Praha 8 IČ:

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1116-105/2015 Stanovení ceny obvyklé pozemků parc. č. st. 5/3, st. 5/4, st. 5/5, st. 5/6, st. 5/7, st. 47, st. 48, st. 51, st. 64, 18/1, 18/3, 18/4, 18/5, 18/6, 592/1, 592/2, 592/6 včetně staveb a jejich příslušenství, k. ú. Petrovičky u Předslavi, obec Předslav, LV č. 46

Zhotovitel:

Zadavatel:

APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako „Zhotovitel“) Rohanské nábřeží 671/15 186 00 Praha 8 IČ: 261 03 451 JUDr. Filip Exner (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 7 Přívozní 1054/2 170 00 Praha 7 Č. j. 151 EX 251/15-94

Posudek obsahuje celkem 47 stran textu včetně titulní strany a příloh. Je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 1116-105/2015 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitostí: - pozemků parc. č. st. 5/3, st. 5/4, st. 5/5, st. 5/6, st. 5/7, st. 47, st. 48, st. 51, st. 64, 18/1, 18/3, 18/4, 18/5, 18/6, 592/1, 592/2, 592/6 včetně staveb a jejich příslušenství, vše katastrální území Petrovičky u Předslavi, obec Petrovičky – část obce Předslav, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 46, dále též jako „Nemovitost“. Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav APOGEO Esteem, a.s. se sídlem Rohanské nábřeží 671/15, 186 00 Praha 8, IČ: 261 03 451, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena Nemovitosti činí k datu ocenění 24. srpna 2015:

2 185 000 Kč (Slovy: dva miliony sto osmdesát pět tisíc korun českých)

Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 33 tohoto posudku.

2

Obsah: 1

ÚVOD ...................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

Účel a předmět ocenění .......................................................................... 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky .................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ........................................................................ 5 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena .................................................................. 5 Vymezení pojmu hodnota ........................................................................ 6 Jmenování znalce .................................................................................. 6 Podkladové materiály ............................................................................. 7 Použitá literatura .................................................................................. 7

2

IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ............................................................................. 8

3

IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ......................................................................... 8 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Technický popis .................................................................................... 8 Poloha ............................................................................................. 15 Dopravní poměry ................................................................................. 17 Infrastruktura .................................................................................... 17 Majetkoprávní vztahy ........................................................................... 17

METODY OCENĚNÍ ..................................................................................... 19 4.1 4.2 4.3

Metoda stanovení věcné (substituční) hodnoty............................................. 19 Metoda stanovení výnosové hodnoty ......................................................... 19 Metoda porovnávací (srovnávací) ............................................................. 20

5

ANALÝZA TRHU ........................................................................................ 21

6

OCENĚNÍ ................................................................................................. 22 6.1 6.2

Volba metody ..................................................................................... 22 Porovnávací hodnota nemovitosti ............................................................ 22

7

ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA ................................................................................ 31

8

ZÁVĚREČNÝ VÝROK .................................................................................... 32

9

ZNALECKÁ DOLOŽKA .................................................................................. 33

10

PŘÍLOHY .............................................................................................. 34

1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitostí: - pozemků parc. č. st. 5/3, st. 5/4, st. 5/5, st. 5/6, st. 5/7, st. 47, st. 48, st. 51, st. 64, 18/1, 18/3, 18/4, 18/5, 18/6, 592/1, 592/2, 592/6 včetně staveb a jejich příslušenství, vše katastrální území Petrovičky u Předslavi, obec Petrovičky – část jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 46, dále též jako „Nemovitost“. Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 3 Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 46 je Nemovitost ve vlastnictví Jaroslavy Dobruské, Kostelec 44, 349 01 Kostelec, dále též jako „Majitel“. V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 4

7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 24. srpna 2015.

1.4 Hlavní používané zkratky a pojmy LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo č. p. – číslo popisné GP – geometrický plán

1.5 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

5

1.6 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.6.1

Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 / „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, / „...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, / „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, / „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, / „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, / „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), / „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, / „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, / „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.

1.7 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 5. 8. 2015 usnesením č. j. 151 EX 251/15-94. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

1

International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.

