PENGARUH HARGA LAHAN TERHADAP INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG DI KORIDOR JALAN AHMAD YANI - BRIGJEN KATAMSO
TUGAS AKHIR
Oleh:
BENINO INDRA A L2D 007 012
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO SEMARANG 2011
ABSTRAK Pengaruh Harga Lahan Terhadap Intensitas Pemanfaatan Ruang di Koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso Suatu tempat akan bernilai lebih jika ditempatkan pada suatu lokasi yang tepat atau strategis. Hal ini dikarenakan oleh sifat strategis itu sendiri yang dapat memudahkan orang menemukannya ataupun bisa menjadi ciri khas dari suatu lokasi tersebut, selain itu jika penempatan lokasinya strategis maka bukan tidak mungkin jika tempat itu akan semakin berkembang dibanding pertama kali didirikan atau ditempatkan.Permasalahan mengenai penentuan lokasi ini kemudan menjadi masalah yang kerap kali wajib dipecahkan, mengingat banyak sekali manfaat yang didapatkan dengan penempatan lokasi yang strategis. Dengan berangkat dari masalah tersebut, maka tidak heran jika semakin banyak orang yang berlomba dalam usaha penempatan lokasi strategis. Lokasi yang biasanya dianggap menjadi lokasi strategis adalah daerah yang menjadi pusat kota. Pusat kota menjadi simpul strategis dikarenakan banyaknya kegiatan yang berpusat disana. Kenyataan yang ada adalah harga lahan yang ada pada pusat kota tergolong lebih tinggi dibandingkan dengan daerah yang ada pada pinggiran kota. Oleh karena itu asumsi awal yang didapat adalah dengan harga lahan yang mahal maka besaran akan intensitas pemanfaatan ruang (KDB,KLB,GSB) juga semakin besar. Hal ini dikarenakan dengan mahalnya harga lahan yang ada maka semakin membuat pemilik lahan mengoptimalkan lahan yang ada untuk menutupi harga lahan tersebut. Salah satu kawasan yang cukup untuk mewakili sebagai daerah pusat kota adalah koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Melihat dari survey awal dan juga kenyataan yang telah ada didapatkan bahwa koridor jalan tersebut selain dekat dengan pusat kota juga memiliki fungsi lahan yang sebagian besar adalah perdagangan dan jasa, sedangkan sebagian kecil yang lainnya adalah kawasan permukiman. Banyaknya perdagangan dan jasa yang ada merupakan hal yang wajar dikarenakan hanya fungsi lahan tersebutlah yang bernilai ekonomis sehingga mampu memberikan pendapatan yang dapat menutupi harga lahan bangunan yang dimilikinya. Dengan adanya penjelasan masalah yang telah disebutkan di atas, maka timbullah satu pertanyaan dari penelitian ini, yaitu “Bagaimana harga lahan suatu kawasan dapat dipengaruhi oleh intensitas pemanfaatan ruang”. Diharapkan dengan adanya penelitian ini dapat menjawab pertanyaan penelitian sehingga dapat menjadi salah satu acuan dan menjadi salah satu referensi dalam pemilihan lokasi terutama di daerah pusat kota. Penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif dan kualitatif. Kuantitatif digunakan untuk menganalisa harga lahan dengan besaran intensitas pemanfaatan ruang (KDB,KLB,GSB) dan diproses dengan memakai alat bantu statistic SPSS versi 16. Sedangkan kualitatif digunakan untuk mengidentifikasi adakah mini peak yang terjadi pada harga lahan pada daerah persimpangan. Pada akhir penelitian ini didapatkan bahwa besaran intensitas pemanfaatab ruang yang mempengaruhi harga lahan hanyalah sebatas Koefisien Lantai Bangunan. Besaran Koefisien Dasar Bangunan dan Garis Sempadan Bangunan tidak memberikan pengaruh yang signifikan pada harga lahan di koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Hal ini dikarenakan pada besaran GSB ditemukan bukti bahwa angka sudah ditetapkan oleh pemerintah Kota Semarang sehingga mengakibatkan samanya besaran angka tersebut sepanjang jalan. Sedangkan besaran Koefisien Dasar Bangunan tidak memberi pengaruh dikarenakan pada kenyataannya didapat fakta bahwa banyak bangunan yang dekat dengan pusat kota memiliki besaran angka yang bahkan tidak banyak yang lebih dari 70%. Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. Persebaran besaran KDB yang tidak teratur mengakibatkan analisis antara harga lahan dengan KDB menjadi tidak sesuai dengan teori yang didapatkan pada awal penelitian.
Keywords: Harga lahan, Intensitas Pemanfaatan Ruang, Teori Lokasi
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Tuhan yang Maha Esa, karena dengan segala limpahan rahmat dan karunia-Nya, tugas akhir ini dapat terselesaikan dengan baik dan tepat waktu. Tugas akhir yang berjudul “PENGARUH INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG TERHADAP HARGA LAHAN DI JALAN AHMAD YANI-BRIGJEN KATAMSO” ini sekaligus merupakan syarat untuk mendapatkan gelar sarjana. Tugas akhir ini menjelaskan mengenai fenomena gentrifikasi di Kawasan Tembalang yang cukup menarik untuk diketahui. Pada kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih banyak kepada semua pihak baik yang secara langsung maupun tidak langsung telah membantu dalam pembuatan tugas akhir ini. Secara khusus, penulis mengucapkan terima kasih kepada: 1.
Bapak DR. PM. Broto Sunaryo, SE, MSP untuk curahan waktu bimbingan, arahan, kritik, pencerahan, dan pembelajaran yang berarti bagi penelitian saya. 2. Bapak Widjanarko ST, MT selaku dosen penguji yang telah memberi banyak masukan dan bimbingan demi kesempurnaan penelitian ini. 3. Bapak Dr. –Ing. Asnawi, ST selaku dosen wali saya yang telah memberi motivasi, waktu, dan arahannya selama saya menempuh perkuliahan. 4. Segenap dosen Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota UNDIP yang telah mengajar saya sehingga banyak ilmu yang diterima guna menyelesaikan penelitian dan tugas akhir ini. 5. Kedua orang tua saya yang memacu semangat, bantuan moral, dan menjadi motivasi diri saya untuk memacu prestasi dan membanggakan keluarga. 6. Teman-teman angkatan 2007 Perencanaan Wilayah dan Kota UNDIP atas kebersamaan, dukungan, dan semangatnya selama ini yang luar biasa. 7. Laura, Santi, Tia, Helmia, terima kasih untuk menjadi teman wanita yang sangat hebat . 8. Yoga, Willy, Yasser, dan Dody yang menjadi teman yang yang menyenangkan selama studi ini. 9. Keluarga besar JPWK UNDIP atas bantuan dan suasana kampus yang kondusif. 10. Seluruh pihak yang telah membantu penulis yang tidak dapat disebutkan semua satu-persatu. Penulis menyadari dalam penyusunan tugas akhir ini masih terdapat kekurangan. Oleh karena itu sangat diharapkan kritik dan saran yang membangun untuk mendapatkan hasil yang lebih baik. Akhir kata, penulis berharap agar tugas akhir ini dapat bermanfaat bagi semua, khususnya Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Universitas Diponegoro. Semarang, 22 Desember 2011
Penulis BENINO INDRA A.
