Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování
Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce
Autor:
Monika Bártová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Duben, 2013
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Hořovicích dne
25. 04. 2013
………………………………… Bártová Monika
Poděkování Touto cestou bych ráda poděkovala školiteli mé bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za jeho odborné, metodické a svědomité vedení při psaní této práce, za jeho cenné rady, doporučení a vždy vřelý přístup.
Anotace Teoretická část práce se zabývá posouzením vlivu moderních materiálů a technologií pro výstavbu rodinných domů na tržní hodnotu. Míra vlivu je stanovena na základě analýzy nákladové metody ocenění a porovnání standardů, které určuje platná oceňovací vyhláška, s materiály a technologiemi, které jsou pro výstavbu nabízeny na dnešním „moderním“ stavebním trhu. Srovnání je provedeno u prvků dlouhodobé životnosti, protože volba materiálového a technologického provedení těchto prvků je pro stavbu klíčová. Praktická část práce obsahuje ocenění rodinného domu v obci Hořovice a ocenění administrativní budovy na Praze 9. V poslední analytické části práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Beroun.
Klíčová slova oceňování, tržní hodnota, moderní materiály, moderní technologie, vliv, rodinný dům, nákladová metoda ocenění
Annotation The theoretical part deals with the assessment of the impact of modern materials and technologies for the construction of houses on the market value. The degree of influence is determined on the analysis of cost and method of valuation and comparing the standards that define valid valuation decree with materials and technologies that are offered for the construction of today's "modern" construction market. Comparison is made with long life components, because the choice of material and technological design of these elements is important for construction. The practical part includes the valuation of house in the village Hořovice and valuation of the office building in Prague 9. In the last part is an analysis of the real estate market in the district of Beroun.
Key words appraisement, market value, modern materials, modern technology, impal, house, cost method of valuation
Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 Teoretická část 1
Základní pojmy a definice, požadavky na stavby............................................................... 9
2
Moderní materiály a technologie pro výstavbu rodinných domů .................................... 15
3
2.1
Základová konstrukce ................................................................................................ 17
2.2
Svislá nosná konstrukce ............................................................................................. 20
2.3
Vodorovná nosná konstrukce..................................................................................... 23
2.4
Schodišťová nosná konstrukce .................................................................................. 26
2.5
Střešní nosná konstrukce - krov ................................................................................. 29
Vliv moderních materiálů a technologií pro výstavbu na tržní hodnotu nemovitosti ...... 32 3.1
Metody oceňování nemovitostí .................................................................................. 33
3.2
Tržní hodnota stanovená „technickým pohled na nemovitost“ ................................. 35
3.3
Výpočet nákladové hodnoty stavby podle oceňovací vyhlášky ................................ 36
3.3.1
Koeficient K4 ...................................................................................................... 37
3.3.2
Opotřebení staveb ............................................................................................... 38
3.3.3
Příklad výpočtu nákladové hodnoty stavby oceněním podle vyhlášky: ............. 40
Závěr ......................................................................................................................................... 44 Praktická část Tržní odhad pro rodinný dům ................................................................................................... 47 Tržní odhad pro administrativní budovu .................................................................................. 75 Analytická část Analýza realitního trhu okresu Beroun................................................................................... 102 Seznam použité literatury ....................................................................................................... 115 Seznam obrázků...................................................................................................................... 118 Seznam tabulek ....................................................................................................................... 118
5
Úvod Bakalářská práce je rozdělena na tři hlavní části – část teoretickou, praktickou a analytickou. Tématem teoretické části práce jsou Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu. Cílem práce je posoudit, jaký vliv má použití moderních materiálů či moderních technologií při výstavbě na tržní hodnotu v případě ocenění, vycházející z porovnání platných standardů a norem s aktuálními trendy ve stavebnictví. Za základní normativ bude pro tuto práci považována oceňovací vyhláška. Pro dosažení cíle je stanoveno několik předpokladů, jejichž analýza a následné vyhodnocení bude základem pro posouzení tohoto vlivu. Vzhledem k rozsáhlosti tématu, zachování přehlednosti a dosažení relevantního závěru, je obsáhlost této problematiky zúžena a zaměřena pouze na materiály a technologie týkající se výstavby rodinných domů. Prvním předpokladem je, že vliv materiálového a technologického provedení stavby na tržní hodnotu bude záviset na metodě, která se pro ocenění nemovitosti aplikuje. Druhým
předpokladem
je,
že
při
ocenění
metoda
nákladová
nejlépe
vystihne
stavebně-technickou stránku nemovitosti a proto její analýzou lze odhalit, které faktory při výpočtu tržní hodnoty vystihují konstrukční provedení stavby. Dalším předpokladem je, že při ocenění podle vyhlášky č. 450/2012 Sb., která je poslední novelou vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je takto stanovená výsledná tržní hodnota zkreslena nastavením standardů pro konstrukce a vybavení rodinných domů, které přesně vymezuje. Na základě výše uvedených předpokladů je bakalářská práce strukturována do tří kapitol. První kapitola je pouze popisná. Vysvětluje základní pojmy a definice, uvádí stručně charakteristiku základních požadavků na stavby a přehled platné legislativy. Druhá kapitola, je kapitolou komparativní. Je zde provedeno srovnání standardů konstrukcí a vybavení pro rodinné domy, které jsou stanoveny oceňovací vyhláškou, s materiály a technologiemi, které nabízí pro výstavbu dnešní „moderní“ stavební trh. Porovnání je provedeno u prvků dlouhodobé životnosti, kterými jsou základová konstrukce, svislá nosná konstrukce, vodorovná nosná konstrukce, schodišťová konstrukce a střešní nosná konstrukce. Vzhledem k široké nabídce dnešního stavebního trhu, je pro porovnání vybráno pouze několik příkladů moderních materiálů a moderních technologických postupů tak, aby výsledkem byl průřez tímto širokým spektrem a srovnání se standardy bylo adekvátní. Třetí kapitola je kapitolou analytickou. Je zde uvedena charakteristika základních metod oceňování 6
a proveden rozbor nákladového ocenění podle vyhlášky. V závěru této kapitoly je uveden ilustrativní příklad výpočtu nákladové metody podle oceňovací vyhlášky, který ukazuje jak podstatné je nastavení standardů konstrukcí a vybavení rodinných domů, v závislosti na rychlém technickém vývoji ve stavebnictví. V závěru práce jsou zrekapitulovány ověřené předpoklady, uvedeny všechny dosažené výsledky, zformulovány a zdůrazněny zásadní myšlenky a provedeno vyhodnocení vlivu moderních materiálů a technologií na tržní hodnotu nemovitosti. Výsledek teoretické části práce je podložen nejen teoretickými fakty, ale také srovnáním a analýzou. Vzhledem k tomu, že oceňovací vyhláška má zákonem danou metodiku ocenění, je srovnání a analýza jejích parametrů nejlepším možným postupem pro vyhodnocení cíle práce. V praktické části bakalářské práce je proveden odhad tržní hodnoty dvou nemovitostí - rodinného domu v obci Hořovice a administrativní budovy na Praze 9. Pro obě nemovitosti je výsledná tržní hodnota stanovena na základě ocenění třemi základními metodami – metodou porovnávací, nákladovou a výnosovou. Poslední analytickou část bakalářské práce tvoří analýza realitního trhu pro okres Beroun.
7
Teoretická část
MODERNÍ MATERIÁLY A TECHNOLOGIE PRO VÝSTAVBU A JEJICH VLIV NA TRŽNÍ HODNOTU
8
1 Základní pojmy a definice, požadavky na stavby Nedílnou součástí bakalářské práce je uvedení a vysvětlení základních pojmů, definic a metodických postupů, které je nezbytné znát, pro správné porozumění problematiky rozebírané v celém rozsahu práce. Téma moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu, vyžaduje znalosti z oblasti stavebnictví, ekonomie, oceňování i přehled v právní legislativně, normách a směrnicích. Proto první kapitola bakalářské práce bude v teoretickém úvodu obsahovat všechny důležité pojmy a definice z těchto disciplín. Dále zde budou stručně uvedeny základní požadavky na stavby, které musí splňovat každá stavba, tak aby po všech stránkách tvořila funkční celek. Vzhledem k rozsáhlosti legislativy, velkého množství vyhlášek a směrnic zde bude uvedena pouze základní legislativa, která se týká stavebnictví a oceňování majetku. Pokud bude nutné zmínit některou z technických norem, podrobněji popsat její část nebo poukázat na její parametry, bude tak učiněno přímo v textu práce, popřípadě v poznámce pod čarou. Vzhledem k předpokladům stanoveným v úvodu práce bude metodika oceňování, která slouží ke stanovení tržní hodnoty, zahrnuta do poslední kapitoly a bude součástí vyhodnocení.
ZÁKLADNÍ POJMY A DEFINICE •
Nemovitost – Jako nemovitosti jsou definovány pozemky a stavby, které jsou pevným základem spojené se zemí.
•
Součást nemovitosti – Součástí nemovitosti je vše, co k nemovitosti náleží a na základě její povahy nemůže být odděleno, a to s ohledem na poškození nebo znehodnocení dané nemovitosti.
•
Příslušenství nemovitosti – Příslušenství nemovitosti zahrnuje vše, co patří vlastníkovi nemovitosti a zároveň je trvale spojeno s užíváním této nemovitosti.
•
Stavba – „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“1 Stavba netvoří součást pozemku.
1
§ 2 zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
9
•
Pozemek – Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.2
•
Parcela – Parcela je pozemek, který je přesně polohově a geometricky určen, je zanesen do katastrální mapy a je mu přiděleno parcelní číslo.
•
Budova – Budovou je prostorově soustředěná stavba, která je navenek z větší části uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
•
Rodinný dům – Rodinný dům je stavbou, svým účelem určenou pro bydlení a dispozičním řešením odpovídající požadavkům pro rodinné bydlení. Rodinný dům může mít maximálně tři samostatné bytové jednotky, nejvýše jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví. Zároveň musí být více než polovina podlahové plochy místností určena právě pro bydlení.
•
Nebytový prostor – Nebytový prostor je takový prostor, který je tvořen samostatnou místností nebo souborem místností, které jsou vymezeny k jiným účelům než k bydlení.
•
Cena – Cenou se rozumí sjednaná částka, která je stanovena při prodeji a nákupu zboží nebo služby. Jde o peněžní částku vyjádřenou přesným číslem.
•
Hodnota – Hodnota na rozdíl o ceny je pojem pouze ekonomický a vyjadřuje odhad hodnoty daného zboží nebo služby. Nelze ji vyjádřit přesným číslem. Hodnota stanovuje určité rozmezí ohodnocení, v závislosti na podmínkách a účelu k jakému je odhadována.
•
Tržní hodnota – Tržní hodnota z ekonomického hlediska stanovuje interval odhadovaných tržních cen a vychází z celkové analýzy trhu.
•
Tržní cena – Tržní cena nemůže být určena odhadcem. Tržní cena je cenou, která je stanovena dohodou v konkrétním místě a čase mezi prodávajícím a kupujícím.
•
Reprodukční hodnota – Tato hodnota je vztažena k času (datu) ocenění, jako vyjádření nákladů na výstavbu totožné nebo porovnatelné nemovitosti. Tato hodnota nezohledňuje opotřebení.
2
§ 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky
10
•
Časová neboli věcná hodnota – Věcná hodnota je výsledkem odečtení opotřebení stavby od její reprodukční hodnoty.
•
Výnosová (příjmová) hodnota – Je dána ziskem z vlastnictví oceňované nemovitosti v závislosti na kapitalizační míře.
•
Cena obvyklá – Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.3
•
Cena zvláštní obliby – Cenou zvláštní obliby je cena stanovená na základě osobního a velmi subjektivního vztahu k oceňované věci. Proto tato cena není platná obecně na celém trhu a často bývá nepřiměřená vzhledem ke skutečné reálné hodnotě věci.
•
Cenová dokumentace – Cenová dokumentace zaručuje a dokazuje prostřednictvím dokumentů, Katastru nemovitostí nebo databází, pravdivost výše ceny, která byla v minulosti zaplacena za přesně vymezené zboží nebo službu. Obecnou cenovou dokumentací je například cenová mapa, která vychází z určitého množství cenových prostředků, oproti tomu konkrétní cenová dokumentace se váže pouze na jeden prostředek.
•
Cenová argumentace – Nástroje cenové argumentace jsou odhady, tržní ocenění, expertní posudky o hodnotě, v některých případech mohou být nástroji cenové argumentace i znalecké posudky. Účelem nástrojů cenové argumentace je dokázat správnost a pravdivost zjištěné tržní hodnoty resp. přesvědčit někoho o této pravdivosti.4
3 4
§ 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, s. 6
11
ZÁKLADNÍ POŽADAVKY NA STAVBY Aby bylo možné realizovat po všech stránkách kvalitní objekt, je třeba splnit řadu požadavků a skloubit je v konstrukční řešení tak, aby byly všechny složky harmonicky vyváženy. K tomu je zapotřebí navrhnout konstrukci splňující architektonické požadavky, konstrukčně statické požadavky, stavebně fyzikální požadavky, požadavky protipožární ochrany, ekologické požadavky aj. Výsledný návrh musí zároveň odpovídat technologickým a ekonomickým možnostem z hlediska vlastní realizace objektu, ale i z hlediska zajištění bezporuchového a bezpečného provozu objektu v průběhu jeho životnosti s ohledem na zajištění trvale udržitelného rozvoje.5 Architektonické požadavky zahrnují například urbanistické podmínky z hlediska umístění stavby a jejího vztahu k okolí, dále estetické požadavky a typologické parametry dispozičního řešení. Technologické a ekonomické požadavky stanoví volbu technologického a materiálového provedení stavby a jsou určující pro její životnost. Velmi prosazované jsou při dnešní výstavbě požadavky environmentální - minimalizace energetické náročnosti staveb, využívání obnovitelných zdrojů, recyklace, prodlužování životnosti staveb za pomoci kvalitnějších materiálů a stavebních postupů. Základní technické požadavky na stavby jsou zakotveny v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu a dále specifikovány vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb. Pro stavbu mohou být navrženy a použity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaručují, že stavba při správném provedení a běžné údržbě po dobu předpokládané existence splní požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu, požární bezpečnost, hygienu, ochranu zdraví a životního prostředí, bezpečnost při udržování a užívání stavby včetně bezbariérového užívání stavby, ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla.6 Požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu (požadavky konstrukčně statické) zahrnují kvalitu návrhu stavby i její realizaci podle předepsaných norem, kdy zatížení nebo nepříznivé vlivy okolního prostředí nesmí způsobit zásadní změny nebo poruchy v konstrukčním systému. Požadavky na požární bezpečnost zahrnují všechny technické podmínky požární odolnosti stavebních konstrukcí, vymezují únikové cesty, stanovují zásady pro návrh, výstavbu i užívání stavby z požárního hlediska. 5 6
HÁJEK, Petr a kolektiv. Pozemní stavitelství I pro 1. Ročník SPŠ stavebních, s. 13-15 § 156 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb
12
Hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí zahrnuje požadavky na vnitřní prostředí staveb - osvětlení, teplotu, vlhkost, větrání nebo hygienické normy. Vymezuje limity pro zdravotní nezávadnost, radiační ochranu, emise, kvalitu ovzduší a pitné vody. Do této části technických požadavků jsou zahrnuty i nežádoucí látky ve stavebních výrobcích či způsob likvidace stavebního odpadu. Legislativní oporou je například zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, zákon č. 17/1992 Sb., o životním prostředí, norma o ochraně staveb proti radonu z podloží nebo norma o vlivu materiálů na vodu určenou k lidské spotřebě. Bezpečnost při udržování a užívání stavby upravuje požadavky například pro zajištění ochrany před pádem (zábradlí vyhovující všem parametrům, správná výška schodišťových stupňů), uklouznutím (vhodně zvolená nášlapná vrstva podlahy), popálením či zásahům elektrickým proudem. Ochrana proti hluku stanovuje v prostorách pro bydlení dodržování určité míry hladiny hluku a vibrací, která nepřekračuje hranici, kdy hluk ohrožuje nebo dokonce poškozuje lidské zdraví. Jsou stanoveny například limity pro kročejovou nebo vzduchovou neprůzvučnost. Úspora energie a tepelná ochrana zahrnuje především podmínky a limity pro stanovení energetické náročnosti budov, tepelné požadavky na jednotlivé konstrukce a určení energetické spotřeby celé stavby. Nároky na úspory energií a ochranu tepla upravuje velké množství norem. Příkladem mohou být evropské normy pro tepelně izolační materiály a výrobky nebo norma pro tepelné vlastnosti budov a stavebních dílců.
Výše uvedené požadavky jsou pouze minimálním výčtem všech požadavků, které musí být při výstavbě dodržovány a jsou zde uvedeny jen jako příklad. Jejich přesné znění, stanovené hodnoty a limity jsou zakotveny v příslušných zákonech, vyhláškách, normách či směrnicích. Je velmi důležité, aby všechny stanovené požadavky byly aplikovány vždy na konkrétní projekt a byly zohledněny již při návrhu stavby. Jedině tak je možné předejít následným vadám či poruchám při výstavbě nebo v průběhu užívání stavby.
13
PLATNÁ LEGISLATIVA •
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník
•
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na svatby
•
Zákon č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky
•
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Vyhláška č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů
•
Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)
•
Zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě
14
2 Moderní materiály a technologie pro výstavbu rodinných domů Stavitelství se vyvíjelo po celá tisíciletí. Jeho historii začali psát ty nejprimitivnější stavby, jako byly zemnice, chýše, jednoduché kamenné a dřevěné stavby, později velkolepé a dodnes záhadami opředené pyramidy, následované výstavbou paláců a chrámů. Každé období vtisklo stavitelství svojí osobitost, jedinečnost a originalitu, vždy se objevilo něco nového nebo zajímavého. Nový architektonický prvek, modernější technologický postup nebo nové využití materiálů. Každý další pokrok současně prověřoval spolehlivost a další použitelnost předešlých materiálů a ověřoval dosavadní stavební postupy. Když se podíváme, jakou podobu má stavitelství dnes a jakým směrem se ubírá, je až neuvěřitelné jak rychle se tento obor rozvíjí. Neustálý vývoj nových technologií, materiálů a metod, které všechny fáze výstavby, od zhotovení projektové dokumentace, přes výrobu stavebních prvků, až po předání stavby do užívání, velmi urychlují, zkracují a především také usnadňují. Tímto se stavba například rodinného domu stává otázkou jen několika měsíců. Moderní výstavba ale také přináší stále vyšší nároky na minimalizaci nákladů výroby, samotné výstavby i následného užívání stavby. Neustále se mění a zpřísňují technické i bezpečnostní požadavky, normy, zvyšují se kritéria na komfort a kvalitu bydlení. Zároveň vznikají nové stavební směry, které mění či nově utvářejí celkovou myšlenku a koncept různých typů výstavby. Spolu s tím se prosazuje velký důraz na ekologii ve všech fázích stavebního procesu, stále více se dbá na ochranu zdraví a životního prostředí. Upřednostňuje se energetická nenáročnost, obnovitelnost zdrojů, hledají se neustále nové způsoby využívání alternativních zdrojů energií. V souvislosti s tímto trendem je proto nutné položit si dvě zásadní otázky. Jsou všechny stavebně technické normy, směrnice, zákony a vyhlášky vzhledem k rychlému vývoji celého odvětví, dostatečné, aktuální a obsahově přesné? A jak velký vliv mají dnešní moderní materiály a technologie na tržní hodnotu stavby vzhledem k platným standardům pro oceňování? Výše zmíněné požadavky a nároky, které moderní výstavba prosazuje, by měly být podloženy právě aktuálními a dostatečně vymezenými předpisy. Některé normy jsou bohužel zastaralé nebo jsou spíše v mnoha směrech neaktuální. Zákony jsou novelizovány často, ale z velké části pouze pomocí vyhlášek. Proto celý koncept některých z nich, je pro řešení komplexnosti výstavby nedostatečný a pro běžného stavebníka 15
nepřehledný. Rychlý technologický vývoj umožňuje zdokonalování vlastností a variabilitu použití materiálů a díky tomu se naskýtá nepřeberné množství možností pro realizaci výstavby. Ve většině případů není problémem nesplnění stavebně technických předpisů, spíše naopak. Tyto moderní materiály nejsou v rozporu s platnými předpisy, spíše je předstihují. Stanovení výše tržní hodnoty odhadcem, je do jisté míry ovlivněno jeho subjektivním pohledem na oceňovanou nemovitost, volbou oceňovací metody a jeho schopností aplikovat nemovitosti do tržního prostředí. V úvodu byl stanoven předpoklad, že výše tržní hodnoty bude z části ovlivněna i volbou oceňovací metody, a že nejvíce ovlivněna materiálovým a technologickým provedením stavby bude při ocenění metodou nákladovou. Jedním z nejčastěji používaných metodických postupu při oceňování, je oceňování v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku – podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., která je od 01. 01. 2013 změněna novelou v podobě vyhlášky č. 450/2012 Sb. Návrh – projekt, volba konstrukčního řešení, technologický postup a volba materiálů, to vše jsou podstatné a klíčové faktory pro vznik stavby jako funkčního celku a následně celého jejího životního cyklu. Při ocenění stavby nákladovou metodou podle výše uvedené vyhlášky je do výpočtu zahrnuto i hodnocení konstrukcí a vybavení oceňované stavby. Proto bude provedeno porovnání aktuálně platných standardů (pro konstrukce a vybavení rodinných domů) vyhlášky s materiály a technologiemi, které jsou používány při současné „moderní“ výstavbě. Toto porovnání bude sloužit pro vyhodnocení vlivu materiálů a technologií pro výstavbu na tržní hodnotu v případě, že pro ocenění bude použita aktuálně platná oceňovací vyhláška. Porovnání standardů stanovených oceňovací vyhláškou s moderními materiály a technologiemi bude provedeno u prvků dlouhodobé životnosti, kterými jsou: základová konstrukce, svislá nosná konstrukce, vodorovná nosná konstrukce, schodišťová konstrukce a nosná střešní nosná konstrukce - krov. Tyto prvky byly vybrány proto, že na rozdíl od prvků krátkodobé životnosti se v průběhu životnosti stavby prakticky nemění a jejich výběr a finální postup při výstavbě je rozhodující. Prvky dlouhodobé životnosti zaujímají také největší objemové podíly z hlediska stavby jako celku a tím vyvstává předpoklad, že jejich cena bude mít na výslednou tržní hodnotu největší vliv. Prvky krátkodobé životnosti nebudou do tohoto porovnání zahrnuty a to především proto, že jejich životnost je v porovnání s prvky dlouhodobé životnosti kratší a v průběhu „života“ stavby mohou být tyto prvky několikrát vyměněny a uzpůsobeny tak požadavků aktuálního vlastníka nemovitosti. Druhým důvodem, proč tyto prvky zde nebudou uvedeny je, že materiálové a technologické provedení například 16
oken, omítek, fasád, střešní krytiny nebo obkladů, je velmi cenově odlišné a dnešní stavební trh nabízí nepřeberné množství možností jejich realizace. Pro tyto prvky by bylo vhodné spíše porovnání kvality ve vztahu k jejich ceně. Výměnou prvků krátkodobé životnosti může být obnovena jejich předpokládaná zbytková životnost v jakékoli fázi životního cyklu stavby a tím také zvýšen a udržován jejich požadovaný standard. U prvků dlouhodobé životnosti, kde jejich výměna je technicky i finančně náročná, obtížná nebo dokonce nemožná je, jak již bylo výše uvedeno, podstatná volba materiálů při samotném návrhu a kvalitní technické provedení při výstavbě. Následující podkapitoly budou věnovány srovnání prvků dlouhodobé životnosti, po stránce stavebně-technického provedení stavby, s vyhláškovými standardy. U každého prvku bude uveden: •
standard, který stanovuje platná oceňovací vyhláška pro výstavbu rodinných domů,
•
stručná charakteristika konstrukce,
•
„moderní“ materiálové a technologické provedení PDŽ pro výstavbu,
•
vyhodnocení porovnání.