2

6

1.8 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem či poskytnuty Zadavatelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Podklady získané Zhotovitelem: / Snímek pozemkové mapy; / Územní plán obce Předslav; / Mapa obce Petrovičky; / Informace získané na místním šetření; Podklady poskytnuté Zadavatelem: / Výpis z katastru nemovitostí LV č. 46, katastrální území Petrovičky u Předslavi, vyhotovený dne 5. 8. 2015; Místní šetření bylo provedeno dne 24. 7. 2015 v 12 hodin zástupci Zhotovitele. Byl zjištěn stavebně technický stav Nemovitosti a pořízena fotodokumentace. Bylo jasno, teplota kolem 30°. Zhotovitel měl přístup na oceňované pozemky a do vnitřních prostor staveb s výjimkou staveb na pozemcích parc. č. st. 5/4 a st. 51 a jedné místnosti ve stavbě na pozemku parc. č. st. 47. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

1.9 Použitá literatura /

Malý B.: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí, ČKOM, 2008, 23 pp.

/

Přednášky Ing. Bedřicha Malého pro Institut oceňování majetku při VŠE

/

Přednášky Ing. Zbyňka Zazvonila pro Institut oceňování majetku při VŠE

/

Zazvonil Z.: Standard ON-1 – Oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Institut oceňování majetku při VŠE, 2013, 22 pp.

/

Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha, 1996, 173 pp.

/

Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, EKOPRESS s.r.o., Praha, 2006, 313 pp.

7

2 Identifikace vlastníka Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 46 je Nemovitost ve vlastnictví Jaroslavy Dobruské, Kostelec 44, 349 01 Kostelec, dále též jako „Majitel“.

3 Identifikace Nemovitosti Jedná se o: -

pozemky parc. č. st. 5/3, st. 5/4, st. 5/5, st. 5/6, st. 5/7, st. 47, st. 48, st. 51, st. 64, 18/1, 18/3, 18/4, 18/5, 18/6, 592/1, 592/2, 592/6 včetně staveb a jejich příslušenství, vše katastrální území Petrovičky u Předslavi, obec Petrovičky – část obce Předslav, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 46, dále též jako „Nemovitost“.

3.1 Technický popis Oceňovaná Nemovitost zahrnuje stavby s původním využitím slepičárny, stodoly, strojní traktorové stanice a stavbu zahrnující přístřešek pro dobytek, kancelář, koupelnu a další místnost. Jedná se o typickou vesnickou usedlost se zemědělským využitím. Přístup na nemovitost je zajištěn dvěma přístupovými cestami, ze severní strany přes pozemek parc. č. 592/8 nebo východní strany přes pozemek parc. č. st. 5/1. Nemovitost je rozsáhlá a vyžaduje rekonstrukci, popř. zbourání. SLEPIČÁRNY Stavby s využitím slepičáren se nachází na pozemcích parc. č. st. 48, st. 64 a 592/1. Pozemek parc. č. st. 48 Objekt se nachází na pozemku parc. č. st. 48 naproti strojní traktorové stanici přibližně uprostřed Nemovitosti. Jedná se o zděnou zastřešenou stavbu ze smíšeného zdiva (kombinace cihel a kamene) s vápenatou omítkou. Tloušťka zdiva je 30 cm. Podlahy jsou betonové. Střešní konstrukce je tvořena krokvemi s dřevěným bedněním v havarijním stavu. Střešní krytina je tvořena azbestocementovými vlnitými plechy. Klempířské konstrukce zcela chybí. Okna i dveře jsou dřevěné. V objektu je zavedena elektroinstalace. Rozměry objektu jsou 22,85 x 5,34 m. Současný stav stavby dle Znalce spíše odpovídá demolici. Pozemek parc. č. st. 64 Objekt se nachází na pozemku parc. č. st. 64 západně od severního přístupu na Nemovitost. Jedná se o zděnou zastřešenou stavbu ze smíšeného zdiva (kombinace cihel a kamene) s vápenatou omítkou na vnitřních zdech. Tloušťka zdiva je 30 cm. Podlahy jsou betonové. Střešní konstrukce je tvořena krokvemi s dřevěným bedněním v havarijním stavu. Střešní krytina je tvořena azbestocementovými vlnitými plechy. Klempířské konstrukce zcela chybí. Dřevěné dveře ve velmi špatném stavu, bez okenních výplní. V objektu je zavedena 8

