Toelichting op de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013 vastgesteld 26 juni 2013
I
ALGEMENE TOELICHTING
1. Inleiding Met de nieuwe Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013 wordt invulling gegeven aan de door de regiogemeenten opgedragen taak om een regionale huisvestingsverordening op te stellen (Gemeenschappelijke regeling Holland Rijnland, artikel 5 lid 6 sub a onder 3). Sinds de aansluiting van de gemeenten Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude bij Holland Rijnland zijn er twee woonruimteverdeelsysteem in de regio, dat van Woonzicht en van Woonmarkt Rijnstreek. Hieraan ten grondslag liggen een regionale huisverordening en zes lokale verordeningen. Voor de woningzoekenden en woningaanbieders leidt dat tot onduidelijkheid en rechtsongelijkheid. Bovendien biedt dit moment de gelegenheid om onvolkomenheden uit deze systemen aan te pakken. De stuurgroep Woonruimteverdeling, bestaande uit bestuurders van regiogemeenten, koepels van corporaties en huurdersorganisaties heeft de basis gelegd voor het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. In nauwe samenwerking is de ‘Nota beleidsuitgangspunten: het fundament voor een nieuw woonruimteverdeelsysteem’ opgesteld en 15 december 2011 vastgesteld. Dat document vormt de grondslag voor de huisvestingsverordening, de nadere uitvoeringsregels en het convenant met de woningcorporaties. De Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013 is niet rechtsgeldig in alle Holland Rijnlandgemeenten. De gemeenten Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout en Rijnwoude hebben hun bevoegdheden op het terrein van woonruimteverdeling (nog) niet overgedragen aan de regio. De intentie is om alsnog te bezien of overdracht van bevoegdheden inzake woonruimteverdeling gewenst is. Als er geen overdracht plaatsvindt, zullen desbetreffende gemeenteraden een (op basis van de door het Algemeen Bestuur vastgestelde modelverordening) lokale huisvestingsverordening vaststellen, die inhoudelijk gelijk is aan de verordening. Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland zal door de desbetreffende colleges gemandateerd worden om namens hen de uitvoering van deze lokale verordeningen op zich te nemen. Deze toelichting hoort bij de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013, hierna de verordening genoemd, en geeft een algemene, en artikelsgewijze toelichting op de beleidsmatige achtergronden. De verordening dient in nauwe samenhang te worden bezien met de ‘Nadere regels woonruimteverdeling’ en het ‘Convenant woonruimteverdeling corporaties Holland Rijnland 2013’ (verder aangehaald als: het convenant). De verordening bevat de regels voor de verdeling van woonruimte en vergunningvereisten; de nadere regels en het convenant stellen de randvoorwaarden voor de uitvoering in de praktijk. 2. Visie en uitwerkingsrichting Visie Holland Rijnland kent één open regionale woningmarkt in de sociale huursector, waarbinnen subregionale en lokale verschillen in vraag en aanbod worden onderkend. Er is keuzevrijheid voor woningzoekenden op basis van een simpel, transparant en rechtvaardig woonruimteverdeelmodel. Schaarste in het aanbod van sociale huurwoningen is het uitgangspunt om te willen sturen op woonruimteverdeling. Uit de jaarlijkse rapportages van Stichting Woonmarkt Rijnstreek en Woonzicht blijkt dat de vraag-aanbodverhouding in de regio nog altijd zeer scheef is. Dit toont de schaarste aan. Uitwerkingsrichting De belangrijkste uitgangspunten van de verordening zijn de volgende: a. Er is één open, regionale woningmarkt die binnen elke gemeente op dezelfde manier getoetst wordt. De huisvestingsverordening heeft betrekking op bestaande en nieuwbouw sociale huurwoningen van verhuurders met tien of meer sociale huurwoningen en op woonwagenstandplaatsen tot de huurprijsgrens, met uitzondering van woonruimten die uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van studenten.
