cleuren_merken
RUIMTELIJKE PLANNING EN ARCHITECTUUR
[email protected]
TOELICHTINGSNOTA voorontwerp GemRUP
w oonkorrel N725 -
september 08
Willekensberg
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
INHOUDSTAFEL 1
SITUERING .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................2
2
DOELSTELLING .....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................3
3
PLANNINGSCONTEXT...........................................................................................................................................................................................................................................................................................................4 3.1 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN - RSV ............................................................................................................................................................................................................................................4 3.2 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN PROVINCIE LIMBURG - RSPL .............................................................................................................................................................................................................................4 3.3 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN....................................................................................................................................................................................................................................................5 3.4 GEWESTPLAN .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................8 3.5 BESTAANDE BPA / RUP.............................................................................................................................................................................................................................................................................................8 3.6 GOEDGEKEURDE VERKAVELINGEN........................................................................................................................................................................................................................................................................8 3.7 BESCHERMDE MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN .............................................................................................................................................................................................................................................8 3.8 WATERTOETS .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................8 3.9 BIOLOGISCHE WAARDERINGSKAART EN VOGELATAS ........................................................................................................................................................................................................................................9 3.10 AFBAKENING VEN 1°FASE .......................................................................................................................................................................................................................................................................................9 3.11 VOGELRICHTLIJN EN HABITATRICHTLIJNGEBIED ...............................................................................................................................................................................................................................................10 3.12 TERREINEN BEHEERD DOOR NATUURVERENIGINGEN .....................................................................................................................................................................................................................................10 3.13 BOSBEHEERSPLAN ..................................................................................................................................................................................................................................................................................................10
4
RUIMTELIJKE CONTEXT – ANALYSE BESTAANDE STRUCTUUR..................................................................................................................................................................................................................................11 4.1 GEBIEDSOMSCHRIJVING.........................................................................................................................................................................................................................................................................................11 4.2 BESTAANDE STRUCTUUR / UITGANGSPUNTEN / ANALYSE...............................................................................................................................................................................................................................17
5
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE.......................................................................................................................................................................................................................................................................................23
6
GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR ..........................................................................................................................................................................................................................................................................27 6.1 GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR DEELRUIMTE 1 : BEUKENHOF OPGEHANGEN AAN HET BAKEN ..................................................................................................................................................27 6.2 GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR DEELRUIMTE 2 : WOONCLUSTER.....................................................................................................................................................................................................28
7
VOORWERP RUP ‘WOONKORREL N725 – WILLEKENSBERG”.......................................................................................................................................................................................................................................29
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
1
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
1
toelichtingsnota
SITUERING
Gelegen tussen de E314 en het centrum Lummen, langs de N725 (Dikke Eikstraat / Beukenboomstraat), de verbinding met Diest, op de heuvelrug van de Willekensberg tussen de zijarmen van de Demer, meer bepaald ten noorden van de vallei van de Mangelbeek.
kerk
Gelegen in gewestplan natuurgebied, op de Willekensberg.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
Kasteel Heers
Tuyerstraat
2
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
2
toelichtingsnota
DOELSTELLING
De aanzet voor de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Woonkorrel N725 - Willekensberg’ is zoals in de omschrijving van de opdracht aangegeven: “…. om een oplossing te bieden aan de problematiek ter hoogte van de Willekensberg te Lummen.” ”De twee grootste doelstellingen zijn enerzijds het bieden van uitbreidingsmogelijkheden aan het restauranttaverne ‘Beukenhof’, zijnde perceel afdeling 2 sectie D nr. 1088B, ter plaatste Beukenboomstraat 5 en gelegen binnen natuurgebied volgens het gewestplan Hasselt-Genk (KB 3 april ’79). Anderzijds wil de gemeente de woningen langsheen de gewestweg N725, en eveneens gelegen binnen natuurgebied volgens het gewestplan, rechtszekerheid geven welke zij momenteel niet hebben volgens de bepalingen van het decreet op de ruimtelijke ordening wat betreft zonevreemde woningen . Concreet betreft het hier een viertal woningen, zijnde de percelen sectie D nrs. 531D2, 530H2, 531Y en 531A2. De overige woningen zijn gelegen binnen goedgekeurde verkavelingen in het natuurgebied “ Bijkomend moet er rekening gehouden worden met de locatie van de kapel van de Beukenboom, de fietsroute en de oversteekplaats voor fietsers. Voor de vier woningen en het restaurant Beukenhof zal een bestemmingsplan strikte voorwaarden vastleggen aangaande buffering en het behoud van de kleine landschapselementen. Zeer belangrijk is de landschappelijke buffering van de parking van het Beukenhof. Er zal geen bijkomend groen aangesneden worden voor eventuele uitbreidingen. De tussenliggende woningen, gelegen in goedgekeurde verkavelingen, worden als onderdeel van de woonkorrel, opgenomen binnen de afbakening van het bestemmingsplan. De procedure voor de opmaak van een streefbeeld voor de verkeers- en fietsinfrastructuur van de N725 wordt opgestart. Het bestemmingsplan zal dan ook in overleg met Agentschap Wegen en Verkeer rekening houden met de standpunten in deze streefbeeldstudie. Samengevat: - rechtszekerheid voor de vier zonevreemde woningen gelegen in natuurgebied; - het opnemen van de goedgekeurde verkavelingen binnen de afbakening van het bestemmingsplan; - rechtszekerheid en uitbreidingsmogelijkheden voor het Beukenhof; - bufferen van de achtertuinen van de woningen en de parking van het Beukenhof; - geen bijkomend aansnijden van bestaand groen; - afstemmen op het streefbeeld voor de verkeers- en fietsinfrastructuur van de N725 (aandachtspunten zijn de oversteekplaats en de busstopplaats).
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
3
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
3 3.1
toelichtingsnota
PLANNINGSCONTEXT RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN - RSV