Porovnání bude sloužit, jako výchozí podklad pro poslední teoretickou kapitolu bakalářské práce, která vyhodnotí stanovené předpoklady a posoudí vliv technického provedení stavby na tržní hodnotu. Dílčím výsledkem srovnání bude ověření aktuálnosti platné vyhlášky vzhledem k široké nabídce moderního stavebního trhu.
2.1 Základová konstrukce Standard základové konstrukce stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 450/2012 Sb.: běžné základní s izolací (u podsklepených objektů i svislé). Základová konstrukce přenáší veškeré zatížení z vrchní stavby přes základovou spáru do podloží a její provedení je pro stavbu velmi zásadní. Návrh základu musí být volen s ohledem na předchozí inženýrsko-geologický a radonový průzkum, statický posudek, nezámrznou hloubku a konkrétní požadavky celkového konceptu stavby. Samotným návrhem i realizací konstrukce se musí předcházet nerovnoměrnému sesedání objektu, nesourodosti nebo praskání základů, které může mít za následek vznik závažných poruch a následné narušení celé stavby. Nejčastějším typem zakládání u rodinných domů jsou základové pasy a základové desky. V tomto ohledu se dnes realizované základové konstrukce nijak neliší 17
od standardu oceňovací vyhlášky. Je ale nezbytné podotknout, že s přihlédnutím ke stále se zvyšujícím požadavkům z hlediska kvality zpracování, normovaných parametrů a životnosti konstrukcí, dochází neustále ke zkvalitňování materiálů a technologických postupů. Proto je jedním ze základních předpokladů kvality základů správně zvolený typ betonové směsi, popřípadě správný typ a odpovídající kvalita ocelové výztuže. V oblasti betonových směsí se za několik posledních let dosáhlo velkého pokroku. Proto dnes lze ovlivnit mnoho vlastností betonu od modulu pružnosti, průsaku, chemické odolnosti, působení mrazu, odolnosti vlivem koroze výztuže až po potřebné pevnostní zatřídění (ovlivněno návrhem stavby a kvalitou podloží). Podle požadavků na nosnost základové desky rodinných domů, je v některých případech u menších staveb, možné použít například vláknobeton, který obsahuje ocelová (drátkobeton), polymerová nebo skleněná vlákna, která vylepšují houževnatost a pevnost betonu v tahu. Velmi moderním způsobem zakládání, určeným výhradně pro dřevostavby, který se prozatím využívá jen ojediněle, je založení stavby na zemních vrutech. Zemní vruty se v příslušných rozestupech, podle konkrétního projektu zašroubují do země, na ně jsou upevněny nosné hranoly, ke kterým se následně připevní základová deska. V tomto případě, díky vzduchové mezeře mezi podložím a základovou deskou, která musí být odvětrávána, není zapotřebí žádná izolace. Takto založené domy se zařazují mezi tzv. „lehké stavby“. Celkový koncept tohoto typu staveb je jedním z moderních směrů dnešní výstavby, jedná se o Light Building. Tento typ staveb je založen na principu, kdy jsou z celého procesu výstavby vyloučeny všechny těžké a mokré procesy.7 Je samozřejmostí, že kromě založení stavby, se tomuto modernímu stavebnímu směru přizpůsobují i ostatní materiály, parametry a technologické postupy pro konstrukční prvky použité při výstavbě. Pro energeticky úsporné rodinné domy existuje několik variant, jak provést základovou konstrukci. U nepodsklepených domů lze použít klasické základové pasy, ale zde je nutné provést izolaci boků těchto základových pasů a to od ložné spáry až po úroveň základové desky, aby byl splněn příslušný energetický standard tohoto typu staveb. Jako izolace se nejčastěji používají desky z extrudovaného polystyrenu. Alternativou nenasákavých polystyrenových desek mohou být základy vyzděné z betonových tvárnic tzv. ztracené bednění, které se následně vyplní betonem s výztuží.8 Dalším typem založení nízkoenergeticky úsporného domu, je založení na pěnovém skle. Jako tepelná izolace 7
vlastní úprava: EUROPANEL s. r. o. LightBuilding [online]. ©2012-2013 [15. 03. 2013] dostupné z: http://www.lightbuilding.cz/light-building.htm 8 vlastní úprava: SMOLA, Josef. Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. 2011, s. 159
18
je v tomto případě použito kamenivo z pěnového skla, které zároveň vytváří nosnou podzákladovou vrstvu v tloušťce cca 30-50 cm. Konstrukce je chráněna z vnější strany vůči promrzání a pohyby zeminy jsou minimalizovány. Rovněž se snižuje potřeba množství izolace v podlahové skladbě. Výhodou pěnového skla je jeho nenasákavost a drenážní funkce ve spojení s drenážními kanály. Při použití jako zásypu mezi základové pásy dochází rovněž k dodatečnému sedání a vzniku v tomto případě nežádoucí dutiny pod betonovou deskou. Omezením je také použití v jílovitých a nepropustných zeminách. Tady je funkčnost závislá na důkladném provedení drenáží. Nefunkční drenáž má za následek dlouhodobé zaplavení výkopu vyplněného pěnovým sklem a tím ztrátu izolačních vlastností. Použití pěnového skla je vhodné k celoplošnému zakládání na propustném podloží.9
Obrázek 1: Základ z pěnového skla
Obrázek 2: Zakládání na pěnovém skle - skladba
Zdroj Obrázku 1,2: Českéstavby.cz. Jak založit energeticky úspornou stavbu [online]. ©2001-2012 [15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.ceskestavby.cz/clanky/jak-zalozit-energeticky-uspornou-stavbu-21871.html
Nezbytností a také výše uvedeným standardem ve vyhlášce, je správná volba vodorovné popřípadě svislé izolace. Hydroizolace základů a spodní stavby zabraňuje pronikání spodní vody, zemní vlhkosti a vodní páry dále do konstrukce. Na stavebním trhu je dnes velké množství různých typů těchto izolací v podobě pásů, fólií, stěrek, mazanin, nátěrů nebo nástřiků. Z hlediska materiálového provedení se nejčastěji používají živičné izolace, především asfaltové a dehtové, dále izolace na bázi plastů, pryže nebo výrobky stavební chemie, jako například epoxidové pryskyřice. U podsklepených domů se musí dbát na preciznost provedení svislé izolace, která musí odolávat účinkům tlakové vody. Od roku 2006, kdy proběhla novelizace norem ČSN 73 0601 Ochrana staveb proti radonu 9
Českéstavby.cz. Jak založit energeticky úspornou stavbu [online]. ©2001-2012 [cit. 15. 03. 2013] Dostupné z:
http://www.ceskestavby.cz/clanky/jak-zalozit-energeticky-uspornou-stavbu-21871.html
19
z podloží a ČSN 73 0602 Ochrana staveb proti radonu a záření gama ze stavebních materiálů, je ve stavebnictví zaveden nový pojem - radonový index stavby. Tento index se stanovuje na úrovni základové spáry a nabývá hodnot v rozmezí třech intervalů – nízký, střední a vysoký. Proto pokud je při inženýrsko-geologické průzkumu zjištěn výskyt radonu, podle výše radonového indexu se zvolí vhodný typ izolace. Dnes je běžným standardem, použití kombinace hydroizolace s izolací proti průniku radonu z podloží i vody. Tato varianta je vzhledem k vyhláškovému popisu provedení nadstandardem.
2.2 Svislá nosná konstrukce Standard zdiva stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.: zdivo s tepelnou izolační schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoli výplňové zdivo; montovaný (prefa železobeton), s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo; montované panely na bázi dřevní hmoty s tepelnou izolací. Svislá nosná konstrukce vytváří spolu s konstrukcí vodorovnou konstrukční systém stavby. Její primární funkcí je funkce statická a ztužující, kdy přenáší veškeré zatížení od stropních konstrukcí a zastřešení do konstrukce základové. Druhotnou funkcí je funkce dělící a vzhledem k dnešním nárokům, také funkce tepelně technická (izolační), akustická a v neposlední řadě funkce protipožární. Obecně se svislé nosné konstrukce dají rozdělit na obvodové a vnitřní, dispozičně pak na stěny, sloupy a pilíře. Materiálově se svislé konstrukce rozdělují na keramické, pórobetonové, betonové, železobetonové, dřevěné, ocelové a materiálově kombinované. Z technologického hlediska rozdělujeme stěny na zděné, monolitické, prefabrikované a prefa-monolitické. Zděná technologie je technologií tradiční, která využívá kusová staviva spojovaná tenkovrstvým pojivem (nejčastěji maltou), popřípadě u konkrétních kusových staviv lze použít technologii tzv. „suchého zdění“ nebo „zámkového“ principu. Zděná technologie je pracným mokrým procesem, ale díky malým rozměrům zdících prvků lze vytvářet individuální a tvarově různorodé konstrukce. Monolitické stěny vznikají přímo na staveništi a výsledná konstrukce tvoří jednolitý celek. Z této technologie nelze vyloučit mokrý proces, bednění, pracnost ani faktor času, který je potřebný pro zatuhnutí betonové směsi a získání potřebné pevnosti betonu. Výhodou je ovšem velká tvarová přizpůsobivost. Prefabrikované stěny jsou vyrobeny mimo stavbu a na staveniště se pouze dováží a následně montují. Tato technologie zaručuje rychlost výstavby, 20
ale také přítomnost těžkých mechanických strojů a vysoké náklady na přepravu, které logicky zvedají i hodnotu stavby jako celku. Prefa-monolitická technologie je kombinací obou technologií předešlých – monolitické a prefabrikované. Příkladem může být dnes často využívané „ztracené“ bednění, kdy betonové tvarovky jsou na stavbu dovezeny jako prefabrikát a vložením výztuže a zalitím betonovou směsí jsou zmonolitněny. Jak již bylo zmíněno v úvodu této kapitoly, na dnešní výstavbu jsou kladeny velké nároky. Od kvalitního návrhu, přes bezchybnou realizaci, po záruku dlouhé životnosti a
pouze
minimální
náklady
na
údržbu.
Dnešní
trend
energetické
nenáročnosti
a efektivnosti prosazuje, aby svislá konstrukce byla komplexním prvkem, plnícím několik funkcí. Hlavním požadavkem je především dobrá tepelně-izolační schopnost konstrukce. Na trhu je dnes velmi široké spektrum materiálů, které lze pro výstavbu svislých konstrukcí rodinného
domu
použít.
Rozdíly
se
objevují
v
technologickém
zpracování,
realizaci i ceně. Proto zde dále bude uveden pouze stručný průřez nabídkou moderních svislých konstrukcí.
Dřevěné konstrukce Dřevo je tradičním přírodním stavebním materiálem. Jeho předností je snadná zpracovatelnost, rychlá montáž, variabilita použití a dobré tepelně-technické vlastnosti. Nevýhodou je omezená nosnost, hořlavost, nasákavost a možnost poškození dřeva dřevokaznými škůdci. Některým z těchto vlivů lze předcházet použitím prvků stavební chemie.
Dnes
jsou
dřevěné
stavby
prosazovány
především
z hlediska
ekologie,
vyloučení mokrých procesů, rychlosti výstavby a možnosti následné snadné recyklace po dožití stavby. V současnosti existují zhruba dvě desítky základních konstrukčních systémů dřevostaveb, z nichž jsou však u nás ve velké míře rozšířeny jen některé typy. Nejčastěji se setkáváme se stavbami složenými z prefabrikátových částí a prvků a se stavbami založenými na tzv. systému Two by for, za nimiž následují stavby srubové a roubené.10 V malé míře se objevují domy s hrázděnou konstrukcí, pozvolna se prosazují také stavby z vrstveného lepeného dřeva. Základem pro dřevěné sendvičové panely je nosný dřevěný rám z fošen nebo trámů,
který
doplňuje
vrstva
tepelné
izolace
a
opláštění
dřevěnými
deskami.
Bližší specifikace, detailní skladba (parozábrana, doplňkové izolace, popřípadě další specifické 10
vrstvy)
a
nastavené
parametry
jsou
otázkou
konkrétního
výrobce.
Českéstavby.cz. Masivní konstrukce domu [online]. ©2001-2012 [cit. 15. 03. 2013] Dostupné z:
http://www.ceskestavby.cz/jak-se-stavi-drevostavba/drevostavby-steny-stavba-domu-6865.html
21
Proto při posuzování dřevěného konstrukčního systému je zapotřebí individuálně zhodnotit danou skladbu konstrukce a posoudit, zda tato skladba odpovídá alespoň základním normovaným požadavkům. Speciální skladba konstrukce, popřípadě využití nespecifického materiálu musí byt hodnocena s rozvahou a na základě podložených faktů. Zděné konstrukce – kusová staviva Klasickým a tradičním zdícím materiálem je plná cihla, která dodnes patří mezi nejčastější stavební prvky. Dále se pro klasické zdění používají cihly děrované (lehčené dutinami), méně cihly vápenopískové, které se používají převážně pro stavbu komínů. Mezi rozměrově větší kusová staviva patří tvárnice, které dovolují výstavbu nosné zdi v menší tloušťce a s o něco málo lepšími tepelně-technickými vlastnostmi, než u zdiva cihelného. Tvárnice jsou buď keramické vylehčené dutinami (nejznámějším typem je zdivo Porotherm), které mají dobré tepelně-technické vlastnosti a dobrou protipožární odolnost, nebo tvárnice z lehčených betonů. Staviva z lehčených betonů jsou při výstavbě náchylná na vlhkost, díky vyšší nasákavosti, což je dáno právě pórovitou strukturou materiálu. Nejznámější tvárnicí z lehčeného betonu je pórobeton (Ytong, Hebel). Tato tvárnice má lehký povrch, jemnou strukturu a její lehkost je zajištěna plynem, který zároveň plní funkci tepelné izolace.
Pórobeton
se
velmi
snadno
opracovává
a
výstavba
z tohoto
materiálu
je snadná a rychlá. Dalším podobným zdícím systémem jsou keramzitbetonové tvárnice Liatherm, nebo škvárobetonové tvárnice ISOBLOK. Pro výstavbu nosných konstrukcí lze použít také kombinaci dřeva a betonu v podobě dřevocementových tvárnic. Monolitické konstrukce Monolitické konstrukce mohou být z prostého betonu nebo po přidání kvalitní a odpovídající ocelové výztuže z železobetonu. Typickým postupem při zhotovování monolitické konstrukce je, že betonová směs je lita do připraveného dřevěného bednění, které konstrukci dá požadovaný tvar, a po vytvrdnutí betonu je konstrukce odbedněna. Nejčastěji se dnes používají bednění systémová. Při této výstavbě nelze z postupu vyloučit tzv. „mokrý proces“. Výhodou této technologie je, že lze ovlivnit různé vlastnosti betonu, má variabilita použití, vysokou pevnost, trvanlivost a dobrou protipožární odolnost. Pro určité typy staveb lze také použít beton předpjatý. Přesto je nutné, zvláště u nově postavených staveb dávat pozor na fázi sedání stavby, kdy se beton vlivem tlaku dotváří.
22
Prefabrikované konstrukce Prefabrikované konstrukční systémy jsou vyráběny ve finálně podobě mimo stavbu a na staveništi jsou pouze montovány. Tyto konstrukce se nejčastěji používají při stavbě typových rodinných domů. U tohoto konstrukčního typu je podstatné provedení spojů prefabrikovaných panelů a to jak ze statických, tak i tepelně-technických důvodů (problematika
tepelných
mostů).
Nejčastějším
materiálem
je
kombinace
oceli,
betonu a keramiky. Jedním z typů tohoto konstrukčního provedení jsou sendvičové (vrstvené) konstrukce, které jsou kombinací nosné a tepelně izolační složky, tvořící jeden funkční celek. Pokud budou porovnány výše uvedené „moderní“ materiály a technologické postupy pro svislé nosné konstrukce, se specifikací pro konstrukce stanovené vyhláškou, dá se říci, že všechny tyto konstrukce by byly označeny jako standardní. Ovšem toto hodnocení neodráží rozdílnost cen těchto konstrukčních typů. Jako nadstandardní by měla být označena konstrukce výrazně dražší a proto pokud by v budoucnu nebyla vyhláška blíže specifikována a konkrétněji nastaven její standard, dá se očekávat, že výsledná hodnota stanovená na základě ocenění podle vyhlášky bude zkreslena. Tento fakt umocňuje velikost objemového podílu zdiva i rychlý vývoj stavebního trhu, kdy v nabídce se začínají objevovat konstrukce, které by podle stávající vyhlášky bylo velmi obtížné zatřídit a především adekvátně ohodnotit.