1
b. Er zijn verschillende deelmarkten waarvoor specifiek toewijzingsbeleid nodig kan zijn. De verscheidenheid in woningaanbod en woonmilieus is een kracht van de regio, maar leidt ook tot verschillende volkshuisvestelijke vraagstukken. Om recht te doen aan die verschillen mag ten hoogste 30% worden toegewezen volgens afwijkende, lokale beleidsregels. c. Doorstroming is een middel om meer balans te krijgen op de woningmarkt en is geen doel op zich. Gebleken is dat generieke regelgeving, zoals woonwaarde (extra inschrijfpunten op basis van de aantrekkelijkheid van een woning) de doorstroming niet of nauwelijks positief beïnvloeden. Daarom richten we ons op specifieke toewijzingsmaatregelen om doorstroming te bevorderen, soms lokaal soms regionaal gericht op een doelgroep of een complex. d. Zo min mogelijk regels, zo veel mogelijk keuzevrijheid, zo groot mogelijke transparantie. De woningzoekende bepaalt zoveel mogelijk zelf welke woning in zijn of haar geval gewenst is. Passendheidscriteria worden niet meer gehanteerd, tenzij woningmarktontwikkelingen daartoe aanleiding geven (bijvoorbeeld als er verdringing van categorieën woningzoekenden plaatsvindt). e. Urgenten, stadsvernieuwingsurgenten en bijzondere doelgroepen moeten worden geholpen, maar hebben ook hun plichten. Voorrang in een bijzonder schaarse woningmarkt moet te rechtvaardigen zijn. f. Bij de omzetting van de bestaande wachtlijsten naar het nieuwe systeem blijven de slaagkansen grosso modo gelijk. g. De ontwikkelingen op de woningmarkt worden voortdurend gevolgd waardoor snelle ingrepen mogelijk zijn om een eerlijke en evenredige verdeling van woonruimte te waarborgen. Om snel en adequaat te kunnen inspelen op veranderingen in de regionale woningmarkt stelt het Dagelijks Bestuur uitvoeringsregels vast: Nadere regels woonruimteverdeling op de inschrijving als woningzoekende en de rangordebepaling bij woningtoewijzing. Dit is een uitwerking van de regels in de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013. h. Het aanbodmodel staat aan de basis. Dit model is het meest geaccepteerd en leidt tot de minste wijzigingen ten opzichte van de huidige woonruimteverdeelsystemen omdat er nu al in beide subregio’s mee wordt gewerkt.
2
II
ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Hoofdstuk I
Algemene bepalingen
Artikel 1 Begripsbepalingen In artikel 1 is een aantal begrippen die in de huisvestingsverordening voorkomen nader omschreven. g. economische binding: De omschrijving is afgeleid van die in de Huisvestingswet (HW), artikel 1 sub l. De economische binding van een persoon aan een gebied is “daarin gelegen dat die persoon met het oog op voorziening in het bestaan, een redelijk belang hebben zich in dat gebied te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen voor personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit dat gebied”. Het wordt ook aangenomen voor degenen die ten minste 19 uur per week aan een in de regiogevestigde en erkende instelling voor dagonderwijs een opleiding volgen. De definitieve toetsing vindt plaats op het moment van toewijzing. De overlegde stukken moeten op dat moment actueel en rechtsgeldig zijn. De omschrijving “met het oog op de voorziening in het bestaan” impliceert dat het hier wel een substantieel deel van de inkomensverwerving zal moeten betreffen. Er mag daarbij niet worden uitgaan van een bepaald aantal arbeidsuren. Parttimers die minder uren werken maar daarin wel hun hoofdbron van inkomsten hebben worden dan ten onrechte uitgesloten. Uitgangspunt is dat ten minste 50% van het belastbaar huishoudeninkomen – ongeacht de bron van het inkomen, uit arbeid of uitkering – wordt verworven in of vanuit de regio. Verder moet sprake zijn van een duurzaam karakter van de arbeid als zodanig. Een contract of interim-overeenkomst van ten minste één jaar kan in elk geval als duurzaam worden beschouwd. “Binnen of vanuit de desbetreffende gemeente” impliceert dat het bedrijf (of de vestiging) van de woningzoekende in een van de regiogemeenten is gevestigd. Economische binding en maatschappelijk binding zijn van belang bij de toekenning van urgenties en kunnen van belang zijn bij de toepassing van lokale beleidsruimte. i. huurprijsgrens: Het gaat hier om de kale of netto huurprijs, dus zonder servicekosten en zonder aftrek van huurtoeslag. k. inkomen: Het gaat hier om het verzamelinkomen zijnde het belastbaar inkomen uit de boxen 1 (“werk en woning”), 2 (“aanmerkelijk belang”) en 3 (“sparen en beleggen”). m. maatschappelijke binding: Verondersteld wordt dat deze binding geldt voor iemand die “een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang” heeft of er ten minste twee jaar woonachtig is. Iemand is in elk geval maatschappelijk gebonden als: hij (of zij) in de voorafgaande tien jaren ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest dat gebied; hij ten minste twee jaar woonachtig is in dat gebied. Bewoners van recreatiewoningen en tweede woningen waar een deel van het jaar verbleven wordt, zijn uitgesloten van het ingezetenschap. De definitieve toetsing vindt plaats op het moment van toewijzing. De overlegde stukken moeten rechtsgeldig en op dat moment actueel zijn. q. regionaal gebondene: Regionale binding is vereist om in aanmerking te kunnen komen voor urgentie. Dit wordt toegepast om te voorkomen dat woningzoekenden vanuit een andere regio voorrang krijgen op die uit de regio Holland Rijnland. Personen uit die andere regio’s hebben immers het alternatief om een urgentieverklaring aan te vragen in hun huidige regio.
