Samenvatting en conclusies 3

Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies

3

1. Landelijke trends

4

Woningmarktsentiment bepaalt het aantal nieuwbouwtransacties

4

Prijsontwikkeling

5

Doorstroming in het Vijvermodel

6

Opleveringen nieuwbouw-koopwoningen

8

Landelijke NEPROM-prognoses 2011

8

Vooral de starter is de klos, maar daarmee ook alle doorstromers

9

2. Landelijke trends naar prijsklasse

10

Vraag naar goedkoop – heden

10

Vraag naar goedkoop – 2011

10

Mogelijk ook terugval transacties in het dure segment

12

Afschaffen overdrachtsbelasting voor starters biedt uitkomst

12

3. Landelijke trends naar woningtype

13

Koper van nieuwbouwappartement heeft lange adem

13

Verkoopquotes naar woningtype

14

Ruime portefeuille nieuwbouwappartementen

15

Appartementenmarkt in 2011

16

4. Regionale trends

17

Ontwikkellocaties ‘in het weiland’ herstellen zich snel

17

Grote problemen met binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven

17

Zwakke woningmarktregio’s Noord en Limburg hard geraakt

17

NEPROM-prognoses 2011

19

Bijlage: uitleg MNW en Vijvermodel

21

NEPROM Nieuwbouwbarometer Koopwoningen Winter 2010-2011

2

Samenvatting en conclusies •

Het jaar 2010 was voor de nieuwbouwmarkt met een geschatte 26.500 transacties veel minder slecht jaar dan 2009 (17.700 verkochte woningen) Een stijging dus van 50%, terwijl de bestaande markt in dezelfde periode níet is verbeterd. Dit komt deels doordat nieuwbouw meer dan de bestaande markt geprofiteerd heeft van het stijgende consumentenvertrouwen, maar vooral doordat ontwikkelaars hun producten en prijzen hebben aangepast aan de nieuwe situatie, waar particuliere huizenverkopers dit niet konden.

•

Kortstondige terugval Q3 2010 betreft een seizoensgebonden effect In het eerste half jaar van 2010 werden per kwartaal ruim 7.000 nieuwbouwwoningen verkocht. In het derde kwartaal is het aantal transacties teruggelopen naar 5.500 woningen. Het betreft hier geen terugval van het marktsentiment, maar een seizoensgebonden effect. In de zomermaanden zijn relatief weinig nieuwe projecten in verkoop gegaan en nieuw aanbod verkoopt nu eenmaal het snelst. Het laatste kwartaal zal naar verwachting weer (bijna) op het niveau liggen van begin 2010.

•

Daling van gemiddelde prijs verkochte en nieuw aangeboden woningen De gemiddelde transactieprijs van nieuwbouwwoningen is in 2010 met circa 10% gedaald ten opzichte van 2008 doordat kleine en goedkope woningen relatief goed verkopen. Projectontwikkelaars hebben het nieuwe aanbod ook op deze vraag aangepast.

•

Halvering van het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2010 ten opzichte van 2008

•

Nieuw op de markt gekomen woningen verkopen beduidend sneller dan woningen uit de oude voorraad en goedkope woningen verkopen veel sneller dan dure De oude verkoopvoorraad die overblijft is daarom relatief duur.

•

De markt voor nieuwbouwappartementen is beduidend ruimer dan die van nieuwbouweengezinswoningen De helft van alle te koop staande woningen is een appartement, terwijl slechts een derde van alle verkochte woningen een appartement is. Het totale aanbod appartementen is zo hoog doordat: 1. Het product voor veel huishoudens minder populair is dan een eengezinswoning en steeds minder huishoudens genoegen nemen met hun tweede keus; 2. De periode tussen koop en oplevering voor veel huishoudens onacceptabel lang is; 3. De omvang van projecten met appartementen groter is dan projecten met eengezinswoningen. Appartementen kunnen veel moeilijker gefaseerd op de markt gebracht worden, waardoor zij gemiddeld langer te koop staan.

•

Nieuwbouw op greenfield herstelt sneller dan op brownfield Het blijkt dat nieuwbouw ‘in het weiland’ zich veel sneller heeft hersteld dan nieuwbouw in complexe binnenstedelijke projecten. Het is voor projectontwikkelaars relatief eenvoudig gebleken om op greenfield-locaties het aanbod aan te passen aan de nieuwe markt, waar dit niet mogelijk was in veel binnenstedelijke projecten. Vooral de markt van Amsterdam is extra hard geraakt.


3

1. Landelijke trends Het woningmarktjaar 2009 was het jaar van het diepe dal en het continue herstel. Het jaar 2010 laat een stabilisatie van de markt zien. Door een afname van de leencapaciteit als gevolg van versnipperd beleid van de overheid, NHG, AFM en DNB dreigt echter weer een daling van de het aantal transacties in de eerste helft van 2011.

In het eerste half jaar van 2010 werden per kwartaal ruim 7.000 nieuwbouwwoningen verkocht. In het derde kwartaal is het aantal transacties teruggelopen naar 5.500 woningen (zie figuur 1.1). Dit is vooral veroorzaakt doordat in de zomermaanden relatief weinig nieuwe projecten in verkoop zijn gegaan. Het laatste kwartaal ligt naar verwachting weer (bijna) op het niveau van de eerste twee kwartalen, blijkt uit de voorlopige cijfers van SWK en Woningborg. Door het inzakken van de verkopen is in 2008 en begin 2009 de totale portefeuille van te koop staande nieuwbouwwoningen sterk toegenomen. Hoewel deze nu historisch hoog is lijkt er een stabilisatie te zijn opgetreden.