elektroinstalace. Rozměry stavby jsou 7,4 x 4,37 m. Dle názoru Znalce současný stav stavby odpovídá demolici. Pozemek parc. č. 592/1 Objekt se nachází na pozemku parc. č. 592/1 ve západní části Nemovitosti. Stavba není evidována v katastrální mapě. Jedná se o zděnou zastřešenou stavbu z pórobetonu s vápenatou omítkou. Tloušťka zdiva je 30 cm. Podlahy jsou betonové. Střešní konstrukce je v dobrém stavu tvořená krokvemi s dřevěným bedněním. Střešní krytina je tvořena azbestocementovým vlnitým plechem. Klempířské konstrukce zcela chybí. Dřevěné dveře, okenní rámy dřevěné vyplněné králičím šestihranným pletivem. V objektu je zavedena elektroinstalace. Rozměry objektu jsou 9,37 x 5,2 m Stavba je podle názoru Znalce v dobrém stavu vyžadující menší úpravy. Objekt je ve srovnání s předešlými stavby novější. STROJNÍ TRAKTOROVÁ STANICE Dle informací od zástupce Majitele pana Dobruského se v případě stavby na pozemku parc. č. st. 51 jedná o bývalou strojní traktorovou stanici, dále též jako „Stanice“. Znalci nebyl umožněn vstup do Stanice. Objekt se nachází naproti slepičárně na pozemku parc. č. st. 51 v jižní části Nemovitosti. Rozměry traktorové stanice jsou cca 4,69 x 4,81 m. Stanice je zděná. Zdivo je omítnuto hrubou vápenatou omítkou. Střešní klempířská konstrukce je pozinkovaná a rovná opatřená svody a okapy. Stanice má luxferová okna s parapety a ocelové dveře. V objektu je zaveden rozvod elektřiny a vody. Pozemek parc. č. st. 51 je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Kolem Stanice je provedena betonová zpevněná plocha a nádrž. Poblíž Stanice je vodoměrná šachta na pozemku parc. č. 18/1. STODOLA na pozemku parc. č. st. 5/4 Objekt se nachází severozápadně od východního vstupu na Nemovitost. Jedná se o zděnou zastřešenou stavbu ze smíšeného zdiva (kombinace cihel a kamene) s vápenatou omítkou. Podlahy jsou betonové. Střešní konstrukce je tvořena dřevěným krovem. Střešní krytinu tvoří keramické tašky a azbestocementové vlnité plechy. Klempířské konstrukce jsou pozinkované, natírané. V objektu je vystaven ocelový mezistrop tvořící skladovací prostor. Stodola má ocelová okna, ocelové dveře a dřevěná vjezdová vrata. V objektu je zavedena elektroinstalace. Rozměry stodoly jsou 18,05 x 11,59 m. Dle názoru Znalce je objekt v dobrém stavu, popř. vyžadující nevýznamné úpravy. Znalci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. STODOLA na pozemcích parc. č. st. 5/5 a 5/6 Objekt se nachází jihozápadně od východního vstupu na Nemovitost. Jedná se o zděnou zastřešenou stavbu ze smíšeného zdiva (kombinace cihel a kamene) s vápenatou omítkou. Dle majitele se jedná o bývalou kovárnu. Podlahy jsou betonové. Střešní konstrukce je tvořena 9

