STEDENBOUWKUNDIG PLAN
LOOKWARTIER
2 - SP Lookwartier
00
INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE 00 INLEIDING 01 CONTEXT 02 STEDENBOUWKUNDIG PLAN 03 SECTOREN 04 GRONDEXPLOITATIE 05 PLANNING EN FASERING 06 COLOFON 07
LOOKWARTIER
Stedenbouwkundig plan
Projectbureau Schil Juni 2007
SP Lookwartier - 3
Voorbeeld verkaveling uit SPVE ‘t Lookwartier 2006
4 - SP Lookwartier
INLEIDING ALGEMEEN VOORGESCHIEDENIS STATUS LEESWIJZER
.. er is een tekort aan samenhang ontstaan.
01
ALGEMEEN
STATUS
Lookwartier is de werktitel van het gebied tussen de Hofstraat, Keppelseweg, Loolaan en Ds. Van Dijkweg. Als één van de uitwerkingen van het Masterplan Schil (een eerste tussenstand, november 2005) is in het najaar van 2006 het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) voor dit gebied tot stand gekomen en op 14 november 2006 door de het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Het SPvE geeft inzicht in de onderzoeken en ontwerpen rondom de nieuwe invulling van dit gebied. De ideeën uit het Masterplan Schil zijn vertaald naar een ruimtelijke hoofdstructuur, een programma en een mogelijke verkaveling, waarbij bovendien uitgangspunten zijn gedefinieerd voor de verdere uitwerking. Het SpvE is nu uitgewerkt naar een stedenbouwkundig plan (SP). De voorbeeldverkaveling en uitgangspunten zoals beschreven in het SPvE zijn hierin opgepakt en nader uitgewerkt. Aan het nu voorliggende stedenbouwkundig plan ligt onder meer een aantal intensieve ontwerpsessies ten grondslag met diverse architecten.
Het nu voorliggende stedenbouwkundig plan vertoont qua planonderdelen weliswaar grote overeenkomst met het SPvE, doch heeft een verdere mate van uitwerking. Het stedenbouwkundig plan definieert verdergaande uitgangspunten en randvoorwaarden met als doel sturing te geven aan en toetsingskader te vormen voor de verdere ontwikkeling van de definitieve ontwerpen van de bebouwing, de inrichtingsplannen voor het openbaar gebied en het bouwrijp maken. Na de vaststelling van het stedenbouwkundig plan zullen alle betrokken partijen in het verdere uitwerkingstraject zich conformeren aan dit stedenbouwkundig plan.
VOORGESCHIEDENIS Binnen het plangebied zijn in de loop der tijd verschillende functies komen te vervallen waardoor er in ruimtelijk-functioneel opzicht een tekort aan samenhang is ontstaan. Daarmee is het Lookwartier dan ook één van de locaties die in de eerste tussenstand van het Masterplan Schil is opgenomen als ontwikkellocatie (toen nog Connexxionterrein genoemd). Daarbij wordt uitgegaan van een transformatie naar verschillende stadsmilieus waarin de woonfunctie een belangrijke plek inneemt. Bovendien heeft de gemeenteraad in februari 2006 het terrein aangewezen als zoeklocatie voor de nieuwe schouwburg met daarbij een openbare parkeergarage die ook functioneert voor bezoekers aan het centrum van Doetinchem. Het nieuwe theater krijgt nu een prominente plek aan de Hofstraat.
LEESWIJZER In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het plangebied toegelicht. Ook wordt een bondig overzicht gegeven van de bestaande beleidskaders, waaronder ook de visie zoals aangegeven in het SPvE. De hoofdstukken 3 en 4 vormen in feite de kern van het plan. In hoofdstuk 3 wordt het stedenbouwkundig ontwerp zelf toegelicht. Per plandeel worden aan de hand van de plankaart de verkaveling, de bebouwing en de openbare ruimte beschreven en in facetkaartjes nader verbeeld. In hoofdstuk 4 wordt uitgelegd hoe in het stedenbouwkundig plan de verschillende sectorale stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden zijn uitgewerkt. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de grondexploitatie en tot slot wordt in hoofdstuk 6 de planning uiteen gezet.
SP Lookwartier - 5
Topografische kaart van Doetinchem en omgeving. In lichtrood is het plangebied aangegeven.
6 - SP Lookwartier
CONTEXT LIGGING PLANOLOGISCH KADER BELEID VISIE
02
LIGGING Ligging en begrenzing Het plangebied ligt tegen de noordwestelijke rand van het centrum van Doetinchem en op loopafstand van de Kruisbergse bossen. Overeenkomstig het SPvE omvat het stedenbouwkundig plan het gehele gebied dat grofweg wordt begrensd door de Hofstraat, de Keppelseweg, de Loolaan en de Ds. Van Dijkweg. Omgeving De omgeving van het plangebied is divers: een groene en lommerrijke omgeving rondom de Loolaan, de Keppelseweg als verbinding tussen stad en buitengebied met een verscheidenheid aan gebouwen en functies, de Hofstraat met een sterke functie in de verkeersstructuur van Doetinchem, stedelijke bebouwing en zware boombeplanting en de Ds. Van Dijkweg met fraaie oude villa’s, waarbij de monumentale villa Ruimzicht het meest opvalt. De verschillende sferen in de omgeving van het plangebied vormen een inspiratiebron voor het ontwerp. Het plangebied in vogelvlucht vanuit het zuidoosten.
PLANOLOGISCH KADER
Villa Ruimzicht 1902
De bestaande percelen in de randen van het plan, met voornamelijk grondgebonden woningen, worden overeenkomstig de huidige situatie in het plan gepast en maken juist deel uit van het inspirerend kader voor nieuwe ontwikkelingen. Wel biedt het plan kansen voor ontwikkelingen op een aantal relatief diepe achtererven van particuliere kavels aan de Loolaan. De transformatie speelt zich (vooralsnog) voor een groot deel af in het binnengebied. In dit binnengebied zijn de gemeente en Sité Woondiensten de belangrijkste grondeigenaren. De twee partijen zijn voor de ontwikkeling van deze gronden een samenwerking aangegaan met als doel een gezamenlijke grondexploitatie. Voor een beperkt deel is daarbij ook de medewerking van andere partijen noodzakelijk. SP Lookwartier - 7
Loolaan
Keppelseweg
De ingang van de begraafplaats aan de Loolaan
Hofstraat
Dominee van Dijkweg
Het Graafschap-college aan de Dominee van Dijkweg
Ponyweitje in het hart van het plangebied.
Parkeren op het Erdbrinkplein
De Frielinkstraat is een belangrijke fietsroute
8 - SP Lookwartier
Transformatie van de strook langs de Keppelseweg heeft gelet op de huidige functies geen prioriteit. Deze strook zou in een later stadium kunnen worden ontwikkeld en berust voornamelijk op particulier initiatief.
Gemeente Doetinchem
Het plangebied ligt binnen twee bestemmingsplannen: ‘t Loo 1973, waarop inmiddels verschillende herzieningen van toepassing zijn, en De Happert 1970. Het overzichtskaartje geeft een globaal inzicht in de geldende bestemmingen. Bovendien is de nota Planologisch Beleid 2000 voor het gebied van toepassing. Deze nota voorziet in kwaliteitseisen voor de gebouwde omgeving, in een toetsingskader voor kleine ruimtelijke ontwikkelingen en in een verruiming dan wel versoepeling van bestemmingsplanvoorschriften. Teneinde te voorkomen dat ongewenste activiteiten, die nog wel binnen de geldende bestemmingsplannen passen, de herontwikkeling van het gebied hinderen, is door de gemeenteraad in december 2006 een voorbereidingsbesluit genomen. De beschermende werking van het voorbereidingsbesluit geldt voor een periode van één jaar.
Sité Woondiensten Grondeigendom
BELEID Streekplan Door de provincie is Doetinchem in het Streekplan Gelderland 2005 neergezet als centrum voor de Achterhoek. Daarbij dient de aandacht onder meer uit te gaan naar binnenstedelijke transformatie. Voor nieuwe ontwikkelingen moeten eerst de kansen voor inbreiding zoveel mogelijk worden benut, teneinde de structuur van de stad te versterken en verspilling van ruimte tegen te gaan. Toekomstperspectief 2020 In het Toekomstperspectief 2020 (2005) schetst de gemeente de hoofdlijnen voor de ontwikkeling van Doetinchem in de komende vijftien jaar. Met het Toekomstperspectief Doetinchem 2020 heeft binnenstedelijke transformatie ook een plek in het gemeentelijk beleid gekregen. Daaronder ligt onder
meer de ambitie dat bouwen binnen de stedelijke contour hand in hand gaat met het benutten van de kenmerken en kwaliteiten van het landschap, zodat enkele sterke eigenschappen van Doetinchem verder aan kracht kunnen winnen. Masterplan Begin 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders, besloten om verschillende ruimtelijke projecten rondom het Ei (de binnenstad van Doetinchem) samen te voegen in één project, het Masterplan Schil, teneinde een betere regie over deze projecten te krijgen, meer samenhang te bereiken, het overzicht te vergroten, slagvaardiger te kunnen werken en om Doetinchem in economisch-sociaal en cultureel opzicht maximaal te versterken. Het Masterplan heeft de hoofdlijnen uit het Toekomstperspectief opgepakt en verder uitgewerkt. Na instemming door de gemeenteraad in november 2005 met de eerste tussenstand van het Masterplan, is door de raad een achttal prioriteitsgebieden aangewezen, waaronder Amphion en het Lookwartier (toen nog Connexxionterrein genoemd). De afronding van het Masterplan heeft met name gewacht op de afronding van de 2e fase van het Mobiliteitsplan (verkeersoplossingen en de hoofdwegenstructuur). Op 22 maart 2007 heeft de gemeenteraad daarover een besluit genomen. Successievelijk is, parallel aan het opstellen van het nu voorliggende stedenbouwkundig plan voor het Lookwartier, verder gewerkt aan de afronding van het Masterplan. Voor zover mogelijk, en voor het Lookwartier relevant, is in het navolgende daarop ingehaakt. De eerste tussenstand van het Masterplan schetst voor de ontwikkeling van de Schil een samenhangende agenda, gevormd door vijf uit het Toekomstperspectief 2020 gedestilleerde ambities (versterken van de centrumfunctie, stad aan de A18, symbiose tussen stad en landschap, stad aan de Oude IJssel en historie als inspiratiebron), een dragend casco, spelregels voor nieuwe stadsmilieus en een ontwikkelingsstrategie.
Hietlandtrace en openbaar groen Bebouwing met eengezinshuizen Openbare en bijzondere doeleinden Busstation Verkeers parkeervoorzieningen Banken cafe’s met bovenwoning / tuinen en bezinestations Garagebedrijven / tuinen / verkooppunt brandstoffen en wegen Gemengde doeleinden en bezineservicestation Huidige bestemmingen
SP Lookwartier - 9
CASCO uit Masterplan Schil november 2005 10 - SP Lookwartier
Masterplan casco In het casco, dat samengesteld is uit verschillende lagen, spreekt het Masterplan zich uit over die onderdelen die de kwaliteit en de beleving van de stad dragen. Voor het Lookwartier zijn vanuit de verschillende lagen de volgende aspecten van betekenis (hierbij is uitgegaan van het casco zoals neergezet in de eerste tussenstand van november 2005):
Blijven anticiperen op de diffuse structuur van het stedelijk weefsel op het zand van de rivierduin (afgezet tegen de structuur van lijnen haaks of parallel aan de rivier op de kleigronden).
Het in oude luister herstellen van de oude linten (i.c. de Keppelseweg) met kwaliteiten als woon- en werkmilieu, monumentale panden en als aanlooproute naar het centrum (laag Cultuurhistorie).
Inzet van het Connexxionterrein in een mogelijke verkeersstructuur, door de aanleg van een nieuwe laan (laag Bereikbaarheid).
Een nieuw te bouwen parkeervoorziening in combinatie met andere functies (laag Bereikbaarheid).
Ontbrekende schakels in het bestaande fietsnetwerk binnen de Schil aanvullen (laag Bereikbaarheid).
De verblijfskwaliteit van het publiek domein verbeteren en het groene, lommerrijke karakter van de stad versterken, onder meer door het herontwikkelen van de historische linten tot lommerrijke lanen, de ontwikkeling van de meer eigentijdse hoofdverbindingen tot parkways en door het 3000-bomenplan, ofwel: de realisatie van elke nieuwe woning levert twee bomen in de publieke ruimte om de groene waas over de stad te versterken (laag: Openbare ruimte). Tot slot is in de laag Stedenbouwkundige grondhouding, afhankelijk van de bestaande kwaliteiten en de ruimtelijke context van een locatie, aangegeven of ingezet wordt op een meer behoudende dan wel op een vernieuwende koers. In die zin wordt voor het Lookwartier met Transformatie uitgegaan van het ontwikkelen van het gebied, door het een nieuw stedenbouwkundig programma, structuur en betekenis te geven en met Stadsreparatie van het herstellen en versterken van de karakteristieken van het historische lint, i.c. de Keppelseweg.
SP Lookwartier - 11
Stadsmilieus uit Masterplan Schil mei 2007 12 - SP Lookwartier
Stadsmilieus De invulling van het Casco vindt plaats aan de hand van zogenaamde stadsmilieus. Elk stadsmilieu staat voor een specifiek stedelijk ruimtegebruik en karakter. Aan de hand van criteria met betrekking tot programma, bebouwing, openbare ruimte en de overgang tussen beide is gepoogd de verschillende milieus te typeren. Samen met het Casco worden zo de hoofdlijnen voor de ontwikkeling van de Schil uitgezet zonder de invulling van de verschillende locaties al tot in detail vast te leggen. In het Masterplan vallen aan de hand van de afbeelding Stadsmilieus op locatie de volgende, voor het Lookwartier relevante stadsmilieus (met een daarbij gegeven typering), te herkennen (hierbij is geanticipeerd op de in voorbereiding zijnde definitieve versie van het Masterplan);
Ontspannen wonen Versterken van het groenstedelijk karakter van de stad met grondgebonden woningen in een ruime en groene setting op korte afstand van zowel het landelijk gebied als de voorzieningen in het centrum. Dit milieu sluit aan op de bestaande ontspannen sfeer van de relatief grote percelen met grondgebonden woningen aan de Loolaan. ontspannen wonen
Stedelijk wonen Een compact overwegend grondgebonden woonmilieu met een nadrukkelijke oriëntatie op stedelijke voorzieningen. Voor het Lookwartier gaat het hier om de ontwikkelingen direct langs de nieuwe laan tussen de Keppelseweg en de Ds. van Dijkweg. stedelijk wonen
Centrum wonen Het wonen in de stad is ondergebracht in het Centrum Wonen. Appartementen voor starters, 1 en 2 persoonshuishoudens en ouderen met een uitgesproken stedelijke oriëntatie zijn hier te vinden. Binnen het Lookwartier sluit dit woonmilieu direct aan op de schouwburg locatie. centrum wonen
Centrum voorzieningen Het stadscentrum wordt versterkt door in het Ei en in de nabijheid van het stadscentrum dit milieu te realiseren. Het gaat dan om centrumvoorzieningen, (evt.) gecombineerd met wonen erboven. Ook detailhandel en werken zijn mogelijk in dit milieu. Dit milieu geldt binnen het Lookwartier specifiek voor de schouwburglocatie. centrum voorziening
Monumentaal wonen en werken Betreft het milieu langs de historische linten van Doetinchem, waarin de toegangswegen naar het stadscentrum opnieuw als zodanig herkenbaar worden. In een combinatie van wonen en werken/kantoren wordt door schaal en maat van de bebouwing de nadering van het stadscentrum vanzelfsprekend. Teneinde het oude historische karakter van het lint te herstellen, wordt dit milieu ingezet langs de Keppelseweg. monumentaal wonen en werken
De spelregels bij de verschillende stadsmilieus zijn weergegeven in een overzicht dat als bijlage bij dit stedenbouwkundig plan is gevoegd. Daarmee wordt een eerste idee gegeven van de gewenste richting. Voor iedere locatie is een verdere verfijning te maken. Voor het Lookwartier heeft deze verfijning al enigszins vorm gekregen in het SPvE. Weer een verdere uitwerking heeft plaats in onder meer het nu voorliggende stedenbouwkundig plan.
SP Lookwartier - 13
Fietsnetwerk: in wit de gedeeltes binnen het Lookwartier, gestreept de nieuwe verbindingen
‘Tussenstap’ in het Mobiliteitsplan, aanleg Randweg Oost en ‘Ruimzichtlaan’
Visie stadssingel: met gepaste afstand: Parkeervelden en garages
Visie stadssingel: met gepaste afstand: Grootschalige centrumfuncites
14 - SP Lookwartier
Recente ontwikkelingen In oktober 2005 zijn de eerste voorlopige resultaten van het Masterplan getest in een meerdaagse charette met belangstellenden en belanghebbenden. Eén van de uitkomsten was de wens om een onderzoek te doen naar de overgang van het Ei naar de Schil. Het resultaat van dat onderzoek is de ‘Visie stadssingel: met gepaste afstand’ (januari 2007). Deze visie vormt een deelstudie van het Masterplan Schil. De visie laat stedenbouwkundige hoofdlijnen zien voor de toekomstige ontwikkeling van de overgang van het Ei naar de Schil en definieert een zevental mogelijke projecten in en rond de stadssingel. De uit het Toekomstperspectief 2020 gedestilleerde algemene ambities, zijn in de visie vertaald in meer specifieke stedenbouwkundige opgaven voor de stadssingel. Door middel van ontwerpend onderzoek zijn antwoorden bij deze opgaven gezocht. Dit heeft geresulteerd in een stedenbouwkundige schets voor de gehele stadssingel, waaraan een viertal leidende ontwerpprincipes ten grondslag liggen. Daarbij sluiten ontwikkelingen in ’t Lookwartier vooral aan bij het principe ‘Met gepaste afstand’, ofwel: ‘het stimuleren van met name grootschalige centrumvoorzieningen in en rond de stadssingel op een zodanige afstand van het Ei, dat dit ruimtelijk niet ten koste gaat van het Ei als entiteit, maar er wel synergie tussen beide ontstaat’. In die zin vormt de nieuwe schouwburg in combinatie met de Gruitpoort, bioscoop, en commercieel maatschappelijke voorzieningen langs de Hofstraat en de burgemeester Van Nispenstraat, één van een viertal clusters, met grootschalige structuurversterkende centrumfuncties, rondom het Ei. Ook de gebouwde parkeervoorziening, gecombineerd met dit cluster van grootschalige centrumfuncties, komt daarbij tot uitdrukking.
Mobiliteitsplan Door de gemeente wordt gewerkt aan een mobiliteitsplan. Daarin zijn de hoofdlijnen van het te voeren verkeers- en vervoerbeleid verwoord. Op 21 december 2006 zijn de kaders vastgesteld voor het plan. Naast de vraag naar samenhangende mobiliteitsoplossingen, die recht doen aan de uitgangspunten veiligheid, bereikbaarheid en leefbaarheid ligt het accent daarbij op bereikbaarheid voor het centrum en de industriegebieden en op verkeersveiligheid voor de wijken, dorpen en het buitengebied. De tweede fase van het plan, het ontwerp Mobiliteitsplan is op 26 maart 2007 vastgesteld door de gemeenteraad. Dit ontwerp omvat een breedgedragen probleem- en knelpuntanalyse (probleemclusters) en aanzet tot oplossingsrichtingen. Als uitgangspunt is bij de oplossingsrichtingen de realisatie van een ringstructuur voor het autoverkeer met ‘inprikkers’ naar het centrum gehanteerd. Op langere termijn (na 2020) wordt gestreefd naar een volledige ringstructuur. Als tussenstap wordt in het Mobiliteitsplan - als alternatief voor het Hietlandtracé - de aanleg van de Ruimzichtlaan als onderdeel van de binnenringstructuur voorgestaan. Aanleg van en het toekennen van een zware verkeersfunctie aan de Ruimzichtlaan is onderdeel van een totaal pakket van maatregelen, bestaande uit onder meer het autoluw maken van de binnenstad, aanleg van de oostelijke randweg, het opwaarderen van de Europaweg, het opwaarderen van de kruispunten op de route A18 – oostelijke randweg, het vergroten van de capaciteit van de aansluitingen op de A18 en van de rotondes Bedrijvenweg/Doetinchemseweg en Liemerseweg/ Edisonstraat. Naast maatregelen gericht op de afwikkeling van het autoverkeer zijn in het plan maatregelen opgenomen voor parkeervoorzieningen, de verkeersveiligheid en het bevorderen van het gebruik van de fiets en openbaar vervoer. In fase 3 wordt het mobiliteitsplan ter inzage gelegd. Na verwerking van de relevante reacties uit het inspraaktraject kan het plan, inclusief uitvoeringsprogramma, definitief worden vastgesteld op 12 juli 2007. Verdere uitwerking in onder andere deelplannen en maatregelen vindt daarna plaats.