ii
DAFTAR ISI
ABSTRAK
............................................................................................................................. i
KATA PENGANTAR ............................................................................................................. ii DAFTAR ISI ............................................................................................................................ iii DAFTAR GAMBAR ............................................................................................................... vi DAFTAR TABEL .................................................................................................................... vii
BAB I
PENDAHULUAN...................................................................................................... 1
1.1
Latar Belakang ........................................................................................................... 1
1.2
Rumusan Masalah ...................................................................................................... 4
1.3
Tujuan dan Sasaran Studi ........................................................................................... 5 1.3.1 Tujuan .............................................................................................................. 5 1.3.2 Sasaran ............................................................................................................. 5
1.4
Ruang Lingkup Studi ................................................................................................. 5 1.4.1 Ruang Lingkup Spasial ..................................................................................... 5 1.4.2 Ruang Lingkup Substansial ............................................................................. 6
1.5
Keaslian Penelitian ..................................................................................................... 6
1.6
Manfaat Penelitian ..................................................................................................... 7
1.7
Kerangka Pemikiran Studi ......................................................................................... 8
1.8
Metodologi Penelitian ................................................................................................ 10 1.8.1 Definisi Operasional ........................................................................................ 10 1.8.2 Pendekatan Penelitian ...................................................................................... 12 1.8.3 Metode Pengumpulan Data .............................................................................. 13 1.8.3.1 Teknik Pengumpulan Data ....................................................................... 13 1.8.3.2 Teknik Pengambilan Sampel..................................................................... 14 1.8.3.3 Kebutuhan Data ........................................................................................ 15 1.8.4 Metode Analisis ............................................................................................... 15
1.9
Sistematika Penulisan ................................................................................................. 17
iii
BAB II HARGA LAHAN DAN KAITANNYA DENGAN INTESITAS PEMANFAATAN RUANG ..................................................................................... 18 2.1
Definisi Operasional ................................................................................................... 18 2.1.1 Lahan ............................................................................................................... 18 2.1.1.1 Sifat Lahan .................................................................................................... 20 2.1.1.2 Penggunaan Lahan ........................................................................................ 21 2.1.2 Harga Lahan ..................................................................................................... 21 2.1.3 Intensitas Pemanfaatan Ruang ......................................................................... 22 2.1.3.1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB)/ Building Coverage Ratio (BCR) .......... 22 2.1.3.2 Koefisien Lantai Bangunan/ Floor Area Ratio (FAR) .................................. 24 2.1.3.3 Garis Sempadan Bangunan ........................................................................... 25
2.2
Perkembangan Teori Nilai Lahan .............................................................................. 25 2.2.1 Teori Nilai Lahan Von Thunen ........................................................................ 25 2.2.2 Teori Lahan William Alonso ........................................................................... 27 2.2.3 Teori Lahan B.J.Berry ..................................................................................... 28
2.3
Nilai Elastisitas .......................................................................................................... 30
2.4
Sintesis Pengaruh Harga Lahan dengan Intensitas Pemanfaatan Ruang .................... 31
BAB III GAMBARAN UMUM KORIDOR JALAN AHMAD YANI-BRIGJEN KATAMSO SEMARANG ............................................................................................................ 33 3.1
Justifikasi Wilayah Studi ............................................................................................ 33
3.2
Letak Geografis dan Kondisi Fisik Koridor ............................................................... 34
3.3
Identifikasi Koridor Ahmad Yani – Brigjen Katamso ............................................... 35
3.4
Harga Lahan di Koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso .................................. 39
3.5
Identifikasi Intensitas Pemanfaatan Ruang di Koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............................................................................................... 41 3.5.1 Koefisien Dasar Bangunan di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............... 41 3.5.2 Koefisien Lantai Bangunan di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso .............. 42 3.5.3 Garis Sempadan Bangunan di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............... 43
BAB IV KETERKAITAN INTESITAS PEMANFAATAN RUANG DENGAN HARGA LAHAN DI KORIDOR AHMAD YANI - BRIGJEN KATAMSO ..... 44 4.1
Uji Normalitas Data ................................................................................................... 44
4.2
Validitas dan Reliabilitas Data Intensitas Pemanfaatan Ruang dengan Harga Lahan .................................................................................................. 46
iv
4.3
Analisis Keterkaitan Koefisien Dasar Bangunan dengan Harga Lahan ...................... 47
4.4
Analisis Keterkaitan Koefisien Lantai Bangunan dengan Harga Lahan ..................... 52
4.5
Analisis Keterkaitan Garis Sempadan Bangunan dengan Harga Lahan ..................... 55
4.6
Analisis Dikaitkan Intensitias Pemanfaatan Ruang dengan Harga Lahan .................. 59
4.7
Analisis Mini Peak pada Persimpangan Jalan di Wilayah Studi ................................ 62
4.8
Keterkaitan Intensitas Pemanfaatan Ruang dengan Harga Lahan............................... 65
BAB V PENUTUP ................................................................................................................. 67 5.1
Kesimpulan ................................................................................................................ 67
5.2
Kelemahan Sutdi dan Usulan Studi Lanjutan ............................................................. 69
5.3
Rekomendasi .............................................................................................................. 69 5.4.1 Rekomendasi terhadap Pemerintah .................................................................. 69 5.4.2 Rekomendasi terhadap Wilayah Penelitian ...................................................... 70
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................... 71 LAMPIRAN-LAMPIRAN
v
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1
: Foto Udara Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............................................ 6
Gambar 1.2
: Kerangka Penelitian .......................................................................................... 9
Gambar 1.3
: Kerangka Pemikiran Penelitian ........................................................................ 9
Gambar 2.1