dřevěným krovem, na kterém jsou posazeny betonové tašky. Střešní krytina je ve špatném stavu. Štít stodoly je pokryt plechovými šablonami. Ve stodole je vystaven ocelový mezistrop, který vytváří prostor pro možné skladování. Do tohoto půdního prostoru je vstup z venku budovy. Část mezistropu stodoly tvoří klenbové pasy, mezi kterými jsou pnuty valené klenby. Stodola má kombinaci ocelových a luxferových oken, dřevěná vrata. V objektu je zavedena elektroinstalace. Rozměry stodoly jsou 22,83 x 8,66 m. Dle názoru Znalce je objekt po drobných úpravách využitelný. STAVBA na pozemku parc. č. st. 47 Objekt se nachází severozápadně v jihovýchodní části Nemovitosti. Objekt zahrnuje přístřešek pro dobytek, koupelnu, místnost připomínající kancelář a jinou místnost, do které Zhotovitel neměl přístup, dále též jako „Jiná stavba“. Přístřešek pro dobytek je dřevěný na zděné podezdívce. Přístřešek je v dezolátním stavu, který dle názoru Znalce z bezpečnostních důvodů vyžaduje demolici a případnou novou výstavbu. V případě části stavby zahrnující koupelnu, kancelář a jinou místnost se jedná o zděnou zastřešenou stavbu ze smíšeného zdiva (kombinace cihel a kamene) s vápenatou omítkou. Podlahy jsou betonové. V koupelně je podlaha pokryta dlaždicemi. Střešní konstrukce je tvořena prefabrikovanými betonovými stropy s pozinkovanou klempířskou konstrukcí. Stavba má dřevěná okna a dveře z dřevotřísky v ocelových zárubních. V objektu je zavedena elektroinstalace, rozvod vody a kanalizace. Rozměry stavby jsou 46,46 x 5,23 m. Dle názoru Znalce tato část stavby vyžaduje rekonstrukci. POZEMKY Oceňovanou Nemovitost tvoří pozemek parc. č. st. 5/3, st. 5/4, st. 5/5, st. 5/6, st. 5/7, st. 47, st. 48, st. 51, st. 64, 18/1, 18/3, 18/4, 18/5, 18/6, 592/1, 592/2, 592/6. Pozemky leží v katastrálním území Petrovičky u Předslavi. Celková výměra pozemků je 15 277 m². Pozemek je téměř rovinný trojúhelníkového tvaru. Na pozemek je přivedena přípojka inženýrské sítě kanalizace a nízkého napětí. Nemovitost disponuje vlastní studní. Kolem pozemku vede inženýrská síť vodovodu a plynovodu, na které je možné se napojit. Stavby na pozemcích parc. č. st. 5/4, st. 5/5, st. 5/6, st. 48, st. 51, st. 64 a 592/1 jsou napojeny na síť nízkého napětí. Stavba na pozemku parc. č. st. 47 je napojena na síť nízkého napětí a kanalizace. Dle územního plánu leží pozemky na území VSz – výroba a skladování (zemědělská výroba) a na území SOv – smíšené obytné (venkovské). Pozemky parc. č. st. 5/4, st. 5/5, st. 5/6, st. 5/7, st. 47, st. 48, st. 51, st. 64 jsou vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří. Jsou zastavěny výše uvedenými objekty, tj. slepičárnami, stodolami, strojní traktorovou stanicí a Jinou stavbou. Pozemek parc. č. st. 5/3 a st. 5/7 jsou také vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří, avšak dle místního šetření se jedná o nezastavěné pozemky, na kterém se nachází zpevněná plocha. Celková výměra zastavěných ploch a nádvoří je 1 346 m². Pozemek parc. č. 18/1, 18/3, 18/4, 18/5, 18/6, 592/1, 592/2, 592/6 jsou vedeny jako ostatní plocha. Pozemky jsou nevyužívané, neudržované a zarostlé travinou, jinými travními porosty a dřevinami. Na pozemku parc. č. 592/1 se nachází stavba s využitím slepičárny, která není 10

zanesena v katastrální mapě. Pozemek parc. č. 18/3 je veden jako ostatní plocha s využitím manipulační plochy. Dle místního šetření se jedná o zpevněnou příjezdovou cestu navazující na pozemek parc. č. 592/8. Celková výměra ostatních ploch je 13 931 m2. Pozemky jsou oploceny sloupkovým oplocením s drátěným pletivem. V určitých úsecích oplocení chybí. Vjezdové brány jsou ocelové. Celková výměra pozemků je 15 277 m². Přístup na pozemky je dvěma přístupovými cestami. Ze severní strany přes pozemek parc. č. 592/8 nebo východní strany přes pozemek parc. č. st. 5/1. Severní přístupová cesta je ze silnice III. třídy ve směru na obci Makov. Východní přístupová cesta je ze samého středu severní části obce Petroviček. Pozemky náležející k Nemovitosti

Parcela

Výměra (m2)

Druh pozemku

Způsob využití

St. 5/3

393 Zastavěná plocha a nádvoří

St. 5/4


St. 5/5


St. 5/6


St. 5/7


St. 47


St. 48


St. 51


St. 64


18/1

1225 Ostatní plocha

Manipulační plocha

18/3



18/4

929 Ostatní plocha


18/5

8 Ostatní plocha


18/6

594 Ostatní plocha


592/1



592/2


Jiná plocha

592/6

165 Ostatní plocha

Jiná plocha

Celkem

Způsob ochrany

15 277

3.1.1 Územní plán Převážná část Nemovitosti se dle územního plánu nachází na ploše VSz – výroba a skladování (zemědělská výroba), vyjma pozemků parc. č. 5/5 a 5/6, které se nachází na ploše SOv – smíšené obytné (venkovské).