SP Lookwartier - 15
Loolaan, Doetinchem 16 - SP Lookwartier
BOS
VISIE
VILLA RUIMZICHT
‘T LOO BEGRAAFPLAATS
LANEN
HOVEN PARKEN & PLANTSOENEN
Stedenbouwkundig programma van eisen De transformatie van het gebied raakt aan vier ambities in het Masterplan Schil: versterken van de centrumfunctie, stad aan de A18, symbiose tussen stad en landschap en historie als inspiratiebron. Deze ambities zijn met het Stedenbouwkundig Progamma van Eisen vertaald naar twee leidende ontwerpthema’s in de visie op het gebied: de transformatie van de westelijke stadsentree en het voortzetten van de lanen van ’t Loo. Het Lookwartier kan een rol vervullen in de directe relatie tussen de binnenstad (het Ei) en zijn omgeving (de Schil) en in het verzilveren van de nabijheid van de Kruisbergse bossen ten opzichte van de binnenstad. Het beeld van de singel en groene lanen is uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen.
AMPHION
TORENALLEE-BUURT
STADSPALEIS PARKLAAN RELATIE
De paden en lanen vormen een raamwerk voor allerlei woningtypen en zijn de continue leidraad in de overgang tussen de meer stedelijke woonmilieus aan de centrumzijde en de ontspannen woonmilieus in de richting van de Kruisbergse bossen. In het meest stedelijke blok nabij de Hofstraat ligt de locatie voor de schouwburg en de openbare parkeergarage.
SP Lookwartier - 17
Plankaart Lookwartier 2007 18 - SP Lookwartier
STEDENBOUWKUNDIG PLAN TOELICHTING PLANKAART MILIEUS BEELDKWALITEIT EN MATERIALISERING DEELGEBIED ONTSPANNEN WONEN DEELGEBIED RUIMZICHTLAAN DEELGEBIED SCHOUWBURGCARRE DE OPENBARE RUIMTE PROFIELEN
TOELICHTING PLANKAART Drie ruimtelijke elementen staan in het Stedenbouwkundig Plan centraal: 1. Groene paden en lanen Het patroon van lanen en paden bepaalt de organisatie en opbouw van het gebied. Ze zijn zo ingepast dat ze grotendeels over het terrein van de gemeente en Sité Woondiensten lopen en er geen bebouwing hoeft te worden gesloopt. De realisatie ervan is relatief gemakkelijk. Alleen de ‘Ruimzichtlaan’ vergt een forse ingreep in de bestaande structuur en eigendomsverhoudingen. Naast de gebouwen van Syntus/Connexxion, moet hiervoor een deel van het Graafschap college, een benzinepomp, de basisschool de Haven en een woonhuis worden gesloopt. De ‘Ruimzichtlaan’ is straks onderdeel van het hoofdverkeersnet van Doetinchem. Het ontwerp is geïnspireerd op de omgeving: Gelegen op het zand hebben veel laantjes en paadjes een bocht of een knik. In het laanprofiel zijn de troittoirs smal of ze ontbreken. De rijbaan is ook smal. De meeste parkeerplaatsen bevinden zich op eigen erf, of in een binnenhof of garage. Hierdoor is er naast de rijbaan ruimte voor bomen en bermen. De ‘Erdbrinklaan’ en ‘Vinklaan’ zijn gebogen, de ‘Ruimzichtlaan’ heeft een knik. Alle lanen hebben zijbermen of een middenberm. De paden rondom de schouwburg zijn ook geknikt en onderscheiden zich van de rest van het maaiveld door subtiele verschillen in de verharding. 2. Blokken De lanen en paden omsluiten blokken met een duidelijke buiten- en binnenkant. Het resulteert in eenvoudige stratenpatronen met het verschil tussen een rustiger, luw binnenterrein met tuinen en de drukkere openbare straat of plein. Aan de randen van het Lookwartier wordt de achterkant van de bestaande bebouwing die op de omliggende wegen is georiënteerd afgemaakt met voorkanten naar de nieuwe lanen en paden.
03
3. Bebouwing van Doetinchemse schaal De nieuwbouw in het Lookwartier is niet alleen uniek door z’n locatie. Er kan aan veel kanten worden aangesloten op prachtige bestaande bebouwing. Dit zijn niet alleen kleinere woningen in ruime tuinen maar ook forse gebouwen zoals de kantoorvilla aan de Frielinkstraat, de villa Ruimzicht en in de toekomst het herbouwde stadspaleis aan de Van Nispenstraat. Door zorgvuldig aan te sluiten krijgt het gebied als geheel een eigen identiteit, oud en nieuw samen. Rondom de nieuwe schouwburg wordt de relatie gelegd met de oude binnenstad. In de aaneengesloten straatwanden zit een grote diversiteit. De woningen zijn op verschillende manieren geschakeld en ontworpen. Vanaf de Ruimzichtlaan naar het westen ontstaat steeds meer een beeld van losse bebouwing in het groen. Studiegebieden Op de plankaart zijn met een arcering zogenaamde ‘studiegebieden’ aangegeven. Deze gebieden zullen door de ontwikkeling van het Lookwartier ook op één of andere manier gaan veranderen. Een geheel uitgekristalliseerd plan voor deze gebieden ontbreekt echter op dit moment. Er wordt wel aan gewerkt. Bijvoorbeeld voor het huidige Kwik-Fit terrein dat straks bij de aansluiting ligt van de Ruimzichtlaan op de Keppelseweg, wordt aan andere invullingen geschetst. Essentieel daarbij is dat dit in samenhang met het perceel daarachter wordt bekeken. Het bestaande appartementengebouw van Sité-Woondiensten met het parkeerterreintje ervoor, kan en moet ook een kwaliteitsslag krijgen. Ook de optie om de entree van de Gruitpoort te verschuiven naar de noordzijde, naar de oost-westroute, wordt verkend. Zo krijgt het culturele cluster meer samenhang. Er is overleg met de scholen aan de noordzijde van de Ruimzichtlaan. Hier is sprake van herpositionering en mogelijke verplaatsing van het Graafschap college en basisschool De Haven. Tenslotte wordt ook gestudeerd op herprofilering van de Hofstraat in samenhang met de afwaardering van deze weg.
SP Lookwartier - 19
monumentaal wonen en werken
ontspannen wonen
stedelijk wonen
centrum wonen
centrum voorziening
Stadsmilieus 20 - SP Lookwartier
MILIEUS DO
MI
AN
FR
A OL
PP
EL
SE
W
EG
LA
AN
SCHO
DI
JK
W
EG
RA
AT
REM
AR TIE S PA TEN D
KE
NK
VA N
ST
TLA AN
N RI
INK
RUI M ZICH
VIN KL AA
DB
E
IEL
LO ER
NE
ISE
UWP AD
PAD
T AA
R ST
F HO
Nieuwe paden en lanen in ‘t Lookwartier. Rode namen zijn werknamen. Definitieve straatnaamgeving zal later plaats vinden.
Overgang van milieus In het gebied wordt de overgang gemaakt van de ontspannen woonmilieus nabij de bossen naar het centrummilieu rondom de schouwburg en de bioscoop, nabij de binnenstad. De inzet van het ontwerp is om deze overgang geleidelijk te laten plaatsvinden. De ‘Ruimzichtlaan’ zorgt hiervoor. Het milieu rondom deze laan is zowel stedelijk als groen. Bij de aansluitingen van de Ruimzichtlaan op de Keppelseweg en Ds. van Dijkweg kan de nieuwbouw naast wonen ook een werkfunctie krijgen, passend in het milieu ‘monumentaal wonen en werken’. Deelgebieden Een groot scala aan woningtypen en bebouwing is mogelijk. Van belang is dat dit niet leidt tot te grote verschillen waardoor het gebied uiteenvalt in eilandjes met hun eigen identiteit. De beoogde karakteristieken van het Lookwartier zijn in dit SP benoemd per deelgebied. Daarbij zijn de spelregels voor de bebouwing beschreven. De drie deelgebieden komen bijna geheel overeen met de woonmilieus. Uitzonderingen zijn er bij het deelgebied van de ‘Ruimzichtlaan’: - deze omvat twee milieus: het stedelijk wonen en monumentaal wonen en werken. - drie blokken met appartementen die langs de
‘Ruimzichtlaan’ staan zijn bij het deelgebied ‘Schouwburgcarré’ beschreven omdat ze onderdeel uitmaken van de bebouwing bovenop de openbare parkeergarage. De draagstructuur van de garage is van invloed geweest op de draagstructuur van de woonblokken en de woonplattegronden. Bij de oriëntatie en vormgeving van de blokken als geheel is echter het milieu van het stedelijk wonen leidend geweest. Bij de beschrijving van de nieuwbouw in de deelgebieden is per type een resumé van het programma gegeven, dat bij de ontwikkeling van de woningen gehanteerd is. Het programma geeft de gewenste richting aan. Kleine afwijkingen zijn mogelijk. Architecten-ateliers In januari en februari 2007 zijn er door de gemeente en Sité Woondiensten in samenwerking met Wim Korvinus (beeldend kunstenaar) ateliers met architecten georganiseerd om de architectuur voor het Lookwartier te onderzoeken en tot een architectenkeuze te komen. Inmiddels zijn deze architecten bezig met Voorlopige Ontwerpen voor de woningbouw in het Lookwartier. Eind mei zijn deze afgerond. Beelden uit deze ateliers worden in dit Stedenbouwkundig Plan gebruikt ter illustratie van de mogelijk toekomstige bebouwing. Omdat de ontwerpen nog niet zijn afgerond kunnen deze afwijken van het uiteindelijke beeld.
Collage ‘historie als inspiratiebron’ © Rooijakkers + Tomesen SP Lookwartier - 21
22 - SP Lookwartier
BEELDKWALITEIT EN MATERIALISERING De spelregels voor de bebouwing zijn gedetailleerd beschreven per deelgebied. De aspecten die overkoepelend zijn voor alle nieuwbouw staan hieronder beschreven. Historie als inspiratiebron Zoals in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen beschreven, wordt er voor het Lookwartier nadrukkelijk gezocht naar een eigen architectuur. Centraal staat een goede aansluiting met de bestaande bebouwing en de historie als inspiratiebron. Bij de architectuur van de nieuwbouw wordt de relatie gelegd met de historie van het gebied. Enerzijds wordt die gevormd door de industriële architectuur met de bijzondere kapvormen. De samengestelde kap van de oude tramremise, de strakke kapvormen van de oude loodsen en hallen en de robuuste materialisering met baksteen en beton. Anderzijds wordt het Lookwartier door de sjieke architectuur van de 19e eeuwse villa’s met de royale verdiepingshoogtes en rijke detaillering. Belettering en reclame Tijdens de architecten-ateliers is het idee geopperd om de bestemmingen van de Geldersche Tramweg Maatschappij (sinds 1881), op de woonblokken langs de Ruimzichtlaan te zetten. Zo wordt zichtbaar dat zich hier het Achterhoekse knooppunt van de trams bevond. Dit idee wordt uitgewerkt in de ontwerpen van de woonblokken. Bij de entrees van de schouwburg en eventueel de bioscoop, de parkeergarage en het eventuele café zullen ook de namen afleesbaar zijn van de gevel. Belettering verdient aandacht bij de uitwerking van de gebouwontwerpen. Reclame voor voorstellingen en films moeten in het gevelontwerp van de betreffende gebouwen (schouwburg en bioscoop) worden meegenomen. Technische installaties Technische voorzieningen en installaties zoals ventilatiepijpen dienen zoveel mogelijk aan de achterzijde van het dak of de kap en met de gevel en de kap mee ontworpen te worden. Door ze op te nemen in (metselwerk) schoorstenen kunnen ze een bijdrage leveren aan het gewenste ruimtelijke beeld dat verwijst naar de 19e eeuwse villa’s en industriële architectuur. Schoorstenen kunnen dominante ruimtelijke elementen zijn, vooral als ze direct naast de gevel worden geplaatst. In dat geval moet er zorgvuldig naar het totaalbeeld worden gekeken en dient een sterke ritmiek te worden voorkomen. De inzet hierbij is juist om het beeld ruimtelijker en speelser te maken.
domineert. Dit materiaal en deze hoofdkleur wordt bij de nieuwbouw ingezet voor alle woningen. Dit geeft de nodige rust in de grote variatie aan gebouwen. Bij de stadswoningen naast de schouwburg is heel incidenteel een contrasterende kleur gewenst om de geleding van de straatwand te vergroten. Eén of een paar witte stadswoningen en lichte accenten in de gevels van de andere woningen leggen de relatie met de lichte tinten van de schouwburg. Met de keuze voor één hoofdmateriaal en hoofdkleur wordt het onderscheid duidelijker met de oudere en langere lijnen, zoals het Keppelse lint. Deze hebben een grotere mix van baksteen en (wit) stucwerk. De variatie in kapvormen, - richtingen en –kleuren kan wel naar binnen worden voortgezet. Hiervoor worden duurzame materialen voorgesteld: keramische pannen maar ook zink is mogelijk, mits behandeld tegen uitloging. Met de keuze voor een rood-bruine baksteen is nog een enorme variatie mogelijk. Qua kleur kan de baksteen meer naar het paarsrode gaan, of juist meer naar het oranje-rode. Ook de ‘strakheid’ en grootte van de steen, de wijze van metselen en dergelijke spelen een rol. Het uiteindelijke materiaal zal in overleg met de architect en in samenhang met de andere nieuwbouw moeten worden bepaald. Van belang daarbij is dat er niet te grote contrasten ontstaan. Ook van belang is dat het niet te somber wordt. De keuze van baksteen in deze kleur is juist bedoeld om ‘warmte’ uit te stralen. Detaillering Met de 19de eeuwse architectuur als inspiratiebron is een goede detaillering noodzakelijk. Het maakt de woningen ‘rijk’ en tactiel. Dakgoten en hemelwaterafvoeren zijn elementen die gezien mogen worden en dus ook zorgvuldig ontworpen moeten worden. Kappen De kap is een essentieel element in de nieuwbouw van het Loo-kwartier. De kappen zijn overwegend in de lengterichting, evenwijdig aan de straatrichting ontworpen. Dit geeft een rustiger beeld en past bij de Doetinchemse karakteristiek. Bij het ontwerp van de kappen is rekening gehouden met lichttoetreding en zijn eventuele dakkapellen geïntegreerd in het totaalontwerp van de woning. Er is gekozen voor woningen met kappen, om zo meer vanzelfsprekend de relatie met de bestaande historische bebouwing te leggen. Daarnaast brengen de kappen meer dieptewerking in het laan- of straatprofiel, wordt via de kap de relatie met de ruimte aan de zijkant en de achterkant van de woning gelegd. Het is een extra middel om de bebouwing te geleden. Incidenteel is een plat dak met dakterras mogelijk.
Materialisering De bestaande bebouwing in de randen van het Lookwartier is gevarieerd met diverse kleuren baksteen en stucwerk. Baksteen in rood-bruine tinten © Blauwdruk architectuur SP Lookwartier - 23
ONTSPANNEN WONEN
DEELGEBIED ONTSPANNEN WONEN 24 - SP Lookwartier
DEELGEBIED ONTSPANNEN WONEN Karakter De essentie van het ontspannen wonen bestaat uit een groene en ruime sfeer, relatief grote, maar in oppervlakte verschillende, particuliere kavels en een bebouwing van overwegend vrijstaande woningen met voortuinen, waarbij de woningen afwisselend wat verder naar achteren op het perceel kunnen staan. Incidenteel komen ook enkele twee-onder-één-kapwoningen voor. Rijenwoningen zijn in dit geval uitgesloten. Het groene en open karakter wordt ondersteund door een relatief laag bebouwingspercentage. De sfeer is een voortzetting van het groene lommerrijke karakter in de omgeving van de Loolaan. Deze omgeving vormt tezamen met een wijk als De Pas en de omgeving Torenallee belangrijke referenties. De referenties dienen ter inspiratie en ter oriëntatie om vervolgens tot een eigentijdse interpretatie daarvan te komen. De ontwerpsessies met de architecten tijdens de voorbereiding van het stedenbouwkundig plan hebben daartoe ook diverse beelden opgeleverd. De woningen De woningen hebben een traditionele vorm en opzet en bestaan voornamelijk uit twee lagen met een kap. De woningen zijn gebaseerd op individuele verschijningsvorm, doch met een duidelijke
vormverwantschap, die ondermeer tot uitdrukking komt in de gevelgeleding, kapvorm en materialisatie. De nokrichting van de vrijstaande woningen is haaks op de straat. Om het traditionele karakter van de woningen te benadrukken zijn de hoofdmaterialen baksteen en keramische pannen. De detaillering is terughoudend en verfijnd. Overgang openbaar/privé Aan de oostzijde van de Vinklaan en langs de Noordzijde van de Erdbrinklaan hebben de woningen een voortuin van minimaal 5.00 meter diep. Aan de westzijde van de Vinklaan is de voortuindiepte minimaal 8.00 meter. Verharding in de voortuin wordt zoveel mogelijk beperkt tot de oprit. Erfafscheidingen in de vorm van hagen zijn verplicht en ondersteunen de groene sfeer. De woningen zijn georiënteerd op de openbare ruimte. Dit betekent dat woningen op hoeken van straten een oriëntatie hebben in twee richtingen. Door middel van hagen in voor- en zijtuinen worden de overgangen van openbaar naar privé gemarkeerd. Ook de overgangen tussen de kavels onderling wordt door een haag vorm gegeven deze hagen lopen door tot 3.00 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw. De haag staat op de particuliere kavel en is verplicht. De voorgeschreven soort is beuk (groen) met een breedte van 1.25 meter en een hoogte van 1.00 meter. Ontsluiting en parkeren De kavels in het ontspannen wonen worden aan de voorzijde ontsloten op de Vinklaan of de Erdbrinklaan. Parkeren vindt in beginsel plaats op eigen terrein, waardoor het straatbeeld zo min mogelijk wordt aangetast door het aanzicht van auto’s en de rust in de wijk wordt bewaard. Daartoe moeten per kavel tenminste twee opstelplaatsen voor auto’s aanwezig zijn. Doorgaans is dat op de oprit. Gebruik Op de kavels staat de woonfunctie centraal. Daarbij bestaat echter wel een beperkte mogelijkheid voor een aan huis gebonden beroep of bedrijfsmatige activiteit, mits deze geen hinder veroorzaakt
... groene lommerrijke karakter ... SP Lookwartier - 25
Kappen haaks op de weg © Architectenforum
Doorsnede smalle en lange woning © Groosman partners | architecten
26 - SP Lookwartier
Referentiebeeld ontspannen wonen
Expressieve kapvorm © Rooijakkers + Tomesen
voor de omgeving en duidelijk ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Uitgangspunt is dat een beroep of activiteit geen extra verkeer en parkeerbehoefte met zich meebrengt. Programma Het ontspannen wonen omvat in totaal vijfentwintig grondgebonden woningen, waarvan zeventien vrijstaande en acht twee-onder-één-kapwoningen. De bouwvolumes kunnen variëren, doch het bebouwingsoppervlak per kavel is relatief laag. Teneinde de tuinen het groene beeld en de openheid van de buurt te laten ondersteunen moeten de hoofdgebouwen minimaal 3.00 meter uit de zijdelingse perceelgrenzen staan. Bijgebouwen mogen pas op 3.00 meter achter de voorgevel worden gebouwd. Kavelpaspoorten Voor de verschillende kavels worden nadere spelregels opgesteld die er voor moeten zorgen dat de te bouwen woningen passen binnen het stedenbouwkundig plan en het beoogde architectonische beeld. De spelregels dienen als uitgangspunt en toetsingskader bij de bouwplanvoorbereiding. De spelregels worden opgenomen in de zogenoemde kavelpaspoorten.
