Tynaarlo-Ter Borch Distributieve toets en effecten supermarktontwikkeling
12 april 2016
Eindrapportage
Status: Eindrapportage Datum: 12 april 2016 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Sandra Beentjes MSc. Voor meer informatie: Aart Jan van Duren,
[email protected]
In opdracht van: Ballast Nedam en Heijmans De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2015.A.572 Referentie: 2015.A.572 Ballast Nedam, Tynaarlo DPO en effecten Ter Borch
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina
1
Inleiding
4
Samenvatting
6
Contextanalyse
10
1.1 Het initiatief 1.2 Omvang, samenstelling en ontwikkeling draagvlak (vraag) 1.3 Detailhandelsstructuur (aanbod) 1.4 Trends en ontwikkelingen 1.5 Beleidsuitgangspunten 2
Ontwikkelingsmogelijkheden dagelijkse detailhandel
19
2.1 Winkeldichtheden 2.2 Distributieve berekening 2.3 Conclusies 3
Effectenstudie
21
3.1 Economische en ruimtelijke impuls 3.2 Effecten op de bestaande structuur 3.3 Effecten op leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat 3.4 Randvoorwaarden Bijlage 1: Begrippenlijst
26
pagina 3
Inleiding Medio maart 2015 heeft de gemeenteraad van Tynaarlo ingestemd met de ontwikkeling van een supermarkt in de nieuwbouwwijk Ter Borch. Het gaat om een supermarkt van maximaal 3.000 m2 bvo. Contractueel is vastgelegd dat de supermarkt niet groter mag worden dan 2.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo). Deze supermarkt zal een functie gaan vervullen voor het gebied Hoornse Park, Piccardthof en Ter Borch, de reeds gerealiseerde c.q. in ontwikkeling zijnde uitbreidingslocatie aan de zuidwestzijde van de stad Groningen. De beoogde locatie van de nieuwe supermarkt ligt op het grondgebied van de gemeente Tynaarlo (provincie Drenthe) en zal ook de inwoners van het Tynaarlose deel van de uitbreidingslocatie bedienen. Nu de gemeenteraad heeft ingestemd met de ontwikkeling, zal een bestemmingsplanprocedure moeten worden voorbereid. Ten behoeve hiervan is het nodig het initiatief te toetsen aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, aan de provinciale verordening en aan andere voor de wetgever relevante zaken (jurisprudentie Raad van State inzake duurzame ontwrichting en effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat). Een (distributieve) onderbouwing van de plannen, in combinatie met inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve effecten, is noodzakelijk voor de bestemmingsplanprocedure. Dit noemen we ook wel een “Distributieve toets en effectanalyse”. In het najaar van 2015 hebben Ballast Nedam en Heijmans Bureau Stedelijke Planning gevraagd dit onderzoek uit te voeren.
1. 2.
3.
Het antwoord op de volgende vragen staat in de voorliggende rapportage centraal: Behoefte. Is er behoefte (kwantitatief en ruimtelijk-kwalitatief) aan een supermarkt van maximaal 2.000 m² wvo? Effecten. Wat zijn de effecten van de beoogde ontwikkeling op het perspectief van het detailhandelsaanbod elders, waaronder het centrum van Eelde, Paterswolde en de winkelstructuur in Groningen-Zuidwest, op de leegstand en op het woon-, leef- en ondernemersklimaat? Randvoorwaarden. Wat zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden waarbinnen de supermarktontwikkeling plaats kan vinden zodanig dat de positieve effecten op structuur en omgeving de negatieve effecten verre zullen overtreffen?
Ladder voor duurzame verstedelijking De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ (gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen) deed zijn intrede in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en is via artikel 3.1.6 lid 2 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder kent het volgende afwegingskader:
pagina 4
1.
2.
3.
Is er een actuele regionale behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling (bedrijven, kantoren, woningen en andere stedelijke ontwikkelingen)? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2 van het afwegingskader. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, volgt trede 3. Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie buiten bestaand stedelijk gebied gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte.
Effecten op winkelstructuur en woon-, leef- en ondernemersklimaat In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in aanvulling op de ladder voor duurzame ontwikkeling in deze analyse tevens de vraag beantwoord wat de effecten van de ontwikkeling van de supermarkt in Ter Borch zullen zijn op de bestaande winkelstructuur en op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Tynaarlo en het aangrenzende Groningen. In de jurisprudentie van de Raad van State geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Het gaat bij duurzame ontwrichting dus niet om de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied of om mogelijke sluiting van specifieke bestaande detailhandelsvestigingen. Door de (tussen)uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord van 5 december 2012 (nr. 201200385/1/R2) wordt voorts ook nog eens benadrukt dat bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening ook hoort dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Om deze reden wordt in deze rapportage ook aandacht besteed aan de vraag of dat in de onderhavige situatie mogelijk het geval is.
Leeswijzer Deze rapportage is als volgt opgebouwd. In het eerste hoofdstuk staat het voorgenomen initiatief centraal, en de context waarbinnen deze beoordeeld moet worden. Denk daarbij aan vraag- en aanbodzijde van de markt, trends en ontwikkelingen en het vigerende beleid. In hoofdstuk 2 staan de ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse detailhandel centraal. Deze zijn getoetst aan de hand van een meervoudige methode. In het derde hoofdstuk zijn de effecten op de bestaande winkelstructuur, leegstand en het woon-, leef- en ondernemersklimaat in beeld gebracht. Het rapport wordt voorafgegaan door een samenvatting met de belangrijkste conclusies.
pagina 5
Samenvatting
In de nieuwbouwlocatie Ter Borch in de gemeente Tynaarlo wordt door Ballast Nedam en Heijmans een supermarkt van maximaal 2.000 m2 winkelvloeroppervlakte (wvo) gerealiseerd. Deze supermarkt zal een functie gaan vervullen voor het gebied Hoornse Park, Piccardthof en Ter Borch, de reeds gerealiseerde c.q. in ontwikkeling zijnde uitbreidingslocatie aan de zuidwestzijde van de stad Groningen. De beoogde locatie van het nieuwe centrum ligt op het grondgebied van de gemeente Tynaarlo (provincie Drenthe) en zal ook de inwoners van het Tynaarlose deel van de uitbreidingslocatie bedienen. Nu de gemeenteraad van Tynaarlo heeft ingestemd met de ontwikkeling, zal een bestemmingsplanprocedure moeten worden voorbereid. Ten behoeve hiervan is het nodig het initiatief te toetsen aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, aan de provinciale verordening en aan andere voor de wetgever relevante zaken (jurisprudentie Raad van State inzake duurzame ontwrichting en effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat). Het voorliggende rapport is het verslag van deze toetsing.
1. 2.
3.
1.
2.
3.
