Stedelijke vernieuwing: kosten en baten

Amsterdam, april 2006 In opdracht van VROM

Stedelijke vernieuwing: kosten en baten Concept-Eindrapportage F. den Breejen (RIGO) P. Huigsloot (Cebeon) J.A.C. Korteweg (SEO Economisch Onderzoek) J. van Leerdam (Cebeon) R.B.T. Lieshout (SEO Economisch Onderzoek) F.A. Rosenberg (SEO Economisch Onderzoek) R. de Wildt (RIGO)

“De wetenschap dat het goed is” SEO Economisch Onderzoek doet onafhankelijk toegepast economisch onderzoek in opdracht van overheid en bedrijfsleven. Ons onderzoek helpt onze opdrachtgevers bij het nemen van beslissingen. SEO Economisch Onderzoek is gelieerd aan de Universiteit van Amsterdam. Dat geeft ons zicht op de nieuwste wetenschappelijke methoden. We hebben geen winstoogmerk en investeren continu in het intellectueel kapitaal van de medewerkers via promotietrajecten, het uitbrengen van wetenschappelijke publicaties, kennisnetwerken en congresbezoek.

SEO-rapport nr. 000

ISBN 90-000-000-00

Copyright © 2005 SEO Economisch Onderzoek, Amsterdam. Alle rechten voorbehouden. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld.

Inhoudsopgave Management Samenvatting ...........................................................................................................................i 1

Inleiding.............................................................................................................................1

2

Wat is stedelijke vernieuwing? .......................................................................................3 2.1

Van stadsvernieuwing naar stedelijke vernieuwing.....................................................3 2.1.1

Opkomst stadsvernieuwing............................................................................................3

2.1.2

Verschuiving van louter fysiek naar bredere aanpak..................................................3

2.1.3

Nota Stedelijke Vernieuwing..........................................................................................4

2.1.4

Behoefteraming stedelijke vernieuwing........................................................................4

2.2

Herstructurering als fysieke pijler..................................................................................5 2.2.1

Introductie ISV ................................................................................................................5

2.2.2

Doelstellingen ISV...........................................................................................................6

2.2.3

ISV-2..................................................................................................................................7

2.3

Relatie met sociale en economische pijler....................................................................7 2.3.1

Sociale en economische pijler GSB ..............................................................................7

2.3.2

Sociaal-fysieke wijkaanpak..............................................................................................7

2.3.3

Wijkeconomie...................................................................................................................8

2.4

Plannen en programma’s en prioritaire wijken............................................................8 2.4.1

Lokale uitwerking stedelijke vernieuwingsopgave......................................................8

2.4.2

56-wijkenaanpak...............................................................................................................9

2.5

Een vooruitblik: 2010-2019......................................................................................... 10

3

Kosten van stedelijke vernieuwing............................................................................. 11 3.1.1

Investeren in vastgoed en woonomgeving ............................................................... 11

3.1.2

Kostbare elementen...................................................................................................... 13

3.1.3

Meerjarige projecten met lange voorbereiding......................................................... 13

3.1.4

Programmatische aanpak, flankerend beleid ............................................................ 13

3.1.5

Rekentechnieken........................................................................................................... 14

3.1.6

Saldobenadering en triggermoney.............................................................................. 14

4

Welvaartseffecten van ISV .......................................................................................... 17 4.1

Ontwikkeling MKBA ................................................................................................... 17

4.2

Reden voor overheidsingrijpen................................................................................... 18

4.3

Het nulalternatief .......................................................................................................... 19

4.4

Externe effecten en woningprijzen ............................................................................ 21

4.5

Beperkingen van de prijs als maatstaf........................................................................ 22

4.6

Typologie van effecten................................................................................................. 25

5

Literatuurstudie naar baten en kosten van Stedelijke Vernieuwing ...................... 27 5.1

Effecten op wijkniveau ................................................................................................ 27 5.1.1

Directe effecten............................................................................................................. 27

5.1.2

Externe effecten............................................................................................................ 28

5.1.3

Indirecte effecten .......................................................................................................... 28

5.2

Effecten op bovenwijkniveau ..................................................................................... 30 5.2.1


5.2.2


6

Resultaten van casestudies........................................................................................... 31 6.1

Vinkhuizen, Groningen................................................................................................ 31 6.1.1

Inleiding.......................................................................................................................... 31

6.1.2

Beschrijving MKBA Vinkhuizen................................................................................ 32

6.2

Zuilen, Utrecht .............................................................................................................. 36 6.2.1

Inleiding.......................................................................................................................... 36

6.2.2

Beschrijving MKBA Zuilen ........................................................................................ 38

6.3

Hoogvliet, Rotterdam................................................................................................... 39 6.3.1

Inleiding.......................................................................................................................... 39

6.3.2 6.4

Beschrijving MKBA Hoogvliet .................................................................................. 41 Deventer (MOP) ........................................................................................................... 42

6.4.1

Inleiding.......................................................................................................................... 42

6.4.2

Beschrijving MKBA Deventer ................................................................................... 44

7

Overzicht methoden .................................................................................................... 47 7.1

Gebruik MKBA als analyse intrument ...................................................................... 47

7.2

Overzicht effecten en meetmethoden ....................................................................... 47

7.3

Inschatting waardeverandering woningen................................................................. 50 7.3.1

Databronnen voor de woningprijs............................................................................. 50

7.3.2

Waardeberekening prijsontwikkeling o.b.v. WOZ gegevens CBS........................ 51

7.4

Ontwikkeling methodiek voor effecten buiten de prijs van woningen in de wijk: ................................................................................................................................. 51

Literatuur

......................................................................................................................................... 53

Bijlage 1

Literatuurstudie ............................................................................................................. 57

B1.1

Effecten op wijkniveau ............................................................................................... 57

B1.1.1


B1.1.2

Externe effecten............................................................................................................ 65

B1.1.3


B1.2

Effecten op bovenwijkniveau .................................................................................... 76

B1.2.1


B1.2.2


Bijlage 2

Beschrijving cases ......................................................................................................... 79

B2.1

Vinkhuizen, Groningen .............................................................................................. 79

B2.1.1

Aanleiding en doelstellingen herstructurering.......................................................... 79

B2.1.2

Programma en uitvoering tot 2005 ............................................................................ 80

B2.1.3

Kosten van de vernieuwing......................................................................................... 81

B2.1.4

Baten/ effecten van de vernieuwing.......................................................................... 84

B2.2

Zuilen, Utrecht ............................................................................................................. 86

B2.2.1

Aanleiding en doelstelling herstructurering .............................................................. 87

B2.2.2

Programma en uitvoering tot 2005 ............................................................................ 87

B2.2.3

Kosten van de vernieuwing......................................................................................... 90

B2.2.4

Baten/ effecten van de vernieuwing.......................................................................... 92

B2.3

Hoogvliet, Rotterdam.................................................................................................. 96

B2.4

Deventer (MOP) ........................................................................................................ 101

B2.4.1

Inleiding........................................................................................................................ 101

B2.4.2

Opzet analyse casus op MOP-niveau ...................................................................... 103

B2.4.3

Uitwerking casus ......................................................................................................... 104

B2.4.4

Baten ............................................................................................................................. 112

B2.4.5

Samenvatting case....................................................................................................... 118

Bijlage 3: Ontwikkeling WOZ waarden............................................................................................... 121 Bijlage 4: Kaarten WOZ waarde en leefbaarheid ............................................................................... 127 Groningen ....................................................................................................................................... 125 Deventer

....................................................................................................................................... 128

Utrecht

....................................................................................................................................... 132

Rotterdam

....................................................................................................................................... 136

i

MANAGEMENT SAMENVATTING

Management Samenvatting Het ministerie van VROM heeft SEO Economisch Onderzoek gevraagd, in samenwerking met RIGO en CEBEON een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) te maken van stedelijke vernieuwing. De werkzaamheden zijn in drie fasen uitgevoerd, te weten: 1. Inventarisatie van mogelijke methoden voor een MKBA van stedelijke vernieuwing (SV), toegespitst op het aspect ‘wonen’. 2. Toepassing van de geselecteerde methodiek op een aantal SV cases. 3. Conclusies en aanbevelingen over het gebruik van MKBA in de toekomst, ten behoeve van een hoger rendement van de Rijksbijdrage en verbetering van de onderbouwing van ICRE-claims.

1.

Inventarisatie

Onderstaand schema geeft het verband weer tussen financieringsbronnen, effecten en waarderingsmethoden. De Rijksbijdragen aan SV vormen slechts één van de investeringen die zorgen voor een verandering in woningvoorraad en woonomgeving. Het geheel aan investeringen leidt tot verbeteringen in de woningvoorraad en woonomgeving. Schema financieringsbronnen en effecten en waarderingsmethoden Financieringsbron ISV

Andere bronnen:

.Gemeenten .Corporaties

Fysieke effecten Omvang en kwaliteit woningvoorraad & woonomgeving

Welvaartseffecten - Hogere waarde woningen - Meer leefbaarheid - Minder criminaliteit - Betere leefomgeving

Meeteenheden -woningprijzen, -Leefbaarheidindicatoren, - Criminaliteitscijfers - Schoolresultaten, etc

Waarde Meeteenheden worden waar mogelijk in geld uitgedrukt

.Eigenaren Grote stedenbeleid

De fysieke verbetering in woningvoorraad en woonomgeving leiden tot welvaartsverhoging. Allereerst leiden deze investeringen tot een hogere waarde van woningen en tot een hoger

SEO ECONOMISCH ONDERZOEK RZOEK

ii

woongenot. In zoverre de investeringen infrastructuur behelzen kunnen de bereikbaarheid en de verkeersveiligheid verbeteren. De verbeteringen kunnen bovendien leiden tot een reeks van effecten op de leefbaarheid, kansen op de arbeidsmarkt, verbetering van het voorzieningenniveau in de wijk en andere voordelen. Een deel van deze effecten is het gevolg van bevolkingsuitwisseling: hogere inkomensgroepen komen de wijk in, lagere inkomensgroepen vertrekken. Dit betekent dat in andere wijken mogelijk een negatief effect optreedt. Een belangrijk doel van de SV gelden is het verbeteren van sociale omstandigheden, zoals leefbaarheid, voorzieningenniveau etc. Deze verbeteringen zijn niet geprijsd. Het overgrote deel van dergelijke effecten komt echter wel in de prijs van woningen tot uitdrukking. Dit geldt zowel voor de hogere waarde van de nieuwbouw als voor de bestaande woningen in de directe omgeving die meeprofiteren van de verbetering. Negatieve effecten op andere wijken zullen in de woningprijs van die wijken terechtkomen maar zijn moeilijk meetbaar. Een belangrijk effect dat niet in de prijs is meegenomen, is de toename van het consumenten surplus. Dit is de betalingsbereidheid van consumenten, voorzover deze boven de marktprijs van een woning uitgaat. De betalingsbereidheid weerspiegelt het ‘woongenot’ dat de koper (of huurder) aan de woning ontleent. Aanschaf van een goed betekent dat men minstens bereid is de marktwaarde te betalen. Degenen die de marktprijs te hoog vinden kopen het niet, degenen die bereid zijn meer te betalen dan de marktprijs, kopen het wel. De consument die een hogere betalingsbereidheid heeft dan de marktprijs, incasseert daarmee bij aanschaf een surplus. Verbetering van de woningvoorraad zeker als die beter aansluit bij de behoefte van de populatie zal waarschijnlijk tot een consumenten surplus leiden. Bovendien geldt dat de (huur)woningmarkt niet geheel vrij is en een deel van de woningen toevallen aan mensen met een hogere betalingsbereidheid. Wij schatten dat het consumenten surplus tussen 0 en 20% van de prijs van de woningen ligt. Een ander effect dat niet in de huizenprijzen tot uitdrukking komt, is het effect op inspanningen op parallelle beleidsterreinen (maatschappelijk werk, politie e.d.). Verbetering van de leefbaarheid zou kunnen leiden tot een vermindering van inspanning op andere terreinen. In de praktijk zal mogelijk juist een gecombineerde inspanning plaatsvinden en is het effect op andere terreinen moeilijk waarneembaar. Terwijl de ontwikkeling van de woningprijs een van de belangrijkste indicatoren vormt, is de waarneming van de prijs niet altijd eenvoudig. WOZ waarden worden bijvoorbeeld slechts eens in de 5 jaar vastgesteld. Transacties vinden zeker in buurten met veel huurwoningen op relatief kleine schaal plaats waardoor ze mogelijk geen goed beeld van andere woningen geven. Het is dan ook zinnig om naast de top-down benadering waarin we ervan uitgaan dat effecten in de prijs worden verwerkt ook een bottom-up benadering te hanteren waarin indicaties van de effecten zelf (bijv. leefbaarheid) wordt vastgesteld. Daarbij moet dubbeltelling worden vermeden.

SEO ECONOMISCH ONDERZOEK

iii


De Rijksbijdragen aan SV vormen slechts één van de investeringen die moeten leiden tot welvaartseffecten. Aan de hand van een MKBA kan bepaald worden of deze investeringen maatschappelijk gezien een positief rendement opleveren. Het rendement van de ISV bijdrage is afhankelijk van de vraag wat er zou zijn gebeurd indien deze bijdrage had ontbroken. We onderscheiden drie (nul)situaties: 1. Zonder ISV was het project niet doorgegaan: in dat geval zorgt ISV voor de totstandkoming van het project 2. Zonder ISV zou het project in dezelfde vorm, maar later zijn uitgevoerd: ISV voorkomt vertraging van het project 3. Zonder ISV zou het project versoberd en vertraagd zijn uitgevoerd: ISV voorkomt versobering en vertraging. In de cases is aan de hand van de eerste twee hypothetische nulsituaties het rendement van ISV gelden onderzocht. De derde optie behelst een nulsituatie met een ander (versoberd) project. De baten daarvan zijn niet uit de cases te herleiden en zijn kwantitatief niet verder uitgewerkt.

2.

Cases

We hebben een viertal cases belicht waar stedelijke vernieuwing heeft plaatsgevonden. Het betreft de wijk Hoogvliet in Rotterdam, Vinkhuizen in Groningen en Zuilen in Utrecht. Daarnaast hebben we als case de MOP van Deventer bekeken. Rendement ISV: zorgt voor realisatie project? Voor elk van de cases, is aan de hand van een MKBA bekeken wat hun rendement is. Dat rendement kan beschouwd worden als het rendement van de ISV gelden indien zonder die gelden het project niet was doorgegaan. De uitkomsten van deze MKBA’s zijn hieronder weergegeven: Tabel:

Rendement projecten: ISV zorgt voor realisatie

Kosten Mln Euro’s Hoogvliet Vinkhuizen Zuilen

660 +pm 104 +pm 217 +pm

Baten Min 645 +pm 103 +pm 298 +pm

max 863 +pm 139 +pm 388 +pm

De tabel geeft de som van kosten en baten aan. Een aantal effecten zijn nog niet in geld uitgedrukt en als pro memorie (pm) post opgenomen. De belangrijkste daarvan zijn de


iv verminderde noodzaak aan uitgaven op ander terrein (maatschappelijk werk, politie eventuele schade’s door onlusten) aan de positieve kant en eventuele negatieve effecten op andere buurten door uitwisseling van zwakke bevolkingsgroepen. Het financiële deel van de MKBA’s duidt op een positieve verhouding van kosten en baten. Dit geldt met name voor Zuilen en Vinkhuizen. Voor Hoogvliet lijkt iets minder positief uit te vallen gezien de range van baten. Het positieve effect van Zuilen ligt met name aan de positieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in die periode. Dit was waarschijnlijk niet bij de aanvang van het project voorzien. Een van de belangrijkste baten in alle drie de gevallen zijn de waardevermeerdering van bestaande woningen in de wijk. Blijkbaar straalt de verbetering van de wijk af op deze woningen. Een tweede belangrijk effect is de toename van het consumenten surplus als gevolg van de verbeterde woningen en van de extra woningen in Zuilen en Hoogvliet. Ook voor de MOP Deventer zijn kosten en baten in kaart gebracht. Over de periode 2003-2012 zal de gemeente circa 300 miljoen euro in stedelijke vernieuwing investeren. Op basis van de beschikbare gegevens kan niet (volledig) worden gekwantificeerd hoe de baten zich verhouden tot deze investering. Wel kunnen de bepalende factoren worden benoemd, zowel ten aanzien van de baten als vermeden kosten. De ontwikkeling van de WOZ in de vernieuwde buurten van Deventer zal op basis van de huidige inzichten hoger zijn (circa € 10.000 per woning) dan in andere buurten. Indien de woningvoorraad van de wijken/buurten waarop de investeringen betrekking hebben wordt vermenigvuldigd met het genoemde bedrag van € 10.000 genereert deze investering een potentiële opbrengst in de orde van grootte van circa € 170 miljoen. Daarnaast is te verwachten dat er een zekere toename van het consumenten surplus optreed vanwege de verbeterde woningvoorraad. Verder zullen er kosten voor openbare ruimte en ander beleid vermeden worden. Berekening van de MOP door de effecten van de belangrijkste programma delen van de MOP te bepalen zou een oplossing kunnen geven. Rendement ISV: voorkomt vertraging? Het positieve rendement in drie van de cases geeft aan dat in die gevallen de totale investering inclusief ISV gelden rendabel was. Als zonder de ISV gelden deze projecten niet waren doorgegaan waren de ISV gelden zonder meer nuttig. We weten echter niet wat er zonder ISV gelden zou zijn gebeurd. Mogelijk waren de projecten ook zonder de rijksbijdrage volledig uitgevoerd maar in een later stadium en ten koste van een later gemeente budget. De inzet van ISV gelden leidt in dat geval tot vervroeging van het(zelfde) positief renderende project. Eerdere uitvoering van het project betekent een toename aan kosten en baten. Tegelijkertijd voorkomt uitstel dat gelden opgesloten zitten in projecten die maar geen doorgang vinden, dat plankosten blijven toenemen en dat ondertussen ander beleidsinstrumenten ingezet moeten worden om sociale problemen te bestrijden. In onze analyse zijn we uitgegaan van uitstel van het project met 5 jaar in de nulsituatie. Zoals uit onderstaande tabel blijkt overstijgen de baten de kosten in alle drie de gevallen overstijgen. D.w.z. inzet van ISV gelden ter voorkoming van vertraging is, bij deze drie cases, maatschappelijk rendabel.


v


Tabel: Rendement: ISV voorkomt uitstel van 5 jaar

kosten Hoogvliet Vinkhuizen Zuilen

118 19 39

baten min 133 +pm 21 + pm 59 + pm

baten max 172 + pm 27 + pm 75 + pm

Tenslotte is gekeken naar het rendement van ISV gelden indien zonder die gelden het project versoberd zou zijn aangelegd. In dat geval kent het nulalternatief minder kosten maar tevens minder baten. Hoeveel kleiner die baten zouden zijn geweest is niet duidelijk. Immers, we weten niet welk deel versoberd zou zijn laat staan welke invloed dat zou hebben gehad op grootheden als de WOZ waarde. Uit deze analyse komt dan ook geen duidelijk beeld naar voren over kosten en baten. Tevens, is gekeken naar de verdeling van kosten en baten over verschillende actoren. Uit die analyse komt naar voren dat bewoners van zowel nieuwe als bestaande woningen van de verbeteringen profiteren. Door de verbeterde situatie stijgt niet alleen de WOZ waarde van woningen maar tevens de neiging van verhuurders om de woningen te verkopen. In dat geval profiteren corporaties en particuliere eigenaren eveneens van de waardestijgingen. En tenslotte profiteren in sommige gevallen tevens de gemeentes.

3.

Conclusies en aanbevelingen

Het onderzoek leidt tot de volgende conclusies: Uitvoerbaarheid en bruikbaarheid MKBA 1. Het uitvoeren van een MKBA voor stedelijke vernieuwing blijkt mogelijk te zijn, waarbij de belangrijkste kosten en baten posten in kaart worden gebracht. Gezien het feit dat de effecten voornamelijk op wijk niveau spelen, is een MKBA op wijk niveau geschikt. Ook op MOP niveau is uitvoering van MKBA mogelijk maar de detail informatie bleek niet aanwezig te zijn. 2. De MKBA geeft inzicht in alle effecten zowel de fysieke als de sociale effecten. Daarbij geldt dat beide set van effecten allereerst in de waarde van de woning tot uitdrukking komen. 3. De MKBA geeft antwoord op de vraag of de som van SV gelden efficiënt besteed worden aan de hand van het saldo van maatschappelijke kosten en baten. De MKBA geeft geen antwoord op de vraag door wie de SV gelden moeten worden beheert.


vi

4. Daarnaast geeft de MKBA antwoord geven op de vraag of de rijksbijdrage rendabel is indien het project anders langdurig vertraagd. 5. Binnen het kader van dit project is een standaard aanpak ontwikkeld die als basis voor volgende MKBA’s kan worden gebruikt. Daarbij gaat het om de berekening van de waardeverbetering van de woningen als gevolg van fysieke en sociale verbeteringen in de buurt. Daarnaast is een belangrijk deel van de berekeningen gebaseerd op een exploitatiemodel voor SV projecten dat verschillende kengetallen bevat. Efficiency 6. Voor de drie onderzochte (wijk)cases geldt dat de MKBA’s een positief saldo hebben. Zuilen blijkt na afloop bedrijfseconomisch rendabel te zijn als gevolg van positieve ontwikkelingen van de prijs van vastgoed. De ISV gelden hebben hier geholpen de toen bestaande onzekerheden te overbruggen. 7. Mogelijk waren de projecten zonder ISV gelden slechts vertraagd. Ook onder die hypothese blijkt de investering van ISV gelden voor alle drie gevallen maatschappelijke rendabel te zijn. 8. De rentabiliteit verschilt per type case: in cases waar vastgoed aan het eind van haar levensduur is en vervangen wordt zal het rendement met name van vastgoed komen. Daar waar woningen vroegtijdig worden vervangen zal de vastgoed verbetering meer kosten met zich mee brengen en moeten de baten vooral komen van de verbetering van de leefbaarheid 9. De belangrijkste baten zitten in de waardetoename en toegenomen consumenten surplus van de nieuwe woningen en van de woningen in de nabijheid. In de cases bleek dat de WOZ waarden van bestaande woningen in de wijk sterker stegen dan het gemiddelde in de stad en ook sterker dan in vergelijkbare wijken waar nog geen SV was ingezet. Daarnaast is de toename van het woongenot als gevolg van betere en meerdere woningen van belang. Andere effecten die niet in de prijs terugkomen zijn relatief klein (verbetering voorzieningenniveau) of moeilijk inschatbaar (andere beleidsterreinen, andere buurten). 10. De top down benadering via WOZ waarden blijkt een werkbare methode te vormen. Een check via de bottom-up benadering aan de hand van indicatoren over leefbaarheid gaf geen eenduidig beeld. Mogelijk wordt dit veroorzaakt door verschillen in aanpak en perioden van waarneming. Wij pleiten voor een meer consistente verzameling van indicatoren van beleidseffecten. 11. De hier ontwikkelde MKBA methodiek zou kunnen worden verbeterd door verdere uitwerking en toepassing op cases. We denken hierbij aan een standaard module



vii

voor exploitatie van SV projecten die aansluit op de MKBA en een case studie naar de omvang van het consumenten surplus.

Legitimiteit 12. De legitimiteit van het overheidsingrijpen vloeit voort uit het bestaan van externe effecten. Dat wil zeggen: investeringen in woningen en woonomgevingen kunnen leiden tot positieve effecten op zaken als leefbaarheid. Deze voordelen komen tot uitdrukking in de waarde van de woningen en worden geïncasseerd door zowel nieuwe bewoners als bewoners van bestaande woningen in de wijk. 13. In twee cases hadden de exploitanten te maken met een ‘onrendabele top’. De rijksbijdrage beoogt de investeringen voor de betrokkenen aantrekkelijk te maken door de onrendabele top weg te nemen. Hierbij geldt dat aan het begin van een project er veel onzekerheid is die mogelijk overbrugd moet worden. 14. Omdat SV voor een belangrijk deel gefinancierd wordt door landelijke belastingen zal een goede verantwoording op het landelijke niveau vereist zijn. Uit de cases bleek dat slechts beperkte informatie over effecten beschikbaar is bij de betrokken gemeentes. Via de uitgifte van ISV gelden zou het consequent monitoren van effecten gestimuleerd kunnen worden. Het betreft informatie over effecten op huizenprijzen, leefbaarheid en inspanningen op andere beleidsvelden. Overigens zouden gemeenten ook t.b.v. hun eigen besluitvorming dergelijke informatie moeten verzamelen.


STEDELIJ KE VERNIEUWING

1

1

Inleiding

In het kader van de onderbouwing van de financiële claims heeft het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) aan SEO Economisch Onderzoek, in samenwerking met RIGO en CEBEON, gevraagd onderzoek te verrichten gericht op het maken van een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) voor stedelijke vernieuwing op strategisch niveau, waarin waarden die betrekking hebben op de woonomgeving volwaardig zijn meegenomen. De werkzaamheden bestaan uit drie onderdelen: 1. De inventarisatie van mogelijke methoden voor een MKBA gericht op het bepalen van de omvang en waarde van de effecten van stedelijke vernieuwing (SV) toegespitst op het DGWdeel. De methoden moet aansluiten op de OEI methodiek en op KBA’s op aanpalende terreinen, waaronder die voor nieuwbouw/BLS (IBO Verstedelijking). Expliciet wordt gezocht naar methoden om leefbaarheid en externe effecten van stedelijke vernieuwing te monetariseren. De inventarisatie van methoden is mede gebaseerd op een literatuurstudie en een aantal praktijk cases. 2. Het proefdraaien van de geselecteerde methodiek op een vijftal cases uit de stedelijke vernieuwing. Daarbij word nagegaan welke cases het meest geschikt zijn, waarbij ook het niveau van de cases (MOP, wijk-niveau) van belang is. 3. Het trekken van conclusies en het doen van aanbevelingen over de mogelijkheden van het gebruik van KBA-methodes voor het DGW-deel van stedelijke vernieuwing in de toekomst, ten behoeve van verhoging van het rendement van de Rijksbijdrage aan de stedelijke vernieuwing in de toekomst en het beter onderbouwen van ICRE-claims. De huidige rapportage verslaat de resultaten van onderdeel 1: de inventarisatie van methoden. De rapportage is als volgt opgebouwd: -

in hoofdstuk 2 wordt de achtergrond, ontwikkeling en doelstelling van het Stedelijk Vernieuwingsprogramma beschreven.

-

in hoofdstuk 3 worden de investeringskosten van stedelijke vernieuwing beschreven.

-

hoofdstuk 4 beschrijft kader waarbinnen de welvaartseffecten van ISV kunnen worden bepaald en gemonetariseerd.

-

Effecten en mogelijke waarderingsmethoden worden in hoofdstuk 5 en 6 aan de hand van respectievelijk een literatuurstudie en een viertal cases geïnventariseerd.


2

INLEIDING

-

Dit leidt in hoofdstuk 7 tot een overzicht van effecten en bijpassende waarderingsmethoden en voorstellen over de volgende stappen in het onderzoek.



3

2

Wat is stedelijke vernieuwing?

2.1

Van stadsvernieuwing naar stedelijke vernieuwing

2.1.1 Opkomst stadsvernieuwing In de jaren vijftig en zestig werd het beleid ter vernieuwing van steden gekenmerkt door sanering, krotopruiming en reconstructie (Helleman). In de jaren zeventig verandert het rijksbeleid. De Derde Nota Ruimtelijke Ordening introduceerde in 1973 de term stadsvernieuwing. De stadsvernieuwing is vooral gericht op herstel en vernieuwing van bestaande woningen en het directe woonmilieu. Het gaat voornamelijk om woningen uit de periode rond 1900, die grondig gerenoveerd worden of worden vervangen door nieuwbouw. Het bouwen voor de buurt is een belangrijk thema bij de stadsvernieuwing: de vernieuwing richt zich op de zittende bewoners, met als gevolg dat de nieuwbouw een groot aandeel sociale woningen kent. Er ontstaat een lappendeken aan subsidies op het gebied van de stadsvernieuwing, welke in 1985 opgaan in het stadsvernieuwingsfonds. In de Nota Beleid voor Stadsvernieuwing in de Toekomst (BELSTATO) uit 1992 wordt de reeds doorlopen stadsvernieuwing geëvalueerd en de resterende opgave bekeken. Stadsvernieuwing wordt in deze nota gezien als een inhaaloperatie van verwaarlozing en achterstallig onderhoud in de vooroorlogse gebieden. De afbouw van de stadsvernieuwing wordt aangekondigd met als eindpunt 1 januari 2005 (Helleman).

2.1.2 Verschuiving van louter fysiek naar bredere aanpak Eind jaren tachtig, begin jaren negentig komt er steeds meer kritiek op de stadsvernieuwing, omdat ondanks de betere woningen, de kwaliteit van de buurt als geheel niet wezenlijk verbetert. De wijken blijven zich handhaven aan de onderkant van de woningmarkt. De woningkwaliteit verbeterde wel, maar er was weinig aandacht voor de woonomgeving, de openbare ruimte en voorzieningen. Ook de sociale problemen blijven bestaan in de vernieuwde wijken. Dit was aanleiding voor een beleid voor ‘sociale vernieuwing’. De aandacht verschuift van de fysieke ingrepen in woningen en woonomgeving naar het beheer van de gebieden (Reijndorp, 1996). De nadruk bij de sociale vernieuwing lag op het vergroten van de betrokkenheid van bewoners bij hun woonomgeving en op het versterken van de sociale cohesie. Meer gedifferentieerd bouwen wordt gezien als oplossing om de selectieve migratie van mensen met hoge inkomens uit de stad tegen te gaan. Voorkomen moet worden dat steden steeds minder aantrekkelijk worden als vestigingsplaats voor werken en wonen ten opzichte van nieuwe uitleggebieden en niet verstedelijkte gebieden (Helleman).

SE O ECONOMISCH ONDERZOE K

4

HOOFDSTUK 2

De brede erkenning voor de problemen in de stad leidde ertoe dat in 1995 de vier grote steden, 15 middelgrote steden en het kabinet een convenant ondertekenden dat de basis vormde voor het Grotestedenbeleid (GSB) 1 . Doel van dit beleid is de versterking van de economische en sociale (infra-)structuur van steden, met name gericht op de terreinen werk, leefbaarheid, veiligheid, onderwijs en zorg. Daarbij wordt ook gesproken over het tegengaan van ruimtelijke segregatie van kansarme bewoners (Kleinhans e.a. 1999). Het beleid wordt in 1997 verbreed met de vaststelling van de Nota Stedelijke Vernieuwing. De stedelijke vernieuwing kan worden gezien als opvolger van de stadsvernieuwing en als invulling van de fysieke pijler van het Grotestedenbeleid. Het richt zich echter op alle Nederlandse gemeenten en niet alleen op de GSB-gemeenten.

2.1.3 Nota Stedelijke Vernieuwing Het streven naar de vitale stad is de hoofddoelstelling van de Nota Stedelijke Vernieuwing. In de Nota Stedelijke Vernieuwing wordt geconstateerd dat voor een gezonde toekomst van de stad een gedifferentieerde samenstelling van bevolking en woningvoorraad noodzakelijk is. Wanneer in bepaalde wijken eenzijdigheid domineert of dreigt kan door het vergroten van de gevarieerdheid van het woningbestand worden aangestuurd op kwaliteitsverhoging van het woon- en werkmilieu. Het zwaartepunt ligt bij de differentiatie van wijken of buurten, die bereikt kan worden via herstructurering, volgens de Nota een bijzondere vorm van stedelijke vernieuwing: ‘Herstructurering is een opgave, gericht op vergroting van de differentiatie van woon- en werkmilieus, daar waar de woonkwaliteit en de leefbaarheid onder druk staan. Het behelst dan ook meer dan de aanpassing van de woningvoorraad en de directe woonomgeving. Ook infrastructuur, groenvoorzieningen, bedrijvigheid en overige voorzieningen binnen de wijk komen bij herstructurering aan de orde.’ Herstructurering wordt door de Nota getypeerd als een kwaliteitsimpuls, met als ambitie om door het versterken van de structuur van wijken hun sociale en economische vitaliteit - en daardoor van de stad als geheel - te vergroten. De Nota Stedelijke Vernieuwing geeft aan dat het wenselijk is een snelle start te maken met herstructurering, gezien de komende concurrentie van VINEXlocaties en de nu al bestaande onevenwichtigheid in bevolkingssamenstelling en woningvoorraad in veel wijken. ‘Juist nu kan geprofiteerd worden van de grote vraag naar betere (koop)woningen. In delen van het land dreigt leegstand in bepaalde segmenten van de sociale huursector.’

2.1.4 Behoefteraming stedelijke vernieuwing Voorafgaand aan de Nota Stedelijke Vernieuwing is een behoefteraming voor herstructurering gemaakt om de benodigde investering te kunnen schatten. Allereerst zijn uit een rangorde van wijken in gemeenten met meer dan 30.000 inwoners, de wijken geselecteerd waar herstructurering nodig is vanwege gesignaleerde negatieve eenzijdigheid. Hieruit kwamen 112 naoorlogse wijken en 58 vooroorlogse wijken. Deze wijken scoren het ongunstigst op de dimensies ‘welstand, woningtype en sfeer & overlast’ (Behoefteraming). Voor de geselecteerde wijken zijn de benodigde investeringen in kaart gebracht. Van een kwart van de 112 geselecteerde naoorlogse wijken werd op basis van de bestaande wijkplannen de 1

Later komen er nog 11 steden bij.


5

W AT IS STEDELIJKE VERNIEUW ING?

investeringsbehoefte doorgerekend. De uitkomsten daarvan zijn voor de overige driekwart geëxtrapoleerd (OTB rapport). Uit de doorrekening van de wijkplannen werd duidelijk dat het ambitieniveau in de bestaande plannen duidelijk minder hoog was dan op rijksniveau met de herstructurering werd nagestreefd. Voor de raming werd daarom besloten om de opgave in bepaalde programmaonderdelen (aanzienlijk) te intensiveren. Vervolgens werd een schatting gemaakt van vereiste investeringen om het rendementsperspectief voor de markt tot een zodanig niveau omhoog te brengen, dat ook de marktpartijen zouden gaan investeren in de herstructureringsgebieden. Ten slotte werden de geraamde investeringsopgaven zoals die uit de voorgaande punten berekend werden bij elkaar opgeteld en vergeleken met de som van de investeringsopgaven die in de wijkplannen waren vastgesteld. In de behoefteraming wordt ervan uitgegaan dat er een totale investering nodig is van ruim 11,4 miljard euro in de periode 1997 tot eind 2010. Er wordt de verwachting uitgesproken dat corporaties en marktpartijen 9,6 miljard euro investeren. Met dit als uitgangspunt is berekend dat gemeenten een tekort zullen hebben van 970 miljoen euro (2,1 miljard gulden) bij het uitvoeren van de herstructureringsopgave. In de Nota Stedelijke Vernieuwing wordt aangekondigd dat er een rijksbudget zal komen om dit tekort voor het grootste deel op te vangen. De gemeenten moeten zelf ook een eigen bijdrage leveren van 7,5%.

2.2

Herstructurering als fysieke pijler

2.2.1 Introductie ISV De eerste periode van het Grotestedenbeleid loopt van 1995 tot 1999. In 1999 worden met alle 30 GSB-steden afzonderlijk afspraken gemaakt voor de periode 2000-2004. Steden moeten in meerjarenontwikkelingsprogramma’s hun visie en strategie voor de periode 2000-2004 formuleren en aangeven op welke wijze men het beleid wil realiseren, gericht op de drie pijlers: economisch, sociaal en fysiek. Herstructurering vormt de fysieke pijler. Goedkeuring van de programma’s door het rijk houdt een toezegging in van de financiën voor de convenantperiode. Voor de stedelijke vernieuwing wordt in 2000 de wettelijke grondslag voor toewijzing van budgetten aan gemeenten vastgesteld, in de Wet Stedelijke Vernieuwing. Hierin is een vijfjaarscyclus voor stedelijke vernieuwing opgenomen, die gelijk loopt met de afspraken over het GSB. In afwachting van formele wetgeving is er in de periode 1997 tot 2000 al een tijdelijke stimuleringsregeling herstructurering goedkope woningvoorraad. In die tijd zijn 121 herstructureringsplannen gehonoreerd in 106 verschillende wijken in 56 gemeenten, die samen een bijdrage krijgen van 88,5 miljoen euro (Rekenkamer, 2003). Vanaf het jaar 2000 ontvangen 30 grote steden rechtstreeks van het Rijk een Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Nog eens ruim honderd steden ontvangen ISV-geld. Dit wordt via de provincie verstrekt, hoewel het van de rijksbegroting komt. Bij ISV geldt hetzelfde sturingsconcept als bij GSB, namelijk dat gemeenten een ontwikkelingsprogramma op moeten stellen. De ontwikkelingsprogramma’s stedelijke vernieuwing liggen echter een abstractieniveau lager en geven de doelen voor de fysieke pijler weer (Helleman). Het ISV kent zes procesmatige


6

HOOFDSTUK 2

prestatievelden en zes inhoudelijke prestatievelden. De procesmatige prestatievelden geven aan wat in een ontwikkelingsprogramma moet worden opgenomen; bij de inhoudelijke prestatievelden gaat het om thema’s als gevarieerde woonmilieus, zorgvuldig ruimtegebruik en omgevingskwaliteit.

2.2.2 Doelstellingen ISV Het Beleidskader Stedelijke Vernieuwing onderscheidt negen inhoudelijke, landelijke doelstellingen van stedelijke vernieuwing (OTB, 2005): 1.

Vergroting van de variatie en differentiatie van woonmilieus;

2.

Huisvesten van specifieke bevolkingsgroepen die moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting;

3.

Tegengaan van onvrijwillige segregatie;

4.

Verbetering van de omgevingskwaliteit;

5.

Zorgvuldig, duurzaam en intensief ruimtegebruik;

6.

Behoud van cultuurhistorische waarden;

7.

Verbetering van de fysieke voorwaarden voor economische activiteit;

8.

Verbetering van de milieukwaliteit;

9.

Versterking van de sociale infrastructuur

Het ISV is een bundeling van grotendeels bestaande subsidieregelingen vanuit de ministeries VROM, EZ en LNV (Kruythoff). Gemeenten ontvangen nu één integrale doeluitkering, waardoor een samenhangend en integraal beleid mogelijk wordt. Het Ministerie van VROM is de beheerder van de doeluitkering. De bedoeling is dat de publieke bijdragen een multipliereffect teweeg brengen, leidend tot private investeringen van vastgoedbeleggers, woningcorporaties, bedrijven en eigenaar-bewoners. Hierbij wordt uitgegaan van een multiplier van 1 staat tot 10: elke ISV-euro moet 10 euro’s van anderen vrijmaken. Volgens de oorspronkelijke berekening zou de rijksoverheid 840 miljoen euro (tekort van 970 miljoen min eigen bijdrage gemeenten) voor haar rekening nemen met het ISV. Voor de periode 2000-2004 is uiteindelijk een bedrag van 2,1 miljard euro verdeeld voor stedelijke vernieuwing, waarvan 1,8 miljard euro naar de 30 rechtstreekse gemeenten en de rest via de provincies naar de overige gemeenten (Rekenkamer 2003). In dit verhoogde bedrag zitten echter ook budgetten toegevoegd voor bodemsanering en herstructurering van bedrijfsterreinen 2 . Eind 2004 liep de eerste periode van ISV af. Gemeenten moeten voor 15 juli 2005 een verantwoording indienen over de besteding van het ISV. Op basis van deze verantwoording wordt beoordeeld of de voorlopige toekenning van ISV-budget definitief kan worden vastgesteld.

2

Deze budgetten waren geen onderwerp van onderzoek. Het budget voor bodemsanering was apart

gezet van de overige gelden (geen ontschotting).


7


2.2.3 ISV-2 Inmiddels is de tweede periode ISV ingegaan (2005-2009). Voor de dertig GSB gemeenten is het beleidskader ISV-2 onderdeel gaan uitmaken van het GSB. Gemeenten hoefden geen apart ontwikkelingsprogramma meer op te stellen voor het ISV, maar plaatsen dit bij de fysieke pijlers van het GSB. Voor ISV-2 zijn vier prestatievelden met daaronder dertien thema’s opgesteld. Binnen deze velden zijn negen beleidsthema’s geformuleerd waaraan afrekenbare outputdoelstellingen en –indicatoren zijn gekoppeld. De gemeentelijke programma’s worden getoetst aan dit Beleidskader stedelijke vernieuwing. Volgens de VROM-begroting 2005 is voor de tweede ISV periode een bedrag van 1,3 miljard euro beschikbaar.

2.3

Relatie met sociale en economische pijler

2.3.1 Sociale en economische pijler GSB Stedelijke vernieuwing en het ISV gaan in eerste instantie over de fysieke vernieuwing van steden. Zoals al aangegeven kent het Grotestedenbeleid nog 2 invalshoeken: de sociale en economische pijler. De sociale pijler van het GSB omvat een grote diversiteit aan onderwerpen: jeugd, onderwijs, veiligheid, drugsoverlast, kinderopvang, sociaal-cultureel werk. Veel van deze onderwerpen hebben hun eigen agenda, hun eigen instituties, hun eigen regelingen, financieringssystemen en verantwoordingskaders (VROM-raad advies 2001). De economische pijler beoogt de stedelijke bedrijvigheid te bevorderen, onder meer via ruimte voor bedrijvigheid, versterking economische structuur, werkgelegenheid en arbeidsmarkt en flankerend beleid (onderwijs, begeleiding). Eind jaren negentig krijgt de gedachte de overhand dat er bij het opstellen van een visie voor een gebied niet alleen aandacht moet zijn voor de fysieke component, maar ook voor sociale en economische programma’s. De term integrale aanpak of integrale wijkvernieuwing kwam op, maar heeft alweer wat aan betekenis verloren. Het opstellen en vooral het uitvoeren van dergelijke allesomvattende plannen blijkt erg complex en tijdrovend, gezien de hoeveelheid betrokken partijen met elk hun eigen gebruiken en belangen. Daarom pleiten diverse deskundigen tegenwoordig voor een veel kleinschaligere aanpak, waarbij de planvorming minder tijd kost en de uitvoering eerder kan beginnen.