2.3 Vodorovná nosná konstrukce Standard stropní konstrukce stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.: jakékoli s rovným podhledem. Stropní konstrukce výškově dělí prostor stavby na podlaží a na zvoleném typu této konstrukce závisí také konstrukční výška podlaží. Její primární funkcí je funkce statická (ztužující), kdy vodorovné nosné konstrukce přenášejí stálé a užitné zatížení přes svislé nosné konstrukce do podloží. Kromě statických požadavků jsou na nosné vodorovné konstrukce kladeny i další požadavky jako protipožární odolnost, tepelně-izolační a akustická funkce, které ovšem částečně souvisejí s následnou volbou podlahové krytiny, která výsledný efekt tepelných vlastností dotvoří. Volba materiálu a celková realizace je samozřejmě neodmyslitelně propojena s konstrukčním návrhem pro svislou nosnou konstrukci stavby. Stropy mohou být keramické, dřevěné, betonové, ocelové nebo z těchto materiálů kombinované. Základní konstrukční řešení stropů je deskové, nosníkové nebo klenba. 23
Technologicky jsou stropy montované z nosníků, stropních vložek a trámů, nebo monolitické, popřípadě kombinované. Monolitické stopy, mezi které patří stropní desky a panely, mají vyšší nosnost, jsou tvarově přizpůsobitelné různým typům půdorysu, ale jsou také více pracné. Při jejich realizaci je zapotřebí použít bednění. Varianta monolitického stropu, přináší do stavby tzv. mokrý proces, který je dnes velmi diskutovaným tématem ve spojení s několika moderními stavebními směry, které se snaží z procesu výstavby všechny mokré procesy vyřadit. Podle způsobu uložení jsou stropy vetknuté, částečně vetknuté nebo podepřené. Pro výstavbu rodinných domů se stropy konstrukčně navrhují nejčastěji jako deskové nebo nosníkové. Stropní konstrukce – pokud jsou součástí stavebního systému, lze je vyhotovit bez bednění, pouze pomocí montážního podpírání. Při nepravidelných půdorysech jsou řešením monolitické stropní desky. Moderní stropní konstrukce díky skladbě a vyztužení vytvářejí stropní desky, které se konstrukčně chovají i jako táhla a tak již není nutné vytvářet na nosném zdivu klasické věnce – jejich funkci přebírá výztuž v části stropní konstrukce ležící na zdivu. Při výběru stavebního materiálu je třeba pamatovat na to, že nejen obvodové stěny domu, ale i stropní konstrukce jsou synergicky součástí stavebního systému jak po stránce statické a konstrukční, tak i po stránce materiálové.11 Pro účel ocenění vyhláška vymezuje strop i tvarově a to pouze s rovným podhledem. Strop
se
zakřiveným
podhledem
je
klenbou,
což
není
vyhláškou
zohledněno.
Klenby u rodinných domů se vyskytují výjimečně, a to většinou u přestavěných venkovských domků nebo u historických staveb. U novostaveb stropní klenbu prakticky nenajdeme, popřípadě
tvoří
designový
prvek
interiéru
a
bývá
uměle
vytvořena,
například
ze sádrokartonové konstrukce. Jak již bylo výše uvedeno, stopní konstrukce musí být v mnoha směrech propojena s konstrukcí svislou. V tomto ohledu je dnešní stavební trh připraven a mnoho výrobců nabízí svislou a vodorovnou konstrukci jako systémový celek, což umožňuje návaznost konstrukcí, předcházení nepřesností, eliminaci tepelných mostů a tím splnění požadavku dobrých tepelně-izolačních vlastností. Vzhledem k tomu, jak je aktuálně koncipován standard v oceňovací vyhlášce a vzhledem k široké nabídce trhu, zde budou stručně uvedeny pouze některé příklady moderních stropních konstrukcí popřípadě technologické zajímavosti.
11
Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké jsou stavební systémy domů? [online] [cit. 15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/obvodove-konstrukce-a-materialy/jake-jsou-stavebni-systemydomu
24
Hodnocení standardu by proto mělo být zváženo především s ohledem na technologické provedení a vhodnost zvoleného typu stropu ve vztahu ke svislé nosné konstrukci. Monolitický železobetonový strop je často používaným návrhem pro realizaci vodorovné konstrukce. Návrh takového stropu je velmi variabilní, provádí se do systémového bednění, ale je nezbytně nutné vzhledem k ocelové výztuži provést přesný statický výpočet pro konkrétní stavbu. Montovaný strop je soustava nosných železobetonových nebo ocelových nosníků, na které se kladou stropní vložky. Žebra vyprofilovaná nad nosníky se pak zalévají betonem. Montované
stropy
mají
vysokou
únosnost,
ačkoli
jejich
hmotnost
je nízká. Stropní dílec netřeba během realizace podpírat a je nosný hned po položení. Maximální délka dílce je 6 000 mm. Polomontovaný betonový stropní systém lze použít na nosné stěny zhotovené z cihel, pórobetonových bednících tvárnic a jiných materiálů. Jeho výhodou je, že do rozpětí 6 m nevyžaduje montážní podpěry, což výrazně urychluje výstavbu. Stropní nosníky je třeba ukládat na železobetonové věnce, případně nadbetonávku betonovat společně s věncem nacházejícím se v úrovni stropu.12 Tento systém je tedy koncipován z prefabrikátů – nosníků z předpjatého betonu a stropních věnců, které se propojí s nosníky betonovou výztuží. Za moderní dřevěné stropy jsou dnes označovány stropy fošnové. U amerického typu fošnového stropu přebírají nosnou funkci fošny o dimenzi přibližně 60 × 240 mm, kladené v osové vzdálenosti 600 mm a zabezpečené proti klopení křížovými vzpěrami vzdálenými od sebe 1,5 m. Fošny jsou obvykle svrchu a zespodu obité deskami o tloušťce 24 mm. V konstrukci zvané parsimon plní nosnou funkci stropnice ze sbíjených fošen. Každá třetí až čtvrtá stropnice je ukotvena do nosné stěny trámovými kleštěmi. Cihlové vložky jsou izolovány od nosníků pásy lepenky nebo asfaltovým nátěrem a po položení se zalijí řídkou maltou. Podlaha se klade do násypu nebo přímo na nosníky při použití korkových vložek. V současnosti, při rozpětí do 6 m, se ve fošnových a trámových stropech využívají nosné prvky z lepeného lamelového dřeva. Tyto prvky mají větší únosnost, a tedy klesá tloušťka stropní konstrukce. Rovněž nevznikají trhliny, což může z estetického hlediska narušovat vzhled interiéru. 13
12
Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaký stropní systém? [online]. ©2001-2012 [cit. 05. 02. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/stropy/jaky-stropni-system 13 Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké druhy dřevěných stropů? [online]. ©2001-2012 [cit. 05. 02. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/stropy/jake-jsou-druhy-drevenych-stropu
25
Dřevobetonové stropy jsou kombinací stopu trámového, krabicového nebo masivního dřevěného stropu s betonovou vrstvou. Jedná se tedy o strop spřažený z dřevěných nosníků (trámů) a betonové desky. Tento druh stropní konstrukce má lepší tepelné vlastnosti a betonová složka zkvalitňuje vlastnosti mechanické, především tuhost a vyšší nosnost.
2.4 Schodišťová nosná konstrukce Standard pro schody stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.: s jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím. Schodiště je nosná stavební konstrukce tvořená schodišťovými rameny a podestami, která slouží k překonání rozdílných výškových úrovní. Prvky schodišťové konstrukce jsou schodišťové stupně, které buď samostatně vytváří schodišťové rameno (prefabrikované stupně), nebo jsou společně s ním tvarovány (monolitické stupně). Stupně se liší podle způsobu uložení na podporované plně, oboustranně, centricky nebo jednostranně. Při výše uvedeném obecném popisu standardu, by při hodnocení schodiště měly být brány v úvahu také jeho rozměry. Způsob uložení stupně je základem pro jeho optimální rozměr, který v první řadě vychází z průměrné délky kroku dospělého člověka podle Lehmanova vzorce: 630 2 14, kde h je výška stupně a b jeho šířka. Pro návrh schodiště je několik ergonomicky i technicky podstatných parametrů. Důležitými kritériem pro návrh, jsou průchodná šířka schodišťového ramene, která určuje šířku průchodnosti po schodišti, podchodná výška určující svislou vzdálenost hrany stupně od podhledu konstrukce a výška průchozí, která stanovuje kolmou vzdálenost výstupní čáry a podhledu. Od těchto kritérií se odvozují i rozměry podest a mezipodest. Pokud některý z těchto parametrů bude u oceňovaného schodiště nestandardně proveden, je nezbytné tyto parametry porovnat s
příslušnou
normou
a
poté
patřičně
odůvodněné
stanovisko
ohodnotit
na základě vyhlášky. Další základní požadavky na schodiště jsou prakticky obdobné jako u všech ostatních nosných konstrukcí. Podstatné je konstrukční provedení, které musí splňovat přísné statické a bezpečnostní požadavky s důrazem na funkčnost. Musí být také zohledněny požadavky na komfort prostředí, jako je například osvětlení schodišťového prostoru a zohlednění akustických požadavků jakými je například kročejová neprůzvučnost. Pro správný návrh a volbu technologického postupu stavby schodiště a 14
jeho
materiálového
provedení,
je
nutné
REMEŠ, Josef et al.. Stavební příručka. s. 60
26
znát
všechny
základní
požadavky,
které jsou stanoveny normou ČSN 73 4130 Schodiště a šikmé rampy. Typ schodiště by měl být vybrán také s ohledem na dispoziční a prostorové uspořádání konkrétního rodinného domu. Velmi zásadní jsou u této konstrukce bezpečnostní prvky, jejichž požadavky stanovuje norma ČSN 74 3305 Ochranná zábradlí a norma ČSN 74 4507 Odolnost proti skluznosti povrchu podlah. Základními bezpečnostními prvky jsou zábradlí s normovanými rozměry a finální povrchová úprava schodišťových stupňů, kdy musí být zohledněn především součinitel smykového tření povrchu a protiskluzová úprava. Nejčastějším materiálem tvořícím nosnou část konstrukce je dřevo, kámen, beton, železobeton nebo ocel, popřípadě kámen. Materiálové provedení schodišťových stupňů vždy úzce souvisí s typem konstrukce, ale je zde prostor i pro přání stavebníka a přizpůsobení vzhledu schodiště interiéru. Nejčastější povrchovou úpravou schodišťových stupňů je keramický obklad v široké škále barevného provedení, popřípadě strukturou, dále dřevěný obklad, PVC, stupně mohou být také z přírodního nebo umělého kamene či nerezové oceli. Trend stále více vyžaduje propojení technických parametrů schodiště s architektonickou a estetickou realizací celé stavby. Schodiště se dnes proto stává designovým prvkem interiéru staveb. Velmi žádaným materiálovým provedením schodiště je sklo v kombinaci s ocelovou konstrukcí, pohledový nebo probarvený beton. Na trhu je nepřeberné množství konstrukčních typů schodišť i jejich materiálové provedení. Proto pokud porovnáváme moderní schodiště se standardem stanoveným v oceňovací vyhlášce, který není blíže specifikován, dalo by se říci, že většina schodišť splňující bezpečnostní požadavky, bude hodnocena jako standardní. V případě, že schodiště bude provedeno z kombinace méně běžných materiálů, popřípadě jeho konstrukce bude mít specifické parametry (což je dnes u novostaveb velmi běžné), je nutné zvážit jeho hodnocení a to především z technického hlediska. Druhým vodítkem při hodnocení by měla být, jak již bylo uvedeno u svislých nosných konstrukcí cena. Jako nadstandardní by se mělo hodnotit schodiště, které je výrazně dražší než schodiště běžně realizované, ale samozřejmě se zachovanými funkčními a technickými parametry.
27
Obrázek 3: Schodiště z broušené oceli s dřevěnými stupni
Obrázek 4: Betonové schodiště
Zdroj Obrázku 3: Truhlářský portál. Točité schodiště [online]. ©2010 [14. 03. 2013]. Dostupné z: http://www.truhlarskyportal.cz/clanky/7854-moderni-tocite-schodiste-v-sexy-krivkach Zdroj Obrázku 4: Betonové schody DNA. Betonové schodiště složené na sucho. [14. 03. 2013]. Dostupné z: http://betonoveschodydna.mypage.cz/
Obrázek 5: Celoskleněné samonosné schodiště Zdroj Obrázku 6: Palazzio. Celoskleněné samonosné schodiště. [online]©2011-2012 [20. 04. 2013]. Dostupné z: http://www.palazzio.cz/sklenene-schody-a-schodiste/
28
2.5 Střešní nosná konstrukce - krov Standard střešní konstrukce stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.: jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha. Střecha (střešní konstrukce) je „stavební konstrukce nad chráněným (vnitřním) prostředím, vystavená přímému působení atmosférických vlivů, podílející se na zabezpečení požadovaného stavu prostředí v objektu; sestává z nosné střešní konstrukce, jedno či několika střešních plášťů oddělených vzduchovými vrstvami, doplňkových konstrukcí a prvků.“15 Základní rozdělení střešních konstrukcí: •
plochá střecha – se sklonem do 5°
•
šikmá střecha – se sklonem od 5° do 45°
•
strmá střecha – se sklonem od 45°do 90°
Ploché střechy Mezi základní konstrukční typy plochých střech patří střechy jednoplášťové nebo dvouplášťové, kdy dva střešní pláště jsou od sebe odděleny vzduchovou mezerou. Víceplášťové ploché střechy se vyskytují jen velmi výjimečně. Ploché střechy jsou buď nevětrané či větrané systémem odvětrávacích kanálků. Pro návrh konstrukce ploché střechy je velmi podstatné její provozní využití – střechy pochůzné nebo nepochůzné. Nosnou část ploché střechy tvoří strop posledního nadzemního podlaží. V případě konstrukce ploché střechy a jejího hodnocení z hlediska standardu, není mezi moderním provedením plochých střech a vyhláškovým standardem velký rozdíl. Princip plochých střech je konstrukčně prakticky nezměněn, dochází pouze ke zkvalitňování materiálů a technologických postupů. Vyhláška plochou střechu blíže nespecifikuje, proto v jejím hodnocení pro výpočet koeficientu K4 bude podstatné, zohlednit aktuální technický stav, popřípadě konstrukční nedostatky, nestandardní materiály nebo nedostatečné odvodnění střechy. Šikmé a strmé střechy Prvky střešní nosné konstrukce šikmých a strmých střech označujeme jako krov. Funkcí této nosné konstrukce střechy je přenést zatížení celého střešního pláště spolu se zatížením vnějšími vlivy (vítr, voda, sníh) a zatížením náhodným, dále do svislých konstrukcí stavby. „Návrhy se odlišují počtem vaznic dle rozpětí, polohou a způsobem
15
HANZALOVÁ, L., ŠILAROVÁ, Š. Konstrukce pozemní staveb 40. Zastřešení. s. 162
29
podepření vaznic a vazného trámu, polohou a počtem vzpěr a kleštin. Návrh krovu v podstatné míře ovlivňuje i to, zda v uvažovaném prostoru bude půda nebo podkroví – užitné místnosti.“16 Nejtypičtějším tvarem střešní konstrukce rodinných domů je střecha sedlová, pultová, valbová, polovalbová, stanová nebo mansardová. Z hlediska materiálové provedení rozdělujeme krovy na dřevěné, ocelové a krovy materiálově kombinované. Podle způsobu jakými jsou podepřeny krokve, se krovy rozdělují do několika soustav – vaznicové, hambálkové, rámové nebo kombinované. Dříve bylo tradičním postupem zhotovit krov přímo na staveništi, od nařezání jednotlivých prvků na potřebné rozměry až po sestavení. Dnes se stále více využívá možnosti zhotovit všechny potřebné části krovu strojově podle příslušné projektové dokumentace, včetně veškerých spojů a takto připravené díly na stavbě pouze smontovat. „Pro zhotovení dřevěných krovů se používá dřevěných hranolů spojovaných tesařskými spoji (čepováním, plátováním, kampováním,ad.), nebo dnes častěji (možná bohužel) ocelovými vruty, šrouby a styčníkovými deskami.“17 V porovnání s uvedeným standardem provedení krovu podle vyhlášky, se dnešní konstrukce krovu výrazně nezměnili. Došlo pouze k některým konstrukčním úpravám, které jsou spojeny především s požadavkem obývání prostoru pod střešní konstrukcí. Novodobé krovy jsou odvozeny od tradičních soustav krovů. Proto při hodnocení krovu je nezbytné věnovat pozornost jeho konstrukčnímu řešení a ověřit, zda modifikací krovu z původních tradičních soustav nedošlo k závažným konstrukčním chybám nebo nedostatkům. Ani v materiálovém provedení krovů nedošlo k žádným výrazným změnám a stále je tradičním materiálem dřevo. Odlišnost můžeme najít pouze v technologických postupech zpracování, kdy výrazně převládá strojová výroba mimo staveniště nad výrobou ruční a ve spojích konstrukčních prvků, kdy tesařské spoje nahradili spoje ocelové, jak již bylo uvedeno výše. Do této stavební konstrukce se také výrazně začleňuje použití stavební chemie, kdy jsou dřevěné prvky krovu napouštěny přípravky, které chrání dřevo proti dřevokazným škůdcům, houbám, plísním či vlhkosti. Přípravky, pokud jsou správně aplikovány, prodlužují krovu jeho životnost. Tyto odlišnosti se do ocenění stavby nijak nepromítnou. Následující obrázky popisují novodobé soustavy krovů.
16 17
NOVOTNÝ, Jan. MICHÁLEK, Josef. Pozemní stavitelství v kresbách. s. 59 KOPTA, Pavel. JANOUŠKOVÁ, Jana. Šikmé střechy. s. 15
30
Obrázek 6: Novodobá hambálková soustava
Obrázek 7: Novodobá vaznicová soustava
Zdroj Obrázku 6:Stavitel. Novotný, M. Novodobé krovy [online]. ©1996-2013 [cit. 16. 03. 2013] Dostupné z: http://stavitel.ihned.cz/attachment.php/12552100/kEa3eoGP4BCSTl0pdI67w8RygKjrxztn/ST106s8.jpg Zdroj Obrázku 7: Stavitel. Novotný, M. Novodobé krovy [online]. ©1996-2013 [cit. 16. 03. 2013] Dostupné z: http://stavitel.ihned.cz/attachment.php/12552120/aiuv458C7GHJKjl6PWcehpxy0TUw9RVm/ST106s8b.jpg
31
3 Vliv moderních materiálů a technologií pro výstavbu na tržní hodnotu nemovitosti V poslední kapitole teoretické části bakalářské práce bude vyhodnocen vliv moderních materiálů a technologií na tržní hodnotu nemovitosti. Míra vlivu bude určena na základě ověření předpokladů, které byly stanoveny v úvodu práce a za pomoci provedeného srovnání v kapitole předcházející. Jednotlivé předpoklady budou postupně analyzovány a vyhodnoceny. Prvním předpokladem bylo stanoveno, že míra vlivu materiálového a technologického provedení stavby na výslednou tržní hodnotu, bude ovlivněna metodou, která se aplikuje pro ocenění nemovitosti (rodinný dům). Druhým předpokladem bylo vymezeno, že nejvíce materiálové a technologické provedení stavby bude zohledňovat metoda nákladová neboli metoda věcné hodnoty. Tyto dva předpoklady budou ověřeny na základě charakteristiky tří základních metod používaných pro oceňování nemovitostí a analýzou nákladové metody pomocí tržní hodnoty. Třetím předpokladem, který by měl vést ke stanovení míry vlivu technického provedení stavby na tržní hodnotu, bude provedení podrobnějšího rozboru nákladové metody. Tento rozbor bude proveden u nákladové metody, která je metodicky dána oceňovací vyhláškou č. 3/2008 Sb., aktuálně novelizované vyhláškou č. 450/2012 Sb., platnou od 01. 01. 2013. V předcházející druhé kapitole bylo provedeno porovnání standardů, které stanovuje platná oceňovací vyhláška, spolu s aktuální nabídkou stavebního trhu pro realizaci prvků dlouhodobé životnosti. Porovnání bylo vypracováno u všech pěti prvků, které se řadí mezi prvky dlouhodobé životnosti – základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schody a krovy, a to proto, aby vyhodnocení míry vlivu technického provedení nově postaveného rodinného domu, bylo objektivnější. Pro porovnání byly vybrány pouze některé varianty moderního provedení konstrukcí a to z důvodů nepřeberného množství možností, které stavebníkovi dnešní nabídka trhu poskytuje. Toto srovnání mělo ukázat pouze stručný průřez stavebním trhem a tím odhalit odlišnosti nebo přesněji neaktuálnost oceňovací vyhlášky v oblasti standardů pro konstrukce a vybavení rodinných domů. Porovnání nemělo za cíl kvalitativní srovnání mezi novodobými materiály navzájem, ale mělo poukázat na vývoj stavebního trhu v závislosti na nastavení metodických přístupů pro oceňování podle vyhlášky.
