Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling
Inhoud Voorwoord
3
Visie Winst voor alle partijen
5
Drempels weg Interview met Bas van de Griendt, Bouwfonds MAB Ontwikkeling
11
Praktijk Transparante samenwerking Interview over project Haverleij met Jan Buitink, gemeente ’s-Hertogenbosch
14
Meerwaarde voor beide partijen Projectbeschrijving Wateringse Veld, Den Haag
18
Ontwikkeling gedragen door geloof in gebied Interview over project Berggierslanden met Wiebe Coehoorn, gemeente Meppel
20
Complexiteit in naoorlogse wijk Interview over project NUON-terrein met Marieke Seip, gemeente Apeldoorn
24
Schakelen op kwaliteit en haalbaarheid Interview over project Wagnerplein met Thérèse Mol, gemeente Tilburg
28
Naoorlogse wijk nieuw leven inblazen Projectbeschrijving Ambachtsgaarde, Den Haag
32
Dossiers en publicaties
34
Profiel Bouwfonds
36
Colofon
37
Voorwoord Een goed begin is het halve werk, luidt een nuchter Hollands gezegde. Als het gaat over grondexploitaties is een goed begin zelfs méér dan het halve werk: het is de basisvoorwaarde voor een succesvolle gebiedsontwikkeling. Een grondexploitatie is de resultante van de cruciale driehoek van grondkosten, opbrengsten en plankwaliteit. Een voortdurend dynamisch en interactief proces, dat vraagt om professioneel management, een solide financiële positie en bovenal om een duidelijke visie op gebiedskwaliteit. Bouwfonds MAB Ontwikkeling voert op dit moment in heel Nederland ruim 80 grondexploitaties. Een deel daarvan wordt geheel voor eigen rekening en risico uitgevoerd volgens het zogenoemde concessiemodel. Het andere deel vindt plaats in samenwerking met partners. Wij constateren dat de ontwikkelingspraktijk veelkleuriger wordt. Gemeenten kiezen in plaats van een actief grondbeleid steeds vaker voor een faciliterend grondbeleid. Het is veelzeggend dat het onlangs verschenen rapport De grondmarkt voor woningbouwlocaties van het Ruimtelijk Planbureau gemeenten adviseert om vaker faciliterend grondbeleid toe te passen. Daarmee zijn rollen en verantwoordelijkheden sterk aan verandering onderhevig. Met deze publicatie 1 + 1 = 3, Sterk in grondexploitatie schetsen wij onze visie op grondexploitaties binnen het complexer wordende speelveld en complexer wordende opgaven. In deze publicatie vindt u ook een aantal voorbeelden uit de praktijk. Voorbeelden die laten zien hoe Bouwfonds MAB Ontwikkeling binnen de verschillende grondexploitatiemodellen optimaal kan sturen op die cruciale driehoek van grondkosten, opbrengsten en kwaliteit. De toenemende complexiteit van projecten en de daarmee toenemende complexiteit van processen vraagt om vroegtijdige samenwerking tussen ontwikkelaar en gemeente. Door samen te werken aan de planvorming kunnen wij optimaal sturen op financiële haalbaarheid in combinatie met optimalisatie van de plankwaliteit. Dat levert succesvolle gebieden op: levendige gebieden waar mensen graag wonen en verblijven. Dat betekent winst. Winst voor de professionals die vaak jarenlang hun energie, kennis en competenties hebben ingezet in een intensief ontwikkelingstraject. Maar bovenal betekent dat: winst voor de stad, die weer een goed functionerend gebied rijker is.
Bouwfonds MAB Ontwikkeling juni 2007
Samenwerking in grondexploitatie
Winst voor alle partijen Bouwfonds MAB Ontwikkeling is op dit moment verantwoordelijk voor zo’n tach tig grondexploitaties door heel Nederland, waarvan een tiental geheel voor eigen rekening en risico. De andere exploitaties worden uitgevoerd in opdracht van sa menwerkende partners. Grondexploitaties zijn een complexe en risicovolle mate rie die vragen om professioneel management en een solide financiële positie. Vandaar dat steeds meer gemeenten een beroep doen op een partij als Bouwfonds MAB. In deze publicatie passeren verschillende modellen de revue en bieden wij een kijkje in de keuken. Faciliterend grondbeleid betekent in onze op tiek niet dat marktpartijen hun eigen gang gaan, maar dat ze samenwerken en ge meenten in staat stellen zonder risico’s optimaal hun eigen doelen te realiseren. Tot begin jaren negentig was de grondexploitatie een simpel, maar weinig creatief proces. De gemeente kocht grond, maakte zelf een stedenbouwkundig plan en stelde een grondexploitatie op. De gemeente verzorgde vervolgens het bouw- en woonrijp maken en verkocht de bouwrijpe kavels aan bouwers en ontwikkelaars. In dit proces concentreerde iedere partij zich op haar eigen taak: van een interactie tussen ‘tekenen’ en ‘rekenen’ was meestal geen sprake. De grondexploitatie was daardoor in de praktijk een sluitpost: de resultante van verwervingskosten, stedenbouwkundige plannen en volkshuisvestingsprogramma’s. Dit leidde vaak tot negatieve saldi op de exploitatie, die vervolgens goedgemaakt moesten worden; hetzij door bijdragen uit de algemene middelen van de gemeente, of door bezuinigingen op het plan, door de bouw van duurdere woningen of door verdichting. Tekenen en rekenen De marktgerichte volkshuisvesting die begin jaren negentig zijn intrede deed, vroeg om een meer dynamische en interactieve aanpak. Dit had te maken met het opdro |
Visie - Samenwerking in grondexploitatie
gen van rijkssubsidies enerzijds en de verandering in de samenstelling en schaal van de woningbouwprogramma’s anderzijds: minder sociale huurwoningen en meer marktwoningen. De toegenomen risico’s dwongen alle partijen tot een sterk kostenbewustzijn en een inventieve aanpak, waarbij tekenen en rekenen gelijk opgaan. Dit steeds met de financiële parameters in het achterhoofd.
Een meer dynamische en interactieve aanpak Alle betrokken partijen moesten voortdurend weten wat de financiële gevolgen waren van beslissingen over programma’s en ontwerp. Dit leidde tot een meer cyclische vorm van grondkostenmanagement, met een continue wisselwerking tussen verwervingskosten, stedenbouwkundig plan, afzetmogelijkheden en fasering. Marktonderzoek en marketing spelen vanaf het begin een centrale rol bij het bepalen van de stedenbouwkundige kwaliteit.
De toename van de risico’s had tevens tot gevolg dat gemeenten wegen zochten om die risico’s te verminderen. Toen de rijksoverheid begin jaren negentig de Vinex-locaties aanwees, stelden de meeste gemeenten zich dan ook in eerste instantie terughoudend op bij de grondverwerving. Bouwers en ontwikkelaars werden benaderd om zelf gronden te verwerven. In andere gevallen nam de ontwikkelaar het initiatief, maar trad daarbij meestal wel vooraf in overleg met de gemeente. Uit een interne analyse van Bouwfonds blijkt dat circa 75% van de grondverwerving rond de Vinex-locaties plaatsvond op verzoek of in nauw overleg met de gemeente. Voor Bouwfonds en andere grote ontwikkelaars is grond dan ook geen doel op zich maar een middel om de eigen productie op lange termijn zeker te stellen.
Actief en faciliterend grondbeleid Een aantal gemeenten koos en kiest nog steeds voor een actief grondbeleid vanwege een tweetal motieven: ten eerste meer zeggenschap in de planvorming en te realiseren kwaliteiten inclusief de keuze van de ontwikkelaars die het plan gaan uitvoeren en ten tweede optimaal profiteren van de financiële resultaten van de grondexploitatie ten behoeve van het gemeentelijk grondbedrijf. Dit betekent dat de gemeente zelfstandig gronden verwerft en de verantwoordelijkheid heeft over planvorming, bouw- en woonrijp maken en uitgifte. Bouwers en ontwikkelaars kunnen daarbij als adviseur dan wel projectmanager gedurende een of meer fases worden ingeschakeld. Bouwfonds MAB heeft in het verleden vaak zo’n rol vervuld. De keuze voor actief grondbeleid is in onze ogen volstrekt legitiem. Kernpunt van ons betoog is
Grondexploitatiemodellen
1
Model
Definitie
Grondexploitatie
Opstalexploitatie
Actief
Dit betekent dat de gemeente zelfstandig gronden verwerft en zeggenschap heeft over planvorming, bouwen woonrijp maken en uitgifte; de gemeente doet de grondexploitatie.
Gemeente
Ontwikkelaar
2
Faciliterend
De marktpartij verwerft de grond en stuurt het grondexploitatieproces aan. De gemeente ‘faciliteert’ dit; zij formuleert doelstellingen en randvoorwaarden waarbinnen de marktpartij moet opereren.
Ontwikkelaar verwerft grond en doet de grondexploitatie
Ontwikkelaar
2a
Joint venture
De gemeente en één of meer marktpartijen zijn gezamenlijk in een publiek-private samenwerking (via cv/bv constructies) verantwoordelijk voor de grondexploitatie, dus voor de kosten en opbrengsten.
Aandelenverhouding
Ontwikkelaar
2b
Joint venture met opstal exploitatie
Zie bovenstaande definitie waarbij hier gemeente en een of meer marktpartijen mede gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de opstalexploitatie.
Aandelenverhouding
Aandelen verhouding
2c
Concessie model
Meer (planologische) vrijheid voor ontwikkelaars. De gemeente draagt de verantwoordelijkheid voor de hele grondexploitatie turnkey over aan één of meer marktpartijen. Na realisatie krijgt de gemeente het openbaar gebied in eigendom.
Gemeente bezit de grond en geeft die uit aan een ontwikkelaar of de ontwikkelaar heeft zelf al grond verworven.
Ontwikkelaar
|
Visie – Samenwerking in grondexploitatie
dat faciliterend grondbeleid ook voor de gemeente voordelen heeft en niet bij voorbaat, zoals vaak gebeurt, als ‘second-best’ wordt gekenschetst. Onderzoek geeft overigens aan dat de meeste gemeenten als puntje bij paaltje komt, in de praktijk toch kiezen voor een faciliterend grondbeleid, waarbij de risico’s en dus een groot deel van de verantwoordelijkheid bij de marktpartijen worden gelegd. Faciliterend grondbeleid is overigens geen eenduidig begrip. Er is sprake van meer of minder vergaande vormen van samenwerking dan wel ‘uitbesteding’ van risico’s, taken en verantwoordelijkheden. Dit betreft zowel de grondexploitatie zelf (verwerving, bouw- en woonrijp maken en uitgifte) als de vastgoedof opstalexploitatie. In het schema staan de verschillende varianten en de mate van zeggenschap van de gemeente aangegeven. De belangrijkste modellen bij faciliterend grondbeleid betreffen het joint-venturemodel en het concessiemodel. In het joint-venturemodel zijn de gemeente en één of meer marktpartijen gezamenlijk in een pps (via cv/bvconstructies) verantwoordelijk voor de grondexploitatie, dus voor de kosten en opbrengsten. Voorbeelden van dit model waarbij Bouwfonds MAB betrokken is, vormen Haverleij in ’s-Hertogenbosch (1/3 gemeente, 1/3 Bouwfonds, 1/3 Heijmans) en Wateringse Veld in Den Haag (50% gemeente en 50% Bouwfonds). Zie pagina 14 en 18. In het concessiemodel draagt de gemeente de verantwoordelijkheid voor de hele grondexploitatie turnkey over aan één of meer marktpartijen. Na realisatie dragen de marktpartijen het openbaar gebied weer aan de gemeente in eigendom en beheer over. Een recente ontwikkeling daarbij is dat gemeenten aan marktpartijen vragen ook bovenwijkse voorzieningen (infrastructuur, groen, sociale voorzieningen en dergelijke) in de gronden opstalexploitatie mee te nemen. Marktpartijen zijn daarmee volledig verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van een gebied. In een minder vergaande variant van het concessiemodel is de overheid zelf verantwoordelijk voor de hoofdinfrastructuur (groen, blauw, zwart) en geeft zij binnen dit raster deelgebieden in concessie uit aan marktpartijen. Een synthese van beide varianten is interessant voor grotere, complexere gebiedsontwikkelingen. De gemeente kiest een professionele marktpartij voor de ontwikkeling en realisatie van het masterplan, waartegenover een bepaalde ontwikkelingsclaim staat voor die partij. Het grootste deel van de ontwikkelingsrechten in de deelplannen binnen het masterplan, wordt vervolgens via een selectiemethode uitgegeven aan andere marktpartijen.
