PN

SENGKETA JUAL BELI TANAH YANG DILAKUKAN TANPA AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) (Studi Kasus Putusan PN Surakarta No. 102/Pdt.G/2012/PN.Ska)

SKRIPSI Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Syarat-syarat Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta

Disusun oleh: YUSUF DARMAWAN C 100 120 224

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016

i

PERSETUJUAN

Skripsi ini disetujui untuk dipertahankan di hadapan Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pembimbing

(Shalman Al Farizy, SH., M,Kn.)

ii

PENGESAHAN

Skripsi ini telah diterima dan disahkan oleh Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta

Pada : Hari

: Jumat

Tanggal

: 12 Agustus 2016

Dewan Penguji :

Ketua

:

Shalman Alfarizy, S.E., S.H., M.kn. (

)

Sekretaris

:

Darsono, S.H., M.H

(

)

Anggota

:

Nuswardhani S.H., S.U

(

)

Mengesahkan Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta

(Dr. Natangsa Surbakti, S.H., M.Hum.)

iii

PERNYATAAN ORIGINALITAS

Yang bertanda tangan dibawah ini: Nama

: Yusuf Darmawan

NIM

: C 100 120 224

Alamat

: Desa Ngadireja Rt. 2/Rw. 5, Kec. Pringkuku, Kab. Pacitan

Dengan ini menyatakan bahwa: 1. Karya tulis saya, skripsi ini adalah asli dan belum pernah diajukan untuk memperoleh gelar akademik baik Universitas Muhammadiyah Surakarta maupun di Perguruan Tinggi lainnya. 2. Karya tulis merupakan gagasan, rumusan, dan penelitian saya sendiri, tanpa bantuan pihak lain, kecuali arahan dari Dosen Pembimbing Skripsi. 3. Dalam karya tulis ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah ditulis atau dipublikasikan orang lain, kecuali secara tertulis dengan jelas dicantumkan sebagai acuan dalam naskah dengan disebutkan nama pengarang dan judul buku aslinya dan dicantumkan dalam daftar pustaka. 4. Pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya dan apabila dikemudian hari terdapat penyimpangan dan ketidakbeneran dalam pernyataan ini, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan gelar akademik yang telah saya peroleh karena karya tulis ini, serta sanksi lainnya sesuai dengan norma yang berlaku di perguruan tinggi.

Surakarta, 12 Agustus 2016 Penulis

Yusuf Darmawan C 100 120 224

iv

MOTTO

Tunjukkanlah kami jalan yang lurus (yaitu) jalan orang-orang yang telah Engkau anugerahkan nikmat kepada mereka, bukan (jalan) mereka yang dimurkai dan bukan (pula jalan) mereka yang sesaat. (Q.S. Al-Fatihah : 6-7)

“Allah akan meninggikan orang-orang yang beriman di antaramu dan orang-orang yang diberi ilmu pengetahuan beberapa derajat...” (Q.S. Al Mujadalah: 11)

v

PERSEMBAHAN

Skripsi ini penulis persembahkan kepada: 1. Allah SWT, yang maha pemurah lagi maha penyanyang yang telah memberikan rahmat dan petunjuk dalam kehidupan penulis, melancarkan dan mengabulkan segala doa-doa penulis sehingga dapat menulis dan menyelesaikan karya tulis ini. 2. Kedua orangtua saya Bapak dan Ibu tercinta, terima kasih atas segala-galanya yang telah engkau berikan kepada anakmu ini, baik berupa kasih sayang, bimbingan, pengorbanan, semangat, dukungan, motivasi, doa, materi, dan masih banyak lagi yang tidak bisa kusebutkan semuanya. 3. Kakak-kakak dan adik saya yang saya cintai yang tidak bisa saya sebutkan satupersatu karena terlalu banyak, terima kasih atas perhatian dan dukungannya yang telah membantu membiayai kuliah saya sampai selesai. 4. Para Sahabatku dan teman-temanku semuanya, baik yang ada di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta serta teman-teman yang lain dimanapun kalian berada. 5. Almamater Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta.

