Over goed wonen in prettig leefbare buurten

Over goed wonen in prettig leefbare buurten woonconceptvisie 2012 - 2016

0

INHOUDSOPGAVE

1

INLEIDING

04 - 05

2

OMGEVINGSSCHETS

06 - 09

3

MISSIE VAN WOONCONCEPT

10 - 11

4

RODE DRAAD

12 - 15

5

THEMATISCHE UITWERKING

16 - 35

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

6

HET WERKGEBIED

16 - 17

DE KLANT CENTRAAL

18 - 19

DUURZAME WONINGEN, ZEGGENSCHAP VAN KLANTEN

20 - 21

DUURZAME WONINGEN, VASTGOEDSTURING, WAARDESTURING

22 - 25

DE BUURT ALS INVALSHOEK

26 - 31

VOORZIENINGEN: DEEL VAN LEEFBAARHEID

32 - 33

DE KERN VAN SAMENWERKEN

34 - 35

SOCIAAL ONDERNEMEN MET MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL

36 - 37

HET VERVOLG

38 - 39

SAMENVATTING LEEFBAARHEIDSBELEID

40 - 43

03

1

INLEIDING In 2006 stelden we onze vorige beleidsvisie vast. Economische groei zat er nog volop in. Er was beweging op de woningmarkt en de financiële bomen leken tot in de hemel te reiken. Hoe zeer is de situatie sindsdien niet veranderd. In 2008 kregen we (voor velen opeens) met een crisis te maken, die startte op de Amerikaanse hypotheek- en huizenmarkt. Financiële producten bleken te complex en in belangrijke mate gebaseerd op groei. De crisis sloeg over naar Europa en verdiepte zich verder. Bij het schrijven van deze visie, halverwege 2012, is het eind nog niet in zicht. Toch heeft Woonconcept de afgelopen jaren veel van haar voornemens uit die visie van 2006 kunnen realiseren. En niet alleen dat. Ondanks de crisis staan we er financieel niet slecht voor. Dat is prettig, maar het wil niet zeggen dat we op de “oude voet” door kunnen gaan. Daarvoor is er teveel veranderd. De woningmarkt zit inmiddels muurvast, de woningbehoefte vermindert, en bij ongewijzigd beleid teren we steeds verder in op ons vermogen en komt de financiële continuïteit wel in gevaar. Daarenboven zijn we als maatschappelijke onderneming verplicht om ons werk zo efficiënt mogelijk te doen, zodat het geld maximaal aan onze inhoudelijke doelstellingen kan worden besteed. We moeten dan ook scherpere keuzes maken in wat we wel en niet doen. “Niet verder interen op ons vermogen”, “maximaal efficiënt” en “scherpere keuze maken” zijn niet direct termen waar de ambitie van af spat. Dat kregen we ook te horen toen we onze stakeholders over het concept van dit stuk

raadpleegden. De keuze die we nu expliciet maken is om ons volkshuisvestelijke werk integraal te doen. De woningvoorziening en leefbaarheid (incl. maatschappelijk vastgoed en vanwege de vergrijzing sterk toenemende aandacht voor welzijn/zorg) zijn wat ons betreft onverbrekelijk met elkaar verbonden. De focus is daarbij sterker dan voorheen zichtbaar gericht op het onderhouden en transformeren van de bestaande woningvoorraad. Ter relativering past daarbij de opmerking dat de (uitbreidings-) nieuwbouw met zo’n 200 woningen per jaar altijd al een beperkt (maar meer in het oog springend) onderdeel van ons werk is geweest t.o.v. de activiteiten in de bestaande 12.000 woningen. Onze ambitie is een maatschappelijk betrokken corporatie te zijn, die omgevingsgedreven en klantgericht werkt. Wij zijn goed in wonen, maar hebben de wijsheid niet in pacht. Nauw samenwerken met bewoners en maatschappelijke partners is dan ook cruciaal, ook in het licht van de komende demografische veranderingen. Uitnodigend en faciliterend zijn daarbij kernbegrippen. Als het enigszins kan anticiperen we op ontwikkelingen in onze omgeving, want voorkomen is beter dan genezen.

Deze visie staat niet op zich, maar is nauw verbonden met beleid en de operationele vertaling daarvan: De visie betreft het hoogste abstractieniveau. Met een nog langere scope verbindt die Woonconcept wat betreft de richting die we op gaan. Het beleid dat hieruit voortkomt (en dat als gevolg van externe invloeden) formuleren we continue in aparte nota’s, maar ook en vooral via de jaarlijkse begrotingscyclus. De operationalisering vindt plaats in werkplannen, prestatie-afspraken, projecten, enzovoort.

Daar zit in onze ogen voldoende ambitie in.

“Onze ambitie is een maatschappelijk betrokken organisatie te zijn, die omgevingsgedreven en klantgericht werkt” De visie betreft dus de eerste stap in dit drieluik.

04

2

OMGEVINGSSCHETS De samenleving individualiseert. Het samen leven anno 2012 gaat anders dan voorheen. De digitalisering is een belangrijke factor. Contacten en werk zijn bijvoorbeeld minder locatie-afhankelijk. En in handel en dienstverlening is internet niet meer weg te denken. De samenleving globaliseert. Als het in Zuid-Europa regent, druppelt het hier. Amerikaanse hypotheken leidden een Europese crisis in. Hoewel Nederland politiek steeds meer in zichzelf gekeerd lijkt te raken, is de invloed van internationale instituties (zoals de EU) in hoge mate bepalend voor wat er hier gebeurt. De toenemende zeggingskracht en invloed van sociale media is de afgelopen tijd onmiskenbaar duidelijk gedemonstreerd. De samenleving polariseert. De verhoudingen tussen bevolkingsgroepen staan regelmatig onder spanning. Degenen die de ingewikkeldheid van de huidige samenleving niet aan kunnen, komen op steeds grotere afstand te staan van hen die de gang van zaken daarin bepalen. Van het nog maar kort geleden geroemde (en aan ons land zo eigene) poldermodel lijkt de houdbaarheidsdatum verstreken te zijn.

06

De samenleving verzelfstandigt. De overheid maakt een terugtrekkende beweging, maar houdt overigens wel de neiging om precies en gedetailleerd te willen reguleren. Haar intentie en feitelijk handelen staan zo op gespannen voet met elkaar. Instituties en burgers moeten het zelf, op eigen kracht doen, is het huidige adagium. Maar zij die dat niet of in onvoldoende mate kunnen komen in een lastige situatie te verkeren. Er is de komende jaren minder (publiek) geld beschikbaar. Maatschappelijk kapitaal wordt steeds meer ingezet om politieke problemen (inhoudelijk, maar vooral ook financieel zoals bijvoorbeeld het financieringstekort) op te lossen. De samenleving ontgroent en vergrijst. Nu is dat op zich geen nieuws. Al jaren is duidelijk dat we gemiddeld ouder worden. Een belangrijke verandering is meer kwalitatief van aard. Technologie en zorgconcepten maken mogelijk dat we langer zelfstandiger blijven wonen. Pas als het echt niet anders kan, zijn we bereid dat op te geven. Hoe uit zich dit alles in de volkshuisvesting? Hoeksteen van de typisch Nederlandse benadering zijn de woningcorporaties. Na bijna een eeuw lang sterke overheidssturing verzelfstandigden zij in de negentiger jaren van de vorige eeuw. Dat is een uitvloeisel van de meest ingrijpende stelselherziening sinds de invoering van de woningwet in 1901. Via controlerende sectorinstituten (als

WSW en CFV) moest de werking van het stelsel worden gegarandeerd. De overheid hield slechts toezicht op afstand. Natuurlijk ging dat niet overal goed. De affaires van de afgelopen jaren zijn genoegzaam bekend. En sinds de meest recente daarvan kennen we niet alleen het begrip systeembank (ABN/AMRO), maar ook de “systeemcorporatie” (Vestia). Net als bij andere verzelfstandigingen (zoals bv de NS) is er een Pavlov-reactie: een poging tot strakkere overheidssturing, meer en beter toezicht, beperking van het werkveld. Daarbij wordt gemakkelijk vergeten dat de grote meerderheid van de corporaties hun werk prima, naar vermogen, deed en doet. Voor Woonconcept betekent de terreinafbakening in de nieuwe Woningwet niets anders dan een bevestiging dat zij met haar middelen de goede dingen doet, namelijk die inzetten voor de mensen die onvoldoende zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien en voor de leefbaarheid in wijken en buurten. Na decennia van groei en transformatie van huur naar koop zit de woningmarkt al enige tijd op slot. De crisis is daar debet aan, maar die niet alleen. We hebben ook de relatie tussen de huur- en de koopmarkt veronachtzaamd.

De kloof daar tussen is aardig beschreven in een voorstel voor een integrale aanpak van de woningmarkt van 22 economen: “De grote kloof tussen koop en huur en het ontbreken van een goed functionerende huurmarkt met lange wachtlijsten in de sociale sector zorgt voor een aantal problemen. Huishoudens met bovenmodale inkomens in de sociale sector kunnen en willen de overstap naar de koopsector niet maken. Starters worden geconfronteerd met lange wachtlijsten in de huursector, en een koopsector die duur is ten opzichte van hun kredietcapaciteit. Oudere eigen woning bezitters kunnen het in de woning opgebouwde vermogen moeilijk te gelde maken door te gaan huren. Private investeringen in de huursector blijven achter. Modale huishoudinkomens zijn te groot voor het servet (geen recht op sociale huurwoningen) maar te klein voor het tafellaken (beperkte kredietcapaciteit). De woningmarkt zit op slot.” 1

1 “Naar een duurzame financiering van de woningmarkt”, 22 economen, w.o. Peter Boelhouwer, Johan Conijn, Hugo Priemus en Herman Wijffels, februari 2012.

