu navýšení jednotkové nabídkové ceny. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Parametry nejčastěji nabízeného bytu nebyly stanoveny pro nedostatek podkladů. Tabulka 31: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 19
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Nad Statkem 38 269 30 594 20 0,95 -5 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -5 Směrodatná odchylka [%] 0 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 20 Směrodatná odchylka [%] 0
Vliv polohy na cenu bytu v ulici Nad Statkem je snižující. Cena bytu se zde snižuje o 5 %. Jelikož byl v městské části Praha 19 nabízen a oceněn pouze jeden byt, nelze předpokládat, že hodnota vlivu polohy na cenu bytu je shodná s průměrnou hodnotou vlivu
84
polohy na cenu bytu pro Prahu 19. Negativní vliv je způsoben vyšší mírou nezaměstnanosti než jaký je průměr v kraji, vyšší mírou kriminality a polohou bytu na okraji města Praha. Rozdíl mezi jednotkovou cenou nabídkovou a zjištěnou je 24 %, což je hodnota mírně nižší při porovnání s ostatními oblastmi Prahy. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Parametry nejčastěji nabízeného bytu nebyly stanoveny pro nedostatek podkladů. Tabulka 32: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 20
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Angolská 48 378 14 098 66 1,06 6 Evropská 60 833 35 969 36 1,05 5 Na Dlouhém lánu 61 660 34 594 36 0,9 -10 Vliv polohy pro městskou oblast [%] 0,33 Směrodatná odchylka [%] 7,32 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 46 Směrodatná odchylka [%] 14,14
Vliv polohy na cenu bytu vychází pro Prahu 20 v průměru 0,33 %. Ceny bytů v této lokalitě jsou tedy navyšovány zhruba o 0,33 %. Pro všechny byty v této lokalitě je shodná průměrná nezaměstnanost jako je nezaměstnanost v kraji a umístění na okraji města Prahy. Byty na ulici Angolská a Evropská vyšly s kladným vlivem polohy na cenu bytu, což je způsobeno nižší mírou kriminality. Liší se od sebe z důvodu odlišné dostupnosti na městskou hromadnou dopravu. Ulice na Dlouhém lánu má negativní vliv na cenu bytu, která je snížena o 10 %, což je způsobeno vysokou mírou kriminality a ne moc dobrou dostupností na městskou hromadnou dopravu. Rozdíly mezi jednotkovými cenami nabídkovými a zjištěnými jsou pro byty v ulici Evropská a Na Dlouhém lánu shodné, tato hodnota činí 36 %. U bytu v ulici Angolská je tento rozdíl 66 %, což je pravděpodobně způsobeno tím, že byt je určen k rekonstrukci, ale je nabízen za cenu bytu v dobrém stavu. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. 85
Pro stanovení parametrů nejčastěji nabízeného bytu nebyl v této lokalitě k dispozici dostatek podkladů. Tabulka 33: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 21
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Čestmírova 53 659 26 625 50 0,96 -4 Mečislavova 49 804 27 137 46 0,96 -4 Nad Mezerkou 49 800 28 196 43 0,97 -3 Na Veselí 52 636 27 343 48 0,93 -7 Táborská 59 950 30 913 43 0,96 -4 Grafická 70 000 30 372 55 1,02 2 Plzeňská 86 400 29 168 61 1,01 1 U Rantošky 42 857 10 700 75 0,97 -3 Počátecká 52 605 38 679 26 0,97 -3 5. května 50 909 27 420 46 0,97 -3 Boleslavova 50 882 29 185 39 0,96 -4 Mojmírova 54 500 27 649 45 0,96 -4 Oldřichova 68 810 28 791 58 0,97 -3 Oldřichova 59 975 28 791 49 0,97 -3 Rostislavova 51 081 28 995 38 0,95 -5 Rostislavova 52 632 11 350 73 0,95 -5 Táborská 40 536 26 822 29 0,93 -7 U družstva Ideál 43 845 27 137 33 0,96 -4 Vlastislavova 56 667 30 107 42 0,96 -4 Žateckých 57 111 28 225 46 0,96 -4 Kroftova 63 265 10 498 83 0,97 -3 Na Čečeličce 44 333 29 536 33 1,02 2 Na Celné 65 714 28 586 52 0,96 -4 Na Celné 70 294 28 454 60 0,93 -7 Na neklaníce 48 667 27 558 43 0,97 -3 Preslova 73 333 27 558 57 0,97 -3 Radlická 64 000 27 599 52 1,02 2 Tomáškova 63 636 27 799 51 0,96 -4 Borovská 40 000 20 980 43 0,96 -4 Kloboučnická 45 625 24 316 42 0,97 -3 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -3,27 Směrodatná odchylka [%] 2,28 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 49 Směrodatná odchylka [%] 12,66
Vliv polohy na cenu bytu v Praze 21 je v průměru -3,27 %. Cena bytu je v průměru tedy snižována o 3,27 %. Nejčastěji se vliv polohy na cenu bytu v Praze 21 pohybuje mezi -1 % a -6 %. Jsou zde ovšem i byty s kladným vlivem polohy, tedy byty jejichž cena je díky výhodné poloze zvýšena.
86
Byty s klaným vlivem polohy se nacházejí v ulici Grafická, Plzeňská, Na Čečeličce a Radlická. Kladné vlivy polohy na cenu bytu jsou zapříčiněny nižší mírou kriminality, a kratší docházkovou vzdáleností na městskou hromadnou dopravu. Negativní vliv polohy je pak zapříčiněn vysokou mírou kriminality. Pro všechny byty z Prahy 21 je pak shodná vyšší míra nezaměstnanosti vůči průměru, který je v kraji. Rozdíly vlivu polohy, který snižuje cenu bytu jsou pak dány rozdílnými dostupnostmi městské hromadné dopravy. Rozdíl mezi jednotkovou cenou nabídkovou a jednotkovou cenou zjištěnou je v průměru 49 %. Výrazněji se pouze liší byty v ulici Rostislavova s hodnotou 73 % a 38 % a byt v ulici Na Čečeličce s hodnotou 33 %. Výrazné rozdíly v ulici Rostislavova jsou způsobeny stavem bytu. Byt, jehož rozdíl jednotkových cen je 73 % je ve špatném stavu. Naopak byt, jehož cena je navýšena pouze o 38 % je ve stavu výborném. Byt v ulici Na Čečeličce je navýšen pouze o 33 %, což je minimální hodnota v porovnání s ostatními byty v městské části Praha 21. Může to být způsobeno tím, že podlahová plocha bytu je 90 m2, a cena bytu sama o sobě je dosti vysoká, při dalším zvýšení by pak byt nemusel najít svého kupce. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Nejčastěji nabízený byt v Praze 21 má následující parametry: Podlahová plocha bytu, který se nachází ve zděné budově je od 32 m2 do 55 m2, umístění bytu je od druhého patra do pátého patra z celkových pěti až šesti pater. Byt může mít sklep, nemá balkón a může mít výtah. Stáří stavby je v rozmezí 73 let až 89 let, byt je ve výborném až dobrém stavu, ve standardním provedení a je vytápěn lokálními plynovými topidly. Byt se nenachází v záplavové oblasti, má dobré parkovací podmínky a dobrou až výbornou dostupnost městské hromadné dopravy. Nabídková cena takovéhoto bytu je od 1 850 000 do 2 900 000 Kč.
87
Srovnání jednotlivých oblastí hlavního města Prahy Průměrné hodnoty jakých dosahuje vliv polohy v jednotlivých částech Prahy jsou znázorněny na obr. 18, jejich detailní průběh je znázorněn na obr. 20 a na obr. 21.
Obrázek 18: Průměrný vliv polohy na cenu bytu v Praze
Městské části vyznačené oranžově, mají nízký počet inzerovaných a tím pádem oceněných bytů, lze tedy předpokládat, že míra vlivu polohy na cenu bytu je zkreslená.
Obrázek 19: Porovnání jednotkových cen nabídkových a zjištěných pro hlavní město Praha [Kč/m2]
88
Z grafu je tedy zřejmé, že vliv polohy na cenu bytu není konstantní a je odlišný pro každou část města Prahy. Zanedbáme-li lokality s nízkým počtem oceněných bytů, vychází výrazně nejvyšší vliv polohy v Praze 1. Nejnižší, téměř neutrální vliv polohy na cenu bytu je v Praze 20 a nejvíce negativní vliv polohy na cenu bytu vyšel v Praze 9. Pozitivní hodnoty vlivu polohy na cenu bytu v Praze 1 korespondují s výší nabídkových cen uvedených na obr. 19 a jsou pravděpodobně způsobeny polohou v historickém centru Prahy. Vyšších kladných hodnot dále dosahuje Praha 6, která je též velmi žádaná. Porovnáním s nabídkovými cenami se tento fakt potvrzuje. Naopak záporné hodnoty v Praze 9 mohou být způsobeny starší zástavbou města, vyšší mírou kriminality a menším počtem pracovních podmínek. Nabídkové ceny v této části jsou v porovnání s ostatními částmi Prahy nižší. Výraznějších negativních hodnot vlivu polohy dosahuje také Praha 3, která je známá problémovým obyvatelstvem. Dle obr. 19 je zřejmé, že nabídkové ceny kolísají v mnohem větší míře než ceny zjištěné. To je pravděpodobně způsobeno tím, že spousta majitelů hodnotí své nemovité věci podle toho, v jakých městských částech se nachází a porovnáním s dostupnými inzeráty, ale už neberou tolik v potaz dostupnost městské hromadné dopravy, množství pracovních nabídek v okolí, míru kriminality apod. Porovnáním jednotkových cen zjištěných a nabídkových vychází, že se byty v Praze prodávají o 40 % dráž než je jejich skutečná cena. Z map vlivů polohy na cenu bytu (obr. 20 a obr. 21) je zřejmé, že z hlediska polohy jsou výhodnější byty v severozápadní části Prahy, naopak méně výhodná je jihovýchodní část Prahy. Tomu také odpovídají ceny bytů v těchto oblastech (obr. 22 a obr. 23) Typický byt typu 1+1 pro město Praha má tyto parametry: 28 až 34 m2, nachází se v cihlové stavbě. Umístění je v prvním až třetím patře ze čtyř až sedmi celkových. Byt nemá balkón, ale má sklep. Vytápění je lokální plynové. V domě není výtah. Dostupnost na městskou hromadnou dopravu je výborná nebo dobrá. Cena takového bytu se pohybuje v rozmezí od 1 950 000 Kč do 3 000 000 Kč.
89
Obrázek 20: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Praze v [%]- plošný graf
Obr. 21 znázorňuje to samé co obr. 20, rozdíl je v použití izočar s uvedením hodnot vlivu polohy na cenu bytu.
