Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardok : Irodaépületek. Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció

Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardok : Irodaépületek Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció

Irodaépületek

Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardok : Irodaépületek Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció 2014. november

Kiadja a Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció (IPMSC). A szerzők és az IPMSC nem tartozik felelősséggel a jelen kiadvány tartalmának hatására cselekvő vagy valamely cselekvéstől tartózkodó személyek által elszenvedett károkért és veszteségekért. ISBN 978-1-78321-062-6 © 2014 Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció (IPMSC). Minden jog fenntartva. E dokumentumból kizárólag az IPMSC honlapján (www.ipmsc.org) részletesen megjelölt szerzői jog feltüntetésével készülhet másolat, címe vagy tartalma bővítése, illetve módosítása nélkül. Ezúton szeretnénk köszönetet mondani az alábbi RICS tagoknak, jelen kiadvány elkészülése során nyújtott szakmai munkájukért: • Csoma András MRICS, az RICS Magyarországi Elnökségének Tagja • Csuhay Borbála MRICS, az RICS Magyarországi Elnökségének Tagja • Kerekes István MRICS, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület képviseletében. Bővebb információ: Orcsik Anna, az RICS kelet-közép európai vezetője (aorcsik@ rics.org). A dokumentum teljes vagy részleges lefordítása, illetve bármely adathordozón, elektronikusan, mechanikusan vagy bármely más, még nem ismert vagy nem létező eszközön (így fénymásolással, hang- és videofelvételen, továbbá bármely információtároló és visszakereső rendszer segítségével) való terjesztése kizárólag az IPMSC írásbeli beleegyezésével lehetséges. Közzétételével és a szerzői joggal kapcsolatos kérdések a [email protected] email címen tehetők fel.

1. Rész A standardok célja és hatóköre

2. Rész Mérési alapelvek

3. Rész IPMS standardok

ii

Irodaépületek

Tartalomjegyzék

Bevezetés az IPMS: Irodaépületek c. Standardgyűjteménybe

4

Bevezetés 5 Az IPMS Standardalkotó Bizottsága 1. RÉSZ

7

A STANDARDOK CÉLJA ÉS HATÓKÖRE

8

1.1

Fogalomtár

8

1.2

A Standardok célja

8

1.3

A Standardok alkalmazása

9

2. RÉSZ

MÉRÉSI ALAPELVEK

10

2.1.

Általános mérési és számítási alapelvek

10

2.2.

A legjobb mérési gyakorlat

10

2.2.1. Általános ismertető

10

2.2.2. Mértékegység

10

2.2.3. Tolerancia

10

2.2.4. A mért adatok megadása

10

2.3.

Korlátozott hasznosíthatóságú területek

10

2.4.

Korrekció más mérési konvenciók alkalmazása esetén

11

IPMS STANDARDOK

12

IPMS 1

12

3. RÉSZ

3.1.

3.1.1. Alkalmazás

12

3.1.2. Meghatározás

12

3.2.

IPMS 2 – Irodaépületek

12

3.2.1. Alkalmazás

12


13

3.2.3. Belső Domináns Felület

13

3.3.

IPMS 3 – Irodaépületek

16

3.3.1. Alkalmazás

16


17

1. Rész A Standardok célja és hatóköre



iii

Irodaépületek

Bevezetés az IPMS: Irodaépületek c. Standardgyűjteménybe

A jelenleg 56 tagból álló IPMS Koalíció tagjai nevében bemutatjuk az IPMS: Irodaépületek c. Standardgyűjteményt, amely a maga nemében úttörő vállalkozás: most először került sor széleskörű, globális összefogásra egységes nemzetközi ingatlan-területfelmérési standardok kidolgozása céljából. Beláttuk, hogy a korábbi, eltérő felmérési standardokat alkalmazó gyakorlat nem elfogadható; szakmánk és a piacok jobbat érdemelnek. Összefogtunk tehát, hogy támogassuk ezt a folyamatot és az egységes standardok bevezetését. A 2013. májusában a Világbank székházában megtartott első ülésünkön valamennyien nyilatkozatot írtunk alá, amelynek értelmében „elköteleztük magunkat e standardok bevezetésének népszerűsítése mellett, hogy a piacok világszerte az ingatlan-felmérés elsődleges módszereként fogadják el és alkalmazzák az IPMS-t”, majd létrehoztuk a független Standardalkotó Bizottságot (Standards Setting Committee, röviden SSC). Az SSC 11 ország szakértőiből áll, akiknek szaktudása együttesen 47 piacot fed le. Tevékenységét virtuális keretek között végezte, bár tagjai három alkalommal, Brüsszelben, Dubaiban és Orlandóban személyes megbeszélést is tartottak. A Bizottság átfogó, nagy horderejű és hatékony munkája alapját a Comité de Liaison des Géomètres Européens (Európai Földmérők Tanácsa, röviden CLGE) által nagylelkűen rendelkezésre bocsátott euREAL standardgyűjtemény képezte. Egy ilyen jellegű feladat elvégzése jellemzően sok évet vesz igénybe, az SSC azonban egy éven belül, már 2014. januárjában elkészítette az IPMS: Irodaépületek teljes munkaanyagát. A nyilvános tervezet konzultációs időszaka 2014. szeptemberében zárult le, és a végleges IPMS: Irodaépületek c. Standardgyűjtemény 2014. novemberében látott napvilágot.

szándékával. Az IPMS iránymutatások koordinálhatósága, bővíthetősége és egységessége érdekében minden helyi, regionális és globális módszer alaposan dokumentálásra kerül. Az SSC ezúton szeretné elismerni a korábbi konzultációs anyagokban és e végleges standardokban szereplő magyarázó rajzok készítői, Marc Grief professzor és Johannes Helm (Mainz University of Applied Sciences), valamint a Plowman Craven Limited munkatársai, Robert Ash Tom Pugh munkáját. A Koalíció már hozzálátott a standardok bevezetésének fontos feladatához, karöltve egyes országok kormányaival. Ezúton gratulálunk Dubai kormányának, amely elsőként vezette be az IPMS-t. Emellett más fontos érdekelt felekkel is együttműködünk; az ipmsc.org honlapon közzétettük az IPMS partnereinek listáját, amelyen a standardok mellett magukat elkötelező vállalkozások szerepelnek. A Koalíció, az SSC és a konzultáció számos résztvevője nevében büszkén nyújtjuk át az IPMS: Irodaépületek c. standardgyűjteményt. Az IPMS-szel kapcsolatos további információk a www.ipmsc.org honlapon találhatók.