32
3.1 Metody oceňování nemovitostí Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se nemovitosti oceňují cenou obvyklou, popřípadě jiným způsobem ocenění jako například: nákladovým způsobem, výnosovým způsobem, porovnávacím způsobem, oceněním podle jmenovité hodnoty, oceněním podle účetní hodnoty, oceněním podle kurzové hodnoty nebo oceněním cenou sjednanou. Při tržním oceňování nemovitostí lze zjišťovat několik hodnot, které lze použít jako podklad pro odhad konečné tržní hodnoty nemovitosti (ceny obvyklá, tržní hodnota, obecná hodnota). Obecně závazná metodika pro odhad těchto hodnot neexistuje (s výjimkou administrativního ocenění). Pro většinu nemovitostí však existují obvykle využívané a do určité míry také standardizované oceňovací metody.18 Těmito nejpoužívanějšími metodami jsou metoda porovnávací, nákladová a výnosová. Metoda porovnávací (metoda tržně srovnávací) Porovnávací metoda vychází z tržního principu porovnání oceňované nemovitostmi s nemovitostmi podobnými (srovnatelnými). Předpokladem správné indikace tržní hodnoty nemovitosti je, že srovnávané nemovitosti jsou opravdu porovnatelné (obdobné), na trhu byly obchodovány v blízkém časovém intervalu a jejich ceny byly v případných rozdílech či odlišnostech upraveny příslušnou korekcí. Informace o porovnávaných nemovitostech by měly být dostatečné, úplné, pravdivé a přesné. Porovnávací metoda nejlépe reflektuje obraz tržního prostředí a vzhledem k charakteru trhu s nemovitosti na našem území, je obecně nejpřesnějším postupem pro stanovení tržní hodnoty. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) Metoda nákladová sleduje oceňovanou nemovitost na základě jejího technického stavu. Výsledkem ocenění pomocí nákladové metody je věcná hodnota nemovitosti snížená o hodnotu opotřebení, která odpovídá nákladům na výstavbu totožné nemovitosti ke dni jejího ocenění. Tržní prostředí nákladová metoda zohledňuje ve svém algoritmu pomocí položky ekonomických nedostatků. Metoda výnosová (příjmová) Metoda výnosová je založena na očekávaném výnosu, který plyne z vlastnictví nemovitosti. Výnosová hodnota je tedy vyjádřena jako součet očekávaných budoucích výnosů za předpokladu, že takový výnos bude pomocí kapitalizační míry přepočten na současnou 18
HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. s. 43
33
hodnotu. Výnosy plynoucí z vlastnictví nemovitosti jsou spojeny i s určitými riziky, a to v podobě změn na lokálním trhu či změnami v oblasti nejlepšího a nevyššího využití majetku. Výnosová metoda je de facto ekonomickým pohledem na danou nemovitost a proto je touto metodou vhodné oceňovat nemovitosti investiční. Je samozřejmé, že i při tomto způsobu ocenění je nezbytné brát v úvahu stavebně-technický stav nemovitosti a to především proto, že doba, po kterou nám stavba bude generovat výnos, závisí na její životnosti, přesněji řečeno životnosti ekonomické. Při stanovení tržní hodnoty majetku by měly být využity všechny tři výše uvedené metody ocenění, popřípadě s ohledem na charakter nemovitosti, účel jejího využití a lokální tržní podmínky lze použít kombinaci těchto metod, popřípadě metodu s patřičným odůvodněním vynechat.
Analýza tržní hodnoty nákladovou metodou:19 •
v případě, kdy nemovitost slouží jako zástava úvěru, je použití nákladové metody ideální pro stanovení pojistné hodnoty – výše pojistné hodnoty se odvíjí od výpočtu reprodukční ceny při pojištění na cenu novou, resp. věcné hodnoty při pojištění na cenu časovou,
•
věcná hodnota zohledňuje materiálově technickou podstatu budovy, její živnost, opotřebení, popřípadě další odvozené náklady,
•
klíčové je nákladové ocenění pro facility managera nebo developera,
•
analýzou věcné hodnoty jsme schopni stanovit funkční nedostatky nemovitosti.
Prvním předpokladem stanoveným v úvodu práce bylo, že míra vlivu materiálového a technologického provedení stavby, bude záviset na zvoleném typu oceňovací metody. Z výše uvedené charakteristiky oceňovacích metod je zřejmé, že každá z metod vede bez pochyby ke stanovení tržní hodnoty, každá nějakým parametrem reflektuje technický stav nemovitosti, ale pouze metoda nákladová podrobněji zkoumá oceňovanou nemovitost ze stavebně-technického hlediska. Tímto rozborem byly ověřeny první dva předpoklady a je zřejmé, že materiálové a technologické provedení stavby, má opravdu největší vliv na tržní hodnotu při ocenění nemovitosti metodou nákladovou.
19
Vlastní úprava podle: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. s. 53
34
3.2 Tržní hodnota stanovená „technickým pohled na nemovitost“ Žádná z oceňovacích metod nemá obecně závaznou metodiku, s výjimkou administrativního ocenění. Přístup oceňování na bázi věcné hodnoty spočívá v prvé řadě v porovnávání a substituci, v tomto případě na porovnání nákladů na realizaci obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom se vychází ze základní koncepce, že objektivně uvažující kupující za normálních okolností nebude ochoten zaplatit cenu větší než by činila výše nákladů na vybudování nemovitosti optimálně shodného rozsahu, parametrů a užitečnosti v době ocenění, včetně nákladů na jejich uvedení do technického a funkčního stavu, který požaduje. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitosti většinou definována jako součet hodnoty pozemku a výše nákladů za na něm postavené stavby snížená o její případné znehodnocení.“20 U ocenění nákladovou metodou je velmi podstatné, aby se v jejím výpočtovém algoritmu nevynechal faktor zohledňující tržní prostředí. Tento faktor v rámci nákladové metodiky ocenění představuje jakousi míru užitečnosti a efektivnosti, která aplikuje výši stavebně-technických nákladů do aktuálního stavu tržního prostředí. Pokud bude tento faktor vynechán, výsledná hodnota bude zkreslena. Tento fakt by se projevil především u nemovitostí s typicky investičním charakterem, kdy je zapotřebí rozhodovat o užitečnosti investice, ale také u atypicky řešených rodinných domů. Atypicky navržený rodinný dům je velmi obtížné zařadit do obecného trhu, protože náklady na znovu vybudování takové nemovitosti, bývají v aktuálním čase ocenění výrazně vysoké. Pokud pro ocenění nemovitosti bude použit nákladový způsob, který má závazně stanovenou metodiku v oceňovací vyhlášce zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je v tomto metodickém postupu pouze jediný faktor, který reflektuje tržní prostředí. Tímto faktorem je koeficient prodejnosti. Koeficient prodejnosti je sestavován na základě přiznání k dani z převodu nemovitosti a vázán tak na jednotlivá katastrální území. Je také označován jako „koeficient ekonomických nedostatků“. Právě vázanost koeficientu na katastrální území může mít v některých případech velmi zkreslený vliv na oceňovanou nemovitost. Tento koeficient ne vždy správně zohledňuje stav mezi nabídkou a poptávkou.
20
ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. s. 133
35
3.3 Výpočet nákladové hodnoty stavby podle oceňovací vyhlášky Analýza postupu výpočtu tržní hodnoty rodinného domu nákladovou metodou podle vyhlášky č. 3/2008 novelizované ke dni 01. 01. 2013 vyhláškou č. 450/2012 Sb. 1. Popis nemovitosti na základě místního šetření 2. Výpočet obestavěného prostoru Vyhláška stanovuje zjednodušeně výpočet obestavěného prostoru jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení, za předpokladu, že obestavěný prostor základů se neuvažuje. Detaily jsou uvedeny v příloze č. 1 oceňovací vyhlášky. 3. Typové zatřídění stavby podle druhu svislé nosné konstrukce Stavba se typově zatřídí podle druhu konstrukce a počtu podzemních a nadzemních podlaží. Pokud má stavba podkroví, je nutné cenu zjištěnou na základě tohoto zatřídění vynásobit koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové využití podkroví. Pro rodinné domy podle přílohy č. 6 oceňovací vyhlášky. 4. Výpočet základní ceny upravené za 1 m3 obestavěného prostoru stavby (pro rodinný dům) podle vzorce:
∗ ∗ ∗ ∗ . 21 •
ZC je základní cena, stanovená za m3 obestavěného prostoru rodinného domu a jeho standardního vybavení. Příslušné hodnoty základní ceny po zatřídění typu stavby (v závislosti na typu konstrukce) jsou stanoveny přílohou č. 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pokud má oceňovaný rodinný dům podkroví, základní cena se musí před dosazením do vzorce vynásobit příslušným koeficientem, který vyjadřuje náklady na účelové využití tohoto podkroví.
•
K4 je koeficient vybavení stavby a jeho výpočet je specifický pro každý rodinný dům. Specifičnost spočívá v tom, že každá konstrukce nebo vybavení domu je ohodnocena na základě vyhláškou stanovených standardů, jako standardní, nadstandardní či
podstandardní.
Pro
výpočet
koeficientu
K4
je
stanoven
vzorec:
1 0,54 ∗ . Hodnoty 1 a 0,54 jsou konstanty a neznámá n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení rodinného domu s nadstandardním 21
§ 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku – vyhláška č. 3/2008 Sb., novelizována vyhláškou č. 450/2012 Sb.
36
vybavením, od kterého je odečten součet konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Příslušné objemové podíly konstrukcí a vybavení jsou stanoveny tabulkou č. 3 v příloze č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb. •
Koeficient K5 je koeficientem polohovým a hodnoty jsou stanoveny opět vyhláškou v příloze č. 14.
•
Ki je koeficient, který udává změnu cen staveb vztažených k cenové hladině roku 1994 podle vyhláškové přílohy č. 38.
•
Poslední neznámou ve vzorci, je koeficient prodejnosti Kp, kdy hodnoty tohoto koeficientu jsou uvedeny v tabulkách přílohy č. 39.
5. Výpočet základní ceny stavby vynásobení základní ceny upravené za 1 m3 obestavěným prostorem stavby 6. Výpočet opotřebení podle přílohy č. 15 oceňovací vyhlášky lineární nebo analytickou metodou 7. Odečtení opotřebení od základní ceny stavby Výsledkem je nákladová hodnota stavby
3.3.1 Koeficient K4 Z popisu metodického postupu ocenění podle oceňovací vyhlášky je zřejmé, že koeficient K4 je obrazem technického provedení stavby. V předcházející druhé kapitole práce, bylo provedeno srovnání standardů oceňovací vyhlášky pro konstrukce a vybavení rodinných domů, jejichž hodnocení vede ke stanovení právě tohoto koeficientu. Srovnání bylo provedeno u prvků dlouhodobé životnosti, které zaujímají největší objemové podíly ze stavby jako celku. Z tohoto srovnání je patrné, že vyhláškové standardy jsou v určitých směrech neaktuální nebo jim chybí bližší specifikace. Protože ocenění podle vyhlášky je metodicky závazným postupem, je zapotřebí, aby hodnoty koeficientů byly aktualizovány a byly tak více schopny odrážet provedené technologické změny a celkovou modernizaci stavebního trhu. Vlastní výpočet koeficientu K4 probíhá následujícím způsobem: 1. při místním šetření se provede ohledání a popis jednotlivých konstrukcí a vybavení 2. provede se porovnání všech jednotlivých konstrukcí a vybavení se standardním provedením, které je uvedeno v oceňovací vyhlášce 37
3. zjistí se, zda některá z konstrukcí chybí nebo naopak zda v oceňované nemovitosti se nachází konstrukce, která ve vyhláškovém popisu není uvedena – pro tyto konstrukce je zapotřebí vypočítat jejich příslušné objemové podíly, jak je blíže specifikováno v oceňovací vyhlášce 4. zhodnotí se, zda konstrukce či vybavení odpovídá příslušnému standardu, nebo jak se od něj odlišuje 5. provede se zatřídění podle provedení s hodnocením: standardní, nadstandardní, podstandardní 6. z přílohy č. 15 (pro rodinné domy z Tabulky č. 3) se konstrukcím a vybavení přidělí jejich objemové podíly 7. na základě hodnocení standardů se konstrukcím přidělí koeficienty vycházející ze vzorce 1 0,54 ∗ , kdy n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním provedením •
pro standardní prvky je koeficient roven 1,000
•
pro nadstandardní prvky je koeficient roven 1,540
•
pro podstandardní prvky je koeficient roven 0,460
8. vynásobením objemového podílu a koeficientu podle standardního hodnocení je stanoven upravený objemový podíl pro jednotlivé konstrukce 9. součtem upravených objemových podílů je získán koeficient vybavení stavby K4 Záleží tedy na úvaze znalce, jak se k problému postaví. Je třeba vidět další souvislosti: přes koeficient K4 se prohlášení prvku za nadstandardní projeví zvýšením ceny tohoto prvku o 54%, takže nevýrazně dražší konstrukci by asi nebylo na místě uvažovat jako nadstandardní. Za nadstandardní je možno považovat konstrukci resp. vybavení takové, kdy u daného prvku je provedení výrazněji dražší než u standardního. Podobně (včetně snížení o 54%) to platí o konstrukcích a prvcích podstandardních.22
3.3.2 Opotřebení staveb Dalším faktorem, který podstatně ovlivňuje konečnou výši nákladové hodnoty, je hodnota opotřebení. Proto pro stanovení procentního opotřebení stavby je důležité, vybrat správný metodický postup. Opotřebení stavby vyjadřuje, jak se snížila stavebně-technická 22
BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. s. 162
38
kvalita nebo
stavby působením
vlivem
stárnutí,
atmosférických
používání, vlivů.
Jde
změnami tedy
o
materiálů
v konstrukci
znehodnocení
nemovitosti.
Opotřebení se vyjadřuje v procentech (popřípadě pro výpočty jako poměrná hodnota) a lze ho vypočítat pomocí několika metod. Vyhláškou č. 350/2012 Sb. jsou stanoveny dva způsoby výpočtu opotřebení a to metodou lineární nebo analytickou. 23
Lineární metoda je založena na předpokladu, že opotřebení probíhá po celou dobu
předpokládané životnosti stavby, od novostavby (nulové opotřebení) po její celkové zchátrání (dosažení sta procent opotřebení) stejnoměrně – je zde patrná přímá úměrnost s časem. Roční opotřebení
se
vypočte
dělením
100%
celkovou
předpokládanou
životností.
Je nutné zohlednit, že při výpočtu znehodnocení nemovitosti lineární metodou, může být opotřebení stanoveno dle oceňovací vyhlášky maximálně ve výši 85 %. Analytická metoda vychází z objemových podílů konstrukcí a vybavení ve stavbě a předpokládané životnosti těchto prvků (objemové podíly jsou stanoveny v tabulkách přílohy č. 15 vyhlášky č. 450/2012 Sb.). Tento způsob se použije v případech, kde je: •
stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu.
•
stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu,
•
výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %,
•
oceňována kulturní památka,
•
provedena nástavby, přístavby, vestavba,
•
stavba poškozena vlivem živelné pohromy (zejména povodní nebo požárem).
Výpočet opotřebení pomocí analytické metody se provádí podle vzorce
∑!" ∗ 100 # ,
kde n je počet konstrukcí a vybavení stavby, Ai jsou objemové podíly konstrukcí a vybavení, Bi představuje stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení a Ci je předpokládaná životnost těchto prvků. Vyhláškou je dále stanoveno, že pokud u jednotlivých konstrukcí nebo vybavení stáří nelze zjisti, provede se odborný odhad a v případě, kdy je stavba užívána k několika účelům, vypočte se opotřebení pro každou část stavby zvlášť právě podle jejího účelu využití.
23
ÚZ zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku – příloha č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.
39
3.3.3 Příklad výpočtu nákladové hodnoty stavby oceněním podle vyhlášky: Pro vyhodnocení vlivu moderních materiálů a technologií bude uveden ilustrativní příklad, který podrobněji ukáže rozdíly, které hodnocení konstrukčních prvků a vybavení rodinných domů podle oceňovací vyhlášky v závislosti na koeficientu K4 vytváří. Takto bude ověřen předpoklad, že materiálové a technologické provedení stavby (v tomto případě u prvků dlouhodobé životnosti), má na výslednou tržní hodnotu stavby značný vliv, pokud pro ocenění nemovitosti použijeme ocenění podle oceňovací vyhlášky.
Zadání pro všechny varianty A – E: Rodinný dům; nepodsklepený, jednopodlažní, bez obytného podkroví; obdélníkového půdorysu, šikmá sedlová střecha; opotřebení stavby 3% (zvoleno pro viditelnost vlivu opotřebení), předpokládaná životnost stavby 100 let; obestavěný prostor stavby 240 m3; stavba se nachází ve městě Zatřídění stavby: Typ A – zděný s jedním nadzemním podlažím bez podkroví
Varianty hodnocení standardů jako podklad pro výpočet koeficientu K4 : varianta A:
Všechny konstrukce a vybavení jsou ve standardním provedení.
varianta B:
Všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou v nadstandardním provedení, ostatní prvky jsou v provedení standardním.
varianta C:
Všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou v podstandardním provedení, ostatní prvky jsou v provedení standardním.
varianta D:
Základová konstrukce je v nadstandardním provedení, ostatní konstrukce a vybavení jsou v provedení standardním.
varianta E:
Základová konstrukce a svislá nosná konstrukce jsou v nadstandardním provedení, ostatní konstrukce a vybavení jsou v provedení standardním.
40
Tabulka 1: Výpočet koeficientu K4 pro jednotlivé varianty zadání
Zdroj: Vlastní zpracování
Legenda k tabulce: Pro tento ilustrativní příklad se uvažuje přítomnost všech konstrukcí i vybavení, do výsledné hodnoty není započtena cena pozemku. sloupec 1 hodnocení standardu konstrukce nebo vybavení sloupec 2 koeficient zohledňující hodnocení konstrukce nebo vybavení standard S = 1,00 podstandard P = (1,00 – 0,54) = 0,46 nadstandard N = (1,00 + 0,54) = 1,54 sloupec 3 objemový podíl konstrukce nebo vybavení sloupec 4 koeficient K4 Podle oceňovací vyhlášky je koeficient K4 omezen intervalem od 0,80 do 1,20. Pro výpočet koeficientu K4 ve variantě B, kde jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti nadstandardní a ve variantě C, kde jsou naopak všechny tyto prvky podstandardní, hodnota koeficientu nevyhovuje tomuto vyhláškou stanovenému intervalu. Rozpětí 0,80 – 1,20 smí být překročeno jen ve výjimečných případech a to na základě přesného zdůvodnění podloženého kompletním popisem prvků a fotodokumentací. V tomto ohledu je nutné věnovat právě výpočtu koeficientu K4 značnou pozornost a případné odchylky znovu ověřit a odůvodnit.
41
Tabulka 2: Výpočet nákladové hodnoty pro jednotlivé varianty zadání
Zdroj: Vlastní zpracování
Z výše uvedeného příkladu je zřejmé, že materiálové a technologické provedení stavby má zásadní vliv na výslednou tržní hodnotu stavby. A Pro variantu A je výsledná nákladová hodnota stavby vypočtena na základě předpokladu, že stavba je postavena ve standardech shodných s vyhláškou. B Jak bylo výše uvedeno, koeficient K4 v této variantě překročil horní hranici intervalu určenou pro tento koeficient a nákladová hodnota stavby je značně vysoká. C Přesným opakem je nákladová hodnota stavby, která byla vypočtena na základě zadání varianty C, kdy všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou v podstandardním provedení. Koeficient K4 opět překročil vymezený interval, tentokrát ovšem ve spodní hranici a výsledná nákladová hodnota stavby je velmi nízká. D Pokud porovnáme hodnotu vypočtenou pro variantu A, kde všechny prvky jsou hodnoceny standardně a hodnotu vypočtenou pro variantu D, kde jsou nadstandardně ohodnoceny pouze základy a všechny ostatní prvky jsou ve standardním provedení, cenový rozdíl je ve výši 89 351 Kč. S ohledem na to, že v předchozí kapitole byla věnována pozornost porovnání standardů vyhlášky u prvků dlouhodobé životnosti s moderními materiály technologiemi pro výstavbu, která je realizována na základě nabídky aktuálního stavebního trhu, je pravděpodobné, že příklad ve variantě D, je příkladem reálným. Pokud je při inženýrsko-geologickém průzkumu zjištěn v podloží výskyt radonu, je samozřejmostí použití izolace proti účinkům radonu v kombinaci s izolací proti vlhkosti – takový stav je podle aktuálně platné vyhlášky hodnocen jako nadstandard.
42
E Pro stavbu ve variantě E je kromě základové konstrukce v nadstandardním provedení také svislá nosná konstrukce. V tomto případě, při porovnání s variantou A, je již rozdíl nákladových hodnot značný, a to ve výši 322 882 Kč. Díky velikosti objemového podílu zdiva se nákladová hodnota dosti navýšila i oproti výsledné hodnotě varianty D, kde je rozdíl 233 531 Kč. Objemový podíl zdiva je v závislosti na typu zatřídění konstrukce v rozmezí od 21,2% do 24,3% a tvoří největší objemový podíl stavby. Z vyhodnocení výsledků ve variantě E je patrné, že právě díky velikosti objemového podílu je značně ovlivněna i výsledná nákladová hodnota. Nastavení parametrů standardu při ocenění podle vyhlášky je proto zásadní a pro stanovení tržní hodnoty klíčové.
