Problematika brownfields

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Problematika „brownfields“ Bakalářská práce

Autor:

Irena Mattanelli Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Roman Vodný

Odborný konzultant:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 20. 4. 2013

Irena Mattanelli

Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc, cenné rady a vedení mé bakalářské práce Ing. Romanovi Vodnému. Dále bych chtěla poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc a cenné rady při zpracování praktické části mé bakalářské práce.

Anotace: První a zároveň teoretická část této bakalářské práce je zaměřená na problematiku „brownfields“, jejich vznik, rozdělení jednotlivých brownfields, problémy s nimi spojené, jejich revitalizaci a financování revitalizací brownfields. V druhé praktické části autorka vypracovala dvě ocenění na trţních principech. Ocenění bytové jednotky v Praze a bytového domu v Mostě. Ve třetí části bakalářské práce autorka vypracovala analýzu trhu s nemovitostmi na území městské části Prahy 5, katastrální území Hlubočepy.

Klíčová slova: Brownfields, Greenfields, revitalizace, ocenění na trţních principech, analýza trhu s nemovitostmi.

Anotation: The first part of this bachelor thesis is a theoretical part and it is focused on the problems of brownfields, its origin, dividing of brownfields and issues connected to it, revitalisation of the brownfields and financing of the revitalisation. In the second part two evaluations based on market principles are presented: an evaluation of an accommodation unit in Prague and an evaluation of a block of flats in Most. The last part of the Bachelor thesis presents an analysis of the estate market in the district Prague 5 - Hlubočepy.

Key words: Brownfields, Greenfields, revitalisation, evaluations based on market principles, analysis of the estate market.

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 I.

část bakalářské práce – teoretická část ............................................................................... 8 1.

2.

3.

Základní terminologie (pojmy, pojmosloví) a historie problematiky.............................. 8 1.1.

Definice pojmŧ ......................................................................................................... 8

1.2.

Historie problematiky brownfields ........................................................................ 11

Typologie brownfields................................................................................................... 15 2.1.

Dělení z hlediska pŧvodu vzniku brownfields ....................................................... 15

2.2.

Dělení brownfields z hlediska ekonomické atraktivity .......................................... 16

Problémy spojené s brownfields .................................................................................... 18 3.1.

Revitalizace brownfields ........................................................................................ 20

3.1.1. Dŧvody revitalizace brownfields ............................................................................ 21 3.1.2. Výhody a nevýhody revitalizace ............................................................................ 21 3.1.3. Hlavní bariéry znovuvyuţití brownfields ............................................................... 22 4.

Nástroje a financování revitalizací brownfields ............................................................ 25 4.1.

Nástroje pro revitalizaci brownfields ..................................................................... 25

4.2.

Financování revitalizace brownfields..................................................................... 38

4.2.1. Financování revitalizace do roku 2013................................................................... 38 4.2.2. Financování revitalizace od roku 2014................................................................... 41 5.

Závěr .............................................................................................................................. 44

5

II.

Část bakalářské práce ....................................................................................................... 65 1.

III.

Ocenění nemovitostí ...................................................................................................... 65 Část bakalářské práce – lokální analýza trhu................................................................. 94

1.

Obecná charakteristika .................................................................................................. 96

2.

Trh s nemovitostmi ...................................................................................................... 101 2.1.

Pozemky ............................................................................................................... 101

2.2.

Domy .................................................................................................................... 101

2.2.1. 2.3.

Domy – výstavba .............................................................................................. 102 Byty ...................................................................................................................... 103

2.3.1. Byty – výstavba .................................................................................................... 103 2.4.

Nebytové prostory ................................................................................................ 108

2.5.

Nájmy ................................................................................................................... 108

3.

Cenová analýza ............................................................................................................ 108

4.

Marketingový výhled................................................................................................... 110

6

Úvod Téma bakalářské práce Problematika „brownfields“ si autorka vybrala z dŧvodu, ţe samotný pojem brownfields je pro neodbornou společnost pojmem zcela neznámým i přesto, ţe v současné době nás objekty brownfields čím dál více obklopují. Toto téma je více diskutovanější v zahraničí, ale i v České republice se postupně této problematice věnuje více pozornosti, zejména ve vztahu s trvale udrţitelným rozvojem území, jehoţ cílem je zachování ţivotního prostředí v minimálně změněné podobě pro další generace. Dalším problémem je, ţe se více neţ revitalizace území upřednostňuje výstavba na „zelené louce“. Cílem této bakalářské práce je tedy představení řešení problémŧ spojených s brownfields a seznámení se s obecnými východisky k této problematice. Bakalářská práce je rozdělena do tří částí, teoretické, praktické a analytické. V teoretické části je uvedena základní terminologie, historie a typologie brownfields, problémy spojené s brownfields, jejich revitalizací a v neposlední řadě nástroje a financování revitalizací brownfields. V praktické části je provedeno aktuální trţní ocenění bytové jednotky v Praze 5 za pomoci porovnávací a příjmové metody a trţní ocenění bytového domu v Mostě za pomoci porovnávací, příjmové a nákladové metody. V analytické části je provedena analýza lokálního trhu Prahy 5, katastrální území Hlubočepy.

7

I. část bakalářské práce – teoretická část 1. Základní

terminologie

(pojmy,

pojmosloví)

a

historie

problematiky 1.1. Definice pojmů Brownfields Termín „brownfields“, resp. „brownfield sites“, je převzat z anglického jazyka. Tímto termínem byly nejprve označovány „pouze staré, opuštěné průmyslové zóny a logistická centra s rozsáhlými skladovacími prostory, která se nacházejí na administrativním území měst. Postupně byl termín "brownfields" vztahován také na nevyuţívané, zdevastované komerční, administrativní, obytné a další (např. nemocniční) objekty a pozemky v urbanizovaném území, zemědělské objekty (např. velkokapacitní kravíny) ve "volné" krajině, jakoţ i plochy a budovy v minulosti vyuţívané k vojenským účelům. V současnosti se takto označují i zanedbané, zpustlé menší části areálů i budov jinak prosperujících podniků, jejich neupravené okolní pozemky patřící obci či jiným vlastníkům, okolí čerpacích stanic a parkovišť bez stálé zeleně a nevzhledné, zanedbané veřejně přístupné plochy na sídlištích.“ Brownfields představují podstatný problém a překáţku pro další rozvoj obcí, měst i regionŧ ve vztahu k udrţitelnosti. Jeho charakteristikou je neprŧhledné majetkové uspořádání, zdevastované výrobní nebo jiné budovy, přítomnost starých ekologických zátěţí, které představují cizorodé, velmi často toxické látky, kterými je kontaminovaná pŧda, podzemní a povrchové vody i objekty. Na pozemcích i v budovách se zpravidla nacházejí nashromáţděné nebo přechodně uskladněné odpady, včetně těch nebezpečných a tím vzniká velké mnoţství černých skládek. Další riziko mŧţou představovat

zbytky strojního a technologického

vybavení, které obsahují náplně s chemickými sloučeninami nebezpečnými pro ţivotní prostředí i pro zdraví lidí. Prostředí okolo "brownfields" bývá často vylidněné a nebezpečné. Zahraniční i tuzemští investoři odmítají do těchto území vstupovat v dŧsledku obav z

8

vysokých nákladŧ spojených se sanací starých ekologických zátěţí a s předinvestiční přípravou pozemkŧ.1 Termín „brownfields“ podle institucí ČR Ministerstvo pro místní rozvoj uţívá výrazu „deprimující zóny“ Ministerstvo ţivotního prostředí označuje brownfields jako tzv. narušené pozemky Ministerstvo prŧmyslu a obchodu a Agentura CzechInvest definují brownfields jako nemovitost, která v současnosti není dostatečně efektivně vyuţívána, je zanedbána a mŧţe být v budoucnu účelně vyuţita pouze v případě realizace Projektu regenerace zóny, popř. Projektu rekonstrukce objektu. V oficiálních dokumentech i v neformální komunikaci se pro svou krátkost a nezaměnitelnost nejčastěji pouţívá anglický termín „brownfields“. Výhodou tohoto termínu je snadné vyhledávání informací ve světových webových vyhledávačích.2 Blackfields Jedná se o „lokality vyznačující se extrémně vysokými hodnotami kontaminace půdy, podzemních a povrchových vod i dalších sloţek ţivotního prostředí, které jsou zásadní překáţkou pro jejich nové vyuţití. Zdrojem znečišťujících látek, mnohdy toxických, byla těţba a zpracování nerostných surovin, průmyslová výroba, skladování a skládkování nebezpečných odpadů, doprava a aktivity související s vojenským vyuţitím ploch. Náklady na sanace těchto starých ekologických zátěţí jsou velmi vysoké, avšak další odkládání jejich realizace a řešení všech souvisejících problémů celkové výdaje pouze znásobí.“3 Greenfields (resp. Greenfield sites) Jedná se o „pozemky a volné plochy mimo kompaktně zastavěná území měst původně určené k zemědělskému, lesnickému a rekreačnímu vyuţívání, které byly změnou územně plánovací dokumentace definovány jako rozvojové lokality určené k rezidenční, komerční nebo průmyslové zástavbě. Po změně funkce dochází k jejich vybavení dopravní a technickou infrastrukturou s vyuţitím soukromých či veřejných rozpočtů. Takto připravené plochy jsou postupně zastavovány“.4

1

Ústav pro ekopolitiku - http://ekopolitika.cz/cs/brownfields/revitalizace-brownfields-v-cr.html [online] Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi 3 Ústav pro ekopolitiku - http://ekopolitika.cz/cs/ustecko-zivy-region/slovnicek-pojmu.html [online] 4 Ústav pro ekopolitiku - http://ekopolitika.cz/cs/ustecko-zivy-region/slovnicek-pojmu.html [online] 2

9

Revitalizace Jedná se o regeneraci „nevyuţívaných nebo ekonomicky nedostatečně efektivně vyuţívaných průmyslových a logistických zón a komerčních či obytných objektů v kompaktně zastavěných územích a zemědělských, vojenských i dalších ploch a budov ve "volné" krajině ("brownfields"), která vyţaduje systémový přístup v rámci celkového rozvoje státu, regionů, městských aglomerací i jednotlivých obcí. Identifikace/analýza ekologických zátěţí kontaminovaných ploch, jejich sanace i nové vyuţití a oţivení "brownfields" představují značné náklady zejména pro veřejné, ale i pro soukromé rozpočty. Z dlouhodobého hlediska se však jedná o velmi efektivní proces, který je zcela v souladu s principy udrţitelného rozvoje“.5 (blíţe kapitola 3.1.) Regenerace „Regenerace označuje proces opravy poškozených částí, ve stavebnictví se nejčastěji jedná o obnovu staveb případně celých bytových celků“.6 Rekonstrukce „Rekonstrukce nemovitosti je komplexní proces, který, z čistě technického hlediska, nezbytně vyţaduje předchozí odbornou konzultaci stavebníka (myšleno tím investora – vlastníka nemovitosti, nikoliv subjekt fakticky stavbu provádějící) s architektem, statikem, stavitelem, apod.“.7 Přestavba „O zásadní přestavbu stavby ve smyslu § 8 odst. 1 zákona č. 87/1991 Sb. lze uvaţovat tehdy, jestliţe při této přestavbě došlo ke změně podstaty nemovitostí věci, a to z hlediska druhu nebo rozsahu nemovitosti. Pro posouzení stavebně technického charakteru stavby ve smyslu ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 87/1991 je třeba mít bezpečně ověřeno, zda alespoň u některého z prvků dlouhodobé ţivotnosti došlo k jeho výměně v rozsahu reprezentujícím nadpoloviční objemový podíl všech konstrukcí daného prvku u objektu. Pro posouzení tohoto stavebně technického charakteru stavby nejsou však jediným rozhodným hlediskem prvky

5

Ústav pro ekopolitiku - http://ekopolitika.cz/cs/brownfields/revitalizace-brownfields-v-cr.html [online] http://www.isover.cz/regenerace [online] 7 http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukce-nemovitosti-a-stavebni-zakon-84132.html[online] 6

10

dlouhodobé ţivotnosti stavby; je nutno přihlíţet např. i k moţné funkční změně přestavěné nemovitosti“. 8 Asanace „Soubor opatření slouţících k ozdravení přírody a ţivotního prostředí, například asanace půdy melioracemi, asanace starých městských čtvrtí přestavbou a modernizací bytového fondu. Téţ oproštění historických staveb od nevhodných přístaveb.“9 Adaptace „Úprava budovy nebo prostorů pro jiné pouţití, obvykle tak, ţe se zachová jejich půdorys, obvodové zdivo a podobně“.10

1.2. Historie problematiky brownfields V době prŧmyslové revoluce v 19. století započala masivní etapa znehodnocování ploch urbanizací.11 Touto revolucí došlo k proměně zemědělství, výroby, těţby, dopravy a dalších hospodářských odvětví. Ve výrobním procesu se přešlo od ruční výroby v manufakturách ke strojní velkovýrobě, za vyuţití nových zdrojŧ energie (např. uhlí), vzrostla dělba práce a specializace. U většiny státŧ se zásadně změnila společnost, politika a kultura. Vznikaly nové vědecké a technologické objevy. Došlo ke zlepšení ţivotní úrovně ve státech, kde proběhl proces změny předprŧmyslové společnosti na prŧmyslovou. Tento proces začal ve Velké Británii a pokračoval dále do dalších západních zemí.

12

První fáze

suburbanizace měst a umoţnění vyuţití pozemkŧ v okolí historického jádra měst pro prŧmyslovou a bytovou výstavbu souvisí se vznikem kolejových dopravních prostředkŧ.13 V západních ekonomikách se brownfields, ve smyslu urbanizovaného území, dostává do popředí společenského i politického zájmu v 70. letech minulého století. Dŧvodem byla restrukturalizace ekonomiky vyvolaná „naftovou krizí“.

14

Před vypuknutím „naftové krize“

bývalo dostatek ropy, a pro její nízkou cenu, si ji mohly dovolit bohaté, chudé, i rozvíjející se země a nebyl dŧvod s ní šetřit. Levná ropa umoţňovala rozvojovým zemím lépe se rozvíjet a 8

http://www.epravo.cz/top/clanky/[online] http://www.priroda.cz/slovnik[online] 10 http://cs.wikipedia.org/wiki/Adaptace[online] 11 Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi 12 www.wikipedia.cz – prŧmyslová revoluce[online] 13 Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi 14 http://rrajm.data.quonia.cz/brownfieldy/publikace/RV_situacni_zprava.pdf - BROWNFIELDY 2005[online] 9

11

tím i zvyšovat ţivotní úroveň svého obyvatelstva. Státy na blízkém východě postupně získávaly kontrolu nad ropnými zařízeními, která se nacházela na jejich území. Po jejich vzájemné dohodě došlo k omezení dodávek ropy ostatním státŧm. Tento jejich krok byl odŧvodněn prohlášením hlavních arabských vývozcŧ, které se týkalo opuštění území obsazeného Izraelem v rámci arabsko-izraelské války. Po zemích, postiţených embargem na vývoz ropy, poţadovali ukončení podpory Izraeli. Tento poţadavek byl ze strany Evropského společenství a ze strany Japonska splněn. Nicméně v dŧsledku této krize a nedostatku ropy v dotčených zemích došlo k ochromení fungování hospodářství. Benzín a jiné ropné deriváty byly na příděl, nemohly být vytápěny budovy, byl zkracován pracovní týden, firmy, školy a úřady fungovaly v omezeném reţimu.

15

To vše vedlo k nárŧstu opuštěných prŧmyslových

areálŧ. Pŧvodní výraz brownfields proto tedy souvisí hlavně s těmito opuštěnými prŧmyslovými areály. V rámci územního rozvoje se s postupným procesním vývojem v oblasti regenerace prŧmyslových

brownfields vytvořily modely vhodné k vyuţívání i pro brownfields

neprŧmyslového pŧvodu. Úspěšné modely se začaly studovat a pouţívat v ostatních zemích, i kdyţ v některých případech byly tyto modely specificky odlišné. 16 V USA a ve státech Evropské unie je nejen mnoţství programŧ, projektŧ a organizací, které se problematikou brownfields a jejich revitalizací zabývají, ale také mnoţství finančních prostředkŧ uvolňovaných na revitalizaci a s ní spojenými aktivitami z veřejných rozpočtŧ, i formou grantŧ a z nadací. 17 „Podle studie zpracované The United States General Accounting Office (1995) bylo v USA aţ 450 000 nevyuţívaných, průmyslových a komerčních zón s významnými starými ekologickými zátěţemi. V aglomeraci Manchester (Velká Británie) s 2 482 328 obyvateli ţijícími na ploše 1 200 km2 (Manchester – 392 819 obyv., 117 km2) byla v průběhu posledních dvou desetiletí míra rekultivačních aktivit srovnatelná s rychlostí a rozsahem devastačních procesů. Z tohoto důvodu zůstává na stejné úrovni také celková rozloha nevyuţívaných zdevastovaných ploch, která činí cca 3 200 ha, tj. 32 km2, coţ je území velikostí srovnatelné se statutárním městem Kladnem (36,97 km2) se 70 702 obyvateli. 15

www.investujeme.cz/doby-kdy-prichazi-strasak-stagflace/ Radovan Novotný – Doby, kdy přichází strašák stagflace [online] 16 http://rrajm.data.quonia.cz/brownfieldy/publikace/RV_situacni_zprava.pdf - BROWNFIELDY 2005[online] 17 http://ekopolitika.cz/images/stories/brownfields/metodika_brownfields.pdf - Revitalizace „brownfields“ v obcích ČR[online]

12

Také ostatní vyspělé státy mají na svém teritoriu podobně postiţené a silně kontaminované oblasti a jen obtíţně hledají nástroje k jejich vyčištění a dalšímu vyuţití. V Nizozemsku jich bylo identifikováno přes 6 000, Itálie udává 5 400 a Švédsko 1 300.“ 18 Historie problematiky brownfields v České republice Po vzniku Československé republiky bylo v Čechách a na Moravě soustředěno 70% prŧmyslového potencionálu bývalé Rakousko-Uherské monarchie. Byly přijaty zákony, podle nichţ byla zemědělská pŧda nad 150ha zabrána a přidělena rolníkŧm (upřednostňováni byli Češi před Němci). V roce 1929 dosáhlo hospodářství v Československu nejvyšší úrovně, vysoce se těţilo hnědé a černé uhlí. V roce 1937 se zvýšila výroba oceli v souvislosti s rozvojem zbrojního prŧmyslu. S rozvojem strojírenské výroby byla nejvyšší výroba elektřiny. V dŧsledku Světové krize vyvolané zhroucením newyorské burzy dne 29. října 1929 poklesla i výrazně ekonomika v Československu, sníţila se prŧmyslová výroba, byla velká nezaměstnanost. V dŧsledku negativního postoje a rŧstu nespokojenosti německé menšiny s poměry v Československu došlo v roce 1938 k odtrţení českého pohraničí a následně k zabrání zbytku Československa na základě Mnichovské dohody podepsané představiteli Německa, Francie, Itálie a Anglie. Tato dohoda byla pro Československou republiku ultimátem, které pod nátlakem přijala. V roce 1945, po ukončení druhé světové války, dosahovala prŧmyslová výroba v Československu poloviční výkonnosti dosaţené v roce 1937.

V souvislosti s Dekrety

prezidenta byl znárodněn klíčový prŧmysl. V roce 1946 bylo v jednotlivých prŧmyslových odvětvích dosaţeno vyšší výroby neţ v předchozím roce. V roce 1948 byl ekonomický i politický vývoj Československa, po odstranění poválečných škod, ovlivněn sovětskými ekonomickými a politickými modely. V období 1949-1953 vzrostla prŧmyslová výroba o 57%, zemědělská o 16%.

V období 1956-1960 prŧmyslová výroba vzrostla o 54% a

zemědělská o 27%, stoupala výroba výrobních prostředkŧ a spotřebního zboţí. Po roce 1968 se československá ekonomika vyvíjela pozitivně. S rŧstem prŧmyslové výroby a zemědělství došlo ke stěhování obyvatel do měst a tím i k velké bytové výstavbě. Byly nově vybudovány výrobní kapacity a rozvinula se infrastruktura. V období let 1945-1989 prŧmysl zabezpečoval 85% exportu, avšak také vykazoval vysokou přezaměstnanost. Strukturálně byl prŧmysl deformován zbytněním zbrojního a těţkého prŧmyslu. Posilování orientace na těţký prŧmysl, včetně těţby hnědého uhlí, mělo negativní vliv na ţivotní prostředí. Technický rozvoj 18

http://ekopolitika.cz/images/stories/brownfields/metodika_brownfields.pdf - Revitalizace „brownfields“ v obcích ČR[online]

13

prŧmyslu se opoţďoval, strojírenská výroba byla pojata příliš zeširoka, aby mohla zachytit rostoucí technický rozvoj. Zaostávání vědeckotechnického pokroku zapříčinilo nepoměr české ekonomiky a vyspělých kapitalistických zemí s trţní ekonomikou. Po změně politického reţimu, byl zahájen proces politické a ekonomické transformace. V roce 1990 česká ekonomika vykazovala mnoţství odlišností od ostatních transformovaných zemí bývalého sovětského bloku. Jednalo se o ekonomiku se skoro vyrovnaným vnitřním trhem, nízkou zahraniční zadluţeností, neexistoval zde soukromý sektor. Během této transformace zaniklo cca 700000 pracovních míst a poklesl podíl dělnických profesí, vytvořila se skupina samostatných podnikatelŧ.

19

Procesy související

s restrukturalizací české ekonomiky měly dopad na zánik řady středně velkých a velkých firem, coţ vedlo k poklesu v některých odvětvích (textil, obuvnictví, koţedělný prŧmysl, výroba skla a porcelánu). Proměnou prošel i strojírenský a elektrotechnický prŧmysl, utlumilo se zemědělství. To vše vedlo k základním předpokladŧm pro vznik brownfields se všemi pro něj charakteristickými aspekty (úpadek vlastnické struktury nemovitostí, spletitost majetkových vztahŧ, spekulace s nemovitostmi, ekologické zátěţe, následná devastace budov a technické infrastruktury). Dále došlo k dalšímu rozšiřování měst do volné krajiny, které negativně poznamenalo stávající socioekonomickou strukturu města ve smyslu narušení dopravních, materiálově zboţových, informačních a jiných vazeb. Z dŧvodu absence regulativních nástrojŧ, nebo jejich nedŧslednému uplatňování v praxi, vedlo k plýtvání nezastavěným územním a upřednostnění výstavby na „zelené louce“ před revitalizací brownfields. Problematika brownfields se tedy České republice zviditelnila v souvislosti s restrukturalizací ekonomiky. Technologické inovace přinesly nové poţadavky na výrobní aktivity v prŧmyslovém areálu, s kterými se musel podnik postupně vyrovnat. Prudké změny v poptávce, zvýšení konkurence, technologické změny, apod. často vedly k úpadku prŧmyslových struktur a oslabení dlouhodobých úspěšných seskupení. Pŧvodní ekonomická a společenská funkce daného území byla opuštěna a areály jsou vyuţívány např. jako skladové prostory, skládky stavebního materiálu a odpadu.20

19 20

svp.muni.cz/ukazat.php?docld=488[online] Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi

14

Význam společensko-politické agendy brownfields se v České republice začal probouzet přibliţně v roce 1998 a kolem roku 2000 se otázka brownfields stává předmětem systematického zájmu státní správy.21

2. Typologie brownfields Existuje řada rŧzných hodnotících kritérií, dle kterých lze objekty brownfields zařadit do jednotlivých kategorií, např. míra ekologické kontaminace, moţnosti budoucího vyuţití či lokalita, ve které se nachází, nebo zdali se nachází v oblasti intravilánu nebo extravilánu.22 Ve vztahu k následujícímu členění je třeba uvést, ţe neexistuje jednotná mezinárodní klasifikace brownfields. Kaţdý stát má vlastní klasifikaci, která vychází ze zpracovaných studií, strategií, apod. kaţdého státu. V této bakalářské práci jsou popsána pouze dvě členění, která jsou víceméně pouţívána ve většině státŧ.