A Koalíció tisztában van azzal, hogy a standardalkotás soha véget nem érő, dinamikus folyamat, és állandóan figyelemmel kíséri a piacot, mivel az anyag további bővítéséhez és javításához friss adatokra van szüksége. A más épületkategóriákra (így lakó-, ipari és kiskereskedelmi ingatlanokra) vonatkozó standardok kidolgozása mellett nyomon követi majd az IPMS-re vonatkozó iránymutatásokat, hogy azok összhangban legyenek az IPMS alapelveivel és

Kenneth M. Creighton, RICS kuratóriumi tag, az IPMS Koalíció kuratóriumának elnöke szö


Lisa M. Prats, BOMA International kuratóriumi tag, az IPMS Koalíció kuratóriumának alelnöke



Jean-Yves Pirlot, CLGE kuratóriumi tag, az IPMS Koalíció kuratóriumának főtitkára

1

Irodaépületek

Bevezetés

A Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció (International Property Measurement Standards Koalíció, röviden IPMSC) 2013. május 30-án alakult a Világbank washingtoni székházában tartott ülését követően. Ezen kiadvány megjelenésének időpontjában 56 tagszervezetet számláló Koalíció célja, hogy az egyeztetett nemzetközi épületmérési standardok kidolgozása és bevezetése révén összehangolja a különböző nemzeti ingatlan-területfelmérési standardokat. Az irodaépületek mérését tárgyaló jelen kiadvány a Koalíció Standardalkotó Bizottságának (SSC) első munkája. A Koalíció tagjai a megjelenés időpontjában: American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA) Appraisal Institute (AI) Asia Pacific Real Estate Association (APREA) Asian Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (ANREV) Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) Asociación Española Geómetras Expertos (AEGEX) Asociación Professional de Sociedades de Valoración (ATASA) ASTM International Australian Property Institute (API) British Property Federation (BPF) Building Owners and Managers Association of Canada (BOMACanada) Building Owners and Managers Association of China (BOMAChina) Building Owners and Managers Association International (BOMA International) China Institute of Real Estate Appraisers and Agents (CIREA) Commonwealth Association of Surveying and Land Economy (CASLE) Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL) CoreNet Global Council of European Geodetic Surveyors (CLGE) Counselors of Real Estate (CRE) Cyprus Architects Association (CAA) Cyprus Association of Civil Engineers (CYACE) European Council of Real Estate Professions (CEPI) Federation of Associations of Building Contractors Cyprus (OSEOK) Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (GIF) Ghana Institution of Surveyors (GhIS) 1. Rész A Standardok célja és hatóköre


HypZert GmbH INREV Institute of Real Estate Management (IREM) International Association of Assessing Officers (IAAO) International Consortium of Real Estate Associations (ICREA) International Facility Management Association (IFMA) International Federation of Surveyors (FIG) International Real Estate Federation (FIABCI) International Union of Property Owners (UIPI) International Union of Tenants (IUT) Italian Real Estate Industry Association (ASSOIMMOBILIARE) Japan Association of Real Estate Appraisers (JAREA) Japan Association of Real Estate Counselors (JAREC) Japan Building Owners and Managers Association (BOMA Japan) Magyar Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) National Society of Professional Surveyors (NSPS) Nemzetközi Valutaalap (IMF) NP “Cadastral Engineers” Open Standards Consortium for Real Estate (OSCRE) Property Council of Australia (PCA) Property Council New Zealand (PCNZ) Real Estate Syndicate of Lebanon (REAL) Real Property Association of Canada (REALpac) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Seocovi SP (SECOVI) Society of Chartered Surveyors Ireland (SCSI) South African Property Owners Association (SAPOA) Technical Chamber of Cyprus (ETEK) The Appraisal Foundation (TAF) Union Nationale des Economistes de la Construction (UNTEC)