Zeggenschap Het centrale thema dat steeds terugkomt in de discussie rond het grondbeleid, betreft de zeggenschap van de gemeente. Hebben gemeenten nog wel iets in de melk te brokkelen over programma en kwaliteit als ze de verantwoordelijkheid en het risico van de grondexploitatie overdragen aan marktpartijen. Ofwel wie beslist bij de afweging van grondkosten, grondopbrengsten en plankwaliteit? Sommige gemeenten zijn bang dat zij de regie over het planproces en de beoogde kwaliteit kwijtraken, wanneer
Winst niet inzet van grondexploitatie zij niet langer zelf de volledige zeggenschap hebben over de grondexploitatie. Dit conform het adagium ‘wie betaalt, bepaalt’. Dit beeld komt echter niet overeen met de werkelijkheid. In het joint-venturemodel is de gemeente zelf partner (en vaak meerderheidsaandeelhouder) in de grondexploitatie. Maar zelfs waar de gemeente zeggenschap over de grondexploitatie en het grondmanagement volledig aan marktpartijen toevertrouwt, kan zij nog steeds grote invloed uitoefenen op het eindresultaat. We noemen in dit verband kort een aantal bestaande en nieuwe instrumenten, zoals de structuurvisie, het bestemmingsplan, de Onteigeningswet en de nieuwe Grondexploitatiewet. Deze wet maakt het de gemeente mogelijk om het aandeel sociale woningbouw vast te leggen en ‘free-riders’ te dwingen om mee te betalen aan publieke voorzieningen. Ook de gewenste beeldkwaliteit kan bijvoorbeeld stevig worden verankerd door koppeling van een beeldkwaliteitsplan aan de welstandsnota. Dit publiekrechtelijke instrumentarium dwingt marktpartijen om gedurende het hele ontwikkelingsproces rekening te houden met doelstellingen en randvoorwaarden van de gemeente. Tegenover minder formele zeggenschap over de grondexploitatie staan echter ook grote voordelen. Het belangrijkste voordeel is dat gemeenten nog slechts deels (joint venture) of helemaal niet meer (concessie) verantwoordelijk zijn voor het financiële risico van de exploitatie en daarmee tevens voor praktische zaken als het procesmanagement. In het joint-venturemodel sturen zij mee en profiteren van de marktkennis, het ondernemingsplan en het procesmanagement van de ontwikkelaar. Binnen de afgesproken kaders proberen zij de door hen gewenste plankwaliteit te optimaliseren. In het concessiemodel toetst de gemeente of de afgesproken doe
len gerealiseerd en de gestelde randvoorwaarden geëerbiedigd worden. In deze uitgave gaan wij uitgebreid in op de voordelen van het joint-venture- en concessie model. Voordelen samenwerking In de praktijk blijkt dat marktpartijen beter en goedkoper zaken kunnen doen met grondeigenaren dan de gemeente. Door een jarenlange relatie van gemeenten en agrariërs is het veel eenvoudiger voor een onafhankelijke marktpartij om afspraken te maken in geval van grond aankopen. Ook komt het geregeld voor dat grondposities sterk versnipperd zijn; een bundeling van posities in de vorm van een grondbank kan dan uitkomst bieden. Bouwfonds MAB neemt in dit geval de taak op zich om deze versnipperde posities op te kopen, zodat de gemeente een eenduidige, professionele gesprekspartner krijgt. Efficiënte verwerving dan wel bundeling van grondposities is echt een vak apart. Wij hebben – net als de grote gemeenten overigens – de kennis en ervaring in huis die nodig zijn voor de planontwikkeling en het management van projecten. Voordeel van een marktpartij als Bouwfonds MAB is dat de neuzen van alle betrokkenen in één richting staan en iedereen makkelijker aan de oorspronkelijke financiële afspraken kan worden gehouden. Binnen de gemeentelijke organisatie zijn verschillende afdelingen vaak sterk gericht op de maximalisatie van het sectorbelang, hetgeen vertragend en sterk kostenverhogend werkt. Dit speelt vooral in de sfeer van verkavelingen en bouw- en woonrijp maken (bruggen, verlichting, ontsluiting, groenaanleg en dergelijke). Een groot voordeel van samenwerking met een zelfstandige ontwikkelaar is verder de onafhankelijkheid van een bouwbedrijf. Aannemers die bij zowel de grondexploitatie als de uitvoering zijn betrokken, hebben meerdere petten op. Zij hebben de neiging in de grondexploitatie de grondzaken en openbare werken zwaar aan te zetten. Bouwfonds MAB kent geen splitsing tussen een grond- en een ontwikkelbedrijf. Zo’n splitsing bevordert dat elk deelbedrijf een eigen belang nastreeft: meer omzet en rendement. Alle civiele werken worden afzonderlijk onder concurrentie uitbesteed, ter realisering van een optimale prijskwaliteitsverhouding. De ontwikkeling van Berggierslanden (zie pagina 20) in Meppel vormt daarvan een goed voorbeeld. Bouwfonds MAB is in beginsel niet uit op winst op de grondexploitatie, maar op rendement op de investering op de woning en ander vastgoed. Daardoor is er |
Visie – Samenwerking in grondexploitatie
sprake van een maximale transparantie van kosten en opbrengsten bij de grondexploitatie. In het joint-venturemodel geldt dat per definitie omdat gemeente en Bouwfonds samen aandeelhouder zijn. Daarbij kunnen ook vooraf afspraken worden gemaakt over deling van eventuele winsten en verliezen door bijvoorbeeld de hoogte van mogelijk verlies voor de gemeente te maximaliseren dan wel het verlies bij Bouwfonds af te kopen. Transparantie bij de grondexploitatie maakt het ook mogelijk om een objectieve afweging te maken tussen de gewenste kwaliteit en de grondprijzen. Transparantie schept vertrouwen en maakt het mogelijk ook in slechte marktomstandigheden gezamenlijk naar een bevredigende oplossing te zoeken, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Een praktisch voordeel bij een 1-op-1-samenwerking met Bouwfonds MAB bij de grond- en opstalexploitaties is tot slot dat stevige kosten voor een externe directeur van de cv/bv uitgespaard kunnen worden, omdat Bouwfonds zelf een locatiemanager inzet en het procesmanagement verzorgt. Toenemende complexiteit De grotere schaal van gebiedsontwikkelingen en de ordening van posities en belangen leiden tot een grote complexiteit bij de grondexploitatie. De procescom-
De regierol van de gemeente
Gemeenten houden hun greep op de ontwikkeling van een gebied als zij die in concessie aan een marktpartij als Bouwfonds MAB toekennen. De gemeente heeft in ieder geval haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden en houdt de ‘regie’ op een aantal belangrijke punten, te weten: Programmering op hoofdlijnen (functies, sociale woningen) Stedenbouwkundige randvoorwaarden (inclusief aansluiting op aangrenzend gebied) Vaste financiële afspraken (afdracht aan gemeente bij positieve exploitatie) Globale beeldkwaliteit Gedetailleerde kwaliteitseisen openbare ruimte Aanvragen subsidies
plexiteit wordt versterkt door een continue toename van wet- en regelgeving (milieu, flora, fauna, fijn stof, water, archeologie en dergelijke) en de onvermijdelijke eigen prioriteiten van gemeenten (milieu, parkeren, architectuur). Ook de technische complexiteit neemt verder toe (bodemgesteldheid, bedrijfsverplaatsingen, bouwkundige constructiekwesties). Een voorbeeld is het NUONterrein (zie pagina 24) in Apeldoorn-Zuid waar de hele planontwikkeling op de schop moest toen twee gebouwen onverwacht een monumentale status bleken te hebben. Binnenstedelijke projecten hebben specifieke kenmerken die het planproces en de grondexploitatie van extra uitdagingen en onzekerheden voorzien. De inzet op intensief ruimtegebruik vraagt om innovatieve programmatische en stedenbouwkundige oplossingen,
Gebiedsontwikkeling en grondexploitatie worden steeds complexer waarbij een groot aantal partijen betrokken is. We noemen een paar weerbarstige zaken, zoals waardering van bestaande opstallen, aanbrengen van tijdelijke voorzieningen, uitplaatsen van bewoners en bedrijven, logistiek van bouwstromen en bodemverontreiniging. De risico’s die daarmee zijn gemoeid, zijn voor een gemeente vaak onmogelijk in te schatten als men geen invloed heeft op de opstalexploitatie: wat komt er straks op de grond en hoe weten we zeker dat we onze voorbereidings- en investeringskosten terugverdienen. Bij de verwerving van bedrijfspanden en woningen gaat het immers niet om een paar tientjes per vierkante meter maar om honderden euro’s. In dit soort complexe situaties zijn grond- en opstalexploitatie haast onlosmakelijk met elkaar verbonden. Een goed voorbeeld is hier de herontwikkeling van het Wagnerplein (zie pagina 28) in de jaren-’70-wijk in Tilburg-Noord, waarbij Bouwfonds MAB een heel centrumgebied (inclusief winkelcentrum, zorgvoorzieningen en sportcomplex) in concessie herontwikkelt. Bouwfonds is daarbij eindverantwoordelijk voor de volledige grond- en opstalexploitatie en stuurt alle partijen, waaronder gemeente en corporaties, aan. Een ander voorbeeld is de aanpak van het winkelcentrum Ambachtsgaarde in Den Haag Zuidwest, waarmee Bouwfonds samen met Ahold een stevige impuls gaf aan de vernieuwing van de hele wijk (zie pagina 32). Een specifieke expertise die bij binnen- en buitenstedelijke exploitaties een rol speelt, vormt tot slot de fiscaliteit,
dat wil zeggen zaken als overdrachtsbelasting en BTW. Ogenschijnlijk simpele onderwerpen als de titel waaronder wordt verworven kunnen miljoenen euro’s schelen in de grondexploitatie. Zo hoeft de gemeente bij de koop van grond geen overdrachtsbelasting te betalen en moeten marktpartijen dat wel. Een mogelijke oplossing is dat Bouwfonds MAB voor de gemeente de grondverwerving voorfinanciert. De gronden worden dan bij de gemeente gestald, waarna wij deze later weer afnemen dan wel terugkopen als een plan niet doorgaat. Los van het fiscale voordeel, is zo’n constructie ook een voortreffelijk middel tot wederzijds begrip en samenwerking. Het verhaal van de grondexploitatie is niet los te zien van de planvorming en de interactie met belanghebbenden die daarbij horen. De gemeente is traditioneel verantwoordelijk voor het inspraak- en participatieproces. Wij doen ervaring op in projecten waarin deze taak wordt gedeeld met de ontwikkelaar of (voor een belangrijk deel) door de ontwikkelaar wordt overgenomen. Voorbeelden: Oud IJmuiden en Wagnerplein in Tilburg. Tot nu toe zijn de ervaringen daarmee niet ongunstig, maar wij verkeren hier nog in een experimenteel sta dium. Rolvastheid is hier een eerste vereist, immers een ontevreden burger wendt zich in een reflex tot het gemeentebestuur. Integrale aanpak Wij staan aan de vooravond van een nieuwe generatie gebiedsontwikkelingen: binnenstedelijke opgaven met stationsgebieden, kanaalzones en verlopen bedrijfsterreinen. Daarnaast dienen zich grootschalige, regionale ontwikkelingen aan. Bovenlokale, regionale ontwikkelingen zijn sterk in opkomst. Denk aan de kust, Amsterdam-Almere, het Groene Hart, RotterdamAntwerpen en het rivierengebied: dat wil zeggen gebieden waarin zaken als woningbouw, nieuwe infrastructuur, groen, waterveiligheid en waterberging integraal aangepakt moeten worden. Kernelementen van deze opgaven vormen een inspirerende visie van markt en overheid, innovatieve bestuurlijke samenwerking en procesmanagement en een uitgekiend grondbeleid. Provincies en gemeenten hebben dan ook behoefte aan stevige gesprekspartners op bestuurlijk en ambtelijk niveau. Tijdig grond verwerven tegen een passende prijs is bovendien cruciaal; nog meer dan bij ‘rode’ plannen telt hier iedere euro per vierkante meter.1 Zie ook Dossier #22 ‘Grondbeleid in discussie’, r elatiemagazine NAW van Bouwfonds MAB Ontwikkeling, najaar 2006 1
Balans vinden tussen milieu en ruimte
Samenvatting
Drempels weg
Gemeenten zijn (beleidsmatig) voorstander van een eigen actief grondbeleid, maar kiezen in de praktijk voor faciliterend grondbeleid.