Lummen is een buitengebiedgemeente met de rivier- en beekvallei van de Demer als belangrijk structurerend element op Vlaams niveau. Lummen wordt geselecteerd als economisch knooppunt binnen het economisch netwerk Albertkanaal. De E313 en de E314 worden geselecteerd als hoofdwegen, het Albertkanaal als hoofdwaterweg. 3.2 RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN PROVINCIE LIMBURG - RSPL
Gelegen in de hoofdruimte “Netwerk Midden-Limburg” en in de deelruimte “Strokengebied”, m.n. Laag WestLimburg, met Lummen als kern in een verlint landschap. waarbij de bebouwde heuvelruggen en beekvalleien de dragers vormen van ruimtelijke ontwikkelingen en de verdere invulling van de nederzettingen bepalen. Natuurlijke structuur. - Zwarte Beek/Helderbeek en de Mangelbeek/Laambeek als rivier- en beekvallei op provinciaal niveau. - Droge natuurverbinding nr. 32 (Lummen, Heusden-Zolder, tussen omgeving Kasteel Meylandt en Mangelbeek ten zuiden van het Klaverblad): het gebied tussen Albertkanaal, E314 in het zuiden en E313, gebied Jantenbeek en ten zuiden van Kolenhaven, Ubbersel ten noorden van de spoorlijn. - Natte natuurverbinding nr.59 (Beringen, Lummen, tussen Zwarte Beek ten oosten en Zwarte Beek ten westen van Beringen: Zwarte Beek (Terbeek) en begeleidend habitat, KLE in de omgevende open ruimte verbindingen. - Natte natuurverbinding nr.60 (Beringen, Lummen, tussen Muizenheide, Helderbeek en Zwarte Beek ten westen van Gestel): Helderbeek en begeleidende habitats, KLE in open ruimte verbinding. Landschappelijke structuur. Complex gaaf landschap: Beken en Vijvers van Midden-Limburg’. Open ruimte verbinding 18 tussen: Heusden/Berkenbos en Zolder Open ruimte verbinding 25 tussen: vijvergebied Midden-Limburg en Demervallei, tussen Demervallei en omgeving Kuringen/Sterrebos, Demervallei tussen Kermt en Stokrooie. Structurerende reliëfelementen: Diestiaanruggen en getuigenheuvels in West-Limburg. Structurerende hydrografische elementen: Zwarte Beek, Mangelbeek, Demer en Albertkanaal. Nederzettingenstructuur. Hoofddorp Lummen; Woonkern Meldert, Genenbos, Linkhout en Thiewinkel. Ruimtelijk-economische structuur. Economisch knooppunt met een sterke rol inzake bedrijventerreinen, bijkomende potenties richting Hasselt – Kolenhaven te schrappen.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
4
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
Landbouwstructuur. Zoekzone voor de realisatie van een groot aaneengesloten landbouwgebied: gebied Meldert/Geenrode/Geeneinde, het gebied Goeslaar/Mellaar/Laren/Geneiken, de volledige strip ten zuiden van Linkhout, Schalbroek, Lummen, Molem, Rekhoven tot aan de E313 tussen de Mangelbeekvallei en de natuurgebieden ten noorden van Thiewinkel.Economisch knooppunt met een sterke rol inzake bedrijventerreinen, bijkomende potenties richting Hasselt – Kolenhaven te schrappen. Verkeers- en vervoersstructuur. Lijn 35 (Hasselt-Diest-Leuven): traject op provinciaal niveau. Lijn 15-16-35 (Hasselt – Lier – Antwerpen): lijnen van niveau A en B. 3.3 GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN
Het gebied is gelegen in de deelruimte “ Dorpsband op de centrale heuvelrug” Visie op de gewenste ontwikkeling van Lummen - Een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. - Lummen, een evenwichtsoefening tussen economie en ecologie waarbij de kwalitatieve versterking van de woonomgeving voorop staat. Ruimtelijk concept voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur - Het economisch netwerk Albertkanaal als knooppuntlocatie met gevarieerde industriële milieus. - Differentiatie in woonkernen en landelijke woongebieden op twee noordoost-zuidwest gerichte uitlopers van de Diestiaanse Heuvelruggen. - Veiligstellen van de lokale economie door landbouw en lokale bedrijvigheid. - Infrastructuur als bindteken. Gewenste deelstructuren
-
Gewenste ruimtelijke natuurlijke structuur: Valleien als ruimtelijk structurerende elementen van het fysisch systeem en van groot landschapsecologisch belang. Diestiaansheuvels als ruimtelijk structurerende elementen van het fysisch systeem en van groot landschapsecologisch belang. Voor het bosgebied van de Willekensberg wordt gestreefd naar een behoud van het zuidelijk deel van de Willekensberg als bosgebied Ecologische infrastructuur behorend tot het verwevingsgebied. Landbouwgebied met ondersteuning van natuur en KLE in functie van landschapsbehoud. Parkgebieden als ecologische stapstenen.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
5
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
-
-
-
-
toelichtingsnota
Gewenste nederzettingstructuur Zonevreemde woonconcentraties, groter dan een aaneensluitende bebouwingsconcentratie van 5 wooneenheden worden als een zonevreemde woonkorrel gedefinieerd. “Voor het studiegebied betekent dit concreet (zie grs Lummen; Groep Delta; 3.2.7. Ontwikkelingsperspectieven zonevreemde woningen; pag. 180 (3° paragraaf) en conform het afwegingskader voor zonevreemde woningen: ”Worden zonevreemde woningen binnen woonclusters bekeken in hun onderlinge ruimtelijke en landschappelijke samenhang en wordt de uitbreiding van de bebouwde massa naar volume en plaatsing bepaald op basis van het optimaliseren van deze ruimtelijke samenhang. Op basis van de bestaande landschappelijke structuur en vegetatiekenmerken in de directe omgeving wordt het samenhangend bebouwde weefsel verankerd in het landschap.” Gewenste economische structuur Optimaal vrijwaren van de landbouwgebieden voor beroepslandbouw. Herlocatie zone voor landbouwbedrijven vastleggen. Een ruimtelijk concept voor het Albertkanaal als suggestie naar de hogere overheid. In de buitengebiedgemeenten worden er bedrijventerreinen voor lokale bedrijven voorzien, zoveel mogelijk geconcentreerd op de bestaande bedrijventerreinen. Gewenste lijninfrastructuren / verkeers- en vervoersstructuur Lokale weg type I : N29, N717, N725 en de Ringlaan. Voor de N725 wordt gestreefd naar een ontwerpsnelheid van 70km/u en 50km/u in de bebouwde kom. Lokale weg type II: Oostereindestraat-Molemstraat-Genenbostraat; Schalkbroekstraat-Linhoutstraat; Mellaertstraat-Larenstraat-Groenlarenstraat; Geneikenstraat; Zelemsebaan; Vinnehoekstraat; Bosstraat; toekomstige hoofdontsluitingswegen van de industrieterreinen; St.Ferdinandstraat-VandermarckestraatMeerlestraat; Groenstraat-Lindekensveld; Heestraat. Lokale weg type III : alle overige wegen. De N725 is een lokaal ontsluitende openbaar vervoerslijn met een busstopplaats ter hoogte van de kapel langs de Beukenboomstraat (gebaseerd op kaart 89: Lokaal ontsluitende ov-lijn; grs Lummen, opgesteld door groep Delta). De OV-haltes zullen voorzien worden op de rijbaan (in bebouwde kom) of met bushavens.
De N725 (+ Lummen centrum) wordt, met nog andere wegen, aangegeven als een functionele fietsroute op provinciaal niveau (tekening gebaseerd op kaart 89: gewenst functioneel fietsroutenetwerk; grs Lummen, opgesteld door groep Delta). Het betreft de route gevormd door de Thiewinkelstraat-Dr.Vanderhoeydonckstraat-DorpsstraatGemeenteplein-Kerkstraat-Schalbroekstraat-Beukenboomstraat-Dikke Eikstraat-MeldertsebaanBlankaarstraat. Deze fietsroute is nog niet geheel gerealiseerd, langsheen de Dikke Eikstraat en de Beukenboomstraat moeten nog nieuwe fietspaden aangelegd worden. Het uitgangspunt is vrijliggend buiten de bebouwde kom en minstens aanliggend binnen de bebouwde kom.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
6
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
-
-
toelichtingsnota
Gewenste ruimtelijke landschappelijke structuur Herstel- en beschermingsbeleid voor de gave landschappen en ankerplaatsen. De getuigenheuvel Willekensberg is hier één van. Dit gebied, vooral ten zuiden van de E314 wordt aangeduid als relictzone in de Atlas voor traditionele landschappen Limburg. Versterken van structurerende elementen en –componenten, met name de beekvalleien en de Diestiaanheuvels. Versterken van bakens, de kapel van de Beukenboom is hier één van. Versterken van KLE als landschapsherstel d.m.v. beheersovereenkomsten. Mogelijkheden voor cultuurhistorisch patrimonium en waardevolle landschappelijke elementen verruimen. Gewenste toeristische structuur Bestaande recreatiegebied in het hoofddorp selecteren als recreatieve knooppunten op gemeentelijk niveau. Centrumgerichte kleinschalige recreatiepolen op het niveau van de woonkern. Speelbossen en speelplekken inpassen per woonkern. Toeristisch netwerk op lokaal niveau uitbouwen tussen Meldert (beschermd dorpsgezicht) en het kasteel Het Hamel. Binnen dit toeristisch netwerk wordt o.a. de kapel van de Beukenboom geselecteerd als toeristische pool. Aansluitend hierop worden delen van het kerngebied voor natuur en bos op lokaal niveau “Willekensberg” in overleg met de lokale natuurverenigingen onderdeel van een wandelgebied (pagina 243 grs Lummen, onder 3.6.3.2.). De Willekensberg aansluitend aan de kapel van de Beukenboom is onderdeel van dit wandelgebied. Het oversteken van de Beukenboomstraat ter hoogte van de kapel en het restaurant Beukenhof dient dan ook verbeterd te worden. Bakens die behouden en versterkt moeten worden: ……... Beukenhof, kapel van Beukenboom, …………. Bakens zullen niet drastisch uitgebreid worden om een functie te realiseren. Naast kleine aanpassings- en moderniseringswerken zijn beperkte uitbreidingen van maximaal 10% van het totale volume toegelaten, dit mits respect voor de historische en beeldbepalende waarde van de baken en zijn directe omgeving. De deelruimte en de dynamiek zijn hierbij bepalend. Volgens de matrix (pagina 233 en 234 grs Lummen) wordt de locatie van Beukenhof en de kapel van Beukenboom, gelegen in de deelruimte ‘Dorpsrand op de centrale heuvelrug’, positief tot zeer positief geëvalueerd voor wat betreft de verschillende mogelijke functies.