2

Irodaépületek

A globális színtéren tevékenykedő ingatlan-felhasználók folyamatosan bővülő nemzetközi ingatlanbefektetéseinek és terjeszkedésének köszönhetően – a számos eltérő nemzeti és helyi épület területmérési konvencióval szemben – egyre nagyobb az igény az átláthatóság iránt. A Koalíció célja, hogy az épületek felmérése és a felmérés alapján kiszámított területek megadása átlátható módon történjen. Az IPMS a tranzakciókhoz és az értékelésekhez biztosított egységes ingatlanparaméterek révén növeli a befektetők és a felhasználók közötti bizalmat, így fokozza a piac hatékonyságát. Az SSC által végzett kutatások szerint az egyes piacok tranzakciói és értékbecslési gyakorlatai jelentős mértékben eltérnek egymástól, ám ezen standardgyűjtemény nem a különbségek megszüntetésére jött létre. Az SSC csak az épületek méréséhez és az egy épületben található számított területekhez közvetlenül kapcsolódó kérdésekkel foglalkozott, és elfogadott tény, hogy az egyes országok más-más szintterület elemeket használnak tranzakciós és értékbecslési gyakorlataikban. Az IPMS a közös mérési nyelv révén lehetővé teszi az egyes gyakorlatok összehasonlítását. A Bizottság kiemelt helyen kezelte az irodaépületekre vonatkozó standardok kidolgozását, mert a nagy gazdasági jelentőséggel bíró globális piacon tevékenykedő szereplők jelezték, hogy az azonos nyelv hiánya problémákat okoz. A kiindulópontot a CLGE Measurement Code for the Floor Area of Buildings (Épületek Szintterületének Mérési Szabályzata), azaz a European Real Estate Area Label (euREAL) jelentette. Az irodai Szintterületek leírására jelenleg használt terminológia (például bérbe vehető, hasznosítható, bérbe adható, nettó belső, nettó bérbe adható és szőnyegterület) más-más értelemben használatos a különböző piacokon, amely zavart eredményez a nemzetközi szinten tevékenykedő tulajdonosok és felhasználók körében. Elképzelhető például, hogy egy valamely országban 10.000m2 területtel rendelkező szervezet azt tapasztalja, hogy egy másik országban ugyanez a terület 12.000m2, vagy egy 50.000 négyzetlábra igényt tartó társaságnak máshol 60.000 négyzetlábban kell meghatároznia az igényét. Az IPMS nemzetközi ingatlan-területfelmérési standardgyűjtemény, amelyet az SSC átlátható, részletes és átfogó standardalkotó folyamatok keretében dolgozott ki. Támogatja a kapcsolódó pénzügyi beszámolási és értékbecslési standardokat, például az International Financial Reporting Standards (Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok, röviden IFRS) és az Egyesült Államokban a Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (Amerikai Értékbecslési Standardok, röviden USPAP). Az International Valuation Standards Council (Nemzetközi Értékbecslési Standardügyi Testület, röviden IVSC) támogatja az IPMS-t, amely az International Valuation Standards-szel (Nemzetközi Értékbecslési Standardok, röviden IVS) együtt értelmezendő.

bizonyultak, bár az IPMS céljára tovább finomították őket. Az IPMS magas szintű standardgyűjtemény, amelynek bevezetése ajánlott a mérési standardokkal még nem rendelkező piacokon. Az SSC egyetlen nemzetközi használatra alkalmas standardgyűjteményt sem talált, ezért minden, már bevett mérési konvenciókkal rendelkező piacon jelentős módosításra lesz szükség. Az IPMS-től kezdetben azt várjuk, hogy párhuzamosan működjön a helyi standardokkal, adott esetben akár úgy is, hogy a területek mindkét standardrendszer szerint meghatározásra kerülnek, de idővel várhatóan minden piacon az IPMS válik majd a területmérés elsődleges alapjává. Az SSC nem tartotta reálisnak egyetlen standardgyűjtemény kidolgozását, amely azonnal alkalmazható lenne az összes épületkategóriára, mivel mindegyiknek megvannak a maga egyedi elemzést igénylő sajátosságai, azt azonban eldöntötte, hogy a lakó,- ipari és kiskereskedelmi ingatlanokra vonatkozó standardokat az IPMS céljaira kidolgozott alapelvekre, módszertanra és mérési gyakorlatokra alapozza majd. Az egységességre azért van szükség, mert a vegyes hasznosítású Épületek több épületkategóriát is magukban foglalnak. Hogy elkerüljük a zavart az érvényben levő definícióval rendelkező fogalmakkal, nem alkalmaztuk a most használatos Szintterület megnevezéseket (például Gross External Area (Bruttó Külső Terület, GEA), Gross Internal Area (Bruttó Belső Terület, GIA) és Net Internal/Lettable Area (Nettó Belső / Bérbe Adható Terület, NIA/NLA), ezek fogalmak ugyanis a világ számos piacán használatosak, de értelmezésük nem egységes. Az SSC számos érintettel konzultált, hogy pontosan tisztában legyen az egyes piacokon használt mérési konvenciókkal. Kutatásaink során arra jutottunk, hogy területrendezési és építési engedélyezési célokból, illetve a fejlesztési javaslatok összefoglaló költségvetésének elkészítéséhez szükség van az Épületek külső területének felmérésére. Az SSC úgy döntött, hogy az erre vonatkozó, az Épületek minden kategóriájára érvényes standard neve IPMS 1 lesz. A belső területek szintén meghatározandók és kategorizálandók. A vonatkozó standard neve IPMS 2 – Irodaépületek, ami az Ingatlanszakma segítségére lesz a terület- és benchmarking adatok hatékony felhasználásában. Egy harmadik fontos követelmény az egyes tranzakciók által exkluzívan érintett területek mérése volt; erre a célra dolgozta ki az SSC az IPMS 3 – Irodaépületek c. standardot.

Az SSC jelentős időt szentelt a már érvényben levő standardok tanulmányozására, hogy a már felhalmozott tudás és információ ne vesszen kárba, az IPMS azonban nem ezen standardok keveréke, hanem bizonyos piacokon adott esetben újnak minősülő fogalmakat vezet be. Az SSC azért állapodott meg eme fogalmakban, mert más piacokon már jól használhatónak




3

Irodaépületek

Az IPMS Standardalkotó Bizottsága

2013. júliusában az IPMSC a világ különböző részeiről válogatott össze szakembereket Standardalkotó Bizottságába (SSC), hogy kidolgozzák az ingatlan-területmérés globális standardait. Az SSC szakértői között vannak tudományos kutatók, ingatlanalap- és vagyonkezelők, értékbecslők, valamint fejlesztők és építőipari szakemberek is. Az SSC a Koalíciótól és annak egyes tagjaitól függetlenül végzi tevékenységét.

