Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw

Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Een wegwijzer voor gemeenten Bijlagenrapport

afdeling Onderzoek en Statistiek oktober 2003

Inhoudsopgave 1

Inleiding

3

2

Overzicht van geïnventariseerde projecten

4

3

Projectevaluaties

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Amsterdam – ‘Zuidbuurt Steigereiland’ Amsterdam – ‘Borneo BO6 en BO7 (Scheepstimmermanstraat)’ Rotterdam – ‘Noordeinde’ Rotterdam – ‘Terbregse.nl’ Utrecht – ‘De Kersentuin’ Utrecht – ‘De Vrije Boomgaard’

13 13 20 26 34 39 49

Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Inleiding

1

Inleiding In dit bijlagenrapport is een inventarisatie van een achttiental stedelijke vormen van particulier opdrachtgeverschap opgenomen (‘2. Overzicht van geïnventariseerde projecten’). Hieruit zijn zes bouwprojecten geselecteerd, waarover projectevaluaties zijn opgesteld aan de hand van interviews met betrokkenen en analyse van bestaand evaluatiemateriaal. De projectevaluaties zijn gestructureerd aan de hand van een negental procesmatige – en inhoudelijke thema’s (‘3. Projectevaluaties’). In het bijbehorende hoofdrapport is een ‘wegwijzer particulier opdrachtgeverschap voor gemeenten’ opgenomen; de genoemde projectevaluaties hebben hier mede aan ten grondslag gelegen.

3

Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw

2

Overzicht van geïnventariseerde projecten Amsterdam - Borneo BO1

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 68 koopwoningen, verschillende stedelijke woningtypen overige functies: 26 bedrijfsruimten en parkeergarage fase van ontwikkeling: realisatie 1997 kenmerken: combinatie wonen-werken, gemeenschappelijke voorzieningen, hoge dichtheid in 4 bouwlagen, professionele ondersteuning, coöperatie mederisicodrager evaluatiestudie: Bewoners als ontwikkelaar, evaluatie - juli 1999 – SEV

Amsterdam - Borneo B06 en BO7 (Scheepstimmerstraat)

vorm: individueel particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 60 geschakelde woningen overige functies: n.v.t. fase van ontwikkeling: realisatie 1999 kenmerken: hoge dichtheid, stedenbouwkundige - en architectonische kwaliteit, grote evaluatie-waarde evaluatiestudie: Amsterdam Oostelijk Havengebied; Individuele grondkavels op Borneo. Een procesevaluatie - juli 1999 – RIGO

4

Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Overzicht van geïnventariseerde projecten

Amsterdam – Zuidbuurt Steigereiland (IJburg, strook 2)

vorm: particulier opdrachtgeverschap (individueel en collectief) aantal - en type woningen: 400 kavels , op strook nr. 2 zowel rijwoningen als vrijstaand, ook boven- en benedenwoningen overige functies: werkruimte aan huis mogelijk fase van ontwikkeling: kaveluitgifte strook 2, start bouw 2004 kenmerken: schaalniveau (5 stroken van 60- 100 kavels), welstandsvrij, wel regels omtrent bouwenveloppe en rooilijn, gemeentelijke helpdesk Zelfbouw evaluatiestudie: geen.

Amsterdam - Gespleten Hendrik Noord

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 28 appartementen overige functies: fase van ontwikkeling: realisatie 1996 kenmerken: stedenbouwkundige kwaliteit, beheersing prijsniveau, doelgroepbenadering evaluatiestudie: Bewoners als ontwikkelaar, evaluatie - juli 1999 - SEV

5


Culemborg - Eva Lanxmeer fase 1

vorm: tussenvorm consumentgerichte projectontwikkeling en collectief opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 55 woningen, half geschakeld, geschakeld en gestapeld overige functies: tuinen, mogelijk bezoekerscentrum fase van ontwikkeling: realisatie vanaf 2000 kenmerken: ecologische woon- en werkwijk, gemeente aanvankelijk opdrachtgever, bouwbedrijf risicodrager, bewonersparticipatie bij planontwikkeling evaluatiestudie: monitoringsonderzoek is lopende.

Culemborg – seniorenwoningen Kwartel (Eva Lanxmeer)

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 24 seniorenwoningen gestapeld, grotendeels koop overige functies: o.a. gemeenschappelijke logeerkamer fase van ontwikkeling: in bouwfase, oplevering december 2003 kenmerken: concept ‘gezamenlijk ouder worden’, gelijkvloerse bouw evaluatiestudie: monitoringsonderzoek is lopende.

6


Delft – Schutterstraat

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: geschakelde stadswoningen overige functies: n.v.t. fase van ontwikkeling: realisatie 1993/1994 relevante kenmerken: hoge dichtheid, contrastrijke architectuur, stedelijke lokatie, variabele kavelbreedte, supervisor evaluatiestudie: nee, wel diverse publicaties (o.a. 11) Den Haag - De Waterspin

vorm: tussenvorm consumentgericht bouwen en collectieve ontwikkeling, aantal - en type woningen: ca. 40 gestapelde woningen, 21 huur en 18 koop overige functies: gemeenschappelijke tuin, - binnenplaats en - wasruimte, 7 ateliers en bedrijfsruimten, eigen waterzuivering fase van ontwikkeling: realisatie 1998 kenmerken: mengvorm oudbouw (hergebruik vm. fabriek) en nieuwbouw, initiatief bewoners en corporatie, sommige huurwoningen casco opgeleverd, duurzaamheid en ecologie evaluatiestudie: geen

7


Enschede – Roombeek

vorm: individueel particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 500 – 600 woningen, grondgebonden en gestapeld overige functies: bedrijfs- en atelierruimten fase van ontwikkeling: in voorbereiding, kaveluitgifte gestart kenmerken: o.m. herbouw vuurwerkramp, groot schaalniveau, stedelijke bouwvormen, m.n. in midden- en goedkope sector, bouwadviesbureau’s en Twentse architectuurcatalogus beschikbaar, speciale (beperkte) welstand evaluatiestudie: geen

Haarlem - Amsterdamse buurt, experiment sloop/nieuwbouw

vorm: individueel particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 60 geschakelde woningen overige functies: n.v.t. fase van ontwikkeling: realisatie 1999 relevante kenmerken: terugbouwwoningen, bouwkosten evaluatiestudie: geen

8


Leiden – EWR/Slachthuisterrein

vorm: particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: eengezinswoningen, aantal onbekend overige functies: woon-werkwoningen, HOED-praktijk (huisartsen onder een dak) fase van ontwikkeling: in voorbereiding, oplevering 2005 kenmerken: herstructurering, levensloopbestendige wijk, intensief ruimtegebruik (2 maaivelden), IPSV 2002-subsidie (€ 9.200.000), ondergronds parkeren, behoud cultuurhistorische elementen evaluatiestudie: geen Lelystad - Groepsbouw Karveel

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 16 geschakelde seniorenwoningen overige functies: n.v.t. fase van ontwikkeling: realisatie 1999 kenmerken: doelgroep senioren, beheersing prijsniveau evaluatiestudie: geen

9


Oisterwijk -seniorenbungalows WildemanStraat

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 10 half geschakelde seniorenwoningen overige functies: n.v.t. fase van ontwikkeling: realisatie 1995 kenmerken: initiatief seniorenvereniging evaluatiestudie: geen

Rotterdam – Clemensstraat

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 13 geschakelde woningen (stadswoningen) overige functies: binnenterrein fietsenstalling en kinderspeelplaats fase van ontwikkeling: realisatie 1994 kenmerken: initiatief wijkorganisatie, stadsvernieuwing, premie C, groot formaat woningen evaluatiestudie: geen

10


Rotterdam (Kralingen) – Noordeinde

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 13 stadswoningen, 2 appartementen overige functies: bedrijfsruimte fase van ontwikkeling: realisatie 1999 kenmerken: middeldure koop, publieksprijs Architectuurprijsvraag Rotterdam 2000 evaluatiestudie: ‘Experiment bouwen in eigen beheer , Noordeinde en Theater, evaluatie, voorbereiding en verloop’, maart 1999, De Regie. Rotterdam – Terbregse.nl

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 41 woningen, 4 typen, m.n. rijwoningen overige functies: n.v.t. fase van ontwikkeling: realisatie 2002 kenmerken: bouwdoossysteem, aanpasbaar bouwen, demonstratiestatus industrieel flexibel demontabel bouwen (IFD-experiment) evaluatiestudie: geen

11


Utrecht - De Kersentuin (Parkwijk, Leidsche Rijn)

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap, woningcorporatie medeopdrachtgever aantal - en type woningen: 12 woningtypen waaronder 28 appartementen, 47 eengezinswoningen, 4 woon-werkwoningen, en centraal wonen. Koop en huur. overige functies: parkeergarage, gemeenschappelijke buurthuis, kantoorruimte, was- en klusruimte, gemeenschappelijke tuinen fase van ontwikkeling: oplevering gepland medio 2003 kenmerken: voorbeeldproject IFD/STIR/WNF/Novem, duurzaamheid (bouwen en leven), individuele woningindeling, levensloopbestendig, flexibel uitbreidbaar en - aanpasbaar, evaluatiestudie: initiatievenbeleid Leidsche Rijn Utrecht, evaluatie en vervolg (mei 2002)

Utrecht – Vrije Boomgaard (Het Zand, Leidsche Rijn)

impressie

vorm: individueel particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 16 geschakelde woningen en twee hoekwoningen overige functies: geen fase van ontwikkeling: beoogde kaveluitgifte 2003, beoogde oplevering 2005, project is medio juni 2003 stopgezet wegens onvoldoende kavelverkoop, doorstart op andere locatie met 8 kavels (stedelijke bouwvorm) in voorbereiding kenmerken: interactieve internetsite, verschillende kavelbreedtes, corporatie als achtervang, uniform bouwsysteem, centrale aanbesteding/vaste aannemer, weinig beperkingen evaluatiestudie: initiatievenbeleid Leidsche Rijn Utrecht, evaluatie en vervolg (mei 2002)

12

Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw Projectevaluaties

3

Projectevaluaties

3.1

Amsterdam – ‘Zuidbuurt Steigereiland’ Bronnen: § Interview dhr. Arie van Wijngaarden (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam) op donderdag 17 juli 2003; § Website www.kavels.steigereiland.nl (website gemeente Amsterdam).

impressie

vorm: particulier opdrachtgeverschap (individueel en collectief) aantal - en type woningen: 400 kavels , op strook nr. 2 zowel rijwoningen als vrijstaand, ook boven- en benedenwoningen overige functies: werkruimte aan huis mogelijk fase van ontwikkeling: kaveluitgifte strook 2, start bouw 2004 Analyse proces Gemeentelijke organisatie Centraal staat de Projectgroep IJburg waarin de diverse betrokken ambtelijke diensten zijn vertegenwoordigd: onder meer het ontwikkelingsbedrijf, de dienst ruimtelijke ordening en het projectbureau. Deze projectorganisatie is onder meer verantwoordelijk voor diverse plandocumenten: stedenbouwkundig plan, stedenbouwkundig programma van eisen en nota van uitgangspunten. (+) Positief voor de voortgang van het proces en de interne communicatie is het feit dat de deelnemers een mandaat hebben, en dus echt namens hun dienst kunnen spreken en beslissen. Wel kan het voorkomen dat een directie van een bepaalde dienst alsnog gaat dwarsliggen. Specifiek voor Steigereiland is de zogenaamde Helpdesk Zelfbouw. Deze bestaat uit een medewerker met kennis van bouwzaken, en een vervanger, en heeft als taak het adviseren van de particulier tijdens de voorbereiding en uitvoering van het bouwplan. Zie verder onder ‘organisatievorm particuliere bouwers’. Daarnaast speelt ook de zogenaamde verkoopbegeleider een rol: een centraal aanspreekpunt voor de verkoop van kavels, naar de markt toe goed herkenbaar en bereikbaar. Externe begeleiding heeft de gemeente ingehuurd op het gebied van communicatie en reclame. Een reclame-adviesbureau adviseert over de externe communicatie. Opvallend in dit verband is de zeer uitgebreide website: www.kavels.steigereiland.nl, ontwikkeld

13


door ACA/JES communicatie. Functies van deze website zijn onder meer het informeren van burgers over IJburg-Steigereiland, - vrije kavels en particulier opdrachtgeverschap, het werven van gegadigden voor de aankoop van kavels en schetsen van relevante procedures. (+) Er is een aanzienlijke hoeveelheid tijd en geld geïnvesteerd in de voorbereiding van de Zuidbuurt. Een goede voorlichting wordt namelijk essentieel gevonden vanwege de relatief lange relatie met de klanten die wordt aangegaan, in combinatie met het feit dat het hier niet om professionals uit de bouwwereld gaat. Financiële dekking van de voorbereidingkosten is overigens gevonden in de totale grondexploitatie van Steigereiland. Een concreet voorstel omtrent de uitgifte van vrije kavels op het Steigereiland is omarmd door de Amsterdamse politiek. Dat ten aanzien van een groot deel van deze vrije kavels wordt gekozen voor grondgebonden woningen heeft te maken met het relatieve tekort aan laagbouwwoningen dat Amsterdam kent. Overigens kan Amsterdam zich niet vinden in het uitgangspunt van het Rijk dat 30 procent van een nieuwbouwopgave door particulier opdrachtgeverschap dient te worden gerealiseerd. Men acht dit onhaalbaar en onwenselijk.

Werving, selectie en kaveluitgifte Werving Werving vindt met name plaats via de "woningkrant IJburg", een publicatie waarin alle aanbod in kavels en woningen in het gebied IJburg is opgenomen. Er zijn zo'n 35.000 abonnementen afgesloten, belangstellenden betalen ongeveer 12 euro per jaar. Ook is er de eerdergenoemde website www.kavels.steigereiland.nl. Huishoudens kunnen zich als belangstellende voor een woning of een kavel inschrijven via Internet of via de telefoon. Men betaalt € 500 per inschrijving op een kavel, dit inschrijvingsgeld is men kwijt als men zich voortijdig terugtrekt. Specifiek voor het vrije kavel-project zijn twee voorlichtingsavonden georganiseerd. Op deze besloten avonden waren mensen welkom die zich als belangstellenden hadden geregistreerd. Tijdens deze avonden is ingegaan op de stedenbouwkundige opzet, de woningtypen en de benodigde procedures. Ook werd een verkoopbrochure uitgereikt (deze uitgebreide brochure bevat meer informatie dan de internetsite en is voorbereid door het ingehuurd reclamebureau), en tevens werden er inschrijfformulieren verstrekt. Selectie en kaveluitgifte Er is sprake van zogenaamde protocol van kaveltoewijzing. Nadat mensen hebben ingeschreven op een kavel vindt loting plaats. Daarbij gaan mensen die in Amsterdam woonachtig zijn voor, vervolgens regiobewoners en ten slotte mensen van buiten de regio. Als men is uitgeloot, krijgt men geen voorrang, voor iedere strook geldt dat men opnieuw moet inschrijven. Pas als een kavel is afgenomen, vervalt de inschrijving bij WoningNet IJburg en dus de mogelijkheid om in te schrijven. Tenslotte volgt een verkoopgesprek in de volgorde van de loting. (+) In tegenstelling tot de negatieve geluiden van dit moment over de verkoop van woningen op IJburg lijkt de interesse voor zelfbouwkavels op het Steigereiland relatief groot. Het aanbod in strook 2 bestaat uit 82 kavels voor zowel vrijstaande als