Obrázek 21: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Praze v [%]- izočáry
90
Z výše uvedených tabulek, ve kterých je vyhodnocen vliv polohy jednotlivých bytů na jejich ceny vychází zajímavé porovnání nabídkových jednotkových cen, viz obr. 22, a jednotkových zjištěných cen, viz obr. 23, oceňovaných bytů. Procentuální vyjádření rozdílů jednotkových cen je uvedeno ve výše zmíněných tabulkách v každé městské části.
Obrázek 22: Jednotková cena bytu v Praze - nabídková cena
Obrázek 23: Jednotková cena bytu v Praze - zjištěná cena
91
6.1.2 ÚSTÍ NAD LABEM V tabulkách tab. 35 až tab. 38 jsou uvedeny výsledné hodnoty vlivu polohy na cenu bytu v jednotlivých oblastech města Ústí nad Labem. Jak je město Ústí nad Labem rozčleněno podle oceňovací vyhlášky, je uvedeno v tab. 34. V době sběru dat nebyly nabízeny byty v oblastech 4 a 6. V oblasti 5 pak byty sice byly nabízeny, ale jen ve velmi omezené míře. Průměrná hodnota vlivu polohy na cenu bytu zde je tak pravděpodobně zkreslena. Poloha oceňovaných bytů je zobrazena na obr. 24. Tabulka 34: Dělení města Ústí nad Labem do oblastí podle oceňovací vyhlášky (10)
Ústí nad Labem Oblast Katastrální území 1 Ústí nad Labem 2 Bukov, Dobětice, Klíše, Střekov, Všebořice 3 Krásné Březno, Mojžíř, Neštěmice, Předlice Božtěšice, Brna nad Labem, Habrovice, Skorotice u Ú. n L., Srážky z Habrovic, 4 Vaňov Bukov u Svádova, Církvice, Hostovice u Ú. n. L., Kojetice u Malečova, Nová Ves, 5 Olešnice u Svádova, Sebuzín, Svádov 6 Dělouš, Tuchomyšl
Obrázek 24: Poloha oceňovaných bytů ve městě Ústí nad Labem (20)
92
Tabulka 35: Vliv polohy na ceny bytů v Ústí nad Labem, oblast 1
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Burianova 10 500 3 221 69 0,89 -11 Gagarinova 12 857 8 391 30* 0,9 -10 Ladova 11 857 8 624 27 0,89 -11 Maková 13 243 7 096 46 0,9 -10 Meruňková 12 000 3 091 69* 0,9 -10 Ořechová 11 714 8 467 28 0,9 -10 Pod Parkem 10 917 7 984 22* 0,93 -7 Pod Rozhlednou 10 000 6 693 33 0,9 -10 Poláčkova 15 000 6 935 49* 0,9 -10 Stavbařů 11 429 7 017 35* 0,89 -11 Šumavská 13 636 7 358 41* 0,93 -7 Šumavská 11 486 7 123 33* 0,93 -7 Zvonková 14 444 7 416 45* 0,89 -11 Hornická 12 000 7 348 34* 0,97 -3 Koněvova 11 458 6 700 42 0,97 -3 Lisztova 13 621 7 521 40* 0,97 -3 SNP 13 759 7 496 41* 0,94 -6 Resslova 9 655 8 160 15 0,92 -8 Pasteurova 14 800 6 171 58 0,93 -7 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -8,16 Směrodatná odchylka [%] 2,74 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 40 Směrodatná odchylka [%] 13,92
Vliv polohy na cenu bytu ve městě Ústí nad Labem, oblast 1, vyšel ve všech oceňovaných bytech záporný. Cena bytu je tedy vlivem nepříznivé polohy snížena. Záporná hodnota vlivu polohy na cenu bytu je způsobena zejména vyšší mírou nezaměstnanosti než jaký je průměr v kraji a vysokou kriminalitou. Nejvýhodnější polohu mají byty v ulici Hornická, Koněvova a Lisztova. Tyto byty se nacházejí ve středu města a mají dobrou docházkovou vzdálenost na městskou hromadnou dopravu. Vyšší hodnoty vlivu polohy na cenu bytu jsou v okrajových částech města. Průměrné navýšení jednotkové nabídkové ceny oproti jednotkové zjištěné ceně je 40 %. I zde hodnoty označené hvězdičkou znamenají snížení rozdílu o 5 %. Toto snížení je dáno provizí, která je obsažena v jednotkové ceně. Nejčastěji se míra navýšení pohybuje mezi 26 % a 54 %. Do uvedeného rozmezí nespadá hodnota 15 % v ulici Resslova. Možný důvod proč je nabídková cena tohoto bytu nižší je stav bytu v původním stavu, s umakartovým jádrem a v okolí se nacházející výrobní objekty. Výraznou odchylku od uvedeného rozmezí mají také byty v ulici Meruňková a Burianová. Mezi možné příčiny
93
takto výrazného rozdílu u bytu v ulici Burianova může patřit fakt, že je byt určen k rekonstrukci a přesto je nabízen za cenu bytu v dobrém stavu. Byt na ulici Meruňková je také určen k rekonstrukci. Co se týče koupelny, má umakartové jádro. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Nejčastěji nabízený byt v této části má následující parametry: Podlahová plocha bytu je v rozmezí 31 m2 až 46 m2. Byt se nachází v panelové zateplené stavbě v prvním až pátém patře z pěti až jedenácti pater celkových. K bytu může náležet sklep, byt nemá balkón, v domě se nachází výtah. Stáří domu je od 27 let do 53 let. Byt je ve standardním provedení, nebo s umakartovým jádrem, vytápění je ústřední. Byt je v dobrém stavu, nenachází se v záplavové oblasti, má dobré parkovací možnosti a výbornou až dobrou dostupnost městské hromadné dopravy. Nabídková cena takového bytu je v rozmezí od 380 000 Kč do 550 000 Kč. Tabulka 36:Vliv polohy na ceny bytů v Ústí nad Labem, oblast 2
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] Nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Klíšská 18 537 8 636 48* 0,85 -15 Masarykova 14 048 9 719 31 0,94 -6 Na Popluží 11 458 8 272 23* 0,9 -10 Ostrčilova 13 690 9 087 29* 0,97 -3 Ostrčilova 24 091 11 268 48* 1,02 2 Ostrčilova 17 083 9 922 37* 1,03 3 Palachova 14 082 9 797 30 0,97 -3 Palachova 15 333 8 658 44 0,97 -3 U Městských domů 14 722 7 802 42* 0,9 -10 Kmochova 12 576 6 782 41* 0,79 -21 Jeseninova 10 500 8 666 12* 1,04 4 Jeseninova 10 086 10 622 -10* 1,04 4 Novočeská 16 189 9 108 39* 0,94 -6 Tolstého 9 571 9 691 4* 1,04 4 Tolstého 10 227 9 691 5 1,04 4 Tolstého 9 722 7 808 20 1,05 5 Žukovova 10 286 9 784 0* 1,04 4 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -2,76 Směrodatná odchylka [%] 7,49 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 27 Směrodatná odchylka [%] 16,45
94
Index vlivu polohy na cenu bytu v městě Ústí nad Labem pro katastrální oblast 2 vyšel v průměru -2,76 %. Cena bytu v této lokalitě by se tedy měla snižovat. Nicméně hodnoty vlivů polohy na cenu konkrétních bytů vyšli jak kladné, tak záporné, a to s výrazným rozdílem. Kladné hodnoty vlivu polohy na cenu bytu jsou v rozmezí od 2 % do 5 % a jsou způsobeny nižší mírou kriminality a dobrou dostupností na městskou hromadnou dopravu. Naopak záporné hodnoty vlivu polohy na cenu bytu jsou v rozmezí od -3 % do -21 % a jsou způsobeny vyšší mírou kriminality, než jaký je průměr v kraji (toto platí pro všechny byty v této oblasti), vyšší až vysokou mírou kriminality. Vliv polohy na cenu bytu ve výši -21 % pro byt na ulici Kmochova je způsoben umístěním bytu na samotě. Samota byla zároveň vyhodnocena jako nevýhodná pro komerční účely, což negativní vliv jenom posílilo. Průměrné navýšení jednotkové nabídkové ceny oproti jednotkové ceně zjištěné je 27 %. Přičemž se nejčastěji vyskytují navýšení v rozmezí 10 % až 43 %. Nejvýrazněji se od tohoto rozmezí odchylují byty v ulici Žukovova, kde se jednotková nabídková cena shoduje s jednotkovou cenu zjištěnou a byt v ulici Jeseninova, kde dokonce jednotková cena nabídková převyšuje cenu zjištěnou. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Parametry bytu, který se nejčastěji nabízí v této lokalitě jsou následující: Podlahová plocha bytu je od 36 m2 do 50 m2. Byt se nachází ve zděném domě nebo v panelovém zatepleném domě ve druhém až pátém patře ze tří až sedmi celkových. K bytu náleží sklep, nemá balkón a v domě není výtah. Stáří stavby je 34 až 45 let. Byt je ve výborném nebo dobrém stavu, v standardním vybavení a je opatřen ústředním vytápěním. Byt není v záplavové oblasti, má dobré parkovací podmínky a výbornou nebo dobrou dostupnost městské hromadné dopravy. Nabídková cena takového bytu je v od 400 000 Kč do 800 000 Kč.
95
Tabulka 37: Vliv polohy na ceny bytů v Ústí nad Labem, oblast 3
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici [%] polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná (NC) (ZC) Rozcestí 5 542 9 588 -74* 1,04 4 Rozcestí 6 250 10 622 -78* 1,04 4 Mlýnská 7 607 8 691 -19* 1,04 4 Mlýnská 7 925 8 310 -9* 1,04 4 Opletalova 7 971 7 543 0* 1,05 5 Sibiřská 15 556 8 971 37* 1,05 5 Vliv polohy pro městskou oblast [%] 4,33 Směrodatná odchylka [%] 0,47 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] -18 Směrodatná odchylka [%] 37,55
Hodnota vlivu polohy ve městě Ústí nad Labem v oblasti 3 vychází kladná, v průměru se jedná o hodnotu 4,33 %. Ceny bytů jsou tedy vlivem výhodné lokality navýšeny. Pokud by se v této databázi nacházelo více bytů, lze předpokládat, že by se výsledná hodnota vlivu polohy na cenu bytu změnila. Je zde sice oceněno šest bytů, ale pouze na 4 ulicích. Kladná hodnota vlivu polohy je způsobena velmi nízkou kriminalitou. Pozitivní vliv kriminality je ovšem zmenšen o míru nezaměstnanosti, která je vyšší než průměr v kraji a také polohou bytů na okraji města. Rozdíl jednotkových cen nabídkových a zjištěných je výrazně odlišný. Byt v ulici Opletalova má nulový rozdíl. Jednotková cena nabídková a zjištěná se spolu rovnají. Byt v ulici Sibiřská má navýšenou jednotkovou nabídkovou cenu o 37 %, což je průměrná hodnota navýšení. Oba byty nacházející se v ulici Rozcestí a Mlýnská jsou naopak podceněny, zjištěná jednotková cena je zde vyšší. U bytů v ulici Rozcestí tento rozdíl činní více než 70 %. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. V této části města Ústí nad Labem se nejčastěji nabízí byt s následujícími parametry: Podlahová plocha bytu se pohybuje v rozmezí od 33 m2 do 53 m2. Byt se nachází ve zděné nebo panelové zateplené stavbě, jejíž stáří je 41 až 69 let. Byt je ve druhém až osmém patře z celkových čtyř až jedenácti pater. K bytu může náležet sklep, balkón i výtah, provedení je standardní s ústředním vytápěním. Stav bytu je dobrý a nenachází se v záplavové oblasti, má dobré parkovací možnosti a výbornou nebo dobrou dostupnost
96
městské hromadné dopravy. Nabídková cena takového bytu je od 260 000 Kč do 420 000 Kč. Tabulka 38: Vliv polohy na ceny bytů v Ústí nad Labem, oblast 5
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Na Kohoutě 13 056 7 202 40* 0,94 -6 Na Kohoutě 11 429 7 462 30* 0,94 -6 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -6 Směrodatná odchylka [%] 0 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné 35 [%] Směrodatná odchylka [%] 5
Ve městě Ústí nad Labem, oblast 5 byly oceněny pouze dva byty, které se nacházejí ve stejné ulici. Vliv polohy na cenu bytu -6 % nelze tedy považovat za výslednou hodnotu vlivu polohy na cenu bytu pro celou oblast 5. Rozdíl jednotkových cen nabídkových a zjištěných je v průměru 35 %. Jedná se o hodnotu, která odpovídá průměru ostatních lokalit. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %.