Het antwoord op de volgende vragen staat in de voorliggende rapportage centraal: Behoefte. Is er behoefte (kwantitatief en ruimtelijk-kwalitatief) aan een supermarkt van maximaal 2.000 m² wvo? Effecten. Wat zijn de effecten van de beoogde ontwikkeling op het perspectief van het detailhandelsaanbod elders, waaronder het centrum van Eelde, Paterswolde en de winkelstructuur in Groningen-Zuidwest, op de leegstand en op het woon-, leef- en ondernemersklimaat? Randvoorwaarden. Wat zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden waarbinnen de supermarktontwikkeling plaats kan vinden zodanig dat de positieve effecten op structuur en omgeving de negatieve effecten verre zullen overtreffen? Het antwoord op deze vragen is als volgt: Behoefte. Ja, er is onmiskenbaar een behoefte aan een supermarkt van maximaal 2.000 m² wvo in het verzorgingsgebied (Eelderwolde en Corpus Den Hoorn Zuid). In dit gebied wonen nu nog zo’n 9.000 mensen, maar dit aantal groeit tot ca. 10.250, bij de afronding van de wijk Ter Borch (na 2020). Deze mensen zijn voor hun dagelijkse boodschappen nu gedwongen relatief grote afstanden af te leggen c.q. genoegen te moeten nemen met een kleine buurtsupermarkt die niet is gepland met het oog op de substantiële groei van het verzorgingsgebied. Effecten. De effecten van de beoogde ontwikkeling op het perspectief van het detailhandelsaanbod elders zijn niet van dien aard dat voor het toekomstperspectief van het centrum van Eelde, Paterswolde en de winkelstructuur in GroningenZuidwest moet worden gevreesd. Ook is er geen sprake van onaanvaardbare effecten op de leegstand en op het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Randvoorwaarden. Bij het maximaliseren van de positieve effecten en het minimaliseren van de negatieve effecten dient vooral in acht te worden genomen dat
pagina 6
de supermarkt niet groter dan 2.000 m2 wvo wordt om te voorkomen dat de supermarkt een sterk bovenlokale functie gaat vervullen
Bovenstaande antwoorden worden als volgt gemotiveerd: Het verzorgingsgebied van de supermarkt bestaat uit de wijk Eelderwolde in de gemeente Tynaarlo (met de buurten Eelderwolde en verspreide huizen Eelderwolde) en de buurt Corpus Den Hoorn-Zuid in de gemeente Groningen. De nieuwbouwwijk Ter Borch is in de CBS-buurt ‘verspreide huizen Eelderwolde’ gelegen. In dit gebied wonen nu nog zo’n 9.000 mensen, maar dit aantal groeit tot ca. 10.250, bij de afronding van de wijk Ter Borch (na 2020). Inwoners van het verzorgingsgebied zijn voor het doen van een compleet pakket aan dagelijkse boodschappen (inclusief frequent benodigd niet-dagelijks aanbod) in de huidige situatie aangewezen op het Helperplein (inclusief de Verlengde Hereweg) in Groningen of op het centrum van Eelde. Deze boodschappencentra liggen op circa vijf kilometer afstand van de projectlocatie. Alternatief is het centrum van Paterswolde (met Albert Heijn als drager) en op iets kortere afstand ligt het Overwinningsplein (vier kilometer) waar Jumbo een supermarkt heeft. In het verzorgingsgebied is nu nog sprake van een supermarktdekking van 0,09 m² wvo supermarkt per inwoner, wat zeer laag is in vergelijking met het Nederlands gemiddelde (0,24 m² wvo per inwoner). Er is alleen een relatief kleine vestiging van Albert Heijn aan de Von Suttnerstraat in Corpus Den Hoorn-Zuid, met beperkte parkeergelegenheid. Deze supermarkt vervult primair een functie voor de omliggende buurt, en is niet toegerust op een functie voor meer dan de vergeten boodschappen voor de inwoners van Corpus Den Hoorn-Zuid en Ter Borch. Inwoners van het verzorgingsgebied zijn hierdoor genoodzaakt over relatief grote afstand uit te wijken. Met de voorgenomen ontwikkeling zal de koopkracht in de dagelijkse sector in de toekomstige situatie beter gebonden worden dan momenteel het geval is. Samen met de te verwachten bevolkingsgroei biedt dit voldoende perspectief om de supermarktontwikkeling distributief te verantwoorden. Het project levert een directe werkgelegenheid op van 60 arbeidsplaatsen1 en ook nog 13 indirecte (bij toeleverende bedrijven) werkgelegenheid 2, wat het totaal op 73 brengt. De ontwikkeling heeft diverse uitstralingseffecten. De realisering van een supermarkt zorgt ervoor dat de dagelijkse voorzieningenstructuur versterkt wordt, het vestigingsklimaat aantrekkelijker wordt, en het werkt als katalysator voor nieuwe investeringen. Daarnaast heeft de supermarkt, samen met de aanpalende maatschappelijke functies een sociale functie voor de nieuwbouwwijk. Behalve positieve economische en uitstralingseffecten zijn er ook effecten in termen van de verdringing van omzet te verwachten. De uiteindelijke invulling van de nieuwe ontwikkeling (in termen van formule) is bepalend voor de mate van omzetverdringing. Hoe meer overlap met bestaand aanbod (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling en doelgroep), des te groter het verdringingseffect. Op basis van landelijke gemiddelden verwachten we dat de supermarkt in Ter Borch indicatief € 17,7 miljoen3 aan extra detailhandelsomzet genereren. Een deel van de nieuwe, additionele omzet van de nieuwe supermarkt in Ter Borch is te herleiden tot 1
Uitgaande van een omzet per fte in de supermarktsector van € 296.689 (bron: detailhandel.info, 2014). Op basis van eerdere input-output analyses voor de sector is een multiplier van 1,22 gehanteerd, dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt. 3 Uitgaande van 2.000 m2 wvo supermarkt en een bijbehorende vloerproductiviteit van € 8.851 (kengetallen detailhandel.info, 2014) 2
pagina 7