3
u. starter: Is een ingeschreven woningzoekende die op het moment van toewijzen van een woning geen zelfstandige woning achterlaat in de regio Holland Rijnland, dus ook een ingeschrevene woningzoekende die op het moment van toewijzen woonachtig is buiten de regio. cc. woonruimte: Het gaat hier om een zelfstandige woonruimte, dat wil zeggen met een eigen toegang die door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat wezenlijke voorzieningen als keuken, toilet en badruimte hoeven worden gedeeld met andere huishoudens. Artikel 2 Werkingsgebied 1. Voor de gemeenten [P.M.] geldt deze verordening als modelhuisvestingsverordening. Zij hebben hun bevoegdheden inzake woonruimteverdeling niet aan het Algemeen Bestuur overgedragen en stellen op basis van dit model hun eigen lokale verordening vast. 2. De reikwijdte van de verordening is beperkt tot (zelfstandige) woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens en die eigendom zijn van verhuurders met ten minste tien woningen. De verordening is ook van toepassing op standplaatsen voor woonwagens, maar niet op onzelfstandige woonruimten zoals studentenkamers of verzorgingstehuizen. Ook is zij niet van toepassing op het verlenen van ligplaatsen voor woonschepen. Dit is de voorraad waarop de regiogemeenten willen en kunnen sturen om zo het schaarse woningen doelmatig te kunnen verdelen. 3. Op grond van de Gemeenschappelijke regeling Holland Rijnland liggen de bevoegdheden voor woningtoewijzing bij de regio. De regiogemeenten hebben bevoegdheden tot sloop, splitsing of samenvoeging. Zij kunnen hiervoor hun eigen verordening vaststellen. Artikel 3 Convenanten Afspraken voor de uitvoering van de verordening worden vastgelegd in convenanten. De uitvoering is voor een groot deel opgedragen aan de vereniging Holland Rijnland Wonen (HRW). Burgemeester en wethouders kunnen ook voorstellen doen voor een uitvoeringsconvenant met lokale particuliere verhuurders. Het Dagelijks Bestuur is het orgaan dat voor de regiogemeenten (als rechtspersoon) een convenant aangaat. De mate waarin particuliere sector een rol kan spelen in de het oplossen van het schaarste probleem en met name de toewijzing van woningen aan huishoudens met een inkomen tussen circa € 34.000 en € 45.000 verschilt per gemeente (zie ook toelichting artikel 9). Een uitvoeringsconvenant geeft de mogelijkheid om afspraken te maken over de uitvoering die toegesneden zijn op lokale situatie. Het is bijvoorbeeld voorstelbaar dat in de een gemeente meer particuliere aanbieders zich richten op huisvesting voor senioren en in de andere juist op jongeren. Wordt er geen convenant afgesloten, dan gelden de regels van de verordening en zijn de woningen van de verhuurder vergunningplichtig. Particuliere verhuurders kunnen zich ook aansluiten bij het Convenant Woonruimteverdeling Corporaties Holland Rijnland 2013. Dat convenant dient ook als voorbeeld voor andere overeenkomsten. Een overeenkomst kan bijvoorbeeld de volgende onderwerpen bevatten: - Het aanbieden van woningen via een regionaal aanbodmodel; - Het huisvesten van bijzondere doelgroepen of urgenten. - Eisen inzake inkomen of huishoudengrootte wanneer de situatie hier aanleiding toe geeft; - Afspraken over monitoring en evaluatie. Artikel 4 Beleidscommissie De beleidscommissie adviseert het Dagelijks Bestuur van de regio en HRW over het huisvestingsbeleid en de werking daarvan. Als woningmarktontwikkelingen het noodzakelijk maken dat er nadere regels worden gesteld aan de uitvoering, dan adviseert de beleidscommissie hierover zodat de rechtszekerheid wordt geborgd. Over de mogelijke sancties na herhaaldelijk weigeren (lid 2 sub c) wordt opgemerkt dat deze woningzoekenden krijgen, net als kopers, in principe de kans krijgen om woningen te vergelijken en af te wijzen. Dit alles in redelijkheid en billijkheid. Op het moment dat er door de weigeringen een probleem dreigt te ontstaan, bijvoorbeeld leegstand, zal de beleidscommissie maatregelen voorstellen.