© Groosman partners | architecten
Uit: Parkeernotitie voor de Schil SP Lookwartier - 27
MONUMENTAAL WONEN & WERKEN
LAANWONEN
BENEDEN-BOVEN WONEN
LAANWONEN
V-BLOK
DEELGEBIED RUIMZICHTLAAN 28 - SP Lookwartier
DEELGEBIED RUIMZICHTLAAN De ‘Ruimzichtlaan’ heeft de allure van een ruime groene as die de binnenstad verbind met villa Ruimzicht en het achterliggende landschap. De 9 meter brede middenberm met eiken, de strakke hagen en de statige en forse woonblokken erlangs leggen de link met de grandeur en grote maat van de villa en het omliggende park. De woningen liggen prominent in het zicht, hier wil je gezien worden! De ‘Ruimzichtlaan’ is onderdeel van het hoofdverkeersnet. Samen met de Hofstraat wordt hier het doorgaande verkeer aan de westzijde van Doetinchem afgewikkeld. Op de lange termijn, in 2020, wordt een intensiteit van ca. 16000 motorvoertuigen per etmaal op de ‘Ruimzichtlaan’ voorzien (Verkeersmodel 2020, Doetinchem). Aan de ‘Ruimzichtlaan’ zelf is geen parkeervoorziening opgenomen. Het parkeren is aan de achterzijde van de woningen gelegen. Spelregels bebouwing Fysieke verschijningsvorm De bebouwing langs de ‘Ruimzichtlaan’ is chic. Woningen zijn geschakeld in forse blokken die de relatie leggen met de villa Ruimzicht aan het uiteinde van de laan, de villa’s aan de Ds. van Dijkweg en de kantoorvilla aan de Frielinkstraat. Ze zijn herkenbaar als afzonderlijke gebouwen in een groene laan. Binnen deze gebouwvorm kunnen zowel appartementen als grondgebonden woningen zijn opgenomen. Kappen Voor de ‘laanwoningen’ is het streven dat zij in schaal, maat en verschijningsvorm de verbinding leggen tussen het ontspannen wonen aan de ene zijde en het centrumwonen aan de andere zijde van het Lookwartier. Er is gekozen voor woningen met kappen, om zo meer vanzelfsprekend de relatie met de bestaande historische bebouwing te leggen. Daarnaast brengen de kappen dieptewerking in het laanprofiel: via de kap wordt de relatie met
de ruimte aan de zijkant en de achterkant van het gebouw gelegd. Aan de Ruimzichtlaan liggen de kappen in hun hoofdvorm evenwijdig aan de laan. Hoogte De dominante verschijningsvorm is een blok geschakelde woningen van drie bouwlagen met een kap. Aan de zuidzijde van de laan bevinden zich appartementengebouwen van vier bouwlagen met een kap. Het gaat hier om het zogenaamde ‘V-blok’ en de drie urban villa’s boven de parkeergarage. Geleding De woningen langs de ‘Ruimzichlaan’ hebben een formeler karakter dan het ontspannen wonen. De blokken dienen dan ook een horizontale, traditionele geleding te krijgen van voet, lijf en kop (plint, middendeel, kap). Verticale elementen in de gevel dienen de individuele identiteit binnen het blok te ondersteunen. Door middel van kleine verspringingen en uitbouwen in de gevel worden de blokker wat losser van opzet en ontstaan interessante doorkijken en uitzichten vanuit de woningen. Overgangen openbaar-privé De laanwoningen hebben een rooilijn waarvan maximaal twee meter afgeweken mag worden naar buiten toe. Dus in de richting van de laan. Aan de westzijde ligt de rooilijn vier meter vanaf de perceelsgrens. Aan de oostzijde ligt de rooilijn drie meter vanaf de perceelsgrens. Door middel van hagen in voor- en zijtuinen worden de overgangen van openbaar naar privé gemarkeerd. De hagen in de zijtuinen zijn vanaf de straat minimaal 8 meter lang en lopen tot de voordeur van de woningen. De haag staat op de particuliere kavel en is verplicht. De voorgeschreven soort is beuk (groen) met een breedte van 1,25 meter en een hoogte van 1,0 meter.
op eigen erf. Bij een ander deel via een collectief parkeerhof. De bijgebouwen en carports/garages bevinden zich, gekoppeld aan elkaar, langs het achterpad. Deze dienen in het ontwerp en de bouw van de woningen meegenomen te worden. De hoofdentree van de woningen bevindt zich aan de straatzijde, waarbij de hoekwoningen hun entree aan de zijkant van het huis kunnen hebben. Dit bevordert ook de dieptewerking in de laan. Werken aan huis In alle nieuwe blokken is wonen de dominante functie maar er is werken aan huis mogelijk. Denk aan praktijkruimte, kleinschale dienstverlening, etc. Het werken mag geen overlast geven aan het wonen. Alleen milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan. 25 % van het vloeroppervlakte van de woning mag voor bedrijfsactiviteiten worden gebruikt. Appartementen; buitenruimtes en ontsluiting De buitenruimtes van de appartementen worden bij voorkeur inpandig en op- of in het dak georganiseerd. Slechts gedeeltelijk uithangen mag. Op dat moment wordt echter bijzondere aandacht gevraagd voor de detaillering en materialisering van de balkons/balkonhekken. Portiek-ontsluitingen hebben de voorkeur. Bij galerijontsluiting dient de galerij geïntegreerd te zijn in het gebouw. Slechts gedeeltelijk uithangen mag. Detaillering en materialisering krijgt dan ook bijzondere aandacht. De appartementen hebben een eigen parkeerplaats per woning in een collectieve parkeergarage.
Ontsluiting en parkeren Om de doorstroming van het verkeer op de ‘Ruimzichtlaan’ niet te hinderen vindt de auto-ontsluiting en het parkeren via de achterkant van de woningen plaats. Bij een deel via een achterpad en parkeren SP Lookwartier - 29
Impressie laanwonen © Architectenforum
Impressie V-Blok ‘Ruimzichtlaan’ © Architectenforum 30 - SP Lookwartier
‘Laanwoning’ Programma: 40 grondgebonden woningen, koop (geschakelde eenheden van 4 of 5 woningen) Inhoud: ca. 600 - 700 m3 Beukmaat: 5.40 meter Hoogte: drie bouwlagen met kap (aanzet kap aan bovenzijde 3e bouwlaag), verdiepingshoogte begane grond 3.50 meter Buitenruimte: tuin Ontsluiting: voor auto’s en fiets vanaf achterzijde, hoofdentree vanaf straat. Hoekwoningen vanaf zijkant woning. Berging: bijgebouw/schuur aan achterzijde, langs het achterpad Parkeren: aan de achterzijde, 2 parkeerplaatsen op eigen erf, uitzondering is het blok op de hoek met het ‘Remisepad’. Hier bevindt zich een parkeerplaats per woning op het binnenterrein.
‘V-blok’ Programma: ± 24 appartementen, koop Oppervlak: 115 m2 gbo Beukmaat: variabel Hoogte: vier bouwlagen met kap (aanzet kap aan bovenzijde 3e bouwlaag) Buitenruimten: 12 m2, deels of geheel inpandig te realiseren Ontsluiting: vanuit centraal portiek, lift Berging: deels in woning, deels gemeenschappelijk (fiets) in kelder Parkeren: 1 parkeerplaats per woning in gedeeltelijk verdiepte kelder, de parkeerkelder mag iets boven het maaiveld uitsteken ten behoeve van de ventilatie. Maximaal 1.20 meter.
V-Blok doorsnede © Architectenforum
SP Lookwartier - 31
Impressie Beneden/boven wonen © Architectenforum
Ds. Van Dijkweg
32 - SP Lookwartier
‘Laanwoning, boven/beneden’ Programma: 10 woningen, 5 boven / 5 beneden, huur Inhoud: ca. 320 m3 Beukmaat: 5.40 meter Hoogte: drie bouwlagen met kap (aanzet kap aan bovenzijde 3e bouwlaag) Buitenruimte: plaatsje of balkon, goed integreren in de gevel Ontsluiting: galerij en vanaf straat Berging: gemeenschappelijke fietsenberging en berging in tuin. Parkeren: een parkeerplaats per woning op het binnenterrein van het remiseblok.
Monumentaal wonen en werken De oostzijde van de Ruimzichtlaan wordt beëindigd met twee kavels in de sfeer van monumentaal wonen en werken, die de overgang vormen naar de fraaie villa’s aan de Ds. Van Dijkweg. De kavels zijn hier groot en de bebouwingsmogelijkheden zijn ruimer dan in de rest van het plangebied. Niettemin blijft er sprake van een groene setting en is het bebouwingspercentage per kavel ook hier relatief laag. Voor de nieuwe woningen geldt dat zij in maat en schaal en in verschijningsvorm passen bij de bestaande villa’s aan de Ds. Van Dijkweg. Ten opzichte van het ontspannen wonen zijn niet alleen de bouwvolumes ruimer, maar ook de setting op de kavel. Hoewel ook hier de woonfunctie dominant dient te blijven, zijn ook de mogelijkheden voor aan huisgebonden beroepen of activiteiten enigszins ruimer. De meest noordelijke kavel wordt ontsloten op de Ds. Van Dijkweg. De andere via de ontsluitingsweg (mew) langs de achterzijde van de percelen aan de Ruimzichtlaan. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Per kavel moeten minimaal twee opstelplaatsen voor auto’s aanwezig zijn. Afhankelijk van de omvang van eventueel werken aan huis dienen op eigen terrein extra parkeervoorzieningen te worden gerealiseerd. Ook voor de twee kavels monumentaal wonen en werken worden kavelpaspoorten gemaakt, waarin spelregels voor het bouwen worden opgenomen en die dienen als uitgangspunt en toetsingskader bij de bouwplan voorbereiding.
SP Lookwartier - 33
STADSWONEN
ZORGWONEN URBAN VILLA’S
STADSWONEN
parkeergarage
SCHOUWBURG KOPBLOK
BIOSCOOP
DEELGEBIED SCHOUWBURGCARRE 34 - SP Lookwartier
DEELGEBIED SCHOUWBURGCARRÉ De nieuwe schouwburg maakt onderdeel uit van het schouwburgcarré. Een terrein waarin een publieke parkeergarage, een woningbouwblok met eigen parkeervoorzieningen, een apotheek- en huisartsencluster, een café, een uitbreiding van de bestaande bioscoop en de nieuwe schouwburg in nauwe samenhang ontworpen en uitgevoerd moeten worden. Het wordt een plek van stedelijke allure en intiem wonen. Het gaat hier enerzijds om het maken van een nieuwe stadsentree en een nieuw uitgaansgebied aan de westzijde van Doetinchem dat niet alleen overdag, maar vooral ook ’s avonds veel gebruikt gaat worden. De stedelijke functies worden met hun entrees georiënteerd op de oost-westroute die doorloopt in de van Nispenstraat. Deze route loopt door heel Doetinchem en rijgt allerlei ruimtes: pleintjes, hofjes, straten aaneen. In het schouwburgcarré zijn het verschillende kleinere ruimtes die door knikken in de bebouwing ontstaan. De ruimtes zijn informeel en eenduidig vormgegeven met een doorlopend klinkertapijt en bomen in groene sparingen.
Impressie Amphion © Mecanoo architecten
Anderzijds wordt een bijzondere woonomgeving gecreëerd: direct naast stedelijke functies zoals de schouwburg maar tegelijk in de luwte. Parkeervoorzieningen bevinden zich binnenin de blokken waardoor de buitenruimte autovrij is. De woningen die bovenop de parkeergarage staan hebben een dek bovenop het parkeerhof met daarop een mooi en rustig binnenterrein met deels privé dakterassen.
SP Lookwartier - 35
Impressies en tekenwerk Amphion © Mecanoo architecten, Delft
36 - SP Lookwartier
Impressies Amphion © Mecanoo architecten, Delft
SCHOUWBURG AMPHION In april 2007 is het Voorlopig Ontwerp van de nieuwe schouwburg Amphion ontworpen door Mecanoo Architecten Delft gepresenteerd. Uitgangspunten hiervoor staan onder meer in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen dat in november 2006 is vastgesteld. De afgelopen jaren zijn meerdere locaties in beeld geweest voor de bouw van een nieuwe schouwburg. Uiteindelijk komt het nieuwe Amphion nu op de markante plek aan de Hofstraat. In het SpvE voor het Lookwartier is de positie van het nieuwe Amphion in samenhang met de toekomstige woningbouw en de toegang en ligging van de ondergrondse parkeergarage vastgelegd en in het nu voorliggende stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt. Het nieuwe Amphion staat vrij in de ruimte en dient alzijdig te zijn.
entree van de schouwburg komt aan de kant van de Hofstraat, nabij de bioscoop, en start reeds in de openbare buitenruimte. Vandaar leidt een royale trap de bezoekers naar de eerste verdieping, het foyerniveau. De expeditie voor het theater wordt inpandig opgelost. Deze krijgt een plek in het midden van het gebouw, van waaruit beide zalen bediend kunnen worden en wordt ontsloten op de Hofstraat. Om nadelige schaduweffecten te voorkomen wordt de toneeltoren centraal in het bouwvolume, niet grenzend aan een gevel, opgenomen. In de afronding van het ontwerp zal een aantal aspecten nog nadere aandacht moeten krijgen. Daarbij gaat het onder meer om het incorporeren van technische voorzieningen en functionele aanleidingen in het ontwerp, het betrekken van specifieke omgevingsfactoren in de alzijdigheid van het gebouw, de uitwerking van de laad- en losvoorziening (onder meer in relatie tot de Hofstraat), de vormgeving en omvang van de trap (in relatie tot de openbare ruimte en de oriëntatie op de Hofstraat), de uitwerking van de noordgevel in relatie tot de in- en uitrit van de parkeergarage, een visuele reductie van de grove schaal van het gebouw in relatie tot de omgeving en om de uitwerking van de materialisatie.
Het nieuwe theater wordt een gebouw met 1100 zitplaatsen (800 in de grote zaal en 300 in de kleine zaal), een theatercafé, kantoor- en kleedruimtes en een grote foyer. Het gebouwconcept is in het Voorlopig Ontwerp omschreven als: ‘een stenige massa die horizontaal wordt doorsneden door publieke ruimten’. De
SP Lookwartier - 37
Impressies en tekenwerk © Groosman Partners architecten, Rotterdam
38 - SP Lookwartier
PUBLIEKE PARKEERGARAGE Naast de nieuwe schouwburg komt een ondergrondse dubbellaagse parkeergarage met daarin plaats voor tenminste 400 parkeerplaatsen. Voor deze garage is een apart programma van eisen opgesteld dat samen met dit Stedenbouwkundig Plan zal worden vastgesteld. Bij de sectorale aspecten, bij verkeer, is de parkeergarage uitvoeriger beschreven. De parkeergarage wordt in samenhang met de bovenliggende woningbouw ontworpen. Ze vormen één constructie, waarbij de woningscheidende wanden een fundamenteel onderdeel vormen van de draagstructuur. Belangrijke kwaliteit van deze garage is dat er straks ‘kolomvrij’ geparkeerd kan worden. Dat houdt in dat er alleen kolommen staan op de koppen van de parkeervakken. Er wordt uitgegaan van een situatie met (zoveel als mogelijk) 1-richtingsverkeer. De parkeervakken liggen in een hoek. Met een ‘knik’ in de parkeergarage en de woningbouw is ruimte gemaakt voor een ruitvormig voetgangersgebied en voor daglichttoetreding. De ruit geeft een heldere oriëntatie in de lengterichting met aan het uiteinde aan de centrumkant de centrale voetgangersuit-ingang en beheerdersloge. De parkeergarage wordt voor alle voetgangers via één centrale voetgangersontsluiting ontsloten, uitkomende in de directe nabijheid van de entree van de schouwburg en de bioscoop. Voor auto´s ligt de inrit aan de Hofstraat aan de noordgevel van de schouwburg. De inrit is lang. Dit heeft als voordeel dat op de drukke momenten, bij het aankomen en weggaan van bezoekers van de schouwburg, er voldoende opstelruimte is.
SP Lookwartier - 39
Impressie Kopblok © Architectenforum
40 - SP Lookwartier
gebouw de meeste ruimte heeft, is het gebouw zeven bouwlagen met kap. Aan de andere kant vijf bouwlagen met kap. Door dit hoogteverschil ontstaat een geleding in het blok. Het zicht vanuit de binnenstad wordt richting de Ruimzichtlaan getrokken en daarna eroverheen, naar het zogenaamde ‘V-blok’.
BIOSCOOP
CENTRUMWONEN
Bioscoopuitbreiding De eigenaar van de bioscoop heeft de gemeente benaderd met het verzoek een uitbreiding te mogen realiseren. Een mogelijke uitbreiding schept extra kansen voor ruimtelijke kwaliteit. Voorwaarde voor uitbreiding is dat ook de bestaande bioscoop wordt aangepakt en het als een gehéél wordt ontworpen. De “nieuwe” bioscoop is nog steeds georienteerd op het voorplein met de kastanje aan de Hofstraat, maar legt ook nadrukkelijker de relatie met de Ruimzichtlaan. Het gebruik van duurzame materialen staat centraal. Daarnaast zal een uitbreiding in combinatie met de schouwburg en de Gruitpoort het culturele en stedelijke karakter van deze plek versterken. De vernieuwde bioscoop is geleed in meerdere volumes, die tesamen met de plastische gevel van het ‘kopblok’ de ruimtes vormen langs de oostwest-route. Geleding en gerende vlakken zijn ook hier belangrijke thema’s om massaliteit te voorkomen en het beeld ‘spanning’ te geven. Onder het gerende overstek van de bioscoop is plaats voor het stallen van 100 fietsen. Aan de westgevel en bij het ‘kopblok’ kunnen nog eens 100 fietsen worden gestald. Deze bevinden zich allen langs de oostwestroute en in de directe (60 - 70 meter) tot zeer directe nabijheid (20 - 40 meter) van de entrees van Cine-City en Amphion.