2.3.2 Sociaal-fysieke wijkaanpak De verbinding tussen fysiek en sociaal wordt door het Rijk gaandeweg de stedelijke vernieuwing steeds belangrijker gevonden en gezien als voorwaarde voor het slagen van de stedelijke vernieuwing. In dit kader wordt de sociale pijler meestal gezien als instrument dat zich richt op leefbaarheid, op participatie van bewoners, sociale cohesie en buurtverbondenheid. Omdat de ministeries van VROM en VWS constateerden dat in de praktijk beide domeinen nog moeilijk tot samenwerking komen, proberen zij samen de relatie tussen sociaal en fysiek bij herstructurering beter op de agenda te zetten. Zo richtten zij een kennisprogramma sociaal-fysieke wijkaanpak op, dat in 2002-2004 verschillende publicaties uitbrengt en bijeenkomsten organiseert. De aandacht


8

HOOFDSTUK 2

voor fysiek-sociaal komt ook tot uitdrukking in het beleidskader ISV-2, waar een van de prestatievelden op het snijvlak van fysiek en sociaal is gericht en gaat over de fysieke voorwaarden voor aantrekkelijke, sociale en veilige omgeving. De fysieke oplossingen voor sociale problematiek gaan in de wijkprogramma’s vooral over het realiseren van voorzieningen in de wijk zoals een Brede School, met voorschoolse en naschoolse opvang, of multifunctioneel centrum waarin allerlei bijeenkomsten en cursussen voor buurtbewoners worden georganiseerd. Ook het realiseren van zorgvoorzieningen hoort hierbij. In verschillende herstructureringsgebieden is er een tekort aan woningen en voorzieningen voor ouderen. De vernieuwing van de wijk wordt aangegrepen om in de wijk een woonzorgzone te maken. Daarnaast lopen er in herstructureringsgebieden soms tegelijk of voorafgaand aan de fysieke vernieuwing sociale programma’s zoals Onze Buurt Aan Zet. Dit programma liep van 2001 tot 2004 in diverse gebieden in het kader van het GSB en was met concrete kleinschalige projecten gericht op het verbeteren van de leefbaarheid, sociale cohesie en veiligheid.

2.3.3 Wijkeconomie Een van de sporen van de economische pijler van het GSB is gericht op de kleinschalige bedrijvigheid op wijkniveau: de detailhandel, de kleine ondernemer. De naoorlogse wijken zijn vaak opgebouwd met functiescheiding als motto. Daarom is er nauwelijks bedrijvigheid te vinden in deze wijken. Tegenwoordig leeft het idee echter dat aanwezigheid van kleinschalige bedrijvigheid juist goed is voor de vitaliteit van wijken. Dit is regelmatig terug te vinden in de wijkvisies en programma’s in gebieden waar stedelijke vernieuwing plaatsvindt. Dan gaat het met name om het stimuleren van ondernemerschap en ondersteunen van buurtwinkels en startende bedrijfjes, soms door bedrijfsverzamelgebouwen te realiseren of woonwerkwoningen in het bouwprogramma op te nemen.

2.4

Plannen en programma’s en prioritaire wijken

2.4.1 Lokale uitwerking stedelijke vernieuwingsopgave De stedelijke vernieuwing is primair een lokale opgave. In vrijwel alle steden zijn de afgelopen jaren buurten aangewezen waar de leefbaarheid in het geding is, de woningen van slechte kwaliteit zijn of om andere redenen vernieuwing nodig is. Dit zijn meestal buurten met een hoog percentage sociale huurwoningen. Om deze buurten te vernieuwen, zijn plannen opgesteld in de vorm van wijkvisies of wijkontwikkelingsplannen (WOP). Soms gebeurde dit als uitwerking van de ontwikkelingsprogramma’s die steden moesten opstellen voor ISV-1, soms was er al een wijkvisie opgesteld voordat de ISV-1 periode officieel startte. Bij het opstellen van plannen werken gemeenten en woningcorporaties samen. Soms zijn marktpartijen betrokken bij de planvorming of schuiven bewoners- en welzijnsorganisaties aan. Corporaties zijn verantwoordelijk voor de sloop van de sociale huurwoningen, de herhuisvesting van de bewoners en het realiseren van de nieuwbouw, het laatste vaak samen met marktpartijen. Gemeenten



9

nemen meestal de vernieuwing van de openbare ruimte en het uitvoeren van het sociale programma voor hun rekening. Meestal kan de wijkvisie gezien worden als een programma met meerdere projecten. Na het vaststellen van de wijkvisie worden de projecten afzonderlijk uitgewerkt. De programma’s in de wijkvisies gaan niet alleen over sloop en nieuwbouw van woningen, maar ook over renovatie, verkoop, verbetering van de openbare ruimte en het voorzieningenaanbod. Om de gewenste differentiatie te bereiken bestaat de nieuwbouw vooral uit koopwoningen. De inhoud van het programma wordt vastgesteld al naar gelang de problemen, de wensen van partijen en specifieke situatie in het gebied. Het opstellen van de plannen neemt in de meeste gemeenten veel tijd in beslag. Het duurt lang voor de uitvoering van de herstructurering gestart is. Dit komt enerzijds vanwege de complexiteit van de opgave en de vele partijen die er bij betrokken zijn. Anderzijds treedt er stagnatie op, omdat de woningmarkt is veranderd sinds het uitkomen van de Nota Stedelijke Vernieuwing en het economisch minder voorspoedig gaat dan eind jaren 90. Er dreigt geen leegstand van sociale huurwoningen meer. In plaats daarvan lopen wachttijden voor sociale huurwoningen juist op, wat het gevoel van urgentie bij woningcorporaties minder maakt. Ook wordt de herhuisvesting van bewoners moeilijker en wordt er meer discussie gevoerd over de noodzaak van sloop/nieuwbouw. Nieuwbouw koopwoningen worden minder snel verkocht en soms zijn planaanpassingen noodzakelijk om het plan ten uitvoer te brengen.

2.4.2 56-wijkenaanpak Bij de rijksoverheid ontstaat vlak na de eeuwwisseling het gevoel dat de stedelijke vernieuwing stagneert. Daarom wordt eind 2002 een maatregelenpakket aangekondigd om de stagnatie in de stedelijke vernieuwing vlot te trekken: het Actieprogramma Herstructurering. G30 gemeenten kunnen een of meerdere wijken aanwijzen waar versnelling nodig is. Uiteindelijk leidt dit tot de 56-wijkenaanpak. Gemeenten kunnen sinds 2003 gebruik maken van de inzet van impulsteams met onafhankelijke experts en van het afsprakenkader kostenverdeling herstructurering. Daarnaast gaat het meeste geld van het Impulsbudget in 2005-2006 naar de 56 prioriteitswijken. 3 De stedelijke vernieuwing is niet het exclusieve domein van de 56-wijken geworden. Ook andere gebieden, in en buiten de G-30 kennen herstructureringsopgaven. Gemeenten en corporatie werden gestimuleerd om voor de aanpak in de 56-wijken snel prestatieafspraken te tekenen. In mei 2005 wordt aan de Tweede Kamer gemeld dat in 53 van de 56 wijken prestatieafspraken zijn gemaakt. Volgens deze prestatieafspraken zullen er in die wijken komende jaren zo’n 60.000 woningen gesloopt worden en 81.000 nieuw gebouwd (Brief aan Tweede Kamer). In 15 wijken is de uitvoering al in volle gang. Daar zijn (in delen van die wijken) al woningen opgeleverd, in 30 andere wijken is het verhuisproces in gang gezet en worden woningen gesloopt en nieuwe woningen in aanbouw genomen. In de 8 resterende wijken (van de 53) moet de uitvoering nog beginnen (bron: Brief Minister).

3

Het Impulsbudget is een bedrag van 100 miljoen euro dat in 2005 en 2006 als subsidie zal worden verstrekt aan gemeenten om de uitvoering van de stedelijke vernieuwing in bepaalde gebieden een impuls te geven. Gemeenten zullen een aanvraag moeten indienen voor een bijdrage aan een bepaald project.


10

HOOFDSTUK 2

Er zijn grote verschillen tussen de wijken waar vernieuwing plaatsvindt. In Amsterdam en Rotterdam zijn grote gebieden, met elk duizenden woningen, aangewezen als prioriteitswijk. In Amsterdam zijn dit de Westelijke Tuinsteden, Zuid-Oost en Noord. De Bijlmer, onderdeel van Zuid-Oost, is een van de bekendste voorbeelden van stedelijke vernieuwing. Er worden duizenden woningen in hoogbouwflats gesloopt en vervangen door eengezinswoningen of kleinschalige complexen. Andere wijken hebben een beperktere omvang. Een voorbeeld hiervan is Q4 in Venlo dat zo’n slechts 500 woningen kent, maar te maken heeft met een grote drugsproblematiek en een slecht imago.

2.5

Een vooruitblik: 2010-2019

Voor de rijksinzet ten behoeve van stedelijke vernieuwing in de periode 2010-2019 wordt een behoefteraming gemaakt. Voorafgaand aan de behoefteraming is een verkenning opgesteld (OTB, 2005). In deze verkenning wordt geconstateerd dat stedelijke vernieuwing permanent aan de orde is, aangezien er altijd wijken zijn die aan de onderkant van de hiërarchie zitten en die een neerwaartse spiraal vertonen, zodat vernieuwing noodzakelijk is. Rijksinzet zal echter niet altijd nodig zijn. Dit is afhankelijk van het ambitieniveau van het Rijk en van de vraag of de eerstverantwoordelijke partijen dat ambitieniveau kunnen behalen. Het Rijk zal zich in de toekomst vooral richten op stedelijke vernieuwing in wijken met meervoudige problematiek. Daarbij zullen zaken als leefbaarheid, veiligheid en criminaliteit steeds dominantere thema’s worden. Aangezien de meeste woningen bouwtechnisch inmiddels wel in orde zijn, wordt de bouwtechnische kwaliteit van woningen minder belangrijk als criterium voor stedelijke vernieuwing. Stedelijke vernieuwing zal zich steeds meer richten op gebieden waar de kwaliteit van bestaande woningen én woonomgevingen niet op de vraag aansluiten.



3

11

Kosten van stedelijke vernieuwing

3.1.1 Investeren in vastgoed en woonomgeving De stedelijke vernieuwing wordt wel gezien als de fysieke pijler van het beleid voor de grote steden. Het gaat om concrete veranderingen in de bebouwing en/of de infrastructuur van wijken. De veranderingen komen tot stand na ruimtelijke planvorming, waarbij voldoende draagvlak is verkregen bij de betrokken bewoners/gebruikers, eigenaren en overheden. Door een veelheid aan betrokken partijen en een complexe uitvoering (ontruimen, slopen, vernieuwen woonomgeving, infrastructuur en bebouwing) is sprake van een langdurig en kostbaar proces. De uitgangssituatie is een bestaande wijk: vastgoed in gebruik en een gegeven infrastructuur. Het resultaat is een vernieuwde wijk, met (deels) vernieuwd vastgoed in gebruik en een (deels) gewijzigde infrastructuur. In plaats van sloop en nieuwbouw kan de ingreep ook bestaan uit ingrijpende verbetering, die boven het normale onderhoud uit gaat. Voor de delen die een transformatie ondergaan is sprake van een op zichzelf staande exploitatieopzet. Daarin worden kosten en opbrengsten in de tijd geplaatst en doorgerekend op de netto contante waarde van kosten en opbrengsten. De praktijk leert dat in veel gevallen de toekomstige opbrengsten de kosten niet volledig dekken: er is sprake van een exploitatietekort, dat meestal is terug te voeren op de kosten van ontruiming en sloop, en soms ook op dure elementen in de uitwerking (gebouwd parkeren). Veel projecten in de stedelijke vernieuwing hebben betrekking op de sloop van minder gewilde naoorlogse sociale huurwoningen, die vervolgens worden vervangen door een mix van huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen. De kosten die deze projecten met zich mee brengen omvatten:

· · · · · · ·

Kosten planvorming en planproces; Verwerving of afwaardering bestaand vastgoed; Ontruiming en herhuisvesting; Sloop van bebouwing en infrastructuur (wegen, leidingen); Aanleg nieuwe infrastructuur; Bouw van nieuw vastgoed (woningen, voorzieningen, andere functies); Ingebruikname nieuw vastgoed.

De projecten kennen directe opbrengsten:

· · ·

Opbrengsten van verhuur en verkoop vastgoed; Besparing van geplande gemeentelijke investeringen (infra, voorzieningen); Subsidies (ISV, Europese programma’s, gemeentelijke fondsen, IPSV, GSB).

Voorts is er een potentieel indirect rendement, in de vorm van een toekomstige waardestijging van het vastgoed.


12

HOOFDSTUK 3

Zowel in de huidige situatie - aan de vooravond van herstructurering - als in de nieuwe situatie – na afronding – zijn te onderscheiden: •

het beheer en de eventuele vervanging van infrastructuur en openbare ruimte (meestal vastgelegd in de begroting openbare werken)

•

de exploitatie van bestaand en nieuw vastgoed als woningen, winkels en voorzieningen (de vastgoedexploitatie)

In de tussenliggende transformatiefase, waarin de herstructurering plaatsvindt, worden drie deelexploitaties onderscheiden: •

de tijdelijke exploitatie van het te transformeren vastgoed

•

de grondexploitatie die wordt ingericht om het gebied te herontwikkelen

•

de bouwexploitatie voor de realisatie van nieuw vastgoed

Tussen de deelexploitaties vinden onderlinge leveringen plaats. Zo verhuizen huurwoningen uit de reguliere naar de tijdelijke exploitatie, waarin de bewoners worden geherhuisvest en de woning wordt gesloopt, waarna overdracht plaatsvindt aan de grondexploitatie, waar bouwrijpe grond wordt opgeleverd waarop vervolgens in de bouwexploitatie een nieuwe woning wordt ontwikkeld, die tot slot wordt verkocht of in exploitatie wordt genomen. De samenhang tussen de onderscheiden deelexploitaties kan schematisch als volgt worden weergegeven.

Figuur 3.1 De samenstellende delen van een gebiedsexploitatie: van huidige naar nieuwe exploitatie

Beheer openbare ruimte

Vastgoed exploitatie

Huidige situatie

Grond exploitatie

Tijdelijke exploitatie

Bouw exploitatie

Transformatie

Beheer openbare ruimte

Vastgoed exploitatie

Nieuwe situatie

(Bron: Ministerie van VROM, “Kosten in beeld, kosten verdeeld”)

Met behulp van gronden vastgoedexploitatiemodellen kan het saldo van deze projecten vooraf worden geraamd, in de vorm van een netto contante waarde. Bij stedelijke vernieuwing is het noodzakelijk de grond en vastgoedexploitatie in samenhang in een gebiedsexploitatie te zien. Bij uitleggebieden is een scheiding tussen beide gemakkelijker door te voeren, al geldt ook daar dat de toekomstige vastgoedexploitatie bepalend is voor de grondopbrengst, via de residuele grondprijsberekening.


13

KOSTEN VAN STEDELIJKE VE RNIEUWING

3.1.2 Kostbare elementen Bij stedelijke vernieuwing ligt het accent op de herstructurering van bestaande woongebieden. In het verlengde daarvan vergt de nieuwe bebouwing soms ook een aanpassing van de infrastructuur. Door geluidschermen of andere aanpassingen van hoofdwegen kan het woongebied worden vergroot. De aanleg van groen, sportvoorzieningen en andere vormen van een minder intensief ruimtegebruik kunnen een extra last vormen bij stedelijke vernieuwing. Immers, vrij dure grond, waarop veel bebouwing stond, wordt omgezet in grond die nauwelijks opbrengsten genereert. Ook het omzetten van intensievere bebouwing in eengezinswoningen met tuinen is lastig vanwege de lagere grondopbrengsten. Bij stedelijke vernieuwing is er daarom een zekere druk om via intensiever gebruik van de ruimte de opbrengsten na vernieuwing te vergroten. Dat gaat knellen wanneer de vraag in de markt daarbij wordt veronachtzaamd.

3.1.3 Meerjarige projecten met lange voorbereiding De stedelijke vernieuwingsprojecten kenmerken zich door een lange voorbereidingsduur en vaak ook een complexe uitvoering. De voorbereiding begint gewoonlijk met een probleemanalyse, een verkenning van stedenbouwkundige mogelijkheden en het uitwerken van een plan van aanpak, dat op draagvlak moet kunnen rekenen van de bewoners en gebruikers, van de vastgoedeigenaren en van de lokale overheid. De probleemanalyse, de diagnose, is van groot belang om de hele planvorming daarna in de goede richting te zetten. Evenzeer is het nodig om een goede samenwerkingsvorm te vinden voor de partijen die samen projecten moeten gaan realiseren. De gemeente en de woningcorporaties voeren daar het voortouw. De lange tijd van voorbereiding naar oplevering maakt het noodzakelijk om plannen tussentijds te kunnen bijstellen aan veranderingen in de lokale behoefte en ook om de kasstroom van kosten en opbrengsten te beheersen. De kost gaat meestal voor de baat uit, waardoor tussentijdse bijstellingen flinke gevolgen kunnen hebben voor het eindsaldo. Afspraken over de wijze waarop veranderingen in het eindsaldo worden verrekend moeten ervoor zorgen dat een van de partijen niet blijft hangen aan de oorspronkelijke maar achterhaalde uitgangspunten.

3.1.4 Programmatische aanpak, flankerend beleid Naast de projecten waarbij vastgoed wordt vernieuwd zijn er andersoortige ingrepen in de wijk. Door beheersmaatregelen en stimulerende maatregelen wordt geprobeerd het leefklimaat voor de huidige bewoners te verbeteren. Het vernieuwingsproces vergt permanente aandacht en communicatie. Er kan sprake zijn van een programma om bestaande huurwoningen te verkopen. Het programma op wijkniveau kent zo een mix van gebieden die nieuw worden ingericht en andere plannen en projecten die zich op de hele wijk of bestaande delen van de wijk richten. De laatste laten zich minder gemakkelijk inpassen in een gebiedsexploitatie. Vaak is er sprake van een meer bedrijfsmatige exploitatie voor meerjarig te leveren diensten, soms van eenmalige activiteiten of manifestaties, die afhankelijk zijn van subsidiebijdragen om van de grond te komen. Via meerjarenprogramma’s wordt de planning en bekostiging ervan geregeld.


14

HOOFDSTUK 3

3.1.5 Rekentechnieken De gebiedsexploitatie bestaat uit een raming van kosten en opbrengsten. De kosten van fysieke activiteiten worden berekend op basis van kengetallen die hoeveelheden materiaal, materieel en arbeid als grondslag hebben. Het gaat dan om slopen, wegen maken, bouwen, leidingen leggen, etc. Bij deze kengetallen wordt gerekend met een prijsontwikkeling als gevolg van inflatie, soms specifiek gemaakt voor het soort werk (bouwkosten kunnen harder stijgen dan de gezinsconsumptie). Voor verwervingskosten is een afwijkende benadering nodig. Naar congruentie met het nieuwe vastgoed kan voor het bestaande vastgoed een bedrijfswaarde (huur) of marktwaarde (koop) worden berekend. De bedrijfswaarde, de netto contante waarde van toekomstige kosten en opbrengsten, van in te kopen vastgoed is sterk afhankelijk van de verwachte levensduur, die voor te slopen gebouwen natuurlijk niet zo lang is. Gebruikelijk is om dan een redelijke resterende levensduur te rekenen, ervan uitgaande dat de beoogde aanpak voorlopig niet doorgaat. De openbare ruimte levert meestal niets op en kent daarom geen grondwaarde, zowel bij inbreng als bij uitname. De opbrengst van het nieuwe vastgoed wordt als gezegd berekend als de marktwaarde bij verkoop en als bedrijfswaarde in geval van verhuur. In de sfeer van de openbare ruimte zijn er opbrengsten toe te rekenen in de vorm van vrijval uit de gangbare gemeentelijke exploitatie die door de vernieuwing van woonomgeving, infrastructuur of voorzieningen voorlopig niet meer nodig zullen zijn. Zowel bij de kosten als de opbrengsten is het nodig naast de directe kosten en opbrengsten de bijkomende kosten en belastingen (BTW) goed in beeld te brengen. Soms is BTW verrekenbaar, soms niet. De gebiedsexploitatie wordt in eerste instantie in huidige kosten berekend. Op basis van een veronderstelde planning en prijsontwikkeling kan dit worden omgezet in nominale prijzen naar moment van uitgave of ontvangst. Dit geeft een beeld van de kasstroom in de tijd. Vervolgens kan het saldo per heden worden bepaald door de berekende bedragen contant te maken. Dit NCW-saldo is van belang om alternatieven in planning en programma met elkaar te kunnen vergelijken. Het saldo, indien negatief, geeft bovendien inzicht in het bedrag dat de betrokken partijen moeten aanvullen om via een dekkende exploitatie het plan financieel haalbaar te maken. De variatie van parameters als inflatie, renteontwikkeling en woningprijsontwikkeling heeft significante gevolgen voor het berekende NCW-saldo. Door verschillende scenario’s te hanteren met hun typische parameters kan de gevoeligheid hiervoor in beeld worden gebracht.

3.1.6 Saldobenadering en triggermoney Het saldo van de gebiedexploitatie(s) bepaalt in belangrijke mate of een plan doorgang kan vinden. Marktpartijen zullen pas actief worden wanneer dit saldo boven hun minimale rendementseisen komt. Gemeenten en woningcorporaties zijn niet gebonden aan rendementseisen, maar ze zullen toch een afweging moeten maken over de kosten en baten die


KOSTEN VAN STEDELIJKE VE RNIEUWING

15

aan de uitvoering van het plan zijn verbonden. Vermeden problemen of mogelijk toekomstige meeropbrengsten kunnen daarin een rol spelen. De mogelijke baten bovenop de hier genoemde directe opbrengsten van vastgoedontwikkeling komen verderop aan de orde. De ISV-subsidie is in het verlengde van de stadsvernieuwingsgelden (WSDV) een instrument ter dekking van het gemeentelijk exploitatietekort in de stedelijk vernieuwing. Daarmee worden plannen haalbaar gemaakt. In de praktijk is de gemeentelijke boekhouding niet altijd zo doorzichtig dat goed te zien is hoe de ISV-gelden voor dit doel worden ingezet. Door het gemeentelijk tekort te dekken verdwijnt een belangrijke hobbel in de realisatie van de stedelijke vernieuwing: het plan wordt financieel haalbaar.


STEDELIJKE VERNIEUWING

17

4

Welvaartseffecten van ISV

4.1

Ontwikkeling MKBA

Kosten-batenanalyse is een instrument dat het financiële rendement van investeringen onderzoekt door alle kosten en baten waarmee de investeerder geconfronteerd wordt tegen elkaar af te wegen. Maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) is een instrument dat het maatschappelijk rendement onderzoekt van investeringen door alle kosten en baten die de welvaart van burgers beïnvloeden met elkaar te vergelijken. Essentieel bij de MKBA is dat de welvaartseffecten zoveel mogelijk in geld worden uitgedrukt. Binnen het kader van het Onderzoek Economische Effecten Infrastructuur (OEEI) en het vervolg daarop (Overzicht Effecten Infrastructuur - OEI) is deze in de economische theorie goed verankerde methode van MKBA uitgewerkt voor investeringen in infrastructuur. Daarbij is veel aandacht besteed in het identificeren van welvaartseffecten en het waarderen van effecten die geen marktprijs kennen zoals effecten op de reistijd van particulieren, milieu, geluid en veiligheid. Het huidige onderzoek is erop gericht methoden te inventariseren die toepassing van MKBA op SV mogelijk maken waarbij met name gezocht wordt naar het monetariseren van ongeprijsde effecten. Onderstaand schema illustreert onze aanpak waarbij we op zoek gaan naar de relatie tussen ISV gelden, fysieke verbeteringen en welvaartseffecten en naar meeteenheden en methoden om de meeteenheden te waarderen. Schema: Financieringsbronnen, effecten en waarderingsmethoden Financieringsbron ISV

Andere bronnen:

.Gemeenten .Corporaties

Fysieke effecten Omvang en kwaliteit woningvoorraad & woonomgeving

Welvaartseffecten - Hogere waarde woningen - Meer leefbaarheid - Minder criminaliteit - Betere leefomgeving

Meeteenheden -woningprijzen, -Leefbaarheidindicatoren, - Criminaliteitscijfers - Schoolresultaten, etc

Waarde Meeteenheden worden waar mogelijk in geld uitgedrukt

.Eigenaren

Grote stedenbeleid


18

HOOFDSTUK 4

Daarbij gelden voor ISV een viertal complicerende factoren: 1.

De rol van de rijksoverheid is niet op voorhand evident.

2.

Omdat ISV slechts een klein deel van de investering uitmaakt is het niet zonder meer duidelijk wat de consequentie van geen ISV gelden is. Voor de MKBA geldt vervolgens de vraag welk nulalternatief geschikt is om het rendement van ISV te bepalen.

3.

Een groot deel van de beoogde effecten zijn indirecte effecten die men via investeringen in woning en woonomgeving tracht te bereiken. Theoretisch gezien zullen de investeringen dan ook tot uitdrukking komen in waardevermeerdering van woningen en de vraag rijst in hoeverre de uiteindelijke effecten additief aan die waardevermeerdering zijn.

4.

ISV-gelden vormen slechts een klein deel van de gehele investering in woningen en woonomgeving. Dat wil zeggen de directe relatie tussen ISV-gelden en verbetering van woning en woonomgeving is, in kwantitatieve termen, niet volledig te leggen. Dit laat onverlet het investeringsuitlokkend vermogen van ISV –gelden.

In paragraaf 4.2 wordt kort ingegaan op de overheidsrol (aspect 1). In paragraaf 4.3 volgt een discussie over geschikte nulalternatieven (aspect 2). In 4.4 en 4.5 wordt vanuit een theoretisch kader de mate waarin effecten in woningprijzen tot uitdrukking komen beschreven (aspect 3). In de literatuurstudie en later in de casestudie wordt een zo volledig mogelijke lijst van effecten opgesteld en opnieuw bekeken in hoeverre deze in de woningprijs tot uitdrukking komen dan wel via een alternatieve methode zijn te meten en te waarderen. In de casestudie wordt tevens bekeken in hoeverre er een relatie ligt tussen SV-gelden en totstandkoming van investeringen (aspect 4).

4.2

Reden voor overheidsingrijpen

Stedelijke Vernieuwing (SV) is gericht op het verbeteren van woningen en woonomgevingen in specifieke achterstandswijken. Het gebruik van SV-gelden ligt in handen van gemeenten en is gericht op een brede reeks van sociale doeleinden. Vanuit economisch standpunt is het bestaan van externe effecten een reden voor de overheid om SV-gelden beschikbaar te stellen. Het slecht onderhouden van een woning en met name haar omgeving leidt tot achteruitgang voor iedereen in een wijk. Het individu wordt in die situatie slechts in beperkte mate met zijn eigen gedrag geconfronteerd en ontvangt daardoor niet de juiste prikkels (‘marktfalen’). Concentratie van een economisch zwakke bevolking zou dit effect nog kunnen versterken. 4

4 In de literatuur (zie bijlage 1) wordt soms aangegeven dat concentratie van zwakke bevolkingsgroepen tot een negatief schaaleffect leidt, dat groter is dan in het geval zwakke groepen verspreid zouden zijn en gemengd werden met economisch sterkere groepen. Daarnaast leidt


19

W ELVA ARTSE FFE CTE N VA N ISV

Het bestaan van externe effecten wil overigens niet zeggen dat een rol voor de overheid evident is. Soms is overheidsingrijpen niet effectief of niet efficiënt (‘overheidsfalen’). Kostenbatenanalyse laat zien of dit het geval is. Als overheidsingrijpen op basis van het bestaan van externe kosten en een positief rendement gewenst is, gaat het niet automatisch om een rol voor de rijksoverheid. Kennis en ervaring liggen voornamelijk op lokaal niveau. Daarom wordt over de inzet van SV-gelden op lokaal niveau beslist. De rijksoverheid zou een rol hierin hebben in zoverre effecten en organisatie gemeente overstijgend zijn. Uiteraard laat dit onverlet dat de rijksoverheid een aantal algemene en coördinerende taken heeft. Gewezen kan worden op een bepaalde systeemverantwoordelijkheid ten aanzien van hoofdlijnen van beleid, de beschikbaarheid van wettelijke en financiële middelen (omvang en wijze waarop ze beschikbaar komen c.q. de verdeling) en de toetsing van een en ander (inspectie). Voor wat betreft de financiële middelen kan worden opgemerkt dat die zeer divers zijn samengesteld: Algemene middelen van gemeenten uit het gemeentefonds (in het bijzonder het cluster volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheer); Algemene middelen van gemeenten op basis van eigen inkomsten (met name OZB; maar ook inkomsten uit beleggingen, en revenuen grondbeleid); Taakgerelateerde eigen inkomsten van gemeenten, waaronder met name leges; Plangebonden eigen inkomsten waaronder grondopbrengsten (financieel en materieel, zoals de aanleg van een weg of groenvoorziening door een projectontwikkelaar); Inkomsten van gemeenten uit specifieke uitkeringen, waaronder met name het ISV. Daarbij gaat het voor rechtstreekse gemeenten om een uitkering van het rijk en voor de overige gemeenten om een uitkering van provincies; Bijdragen van provincies aan gemeenten voor herstructurering; Regelingen van het rijk (met name fiscale) direct gericht op particulieren (bewoners en ondernemers).

4.3

Het nulalternatief

In de methodologie van de MKBA is de keuze van het nulalternatief bepalend voor de uitkomsten. Immers, hoe verder het nulalternatief van het projectalternatief verwijderd is des te groter zijn de effecten. In het algemeen, is het bepalen van het juiste alternatief al ingewikkeld concentratie tot een verdelingseffect waarbij economisch sterke groepen naar betere buurten en zwakke groepen naar slechtere buurten trekken. Overigens bestaan er ook theorieën die ervan uitgaan dat concentratie van bepaalde groepen geleid heeft tot sterkere sociale structuren en daarmee tot vermindering van het externe effect .


20

HOOFDSTUK 4

maar in het geval van ISV is dat extra complex. Het ISV-budget vormt namelijk niet de investering zelf maar bevat het geld (trigger money) dat ervoor moet zorgen dat investeringen gaan plaatsvinden.

Welk nulalternatief geschikt is heeft te maken met de vraag wat er gaat gebeuren indien ISV niet wordt ingezet. Er zijn een aantal mogelijkheden voor het stedelijk vernieuwingsproject. Het project: 1.

gaat niet door

2.

wordt uitgesteld

3.

wordt in afgeslankte vorm uitgevoerd

4.

wordt gefinancierd door extra gemeentelijke belastingen of door herprioritering

5.

wordt gefinancierd door extra verkoop van met name een renderend deel van de woningvoorraad van de corporaties.

Elk project zal waarschijnlijk een ander nul-alternatief kennen. Projecten met een hoge complexiteit aan bijvoorbeeld sociale problemen hebben waarschijnlijk een veel grotere kans afgeblazen te worden dan projecten met minder problemen. Des te complexer de situatie des te meer men risico-avers gedrag van corporaties kan verwachten. ISV gelden zij nu net bedoeld om dergelijke problemen te overbruggen. De vraag is nu welke van de beschreven ontwikkelingen geschikt zijn als nul-alternatief in onze analyse. 1. ‘niet doorgaan’ In complexe situaties zal ISV het verschil kunnen uitmaken tussen wel en niet doorgaan van het project. Het is dan echt het “tirgger-money” dat nodig is om investerende partijen samen te brengen. In die gevallen is de keuze van het nul-alternatief ‘niet-doorgaan’ juist. In dat geval kan het nut van de ISV gelden bekeken worden aan de hand van de totale kosten en baten van het project. 2. ‘uitstel’ Een volgende mogelijkheid is dat het project in een later stadium wordt uitgevoerd zonder ISV gelden 5 . Het nut van de ISV gelden kan dan worden ontleend aan de extra kosten en baten die in de tussenliggende periode gegenereerd worden. Uitstel betekent in dit geval dat ISV gelden worden uitgespaard. De ervaring leert dat projecten die vanwege complicaties uitgesteld worden verlies lijden vanwege al gedane investeringen. Verder zouden de inspanningen (plankosten) om tot uitvoering te komen gedurende de periode waarschijnlijk gaan oplopen. Voor de

5

De mogelijkheid dat het project later wordt uitgevoerd ten koste van een ander budget bespreken we onder optie 4 herprioritering


21


berekeningen is verder van belang hoe groot de vertraging is. We schatten dat uitstel van enkele jaren tot zelfs 10 jaar in dergelijke gevallen voorkomt. 3. ‘versoberde uitvoering’ Waaruit het nul-alternatief afslanking zou moeten bestaan is niet zonder meer duidelijk. Wordt er bezuinigd op groen, buurthuizen, of sociale woningbouw?. Projecten zonder sociale woningbouw zullen mogelijk betere renderen dan projecten met sociale woningbouw. Maar worden daarmee de doelen van ISV bereikt? Om een goede vergelijking te maken moet een alternatief gebouwd worden dat en afgeslankt is en dezelfde doelen dient. Een dergelijke creatie kan niet binnen dit project beantwoord worden. In dat verband lijkt ons beantwoording van de vraag of de huidige ISV projecten renderen (nul-alternatief ‘niet-oorgaan’) al een flinke stap op de goede weg. 4. gemeentebelasting of herprioritering Indien de ISV gelden vervangen worden door gemeentelijke heffingen wordt in feite de vraag gesteld welke belastingvorm het meest rendeert hetgeen eveneens buiten de scope van dit project ligt. Bovendien is de ruimte van extra belastingen voor gemeenten beperkt. Herprioritering betekent in feite dat een deel van de projecten vervallen. Het nut van de ISV gelden is in die gevallen weer terug te brengen tot het nut van wel of niet doorgaan van ISV projecten. (optie 1). 5. financiering door corporaties Een zelfde redenering geldt voor het nul-alternatief waarbij corporaties hun vermogen (huizenvoorraad) moeten aanspreken voor vervangende financiering. Los van de vraag of dit kan worden afgedwongen zou dan bekeken moeten worden wat de effecten van verkoop van de voorraad zijn, hetgeen eveneens buiten de scope van dit project valt. Bovenstaande discussie leidt tot de conclusie het zinvol is allereerst aan te geven in hoeverre projecten met ISV gelden renderen, waarbij het ‘niet doorgaan’ het nul-alternatief is. Vervolgens is het aan te bevelen een doorkijk te maken naar de vraag in hoeverre het voorkomen van vertraging rendeert. Dit kan gebeuren door inzet van ISV gelden te vergelijken met de extra baten over de ‘gewonnen periode’. In dat geval gebruiken we het nul-alternatief uitstel. Soberder projecten uitvoering van projecten of gebruik van andere financieringsbronnen valt buiten de scope van dit project.

4.4

Externe effecten en woningprijzen

Het bestaan van externe effecten behelst het gebrek aan optimale gedragsprikkels voor bewoners en eigenaren in bepaalde achterstandswijken. De vraag rijst of daarmee ook de prijsvorming op de huizenmarkt gebrekkig functioneert. Theoretisch is het antwoord op deze vraag negatief: slechte woningen en woonomgevingen zullen in de marktprijs van de woningen worden verwerkt. Een voorbeeld hiervan is criminaliteit: dit is een extern effect voor de individuele bewoner, maar is voor de eigenaar mede bepalend voor de waarde van zijn woning.


22

HOOFDSTUK 4

Gebrek aan optimale gedragsprikkels geldt ook voor bedrijfsleven (kantoren, winkels, wijkgebonden ondernemers binnen het mkb). Hun gebrek aan bijdragen en inspanningen bepaalt mede de prijs van de woning (woonomgeving). Op het moment dat er wel sprake is van optimale gedragsprikkels zal dit ook van invloed zijn op de prijzen van de woningen. Verbetering van woningen (inclusief de woonomgeving) zal dan ook leiden tot toename van de woningprijs. Die toename is het hoogst indien de verbetering overeenkomt met de voorkeuren van de bevolking, met andere woorden indien aanbod beter afgestemd wordt op de vraag. In onderstaande tekening wordt het welvaartsvoordeel beschreven indien ‘slechte’ woningen worden vervangen door ‘goede’ woningen: Figuur 4.1

Welvaartseffecten van stadsvernieuwing

S lech te w o n in g en

G o ed e w o n in g en V ra ag c u rv e (2 )

P rijs

V ra ag c u rv e (1 )

V ra ag c u rv e

A an ta l

A an ta l

In de linker grafiek neemt het aantal slechte woningen af en daarmee vermindert de welvaart ter grootte van het gele gebied. In de rechter grafiek neemt het aantal goede woningen toe, en daarmee de welvaart, aangegeven door het blauwe gebied. De vraagcurve ligt in de rechter grafiek hoger dan in de linker grafiek omdat de vragers bereid zijn een hogere prijs te betalen voor een betere woning. De welvaartsverbetering komt overeen met het verschil tussen het blauwe oppervlak en het gele oppervlak. Indien de vraag naar extra goede woningen zeer gering is, zoals beschreven door de rode stippellijn, zal de welvaartstoename beperkt zijn tot het blauwe gebied onder de rode stippellijn. Zoals bovenstaande plaatjes laten zien komen deze effecten tot uitdrukking in de prijzen van woningen.

4.5

Beperkingen van de prijs als maatstaf

In de praktijk is het desondanks mogelijk dat effecten van SV niet volledig in de prijs van woningen worden meegenomen. Verder bestaan er meetproblemen, doordat effecten pas na


23


enige tijd in de prijs zichtbaar worden of doordat het invloedsgebied van SV groter blijkt te zijn dan aanvankelijk verondersteld.

Hieronder bespreken we allereerst enkele effecten die buiten de woningprijs vallen: Toename van het consumenten surplus: Dit is de betalingsbereidheid van consumenten, voorzover deze boven de marktprijs van een woning uitgaat. De betalingsbereidheid weerspiegelt het ‘woongenot’ dat de koper (of huurder) aan de woning ontleent. Aanschaf van een goed betekent dat men minstens bereid is de marktwaarde te betalen. Degenen die de marktprijs te hoog vinden kopen het niet, degenen die bereid zijn meer te betalen dan de marktprijs, kopen het wel. De consument die een hogere betalingsbereidheid heeft dan de marktprijs, incasseert daarmee bij aanschaf een surplus. Indien de woningvoorraad toeneemt, is het aannemelijk dat de nieuwe eigenaar een zeker consumenten surplus incasseert. Investering in een verbetering van een woning zal de eigenaar eveneens een additioneel consumenten surplus opleveren. Wij schatten dat het consumenten surplus tussen 0 en 20% van de prijs van de woningen ligt. (zie kader) Consumentensurplus Bij de berekening van welvaartseffecten nemen we ook het consumentensurplus op markt voor huur en koopwoningen mee. De gedachte hierachter is de volgende: Wanneer vraag en aanbod de evenwichtsprijs bepalen is het consumentensurplus in de vraagen aanbodgrafiek de oppervlakte van de driehoek beneden de vraaglijn en boven de evenwichtsprijs. Het consumentensurplus laat zien hoeveel het gekochte goed de consumenten meer waard is dan de prijs die ze ervoor betalen. In onderstaande figuur is het consumentensurplus op een markt weergegeven. In de figuur is het surplus (de oppervlak van de gearceerde driehoek) gelijk aan 20% van de omzet (prijs maal hoeveelheid = de oppervlakte van de rechthoek onder de driehoek). Een consumentensurplus van 20% komt – bij een lineaire vraagcurve - overeen met een prijselasticiteit van -2,5. 1,4 P0 P

P0

Q0 Q

Bij Stedelijke vernieuwing gaat het doorgaans om verbeterde of extra ruimte voor woningbouw. In dat geval betreft het slechts kleine veranderingen van het totale aanbod van woningen in een plaats of een regio. In dat geval bestaat het consumentensurplus – in een vrije markt - slechts uit een klein driehoekje in de buurt van Q0. De (huur)woningmarkt is echter niet geheel vrij; daardoor kunnen de extra woningen ook ten goede komen aan mensen die zich in de figuur meer


24

HOOFDSTUK 4

naar links bevinden, en die een relatief hoog consumentensurplus hebben. Gezien deze onzekerheden gaan we in dit rapport uit van een consumentensurplus van 0 à 20% van de prijs van de woningen. Om het CS van verbeterde woningen binnen het kader van SV te bepalen zou nade onderzoek moeten worden verricht. Een indicatie zou kunnen worden gevonden in het verschil tussen getaxeerde waarde en hogere prijzen die kopers bereid bleken te betalen voor die woningen.

Inzet van politie, maatschappelijk werk en scholing kan verminderen indien SV succesvol is. Daarom komen baten van SV-gelden niet alleen in de prijs tot uitdrukking maar ook in de eventuele afname van kosten van alternatief beleid. Hieruit volgt overigens dat er een keuze van instrumenten bestaat: investeringen in woningen en omgeving of investeringen in inzet van maatschappelijk werk etc. Welke (combinatie) optimaal is wordt in dit onderzoek niet beantwoord. Wijkverbetering kan leiden tot verbetering van winkels en van hun assortiment. Bewoners zullen meer besteden aan winkels in de buurt. Hierdoor stijgen niet alleen de prijzen van woningen, maar ook de prijzen van winkelpanden. De extra lokale bestedingen zullen deels ten koste gaan van bestedingen elders. Een bovengrens van het additionele netto effect (hogere waardering van winkels in de wijk minus relatief lagere waardering van winkels elders) wordt gevormd door de bespaarde verplaatsingskosten om lokaal te kopen in plaats van ergens anders. Ook consumenten uit andere wijken zullen ‘slechte wijken’ mijden. Dit uitwijkgedrag zal ook leiden tot verplaatsingskosten en vormt ook (deels) een additioneel welvaartseffect bovenop de veranderde waarde van woningen. Paternalisme: de overheid kan de voordelen van SV zwaarder ‘wegen’ dan de bewoners van de woningen doen. Een voorbeeld is dat verbetering van woningen, met name ruimere woningen en schoolvoorzieningen kunnen leiden tot betere schoolprestaties. De waardering hiervoor van overheidswege kan groter zijn dan de waarde die eigenaren en bewoners hieraan toekennen. Deze hogere waardering zou in dat geval niet voldoende in de prijs tot uitdrukking komen. Hoe we dit paternalisme moeten waarderen is echter onduidelijk. Een tweede reden waarom de prijs niet altijd de juiste informatie verschaft is gelegen in praktische meetproblemen. Deze hangen deels samen met de afbakening van het beschouwde gebied. Hieronder volgen een aantal voorbeelden: Huizen aan de rand van de wijk (maar buiten de wijk) kunnen beïnvloed worden door de situatie in de wijk zelf. Dit pleit voor een ruime definitie van het te beschouwen gebied. Er kunnen negatieve effecten zijn op andere wijken. Verbetering van het woningbestand in de wijk is deels gericht op het aantrekken van een koopkrachtiger populatie uit andere wijken. Tegelijkertijd zal een deel van de minder koopkrachtige bevolking naar andere wijken uitwijken. Woningen in andere wijken zullen gemiddeld in waarde afnemen, deels door de lagere koopkracht en deels door mogelijke sociale problemen die worden overgeheveld. Deze waardevermindering wordt niet in de prijs van de woningen in de verbeterde wijk meegenomen.