14


rijtjeswoningen en 5 kavels voor beneden- en bovenwoningen (zogenaamde bebokavels). Hiervoor waren respectievelijk 202 en 57 inschrijvingen. Overigens zat hier een behoorlijk aantal dubbele inschrijvingen tussen. Om alle kavels te verkopen wordt ervan uitgegaan dat het aantal inschrijvingen vier keer zo groot moet zijn als het aanbod. Er lijkt voldoende belangstelling voor de kavels voor vrijstaande woningen en benedenbovenwoningen. De kavels voor vrijstaande woningen zijn inmiddels niet meer beschikbaar. Om alle kavels voor rijtjeshuizen in de markt te zetten zal het ontwikkelingsbedrijf starten met een nieuwe wervingscampagne. (+) Vermeldenswaardig is het feit dat gebruik is gemaakt van achtervangconstructie: 12 kavels waarop niemand heeft ingeschreven zijn teruggetrokken uit de vrije verkoop en doorgeschoven naar een ontwikkelaar teneinde deze te bebouwen. (-) De verkoop van kavels voor de rijtjeswoningen lijkt achter te blijven. Dit heeft met name te maken met de ligging in het plangebied. De kavels die aan het water zijn gelegen gaan prima, terwijl de kavels die in het zogenaamde binnengebied zijn gelegen moeizamer lopen. Hier gaat het om kavels met een relatief grote bouwenveloppe, en dus om grote panden waarvoor relatief hoge grondprijzen gelden. (-) De verkoop van bebo-kavels valt wat tegen. Na een afhankelijk hoge belangstelling zijn er uiteindelijk maar twee kavels verkocht. Zie verder onder paragraaf 1.3. Organisatievorm particuliere bouwers Voor wat betreft de ontwikkeling van de kavels op strook 2 gaat het om een individuele vorm van particulier opdrachtgeverschap. De gemeente Amsterdam verwacht wel het ontstaan van enige vorm van samenwerking, bijvoorbeeld op het gebied van het samen oppakken van het heiwerk voor de fundering. Deze beoogde samenwerking wordt op twee manieren gestimuleerd. Ten eerste zal binnenkort een website worden ontwikkeld die als het ware een virtuele buurt is voor de toekomstige bewoners. Hier kan men elkaar in een vroeg stadium ontmoeten. Daarnaast worden de bewoners in een vroeg stadium geïnformeerd over de identiteit van de andere kaveleigenaren d.m.v. het verspreiden van een adreslijst. Bijzonder is de constructie bij de kavels voor boven- en benedenwoningen, waar een initiatiefnemer zowel een boven- als een benedenwoning dient te ontwikkelen. De hoofdkoper is verantwoordelijk voor de totale ontwikkeling. Hij of zij is dus ‘miniprojectontwikkelaar’. De financiering wordt aanvankelijk door één risicodrager geregeld. Nadat notariële splitsing heeft plaatsgevonden kan ook een hypotheek op het gesplitste deel worden gevestigd. De koper mag zelf beslissen wat hij met het tweede huis doet (verkopen of verhuren), maar de tweede woning moet wel afzonderlijk bewoond worden. Wat niet mag is de tweede woning bij de eerste trekken. (-) Opmerkelijk is dat belangstellenden in de praktijk met name kennissen of familie in gedachten hebben voor de tweede woning. De vantevoren bedachte commerciële constructie, waarbij de tweede woning gewoon in de markt wordt afgezet door de particulier, stuit op financieringsproblemen. Het blijkt voor initiatiefnemers moeilijk te zijn een hypotheek te verkrijgen op een dergelijke constructie. (+) De eerdergenoemde Helpdesk Zelfbouw adviseert de particulier tijdens de voorbereiding en uitvoering van het bouwplan. Men kan technische of organisatorische vragen telefonisch of persoonlijk stellen. De gemeente zal niet namens particulieren optreden richting financiers, architect, aannemer, leveranciers of nutsbedrijven. De

15


helpdesk wordt bemand door een medewerker met een (bouw) technische achtergrond, en is in de ochtenduren bereikbaar (ook tijdens vakanties). (+) Alle afnemers van een kavel ontvangen van de gemeente een handboek met uitgebreide informatie over particulier opdrachtgeverschap, de mogelijkheden in de Zuidbuurt, specifieke informatie over de kavel, et cetera. Ontwerpproces bouwplan(nen) Het schaalniveau is bijzonder: op 5 stroken van 60- 100 kavels zullen zo'n 400 ontwerpen verschijnen. T.a.v. de randvoorwaarden waarmee de particulier bij het ontwerpen van een woning te maken krijgt stelt de gemeente Amsterdam het volgende: § de normale regels van bestemmingsplan, Bouwverordening en Bouwbesluit zijn van toepassing; § het ontwerp valt niet onder de welstandscommissie, de Zuidbuurt is een welstandsvrije zone, dat wil zeggen dat bij de behandeling van de aanvraag voor een bouwvergunning er geen beoordeling is door de welstandscommissie; § het ontwerp van de woning moet binnen de bouwenveloppe blijven (de maximale hoogte, diepte, breedte); § de gevels van de rijtjeswoningen moeten voor 80% in de voorgevelrooilijn staan; § er zijn regels voor het vermijden van grondwatervervuilende bouwmaterialen en opvang van regenwater; § een deel van de kopers is verplicht op eigen terrein een parkeerplaats te maken; § aandachtspunt is de (fysieke) aansluiting tussen de rijtjeswoningen. Met de buren dient overlegt te worden om de aansluitingen tussen de woningen winddicht en waterdicht te maken; § er is een tijdslimiet voor het ontwerp gesteld. De maximale tijd tussen uitgifte van de kavel en het aanvragen van de bouwvergunning wordt vastgelegd in het erfpachtcontract en kan per kavel verschillen. De meest gebruikelijke maximale tijd is 1 jaar. Er zijn sancties als men de limiet overschrijdt i.d.v.v. boetes. Deze worden in het erfpachtcontract en het bijbehorende protocol vermeld. Toetsing De procedure van de bouwvergunning is feitelijk en formeel het enige toetsmoment. Initiatiefnemers zijn geheel vrij in het maken van het ontwerp, er functioneert bijvoorbeeld geen gemeentelijk planteam. Wel biedt de gemeente Amsterdam een zogenaamde voortoets aan via de gemeentelijke helpdesk. Op basis van vrijwilligheid kunnen de initiatiefnemers hun ontwerpplan voorleggen aan de hier werkzame bouwinspecteur. Er zijn geen kosten verbonden aan deze voortoets. Bouwfase Tijdens de bouwfase speelt de gemeente een rol op het gebied van de aanleg van infrastructuur en - van bouwen woningtoezicht. Men maakt gebruik van een zogenaamd bouwplaatsprotocol. (+) Men heeft geleerd van de problematiek rond de nutsaansluitingen bij de vrije kavels op Borneo, in de Zuidbuurt wordt een groot deel van het leidingwerk in de vorm van vooraanleg gerealiseerd. Er wordt voorzien in de aanleg van een bouwstraat met daaronder alle centrale leidingen, waaronder de stadsverwarming. Het logistieke proces van het aansluiten van individuele huizen is daarmee veel eenvoudiger geworden. Bovendien wordt de bouw van individuele woningen niet meer verstoord door de aanleg

16


van het leidingennet voor de wijk. Aandachtspunt is de bescherming van de grote leidingen tijdens de bouwfase. Pas als het merendeel van de bouwers en de machines weg zijn, zullen de woonstraten definitief worden ingericht. Aandachtspunt voor de bouwlogistiek is ook de grote hoeveelheid individuele bouwwerken met bijbehorende bouwstromen. De volgende regels zijn in verband hiermee gesteld: § de bouw moet op een bepaald tijdstip zijn gestart en op een afgesproken tijdstip moet de woning opgeleverd zijn. De maximale tijd tussen het aanvragen van de bouwvergunning en de oplevering van de woning wordt vastgelegd in het erfpachtcontract. Dit kan per kavel verschillen. De meest gebruikelijke maximale tijd is 2 jaar. Er zijn ook hier sancties als men de limiet overschrijdt i.d.v.v. boetes. Deze worden in het erfpachtcontract en het bijbehorende protocol vermeld; § er zijn regels met betrekking tot het gebruik van de openbare ruimte voor opslag en dergelijke. Van te voren door de nutsbedrijven aangelegde leidingen moeten beschermd worden. § naast de normale eisen in het Bouwstoffenbesluit zijn er geen bijzondere milieueisen; § de controle gedurende de bouw op het naleven van kwaliteitseisen vind plaats door regulier bouwen woningtoezicht. Monitoring De gemeente Amsterdam heeft het voornemen om de uitgifte van strook 2 na de zomer van 2003 te evalueren (voor de uitgifte van strook 1). Het gaat dan met name om het interne proces, het toepassen van de achtervang-constructie en de prijsvorming. Aandachtspunt is het bewaken van termijnen, die een rol spelen in de diverse juridische afspraken met initiatiefnemers.

Analyse inhoudelijke aspecten Locatiekeuze Daar waar het Haveneiland wordt ontwikkeld in de ontwikkelingsvorm van consortia is het Steigereiland aangewezen als een kraamkamer voor experimenten. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om wonen op het water en om collectief- en particulier opdrachtgeverschap. De Zuidbuurt is als lokatie gekozen omdat op deze plek het gewenste schaalniveau van zo'n 400 kavels in een ontspannen verkavelingsvorm mogelijk was. Kwalitatieve randvoorwaarden IJburg is gestart met een hoog ambitieniveau, waarbij bijvoorbeeld natuurcompensatie, waterkwaliteit en flora en fauna een belangrijke rol spelen. Voor wat betreft de woningbouw stelt men extra eisen die verdergaan dan het bouwbesluit onder de noemer "basiskwaliteit woningbouw". Hierbij moet men denken aan bijvoorbeeld de aanwezigheid van een balkon, eisen ten aanzien van isolatie en het gebruik van FSChout. Deze extra eisen zijn vastgesteld door het bestuur. Daarnaast zijn er de "omgevingseisen IJburg" waarin bijvoorbeeld de stadsverwarming is opgenomen en eisen ten aanzien van het uitlogen (uitspoelen naar het grondwater)

17


van bouwmaterialen. Dit laatste in verband met het beschermen van de waterkwaliteit van het IJ-meer. De (geringe) bemoeienis van de gemeente met de individuele bouwplannen is alsvolgt vormgegeven onder de noemer "vrijheid en verplichtingen": § op het Steigereiland bouwt men welstandsvrij en is volledig vrij in de keuze van architectuur, materiaal- en het kleurgebruik. Wel moet het bouwplan voldoen aan het Bouwbesluit, de Bouwverordening, het bestemmingsplan en het erfpachtcontract. In het erfpachtcontract zijn met name randvoorwaarden opgenomen voor de periode na oplevering, bijvoorbeeld t.a.v. de al genoemde vervuiling door bouwmaterialen; § voor iedere kavel is aangegeven welk deel bebouwd mag worden en welk deel niet. Voor de te bouwen woning is de maximale lengte, breedte, hoogte en diepte bepaald (de zogenaamde bouwenveloppe); § voor de kavels voor rijwoningen geldt de verplichting tot fysieke aansluiting op de naastgelegen woning. De gemeente informeert mensen over de verschillende mogelijkheden, zo is middels erfdienstbaarheid vastgelegd dat kopgevels kunnen worden geïsoleerd. De gemeente levert dit type kavel inclusief de paalfundering. De kosten daarvan zijn niet in de kavelprijs inbegrepen; § bij sommige kavels hoort per woning één parkeervergunning op straat; op andere kavels moeten autobezitters voor het parkeren een voorziening op eigen terrein maken; § woningen op IJburg moeten voldoen aan een aantal milieumaatregelen. Deze regels gelden ook voor woningen die onder particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd. Voor extra energiezuinige woningen of andere milieumaatregelen stelt de gemeente subsidie beschikbaar. Daarnaast is er een gemeentelijke stimuleringssubsidie beschikbaar als de eigenaar de Groene Hypotheek aanvraagt en krijgt; § de gemeente wil voorkomen dat schadelijke stoffen via het grondwater in het IJsselmeer terechtkomen. Daarom is het verboden om vervuilende materialen aan de buitenkant van de woning toe te passen. Het gaat hierbij om ongecoat zink, koper of lood (looddetails zijn beperkt toegestaan). Aansluiting op de stadsverwarming is verplicht. Er komt op IJburg géén tweede waternet voor huishoudwater; § op de kavel mag desgewenst een werkruimte aan huis gevestigd worden, zoals een praktijkruimte of een atelier (consumentverzorgende werkruimte); § een kelder is niet toegestaan. Een verdiepte vloer is toegestaan, voorzover de vloerconstructie niet dieper gaat dan 0,60 meter boven NAP. Het maaiveld ligt op 1,10 meter boven NAP; § de gemeente geeft aan dat mensen zelf hun woning kunnen ontwerpen en de bouw begeleiden, maar adviseert om wel een architect of bouwkundige in te schakelen. Dit omdat veel opdrachtgevers zich verkijken op de tijd en energie die gemoeid gaat met het overleg met aannemer, leveranciers, nutsbedrijven en de gemeente. Er is geen voorkeurslijst van de gemeente, wel wijst men op de mogelijkheid contact op te nemen met de BNA in Amsterdam (www.architectenweb.nl). Risico's rond bouwtempo, kosten en speculatie Er is inmiddels actief omgegaan met de constructie van zogenaamde achtervang door een projectontwikkelaar. Diverse kavels in strook 2 waarvoor onvoldoende belangstelling was van particulieren zijn aan een projectontwikkelaar aangeboden en in

18


ontwikkeling genomen. Het ontwikkelingsbedrijf is van plan deze methode te blijven toepassen bij de Zuidbuurt. Een andere methode van sturing rondom de risico's van bouwtempo is het temporiseren van de uitgifte van kavels. Zo tracht men in te spelen op ontwikkelingen in de markt. Om speculatie tegen te gaan koos men niet voor een antispeculatiebeding, maar voor een zogenaamde bewoningsplicht. Dit omdat men vooral het doorverkopen van kavels wenste tegen te gaan en zo de continuïteit in de voortgang van het particulier opdrachtgeverschap te bewaren. De kavel mag pas worden doorverkocht nadat de woning is opgeleverd en volgens de bestemming in gebruik is genomen (art. 13 en 14 van de Algemene Bepalingen). Dit betekent dat verkoop pas is toegestaan als de woning "bouwbesluit-gereed is", en één dag bewoond is. In dit verband zijn ook de regels rondom de termijn van aanvraag van bouwvergunning van belang, er is een hoge boeteclausule van € 10.000 per maand aan verbonden bij overschrijding. Betaalbaarheid Er zijn geen ambities rondom toegankelijkheid van de kavels voor lagere inkomensgroepen. IJburg als zodanig wordt ingezet op middeninkomens en hoger. Daar is de prijsstelling van de kavels in de Zuidbuurt op afgestemd. Opvallend is dat in vergelijking met het zogenaamde Rieteiland, een vrije kavel-project in de markt gezet door ontwikkelaars, in de Zuidbuurt kleinere kavels met bijbehorende lagere prijzen worden aangeboden. De grondprijs is marktconform, en exclusief de voor sommige kavels verplicht af te nemen paalfundering. Deze wordt kostendekkend in rekening gebracht. De gemeente Amsterdam biedt de grond in de Zuidbuurt van het Steigereiland in erfpacht aan. Dat betekent dat de gemeente de eigenaar van de grond blijft en dat de erfpachter het voortdurende gebruiksrecht verkrijgt. De halfjaarlijkse vergoeding die daar tegenover staat (de canon) is gebaseerd op de grondwaarde van de kavel. De vastgestelde grondwaarde van de nog beschikbare kavels in strook 2 in de Zuidbuurt varieert van ca. € 173.749,- tot ca. € 195.050,- inclusief BTW. Men kan ook kiezen voor een vaste canon van 10 of 20 jaar of de afkoop voor een periode van 50 jaar. De afkoopsom is dan gelijk aan de grondwaarde. De gemeente kiest er niet voor de betaalbaarheid te bevorderen door het verstrekken van directe - of indirect subsidie, behalve dan stimuleringsmaatregelen rondom duurzaam bouwen. Ook is er de mogelijkheid voor initiatiefnemers tot het afsluiten van een zogenaamde groene hypotheek. De gemeente zet wel informatieverstrekking als instrument in. De website geeft een overzicht van te verwachten kostenposten; niet zozeer de hoogte (m.u.v. de kavelprijzen) alswel het soort kosten waar men rekening mee dient te houden. Bijvoorbeeld t.a.v. de bouwkosten: "De kosten hangen sterk af van het ontwerp van de woning, de uitrusting van de woning (bijv. een luxe keuken of badkamer)". En t.a.v. de extra kosten: "Er zijn veel soorten bijkomende kosten zoals honorarium voor architect, constructeur en andere adviseurs, leges voor de bouwvergunning, aansluitkosten voor de nutsvoorzieningen, kosten van door de gemeente aangelegde paalfunderingen, kosten van sonderingen en een reserve voor onvoorziene uitgaven".