: Hubungan Antara Pusat Kota dengan Biaya Transportasi ............................... 26
Gambar 2.2
: Hubungan Antara Harga Lahan dengan Pusat Kota ........................................ 27
Gambar 2.3
: Hubungan Land Value dengan Pusat Kota ...................................................... 28
Gambar 2.4
: Pola Umum dan Penyimpangan Harga Lahan................................................... 29
Gambar 2.5
: Circus Tend Oleh B.J. Berry ............................................................................ 30
Gambar 3.1
: Foto Udara Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............................................ 34
Gambar 3.2
: Peta Wilayah Studi Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso .................................... 35
Gambar 3.3
: Peta Tata Guna Lahan di Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso .......................... 36
Gambar 3.4
: Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ................................................................ 37
Gambar 3.5
: Peta Kapling (Bagian I) DI Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso ........................ 38
Gambar 3.6
: Peta Kapling (Bagian II) DI Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso ...................... 38
Gambar 3.7
: Peta Kapling (Bagian III) DI Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso ..................... 39
Gambar 3.8
: Peta Sebaran Harga Lahan di Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso .................... 40
Gambar 4.1
: Contoh Pemanfaatan KDB Di Koridor Ahmad Yani-Brigjen Katamso ........... 50
Gambar 4.2
: Rumah Penduduk Dengan Ketinggian Satu Lantai........................................... 53
Gambar 4.3
: Contoh Pemanfaatan Ketinggian Bangunan Untuk Fungsi Perdagangan Dan Jasa Di Koridor Ahmad Yani-Brigjen Katamso .............................................. 54
Gambar 4.4
: Foto Udara Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............................................ 57
Gambar 4.5
: GSB Pada Bangunan-Bangunan Di Pojok Jalan ............................................... 58
Gambar 4.6
: GSB Pada Bangunan-Bangunan Di Pojok Jalan ............................................... 63
Gambar 4.7
: Foto Udara Persimpangan Jalan Di Sekitar (A) Kesbangpolinmas dan (B) RRI ............................................................................................................. 63
Gambar 4.8
: Foto Udara Persimpangan Jalan Di Sekitar (A) Ruko MT Haryono, dan (B) SMPN 2 Semarang ...................................................................................... 64
vi
DAFTAR TABEL
Tabel I.1
: Perbandingan Keaslian Penelitian ...................................................................... 7
Tabel I.2
: Ciri-ciri Penelitian Kuantitatif ............................................................................. 12
Tabel I.3
: Kebutuhan Data .................................................................................................. 15
Tabel II.1
: Tabel Elastisitas .................................................................................................. 30
Tabel II.2
: Sintesis Teori ...................................................................................................... 32
Tabel III.1 : Sebaran Harga Lahan di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso .......................... 39 Tabel III.2 : Sebaran KDB di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ....................................... 41 Tabel III.3 : Sebaran KLB di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ........................................ 42 Tabel III.4 : Sebaran GSB di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ....................................... 43 Tabel IV.1 : Tabel r Kritis 101-115 ......................................................................................... 46 Tabel IV.2 : Coefficient KDB, KLB, GSB dengan Harga Lahan............................................ 61
vii
BAB I PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Suatu tempat, lahan, ataupun kegiatan akan bernilai lebih jika ditempatkan pada suatu
lokasi yang tepat atau strategis. Hal ini dikarenakan oleh sifat strategis itu sendiri yang dapat memudahkan orang menemukannya ataupun bisa menjadi ciri khas dari suatu lokasi tersebut. Selain itu, jika penempatan lokasinya strategis maka bukan tidak mungkin jika suatu kegiatan itu akan semakin berkembang dibanding pertama kali didirikan atau ditempatkan. Berkembang dalam hal ini tentu diharapkan juga dari segi ekonomis kemanfaatan lahan tersebut. Permasalahan mengenai penentuan lokasi atau lahan untuk suatu kegiatan ini kemudian menjadi masalah yang sering kali ditemui dalam pemanfaatan lahan perkotaan. Masalah-masalah seperti ini tentu perlu dipecahkan mengingat banyak sekali manfaat yang didapatkan dengan penempatan lokasi yang strategis. Dengan berangkat dari masalah tersebut, maka tidak heran jika semakin banyak orang yang bersaing dalam usaha mendapatkan lokasi penempatan kegiatan yang strategis. Lokasi yang biasanya dianggap strategis adalah daerah yang menjadi pusat kota atau sekitarnya karena pusat kota dianggap menjadi simpul strategis dengan banyaknya kegiatan yang berpusat disana. Daerah pusat kota juga biasanya mempunyai kondisi aksesibiltas yang bagus sehingga memudahkan dalam perpindahan barang maupun manusia. Dengan berbagai pertimbangan yang telah disebutkan, maka sudah cukup jelas alasan untuk memperebutkan lokasi yang strategis di pusat kota. Dengan situasi tersebut, akan mendorong manusia untuk memanfaatkan lahan yang ada dengan semaksimal mungkin. Persaingan dalam perebutan lokasi tersebut kemudian akan mengakibatkan semakin bertambahnya land value atau nilai lahan suatu kawasan. Nilai lahan itu sendiri adalah suatu penilaian atas lahan yang didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonominya (Drabkin dalam Yunus, 2000: 89). Pernyataan teoritis lain mengenai lahan dan salah satu yang paling populer dikemukakan oleh Von Thunen (1826), yang berasumsi bahwa nilai lahan terkait dengan adanya hubungan antara jarak, pasar dan produksi. Hal tersebut didasarkan pada asumsinya yang menyatakan beberapa hal, antara lain: (1) Wilayah model yang terisolasikan (isolated state) adalah bebas dari pengaruh pasarpasar kota lain; (2) Wilayah model membentuk tipe permukiman perkampungan di mana kebanyakan keluarga petani hidup pada tempat-tempat yang terpusat dan bukan tersebar di seluruh wilayah; (3) Wilayah model memiliki iklim, tanah, topografi yang seragam, atau uniform
1
2
(produktivitas tanah secara fisik adalah sama); (4) Wilayah model memiliki fasilitas transportasi tradisional yang relatif seragam; (5) Faktor-faktor alamiah yang mempengaruhi penggunaan lahan adalah konstan. Berdasarkan pada asumsi tersebut, maka bisa diambil kesimpulan yaitu harga sewa tanah yang paling mahal adalah daerah pusat pasar, sedangkan semakin jauh dari pusat pasar maka harga sewa tanah akan menjadi semakin murah dan semakin tinggi kemampuan untuk membayar sewa lahan maka semakin besar kemungkinannya kegiatan tersebut berada di pusat pasar. Teori yang dikemukakan ini ternyata masih bersifat sangat sederhana dan ada beberapa kekurangan sehingga membuat banyak orang yang kemudian tertarik untuk menyempurnakan teori fenomena sewa lahan tersebut. Selain itu, sebelumnya ada juga pendapat yang dikemukakan oleh Ricardo (1821) dalam bukunya “Principle of Political Economy and Taxation”, yang menyebutkan bahwa sewa tanah disebabkan terbatasnya tanah yang subur, sehingga karena perbedaan kesuburan tersebutlah yang menyebabkan adanya sewa tanah. Tanah yang subur kemudian akan mengurangi biaya pengolahan tanah sehingga berpengaruh terhadap perolehan keuntungan. Sebagian dari perbedaan keuntungan itu diberikan kepada pemilik tanah sebagai sewa tanah. Dengan adanya hal ini maka sewa tanah tersebut menjadi sewa yang bersifat diferensiil, yang maksudnya sewa yang disebabkan oleh perbedaan kesuburan dan letak tanah yang dipakai untuk produksi. Lebih lanjut lagi disebutkan juga beberapa hal yang menyebabkan perbedaan sewa tanah, seperti sebagai berikut: (1) Kualitas tanah yang disebabkan oleh kesuburan tanah, pengairan, adanya fasilitas listrik, jalan dan sarana lainnya; (2) Letaknya strategis untuk perusahaan ataupun untuk industri; (3) Banyaknya permintaan tanah yang ditujukan untuk pabrik, bangunan rumah, perkebunan. Satu hal yang berbeda dengan teori yang dikemukakan oleh Von Thunen adalah teori ini mengabaikan faktor lokasi dari pusat kota. Hal lain yang dapat dipengaruhi oleh harga lahan atau sewa lahan adalah kondisi intensitas pemanfaatan ruang. Pemanfaatan ruang disini adalah bagaimana suatu kawasan dimanfaatkan dengan melihat dari beberapa faktor seperti dari Koefisien Dasar Bangunan (KDB), dan juga dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Garis Sempadan Bangunan (GSB). Jika ditilik lebih lanjut, memang sudah ada aturan dari pemerintah yang mengatur mengenai hal ini sehingga para penyewa lahan seharusnya dan dapat dipastikan mengikuti aturan yang telah disahkan oleh pemerintah. Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No 36 Tahun 2005 tentang peraturan pelaksanaan UndangUndang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. Lalu, definisi dari Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase
3
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/ tanah perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. Jika merunut pada hal-hal yang telah disebutkan diatas, maka studi kebenaran akan keterkaitan harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang diteliti agar mendapatkan bagaimana bukti nyata di lapangan dan menemukan fakta apa saja yang bisa digali. Penelitian ini akan mengambil lokasi di penggalan koridor Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso di Kota Semarang. Pengambilan wilayah studi ini didasarkan atas beberapa pertimbangan. Pemilihan Kota Semarang sendiri didasari atas Semarang sebagai ibu kota dari Provinsi Jawa Tengah yang merupakan daerah yang ramai akan berbagai aktivitas masyarakat. Berbagai aktivitas mulai dari permukiman, pendidikan, perdagangan jasa, sampai dengan hiburan, dan lain sebagainya bisa ditemukan di Kota Semarang. Selain itu, karena menyandang status sebagai ibu kota provinsi maka berbagai prasarana pendukung juga lebih lengkap dibandingkan denga kota yang lain yang berada di sekitarnya. Kota Semarang juga merupakan satu-satunya kota di Jawa Tengah yang dapat dikategorikan sebagai kota metropolitan. Hal ini membuat Kota Semarang menjadi parameter kemajuan bagi kota-kota di Jawa Tengah yang lain. Pada tahun 2010 tercatat jumlah penduduk Kota Semarang adalah sebanyak 1.555.984jiwa, dan tercatat memiliki kepadatan penduduk sebesar 4.159 jiwa/ km2. Aktivitas Kota Semarang didominasi oleh permukiman, namun aktivitas perdagangan dan jasa juga tidak kalah besarnya, baik itu yang bergerak di sektor informal maupun sektor formal. Dengan banyaknya fokus dari Kota Semarang maka mengakibatkan bertambah banyaknya jumlah penduduk yang ada di Semarang baik itu yang hanya sekedar singgah, untuk bekerja, ataupun yang memang sudah tinggal. Berdasarkan kondisi tersebut, maka semakin banyaknya orang yang ada di Semarang membuat permintaan akan lahan juga semakin besar. Hal ini dapat dilihat dari semakin sulitnya mencari lahan yang masih kosong terutama di lokasi yang dianggap strategis, terlebih di pusat kota. Hal ini juga yang membuat nilai lahan di Kota Semarang sebagai kota perdagangan dan jasa cukup berkembang dan terhitung tinggi, terutama di pusat kota dan sekitarnya. Koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso yang menjadi wilayah studi berada pada pusat kota dimana banyak terdapat simpul aktivitas. Aktivitas seperti perdagangan dan jasa, permukiman, pemerintahan, dan pendidikan bisa ditemukan di koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso yang notabene memang berada di daerah pusat kota. Setelah koridor tersebut, semakin ke arah timur juga masih merupakan daerah yang banyak terdapat variasi dari fungsi lahan, namun karena letaknya yang sudah semakin jauh dari pusat kota maka wajar jika lingkungannya tidak sebagus daerah jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso yang ada di pusat kota. Berbagai macam guna lahan yang ada di koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ini membuat harga lahan menjadi mahal. Hal ini juga didukung oleh kemudahan dalam aksesibiltas baik menuju wilayah ini ataupun
4
keluar wilayah ini. Dengan ditemukannya berbagai aktivitas lahan, maka bermacam-macam pula intensitas pemanfaatan ruang di tiap aktivitas lahannya, dan hanya tinggal disesuaikan antara peraturan dan kegunaan lahannya. Jika dilihat lebih lanjut, koridor jalan ini lebih didominasi oleh sektor perdagangan dan jasa yang teorinya maka memiliki harga lahan yang tinggi. Hal ini mengakibatkan pemanfaatan intensitas lahan yang dirasa akan dimaksimalkan demi menutup harga sewa lahan seperti teori yang sudah disebutkan sebelumnya. Hal yang menjadi fokus dalam penelitian ini adalah lebih mengarah pada harga lahan dan kaitannya dengan intensitas pemanfaatan ruang. Harga lahan dapat dilihat dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP tersebut masih bisa dilihat lagi menjadi bebeapa faktor yang membedakan nilainya. NJOP suatu tempat ditetapkan berdasarkan dari segi aksesibilitas dan juga dari segi lokasi. Harga suatu lahan akan menjadi lebih memiliki nilai jika akses menuju tempat tersebut semakin mudah, sedangkan jika dilihat dari segi lokasi maka semakin dekat dengan daerah pusat kota maka semakin mahal pula harga lahan yang ada. Hal lain selain harga lahan yang menjadi sorotan dalam penelitian ini adalah mengenai intensitas pemanfaatan ruang. Intensitas pemanfaatan ruang yang dibahas pada penelitian ini antara lain adalah Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan ditambah dengan Garis Sempadan Bangunan (GSB). Dengan adanya penelitian ini maka diharapkan dapat ditemukan suatu fakta mengenai bagaimana hubungan pengaruh antara harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang.
1.2
Rumusan Masalah Tema masalah yang dipilih dalam studi ini adalah mengenai harga lahan dalam suatu
koridor jalan terkait intensitas pemanfaatan ruang. Berdasarkan penjelasan yang telah disebutkan pada latar belakang, maka permasalahan yang bisa diambil secara empiris adalah “harga lahan sedikit banyak dapat mempengaruhi intensitas pemanfaatan ruang suatu kawasan yang ada”. Jika dilihat dari teori-teori yang telah disebutkan pada latar belakang, hampir semua penelitian dan teori menyebutkan bahwa semakin jauh suatu tempat dari pusat kota maka semakin menurun pula harga lahan suatu kawasan tersebut. Pada kasus yang diambil pada penelitian ini, yaitu pada koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso yang terletak pada pusat kota Semarang, ditemukan fenomena dimana terlihat melalui observasi yang telah dilakukan secara sekilas bahwa intensitas pemanfaatan ruang di sana memang terbilang tinggi. Intensitas pemanfaatan ruang tersebut jika dijabarkan seperti KDB yang yang hampir digunakan sepenuhnya dan KLB yang lebih dari 2 tingkat bangunan, terlepas dari daerahnya yang terdapat dalam wilayah pusat kota semarang. Hal yang menarik untuk diteliti dalam kasus ini adalah apakah benar harga lahan mempengaruhi keadaan intensitas pemanfaatan ruang yang sedemikian tinggi itu yang menurut teorinya adalah semakin dekat dengan pusat kota maka akan semakin mahal pula harga lahan yang
5
didapat, selain itu juga akan dilihat apakah ada kemungkinan terjadinya penyimpangan pada kenyataannya jika dibandingkan dengan teori yang telah disebutkan. Dari rumusan masalah yang telah disebutkan diatas, maka dapat diambil pertanyaan penelitian atau research question, yaitu “Bagaimana pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang pada koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso?”.
1.3
Tujuan dan Sasaran Studi
1.3.1
Tujuan Studi Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui dan mendeskripsikan bagaimana
pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang pada kawasan koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso Kota Semarang. Pada akhirnya diharapkan dapat mengetahui apa saja keterkaitan antara keduanya dan diharapkan pula dapat dilakukan pengimplementasian nyata didasarkan pada hasil penelitian ini.
1.3.2
Sasaran Studi Adapun sasaran dari studi penelitian ini, antara lain adalah:
1) Menginventarisasi data mengenai harga lahan dan juga data intensitas pemanfaatan ruang. 2) Mengidentifikasi pemanfaatan ruang yang ada pada koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. 3) Menganalisis harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang di koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. 4) Deskripsi dari keterkaitan intensitas pemanfaatan ruang dengan harga lahan. 5) Menyusun kesimpulan, temuan studi, dan rekomendasi berdasarkan analisis yang telah dilakukan.