Figuur 1.1: Nieuwbouw: aanbod versus verkoop (in aantallen woningen) Daling verkopen in Q3 blijkt vooral vanwege daling nieuw aanbod 28.000 24.000 20.000 16.000 12.000 8.000 4.000 0 1

2

3

4

1

2001

nieuw aanbod

2

3

2002

4

1

2

3

2003

transacties

4

1

2

3

2004

4

1

2

3

2005

4

1

2

3

2006

4

1

2

3

4

1

2007

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

4

2010

portefeuille

Bron: Monitor Nieuwe Woningen Sinds 2008 neemt de totale verkoopportefeuille toe doordat er meer woningen worden aangeboden dan verkocht. In 2010 lijkt een stabilisatie op te treden. De daling van het nieuwe aanbod en transacties in het derde kwartaal is vooral seizoensgebonden. In het laatste kwartaal van 2010 volgt naar verwachting weer het patroon van het eerste half jaar.

Woningmarktsentiment bepaalt het aantal nieuwbouwtransacties De Marktindicator van Vereniging Eigen Huis peilt het consumentenvertrouwen met betrekking tot de huizenprijzen, hypotheekrente en de omstandigheden om een huis te kopen in het algemeen. Fluctuaties in het woningmarktsentiment blijken een veel groter effect op de nieuwbouw te hebben dan op de bestaande bouw. Toen vanaf 2007 het consumentenvertrouwen in de woningmarkt afnam was dit direct zichtbaar in een lagere afzet van nieuwbouwwoningen. In de bestaande markt was tot half 2008 nog niets aan de hand (zie figuur 1.2). Het sterke herstel van de nieuwbouw in 2009 is deels te danken aan een groeiend consumentenvertrouwen, maar vooral ook aan het aanpassende vermogen van ontwikkelaars om andere producten (kleiner en goedkoper) op de markt te brengen. In de bestaande bouw kon uiteraard alleen de vraagprijs van de aangeboden woningen worden aangepast.


4

Figuur 1.2: Transacties versus Vereniging Eigen Huis Marktindicator Een sterk verband tussen het marktsentiment en de verkoop van nieuwbouw… 100 95 100% VEH marktindicator

Transacties (% t.o.v. Q1 2007)

120%

90 80%

85 80

60%

75 40% 70 20%

65 1

2

3

4

1

2

2004

3

4

1

2

2005

nieuwbouw

3

4

1

2006

2

3

4

1

2

2007

bestaande bouw

3

4

1

2

2008

3

4

1

2009

2

3

4

1

2010

2011

VEH marktindicator

Bronnen: MNW, NVM en VEH Amersfoort Q1 2007 = 100% Het consumentenvertrouwen liep al sinds 2007 structureel terug. Dit is direct waarneembaar in een structurele daling van de nieuwbouwtransacties in 2007-2008. De transacties in de bestaande bouw bleven in dezelfde periode stabiel. Het sterke herstel van de nieuwbouw in 2009 is deels te danken aan een groeiend consumentenvertrouwen, maar vooral aan het aanpassende vermogen van ontwikkelaars om andere producten op de markt te brengen. De verslechtering van het sentiment in 2011 zal naar verwachting een daling van de nieuwbouwtransacties inluiden.

Prijsontwikkeling Nieuwe woningen zijn gemiddeld groter en van een betere kwaliteit dan bestaande woningen. De prijs van een nieuwbouwwoning is historisch gezien dan ook 17% hoger dan die van een bestaande woning. Sinds de start van de crisis verkopen grote en dure woningen relatief slecht, waardoor de gemiddelde transactieprijs van nieuwbouwwoningen in 2010 met circa 10% is gedaald ten opzichte van 2008 (zie figuur 1.3). Figuur 1.3 toont ook de prijsindex voor bestaande woningen van het CBS en Kadaster. Deze index corrigeert de transactieprijs op kwaliteitsveranderingen. De maximale daling van de prijsindex is ‘slechts’ 7%.

Figuur 1.3: Gemiddelde transactieprijs vs. CBS prijsindex bestaande woningen Daling gemiddelde prijs aanvankelijk vooral bepaald door veranderende woningkenmerken Transactieprijs (% t.o.v. Q1 2007)

110%

105%

100%

95%

90% 1

2

3

4

1

2004

verkoop nieuwbouw

2

3

2005

4

1

2

3

4

2006

verkoop bestaande bouw

1

2

3

4

2007

1

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

4

2010

prijsindex CBS

Bronnen: Monitor Nieuwe Woningen, CBS en NVM Q1 2007 = 100%. Sterke daling van de gemiddelde transactieprijs in 2009 wordt vooral veroorzaakt door de verkoop van veel goedkope woningen en niet zozeer door de daling van de woningwaarde.