Gemeentelijke sectoren streven vaak naar maximalisatie van het sectorbelang, met hogere grondkosten tot gevolg.
Met faciliterend grondbeleid kunnen gemeenten hun risico’s ver minderen en toch zeggenschap houden.
De technische complexiteit bij grondexploitaties waaronder milieu, bodem en archeologie neemt toe. Kennis en ervaring zijn nodig om oplossingen daarvoor te vinden.
Bouwfonds MAB streeft bij grondkostenmanagement naar transparantie over kosten en opbrengsten. Daardoor is samen met de gemeente een objectieve afweging te maken tussen kosten en kwaliteit, ook in slechte marktomstandigheden. Bouwfonds MAB is onafhankelijk en niet verbonden aan een bouwbedrijf. Al het civiele werk wordt in concurrentie uitbesteed, waarmee een optimale
prijs-kwaliteitverhouding tot stand komt.
10 |
Visie – Samenwerking in grondexploitatie
Aan gemengde, binnenstedelijke projecten zijn grote kosten en risico’s verbonden. Bouwfonds MAB kan deze r isico’s beheersen door zowel de grond- als de opstalexploitatie te verzorgen. Fiscaliteit vraagt om zeer specifieke deskundigheid. Een slimme aanpak kan miljoenen euro’s schelen. Bij groen-rode plannen op regionaal niveau hebben overheden behoefte aan een deskundige, solide partner, die langjarige verplichtingen kan aangaan.
Er zijn tal van factoren die van een grondexploitatie een complexe zaak kunnen maken. Niet in de laatste plaats zijn dat milieu en externe veiligheid. Hindermachten, die meer en meer op de loer liggen naarmate we meer ontwikkelen en vooral herontwikkelen in reeds bestaand bebouwd ge bied. Bodem, water, lucht en externe veiligheid, om er maar een paar te noemen. Bouwfonds MAB heeft met milieuma nager Bas van de Griendt de expertise in huis om deze mi lieuaspecten al in een vroeg stadium in de plan- en besluit vorming te betrekken. ‘Het gaat ons om het integreren van milieu met ruimte en economie, onder het motto “drempels weg” en “van hindermacht naar ontwikkelkracht”.’
In gebiedsontwikkeling zijn vier milieuthema’s met name van belang, meent Van de Griendt. Bodem is dat van oudsher. De laatste jaren zijn lucht en energie sterk in opkomst. En water, zo is de verwachting, zal dat de komende jaren meer en meer zijn. Van de Griendt richt zich met name op stedelijke ontwikkelingstrajecten, waar meer hindermachten op de loer liggen dan in de groene wei. Zijn kennis van de regelgeving reikt hij aan de ontwikkelings- en projectmanagers aan, zodat er al in een vroeg stadium rekening kan worden gehouden met de consequenties van die regelgeving. Dat kan flinke besparingen opleveren op de grondexploitatie, blijkt uit de praktijk. Het eerste thema, energie, is momenteel wereldwijd een hot topic. Ook in de bouw- en ontwikkelwereld wordt er al jarenlang gewerkt aan het duurzamer omgaan met energie. Van de Griendt: ‘Alles wat Bouwfonds doet, doen we met het idee dat we kwaliteit voor de toekomst willen realiseren. Dat is voor ons de kern van duurzaam ontwikkelen. Energie is daarbij een van de belangrijkste milieudossiers en een wezenlijk onderdeel van gebiedsontwikkeling. Het gaat namelijk niet alleen over milieu en duurzaamheid, maar ook over comfort en leefbaarheid, in combinatie met betaalbaarheid.’ Integraal concept Naast het nemen van diverse energiebesparende maatregelen in de woningbouw en het commercieel vastgoed, zoals goed geïsoleerde gebouwen en warmtekoudeopslag en dergelijke, ziet Van de Griendt vooral kansen in het ontwikkelen van nieuwe, integrale energieconcepten. Relatief gezien wordt het goedkoper als je op meerdere vlakken tegelijk actie onderneemt.
Bas van de Griendt, milieumanager Bouwfonds MAB Ontwikkeling Daarbij zijn het niet alleen de regels die een meer duurzame manier van omgaan met energie zullen afdwingen, meent Van de Griendt. ‘De markt zal duurzaamheid als thema uit zichzelf gaan oppakken. De innovaties gaan hard. Dat heeft ook te maken met maatschappelijk ondernemerschap en je verantwoordelijkheid nemen.’ Voor de grondexploitatie hebben de energiebesparingsmaatregelen ondertussen wel de nodige consequenties. Het leveren van de gestelde prestaties zal steeds minder uit de individuele opstal komen (bijvoorbeeld isolatiemaatregelen in de woning) maar verschuiven naar collectieve systemen zoals het genoemde warmtenet. Dat betekent dat de kosten daarvan steeds meer deel gaan uitmaken van de grondexploitatie of volledig worden geoutsourcet. De kosten voor bodemsanering zitten uiteraard al van oudsher in de grondexploitatie. Bij de verwerving van gronden laat Van de Griendt onderzoek doen om te weten wat er eigenlijk gekocht wordt. Het is een blijvend belangrijk onderwerp. Het is immers het enige milieuprobleem waar je – letterlijk – eigenaar van kunt wor11
den. De eigenaar is verantwoordelijk voor vervuilde grond en draait op voor eventuele kosten van sanering. Van de Griendt levert input aan de gebiedseconomen van Bouwfonds. ‘Wat we doen is de hindermachten managen in termen van risico’s. Dan gaat het niet alleen om milieutechnische, maar ook juridische risico’s. Helder hebben wat het betekent en wat het kost. Niet alleen constateren of de grond vies is, maar ook onderzoeken of de grond moet worden gesaneerd. En er een probleemeigenaar bij zoeken, zoals de eigenaar van het terrein.’ Incalculeren In het binnenstedelijk gebied speelt de bodem ook een grote rol. Want: ‘De binnenstad is niet brandschoon, nooit.’ Als je dan bijvoorbeeld ondergronds moet bouwen omwille van parkeervoorzieningen dan kan dat tot onverwacht hoge kosten leiden. Nota bene zonder dat je eigenlijk hoeft te saneren. ‘Die extra kosten kunnen van veel grotere betekenis zijn voor de grondexploitatie en de haalbaarheid van plannen dan de saneringskos-
De binnenstad is niet brandschoon, nooit ten’. Als je dit soort risico’s niet van tevoren incalculeert kun je voor grote problemen komen te staan. ‘Dit zijn zaken die adviesbureaus je vaak niet kunnen vertellen, omdat wij bijvoorbeeld nog geen concrete plannen voor een gebied hebben, maar waar we op een of andere manier wel rekening mee moeten houden. Daarom is het zo belangrijk om de expertise zelf in huis te hebben.’ Om vat te krijgen op dergelijke problemen hanteert Van de Griendt wat hij noemt de ‘MRE-benadering’. ‘Je moet een balans zien te vinden tussen milieukundige modellen en ruimtelijke en economische modellen. Ik kijk daarbij vanuit het milieu naar de andere twee aspecten en probeer die op elkaar af te stemmen zodat het juiste evenwicht ontstaat.’ Dat betekent dat milieukundige eisen direct invloed kunnen hebben op hoe de gebouwde omgeving eruitziet: ze kunnen tot een ander kostenplaatje leiden en daarmee tot een ander ruimtelijk plan. ‘Die MRE-benadering moet een ‘optimale aanwending’ van terreinen garanderen: niet alleen milieutechnisch, maar ook juridisch en financieel.’ De milieudossiers zullen alleen maar in belang toenemen, voorspelt Van de Griendt. De wetgeving is aan constante verandering onderhevig. Soms is er sprake van versoepeling, zoals bij de bodemwetgeving. Grond hoeft niet meer brandschoon te zijn, maar geschikt 12 |
Visie – Samenwerking in grondexploitatie
voor gebruik. Toch doet Bouwfonds vaak meer dan volgens de wetgeving nodig is. ‘Wij moeten ook rekening houden met een commercieel risico. Voor kopers is het verschil tussen ‘schone’ en vuile grond van grote emotionele waarde.’
Praktijk
Waterberging Milieu wordt dus steeds meer een dominante factor en steeds relevanter voor de inrichting van stedelijke gebieden. Soms is dat paradoxaal, zoals met de ‘toestanden’ rondom het fijn stof en de luchtkwaliteit. Van de Griendt: ‘Daar is de laatste jaren veel om te doen geweest, terwijl de lucht nog nooit zo schoon is geweest! Ten opzichte van tien jaar geleden is de luchtkwaliteit sterk verbeterd en er is veel minder fijn stof in de lucht dan een paar jaar geleden. Hier zie je dat niet zozeer het milieu, maar het juridische aspect heel dominant is. Het is heel paradoxaal dat er dan toch plannen stilgelegd worden. Dat komt door de manier waarop de regels gesteld worden, al lijkt ook dat nu te worden gerepareerd. De wetgeving rondom flora en fauna is inmiddels al zodanig ingebakken in procedures dat er voldoende rekening mee wordt gehouden. Het is in de portefeuille van Van de Griendt niet een van de belangrijkste dossiers. Met stip stijgend is het watervraagstuk wél een van de thema’s waar de milieumanager zich intensief mee bezighoudt. ‘Na de wateroverlast uit 1995 is er een zogenoemde Waterparagraaf gekomen waarin bijvoorbeeld staat dat we water niet te snel mogen afvoeren maar moeten vasthouden.’ Ook de maatregelen voor de vereiste waterberging komen ten laste van de grondexploitatie. In de vorm van gronden die niet uitgegeven mogen worden voor bebouwing bijvoorbeeld, maar bedoeld zijn om water van te maken. En de kosten van het infiltreren, een voorziening waarbij regenwater langzaam kan weglopen in de bodem. Dat zijn extra kosten voor de openbare ruimte en voor verhardingen (bestrating), die vanuit de grondexploitatie wordt ingericht. Problemen ziet Van de Griendt daarbij vooral als er niet alleen eisen worden gesteld aan het bergen van water, maar ook het infiltreren ervan bij stedelijke herontwikkeling: ‘Dat vraagt ruimte en vereist capaciteit die er eenvoudigweg niet is. Daar zullen we als gebiedsontwikkelaar samen met gemeenten en waterbeheerders nog goed onze tanden in moeten zetten om ook dit probleem duurzaam op te lossen. Het zal nog niet meevallen om ook dat haalbaar en betaalbaar te maken. Want ook dit soort zaken komen op je grondexploitatie af. Ja, dat is een behoorlijk complex geheel.’