43
Závěr Cílem této bakalářské práce bylo posoudit a vyhodnotit, jaký vliv mají moderní materiály a technologie pro výstavbu na tržní hodnotu. V úvodu práce bylo stanoveno, že míra tohoto vlivu bude určena na základě několika předpokladů, které budou v průběhu práce ověřovány a vyhodnoceny. Druhým podstatným vodítkem pro určení vlivu „moderního“ technického provedení stavby, bylo porovnání materiálů a technologií, které nabízí dnešní stavební trh se standardy, které jsou zakotveny v oceňovací vyhlášce a jsou závazné v případě, kdy je pro ocenění tato vyhláška použita. Dnes je velmi složité vybrat a především správně kombinovat materiály a technologie pro výstavbu rodinného domů, které by dohromady vytvořily plně funkční celek, splňovali stanovené předpisy, zároveň dokonale odpovídali všem představám a požadavkům investora a výstavba takového domu i jeho samotné užívání by vyžadovalo pouze minimálními náklady. Proto výběr konstrukčního řešení rodinného domu by měl být pečlivě zvážen a jeho návrh i samotná realizace by měly být řešeny individuálně s ohledem na všechny možné okolní vlivy. Pokud bude požadováno ocenění nově postaveného rodinného domu, mělo by k jeho ocenění být použito všech tří základních metod ocenění, pokud tomu nebrání specifické okolnosti, nebo zadaný požadavek. Jednotlivým metodám jsou na základě tržního prostředí, ve kterém se nemovitosti nachází, přisouzeny procentní váhy a pomocí váženého průměru stanovena tržní hodnota. Výsledkem tohoto postupu by měla být stanovena objektivní tržní hodnota. V této práci byla cíleně provedena analýza ocenění podle oceňovací vyhlášky, jejíž metodika je pevně stanovená a je „normou“ pro oceňování. Ověřením předpokladů, které byly stanoveny v úvodu práce, analýzou nákladového způsobu ocenění, na základě srovnání moderního technického provedení stavby s vyhláškou nastavenými specifikacemi konstrukcí a vyhodnocením uvedeného ilustrativního příkladu, lze bezesporu říci, že moderní materiály a technologie pro výstavbu mají značný vliv na tržní hodnotu. Porovnání bylo provedeno u prvků dlouhodobé životnosti – základová konstrukce, svislá a vodorovná nosná konstrukce, schodišťová konstrukce a střešní nosná konstrukce (krovy). Tyto prvky byly vybrány především proto, že volba jejich materiálového a technologické provedení při výstavbě má zásadní vliv na celou stavbu a tyto prvky se v průběhu životnosti stavby prakticky nemění. V případě ocenění podle oceňovací vyhlášky 44
zaujímají také tyto konstrukce největší objemové podíly, což se výrazně promítá do výpočtu koeficientu vybavení stavby K4. Přestože od 01. 01. 2013 nabyla své účinnosti novela v podobě vyhlášky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb. a některá další ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, příloha č. 6, která vede ke stanovení hodnoty koeficientu vybavení stavby K4, který je technických obrazem provedení stavby, zůstala beze změn. Za těchto okolností, kdy parametry nastavené vyhláškou jsou v mnoha směrech neaktuální, může být takto stanovená tržní hodna (ve výpočtu ekonomické nedostatky zohledňuje koeficient prodejnosti Kp) velmi zkreslena. Odhad tržní ceny nemovitosti je do jisté míry subjektivním názorem konkrétního odhadce a proto pokud je stanovená metodika vzhledem k současnému tržnímu prostředí neaktuální nebo blíže nespecifikována, může být výsledný odhad nepřesný. Pokud vyhláška nebude v nejbližší době novelizována a to především v případě přílohy č. 6, která popisuje standardy konstrukcí a vybavení rodinných domů, a přílohy č. 39, která zohledňuje tržní prostředí, rychlý vývoj stavebního trhu může tento způsob ocenění ještě více zkreslovat. Dnes jsou standardy pro výstavbu nových rodinných domů úplně jiné než před několika lety. Moderní materiály a technologie dnes nabízejí mnoho výhod, umožňují variabilní řešení stavby a přizpůsobení mnoha rozmanitým požadavkům stavebníka. Jejich spektrum na stavebním trhu je ovšem natolik široké, že výběr musí být pečlivě zvážen. Ne vždy co je nejdražší, je zároveň nejkvalitnější, a v případě stavby rodinného domu, toto musí platit dvojnásob. Právě u prvků dlouhodobé životnosti musí být kladen důraz na funkčnost, precizní provedení a kvalitu. V příkladu uvedeném na konci třetí kapitoly bylo názorně ukázáno, jak velký vliv má na výslednou hodnotu „nadstandardní hodnocení“ konstrukce. Jak již bylo několikrát podotknuto v průběhu práce, za nadstandardní by měla být označena taková konstrukce nebo její technologické provedení, které je výrazně cenově dražší než provedení cenově obvyklé či „průměrné“. Tento fakt je důvodem, proč by kompletní příloha č. 6 oceňovací vyhlášky měla být aktualizována. Tímto krokem by se předešlo nepřesným hodnocením stavebních konstrukcí a také zkreslení výsledné tržní hodnoty. Moderní materiály a technologie pro výstavbu mají v případě prvků dlouhodobé životnosti značný vliv na tržní hodnotu.
45
Praktická část ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ
46
Tržní odhad pro rodinný dům
Objednavatel: Vlastník Buková 1547/18, 26801 Hořovice Česká republika
Adresa nemovitosti: RODINNÝ DŮM č. p. 1547/18 Buková 1547/18, 268 01 Hořovice
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum místního šetření:
26. 03. 2013
Datum zpracování:
31. 03. 2013 47
Ocenění majetku označeného jako:
RODINNÝ DŮM č. p. 1547/18 Buková 1547/18, 268 01 Hořovice, Česká republika
Tato zpráva vyjadřuje odborný názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku – rodinného domu, se všemi níže uvedenými specifikacemi a skutečnostmi, které se této konkrétní nemovitosti týkají – jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva je vypracována na základě aktuálního stavebně-technického stavu a aktuálně platných právních skutečností, a to ke dni místního šetření, které proběhlo dne 26. 03. 2013. Účelem zhotovení zprávy, je zjištění trží hodnoty majetku. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších částech zprávy. Předmětem ocenění je pouze pozemek a rodinný dům.
Přehled oceňovaných staveb a pozemků: Oceňovaný majetek je zapsán v katastrálním území Velká Víska 645389, obec Hořovice, okres Beroun. Předmětem ocenění je: a) rodinný dům č. p. 1547 na listu vlastnictví č. 3007 vlastnictví – společné jmění manželů b) pozemek s p. č. 632/4 na listu vlastnictví č. 2949 zastavěný pozemek stavbou s č. p. 1547 rozloha 81 m2 podílové vlastnictví s podíly: ½, ½ c) pozemek s p. č. 632/2 na listu vlastnictví č. 2949 zahrada rozloha 1 149 m2 podílové vlastnictví s podíly: ½, ½ Oba pozemky tvoří funkční celek, a proto budou oceněny společně jako jeden pozemek o celkové výměře 1230 m2.
48
Přehled podkladů pro ocenění •
Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 03. 2013
•
Snímky z katastrální mapy ze dne 28. 03. 2013
•
Kolaudační rozhodnutí ze dne 17. 04. 2008
•
Nabývací titul k pozemku – darovací smlouva
•
Projektová dokumentace
•
Pojistná smlouva
•
Přiznání dani z nemovitosti z roku 2012
•
Fotodokumentace
•
Informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti
Vyhodnocení rizik nemovitosti •
Dle výpisu z katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 3007 a č. 2949 je omezeno vlastnické právo k výše uvedeným nemovitostem zástavním právem smluvním a to ve výši 1 600 000 Kč s příslušenstvím. Proto tržní hodnota stanovená touto zprávou je platná pouze za předpokladu, že dojde k výmazu tohoto zástavního práva a to v plné výši 1 600 000 Kč z výše uvedených listů vlastnictví.
•
Podle platného územního plánu města Hořovice se nemovitosti nacházejí v zóně, která je určena pro bydlení.
•
K oceňované nemovitosti nejsou vázáná žádná věcná břemena.
•
Oceňovaná nemovitost neleží v záplavovém území ani na území poddolovaném.
•
Pozemek je napojen na místní veřejnou asfaltovou komunikaci z ulice Buková.
•
Na pozemku jsou přivedeny přípojky všech inženýrských sítí – voda, elektřina, plyn, kanalizace a oceňovaný rodinný dům je na všechny tyto sítě připojen podzemními přípojkami.
49
Stav nemovitosti ke dni místního šetření – 26. 03. 2013 Stáří nemovitosti ověřené poskytnutým kolaudačním rozhodnutím je 5 let. Podle skutečnosti zjištěné místním šetřením i podle dostupných podkladů, je nemovitost využívána výhradně k vlastnímu bydlení vlastníků nemovitosti a žádná její část není pronajímána. Tento majetek proto není primárně určen ke komerčnímu využití. Přesto je možné majetek využít i komerčně a to formou pronájmu za tržní nájemné. Rodinný dům je ve velmi dobrém technickém stavu, dosud nebylo nutné provádět nákladné opravy či rekonstrukci. Za dobu životnosti stavby do okamžiku ocenění neproběhly žádné architektonické ani dispoziční změny stavby a podle místního šetření je vše v souladu s poskytnutou projektovou dokumentací. Na pozemku nejsou provedeny žádné terénní úpravy. Na základě informací vlastníka jsou tyto úpravy budoucím investičním záměrem (výstavba opěrné zdi, terasovitá úprava svažitého pozemku, výstavba terasy podél západní části domu, zastřešené parkovací stání na jihovýchodním cípu pozemku). Charakteristika obce Oceňovaný majetek je zapsán v katastrálním území Velká Víska, nachází se na jižním okraji obce Hořovice, v okrese Beroun ve Středočeském kraji. Obec Hořovice má přibližně 6815 obyvatel a je obcí s rozšířenou působností a obcí s pověřeným obecním úřadem. Je zde veškerá občanská vybavenost – městský, finanční a živnostenský úřad, úřad práce; pošta; mateřská škola, umělecká škola, základní i střední školy, gymnázium; zdravotnická zařízení včetně nově rekonstruované nemocnice; středisko volného času; banky, právnické i notářské služby; obchody, nákupní zóna, restaurace, hotel; zimní stadion, fotbalové hřiště, tenisové kurty, plavecký bazén. Hořovice mají výbornou dopravní dostupnost – autobusové nádraží, vlakové nádraží a v těsné blízkosti (ve vzdálenosti čtyř kilometrů) nájezd na dálnici D5. Z komerčního hlediska je tato lokalita velmi atraktivní – dokladem toho, jsou dvě prosperující průmyslové zóny. Jedna menší přímo na okraji města a druhá u sjezdu z dálničního tahu, obě zaměřené na strojírenský průmysl, konkrétně na průmysl automobilový. Klíčová je také blízkost hlavního města Prahy. Tuto lokalitu lze charakterizovat jako rozvíjející se s velmi dobrou infrastrukturou a středním až vyšším standardem pro bydlení. Realizuje se zde výstavba několika menších bytových domů, v okrajových částech města vzniká zástavba novostaveb rodinných domů. Turistickou atraktivitu širšího okolí utváří množství historických památek. Přímo v centru obce je státní Zámek Hořovice.
50
Poloha nemovitosti Oceňovaný majetek se nachází v okrajové části města ve velmi klidné zástavbě starších rodinných domů obdobného charakteru v těsné blízkosti lesoparku. Parkování je možné na ulici, vzhledem k tomu, že nemovitost je koncovou stavbou ve slepé ulici. Dostupnost centra města je v pěší vzdálenosti pěti minut. Nájezd na dálnici D5 je ve vzdálenosti 4 kilometrů. Dojízdná vzdálenost Prahy i Plzně je do 30 minut. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky situované na jižním okraji města Hořovice spadající do katastrálního území Velká Víska. Pozemky se nacházejí ve velmi klidné zástavbě starších rodinných domů, na konci slepé ulice Buková, na kterou jsou dopravně napojeny. Pozemek s p.č. 632/4 o rozloze 81 m2 je zastavěn budovou s číslem popisným 1547, pozemek s p.č. 632/2 o rozloze 1149 m2 je nezastavěný a slouží jako zahrada. Oba pozemky jsou funkčním celkem, a proto budou oceněny jako jediný pozemek. Pozemek je svažitý směrem k severu, obdélníkového tvaru, ze tří stran oplocený a jsou zde vybudovány kompletní inženýrské sítě (voda, elektřina, plyn, kanalizace), které vedou podzemními přípojkami na pozemek. Pozemek prozatím není architektonicky upraven. Vedlejší stavby Na pozemku nejsou žádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy a) přípojka vody – z vodovodního řadu v ulici Buková b) přípojka elektřiny – napojena z ulice Buková c) přípojka plynu vedená od plynoměru umístěného na hranici pozemku d) přípojka kanalizace – napojena na uliční řad v ulici Malá e) plot – pozemek je oplocen ze tří stran – na východní hranici drátěným pogumovaným pletivem na ocelových sloupcích, na jižní a západní hranici plotem laťkovým f) vjezdová vrata a vchodová vrátka s výplní dřevěnými laťkami g) okapový chodníček z kačírku kolem celého domu Hodnota venkovních úprav není oceněna samostatně, ale je zohledněna při výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku.
51
Trvalé porosty Všechny původní vzrostlé ovocné stromy byly vykáceny a na pozemku se nevyskytují ani žádné vzrostlé okrasné stromy. Rodinný dům Dispoziční řešení stavby Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní typový objekt s obytným podkrovím čtvercového půdorysu a polovalbovou střechou, umístěný zhruba uprostřed obdélníkového pozemku. Do objektu se vstupuje přes otevřený přístřešek vstupními dveřmi do prvního nadzemního podlaží, kde se nachází hala s jednoramenným levotočivým schodištěm, pod kterým je úložný prostor, dále obývací pokoj se dvěma vstupy na zahradu, kuchyň, technická místnost a WC. Obytné podkroví je zpřístupněno schodištěm, které vede do prostoru galerie se stahovacími schody pro vstup do půdního prostoru, dále je zde malá šatna, ve které je umístěn kondenzační kotel se zásobníkem pro vytápění objektu a ohřev vody, koupelna, dva pokoje a ložnice se vstupem na zapuštěný dřevěný balkón.
Tabulka 3: Dispozičního uspořádání stavby a podlahová plocha místností nadzemní podlaží podlahová účel místnosti plocha [m2]
obytné podkroví podlahová účel místnosti plocha [m2]
hala
11,54
galerie
3,45
schodiště
12,00
šatna
3,80
obývací pokoj
30,00
ložnice
13,70
kuchyň
11,54
pokoj
12,80
technická místnost
6,19
pokoj
10,40
wc
2,32
koupelna
6,80
balkon
3,90
52
Konstrukční řešení a vybavenost rodinného domu Rodinný dům je založen na základových pasech z prostého betonu, základová betonová deska je vyztužena svařovanými ocelovými sítěmi. Stavba je opatřena protiradonovou ochranou a odizolována proti zemní vlhkosti. Konstrukční systém rodinného domu je stěnový, tvořený železobetonovým montovaným panelovým systémem o tloušťce 300 mm, se zvýšenou tepelně-izolační schopností. Skladba železobetonového panelu směrem z interiéru je: nosná železobetonová stěna; tepelná izolace; vnější betonová fasádní vrstva s vymývaným drceným vápencem a perlitem. Vnitřní stěny jsou železobetonové. Stropní konstrukce je tvořena železobetonovými panely. Strop v obytném podkroví tvoří sádrokartonový podhled. Ztužení celého objektu je provedeno betonovou zálivkou s ocelovou výztuží. Schodiště je prefabrikované železobetonové, povrch schodišťových stupňů tvoří keramický obklad, zábradlí je provedeno z pórobetonových tvárnic s dřevěným madlem. Dům je zastřešen polovalbovou střechou. Krov je celodřevěný, tvořený hambálkovou soustavou s vrcholovou vaznicí a laťováním. Do půdního prostoru jsou osazeny stahovací schody v místě galerie v obytném podkroví. Podlaha půdního prostoru doposud není pochozí, proto je uprostřed zhotovena lávka pro přístup na střechu. Střešní krytina je provedena z betonových tašek červenohnědé barvy. Oplechování střechy, okapních svodů, kotlíků i okapních žlabů je z titan-zinkového plechu. Vnější okenní parapety jsou v plastovém provedení. Fasádní omítka, je součástí sendvičových panelů a je provedena z vymývaného bílého drceného vápence ve směsi s perlitem. Venkovní spáry mezi obvodovými dílci jsou přiznané. Nad vstupem do objektu je otevřený přístřešek. Vnitřní stěny jsou opatřeny štukovou stěrkou, malba všech místností je provedena bílou barvou. Obklady v koupelně jsou keramické do výšky 2000 mm, obklady sociálního zařízení v prvním nadzemním podlaží jsou provedeny do výšky 1500 mm. V kuchyni je keramický obklad za kuchyňskou linkou. Vchodové dveře jsou plastové jednokřídlové s částečnou výplní izolačním dvojsklem. Troje balkonové dveře jsou plastové dvoudílné, z toho jedno křídlo dveří je pevné a výplň tvoří izolační dvojsklo. Vnitřní dveře jsou hladké plné s obložkovou zárubní. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní parapety jsou v plastovém provedení, střešní okna jsou dřevěná. Podlahy jsou řešeny z několika materiálů. V obývacím pokoji a jednom z pokojů v obytném podkroví je plovoucí podlaha. V kuchyni, v hale, v technické místnosti, wc, v šatně, galerii a v koupelně je keramická dlažba. Ve zbývajících dvou místnostech obytného podkroví je koberec.
53
Vytápění objektu i ohřev teplé vody je zajištěn plynovým kondenzačním kotlem se zásobníkem, který je umístěn v šatně obytného podkroví. Elektroinstalace třífázová (světelný a zásuvkový okruh) s jistícími prvky. Dům nemá bleskosvod. Rozvod teplé i studené vody je proveden z plastových trubek. Vnitřní odpady a připojovací potrubí je z PVC trub. Vnitřní rozvod plynu je veden do kuchyně ke sporáku a prostupem stropu v hale do obytného podkroví k plynovému kondenzačnímu kotli.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ RODINNÉHO DOMU Předpokladem nejvyššího a nejlepšího využití nemovitosti je její zákonné, správné a hospodárné využití. Toto využití musí být dispozičně možné, finančně dostupné a zaručující odpovídající zisk. Pokud nemovitost splňuje výše uvedené požadavky, výsledkem je její nejvyšší možná tržní hodnota. Oceňovaná nemovitost je novostavba, ve velmi dobrém technickém stavu, postavená v souladu s územním plánem. Stavba je zkolaudována a zapsána do katastru nemovitostí příslušného katastrálního úřadu jako rodinný dům. Objekt je využíván v souladu se stanoveným účelem využití – pro bydlení. Jedná se o jednu bytovou jednotku bez podzemního podlaží s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, veškerá podlahová plocha je určena pro bydlení. Svým charakterem a dispozičním uspořádáním tedy nemovitost odpovídá požadavkům pro rodinné bydlení. Žádná část rodinného domu se nepronajímá, nejsou zde ani žádné komerčně využitelné prostory, přesto pronájmu nemovitosti za tržní nájemné nebrání žádné okolnosti. Na základě všech výše uvedených skutečností, je zřejmé, že tento rodinný dům je k datu ocenění využíván v souladu s jeho nevyšším a nejlepším využitím.