19


3.2

Amsterdam – ‘Borneo BO6 en BO7 (Scheepstimmermanstraat)’ Bronnen: § evaluatiestudie "Amsterdam Oostelijk Havengebied; Individuele grondkavels op Borneo. Een procesevaluatie (juli 1999 – RIGO)"; § onderzoeksrapportage "Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Nederland en West-Europa (juli 1999 - RIGO)".

vorm: individuele kaveluitgifte aantal - en type woningen: 60 geschakelde woningen overige functies: geen fase van ontwikkeling: realisatie 1999 Analyse proces Gemeentelijke organisatie De dienst Ruimtelijke Ordening kwam in 1994 met het idee een deel van Borneo vrij te geven aan particuliere opdrachtgevers. De politiek reageerde vanaf het begin positief. Zo zou eens kunnen worden geëxperimenteerd met het realiseren van een bouwproject zonder projectontwikkelaar. Alleen het grondbedrijf bood in het begin enige weerstand. Het vreesde dat zijn organisatie niet op een dergelijk project was ingericht en dat uitgifte van individuele grondkavels grotere risico's met zich mee zou brengen. Particulier opdrachtgeverschap betekent immers meerdere onderhandelingspartners, meerdere grondcontracten en meer onzekerheid. De politiek stond echter pal achter het voornemen. Betrokken gemeentelijke diensten zijn het Grondbedrijf, de dienst Ruimtelijke Ordening (dRO), de stedelijke Woningdienst en het Project Management Bureau. De afstemming

20


en coördinatie tussen deze partijen is in handen gelegd van een projectmanager (regiefunctie, intermediair). Naast deze projectmanager, die het management voerde over Borneo en Sporenburg als geheel, werd een specifieke projectleider aangesteld. De projectleider had de trekkersrol voor de zestig individuele grond kavels. Voor de kwaliteitsbewaking was een stedenbouwkundig begeleidingsteam (SBT) aangesteld, met als taak het beoordelen van de stedenbouwkundig samenhang en de esthetiek van de woningontwerpen. Het team bestond uit een afgevaardigden van dRO en de stedelijke Woningdienst en stond onder leidig van supervisor Adriaan Geuze. Dit SBT functioneerde als voorportaal voor de Welstand. Het SBT als kwaliteitsbewaker is door de meeste betrokkenen als positief en uitdagend ervaren. (-) De benodigde ambtelijke capaciteit is zwaar onderschat. Er is maar liefst een factor tien meer tijd besteed dan was begroot. Dit heeft overigens ook met rolopvatting te maken. Een SBT dat voor particuliere opdrachtgevers een uitgebreid pakket aan randvoorwaarden en richtlijnen stelt, heeft veel tijd nodig om de eigenbouwers te begeleiden. Helemaal wanneer het SBT de functie van de welstandscommissie vervult en naast het beoordelen van randvoorwaarden ook bepaalt of iets voldoende kwaliteit heeft of niet. Werving, selectie en kaveluitgifte De wervingscampagne werd door de gemeente Amsterdam in gang gezet door een advertentiecampagne in vijf landelijke kranten en een persbericht. Daarna volgde een brochure "Wonen in een huis naar eigen ontwerp", een internetsite en een voorlichtingsavond voor geïnteresseerden. Daarnaast werd er op een algemene startmanifestatie over de nieuwbouw op Borneo en Sporenburg aparte aandacht besteed aan de individuele kavels. Met name deze startmanifestatie en mond-tot-mond informatie hebben bijgedragen aan de bekendheid van het project. (-) Over de genoemde brochure is in de projectevaluatie veel gezegd. Het betreft een door het grondbedrijf uitgegeven boekje dat een professionele indruk van het project geeft. Het behandelt de gegevens van kavels, de wijze van uitgifte, de gemeentelijke bedoelingen met de kavels, een overzicht van kosten voor de kopers en een procedure overzicht. Ook bevat het boekje inschrijfformulier, een lijst met architecten, de grondprijzen, een model erfpacht-aanbieding en een tekening van de bebouwingsgrenzen. De doelgroep is echter zeer kritisch over de gemeentelijke informatie: het mengen van informatieve - en wervende tekst leidde tot veel onduidelijkheid. Ook bleken rekenvoorbeelden omtrent de bouwkosten onvolledig en te optimistisch. De inschrijvingsprocedure gaf de mogelijkheid in te schrijven op meerdere kavels. Het teveel aan inschrijvingen werd ondervangen door loting door een notaris, waarbij de hoogst genoteerde keuze op de lijst werd vergeven. Te late inschrijvingen werden op een reservelijst geplaatst. Toewijzingen werden definitief nadat de gemeente een bankgarantie van €4545,= (fl. 10.000,=) van de inschrijver had ontvangen. Een aantal onvoorziene effecten trad op. Ondanks de grote vraag bleven negen kavels (15%) over, met name vanwege meervoudige inschrijvingen (bijvoorbeeld beide partners of meerdere kavels). Terwijl de grond niet tegen marktprijzen werd uitgegeven (zie ook "thema betaalbaarheid") was geen anti-speculatiebeding opgenomen. Dit had als gevolg dat er werd gespeculeerd met de bouwkavels en dat een projectontwikkelaar beslag wist te leggen op negen kavels (door medewerkers van zijn bedrijf in te schrijven). De negen niet verkochte kavels werden namelijk door het grondbedrijf aan

21


deze ontwikkelaar aangeboden onder de verkoopvoorwaarde dat deze zich garant stelde voor de bouw van eventuele toekomstige open te vallen kavels. De ontwikkelaar moest de bouw overnemen inclusief reeds gemaakte plannen. Deze handelwijze bood het grondbedrijf aldus de mogelijkheid van risicoreductie (zie ook onder "risico's"). In de evaluatie is van deze handelwijze gezegd dat dit een negatieve invloed heeft gehad op de voortgang in tijd en op de uiteindelijke kwaliteit van het project. Organisatievorm particuliere bouwers Binnen een zeker raamwerk van randvoorwaarden en richtlijnen (m.n. stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE), zie "thema kwaliteit") is het project middels individueel particulier opdrachtgeverschap voltooid. Kenmerkend voor dit proces zijn de 'belangenvereniging Borneo 6+7', het houden van workshops en de aanstelling van een bouwcoördinator voor wat betreft de uitvoering. Workshops Voor BO6 en BO7 zijn diverse workshops gehouden over de woningontwerpen. Het stedenbouwkundig begeleidingsteam (SBT) wilde in een zo vroeg mogelijk stadium van het ontwerpproces de architecten kunnen corrigeren. Ook was er de mogelijkheid tot het krijgen van een overzicht van het totale gevelbeeld. Middels maquettes was onderlinge afstemming mogelijk. Onderwerpen van discussie waren onder meer de spanning tussen kwaliteit en budget en de diverse randvoorwaarden die waren gesteld in het stedenbouwkundig programma van eisen (bijvoorbeeld de maximale bebouwingshoogte). De reacties van betrokken partijen op het overleg waren in het algemeen positief. Wel botsten de verschillende doelstellingen van de opdrachtgevers en het SBT in de ontwerpfase. Na veel discussie koos slechts 50% van de eigenbouwers een architect van de gemeentelijke voorkeurslijst. Veel richtlijnen uit het SPvE werden niet opgevolgd. Belangenvereniging Borneo 6+7 Een aantal bewoners besloot tijdens workshops gezamenlijk een vereniging op te richten. Positieve punten waren dat een vereniging mogelijkheden biedt tot belangenbehartiging en dat een centraal aanspreekpunt ontstaat. Niet alle opdrachtgevers (uiteindelijk 50%) wilde deelnemen. Ten onrechte ging de gemeente de voorzitter van de vereniging steeds meer als een intermediair naar de leden toe zien. De gemeentelijke projectleider besefte bovendien dat er in de realisatiefase problemen op het logistieke vlak rezen (een opgesteld logistiek protocol kreeg geen doorwerking). Om beide problemen te verhelpen werd van gemeentewege een bouwcoördinator aangesteld. Tijdens workshops en i.o.m. de belangenvereniging is door de gemeente geprobeerd de particuliere opdrachtgevers te stimuleren samen te werken in de aanbesteding en in de realisatiefase. Deze pogingen zijn grotendeels mislukt, ondanks grote inspanningen van bewoners en gemeente: de ontwerpers hanteerden zeer uiteenlopende constructievormen (houtskeletbouw, gietbeton et cetera), de bouwmomenten verschilden aanzienlijk en de ontwikkelaar (die 9 kavels voor rekening nam) had zijn eigen aannemer als bouwer.

22


Ontwerpproces bouwplan(nen) Ondanks dat aan alle kopers was verzocht een van de veertig door gemeente voorgestelde architecten te kiezen, en goedkeuring aan het bouwplan was gekoppeld aan de gronduitgifte, kwamen sommige particuliere opdrachtgevers toch met andere architecten, met "beunhazen" of met catalogusbouw. Dit heeft voor enige strijd met de gemeente gezorgd. Het stedenbouwkundig begeleidingsteam (SBT) heeft niet alle beunhazen en catalogusbouwers kunnen weren. Sommige particuliere opdrachtgevers kwamen na elke afwijzing van het bouwplan weer met een nieuw ontwerp aan dat eigenlijk niet voldeed. Het SBT kon op een gegeven moment niet meer op grond van verschillen in smaak en kwaliteit van de ontwerper de bouwplannen blijven afkeuren. Evenals bij de gehaaste uitgifte van de kavels speelde ook hier tijdsdruk een grote rol. Eens in de zoveel weken werden bijeenkomsten georganiseerd waar particuliere opdrachtgevers, eventueel begeleid door een architect, hun ontwerp konden voorleggen aan het SBT. Tijdens deze workshops konden de mensen kennismaken met elkaar en bestond er de mogelijkheid ontwerpen of uitbouw proces op elkaar afstemmen. Van deze afstemming is zoals eerder gezegd echter weinig terechtgekomen. Zoals gezegd functioneerde het SBT als voorportaal voor de Welstand. Een positief oordeel werd door de Welstand overgenomen, waardoor het welstandstoezicht in de praktijk van het project als een formaliteit kan worden gezien. Bouwfase In de realisatiefase deed zich een aantal problemen voor. Ten eerste waren er logistieke problemen. De gemeente had tevergeefs geprobeerd een logistiek protocol bij de bouwers geaccepteerd te krijgen. Dit lukte echter niet. Ook de bouwcoördinator die was aangesteld om als smeerolie tussen de partijen te fungeren kon de logistieke problemen niet verhelpen. Overigens was er wel enige spontane samenwerking tussen bouwbedrijven om bouwlogistieke problemen op te lossen. Ten tweede waren er geen afspraken gemaakt over maatregelen (sancties) bij het in gebreke blijven van bouwers. Er was geen mogelijkheid particulier opdrachtgevers te dwingen een woning voor bepaalde datum op te leveren. Er bleven kavels onbebouwd, waardoor scheidende muren (tussen twee woningen) maanden als buitenmuur moesten dienen. Overigens was een late goedkeuring van ontwerpen vaak debet aan de vertraagde bouw van sommige woningen. Een derde belangrijke blokkade was het in gebreke blijven van de nutsbedrijven. Aangezien de woningen op verschillende data werden opgeleverd, moest het mogelijk zijn de woningen aan te sluiten wanneer ze bewoond werden. Het bleek echter onmogelijk ieder huis dat bewoond werd apart aan te sluiten. Een simpele oplossing als een afsluiter in van tevoren gemaakte aftakkingen werd door de ENW genegeerd. Dit betekende dat de toegangswegen weer open moesten om het systeem aan te passen. De nutsbedrijven hielden zich vervolgens niet aan de afspraak een en ander te verhelpen, hetgeen tot nog grotere problemen leidde. Door de vertraging liepen de extra kosten voor de bouwers hoog op en lopen inmiddels rechtszaken. Monitoring D.m.v. de evaluatiestudie "Amsterdam Oostelijk Havengebied; Individuele grondkavels op Borneo. Een procesevaluatie", in juli 1999 afgeleverd door (extern) adviesbureau RIGO, zijn de voorbereidingsfase (idee tot en met gronduitgifte), de ontwerpfase, de realisatiefase (bouwrijp maken en de bouw) en het uiteindelijke resultaat in beeld gebracht.

23


Analyse inhoudelijke aspecten Lokatiekeuze Gekozen is voor een locatie met bijzondere kwaliteiten, met de potentie een zeer hoogwaardig woongebied te worden. Het gaat dan om aspecten als centrale ligging, de goede bereikbaarheid en de aanwezigheid van water. In eerste instantie zocht de gemeente een plaats voor het plangebied waar mogelijke problemen eenvoudig te isoleren waren en zich goed zouden laten bijsturen. (-) Later bleek echter dat de betreffende lokatiekeuze weinig doordacht was voor wat betreft mogelijke problemen in de realisatiefase. Met name de smalle kavelvorm, omgeven door water, droeg bij aan de ondervonden bouwlogistieke problemen. Kwalitatieve randvoorwaarden Als toetsingskader fungeerde het bouwbesluit, bestemmingsplan en welstand. Naast de voor Amsterdam geldende Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw Amsterdam 1995 was een stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) van toepassing. De algemene kwaliteitsbewaking was in handen van het stedenbouwkundig begeleidingsteam, dat werkte met het SPvE. Een van de belangrijkste in het programma uitgesproken doelen was het realiseren van een straatbeeld dat continuïteit en afwisseling in zich verenigde. Randvoorwaarden binnen het SPvE waren onder andere gesteld rondom bouwhoogte, verdiepingshoogte onderste bouwlaag, rooilijnen, gevels, materiaalkeuze, rioolstelsel, individuele warmte levering en een voorkeurslijst t.b.v. architectenselectie. Evaluatieresultaten Hoewel het resultaat voor bijna alle partijen anders was dan men zich aanvankelijk had voorgesteld, zijn de betrokkenen over het algemeen positief over het eindresultaat. Het stedenbouwkundig begeleidingsteam en de betrokken architecten spreken van een geslaagd project met een hoge architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit. Ook de particuliere opdrachtgevers zijn tevreden met het resultaat. De prijs/kwaliteitsverhouding is goed. Vergeleken met de woningen die in Amsterdam op de markt komen, zijn de eigenbouw-woningen op Borneo groot, de lokatie uniek, en sluit de vormgeving van woningen aan bij de wens van de kopers. De toekomstwaarde is hoog. Kanttekeningen zijn geplaatst bij het onvoldoende naleven van richtlijnen die het stedenbouwkundig programma van eisen waren opgenomen, bijvoorbeeld kleurgebruik en maximum bouwhoogte. Ook hadden opdrachtgevers graag inspraak gehad bij de inrichting en bestemming van de woonomgeving. Aan de andere kant beperken gedetailleerde randvoorwaarden, zoals minimale vloerhoogte, materiaalgebruik en energieleverantie, de ontwerpers in hun mogelijkheden en laten weinig ruimte voor bijzondere oplossingen. Richtlijnen bleken niet afdwingbaar. Ze kunnen wel worden gekoppeld aan gronduitgifte. Het SBT als kwaliteitsbewaker is door de meeste betrokkenen als positief en uitdagend ervaren. Het bouwbesluit bood niet altijd voldoende ruimte voor bijzondere ontwerpen. Risico's rond bouwtempo, kosten en speculatie Een negental niet verkochte kavels werd door het grondbedrijf aan een projectontwikkelaar aangeboden onder de verkoopvoorwaarde dat deze zich garant stelde voor de ontwikkeling van eventueel in de toekomst open te vallen kavels. De

24


ontwikkelaar moest de bouw overnemen inclusief reeds gemaakte plannen. Deze handelwijze bood het grondbedrijf aldus de mogelijkheid van risicoreductie. (-) In de projectevaluatie is aangegeven dat er onvoldoende alternatieven zijn overwogen voor de inbreng van de projectontwikkelaar, en dat de andere manieren zijn om risico's van vrijvallende kavels te dekken. In een ander eigen bouwproject (Frederik Hendrikplantsoen, Amsterdam) heeft bijvoorbeeld een coöperatie de achtervang verzorgd. Ook was een aanvullende selectieprocedure mogelijk geweest. Terwijl de grond niet geheel tegen marktprijzen werd uitgegeven, was er geen antispeculatiebeding in de regelgeving opgenomen. Het projectmanagementbureau van de gemeente zag namelijk allerlei praktische - en juridische bezwaren. De uiteindelijke marktwaarde van de woningen is zeer hoog. De speculatie heeft hierdoor reeds bij de loting z'n intrede gedaan: er zijn vele kavels vroegtijdig van eigenaar verwisselt, daar zijn vele honderdduizenden guldens mee verdient. Betaalbaarheid De prijs-kwaliteitsverhouding van de woningen is zeer goed. Vergeleken met de woningen die in Amsterdam op de markt komen zijn ze groot, de locatie is uniek, de vormgeving sluit aan bij de wens van de kopers. De kostprijs voor deze wijze van bouwen in binnenstedelijk gebied is hoog, maar is slechts gedeeltelijk te wijten aan de extra werkzaamheden en problemen die particulier opdrachtgeverschap met zich meebrengt. Het betreft hier de bovenkant van de markt: grote luxe huizen, waarbij de opdrachtgevers bewust dure keuzes maken. (-) Er waren maar weinig architecten in staat de woning binnen het afgesproken budget te ontwerpen: er werd bij het begroten te weinig rekening gehouden met locatiespecifieke kenmerken en ook het ontwerpproces binnen de gemeentelijke randvoorwaarden (SPvE) leidden vaak tot hogere kosten. Amsterdam heeft de grond zoals gezegd niet geheel tegen marktprijzen uitgegeven. De kosten voor aanleg van een benodigde walkade en een gezamenlijke fundering zijn niet volledig aan de kopers doorberekend: er werd met het oog op het experimentele karakter een wat lagere grondprijs gevraagd. Overigens is de grond in voortdurende erfpacht uitgegeven.