Praktijk
| 13
Haverleij, ‘s-Hertogenbosch
Transparante samenwerking Bij de ontwikkeling van Haverleij ging het de gemeente ’s-Hertogenbosch na drukkelijk om het realiseren van een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving. Met die eis van kwaliteit voorop zocht de gemeente samenwerking met partners uit de markt die hun eigen expertise konden inbrengen en bovendien wel een stootje kunnen hebben. Haverleij werd een succesvol project waaraan een trans parante samenwerking ten grondslag ligt. Jan Buitink, projectmanager gemeente ’s-Hertogenbosch, is tevreden over het proces. ‘Belangen vloeien in elkaar over.’
De inzet is niet kwantiteit maar kwaliteit Jan Buitink, projectmanager gemeente ’s-Hertogenbosch
’s-Hertogenbosch boekte successen met de binnenstedelijke herontwikkeling van Het Paleiskwartier. Een verouderd bedrijventerrein aan de westkant van de stad werd getransformeerd in een kloppend nieuw stuk stad, met scholen, woningen, bedrijven en een Paleis van Justitie. Ook in het buitengebied kan de Brabantse stad buigen op een succesverhaal: het project Haverleij. Naar een voor Nederland uniek concept worden in het groene uiterwaardengebied aan de Maas negen moderne woonkastelen en het Slot Haverleij ontwikkeld. Op het 200 hectare grote gebied verrijzen negen woonkastelen, een golfbaan en Slot Haverleij met in totaal zo’n 1.000 woningen. Het wordt een bijzondere, groene woonomgeving met veel ruimte voor natuurontwikkeling en recreatie. De grote kracht van Haverleij zit in die menging van wonen en groen. Jan Buitink is als projectmanager van de afdeling Stadsontwikkeling verantwoordelijk voor Haverleij. Hij vertelt waarom Haverleij zo’n bijzonder project is voor ‘s-Hertogenbosch. ‘Het mag duidelijk zijn dat we in Haverleij niet gaan voor de grote omzet in woningen. We hebben een taakstelling van 1.200 woningen per jaar. Met Haverleij worden in tien jaar tijd in totaal 1.000 woningen gerealiseerd. De inzet is niet kwantiteit maar kwaliteit. Met Haverleij willen we een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving realiseren.’ Stedelijk wonen in het groen Die woonomgeving is voor Nederlandse begrippen bij zonder te noemen. Jan Buitink: ‘Haverleij is ontwikkeld als
14 |
Praktijk - Haverleij, ’s-Hertogenbosch
een nieuw landgoed, als stedelijk wonen in het groen. De woningen hebben geen privétuinen maar het groen loopt aan de buitenkant als het ware tegen de woningen aan.’ Het blijkt een succesvol project, de woningen zijn zeer gewild en mensen wonen er naar tevredenheid. Maar ook het verhaal achter de ontwikkeling van Haverleij is opmerkelijk. Bij aanvang had de gemeente al 70% van de grond verworven, eigenlijk min of meer ‘per toeval’ omdat ’s-Hertogenbosch eind jaren ’70 op de locatie een bedrijventerrein wilde realiseren. Vervolgens zocht de gemeente samenwerking met twee
Gemeente hecht belang aan gezamenlijk opdrachtgeverschap ‘stevige’ private partijen. Dat werden Bouwfonds en Heijmans. Jan Buitink: ‘De samenwerking met Bouwfonds MAB en Heijmans is dus nadrukkelijk niet gebaseerd op grondposities. De gemeente heeft gezegd: we willen hier iets bijzonders realiseren. Daar hadden we zelf allerlei woeste ideeën over. Maar we hebben ook van het begin af aan gezegd: we gaan dit gezamenlijk doen met private partijen. We wilden nadrukkelijk de kennis uit de markt benutten.’ De keuze viel op Bouwfonds MAB en Heijmans omdat 15
de gemeente al eerder goede ervaringen met beide partijen had opgedaan. Buitink: ‘Het was voor ons van belang om met stevige partijen te werken, die wel een stootje kunnen hebben. Met Haverleij wilden we echt wat beloven en echt wat goeds neerzetten. Dat betekent dat je in staat moet zijn om even te wachten met de ontwikkeling als het wat tegen mocht zitten. We wilden er liever wat langer over doen dan te beknibbelen op de kwaliteit.’ Ook de ervaring en expertise van Bouwfonds MAB op het gebied van conceptontwikkeling en gebiedsontwikkeling waren voor de gemeente ’s-Hertogenbosch reden om Bouwfonds te vragen te participeren. Gezamenlijk opdrachtgeverschap In dit joint-venturemodel heeft de pps vorm gekregen in een gezamenlijke bv. De grond- en opstalexploitatie zijn met elkaar verbonden. De drie partijen hebben ieder een derde aandeel in de bv, waarbij afspraken zijn gemaakt over de verdeling van het te ontwikkelen vastgoed. De bv koopt gronden aan met als uiteindelijke doel Haverleij vorm te geven. Daarbij staat een kwalitatief hoogwaardige plantontwikkeling voorop. Alle partijen participeren risicodragend in zowel de grondexploitatie als de ontwikkeling van het vastgoed en de aanleg van de golfbaan. Bouwfonds ontwikkelt vijf kastelen en de golfbaan; Heijmans vier en het clubhuis bij de golfbaan. Bovendien zorgt Bouwfonds in het proces voor de planeconomie, oftewel het opstellen en de administratie van de grondexploitatie. Heijmans zorgt voor de fysieke realisatie van de grondexploitatie. Bouwfonds en Heijmans delen zoals gezegd gezamenlijk de opstalontwikkeling. Die wordt per fase getoetst door Haverleij BV, dus steeds door de drie partijen gezamenlijk. Niet alleen de gemeente, maar ook de andere ontwikkelende partij moet met andere woorden haar goedkeuring verlenen aan de (deel)plannen. Wat vol-
16 |
Praktijk - Haverleij, ’s-Hertogenbosch
gens Buitink ‘redelijk uniek’ is voor de ontwikkeling van Haverleij, is het belang dat de gemeente hecht aan gezamenlijk opdrachtgeverschap. ‘Heel belangrijk voor ons was dat we eerst de private partijen hebben gezocht en daarna pas het ontwerptraject in zijn gegaan. Voor het
Gezamenlijk opdrachtgever schap leidt tot commitment en transparantie masterplan zijn we alledrie opdrachtgever. Van het begin af aan is hier dus sprake van een publiek-privaat opdrachtgeverschap.’ Met deze gezamenlijke opdracht aan de stedenbouwkundige begon een ‘verlovingsfase’ tussen de partijen. ‘We hebben een intentieovereenkomst afgesloten met als doel om als de samenwerking bevalt, in een volgende fase gedrieën een vehikel zoals een bv op te richten die de zaak verder zou ontwikkelen.’ Vanaf de eerste streek op papier is er dus sprake van commitment, een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Buitink: ‘De verantwoordelijkheden vloeien in elkaar over, je gaat collegiaal met elkaar aan de slag.’ Gecommitteerd aan het proces Dat de gemeente mede het volledige risico loopt bij de opstalexploitatie komt in Nederland niet vaak voor. Jan Buitink: ‘Gemeenten kiezen eerder voor een grondexploitatiemaatschappij of een cv voor de grondexploitatie. Maar het is veel risicovoller om in de grondexploitatie te zitten. Met langlopende projecten als Haverleij of Het Paleiskwartier ben je algauw 15 jaar bezig en maak je elk economisch tij mee. In de grondexploitatie zitten je belangrijkste investeringen in de aankoop van gronden, de planvorming en de aanleg van infrastructuur. Dat
moet je allemaal maar zien terug te verdienen. Terwijl het ontwikkelen van woningen maar twee jaar kost en je bovendien pas gaat bouwen als het merendeel van de woningen is verkocht.’ Buitink ziet veel voordelen in het samenwerken met marktpartijen. ‘Het belangrijkste is wel dat we alledrie op dezelfde manier zijn gecommitteerd aan het hele proces. Bovendien scheelt het veel energie dat we als gemeente niet hoeven te discussiëren over de grondprijs. De hele discussie over de grondprijzenmethodiek is geëlimineerd omdat we hier één exploitatie hebben waar alles in is ondergebracht. De transparantie die dat oplevert is uiteraard ook een groot voordeel. Je kijkt in elkaars keuken, dat is voor alle partijen leerzaam.’ Het is een proces waarin alle partijen van elkaar kunnen leren. Buitink: ‘Wij als gemeente leren hoe ontwikkelaars werken en kunnen leren van hun efficiency. Andersom leren ontwikkelaars dat je bij dergelijke gebiedsontwikkelingen ook te maken hebt met nazorg voor bewoners met betrekking tot problemen die kunnen ontstaan met de openbare ruimte. Zijn de stoeptegels niet goed, is er te weinig parkeergelegenheid, dat
soort kwesties, die voor bewoners heel vervelend kunnen zijn. Als gemeente besteden we daar altijd al veel tijd aan, maar bij Haverleij ligt dat ook op het bordje van de ontwikkelaars. Goede communicatie is hierbij onontbeerlijk.’ Het allerbelangrijkste van de samenwerking vindt Buitink nog wel dat alles in één hand ligt. Gemeente en ontwikkelaars hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid om het zo goed mogelijk te doen, ook naar de bewoners toe. Succesvol Binnen een grondexploitatie krijg je onvermijdelijk met onvoorziene omstandigheden te maken. Denk alleen al aan de lange looptijd, veranderende regelgeving en voortschrijdend inzicht. Buitink: ‘Als je samen verantwoordelijk bent kun je daar ook soepeler mee omgaan. We hebben in de Haverleij BV alles altijd soepel kunnen oplossen. Want, nogmaals: belangen vloeien in elkaar over.’ Nu het grootste deel van het project gerealiseerd is, kijkt Buitink dan ook tevreden terug op het proces. ‘Er is zeker sprake van een succesvol verlopen samenwerking. We hebben er in het begin anderhalf jaar over gedaan om een contract op te stellen. Dat was een heel goed contract: we hebben het nooit meer uit de kast hoeven te halen. De werkwijze is vanzelfsprekend geworden, is bij elkaar in het systeem gaan zitten. Contracten zijn dan niet meer nodig. We hebben onder-
Je kijkt in elkaars keuken, dat is voor alle partijen leerzaam ling nooit juridische kwesties gehad. Binnen de bv werken we met het unanimiteitsbeginsel en dus niet met meerderheid van stemmen. Dat leidde ertoe dat we het eigenlijk altijd met elkaar eens zijn geworden.’ De joint venture van Haverleij leidt tot een grote mate van transparantie. Iedere partij ziet van elkaar wat er aan kosten wordt uitgegeven en wat er gezamenlijk wordt verdiend. De insteek is helder: de grondkosten in combinatie met de bouwkosten bepalen de kwaliteit. De gemeente heeft als voordeel dat ze de kwaliteit die ze voor ogen heeft ook op privaatrechtelijke manier kan sturen en bewaken. In de bv heeft ze immers voor een derde zeggenschap. De gedeelde verantwoordelijkheid leidt tot wederzijds commitment en een soepele samenwerking. Partijen houden elkaar scherp en zorgen voor een vlot verloop van het proces. Met als gezamenlijk doel een mooi project op de landkaart te zetten.