11

Obrázek č. 1: Výřez z územního plánu obce Petrovičky

12

13

14

3.2 Poloha Oceňované pozemky včetně staveb se nachází v obci Petrovičky, která je částí obce Předslav v okrese Klatovy. Obec Předslav skýtá 730 obyvatel. Obec Petrovičky se nachází cca 9,8 km severovýchodně od města Klatovy v Plzeňském kraji. V obci Petrovičky téměř není žádná občanská vybavenost. Nachází se zde pouze stanice autobusu se spoji na okolní obce a město Klatovy, obchod s nábytkem a autoservis. Samotná Nemovitost se nachází v centru obce. Obrázek č. 2: Mapa s lokalizací obce

15

Obrázek č. 3: Mapa s lokalizací Nemovitosti v obci

16

Obrázek č. 4: Ortofotomapa Nemovitosti

3.3 Dopravní poměry V obci Chleby se nachází autobusová stanice se spojením na okolní obce a město Klatovy. Autobusová zastávka se nachází cca 50 m od oceňované Nemovitosti. Vzdálenost do města Klatovy je cca 9,8 km a 12 min jízdy autem. V Klatovech se nachází autobusové a vlakové nádraží se spoji na Plzeň, Prahu, Domažlice, Železnou Rudu, Horažďovice a Sušice. Parkování je možno přímo v ulici u oceňované Nemovitosti.

3.4 Infrastruktura Oceňovaná Nemovitost je připojena na inženýrské sítě nízkého napětí a kanalizace. Nemovitost disponuje vlastní studní. Inženýrská sít plynovodu a vodovodu vede kolem pozemku a lze se na ně napojit.

3.5 Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 46 je Nemovitost ve vlastnictví Jaroslavy Dobruské, Kostelec 44, 349 01 Kostelec. V katastru nemovitostí jsou evidovány omezení vlastnického práva. Veškerá tato práva nemají na tržní cenu Nemovitosti vliv, jelikož se předpokládá, že s prodejem Nemovitosti budou vymazána. 17

V katastru nemovitostí nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Nemovitosti, věcná břemena ani nevypořádané restituční nároky.

18

4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: / / /

Metoda stanovení věcné (substituční) hodnoty, Metoda stanovení výnosové hodnoty, Metoda porovnávací (srovnávací).

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).

4.1 Metoda stanovení věcné (substituční) hodnoty Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné (substituční) hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet.

4.2 Metoda stanovení výnosové hodnoty Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, 19

jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

4.3 Metoda porovnávací (srovnávací) Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.

20

5 Analýza trhu V obci Petrovičky nejsou v současné době nabízeny žádné nemovitosti. Z tohoto důvodu se Zhotovitel zaměřil na trh s nemovitostmi v celém okrese Klatovy. V okrese Klatovy je v současné době nabízeno několik starých zemědělských usedlostí převážně pro obytné účely. Dále jsou zde nabízeny výrobní, zemědělské a skladovací prostory. Většinou se jedná o objekty v dobrém stavu, které nevyžadují významné stavební úpravy. Cena nabízených prostor se v lokalitě pohybuje od 300 do 14 000 Kč/m² velikosti, vybavení, polohy, technického stavu a dalších cenotvorných parametrů. V případě komerčních pozemků se nabídkové ceny pohybují od 80 do 1 000 Kč/m² velikosti, polohy, inženýrských sítí a dalších cenotvorných parametrů. Pozemky většinou nejsou napojeny na inženýrské sítě. Obvykle však inženýrské sítě vedou kolem pozemku a je možné se na ně napojit. V okrese Klatovy jsou převážně nabízeny starší rodinné domy či zemědělské usedlosti pro bydlení a rekreaci. Obecně lze konstatovat, že nabídka domů v lokalitě mírně převyšuje poptávku. Cenová mapa pozemků je vypracována pro město Klatovy a několik přilehlých obcí, nikoli pro obci Petrovičky.

21

6 Ocenění 6.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny vhodnou adjustací ceny vzorku. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované nemovitosti.

