P ENGEMBANGAN , P ENGADAAN DAN K EBIJAKAN L AHAN P ERKOTAAN Adipandang Yudono’ 2011
1. P ENGEMBANGAN L AHAN Pengembangan Lahan (Land Development) Peningkatan kemanfaatan, mutu dan penggunaan suatu bidang lahan untuk kepentingan penempatan suatu kegiatan fungsional sehingga dapat memenuhi kebutuhan kehidupan dan kegiatan usaha secara optimal dari segi ekonomi, sosial, fisik, dan aspek legalnya
PENGEMBANGAN LAHAN
MENINGKATKAN MANFAAT & NILAI LAHAN
2. P ROSES P ENGEMBANGAN L AHAN IZIN LOKASI 1. Perencanaan 2. Land clearing PENGEMBANGAN LAHAN
3. Perataan 4. Pelengkapan (prasarana) 5. Pengadaan sarana lingkungan 6. Pengkaplingan 7. Pengamanaan /status legal
PEMBANGUNAN FISIK
P ENGEMBANGAN L AHAN M ENCAKUP 1.
Perencanaan
2.
Perataan lahan (land clearance)
3.
Pembentukan Lahan (cut dan fill)
4.
Pelengkapan prasarana: F
Jaringan jalan (internal-eksternal)
F
Utilitas umum
5.
Penataan persil
6.
Pengadaan sarana lingkungan
7.
Penentuan batas persil
8.
Pengukuhan status legal
¥
Land Clearence
¥
Cut & Fill
¥
Perataan tanah
P ERUNTUKKAN
¥
A. Wilayah limit:wil. Mutlak tdk diperlukan/ bg pembangunan krn mrp wil yg hrs dilestarikan.
¥
B. Wilayah Kendala:wil. yg. Pembgnnya dpt ditoleransi dg suatu biaya tambahan &/ teknologi tertentu.
¥
C. Wilayah Kemungkinan;wil. Yg dpt u/ pembgn tanpa atau hanya mungkin menimbulkan dampak yg tdk berarti.
WIL / LHN BERWAWASAN LING
3. K EBIJAKAN L AHAN DAN P EMBANGUNAN K OTA KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN DAN RENCANA PEMBANGUNAN KOTA
RENCANA PEMBANGUNAN KOTA (spatial & a spatial) Merupakan ‘alat’ untuk mengarahkan pengembangan kota secara efisien dan efektif yang sekaligus akan menjadi arahan didalam pemanfaatan dan penggunaan lahan sebagai salah 1 bentuk pengejawantahan penataan ruang kota
KEBIJAKAN LAHAN PERKOTAAN: Merupakan mekanisme normatif yang melandasi pelaksanaan rencana pembangunan kota/spatial, khususnya dari segi yang menyangkut pemanfaatan dan penggunaan lahan serta pengendaliannya.
D EFINISI , T UJUAN K BJK LHN P ERKOT. Kebijakan Perkotaan (Urban Land Policy) Suatu rangkaian tindakan yang secara sistematis dan terorganisasi dimaksudkan untuk menyediakan lahan pada waktu yang tepat untuk pemanfaatan, penggunaan tujuan tertentu yang sesuai dengan kepentingan masyarakat. TUJUAN: 1. Mengusahakan pemanfaatan dan penggunaan lahan yang optimal ditinjau dari segi sosial dan ekonomi untuk membangun lingkungan secara fisik demi kepentingan masyarakat.
Part 2 Ch.9 Urban Land Policy 1. To Achieve optimum social use of urban land
2. Mengurangi masalah dan keadaan yang dapat menyebabkan kekurangan lahan di kota, terutama lahan matang yang lengkap untuk mempermudah pelaksanaan program pengadaan perumahan dan permukiman serta unsur-unsur pekerjaan umum lainnya.
2. To make land available in adequate quantity, at right time and for reasonable prices to both public authorities and individuals;
D EFINISI , T UJUAN K BJK LHN P ERKOT. TUJUAN: 3. Mencegah kenaikan harga lahan yang tidak wajar dan tidak terkendali serta mendorong tumbuhnya spekulasi lahan. 4. Memanfaatkan surplus keuntungan pada lahan yang disebabkan oleh kegiatan masyarakat untuk kepentingan umum 5. Menciptakan kondisi yang memungkinkan penduduk golongan berpendapatan rendah dapat turut menikmati perumahan dan permukiman yang sehat secara adil.