1.4
Ruang Lingkup Studi
1.4.1
Ruang Lingkup Spasial Wilayah yang menjadi fokus dari penelitian ini adalah koridor Jalan Ahmad Yani sampai
pada Jalan Brigjen Katamso yang berada di Kota Semarang yang terletak pada Kecamatan Semarang Tengah. Koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso merupakan salah satu jalan yang mempunyai keragaman dalam hal intensitas pemanfaatan ruang, terlebih lagi koridor tersebut terletak di Kecamatan Semarang Tengah yang memang merupakan pusat Kota Semarang. Batasan yang diambil yaitu satu lapis bangunan di setiap sisi sepanjang jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Hal ini dikarenakan untuk mengambil keberagaman tingkat intensitas
6
pemanfaatan lahan yang ada, karena dikhawatirkan jika hanya sepanjang jalan saja maka yang didapat hanyalah intensitas pemanfaatan ruang yang homogen.
Sumber: Google Earth, 2010
GAMBAR 1.1 FOTO UDARA JALAN AHMAD YANI-BRIGJEN KATAMSO
1.4.2
Ruang Lingkup Substansial Ruang lingkup substansial dalam penelitian ini meliputi: •
Harga Lahan Jalan Ahmad Yani dan Jalan Brigjen Katamso Harga lahan adalah harga sewa lahan yang digunakan untuk membangun suatu bangunan yang ada di suatu tempat. Dalam mendirikan bangunan pasti harus membayar sejumlah uang yang dinamakan harga lahan. Harga lahan ini bisa dilihat dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atas Pajak Bumi dan Bangunan. Data mengenai NJOP atas Pajak Bumi dan Bangunan ini bisa didapatkan di Kantor Pelayanan Pajak Kota Semarang.
•
Intensitas pemanfaatan ruang Intensitas pemanfaatan ruang adalah bagaimana suatu lahan digunakan pemanfaatannya secara fisik. Dalam studi ini intensitas pemanfaatan ruang dilihat hanya dari segi Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Garis Sempadan Bangunan (GSB).
7
1.5
Keaslian Penelitian Pada bagian ini akan dijelaskan mengenai keaslian dari penelitian yang akan dilakukan
dan juga membandingkan dengan penelitian-penelitian lain yang sebelumnya pernah dilakukan. Dengan membandingkan penelitan yang akan dilakukan dengan penelitian lain yang telah dilakukan diharapkan dapat memberikan pandangan yang berbeda mengenai judul, tahun lokasi, dan juga hasil temuan sehingga tidak menimbulkan persepsi yang salah atau terjadi persamaan persepsi dengan penelitian yang telah dilakukan. Adapun penelitian yang telah dilakukan dalam bidang perencanaan wilayah dan kota terlebih mengenai harga lahan dan intensitas pemanfaatan ruang dapat dilihat pada tabel dibawah ini: TABEL I.1 PERBANDINGAN KEASLIAN PENELITIAN
No
Nama Peneliti
Judul Penelitian
Lokasi dan Tahun Penelitian
Materi Penelitian
Teknik Analisis
Hasil Penelitian
1
Menik Wahyuningsih
Pola dan Faktor Penentu Nilai Lahan Perkotaan
Surakarta, 2009
Mengkaji teoriteori mengenai nilai lahan dan menganilis menjadi faktor penentu nilai lahan yang ada di kawasan perkotaan
Metode analisis kualitatif deskriptif dan kuantitatif
Mengetahui apa saja faktor penentu yang dapat mempengaruhi nilai lahan suatu perkotaan dan juga pola dari nilai lahan di perkotaan
2
Dwike Wijayanti
Faktor-Faktor yang Berpengaruh Terhadap Perubahan Penggunaan Lahan
Kabupaten Sleman, 2003
Mencari dan mengetahui faktorfaktor apa saja yang berpegaruh terhadap perubahan penggunaan lahan
Metode analisis kualitatif kuantitatif
3
Benino Indra A
Pengaruh Harga Lahan Terhadap Intensitas Pemanfaatan Ruang di Koridor Jalan Ahmad YaniBrigjen Katamso
Kota Semarang, 2010
Keterkaitan antara harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang
Metode analisis kuantitatif
Menjelaskan dan menguraikan mengenai gejala yang terjadi di pinggiran kota , perilaku penduduk, dengan alasanalasan pindah atau memilih lokasi di Kecamatan Depok, Sleman Mengetahui dan menjelaskan fenomena yang terjadi di kota mengenai intensitas pemanfaatan ruang yang dapat mempengaruhi harga lahan
4
Iwan Rudiarto
Analisis Mode Harga Lahan dan Guna Lahan Kotamadya Semarang
Kota Semarang, 1998
Menganalisis pola karakteristik dari analisis harga lahan dan guna lahan dalam kaitannya dengan lokasi suatu lahan terhadap pusat kota serta menganalisis guna lahan dengan harga lahan itu sendiri
Metode analisis deskriptif dan metode analisis evaluatif
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2011
Keterkautan antara harga lahan dengan guna lahan serta kaitannya dalam lokasi suatu lahan dalam pusat kotanya.
8
1.6
Manfaat Penelitian Penelitian tentang pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang
didasarkan pada fenomena yang terjadi dalam Kota Semarang. Kota Semarang yang merupakan ibu kota Provinsi Jawa Tengah dengan tingkat penduduk yang padat membuat permintaan akan kebutuhan lahan juga dirasa akan sangat tinggi. Maka dengan adanya penelitian ini diharapkan dapat menjadi salah satu referensi dalam pemanfaatan ruang perkotaan yang ada. Lebih jauh lagi maka penelitian ini diharapkan juga bisa digunakan dalam hal penentuan lokasi kegiatan terutama yang terletak di daerah pusat kota. Dengan mengetahui keterkaitan antara harga lahan dan intensitas pemanfaatan ruang seperti KDB, KLB, akan GSB maka diharapkan penggunaan lahan akan dapat lebih memanfaatkan potensi ruang yang ada sehingga bisa dimaksimalkan sedemikian rupa.