97
Srovnání jednotlivých oblastí města Ústí nad Labem Průměrné hodnoty jakých dosahuje vliv polohy v jednotlivých oblastech města Ústí nad Labem jsou znázorněny na obr. 25. Lze předpokládat, že hodnoty pro oblast 5, v grafech vyznačeny oranžově, jsou zkresleny. V oblasti 5 byly totiž nabízeny a oceněny pouze dva byty, a to ještě jen v jedné ulici. Detailní hodnoty vlivu polohy na cenu bytu v Ústí nad Labem jsou na obr. 27 a na obr. 28.
Obrázek 25: Průměrný vliv polohy na cenu bytu v Ústí nad Labem
Obrázek 26: Porovnání jednotkových cen nabídkových a zjištěných pro město Ústí nad Labem
Z grafu je zřejmé, že vliv polohy na cenu bytu ve městě Ústí nad Labem je převážně záporný, což může být způsobeno i tím, že nebyl k dispozici dostatek inzerátů, který by 98
postihl celé město. Vlivem negativních parametrů polohy se ceny bytů ve městě Ústí nad Labem snižují. Jediný kladný vliv polohy, díky němuž se cena bytu zvyšuje, je v oblasti 3. Příčinou je minimální míra kriminality v porovnáním s ostatními částmi města. Zajímavé je, že z tohoto hlediska vychází toto místo jako nejideálnější, ale nabídkové ceny jsou zde nejnižší. Oblast 2 a oblast 3 je výjimečná tím, že se zde vyskytují i byty, jejichž jednotkové ceny zjištěné a jednotkové ceny nabídkové se rovnají, viz obr. 26. V oblasti 3 jsou pak dokonce dva byty na jedné ulici, které mají jednotkovou nabídkovou cenu nižší, než jednotkovou cenu zjištěnou. V ostatních případech tomu je naopak. Při porovnání jednotkových cen nabídkových a zjištěných vychází míra navýšení jednotkové ceny nabídkové 35 % (oblast 1, oblast2, oblast 5). Míra navýšení jednotkové ceny zjištěné oproti jednotkové ceně nabídkové je 18 % (oblast 3). Jak již bylo uvedeno výše, nabídkové ceny v oblasti 3 městě Ústí nad Labem jsou nižší než průměrné ceny v této lokalitě a dokonce jsou nižší než ceny zjištěné. Dle výsledků zjištěných pomocí oceňovací vyhlášky by se dal předpokládat opak. Příčina nízkých nabídkových cen může být v nechvalně známé oblasti Nový svět, ve které se nachází ulice Matiční. Což ovšem nekoresponduje s výše uvedenou nízkou mírou kriminality. Oceněné byty se totiž nacházejí na kraji Krásného Března a v Neštěmicích, do kterých oblast Nový svět již nespadá, nicméně ceny bytů pravděpodobně ovlivňuje i tak. Z hlediska polohy vychází dle oceňovací vyhlášky ideální východní (oblast 3), viz obr. 27. Dle zjištěných a skutečných nabídkových cen lze však soudit, že se v Ústí nad Labem lidé neřídí výhodností polohy, protože se tyto byty prodávají nejlevněji. Naopak nejdražší byty se nacházejí na západě města Ústí nad Labem (oblast 2), viz obr. 29. Typický byt 1+1 města Ústí nad Labem má následující parametry: podlahová plocha je v rozmezí 33 m2 až 53 m2. Dům je zděný nebo panelový zateplený s ústředním vytápěním. Byt se nachází ve druhém až šestém patře z celkových čtyř až desíti pater. Součástí bytu je sklep, ale byt nemá balkón, součástí domu je výtah. Dostupnost na městskou hromadnou dopravu je dobrá nebo výborná. Cena takového bytu se pohybuje v rozmezí 350 000 Kč až 590 000 Kč.
99
Obrázek 27: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Ústí nad Labem [%] - plošný graf
Obr. 28 obsahuje stejné hodnoty jako obr. 27. Pouze je k vyznačení hodnot vlivu polohy na cenu bytu využito izočar.
Obrázek 28: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Ústí nad Labem [%] – izočáry
Jednotkové ceny nabídkové a zjištěné jsou zobrazeny na obr. 29 a obr. 30.
100
Obrázek 29: Jednotková cena ve městě Ústí nad Labem dle nabídkových cen
Obrázek 30: Jednotková cena ve městě Ústí nad Labem dle zjištěných cen
101
6.1.3 KARLOVY VARY V tabulkách tab. 40 až tab. 43 jsou uvedeny výsledné hodnoty vlivu polohy na cenu bytu v jednotlivých oblastech města Karlovy Vary. Jaké je členění podle oceňovací vyhlášky, je uvedeno v tab. 39. Poloha oceňovaných bytů je na obr. 31.
Tabulka 39: Dělení města Karlovy Vary do oblastí podle oceňovací vyhlášky (10)
Karlovy Vary Oblast Katastrální území 1 Karlovy Vary 2 Drahovice, Rybáře, Tuhnice 3 Bohatice, Dvory, Stará Role Cihelny, Čankov, Doubí u Karlových Var, Olšová Vrata, Počerny, Rosnice u 4 Staré Role, Sedlec u Karlových Var, Tašvice
Obrázek 31: Poloha oceňovaných bytů ve městě Karlovy Vary (20)
102
Tabulka 40: Vliv polohy na ceny bytů v Karlových Varech, oblast 1
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Uvanská 21 316 30 804 -50* 1,01 1 Bělehradská 42 683 7 736 77* 0,97 -3 Bělehradská 35 374 19 706 44 0,97 -3 Bělehradská 36 957 18 967 44* 0,97 -3 Bulharská 30 000 18 809 32* 1,01 1 Charkovská 21 595 8 668 60 0,9 -10 Jaltská 22 000 20 308 3* 0,97 -3 K. Čapka 19 750 20 139 -7* 1,01 1 Kolmá 23 889 21 739 4* 0,89 -11 Kolmá 33 310 19 161 37* 0,89 -11 Koptova 18 810 22 387 -24* 1,01 1 Krále Jiřího 40 541 18 487 54 0,9 -10 Luční Vrch 53 659 17 954 67 0,9 -10 Moravská 26 136 20 308 22 0,97 -3 Moravská 27 381 20 478 20* 0,96 -4 Moskevská 42 269 17 754 53* 0,89 -11 Náb. Jana Palacha 32 000 20 709 30* 1,01 1 Nebozízek 20 500 27 062 -37* 0,97 -3 Nebozízek 32 609 8 235 70* 0,96 -4 Nebozízek 24 750 7 440 65* 0,96 -4 Petřín 28 286 19 341 27* 0,97 -3 Přátelství 21 429 22 392 -9* 0,96 -4 Sládkova 29 189 22 937 16* 0,82 -18 Svahová 92 818 35 902 61 0,97 -3 Svahová 34 783 21 266 34* 0,97 -3 T.G.Masaryka 22 813 19 142 11* 0,96 -4 Západní 26 250 15 259 37* 0,78 -22 Zeyerova 26 289 9 398 59* 1,01 1 Jana Opletala 27 778 27 970 -6* 1,02 2 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -5,32 Směrodatná odchylka [%] 6,17 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 29 Směrodatná odchylka [%] 30,85
Vliv polohy na cenu bytu v Karlových Varech, oblast 1 vychází v průměru 5,32 %. Znaménko mínus značí, že cena bytu se snižuje. Konkrétní hodnoty vlivů polohy na cenu bytu v oblasti 1 vycházejí převážně záporné, avšak je zde několik bytů s kladným vlivem polohy, který cenu bytu naopak zvyšuje. Byty, jejichž cena je zvyšována vlivem výhodných parametrů vlivu polohy se nacházejí v ulici Úvalská, Bulharská, K. Čapka, Koptova, Nábřeží Jana Palacha, Zeyerova a Jana Opletala. Kladné hodnoty vlivu polohy jsou v těchto ulicích dány nižší mírou kriminality než v ulicích u ostatních bytů, dále pak dobrou dostupností městské hromadné 103
dopravy a výhodnou polohou bytů navazující na centrum města. Negativní vliv polohy na cenu bytu je zde zapříčiněn vyšší mírou nezaměstnanosti než jaký je průměr v kraji (ta je shodná i pro byty s kladným vlivem polohy na cenu bytu), u některých bytů také špatnou docházkovou dostupností na městskou hromadnou dopravu a u některých poloha v okrajových částech města. Negativní vliv polohy v ulici Západní je kromě vyšší míry nezaměstnanosti a konfliktního obyvatelstva způsoben výrobními objekty zatěžujícími okolí, které jsou v blízkosti bytu. Rozdíl mezi nabídkovou jednotkovou cenou a zjištěnou jednotkovou cenou je v průměru 29 %. Přičemž se nejčastěji dle směrodatné odchylky vyskytují hodnoty v rozmezí -2 % až 60 %. U bytů v ulici Úvalská, K. Čapka, Koptova, Nebozízek, Přátelství a Jana Opletala je jednotková nabídková cena nižší, než jednotková cena zjištěná. Byty jsou tedy nabízeny za cenu nižší, než jaká je jim přirazená oceňovací vyhláškou. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Parametry nejčastěji nabízeného bytu v katastrální oblasti 1, Karlových Varů jsou následující: Podlahová plocha bytu se pohybuje v rozmezí 35 m2 až 49 m2 v budově cihlové, která může mít sklep, ale nemá balkón ani výtah. Byt je v prvním až čtvrtém patře z celkových čtyř nebo šesti pater. Stáří stavby je 48 do 118 let. Byt je ve standardním provedení vytápěn ústředním vytápěním a je ve výborném nebo dobrém stavu. Byt se nenachází v záplavové oblasti, má dobré parkovací podmínky a výbornou nebo dobrou dostupnost na městskou hromadnou dopravu. Nabídková cena takového bytu je v rozmezí od 690 000 Kč do 2 000 000 Kč.