Part 2 Ch.9 Urban Land Policy
To encourage cooperative community effort and bona fide individual builders in the field of land development, housing and construction; To prevent concentration of land ownership in a few private hands and especially to safeguard the interests of the poor and under privileged sections of the urban society.
P ERUMUSAN K EBIJAKAN L AHAN P ERKOT 2. Mobilisasi Sumber daya pengembangan Lahan Kota
1. Persediaan Lahan >,=, ≠,<
3. Intervensi Penataan Lahan
Sektor: jln, PLN, Tlp,…
Mavia tanah, developer, msy, perorg, berkelompok. “ PARSIAL”
Kebijakan Lahan Kota
4. Pemerataan Investasi “Lokasi”: - dipusat - dipinggir
~ RTRW …
5. Penarikan kembali sebagian nilai perbaikan lahan sebagai akibat INVESTASI PEMERINTAH KOTA
Berhak “tax”
T INDAKAN K EBIJAKAN L AHAN P ERKOTAAN
1.
Perencanaan Tata Guna Lahan (RTRW Nasional sampai dengan RTBL)
2.
Nasionalisasi Lahan
3.
Sistem Perpajakan lahan (PBB)
4.
Pengendalian harga lahan
5.
Pengamanan lahan-lahan cadangan
6.
Pembinaan bank lahan
7.
Pencabutan hak atas tanah
8.
Pengembangan sistem pembebasan
9.
Pengembangan model-model pengelolaan lahan (BOO, BOT, BOL)
K AJIAN B ENTUK K ERJASAMA P EMERINTAH & S WASTA (KPS/PPP) DALAM P ENGELOLAAN L AHAN
KPS (PPP) diatur dalam Perpres No. No. 56 tahun 2010 dan Permen PPN No. No. 4 tahun 2010 tentang Panduan Umum Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha. Usaha.
13
METODE PENDEKATAN Jenis-Jenis Kemitraan Pemerintah & Swasta (KPS)
Bentuk kerjasama harus mencerminkan alokasi Resiko, penanggung jawab pembiayaan dan status pengelolaan aset kerjasama.
Bentuk-bentuk kerjasama secara garis besar dibagi menjadi: ¥
Bangun-Milik-Guna (Build-Own-Operate);
¥
Bangun-Milik-Guna-Serah (Build-Own-Operate-Tranfer);
¥
Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer);
¥
Bangun-Serah-Guna (Build-Transfer-Operate);
METODE PENDEKATAN Bangun-Milik-Guna (Build-Own-Operate) BOO
Jenis-jenis Kerjasama KPS
Ciri-ciri Utama
Bangun-Milik-Guna (Build-OwnOperate) BOO -
-
-
Perusahaan swasta mem-biayai sarana ybs. Perusahaan swasta mem-bangun sarana ybs. Perusahaan swasta memiliki dan mengoperasikan sarana ybs. Sarana ybs. tidak dialih-kan ke pemerintah.
Pengalihan Resiko Perusahaan Swasta menanggung : Resiko Modal Resiko Komersial Resiko Konstruksi Resiko lainnya
Akses terhadap Keuangan Swasta
Kepemilikan
Infusi modal Perusahaan signifikan untuk swasta konstruksi dan modal kerja serta operasi dan pemeliharaan
Tanggapan -
-
Cocok untuk proyek-proyek yang melibatkan bobot landasan operasional yang signifikan Terutama cocok untuk proyek-proyek tenaga
METODE PENDEKATAN Bangun-Milik-Guna-Serah (Build-Own-Operate-Tranfer) BOOT
Jenis-jenis Kerjasama KPS Bangun-MilikGuna-Serah (BuildOwn-OperateTranfer) BOOT
Ciri-ciri Utama -
-
-
-
Perusahaan swasta membiayai sarana ybs. Perusahaan swasta membangun sarana ybs. Perusahaan swasta mengoperasikan sarana berdasarkan konsesi. Pada akhir konsesi sarana ybs dialihkan kepada pemerintah
Pengalihan Resiko Perusahaan Swasta menganggung : Resiko Modal Resiko Komersial Resiko Konstruksi Resiko lainnya
Akses terhadap Keuangan Swasta
Kepemilikan
Infusi modal Perusahaan signifikan untuk swasta konstruksi dan modal kerja serta operasi dan pemeliharaan
Tanggapan -
-
Khususnya cocok jika pemerintah mempu-nyai kesenjangan pem-biayaan infrastruktur yang besar Cocok untuk proyekproyek yang melibat-kan bobot landasan operasional yang signifikan
METODE PENDEKATAN Bangun-Guna-Serah (Build-Operate-Transfer) BOT
Jenis-jenis Kerjasama KPS Bangun-GunaSerah (BuildOperate-Transfer) BOT
Ciri-ciri Utama -
-
-
-
Pengalihan Resiko
Perusahaan swasta membiayai sarana ybs. Perusahaan swasta membangun sarana ybs. Perusahaan swasta mengoperasikan sarana berdasarkan konsesi. Pada akhir konsesi O&M (operasi dan pemeliharaan) sarana ybs dialihkan ke pemerintah.