Az SSC tagjai és az irodaépületekre vonatkozó standardok társszerzői: Max Crofts FRICS (UK)

elnök

Allen Crawford FRICS, FAPI (Ausztrália)

alelnök

Alexander Aronsohn FRICS (UK)

a Bizottság ügyvezető titkára

Will Chen MRICS (Kína) Anthony Gebhardt MRICS, RQS (Dél-Afrika) Prof. Dipl. Ing. Marc Grief, Architect AKH (Németország) Kent Gibson BOMA Fellow, CPM (USA) Prof. Liu Hongyu (Kína) Luke Mackintosh MRICS, AAPI, F Fin (Ausztrália) Howard Morley ANZIV, SNZPI, FREINZ, AAMINZ (Új-Zéland) Frederic Mortier MSc (Belgium) Sara Stephens MAI, CRE (USA) Peter L. Stevenson CEO (USA) Nicholas Stolatis CPM, RPA, LEED AP (USA) V. Suresh FRICS (India) Koji Tanaka FRICS, ACIArb, RIBA, JIA (Japán) Prof. Sr Dr. Ting Kien Hwa FRICS, FRISM, MPEPS, MMIPPM (Malájzia) Dr. Piyush Tiwari MRICS (India)




4

Irodaépületek

1. rész A Standardok célja és hatóköre 1.1 Fogalomtár Épület Az Ingatlan részét képező, önálló szerkezet. Koalíció A közérdekű feladatokat ellátó nonprofit szervezetekből álló IPMS Koalíció. Komponens A fő elemek egyike, amelyekre egy Épület Szintterülete felosztható. Komponens Területe A valamely Komponenshez tartozó teljes Szintterület. Szintterület Az Épület egyes szintjein található, rendszerint vízszintes, állandó teherhordó szerkezetének területe. Belső Domináns Felület A belső kerületeket képező egyes Függőleges Átmenő Szerkezetek felületének legalább 50%-át alkotó belső felületkezelt felület. IPMS Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardok IPMSC Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció IPMS 1 Valamely Épület egyes szintjein a külső határoló függőleges épületszerkezet külső kerületéig mért területek szintenként meghatározandó összege. IPMS 2 – Irodaépületek Valamely irodaépület egyes szintjein a Belső Domináns Felületig mért területek Komponensenként meghatározandó együttese. IPMS 3 – Irodaépületek Valamely felhasználó számára kizárólagos alapon biztosított, a Standard Létesítményeket nem tartalmazó, az egyes épületek esetében felhasználóként vagy szintenként meghatározandó Szintterület. Ingatlan Bármilyen épített környezetben található ingatlan vagyontárgy. Ingatlan Iparág Beleértendők a Felhasználók, a Szolgáltatók és a Harmadik Felek. Szolgáltató A valamely Felhasználó számára ingatlan-tanácsadást nyújtó entitás, korlátozás nélkül ideértve az Értékbecslőket, a földmérőket, a létesítmény-kezelőket, az ingatlankezelőket, a vagyonkezelőket, az ügynököket és a brókereket, a Területmérő Szakembereket, a költség tanácsadókat, a belsőépítészeket és az építészeket.




5

Irodaépületek

Területmérő Szakember Tapasztalatánál vagy végzettségénél fogva Épületek IPMS szerinti mérésére alkalmas Szolgáltató. Standard Létesítmények Egy Épület azon közös létesítményei, amelyek az idők folyamán jellemzően nem változnak, például lépcsők, mozgólépcsők, liftek és gépházak, WC-k, takarítószertárak, gépészeti helyiségek, fogyatékkal élők számára kialakított menekülési útvonal részét képező védett terek és karbantartó helyiségek. Harmadik Fél Bármely Felhasználónak vagy Szolgáltatónak nem minősülő, ingatlanok területmérésében érdekelt entitás, korlátozás nélkül ideértve a kormányokat, bankokat, más ingatlanfinanszírozó szervezeteket, adatelemzőket és kutatókat. Felhasználó Saját tulajdonú ingatlan felhasználója, fejlesztő, befektető, vevő, eladó, tulajdonos vagy bérlő. Értékbecslő Megfelelő értékbecslési végzettséggel rendelkező Szolgáltató. Függőleges Átmenő Szerkezet Egy irodaépület ablakának, falának vagy külső kivitelezési tagoltságának minden olyan felülete, ahol a belső felületkezelt felület eltér a szomszédos ablak, fal vagy külső kivitelezési tagoltság belső felületkezelt felületétől, az esetleges oszlopok figyelmen kívül hagyásával.

1.2 A Standardok célja

Az IPMS célja az Ingatlanok egységes mérésének biztosítása. Az IPMS megfelel az Ingatlanok Felhasználói által a mérés és adatszolgáltatás egységessége iránt támasztott követelményeknek. Az eltérő mérési konvenciók miatt eddig egyforma Épületek megállapított szintterületei országonként, sőt néha egy-egy országon belül is jelentős mértékben különböztek egymástól. A mérési standardok felhasználhatók értékbecslési, ingatlanforgalmazási és benchmarking célokra is. Ez szintén ugyanilyen fontos a Szolgáltatók és a Harmadik Felek számára, hiszen az így nyert adatokra ingatlanfinanszírozási, épület- és létesítménykezelési, kutatási és egyéb kérdésekben is bátran támaszkodhatnak.

1.3 A Standardok alkalmazása

Az IPMS a Felhasználók, a Szolgáltatók és a Harmadik Felek megegyezése szerinti bármely célra felhasználható. Bizonyos körülmények fennállása esetén az IPMS közös mérési szaknyelv biztosítása révén összekötőként működhet az érvényben levő mérési standardok között.