“Wonen 4.0” heet het plan voor integrale hervorming van de woningmarkt, uitgebracht door de Vereniging Eigen Huis, NVM, Woonbond en Aedes. Kort samengevat ziet het plan er als volgt uit: De hypotheekrenteaftrek wordt in 30 jaar afgebouwd. Daar staan lagere tarieven voor de inkomstenbelasting tegenover. Ook wordt het eigenwoningforfait afgebouwd en de overdrachtsbelasting afgeschaft.

De huren gaan naar marktniveau. Voor de jaarlijkse huurstijging wordt een huursombenadering gehanteerd van inflatie plus 2%. Daarbinnen kunnen de corporaties variëren met de huurstijging. Ook de hogere huren worden gecompenseerd met lagere tarieven voor de inkomstenbelasting. Er wordt een woontoeslag geïntroduceerd als steun voor de lagere en bescheiden middeninkomens in zowel de huur- als de koopsector.

De kleine opening, die door het Lente-akkoord voor een meer totale benadering van de woningmarktproblematiek is geboden, wordt hiermee op een krachtige wijze van een vervolg voorzien. Wonen 4.0 sluit goed aan bij de inzet van Woonconcept. En dat sluit goed aan bij de inzet van Woonconcept. Wij willen onze eigen inzet immers voortdurend spiegelen aan de effecten op de totale woningmarkt. In onze regio stabiliseert die. De woningnood was ooit “volksvijand no.1”. Inmiddels is prettig wonen aanzienlijk meer dan uitsluitend een dak boven je hoofd. De toenemende complexiteit van de samenleving die we hierboven in enkele pennenstreken schetsten, heeft zijn weerslag op het wonen. Onze aandacht verschuift, mede om die reden, (verder) van kwantiteit naar kwaliteit. Niet alleen in fysieke,

maar vooral ook in sociale zin. Ons werkkapitaal zit in ons vastgoed. Maar de kern van ons handelen komt voort uit de sociale vraagstukken die we rond het wonen tegen komen. Die zijn onze drijfveer. Woning en buurt zijn daarin het kristallisatiepunt. Qualitate qua betreft dat handelen vaak de fysieke actie. Niet, zoals een commercieel vastgoedbedrijf , om daar primair geld mee te verdienen, maar om onze sociale doelstelling te realiseren. Het laat onverlet dat we er wel voor moeten zorgen voldoende geld te hebben om dat werk te kunnen blijven doen, ook op langere termijn. Daarom moeten we voortdurend het directe (korte termijn) belang van onze klanten verbinden met de ontwikkelingen op lange termijn en de positie van onze woningen en ander vastgoed daarin.

09

3

MISSIE VAN WOONCONCEPT De missie van Woonconcept is het verschaffen van veilige, betaalbare en duurzame huisvesting, met name voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien en we nemen verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in ons werkgebied vanuit onze sociale betrokkenheid. “Verschaffen van …. huisvesting” en “bevorderen van leefbaarheid” zijn de centrale items in onze missie. Ze komen regelrecht voort uit de taken die corporaties volgens de Woningwet hebben. We kunnen ons daarin prima vinden. We richten ons op de mensen met lagere inkomens en hen die om andere redenen niet of onvoldoende zelfstandig op de woningmarkt hun plek kunnen vinden. Het rijk definieert daarbij jaarlijks een inkomensgrens. Woonconcept hanteert een hogere grens om te waarborgen dat er geen mensen tussen wal en schip raken. Mensen die niet in de huursector terecht kunnen en voor wie een koopwoning (vrijwel) onbereikbaar is. Wat het huurbeleid betreft beperken we ons nu tot woningen met een huurprijs tot aan de huurtoeslaggrens. We hebben ook nog een beperkt aantal duurdere huurwoningen in bezit. Hoewel we die grotendeels af zullen stoten sluiten we niet uit in de (nabije) toekomst, al dan niet in relatie tot zorg, toch ook in deze categorie in beperkte mate actief te zijn. Dat kan het geval zijn als de commerciële markt dit niet oppakt en, onder andere vanwege de gewenste doorstroming, dergelijke woningen op de woningmarkt toch nodig zijn, bijvoorbeeld voor inkomensgroepen van rond de

10

€ 45.000,-. Koopwoningen ontwikkelen we niet zelf. Dat die nodig zijn om gedifferentieerde buurten en wijken te realiseren is evident. Dat ze in financiële zin ons kunnen helpen om onze missie te blijven uitvoeren is ook waar. Om dit voor elkaar te krijgen is onze samenwerking met Woonconcept Vastgoed BV cruciaal. Leefbaarheid is een containerbegrip. Wat betekent het concreet? Hoever reikt onze verantwoordelijkheid en hoe ziet ‘onze’ sociale betrokkenheid er dan uit? Ter beantwoording van die vraag hanteren we de leefbaarheidscirkels. Vanuit de kern (wonen) komen daarin achtereenvolgens aan de orde: fysiek (schoon, heel en veilig), sociaal (meedoen) en economisch (een stapje vooruit). Wij hebben onze visie vertaald naar nieuw beleid op het gebied van leefbaarheid: zie daarvoor de bijlage achterin deze beleidsvisie.’ Maar daaraan vooraf gaat de vraag welke insteek we kiezen bij het werken aan leefbare buurten en wijken. Modern zijn uitdrukkingen als Burgerkracht en Eigen Kracht. Daar is niets mis mee als die vanuit de juiste invalshoek worden aangevlogen: het gaat om inlevingsvermogen in de persoonlijke mogelijkheden en de context van onze huurder(s). En daar van uit en daarnaar kunnen handelen, tot in de haarvaten van de organisatie. Kernbegrip daarin is uitnodigend faciliteren van activiteiten, zowel in fysieke als sociaal / organisatorische zin. De huurder is autonoom in de eigen woon- en leefwereld. Hij/ zij zorgt in de buurt zelf voor veiligheid door onderhoud van normen die ontstaan in sociale samenhang, maakt

daarbij gebruik van voorzieningen zoals winkels, scholen, culturele centra, en dergelijke. Hij/zij kan niet anders dan uitgaan van de omstandigheden die er heersen: de vorm van de straten en de woningbouw, wijkaanleg, beplanting en de demografische en etnische samenstelling van de buurt. En evengoed kunnen er andere mensen zijn die de sociale samenhang verstoren, regels overtreden, crimineel gedrag vertonen. Het is zaak om daar iets aan te doen omdat jezelf ook niet in die omstandigheid wilt verkeren. We kiezen voor zo’n omgevingsgedreven benadering. De acties die eruit voortvloeien kunnen sociaal, fysiek of een combinatie van beiden behelzen. Nieuw in onze missie ten opzichte van de vorige visie is dat we het begrip “duurzaamheid” er aan hebben toegevoegd. We definiëren dat begrip breed. We verbinden duurzaamheid als milieubegrip met de meer letterlijke betekenis als waardebegrip. Gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde zijn niet alleen in de ruimtelijke ordening gehanteerde termen maar geven ook betekenis aan hoe wij tegen ons vastgoed aan kijken. Het invullen van de combinatie van veilig, betaalbaar en duurzaam, is voor een corporatie altijd al een hele opgave, maar vraagt in de huidige financieel krappe tijd het uiterste van onze creativiteit. Een benadering vanuit de woonlasten heeft daarbij onze voorkeur boven het puur focussen op huurprijzen. Helaas geeft de regelgeving ons daarvoor nog maar beperkte ruimte.

11

4 “Een goede woning is een hele belangrijke randvoorwaarde voor een goed leven. Een goed leven behelst echter meer. De ambitie van Woonconcept is om ‘daadwerkelijk iets te betekenen voor en invloed te hebben op de samenleving’.2 Primair zorgen we voor voldoende passende woningen die terecht komen bij de doelgroep. De klant staat centraal, onze dienstverlening is daarop gericht. We voorzien in duurzame woningen, met zo veel als mogelijk zeggenschap voor de bewoner over de binnenkant daar van. De buurt is cruciaal voor wonen en leven, de corporatie draagt daar aan bij en kan op dat niveau eventueel ook regisseur zijn. Woonconcept investeert actief in leefbaarheid/ voorzieningen in drie (kern-) gemeenten: Steenwijkerland, Meppel en Hoogeveen. Hecht samen werken met lokale overheden en maatschappelijke partners is voorwaarde voor goed resultaat. We zijn maatschappelijke ondernemer die liever voorkomt dan geneest (anticiperend sociaal/ fysiek beheren/investeren).