5

Doorstroming in het Vijvermodel In de bijlage op pagina 20 vindt u een uitleg en een leeswijzer voor het vijvermodel. Een aantal kenmerken vallen op in de vijvermodellen: 1. Woningen van nieuwe projecten verkopen beduidend sneller dan woningen uit de oude voorraad. In het vijvermodel verkopen nieuwe projecten zelfs een factor 3 sneller (45% van het nieuwe aanbod wordt in hetzelfde kwartaal alweer verkocht, ten opzichte van 15% van de oude voorraad). Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat in de Monitor Nieuwe Woningen projecten pas als nieuw aanbod geregistreerd kunnen worden als de eerste woning van het project is verkocht. De tijd tussen start verkoop en verkoop van de eerste woning wordt dus niet in de vijvermodellen meegenomen. Dit heeft vooral effect op de verkoopquote van nieuw aanbod. 2. Het nieuwe aanbod heeft een lagere gemiddelde prijs dan de oude voorraad. Dit is geen marktcorrectie, maar slechts het resultaat van het feit dat goedkope woningen het snelst worden verkocht en dus worden onttrokken uit de voorraad. In Q3 2010 (figuur 1.6) was de gemiddelde prijs van de oude voorraad € 309.000, terwijl de gemiddelde prijs van verkochte woningen uit dit aanbod ‘slechts’ € 275.000 bedroeg. Wat vervolgens in het aanbod overblijft (Oud blijft) is met een gemiddelde prijs van € 313.000 relatief duur. 3. Het derde kwartaal van 2010 was weliswaar qua transacties een tegenvallend kwartaal, maar dit betreft vooral een seizoenseffect. De oorzaak lag niet zozeer bij minder interesse bij de koper, maar vooral bij het beperkte aantal nieuwe projecten dat in de zomermaanden in verkoop ging. De oude voorraad verkoopt nu eenmaal trager, wat het totale aantal transacties heeft gedrukt. Wat betreft verkoopquote (respectievelijk 42% en 14% van het nieuwe en oude aanbod is verkocht) deed het derde kwartaal nauwelijks onder voor die van de sterke kwartalen ervoor. 4. Nieuw aanbod steeds kleiner en goedkoper. Het nieuwe aanbod van het 2e en 3e kwartaal is nog aanzienlijk goedkoper dan het nieuwe aanbod van het eerste kwartaal. Het vierde kwartaal zal naar verwachting meer transacties en een hoger nieuw aanbod laten zien. Voor 2011 verwachten wij een daling van de transacties, zowel in absolute aantallen als in verkoopquote.


6

Figuren 1.4 t/m 1.6: Vijvermodellen Q1, Q2 en Q3 2010 Cijfers afkomstig uit de Monitor Nieuwe Woningen


7

Opleveringen nieuwbouw-koopwoningen In 2009 zijn bijna 83.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd (bron CBS), een opvallend hoog aantal. Als we ons echter specifiek richten op de koopwoningen, dan is in 2009 al een onmiskenbare daling van de bouwproductie te signaleren ten opzichte van 2008 (-24%). In 2010 is het aantal opleveringen verder gedaald met maar liefst 44% (zie figuur 1.7). In 2010 zijn in totaal 56.000 nieuwe woningen opgeleverd. Het EIB verwacht voor 2011 een toename van het aantal opgeleverde woningen naar 64.000 woningen.

Figuur 1.7: Oplevering nieuwbouw-koopwoningen naar kwartaal en jaar 40.000

12.000

35.000 30.000

10.000

25.000 8.000

20.000 6.000

15.000 4.000

10.000

2.000

5.000

0

0 1

2

3

2004

4

1

2

3

4

2005

Opleveringen per kwartaal

1

2

3

4

2006

1

2

3

2007

4

1

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

2010

4 2011

Opleveringen per jaar

Bron: Monitor Nieuwe Woningen Sinds 2008 is het aantal opgeleverde woningen gehalveerd. Wij verwachten een licht herstel in 2011, wanneer de woningen worden opgeleverd die medio 2009 tot medio 2010 zijn verkocht.

Landelijke NEPROM-prognoses 2011 De NEPROM ziet een tijdelijke opleving in het laatste kwartaal van 2010, maar de vooruitzichten voor 2011 zijn zeer onzeker. Door terughoudendheid van de banken in hypotheekverstrekking verwachten wij een daling van de verkochte woningen in de eerste helft van 2011. 1. De economie trekt weer aan De Nederlandse economie is uit de recessie. In 2010 is de economie met 1,8% gegroeid (Bron Rabobank). Voor 2011 verwacht de Rabobank een groei van 1,5%. Daarnaast neemt de werkloosheid en het aantal faillissementen af. De inflatie zal naar verwachting oplopen tot gemiddeld 1,2%. MAAR 2. Leencapaciteit wordt minder Op 1 januari 2011 zijn de NHG-regels voor hypotheekverstrekking aangescherpt, waardoor modale inkomens minder kunnen lenen. Vereniging Eigen Huis heeft berekend dat dit kan oplopen tot ruim 25% minder hypotheek voor benedenmodale inkomens.


8

Opleveringen per jaar

Opleveringen per kwartaal

Sterke daling van de oplevering in 2009 en 2010 14.000

3. De hypotheekrente stijgt weer Na een continue daling van bijna twee jaar stijgt de hypotheekrente weer. De verwachting is dat de stijging doorzet (zie figuur 1.7). Schattingen over een verdere stijging in 2011 variëren van enkele tientallen basispunten tot circa 1,5 procentpunt.

Figuur 1.7: Hypotheekrente Obvion Basis (10 jaar vast zonder NHG) De stijgende hypotheekrente verslechtert de leencapaciteit van de koper 6,5% 6,0% 5,4%

5,5% 5,0%

4,7%

4,5% 4,0% 3,5%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Obvion Hypotheken 2011 (Obvion is een joint venture van Rabobank en ABP)

4. Tophypotheken worden ingeperkt in het voorstel van AFM Nieuw af te sluiten hypotheken zonder NHG mogen maximaal 112% van de aankoopwaarde van een woning bedragen, waarbij het percentage boven 100% binnen een termijn van 7 jaar moet worden afgelost. Dit is het voorstel van de AFM om de tophypotheken in te perken. De versnelde aflossing betekent een hogere maandlast met als gevolg een verdere beperking van de leencapaciteit van kopers. Het stimuleert bovendien niet dat huishoudens meer aflossen dan de vereiste 12%, een zo laag mogelijke woonlast (met een zo hoog mogelijke aflossingsvrije hypotheek) is dan veel belangrijker.