Gewenste deelruimten - Het economisch netwerk op Vlaams niveau wordt bepaald op Vlaams niveau. - Demervallei: uitwerken van structurerende elementen. - Zwarte Beekvallei: uitwerken van structurerende elementen. - Dorpsband Heusden-Geneiken-Lummen-Linkhout/Zelem op de centrale heuvelrug: uitwerken van structurerende elementen. De heuveltoppen van Willekensberg, Hulshoek en Bosheide vormen drie belangrijke stapstenen in een droog lokaal natuurverbindingsgebied. Het studiegebied bevindt zich binnen deze deelruimte. De visie in het grs Lummen (punt 5.4.4.3.1.) geeft aan dat de zonevreemde woningen, gelegen in een historisch gegroeide nederzetting, kunnen uitbreiden tot maximaal 1000 m³ en dat het gebruik van streekeigen beplanting op de perceelsgrenzen een landschappelijke en ruimtelijke verwevenheid tussen de bebouwing en het omliggende landschap zal verstevigen. - Dorpsband Koersel-Beringen-Paal-Meldert-Diest op de noordelijke heuvelrug: uitwerken van structurerende elementen, met onder meer een landbouwkerngebied, een verwevingsgebied met bijzondere aandacht voor beroepslandbouw, de woonkern Meldert en Blanklaar, en enkele woonlinten.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
7
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
3.4
toelichtingsnota
GEWESTPLAN
Gewestplan Hasselt-Genk, KB d.d. 03.04.1979. Het studiegebied ligt ten westen van het hoofddorp Lummen, langs de N725, in natuurgebied. 3.5
BESTAANDE BPA / RUP
Niet van toepassing. 3.6
GOEDGEKEURDE VERKAVELINGEN
Vier woningen zijn gelegen in goedgekeurde verkavelingen. Het betreft: - Perceel 530v (sec.D) _ ref. AROHM 7106V134, vergund 03.12.1968 (volledig bebouwd) - Perceel 531f (sec.D) _ ref. AROHM 7106 V52, vergund 21.09.1964 (voleldig bebouwd). De overige woningen betreffen: - Dikke Eikstraat nr. 1: vergunning woning 23/06/1962 - vergunning verbouwing 10/02/1975. - Dikke Eikstraat nr. 2: vergunning woning 16/07/1962 – vergunning bestaande woning 02/06/1997. - Dikke Eikstraat nr. 3: vergunning woning 13/07/1964 - vergunning verbouwing 13/12/1993 – tuinberging 19/05/1995. - Dikke Eikstraat nr. 9: vergunning woning 20/05/1963. 3.7
BESCHERMDE MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN
Langs de N725, tegenover het restaurant Beukenhof ligt de kapel (annex woning) van de Beukenboom, eigendom het Domein van de Kerkfabriek van de parochie Onze-Lieve-Vrouw te Lummen. De kapel en omgeving is opgenomen in de inventaris van het cultuurbezit in Belgiê opgesteld door de Vlaamse Gemeenschap, departement LNE, afdeling Monumenten & Landschappen. De kapel is beschermd bij KB 12/07/’1951. 3.8
WATERTOETS
De zone ligt niet in ROG-zone. Uiteraard dient rekening gehouden met de algemene richtlijnen inzake de watertoets, zoals daar zijn, de stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen, het nemen van initiatieven voor een maximale infiltratie, verharde oppervlakken groter dan 1000 m² bijkomend bergen met 200 m³ per hectare verharding in open systemen en aansluiten van het afvalwater op de riolering of de lokale zuivering. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
8
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
3.9
toelichtingsnota
BIOLOGISCHE WAARDERINGSKAART EN VOGELATLAS
De woning aan de noordzijde van de N725 ligt in biologisch zeer waardevol gebied, de ganse zuidzijde ligt in biologisch waardevol gebied.
Het gebied ligt noch in een broedzone, noch onder de seizoenstreklijn voor vogels.
3.10
AFBAKENING VEN 1°FASE
Gebaseerd op kaart 6: Afbakening gebieden 1°fase VEN; uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Lummen, opgesteld door groep Delta.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
9
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
3.11
toelichtingsnota
VOGELRICHTLIJN EN HABITATRICHTLIJNGEBIED
Gebaseerd op kaart 7: Vogelrichtlijnen- en habitat richtlijnengebied; uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Lummen, opgesteld door groep Delta.
3.12
TERREINEN BEHEERD DOOR NATUURVERENIGINGEN
Gebaseerd op kaart 15: Terreinen beheerd door natuurverenigingen en hun uitbreidingsperimeter; uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Lummen, opgesteld door groep Delta.
3.13
BOSBEHEERSPLAN “BEUKENHOFBOS”
Natuurpunt stelde een bosbeheersplan op voor het gebied ten zuidoosten van de Dikke Eikstraat. De Mannaerts (eigenaars en uitbaters van Beukenhof) hebben een eigen bosbeheersplan ‘Beukenhofbos” (BHPoo/41-512-5/189) laten opstellen voor de bossen die in hun eigendom zijn, zo ook werd voor een zone ten noorden een bosbeheersplan opgesteld door particulieren. Voor het overige zijn er nog verschillende kleine percelen van particulieren in beheer van de bosgroep West-Limburg. Binnen de afbakening van het RUP ligt enkel het meest westelijk parkeervlak binnen het bosbeheersplan ‘Beukenhofbos’. Het perceel (1084 e en f) wordt aangegeven als weiland waarvoor geen specifiek bosfuncties en beheersdoelstellingen worden geformuleerd.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
10
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
4
toelichtingsnota
RUIMTELIJKE CONTEXT – ANALYSE BESTAANDE STRUCTUUR
4.1
GEBIEDSOMSCHRIJVING
Foto 1
Foto 2
Bovenstaande foto geeft een beeld op, rechts de kapel en links het Beukenhof. Het Beukenhof ligt vlak in de zichtlijn komende van Lummen, waardoor het uitermate belangrijk is hoe dit beeld zich bij een uitbreiding zal ontwikkelen. Het beeld op de kapel is zeer kwalitatief, het gebouw ligt als het ware op een open grasveld, aan de oostzijde gekaderd in het groen, aan de overige zijden het open landschap. Het gebouw zelf is recent gerestaureerd, m.a.w. deze locatie biedt een aangenaam beeld. Foto 3
Foto 4
Foto 5
Het zicht op de parking van Beukenhof daarentegen vraagt om bijkomende landschappelijke inkleding. De ruimte geeft een té open en onafgewerkt beeld naar de Beukenboomstraat. Vlak daarnaast het bospad. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
11
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
Foto 6
Foto 8
Foto 7
Bovenstaande foto’s geven een beeld van de omgeving van het bospad tussen Beukenhof en de achtertuinen van de woningen langs de Dikke Eikstraat. De perceelsscheiding van de eerste woning langs de Dikke Eikstraat wordt gevormd door een volgroeide laurierhaag, de daaropvolgende perceelsscheidingen zijn opgetrokken uit een draadomheining die op sommige plaatsen voorzien is van een dichtingsmateriaal. Helemaal op het uiteinde (foto rechts onder) een coniferenhaag in contrast met het aansluitend natuurgebied. De parking is omzoomd met een haag (haagbeuk), deze is echter nog niet volgroeid en heeft nog geen bufferend effect.
Foto 9
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
Foto 10
12
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
Bovenstaande foto toont de zone achter de parkeerplaats, tussen parkeerplaats en groengebied (zie foto onder), gezien vanaf het bospad tussen Beukenhof en achtertuinen van de woningen langs de Dikke Eikstraat. Onderstaande foto is het beeld vanaf het transparantere deel van het natuurgebied, tussen bovenstaande zone en het bospad langsheen de achtertuinen.