2.1. Dělení z hlediska původu vzniku brownfields Území brownfields jsou do určité míry poznamenány historickým vývojem, lokalitou a oblastí dalšího moţného vyuţití. Např. poptávka po nových armádních, zemědělských a dráţních objektech je nízká, dá se proto očekávat, ţe tyto objekty nebudou renovovány za účelem pŧvodního vyuţití. Velký dŧraz je spíše kladen na výstavbu objektŧ určených pro bydlení a občanskou vybavenost, tzn. výstavbu nákupních center, sportovních zařízení a objektŧ určených k bydlení. Rozdělení z hlediska vzniku brownfields je proto zaměřeno na pŧvodní funkční vyuţití území (toto základní rozdělení bylo pouţito ve Vyhledávací studii agenturou CzechInvest): •

Nevyuţívané prŧmyslové zóny v urbanizovaném území – ke vzniku vedla zásadní změna v orientaci českého prŧmyslu, kterou charakterizuje odklon od těţké prŧmyslové výroby k orientaci na produkci spotřebního zboţí.

•

Nevyuţívané administrativní objekty ve vnitřních zónách měst – budovy, na jejichţ provoz a údrţbu neměla obec dostatek finančních prostředkŧ a pro které se nepodařilo najít nového majitele.

21 22

http://rrajm.data.quonia.cz/brownfieldy/publikace/RV_situacni_zprava.pdf - BROWNFIELDY 2005[online] Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi

15

•

Nevyuţívané objekty Českých drah a Správy ţelezniční dopravní cesty – vzhledem k nedostatku finančních prostředkŧ není řada objektŧ dlouhodobě udrţována a mnoho budov se nachází v tak špatném stavu, ţe by měly být určeny k demolici.

•

Nevyuţívané objekty ozbrojených sloţek – vznik toho typu brownfields je spojen s odchodem sovětských vojsk z našeho území a zrušením vojenských posádek Armády ČR, apod.

•

Nevyuţívané zemědělské objekty – po roce 1989 prošlo české zemědělství změnami počínaje narovnáním vlastnických vztahŧ k pŧdě a konče regulací produkce jednotlivých komodit, coţ mělo za následek tvorbu nových objektŧ brownfields.

•

Pozŧstatky ukončené dŧlní činnosti těţby nerostných surovin – sanace a opětovné začlenění dŧlních objektŧ do okolní krajiny je dlouhodobou záleţitostí, která je ovlivněna vysokými náklady na revitalizaci území a dlouhou periodikou přírodních procesŧ vedoucích k obnově přirozených ekosystémŧ.23

2.2. Dělení brownfields z hlediska ekonomické atraktivity Ekonomická atraktivita území je dána několika faktory – umístnění lokality, výše poškození objektu a zóny včetně vyčíslení nákladŧ na ekologickou likvidaci polutantŧ, celková sociální úroveň a míra vzdělanosti obyvatelstva a moţnost propagace lokality. Typy brownfields jsou tedy rozděleny dle ekonomického potenciálu k řešení projektŧ s prvkem brownfields s pomocí prostředkŧ soukromých investorŧ či státu jako regulátora trhu, které mŧţe být z praktického hlediska případně pouţito pro modelování vývoje trhu. (Rozdělení vychází z příručky Institutu pro udrţitelný rozvoj sídel o.s. „Brownfields snadno a lehce“ napsané Jiřinou Bergatt Jackson a kolektivem.)

23

Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi

16

Rozdělení z hlediska ekonomické atraktivity v ČR •

Projekt s nulovou bilancí - vzhledem k velmi dobré lokaci se o tento typ postará samotný trh. Investice z veřejných prostředkŧ není nutná. – v anglicky mluvících zemí je tento typ označován jako „whitefields“.

•

Projekty s mírnou podporou – brownfields, které se jiţ nenacházejí v tak exkluzivní lokalitě. Jde o projekty vyţadující obvykle silnou veřejnou podporu a intervenci, bez níţ by se projekt nemohl uskutečnit. Podpora ať v nefinanční podobě nebo ve formě veřejných prostředkŧ je pouţita pro pokrytí mezery projektu. Obvyklý poměr veřejných a soukromých investic je 1:5 a více. Anglicky je tento typ označen jako „greyfields“

•

Nekomerční projekty – lokality a nemovitosti, u nichţ je rozvoj veden ve vyšší míře sociálními cíli či ochranou ţivotního prostředí. Vyšší intervence veřejných prostředkŧ, obvykle 1:1 aţ 1:4. Tyto projekty jsou vhodné pro vyuţití grantŧ ze strukturálních fondŧ.

•

Nebezpečné projekty – havarijní stav brownfields ohroţující lidské zdraví a ţivotní prostředí. Pokud není moţné přivést k zodpovědnosti toho, kdo zpŧsobil škody, obvykle se jejich odstranění platí cestou veřejných prostředkŧ daňových poplatníkŧ.

•

Ostatní

projekty

–

velké

mnoţství

brownfields

v nekomerčních

oblastech

a

pravděpodobnost, ţe pro ně nebude nalezeno v dlouhodobém horizontu nové funkční vyuţití – převaţuje nabídka nad poptávkou.24 Rozdělení z hlediska ekonomické atraktivity v zahraničí •

USA si stanovily tři základní okruhy brownfields Ekonomicky ţivotaschopné – dobře umístěné lokality v atraktivních oblastech, např. širší centra měst Částečně návratné – plochy, které nebudou investory vyhledávány, neboť návratnost investic nepokryje vynaloţené náklady, jejich přeměnu umoţní sdruţení veřejných a soukromých prostředkŧ 1:1 aţ 1:10 Nenávratné – plochy a areály, které mají nadměrné mnoţství environmentálních zátěţí a velmi nízké vyhlídky na přirozenou trţně zajištěnou regeneraci.

24

Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi

17

V Evropských státech se členění brownfields z hlediska ekonomické atraktivity prosadilo hlavně v Německu a Francii. Klasifikace se však odklání od čisté ekonomické návratnosti a zdŧrazňuje rozvojový potenciál lokalit. Zásady klasifikace ale zŧstávají obdobné. •

Německo Samostatně rozvojové – lokality s vysokou hodnotou pozemku, nízkými náklady na jeho úpravu pro opětovné vyuţití, nevyţadují veřejné investice Pasivně rozvojové – lokality se specifickým rozvojovým potenciálem, investice představují pro soukromý kapitál riziko, které je moţné sníţit zapojením veřejných prostředkŧ Nerozvojové – areály a lokality, které v dohledné době nemají ţádný rozvojový potenciál.

•

Francie Samostatně rozvojové – areály nebo plochy, které v krátkodobém nebo střednědobém horizontu samy nenaleznou nové vyuţití. Pasivně rozvojové – nové vyuţití a rozvoj těchto lokalit je třeba plánovat a částečně zainvestovat z veřejného rozpočtu. Nerozvojové – není moţné nalézt moţné nové ekonomické vyuţití. Strategií Francie je jejich rekultivace25.

3. Problémy spojené s brownfields Kolem roku 1970 se mezi politickými tématy v rozvinutých zemích objevuje problematika brownfields jako dŧsledek strukturálních změn společnosti a stává se součástí agendy udrţitelného rozvoje. V České republice se tato problematika začala projevovat v roce 1997 v dŧsledku privatizace.26 Lokality brownfields s sebou přinášejí značné mnoţství problémŧ, které je nutné sledovat, vyhodnocovat a navrhnout jejich optimální řešení, jako je např. další vyuţití opuštěných území, zabránění ekonomickému a sociálního úpadku dané lokality, sníţení kvality ţivota místního obyvatelstva, apod. 25 26

Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi Jiřina Bergatt Jackson a kolektive - Brownfields snadno a lehce

18

Nevyuţívané zdevastované objekty a zpustlé plochy sniţují atraktivitu a hodnotu pozemkŧ i nemovitostí dané lokality pro případné investory i stálé obyvatele v jejím okolí. Vznikají zde sociální, ekonomické i environmentální problémy, které jsou v kontrastu se situací ve stabilizovaných nebo nových rozvojových zónách. Dalším problémem jsou nevyjasněné majetkoprávní vztahy k daným objektŧm, které orgánŧm veřejné správy neumoţňují včas reagovat na vzniklou situaci. Pokud není ze strany obce snaha vedoucí k novému vyuţití brownfields, v souladu s konkrétními cíli kvalitního strategického plánu rozvoje, nejsou příp. investoři schopni zajistit revitalizaci ve větším rozsahu, nejsou ochotni podstupovat riziko se svou investicí v obci, která se nachází v problematickém regionu, zejména pokud je vše podmíněno komplikovanou a někdy i velmi nákladnou sanací starých ekologických zátěţí. 27 Problematika brownfields z makroekonomického pohledu představuje výrazné omezování disponibilních zdrojŧ ekonomiky, coţ znamená určitou ekonomickou ztrátu pro společnost. Pro obce a regiony představuje znehodnocená aktiva, která lze vyuţít v omezené míře jako ekonomické faktory místní a regionální ekonomiky, v jejímţ dŧsledku dochází k přímé nebo nepřímé ztrátě a nákladŧm pro veřejné prostředky. 28 Problémy, které brownfields zpŧsobují nebo negativně ovlivňují, je moţné rozdělit do následujících skupin: Ekonomické – ztráta atraktivity území pro investory, obyvatelstvo, návštěvníky,29 nedostatečná ekonomická potence národního hospodářství pro mnohostrannější řešení regenerace brownfields a s tím související neúměrné vyuţívání nástrojŧ veřejné podpory. Chybí dostatečná zkušenost s pouţíváním ekonomických nástrojŧ pro rozdělení finanční náročnosti při revitalizaci brownfields (Public Private Relationship – partnerství veřejného a soukromého sektoru, Strukturální fondy EU). Nejsou rozvinuté nepřímé ekonomické motivační nástroje (daňová pobídka).30 Územní – podporování nové výstavby, zábor nových ploch spojený s úbytkem pŧdy a zásahem do stávající krajiny. Tento rozvoj není koordinovaný a často je provázen prosazováním individuálních zájmŧ investorŧ.31 27

http://www.udrzatelnemesta.sk/uploads/metodika_brownfields.pdf [online] Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi 29 Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi 30 http://rrajm.data.quonia.cz/brownfieldy/publikace/RV_situacni_zprava.pdf - BROWNFIELDY 2005[online] 31 Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi 28

19

Ekologické – ekologické škody a jejich prohlubování, znečištění podzemních vod, kontaminace staveb a technické infrastruktury, vznikají vysoké náklady na sanaci.32 Investoři, příp. nabyvatelé poţadují informace o ekologickém poškození a prostředky na jeho odstranění. Nemají garance, které by limitovaly jejich odpovědnost. Samotné vyřešení ekologických zátěţí představují další rizika, vyšší náklady a dlouhou dobu pro případné projekty a záměry.33 Sociální – velká nezaměstnanost, zvýšení kriminality, pokles obsluţnosti, sociální degradace. Úpadek firem přináší pro jejich zaměstnance, okolní obyvatelstvo i veřejnou správu řadu problémŧ, např. pokles obsluţnosti, přesměrování dopravních tokŧ, které mají vliv na příp. pokles příjmŧ místního obyvatelstva a negativní dopad na síť sluţeb (obchody, restaurace). Z tohoto dŧvodu dochází k poklesu ekonomické a sociální struktury místa nebo lokality.34 Finanční – ztráta daňové základny, pokles mimořádných příjmŧ (sponzorské dary), zmenšení objemu rozpočtu a s tím související riziko schopnosti financovat stávající veřejné statky35. Malý počet fungujících a prosperujících podnikŧ, malých firem i osob samostatně výdělečně činných a vysoké procento nezaměstnaných významně ovlivňuje daňovou výnosnost a tím i celkovou ekonomickou úroveň obce. Státní programy podpory rozvoje malého a středního podnikání jsou nedostatečné a omezená je i dostupnost úvěrŧ pro začínající malé podnikatele.36

3.1. Revitalizace brownfields „Revitalizace nevyuţívaných nebo ekonomicky nedostatečně efektivně vyuţívaných ploch a objektů vyţaduje systémový přístup v rámci celkového rozvoje státu, regionů, městských aglomerací i jednotlivých obcí. Identifikace/analýza ekologických zátěţí kontaminovaných ploch, jejich sanace i nové vyuţití a oţivení „brownfields“ představují značné náklady zejména pro veřejné, ale i pro soukromé rozpočty. Z dlouhodobého hlediska se však jedná o velmi efektivní proces, který je zcela v souladu s principy udrţitelného rozvoje.“37

32

Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi Jiřina Bergatt Jackson a kolektive - Brownfields snadno a lehce 34 Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi 35 Boţena Kadeřábková, Marian Piecha – Brownfields Jak vznikají a co s nimi 36 http://www.udrzatelnemesta.sk/uploads/metodika_brownfields.pdf [online] 37 http://www.udrzatelnemesta.sk/uploads/metodika_brownfields.pdf [online] 33

20

3.1.1. Důvody revitalizace brownfields •

„efektivní vyuţívání ploch v intravilánu sídla s omezením jeho extenzivního růstu

•

minimalizace záborů půdy v extravilánu sídla

•

sníţení nákladů vázaných na prostorový růst obce

•

sanací ekologických zátěţí zlepšení stavu sloţek ţivotního prostředí

•

zvětšení rozlohy veřejné zeleně a kultivace veřejných prostorů

•

zhodnocení pozemků i objektů v okolí revitalizovaných brownfields

•

rozvoj podnikatelského sektoru a s ním spojený růst daňových výnosů obce

•

zlepšení estetického vzhledu obce a s tím související zvýšení kvality ţivota občanů“38

3.1.2. Výhody a nevýhody revitalizace Potenciální investoři se při rozhodování o strategických investicích a jejich konkrétní lokalizaci řídí striktně velmi podrobnými ekonomickými analýzami.39 V následujícím textu jsou shrnuté výhody a nevýhody revitalizace brownfields. Výhody revitalizace •

Pro obec je hlavním přínosem zlepšení stavu ţivotního prostředí, vytvoření nových pracovních příleţitostí, rozvoj podnikatelských aktivit, zvýšení celkové atraktivity sídla. V případě revitalizace historicky cenných objektŧ jde o záchranu kulturního dědictví.

•

Pro investora je výhodné vyuţít existující objekty, dopravní a technickou infrastrukturu, napojení na regionální i celostátní systém hromadné dopravy nákladŧ, kvalitní napojení na fungující systém MHD, kontakt se subdodavateli a sluţbami, dostatečné mnoţství pracovních sil v bezprostředním okolí.

•

Pro občana je vyuţití moţnosti práce v krátké docházkové vzdálenosti, event. v dosahu MHD. Dojde ke zkulturnění, zvýšení bezpečnosti a atraktivity části sídla, coţ bude impulsem k rozvoji dalších aktivit: obchodních, sluţbových, kulturních, atd.

38 39

http://www.udrzitelnavystavba.cz/workshop2005/24-Mansfeldova.pdf[online] http://www.udrzatelnemesta.sk/uploads/metodika_brownfields.pdf [online]

21

Nevýhody revitalizace •

Nevýhodou revitalizačních procesŧ v současnosti je vysoká finanční nákladnost a poměrně dlouhá přípravná fáze, která závisí na majetkoprávních vztazích, na rozsahu sanací starých ekologických zátěţí, demoličních prací a rekonstrukcích budov. 40

3.1.3. Hlavní bariéry znovuvyužití brownfields Na první pohled se mŧţe zdát, ţe hlavní překáţkou pro znovuvyuţití brownfields jsou peníze, coţ není pravda, neboť samotné peníze tuto problematiku vyřešit nemŧţou. Např. ve Spolkové republice Německo bylo mnoţství projektŧ „zasypáno“ penězi, ale výsledek byl neefektivní a problematický. Ve Velké Británii řada vládních programŧ na podporu brownfields dopomohla k vytvoření brownfields jinde. Ve Francii její programy spolu s penězi ze strukturálních fondŧ demolovaly část historického dědictví tím, ţe došlo k odstranění z pozemkŧ všeho, co se na určitých brownfields „nehýbalo“. Je proto dŧleţité si tyto chyby uvědomit a poučit se z nich.41 Problematiku by mohla vyřešit potřebná strategie vyuţívání brownfields, která by koordinovala veškerá opatření, politiky a administrativní propojení potřebné k tomu, aby velký počet brownfields „neleţel ladem“ a navrátil se k přínosnému vyuţívání. Tím by se zamezilo plýtvání prostředkŧ a zemědělské pŧdy vyvolané výstavbou na zelené louce.42 Hlavní překáţky v cestě k opětovnému vyuţívání pozemkŧ brownfields, dle názoru odborníkŧ jak v národní, tak regionální a místní úrovni pro řešení problematiky brownfields jsou následující: Vzdělání, vzdělání, vzdělání – nedostatečné vzdělání, informovanost, zkušenost v této problematice.

43

V České republice chybějí dostatečné oborové zdroje ve formátech

přístupných pro samosprávu. Vzdělávací systémy zatím nenabízejí mnoho vhodných produktŧ k vylepšení odbornosti samospráv ve věcech místního udrţitelného rozvoje, udrţitelného rozvoje územního, udrţitelného urbárního rozvoje nebo udrţitelného rozvoje venkova. Tzn. je minimum grantŧ nebo dotací, literatury, vzdělávacích produktŧ, moţností vhodných konzultací a webových zdrojŧ. Další problém tvoří jazyková bariéra, proto je nutné většinu pomoci poskytnout v českém jazyce. Pomoc by měla být upravena tak, aby podporovala

40

http://www.udrzitelnavystavba.cz/workshop2005/24-Mansfeldova.pdf[online] Jiřina Bergatt Jackson a kolektiv – Brownfields snadno a lehce 42 Časopis Urbanismus a územní rozvoj č. 2/2002, str. 15 – Jiřina Bergatt Jackson 43 Jiřina Bergatt Jackson a kolektiv – Brownfields snadno a lehce 41

22

partnerské formáty spolupráce mezi místní regionální a národní úrovní, mezi veřejným a soukromým sektorem a mezi jednotlivými dotčenými stranami.44 Know-how, koordinace a motivace – nedostačující pochopení podstaty problému, jeho sociálních a ekonomických aspektŧ, nízká politická angaţovanost v opětovném vyuţívání území, absence celkové strategie pro znovuvyuţití brownfields, nedostatečná spolupráce a předávání informací mezi jednotlivými institucemi, nedostačující know-how všech potencionálně zainteresovaných, včetně soukromých investorŧ, místních orgánŧ veřejné správy, krajŧ a ministerstev.45 Není příliš jasné, který sektor má kompetence k evidenci kvalitativních aspektŧ vyuţívání urbanizovaného území, kdo a jestli vŧbec by měl tato data poţadovat, kdo a jak by měl měřit efektivitu vyuţívání urbanizovaného území. Řadu let projevuje aktivitu v této oblasti CzechInvest, i kdyţ v roce 2004 uvedl, ţe brownfields jsou problémem managementu území a ne podpory investic a je nutné celou věc řešit integrovaně ve spolupráci s ostatními sektory (k této spolupráci však nedošlo). Nejvhodnější by bylo měření efektivity vyuţívání urbanizovaného území provádět samotnými obcemi nebo městy, neboť tyto data potřebují ke svému hospodárnému rozvoji. Neexistuje však ţádný poţadavek ani opatření, které by obce k tomuto motivoval. Menší obce často nemají dostatečné kapacity, odbornost a čas se této problematice věnovat. Pokud by bylo úkolem krajŧ monitorovat kvalitativní vyuţívání urbanizovaného území ve svém regionu, bylo by tím usnadněno uplatňování veřejného zájmu na regionální úrovni. Tento monitoring by krajŧm dále pomohl chápat rozvojové trendy, ambice a příleţitosti v urbanizovaném území, zdŧvodňovat veřejný zájem a obcím by umoţnil pochopit obecnou rozvojovou dynamiku a své příleţitosti.46 Nástroje a politiky – neexistence národní strategie přístupu k problematice, absence jednotného soupisu lokalit a jejich kritických parametrŧ, analytických nástrojŧ a zásad pro určení prioritních investic do lokality, nedostačující nástroje pro vyřešení vlastnických vztahŧ a zodpovědnosti ekologického poškození, fiskální nástroje a podněty, chybějící prostředky na zajištění nebo překlenutí ekologických závazkŧ, obtíţné uplatnění práva, týkajícího se právního systému v několika oblastech souvisejících s plánováním, prodejem a vyuţívání brownfields, plánovací nástroje jsou nepruţné, chybí postupy pro srovnání osvědčených metod ze zahraniční praxe.47 Ke zlepšení efektivity vyuţívání urbanizovaného území by mělo dojít zejména na národní úrovni, mělo by dojít k úpravám rŧzných národních politik a 44

Jiřina Bergatt Jackson – IURS – Jak na to – Udrţitelné urbární a rozvojové dovednosti Jiřina Bergatt Jackson a kolektiv – Brownfields snadno a lehce 46 Jiřina Bergat Jackson – Envigogika – Měření efektivnosti vyuţívání urbanizovaného území [online] 47 Jiřina Bergatt Jackson a kolektiv – Brownfields snadno a lehce 45

23

strategií. Tzn., stanovit konkrétní cíle, kam směřovat efektivnost, hospodárnost a udrţitelnost vyuţívání urbanizovaného území (např. nepřipustit zvýšení zastavěných ploch). K těmto cílŧm a prioritám národních politik by se měl podřídit akční plán, který podpoří opatření, jeţ by naplnění určitého cíle umoţňoval (např. opatření podporující identifikaci a monitorování vnitřního rozvojového potencionálu zastavěného území, opatření podporující nadmístní územní plánování, opatření ke zmírnění dopadŧ nezbytných záborŧ pŧdy tím, ţe by umoţnilo uvedení zastavěného území do přírodního stavu). Na regionální úrovni by mělo dojít ke sjednocení zájmŧ odborŧ ţivotního prostředí, územního plánování a strategického rozvoje kraje v oblasti efektivnějšího managementu území v regionu (např. Akční plán, který byl představen v Ústeckém kraji) a k podpoře recyklace urbanizovaného území v regionu.48 Širší trţní prostředí – v případě, ţe by došlo k odstranění hlavních překáţek pro revitalizaci, byla by dostatečná informovanost, koordinovanost i technické nástroje a politiky, nemŧţe dojít ke znovuvyuţití brownfields, jestliţe budou převaţovat tyto problémy: - „Nedostatečná konjunktura a absorpce trhu spojená s nedostatečnou národní konkurenceschopností. - Nedostatečné vyuţití urbanistické perspektivy, která by se vázala k dlouhodobému veřejnému zájmu a která překračuje rámec nového vyuţití zanedbaného pozemku a klade si otázku „k jakému účelu?“. To je totiţ příleţitost k integraci širokých urbanistických kritérií do tohoto procesu a do definice „ţivotaschopných“ městských center. - „Zelená“, jeţ by byla vyuţití BW dána, by měla být doplněna „červenou“ a omezením pro stavby na zelených loukách a utajené subvence tohoto typu rozvoje by měly být odstraněny.“ 49

48 49

Jiřina Bergat Jackson – Envigogika – Měření efektivnosti vyuţívání urbanizovaného území [online] Jiřina Bergatt Jackson a kolektiv – Brownfields snadno a lehce

24

4. Nástroje a financování revitalizací brownfields 4.1. Nástroje pro revitalizaci brownfields V úvodu této kapitoly je třeba vysvětlit jednotlivé typy nástrojŧ pro revitalizaci brownfields: Strategický dokument „Jakýkoliv dokument stanovující vizi, cíle nebo opatření ve stanovené oblasti. Strategickým dokumentem můţe být strategie, koncepce, akční plán, rozvojový plán apod.“50 Politika územního rozvoje „Politika územního rozvoje určuje ve stanoveném období poţadavky na konkretizaci úkolů územního plánování v republikových, přeshraničních a mezinárodních souvislostech, zejména s ohledem na udrţitelný rozvoj území, a určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto úkolů. Politika územního rozvoje s ohledem na moţnosti území koordinuje tvorbu a aktualizaci zásad územního rozvoje, tvorbu koncepcí schvalovaných ministerstvy a jinými ústředními správními úřady a záměry na změny v území republikového významu a stanoví úkoly zajišťující tuto koordinaci. Politiku územního rozvoje pořizuje Ministerstvo pro místní rozvoj pro celé území republiky a schvaluje ji vláda. Ministerstvo zajistí, aby ve Sbírce zákonů bylo uveřejněno sdělení o schválení politiky územního rozvoje, a celý dokument zveřejní způsobem umoţňujícím dálkový přístup. Politika územního rozvoje je závazná pro pořizování a vydávání zásad územního rozvoje, územních plánů, regulačních plánů a pro rozhodování v území.(Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (§ 31 - § 35)“.51 Zásady územního rozvoje „Zásady územního rozvoje jsou novým typem územně plánovací dokumentace, která vychází ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.