4
Hoofdstuk II
Inschrijving woningzoekenden
Artikel 5 Register van woningzoekenden 1. Dit register is bedoeld voor de bepaling van de rangorde bij woningtoewijzing van woningen die in het centrale aanbodmedium worden aangeboden. De koepels van woningcorporaties onderhouden dit register, gemandateerd door het Dagelijks Bestuur. Als andere (particuliere) verhuurders het convenant Woonruimteverdeling mede onderschrijven, worden hun woningen op basis van deze lijst toegewezen. 2. Een woningzoekende kan slechts eenmaal ingeschreven staan en dus niet zowel alleen als met een medeaanvrager. De woningzoekende is verantwoordelijk voor het tijdig aanleveren van de juiste actuele gegevens over inkomen, vermogen, huishoudengrootte en andere zaken die van belang zijn. Met de gegevens die in het register worden vastgelegd kunnen ook de ontwikkeling van de vraag en van de slaagkans van groepen woningzoekenden worden gemonitord. Daarmee kunnen voorstellen voor eventuele beleidswijzigingen worden onderbouwd. 3. De inschrijving heeft gerekend vanaf de dagtekening van het bewijs van inschrijving een geldigheidsduur van één jaar. Het Dagelijks Bestuur kan, na advies van de beleidscommissie, deze periode verlengen via de Nadere regels woonruimteverdeling. Door het vragen van inschrijfgeld wordt voorkomen dat personen die niet daadwerkelijk op zoek zijn naar een woning zich inschrijven. Artikel 6 Uitschrijving uit register van woningzoekende Men moet binnen 30 dagen inschrijfgeld hebben betaald. De woningzoekende zal na het verzoek tot betaling eenmaal een herinnering tot betaling ontvangen. Hierna volgt bij niet betalen uitschrijving. HRW stelt de hoogte van het inschrijfgeld vast na raadpleging van de beleidscommissie. Artikel 8 Wijziging van inschrijving Onder een duurzame gemeenschappelijke huishouding worden in elk geval verstaan de officiële samenlevingsvormen als een huwelijk, geregistreerd partnerschap en een huishouding op basis van een samenlevingscontract.
Hoofdstuk III
Huisvestingsvergunning
Artikel 9.3 Vergunningvereiste Het stelsel van de huisvestingsvergunningen is bedoeld om meer grip te hebben op een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte. Echter, als sturingsinstrument voor de grootste groep sociale verhuurders, de corporaties, heeft het nauwelijks toegevoegde waarde. Met corporaties zijn goede afspraken gemaakt over de woningtoewijzing en bovendien ziet het Rijk erop toe dat ze ten minste 90% van hun aanbod verhuren aan de doelgroep met een laag inkomen. Daarom zijn ze vrijgesteld van de vergunningplicht. Maar huurders met een inkomen van meer dan € 34.229,-- kunnen nauwelijks meer terecht in de corporatiehuurmarkt (prijspeil 2013). Koop is nog onbereikbaar. De particuliere sector biedt mogelijk een alternatief. Bovendien is de verwachting dat zorginstellingen door de extramuralisering in toenemende mate vastgoed zullen (laten) verhuren. Daarmee wordt het wenselijker om het gereguleerde aanbod zo groot mogelijk te maken. Echter, veel gemeenten geven aan handhavingsvraagstukken te hebben ten aanzien van deze particuliere sector. Of men vreest dat de particuliere voorraad duurder wordt en richting vrije sector opschuift door regulering. Daarom maakt dit artikel mogelijk om op een later moment de grotere particuliere verhuurders onder de regelgeving te laten vallen, zonder dat daarbij een wijziging van de huisvestingsverordening nodig is. In het eerste jaar zal worden nagegaan of het breed incorporeren van de grotere particuliere verhuurders kans van slagen heeft. Artikel 10 Aanvraag van een huisvestingsvergunning In naam van het Dagelijks Bestuur stelt de verhuurder een aanvraagformulier voor de huisvestingsvergunning beschikbaar. In een toelichting van het formulier staat een beknopte beschrijving/toelichting van de procedure. De gemeente handhaaft (bij mandaat) de rechtmatige bewoning.