Foto 11
Op de achtergrond de daken van de woningen langs de Dikke Eikstraat.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
Foto 12
13
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
Foto 13
Zicht vanaf de transparante plek naar het achterliggende dicht beboste natuurgebied. Foto 14
De zone achter het Beukenhof met rechts de coniferen in de naastliggende tuin, op de voorgrond de privé-tuin. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
14
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
Achter de zone voor privé tuin, horende bij het Beukenhof ligt een diep voet(ruiters)pad (foto links, van zuid naar noord met het Beukenhof rechts op de achtergrond – rechts een zicht van noord naar zuid). Tussen dit ruiterpad en de privé-tuin van het Beukenhof bevindt zich geen perceelsscheiding waardoor het gebied van enerzijds als aansluitend en één geheel ervaren wordt, maar anderzijds toch ook een scheiding ontstaat door het zeer open beeld van de privé-tuin geplaatst ten opzichte van het gesloten bos. Foto 15
Foto 16
Onderstaande foto’s geven een beeld op de vier woningen langs de Dikke Eikstraat (niet gelegen in goedgekeurde verkavelingen). Het zijn verschillende types van woningen, met name, één bouwlaag met plat dak; één bouwlaag met hellend dak en twee bouwlagen met hellend dak. Alle vier de woningen hebben een witte gevelbehandeling, ook de tussenliggende woningen (gelegen in goedgekeurde verkavelingen zijn wit met uitzondering van de twee meest recente). In elk van de woningen zijn nog restantanten van het bosgebied terug te vinden, bij de een is die invloed al wat sterker dan de ander. Bij de woningen gelegen in goedgekeurde verkavelingen daarentegen is een duidelijke kaalslag van de percelen gebeurd (zie foto’s op volgende pagina).
Dikke Eikstraat nr.1 Foto 17 cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
Dikke Eikstraat nr.3 Foto 18
Dikke Eikstraat nr.9 Foto 19
Dikke Eikstraat nr.9 Foto 20
15
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
Dikke Eikstraat nr.5 en 7 Foto 21
toelichtingsnota
Dikke Eikstraat nr.7 Foto 22
Dikke Eikstraat nr.4 en 6 Foto 23
Bovenstaande woningen betreft deze gelegen in goedgekeurde verkavelingen, ze worden eveneens opgenomen binnen de afbakening van het RUP “Woonkorrel N725 – Willekensberg”.
Onderstaand beelden op de Dikke Eikstraat. Een eerste zicht vanaf de uitrit van de parking van het Beukenhof noordwestwaarts. We zien dat het eerder omschreven bospad aansluit op een tegenovergelegen onverhard pad (beeld 2). Dit pad is al aangegeven in de Atlas der Buurtwegen. Het derde beeld op de Dikke Eikstraat richt zich naar de oostzijde, richting Lummen centrum.
Foto 24
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
Foto 25
Foto 26
16
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
4.2
4.2.1
toelichtingsnota
BESTAANDE STRUCTUUR / UITGANGSPUNTEN / ANALYSE
Uitgangspunten
Vanuit het gemeentelijk structuurplan wordt aangegeven dat zonevreemde woonconcentraties, groter dan een aaneensluitende bebouwingsconcentratie van 5 wooneenheden gedefinieerd worden als een zonevreemde woonkorrel. Deze woonclusters dienen bekeken te worden in hun onderlinge ruimtelijke en landschappelijke samenhang, eventuele uitbreiding van de bebouwde massa naar volume en plaatsing wordt bepaald op basis van het optimaliseren van deze ruimtelijke samenhang. Het bebouwde weefsel dient in de omliggende landschappelijke structuur en de vegetatiekenmerken uit de directe omgeving verankerd te worden. De N725 is een lokaal ontsluitende openbaar vervoerslijn met een busstopplaats ter hoogte van de kapel langs de Beukenboomstraat, deze busstopplaats zal voorzien worden óf op de rijbaan (in bebouwde kom) of op bushavens langs de zone voor wegenis. Daarnaast wordt de N725 (+ Lummen centrum) aangegeven als een functionele fietsroute op provinciaal niveau. Deze fietsroute is nog niet geheel gerealiseerd, langsheen de Dikke Eikstraat en de Beukenboomstraat moeten nog nieuwe fietspaden aangelegd worden. Het uitgangspunt voor de N725 is om vrijliggende fietspaden binnen de bebouwde kom en minstens aanliggend buiten de bebouwde kom te voorzien. Een ander uitgangspunt dat geformuleerd wordt in het gemeentelijk structuurplan van Lummen is het versterken van de kapel van de Beukenboom als een baken. 4.2.2
Hoe is het gebied gestructureerd?
Het studiegebied heeft betrekking op een achttal woningen en een restauranttaverne. Ze liggen niet allemaal aansluitend op elkaar, maar kunnen ruimtelijk toch beschouwd worden als één clustering bovenop de heuvelrug. De woningen liggen behoorlijk ingebed in restanten van het natuurgebied, met uitzondering van de woningen gelegen in een goedgekeurde verkaveling, deze zijn ontdaan van elk element van de omliggende groenstructuur, er rest daar enkel gecultiveerde tuin. Ook de locatie van het Beukenhof is behoorlijk kaal geslagen. De openheid van de plek valt niet zozeer op langs de Beukenboomstraat, dan wel op de plek zelf. Voornamelijk vanaf de achtertuin wordt het contrast van de openheid met het omliggende gesloten bos sterk ervaren. Dit contrast heeft het voordeel dat het sterk bijdraagt tot een locatiegevoel (waar ben ik ten opzichte van) binnen het natuurgebied, wat als een positief punt kan beschouwd worden. Een open plek kan, net als bij de kapel, die in een open grasvlak staat, geflankeerd door groen, de plek / het gebouw net accentueren. Anderzijds is het ontbreken van elke referentie of groenelement dat overeenkomt met deze in het natuurgebied een gemis, wat samen met de omvang van de terreininname, een duidelijk ruimtelijk contrast vormt met de locatie van de kapel. Ook de sterk gecultiveerde tuininrichting (gras en coniferen) contrasteert sterk met de omgeving. In wezen zou de locatie van Beukenhof, tegenover de kapel, een referentiebeeld moeten leveren, waarbij de kapelsite de referentie is. Dit beeld kan nog versterkt worden door het bospad dat aan de noordwestzijde van beide cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
oud traject nieuw traject
17
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
locaties, over de Dikke Eikstraat heen, op elkaar aangesloten worden. Het bospad kan alzo een begrenzing / scheiding vormen van de kapelsite als baken met er tegenover het Beukenhof, en de westelijk gelegen woningen. Dit bospad wordt al aangegeven in de Atlas der Buurtwegen, met het verschil dat het aan de zuidzijde vóór het Beukenhof schuin zuidwaarts liep. We kunnen concluderen dat, omwille van het verschil in functie met daaraan gekoppeld het verschil in uitstraling van de plek, maar ook het aspect privé versus publiek toegankelijk, we een onderscheid kunnen maken tussen twee verschillende plekken, meer bepaald twee verschillende deelruimten. Deelruimte 1: Deelruimte 2:
De site van de kapel waaraan de locatie van het Beukenhof kan worden opgehangen, op het hoogste punt van de heuvelrug. De cluster van woningen langs de N725 waarlangs men op een meer onopvallende manier passeert.