25


Er kunnen positieve effecten zijn op andere wijken. Bijvoorbeeld verbetering van woonomstandigheden (studeerruimte, stilte etc) kan leiden tot verbetering van schoolprestaties. Dergelijke verbeteringen leiden tot verhoogde aantrekkelijkheid van de scholen in de wijk voor scholieren van buiten de wijk (bijvoorbeeld een naburige achterstandswijk). Dit heeft een positief effect op de woningprijzen in naburige wijken. In dat geval is de meting van woningprijzen alleen binnen de wijk een onderschatting van het effect. Een ander meetprobleem doet zich niet voor bij de afbakening, maar bij het meten van de prijzen zelf: De waarde van woningen kan benaderd worden via werkelijke transacties of via vaststelling van WOZ waarden eens per vijf jaar. Geen van beiden geeft een perfect beeld van de jaarlijkse waarde van de totale woningvoorraad. Het aantal transacties in een achterstandswijk kan bovendien zo beperkt zijn dat men moet terugvallen op oude gegevens of vergelijkbare huizen in andere wijken. Hierdoor blijven effecten op korte termijn mogelijk buiten zicht.

4.6

Typologie van effecten

Een in MKBA’s toegepaste indeling van effecten is die in directe, indirecte en externe effecten. Deze effecten worden zo veel mogelijk in geld gewaardeerd, ook als het nietfinanciële effecten zijn (bijvoorbeeld welzijn). Directe effecten zijn de effecten van ISV op woongenot en andere grootheden die met de woning en woonomgeving hebben te maken (dat wil zeggen ‘betrekking hebbende op de woningmarkt’). Een krappe woonruimte kan het woongenot bijvoorbeeld doen dalen, wat tot uiting komt in een lage waardering van krappe woonruimte, wat weer tot uiting zal komen in de prijs van zulke woonruimte. Indirecte effecten zijn de effecten op andere markten dan de woningmarkt. Krappe woonruimte zou in theorie bijvoorbeeld kunnen leiden tot slechtere schoolprestaties, waardoor later een ongunstig effect optreedt op de arbeidsmarkt. Voor zover dit wordt meegewogen in de beslissing een bepaalde woonruimte te aanvaarden, komt dit tevens tot uiting in de prijs. Anders wordt het als effecten niet worden meegewogen in de beslissing woonruimte te aanvaarden, een woning te verbeteren enzovoorts. Dit is het geval bij zogenaamde externe effecten. Verbetering van de (buitenkant van de) woning kan het woongenot van naburige bewoners doen toenemen, maar dit hoeft geen rol te spelen bij de beslissing om wel of niet een woning te verbeteren. De prijs die de eigenaar/bewoner betaalt voor de woningverbetering vertegenwoordigt dan dus niet het volledige effect; een inschatting van dit effect vereist andere methodes. Naast de indeling in direct, indirect en extern worden verdelingseffecten onderscheiden. De verdelingseffecten laten de herverdeling van welvaart zien tussen groepen of tussen wijken. In een MKBA worden dergelijke effecten doorgaans als neutraal gewaardeerd.


26

HOOFDSTUK 4

Bovenstaande indeling van effecten wordt in de volgende twee hoofdstukken (literatuurstudie en de case studie) gebruikt om de effecten te typeren.


27


5

Literatuurstudie naar baten en kosten van Stedelijke Vernieuwing

Tijdens de literatuurstudie is met name gezocht naar methoden om de afzonderlijke effecten van stedelijke vernieuwing te meten, waarderen en monetariseren. Naast een onderscheid in directe, indirecte en externe effecten hebben we onderscheid gemaakt tussen effecten op wijkniveau (paragraaf 5.1) en op bovenwijkniveau in verband met de invloed van SV buiten de directe wijk (paragraaf 5.2). In de volgende paragrafen worden de door ons getrokken conclusies uit de verschillende bronnen weergegeven. In Bijlage Literatuurstudie wordt in meer detail de verschillende literatuur beschreven. In hoofdstuk 6 worden een viertal casestudies beschreven en geanalyseerd. De conclusies uit de literatuurstudie en de casestudies zijn samengevat via een overzichtstabel van effecten in hoofdstuk 7.

5.1 Effecten op wijkniveau 5.1.1

Directe effecten

5.1.1.1 Kwaliteit van de woningen Fysieke kwaliteit De fysieke kwaliteit van een woning, zowel door het verbeteren, het vergroten of onderhoud, verhoogt de waarde van deze woning en zal naar verwachting terug te vinden zijn in de woningprijs. De fysieke kwaliteit van panden en dergelijke heeft niet alleen effect op de bewoner of eigenaar die de kosten daarvan draagt, maar kan ook op de omliggende woningen of de buurt effect hebben (zie onder extern effect).

Benutting woningvoorraad Een goede benutting van de woonvoorraad door Stedelijke Vernieuwing en zodoende weinig leegstand zal tot uitdrukking komen in de huizenprijzen.

5.1.1.2 Kwaliteit omgeving Verschillende onderzoeken hebben aangegeven dat er relaties bestaan tussen de kwaliteit van een omgeving en de woningprijzen. In het volgende worden de conclusies uit de literatuur per afzonderlijk deel van de kwaliteit van de omgeving beschreven.

Ontsluiting, bereikbaarheid, infrastructuur Een verbeterde ontsluiting, bereikbaarheid en infrastructuur zal waarschijnlijk tot uitdrukking komen in een verhoging van de huizenprijzen. De precieze relatie is in Nederland echter nog nauwelijks onderzocht.


28

HOOFDSTUK 5

Openbare ruimte De kwaliteit van de openbare ruimte is afhankelijk van het aantal luxe inrichtingselementen. De waarde van een verhoogde kwaliteit komt tot uitdrukking in een stijging van de vastgoedwaarde in de directe omgeving van de elementen.

Groen en blauw Meer groen en blauw in een bepaalde wijk komt tot uitdrukking in de huizenprijzen in diezelfde wijk. Het woongenot zal door een toename van groen en blauw toenemen.

Voorzieningenniveau Het voorzieningenniveau (scholen, gezondheidszorg, winkelvoorzieningen) zal voor een deel tot uitdrukking komen in de huizenprijzen. Daarnaast komt het tot uitdrukking in een aantal indicatoren.

5.1.2

Externe effecten

Invloed fysieke verbetering op de omgeving Het effect op de omgeving komt in principe tot uitdrukking op de waarde van de bestaande (niet aangepaste) woningvoorraad in de directe omgeving van SV projecten.

Luchtkwaliteit Een verbeterd luchtkwaliteit/milieu zal tot uitdrukking komen in de prijzen van de woningen in het gebied waar deze verbetering zich voor doet.

Geluidsoverlast Geluidsoverlast zal via de leefbaarheid van een omgeving invloed hebben op de huizenprijzen in een bepaalde buurt.

5.1.3

Indirecte effecten

Scholing en werk Het gemiddelde opleidingsniveau van een wijk zal zijn weerslag vinden in de woningprijzen. Ook de werkgelegenheid/werkloosheid in een bepaalde wijk zal (deels) in de huizenprijs zitten. De relaties tussen huizenprijzen en scholing/werk is echter wel complex. Als alternatief zou men kunnen kijken naar de verschillende arbeidsmarkt- en onderwijsindicatoren.

Gezondheid De gezondheid van bewoners kan verbeterd worden door Stedelijke Vernieuwing. Dit kan een positieve uitstraling hebben op de buurt en zodoende in de huizenprijzen zitten. Daarboven geeft een verminderde uitgave aan de gezondheidszorg het effect van een betere gezondheid weer.


LITERATUURSTUDIE NAAR BA TEN EN KOSTEN VAN STEDELIJKE VE RNIEUWING

29

Sociale veiligheid De sociale veiligheid heeft een grote invloed op de buurtkwaliteit en zodoende op de huizenprijzen. Daarnaast heeft sociale veiligheid invloed op het kostenniveau van bestrijding van criminaliteit. En tenslotte bestaan er verschillende indicatoren voor sociale veiligheid.

Verkeersveiligheid Een hoge verkeersveiligheid in een buurt zal in principe gewaardeerd worden door bewoners en tot uitdrukking moeten komen in de waarde van huizen. Als alternatief kan verkeersveiligheid gemeten en in geld gewaardeerd worden op basis van bekende kengetallen over waarde van verkeersongelukken.

Imago / vestigingsklimaat Het imago/vestigingsklimaat is het gevolg van een optelsom van de andere effecten en mag op zich niet bij de andere dan effecten worden opgeteld. Een verbeterd imago zal overigens een positieve uitwerking hebben op de huizenprijzen.

Koopkracht / behoud voorzieningenniveau Koopkracht heeft invloed op het behoud van het voorzieningenniveau maar wordt qua effect voor een belangrijk deel al meegenomen in de waarde van de woningen. Een alternatieve methode voor het waarderen van de verbetering zijn de reiskosten naar het dichtst bijgelegen geëiste niveau aan voorzieningen.

Functiemenging Functiemenging heeft onder bepaalde omstandigheden een positief effect op de buurt en zal als zodanig in de prijs van de woningen tot uitdrukking komen. Mogelijk kan functiemenging ook via een aantal indicatoren zoals voorzieningenniveau, scholing, werk worden waargenomen.

Leefbaarheid De leefbaarheid van een wijk/omgeving is erg belangrijk voor de waarde van een woning. Leefbaarheid is echter een begrip waar veel van de eerder besproken aspecten onder vallen. Via die weg zullen de effecten eventueel in de huizenprijzen zitten. Als alternatieve methode kunnen we wel naar leefbaarheidindicatoren kijken maar men moet oppassen dat er dan geen dubbeltellingen voorkomen.

Segregatie Segregatie heeft invloed op de leefbaarheid van een buurt. De mate van segregatie zal ons inziens daarom ook tot uitdrukking komen in de huizenprijzen in die buurt. Spreiding van probleemgroepen leidt tot minder problemen per wijk maar mogelijk tot meer wijken met problemen. Of spreiding per saldo positief is hangt o.a. af van de manier van uitvoering. Als zodanig zou het effect van spreiding niet alleen in de buurt maar ook daar buiten gemeten moeten worden. Als alternatief voor de veranderingen in de huizenprijzen zou men het welvaartseffect kunnen meten door het o.a. het aantal werklozen in de buurt te nemen, waarbij ook naar andere wijken gekeken moet worden.


30

5.2

HOOFDSTUK 5

Effecten op bovenwijkniveau

Effecten van stedelijke vernieuwing blijven niet altijd beperkt tot het gebied waar de vernieuwing plaatsvindt. Veelal profiteren aangrenzende gebieden ook, doordat negatieve externaliteiten, zoals verkeersoverlast, congestie en criminaliteit afnemen, of er wordt een positieve externaliteit versterkt, denk hierbij aan belevingswaarde. De invloed van veranderingen in een buurt op andere buurten is nog maar weinig onderzocht. Om de omvang van dergelijke effecten inzichtelijk te maken, zal bekend moeten zijn welke aangrenzende gebieden precies meeprofiteren. De omvang van de effecten zullen afnemen naarmate de afstand tot het SV-gebied toeneemt. In deze paragraaf zal worden besproken welke conclusies uit de literatuur zijn te trekken met betrekking tot effecten die zich op bovenwijkniveau voordoen. Hierbij wordt ook gekeken naar de wijze waarop deze kunnen worden gemeten, gewaardeerd en gemonitariseerd.

5.2.1

Directe effecten

Fysieke kwaliteit woning Het effect komt tot uitdrukking via woningprijzen van omliggende woningen.

5.2.2

Indirecte effecten

Sociale veiligheid, imago en vestigingsklimaat Voor zowel sociale veiligheid als imago geldt dat er sprake is van een beperkte invloed op de omliggende buurten.

Scholing en werk Het effect van scholing en werk overstijgt de buurt (bijvoorbeeld via pendel).



6

31

Resultaten van casestudies

In het kader van dit onderzoek zijn vier casestudies uitgevoerd. Drie cases hebben betrekking op stedelijke vernieuwing op wijkniveau (Vinkhuizen in Groningen, Zuilen in Utrecht en Hoogvliet in Rotterdam) en een case heeft betrekking op stedelijk vernieuwing op MOP-niveau (Deventer).

6.1

Vinkhuizen, Groningen6

6.1.1 Inleiding Vinkhuizen is eind jaren ’60 in aanbouw genomen, in de Noordwesthoek van Groningen en in enkele jaren gebouwd. De wijk van zo’n 5.000 woningen (90% sociale huur) kent een mix van hoogbouw langs de randen en daarbinnen stempels met middelhoogbouw en eengezinswoningen. Rond 1997 was er toename van leegstand. Aan de westzijde was de nieuwbouwlocatie De Held in aanbouw genomen. De gemeente en woningcorporaties zagen een negatieve ontwikkeling in de wijk: afnemend draagvlak voor voorzieningen en verloedering. Om die reden werd Vinkhuizen als eerste wijk aangewezen voor herstructurering. Een plan werd opgesteld voor wijkvernieuwing, aanvankelijk met een fors sloopprogramma, dat veel tegenstand kreeg. De betrokken partijen waren de gemeente, drie van de vier corporaties en een institutionele belegger. In het plan werd daarna de sloop teruggebracht naar 710 woningen, waarvoor nu 470 nieuwe woningen terugkomen, overwegend koopwoningen. Tussen Vinkhuizen en De Held wordt een nieuw park aangelegd, het Eelderpark. Het centrumgebied met voorzieningen wordt herontwikkeld. In de loop der tijd werd het programma aan sociale voorzieningen uitgebreid. Inmiddels is de sloopopgave afgerond. De kosten van het plan zijn verdeeld tussen gemeente en woningeigenaren. De woningeigenaren nemen het vastgoeddeel voor hun rekening, de gemeente de infrastructuur en woonomgeving. De totale kosten van vastgoed en infrastructuur bedragen tegen de 100 miljoen euro. De gemeente heeft ongeveer 30 miljoen bijgedragen, waarbij ongeveer 17 miljoen ten laste kwam van ISV-budget. Door de aanleg van het park is de investering in infrastructuur hoger dan in andere wijken. Als gevolg van de stedelijke vernieuwing is de kwaliteit van de woningvoorraad verbeterd en geven de bewoners een positiever oordeel over de wijk. In 1996 was dit met 7,1 lager dan het stedelijk gemiddelde, in 2004 met 7,7 hoger dan dit gemiddelde. Ook is men meer tevreden over de aanwezige voorzieningen.

6

Voor een uitgebreide beschrijving van de cases zie bijlage.


32

HOOFDSTUK 6

De waarde van de bestaande woningen in Vinkhuizen is relatief gestegen ten opzichte van heel Groningen. Van 1999 tot 2003 bedraagt de stijging 103,6 tegenover 100 voor Groningen. Dit vertegenwoordigt een relatieve waardestijging van ruim 15 miljoen 7 .

6.1.2 Beschrijving MKBA Vinkhuizen Algemeen De belangrijkste indicator voor de invloed van SV is de prijsontwikkeling. Het CBS bleek in staat ontwikkelingen van WOZ waarden per wijk aan te leveren voor zowel bestaande woningen als voor nieuwbouw. Deze data zijn vergeleken met de gemiddelde WOZ ontwikkeling van de stad en met de ontwikkeling in vergelijkbare wijken waar nog geen SV heeft plaatsgevonden. Onderstaande tabel geeft het overzicht van prijsontwikkelingen voor de drie cases op wijkniveau. Daarnaast is gekeken naar ontwikkelingen voor Deventer ten behoeve van een inschatting van de efecten van de MOP Deventer. Uit onderstaande tabel blijkt dat de SV wijken gunstig afsteken tegen de gemiddelde ontwikkelingen van de stad. Dit effect wordt nog groter als we kijken naar de ontwikkeling van vergelijkbare wijken waar nog geen SV heeft plaatsgehad. Deze twee benaderingen geven een range van mogelijk effecten weer van WOZ waarden van bestaande woningen in SV wijken. 8 Ontwikkeling WOZ-waarden 1999-2003, wijk versus stad (bron CBS) Bestaand 1999

2003

Nieuw bouw 1999

Utrecht

131

174

158

195

117.019

10.987

1,33

100,0

Zuilen

103

141

153

207

10.210

717

1,37

103,2

Rotterdam

83

125

130

180

286.287

18.706

1,51

100,0

Hoogvliet

83

126

98

162

16.593

1.521

1,51

100,4

Groningen

74

122

139

213

82.935

6242

1,65

100,0

Vinkhuizen

60

103

71

156

4.600

239

1,71

103,6

2003

Woningvoorr Nieuw bouw% 1-1-2004 1997 t/m2002003 tov 1999

Naast het gebruik van deze data is gebruik gemaakt van het WyX model van RIGO dat de ontwikkelingskosten en exploitatie van SV in kaart brengt. Dit model is met name gericht op het in kaart brengen van de effecten voor exploitanten en woningcorporaties. Het gaat uit van vrij conservatieve berekeningen qua rente en qua mogelijkheden van toekomstige verkoop van sociale huurwoningen. Voor de maatschappelijke baten horen we echter uit te gaan van de werkelijke waarde van woningen ook als de huurder niet het volle pond betaald. Ook bevat het model kosten van BTW voor huurwoningen en opbrengsten als gevolg van overheidsbijdragen. Deze laatste effecten bevatten in feite overdrachten tussen overheid en corporatie en zijn nationaal gezien neutraal. Het model schat de omvang van het te verwachten exploitatie tekort 7

8

CBS-gegevens over ontwikkeling WOZ-waarden 1999-2003. Zie voor uitgebreidere informatie over de WOZ waarde ontwikkeling bijlage 3


33

RESULTATEN VAN CASESTUDIES

voor corporaties. In hoeverre dat gat reëel is vormt voer voor discussie. In de MKBA voeren we allereerst de kosten en baten op basis van het simulatiemodel om vervolgens de nodige aanpassingen te maken ten behoeve van de MKBA. Verder maken we gebruik van het model om de verdeling van kosten en baten over gemeente, rijk en corporatie te bepalen. Het WyX model vormt daarmee een belangrijk onderdeel van de ‘kentallen’ in dit project. Door de verschillende, nu nog handmatige, aanpassingen in het model te verwerken zou een gestandaardiseerd model worden verkregen dat in de toekomst MKBA uitkomsten direct genereert.

Rendement van het project Vinkhuizen In onderstaande tabel worden de kosten en baten van het gehele project weergegeven. De MKBA laat zien dat een belangrijk deel van de effecten in geld zijn uit te drukken.

mln. Euro's Kostenposten

Fysieke effecten

Aantal/index Cont.waarde

Kosten bouw en exploitatie

oude woningen

710

(o.b.v. simulatiemodel corporaties)

nieuwe woningen

470

90

mln. Euro's Aantal/index Contante waarde

Batenpost

Fysieke effecten

Opbrengsten verkoop en exploitatie

koopwoningen

270

en subsidies Rijk en gemeente

huurwoningen

200

Meerwaarde nieuwbouw op lange termijn

% WOZ boven gemiddeld

1.8-3.3%

woningen

min

max

88

88

2

4

13

24

710

Correcties op simulatiemodel - BTW betalingen is overdracht

-3

+ verkoop ipv huurwaarde oude woningen

6

- verkoop ipv huurwaarde nieuwe woningen

-16

Meerwaarde bestaande woningen sv-wijk


3.6-6.5%

woningen

3700

Leefbaarheid

+5%

+ bijdragen gemeente

2

veiligheid

+14%

+ bijdragen Rijk

25

voorzieningenniveau

-

bereikbaarheid

-

Afname waarde bestaande

PM

Cons.surplus 0-20% waarde

vervangen woningen

710

0

22


extra woningen

-240

0

-1

Politie/kans op onlusten

-

PM

PM

Maatschappelijk werk

-

PM

PM

10-30%

0

1

PM

PM

0

0

PM

PM

0

1

woningenin andere wijken

Beperking uitgaven ander beleid

Vermeden groot onderhoud infra Vermeden groot onderhoud groen Vermeden onderbenutting woningen

Totaal

104

Verbetering voorzieningen wijk

Gebruik park recreanten

Voor bewoners andere buurten

Omrijkosten naar andere wijk

# recreanten

Totaal

+PM


103

139

+PM

+PM

34

HOOFDSTUK 6

De MKBA laat zien dat een belangrijk deel van de effecten in geld zijn uit te drukken. Daarnaast zijn er een aantal posten waarvan de informatie ontbreekt zoals effecten op andere beleidsdoelstellingen die mogelijk in de toekomst wel kunnen worden bijgehouden. En tenslotte zijn er een beperkt aantal indicatoren die aangeven in hoeverre er positieve ontwikkelingen in de wijk zijn waargenomen. Het verschil van kosten en baten laat een positief beeld zien. Daarbij zij aangetekend dat een beperkt deel van de effecten niet in geld zijn uitgedrukt. De belangrijkste baten zijn uiteraard de verkoop van huizen. Additionele baten zijn de waardevermeerdering van bestaande woningen op basis van WOZ ontwikkelingen. Waardevermeerdering van nieuwbouwhuizen in de toekomst. Hierbij hebben we verondersteld dat circa de helft van de waardetoename van de bestaande woningen ook in de latere prijsontwikkeling van de nieuwbouw terechtkomt. Onze veronderstelling is daarbij dat de prijzen van de nieuwbouw in een ‘slechte’ wijk oorspronkelijk laag zijn omdat potentiële kopers niet zeker zijn van de toekomstige verbetering van de wijk. Als blijkt dat deze verbetering toch optreedt dan zal ook de prijs van e nieuwbouw omhoog gaan. Een belangrijke baat vormt de toename van het consumenten surplus. Dit geldt zowel voor degenen die overgaan naar een betere woning (we nemen hierbij het verschil in CS) als voor degenen die een extra gebouwde woning kopen. Informatie over het effect op andere beleidsterreinen bleek niet voorhanden. Een grove inschatting van het voordeel voor andere wijken van een verbetering van het voorzieningenniveau bleek zeer beperkt. Het voordeel van het vernieuwde park in Vinkhuizen komt eveneens ten goede aan andere wijken. Om dit effect te meten zal men een idee moeten hebben over het aantal recreanten dat hiervan gebruik maakt. Deze informatie ontbreekt bij de gemeente. Zoals aangegeven geven de geprijsde effecten een positief beeld van de ingreep. De zelfde indruk krijgen we van de reeks van indicatoren over leefbaarheid e.d. van de wijk.

Rendement: ISV voorkomt uitstel project Bovenstaande berekening toont het rendement voor project indien door afwezigheid van ISV gelden het project niet was doorgegaan. Men kan echter ook veronderstellen dat bij gebrek aan ISV gelden de gemeente een aantal jaren later in staat is om genoeg gelden voor het project te verzamelen en daarmee het(zelfde) project 5 jaar later uit te voeren.


35


Inzet van ISV gelden voorkomt een (nul)situatie waarbij sprake is van uitstel. Met ISV gelden wordt het project vervroegd uitgevoerd en nemen de kosten en baten daarmee toe 9 . De vervroegde uitvoering voorkomt kosten op andere gebieden zoals toegenomen plankosten, verlies aan rente door geld dat reeds is opgesloten in het project en inzet op andere beleidsterreinen ter vermindering van sociale problemen. In onderstaand tabel is het resultaat van deze analyse weergegeven. Daaruit blijkt dat het voorkomen van uitstel maatschappelijk een positief rendement oplevert.

Rendement: ISV voorkomt 5 jaar uitstel project Kosten Hogere kosten door eerdere uitvoering

Totaal

baten 19 Hogere baten door eerdere uitvoering minder rente over circa 10% investering minder plankosten minder uitgaven ander beleid zoals: - politie, maatschappelijk werk etc recreatie gebruik voorzieningen (park) 19 Totaal

min max 18 25 2 2 pm pm pm pm pm 21

pm 27

Rendement bij uitstel en versobering Gebrek aan ISV gelden had mogelijk geleid tot een versoberde uitvoering van het project in een later stadium. In dat geval leidt het projectalternatief met ISV gelden niet alleen tot vervroeging van het project maar tevens tot een verbeterde daarvan. De baten (en kosten) van een versoberde uitvoering zullen lager zijn dan het nulalternatief uitstel. Immers daar waren de baten en kosten gebaseerd op een budget dat de ISV gelden verving. Hoeveel minder is moeilijk te achterhalen. We zouden in dat geval precies moeten weten welk onderdeel van de investering niet was gepleegd indien geen ISV gelden beschikbaar waren en wat de gevolgen voor de waarde van de woningen en daarmee voor het rendement van het project zijn. Als zodanig is deze situatie niet verdere doorgerekend.

Actor analyse Als laatste analyse van Vinkhuizen wordt gekeken wie de voor en wie de nadelen van het project ondervinden.

9

Verondersteld is dat kosten en baten vlak na elkaar plaatsvinden: zodra het project klaar is neemt ook de waarde van omliggende woningen toe. Uitstel doet dit proces alleen maar vertragen. Wel zullen de sociale problemen tussentijds verder oplopen. Zowel kosten als baten zijn hier met 4% verdisconteerd. In het algemeen geldt dat de onzekerheid over baten toeneemt des te verder deze van ons afliggen en ligt 7% in de lijn. We gaan er hier echter van uit dat de beslissing over bouw later wordt genomen en dat daarmee er geen sprake is van toename van risico.


36

HOOFDSTUK 6

Effecten per actor Rijk Gemeente Corporaties Particulier verhuurders Bewoners Derden Totaal

ISV minus BTW Bijdrage - ISV + vermeden kosten Opbrengst project incl verkoop Opbrengst vervroegde verkoop Waarde plus CS

min saldo -22 1 -4 0 25 0

max saldo -22 2 18 2 35 1

0

36

De tabel geeft een minimum en maximum weer per actor. Het minimum is gebaseerd op de minimale baten van het project. Het maximum laat de maximale baten zien waarbij we veronderstellen dat in deze situatie verhuurders van bestaande woningen die hun WOZ waarden zien stijgen vervroegd hun onroerend goed gaan verkopen. Daarmee incasseren ze de winst uit de WOZ waarde van bestaande woningen die bij gecontinueerde huur als voordeel van de bewoners had gegolden 10 . Uit deze tabel blijkt dat de bewoners de grote winnaars van het project zijn. De gemeente incasseert een kleine winst en het rijk zorgt voor een grote subsidie. Corporaties en in mindere mate particulier verhuurders komen er goed vanaf indien ze vervroegd hun panden verkopen.

6.2

Zuilen, Utrecht

6.2.1 Inleiding De wijk Zuilen ligt aan de noordzijde van Utrecht tussen Vecht en Amsterdam Rijnkanaal en omvat zo’n 10.000 woningen. Een helft is vooroorlogs, de andere helft vroegnaoorlogs. Begin jaren negentig was het imago van de wijk slecht: selectieve migratie, afnemende koopkracht. In 1995 maakt de gemeente samen met de corporaties K’77 en WBU (nu samen Mitros) en de marktpartijen ERA Bouw, HBG en Johan Matser een wijkontwikkelingsplan, waarin zo’n 12 concrete projecten waren opgenomen. Het plan had een horizon tot 2010, met een voorziene tussentijdse actualisering. Reden om het plan te ontwikkelen was ook de concurrentie die partijen vreesden van de nieuwe locatie Leidsche Rijn. Doelen van het plan waren: de achteruitgang van het leefklimaat tegengaan, een betere positie op de woningmarkt door een meer gedifferentieerd aanbod en het verkleinen van de sociale achterstand in de wijk. De eerste fase van het plan omvatte de sloop van 800 woningen en nieuwbouw van 1900 woningen. Deze aanzienlijke verdichting is vooral bereikt door gebieden waar geen woningen stonden te bebouwen.

10

Indien men niet tot verkoop zou overgaan zouden verhuurders op basis van de gestegen WOZ waarden het voordeel van huurders enigszins kunnen afromen. Dit effect s echter klein en is hier verder niet uitgewerkt.



37

De gronden in Zuilen zijn grotendeels door de gemeente in erfpacht uitgegeven. In de samenwerkingsovereenkomst met de corporaties en ontwikkelaars zijn afspraken vastgelegd over de inbreng en uitgifte van gronden. De grondexploitatie ging uit van een tekort van € 4 miljoen bij totale kosten van € 40 miljoen. Maar partijen spraken met elkaar af om de streven naar een sluitende exploitatie. Aanvankelijk waren bepaalde prijsniveaus voor de grond in de overeenkomst gefixeerd. Dit bleek hinderlijk bij de sterke prijsontwikkelingen in de woningen grondmarkt nadien. De kosten en opbrengsten voor het vastgoed liggen in de orde van een factor 5 hoger dan de grondexploitatiekosten. De corporaties en ontwikkelaars namen de kosten voor herhuisvesting, ontruiming, sloop en nieuwbouw voor hun rekening. De gunstige marktontwikkeling en de verbeterde situatie van de wijk hebben ertoe geleid dat de aanpak minder verliesgevend werd in de loop der tijd. De marktomslag begin 21e eeuw is vervolgens wel een remmende factor geweest. ISV-gelden zijn vooral ingezet voor de verplaatsing van een sporthal waardoor een woningbouwlocatie beschikbaar kwam. Het gaat om 6 miljoen euro. Net als in Vinkhuizen is door de stedelijke vernieuwing de kwaliteit van de bebouwing verbeterd. Het gemiddelde cijfer voor het wonen in Zuilen ligt echter nog wel onder het Utrechts gemiddelde. Het aandeel koopwoningen zal verschuiven van 22% naar 41%. In de hiërarchie van wijken en buurten is Zuilen inmiddels 7 plaatsen opgeklommen, in 1996 stond de wijk nog onderaan. Zowel de openbare ruimte als het aanbod aan voorzieningen is in de afgelopen jaren duidelijk verbeterd. De stedelijke vernieuwing in Zuilen is nog niet af. Inmiddels wordt opnieuw voor bepaalde delen nagegaan of verbetering of vervanging nodig is. Uit de analyse van WOZ-waarden blijkt dat de bestaande woningen in Zuilen van 1999 naar 2003 gemiddeld sterker zijn gestegen dan het Utrechts gemiddelde. Het verschil is 103,2 om 100. Dit vertegenwoordigt bij de 9500 bestaande woningen een extra waardestijging van 42 miljoen.


38

HOOFDSTUK 6

6.2.2 Beschrijving MKBA Zuilen

mln. Euro's Aantal CW Batenpost

Kostenposten

Fysieke effecten


oude woningen

800


nieuwe woningen

1933

244


Meerwaarde nieuwbouw op lange termijn Correcties op simulatiemodel

Fysieke effecten koopwoningen

1450

huurwoningen

483

% WOZ boven gemiddeld woningen

- BTW betalingen is overdracht

Aant/ind

3,5-6%

mln. Euro's Cont. Waarde min

max

252

252

10

17

35

60

1900

-7


7


-27

Afname waarde bestaande

PM



3,5-6%

woningen

10200

Leefbaarheid woningen in andere wijken

+3%-5%

veiligheid

-

voorzieningenniveau

-

bereikbaarheid

-


vervangen woningen

800

0

20


extra woningen

1133

0

35


Politie

-

PM

PM


-

PM

PM

125000 km p.j.

0

1

10-30%

1

3

PM

PM

Verbetering voorzieningen wijk

Omrijkosten naar andere wijken

voor bewoners andere buurten

(5km; 50winkels;10 klanten p.w.= (a 40 cnt per km tijd en geld)

Vermeden groot onderhoud infra Vermeden groot onderhoud groen Totaal

217

Totaal

+PM

MKBA van het Project Zuilen De MKBA is op dezelfde wijze opgezet als in het geval van Vinkhuizen. Het bijzonder aan het geval van Zuilen is dat de directe opbrengsten van het project reeds de kosten overstijgen. De voornaamste reden daarvan is dat in de toenmalige markt de verkoop van huizen bijzonder goed is verlopen. Dit was indertijd niet zonder meer te voorzien en waarschijnlijk beschouwde men de investering wel degelijk als risicovol. De voornaamste baten naast de opbrengst van het project zelf zijn wederom de waardevermeerdering van de bestaande woningen en de toename van het consumenten surplus. De geprijsde effecten laten een positief resultaat zien. Daarnaast geeft de leefbaarheid en criminaliteit geeft een gemengd beeld. Intuïtief lijken deze indicatoren in overeenstemming met de WOZ groei namelijk wel enige vooruitgang maar nog steeds een achterstand. Het gebruiken van beide meeteenheden: WOZ waarden en indicatoren lijkt zinnig om te gebruiken bij de vaststelling van de effecten.


298

388

+PM

+PM

39


Rendement: ISV voorkomt bij uitstel Net als bij Vinkhuizen is ook bij Zuilen bekeken wat het rendement van ISV zou zijn als zonder ISV gelden het(zelfde) project in een later stadium zou zijn doorgegaan. Daarvoor is uiteraard nodig dat de gemeente een alternatieve financieringsbron vindt die het verlies aan ISV gelden goedmaakt. Zoals uit onderstaande tabel blijkt is het voorkomen van uitstel van dit project maatschappelijk rendabel.

Rendement: ISV voorkomt 5 jaar uitstel project Kosten Hogere kosten door eerdere uitvoering

Totaal



pm 75

Actor analyse Als laatste analyse hebben we gekeken naar de verdeling van kosten en baten over de belangrijkste actoren. Hieruit komt het beeld naar voren dat de gemeente met een negatief saldo bleef zitten ondanks de inzet van rijks (ISV) steun. De winnaars zijn in dit geval corporaties, bewoners en particuliere verhuurders.

Effecten per actor Rijk Gemeente Corporaties Particuliere verhuurders Bewoners


Totaal

6.3

min saldo 1 -13 28 0 65

max saldo 1 -11 76 12 92

81

170

Hoogvliet, Rotterdam

6.3.1 Inleiding Hoogvliet hoort bij Rotterdam (sinds 1934), maar het oude deel van Hoogvliet ligt hemelsbreed op ongeveer 15 km afstand van het centrum van Rotterdam. Hoogvliet werd naar WOII aangewezen als eerste satellietstad van NL. Woningen gebouwd voor werknemers van Shell, dat


40

HOOFDSTUK 6

zich in 1936 vestigde in het naburige Pernis. Hoogvliet was toen een kerkdorp met zo’n 300 huizen. Hoogvliet is vooral vroegnaoorlogs, met veel portieketagebouw. Het zuidelijke deel heeft meer eengezins- en koopwoningen. In totaal omvat de wijk ruim 16.000 woningen. Al in de jaren tachtig was er aandacht voor de negatieve ontwikkelingen in de wijk, die men toen met extra groot onderhoud trachtte te keren. Maar Hoogvliet had ook te kampen met afnemende werkgelegenheid in de Rotterdamse havens. Begin jaren negentig kwam er ook aandacht voor meer sociale vernieuwing, zoals de aanpak van overlast door groepen Antillianen. In 1997 werd begonnen met plannen voor een omvangrijke wijkaanpak, die in 1998 werden gepubliceerd: Hoogvliet aan zet. Er was sprake van oplopende leegstand. De woningcorporatie Woonbron, die dominant aanwezig is in Hoogvliet kwam met plannen voor een aanzienlijk sloopprogramma, met het accent op kleine woningen. Met 4.800 woningen gaat het om meer dan een kwart van de wijk. De nieuwbouw moet bewoners vasthouden die een positieve keuze maken voor het wonen in Hoogvliet en daarnaast hogere inkomensgroepen, gezinnen met kinderen en ouderen trekken. Om draagvlak te houden zullen er ook veel woningen nieuw worden toegevoegd, die ruimer van opzet zijn. Door ook 2.000 woningen te verkopen neemt het aandeel koopwoningen stevig toe. De plannen worden uitgewerkt voor vier deelgebieden: Maasranden, Noordwest, Oudeland en Stadshart. Anno 2005 zijn er ruim 1.000 nieuwe woningen gebouwd en heeft de corporatie ook een aanzienlijk aantal bestaande woningen verkocht. De aanpak van de woningen loopt samen met het versterken van de voorzieningen, het verbeteren van de openbare ruimte en sociale projecten om de leefbaarheid en veiligheid te vergroten. De gemeente geeft aan dat de gerichte aanpak van de openbare ruimte effect sorteert: de openbare ruimte blijft schoner en er zijn minder kosten van vandalisme. In verschillende deelexploitaties heeft de gemeente een bedrag van zo’n 40 miljoen aan ISVbudget in Hoogvliet gestopt. Bij een totaal investeringsprogramma dat in de orde van 700 miljoen beloopt lijkt dat weinig, maar het is in verhouding tot de gemeentelijke grondexploitatie nog een aanzienlijk bedrag. Vergeleken met de WOZ-ontwikkeling in Zuilen en Vinkhuizen blijft Hoogvliet nog achter. De WOZ-waarden van bestaande woningen lopen nagenoeg gelijk op met die van Rotterdam als geheel. De omvangrijke aanpak, die ook de laatste jaren pas goed op stoom is geraakt geeft misschien een verklaring voor het achterbllijven van de waarde-ontwikkeling.


41


6.3.2 Beschrijving MKBA Hoogvliet

Rendement van het gehele project

Kostenposten

Fysieke effectenAantal


oude woningen

4800


nieuwe woningen

5600

mln. Euro's CW Batenpost 737

Fysieke effecten


Meerwaarde nieuwbouw op lange termijn Correcties op simulatiemodel

mln. Euro's Indicator Cont.Waarde

koopwoningen

4227

huurwoningen

1422


0,5-2,5%

woningen

- BTW betalingen is overdracht

min

max

624

624

4

18

14

70

5600

-19


43


-101



1-5%

woningen

11000

Leefbaarheid veiligheid Afname waarde bestaande

PM

+8%

voorzieningennieveau

woningen in andere wijken

bereikbaarheid Cons.surplus 0-20% waarde

vervangen woningen

4800

0

117


extra woningen

849

0

25

Politie

-

PM

PM


-

PM

PM

10-30%

3

8

0

1


Vermeden groot onderhoud infra Aantrekkelijkheid voorzieningen wijk

Omrijkosten naar andere wijken125000 km p.j.

bewoners andere buurten

(5km; 50winkels;10 klanten p.w.= (a 40 cnt per km tijd en geld)

Totaal

660

Totaal

+PM

In de case van Hoogvliet zijn dezelfde MKBA methodes toegepast. Een groot deel van de effecten zijn in geld uitgedrukt. De WOZ waarde ontwikkeling lag fractioneel hoger dan het gemiddelde maar zo’n 6% hoger dan in vergelijkbare wijken elders in de stad. De belangrijkste baten zitten opnieuw in de waardevermeerdering van bestaande woningen en in de toename van het consumenten surplus. In het meest pessimistische geval uitgaande van 0% consumenten surplus en een lage extra toename van WOZ waarde is het financiele saldo van maatschappelijke kosten en baten licht negatief. In het maximale geval is het saldo sterk positief. De beschikbare indicator van veiligheid wijst op een verbetering in de buurt.


645

863

+PM

+PM

42

HOOFDSTUK 6

Rendement: ISV voorkomt bij uitstel De MKBA van het gehele project Hoogvliet lijkt positief uit te komen. Teven is gekeken naar een nulsituatie waarbij het project bij ontbreken van ISV gelden later zou zijn uitgevoerd. De inzet van ISV gelden voorkomt in dat geval uitstel. Uit onderstaande tabel blijkt dat de inzet van ISV gelden in het geval van Hoogvliet maatschappelijk rendeert.

Rendement: ISV voorkomt 5 jaar uitstel project Kosten


Hogere kosten door eerdere uitvoering

Totaal


pm 172

Actor analyse Kijkend naar de verdeling van kosten en baten over actoren moet geconcludeerd worden dat corporaties en rijk de verliezers van dit project waren en bewoners en in mindere mate gemeente en particulier verhuurders voordelen bij het project en de subsidiestromen hebben gehad.

Effecten per actor Rijk Gemeente Corporaties Particuliere verhuurders Bewoners


Totaal

6.4

min saldo -21 14 -84 0 76

max saldo -21 19 -21 7 217

-15

201

Deventer (MOP)

6.4.1 Inleiding De case Deventer beslaat de effecten van SV op MOP niveau. Daarbij moet men zich realiseren dat het hier een meerjaren programma betreft waarvan de effecten nog nauwelijks zichtbaar zijn en dat deze per wijk sterk verschillen. Allereerst geven we een korte beschrijving van het programma. Voor een uitgebreide beschrijving van de case verwijzen we naar de bijlage. In het kader van het programma stedelijke vernieuwing wordt in een periode van 10 jaar (20012011 of 2003-2013) gestreefd naar een transformatie van in totaal circa 4.000 woningen (waarvan


43


circa 2.500 sloop/nieuwbouw). Daarnaast wordt een inbreiding/functieverandering beoogd waarbij uitbreiding van de woningvoorraad plaatsvindt met circa 2.000 woningen. Ongeveer 1.250 woningen maken onderdeel uit van de Vinex-afspraken voor de periode 1995-2005. Hiervan was in 2000 ongeveer 65% (zijnde 813 woningen als saldo van 1.673 nieuwbouw en 860 sloop) gerealiseerd. 11 Gegeven de beoogde toename van de woningvoorraad door stedelijke vernieuwing met 1.650 woningen in de beschouwde MOP-periode (1999-2004) zou uit het voorgaande kunnen worden afgeleid dat hiervan circa 440 woningen (ofwel 35% van 1.250) via inbreiding en circa 1.210 woningen (overige deel) via herstructurering worden gerealiseerd. De mate waarin het programma in de praktijk gestalte heeft gekregen, verschilt per gebied. Bij sommige wijken/gebieden is de nodige sloop/nieuwbouw gerealiseerd, terwijl het vernieuwingsproces in andere wijken/gebieden nog in de fase van ontwikkelingsplannen verkeert. Onderstaande tabel bevat een indicatief overzicht van de stand van zaken bij de realisatie van de stedelijke vernieuwing voor de stad als geheel. Overzicht stand realisatie Wijkontwikkeling (bron: Beleidsverantwoording GSB II) Gebied

Sloop / nieuwbouw

Verkoop & upgrading

Totaal

? 533 2.500

? 271+246 750 + 750

1.650 1.050 4.000

800

?