1.7
Kerangka Pemikiran Studi Fenomena yang terjadi di kawasan pusat kota yang berkaitan dengan penataan ruang
adalah upaya untuk memaksimalkan penggunaan ruang yang ada terkait dengan peamanfaatan lahan. Hal ini dikarenakan pusat kota memang merupakan daerah yang ditujukan untuk kawasan ideal perdagangan atau Central Business District (CBD). Kawasan pusat kota diarahkan sebagai kawasan perdagangan dikarenakan kegiatan perdagangan dan jasa yang sifatnya dapat dikatakan komersil dianggap sanggup menghasilkan atau menutup mahalnya sewa tanah di kawasan perkotaan. Tidak heran jika elemen-elemen bangunan yang ada seperti KDB dan KLB dimanfaatkan semaksimal mungkin untuk dapat lebih mendapatkan hasil ekonomi yang maksimal. Dalam kerangka pikir dijelaskan mengenai apa saja tahapan dalam penelitian ini. Yang pertama adalah mengenai latar belakang dimana menjelaskan mengenai bagaimana situasi yang terjadi dalam wilayah studi yaitu Jl. Ahmad Yani dan Jl. Brigjen Katamso. Tingginya nilai strategis lahan mempengaruhi jenis aktivitas dan pemanfaatan lahan, dan juga hal mengenai peraturan penataan kota yang mengatur KDB, KLB, dan GSB mengakibatkan intensitas pemanfaatan ruang yang semakin tinggi. Lebih lanjut lagi hal ini dikaitkan dengan pengaruh dari harga lahan. Research question yang ada yaitu bagaimana pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang dilihat dari Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Garis Sempadan Bangunan (GSB). Hal ini kemudian dijelaskan dalam tujuan penelitian yaitu dengan mengetahui keterkaitan yang ditimbulkan antara kedua hal tersebut. Tujuan dari penelitian ini dapat dilihat dengan melakukan beberapa anlisis seperti analisis harga lahan dan juga analisis intensitas pemanfaatan ruang. Dua analisis tersebut kemudian akan dianalisis dengan menggunakan analisis regresi sehingga menghasilkan analisis keterkaitan harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang. Langkah terakhir dalam kerangka pikir tersebut adalah dengan
9
menghasilkan temuan studi berupa kesimpulan mengenai keterkaitan harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang di wilayah studi. Untuk melihat bagaimana proses singkat kerangka pemikiran dari pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang dapat dilihat dalam gambar 1.2 di bawah ini. Tingginya nilai strategis lahan berpengaruh pada jenis aktivitas dan pemanfaatan lahan
Intensitas pemanfaatan lahan yang semakin tinggi di sepanjang koridor Jalan Ahmad Yani- Brigjen Katamso
Peraturan penataan ruang Kota Semarang melalui KDB, KLB, GSB
Pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang
LATAR BELAKANG
Bagaimana pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang yaitu KDB, KLB, dan GSB
RESEARCH QUESTION
TUJUAN PENELITIAN Teori: 1. Von Thunnen 2. William Alonso 3. B.J. Berry 4. Teori elastisitas
Mengetahui keterkaitan antara intensitas pemanfaatan ruang dengan harga lahan yang ada di wilayah studi
• • • • •
Menginventarisasi Mengidentifikasi Menganalisis keterkaitan Mendeskripsikan Rekomendasi temuan studi
Analisis Intensitas Pemanfaatan Ruang
Analisis Harga Lahan
ANALISIS
Metode Analisis Regresi Uji Normalitas, Validitas, Reliabilitas
Analisis keterkaitan intensitas pemanfaatan ruang dengan harga lahan
Kesimpulan dan rekomendasi mengenai keterkaitan harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang di wilayah studi
Sumber: Analisis Penyusun, 2011
GAMBAR 1.2 KERANGKA PEMIKIRAN PENELITIAN
Uji Normalitas, Validitas, Reliabilitas
TEMUAN STUDI
10
1.8
Metodologi Penelitian
1.8.1
Definisi Operasional
a. Lahan Definisi dari lahan yang disebutkan oleh Rafi (1985) yang diartikan sebagai “Permukaan daratan dengan benda-benda padat, cair bahkan gas”. Definisi lain mengenai lahan juga dikemukakan yaitu lingkungan fisik yang terdiri atas iklim, relief, tanah, air dan vegetasi serta benda yang diatasnya sepanjang ada pengaruhnya terhadap penggunaan lahan, termasuk didalamnya hasil kegiatan manusia di masa lalu dan sekarang seperti hasil reklamasi laut, pembersihan vegetasi dan juga hasil yang merugikan seperti yang tersalinasi (FAO dalam Arsyad, 1989). Kemudian Karmono (1985, dalam Haryoko, 1996: 13) memberikan pengertian lahan adalah suatu daerah di permukaan bumi dengan sifat-sifat tertentu yaitu adanya persamaan dalam hal geologi, geomorfologi, atmosfir, tanah, hidrologi dan penggunaan lahan, sifat-sifat tersebut adalah berupa iklim, batuan dan struktur, bentuk lahan dan proses, jenis tanah, tata air, dan vegetasi/ tumbuhannya. b. Harga Lahan Harga lahan adalah suatu penilaian nominal dalam satuan uang untuk satuan luas pada pasaran lahan (Darin & Drabkin, 1977). Jika dibandingkan secara sekilas memang harga lahan terbilang mirip dengan nilai lahan, namun pada kenyataannya tidaklah sama. Kedua hal ini sangat berkaitan erat satu sama lainnya. Nilai lahan atau land value sendiri adalah suatu penilaian atas lahan yang didasarkan atas kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonominya (Darin & Drabkin, 1977: 89). Jika ditarik garis besarnya maka kesimpulan yang bisa diambil adalah harga lahan akan naik setelah adanya beberapa faktor fungsional yang meningkatkan kualitas maupun nilai strategis dari suatu lahan tertentu. Jika dirumuskan akan ditulis sebagai berikut:
Harga lahan = nilai lahan + f ( X1 + X2 + X3 + …….+ Xn)
Menurut Soesilo (2000), harga lahan adalah harga yang ada di pasaran dan dapat dilihat dari dua segi, antara lain: • Harga lahan sebagai harga pasaran, maksudnya adalah harga yang disetujui pada saat terjadinya penjualan. • Harga lahan sebagai “assessed value” yaitu harga taksiran tanah oleh penilai/ estimator. Dalam perkiraan harga ini sudah dimasukkan “opportunity cost”yang bakal didapat lahan tersebut di masa yang akan datang.
11
Terlebih lagi menurut Soesilo (2000), ada beberapa faktor yang dapat mempengaruhi harga lahan pada suatu lokasi, antara lain: 1) Jarak pencapaian (aksesibilitas) tanah tersebut sampai pada tempat bekerja. 2) Jarak terhadap pusat kota (Central Business District). 3) Jarak terhadap Pusat Perbelanjaan Lokal di kawasan tersebut. 4) Jarak terhadap terminal di kawasan tersebut. 5) Jarak relatif terhadap aktivitas lain yang mendukung. 6) Kualitas lingkungan di sekitarnya. Jenis kegiatan yang akan dilakukan pada sebidang tanah juga akan mempengaruhi harga pada sebidang tanah. Hal ini akan dapat dilihat perwujudannya dalam tipe penggunaan lahannya. Nilai produktivitas dari suatu lahan juga akan mempengaruhi besar kecilnya harga suatu lahan, dengan kata lain maka sebidang tanah yang memiliki fungsi dalam menghasilkan ekonomi seperti pertokoan, industri dan perdagangan jasa akan dinilai lebih mahal ketimbang dengan lahan yang tidak memiliki nilai dalam menghasilkan perekonomian seperti perumahan, pendidikan karena dinilai kurang produktif. c. Koefisien Dasar Bangunan BCR/KDB adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah (LB/LT X 100%). Koefisien yang digunakan biasanya berupa persen atau desimal (misal: 60% atau 0,6). BCR/KDB ini bertujuan untuk mengatur besaran luasan bangunan yang menutupi permukaan tanah, hal ini akan mempengaruhi infiltrasi air tanah atau ketersediaan air tanah untuk masa yang akan datang. Selain sebagai penjaga keberadaan air tanah, permukaan tanah yang tidak tertutup bangunan akan mampu menerima sinar matahari secara langsung untuk membuat tanah bisa mengering sehingga udara yang tercipta di sekitar bangunan tidak menjadi lembab. d. Koefisien Lantai Bangunan FAR/KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah. (BCR X n), n = jumlah lantai (tingkat) bangunan. Angka koefisien yang digunakan biasanya berupa desimal (misal: 1,2; 1,6; 2,5; dsb). Peraturan akan FAR/KLB ini akan mempengaruhi skyline yang tercipta oleh kumpulan bangunan yang ada di sekitar. Tujuan dari penetapan FAR/KLB ini terkait dengan hak setiap orang/ bangunan untuk menerima sinar matahari. Jika bangunan memiliki tinggi yang serasi maka bangunan yang di sampingnya dapat menerima sinar matahari yang sama dengan bangunan yang ada di sebelahnya. e. Garis Sempadan Bangunan Di dalam penjelasan Pasal 13 Undang-Undang No 28 Tahun 2001, Garis Sempadan Bangunan mempunyai arti sebagai sebuah garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang
12
terluar suatu massa bangunan terhadap batas lahan yang dikuasai. Pengertian tersebut dapat disingkat bahwa Garis Sempadan Bangunan adalah batas bangunan yang diperkenankan untuk dibangun. Batasan atau patokan untuk mengukur besar Garis Sempadan Bangunan adalah as jalan, tepi sungai, tepi pantai, jalan kereta api, dan atau jaringan tegangan tinggi. Sehingga jika rumah berada di pinggir jalan, maka garis sempadan bangunan diukur dari as jalan sampai bangunan yang terluar di lahan yang dikuasai.