Het is vanzelfsprekend dat de locatie kapel / Beukenhof, gekoppeld aan het bospad een andere benadering vraagt dan de wooncluster. Verder bouwend op de visie in het gemeentelijk structuurplan zal de eerste locatie een zodanige inrichting krijgen dat het bakeneffect van de kapel verruimd wordt tot de overzijde en het bospad, terwijl de wooncluster eerder op een onopvallende manier dient opgenomen te worden in de groenstructuur. Het visualiseren van de verbinding van het noordelijk en zuidelijk bospad over de N725 heen moet het doorstromend verkeer temperen en beeld geven aan een duidelijke afbakening van de site van de kapel en het beukenhof. Wat wel van belang is, is dat beiden beschouwd worden als onderdelen van het natuurgebied, waarbij de woningen er als het ware in zullen verdwijnen in tegenstelling tot het baken, dat een duidelijke zichtbare, ruimtelijk en landschappelijk geïntegreerde, plek zal opeisen. Visie elementen zullen dan ook zijn: - De wooncluster optimaal integreren in het groene kader van Willekensberg. - De locatie Beukenhof landschappelijk ophangen aan de site van de kapel en het geheel presenteren als baken. - Het verbinden van het zuidelijk en het noordelijk bospad over de N725 heen, als noordelijke begrenzing van het baken, mogelijk bijkomend een oversteek aan de oostzijde zodat een oversteekzone of -platform ontstaat in plaats van een oversteekplek. Deze oversteekzone zal een onderdeel uitmaken van de locatie van het baken.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
18
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
4.2.3 4.2.3.1
toelichtingsnota
Hoe zijn de afzonderlijke deelruimten gestructureerd? DEELRUIMTE 1: LOCATIE BEUKENHOF EN KAPEL ALS BAKENS
Deze locatie heeft geen duidelijk gestructureerde en overzichtelijke inrichting. Waarschijnlijk omwille van de ligging in natuurgebied zijn er steeds ad hoc oplossingen gezocht voor zich achtereenvolgens stellende behoeften. Hierdoor ontstond een onsamenhangende structuur gevormd door een aantal deelruimten die telkens antwoord geven aan een bepaalde behoefte, echter zonder onderlinge ruimtelijk link en zonder een landschappelijke link met de omgeving. In het grs Lummen wordt aangegeven dat bakens niet drastisch uitgebreid zullen worden. Er wordt aangegeven dat een maximum van 10% ten opzichte van het bestaand volume mogelijk is. De evaluatiematrix geeft nochtans aan dat de locatie op de centrale heuvelrug positief geëvalueerd wordt voor wat betreft hoogdynamische horeca, handel en kantoren, en zelfs zeer positief voor wat betreft laagdynamische horeca, verblijfsrecreatie, ambachten en socio-culturele voorzieningen. In dit geval is de voorgestelde uitbreidingscapaciteit van 10% voor deze locatie erg gering. Deelruimten (1. gebouwen, 2. publieke buitenruimte, 3. privé-tuin en 4. parking): 1. De gebouwen, in traditionele baksteen, waarbij de voorliggende woning vlak langs de Beukenboomstraat gelegen is. Hier wonen de ouders (helpen mee in de zaak) van de uitbater. Via een schakelvolume wordt aangesloten op het eigenlijk restaurant, waarboven de uitbaters wonen. Dit restaurant sluit aan de oostzijde aan op een buitenruimte waarvan de bezoekers gebruik kunnen maken. In de vleugel aan de zijde van het bospad (westwaarts) bevindt zich de keuken en een garage met daarachter, in een voorlopige opstelling (container) de koelcel, de opslag van drank, afvalcontainers, airconditioning, enz. De toegang tot de verbruiksruimte / restaurant (65 zitplaatsen) ligt in de oksel gevormd door de twee vleugels van de gebouwen, aan een binnenkoertje, waar tevens de toegang tot de woningen gelegen is. De grootste behoefte die zich momenteel stelt is, op korte termijn, deze van een verantwoorde uitbreiding voor een tuinkamer aan de oostzijde (met een 60-tal zitplaatsen) en een inpassing van de koele berging achter de keuken aan de westzijde. Op langere termijn zou ook een eventuele uitbreiding van de keuken en een bijkomende garage aan de westzijde mogelijk moeten zijn. Kwaliteiten zijn:
Knelpunten zijn:
- dat alle gebouwen in één type architectuur zijn uitgevoerd. - dat alle gebouwen geconcentreerd zijn tot één gebouwencomplex; - dat er potenties zijn om de gebouwen zonder problemen naar de west- en oostzijde te laten uitbreiden: - de mogelijkheid om de gebouwen een positief beeld te laten hebben naar de site van de kapel. - de wanordelijke achterzijde met koelcontainer, afvalcontainers, open opslag, … - een onvoldoende uitnodigende en duidelijk toegang van de verbruiksruimte; - de beperking van uitbreidingsmogelijkheden met 10% van het totale bestaande volume volgens het grs.
2. De semi-publieke buitenruimte aan de oostzijde is ingericht met wandelpaden, zitplekjes, een prieeltje, enkel aangeplante (één verhoogd) bloemen / groenperkjes, … Alhoewel de tuin aan de zijde van de Beukenboomstraat vrij open ligt, waardoor er een goed zicht op de kapel mogelijk is, vormt het door een kleinschalige inrichting die voornamelijk naar binnen gericht is door een divers aanbod aan kleine inrichtingselementen, geen heldere buitenruimte die de potentie van het zicht op de tegenovergelegen kapel uitbuit. Het geheel wordt afgescheiden van de zuidelijk gelegen privé-tuin door een aantal grote groenvolumes gevormd door dichte coniferen. Het beeld oostwaarts daarentegen is opnieuw vrij open waardoor het achterliggende naar beneden hellend bosgebied duidelijk ervaren wordt. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
19
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
Het is aan deze zijde dat de tuinkamer aansluit op de verbruiksruimte. Mits het zicht, komende van Lummen, zich focust op deze gevel is het uitermate belangrijk hoe deze uitbreiding er zal uitzien. Ook de relatie van deze plek tot de kapelsite vraagt de nodige aandacht te besteden aan de architecturale uitwerking van dit transparant volume. Kwaliteiten zijn:
Knelpunten zijn:
- het zicht op de kapelsite vanaf de tuin, dit is een aspect dat zeker geïntegreerd dient te worden in de inrichting van deze publieke buitenruimte, mogelijk kan zelfs vanaf deze tuin, aan de zuidoostelijke perceelsgrens eveneens een oversteekplaats voor voetgangers voorzien worden, zodanig dat er een ganse oversteekzone ontstaat als begin- en eindpunt van de bakensite (wat de verkeersveiligheid zeker ten goede zal komen): - het zicht op het omliggende bosgebied is naast het beeld op de kapel een tweede troef voor deze plek, die zeker benut moet worden; - de potenties van de plek met een duidelijke noordwestelijke afbakening gevormd door de gevel van het gebouw, van waaruit het beeld zich opent naar zowel het landschap als het baken; - de streekvreemde coniferen als scheiding tussen privé- en publieke tuin.
3. De privé-tuin strekt zich ruim uit over de ganse zone tussen de achtergevel van het restaurant en de scheiding met de publieke tuin, helemaal tot aan het ruiterpad. In wezen ontbreekt hier elke inrichting, wat op zich als een kwaliteit kan beschouwd worden. Het is een kaalgeslagen grasvlak dat overloopt in de geul die gevormd wordt door het ruiterpad. Helemaal op de rand met het ruiterpad bevindt zich nog een kippenweitje, dat op een vrij natuurlijke manier geïntegreerd werd. Kwaliteiten zijn: Knelpunten zijn:
- de potenties om het gebied naadloos te laten overgaan naar het bosgebied, het kan mits het verspreid plaatsing van een aantal beuken en eiken een ruimtelijk zéér mooie plek worden als overgang tussen bosgebied en publieke zone. - het ontbreken van enige referentie naar het omliggende bosgebied, het is niets als een grasvlak.