De woningen in het schouwburgcarré kunnen worden onderverdeeld in drie groepen: de drie ‘urban villa’s’ langs de Ruimzichtlaan, het zogenaamde ‘kopblok’, en de stadswoningen rondom de nieuwe schouwburg. Deze woningen kunnen weer worden onderscheiden in een deel boven de parkeergarage en een deel langs het ‘Remisepad’. ‘KOPBLOK’ Fysieke verschijningsvorm Het ‘kopblok’ mag zich onderscheiden van de andere woongebouwen in het gebied. Het geeft vorm aan de oost-westroute, de relatie tussen Ruimzichtlaan en Hofstraat en gaat samen met de nieuwe schouwburg en de bioscoop de stedelijke allure van het gebied bepalen. Hier wordt een bijzondere architectuur nagestreefd. Het is het meest stedelijke woongebouw in het schouwburgcarré met een mix van functies: op de eerste twee lagen bevinden zich een gezondheidscentrum en café. Daarnaast wordt de voetgangersentree van de parkeergarage in het gebouw geïntegreerd. Op de lagen hierboven bevinden zich huurappartementen. Kappen Door middel van kappen wordt de relatie met de historische bebouwing gelegd en krijgt het gebouw meer richting. Kappen in de langsrichting, evenwijdig aan de oost-westroute. Hoogte Aan de zijde van de Ruimzichtlaan, waar het
Geleding De geleding door hoogteverschillen gaat gepaard met verspringingen in de gevel. Hierdoor ontstaan verschillende ruimtes op de oost-westroute. Overgangen openbaar-privé Vanwege de openbare functies op de begane grond en de toegankelijkheid daarvan is het verhardingingsmateriaal doorgetrokken tot aan de gevel. Detailleringen in het bestratingspatroon geven eventuele functiescheidingen weer. De overgang openbaar privé ligt dan ook op de rooilijn. Uitzondering hierop vormt de kant van de Ruimzichtlaan, die meedoet in het beschreven beeld daarvan. Ontsluiting en parkeren De auto-ontsluiting en het parkeren vindt via een collectief parkeerhof plaats. De hoofdentree van de woningen bevindt zich, iets terugliggend, aan de Ruimzichtlaan, gekoppeld aan een lift en galerijen. Buitenruimtes De buitenruimtes van de appartementen worden op verschillende manieren georganiseerd. Geintegreerd in de gevel of uithangen. Door middel hiervan wordt de gevel geleed en kunnen spannende uitzichten vanuit de woning ontstaan. Bijzondere aandacht wordt gevraagd voor de detaillering en materialisering van de balkons/balkonhekken. Programma: + 29 appartementen, huur / 1000 m2 gezondheidscentrum / + 250 m2 bijzonder programma (bijv. cafe) Oppervlak: 75-90 m2 Beukmaat: 7.50 meter Hoogte: 5 bouwlagen met kap tot 7 bouwlagen met kap (begane grond verdiepingshoogte 3.50 meter) Buitenruimten: 10 m2 Ontsluiting: galerij /lift aan de Ruimzichtlaan-kant Berging: individueel in woning / collectief (fiets) in overdekt parkeerhof Parkeren: 1 parkeerplaats in overdekte parkeerhof
Impressie Schouwpad © Architectenforum SP Lookwartier - 41
Impressies en tekenwerk © Groosman Partners architecten, Rotterdam
42 - SP Lookwartier
“URBAN VILLA’S” De draagstructuur van de garage is van invloed geweest op de draagstructuur van de blokken en de woonplattegronden. Bij de oriëntatie en vormgeving van de blokken als geheel is echter het milieu van het laanwonen leidend geweest. (zie tekst bij deelgebied ‘Ruimzichtlaan’). Programma: 33 appartementen, koop (3 blokken van elk 11 app.) Oppervlak: 105/110 m2 gbo excl. Beukmaat: 6.00 meter Hoogte: vier bouwlagen met kap (aanzet kap aan bovenzijde 4e bouwlaag) Buitenruimten: 12 m2, deels of geheel inpandig te realiseren Ontsluiting: portiek / lift Berging: deels in woning, deels gemeenschappelijk (fiets) op begane grond gebouw Parkeren: 1 parkeerplaats per woning in overdekt parkeerhof begane grond De begane grond wordt deels ingezet voor gebouwfuncties (entree, fietsenberging) maar wordt ook deels als uitbreiding van de op de verdieping gelegen woning benut. Daardoor is er levendigheid in de plint.
SP Lookwartier - 43
Schetsmaquette Schouwburgcarré
Gevelmontage ‘Artiestenpad’ met links de entree van de parkeergarage 44 - SP Lookwartier
© Groosman Partners architecten
STADSWONINGEN Fysieke verschijningsvorm Bij de stadswoningen staat de individuele expressie centraal. Zonder dat dit leidt tot een kakafonie van architectuurstijlen. In het vervolgtraject is nadrukkelijk ruimte gereserveerd voor bewoners om in de plattegrond en zelfs tot in de gevel de eigen wensen tot uitdrukking te brengen. De woningen hebben hun voordeur en een bijzondere ruimte op de begane grond, waar ateliers, werkruimtes, woonkeukens etc. mogelijk zijn. Hierdoor wordt de ruimte rondom de schouwburg levendig, kleinschalig en intiem. Er is onderscheid tussen de stadswoningen boven de parkeergarage en de stadswoningen langs het ‘Remisepad’. Bij deze laatste groep staat de individuele expressie minder centraal en mogen de gevels wat terughoudender ontworpen worden. Hierbij verdienen de ligging op de zon en de gevelopeningen aan de straatzijde met zonwering bijzondere aandacht.
© Rooijakkers + Tomesen
Kappen Kappen geven middelen om tot de gewenste ruimtelijke variatie en intimiteit te komen en leggen vanzelfsprekend de associatie met een woonomgeving. Dit is van belang in relatie met de schouwburg die al snel de ruimte kan gaan domineren. Kappen overwegend in de langsrichting. Dit zijn geen grachtenpanden, dit is Doetinchem. De overgangen van de verschillende kappen, dakgoten en hemelwaterafvoeren dienen zorgvuldig ontworpen te worden. Hoogte De meeste woningen zijn ruim, drie bouwlagen met een kap. Een kleiner aantal heeft twee bouwlagen met een kap. Kleinere variaties in goothoogtes en nokhoogtes geven de gewenste variatie en onderscheid in gebouwen.
© Blauwdruk architectuur
Geleding Geleding wordt op allerlei manieren nagestreefd. Niet alleen in de hoogte of door verspringingen in de gevel, ook door materialisering, kleur, gevelopeningen, etc. Het dient alleen wel subtiel gedaan te worden. Een nauwe samenwerking tussen stedenbouwkundigen/landschapsarchitecten en architecten en architecten onderling is noodzakelijk.
Overgangen openbaar-privé Bij de overgang tussen openbaar en privé worden bij de stadswoningen twee typen onderscheiden. De woningen langs het Remisepad, de overgang wordt hier vormgegeven door middel van een haag. De haag staat op de particuliere kavel en is verplicht. De voorgeschreven soort wordt in het IPOR bepaald en heeft een breedte en een hoogte van 1.00 meter. De woningen langs het Artiestenpad, de overgang wordt hier vormgegeven door middel van een soort van stoepje. Het stoepje is 1.50 meter diep en ligt ten opzichte van het aangrenzende (openbare) maaiveld 15 centimeter hoger. Ontsluiting en parkeren De auto-ontsluiting en het parkeren vindt via de achterkant van de woningen plaats, via een collectief parkeerhof ontsloten vanuit de Ruimzichtlaan. Parkeren deels in eigen garage of carport, deels op het parkeerhof. De hoofdentree van de woningen bevindt zich aan de straatzijde. Werken aan huis In alle nieuwe blokken is wonen de dominante functie maar er is werken aan huis mogelijk. Denk aan praktijkruimte, kleinschale dienstverlening, etc zoals atelier, ontwerpstudio, edelsmid. Het werken mag geen overlast geven aan het wonen. Alleen milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan. Stadswoningen op parkeergarage Programma: 20 Inhoud: 600 m3 / 680 m3 Beukmaat: 4.80 / 5.40 meter Hoogte: drie bouwlagen met kap (begane grond verdiepingshoogte 3.50 meter) Buitenruimten: >25 m2 dakterras boven op parkeerdek Ontsluiting: hoofdentree woning aan straatzijde. Berging: in eigen woning en garage op begane grond niveau, aangrenzend aan parkeerhof. Parkeren: Beukmaat 5,4m, twee parkeerplaatsen per woning in eigen garage; beukmaat 4,8m, één parkeerplaats per woning in eigen garage. Parkeerplaatsen zijn ontsloten via parkeerhof, op zijn beurt weer ontsloten via Ruimzichtlaan.
SP Lookwartier - 45
Stadswoning met dakterras © Peter Masselink
Zuidgevel zorgwoningen © Rooijakkers + Tomesen 46 - SP Lookwartier
Hoekwoning © Rooijakkers + Tomesen
Stadswoningen langs Remisepad Programma: 6 huur / 8 koop Inhoud: 440 m3 (huur) / 550 m3 (koop) Beukmaat: 4.80 meter Hoogte: twee bouwlagen met kap (huur) / drie bouwlagen met kap (koop) (begane grond verdiepingshoogte 3.50 meter) Buitenruimten: tuin, eventueel ook een inpandig of dakterras aan de zuidzijde, bij het pleintje Ontsluiting: Hoofdentree woning aan ‘Remisepad’. Parkeren op parkeerhof of eigen terrein aan de achterzijde. Berging: aan achterzijde tuin, bij sommige woningen gecombineerd met carport. Parkeren: tenminste 1 parkeerplaats per woning op parkeerhof of eigen terrein. Ontsloten via de Ruimzichtlaan.
Zorgwoningen naast het oude politiebureau Programma: 13 huur (+ gemeenschappelijke ruimte en algemene voorzieningen) Oppervlak: 50 - 75 m2 gbo Beukmaat: 6.50 meter Hoogte: Drie bouwlagen met kap Buitenruimte: ca. 6 m2 Ontsluiting: hoofdentree aan Remisepad. Parkeren op collectief parkeerhof aan achterzijde. Berging: in het gebouw opnemen. Parkeren: 0,4 parkeerplaats per woning op parkeerhof. Ontsloten via de Ruimzichtlaan. Oriëntatie: alle woningen zijn georiënteerd op de openbare ruimte.
Schetsmaquette, doorkijk ‘Remisepad’ vanaf ‘Ruimzichtlaan’ SP Lookwartier - 47
48 - SP Lookwartier
DE OPENBARE RUIMTE Het stedebouwkundige plan Lookwartier is in ruimtelijk opzicht in drie deelgebieden opgedeeld: het ontspannen wonen, de Ruimzichtlaan en het Schouwburgcarré. Ieder deelgebied heeft een andere kenmerkende karakteristiek met een eigen woonvorm, openbare ruimte en functie. Deze karakteristiek heeft zich doorvertaald naar de openbare ruimte. De openbare ruimte in het ontspannen wonen is ruim en groen van karakter, daarmee sluit het gebied naadloos aan op het reeds bestaande woonmilieu in de omgeving westelijk daarvan. In de omgeving van de nieuw te bouwen schouwburg zal het karakter van de openbare ruimte stedelijker zijn. Verschillende functies komen in dit gebied samen, naast het theater en de bioscoop komt er woningbouw. De inrichting van de openbare ruimte zal aan al deze functies ruimte moeten geven. Er is bij de inrichting dan ook vooral ingezet op een overzichtelijke en eenvoudige inrichting, waarbij de sfeer van een knusse woonstraat of hofje overloopt in die van een plein. De openbare ruimte van de Ruimzichtlaan heeft de allure van een ruime groene as die de binnenstad verbind met villa Ruimzicht en het achterliggende landschap. De dubbele bomenrij in de middenberm is hiervan de belangrijkste drager. Groenstructuur De groenstructuur in het plan wordt gedragen door de dubbele bomenrij in de middenberm van de Ruimzichtlaan. In het noorden sluit deze bomenrij fraai aan op het bestaande groen in park Ruimzicht, in het zuiden eindigt de groenstructuur op de Keppelseweg. De Ruimzichtlaan is cultuurlijk van karakter met strakke hagen en geschoren gras. Van oudsher liggen de cultuurlijke lijnen vaak loodrecht op de oude landschappelijke lijnen (Keppelseweg en Oude IJssel) zo ook de Ruimzichtlaan. De overige groenstructuren takken aan op de Ruimzichtlaan en verbinden het gebied. Deze groenstucturen worden vooral gevormd door de bomen in de woonstraten. In het profiel van de “Erdbrinklaan” wordt deze aangevuld met een houtwal. Het toegepaste assortiment straatbomen zal voornamelijk bestaan uit eiken, lindes en acacia. De houtwal zal bestaan uit gebiedseigen beplanting.
Spelen Binnen het plangebied zullen op een twee of drietal plekken speelvoorzieningen of speelaanleidingen gecreëerd worden. In het schouwburgcarre zal vooral gespeeld worden in de vorm van speelaanleidingen in de strook tussen het woonblok en de Schouwburg. Mogelijk dat er in dit gebied ook een digitaal-muzikaal-creatief-speeltoestel komt, waarbij manieren van bewegen worden vertaald in geluiden, een (tijdelijke) installatie die kan aansluiten op activiteiten in het gebied. Een ingerichte speelplek voor de leeftijd 7-12 jaar komt aan de Loolaan in het verlengde van de Erdbrinklaan. In een strook die ligt aan het fietsen voetpad in één van de laanstructuren komen enkele strak vormgeven elementen. De mogelijkheid om een grotere speelruimte voor een grote leeftijdsgroep te realiseren ligt bij de basisschool. Samen met de school zal dan een (na schooltijd) openbare speelplek ingericht kunnen worden. De haalbaarheid van deze speelplek hangt samen met de mogelijke verplaatsing van één van de scholen. Hondenuitlaat Elke hondenbezitter is verplicht de uitwerpselen van zijn of haar hond zelf op te ruimen. Daartoe zullen binnen het plangebied een aantal Hondenpoepafvalbakken geplaatst worden. Een uitlaatvoorziening (strook of toilet) die door de gemeente wordt schoongemaakt wordt in het plangebied niet gerealiseerd.
SP Lookwartier - 49
Referentie betonelementen
Referentie bijzondere verlichting schouwburgcarre
Referentie eikenlaan met grasberm
Referentie beukenhaag
Referentie granietkei
Referentie bijzondere zitelementen schouwburgcarre
Duurzame materialen en verfijnde detaillering
Referentie trap schouwburg
Referentie blokhaag hulst
Referentie bijzondere verlichting schouwburgcarre
Referentie groene uitstraling hof Artiestenpad
Materiaalgebruik met historische context
50 - SP Lookwartier
Materiaalgebruik Uitgangspunt is dat de toegepaste materialen duurzaam van karakter zijn. De verschillen in materiaal worden bepaald door de uitstraling of functie van de plek. Voor het ontspannen wonen is het inrichtingsniveau luxe. De inrichting van het voetgangersdeel bestaat uit eenvoudige betonnen trottoirtegels met een kleur- of mineraaltoeslag de rijbaan wordt van gebakken klinkers. Beiden stralen een duurzame kwaliteit uit. De verlichting is functioneel en eigentijds passend bij die in de omliggende straten. Voor het schouwburgcarré is een exclusief-niveau van toepassing. Toegepast worden gebakken klinkers en om accenten aan te brengen gebruiken we natuursteen. De verlichting is hoogwaardig van karakter en mag vanwege de plek een verbijzondering zijn. Ook het toegepaste straatmeubilair mag door bijzonderheid een bijdrage leveren aan het karakter van de plek. Het schouwburg carré Vanwege de complexiteit van de openbare ruimte rond het Schouwburgcarre is hiervan een gedetailleerdere beschrijving opgenomen. De openbare ruimte in het schouwburg carré zal een combinatie zijn van; stedelijk allure en intiem wonen, de mix van een hofje met een plein. Verschillende functies zullen in dit gedeelte van het plan een plek krijgen. Waarvan de nieuwe schouwburg Amphion de meest prominente is. Daarnaast is er de bioscoop gesitueerd en komen er woningen, een gezondheidscentrum, een café, ook komt de voetgangers uitgang van de parkeergarage erboven. Al met al uiteenlopende functies. In ruimtelijk opzicht vormt de openbare ruimte hier een spannend geheel met de stedenbouw. De ruimtes tussen de verschillende bouwblokken hebben vrijwel nergens dezelfde maatvoering, ze verlopen van breed naar smal en omgekeerd. Juist daarom zal de openbare ruimte een sterke en doeltreffende vormgeving moeten krijgen. Ook de controversie in uitstraling en beleving van enerzijds
het schouwburgblok en anderzijds het woningenblok dient hierin te worden vormgegeven. In het ontwerp wordt er ingezet op een zo’n logisch mogelijke overgang van de willekeurige functies met de openbare ruimte: Wonen aan het hof en uitgaan aan het plein. Het inzetten van een beperkt aantal inrichtingselementen is van belang, zeker gezien de totale omvang van de openbare ruimte, die niet heel groot is. Bij de inrichting is dan ook uitgegaan van één basisverharding, hieraan worden elementen of details toegevoegd wanneer dat vanuit de functie nodig is. De toegepaste verharding zal daarnaast voor de eenduidigheid zoveel mogelijk op één hoogte aangelegd worden. De basis verharding bestaat uit een gebakken klinker die in beginsel in keperverband gestraat is. De kleur zal in het inrichtingsplan openbare ruimte (IPOR) bepaald worden, omdat afstemming plaats moet vinden met de toegepaste architectuur en de materialen die al in de omgeving gebruikt zijn.
SP Lookwartier - 51
52 - SP Lookwartier
PROFIELEN Linker bladzijde: “Erdbrinklaan” De openbare ruimte van de “Erdbrinklaan” heeft een groen karakter, wat aansluit op het bestaande woonmilieu aan de Loolaan en overeenkomt met het profiel van de ‘Vinklaan’. De straat heeft een ruime en rustige beleving, deze wordt voornamelijk tot stand gebracht door de karakteristieke groene bermen met bomen. Aan de zijde van de Keppelseweg bestaat het grootste gedeelte van de groene berm uit bosstruweel. Het struweel zal tot 4 - 5 meter opgroeien, daarmee wordt het zicht op de achterliggende panden afgeschermd en ontstaat een groen beeld. De overgang van particuliere kavels naar de openbare ruimte wordt gevormd door een beukenhaag op de kavels. De haag is 1 meter hoog, waardoor het profiel ruimtelijk blijft en de voortuinen kunnen bijdragen aan de groene kwaliteit van het gebied. Om de groene uitstraling van dit woongebied zoveel mogelijk te versterken zou het goed zijn als de bewoners in de toch al lange achtertuinen minimaal twee bomen aanplanten. De inritten zijn gekoppeld wat het rustige straatbeeld ten goede komt, daarnaast is er voldoende ruimte om de woning te bereiken, eventueel bezoek kan de auto dan ook op de oprit parkeren. Het is niet de bedoeling dat de groene bermen als parkeerruimte gebruikt gaan worden, bij de inrichting van het profiel is dit als uitgangspunt gebruikt. De straat is voor het autoverkeer opgeknipt om sluipverkeer te voorkomen, op deze manier ontstaat een rondgaande verkeersbeweging die via de ‘Vink- en Loolaan’ loopt. De gebruikte materialen in de ‘Erdbrinklaan’ zijn gebakken klinkers in de rijbaan, de opritten bestaan uit betonklinkers en het voetpad is uitgevoerd in een betontegel. In de groenstrook van gras komen eiken te staan en het struweel bestaat voornamelijk uit gebiedseigen struiken en bomen.
Volgende bladzijden: “Ruimzichtlaan”
bs gk gr bt kt mg
= betonstraatsteen = gebakken klinker = graniet kei = beton tegel = kant tegel = molgoot
kf df wf
= keiformaat = dikformaat = waalformaat
kv hv ev sv
= keperverband = halfsteensverband = elleboogverband = singulier verband
tb ob gb
= trottoirband = opsluitband = gazonband
De “Ruimzichtlaan” is de drager in het plan en een belangrijk structurerend element in de stad. De laan is een nieuw element met een historische context, het verbindt villa ‘Ruimzicht’ met de stad en het geeft uitdrukking aan de oorspronkelijke historische lijnen loodrecht op de Oude IJssel. De nieuwe lijn krijgt binnen de stad een belangrijke verkeerskundige functie. Om de status en allure van de laan tot uitdrukking te laten komen is in de vormgeving voor een zo eenduidig mogelijke beeld gekozen. De brede groene middenberm met een dubbele rij bomen vormt hiervan het belangrijkste element. De weg kent weinig afslagen, waarmee de continuïteit van het profiel gewaarborgd blijft. In ruimtelijke zin kan het profiel van de laan in twee delen worden opgeknipt, samen vormen zij het totaalbeeld van de ‘Ruimzichtlaan’. Het centrale deel bestaat uit de middenberm van 9 - 10 meter met aan weerszijde een enkele rijbaan. Feitelijk het structurerende en het verkeerkundige deel. Het buitenste deel richt zich juist op het wonen aan de laan, hier is ruimte voor langzaamverkeer en architectuur. De strook met langzaamverkeer is aan weerszijde omgeven door een haag, waarmee de woningen op een overzichtelijke en geborgen manier te bereiken zijn. Aan de voorzijde van de woningen is tot de haag ruimte voor een tuin of zitje. De gebruikte materialen in de ‘Ruimzichtlaan’ zijn chic, een laan waardig. De middenberm bestaat uit eiken van formaat in een grasvlak omgegeven door een 30 cm brede betonband. De rijbaan is van asfalt met wederom een brede band. De blokhaag is van veldesdoorn, een soort die goed bestand is tegen het klimaat langs de weg of hulst, een soort die in de winter groen blijft. Het fiets- en voetpad zijn van gebakken klinkers. De hagen aan de zijde van de woningen staan op particulier terrein en worden collectief aangeplant. De soort is beuk.