de nog groeiende lokale bevolking. Tussen nu en 2025 groeit het verzorgingsgebied nog met 1.250 inwoners. Dit betekent dat tussen de 15% van de extra detailhandelsomzet voor rekening komt van deze bevolkingsgroei, en dus geen directe invloed heeft op de omliggende winkels. De resterende € 14,4 miljoen aan omzetclaim komt voor rekening van bestedingen die nu deels worden gedaan in de Albert Heijn aan de Von Suttnerstraat (primair verzorgingsgebied), en deels ook over de verschillende supermarkten in GroningenZuid, Paterswolde en Eelde. In theorie kan de omzetderving voor de in het relevante gebied gevestigde winkeliers in de dagelijkse sector oplopen tot maximaal de helft4 van de extra omzetclaim van de nieuwe supermarkt. Het theoretisch verdringingseffect bedraagt dan maximaal € 7,2 miljoen. Dit theoretische effect moet verdeeld worden over de supermarkten en de dagelijkse speciaalzaken in het gebied. Aannemelijk is het dat supermarkten hiervan 85% toucheren, gelijk aan het (landelijke) marktaandeel van supermarkten in de dagelijkse bestedingen. Dit komt neer op een bedrag van € 6,1 miljoen. Geprojecteerd op de omzetclaim van het totale relevante supermarktaanbod van circa € 88,7 miljoen5 is er in heel het relevante gebied sprake van een theoretisch verdringingseffect van maximaal 6,9%.6 In metertermen komt dat neer op een effect van 690 m² wvo.7 Wanneer we dit vertalen naar de situatie in het relevante gebied (Groningen-Zuid en Eelde en Paterswolde), komen we tot de conclusie dat het qua afstand aannemelijk is dat Albert Heijn aan de Von Suttnerstraat de meeste effecten zal ondervinden van de nieuwe ontwikkeling. Daarbij moet wel worden aangetekend dat deze in functie fors afwijkt van wat beoogd wordt in Ter Borch, respectievelijk buurtverzorgend en wijkverzorgend. Qua functie is er meer overlap met Albert Heijn in Paterswolde. Bovendien heeft deze supermarkt een aantal jaren geprofiteerd van de groeiende bevolking in Ter Borch zelf. Geen van beide supermarkten zal echter als direct gevolg van de komst van de supermarkt in Ter Borch de deuren moeten sluiten. Wel zal de supermarkt aan de Von Suttnerstraat zich meer in zijn oorspronkelijk beoogde, buurtverzorgende functie gaan terugtrekken. Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Met de realisering van een supermarkt wordt de consument in Ter Borch en Corpus Den Hoorn-Zuid beter bediend. Omdat de omzeteffecten van de voorgenomen ontwikkeling voor de kernen Eelde en Paterswolde beperkt zullen zijn, is ook het effect op de leegstand in dit gebied gering. Geen van de hier gevestigde supermarkten wordt door het initiatief in zijn bestaansrecht beperkt. Dit betekent dat er geen leegstand zal ontstaan als direct gevolg van de ontwikkeling in Ter Borch. Hetzelfde geldt voor Groningen-Zuid. Ook hier worden veruit de meeste supermarkten niet in hun perspectief geraakt door het initiatief in Ter Borch. Van een structuurverstorende werking of ‘duurzame ontwrichting’ zal geen sprake zijn. Jurisprudentie wijst uit dat duurzame ontwrichting alleen relevant is bij de 4
De andere helft is (versnipperd) afkomstig van (ver) buiten het verzorgingsgebied, van andere type aanbieders en kanalen, en ook van marktverruiming. 5 Berekening: 10.022 m2 wvo * € 8.189 (gemiddelde vloerproductiviteit supermarkten). 6 Berekening: € 6,1 miljoen / € 88,7 miljoen. 7 Berekening: 8,6%* 10.022 m2.
pagina 8
eerste levensbehoeften; inwoners moeten op acceptabele afstand van hun woonlocatie boodschappen in eerste levensbehoeften kunnen (blijven) doen. Met de realisering van een supermarkt in de wijk en het geringe verdringingseffect wat daardoor optreedt zal geen sprake zijn van duurzame ontwrichting op het niveau van kern of regio.
pagina 9
1
Contextanalyse
1.1
Het initiatief De nieuwbouwwijk Ter Borch is een uitbreidingslocatie ten zuidwesten van de stad Groningen op het grondgebied van de gemeente Tynaarlo (provincie Drenthe). De woonwijk is opgedeeld in drie gebieden: Tuinwijk, Waterwijk en Rietwijk. Tuinwijk is volledig afgerond, in Waterwijk is nog een enkele woning en kavel beschikbaar en Rietwijk is momenteel volop in ontwikkeling. Medio maart 2015 heeft de gemeenteraad van Tynaarlo ingestemd met de ontwikkeling van supermarktaanbod in de nieuwbouwwijk. Het zal gaan om één supermarkt van maximaal 2.000 m² wvo. Deze zal voornamelijk een functie gaan vervullen voor de nieuwbouwwijk Ter Borch en het aangrenzende Corpus Den HoornZuid (gemeente Groningen). De locatie bevindt zich bij de entree naar de woonwijk, op de hoek van de Ter Borchlaan en Borchsingel. Figuur 1 Projectlocatie
Bron: Heijmans Vastgoed
Naast de supermarkt is een gezondheidscentrum gepland, die nu nog gehuisvest is in tijdelijk units. Op de kavel naast deze geplande voorzieningen is reeds een multifunctionele wijkaccommodatie gevestigd. Hierin zijn twee basisscholen, een gymnastieklokaal, een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang gehuisvest. Op deze manier zijn alle voorzieningen in wijk geclusterd.
1.2
Omvang, samenstelling en ontwikkeling draagvlak (vraag) Het verzorgingsgebied van de supermarkt bestaat uit de wijk Eelderwolde in de gemeente Tynaarlo (met de buurten Eelderwolde en verspreide huizen Eelderwolde)
pagina 10
en de buurt Corpus Den Hoorn-Zuid in de gemeente Groningen. De nieuwbouwwijk Ter Borch is in de CBS-buurt ‘verspreide huizen Eelderwolde’ gelegen. Figuur 2 Verzorgingsgebied supermarkt Ter Borch
Bron: BRT achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Kenmerken bevolking
In het verzorgingsgebied woonden per 1 januari 2014 8.460 mensen. Ter Borch ligt in de CBS buurt ‘verspreide huizen Eelderwolde’. Voordat Ter Borch gebouwd werd, woonden hier circa 250 mensen. Momenteel zijn circa 600 woningen gerealiseerd. Met een gemiddelde huishoudensgrootte van 3,3 bedraagt het aantal inwoner in Ter Borch circa 1.980. Het totaal aantal inwoners in de buurt ‘verspreide huizen Eelderwolde’ bedraagt nu circa 2.230, waardoor het totaal aantal inwoners van het verzorgingsgebied bijna 9.000 bedraagt. De demografische samenstelling wijkt op een aantal punten af van het Nederlands gemiddelde: Het verzorgingsgebied wordt gekenmerkt door enerzijds het grote aantal jonge gezinnen in Ter Borch en anderzijds het meer vergrijsde Corpus – Den Hoorn. Het gemiddelde inkomen ligt maar liefst 28% boven het landelijk gemiddelde. Het aandeel niet-westerse allochtonen is met 5% klein.
pagina 11
Tabel 1 Demografische kenmerken verzorgingsgebied supermarkt Ter Borch inw.
%
%
%
%
%
% Niet-
Gem.