6

Irodaépületek

2. rész Mérési alapelvek 2.1. Általános mérési és számítási alapelvek

Az SSC az alábbi, minden Épületre vonatkozó mérési és számítási alapelveket határozta meg: 1. A mérés tárgya legyen mérhető. 2. A mérés legyen objektíven ellenőrizhető. 3. A méretek és a számítások egyértelműen dokumentálandók az alábbiak megjelölésével: • az alkalmazott IPMS standard, például IPMS 1, IPMS 2 – Irodaépületek vagy IPMS 3 – Irodaépületek, • az alkalmazott mérési módszer, • a mértékegység, • a mérési tolerancia és • a mérés napja. 4. Más mérési konvenciók alkalmazása esetén részletezni kell az IPMS és a hivatkozott standard egyeztetését. 5. Óhatatlanul felmerülnek olyan helyzetek, amelyekre az IPMS nem tér ki; ilyenkor az IPMS alapelveit ésszerű módon kell az adott körülményekre vetíteni.

2.2. A legjobb mérési gyakorlat 2.2.1. Általános ismertető

Az SSC ajánlása értelmében lehetőleg minden IPMS szerinti mérést CAD (számítógépes tervezőprogramban készült) rajzokkal vagy BIM (épületinformációs modellezési) adatokkal kell alátámasztani; amennyiben a mérés más rajzokon alapul, az arányosítás helyett ajánlott az ott feltüntetett méreteket használni. A Szolgáltatónak meg kell jelölni, hogy milyen módon állapította meg a Szintterületet (például CAD rajzok, más rajzok vagy lézeres távmérő vagy mérőszalag segítségével elvégzett méréssel). Az IPMS 1 céljaira a területek rajzokról vagy helyszíni méréssel állapítandók meg. Az IPMS 2 – Irodaépületek és IPMS 3 – Irodaépületek szerinti méretek a külső falak Belső Domináns Felületéig mérendők vagy vízszintesen, a fal és a padló találkozási pontjainál, a padlószegélylécek, vezetékcsatornák, hűtő-fűtő berendezések és csővezetékek figyelmen kívül hagyásával állapítandók meg. Az Épületeket egyenként kell felmérni, és területeiket szintenként kell meghatározni.




7

Irodaépületek

2.2.2. Mértékegység

A méréseket és a számításokat az adott országban használatos mértékegységben kell elvégezni. Felhasználók és Harmadik Felek adott esetben kérhetik a méretek átszámítását; ilyen esetekben mindig meg kell jelölni az átszámítási tényezőt.

2.2.3. Tolerancia

A mérési toleranciát meg kell jelölni a megbízás tárgyában és a jelentésben. A Szolgáltató a megbízás jellegének, a rendelkezésre álló berendezésnek és a mérés időpontjában fennálló körülményeknek megfelelő toleranciát határozzon meg.

2.2.4. A mért adatok megadása

Amennyiben kivitelezhető, a Felhasználóknak megadott minden IPMS szerinti területadat kapcsán hivatkozni kell a megfelelő csatolt színes rajzra, az IPMS 2 – Irodaépületek standard szerinti adatok kapcsán pedig – adott esetben – egy Komponens Terület táblázatra is.

2.3. Korlátozott hasznosíthatóságú területek

A Szolgáltatók ne feledkezzenek meg arról, hogy bizonyos piacokon az Épületekben lehetnek olyan területek, amelyek valamely kormányzati rendelkezés vagy a munkaügyi jogstandardok értelmében nem használhatók. E területeket és a hasznosíthatóságukra vonatkozó korlátozásokat meg kell határozni, fel kell mérni és az IPMS szerint meghatározott területeken belül külön meg kell jelölni. Ha például egy terület magasságára korlátozás van érvényben, az adott magasságot meg kell jelölni a vonatkozó dokumentumban és a mintatáblázatban. A Felhasználók és Harmadik Felek ne feledkezzenek meg arról, hogy az IPMS standardok szerint mért és szerepeltetett területek nem okvetlenül jogszerűen elfoglalhatók vagy használhatók. Néhány példa a teljesség igénye nélkül:

1. példa – Szintterületben jelentkező eltérés a Belső Domináns Felületig történő mérés esetén Adott esetben jelezni kell a Belső Domináns Felületig, illetve a fal és a padló találkozási pontjáig mért Szintterület között jelentkező különbséget.

2. példa – Alacsony belmagasságú területek

Bizonyos piacokon az alacsony belmagasságú területeket külön fel kell tüntetni, és az adott magasság joghatóságról joghatóságra változhat.

3. példa – Kevés természetes fényt kapó területek

Bizonyos joghatóságokban az Épületek kevés természetes fényt kapó területeit külön fel kell tüntetni.

4. példa – Földfelszín feletti és alatti területek

Egy Épület általában földalatti és földfeletti szintekből áll. A mérés szempontjából ez fontos lehet azon feltételek meghatározásához, amelyeknek teljesülése esetén a kérdéses helyiségek a munkaügyi jogstandardoknak, az emberi tartózkodásra alkalmas terekre érvényes előírásoknak vagy az adójogstandardoknak megfelelően használhatók.




8

Irodaépületek

2.4. Korrekció más mérési konvenciók alkalmazása esetén Az SSC tisztában van azzal, hogy jelenleg számos különböző mérési konvenció használatos; a Szintterületet például egyes piacokon a fal és a padló találkozási pontjáig, máshol a falak középpontjáig vagy a külső felszínig mérik. Más országokban eltérő módon értelmezik a belső felületkezelt felület domináns felszínét. Az SSC ezért bevezette a Belső Domináns Felület fogalmát annak meghatározására, hogy mi mérendő az IPMS 2 – Irodaépületek és az IPMS 3 – Irodaépületek standard szerint. A más mérési konvenciókat is alkalmazni kívánó Felhasználók és Szolgáltatók kötelesek a Szintterületben az IPMS-hez képest jelentkező eltéréseket meghatározni és jelezni.