vi

SENGKETA JUAL BELI TANAH YANG DILAKUKAN TANPA AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) (Studi Kasus Putusan PN Surakarta NO. 102/PDT.G/2012/PN.Ska) Yusuf Darmawan C 100 120 224 Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Email: ABSTRAK Tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis status hukum Jual Beli tanah yang dilakukan tanpa akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) khususnya dalam Perkara No. 102/Pdt.G/2012/PN.Ska dan penyelesaiannya agar mempunyai kekuatan hukum. Penelitian ini termasuk jenis penelitian hukum normatif. Penelitian dilaksanakan di Pengadilan Negeri Surakarta. Sumber data menggunakan data sekunder. Teknik analisis data menggunakan analisis kualitatif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa: Jual beli yang tidak dilakukan di hadapan PPAT, sepanjang tidak bertentangan dengan hukum adat masih diakui eksistensinya yaitu dilakukan secara terang dan tunai. Dalam kasus gugatan perdata pada Perkara No. 02/Pdt.G/2012/PN.Ska, para penggugat tidak berhasil membuktikan dalil-dalilnya sehingga gugatannya akan ditolak. Jual beli tanah yang tidak dilaksanakan di hadapan PPAT (di bawah tangan) dapat diselesaikan dan memiliki kekuatan hukum jika masing-masing pihak masih memiliki itikad baik dengan mengakui adanya transaksi jual beli tersebut. Masing-masing pihak menyadari hak dan kewajibannya sehingga penjual dengan sukarela menyerahkan proses balik nama ke atas nama pembeli. Namun jika sudah terjadi sengketa, maka penyelesaainnya harus melalui jalur pengadilan. Kata Kunci: Status Hukum Jual Beli Tanah di Bawah Tangan, Penyelesaian Berkekuatan Hukum ABSTRACT The purpose of this study is to analyze the legal status of the Sale and Purchase of land in which no Act of Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)), particularly in Case No. 102 / Pdt.G / 2012 / PN.Ska and solutions in order to have legal force. This research includes normative legal research. Research conducted at the District Court of Surakarta. Source data using secondary data. Data were analyzed using qualitative analysis. The results showed that: Buying and selling is not conducted in the presence of PPAT, to the extent not contrary to customary law is still recognized its existence is done in light and cash. In the case of a civil action in Case No. 02 / Pdt.G / 2012 / PN.Ska, the claimant fails to prove their arguments that the lawsuit will be rejected. Buying and selling land that is not carried out in the presence of PPAT (underhand) can be resolved and have the force of law if each side still have good faith by acknowledging the existence of the sale and purchase transactions. Each party is aware of their rights and obligations so that the seller voluntarily gave back the name to the name of the buyer. But if it happens dispute, then finally must go through the courts. Keywords: Legal Status of the Sale and Purchase Land in Under Arm, Resolution of Power Law

vii

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, atas segala rahmat dan petunjuk yang dilimpahkan kepada penulis, sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini dengan judul: “Sengketa Jual Beli Tanah yang Dilakukan Tanpa Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Studi Kasus Putusan PN Surakarta No. 02/Pdt.G/2012/PN.Ska)”. Penulisan skripsi ini dengan maksud untuk memenuhi syarat-syarat

guna

meraih

sarjana

pada

Fakultas

Hukum

Universitas

Muhammadiyah Surakarta. Dengan tersusunnya skripsi ini penulis juga menyadari dengan sepenuhnya bahwa skripsi ini tidak akan terselesaikan sendiri oleh penulis tanpa adanya bantuan serta bimbingan dari berbagai pihak. Untuk itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih kepada: 1. Bapak Dr. Natangsa Surbakti, S.H., M.Hum., Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang telah memberi ijin penelitian dalam penyusunan skripsi ini. 2. Ibu Inayah, S.H, M.HUM, Kepala bidang hukum perdata yang telah memberikan pengarahannya. 3. Bapak Shalman Al-Farizi, S.H.,M.Kn., Dosen Pembimbing Skripsi yang telah meluangkan waktunya untuk membimbing, mengarahkan, dan membetulkan dengan sikap sabar, sehingga penyusunan skripsi ini dapat diselesaikan. 4. Dosen pembimbing akademik yang telah memberi dorongan, motivasi dan memberikan pengarahan kepada penulis pada waktu perkuliahan