Vooral de starter is de klos, maar daarmee ook alle doorstromers De pijn van de maatregelen is vooral voelbaar bij koopstarters. Deze groep is de katalysator van het woningmarktherstel in de bestaande bouw en daarmee ook de nieuwbouwsector. Eerdere berekeningen tonen aan dat als een starter een huis koopt dit leidt tot mimimaal drie andere verhuisbewegingen. Zonder starter dus geen doorstroom, waardoor ook alle andere woningsegmenten stil komen te staan.


9

2. Landelijke trends naar prijsklasse De woningverkopen zijn de afgelopen twee jaar niet in elk segment evenredig teruggezakt. Dure woningen verkopen veel moeizamer dan goedkope woningen. Projectontwikkelaars hebben hierop ingespeeld door veel woningen in het goedkope segment op de markt te zetten. In 2011 wordt vooral voor lagere inkomens moeilijker een hypotheek te krijgen, waardoor ontwikkelaars mogelijk blijven zitten met populaire, maar toch moeizaam verkoopbare starterswoningen.

Vraag naar goedkoop - heden Sinds 2008 verkopen dure woningen relatief slecht, waardoor er relatief veel goedkope woningen nieuw worden aangeboden. Eén op de drie verkochte nieuwbouwwoningen is in het goedkope segment (tot € 202.000, geïndexeerde prijzen). Vroeger was dit één op de vier (zie figuur 2.2). Mede door het stopzetten van de koopsubsidie en de starterslening in 2010 is het aantal verkopen in het goedkope segment niet verder gestegen.

Vraag naar goedkoop - 2011 De transacties in het goedkope segment zullen nog verder dalen. In 2011 zal de bereikbaarheid van een koopwoning afnemen door de nieuwe hypotheekregels en de stijging van de hypotheekrente. Vooral starters en lagere inkomens zullen last hebben van de nieuwe regels. Een daling van het aantal verkopen in het goedkope segment dreigt in de eerste helft van 2011.

Figuur 2.1: Woningverkopen naar prijsklasse (abs) Een daling van de transacties in het goedkope segment dreigt voor 2011… 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1

2

3

4

1

2006

< € 202.000

2

3

4

2007

€ 202-303.000

> € 303.000

1

2

3

4

2008

1

2

3 2009

4

1

2

3

4

2010

Onbekend

Bron: MNW Geïndexeerde prijsklassen Steeds meer woningen worden verkocht met een gesplitste koop-/aanneemsom zodat in de Monitor Nieuwe Woningen de prijs onbekend is.


10

Figuur 2.2: Aandeel verkopen per prijsklasse In dat geval zal het aandeel van het goedkope segment in de totale verkopen dalen… 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 1

2

3

4

1

2

2006

3

4

1

2

2007

< € 202.000

€ 202-303.000

3

4

1

2

2008

3

4

1

2

2009

3

4

3

4

2010

> € 303.000

Bron: MNW. Leeswijzer: circa 35% van de verkochte woningen had een vraagprijs lager dan € 202.000

Figuur 2.3: Nieuw aanbod per prijsklasse (rel) Waardoor de markt voor goedkope woningen ruimer wordt… 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 1

2

3

4

1

2

2006

3

4

1

2

2007

< € 202.000

€ 202-303.000

3

4

1

2

2008

3

4

1

2

2009

2010

> € 303.000

Bron: MNW. Leeswijzer: circa 45% van de nieuw aangeboden woningen heeft een vraagprijs lager dan € 202.000

Figuur 2.4: Verkooptijd naar prijsklasse Als dit zich voordoet zal de verkooptijd van goedkope woningen in 2011 weer stijgen. 450 400 350 300 250 200 150 100 50 1

2

3

4

2004

< € 202.000

1

2

3

4

2005

€ 202-303.000

1

2

3

2006

4

1

2

3

4

2007

1

2

3

2008

4

1

2

3

2009

4

1

2

3

4

2010

> € 303.000

Bron: MNW. Leeswijzer: gemiddeld duurt het 300 dagen voordat een woning van € 202-303.000 wordt verkocht


11

Mogelijk ook terugval transacties in het dure segment In het laatste kwartaal van 2010 is als gevolg van de stabiliserende, danwel aantrekkende economie een stijging van het aantal verkopen in het dure segment te verwachten. De verscherpte NIBUDnormering op de hypotheekverstrekking in 2011 hebben bovendien nauwelijks effect op de leencapaciteit van bovenmodale inkomens, al zullen zij ook te maken krijgen met een algehele terughoudendheid van banken. Toch is mogelijk ook een terugval van de transacties in het dure segment te verwachten. Als starters geen woning meer kunnen financieren, zullen doorstromers hun woning niet kwijt raken en dus zelf ook geen nieuwe woning kopen. Nu de nieuwe instroom sterk wordt bemoeilijkt zal de doorstroming op de gehele woningmarkt stokken. Uiteindelijk dreigen in 2011 de transacties in alle prijsklassen terug te lopen.

Afschaffen overdrachtsbelasting voor starters biedt uitkomst De overheid kan starters op de koopmarkt eenvoudig stimuleren door middel van een tijdelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters. De angst om bij verkoop met een restschuld te blijven zitten wordt zo aanzienlijk kleiner. Als starters een bestaande woning kopen, dragen de vertrekkende eigenaren daarvan uiteraard wel overdrachtsbelasting af bij de aankoop van hun volgende woning, en zo verder en zo verder. In één beweging verlaagt de overheid de hypotheeklasten voor starters en vergroot ze per saldo de inkomsten voor de staatskas. De laatste jaren zijn de overheidsinkomsten uit overdrachtsbelasting namelijk al gehalveerd omdat de woningmarkt op slot zit.