52

Stanoví zejména základní poţadavky na účelné a hospodárné

uspořádání území kraje, vymezí plochy nebo koridory nadmístního významu a stanoví 50

http://www.verejne-strategie.cz/slovnik-pojmu.html[online] http://portal.uur.cz/nastroje-uzemniho-planovani-v-ceske-republice/upp-pur-upd.asp[online] 52 http://www.kr-stredocesky.cz/portal/odbory/uzemni-planovani/uzemni-planovani-kraj/zasady-uzemnihorozvoje/[online] 51

25

poţadavky na jejich vyuţití, zejména plochy nebo koridory pro veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření, stanoví kritéria pro rozhodování o moţných variantách nebo alternativách změn v jejich vyuţití. V nadmístních souvislostech území kraje zpřesňují a rozvíjejí cíle a úkoly územního plánování v souladu s politikou územního rozvoje, určují strategii pro jejich naplňování a koordinují územně plánovací činnost obcí. Pořizují se pro celé území kraje a vydávají se formou opatření obecné povahy podle správního řádu. Jsou závazné pro pořizování a vydávání územních plánů, regulačních plánů a pro rozhodování v území.53 Územní studie Územní studie je územně plánovacím podkladem dle § 25 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Při řešení územní studie se mŧţe objevit problematika brownfields, zejména jde-li o studii, která v sobě v sobě zahrnuje lokalitu brownfields, či se zpracovává přímo pro takovouto lokalitu. Územní studie dle ust. § 30 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, navrhuje, prověřuje a posuzuje moţná řešení problémŧ, úprav nebo rozvoj některých funkčních systému v území, které by mohly významně ovlivňovat nebo podmiňovat vyuţití a uspořádání území nebo jejich vybraných částí. Územně analytické podklady Územně analytické podklady pořizované úřadem územního plánování a územně analytické podklady pořizované krajským úřadem obsahují podklady pro rozbor udrţitelného rozvoje území zahrnující zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území, jeho hodnot, limity vyuţití území, zjištění a vyhodnocení záměrů na provedení změn v území. Rozbor udrţitelného rozvoje území zahrnuje zjištění a vyhodnocení udrţitelného rozvoje území s uvedením jeho silných a slabých stránek, příleţitostí a hrozeb v tematickém členění zejména na horninové prostředí a geologii, vodní reţim, hygienu ţivotního prostředí, ochranu přírody a krajiny, zemědělský půdní fond a pozemky určené k plnění funkcí lesa, veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, sociodemografické podmínky, bydlení, rekreaci, hospodářské podmínky; závěrem těchto tematických zjištění a vyhodnocení udrţitelného rozvoje území je vyhodnocení vyváţenosti vztahu územních podmínek pro příznivé ţivotní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudrţnost společenství obyvatel území. Určuje problémy k řešení v územně plánovacích dokumentacích zahrnující zejména poţadavky na odstranění nebo omezení 53

Zákon č. 183/2006 Sb., § 36

26

urbanistických, dopravních a hygienických závad, vzájemných střetů záměrů na provedení změn v území a střetů těchto záměrů s limity vyuţití území, slabých stránek, hrozeb a rizik souvisejících s nevyváţeností územních podmínek udrţitelného rozvoje území. V územně analytických podkladech pro území hlavního města Prahy je moţno sloučit obsah územně analytických podkladů obcí a územně analytických podkladů kraje.“54 Náleţitosti územně analytických podkladŧ (dále jen ÚAP) jsou stanoveny v § 26 aţ § 29 Zákona 183/2006 Sb. a v Příloze č. 1 Vyhlášky č. 500/2006 Sb. ÚAP se pořizují pro celé území kraje a pro celý správní obvod obce s rozšířenou příslušností. Pro zpracování v rámci kraje se sleduje 37 jevŧ dle části B Přílohy č. 1 citované vyhlášky a brownfields se mohou nejčastěji objevit jako součást jevu B037 (další dostupné informace, týkající se například demografie, ekonomických aktivit, bydlení, rekreace, uspokojování sociálních potřeb a ţivotního prostředí). V rámci obce s rozšířenou pŧsobností se sleduje 119 jevŧ dle části A Přílohy č. 1 citované vyhlášky. Problematiky brownfields dle části A se mohou týkat následující jevy: A004 – Plochy k obnově nebo opětovnému vyuţití znehodnocených území: právní definice tohoto jevu neexistuje, pro územní plánování se jedná o informativní prvek, který by měl být řešen v rámci návrhu územního plánu (stanovením nového vyuţití nebo návrhem asanace) A063 – Staré dŧlní dílo: i tento sledovaný jev mŧţe představovat brownfields. Právně jej upravuje zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a vyuţití nerostného bohatství (horní zákon) „Starým důlním dílem se podle definice uvedené v § 35 horního zákona rozumí důlní dílo v podzemí, které je opuštěno a jehoţ původní provozovatel ani jeho právní nástupce neexistuje nebo není znám. Starým důlním dílem je také opuštěný lom po těţbě vyhrazených nerostů, jehoţ původní provozovatel ani jeho právní nástupce neexistuje nebo není znám. Pro územní plánování se jedná spíše o jev informativní.“ V případě řešení problematiky starých dŧlních děl (např. jako lokalit brownfields) se naráţí na problém, který vyplývá z výše uvedené citace § 35 a tím je fakt, ţe majitelem starého dŧlního díla není nikdo a to ani stát ani majitel pozemku. Pouze v případě, ţe jde o staré dŧlní dílo, které je nebezpečné, přebírá odpovědnost za jeho sanaci v nezbytně nutném rozsahu stát prostřednictvím Ministerstva ţivotního prostředí. A064 – Staré zátěţe území a kontaminované plochy: tento jev upozorňuje na lokality brownfields v mnoha ohledech intenzivněji, neţ jev A004, protoţe se do něj zanáší staré 54

Vyhláška č. 500/2006 Sb., § 4

27

prŧmyslové a zemědělské areály, bývalé základny Sovětské armády nebo skládky. Jev není právně definován, ale vztahují se na něj metodiky Ministerstva ţivotního prostředí. Pro územní plánování jde o prvek informativní, který upozorňuje na problém v území, jeţ je nutno řešit A066 – odval, výsypka, odkaliště, halda: nejedná se lokality brownfields v pravém slova smyslu, nebezpečí těchto ploch je ale velmi významné, zejména u odkališť, kde by se dalo hovořit jiţ o lokalitách blackfields (odval, halda – povrchová skládka vytěţené rubaniny umístěná v blízkosti štoly, dolu, apod., výsypka – zařízení určené k dočasnému ukládání sypkého materiálu, odkaliště – místo pro trvalé uloţení sypkých odpadŧ z prŧmyslových provozŧ). Pojmy nejsou sice legislativně ukotveny, ale lze na ně aplikovat některé právní předpisy (zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech nebo některé vyhlášky Ministerstva ţivotního prostředí). Pro územní plánování mají tyto lokality význam limitu. V rámci ÚAP lze brownfields nalézt i v jiných sledovaných jevech, které se týkají např. ţeleznic (A094, A095 a A097) nebo objektŧ armády (A107, A108).55 Územní plán „Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (dále jen "urbanistická koncepce"), uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému vyuţití znehodnoceného území, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro vyuţití těchto ploch a koridorů. V územním plánu lze vymezit plochu nebo koridor, v němţ je rozhodování o změnách v území podmíněno smlouvou s vlastníky pozemků a staveb, které budou dotčeny navrhovaným záměrem, jejímţ obsahem musí být souhlas s tímto záměrem a souhlas s rozdělením nákladů a prospěchů spojených s jeho realizací, zpracováním územní studie nebo vydáním regulačního plánu. Územní plán v souvislostech a podrobnostech území obce zpřesňuje a rozvíjí cíle a úkoly územního plánování v souladu se zásadami územního rozvoje kraje a s politikou územního rozvoje. Územní plán ani vyhodnocení vlivů na udrţitelný rozvoj území nesmí obsahovat podrobnosti náleţející svým obsahem regulačnímu plánu nebo 55

http://uap.webmap.cz/stredocesky/metodicky/htm/_dmg_uap/download.html[online]

28

územním rozhodnutím. Územní plán se pořizuje a vydává pro celé území obce, pro celé území hlavního města Prahy, popřípadě pro celé území vojenského újezdu. Územní plán můţe být pořízen a vydán téţ pro vymezenou část území hlavního města Prahy a vydává se formou opatření obecné povahy podle správního řádu. Je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí. Poskytování prostředků z veřejných rozpočtů podle zvláštních právních předpisů na provedení změn v území nesmí být v rozporu s vydaným územním plánem. Územní plán hlavního města Prahy je závazný téţ pro územní plán vydaný pro vymezenou část území hlavního města Prahy.“56 Regulační plán „Regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro vyuţití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého ţivotního prostředí. Regulační plán vţdy stanoví podmínky pro vymezení a vyuţití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření. Je závazný pro rozhodování v území, regulační plán vydaný krajem je závazný i pro územní plány a regulační plány vydávané obcemi. Regulačním plánem lze nahradit územní rozhodnutí; v tomto případě se v regulačním plánu stanoví, která územní rozhodnutí nahrazuje.“57 Databáze brownfields „Komplexní databáze brownfieldů je nezbytným předpokladem pro rozvoj strategie regenerace brownfieldů, jelikoţ se jedná o jediný způsob, jak efektivně stanovit priority. Z mezinárodního hlediska je jednou z neefektivnějších metod úplné a průběţně aktualizované mapování brownfieldů. K tomu je v 21. století nejvhodnějším nástrojem přesná a správná databáze, která pokrývá celou zemi“.58 (jednotlivé databáze brownfields jsou podrobněji popsány v závěru této podkapitoly „Databáze Brownfields“).

56

Zákon č. 183/2006 Sb., § 43 Zákon č. 183/2006 Sb., § 61 58 http://www.ireas.cz/download/projekty/www_nin/kriticka_analyza.pdf[online] 57

29

Strategické dokumenty v České republice V České republice bylo vydáno několik strategických dokumentŧ, týkajících se sektorové politiky, konceptŧ a strategie rozvoje územních celkŧ. Vytvářejí rámcový plán pro zpracování programŧ rozvoje, navazující na alokaci veřejné podpory. Strategické dokumenty: Státní politika ţivotního prostředí 2004-2010 (SPŢP) Jedná se o základní rámec veřejné podpory, vycházející z nutnosti reagovat na vývoj předchozích let. Směřuje k většímu sjednocení cílŧ hospodářských, sociálních a environmentálních politik a nutnosti přechodu z dokumentu resortního k dokumentu respektujícímu poţadavky udrţitelného rozvoje.

Snaţí se vytipovat zpŧsoby další

spolupráce partnerských resortŧ a podpory realizace cílŧ, napomáhajících k oddělení trendŧ hospodářského rozvoje od pokračujících negativních vlivŧ na ţivotní prostředí. Tento „dokument je základním referenčním dokumentem pro ostatní sektorové i regionální politiky z hlediska ţivotního prostředí a měl by být inspirací a nástrojem napomáhajícím strategickému i kaţdodennímu rozhodování“. Byl projednán a schválen vládou, tzn., ţe ostatní resorty se s jeho zněním ztotoţňují.59 V lednu 2013 byla vládě České republiky předloţena aktualizovaná Státní politika ţivotního prostředí pro období 2012-2020, vymezující rámec pro realizaci efektivní ochrany ţivotního prostředí v České republice do roku 2020.60 Strategie udrţitelného rozvoje ČR Schválena v roce 2004. Stala se dokumentem pro zpracování dalších materiálŧ koncepčního charakteru (sektorových politik či akčních programŧ). Byla dŧleţitá pro strategické rozhodování v rámci jednotlivých resortŧ a pro meziresortní spolupráci a spolupráci se zájmovými skupinami. Polovina dokumentu je věnována analýze SWOT třem pilířŧm udrţitelného rozvoje: „Ekonomický pilíř – orientace nových investic na výstavbu „na zelené louce“ namísto na vyuţívání zastavěných, ale jiţ nevyuţívaných ploch (brownfields). Environmentální pilíř – přetrvávající kontaminace půdy a horninového prostředí v některých městských aglomeracích, existence uţ jednou

59 60

Časopis Planeta č. 3/2007 vydaný MŢP – str.3-4 http://www.mzp.cz/cz/news_130108_Statni_politika_zivotniho_prostredi[online]

30

vyuţívaných ploch a objektů.“61 Sociální pilíř - zdravotní péče, sociální zabezpečení, právní úpravy a soudnictví, vzdělávání, kultura a osvěta. 62 Strategie byla platná od roku 2004 do roku 2009. Tato strategie byla nahrazena novým dokumentem Strategický rámec udrţitelného rozvoje České republiky. Strategický rámec udrţitelného rozvoje České republiky Schválen v roce 2010. Jedná se o zastřešující dokument pro všechny koncepční dokumenty vypracovávané v České republice, má proto nadresortní charakter. Jeho účelem je napomoci vzájemné provázanosti opatření, cílŧ a politik, které jiţ mohou být součástí stávajících sektorových strategií, anebo určit problémy, které tyto materiály zatím neřeší. Strategický rámec je pro období 2010-2030. Vymezuje základní principy udrţitelného rozvoje, které je nutné dodrţovat při tvorbě všech navazujících strategií a koncepčních dokumentŧ. Cílem je zajistit, aby prosperita české společnosti byla vzájemně vyváţená 3 pilíři udrţitelného rozvoje – oblasti ekonomické, sociální a environmentální. „Dokument je strukturován do 5 prioritních os: PO1 – Společnost, člověk a zdraví – se věnuje problematice podmínek pro zdravý ţivot člověka, vytváření harmonické společnosti, a demografickému vývoji. Důraz je kladen na mezigenerační a rodinnou soudrţnost.PO2 – Ekonomika a inovace – vymezuje základní strategický rámec pro rozvoj ekonomiky jako neoddělitelného pilíře udrţitelného rozvoje ČR, s důrazem na stabilní růst znalostní a post-industriální ekonomiky sniţující energetickou a materiálovou náročnost hospodářství.PO3 – Rozvoj území – vychází ze skutečnosti, ţe veškerý rozvoj je realizován v určitém území. Klíčovým prvkem pro udrţitelný rozvoj v území je odpovědný přístup k územnímu plánování a jeho důsledné uskutečňování. Tím budou naplněny poţadavky na územní soudrţnost i kvalitu ţivota v územní.PO4 – Krajina, ekosystémy a biodiverzita – se soustřeďuje na péči o krajinu jako základního předpokladu pro ochranu druhové biodiverzity. Dotýká se nejen odpovědného hospodaření v zemědělství a lesnictví, ale i otázek adaptace na změny klimatu.PO5 – Stabilní a bezpečná společnost – určuje strategický rámec v oblasti společenského uspořádání. Nastiňuje základní principy efektivního fungování státu, veřejné správy a

61 62

Časopis Planeta č. 3/2007 vydaný MŢP – str.3-4 Dokument Strategie udrţitelného rozvoje ČR, vydaná MŢP

31

rozvoje občanského sektoru. Neopomíjí ani připravenost na bezpečnostní hrozby, včetně klimatické změny a posilování mezinárodních vazeb.“

63

Národní strategie regenerace brownfields „Úkol na zpracování Strategie byl obsahem vládního usnesení č. 1100 ze dne 31. srpna 2005 „Zabezpečení investiční přípravy území pro umístění strategických průmyslových zón a k pokrytí nezajištěných prostředků státního rozpočtu na výstavbu průmyslových zón pro období od r. 2005 na území „České republiky“ III.8.“ Byla zpracována v rámci projektu Phare 2005. Cílem bylo stanovení základu pro metodiku regenerace brownfields, která by byla pouţívána po celé ČR. 64 Podkladem byla Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields. Vizí této strategie je celkové ozdravění území, rozšíření nabídky pro podnikatele, zlepšení ţivotního prostředí ve všech jeho sloţkách a dosaţení efektivního vyuţití dříve zanedbaného území s ohledem na tvorbu kvalitní struktury osídlení a krajiny, při respektování kulturně-historických, ekonomických, ekologických i sociálních hledisek. Základním cílem Strategie bylo vytvoření vhodného prostředí pro rychlou a efektivní realizaci regeneračních projektŧ a prevenci vzniku nových brownfields. Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields na území ČR Studii započala v roce 2005 agentura CzechInvest ve spolupráci s jednotlivými kraji. Projekt byl ukončen v polovině roku 2007. Výsledkem je ucelená databáze, ze které budou moci být vybírány projekty pro regeneraci a rozvíjení dalších investičních příleţitostí pro developery a investory. 65 Výběr lokalit pro databázi probíhal ve třech krocích, aby se postupně eliminovali zjištěné lokality, tzn. postupné sníţení lokalit, které nebylo třeba podrobněji řešit. První krok byla identifikace lokalit (základní identifikační údaje, zpŧsob vyuţití lokality, předběţná analýza, vlastnické vztahy, hrubý odhad investičních nákladŧ na revitalizaci, minulé, současné a budoucí vyuţití, ekologická zátěţ, dopravní dostupnost), druhý krok výběr lokalit k podrobnější analýze (vazba na územní plánovací dokumentaci, podrobnější zjištění struktury vlastnických vztahŧ, zmapování předpokládaného nebo potvrzeného rozsahu ekologických škod, analýza technické struktury, stav existujících objektŧ, 63

http://psur.mmr.cz/Uvodni-informace-o-udrzitelnem-rozvoji/Zakladni-dokumenty[online] Časopis Planeta č. 3/2007 vydaný MŢP – str.4 65 Web agentury CzechInvest – Národní strategie regenerace brownfieldŧ[online] 64

32

vyčíslení nákladŧ a harmonogram nákladŧ na revitalizaci, posouzení moţných střetŧ se zájmy chráněnými dle zák. č. 114/1992 Sb., zjištění, zda lokalita je nebo byla předmětem podpory z veřejných zdrojŧ na základě oficiálního rozhodnutí, rozšíření dopravní dostupnosti, vzdálenost od významných aglomeračních center), třetí krok analýza s výstupem na zpracování návrhu revitalizace ploch (vlastnické vztahy, stav a návrh stavebně technického, architektonického a urbanistického řešení, časový plán harmonogramu realizace, záměry vlastníka a ochota vlastníka revitalizovat danou lokalitu, popis reliéfu, stanovení pŧdních poměrŧ a posouzení inţenýrsko-geologických poměrŧ, moţných střetŧ zájmŧ na regeneraci, stavu, kapacity a moţného navýšení kapacity médií, analýza ochranných pásem, zákonem chráněných zájmŧ a příp. problémŧ v rámci posouzení stavby na ţivotní prostředí). Studie byla k 16. 10. 2006 zpracována pro kraje Karlovarský, Pardubický, Zlínský, Vysočina, Jihomoravský, Středočeský a Jihočeský. V roce 2007 došlo k dokončení všech rozpracovaných

studií

ve

zbývajících

krajích

Královehradeckém,

Jihočeském,

Plzeňském, Libereckém, Olomouckém Ústeckém a Moravskoslezském.66 „Na základě Vyhledávací studie bylo v ČR lokalizováno 2355 brownfieldů, které zaujímají rozlohu 10 326 ha s celkovou zastavěnou plochou cca 4 206 930 m (cca 421 ha). Studie provedla syntézu dat ze všech krajů kromě Prahy, evidovala brownfieldy od velikosti cca 1 ha, ale nezahrnuje tzv. „těţební brownfieldy“. Hrubý odhad nákladů na revitalizaci těchto lokalit je 200 mld. Kč. Celkový počet brownfieldů je ale podstatně vyšší, v roce 2004 se uváděl odhad 8,5 – 11,7 tis. lokalit typu brownfield o celkové rozloze 27 – 38 tis. ha“. 67 Výsledky studie jsou podrobněji zpracovány v dokumentu Národní strategie regenerace brownfields na webových stránkách agentury CzechInvest. Nejvíce lokalit typu brownfields představují zemědělské lokality (34,9 %), druhou třetinu celkového počtu brownfields tvoří prŧmyslové lokality (33,3 %). Zbývající brownfields tvoří nevyuţité objekty občanské vybavenosti (školy, zámečky, kulturní střediska atd.) (12,9 %), vojenských objekty (6,4 %), bydlení (4,0 %) a objekty cestovního ruchu (0,9%).68