viii

5. Segenap Bapak-Ibu dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang telah membimbing dan banyak memberikan ilmu dan mendidik penulis selama menempuh study ini 6. Seluruh Dosen dan karyawan-karyawati di lingkungan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah 7. Seluruh pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu. Penulis menyadari dengan sepenuhnya bahwa skripsi ini masih banyak kekurangan serta jauh dari sempurna, karena keterbatasan kemampuan dan pengetahuan yang ada pada penulis. Oleh karena itu penulis dengan senang hati menerima kritik dan saran. Selanjutnya semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi diri penulis khususnya serta para pembaca dan bagi pengembangan ilmu pada umumnya. Amin.

Surakarta, 12 Agustus 2016 Penulis

Yusuf Darmawan C100120224

ix

DAFTAR ISI

Halaman HALAMAN JUDUL ....................................................................................... HALAMAN PERSETUJUAN ........................................................................ HALAMAN PENGESAHAN ......................................................................... HALAMAN PERNYATAAN ........................................................................ MOTTO .......................................................................................................... PERSEMBAHAN ........................................................................................... ABSTRAK ...................................................................................................... KATA PENGANTAR .................................................................................... DAFTAR ISI ................................................................................................... BAB I

BAB II

BAB III

i ii iii iv v vi vii viii x

PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ...................................................... B. Rumusan Masalah ................................................................ C. Tujuan Penelitian ................................................................. D. Manfaat Penelitian .............................................................. E. Kerangka Pemikiran ........................................................... F. Metode Penelitian ................................................................ G. Sistematika Skripsi. .............................................................

1 6 6 7 8 12 18

TINJAUAN PUSTAKA A. Tinjauan tentang Transaksi Jual Beli Tanah ........................ 1. Pengertian Jual Beli Secara Umum ............................... 2. Pengertian Jual Beli Tanah ............................................ 3. Prosedur Jual Beli tanah ................................................ B. Tinjauan tentang Perjanjian Jual Beli Tanah ....................... 1. Pengertian Perjanjian Jual Beli Tanah ........................... 2. Syarat Sahnya Perjanjian Jual Beli Tanah ..................... 3. Unsur-Unsur Perjanjian Jual Beli Tanah ....................... 4. Asas-Asas Perjanjian Jual Beli Tanah ........................... 5. Berakhirnya suatu perjanjian Jual Beli Tanah ............... C. Tinjauan tentang Akta Jual Beli Tanah .............................. 1. Pengertian Akta Jual Beli Tanah ................................... 2. Bentuk dan Isi Akta Jual Beli Tanah ............................. 3. Fungsi Akta Jual Beli Tanah.......................................... 4. Tata Cara Pembuatan Akta PPAT .................................

20 20 21 25 31 31 32 36 36 39 42 42 45 47 49

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Status Hukum Jual Beli Tanah yang Dilakukan Tanpa Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Perkara No. 102/Pdt.G/2012/ PN.Ska ....................................................... 1. Identitas para pihak ......................................................... 2. Duduk Perkara ................................................................

55 60 61

x

3. Jalannya Pengadilan ........................................................ 4. Pertimbangan Hakim ...................................................... 5. Putusan ............................................................................ 6. Analisa Penulis .............................................................. B. Penyelesaian yang Dapat Dilakukan Oleh Pembeli, Agar Jual Beli Tanah Yang Dilakukan Tanpa Akta PPAT Dapat Mempunyai Kekuatan Hukum .............................................. BAB IV

PENUTUP A. Simpulan ............................................................................... B. Saran .....................................................................................

DAFTAR PUSTAKA

xi

67 75 82 83

94

101 102