Akses terhadap Keuangan Swasta
Pemerintah Akses terbatas meterhadap keuangan nanggung swasta Resiko Modal Perusahaan swasta menanggun g resikoresiko terkait dengan konstruksi
Kepemilikan Pemerintah yaitu Badan Pembuat/ Pemberi Kontrak
Tanggapan -
-
Cocok untuk proyekproyek yang melibat-kan bobot landasan operasional yang signifikan Dapat diterapkan pada proyekproyek jalan tol,air dan limbah pemerintah
METODE PENDEKATAN Bangun-Serah-Guna (Build-Transfer-Operate) BTO
Jenis-jenis Kerjasama KPS Bangun-Serah-Guna (Build-TransferOperate) BTO
Ciri-ciri Utama -
-
-
-
Pengalihan Resiko
Perusahaan swasta mem-biayai sarana ybs. Perusahaan swasta mem-bangun sarana ybs. Sarana ybs dialihkan ke perusahaan swasta ber-dasarkan konsesi. Pada akhir konsesi per-usahaan swasta melakukan O&M (operasi dan peme-liharaan) sarana ybs
Akses terhadap Keuangan Swasta
Pemerintah Akses terbatas meterhadap keuangan nanggung swasta Resiko Modal Perusahaan swasta menanggun g resikoresiko terkait dengan konstruksi
Kepemilikan Pemerintah yaitu Badan Pembuat/ Pemberi Kontrak
Tanggapan -
-
Cocok untuk proyek-proyek yang melibatkan bobot landasan operasional yang signifikan Dapat diterapkan pada proyekproyek jalan tol,air dan limbah pemerintah
KEGIATAN PENGADAAN LAHAN ¥
Konsolidasi Lahan
¥
Bank Tanah
DEFINISI KONSOLIDASI LAHAN ¥
Konsolidasi Lahan merupakan salah satu model pembangunan di bidang pertanahan, yang mencakup wilayah perkotaan dan wilayah yang memiliki tujuan untuk mengoptimalkan penggunaan tanah dalam hubungan dengan pemanfaatan, peningkatan produktifitas dan konservasi bagi kelestarian lingkungan.
KONSOLIDASI LAHAN
Tujuan konsolidasi lahan : ¥
Mengembangkan kota secara lebih terkontrol dan meningkatkan cara pengembangan kota dengan lebih adil dan bernilai sosial
Aturan-Aturan Konsolidasi Lahan Perkotaan meliputi : ¥
¥
¥
1. Pemetakan kembali secara wajib (compulsory reparcelation) atau disebut juga penyesuaian kembali, yaitu pengaturan bentuk dan luas (petak) yang disesuaikan dengan lokasi dan rencana lokal.
Penjualan tanah bertahap (interim) secara wajib
2. (compulsory interim purchase).
Konsolidasi tanah pertanian dan kehutanan bagi pengembangan kota, dengan persetujuan pemilikinya untuk 3.
dijualdan digunakan bagi fungsi perkotaan.
KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN DIPANDANG DARI SEGI SOSIAL DAN EKONOMI ¥
1.
Segi Sosial
¥
Konsolidasi Lahan dalam kota berguna sekali dalam menanggulangi kebutuhan akan perumahan serta dalam memberikan prasarana sosial ekonomi kepada penduduk kota secara lebih merata.