66

Časopis Planeta č. 3/2007 vydaný MŢP – str.6-7 Dokument CzechInvest, Národní strategie a regenerace brownfieldŧ[online] 68 Dokument CzechInvest, Základní statistické výsledky Vyhledávací studie brownfieldŧ [online] 67

33

Analýza brownfields v Praze Analýza brownfields byla zpracována v roce 2008 firmou Kolpron CZ, s.r.o. pro Magistrát hl. města Prahy. Shromáţdila informace o 105 lokalitách, vykazujících znaky brownfields. Cílem analýzy bylo poskytnout informace pro identifikaci projektŧ vhodných k financování z fondŧ EU. Zahrnuje rozlohu, majetkoprávní vztahy, stav ţivotního prostředí, funkční vyuţití, technickou infrastrukturu a celkové shrnutí slabých a silných stránek vyuţitelnosti lokalit ve formě analýzy SWOT. Z analýzy vyplynulo, ţe většina objektŧ, které ztratily svá pŧvodní vyuţití, jsou alespoň částečně vyuţita, převáţně jako skladovací prostory. Dále objekty nemají pouze jednoho, ale více vlastníkŧ (soukromí vlastníci, Pozemkový fond ČR /od 1. 1. 2013 vznikl Státní pozemkový úřad na základě zákona č. 503/2013 Sb., o státním pozemkovém úřadu, transformací Pozemkového fondu, který byl tímto zrušen/, Magistrát hl. města Prahy). Část objektŧ není vhodná pro nové vyuţití, které by generovalo příjem z dŧvodu, ţe sousedí s významnou dopravní komunikací, příp. jsou umístěny mimo atraktivní lokality, či v neposlední řadě časová náročnost pro vyřešení majetkoprávních vztahŧ. Zkušenosti s revitalizací ukazují, ţe nejčastějším urbanistickým řešením je přeměna nevyuţívaných objektŧ na administrativněobchodní centra, nebo na obytné komplexy.69 Databáze brownfields Většina krajŧ mají své vlastní databáze brownfields, které vznikly na základě prováděných studií. Nejvýznamnější databází v České republice je Národní databáze brownfieldŧ. Národní databáze brownfieldŧ Tato databáze vznikla na základě projektu Brownfields 3000 v rámci Národní strategie regenerace brownfieldŧ v ČR. Tuto databázi vytvořila agentura CzechInvest dle výsledkŧ zpracované Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfieldŧ, která byla prvotním zdrojem lokalit brownfields. Spuštěna byla k datu 1. 1. 2008. Od spuštění databáze je moţné vkládání lokalit samotným vlastníkem brownfields, a to prostřednictvím webového formuláře. Po zkontrolování formuláře správcem databáze, je tato lokalita zveřejněna. 69

http://www.prahafondy.eu/userfiles/File/OPPKDokumenty/Evaluace_publicity/Studie_implementace_financniho_nastroje_JessicaJeremie_v_regionu_Praha.pd f[online]

34

Databáze je i v anglické verzi, kdy se většina poloţek automaticky přeloţí, coţ je přínosem pro příp. zahraniční investory. Nahlíţení do databáze je bezplatné na webových stránkách agentury CzechInvest, v odkazu Databáze brownfieldŧ. Neregistrovaným uţivatelŧm se u daného brownfields zobrazí pouze lokalita. U registrovaných uţivatelŧ se u daného brownfields zobrazí všechny podrobnosti jako je lokalita, vlastnictví, vzdálenosti

(silnice,

ţeleznice,

apod.),

ekologie,

ochrana

památek,

technická

infrastruktura a počet objektŧ. Registrace je bezplatná a poměrně rychlá. Vyhledávat v databázi lze podle rŧzných kritérií. Nalezené informace je moţné vytisknout. Jediné co databáze neobsahuje je kontakt na vlastníka, který je moţný získat pouze prostřednictvím agentury CzechInvest.70 V současné době tato databáze eviduje 433 brownfields s podrobným popisem, včetně fotografií, připravených pro příp. domácí i zahraniční investory, kterým umoţňuje vhodný výběr nejvhodnějšího místa pro podnikání v ČR. Cílem regenerace dle agentury CzechInvest je zvýšení hodnoty a přitaţlivosti jednotlivých lokalit a přímo konkurovat výstavbě na zelené louce a tím i sníţit zbytečné zábory pŧdy, které jsou v rozporu s principy udrţitelného rozvoje. Dále napomáhá vracet ţivot na území, která člověk vyuţil a poté opustil.71

Obrázek 1: Databáze brownfieldŧ. 70 71

Časopis planeta č. 3/2007, Časopis Urbanizmus a územní rozvoj č. 4/2002, str. 15, www.czechinvest.org www.czechinvest.org [online]

35

Další databází brownfields z celé České republiky je Databáze Regionálního informačního servisu72 Databáze se nachází na portálu Regionální informační servis (dále jen RIS), který spravuje Centrum pro regionální rozvoj České republiky (dále jen CRR). CRR bylo zaloţeno v roce 1996 Ministerstvem pro místní rozvoj, jako příspěvková organizace. Tato databáze obsahuje i lokality na území Prahy, zpracované na základě studie „Analýza brownfields v Praze“, firmou Kolpron CZ, s.r.o. pro Magistrát hl. města Prahy v červnu 2008. V současné době eviduje 1 lokalitu v Praze. Celkem obsahuje 375 lokalit. Lokality v této databázi jsou převáţně v majetku obcí. U kaţdého brownfields nalezneme základní a identifikační údaje, zpŧsob vyuţití lokality, technický stav, kvalitativní hodnocení, náklady, poznámky (zde je podrobnější popis, týkající se stávajícího, příp. budoucího vyuţití, apod.), mapa umístění a fotografie. Pro získání všech uvedených informací není potřeba registrace.

Obrázek 2: Databáze Regionálního informačního servisu.

Porovnání těchto dvou databází Obě tyto databáze jsou přehledné a obsahují řadu informací o dané lokalitě. U Národní databáze brownfieldŧ je pro zobrazení podrobnějších informací nutné se zaregistrovat. Tato databáze je o něco podrobnější neţ databáze RIS. Databáze RIS však obsahuje i brownfields v Praze. Je to z dŧvodu, ţe lokality hlavního města Prahy nebyly zahrnuty do Vyhledávací

72

www.risy.cz – vyhledávače brownfields[online]

36

studie brownfields, neboť agentura CzechInvest k němu přistupuje jako k lokalitě, kde trţní ekonomika danou problematiku vyřeší samostatně.73 Další databází, resp. seznamem je Databáze Národního památkového ústavu - MonumNet Tuto databázi lze najít na webových stránkách Národního památkového ústavu v odkaze Nejohroţenější kulturní památky. Tento seznam je veřejný a jsou v něm uvedeny pouze kulturní památky ve smyslu zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, buď jako celky nebo jen ohroţené části. Seznam je prŧběţně doplňován a aktualizován územními odbornými pracovišti na základě dokončovaného projektu obnova identifikace nemovitých památek v České republice. Zatím ho nelze pokládat za úplný. Zařazení kulturní památky do seznamu je prováděno na základě odborného posouzení z hlediska ohroţení její památkové hodnoty a není projednáváno s vlastníky, kteří zŧstávají v anonymitě. Nejedná se tedy o kritiku vlastníka objektu, který ve většině případech nese vinu na jejím současném stavu. Z tohoto dŧvodu, pokud zájemce o kulturní památku projeví zájem, musí sám vynaloţit iniciativu k nalezení vlastníka a přímo ho kontaktovat, neboť Národní památkový ústav toto nezprostředkovává.74

Obrázek 3 Databáze Národního památkového ústavu – MonumNet. 73 74

Deník veřejné správy, Klíma J., Deprimující zóna nebo brownfields? [online] http://monumnet.npu.cz/ohr/hledani.php[online]

37

4.2. Financování revitalizace brownfields 4.2.1. Financování revitalizace do roku 2013 Revitalizaci brownfields je moţné financovat v rámci operačních programŧ: Operační program ţivotního prostředí Prioritní osa 4 – Zkvalitnění nakládání s odpady a odstraňování starých ekologických zátěţí, oblast podpory 4.2. – Odstraňování starých ekologických zátěţí: podporovanými aktivitami jsou inventarizace starých ekologických zátěţí na kontaminovaných místech, zpracování a aktualizace Analýz rizik, sanace váţně kontaminovaných oblastí. Prioritní osa 6 – Zlepšování stavu přírody a krajiny, oblast podpory 6.5 – Podpora regenerace urbanizované krajiny: podporovanými aktivitami jsou zakládání a revitalizace parkŧ, odstranění, příp. zajištění nevyuţívaných staveb a dalších objektŧ v chráněných územích. Řídícím orgánem je Ministerstvo ţivotního prostředí, zprostředkovatelem je Státní fond ţivotního prostředí.75 Operační program podnikání a inovace Prioritní osa 5 – Prostředí pro podnikání a inovace, oblast podpory 5.3 – Infrastruktura pro podnikání – podporovanou aktivitou jsou infrastruktura pro vznik a rozvoj nových firem s inovačním potenciálem a vyuţitím brownfields, dále podpora velkých podnikŧ při realizaci investic jak do nových nemovitostí, tak do nevyuţitelných, zchátralých, nebo ekologicky postiţených nemovitostí, kde tyto nemovitosti nepředstavují ekonomicky výhodně projekty. Řídícím orgánem jsou Strukturální fondy Ministerstva prŧmyslu a obchodu.76 Integrovaný operační program Prioritní osa 5 – Národní podpora územního rozvoje, oblast intervence 5.2 – Zlepšení prostředí v problémových sídlištích – cílem intervence je přeměna panelových sídlišť na přitaţlivé celky, oprava technických i statických vad a poruch panelových domŧ. Řídícím orgánem je Ministerstvo pro místní rozvoj, zprostředkovatelem Centrum pro regionální rozvoj České republiky.77

75

Časopis Planeta č. 3/2007, str. 12 Ministerstvo prŧmyslu a obchodu ČR – Operační program podnikání a inovace 77 Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, Integrovaný operační program 76

38

Program rozvoje venkova Cílem tohoto programu je podpora rozvoje venkovského prostředí, revitalizace kulturních a historických památek a revitalizace zemědělských brownfields.78 Operační program Praha – Konkurenceschopnost Prioritní osa 2 – Ţivotní prostředí, oblast podpory 2.1 – Revitalizace a ochrana území – cílem podpory je revitalizovat opuštěné nebo nevhodně vyuţívané brownfields, zvýšit atraktivitu pro investory a občany, posílit ekonomický potencionál, v rámci revitalizace ploch obnovovat nevyuţívané historicky cenné objekty, sníţit výstavbu nových objektŧ v přírodně či historicky cenných lokalitách nebo v jejich blízkosti, rozšiřovat a obnovovat plochy zeleně ve městě a celkově zlepšit kvalitu ţivotního prostředí ve městech.79 Regionální operační programy Jedná se o 7 regionálních operačních programŧ (dále jen ROP) určených pro celé území České republiky vyjma Hlavního města Prahy,80 navazujících na systém sektorových programŧ a v rámci své podpory směřujících k řešení problémŧ v rámci konkrétního regionu. Cílem ROP je urychlit rozvoj regionŧ České republiky, zvýšit jejich konkurenceschopnost a atraktivitu pro investice, posílit kvalitu ţivota obyvatel při respektování vyváţeného a udrţitelného rozvoje regionŧ vycházející z jejich potencionálu. Řídícím orgánem odpovědným za řádnou realizaci těchto programŧ je Regionální rada příslušného regionu soudrţnosti. 81 Další zdroje financování brownfields: Dotace kraje obcím Pro získání dotací na revitalizaci brownfields z fondŧ Evropské unie a ze státního rozpočtu České republiky, je jednou ze zásadních podmínek, ţe obec jako ţadatel má zpracovanou a schválenou územně plánovací dokumentaci.

78

Ministerstvo zemědělství ČR, Program rozvoje venkova Magistrát hlavního města Prahy, Operační program Praha – Konkurenceschopnost 80 http://www.strukturalni-fondy.cz/cs/Fondy-EU/Programy-2007-2013/Regionalni-operacni-programy[online] 81 Časopis Planeta č. 3/2007, str. 12 79

39

Dotace ze státního rozpočtu Dotace ze státního rozpočtu jsou poskytovány z dotačních programŧ a projektŧ – -

Ministerstvo pro místní rozvoj „Program podpory rozvoje území výrazně postiţených redukcí nebo zánikem vojenských posádek“,

-

Ministerstvo prŧmyslu a obchodu „Program na podporu rozvoje prŧmyslových zón“,

-

Ministerstvo vnitra koordinuje projekt „Čistá obec“,

-

Ministerstvo ţivotního prostředí „Program regenerace urbanizované krajiny“, „Program péče o krajinu“, „Program péče o urbanizované prostředí“, atd.

Úvěry od finančních institucí Úvěry jsou poskytovány jak od českých, tak i mezinárodních finančních institucí (např. municipální úvěr – dlouhodobý úvěr nad 10let, poskytovaný výhradně v české měně, hypoteční úvěr – střednědobý nebo dlouhodobý úvěr, poskytovaný v české nebo cizí měně). Finanční prostředky ze soukromých zdrojŧ Jedná se finanční prostředky soukromých investorŧ za předpokladu vstupu veřejného kapitálu.82 Finanční mechanismus Evropského hospodářského prostoru a Norska Poskytování grantŧ českým subjektŧm na investiční a rozvojové projekty v prioritních oblastech (např. ochrana a obnova kulturního dědictví, ochrana ţivotního prostředí, atp.). Základní principy a zásady tohoto finančního mechanismu jsou zakotveny v „Dohodě o účasti v Evropském hospodářském prostoru“ a „Dohodě mezi Norským královstvím a ES o Norském finančním mechanismu pro období let 2004-2009“ (např. celková výše částky na investiční a rozvojové projekty, účel a priority pro čerpání přidělených finančních prostředkŧ, výše spolufinancování projektŧ, přerozdělování nevyuţitých finančních prostředkŧ, atd.). V roce 2003 došlo k podepsání Dohody o účasti České republiky v Evropském hospodářském prostoru (dále jen EHP), kdy byl zaveden i nový finanční mechanismus, jehoţ prostřednictvím státy Evropského sdruţení volného obchodu Norsko)

(Lichtenštejnsko, Island a

přispívaly v období 2004-2009 zemím přistupujícím do EHP na projekty

v rozšířeném vnitřním trhu. Norsko navíc přispívá i pomocí bilaterálního tzv. zvláštního norského finančního nástroje – Norsk finansieringsording). České republice byla pro období 2004-2009 přidělena částka 110,91 mil. EUR, pro období 2009-2014 částka 131,8 mil. EUR. 82

Jáč I. a spol., Metodika pro revitalizaci brownfields

40

Pro revitalizaci brownfields je moţné vyuţít dotace v rámci Priority 1 – Uchování evropského kulturního dědictví, zejména Opatření 1.5 Odstranění starých ekologických zátěţí na pozemcích menšího rozsahu ve městech a obcích. Dohled nad těmito mechanismy má v České republice Ministerstvo financí ČR, kontaktním místem je příslušný krajský úřad nebo centrální orgán (ministerstva ČR).83 Financování brownfields z prostředkŧ Evropské investiční banky Evropská investiční banka (dále jen EIB) byla zaloţena na základě Římské smlouvy v roce 1958 v rámci rozhodnutí o zaloţení Evropských společenství. Jde o nezávislý neziskový orgán EU, který poskytuje dlouhodobé nízkoúročené úvěry jak subjektŧm soukromého, tak veřejného sektoru k financování kapitálových investičních projektŧ, které plní cíle jednotlivých politik Evropské unie (např. ochrana ţivotního prostředí a zlepšovaní kvality ţivota). Pro svou činnost získává EIB finanční prostředky na kapitálových trzích, které pak dále pŧjčuje za výhodných podmínek k financování jednotlivých projektŧ v členských státech EU. V České republice pŧsobí EIB od roku 1992, tj. vstupem ČR do EU. Podíl ČR na upsaném kapitálu banky je 0,77%, tj. cca 1,26 miliard EUR. K získání finančních prostředkŧ na revitalizaci BW prostřednictvím EIB musí investoři splnit řadu podmínek, které banka poţaduje (např. projekty musí být finančně silné, ţivotaschopné z ekonomického a technického hlediska, v souladu s normami pro ţivotní prostředí, musí být předmětem výběrových řízení v souladu s pravidly pro zadávání veřejných zakázek v EU nebo v ČR). Úvěry na revitalizaci BW se poskytují dlouhodobě, v horizontu 19 aţ 30 let. 84

4.2.2. Financování revitalizace od roku 2014 „Evropská unie provádí kohezní politiku v rámci sedmiletých cyklů, takzvaných programových období. Cíle kohezní politiky Evropské unie se v čase mění a reagují na potřeby stávajících a přistupujících členů a celkového prostředí EU. V současném programovém

období

2007-2013

má

kohezní

politika

tři

cíle:

Konvergence,

Konkurenceschopnost a zaměstnanost a Evropská územní spolupráce. Na tyto cíle je vyčleněno ve strukturálních fondech a Fondu soudrţnosti pro celou Evropskou unii na sedm let téměř 350 miliard €, z toho pro Českou republiku 26,7 miliardy €. Finanční prostředky kohezní politiky jsou čerpány prostřednictvím tří fondů: Evropského fondu pro regionální

83 84

Jáč I. a spol., Metodika pro revitalizaci brownfields Jáč I. a spol., Metodika pro revitalizaci brownfields

41

rozvoj (ERDF), který podporuje investiční projekty, jako je například podpora začínajícím podnikatelům, investice do infrastruktury a spolupráce v příhraničních regionech; Evropského sociálního fondu (ESF), podporujícího neinvestiční projekty, například programy pro

znevýhodněné

skupiny

obyvatel,

rozvoj

vzdělávacích

programů,

rekvalifikace

nezaměstnaných apod. a Fondu soudrţnosti (FS) financující klíčové infrastrukturní projekty v oblasti dopravy a ţivotního prostředí. Evropská komise zveřejnila v Páté kohezní zprávě své první návrhy na podobu, strukturu a principy budoucí kohezní politiky po roce 2013; dne 6. října 2011 pak zveřejnila balíček šesti nových nařízení, která budou po jejich projednání a schválení tvořit rámec kohezní politiky pro období 2014-2020. Soubor celkem šesti Rámcových pozic byl schválen vládou dne 18. ledna 2012 usnesením č. 42. V současné době probíhá fáze vyjednávání obsahu jednotlivých nařízení, které za ČR koordinuje ministerstvo pro místní rozvoj“85 V říjnu 2012 byl Ministerstvem pro místní rozvoj ČR vytvořen materiál „Podklad pro přípravu Dohody o partnerství pro programové období 2014-2020 – Vymezení programŧ a další postup při přípravě České republiky pro efektivní čerpání fondŧ Společného strategického rámce“. Tento materiál se týká přípravy České republiky na čerpání fondŧ SSR v programovém období 2014-2020. Navrhuje strukturu operačních programŧ, která odráţí priority indikované v předchozích fázích příprav a analýz, dále odráţí pozitivní i negativní zkušenosti s dosavadním čerpáním finančních prostředkŧ EU od okamţiku vstupu České republiky do EU. Dále slouţí jako podklad pro vypracování Dohody o partnerství s návrhy operačních programŧ pro období 2014-2020 pro fondy EFRR, ESF, FS, EZFRV a EMFF fungující pod SSR. Dohoda bude vypracována v dialogu s Evropskou komisí a dotčenými partnery a poté by měla být předloţena této komisy ke schválení do 4 měsícŧ ode dne platnosti příslušné evropské legislativy.86 Materiál byl schválen vládou České republiky 28. 11. 2012, neobsahuje však ještě prioritní osy programŧ ani samotné návrhy jejich struktury. Tyto budou rozpracovány řídícími orgány v souladu s příslušnými nařízeními EU a metodickými dokumenty Ministerstva pro místní rozvoj. 87 Navrhované operační programy pro budoucí programové období 2014 -2020, týkající se problematiky brownfields 85

http://www.strukturalni-fondy.cz/cs/Fondy-EU/Kohezni-politika-EU[online] http://nsmascr.cz/content/uploads/2012/10/priloha-1-hl-mat-%C4%8CR-pro-jedn%C3%A1n%C3%AD-s-EU2014-20.pdf[online] 87 http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/Pro-media/Tiskove-zpravy/2012/MMR-Zakladni-obrysybudouciho-programoveho-2014-20[online] 86

42

„Operační program Ţivotní prostředí – Tématický cíl 6 – Ochrana ţivotního prostředí a podpora účinného vyuţívání zdrojů. Investiční priority – EFRR čl. 5, bod 6(e): opatření ke zlepšení ţivotního prostředí ve městech, regenerace starých průmyslových areálů a omezování znečištění ovzduší – zakládání a revitalizace sídelní zeleně, výsadba a regenerace izolační zeleně oddělující obytnou zástavbu od průmyslových staveb či komerčních areálů nebo frekventovaných dopravních koridorů. Řídícím orgánem bude Ministerstvo ţivotního prostředí. Spolugestoři budou Ministerstvo průmyslu a obchodu, kraje, města a obce. Integrovaný regionální operační program – Tématický cíl 6 – Ochrana ţivotního prostředí a podpora účinného vyuţívání zdrojů. Investiční priority EFRR, čl. 5, bod 6 (e): opatření ke zlepšení ţivotního prostředí ve městech, regenerace starých průmyslových areálů a omezování znečištění ovzduší. Tento program lze povaţovat za speciálně zaměřený regionální program. Regionální dimenze programu bude uplatňována především na koncentraci podpory na různé typy problémových území (dosud tzv. regiony se soustředěnou podporou státu), vymezených ve Strategii regionálního rozvoje ČR pro období