12

Deze ambitie komt voort uit een zeer sterke betrokkenheid bij de gemeenschap. Dit is een belangrijke waarde en drijfveer binnen Woonconcept.” De omstandigheden zijn veranderd, maar deze inzet vanuit de vorige beleidsvisie heeft nog steeds dezelfde zeggingskracht en actualiteitswaarde. In hoofdstuk 2 is al aangegeven hoe de samenleving verandert. De wijze waarop we betekenis hebben voor en invloed hebben op de samenleving verandert daardoor vanzelfsprekend ook. Onze houding moet niet paternalistisch zijn, maar luisterend. En we willen stem geven aan de doelgroep waarvoor we staan, in zoverre die dat niet zelf kan. Door de veranderde omstandigheden zijn we wel gedwongen om scherpere keuzes te maken in wat we wel en niet doen en waar en hoe we dat doen. We laten ons daarbij leiden door te kiezen voor integraal werken aan de woningvoorziening en leefbaarheid. In de Woningwet staan deze begrippen los van elkaar. Bij Woonconcept leidde dat tot verschillende typen activiteiten op verschillende plaatsen in het statutaire werkgebied: incidentele projecten in bijvoorbeeld Ommen, Haren en de gemeente Aa en Hunze zijn daar uitgesproken voorbeelden van. Inmiddels kunnen we vaststellen dat er in ons werkgebied geen “witte vlekken” meer zijn. Er is een goed dekkend patroon van corporaties in de noordelijke provincies. Van concurrentie is nauwelijks

2 Beleidsvisie Woonconcept 2006 - 2011

sprake, van samenwerking steeds meer. Het maakt dat de noodzaak om dergelijke incidentele activiteiten te ondernemen verdwenen is. Woonconcept kiest er daarom voor woningvoorziening en leefbaarheid pro-actief met elkaar te verbinden. We willen ons werk integraal doen juist omdat wonen meer is dan een dak boven je hoofd. Het uitgangspunt is dat we onze hoofdactiviteiten woningvoorziening, (sociale) leefbaarheid in samenhang met maatschappelijk vastgoed verrichten, daar waar dat voldoende body kan hebben. Dan wordt onze inzet, samen met die van anderen, maximaal effectief. Centraal daarin staan de (voor ons) drie kerngemeenten Steenwijkerland, Meppel en Hoogeveen. De huurder is autonoom in de eigen woon- en leefwereld. Vanuit dit principe benaderen we onze klanten. Onze dienstverlening en organisatie richten we daar op. En wel op een bij deze tijd passende manier. De verhuurprocessen verlopen de komende jaren grotendeels digitaal. Uiteraard zijn we er ook “in persoon” voor degenen die daar niet de beschikking of mogelijkheden voor hebben. Onze lokale aanwezigheid is vooral gericht op het werken in buurten en wijken. We hebben de afgelopen jaren gemerkt dat het wijkniveau als kristallisatiepunt nuttig is, maar ontoereikend als het gaat om de concrete activiteiten en projecten. Pas op buurtniveau kun je, samen

met bewoners en andere betrokkenen, tot een goede invulling komen. Dat is het belevingsniveau dat iedere bewoner raakt en in hoge mate uitmaakt of hij/zij prettig woont. We kennen onze huurders, hoewel dat natuurlijk altijd nog beter kan. We weten (of kunnen goed achterhalen) wat er bij hen speelt en kunnen de afweging tussen sociale en fysieke acties daardoor juist op dat niveau goed maken. We kiezen twee invalshoeken. De sociale problematiek beschouwen we primair als maatgevend voor ons optreden in de buurt. Maar het begint er mee dat we zorgen voor woningen (en ander vastgoed) van

“ Door de veranderde omstandigheden zijn we wel gedwongen om scherpere keuzes te maken in wat we wel en niet doen en waar en hoe we dat doen. We laten ons hierbij leiden door te kiezen voor integraal werken aan de woningvoorziening en leefbaarheid”

13

“ We combineren de doengerichtheid van het ondernemen met de sociaalmaatschappelijke oriëntatie van de publieke zaak”

een goede kwaliteit. Dat is niet alleen in het directe belang van huurder, maar ook een financieel belang voor Woonconcept. Onze financiële mogelijkheden (zeker op langere termijn) zijn immers nauw verbonden met de waarde van ons vastgoed. Daarom beschouwen we de buitenkant van de woning en de installaties echt als de onze. Aan de binnenkant heeft de bewoner veel vrijheid om die, binnen randvoorwaarden, zelf in te richten en te gebruiken. Juist omdat we ons werk integraal willen doen is een goede samenwerking met onze maatschappelijke partners en gemeenten cruciaal. Per situatie zal die samenwerking van karakter verschillen. Het is goed om iedere situatie op z’n eigen merites te beoordelen en te kiezen voor de samenwerkingsvorm die daarbij past. Afhankelijk van die situatie zijn wij bereid daarin de regierol op ons te nemen. Dat betekent niet dat we vervolgens alles zelf ter hand zullen nemen. Alle partners zullen moeten doen waar ze (al dan niet professioneel) goed in zijn. En wij zijn dat in wonen. We zijn een maatschappelijke onderneming. We combineren de doengerichtheid van het ondernemen met de sociaal–maatschappelijke oriëntatie van de publieke zaak. Het is een bijzondere positie, die vereist dat we ons bij het ondernemen zeer bewust zijn van de kwetsbaarheid van ons maatschappelijk kapitaal: de mensen, het vastgoed en het geld waarmee we werken. In onze missie staan begrippen als veilig, betaalbaar, duurzaam en sociaal betrokken. In het verlengde daarvan is het logisch dat we ons in ons handelen ook laten bepalen door de principes

van het maatschappelijk verantwoord ondernemen. Met aandacht dus voor de bekende drieslag people, planet, profit. Bij voorkeur acteren we anticiperend. We geloven in het gezegde dat voorkomen beter is dan genezen. Dat betekent dat we er sterk op gericht moeten zijn tekenen van verandering (en vooral verslechtering) snel te signaleren, te wegen en waar nodig om te zetten in actie. We merken in onze grote herstructureringsgebieden van de afgelopen jaren, zoals Haveltermade (Meppel), Krakeel (Hoogeveen) en Steenwijk-West dat het heel veel tijd, energie en geld kost om waar buurten echt afgegleden zijn, daar weer tot de benodigde sociale stijging te komen. Waar we dat kunnen moeten we dat voor zijn. Dat wordt de komende jaren een grote opgave. Zeker in een periode van minder overheidsuitgaven, waarbij bezuinigingen in belangrijke mate juist voor preventie beschikbare middelen raken. Dit terwijl tegelijkertijd gemeenten worstelen met grote veranderingen zoals die in de sociale werkvoorziening en toeleiding tot arbeid, decentralisatie van de AWBZ en de jeugdzorg en veranderingen in de WMO. Het is nog te vroeg om hieromtrent conclusies te trekken voor het wonen. Duidelijk is wel dat we in de nabije toekomst sterk aangewezen zijn op een goede en efficiënte samenwerking met maatschappelijke partners. Daarbij is het ook meer dan tot nu toe noodzakelijk om onze beperkte financiële middelen selectief in te zetten.

15

5

THEMATISCHE UITWERKING

5.1 HET WERKGEBIED Integraal werken aan wonen en leefbaarheid staat centraal Gezien omvang en spreiding bezit doen we dat primair in Steenwijkerland, Meppel en Hoogeveen. Assen, De Wolden, Westerveld: - beperkte rol, doen wat is afgesproken; - geen initiërende rol in leefbaarheids activiteiten; - gesprek met collega-corporaties openen over wederzijdse efficiencyverhogende af spraak over beheer en/of bezit. BV’s kunnen actief blijven in hun volledige eigen werkgebied.

16

Het statutaire werkgebied van Woonconcept beslaat heel Drenthe, de kop van Overijssel en Haren. Dat is weliswaar een aaneengesloten gebied, maar niet een waarin Woonconcept gezien haar omvang en mogelijkheden overal een rol kan spelen. De afgelopen jaren hebben we gemerkt dat de aandacht (en inzet van middelen) dan ook gemakkelijk versnippert, waardoor je je af kunt vragen wat onze meerwaarde is ten opzichte van onze partners, en met name onze collega-corporaties. Er zijn er twee andere factoren die bepalend zijn voor onze keuze ons werk meer te gaan concentreren: We denken onze belangrijkste meerwaarde te hebben via het integraal werken aan de woningvoorziening en leefbaarheid in buurten, wijken en dorpen (en dus minder door incidentele activiteiten); We moeten selectiever worden in onze investeringen. Toevoegingen aan de voorraad betreffen (nog meer dan in het verleden) slechts een fractie van de bestaande voorraad en het maatschappelijk effect van acteren vanuit die bestaande voorraad is dus groter.

Deze keuze betekent dat we ons primair richten op Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland. Maar ook daar doen we niet zo maar alles wat er moet gebeuren. In nauwe samenspraak met onze collega-corporaties zijn we vooral actief in die buurten, wijken en dorpen waar we bezit hebben (of kunnen ontwikkelen) met een voldoende omvang. In onze vastgoedsturing zijn die benoemd.3 Toen we in 2007 in Assen aan de slag gingen was de verwachting daar in een korte periode tot een bezit van zo’n 1000 woningen te kunnen komen. Inmiddels is de situatie behoorlijk veranderd. De Assense nieuwbouwopgave wordt in een veel lager tempo ingevuld dan destijds voorzien, waardoor het perspectief voor Woonconcept anders is geworden. Vanuit de primaire keuze die we in onze investeringen maken is het dan ook logisch dat we ons de komende jaren in Assen beperken tot het nakomen van de afspraken die we gemaakt hebben en ons daarbij richten op het centrum en Kloosterveen. Algemeen geldt (en gezien onze keuze in het bijzonder voor Assen) dat we met onze collega-corporaties in gesprek willen om uiteindelijk te komen tot een goede en logische afbakening van bezit en daarmee de rolverdeling in het werken in buurten, wijken en dorpen. Zo verhogen we de efficiency (wat ook weer goed is voor beperking van de bedrijfslasten) en maken we de samenwerking op buurtniveau niet ingewikkelder dan die al is. Ook kunnen we gerichter aandacht besteden aan het signaleren van veranderingen.