1.8.2
Pendekatan Penelitian Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan pendekatan deduktif. Pendekatan deduktif
adalah pendekatan yang didasari secara teoritik untuk mendapatkan konfirmasi berdasarkan hipotesis dan observasi yang telah dilakukan sebelumnya. Suatu hipotesis lahir dari sebuah teori, lalu hipotesis ini diuji dengan dengan melakukan beberapa observasi. Hasil dari observasi ini akan dapat memberikan konfirmasi tentang sebuah teori yang semula dipakai untuk menghasilkan hipotesis. Dalam penelitian ini juga menggunakan metode penelitian kuantitatif dan kualitatif. Metode kuantitatif digunakan dalam penelitian ini dikarenakan ditinjau dari masalah yang ingin dipecahkan, yaitu bagaimana pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang di koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Tujuan ini mengharuskan peneliti untuk melakukan studi empirik yaitu dengan menggunakan data-data yang didapatkan dalam lapangan. Logika empirik merupakan salah satu dasar dalam penelitian kuantitatif. Jika dirangkum maka penelitian kuantitatif mempunyai beberapa ciri, yaitu : TABEL I.2 CIRI-CIRI METODE PENELITIAN KUANTITATIF No
Komponen
1
Tujuan
2
Desain
3
Teknik
4
Instrumen
5
Data
Ciri-ciri • • • • • • • • • • • • •
Menunjukkan hubungan variabel Menjelaskan variabel Melakukan tes terhadap teori Mencari generalisai Spesifik Ditentukan secara matang dari awal Menjadi pedoman dalam melakukan penelitian Eksperimen, survei, observasi terukur Wawancara terstruktur Angket,test, wawancara,skala Komputer, kalkulator Kuantitatif Hasil pengukuran berdasarkan variabel yang diopersionalkan berdasarkan instrumen
13
No
Komponen
6
Sampel
7
Analisis
8
Hubungan responden
• • • • • • dengan • •
Ciri-ciri Besar Representatif Sedapat mungkin random Pada tahap akhir setelah informasi terkumpul Deduktif Menggunakan statistik Berjarak, sering tanpa kontak langsung Jangka pendek
Sumber: Sulistyo, 2010
Metode kualitatif yang digunakan dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui bagaimana penjelasan teori yang dikemukakan oleh Berry (1963) dimana terjadi sedikit penyimpangan dalam grafik tenda sirkus dalam teori lahannya yang akan dijelaskan pada bab berikutnya. Selain itu pendekatan metode kualitatif juga bisa digunakan dalam mendukung hasil yang diperoleh dari data kualitatif yang telah diolah. Data dari kualitatif yang digunakan diharapan bisa digunakan dalam mendukung hasil temuan dari data-data statistik sehingga sekiranya dapat memperkuat argumen dari hasil statistik yang telah dihasilkan.
1.8.3
Metode Pengumpulan Data
1.8.3.1 Teknik Pengumpulan Data Pada tahap ini akan dijelaskan mengenai teknik yang dilakukan dalam mengumpulkan data dalam memenuhi sasaran akan penelitian ini. Dalam penelitian ini dilakukan dua cara dalam melakukan pengumpulan data, yaitu dengan survei data primer dimana kegiatan tersebut mencakup kegiatan wawancara dan observasi langsung. Teknik pengumpulan data yang lain yang dilakukan adalah dengan teknik survei data sekunder yang melalui kajian beberapa dokumen yang sudah ada di instansi yang terkait dengan penelitian ini. Untuk lebih jelasnya akan dipaparkan dan dijelaskan sebagai berikut: 1. Pengumpulan Data Primer. • Obesrvasi Langsung Observasi langsung merupakan salah satu metode pengumpulan data yang mengandalkan hasil pengamatan langsung seorang observator pada suatu fenomena yang sedang diteliti (Nazir, 1988). Tujuan utama dilakukannya metode observasi langsung adalah untuk mendapatkan data secara detail dengan cara mengamati langsung segala hal sehingga dapat diketahui perubahanperubahan terkini yang terjadi pada fenomena yang sedang diteliti. Dalam penelitian ini metode observasi digunakan untuk melengkapi data seperti bukti foto dan juga kondisi dari bangunan yang diamati di sepanjang Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Diharapkan dengan
14
menggunakan metode observasi lapangan dapat diketahui dan didapatkan informasi yang lebih mendetail mengenai kondisi eksisting, kegiatan yang berlangsung, ketersediaan sarana dan prasarana , dan informasi yang mendukung penelitian di wilayah studi. • Check-list kuisioner Check-list kuisioner ini digunakan dalam penelitian untuk mengetahui dan mendata besaran-besaran variabel yang telah ditentukan, yaitu KDB, KLB, dan GSB. Cara pengambilan sampel ini hampir sama dengan metode wawancara dimana data yang ingin didapatkan digali melalui mengajukan pertanyaan, namun yang membedakan adalah pada kuisioner ini hanya memberikan pilihan jawaban yang sudah ditentukan oleh peneliti. • Wawancara Wawancara pada penelitian ini dilakukan dengan melakukan tanya jawab terhadap pihak instansi pemerintah yang bersangkutan. Instansi yang menjadi sasaran peneliti adalah Dinas Tata Kota Semarang, Kantor Pajak Semarang Timur, Tengah dan juga Kantor Pajak Semarang Selatan. 2. Pengumpulan Data Sekunder. Teknik pengumpulan data sekunder ini dilakukan melalui survei-survei ke instansi pemerintah yang terkait dengan variabel-variabel yang telah ditentukan. Variabel mengenai harga lahan akan didapatkan dalam kantor pajak dengan meneliti dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), sedangkan untuk mendapatkan data mengenai intensitas pemanfaatan ruang seperti KDB, KLB dan GSB dapat diperoleh dengan mendatangi Kantor Dinas Tata Ruang dan juga Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
1.8.3.2 Teknik Pengambilan Sampel Pengambilan sampel dilakukan karena ukuran dari populasi yang diteliti mempunyai jumlah yang besar dan sekiranya akan memakan waktu yang lama jika semua individu dalam populasi tersebut harus didata satu per satu. Untuk menghadapi masalah tersebut maka pengambilan sampel atau contoh populasi yang representatif sangat berguna demi efisiensi waktu dan tenaga selama dilakukannya penelitian ini. Dalam penelitian ini teknik pengumpulan data dengan menggunakan sampel dirasa tidak dibutuhkan. Hal ini dikarenakan oleh jumlah bangunan yang akan ditieliti masih dalam jumlah yang banyak namun masih dalam tahap yang bisa diteliti, yaitu berjumlah sebanyak 103 bangunan. Jumlah bangunan tersebut adalah mencakup semua bangunan yang terdapat pada sepanjang jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso satu lapis bangunan dari jalan. Keuntungan dalam pengumpulan data dengan mendata dari seluruh populasi adalah hasilnya yang bisa lebih dipercaya dan tingkat kesalahan yang dihasilkan juga akan semakin sedikit jika dibandingkan dengan menggunakan teknik sampling parsial dimana akan dihasilkan tingkat kesalahan dalam data tersebut.