5
De nationaliteit en de leeftijd van alle leden van het huishouden moet blijken uit een (kopie van) een paspoort, identiteitskaart of een uittreksel uit de gemeentelijke bevolkingsadministratie. Recente stukken aan de hand waarvan het inkomen van de aanvrager en alle leden van het huishouden kunnen worden vastgesteld zijn: een jaaropgaaf (niet ouder dan twaalf maanden oud) én een kopie van uw aangifte inkomstenbelasting bij de belastingdienst van het jaar voorafgaand aan de aanvraag of een IB-60 formulier voor het jaar voorafgaand aan de aanvraag én een recente salarisstrook (niet ouder dan twee maanden) of een kopie van uw huidig gezamenlijke inkomen (dit kan zijn een kopie van de AOWspecificatie en pensioenuitkeringen). Artikel 13 Weigering van de vergunning Dit artikel beschrijft de redenen waarom een huisvestingsvergunning kan worden geweigerd. Dat gebeurt niet zo maar. a. Er moet sprake zijn van daadwerkelijk ontbinding van het (vorige) huurcontract of een reële dreiging daarvan door toedoen van de aanvrager zelf en/of leden van zijn of haar huishouden. b. Ook bij herhaaldelijk verbaal of fysiek gedrag jegens de uitvoerders van de verordening kan een vergunning worden geweigerd. Dat wordt dan bijvoorbeeld gestaafd door andere collega uitvoerders. c. Het kan niet zo zijn dat iemand een sociale huurwoning betrekt, terwijl hij zijn eigen woning te huur aanbiedt en er zo aan verdient. d. Uitzondering is wanneer er in een verkoopperiode tijdelijk sprake is van twee woonruimten. De eigenaar krijgt gelegenheid om zijn woning te verkopen. Om een vergunning te krijgen moet hij wel aantonen dat zijn woning te koop staat. Artikel 14 Intrekken vergunning a. Dit lid dient om te vermijden dat woningen onnodig lang leegstaan.
Hoofdstuk IV
Rangorde
Artikel 15 Rangordebepaling Voor de nieuwe woonruimteverdeling is gekozen voor een eenvoudig criterium dat voor alle woningzoekenden geldt: de zuivere inschrijftijd. Voordeel hiervan is dat woningzoekenden beter kunnen bepalen wanneer zij aan de beurt zijn voor een bepaald type woning en zo nodig hun zoekstrategie kunnen aanpassen. Artikel 16 Lokale beleidsruimte Het opnemen van lokale beleidsruimte is een breed gedragen compromis als resultaat van een langdurige discussie over de verscheidenheid in woningaanbod en woonmilieus, die leidt tot verschillende volkshuisvestelijke vraagstukken. Om recht te doen aan die verschillen mag een deel worden toegewezen volgens afwijkende, lokale beleidsregels. Het Dagelijks Bestuur stelt, na advies van de beleidscommissie, het aantal woningen voor lokaal maatwerk vast, net als een eventuele overschrijding daarvan. Lokale toewijzing kan kansen van anderen zonder binding onnodig belemmeren. Daarom kan toewijzing aan eigen inwoners geen doel op zich zijn. Lokaal beleidsruimte is bedoeld om lokale problemen op te lossen waarvoor de regionale toewijzingsregels onvoldoende ruimte bieden of te generiek zijn. De basis voor het lokaal maatwerk moet zijn beschreven in lokale beleidsdocumenten (zoals lokale woonvisie of prestatieafspraken). Bij de toepassing dient de corporatie vooraf afspraken te maken met de gemeente over het doel en de vorm van het lokaal maatwerk. Achteraf vindt verantwoording plaats aan het Dagelijks Bestuur. Artikel 17 Onderscheid naar doelgroepen Voor genoemde categorieën woningzoekenden kan het Dagelijks Bestuur woningen laten labellen en bij voorrang toewijzen of direct aan de doelgroep toewijzen. Op deze manier wordt
6
geprobeerd het schaarse aanbod zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de fysieke of sociale mogelijkheden van woningzoekenden. Corporaties zullen (in overleg met doelgroep) bepalen aan welke criteria een woning voor een bepaalde doelgroep exact moet voldoen. Daarbij zullen zowel woning- als omgevingskenmerken van belang zijn. Van de toewijzing van woningen aan onderscheiden doelgroepen zal jaarlijks verslag worden gedaan. Artikel 18 Specifieke toewijzing nieuwbouw In praktijk is gebleken dat generieke regionale regels om de doorstroming te bevorderen nauwelijks effect hebben. Nieuwbouw en transformatie zijn de enige echte mogelijkheden om schaarste te verminderen en daarmee doorstroming te genereren. Daarom dient dit te worden beloond. Voor de regionaal woningzoekende blijven er voldoende woningen beschikbaar. Immers de meeste mensen verhuizen lokaal. Bovendien gaat het om uitbreiding van het aanbod door nieuwbouw, dus voor andere woningzoekenden komt hetzelfde aantal woningen vrij. Als nieuwbouw voor starters wordt gerealiseerd, dan mag die lokaal worden toegewezen. Maar dit is onderdeel van het aandeel 30% lokaal maatwerk, omdat deze toewijzing de doorstroming niet bevordert. Artikel 19 Passendheidscriteria Corporaties wijzen vanwege rijksregelgeving ten minste 90% van hun aanbod toe aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229 (prijspeil 2013). Het passend huisvesten van de doelgroep, ook een regionale doelstelling, is daarmee geborgd. Daarnaast is het vergroten van de keuzevrijheid van woningzoekenden uitgangspunt. Het loslaten van de passendheidseisen vergroot de keuze van woningzoekenden. Woningzoekenden betrekken doorgaans die woning die past bij de prijs/kwaliteitverhouding die geschikt is voor hun inkomen en huishoudensgrootte. Het Dagelijks Bestuur kan alsnog besluiten tot het hanteren van passendheidscriteria naar woninggrootte. Daarvoor is aanleiding als bijvoorbeeld blijkt dat de slaagkans van grote huishoudens significant afneemt terwijl grote woningen worden toegewezen aan alleenstaanden.