2014
0-15
15-25 25-45 45-65 65+ westerse hh-
Gem. ink. per
allocht.
grootte inw.*
Verzorgingsgebied
8.925
21
9
23
29
18
5
2,3
28.700
Corpus Den Hoorn-Zuid
6.450 245
16 16
10 9
21 15
30 35
23 25
5 5
2 2,5
27.900 31.300
2.230 **
38
5
32
23
2
5
3,3
31.400
17
12
26
28
17
12
2,2
€ 22.400
Eelderwolde Verspreide huizen Eelderwolde
Nederland
Bron: CBS Statline 2014,* inkomen betreft 2013; ** berekening Bureau Stedelijke Planning
Woningbouwplannen en ontwikkeling draagvlak In de nieuwbouwwijk Ter Borch worden circa 1.000 woningen gebouwd. In 2015 waren er circa 600 gerealiseerd, waardoor er nog 400 op de stapel staan. Met een gemiddelde huishoudgrootte van 3,3 inwoners groeit het inwoneraantal nog met 1.320 inwoners. Het totaal inwonersaantal ligt bij de afronding van de wijk op circa 10.250.
1.3
Detailhandelsstructuur (aanbod) Winkelstructuur Inwoners van Ter Borch zijn voor het doen van een compleet pakket aan dagelijkse boodschappen (inclusief frequent benodigd niet-dagelijks aanbod) in de huidige situatie aangewezen op het Helperplein (inclusief de Verlengde Hereweg) in Groningen of op het centrum van Eelde. Voor een uitgebreid en gevarieerd aanbod aan niet-dagelijks (modisch en recreatief) aanbod vervult vooral het centrum van Groningen een belangrijke rol. De boodschappencentra liggen op ca. 5 kilometer afstand van de projectlocatie, de afstand tot de Grote Markt in het centrum van Groningen bedraagt zo’n 7,5 kilometer.
pagina 12
Figuur 3 Structuur dagelijkse winkelgebieden rondom projectlocatie Ter Borch
Bron: Structuurvisie detailhandel Groningen, 2011-2020
Supermarktstructuur In het primaire verzorgingsgebied is nu nog sprake van een zeer lage supermarktdekking (aantal m² wvo supermarkt per inwoner). Er is alleen een relatief kleine vestiging van Albert Heijn aan de Von Suttnerstraat in Corpus Den Hoorn-Zuid, met beperkte parkeergelegenheid. Deze supermarkt vervult primair een functie voor de omliggende buurt, en is niet toegerust op een functie voor meer dan de vergeten boodschappen voor de inwoners van Corpus Den Hoorn-Zuid en Ter Borch. Inwoners van het verzorgingsgebied zijn hierdoor genoodzaakt over relatief grote afstand uit te wijken. Voor een grotere supermarkt (groter dan 1.500 m² wvo) is het alternatief de Albert Heijn in Paterswolde die op circa vier kilometer afstand van de projectlocatie ligt. Deze supermarkt is eind 2014 vergroot van 1.333 m² wvo naar 1.847 m² wvo. Ook de Lidl in Eelde is sinds februari 2015 vergroot en vernieuwd. Voor de inwoners van Corpus Den Hoorn-Zuid zijn niet alleen de supermarkten in Eelde en Paterswolde een volwaardig alternatief, maar ook (en vooral) de supermarkten op het Overwinningsplein, de Van Lenneplaan, De Merodelaan en het Helperplein. In genoemde winkelgebieden zijn Aldi, Lidl, Albert Heijn en Jumbo gevestigd.
pagina 13
Figuur 4 Supermarktstructuur omgeving projectlocatie Ter Borch
Bron: Supermarktgids, juli 2015
Tabel 2 Supermarktaanbod omgeving projectlocatie Ter Borch Woonplaats
Formule
Straat
Groningen
Albert Heijn
B.S.F. Von Suttnerstraat 1
780
Groningen
Jumbo
Overwinningsplein 7
755
Groningen
Albert Heijn
Van Lenneplaan 99
930
Groningen
Lidl
Van Lenneplaan 113b
790
Groningen
ALDI-Markt
De Merodelaan 2
600
Paterswolde
Albert Heijn
Hoofdweg 202
1.847
Groningen
Albert Heijn
Helperplein 4
1.700
Groningen
Poiesz
De S. Lohmanlaan 88
741
Eelde
Lidl
Hoofdweg 93
965
Eelde
Jumbo
Stoffer Holtjerweg 1
Totaal
m² wvo
914 10.022
Bron: Supermarktgids, juli 2015
Leegstand De detailhandelsleegstand in de gemeente Tynaarlo bedroeg 6,2% in 2015. Tot 2010 is de leegstand in de gemeente sterk gedaald en daarna weer toegenomen. De leegstand was lager ten opzichte van het landelijk gemiddelde in 2015. Voor Groningen ligt dat anders: daar is sinds 2006 de leegstand altijd groter geweest dan het landelijke gemiddelde. In 2015 was de leegstand nagenoeg gelijk aan die van Nederland.
pagina 14
Figuur 5 Leegstand van winkels 2005-2015
Bron: PBL, 2015
Supermarktontwikkelingen
1.4
Het centrumplan voor Eelde is eind 2013 door de Raad van State vernietigd. De gemeenteraad van Tynaarlo staat positief tegenover de uitbreiding van Jumbo in Eelde door een deel van een voormalige autogarage in te richten als magazijn voor de supermarkt (juni 2015). Deze uitbreiding zal medio 2016 plaatsvinden, waardoor deze supermarkt dan in totaal 1.304 m2 wvo groot wordt. De mogelijke supermarktontwikkeling in Groningen-Zuid, aan de overzijde van het Martini-ziekenhuis, aan de Van Swietenlaan is van de baan. Het betrof hier een initiatief van 3.500 m², bestaande uit een full service supermarkt en een discounter (en evt. dagwinkels). De gemeente Groningen heeft medio oktober 2015 besloten om hieraan niet mee te werken, en in te zetten op versterking van de bestaande structuur, en geen nieuwe concentraties toe te voegen. In mei 2014 is het Overwinningsplein in Groningen vernieuwd, met een vernieuwde inrichting van het openbaar gebied. Een half jaar later, in december 2014, is het nieuws naar buiten gekomen dat eigenaar Urban Interest belendende percelen heeft aangekocht om een impuls te kunnen geven aan het winkelcentrum. De uitbreiding (en verplaatsing naar de overkant van de straat) van de supermarkt Jumbo is een van de onderdelen van het plan. De ontwikkeling past in het streven van de gemeente Groningen naar sterke wijkcentra. De kleine Aldi aan de achterzijde van het winkelcentrum (Flemingstraat, ca. 450 m² wvo) die hier lang gevestigd was, is enige tijd geleden gesloten. De door Jumbo achter te laten locatie blijft zijn bestemming behouden, en zal mogelijk worden ingevuld met een nieuwe supermarkt. De effecten van deze beoogde ontwikkeling op het initiatief in Ter Borch is overigens beperkt.