15
1.8.3.3 Kebutuhan Data Dalam bagian ini akan dijelaskan data-data yang dibutuhkan dan terkait untuk mendukung penelitian ini. Selain itu, list kebutuhan data juga berfungsi untuk mempermudah dalam mengelompokkan data yang akan dikumpulkan. Tabel tersebut memuat semua hal yang berkaitan dengan data yang akan dibutuhkan selama penelitian ini berlangsung. Tabel ini memuat informasi akan kebutuhan data seperti variabel, data yang dibutuhkan, bentuk data, unit data, sumber, dan teknik pengumpulan data. Kebutuhan data dapat dilihat dalam tabel berikut: TABEL I.3 KEBUTUHAN DATA
No 1
Bentuk Data
Variabel
Data
Harga lahan
Nilai Jual Objek
Nominal
Pajak (NJOP) 2
KDB
Unit Data Per
Besaran KDB pada
Nominal
di
• BPN
bangunan
• Dinas
• Survei primer Tata • Survei sekunder
Ruang
wilayah studi
• Bapedda
Besaran KLB pada bangunan
Nominal
di
Per
• BPN
bangunan
• Dinas
sepanjang koridor
• Survei primer Tata • Survei sekunder
Ruang
wilayah studi 4
Teknik Pengumpulan Data • Survei primer • Survei sekunder
Per
sepanjang koridor
KLB
Kantor pajak
bangunan
bangunan
3
Sumber
• Bapedda
Garis
Besaran
Garis
Sempadan
Sempadan
Bangunan
Bangunan
pada
bangunan
di
Nominal
Per
• BPN
bangunan
• Dinas
• Survei primer Tata • Survei sekunder
Ruang • Bapedda
sepanjang koridor wilayah studi 5
Tata Lahan
Guna
Peta
tata
guna
Peta
Perkawasan • Bapedda
• Survei sekunder
lahan terbaru pada koridor
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2011
1.8.4
Metode Analisis Dalam penelitian ini, peneliti menggunakan gabungan dari analisis kuantitatif dan juga
analisis kualitatif. Analisis kuantitatif digunakan untuk mengetahui keterkaitan antara harga lahan
16
dengan intensitas pemanfaatan ruang di sepanjang koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso yang kemudian didukung dengan interpretasi melalui analisis kualitatif. Analisis yang akan dilakukan dalam penelitian ini antara lain: 1) Analisis kuantitatif Analisis kuantitatif dalam penelitian ini menggunakan uji normalitas, validitas dan reliabilitas, analisis regresi linier sederhana dan analisis regresi linier berganda. Uji normalitas digunakan sebagai alat untuk mengetahui bagaimana sebaran data yang didapatkan apakah sebarannya bersifat normal atau tidak. Uji validitas dan reliabilitas digunakan sebelum melakukan analisis regresi yang digunakan untuk mengetahui apakah data yang didapatkan dari survei sudah dapat memenuhi syarat untuk dilakukan analisis regresi linier dan analisis regresi linier berganda. 2) Analisis kualitatif Analisis kualitatif yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis kualitatif deskriptif. Analisis ini digunakan untuk menjelaskan bagaimana fenomena penyimpangan grafik teori yang dikemukakan Berry (1963), yang pada bab selanjutnya akan dibahas bagaimana terjadinya puncak kecil (mini peak). Selain itu analisis deskriptif ini juga bisa digunakan sebagai pendukung dari data yang telah dianalisis melalui analisis kualitatif. Tahapan ini akan menjelaskan alat analisis apa yang akan digunakan dalam penelitian. Alat analisis yang akan digunakan adalah dengan menggunakan regresi liner (linier regresion). Alat analisis digunakan untuk melakukan pengujian hubungan antara sebuah variabel terikat (dependent variable) dengan satu atau beberapa variabel bebas (independent variable) yang ditampilkan dalam bentuk regresi. Jika suatu variabel terikat hanya dihubungkan dengan satu variabel bebas saja maka akan menjadi regresi linier sederhana. Persamaan regresi linier sederhana dapat ditulis dalam persamaan berikut:
Y=a+bX Keterangan: Y
= Variabel terikat
a
= nilai konstanta
b
= Koefisien regresi
X
= Nilai variable bebas
Dalam penelitian ini alat analisis yang digunakan untuk melakukan analisis regresi ini adalah dengan menggunakan alat bantu program statistik komputer yaitu SPSS. Pada penelitian ini
17
terdapat beberapa variabel yang diteliti antara lain yaitu harga lahan, KDB, KLB, dan GSB. Dalam penggunaan rumus yang telah ditulis di atas maka dapat dijelaskan bahwa saat tahap analisis regresi linier sederhana sebagai tahap pertama analisis, variabel intensitas pemanfaatan ruang yaitu KDB, KLB, dan GSB satu persatu dianalisis sebagai variabel terikat atau variabel yang dipengaruhi oleh harga lahan sebagai variabel bebas. Detil teknis langkah analisisnya pertama kali adalah dengan melakukan normalisasi data dan uji normalitas yang selanjutnya juga dilakukan uji validitas dan reliabilitas. Selanjutnya adalah dengan melakukan analisis regresi linier sederhana antara harga lahan terhadap KDB, lalu harga lahan terhadap KLB, dan harga lahan terhadap GSB. Dengan begitu maka akan diketahui elemen intensitas pemanfaatan ruang yang mana yang paling dipengaruhi oleh harga lahan. Sebagai tambahan, juga dilakukan analisis mini peak mengacu pada teori Berry dengan melihat kasus persimpangan jalan di wilayah studi. Di akhir analisis dapat diketaui keterkaitan harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang.
1.9
Sistematika Penulisan
BAB I
PENDAHULUAN Bagian ini berisi latar belakang penelitian, perumusan masalah, tujuan dan sasaran yang ingin dicapai dalam penelitian, ruang lingkup penelitian yang meliputi ruang lingkup spasial dan ruang lingkup substansial, keaslian penelitian, kerangka pikir, metode penelitian dan sistematika penulisan.
BAB II HARGA LAHAN DAN KAITANNYA DENGAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG Merupakan kompilasi dari berbagai teori yang berhubungan mengenai harga lahan dan juga intensitas pemanfaatan ruang terutama mengenai Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan juga Koefisien Lantai Bangunan (KLB), serta Garis Sempadan Bangunan (GSB). BAB III GAMBARAN UMUM KORIDOR JALAN AHMAD YANI-BRIGJEN KATAMSO SEMARANG Pada bagian ini dijelaskan mengenai wilayah studi penelitian yang akan dilaksanakan di koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. BAB IV KETERKAITAN HARGA LAHAN DENGAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG DI KORIDOR AHMAD YANI - BRIGJEN KATAMSO Berisi mengenai analisis serta penjabaran mengenai analisis yang dilakukan dalam penelitian, yaitu analisis mengenai keterkaitan harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang. Maksudnya adalah hubungan antara KDB, KLB, GSB dengan harga lahan di koridor Ahmad Yani-Brigjen Katamso.
18
BAB V PENUTUP Berisi mengenai kesimpulan dan rekomendasi dari hasil temuan yang dilakukan dalam studi penelitian mengenai keterkaitan antara harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang.