Hoofdstuk V
Urgentie
Artikel 20 Urgentiecommissie Het Dagelijks Bestuur geeft de urgentiecommissie mandaat om namens haar de bevoegdheden uit te oefenen zoals omschreven in hoofdstuk V en artikel 36 van de verordening. Artikel 21 Aanvraag van een urgentieverklaring 1. De woningcorporatie waar de aanvraag is ingediend beoordeeld de volledigheid van de aanvraag. Zo nodig kan de urgentiecommissie de woningcorporatie om extra informatie vragen. 2. Het is denkbaar dat het wenselijk is om in aanvulling op schriftelijke informatie de aanvrager zelf te horen. Bij veelvuldige toepassing vraagt dit echter meer tijd en ondersteuning. Indien de urgentiecommissie dit nodig acht, kan zij de aanvrager uitnodigen om de aanvraag mondeling toe te lichten.
7
Artikel 22 Criteria voor toekenning van urgentie 1. Een woningzoekende kan urgent worden verklaard, als er een dringende noodzaak bestaat voor andere woonruimte binnen zes maanden, het niet aanvaardbaar is dat langer dan zes maanden moet worden gewacht op andere passende woonruimte en er geen voorliggende voorziening is. De woningzoekende krijgt alleen een urgentieverklaring wanneer hij een economische en/of maatschappelijke binding met de regio heeft en zijn probleem aantoonbaar alleen kan worden opgelost met een andere zelfstandige woonruimte. 2. Een urgentie kan zowel worden toegekend op grond van medische als psychosociale beperkingen of een maatschappelijk probleem. De beperkingen moeten dan wel gerelateerd zijn aan de woonruimte. Als de urgentiecommissie het noodzakelijk acht dient een onafhankelijk medisch deskundige (dit zal veelal de GGD zijn), dus niet de eigen behandelend (huis)arts of psycholoog, te toetsen of de klachten gerelateerd zijn aan de woning. Vóór afgifte wordt, voor zover van toepassing, eerst beoordeeld of het probleem van de aanvrager niet kan worden verholpen met woningaanpassingen. 4. a. Door de algemene omschrijving van de noodzaak tot herhuisvesting op financiële indicatie (te hoge woonlasten in relatie tot het inkomen) wordt voorkomen dat door een limitatieve opsomming bepaalde situaties (ongewenst) uitdrukkelijk worden uitgesloten. In elk geval kan een woningzoekende in aanmerking komen voor een urgentieverklaring op basis van een financiële indicatie als een woonkostentoeslag in het kader van de Wet Werk en Bijstand is toegekend of als er sprake is van financiële problemen door: gedwongen verkoop eigen woning zonder eigen schuld op verzoek van hypotheekverstrekker; problemen met huurbetaling door inkomsten derving (met eventueel gevolg ontruiming van de woning) buiten eigen schuld; gedwongen verhuizing in verband met wegvallen huurtoeslag of woonkostentoeslag buiten eigen verantwoordelijkheid. b. Niet in elke echtscheidingsituatie is er sprake van acuut dreigende dakloosheid die leidt tot een crisis. Primair geldt dat de noodsituatie niet door de persoon zelf opgelost kan worden. Zo moet de voormalige woning opgeëist zijn en aantoonbaar niet bewoond kunnen worden. Ook moet bijvoorbeeld uit notariële of andere officiële documenten blijken dat de betreffende ouder daadwerkelijk het merendeel van de zorg op zich neemt. 5. Een basis voorwaarde voor het verkrijgen van een urgentieverklaring is dat de woningzoekende niet in staat is zelf te voorzien in zijn herhuisvesting, met andere woorden de woningzoekende is niet zelfredzaam. De woningzoekende wordt in elk geval geacht zelfredzaam te zijn in drie gevallen: financiële zelfredzaamheid: het belastbaar jaarinkomen en het vermogen van de aanvrager is voldoende om zelf een huur- of koopwoning te betrekken op de particuliere markt. De hoogte van het inkomen, het vermogen en een rekenmodel hiervoor worden jaarlijks geactualiseerd. zelfstandigheid op basis van inschrijftijd: De positie op de woningmarkt (inschrijftijd) van de aanvrager is zodanig dat deze zelf binnen een redelijke termijn een woning binnen de regio kan vinden. zelfredzaamheid door het bewonen van onzelfstandige woonruimte (woonprofiel): De mogelijkheid om het woonprobleem op te lossen door (tijdelijke) bewoning van onzelfstandige woonruimte. Een inschatting van deze vorm van zelfredzaamheid hangt af van de individuele omstandigheden van de aanvrager. Aan dit criterium wordt voldaan indien is vastgesteld dat er geen contra-indicatie is voor kamerbewoning. 