2014-2020. Výrazným

zaměřením podpory na různé formy integrovaných přístupů, které se budou týkat vybraných měst („pólů rozvoje“), problémových území, venkovských oblastí a zanedbaných městských a venkovských komunit. Řídícím orgánem bude Ministerstvo pro místní rozvoj, spolugestoři Ministerstvo školství, mládeţe a tělovýchovy, Ministerstvo vnitra, Ministerstvo ţivotního prostředí, Ministerstvo zemědělství, Ministerstvo kultury, Ministerstvo zdravotnictví, Ministerstvo průmyslu a obchodu, Ministerstvo obrany, kraje, města a obce. Operační program Praha – pól růstu ČR – Tématický cíl 6 – Ochrana ţivotního prostředí a podpora účinného vyuţívání zdrojů. Investiční priority EERR, čl. 5 bod 6 (e) – opatření ke zlepšení ţivotního prostředí ve městech, regenerace brownfields a omezování znečištění ovzduší. Operační program je speciálně zaměřeným regionálním operačním programem, který bude podporovat výhradně intervence regionálního charakteru na území hl. města Prahy. Řídícím orgánem bude Magistrát hlavního města Prahy.“ 88

88

http://nsmascr.cz/content/uploads/2012/10/priloha-1-hl-mat-%C4%8CR-pro-jedn%C3%A1n%C3%AD-s-EU2014-20.pdf[online]

43

5. Závěr Cílem bakalářské práce bylo seznámit se s historií a stavem problematiky brownfields a dále s obecnými východisky a nástroji pouţitelnými k řešení těchto problémŧ. Domnívám se, ţe tento cíl práce jsem úspěšně naplnila. V České republice se nachází velké mnoţství opuštěných objektŧ, které postupně chátrají a představují podstatný problém a překáţku pro další rozvoj obcí, měst i regionu. Na jejich pozemcích se v některých případech nacházejí nashromáţděné uskladněné odpady, včetně těch nebezpečných. Jejich likvidace ze strany příp. investorŧ zapříčiňuje kromě vysokých nákladŧ i prodlouţení doby pro realizaci jejich projektŧ. Kromě ekologických problémŧ, představují brownfields i problémy ekonomické, tzn. např. ztráta atraktivity území, sociální a finanční. Velkým problémem jsou nevyjasněné majetkoprávní vztahy. Jedním z hlavních cílŧ, proč je nutné se touto problematikou zabývat, je minimalizovat zábor pŧdy v nezastavěném území a spíše se snaţit o vytvoření podmínek pro efektivnější vyuţití zastavěných ploch. Dalším východiskem je systémový přístup k brownfields v rámci celkového rozvoje státu, regionŧ, městských aglomerací i jednotlivých obcí. Řada investorŧ však vidí výhodu v realizaci svých projektŧ ve výstavbě na tzv. „zelené louce“, neţ aby pro svŧj záměr vyuţila potenciálu některého nevyuţívaného a chátrajícího objektu (výstavba na zelené louce by měla probíhat aţ poté, co se ukáţe nemoţnost vyuţít pro svŧj záměr plochy v zastavěném území, resp. brownfields). Proto by mohli tento svŧj záměr realizovat i na pozemku, na kterém objekt stojí tím, ţe stavbu nechají odstranit (pokud se nejedná o kulturní památku). Výhodou tohoto kroku je podstatně niţší cena takového pozemku. V neposlední řadě přináší řešení tohoto problému financování revitalizace brownfields z rŧzných zdrojŧ, které mohou nejen investoři vyuţít a tím sníţit své náklady. Největší dopad má tato problematika na kulturní památky, pokud nebudou dostatečné podmínky a podpory pro majitele, příp. investory, mŧţe dojít k úplnému zániku architektonicky cenných objektŧ, které mají historickou a kulturní hodnotu. V případě, ţe se naleznou finance na revitalizaci kulturní památky, vzniká zde problém s Památkovým úřadem, který většinou stanovuje přísná kritéria pro budoucí vyuţití objektu a s tím související stavební úpravy.

44

V současné době naštěstí postupně tato problematika vstupuje v podvědomí, a začíná se jí věnovat jak veřejný, tak soukromý sektor. Bohuţel je stále malá dostupnost informací, podpory a motivace, kterou by si tato problematika zasluhovala. Snaha o zlepšení je však sráţena i nynější krizí, kdy ani stát ani firmy neinvestují do náročnějších staveb.

45

Příloha č. 1

Zmapované revitalizované brownfields

Josefská kasárna

Obrázek 4: objekt před revitalizací

Základní informace Adresa Pŧvodní účel

Nám. Republiky 1, Praha 1

Rok vzniku

1350

Rok kdy objekt přestal slouţit svému účelu

1993

Současné vyuţití

Nákupní centrum Palladium

Kasárna

Popis objektu a jeho revitalizace Objekt byl postaven kolem roku 1350 jako tzv. Jakubŧv chudinský špitál, jehoţ součástí byl i kostel Panny Marie. V roce 1630 zde Gergard z Questenberk, vojenský poradce a osobní přítel Albrechta z Valdštějna, zaloţil kapucínský klášter, později kostel a zahájil výstavbu klášterního domu. V šedesátých letech byly klášterní budovy dokončeny, tyto však v roce 1689 poničil velký poţár. Obnovená budova vydrţela v nezměněné podobě do roku 1787. Během modernizace státu byl klášter zrušen Josefem II. V roce 1794 a 1799 zdejší

stavby získal vojenský ubytovací úřad, který je nechal upravit na kasárna, určená pro vozatajce. K další přestavbě kasáren došlo v letech 1843 – 1844. Po třinácti letech došlo ke zbourání konventu a výstavbě nových kasáren s jízdárnou. Svou funkci Josefská kasárna plnila i za první republiky, protektorátu i za komunismu. [1] Kasárna byla ve vlastnictví vojska od 80. let 18. století aţ do roku 1996. Ve 2. polovině 20. století byl objekt téměř nevyuţíván a chátral. Na začátku 90 let rozhodlo Ministerstvo obrany o vhodnějším vyuţití kasáren. Na základě vyhlášené soutěţe na prodej této nemovitosti, přestavbu a celkovou přestavbu, se vítězem stala developerská společnost European Properte Development. V květnu 2005 byla zahájena stavba a 25. října 2007 byla stavba dokončena a otevřena jako nákupní centrum Palladium – na 5 podlaţích se nachází téměř 180 obchodŧ, 20 restaurací, kaváren a barŧ, v podzemí je aţ 900 parkovacích míst. [2] Palladium získalo řadu ocenění, např. zvláštní ocenění udělené organizací CzechInvest za „Brownfield roku 2006, cena „Best of Realty“ v roce 2007 a ceny „Best Shopping Center Development 2007“ a „Best Overall Development 2007“ udělené časopisem „CiJ Journal“, a další. Obrazová dokumentace

Obrázek 5: objekt po revitalizaci.

48

Obrázek 6: objekt po revitalizaci

Obrázek 7 a 8: interiér objektu po revitalizaci

Obrázek 9: interiér objektu po revitalizaci:

49

Zdroje [1] http://www.neznamapraha.cz/josefska-kasarna/ (online: 11.3.2013) [2] http://nakupnidomy.cz/tag/nakupni-centrum-palladium (online: 11.3.2013)

50

Ringhofferovy závody (Tatra ČKD na Smíchově)

Obrázek 10: pŧvodní stav objektu v 90. letech 20. století.

Obrázek 11: historický pohled na Ringhofferovy závody

Základní informace Adresa

Plzeňská 233/8, 15000 Praha 5 - Smíchov

Pŧvodní účel

Továrna

Rok vzniku

1852

Rok kdy objekt přestal slouţit svému účelu

první polovina 90. let 20. století

Současné vyuţití

Obchodní centrum Nový Smíchov

51

Popis objektu a jeho revitalizace V roce 1852 byla zřízena továrna na Smíchově Františkem Ringhofferem na výboru kotlŧ a zařízení pro pivovary, lihovary a cukrovary. Továrna však proslula aţ výrobou ţelezničních vagónŧ. V roce 1857 započala výroba lokomotivních trendŧ a v roce 1863 spařily světlo světa i první osobní vozy a v roce 1897 byla dodána první elektrická tramvaj. Po druhé světové válce v období socialismu byla továrna přejmenována na Tatra n.p. závod Smíchov, později po roce 1963 na ČKD Praha, závod Tatra Smíchov. Budovy továrny byly postaveny natolik účelně, ţe kromě rozšíření celého areálu v zadním traktu nebylo zapotřebí závaţnějších přestaveb. Neobnovovaný strojový park však nezadrţitelně chátral. Tatrovka se stala skanzenem techniky konce 19. stolení a první poloviny 20. století. Továrna byla v plném provozu celých 140 let. Činnost závodu, který uţ po léta nestačil kapacitou a svým situováním značně zatěţoval ţivotní prostředí v husté zástavbě smíchovského centra, byla v první polovině 90. let ukončena. Starý smíchovský areál byl určen k demolici uţ na konci 80. let, kdy zde snad bylo zamýšleno vybudování panelových domŧ. Podrobnější prŧzkum ovšem prokázal pŧvodnost a historickou hodnotu mnohých částí této prŧmyslové lokality (historicky vzácné pŧvodní jeřáby a jeřábové dráhy, originální pruţnicový buchar, dva mohutné hydraulické lisy, secesní prŧčelí továrny či vila baronky Ringhoferové od secesního arch. Polívky). Koncem roku 1998 byl areál vybagrován. Zachována zŧstala pouze vila a fragment starého secesního zdiva směřující do Plzeňské třídy, který byl začleněn do nového objektu nově vzniklého obchodního a kulturního centra Nový Smíchov. [3] V letech 1999 – 2001 proběhla přestavba továrny na obchodní centrum francouzskými developery Carrefour a Delcis. Celková investice byla 2500 mil. Kč.

52

Obrazová dokumentace

Obrázek 12 objekt po revitalizaci.

Obrázek 13 objekt po revitalizaci

Zdroje [3] http://smichov.blog.cz/0608/ringhofferovy-zavody-ckd-tatra-smichov (online 11.3.2013)

53

Dům Na Závisti

Obrázek 14: objekt před revitalizací.

Základní informace Adresa

U silnice 151, Všenory

Pŧvodní účel

sídlo MNV, poštovní úřad

Současné vyuţití

Multifunkční zařízení

Popis objektu a jeho revitalizace Dŧm Na Závisti byl za socialismu vyuţíván jako poštovní úřad a Místní národní výbor. Poté byl opuštěn a po dlouhá léta chátral. V rámci projektu Fyzická revitalizace brownfield v obci Všenory byl dŧm zrevitalizován a od června 2011 nabízí sluţby veřejnoprávního významu. Sídlí zde Obecní úřad Všenory, místní knihovna, informační centrum, mateřské centrum s dětským koutkem, Skaut Junák, klub Seniorŧ a Český zahrádkářský svaz. Provozovatelem multifunkčního domu je Obecní úřad Všenory. Z celkových zpŧsobilých výdajŧ projektu 23,2mil Kč bylo dotací Regionálního operačního programu Střední Čechy poskytnuto 21,3 mil Kč.[4]

54

Obrazová dokumentace

Obrázek 15: objekt po revitalizaci.

Obrázek 16: objekt po revitalizaci.

Zdroje: [4]http://www.europrojekty.cz/cz/partneri/europrojekty-jako-partneri/fyzicka-revitalizaceplochy-brownfield-v-obci-vsenory/ (on-line 11.3.2013)

55

Příloha č. 2

Zmapované brownfields v Praze

Barrandovské terasy

Obrázek 17: Barrandovské terasy.

Základní informace Adresa

Barrandovská 165/1, Praha 5

Pŧvodní účel

vyhlídková restaurace

Rok vzniku

1928

Rok kdy přestal slouţit pŧvodnímu účelu

první polovina 90. let 20. století

Popis objektu a jeho revitalizace Jde o unikátně řešený areál, který je situován ve dvou výškových úrovních Barrandovské skály a bývalého vápencového lomu. Areál je tvořen hlavním objektem s restaurací, systémem teras a vyhlídek a bývalým barem Trilobit. V dolní části je pozŧstatek plaveckého areálu s bazénem, skokanskou věţí a tribun. Na výstavbě se podíleli Max Urgan, který navrhl projekt teras s restaurací, Vladimír Grégr navrhl Trilobit bar a interiéry Teras, Václav Kolátor plavecký areál a Josef Vaněk zahradní úpravy. Hlavní objekt je celkově zchátralý, avšak konstrukčně zachovalý a obnovitelný. Pŧvodní prvky interiéru jako jsou dveře, okna, obklady, dlaţba, schodiště, zábradlí, jsou také zachovány. Bar Trilobit je po poţáru v 90. letech 20. století v havarijním stavu. V havarijním stavu jsou také i tribuny plovárny, bazén a skokanská věţ. Celý areál je zarostlý náletovou zelení a přístupové cesty jsou neudrţované. Barrandovské terasy vlastnili bratři Havlovi, poté byly prodány společnosti Barrandovské terasy, která by měla vytvořit projekt pro jejich obnovu. V roce 1993 byly Barrandovské terasy vyhlášeny za památkovou zónu. [5] 58

Obrazová dokumentace

Obrázek 18: Barrandovské terasy

Obrázek 19: Barrandovské terasy

Zdroje [5]http://monumnet.npu.cz/ohr/ohrdetail.php?IdReg=156754&oKodKr=11&Nem=N&Limit= 25 (on-line 11.3.2013)

59

Horův vodní mlýn

Obrázek 20: Vodní mlýn.

Základní informace Adresa

Do Klukovic 301, Praha 5

Pŧvodní účel

vodní mlýn

Rok vzniku

1588

Rok kdy objekt přestal slouţit svému účelu

1979

Popis objektu Mlýn byl zaloţen roku 1588 kancléřem Adamem II. z Hradce. Stavbu však dokončil Jan Hoffman, drţitel klukovického dvora kolem roku 1617. V roce 1825 dostal název Horŧv mlýn podle svého majitel Jana hory. Po roce 1979 byl mlýn upraven k obytným účelŧm. Jedná se o renesanční budovu mlýna s přilehlým prostorem pro mlýnské kolo, špýcharu, stodoly a ohradní zdi s branou. V současné době je mlýn v chátrajícím stavu a nabízí se k prodeji. [6]

60

Obrazová dokumentace

Obrázek 21: Vodní mlýn

Zdroje [6] http://vodnimlyny.cz/mlyny/mlyn/367-horuv-mlyn (on-line 11.3.2013)

61

Lihovar Zlíchov

Obrázek 22: Lihovar Zlíchov

Základní informace Adresa

Nádraţní 2584, Praha 5

Pŧvodní účel

Lihovar

Rok vzniku

1836

Rok kdy objekt přestal slouţit svému účelu

1979

Popis objektu Továrna na líh a potaš byla zaloţena roku 188 Samuelem Fischlem a Adolfem Rosenbaumem. Je však historická zmínka, ţe lihovar patřil rodině Fischlŧ jiţ v roce 1836, jako dceřiný podnik provozu u Veselí nad Luţnicí. Na přelomu 19. a 20. století byl třetím největším lihovarem ze sedmi praţských lihovarŧ. Jeho současná podoba je z roku 1907. „Areálu dominuje rafinerie s převýšenou věţovou částí s půlkruhově zakončenými okny. V interiéru se dochovalo dekorativní litinové točité schodiště. Po znárodnění byla potašovna přestavěna na octárnu (1957), která patřila k předním evropským producentům. V roce 2000 byla výroba ukončena a areál i přes zájem developerů dál chátrá. Budova rafinerie a polygonální komín jsou památkově chráněny. Vlastníkem budov je firma Zlatý lihovar a. s., jejímţ jediným akcionářem je firma Goldfin Investments ltd. se sídlem na Panenských ostrovech“. [7]

62

Zdroje

[7] http://www.starysmichov.cz/view.php?cisloclanku=2007100100 (online 20.3.2013)

63

Seznam obrázkŧ k teoretické části OBRÁZEK 1: DATABÁZE BROWNFIELDŦ. ................................................................................................................ 35 OBRÁZEK 2: DATABÁZE REGIONÁLNÍHO INFORMAČNÍHO SERVISU. ....................................................................... 36 OBRÁZEK 3 DATABÁZE NÁRODNÍHO PAMÁTKOVÉHO ÚSTAVU – MONUMNET. ...................................................... 37 OBRÁZEK 4: OBJEKT PŘED REVITALIZACÍ ............................................................................................................... 47 OBRÁZEK 5: OBJEKT PO REVITALIZACI. .................................................................................................................. 48 OBRÁZEK 6: OBJEKT PO REVITALIZACI ................................................................................................................... 49 OBRÁZEK 7 A 8: INTERIÉR OBJEKTU PO REVITALIZACI:........................................................................................... 49 OBRÁZEK 9: INTERIÉR OBJEKTU PO REVITALIZACI: ................................................................................................ 49 OBRÁZEK 10: PŦVODNÍ STAV OBJEKTU V 90.LETECH 20.STOLETÍ. ......................................................................... 51 OBRÁZEK 11: HISTORICKÝ POHLED NA RINGHOFFEROVY ZÁVODY ........................................................................ 51 OBRÁZEK 12 OBJEKT PO REVITALIZACI. ................................................................................................................. 53 OBRÁZEK 13 OBJEKT PO REVITALIZACI .................................................................................................................. 53 OBRÁZEK 14: OBJEKT PŘED REVITALIZACÍ. ............................................................................................................ 54 OBRÁZEK 15: OBJEKT PO REVITALIZACI. ................................................................................................................ 55 OBRÁZEK 16: OBJEKT PO REVITALIZACI. ................................................................................................................ 55 OBRÁZEK 17: BARRANDOVSKÉ TERASY. ................................................................................................................ 58 OBRÁZEK 18: BARRANDOVSKÉ TERASY ................................................................................................................. 59 OBRÁZEK 19: BARRANDOVSKÉ TERASY ................................................................................................................. 59 OBRÁZEK 20: VODNÍ MLÝN.................................................................................................................................... 60 OBRÁZEK 20: VODNÍ MLÝN.................................................................................................................................... 61 OBRÁZEK 22: LIHOVAR ZLÍCHOV........................................................................................................................... 62

64

II. Část bakalářské práce 1. Ocenění nemovitostí V této praktické části bakalářské práce se autorka věnuje modelovému ocenění dvou nemovitostí na trţních principech: • Ocenění bytové jednotky č. 808/44, v devátém nadzemním podlaţí bytového domu č.p. 808, na adrese Tréglova 808, Praha 5. Bytový dŧm je postavený na pozemku parcelní číslo 942/105 o výměře 488 m2. Vše katastrální území Hlubočepy, obec Praha 5, Okres Praha. U tohoto ocenění je aplikována metoda porovnávací a příjmová. • Ocenění bytového domu číslo popisné 2068/3, postaveného na pozemku parcelní číslo 2749 o rozloze 197 m2, na adrese Prokopa Holého 2068/3, Most. Vše katastrální území Most II., obec Most, okres Most. U této nemovitosti jsou pouţity všechny tři metody ocenění na trţních principech – porovnávací, příjmová a nákladová. Obě ocenění jsou přizpŧsobena skriptŧm a přednáškám Ing. Petra Orta, Ph.D., včetně vzorových šablon tabulek pro stanovení ceny pomocí porovnací metody poskytnuté Ing. Petrem Ortem, Ph.D. V modelových oceněních nejsou uvedeny skutečné údaje o vlastnících, případně o spoluvlastnících oceňované nemovitosti, z dŧvodu ochrany osobních údajŧ, která je v České republice regulována zákonem č. 101/2001 Sb., o ochraně osobních údajŧ a o změně některých zákonŧ a dalšími právními předpisy.

65

Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s.

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Byt č.p. 808/7 V bytovém domě č.p. 808 Tréglova 808 152 00 Praha 5

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

66

A. Nález



Úkol: Vypracovat odhad trţní hodnoty nemovitosti s § 2 zák. č. 151/1997 Sb. a Metodickými zásady oceňování zásady oceňování majetku pro účely úvěrových řízení. Odhad se zpracovává pro zajištění úvěrového řízení, ocenění je provedeno ke dni prohlídky 30. 3. 2013.



Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo za přítomnosti objednavatele provedeno dne 30. 3. 2013. Výsledky šetření součástí tohoto odhadu.



Podklady a dokumentace pro vypracování odhadu: Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Kupní smlouva Prohlášení vlastníka



Vlastnické a evidenční údaje: Podle údajŧ uvedených v katastru nemovitostí a ve Výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem nemovitosti pan Jan Novák, bytem Tréglova 808, Praha 5.



Způsob ocenění: Ocenění je provedeno v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro zjištění trţní hodnoty se vychází z vypočtených hodnot stanovených porovnávací a příjmovou metodou.



Popis lokality: Oceňovaný nemovitý majetek, byt č.p. 808/44 se nachází na sídlišti Barrandov, v těsném sousedství Prokopského a Dalejského údolí. Okolní zástavba je panelová, tvořena panelovými domy postavenými v 80. letech 20. století. Sídliště Barrandov je dopravně dostupné tramvajovou dopravou. Veškerá občanská vybavenost (obchody, banky, školní a předškolní zařízení, apod.) je v dochŧdné vzdálenosti. Zastávky městské hromadné dopravy (tramvaj, autobus) jsou rovněţ v docházkové vzdálenosti. Parkování je moţné na přilehlém parkovišti a veřejných prostranství, ale kapacita těchto míst není pro potřeby rezidentŧ dostačující. Kvalitu okolních horizontŧ hodnotíme jako velmi dobrou.



Popis lokality – územního plánu: V platném územním plánu hlavního města Prahy je oceňovaná nemovitost zařazena v zóně čistě obytná „OB“. Území slouţící pro bydlení.



Přístup k nemovitosti: Přístup k oceňované nemovitosti je z veřejně komunikace.



Oceňovaného majetku: Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladŧ poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Příslušenstvím bytu je uzamykatelná sklepní kóje. Majitel oceňovaného bytu má právo uţívat společné domovní prostory.



Pozemek: Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 74/4091 na parcele p.č. 942/105 o výměře 488m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.



Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy.



Byt: Oceňovaný byt je přístupný ze společně uzamykatelné chodby pro pět bytových jednotek. Vstup do této chodby je ze společných prostor, ve kterých jsou umístěny dva výtahy a společné schodiště, které je v oddělené samostatné části bytového domu. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlovými bezpečnostními dveřmi značky NEXT. Dispozice bytu obsahuje tři pokoje, dlouhou předsíň ve tvaru L, koupelnu, samostatné WC a kuchyni. Byt je situován v 9. nadzemním podlaţí. Vodorovné nosné konstrukce, obvodové a dělicí svislé konstrukce jsou panelové (ţelezobetonové). Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevŧ. Prvky PSV jsou ke dni ocenění funkční a zachovalé.



Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho plné trţní vyuţití. Z tohoto dŧvodu jsem dospěla k závěru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

B. Odhad tržní hodnoty POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrŧ, které byly v Praze v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

Pro analýzu výše uvedených

transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA), která je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovaným přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, velikost bytu a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je

2 783 000,- Kč Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce

AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Byt Tréglova 8. patro

Byt Tréglova 11. patro

Byt Wassermanova

Byt Krškova

Adresa nemovitosti

Tréglova ul.

Tréglova ul.

Wassermanova ul.

Krškova ul.

Katastrální území

Hlubočepy

Hlubočepy

Hlubočepy

Hlubočepy

Obec

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

0

0

0

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Pozemek samostatně

není

oceňován

0

Hodnota za 1 m2 pozemku

- Kč

- Kč

- Kč

- Kč

Hodnota pozemku celkem

- Kč

- Kč

- Kč

- Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 čisté podlahové plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek

75

Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X březen 13

Korekce Upravená hodnota

75

74

45

2 200 000 Kč

2 410 000 Kč

1 845 000 Kč

2 200 000,00 Kč

2 410 000,00 Kč

1 845 000,00 Kč

29 333,33 Kč

32 567,57 Kč

41 000,00 Kč

listopad 12

prosinec 12

listopad 12

1

1

1

29 333,33 Kč

32 567,57 Kč

41 000,00 Kč

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

29 333,33 Kč Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

41 000,00 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

29 333,33 Kč Ne

32 567,57 Kč

Ne

32 567,57 Kč Ne

41 000,00 Kč Ne

Korekce

1

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

29 333,33 Kč bytová, vícepodlaţní

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

41 000,00 Kč

bytová, vícepodlaţní

bytová, vícepodlaţní

1

1

1

32 567,57 Kč

41 000,00 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

29 333,33 Kč Ne

32 567,57 Kč

1

bytová, vícepodlaţní

29 333,33 Kč Ano

1

32 567,57 Kč

41 000,00 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

29 333,33 Kč

32 567,57 Kč

41 000,00 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Prŧměrný

Upravená hodnota Nadprŧměrný

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota

41 000,00 Kč

Lepší

Prŧměrný

1

0,9

1

29 310,81 Kč

41 000,00 Kč

Podprŧměrný

Prŧměrná

Prŧměrná

1,2

1,15

1,15

33 707,43 Kč

47 150,00 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

33 707,43 Kč

47 150,00 Kč

Dobrá

Lepší

Lepší

1

0,95

0,95

32 022,06 Kč

44 792,50 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

32 022,06 Kč

44 792,50 Kč

Horší

Dobrá

Horší

1,05

1

1,05

36 960,00 Kč N/A

32 567,57 Kč

Prŧměrný

35 200,00 Kč

Korekce

Jiná technická korekce

1

35 200,00 Kč

Korekce

Umístění bytu v domě

1

35 200,00 Kč

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

1

35 200,00 Kč

Korekce

Atraktivita objektu

Dobrá

29 333,33 Kč

Korekce

Funkční vyuţitelnost

Dobrá

29 333,33 Kč

Korekce

Standardní stav bytu

Dobrá

N

32 022,06 Kč N

47 032,13 Kč N

Korekce

1

Upravená hodnota

1

1

36 960,00 Kč

32 022,06 Kč

47 032,13 Kč

Obdobná

Obdobná

Menší

1

1

0,9

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

36 960,00 Kč N/A

Korekce Upravená hodnota

32 022,06 Kč

42 328,91 Kč

N

N

N

1

1

1

36 960,00 Kč

32 022,06 Kč

42 328,91 Kč

36 960,00 Kč

32 022,06 Kč

42 328,91 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

37 103,66 Kč

2 782 774,33 Kč - Kč 2 782 774,33 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Popis výpočtu pomocí příjmové metody: •

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který mŧţe být generován oceňovaným majetkem. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě prŧměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech a stejné lokalitě, 10.000,-Kč za měsíc. Ve výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemci přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.

•

Dále je stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného. Neobsazenost je odečtena od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pouţit koeficient 0,95 (lukrativní lokalita s nízkou pravděpodobností výpadku nájemného, dále přihlédnutí k celkovému stavu společných částí prostor nemovitosti).

•

Amortizace, tzv. kumulace prostředkŧ na generální opravu. Nejdříve se stanový reprodukční cena stavby (75m2 x 20.000,-Kč/m2 = 1.500.000,-Kč), která se vynásobí podílem prvkŧ krátkodobé ţivotnosti (PKŢ: 65%, 1.500.000,-Kč * 0,65 = 975.000,-Kč). Výsledek se vydělí dobou potřebnou pro generální opravu (stanoveno 40let, 975.000,-Kč / 40 = 24.375,- Kč).

•

Ostatní provozní náklady ve výši 14.835,-Kč: -

Daň z nemovitosti: 900,-Kč

-

Pojistné nemovitosti (převzato z pojistné smlouvy): 810,-Kč

-

Běţná údrţba a opravy jsou stanoveny ve výši 0,5% (0,5%-1,5%) z reprodukční ceny. Vzhledem ke stavu bytu v době ocenění byl stanoven koeficient 0,5%. 1.425.000,-Kč * 0,005 = 7.125,-Kč

•

Náklady na správu (stanoveno 5% z hrubého nájemného): 6.000,-Kč

Odečtením rezervy na renovace a ostatních provozních nákladŧ od efektivního provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI).

•

Trţní hodnota je následně stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupŧ – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v dané lokalitě a v daném segmentu, tedy sledování poměru skutečných trţních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosŧ. Kapitalizační míra je stanovena ve výši 6%. Čistý provozní příjem (NOI) Příjmová metoda =

-------------------------------------Kapitalizační míra (%)

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

1.246.500,-Kč PŘÍJMOVÁ METODA Hrubý příjem – 10 000 Kč/p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem Amortizace - rezerva na renovace Ostatní provozní náklady (daň z nemovitosti, pojištění, údrţba, správa) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R ) Trţní hodnota (V)

120 000 Kč 6 000 Kč 114 000 Kč 24 375 Kč 14 835 Kč 74 790 Kč 6% 1 246 500 Kč

Tržní hodnota zaokrouhlená

1 246 500 Kč

C. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje mŧj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 30. 3. 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace 2 783 000 Kč 1 246 500 Kč -

Váha 90% 10% -

Vážený průměr 2 504 700 Kč 124 650 Kč 2 629 350 Kč 2 630 000 Kč

Oceňovaná nemovitost patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto dŧvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto dŧvodŧ povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 90%. Oceňovaná nemovitost je z hlediska typu objektu, atraktivity lokality a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobné nemovitosti se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. V tomto konkrétním případě indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná, a proto jsem přisoudila příjmové metodě 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 30. 3. 2013 reprezentovaná částkou

2 630 000,- Kč Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazkŧ vŧči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladŧ a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady: 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojŧ, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemkŧ, budov a staveb, byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemkŧ, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné pŧdní rozbory, studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5.

Nebere se ţádná odpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl dŧvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s.

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 2068/3 434 01 Most

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

A. Nález



Úkol: Vypracovat odhad trţní hodnoty nemovitosti jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem ke dni prohlídky 30. 3. 2013.



Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo za přítomnosti objednavatele provedeno dne 30. 3. 2013. Výsledky šetření součástí tohoto odhadu.



Podklady a dokumentace pro vypracování odhadu: Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka



Vlastnické a evidenční údaje: Podle údajŧ katastru nemovitostí a na základě výpisu z katastru nemovitostí jsou spoluvlastníky nemovitosti manţelé AA, r.č., manţelé BB, r.č., paní XY, r.č. a paní YX, r.č.



Způsob ocenění: Ocenění je provedeno v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro zjištění trţní hodnoty se vychází z vypočtených hodnot stanovených porovnávací, příjmovou a nákladovou metodou.

78



Popis lokality: Obytná čtvrť Zahraţany je situována na severovýchodním okraji města Most. Jedná se čtvrť, kde se nacházejí historické památky a zajímavosti, které se váţou k pŧvodnímu městu Most.



Popis bytového domu, vč. Aktuálního využití majetku Bytový dŧm je samostatně stojící dŧm ve staré zástavbě ve čtvrti Zahraţany. Základní konstrukční systém oceňovaného majetku bytového domu je klasický, svislé nosné konstrukce jsou z plných pálených cihel, vodorovné nosné konstrukce jsou rovněţ z cihel. Základy jsou betonové, pásové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni. Krov je dřevěný vaznicový, střešní krytina je plechová. Klempířské konstrukce jsou plné, provedené z pozinkovaného plechu. Dŧm je zateplený polystyrenem tl. 10cm a fasáda opatřená omítkou. Okna jsou plastová, dveře dřevěné. Topení je ústřední, přívod pomocí plynového a elektrického kotle. Ohřev teplé uţitkové vody je lokální pomocí plynových prŧtokových ohřívačŧ nebo elektrických zásobníkových ohřívačŧ. Rozvody elektro jsou 220/380V, rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. Většinu konstrukčních prvkŧ, dílŧ a celkŧ lze hodnotit jako prvky standardní. Bytový dŧm je po kompletní vnitřní i vnější rekonstrukci, mimo střechy.

Poschodí Suterén 1NP 1NP 2NP 2NP

Typ Sklep bytová jednotka č.1 bytová jednotka č.2 bytová jednotka č.3 bytová jednotka č.4

Pŧda 

UP v m2 Dispozice 104 /

nájem volný

stav bytu k úpravám

68

2+1

spolumajitel rekonstrukce v roce 2000

68

2+1

spolumajitel rekonstrukce v roce 2000

68

2+1

spolumajitel rekonstrukce v roce 2000

68

2+1

spolumajitel rekonstrukce v roce 2005

volná, pro vestavbu je nutná velká investice

Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci, která je ve vlastnictví Statutárního města Most.



Oceňovaný majetek: Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladŧ poskytnutých zadavatelem posudku není bytový dŧm v současné době určen pro podnikatelskou činnost, neboť je ve 79

spoluvlastnictví vlastníkŧ bytových jednotek. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 

Pozemek: Předmětem ocenění je jeden pozemek, parcelní číslo 2749 o rozloze 197m2, který je plně zastavěný objektem bytového domu.



Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.



Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dŧm a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k závěru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladŧ za pronájem porovnávatelného majetku. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe současné vyuţití je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

B. Odhad tržní hodnoty Při stanovení trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Všechny tyto tři metody byly pouţity pro ocenění majetku. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky 80

nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se sjednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.. Jako srovnávací jednotka byla pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemkŧ byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemkŧ, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemkŧ, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikována porovnávací metodou je:

130 881 Kč a je kalkulována následovně. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Prokopa Holého, Most

Název pozemku

1

2

3

Lesní, Most

Čsl.armády Most

Dukelská, Obrnice

Parcelní číslo

2749

795, 796/1

2652/22,2652/86

st. 76

Adresa pozemku

P.Holého 2068/3

Lesní 2243

Čsl. armády 1283

Dukelská 78

Katastrální území

Most II.

Most II

Most II.

České Zlatníky

Obec

Most

Most

Most

Obrnice

Okres

Most

Most

Most

Most

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

1 080 000,00 Kč

2

Rozloha pozemku v m

197

Cena za 1 m2

3 075 000,00 Kč

1541

X

3416

700,84 Kč

Datum transakce

900,18 Kč

inzerce

1241 600,00 Kč

inzerce

Korekce

inzerce

1

Upravená hodnota

744 600,00 Kč

1

700,84 Kč

900,18 Kč

1 600,00 Kč

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,8

Upravená hodnota Vlastnická práva

560,67 Kč Absolutní vlastnictví

560,67 Kč Bez břemen

věcných

Korekce

1

560,67 Kč Všeobecně obytné

Korekce

81

věcných 1

480,00 Kč

Všeobecně obytné 1

Bez břemen

1 720,14 Kč

Všeobecně obytné

1 480,00 Kč

Bez věcných břemen

1

Upravená hodnota

Absolutní vlastnictví

720,14 Kč

Bez věcných břemen

0,8 480,00 Kč

Absolutní vlastnictví 1

Upravená hodnota

Vyuţití podle ÚP

0,8 720,14 Kč

Absolutní vlastnictví

Korekce

Existence věcných břemen

Nabídka

Všeobecně obytné 1

1

Upravená hodnota Jiná právní závazky

omezení

560,67 Kč a

Nejsou

720,14 Kč

Nejsou

480,00 Kč

Nejsou

Korekce

Nejsou

1

Upravená hodnota

1

561,67 Kč

1

721,14 Kč

481,00 Kč

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

Horší

1

Upravená hodnota Tvar pozemku

1

561,67 Kč Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

Upravená hodnota Svaţitost

Kompletní

Rovinný

1

1

1

561,6748864

721,1405152

529,1

Kompletní

Kompletní

Korekce

Kompletní

1

Upravená hodnota Kontaminace pŧdy

1

561,67 Kč Nezjištěna

Nezjištěna 1

561,67 Kč Dobrá

Dobrá 1

561,67 Kč Dobrá

Dobrá 1

561,67 Kč N

529,10 Kč

Dobrá 1

Upravená hodnota

529,10 Kč

N

N

1

Upravená hodnota

1

721,14 Kč

N

Korekce

1

721,14 Kč

Dobrá

Korekce Jiná technická korekce

529,10 Kč

Dobrá 1

Upravená hodnota

1

721,14 Kč

Dobrá

Korekce Moţnost parkování

529,10 Kč

Nezjištěna 1

Upravená hodnota

1

721,14 Kč

Nezjištěna

Korekce Dopravní obsluţnost

529,10 Kč

Rovinný

1

Upravená hodnota

1

721,14 Kč

Rovinný

Korekce Dostupnost IS

1

561,67 Kč Rovinný

529,10 Kč

Pravidelný

Korekce

1,1

721,14 Kč

1

561,67 Kč

1

721,14 Kč

529,10 Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

197 Větší

Větší

Korekce

1,1

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

617,84 Kč viz. územní plán

Větší 1,1 793,25 Kč

Obdobná

Obdobná

1

Upravená hodnota

582,01 Kč

Obdobná

Korekce

1,1

1

1

617,84 Kč

793,25 Kč

582,01 Kč

617,84 Kč

793,25 Kč

582,01 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková hodnota

porovnávací

664,37 Kč 197

0

130 880,69 Kč

0

0

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy, které jsou ve městě Most a blízkém okolí nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se jedná o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a 82

skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA), která je povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovaným přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy, apod. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je

2 227 202 Kč Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Prokopa Holého, Most

1

2

3

Lesní, Most

Čsl. armády Most

Dukelská, Obrnice

Parcelní číslo

2749

795, 796/1

2652/22,2652/86

st. 76

Adresa nemovitosti

P Holého 2068/3

Lesní 2243

Čsl. armády 1283

Dukelská 78

Katastrální území

Most II.

Most II.

Most II.

České Zlatníky

Obec

Most

Most

Most

Obrnice

Okres

Most

Most

Most

Most

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

197

1541

749,27 Kč 147 606,19 Kč

3416

1241

701 Kč

900 Kč

600 Kč

1 079 994,44 Kč

3 075 014,88 Kč

744 339,39 Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 zastavené plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

788

1 538

X

Prodejní cena bez ceny pozemku

Cena za 1 porovnávací jednotku

683

6 900 000 Kč

10 845 000 Kč

1 780 000 Kč

5 820 005,56 Kč

7 769 985,12 Kč

1 035 660,61 Kč

3 784,14 Kč

3 569,12 Kč

1 516,34 Kč

inzerce

inzerce

inzerce

X

Datum transakce Korekce

2 177

1

1

83

1

1

Upravená hodnota

3 784,14 Kč

3 569,12 Kč

1 516,34 Kč

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce

Absolutní

Ne 1

3 027,31 Kč

Korekce

Všeobecně obytné 1

3 027,31 Kč

1 213,07 Kč

Ne

Korekce

1

2 855,30 Kč

Ne

Ne

1

Upravená hodnota

1 213,07 Kč

Všeobecně obytné 1

Ne

1

2 855,30 Kč

Všeobecně obytné

Upravená hodnota

1 213,07 Kč

Ne 1

Všeobecně obytné

1

2 855,30 Kč

Ne

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Absolutní 1

3 027,31 Kč

Upravená hodnota

1 213,07 Kč

Absolutní 1

Ne

0,8

2 855,30 Kč

Absolutní

Upravená hodnota

Vyuţití podle územního plánu

0,8

3 027,31 Kč

Korekce

Existence věcných břemen

Nabídka

0,8

Upravená hodnota Vlastnická práva

Nabídka

1

3 027,31 Kč

1

2 855,30 Kč

1 213,07 Kč

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrá

Další moţný rozvoj nemovitosti

Ne 1

3 481,41 Kč Ano

Ano 1

3 481,41 Kč

Horší 1

3 481,41 Kč Dobrá

84

1 534,54 Kč

Dobrá 1

Dobrá

1

2 998,06 Kč

Dobrá

Upravená hodnota

1 534,54 Kč

Ano

Korekce

1

2 998,06 Kč

1

Dobrá

1 534,54 Kč

Ne 1

Ano

1

2 998,06 Kč

Ne

Upravená hodnota

Moţnost parkování

1

3 481,41 Kč

Korekce

Dopravní obsluţnost

Ano

1

Upravená hodnota

1 534,54 Kč

Ano

Korekce

1,15

2 998,06 Kč

Ano

Korekce

Ne

K rekonstrukci

1,05

3 481,41 Kč

Upravená hodnota

1 334,38 Kč

K částečné rekonstr. 1,15

Ano

1,1

2 855,30 Kč

K rekonstrukci

Upravená hodnota

Komerční pronájem (moţnost)

1

3 027,31 Kč

Korekce

Bytový pronájem (moţnost)

Horší

2 998,06 Kč Dobrá

1,05 1 611,26 Kč Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota Atraktivita objektu

3 481,41 Kč Lepší

Prŧměrná 1

3 829,55 Kč Ne

1 772,39 Kč

Ne

Korekce

1,1

2 998,06 Kč

Ne

Ne

1

Upravená hodnota

1 611,26 Kč

Obdobná 1,1

Upravená hodnota

1

2 998,06 Kč

Prŧměrná

Korekce

Jiná technická korekce

1

1

3 829,55 Kč

1

2 998,06 Kč

1 772,39 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Větší

Korekce

Větší

Obdobná

0,9

Upravená hodnota

0,9

3 446,59 Kč

Jiná korekce

2 698,26 Kč

Ne

Ne

1

Upravená hodnota

1 772,39 Kč

Ne

Korekce

1

1

1

3 446,59 Kč

2 698,26 Kč

1 772,39 Kč

3 446,59 Kč

2 698,26 Kč

1 772,39 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

2 639,08 Kč

2 079 595,57 Kč 147 606,19 Kč 2 227 201,76 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos a jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikŧm obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Popis výpočtu pomocí příjmové metody: •

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který mŧţe být generován oceňovaným majetkem. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě prŧměrné výše trţního nájemného v porovnatelných nemovitostech a stejné lokalitě. 85

Ve výpočtu jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemci přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. UP v m2 Dispozice

poschodí

Typ

suterén 1NP 1NP 2NP 2NP

Sklep bytová jednotka č.1 bytová jednotka č.2 bytová jednotka č.3 bytová jednotka č.4

104 68 68 68 68

obvyklé nájemné

/ 2+1 2+1 2+1 2+1

0 Kč 5 000 Kč 5 000 Kč 5 000 Kč 5 000 Kč 20 000 Kč

Celkové měsíční obvyklé nájemné •

Dále je stanovena neobsazenost, tzv. riziko výpadku nájemného. Neobsazenost je odečtena od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Pouţit koeficient 0,90 (lukrativní lokalita v rámci města Most).

•

Amortizace, tzv. kumulace prostředkŧ na generální opravu. Nejdříve se stanový reprodukční cena stavby (1.908 m3 x 7.910,80 /m3 = 15.093.806,-Kč), kterou vynásobíme podílem prvkŧ krátkodobé ţivotnosti (podíl PKŢ: 58%, 15.093.806 Kč * 0,58 = 8.754.407,-Kč). Výsledek se vydělí dobou potřebnou pro další generální opravu (stanoveno 50let, 8.754.407Kč /50 = 175.088,-Kč). Výpočet obestavěného prostoru: Podlaţí Pŧda (2.část) Pŧda (1.část) 2NP 1NP Suterén

•

Obestavěný prostor stavby délka (m) šířka (m) výška (m) 18,30 10,24 18,30 10,24 18,30 10,24 18,30 10,24 18,45 10,39 Celkem OP (m3)

2,05 0,30 3,20 3,20 2,40

m3 192 56 600 600 460 1908

Běžná údržba a opravy jsou stanoveny ve výši 0,7% (0,5%-1,5%) z reprodukční ceny. Vzhledem ke stavu nemovitosti v době ocenění byl stanoven koeficient 0,7%. 15.093.806Kč * 0,007 = 105.657 Kč

•

Daň z nemovitosti: 5.583Kč

•

Pojistné nemovitosti (převzato z pojistné smlouvy): 5.500Kč

•

Náklady na správu (stanoveno 5% z hrubého nájemného): 12.000Kč 86

•

Odečtením celkových nákladŧ od efektivního hrubého příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI).