SP Lookwartier - 53
54 - SP Lookwartier
bs gk gr bt kt mg
= betonstraatsteen = gebakken klinker = graniet kei = beton tegel = kant tegel = molgoot
kf df wf
= keiformaat = dikformaat = waalformaat
kv hv ev sv
= keperverband = halfsteensverband = elleboogverband = singulier verband
tb ob gb
= trottoirband = opsluitband = gazonband SP Lookwartier - 55
56 - SP Lookwartier
“Schouwpad” Het “Schouwpad” is vooral functioneel van aard, het is de belangrijkste route van langzaam verkeer tussen de ‘Ruimzichtlaan ‘en de Hofstraat. Aan deze route zijn tevens de entrees van de schouwburg, de voetgangersentree van de parkeergarage, de bioscoop en het gezondheidscentrum gelegen, maar ook is het een verblijfsruimte, met het terras van het theater-café. Een dominante gebruiker van de route zal de fietser zijn, het is daarom belangrijk een geleding in het profiel aan te brengen, maar wel zodanig dat het ruimtelijk een eenheid blijft. Binnen het ontwerp is dit opgelost door twee molgoten in een afwijkend materiaal toe te passen met daartussen de gebakken klinker in een afwijkend patroon. De loper die hiermee is ontstaan is bedoeld als fietsstrook. Er is bewust niet met hoogteverschillen gewerkt, op deze manier blijft het schouwpad een ruimtelijke eenheid. Belangrijke elementen aan het pad zijn de entrees van de schouwburg en de bioscoop. De entree van de schouwburg is vormgegeven middels een flauw aflopende trap. Het is wenselijk dat de toegepaste trap-elementen in vorm en materiaal een eenheid kunnen vormen met de elementen voor de woningen. Om de entree van de bioscoop te markeren worden eveneens deze grotere elementen toegepast. Langs de fietsroute en onder de schuin weglopende gevel van de bioscoop komt een fietsenstalling voor ongeveer 80 tot 100 fietsen die overzichtelijk en makkelijk te bereiken is. Voor het ‘kopblok’ en achter de bioscoop komen fietsenstallingen voor nog eens 100 fietsen in totaal. De gebruikte materialen in het ‘Schouwpad’ zijn: gebakken klinker als basis in keperverband en in de fietsstrook in elleboogverband, twee molgoten zullen in graniet uitgevoerd worden. De elementen als trap en entree zullen van natuursteen of beton zijn.
bs gk gr bt kt mg
= betonstraatsteen = gebakken klinker = graniet kei = beton tegel = kant tegel = molgoot
kf df wf
= keiformaat = dikformaat = waalformaat
kv hv ev sv
= keperverband = halfsteensverband = elleboogverband = singulier verband
tb ob gb
= trottoirband = opsluitband = gazonband SP Lookwartier - 57
58 - SP Lookwartier
“Artiestenpad” Het “Artiestenpad” heeft een centrale ligging, tussen de schouwburg en het woonblok met parkeergarage. Het pad zal voornamelijk een stedelijke uitstraling krijgen. De functie wonen is weliswaar overduidelijk aanwezig, toch zal de gevel van de schouwburg nadrukkelijk aanwezig zijn. De gevel van de schouwburg bestaat uit een lange rechte zijde met grotere horizontale elementen, die continuïteit suggereren. In de buurt van de knik bevindt zich in de schouwburg de artiesteningang. Meer noordelijk bij het toneel van de grote zaal kan een glimp worden opgevangen van de decorbouw en repetities. De gevel van het woonblok brengt spanning in de ruimte aan door de weglopende vorm van het totale blok. In het ontwerp is er naar gestreefd om een zo aangenaam mogelijke sfeer te creëren tussen het woonblok en de schouwburg. Hierbij is vooral ingezet op een groene inrichting die de beleving geeft van een binnentuin. Deze groene strook is centraal in het profiel gelegen en verbreedt zich daar waar er ruimte voor is. De invulling van de strook zal bestaan uit een beperkt aantal verschillende grote en kleine bomen en een aantal soorten vaste planten. De strook kan op beperkte schaal verder ingevuld worden met zitelementen, kunstobjecten of speelaanleidingen. Het noordelijke gedeelte van de strook zal de meest groene uitstraling krijgen, het zuidelijk gedeelte zal steniger zijn. Door het inzetten van een afwisselende groenstrook wordt de lengte van de schouwburggevel gebroken en ontstaat er een spannende wisselwerking met de toegepaste natuursteen in de gevel. Om de woningen voldoende tot hun recht te laten komen en de overgang met de openbare ruimte vorm te geven wordt een soort van stoepje / entree gecreëerd. Door eventueel het toepassen van klimplanten aan de gevels draagt de zijde van het woonblok verder bij aan de intimiteit en vergroening van het profiel. De gebruikte materialen in het “Artiestenpad” zijn gebakken klinkers met als detaillering een rand en plaatelementen van beton of natuursteen.
bs gk gr bt kt mg
= betonstraatsteen = gebakken klinker = graniet kei = beton tegel = kant tegel = molgoot
kf df wf
= keiformaat = dikformaat = waalformaat
kv hv ev sv
= keperverband = halfsteensverband = elleboogverband = singulier verband
tb ob gb
= trottoirband = opsluitband = gazonband SP Lookwartier - 59
60 - SP Lookwartier
“Remisepad” Het “Remisepad” is één van de straatjes die een ietwat stedelijke allure hebben. Het is gelegen tussen de ‘Ruimzichtlaan’ en de Hofstraat en grenst deels aan de schouwburg en de inrit van de parkeergarage. Het heeft het karakter van een woonstraat en een hofje met een groene uitstraling. De groene uitstraling komt enerzijds van de aanwezige groene voortuinen en de haag die op de overgang naar het openbare gebied staat en anderzijds van groen dat centraal in de straat gelegen is. In het profiel van de straat is geleding aangebracht door de inzet van een molgoot en ‘entree elementen’. Aan de kant van de woningen met de tuinen is hiermee een ‘eigen’ voetpad aangegeven en aan de andere zijde vormen de plaat- elementen de entree of het stoepje van de woningen, de rest van de bestrating maakt onderdeel uit van het totale verharde oppervlak. Op deze manier is een ingetogen maar heldere sfeer en verdeling van het profiel ontstaan die recht doet aan het wonen. De gebruikte materialen in het “Remisepad” zijn gebakken klinkers met als detaillering een molgoot van granietkeien en plaatelementen van beton of natuursteen.
bs gk gr bt kt mg
= betonstraatsteen = gebakken klinker = graniet kei = beton tegel = kant tegel = molgoot
kf df wf
= keiformaat = dikformaat = waalformaat
kv hv ev sv
= keperverband = halfsteensverband = elleboogverband = singulier verband
tb ob gb
= trottoirband = opsluitband = gazonband SP Lookwartier - 61
62 - SP Lookwartier
“Vinklaan” De openbare ruimte van de “Vinklaan” heeft een groen karakter, dat aansluit op het bestaande woonmilieu aan de Loolaan. De indeling van het straatprofielen is hier dan ook grotendeels op geënt. De straat heeft een ruime en rustige beleving, deze wordt voornamelijk tot stand gebracht door de karakteristieke groene bermen met bomen. De overgang naar de particuliere kavels wordt gevormd door een beukenhaag op de kavels. De haag is 1 meter hoog, waardoor het profiel ruimtelijk blijft en de voortuinen kunnen bijdragen aan de groene kwaliteit van het gebied. De inritten zijn gekoppeld wat het rustige straatbeeld ten goede komt, daarnaast is er voldoende ruimte om de woning te bereiken, eventueel bezoek kan de auto dan ook op de oprit parkeren. Het is niet de bedoeling dat de groene bermen als parkeerruimte gebruikt gaan worden, bij de inrichting van het profiel is dit als uitgangspunt gebruikt. Om de groene uitstraling van dit woongebied zoveel mogelijk te versterken zou het goed zijn als de bewoners in de toch al lange achtertuinen minimaal twee bomen aanplanten. De gebruikte materialen in de “Vinklaan” zijn gebakken klinkers in de rijbaan, de opritten bestaan uit betonklinkers en het voetpad is uitgevoerd in een betontegel. In de groenstrook van gras komen eiken te staan.
bs gk gr bt kt mg
= betonstraatsteen = gebakken klinker = graniet kei = beton tegel = kant tegel = molgoot
kf df wf
= keiformaat = dikformaat = waalformaat
kv hv ev sv
= keperverband = halfsteensverband = elleboogverband = singulier verband
tb ob gb
= trottoirband = opsluitband = gazonband SP Lookwartier - 63
64 - SP Lookwartier
Mews De mews zijn de paden die aan de achterzijde van de woonblokken aan de ‘Ruimzichtlaan’ gelegen zijn. Deze paden maken het mogelijk om de auto op eigen terrein te kunnen parkeren en de percelen aan de achterzijde te ontsluiten. Feitelijk is dit ook de enige functie. De inrichting van de mews is dan ook vooral functioneel. De mews zijn in gedeeld eigendom van alle gebruikers / aanwonenden. Binnen de gekozen breedte van 5,6 meter van het profiel is het mogelijk de auto goed op het terrein in te parkeren, zonder dat er sprake is van een brede straat. Om toch enige geleding in het profiel aan te brengen wordt het opgedeeld in een primaire rijstrook en een kantstrook. Door in de kantstrook grasbetontegels toe te passen en op plekken waar dat mogelijk is een enkele boom te plaatsen krijgt het profiel nog een aangename groene waas. Aan deze groene zweem dragen ook de hagen in de privé tuinen aan de andere zijde van het profiel bij. De gebruikte materialen in de mew zijn: beton klinker in de rijbaan en grasbetontegels in de kantstrook, de rijbaan zal aan de zijde van de privé tuinen een molgoot krijgen.
bs gk gr bt kt mg
= betonstraatsteen = gebakken klinker = graniet kei = beton tegel = kant tegel = molgoot
kf df wf
= keiformaat = dikformaat = waalformaat
kv hv ev sv
= keperverband = halfsteensverband = elleboogverband = singulier verband
tb ob gb
= trottoirband = opsluitband = gazonband SP Lookwartier - 65
66 - SP Lookwartier
“Schouwburgzijde-Hofstraat” De inrichting van de openbare ruimte tussen de schouwburg en de Hofstraat distantieert zich in materiaalgebruik van de andere profielen. De voornaamste reden hiervoor is de functionaliteit die van deze strook uit moet gaan en deels heeft het met de invloedsfeer van de Hofstraat zelf te maken. Een deel van de openbare ruimte in dit profiel dient gebruikt te kunnen worden door vrachtauto’s om te manoeuvreren ten behoeve van het laden en lossen. Ook de ingang tot de parkeergarage bevindt zich aan deze zijde. Het toegepaste verhardingsmateriaal dient dus sterk overreden te kunnen worden. Ruimtelijk gezien bestaat er voor dit gebied een relatie met de Hofstraat. De Hofstraat verbindt door de stad heen verschillende gebieden met elkaar en manifesteert zich hierin als een afwisselend groen lint. De inrichting van dit deel van de openbare ruimte is op deze beide elementen afgestemd. Daar waar het mogelijk is wordt boombeplanting ingezet om het groene karakter van de Hofstraat te versterken. Het toegepaste materiaal binnen het manoeuvreer-gebied is beton met een afstrooilaag. Daarin zullen lijnelementen aangebracht worden die het vlak opdelen en ruimtelijk minder groot laten lijken. De lijnelementen worden doorgezet in het gedeelte met de boombeplanting, daardoor ontstaat in de vormgeving een eenheid. De toegepaste boombeplanting bestaat uit Robinia, een grillige transparante boom die fraai afsteekt tegen de natuurstenen gevel van de schouwburg. De entree van de parkeergarage zal of beton met afstrooilaag zijn of asfalt en maakt deel uit van de openbare ruimte.
bs gk gr bt kt mg
= betonstraatsteen = gebakken klinker = graniet kei = beton tegel = kant tegel = molgoot
kf df wf
= keiformaat = dikformaat = waalformaat
kv hv ev sv
= keperverband = halfsteensverband = elleboogverband = singulier verband
tb ob gb
= trottoirband = opsluitband = gazonband SP Lookwartier - 67
68 - SP Lookwartier
Frielinkstraat De Frielinkstraat is een bestaande weg zonder een eenduidig profiel, die functioneert als fietsroute en een aantal ontsluitingen heeft. In het nieuwe stedenbouwkundige plan blijven beide functies aanwezig. Voor het autoverkeer zal de straat echter geen doorgaand karakter hebben, om sluipverkeer te voorkomen. Het realiseren van een eenduidig en continu profiel is hier niet haalbaar, door het verschil in functie in de lengterichting van de straat. Door het toepassen van een beperkt aantal materialen en een duidelijke inrichting wordt naar continuïteit gestreefd. Uitgangspunt bij de (her)inrichting van het profiel is de bestaande situatie, soms is dat een groenstrook met bomen en soms een parkeerplaats of haag. De gebruikte materialen in de Frielinkstraat zijn gebakken klinkers in combinatie met betontegels. Daarnaast worden de bestaande kwaliteiten als een waardevolle groenstrook en de bestaande groene voortuinen zoveel mogelijk tot uitdrukking gebracht.
bs gk gr bt kt mg
= betonstraatsteen = gebakken klinker = graniet kei = beton tegel = kant tegel = molgoot
kf df wf
= keiformaat = dikformaat = waalformaat
kv hv ev sv
= keperverband = halfsteensverband = elleboogverband = singulier verband
tb ob gb
= trottoirband = opsluitband = gazonband SP Lookwartier - 69
70 - SP Lookwartier
SECTOREN MILIEU CIVIELTECHNISCHE ASPECTEN NATUUR EN GROEN VERKEER ARCHEOLOGIE PROGRAMMA WONEN
MILIEU
is de maximaal toelaatbare waarde 58 dB,
Verkeerslawaai
Onderzoek verkeerslawaai Akoestisch adviesbureau SPA te Ede heeft akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de verkeerslawaai van de wegen in en in de directe omgeving van het plangebied. De rapportage is gedateerd op 10 mei 2007 nr. 07.114.R01a_K03a. Uit het onderzoek blijkt dat voor een aantal woningen niet aan de voorkeursgrenswaarde 48 dB (Lden) kan worden voldaan. Hiervoor moet een hogere grenswaarde vastgesteld worden. De Ruimzichtlaan moet uitgevoerd worden met een geluidsarm wegdektype.
De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een stedenbouwkundig plan aandacht te worden besteed aan het aspect “geluid”. In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluid-)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. In deze paragraaf wordt ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeerslawaai en industrielawaai (Wet milieubeheer). Wettelijk kader In hoofdstuk VI van de Wet geluidhinder is de verplichting opgenomen tot het verrichten van een akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting op de gevels van woningen (en daarmee gelijk te stellen objecten) binnen de in artikel 74 genoemde onderzoekszone van een weg. Voor een weg bestaande uit één of twee rijstroken in een stedelijk gebied bedraagt de breedte van de geluidszone aan weerszijden van de weg 200 meter. De verplichting tot het verrichten van een onderzoek geldt niet als het een wegen betreffen met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Omdat in het voorliggende plangebied nieuwe woningen zijn geprojecteerd binnen de wettelijke zones, dient akoestische toetsing plaats te vinden aan de normen van de Wet geluidhinder. Het akoestisch onderzoek dient uit te wijzen of voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (Lden). De maximaal toelaatbare geluidbelasting (etmaalwaarde) voor nieuwe woningen aan bestaande wegen is 63 dB, dit geldt ook voor bestaande woningen aan nieuwe wegen. Voor nieuwe woningen bij een nieuw weg
Parkeervoorzieningen (akoestiek) In het plangebied zijn twee grotere parkeervoorzieningen opgenomen, te weten: • een parkeerterrein met 60 parkeerplaatsen nabij de nieuwe en bestaande woningen; • een parkeergarage ten behoeve van het centrum en de schouwburg. Wettelijk kader De grenswaarden voor een parkeergarage zijn vastgelegd in het Besluit opslag en transportbedrijven Wet milieubeheer. Voor een parkeerterrein is geen wettelijk kader, en gelden de algemene voorwaarden van de Algemene Plaatselijke Verordening i.c. voorkomen van overlast: • De geluidsnormen zijn aangegeven voor de dagperiode (7:00–19:00 uur) --> 50 dB; de avondperiode (19:00– 23:00 uur) --> 45 dB en de nachtperiode (23:00–7:00 uur) --> 40 dB. Het betreffen langtijdgemiddelde waarden. • De maximale niveaus (piekwaarden) zijn ook per periode aangegeven dag --> 70 dB avond 65 dB en nacht 60 dB. Akoestisch onderzoek Akoestisch adviesbureau SPA te Ede heeft akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de invloedzones van de parkeergelegenheden in het plangebied.
04
De rapportage is gedateerd op 5 april 2007 nr. 07.114.N01. Uit het onderzoek blijkt dat: de gevelbelasting van de woningen direct langs de in/uitrit van de parkeergarage hoger zullen zijn dan de geluidsnormen (voor parkeergarages gelden de normen van het Besluit opslag- en transportbedrijven milieubeheer). Een nader onderzoek naar specifieke maatregelen is noodzakelijk. Bij de planfase bestemmingsplan worden bevindingen van dit onderzoek en eventueel toe te passen maatregelen toegelicht cq vastgesteld. Met betrekking tot de bovengrondse parkeerplaats (60 stuks) is in de rapportage van het akoestisch onderzoek aangegeven dat hiervoor geen wettelijke verplichtingen gelden. Wel is aangegeven dat geluidsafscherming rondom de tuin en geluidswerende maatregelen aan de kopgevel van de eerste woning aan te bevelen zijn. Dit kan bij de planuitwerking en bouwvergunningverlening als aanbeveling opgenomen worden.
Bodem en grondwater In opdracht van de gemeente Doetinchem is door Ecopart b.v. een nader onderzoek uitgevoerd in het plangebied Lookwartier te Doetinchem. Het rapport nader bodemonderzoek dateert van 9 maart 2007 met projectnummer 14321. Het nader onderzoek heeft tot doel de aard, concentratie en omvang van de bodemverontreinigingen in beeld te brengen. Daarnaast dient het nader bodemonderzoek tot vaststellen van de ernst van de bodemverontreiniging en de noodzaak tot saneren. Het nader onderzoek is gebaseerd op eerdere verkennende bodemonderzoeken op de deellocaties: onverdacht terreingedeelte en verdacht terreingedeelte (Loolaan 4, Keppelseweg 12-Erdbrinkplein 1 en Erdbrinkplein 7-9). Uit deze eerdere onderzoeken bleek binnen het gebied sprake van een matige tot ernstige verontreiniging met zware metalen, PAK, minerale olie en EOX. Deellocaties (8) uit nader bodemonderzoek Lookwartier, voor de verontreinigingscontouren wordt verwezen naar bijlage III van het bodemrapport. SP Lookwartier - 71
Resultaten bodemonderzoek Uit de resultaten van het nader bodemonderzoek wordt duidelijk dat er in totaal 8 deellocaties kunnen worden onderscheiden. Deze deellocaties zijn in het rapport opgenomen onder A t/m H. Op basis van technische, organisatorische en/of ruimtelijke samenhang worden twee “gevallen van ernstige bodemverontreiniging” onderscheiden, te weten: Loolaan 4 (deelocatie A) en het overige terrein (deelocaties B t/m H). Geval 1 – Loolaan 4 Het betreft hier een ernstige verontreiniging van de vaste bodem met koper, zink en EOX die te relateren is aan voormalige bedrijfsactiviteiten (schildersbedrijf, motorenrevisiebedrijf, wikkelinrichting, smederij en gereedschapswerktuigefabriek) ter plaatse. De verontreiniging met zware metalen hangt hoogstwaarschijnlijk samen met het voorkomen van puin en kooltjes ter plaatse. Dit geval van ernstige bodemverontreiniging heeft een totale oppervlakte van circa 200 m2. De oppervlakte waarbinnen overschrijdingen van de interventiewaarde zijn gemeten wordt geschat op 85 m2. Vertikaal is de verontreiniging nog niet afgeperkt, deze loopt minimaal door tot 1,0 m-mv. Er zijn bijmengingen aangetroffen tot een diepte van ongeveer 1,5 m-mv. Geval 2 – Overige terrein Het betreft hier een zeer diffuus over het terrein verdeelde immobiele ernstige verontreiniging van de vaste bodem met koper, lood, en PAK die te relateren is aan voormalige bedrijfsactiviteiten (tram- en streekvervoermaatschappij) ter plaatse. Dit geval van ernstige bodemverontreiniging heeft een totale oppervlakte van circa 26.000 m2. Op basis van de analysegegevens is een oppervlakte van circa 6.000 tot 10.000 m2 aan te merken als licht vervuilde categorie-1 grond. Vertikaal is de verontreiniging lastig af te perken, vanwege het diffuse karakter en het feit dat om praktische redenen niet overal onderzocht kon worden (zie aandachtspunten 2 en 3). De gemiddelde ontgravingsdiepte ten behoeve van de noodzakelijke bodemsanering wordt gesteld op 1,0 m-mv. Aandachtspunten 1. Lopende BioSoil in-situ grondwatersanering Op het zuid-westelijke deel van de locatie Erdbrinkplein 7-9 bevindt zich een verontreiniging van aromaten en minerale olie in het grondwater. Er vindt al enige jaren een biologische in-situ sanering plaats, waarvan de reslutaten - gelet op de tijdsduur van saneren tot nu toe - te wensen over laten.