104
Tabulka 41: Vliv polohy na ceny bytů v Karlových Varech, oblast 2
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) 5.května 26 892 13 531 45* 0,89 -11 Anglická 16 757 12 716 24 0,93 -7 Blahoslavova 18 571 13 461 23* 0,97 -3 Gagarinova 22 368 12 242 40* 0,97 -3 Kvapilova 21 538 12 987 35* 0,98 -2 Lidická 25 676 12 625 46* 0,97 -3 Lidická 27 143 12 667 48* 0,97 -3 Mattoniho nábřeží 18 810 16 160 14 1,13 13 Pod tvrzí 20 294 15 311 20* 1,03 3 Prašná 19 605 14 340 22* 0,98 -2 Prašná 17 188 5 937 60* 0,98 -2 Stará Kysibelská 27 143 12 765 53 0,97 -3 Úvalská 27 500 14 876 41* 0,97 -3 Úvalská 23 611 15 171 31 0,97 -3 Úvalská 20 000 13 747 26* 0,97 -3 Úvalská 24 722 13 186 42* 0,97 -3 Východní 20 270 15 484 24 1,03 3 Východní 19 750 12 887 30* 1,02 2 Chomutovská 19 737 13 584 26* 1,01 1 Chomutovská 23 784 13 664 43 1,03 3 Lad. Koubka 20 476 12 391 39 1,02 2 Majakovského 17 000 5 067 65* 1,01 1 Nad Dvorem 9 773 11 864 -21 0,94 -6 nám. 17. listopadu 33 784 17 896 47 1,02 2 nám. 17. listopadu 30 273 12 853 53* 1,03 3 Severní 20 000 11 318 38* 0,91 -9 Severní 17 805 11 497 30* 0,91 -9 Sokolovská 14 447 12 386 14 1,03 3 Sokolovská 15 686 13 555 9* 1,03 3 U Koupaliště 21 538 12 506 37* 0,98 -2 U Koupaliště 18 947 12 212 31* 1,01 1 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -1,19 Směrodatná odchylka [%] 4,61 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 33 Směrodatná odchylka [%] 16,64
Vliv polohy na cenu bytu v Karlových Varech, katastrální oblast 2 je záporný a jedná se o průměrnou hodnotu -1,19 %. Cena bytů je tedy v této oblasti vlivem působení lokality na cenu snižována. U některých bytů z této lokality se ovšem vyskytuje i kladný vliv polohy na cenu bytu, tedy takový, který zapříčiňuje nárůst ceny bytu. Kladný vliv polohy je zapříčiněn zejména nižší mírou kriminality než jaká je v ostatních částech oblasti 2, dále výbornou až dobrou docházkovou vzdáleností na
105
městskou hromadnou dopravu a výhodnou polohou bytů ve středu města. Na negativním vlivu polohy se nejvíce podepsala vyšší míra nezaměstnanosti, než jaký je průměr v kraji, vysoká míra kriminality a u některých bytů pak špatná dostupnost městské hromadné dopravy, nebo nevýhodné umístění bytu na okraji města. Byt v ulici 5. května se liší od ostatních bytů z této oblasti vyšší mírou negativního vlivu polohy. Příčinou je kromě vyšší míry nezaměstnanosti a konfliktního okolí poloha bytu na okraji města. Naopak výrazně vyšší vliv polohy na cenu bytu 13 % v ulici Mattoniho nábřeží je způsoben velmi nízkou mírou kriminality, výbornou dostupností městské hromadné dopravy a umístěním bytu ve středu města. Rozdíl jednotkových cen nabídkových a zjištěných je v průměru 33 %. Nejčastěji se vyskytují hodnoty v rozmezí od 17 % do 50 %. Byt v ulici Nad Dvorem má rozdíl jednotkových cen -21 %. Nabídková jednotková cena je tedy nižší, než cena zjištěná dle oceňovací vyhlášky. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Parametry nejčastěji nabízeného bytu katastrální oblasti 2 Karlových Varů jsou následující: Podlahová plocha bytu je v rozmezí 34 m2 až 41 m2, nachází se v panelové stavbě zateplené nebo nezateplené. K bytu náleží sklep, nemá balkón ani výtah. Byt je ve standardním provedení, opatřen ústředním vytápěním. Stáří domu je od 35 let do 59 let. Byt je v dobrém stavu a nachází se v prvním až pátém patře z tří až osmi pater celkových. Byt se nenachází v záplavové oblasti, má dobré parkovací možnosti a výbornou nebo dobrou dostupnost na městskou hromadnou dopravu. Nabídková cena takového bytu se pohybuje v rozmezí 640 000 Kč až 960 000 Kč. Tabulka 42: Vliv polohy na ceny bytů v Karlových Varech, oblast 3
Byt na ulici F.X.Šaldy Lomená Ostrovská Dvořákova Dvořákova
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na [%] polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná (NC) (ZC) 18 158 10 846 40 1,02 2 20 833 10 068 47* 1,01 1 19 714 9 319 48* 0,94 -6 36 842 13 037 65 1,01 1 19 457 10 872 39* 0,94 -6
106
pokračování tab. 42 Jabloňová 18 750 11 233 35* 0,94 Školní 21 842 11 546 42* 1,02 Svobodova 17 857 10 859 34* 0,94 Svobodova 17 632 10 949 33* 0,95 Závodu Míru 19 167 10 203 47 0,95 Závodu Míru 20 000 10 112 49 0,95 Dubová 19 833 14 623 21* 0,94 Vliv polohy pro městskou oblast [%] Směrodatná odchylka [%] Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] Směrodatná odchylka [%]
-6 2 -6 -5 -5 -5 -6 -3,25 3,39 42 10,39
Vliv polohy na cenu bytů v Karlových Varech, katastrální oblast 3 vychází v průměru roven -3,25 %. Některé z oceněných bytů z této lokality mají ovšem kladný vliv polohy. Kladný vliv polohy je dán nižší mírou kriminality, výhodnou dostupností městské hromadné dopravy a umístěním bytů ve středu města, nebo v lokalitě navazující na střed města. Negativní indexy jsou způsobeny vysokou mírou nezaměstnanosti (která je shodná s byty, které mají kladný vliv polohy na cenu bytu) a polohou na okraji města. Průměrný rozdíl jednotkových cen nabídkových a zjištěných je 42 %. Nejčastěji se vyskytují hodnoty navýšení nabídkové ceny v rozmezí 31 % až 52 %. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Parametry nejčastěji nabízeného bytu v katastrální oblasti 3 Karlových Varů jsou následující: Plocha bytu se pohybuje od 34 m2 do 41 m2, byt se nachází v panelové zateplené budově a náleží k němu sklep, nemá balkón ani výtah. Byt je ve standardním provedení s ústředním vytápění. Stáří stavby je o 28 let do 62 let a stav bytu, který se nachází v prvním až šestém patře ze tří až deseti celkových pater, je dobrý. Byt se nenachází v záplavové oblasti, má dobré parkovací podmínky a výbornou nebo dobrou dostupnost na městskou hromadnou dopravu. Nabídková cena se pohybuje od 580 000 Kč do 980 000 Kč.
107
Tabulka 43: Vliv polohy na ceny bytů v Karlových Varech, oblast 4
Jednotková cena [Kč/m2] NC - ZC Index Vliv polohy na Byt na ulici polohy [-] cenu bytu [%] nabídková zjištěná [%] (NC) (ZC) Komenského 15 000 4 626 69 0,86 -14 Modenská 17 105 12 226 29 0,89 -11 Spálená 37 479 18 335 46* 0,91 -9 Spálená 35 313 17 327 46* 0,86 -14 Spálená 42 104 19 139 50* 0,91 -9 Terezínská 35 870 15 982 50* 0,86 -14 Terezínská 30 851 16 949 40* 0,86 -14 Vliv polohy pro městskou oblast [%] -12,14 Směrodatná odchylka [%] 2,23 Míra navýšení jednotkové ceny nabídkové vůči zjištěné [%] 47 Směrodatná odchylka [%] 11,35
Průměrný vliv polohy na cenu bytu v Karlových Varech pro oblast 4 je - 12,14 %. Lze ovšem předpokládat, že je tato hodnota zkreslená a bylo-li by k dispozici více bytů, změnila by se. Oceněno bylo celkem sedm bytů, ovšem pouze na 4 ulicích. Negativní vliv polohy těchto bytů je způsoben vysokou mírou kriminality, mírou nezaměstnanosti vyšší, než jaký je průměr v kraji, umístěním bytů na okraji města a s tím související špatná dostupnost městské hromadné dopravy. Rozdíl jednotkových cen nabídkových a zjištěných je v průměru 44 %. Nejčastěji se vyskytují hodnoty navýšení nabídkové ceny v rozmezí od 29 % do 58 %. Hodnoty ve sloupci NC - ZC [%], které jsou označeny hvězdičkou, jsou sníženy o 5 %. V nabídkové ceně těchto bytů jsou totiž zahrnuty provize pro realitní kancelář. Běžné provize se pohybují okolo 5 % až 10 %. Proto je tedy rozdíl snížen o hodnotu 5 %. Parametry nejčastěji nabízeného bytu jsou následující: Podlahová plocha bytu je v rozmezí od 37 m2 do 50 m2. Byt se nachází ve zděné budově, součástí bytu je sklep, balkón, v budově může být i výtah. Byt se nachází v druhém až třetím patře z celkových tří až šesti pater. Byt je ve standardním provedení a ve výborném stavu, vytápění je ústřední, stáří domu je mezi 3 roky až 39 lety. Byt se nenachází v záplavové oblasti, jsou zde dobré parkovací podmínky a špatná dostupnost na městskou hromadnou dopravu. Nabídková cena takového bytu se pohybuje v rozmezí 800 000 Kč až 1 900 000 Kč.
108
Srovnání jednotlivých oblastí města Karlovy Vary Srovnání průměrných vlivů polohy na cenu bytu v katastrálních oblastech města Karlovy Vary je znázorněno na obr. 32, jejich detailní průběh na obr. 34 a obr. 35.
Obrázek 32: Průměrné hodnoty vlivu polohy na cenu bytu v Karlových Varech
Pro oblast 5 (vyznačena oranžově) lze předpokládat, že došlo ke zkreslení hodnot. V této oblasti bylo sice oceněno sedm bytů, ale pouze ve 4 ulicích.