17
Wateringse Veld, Den Haag
Meerwaarde voor beide partijen Voor de ontwikkeling van Wateringse Veld koos de ge meente Den Haag voor een samenwerking met een sterke en solide partner, die aantoonbare ervaring had met inte grale gebiedsontwikkeling. Beide partijen participeren ri sicodragend in de grondexploitatie. De basis hiervan vormt het vertrouwen om elkaar de ruimte te geven de ei gen kennis en kunde optimaal in te zetten voor het project.
Wateringse Veld is een van Den Haags grote Vinex-wijken en ligt vlak tegen de zuidoostkant van de stad aan, tussen Rijswijk en Westland (voorheen gemeente Wateringen). De gemeente en Bouwfonds MAB Ontwikkeling werken al vanaf 1993 samen aan de ontwikkeling van de nieuwe wijk. In totaal zullen er in 2010 7.700 woningen zijn gebouwd, zowel in het duurdere koop- als in het socialehuursegment. Als onderdeel van de wijk zijn ook een tweetal winkelcentra,
meerdere scholen en overige (welzijns-) voorzieningen ontwikkeld. De samenwerking ontstond toen de gemeente besloot het voormalige kas- en graslandgebied te ontwikkelen als woongebied. Bouwfonds had hier al enkele grondposities en de gemeente was in financiële zin niet in staat om zelf gronden te verwerven. De gemeente wilde toch grip krijgen op de ontwikkeling van het gebied en vroeg daarom Bouwfonds als tijdelijke 'stallingspartij' op te treden voor de aangekochte gronden. Kort hierna richtte de gemeente en Bouwfonds de grondexploitatiemaatschappij Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV) op, een publiek-private organisatie die verantwoordelijk is voor de ontwikkeling en realisatie van de Vinex-locatie Wateringse Veld. De OCWV koopt gronden aan, ontwikkelt stedenbouw-
kundige plannen, begeleidt ontwikkelaars bij de ontwikkeling van bouwplannen, draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van gronden en verzorgt de teruglevering van het openbaar gebied aan de gemeente Den Haag. Letter of Understanding De verhouding tussen beide partijen in de OCWV is geregeld middels een aantal overeenkomsten. In 1993 werd een Intentieverklaring getekend, in 1994 gevolgd door een Samenwerkingsverklaring en een Letter of Understanding uit 1995. In datzelfde jaar werd het Samenwerkingsconvenant Wateringse Veld getekend. De belangrijkste afspraken zijn dat de gemeente en private partij op basis van een risicoverdeling van 50% binnen een gezamenlijke grondexploitatie het plan willen ontwikkelen en realiseren. De voorbereidingstijd waarin de afspraken zijn gemaakt verliep in goede harmonie en was een gelegenheid voor beide partijen om elkaar te leren kennen. Niel Roekalea, directeur van OCWV namens Bouwfonds: ‘De samenwerkingsafspraken blijken een goede basis om op terug te kunnen vallen gedurende het proces.’ De samenwerking is bijzonder omdat de gemeente koos voor één sterke partij in plaats van een meer gangbare vorm van een consortium met meerdere private partijen. De gemeente koos voor Bouwfonds omdat het een financieel stabiele partij is die bovendien eerdere succesvolle locatie-ontwikkelingen wist te realiseren. De gekozen samenwerkingsvorm, de publiekprivate cv/bv, heeft als voordeel dat beide partijen in een bedrijfsmatige opzet de locatieontwikkeling kunnen uitvoeren en dat er naar derden toe als herkenbare, zelfstandige organisatie (onderneming) kan worden opgetreden. De OCWV is een commanditaire vennootschap, een inzichtelijke structuur waarbij aansprakelijkheden van partijen helder zijn gedefinieerd. Meerwaarde Het voeren van de grondexploitatie van een omvangrijke gebiedsontwikkeling als Wateringse Veld is mede door de lange looptijd van het project een redelijk ingewikkelde klus. Dat zich in die tijd onvoorziene omstandigheden voordoen is bijna voorspelbaar. Het is daarbij zaak om flexibel genoeg te zijn om op nieuwe situaties in te spelen. Nu het einde van de rit in zicht is, kan gesteld worden dat de grondexploitatie met een positief resultaat kan worden afgesloten. Roekalea: ‘Het is een ‘delicaat spel’ waarbij kosten en opbrengsten in evenwicht moeten worden gebracht en bovendien tegenvallers moeten kunnen worden opge-
18 |
Praktijk - Wateringse Veld, Den Haag
vangen. Zo is er in 2001 vertraging opgelopen omdat de opnamecapaciteit van de markt terugliep. De plannen moesten worden bijgesteld.’ Door de manier waarop voor Wateringse Veld de grondexploitatie is aangepakt, is er duidelijk sprake van een win-winsituatie, oftewel een duidelijke meerwaarde voor beide partijen. De kennis en kunde van beide partijen zijn optimaal benut. Roekalea: ‘De expertise van Bouwfonds ligt voor een groot deel bij een zo goed mogelijke productontwikkeling voor de markt. Dat vraagt om een breed ontwikkeld marktgevoel en het vermogen in te spelen op veranderende situaties. Het efficiënt sturen op processen; gericht op rendement en risicobeheersing is hierbij van groot belang. Kwaliteit Een van de succesfactoren van Wateringse Veld is het consequent uitdragen van beide partijen van het hoge kwaliteitsniveau. Zo is er een kwaliteitsfonds in het leven geroepen, waarin een bepaald deel van de grondopbrengsten wordt gestort en waarmee een hogere kwaliteit kan worden gerealiseerd voor bijvoorbeeld de openbare ruimte of waarmee bijzondere kwaliteitseisen die worden gesteld aan de sociale huurwoningen worden gesubsidieerd. De kwaliteitseisen voor de gehele locatie zijn aan het begin vastgelegd en worden consequent bij de uitwerking van het project en de onderscheiden deelplannen gehanteerd. Belangrijk daarbij is om als het ware elkaars taal te leren spreken. Vanuit een wederzijds vertrouwen moeten beide partijen elkaar de kans geven om de eigen competenties in te zetten voor het gezamenlijke project (doel). Niel Roekalea: ‘De basis van het succes ligt dan ook in de mensen, en in het wederzijds vertrouwen om elkaar de ruimte te geven.’
Voordelen van pps bij grondexploitaties – Vermindering van het risico voor de gemeente – De uitvoering van een grondexploitatie door een private partij maakt processen vaak efficiënter, wat leidt tot een sneller werktempo en sneller resultaat – Gezamenlijk opdrachtgeverschap leidt tot commitment en vertrouwen, en geeft de mogelijkheid te sturen op financiële haalbaarheid en optimalisatie van de plankwaliteit – Transparantie in de begroting – Partijen houden elkaar scherp
19
Berggierslanden, Meppel
Handen vrij voor andere zaken Na een moeizame bestuurlijke en organisatorische start is de woningbouwloca tie Berggierslanden in Meppel in een stroomversnelling geraakt. Bouwfonds heeft als enige overgebleven risicodragende partij de ontwikkeling voortvarend opgepakt. Voor de gemeente is het een prettige manier van werken, vertelt pro jectleider Wiebe Coehoorn. ‘We hebben te maken met één aanspreekpunt én zelf de handen vrij voor andere zaken.’
Heldere afspraken en voortvarende aanpak Wiebe Coehoorn, projectleider gemeente Meppel
20 |
Praktijk - Berggierslanden, Meppel
In het provinciale Omgevingsplan is Meppel aangewezen als groeikern voor Zuidwest-Drenthe. Om het omliggende, bosrijke gebied groen te houden, werd ervoor gekozen om de woningbouw geconcentreerd in Meppel te laten plaatsvinden. Begin jaren ’90 liep de gemeente echter letterlijk tegen de grenzen van haar kunnen aan: de beschikbare locaties raakten vol. Als vervangende locatie voor woningbouw is toen voor het gebied Berggierslanden gekozen, omdat het dicht bij de stad ligt en een goede bereikbaarheid heeft. Ook de versterking van de voorzieningen in de nabijgelegen wijken speelde een rol bij de keuze voor Berggierslanden. Er was echter nog wel een ‘probleempje’: het gebied was niet van Meppel, het behoorde zelfs niet eens tot de provincie Drenthe. De benodigde gemeentelijke én provinciale grenswijziging zou vier jaar kosten en in 1996 kon de planvorming uiteindelijk beginnen. Anno 2007 kan Wiebe Coehoorn, projectleider van de gemeente Meppel, melden dat het programma voor Berggierslanden ‘goed op schema’ ligt. ‘We zijn bezig met de afronding van de tweede fase en de bouw van de derde fase. De eerste en tweede fase zijn heel snel verkocht, het was de eerste mogelijkheid voor Meppelaren om weer grondgebonden woningen te kopen. We hebben in deze fasen met name twee-onder-eenkappers en vrijstaande woningen gerealiseerd.’ In totaal komen er ruim 1.100 woningen in zes fasen, dat betekent een productie van zo’n 180 woningen per jaar. Daarmee is in een groot
deel van de jaarlijkse behoefte voorzien; uit gemeentelijk onderzoek blijkt dat de woningmarkt in Meppel zo’n 200 nieuwbouwwoningen per jaar aankan. Berggierslanden Ontwikkelingsbedrijf In de tweede en derde fase ligt de nadruk in het programma meer op rijenwoningen. Een goede ontwikkeling, vindt Coehoorn: ‘Het is goed om in het woningaanbod ook een andere markt te bedienen. Er is zeker behoefte in Meppel aan woningen in het goedkopere segment.’ Maar wie denkt dat je in de Meppelse markt willekeurig wat kunt neerzetten, komt bedrogen uit. Inzicht in de behoefte van de woonconsument is cruciaal voor succes, blijkt maar weer eens uit de praktijk van de derde fase. Bouwfonds ontwikkelde een levensloopbestendige woning. Coehoorn: ‘Die waren in no time verkocht. De on-
Eén aanspreekpunt voor gemeente derscheidende architectuur en de indeling van de woning spraken enorm aan. Terwijl in dezelfde periode een plan van een andere ontwikkelaar van de markt moest worden gehaald, omdat er te weinig animo van kopers voor was.’ Wat betreft het grondeigendom is de gemeente Meppel al vanaf de start van de planvorming terughoudend geweest. Coehoorn: ‘Het is nogal moeilijk onderhandelen 21
als de grond nog in een buurgemeente ligt.’ Voor een groot deel was de grond al in handen van drie partijen, te weten Bouwfonds MAB Ontwikkeling, AM en Heijmans. De gemeente zelf had in het plangebied een voormalig sportpark, infrastructuur en wat kleinere grondposities. Coehoorn: ‘Op een gegeven moment zaten we met zeven partijen aan tafel en ieder heeft natuurlijk z’n eigen mening. We hebben toen gezocht naar één aanspreekpunt.’ Dat is uiteindelijk het BOB geworden, het Berggiers landen Ontwikkelingsbedrijf, waarvoor in 1997 de intentieovereenkomst is getekend tussen gemeente en ge-
noemde drie ontwikkelaars. Vanaf dat moment kon er gewerkt worden aan de invulling van de plannen. Coehoorn: ‘We zijn de wijk op papier gaan zetten. Aan stedenbouwkundige bureaus is gevraagd om ideeën neer te leggen. Uiteindelijk is gekozen voor Bugel Hajema, dat in 2000 een Structuurvisie heeft opgesteld.’ Die Structuurvisie is vastgesteld in de gemeenteraad, maar vervolgens afgeschoten in het inspraakproces. Dat was een flinke domper voor de gemeente. De provincie wilde over een aantal zaken alleen op het niveau van bestemmingsplannen samenwerken, waarna de gemeente de klus moest klaren om alles in een bestemmingsplan vast te leggen, rekening houdend met alle geopperde bezwaren en zienswijzen. Geloof in gebied In december 2002 is het bestemmingsplan Berggierslanden vastgesteld door de raad van de gemeente Meppel en vervolgens in juni 2003 goedgekeurd door de provincie. In 2004 is het plan uiteindelijk door de Raad van State onherroepelijk verklaard. Eindelijk kon er gewerkt gaan worden. Coehoorn: ‘Toen we eenmaal konden gaan realiseren is het ook heel hard gegaan. In augustus 2004 zijn we begonnen met bouwrijp maken van de grond en ruim een jaar later is de eerste woning opgeleverd.’ Daarbij is gezocht naar de beste manier van sa22 |
Praktijk - Berggierslanden, Meppel