4. De parkeerzone aan de westzijde is een kiezelvlakte omgeven met een haagbeuken haag. Aan de straatzijde een hek en een laag haagje dat niet de functie heeft te bufferen. Langsheen het bospad en langsheen de privé-tuin / achterzijde keuken (met koelcel en containers) heeft deze haag een behoorlijke hoogte, in de breedte echter voldoet ze niet om wezenlijk te bufferen. Beide kanten vragen om een dichtere buffering. Enerzijds dient er gebufferd te worden naar het bospad als onderdeel van het lokaal wandelpad en anderzijds naar de technische installaties horende bij de werking van het restaurant. De parking wordt gebruikt door zowel bezoekers van het restaurant als door groepen van wandelaars die de plek als uitvalsbasis gebruiken of bezoekers van de kapel. Dit gebeurt momenteel op een ongeorganiseerde manier, zo is het mogelijk dat de parking voor een groot deel ingenomen wordt door anderen dan bezoekers van het Beukenhof. Binnen deze context stelt zich dan ook de behoefte de parking met een, van de bestaande parking, afgescheiden deel uit te breiden. Er zou dan aangegeven kunnen worden dat het achterste deel van de parking bedoeld is voor groepen van wandelaars, fietsers, bezoekers van de kapel e.d. zodanig dat de voorliggende parking steeds vrij blijft voor bezoekers van het Beukenhof. Kwaliteiten zijn:
Knelpunten zijn:
- de aanzet van buffering en de ruimte om nog verder te bufferen; - de potenties om de parking te integreren in de bosrijke omgeving; - de potenties om de zone uit te breiden voor anderen dan de bezoekers van het Beukenhof, waardoor het Beukenhof ook functioneel een bijdrage levert aan het toeristische recreatief aanbod van de omgeving; - de relatie die van hieruit kan gelegd worden met het bospad én het ruiterpad. - de combinatie van een strikte buffering tussen parking en de functionele zone van het restaurant annex privé-tuin en het vlot toegankelijk blijven van beide zones.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
20
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
4.2.3.2
toelichtingsnota
DEELRUIMTE 2: WOONCLUSTER
De wooncluster wordt gevormd door in totaal 8 woningen. Hiervan zijn er vier zonevreemd, de vier anderen zijn gelegen in een goedgekeurde verkaveling. Woningen in goedgekeurde verkavelingen als onderdeel van de wooncluster - Verkaveling 1 Twee open kavels aan de noordzijde van de Dikke Eikstraat, sec.D nr. 531F, ref. AROHM 7106 V52, dd 21.09.1964, van Engelen-Lizin. Een woning is vergund en gebouwd in 1970 en vervolgens verbouwd in 1983. Voor de andere woning is een eerste vergunning afgeleverd in 1973, vervolgens in 1974 en nu recent in 2007. - Verkaveling 2 Twee open kavels aan de zuidzijde van de Dikke Eikstraat, sec.D nr. 530V, ref. AROHM 7106 V34, dd 03.12.1968, van Vandereycken Bynens. Een eerste woning vergund in 1973, de tweede in 1977. De voorschriften voor beide verkavelingen zijn als volgt: - zijgevels op minstens 3 m tot de perceelsgrens. - terugbouwstrook op te leggen door Bestuur van Bruggen en Wegen; - afsluiting tussen de percelen met levende haag minstens 1 m hoog; - op te richten zijgevels zelfde materialen als de voorgevels. Hieruit blijkt dat er geen voorschriften opgenomen werden aangaande het behoud van een minimum aan bestaand groen waardoor elk van bovenstaande percelen dan ook volledig kaalgeslagen zijn (zie ook foto 23). Zonevreemde woningen in het RUP als onderdeel van de wooncluster Niettegenstaande het naar verschijningsvorm (één bouwlaag, twee bouwlagen, hellende daken platte daken, lessenaarsdak) totaal verschillende woningen zijn vormen ze door een gelijke gevelbehandeling toch een duidelijke eenheid (zelfs de twee woningen van verkaveling 2 hebben een witte gevelbehandeling), een soort van clustering door verschijningsvorm dus. Enkel de twee woningen van verkaveling 1 zijn uitgevoerd in een gewone gevelsteen. Deze twee laatste woningen (nr.4 en 6, zie foto pagina 16 bovenaan rechts) distantiëren zich het meest van de cluster, naast het feit dat ze een andere gevelbehandeling hebben, is ook de voortuin volledig opengetrokken én liggen ze op enige afstand van woning nr. 2. De vier woningen die opgenomen worden in het RUP dragen zowel in de voor- als achtertuin, nog duidelijk elementen van het bosgebied in zich. De voortuinen hebben een uitgesproken groen kader waarachter de witte woning zich min of meer verschuilt. De bosstructuur is nog het sterkst aanwezig op de percelen van de woningen nr.9 en nr.2. Woning nr.9 is een zeer ruime woning met twee bouwlagen en een lessenaarsdak, hier zien we naast de bomen in de voortuin ook nog een ruime bosstrook als onderdeel van het bosgebied. De landschappelijke relatie tussen wonen en bosgebied wordt hier op de meest natuurlijke manier gelegd, de achtertuin loopt gewoon over in het bosgebied. Ook bij woning nr.2 (één bouwlaag, hellend dak) aan de overzijde is nog een sterke bosstructuur ervaarbaar. In de achtertuin, waar het bestaande reliëf eveneens gerespecteerd werd, staan nog talrijke eiken en beuken, maar vooral het westelijk perceel kan beschouwd worden als een vrij intact stukje bosgebied (tussen woning nr.2 en verkaveling). Aan de achterzijde wordt dit perceel begrensd door het noordelijke bospad. Dit gebeurt echter op een zeer natuurlijke (open / gesloten, hoge / lage beplanting) manier conform de omliggende bosstructuur. Dit alles resulteert in een sterke landschappelijke verankering van dit perceel in zijn omgeving. Woning Dikke Eikstraat nr.1, de eerstvolgende woning aan de zijde van Beukenhof (zie ook onderste foto pagina 15) heeft alle functies op ’t gelijkvloers (één bouwlaag en plat dak). De tuininrichting is hier uitermate naar binnen gericht met een dichte laurierhaag langsheen het bospad. De integratie echter van enkele hoge eiken en beuken geeft cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
21
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
duidelijk verbeelding aan de relatie van de plek ten opzichte van het bosgebied. Een (op ooghoogte) omsloten privé-tuin dus met duidelijke verwijzingen (in de hoogte) naar de bosomgeving. Woning Dikke Eikstraat 3 is naar sfeer vergelijkbaar met nr. 1, een omsloten naar binnen gerichte tuin met voornamelijk een landschappelijke ophanging langs de achterzijde waar de afgebakende tuin via smalle toegangen uitgeeft op een strook opgekapt bosgebied dat op zijn beurt omzoomd is met een coniferenhaag. Deze coniferenhaag vormt weliswaar een vreemd element in dit geheel, door het overwicht van de hoog opgroeiende bomen echter verdwijnt dit element voor een deel uit de ruimtelijke totaalervaring en kan er op een natuurlijke manier (geen strenge of gecultiveerde inrichting) beschut gewandeld worden. Langs de zijde van het bospad daarentegen wordt de zonevreemdheid van deze haag sterker ervaren, daarnaast is de perceelsscheiding langs dit bospad niet consequent doorgetrokken en uitgevoerd in een drietal verschillende materialen (coniferenhaag, draad en draad voorzien van een groene dichtingsdoek).. Kwaliteiten: - alle woningen uitgevoerd in een witte gevelbehandeling, waardoor er een idee van eenheid in beeld ontstaat; - in alle voor- en achtertuinen vinden we elementen terug uit het bosgebied (beuken, eiken); - alle woningen hebben ook aan de straatzijde, in de voortuin dus, een behoorlijke streekeigen inrichting met hoog opgegroeide beuken en eiken. Knelpunten: - coniferenhaag langsheen het bospad als zonevreemd groenelement; - geen consequente perceelsscheiding langsheen het bospad (achtertoegangen gecombineerd met opslag van tuinmateriaal en diverse scheidingsmaterialen; cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
22
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
5
toelichtingsnota
SCREENING VAN DE MILIEUEFFECTEN
Milieueffectrapportage is een instrument om de doelstellingen en beginselen van het milieubeleid te helpen realiseren, nl. het preventief handelen. Milieueffectrapportage is een procedure waarbij vóórdat een activiteit, ingreep of plan (projecten of beleidsvoornemens en plannen) plaatsvindt, de milieugevolgen ervan worden ingeschat. Waar de effecten een bedreiging vormen voor een waardevol aspect van een milieudiscipline (ruimte, hinder en mobiliteit, landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie) zal dit als ‘knelpunt’ weerhouden worden. In de mate van het mogelijke wordt een indicatie van de duur van de verwachte effecten vermeld (tijdelijk of permanent). Het milieueffectenrapport heeft tot doel de effecten tengevolge van de geplande ingrepen na te gaan. De ‘geplande situatie’ is de toestand van het studiegebied tijdens en na de uitvoering van het plan en ten gevolge van dit plan, zoals het vastgelegd is in de planbeschrijving en zonder rekening te houden met remediërende maatregelen. Het milieueffectenrapport dwingt de initiatiefnemer de mogelijke milieueffecten grondig in overweging te nemen vooraleer over de uitvoering van een plan of project een besluit te nemen. - Op basis van de vaststelling van categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectrapportage valt het RUP ‘Woonkorrel N725 – Willekensberg’ niet onder de projecten vermeldt in bijlage II (Regering van 10 december 2004 houdende vaststelling van de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectenrapportage (BS 17/02/2005)). - Gezien het studiegebied niet gelegen is in of in de nabijheid van speciale beschermingszones (habitatrichtlijngebied / vogelrichtlijngebied) is er eveneens geen passende beoordeling vereist. Bij deze gaan wij er dan ook van uit gerechtigd te zijn een milieu screening voor het plangebied op te maken. 5.1