9

Irodaépületek

3. rész IPMS Standardok

Az IPMS standardok az alábbiak: • IPMS 1 • IPMS 2 – Irodaépületek • IPMS 3 – Irodaépületek

3.1. IPMS 1 3.1.1. Alkalmazás

Az IPMS 1 Épületek területeinek külső falakat is beszámítandó mérésére használatos. Bizonyos piacokon a felek tervezési célokra vagy fejlesztési javaslatok összefoglaló költségvetésének elkészítésére is alkalmazhatják.


IPMS 1: valamely Épület egyes szintjein a külső határoló szerkezet külső kerületéig mért területek szintenként meghatározandó összege. Az IPMS 1 meghatározása minden épületkategória esetében azonosan történik. Számos piacon (bár nem mindenhol) ez a Bruttó Külső Terület. Beletartozó területek: A pinceszintek külső területe úgy számítandó ki, hogy a földszinti határoló falak külső síkját lefelé meghosszabbítjuk vagy – ha a pince területe eltér az Épület bruttó alapterületétől – megbecsüljük a falvastagságot. Beletartozó, de külön feltüntetendő területek: Az erkélyek, fedett galériák és mindenki által használható rendelkezésre álló tetőteraszok, amelyek külső felületükig mérendők, és területük külön megjelölendő. Nem beletartozó területek: Az IPMS 1 szerinti területmérésbe nem tartoznak bele az alábbiak: • Nyitott világítóudvarok és az átriumok légüres tere az emeleti szinteken. • Nyitott külső lépcsőházak, amelyek nem képezik az épületszerkezet szerves részét, például tűzlépcsők. • Zárt földszinti teraszok és földszinti deckek, szabadtéri autóparkoló, gépészeti udvarok, hűtőberendezések és hulladéktároló területek, valamint más, nem teljesen zárt földszinti területek szintén nem tartoznak bele az IPMS 1 szerinti mérésbe, de külön lemérhetők és feltüntethetők.




10

Irodaépületek

1. ábra: IPMS 1 – emeleti szint a) Fedett galéria

c) Nyitott világítóudvar / átriumok légüres tere az emeleti szinteken

b) Erkély

d) Nyitott külső lépcsőház (amely nem képezi az épületszerkezet szerves részét)

A vonalkázott területeket külön kell feltüntetni. 1. Rész A standardok célja és hatóköre



11

Irodaépületek

2. ábra: IPMS 1 – alaprajz és metszet a) Fedett galéria

e) Földszinti átrium

b) Erkély

f) Tetőterasz

c) N yitott világítóudvar/ átriumok légüres tere az emeleti szinteken

g) Lift gépház

d) Nyitott külső lépcsőház (amely nem képezi az épületszerkezet szerves részét)

A vonalkázott területeket külön kell feltüntetni. 1. Rész A Standardok célja és hatóköre



12

Irodaépületek

3.2. IPMS 2 – Irodaépületek 3.2.1. Alkalmazás

Az IPMS 2 – Irodaépületek belső területének mérésére és az egyes területek használat szerinti kategorizálására használatos. A vagyonkezelők, brókerek, költségtanácsadók, létesítménykezelők, felhasználók, tulajdonosok, ingatlankezelők, kutatók és Értékbecslők hatékony helykihasználási adatok megadására és benchmarking célokra használják. Az IPMS 2 – Irodaépületek Komponens Területei lehetővé teszik a Felhasználók és a Szolgáltatók számára az eltérő piaci gyakorlatok szerint meghatározott területek közvetlen összehasonlítását.


IPMS 2 – Irodaépületek: egy irodaépület egyes szintjeinek a Belső Domináns Felület (lásd 3.2.3) szerint mért és Komponensenként meghatározott területeinek összege. Számos piacon (bár nem mindenhol) ez minősül Bruttó Belső Területnek. Beletartozó területek: IPMS 2 – Irodaépületek magában foglalja az összes területet, ideértve a belső válaszfalakat és oszlopokat, valamint a különálló Épületeket összekötő fedett, közvetlenül vagy közvetett módon használható folyosókat vagy átjárókat. A zárt légüres terek, például az átriumok csak a legalsó szintjükön tartoznak bele. Beletartozó, de külön feltüntetendő területek: Az erkélyek, fedett galériák és mindenki által használható tetőteraszok, amelyek külső felületükig mérendők, és területük külön megjelölendő (lásd 19. oldal: H Komponens Terület). Nem beletartozó területek: Az IPMS 2 – Irodaépületek szerinti mérésbe nem tartoznak bele az alábbi területek: • Nyitott világítóudvarok és az átriumok légüres tere az emeleti szinteken • Zárt földszinti teraszok és földszinti deckek, szabadtéri autóparkolók, gépészeti udvarok, hűtőberendezések és hulladéktároló területek, valamint más, nem teljesen zárt földszinti területek szintén nem tartoznak bele az IPMS 2 – Irodaépületek szerinti mérésbe, de külön lemérhetők és feltüntethetők.

3.2.3. Belső Domináns Felület

A Belső Domináns Felület az egyes Függőleges Átmenő Szerkezetek felületének legalább 50%-át alkotó belső felületkezelt felület. Egy irodaépület ablakának, falának vagy külső kivitelezési tagoltságának minden olyan része, ahol a belső felületkezelt felület eltér a szomszédos ablak, fal vagy külső kivitelezési tagoltság belső felületkezelt felületétől, az esetleges oszlopok figyelmen kívül hagyásával. Amennyiben nincs Belső Domináns Felület, mert az adott Függőleges Átmenő Szerkezet egyetlen felülete sem haladja meg az 50%-ot vagy a Belső Domináns Felület nem függőleges, a méreteket a fal- és a padlósík találkozásáig kell mérni, a padlószegélylécek, vezetékcsatornák, hűtő-fűtő berendezések és csővezetékek figyelmen kívül hagyásával.