menwerken. Er zijn heldere afspraken gemaakt over de rendements- en risicoverdeling, en wie wanneer verantwoordelijk is. Een ingewikkelde materie, meent projectleider Coehoorn. Ook de gemeente wilde haar steentje bijdragen en anderzijds voordeel halen uit het project. ‘De overheid wil er rendement uit halen, dat we vervolgens weer investeren in de stad. Dat is net zo legitiem als dat ontwikkelaars eraan verdienen. Wij gebruiken het rendement bijvoorbeeld voor het op peil houden van het voorzieningenniveau.’ Uiteindelijk heeft de gemeente besloten zelf niet risicodragend mee te participeren in het project. De investeringen van de gemeente zijn afgekocht door de samenwerkende ontwikkelaars. Als Coehoorn terugkijkt op die eerste jaren van het BOB, ging het af en toe best moeizaam. ‘Iedere partij maakt toch zijn eigen planeconomische berekeningen en heeft zijn eigen cultuur en werkwijze. Risico’s werden heel verschillend ingeschat en de rollen van de partijen onderling waren onduidelijk.’ Kortom, het BOB was weinig slagvaardig en uiteindelijk heeft Bouwfonds alle zeggenschap en risico’s naar zich toe getrokken. Coehoorn: ‘Het was wijs om te zeggen dat het zo niet langer ging. Bouwfonds heeft een sterk geloof in het gebied en heeft vanuit dat geloof gezegd: “Wij gaan deze ontwikkeling dragen”.’ Simpel Die ontwikkeling is behoorlijk complex. Zo moet er bijvoorbeeld ook een strook water en groen meeontwikkeld worden. Binnen het BOB rees de vraag of een en ander wel budget-neutraal gerealiseerd zou kunnen wor-
De gemeente weet wat ze krijgt den. In tegenstelling tot de partners AM en Heijmans had Patrick Jansen, regiodirecteur van Bouwfonds MAB, daar echter geen enkele twijfel over. ‘Wij waren er van meet af aan van overtuigd dat het mogelijk was. We hebben toen gezegd, “Wij staan voor onze zaak” en hebben alle aandelen van het BOB overgenomen.’ In het plan is veel flexibiliteit gelaten om in te kunnen spelen op maatschappelijke ontwikkelingen en een veranderende vraag van de markt. Het plan is globaal, bijna een vlekkenplan, de verkaveling wordt per fase ingevuld. De inrichting van de openbare ruimte en de kwaliteitseisen vanuit de gemeente zijn vastgelegd in een regiedocument en een beeldkwaliteitsplan, waardoor de structuur van de wijk vastligt maar tóch flexibel invulbaar is. Ook voor de gemeente is die flexibiliteit belangrijk, terwijl de gewenste sturing tegelijkertijd mogelijk blijft. Het beeld-
kwaliteitsplan bijvoorbeeld dat de gemeente samen met het BOB heeft opgesteld is geen ‘plaatjesboek’ geworden waarin alles al precies staat uitgetekend en voorgeschreven. Er is gewerkt met beeldzones, waardoor er eenheid van bouwen in een bepaald gebied ontstaat terwijl er voor de architect toch ruimte voor creativiteit blijft. De samenwerking tussen ontwikkelaar en gemeente is functioneel geregeld in een projectgroep die het proces aanstuurt. Hierin zitten locatiemanagers en Coehoorn namens de gemeente. Ook de gehele civiele infrastructuur wordt meeontwikkeld met Bouwfonds als risicodragende partij, met als basis de uitgangspunten die de
Wij kunnen de garantie bieden dat we doorgaan op de ingeslagen weg gemeente heeft neergelegd. De rol van de gemeente in de samenwerking is in de projectgroep ‘met name controle op wat je privaatrechtelijk met elkaar hebt afgesproken’. Daarnaast heeft de gemeente uiteraard haar publiekrechtelijke taken, zoals het toezien op de naleving van de wetgeving en het afgeven van vergunningen. Het privaat laten ontwikkelen van een wijk betekent dus geenszins dat een gemeente geen zeggenschap meer heeft over het resultaat. Vooraf zijn alle afspraken contractueel vastgelegd. Patrick Jansen: ‘De gemeente weet wat ze krijgt.’ Ook voor de ontwikkelende partij is het prettig dat de afspraken vastliggen. De invloeden van buitenaf zijn beperkter. Zo kan een gemeente gaandeweg de ontwikkeling te maken krijgen met politieke wisselingen en interne discussies. De afspraken liggen nu vast, hoewel ‘er altijd gesproken kan worden over veranderingen’, aldus Jansen. ‘In principe kunnen wij een zekerheid, continuïteit en snelheid bieden die de gemeente de garantie geven dat we doorgaan op de afgesproken weg.’ Huishoudboekje Toen Bouwfonds eenmaal alleen verderging als private partij in het BOB ging het proces ‘ineens een stuk sneller’, aldus Coehoorn. ‘Het hele bouw- en woonrijp maken is gedaan onder regie van het BOB. Dat ging een stuk gestroomlijnder toen de aannemer gewoon op tijd zijn facturen betaald kreeg, in plaats van dat die bleven steken ergens in de administratieve rompslomp van de verschillende partijen.’ Ook kan er veel gemakkelijker worden ingespeeld op ‘simpele probleempjes’. ‘Met elkaar los je dat op.’
Voor Meppel is het de eerste keer dat ze op deze manier werken, waarbij de gehele gebiedsontwikkeling onder regie en risico van een private partij wordt gerealiseerd. De gemeente heeft op deze manier de handen – in de vorm van middelen én ambtelijke capaciteit – vrij om andere zaken op te pakken. Coehoorn: ‘We willen bewust omgaan met het nemen van risico, daar duidelijke keuzes in maken. Dit risico konden wij goed wegzetten bij Bouwfonds. Dat scheelt weer in ons eigen huishoudboekje.’ Daarnaast is er voor de gemeente het voordeel van het centrale aanspreekpunt in het BOB en levert deze manier van werken ook een aanzienlijke besparing op voor de gemeente. De hele begeleiding van het bouwrijp maken, het schrijven van de bestekken, het op tijd klaar hebben, dat valt allemaal onder de verantwoordelijkheid van het BOB. Bovendien is er nog het financiële voordeel dat Bouwfonds als onafhankelijke partij kan bieden. Jansen: ‘In de grondexploitatie kunnen wij zo goedkoop mogelijk aanbesteden. Wij hebben immers geen aannemersbedrijf dat we ‘te eten’ moeten geven. Dat levert een scherp voordeel op.’ Een dergelijke private ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeente om niet alles zélf te hoeven doen. Coehoorn: ‘Het is voor een gemeente altijd de vraag in hoeverre je grondboer wilt zijn, in hoeverre je zelf wilt ontwikkelen en hoeveel risico je kunt en durft te lopen. Doordat het BOB goed de regie voert kost het ons relatief weinig inspanning. Wij hebben op de verschillende vlakken een duidelijke afweging gemaakt en Berggierslanden is ook in die zin een goede ontwikkeling. Daarnaast wordt het gewoon een pracht van een wijk!’
Voordelen van Bouwfonds MAB als onafhankelijke partij
– Bouwfonds MAB heeft geen zusterorganisatie in de aannemerij of de infrastructuur die er belang bij heeft grondzaken en openbare werken in de grondexploitatie zwaar aan te zetten. Vanuit deze onafhankelijke positie kan Bouwfonds op ieder onderdeel van het werk scherp aanbesteden. – Bouwfonds MAB heeft geen splitsing tussen een grondbedrijf en een ontwikkelbedrijf die er belang bij hebben hun eigen onderdeel meer omzet en rendement toe te rekenen. – Doordat Bouwfonds MAB de volledige grondexploitatie voor eigen rekening en risico uitvoert kunnen we snel en efficiënt sturen.
23
NUON-terrein, Apeldoorn
Complexiteit in naoorlogse wijk Tijdens het bouwrijp maken van een herontwikkelingsproject in het Apeldoornse Zuid kwam aan het licht dat er transformatorgebouwen met monumentale waarde op het terrein stonden. Het proces moest worden stopgezet en er moesten nieuwe plannen op tafel komen. De ontdekking van het cultuurhistorisch erfgoed werd een complexe factor die vroeg om een verandering van de koers.
Aan de voorkant heldere afspraken maken Marieke Seip, gemeentelijk programmamanager voor Zuid en Zevenhuizen
De woningbouwopgave in Apeldoorn heeft verschillende gezichten. Zo zijn er een paar grote uitbreidingswijken in ontwikkeling en kent de stad een grootscheepse transformatie met de herontwikkeling van de Kanaalzone. Ook in de naoorlogse wijken ligt er een forse opgave. Vanuit de filosofie van ‘de complete wijk’ heeft de stad zich ten doel gesteld om de naoorlogse wijken vitaal te houden door middel van sociale en fysieke projecten. Het NUON-terrein in de naoorlogse wijk Zuid is een voorbeeld van zo’n herontwikkelingsproject. Het leek een ‘gewone’ inbreidingsontwikkeling te worden. Bouwfonds MAB kocht het terrein van NUON en wilde er een gedifferentieerd woningaanbod ontwikkelen, met onder meer twee- onder-eenkappers in combinatie met appartementen. Het werd echter een ‘atypische ontwikkeling’, zegt Marieke Seip, gemeentelijk programmamanager voor Zuid en Zevenhuizen. Twee oude Kv-stations – transformatorhuisjes – bleken gaandeweg van monumentale waarde. Seip: ‘Niemand had dat voorzien. Er waren in de loop der tijd nogal wat aanbouwen gebouwd en de essentie van de Kv-stations was niet meer goed zichtbaar. Toen tijdens de planontwikkeling nog eens specifieker naar de gebouwen is gekeken bleek het om waardevolle architectuur te gaan, die bovendien typerend is voor de ontwikkeling van de wijk Zuid.’ Cultuurhistorisch erfgoed Die ontdekking vergde een verandering van de koers. Sloop van de gebouwen was niet meer aan de orde. De opgave werd om de monumentale gebouwen onderdeel
24 |
Praktijk - NUON-terrein, Apeldoorn
te maken van het stedenbouwkundig plan. Dat had zowel financiële als procedurele consequenties. Seip: ‘Er konden minder woningen worden gerealiseerd dan voorzien. Dat betekent dus ook: minder inkomsten.’ En die waren nodig om de niet-rendabele herstructureringsprojecten haalbaar te maken. Bovendien werd het project
De monumentale gebouwen moesten onderdeel worden van het plan stopgezet en moest er opnieuw worden begonnen met het maken van een stedenbouwkundig plan. De situatie werd nóg complexer, doordat het gebied met de verminderde bebouwingsmogelijkheden niet toereikend bleek om er een mooi plan van te maken. Zo waren sommige kavelgroottes niet diep genoeg. Het bleek nodig om kavels van particulieren bij te kopen. Bouwfonds MAB verzorgt de gehele grondexploitatie, waarbij de openbare ruimte turnkey aan de gemeente wordt overgedragen. Voor de herbestemming en exploitatie van de Kv-stations zocht Bouwfonds contact met experts op het gebied van cultuurhistorisch erfgoed, de stichting BOEi. Het hele proces van het zoeken naar een nieuwe bestemming en het verkopen van de stations is samen met BOEi gedaan. Bouwfonds verzorgt als risicodragende partij voor het NUON-terrein de gehele ontwikkeling, inclusief de aanleg van de openbare ruimte en dergelijke. Seip: ‘Het komt niet vaak voor dat een ontwikkelaar 100% van de 25
grond in handen heeft. Meestal is er een combinatie van gemeente en een of meerdere marktpartijen. Het hangt van het project af of de gemeente risicodragend participeert of niet.’ Het verschil voor de gemeente is dat ze in het geval van het NUON-terrein aan de voorkant bepaalde zaken vastlegt en het traject verder aan de ontwikkelaar over kan laten. Marieke Seip: ‘Anders moeten we zelf het hele traject regelen. Nu is alles contractueel vastgelegd, van de aansluiting op de riolering tot de keuze van de materialen. Dat soort zaken moet je goed vastleggen en dat is ook gebeurd.’ Financiële verevening De wijk met relatief veel grondgebonden woningen lijkt op het eerste gezicht een gemakkelijke ‘verdienlocatie’, maar zo simpel ligt het niet, vertelt Seip. ‘Bouwfonds heeft ook geparticipeerd in drie andere herstructureringsprojecten in Zuid. Binnen die projecten zijn afspraken gemaakt over financiële verevening. Wat er op het ene project wordt verdiend wordt deels gestoken in minder rendabele projecten. De gedachte daarachter is dat op die manier de gehéle wijk tot ontwikkeling kan worden gebracht.’ Daar kwam de nieuwe situatie van het monumentale erfgoed bij. Met de ontdekking van het cultuurhistorisch erfgoed viel er minder te verevenen, waardoor de ontwikkeling van andere locaties complexer werd.