Met BioSoil is afgesproken dat z.s.m. de laatste evaluaties van de sanering worden overgelegd aan gemeente en provincie. In een komend overleg met de provincie zullen vervolgens de nut en noodzaak van de voortgang van deze sanering worden besproken en zal worden gekeken naar de inpassing van een eventuele gewijzigde grondwatersanering in de plannen van de gemeente Doetinchem voor het Lookwartier. De verwachting is dat een en ander technisch goed is in te passen, maar dat extra bodemsaneringskosten voor de gemeente uiteraard niet vallen uit te sluiten. 2. Bodemkwaliteit Keppelseweg 8-10 (Tamoil) Voor deze locaties kan de bodemkwaliteit thans nog niet goed in beeld worden gebracht, omdat er voor het bodemonderzoek door in gebruik zijnde vloeistofdichte vloeren geboord zou moeten worden. Aanbevolen wordt om te zijner tijd bij de beëindiging van de bedrijfsvoering van het tankstation alsnog een verkennend bodemonderzoek uit te voeren. Op basis van de thans bekende gegevens dient er rekening mee te worden gehouden dat de locatie lokaal is verontreinigd met aromaten en minerale olie. 3. Betonvloer garage Connexxion In de garage van Connexxion ‘achterop’ het terrein aan het Erdbrinkplein 7-9 bevindt zich een grote vloeistofdichte betonvloer die naar verluidt zeker 1 meter dik is. Tijdens het veldwerk ingezette boringen zijn vanwege deze dikke vloer gestaakt. Aanbevolen wordt om te zijner tijd na sloop en verwijdering van deze vloer aanvullend bodemonderzoek uit te voeren om de kwaliteit van de bodem in beeld te krijgen. Op basis van de thans bekende gegevens worden er op voorhand geen verontreinigingen verwacht, maar bodemverontreiniging aldaar valt op voorhand niet uit te sluiten. Conclusies Binnen het plangebied Lookwartier worden op basis van het onderhavige nader bodemonderzoek twee gevallen van ernstige bodemverontreiniging onderscheiden die dienen te worden gesaneerd om de plannen voor het Lookwartier te kunnen realiseren. Er dient een saneringsplan met kostenraming te worden opgesteld en ter goedkeuring aan de provincie Gelderland te worden voorgelegd. Er is afstemming nodig met de provincie over de voortgang van een lopende grondwatersanering en/of de mogelijke inpassing van deze grondwatersanering in relatie tot de planvorming. Op twee deellocaties die nu niet bemonsterd kunnen worden dient te zijner tijd nog bodemonderzoek plaats te vinden.
72 - SP Lookwartier
Luchtkwaliteit Luchtkwaliteit is een van de belangrijke pijlers voor een goede leefomgeving. De luchtkwaliteit in het plangebied wordt bepaald door de bijdrage door verkeer en de locale achtergrondconcentratie. In de eerste plaats dient te worden nagegaan of de luchtkwaliteit door de extra verkeersstromen of door wijzigingen in de bestaande verkeersstructuur negatief wordt beïnvloed en daardoor grenswaarden worden overschreden. In de tweede plaats dient in beeld te worden gebracht wat de luchtkwaliteit ter plaatse van de woningbouwontwikkeling is als gevolg van de nabijgelegen wegen. Adviesbureau SPA B.V. heeft onderzoek gedaan naar de luchtkwaliteit in het plangebied. Wettelijk kader In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit (96/62/EG) uit 1996 zijn de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteitsbeleid vastgelegd. Deze kaderrichtlijn is uitgewerkt in dochterrichtlijnen voor verschillende luchtverontreinigende stoffen. In 1999 trad de eerste dochterrichtlijn (1999/30/EG) in werking voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof en lood. De richtlijn stelt voor deze stoffen grenswaarden vast, geeft plandrempels en alarmdrempels. In 2001 is de tweede dochterrichtlijn (2000/69/EG) in werking getreden voor benzeen en koolmonoxide. In 2002 is de derde dochterrichtlijn (2002/3/EG) in werking getreden met normen voor ozon. De vierde dochterrichtlijn met vooral normen voor zware metalen is in voorbereiding. Nederland heeft de Europese regels geïmplementeerd in het Besluit luchtkwaliteit (Blk). Op 5 augustus 2005 is een nieuw Besluit luchtkwaliteit (Besluit luchtkwaliteit 2005) van kracht geworden. Dit besluit geeft kaders om ruimtelijke plannen, die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. In het Besluit zijn grenswaarden voor onder meer de stoffen zwaveldioxide (SO2), stikstofdioxide (NO), stikstofoxiden (NOx), fijn stof (PM10 ) en lood (Pb) opgenomen. De grenswaarden geven een norm van de buitenluchtkwaliteit aan die, in het belang van bescherming van de gezondheid van de mens en van het milieu niet mag worden overschreden. De grenswaarden zijn vastgelegd in de Besluiten luchtkwaliteit bij Algemene Maatregel van Bestuur en vormen een onderdeel van de Wet milieubeheer. Het weggebruik is veelal maatgevend voor de luchtkwaliteit. Voor wegverkeer zijn in het algemeen stikstofdioxide (NO) en fijn stof (PM10) de meest bepalende stof. Als blijkt dat grenswaarden uit het Besluit zijn overschreden of naar verwachting zullen worden overschreden, moeten er maatregelen worden getroffen. Er zijn geen ontheffingen mogelijk.
Volgens het Besluit luchtkwaliteit dient in de eerste plaats te worden nagegaan of de luchtkwaliteit door de extra verkeersstromen of door wijzigingen in de bestaande verkeersstructuur negatief wordt beïnvloed en daardoor grenswaarden worden overschreden. In de tweede plaats dient in beeld te worden gebracht wat de luchtkwaliteit ter plaatse van de woningbouwontwikkeling is als gevolg van de nabijgelegen wegen. Onderzoek luchtkwaliteit Adviesbureau SPA B.V. heeft onderzoek uitgevoerd naar de luchtkwaliteit nabij de belangrijke ontsluitingswegen en in de directe omgeving van het plangebied. De rapportage is gedateerd op 3 april 2007 nr. 07.114.R02. Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied, ter plaatse van de geprojecteerde woningbouw cq de bestaande woningen, aan de grenswaarden van het Besluit luchtkwaliteit 2005 wordt voldaan. De referentiejaren (2007, 2010, 2015 en 2020). Hierbij is de toekomstige wegennetwerk concept mobiliteitsplan, vastgesteld door de raad op 19 april 2007 als voorlopig uitgangspunt genomen. De verkeersfunctie van de Hofstraat wordt voor een belangrijk deel overgenomen door de nieuw aan te leggen Ruimzichtlaan. Bij de planfase bestemmingsplan worden de uitgangspunten van het onderzoek getoetst aan het wegennetwerk van het dan definitief vastgestelde mobiliteitsplan. Indien nodig kan het onderzoek geactualiseerd worden en kunnen eventueel toe te passen maatregelen toegelicht cq vastgesteld worden.
Bedrijfszonering (hindercirkels)
In en rondom het plangebied zijn diverse bedrijven gevestigd. Deze bedrijven hebben een milieuzone voor de aspecten geur, stof, geluid, en externe veiligheid. Adviesbureau SPA heeft een onderzoek uitgevoerd naar de aanwezig bedrijven en de specifieke milieuzonering van deze bedrijven. Tevens is onderzocht welke milieuzonering gehanteerd moet worden voor de nieuwe bedrijfsfuncties in het plangebied
In het kader van de Wet milieubeheer zijn bij de bestaande bedrijven in de directe omgeving van het plangebied milieuvergunningen verleend of meldingen zoals als bedoeld in artikel 8.40 van de Wet milieubeheer van toepassing. De nieuwe (bedrijfs)functies moeten te zijner tijd voldoen aan het voorgenoemde wettelijk kader. Onderzoek bedrijven Akoestisch adviesbureau SPA te Ede heeft akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de invloedzones van de bedrijven in de directe omgeving van het plangebied. De rapportage is gedateerd op 25 april 2007 nr. 07.1098.N01. Uit het onderzoek blijkt dat het gros van de bedrijven geen belemmeringen vormen voor de planontwikkelingen. De bedrijven voldoen niet aan de afstandcriteria (richtlijn Bedrijven en milieuzonering VNG) en worden akoestisch nader beschouwd. Uit het nader onderzoek wordt duidelijk of de situatie voldoet aan het wettelijk kader. Als dit niet het geval is worden aanvullende maatregelen getroffen om alsnog te voldoen aan het wettelijk kader. Bij de planfase bestemmingsplan worden bevindingen van dit onderzoek en eventueel toe te passen maatregelen toegelicht cq vastgesteld. Voor de onderstaande bedrijven/instellingen wordt een specifiek akoestisch onderzoek uitgevoerd: o De wasstraat De Achterhoek en autoschadeen herstelbedrijf De Achterhoek o Bouwbedrijf van Zadelhoff bouwelementen/ van Zadelhoff beheer o Bioscoop Cine City (uitbreiding) o Schouwburg Amphion o Theatercafé o Gezondheidscentrum Een nadere akoestisch onderbouwing is noodzakelijk bij: o Kegelbanen Frielinkhof o Bedrijfsverzamelgebouw Frielinkstraat o Verslavingszorg De Grift o Installatiebedrijf en rijwielhandel Bulten
Wettelijk kader De categorie-indeling uit het VNG-boekje “Bedrijven en milieuzonering” is gehanteerd voor de indicatieve zonering van de bedrijven in en in de directe omgeving van het plangebied. Dit zijn bestaande bedrijven (ingepast) en de nieuwe functies (de schouwburg, theatercafé, etc). De zones zijn, per bedrijfsklasse aangegeven, in de voorgenoemde richtlijn. De zones zijn gebaseerd om een ‘gemiddelde’ bedrijfssituatie (qua aard en omvang). Een nadere beschouwing van de bedrijven levert een nauwkeurige beeld van de daadwerkelijke milieuzones. Hierbij wordt gekeken naar de specifieke bedrijfssituatie, en aan de hand van onderzoek kunnen specifieke milieuzones worden bepaald. SP Lookwartier - 73
Afvalcontainerpunten: ondergronds en/of opstelplaats
74 - SP Lookwartier
CIVIELTECHNISCHE ASPECTEN Peilhoogtes In het plangebied komt een globaal hoogteverloop voor van ca. 13,60+NAP aan de Keppelseweg/Hofstraat tot 12,70+NAP aan de Loolaan en Ds. van Dijkweg. In het plangebied zal bij deze hoogtes aangesloten worden, waarbij het hoogteverschil in de wegen en erven geleidelijk zal verlopen. Hierdoor kan met een nagenoeg gesloten grondbalans gewerkt worden. Voor de woningen wordt een peil van 30 cm boven het omliggende terrein aangegeven. Dit houdt in dat er voor de realisatie van de opstallen (uitgraven bouwput) grond afgevoerd zal moeten worden. Tracé nutsvoorzieningen en gebouwde nutsvoorzieningen De benodigde ruimte voor kabels en leidingen in de dwarsprofielen dient ten minste 1,80 m te bedragen. In het hele plangebied is hiermee rekening gehouden door aan één zijde van de straat een trottoir van 1,70 m aan te houden en een bermstrook van 0,20 m. De trottoirs worden uitgevoerd met elementenverharding. Op de leidingenkaart zijn de voorlopige kabels en leidingentracés aangegeven. Deze tracés dienen nog met de nutsbedrijven (UNOG) te worden vastgesteld.
Voor het plangebied Lookwartier is het watertoetstraject inmiddels uitgezet. Het openbaar gebied wordt behalve de Ruimzichtlaan volledig afgekoppeld door middel van een infiltratieriool en wadi’s. Vuilinzameling Voor verschillende woonmilieus zijn verschillende wijzen van afvalberging en afvalaanbieding gedefinieerd: - Gestapelde woningen via ondergrondse containers betaald door de projectontwikkelaar. Ondergrondse containers staan in (semi) openbaar gebied. - Winkels en bedrijven dienen containers inpandig te stallen. - Grondgebonden woningen in ontspannen wonen aan de ‘Vinklaan’ en de ‘Erdbrinklaan’ krijgen een eigen kliko. Stalling op eigen terrein, kliko aanbieden op straat. - Overige grondgebonden woningen kunnen hun afval kwijt in ondergrondse containers. Ondergrondse containers staan in (semi) openbaar gebied.
Waterafvoer Het plangebied “t Lookwartier” valt onder het riooldistrict Zaagmolenpad. In het kader van het masterplan afkoppelen Zaagmolenpad moet de gemeente Doetinchem per 1 januari 2010 voldoen aan de Basisinspanning Plus, welke een verplichting is vanuit het Waterschap Rijn en IJssel. Dit betekent dat in het riooldistrict Zaagmolenpad een vastgestelde hoeveelheid verhard oppervlak moet worden afgekoppeld. De gemeente wil het regenwater, vervuild regenwater en afvalwater gescheiden inzamelen. Voor de woonmilieus ‘stedelijk’ (Schouwburgblok en Amphion) en ‘groen’ (“Remisieblok”, “Ruimzichtseblok”, “Middenblok” en “Vinkeblok”) zijn voorschriften voor de waterafvoer geformuleerd: Stedelijk wonen: - Alle afvoer van hemelwater op straatniveau zichtbaar aanbieden. - Geen toepassing van zink, koper of lood bij dakgoten en daken, tenzij deze zodanig zijn bewerkt dat er geen uitloging plaats kan vinden. Groen wonen: - Achterkant woningen: afvoer hemelwater op eigen terrein. - Voorkant woningen: zo mogelijk ook afvoer hemelwater op eigen terrein (infiltratiekratten), overloop zichtbaar aanbieden op straatniveau. - Geen toepassing van zink, koper of lood bij dakgoten en daken, tenzij deze zodanig zijn bewerkt dat er geen uitloging plaats kan vinden.
SP Lookwartier - 75
76 - SP Lookwartier
NATUUR EN GROEN Waardering en inpassing bomen De bomen en overige houtopstanden zijn binnen de bestaande situatie beoordeeld op de ‘beeldbepalendheid’. Hierbij spelen de volgende aspecten een rol: plaats in de ruimtelijke structuur, zichtbaarheid vanaf openbaar terrein, omvang en ouderdom, cultuurhistorische -, dendrologische -, educatieve - en toekomstwaarde. Definitie en wijze van waardering van bovenstaande criteria hebben plaatsgevonden volgens de beleidsregels behorende bij de Bomenverordening gemeente Doetinchem. Aan de hand van bovenstaand beleid en de waardering zijn de bomen in het plangebied in 4 groepen te verdelen: - bijzondere bomen - waardevolle bomen – in te passen - waardevolle bomen – streven naar inpassing - overige bomen Ten opzichte van de boomwaardering zoals verwoord in het SPvE heeft er een verdiepingsslag plaatsgevonden. Er zijn binnen het te ontwikkelen gebied nu geen onbeoordeelde bomen meer. De bijzondere bomen en de waardevolle, in te passen bomen blijven in de plannen onaangetast. De enige plek waar zich een conflictsituatie tussen plannen en bestaande waardevolle bomen voor doet is aan de Frielinkstraat, achter de basisschool. Hier komt de Ruimzichtlaan over de bossage te lopen. Dit gebiedje is qua flora en fauna ook onderzocht. Voor de voorkomende soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. De “overige bomen” op het Erdbrinkplein en rond de opstallen van Connexxion zijn beoordeeld op verplantbaarheid. Dit heeft er toe geleid dat een viertal bolesdoorns en twee haagbeuken worden voorbereid op verplanten. Een achttal platanen op de parkeerplaats kan zonder voorbereiding verplant worden. De overige bomen rond het busstation zullen op basis van hun grootte, vatbaarheid voor ziektes en beperkte toepasbaarheid worden gekapt.