800 ?

Stedelijke opgave: • 2000 t/m 2004 • 2003 +2004* • 2003 t/m 2012* Gerealiseerde binnenstedelijke productie Bron: Raamovereenkomst Transformatie Deventer 2003-2013.

Uit dit overzicht kan worden afgeleid dat: •

bij de realisatie van de –met stedelijke vernieuwing– beoogde toename van de woningvoorraad in de periode 1999 t/m 2004 het accent ligt op de laatste jaren (1.050 van de beoogde 1.650 woningen zijn gepland in 2003 en 2004);

•

het beoogde resultaat voor de periode 1999 t/m 2004 niet lijkt te zijn gerealiseerd (800 ten opzichte van 1.650 woningen). 12 Een mogelijke verklaring hiervoor zou kunnen zijn gelegen in een latere start.

De feitelijk gerealiseerde stedelijke vernieuwing is in de beschouwde MOP-periode geconcentreerd bij een aantal relatief kleine ontwikkelingsgebieden. De meer grootschalige herstructurering zal pas gestalte krijgen in de nieuwe MOP-periode (vanaf 2005). Dit betreft

11

Zelfanalyse 2001, p. 53-56; Raamovereenkomst Transformatie Deventer 2003-2013.

12

De binnenstedelijke voorraadtoenamen van 800 maakt onderdeel uit van een totale voorraadtoename met 2.450 woningen. Onduidelijk is hoe een en ander zich tot elkaar verhoudt, gegeven een resttaakstelling van circa 800 nieuwbouwwoningen op de uitleglocatie Vijfhoek.


44

HOOFDSTUK 6

enkele gebieden (met name Keizerslanden en Rivierenwijk) die ook deel uitmaken van de 56wijkenaanpak en waar de herstructurering betrekking heeft op in totaal ongeveer 1.900 woningen.

6.4.2 Beschrijving MKBA Deventer effecten van stedelijke vernieuwing slechts beperkt zichtbaar De stedelijke vernieuwing in Deventer heeft in de achterliggende jaren een relatief kleinschalige aanpak gekend. Pas vanaf 2005 wordt begonnen met de uitvoering van de herstructurering in een aantal grotere gebieden. Dit betekent dat de te verwachten effecten van stedelijke vernieuwing nog maar in beperkte mate zichtbaar zijn. Het ontbreken van relevante gegevens bemoeilijkt het maken van een kwantitatief onderbouwde kosten-batenanalyse op MOP-niveau. Het leggen van een eenduidige relatie van bepaalde baten met investeringen in stedelijke vernieuwing wordt bemoeilijkt doordat er nauwelijks gegevens voorhanden zijn met betrekking tot reeds vernieuwde wijken/buurten ten aanzien van de aantallen vernieuwde woningen, de omvang van de gepleegde investeringen, de bespaarde kosten en bepaalde baten in de sfeer van sociale infrastructuur en veiligheid. In het kader van de analyses op MOP-niveau zijn bepaalde stedelijke gegevens beschikbaar, maar geen relevante specificaties op wijk/buurtniveau. Wel is er globaal zicht op de aantallen woningen die bij herstructurering zijn/worden betrokken in wijken/buurten waar stedelijke vernieuwing plaatsvindt of gepland is. kosten van stedelijke vernieuwing Met enige moeite (vanwege de samenhang tussen herstructurering en inbreiding binnen het programma Wijkontwikkeling) kunnen de kosten van stedelijke vernieuwing worden afgebakend en gekwantificeerd. Er is echter geen inzicht in de betekenis van ‘bestaande geldstromen’ die buiten het MOP vallen noch in de effecten van –investeringen in het kader van– stedelijke vernieuwing op het structurele niveau van de (beheers)kosten. Beide elementen zijn van belang indien hogere kwaliteit van vernieuwd gebied als baten worden meegenomen. toerekening baten aan stedelijke vernieuwing Wat betreft de baten kan onderscheid worden gemaakt tussen directe resultaten en meer afgeleide effecten. Bij directe resultaten gaat het met name om veranderingen in de omvang en samenstelling van de woningvoorraad (waaronder huur/koop). Deze kunnen in principe – kwantitatief– in beeld worden gebracht., maar daarbij is niet altijd de relatie met stedelijke vernieuwing duidelijk herkenbaar en/of is de indicator onvolkomen. Dit kan worden toegelicht aan de hand van: •

ontwikkelingen in woningprijzen (WOZ-waarden): deze is niet eenvoudig te relateren aan stedelijke vernieuwing vanwege de invloed van bovenlokale ontwikkelingen. Met behulp van een vergelijking met regionale cijfers kan enig houvast worden verkregen voor de effecten van gemeentelijk beleid. Ook dan is de bijdrage van stedelijke vernieuwing daarbinnen niet



45

duidelijk herkenbaar. Daarnaast kan deze indicator ook een onvolkomen karakter hebben naarmate er sprake is van een onderschatting als gevolg van imperfecte marktwerking (corporatiebezit); •

ontwikkelingen in de woonomgeving (niet-financiële effecten alsmede subjectieve waardeoordelen): hierbij zijn het met name invloeden van andere MOP-programma’s alsmede regulier gemeentelijk beleid die het leggen van een herkenbare relatie met stedelijke vernieuwing bemoeilijken. Bovendien blijken objectieve (financiële) indicatoren en subjectieve waardeoordelen geen consistent beeld op te leveren.

vergelijking kosten en baten Op basis van de beschikbare gegevens kan voor wat betreft de koten en baten het volgende beeld worden geschetst. Over de periode 2003-2012 zal de gemeente circa 300 miljoen euro in stedelijke vernieuwing investeren. Hoe dit zich verhoudt tot de baten, kan op basis van de beschikbare gegevens niet (volledig) worden gekwantificeerd. Dit is slechts deels mogelijk. Wel kunnen de bepalende factoren worden benoemd, zowel ten aanzien van de baten als de wegvallende kosten. De ontwikkeling van de WOZ in de vernieuwde buurten van Deventer zal op basis van de huidige inzichten hoger zijn (circa € 10.000 per woning) dan in andere buurten. Indien de woningvoorraad van de wijken/buurten waarop de investeringen betrekking hebben wordt vermenigvuldigd met het genoemde bedrag van € 10.000 genereert deze investering een potentiële opbrengst in de orde van grootte van circa € 170 miljoen. Daarnaast is een aantal andere factoren relevant: •

er zal een zekere toename van het consumenten surplus optreden vanwege de gemiddeld hogere waarden van de huizen;

•

er is sprake van kostenbesparingen en van aanvullende baten die niet (volledig) in de ontwikkeling van de WOZ waarden tot uitdrukking komen. Deze doen zich zowel voor in de sfeer van de openbare ruimte als op andere terreinen (politie, maatschappelijk werk, werkgelegenheid, sociale cohesie, niveau van veiligheid, voorzieningenniveau). Deze kostenbesparingen en aanvullende baten laten zich op dit moment niet kwantificeren.

Opgemerkt kan worden dat de kostenbesparingen in de sfeer van de openbare ruimte minder kunnen zijn naarmate meer sociale en minder fysieke overwegingen aan de stedelijke vernieuwing ten grondslag liggen. In het laatste geval zal er wel in toenemende mate sprake kunnen zijn van kostenbesparingen in de sfeer van politie en maatschappelijk werk en van bepaalde aanvullende baten, die niet of niet volledig in de ontwikkeling van de WOZ-waarden tot uitdrukking komen. Geconstateerd kan worden dat de aanpak van stedelijke vernieuwing steeds meer een gecombineerde sociaal-fysieke aanpak wordt, vanuit de samenhang daartussen. Sociale maatregelen zijn in toenemende mate bepalend voor de waardeontwikkeling in de fysieke sfeer en


46

HOOFDSTUK 6

fysieke maatregelen vormen een belangrijke bouwsteen voor de versterking van de sociale structuur in een wijk, onder meer vanuit een meer gedifferentieerd de bevolkingssamenstelling. Daarom stellen verschillende betrokken partijen hun bijdragen steeds meer afhankelijk van de bijdragen van anderen. Woningcorporaties en private ontwikkelaars zijn alleen bereid om in de fysieke kwaliteit van een wijk of buurt te investeren (woningen en woonomgeving) als de overheid tegelijkertijd maatregelen neemt voor de versterking van de sociale structuur.



47

7

Overzicht methoden

7.1

Gebruik MKBA als analyse intrument

Uit bovenstaand blijkt dat MKBA een nuttig instrument kan zijn bij de beoordeling van stedelijk vernieuwingsprojecten. De beoordeling zou (zowel ex post als ex ante) in dre stukken uiteenvallen, te weten: 1.

beoordeling van het rendement van het stedelijk vernieuwingsproject in zijn geheel. Daarvoor worden alle kosten en baten van het project bekeken. In 7.2 wordt een overzicht gegeven van alle effecten. In 7.3 wordt aangegeven hoe de WOZ waarde kan worden bepaald. Het consumenten surplus wordt vooralsnog met een marge van 0-20% van de WOZ waarde ingeschat. De kosten kunnen worden bepaald op basis van een aan het WyX model vergelijkbaar model. De Indien uit deze stap blijkt dat de kosten de baten naar waarschijnlijkheid overschrijden dan is verder onderzoek niet noodzakelijk.

2.

Bij een positief rendement van het project zelf is vervolgens de vraag wat de bijdrage van ISV geld is. Nagegaan dient te worden of zonder ISV geld het project geen doorgang zal vinden of sterk wordt vertraagt. Hoe deze analyse moet worden uitgevoerd is niet in dit project verder beschreven. Indien blijkt dat zonder ISV gelden het project niet zal worden uitgevoerd is het nut van ISV gelden voldoende bepaald.

3.

Indien blijkt dat het met name een kwestie van uitstel is dan kan een tweede MKBA worden uitgevoerd waarbij kosten en baten van het uitstel in kaart worden gebracht. Deze kosten bestaan uit het verschil in (financieel) rendement tussen vroegtijdige en vertraagde uitvoering van het project. Daarnaast zijn er een aantal PM posten zoals ander beleid die een baat vormen indien uitvoering van het project niet wordt uitgesteld. Een tenslotte zijn er additionele kosten verbonden aan uitstel zoals plankosten en renteverlies over reeds gedane investeringen.

7.2

Overzicht effecten en meetmethoden

Onderstaand schema geeft een overzicht van effecten en meetmethoden. Aan de hand van deze lijst kunnen we nagaan in hoeverre huizenprijzen de effecten representeren en welke alternatieve methoden voor meting er bestaan. Tabel 4.6 Effect

Overzicht van effecten op wijkniveau In huizenprijs? Ja, volgens Ja, volgens Nee literatuur ons

(Alternatieve) waarderingsmethode


48

Fysieke kwaliteit woning Benutting woonvoorraad Milieu

HOOFDSTUK 7

x (niet empirisch) X X

Geluidsoverlast

Ontsluiting, bereikbaarheid, infrastructuur Openbare ruimte Groen en blauw

Voorzieningenniveau Scholing

WOZ of kosten investeringen.

X

x (niet empirisch) x (niet empirisch) x (niet empirisch)

x (niet empirisch) x

Kosten aanleg en onderhoud

x

Werk

x

Gezondheid

x

Sociale veiligheid

x

Verkeersveiligheid

x


Afname leegstand (in maanden) x huurwaarde per maand Afname aantal personen blootgesteld aan > 40 µg No2 en fijn stof x WTA van meer dan die hoeveelheid Afname aantal personen blootgesteld aan > 50 dB(A) x WTA van meer dan die hoeveelheid. Kosten geluidsbeperking. Reistijden -> reistijdwaardering

Hierbij dient onderscheid te worden gemaakt tussen bewoners en recreanten, aangezien beiden groen en blauw anders waarderen. Vraag is of verbeteringen in het kader van SV meer recreanten aantrekken. Bestrijdingskostenmethode, herstelkostenmethode, WTP, reiskostenmethode icm. destillatie waarde van extra woongenot uit huizenprijs. reiskostenmethode Verbetering van de kwaliteit van het onderwijs heeft een directe invloed op de huizenprijs. Daardoor is mogelijk minder aanvullend beleid nodig. De kosten hiervan worden uitgespaard en komen niet meer in de prijs tot uitdrukking. Afname kosten die samenhangen met werkloosheid (schaduwprijs) => (jeugd)werkloosheid => kijken naar bijstandsuitk. en werklhuitk. Lagere kosten gezondheidszorg en van gemiste scholing / werk. WTP voor een betere gezondheid. Afname kosten (im)materiele schade (+ kosten van anticiperen en reageren op criminaliteit). Deze kosten zitten in de prijs. Daarnaast is er een afname van kosten van beleid. Dit kan gemeten worden aan de hand van de bestrijdingskostenmethode en averting behaviour methode. Aantal vermeden ongevallen x vermeden gevolgschade per ongeval

49

OVERZICHT METHODEN

Imago / vestigingsklimaat Koopkracht / behoud voorzieningenniveau Functiemenging Leefbaarheid Segregatie

Tabel 5.2

x (niet empirisch)

M2-prijs/ huurprijs kantoren x

Via reiskostenmethode: maar pas op voor dubbeltelling met voorzieningniveau Zit reeds in: voorzieningenniveau, scholing, werk en sociale veiligheid Zit reeds in: criminaliteit, overlast, voorzieningenniveau, sociale contacten etc. x Culturele verscheidenheid leidt tot spanningen en overlast in de buurt. De kosten hiervan komen tot uitdrukking in de kosten van de politie-inzet die dit met zich meebrengt. Concentratie van mensen uit dezelfde cultuur kan dus wenselijk zijn, terwijl concentratie van allochtonen (van verschillende etniciteit) of kansarmen juist tot criminaliteit en asociaal gedrag kan leiden. Culturele integratie leidt tot minder segregatie en als gevolg daarvan tot lagere renovatiekosten, minder kansarme jongeren en werklozen. De waarde van culturele integratie komt dan ook tot uitdrukking in de vermeden renovatiekosten en de vermeden kosten per werkloze

Overzicht van effecten op bovenwijkniveau

Effect

Fysieke kwaliteit woning Scholing en werk Sociale veiligheid Imago / vestigingsklimaat

In huizenprijs? Ja, volgens Ja, volgens Nee literatuur ons x (niet empirisch) Zelfde als op wijkniveau Zelfde als op wijkniveau Zelfde als op wijkniveau

(Alternatieve) waarderingsmethode


50

HOOFDSTUK 7

7.3

Inschatting waardeverandering woningen

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de woningprijs een belangrijke zo niet de belangrijkste indicator zal zijn voor de baten van stedelijke vernieuwing. Daarbij is het van belang een drietal effecten te onderscheiden, te weten: waardeverandering van woningen die opgeknapt, vervangen of geheel nieuw zijn (nieuwe voorraad bij oplevering) waardeverandering van de verbeterde of nieuw gebouwde woningen na ‘succsevolle’ implementatie van SV (nieuwe voorraad na verloop van tijd) toename waarde van de voorraad in dezelfde wijk a.g.v. verbetering in de wijk Onderscheid naar deze drie zaken vereist vrij veel informatie zowel nu als in de tijd. Informatie op dat detail niveau is niet zonder meer voorhanden. Liefst zouden we ook nog de effecten van spreiding van bevolkingsgroepen/koopkracht op andere wijken/steden nagaan maar dat vereist per project het houden van enquêtes. In onze cases hebben we gewerkt met twee niveaus: MOP en wijkniveau. In principe geeft verandering van de huizenprijzen op MOP niveau een meer integraal beeld gezien het feit dat effect deels op bovenwijk spelen. Uit de cases komt echter naar voren dat analyses op MOP niveau moeilijk zijn gezien de vele onderliggende bewegingen. Gezien de meer integrale informatie streven we er desondanks naar om voor beide niveaus KBA’s uit te voeren.

7.3.1 Databronnen voor de woningprijs Er zijn meerdere bronnen voor de prijsontwikkeling van woningen in de wijken waar stedelijke vernieuwing plaatsvindt. Transactieprijzen worden vastgelegd bij het Kadaster en in NVMbestanden. Het Kadaster is een betere bron dan de NVM-bestanden omdat het in principe alle transacties omvat. Wel is het bewerkelijker om andere transacties dan eigen woningen eruit te filteren. Problematisch van beide bestanden is echter dat ze alleen de verkochte woningen registreren. Juist in de stedelijke vernieuwing is dit een heel specifiek segment: 1. 2. 3.

de woningen die corporaties aan bewoners verkopen; een klein deel van de voorraad in de particuliere huur en koopsector; de nieuwe koopwoningen die ter vervanging worden gebouwd.

De waardeontwikkeling die we als gevolg van stedelijke vernieuwing veronderstellen is niet goed aan deze betrekkelijk kleine segmenten in de wijk te ontlenen. De transacties in ieder van deze drie segmenten verlopen waarschijnlijk vrij schoksgewijs en bij de nieuwbouw is sprake van een forse investering die een hogere prijs vergt.


51

OVERZICHT METHODEN

De waardeontwikkeling in de wijk is feitelijk in twee delen te scheiden: het deel in de wijk waar sprake is van doorexploiteren, als huur- dan wel als koopwoning en het deel waar sprake is van omvangrijke investeringen in renovatie of sloop/nieuwbouw. Deze is vermoedelijk beter af te meten aan de ontwikkeling van de WOZ-waarde, die voor alle woningen periodiek wordt vastgesteld. De tweedeling in de wijk kan worden ontleend aan woningmutatiebestanden van het CBS.

7.3.2 Waardeberekening prijsontwikkeling o.b.v. WOZ gegevens CBS Voor de analyse van de prijsontwikkelingen in dit project hebben we uiteindelijk gebruik gemaakt van bestanden die het CBS speciaal voor dit onderzoek heeft samengesteld. Deze bestanden bevatten WOZ-waarden op adresniveau (4-ciferige postcode), zowel voor het peiljaar 1999 als voor het peiljaar 2003. Het CBS heeft in deze bestanden aangegeven welke woningen de laatste jaren nieuw zijn gebouwd of ingrijpend gerenoveerd. Voor elk van de drie cases konden we hiermee de ontwikkeling van WOZ waarden per wijk uitgesplitst naar bestaande en nieuwe voorraad volgen. Voor de drie onderzochte cases is gekeken naar de ontwikkeling van de bestaande voorraad in de betreffende wijk. Onderzocht is of de ontwikkeling van die voorraad binnen de wijk anders was dan andere wijken waar geen stedelijke vernieuwing plaatsvond. Deze vergelijking is op twee manieren uitgevoerd: 1.

door de ontwikkeling van de bestaande voorraad te vergelijken met de gemiddelde ontwikkelingen in de stad.

2.

door de ontwikkeling van de bestaande voorraad te vergelijken met de ontwikelingen in vergelijkbare buurten waar nog geen stedelijke vernieuwing had plaatsgevonden.

Voor een uitgebreidere beschrijving van de dataset zie bijlage 3.

7.4

Ontwikkeling methodiek voor effecten buiten de prijs van woningen in de wijk:

Uit de lijst van effecten blijken er een beperkt aantal additief aan het beleid te zijn en een aantal als alternatieve methode voor woningprijsveranderingen te kunnen worden gebruikt. De additieve effecten zijn: Het consumenten surplus: dit is het nut dat men ontleend aan een woning dat hoger is dan de prijs die men voor de woning betaald. Vooralsnog hebben we hier een marge op gezet namelijk 0-20% van de woningprijs.


52

HOOFDSTUK 7

De kosten van alternatief beleid dat naast SV wordt gevoerd. Uitgaande van een nulalternatief waarin niet of nog niet doorgaat zal de inzet van ander beleid extra nodig zijn. Bij de analyse van het SV effect zal het effect van verminderde kosten van alternatief beleid meegenomen worden. Effecten van uitwijkgedrag naar andere wijken door consumenten die niet in de verbeterde wijk wonen. Dit kan waarschijnlijk het best benaderd worden door de kosten van verplaatsingen als proxy te nemen voor het feit dat men niet langer in de wijk zijn boodschappen gaat doen. Effecten op de waarde van woningen in andere wijken. Dit laatste is met name het gevolg van vertrek van sociaal-economisch zwakke populatie naar andere buurten. Om een dergelijke analyse uit te voeren zal bekend moeten zijn naar welke buurten men is vertrokken. Als deze emigratie tot sterke verspreiding van deze groepen leidt zal het effect op de WOZ waarden elders waarschijnlijk verwaarloosbaar zijn. Daarnaast zijn er een aantal indicatoren die uitdrukking geven aan effecten die in principe in de woningprijs tot uitdrukking kunnen komen maar tevens ingeschat kunnen worden via alternatieve waarderingsmethoden. We denken daarbij aan indicatoren betreffende: Afstemming woningvoorraad op de vraag Scholing / Werk Beleving / Veiligheid Milieu / Geluidsoverlast Uit de cases lijkt de indruk te bestaan dat de belangrijkste indicatoren meetbaar zijn. De ontwikkeling van deze indicatoren zou vergeleken moeten worden met de ontwikkeling van de WOZ waarden uit andere bron. In feite verkrijgen we hiermee een bottom up benadering van effecten tegenover een top-down berekening aan de hand van prijzen. Elk van deze berekeningen heeft zijn nadelen: de bottom-up effecten zullen een incompleet beeld geven terwijl de top-down prijseffecten niet altijd goed meetbaar zijn. De dubbele benadering kan ons echter wel hebben een zo goed mogelijk inschatting van de effecten te creëren. Het bleek echter dat dergelijke indicatoren toch maar in beperkte mate aanwezig waren en weinig eenduidige informatie opleverden. Bovendien bleken de indicatoren per stad te verschillen waardoor een standaard bottom-up methode niet haalbaar was.



53

Literatuur Adriaanse, C. (2003). Succesfactoren van wijken die werken. Een verkennende studie in twee naoorlogse flatwijken. Delft: Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. Baleiras, R. N., Monteiro, R. S. (2003). Tax Dividend Evaluation of Major Urban Renewal Projects. Finland: University of Jyväskylä. Bamberger, M., Hewitt, E. (1986). Monitoring and evaluating urban development programs. Washington: The international Bank for Reconstruction and Development / The World Bank. Buys, A. (2002). Tussen de pijlers van het grotenstedenbeleid. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, No. 6, p. 29 - 33. CPB (2004). Beoordeling projecten in het kader van de afweging vrije ruimte 2011 – 2014. Dammers, E., Hornis, W., De Vries, J. (2005). Schoonheid is geld! Naar een volwaardige rol van belevingswaarden in maatschappelijke kosten-batenanalyses. Rotterdam: NAi Uitgevers. De Hart, J., Knol, F. et al (2002). Zekere Banden. Den Haag: SCP. Dietz, R.. (2001). Estimation of Neighborhood Effects in the Social Sciences: An Interdisciplinary Review. URAI Working Paper No. 00-03. Ecorys (2005). Maatschappelijke kosten en baten IBO Verstedelijking. Rotterdam: Ecorys. Ellen, I.G., Turner, M.A. (1997). Does Neighbourhood Matter? Asessing Recent Evidence. Housing Policy Debate, Volume 8, Issue 4, 833 – 866. Elsinga, M., Lamain, C., Marien, G. (2005). Huurbeleid en stedelijke vernieuwing. Een verkenning van de effecten van modernisering. Gouda: Habiforum. Glaeser, E. L., Shapiro, J. M. (2002). The benefits of the home interest deduction, NBER Working Paper 9284, Cambridge. Green, G., Grimsley, M., Stafford, B. (2005). The dynamics of neighbourhood sustainability. York: Joseph Rowntree Foundation. Groves, R., Niner, P. (1998). A good investment? The impact of urban renewal on an inner city housing. The Policy Press. Haase, T., McKeown, K. (2003). Developing Disadvantaged Areas through Area-Based Initiatives. Reflections on over a Decade of Local Development Strategies. Dublin: ADM.


54

Haurin, D. R., Dietz, R. D., Weinberg, B. A. (2002). The impact of Neighborhood Homeownership Rates: A Review of the Theoretical and Empirical Literature. Hof, B., Koopmans, C., Teulings, C. (2005). Borging van het publieke belang op de woningmarkt. Amsterdam: SEO Economisch Onderzoek. Interdepartmental Group on the EGRUP Review (2003). Assessing the Impacts of Spatial Interventions. Regeneration, Renewal and Regional Development. Kleinhans, R., Westra, H. (2003). Onbedoelde effecten van stedelijke vernieuwing; op zoek naar een early warning system. Kling, J.R., Liebman, J.B., Katz, L.F. (2005). Experimental analysis of neighborhood effects. National Bureau of Economic Research: Cambridge. Leidelmeijer, K., Pinkster, F., Van der Reijden, H. (2003). Leefbaarheid van wijken. RIGO: Amsterdam. Lupton, R. (2003). Neighourhood effects: Can we measure them and does it matter? London: Centre for Analysis of social Exclusion. Lupton, R., Power, A. (2004). What We Know About Neighbourhood Change: A literature review. London: Centre for Analysis of social Exclusion. Marlet, G., Van Woerkens, C. (2005). Atlas voor gemeenten 2005. Utrecht: Stichting Atlas voor gemeenten. Oreopoulis, P. (2002). Do Neighbourhoods Influence Long-term Labour Market Success? A Comparison of Adults Who Grew Up in Different Public Housing Projects. Ottawa: Family and Labour Studies. Power, A., Mumford, K. (1999). The slow death of great cities. York: York Publishing Services Ltd. Propper, C. et al. (2004). Local neighbourhood and mental health: evidence from the UK. Bristol: University of Bristol. Ruijgrok, E. C. M. (2005). Ruimtelijke Kwaliteit in de MKBA Methodiekontwikkeling. SGBO (2004). Presteren door leren. Den Haag: SGBO. SGS (2000). Manual for sectored cost benefit analysis. Melbourne: SGS. Shaw, C.R., McKay, H.D. (1942). Juvenile delinquency and urban areas: a study of rates of delinquency in relation to differential characteristics of local communities in American cities. Chicago: University of Chicago Press.


LITERATUUR

55

Van Beckhoven, E., Van Kempen, R. (2002), Het belang van de buurt; de invloed van herstructurering op activiteiten van blijvers en nieuwkomers in een Amsterdamse en Utrechtse buurt. Utrecht: DGW/NETHUR Van Bork, G., Briene, M. et al (2005). Leidraad kosten-baten analyse IBO Verstedelijking. Rotterdam: Ecorys. Van Dam, F., Visser, P. (2004). Projectvoorstel. Woningmarkt, woonomgeving en prijsvorming. Den Haag: Ruimtelijk Planbureau. Van der Laan Bouma – Doff, W. (2005). De buurt als belemmering? Assen: Koninklijke Van Gorcum. Van der Laan Bouma – Doff, W. (2003). Leefbaarheid in concentratiewijken. Rotterdam: Instituut voor Sociologisch-Economisch Onderzoek, Erasmus Universiteit Rotterdam.



Bijlage 1

57

Literatuurstudie

B1.1

Effecten op wijkniveau

B1.1.1

Directe effecten

B1.1.1.1

Kwaliteit van de woningen

Fysieke kwaliteit Het verbeteren of vergroten van een woning voegt waarde toe aan de woning; deze waardevermeerdering zal in principe tot uitdrukking moeten komen in de woningprijs. “Immers de waardering van de woonconsument voor de kwaliteit van woningen en de omgeving (openbare ruimte) komt tot uitdrukking in zijn betalingsbereidheid voor woningen in en nabij het plangebied. Voor nieuwbouwbewoners […] vatten we de belevingswaarde dus reeds in de directe effecten via de woningprijzen van de nieuwbouwwoningen” (Van Bork, p. 37). Empirisch onderzoek uit Engeland geeft aan dat deze effecten beperkt zijn. Voor dit onderzoek werden de huizenprijzen in enkele sterk gesegregeerde achterstandswijken met een gemiddeld hoge werkloosheid bekeken voor en na de vernieuwing. Ten eerste bleek hieruit dat huizen die slechts gedeeltelijk werden aangepakt, relatief snel weer achteruit gingen. Daarnaast heeft vernieuwing die met publiek geld is gefinancierd niet geleid tot verdere investeringen door huiseigenaren, meestal doordat zij het gewoonweg niet konden financieren. De huizenprijzen in de onderzochte gebieden volgden de lokale en nationale trend. Hoewel experts aanvankelijk dachten dat de investeringen in de huizenprijzen tot uitdrukking zouden komen, stegen deze nauwelijks na de gedane investeringen. Groves concludeert hieruit dat de investeringen nauwelijks een directe impact hebben gehad op de huizenprijzen (Groves, p. 1). Dit is echter de vraag; het is mogelijk dat zonder de investeringen de huizenprijzen zouden zijn gedaald. Bovendien geldt dat wanneer investeringen niet tot uitdrukking komen in de prijs, dit komt doordat men de investeringen niet waardeert, oftewel dat de verkeerde investeringen zijn gepleegd. Voorlopige conclusie 13 : De fysieke kwaliteit van een woning, zowel door het verbeteren, het vergroten of onderhoud verhoogt de waarde van deze woning en zal naar verwachting terug te vinden zijn in de woningprijs. De fysieke kwaliteit van panden en dergelijke heeft niet alleen effect op de bewoner of eigenaar die de kosten daarvan draagt, maar kan ook op de omliggende woningen of de buurt effect hebben (zie onder extern effect).

13

we trekken per effect voorlopige conclusies (cursief) voor ons onderzoek.


58

BIJLAGE 1

Benutting woningvoorraad Stedelijke vernieuwing kan aangegrepen worden om de vraag en het aanbod naar specifieke woningen beter op elkaar af te stemmen. Wanneer er bijvoorbeeld een grote vraag is naar woningen voor middeninkomens en er zijn in een wijk alleen woningen voor lagere of hogere inkomens beschikbaar, dan leidt dit tot leegstand. De waarde van een passende woningvoorraad wordt volgens Ruijgrok bepaald door de leegstand (uitgedrukt in maanden) te vermenigvuldigen met de huurwaarde per maand (p. 25). Afgezien van het feit dat de belevingswaarde van de buurt door leegstand achteruit gaat (extern effect), leidt dit ook tot kapitaalverlies in de vorm van rente voor de verkopende of verhurende partij 14 Een evenredige mix van koop en sociale en particuliere huur blijkt ook één van de succesfactoren van probleemloze wijken in problematische wijktypen te zijn (Adriaanse). Het succes van één van de wijken bleek ook af te hangen van het feit dat weinig concurrende nieuwbouw in de directe omgeving werd gebouwd, waardoor de migratie beperkt bleef en de wijk stabiel. Een goede benutting van de woonvoorraad door Stedelijke Vernieuwing en zodoende weinig leegstand zal tot uitdrukking komen in de huizenprijzen.

B1.1.1.2

Kwaliteit omgeving

De relatie tussen woningprijzen en woningkenmerken is uitgebreid onderzocht. Voor de relatie tussen woningprijzen en woonomgeving is dit veel minder het geval, terwijl juist de woonomgeving een steeds belangrijker rol speelt in het woningkeuzeproces. Sommigen beweren zelfs dat locatie de belangrijkste determinant van woningprijzen is. Makelaars baseren hun prijzen onder andere op omringende woningen, waarbij de locatie een belangrijke rol speelt. Het is onduidelijk welke aspecten van de woonomgeving precies medebepalend zijn voor de prijs. (Van Dam, p. 1). Empirisch onderzoek uit Amerika toont doorgaans aan dat de kwaliteit van de woonomgeving bewoners beïnvloed. Onderzoeken naar welke buurteigenschappen hierbij het meest van belang zijn en voor wie, spreken elkaar veelal tegen. Hoewel buurteigenschappen invloed uitoefenen op de bewoners, is deze invloed veel kleiner dan de effecten van de geobserveerde familie-eigenschappen (inkomen, opleiding etc.) (Ellen, p. 834). Uit onderzoek van Van der Laan Bouma – Doff blijkt dat slechts 17% van de variantie in ervaren leefbaarheid is terug te voeren op wijkkenmerken; het merendeel is terug te voeren op persoonlijke kenmerken (2005, p. 38). Vooral het percentage hoogbouw, aandeel hoge inkomens, aandeel jongeren en de etnische concentratie blijken van invloed op de leefbaarheid (Van der Laan Bouma – Doff, 2005, p. 44). Ook neemt het belang van de woonomgeving in probleemwijken af, voornamelijk doordat de leefwereld in mindere mate

14

Ruijgrok geeft aan dat dit ook tot hogere zoekkosten bij de zoekende partij zal leiden maar dat is maar de vraag leegstand maakt in eerste instantie het zoeken gemakkelijker.


59

wordt gedeeld met omwonenden (Van der Laan Bouma – Doff, 2005, p. 2). Uit onderzoek van Van Beckhoven blijkt eveneens dat de buurt in het algemeen een geringe rol speelt in het leven van mensen. Reden hiervan is dat de meeste activiteiten niet binnen de eigen buurt worden verricht; afgezien van het boodschappen doen en het volgen van basisonderwijs heeft de buurt voornamelijk een woonfunctie. Sociaal economische factoren spelen hierbij geen belangrijke rol, alleen woonduur en samenstelling van de huishoudens blijken invloedrijke factoren. Zo ontplooien mensen die al lang in een buurt wonen en gezinnen met kinderen over het algemeen meer activiteiten in de buurt dan anderen. Het is aangetoond dat de komst van gezinnen met kinderen naar een buurt een gunstig effect heeft op de interactie. Ouders ontmoeten elkaar vanwege hun kinderen. Iets soortgelijks geldt voor winkelvoorzieningen. De buurt wordt meer gewaardeerd, wanneer de buurtbinding groot is. Dit is dus het geval wanneer er meer ouderen, gezinnen met kinderen en huiseigenaren wonen. Uit Amerikaans onderzoek blijkt dat koopwoningen niet alleen invloed hebben op de huizenprijzen, maar ook dat de clustering van koopwoningen een positief effect heeft op de huizenprijzen (Haurin, p. 28). Dit heeft mogelijk te maken met het feit dat huiseigenaren meer betrokken zijn bij en zich meer inzetten voor de buurt. Het sociale netwerk binnen de buurt blijkt sterker, naarmate het huizenbezit groter is. Dit komt doordat huiseigenaren veelal langer in hun woning blijven wonen en zo sociale netwerken opbouwen en andere lokale activiteiten ontplooien. Ook investeren huiseigenaren meer in hun woning en hun buurt; naast onderhoud aan het huis zijn zij ook meer geïnteresseerd in het verbeteren van het voorzieningenniveau in en de belevingswaarde van de buurt. Aangezien allochtonen en éénpersoonshuishoudens doorgaans minder betrokken zijn bij de buurt, beïnvloeden zij de waardering voor de buurt negatief. Inkomen en onderwijsniveau blijken nauwelijks van invloed op de rol van de buurt 15 . Wat wel van invloed blijkt is de ligging ten opzichte van het centrum; naarmate alternatieven verder weg gelegen zijn, zijn bewoners meer aangewezen op hun buurt. De uitstraling van een gebied is ook van invloed op de buurtbinding. In een karakteristieke buurt is de binding hoger dan in een buurt met veel criminaliteit en rommel op straat. Hoewel de buurt dus een geringe rol speelt in het leven van mensen, kan herstructurering de betrokkenheid bij de buurt wel vergroten (p. 74). Een slechte fysieke omgeving leidt tot minder sociale contacten (De Hart, p. 25). Verstoorde sociale relaties (wantrouwen jegens buren en een gevoel van onveiligheid) zijn volgens een Engelse studie belangrijke oorzaken van het wegtrekken van mensen uit buurten. Sociale problemen wegen dus zwaarder dan de kwaliteit van de woningvoorraad, zo blijkt uit de Engelse studie van Green (p. viii). Het onderzoek van Groves bevestigt dat bij de aanschaf van een huis sociale factoren belangrijker worden geacht dan de kwaliteit van het huis (p. 3). 15

Wel blijkt veelal dat de buurt belangrijker is voor mensen met een laag inkomen dan voor mensen met grotere financiële armslag en ‘human capital’ (Lupton, 2004, p. 15).


60

BIJLAGE 1

Afzonderlijke fysieke aspecten van de woonomgeving vinden mensen belangrijk, maar hebben weinig effect op de waardering van de buurt. Voor de sociale aspecten van de omgeving (sociale interactie en bevolkingssamenstelling) geldt het omgekeerde; weinig mensen geven aan deze belangrijk te vinden, maar toch hebben ze een groot effect op het oordeel over de buurt. Daarnaast blijkt ook uit het onderzoek van Adriaanse dat een goed sociaal klimaat, leidt tot een lage verhuismobiliteit wat weer één van de belangrijkste succesfactoren van probleemloze wijken in problematische wijktypen is. Onderzoek naar de attributen die van invloed zijn op de woningprijzen is in het verleden bepaald aan de hand van de hedonistische prijsmethode. Hierbij werden alleen woningkenmerken meegenomen en nog geen omgevingskenmerken. Hoewel de woningkenmerken voor de meeste verklarende variantie zorgden, hadden studies die ook omgevingskenmerken meenamen een hogere verklaringswaarde (Van Dam, p. 4). In Nederland blijkt dat er nog maar weinig ervaring is opgedaan met empirische monetariseringsstudies. Dammers pleit voor meer empirisch onderzoek, dat uiteindelijk kengetallen voor de monetarisering van belevingswaarden moet opleveren en de voornaamste factoren te achterhalen die de waardering bepalen (Dammers, p. 39). Van Bork merkt op dat de belevingswaarde van de woonomgeving zich impliciet uit in de woningprijzen (p. 37). Dammers geeft aan dat de welvaart die gebruikers ontlenen aan belevingswaarden van een gebied middels de hedonistische prijsmethode uit de prijzen van onroerend goed kunnen worden afgeleid (p. 34). Hiermee impliceert hij dat deze welvaart volledig in de huizenprijzen zit. Ruijgrok zegt: “[…] wanneer het gaat om projecten die ruimtelijke kwaliteit als baat voortbrengen, stuit men op het probleem dat niet precies bekend is wat de welvaartseffecten van verschillende ruimtelijke kwaliteiten zijn. De baten van ruimtelijke kwaliteit zitten deels verscholen in de marktprijzen van onroerend goed en in de uitsparing van kosten op andere beleidsterreinen van ruimtelijke ordening” (p. 1). Corpenvista voert de komende twee jaar onderzoek uit naar de effecten van fysieke en sociale maatregelen (genomen door woningcorporaties) op de woonomgeving. Dit buurteffect kan op zijn beurt weer van invloed zijn op de woningwaarde en de verhuurbaarheid van een woning. Eind 2005 kan een eerste peiling van bewonervoorkeuren en –waardering van leefbaarheidactiviteiten worden verwacht. Verschillende onderzoeken hebben aangegeven dat er relaties bestaan tussen kwaliteit van een omgeving en de woningprijzen. In het volgende wordt de literatuur per afzonderlijk deel van de kwaliteit van de omgeving beschreven. Ontsluiting, bereikbaarheid, infrastructuur Een verbetering van de ontsluiting leidt tot een zekere verbetering van de verkeersafwikkeling en daardoor ook van de bereikbaarheid. Dit leidt tot reistijdreductie, waarvan de waarde bepaald kan worden met kengetallen over reistijdwaardering. Marlet vindt een sterke relatie tussen bereikbaarheid en de huizenprijs. Ook in modellen met additionele


61

verklarende variabelen als de kwaliteit van de woningvoorraad en het voorzieningenniveau blijft bereikbaarheid een belangrijke verklarende variabele (p. 33). Adriaanse vindt in zijn onderzoek dat een gunstige ligging met goede ontsluitingsmogelijkheden naar het stadshart, recreatiegebieden en (werk)locaties één van de succesfactoren van probleemloze wijken in problematische wijktypen is. Locaties met een betere bereikbaarheid zullen volgens Ecorys een hogere prijs kennen (Bijlage). Infrastructurele aanpassingen en/of uitbreidingen kunnen daarentegen een negatief effect hebben op de prijzen van woningen die hier dicht in de buurt staan. De precieze invloed van de toegang en afstand tot snelwegen, het openbaar vervoer en de verkeerskundige aard van een buurt op de woningprijzen is in Nederland nauwelijks onderzocht (Van Dam, p. 5). Indicatoren voor bereikbaarheid zijn: •

Binnenstedelijke bereikbaarheid (voertuigverliesuren)

•

Bereikbaarheid van gemeente (voertuigverliesuren)

•

Aantal aanwezige verbindingen per modaliteit

•

Congestiekans

De binnenstedelijke bereikbaarheid per auto is gemeten in de Monitor binnenstedelijke bereikbaarheid van het Ministerie van V&W. Daarnaast beschikt de ANWB over een overzicht van binnenstedelijke knelpunten. De benchmark Gemeentelijke bereikbaarheid en het Mobiliteitsonderzoek Nederland levert subjectieve oordelen over gemeentelijke bereikbaarheid. Mogelijk kan ook het Landelijk Modelsysteem (LMS) bruikbare resultaten opleveren (SGBO, p. 23). Een verbeterde ontsluiting, bereikbaarheid en infrastructuur zal waarschijnlijk tot uitdrukking komen in een verhoging van de huizenprijzen. De precieze relatie is in Nederland echter nog nauwelijks onderzocht. Openbare ruimte De kwaliteit van de openbare ruimte is volgens Ruijgrok afhankelijk van het aantal luxe inrichtingselementen. De waarde van een verhoogde kwaliteit komt volgens haar tot uitdrukking in een stijging van de vastgoedwaarde in de directe omgeving van de elementen (p. 25). Groen en blauw Meer groenvoorzieningen 16 leiden tot meer recreatiebezoeken en kortere reisafstanden voor bezoekers en tot een hoger woongenot voor omwonenden. Om de welvaart die mensen 16

IVAM verricht onderzoek naar de beleving en waardering van groen in de woonomgeving. Uit een recent onderzoek van het IVAM blijkt variatie in het groen belangrijker te zijn dan dat er veel van is. Leidelmeijer vindt dat groenvoorzieningen in gebieden met een hoge woondichtheid een belangrijke meerwaarde hebben (p. III).