Obrázek 33: Porovnání jednotkových cen nabídkových a zjištěných ve městě Ústí nad Labem
109
Z obr. 32 je zřejmé, že vliv polohy na cenu bytu ve městě Karlovy Vary je spíše negativní či neutrální, což může být způsobeno tím, že nebyl k dispozici dostatek inzerátů, který by postihl rovnoměrně celé město. Negativní vliv polohy je způsoben zejména nezaměstnaností vyšší než jaký je průměr v kraji a také vyšší mírou kriminality stanovenou z mapakriminality.cz. Porovnáním jednotkových cen nabídkových a zjištěných je zřejmé, že mají stejný trend. Jednotková cena nabídková je v průměru vyšší o 38 % než cena zjištěná. Navýšení je opět pravděpodobně způsobeno tím, že se majitelé rozhodují o ceně nemovitých věcí podle podobných inzerátů, a neberou v potaz skutečné vlivy které působí přímo na jejich byt. Z hlediska polohy vychází podle vypočítaného vlivu polohy na cenu nejlépe východní oblast Karlových Varů. Tento poznatek se projevuje jak na zjištěných tak na nabídkových cenách. Parametry typického nabízeného bytu 1+1 pro Karlovy Vary jsou následující: podlahová plocha bytu 35 m2 až 45 m2. Byt se nachází v prvním až pátém patře z celkových tří až sedmi pater cihlového nebo panelového zatepleného domu. K bytu náleží sklep, je bez balkónu a výtahu. Vytápění bytu je ústřední. Docházková vzdálenost na městskou hromadnou dopravu je dobrá až výborná. Cena takového bytu se pohybuje v rozmezí od 680 000 Kč do 1 500 000 Kč.
110
Obrázek 34: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Karlových Varech [%] - plošný graf
Obrázek 35: : Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Karlových Varech [%] – izočáry
Rozdíl mezi jednotkovou cenou bytu podle nabídkové ceny a podle ceny zjištěné je znázorněn na obrázcích obr. 33 a obr. 34.
111
Obrázek 36: Jednotková cena ve městě Karlovy Vary dle nabídkových cen
Obrázek 37: Jednotková cena ve městě Karlovy Vary dle zjištěných cen
112
6.1.4 SHRNUTÍ Cílem této kapitoly bylo stanovení vlivu polohy na cenu bytu v jednotlivých městech. Ve městě Praha byl pomocí oceňovací vyhlášky stanoven vliv polohy na cenu s proměnnou tendencí, tzn. v jednotlivých městských částech hlavního města Prahy se vyskytují oblasti jak s kladnými vlivy polohy (zapříčiňují navýšení ceny bytu), tak se zápornými vlivy polohy (zapříčiňují snížení ceny bytu). Ve městě Ústí nad Labem je vliv polohy převážně negativní, což je způsobeno velkou mírou nezaměstnanosti v tomto regiónu a počtem oblastí se špatnou pověstí. Pozitivní účinek vlivu polohy má pouze katastrální oblast 3. Pro Karlovy Vary byl vypočten pouze negativní, či mírně neutrální (neutrální nemá vliv na cenu bytu) vliv polohy na cenu bytu. Údaje zde uvedené jsou získány vypočtením průměru jednotlivých hodnot vlivů polohy. Pokud je vliv polohy pro kteroukoliv oblast ze zkoumaných měst záporný, neznamená to, že se v této části nenacházely byty, jejichž parametry vlivu polohy měly pozitivní vliv na cenu bytu. Pro větší přesnost výsledků by bylo potřeba větší množství bytů k ocenění rovnoměrněji rozprostřených po celém městě. Porovnáme-li ceny zjištěné dle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., v nichž je obsažen vliv polohy, zjistíme, že nabídkové jednotkové ceny (cena vztažená na m2 podlahové plochy uvedené v inzerátu) převyšují ceny zjištěné. Hlavní město Praha má navýšené nabídkové ceny oproti cenám zjištěním v průměru o 40 %, ve městě Karlovy Vary je to 38 %. Ve městě Ústí nad Labem je navýšení jednotkové ceny nabídkové oproti zjištěné zhruba 38 %. Za zmínku stojí katastrální oblast 3 města Ústí nad Labem, kde naopak zjištěná jednotková cena převyšuje cenu nabídkovou o 18 %. Příčinu vyšší ceny zjištěné v katastrální oblasti 3 lze hledat v oblastech Krásného Března se špatnou minulostí, jako je např. Nový svět s ulicí Matiční, která pravděpodobně ovlivňuje i ceny v oblasti Neštěmice, která s krásným Březnem přímo sousedí, viz obr. 38. Neštěmice přitom mají jednu z nejnižších mír kriminality města Ústí nad Labem. Nabídkové ceny bytů jsou zde tedy nižší, než je jejich skutečná hodnota. Dále stojí za zmínku katastrální oblasti 2 a 3 města Ústí nad Labem, kde u některých oceněných bytů se rovnají jednotkové ceny zjištěné a nabídkové.
113
Obrázek 38: Znázornění polohy oblastí Krásné Březno a Neštěmice (36)
Podle vypočteného vlivu polohy vychází jako nejlepší lokalita v Praze SZ, podle nabídkových cen se lokalita shoduje, jen je menší a je blíže ke středu města. Ve městě Ústí nad Labem je podle vyhodnocených vlivů polohy nejvýhodnější JV část města a malá část na západě. Dle nabídkových cen vychází jako nejlepší lokalita pro investici západ města. Karlovy Vary mají nejpozitivnější vliv polohy na východě města, toto umístění se shoduje i při vyhodnocení z nabídkových cen. Rozdíl je pouze ve velikosti vyhodnocené oblasti jako výhodné. Podle nabídkových cen vychází oblast mnohem menší. Typické byty města Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary jsou následující. Nejčastěji nabízený byt v Praze má podlahovou plochu 28 m2 až 34 m2, nachází se ve zděném domě v prvním až třetím patře z čtyř až sedmi pater celkových. Byt je vytápěn lokálními plynovými topidly, součástí je sklep. Byt nemá balkón a v domě není výtah. Dostupnost městské hromady je dobrá až výborná. Nabídková cena takového bytu se pohybuje v rozmezí 1 900 000 Kč až 3 000 000 Kč. Ve městě Ústí nad Labem se pohybuje podlahová plocha od 33 m2 do 53 m2 v budově zděné nebo panelové zateplené. Umístění bytu je v druhém až šestém patře z celkových čtyř až desíti pater. Byt má balkón a součástí je sklep, v domě není výtah, vytápění je ústřední. Dostupnost na městskou hromadnou dopravu je výborná až dobrá. Nabídková cena takového bytu je v rozmezí 350 000 Kč až 590 000 Kč. Karlovy Vary pak mají podlahovou plochu typického bytu od 35 m2 do 45 m2. 114
Byt se nachází ve zděné nebo panelové budově zateplené, v prvním až pátém patře z celkových tří až sedmi pater. Byt nemá balkón, součástí je ale sklep, v domě není výtah, vytápění bytu je ústřední. Dostupnost městské hromadné dopravy je výborná až dobrá. Nabídková cena takového bytu je od 680 000 Kč do 1 500 000 Kč. Porovnáním vycházejí dva výraznější rozdíly a to v podlahové ploše a v nabídkové ceně bytu. Nejmenší podlahovou plochu 28 až 34 m2 má město Praha s nejvyšší nabídkovou cenou 1 900 000 až 3 000 000 Kč. Naopak největší podlahovou plochu 33 až 53 m2 má město Ústí nad Labem, nabídková cena 350 000 až 590 000 Kč je oproti tomu nejnižší. Karlovy Vary mají též větší podlahovou plochu 35 až 45 m2, s nabídkovou cenou od 680 000 Kč do 1 500 000 Kč se pohybují mezi výše uvedenými městy. Je tedy zřejmé, že hlavní město Praha nabídkovými cenami výrazně převyšuje ostatní města, a to i v případě, že jsou parametry bytu horší. Naopak ve městě Ústí nad Labem lze sehnat byt s lepšími parametry za mnohem nižší ceny, což může být způsobeno problémovým obyvatelstvem a malou nabídkou pracovních pozic. Karlovy Vary se pak jeví jako střed mezi těmito městy.
115
6.2 STANOVENÍ VLIVU POLOHY NA CENU BYTU Z NABÍDKOVÉ CENY
Vliv polohy na cenu bytu lze odhadnout i z nabídkové ceny. K tomuto je ovšem třeba vytvoření databáze shodných bytů. Princip stanovení vlivů spočívá v nalezení takových bytů, které se shodují ve všech parametrech, až na jeden jediný. Z rozdílu cen lze pak odhadnout vliv onoho rozdílného parametru na cenu bytu. Toto platí ovšem jen za předpokladu, že všichni prodávající uvažují stejně, a přikládají všem parametrům stejnou váhu. Ke stanovení vlivu polohy na cenu bytu z nabídkové ceny jsem využila databáze, jež byla vytvořena ke stanovení vlivu polohy na cenu bytu za pomoci oceňovací vyhlášky. Základním požadavkem je nalezení shodných párů bytů. Jelikož databáze k této diplomové práci obsahuje 297 bytů, bylo by ruční prohledávání a srovnávání časově velmi náročné. Proto byl rozšířen výpočtový program o funkci, která porovnává veškeré byty z databáze a stanoví míru jejich odlišnosti. Pro potřeby této práce je třeba, aby se porovnávané byty lišily pouze v jednom parametru. Přičemž je třeba, aby to byl parametr týkající se polohy. Za těchto podmínek našel výpočetní program jednu vyhovující dvojici bytů. Jedná se o byty v Karlových Varech, katastrální oblast 4, v ulici Spálená. Parametry těchto bytů jsou uvedeny v následující tabulce tab. 44. Vzhledem k tomu, že počet shodných dvojic lišících se pouze v jednom parametru je naprosté minimum, rozhodla jsem se vytvořit toleranci pro podlahovou plochu, tzn. určila jsem si hodnotu, o kterou se může podlahová plocha lišit na obě strany (být větší, nebo menší) a i v takovém případě budou dvojice bytů považovány za shodné.