Flora en fauna De toetsing aan de flora en faunawet heeft plaatsgevonden op basis van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (November 2006). Aangezien de hierin aangegeven structuren in het stedenbouwkundig plan niet gewijzigd zijn, kunnen de conclusies ook van toepassing hierop worden verklaard. Flora Van de in het onderzoeksgebied aangetroffen soorten hogere planten staan 2 soorten vermeld in de Flora- en faunawet. Gewone vogelmelk en Akkerklokje staan in Tabel 1 van de Flora- en faunawet. Bij de te realiseren kruising tussen de Ruimzichtlaan en de bestaande Frielinkstraat wordt mogelijk de aangetroffen vegetatie beschadigd ter plaatse van de toekomstige kruising. De toplaag met de aangetroffen plantensoorten wordt verwijderd en elders ingeplant. Broedvogels Alle in het gebied aangetroffen broedvogels zijn streng beschermd krachtens de Flora- en faunawet. Ontheffing voor deze diergroep is niet mogelijk. Dit betekent dat het doden, verstoren, en anderszins verontrusten niet is toegestaan. Voor vogels geldt dat deze tijdens de broedperiode het meest gevoelig zijn voor verstoring. De rest van het jaar zijn zij flexibeler en is de kans op nadelige effecten door de werkzaamheden voor de individuen aanzienlijk minder. Er dient dan ook nadrukkelijk rekening mee gehouden te worden dat de geplande werkzaamheden buiten de broedperiode worden uitgevoerd. Globaal kan worden gezegd dat de broedperiode, voor de aanwezige soorten, ligt tussen 1 maart en 31 juli. In het onderzoeksgebied is de Grauwe Vliegenvanger aangetroffen. Deze staat vermeld op de Rode Lijst van Nederlandse broedvogels, maar dit heeft geen wettelijke consequenties. Vleermuizen Alle in het gebied aangetroffen vleermuizen staan in tabel 3 van de Flora- en faunawet en zijn streng
beschermd krachtens deze wet en de Europese Habitatrichtlijn. De volgende vleermuissoorten zijn in het gebied aangetroffen: Gewone dwergvleermuis Laatvlieger. Enkele deelgebieden worden door vleermuizen gebruikt als foerageergebied en/of vliegroute. Aan de westzijde van het plangebied wordt de Loolaan intensief gebruikt als vliegroute. Daarnaast wordt de Frielinkstraat intensief gebruikt als foerageergebied. Voor de rest van het gebied zijn enkele waarnemingen van foeragerende vleermuizen bekend. Om de aanwezige lijnvormige elementen (foerageergebied en migratieroute) aantrekkelijk te houden is het wenselijk terughoudend te zijn met het belichten van deze elementen. Geadviseerd wordt om de verlichting in de nabijheid van de lijnvormige elementen zoveel mogelijk naar beneden te richten met een zo laag mogelijke lichtintensiteit. Aan de Frielinkstraat zijn oude bomen aanwezig die potentieel verblijfplaats zijn voor vleermuizen. De 2 in het gebied aangetroffen soorten Gewone Dwergvleermuis en Laatvlieger verblijven over het algemeen in gebouwen, maar mogelijk bevinden zich verblijfplaatsen van de elders in het Schilgebied aangetroffen Rosse Vleermuis. Overige zoogdieren Naast de genoemde vleermuizensoorten is nog 1 beschermde zoogdierensoort aangetroffen. Het gaat hierbij om de Steenmarter die genoemd staat in tabel 2 van de Flora- en faunawet. Steenmarters komen in veel stedelijke gebieden voor. De soort is in het onderzoeksgebied tweemaal waargenomen, maar maakt waarschijnlijk van het gehele gebied gebruik als foerageergebied. Dagvlinders Er zijn geen wettelijk beschermde soorten dagvlinders in het onderzoeksgebied aangetroffen. Aanwezige lijnvormige elementen Zoveel mogelijk het bestaande groen handhaven en integreren in het plangebied. Verder wordt het
SP Lookwartier - 77
Verspreidingskaart flora
78 - SP Lookwartier
Verspreidingskaart broedvogels
versterken van de aanwezige verbindingen sterk aangeraden. Door bij de inrichting zo veel mogelijk inheems plantmateriaal aan te planten kunnen zich hier een verscheidenheid aan insecten en hogere planten vestigen. Hierdoor worden het voedselaanbod voor de vleermuizen vergroot en potentieel jachtgebied wordt uitgebreid. Door het nemen van bovenstaande aanbevelingen zullen de aanwezige vleermuizen in het gebied niet in hun voortbestaan worden bedreigd. Conclusie Verblijfplaatsen (zomerverblijven en kraamkolonies) van vleermuizen zullen door de werkzaamheden niet vernietigd worden. Door de inrichting van het plangebied zal het plangebied mogelijk minder geschikt worden als foerageergebied voor vleermuizen. Door de mogelijke toename van lichtintensiteit zullen de aanwezige lijnvormige elementen minder aantrekkelijk kunnen worden als foerageergebied en migratieroute. Enkele belangrijke groene elementen zullen verdwijnen waardoor de kwaliteit van het foerageergebied voor vleermuizen verslechtert. Bovendien zijn de groenstructuren aan de Frielinkstraat groeiplaats van enkele (niet beschermde) KISAL-aandachtsoorten en 2 soorten van de Flora- en faunawet, tabel 1 (algemene soorten). Voor deze soorten is geen ontheffing nodig, echter duidt het gezamenlijk voorkomen van deze plantensoorten op een hoge natuurwaarde. Gewenst is om bij de realisatie van het plan deze groengebieden intact te laten en uit te breiden. Dit is ook van belang voor het beschikbaar blijven van het gebied voor de Steenmarter. Er hoeft voor de uitvoering van de werkzaamheden geen ontheffing Flora- en faunawet te worden aangevraagd. Verspreidingskaart zoogdieren
SP Lookwartier - 79
80 - SP Lookwartier
VERKEER Uitwerking (uitleg) Verkeer - Ontsluitingsstructuur Hoofdsysteem (+ ontsluitingskaart en karakterisering en ambities div. wegen: Hofstraat, Keppelseweg, “Ruimzichtlaan”, Ds. Van Dijkweg) Het plangebied wordt voor driekwart begrensd door de omringende wegen die deel uitmaken van de gemeentelijke hoofdwegenstructuur. Aan de noordkant is dat de Ds. van Dijkweg, aan de oostkant de Hofstraat en aan de zuidzijde de Keppelseweg. In de mobiliteitsvisie is als streven opgenomen om de Hofstraat te ontlasten. Uit de modelberekeningen blijkt dat de “Ruimzichtlaan” die in noord-zuid richting dwars door het plangebied loopt voor een belangrijk deel de functie van de Hofstraat overneemt. In de mobiliteitsvisie is er daarom voor gekozen voorlopig de “Ruimzichtlaan” onderdeel van het gemeentelijk hoofdwegennet te laten zijn en de Hofstraat qua functie af te waarderen. De “Ruimzichtlaan” krijgt daarmee in 2020 een intensiteit van ca. 16000 mvt, terwijl van de Hofstraat in 2020 nog 11500 mvt/etm gebruik blijven maken. Tenslotte wordt aan de westkant het gebied begrensd door de Loolaan, die voornamelijk een functie heeft voor ontsluiting van de aangrenzende bestemmingen. De Loolaan is ‘geknipt’, waardoor doorgaand verkeer via deze weg niet mogelijk is. Fietsverkeer is wel mogelijk. Om het plangebied op de omringende wegen aan te sluiten wordt de “Ruimzichtlaan” aangesloten op de Keppelseweg en de Ds. Van Dijkweg. Ook het kruispunt Keppelseweg/Europaweg/Hofstraat, de Hofstraat zelf en andere kruispunten van de Hofstraat en Ds. Van Dijkweg worden aangepast. Op de Hofstraat wordt nabij de aansluiting van de Ds. Van Dijkweg de parkeergarage ontsloten. - Kruispunt Keppelseweg/”Ruimzichtlaan” Dit betreft een nieuw kruispunt waar, uitgaande van de functie van de “Ruimzichtlaan” als onderdeel van de hoofdwegenstructuur een aanzienlijke hoeveelheid verkeer verwerkt moet worden. Daarvoor zal een verkeersregelinstallatie (VRI) worden geplaatst, die vanwege de korte afstand gekoppeld wordt aan de VRI op het kruispunt Keppelseweg/ Hofstraat/Europaweg. Om het verkeer te kunnen verwerken is aanleg van diverse opstelstroken nodig. De ruimtelijke mogelijkheden daarvoor zijn echter beperkt. - Aansluiting “Ruimzichtlaan”/Ds. Van Dijkweg In het SPvE is op deze aansluiting een ovale rotonde geprojecteerd. Nadere analyse van de verkeersbewegingen op het kruispunt, uitgaande van de intensiteitsprognose uit de mobiliteitsvisie voor 2020, laat echter zien dat de rotonde niet in staat is het verkeer goed te verwerken. In het plan wordt
nu uitgegaan van aanleg van een VRI, met op elke aanvoerende richting twee opstelstroken. Om het zicht op de Villa Ruimzicht te behouden dienen de verkeerslichten niet over de weg heen te worden gebouwd. - Kruispunt Keppelseweg/Europaweg/Hofstraat Om de gewenste verkeerscirculatie te benadrukken is voor dit kruispunt een reconstructie nodig. Hiervoor zijn er 2 varianten: a. het bestaande kruispunt in zijn huidige vorm grotendeels handhaven en op de Keppelseweg een extra rijstrook (in de richting van de “Ruimzichtlaan”) en op de Europaweg een extra linksafopstelstrook toevoegen. b. de Europaweg afbuigen naar de Keppelseweg en de Hofstraat (met het Hovenstraatje) daarop ondergeschikt aansluiten. Ook in die situatie moet het wegvak richting “Ruimzichtlaan” worden uitgebreid met een rijstrook en op de Europaweg een extra linksafopstelstrook. De tweede variant heeft, omdat de ondergeschiktheid van de Hofstraat wordt benadrukt, de voorkeur boven de variant met het grotendeels handhaven van het huidige kruispunt. Uit nadere uitwerking zal moeten blijken welke variant de beste is. De Hofstraat zelf krijgt een aangepast profiel, waarbij –overeenkomstig de lagere functie in de mobiliteitsvisie- het aantal rijstroken wordt verminderd en de weg een ander profiel met op bepaalde delen een bredere middenberm krijgt. - Interne wegen De wegenstructuur binnen het gebied ten westen van de “Ruimzichtlaan” bestaat, uitgezonderd de “Ruimzichtlaan” zelf, uit lagere orde wegen. Hiervoor geldt een snelheidsregime van 30 km/u (30 km/u-zone). De woonstraten hebben een op de functie afgestemd ‘informeel’ profiel met een rijbaan, trottoir en grasberm. Om sluipverkeer door het gebied te weren is via de Erdbrinklaan en Frielinkstraat geen rechtstreekse verbinding tussen de Loolaan en “Ruimzichtlaan” aanwezig voor gemotoriseerd verkeer.
woningen en appartementen zijn bereikbaar vanaf de “Ruimzichtlaan” en de parkeergarage wordt ontsloten op de Hofstraat. Ten noorden van dit gebied worden eveneens woningen gesitueerd, die een eigen ontsluiting/parkeerlocatie hebben. - Langzaam verkeer Door het plangebied lopen via de Erdbrinklaan/ Schouwpad (onderdeel hoofdfietsroute) en de Frielinkstraat fietsroutes door het gebied. De route via de Erdbrinklaan verbindt de Loolaan met de “Ruimzichtlaan”, via het Schouwpad ook met de Hofstraat en loopt door in de Van Nispenstraat. De route via de Frielinkstraat leidt via de Ds. Van Dijkweg naar de Hofstraat. Langs de “Ruimzichtlaan” en de omringende wegen (Keppelseweg, Hofstraat) zijn vrijliggende fietsvoorzieningen aanwezig. De Loolaan is voor autoverkeer onderbroken, maar voor fietsverkeer open. In het gebied worden fietsen in/bij de woningen/ appartementen gestald. Uit oogpunt van loopafstanden en om wildstallen tegen te gaan is voor de schouwburg en bioscoop een fietsenstalling op korte afstand (binnen max. 30-50 meter van de ingang) nodig. Uit ramingen op basis van landelijke kencijfers blijkt dat zo’n 350 tot 400 plaatsen nodig zijn. Uit waarnemingen bij de bioscoop en schouwburg in Doetinchem is gebleken dat met zo’n 200 plaatsen kan worden volstaan. Aan de overzijde van de Hofstraat zijn bij het postkantoor ook nog 22 plaatsen (locatie 40) en bij de Grutstraat 70 stallingplaatsen aanwezig. Bij die laatste kan echter de opmerking worden gemaakt dat deze reeds op grotere afstand (ca. 150 m) ligt en op overwegend dezelfde tijden als de schouwburg en bioscoop bezoekers van het cultureel centrum trekt. Medegebruik van voorzieningen in de directe omgeving is daardoor slechts beperkt mogelijk. Stallingsvoorzieningen worden gerealiseerd in samenhang met uitbreiding van de bioscoop. Door situering op deze locatie wordt voldaan aan de afstandseis voor zowel bioscoop als schouwburg.
De ontsluiting voor autoverkeer loopt via de Frielinkstraat/Loolaan van/naar de Keppelseweg, in het gebied via de Frielinkstraat, de Vinklaan en Erdbrinklaan en via de aansluiting van de Erdbrinklaan op de “Ruimzichtlaan”. Deels worden de aanwezige woningen ontsloten via ‘ mews’: smalle achterontsluitingen Het zuidelijk deel van het gebied ten oosten van de “Ruimzichtlaan” (Schouwburg en appartementen/ woningen), is een verkeersluw voetgangersgebied dat in oost-west richting alleen doorsneden wordt door een fietsroute. De parkeerlocaties voor de SP Lookwartier - 81
82 - SP Lookwartier
- Parkeren Voor de woningen/appartementen die in het gebied worden gerealiseerd gelden de volgende parkeernormen: Type woning Gebiedstypering Ontspannen* Gebiedtypering Stedelijk/centrum Woningen goedkope segment 1,5 pp/won. / 1,0 pp/won. Woningen middensegment 1,7 pp/won. / 1,2 pp/won. Woningen dure segment 1,8 pp/won. / 1,4 pp/won. Groeps- en beschut wonen 0,6 pp/won. * Voor de Schil zijn de parkeernormen vertaald naar de verschillende woonmilieus: in het ontspannen woonmilieu bieden opritten op eigen erf Bewoners parkeren in beginsel op eigen terrein. Dat kan op maaiveld zijn of, bij bewoners van de woningen op de parkeergarage op het dek. Voor bezoekers (0,3 pp/won aandeel in de norm) geldt dat zij in de parkeergarage of op betaalde openbare plaatsen kunnen parkeren. Vanwege de ligging nabij het centrum en de schouwburg en bioscoop is het nodig het parkeren te reguleren in het aangrenzende gebied. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van parkeervergunning/ontheffingen. Omdat de bioscoop en schouwburg voornamelijk in de avonduren bezoekers trekken, zal dit parkeerregime gedurende 24-uur per dag gelden. - Parkeergarage Op het Erdbrinkplein vervallen 190 parkeerplaatsen. Daarvoor in de plaats komt voor het parkeren van bezoekers van de nieuwe schouwburg, de bioscoop en de woningen een openbare parkeergarage met ca. 400 parkeerplaatsen. De garage vervult daarnaast een rol voor bezoekers en werknemers uit de binnenstad. Door de diverse ontwikkellocaties in de schil, komt een groot aantal openbare maaiveldparkeerplaatsen te vervallen. Door die intensivering van het gebruik (meer woningen, winkels en kantoren) en anderzijds het vervallen van bestaande parkeerlocaties is het nodig nieuwe parkeervoorzieningen te realiseren. Om de wenselijke omvang in beeld te brengen is een parkeerbalansonderzoek verricht. Rekening houdend met de (toekomstige) ontwikkelingen resulteert daaruit voor het gebied van het Connexxion-terrein een parkeertekort van circa 400 tot 500 parkeerplaatsen. Met de nieuw te bouwen garage wordt hierin voor een groot deel voorzien. In het SPvE werd voor het openbare deel van de parkeergarage uitgegaan van een eenlaags garage die deels onder de woningen en onder de schouw-
burg was gesitueerd. Afgezien van de juridische, technische constructieve implicaties die daarbij een rol spelen, blijkt een eenlaags garage van een dergelijke omvang uit oogpunt van grondwateronttrekking niet, of alleen tegen extreem hoge kosten te realiseren. In afwijking van het SPvE is daarom gekozen voor een 2-laags garage, die alleen onder het woningdeel is gesitueerd. Bewoners parkeren niet in de openbare garage maar op eigen voorzieningen, die op de openbare garage zijn gesitueerd. Uitgangspunt is een kwalitatief goede garage, hetgeen onder meer tot uiting komt in de kolomvrije constructie (kolommen om de 2 of 3 vakken op de kop van de vakken) en toetreding van daglicht. De parkeergarage krijgt voor het autoverkeer een gecombineerde in-/uitrit op de Hofstraat. Deze heeft drie rijstroken, waarvan de middelste als wisselstrook kan dienen om op piekmomenten voor ingaand of uitgaand verkeer extra capaciteit te bieden. Op de Hofstraat wordt een apart opstelvak voor linksafslaand verkeer naar de garage aangelegd. De voetgangersuitgang is gelegen aan het plein tussen de bioscoop en de schouwburg, en biedt goede aansluiting op de looproute naar het centrum via de Van Nispenstraat. - Openbaar vervoer Het openbaar vervoer zal niet langer gebruik kunnen maken van de halteplaats op het Erdbrinkplein. De buslijnen zullen daarom worden omgeleid via de route Burg. Van Nispenstraat – Hofstraat – Keppelseweg (lijnen 24, 27, 29 en 82). Lijn 25 reed reeds via de Hofstraat en Europaweg. De verkeersregelinstallaties op de kruispunten Keppelseweg/Europaweg/Hofstraat en van Nispenstraat/ Hofstraat zijn reeds uitgerust met prioriteitsbeïnvloeding voor het openbaar vervoer. Lijnen: 24 ’s-Heerenberg - De Huet 25 stadsbus 27 Arnhem – Giesbeek - Gendringen 29 Arnhem – Rheden – Gendringen 82 Doetinchem - Zutphen Ter vervanging van de halte op het Erdbrinkplein, wordt op langere termijn cq. na openstelling van de ““Ruimzichtlaan”” een halte gerealiseerd op de Hofstraat (tussen Keppelseweg en Van Nispenstraat). Dit is pas dan mogelijk omdat de verkeersdruk op de Hofstraat zonder aanleg en openstelling van de ““Ruimzichtlaan”” nog te hoog is. Tijdelijk zal daarom aan het begin van de Van Nispenstraat op de rijbaan worden gehalteerd.
SP Lookwartier - 83
84 - SP Lookwartier
RAAP Archeologisch Adviesbureau BV
ARCHEOLOGIE In opdracht van de gemeente Doetinchem is in februari 2007 een inventariserend veldonderzoek in de vorm van proefsleuven uitgevoerd. Realisatie van bebouwing zou mogelijk aanwezige archeologische resten kunnen verstoren. Doel van het proefsleuvenonderzoek is te bepalen of er archeologische grondsporen aanwezig zijn en wat de kwaliteit, omvang, diepteligging, aard en datering van de mogelijk aanwezige grondsporen en overige archeologische resten is. Het inventariserend onderzoek heeft geleid tot de vondst van een behoudenswaardige archeologische vindplaats. Daarom wordt in principe aanbevolen de archeologische waarden in situ te behouden en te beschermen. Indien dit niet mogelijk is, wordt geadviseerd de vindplaats vlakdekkend te onderzoeken door middel van een definitief archeologisch onderzoek (opgraving), zodat de archeologische waarden ex situ kunnen worden behouden. Op basis van de inhoudelijke kwaliteit scoort de vindplaats bovengemiddeld wat vooral door de zeldzaamheid en de informatiewaarden van deze vindplaats komt. Bij het proefsleuvenonderzoek zijn archeologische resten uit zowel de IJzertijd als (Volle) Middeleeuwen (900-1300 n.Chr.) aangetroffen. Tot nu toe is er nog maar weinig bekend over de boerennederzettingen uit de Volle Middeleeuwen direct buiten de middeleeuwse stad. Vaak zijn dergelijke vindplaatsen door de stadsuitbreidingen verstoord of bebouwd waardoor ze niet meer kunnen worden onderzocht. Het nederzettingsterrein is niet alleen van regionaal belang maar biedt ook mogelijkheden om de vroegste stadsgeschiedenis van Doetinchem te onderzoeken aangezien de middeleeuwse boeren gemeenschap waarschijnlijk afhankelijk was, contacten onderhield en producten leverde aan de bewoners van de stad Doetinchem. Het stedenbouwkundig plan voorziet in een complete herinrichting van het plangebied. Dit houdt in dat er een vlakdekkend onderzoek plaats dient te vinden. Hiervoor wordt in de planning voor het bouwrijp maken van het plangebied tijd gereserveerd, zodat voorafgaand aan de bouwactiviteiten het plangebied archeologisch volledig onderzocht is.