5a. Nadrukkelijk kan alléén urgentie worden verleend als er een daadwerkelijke relatie is tussen de nieuwe woonruimte en het probleem van de woningzoekende; b. Uitgesloten wordt dat woningzoekenden een urgentieverklaring kunnen krijgen als ze in een andere regio daarop aanspraak kunnen maken. c. Er dient naar het oordeel van de urgentiecommissie onbetwist sprake zijn van een noodsituatie die buiten eigen schuld of invloed is ontstaan waarin naar algemene maatschappelijke maatstaven niet geduld kan worden dat deze situatie zich nog een half jaar of langer voortsleept. Het initiatief om deze omstandigheden naar voren te brengen en aan te tonen ligt bij de aanvrager.
8
Artikel 23 Toekenning urgentieverklaring 2. Een urgentieverklaring betekent voor de woningzoekende, dat deze zes maanden de tijd krijgt om binnen een door de urgentiecommissie vast te stellen zoekprofiel passende woonruimte in de regio te vinden. 3. e. Urgenten komen niet in aanmerking voor elke willekeurige woning. Voorkomen moet worden dat woningzoekenden urgentie aangrijpen om wooncarrière te maken. De urgentiecommissie stelt een zoekprofiel op met eisen waaraan een woning voor de urgente moet voldoen. Alleen de redenen voor de verlening van urgentie kunnen aanleiding zijn om een woning aan te bieden die ruimer is dan onder gunste van de passendheidscriteria in aanmerking zou komen. Voor woningen die buiten het zoekprofiel vallen, geldt geen recht op voorrang als urgente. Artikel 26 Weigering urgentieverklaring 2. Een woningzoekende met bijvoorbeeld huurschuld kan een huurovereenkomst worden geweigerd. Op bijvoorbeeld medische redenen zou die persoon misschien wel met voorrang moeten verhuizen. De urgentiecommissie kan besluiten een urgentieverklaring af te geven als na overleg met de corporatie blijkt dat er mogelijkheden zijn om ondanks het verleden van huurschuld toch een huurovereenkomst te sluiten. Dit kan het geval zijn als de woningzoekende door de corporatie aangeboden begeleiding aanvaart. 3. Als de aanvrager dreigementen heeft geuit of zich agressief heeft gedragen jegens de uitvoerder van de verordening, kan een urgentieverklaring worden geweigerd of ingetrokken. Het gaat daarbij om herhaaldelijke verbale of fysieke bedreiging die gestaafd worden door bevindingen van andere uitvoerders of collega’s. Artikel 27 Intrekking urgentieverklaring 1. Een urgentieverklaring wordt ingetrokken als de urgente zonder goede gronden een aangeboden passende woning weigert. Theoretisch zouden er geen goede gronden kunnen worden aangeduid, aangezien de aangeboden woning immers moet voldoen aan de (passendheids)criteria omschreven in het zoekprofiel. Indien echter in de praktijk afdoende blijkt dat de woning in werkelijkheid niet overeenkomt met het zoekprofiel of de schriftelijke aanbieding, dan kan deze worden geweigerd. Het is aan de woningzoekende om de weigering van de aangeboden woning te onderbouwen.
Hoofdstuk VI
Stadsvernieuwingsurgentie
Artikel 29 Toekenning stadsvernieuwingsurgentie 2. De verordening is leidend. Een sociaal plan is een nadere uitwerking. Daarin zijn allerlei afspraken mogelijk zolang deze niet strijdig zijn met de verklaring voor stadsvernieuwingsurgentie of andere regels van de verordening. 3. Het aangeboden zoekprofiel beperkt zich tot een jaar voor sloop van of ingrijpende verbetering aan de bestaande woning tot de gemeente waar de ingreep plaatsvindt. Een jaar voor de ingreep wordt het zoekprofiel uitgebreid naar de gehele regio. De ervaring leert dat de meeste zo niet alle stadsvernieuwingsurgenten een nieuwe woning in de desbetreffende gemeente kunnen betrekken. Artikel 30 Verantwoordelijkheid stadsvernieuwingsurgente 1. De verantwoordelijkheid voor het vinden van de woonruimte en het vragen van hulp daarbij ligt tot 6 maanden voor de sloop in principe bij de stadsvernieuwingsurgente zelf. Artikel 32 Afwijkende rangorde stadsvernieuwingsurgente Het is onwenselijk dat één gemeente meer dan evenredig veel stadsvernieuwingsurgenten van een andere gemeente opvangt. Het Dagelijks Bestuur kan hier dus passende, afwijkende toewijzingsregels voor opstellen.