54
OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku tvořícího funkční celek společně se stavbou rodinného domu, byla stanovena aplikací porovnávací metody, a to pomocí porovnání se čtyřmi pozemky, které byly nabízeny ve srovnatelných lokalitách a obchodovány v nedávné době. Následující tabulka obsahuje všechny identifikační údaje, výčet porovnávaných parametrů a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, které vedly ke stanovení tržní hodnoty pozemku pomocí porovnávací metody. Vzhledem k tomu, že pro porovnání byly použity pouze ceny nabídkové, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který upravuje a reflektuje rozdíl mezi skutečnou prodejní cenou, které je dosaženo při skutečném prodeji a cenou nabídkovou. Srovnávací jednotkou byl určen jeden metr čtvereční plochy pozemku. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou tržní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla aplikací porovnávací metody stanovena tržní hodnota pozemku ve výši: 1 537 881 Kč Výpočet, který vedl ke stanovení tržní hodnoty pozemku je uveden v následující tabulce: Tabulka 4: Výpočet hodnoty pozemku porovnáním Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje pozemku Pořadové číslo pozemku stavební parcela Hořovice Buková
1 stavební parcela Hořovice Hvozdecká
2 stavební parcela Králův Dvůr Počaply
632/2, 632/4
2331/112
185/15
Adresa pozemku
Buková 1547/18 Hořovice
Hvozdecká Hořovice
Tyršova Králův dvůr
Katastrální území
Velká Víska
Hořovice
Počaply
Obec
Hořovice
Hořovice
Králův Dvůr
Zahořany u Berouna Králův Dvůr
Okres
Beroun
Beroun
Beroun
Beroun
Označení pozemku
Parcelní číslo
55
3 stavební parcela Králův Dvůr Jungmannova 154/2, 154/3, 154/4
4 stavební parcela Králův Dvůr Slunečná
Jungmannova Králův Dvůr
Slunečná Králův Dvůr
229/56
Králův Dvůr Králův Dvůr Beroun
B. Základní údaje pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena pozemku
X
1 550 710 Kč
1 217 000 Kč
1 650 000 Kč
2 142 000 Kč
1230
839
609
1324
1071
X
1 848,28 Kč
1 998,36 Kč
1 246,22 Kč
2 000,00 Kč
31. 03. 2013
06. 01. 2013
27. 02. 2013
02. 03. 2013
12. 02. 2013
1
1
1
1
1848,28
1998,36
1246,22
2000,00
nabídka
nabídka
nabídka
nabídka
0,90
0,90
0,90
0,90
podílové vlastnictví
1663,46 absolutní vlastnictví 0,80
1798,52 absolutní vlastnictví 0,80
1121,60 společné jmění manželů 0,90
1800,00 absolutní vlastnictví 0,80
bez zatížení věcným břemenem
1330,76 bez zatížení věcným břemenem 1
1438,82 bez zatížení věcným břemenem 1
1009,44 bez zatížení věcným břemenem 1
1440,00 bez zatížení věcným břemenem 1
pro bydlení rodinný dům
1330,76 pro bydlení rodinný dům 1
1438,82 pro bydlení rodinný dům 1
1009,44 pro bydlení rodinný dům 1
1440,00 pro bydlení rodinný dům 1
ano pro umístění stavby rodinného domu
1330,76 ano pro umístění stavby rodinného domu 1
1438,82 ano pro umístění stavby rodinného domu 1
1009,44 ano pro umístění stavby rodinného domu 1
1440,00 ano pro umístění stavby rodinného domu 1
1330,76
1438,82
1009,44
1440,00
ne
ne
ne
ne
1
1
1
1
1330,76
1438,82
1009,44
1440,00
dobrá
dobrá
horší
dobrá
1
1
1,05
1
1330,76
1438,82
1059,91
1440,00
výborná
horší
dobrá
výborná
1
1,1
1,05
1
1330,76
1582,70
1112,91
1440,00
2
Rozloha pozemku [m ] 2
Cena za 1 m
Datum transakce Korekce Upravená hodnota
C. Právní údaje Druh transakce
prodej
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Způsob využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota
Územní rozhodnutí
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
ne
Upravená hodnota
D. Technické parametry Lokalita
dobrá
Korekce Upravená hodnota Sociální struktura nejbližšího okolí nemovitosti
výborná
56
Tvar a orientace pozemku Korekce Upravená hodnota Orientace pozemku vzhledem ke světovým stranám Korekce
pravidelný obdélníkový
sever
Upravená hodnota Svažitost
svažitý
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí
kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost pozemku Korekce
dobrá
na příjezdové komunikaci na pozemku
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce
ne
Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
pravidelný obdélníkový 1
pravidelný obdélníkový 1
pravidelný obdélníkový 1
1330,76
1582,70
1112,91
1440,00
jihovýchod
jihozápad
jih
jih
0,95
0,95
0,90
0,90
1264,23
1503,56
1001,62
1296,00
rovinný
mírně svažitý
mírně svažitý
svažitý
0,90
0,95
0,95
1
1137,80 kompletní na hranici pozemku 1
1428,39 kompletní na hranici pozemku 1
951,54 kompletní na hranici pozemku 1
1296,00 kompletní na hranici pozemku 1
1137,80
1428,39
951,54
1296,00
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
1
1137,80
1428,39
951,54
1296,00
silnice, silnice, dálnice, silnice, dálnice, silnice, dálnice, silnice, dálnice, dálnice, MHD MHD a linková MHD a linková MHD a linková MHD a linková a linková doprava, ČD doprava, ČD doprava, ČD doprava, ČD doprava, ČD 1 1 1 1
Upravená hodnota Parkování
pravidelný obdélníkový 1
neaplikováno
1137,80
1428,39
951,54
1296,00
dobrá
dobrá
dobrá
dobrá
1
1
1,02
1
1137,80 na příjezdové komunikaci na pozemku 1
1428,39
970,57
na pozemku
na pozemku
1
1
1296,00 na příjezdové komunikaci na pozemku 1
1137,80
1428,39
970,57
1296,00
ne
ne
ne
ne
1
1
1
1
1137,80
1428,39
970,57
1296,00
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
1
1
1
1
1137,80
1428,39
970,57
1296,00
57
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
1230
obdobná
menší
obdobná
obdobná
1
1,05
1
1
1137,80
1499,81
970,57
1296,00
nezjištěno
nezjištěno
50%
nezjištěno
1
1
1,10
1
1137,80
1499,81
1067,62
1296,00
1250,31
1137,80
1499,81
1067,62
1296,00
1 230
839
609
1324
1071
Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost
80%
Korekce Upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
1 537 879 Kč
Tabulka 5: Výpis oceňovaných parcel a jejich výsledná tržní hodnota pořadové číslo
číslo parcely
rozloha [m2]
hodnota za 1 m2
1
632/2
81
1250,31
632/4
1149
1250,31
2 Celkem
1230
tržní hodnota 101 275 Kč 1 436 606 Kč 1 537 881 Kč
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Tržní hodnota nemovitosti jako celku byla stanovena aplikací porovnávací metody, a to pomocí porovnání čtyř rodinných domů, které byly nabízeny ve srovnatelných lokalitách a obchodovány v obdobném časovém rozmezí. Níže přiložená tabulka obsahuje všechny identifikační údaje, výčet porovnávaných parametrů a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, které vedly ke stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku pomocí porovnávací metody. Vzhledem k tomu, že pro porovnání byly použity ceny nabídkové, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který upravuje a reflektuje rozdíl mezi skutečnou prodejní cenou, které je dosaženo při skutečném prodeji a cenou nabídkovou. Srovnávací jednotkou byla určena celková zastavěná plocha, která je standardem pro ocenění tohoto typu nemovitosti. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by ovlivnily výslednou tržní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla aplikací porovnávací metody stanovena tržní hodnota majetku jako celku: 3 952 697 Kč Výpočet, který vedl ke stanovení tržní hodnoty majetku je uveden v následující tabulce:
58
Tabulka 6: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku Oceňovaný majetek
Porovnávaný majetek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti
1
2
3
4
Rodinný dům Buková
Rodinný dům Milinovského
Rodinný dům K Výrovně
Rodinný dům Pod Bory
Rodinný dům Královské Údolí
Číslo popisné
1547/18
1001
1541
324
427
Adresa nemovitosti
Buková 1547/18 Hořovice
Milinovského Hořovice
Na Lukách Hořovice
Pod Bory Králův Dvůr
Královské Údolí Králův Dvůr
Velká Víska
Velká Víska
Hořovice
Počaply
Počaply
Obec
Hořovice
Hořovice
Hořovice
Králův Dvůr
Králův Dvůr
Okres
Beroun
Beroun
Beroun
Beroun
Beroun
Název nemovitosti
Katastrální území
B. Údaje o pozemku - přenos z tabulky pro výpočet tržní hodnoty pozemku (Tabulka 3) 1 230
382
365
942
783
Hodnota za 1 m2 pozemku
1 446,89 Kč
1 400
1 790
1 595
1 750
Hodnota pozemku celkem
1 537 879 Kč
534 800
653 350
1 502 490
1 370 250
Plocha pozemku
C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy všech podlaží Počet srovnávacích jednotek
157
192
198
124
205
2 790 000
4 207 050
3 750 000
4 395 000
2 255 200 Kč
3 553 700 Kč
2 247 510 Kč
3 024 750 Kč
11 745,83 Kč
17 947,98 Kč
18 125,08 Kč
14 754,88 Kč
Datum transakce
19. 03. 2013
01. 03. 2013
23. 03. 2013
27. 03. 2013
Korekce
1
1
1
1
11745,83
17947,98
18125,08
14754,88
nabídka
nabídka
nabídka
nabídka
0,90
0,90
0,90
0,90
10571,25
16153,18
16312,57
13279,39
podílové vlastnictví
absolutní vlastnictví
podílové vlastnictví
společné jmění manželů
1,10
0,90
1,10
1
11628,38
14537,86
17943,83
13279,39
bez zatížení věcným břemenem
bez zatížení věcným břemenem
bez zatížení věcným břemenem
bez zatížení věcným břemenem
1
1
1
1
11628,38
14537,86
17943,83
13279,39
Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
Upravená hodnota
D. Právní údaje Druh transakce
prodej
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
společné jmění manželů
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota
bez zatížení věcným břemenem
59
Využití podle územního plánu Korekce
pro bydlení rodinný dům
pro bydlení rodinný dům 1
pro bydlení rodinný dům 1
pro bydlení rodinný dům 1
pro bydlení rodinný dům 1
11628,38
14537,86
17943,83
13279,39
ano
ano
ano
ano
1
1
1
1
11628,38
14537,86
17943,83
13279,39
ne
ne
ne
ne
1
1
1
1
11628,38
14537,86
17943,83
13279,39
dobrá
dobrá
dobrá
dobrá
1
1
1,02
1,03
11628,38
14537,86
18302,71
13677,77
výborná
výborná
horší
výborná
1
1
1,10
1
11628,38 dobrý po celkové rekonstrukci 1,10
14537,86
13677,77
velmi dobrý novostavba
velmi dobrý novostavba
1
20132,98 dobrý po celkové rekonstrukci 1,10
12791,21
14537,86
22146,27
13677,77
průměrná
průměrná
průměrná
průměrná
nadstandardní
1
1
1
1
0,95
12791,21
14537,86
22146,27
12993,88
pro bydlení
pro bydlení
pro bydlení
pro bydlení
pro bydlení
1
1
1
1
1
12791,21
14537,86 omezený řadová zástavba 1,20
22146,27
12993,88
možný
možný
1
1
Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
ne
Upravená hodnota
E. Technické parametry Lokalita
dobrá
Korekce Upravená hodnota Sociální struktura nejbližšího okolí nemovitosti
výborná
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopraví obslužnost Korekce
velmi dobrý novostavba 1
možný
možný
1
1
12791,21 17445,44 22146,27 12993,88 silnice, dálnice, silnice, dálnice, silnice, dálnice, silnice, dálnice, silnice, dálnice, MHD, linková MHD, linková MHD, linková MHD, linková MHD, linková doprava, ČD doprava, ČD doprava, ČD doprava, ČD doprava, ČD 1 1 1 1
Upravená hodnota Dopravní dostupnost Korekce Upravená hodnota
1
dobrá
12791,21
17445,44
22146,27
12993,88
dobrá
dobrá
dobrá
dobrá
1
1
1
1
12791,21
17445,44
22146,27
12993,88
60
Parkování
na příjezdové komunikaci na pozemku
1
na příjezdové komunikaci na pozemku 1
12791,21
17445,44
22146,27
12993,88
průměrná
průměrná
průměrná
průměrná
1
1
1
1
12791,21
17445,44
22146,27
12993,88
garáž
garáž
garáž, studna
garáž
0,95
0,95
0,90
0,95
12151,65
17096,53
19931,65
12344,19
obdobná
obdobná
obdobná
obdobná
1
1
1
1
12151,65
17096,53
19931,65
12344,19
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
1
1
1
1
12151,7
17096,5
19931,6
12344,2
15381,0
12151,7
17096,5
19931,6
12344,2
157
192
198
130
205
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
průměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
není
Korekce Upravená hodnota
na pozemku
na pozemku
na pozemku
1
1
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce
157
Upravená hodnota Jiná korekce
neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Počet srovnávacích jednotek Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)
2 414 818 Kč
Hodnota pozemku
1 537 879 Kč
Celková porovnávací hodnota
3 952 697 Kč
61
NÁKLADOVÁ METODA – ocenění podle vyhlášky Tržní hodnota rodinného domu byla stanovena oceněním nákladovou metodou na základě zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., která je od 01. 01. 2013 novelizovaná vyhláškou 450/2012 Sb. Hodnota pozemku byla převzata z ocenění porovnávací metodou. Venkovní úpravy byly oceněny zjednodušeně procentní částkou z celkové zjištěné hodnoty stavby. Výsledná tržní hodnota majetku při ocenění nákladovým způsobem je stanovena ve výši: 6 526 628 Kč Výpočet, který vedl k indikaci této tržní hodnoty je uveden v následující tabulce: Zatřídění stavby pro potřeby ocenění Nemovitost: Účel stavby: Způsob využití: Stáří stavby: Základní popis: Svislá nosná konstrukce: Typ:
rodinný dům pro bydlení – rodinný dům využíváno v souladu s právním stavem – využíváno pro bydlení 5 let nepodsklepený, jednopodlažní objekt s obytným podkrovím čtvercového půdorysu se šikmou polovalbovou střechou železobetonová panelová montovaná CH
Výpočet výměr Zastavěná plocha stavby
= 8,850 * 8,850
= 78 m2
Zastavěná plocha podlaží ZP 1. NP: ZP obytného podkroví:
= 8,850 * 8,850 = 8,850 * 8,850
= 78,32 m2 = 78,32 m2 = 157 m2 = 117 m2
Podlahová (užitná) plocha všech místností Obestavěný prostor obestavěný prostor vrchní stavby (OPV): 8,850 * 8,850 * (0,140 + 2,650 + 0,150) obestavěný prostor zastřešení (OPZ): [8,850 * 8,850 * (0,315 + 4,815 / 2)] – (1,511 + 1,920 + 4,420) obestavěný prostor (OP): OPV + OPZ 230,26815 + 200,4100559 Celkový obestavěný prostor 62
= 230,26815 m3 = 200,41005 m3 = 430,67820 m3 = 431 m3
Tabulka 7: Výpočet tržní hodnoty rodinného domu nákladovým způsobem Výpočet základní ceny upravené (ZCU) za 1 m3 obestavěného prostoru stavby dle přílohy č. 6 - cena za 1 m3 koeficient vyjadřující náklady na ZC účelové využití podkroví ZC po úpravě dle vlastního výpočtu viz tabulka K4 analytického výpočtu koeficientu K4 K5 dle přílohy č. 14
Základní cena za 1 m3
Koeficient vybavení stavby Polohový koeficient
Koeficient změny cen staveb Ki dle přílohy č. 38 Koeficient prodejnosti Kp dle přílohy č. 39 (koeficient ekonomických nedostatků)
2 390,00 Kč *
1,12
*
2676,80
*
1,13804
*
1,000
*
2,146
*
1,775
=
11 603,83 Kč
Základní cena upravená ZCU za 1 m3 obestavěného prostoru stavby ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * Kp ZCU = (2 390 * 1,12) * 1,13804 * 1,00 * 2,146 * 1,775 Základní hodnota stavby 3
Obestavěný prostor stavby v m
431,00
Základní cena upravená ZCU za 1 m3 obestavěného prostoru stavby Základní hodnota stavby
*
11 603,83 Kč
= 5 001 252,66 Kč
= OP * ZCU = 431 * 11 603,83 Výpočet hodnoty zjištěné nákladovým způsobem Reprodukční hodnota stavby
5 001 252,66 Kč
Opotřebení stavby 5%
-
Hodnota zjištěná nákladovým způsobem
250 062,63 Kč
= 4 751 190,03 Kč
= základní hodnota stavby - opotřebení
Tržní hodnota stavby stanovená nákladovým způsobem ocenění Hodnota stavby zjištěná nákladovým způsobem
4 751 190 Kč
Hodnota venkovních úprav
237 559 Kč
Hodnota pozemku
+
1 537 879 Kč
6 526 628 Kč
OCENĚNÍ VENKOVNÍCH ÚPRAV Venkovní úpravy oceněny zjednodušeně procentní částkou z celkové ceny stavby ve výši 5% Hodnota stavby pro výpočet hodnoty venkovních úprav Určené procento ze zjištěné hodnoty stavby
4 751 190 Kč 5%
Ocenění venkovních úprav
237 559 Kč
63
Tabulka 8: Popis a hodnocení standardů konstrukcí a vybavení rodinných domů Konstrukce a vybavení
Popis provedení
Hodnocení standardu
Část [%]
1
Základy
základové pasy z prostého betonu, hydroizolace v kombinaci s odizolováním proti radonu
N
100,00
2
Zdivo
montované železobetonové panelové
S
100,00
3
Stropy
S
100,00
4
Střecha
S
100,00
5
Krytina
betonové tašky
S
100,00
6
Klempířské konstrukce
oplechování střechy, střešních svodů, kotlíků a okapních žlabů z titanzinkového plechu
N
100,00
7
Vnitřní omítky
štuková stěrka
S
100,00
8
Fasádní omítky
vymývaný bílý drcený vápenec ve směsi s perlitem
N
100,00
9
Vnější obklady
nejsou
X
0,00
10
Vnitřní obklady
keramický obklad
S
100,00
11
Schody
prefabrikované železobetonové se zábradlím z pórobetonových tvárnic
S
100,00
12
Dveře
hladké plné s obložkovou zárubní
S
100,00
13
Okna
plastová s izolačním dvojsklem
N
100,00
14
Podlahy obytných místností
plovoucí podlaha, koberec
S
100,00
15
Podlahy ostatních místností
dlažba
S
100,00
16
Vytápění
plynový kondenzační kotel se zásobníkem
N
100,00
17
Elektroinstalace
světelný a zásuvkový okruh, jistící prvky
S
100,00
18
Bleskosvod
není
X
0,00
19
Rozvody vody
studená a teplá
S
100,00
20
Zdroj teplé vody
plynový kondenzační kotel se zásobníkem
N
100,00
21
Instalace plynu
zemní plyn
S
100,00
22
Kanalizace
odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC
S
100,00
23
Vybavení kuchyně
plynový sporák, elektrická trouba
S
100,00
24
Vnitřní vybavení
vana, umyvadlo
S
100,00
25
Záchod
standardní splachovací
S
100,00
26
Ostatní
digestoř, rozvod antén pod omítkou, rozvod počítačové sítě, elektronický zabezpečovací systém, žaluzie v oknech
N
100,00
železobetonové panelové; sádrokartonový podhled krovu nad obytným podkrovím s tepelnou izolací polovalbová; celodřevěný hambálkový krov
Vysvětlivky pro tabulku 7: S = standard; P = podstandard; N = nadstandard; X = chybějící konstrukce
64
Tabulka 9: Výpočet koeficientu K4 Konstrukce a vybavení
Hodnocení standardu
Koeficient
Upravený objemový podíl
Objemový podíl
1
Základy
N
1,540
0,082
0,126
2
Zdivo
S
1,000
0,212
0,212
3
Stropy
S
1,000
0,079
0,079
4
Střecha
S
1,000
0,073
0,073
5
Krytina
S
1,000
0,034
0,034
6
Klempířské konstrukce
N
1,540
0,009
0,014
7
Vnitřní omítky
S
1,000
0,058
0,058
8
Fasádní omítky
N
1,540
0,028
0,043
9
Vnější obklady
X
0,000
0,005
0,000
10
Vnitřní obklady
S
1,000
0,023
0,023
11
Schody
S
1,000
0,010
0,010
12
Dveře
S
1,000
0,032
0,032
13
Okna
N
1,540
0,052
0,080
14
Podlahy obytných místností
S
1,000
0,022
0,022
15
Podlahy ostatních místností
S
1,000
0,010
0,010
16
Vytápění
N
1,540
0,052
0,080
17
Elektroinstalace
S
1,000
0,043
0,043
18
Bleskosvod
X
0,000
0,006
0,000
19
Rozvody vody
S
1,000
0,032
0,032
20
Zdroj teplé vody
N
1,540
0,019
0,029
21
Instalace plynu
S
1,000
0,005
0,005
22
Kanalizace
S
1,000
0,031
0,031
23
Vybavení kuchyně
S
1,000
0,005
0,005
24
Vnitřní vybavení
S
1,000
0,041
0,041
25
Záchod
S
1,000
0,003
0,003
26
Ostatní
N
1,540
0,034
0,052
Hodnota koeficientu K4
1,13804
Vysvětlivky pro tabulku 8: S = standard; P = podstandard; N = nadstandard; X = chybějící konstrukce
Tabulka 10: Výpočet opotřebení stavby lineární metodou Stáří stavby (S)
5 let
Předpokládaná další životnost (PDŽ)
95 let
Předpokládaná celková životnost (PCŽ)
100 let
Výpočet opotřebení = (S / PCŽ) * 100% = (5 / 100) * 100
65
=
5%
METODA VĚCNÉ HODNOTY Nákladová hodnota je stanovena jako výše nákladů na pořízení oceňované stavby jako nové a k této hodnotě je přičtena hodnota pozemku. Náklady jsou vypočteny pro totožné stavebně-technické provedení stavby, za předpokladu stejné kvality i použitých materiálů s aktuálními cenami. Metodou věcné hodnoty byla indikována tržní hodnota ve výši: 5 452 645 Kč Výpočet, který vedl ke stanovení této tržní hodnoty je uveden v následující tabulce: Tabulka 11: Výpočet věcné hodnoty nemovitosti Rodinný dům Buková 1547/18 268 01 Hořovice
Oceňovaný majetek Identifikace pozemků
632/2, 632/4 1230 m2
Rozloha pozemků Svislá nosná konstrukce
železobetonová panelová montovaná
Počet podlaží
jedno nadzemní podlaží, obytné podkroví
Skutečné stáří nemovitosti
5 let 73 m2
Zastavěná plocha Celková zastavěná plocha
157 m2
Užitná plocha všech podlaží
117 m2
Koeficient využitelnosti stavby
75% 431 m3
Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady
zjištěny podle cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2013
5400,00 Kč / m3
Reprodukční náklady celkem
2 327 400,00 Kč
Hodnota opotřebení
(-) 5%
Časová hodnota stavby
2 211 030,00 Kč
Funkční nedostatky Hodnota stavby po odečtení funkčních nedostatků Ekonomické nedostatky Vedlejší stavby
116 370,00 Kč
(-) 5%
110 551,50 Kč 2 100 478,50 Kč
koeficient podle přílohy č. 39 vyhlášky č.3/2008 Sb. nejsou
Venkovní úpravy
1,775
3 728 349,34 Kč 0,00 186 417,00 Kč
Věcná hodnota stavby
3914766,34
Hodnota pozemku
1 537 879 Kč
Hodnota majetku jako celku
5 452 645 Kč
66
VÝNOSOVÁ METODA Prvním krokem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti bylo stanovení předpokládaného měsíčního hrubého příjmu. Tento hrubý měsíční výnos byl stanoven na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a přibližně shodné lokalitě v rámci okresu. Při výpočtu se vycházelo z tzv. „studeného nájemného“, kdy veškeré služby a energie jsou nájemci podrobně vyúčtovány na základě jejich skutečné spotřeby. Následně byl určen hrubý roční výnos, který vyjadřuje předpokládaný roční příjem, přinášející vlastnictví specifikované nemovitosti. Poté byla stanovena míra neobsazenosti a ztrát způsobených vlivem neplacení nájemného - v tomto případě byly stanoveny ztráty procentuálním výpočtem, za předpokladu dvou měsíčních výpadků nájemného p.a. Po odečtení těchto ztrát od celkového hrubého ročního výnosu, byl stanoven efektivní hrubý příjem. Dále byly vyčísleny provozní náklady, mezi které byly zahrnuty i náklady na opravy a údržbu nemovitosti ve výši 0,5% z reprodukční hodnoty stavby a byla stanovena hodnota ročních rezerv na renovace objektu. Čistý roční výnos před zdaněním byl získán rozdílem efektivního hrubého příjmu, provozních nákladů a rezerv na renovace. Pomocí kapitalizační míry byla stanovena současná hodnota stavby. Na základě výše uvedených skutečností, byla stanovena indikací výnosové metody tržní hodnota majetku – administrativní budovy – ve výši: 1 442 291 Kč Výpočet, který vedl ke stanovení této tržní hodnoty výnosovou metodou je uveden v následující tabulce.