25


3.3

Rotterdam – ‘Noordeinde’ Bronnen: § interview dhr. Marcel Kastein (Stichting De Regie, betrokken namens gemeente Rotterdam) op donderdag 3 juli 2003; § evaluatiestudie "'Experiment bouwen in eigen beheer , Noordeinde en Theater, evaluatie, voorbereiding en verloop' (De Regie/Steunpunt Wonen, maart 1999).

vorm: collectief opdrachtgeverschap, kopersvereniging aantal - en type woningen: 13 stadswoningen, 2 appartementen overige functies: bedrijfsruimte fase van ontwikkeling: realisatie 1999 Analyse proces Gemeentelijke organisatie Organisatievorm Het project Noordeinde werd gekenmerkt door de betrokkenheid van externe partijen, optredend namens de gemeente Rotterdam in een soort procesrol. Het ging om stichting De Regie uit Amsterdam als procesmanager, maar ook als inhoudelijk deskundige met kennis en ervaring op juridisch, technisch en financieel terrein en om Steunpunt Wonen Rotterdam als projectondersteuner met veel (plaatselijke) kennis van bewonersondersteuning, o.m. fungerend als centraal aanspreekpunt voor bewoners. De volgende gemeentelijke onderdelen waren betrokken: § Projectbureau Investeringsimpuls Ongedeelde Stad, tijdelijk ingesteld om de leefbaarheid in de stad te bevorderen. Dit projectbureau fungeerde als opdrachtgever en budgethouder t.a.v een zestal Rotterdamse zelfbouwexperimenten, waaronder Noordeinde. Kenmerkend voor haar rol was het checken tijdens planproces van vooraf gestelde ambities en afspraken (+). § Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) toetste plan van aanpak en haalbaarheidsonderzoek als voorwaarde voor de voorreservering van de grond. Opvallend was dat goedkeuring van het plan van aanpak door het OBR met vier maanden werd vertraagd, onder meer door miscommunicatie tussen gemeente Rotterdam en deelgemeente Kralingen (-).

26


De dienst Stedebouw en Volkshuisvesting (dS+V) was beleidsmatig betrokken en gaf o.m. opdracht tot evaluatie van "bouwen in eigen beheer". § Gemeentelijke lijnafdelingen verzorgden de behandeling van de bouwvergunning en een subsidieaanvraag ten behoeve van DUBO-maatregelen. (-) Rondom de betrokkenheid van de deelgemeente Kralingen-Crooswijk speelde het specifieke probleem van een soort competentiestrijd met de (centrale) gemeente Rotterdam, en dan met name met het ontwikkelingsbedrijf. Kernpunt was dat de deelgemeente van mening was dat het OBR een te dikke vinger in de pap heeft in locatieontwikkelingen binnen de deelgemeente. De les die hier uit te leren valt is dat in de beginfase, bij de locatiekeuze alle partijen betrokken dienen te zijn om een zeker commitment te laten ontstaan. §

Capaciteitsbeslag (+) Het gemeentelijk capaciteitsbeslag bij het planproces werd sterk beperkt door het inschakelen van externe procesbegeleiding en -deskundigheid. In de beleids- en planvoorbereiding is daardoor veel tijd gewonnen, terwijl de verdere planafhandeling vergelijkbaar was met een regulier bouwplan. Interne communicatie (+) De interne communicatie werd versterkt door het aanwijzen van een medewerker van de gemeente (uit het organisatieonderdeel Projectbureau Investeringsimpuls Ongedeelde Stad) als centraal aanspreekpunt, in een coördinerende rol. Deze persoon stond veel in contact met betrokken ambtelijke afdelingen en verzorgde bijvoorbeeld ook uitnodigingen voor intern overleg. Aandachtspunt was namelijk de zware betrokkenheid van externe bureaus, wat op zich een risico voor de interne gemeentelijke communicatie zou kunnen zijn. Dit is een belangrijke leermoment: de aanwezigheid van een gemeentelijk coördinator particulier opdrachtgeverschap (meestal iemand uit de beleidshoek) als aanspreekpunt, zowel intern als extern. Communicatie naar politiek (+) Om bestuurlijk draagvlak te krijgen werd door de externe adviseur (De Regie) in een vroeg stadium een presentatie verzorgt in de gemeenteraad. Het bestuurlijk besluit wat daarop volgde, en waarin een zestal lokaties werd aangewezen om door bewoners ontwikkeld worden, werd de basis voor de planontwikkeling. De betrokken wethouder toonde zich vanuit dit algemene besluit betrokken bij Noordeinde. Werving, selectie en kaveluitgifte Werving Nadat de locatie vaststond zijn door Steunpunt Wonen Rotterdam en stichting De Regie namens de gemeente Rotterdam de volgende voorbereidingen gestart: het selecteren van een architect, het laten verrichten van een haalbaarheidsonderzoek door deze architect, het in overleg met alle betrokken partijen opstellen van concreet plan van aanpak en het werven, selecteren en inwerken van de kandidaten die gezamenlijk de opdrachtgeverrol op zich wilden nemen. Opvallend is dat een deel van het planproces dus al was doorlopen voordat de bewoners(groep) betrokken werd. De feitelijke werving en selectie werd georganiseerd door bureau De Regie, namens de gemeente Rotterdam. In een lokaal verspreid huis-aan-huis-blad werd de mogelijkheid

27


tot inschrijving en tot het bijwonen van een informatieavond aangekondigd. Een flyer over planproces en randvoorwaarden was beschikbaar. Bewoners uit het bodemsaneringgebied Kralingen-West en bewoners die al eerder interesse hadden getoond werden apart per brief geattendeerd op de mogelijkheden. Vanaf de datum van de informatieavond was het voor kandidaten mogelijk zich in te schrijven. Op de voorlichtingsavond waren ongeveer 70 mensen aanwezig. (+) Het aantal belangstellenden voor deelname aan de te formeren trekkersgroep was (te) groot. (+) Van meet af aan volstrekte duidelijkheid verschaffen over proces en alle (rand)voorwaarden zoals prijscategorie, minimum - en maximum aantal woningen, kaveloppervlakte etc. draagt bij aan het uiteindelijke succes van het project. (+) Een advertentie op de gemeentepagina leverde een groot aantal belangstellenden op. In een later stadium zijn kleine advertenties in regionale en landelijke dagbladen redelijk effectief. Ook het uitzetten van brochures op publieksplekken levert geïnteresseerde kandidaten. Ook allochtonen zijn geïnteresseerd, maar reageren in het algemeen wat later. Dit vraagt om extra aandacht voor het gebruik van netwerken in diverse wijken. (-) Het bleek dat geïnteresseerden vooraf uitgebreide mondelinge informatie vroegen. Dit heeft voor de administratie (veel) meer tijd gevergd dan van tevoren was ingepland. (+/?) Bij de werving voor Noordeinde lag de nadruk op het bieden van doorstromingsmogelijkheden van huishoudens met wat hoger inkomen binnen de wijk. Gerichte werving in een specifiek gebied rond de locatie (hier de deelgemeente) leverde de meeste inschrijvingen uit dat gebied op. Niet duidelijk is of de doelstelling ook voor wat betreft het inkomensniveau is gehaald, daarvoor is onvoldoende geregistreerd (zie ook onder 'monitoring'). Selectie Uit de eerste groep van kandidaten (die een reële kans op toewijzing van woning had) werd op basis van vrijwilligheid een trekkersgroep gevormd. Na verloop van tijd zou deze groep het bestuur vormen van nog op te richten de vereniging of stichting. (+) Het uiteindelijk aantal inschrijvingen was 62, waarvan iets minder dan de helft uit de wijk Kralingen-Crooswijk. Voor het bepalen van de volgorde van woningtoewijzing gold het principe wie het eerst komt wie het eerst maalt: op volgorde van binnenkomst van inschrijving. In gevallen van inschrijving op dezelfde dag vond loting plaats. Kaveluitgifte (+) Reservering van het perceel door de gemeente Rotterdam vond plaats voor de kopersgroep, maar de feitelijke uitgifte door OBR was aan de betrokken aannemer. Deze leverde de grond door aan de individuele kopers (deze methodiek heet ook wel de ABC-formule). Organisatievorm particuliere bouwers organisatievorm opdrachtgeverschap Over de organisatie van het opdrachtgeverschap is door de gemeente de randvoorwaarde gesteld dat de toekomstige kopersgroep een stichting of een vereniging zou moeten oprichten. Deze "rechtspersoon" ontwikkelt dan de lokatie zonder winstoogmerk en treedt op als vertegenwoordiging namens de groep. De

28


rechtspersoon maakt samenwerkingsafspraken met het OBR en met de corporatie die als achtervang optreedt. Dit resulteerde in de oprichting van Kopersvereniging "Het Paleis". Zoals al eerder is aangegeven is bij de verkoop het opdrachtgeverschap de kopersvereniging bij de kavelverkoop formeel overdragen aan een bij het GIW aangesloten aannemer. Deze sloot vervolgens reguliere, individuele koopaannemingsovereenkomsten met de kopers. Op basis daarvan kunnen de kopers op de gebruikelijke wijze een hypotheek afsluiten. De vertegenwoordiging van de kopersgroep draagt gedurende de eerste zes maanden na de start van de bouw het afzetrisico. Daarna draagt zij dit over aan de aannemer. Directievoering, toezicht en beheer van de bijkomende kosten blijft voorbehouden aan de kopersgroep zelf. Hoewel formeel opdrachtgever is de aannemer daarmee in feite alleen bouwer. Ten aanzien van het beheer is voorgesteld dat ook voor de grondgebonden woningen een vereniging van eigenaars wordt opgericht. Het is dhr. Kastein niet bekend hoe dit verder is verlopen. (+) De kopersvereniging Het Paleis is energiek en voortvarend te werk gegaan. Ondanks moeilijke beslissingen over het woningontwerp, zowel collectief als individueel, is de planning niet uitgelopen. Dit uitgezonderd een vertraging van vier maanden bij het gemeentelijk OBR (betrof de goedkeuring van een plan van aanpak). (+) Een complex van factoren bepaald het succes van bouwen in eigen beheer. Naast ligging, prijs-kwaliteitverhouding en woningtype spelen enthousiasme van de groep en de professionals een belangrijke rol. Een kopersgroep met veel afvallers en nieuwkomers leidt tot een moeizaam planproces. Kopersbegeleiding In het begin van het planproces heeft de kopersgroep als het ware een cursus PO in 8 bijeenkomsten gekregen, verzorgt door De Regie. Gedurende een aantal werkbijeenkomsten kwamen allerlei facetten aan de orde, toegespitst op het bouwproces van Noordeinde. Zo kwam bijvoorbeeld het contracteren van de architect aan de orde. In een later stadium, toen de uiteindelijke kopersgroep geformeerd was, kwam een zuivere vorm van kopersbegeleiding tot stand. Betrokken als adviseur van de kopersvereniging was Bureau Bouwen in eigen beheer (BIEB). (+) Het voorbereiden van de potentiële kopers voor bouwen in eigen beheer, waardoor zijzelf het opdrachtgeverschap kunnen vervullen, kost ±2 maanden, en dient van tevoren te worden ingecalculeerd. Een normale planning van het echte planproces is dan goed haalbaar. Deskundig advies, zowel juridisch, financieel als bouwtechnisch, en daarnaast proceskennis is bij de aanpak van een dergelijk project noodzakelijk gebleken. Ontwerpproces bouwplan(nen) Begeleiding ontwerpproces Kenmerkend voor het ontwerpproces is de relatieve 'afwezigheid' van de gemeente Rotterdam. Zo is er geen planteam met vertegenwoordigers van de gemeente geformeerd bij Noordeinde, maar zijn de woningen in gezamenlijkheid door architectenbureau, bewonersgroep en kopersadviseur ontworpen. Dit vanuit een door

29


het architectenbureau voorgelegd principe-ontwerp. Wel was door de gemeente de randvoorwaarde gesteld dat de groep professionele begeleiding inhuurde voordat een opdracht aan de architect wordt verstrekt voor een voorlopig ontwerp. Dit was het eerdergenoemde bureau BIEB. In opdracht van De Regie kreeg architectenbureau Akropolis in de beginfase van het planproces de opdracht een haalbaarheidsonderzoek te verrichten. Daar onder werd verstaan: § een inventarisatie van randvoorwaarden, juridisch kader, subsidiemogelijkheden en grondprijzen; § een differentiatievoorstel voor wat betreft varianten in woningtypes, indeling, oppervlaktes, beukmaten, ontsluitingsprincipes et cetera; § een kostenopzet in de vorm van elementensplitsing en kubieke meter-prijzen ten behoeve van een onderlinge vergelijkingen van varianten. Op (twee)wekelijkse vergaderingen van de trekkersgroep (meestal waren hier bijna alle potentiële kopers bij aanwezig) en op de ledenvergaderingen van Het Paleis kwamen de woningontwerpen aan de orde. Een eerste belangrijke keuze was om de kavelbreedte (en -diepte) te kiezen en het daaruit voortvloeiende aantal te realiseren woningen. De kopersvoorkeur ging uit naar de realisering van zo groot mogelijke woning. In een later stadium van het ontwerpproces gingen individuele kopers met de architect om de tafel om keuzes te maken over de individuele woningen. (+) De gemeente Rotterdam was tijdens het ontwerpproces duidelijk "op afstand". Dit heeft in de ogen van dhr. Kastein alleen maar voordelen gehad: in de zin van doorlooptijd, invloed van bewoners, en eindresultaat. (+) Omdat de kopers enthousiast waren voor locatie en het woningtype waren zij bereid te investeren in woninggrootte, afwerkingniveau en DUBO-maatregelen. (+/-) kopers moeten de mogelijkheid hebben om zelf een architect kiezen. Deze conclusie heeft geen betrekking op de kwaliteit en inzet van de architect die betrokken was bij Noordeinde, maar is meer een principekwestie. Bij Noordeinde was de architect eerder bij het planproces betrokken dan de bewonersgroep. Toetsing Er heeft geen tussentijdse toetsing van het plan plaatsgevonden door de gemeente Rotterdam. In de fase van de bouwvergunning is de reguliere procedure gevolgd, van welstand tot collegebesluit. Bouwfase Akropolis Architecten Rotterdam deed de directievoering, aannemer was 'MUWI bouw'. De heer Kastein kan geen specifieke aandachtspunten benoemen gedurende de bouw die relevant zijn. Monitoring Wijze van evalueren proces en resultaat In opdracht van de beleidsdirectie dS+V van de gemeente Rotterdam is het bouwproject Noordeinde geëvalueerd. De evaluatiestudie is getiteld 'Experiment bouwen in eigen beheer , Noordeinde en Theater, evaluatie, voorbereiding en verloop'.