Trends en ontwikkelingen Supermarkten hebben zich onttrokken aan economische malaise. De supermarktbranche
weet gestaag de omzet te verbeteren, ook in tijden van laagconjunctuur. In 2013 behaalden supermarkten 27% meer omzet dan in 2005. De foodspeciaalzaken zetten daar in diezelfde periode een omzetverlies van zo’n 15% tegenover. Ruim 85% van de bestedingen in levensmiddelen in de detailhandel wordt inmiddels gedaan in
pagina 15
1.5
supermarkten. Bij elkaar was de supermarktbranche in 2014 goed voor 117.365 FTE en een omzet van ca. € 34,8 miljard (inclusief BTW). Dit komt neer op ruim een vijfde van de totale werkgelegenheid (23%) en ruim een derde van de totale omzet (35%) in de detailhandel. Door de forse concurrentie op prijs in de supermarktbranche staan de marges echter wel sterk onder druk. Supermarkt versus versspeciaalzaak: steeds meer supermarkten besteden aandacht aan hun versafdelingen, vanuit de optiek van verbetering van de winstmarge en vanwege de behoefte van de consument aan one-stop-shopping. Het gevolg hiervan is dat de versspeciaalzaken al jarenlang onder druk staan. Deze trend lijkt onomkeerbaar en treedt op los van de trend naar schaalvergroting van supermarkten. Alleen met een onderscheidend assortiment en onderscheidend serviceniveau, en op locaties dicht op succesvolle supermarkten hebben (vers)speciaalzaken nog toekomst. Schaalvergroting. De gemiddelde winkelvloeroppervlakte van supermarkten in Nederland is de laatste jaren flink toegenomen, evenals de totale winkelvloeroppervlakte. De meeste full service supermarktformules hanteren nu een ondergrens van 1.200 tot 1.300 m² wvo en beschouwen 1.500 tot 1.600 m² wvo als een ideale maat. Ook onder de hard discounters (Aldi of Lidl) is schaalvergroting de norm. Een winkelvloeroppervlak van 1.000 m2 wordt door hard discount supermarkten als absolute ondergrens gezien. Een combinatie van een full service supermarkt en een hard discount supermarkt is een veelbeproefde en door consumenten sterk gewaardeerde mix. In Eelde zien we dat in de combinatie van Jumbo en Lidl. Als een supermarkt solitair is gevestigd (los van een winkelgebied), helpt het om zoveel mogelijk wijkvoorzieningen te concentreren in of direct aanpalend aan het winkelcentrum. Dit zorgt voor extra aanloop en creëert het hart van de wijk. Denk aan sportvoorzieningen, zorg, cultuur, maatschappelijke voorzieningen, scholen en kinderopvang. In de planontwikkeling voor de voorzieningen in Ter Borch wordt hierin voorzien. Internet als aankoopkanaal: anders dan in de non-food speelt e-commerce nog een betrekkelijk geringe rol in de distributie van levensmiddelen. Naast bezorgservice ah.nl experimenteren een aantal supermarktketens (waaronder Albert Heijn en Jumbo) ook met zogenaamde pick-up points, stand-alone of als onderdeel van een reguliere supermarkt. Het omzetdeel in de foodsector dat voor rekening komt van ecommerce is momenteel circa 1,5%. De algemene verwachting is dat dit percentage wel zal groeien, maar de komende jaren geen hoge vlucht zal nemen.
Beleidsuitgangspunten Provinciaal Beleid De Provincie Drenthe streeft in haar geactualiseerde omgevingsvisie (2014) naar een concentratie van de detailhandel in de binnenstedelijke gebieden waarbij de bestaande structuur centraal staat. Door de ontwikkeling van nieuw winkelvloeroppervlakte te beperken en de bestaande (kansrijke) centra te versterken, blijft de markt voor detailhandelsvoorzieningen gezond en toekomstgericht. De provincie geeft aan dat ze daarover graag in gesprek gaan met de gemeenten. Alleen voor grootschalige ontwikkelingen wordt specifiek regionale afstemming genoemd. In de bijbehorende provinciale verordening wordt allereerst de Ladder voor duurzame verstedelijking aangehaald. Daarnaast is nog eens specifiek is aangegeven dat een ruimtelijk plan niet in nieuwe locaties voor detailhandel voorziet, als deze ten koste
pagina 16
gaan van het bestaande kernwinkelgebied (lid 6). Bestuurlijk overleg speelt in de provincie Drenthe een belangrijke rol.
Regio Groningen-Assen De regio Groningen-Assen heeft in 2013 haar regiovisie geactualiseerd. Speerpunten zijn het verder ontwikkelen van het economisch kerngebied, de interne samenhang tussen steden en regio versterken en de kwaliteit van stad en lang behouden en versterken. Het verder ontwikkelen van het economisch kerngebied vraagt om het verbeteren van het ondernemers- en vestigingsklimaat, bedrijfsontwikkeling en – vestiging, verbondenheid met andere regio’s en het profileren van de regio als de attractieve stadsregio waarin het prettig werken en wonen is. Het detailhandelsaanbod speelt een belangrijke rol is het verder ontwikkelen van het economisch kerngebied en voor het goed functioneren en verder ontwikkelen van het zogenoemde ‘daily urban system’ (gebied waarin men zijn min of meer dagelijkse en reguliere activiteiten onderneemt).
Gemeentelijk beleid Gemeente Tynaarlo In de economische analyse geeft de gemeente Tynaarlo aan dat distributieve berekeningen geen afdoende onderbouwing vormen om wel of geen winkelruimte toe te voegen. Ze zijn een onderdeel van de onderbouwing en de consument is het uitgangspunt. Deze moet op een aanvaardbare afstand geregelde aankopen kunnen doen. Het is uiteindelijk aan de beleidsmakers om op basis van ruimtelijk relevante criteria te bepalen welke winkelstructuur wenselijk is en dus niet ontwricht mag worden. Het bestemmingsplan wordt aangewezen als het meest krachtige instrument.
1. 2. 3. 4.
In haar Kadernota (2013) geeft de gemeente Tynaarlo een ontwikkelrichting en gewenste effecten aan: Eventuele uitbreiding van detailhandelsruimte wordt zorgvuldig afgewogen. Zuidlaren en Eelde vervullen hun functie van (recreatieve) winkelkernen. In Vries en Paterswolde wordt verder ingezet op het doen van dagelijkse boodschappen. De openingstijden van winkels sluiten aan bij de wensen van de ondernemersverenigingen en winkeliers. De gemeente geeft helder aan waar ruimte is voor behoud, eventuele afname en versterking van winkelruimte. In de raadsvergadering van medio maart 2015 is besloten dat de gemeente Tynaarlo de ontwikkeling van het centrumplan Eelde en de supermarktontwikkeling in Ter Borch loskoppelt, ook vanuit de wetenschap dat deze anders zijn beslag zal krijgen op het grondgebied van de gemeente Groningen.
