N O T A R I A A T
De Witte & Castelein
De Witte & Castelein
Community Land Trust Welke zijn de juridische mogelijkheden en valkuilen?
Christoph CASTELEIN
Notaris te Kortrijk
Principes De Witte & Castelein
De “Trust” is een Common Law figuur, die niet bestaat naar Belgische recht Zoektocht naar alternatieven is valabel, maar stoot op de grenzen van het Belgische recht Opsplitsing tussen eigendom grond (CLT) en eigendom gebouwen (woning) is naar Belgisch recht mogelijk, via opstalrecht of erfpachtrecht Voordeel: goedkoper, want niet betalen in de grond Nadeel: het eigendomsrecht op de woning is steeds in tijd beperkt: opstal max. 50 jaar, erfpacht max. 99 jaar. Wat met reeds lopende termijnen qua verkoopbaarheid?
Principes II De Witte & Castelein
Tijdelijk eigendomsrecht Geen echt “sparen” voor de toekomst (wel bij tussentijdse verkoop, recht door automatisch uit op einde termijn) Geen echte woonzekerheid (recht door automatisch uit op einde termijn) Wel fiscaal voordeel Kan uiteraard worden ondervangen (bijv: bij elke verkoop nieuwe termijnen), maar moet correct worden opgesteld + uitgelegd Eeuwigdurende eigendomssplitsing kan wel in normale Trust, maar niet naar Belgisch recht
De grond De Witte & Castelein
De grond behoort aan de “CLT”, die de grond “beheert” of wordt aan CLT ter beschikking gesteld? Welke rechtsvorm voor CLT? Kan een openbaar bestuur zijn Kan een VZW zijn Kan een Stichting zijn Kan een SHM Kan coöperatieve zijn Grondeigenaar of CLT ontvangt een “canon” of “vergoeding” van de eigenaars van de woningen, voor het gebruik van de grond Afspraken in verband met O.V. te maken, en met andere kosten (toegangswegen etc. – men moet aan het gebouw geraken) Welk beheer? Welke rol grondeigenaar?
Het gebouw De Witte & Castelein
Onderscheid tussen kleinere privé-ruimten en gemeenschappelijke ruimten Meerdere eigenaars in één gebouw of structuur: dwingende wet op de medeeigendom Nood aan een akte van statuten van het gebouw (basisakte) VME waar alle mede-eigenaars overleggen (minstens jaarlijks) Normaal alleen mede-eigenaars: dus niet grondeigenaar en ook niet de buurt Aanstellen van syndic voor beheer gebouw (kostprijs) Geen beheersstructuur die én grondeigenaar én mede-eigenaar en omgeving verenigt VME is geen eigenaar op zich: geen toewijzingsbevoegdheid bij verkoop
Het gebouw De Witte & Castelein
Juridisch niet mogelijk dat de grondeigenaar of de buurt beslissingsmacht krijgt in de medeeigendom Bijv: nemen van beslissingen met financiële impact op de eigenaars
Volhoudbaarheid? De Witte & Castelein
Eigenaars verkopen woning: ¾ meerwaarde naar de Trust Juridisch niet evident: waarom zou meerwaarde gaan naar Trust, die geen eigenaar van de gebouwen is, en het ook nooit is geweest? Daarvoor bestaat naar Belgisch recht geen juridische basis Uitzondering: als de Trust zelf het initiatief neemt, en alles laat bouwen, om daarna de gebouwen te verkopen (vergelijk de huidige praktijk inzake sociale koopwoningen) Maw: de Trust moet de Bouwheer zijn Dan evenwel is dit een variant op een op vandaag reeds bestaande praktijk, zij het evenwel anders te organiseren
Volhoudbaarheid II? De Witte & Castelein
Eigenaars verkopen woning: ¾ meerwaarde naar de Trust Wat men feitelijk nastreeft is toepassing principes sociale koopwoningen, doch zonder beperking in de tijd tot 20 jaar Gevolgen: • toewijzingsregels feitelijk in handen van verkoper woning • Meerwaarde in handen van verkoper woning • Feitelijk moet gewenste participatie worden geregeld op niveau van de verkoper van de woning
Kopen is beter dan huren: is een vorm van sparen + ¼ van de meerwaarde Wel toch rem op investeringen door eigenaar, want “slechts” ¼ meerwaarde voor eigenaar Duidelijke communicatie erg belangrijk
Advies De Witte & Castelein
Bezint eer ge begint Goed uitwerken van een juridische structuur is imperatief naar de slaagkansen: mooie ideeën zonder stevige juridische fundamenten leiden snel tot ontnuchtering Op grond van particulier initiatief kan doelstelling m.i. niet worden bereikt Dit kan alleen als de woning wordt gebouwd + als de verkoper de gewenste effecten in de verkoopakten verankerd De verkoper heeft hier een grote verantwoordelijkheid: Redactie akten Kiezen kandidaat-koper
Advies II De Witte & Castelein
De facto dus 3 partijen verhouding:
Grondeigenaar Verkoper gebouwen/bouwheer Kopers gebouwen Goed nazien op welk niveau het CLT zich situeert
Blijft nog dat verkoper gebouwen juridisch gezien degene zal zijn aan wie de meerwaarde in principe toekomt (gelet op de wederinkoopregeling: “weder”inkoop alleen tvv de verkoper) Wil het geheel werken: juridisch kluwen met meerdere partijen: complex, zeker gelet op het beoogde doelpubliek (maar tegelijk uitdagend en empowerend)
De Witte & Castelein
Nog vragen? Notariaat De Witte & Castelein Mr. Christoph Castelein Doorniksesteenweg, 59 8500 – Kortrijk Tel: 056/25.38.15 Fax: 056/20.14.43 e-mail:
[email protected] Website: www.notdc.be