6.2 Porovnávací hodnota nemovitosti Pro porovnání byly oceňovaná Nemovitost rozdělena na dva funkční celky. První celek zahrnuje stavby na pozemcích parc. č. st. 5/4, 5/5, 5/6, zděnou část stavby na pozemku parc. č. st. 47 včetně příslušných pozemků a pozemky parc. č. st. 5/3 a st. 5/7, dále též jako „První funkční celek“. Druhý celek zahrnuje zbývající pozemky parc. č. st. 47, st. 48, st. 51, st. 64, 18/1, 18/3, 18/4, 18/5, 18/6, 592/1, 592/2 a 592/6, dále též jako „Druhý funkční celek“. U drobných staveb na pozemcích ve Druhém funkčním celku Zhotovitel předpokládá, že pro svůj velmi špatný technický stav nezvyšují hodnotu pozemků, a proto je Zhotovitel v ocenění neuvažuje. Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných/nabídkových obchodních transakcí prodejů zemědělských objektů, výrobních a skladovacích prostor obdobného typu v okrese Klatovy. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány i nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení hodnoty, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem. 6.2.1 První funkční celek Vzorek č. 1 Jedná se o skladový prostor, který se nachází v obci Malá Chmelná u Sušice. Jedná se o objekt s 1 nadzemním podlažím a půdním prostorem. Užitná plocha budovy je 135 m2. Nemovitost je v udržovaném stavu. Objekt napojen na inženýrské sítě nízkého napětí a vodovodu. Dům stojí na pozemku o výměře 752 m2. Pozemek je rozdělen na zastavěnou plochu o výměře 180 m2, zahradu o výměře 46 m2 a ostatní plochy o výměře 526 m2. Objekt je nabízen za částku 530 000 Kč bez DPH.

22

Vzorek č. 2 Jedná se o zemědělský objekt, který se nachází v obci Kokošín u obce Švihov. Zemědělská usedlost se skládá z bramborárny, vepřína, kravína a zatepleného krovu, který sloužil k chovu kuřat. Jedná se o objekt s 1 nadzemním podlažím a půdním prostorem. Nemovitost je částečně podsklepena. Užitná plocha objektu je 1 260 m2. Nemovitost je v udržovaném stavu. Objekt je napojen na inženýrskou síť vodovodu. Přilehlé pozemky nejsou nabízeny, avšak po dohodě je možnost odkupu. Objekt je nabízen za částku 1 750 000 Kč bez DPH.

Vzorek č. 3 Jedná se o výrobní halu s přístavbou skladové haly, která se nachází v městské části Klatovy II místního názvu Čertovka ve vzdálenosti cca 2 km od souvisle zastavené části města. Jedná se o objekt s 2 nadzemními podlažími. Užitná plocha budovy je 891 m2. Nemovitost je v udržovaném stavu. Objekt je napojen na inženýrské sítě nízkého napětí, kanalizace a vodovodu. Dům stojí na pozemku o výměře 4 560 m2. Objekt je nabízen za částku 5 000 000 Kč bez DPH.

23

Vzorek č. 4 Jedná se o zemědělský objekt, který se nachází v obci Nýrsko. Jedná se o historický mlýn se 4 nadzemními podlažími a půdním prostorem. Užitná plocha objektu je 2 064 m2. Nemovitost je v udržovaném stavu před rekonstrukcí. Objekt napojen na inženýrské sítě nízkého napětí, kanalizace a vodovodu. Objekt stojí na pozemku o výměře 4 671 m2. Objekt je nabízen za částku 5 000 000 Kč bez DPH.

24

SROVNÁVACÍ TABULKA Oceňovaná nemovitost: 445,50 m² Užitná VZORKY plocha

x Nabídková cena (Kč/m2)

x

Turisticky nevýznamná

Okraj obce

v lokalitě

0,03

445,50

2 017 Kč

Užitná plocha

Celkem (Kč/m²)

Technický stav

Infrastruktura

v obci Mírně horší (Centrum obce)

Velkost pozemku k užitné ploše

Lepší (Udržované skladovací prostory)

Mírně lepší (elektřina a vodovod)

Mírně horší (0,18)

Menší (135 m2)

3 337 Kč

Poloha

Zdroj

NN a studna na pozemku, možnost Před rekonstrukcí, neobytné prostory napojení na vodovod, plynovod a kanalizaci

Nabídka, 10. 8. 2015

Mírně lepší

Koef.