Tabulka 12: Algoritmus pro výpočet výnosové (příjmové) hodnoty rodinného domu Celkový hrubý roční výnos
174 000,00 Kč
14 500 Kč p.m. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného stanoveno procentuálním výpočtem, za předpokladu 2 výpadků nájemného = 16,7% z 174 000 Kč
16,70%
-
29 580,00 Kč
=
144 420,00 Kč
Efektivní hrubý příjem (EHP) = celkový hrubý příjem p.a. - ztráty na nájemném = 174 000 - 29 580
67
Provozní náklady údaj poskytnutý vlastníkem, ověřený přiznáním daně z nemovitosti údaj poskytnutý vlastníkem, ověřený pojistnou Pojištění smlouvou Náklady na správu nemovitosti Daň z nemovitosti
Náklady na opravy a údržbu stanoveny ve výši 0,5% z celkové reprodukční hodnoty stavby = 0,5 % z 2 327 400
0,5%
874,00 Kč +
2 990,00 Kč
+
3 500,00 Kč
+
11 637,00 Kč
=
19 001,00 Kč
Celkové provozní náklady (CPN) = součet výše uvedených nákladů = 874 + 2 990 + 3 500 + 11 637 Rezervy na renovace Časová hodnota stavby (ČH)
2 211 030,00 Kč
Míra kapitalizace (i)
0,08
Zbytková životnost prvků krátkodobé životnosti v letech (n)
38
Rezervy na renovace p.a. (R) = (ČH * i) / ((1 + i)n - 1
=
10 035,72 Kč
=
115 383,28 Kč
38
= (2 211 030 * 0,08) / ((1 + 0,08) - 1 Čistý roční výnos (ČRV) = EHP – CPN – R = 144 420 - 19 001 - 10 035,72 Čistý roční výnos
115 383,28 Kč
Míra kapitalizace (i) Současná hodnota stavby
/
0,08
=
1 442 291 Kč
Tabulka 13: Pomocné výpočty pro stanovení výnosové hodnoty stavby Výpočet reprodukční hodnoty stavby převzato z cenových ukazatelů Reprodukční ceny stavby za 1 m3 ve stavebnictví pro rok 2013 3 Obestavěný prostor stavby [m ]
5 400,00 Kč *
431,00
=
2 327 400,00 Kč
Reprodukční hodnota stavby = RC za 1 m3 * OP 3
= 5 400 Kč/1 m * 431
68
Výpočet časové hodnoty stavby Opotřebení stavby v % Stáří stavby (S)
5 let
Předpokládaná další životnost (PDŽ)
95 let
Předpokládaná celková životnost (PCŽ)
5%
100 let
Výpočet opotřebení lineární metodou: (S / PCŽ) * 100% Reprodukční cena stavby
2 327 400,00 Kč
5% opotřebení stavby
-
Časová hodnota stavby
=
= RC - opotřebení
116 370,00 Kč 2 211 030,00 Kč
Tabulka 14: Pomocný výpočet pro stanovení výše rezerv na renovace Konstrukce a vybavení 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvody vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
Upravený objemový podíl 0,126 0,212 0,079 0,073 0,034 0,014 0,058 0,043 0,000 0,023 0,010 0,032 0,080 0,022 0,010 0,080 0,043 0,000 0,032 0,029 0,005 0,031 0,005 0,041 0,003 0,052 1,138040
Podíl z Stáří (S) oceňované stavby 0,111 0,186 0,069 0,064 0,030 0,012 0,051 0,038 0,000 0,020 0,009 0,028 0,070 0,019 0,009 0,070 0,038 0,000 0,028 0,026 0,004 0,027 0,004 0,036 0,003 0,046 1,000
průměrné hodnoty zbytková životnost prvků krátkodobé životnosti v letech
69
5 5 5 5 5 5 5 5 0 5 5 5 5 5 5 5 5 0 5 5 5 5 5 5 5 5
Průměrná předpokládaná životnost (PPŽ) 175 140 140 110 60 55 65 45 0 40 140 65 65 48 48 35 38 0 35 30 35 45 23 45 45
5
43 38
ZÁVĚREČNÉ STANOVISKO K TRŽNÍ HODNOTĚ OCEŇOVANÉHO MAJETKU Tabulka 15: Indikované hodnoty oceňovaného majetku – rodinného domu Porovnávací hodnota Nákladová hodnota Věcná hodnota Výnosová hodnota Tržní hodnota Tržní hodnota po zaokrouhlení
Rekapitulace hodnot Váha Vážený průměr 3 952 697 Kč 85% 3 359 792 Kč 6 526 628 Kč 10% 598 964 Kč 5 452 645 Kč 1 442 291 Kč 5% 72 115 Kč 4 030 871 Kč 4 031 000 Kč
Stanovení tržní hodnoty majetku bylo provedeno na základě čtyř metod - metodou porovnávací, nákladovým způsobem, metodou věcné hodnoty a metodou výnosovou. Pro stanovení tržní hodnoty pozemku byla použita porovnávací metoda, pro určení tržní hodnoty majetku jako celku, byly aplikovány všechny výše uvedené metody. Vzhledem k charakteru trhu s nemovitostmi v okrese Beroun, ale i s přihlédnutím k fungování a principům obchodování s nemovitostmi na celém území České republiky, byla porovnávací hodnotě přisouzena nejvyšší váha 85%. Nákladový způsob ocenění byl stanoven podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. (s účinností od 01. 01. 2013 změněna novelizací v podobě vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která tržní prostředí a jeho nedostatky vyjadřuje pomocí koeficientu prodejnosti (Kp). Druhý nákladový způsob ocenění byl proveden pomocí metody věcné hodnoty, založené na reprodukčních nákladech stavby. Náklady jsou vypočteny pro totožné stavebně-technické provedení stavby, za předpokladu stejné kvality i použitých materiálů s aktuálními cenami. Tato metoda je založena na principu stanovení výše nákladů na pořízení oceňované stavby jako nové a k této hodnotě je přičtena hodnota pozemku. Nákladové hodnotě byla přisouzena váha 10%. Přesto, že v obci Hořovice není zcela rozvinut trh pronájmu rodinných domů, na základě podkladů a sledování trhu ve zbývající části okresu, bylo provedeno ocenění i metodou výnosovou. Výnosová metoda zobrazuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů, které plynou z vlastnictví dané nemovitosti. Výnosové metodě v tomto konkrétním případu ocenění byla přisouzena váha 5%. Na základě všech uvedených skutečností byla stanovena tržní hodnota oceňovaného majetku – rodinného domu – v celkové výši:
4 031 000 Kč 70
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY24 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo je správné a tehdy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, a nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydané žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivňovat hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
24
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. s. 99-100
71
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Hořovicích dne 31. 03. 2013 ………………………………… Monika Bártová
72
Příloha č. 1
Snímky z katastrální mapy
73
Příloha č. 2
Kopie elektronického výpisu z katastru nemovitostí
74
Tržní odhad pro administrativní budovu
Objednavatel: vlastník
Adresa nemovitosti: ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Beranových 65, 199 21 Praha 9 - Letňany
STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum místního šetření:
08. 03. 2013
Datum zpracování:
31. 03. 2013 75
Ocenění majetku označeného jako:
ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA č. 110 Beranových 65, 199 21 Praha 9 - Letňany, Česká republika Tato zpráva vyjadřuje odborný názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku – administrativní budovy, se všemi níže uvedenými specifikacemi a skutečnostmi, které se této konkrétní nemovitosti týkají – jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva je vypracována na základě aktuálního stavebně-technického stavu a aktuálně platných právních skutečností, a to ke dni místního šetření, které proběhlo dne 08. 03. 2013. Účelem zhotovení zprávy, je zjištění trží hodnoty majetku. Oceňovaný majetek tvoří funkční celek pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších částech zprávy. Předmětem ocenění je pouze pozemek (který je zcela zastavěn oceňovanou budovou) a administrativní budova. Přehled oceňovaných staveb a pozemků: Oceňovaný majetek je zapsán v katastrálním území Letňany 731439, obec Praha, okres Praha. Předmětem ocenění je: d) administrativní budovu označenou jako budova č. 110 na listu vlastnictví č. 494 vlastnictví absolutní – jediný majitel e) pozemek s p. č. 543/22 na listu vlastnictví č. 494 zcela zastavěný pozemek stavbou s označením budova č. 110 rozloha pozemku 443 m2 vlastnictví absolutní – jediný majitel Přehled podkladů pro ocenění •
Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28. 03. 2013
•
Snímky z katastrální mapy ze dne 29. 03. 2013
•
Projektová dokumentace
•
Fotodokumentace
76
Vyhodnocení rizik nemovitosti •
Dle výpisu z katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 494 nebylo zjištěno žádné omezení vlastnického práva. Nemovitost je ve vlastnictví jediného majitele.
•
K oceňované nemovitosti nejsou vázáná žádná věcná břemena.
•
Dle platného územního plánu města Prahy (ke dni 08. 01. 2013) se nemovitost nachází na polyfunkčním území s vymezeným účelem výroba a služby, specifikováno jako nerušící výroba a služby.
•
Oceňovaná nemovitost neleží v záplavovém území ani na poddolovaném území.
•
Přístup na pozemek je zajištěn z místní obslužné komunikace areálu.
•
Přiléhající pozemky jsou ve vlastnictví vlastníka budovy – nejsou součástí ocenění.
•
Na pozemek jsou přivedeny všechny inženýrské sítě – voda, elektřina, plyn, kanalizace. Tyto přípojky jsou zbudovány v rámci areálu. Oceňovaná administrativní budova je na všechny tyto sítě připojena.
•
Telekomunikační vedení je přivedeno v rámci areálu na hranici pozemku a budova je na toto vedení připojena.
Výše uvedené faktory nejsou samostatně oceněny, ale v odhadu tržní hodnoty jsou zohledněny. Stav nemovitosti ke dni místního šetření – 08. 03. 2013 Oceňovanou nemovitostí je dvoupodlažní nepodsklepená administrativní budova se šikmou střechou, která se nachází v uzavřeném průmyslovém areálu Letov. Stáří budovy je 48 let a v roce 2012 prošla rozsáhlou rekonstrukcí. Proběhla revitalizace obvodového pláště v podobě nového zateplení budovy. Byla provedena výměna všech stávajících oken za okna plastová. Dřívější plochá střecha byla nahrazena střechou šikmou s dřevěným vazníkovým krovem. Budova byla osazena novými klempířskými prvky v pozinkovaném provedení a bleskosvodem. V celém objektu byly provedeny nové rozvody elektrické energie a datové sítě. Všechny vnitřní stěny byly srovnány sádrokartonovou konstrukcí a vyměněna podlahová krytina. Po provedené rekonstrukci je nemovitost v dobrém technickém stavu. Budova je využívána ke svému navrhovanému účelu – k provozování administrativní činnosti. Nemovitost ani žádná její část není ke dni místního šetření pronajímána a je zcela využívána vlastníkem nemovitosti. Žádné okolnosti ovšem jejímu komerčnímu využití nebrání. Oceněn bude pouze pozemek zastavěný budovou a výše uvedená budova, ostatní nemovitosti ve vlastnictví vlastníka nejsou předmětem ocenění. 77
Popis lokality včetně charakteristiky obce Oceňovaný majetek – administrativní budova se nachází v městské části Prahy 18 a spadá pod katastrální území Letňany. Dodnes patrný charakter získaly Letňany za dob první republiky, kdy na tomto místě začala výstavba leteckých továren Letov a Avia, posléze zde byli vybudovány i dvě letiště. Na přelomu 70. a 80. let se zvýšením počtu obyvatel byla zahájena výstavba panelových bytových domů. Letňany jsou správní obvodem a jsou zde veškeré úřady i dobrá a rozsáhlá občanská vybavenost. V současnosti má velký význam pro tuto městskou část veletržní areál PVA – Letňany a velké Obchodní centrum Letňany. Z hlediska dopravní obslužnosti je tato městská část dobře dostupná, je zde stanice metra a síť městské hromadné dopravy. V blízkosti je také nájezd na pražský okruh. Právě díky dobré dopravní dostupnosti se tato oblast stala výhodnou pro investiční záměry. Poloha nemovitosti Oceňovaný majetek se nachází v městské části Prahy 18 – Letňany, na okraji uzavřeného areálu Letov. V těsné blízkosti nemovitosti jsou budovy obdobného charakteru, převážně administrativní či pro nerušící výrobu. Příjezd k nemovitosti je zajištěn místní obslužnou komunikací areálu. K dispozici jsou 4 parkovací místa na přiléhajícím pozemku, který není předmětem ocenění. Před bránou areálu je zastávka MHD, stanice metra Letňany je v dochůdné vzdálenosti deseti minut. V blízkosti je výstaviště PVA Letňany a ve dvou kilometrové vzdálenosti se nachází velké nákupní centrum. Pozemek Předmětem
ocenění
je
pozemek
situovaný
v průmyslovém
areálu
Letov.
Pozemek s p. č. 543/22 má rozlohu 433 m2 a je zcela zastavěn stavbou bez čísla popisného/bez čísla evidenčního, která je označena jako budova č. 110. Dostupnost pozemku je zajištěna místní asfaltovou komunikací v rámci areálu. Pozemek je rovinný obdélníkového tvaru a jsou zde vybudovány veškeré inženýrské sítě (voda, elektřina, plyn, kanalizace), které jsou rozvedeny v rámci celého areálu. Vedlejší stavby Na pozemku s p.č. 543/22 se vyskytují vedlejší stavby, pozemek je kompletně zastavěn budovou označenou jako budova č. 110.
78
Venkovní úpravy Všechny přípojky jsou rozvedeny v rámci areálu, ve kterém se nemovitost nachází. Jiné venkovní úpravy se nevyskytují. Hodnota venkovních úprav není oceněna samostatně, ale je zohledněna při výpočtu tržní hodnoty majetku jako celku. Trvalé porosty Na oceňovaném pozemku se žádné trvalé porosty nevyskytují. Administrativní budova Architektonická dispozice budovy Do objektu se vstupuje přes otevřený přístřešek vstupními dveřmi do prvního nadzemního podlaží se vstupní halou. V prvním nadzemním podlaží se nachází reprezentativní zasedací místnost, 12 samostatných kanceláří, kuchyňka, sociální zařízení a kotelna se samostatným vstupem. Po dvouramenném schodišti se vstupuje do druhého nadzemního podlaží, kde je k dispozici druhá velká zasedací místnost, 13 samostatných kanceláří, menší skladová místnost, kuchyňka a sociální zařízení.
Tabulka 16: Dispoziční řešení administrativní budovy 1NP typ místnosti kanceláře zasedací místnost zádveří, chodby schodiště, komora sociální zařízení kotelna a sklad celková podlahová plocha
2NP podlahová plocha v m2 208,02 62,54 65,00 13,25 17,78 44,04 410,63
typ místnosti kanceláře zasedací místnost chodby kuchyňka sociální zařízení Sklad celková podlahová plocha
79
podlahová plocha v m2 24485 70,03 49,8 3,9 19,41 9,19 397,18
Technický popis budovy Administrativní budova je samostatně stojící, nepodsklepená obdélníkového půdorysu. Založena na základových pasech z prostého betonu, ve stejném provedení je i základová deska bez hydroizolace. Svislý nosný konstrukční systém je prefabrikovaný železobetonový. Všechny vnitřní příčky jsou ze smíšeného zdiva a spolu s vnitřními stěnami obvodových stěn jsou vyrovnány sádrokartonovou konstrukcí. Obvodový plášť budovy je zateplen zateplovacím systémem s difúzně otevřeným tepelným izolantem v podobě polystyrenu v tloušťce 140 mm. Fasáda budovy je v provedení nástřiku na bázi umělých hmot s šedým barevným tónem. Stropy jsou železobetonové, snížené sádrokartonovými podhledy a to v obou nadzemních podlažích ve všech místnostech. Schodiště vedoucí do druhého nadzemního podlaží je dvouramenné železobetonové, schodišťové stupně i celý prostor schodiště je obložen keramickým obkladem. Střecha objektu je šikmá, nosná část střechy je tvořena dřevěným vazníkovým krovem. Střešní krytina je z falcovaného pozinkovaného plechu provedena na bednění a je zpřístupněn žebříkem, umístěným na jižní fasádě objektu. Klempířské prvky v podobě okapových žlabů a okapových svodů jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Na střeše je bleskosvod se šesti svody. Okna jsou plastová se sklopnými a otočnými křídly. Vnitřní i vnější parapety jsou v plastovém provedení. Dveře jsou hladké ze 2/3 prosklené s ocelovou zárubní. Malba všech místností je provedena bílou barvou. Povrchy podlah jsou ve dvojím provedení – zátěžové koberce, keramická dlažba. Objekt je vytápěn ústřední plynovým topením – kotelna se nachází v prvním nadzemním podlaží, se samostatným vstupem. Ohřev vody je zajištěn průtokovými ohřívači. Elektroinstalace je třífázová s jistícími prvky. V objektu jsou nové datové rozvody.
80
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ PRO ADMINISTRATIVNÍ BUDOVU Předpokladem nejvyššího a nejlepšího využití nemovitosti je její zákonné, správné a hospodárné využití. Toto využití musí být dispozičně možné, finančně dostupné a zaručující odpovídající zisk. Pokud nemovitost splňuje výše uvedené požadavky, výsledkem je její nejvyšší možná tržní hodnota. Oceňovaná nemovitost je administrativní budova po rozsáhlé rekonstrukci v dobrém technickém stavu, postavená v souladu s územním plánem. Stavba je zkolaudována a zapsána do katastru nemovitostí příslušného katastrálního úřadu. Objekt je využíván v souladu se stanoveným účelem využití – administrativní budova. Žádná část administrativní budovy se aktuálně nepronajímá a je zcela využívána vlastníkem nemovitosti. Tento fakt vede k úspoře nákladů za pronájem obdobného objektu se stejným účelem využití, přesto pronájmu nemovitosti za tržní nájemné nebrání žádné okolnosti. Vzhledem k tomu, že stavba je rok po rozsáhlé rekonstrukci, je splněna i podmínka okamžitého využití. Na základě všech výše uvedených skutečností, je zřejmé, že tato administrativní budova je k datu ocenění využívána v souladu se svým nevyšším a nejlepším využitím. .