“Deze keuze betekent dat we ons primair richten op Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland” Vanzelfsprekend geldt voor De Wolden en Westerveld dat we gemaakte afspraken na komen. Zo bouwen we het zorgcomplex voor Noorderboog in Vledder en blijven we onverminderd trots op de jongereneenheden in Echten. Wat nieuwe activiteiten betreft geldt een “nee, tenzij ….”. Onze collega corporatie Actium heeft wat ons betreft in deze gemeenten het primaat. Wij overwegen hoogstens iets te doen als daar met name vanuit de gemeente en voor Woonconcept echt een bijzondere reden voor is. Er is geen aanleiding de beperking in het werkgebied die we onszelf als corporatie opleggen ook te laten gelden voor onze BV’s, in het bijzonder Woonconcept Vastgoed, Hometeam en Woonscan. Zij hebben daarin een eigen verantwoordelijkheid en vervullen een andere functie waarbij de beschreven integraliteit niet aan de orde is. Zij kunnen het activiteiten dan ook over een breder werkgebied spreiden.

3. In Hoogeveen betreft dat: Centrum, Krakeel, Noord, Oranjebuurt, Verzetsbuurt, Schutlanden/Kattouw/Steenbergerweiden, Zuid, Zeeheldenbuurt en het dorp Hollandscheveld. In Meppel: Centrum, Ezingebuurt, Haveltermade, Koedijkslanden, Oosterboer, Watertorenbuurt en Nieuwveense Landen. In Steenwijkerland: Steenwijk: Centrum, Clingenborg, de Gagels, Oostwijken, Steenwijk – west, Tuk en het dorp Steenwijkerwold. Uit: bestuursbesluit Vastgoedsturing d.d. 08.08.2011.

5.2 DE KLANT CENTRAAL Doorgaan met Woonconcept Excelleert: Klantvisie: De klant is ons bestaansrecht, waar het om draait.De relatie is open, elke klant is zelfstandig en uniek. We vragen de klant verantwoordelijkheid te nemen. Samen stemmen we verwachtingen af. We streven naar: Tevreden klanten, Goede relaties, Versterken van onze reputatie Leren van klanten. Door: ondersteunen, stimuleren en luisteren. Centraliseren en digitaliseren primaire verhuurprocessen Uitbreiding mogelijkheden website, sluiting van de woonwinkels, Inrichting van een Klantcontactcentrum Lokale aanwezigheid gekoppeld aan gebiedsgericht werken In “gewone wijken” met huismeesters, woon beheerders, bewonersconsulenten enzovoort In herstructureringsgebieden ‘meerjarig tijdelijk’ graag samen met partners.

18

“Woonconcept is er primair voor die mensen die het nodig hebben en zet zich in voor het behoud en de versterking van hun maatschappelijke en economische participatie. We zien en behandelen onze huurders en (toekomstige) bewoners als klanten en (zelfbewuste) consumenten. Wij zijn georganiseerd om in te spelen op de diverse behoeften en woonwensen van individuele klanten of klantgroepen. Daarbij hanteren we het uitgangspunt “de binnenkant (van de woning) is van de klant” en is ons streven “iedere klant zijn eigen woonarrangement”. Daartoe verzamelen wij informatie over (individuele) klantbehoeften, -wensen en -noden en ontwikkelen samen met klanten woonoplossingen-op-maat.” 4 Onze klantvisie is geënt op dit uitgangspunt. De koers die we daarbij volgen is: We ondersteunen klanten bij het invullen van hun wensen op het gebied van wonen en een prettige woonomgeving; We stimuleren klanten een actieve rol te nemen in hun woon- en leefomgeving;

We zijn volop bezig onze werkwijze en organisatie hierop in te richten. Drie elementen staan daarin centraal. We maken maximaal gebruik van de mogelijkheden die de gedigitaliseerde wereld ons biedt, door ook de verhuurprocessen zo veel mogelijk langs die weg te laten verlopen. Uiteraard verrichten we maatwerk voor degenen die niet aangesloten zijn op die digitale snelweg. Ons nieuwe team klantcontacten wordt optimaal ingericht voor (vooral) de behandeling van individuele vragen. Klanten krijgen zo een duidelijk aanspreekpunt binnen Woonconcept en behoeven zo min mogelijk doorverwezen te worden. Onze lokale aanwezigheid richten we op het werken in buurten, wijken en dorpen. Het zijn de medewerkers die niet vaak op kantoor zullen zijn, maar des te meer in de wijken. Behalve in hun gewone dagelijkse werk in de wijk spelen deze medewerkers een cruciale rol in de signalering van zaken die bij onze huurders en in de woonomgeving spelen. De woonwinkels, die de afgelopen tien jaar een goede functie hebben gehad, zijn bij deze werkwijze niet meer nodig. Lokale steunpunten vervullen een ondersteunende functie in de wijken.

We luisteren goed naar klanten en gaan met hen in gesprek; We beschouwen onze klanten als zelfstandige, unieke mensen.

“Onze lokale aanwezigheid richten we op het werken in buurten, wijken en dorpen” 4. Citaat uit: Woonconcept excelleert, 4 oktober 2010

19

5.3

DUURZAME WONINGEN, ZEGGENSCHAP VAN KLANTEN

Maximale keuzevrijheid bewoner binnen door Woonconcept gegeven kaders. Meer zeggenschap en verantwoordelijkheid van de huurder voor de “eigen” woning. Onderhoud naar wens, op natuurlijke momenten. In onderhoud van het vastgoed, verdeling van woonruimte en bij leefbaarheid verandert onze basishouding van “zorgen voor...” naar “zorgen dat...” Keuzevrijheid voor bewoners en woningzoekenden staat hoog in ons vaandel. We proberen optimaal te faciliteren dat mensen, binnen verantwoorde financiële kaders, kunnen wonen waar zij willen. Dat lukt nooit helemaal. Ook een actieve woningzoekende in onze regio moet in ieder geval meer dan een jaar wachten voor hij/zij aan een geschikte woning kan komen. Een urgent woonprobleem oplossen lukt wel in een maand of drie, maar

20

dat leidt lang niet altijd tot een ideale woonsituatie. Maar ook bij de relatieve schaarste op de markt voor sociale huurwoningen is het de kunst niet meer regels te stellen dan minimaal noodzakelijk om de (verhuis-) bewegingen op die markt goed te laten verlopen. Daar zijn we op uit. Daar waar sprake is van een sterk negatieve spiraal in de ontwikkeling van de leefbaarheid past het om meer maatwerk toe te passen bij de toewijzing van woningen. Woningzoekenden kiezen niet voor een corporatie, maar in de eerste plaats voor een woning en in de tweede plaats voor een bepaalde buurt. Om de keuzevrijheid verder te vergroten willen we de komende jaren in de woonruimteverdeling nauwer gaan samenwerken met de collega-corporaties. “Iedere klant zijn eigen woonarrangement” schreven we eerder. De vrijheid die we bewoners willen bieden, houdt niet op bij de keuze van de woning. Woonconcept voelt zich primair verantwoordelijk voor de schil, de dragende delen en de installaties van de woning. Voor de binnenkant daarvan geven we de bewoner binnen zekere kaders maximale speelruimte en verantwoordelijkheid. Die kaders betreffen vooral het uitgangspunt dat de woning goed moet kunnen functioneren en de inrichting voldoende basiskwaliteit heeft. Een woning zonder keuken functioneert niet en verwacht mag worden dat douche of badkamer geen lekkages vertoont.

Wat betreft het onderhoud kiezen we er voor: Vooral het moment van mutatie te benutten om (met de nieuwe bewoner) vast te stellen wat er moet gebeuren; Inrichtingselementen, zoals keukenkastjes of badkamerinrichting, niet automatisch aan het eind van de theoretische levensduur te vervangen, maar dat te doen als en op het moment dat de bewoner dat wil of op het moment dat het technisch noodzakelijk is; Veel ruimte te geven aan bewoners om de woning naar hun eigen inzicht in te richten; Wat betreft de bekostiging voor rekening van Woonconcept uit te gaan van onze basiskwaliteit en afschrijvingstermijnen en bij vervroegde vervanging dit te verrekenen met de bewoner. Keuzevrijheid, meer zeggenschap en verantwoordelijkheid en aandacht voor een maximaal woongenot gelden niet alleen op het moment dat iemand gaat verhuizen. Onze aandacht daarvoor moet ook uitgaan naar de zittende bewoners, niet alleen via dynamisch onderhoud en de staat van de woning maar net zo zeer via de sociale invalshoek van het leefbaarheidsbeleid.

Bij autonomie van de bewoner in de eigen woon- en leefomgeving hoort ook dat Woonconcept niet voor hem of haar denkt en handelt. Van “zorgen voor” naar “zorgen dat” heet dat in het zorg- en welzijnsjargon inmiddels. Wij “zorgen voor” én “zorgen dat”: waar de bewoner iets zelf niet kan doet Woonconcept wat nodig is om hem of haar in staat te stellen zelf weer verder te kunnen. Dat geldt in de woningvoorziening en niet minder in onze aanpak op het gebied van leefbaarheid. En we doen het niet alleen, maar samen met onze maatschappelijke partners en overheden. Faciliteren, stimuleren en activeren staan daarin centraal.

“…waar de bewoner iets zelf niet kan, doet Woonconcept wat nodig is om hem of haar in staat te stellen zelf weer verder te kunnen”

21

5.4

DUURZAME WONINGEN, VASTGOEDSTURING, WAARDESTURING

Voortzetten in 2011 geformuleerd beleid: Omvang en toegankelijkheid van onze sociale woningvoorraad is voldoende en gekoppeld aan prestatieafspraken.

Verbeteren bestaande voorraad door voldoende bouw- en woontechnische kwaliteit en energiemaatregelen (aan de schil).

Kwaliteit, toekomstbestendigheid, energie (duurzaamheid) en gebruikswaarde, waaronder geschiktheid voor meerdere doelgroepen in de bestaande voorraad heeft hoogste prioriteit.