30


Het is niet zo dat er van tevoren meetbare doelstellingen zijn aangegeven. Diverse "leermomenten" zijn gedefinieerd. Noot: het is opvallend dat het bureau dat de genoemde evaluatie heeft uitgevoerd ook zelf betrokken was als procesbegeleider. (-) Voor de statistiek zou bij inschrijving van belangstellenden meer informatie moeten worden vastgelegd om een beter beeld te krijgen van de groepen die reageren (geboorteplaats, gezinssamenstelling, inkomen, kenmerken huidige woning et cetera). Dat is bij Noordeinde onvoldoende gebeurd. Kennisbehoud binnen de gemeente (-) Met het vertrek van een direct betrokken gemeentelijk medewerker (werkzaam bij het Projectbureau Investeringsimpuls Ongedeelde Stad) is veel specifieke kennis verdwenen. Wel is in het genoemde evaluatierapport veel kennis vastgelegd. Analyse inhoudelijke aspecten Lokatiekeuze In 1997 werd door de gemeente Rotterdam zestal locaties in stadsvernieuwingsgebieden aangewezen, waaronder de locatie Noordeinde in Kralingen, waarop bewoners hun woningen collectief in eigen beheer konden ontwikkelen. (+) Noordeinde bleek een aantrekkelijke locatie Voor een aantal geïnteresseerden bleek de locatie zelfs een doorslaggevende factor zijn voor wat betreft hun belangstelling voor het project. Voor deze minderheid ging de locatie boven het fenomeen "bouwen in eigen beheer". (-) Inherent aan de locatiekeuze was het feit dat de kavel maar weinig mogelijkheden bood in de sfeer van het ontwerp. Door de maatvoering, in combinatie met stedenbouwkundige randvoorwaarden, was het aantal keuzemogelijkheden qua ontwerp beperkt. De bewonersgroep liep er tijdens het verkennen van allerlei woningvarianten tegenaan te weinig oplossingsrichtingen te hebben. Dit is voor een deel opgelost door halverwege het planproces de kavel qua diepte te vergroten. Kwalitatieve randvoorwaarden Ambities En waren geen bijzondere ambities op het gebied van architectuur, maar eerder op het gebied van de volkshuisvesting. Het was onder meer de bedoeling om het aantal koopwoningen in Rotterdam te vergroten en meer variatie in het woningaanbod mogelijk te maken. Er was een helder stedenbouwkundig kader. Mate van sturing; ingezette instrumenten Met name in de beginfase van het planproces zijn door de gemeente Rotterdam enige toetsmomenten gehanteerd: het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) toetste een plan van aanpak en een haalbaarheidsonderzoek als voorwaarde voor de voorreservering van de grond.

31


Qua vormgeving zijn geen extra eisen gesteld die boven het bouwbesluit uitkomen. De stedenbouwkundige randvoorwaarden lagen vanaf het begin vast. Eisen op het gebied van duurzaam bouwen waren niet dwingend opgelegd. Bijzonder is wel dat een overkoepelende bewonersvereniging een dringend beroep op de kopersgroep deed om een aantal maatregelen op het gebied van DUBO mee te nemen. Dit is in grote lijnen ook gebeurd. Ook is het instrument van subsidieverstrekking ingezet: en zijn door de gemeente subsidies verstrekt om DUBO-maatregelen te stimuleren Toetsing en handhaving Ten aanzien van een bouwplan is de normale procedure van welstand en bouwvergunning gevolgd. Verwachtingen versus realisatie Het definitief ontwerp bestond uit een typologie van een standaardwoning en uit individuele plattegronden. Het standaardconcept was het resultaat van het ontwerpproces van de gezamenlijke bewonersgroep. Individuele opties binnen de nadien toegewezen woningen zijn onder andere de plaats van de trappen en het toilet, uitbreiding van de bovenverdieping, terras op de bovenverdieping, terrasdeuren, zonneboiler, badkamer en keuken (grootte, inrichting). Ook zijn er veel DUBO-opties toegepast (+). (+) De uiteindelijke kwaliteit van het bouwplan, in combinatie met de relatieve terughoudende opstelling van de gemeente, leidde tot een verdergaande open houding van de gemeente Rotterdam ten aanzien van particulier opdrachtgeverschap. De architectuur en stedenbouwkundige inpassing worden over het algemeen gewaardeerd. Zo ontving Noordeinde de publieksprijs van de Architectuurprijsvraag Rotterdam 2000. (+/-) Bouwen in eigen beheer leidde hier, binnen stringente stedenbouwkundige randvoorwaarden, niet per definitie tot spectaculair verschillende woningtypen. Wel is er veel variatie in plattegrond en uitrusting. De mogelijkheden van maatwerk werden gewaardeerd en volop gebruikt. (-) De tijdens het ontwerpproces onderzochte mogelijkheden om wonen en werken in de woningen te combineren zijn uiteindelijk door geen van de kopers toegepast. (-) Zoals reeds gezegd bij het onderwerp locatiekeuze gaf de combinatie van eigenschappen van de kavel en het strakke stedenbouwkundige kader behoorlijke beperkingen in de vrijheid van ontwerp. Enerzijds een gegeven, anderzijds een mogelijke beperking voor wat betreft het eindresultaat. Risico's rond bouwtempo, kosten en speculatie Aan het afdekken van planvoorbereidings- en afzetrisico's is specifiek aandacht besteed. Niet van iedere groep particulieren kan worden verwacht dat zij alle planvoorbereidingskosten risicodragend kunnen voorfinancieren. Deze kosten bedragen al gauw € 4500,= per woning. Als voor sommige woningen tijdens de planvoorbereidingsfase geen kandidaten beschikbaar zijn, moeten de kosten worden omgeslagen over de overige deelnemers. Om de planvoorbereidingskosten te spreiden is de volgende oplossing voorgesteld: § bij toetreding als deelnemer betalen de kandidaten een entreebedrag van ruim €225. Dit voorkomt tegelijkertijd dat te vrijblijvend wordt deelgenomen; § de gemeente Rotterdam is verzocht af te zien van de grondreserveringsvergoeding;

32


§ §

§

de corporatie Woongoed Rotterdam, die als achtervang optreedt, is verzocht de leges in verband met de bouwaanvraag aan de rechtspersoon voor te financieren; met de architect en de kopersbegeleider (bureau BIEB) is een afwijkende termijnbetalingsregeling overeengekomen om de planvoorbereidingskosten te beperken; de deelnemers betalen gefaseerd de resterende planvoorbereidingskosten aan de rechtspersoon. Deze worden geschat tussen € 2500,= en € 2950,=.

De corporatie Woongoed Rotterdam trad zoals gezegd als achtervang op. Kern van de samenwerkingsafspraken tussen gemeente (OBR), de bewonersgroep, en de corporatie was dat de corporatie de ontwikkeling van het project naar de gemeente toe garandeerde als de kopersgroep daartoe niet in staat bleek. Zolang de kopers het project ontwikkelen, is de rol van de corporatie in principe alleen toetsend en niet sturend. Als tijdens de planvoorbereiding blijkt dat niet voor iedere woning een kandidaat beschikbaar is dekt de corporatie de planvoorbereidingskosten af. Als echter voor meer dan de helft van woningen geen kandidaten beschikbaar is, zal de corporatie het opdrachtgeverschap overnemen. (+) Planvoorbereidings -en afzetrisico's traden in het geval van Noordeinde niet op. De achtervangconstructie is niet benut, al snel bleek dat de zeer veel belangstelling was voor het project. De eerdergenoemde risico's werden als zeer laag ingeschat, de corporatie speelde daarom in het geheel geen actieve rol. (-) Na de oplevering is zeker in een geval met een woning gespeculeerd: deze werd nog voor bewoning met een flinke winst verkocht. Er was in de verkoopvoorwaarden geen antispeculatiebeding opgenomen; de gemeente Rotterdam had dit wel overwogen, maar vond het op dat moment niet nodig. Betaalbaarheid Ambities en sturing De aanvankelijke gemeentelijke ambitie was het realiseren van goedkope - en middeldure koopwoningen. Hieraan is sturing gegeven door het versterken van de professionaliteit van de opdrachtgever en het vooraf duidelijk in kaart brengen van grondkosten en overige kosten. Er zijn geen specifieke subsidies verstrekt (behalve ten aanzien van DUBO), en er is een gewone marktconforme grondprijs gerekend. Verwachtingen versus realisatie (+) De uiteindelijke VON-prijzen bedroegen € 120.400,= (fl. 265.000) - tot € 147.700,= (fl.325.000,=). Dit betekent dat verwachtingen ten aanzien van middeldure koopwoningen is waargemaakt. Ten opzichte van het oorspronkelijke haalbaarheidsonderzoek is wel de gemiddelde vrij-op-naam prijs hoger uitgevallen. De verklaring van het prijsverschil zit in elk geval in de volgende aspecten: § toename van de inhoud van de woning (koperswens) Het is bijna een algemeen gegeven bij particulier opdrachtgeverschap dat mensen tijdens de planontwikkeling het programma van eisen tussentijds omhoog bijstellen en kiezen voor meer opties. Dit is uiteraard een belangrijke reden voor prijsverschillen; § milieumaatregelen die niet in het haalbaarheidsonderzoek waren meegenomen; § de grondkosten die meestegen met de bouwkosten; § prijsstijgingen door een beperkte uitloop van de planning en § een zekere onbetrouwbaarheid van kostenramingen in het haalbaarheidsonderzoek.

33


3.4

Rotterdam – ‘Terbregse.nl’ Bron: interview dhr. Henk Vlemmix, buro Bouwen In Eigen Beheer, op donderdag 31 augustus 2003.

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 41 woningen, 4 woningtypen, m.n. rijwoningen overige functies: logeer- en vergaderaccomodatie, gezamenlijke fietsenstallingen en parkeerplaats fase van ontwikkeling: realisatie 2002

Analyse proces Gemeentelijke organisatie De gemeentelijke betrokkenheid, die wordt gekenmerkt door grote terughoudendheid, uitte zich met name in de volgende aspecten: § vaststellen van het beleidsmatig kader (particulier opdrachtgeverschap, ruimtelijke ordening, stedenbouwkundige randvoorwaarden); § vertegenwoordiging in een planteam; § afgeven van de bouwvergunning. Kader was het gemeentelijk initiatievenbeleid, waarbinnen bijvoorbeeld ook project Noordeinde werd gerealiseerd. De landelijke stichting De Regie en Steunpunt Wonen hebben binnen dat kader in eerste instantie het voorstel uitgewerkt tot ontwikkeling van de 41 woningen. Een centrale positie werd ook ingenomen door het betrokken architectenbureau, dat in de beginfase een uitgebreid haalbaarheidsonderzoek uitvoerde en later uiteraard een belangrijke rol in het ontwerpproces speelde. Er functioneerde een planteam, met daarin vertegenwoordigers van de gemeente Rotterdam, de betrokken ontwikkelaar en de architect en adviesbureau BIEB. Centrale taak van dit planteam was het bewaken van het proces. (-) Opvallend was dat er erg veel wisselingen waren in de gemeentelijke vertegenwoordiging. (+) Alle betrokkenen rondom Terbregse.nl zijn erin geslaagd de voorgenomen strakke planning vasthouden. (+) Dit heeft, in combinatie met de betrokkenheid van een extern adviseur en een architecte die zich intensief met het proces heeft bemoeit, bijgedragen aan het succes van het bouwproject.

34


Politieke betrokkenheid beperkte zich feitelijk tot het leggen van de eerste steen. Dit kan in positieve zin worden opgevat, er waren tijdens het totale proces nauwelijks kritische momenten waarbij bijvoorbeeld de bemoeienis van een wethouder nodig was. Werving, selectie en kaveluitgifte Bijzonder in het geval van Terbregse.nl was dat de grond in eigendom was van een projectontwikkelaar. Deze kwam in overleg met de gemeente op de gedachte de (rest)locatie uit te geven voor particuliere bouw. Stichting De Regie en Steunpunt Wonen hebben vervolgens het planproces ingezet. Publicaties in landelijke kranten en het Rotterdams Dagblad leidden uiteindelijk tot aanmelding van ca. 75 gegadigden. Na loting vormden ruim 40 initiatiefnemers een bewonersvereniging. Veel voorwerk werd gedaan door het betrokken architectenbureau, met name gefocust op een haalbaarheidsstudie voor ruim 40 middeldure koopwoningen. Vervolgens is het initiatief overgegaan op de bewonersgroep en hun adviseur. Uiteindelijk sloot de ontwikkelaar met de bewonersgroep een 'reserveringsovereenkomst' ten behoeve van de grondafname. Organisatievorm particuliere bouwers Bewonersvereniging "Terbregse.nl" fungeert als intermediair tussen enerzijds het architectenbureau en anderzijds de aangesloten leden. (+) Door de goede onderlinge verstandhouding is ondertussen uitstekende communicatie en samenwerking tot stand gekomen, waarbij kleine en grote problemen in alle openheid worden besproken. Een bijna maandelijks verschijnende nieuwsbrief wordt aan de leden toegezonden met de laatste gegevens over de bouw. In juridische zin betreft het een 'kopersvereniging', waarbij alle rechten en plichten statutair zijn vastgelegd. Daarmee was Terbregse.nl een formeel contractpersoon naar diverse professionele partijen. De website Terbregse.nl speelt een rol in de onderlinge communicatie van bewonersgroep. In de sfeer van kopersbegeleiding was enerzijds het betrokken architectenbureau actief; na een informatieavond eind 1999 organiseerde Hulshof architecten bijvoorbeeld excursies en workshops voor de kopersgroep. Anderzijds was men voorzien van een eigen adviseur, adviesbureau BIEB (bouwen in eigen beheer). Ontwerpproces bouwplan(nen) Het gehele ontwerpproces heeft ca. 15 maanden geduurd en wordt gekenmerkt door intensieve samenwerking tussen het architectenbureau en de initiatiefgroep. Na de informatieavond volgde inventarisatie van de koperswensen en ontwikkeling van de ontwerpmethode middels zogenaamde bouwdooselementen. Er vonden diverse workshops plaats waarbij de architect en een zevental toekomstige bewoners een collectief ontwerp maakten. De ontwerpkeuzes werden teruggelegd in de algemene ledenvergadering van Terbregse.nl. Nadat de prijsvorming was afgerond werd er op individueel niveau verder gesproken tussen architect en de betrokken huishoudens om de individuele wensen in het ontwerp

35


op te nemen. Als uitgangspunt dienden 4 woningtypen met daarbinnen een groot aantal opties, zoals dakkapellen, dakterras, verhoogd dak, erker, veranda en berging buiten. De kopers bepaalden na de kavelkeuze hun eigen volumes en plattegronden. In de plattegrond stond alleen de plaats van de meterkast vast. (+) Het gehanteerde bouwdoos-systeem maakte het voor iedereen mogelijk zijn eigen ideale woning te ontwerpen, die ook in de toekomst redelijk eenvoudig is aan te passen aan veranderende woonwensen. Alle optiemogelijkheden met de daarbij behorende bouwkundige en financiële consequenties werden meteen doorgerekend. De betrokken bouwonderneming speelde daarbij een belangrijke rol. (+) Er is een goede samenwerking bereikt met de betrokken aannemer, deze was voortdurend betrokken bij het ontwerpproces. (+) Het feit dat er vanuit stedenbouwkundige randvoorwaarden geen belemmeringen werden ervaren heeft sterk bijgedragen aan het succesverhaal van Terbregse.nl. De randvoorwaarde die nog de belangrijkste rol heeft gespeeld is de gemeentelijke eis om minimaal 20 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. (+) In het kader van de ruimtelijke ordening waren er geen bezwaren, dit heeft het proces uiteraard versneld. Bouwfase En zijn geen bijzonderheden te noemen die tijdens de bouwfase een rol hebben gespeeld. Monitoring Er is voorzover bekend geen sprake van monitoring of evaluatie. Analyse inhoudelijke aspecten Locatiekeuze In de gehele bouwlocatie ‘Nieuw Terbregge’, waar Terbregse.nl deel van uit maakt, is de grond in handen van een projectontwikkelaar. Zoals eerder vermeld kwam deze in overleg met de gemeente op de gedachte de locatie uit te geven voor particuliere bouw. Het betrof een als het ware overgeschoten stuk grond met een bijzondere vorm, een restlocatie. Kwalitatieve randvoorwaarden Het betreft een op het gebied van stedenbouw en architectuur zeer hoogstaand eindresultaat. Bijzonder daarbij is zoals gezegd de relatief grote 'afstand' die de gemeente Rotterdam heeft gehouden in de sfeer van sturing en toetsing. Ook is de verhouding tussen prijs en kwaliteit van de individuele woningen hoog te noemen. De stedenbouwkundige opzet is in feite bepaald door een dwingende vorm van de kavel. De gemeente Rotterdam heeft de stedenbouwkundige randvoorwaarden niet hard en dwingend vastgelegd. De hoofdvorm van de bebouwing is een "U-vorm" met daaraan gekoppeld een omgekeerde "V-vorm". Het gesloten bouwblok dat zo ontstaat kent een gemeenschappelijk binnenterrein met speel- en groenvoorzieningen.