Gemeente Groningen Groningen zet in haar structuurvisie detailhandel 2011-2020 in op het verder clusteren van het boodschappenaanbod in levensvatbare winkelgebieden op vanuit het beoogde verzorgingsgebied goed bereikbare locaties . Zo kunnen de inwoners ook op termijn blijven beschikken over een attractief boodschappenaanbod op acceptabele afstand van de woning. Nieuwe solitaire supermarkten op locaties die niet direct een bijdrage leveren aan de consumentenverzorging worden niet toegestaan.
pagina 17
Relevante uitgangspunten voor de boodschappenstructuur zijn: Zoveel mogelijk keuzemogelijkheden voor de consument (in aard en formule). Dat zoveel mogelijk inwoners over minimaal één supermarkt op loop- of fietsafstand kunnen beschikken. In eerste instantie concentratie van boodschappenaanbod op wijkniveau. Als de sociale of ruimtelijk structuur het wenselijk maakt, kan ook ingestoken worden op buurtwinkelaanbod of solitaire supermarkt. De gemeente geeft aan dat versterking van de boodschappenstructuur gewenst is op verschillende locaties in de stad. Voor Groningen Zuid word specifiek genoemd dat de haalbaarheid en wenselijkheid van de versterking van het boodschappenaanbod ik het gebied Hoornse Park/Piccardthof/Ter Borch onderzocht dient te worden. Ook wordt aangegeven dat de boodschappenfunctie van het Helperplein versterkt kan worden en herstructurering van het plein wenselijk is.
pagina 18
2
Ontwikkelingsmogelijkheden dagelijkse detailhandel
2.1
Er zijn in dit onderzoek verschillende methoden gehanteerd om een indicatie te krijgen van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse detailhandel in het verzorgingsgebied: een vergelijking van de winkeldichtheden en supermarktdekking (paragraaf 3.1); een distributieplanologische berekening (paragraaf 3.2). Het hoofdstuk is afgesloten met de conclusies van deze analyses.
Winkeldichtheden De supermarktdichtheid in het verzorgingsgebied van de geprojecteerde supermarkt is momenteel heel erg laag. Er is een supermarkt van 780 m² wvo op het huidige inwoneraantal van circa 9.000; de supermarktdekking ligt daarmee op 0,09 m² wvo per persoon. Door het compleet afwezig zijn van overige levensmiddelenzaken (en aanbod in de persoonlijke verzorging) ligt ook de winkeldichtheid van het dagelijkse aanbod op 0,09 m² wvo per inwoner. Met de geprojecteerde ontwikkeling wordt het supermarktaanbod vergroot tot 2.780 m² wvo (2.000 m2 van het initiatief en 780 m2 van de reeds gevestigde Albert Heijn) op circa 10.250 inwoners. Dit betekent een supermarktdekking van 0,27 m² wvo per inwoner. Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde. In het geval van Ter Borch zal de supermarkt echter een veel zwaardere stempel zetten op de dagelijkse verzorging van de inwoners, door de afwezigheid van andere dagelijkse winkelvoorzieningen in het verzorgingsgebied. Het landelijk gemiddelde voor de dagelijkse sector ligt op 0,35 m² per inwoner. In dat licht is een supermarktdichtheid van 0,27 m² wvo per inwoner (gelijk aan de dichtheid voor de dagelijkse sector als geheel) op voorhand niet als bovenmatig te beoordelen.
2.2
Distributieve berekening Door middel van een distributieve berekening kan een uitspraak gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden voor het geplande supermarktaanbod in het verzorgingsgebied, aan de hand van het geprojecteerde inwoneraantal en de te verwachten koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing (tabel 3). Nadrukkelijk moet worden gesteld dat aan de uitkomsten van een distributieve berekening een indicatieve betekenis moet worden gehecht: is het geprojecteerde supermarktaanbod verantwoord in het licht van de verhoudingen tussen vraag en aanbod? Bij de distributieve berekening zijn de volgende kengetallen gehanteerd: Een inwoneraantal van 10.250 in 2025, op basis van de benoemde uitgangspunten. Gemiddelde besteding van € 2.600,- in de dagelijkse sector per hoofd van de bevolking per jaar (excl. BTW) op basis van kengetallen detailhandel.info (2014). Het aantal inwoners vermenigvuldigd met de gemiddelde besteding per inwoner resulteert per sector in een bestedingspotentieel. Dit is vervolgens verdisconteerd naar het gemiddeld hogere inkomen in het verzorgingsgebied ten opzichte van Nederland. 8 8
Stelregel is een inkomenselasticiteit van 0,25 voor de dagelijkse sector. Het gemiddeld inkomen in het verzorgingsgebied ligt 28% hoger dan in Nederland. Het bestedingspotentieel wordt met 28% x 0,25 = 7% verhoogd.
pagina 19
De koopkrachtbinding van 70% en een toevloeiing van 10% is gebaseerd op ervaringsgegevens van situaties elders, waar aan de rand van stedelijk gebied in een moderne dagelijkse voorziening wordt voorzien. Bij de vestiging van volwaardige full service supermarkt is deze binding en toevloeiing in het verzorgingsgebied absoluut realistisch te noemen. Met deze binding en toevloeiing is ook in de toekomstige situatie sprake van een negatief saldo als het gaat om dagelijkse koopstromen: er vloeit immers meer dagelijkse koopkracht af (30%) dan er toevloeit (10%). Een gemiddelde vlo erproductiviteit van € 7.659 per m² wvo (bron: detailhandel.info) in de dagelijkse sector in 2014, wederom excl. BTW. Dit is berekend door de totale omzet in de dagelijkse sector in 2014 (€ 43.741 miljoen, excl. BTW) te delen door het totale aantal m² wvo (5.711.000). Een gevestigd supermarktaanbod van 780 m² wvo, zijnde de Albert Heijn aan de Von Suttnerstraat in Corpus Den Hoorn-Zuid (Supermarktgids, juli 2015). Tabel 3 Marktruimteberekening dagelijkse sector verzorgingsgebied projectlocatie 2025 2025 Inwoners (Corpus Den Hoorn-Zuid en Ter Borch)
10.250
Bestedingen per hoofd in €
€ 2.600
Bestedingspotentieel in € mln Bestedingspotentieel in € mln, incl. inkomenscorrectie
€ 27
Koopkrachtbinding
70%
Gebonden bestedingen in € mln
€ 20
Koopkrachttoevloeiing
10%
Omzet door toevloeiing in € mln
€2
Totale bestedingen in € mln
€ 22
Gem. vloerproductiviteit in € per m² wvo
€ 7.659
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 28.434
Haalbaar aanbod in m² wvo
2.896
Gevestigd dagelijks aanbod in m² wvo
780
Uitbreidingsruimte in m² wvo
2.3
€ 29
2.116
Conclusies De huidige supermarktdekking in het verzorgingsgebied is buitengewoon laag, met als gevolg dat veel inwoners van het verzorgingsgebied in de huidige situatie uitwijken naar supermarktaanbod elders, buiten het gebied. Ook is er geen ander, aanvullend dagelijks aanbod in het gebied (denk aan een bakker, slager, drogist e.d.). Met de geprojecteerde supermarkt wordt de supermarktdekking hoger dan gemiddeld in Nederland, maar door het volledig ontbreken van aanvullend dagelijks aanbod is die dekking na realisering van de supermarkt niet als bovenmatig te beoordelen. Uit de marktruimteberekening komt met voorzichtige parameters ten aanzien van de te realiseren binding en toevloeiing een indicatieve uitbreidingsruimte van 2.100 m² wvo (bij 10.250 inwoners). Dat is beperkt meer dan het hier geprojecteerde aanbod van 2.000 m² wvo.
pagina 20
3
Effectenstudie In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in aanvulling op de ladder voor duurzame verstedelijking tevens de vraag beantwoord wat de effecten zullen zijn op de bestaande winkelstructuur en op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Tynaarlo (specifiek Eelde en Paterswolde) en Groningen-Zuid.