9
Hoofdstuk VII
Overige bepalingen
Artikel 33 Nadere regels Deze nadere uitvoeringsregels zijn bedoeld om snel en adequaat te kunnen inspelen op veranderende marktomstandigheden zonder dat daarvoor de verordening hoeft te worden herzien en opnieuw moet worden vastgesteld. De beleidscommissie adviseert het DB over eventuele noodzakelijke aanpassingen van deze regels. Deze uitvoeringsregels hebben betrekking op de artikelen 5 tot en met 8, 15 tot en met 19 en artikel 32 van de verordening. Artikel 34 Bezwaarschriftencommissie Doel van één bezwaarschriftencommissie is dat er expertise wordt gebundeld en ervaring wordt opgebouwd voor een eenduidige afhandeling van bezwaren en klachten in de zin van de Huisvestingswet. De regio is echter groot. Om ervoor te zorgen dat de reistijd voor bezwaarmakers beperkt blijft en om het werk te spreiden zal de commissie drie kamers hebben, één in elke subregio. De commissie adviseert het Dagelijks Bestuur over bezwaren op beslissingen van het bestuur. Zij geeft bindend advies als het gaat om klachten in de zin van artikel 4 van de Huisvestingswet naar aanleiding van besluiten van verhuurders op basis van het convenant. Klachten over het systeem worden door HRW in samenspraak met de huurdersorganisaties behandeld. Klachten en vragen over het woonruimtebeleid worden behandeld door Holland Rijnland. Artikel 36 Hardheidsclausule De aard en de strekking van de hardheidsclausule zijn zodanig dat deze slechts met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast. Bij de toetsing van de bijzondere gevallen dient in elk geval beoordeeld te worden of het Dagelijks Bestuur in eerdere, vergelijkbare situaties heeft besloten tot toepassing van de hardheidsclausule. Artikel 37 Handhaving In de uitvoering van de verordening is voorzien in het toezicht op onrechtmatige bewoning. Het Dagelijks Bestuur zal de aan de colleges van de deelnemende gemeenten mandaat verlenen, zodat door die colleges aangewezen ambtenaren de bevoegdheid krijgen tot uitvoering van bevoegdheden als bedoeld in hoofdstuk 3 van de Huisvestingswet.
Hoofdstuk VIII
Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 39 Omzettingsmaatregel Dit artikel beoogt een goede, simpele en uitvoerbare, maar vooral ook eerlijke overgangsregeling van ingeschrevenen bij Woonzicht en Woonmarkt Rijnsteek naar het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Daarom is de slaagkans centraal gesteld. De slaagkans van woningzoekenden om een woning te bemachtigen moet zo veel mogelijk in tact blijven. Dat betekent dat: De twee wachtlijsten van de oude regio’s in elkaar worden geschoven, zonder dat woningzoekenden uit de ene regio daar veel beter van worden dan die uit de andere. De relatieve volgorde in de nieuwe wachtlijst ten opzichte van het verruimde aanbod moet grosso modo gelijk blijven. De onderlinge verhoudingen in de eigen subregio blijven grosso modo gelijk. Met andere woorden het gros van de actief woningzoekenden wordt niet ingehaald door woningzoekenden die achter hen in de rij staat, maar degenen voor hen halen ze zelf ook niet in (de absolute volgorde blijft ongeveer gelijk). Lokaal maatwerk, om bepaalde groepen tijdelijk voorrang te verlenen, kan worden toegepast als onverhoopt in de praktijk blijkt dat de slaagkansen van specifieke groepen woningzoekenden in een bepaalde gemeente teveel worden aangetast. Voor een uitgebreidere toelichting wordt verwezen naar de notitie ‘Huisvestingsverordening
Holland Rijnland 2013: de omzettingsmaatregel’, bijlage 2, Algemeen Bestuur, 26 juni 2013.
10
Artikel 40 Overgangsbepaling Een overgangsregeling is nodig zodat alle lopende procedures volgens de regels kunnen worden afgehandeld die golden op het moment dat de procedure startte. Het is meestal niet praktisch hiervoor de regels uit de nieuwe huisvestingsverordening toe te passen.
11