62

BIJLAGE 1

specifiek aan natuur, water en bodem ontlenen in geld uit te drukken bestaat een aantal methoden. Zo kunnen de herstelkostenmethode en de bestrijdingskostenmethode worden gehanteerd om de kosten verbonden aan het verlies van belevingswaarden te monetariseren. Met de herstelkostenmethode worden de kosten bepaald van ingrepen die de achteruitgang of verlies van open ruimte moeten herstellen of compenseren (schaduwproject). Met de bestrijdingskostenmethode worden de kosten geschat van maatregelen die genomen kunnen worden om ongewenste veranderingen in het landschap te vermijden. De twee methodes hebben als voordeel dat gegevens over kosten veelal gemakkelijker beschikbaar zijn dan die over baten. Nadeel is dat de maatregelen vooraf helder moeten zijn, dat ze alleen een benadering van de waardering geven en bovendien de suggestie wekken dat achteruitgang of verlies van landschap altijd gecompenseerd kan worden (Dammers, p. 33). Bij de hedonistische beprijzingsmethode wordt ervan uitgegaan dat de marktprijs van een woning niet alleen de fysieke waarde van de woning weerspiegelt, maar ook die van de fysieke en sociale omgeving. Veranderingen in de woonomgeving komen dan ook tot uitdrukking in de huizenprijs. Daarnaast kan ook naar de waardeverandering van de grond worden gekeken bij het bebouwen van open ruimte. De functieverandering zal leiden tot een toename van de grondprijs. Deze toename geeft volgens Ecorys een indicatie voor de schaduwprijs van open ruimte. Het verschil tussen de waarde van de open ruimte en de waarde na de functieverandering geeft de betalingsbereidheid voor de open ruimte aan (Bijlage). Bij de contingente-waarderingsmethode wordt mensen gevraagd hoeveel zij bereid zijn te betalen voor veranderingen in belevingswaarden (willingness to pay). Deze methode is veel toegepast om natuur en milieu te waarderen en ook om bijvoorbeeld de belevingswaarde van straten te bepalen (Dammers, p. 34). Ruijgrok stelt voor recreatiebezoeken te waarderen aan de hand van deze methode en de kortere reisafstanden aan de hand van de reiskosten per kilometer 17 . In het IBO Verstedelijking wordt ook voor deze methode gekozen in combinatie met de waardeverandering van de grond en de herstelkostenmethode. De woongenotswaarde kan volgens Ruijgrok worden gedestilleerd uit de waarde van het vastgoed, wat impliceert dat de woongenotswaarde volledig in de huizenprijzen zit (p. 28). Volgens Ecorys heeft de nabijheid tot groenvoorzieningen ook een stimulerend effect op de huizenprijzen (Bijlage). Meer groen en blauw in een bepaalde wijk komt tot uitdrukking in de huizenprijzen in diezelfde wijk. Het woongenot zal door een toename van groen en blauw toenemen. Voorzieningenniveau Het welzijn van een individu kan sterk worden beïnvloed door de beschikbaarheid en de kwaliteit van voorzieningen in de omgeving. Direct door bijvoorbeeld de aanwezigheid van

17

In Marlet worden de bereikbaarheid van natuur en recreatie van de vijftig grootste gemeenten berekend. Hierin is bepaald hoeveel natuur en recreatieterreinen binnen een bepaalde tijd bereikt kunnen worden. Hetzelfde is gedaan voor kust en binnenwater (Marlet, p. 258).


63

goede scholen 18 en gezondheidszorg. Maar ook indirect; winkelvoorzieningen bevorderen namelijk de interactie tussen personen in de buurt, waardoor de buurtbinding toeneemt (Van Beckhoven, p. 74). Zoals reeds werd opgemerkt is de afstand tot voorzieningen van belang voor de rol die de buurt speelt. Door bewoners afhankelijk te maken van winkelvoorzieningen in de buurt, worden zij meer bij die buurt betrokken en krijgt integratie een kans. Worden geen voorzieningen in de eigen directe omgeving gerealiseerd, dan zal contact met de omliggende buurt uitblijven (Van Beckhoven, p. 74) . Volgens Leidelmeijer biedt een hoog voorzieningenniveau compensatie in wijken met hoge woondichtheden (p. 11). De waardering van voorzieningen kan op verschillende manieren plaatsvinden, zoals via de hedonistische prijsmethode of de reiskostenmethode (Interdepartmental Group on the EGRUP Review, p. A125). Ruijgrok kiest voor de laatste methode. Door het aantal extra voorzieningen op loopafstand in kaart te brengen, te bepalen in hoeverre deze leiden tot reistijdreductie en deze reductie vervolgens te monetariseren, wordt het welvaartseffect verkregen dat uitgaat van een hoger voorzieningenniveau (Ruijgrok, p. 27). De invloed van het voorzieningenniveau van een buurt op de woningprijzen is in Nederland nog nauwelijks onderzocht (Van Dam, p. 5). Volgens Ecorys is de afstand tot de voorzieningen al in de woningprijs verdisconteerd (p. 49). Indicatoren voor maatschappelijke voorzieningen zijn: •

Aantal plaatsen maatschappelijke opvang

•

Aantal gesubsidieerde organisaties

•

Aantal (bezoekers) buurthuizen

•

Aantal brede scholen

•

Draagvlak voorzieningen (gebruik, reisafstand) (Van Bork, p. 21)

Het voorzieningenniveau (scholen, gezondheidszorg, winkelvoorzieningen) zal voor een deel tot uitdrukking komen in de huizenprijzen. Daarnaast komt het tot uitdrukking in een aantal indicatoren. Scholing en werk Wanneer het onderwijs in een buurt slecht is, lopen kinderen een leerachterstand op, zeker wanneer de ouders niet in staat zijn dit enigszins op te vangen. Dit zorgt voor problemen tijdens een latere studie en mogelijk het afbreken van de opleiding, waardoor moeilijker een baan kan worden gevonden of – als de persoon toch een baan vindt - een lagere arbeidsproductiviteit (en daardoor een lager inkomen) wordt gerealiseerd. Verbeterd 18

Met name geldt dit voor het basisonderwijs, aangezien kinderen doorgaans in de buurt naar school gaan.


64

BIJLAGE 1

onderwijs kan ook leiden tot verbeterde gezondheid, verminderde criminaliteit en een grotere sociale cohesie (Interdepartmental Group on the EGRUP Review, p. A127). Daarnaast kunnen potentiële werkgevers afgaan op de woonomgeving en aannames doen over het niveau van sollicitanten op basis van de reputatie van de scholen in die omgeving. Een sollicitant maakt daarom mogelijk onterecht minder kans op een baan (Ellen, p. 837). Uit onderzoek van Marlet blijkt dat het percentage allochtonen, de mate van segregatie en het inkomensniveau een negatief effect hebben op de schoolprestaties van leerlingen in het middelbaar onderwijs in de vijftig grootste Nederlandse steden (p. 259). Uit Canadees onderzoek blijkt echter dat de buurtkwaliteit nauwelijks effect heeft op de schoolprestaties en arbeidsmarktkansen (inkomen) van jongeren (16-25) uit arme gezinnen (Oreopoulos, p. 21). Daarentegen verhogen sociale contacten de kans op het vinden van werk (Oreopoulos, p. 2). Contacten in de buurt zijn belangrijk voor het vinden van een baan. Het belang van deze contacten is afhankelijk van de sociale contacten die een persoon buiten de buurt onderhoudt. Heeft hij veel contacten buiten de buurt, dan is hij minder op de buurt zelf aangewezen. Het omgekeerde geldt ook, wat betekent dat mensen die in een buurt wonen waar weinig mensen een (goede) baan hebben en bovendien weinig contacten buiten de buurt hebben, het moeilijk zullen hebben (Ellen, p. 840). Uit een Amerikaans onderzoek waarbij een aantal mensen (met dezelfde eigenschappen) uit een arme buurt verhuisde naar een betere buurt bleek dat dit nauwelijks effect had op de werkgelegenheid, het inkomen en de afhankelijkheid van de overheid na vijf jaar. Dit is opmerkelijk gezien het feit dat een ander groot onderzoek eerder al empirisch bewijs leverde voor het bestaan van de zogenaamde ‘spatial mismatch hypothese’, ofwel dat laag opgeleide werknemers in steden beperkte toegang hebben tot werk, omdat het werk zich concentreert in de voorsteden en de reiskosten arme mensen hinderen dit werk te bereiken (Kling, p. 12). Het aan het werk helpen van kansarme bewoners in een wijk kan ook neveneffecten hebben. Dergelijke bewoners zullen vanwege hun verbeterde economische situatie hogere eisen gaan stellen aan de woning. Als aan die eisen niet kan worden voldaan, zullen zij uit de buurt vertrekken en hun plaats mogelijk worden ingenomen door nieuwe kansarmen. Het rendement van de investeringen vloeit zo uit de wijk weg en komt op een andere plaats terecht en is daarom moeilijk meetbaar (Buys, p. 33). Uit Amerikaans onderzoek blijkt dat de kwaliteit van het onderwijs in de buurt een grote invloed heeft op de huizenprijzen. Wanneer bewoners zich inzetten voor de school heeft dit dus niet alleen invloed op de prestaties van de leerlingen, maar ook op de huizenprijs (Haurin, p. 25). Volgens het CPB verhuizen werkloze huiseigenaren sneller dan huurders en lopen huiseigenaren een kleiner risico om werkloos te raken. Tevens wijst het CPB erop dat huisbezit mogelijk leidt tot meer ‘job commitment’ en meer specifieke investeringen in een baan.


65

Vraag is dan of de negatieve effecten van huizenbezit op de arbeidsmobiliteit groter zijn dan deze positieve effecten. Wanneer de werkloosheid afneemt, nemen de kosten die hiermee samenhangen af. Arbeidsmarktindicatoren: •

Uitgaven aan bijzondere bijstand

•

Instroom / uitstroom WW- en bijstandsuitkeringen

•

Werkloosheidspercentage

•

Werkgelegenheidsgroei (per sector)

•

Inkomen

Onderwijsindicatoren: •

Aantal leerlingen VO, MBO, WO per jongere

•

Scores Cito-toets en eindexamens

•

Aandeel niet-westerse allochtonen

Het gemiddelde opleidingsniveau van een wijk zal zijn weerslag vinden in de woningprijzen. Ook de werkgelegenheid/werkloosheid in een bepaalde wijk zal (deels) in de huizenprijs zitten. De relaties tussen huizenprijzen en scholing/werk is echter wel complex. Als alternatief zou men kunnen kijken naar de verschillende arbeidsmarkt- en onderwijsindicatoren.

B1.1.2

Externe effecten

Invloed fysieke verbetering op de omgeving Onderhoud en verbetering van panden en dergelijke heeft niet alleen effect op de bewoner of eigenaar die de kosten daarvan draagt, maar ook op de rest van de buurt of stad: zij waarderen een mooier of veiliger pand óók hoger. Als alle panden in een buurt verbeteren, is het effect groter dan de verbetering van één pand maal het aantal panden. Glaeser en Shapiro vinden een positief verband tussen huizenprijzen en de gemiddelde kwaliteit van huizen in een buurt, maar zetten vraagtekens bij deze resultaten vanwege ‘omitted variables problems’ (het weglaten van niet-waargenomen verklarende variablen). Rosen (1984) concludeert dat empirische bewijzen voor significante externe effecten van de kwaliteit van panden en onderhoud van de buurt mager zijn 19 . Voor zover er positieve externe effecten zijn, kan er reden zijn om (groot) onderhoud en verbetering van panden te subsidiëren. Deze subsidie kan eventueel wat groter zijn als een huizenblok of straat volledig wordt opgeknapt (rekening houdend met de lagere kosten per 19 Geciteerd in Ter Rele en Van Steen, Housing subsidisation in the Netherlands; Measuring its distortionary and distributional effects, CPB Discussion Paper 002, Centraal Planbureau, 2001, blz. 11.


66

BIJLAGE 1

woning indien er een schaaleffect aan de kostenkant bestaat). De belevingswaarde voor de zittende bewoners zal bij een goed functionerende woningmarkt tot uitdrukking komen in de woningprijzen van de omliggende woningen (Van Bork, p. 37). Het effect op de omgeving komt in principe tot uitdrukking op de waarde van de bestaande (niet aangepaste) woningvoorraad in de directe omgeving van SV projecten. Luchtkwaliteit Een verbeterde luchtkwaliteit – door lage gehalten NO2 en fijn stof – leidt tot een betere gezondheid van mensen in de omgeving en tot minder zichthinder (smog). Het gaat hier om externe effecten van met name het verkeer. De luchtkwaliteit wordt gemeten door het aantal zogenaamde gevoelige bestemmingen in kaart te brengen en/of het aantal hectares waarin het gehalte aan NO2 en fijn stof de 40 microgram overschrijdt. Beter is mogelijk het aantal personen te nemen dat wordt blootgesteld aan de hoge concentraties. In dat geval zal bij verdichting ook een groter effect worden gemeten. Door de willingness to accept van een kilogram te bepalen, kan de waarde van verbeterde luchtkwaliteit vervolgens worden gemonetariseerd (Ruijgrok, p. 30). Een verbeterde luchtkwaliteit/milieu zal tot uitdrukking komen in de prijzen van de woningen in het gebied waar deze verbetering zich voor doet. Geluidsoverlast Geluidsoverlast heeft een grote invloed op de leefbaarheid. Uit recent onderzoek van het RIVM blijkt dat geluidsoverlast een relevant effect is (Ecorys, p. 53). Ruijgrok adviseert een eventuele afname van geluidsoverlast te meten aan de hand van de afname van het aantal personen dat wordt blootgesteld aan meer dan 50dB(A). De waarde per vermeden gehinderde kan bepaald worden door te vragen hoeveel geld mensen willen ontvangen om aan meer dan 50dB(A) blootgesteld te worden (willingness to accept) (p. 26). Geluidsoverlast zal via de leefbaarheid van een omgeving invloed hebben op de huizenprijzen in een bepaalde buurt.

B1.1.3

Indirecte effecten

Gezondheid Stedelijke vernieuwing kan op verschillende manieren de gezondheid van bewoners verbeteren. Ten eerste doordat er meer zorginstellingen bijkomen. Mensen in wijken waar de afstand tot zorgvoorzieningen groot is, maken wellicht minder vaak gebruik van deze voorzieningen. Ook de bereikbaarheid van sportverenigingen, muziek en kunst zijn van belang, zeker voor de jeugd. Dit houdt hen van de straat en helpt hen mogelijk ook in het verdere leven (Ellen, p. 838). Ten tweede door vermindering van de armoede en ten derde als gevolg van investeringen in het voorkomen van gezondheidsproblemen


67

(Interdepartmental Group on the EGRUP Review, p. A120). Uit Amerikaans onderzoek van Kling blijkt echter dat de fysieke gezondheid van mensen die naar een betere buurt verhuisden niet significant toenam (p. 13). Uit het onderzoek van Kling kwam naar voren dat de mentale gezondheid van bewoners wel verbeterde wanneer zij uit een arme buurt verhuisden. Dit komt mogelijk doordat men minder stress heeft, wanneer men uit een gevaarlijke buurt verhuist, waar het gevaar van willekeurig geweld aanwezig is (p. 15). Uit Engels onderzoek blijkt echter dat de buurt nauwelijks effect heeft op de mentale gezondheid van haar inwoners. Vooral de karakteristieken van de bewoners en hun huishoudens blijken van invloed op de mentale gesteldheid (Propper, p. 3). Uit de bestaande literatuur blijkt eenzelfde zwakke relatie, maar er zijn aanwijzingen dat de buurt wel degelijk van invloed is op de mentale gesteldheid van bepaalde bevolkingsgroepen en voor bepaalde aspecten van gezondheid (Propper, p. 5). Een betere gezondheid leidt tot lagere kosten aan gezondheidszorg. Willingness to pay studies kunnen worden gehanteerd om de waarde van een verbeterde gezondheid te achterhalen (Interdepartmental Group on the EGRUP Review, p. A120). Indicatoren voor gezondheid zijn (Bamberger, p. 68): •

Afstand tot/reistijd naar gezondheidszorg

•

Tijd verloren voor werk en scholing als gevolg van ziekte

•

Uitgaven aan gezondheidszorg

De gezondheid van bewoners kan verbeterd worden door Stedelijke Vernieuwing. Dit kan een positieve uitstraling hebben op de buurt en zodoende in de huizenprijzen zitten. Daarboven geeft een verminderde uitgave aan de gezondheidszorg het effect van een betere gezondheid weer. Sociale veiligheid Volgens Green wordt het welzijn van mensen hoofdzakelijk bepaald door het vertrouwen in en de veiligheid van de buurt, gevolgd door de kwaliteit van de woningvoorraad en de leefbaarheid in de buurt (p. viii). Leidelmeijer vindt dat sociale overlast waarbij men in bedreigende situaties terecht komt, zoals lastiggevallen worden of drugsoverlast, grote invloed hebben op de waardering van de buurt. De invloed van criminaliteit (diefstal, inbraak en geweld) heeft een minder grote invloed (p. IV). Het spreekt voor zich dat mensen in een veilige buurt een minder grote kans lopen om slachtoffer van een misdrijf te worden en als gevolg hiervan een trauma op te lopen. In buurten met veel criminaliteit, beïnvloedt dit de jeugd negatief; zij gaan bepaalde vormen van criminaliteit accepteren of zelfs normaal vinden. Onderzoek naar verschillen in criminaliteit tussen buurten wordt gedomineerd door de sociale desintegratie theorie van Shaw & McKay (Shaw & McKay, 1942). Zij tonen aan dat deze verschillen grotendeels kunnen worden verklaard door de bevolkingssamenstelling van


68

BIJLAGE 1

de wijk. Zo kan een hoge criminaliteit worden toegeschreven aan een lage sociaaleconomische status en/of een hoge etnische diversiteit en/of een hoge verhuismobiliteit. Het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) heeft deze drie factoren gebruikt voor het verklaren van de veiligheidsgevoelens tussen buurten. Het bleek dat inspanningen gericht op het terugdringen van onveiligheidsgevoelens nauwelijks effect genereerden; de beleving van veiligheid bleef stabiel. Verder bleek dat de drie genoemde factoren de gevonden verschillen in veiligheidsgevoelens tussen buurten niet konden verklaren. De onderzoekers van het SCP wezen daarentegen de sociale cohesie (die overigens wel gerelateerd kan worden aan onder meer de etnische verscheidenheid van een buurt) aan als verklarende variabele (Van der Laan Bouma – Doff, 2003, p. 3). Ellen vindt eveneens een verband tussen criminaliteit enerzijds en sociale cohesie en interactie tussen buurtbewoners anderzijds. Bewoners van criminele buurten leven vaak een geïsoleerd bestaan en ondernemen weinig activiteiten buitenshuis, voordelen van het hebben van sociale netwerken worden hierdoor gemist (p. 842). Criminaliteit leidt volgens een Engelse studie tot een hoge verhuismobiliteit; volgens de studie van het SCP is het omgekeerde evenwel niet het geval. Uit een Amerikaans onderzoek blijkt dat een hoger eigen huisbezit in metropolen leidt tot een afname van bepaalde vormen van criminaliteit (Haurin, p. 25). Zoals reeds eerder bleek, zijn huiseigenaren meer betrokken bij de buurt dan huurders, wat leidt tot meer sociale interactie. Dit sluit dus aan bij het voorgaande. Criminaliteit kan ontstaan of worden versterkt door een grote bevolkingsdichtheid (crowding externalities). Het is niet duidelijk of bij afwezigheid van hoge woondichtheden de criminaliteit zich ergens anders had voorgedaan 20 . Naast criminaliteit kan ook overlast ontstaan of worden versterkt door een grote bevolkingsdichtheid. Overlast die samenhangt met bevolkingsdichtheid kan een extern effect betekenen, omdat degene die kiest voor een woning in een dichtbevolkte stad of wijk het effect hiervan op anderen niet meeneemt in zijn of haar beslissing. Hier ligt dan ruimte voor overheidsingrijpen, zowel op de koop- en huurmarkt als op de grondmarkt (op beide markten kan de bevolkingsdichtheid worden beïnvloed). Hoewel er vele theorieën bestaan over het verband tussen bevolkingsdichtheid enerzijds en overlast en criminaliteit anderzijds, ontbreekt het aan voldoende empirisch bewijs. Behalve de overlast zelf wijst onderzoek uit dat een omgeving die weinig van zulke negatieve omstandigheden kent een positief effect heeft op latere leeftijd van kinderen. Baten van verminderde criminaliteit zijn: afname van kosten van het anticiperen op criminaliteit (beveiliging, verzekering), verkleinen van de gevolgen (fysieke en mentale schade), verminderde kosten van het reageren op criminaliteit (politie, rechtbank). In een Engelse studie zijn de kosten van verschillende vergrijpen uitgerekend (Interdepartmental Group on the EGRUP Review, p. A126). 20

Speare en White (1990), Optimal City Size and Population Density for the 21st Century, NPG Forum Paper, 11.


69

Meer veiligheid leidt tot minder vernielingen; deze baat kan in geld worden uitgedrukt, door naar de vermeden vandalismebestrijdingskosten te kijken (bestrijdingskostenmethode). Als men investeringen doet om bijvoorbeeld criminaliteit te voorkomen (defensive expenditures) dan is er sprake van de averting-behaviour methode; de uitgaven aan en kosten van gedrag waarmee men een achteruitgang van kwaliteit in de leefomgeving poogt te voorkomen of herstellen (Dammers, p. 97). Ook kan de waarde van de materiele en emotionele schade worden bepaald (Ruijgrok, p. 24). Indicatoren voor sociale veiligheid zijn: •

Aantal aangiftes en meldingen dat binnenkomt bij de politie.

•

Aantal inwoners (tussen 12 en 24 jaar)

•

Percentage etnische minderheden

•

Percentages lage inkomens

• Percentage huurwoningen Criminaliteitscijfers: Politiemonitor (NB allochtone slachtoffers zijn ondervertegenwoordigd wegens taalproblemen) De sociale veiligheid heeft een grote invloed op de buurtkwaliteit en zodoende op de huizenprijzen. Daarnaast heeft sociale veiligheid invloed op het kostenniveau van bestrijding van criminaliteit. En tenslotte bestaan er verschillende indicatoren voor sociale veiligheid. Verkeersveiligheid Een verhoogde verkeersveiligheid zal een afname van het aantal ongevallen tot gevolg hebben. De waarde van een vermeden ongeval is gelijk aan de vermeden gevolgschade van het ongeval (Ruijgrok, p. 24). Het totale welvaartseffect wordt dus verkregen door het aantal vermeden ongevallen te meten en te vermenigvuldigen met de gemiddelde vermeden gevolgschade per ongeval. Een hoge verkeersveiligheid in een buurt zal in principe gewaardeerd worden door bewoners en tot uitdrukking moeten komen in de waarde van huizen. Als alternatief kan verkeersveiligheid gemeten en in geld gewaardeerd worden op basis van bekende kengetallen over waarde van verkeersongelukken. Imago / vestigingsklimaat Het verbeteren van het imago / vestigingsklimaat of anders gezegd het wegnemen van het stigma van een gebied leidt tot een positief effect voor iedereen in dat gebied. Tegenover deze baat staan de kosten van het verbeteren van het imago / vestigingsklimaat. De baten komen tot uitdrukking in de extra huur die consumenten bereid zijn te betalen voor het effect (SGS, Appendix 4, p. 15). Volgens Ruijgrok komt een verbeterd imago tot uitdrukking in de waarde van de grond en het vastgoed (p. 23). De invloed van het imago van een buurt op de woningprijzen is in Nederland nauwelijks onderzocht (Van Dam, p. 5).


70

BIJLAGE 1

Volgens Kleinhans wordt woningdifferentiatie en de daaruit volgende bevolkingsdifferentiatie meestal als middel gebruikt om onder andere het imago van een buurt te versterken (p. 2). Dit impliceert dat het imago afhangt van de buurtsamenstelling. Het imago/vestigingsklimaat is het gevolg van een optelsom van de andere effecten en mag op zich niet bij de andere dan effecten worden opgeteld. Een verbeterd imago zal overigens een positieve uitwerking hebben op de huizenprijzen. Koopkracht / behoud voorzieningenniveau Oreopoulos merkt op dat het niveau van scholen, bibliotheken en politie afhankelijk is van het inkomen van buurtbewoners (p. 2). Lupton zegt iets soortgelijks, namelijk dat invloedrijke personen in de buurt doorgaans beter in staat zijn te lobbyen voor publieke voorzieningen dan anderen en dat voorzieningen in de private sfeer kunnen worden onderhouden door draagkrachtige bewoners (2003, p. 19). Wanneer de koopkracht in een gebied toeneemt, neemt ook het draagvlak voor bedrijven en voorzieningen toe. Tevens kan het de diversiteit van het voorzieningenaanbod stimuleren (Ecorys, p. 49). De koopkracht kan op een tweetal manieren toenemen; ten eerste door de instroom van mensen met een hoger inkomen en ten tweede door een toename van de bevolkingsdichtheid. Van belang is dat de vergroting van koopkracht in de ene buurt of stad, indien die wordt veroorzaakt door verhuizing uit een andere buurt of stad, geen netto welvaartsverbetering hoeft te betekenen. Daarnaast kan inkomenssegregatie negatieve externe effecten betekenen. Oreopoulos vindt slechts heel beperkte inkomensverschillen (max. 2% na 11 jaar) tussen bewoners van slechte huurhuizen en huurhuizen van betere kwaliteit. Het verschil neemt enigszins toe naarmate men langer in een slecht of goed huis woont (p. 17). Ecorys adviseert de effecten op het draagvlak van voorzieningen niet afzonderlijk mee te nemen en te waarderen in een KBA. Als reden wordt hiervoor o.a. opgegeven dat de afstand tot (goede) voorzieningen reeds in de woningprijs verdisconteerd 21 . Koopkracht heeft invloed op het behoud van het voorzieningenniveau maar wordt qua effect voor een belangrijk deel al meegenomen in de waarde van de woningen. Een alternatieve methode voor het waarderen van de verbetering zijn de reiskosten naar het dichtst bijgelegen geëiste niveau aan voorzieningen. Functiemenging

21

Ten tweede wordt opgegeven dat bewoners hun huishoudbudget bij gebrek aan voorzieningen aan andere dingen zullen besteden en dat dat een verdelingseffect veroorzaakt(p. 49). Die laatste redenatie lijkt niet juist: als bewoners een minder assortiment aan goederen en diensten ter beschikking hebben is hun welvaart verlaagt. Een bovengrens van kosten zijn de reiskosten die men moet maken naar het gewenste niveau aan voorzieningen.


71

Uit onderzoek van Leidelmeijer blijkt dat van functiemenging en van de aanwezigheid van winkelvoorzieningen alleen een beperkte meerwaarde uitgaat in gebieden met een hoge woondichtheid. Functiemenging draagt ook alleen in positieve zin bij als het gaat om kleinschalige bedrijvigheid en winkelvoorzieningen op circa 200 meter afstand. Winkels gelegen op kortere afstand leiden juist tot overlast (p. III). Functiemenging heeft onder bepaalde omstandigheden een positief effect op de buurt en zal als zodanig in de prijs van de woningen tot uitdrukking komen. Mogelijk kan functiemenging ook via een aantal indicatoren zoals voorzieningenniveau, scholing, werk worden waargenomen. Leefbaarheid Voor leefbaarheid bestaan veel uiteenlopende definities, welke desalniettemin gemeenschappelijke elementen vertonen. Leefbaarheid heeft in ieder geval betrekking op de woonsituatie en –omgeving en is daarmee een buurtgebonden verschijnsel. Meer in het bijzonder gaat het om een combinatie van fysieke kwaliteit van de woonomgeving, sociale samenhang / cohesie en veiligheid. Soms wordt de nadruk gelegd op de fysieke kwaliteit, soms op het sociale klimaat, maar doorgaans ligt de nadruk op de combinatie. Binnen het GSB worden indicatoren voor de fysieke kwaliteit onderscheiden in verloedering (zwerfvuil, hondenpoep, vandalisme, leegstand etc.) en overlast (geluidsoverlast, verkeersoverlast, drugshandel, prostitutie etc.). Het voorzieningenniveau kan ook worden beschouwd als indicator voor leefbaarheid van de buurt. Deze verschillende invullingen van leefbaarheid vertonen dus een grote mate van overlap met afzonderlijke effecten die eerder in dit hoofdstuk aan de orde zijn gekomen. Indicatoren voor sociale samenhang zijn bijvoorbeeld: onderlinge betrokkenheid, de kwaliteit van de buurtcontacten en de vorming van burenhulp. Bij veiligheid kan gedacht worden aan de mate waarin verschillende vormen van criminaliteit zich voordoen. De verschillende aspecten beïnvloeden elkaar ook; een slechte fysieke omgeving leidt tot minder sociale contacten. Een geringe betrokkenheid leidt mogelijk tot meer overlast en onveiligheidsgevoelens. De effecten versterken elkaar waardoor in een negatieve spiraal terecht kan worden gekomen Juist in wijken met een slechte leefbaarheid blijkt bevordering van sociale cohesie van belang (De Hart, p. 25). In Dordrecht wordt voor iedere wijk op basis van de waardering van de eigen woning, de woonomgeving, de veiligheid in de buurt, het voorzieningenniveau en de indicatorscore voor sociale samenhang een zogenaamde leefbaarheidscore berekend. Uit onderzoek van Van der Laan Bouma – Doff blijkt dat bewoners van wijken met veel allochtonen de leefbaarheid slechter beoordelen dan bewoners in gemengde en witte wijken. Tevens blijkt uit dit onderzoek dat het GSB in de G21 tussen 1995 en 2001 heeft geleid tot een lichte verbetering van de leefbaarheid. Hetzelfde gold echter in dezelfde mate voor de controlegroep V16, waarmee enig effect van het gevoerde beleid niet is aangetoond. Binnen de G21 namen mensen in witte wijken een verbetering van de leefbaarheid waar, terwijl die


72

BIJLAGE 1

in concentratiewijken juist afnam. Het beleid heeft dan ook voornamelijk effect gehad voor mensen in witte wijken (2003, p. 12). In Nederland worden de eventuele effecten van het GSB gemonitord. Het nagaan van de effecten blijkt lastig aangezien vele factoren een rol spelen en oorzaak en gevolg moeilijk te onderscheiden zijn. Daarnaast is niet altijd duidelijk of bepaalde effecten het gevolg zijn van het gevoerde beleid, of dat zij door andere factoren worden verklaard. Er zijn acht kernindicatoren genoemd om de voortgang van het beleid te meten: •

Werkloosheidsevolutie;

•

Werkgelegenheidsontwikkeling;

•

Leerprestaties in het lager onderwijs;

•

Slaagpercentages in het middelbaar onderwijs;

•

Uitstroom van jongeren zonder diploma in het middelbaar onderwijs;

•

Aandeel schoolverlaters die binnen een jaar een baan hebben;

•

Objectieve veiligheidscijfers;

•

Veiligheidsbeleving.

Elk van deze indicatoren vallen uiteen in uitkomst-, beleids-, en contextindicatoren. Doordat wijkkenmerken in hoge mate met elkaar samenhangen, kan door middel van statistische analyse niet goed worden achterhaald welke factoren er bij leefbaarheid echt toe doen (Van der Laan Bouma – Doff, 2005, p. 44). Leidelmeijer vindt dat de leefbaarheid vooral in gevaar komt wanneer er sprake is van een opeenstapeling van problemen van sociale, fysieke aard en van overlast en criminaliteit. Een integrale aanpak van de problemen wordt dan ook van belang geacht (p. 11). De leefbaarheid van een wijk/omgeving is erg belangrijk voor de waarde van een woning. Leefbaarheid is echter een begrip waar veel van de eerder besproken aspecten onder vallen. Via die weg zullen de effecten eventueel in de huizenprijzen zitten. Als alternatieve methode kunnen we wel naar leefbaarheidindicatoren kijken maar men moet oppassen dat er dan geen dubbeltellingen voorkomen. Segregatie Sterk gesegregeerde woonbuurten worden doorgaans gekenmerkt door een hoge werkloosheid en/of lage inkomens. Dit komt gedeeltelijk doordat raciale segregatie eigenlijk inkomenssegregatie is (en dat heeft een negatief effect). De sociaal-economische vitaliteit in deze buurten schiet tekort; de bewoners blijven qua sociaal-economische ontplooiing achter (Buys, p. 29). De arbeidsmarktpositie voor bewoners van concentratiewijken is minder gunstig dan die van mensen in witte en gemengde wijken, al is de relatie gering. Allochtonen in sterk gesegregeerde buurten missen de voordelen van sociale contacten met autochtonen, van wie zij voor werk veelal afhankelijk zijn. Aangezien deze sociale contacten ook belangrijk zijn voor de taalbeheersing, heeft concentratie tevens een indirect effect op de


73

arbeidsmarktpositie van allochtonen. Verschillen in arbeidsmarktpositie komen echter voornamelijk voort uit individuele kenmerken, zoals opleidingsniveau. Tevens is in gesegregeerde buurten vaak sprake van overlast, verloedering en criminaliteit. Ook is de huisvestingssituatie in dergelijke buurten vaak ongunstiger dan die in andere buurten; allochtonen zijn minder vaak eigenaar van een woning, beschikken minder vaak over een tuin en leven minder vaak in een eengezinswoning. Hun oordeel over de woning valt dan ook lager uit. Dit geldt echter niet voor de buurt. Binnen hetzelfde wijktype oordelen allochtonen en autochtonen gelijk. In concentratiewijken zijn allochtonen soms zelfs iets positiever, door het contact met andere buurtbewoners, terwijl zij in witte wijken minder contact hebben met de buurt. Een hogere binding met de buurt vertaalt zich in een grotere betrokkenheid en bereidheid zich in te zetten voor de buurt (Van der Laan Bouma – Doff, 2005, p. 44). Het belang van de woonomgeving neemt evenwel af, doordat de leefwereld in mindere mate wordt gedeeld met omwonenden. Het feit dat concentratiewijken minder contactmogelijkheden bieden wordt daardoor minder relevant. Voor lager opgeleiden en armere huishoudens is de woonomgeving wel degelijk van belang. Deze bewoners onderhouden gemiddeld meer contacten binnen de buurt. Aangezien allochtonen oververtegenwoordigd zijn in beide groepen, is voor hen de buurt van groter belang dan voor autochtonen (Van der Laan Bouma – Doff, 2005, p. 2). Concentratie van allochtonen oefent een negatief effect uit op de leefbaarheid; dit geldt voor zowel allochtonen als autochtonen in deze wijken: beide groepen ergeren zich aan de geringere leefbaarheid van de buurt. Ook allochtonen noemen als oorzaak van de achteruitgang van de wijk de instroom van andere allochtonen, maar wel andere groepen dan de eigen etnische groep (Van der Laan Bouma – Doff, 2005, p. 44). Hoewel er veelal vanuit wordt gegaan dat allochtonen zelf voor isolatie en afzondering kiezen blijkt uit het onderzoek van Van der Laan Bouma – Doff dat zij helemaal niet graag bij elkaar wonen in de mate waarin zij dat nu doen. De meesten wonen ongewild bij elkaar en hebben weinig contact; wel bestaan er enkele netwerken waarin contact een belangrijke rol speelt (2005, p. 78). Uit onderzoek blijkt dat het eerder de beperkte mogelijkheden zijn en niet de eigen voorkeuren die ertoe leiden dat allochtonen geconcentreerd wonen. De concentratie van allochtonen wordt vooral veroorzaakt door het verhuisgedrag van autochtonen (2005, p. 2). Initiële huisvesting van allochtonen verloopt veelal via landgenoten. In eerste instantie is er dus wel sprake van zelfsegregatie. Het bestaan van familienetwerken vormt (vooral voor Marokkanen) een reden om in een wijk te blijven wonen. Turken blijven ook graag bij andere Turken wonen, omdat zij hen hun economische succes willen tonen (2005, p. 12). Er blijkt een verband te bestaan tussen het aandeel autochtonen in een wijk en het contact dat allochtonen met autochtonen onderhouden. Allochtonen die werken, meer contact hebben met autochtonen en moderner zijn in hun opvattingen wonen in wittere wijken, dan zij zonder werk, met minder autochtone contacten en er meer traditionele opvattingen op na houden (Van der Laan Bouma – Doff, 2005, p. 67).


74

BIJLAGE 1

Uit onderzoek blijkt dat huishoudens die uit arme buurten verhuisden over het algemeen tevredener werden, minder blootgesteld werden aan criminaliteit en minder gezondheidsproblemen ondervonden. De effecten op de werkgelegenheid waren positief (Oreopoulos, p. 1). De vraag blijft of het zinvol is om juist kansarmen te spreiden. Gedwongen menging leidt niet per definitie tot meer en beter contact tussen verschillende bevolkingsgroepen. Van der Laan Bouma – Doff ziet dan ook meer in de spreiding van kansrijke allochtonen. Deze groep legt naar verwachting makkelijker contact met autochtonen en zal daardoor ook op andere terreinen voordeel ondervinden. De toename van de integratie bleek groter wanneer er meer autochtonen in de wijk wonen en dit gold met name voor kansrijke allochtonen (2005, p. 75). Mensen die zich in Australië bezig houden met vernieuwingsprojecten geven aan dat het verspreiden van sociaal achtergestelde (disadvantaged) huishoudens leidt tot gemiddeld minder sociale problemen 22 Als reden hiervoor wordt gegeven dat concentraties van dergelijke huishoudens verworden tot een smeltkroes van criminaliteit en asociaal gedrag en hun waarden worden overgedragen van generatie op generatie. Goed onderbouwd onderzoek op dit terrein is nog niet uitgevoerd (SGS, Appendix 4, p. 2). Uit Amerikaans onderzoek blijkt dat jongens die uit arme buurten verhuisden naar buurten met weinig armoede minder in aanraking kwamen met de politie dan hun leeftijdsgenoten die achterbleven in de arme buurt en ook minder dan leeftijdsgenoten die verhuizen naar buurten met lage en middel inkomens (Haase, p. 47). Uit Nederlands onderzoek blijkt dat de instroom van veel allochtonen tot samenlevingsproblemen en botsende leefstijlen kan leiden (Adriaanse). Oreopoulos noemt het effect dat uitgaat van rolmodellen en leeftijdsgenoten. De psychologie leert ons dat een individu niet alleen keuzes maakt op basis van de eigen voorkeuren, maar ook op basis van de mate waarin de keuzes verschillen van de keuzes gemaakt door een referentiegroep. Kinderen leren van rolmodellen in hun nabije omgeving wat zij later kunnen worden. Rolmodellen communiceren ook waarden over werk, opleiding en gedrag. Ook sociologen geven aan dat de interactie van individuen met rolmodellen of met netwerken binnen de gemeenschap leiden tot sociaal gedrag (collective socialization). Naast rolmodellen worden kinderen ook beïnvloed door hun leeftijdsgenoten, dit kan zowel positief als negatief uitwerken. Oudere kinderen worden meer beïnvloed door hun omgeving en dan met name door leeftijdsgenoten, docenten en andere volwassenen (Lupton, 2004, p. 15). Jongere kinderen worden wel op een andere manier door de buurt beïnvloed, namelijk door de kwaliteit van de kinderopvang en de veiligheid van de speelruimten. De jeugd kan elkaar verleiden tot gevaarlijk of crimineel gedrag of hen aanzetten tot het leveren van goede school- of sportprestaties. Menging van mensen uit achterstandswijken met anderen zou mogelijk een positief effect kunnen hebben op de kinderen uit de achterstandswijken. Uit Amerikaans onderzoek blijkt echter dat jongeren vaak terugkeren naar de oude buurt, om daar met hun vrienden te blijven optrekken (Ellen, p. 839). De ‘perpetuation theory’ zegt dat 22

Niet duidelijk is of dit gemiddeld per wijk of in totaal minder problemen oplevert.