3.1
1. 2. 3.
Economische en ruimtelijke impuls De ontwikkeling van de nieuwe supermarkt in Ter Borch zal een substantiële economische impuls geven voor de plaats, onder te verdelen in: Tijdelijke effecten; Structurele effecten of maatschappelijke baten; Uitstralingseffecten.
Ad 1. Tijdelijke effecten Gedurende de ontwikkeling ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral bij de bouwnijverheid. Maatgevend voor de bepaling van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtings- en overige (inrichtings)kosten. Dit zijn zowel directe als indirecte arbeidsplaatsen (via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven).
Ad 2. Structurele effecten: werkgelegenheid Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar bovenal ook een structureel werkgelegenheidseffect. 9 Het project levert een directe werkgelegenheid op van 60 arbeidsplaatsen10 en ook nog 13 indirecte (bij toeleverende bedrijven) werkgelegenheid 11, totaal 73. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Het gros van het werkgelegenheidseffect is dus toe te schrijven aan dit gebied.
Ad 3. Uitstralingseffecten
Naast de genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: Structuurversterking. Door te voorzien in goed geoutilleerd dagelijks winkelaanbod ontstaat een meer toekomstbestendige detailhandelsstructuur, leidend tot een verhoogde binding van de consument aan het dagelijks benodigd aanbod in de eigen wijk. Versterking vestigingsklimaat in het gebied. Een aantrekkelijk dagelijks voorzieningenaanbod draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en daarmee aan het concurrentieprofiel van de woonwijk en de gemeente(n). Deze bijdrage is extra van belang, omdat er een groot aantal nieuwe woningen wordt gebouwd in het gebied. 9
Uitgaande van een toevoeging van 2.000 m² wvo supermarkt, op basis van een gemiddelde vloerproductiviteit van € 8.851 voor supermarkten (bron: detailhandel.info, 2014). 10 Uitgaande van een omzet per fte in de supermarktsector van € 296.689 (bron: detailhandel.info, 2014). 11 Op basis van eerdere input-output analyses voor de sector is een multiplier van 1,22 gehanteerd, dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt.
pagina 21
Sociale functie voor buurt en wijk. Dagelijkse winkelvoorzieningen en met name de
supermarkt zijn bij uitstek plaatsen waar buurtbewoners elkaar spontaan ontmoeten. Door de combinatie met maatschappelijke voorzieningen wordt dit effect versterkt. De genoemde uitstralingseffecten zijn het grootst in de directe projectomgeving, maar stralen ook uit naar buiten dat gebied.
3.2
Effecten op de bestaande structuur Behalve positieve economische en uitstralingseffecten zijn er ook effecten in termen van de verdringing van omzet te verwachten. De uiteindelijke invulling van de nieuwe ontwikkeling (in termen van formule) is bepalend voor de mate van omzetverdringing. Hoe meer overlap met bestaand aanbod (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling en doelgroep), des te groter het verdringingseffect. In totaal wordt er 2.000 m² wvo dagelijkse detailhandel in de vorm van een supermarkt toegevoegd. Op basis van landelijke gemiddelden verwachten we dat het additionele aanbod in Ter Borch indicatief € 17,7 miljoen12 aan extra detailhandelsomzet genereert. Een deel van de nieuwe, additionele omzet van de nieuwe supermarkt in Ter Borch is te herleiden tot de nog groeiende lokale bevolking. Tussen nu en 2025 groeit het verzorgingsgebied nog met 1.250 inwoners. Dit betekent dat ca. 3,3 miljoen 13 van de extra detailhandelsomzet voor rekening komt van deze bevolkingsgroei, en dus geen directe invloed heeft op de omliggende winkels. Met bovenstaande berekening blijft er afgerond 14,4 miljoen aan additionele dagelijkse detailhandelsomzet over. Deze bestedingen worden nu deels gedaan in de Albert Heijn aan de Von Suttnerstraat (primair verzorgingsgebied), en deels ook over de verschillende supermarkten in Groningen-Zuid, Paterswolde en Eelde. Hierbij moet wel gezegd worden dat de genoemde supermarkten nu profiteren van het feit dat het ontbreekt aan volwaardig supermarktaanbod in het verzorgingsgebied. Feitelijk hebben deze supermarkten gedurende lange tijd extra omzet kunnen realiseren. In theorie kan de omzetderving voor de in het relevante gebied gevestigde winkeliers in de dagelijkse sector oplopen tot maximaal de helft 14 van de extra omzetclaim van de nieuwe supermarkt. Het theoretisch verdringingseffect bedraagt dan maximaal € 7,2 miljoen.15 Dit theoretische effect moet verdeeld worden over de supermarkten en de dagelijkse speciaalzaken in het gebied. Aannemelijk is het dat supermarkten hiervan 85% toucheren, gelijk aan het (landelijke) marktaandeel van supermarkten in de dagelijkse bestedingen. Dit komt neer op een bedrag van € 6,1 miljoen.16
12
Uitgaande van 2.000 m2 wvo supermarkt en een bijbehorende vloerproductiviteit van € 8.851 (kengetallen detailhandel.info, 2014) 13 1.250 inwoners vermenigvuldigd met de bestedingen in de supermarkt per hoofd van € 2.659 14 De andere helft is (versnipperd) afkomstig van (ver) buiten het verzorgingsgebied, van andere type aanbieders en kanalen, en ook van marktverruiming. 15 Berekening: 0,5 * € 14,4 miljoen. 16 Berekening: 0,85 * € 7,2 miljoen.