¥
Keuntungan yang diperoleh :
¥
a. Pemilik tanah akan memperoleh kembali tanah berupa petak tanah yang bentuknya teratur dan dekat dengan prasarana lingkungan
¥
b. Konflik dalam penggunaan lahan dapat dihindari dengan tertibnya kualitas lingkungan
¥
c. Taraf kehidupan penduduk dapat ditingkatkan dengan mengatur pemukiman sehingga menjadi sehat dan tertib. Masalah tunawisma pun dapat ditanggulangi
¥
d. Beban pusat kota yang berlebihan dapat dikurangi karena tersediaanya prasarana sosial ekonomi yang memadai di sekitar permukiman
¥
e. Pengendalian pengembangan tanah (land development control) lebih mudah dilakukan
¥
f.
Perkembangan perumahan liar dapat dicegah
¥
2.
Segi Ekonomi
¥
Keuntungan yang diperoleh :
¥
a. Meringankan pembiayaan pemerintah dalam pengembangan kota
¥
b. Usaha untuk tidak mengeluarkan biaya dalam mematangkan tanah secara khusus bagi pemilik tanah
¥
c. Memberikan kemungkinan kepada penduduk kota dari berbagai lapisan, untuk dapat membangun menurut kemampuan masing-masing
¥
d. Meningkatkan frekuensi kegiatan perekonomian rakyat, karena tersedianya jalan dan sarana perangkutan
¥
e. Memudahkan pemerintah melakukan investasi dan menarik investor
¥
f.
Menghambat terjadinya spekulasi tanah
KEUNTUNGAN DAN KELEMAHAN KONSOLIDASI LAHAN
KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN SECARA UMUM ¥
1. Pemilik tanah asal, yang mendapat keuntungan karena konsolidasi lahan dan pengaturan pemetakan kembali dapat meningkatan harga lahan
¥
2. Pemerintah setempat, yang mendapat kontribusi dari sejumlah pemilik lahan untuk biaya konsolidasi lahan, dalam bentuk lahan atau uang
¥
3. Masyarakat umum, terutama pengusahaan lahan dan bangunan karena mendapat kesempatan kerja. Masyarakat yang berpendapatan rendah mendapat untung jika diselenggarakan pembangunan rumah secara sosial (rumah murah)
Kelemahan Konsolidasi Lahan, antara lain : ¥
1.
¥
2. Dalam penjualan tanah secara bertahap yang diwajibkan, terdapat kesukaran dalam menentukan harga tanah untuk menyaring pembeli tanah dalam penjualan kepada umum
¥
3. Kawasan konsolidasi lahan harus dipilih sehingga bagi permukiman dapat dijamin penyediaan minimal bagi prasarana sosial ekonomi, dan luas kawasan proyek harus memungkinkan perkembangan yang sempurna dalam beberapa tahun saja
Sukar mencari tanah penggantian
BANK TANAH ¥
Bank Tanah adalah suatu model instrumen penatagunaan tanah melalui mekanisme penyediaan tanah yang diatur oleh pemerintah.
¥
Konsep dasar Bank Tanah adalah pembebasan tanah sebelum ada pelaksanaan pembangunan.
F UNGSI B ANK TANAH ¥
Land Purchaser = Membeli tanah untuk mengendalikan penguasaan dan pengembangan tanah.
¥
Land Keeper = Mengelola tanah sebelum dilepaskan ke pihak yang memerlukan tanah.
¥
Land Warranty = Berfungsi mengamankan penyediaan, peruntukan, dan pemanfaatan tanah untuk menjamin nilai tanah yang stabil dalam sistem pasar tanah yang efisien.
K EUNGGULAN B ANK TANAH
¥
Sebagai alat strategis dalam aplikasi Rencana Tata Ruang.
¥
Mengendalikan lonjakan harga tanah & menjamin penyediaan tanah yang sesuai dan terjangkau pada tingkat harga tanah yang efisien
¥
Mengantisipasi Monopoli dan Oligopoli dalam penguasaan tanh
¥
Mengefektifikan koordinasi dan pemrograman investasi dan strategi pembangunan antara pihak swasta dan pemerintah
K ELEMAHAN B ANK TANAH ¥
Tidak menjamin pengendalian pengadaan tanah sepenuhnya
¥
Pengadaan, pengelolaan dan pengembangan tanah menjadi siap bangun lengkap dengan prasarananya pada skala besar butuh dana besar
¥
Selama pengelolaan atau sebelum tanah dilepaskan ke pengguna: ¤
Ada kemungkinan terjadi pendudukan liar
¥
Bank Tanah harus bersaing dengan pihak pengembang yang cenderung lebih jeli memilih lokasi yang strategis.
¥
Tidak sesuai antara Supply dan Demand
T ERIMA
KASIH