•

Trţní hodnota je následně stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupŧ – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v dané lokalitě a v daném segmentu, tedy sledování poměru skutečných trţních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosŧ. Kapitalizační míra je stanovena ve výši 6%. Čistý provozní příjem (NOI) Příjmová metoda =

-------------------------------------Kapitalizační míra (%)

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

0,- Kč Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA Roční hrubý příjem Hrubý příjem - 20 000 Kč/p.m. * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem celkem Roční výdaje (náklady) Amortizace - kumulace prostředkŧ na generální opravu Běţná údrţba a opravy Daň z nemovitosti Pojistné nemovitosti Náklady na správu Náklady celkem Výpočet ročních výnosů Efektivní hrubý příjem celkem Náklady celkem Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R ) - 6% Trţní hodnota (V) Tržní hodnota zaokrouhlená 87

240 000 Kč 12 000 Kč 228 000 Kč 175 088 Kč 105 657 Kč 5 583 Kč 5 500 Kč 12 000 Kč 303 828 Kč 228 000 Kč 303 828 Kč -75 828 Kč 0,06 -1 263 800 Kč -1 263 800 Kč



NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladŧm na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálŧ, stavebních a výrobních norem, projektu, cenového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladŧ na pořízení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tři prvky, které sniţují hodnotu, jsou definovány takto: • Technické opotřebení: sníţení hodnoty vyplívající z provozu a z pŧsobení vnějšího prostředí. • Funkční nedostatky: sníţení hodnoty zpŧsobené obvykle zdokonalením metod, projektŧ, celkového uspořádání, materiálŧ nebo technologií, jehoţ dŧsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. •

Ekonomické nedostatky: neodstranitelná sníţení hodnoty v dŧsledku pŧsobení vnějších negativních vlivŧ na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 4 900 000,- Kč Podrobný popis výpočtu provedených pro získání trţní hodnoty oceňovaného majetku indikované nákladovou metodou: Výpočet obestavěného prostoru: Podlaţí Pŧda (2.část) Pŧda (1.část) 2NP 1NP Suterén

Obestavěný prostor stavby délka (m) šířka (m) výška (m) 18,30 10,24 18,30 10,24 18,30 10,24 18,30 10,24 18,45 10,39 Celkem OP (m3)

88

2,05 0,30 3,20 3,20 2,40

m3 192 56 600 600 460 1908

Výpočet základní ceny za m3 obestavěného prostoru bytového domu dle vyhlášky č.3/2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a změn provedených vyhláškami č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. Ocenění nákladovým způsobem dle vyhlášky č.3/2008 Sb., § 3 bez použití koeficientu prodejnosti Kp Základní cena bytového domu uvedená podle přílohy č. 2 vyhlášky č. 3/2008 se vynásobí koeficienty K1, K2, K3, K4, K5, Ki podle vzorce: ZCU = ZC x K1, x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki ZC – základní cena podle přílohy č. 2 (2.150,-Kč) K1 – koeficient podle druhu konstrukce, podle přílohy č. 4 (0,939) K2 – koeficient podle velikosti prŧměrné zastavěné plochy podlaţí (0,955) K3 - koeficient podle prŧměrné výšky podlaţí (1,0167) K4 - koeficient podle vybavení stavby (1) K5- koeficient polohový, podle přílohy č. 14 (1) Ki – koeficient změny cen staveb, podle přílohy č. 38 (2,131) Kp – koeficient prodejnosti a podle přílohy č. 39 (0,600) ZCU = 2.150,-Kč x 0,939 x 0,955 x 1,0167 x 1 x 1 x 2,131 = 4.177,- Kč / m3 ZCU(celkem) = 4.177 x 1.908 m3 = 9.970.069,- Kč Opotřebení stavby analytickou metodou: Opotřebení stavby

objemové podíly "K"

upravený

Konstrukce a vybavení

tabulka č.1

v%

část v %

K

Základy vč.zemních prací

0,06

6

100

1

6

65

Svislé konstrukce

0,188

18,8

100

1

18,8

podíl v %

stáří ţivotnost

opotřebení části

celkem

200

0,325

1,950

65

200

0,325

6,110

Stropy

0,082

8,2

100

1

8,2

65

200

0,325

2,665

Zastřešení mimo krytinu

0,053

5,3

100

1

5,3

65

150

0,433

2,297

Krytiny střech

0,024

2,4

100

1

2,4

65

80

0,813

1,950

Klempířské konstrukce

0,007

0,7

100

1

0,7

5

80

0,063

0,044

0,069

6,9

75

1

5,175

13

80

0,163

0,841

0,069

6,9

25

1

1,725

8

80

0,100

0,173

0,031

3,1

100

1

3,1

5

60

0,083

0,258

0,021

2,1

75

1

1,575

13

50

0,260

0,410

0,021

2,1

25

1

0,525

8

50

0,160

0,084

Úprava vnitřních povrchŧ Úprava vnějších povrchŧ Vnitřní obklady keramické Schody

0,03

3

100

1

3

65

200

0,325

0,975

Dveře

0,032

3,2

100

1

3,2

13

80

0,163

0,520

Vrata

X

X

X

X

X

X

X

X

X

89

Okna

0,054

5,4

100

1

5,4

13

80

0,163

0,878

0,031

3,1

75

1

2,325

13

80

0,163

0,378

0,031

3,1

25

1

0,775

8

80

0,100

0,078

0,047

4,7

100

1

4,7

13

50

0,260

1,222

0,052

5,2

75

1

3,9

13

50

0,260

1,014

0,052

5,2

25

1

1,3

8

50

0,160

0,208

0,004

0,4

100

1

0,4

5

50

0,100

0,040

0,033

3,3

75

1

2,475

13

50

0,260

0,644

0,033

3,3

25

1

0,825

8

50

0,160

0,132

Vnitřní kanalizace

0,032

3,2

100

1

3,2

65

60

1,083

3,467

Vnitřní plynovod

0,004

0,4

100

1

0,4

20

50

0,400

0,160

Ohřev teplé vody

0,021

2,1

100

1

2,1

13

40

0,325

0,683

0,018

1,8

75

1

1,35

13

30

0,433

0,585

0,018

1,8

25

1

0,45

8

30

0,267

0,120

Vytápění hygien. zařízení vč.WC

0,038

3,8

75

1

2,85

13

60

0,217

0,618

0,038

3,8

25

1

0,95

8

60

0,133

0,127

Výtahy

0,013

1,3

X

X

X

X

X

X

X

Ostatní

0,056

5,6

100

1

5,6

65

50

1,300

7,280

Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskovod Vnitřní vodovod

Vytápění kuchyní

35,906

OPOTŘEBENÍ STAVBY ANALYTICKOU METODOU

NÁKLADOVÁ METODA BD, Prokopa Holého 2068/3,Most 2749 zděná 65 40 50

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí

Celkový obestavěný prostor Jednotlivé reprodukční náklady (dle vyhlášky) Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 32% Funkční nedostatky 0% Ekonomické nedostatky 40% Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Indikační hodnota Indikovaná hodnota zaokrouhlená 90

197 m2 1 podzemní 2 plná nadzemní pŧda 1908 m3 4 177 Kč 7 969 716 Kč 5 419 407 Kč 5 419 407 Kč 3 251 644 Kč 48 775 Kč 130 881 Kč 3 431 300 Kč 3 430 000 Kč

C. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje mŧj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 30. 3. 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena

Indikace (Kč) 2 227 202 Kč 0 Kč 3 430 000 Kč

Váha (%) 60 0 40

Váţený prŧměr (Kč) 1 336 321 Kč 0 Kč 1 372 000 Kč 2 708 321 Kč 2 708 000 Kč

Zaokrouhleno

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto dŧvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto dŧvodŧ je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 60%. Oceňovaný majetek – bytový dŧm je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným zpŧsobem omezena, neboť je v uţívání spolumajitelŧ objektu a nemohou tedy produkovat příjem. Z výše uvedeného dŧvodu neposkytuje příjmová metoda objektivní informace o skutečné trţní hodnotě majetku a nebude proto uvaţována při finální indikaci trţní hodnoty. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektŧ jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladŧ na jejich výstavbu. Z tohoto dŧvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 40%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 30. 3. 2013 reprezentována částkou

2 708 000,- Kč 91

Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazkŧ vŧči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladŧ a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady: 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojŧ, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemkŧ, budov a staveb, byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemkŧ, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné pŧdní rozbory, studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

92

5.

Nebere se ţádná odpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl dŧvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění

93

III. Část bakalářské práce – lokální analýza trhu Závěrečná část bakalářské práce je věnována lokální analýze trhu s nemovitostmi. Pro analýzu si autorka vybrala lokalitu sídliště Barrandov, které se nachází v katastrálním území Hlubočepy, obec Praha, neboť v této lokalitě bydlí přes 20let. V této části bakalářské práce je tedy popsána obecná charakteristika vybrané části a popis jednotlivých segmentŧ trhu. Na závěr byla provedena cenová analýza trhu s byty.

94

ANALÝZA TRHU

Katastrální území Hlubočepy

PRAHA 5

1. Obecná charakteristika Katastrální území Hlubočepy jsou druhým největším katastrálním územím po Smíchovu na území městské části Prahy 5. Ve středověku se zde nalézaly tři osady Hlubočepy, Zlíchov a Klukovice.

V tomto období zde byla řada vinic a chmelnic. V

šestnáctém století koupil Hlubočepy praţský kupec Hanuš Falk, který tu postavil dvŧr a tvrz. V 19. století a na počátku 20. století v této oblasti dochází k výrazným změnám, staví se ţeleznice tzv. Praţský Semmering a řada továren, v souvislosti s tím vzrostl i počet obyvatel. Ve 20. letech 20. století v části katastrálního území Hlubočepy, zvané Habrová vzniká nová moderní a skvěle architektonicky řešená zahradní čtvrť, která byla nazvána Barrandov podle francouzského geologa Joachima Barranda. Tato čtvrť byla realizována jako velkolepý plán Václava Havla, otce prezidenta Václava Havla, který byl inspirován Amerikou. Na Barrandovské skále byla postavena restaurace a kavárna Terasy podle projektu architekta a reţiséra Maxe Urbana. Ve 30. letech se součástí Barrandovského zahradního města stává nově postavený bar Trilobit, plavecký bazén, vilová čtvrť a filmové ateliery. Z Barrandova se stává malý Hollywood. 89 V 80. letech 20. stolení bylo západně od pŧvodní zástavby Barrandova postaveno nové panelové sídliště v blízkosti filmových ateliérŧ podle projektu G. Čelechovského. Sídliště je od pŧvodního Barrandova odděleno čtyřproudovou komunikací, která navazuje na Barrandovský most.90 Od 90. let zde bylo postaveno několik nepanelových bytových domŧ, aquapark, kryté parkoviště. Od roku 2003 byla na sídlišti Barrandov postavena tramvajová trať, spojující sídliště s centrem města. Na sídlišti Barrandov je výborná občanská vybavenost, nacházejí se zde dvě základní školy, 5 mateřských škol, dva supermarkety, mateřské centrum, poliklinika. Sídliště Barrandov navazuje na přírodní rezervaci Prokopské údolí. V současné době pod katastrální území Hlubočepy spadají čtvrti Zlíchov, Ţvahov, Starý Barrandov, sídliště Barrandov a Klukovice.

89 90

http://www.praha5.cz/cs/sekce/historie/ http://cs.wikipedia.org/wiki/Barrandov

96

Obrázek č. 1 Mapa katastrálního území Hlubočep

Obrázek č. 2 Aquapark Barrandov + tramvajová trať na sídliště Barrandov

97

Obrázek č. 3: Poliklinika Barrandov

Památky, významné stavby a místa I kdyţ je katastrální území Hlubočepy se svými čtvrtěmi malou částí Prahy 5, má co nabídnout nejen svým obyvatelŧm, ale i návštěvníkŧm. Co se týká sídliště Barrandov, zde obyvatelé naleznou spoustu míst pro sportovní vyţití, jako je aquapark, tenisové kurty, areál pro fotbal a atletiku. Pro milovníky přírody jsou zde přírodní rezervace jako Prokopské údolí nebo Chuchelský háj s menší zoo. V těchto areálech jsou také upravované cyklostezky. Pro rodiny s dětmi nabízí sídliště Barrandov řadu zrekonstruovaných dětských hřišť, mateřské centrum s bohatým programem nejen pro děti, ale i rodiče. Významné stavby a památky Kostel sv. Filipa a Jakuba – postaven ve 13. století v ranné gotice, později v letech 17131714 přestavěn na baroko. Umístěn je v čtvrti Zlíchov.

Obrázek č. 4: Kostel sv. Filipa a Jakuba

98

Viadukt Buštěhradské dráhy – otevřen byl v roce 1872. Trať vede ze Smíchova do Hostivic a má celkem 7 zastávek. Jedná o ojedinělou technickou památku. Umístěn je v Hlubočepích

Obrázek č. 5: Viadukt Buštěhradské dráhy

Barrandovské terasy – v současné době jsou uzavřené a chátrají. Umístěny jsou ve Starém Barrandově.

Obrázek č. 6: Barrandovské terasy

Horŧv vodní mlýn – postaven v roce 1588, jedná se o jedinečnou památku mlýnské architektury. Je zde dochována unikátní část technologického vybavení z r. 1634. V současné době je však mlýn uzavřený a chátrá. Umístěn je ve čtvrti Klukovice.91

91

www.praha5.cz[online]

99

Obrázek č. 7: Horŧv vodní mlýn

Přírodní rezervace a přírodní památky Přírodní rezervace Prokopské a Dalejské údolí, Národní přírodní památka Barrandovské skály, Přírodní památka Ţelezniční zářez, Přírodní památka Ctirad, Přírodní památka Pod Ţvahovem, Přírodní památka Pod školou92

Obrázek č. 8: Prokopské údolí

92

http://www.nasemesta.cz/praha/praha5/hlubocepy/?utm_source=copy&utm_medium=paste&utm_campaign=copypaste&utm_content=http%3A%2F %2Fwww.nasemesta.cz%2Fpraha%2Fpraha-5%2Fhlubocepy%2F[online]

100

2. Trh s nemovitostmi Katastrální území Hlubočepy, tedy hlavně sídliště Barrandov je mnohými občany Prahy zatracováno a druhými zase vyzdvihováno. Díky třem faktorŧm se v této části Prahy poměrně v poslední době zvýšila poptávka po bydlení. Prvním dŧvodem bylo otevření Praţského okruhu, díky kterému se zlepšila automobilová doprava a tím i ovzduší. Druhým faktorem byla výstavba tramvajové trati. Třetím neméně významným faktorem bylo uvolnění regulovaného nájemného, kde občané ţijící v nájemných bytech v městské části Smíchov se rozhodli pořídit vlastní bydlení, které oproti lokalitě Smíchov je na Barrandově dostupnější. V katastrálním území Hlubočepy se střetává nabídka s poptávkou na trhu s nemovitostmi ve všech částech trhu.

2.1. Pozemky Nabídka pozemkŧ je ojedinělá. Jedná se spíše o velké pozemky určené k výstavbě bytového domu nebo pro výstavbu komerčního objektu. Na sídlišti Barrandov spíše vznikají developerské projekty na tzv. zelené louce. Pro výstavbu rodinných domŧ se na trhu objevilo jen pár pozemkŧ v okolí ulice Kokořská před ţelezničním přejezdem.

Obrázek č. 9: pozemek v části Klukovice

2.2. Domy V katastrálním území Hlubočepy převládá nabídka rodinných domŧ nad nabídkou činţovních domŧ. Tato nabídka je spíše ojedinělá. Domy jsou ve větší míře postavené v první polovině 20. století a nacházejí se spíše v oblasti Hlubočep a starého Barrandova. Rodinné domy se 101

staví jen zřídka na pozemcích v prolukách nebo na místech pŧvodních nemovitostí. Výjimkou je nová výstavba na samé hranici s přírodní rezervací Prokopské údolí, kde se velmi omezeně otevírá novým obyvatelŧm této městské části, díky exkluzivní nabídce projektu Diamantica, osm luxusních vil.

Obrázek č. 10: starý Barrandov

2.2.1. Domy – výstavba Vily Semmering, Praha Prokopské údolí Osm luxusních nízkoenergetických vil je velmi citlivě posazeno na nádherný pozemek, sousedící s jednou z největších praţských přírodních rezervací - Prokopské údolí. Aby se tento projekt vŧbec mohl stát skutečností, bylo nutné vytvořit takové architektonické a stavebně-technické řešení, které 100% garantuje šetrnost k okolní přírodě. Vznikl tak projekt, který je nejen výjimečně luxusní a nízkoenergetický, ale také mimořádně šetrný ke svému okolí. Proto lze předpokládat, ţe budoucí majitelé budou lidé, kteří dokáţou ocenit výjimečný luxus, ale také to, v jakém stavu předáme náš bezprostřední ţivotní prostor našim dětem.93

93

http://www.jrd.cz/Projekty-JRD/Projekty-prave-v-prodeji/Vily-Diamantica/Detail-projektu[online]

102

Obrázek č. 11: Výstavba Vily Semmering.

2.3. Byty Nabídka bytŧ v katastrálním území Hlubočepy je velmi široká. V převáţné míře se jedná o nabídky bytŧ v panelových a cihlových domech na sídlišti Barrandov. V posledních 15 letech je tato lokalita vyhledávaná developery za účelem výstavby nových bytových domŧ, na tzv. zelené louce. Menší okruh nabídky bytŧ je ve starých částech Hlubočep, Ţvahova a starého Barrandova. Byty jsou ve větší míře ve vlastnictví Bytových druţstev, nebo ve vlastnictví vlastníkŧ bytových jednotek. Na sídlišti Barrandov se však stále nacházejí panelové domy, které jsou ve vlastnictví Magistrátu hl. města Prahy nebo ve vlastnictví městské části Prahy 5. Bytové jednotky se nabízejí v rŧzném technickém stavu.

2.3.1. Byty – výstavba V současné době se v této lokalitě realizuje, popřípadě bude realizovat celkem osm projektŧ od rŧzných investorŧ. Kaskády Barrandov Kaskády Barrandov II a III navazují na jiţ vybudovanou část Nového Barrandova. Byly postaveny v letech 2001 – 2005 fa FINEP. Jedná se propojení bytové výstavby s komerčními plochami, ve kterých se v současnosti nacházejí restaurace, obchody a sluţby. Etapy Kaskády Barrandov IV a V, které se v této době začínají stavět, plynule navazují na Kaskády Barrandov II a III. Jejich navrhovaná výstavba vytvoří tzv. "hnízda" domŧ, která budou volně prostupná pro pěší, a zároveň se bude jednat o polosoukromé prostory s dětskými hřišti, vodními prvky a relaxačními plochami. Součástí bude park s mnoţstvím zeleně. Etapa IV 103

zahrnuje jeden bytový dŧm s celkovým počtem 63 bytŧ o dispozicích 1+kk aţ 4+kk a velikostech od 47 m2 do 100 m2. Etapa V nabízí 66 nových bytŧ o dispozicích 2(1)+kk (od 47 m2) aţ po prostornější 4+kk (do 100 m2).94

Obrázek č. 12: Výstavba Kaskády IV a V + Kaskády II. a III.

Biografy Barrandov Projekt Biografy Barrandov se staví v místech ulice Högerova. Jde o jedinečnou architekturu. Interiéry bytŧ se skládají z velkých místností, prostory pro šatny a vestavěné skříně, balkony a terasy. Tento projekt nabízí mnoho variant bytŧ. Bytové domy budou pětipodlaţní s balkony a terasami s výhledem do zeleně. Součástí bude otevřený dvŧr pro odpočinek a dětské hřiště.95

Obrázek č. 13: Biografy Barrandov

94 95

http://www.finep.cz/cs/kaskady-barrandov-IV/o-projektu[online] http://biografy.cz/cs/[online]

104

Jurovy nemovitosti Jde o menší developerský projekt s 10-ti bytovými jednotkami. Aktuální k prodeji poslední tři byty.96 Výhledy Barrandov Jedná se o připravovanou výstavbu devítipodlaţního bytového domu se 145 byty, střešními terasami, 119 garáţovými stáními, vč. venkovních parkovacích míst. Byty budou dispozičně od 1+kk (31,9 m2) aţ po 5+kk (119 m2) s balkony nebo terasami u kaţdého bytu, vysoký standard vybavení jiţ v základní ceně + velký výběr nadstandardního vybavení za zvýhodněnou cenu.97 Barrandov Hills Projekt rezidenčního bydlení Barrandov Hills je stavěn společností Cerstyl. Díky svému umístění nabízí výhled na Prokopské údolí, praţské panorama a svahy Kavčích hor. Byty budou prosvětlené díky prosklení velké části stěny obývacího pokoje a prostorné s terasami a balkony, součástí bude pracovna, šatna, loţnice s vlastní koupelnou. Přízemní byty budou mít předzahrádku. Součástí objektu budou podzemní garáţová stání s vrátnicí. Rezidenční komplex se skládá z bytŧ v bytových domech i menších vila domech. Dispozičně budou řešeny jako 1+kk aţ 4+kk včetně exkluzivního bytu 5+kk v nejvyšším podlaţí. Komplex Barrandov Hills byl nominován na cenu Best of Realty 2008.98

Obrázek č. 14: Výstavba Barrandov Hills 96

http://jurovynemovitosti.cz/?page_id=10[online] http://www.ekospol.cz/cs/projekt/barrandov/locality[online] 98 http://barrandov.crestyl.com/cs/barrandov/homepage[online] 97

105

Byty Devonská Jedná se o objekt, který je architektonicky koncipován tak, aby vyčníval nad Prahou a majitelŧm bytŧ nabízel výhled na řeku Vltavu. V bytových domech bude celkem 145 bytŧ s prŧměrnou obytnou plochou 65 m². Dispozice bytŧ od 1+kk aţ 4+kk. Většina bytŧ má k dispozici balkon nebo terasu, byty v přízemí předzahrádky. Součástí bude 158 parkovacích míst pro osobní automobily a 146 sklepních kójí. Projekt tvoří dvě samostatné budovy s menším počtem bytŧ. Mezi domy bude společný park.99

Obrázek č. 15: Výstavba byty Devonská

Skybarrandov Bytové domy SKYBARRANDOV jsou v současné době ve fázi připravované výstavby. Bytové domy jsou navrţeny jako dvě terasovitě odstupňované budovy s osmi a devíti podlaţími, které nabízejí celkem 60 luxusních bytových jednotek s obytnými plochami od 90 do 200 m2 a s dispozicemi od 3 + kk po 6 + kk. Velkorysé střešní terasy v ustupujících podlaţích a privátní zahrádky přízemních bytŧ nabízejí rozšíření ţivotního prostoru i do příjemného exteriéru obklopeného zelení. V podzemí bytových domŧ bude umístěno technické zázemí, sklepní kóje k bytovým jednotkám a odpovídající počet garáţových stání. Areál bude uzavřený, ve vnitrobloku bude parková úprava, dětské hřiště, místo pro grilování, travnatá plocha pro hry, sadové úpravy a přírodní louka. Objekt sluţeb bezprostředně sousedící s bytovými domy bude místem pro recepci, ostrahu bytových domŧ, poštovní sluţby, mateřské centrum s hlídáním dětí a další sluţby.100

99

http://bytydevonska.cz/o-projektu[online] http://www.cereinvest.cz/skybarrandov-projekt-10.html [online]

100

106

Obrázek č. 16: Pozemek pro výstavbu SKYBARRANDOV.

Byty Semmering Nízkoenergetické byty jsou umístěny na začátku Prokopského údolí. Objekt se skládá z 2 domŧ s 12ti byty o velikosti 3+kk o velikosti 88 m², 4+kk o velikosti 101 m². Součástí je 15 podzemních garáţových stání a 4 nadzemní parkovací stání.101

Obrázek č. 17: Výstavba bytŧ Semmering.

101

http://www.jrd.cz/Projekty-JRD/Projekty-prave-v-prodeji/Byty-Semmering/Detail-projektu[online]

107

2.4. Nebytové prostory Nabídka na tomto trhu se spíše týká kancelářských prostor, ojediněle prodejních prostor. Nebytové prostory se nabízejí více v panelových domech, v přízemích novostaveb, popřípadě v areálu autosalonu Klokočka. Nevýhodou těchto nabídek je, ţe ve větší míře neodpovídají současným podnikatelským standardŧm.

Obrázek č. 18: nebytový prostor Autosalon Klokočka + nebytový prostor Pizzeria Kaskáda.