BESCHRIJVING VAN HET PLAN
Doelstelling van de opmaak van het RUP ‘Woonkorrel N725 – Willekensberg’ wordt omschreven op pagina 2, m.n. ”De twee grootste doelstellingen zijn enerzijds het bieden van uitbreidingsmogelijkheden aan het restauranttaverne ‘Beukenhof’, zijnde perceel afdeling 2 sectie D nr. 1088B, ter plaatste Beukenboomstraat 5 en gelegen binnen natuurgebied volgens het gewestplan Hasselt-Genk (KB 3 april ’79). Anderzijds wil de gemeente de woningen langsheen de gewestweg N725, en eveneens gelegen binnen natuurgebied volgens het gewestplan, rechtszekerheid geven welke zij momenteel niet hebben volgens de bepalingen van het decreet op de ruimtelijke ordening wat betreft zonevreemde woningen. Concreet betreft het hier een viertal woningen, zijnde de percelen 2 sectie D nrs. 531D2, 530H2, 531Y en 531A2. De overige woningen zijn gelegen binnen goedgekeurde verkavelingen in het natuurgebied. “
Bijkomend moet er rekening gehouden worden met de locatie van de kapel van de Beukenboom, de fietsroute en de oversteekplaats voor fietsers. Voor de vier woningen en het restaurant Beukenhof zal een bestemmingsplan strikte voorwaarden vastleggen aangaande buffering en het behoud van de kleine landschapselementen. Zeer belangrijk is de landschappelijke buffering van de parking van het Beukenhof. Er zal geen bijkomend groen aangesneden worden voor eventuele uitbreidingen. Samengevat: rechtszekerheid voor de vier zonevreemde woningen gelegen in natuurgebied; rechtszekerheid en uitbreidingsmogelijkheden voor het Beukenhof; bufferen van de achtertuinen van de woningen en de parking van het Beukenhof; geen bijkomend aansnijden van bestaand groen; afstemmen op het streefbeeld voor de verkeers- en fietsinfrastructuur van de N725 (aandachtspunten zijn de oversteekplaats en de busstopplaats). Concreet betekent dit dat er noch kwantitatief, noch kwalitatief wezenlijke ingrepen voorgesteld moeten worden binnen de afbakening van het plangebied. Het betreft enkel: - een juridisch zeker stellen van de zonevreemde woningen die dateren van 1963, 1964 en 1979; - uitbreidingsmogelijkheden voor restaurant het Beukenhof met ongeveer zestig zitplaatsen en een uitbreiding van de parking in weiland (met behoud van het weiland); - een reorganisatie van de technische ruimten (keuken, berging, garage, opslag) en de relatie met de privé-ruimten. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
23
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
5.2
toelichtingsnota
MILIEUAFWEGINGEN
Het plan genereert geen aanzienlijke of significante milieueffecten. Uitvoerig onderzoek in een volledige MER-procedure zal nauwelijks extra informatie opleveren. Een vergelijking van de huidige toestand van het studiegebied met de toestand van het studiegebied tijdens en na de uitvoering van het plan (geplande situatie) toont aan dat er nagenoeg geen wijzigingen zijn. Enkel aan het Beukenhof worden een aantal wijzigingen vooropgesteld, m.n. een verruiming van de verbruiksruimte met een zestigtal zitplaatsen en een reorganisatie van de werkvloer en de relatie met de privé-ruimten. 5.2.1
Effecten op de bodem
De bodem binnen het plangebied is grotendeels onverhard. De verharding beperkt zich tot een aantal toegangen, parkeervlakken in de voortuinen, terrassen in de achtertuinen, en de woningen zelf. Het identificeren, meten en voorspellen van milieueffecten op of via de bodem gebeurt voornamelijk via de bodemkenmerken en –hoedanigheden. Wijzigingen van de bodem (ruim opgevat) worden meestal negatief beoordeeld omdat ze een verlies of verslechtering van de structuur inhouden. Het aanleggen van bijv. gebouwen, nieuwe wegen en fietspaden gaat gepaard met vergraving. Hierdoor treden structuur- en profielwijzigingen op in de bodem. Tijdelijke bemaling zorgt voor een wijziging van het bodemvochtregime. Daarnaast kan een kwaliteitswijziging in de bodem optreden t.g.v. bemaling en bestaat het risico op zettingen,… Wijzigingen in de bodem met aanzienlijke negatieve effecten doen zich niet voor in het plangebied. 5.2.2
Effecten op water
Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (BS 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op: ‘de watertoets’. Elke actie of initiatief waarvoor een vergunning nodig is, met name elk plan of programma moet aan de watertoets onderworpen worden. De bedoeling is om na te gaan of er enig schadelijk effect ontstaat door de genomen actie, en zo ja hoe dan de schadelijke effecten kunnen vermeden of beperkt worden. Indien de schade niet vermeden kan worden, moet er gezocht worden naar alternatieven of compenserende maatregelen. Een schadelijk effect wordt als volgt omschreven: “ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen”.
Grondwater Het risico van verontreiniging van grondwater hangt af van talrijke factoren, die samen de kwetsbaarheid van de ondergrond bepalen. De aard en de dikte van de deklagen, de dikte en de eigenschappen van de watervoerende lagen en de dikte van de onverzadigde zone (diepte van de grondwatertafel) bepalen de kwetsbaarheid van het grondwater. De kwetsbaarheid van (de kwaliteit van) het grondwater is voor Vlaanderen weergegeven in kwetsbaarheidskaarten (AROL; kwetsbaarheid van het grondwater in Limburg, 1987), met een schaal van vijf eenheden (van uiterst tot weinig kwetsbaar). De bemalingen bij de aanleg evenals het gewijzigde bodemgebruik, de gewijzigde infiltratie van hemelwater t.g.v. verharding e.d. beïnvloeden de hydro-geologische kenmerken van het grondwater (kwaliteit + waterhuishouding). Een gewijzigde bodemgebruik zal het afwateringspatroon wijzigen; de gewijzigde situatie van de insijpeling van regenwater kan immers een invloed hebben op de (grond)waterhuishouding. Effecten m.b.t. water zijn voor een groot deel terug te brengen tot een gewijzigde situatie inzake infiltratie en
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
24
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
toelichtingsnota
buffering van water. Binnen dit kader dient er van uit te worden gegaan dat het plangebied wordt ingevuld rekening houdend met de geldende regelgeving omtrent buffering en infiltratievoorzieningen, zie hiervoor ook onder 3.8. Watertoets. Effecten op oppervlaktewater zijn voornamelijk een gevolg van het kruisen van waterlopen/grachten of het dempen ervan. Tijdelijke verstoring van de fysico-chemie van oppervlaktewateren bij overpompen van grondwater in geval van bemaling met lozing in oppervlaktewater is eveneens mogelijk, doch op plan-MER niveau slechts beschrijvend volgens kwetsbaarheidbenadering of indicatief in te schatten. Het bijkomend geproduceerde afvalwater wordt onder de loep genomen. Het plan kan invloed hebben op de capaciteit van het rioleringsnet en/of de eventueel ontvangende waterzuiveringsinstallatie. Het plangebied is niet gelegen in kwetsbare gronden. In de omgeving van het plangebied komt geen winning van water voor openbare drinkwaterwinning voor. 5.2.3
Effecten op fauna en flora