13

Irodaépületek

Egy Függőleges Átmenő Szerkezet Belső Domináns Felületét az alábbi iránymutatások szerint kell meghatározni: • a padlószegélylécek és a díszítőelemek nem minősülnek a fal részének, • az oszlopokat figyelmen kívül kell hagyni, • az ablakkeretek és az ablakosztó elemek az adott ablak részét képezik, illetve • a légkondicionáló egységeket, a gépészeti eldobozolásokat és a párkányokat figyelmen kívül kell hagyni.




14

Irodaépületek

Belmagasság

Üvegezett felület <50%

Üvegezett felület >50%

Mérendő

Üvegezett felület <50%

1. Függőleges Metszet







Fal és padló találkozási pontja

Üvegezett felület






Alaprajz Belső Domináns Felület

Belső Domináns Felület


Ferde Nézőpont

Keresztmetszet




3. ábra: Belső Domináns Felület




15

Irodaépületek

Az IPMS 2 – Irodaépületek az alábbi nyolc Komponens Terület összege.

A Komponens Terület

Függőleges Átmenő szerkezetek Ide tartoznak például a lépcsők, a liftaknák és vezetékcsatornák, de a 0,25m2 -nél kisebb közlekedőket figyelmen kívül kell hagyni.

B Komponens Terület

Szerkezeti Elemek A Belső Domináns Felületen belül található minden teherhordó fal és oszlop.

C Komponens Terület

Gépészeti Területek Ide tartoznak például a gépészeti helyiségek, a liftgépházak és a karbantartó helyiségek.

D Komponens Terület

Higiénés Területek Ide tartoznak például a WC-k, a takarítószertárak, a zuhanyzók és az öltözők.

E Komponens Terület

Közlekedőterületek Ide tartozik minden vízszintes közlekedőterület.

F Komponens Terület

Komfort Szolgáltatások Ide tartoznak például az étkezdék, a napközi gyermekfelügyelet céljára használt helyiségek, a fitnesz tevékenység céljára használt helyiségek és az imatermek.

G Komponens Terület

Munkaterület A személyzet, a bútorzat és a berendezések irodai célú használatára rendelkezésre álló terület.

H Komponens Terület

Egyéb területek Ide tartoznak például az erkélyek, a fedett galériák, a belső parkolók és a tárolóhelyiségek.

Amennyiben egy Komponens Terület több célra használható, azt elsődleges funkciójának megfelelően kell feltüntetni. A Komponens adott részei lehetnek exkluzívak (egyetlen felhasználót szolgálók) vagy közösek (több felhasználó rendelkezésére állók). A szinteket a helyi piaci gyakorlat szerint kell feltüntetni, és ennek megfelelően kell megjelölni a főbejáratot és a többi szintet. A H Komponens Területen belül található, közvetlen irodai jellegű használatra nem alkalmas területek kiszolgáló területként jelölhetők meg. E területeket fel kell mérni, de területük más módon is meghatározható; egy mélygarázs mérete például kifejezhető a parkolóhelyek számában is.

Korlátozott Hasznosíthatóságú Területek

A 2.3 szakasz szerinti Korlátozott Hasznosíthatóságú Területek beletartoznak az IPMS 2 – Irodaépületek szerinti összterületbe, de az IPMS szerint felmért területeken belül külön megjelölendők, megmérendők és feltüntetendők.




16

Irodaépületek

4. ábra: IPMS 2 – Irodaépületek – Komponens Területek




17

Irodaépületek

Mintatáblázat az IPMS 2 – Irodaépületek c. Standardhoz

Szint

-2

-1

0

1

2

3

4

Total

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

* Korlátozott hasznosíthatóságú területek 0

0

0

0

0

0

0

0

IPMS összesen 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0


0

0

0

0

0

0

0

IPMS összesen 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0


0

0

0

0

0

0

0

IPMS összesen 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0


0

0

0

0

0

0

0

IPMS összesen 0

0

0

0

0

0

0

0

Példák: étkezdék, napközi gyermekfelügyelet 0 céljára használt helyiségek, fitnesz tevékenység céljára használt helyiségek és imatermek

0

0

0

0

0

0

0


0

0

0

0

0

0

0

IPMS összesen 0

0

0

0

0

0

0

0

A Komponens Terület - Függőleges Átmenő Szerkezetek Példák: lépcsők, liftaknák és vezetékcsatornák B Komponens Terület – Szerkezeti Elemek Példák: teherhordó falak, oszlopok

C Komponens Terület – Gépészeti Területek Példák: gépészeti helyiségek, liftgépházak és karbantartó helyiségek

Komponens Terület D - Higiéniai Területek Példák: WC-k, takarítószertárak, zuhanyzók és öltözők

E Komponens Terület - Közlekedő Területek Példák: minden vízszintes Közlekedő Terület

F Komponens Terület – Komfort Szolgáltatások




18

Irodaépületek

Mintatáblázat az IPMS 2 – Irodaépületek c. Standardhoz (folytatás)

Szint

-2

-1

0

1

2

3

4

Total

0

0

0

0

0

0

0

0

IPMS összesen 0

0

0

0

0

0

0

0

G Komponens Terület – Munkaterület Munkaterület


0

0

0

0

0

0

0

H Komponens Terület – Egyéb területek Példák: erkélyek, fedett galériák, belső parkolók és tárolóhelyiségek **

