NOTA STARTERSBELEID
Vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Eersel op 11 november 2008 Docs. nummer 316368
1
Inhoudsopgave 1) Inleiding 2) Starter inschrijfcriteria procedure 3) Starterswoningen 4) Koopgarant 5) Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
2
1.
Inleiding
De gemeente Eersel is bezig met het bouwen van starterswoningen. Voor deze projecten wil de gemeente regels en beleid vaststellen zodat dit eenduidig is voor alle startersprojecten. In deze nota Startersbeleid legt de gemeente Eersel het beleid vast ten aanzien van starters. Dit beleid omvat criteria voor de uitgifte van starterswoningen binnen de gemeente Eersel en de procedure die hierbij wordt gevolgd. Ook wordt in deze nota aangegeven wat onder een starterswoning wordt verstaan.
3
2 . Starter Bij startersprojecten in de gemeente Eersel worden de volgende inschrijfcriteria gehanteerd. Dit geldt voor projecten die door de gemeente zelf worden uitgegeven, maar ook voor projecten die door de woningstichting De Zaligheden of door een projectontwikkelaar worden verkocht. Inschrijfcriteria
De inschrijver is een starter of huurder op de woningmarkt. Inschrijvers die een eigen woning of bouwgrond hebben/hadden zijn uitgesloten van deelname. Dit geldt niet indien na een verbroken relatie de woning of bouwgrond volledig eigendom is geworden van de voormalige partner. De leeftijd van de inschrijver is minimaal 18 en maximaal 35 jaar bij goedkope starterswoningen tot € 174.000. Bij paren geldt dit voor beide inschrijvers. Als peildatum geldt …. 2009 (te bepalen bij project). De leeftijd van de inschrijver is minimaal 18 en maximaal 35 jaar bij middeldure starterswoningen tot € 194.000. Bij paren geldt dit voor beide inschrijvers. Als peildatum geldt …. 2009 (te bepalen bij project). De leeftijdsgrens zal 5 jaar na vaststelling van de nota Startersbeleid worden verlaagd naar 30 jaar voor zowel de goedkope als middeldure starterswoningen. Deze verlaging van de leeftijd vindt plaats vanaf 11 november 2013. Bij elke loting zal bovenstaand moment worden gemeld waarop de leeftijdsgrens voor starterswoningen worden verlaagd
Procedure Algemeen
• •
• • • • • • •
•
•
De woningen worden middels een advertentie in De Hint aangeboden. De te volgen procedure wordt in deze advertentie vermeld. Het inschrijfformulier dient naar waarheid te worden ingevuld. Als blijkt dat dit niet is gebeurd, wordt de betreffende kandidaat uitgesloten, ook voor wat betreft toekomstige kavel- of woninguitgiften. echtparen of samenwonenden zijn verplicht om samen in te schrijven op één formulier en loten dus één keer mee. Inschrijfformulieren moeten worden afgegeven bij de receptie van het gemeentehuis. De inschrijver (of degene die het formulier namens de inschrijver afgeeft) ontvangt een ontvangstbewijs. e Optioneel: de inschrijvers worden uitgenodigd voor een 1 bijeenkomst d.d. xxxxxxxx (dit is optioneel, kan nodig zijn als voorkeuren voor bepaalde woningen opgegeven moeten worden) De loting is openbaar en vindt plaats op XXXXXXX in XXXXXXXXXXX aan de XXXXXXXXX te XXXXX Alle aanwezige loten worden getrokken. Van de loting wordt een verslag gemaakt door XXXXXX (b.v. Gemeente, Startersvereniging of woningstichting De Zaligheden). Als voor de loting blijkt dat de belangstelling te gering is (minder dan X gegadigden die voldoen aan de inschrijfcriteria) volgt nader overleg met de gemeente over het vervolg van het project. In het uiterste geval kan dit leiden tot het afbreken van het initiatief zonder dat inschrijvers enige aansprakelijkheid kunnen doen gelden voor de gevolgen daarvan. Indien het project wel voortgezet, vindt alsnog de loting plaats, in verband met de voorkeur van inschrijvers voor bepaalde kavels of woningen. Na loting vindt controle plaats van de inschrijfgegevens van de inschrijvers die zijn ingeloot. Als bij deze controle alsnog inschrijvers afvallen worden reservekandidaten opgeroepen, wiens inschrijfgegevens eveneens gecontroleerd worden. Lotingdeelnemers die na xxxxxxxxx 2009 nog geen bericht hebben ontvangen mogen er van uit gaan dat ze niet voor dit project in aanmerking komen. 4