SP Lookwartier - 85
Resumé programma projectmatige woningbouw Lookwartier samenwerkingsgebied Site Woondiensten - gemeente Doetinchem
maatschappelijke woningen MG Kopblok MG Hofstraat Beneden/boven Atelierwoning TOTAAl
Theaterblok Remiseblok Ruimzichtlaan zuid Remiseblok
29 13 10 6 58
MG V-Blok Urban Villas Ruimzichtlaan Herenhuis theater Atelierwoning Herenhuis Ruimzichtlaan Laanwoning TOTAAL
Ruimzichtlaan zuid Theaterkwartier Theaterkwartier Remiseblok Remiseblok Ruimzichtlaan zuid
24 33 20 8 9 18 112
koopwoningen
86 - SP Lookwartier
Programma wonen Het Connexxion terrein biedt door zijn unieke ligging aan de rand van het centrum kansen voor het creëren van een aantrekkelijk woonmilieu. Het wonen in dit gebied kan een belangrijke meerwaarde krijgen wanneer de uitstraling van het theater wordt benut in de woonbeleving van de omliggende woongebouwen. Niet zozeer gezinsfase en inkomen zijn bepalend voor de woningkeuze van de Nederlandse huishoudens, hun waarden en leefstijl bepalen in veel belangrijkere mate in welke woning ze willen wonen en zich thuis voelen. Mensen zoeken naar identiteit en verbinding. Juist door de individualisering zijn mensen weer op zoek naar collectiviteiten met een eigen identiteit. Daar vloeit uit voort dat iemands levensstijl tegenwoordig bepalend is voor de keuze van een woonmilieu. Iedereen die een nieuw huis zoekt, kijkt niet alleen naar het huis zelf maar ook naar de omgeving, naar de buurt waarin het huis staat, de buurt is hiermee een stukje van iemands persoonlijkheid. De sfeer, het imago en de identiteit zijn vanuit dat perspectief belangrijke ingrediënten voor het creëren van woon- en leefplezier. De woning en de woonomgeving moet iets bieden waar mensen aan hechten, het moet een gebied worden die tot de verbeelding gaat spreken met een specifiek imago binnen de context van de stad. Door het veelzijdige aanbod aan voorzieningen in en rond het centrum leent het ‘t Loo kwartier zich uitstekend voor doelgroepen die daarvan afhankelijk (willen) zijn. Vanuit die optiek dienen de woningen te voldoen aan ontwerpeisen die het mogelijk maken dat mensen zolang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen in de eigen woning. Programma In de schouwburgblokken ligt programmatisch de nadruk op grondgebonden stadswoningen en
appartementen die de overdekte parkeerfuncties omsluiten. In de plint van het Schouwburgblok wordt een gezondheidscentrum en een theatercafé gerealiseerd. De plint van het Schouwburgkwartier dient flexibel ingevuld te kunnen worden wat alleen kan doordat er hoogte wordt gerealiseerd (ca. 3,5 meter). Hierdoor kunnen zowel woonfuncties, woon-werk functies, commerciële functies en maatschappelijke functies gerealiseerd worden afhankelijk van de vraag en de tijdsgeest waarin het gebouw functioneert. Er dient aandacht te zijn voor de vereiste flexibiliteit in het bestemmingsplan nu en in de toekomst. Op het remiseveld vinden we een mix van statige laanwoningen, urba-villa´s en stadswoningen op relatief kleine percelen. Ook hier geldt dat de combinatie van ligging, woningvolume en esthetische kwaliteit een bijdrage leveren aan een specifiek woonmilieu. De Laanwoningen hebben de grandeur die kenmerkend is voor de typische villa´s die elders als referentie zijn benoemd. De architectuur kan teruggrijpen naar de typische 19de eeuwse architectuur maar het is ook mogelijk dat deze sfeer met hedendaagse architectuur wordt opgezocht (uiteraard passend bij de context van Doetinchem). De woningen hebben een smalle beukmaat maar door het aantal bouwlagen en diepte worden het woningen met veel inhoud (ca 700 m3).
blok, het Remiseblok en langs de Ruimzichtlaan kiezen bewust voor de unieke locatie en een kwalitatief hoogwaardige woning met een eigen identiteit. Zij hechten in tegenstelling tot de bewoners van de Particuliere kavels en de aangrenzende Loo lanen minder waarde aan een eigen tuin en buitenruimte. Naast gezinnen met kinderen kunnen ook ouderen en tweepersoonshuishoudens hun woonplek vinden in ´t Loo Kwartier. De woningen op het Remiseblok en de schouwburgblokken worden aangeboden in het betaalbare middeldure en dure segment wat overigens geen enkele uitstraling heeft (mag hebben) op de kwaliteit van ruimte en architectuur. De bewoners van de woningen langs de Ruimzichtlaan en het middenblok dienen gezocht te worden in het duurdere segment. Binnen de totale ontwikkeling zal er voldoende aandacht zijn voor kwetsbare doelgroepen. Naast woningen in het betaalbare segment (30%) is er ook ruimte voor woningen voor mensen met specifieke beperkingen. Zowel de betaalbare huurwoningen als een groot deel van de koopwoningen zullen geschikt zijn voor mensen met en zonder zorgvraag. Op de hoek van de Hofstraat en Ds. Van Dijk weg zal plaats zijn voor een vorm van begeleid wonen.
Achter de laanwoningen worden kavels verkocht aan particulieren die hierop hun eigen woning kunnen realiseren. Particulier opdrachtgeverschap levert verschillende typen woningen op, onder verschillende architectuur, wat een positieve invloed kan hebben op de totale gebiedskwaliteit. De bewoners De bewoners van de woningen in het Schouwburg-
SP Lookwartier - 87
88 - SP Lookwartier
GRONDEXPLOITATIE EXPLOITATIE
05
EXPLOITATIE Het exploitatiegebied voor de samenwerking tussen gD en Sité-Woondiensten betreft de wederzijdse eigendommen in het gebied. Voor dit gebied is inmiddels overeenstemming over de grondexploitatie. Die grondexploitatie maakt onderdeel uit van het SP, dat op zich nog weer een groter gebied omvat (zie Plangebiedkaart in bijlage). In de grondexploitatie voor het Stedenbouwkundig Plan (SP) Lookwartier zijn alle plangerelateerde kosten om het gebied tot ontwikkeling te brengen meegenomen. Op basis van een netto contante waardeberekening (NCW) is het financiële resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie SP Lookwartier per 1 januari 2007 sluitend. Binnen bovengenoemd resultaat is het financiële resultaat met betrekking tot de samenwerking met Sité voor een deel van het Lookwartiergebied meegerekend. Deze samenwerking vindt haar juridische grondslag in de raamovereenkomst. De financiële consequenties van de samenwerking tussen gemeente en Sité zijn meegerekend in een gemeentelijke grondexploitatie behorende bij het SP Lookwartier. Het financiële eindresultaat van de gezamenlijke grondexploitatie wordt meegerekend in gemeentelijke grondexploitatie. Op die manier maakt de gezamenlijke grondexploitatie met Sité onderdeel uit van de gemeentelijke grondexploitatie behorende bij het SP Lookwartier.
SP Lookwartier - 89
90 - SP Lookwartier
PLANNING EN FASERING
Algemene uitgangspunten van de planning • 1/1/2010: Voor de planning het meest belangrijke ijkpunt, omdat dan de huidige schouwburg niet meer gebruikt mag worden en de nieuwe schouwburg gerealiseerd moet zijn. Op dat moment dient ook de parkeergarage te functioneren. • Ook de woningbouw dient zo snel mogelijk gerealiseerd te zijn. Dit geldt met name voor de woningen op de parkeergarage. Dit is om technische en planeconomische redenen. • De vroegst mogelijke start van de werkzaamheden in het gebied wordt voor een belangrijk deel bepaald door het moment dat de huidige functies zijn ontruimd. Het gaat met name om de remise en kantoorgebouwtjes van Syntus en de halteringsplekken van Connexxion. Uitgangspunt in de planning is dat deze functies uiterlijk op 1/9/2007 weg zijn. Overall plandocumenten SPvE - SP • In december 2006 is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) van het Lookwartier vastgesteld. Dit was het startsein voor het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan (SP). • Het SPvE en het SP worden opgesteld voor het gehele gebied • Het Stedenbouwkundig Plan stelt de Raad in juli 2007 vast. Dit is belangrijk, omdat het SP het ruimtelijk kader is voor het toetsen van de bouwplanaanvragen, het ruimtelijk kader nodig is voor de financiële zekerheden en het SP is het uitgangspunt voor het opstellen van het bestemmingsplan. Inrichtingsplan Openbare Ruimte (IPOR) • Parallel aan het opstellen van het SPvE en het SP wordt ook een voorlopig IPOR opgesteld. Met deze informatie kan dan tijdig worden gestart met de voorbereidingen voor het bouwrijp maken. Het VO IPOR is onderdeel van het SP. Voorbereidingsbesluit • In december 2006 is een voorbereidingsbesluit genomen door de Raad. Om de beschermende
06
werking van het voorbereidingsbesluit te behouden is het noodzakelijk dat het ontwerp bestemmingsplan ter visie ligt vóór 14 december 2007. Bestemmingsplan (BP) • Op basis van het vastgestelde SP zal worden gewerkt aan een nieuw BP, om zo de beschermende werking van het Voorbereidingsbesluit te verlengen. Dit plan dient uiterlijk 13 december 2007 ter visie te liggen. • Momenteel worden alle onderzoeken die als onderlegger dienen van het bestemmingsplan uitgevoerd. In juni 2007 wordt daadwerkelijk gestart met de werkzaamheden voor het bestemmingsplan. Schouwburgcarré • Zoals al eerder aangegeven, dient het Schouwburgcarré (schouwburg, parkeergarage en woningen) zo snel mogelijk gerealiseerd te zijn en in ieder geval voor 1/1/2010. De volgende uitgangspunten voor het ontwerp liggen bovendien ook onder de huidige planning: • De parkeergarage wordt alleen onder de woningen gebouwd. • Mecanoo is reeds geselecteerd en aan de slag voor het ontwerp van de schouwburg. • De voorlopige ontwerpen van alle onderdelen van het schouwburgcarré (en de projectwoningbouw) zijn gereed op het moment dat het SP gereed is. • Op basis van de Voorlopige Ontwerpen kan een vrijstelling worden aangevraagd. • Op basis van de Definitieve Ontwerpen kunnen de bouwvergunningen worden aangevraagd. Daarmee kan uiteindelijk de bruikbare bouwvergunning worden verkregen. • Uitgangspunt is dat de vrijstellingen voor de onderdelen van het Schouwburgcarré tegelijkertijd worden aangevraagd. Sloop / bouwrijp maken • In de planning is opgenomen dat de sloop en de hierop volgende bouwrijpmaak activiteiten direct starten op het moment dat de gebouwen van Syntus en de halteringsplekken van Connexxion
SP Lookwartier - 91
Gebiedsplanning op hoofdlijnen Lookwartier Activiteit
jul
2006 aug sep okt
nov
dec
jan
feb
mrt
apr
mei
jun
2007 jul
aug sep okt
nov
dec
jan
feb
mrt
apr
mei
jun
2008 jul
aug sep okt
nov
dec
jan
feb
mrt
apr
mei
jun
2009 jul
aug sep okt
nov
dec
jan
feb
mrt
apr
mei
jun
2010 jul
aug sep okt
TOTAAL GEBIED
Opstellen SPvE B&W besluit 14/11/06
Opstellen SPvE Opstellen SP
Opstellen SP, Raad: 12/07/07 Stadscafé SP / IPOR / bouwplannen
Medio juni
VO IPOR
Opstellen Inrichtingsplan Openbare Ruimte
DO IPOR wordt tijdig opgepakt i.v.m. opstellen bestekken Woonrijp maken. Nog geen concrete planning
Voorbereidingsbesluit: 14 december 06 Raadsbesluit
Ontwerp bestemmingsplan gaat voor 13 december 2007 ter visie
Bestemmingsplan
Opstellen bestemmingsplan (incl. inspraak)
SCHOUWBURG-CARRE
Gebiedsontwikkeling
Voorbereiding OV verplaatsing
Verplaatsen en inrichten OV voorzieningen
1-9-2007
Deadline verhuizing Syntus / Connexxion / haltering
Voorbereiding BRM
Voorbereiding BRM (o.a. vrijstelling)
Sloop, archeologie, BRM
Sloop, archeologie onderzoek, BRM fase 1 Beschikbaarheid bouwrijpe grond schouwburgcarré
April: grond t.p.v. Schouwburgcarré en Remiseveld bouwrijp beschikbaar
Schouwburg
DO
VO VO
Ontwerpfase bouwplan Stadscafé ontwerp Schouwburg Bestekken / aanbesteding / gunning / techn. voorb.
eind mei Detailplanning bij ontwikkelaar
Vrijstelling / vergunningen
Vrijstelling / vergunningen Bouw schouwburg
Bouw schouwburg
Detailplanning bij ontwikkelaar, deadline in gebruikname: 1/1/2010
WRM
Woonrijp maken
P-garage en woningen
VO/ DO
Ontwerpfase P-garage Bestekken / aanbesteding / gunning / techn. voorb.
Detailplanning ligt bij ontwikkelaar
Vrijstelling / vergunningen
Vrijstelling / vergunningen
Bouw P-garage
Bouw P-garage
Detailplanning ligt bij ontwikkelaar, deadline in gebruikname P-garage: 1/1/2010
Bouw woningen op P-garage
Detailplanning ligt bij ontwikkelaar, op 1/1/2010 dient het grootste deel van de bouw te zijn afgerond
Bouw woningen
WRM
Woonrijp maken
REMISE-VELD
Gebiedsontwikkeling
Beschikbaarheid bouwrijpe grond
April: grond bouwrijp beschikbaar t.p.v. Remiseveld
Bouw woningen
Ontwerpfase bouwplan Remiseveld Bestekken / aanbesteding / gunning / techn. voorb.
Selectie
VO/ DO
Detailplanning ligt bij ontwikkelaar
Vrijstelling / vergunningen
Vrijstelling / vergunningen Bouw woningen Remiseveld
Bouw woningen
Op 1/1/2010 dient grootste deel van de bouw te zijn afgerond.
WRM
Woonrijp maken
KAVELS PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP
Voorbereiding
Voorbereiding uitgifte PO (o.a. art. 19)
Aanvraag vrijstelling voor het mogelijk maken van de bestemming wonen
Sloop, archeologie, BRM
Bouwrijp maken Bouwrijpe grond beschikbaar
Mei: bouwrijpe grond t.p.v. vrije kavels beschikbaar
Start uitgifte (voorlopig)
STROOK WEST VAN RUIMZICHTLAAN
Gebiedsontwikkeling
Sloop, archeologie, BRM
Uitvoering Sloop / Bouwrijp maken Beschikbaarheid bouwrijpe grond
Mei: bouwrijpe grond beschikbaar t.p.v. strook ten westen van Ruimzichtlaan
Bouw woningen
VO/ DO
Ontwerpfase bouwplan Bestekken / aanbesteding / gunning / techn. voorb. Vrijstelling / vergunningen
Detailplanning ligt bij ontwikkelaar
Vrijstelling / vergunningen
Bouw woningen
Bouw woningen west van Ruimzichtlaan
WRM
Woonrijp maken
LOCATIE T.P.V SCHOLEN
Voorbereiding verhuizing
Voorbereiding
Verhuizing lagere school (voorlopig)
Zomervakantie 2009: noordelijk deel Ruimzichtlaan komt beschikbaar
Sloop, BRM
Sloop, BRM
Begin 2010: aanleg Ruimzichtlaan noord mogelijk
RUIMZICHTLAAN
Voorbereiding, o.a. verwerving Tijdelijke inrichting / gebruik Definitieve inrichting
92 - SP Lookwartier
Voorbereiding In gebruik als bouwplaats / bouwweg Definitief
nov
dec
uit gebruik zijn genomen. De sloop vangt begin september 2007 aan. • Vervolgens is uitgegaan van 7 maanden uitvoeringstijd voor sloop, archeologische werkzaamheden, de vernieuwing van de riolering, het verleggen van kabels en leidingen en de aanleg van bouwwegen. Op 1 april 2008 is de locatie voor het toekomstige Schouwburgcarré bouwrijp opgeleverd. Bouwtijd / oplevering • De bouw start in mei 2008 (schouwburg) en juli (P-garage). De uiterste opleverdatum is 1/1/2010. • Belangrijk is dat op 1/1/2010 in ieder geval rond de schouwburg ook woonrijp zal zijn gemaakt. De bezoekers van de schouwburg moeten deze, en ook de parkeergarage, op een fatsoenlijke wijze kunnen betreden. De bouw van de projectmatige woningbouw start in oktober 2008. Remiseblok • Het Remiseblok is in april 2008 bouwrijp opgeleverd, tegelijk met het schouwburgcarre. • De bouw start in oktober 2008. Strook ten westen van ‘Ruimzichtlaan’ • De strook ten westen van de ‘Ruimzichtlaan’ is in de 2e fase bouwrijp. Dit betekent dat dit in mei 2008 bouwrijp is. • De bouw van de projectmatige woningbouw start in oktober 2008. Kavels Particulier Opdrachtgeverschap/ontwikkeling Vink • De grond van de PO-kavels zal bouwrijp zijn in de 2e fase en dus gereed zijn in mei 2008. • De uitgifte van de PO-kavels zal zo snel mogelijk zijn. Planning: voorjaar 2008. • De vrijstelling om de kavels te mogen bebouwen dient wel afgegeven te zijn voor de start van de uitgifte. Deze wordt aangevraagd op basis van het SP. Locatie t.p.v. huidige scholen • De locatie van de huidige scholen (aan de noordkant van het plangebied), komt naar verwachting pas beschikbaar voor een nieuwe ontwikkeling in de zomer van 2009. • Als de locatie medio 2009 beschikbaar komt, kan de bouw van nieuwe woningen starten in het vierde kwartaal van 2009. • Begin 2008 wordt gestart met het ontwerp van de woningen. De bouwvergunningen zullen worden getoetst aan het nieuwe, dan vastgestelde bestemmingsplan.
‘‘Ruimzichtlaan / tijdelijke verkeersmaatregelen • De ‘‘Ruimzichtlaan moet dé laan worden van het plangebied. De laan dient gedeeltelijk opnieuw te worden ingericht en dient gedeeltelijk volledig nieuw te worden aangelegd. • De laan zal tijdelijk als bouwplaats worden gebruikt voor de bouw van het westelijk deel van het Remiseveld, de P-garage en de woningbouw daarop en de woningen ten westen van de ‘‘Ruimzichtlaan’. • Aan de kant van de Keppelseweg is het nodig dat de benzinepomp en de Kwikfit verplaatst worden om de Ruimzichtlaan door te trekken zoals in het SPvE / SP is uitgewerkt. • Aan de kant van de Ds. Van Dijkweg dient de school nog te verhuizen en het gebouw te worden gesloopt om doortrekking aan de noordkant mogelijk te maken, inclusief het kruispunt. Dit zal vanaf najaar 2009 mogelijk zijn. • Gemeente Doetinchem en Site Woondiensten zetten zich gezamenlijk in om de voor de uitvoering van het plan benodigde gronden tijdig te verwerven. • De uitkomst van bovenstaande is dat de ‘Ruimzichtlaan’ in de eerste helft van 2010 geheel opnieuw ingericht kan zijn en kan functioneren als toegangsweg van het Lookwartier. • Tot die tijd is de Keppelseweg - Hofstraat – Ds. Van Dijkweg de belangrijkste route voor deze wijk. Dit betekent dat de Hofstraat nog zwaar belast zal zijn en dit vraagt om tijdelijke maatregelen voor de in- en uitrit van de P-garage en de bereikbaarheid van de schouwburg. Deze zullen dan ook in het najaar van 2009 tot medio 2010 van kracht zijn. Openbaar gebied • Het Voorlopig Inrichtingsplan Openbare Ruimte (VO IPOR) maakt onderdeel uit van het SP • Dit wordt vervolgens uitgewerkt naar een Definitief IPOR. • Daarmee kunnen de bestekken voor het woonrijp maken worden opgesteld. Het DO IPOR zal in 2008 afgerond zijn. • Het woonrijp maken rond het schouwburgcarré start uiterlijk in oktober 2009. De planning van het woonrijp maken van de overige plandelen wordt afgestemd op de definitieve planning van de opstalontwikkelaars.
SP Lookwartier - 93
94 - SP Lookwartier
COLOFON
Projectgroep Lookwartier Wim Beijer Jan Willem van de Groep Nard Everdij Mariëlle van Rooden Mark Penninkhof Luc Kuppens Bea Notten Ed van Savooyen Kernteam Gebiedsontwikkeling Wim Beijer Jan Willem van de Groep Nard Everdij Mariëlle van Rooden Werkgroep SP/IPOR Nard Everdij Berno Stokman David Menting Job Drenth Cees-Jan de Rooi Gert Hobbelt Joyce Buiting Werkgroep planning en planologie Mariëlle van Rooden Nard Everdij Miriam Peters Hilde ten Boom
07
Ontwerpteam Alies Rommerts Gert Hobbelt Cees-Jan de Rooi Exploitatie Ben Lippinkhof Eddo Vermeulen Communicatie Tessa Baars Carla Scheffer Architecten(-atelier) Abel de Vries, Blauwdruk architectuur, Doetinchem Erik Knippers, Architectenforum, Amsterdam Francesco Veenstra, Mecanoo, Delft Mark Siebers, Groosman partners | architecten, Rotterdam Peter Masselink, Doetinchem Theo Rooijakkers, Rooijakkers + Tomesen architecten, Amsterdam Wim Korvinus (beeldend kunstenaar) Visualisatie & layout Frank Gies Renato Kindt, zorq.nl
SP Lookwartier - 95