Woonlastenplaatjes zijn belangrijker dan uitsluitend het huurniveau.

Qua betaalbaarheid sluiten we aan op demografie, vraagontwikkeling en economische vooruitzichten. Huur naar draagkracht is een goed principe. Een huursombenadering, gebaseerd op markthuren en korting voor hen die dat niet kunnen betalen blijft nastrevenswaardig.

Onderscheid tussen casco/schil en binnenkant woning (dynamisch onderhoud). Minimaliseren positie in geliberaliseerd bezit. Investeren primair gericht op buurten/wijken/ dorpen waar we substantieel bezit hebben. Bezit met een levensduur >25 jaar moet ook na de top van de vergrijzing goed verhuurbaar zijn en waarde behouden.

23

In de loop van het jaar 2011 heeft Woonconcept beleidskaders vastgesteld voor de vastgoedsturing. Hierboven zijn die, samengevat, weergegeven. Basis daarvoor is het benodigde veranderingsprofiel van de vastgoedportefeuille in de komende tien jaar op basis van de te verwachten demografische en maatschappelijke ontwikkelingen, binnen verantwoorde financiële kaders. Vastgoedsturing is een continue activiteit. Voorspellingen in de bevolkingsontwikkeling veranderen, evenals economische en maatschappelijke processen en de financiëleen regelgevingsconstellatie waarbinnen corporaties moeten werken. Wie had in 2007 kunnen voorspellen dat we anno 2012 in een crisis zitten en dat de woningmarkt zo zeer op slot zou raken? De komende jaren monitoren we dus jaarlijks de situatie en stellen we op grond daarvan de portefeuille-ontwikkeling zo nodig bij. De woonvisies van gemeenten en prestatie-afspraken met hen (en de monitoring ervan) zijn daarin een belangrijk ijkpunt. Voor het realiseren van het gewenste vastgoedprofiel gebruiken we alle instrumenten die ons ten dienste staan, namelijk: onderhoud, renovatie, sloop, nieuwbouw, verkoop en herstructurering van woningen. Verkoop zien we dus niet alleen als middel om geld te genereren, maar zetten we, net als de andere instrumenten, ook in om onze woningvoorraad te vernieuwen en om gedifferentieerde wijken en buurten tot stand te brengen. Onze investeringen richten we de komende jaren in eerste instantie vooral op het verbeteren en vernieuwen van onze bestaande woningen. Tweede prioriteit heeft uitbreidingsnieuwbouw. Op dit moment speelt Woonconcept een zeer bescheiden rol in de huurmarkt boven de huurtoeslaggrens. We zien daarin voor ons zelf slechts een indirecte rol weggelegd. Maar het kan zijn dat mensen in de knel komen (bij-

24

voorbeeld gerelateerd aan de Europese inkomensgrenzen), of dat verdringingsmechanismen in de sociale huursector ontstaan. Als dan anderen (met name beleggers) niets ondernemen kan het zijn dat Woonconcept zelf op deze markt gaat acteren. De ontwikkeling van koopwoningen (hoewel soms ook indirect erg van belang voor de sociale woningbouw) doen we niet zelf, maar geschiedt door Woonconcept Vastgoed. In het (nog beter) toekomstbestendig maken van onze woningen en daarmee ook maximaal aan positieve waarde-ontwikkeling van het bezit te doen, zet Woonconcept vooral in op: Flexibilisering: in nieuwbouw en bestaande voorraad zodanige woningplattegronden ontwikkelen dat woningen gedurende de exploitatietermijn geschikt zijn (of gemakkelijk geschikt te maken) voor verschillende doelgroepen; Verbeteren van de energieprestatie: we staren ons niet blind op energielabels, maar zorgen dat we binnen redelijke financiële marges de schil van onze woningen maximaal isoleren en de installaties optimaal zuinig en duurzaam aanleggen en/of vervangen. In de bekostiging willen we daarbij meer letten op de woonlasten (huur en energie) dan ons uitsluitend te fixeren op de hoogte van de huur. De bij de kaders voor de vastgoedsturing gepresenteerde prioritering voor onze investeringen blijft in hoofdlijnen gelden, onder de aantekening dat het wat Assen betreft zich beperkt tot het realiseren van de gemaakte (prestatie) afspraken.

Figuur 1: Prioriteitstelling Woonconcept naar (hoofd)activiteit en gemeente

Gemeente

Kwaliteit huidige sociale huuren zorgwoningen (extramuraal)

Nieuwbouw en aankoop sociale huuren zorgwoningen (extramuraal)

Het realiseren van Maatschappelijk Vastgoed

Het realiseren van intramuraal zorgvastgoed

Het realiseren van commercieel Vastgoed

Hoogeveen 1 2 3 4 7 Meppel 1 2 3 4 7 Steenwijkerland 1 2 3 4 7 Assen 1 2* 6 6 8 Overig 1 5 6 6 8

*Alleen nakomen van gemaakte afspraken met derden. Er zal geen acquisitie meer plaatsvinden.

Een hoofdinstrument om onze woningvoorraad betaalbaar te houden voor hen die daar qua inkomen op aangewezen zijn is het huurbeleid. De afgelopen jaren konden we daarin een bijzonder goed resultaat bereiken dankzij het experiment Huur op Maat. De bereikbaarheid en keuzevrijheid voor lagere inkomensgroepen was aanmerkelijk groter dan in het reguliere huurbeleid, de huuropbrengsten waren voldoende, de relatie tussen huur en inkomen transparanter en de huurders konden zich

er goed in vinden. Het experiment is desondanks door de minister van BZK helaas beëindigd. In de (landelijke) politiek zijn de meningen erover verdeeld. Woonconcept blijft echter een voorstander van het toepassen van een dergelijk principe. Een huursombenadering, gebaseerd op markthuren en korting voor hen die dat niet kunnen betalen blijft nastrevenswaardig en zal Woonconcept ook toepassen als de mogelijkheid daartoe (weer) ontstaat.

25

5.5

DE BUURT ALS INVALSHOEK We benaderen vraagstukken rond woning en leefbaarheid op buurtniveau. Daar vindt primair de afweging tussen fysieke en sociale maatregelen / inzet plaats. Daar moet de balans gevonden worden tussen lange termijn (vastgoed-) corporatiebelang en korte termijn bewonersbelang.

Behalve oplossen van “dagelijkse” problemen zijn gebiedswerkers cruciaal in tijdig signaleren van ontwikkelingen. Samen met de natuurlijke partners als welzijn en gemeente worden wijkanalyses / gebiedsvisies voortdurend geactualiseerd en knelpunten gemonitord.

Van bijzonder belang voor leefbaarheid van buurten en wijken wordt de relatie tussen wonen, welzijn en zorg. Kernbegrip daarin is uitnodigend faciliteren van activiteiten, zowel in fysieke als sociaal / organisatorische zin.

Versterken van inzet op buurtniveau betekent hanteren van een toolbox met leefbaarheidsinstrumenten die als maatwerkoplossingen worden ingezet.

Een hechte samenwerking met alle “buurtgenoten”, zoals huurders, woningeigenaren, overheid en maatschappelijke partners wordt nagestreefd en is medebepalend voor succes. De regievraag eist een helder antwoord. Desgewenst is Woonconcept bereid de rol van buurtregisseur op zich te nemen.

26

Gebiedswerkers zijn getraind in hanteren van de toolbox en hun drive is werken vanuit een op en door de omgeving geïnspireerde beroepshouding. Kenmerken hiervan zijn inlevingsvermogen in de persoonlijke mogelijkheden, leefwereld en de wensen van de klant.

In de zeventiger jaren begon de stads- en dorpsvernieuwing. Toen werd het sociale vernieuwing. Daarna ontstond via de “Vogelaarwijken” of “prachtwijken” de wijkaanpak. Het is een langdurige zoektocht naar hoe op een zorgvuldige manier problemen in wijken en buurten aan te pakken, modernisering van verouderde plekken ter hand te nemen en de leefbaarheid te verbeteren. Steeds was daarbij ook de vraag aan de orde hoe professionals van gemeenten, instellingen en corporaties zich verhouden tot bewoners (waarvan er nog al wat waren die van inspraak ongeveer hun beroep maakten). Wat we in ieder geval geleerd hebben, is dat je met puur fysieke maatregelen veelal geen sociale problemen oplost, maar dat de fysieke aanpak wel een katalysator kan zijn voor de sociale aanpak. We leerden ook dat om echt effect te sorteren de aanpak van echte probleemgebieden grondig moet zijn en lang volgehouden moet worden. En verder blijft het een ingewikkeld vraagstuk hoe het fysieke en sociale effectief te combineren. We weten inmiddels ook dat de betrokkenheid van bewoners zich met name concentreert op de eigen woning en de directe omgeving daarvan: de buurt. We snappen dat we met open vizier het gesprek in de buurt moeten aangaan om tot de goede acties te komen en bewoners begrijpen heel goed dat ook niet alles kan. Vanuit haar ervaring in deze lange geschiedenis kiest Woonconcept er dan ook voor om de buurt te zien als het kristallisatiepunt van het integraal werken aan wonen en leefbaarheid. Dat geldt daar waar ingrijpende herstructurering aan de orde is (zoals de bekende Woonconcept-voorbeelden Haveltermade, Krakeel en Steenwijk-west). Maar het geldt, weliswaar op een minder ingrijpende manier, net zo zeer voor het dagelijks werk in het merendeel van onze dorpen, wijken en

buurten waar de problemen (relatief) overzichtelijk zijn en met preventief optreden veel bereikt kan worden. Daarom kiezen we er voor onze lokale aanwezigheid vooral hierdoor te laten bepalen. Onze gebiedswerkers spelen dus een cruciale rol, zowel in het signaleren van ontwikkelingen als in het handelen in de buurt. Zij beschikken daartoe over een gereedschapskist met instrumenten om vervolgens iedere keer weer tot het maatwerk te komen. Voorbeelden van het ‘gereedschap’ zijn gesprekken achter de voordeur, buurtbeheer, (vroegtijdige) begeleiding bij huurschuld, intermediair zijn naar maatschappelijke partners en dergelijke. We bezien in hoeverre demografische analyses op buurtniveau en op waardepatronen gerichte klantprofielen ons kunnen helpen om met ons handelen optimaal aan te sluiten bij de belevingswereld van bewoners en gebruikers van de buurt.