Volgens de BWK (versie 2.1, Instnat., 2001) ligt de woning aan de noordzijde van de N725 in biologisch zeer waardevol gebied, en ligt de ganse zuidzijde in biologisch waardevol gebied. Daarnaast ligt het gebied in VEN-gebied 1°fase en in Vogelrichtlijnen- en Habitat richtlijnengebied. Een klein deel, aan de uiterste westzijde van de parking van Beukenhof, ligt in een bosbeheersplan (weiland). De interessante plantensoorten die in het plangebied worden vastgesteld zijn voornamelijk eiken en beuken. De belangrijkste effecten die te verwachten zouden kunnen zijn, zijn ecotoop- en biotoopvernietiging, rustverstoring (licht, geluid), waterloop-structuurverstoring en bodemverstoring. Bij de afweging van de effecten worden vijf criteria gebruikt: 1) Biologische basiskwaliteit: hiermee wordt het effect op de aanwezige natuurwaarden beoordeeld bij het doorvoeren van de werken. Criteria zijn zeldzaamheid, vervangbaarheid en kwetsbaarheid. Dit betreft effecten van o.a. verhoging van dynamiek, verstoring, verdroging, vernatting op volledige ecotopen (met inbegrip van aanwezige fauna-elementen). Hierbij wordt rekening gehouden met de vegetatie die typisch is voor het gebied. 2) Biologische representativiteit: beoordeeld wordt hoe het plangebied en haar natuurlijke patronen zich verhouden tot de natuurlijke opbouw van gelijkaardige landschappen in het gebied. Bij representativiteit horen ook begrippen als zeldzaamheid, kwetsbaarheid en vervangbaarheid van plant en biotoop. 3) Biologische potenties: hiermee wordt geëvalueerd in welke mate de werken de potenties van het plangebied benutten en in welke mate de te ondernemen acties inspelen op de aanwezige potenties. 4) Biologische infrastructuur: beoordeeld wordt welke ingrepen opbouwend of afbrekend werken op de onmisbare lijnen en punten in het landschap die mee de ecologische structuur van het landschap bepalen. Ook de mate waarin de migratiemogelijkheden van de aanwezige soorten bevorderd dan wel gehinderd worden, wordt beoordeeld. 5) Biologische ruimtebeslag: geëvalueerd wordt in welke mate de geplande ingrepen bijdragen tot de omvang van het natuurlijk milieu. Hierbij wordt een overzicht gegeven van de oppervlakten en lengte-eenheden van een bepaalde vegetatie die al dan niet rechtstreeks kan verdwijnen of (her)ontwikkelen. De doelstellingen die het RUP vooropstellen hebben geen negatief of enig wijzigend effect op fauna en flora, integendeel, het RUP zal sturen naar een behoud en versterking(toevoeging) van de bestaande (streekeigen) beplanting.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
25
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
5.2.4
toelichtingsnota
Effecten op landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie
Het is belangrijk dat de algemene kenmerken van de traditionele landschappen bewaard blijven binnen een steeds veranderende en evoluerende ruimte. Relicten zijn landschapselementen die nog duidelijk verwijzen naar de traditionele kenmerken van het landschap. Naast het historische aspect in de landschapszorg, zoals vermeld in de atlas van de relicten, zijn tevens de structurerende landschapselementen zonder relictwaarde van belang (bijvoorbeeld beekdalen, boscomplexen,…). De landschapskenmerkenkaart (aanvullende inventaris van de ruimtelijke landschapskenmerken van bovenlokaal en Vlaams belang, afd. Monumenten en landschappen, 2002) wordt hiervoor geraadpleegd. De erfgoedwaarde heeft betrekking op het archeologisch patrimonium, het bouwkundig erfgoed, de historisch-geografische elementen en structuren. Daarnaast speelt de visueel ruimtelijke samenhang een belangrijke rol. Ingrepen in het landschap kunnen leiden tot het wijzigen van elementen, patronen en samenhangen met het wijzigen van de erfgoedwaarden tot gevolg. In het studiegebied worden geen specifieke landschapskenmerken teruggevonden, volgende elementen liggen wel vlak naast het studiegebied: - één beschermd monument aan de noordzijde van de N725, m.n. de kapel van O.L.Vrouw (KB 12.07.’51); - belangrijke lijnvormige relicten i.d.v. van holle wegen aan de zuid- en zuidwestzijde. De doelstellingen vooropgesteld in het RUP hebben geen te verwachten effecten op de intrinsieke waarde van het landschap. De initiatieven doen geen afbreuk aan de visie die vooropgesteld wordt door het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het RUP richt zich op een behoud en versterking van zowel de holle weg (als typisch landschappelijk kenmerk van het plangebied) en een versterking van het baken van de kapel (door een voorstel van verruiming van het baken over de N725 heen). 5.2.5
Effecten op de mens
Het betreft de effecten op de mens die niet rechtstreeks het gevolg zijn van de werking van polluenten op de gezondheid. Het gaat over de effecten van de aanwezigheid en de werking van het geplande plan op het wonen, het werken, de recreatie en de communicatie in de omgeving. Dikwijls hebben dergelijke effecten een sociaal-economisch karakter. Beoordelingscriteria met betrekking tot de discipline mens kunnen nooit volledig uit kwantitatieve grootheden bestaan door de complexiteit en het holistisch karakter van het studieobject. Het handelt over het inschatten van de effecten met betrekking tot beleving van de ruimte zoals mogelijke directe hinder van stof, geur, geluid, verkeer en visuele hinder. Eventuele effecten op landschappen en bouwkundig erfgoed in de omgeving beïnvloeden de beleving ervan. Tevens vallen de effecten m.b.t. geluid en lucht hieronder. Belevingskwaliteiten hangen immers nauw samen met een waardering en interpretatie van de situatie en deze kunnen sterk verschillen afhankelijk van de invalshoek van waaruit men een gebied bekijkt. Gezien de doelstellingen voor het plangebied geen aanzienlijk negatieve wijzigingen teweeg brengen voor wat betreft mobiliteit, geluid, licht, geur, stof, … , ontstaan er ook geen negatieve effecten voor de mens. Integendeel, het is de bedoeling met het planningsinitiatief het verkeer te milderen ter hoogte van de verbinding tussen de kapel en het Beukenhof, waar ook een oversteekplaats voor de zwakke weggebruiker is. 5.3
CONCLUSIE
Gezien er door het planningsinitiatief geen aanzienlijk negatieve wijzigingen teweeg gebracht worden in de effecten op de bodem, het water, de fauna en flora, het landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie en de mens, doen wij bij deze dan ook een verzoek tot ontheffing van de MER-plicht (zie plan-m.e.r.-decreet van 27/04/2007).
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
26
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
6 6.1
toelichtingsnota
GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR DEELRUIMTE 1 : BEUKENHOF OPGEHANGEN AAN HET BAKEN
Uit bovenstaande analyse kunnen we enkele belangrijke visie elementen filteren die doorvertaald zullen worden naar een ruimtelijk streefbeeld. -
-
-
-
-
-
De locatie Beukenhof landschappelijk ophangen enerzijds aan de site van de kapel en anderzijds aan het bosgebied ten zuiden. Het geheel (kapel én Beukenhof) presenteren als baken. Het verbinden van het zuidelijk en het noordelijk bospad over de N725 heen, gecombineerd met een zuidelijke oversteekplek als zuidelijke begrenzing van het baken, zodat een oversteekplatform ontstaat in plaats van een oversteekplek. Het baken van de kapel wordt alzo verruimd tot over de N725 heen tot en met de publieke tuin van Beukenhof. De privé-tuin landschappelijk verbinden met het bosgebied. De zone van de publieke buitenruimte open houden richting kapel en het oostelijk groengebied, gecombineerd met een afkoppeling van de privé-tuin. Vanaf deze publieke buitenruimte een functionele relatie leggen met enerzijds de kapel (oversteekplek) en anderzijds het zuidelijk natuurgebied (bospad ter vervanging van het pad dat aanvankelijk dwars door de publieke tuin liep). De technische ruimten horende bij de uitbating van het restaurant een geïntegreerde plek geven binnen of in het verlengde van de bestaande gebouwen. De parking verruimen in functie van bezoekers van de kapel en uitvalsbasis voor fietsers en voetgangers. De parking landschappelijk bufferen naar zowel het bospad als de privé-tuin en de technische ruimten van het restaurant. Het aangrenzende bospad op een uniforme manier afbakenen en bufferen. Het ruiterpad optimaal toegankelijk houden.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
27
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
6.2
toelichtingsnota
GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR DEELRUIMTE 2 : WOONCLUSTER
Uit de analyse van de afzonderlijke plekken kunnen we volgende visie elementen filteren die doorvertaald zullen worden naar een ruimtelijk streefbeeld.
-
-
-
-
-
De wooncluster optimaal integreren in het groene kader van Willekensberg. De bestaande aanwezige streekeigen groenelementen, in hoofdzaak de bestaande volgroeide eiken en beuken, gegarandeerd bewaren, en dit zowel in de vóór- als achtertuin. Het samenhangend beeld gevormd door de gelijke gevelbehandeling handhaven. Streven naar een streekeigen groene perceelsscheidingen, in hoofdzaak langsheen het bospad grenzend aan het Beukenhof. De huidige functie van ééngezinswoningen handhaven, eventueel gecombineerd met diensten, echter met uitsluiting van handel en horeca. Binnen de afbakening van de percelen zullen alle nevenfuncties horende bij een traditionele ééngezinswoning mogelijk zijn mits dit op een harmonieuze, landschappelijk geïntegreerde en compacte manier gebeurt. Langsheen de voorliggende openbare weg zal eveneens de laanbeplanting bestaande uit eiken en beuken gegarandeerd bewaard blijven en indien nodig nog uitgebreid.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
28
Gem RUP woonkorrel N725 - Willekensberg Lummen
7
toelichtingsnota
VOORONTWERP RUP ‘WOONKORREL N725 – WILLEKENSBERG”
Zie bijgevoegd plan voorontwerp GemRUP 1/100.
cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning
29