0,95

0,95

1,05

0,85

0,95

1,05

1,05

0,85

2

Nabídka, 21. 6. 2015

Mírně lepší

Obdobné (Okraj obce)

Obdobné (Před rekonstrukcí)

Mírně horší (vodovod)

Horší (1,00)

Větší (1 260 m2)

1 389 Kč

0,85

0,90

1,00

1,00

1,05

1,30

0,90

1,00

Výrazně lepší (inženýrské sítě)

Mírně horší (0,19)

Obdobné (891 m2)

2 245 Kč

0,80

1,05

1,00

0,40

Horší (0,44)

Větší (2 064 m2)

1 099 Kč

1,05

0,85

0,45

1

135 m²

1 260 m²

3 926 Kč

1 389 Kč

Koef. 3

891 m²

5 612 Kč

Koef. 4 Koef.

2 064 m²

2 442 Kč

Mírně Lepší horší (Udržované výrobní (Centrum haly) obce) 1,05 0,85

Nabídka, 30. 6. 2015

Výrazně lepší

0,85

0,80

Nabídka, 20. 7. 2015

Lepší

Obdobné (Okraj obce)

0,90

0,85

1,00

Lepší (Udržovaný Lepší (inženýrské sítě) zemědělský objekt) 0,90 25

0,90

V porovnávací analýze byla zohledněna výše uvedená kvantitativní a kvalitativní cenotvorná kritéria. Na základě této analýzy Zhotovitel navrhuje porovnávací hodnotu Prvního funkčního celku ve výši 2 000 Kč/m². Hodnota (Kč/m2) 2 000 Kč

Užitná plocha (m2) 445,50

Celková hodnota (Kč) 891 000 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA PRVNÍHO FUNKČNÍHO CELKU JE: 891 000 Kč 6.2.2 Druhý funkční celek Vzorek č. 1 Jedná se o komerční pozemek, který se nachází v obci Chudenice. Pozemek je v územním plánu veden jako pozemek pro občanskou vybavenost. Prozatím je registrován jako pozemek zemědělský. Inženýrské sítě vedou kolem pozemku, na které se lze napojit. Pozemek je obdélníkového tvaru o výměře 9 785 m2. Nemovitost je nabízena za částku 782 800 Kč bez DPH.

Vzorek č. 2 Jedná se o komerční pozemek, který se nachází v obci Sušice. Pozemek je z velké části veden v územním plánu jako plocha využitelná pro služby a výrobu, dále jako zeleň. Pozemek je situován v blízkosti komunikace vedoucí z obce Sušice do obce Horaždovice. Inženýrské sítě vedou v blízkosti pozemku, na které se lze napojit. Pozemek je trojúhelníkovitého tvaru o výměře 10 775 m2. Nemovitost je nabízena za částku 808 125 Kč bez DPH.

26

Vzorek č. 3 Jedná se o komerční pozemek, který se nachází na okraji průmyslové zóny Chaloupky části obce Klatovy. Pozemek je situován u komunikace vedoucí z obce Nepomuk, u letiště s přímým vjezdem na tento pozemek. Inženýrské sítě vedou v blízkosti pozemku, na které se lze napojit. Pozemek je trojúhelníkovitého tvaru o výměře 9 943 m2. Nemovitost je nabízena za částku 3 191 703 Kč bez DPH.

Vzorek č. 4 Jedná se o komerční pozemek, který se nachází ve městě Klatovy. Pozemek je v územním plánu veden jako plocha průmyslové zóny. Inženýrské sítě vedou v blízkosti pozemku, na které se lze napojit. Pozemek je obdélníkového tvaru o výměře 15 068 m2. Nemovitost je nabízena za částku 4 520 400 Kč bez DPH.

27

28

SROVNÁVACÍ TABULKA

Oceňovaná nemovitost:

VZORKY

1.

Užitná plocha

2

9 785 m

x

x

Nabídková cena (Kč/m2)

Zdroj

80 Kč

Koef. 2.

10 775 m2

75 Kč

Koef. 3.

2

9 943 m

321 Kč

Koef. 4.