75

kinderen die alleen met hun eigen ras in aanraking komen in hun verdere leven dat ook zullen blijven doen, doordat zij de mate van vijandigheid van andere rassen jegens hen veelal overschatten. Dit is voornamelijk een probleem voor minderheden (die weinig ervaring hebben met het in contact komen met blanken) doordat zij voor werk veelal van blanken afhankelijk zijn (Ellen, p. 841). Of dit ook in Nederland het geval is? De invloed van de buurt op jonge kinderen is beperkt aangezien zij maar weinig activiteiten in de buurt ontplooien. De keuzes die ouders maken, hangen af van de risicofactoren in de buurt (laten ze het kind wel of niet buiten spelen) en beïnvloeden zo de ontwikkeling van het kind (Haase, p. 43). Oreopoulos noemt ook conformisme; individuen kopiëren gedrag van buren, omdat zij onvoldoende informatie hebben om hun eigen keuzes te maken (p. 2). Lupton schrijft dat buurten met een gevarieerde samenstelling van bewoners beter functioneren dan arme eenzijdig samengestelde buurten. Redenen hiervoor zijn onder andere de aanwezigheid van sociale netwerken en rolmodellen. In gemengde buurten is er voldoende collectief om criminaliteit en asociaal gedrag te beperken (2003, p. 19). Het streven naar meer variatie in de samenstelling van een wijk leidt soms tot conflicten. Hoewel de zittende bewoners er de voordelen van zien, zien ze ook de nadelen; mogelijk moeten zij de buurt verlaten of kunnen de lokale voorzieningen en diensten niet meer betalen (Lupton, 2004, p. 15). Zo zouden in wijken met vooral lage inkomens winkels kunnen verdwijnen die wel in buurten met hogere inkomens voorkomen. Dit pleit wederom voor spreidingsbeleid. Uit Engels onderzoek blijkt echter dat er weinig effect uitgaat van spreidingsbeleid op sociale netwerken, doordat de activiteiten van eigenaren zich voornamelijk buiten de wijk afspeelden. Uit het onderzoek van Van Beckhoven blijkt dat de samenstelling van een toekomstige buurt wordt bepaald door de doelgroep waarvoor wordt gebouwd en het prijsniveau van de nieuwe woningvoorraad. Ook Van Beckhoven zegt dat ruimtelijke maatregelen niet of nauwelijks van invloed zijn op de activiteiten die mensen in hun buurt ontplooien. Mensen zijn doorgaans tevreden over de opgeknapte buurt, maar verrichten er niet meer activiteiten. Van integratie tussen verschillende bevolkingsgroepen is (dan) ook geen sprake. Het bij elkaar wonen van hoge en lage inkomensgroepen betekent niet dat zij ook automatisch met elkaar omgaan. Ook uit Nederlands onderzoek blijkt dat de interactie tussen hoge en lage inkomensgroepen doorgaans beperkt is, meestal vanwege de cultuurverschillen. Eerder is er sprake van zoiets als ‘vreedzame coëxistentie’. In een sociaaleconomisch sterk gedifferentieerde bevolking, waar culturen en leefstijlen uit elkaar lopen, kunnen zich spanningen voordoen (Kleinhans, p. 7). In sommige gevallen leidt spreidingsbeleid ook tot wrok tussen de nieuwe en zittende bewoners (Lupton, 2003, p. 20). Dit kan worden verklaard uit de relative deprivation theory. Deze theorie zegt dat de aanwezigheid van succesvolle bewoners (veelal huiseigenaren) een negatief effect heeft op andere bewoners in de buurt (Haurin, p. 8). Blootstelling van mensen aan sociaal of economisch succes van anderen leidt tot wrok of onzekerheid bij mensen die dat succes niet hebben. De ongelijkheid zorgt ervoor dat de minder succesvolle mensen nog


76

BIJLAGE 1

minder succesvol worden, waardoor een negatieve spiraal is ontstaan (Dietz, p. 8). Deze theorie staat haaks op de collective socialization theorie. Volgens Van der Laan Bouma – Doff heeft stadsvernieuwing processen van concentratie, segregatie en probleemcumulatie geremd (2005, p. 2). Ruijgrok meent dat culturele verscheidenheid leidt tot spanningen en overlast in de buurt. De kosten hiervan komen tot uitdrukking in de kosten van de politie-inzet die dit met zich meebrengt. Culturele integratie daarentegen leidt tot minder segregatie en als gevolg daarvan tot lagere renovatiekosten, minder kansarme jongeren en werklozen. De waarde van culturele integratie komt dan ook tot uitdrukking in de vermeden renovatiekosten en de vermeden kosten per werkloze (p. 26). Etnische diversiteit en segregatie kunnen gemeten worden (Marlet, p. 254). Per gemeente is voor alle buurten het aantal allochtonen en autochtonen gedeeld op het aantal allochtonen en autochtonen in de totale gemeente. De deling van autochtonen is in mindering gebracht op de deling van allochtonen. Hoe hoger de waarde, hoe meer de samenstelling van die buurt afwijkt van het gemiddelde in de gemeente. Vervolgens zijn de absolute waarden van dat verschil gesommeerd. Het resultaat is een index die tussen 0 en 1 ligt, waarbij een waarde 0 betekent dat het percentage allochtonen in elke buurt gelijk is aan het percentage allochtonen in de gemeente en een waarde 1 dat alle allochtonen zich in enkele buurten concentreren. Segregatie heeft invloed op de leefbaarheid van een buurt. De mate van segregatie zal ons inziens daarom ook tot uitdrukking komen in de huizenprijzen in die buurt. Spreiding van probleemgroepen leidt tot minder problemen per wijk maar mogelijk tot meer wijken met problemen. Of spreiding per saldo positief is hangt o.a. af van de manier van uitvoering. Als zodanig zou het effect van spreiding niet alleen in de buurt maar ook daar buiten gemeten moeten worden. Als alternatief voor de veranderingen in de huizenprijzen zou men het welvaartseffect kunnen meten door het o.a. het aantal werklozen in de buurt te nemen, waarbij ook naar andere wijken gekeken moet worden.

B1.2

Effecten op bovenwijkniveau

Effecten van stedelijke vernieuwing blijven niet altijd beperkt tot het gebied waar de vernieuwing plaatsvindt. Veelal profiteren aangrenzende gebieden ook, doordat negatieve externaliteiten, zoals verkeersoverlast, congestie en criminaliteit afnemen, of er wordt een positieve externaliteit versterkt, denk hierbij aan belevingswaarde. Baleiras zegt het als volgt: “[…] the bulk of benefits society enjoys from the tangible achievements are capitalised into urban rents. […] a successful project is also likely to spill over social benefits to adjacent districts: these benefits are signalled via higher rents on the existing stock” (p. 6). De invloed van veranderingen in een buurt op andere buurten is nog maar weinig onderzocht (Lupton, 2004, p. 36). Om de omvang van dergelijke effecten inzichtelijk te maken, zal bekend moeten zijn welke aangrenzende gebieden precies meeprofiteren. De omvang van de effecten zullen afnemen naarmate de afstand tot het sv-gebied toeneemt.


77

Baleiras stelt voor de effecten in aangrenzende gebieden te meten door één of meerdere gebieden te zoeken die hiermee sterke gelijkenis vertonen (benchmark). Van Bork veronderstelt dat herstructurering de kwaliteit van omliggende wijken in een straal van 500 meter ook kan doen laten toenemen (p. 38). In het IBO Verstedelijking wordt aangenomen dat het bouwen binnen BBG uitstralingseffecten tot 150 meter heeft (bijlage, paragraaf 1.3.12). Met zogenaamde Epidemic models kan de verspreiding of verandering van een buurteffect in de tijd en/of ruimte worden beschreven (Dietz, p. 7). In deze paragraaf zal worden besproken welke effecten zich op bovenwijkniveau voordoen, hoe deze kunnen worden gemeten, gewaardeerd en gemonitariseerd.

B1.2.1

Directe effecten

Fysieke kwaliteit woning Uit paragraaf 3.2.1 kwam naar voren dat verbetering van panden niet alleen effect heeft op bewoners, eigenaren en de rest van de buurt, maar ook op anderen in de stad. De belevingswaarde voor de zittende bewoners komt bij een goed functionerende woningmarkt tot uitdrukking in de woningprijzen van de omliggende woningen (Van Bork, p. 37). Effect komt tot uitdrukking via woningprijzen van omliggende woningen Scholing en werk De creatie van banen in een bepaald gebied heeft niet alleen gevolgen voor de werkgelegenheid in het gebied zelf, maar ook daarbuiten. Het is daarom van belang dat niet alleen de werkgelegenheidsgroei in het gebied wordt meegenomen, maar ook de pendel naar het gebied. Effect van scholing en werk overstijgt de buurt.

B1.2.2

Indirecte effecten

Sociale veiligheid Amerikaans onderzoek toont aan dat criminaliteit in een buurt, spill over effecten heeft op aangrenzende buurten (Haurin, p. 30). Imago / vestigingsklimaat Een verbeterd imago / vestigingsklimaat in een stedelijke vernieuwingsgebied heeft ook uitstralingseffecten naar aangrenzende gebieden. Deze omvang van dit effect kan bepaald worden door te kijken in hoeverre de huren in de aangrenzende gebieden zijn toegenomen (SGS, Appendix 4, p. 18).


78

BIJLAGE 1

Ook kan er sprake zijn van een afname van alternatief beleid, zoals bijvoorbeeld lagere kosten van de inzet van politie, maatschappelijk werk en scholing (zie ook de cellen ‘scholing’ en ‘sociale veiligheid’ in bovenstaande tabellen). Een afname van criminaliteit als gevolg van SV heeft naar alle waarschijnlijkheid een positief effect op de huizenprijzen. De investeringen in criminaliteitreductie kunnen echter kleiner zijnn dan de stijging van de huizenprijzen, omdat tegelijkertijd het alternatieve beleid (deels) kan zijn beëindigd. De totale baat bestaat dan uit de toename van de huizenprijzen vermeerderd met de lagere kosten van het alternatieve beleid. Voor zowel sociale veiligheid als imago geldt dat er sprake is van een beperkte invloed op de omliggende buurten.


79

Bijlage 2 B2.1

Beschrijving cases

Vinkhuizen, Groningen

In 1966 stelde de gemeente Groningen een bestemmingsplan vast voor een nieuw woongebied in het noordwesten van de stad. In de daarop volgende jaar verrees de wijk Vinkhuizen. Aan de zuidkant van de wijk bevindt zich een bedrijventerrein, aan de oostkant de nieuwbouwwijk De Held. De wijk grenst in het westen aan de westelijke ringweg. Deze weg is in de loop der jaren een zware barrière geworden. Vinkhuizen wordt vaak getypeerd als een stedelijke tuinwijk, met ongeveer eenderde eengezinswoningen, eenderde portieketagewoningen en eenderde hoogbouwflats. De stedenbouwkundige opzet kenmerkt zich door de stempelstructuur: een zich herhalend patroon van een aantal bouwblokken. Door de verschillende woningtypen binnen een stempel, zou er per buurt een gemengde bevolking moeten ontstaan. In 1999 stonden er zo’n 5.000 woningen in de wijk, waarvan 90% in de huursector. Vanaf de jaren tachtig nam het inwoneraantal in de wijk langzaam af. Woonden er in 1986 nog 12.500 personen in Vinkhuizen, in 1997 was dit afgenomen tot 11.000. De bevolking vergrijsde in die periode sterk en het aantal alleenstaanden nam toe. Er stroomden wel jongeren de wijk in, maar vaak verhuisden die snel weer naar elders. In de wijk is een winkelcentrum aanwezig. Ook zijn er enkele basisscholen en verschillende sociaal-culturele voorzieningen.

B2.1.1

Aanleiding en doelstellingen herstructurering

De gemeente Groningen constateerde in de jaren negentig dat de naoorlogse wijken in de stad niet meer aan de wensen van de tijd voldeden. Vinkhuizen is een van die wijken, waar de bevolkingssamenstelling in de loop der tijd veranderde. Mensen die behoefte kregen aan meer woonkwaliteit of een huis wilden kopen, konden in Vinkhuizen niets vinden en verlieten de wijk. Voor hen in de plaats kwamen nieuwe en vaak minder koopkrachtige bewoners. Dit proces leidde tot een ingrijpende verandering in de samenstelling van de bevolking, van een wijk met een middenklasse bevolking naar een wijk met naar verhouding veel mensen die langdurig van een minimuminkomen moeten rondkomen. Het draagvlak voor winkels en andere voorzieningen werd daarom minder. Bovendien vond men dat de oorspronkelijke opzet van de wijk niet meer voldeed. Het stratenpatroon was niet afgestemd op de hedendaagse verkeersintensiteit en de openbare ruimte aan de zijde van de ringweg was verwaarloosd. Er waren nog maar weinig mensen van elders die bewust en positief kozen voor Vinkhuizen. De nieuwe bewoners voelden zich over het algemeen nauwelijks bij de wijk betrokken en de leefbaarheid in de wijk ging achteruit. In de portieketagewoningen en galerijflats deed zich eind jaren negentig leegstand voor. Men was bang dat de wijk in een negatieve spiraal terecht zou komen van leegstand en verloedering (bron: Wijkvernieuwingsplan Vinkhuizen 2003, 1999).


80

BIJLAGE 2

Vooral de dreiging van leegstand leidde in Vinkhuizen tot een gevoel van urgentie. Vinkhuizen werd als eerste naoorlogse wijk in Groningen aangewezen voor een ingrijpende herontwikkeling. Het hoofddoel van de wijkvernieuwing is volgens het wijkvernieuwingsplan Vinkhuizen 2003 het vitaal en aantrekkelijk houden van de Groningse wijken. Daarbij horen de doelstellingen om de uitstroom van midden- en hogere inkomensgroepen uit de stad af te remmen en te stoppen en de aandacht binnen de stad te verschuiven van de uitbreidingsgebieden naar de bestaande wijken. Vinkhuizen moet weer een aantrekkelijke woonwijk worden, aantrekkelijk voor de huidige bewoners en voor nieuwkomers die op zoek zijn naar een fijn huis in een goed verzorgde groene en ruime wijk. In het wijkvernieuwingsplan wordt de toekomstige wijk als volgt getypeerd: een wijk met een gevarieerde bevolking, met een plezierig winkelcentrum, met voldoende medische en sociale voorzieningen. Een groene wijk met een heldere structuur, met veel verschillende woningen, voor alle doelgroepen. Gaandeweg de planvorming is het beleid van de gemeente na protesten van de huidige bewoners gewijzigd, zodat nu de huidige bewoners van de wijk als de eerste doelgroep worden gezien. De doelstelling is ervoor te zorgen dat deze bewoners nu, maar ook in de toekomst binnen een aantrekkelijke wijk een wooncarrière kunnen doorlopen.

B2.1.2

Programma en uitvoering tot 2005

In 1998 wordt het Convenant Wijkvernieuwing door de gemeente en de Groningse corporaties vastgesteld. De opgave in Vinkhuizen wordt vervolgens uitgewerkt in het wijkvernieuwingsplan Vinkhuizen 2003, waarin het gebied is opgedeeld in verschillende delen: noord, buurt 4, buurt 5, buurt 6, centrumzone en Eelderbaan. Bij de planvorming voor Vinkhuizen zijn in eerste instantie de gemeente, de corporaties Nijestee en de Huismeester en de particuliere verhuurder Vesteda (voor deelgebied Noord) betrokken. Corporatie Patrimonium heeft wel woningen in het gebied, maar doet niet mee aan de wijkvernieuwing. De eerste plannen spraken over het slopen van 1.500 woningen. Later is de louter fysieke aanpak verbreed naar een meer integrale benadering. In het wijkvernieuwingsplan uit 1999 wordt een opgave geschetst van de sloop van zo’n 710 woningen en de nieuwbouw van ongeveer 390 woningen 23 . Daarnaast worden er huurwoningen verkocht. Ook samenvoegen van woningen en renoveren van woningen behoren tot het programma. Verder komt er een forse toevoeging van groen en water in de wijk, een ingrijpende modernisering van het winkelcentrum en wordt de mogelijkheid om een woonzorgcomplex te realiseren onderzocht. Onder de te slopen woningen zijn 360 portieketagewoningen, 1 hoogbouwflat met 126 woningen, 200 bejaardenwoningen en 18 laagbouwwoningen. De vervangende nieuwbouw zal voor het grootste deel bestaan uit koopwoningen (270). De meeste huurwoningen zullen in de centrumzone worden gebouwd, voornamelijk boven het winkelcentrum. 23

Volgens latere overzichten en plannen is het totaal aantal nieuwbouwwoningen uitgebreid naar 470 woningen , onder andere vanwege een nieuwe woontoren nabij het winkelcentrum


81

Het sociale programma wordt in de loop der jaren uitgebreid. In 2004 omvat dit onder meer een Vensterschool (elders ook wel Brede School genoemd), de nieuwbouw van multifunctioneel Jongerencentrum de Wende, de renovatie van speeltuingebouw de Apekooi en het realiseren van twee woonzorgzones met daarin 4 steunpunten voor ouderen (Notitie gemeente over Aanpak van de Groninger prioriteitswijken Lewenborg en Vinkhuizen, 2004). Overzicht woningbouwprogramma Vinkhuizen

Buurt 4 Buurt 5 Buurt 6 Centrum Eelderbaan Totaal

80

90

60

126

60

126

24

2 onder 1dakwoningen

44

Appartementen

Verkoop huur-woningen

Geschakelde en rijtjes woningen

Eengezinswoningen

Galerijwoningen

Nieuwbouw

Portieketagewoningen

Bejaarden woningen

Sloop

Patiowoningen

Tabel B2.1

12

67

60

192

36

84

18

20

150 126

57

38

Sloop: 706 Nieuwbouw: 470 Bron: Exploitatiebegrotingen 2001-2002 en websites corporaties, juli 2005

49 343

Stand van zaken zomer 2005 De sloopopgave is afgerond. Ongeveer de helft van de beoogde nieuwbouw is inmiddels gerealiseerd of in uitvoering. De renovatieprojecten, met namen het geschikt maken van galerijflats voor bewoning door ouderen, zijn in uitvoering. Grote delen van de openbare ruimte zijn aangepakt. Het nieuwe winkelcentrum is vorig jaar geopend. Er wordt nog een nieuwe woontoren gebouwd naast het winkelcentrum. Het laatste grote uitvoeringsproject is de Eelderbaanzone, die wordt ingericht als een nieuw groen- en recreatiegebied voor Vinkhuizen en de Held. Aansluitend op de zone worden nieuwe woningen gebouwd. In juli 2005 is begonnen met de sloop van de hoogbouwflat met 126 woningen die in het gebied stond. De Vensterschool is al enkele jaren in gebruik, maar zal binnenkort worden uitgebreid. Er zijn onder meer 2 basisscholen gevestigd, een filiaal van de openbare bibliotheek, een peuterspeelzaal, naschoolse opvang, de maatschappelijke en juridische dienstverlening en een spel & opvoedwinkel. De nadruk zal de komende jaren vooral gericht zijn op de verbreding van de wijkvernieuwing: gericht op sociaal-maatschappelijke problemen, zoals een relatief hoge (jeugd)werkloosheid, problemen met jongeren(overlast) en een groeiende groep zorgbehoevende ouderen.

B2.1.3

Kosten van de vernieuwing

Stedelijke afspraken In het algemene Convenant Wijkvernieuwing (1998) voor de stad Groningen hebben gemeente en corporaties afgesproken dat elke partij in principe haar eigen kosten draagt en eigen baten int. De corporaties dragen alle kosten en krijgen alle baten die betrekking hebben op het eigen


82

BIJLAGE 2

woningbezit (rood): dat geldt voor sloop, herpositionering, verbetering, instandhouding en verkoop. De gemeente draagt alle kosten die betrekking hebben op de herinrichting van de woonomgeving en infrastructuur (grijs en groen). Gemeente en corporaties delen de organisatiekosten en kosten van het overgangsbeheer, voorzover deze niet uit inzet eigen mensen bestaan. Met de eigenaren van de premiehuurwoningen in wijkvernieuwingsgebieden zijn dergelijke afspraken er niet. Voor de totale stedelijke corporatieve herstructurering is de gemeentelijke investering geraamd op 63,5 miljoen euro (prijspeil 1998) in de periode 1998-2010. Berekend over de uitvoeringsduur van 12 jaar van het stedelijke programma wijkvernieuwing is de gemeentelijke investering inclusief kostenstijgingen geraamd op 74 miljoen euro. Kosten en opbrengsten Vinkhuizen De grootste negatieve saldi bij de wijkvernieuwing van Vinkhuizen zijn de sloop van woningen (voor rekening van de corporaties) en de investeringen in infrastructuur en woonomgeving (voor rekening van de gemeente). De belangrijkste positieve saldi worden gerealiseerd met de opbrengsten van de nieuw te bouwen woningen, de verkoop van bestaande corporatiewoningen en de huurwoningen van Vesteda. De totale kosten voor de woningen worden in het wijkvernieuwingsplan voor Vinkhuizen geschat op ongeveer 77 miljoen euro (169 miljoen gulden) en de totale kosten voor de infrastructuur op 19 miljoen euro (41 miljoen gulden). De extra kosten voor het beheer (in aanvulling op het reguliere beheer) zijn in het wijkvernieuwingsplan geraamd op 1,1 miljoen euro (2,4 miljoen gulden). Voor de externe kosten van de projectorganisatie wordt uitgegaan van een bedrag van ongeveer 900.000 euro per jaar (1,9 miljoen gulden). Exploitatiebegrotingen De kostenraming met betrekking tot ‘grijs en groen’ wordt strikt gescheiden van de inbreng en uitname van gronden. Er zijn afzonderlijke exploitatiebegrotingen voor ‘grijs en groen’ en voor ‘inbreng en uitname’. Met inbreng en uitname is in 2001 gestart met een nulmeting waarin de financiële afspraken over de inbreng en uitname voor de drie herstructureringsgebieden met een hoog niveau aanpak gezamenlijk zijn vastgelegd. Naast Vinkhuizen zijn dit Paddepoel en Lewenborg. Deze afspraken worden regelmatig herzien. Voorjaar 2005 is de herziene meting nummer 7 door college en raad vastgesteld. In de gemeentelijke exploitatiebegrotingen voor Vinkhuizen is onderscheid gemaakt tussen Vinkhuizen-raamwerk en Vinkhuizen buurt 4, 5, en 6. De herstructurering in Vinkhuizenraamwerk omvat een scala van civiel- en cultuurtechnische ingrepen in het Diamantpark, het Kornalijnpark, de Friesestraatwegzone, de Boraxgroenstrook, het Radiumplein en de Eelderbaanzone. Vinkhuizen buurt 4, 5 en 6 kent drie afgebakende gebieden met sloop en nieuwbouw van woningen in combinatie met nieuwe aanleg of herinrichting van de woonomgeving. Voor de exploitatiebegroting ‘inbreng en uitname van gronden’ geldt dat corporatief grondbezit na sloop van de woningen door de corporatie wordt ingebracht in het wijkvernieuwingsplan. Door de gemeente wordt aan de corporatie per gesloopt woning een inbrengwaarde vergoed. De waarde van de door de corporatie uit te nemen gronden is de marktwaarde van de grond, die


83

wordt bepaald door het op deze gronden te realiseren woningbouwprogramma. De grondkosten worden bepaald volgens het principe van de residuele grondwaardeberekening. De door de gemeente uit te nemen gronden bestemd voor openbare doeleinden en de door de corporaties uit te nemen tuingronden worden ‘om niet’ uitgenomen. Met de belastingdienst is een afspraak gemaakt dat de onderlinge grondtransacties in het kader van de wijkvernieuwing geen omzetbelasting verschuldigd zal zijn (bron: exploitatiebegroting Vinkhuizen buurt 4, 5 en 6, 2001). Tabel B2.2

Exploitatiebegroting Inbreng en uitname corporatieve wijkvernieuwing Vinkhuizen, afgerond op 10.000 euro

Kosten Verw erving

€

Planontw ikkeling

€

Renteverlies/w inst

€

Totaal

€

Opbrengsten 6.430.000 Grondverkoop 270.000

€

10.270.000

€

10.270.000

130.0006.570.000 Totaal

Bron: Exploitatiebegroting maart 2002, derde herziene begroting

Tabel B2.3

Exploitatiebegroting Groen en Grijs Raamwerk Vinkhuizen, inclusief kostenstijging en rente, afgerond op 10.000 euro

Kosten Verw erving

€

Bodemonderzoek

€

Sloopw erken

€

Bouw rijp maken

€

Woonrijp maken

€

Groenvoorzieningen

€

Kunstw erken

€

Bijdragen 560.000 ISV 40.000 Stadsdeelbudget NW

€

15.010.000

€

40.000

100.000 Begroting 2002 Groen in en om stad 5.390.000 Begroting 2002 Continuering vernieuw ing

€

680.000

€

260.000

2.660.000 LNV stedelijke groenprojecten 2.400.000 Nijestee bijdrage Friesestraatw egzone

€

1.360.000

€

190.000

110.000 IPSV subsidie 1.030.000 PURe-subsdie

€

1.500.000

Bijdrage aan overigen

€

Planontw ikkelingskosten

€

Voorbereiding en toezicht

€

2.460.000 opbrengsten verhuur Travertijndstraat 2.490.000 Bijdrage corporaties proceskosten

Bijdrage BTW Compensatiefonds

€

1.980.000

Inkoop BTW

€

240.000

Rente tot april 2002

€

Totaal

€

€

270.000

€

270.000

€

5.000

€

19.590.000

130.000 19.590.000 Totaal

Bron: Exploitatiebegroting januari 2005

Tabel B2.4 Exploitatiebegroting Groen en Grijs buurt 4, 5 en 6 Vinkhuizen, inclusief kostenstijging en rente, afgerond op 10.000 euro Kosten Bouw rijp maken

€

Woonrijp maken

€

Planontw ikkelingskosten

€

Voorbereiding en toezicht

€

Bijdrage BTW Compensatiefonds

€

Inkoop BTW

€

Rente tot april 2002

€

Totaal

€

Bijdragen 2.830.000 ISV € 3.560.000 Tijdelijke stimuleringsregeling herstructurering € 1.060.000 Bijdrage duurzaam veilig € 1.580.000 Bijdrage budget 2BL12 620.000 verkeersmaatregelen Noord West 770.000 Herprioritering ISV 2003 130.000 Bijdrage van andere partijen 10.550.000 Totaal

€

7.860.000 1.540.000 30.000 910.000

€

60.000

€

100.000

€

50.000

€

10.550.000

Bron: Exploitatiebegroting april 2005


84

BIJLAGE 2

ISV Vanuit het ISV is er tot 2002 14.312.000 euro bijgedragen aan de exploitatiebegroting Vinkhuizen Raamwerk, op een totale gemeentelijke investering van 16.692.000 euro. Daarin is ook een IPSVsubsidie van 1.500.000 euro opgenomen. Voor de exploitatiebegroting van Vinkhuizen buurt 4, 5 en 6 is in 2001 een gemeentelijk uitvoeringskrediet beschikbaar gesteld van 7.783.700 euro. De dekking hiervan bestond uit 2 subsidiebijdragen uit de tijdelijke stimuleringsregeling herstructurering goedkope woningvoorraad van VROM, samen 1.544.000 euro, een bijdrage uit het uitvoeringsprogramma voor de stadsdelen van 56.725 euro en bijdragen uit het ISV voor een bedrag van 6.182.800 euro. De kosten zijn op een aantal onderdelen in de exploitaties van Vinkhuizen hoger geworden dan eerder voorzien (o.a. plankosten), waardoor er aanvullend krediet is gevraagd bij de gemeenteraad (juli 2005). Voor het Raamwerk gaat het om een aanvullend netto uitvoeringskrediet van 2.498.000 euro beschikbaar gesteld (verhoging bijdrage ISV met 698.000 euro), voor Vinkhuizen buurt 4, 5 en 6 een aanvullend netto uitvoeringskrediet van 2.237.000 euro (verhoging bijdrage ISV met 1.672.000 euro).

B2.1.4

Baten/ effecten van de vernieuwing

Directe effecten Fysieke kwaliteit woning Dankzij de wijkvernieuwing is er nieuwbouw verrezen in de buurt. De fysieke kwaliteit van deze woningen is beter dan van de woningen die zijn gesloopt. Dit betekent dat de kwaliteit van de woningvoorraad van Vinkhuizen is verbeterd. Hier draagt ook de renovatie van woningen aan bij. De fysieke kwaliteit van niet bij de wijkvernieuwing betrokken woningen is niet veranderd. De bewoners van Vinkhuizen geven hun woning inmiddels een positievere beoordeling dan het stedelijk gemiddelde: Gaf men in 1996 gemiddeld een 7,1 voor de kwaliteit van de woning (stedelijk gemiddelde 7,3), in 2004 geeft men in Vinkhuizen gemiddeld een 7,7 (stedelijk gemiddelde 7,4) 24 . Woningmarktpositie De positie van Vinkhuizen op de stedelijke woningmarkt is volgens de gemeente Groningen sinds het begin van de wijkvernieuwing duidelijk verbeterd. De WOZ-waarde is over het algemeen meer dan verdubbeld sinds 1998 (het begin van de wijkvernieuwing). De stijging is in sommige categorieën hoger dan de gemiddelde stedelijke stijging. De mutatiegraad in sociale huurwoningen is sinds 1998 afgenomen, maar dit geldt voor de gehele stad. Het aandeel huishoudens in de corporatieve voorraad dat kort in de woning woont, is in Vinkhuizen lager dan in de stad. 24

bron: trendrapportage leefbaarheid en veiligheid, 2005. Ook de bron voor andere cijfers/ percentages in deze paragraaf.


85

Vernieuwing openbare ruimte Dankzij de herstructurering is de kwaliteit van de openbare ruimte in Vinkhuizen toegenomen. Er zijn diverse groenvoorzieningen opgeknapt en er is aandacht besteed aan herinrichting van de woonomgeving. Dit komt ook tot uitdrukking in de waardering voor de woonomgeving. In 1996 scoorde Vinkhuizen in dat opzicht een 6,3, in 2005 is dit toegenomen tot 6,9. Dit ligt nog steeds onder het stedelijk gemiddelde van 7,4. In Vinkhuizen is het aandeel inwoners dat vindt dat de woonomgeving er het afgelopen jaar op vooruit is gegaan het hoogst van de stad (68 procent). Oorzaak van dit hoge percentage is volgens het rapport leefbaarheid en veiligheid waarschijnlijk de wijkvernieuwing die in Vinkhuizen heeft plaatsgevonden. De inwoners ervaren de wijkvernieuwing als een vooruitgang. Het aandeel bewoners dat tevreden is over de speelmogelijkheden is in Vinkhuizen tussen 2000 en 2004 opgelopen van 36 tot 72 procent. Met name bij het nog niet voltooide project Eelderbaan krijgt (het verbeteren van) de milieukwaliteit aandacht. Het verbeteren van de ontsluiting en bereikbaarheid van Vinkhuizen staat op de agenda, maar is vanwege de directe relatie met de Westelijke Ringweg, de daarbijbehorende zeer hoge financiële investering en veelheid van betrokken partijen nog niet gerealiseerd. Verbetering aanbod voorzieningen De inwoners van Vinkhuizen zijn meer dan gemiddeld tevreden over een aantal buurtvoorzieningen. Hierbij gaat het om het openbaar vervoer, de speelmogelijkheden voor kinderen, het basisonderwijs en het winkelaanbod. De wijkvernieuwing en de opening van een nieuw winkelcentrum in de zomer van 2004 kunnen hier de oorzaak van zijn. In Vinkhuizen is het aandeel bewoners dat tevreden is over de winkel opgelopen van 83 procent in 2002 naar 99 procent in 2004.

Indirecte effecten Leefbaarheid en veiligheid In het Meerjarenontwikkelingsprogramma 2005-2009 constateert de gemeente dat de fysieke ingrepen in de wijkvernieuwingsgebieden ook sociaal resultaat brengen. De wijken scoren qua toekomstperspectief, bevolkingssamenstelling en veiligheid dichter bij het stedelijk gemiddelde dan enkele jaren geleden. Er is een hogere tevredenheid over de leefomgeving. Volgens de notitie ‘Aanpak Van de Groninger Prioriteitswijk Lewenborg en Vinkhuizen’ is het vertrouwen van bewoners in toekomst van Vinkhuizen de afgelopen jaren sterk gestegen. Dit blijkt ook uit de enquête leefbaarheid en veiligheid 2004. Daarin wordt geconstateerd dat vooral in de laatste twee jaar zich op het gebied van de leefbaarheid en veiligheid veel verbeteringen hebben voorgedaan in Vinkhuizen. De scores blijven echter lager dan gemiddeld in de stad. Wel is de overlastscore tussen 2002 en 2004 voor het eerst aantoonbaar gedaald. Er wordt vooral minder jongeren- en drugsoverlast ervaren door de inwoners van Vinkhuizen. Ten opzichte van


86

BIJLAGE 2

de stad blijft de overlastscore hoog, evenals de overlast van groepen jongeren. De mate van verloedering laat sinds 2000 een afname zien, maar de score is nog wel de hoogste in de stad. Vergeleken met de rest van de stad, geven vooral veel inwoners in de wijken waar wijkvernieuwingsprojecten plaatsvinden, zoals Vinkhuizen en het Oosterpark, aan dat de buurt erop vooruit is gegaan. Imago Naar de ontwikkeling van het imago van Vinkhuizen is geen apart onderzoek verricht. De gegevens van de enquête leefbaarheid en veiligheid lijken wel te wijzen op een verbetering van het imago. Bevolkingssamenstelling Naar de nieuwbouw van eengezinswoningen komen vooral twee-ouder gezinnen. De nieuwbouw van meergezinswoningen trekt deels ouderen aan. Of dat de bevolking hierdoor ook gevarieerder wordt, is (nog) onbekend. Lessen uit case Vinkhuizen: Uit deze case kunnen we concluderen dat de SV gelden mede gebruikt zijn voor het tot stand komen van een stedelijke vernieuwing in deze buurt. In hoeverre dat zonder de rijksgelden ook tot stand zou zijn gekomen is moeilijk aantoonbaar. Aan de hand van een reeks indicatoren kunnen we concluderen dat de stedelijke vernieuwing in deze case positieve baten in de buurt heeft veroorzaakt. De belangrijkste graatmeter: de huizenprijzen konden zijn echter nog worden geanalyseerd. Daartoe zal mogelijk de hulp van het CBS ingeroepen worden daar zijn over voldoende gegevens beschikken om de analyse goed uit te voeren.

B2.2

Zuilen, Utrecht

De wijk Zuilen ligt in het noordwesten van Utrecht en grenst aan de Vecht. Verder wordt de wijk afgebakend door de stedelijke rondweg (Marnixlaan/St. Josephlaan), de Amsterdamsestraatweg, het Amsterdam-Rijnkanaal en de gemeentegrens met Maarssen. Zuilen was oorspronkelijk een zelfstandig dorp en is in 1954 ingelijfd bij Utrecht. In de jaren negentig woonden er zo’n 21.000 personen in de wijk, in ongeveer 10.000 woningen. Zuilen kent een mix van vooroorlogse en vroegnaoorlogse woningbouw. Voor de aanpak van de wijk was de verhouding 53% vooroorlogs en 47% naoorlogs. De vooroorlogse woningen zijn gebouwd tegen de industrieterreinen van de grote werkgevers Demka en Werkspoor aan. In dit deel van de wijk zijn meer eengezinswoningen en koopwoningen te vinden dan in de rest van Zuilen. Het naoor-logse deel bestaat veelal uit portiekflats, galerijflats en benedenbovenwoningen, veelal kleine, goedkope woningen. Voor de start van de herstructurering was ongeveer 44% van de woningvoorraad eengezinswoning en 22% koopwoning. Bedrijvigheid is vooral te vinden langs Amsterdamsestraatweg. Daar zijn ook verschillende winkels gevestigd. Verspreid door de wijk staan diverse onderwijsvoorzieningen, sociaal-culturele voorzieningen, kerken en sportvoorzieningen.


87

Een van de buurten in Zuilen, de Geuzenwijk, heeft in de jaren zeventig en tachtig al een flinke opknapbeurt gehad in het kader van de stadsvernieuwing, maar is na de ingreep economisch zwak gebleven.

B2.2.1

Aanleiding en doelstelling herstructurering

Begin jaren negentig maakt de gemeente zich zorgen over het leefklimaat in Zuilen. Het imago van Zuilen scoort zeer slecht in de Wijkenmonitor. Er vindt selectieve migratie plaats in de wijk. De midden- en hogere inkomensgroepen die een betere woning wensen, kunnen niet in Zuilen terecht en vertrekken naar andere wijken. Ook voor ouderen is er in Zuilen te weinig aanbod, terwijl juist starters die weinig binding hebben met Zuilen in de vrijkomende woningen trekken. Door deze selectieve migratie wordt de bevolking van de wijk heterogener en onstabieler, is er minder koopkracht in de wijk en zijn de bewoners minder tevreden dan vroeger. Er ontstaan problemen bij het beheer van woningen en woonomgeving (uit WOP1, blz 5). De gemeente Utrecht vindt, samen met woningcorporaties K’77 en Woningbedrijf Utrecht (nu gefuseerd tot Mitros) en de in de wijk actieve marktpartijen ERA Bouw, HBG (nu onderdeel BAM), Johan Matser, dat ingrijpen wenselijk is, om verdere achteruitgang van het leefklimaat in Zuilen tegen te gaan. Partijen vrezen dat door de woningbouw op de grote nieuwbouwlocatie Leidsche Rijn binnenstedelijke gebieden als Zuilen nog meer van hun aantrekkingskracht zullen verliezen. De verwachting is dat de verhuizing van koopkrachtige gezinnen en ouderen in een stroomversnelling komt als er woningen in Leidsche Rijn worden opgeleverd. Om de uitstroom van economisch sterkere groepen terug te dringen en hen zo mogelijk weer terug te halen, wil men de woonkwaliteit van Zuilen vergroten, voor deze groepen geschikt woningen aanbieden en in-spelen op het sterke ‘Zuilengevoel’ dat vele inwoners van de wijk hebben. Bovendien wil men nieuwe doelgroepen uit de gemeente en de regio in Zuilen interesseren, door een grotere differentiatie aan woningen in de wijk te realiseren (blz 19 WOP1). Belangrijke doelstellingen van de herstructureringsopgaven zijn het tegengaan van de achteruitgang van het leefklimaat in Zuilen, het verbeteren van het imago en daarmee het verbeteren van de positie van Zuilen op de woningmarkt en het verkleinen van de sociale achterstand. In het Meerjarenontwikkelingsprogramma (MOP) 2000-2004 geeft de gemeente Utrecht aan dat ondanks het feit dat de problematiek van de GSB-gebieden sterk sociaal-economisch getint is, het verbeteren van de woningmarktpositie een centraal doel is. Dit omdat volgens de gemeente de processen op de woningmarkt bepalend zijn voor de selectieve migratie die aan de basis staat van de sociaal-economische problematiek. De doelstelling voor deze wijken is minimaal het behouden van de huidige sociaal-economische positie van het gebied. Naast de aanpak van de woningmarktpositie zijn ook het verbeteren van de sociaal-maatschappelijke en economische aspecten van de gebieden in onderlinge samenhang belangrijke uitgangspunten.

B2.2.2

Programma en uitvoering tot 2005

Nadat de gemeente, corporaties en marktpartijen in 1994 een intentieovereenkomst hebben ondertekend, stellen zij in 1995 een wijkontwikkelingsplan (WOP) vast voor de periode van 5


88

BIJLAGE 2

jaar, met een vooruitblik van nog eens 10 jaar. Het programma behelst de integrale aanpak van Zuilen, waarbij zowel de fysieke pijler als de sociale en economische pijler een rol speelt. Met het sluiten van het samenwerkingscontract in 1996 zijn 9 concrete deelprojecten voor de eerste fase vastgesteld. In 2003 is een WOP tweede fase verschenen, met een geactualiseerd programma voor de komende jaren en extra aandacht voor de sociale en economische kant van de stedelijke vernieuwing. In het WOP eerste fase werd het fysieke programma voor 15 jaar (1996-2010) benoemd. Dit behelst de sloop van 800 woningen en nieuwbouw van ongeveer 1900 woningen, waarvan 500 sociale huurwoningen, 700 sociale koopwoningen en 700 vrije sector woningen. Van de nieuwbouw zal ongeveer 25% huur en 75% koop zijn, ongeveer 50% eengezinswoningen. Het percentage koopwoningen in de wijk zal toenemen van 22% naar 33%. In het programma is een nieuw winkelcentrum in Schaakwijk opgenomen (ca. 3.500 m2 bvo) en is er verspreid over de wijk ruimte voor andere voorzieningen zoals speeltuin en moskee (circa 12.000 m2 bvo). Daarnaast is in het WOP vastgelegd dat de openbare ruimte wordt aangepakt door de verbetering van de groenstructuur en infrastructuur en de aanleg van langzaam-verkeer-voorzieningen en een HOV-systeem. Tabel B2.5

Fysieke projecten in Zuilen sinds 1995 (bron: WOP 2 + website Zuilen)

Project Seniorenwoningen Libelle Schaakwijk Villapark Nieuw Zuylen Rokade Groene Lob Schaakwijk 1 Groene Lob Schaakwijk 2 Diverse kleinschalige woningbouw buiten WOP Abi Bakr Essadik moskee Vechtoever Julianapark Irenepark GroenZuilen As van Berlage De Dame Lessepsbuurt

Omschrijving Realisatie 88 seniorenwoningen Prins Bernhardlaan Nieuwbouw 80 eengezinswoningen in twee grote blokken Sloop en nieuwbouw van 248 woningen Nieuwbouw 58 eengezinswoningen en appartementen Bouw van nieuw winkelcentrum met 44 woningen Nieuwbouw 61 appartementen en opnieuw inrichten groenstrook Nieuwbouw 87 laagbouwwoningen en appartementen Nieuwbouw 162 woningen Nieuwbouw Marokkaanse moskee Berlagestraat Verbetering openbare ruimte Vechtoever Verbetering openbare ruimte in Julianapark Nieuwbouw 32 laagbouwwoningen en 159 appartementen Sloop huurwoningen Pedagogenbuurt en nieuwbouw 350 woningen Herinrichting infrastructuur en openbare ruimte Nieuwbouw 60 seniorenwoningen en zorgvoorzieningen Renovatie van 368 sociale huurwoningen


Fase Uitgevoerd, 1997

Programma WOP 1

Uitgevoerd, 1998

WOP 1

Uitgevoerd, 2000 Uitgevoerd, 2001

WOP 1 WOP 1

Uitgevoerd, 2001

WOP 1

Uitgevoerd, 2003

WOP 1

Uitgevoerd, 2000

Buiten WOP

Uitgevoerd tussen 1995 en 2000

Buiten WOP

Uitgevoerd, 2005

WOP 1

Uitgevoerd

WOP 1

Uitgevoerd

WOP 1

In uitvoering, eerste woningen opgeleverd In uitvoering, nieuwbouw gestart in 2005 In uitvoering

WOP 1

In uitvoering, eerste woningen opgeleverd Begint najaar 2005

WOP 2

WOP 1 WOP 1

WOP 2

89

Queeckhovenplein Zuidhoek Geuzenwijk Fortlaan Noord Herinrichting diverse pleinen Christina/ Beatrixgebouw Particuliere woningverbetering Niftarlakeplantsoen Omgeving Heukelomplantsoen

Sloop huurwoningen en vervangende nieuwbouw, incl. sociaal programma Sloop 209 woningen en vervangende nieuwbouw, incl. sociaal programma Plaontwikkeling voor nieuwbouw en aanleg haventje Oa. Theo Thijssenplein, Zwanenvechtplein, Van der Marckplein Verbouwen twee bestaande schoolgebouwen tot cultuurcentrum Stimuleren particuliere woningverbetering diverse gebieden Sloop woningen en vervangende nieuwbouw Verplaatsing school en sporthal en nieuwbouw op huidige plaats

Planontwikkeling van af 2007 Planvormingsfase

WOP 2 WOP 2

Nog niet in uitvoering

WOP 2

Deels in uitvoering

WOP 2


WOP 2


WOP 2

Uitvoering in 2009

WOP 2


WOP 2

Figuur B2.1

Zuilen en de projecten uit WOP1 (bron: plattegrond op website Zuilen)

B2.2.2.1

Stand van zaken zomer 2005

Inmiddels zijn diverse projecten in Zuilen afgerond. In 1997 werden de eerste 88 seniorenwoningen opgeleverd. Ook is het winkelcentrum opgeleverd in 2001, tegelijk met


90

BIJLAGE 2

bijbehorende woningen. In totaal zijn vanaf 1995 tot voorjaar 2005 bijna 900 nieuwbouwwoningen gerealiseerd in diverse categorieën: eengezinswoningen, appartementen, luxe villa’s en een seniorencomplex inclusief zorgvoorzieningen. De nieuwbouw van 350 woningen op de plaats van de voormalige Pedagogenbuurt (nu GroenZuilen), waar ongeveer 400 sociale huurwoningen zijn gesloopt, is onlangs van start gegaan. Daarnaast is de openbare ruimte op verschillende plaatsen verbeterd, zijn de Vechtoever en het Julianapark flink opgeknapt en is er in de Geuzenwijk een sociaal programma gestart.