“ We snappen dat we met open vizier het gesprek in de buurt moeten aangaan om tot de goede acties te komen en bewoners begrijpen heel goed dat ook niet alles kan”

27

Een altijd weer terugkerend item in dit verband is de rolverdeling tussen de verschillende maatschappelijke partners en de gemeente. We zijn er langzamerhand allemaal wel van overtuigd dat samenwerken cruciaal is om tot resultaat te komen en toch hebben we vaak nog moeite om tot goede afspraken te komen. Niet alleen de samenhang tussen de maatschappelijke vraagstukken noodzaakt tot samenwerking. Nieuwe efficiënte vormen zijn minstens zo hard nodig nu een ieder minder geld heeft. Ons uitgangspunt daarbij is het verschaffen van een voldoende krachtige professionele infrastructuur (in met name vastgoed en personele capaciteit) om het particulier initiatief te stimuleren en te faciliteren en zo maximaal tot bloei te laten komen. De rolverdeling tussen maatschappelijke partners en lokale overheid op dit niveau zien we veranderen: wij vaker initiërend, de overheid dan faciliterend. Maar het is geen wet van Meden en Perzen dat het zo moet. In onze ogen moet in principe op buurtniveau ieder van de partners in principe bereid zij de regierol op zich te nemen. Afhankelijk (juist dit is iedere keer weer maatwerk) van de aard van de problematiek en de beschikbare menskracht kan dan de goede keuze gemaakt worden. Logisch gevolg van deze benaderingswijze is dat Woonconcept onder omstandigheden ook bereid is die regierol op zich te nemen.

28

De regisseur doet niet alles zelf. Iedere partner, we schreven het eerder, moet doen waar die goed in is. Het is iedere keer weer maatwerk om dat te bepalen, maar in algemene zin sluiten we voor onze rolbepaling aan bij de leefbaarheidcirkels van Atrivé. Uiteraard handelt Woonconcept volop zelf actief in de eerste cirkel (wonen). In de tweede cirkel staat de samenwerking tussen corporatie en gemeente centraal (schoon, heel en veilig). In de derde cirkel (keten wonen, zorg, welzijn) speelt Woonconcept primair de rol van vastgoedontwikkelaar en eigenaar, moeten zorg en welzijn door anderen geleverd worden maar kan er wel sprake zijn van benutting van elkaars in de

“Ons uitgangspunt daarbij is het verschaffen van een voldoende krachtige professionele infrastructuur (in met name vastgoed en personele capaciteit) om het particulier initiatief te stimuleren en te faciliteren en zo maximaal tot bloei te laten komen”

29

wijk aanwezige menskracht. Het gaat daarbij om het faciliteren van een gezamenlijke professionele infrastructuur, van waar uit bewoners en gebruikers van voorzieningen gestimuleerd worden actief te zijn. De rol van Woonconcept in de vierde cirkel (een maatschappelijk stapje vooruit) is veelal “zorgen dat”. Resteert nog de vraag hoe te bepalen welke inzet in welke buurt nodig is. Met onze 12.000 woningen kunnen we immers niet overal tegelijk actief zijn. Dat gaan we nader analyseren door onderscheid aan te brengen tussen gebieden waar ingrijpend handelen nodig is, gebieden die in sociaal opzicht dreigen af te glijden en curatief en preventief handelen aan de orde is en gebieden waar niets aan de hand is en dagelijks beheer volstaat. We willen die analyse op buurtniveau maken. Een complicerende vraag naar de toekomst is of de positie van de corporatie, bij bijvoorbeeld verandering van de huur/koopverhoudingen, op buurtniveau uitsluitend nog gerelateerd moet zijn aan het woningbezit. Dit komt nadrukkelijk aan de orde als het aantal verkopen toeneemt. Het zou kunnen dat de corporatie, vanuit de toegevoegde waarde van haar ervaring en kwaliteit daarin, ook dan de regierol op zich neemt. Ook ten behoeve van het particulier bezit, bijvoorbeeld via VvE-achtige constructies zodat de particuliere eigenaren dan ook gecommitteerd zijn. We willen dit nader onderzoeken

Economisch vooruitkomen Sociaal meedoen keten wonen, zorg, welzijn Fysiek Schoon, heel, veilig Kern: Wonen

30

Figuur 2: leefbaarheidcirkels van Atrivé

5.6

VOORZIENINGEN: DEEL VAN LEEFBAARHEID Bij zorg gerelateerd vastgoed onderscheiden we: Gewoon wonen, klant koopt zorg in op de markt. Woonconcept levert reguliere woningen voor de doelgroep.

Ook in de zorg verandert de wereld ingrijpend. De financiering is volledig op z’n kop gezet. De verhoudingen tussen en de omvang van de middelenstromen in AWBZ, WMO, Zorgverzekeringswet en eigen bijdragen wijzigen de komende jaren ingrijpend. En in het zorgjargon heeft het begrip “kanteling” zijn intrede gedaan (van generieke vergoedingen en verzekerde rechten naar voorzieningen/ vergoedingen als aanvulling op eigen mogelijkheden). Gelukkig hebben de welzijns-zorginstellingen niet stil gezeten. Zij hebben hun strategie in grote lijnen wel bepaald.

levensfase i.p.v. de 4e (zie kader hier boven) is deze samenwerking cruciaal. Wat ons betreft is die ook nadrukkelijk gericht op activering en ondersteuning van ouderen. Onderzoek toont aan dat de zorgvraag van actieve ouderen een stuk minder is dan die van degene die achter de spreekwoordelijke geraniums blijft zitten. Het is dus ook in het belang van Woonconcept en de leefbaarheid van ‘haar’ buurten om hier aan (samen) te werken.

Een heldere keuze voor de doelgroepen en werksoorten per zorginstelling;

Een specifiek item bij de vergrijzing betreft nog de geschiktheid van onze woningen voor ouderen, ook als zij minder mobiel worden. We zullen een analyse van de bestaande woningvoorraad starten gericht op de vraag of ouderen daarin voldoende passend en veilig kunnen blijven wonen. Mogelijk komt daar een investeringsprogramma uit voort.

Intramurale complexen: Woonconcept levert bij uitzondering gebouw, uitgangspunt daarbij is altijd dekkende investering en exploitatie.

Zolang het wonen centraal staat wil de zorginstelling geen vastgoedeigenaar zijn;

Niet-commercieel maatschappelijk vastgoed ontwikkelen we desgewenst:

Activiteiten ook in dit kader volgens de prioritering Vastgoedsturing.

Bij intramurale complexe zorg willen de meeste instellingen het vastgoed wel in eigendom hebben.

In onze drie kerngemeenten (en vooral in wijken met veel bezit).

De vergrijzing stelt ons voor een belangrijke maatschappelijke opgave, zowel in de woningvoorziening als de leefbaarheid. Ouderen wonen langer zelfstandig (3e levensfase), het verzorgingshuis verdwijnt en opname in een instelling wordt beperkter (4e levensfase). Het vereist aanpassing van onze woningen, onze eigen sociale programma’s en intensivering van samenwerken met zorg en welzijn, gericht op een maximale kwaliteit van leven.

Het is een logische benadering, waarin Woonconcept zich als partner in het wonen goed kan vinden. Prettig daarbij is ook dat, gelet op de duidelijkheid die er nu ontstaat rond doelgroepen en werksoorten, zorginstellingen en corporaties hun samenwerking goed op inhoudelijke gronden kunnen vormgeven.

Als rendabele investering en exploitatie (hoewel we er niet op uit zijn dit vastgoed in eigendom te houden).

Collectieve woonvormen, met bijzondere ruimten. Woonconcept levert gewone woningen met tot woning aanpasbare ruimten. Zorginstelling betaalt aanpasbaarheid.

32

De rode draad daarin is:

Lastig is dat het combineren van wonen, welzijn en zorg bepaald nog niet vanzelfsprekend is. Nu de aandacht van corporaties sterk uit zal (moeten) gaan naar de 3e

In bijzondere gevallen met grote betekenis voor leefbaarheid overwegen we niet (volledig) rendabel investeren. Ook hierbij volgen we de prioritering in de vastgoedsturing.

De (nieuwe) woningwet is helder over wat er tot het werkterrein van corporaties behoort en wat niet. Er is zelfs een concrete opsomming opgenomen van het maatschappelijk vastgoed waarin corporaties (met staatssteun) actief mogen zijn. Commerciële activiteiten mogen ook, maar tegen commerciële voorwaarden. Woonconcept kan zich daar goed in vinden. Omdat dit type vastgoed een bijdrage levert aan de leefbaarheid van wijken en buurten ligt het, gezien onze missie, voor de hand dat we bereid zijn hierin een rol te spelen. Dat doen we in onze drie kerngemeenten en natuurlijk allereerst in die buurten en wijken waar we veel bezit hebben. Het kan ook gaan over gebouwen die een bredere functie hebben dan specifiek op die ene wijk of buurt gericht. We hebben immers als eigenaar van een belangrijk aantal woningen juist ook een groot belang bij het goed, aantrekkelijk en levendig functioneren van die gemeenten. Zeker als het om wijkoverstijgende activiteiten gaat, spelen bij de vraag waar en wanneer we wel en niet acteren het risicoprofiel en de weging in hoeverre het in onze professionaliteit past een grote rol. De nieuwe woningwet beperkt de mogelijkheden om in wijkoverstijgend vastgoed te investeren. Wij denken niettemin onze rol goed te kunnen blijven spelen. Los van het financiële uitgangspunt van een dekkende investering en exploitatie (tenzij...) geldt ook hier dat ieder initiatief als maatwerk beoordeeld moet worden.