pagina 22
Geprojecteerd op de omzetclaim van het totale relevante supermarktaanbod van circa € 88,7 miljoen17 is er in heel het relevante gebied sprake van een theoretisch verdringingseffect van maximaal 6,9%.18 In metertermen komt dat neer op een effect van 690 m² wvo.19 De mate van verdringing voor de individuele supermarkten in het relevante gebied hangt vooral af van: Overlap in formule en functie. Hoe meer gelijkenis met het format en hoe meer overlap in functie (metrage, formule, prijsstelling, doelgroep), hoe groter het effect. Verplaatsing en/of uitbreiding dan wel een nieuwe vestiging . In aansluiting hierop speelt mee of het een verplaatsing dan wel nieuwe vestiging betreft. Bij een verplaatsing is de additionele omzetclaim beperkter dan die van een nieuwe winkel. Immers, een groot deel van de omzet van de te verplaatsen winkel wordt meegenomen. In dit geval gaan we uit van de nieuwvestiging van een supermarkt. Nieuw potentieel. Indien de nieuwe ontwikkeling plaatsvindt in een gebied dat als gevolg van een aanzienlijke woningbouwproductie aanzienlijk in aantal inwoners groeit, is het effect kleiner dan in een gebied waar de bevolking stabiel in omvang is. In Ter Borch is sprake van een groeiende bevolking, waardoor de effecten gedempt worden. Overlap in verzorgingsgebied en afstand tot het nieuwe winkelcentrum. Hoe groter de overlap, des te groter het effect. De afstand (in autominuten) tussen het project en de betreffende winkelontwikkeling is vaak maatgevend. Buiten de 10 autominuten is het effect verwaarloosbaar. Het betekent dat de effecten gevoeld zullen worden door Albert Heijn aan de Von Suttnerstraat en door de supermarkten elders in GroningenZuid en in Eelde en Paterswolde. Het functioneren van het betreffende winkelcentrum. Naarmate het gevestigde aanbod beter functioneert, zal de relatieve verdringing minder sterk worden gevoeld. Aanbieders die al matig of slecht functioneren, lopen echter een groter gevaar onvoldoende perspectief te hebben, gesteld dat er sprake is van overlap in functie, verzorgingsgebied en formule. Wanneer we het bovenstaande projecteren op de situatie in het relevante gebied (Groningen-Zuid en Eelde en Paterswolde), komen we tot de conclusie dat het qua afstand aannemelijk is dat Albert Heijn aan de Von Suttnerstraat de meeste effecten zal ondervinden van de nieuwe ontwikkeling. Daarbij moet wel worden aangetekend dat deze in functie fors afwijkt van wat beoogd wordt in Ter Borch, respectievelijk buurtverzorgend en wijkverzorgend. Qua functie is er meer overlap met Albert Heijn in Paterswolde. Bovendien heeft deze supermarkt meer geprofiteerd van de groeiende bevolking in Ter Borch zelf. Geen van beide supermarkten zal echter als direct gevolg van de komst van de supermarkt in Ter Borch de deuren moeten sluiten. Wel zal de supermarkt aan de Von Suttnerstraat zich meer in zijn oorspronkelijk beoogde, buurtverzorgende functie gaan terugtrekken.
17
Berekening: 10.022 m2 wvo * € 8.189 (gemiddelde vloerproductiviteit supermarkten). Berekening: € 6,1 miljoen / € 88,7 miljoen. 19 Berekening: 6,9%* 10.022 m2. 18
pagina 23
3.3
Effecten op leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat Leegstand Omdat de omzeteffecten van de voorgenomen ontwikkeling voor de kernen Eelde en Paterswolde beperkt zullen zijn, is ook het effect op de leegstand in dit gebied gering. Geen van de hier gevestigde supermarkten wordt door het initiatief in zijn bestaansrecht beperkt. Dit betekent dat er geen leegstand zal ontstaan als direct gevolg van de ontwikkeling in Ter Borch. Hetzelfde geldt voor Groningen-Zuid. Ook hier worden veruit de meeste supermarkten niet in hun perspectief geraakt door het initiatief in Ter Borch. Wel zal de supermarkt aan de Von Suttnerstraat zich meer in zijn oorspronkelijk beoogde, buurtverzorgende functie gaan terugtrekken.
Woon-, leef- en ondernemersklimaat Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Met de realisering van een volwaardige supermarkt wordt de consument in Ter Borch en Corpus Den Hoorn-Zuid beter bediend. Uit de distributieve analyse blijkt dat er zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht voldoende aanknopingspunten zijn een volwaardige supermarkt in de nieuwe woonwijk te realiseren. Hiermee kan lokale koopkracht beter aan het aanbod in de eigen kern (woonwijk) worden gebonden en wordt onnodige boodschappenpendel (zoals nu nog het geval is) tegengegaan.
Geen duurzame ontwrichting Van een structuurverstorende werking of ‘duurzame ontwrichting’ zal geen sprake zijn. Jurisprudentie wijst uit dat duurzame ontwrichting alleen relevant is bij de eerste levensbehoeften; inwoners moeten op acceptabele afstand van hun woonlocatie boodschappen in eerste levensbehoeften kunnen (blijven) doen. Met de realisering van de supermarkt op de locatie Ter Borch en het geringe verdringingseffect wat daardoor optreedt zal geen sprake zijn van duurzame ontwrichting op het niveau van kern of regio.
3.4
Randvoorwaarden Bij het maximaliseren van de positieve effecten en het minimaliseren van de negatieve effecten dienen de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden in acht te worden genomen: Als gezegd is schaalvergroting de norm in de supermarktbranche. In hoofdstuk 1 is aangegeven dat full service supermarkten een maat van zo’n 1.600 m2 wvo als ideale maat beschouwen voor een wijkverzorgende supermarkt. Het plan voorziet in een supermarkt van 2.000 m2. Dit is ca. 25% groter dan wat als ideale maat wordt beschouwd. Het verdient aanbeveling de supermarkt niet de gelegenheid te geven groter te worden dan nu planologisch wordt mogelijk gemaakt om te voorkomen dat de supermarkt een sterk bovenlokale functie gaat vervullen. Een laagdrempelige opzet van de supermarkt helpt ook bij het realiseren van een maximale binding van de inwoners aan het eigen supermarktaanbod. Daarbij hoort (onder meer) prima parkeermogelijkheden (voor auto’s en fietsen), de combinatie met andere, maatschappelijke en wijkgerichte voorzieningen, een aantrekkelijke
pagina 24
inrichting van de openbare ruimte en ook qua architectuur een maat en schaal die past bij de beoogde functie.
pagina 25
Bijlage 1: Begrippenlijst Bedrijfsvloeroppervlak (BVO) Het bedrijfsvloeroppervlak (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.
Dagelijkse sector Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken.
Distributieve berekening Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve uitbreidingsruimte voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden. In de distributieve berekening wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in een relevant gebied vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductiviteit berekend van het in dit gebied gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod.
Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied.
Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopstromen/Kooporiëntatie Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en toevloeiing van koopkracht.
Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden.
pagina 26
Niet-dagelijkse Sector (regulier) Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden.
(extra) Omzetclaim De indicatieve omzet die (toekomstige) winkels genereren. Op basis van de omvang van het winkelaanbod, vermenigvuldigd met de gemiddelde vloerproductiviteit.
Vloerproductiviteit De vloerproductiviteit (omzet (in €) per m² wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken.
Verdringingseffect (%) Het deel van de extra omzetclaim dat ten koste gaat/zal gaan van de omzet van het bestaande winkelaanbod in het verzorgingsgebied.
Winkelvloeroppervlak (WVO) Het winkelvloeroppervlak betreft het winkeloppervlak wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.
pagina 27