36


In het plan zijn vier verschillende woningtypen ontwikkeld. En zijn eengezinswoningen, woningen met functies op de verdieping en appartementen. De woningen kunnen verschillend worden ingedeeld en uitgebouwd met erkers, dakkapellen e.d. Bijzonder is ook de gemeenschappelijke ruimte, die door de bewonersgroep gezamenlijk is betaald. Deze fungeert als logeerruimte en als vergaderaccommodatie. Ook zijn er gemeenschappelijke fietsvoorzieningen, in de vorm van drie inpandige stallingen. Kenmerkend is de blijvende aanpasbaarheid van de woningen: het project kent mede daardoor een zogenaamde "demonstratiestatus flexibel demontabel bouwen" (IFDexperiment). Uitbouwen in de toekomst (bijvoorbeeld in diepte of hoogte) blijft relatief eenvoudig door de verplaatsbare demontabele gevels. Bij de uitwerking is veel aandacht geschonken aan duurzaam materiaalgebruik en energiebesparing. Doordat de bewonersgroep hier extra in heeft geïnvesteerd (met name installatietechnisch in de sfeer van warmteterugwinning) is een hogere EPCwaarde gerealiseerd dan door de gemeente Rotterdam werd geëist. Zoals eerder vermeld heeft de gemeentelijke randvoorwaarde om minimaal 20 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren een belangrijke rol gespeeld in het ontwerpproces, en heeft zeker kostenverhogend gewerkt. Uiteindelijk is een bijzondere oplossing gevonden van parkeren op het binnenterrein met daarboven een leefruimte in de vorm van een houten dek. Deze heeft de vorm van een binnenstraat op de eerste verdieping en heeft een terrasachtige uitstraling. Dit houten dek heeft onder meer de functie van speelplek voor kinderen. Risico's rond bouwtempo, kosten en speculatie Het project is gerealiseerd in samenwerking met ontwikkelaar Proper Stok. Deze ontwikkelaar was op de achtergrond aanwezig en stelde zich naar de gemeente toe garant voor de ontwikkeling van het plan. Hierdoor zijn ook de risico's voor de kopers minder groot. Bij Terbregse.nl was de afspraak zodanig dat de ontwikkelaar eventueel niet-verkochte woningen zou afnemen en in de markt zou zetten. Dit scenario is echter niet aan de orde geweest. (-) De bewonersvereniging heeft er niet voor gekozen te werken met een antispeculatiebeding. Een voorstel hiertoe werd in de algemene ledenvergadering verworpen. De gemeente Rotterdam had het advies uitgebracht dit instrument wel in te zetten. Als gevolg hiervan is met 6 tot 7 woningen gespeculeerd: zij zijn na gereedkomen meteen doorverkocht. Betaalbaarheid En waren geen ambities op het gebied van toegankelijkheid voor lagere inkomensgroepen; het project was van begin af aan gericht op middeldure koop. De gemeente Rotterdam had, gezien de gewenste differentiatie in de gehele wijk Nieuw Terbregge, als randvoorwaarde een VON-prijs gesteld van € 113.600,- (fl. 250.000,-) tot € 150.000,- (fl. 330.000,-). Er is door de bewonersgroep erg scherp gestuurd op de uiteindelijke prijs. Zo is in overleg met hun adviseur er voor gekozen om niet aan te besteden maar te werken met een zogenaamde preselectie. Hieruit kwam bouwbedrijf Nijhuis naar voren als goedkoopste en als bouwbedrijf met de meeste ervaring op het gebied van particulier

37


opdrachtgeverschap. De eerdergenoemde basiswoningen en de individuele variaties daarop hebben model gestaan in de begrotingsberekeningen. Bijzonder is de manier waarop de grondprijs tot stand is gekomen. Het grondprijsquoteringsysteem is zodanig toegepast dat is uitgegaan van een basiswoning om de grondwaarde te berekenen. Zo werden ingewikkelde situaties vermeden die samenhangen met de grote diversiteit aan woningtypen. Het uiteindelijke resultaat voor de grondgebonden woningen bedroeg €122.700,- en €150.000,- vrij-op-naam. De appartementen en de hoekwoningen zijn wat duurder uitgevallen. Er kan gesproken worden van extreem hoge prijs-kwaliteitverhouding. Voor Rotterdamse begrippen betreft het hier zeer grote woningen voor een relatief lage stichtingsprijs. Vanwege het milieuvriendelijke karakter komen de woningen in aanmerking voor zogenaamde groenfinanciering.

38


3.5

Utrecht – ‘De Kersentuin’ Bronnen: § interview mevr. Ellen de Kroon (projectleider De Kersentuin, Projectbureau Leidsche Rijn, gemeente Utrecht) op woensdag 9 juli 2003; § interview mevr. Jacomien Dicke (voormalig projectleider De Kersentuin, gemeente Utrecht) op woensdag 16 juli 2003; § evaluatiestudie "Initiatievenbeleid Leidsche Rijn Utrecht, evaluatie en vervolg" (De Regie B.V., mei 2002).

vorm: collectief particulier opdrachtgeverschap, woningcorporatie medeopdrachtgever aantal - en type woningen: 12 woningtypen waaronder 28 appartementen, 47 eengezinswoningen, 4 woon-werkwoningen, en centraal wonen. Koop en huur. overige functies: parkeergarage voor vijftig auto's, gemeenschappelijke buurthuis, kantoorruimte, was- en klusruimte, gemeenschappelijke tuinen fase van ontwikkeling: oplevering gepland medio 2003

Analyse proces Gemeentelijke organisatie Organisatievorm Als een van de concrete projecten vanuit het zogenaamde "Initiatievenbeleid Leidsche Rijn" werd het project De Kersentuin vanuit de gemeente Utrecht met name begeleid door de specifieke projectorganisatie van Leidsche Rijn. Betrokken organisatieonderdelen waren daardoor met name het projectbureau Leidsche Rijn, en

39


(daarbinnen) het wijkbureau Leidsche Rijn. Binnen deze projectorganisatie was een coördinator initiatievenbeleid werkzaam en was (en is) een specifieke projectleider verantwoordelijk voor De Kersentuin. Daarnaast waren betrokken het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht (OGU, onder meer betrokken vanwege de gronduitgifte), de Dienst Stadsontwikkeling en de Dienst Stadsbeheer (vanwege onderhoud openbare ruimte). (-) Aanvankelijk was voor de ambtelijke begeleiding van het initiatief nauwelijks capaciteit aanwezig. Het wijkmanagement moest nog grotendeels op poten worden gezet. Hierdoor was de coördinatie vanuit de gemeente aanvankelijk gebrekkig en liet de communicatie soms te wensen over. (+) Daarna heeft het project echter kunnen profiteren van de relatief gestroomlijnde projectorganisatie rondom de VINEX-locatie Leidsche Rijn. Gedurende het planproces was een zogenaamd planteam werkzaam, met vanuit de gemeente Utrecht medewerkers van het projectbureau Leidsche Rijn, de coördinator initiatievenbeleid, een landschapsarchitect en vertegenwoordigers uit de diverse lijnafdelingen. Daarnaast maakten de vereniging De kersentuin, de woningbouwvereniging Juliana en de betrokken architect deel uit van het planteam. Nadat bleek dat het initiatief voor De Kersentuin voldeed aan alle voorwaarden schakelde het projectbureau van de gemeente De Regie in, een adviesbureau gespecialiseerd in particulier opdrachtgeverschap, om het proces te begeleiden tot een volledig uitgewerkt plan van aanpak. Achterliggende gedachte was dat, nu de initiatiefnemers het plan zelf gaan ontwikkelen, een objectieve voorbereiding nodig is met de gemeente wat meer op afstand. Men gaf dit bureau de volgende taken: § optreden als intermediair tussen gemeente en initiatiefgroep; § het verzorgen van een excursie en een cursus particulier opdrachtgeverschap voor de initiatiefgroep; § het begeleiden van initiatiefgroep bij het maken van afspraken met andere partijen (architect, adviseurs, coöperatie, gemeente) op basis van een eenmaal opgesteld plan van aanpak. Capaciteitsbeslag (+) Het proces was voor de gemeente arbeidsintensief, maar verliep op zich niet trager dan reguliere bouwtrajecten (behoudens de planspecifieke vertraging in de uitgifte van bouwrijpe grond). (+) Het inschakelen van een externe procesdeskundige op het gebied van particulier opdrachtgeverschap heeft grote voordelen gehad op het gebied van capaciteitsbeslag van gemeentepersoneel. De ervaring is dat De Regie behoorlijk heeft gestuurd en heeft gezorgd voor stroomlijning van het proces. (-) De betrokken corporatie heeft zich, achteraf gezien, op de hoeveelheid benodigd werk verkeken. Interne communicatie (+) Er waren positieve ervaringen door de korte lijnen binnen de projectorganisatie Leidsche Rijn; bovendien versterkte het instellen van een planteam ook de interne communicatie binnen de gemeente Utrecht. (-) Het feit dat het ontwikkelingsbedrijf in de beginfase niet was betrokken bij het projectvoorstel De Kersentuin versterkte wellicht in een later stadium een aantal

40


weerstanden van dit organisatieonderdeel tegen onderdelen van het plan (met name de achtervangconstructie met een woningcorporatie). Communicatie naar politiek Wethouder Annemiek Rijkenberk (thans is Walther Lenting verantwoordelijk wethouder) heeft vanuit de kaders van het initiatievenbeleid het project De Kersentuin politiek ondersteund.

Werving, selectie en kaveluitgifte Werving en selectie Selectie van het project vond plaats binnen de kaders van het initiatievenbeleid van de gemeente, waarbij een ambtelijke selectiecommissie een toetsingskader hanteerde om reguliere en bijzondere initiatieven van elkaar te scheiden. De toetsingskader (ook wel beoordelingswijzer genoemd) bevat elementen als "het initiatief draagt bij aan duurzaamheid, diversiteit en identiteit" en "realisatie is alleen mogelijk door speciale gemeentelijke ondersteuning door het projectbureau Leidsche Rijn" en "initiatiefnemer is bereid een project overeenkomst ondertekend". Bijzonder was een advertentie in het Utrecht Nieuwsblad met de volgende spreuk van Loesje: "initiatief zoekt nemer". Dit leidde tot veel interesse van personen en organisaties die elkaar ontmoeten tijdens een voorlichtingsavond van de gemeente. Er bleek die avond veel belangstelling te bestaan voor gezamenlijk - en ecologisch wonen, wat uiteindelijk resulteerde in De Kersentuin Tijdens de genoemde informatie- en discussieavond werd een kerngroep van ongeveer 15 huishoudens geformeerd. Het projectbureau bood deze initiatiefgroep in de beginfase enkele faciliteiten in de vorm van een centraal aanspreekpersoon, een vergaderruimte en enige administratieve ondersteuning. Van deze initiatiefnemers zijn uiteindelijk aan het eind van het planproces zo'n 6 huishoudens overgebleven. De overige kopers en huurders zijn later ingestapt. Primaire toetsing van het bouwinitiatief vond plaats aan de hand van drie eisen: de aanvragers moeten zelf als opdrachtgever optreden, een ander past in het masterplan Leidsche Rijn en het gaat om een nieuw initiatief. Ook werd gekeken of het initiatief door een sterke groep gedragen wordt. Dit is vanuit de gemeente altijd een belangrijk item geweest: een initiatiefgroep met veel daadkracht. De gemeente Utrecht vroeg vervolgens een plan van aanpak dat de volgende onderdelen moest bevatten: § doel van het initiatief en 'programma van wensen'; § een globale investeringsraming; § de wijze waarop het opdrachtgeverschap zou worden georganiseerd; § concept-oprichtingsstatuten (van een vereniging en/of stichting); § de wijze van dekking van de planvoorbereiding- en afzetrisico's, inclusief het benoemen van partijen die onder bepaalde voorwaarden risico's kunnen overnemen; § het benoemen van partijen met zeggenschap, taken en financiële inbreng; § aangegeven met welke architect onder welke voorwaarden samengewerkt zou worden; § een organisatievoorstel t.b.v. de bewonersgroep (democratische besluitvorming, vertegenwoordiging naar derden); § professionele begeleiding en eventuele samenwerkingsovereenkomsten; § globale organisatie van toekomstige beheer.

41


Kaveluitgifte De daadwerkelijke kaveluitgifte door de gemeente Utrecht vond plaats aan de stichting De Kersentuin. Daar waren diverse discussies aan voorafgegaan, onder andere over de zogenaamde beukbreedte van de kavels (de bewonersgroep wenste 6 meter breedte). (-) Het leveren van de bouwrijpe grond door de gemeente is vertraagd, een uitloper van ongeveer twee jaar. Dit had te maken met een gewijzigde planning voor het hele deelgebied en een daarmee samenhangende (logistieke) wijziging van uitgifte in bouwvelden. Vermoedelijk speelden ook een rol het feit dat er nog niet genoeg woningen verkocht waren op voorhand (60% is meestal norm om te gaan bouwen) en dat er technische problemen met de aanleg van nutsvoorzieningen waren. Omdat particuliere initiatiefnemers vaak niet over voldoende financiële reserves beschikken om de gevolgen van een uitlopende planning financieel op te vangen, zou de gemeente zich naar hen toe expliciet vooraf moeten vastleggen op een datum van oplevering van de bouwlocatie Om in aanmerking te komen voor een koopwoning in de Kersentuin bestaat de verplichting tot lidmaatschap van de Vereniging de Kersentuin. (+) Bijzonder is dat het verhuren van de woningen niet via het gebruikelijke verdeelsysteem gaat ("woningnet") gaat, maar door de vereniging gebeurd. Alle huurwoningen in De Kersentuin zijn volgens een speciale regeling bij voorinschrijving verhuurd. Er is wel een wachtlijst waarmee de te verwachten doorstroming in de toekomst zal worden geregeld. Organisatievorm particuliere bouwers De initiatiefgroep organiseerde zich in een bewonersvereniging, volgt een cursus opdrachtgeverschap en bezocht diverse ecologische projecten. Er kwam een programma van eisen, een begroting en een financieringsplan. Samenwerkingsafspraken werden gemaakt met een woningcorporatie en architect. Alles werd door de toekomstige bewoners zelf tot in de details uitgezocht. Men wilde in de voorbereidingsfase zoveel mogelijk toekomstige bewoners laten meedenken over hun buurt en hun huis. D.m.v. een grote wervingsactie werd de vereniging uitgebreid naar zo'n 60 tot 80 huishoudens, van wie de meesten actief waren in een van de tien werkgroepen. Elke maand was een algemene ledenvergadering waar werkgroepen voorstellen deden over uiteenlopende onderwerpen: van het plan om een kleinschalige drinkwaterzuivering op te zetten tot het gemeenschappelijk projectenhuis. De woningstichting Amnis (Utrecht) was medeopdrachtgever voor de ontwikkeling van de 28 huurwoningen; voor koopwoningen trad vereniging De Kersentuin zelf als opdrachtgever op, de corporatie fungeerde hier alleen als achtervang. In die hoedanigheid nam zij in de vorm van een risicodragende lening aan vereniging De Kersentuin ongeveer de helft van de planvoorbereidingskosten voor haar rekening. Daarnaast droeg de woningstichting het risico voor de woningen waarvoor door de vereniging niet tijdig een koper zou worden gevonden. Betrokken als bewonersadviseur was Adviesbureau Bouwen In Eigen Beheer (BIEB).