3. Starterswoningen: Om voor starters op de korte en lange termijn voldoende woningen te realiseren, streeft de gemeente Eersel er naar om in elke kern een mix van typen starterswoningen te realiseren. - Bouwen van goedkope en middeldure huurwoningen voor de eerste stap in de wooncarriere van starters. - Goedkope starterskoopwoningen (tot € 174.000,--) bouwen die geschikt zijn voor een- en tweepersoonshuishoudens (met Koopgarant). Dit moeten dan kleine woningen zijn met geen of zeer beperkte uitbreidingsmogelijkheden aan aan-of bijgebouwen. - Om te voldoen aan de wensen van starters binnen de gemeente ook voldoende eengezinswoningen bouwen(woningen tot € 194.000,--), waarbij de Koopgarant wordt toegepast om de woningen financieel haalbaar te maken voor starters. Daarnaast streeft de gemeente Eersel er naar om voldoende doorstroomwoningen te bouwen, die bedoeld zijn als een logische en haalbare vervolgstap vanuit een starterswoning.
5
4. Koopgarant De gemeente Eersel hanteert voor startersprojecten in de gemeente Eersel de koopgarantconstructie. De bouwkavels worden door de gemeente of initiatiefnemer(s) verkocht aan woningstichting De Zaligheden (In geval van CPO kan dit ook een andere woningstichting/corporatie zijn). Deze geeft vervolgens de kavels in erfpacht door aan de koper. Hierbij wordt een eenmalige canon in rekening gebracht welke gelijk is aan de in rekening gebrachte koopsom. De gemeente brengt bouwgrond in. Er wordt efficiënt gewerkt zonder tussenkomst van partijen die hoge winstmarges doorberekenen. Daarom mag worden aangenomen dat er een aanzienlijk verschil zal zijn tussen de uitgifteprijs (de kostprijs) van de woning en de waarde van de woning op de vrije markt. Dit verschil wordt de 'kopers-korting' genoemd. De koper 'geniet' deze korting tijdens de bewoning, maar kan de korting nimmer te gelde maken omdat de woning bij doorverkoop uitsluitend aan woningstichting De Zaligheden kan worden terugverkocht. Deze is verplicht om de woning aan te kopen. Bij de terugverkoop vloeit de korting automatisch terug naar woningstichting De Zaligheden. Daarnaast krijgt de verkoper een deel van de waardestijging vergoed. De woningstichting verkoopt de woning vervolgens met korting ten opzichte van de dan geldende marktwaarde door aan een volgende starter. Het effect van deze constructie is dat de woningen hierdoor blijvend beschikbaar blijven voor de doelgroep starters. De gemeente Eersel en woningstichting De Zaligheden zullen een raamovereenkomst sluiten waarin de voorwaarden van Koopgarant worden vastgelegd. Deze voorwaarden wil de gemeente ook vastleggen bij projecten waar de koopgarant-regeling niet door woningstichting De Zaligheden wordt uitgevoerd.
6
5. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Door vormen van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) hebben de toekomstige bewoners de mogelijkheid om door gezamenlijk als opdrachtgever te fungeren voor een project voordeliger te kunnen bouwen (en andere voordelen te behalen, zoals o.a meer zeggenschap in de indeling en afwerkingsniveau van de woning). BIEB (Bouwen in eigen beheer) is een vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. De gemeente Eersel wil waar mogelijk medewerking verlenen aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor startersprojecten. Een aantal van deze projecten lopen reeds. Ook bij starterswoningen die onder CPO gerealiseerd worden, is de koopgarant-regeling van toepassing. De collectieve starters mogen zelf een partij zoeken, waarbij zij de uitvoering van de koopgarant-regeling neerleggen. Deze koopgarant-regeling moet echter wel onder dezelfde voorwaarden worden uitgevoerd als de andere koopgarant-regelingen in de gemeente. Deze voorwaarden gaat de gemeente binnenkort vastleggen in een raamovereenkomst Koopgarant met woningstichting De Zaligheden.
7