116
Tabulka 44: Parametry shodných bytů v ulici Spálená pro stanovení vlivu polohy
Parametry trhu
Parametry konstrukce
Parametr Typ stavby Plocha bytu Stáří stavby Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě Orientace ke světovým stranám Základní příslušenství bytu Další vybavení bytu a prostory Vytápění bytu Kritérium jinde neuvedené Stavebně-technický stav Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodej Ostatní neuvedené Povodňové riziko
ul. Spálená I. cihlová 48 m2 2 roky žádné bez dopadu 2.- 4.NP s výtahem
ul. Spálená II. cihlová 48 m2 2 roky žádné bez dopadu 2.- 4.NP s výtahem
částečný výhled
částečný výhled
standardní
standardní
sklep, balkón
sklep, balkón
ústřední bez vlivu výborný nabídka odpovídá poptávce spoluvlastnický podíl na pozemku bez vlivu
ústřední bez vlivu výborný nabídka odpovídá poptávce spoluvlastnický podíl na pozemku bez vlivu
bez vlivu
bez vlivu
Parametry polohy
bez dalších vlivů zanedbatelné rezidenční stavby v Druh a účel užití stavby obcích nad 2 000 ob. Převažující zástavba rezidenční zástavba Poloha pozemku v obci okrajové části obce Možnost napojení pozemku možnost napojení na na inženýrské sítě všechny sítě Občanská vybavenost veškerá dobré parkovací Dopravní dostupnost možnosti špatná dostupnost Hromadná doprava centra obce Komerční využitelnost výhodná Obyvatelstvo v okolí konfliktní 5 vyšší než průměr v Nezaměstnanost kraji Vlivy ostatní neuvedené bez dalších vlivů 1 695 000 Kč vč. Nabídková cena bytu provize Nabídková cena bytu bez provize 1 610 250 Kč Jednotková cena bytu 33 546,90 Kč/m2
bez dalších vlivů zanedbatelné rezidenční stavby v obcích nad 2 000 ob. rezidenční zástavba okrajové části obce možnost napojení na všechny sítě veškerá dobré parkovací možnosti špatná dostupnost centra obce výhodná konfliktní 4 vyšší než průměr v kraji bez dalších vlivů 1 799 000 Kč vč. provize 1 709 050 Kč 35 605,21 Kč/m2
Nabídkové ceny obou bytů jsou včetně provize. Jelikož jsou byty nabízeny u stejné realitní kanceláře, můžeme od této nabídkové ceny odečíst provizi ve stejné výši 5 %. Výše uvedené byty se liší pouze v míře kriminality. To je způsobeno tím, že se byty sice nacházejí v jedné ulici, ale v různých jejich částech. Dle mapakriminality.cz (24) se 117
v této ulici láme rozhraní míry kriminality. Rozdíl výše uvedených jednotkových cen činí 2 059 Kč/m2. Lze tedy říci, pokud by se byt z ulice Spálená I nacházel v místě s o stupeň nižší kriminalitou, jeho cena by vzrostla o 2 059 Kč/m2 a naopak pokud se by byt z ulice Spálená II nacházel v místě s o stupeň vyšší kriminalitou, jeho cena by klesla o 2 059 Kč/m2. Vliv polohy bytu v konfliktní oblasti 4 oproti konfliktní oblasti 5 v Karlových Varech je 5,78 % z nabídkové ceny bytu.
Výše uvedená dvojice bytů je jediná, která se lišila pouze v jednom parametru, z tohoto důvodu jsem se rozhodla stanovit jeden další parametr, který se může lišit. Jedná se o podlahovou plochu, a její tolerance je 1 m2. Z takto zadaných parametrů došlo k vytvoření dvojice bytů v ulici Na Veselí, Praha 21 a v ulici Žateckých, Praha 21. Základní parametry v kterých se byty liší jsou uvedeny v následující tab. 45. Tabulka 45: Parametry shodných bytů v ulici Na Veselí a Žateckých pro stanovení vlivu polohy
Ulice
Jednotková nabídková cena [Kč/m2] Podlahová MHD plocha dostupnost uvedená v bez provize [m2] inzerátu
Na Veselí 44 Žateckých 45
špatná dobrá
52 636 57 111
52 636 54 255
Pokud se byt nachází ve špatné docházkové vzdálenosti na městskou hromadnou dopravu, z tabulky lze stanovit, že jeho jednotková cena vůči jednotkové ceně bytu s dobrou docházkovou vzdáleností klesne o 1 619 Kč/m2. Dobrou dostupností městské hromadné dopravy se rozumí zastávka vzdálená od bytu do 200 m včetně. Špatnou dostupností se rozumí zastávka ve vzdálenosti 201 m až 1 000 m. Vliv dobré dostupnosti městské hromadné dopravy oproti špatné je 2,98 % z nabídkové ceny bytu. Zvýšením podlahové plochy o 1 m2 došlo k vytvoření pouze jedné dvojice. Navýšila jsem tedy toleranci podlahové plochy na 3 m2, čímž se spárovali dva další byty v Praze 3 ulice Lupáčova a Táboritská. Základní parametry ve kterých se byty liší jsou uvedeny v tab. 46.
118
Tabulka 46: Parametry shodných bytů v ulici Lupáčova a Táboritská pro stanovení vlivu polohy
Podlahová plocha [m2]
Ulice
Lupáčova 39 Táboritská 42
Možnosti parkování dobré parkovací podmínky špatné parkovací podmínky
Jednotková nabídková cena [Kč/m2] uvedená v inzerátu
bez provize
59 230
56 269
61 666
58 583
Zanedbáním rozdílu podlahové plochy by porovnáním nabídkových cen vyšel lépe byt se špatnými parkovacími podmínkami. Cena takového bytu by byla vyšší o 2 314 Kč/m2 oproti bytu s dobrými parkovacími podmínkami. Nabídková cena bytu je vyšší o 3,94 %. Z tohoto je zřejmé, že se na ceně bytu musela podepsat také podlahová plocha bytu, nebo nějaký fakt, který není v nabídkovém inzerátu uveden, nebo neplatí předpoklad toho, že si všichni majitelé nemovitých věcí cení všech parametrů polohy stejně. Dalším zvětšováním tolerance podlahové plochy by docházelo k větším rozdílům a odchylkám, proto byla zvolena maximální tolerance 3 m2.
Stanovením vlivu polohy z nabídkových cen bylo zjištěno, že cena bytu v Karlových Varech 4 v lokalitě s nejvyšší mírou kriminality je nabídková jednotková cena nižší než u bytu nacházející se v lokalitě s o stupeň menší mírou kriminality. Byt v Praze s o stupeň nižší mírou kriminality má jednotkovou cenu vyšší o 5,78 %. Byt s dobrou dostupností městské hromadné dopravy si majitelé nemovité cení o 1 619 Kč/m2 více než byt se špatnou dostupností městské hromadné dopravy. Byt s dobrou dostupností městské hromadné dopravy má cenu vyšší o 2,98 % oproti bytu se špatnou dostupností. Poslední pár bytů se od sebe liší parkovacími možnostmi. Rozdíl mezi dobrými a špatnými parkovacími podmínkami je vyčíslen na 2 314 Kč/m2. Tedy byt se špatnými parkovacími podmínkami má cenu vyšší o 3,94 %. Porovnáním údajů vychází tato částka ve prospěch bytu se špatnými parkovacími možnostmi. To je pravděpodobně způsobeno tím, že bylo tolerováno větší rozmezí hodnot, ve kterých je podlahová plocha brána jako stejná. Jednalo se o 3 m2 a zřejmě i tato malá odchylka výrazně ovlivnila cenu bytu a výsledek navýšení hodnoty bytu s horšími podmínkami parkování je zkreslen. Další příčinou může být to, že si majitelé necení parametrů polohy stejnou měrou.
119
7. ZÁVĚR Tato diplomová práce se zabývá jednotlivými kroky, kterými se prochází při prodeji bytové jednotky. Dále jsou zde nastíněny způsoby, kterými lze ocenit bytovou jednotku podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a také vývoj trhu s byty. V praktické části jsou stanoveny vlivy polohy na cenu bytu v hlavním městě Praha, Ústí nad Labem a Karlových Varech. Úkolem diplomové práce bylo stanovení vlivu polohy na cenu bytu ve výše zmíněných lokalitách. K tomu bylo využito porovnávací ocenění podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Porovnávacím způsobem se stanoví cena bytové jednotky. Tato cena je složena ze základní ceny za m2, indexu konstrukce, indexu trhu a indexu polohy. Přepočtem indexu polohy lze získat vliv polohy vyjádřený v procentech nebo přímo v peněžních jednotkách. Vliv polohy byl stanovován také pomocí nabídkových cen. K tomu je třeba najít shodné dvojice bytů, které se liší pouze v jednom parametru polohy. Výsledkem porovnání cen těchto bytů je vliv odlišného parametru na jednotkovou cenu bytu vyjádřený v procentech. Pro stanovení vlivu polohy na cenu bytu byla vytvořena databáze nabízených bytů. Celkem bylo nashromážděno 297 inzerátů v období mezi srpnem 2014 a březnem 2015. Pro potřeby této práce byly vybírány byty pouze v zadaných lokalitách, v osobním vlastnictví s dispozicí 1+1. Oceňovací vyhláškou byl stanoven vliv polohy ve městech Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary. V města Praha se vyskytují oblasti s parametry polohy jež cenu bytu zvyšují i snižují. Město Ústí nad Labem má parametry vlivu polohy spíše negativní, což je způsobeno vysokou mírou nezaměstnanosti a oblastmi se špatnou pověstí (např. ulice Matiční). Karlovy Vary pak mají parametry polohy, které cenu bytu spíše snižují, nebo na ní nemají žádný vliv. Pro přesnější stanovení vlivů polohy by bylo třeba větší množství inzerátů s byty 1+1, které by byly rovnoměrně rozloženy po celém městě. Pokud v některých oblastech města vychází negativní vliv polohy, neznamená to, že se v této části nevyskytují žádné parametry, které cenu bytu zvyšují. Hodnoty pro jednotlivé oblasti byly vypočteny průměrem z bytů, které se tam nacházejí. Nejvýraznějším parametrem polohy, který ovlivnil každý byt z databáze, je obyvatelstvo. Oceňovací vyhláška ho dělí do dvou 120
kategorií, na bezproblémové s hodnotou 0 a na konfliktní skupiny v okolních bytech nebo v okolí s hodnotami od 0 do -0,3. Jelikož vyhláška přesně nedefinuje pojem konfliktní skupiny a jejich přesné zařazení, využila jsem stránek mapakriminality.cz, kde lze zjistit míru kriminality pro každou zvolenou oblast. Stránky mapakriminality.cz pak rozlišují pět úrovní podle míry kriminality. K těmto úrovním jsem přiřadila hodnoty, které jsou v rozmezí jež udává vyhláška. Jelikož se hodnoty parametru obyvatelstvo pohybují v řádech desetin, může špatnou volbou tohoto parametru dojít k velice výraznému zkreslení ceny bytu. Ostatní parametry jsou ve většině případů v řádech setin. Podle vypočteného vlivu polohy vychází jako nejlepší lokalita v Praze SZ, podle nabídkových cen se lokalita shoduje, jen je menší a je blíže ke středu města. Ve městě Ústí nad Labem je podle vyhodnocených vlivů polohy nejvýhodnější JV část města a malá část na západě. Dle nabídkových cen vychází jako nejlepší lokalita pro investici západ města. Naopak JV je vyhodnocen z nabídkových cen jako jedna z nejméně vhodných lokalit. Možná příčina je uvedena v odstavci níže. Karlovy Vary mají nejpozitivnější vliv polohy na východě města, toto umístění se shoduje i při vyhodnocení z nabídkových cen. Rozdíl je pouze ve velikosti vyhodnocené oblasti jako výhodné. Podle nabídkových cen vychází oblast mnohem menší. Porovnáním jednotkových cen (cena vztažená na m2 podlahové plochy uvedené v inzerátu) nabídkových a zjištěných je zřejmé, že ceny nabídkové jsou vyšší. Ve městě Praha je navýšení nabídkové jednotkové ceny téměř 40 %, ve městě Karlovy Vary je to 38 %. Ve městě Ústí nad Labem 38 %. Za zmínku stojí katastrální oblast 3 města Ústí nad Labem, kde naopak zjištěná jednotková cena převyšuje cenu nabídkovou o 18 %. Příčinu lze hledat v oblasti Krásné Březno se špatnou minulostí (např. Nový svět s ulicí Matiční), která pravděpodobně ovlivňuje i ceny v oblasti Neštěmice, která s Krásným Březnem přímo sousedí. V této oblasti a oblasti 2 se také nacházejí byty, jejichž jednotkové ceny se rovnají. Porovnáním typických bytů ve městě Praha, Ústí nad Labem a Karlovy Vary vycházejí dva výraznější rozdíly a to v podlahové ploše a v nabídkové ceně bytu. Nejmenší podlahovou plochu 28 až 34 m2 má město Praha s nejvyšší nabídkovou cenou 1 900 000 až 3 000 000 Kč. Naopak největší podlahovou plochu 33 až 53 m2 má město Ústí nad Labem, nabídková cena 350 000 až 590 000 Kč je oproti tomu nejnižší. Karlovy Vary mají též větší podlahovou plochu 35 až 45 m2 a nabídkovou cenu v rozmezí od 680 000 Kč do 1 500 000 Kč. Pohybují se tak mezi výše uvedenými městy. Je tedy zřejmé, že hlavní 121