0

0

0

0

0

0

0

0


0

0

0

0

0

0

0

IPMS összesen 0

0

0

0

0

0

0

0

TOTAL IPMS 2 – Irodaépületek Nem Korlátozott Hasznosíthatóságú Komponens Területek összesen

0

0

0

0

0

0

0

0

* Korlátozott hasznosíthatóságú területek

0

0

0

0

0

0

0

0

Total IPMS 2 – Irodaépületek

0

0

0

0

0

0

0

0

IPMS 2 – Irodaépületeken kívül eső további területek Külső parkoló

0

Az épületszerkezet részét nem képező deckek és földszinti teraszok

0

Minden más terület (például: gépészeti udvarok, hűtőberendezések, hulladéktároló területek)

0

* Az adott korlátozásokat külön kell feltüntetni ** A H Komponens Területen fellelhető egyes funkciók mértékét külön kell feltüntetni




19

Irodaépületek

3.3. IPMS 3 – Irodaépületek 3.3.1. Alkalmazás

Az IPMS 3 – Irodaépületek c. standard az exkluzív használatban levő Szintterületek mérésére szolgál. Használói: ingatlanforgalmazók, felhasználók, vagyonkezelők, létesítménykezelők, ingatlankezelők, kutatók és Értékbecslők. Az IPMS 3 – Irodaépületek nem kapcsolódik közvetlenül az IPMS 1-hez vagy az IPMS 2-höz, és nem is az IPMS 2 valamely Komponens Területe. Egy irodaépületben lehet egyetlen vagy számos exkluzív használatban levő IPMS 3 terület is.


IPMS 3 – Irodaépületek: Valamely felhasználó számára kizárólagos alapon biztosított, a Standard Létesítményeket és a több felhasználó rendelkezésére álló közös Közlekedő Területeket nem tartalmazó, az egyes épületek esetében felhasználóként vagy szintenként meghatározandó Szintterület. Egy Épület több vagy minden felhasználó által igénybe vehető létesítményeket tartalmazó részei, amelyek az idők folyamán jellemzően nem változnak, például lépcsők, mozgólépcsők, liftek és gépházak, WC-k, takarítószertárak, gépészeti helyiségek, fogyatékkal élők számára kialakított menekülési útvonal részét képező védett terek és karbantartó helyiségek. Beletartozó területek: Az IPMS 3 – Irodaépületek standard szerinti területbe az adott felhasználó kiszárólagos használatában álló területen belül található minden belső válaszfal és oszlop beletartozik. A Szintterület a Belső Domináns Felületig, illetve – szomszédos bérleményekkel közös válaszfalak esetében – a közös fal középvonaláig mérendő. Beletartozó, de külön feltüntetendő területek: Az erkélyek, fedett galériák és mindenki által használható rendelkezésre álló tetőteraszok, amelyek külső felületükig mérendők, és területük külön megjelölendő. Nem beletartozó területek: Standard Létesítmények (a fenti meghatározás szerint). A Standard Létesítmények szintenként eltérhetnek, és méretük a felhasználók számától is függ. Amennyiben a teljes Épületet egy felhasználó foglalja el, a Standard Létesítmények területének megállapításához azzal a feltételezéssel kell élni, hogy minden szint más felhasználóé. Amennyiben egy szinten két vagy több felhasználó osztozik, minden felhasználó területét külön-külön kell meghatározni, és a több felhasználó rendelkezésére álló Közlekedő Területeket szintén figyelmen kívül kell hagyni.




20

Irodaépületek

lásd 15. oldal

5. ábra: IPMS 3 – Irodaépületek – emeleti szint, egy felhasználó A vonalkázott területeket külön kell feltüntetni. 1. Rész A standardok célja és hatóköre



21

Irodaépületek

6. ábra: IPMS 3 – Irodaépületek – emeleti szint, több felhasználó A vonalkázott területeket külön kell feltüntetni. 1. Rész A Standardok célja és hatóköre



22

Irodaépületek

Kiadja a Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció (IPMSC). A szerzők és az IPMSC nem tartozik felelősséggel a jelen kiadvány tartalmának hatására cselekvő vagy valamely cselekvéstől tartózkodó személyek által elszenvedett károkért és veszteségekért. ISBN 978-1-78321-062-6 © 2014 Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció (IPMSC). Minden jog fenntartva. E dokumentumból kizárólag az IPMSC honlapján (www.ipmsc.org) részletesen megjelölt szerzői jog feltüntetésével készülhet másolat, címe vagy tartalma bővítése, illetve módosítása nélkül. Ezúton szeretnénk köszönetet mondani az alábbi RICS tagoknak, jelen kiadvány elkészülése során nyújtott szakmai munkájukért: • Csoma András MRICS, az RICS Magyarországi Elnökségének Tagja • Csuhay Borbála MRICS, az RICS Magyarországi Elnökségének Tagja • Kerekes István MRICS, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület képviseletében. Bővebb információ: Orcsik Anna, az RICS kelet-közép európai vezetője (aorcsik@ rics.org). A dokumentum teljes vagy részleges lefordítása, illetve bármely adathordozón, elektronikusan, mechanikusan vagy bármely más, még nem ismert vagy nem létező eszközön (így fénymásolással, hang- és videofelvételen, továbbá bármely információtároló és visszakereső rendszer segítségével) való terjesztése kizárólag az IPMSC írásbeli beleegyezésével lehetséges. Közzétételével és a szerzői joggal kapcsolatos kérdések a [email protected] email címen tehetők fel.




Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardok : Irodaépületek. Nemzetközi Ingatlan-területfelmérési Standardügyi Koalíció

Recommend Documents