12

3. Landelijke trends naar woningtype Om goedkope woningen aan te bieden hebben veel ontwikkelaars zich (noodgedwongen) gericht op de ontwikkeling van appartementen. Een verslechtering van de markt voor goedkope woningen beïnvloedt daarmee automatisch de appartementenmarkt. Deze markt staat echter extra onder druk doordat er een verminderde belangstelling is voor dit woningtype. De verwachting is dat de appartementenmarkt verder zal verslechteren in 2011.

Koper van nieuwbouwappartement heeft lange adem De krapte-indicator in figuur 3.1 toont het aantal te koop staande woningen per koper. Hoe lager de score, hoe krapper de markt. De figuur geeft een aantal opmerkelijke ontwikkelingen weer: 1. De markt voor nieuwbouwappartementen is beduidend ruimer dan die van nieuwbouweengezinswoningen, voor de bestaande markt geldt dit niet. Projecten met nieuwbouwappartementen kunnen veel moeilijker gefaseerd op de markt gebracht worden dan projecten met grondgebonden woningen, waardoor nieuwbouwappartementen gemiddeld langer te koop staan. In de bestaande markt zijn appartementen relatief goedkoop, waardoor ze snel verkopen; 2. De markt voor nieuwe eengezinswoningen is opvallend krapper dan die van bestaande eengezinswoningen; 3. De markt voor nieuwe appartementen was in 2008 en 2009 beduidend ruimer dan die van bestaande appartementen, maar in 2010 is dit verschil ineens verdwenen. Het oorspronkelijke verschil was wel te verklaren: nieuwe appartementen zijn gemiddeld aanzienlijk groter en duurder dan bestaande appartementen, bovendien is de periode tussen koop van een nieuwbouwappartement en de oplevering voor veel huishoudens onacceptabel lang. Een verklaring voor het (bijna) verdwijnen van het verschil in krapte hebben we niet.

Figuur 3.1: Krapte-indicator naar woningtype De markt voor nieuwbouwappartementen is zeer ruim 28 24 20 16 12 8 4 0 1

2

3

4

1

2004

eengezins nieuwbouw

2

3

2005

4

1

2

3

2006

meergezins nieuwbouw

4

1

2

3

4

1

2007

eengezins bestaand

2

3

4

1

2

2008

3

2009

4

1

2

3

4

2010

meergezins bestaand

Bron: Monitor Nieuwe Woningen De krapte-indicator geeft de verhouding tussen de omvang van de totale verkoopportefeuille en het aantal verkopen per maand. Het geeft een indicatie tussen hoeveel woningen een gemiddelde huizenkoper kan kiezen. Een aanbod van 5-6 woningen per koper is een evenwichtige markt: de koper kan kiezen en er is voldoende doorstroom. Het grote verschil tussen nieuwe en bestaande appartementen in 2008 en 2009 zit in prijs- en productkenmerken en in de relatief lange oplevertijd van appartementen.


13

Verkoopquotes naar woningtype De verkoopquote is een indicator van de populariteit van de woning en toont het aandeel van het aanbod dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Hoe hoger de verkoopquote, des te sneller wordt het aanbod verkocht (zie figuur 3.2). De verkoopquote nieuw aanbod is het percentage van het aanbod nieuwbouwwoningen in het meest recente kwartaal dat in hetzelfde kwartaal alweer is verkocht. Gemiddeld wordt 50% van het nieuwe aanbod eengezinswoningen in hetzelfde kwartaal verkocht (zie figuur 3.2). Voor appartementen is dit slechts 33%. De verkoopquote oud aanbod is het percentage van de oude verkoopportefeuille dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Logischerwijs is deze lager (17% voor eengezinswoningen en 12% voor appartementen). Het nieuwe woningaanbod wordt dus beduidend sneller verkocht dan het oude restaanbod van voorgaande kwartalen. Er dient wel opgemerkt te worden dat in de Monitor Nieuwe Woningen projecten pas als nieuw aanbod geregistreerd kunnen worden als de eerste woning van het project is verkocht. De tijd tussen start verkoop en verkoop van de eerste woning wordt dus niet in de vijvermodellen meegenomen. Dit heeft vooral effect op de verkoopquote van nieuw aanbod, die daardoor extra hoog uitvalt. Het aantal verkochte woningen in het derde kwartaal viel beduidend lager uit dan in de voorgaande twee kwartalen. De verkoopquotes laten echter geen significante teruggang zien. Het beperkte aantal verkopen in het derde kwartaal wordt vooral veroorzaakt door het beperkte aantal nieuwe projecten dat in de zomermaanden in verkoop is gegaan en minder door een vermeende verslechtering van de markt.