15 068 m²

300 Kč

obec Petrovičky

V centru obce

Poloha

Téměř rovina, trojúhelník

NN a studna na pozemku, možnost napojení na vodovod, plynovod a kanalizaci

15 277 m²

Zemědělská výroba a skladování

94 Kč

Tvar a sklon

Infrastruktura

Velikost pozemku

Využití dle ÚP

Celkem (Kč/m²)

v lokalitě

v obci

Nabídka

Obdobné (Chudenice)

Obdobné

Lepší (obdélník)

Obdobné (kolem pozemku)

Menší (9785 m²)

Obdobné (zemědělský)

68 Kč

0,95

1,00

1,00

0,95

1,00

0,95

1,00

0,85

Nabídka

Mírně lepší (Sušice)

Obdobné

Obdobné (trojúhelník)


Menší (10 775 m²)

Mírně lepší (výroba a služby)

60 Kč

0,95

0,95

1,00

1,00

1,00

0,95

Nabídka

Výrazně lepší (Chaloupky)

Obdobné

Obdobné (trojúhelník)


Menší (9943 m²)

0,90

0,65

1,00

1,00

1,00

0,95

Nabídka

Výrazně lepší (Klatovy)

Obdobné

Lepší (obdélník)

Mírně lepší (na hranici pozemku)

0,90

0,60

1,00

0,95

0,95

29

0,95 Mírně lepší (výrobní průmysl a zemědělství) 0,95

144 Kč

Obdobný (15068 m²)

Mírně lepší (průmyslová zóna)

105 Kč

1,00

0,95

0,35

0,80

0,45

V porovnávací analýze byla zohledněna výše uvedená kvantitativní a kvalitativní cenotvorná kritéria. Na základě této analýzy Zhotovitel navrhuje porovnávací hodnotu Druhého funkčního celku ve výši 90 Kč/m². Hodnota (Kč/m2) 90 Kč

Užitná plocha (m2) 14 383

Celková hodnota (Kč) 1 294 000 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA DRUHÉHO FUNKČNÍHO CELKU JE: 1 294 000 Kč

30

7 Závěrečná analýza Rekapitulace hodnot zjištěných porovnávací metodou: První funkční celek

Druhý funkční celek

891 000 Kč

1 294 000 Kč Hodnota Nemovitosti celkem 2 185 000 Kč

Porovnávací metoda respektuje stav nabídky a poptávky trhu, disponibilní zdroje investorů, využitelnost a zpeněžitelnost. Z tohoto důvodu je porovnávací hodnota považována z uvedených metod oceňování nejoptimálnější, a proto výslednou hodnotu Nemovitosti stanovuje Zhotovitel na bázi porovnávací metody. Znalcem navržená hodnota Nemovitosti je ve výši:

2 185 000 Kč

31

8 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 24. srpna 2015 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 2 185 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: V katastru nemovitostí jsou evidována omezení vlastnického práva viz část 3.5. Tato omezení nejsou uvažována při stanovení tržní hodnoty Nemovitosti. c) Výsledná obvyklá cena Nemovitosti: -

pozemků parc. č. st. 5/3, st. 5/4, st. 5/5, st. 5/6, st. 5/7, st. 47, st. 48, st. 51, st. 64, 18/1, 18/3, 18/4, 18/5, 18/6, 592/1, 592/2, 592/6 včetně staveb a jejich příslušenství, vše katastrální území Petrovičky u Předslavi, obec Předslav, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 46 činí k datu 24. srpna 2015:

2 185 000 Kč (Slovy: dva milióny sto osmdesát pět tisíc korun českých)

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

32

10 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 46, katastrální území Petrovičky u Předslavi Příloha č. 3: Fotodokumentace

34

Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

35

36

37

38

Příloha č. 1: Výpis z listu vlastnictví LV č. 46, katastrální území Petrovičky u Předslavy

39

40

41

42

Příloha č. 3: Fotodokumentace

43

Pohled na objekt z ulice

Pohled na objekt z ulice

Severní vstup na pozemky

Severní pohled na pozemky

Pozemek parc. č. 592/1

Slepičárna na pozemku parc. č. st. 48


Západní pohled na pozemky

44



Stanice na pozemku parc. č. st. 51

Stanice na pozemku parc. č. st. 51

Vodoměrná šachta na pozemku parc. č. st. 18/1

Západní pohled

Stavba na pozemku parc. č. st. 47


45




Stodola na pozemku parc. č. st. 5/4


Stodola na pozemku parc. č. st. 5/5 a st. 5/6



46



Pohled na východní vstupní bránu

Slepičárna na pozemku parc. č. st. 592/1



47

Praha 8 IČ:

Recommend Documents