město Praha nabídkovými cenami výrazně převyšuje ostatní města, a to i v případě, že jsou parametry bytu horší. Naopak ve městě Ústí nad Labem lze sehnat byt s lepšími parametry za mnohem nižší ceny, což může být způsobeno problémovým obyvatelstvem a malou nabídkou pracovních pozic. Karlovy Vary se pak jeví jako střed mezi těmito městy. Stanovení vlivu polohy na cenu bytu z nabídkových cen je náročné z důvodu potřeby velice obsáhlé databáze. Podmínkou úspěšného stanovení vlivu polohy na cenu bytu je najít shodnou dvojici bytů, která se liší pouze v jednom parametru polohy a dále musí platit podmínka, že všichni majitelé nemovitých věcí uvažují stejně a cení si tedy jednotlivé parametry polohy stejnou mírou. Rozdílem nabídkových cen lze pak stanovit jakou váhu dávají majitelé nemovitých věcí jednotlivých parametrům. Nachází-li se byt v oblasti v Karlových Varech 4 s nejvyšší mírou kriminality, dle této metody bylo stanoveno, že dojde ke snížení ceny bytu o 5,78 % oproti bytu, který se nachází v lokalitě s kriminalitou o stupeň nižší. Jelikož je náročné najít shodné byty, které by se lišily pouze v jednom parametru, rozhodla jsem se stanovit toleranci 1 m2 podlahové plochy. Z takto zjištěného páru bytů pro Prahu 21 byl stanoven vliv pěší dostupnosti na městskou hromadnou dopravu na jejich cenu. V případě špatné dostupnosti (201 m až 1 000 m) městské hromadné dopravy je cena bytu nižší o 2,98 % oproti bytu, který má dobrou docházkovou vzdálenost na zastávku. Pro malý počet shodných bytů jsem se rozhodla zvýšit rozmezí tolerance podlahové plochy na 3 m2, což už vedlo k nepřesnosti dat. Z dvojice bytů v Praze 3, která splňovala tyto podmínky, vyšlo, že byt se špatnými parkovacími podmínkami má cenu vyšší o 3,94 % oproti bytu s dobrými parkovacími podmínkami. Výsledek je buď ovlivněn rozdílnou podlahovou plochou, nebo byla v inzerátu neuvedena zásadní informace, která má vliv na cenu bytu, nebo neplatí základní předpoklad, že všichni majitelé uvažují stejně a jednotlivých parametrů ovlivňujících cenu bytu si necení stejnou mírou. Oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. je dobrý nástroj ke stanovení skutečné ceny bytu. Porovnáním zjištěných cen a nabídkových cen se dojde k faktu, že ve velké většině případů jsou zjištěné ceny nižší, než jsou ceny nabídkové. Příčinou mohou být nedostatečně přesné hodnoty jednotlivých indexů, ze kterých se zjištěná cena skládá či ne vždy zcela jasné zařazení do jednotlivých kategorií (např. index polohy, obyvatelstvo). Příčinou také může být jednoduše fakt, že majitelé nemovitých věcí nehledí na skutečnost a cenu si volí podle vlastního pocitu, či podle cizích inzerátů. Vypočtením průměru vlivu polohy v jednotlivých městech, tvoří vliv polohy 122
24,5 % z ceny bytu. Zda-li tato hodnota odpovídá vlivům polohy zjištěných z nabídkových cen se nedá určit, jelikož nebyl k dispozici dostatek shodných bytů. Ze získaných hodnot lze ale předpokládat, že vliv polohy získaný z nabídkových cen bude dosahovat vyšších hodnot.
123
8. SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ KNIŽNÍ DÍLA (9) LŮDL, Mgr. Martin. 2014. Rekodifikace občanského práva a realitní činnost: přednáška. Brno. (10) BRADÁČ, Albert. 2014. Úřední oceňování majetku 2014b: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb., vyhláška ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.: účinnost od 1.10.2014. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 331 s. ISBN 978-807204-892-2. (11) HLAVINKOVÁ, Vítězslava. 2014. Tržní oceňování nemovitostí. 2. Brno: Vysoké účení technické v Brně, Ústav soudního inženýrství. 67 s. ISBN 978-80-214-50448. PRÁVNÍ PŘEDPISY (1) Ministerstvo vnitra České republiky, Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů www.mvcr.cz [online], 2014 [cit. 2014-12-20]. Dostupné: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/ViewFile.aspx?type=c&id=1257 (2) Nový občanský zákoník 2014: rejstřík : redakční uzávěrka 26. 3. 2012. 2012. Ostrava: Sagit, 320 s. ÚZ. ISBN 978-80-7208-920-8. (3) Ministerstvo vnitra České republiky, Zákon č. 72/1964 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) www.mvcr.cz [online], 2014 [cit. 2014-12-20]. Dostupné: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q= 72/1994&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouv
124
(7) Ministerstvo vnitra České republiky, Zákon č. 526/1990 Sb., zákon o cenách www.mvcr.cz [online], 2014 [cit. 2014-12-20] Dostupné: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/SearchResult.aspx?q=526/1990& typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy
ELEKTRONICKÉ PRAMENY (4) Octopus Pro s.r.o. www.octopuspro.cz [online]. 2014. [cit. 2014-11-11]. Dostupné z:
(5) ADOL GroupTH www.adol.cz [online]. 2013. [cit. 2014-11-11]. Dostupné z: (6) Bezrealitky.cz: Všeobecné smluvní podmínky serveru bezrealitky.cz www.bezrealitky.cz [online]. 2007 - 2014. [cit. 2014-12-10]. Dostupné z: (8) PINKASOVÁ, Martina. 2015. Úschova, nejlepší způsob platby při koupi a prodeji nemovitosti? Měšec.cz [online]. [cit. 2015-05-06]. Dostupné z: (12) Český statistický úřad www.czso.cz [online] 2015 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: (13) Český statistický úřad www.czso.cz [online], 2015 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: (14) Český statistický úřad: Územně analytické podklady 1 ve vybrané městské části Hlavního města Prahy. www.czso.cz [online], 2015 [cit. 2015-04-06]. Dostupné z:
125
Zobrazit+tabulku&go_zobraz=1&cislotab=UAP6030UU_MC&pro_1_53=53853 1&voa=tabulka&str=tabdetail.jsp> (15) Český statistický úřad www.czso.cz [online], 2015 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: (16) Statutární město Ústí nad Labem: Úřady městských obvodů. www.usti-nl.cz [online]. 2015 [cit. 2015-04-06]. Dostupné z: (17) Český statistický úřad: Územně analytické podklady 1 ve vybrané obci. www.czso.cz [online], 2015 [cit. 2015-04-06]. Dostupné z: (18) Český statistický úřad www.czso.cz [online]. 2015 [cit. 2015-04-02]. Dostupné z: (19) Portál územního plánování - portal.uur.cz: Oficiální portál Ústavu územního rozvoje z oblasti územního plánování http://portal.uur.cz [online]. 2002 - 2014 [cit. 2015-05-07]. Dostupné z: (20) GPS Visualizer: http://www.gpsvisualizer.com/ [online]. 2003 - 2015. [cit. 2015-05-07]. Dostupné z: (21) Sreality.cz: www.sreality.cz [online]. 1996 - 2015. [cit. 2014-12-21]. Dostupné z:
126
(22) Povodňový plán České republiky: www.dppcr.cz/html_pub/ [online]. 2015. [cit. 2015-05-01]. Dostupné z: (23) Městská část Praha 1: uličník http://www.praha1.cz/cps/index.html [online]. 2008. [cit. 2015-05-08]. Dostupné z: (24) Mapakriminality.cz: Projekt otevřené společnosti, o.p.s www.mapakriminality.cz [online]. 2015. [cit. 2015-05-08]. Dostupné z: (25) Ptejte se knihovny: Vývoj bytové výstavby v Praze www.ptejteseknihovny.cz [online]. 2004 - 2014. [cit. 2015-05-09]. Dostupné z: (26) Regionální Informační Servis: http://www.risy.cz [online]. 2012 - 2014. [cit. 2015-05-11]. Dostupné z: (27) Statutární město Ústí nad Labem: www.usti-nad-labem.cz [online]. 2015. [cit. 2015-05-15]. Dostupné z: (28) Místopisný průvodce po České republice: Karlovy Vary - Historie obce www.mistopisy.cz [online]. 2009 [cit. 2015-05-16]. Dostupné z: (29) Python www.python.org[online]. 2001 - 2015 [cit. 2014-10-6]. Dostupné z: (30) PyLadies Brno: http://python.cz/pyladies/ [online]. 2014 [cit. 2015-10-6]. Dostupné z: (31) Matplotlib www.matplotlib.org [online]. 2002 - 2012 [cit. 2015-10-6]. Dostupné z: <www.matplotlib.org>
127
(32) Sreality.cz [online]. 1996 - 2015 [cit. 2015-05-20]. Dostupné z: (33) NumPy www.numpy.org [online]. 2013 [cit. 2015-05-20]. Dostupné z: (34) SourceForge: Slashdot media [online]. 2015 [cit. 2015-05-20]. Dostupné z: (35) SciPy www.scipy.org [online] 2015 [cit. 2015-05-20]. Dostupné z: (36) Smapy.cz www.smapy.cz [online] 1996 – 2015 [cit. 2015-05-20]. Dostupné z:
128
9. SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1: Tvorba ceny na trhu (11).......................................................................40 Obrázek 2: Vývoj výstavby (12) .............................................................................41 Obrázek 3: Rozklad meziroční změny počtu zahájených bytů 2007-2014 (12) ........42 Obrázek 4: Zahájené byty v krajích České republiky, rok 2013 (12)........................43 Obrázek 5: Dokončené byty v krajích České republiky - rok 2013 (12) ...................43 Obrázek 6: Dokončené byty v roce 2013 podle velikosti (12)..................................44 Obrázek 7: Správní členění hlavního města Prahy (13)...........................................45 Obrázek 8: Administrativní členění Ústeckého kraje (15)........................................49 Obrázek 9: Ústí nad Labem - rozdělení do městských obvodů (16) .........................50 Obrázek 10: Administrativní členění Karlovarského kraje (18) ...............................52 Obrázek 11: Mapa správního uspořádání České republiky, ke dni 31. 1. 2015 s vyznačím oceňovaných lokalit (19) ...............................................................................54 Obrázek 12: Přibližná poloha ukázkového bytu (20) ...............................................56 Obrázek 13: Povodňová situace, Praha 1 (22) .........................................................59 Obrázek 14: Index kriminality pro hlavní město Praha (24).....................................61 Obrázek 15: Postup spuštění výpočetního programu z příkazového řádku ...............65 Obrázek 16: Ukázka vytištění hodnot do příkazového řádku ..................................65 Obrázek 17: Přibližná poloha oceňovaných bytů v Praze (20) .................................68 Obrázek 18: Průměrný vliv polohy na cenu bytu v Praze.........................................88 Obrázek 19: Porovnání jednotkových cen nabídkových a zjištěných pro hlavní město Praha [Kč/m2] ..................................................................................................................88 Obrázek 20: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Praze v [%]- plošný graf .........90 Obrázek 21: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Praze v [%]- izočáry ...............90 Obrázek 22: Jednotková cena bytu v Praze - nabídková cena ..................................91