De ontwikkeling van het NUON-terrein zelf werd een stuk complexer. Seip somt een aantal factoren op. ‘Je krijgt met partijen te maken als de Rijksdienst voor de Monumentenzorg en je komt in procedures terecht waar je weinig invloed op kunt uitoefenen. Het levert vertra-
Bouwfonds is sturend in de planning en de planvorming ging op en het project wordt financieel veel moeilijker. Bovendien heb je het vraagstuk dat je met z’n allen besluit dat je de gebouwen wilt behouden, maar dan? Wie gaat het gebruiken? Goede gebruikers heb je niet zomaar gevonden.’ Uiteindelijk is het kleinere Kv-station verkocht aan landschapsarchitecten die er een woonwerkpand met galerie van maken. Het grotere station is gekocht door een fysiotherapiepraktijk die er fitness en kleinschalige kantoorruimte in brengen. Seip: ‘Ik vind het heel bijzonder dat ze dat aandurven.’ Efficiënt sturen Hoewel het een redelijk ingewikkeld proces was, kijkt Seip er met tevredenheid op terug. ‘Er is steeds een goede samenwerking geweest tussen gemeente en Bouwfonds. ‘We zijn samen opgetrokken en er is steeds
overeenstemming geweest over het plan. Af en toe heb je discussies maar we zijn er altijd uitgekomen. Zo is er in het gebied een mooi oud eikenlaantje, dat was lastig in te passen in het stedenbouwkundig plan. Maar tegelijkertijd geeft het ook kwaliteit aan het gebied. Dat zijn zaken waar je met elkaar probeert uit te komen en dat is goed gelukt.’ Het feit dat het de ontwikkelaar was die de grondexploitatie voerde betekent dan ook niet dat er niet samengewerkt wordt. Seip: ‘Het blijft toch altijd een samenwerking. In dit soort projecten kun je niet zonder elkaar. Het is wel zo dat accenten verschillen als een andere partij gehele grondexploitatie voert in plaats van een pps. Bouwfonds is in dit geval veel meer sturend en leading geweest, deed de planning, is ook leading geweest in het maken van het plan en heeft bijvoorbeeld de architect ingeschakeld.’ Bouwfonds heeft daarbij alle disciplines in huis om een
dergelijke opgave tot een goed einde te brengen. Doordat Bouwfonds het hele gebied integraal ontwikkelt kan er veel slagvaardiger en efficiënter worden gestuurd. Bouwfonds heeft bijvoorbeeld een eigen afdeling Gebiedseconomie, die de hele gang van zaken rondom de grondexploitatie begeleidt. De grondexploitatie wordt rekenkundig begeleid door een gebiedseconoom,
Voor de gemeente is het van meet af aan helder waar zij aan toe is die ook het proces van uitvoering in de gaten houdt en precies weet wanneer welke stappen moeten worden gezet. Voor de gemeente is het van meet af aan helder waar ze aan toe is. Bovendien loopt ze geen enkel risico, dat ligt volledig bij de private partij. Ook de extra kosten door onvoorziene omstandigheden, zoals het behoud van het industrieel erfgoed, zijn voor rekening van Bouwfonds. Bij het bouwen in gebieden ‘met een verleden’, zoals het NUON-terrein, zijn er tal van zaken die onverwacht op kunnen duiken. Dat maakt de ontwikkeling complex, maar zeker ook spannend.
Complexiteit door wet- en regelgeving
– Naast complexiteit door de grootschaligheid van projecten speelt een grote toename van wet- en regelgeving een grote rol bij de uitvoering van grondexploitaties – Voorbeelden zijn wet- en regelgeving op het gebied van: milieu, flora, fauna, fijnstof, water, archeologie en industrieel erfgoed – Bij archeologie en industrieel erfgoed kunnen procedures langer duren en plannen moeten veelal worden herzien – Bij industrieel erfgoed is het van cruciaal belang om bij herbestemming een exploitabele nieuwe functie te vinden
26 |
Praktijk - NUON-terrein, Apeldoorn
27
Wagnerplein, Tilburg
Schakelen op kwaliteit en haalbaarheid Met elkaar een visie op de opgave formuleren Thérèse Mol, gemeentelijk projectleider Tilburg
Rondom het Tilburgse Wagnerplein krijgt een stadswijk van maar liefst 30.000 in woners een flinke lift. Aanleiding voor deze integrale binnenstedelijke gebieds ontwikkeling was de wens van bestaande winkeliers tot uitbreiding van het win kelcentrum. De gemeente heeft naar aanleiding hiervan een visie op een wijkhart voor Tilburg-Noord opgesteld. Bouwfonds MAB ontwikkelt het gebied in conces sie van de gemeente geheel voor eigen rekening en risico. De gemeente stelt hiervoor eenmalig een bedrag van 5 miljoen euro uit het Herstructureringsfonds beschikbaar, die aangewend zal worden voor de kwaliteit in het integrale project. Het Tilburgse Wagnerplein ligt in een typisch jaren-’70uitleggebied: een ruime en groen opgezette wijk. Spil van de wijk is het winkelcentrum, dat voor hedendaagse begrippen enigszins ‘kaal’ en introvert aan doet. De aanleiding voor het project Wagnerplein was uitbreiding en ‘upgrading’ van het bestaande winkelcentrum. De gemeente Tilburg greep de gelegenheid aan om een integraal plan te ontwikkelen voor de gehele wijk. Op zo’n 18 hectare komt een gevarieerd programma van woning-
Belangrijk dat er unaniem vertrouwen is in een partij bouw (waaronder studentenhuisvesting en aanleunwoningen), een sportcomplex, een school, bibliotheek, kinderdagverblijf en woonzorgcomplex. Samen met de woningcorporatie WonenBreburg en de Vereniging van Eigenaren van het winkelcentrum trok de gemeente aanvankelijk de kar om een geheel vernieuwde stadswijk voor circa 30.000 inwoners te realiseren. Dat was zo’n 28 |
Praktijk - Wagnerplein, Tilburg
tien jaar geleden. Inmiddels zijn de eerste handtekeningen onder de contracten gezet en kan er daadwerkelijk gebouwd gaan worden. Hoe komt het dat de voorbereiding zoveel tijd in beslag nam? Thérèse Mol is sinds vier jaar bij de plannen betrokken, samen met collega Esther Tabor vervult zei de rol van gemeentelijk projectleider. ‘Binnenstedelijke projecten zijn enorm complex. Dat komt vooral doordat er zoveel actoren bij zijn betrokken. Je zit met veel partijen aan tafel en met elkaar moet je een visie op de opgave formuleren. Die opgave bestaat uit sloop, nieuwbouw en een mix van functies.’ Unaniem vertrouwen Vanwege die complexiteit heeft de gemeente er bewust voor gekozen om een projectontwikkelaar aan boord te halen. Thérèse Mol: ‘We hebben gezegd: ieder z’n vak.’ Uit de selectie kwam Bouwfonds MAB naar voren als de kandidaat met de beste papieren. ‘Op grond van financiële, ruimtelijke en procesmatige criteria hebben we gekozen voor Bouwfonds’, aldus Mol. ‘Het is belangrijk dat er een unaniem vertrouwen is in een bepaalde partij.’ 29
Paulussen onderschrijft dat. ‘Ook in een concessiemodel blijf je partner van elkaar. Daarnaast heeft de gemeente uiteraard haar publieke verantwoordelijkheid.’ Naast het afnemen van de publieke ruimten en de parkeergarage ontwikkelt de gemeente zelf de vervangende nieuwbouw van het sportcomplex. Ook dat is in de concessie geregeld. De handtekening tussen gemeente en Bouwfonds staat er, momenteel is Bouwfonds bezig met Bouwfonds kreeg de opdracht om het globale plan uit te werken in een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan. Dat plan vormde de basis voor de contracten die er inmiddels tussen Bouwfonds en de gemeente zijn gesloten. De gemeente Tilburg koos voor de herontwikkeling van het gebied rond het Wagnerplein heel bewust voor het sluiten van een concessieovereenkomst. Projectleider Mol: ‘De gemeente wilde aan de voorkant haar risico’s afdichten. We hebben afspraken gemaakt over de opgave, langs welke lijn we die uitvoeren en wat daarbij de rol is van de gemeente en van de projectontwikkelaar. Bouwfonds fungeert in het proces als het centrale sturingsmechanisme en voert de onderhandelingen met alle betrokken partijen. Voor ons als gemeente is het prettig dat de sturing in één hand is gehouden. Dat werkt veel efficiënter. Bouwfonds kan integraal de verschillende belangen bedienen en daar zelf afwegingen in maken.’ Juist omdat het al zo’n langlopend proces was, heeft de gemeente met het concessiemodel ervoor gekozen om duidelijkheid aan de voorkant te geven. Bouwfonds ontwikkelt het gehele gebied – inclusief de inrichting van de (groene) buitenruimte, het parkeren en de infrastructuur – geheel voor eigen rekening en risico. Er is een in30 |
Praktijk - Wagnerplein, Tilburg
tegrale planexploitatie gemaakt, waarin grond- en opstalexploitatie aan elkaar geknoopt zijn. In de grondexploitatie zijn de kosten opgenomen voor de te verwerven grond, de sloop, het bouw- en woonrijp maken, de inrichting van de buitenruimte, de infrastructuur en het parkeren. De grondexploitatie voor een binnenstedelijke ontwikkeling is gerust een tikje ingewikkelder te noemen dan de grondexploitatie voor een uitleggebied. Naast sloop heb je te maken met zaken als de waardering van bestaande opstallen, het aanbrengen van tijdelijke voorzieningen en de coördinatie van de bouwstromen en de direct aangrenzende bewoners, ondernemers
Bouwfonds fungeert in het proces als het centrale sturingsmechanisme en andere partijen. Het project wordt daarom vanuit Bouwfonds begeleid door een financial engineer, Lars Paulussen. ‘Juist omdat het zo’n omvangrijke en complexe ontwikkeling is, is het van belang dat de verschillende zaken op een correcte manier aan elkaar geknoopt
Ook in een concessiemodel blijf je partner van elkaar
zijn,’ aldus Paulussen. ‘Alleen in een integrale planexploitatie waarin alle kosten en opbrengsten bij elkaar zijn gebracht, heb je een beeld van het totale planresultaat.’ Financiële haalbaarheid Ondanks de heldere afspraken aan de voorkant is er geen sprake van een dichtgetimmerd verhaal. Thérèse Mol: ‘Van belang is om binnen een kader duidelijke afspraken te maken. Daarbinnen hebben wij intensief contact met Bouwfonds. Het is niet zo dat je als je een gebied in concessie geeft je iets regelt en dan hard wegrent. Als gemeente blijf je betrokken bij het proces. We hebben bijvoorbeeld een zeer intensief werkoverleg.’