42


(+) Er werd een drie-partijen-overeenkomst ontwikkeld om de rechtsverhoudingen tussen gemeente, initiatiefnemer en externe adviseurs vast te leggen. In deze overeenkomst worden afspraken vastgelegd over de begeleiding die door extern adviseur wordt geleverd aan initiatiefnemer, over de inrichting van het overleg tussen de drie partijen, over de termijn waarbinnen het plan van aanpak (projectvoorstel) door initiatiefnemer moet zijn ingediend bij de gemeente, over de wijze waarop het inpassingsbesluit door de gemeente wordt genomen en over de betaling van de kosten van de adviseur (50% gesubsidieerd door de gemeente, de overige 50 procent risicodragende voorgefinancierd door de gemeente). De "projectovereenkomst particuliere initiatieven" biedt een raamwerk voor afspraken met toekomstige initiatiefnemers en vervangt de zogenaamde intentieovereenkomst die de gemeente normaliter sluit met projectontwikkelaars wanneer het om bouwprojecten gaat. (+) Opvallend is het enorme doorzettingsvermogen bij de initiatiefnemers. Men heeft zich ontwikkeld tot ware experts op het gebied van particuliere woningbouw. (-) De initiatiefgroep had met ruim anderhalf jaar relatief veel tijd om het project voor te bereiden. Misschien zelfs te veel tijd. De nadruk in de groep lag mede hierdoor lange tijd meer op het proces van besluitvorming dan op de inhoud. De besluitvorming verliep soms stroef, ook omdat de kerngroep eigenlijk uit twee samengevoegde initiatiefgroepen bestond: een groep die "duurzaam" wilde bouwen en - wonen en een groep die "centraal" wilde wonen. Er bestaat bij de bewoners de ambitie tot zelfbeheer bij inrichting en onderhoud van openbare ruimte, men is hierover momenteel in bespreking met de gemeente (o.m. over overheveling van budget). Ontwerpproces bouwplan(nen) Het architectenbureau Kristinsson uit Deventer werd door de vereniging betrokken bij het maken van het bouwkundig ontwerp. Het inrichtingsplan voor de buitenruimte (semi-openbaar) wordt gemaakt in samenwerking met Copijn. De openbare ruimte wordt in opdracht van het projectbureau Leidsche Rijn ook door Copijn ontworpen. Vanuit de gemeente vond begeleiding van het ontwerpproces plaats vanuit het projectbureau Leidsche Rijn en vanuit de reeds eerder genoemde plangroep. Toetsingskader was met name het "Stedenbouwkundig programma van eisen voor Langerak 2 en Parkwijk, Leidsche Rijn" van oktober 1997 en het stedenbouwkundig plan Parkwijk-Noord van februari 2000. (-) Er ontstond in de beginfase onduidelijkheid over de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Dit maakte het voor de bewonersvereniging moeilijk haar programma van wensen inhoudelijk verder aan te scherpen of van een financiële onderbouwing te voorzien. De aanvankelijke overeenstemming met een stedenbouwkundige over de verkaveling werd in een later stadium door de gemeente terzijde geschoven en er werd teruggegrepen op een meer schematische proefverkaveling. De bewonersgroep moest al snel water bij de wijn doen. Het idee van een groot carrévormig blok rond een centrale binnentuin botste met het uitgangspunt van de gemeentelijke stedenbouwkundige van "schepen" en "groene vingers". De aanvankelijke ontwerpen voor woningen bleken te duur en moesten twee meter worden ingekort. De uitstekende balkons aan de appartementenblokken gaven volgens de gemeente een te rommelig

43


beeld, wat uiteindelijk leidde tot het ontwerpen van inpandig balkons. Het uiteindelijke ontwerp werd door welstandscommissie geroemd vanwege de speelsheid, afwisseling en kleurgebruik. Het project groeide uit tot een wijkje van ruim 90 woningen, verdeeld over ongeveer twaalf verschillende typen: huur en koop, appartementen en eengezinswoningen, goedkope en duurdere woningen. De mogelijkheden tot vrije indeling van de woningen zijn door de deelnemers ruimschoots benut: deze grote variatie heeft het project niet bepaald eenvoudig gemaakt. (+) Een belangrijke ontwikkeling in het ontwerpproces is de keuze voor een parkeergarage (eigen gebruik, 50 plaatsen), zodat de openbare ruimte ook daadwerkelijk een groene uitstraling kan krijgen. (-) Het verloop van het proces (bijvoorbeeld de onderhandelingen met de aannemer en het omzetten van het definitief ontwerp naar bestek) werd steeds specialistischer, en was nog maar voor een klein aantal mensen in de vereniging De Kersentuin echt te volgen. Dit feit, in combinatie met de enorm lange doorlooptijd, maakte het steeds moeilijker voor veel mensen om vol te houden. (+) Opmerkelijk is de manier waarop de huurders betrokken zijn bij het ontwerpproces. Nadat mensen zich als belangstellenden hadden ingeschreven voor De Kersentuin werd een klankbordgroep voor huurders geformeerd. Deze klankbordgroep had een eigen positie in het planproces, en had invloed op de ontwerpkeuzes voor de huurwoningen. De definitieve toewijzing van huurwoningen vond plaats een halfjaar voor de oplevering. Ook na deze toewijzing waren nog keuzes mogelijk, bijvoorbeeld ten aanzien van de indeling en plattegrond. (-) Over de uiteindelijke invulling van de openbare ruimte bestaat onduidelijkheid. Het projectbureau Leidsche Rijn heeft nog niet aangegeven of het door Copijn opgestelde ontwerp is goedgekeurd. Ook voor wat betreft de financiering en exploitatie dienen nog afspraken gemaakt worden Bouwfase Op dit moment (juli 2003) is De Kersentuin nog in aanbouw. Sinds juni hebben de eerste bewoners hun woning betrokken. Oplevering wordt verwacht in maart 2004. (-) Er is sprake geweest van een lange bouwvoorbereidingstijd van de aannemer, wat een vertraging in de planning betekende. Mevrouw De Kroon kan geen verdere bijzonderheden noemen ten aanzien van de bouwfase. De gemeente Utrecht is van plan om vanuit het initiatievenbeleid een zekere nazorg te verlenen naar de Kersentuin. Monitoring De procesgang rond De Kersentuin is geëvalueerd binnen het bredere kader van het initiatievenbeleid van Utrecht. Deze evaluatiestudie "Initiatievenbeleid Leidsche Rijn Utrecht, evaluatie en vervolg" is afgerond door De Regie B.V. in mei 2002. Er volgt nog een specifieke evaluatie van het toegepaste antispeculatiebeding.

44


Analyse inhoudelijke aspecten Locatiekeuze De locatie in Leidsche Rijn, Parkwijk-Noord, deelplan de Erven was een van de locaties die in het kader van het initiatievenbeleid is aangewezen. Bij de keuze van deze locatie speelde het een rol dat het aangrenzende gebied werd ontwikkeld door de bij De Kersentuin betrokken woningbouwvereniging. Kwalitatieve randvoorwaarden Ambities De Kersenboom wordt gekenmerkt door een zeer hoog ambitieniveau, met name van de zijde van de bewonersvereniging. Het gaat om een breed scala van sociale ambities, duurzaamheid en ecologie, stedenbouw en architectuur. De gemeente Utrecht beoogde met het initiatief het bevorderen van differentiatie in aanbod, - sociale cohesie, - zeggenschap van eindgebruikers, - differentiatie in bewoners, en het versterken van het stedelijk draagvlak voor Leidsche Rijn. In een 'stedenbouwkundig programma van eisen' was de samenhang tussen de stedenbouwkundige structuur, de karakteristiek van de openbare ruimte en de verkavelingsystematiek vastgelegd. Daarnaast stelde de gemeente vanuit een aantal beleidsterreinen kwalitatieve voorwaarden aan de woningbouw, waaronder aanpasbaar - en duurzaam bouwen, de toegankelijkheid van de woning en woonomgeving, watergebruik, de relatie kosten-kwaliteit, consumentenbelangen, sociale veiligheid, flexibiliteit en functionaliteit. De ambities van de vereniging De Kersentuin zijn vervat in een "programma van wensen". Het gaat bijvoorbeeld over de hoofdstructuur van de buurt, de inrichting van de openbare ruimte, het materiaalgebruik en de eigenschappen van de woningen. In de beginfase is dit programma van wensen bijgeschaafd omdat de ambities te hoog lagen. Bijzondere ideeën waren er o.m. rond de thema's sociale - en ecologische duurzaamheid, gemeenschappelijke voorzieningen, levensloopbestendig bouwen, (eigen) waterzuivering en de inrichting van de openbare ruimte. Mate van sturing; ingezette instrumenten, toetsing en handhaving Het instrumentarium voor sturing op kwaliteit door de gemeente Utrecht was het (landelijk) bouwbesluit, aangevuld met de bovengenoemde extra kwalitatieve randvoorwaarden voor de woningbouw (opgenomen in het 'stedenbouwkundig programma van eisen'). Dit toetsingskader was op een aantal punten nader uitgewerkt: § eisen aanpasbaar bouwen nader vastgelegd in gemeentelijke checklist; § toegankelijkheid woonomgeving vastgelegd in handboek; § duurzaam bouwen nader vastgelegd in gemeentelijke nota; § relatie kosten-kwaliteit: per financieringscategorie is minimum oppervlakte en aantal kamers vastgelegd, daarnaast toetsing door Dienst Stadsontwikkeling op bouwen woontechnische kwaliteit, aanpasbaar - en duurzaam bouwen; § consumentenbelangen getoetst door Woon Advies Commissie, waarin o.m. hulpdiensten en vertegenwoordiging van ouderen, vrouwen en gehandicapten; § sociale veiligheid o.m. middels Politiekeurmerk veilig Wonen.

45


Daarnaast vond 'procesbegeleiding' plaats: de inzet van een planteam waarin de gemeente is vertegenwoordigd door projectbureau Leidsche Rijn, de afdeling stedenbouw en het grondbedrijf. Hierbinnen was plantoetsing mogelijk in de diverse stadia van het planproces. Ook had de gemeente bemoeienis met de keuze van de architect: architectenselectie door bewoners vond plaats in overleg met projectbureau Leidsche Rijn. Uit de eerste selectie van zes architectenbureaus koos het projectbureau er drie, Vereniging De Kersentuin koos vervolgens voor Kristinsson. De huurwoningen zijn in nauwe samenspraak met woningstichting Juliana zoveel mogelijk ontwikkeld conform de ideeën van De Kersentuin; er is een goede coproductie ontstaan tussen woningbouwstichting en de bewonersvereniging. Verwachtingen versus realisatie De Kersentuin wordt algemeen gezien als een zeer geslaagde vorm van particulier opdrachtgeverschap. De uitgangspunten van ecologische duurzaamheid resulteren in het gebruik van recyclebare bouwmaterialen, de zuidgerichtheid van de woningen, zonnecellen en restwarmte afkomstig van de elektriciteitscentrale voor Leidsche Rijn. Het betreft zeer energiezuinige woningen (EPC 0,7), voorbereid op een nul-energie niveau. Sociale duurzaamheid komt onder meer tot uiting in de diversiteit in woningtypen, wat moet zorgen voor bewoning door een doorsnede van de Utrechtse bevolking met speciale aandacht voor ouderen. De woningen zijn qua indeling aanpasbaar, flexibel uit te breiden en zijn levensloopbestendig. De bewoners stond een woonklimaat voor ogen waarin ze zich bij elkaar betrokken voelen en ook gezamenlijk te openbare ruimte (zoals de groenvoorzieningen) inrichten en beheren. Het betreft een voorbeeldproject voor onder andere het Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing van de SEV (en ook voor IFD, STIR, WNF en Novem) en er werden diverse prijzen toegekend, zoals de Natuur- en Milieuprijs 2002. (+) Opvallend is een zekere verwevenheid van het bouwplan met de directe omgeving, wat mede te maken heeft met het feit dat de betrokken woningbouwvereniging aansluitend aan De Kersentuin een 'rand' van woningen ontwikkelde in vergelijkbare stijl.

Risico's rond bouwtempo, kosten en speculatie Risico bouwtempo Woningcorporatie Amnis uit Utrecht (daarvoor Juliana geheten) fungeerde als achtervang voor de koopwoningen om zo risico's op het gebied van woningbouwproductie, - afzet van woningen en - kosten af te dekken. (-) Er was veel tijd nodig om de gemeente Utrecht te overtuigen van nut en noodzaak van de voorgestelde achtervangconstructie. De voorgestelde positie van woningstichting Juliana stelde de gemeente in eerste instantie te veel voor het blok. De gemeente (OGU) wilde het opdrachtgeverschap voor de lokatie kunnen heroverwegen in het geval De Kersentuin onverhoopt niet van de grond zou komen. Wel werd ingezien

46


dat van de corporatie zonder deze positie niet kan worden verlangd dat zijn deel van het risico op zich neemt in het project en dat het project gebaat is bij een dergelijke oplossing. Opvallend is dat de bezwaren naar voren zijn gebracht door een gemeentelijke dienst die niet eerder bij de totstandkoming van het projectvoorstel werd betrokken. Kosten Interessant is het zogenaamde "startbudget" van ca. € 9000,= (fl. 20.000,=), in het kader van het initiatievenbeleid uitgekeerd door de gemeente Utrecht. Om de initiatiefnemers in staat te stellen de voorbereidingen professioneel te organiseren, stelt de gemeente aan levensvatbare plannen een startbudget beschikbaar. De helft van dit budget dient bij realisatie van het project door initiatiefnemers aan de gemeente te worden terugbetaald. In de praktijk zijn deze middelen ingezet voor de inhuur van procesondersteuner De Regie en bewonersadviseur BIEB. Ook is er sprake van een risicodragende lening aan de vereniging De Kersentuin door de betrokken corporatie Juliana waardoor de helft van de voorbereidingskosten gedekt werd. Speculatie Voor heel Leidsche Rijn is een antispeculatiebeding van toepassing, met een werkingsduur van vijf jaar. Volgens de betrokken makelaar wordt er tot nu toe niet gespeculeerd met de woningen in De Kersentuin vanwege dat antispeculatiebeding. Betaalbaarheid Er waren geen specifieke ambities op het gebied van de betaalbaarheid, Leidsche Rijn als zodanig is gericht op middeninkomens. Wel is er bij De Kersentuin ingezet op een grote differentiatie in woningtypen en prijsklassen, wat de toegankelijkheid voor lagereen middeninkomens vergroot. Naast koopwoningen zijn er ook huurwoningen gerealiseerd. Er is door diverse partijen bijgedragen in de kosten, (kleinere) subsidies zijn o.m. verstrekt door de Gemeente Utrecht, de Provincie Utrecht, Nederlandse Onderneming voor Energie en Milieu (Novem) en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). De grondprijzen zijn marktconform gehouden, wel stelde gemeente Utrecht het eerdergenoemde startbudget van ongeveer € 9000 beschikbaar. Oorspronkelijk waren van uitgegaan dat de woningen tussen de € 104.000 en € 174.000 zouden kosten. De uiteindelijke vrij-op-naam-prijzen zullen tussen de € 163.000 en € 286.000 liggen. (-) De uitgelopen planning (door het te laat kunnen opleveren van de bouwgrond) en de daarmee gepaard gaande stijgende bouwkosten was een tegenvaller, ook voor de toekomstige bewoners. Dit hangt samen met het toegepaste systeem van grondquotering, waarbij de grondprijs (mede) bepaald wordt door de waarde van de te realiseren woning. Deze kostenstijgingen komen overigens ook bij reguliere projectontwikkeling voor, maar blijven dan echter grotendeels aan het zicht onttrokken omdat de kopers zich pas aandienen als de prijs is vastgesteld.

47


(-) Opvallend is het sterk tegenvallende aanbestedingsresultaat. De bouwkosten zijn uiteindelijk met circa 25 procent gestegen. Daardoor stegen ook de grondkosten overeenkomstig. En door het langdurige proces namen ook de bijkomende kosten toe. (-) Door de bewonersvereniging is met het OGU gesproken over de mogelijkheid om de investeringen die gemoeid zijn het realiseren van extra ambities op het gebied van duurzaam bouwen bij de berekening van grondkosten buiten beschouwing te laten. Vervolgens ontstond de discussie tussen initiatiefnemer en grondbedrijf over de vraag welke maatregelen in het kader van de vaststelling van definitieve grondprijzen als DUBO-maatregelen zijn te beschouwen. Het is mevrouw de Kroon en mevrouw Dicke niet duidelijk hoe deze discussie is afgelopen, waarschijnlijk is de gemeente Utrecht niet op dit verzoek ingegaan. (-) Opvallend is de discussie tussen initiatiefnemer en grondbedrijf over de bestemming van meeropbrengsten in het kader van een anti-speculatie-regeling. De vereniging De Kersentuin stelt zich op standpunt dat een deel van de meeropbrengsten bij verkoop van een woning aan de vereniging ten goede dient te komen en niet aan de gemeente. Het is mevrouw de Kroon en mevrouw Dicke niet duidelijk hoe deze discussie is afgelopen, waarschijnlijk is de gemeente Utrecht niet op dit verzoek ingegaan. (-) Langere tijd bestond er tussen corporatie Amnis en de gemeente Utrecht een conflict over de financiële bijdrage van de gemeente aan de huurwoningen in Leidsche Rijn. Dit conflict heeft een negatieve invloed gehad op de sfeer en het begrip voor de wensen van de toekomstige bewoners van de Kersentuin. (+) Voor (potentiële) kopers in het project de Kersentuin bestaat nog steeds de mogelijkheid gebruik te maken van een speciaal voor dit project samengesteld hypotheekarrangement bij de ASN bank. Naast het groene en duurzame karakter van de verschillende hypotheekvormen die worden aangeboden zijn de rentetarieven en voorwaarden zeer concurrerend. Inmiddels hebben al ruim 20 kopers van dit arrangement gebruik gemaakt.