B2.2.3

Kosten van de vernieuwing

Afspraken samenwerkingsovereenkomst en DUO afspraken De gemeente, corporaties en ontwikkelaars hebben in 1996 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Hierin is de verdeling van de projecten is voor het WOP eerste fase vastgelegd en zijn bepalingen opgenomen over de organisatie en besluitvorming, de fasering van de planuitwerking en realisatie en de grondverwerving, uitgifte en exploitatie. De ontwikkelaars die bij de vernieuwing van Zuilen betrokken zijn, hebben hun grondposities in de wijk ingeruild voor bouwclaims. Deze ontwikkelaars hebben zich verenigd in een vennootschap onder firma (VOF) die ‘de Combinatie Zuilen’ wordt genoemd (publicatie OTB). Elke partij is verantwoordelijk voor zijn eigen projecten. Tot de ondertekening van de DUOafspraken door gemeente en corporaties in 2001 was de gemeente verantwoordelijk voor sociale en openbaarruimte projecten, de corporatie voor sociale woningbouwprojecten, en de projectontwikkelaars voor projecten in het marktsegment (koopwoningen en winkelruimte). De grondverwerving werd tot de DUO-afspraken door de gemeente gedaan. Vanuit het WOP eerste fase is er door de gemeente één grondexploitatie gemaakt. Vanaf de DUO-afspraken is een deel van de grondexploitatie de verantwoordelijkheid van de betrokken corporaties. In 2004 is de nieuwe samenwerkingsovereenkomst voor de WOP tweede fase ondertekend. Op dat moment gold dat voor de al lopende projecten de samenwerkingsovereenkomst van 1996 van kracht bleef, maar voor projecten die in WOP I zijn opgenomen maar nog niet gestart zijn en voor de projecten uit WOP 2 de nieuwe overeenkomst geldt. In de samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat bij strijdigheid tussen de samenwerkingsovereenkomst tweede fase en de raamovereenkomst DUO laatst genoemde afspraken prevaleren en dat de marktpartijen dat dienen te respecteren. Grondexploitatie en opstalexploitatie De gemeente heeft er bij het afsluiten van de eerste samenwerkingsovereenkomst voor gekozen om zelf de grondexploitatie te doen. De gronden in deze wijk zijn grotendeels in erfpacht uitgegeven. De gemeente neemt de gronden van de corporatie over nadat deze de opstallen heeft gesloopt tegen een grondwaarde behorende bij de oude (gesloopte) bestemming. De corporatie neemt de sloopkosten voor haar rekening. De gemeente maakt de gronden bouwrijp en geeft ze vervolgens weer in erfpacht uit aan corporatie en ontwikkelaars. De grondwaarden die daarvoor gelden zijn gebaseerd op de nieuwe bestemming.


91

Voor de hele wijk is één grondexploitatie opgesteld waarin een tekort voor de gemeente was opgenomen van € 3,6 miljoen (¦ 8 miljoen ), bij totale kosten van circa € 41 miljoen (¦ 90 miljoen). Er is overeengekomen dat partijen zich zullen inspannen om de wijkexploitatie zo gunstig mogelijk af te sluiten. Daarbij wordt gestreefd naar een sluitende overall exploitatie. Per project wordt gewerkt met deelexploitaties. De gemeente actualiseert de grondexploitaties jaarlijks en beheert ze voor eigen rekening en risico. Ze zet zich daarbij in om waar mogelijk rijksbijdragen, subsidies en overige inkomsten te verwerven ten behoeve van het WOP en ze toevoegen aan de baten van de grondexploitatie. Het in 1995 becijferde gemeentelijke tekort van € 3,6 mln. (¦ 8 mln.) is niet overschreden. Bij de nieuwe samenwerkingsovereenkomst is het gemeentelijke beleid gewijzigd. De gemeente wil niet dat de grondexploitatie op wijkniveau met een negatief saldo sluit. Dit komt omdat de beeldvorming over de wijk volgens de gemeente inmiddels is verbeterd. Het gemeentebestuur is van me-ning dat er geen extra geld naar deze wijk hoeft. Wel geldt voor Zuilen dat verdiensten in deze wijk ook weer in deze wijk worden ingezet, in afwijking van het gemeentelijk grondbeleid dat bepaalt dat verdiensten terugvallen naar de algemene reserves van het grondbedrijf. Hoewel bij aanvang van de vernieuwing voor de deelprojecten VON-prijzen en gronduitgifteprijzen zijn bepaald, bleek dit door de specifieke omstandigheden op een locatie en de veranderende woningmarkt, niet te werken. Daarom wordt per deellocatie onderhandeld over de gronduitgifteprijzen. Om de gewenste kwaliteitsslag in woningbouwprogramma te kunnen maken en de bestaande structuren van de wijk zoveel mogelijk te behouden, is er voor gekozen om het parkeren zoveel mogelijk op te lossen in gebouwde bakervoorzieningen, die gezien status en ligging van deze wijk niet rendabel te ontwikkelen zijn. In eerste instantie was afgesproken dat de onrendabele kosten voor gebouwde parkeervoorzieningen voor duurdere huur- en koopwoningen voor rekening zijn van de ontwikkelaar. Later is besloten is deze kosten in mindering gebracht kunnen worden op de grondprijs als gemeente en ontwikkelaar overeenstemming bereiken hierover. De corporatie is van mening dat de gemeente een aangepast gronduitgiftebeleid zou moeten voeren om bestaande voorzieningen te behouden en de realisatie van nieuwe voorzieningen te stimuleren, aangezien de voorzieningen met ‘normale’ gronduitgifteprijzen niet levensvatbaar zijn. Het verbeteren van de openbare ruimte in de wijk is een van de opgaven van de vernieuwing. De gebiedsinfrastructuur voor openbare ruimte heeft een aparte deelexploitatie. Op basis van een financiële analyse is bij de eerste samenwerkingsovereenkomst hiervoor een bedrag geraamd van circa € 20 miljoen (¦ 45 miljoen). Men gaat er vanuit dat de kwaliteitsimpuls aan de hoofdstructuur de opbrengstmogelijkheden van de verschillende deellocaties in de woningbouw vergroot. De corporaties en de ontwikkelaars zijn verantwoordelijk voor realisatie en risico van de bouwexploitatie. De grondprijs is de verbindende schakel tussen de gronden bouwexploitatie aangezien bijzondere locatieomstandigheden in de grondprijs uitonderhandeld kunnen worden. Voorwaarde is dat de partijen er in de onderhandelingen samen uitkomen. Als dat niet lukt, vindt er planaanpassing plaats.


92

BIJLAGE 2

Gemeentelijke investeringen In het Meerjarenontwikkelingsprogramma (MOP) voor de periode 2000-2004 heeft de gemeente Utrecht geschat dat er 603 miljoen euro (1.326 miljoen gulden) zou moeten worden geïnvesteerd in de stedelijke vernieuwing in de Utrechts GSB-gebieden. Het merendeel van dit benodigde geld zal door parti-culieren worden geïnvesteerd. In het MOP staat dat er voor de herontwikkeling van de hoofdinfrastructuur en aanpak van de openbare ruimte in Zuilen voor meer dan 20 miljoen gulden aanvullend gefinancierd is. Het gaat dan onder meer om de projecten Vechtoever en de As van Berlage, het opknappen van diverse speeltuintjes en pleinen. Ook zijn enkele miljoenen geïnvesteerd in het Julianapark. Zuilen kreeg voor de periode 2000-2004 aanvankelijk 453.000 euro uit het ISV-budget toegekend. Uiteindelijk is er ongeveer 800.000 euro naar Zuilen gegaan. Dit geld is enerzijds gebruikt voor het project Christina/Beatrixschool, anderzijds voor de herinrichting van pleinen, het sociaal plan Pedagogenbuurt en een systeem voor APK-keuring van particuliere woningen om woningverbetering te stimuleren. In het MOP 2005-2009 geeft de gemeente aan de ongeveer 70 tot 75 procent van de ISVmiddelen zal worden ingezet in de GSB-gebieden. Prioriteit bij het investeren van ISV ligt bij het verbeteren van de gebruikskwaliteit van de (semi)openbare ruimte inclusief sociale infrastructuur/woonomgeving. De gemeente stelt dat er geen rechtstreekse bijdrage wordt gedaan in woningbouwprojecten sec van derden ter compensatie van onrendabele tekorten op die projecten. Een uitzondering kan worden gemaakt voor bijdragen in het dekken van onrendabele tekorten op gebouwd parkeren bij sociale huurwoningen, mits kan worden aangetoond dat een oplossing voor parkeren in openbaar gebied niet mogelijk is. Aan Zuilen is 6 miljoen euro toegekend. Dit geld zal voor het grootste deel worden gebruikt om de sporthal te verplaatsen en de grond vrij te maken voor woningbouw. Daarnaast wordt het ISV-geld gebruikt om een aantal schoolpleinen op te knappen en openbare ruimte te verbeteren. Door de wijkmanager van Noordwest Utrecht wordt het ISV-geld voornamelijk als noodzakelijk gezien voor het verbeteren van de voorzieningen en openbare ruimte in de wijk en het sociale programma dat hoort bij de fysieke vernieuwing. Het ISV-budget is slechts een zeer beperkt onderdeel van de totale investering in Zuilen.

B2.2.4

Baten/ effecten van de vernieuwing

Directe effecten Woningmarktpositie Het meest zichtbare effect van de herstructurering in Zuilen is de nieuwbouw die in de buurt is verrezen. Dankzij deze nieuwbouw is de kwaliteit van de woningvoorraad van Zuilen verbeterd. De nieuwe woningen zijn over het algemeen groter en voldoen beter aan de vraag van de huidige woonconsumenten. Toch geven bewoners in Zuilen hun woning nog een iets lager cijfer dan de Utrechtse bevolking als geheel. De woningen in Zuilen-Noordoost krijgen een 7,1 in 2004, in Zuilen-West een 7,3 en gemiddeld in Utrecht 7,5.


93

De woningvoorraad in Zuilen is vergroot, door woningen te bouwen op plaatsen waar voorheen geen woningbouw was. De komende jaren zal de woningvoorraad nog verder groeien. Het aandeel koopwoningen in de wijk is dankzij de vernieuwing toegenomen. Volgens het Wijkontwikkelingsplan eerste fase moet aandeel koopwoningen in het vernieuwingsgebied toenemen naar 33%. In Zuilen-Noordoost, het gebied waar de meeste investeringen plaatsvinden, bestaat 28% van de voorraad nu uit koopwoningen (in 1998 19%). Als we naar Zuilen als geheel kijken (Zuilen-Noordoost en Zuilen-West samen) dan ligt het percentage koopwoningen in 2004 op 41%. De positie van Zuilen op de woningmarkt is in de loop der jaren iets verbeterd. Stond ZuilenNoordoost in 1996 nog geheel onder aan de rankschikking van buurten naar woningmarktpositie, in 2004 laat Zuilen-Noordoost 7 buurten achter zich. Kanaleneiland neemt nu de onderste positie in. Zuilen-West neemt een gemiddelde maar heel licht dalende positie in. Zuilen scoort op het gebied van marktprestatie echter nog steeds een laag cijfer, een 2,3 (Woningmarkt-monitor 2004). Qua stabiliteit en woonkwaliteit doet Zuilen-Noordoost het wat beter: 5,3 en 5,4. Vernieuwing openbare ruimte Dankzij de herstructurering is de kwaliteit van de openbare ruimte in Zuilen toegenomen. Er zijn diverse groenvoorzieningen opgeknapt, net als pleinen en infrastructuur. Aanbod voorzieningen De kwaliteit en het aanbod van voorzieningen is door de vernieuwing verbeterd. Zo is er een winkelcentrum gerealiseerd, zijn de zorgvoorzieningen uitgebreid en is een nieuwe moskee gebouwd.

Indirecte effecten Imago Over het imago van de wijk zijn geen directe cijfers bekend. Wel geven de WOZ-waarde en de positie van het gebied op de huurwoningenmarkt een indicatie. De gemeente heeft de indruk dat het imago van Zuilen sinds de start van de vernieuwing aan het verbeteren is. Hoewel Zuilen niet tot de populairste buurten van de stad is gaan horen, wordt de wijk ook niet meer genoemd in de media, wanneer het gaat om ‘de slechte wijken’ van de stad. De WOZ-waarde is in Zuilen-Noordoost tussen 2000 en 2005 met 45% gestegen, terwijl de WOZ-waarde in de stad als geheel met 38% omhoog ging. Bij de cijfers voor Zuilen-Noordoost is de nieuwbouw echter ook meegenomen, zodat niet bekend is welke stijging de bestaande voorraad doormaakte. De gemiddelde WOZ-waarden in Zuilen-Noordoost liggen in 2005 nog wel iets onder het stedelijk gemiddelde (€2.302/m2 tegen €2.649/m2).


94

BIJLAGE 2

De populariteit van Zuilen-Noordoost op de huurwoningenmarkt is de laatste jaren verbeterd. In 1996 hadden bepaalde woningtypen in het gebied last van leegstaand. Anno 2005 is er door de grote druk op de huurwoningmarkt nergens in de stad leegstand. Zuilen-Noordoost heeft echter ook zijn relatieve positie weten te verbeteren. In 1996 stond Zuilen-Noordoost wat betreft populariteit op de huurwoningmarkt onderaan. Deze positie is inmiddels verlaten. Een te huur aangeboden woning in Zuilen-Noordoost kreeg in 2004 gemiddeld 82 reacties, terwijl vrijkomende woningen in bijvoorbeeld Kanaleneiland en Overvecht gemiddeld op veel minder reacties van woningzoekenden kunnen rekenen. Leefbaarheid en veiligheid Een van de doelstellingen van de herstructurering in Zuilen is het tegengaan van de achteruitgang van het leefklimaat. Deze doelstelling lijkt tot 2004 deels gerealiseerd te worden. Enerzijds zijn bewoners van Zuilen-Noordoost in de loop der jaren positiever geworden over de buurt en de toekomst. Had in 1996 30% van de bewoners een negatieve verwachting over de buurtontwikkeling, in 2004 is dit afgenomen tot 23%. Dit cijfer wijkt nauwelijks meer af van de stad als geheel (22%). Het algemene buurtoordeel voor Zuilen-Noordoost is verschoven van 5,6 in 1996 naar 6,1 in 2004 (stedelijk; 7,2). Hoewel het buurtoordeel voor Zuilen-Noordoost dus verbeterd is, is het cijfer van 2004 wel iets lager dan de voorgaande jaren. Dit is volgens de gemeente te wijten aan de negatieve ontwikkeling op het gebied van veiligheid die ZuilenNoordoost de laatste jaren doormaakt. De onveiligheidsgevoelens van buurtbewoners zijn toegenomen, hoewel het dieptepunt van 1996 nog niet is bereikt. In dat jaar gaf 49% van de bewoners op zich wel eens onveilig te voelen in de buurt, in 2000 was dit afgenomen naar 31%, maar in 2004 is dit weer gestegen naar 45%. Dit zal vooral te maken hebben met het toegenomen aantal autokraken en het feit dat bewoners in toenemende mate overlast door jongeren ervaren. Om de onveiligheidsgevoelens te verminderen is Zuilen-Noordoost binnen de gemeente benoemd tot aandachtsgebied op het gebied van veiligheid. Er komen extra maatregelen om de autokraak aan te pakken en de criminele jongeren aan te pakken. De fysieke vernieuwing en nieuwbouw van woningen alleen blijkt niet voldoende om de veiligheid in de wijk permanent te verbeteren. Binnen de gemeente bestaat wel het vermoeden dat de mensen die in de nieuwbouwwoningen in de wijk zijn komen wonen, kritischer zijn over zaken als veiligheid en jongerenoverlast dan de oude bewoners en ook eerder aangeven overlast te ervaren. Hoewel het aantal autokraken ook volgens politiecijfers is toegenomen, is de toename van overlast namelijk niet direct in overeenstemming met gegevens van de politie. Sommige bewoners ervaren eerder overlast dan anderen, wat voor een deel een verklaring zijn voor de verslechterde cijfers. Bevolkingssamenstelling Een van de doelstellingen was het verkleinen van de sociale achterstand van de wijk, onder meer door de uitstroom van midden- en hogere inkomens tegen te gaan en nieuwe groepen naar de wijk te trekken. Dit laatste lukt volgens de gemeente redelijk goed. Dit is onder meer te merken door de stabilisatie van de verhouding autochtonen/ allochtonen. Voorheen stroomden vooral


95

allochtone huishoudens de wijk in, die geen andere keuze hadden op de woningmarkt. Nu blijken ook andere groepen geïnteresseerd te zijn in een woning. Nu er weer volop koopwoningen in de wijk aangeboden worden, lijkt ook de gevreesde uitstroom naar Leidsche Rijn mee te vallen. Toen de bouw in Zuilen enkele jaren geleden stagneerde, was de wijk Noordwest qua verhuisbewegingen naar Leidsche Rijn koploper, in overeenstemming met de koppositie van Noordwest in inwoneraantal van wijken. In 2004 is Noordwest echter naar de 3e plaats gezakt en verhuizen uit wijken als Kanaleneiland en Overvecht meer bewoners naar Leidsche Rijn. Bewoners uit Noordwest hebben nu de keuze om in de eigen wijk een woning te kopen. Uit voorgaande koopprojecten blijkt dat ongeveer de helft van de kopers van nieuwbouwwoningen in Zuilen uit Noord-west komt, ook bij de duurdere projecten. Wat betreft sociaal-economische kenmerken is de Zuilen-Noordoost in de rangorde gestegen. In 1996 kende Zuilen-Noordoost een dieptepunt met een score van 100 op het gebied van sociaaleconomische achterstand, de laagst mogelijk score. In 2000 is de score verbeterd naar 88 en in 2004 naar 66. Kanaleneiland en bepaalde delen van Overvecht scoren nu slechter dan ZuilenNoordoost.

Effecten op bovenwijkniveau: flankerend beleid Bij het stadsdeel Noordwest zijn geen verplaatsingseffecten bekend door de herstructurering in Zuilen. Er zijn in Zuilen ook maar twee sloop-nieuwbouwlocaties geweest. In de Pedagogenbuurt is er een casemanager ingezet voor begeleiding van bewoners met problemen, waardoor men probeert te voorkomen dat bewoners wel verhuizen maar met dezelfde problemen blijven zitten. Dan gaat het bijvoorbeeld over schuldhulpverlening of mensen met psychische problemen. Over de inzet van de casemanager is men zeer tevreden. Er is niet bijgehouden hoe het mensen nu, enkele jaren later, in andere gebieden vergaat. Lessen uit case Zuilen: Ook in deze case zijn rijksgelden gebruikt voor stedelijke vernieuwing maar is nog niet aangetoond dat zonder rijkssubsidie de investeringen niet ook tot stand waren gekomen. De investeringen hebben geleid tot een verbeterde woningvoorraad die ook meer aansluit op bestaande behoeften. De verbeteringen hebben geleid tot een zekere verbetering van de aantrekkelijkheid van de buurt hetgeen tot uitdrukking komt in de verhoogde gemiddelde WOZ waarde. Niet duidelijk is of de oude woning voorraad door de verbeteringen ook meer waard is geworden. Om een dergelijke analyse te maken is een betere set van data nodig! De leefbaarheid en criminaliteit geeft een gemengd beeld. Intuïtief lijken deze indicatoren in overeenstemming met de WOZ groei namelijk wel enige vooruitgang maar nog steeds een achterstand. Het gebruiken van beide meeteenheden: WOZ waarden en indicatoren lijkt zinnig om te gebruiken bij de vaststelling van de effecten.


96

B2.3

BIJLAGE 2

Hoogvliet, Rotterdam

Hoogvliet 25 Ligging en omvang van wijk Hoogvliet hoort bij Rotterdam (sinds 1934), maar het oude deel van Hoogvliet ligt hemelsbreed op ongeveer 15 km afstand van het centrum van Rotterdam. Hoogvliet werd naar WOII aangewezen als eerste satellietstad van NL. Woningen gebouwd voor werknemers van Shell, dat zich in 1936 vestigde in het naburige Pernis. Hoogvliet was toen een kerkdorp met zo’n 300 huizen. Hoogvliet is niet volgens het oorspronkelijke plan volgebouwd vanwege een explosie in 1968 bij Shell en de aanwijzing van Spijkenisse als groeikern. Oorspronkelijke doelstelling was doorgroeien naar een stad met 60.000 inwoners.

Kenmerken van de wijk (bewoners, aanwezigheid voorzieningen etc) Merendeel van de huizen in Hoogvliet is naoorlogs (jaren 50 en 60). Vooral portieketageflats. Hoogvliet groeide in de jaren vijftig extreem snel: in de 11 jaar tot 1963 tot 30.000 bewoners. Hoogvliet telt nu zo’n 38.000 inwoners. Hoogvliet aparte deelgemeente in Rotterdam, opgedeeld in Hoogvliet-Noord en Hoogvliet-Zuid. Hoogvliet is opgedeeld in 8 woonwijken: Nieuw-Engeland, Westpunt, Oudeland, Digna Johannapolder (samen Noord), Tussenwater, Meeuwenplaat, Zalmplaat en Boomgaardshoek (samen Zuid). In Zuid staan relatief meer eengezinswoningen en koopwoningen dan in Noord, en de woningen zijn over het algemeen groter. De huurwoningen in Noord zijn in het bezit van Woonbron. In Zuid is er ook bezit van Vestia. Totale woningvoorraad in Hoogvliet is 17.000 woningen, waarvan bijna 14.000 huurwoningen. 54% van de woningen is gestapeld.

Waarom vindt er herstructurering plaats?/ Welke problemen gingen vooraf aan het programma? De kwantitatieve aanpak in de jaren vijftig en zestig heeft teveel dezelfde portieketageflats opgeleverd, waardoor wooncarrière maken in Hoogvliet bijna onmogelijk werd. De woningen zijn verouderd. De zuinige productiewijze, de krappe maten en de destijds veronderstelde grootte en samenstelling van de bevolking en hun behoeften blijken achterhaald. De flats trekken veel mensen aan vanwege de lage huren. Daardoor ontstaat een eenzijdige bevolkingsopbouw met gemiddeld genomen weinig draagkracht, wat weer zijn gevolgen heeft voor de werkgelegenheid 25

Bronnen die hier gebruikt zijn : Leren van Hoogvliet, Elemans, H. en H. Moscoviter (red.), 2004, uitgegeven door de deelgemeente; Gebiedsvisie Hoogvliet op Koers, 2004, van Woonbron; MOP I; Monitor Wonen Hoogvliet; Hoogvliet als casestudie in verschillende rapportages; WRR casebeschrijving over Hoogvliet


97

en winkels in en rondom het centrum. Wie wilde en kon verhuizen koos sinds jaar en dag voor andere gemeenten. Sociaal zwakkeren bleven achter. De opbouw van de bevolking kon door het uniforme huizenaanbod nooit gedifferentieerder worden. Er was veel concurrentie, o.a. van Spijkenisse, wat fors groeide tussen 1960 en 1980 en huizen bouwde met een grote aantrekkingskracht op Hoogvlieters. Al in 1985 waren er eerste plannen voor vernieuwing: Hoogvliet Optimaal (van woningstichting SvHV, Stichting Volkshuisvesting Hoogvliet) om uitstroom van middengroepen en instroom van stadsnomaden een halt toe te roepen. Ook gemeente en rijk hadden aandacht voor de problemen van Hoogvliet. De beleidsaandacht leidde ertoe dat Hoogvliet gerekend werd tot probleemcumulatiegebied en onderwijskansenzone. Hoogvliet bleef echter ‘afvoerputje’ van de stad. Er kwamen wel incidentele projecten voor de verbetering van diverse leefaspecten van Hoogvliet, maar neergaande spiraal bleef. Er kwam steeds meer de wens en wil om de aanpak op een bredere manier te organiseren. Eerste fase hierin was het reguliere groot onderhoud. Achteraf gezien was dit onvoldoende. Vervolgens een sloop-nieuwbouwproject Nieuw Engeland (536 portieketagewoningen slopen en nieuwbouw 156 eengezinswoningen en beneden/bovenwoningen). Achteraf gezien te veel fysiek gericht en te kleinschalig. Begin jaren negentig kwam de sociale vernieuwing (o.a. aanpak probleemoverlast Antillianen). Toch bleef de grote opgave om te komen tot een genormaliseerde woningmarkt (er was veel leegstand, woningen niet populair). In 1997 eerste stappen gezet. In de zomer van 1998 kwam concreet plan op tafel: Hoogvliet aan Zet. In de jaren tachtig en negentig verslechterde de marktpositie van de woningvoorraad in Hoogvliet, met alle nadelige gevolgen van dien voor de leefbaarheid en vitaliteit. Een combinatie van factoren lag hieraan ten grondslag: - afgenomen vraag naar personeel van omliggende industrie (Shell) - ontspanning op de woningmarkt (regionaal en nationaal) – overschot aan goedkope, kleine portiekwoningen zonder lift – massale instroom en concentratie van kansarmen, aanvankelijk vooral in Hoogvliet Noord – wegtrekkend kader en middenklasse – leegstand en verspilling onderhoudsgelden aan onverhuurbare woningen Wie beter wilde wonen, trok weg. Langzaam veranderde Hoogvliet in een perifere restwijk van Rotterdam met een aantrekkingskracht op huurders die elders in de stad niet terecht konden. Leegstand en werkloosheid hebben hun weerslag op de leefbaarheid. Drugs-en criminaliteitsproblemen zijn het gevolg. Met name oudere autochtone bewoners ervaren de ontwikkeling in de wijk als bedreigend. Verschillende groepen bewoners trekken zich terug in eigen kring. Er bestaan spanningen tussen jongeren en ouderen, en tussen allochtonen en autochtonen. In 1998 staan er 824 woningen leeg in het bezit van Woonbron in Hoogvliet. Woonbron besluit om alle woningen kleiner dan 55 m2 te slopen. Eind 1998 maakt Woonbron bekend 3.900 woningen te willen slopen. Dit komt o.a. door het succes dat rond 1997 en 1998 wordt gehaald met de eerste nieuwbouw in de Digna Johannapolder.


98

BIJLAGE 2

De problematiek in Hoogvliet betrof een concentratie van achterstanden en onveiligheid door diefstallen, geweldpleging en drugsoverlast. De wijk werd steeds minder populair ‘Op een gegeven moment stonden duizend woningen leeg’. Een ander probleem is de nabijheid van het industrieterrein van Shell Pernis. Vanuit de bewonersraden werd op een gegeven moment actie ondernomen op naar de deelgemeente en de woningcorporatie te stappen.

Wat zijn de doelstellingen? Aanbrengen van differentiatie: woningen bouwen voor verschillende inkomens- en bevolkingsgroepen. Aantrekkelijke woonwijken creëren. Sociale infrastructuur op orde, stad cultureel aantrekkelijker. Het uitgangspunt van de herstructurering is altijd geweest een kwalitatief betere en duurzamere woningvoorraad creëren, zodat Hoogvliet in sociaal en economisch opzicht een gezonde en prettig leefbare deelgemeente blijft. Met elkaar willen de bewoners bereiken: • Het aantrekken en vasthouden van diegenen die een positieve keuze maken voor Hoogvliet, met bijzondere aandacht voor de meer draagkrachtigen, huishoudens met kinderen en ouderen; • Een gedifferentieerde woningvoorraad op wijkniveau met woningen van betere kwaliteit, die ruim, flexibel en aanpasbaar zijn; en een groter aanbod van duurdere eengezinswoningen en koopwoningen; • Vasthouden van een inwoneraantal van minimaal 32.000 inwoners (1998: ± 37.000 inwoners). Er wordt ingezet op het terugbouwen van woningen op slooplocaties, maar dan in een ruimere opzet; • Het creëren van groene, gevarieerde woonmilieus met zo min mogelijk ‘blik op straat’, en met mogelijkheden voor wonen en werken; • Het bieden van mogelijkheden aan Hoogvlieters om hun sociaal maatschappelijke positie te verbeteren. Men beoogt een vitaal en aantrekkelijk Hoogvliet te creëren. Een stad met verschillende woonmilieus, met kwalitatief hoogwaardige en duurzame woningen en goede voorzieningen. Slogan: Herstructureren met behoud van sociale samenhang.

Wat is het programma? Het programma nu omvat het slopen van 4.800 gestapelde woningen, verkoop van 2.000 huurwoningen. Goede en waardevolle delen inpassen in duurzame opzet. Verbeteren van de woonomgeving, groene rand opnieuw inrichten, centrum verdichten met 700 woningen, een multicultureel centrum, een nieuw stadsdeelkantoor en een nieuw plein.


99

Het aandeel goedkoop verschuift van 65% in 1999, naar 43% in 2015, middelduur van 34% in 1999 naar 51% in 2015 en duur van 1% in 1999 naar 6% in 2015. Aandeel eengezinswoningen stijgt van 46% in 1999 naar 56% in 2015. De herstructurering is neergelegd in 4 structuurplannen en vervolgens in 4 bestemmingsplannen:

Maasranden (beslaat het gebied van de wijken Zalmplaat en Meeuwenplaat) Hoogvliet Noordwest (beslaat de wijken Westpunt en Digna/ Nieuw Engeland) Oudeland (inclusief aansluiting met de wijk Tussenwater en Gadering) Stadshart (beslaat het Centrum en een gedeelte van de aanpalende Kern): herontwikkeling van het winkelcentrumgebied In Hoogvliet loopt ook het programma Buurt aan Zet. Sociaal en fysiek gaan hand in hand bij de herontwikkeling. Ook wel aandacht voor de herontwikkeling van het openbaar gebied. Het deelgebied KOBA/Oedenvlietsepark (wijk Meeuwenplaat) loopt voor op de rest van de wijk Eenderde van het woningbestand wordt vervangen, er komt een meer gedifferentieerd woningaanbod voor terug. Winkelcentra worden vernieuwd, ook in het stadshart, waar het marktplein wordt omgevormd tot stadsplein met horeca en terrassen. Er worden nieuwe voorzieningen gerealiseerd, zoals ‘buurtsteunpunten’ voor ouderen, extra groenvoorzieningen, een parkeergarage en nieuwe huisvesting voor scholen. Ook wordt er gebouwd voor ondernemers: bedrijvenpark Gardering wordt opgeknapt, in de wijken wordt hier en daar ruimte gemaakt voor kleinschalige bedrijven en in het stadshart komt extra kantoorruimte. Het wegennet wordt op verschillende plaatsen aangepast en uitgebreid. En ook natuurontwikkeling langs de randen van Hoogvliet is onderdeel van de herstructureringsplannen.

Wat zijn de kosten en opbrengsten van het project? De kostenkant bestond voor Woonbron uit de onrendabele top van gemiddeld 50.000 euro voor zo’n 1.500 nieuw te bouwen sociale huurwoningen en voor herhuisvesting en ruim 20 miljoen euro proceskosten. Hiertegenover stonden de vermeden onderhoudskosten (20 miljoen) en een winst van gemiddeld 45.000 euro voor bijna 1.500 af te stoten woningen. Eind 2003 aantal te ontwikkelen woningen in het sociale segment verlaagd naar ruim 900 woningen, onrendabele toppen zijn echter gestegen tot gemiddeld 68.000 euro, maar ook meevallende verkoopopbrengst van voor verkoop gelabelde woningen. Per saldo geeft dit een gunstiger beeld. De grondexploitatie in Hoogvliet wordt onderverdeeld in drie deelgebieden: Maasranden (Meeuwenplaat en Zalmplaat), Stadshart en Noord (Oudeland, Nieuw Engeland en Westpunt). In 2001 een intentieovereenkomst afgesloten met de twee corporaties en de Kroonenberg Groep. Per deelgebied is een aparte samenwerkingsovereenkomst afgesloten. De samenwerkingsovereenkomst tussen OBR en WoonbronMaasoevers voor Maasranden wordt in oktober 2003 ondertekend. Woonbron bezit zelf de grond waar haar woningen op staan in Maasranden. Zij gaat bouwen op grond die gedeeltelijk in eigendom is van het OBR. Het tekort in de grondexploitatie is gedekt uit de meeropbrengsten die uit de gronduitgifte aan


100

BIJLAGE 2

projectontwikkelaars wordt gehaald. De grondexploitatie in Maasranden komt hiermee, wat de bijdrage van het OBR betreft, op nul uit. Voor Noord is afgesproken dat WoonbronMaasoevers de ongeveer 10 miljoen eurotekort in de grondexploitatie betaalt. Vestia en OBR hebben eind 2003 een akkoord bereikt over de grondexploitatie. Vestia zal zelf de grondexploitatie gaan voeren in Hoogvliet. De tekorten in de grondexploitatie worden deels afgedekt met geld uit de tweede tranche ISV. Voor het Vestiadeel van Hoogvliet is het onrendabele deel van de investering geraamd op 20 miljoen euro. Het stadsdeel maakte zich sterk voor het bundelen van gelden uit verschillende bronnen. Hoogvliet heeft in plaats van aparte doeluitkeringen voor werk, veiligheid en wijkeconomie een lump sum bedrag gekregen tbv een integrale aanpak. Een andere voorbeeld is de financiering van de totstandkoming van de brede school in Hoogvliet. Zonder de uitkomst van de discussie over de vele geldpotten af te wachten financierde de deelgemeente de ontwikkeling vanuit de brede ISV/GSB geldstromen. Het is echter niet gelukt de sectorale financiering geheel samen te voegen. De investering gedaan door de corporatie in Hoogvliet is vrij uniek en ingegeven door de situatie. Door de toenemende leefstand voelde de corporatie zich geroepen om breder te investeren dan het eigen bezit. Het hangt van de middelen van een corporatie af of deze bereid is om extra te investeren in een wijk. Ook moet de corporatie er vertrouwen in hebben dat de investering voldoende oplevert op de lange termijn. Hoogvliet krijgt in 1998 geld uit de strategische wijkaanpak, het stedelijke vernieuwingsprogramma van de gemeente Rotterdam. De bijdrage hieruit tot 2004 is 14,3 miljoen euro op een investering van 194,2 miljoen euro. Hoogvliet krijgt 1,4 miljoen euro in 1999, dat wordt aangewend ter realisatie van het Investeringsplan Wijkaanpak Hoogvliet. Per 2004 is de Wijkaanpak afgeschaft door de gemeente Rotterdam. Daarvoor in de plaats wordt in Hoogvliet het Bureau Vernieuwing Hoogvliet opgericht.

Wat zijn de effecten van de herstructurering? De waardering Hoogvliet in de loop der jaren licht gestegen van 7,0 (1999) naar 7,1 (2002). Het algemene oordeel van buitenstaanders is gelijk gebleven of daalde licht. De mening over toekomstplannen is positiever geworden. De eerste resultaten van de herstructurering zijn bemoedigend. De meest verpauperde gebieden zijn gesloopt, de nieuwbouw is in vele opzichten onderscheidend en de bewoners zijn tevreden. De uitkomsten van de tweede leefbaarheidsmonitor wijzen op een aanzienlijke vooruitgang, vooral in die gebiedenwaar de herstructurering het verst gevorderd is. Het bureau FGH vastgoedexpertise deed onderzoek naar de gevolgen van de investeringen voor de waardeontwikkeling in Hoogvliet. Een van de conclusies uit het rapport is, dat indien het project “Hoogvliet vernieuwt” wordt uitgevoerd op de wijze en de vorm zoals nu wordt voorgestaan, dit een positief effect heeft op de waardeontwikkeling in Hoogvliet. Deze waardestijging betekent een extra bijdrage aan een sluitende financiële balans.


101

Ruim 700 van de 1400 met verkoop gelabelde woningen zijn verkocht. Naast financiële middelen voor de herstructurering, leverde dit ook een meer gedifferentieerde bewonerssamenstelling op. Herstructurering met behoud van sociale samenhang lijkt succesvol in Hoogvliet, omdat het in sterke mate aansluit bij de kernwaarden basis, gemeenschap en eigenwaarde. Het imago van Hoogvliet is bij mensen van buiten Hoogvliet nog zwak, maar de verwachting is dat de vernieuwingsresultaten in combinatie met een imagocampagne daar verbetering in brengt. De problematiek in Hoogvliet is inmiddels redelijk teruggelopen. In de veiligheidsindex van de gemeente Rotterdam scoren de wijken van Hoogvliet bovengemiddeld, in de op-een-na-veiligste categorie: ‘aandachtswijk’.

Zijn er ook effecten waar vooraf geen rekening mee was gehouden? Gunstig of ongunstig? De herstructurering in nog in volle gang. Op verschillende plaatsen staan flats leeg of halfleeg, andere flats zijn al gesloopt en op andere plaatsen is de nieuwbouw al voltooid en zijn er bewoners ingetrokken. De huidige bewoners maken zich wel zorgen of iedereen die in Hoogvliet wil blijven wonen, daartoe ook de mogelijkheid heeft. Volgens het stadsdeel is het tot nu toe gelukt om de verhuizingen die noodzakelijk waren om de herstructurering mogelijk te maken allemaal binnen Hoogvliet te laten plaatsvinden. Het belangrijkste instrument is de huurstop in panden die op de nominatie staan voor sloop. Doordat de verhuismutatie in Hoogvliet toch al heel hoog was, is dat instrument voldoende.

B2.4

Deventer (MOP)

B2.4.1

Inleiding

In het kader van het onderzoek naar het ontwikkelen van een methodologie voor een kostenbatenanalyse (KBA) van stedelijke vernieuwing worden enkele cases bestudeerd. Naast enkele cases op wijkniveau betreft het een casus op het niveau van het Meerjarig Ontwikkelingsprogramma (MOP) dat gemeenten hanteren voor het grotestedenbeleid. Bij deze casus wordt ingezoomd op de situatie in de gemeente Deventer, met name in de GSB-II periode (1999-2004). Door een terugblik op deze periode kan de relatie tussen gestelde doelen en feitelijke effecten worden verkend. Daarbij ligt de focus op de onderdelen van het MOP die betrekking hebben op stedelijke vernieuwing (met name herstructurering). Karakter casus op MOP-niveau In vergelijking met cases op wijkniveau heeft de casus op het niveau van het MOP een ander karakter. Dit kan worden verduidelijkt aan de hand van de volgende aspecten: a. schaal / reikwijdte: het MOP is bedoeld als integraal beleidskader voor de investeringsopgave van de stad als geheel;


102

BIJLAGE 2

b. focus / samenhang: het MOP is pijlergewijs uitgewerkt in programma’s (en projecten) die zich richten op een aantal prioritaire thema’s. Daarbij wordt het thema stedelijke vernieuwing (fysieke pijler) beschouwd in samenhang met (‘flankerende’) programma’s/thema’s binnen andere pijlers (economie, sociale integratie, veiligheid). Voor een kosten-batenanalyse betekent een en ander dat: a. enerzijds een completer, ‘per saldo’-beeld van kosten/baten voor een gemeente als geheel in ogenschouw wordt genomen; b. anderzijds de (causale) relatie tussen MOP-brede effecten en de (financiële) inzet voor het stedelijke vernieuwingsprogramma diffuser is. Daarnaast is het lastiger om een zinvolle vergelijking te maken met een relevante nulsituatie.

Opzet casusbeschrijving Deze notitie bevat een schets van de situatie in de gemeente Deventer. Eerst wordt aangegeven langs welke lijnen deze casus wordt geanalyseerd (paragraaf 2). Vervolgens wordt hieraan een concrete invulling gegeven aan de hand van beschikbare documenten (paragraaf 3). Daarbij staat niet de compleetheid van de beschrijving voorop, maar gaat het vooral om een analyserende beschouwing toegespitst op stedelijke vernieuwing en daarmee samenhangende kosten en baten.


103

B2.4.2

Opzet analyse casus op MOP-niveau

Kernvraag Bij de analyse staat de vraag centraal in hoeverre op MOP-niveau een KBA mogelijk is die aanvullende betekenis heeft ten opzichte van een KBA op wijkniveau. Het streven is erop gericht om zoveel mogelijk te abstraheren van het wijkniveau en in te zoomen op het (stedelijk) niveau van het MOP. Daarbij gaat het niet om de gehele stad, maar wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de gebieden waar herstructurering van de woonfunctie aan de orde is (geen uitbreidingsgebieden; wel inbreiding in relevante gebieden). Bij de uitwerking wordt onderscheid gemaakt naar een drietal onderdelen: 1. doelstellingen; 2. kosten; 3. baten.

Doelstellingen Relevante vragen bij dit onderdeel zijn onder meer: •

welke problemen liggen aan het MOP ten grondslag?

•

welke doelstellingen (beoogde effecten) zijn naar aanleiding hiervan in het MOP geformuleerd?

•

in hoeverre zijn deze doelstellingen geoperationaliseerd in meetbare termen?

•

wat is de inhoud van het programma stedelijke vernieuwing en hoe verhoudt dit zich tot flankerende programma’s?

•

wat is de stand van zaken bij de realisatie van het programma stedelijke vernieuwing, mede in relatie tot flankerende programma’s?

•

welke partijen zijn bij het programma stedelijke vernieuwing betrokken?

Kosten Relevante vragen bij dit onderdeel zijn onder meer: •

wat zijn de kosten van het programma stedelijke vernieuwing?

•

in welke gebieden/delen van de stad slaan deze kosten neer?

•

welke bijdrage leveren betrokken partijen in de dekking van deze kosten?


104

BIJLAGE 2

•

in hoeverre is er een herkenbare relatie met de inzet van de ISV-middelen?

•

in hoeverre zijn de ISV-middelen van betekenis geweest voor de gekozen invulling van het programma stedelijke vernieuwing (o.a. wat betreft: omvang/schaal, intensiteit/kwaliteitsniveau, en –verdeling van– kosten)?

•

in hoeverre zijn de ISV-middelen van betekenis geweest voor de gekozen invulling van het programma stedelijke vernieuwing (o.a. wat betreft: omvang/schaal, intensiteit/ kwaliteitsniveau, en –verdeling van– kosten)?

Baten Relevante vragen bij dit onderdeel zijn onder meer: •

welke directe effecten/resultaten heeft het programma stedelijke vernieuwing tot nu toe gehad?

•

op welke gebieden en/of actoren/partijen hebben deze effecten betrekking?

•

hoe verhouden deze effecten zich tot de geformuleerde doelstellingen?

•

in hoeverre heeft het programma stedelijke vernieuwing een herkenbare bijdrage geleverd aan de totstandkoming van MOP-brede effecten in relatie tot flankerende programma’s?