de contracten met de andere betrokken partijen. Als het totale project afgezekerd is, kan de ontwikkeling echt van start gaan. Het ‘upgraden’ van een stadswijk, zoals bij de ontwikkeling van het Wagnerplein, vereist naast heldere afspraken tussen partijen een scherp concept en gedegen kennis van gebiedsontwikkeling. Volgens Paulussen is het vooral van belang om naast een mooi plan vooral ook de financiële haalbaarheid en de wensen van de consument in de gaten te houden. ‘Op een mooi plan waar niemand wil wonen of dat niet haalbaar is, zit niemand te wachten. Dat betekent schakelen op zowel ruimtelijke kwaliteit als haalbaarheid en markt. Uiteindelijk moet er een plan liggen waar iedereen achter staat. Een transparant planproces en een transparante planexploitatie zijn dan cruciaal, evenals een open communicatie.’
31
Ambachtsgaarde, Den Haag
Naoorlogse wijk nieuw leven inblazen Bouwfonds MAB Ontwikkeling richt zich steeds meer op bin nenstedelijke ontwikkelingsgebieden. Het zijn opgaven waar bij het niet alleen om wonen gaat, maar juist een mix aan functies is gewenst. ‘Wij lopen niet weg voor dergelijke com plexe opgaven. We gaan juist steeds meer de steden in’, aldus Paul Gras, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling, regio Zuid West. De herontwikkeling van Ambachtsgaarde in de wijk Vrederust in Den Haag is zo’n bin nenstedelijke opgave. De revitalisering van deze naoorlogse wijk bestaat uit nieuwbouw van appartementen en winkels en de aanpak van een sterk gedateerd winkelcentrum.
Bij de herontwikkeling zijn drie partijen betrokken. Naast Bouwfonds MAB zijn dat de gemeente Den Haag en Ahold Vastgoed. De aanpak van het winkelcentrum is een van de belangrijkste taakstellingen voor revitalisering van de wijk. Zo’n 1.000 m2 aan bestaand winkelop-
pervlak is aangepakt. Daarnaast is de bestaande winkel van Albert Heijn verbouwd en is de winkel bovendien vergroot naar circa 1.000 m2. Ook worden er 42 nieuwbouwappartementen met een ondergrondse parkeergarage en circa 850 m2 nieuwe bedrijfsruimte aan het gebied toegevoegd. Op het centrale plein is ruimte gereserveerd voor mogelijk nog eens 20 nieuwbouwappartementen. Daarnaast wordt de gehele openbare ruimte van het plein opnieuw ingericht. In de hedendaagse multiculturele samenleving van Den Haag Zuidwest had het winkelcentrum, waar 20 jaar niet naar is omgekeken, nauwelijks overlevingskansen. Vanuit het Overleg Platform Stedelijke Vernieuwing (OPS), waarin Ahold en een aantal andere ondernemers zaten, werd begin 2000 gestart met het nadenken over revitalisering. Vanwege de complexiteit van de opgave
heeft het OPS hier Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij betrokken, vertelt Gras. Vanaf dat moment is de kar gezamenlijk getrokken, om een verdere teruggang en leegstand van de wijk tegen te gaan. Gras: ‘De winkels stonden leeg, het plein was verouderd. Dat is ook logisch: een wijk verandert in de loop der tijd. Ze leeft, ademt!’ Gezamenlijke inspanning Binnen het OPS waren het uiteindelijk Bouwfonds MAB, de gemeente Den Haag en Ahold die concreet aan de slag gingen met de planontwikkeling. Daarbij is steeds gekeken naar de toegevoegde waarde voor de wijk. De opgave is complex te noemen, alleen al door het aantal partijen waar je mee te maken hebt, zoals zittende winkeliers, het wijkberaad en bewoners. ‘Uiteindelijk pleeg je een gezamenlijke inspanning om met z’n allen de wijk nieuw leven in te blazen’, aldus Gras. De kosten voor de ‘upgrading’ van het gebied – zoals de extra kosten voor sloop van verouderde panden – worden grotendeels betaald uit de opbrengsten van grond en vastgoed. Omdat er met veel partijen en achterstallig onderhoud rekening moest worden gehouden, was dat
nog geen eenvoudige opgave. Ontwikkelingsmanager Gras: ‘Ieder heeft zijn steentje bijgedragen.’ Ook het afzetrisico was reëel (‘krijg je bijvoorbeeld de winkels wel vol?’) en er moest in de grondexploitatie worden geschoven. Ondanks het aanwezige risico hebben de marktpartijen zich gecommitteerd aan de opgave. Ahold en Bouwfonds MAB zitten ieder voor de helft risicodragend in de ontwikkeling. De gemeente stelt de kaders vanuit de kwaliteit van de openbare ruimte. ‘De gemeente denkt mee en wij voeren het als private partij uit’, aldus Gras. Voor de gemeente is het van belang dat gezamenlijk de verantwoordelijkheid wordt gedragen voor het opknappen en leefbaar maken van de wijk. Het is voor de gemeente gunstig om te werken met sterke partijen die ervaring hebben in het ontwikkelen van zowel winkels als woningen. Uitgaan van het bestaande De lokale situatie is een leidend principe geweest bij de herontwikkeling van Ambachtsgaarde. Wat is van belang op deze specifieke plek? Waar is behoefte aan? Het zijn vragen die richtinggevend zijn geweest bij de herontwikkeling van het binnenstedelijke gebied. Gras: ‘Het is een kwestie van geloof in het gebied. En het werkt. De winkels zijn allemaal verhuurd, er zijn nieuwe ondernemers bij gekomen en de appartementen zijn verkocht dan wel verhuurd. Er is een heel nieuwe sfeer ontstaan in het gebied. Ook anderen hebben duidelijk weer geloof in de locatie en gaan investeren. Voor zo’n resultaat heb je wél een langetermijnblik nodig en een lange adem.’
Aspecten van complexiteit bij binnenstede lijke ontwikkelingen
– Een groot aantal actoren aan tafel – Sturing liefst in één hand houden – Waarderingen bestaande opstallen, sloop, uitplaatsen bedrijven – Open communicatie nodig met bewoners en belangengroepen – Aanbrengen tijdelijke voorzieningen – Coördinatie van bouwstromen – Milieuaspecten – Noodzaak tot integrale grond- en opstalexploitatie
32 |
Praktijk - Ambachtsgaarde, Den Haag
33
Dossiers en publicaties Wilt u een dossier of een publicatie nabestellen, dan kan dat. Stuur een e-mail met uw adresgegevens naar:
[email protected].
Dossier 1 Persoonlijk wonen zomer 2001
Dossier 2 Trends in wonen najaar 2001
Dossier 3 Stedelijke vernieuwing winter 2001
Dossier 4 Wonen en werken voorjaar 2002
Dossier 5 Concept- en gebieds ontwikkeling zomer 2002
Dossier 6 Appartementenmarkt najaar 2002
Dossier 7 Grondbeleid winter 2002
Dossier 8 Integrale projecten voorjaar 2003
Dossier 9 Winkelen zomer 2003
Dossier 10 Woningmarkt najaar 2003
Dossier 11 Kantorenmarkt winter 2003
Dossier 12 Ruimtelijke ontwikke ling voorjaar 2004
Dossier 13 Publiek-Private Samenwerking zomer 2004
Dossier 14 Dossier 15 Waterfrontontwikkeling Infra knooppunten najaar 2004 winter 2004
Dossier 16 Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005
Dossier 17 Gemengde projecten in de stad zomer 2005
Dossier 18 Woonwijk van de toekomst najaar 2005
Dossier 19 Starters op de woning markt winter 2005
Dossier 20 Trends en ontwikkelin gen in retail voorjaar 2006
Dossier 21 Senioren en wonen zomer 2006
Dossier 22 Grondbeleid in discus sie najaar 2006
Dossier 23 Buiten bouwen is maatwerk winter 2006
Dossier 24 Stadsreparatie voorjaar 2007
Publicatie 2 Niet polderen maar rekenen zomer 2005
Publicatie 3 Welstand in ontwikke ling voorjaar 2006
34 |
Overzicht dossiers
Publicatie 1 Betaalbare woningen winter 2005
35
Profiel Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in. De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties. Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd. In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaars van koopwoningen en commercieel vastgoed. Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt deel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht. We maken voor de conceptontwikkeling in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa worden ingezet. Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat bijna 60 jaar in de markt en is daardoor als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klantwens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers.
36 |
Profiel
Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam. De organisatie verkocht in 2005 in Nederland vanuit 12 kantoren ruim 8.000 woningen en nam verder ongeveer 100.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw. Per 1 december 2006 is Bouwfonds onderdeel van de Rabobank Groep. De Rabobank Groep is een finan ciële dienstverlener op coöperatieve grondslag met een zeer breed aanbod van financiële diensten en producten. Zij vindt haar oorsprong in de lokale kredietcoöperaties die ruim honderd jaar geleden in Nederland werden opgericht. De Rabobank Groep bestaat uit 218 zelfstandige lokale coöperatieve Rabobanken in Nederland en hun centrale organisatie Rabobank Nederland met haar (internationale) dochterondernemingen. De Rabobank bedient ruim 9 miljoen particuliere en zakelijke klanten in Nederland en een groeiend aantal in het buitenland, heeft 52.000 medewerkers en is vertegenwoordigd in 37 landen. De Rabobank Groep heeft de hoogste kwalificatie voor kredietwaardigheid (triple A) van de bekende internationale ratinginstituten Moody’s en Standard and Poor’s. Gemeten naar kernvermogen, behoort de organisatie tot de vijftien grootste financiële instellingen ter wereld.
Adressen Hoofdkantoor Bouwfonds MAB Ontwikkeling Displayweg 8, 3821 BT Amersfoort Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E
[email protected] www.bouwfonds.nl
Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E
[email protected]
Regio Noord-Oost Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E
[email protected]
Regio Midden-Oost De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F033 453 41 90 E
[email protected]
Regio Noord-West Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E
[email protected]
Colofon Regio Zuid-West Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB DELFT T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E
[email protected]
Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkeling, juni 2007
Regio Zuid-West, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 25 65 00 F 0113 25 65 01 E
[email protected]
Ontwerp en art direction Van GOG, Amsterdam
Regio Zuid Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E
[email protected]
Redactie Rutten Communicatieadvies, Amsterdam Concept Proof Communication, Amsterdam
Beeld Lizzy Kalisvaart, Bouwfonds MAB Ontwikkeling Drukwerk Printport Contact Bouwfonds MAB Ontwikkeling Displayweg 8, 3821 BT Amersfoort Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E
[email protected] www.bouwfonds.nl Dit is een uitgave van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. U kunt aan deze uitgave geen rechten ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds MAB Ontwikkeling.