48


3.6

Utrecht – ‘De Vrije Boomgaard’ Bronnen: § interview Amanda Roubos, projectleider gemeente Utrecht, op donderdag 7 augustus 2003; § evaluatiestudie 'initiatievenbeleid Leidsche Rijn Utrecht, evaluatie en vervolg (mei 2002)'; § websites gemeente Utrecht www.leidscherijn.nl en www.vrijeboomgaard.nl

impressie

vorm: particulier opdrachtgeverschap aantal - en type woningen: 16 geschakelde woningen en twee hoekwoningen overige functies: geen fase van ontwikkeling: beoogde kaveluitgifte 2003, beoogde oplevering 2005, project is medio juni 2003 stopgezet wegens onvoldoende kavelverkoop, doorstart op andere locatie met 8 kavels (stedelijke bouwvorm) in voorbereiding

Analyse proces Gemeentelijke organisatie In het kader van het zogenaamde 'initiatievenbeleid Leidsche Rijn' is 'De Vrije Boomgaard' gestart, op initiatief van de gemeente Utrecht. In het voorjaar van 2000 wordt door de gemeente aan een drietal bureaus gevraagd een nieuw concept te leveren voor het particulier ontwikkelen van woningen. Uiteindelijk ontwikkelde projectbureau Leidsche Rijn, het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht, adviesbureau De Regie en architectenbureau De Jager en Lette een planproces waarbij de voordelen van collectief - en individueel opdrachtgeverschap worden gecombineerd, zodat particulier opdrachtgeverschap ook in het middensegment haalbaar zou worden. De gemeente treft zelf de stedenbouwkundige voorbereidingen voor de uitgifte van de kavels. Daarbij speelt de centrale stedenbouwkundige van Leidsche Rijn een rol. Ook wordt op incidentele basis overleg gevoerd met vakafdelingen, bijvoorbeeld met de afdeling milieu. Het ontwikkelingsbedrijf bepaalt vooraf de financiële uitgangspunten (met name de grondprijzen). Formeel zijn dit adviezen aan het projectbureau, maar deze worden in de praktijk bijna altijd overgenomen. Aan het genoemde architectenbureau is door de gemeente opdracht gegeven om een voorontwerp te maken. De Regie is gevraagd de constructie voor het opdrachtgeverschap uit te werken. De communicatie in het project zal voor een belangrijk deel via Internet verlopen. Om hiervoor de noodzakelijke voorbereidingen te treffen is het bedrijf Antenne-Men door de gemeente belast met het ontwerp van een specifieke website.

49


Een centrale positie wordt ingenomen door de projectleider Vrije Boomgaard. Zij is vanaf september 2002 bezig met constante werving en verkoopgesprekken. In afwijking van de normale gang van zaken fungeert de projectleider feitelijk als loket, en wordt als zodanig bijvoorbeeld ook op de websites genoemd. Normaal gesproken zit deze contactfunctie rondom kavelverkoop bij het ontwikkelingsbedrijf. De (vele) aanvragen om informatie en documentatie werden opgevangen door een administratief onderdeel van de gemeente. Werving, selectie en kaveluitgifte Op initiatief van het projectbureau Leidsche Rijn heeft een tweetal wervingsronden plaatsgevonden. De geplande kaveluitgifte was in 2003, terwijl de oplevering in 2005 zou plaatsvinden. De eerste wervingsperiode speelde in september 2002 en leverde ongeveer 200 informatieaanvragen op. Ingezette instrumenten waren advertenties in kranten, een informatieavond, een interactieve internetsite (waarover later meer) en het verspreiden van een informatiepakket en inschrijfformulieren. Uiteindelijk schreven er ongeveer 8 gegadigden in op een kavel. Dat moest overigens via 'woningnet', het centrale Utrechtse inschrijvingssysteem, wat als omslachtig en tijdrovend werd ervaren (-). Het voeren van verkoopgesprekken werd op dat moment uitgesteld; de gemeente Utrecht hanteerde als uitgangspunt dat alle kavels in een keer verkocht dienden te worden. Begin 2003 vond een nieuwe wervingsactie plaats. Verschillen met de eerste ronde zaten er in de details: het informatiepakket was op onderdelen aangepast, het was nu mogelijk via een emailadres informatie opvragen en men kon zich rechtstreeks inschrijven. Ditmaal vroegen zo'n 250 mensen een informatiepakket aan. Na loting bij de notaris bleven er ongeveer 10 inschrijvingen over, in de periode daarna volgden er ongeveer 8 na-inschrijvingen. Na het voeren van verkoopgesprekken, namens de gemeente door de projectleider en een vertegenwoordiger van het ontwikkelingsbedrijf, bleven er zes serieuze geïnteresseerde partijen over. Inmiddels was er behoorlijke onduidelijkheid ontstaan over de voortgang van het project. De gemeente voerde vervolgens overleg met de ontwikkelaar Principaal (die als mogelijke achtervang betrokken was) of deze in dit stadium bereid zou zijn niet verkochte kavels te ontwikkelen. Ondanks bereidheid van deze ontwikkelaar om hierin te participeren is het project de vrije boomgaard medio juni 2003 stopgezet. Voor de gemeente was de belangrijkste reden dat niet kon worden voldaan aan de (zelf gestelde) voorwaarde van 100%-verkoop. Ook vond men de mogelijke ontwikkeling van een groot aantal kavels door de ontwikkelaar niet passen bij het karakter van het project. Uit de contacten met de potentiële kandidaten bleek een aantal redenen naar voren te komen waarom men afhaakte: § het particuliere opdrachtgeverschap leidde in hun ogen tot grote financiële onzekerheid, zeker in combinatie met de recente negatieve ontwikkeling van de economie; § men schrok terug voor de forse tijdsbesteding die nodig was om zelf het planproces te voeren;

50


§

§

§ § §

de grote vrijheid in ontwerp die men zich kon permitteren leidde vaak tot erg kostbare ontwerpen, die de financiële reikwijdte van de middenklasse-doelgroep te boven ging; de grote ontwerpvrijheid gaf onzekerheid ten aanzien van het uiterlijk van de buurpanden, ook schrok men terug van de benodigde samenwerking met andere particulieren; het besef dat het totale proces een behoorlijke doorlooptijd zou hebben schrok mensen af; een aantal particulieren vond de nieuwbouwwijk Leidsche Rijn bij nader inzien toch minder interessant; en ontstond enige concurrentie door een enigszins vergelijkbaar project 'consumentgericht bouwen' in Utrecht.

Organisatievorm particuliere bouwers De beoogde samenwerking tussen de kopers zou worden geregeld in de (juridische) vorm van een stichting die door de kopers zelf wordt bestuurd. Via de stichting zou men gezamenlijk ondersteund worden door een professionele procesbegeleider. Daarvoor waren door de gemeente al enige offertes aangevraagd, De Regie zou in de aanloopfase deze rol waarnemen. De constructie voor het opdrachtgeverschap zou er in grote lijnen als volgt uitzien: Voor de realisatie van het project sluit de gemeente een overeenkomst met een nog op te richten "stichting De Vrije Boomgaard". Deze stichting sluit vervolgens een overeenkomst met iedere toekomstige kaveleigenaar. De stichting is belast met het ontwikkelen van het bouwplan voor wat betreft de ruwbouw. De eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het besturen van de stichting. In opdracht van de stichting zal een coördinerend architect het ruwbouwplan maken, en het totale bouwplan met de welstandscommissie en de nutsbedrijven afstemmen. Daarna zal de architect de bouwaanvraag indienen en de aanbesteding coördineren. De individuele kaveleigenaren zullen binnen het gezamenlijk afgesproken kader ieder met hun eigen architect het bouwplan voor de eigen woning maken. Dan gaat het om gevels, uitbouwmogelijkheden, indeling, afwerking et cetera. De stichting legt de kaveleigenaren hierbij een strakke planning op. Wie zich niet aan deze planning houdt, wordt verplicht te kiezen uit de varianten die vooraf door de coördinerend architect zijn uitgewerkt. Van verdere samenwerking met een eigen architect moet dan dus worden afgezien. Nadat het bouwplan is ontwikkeld, wordt het opdrachtgeverschap onder strikte voorwaarden overgedragen aan aannemer. Deze aannemer neemt de grond van de gemeente af en verplicht zich de woningen tegen door de stichting vastgestelde prijzen te verkopen aan gegadigden die door de stichting worden voorgedragen. Ontwerpproces bouwplan(nen) Door het projectbureau Leidsche Rijn is een aantal initiatieven voorbereid om het ontwerpproces te stroomlijnen: het aanstellen van een coördinerend architect en het inzetten van een interactieve internetsite www.vrijeboomgaard.nl. Zoals eerder gezegd zou een coördinerend architect in opdracht van de bewoners (de stichting) een ruwbouwplan maken voor alle panden, en het totale bouwplan met de welstandscommissie en de nutsbedrijven afstemmen. Daarbij zou sprake zijn van een

51


uniform bouwsysteem, bijvoorbeeld houtskeletbouw. Deze architect zou zorgdragen voor afstemming en coördinatie in het ontwerpproces. Op de gemeentelijke internetsite is het mogelijk een aantal virtuele woningontwerpen te maken, om alvast gevoel te krijgen voor de verschillende keuzemogelijkheden op de verschillende kavels. Basisvoorbeeld is een "starthuis", een geschakelde woning bestaande uit twee bouwlagen met verschillende uitbreidingsmogelijkheden aan de voor- en achtergevel en op het dak. Het is mogelijk dit voorbeeld aan te passen, en uit te breiden met bijvoorbeeld een veranda, erker of dakopbouw. (-) In de praktijk heeft deze mogelijkheid tot erg veel verwarring geleid bij geïnteresseerde burgers. Men was in de veronderstelling dat het hier om een dwingend opgelegde ontwerpwijze ging, om een soort bouwpakket. Het was onvoldoende duidelijk dat de ontwerpmodule slechts was bedoeld als inspirerend voorbeeld. Daarnaast bestond er de mogelijkheid voor kaveleigenaren via de website van tijd tot tijd het eigen woningontwerp te presenteren aan de projectorganisatie. Alle individuele ontwerpen werden dan regelmatig tot een straatbeeld samengevoegd, zodat de toekomstige bewoners tijdens het proces een indruk kunnen krijgen van de beslissingen die de buren nemen. Ook de communicatie tussen de kopers zou grotendeels via deze site verlopen. Gezien het verloop van het project is van deze afstemmings- en communicatiemogelijkheden geen gebruik gemaakt. Bouwfase Vanwege de Amsterdamse ervaringen met particulier opdrachtgeverschap op Borneo, met name op het gebied van logistieke bouwproblemen en kostenstijgingen, was het de bedoeling te werken met een centrale aanbesteding en met een vaste, gezamenlijke aannemer. Dus op het niveau van casco-bouw dienden de particulieren in gezamenlijkheid te (laten) bouwen. Zij waren overigens vrij om zelf de keuze van bouwbedrijf te maken. Monitoring In de "Evaluatiestudie initiatievenbeleid Leidsche Rijn Utrecht, evaluatie en vervolg (mei 2002)" is de Vrije Boomgaard meegenomen. Het project verkeerde echter in een dermate vroeg stadium dat nog geen wezenlijke evaluatieresultaten konden worden verkregen. Vermeldenswaardig is dat het projectbureau Leidsche Rijn op gezette tijden een voortgangsmelding deed in de richting van het SEV, die in het kader van de IPSVregeling subsidie had verleend.

Analyse inhoudelijke aspecten Locatiekeuze De belangrijkste reden om voor deze locatie te kiezen waren gelegen in de beschikbaarheid van de grond en het feit dat een dergelijk project paste in de specifieke stedenbouwkundige opzet ter plaatse waar veel variatie was gewenst. De locatie als zodanig heeft een behoorlijke kwaliteit, en is bijvoorbeeld gelegen aan een park en langs de zogenaamde fietsboulevard (autovrij).

52


Kwalitatieve randvoorwaarden Voor de Vrije Boomgaard waren de algemene ambities van het Utrechtse initiatievenbeleid van toepassing: het bevorderen van differentiatie in aanbod, sociale cohesie, zeggenschap van eindgebruikers, differentiatie in bewoners en stedelijk draagvlak. Om in te spelen op de beoogde doelgroep, afhankelijk waren dat de lage inkomensgroepen, later werd dat bijgesteld tot middengroepen, werd gekozen voor geschakelde stadswoningen. In de sfeer van het ontwerp werd naar het gevoel van de gemeente een grote vrijheid gegeven aan de initiatiefnemers. De woningen mochten maximaal 12 meter diep en 12 meter hoog zijn (vier verdiepingen). Vrijwel alle materialen waren toegestaan, zowel qua uiterlijk als kleur. Door dit alles zou een gevarieerd straatbeeld moeten ontstaan. Alle voorgevels moesten voor minimaal 20 procent uit leerkleurig metselwerk bestaan waardoor een zekere samenhang zou worden bereikt. Wel bestond er de verplichting tot het inhuren van een (erkende) architect; het was echter ook mogelijk de door de stichting aangestelde coördinerend architect bij het ontwerp te betrekken. In de sfeer van toetsing zou de centrale stedenbouwkundige van Leidsche Rijn een stedenbouwkundige toetsing verrichten aan het uitwerkingsplan. Daarnaast was het de bedoeling om een gezamenlijke aanvraag voor een bouwvergunning in te laten dienen. De woningen zouden welstandsvrij worden gebouwd. Risico's rond bouwtempo, kosten en speculatie Om risico's rondom bouwtempo en kosten te beperken waren de volgende instrumenten voorhanden: § de stichting de Vrije Boomgaard sluit een overeenkomst met een projectontwikkelaar (De Principaal) voor de situatie dat niet voor alle kavels een gegadigde wordt gevonden, of bij tussentijds afhaken van een gegadigden. De projectontwikkelaar treedt in dat geval op als reserve-gegadigde zodat de voortgang van het project niet wordt gefrustreerd; § er werden zogenaamde "termijneisen" gesteld. Met de initiatiefnemers werden (relatief ruime) termijn afgesproken waarbinnen zij het voorlopig ontwerp, het definitief ontwerp, de aanvraag bouwvergunning en de start van de bouw dienden aan te vangen en af te ronden. De gemeentelijke projectleider had als taak deze termijnen te bewaken. Een en ander was vastgelegd in de "voorovereenkomst tot koop". § d.m.v. centrale aanbesteding en het werken met een gezamenlijk aannemer werd beoogd kostenoverschrijdingen voor individuele initiatiefnemers te voorkomen. Om speculatie te voorkomen zou worden gewerkt met een antispeculatiebeding. Betaalbaarheid Aanvankelijk waren er ambities rondom de toegankelijkheid van de woningen voor lagere inkomensgroepen. Later werd deze ambitie bijgesteld in de richting van de middeninkomens. Om het kostenniveau te beïnvloeden zette de gemeente in op het verstrekken van informatie, het introduceren van een uniform bouwsysteem en het inzetten van (een deel van de) IPSV-subsidie ten behoeve van het verlagen van de stichtingskosten.

53


In eerste instantie informeerde gemeente potentiële deelnemers over de aard en hoogte van kosten. Op de eerdergenoemde internetsite wordt de globale indicatie geven van het kostenniveau. Aangegeven wordt dat de grondkosten zo'n € 450 per vierkante meter (excl. BTW) bedragen, en dat men in totaal rekening moet houden met een investering van circa €200.000,- tot € 350.000,-. Om kosten te sparen dienden alle kopers gebruik te maken van hetzelfde bouwsysteem voor de woningscheidende wanden, vloeren en de draagstructuur. Dit systeem biedt op individueel niveau alle flexibiliteit qua bouwhoogte, bouwdiepte, plafondhoogte, aantal bouwlagen et cetera. In het kader van de IPSV-regeling (Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing) is door het ministerie van VROM een subsidie van € 636.000,- aan de gemeente toegekend. Een belangrijk deel van deze bijdrage zou worden ingezet om de bouwen bijkomende kosten (voorzover innovatief) te verlagen. Verwachtingen versus realisatie (-) Ondanks een aantal maatregelen op het gebied van de betaalbaarheid is de financiële haalbaarheid in het project de Vrije Boomgaard een probleem gebleken. Zoals in paragraaf "werving, selectie en kaveluitgifte" is uitgelegd ervaren de potentiële deelnemers een grote financiële onzekerheid die samenhangt met het particuliere opdrachtgeverschap. De grote vrijheid in ontwerp die men zich kon permitteren leidde vaak tot erg kostbare ontwerpen, die de financiële reikwijdte van de betrokken middenklasse-doelgroep te boven ging.

54

Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw

Recommend Documents