33

5.7

DE KERN VAN SAMENWERKEN Corporaties zijn collega’s, geen concurrenten. We intensiveren de lokale samenwerking, met name met Domesta, Actium, Wetland Wonen en Omnia Wonen. Primair richten we die samenwerking op het corporatie – eigene, in een later stadium kunnen (de activiteiten van) de BV’s er in worden betrokken. Met de andere maatschappelijke partners (met name welzijn en zorg, hulpverlening, mogelijk uit te breiden met bijvoorbeeld onderwijs) ontwikkelen we samenwerkingsstrategieën en initiëren we plannen om tot een optimale (en concrete) invulling van de gezamenlijke maatschappelijke opgave te komen. Het liefst betrekken we de gemeente daarbij, niet alleen vanuit haar formele positie, maar ook als partner in de verhoging van de kwaliteit van (leven in) stad en dorp. We benutten regionale en landelijke circuits om ontwikkelingen te signaleren en zo nodig steun te verwerven voor het realiseren van onze opgave.

34

Het is al meermalen aan de orde geweest. Samenwerking met onze maatschappelijke partners en de gemeenten is de komende jaren cruciaal om tot optimale resultaten te komen, zowel in sociale als in fysieke zin. We kiezen daarin voor zich organisch ontwikkelende samenwerking met collega’s en andere partners, met name op lokaal niveau. Zo staat de inhoud centraal, en niet de structuur of organisatie. Deze keuze betekent dat het ‘eindperspectief’ open gehouden wordt. In de samenwerking gaan we verder uit van eigen kracht. We staan dicht bij onze klanten (zeker als we meer achter de voordeur komen) en kunnen dus goed anticiperen op hun wensen en gedrag. Tegelijkertijd is de kunst om het realiseren van de gezamenlijke maatschappelijke opgave steeds voor ogen te houden en de eigen doelstelling daaraan ondergeschikt te maken. Het geheel wordt dan meer dan de som der delen. Omdat wij met onze onderhoudsmensen en gebiedswerkers heel veel in de woonbuurten komen, zien wij het als onze rol in de samenwerking om veranderingen tijdig te signaleren. We proberen daarbij, naast voor de hand liggende zaken als de woning en directe woonomgeving, vooral ook te letten op sociaal-maatschappelijke aspecten. Lang niet altijd zijn wij de aangewezen instantie om daarin te acteren, maar we zullen daarvoor dan de betreffende partner(s) benaderen. Omgekeerd zullen onze partners ook ons benaderen met woongerelateerde kwesties. Alleen in samenwerking kan meerwaarde gerealiseerd worden.

bewoners en maatschappelijke partners open voeren. Voor zover relevant schuwen we het daarbij niet om ook naar buiten toe iets van onze interne afweging te laten zien. Per onderwerp / project bepalen we welke (oude en nieuwe) communicatiekanalen we daarvoor inzetten. De mening van bewoner en professionele partner mag daarbij net zo zichtbaar zijn als de onze. Zo willen we samen met onze omgeving tot beleid, projecten en activiteiten komen. Ons richtsnoer daarbij is deze visie. En in onze conclusies verbinden we de directe, vaak korte termijn gerichte, belangen van bewoners met de lange termijneffecten op de sociaal-maatschappelijke ontwikkeling, de waardeontwikkeling van ons bezit en de financiële continuïteit. We doen dat zo transparant (en dus zichtbaar) mogelijk.

“We kiezen daarin voor zich organisch ontwikkelende samenwerking met collega’s en andere partners, met name op lokaal niveau. …Deze keuze betekent dat het ‘eindperspectief open gehouden wordt’”

We zijn professionals in het werken in de volkshuisvesting en benutten onze kennis en (langdurige) ervaring volop om de goede dingen te doen. Maar ook wij hebben de wijsheid niet in pacht. We willen het gesprek met (potentiële)

35

5.8

SOCIAAL ONDERNEMEN MET MAATSCHAPPELIJK KAPITAAL Maatschappelijk (pro-)actief, sociaal betrokken initiërend beheren en investeren is ons uitgangspunt. Daarbij passen: Verantwoord omgaan met de risico’s. Transparantie in hoe we onze middelen inzetten is van groot belang. We sturen op financiële stabiliteit, met name via kasstromen en toekomstwaarde van het bezit, zowel in maatschappelijke als in financiële zin. Ontwikkelen van nieuwe verdienmodellen passend bij stabilisering van onze woningmarkt (dus minder gebaseerd op eigen commerciële activiteiten en verkopen, hoewel het zonder niet kan). In onze bedrijfsvoering houden we ons aan de principes van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen.

36

Bij sociaal ondernemen met maatschappelijk kapitaal, zoals de titel van deze paragraaf luidt, hoort in de eerste plaats dat je als organisatie zelf het voorbeeld geeft. Daar uit komt voort te kiezen voor maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). We zoeken zo een goede balans tussen people (sociaal), planet (ecologisch) en profit (economisch). MVO is een attitude, geen eindbestemming. Keuzes worden iedere keer weer bewust gemaakt. Ook op dit punt ontwikkelen we ons de komende jaren verder. “Het imago van corporaties in de markt is niet positief. ‘De corporaties bulken van het geld, doen daar dingen mee die niet gewenst zijn, zoals woningen in het buitenland bouwen. Ze zijn weinig transparant. Ook komen ze hun bouwplannen niet na en worden ze steeds commerciëler’. Dit zijn enkele typeringen die bijna gemeengoed aan het worden zijn in de publieke opinie.” 5 Zo schreven we in de vorige visie. Het is er sindsdien niet veel beter op geworden. Integendeel, inmiddels is duidelijk dat er zelfs een parlementaire enquête komt over het functioneren van en toezicht op de corporaties. De meerwaarde van de corporatie is haar hybride karakter, tussen overheid en commercie in. We zijn er niet op uit geld te verdienen als doel op zich, maar moeten voortdurend evenwicht zoeken tussen het optimaal maatschappelijk presteren en dat op termijn ook vol kunnen houden (financiële continuïteit). Dit is de kracht van corporaties en tegelijkertijd hun zwakte. We zijn ons zeer bewust van dit spanningsveld waarin we voortdurend opereren 5. Beleidsvisie Woonconcept 2006 - 2011

en (terecht) onder het vergrootglas van politiek en maatschappij liggen. Het maakt dat we hoge eisen moeten stellen aan onze transparantie en dat we ons voortdurend bewust moeten zijn van het feit dat we met maatschappelijk kapitaal werken aan sociale doelen. Risicovol beleggen past daar niet in evenmin als branchevreemde activiteiten. En in onze kernactiviteiten moeten we zorgvuldig met onze middelen (blijven) omgaan. Bijzondere aandacht vragen de komende jaren waardesturing van ons vastgoed en ons verdienmodel. In het verlengde van het systeem van vastgoedsturing gaan we nu meer aandacht besteden aan de sturing op de waardeontwikkeling van ons bezit. Dat is nodig om ons werk ook op lange termijn te kunnen voortzetten. Bij waardeontwikkeling gaat het zowel om de financiële waarde van ons bezit als om de maatschappelijke waarde van onze activiteiten. We willen daarin transparant zijn.

“...moeten voortdurend evenwicht zoeken tussen het optimaal maatschappelijk presenteren en dat op termijn ook vol kunnen houden (financiële stabiliteit)” Het verdienmodel van corporaties is over het algemeen gebaseerd op commerciële activiteiten en verkoop van woningen. Daaruit bekostigen ze hun investeringen. De woningmarkt in onze regio stabiliseert. Dat betekent dat verhoudingsgewijs minder verkopen plaats zullen vinden, waardoor de verdiencapaciteit terugloopt. Steeds maar meer lenen is niet de oplossing. De omvang van onze leningenportefeuille moet goed in de pas (blijven) lopen met de waarde van ons bezit. Om te kunnen blijven investeren moeten we op zoek naar andere methoden om geld te verdienen (zonder onaanvaardbare risico’s te nemen) en moeten we verder werken aan kostenreductie.

37

6

HET VERVOLG De hoofdmoot van ons werk zal ook de komende jaren bestaan uit het zo goed mogelijk verhuren van woningen en maatschappelijk vastgoed, het dagelijks werken aan prettige, leefbare buurten en er voor zorg te dragen dat ons vastgoed er netjes bij staat. Onze agenda voor de komende jaren betreft dan ook een combinatie van doorgaan en (geleidelijk) veranderen. De thema’s en de richting daarvoor zijn in het voorgaande omkaderd aangegeven. In essentie komt het er op neer dat we:

Dit alles uiteraard onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit en stabiliteit. We vertalen dat in een agenda voor de komende vijf jaar. Die geeft richting aan ons jaarlijkse begrotingsproces en het meerjarenperspectief. Woonconcept, 20 juni 2012.

Voortgaan met de veranderingsprocessen in het kader van De Klant Centraal; Verdiepingsslagen maken op het gebied van vastgoedsturing en waardesturing; Invulling gaan geven aan (meer gestructureerd) gebiedsgericht werken, met de buurt als primaire invalshoek; De combinatie van wonen, welzijn en zorg van toenemend belang wordt in ons werk; De samenwerking met collega’s en partners intensiveren.