2.5. Nájmy Z velké části se realizují na trhu s byty nebo nebytovými prostory určenými k podnikatelské činnosti. Nabídka pronájmu bytŧ je velmi rozmanitá. Nabízejí se jak v panelové, tak i v nové zástavbě.

3. Cenová analýza Informace pro tuto analýzu vycházejí z nabídkových cen na trhu s nemovitostmi realitních kanceláří, příp. developerŧ. Zdrojem je všem dostupná inzerce nejen realitních kanceláří a developerŧ, ale i soukromých osob, např. www.sreality.cz, www.reality.cz, www.arkcr.cz, a další. Pro kaţdý segment jsou analyzovány ceny prodejní a ceny za pronájem. BYTY PRODEJ

Cenové rozmezí v Kč

NOVOSTAVBY

do 40 m2

do 60 m2

do 99 m2

nad 100 m2

Kaskády Barrandov

x

2.313.810 - 2.690.696

3.340.176 - 4.738.759

X

Biografy Barrandov

x

2.999.000

3.999.000 - 4.378.000

X

108

Jurovy nemovitosti

x

2.801.400 - 3.096.000

x

X

Výhledy Barrandov

1.641.010 - 1.787.468

2.274.545 - 2.669.751

3.113.750 - 3.407.000

9.193.500

Barrandov Hills

1.919.552 - 2.620.342

2.851.167 - 3.432.850

x

X

Byty Devonská

x

2.437.123

2.904.619

2.680.000 - 5.503.952

Sky Barrandov

x

X

x

4.831.000 - 15.799.000

Byty Semmering

x

X

6.665.274 - 7.280.879

7.729.940 - 8.901.044

BYTY PRODEJ

Cenové rozmezí v Kč

OV

do 40 m2

do 60 m2

do 99 m2

nad 100 m2

Panel

1.050.000 - 1.330.000

1.650.000 - 2.285.000

1.540.000 - 3.990.000

3.190.000 - 3.500.000

Cihla

980.000 - 2.021.116

2.110.000 - 4.653.000

2.240.000 - 6.083.662

2.057.000 - 12.000.000

BYTY PŘEVOD

Cenové rozmezí v Kč

DV

do 40 m2

do 60 m2

do 99 m2

nad 100 m2

Panel

x

1.795.000

2.290.000 - 3.250.000

3.190.000 - 3.390.000

Cihla

1.119.000 - 1.898.402

2.080.000 - 3.040.000

2.359.000 - 3.195.000

3.750.000 - 6.500.000

BYTY PRONÁJEM

Cenové rozmezí v Kč / měsíc

OV

do 40 m2

do 60 m2

do 99 m2

nad 100 m2

Panel

5.000 - 10.500

7.000 - 10.500

8.000 - 15.000

X

Cihla

6.000 - 20.500

6.500 - 18.000

9.50 - 27.000

13.000 - 49.000

Novostavba

7.000 - 10.500

9.000 - 18.000

9.000 - 18.000

15.000 - 44.000

BYTY PRONÁJEM

Cenové rozmezí v Kč / měsíc

DV

do 40 m2

do 60 m2

do 99 m2

nad 100 m2

Panel

x

8.500 - 18.500

11.500 - 16.500

25.000 - 33.900

Cihla

x

8.000 - 18.500

7.500 - 16.500

25.000 - 60.140

109

NEBYT.PROSTORY

Cenové rozmezí v Kč/měsíc

PRONÁJEM

kancelář

obchodní prostor

sklad

Restaurace

Smíšená

3.740 - 371.963

5.000

5.000 - 6.961

55.000

Cihla

2.000 - 483.989

8.500 - 99.000

7.000 - 9.750

16.000 - 39.000

4. Marketingový výhled Lokalita katastrálního území Hlubočepy má na trhu s nemovitosti jiţ vybudovanou pozici, kterou si i v budoucnu bude udrţovat. Cenová hladina u panelových bytŧ v této lokalitě za poslední tři roky byla v prŧměru sníţena o 20%. U developerských projektŧ bylo dříve nereálné jednání o ceně a dnes uţ na webových stránkách developerŧ a na velkých billboardech v okolí Barrandova lákají zájemce na slevy v rozmezí cca 5-10%.

Trh

s nemovitosti nejen v této lokalitě, ale i ve všech částech Prahy je hodně odlišný od trhŧ v ČR. Kaţdopádně neočekávám další velký pokles cen. Na sídlišti Barrandov bude prŧběhu roku 2013 probíhat revitalizace pěších zón a parkŧ, která přispěje ke zvýšení atraktivity této lokality.

110

Seznam obrázků k III. části bakalářské práce OBRÁZEK Č. 1 MAPA KATASTRÁLNÍHO ÚZEMÍ HLUBOČEP. ................................................................................... 97 OBRÁZEK Č. 2 AQUAPARK BARRANDOV + TRAMVAJOVÁ TRAŤ NA SÍDLIŠTĚ BARRANDOV. ................................... 97 OBRÁZEK Č. 3: POLIKLINIKA BARRANDOV. ........................................................................................................... 98 OBRÁZEK Č. 4: KOSTEL SV. FILIPA A JAKUBA. ....................................................................................................... 98 OBRÁZEK Č. 5: VIADUKT BUŠTĚHRADSKÉ DRÁHY. ................................................................................................ 99 OBRÁZEK Č. 6: BARRANDOVSKÉ TERASY. . ............................................................................................................ 99 OBRÁZEK Č. 7: HORŦV VODNÍ MLÝN. ................................................................................................................. 100 OBRÁZEK Č. 8: PROKOPSKÉ ÚDOLÍ. ..................................................................................................................... 100 OBRÁZEK Č. 9: POZEMEK V ČÁSTI KLUKOVICE. ................................................................................................... 101 OBRÁZEK Č. 10: STARÝ BARRANDOV. ................................................................................................................. 102 OBRÁZEK Č. 11: VÝSTAVBA VILY SEMMERING.................................................................................................... 103 OBRÁZEK Č. 12: VÝSTAVBA KASKÁDY IV A V + KASKÁDY II. A III. .................................................................. 104 OBRÁZEK Č. 13: BIOGRAFY BARRANDOV. ........................................................................................................... 104 OBRÁZEK Č. 14: VÝSTAVBA BARRANDOV HILLS. ............................................................................................... 105 OBRÁZEK Č. 15: VÝSTAVBA BYTY DEVONSKÁ. ................................................................................................... 106 OBRÁZEK Č. 16: POZEMEK PRO VÝSTAVBU SKYBARRANDOV. ....................................................................... 107 OBRÁZEK Č. 17: VÝSTAVBA BYTŦ SEMMERING. .................................................................................................. 107 OBRÁZEK Č. 18: NEBYTOVÝ PROSTOR AUTOSALON KLOKOČKA + NEBYTOVÝ PROSTOR PIZZERIA KASKÁDA...... 108

111

Seznam pouţité literatury Odborné publikace více autorů: 1. BERGATT JACKSON a kolektiv, Brownfields snadno a lehce, Příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí, IURS – Institut pro udrţitelný rozvoj sídel, o.s. 2. JÁČ,

HLÍNOVÁ,

MARŠÍKOVÁ,SYROVÁTKOVÁ,ŢUKOVÁ,

Metodika

pro

revitalizaci brownfields, Libece 2006, Technická univerzita v Liberci 3. KADEŘÁBKOVÁ B., PIECHA M., Brownfields, Jak vznikají a co s nimi, Praha: C. H. Beck, Praha 2009, ISBN 978-80-7400-123-9 4. ORT P., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I.,Oceňování na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, únor 2008. ISBN: 978-80-7265-128-3. 5. ORT P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005. ISBN: 80-726-5085-8. 6. ORT P., Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, ISBN: 978-80-7265-101. Internetové zdroje: 1. AGENTURA CZECHINVEST, Národní strategie regenerace brownfieldŧ, ©1994–2013 CzechInvest. [cit. 2013-01-14] Dostupné z: http://www.czechinvest.org/nsrbf 2. AGENTURA CZECHINVEST, Základní statistické výsledky Vyhledávací studie brownfieldŧ, ©1994–2013 CzechInvest. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/nsrbf 3. BOUWFONDS ČR, Biografy Barrandov, ©2007–2013 Bouwfonds ČR bytová výstavba s. r. o. Dostupné z: http://biografy.cz/cs/ 4. CRESTYL, Barrandov Hills. Dostupné z: http://barrandov.crestyl.com/cs/barrandov/homepage 5. ČVUT v Praze, FSV Výzkumný záměr Udrţitelná výstavba, Workshop 2005 – VZ „Udrţitelná výstavba“, Revitalizace brownfields v rozvojových programech sídel a regionŧ, Copyright ©2005-2008. [cit. 2013-01-12] Dostupné z: http://www.udrzitelnavystavba.cz/workshop2005/24-Mansfeldova.pdf 6. DENÍK VEŘEJNÉ SPRÁVY, Deprimující zóna nebo brownfields?, ©2013 Triada, spol. s r.o., Praha, spolupráce: Webhouse, s. r. o. Dostupné z: http://www.dvs.cz/clanek.asp?id=6291640

112

7. DEVONSKÁ BARRANDOV, KPA ©2011. Dostupné z: http://bytydevonska.cz/o-projektu 8. EKOSPOL, a.s., Výhledy Barrandov, Copyright ©EKOSPOL a.s. Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/projekt/barrandov/locality 9. ENVIGOGIKA, Měření efektivnosti vyuţívání urbanizovaného území, Copyright ©2011. All Rights Reserved. Dostupné z: www.envigogika.cz 10. EPRAVO.CZ, Rekonstrukce nemovitosti a stavební zákon, ©epravo.cz, a.s. 1999-2013, ISSN 1213-189X. [cit. 2013-01-10] Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/rekonstrukce-nemovitosti-a-stavebnizakon-84132.html 11. EPRAVO.CZ, Články, ©epravo.cz, a.s. 1999-2013, ISSN 1213-189X. [cit. 2013-01-10] Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/ 12. ESMEDIA, SKYBARRANDOV, Copyright ESMEDIA a.s. 1996-2013. Dostupné z: http://www.cereinvest.cz/skybarrandov-projekt-10.html 13. FINEP, O projektu Kaskády Barrandov, ©2009-2013 FINEP CZ a.s. Dostupné z: http://www.finep.cz/cs/kaskady-barrandov-IV/o-projektu 14. HLAVNÍ MĚSTO PRAHA, Fondy EU v Praze, Copyright ©Hlavní město Praha Evropský sociální fond Evropský fond pro regionální rozvoj. Dostupné z: http://www.prahafondy.eu/cz/homepage.html 15. INSTITUT PRO STRUKTURÁLNÍ POLITIKU, o. p. s., Národní strategie regenerace brownfieldŧ 2008 – kritická analýza a srovnání, ©2009.[cit. 2013-01-12] Dostupné z: http://www.ireas.cz/download/projekty/www_nin/kriticka_analyza.pdf 16. INVESTUJEME.CZ, Doby kdy přichází strašák stagflace, ©2006 – 2013 Fincentrum a. s ISSN 1802-5900. Dostupné z: www.investujeme.cz/doby-kdy-prichazi-strasak-stagflace/ 17. ISOVER,

SAINT-CHOBAIN,

Slovník

pojmŧ.

©Divize

Isover,

Saint-Gobain

Construction Products CZ a.s. [cit. 2013-01-10] Dostupné z: http://www.isover.cz/regenerace 18. JRD, Bydlení nové generace, Vily Diamantica, Praha Prokopské údolí, ©JRD, s.r.o. Dostupné z: http://www.jrd.cz/Projekty-JRD/Projekty-prave-v-prodeji/VilyDiamantica/Detail-projektu 19. JRD, Bydlení nové generace, Byty Semmering, Praha Prokopské údolí, ©JRD, s.r.o. Dostupné z: http://www.jrd.cz/Projekty-JRD/Projekty-prave-v-prodeji/BytySemmering/Detail-projektu 113

20. JUROVY NEMOVITOSTI, ©Copyrighted Jurovy Nemovitosti. Dostupné z: http://jurovynemovitosti.cz/?page_id=10 21. MĚSTSKÁ ČÁST PRAHY 5, Historie, Copyright © 2010 Úřad Městské části Praha 5. Dostupné z: http://www.praha5.cz/cs/sekce/historie/ 22. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ, Strategie udrţitelného rozvoje, Copyright ©2009 Ministerstvo pro místní rozvoj. Dostupné z: http://psur.mmr.cz/Uvodniinformace-o-udrzitelnem-rozvoji/Zakladni-dokumenty 23. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ, Strategický rámec udrţitelného rozvoje, Copyright ©2009 Ministerstvo pro místní rozvoj.[cit. 2013-01-13] Dostupné z: http://psur.mmr.cz/Uvodni-informace-o-udrzitelnem-rozvoji/Zakladnidokumenty 24. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ, Příprava období 2014-2020, Copyright ©2009 Ministerstvo pro místní rozvoj.[cit. 2013-01-16] Dostupné z: http://www.strukturalni-fondy.cz/cs/Fondy-EU/Kohezni-politika-EU 25. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ, MMR: Základní obrysy budoucího programového období 2014-2020 jsou schváleny, Copyright ©2009 Ministerstvo pro místní rozvoj. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/Pro-media/Tiskovezpravy/2012/MMR-Zakladni-obrysy-budouciho-programoveho-2014-20 26. MINISTERSTVO ŢIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ, Státní politika ţivotního prostředí, ©2008-2012 Ministerstvo ţivotního prostředí.[cit. 2013-01-13] Dostupné z: http://www.mzp.cz/cz/news_130108_Statni_politika_zivotniho_prostredi 27. NÁRODNÍ SÍŤ MÍSTNÍCH AKČNÍCH SKUPIN ČR, ©2013 NS MAS ČR, o.s. [cit. 2013-01-16] Dostupné z: http://nsmascr.cz/ 28. NÁRODNÍ PAMÁTKOVÝ ÚSTAV, MonumNet, seznam nejohroţenější kulturní památky, ©2003-13 Národní památkový ústav. Dostupné z: http://monumnet.npu.cz/ohr/hledani.php 29. NAŠE MĚSTA, Hlubočepy, ©2010 – 2013. Dostupné z: http://www.nasemesta.cz/praha/praha5/hlubocepy/?utm_source=copy&utm_medium=paste&utm_campaign=copypaste&utm_ content=http%3A%2F%2Fwww.nasemesta.cz%2Fpraha%2Fpraha-5%2Fhlubocepy%2F 30. PORTÁL VEŘEJNÝCH STRATEGIÍ, slovník pojmŧ.[cit. 2013-01-12]. Dostupné z: http://www.verejne-strategie.cz/slovnik-pojmu.html

114

31. PŘÍRODA.CZ, Odborný ekologický a přírodovědný slovník, ©2004-2013 PŘÍRODA.cz - registrace ISSN 1801-2787. [cit. 2013-01-10]. Dostupné z: http://www.priroda.cz/slovnik 32. REGIONÁLNÍ ROZVOJOVÁ AGENTURA JIŢNÍ MORAVY, Brownfieldy 2005, Situační zpráva, ©2010, RRAJM, web design Kreatura.cz. Dostupné z: http://rrajm.data.quonia.cz/brownfieldy/publikace/RV_situacni_zprava.pdf 33. REGIONÁLNÍ INFORMAČNÍ SERVISY, ©2012 CRR ČR. Dostupné z: www.risy.cz 34. STŘEDOČESKÝ KRAJ, Zásady územního rozvoje, ©2008 Středočeský kraj. [cit. 2013-01-12] Dostupné z: http://www.kr-stredocesky.cz/portal/odbory/uzemni-planovani/uzemniplanovani-kraj/zasady-uzemniho-rozvoje/ 35. ŠKOLNÍ VZDĚLÁVACÍ PROGRAM, ©Pedagogická fakulta, Masarykova univerzita 2006. Dostupné z: svp.muni.cz/ukazat.php?docld=488 36. UDRŢITELNAMESTA.SK, Metodika brownfields. [cit. 2013-01-12] Dostupné z: http://www.udrzatelnemesta.sk/uploads/metodika_brownfields.pdf 37. ÚSTAV PRO EKOPOLITIKU, o. p. s., Revitalizace „brownfields“ v ČR, ©2006 europecon, s.r.o. [cit. 2013-01-10]. Dostupné z: http://ekopolitika.cz/cs/brownfields/revitalizace-brownfields-v-cr.html 38. ÚSTAV PRO EKOPOLITIKU, o. p. s., Slovníček pojmŧ, ©2006 europecon. [cit. 2013-01-10] Dostupné z: http://ekopolitika.cz/cs/ustecko-zivy-region/slovnicek-pojmu.html 39. ÚSTAV PRO EKOPOLITIKU, Revitalizace „brownfields“ v obcích ČR, ©2006 europecon, s.r.o. [cit. 2013-01-12] Dostupné z: http://ekopolitika.cz/images/stories/brownfields/metodika_brownfields.pdf 40. ÚSTAV ÚZEMNÍHO ROZVOJE, Nástroje územního plánování v České republice, ©Ústav územního rozvoje, 2002-2013. [cit. 2013-01-12]. Dostupné z: http://portal.uur.cz/nastroje-uzemniho-planovani-v-ceske-republice/upp-purupd.asp 41. ÚZEMNĚ ANALYTICKÉ PODKLADY, webmap. Dostupné z: http://uap.webmap.cz/stredocesky/metodicky/htm/_dmg_uap/download.html 42. WIKIPEDIA otevřená encyklopedie, Adaptace. [cit. 2013-01-10] Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Adaptace 43. WIKIPEDIA otevřená encyklopedie, Barrandov. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Barrandov 115

44. WIKIPEDIA otevřená encyklopedie, Prŧmyslová revoluce. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Pr%C5%AFmyslov%C3%A1_revoluce Odborná periodika: 1. PLANETA, Praha: Ministerstvo ţivotního prostředí, 2007, č. 3, ISSN1801-6898 2. URBANISMUS A ÚZEMNÍ ROZVOJ, Brno: Ústav regionálního rozvoje, 2002, č. 2 a 4 ISSN 1212-0855. Legislativní zdroje: 1. Vyhláška č. 500/2006 Sb., O územně analytických podkladech a územně plánovací dokumentaci – poslední stav textu. Dostupné z ASPI PP22. 2. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebních řádu (stavební zákon) – poslední stav textu. Dostupné z ASPI PP22 Ostatní zdroje: 1. BERGATT JACKSON, Jak na to – udrţitelné urbární a rozvojové dovednosti, Institut pro udrţitelný rozvoj sídel, ©2007 2. FONDY EVROPSKÉ UNIE, Regionální operační programy ©2007 3. MAGISTRÁT

HLAVNÍHO

MĚSTA

PRAHY,

Operační

program

Praha

–

Konkurenceschopnost. ©2010 4. MINISTERSTVO PRŦMYSLU A OBCHODU ČR, Operační program podnikání a inovace, ©2010 5. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR, Integrovaný operační program, ©2011 6. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ: Podklad pro přípravu Dohody o partnerství pro programové období 2014-2020 – Vymezení programŧ a další postup při přípravě České republiky pro efektivní čerpání fondŧ Společného strategického rámce ©2012 7. MINISTERSTVO ZEMĚDĚLSTVÍ ČR, Program rozvoje venkova, ©2011 8. MINISTERSTVO ŢIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ, Strategie udrţitelného rozvoje ČR ©2004

Zdroje obrázků k teoretické části: •

Obrázek 1: Databáze brownfieldŧ. Zdroj: http://www.brownfieldy.cz/seznam-brownfieldu/

•

Obrázek 2: Databáze Regionálního informačního servisu. 116

Zdroj: http://www.risy.cz/cs/vyhledavace/brownfields •

Obrázek 3: Databáze Národního památkového ústavu – MonumNet. Zdroj:http://monumnet.npu.cz/ohr/ohrlist.php?KrOk=Kr&Nem=N&DelOhr=N&Verejne =Y&HiZe=&sNazSidOb=&Adresa=&Cdom=&Pamatka=&CiRejst=&Anotace=&Ohroz =&Stav=&KodKr=11

•

Obrázek 4: Objekt před revitalizací. Zdroj: http://petrkuc.webpark.cz/clanky.htm

•

Obrázek 5: Objekt po revitalizaci. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 6: Objekt po revitalizaci. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 7 a 8. : Interiér objektu po revitalizaci: Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 9: interiér objektu po revitalizaci. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 10: Pŧvodní stav objektu v 90. letech 20. století. Zdroj: http://smichov.blog.cz/0608/ringhofferovy-zavody-ckd-tatra-smichov

•

Obrázek 11: Historický pohled na Ringhofferovy závody. Zdroj: http://smichov.blog.cz/0608/ringhofferovy-zavody-ckd-tatra-smichov

•

Obrázek 12: Objekt po revitalizaci. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 13: Objekt po revitalizaci. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 14 Objekt před revitalizací. Zdroj: vlastní foto Zdroj:http://www.europrojekty.cz/cz/partneri/europrojekty-jako-partneri/fyzickarevitalizace-plochy brownfield-v-obci-vsenory/

•

Obrázek 15 Objekt po revitalizaci. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 16 Objekt po revitalizaci. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 17: Barrandovské terasy.

•

Zdroj: http://www.kudykam.com/barrandovske-terasy.html

•

Obrázek 18: Barrandovské terasy. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 19: Barrandovské terasy. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 20: Vodní mlýn. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 21: Vodní mlýn. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek 22: Lihovar Zlíchov. Zdroj: vlastní foto

Zdroje obrázků k III. části bakalářské práce: •

Obrázek č. 1 Mapa katastrálního území Hlubočep. Zdroj: Mapy.cz

•

Obrázek č. 2 Aquapark Barrandov + tramvajová trať na sídliště Barrandov. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 3: Poliklinika Barrandov. Zdroj: vlastní foto 117

•

Obrázek č. 4: Kostel sv. Filipa a Jakuba. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 5: Viadukt Buštěhradské dráhy. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 6: Barrandovské terasy. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 7: Horŧv vodní mlýn. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 8: Prokopské údolí. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 9: pozemek v části Klukovice. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 10: starý Barrandov. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 11: Výstavba Vily Semmering. Zdroj:http://www.jrd.cz/Projekty-JRD/Projekty-prave-v-prodeji/Vily-Diamantica/Detailprojektu

•

Obrázek č. 12: Výstavba Kaskády IV a V + Kaskády II. a III. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 13: Biografy Barrandov. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 14: Výstavba Barrandov Hills. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 15: Výstavba byty Devonská. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 16: Pozemek pro výstavbu SKYBARRANDOV. Zdroj: vlastní foto

•

Obrázek č. 17: Výstavba bytŧ Semmering. Zdroj:http://www.jrd.cz/Projekty-JRD/Projekty-prave-v-prodeji/Vily-Diamantica/Detailprojektu

•

Obrázek č. 18: nebytový prostor Autosalon Klokočka + nebytový prostor Pizzeria Kaskáda. Zdroj: vlastní foto

118