B2.4.3

Uitwerking casus

B2.4.3.1

Doelstellingen

Achterliggende problemen Aan de basis van het MOP ligt een analyse van de stadsproblematiek van Deventer. Als belangrijkste problemen –in relatie tot stedelijke vernieuwing– worden in de Stadsvisie (oktober 1999) onderkend: •

een sterk eenzijdige samenstelling van de bevolking;

•

een relatief hoge werkloosheid en onvoldoende aansluiting tussen vraag en aanbod op de arbeidsmarkt;

•

een discrepantie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt: een overschot aan (goedkope) huurwoningen en een tekort aan koopwoningen;

•

dreigende sociale segregatie en uitval van maatschappelijke participatie bij bepaalde bevolkingsgroepen;

•

milieuproblemen.


105

Doelstellingen in MOP Als centrale stedelijke doelstelling wordt genoemd: Deventer als vitale stad. Toegespitst op sociale vitaliteit streeft Deventer ernaar om het ontstaan van achterstandswijken met concentratie van armoede, onveiligheid en hardnekkige werkloosheid te voorkomen. De hiertoe op korte termijn noodzakelijk geachte stedelijke structuurversterking is uitgewerkt in een aantal kerndoelstellingen. Een belangrijke doelstelling is het sterk inzetten op stedelijke vernieuwing met accent op herstructurering van bestaande woonwijken en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. De andere kerndoelstellingen betreffen: 1. het verbeteren van de leefbaarheid en het stimuleren van burgerparticipatie; 2. het krachtig stimuleren van een meer gedifferentieerde bevolkingssamenstelling; 3. het maximaal aanpakken van de huidige werkloosheidsproblematiek om te komen tot arbeidsdeelname van alle groepen; 4. het versterken van de positie van jeugd en gezinnen in achterstandssituaties en van kwetsbare groepen; 5. versterken van de economische structuur, o.a. door herstructurering van bestaande en aanleg van nieuwe bedrijfsterreinen, en verbetering van de bereikbaarheid; 6. het streven naar een duurzame stad. Per thema/programma wordt aan deze kerndoelstellingen een nadere uitwerking gegeven in de vorm van beoogde resultaten (streefdoelen). Deze worden nu voor het programma stedelijke vernieuwing geschetst.

B2.4.3.2

Programma stedelijke vernieuwing

Doelen Stedelijke vernieuwing staat centraal in het programma Wijkontwikkeling. Dit programma richt zich op een drietal thema’s, waarbij verbanden zijn gelegd met bovengenoemde kerndoelstellingen: •

kwaliteit van de fysieke omgeving. Hierbij ligt de nadruk op het realiseren van gedifferentieerde woon- en leefmilieu’s door ingrijpen in bestaande woningvoorraad (sloopnieuwbouw, renovatie, huurverlaging, verkoop huurwoningen) en nieuwbouw op inbreidingslocaties (circa 1.250 woningen als onderdeel van de Vinex-taakstelling). Naast deze binnenstedelijke herstructurering en nieuwbouw spelen ook de volgende aspecten een rol:


106

•

•

BIJLAGE 2

–

duurzaam bouwen bij renovatie en nieuwbouw;

–

inrichting van de woonomgeving en verkeersstructuur met aandacht voor voetganger en fiets, de leefruimte (openbaar groen en speelvoorzieningen), en sociale veiligheid;

–

in de pas houden van omvang kernvoorraad met de ontwikkeling van de doelgroep;

–

zorgvuldig omgaan met cultuurhistorische waarden in relatie tot identiteit van de stad;

–

sanering van bodem en geluidsknelpunten;

–

integratie van cultuurhistorische waarden bij complexmatige herstructureringsoperaties;

–

ontwikkeling van oudere-woonvoorzieningen vooral voor allochtonen;

leefbaarheid vanuit de fysieke én de sociale omgeving: –

versterken sociale structuur: scholing, meer differentiatie in woningvoorraad (wooncarrière binnen wijk), en functiemenging;

–

goed aanbod van voorzieningen;

–

stimuleren van economische ontwikkeling op wijkniveau;

–

ontwikkeling van recreatiebeleid gericht op actief gebruik van openbare ruimte;

samenwerking bij wijkontwikkeling: –

interactie tussen stedelijk beleid en potenties/initiatieven vanuit de wijken;

–

afstemmen van investeringsstromen en programma’s van de verschillende partijen;

–

interesseren particuliere investeerders.

Deze doelen zijn geoperationaliseerd in een aantal beoogde resultaten: •

voldoende gedifferentieerde en aantrekkelijke woonruimte voor verschillende doelgroepen;

•

verhouding koop/huurwoningen schuift op richting landelijk gemiddelde (van 40/60 naar 45/55 in 2005);

•

evenwichtige verdeling kernvoorraad huurwoningen over de wijken (streefpercentages per wijk);

•

afname van de kernvoorraad huurwoningen met (tenminste) 1.000 woningen (door middel van onttrekking van 2.055 woningen, compensatie door nieuwbouw van 430 woningen, en huurverlaging voor 300 woningen);


107

•

tenminste 33% van de nieuwbouwwoningen is geschikt voor ouderen (betreft ongeveer 1.400 woningen);

•

de totale woningproductie in de periode 2000 t/m 2004 bedraagt 4.300 woningen, waarvan 2.350 via uitbreidinglocatie Vijfhoek (Vinex) en 1.650 via inbreiding en herstructurering van bestaande voorraad. De overige uitbreiding (300 woningen) vindt plaats buiten de Vijfhoek (Diepenveen en Colmschate);

•

beoogd wordt circa 2.150 huishoudens van buiten aan te trekken: van het totaal betreft het 25% directe vestigers in nieuwbouw en nog eens 25% instroom van buiten in de bestaande voorraad die door inwoners van Deventer zijn achtergelaten. Van deze huishoudens zou tenminste 75% tot de hogere inkomens (bovenmodaal) dienen te behoren (circa 1.600 huishoudens) (toename van aandeel bovenmodale inkomens van 54,5% naar 55,7% in 2005);

•

over de verwachte stijging van WOZ-waarden waren voor het MOP nog geen gegevens beschikbaar. Doelstelling is om de afstand van de gemiddelde WOZ-waarde in de aangewezen gebieden ten opzichte van het stedelijk gemiddelde te verkleinen;

•

alle projectgebonden nieuwbouwwoningen voldoen aan maatlat duurzaam bouwen;

•

in 80% van alle nieuwbouwwoningen wordt gebruik gemaakt van duurzame nieuwbouw;

•

milieukwaliteit wordt verbeterd (o.a. aanleg wadi’s in Vijfhoek) evenals energiegebruik.

Relatie met bestaande situatie 26 Voor het programma wordt voortgebouwd op bestaande samenwerking tussen de gemeente en de woningcorporaties. Beide partijen delen de analyse die aan het programma ten grondslag ligt. In het programma zijn zowel lopende als geplande projecten opgenomen, die al van vóór de Stadsvisie (MOP) dateren. Dit compliceert een vergelijking in de tijd. Deventer heeft al langere tijd ervaring met stadsbreed ingezet gebiedsgericht werken. Zo werden voor alle wijken zogenoemde wijkontwikkelingsperspectieven opgesteld, waarbij niet alleen corporaties, maar ook bewoners een betrokkenheid hadden. Achtergrond hiervan was de wens om een verschuiving van problemen (tussen wijken) te voorkomen. De situatie in de wijken is echter niet overal dezelfde. Onder invloed van het MOP (met name na 2001) is de beleidsaandacht meer uitgegaan naar achterstandsgebieden. De transformatieopgave richt zich op vier grotere en een zestal kleinere gebieden met fysieke en sociale achterstanden, die voornamelijk in de naoorlogse ring zijn gesitueerd. Voor deze ontwikkelingsgebieden zijn/worden integrale ontwikkelingsvisies voor herstructurering opgesteld.

Betekenis uitbreidingslocatie Deventer beschikt ook over een uitbreidingslocatie, de Vijfhoek. In afstemming met omliggende gemeenten in de Stedendriehoek (Apeldoorn en Zutphen) zijn voor deze locatie afspraken 26

Zelfanalyse 2001, p. 52-61.


108

BIJLAGE 2

gemaakt in het kader van Vinex. Voor de periode 1995-2005 gold een taakstelling van 2.800 woningen, waarvan in 2000 ongeveer 73% (2.054 woningen) was gerealiseerd. Doordat een deel van de Vinex-afspraken kan worden gerealiseerd door middel van inbreiding (taakstelling van 1.250 woningen) in bestaand stedelijk gebied, wordt het ruimtebeslag door uitleg beperkt. Een belangrijk voordeel van de bouw van (met name duurdere koop)woningen op de uitbreidingslocatie is de doorstroming vanuit binnenstedelijke wijken.

Verhouding tot flankerende programma’s Van de andere programma’s hebben met name de programma’s Wijkaanpak en Openbare ruimte (mogelijk) betekenis voor stedelijke vernieuwing. Het programma Wijkaanpak beoogt door middel van samenlevingsopbouw een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid in meest brede zin. Het programma Openbare ruimte is gericht op verbetering van de openbare ruimte in en direct grenzend aan de stad. Daarbij ligt het accent vooral bij het grootschalige groen in en om de stad.

Stand van zaken bij realisatie In het kader van het programma stedelijke vernieuwing wordt in een periode van 10 jaar (20012011 of 2003-2013) gestreefd naar een transformatie van in totaal circa 4.000 woningen (waarvan circa 2.500 sloop/nieuwbouw). Daarnaast wordt een inbreiding/functieverandering beoogd waarbij uitbreiding van de woningvoorraad plaatsvindt met circa 2.000 woningen. Ongeveer 1.250 woningen maken onderdeel uit van de Vinex-afspraken voor de periode 1995-2005. Hiervan was in 2000 ongeveer 65% (zijnde 813 woningen als saldo van 1.673 nieuwbouw en 860 sloop) gerealiseerd. 27 Gegeven de beoogde toename van de woningvoorraad door stedelijke vernieuwing met 1.650 woningen in de beschouwde MOP-periode (1999-2004) zou uit het voorgaande kunnen worden afgeleid dat hiervan circa 440 woningen (ofwel 35% van 1.250) via inbreiding en circa 1.210 woningen (overige deel) via herstructurering worden gerealiseerd. De mate waarin het programma in de praktijk gestalte heeft gekregen, verschilt per gebied. Bij sommige wijken/gebieden is de nodige sloop/nieuwbouw gerealiseerd, terwijl het vernieuwingsproces in andere wijken/gebieden nog in de fase van ontwikkelingsplannen verkeert. Onderstaande tabel bevat een indicatief overzicht van de stand van zaken bij de realisatie van de stedelijke vernieuwing voor de stad als geheel. Overzicht stand realisatie Wijkontwikkeling (bron: Beleidsverantwoording GSB II) Gebied

Sloop / nieuwbouw

Verkoop & upgrading

Totaal

? 533 2.500

? 271+246 750 + 750

1.650 1.050 4.000

800

?

800 ?

Stedelijke opgave: • 2000 t/m 2004 • 2003 +2004* • 2003 t/m 2012* Gerealiseerde binnenstedelijke productie Bron: Raamovereenkomst Transformatie Deventer 2003-2013. 27

Zelfanalyse 2001, p. 53-56; Raamovereenkomst Transformatie Deventer 2003-2013.


109

Uit dit overzicht kan worden afgeleid dat: •

bij de realisatie van de –met stedelijke vernieuwing– beoogde toename van de woningvoorraad in de periode 1999 t/m 2004 het accent ligt op de laatste jaren (1.050 van de beoogde 1.650 woningen zijn gepland in 2003 en 2004);

•

het beoogde resultaat voor de periode 1999 t/m 2004 niet lijkt te zijn gerealiseerd (800 ten opzichte van 1.650 woningen). 28 Een mogelijke verklaring hiervoor zou kunnen zijn gelegen in een latere start.

De feitelijk gerealiseerde stedelijke vernieuwing is in de beschouwde MOP-periode geconcentreerd bij een aantal relatief kleine ontwikkelingsgebieden. De meer grootschalige herstructurering zal pas gestalte krijgen in de nieuwe MOP-periode (vanaf 2005). Dit betreft enkele gebieden (met name Keizerslanden en Rivierenwijk) die ook deel uitmaken van de 56wijkenaanpak en waar de herstructurering betrekking heeft op in totaal ongeveer 1.900 woningen.

Betrokken partijen De belangrijkste betrokken partijen bij stedelijke vernieuwing zijn de gemeente en de corporaties (Woonunie, Hanzewonen, Rentré Wonen). Daarbij gaat het met name om herstructurering van de bestaande woningvoorraad. Ter uitwerking van de transformatieopgave hebben deze partijen in 2003 een Raamovereenkomst gesloten, waarmee wordt voortgebouwd op eerdere samenwerkingverbanden. Enkele belangrijke afspraken zijn: •

voor de totale transformatieopgave geldt een terugbouwdoelstelling van minimaal 1:1;

•

doelstelling is om minimaal 200 woningen per jaar te slopen en nieuw te bouwen (tempo wordt aangepast op andere bouwstromen: inbreiding en uitbreiding);

•

per periode van 5 jaar omvat minimaal 5% van de totale nieuwbouw bereikbare huurwoningen en minimaal 5% sociale koopwoningen;

•

de overdracht van openbare ruimte door de gemeente aan corporaties geschiedt om niet. Iets soortgelijks geldt voor door corporaties ontwikkelde openbare ruimte;

•

de gemeente draagt financieel alleen bij aan openbare ruimte wanneer zij extra kwaliteitseisen stelt aan het gebied of wanneer reguliere onderhoudsbudgetten beschikbaar zijn die een kwaliteitsverbetering (deels) kunnen compenseren.

28

De binnenstedelijke voorraadtoenamen van 800 maakt onderdeel uit van een totale voorraadtoename met 2.450 woningen. Onduidelijk is hoe een en ander zich tot elkaar verhoudt, gegeven een resttaakstelling van circa 800 nieuwbouwwoningen op de uitleglocatie Vijfhoek.


110

BIJLAGE 2

Bij nieuwbouw zijn (ook) partijen als projectontwikkelaars, beleggers, en grondeigenaren betrokken. Verder is er een directe of indirecte betrokkenheid van bewoners, ondernemers en instellingen.

B2.4.3.3

Kosten

Beoogde investeringen Uit het MOP en de Raamovereenkomst Transformatie Deventer 2003-2013 kan worden opgemaakt dat de gemeente (voor een vijfjarige periode) beschikt over een beeld van de totaal benodigde investeringen en het onrendabele deel daarvan. De totale investering voor het programma Wijkontwikkeling wordt in het MOP geraamd op circa € 544,5 miljoen (1,2 miljard gulden). Ongeveer € 377 miljoen (830 miljoen gulden) heeft betrekking op concrete projecten voor de GSB II periode (2000-2004), waarvan circa € 204,2 miljoen (450 miljoen gulden) nieuwbouw op Vinex locatie betreft. 29 Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat het voor binnenstedelijke herstructurering gaat om een totale investeringsopgave van circa € 340,3 miljoen (waarvan circa € 163 miljoen concrete projecten in de periode 2000-2004 betreft). In de Raamovereenkomst wordt de totale investering inzake de transformatieopgave (voor de periode 2003 t/m 2007) becijferd op € 304 miljoen, waarvan € 267,1 miljoen voor rekening van de corporaties en € 36,9 miljoen voor de gemeente. Voor het onrendabele deel van de investeringen (exclusief proceskosten) leveren de corporaties een extra bijdrage uit eigen middelen van € 32,85 miljoen. Over de omvang van het totale onrendabele deel en van de proceskosten zijn geen gegevens beschikbaar.

Relatie met andere (structurele) middelen Verder is van belang dat in het MOP wordt opgemerkt dat de genoemde uitgaven uitsluitend ‘uitbreidingsinvesteringen’ betreffen en bestaande geldstromen buiten beschouwing blijven. Het is niet bekend welke geldstromen dit betreft en in hoeverre deze betekenis hebben voor de stedelijke vernieuwingsgebieden. Daarnaast is onduidelijk in hoeverre rekening is gehouden met de betekenis van de genoemde (investerings)uitgaven voor het niveau van de structurele beheerskosten na stedelijke vernieuwing. Gegeven aanwezige achterstanden in onder meer de kwaliteit van de openbare ruimte en de met stedelijke vernieuwing beoogde kwaliteitsverhoging is het niet onwaarschijnlijk dat de structurele beheerskosten in de toekomst op een hoger niveau zullen liggen.

29

In de Zelfanalyse (2001, p. 51 en 53) wordt aangegeven dat de opgave (zoals vastgesteld op basis van gezamenlijk onderzoek van gemeente en corporaties alsmede het Woningbehoeftenonderzoek) voor de periode 2001-2011 omvangrijker is dan bij het opstellen van het MOP was voorzien. In totaal zou het gaan om een investering over deze periode van circa € 794 miljoen (1,75 miljard gulden; exclusief afgeronde en lopende projecten).


111

Beide effecten (beschikbare bestaande geldstromen en hogere structurele beheerskosten) dienen in ogenschouw te worden genomen indien de hogere kwaliteit van het gebied als bate van stedelijke vernieuwing wordt beschouwd.

Relevante gebieden Zoals aangegeven richt het programma Wijkontwikkeling zich op: •

transformatie van (herstructurering);

•

nieuwbouw op inbreidingslocaties.

de

bestaande

woningvoorraad

in

enkele

achterstandsgebieden

Het betreft locaties/gebieden die in verschillende wijken (1 t/m 6) zijn gelegen. Omdat beschikbare gegevens betrekking hebben op het wijkniveau, is het niet mogelijk een eenduidige relatie te leggen met de feitelijke ontwikkelingsgebieden. Tegen deze achtergrond zijn in onderstaande tabel relevante bedragen opgenomen voor de totale investering (exclusief uitbreiding, maar inclusief inbreiding) alsmede de woningvoorraad van corporaties in de ontwikkelingsgebieden. Er is geen specificatie beschikbaar die inzicht geeft in de omvang van de geherstructureerde c.q. te herstructureren voorraad per gebied/wijk. Overzicht investeringen wijkontwikkeling resp. herstructurering (bedragen × € 1 miljoen) Aantal woningen‡

Corporatie woningen in ontwikkelingsgebied‡

Investering

38.363

9.079

340,3

1. Binnenstad / De Hoven

3.539

949

49,5

2. Zandweerd / Voorstad

7.616

2.095

123,0

3. Rivierenwijk / Bergweide

3.020

1.183

55,4

4. Zandweerd / Keizerslanden

9.784

5.578

76,2

5. Colmschate

8.473

91

48,6*

6. Diepenveen

4.161

387

nb†

Gebied Totaal stad

* Dit bedrag resulteert na aftrek van investeringen in nieuwbouw op de uitbreidingslocatie Vijfhoek (van circa € 204,2 miljoen). † Dit gebied was niet betrokken bij de opstelling van het MOP. ‡ Bron: Raamovereenkomst Transformatie Deventer 2003-2013 (stand gegevens is 1 januari 2002).

Uit dit overzicht blijkt dat het accent van stedelijke vernieuwing ligt in de wijken 2 en 4. Gegeven een totale caseload van 4.000 woningen gaat het om minder dan de helft van het corporatiebezit.

B2.4.3.4

Relatie met inkomstenbronnen

Bijdragen van betrokken partijen Het grootste deel van de investeringen wordt gedekt uit grondexploitaties, woningexploitaties, subsidiebudgetten en onrendabele investeringen. Dit komt grotendeels voor rekening van


112

BIJLAGE 2

corporaties. Daarnaast levert de rijksoverheid (onder meer via ISV) een bepaalde bijdrage evenals de gemeente (algemene middelen en CAI-middelen). Op dit moment ontbreekt het aan een eenduidig beeld van de relatieve omvang van de verschillende bijdragen. Onderstaande tabel geeft een eerste indicatief inzicht. Met name de samenstelling van de gemeentelijke bijdrage behoeft nog nadere verduidelijking. Bijdragen betrokken partijen ter dekking van de kosten (bedragen × € 1 miljoen) Partij

Bijdrage

Woningcorporaties*

Relatieve aandeel

267,1

88%

9,4 4,5 4,9

3%

Gemeente Deventer*

25,5

9%

Totaal

304

100%

Rijksoverheid† • ISV-middelen • overig (m.n. bodemsanering)

*Bron: Raamovereenkomst Transformatie Deventer 2003-2013. De bijdrage van de gemeente wordt hierin becijferd op 36,9 miljoen euro. In de tabel is verondersteld dat de beschikbare rijksmiddelen hiervan onderdeel uitmaken, zodat als bijdrage uit de gemeentelijke middelen –vooralsnog– een bedrag van 25,5 miljoen euro resulteert. † ................................................................................................................................................................................................Bron: MOP.

Relatie met inzet ISV-middelen Het overgrote deel (ruim 90%) van de beschikbare ISV-middelen (€ 4,8 miljoen) wordt ingezet voor het programma Wijkontwikkeling. 30 Daarbij ligt de nadruk op de woonomgeving: het op een kwalitatief hoger peil brengen van het inrichtingsniveau van de openbare ruimte en integratie van cultuurhistorische waarden. Door het verbeteren van de fysieke randvoorwaarden wordt beoogd een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid in geherstructureerde wijken. 31 De inzet van deze middelen is extra ten opzichte van het reguliere beheer en de ingrepen van corporaties. Er is (nog) geen zicht op de vraag in hoeverre de ISV-middelen een ‘trigger’-functie hebben vervuld.

B2.4.4

Baten

Inleiding In deze paragraaf staan de ‘baten’ ofwel effecten van stedelijke vernieuwing centraal. Een belangrijke bron om zicht te krijgen op effecten betreft de beleidsverantwoording over de afgelopen GSB-periode. In het kader van het GSB-convenant met de rijksoverheid zijn namelijk afspraken gemaakt over outcome-doelstellingen die zijn uitgewerkt in één of meerdere meetbare indicatoren. De gemeente heeft hierover inmiddels gerapporteerd, zodat realisatiecijfers voor deze indicatoren beschikbaar zijn. Ook heeft de gemeente een toelichting gegeven op relevante achtergronden van geconstateerde effecten. 30

Het andere deel wordt ingezet voor het programma Openbare ruimte.

31

Zelfanalyse 2001, p. 56-57. In het nieuwe MOP voor de GSB III-periode is opwaardering van de openbare ruimte tot prioriteit verheven en zijn hiervoor extra gemeentelijke middelen vrijgemaakt.


113

Daarnaast kunnen aan andere (statistische) bronnen bepaalde gegevens over (mogelijke) effecten worden ontleend. Bij deze indicatoren ontbreekt het echter veelal aan achtergrondinformatie die inzicht geeft in de relatie met stedelijke vernieuwing. Achtereenvolgens wordt aandacht geschonken aan: •

gemeten effecten;

•

relatie met (doelstellingen van) het programma stedelijke vernieuwing;

•

vergelijking met nulsituatie.

Gemeten effecten Inleiding Voor de effecten van stedelijke vernieuwing kan een onderscheid worden gemaakt naar de volgende categorieën of typen effecten: 1. (objectieve) financiële effecten; 2. (objectieve) niet-financiële effecten; 3. subjectieve waardeoordelen. (objectieve) financiële effecten Als financiële effecten kunnen enerzijds worden aangemerkt indicatoren inzake woningprijzen en anderzijds indicatoren inzake kostenreducties. Een primaire indicator voor de financiële effecten van stedelijke vernieuwing vormt de ontwikkeling van de (verkoop)prijzen van woningen (ofwel de waarde in het economisch verkeer). Om een beeld te krijgen voor de gehele (relevante) woningvoorraad kan gebruik worden gemaakt van gegevens over de gemiddelde waarde van onroerende zaken in het kader van de WOZ. Omdat de marktwerking in stedelijke vernieuwingsgebieden een imperfect karakter heeft, zal de ontwikkeling van de (gemiddelde) WOZ-waarden ook geen complete weerspiegeling geven van de waardestijging. Dit betekent dat een deel van de financiële baten elders neerslaat. Daarbij kan worden gedacht aan: •

financiële baten voor corporaties in de vorm van hogere (gemiddelde) huurprijzen na stedelijke vernieuwing;

•

financiële baten voor bewoners, voor zover de huurprijzen minder (mogen) worden verhoogd dan de (gestegen) marktwaarde van de woning toelaat.

Hierover zijn echter geen gegevens beschikbaar.


114

BIJLAGE 2

In deze financiële indicatoren zijn naar verwachting ook (grotendeels) de effecten van bepaalde andere indicatoren geïncorporeerd. In dit verband kan onder meer worden gewezen op: •

de verhouding huur/koopwoningen;

•

het aantal binnengemeentelijke verhuizingen (indicator voor relatieve aantrekkelijkheid van gebieden);

•

het aantal ingeschreven woningzoekenden;

•

de woningdichtheid per vierkante kilometer.

Bij financiële effecten die niet in de woningprijs tot uitdrukking komen, gaat het met name om kostenreducties als gevolg van stedelijke vernieuwing. Eén van de mogelijke indicatoren voor kostenreducties betreft –de financiële effecten inzake– het slachtofferschap (in de eigen buurt) van vermogensmisdrijven (inbraak, autodelicten, fietsendiefstal), geweldsdelicten, en vernielingen. (objectieve) niet-financiële effecten Bij niet-financiële effecten die niet (direct) tot uitdrukking komen in de woningwaarde kan onder meer worden gedacht aan het aandeel huishoudens behorend tot midden- en hogere inkomensgroepen. Deze indicator geeft inzicht in de ontwikkeling van de positie van stedelijke woonmilieus op de regionale woningmarkt. Subjectieve waardeoordelen In GSB-kader zijn de volgende indicatoren beschikbaar die zicht geven op de subjectieve waardeoordelen van burgers over met name de fysieke leefomgeving/leefbaarheid: •

gemiddeld rapportcijfer voor de woonomgeving;

•

het aandeel inwoners dat (zeer) tevreden is over de groenvoorzieningen in de buurt;

•

kengetal ‘verloedering’: op een schaal van 0 (weinig voorkomend) tot 10 (veel voorkomend);

•

kengetal ‘sociale kwaliteit van de woonomgeving’: op schaal van 0 (slecht) tot 10 (goed);

•

het aandeel inwoners dat zich (in de eigen buurt) ‘wel eens’ onveilig voelt.

Gerealiseerde waarden Onderstaande tabel bevat –voor zover beschikbaar– de gerealiseerde waarden van genoemde indicatoren. Het betreft scores voor de gehele stad. Voor een aantal indicatoren zijn wel gegevens op wijkniveau beschikbaar. De relatie hiervan met de gebieden van stedelijke vernieuwing is echter niet eenduidig.


115

Gerealiseerde waarden indicatoren (Bron: Beleidsverantwoording GSB II met factsheet) Indicator

Nulwaarde 1998/1999

Gerealiseerde waarde 2004/2005

€ 62.664

€ 176.715

2. Gemiddelde huurprijzen

nb

nb

3. Kostenreducties

nb

nb

54,3% (52,9%)

57,1%

7,3

7,3 (7,2)

68%

72% (71%)

3. Kengetal ‘verloedering’

3,4

3,4 (3,6)

4. Kengetal ‘sociale kwaliteit woonomgeving’

6,3

6,3 (6,2)

22% 15%

29% (29%) 17% (18%)

Financiële effecten: 1. Gemiddelde waarde onroerende zaken WOZ

Niet-financiële effecten: Aandeel huishoudens midden- en hogere inkomensgroepen Subjectieve waardeoordelen 1. Gemiddeld rapportcijfer woonomgeving 2. Aandeel (zeer) tevreden inwoners over groenvoorzieningen in de buurt

5. Aandeel inwoners dat zich ‘wel eens’ onveilig voelt: – algemeen – in de eigen buurt

Toelichting: om vergelijkbare cijfers te tonen, zijn tussen haakjes –voorzover beschikbaar– de waarden vermeld voor Deventer exclusief Diepenveen (dat in de tussenliggende tijd door gemeentelijke herindeling bij Deventer is gevoegd).

B2.4.4.1

Relatie met programma stedelijke vernieuwing

Inleiding Hieronder wordt nagegaan in hoeverre de gemeten effecten samenhangen met –de doelstellingen van– het programma stedelijke vernieuwing. Daarbij wordt ook de verhouding met –de bijdrage van– relevante ‘flankerende’ programma’s in ogenschouw genomen. Belangrijkste bron vormt de toelichting van de gemeente Deventer in de Beleidsverantwoording GSB 1999 t/m 2004.

Financiële effecten De stijging van de gemiddelde waarde van onroerende zaken in het kader van WOZ wordt toegeschreven aan: •

een verbetering van de leefbaarheid (kanttekening: rapportcijfer woonomgeving is gelijk gebleven) en van de fysieke kwaliteit van de omgeving (zie ook tevredenheidsindicator groenvoorzieningen). Hierbij kan worden opgemerkt dat in bepaalde gebieden (Binnenstad/De Hoven en Rivierenwijk/Bergweide) sprake is van een bovengemiddelde stijging, terwijl de ontwikkeling in andere gebieden (Colmschate, Zandweerd/Keizerslanden, en Zandweerd/Voorstad) juist achterblijft bij het stedelijk gemiddelde. Vanwege de spreiding van relatief kleine ontwikkelingslocaties kan niet een directe en eenduidige relatie met stedelijke vernieuwing worden gelegd. Zo is bij één van de grootschalige nog te herstructureren gebieden (Keizerslanden) sprake van een achterblijvende ontwikkeling, terwijl zich in het andere nog relatief grootschalig te herstructureren gebied (Rivierenwijk)


116

BIJLAGE 2

een bovengemiddelde ontwikkeling heeft voorgedaan. Wel heeft in laatstgenoemd gebied al enige herstructurering plaatsgevonden; •

alle wijkontwikkelingen en stedelijk beleid;

•

landelijke (en regionale) trends;

Onduidelijk is wat de relatieve bijdrage van stedelijke vernieuwing (herstructurering) is ten opzichte van ander gemeentelijk beleid alsmede bovenlokale ontwikkelingen. Om hier meer zicht op te krijgen kan een vergelijking worden gemaakt met een nulsituatie (zie paragraaf 3.3.4).

Niet-financiële effecten De toename van het aandeel huishoudens behorend tot midden- en hogere inkomensgroepen wordt door de gemeente in verband gebracht met: •

doorstroming als gevolg van nieuwbouw op de uitbreidingslocatie Vijfhoek;

•

toevoeging van de gemeente Diepenveen (gemeentelijke herindeling);

•

verkoop van veel huurwoningen (de verhouding huur/koop is afgenomen van 57% in 1999 naar 54% in 2004);

•

netto toename van de binnenstedelijke woningvoorraad met circa 800 woningen (op een stedelijk totaal van circa 2.500);

Uit deze toelichting wordt niet duidelijk wat de omvang van de bijdrage van stedelijke vernieuwing (herstructurering) is geweest. In elk geval zijn er invloeden die niets met stedelijke vernieuwing van doen hebben.

Subjectieve waardeoordelen 1. Het gelijk gebleven gemiddeld rapportcijfer voor de woonomgeving wordt grotendeels bepaald door de negatieve ontwikkeling in één wijk (Rivierenwijk). De bijdrage van stedelijke vernieuwing betreft met name de aanpak van de openbare ruimte in het kader van herstructurering. Vanuit de inhoud ligt het voor de hand dat de programma’s Wijkaanpak/Buurt aanzet en Openbare ruimte een groter aandeel hebben gehad; 2. Bij de toename van het aandeel inwoners dat (zeer) tevreden is over de groenvoorzieningen in de buurt is de koppeling met stedelijke vernieuwing nog minder duidelijk. Volgens de gemeente is in de beschouwde periode vooral sprake geweest van investeringen in enkele grotere stadsparken in het kader van het programma Openbare ruimte; 3. Het kengetal ‘verloedering’ is na tussentijdse daling weer op het oude niveau. Problematisch in dit opzicht zijn met name de Binnenstad/De Hoven en de Rivierenwijk/Bergweide. Dit betreft gebieden waar de achterliggende jaren al de nodige stedelijke vernieuwing gestalte heeft gekregen. De gemeente stelt zelf de vraag in hoeverre het gemeentelijk beleid invloed


117

heeft op de hoogte van deze indicator. In dit perspectief lijkt de relatie met stedelijke vernieuwing diffuus te zijn; 4. Bij het kengetal ‘sociale kwaliteit van de woonomgeving’ is geen verandering bewerkstelligd. Met name in de Rivierenwijk/Bergweide en in mindere mate in Colmschate is de ervaren sociale kwaliteit afgenomen. Ook bij dit kengetal stelt de gemeente de vraag in hoeverre het gemeentelijk beleid invloed heeft op de hoogte ervan. In dit perspectief lijkt de relatie met stedelijke vernieuwing diffuus te zijn; 5. De toename van het aandeel inwoners dat zich (in de eigen buurt) ‘wel eens’ onveilig voelt, geldt stadsbreed. Opmerkelijk is dat de enige uitzondering (Zandweerd/Keizerslanden) een grootschalig nog te herstructureren gebied betreft. Er kan overigens worden geconstateerd dat subjectieve indicatoren een beeld te zien geven dat niet consistent is met objectieve (financiële) indicatoren. Zo blijkt in bepaalde wijken (bijvoorbeeld Rivierenwijk) enerzijds sprake te zijn van een bovengemiddelde toename van de WOZ-waarden en anderzijds van slechte scores op diverse subjectieve indicatoren. In andere wijken (bijvoorbeeld Keizerslanden) is sprake van het omgekeerde beeld: een achterblijvende ontwikkeling van WOZ-waarden gaat gepaard met relatief goede scores op diverse subjectieve indicatoren.

B2.4.4.2

Vergelijking met nulsituatie

Inleiding Om meer zicht te krijgen op de invloed van het gemeentelijke beleid (inclusief stedelijke vernieuwing) in relatie tot bovenlokale ontwikkelingen wordt hieronder een vergelijking gemaakt met een ‘nulsituatie’. Als nulsituatie beschouwen we daarbij primair de situatie in de directe regio van Deventer (Stedendriehoek). De vergelijking richt zich met name op de ontwikkeling van de gemiddelde waarde van woningen in het kader van de WOZ (WOZ-waarden).

Ontwikkeling van WOZ-waarden Onderstaande tabel bevat een vergelijking van de ontwikkeling van de gemiddelde WOZwaarden voor woningen in de periode tussen de peildata 1999 (cijfers CBS-2001) en 2003 (CBScijfers 2005) voor Deventer met de ontwikkeling in Stedendriehoek (gewogen gemiddelde voor Apeldoorn, Deventer en Zutphen). Tevens zijn kengetallen voor de provinciale ontwikkeling (Overijssel en Gelderland) respectievelijk de landelijke ontwikkeling (Nederland) opgenomen.


118

BIJLAGE 2

Gemiddelde WOZ-waarden woningen: vergelijking Deventer met nulsituatie (bron: CBSStatline) Deventer*

Stedendriehoek

Overijssel

Gelderland

Nederland

Gemiddelde WOZ-waarde 1999

108.000

127.000

119.000

145.000

131.000

Gemiddelde WOZ-waarde 2005

181.000

201.000

187.000

223.000

202.000

168%

158%

157%

154%

154%

100

106

107

109

109

Ontwikkeling WOZ-waarden Index Deventer t.o.v. nulsituatie

*De cijfers wijken enigszins af van de waarden genoemd onder het kopje ‘gemeten effecten’. Er is voor gekozen (vergelijkbare) cijfers te gebruiken uit dezelfde bron. Voordeel is bovendien dat in het cijfer voor 1999 ook het effect van de herindeling van voormalige gemeente Diepenveen is verdisconteerd. Voor het cijfer 2005 geldt iets soortgelijks voor de voormalige gemeente Bathmen (beperkt effect).

Uit deze vergelijking komt naar voren dat de gemiddelde WOZ-waarden in Deventer zich in de beschouwde periode sterker hebben ontwikkeld dan in de referentiesituaties. Gemiddeld ligt de ontwikkeling in Deventer ongeveer 6% tot 9% boven regionale en landelijke trends. Dit zou kunnen wijzen op bepaalde effecten van gemeentelijk beleid in brede zin. Een onbeantwoorde vraag is welk deel hiervan kan worden toegeschreven aan stedelijke vernieuwing, met name in relatie tot nieuwbouw in uitbreidingsgebied. Om hierover meer duidelijkheid te krijgen, is er behoefte aan meer gedetailleerde gegevens. Dit betreft vooral gegevens over –de ontwikkeling van– de gemiddelde WOZ-waarden voor woningen binnen bestaand stedelijk gebied (het voor stedelijke vernieuwing relevante deel van de stad).

B2.4.5

Samenvatting case

Voortgang stedelijke vernieuwing De stedelijke vernieuwing in Deventer heeft in de achterliggende jaren een relatief kleinschalige aanpak gekend. Pas vanaf 2005 wordt begonnen met de uitvoering van de herstructurering in een aantal grotere gebieden. Dit betekent dat de te verwachten effecten van stedelijke vernieuwing nog maar in beperkte mate zichtbaar zijn.

Kosten stedelijke vernieuwing Met enige moeite (vanwege de samenhang tussen herstructurering en inbreiding binnen het programma Wijkontwikkeling) kunnen de kosten van stedelijke vernieuwing worden afgebakend en gekwantificeerd. Er is echter geen inzicht in de betekenis van ‘bestaande geldstromen’ die buiten het MOP vallen noch in de effecten van –investeringen in het kader van– stedelijke vernieuwing op het structurele niveau van de (beheers)kosten. Beide elementen zijn van belang indien hogere kwaliteit van vernieuwd gebied als baten worden meegenomen.

Baten stedelijke vernieuwing Wat betreft de baten kan onderscheid worden gemaakt tussen directe resultaten en meer afgeleide effecten. Bij directe resultaten gaat het met name om veranderingen in de omvang en


119

samenstelling van de woningvoorraad (waaronder huur/koop). Deze kunnen in principe – kwantitatief– in beeld worden gebracht. Effecten zijn weliswaar in bepaalde opzichten te meten, maar daarbij is niet altijd de relatie met stedelijke vernieuwing duidelijk herkenbaar en/of is de indicator onvolkomen. Dit kan worden toegelicht aan de hand van: •

ontwikkelingen in woningprijzen (WOZ-waarden): deze is niet eenvoudig te relateren aan stedelijke vernieuwing vanwege de invloed van bovenlokale ontwikkelingen. Met behulp van een vergelijking met regionale cijfers kan enig houvast worden verkregen voor de effecten van gemeentelijk beleid. Ook dan is de bijdrage van stedelijke vernieuwing daarbinnen niet duidelijk herkenbaar. Daarnaast kan deze indicator ook een onvolkomen karakter hebben naarmate er sprake is van een onderschatting als gevolg van imperfecte marktwerking (corporatiebezit);

•

ontwikkelingen in de woonomgeving (niet-financiële effecten alsmede subjectieve waardeoordelen): hierbij zijn het met name invloeden van andere MOP-programma’s alsmede regulier gemeentelijk beleid die het leggen van een herkenbare relatie met stedelijke vernieuwing bemoeilijken. Bovendien blijken objectieve (financiële) indicatoren en subjectieve waardeoordelen geen consistent beeld op te leveren.

Lessen case Deventer: De analyse in Deventer speelt zich af op MOP niveau. Dat geeft theoretisch een beter inzicht in de totale effecten maar maakt inzicht in de effecten van een lokale investering extra moeilijk De hogere groei van de WOZ waarden tov referentiegebieden zouden op een positieve invloed van SV kunnen duiden maar dit is niet te zeggen zonder een meer diepgaande analyse van de cijfers. De uitkomsten van de verschillende omgevings/leefbaarheidsindicatoren op lijken op MOP niveau nog moeilijker interpreteerbaar dan op wijk niveau en mogelijk niet bruikbaar als meeteenheid voor de MKBA.



121

Bijlage 3: Ontwikkeling WOZ waarden Ontwikkeling WOZ waarden in Rotterdamse wijken

Wijk 05 Noord Wijk 03 Delfshaven Wijk 17 Hoek van Holland Wijk 16 Hoogvliet Wijk 01 Stadscentrum Wijk 10 Feijenoord Wijk 14 Prins Alexander Wijk 06 Hillegersberg-Schiebroek Wijk 08 Kralingen-Krooswijk Wijk 15 Charlois Wijk 12 IJsselmonde Wijk 04 Overschie Wijk 13 Pernis 1,2000

1,3000

1,4000

1,5000

1,6000


1,7000

122

BIJLAGE 3

Ontwikkeling WOZ waarden in Utrechtse wijken

Wijk 02 Noordwest

Wijk 04 Noordoost

Wijk 03 Overvecht

Wijk 07 Zuid

Wijk 05 Oost

Wijk 08 Zuidwest

Wijk 06 Binnenstad

Wijk 01 West

Wijk 10 Vleuten-De Meern

Wijk 09 Leidsche Rijn 1,00


1,10

1,20

1,30

1,40

123

Ontwikkeling WOZ waarden in Groningse wijken

Wijk 03 Korrewegwijk

Wijk 05 Oosterpoortwijk

Wijk 01 Schilders- en Zeeheldenwijk

Wijk 02 Oranjewijk

Wijk 04 Oosterparkwijk

Wijk 09 Noorddijk

Wijk 07 Stadsparkwijk

Wijk 06 Herewegwijk en Helpman

Wijk 00 Binnenstad

Wijk 08 Hoogkerk

1,5

1,6

1,7


1,8

124

BIJLAGE 3

Ontwikkeling in wijken Deventer

Wijk 00 Binnenstad

Wijk 10 Bathmen

Wijk 05 Rivierenwijk

Wijk 04 Keizerslanden

Wijk 03 Borgele en Platvoet

Wijk 09 Diepenveen

Wijk 02 Voorstad

Wijk 01 Zwolsewijk

Wijk 08 Colmschate-Zuid

Wijk 07 Colmschate-Noord

Wijk 06 Bergweide 1,2


1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8


125

Bijlage 4: Kaarten WOZ waarde en leefbaarheid Groningen


126


BIJLAGE 4

127


128

Deventer


BIJLAGE 4

129


130


BIJLAGE 4

131


132

Utrecht


BIJLAGE 4

133


134


BIJLAGE 4

135


136

Rotterdam


BIJLAGE 4

137


138


BIJLAGE 4


139


Stedelijke vernieuwing: kosten en baten

Recommend Documents