Figuur 3.2: Verkoopquotes naar woningtype en naar nieuw en oud aanbod

% verkocht van oud + nieuw aanbod

Nieuw aanbod verkoop sneller dan oud, eengezinswoning verkoopt sneller dan appartement en Q3 was niet zo slecht als de transactiecijfers doen vermoeden 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q1 2010

Q2 2010

Q3 2010

Q1 2010

Eengezinswoningen

verkoopquote totaal

verkoopquote oud

Q2 2010

Q3 2010

Appartementen

verkoopquote nieuw

Bron: Monitor Nieuwe Woningen. De verkoopquote is een indicator van de populariteit van de woning en toont het aandeel van het aanbod dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Hoe hoger de verkoopquote, des te sneller wordt het aanbod verkocht. De verkoopquote nieuw aanbod is het percentage van het aanbod nieuwbouwwoningen in het meest recente kwartaal dat in hetzelfde kwartaal alweer is verkocht. De verkoopquote oud aanbod is het percentage van de oude verkoopportefeuille dat in het betreffende kwartaal is verkocht. Nieuw aangeboden woningen verkopen dus aanzienlijk sneller dan de oude voorraad. Wel dient opgemerkt te worden dat in de Monitor Nieuwe Woningen projecten pas als nieuw aanbod geregistreerd kunnen worden als de eerste woning van het project is verkocht. De tijd tussen start verkoop en verkoop van de eerste woning wordt dus niet in de vijvermodellen meegenomen. Dit heeft vooral effect op de verkoopquote van nieuw aanbod.


14

Ruime portefeuille nieuwbouwappartementen Appartementen hebben een lagere verkoopquote, wat betekent dat ze dus langzamer verkocht worden dan eengezinswoningen. Raakt de verkoopportefeuille dan steeds meer gevuld met appartementen? Kortstondig, van eind 2009 tot begin 2010, was dit zeker het geval (zie figuur 3.4). Om goedkope woningen aan te kunnen bieden hebben veel ontwikkelaars zich (noodgedwongen) gericht op de ontwikkeling van appartementen. Inmiddels is het aandeel appartementen in de verkoopportefeuille met bijna 50% zeer hoog, maar stabiel (zie figuur 3.3). De stabilisatie wordt veroorzaakt doordat het nieuwe aanbod en de transacties een vergelijkbare samenstelling hebben (zie figuren 3.5 en 3.6).

Figuur 3.3: Verkoopportefeuille naar woningtype Het aandeel appartementen in de verkoopportefeuille is snel gestegen, maar nu stabiel… 14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000 1

2

3

4

1

2001

2

3

4

1

2

2002

eengezins

3

4

2003

1

2

3

4

2004

1

2

3

4

1

2005

2

3

4

1

2006

2

3

4

2007

1

2

3

4

2008

1

2

3

4

1

2009

2

3

4

2010

meergezins

Bron: Monitor Nieuwe Woningen Het aandeel appartementen in de portefeuille is met 48% zeer hoog. Dit komt doordat er in een korte periode veel nieuwe appartementen op de markt zijn gebracht (zie figuur 3.4). Dit effect wordt versterkt door het feit dat projecten met appartementen moeilijk te faseren zijn, waarbij dus veel appartementen in één keer in de portefeuille komen.

Figuur 3.4: Nieuw aanbod naar woningtype Dat komt doordat het aanbod appartementen sterk is gestegen, maar daarna weer licht daalt… 4000 3500

6.000

3000 5.000 2500 4.000 2000 3.000

1500

2.000

Nieuw aanbod meergezins

Nieuw aanbod eengezins

7.000

1000 1

2

3

4

2007

eengezins

1

2

3 2008

4

1

2

3 2009

4

1

2

3

4

2010

meergezins

Bron: Monitor Nieuwe Woningen De sterke stijging van de woningportefeuille van appartementen eind 2009 en begin 2010 is veroorzaakt door een piek aan nieuwe appartementen die op de markt werden gebracht in dezelfde periode. Ook het aanbod eengezinswoningen steeg, maar minder snel en bovendien neemt de markt deze woningen sneller op. De terugval van nieuwe projecten in het derde kwartaal van 2010 betreft een seizoensgebonden effect (bouwvak).


15

In 2010 is de verkoopportefeuille stabiel doordat het nieuwe aanbod en de transacties een vergelijkbare samenstelling hebben.

Figuur 3.5: Verdeling nieuw aanbod 2010

Figuur 3.6: Verdeling transacties 2010

35%

36% eengezins

eengezins

appartement

appartement

64%

65%

Bron: Monitor Nieuwe Woningen Er werden in 2010 twee keer zoveel nieuwe eengezinswoningen als appartementen verkocht. Omdat er in dezelfde periode ook twee keer zoveel nieuwe eengezinswoningen in verkoop gingen blijft de verdeling naar woningtypen in de totale verkoopportefeuille behoorlijk constant.

Appartementenmarkt in 2011 Naar verwachting wordt in 2011 de verkoop van nieuwbouwappartement nog lastiger. Nieuwbouwappartementen worden vooral gekocht door kinderloze huishoudens en binnen deze groep zijn starters en huishoudens met een kleine portemonnee een belangrijke doelgroep. Voor hen wordt het in 2011 juist extra moeilijk de financiering rond te krijgen. Daarnaast wachten meer vermogende huishoudens liever totdat ze een eengezinswoning kunnen kopen.


16

4. Regionale trends In de vorige NEPROM Nieuwbouwbarometer gingen we al in op de grote regionale verschillen in woningmarktdynamiek. Opvallend is dat de getallen niet altijd stroken met het sentiment vanuit de woningmarkt.

Ontwikkellocaties ‘in het weiland’ herstellen zich snel Cijfermatig doorstaan de regio’s met veel greenfieldlocaties de crisis goed. Het was voor ontwikkelaars relatief eenvoudig om het aanbod hier aan te passen aan de nieuwe markt. Flevoland is hier een goed voorbeeld van. In Flevoland werden in 2010 zelfs weer meer nieuwe woningen verkocht dan in 2007 (zie figuur 4.1 t/m 4.4), al is dit beeld wel vertekend doordat de markt in Flevoland al in 2006 verslechterde. Daar staat tegenover dat in Flevoland in de bestaande markt de transacties tussen 2007 en 2010 maar liefst zijn gehalveerd. De nieuwbouwmarkt doet het dus opvallend goed.