129
Obrázek 23: Jednotková cena bytu v Praze - zjištěná cena ...................................... 91 Obrázek 24: Poloha oceňovaných bytů ve městě Ústí nad Labem (20).................... 92 Obrázek 25: Průměrný vliv polohy na cenu bytu v Ústí nad Labem ........................ 98 Obrázek 26: Porovnání jednotkových cen nabídkových a zjištěných pro město Ústí nad Labem ............................................................................................................... 98 Obrázek 27: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Ústí nad Labem [%] - plošný graf................................................................................................................................ 100 Obrázek 28: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Ústí nad Labem [%] – izočáry ...................................................................................................................................... 100 Obrázek 29: Jednotková cena ve městě Ústí nad Labem dle nabídkových cen....... 101 Obrázek 30: Jednotková cena ve městě Ústí nad Labem dle zjištěných cen........... 101 Obrázek 31: Poloha oceňovaných bytů ve městě Karlovy Vary (20) ..................... 102 Obrázek 32: Průměrné hodnoty vlivu polohy na cenu bytu v Karlových Varech ... 109 Obrázek 33: Porovnání jednotkových cen nabídkových a zjištěných ve městě Ústí nad Labem..................................................................................................................... 109 Obrázek 34: Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Karlových Varech [%] - plošný graf................................................................................................................................ 111 Obrázek 35: : Vliv polohy na cenu oceněných bytů v Karlových Varech [%] – izočáry........................................................................................................................... 111 Obrázek 36: Jednotková cena ve městě Karlovy Vary dle nabídkových cen.......... 112 Obrázek 37: Jednotková cena ve městě Karlovy Vary dle zjištěných cen .............. 112 Obrázek 38: Znázornění polohy oblastí Krásné Březno a Neštěmice (36) ............. 114
130
10. SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Základní ceny v Kč za m2 podlahové plochy jednotky bytu (10)............28 Tabulka 2: Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce (10) ............30 Tabulka 3: Hodnoty polohové koeficientu K5 (10) ..................................................30 Tabulka 4: Koeficient změn cen bytových staveb Ki (10)........................................31 Tabulka 5: Standardní vybavení rodinných domů (10) ............................................32 Tabulka 6: Hodnocené znaky indexu trhu, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty (10)...........................................................................................................34 Tabulka 7: Hodnocené znaky indexu polohy, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty (10)...........................................................................................................35 Tabulka 8: Hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení bytu (10) ..........................................................................................................................37 Tabulka 9: Průměrné hodnoty obytných a užitkových ploch bytů v roce 2013 (12) .44 Tabulka 10: Členění hlavního města Prahy (14) ......................................................46 Tabulka 11: Základní informace, Ústí nad Labem (17)............................................50 Tabulka 12: Základní informace, Karlovy Vary (18) ...............................................53 Tabulka 13: Základní ceny za m2 pro hl. město Praha (10) ......................................57 Tabulka 14: Hodnoty znaků indexu konstrukce a vybavení bytu pro byt 1+1 na ulici Hellichova, Praha 1..........................................................................................................57 Tabulka 15: Hodnoty znaků indexu trhu pro byt 1+1 na ulici Hellichova, Praha 1..58 Tabulka 16: Hodnoty znaků indexu polohy pro byt 1+1 na ulici Hellichova, Praha 1 ........................................................................................................................................60 Tabulka 17: Dělení města Prahy do oblastí podle oceňovací vyhlášky (10) .............67 Tabulka 18: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 1 .....................................................69 Tabulka 19: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 2 .....................................................70 Tabulka 20: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 3 .....................................................72 Tabulka 21: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 4 .....................................................74 131
Tabulka 22: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 5 ..................................................... 75 Tabulka 23: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 6 ..................................................... 76 Tabulka 24: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 8 ..................................................... 78 Tabulka 25: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 9 ..................................................... 79 Tabulka 26: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 10 ................................................... 80 Tabulka 27: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 11 ................................................... 81 Tabulka 28:Vliv polohy na ceny bytů v Praze 12 .................................................... 82 Tabulka 29: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 13 ................................................... 83 Tabulka 30: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 18 ................................................... 84 Tabulka 31: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 19 ................................................... 84 Tabulka 32: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 20 ................................................... 85 Tabulka 33: Vliv polohy na ceny bytů v Praze 21 ................................................... 86 Tabulka 34: Dělení města Ústí nad Labem do oblastí podle oceňovací vyhlášky (10) ........................................................................................................................................ 92 Tabulka 35: Vliv polohy na ceny bytů v Ústí nad Labem, oblast 1.......................... 93 Tabulka 36:Vliv polohy na ceny bytů v Ústí nad Labem, oblast 2........................... 94 Tabulka 37: Vliv polohy na ceny bytů v Ústí nad Labem, oblast 3.......................... 96 Tabulka 38: Vliv polohy na ceny bytů v Ústí nad Labem, oblast 5.......................... 97 Tabulka 39: Dělení města Karlovy Vary do oblastí podle oceňovací vyhlášky (10) ...................................................................................................................................... 102 Tabulka 40: Vliv polohy na ceny bytů v Karlových Varech, oblast 1 .................... 103 Tabulka 41: Vliv polohy na ceny bytů v Karlových Varech, oblast 2 .................... 105 Tabulka 42: Vliv polohy na ceny bytů v Karlových Varech, oblast 3 .................... 106 Tabulka 43: Vliv polohy na ceny bytů v Karlových Varech, oblast 4 .................... 108 Tabulka 44: Parametry shodných bytů v ulici Spálená pro stanovení vlivu polohy 117 Tabulka 45: Parametry shodných bytů v ulici Na Veselí a Žateckých pro stanovení vlivu polohy .................................................................................................................. 118 132
Tabulka 46: Parametry shodných bytů v ulici Lupáčova a Táboritská pro stanovení vlivu polohy...................................................................................................................119
133
11. SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK A SYMBOLŮ C
Kč
časová cena stavby (cena věcná) ke dni odhadu
CB
Kč
cena bytu nákladovým způsobem
CBi
Kč
cena i-tého bytu, i je pořadové číslo bytu v jednotce
CBP
Kč
cena bytu porovnávacím způsobem
CBPBV Kč
cena bytu bez vlivu polohy
CJ N
Kč
cena jednotky určená nákladovým způsobem
CJ P
Kč
cena jednotky porovnávacím způsobem
CK
Kč
výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění
CN
Kč
cena stanovená nákladovým způsobem
COB
Kč
cena obvyklá
COB j
Kč rok
dosažená prodejní cena objektu
CP
%
cenový podíl konstrukčních prvků
CPi
Kč
cena i -tého prvku na stavbě
CPs
Kč
celkový součet cen prvků na stavbě
CV
Kč
cena stanovená výnosovým způsobem
i
[%]
úroková míra
ir
[%]
míra kapitalizace
IC
[]
cenový index
I
index odlišnosti
IA
[]
index pro rok, ke kterému je známa cena
IB
[]
index pro rok, ke kterému je potřeba cenu přepočíst
1
134
IP
index polohy pozemku na kterém se nachází stavba s jednotkou
IT
index trhu
IV
index konstrukce a vybavení
K
koeficient odlišnost
K1
koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce
K4
koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu
K5
koeficient polohový
Ki
koeficient změny cen staveb
n
cenové podíly konstrukcí
np
počet realizovaných srovnatelných prodejů
n
počet bytů v jednotce
pCP
Kč
cena příslušného podílu jednotky na pozemku
PiP
hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy
PiT
hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu
PP
m
podlahová plocha bytu
PPK
m
podlahová plocha bytu, jedná-li se o konstrukci nebo
2
2
vybavení, jež je součástí oceňovaného bytu
P1
druh a účel užití stavby
P6
index trhu – povodňové riziko úročitel
q
s
koeficient pro výpočet indexu konstrukce a vybavení
t
rok
rok, ze kterého je počítán výnos
135
t
rok
doba dalšího trvání stavby do zchátrání nebo generální opravy
vN
váha ceny stanovené nákladovým způsobem
vV
váha ceny stanovené výnosovým způsobem
Vi
hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení
V10
X
Kč rok
výše roční úložky
y
rok
stáří stavby
zj
Kč rok
dosažený čistý roční výnos z objektu
Z
Kč rok
zisk (čistý výnos) z nemovité věci
Zt
Kč rok
předpokládaný zisk (čistý výnos) z nemovité věci v roce t
ZC
Kč m
základní cena oceňovaného bytu
ZCU
Kč m
základní cena upravená bytu
index konstrukce a vybavení bytu – stavebně-technický stav 1
1
1
1
2
2
136
12. PŘÍLOHY Elektronické přílohy: EP 1:
Databáze oceňovaných bytů
EP 2:
Inzeráty s byty typu 1+1
EP 3:
Výpočetní program
EP 4:
Databáze oceňovaných bytů pro výpočetní program
137