38

39

LEEFBAARHEIDSBELEID VAN WOONCONCEPT SAMENVATTING INLEIDING Het zorgen voor veilige, betaalbare en duurzame woningen voor mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien, is onze hoofdtaak. Maar in een adem daarmee wordt in onze missie genoemd dat we willen dat onze klanten prettig wonen. Wonen en leefbaarheid zijn voor ons onlosmakelijk met elkaar verbonden. Als er in een wijk, buurt of dorp leefbaarheidsproblemen ervaren (dreigen te) worden dan is dat voor ons een reden extra alert te zijn en vaak ook een motivatie om (extra) in een buurt te investeren, op sociaal en/of op fysiek gebied.

We vinden leefbaarheid belangrijk. Met dit nieuwe leefbaarheidsbeleid schetsen wij onze visie en de kaders van hoe wij het verbeteren van leefbaarheid de komende jaren gaan invullen. Maar wat verstaan wij onder leefbaarheid? Leefbaarheid is de mate waarin de leefomgeving aansluit bij de behoeften en randvoorwaarden die er door de bewoners aan worden gesteld. De waardering van bewoners voor de leefbaarheid in hun buurt wordt bepaald door de kwaliteit van de woonomgeving (openbaar gebied, gebouwen en voorzieningen), de sociale omgeving (bewoners en hun onderlinge verhoudingen en interactie) en de economische leefsituatie (inkomen, werk) waarin bewoners zich bevinden. We kiezen hiermee voor een brede definitie van leefbaarheid. Wij zien een prettige leefomgeving als het resultaat van gezamenlijke inspanningen van bewoners, instellingen en de overheid. Een goede balans is hierbij van belang. Het gaat daarbij om het nemen van verantwoordelijkheid, maar ook om de mogelijkheden om verantwoordelijkheid te dragen. Het evenwicht tussen willen en kunnen kan kwetsbaar zijn. Die kwetsbaarheid vraagt om extra aandacht.

40

MAATSCHAPPELIJKE ONTWIKKELINGEN

DE BUURT ALS INVALSHOEK

Onze visie op leefbaarheid en de invulling van het leefbaarheidsbeleid kunnen we niet los zien van ontwikkelingen in de wereld om ons heen. De huidige tijd wordt gekenmerkt door bezuinigingen, maar ook door ontwikkelingen zoals vergrijzing en individualisatie. Wat betekenen deze ontwikkelingen voor de leefbaarheid in buurten? Bij de uitwerking van ons leefbaarheidsbeleid blijven we alert op de algemene externe trends en ontwikkelingen, maar we realiseren ons tegelijkertijd dat de impact van de ontwikkelingen locatiegebonden is. De wensen en behoeften van bewoners en de beleving van woongenot verschillen per buurt. Onze inzet voor het bevorderen van de leefbaarheid zal dan ook locatieafhankelijk zijn, op wijk-, buurt- of dorpsniveau. Op basis van goede monitoring wordt gericht gekeken naar waar zich kansen voordoen of waar (negatieve) ontwikkelingen vragen om een gerichte aanpak.

We kiezen ervoor om leefbaarheidsvraagstukken primair te benaderen op buurtniveau. Door de buurt als invalshoek te kiezen, kunnen we goede afwegingen maken over sociale en/of fysieke maatregelen om de leefbaarheid samen met de bewoners te verbeteren. We willen de integrale aanpak van buurten verbinden met zelfsturing vanuit de buurten. Bewoners worden gestimuleerd hun wensen, vragen en behoeften met betrekking tot de buurt waarin ze wonen voor zichzelf te formuleren en kenbaar te maken. De eigen verantwoordelijkheid staat centraal. Zelfsturing zien we niet alleen als een belangrijk instrument maar ook als een belangrijke randvoorwaarde om de leefbaarheid in een buurt te vergroten.

ONZE ROL Vanuit onze sociale betrokkenheid vinden we het verbeteren van leefbaarheid een belangrijk thema. Maar hoe ver reikt die betrokkenheid? Onze verantwoordelijkheden en ambities kunnen we onderscheiden met behulp van leefbaarheidscirkels. De leefbaarheidscirkels geven aan welke rollen en verantwoordelijkheden wij op ons kunnen nemen. De invulling en concretisering kan echter per situatie verschillen aangezien ons ambitieniveau wordt beïnvloed door economische, politieke en sociale omstandigheden.

ONZE WERKWIJZE IN DE BUURT Hoe gaan we dan aan de slag in de buurten om de leefbaarheid te bevorderen? In onze beleidsvisie staat de klant nadrukkelijk centraal. Een open en goede relatie met de klant is nodig omdat we willen bereiken dat de klant zuinig is op de woning en de eigen leefomgeving. Alleen op basis van een goede relatie is het mogelijk de klant te stimuleren zelf verantwoordelijkheid te nemen in de buurt en de wijk. Om die goede relatie te bereiken, is het belangrijk dat wij ons kunnen verplaatsen in de mogelijkheden, vragen en wensen van onze klanten. We nemen de leefwereld van onze huurders als uitgangspunt. Dit wordt ook wel contextgedreven organiseren genoemd. Dit is een andere benadering dan systeemgedreven organiseren

41

waar regels, protocollen en structuren het vertrekpunt zijn bij het handelen. Om de leefwereld van onze huurders als uitgangspunt te kunnen nemen is een sterk inlevingsvermogen in de persoonlijke mogelijkheden en de vragen en wensen van onze huurders nodig. De spanning tussen systeem- en leefwereld maakt het werken in de buurt lastig. Systeemgedreven organiseren blijft een onderdeel van onze organisatie. Woonconcept heeft nu eenmaal woningen en gebouwen die verhuurd, vervangen of opgeknapt moeten worden, uitgeschreven in protocollen en taken. We willen daarom op zoek naar het juiste evenwicht tussen systeem- en leefwereld. Beleid zal zich meer laten beïnvloeden door de ervaringen van onze mensen in de wijk. Maar het belangrijkste aandachtspunt; er moet voor de werkers in de wijk genoeg bewegingsruimte zijn om maatwerk te kunnen toepassen.

WIJKVISIES EN WIJKPLANNEN Om op buurtniveau goede afwegingen over leefbaarheidsinvesteringen te kunnen maken, gaan we gebiedsvisies en wijkanalyses opstellen. We maken per buurt een analyse van de sociale, fysieke en economische leefbaarheidsindicatoren. De ervaringen van onze medewerkers in de wijk, statistische informatie en de meningen van bewoners gebruiken we als input voor de op te stellen wijkvisies en wijkplannen. En we schakelen bij het opstellen van onze visies de expertise in van onze maatschappelijke partners. Op basis van de analyses stellen we per buurt acties vast die nodig zijn om de leefbaarheid in buurten te verbeteren en kiezen we voor gerichte investeringen van sociale en/of fysieke aard.

42

SAMENWERKING Globaal genomen zijn er voor ons 5 groepen van maatschappelijke partners in de buurten waarin wij actief zijn. De gemeente, het welzijnswerk, de politie, de zorg- en dienstverlenende org anisaties en natuurlijk de bewoners zelf. Met bewoners hebben we op zowel individueel- als collectief niveau (bijvoorbeeld een wijkvereniging of wijkplatform) te maken. Om onze ‘idealen’ rond leefbare wijken en buurten na te kunnen streven, is samenwerking met de verschillende maatschappelijke partners essentieel. Hoewel veel organisaties nadenken over de dingen die zij in deze economisch lastige tijd nog willen doen, dringt ook het besef door dat de oplossing vooral uit samenwerking moet komen waarbij iedereen juist datgene doet, waar de eigen kracht ligt. Maar dan wel in goede samenwerking en samenspraak. Vanuit die opvatting is en blijft ons uitgangspunt dat wij als maatschappelijk betrokken organisatie intensief en consequent de samenwerking met andere organisaties opzoeken omdat dat de leefbaarheid in wijken en buurten ten goede komt.

EFFECTEN METEN EN SUCCES BEPALEN We investeren in leefbaarheid, maar willen tegelijkertijd ook graag weten wat het oplevert. Maar hoe meet je effecten en bepaal je het succes bij investeringen in de leefbaarheid? Dit is lastig omdat het rendement van sociale investeringen vaak locatiespecifiek en ook moeilijk meetbaar is. Vaak wordt er gebruik gemaakt van twee maten om leefbaarheidsinvesteringen te meten: de (subjectieve) tevredenheid van bewoners en de (objectieve) vastgoedwaarde. Wij willen hier nog een maat aan toevoegen: een overzicht dat wordt opgebouwd met ervaringen uit de praktijk van het investeren in leefbaarheid. De ervaringen laten zien wat het doel was van een investering en wat er is bereikt. Door effecten van leefbaarheidsinvesteringen op uniforme en systematische wijze in beeld te brengen vormt het overzicht met ervaringen zich in de loop van de tijd tot een databank. In deze databank staan geen standaardrecepten over de aanpak van leefbaarheid, maar leerpunten. Deze leerpunten kunnen helpen bij het maken en onderbouwen van keuzes bij nieuwe leefbaarheidsinvesteringen,

HET VERVOLG Met deze visie over leefbaarheid hebben we de uitgangspunten neergezet van ons leefbaarheidsbeleid. De vervolgstap is de uitwerking in de praktijk zodat de medewerkers in de wijk met concrete afspraken aan de slag kunnen gaan om samen met bewoners en andere betrokkenen om de leefbaarheid te bevorderen.

43