Grote problemen met binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven De keerzijde is dat in complexe en langdurige binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven de woningmarkt extra hard is geraakt. Een goed voorbeeld hiervan is de markt van provincie Noord-Holland die wordt gedomineerd door Amsterdam. Het was in Amsterdam nauwelijks nog mogelijk om de koers van projecten te veranderen toen de woningmarkt in zwaar weer kwam. De transacties in de nieuwbouwmarkt zijn tussen 2007 en 2010 meer dan 40% gezakt (zie figuur 4.4), terwijl er in de bestaande bouw ‘slechts’ 30% minder werd verkocht. De woningmarkt van Amsterdam staat traditioneel bekend om de enorme vraagdruk. Dit heeft geleid tot hoge (m2)prijzen en een enorm hoge grondprijs. Deze situatie werkt nu contraproductief, nu potentiële kopers niet meer in staat zijn de gewenste woning te financieren en niet meer genoegen nemen met een suboptimaal product waar ze binnen enkele jaren weer uitgroeien.

Zwakke woningmarktregio’s Noord en Limburg hard geraakt Noord-Nederland (Groningen, Friesland en Drenthe) is sinds de start van de crisis het hardst geraakt. Naar verwachting is de zwakke positie van de woningmarkt de oorzaak, want ook (Zuid-)Limburg heeft zich slecht ontwikkeld. De positie zal verslechteren door de daling van het bevolkingaantal (krimp), waardoor de vraag naar woningen structureel afneemt. Een daling in woningverkopen is ook al in 2006 waar te nemen.


17

Figuur 4.1: transacties 2008 t.o.v. 2007

4.2: transacties 2009 t.o.v. 2008

4.3: transacties 2010 t.o.v. 2009

Figuur 4.4: transacties 2010 t.o.v. 2007


18

NEPROM-prognoses 2011 Het jaar 2010 was een beduidend beter jaar voor de nieuwbouwmarkt dan 2009. Toch verwacht de NEPROM voor de nieuwbouwwoningmarkt een zwaar jaar.

1. De economie trekt weer aan De Nederlandse economie is uit de recessie. In 2010 is de economie met 1,8% gegroeid (Bron Rabobank). Voor 2011 verwacht de Rabobank een groei van 1,5%. Daarnaast neemt de werkloosheid en het aantal faillissementen af. De inflatie zal naar verwachting oplopen tot gemiddeld 1,2%.

MAAR 2. De hypotheekrente stijgt weer Medio 2010 stond de tienjaarsrente zonder NHG op 4,6%. Inmiddels is deze gestegen naar 5,4% (Obvion Basis 10 jaar vast zonder NHG). Schattingen over een verdere stijging van de rente in 2011 variëren van enkele tientallen basispunten tot 1,5 procentpunt. Hierdoor worden kopers ernstig beperkt in hun financieringsmogelijkheden.

3. Leencapaciteit wordt minder Op 1 januari 2011 zijn de NHG-regels voor hypotheekverstrekking aangescherpt, waardoor modale inkomens minder kunnen lenen. Nibud heeft berekend dat Nederlandse huishoudens in 2011 meer geld kwijt zijn aan zorgpremies, pensioenpremies en energiekosten. Omdat het wonen de sluitpost is in de Nibud-modellen leidt dit er toe dat huishoudens in 2011 minder budget beschikbaar hebben voor wonen. Dit kan oplopen tot ruim 25% minder hypotheek voor benedenmodale inkomens.

4. Tophypotheken worden ingeperkt in het voorstel van AFM Nieuw af te sluiten hypotheken zonder NHG mogen maximaal 112% van de aankoopwaarde van een woning bedragen, waarbij het percentage boven 100% binnen een termijn van 7 jaar moet worden afgelost. Dit is het voorstel van de AFM om de tophypotheken in te perken. De versnelde aflossing betekent een hogere maandlast met als gevolg een verdere beperking van de leencapaciteit van kopers. Het stimuleert bovendien niet dat huishoudens meer aflossen dan de vereiste 12%, een zo laag mogelijke woonlast (met een zo hoog mogelijke aflossingsvrije hypotheek) is dan veel belangrijker.

De pijn van de starters(woning) A. Veel starters kunnen geen woning kopen De pijn van de maatregelen is vooral voelbaar bij koopstarters. Starters hebben in 2009 en 2010 de woningmarkt nog enigszins op de been gehouden, maar naar verwachting zullen vooral zij moeite krijgen de financiering rond te krijgen. Gezien de aantrekkende economie en de teruglopende werkloosheid ligt het niet in de verwachting dat verkopers van starterswoningen in de bestaande markt bereid zijn hun vraagprijs te laten zakken, zo voorspelt het economisch bureau van ING op 14 februari 2011. De verkopers zullen echter geconfronteerd worden met beperkte leencapaciteit van koopstarters, waardoor veel transacties uiteindelijk niet tot stand zullen komen. Voor nieuwbouwontwikkelaars biedt dit een kans. Zij zullen nog meer dan in de voorbije crisisjaren hun best doen om eenvoudige, goedkope woningen op de markt te brengen die nog binnen de leencapaciteit van koopstarters vallen. Dit betekent echter een verdere versobering van de nieuwbouwproductie.


19

B. Veel starters willen niet de woning kopen die de ontwikkelaar aanbiedt Om goedkope woningen aan te bieden hebben veel ontwikkelaars zich gericht op de ontwikkeling van appartementen. Inmiddels is de totale verkoopportefeuille nieuwbouwwoningen voor de helft gevuld met onverkochte appartement. Echter, voor veel starters is de periode tussen koop van een appartement en oplevering onacceptabel lang. Daarnaast is een appartement voor veel huishoudens slechts een tussenstop op weg naar de gewenste eengezinswoning. In de huidige situatie wachten zij dan liever net zolang met kopen totdat een eengezinswoning financieel bereikbaar is.

Ook terugval van duurdere prijssegmenten De verscherpte hypotheekregels in 2011 hebben nauwelijks effect op de leencapaciteit van bovenmodale inkomens, al zullen zij ook te maken krijgen met een algehele terughoudendheid van banken. Toch is mogelijk ook een terugval van de transacties in het dure segment te verwachten. Als starters geen woning meer kunnen financieren, zullen doorstromers hun woning niet kwijt raken en dus zelf ook geen nieuwe woning kopen. Koopstarters zijn de katalysator van het woningmarktherstel. Eerdere berekeningen tonen aan dat als een starter een huis koopt dit leidt tot vier tot zes verhuisbewegingen. Uiteindelijk zullen in 2011 dus de transacties in alle prijsklassen teruglopen.

Afschaffen overdrachtsbelasting voor starters biedt uitkomst De overheid kan starters op de koopmarkt eenvoudig stimuleren door middel van een tijdelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters. Als starters een bestaande woning kopen, dragen de vertrekkende eigenaren daarvan uiteraard wel overdrachtsbelasting af bij de aankoop van hun volgende woning, en zo verder en zo verder. In één beweging verlaagt de overheid de hypotheeklasten voor starters en vergroot ze per saldo de inkomsten voor de staatskas. De laatste jaren zijn de overheidsinkomsten uit overdrachtsbelasting namelijk al gehalveerd omdat de woningmarkt op slot zit. Gezien de aantrekkende economie en de teruglopende werkloosheid ligt het niet in de verwachting dat verkopers van starterswoningen in de bestaande markt bereid zijn hun vraagprijs te laten zakken, zo voorspelt het economisch bureau van ING op 14 februari 2011. De verkopers zullen echter geconfronteerd worden met beperkte leencapaciteit van koopstarters, waardoor veel transacties uiteindelijk niet tot stand zullen komen. Voor nieuwbouwontwikkelaars biedt dit een kans. Zij zullen nog meer dan in de voorbije crisisjaren hun best doen om eenvoudige, goedkope woningen op de markt te brengen die nog binnen de leencapaciteit van koopstarters vallen. Dit betekent echter een verdere versobering van de nieuwbouwproductie.


20

Bijlage: uitleg MNW en vijvermodel De Monitor Nieuwe Woningen De Monitor Nieuwe Woningen (MNW) is een samenwerkingsverband van het (voormalig) Ministerie van VROM en de NEPROM. De MNW levert actuele informatie over de ontwikkeling van het aanbod, de verkoop en de productie van nieuwe marktkoopwoningen op basis van verleende certificaten van SWK en Woningborg. Onder marktkoopwoningen verstaan we koopwoningen die worden gerealiseerd voor de verkoop door projectontwikkelaars, bouwbedrijven en woningcorporaties. Van dit segment is circa 85% van de nieuwe woningen opgenomen in de MNW. De MNW heeft géén betrekking op eigen woningen die onder particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd. Een woning wordt in de Monitor Nieuwe Woningen geregistreerd als verkocht bij ondertekening van een voorlopig koopcontract. Woningen worden pas opgenomen in het aanbod als de eerste woning van het project is verkocht.

Het Vijvermodel In de vorige NEPROM Nieuwbouwbarometer spraken wij de ambitie uit om meer inzicht te krijgen in de doorstroom van woningen binnen de Monitor Nieuwe Woningen. In opdracht van de NEPROM heeft het Onderzoeksinstituut OTB de Monitor Nieuwe Woningen aangepast om dit mogelijk te maken. Met het Vijvermodel is de dynamiek in de nieuwbouwwoningmarkt goed inzichtelijk te maken (zie figuren 1.4, 1.5 en 1.6). Leeswijzer Het vijvermodel toont de invoer van in het betreffende kwartaal nieuw op de markt gekomen projecten (Nieuw aanbod) in de totale te koop staande nieuwbouwvoorraad. Het geeft ook weer hoeveel woningen uit het nieuwe aanbod in hetzelfde kwartaal alweer zijn verkocht (Nieuw verkocht) en hoeveel woningen uit de oude voorraad zijn verkocht (Oud verkocht). De woningen die uiteindelijk in de voorraad blijven (midden rechts in de vijver) vormen de oude voorraad van het volgende kwartaal. De kwartalen sluiten niet exact op elkaar aan, doordat er na het sluiten van het kwartaal correcties plaatsvinden.


21

Colofon De NEPROM Nieuwbouwbarometer Koopwoningen is een uitgave van de NEPROM op basis van de Monitor Nieuwe Woningen. Dit rapport is met grote zorg samengesteld. U kunt er echter geen rechten aan ontlenen. Overname van (delen van) dit rapport is met bronvermelding mogelijk na overleg met de NEPROM. Research en eindredactie Drs. ing. Jan Fokkema Drs. Matthijs Hofman Voorburg, februari 2011 Voor meer informatie kunt u terecht bij Matthijs Hofman (070 387 97 94 of [email protected]). U kunt dit rapport ook downloaden via www.neprom.nl NEPROM Postbus 620 2270 AP Voorburg T 070 386 62 64 F 070 387 40 89 E [email protected] www.neprom.nl


22

Samenvatting en conclusies 3

Recommend Documents