81
OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku zcela zastavěného stavbou označenou jako budova č. 110, byla stanovena aplikací porovnávací metody, a to pomocí porovnání čtyř pozemků, které byly nabízeny ve srovnatelných lokalitách a obchodovány v nedávné době. Následující tabulka obsahuje všechny identifikační údaje, výčet porovnávaných parametrů a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, které vedly ke stanovení tržní hodnoty pozemku pomocí porovnávací metody. Vzhledem k tomu, že pro porovnání byly použity ceny nabídkové, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který upravuje a reflektuje rozdíl mezi skutečnou prodejní cenou, které je dosaženo při skutečném prodeji a cenou nabídkovou. Srovnávací jednotkou byl určen jeden metr čtvereční plochy pozemku. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by ovlivnily výslednou tržní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla aplikací porovnávací metody stanovena tržní hodnota pozemku ve výši: 1 957 964 Kč Výpočet, který vedl ke stanovení tržní hodnoty pozemku je uveden v následující tabulce: Tabulka 17: Výpočet hodnoty pozemku porovnáním Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku stavební parcela 543/22 Budova č. 110 Beranových 65 199 21 Praha 9 Letňany
Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území
1 parcela Uhříněves 2234/1, 2235/3
2 parcela Letňany 629/319
3 parcela Hloubětín 57, 56/2
4 parcela Hostivař 504/13
Bečovská
Beranových
Anny Čížkové
Pražská
Uhříněves
Letňany
Hloubětín
Hostivař
Obec
Praha
Praha
Praha
Praha
Praha
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
Praha
B. Základní údaje pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem 2
Rozloha pozemku v m 2
Cena za 1 m
X
10 272 600 Kč
15 800 000 Kč
5 990 000 Kč
5 850 000 Kč
443
5707
3020
722
1124
X
1 800,00 Kč
5 231,79 Kč
8 296,40 Kč
5 204,63 Kč
82
Datum transakce
08. 03. 2013
25. 02. 2013
20. 03. 2013
12. 03. 2013
1
1
1
1
1800
5232
8296
5205
nabídka
nabídka
nabídka
nabídka
0,90
0,90
0,90
0,90
absolutní vlastnictví
1620 podílové vlastnictví 1,20
4709 absolutní vlastnictví 1
7467 absolutní vlastnictví 1
4684 podílové vlastnictví 1,20
4709
bez zatížení věcným břemenem
1944 bez zatížení věcným břemenem 1
1
7467 bez zatížení věcným břemenem 1
5621 bez zatížení věcným břemenem 1
Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce
prodej
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu
stavba pro komerční využití
Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí
ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
nejsou
Upravená hodnota
ano bez vlivu
1944 pro komerční využití polyfunkční objekt 1
4709
7467
pro komerční využití
pro komerční využití
1
1
5621 pro komerční využití polyfunkční objekt 1
1944
4709
7467
5621
ano
ano
ano
ano
1
1
1
1
1944
4709
7467
5621
nejsou
nejsou
nejsou
nejsou
1
1
1
1
1944
4709
7467
5621
dobrá
srovnatelná
výborná
srovnatelná
1,05
1
0,90
1
2041 pravidelný obdélníkový 1
4709 pravidelný obdélníkový 1
6720
5621
2041
D. Technické parametry Lokalita
dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
pravidelný obdélníkový
Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota
rovinný
lichoběžníkový trojúhelníkový 1
1,1
4709
6720
6183
rovinný
rovinný
rovinný
rovinný
1
1
1
1
2041
4709
6720
6183
83
Dostupnost inženýrských sítí
kompletní
Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy
nezjištěna
Korekce Upravená hodnota
kompletní na hranici pozemku 1
kompletní na hranici pozemku 1
kompletní na hranici pozemku 1
kompletní na hranici pozemku 1
2041
4709
6720
6183
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
nezjištěna
1
1
1
1
2041
6720 silnice, MHD, tramvaj, metro 0,95
6183 silnice, MHD, tramvaj 1
Korekce
1,05
4709 silnice, MHD, metro 1
Upravená hodnota
2143
4709
6384
6183
dobrá
dobrá
výborná
dobrá
1
1
0,9
1
2143
4709
5746
6183
ne
Ne
ne
ne
1
1
1
1
2143
4709
5746
6183
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
1
1
1
1
2143,3
4708,6
5745,7
6183,1
větší
větší
obdobná
vetší
Korekce
0,85
0,90
1
0,95
Upravená hodnota
1822
4238
5746
5874
nezjištěno
nezjištěno
nezjištěno
nezjištěno
1
1
1
1
1822
4238
5746
5874
1822
4238
5746
5874
5707
3020
722
1124
Dopravní obslužnost
Dopravní dostupnost
silnice, MHD, metro
dobrá
Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce
ne
Upravená hodnota Jiná technická korekce
neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
silnice, MHD
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
Možná zastavitelnost
443
100%
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 4420 hodnota 1 m2 Rozloha pozemku 443 Celková porovnávací 1 957 964 Kč hodnota
84
Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku Tržní hodnota budovy byla stanovena aplikací porovnávací metody, a to pomocí porovnání čtyř administrativních budov, které byly nabízeny ve srovnatelných lokalitách a obchodovány v nedávné době. Následující tabulka obsahuje všechny identifikační údaje, výčet porovnávaných parametrů a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, které vedly ke stanovení tržní hodnoty této nemovitosti pomocí porovnávací metody. Vzhledem k tomu, že pro porovnání byly použity ceny nabídkové, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, který upravuje a reflektuje rozdíl mezi skutečnou prodejní cenou, které je dosaženo při skutečném prodeji a cenou nabídkovou. Srovnávací jednotkou byla určena celková zastavěná plocha, která je standardem pro ocenění tohoto typu nemovitostí. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by ovlivnily výslednou tržní hodnotu. K takto stanovené hodnotě budovy byla přičtena hodnota pozemku stanovená obdobně porovnávací metodou. Na základě výše uvedeného byla aplikací porovnávací metody stanovena tržní hodnota majetku jako celku ve výši: 15 178 191 Kč Výpočet, který vedl ke stanovení této tržní hodnoty je uveden v následující tabulce: Tabulka 18: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku Oceňovaný majetek
Porovnávaný majetek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo majetku Název nemovitosti Číslo popisné Adresa nemovitosti Katastrální území Část obce
1 2 3 4 Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní budova budova budova budova budova č. 110 1325 380 939 1393 Beranových 65 Elišky Elišky Ořešská Bečovská 199 21 Prah 9 Přemyslovny Přemyslovny Letňany Zbraslav Zbraslav Řeporyje Uhříněves Letňany
Zbraslav
Zbraslav
Řeporyje
Uhříněves
Obec
Praha
Praha
Praha
Praha
Praha
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
Praha
B. Údaje o pozemku - přenos z tabulky pro výpočet tržní hodnoty pozemku Plocha pozemku Hodnota ze 1 m2 pozemku Hodnota pozemku
443
430
830
5965
808
4 420 Kč
3 100
3 100
2 590
3 070
1 957 964 Kč
1 333 000 Kč
2 573 000 Kč
15 449 350 Kč
2 480 560 Kč
85
C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce
913
1196
1758
725
410
X
19 800 000 Kč
22 800 000 Kč
34 000 000 Kč
16 000 000 Kč
X
18 467 000 Kč
20 227 000 Kč
18 550 650 Kč
13 519 440 Kč
X
15441
11506
25587
32974
20. 2. 2013
18. 01. 2013
11. 03. 2013
27. 02. 2013
1
1
1
1
15441
11506
25587
32974
nabídka
nabídka
nabídka
nabídka
0,90
0,90
0,90
0,90
absolutní vlastnictví
13897 absolutní vlastnictví 1
10355 absolutní vlastnictví 1
23028 absolutní vlastnictví 1
29677 absolutní vlastnictví 1
bez zatížení věcným břemenem
13897 bez zatížení věcným břemenem 1
10355 bez zatížení věcným břemenem 1
23028 bez zatížení věcným břemenem 1
29677 bez zatížení věcným břemenem 1
13897
23028 stavba pro administrativu 1
29677 jiná budova
1
10355 stavba pro administrativu 1
13897
10355
23028
29677
ano
ano
ano
ano
1
1
1
1
13897
10355
23028
ne
ne
ne
1
1
1
29677 ano součástí prodeje je podíl na příjezdové komunikaci a sítích 0,70
13897
10355
23028
20774
dobrá
dobrá
dobrá
dobrá
1
1
1
1
13897
10355
23028
20774
Korekce Upravená hodnota
D. Právní údaje Druh transakce
prodej
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce
jiná stavba
Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
ano
Korekce Upravená hodnota
Jiná právní omezení a závazky
ne
Korekce Upravená hodnota
jiná stavba
1
E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota
dobrá
86
Technický stav objektu
dobrý po celkové rekonstrukci
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce
průměrná
Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy
administrativní budova
Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce
není možný
Upravená hodnota Dopraví obslužnost
silnice, dálnice, MHD, ČD, metro
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost
dobrá
Korekce Upravená hodnota
Parkování
v rámci areálu
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
průměrná
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
neaplikováno
dobrý po celkové rekonstrukci 1
špatný
velmi dobrý novostavba
velmi dobrý novostavba
1,20
0,90
0,90
13897
12426
20726
18696
průměrná
podprůměrná
nadstandardní
nadstandardní
1
1,10
0,80
0,90
13897 13669 16580 16827 administrativní administrativní administrativní administrativní budova budova budova budova skladování skladování skladování 0,9 1 0,95 0,95 12507
13669
15751
15985
není možný
není možný
velmi dobrý
není možný
1
1
0,8
1
12507
13669
12601 silnice, pražský silnice, dálnice, silnice, dálnice, okruh, MHD, MHD, ČD MHD, ČD ČD 1,05 1,05 1
15985 silnice, MHD 1,15
13132
14352
12601
18383
dobrá
dobrá
dobrá
dobrá
1
1
1
1
13132
14352
v rámci areálu
v rámci areálu
1
1
13132,3
14352,2
12475,1
18199,4
průměrná
průměrná
průměrná
průměrná
1
1
1
1
13132
14352
18199
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
1
1
12475 tepelné čerpadlo 0,95
13132
14352
11851
18199
obdobná
vetší
obdobná
menší
1
0,90
1
1,10
13132,3
12917,0
11851,4
20019,3
12601 18383 parkoviště na parkoviště na vlastním vlastním pozemku pozemku 20 parkovacích 12 parkovacích míst míst 0,99 0,99
1
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota
87
Jiná korekce
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
neaplikováno
1
1
1
1
13132
12917
11851
20019
14480,0
13132,3
12917,0
11851,4
20019,3
913
1 196
1 758
725
410
Korekce Upravená hodnota
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Počet srovnávacích jednotek Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
13 220 227 Kč
1 957 964 Kč
15 178 191 Kč
88
NÁKLADOVÁ METODA – ocenění podle vyhlášky Tržní hodnota administrativní budovy byla stanovena oceněním nákladovou metodou na základě zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., která je od 01. 01. 2013 novelizovaná vyhláškou 450/2012 Sb. Pozemek byl oceněn na základě cenové mapy. Výsledná tržní hodnota majetku při ocenění nákladovým způsobem je stanovena ve výši: 13 648 602 Kč Způsob jakým byla stanovena výše této tržní hodnoty, je uveden v následující tabulce:
Zatřídění stavby pro potřeby ocenění Nemovitost:
administrativní budova
Stáří stavby:
48 let
Základní popis:
nepodsklepený, dvoupodlažní objekt obdélníkového půdorysu se šikmou valbovou střechou
Svislá nosná konstrukce:
železobetonová panelová montovaná
Typ:
F
Výpočet výměr Zastavěná plocha
= 37,125 * 12,300
= 913 m2
Celková zastavěná plocha podlaží Podlahová plocha
= 457 m2
1NP
= 410,76 m2
2NP
= 397,18 m2
Celková podlahová plocha
= 808 m2
Průměrná výška podlaží
= 3,515 m
Obestavěný prostor vrchní stavba
= 7,03 * 37,125 * 12,3
= 3 210,16 m3
zastřešení
= 37,125 * 12,3 * (0,517 + 2,346 / 2)
= 771,7173 m3 = 3 982 m3
89
Tabulka 19: Výpočet nákladové hodnoty administrativní budovy dle přílohy č. 2 základní cena za 1 m3 ZC obestavěného prostoru zatřídění: CZ-CC 122 budovy Typ F budovy pro administrativu koeficient druhu dle přílohy č. 4 K1 konstrukce koeficient velikosti dle vzorce K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) K2 průměrné zastavěné K2 = 0,92 + (6,60 / 456,6375) plochy podlaží koeficient průměrné dle vzorce K3 = (2,10 / v) + 0,30 K3 výšky podlaží K3 = (2,10 / 3,515) + 0,30 koeficient vybavení dle analytického výpočtu K4 stavby
=
2 807,00 Kč
*
1,0370
*
0,9345
*
0,8974
*
1,0243
*
1,2000
zatřídění: CZ-CC 122 Budovy administrativní
*
2,1200
dle přílohy č. 39
*
0,6020
=
3 829,3479 Kč
dle přílohy č. 14 K5
polohový koeficient
Ki
koeficient změny cen staveb
Kp
koeficient prodejnosti
nemovitost se nachází v Praze, kde polohový koeficient odpovídá intervalové hodnotě 1,20 - 1,25; oceňovaná nemovitost je standardní → 1,20 dle přílohy č. 38
ZCU základní ceny upravená Základní cena stavby
3 982 m3 * 3 797,0473 Kč
= 15 248 463,4108 Kč
stáří budovy 48 let Opotřebení
dle výpočtu analytickou metodou 19,44%
-
2 964 301,29 Kč
Zjištěná nákladová hodnota budovy
=
12 284 162,1238 Kč
Hodnota pozemku zjištěná na základě výpočtu podle cenové mapy
+
1 364 440,00 Kč
Nákladová hodnota majetku jako celku
=
13 648 602 Kč
90
Tabulka 20: Popis a hodnocení standardů konstrukcí a vybavení budov Konstrukce a vybavení 1
Základy
2
Svislé konstrukce včetně obvodového pláště
3
Stropy
4
Krov, střecha
5
Krytina
6
Klempířské konstrukce
7
Úprava vnitřních povrchů
8
Úprava vnějších povrchů
9
Vnitřní obklady
10
Popis provedení základové pasy z prostého betonu bez hydroizolace železobetonové plošné montované s tepelnou izolací železobetonový plošný se sádrokartonovými podhledy dřevěný vaznicový krov; valbová střecha
Hodnocení Část standardu [%] P
100,00
S
100,00
S
100,00
S
100,00
S
100,00
S
100,00
S
100,00
S
100,00
S
100,00
Schody
falcovaný pozinkovaný plech oplechování střechy, střešních svodů a okapních žlabů z pozinkovaného plechu štuková stěrka, malba, sádrokartonová konstrukce nástřik na bázi umělých hmot keramický obklad umývárna, WC, prostor schodiště železobetonové s keramickým obkladem
S
100,00
11
Dveře
hladké ze 2/3 prosklené s ocelovou zárubní
S
100,00
12
Vrata
neuvažují se
-
0,000
13
Okna
plastová se sklopnými a otočnými křídly
N
100,00
14
Povrchy podlah
zátěžový koberce, keramická dlažba
S
100,00
15
Vytápění
N
100,00
16
Elektroinstalace
S
100,00
17
Bleskosvod
ústřední - plynovým kotlem třífázová – světelný a zásuvkový okruh (+ jistící prvky) ano
S
100,00
18
Vnitřní vodovod
S
100,00
19
Vnitřní kanalizace
S
100,00
20
Vnitřní plynovod
trubky plastové, rozvod studené vody odpady plastové ze všech hygienických zřízení + 2x kuchyňka rozvod zemního plynu
S
100,00
21
Ohřev vody
průtokové ohřívače
S
100,00
22
neuvažuje se
-
0,000
umyvadla, wc splachovací, pisoáry
S
100,00
24
Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy
X
0,00
25
Ostatní
ne rozvod veřejného telefonu, počítačová síť, elektronický zabezpečovací systém, požární hydrant, žaluzie, odvětrání prostor jednotlivými ventilátory
N
100,00
23
91
Tabulka 21: Výpočet koeficientu K4 a opotřebení Upravený % podílu z Hodnocení Objemový Koeficient objemový oceňovaného standardu podíl podíl objektu 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
P S S S S S S S S S S N S N S S S S S S S X N
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,54 Koeficient K4
0,0820 0,1740 0,0930 0,0730 0,0210 0,0060 0,0690 0,0330 0,0180 0,0290 0,0310 0,0000 0,0520 0,0320 0,0420 0,0570 0,0030 0,0320 0,0310 0,0020 0,0170 0,0000 0,0300 0,0140 0,0590
0,0377 0,1740 0,0930 0,0730 0,0210 0,0060 0,0690 0,0330 0,0180 0,0290 0,0310 0,0000 0,0801 0,0320 0,0647 0,0570 0,0030 0,0320 0,0310 0,0020 0,0170 0,0000 0,0300 0,0000 0,0909 1,0243
92
S
PŽ
S / PŽ Opotřebení
0,0368 0,1699 0,0908 0,0713 0,0205
48 48 48 1 1
100 120 120 110 50
0,4800 0,4000 0,4000 0,0091 0,0200
1,7675 6,7946 3,6316 0,0648 0,0410
0,0059 0,0674 0,0322 0,0176 0,0283 0,0303 0,0000 0,0782 0,0312 0,0631 0,0556 0,0029 0,0312 0,0303 0,0020 0,0166 0,0000 0,0293 0,0000 0,0887 1,0000
1 1 1 6 48 4 0 1 1 8 1 1 13 13 13 6 0 6 0 0
40 0,0250 50 0,0200 40 0,0250 40 0,1500 100 0,4800 50 0,0800 0 0,0000 50 0,0200 15 0,0667 35 0,2286 45 0,0222 35 0,0286 35 0,3714 45 0,2889 35 0,3714 20 0,3000 0 0,0000 35 0,1714 0 0,0000 0 0,0000 Opotřebení
0,0146 0,1347 0,0805 0,2636 1,3589 0,2421 0,0000 0,1564 0,2083 1,4433 0,1237 0,0084 1,1603 0,8743 0,0725 0,4979 0,0000 0,5021 0,0000 0,0000 19,44%
OCENĚNÍ POZEMKU PODLE CENOVÉ MAPY Oceňovaná administrativní budova se nachází na území Hlavního města Prahy. Pro toho území je vytvořena cenová mapa aktuálně s platností od 08. 01. 2013. Proto bude pro stanovení hodnoty pozemku použito ocenění podle cenové mapy na základě § 27 vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů – aktuálně podle novely vyhlášky č. 450/2012 Sb. Cenová mapa je přiložena v příloze této zprávy.
Identifikace pozemku:
p. č. 543/22 katastrální území Letňany, obec Praha
Výměra pozemku:
443 m2 (pozemek zcela zastavěn stavbou – budova č. 110)
Cena podle cenové mapy:
3 080 Kč/m2
Výsledná cena pozemku na základě cenové mapy = 443 * 3 080
93
= 1 364 440 Kč
VÝNOSOVÁ METODA Prvním krokem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti bylo stanovení předpokládaného měsíčního hrubého příjmu. Tento hrubý měsíční výnos byl stanoven na základě průměrné hladiny tržního nájemného za 1 m2 v porovnatelných objektech a shodné lokalitě. Následně byl určen hrubý roční výnos a stanovena míra neobsazenosti a ztrát způsobených neplacením nájemného. Po odečtení těchto ztrát od celkového hrubého ročního výnosu, byl stanoven efektivní hrubý příjem. Dále byly vyčísleny provozní náklady, mezi které byly zahrnuty i náklady na opravy, údržbu a správu nemovitosti ve výši 1% reprodukční hodnoty stavby a byla stanovena hodnota ročních rezerv na renovace objektu. Čistý roční výnos před zdaněním byl získán rozdílem efektivního hrubého příjmu, provozních nákladů a rezerv na renovace. Na základě výše uvedených skutečností, byla stanovena indikací výnosové metody tržní hodnota ve výši: 14 160 000 Kč Výpočet, který vedl ke stanovení této tržní hodnoty výnosovou metodou je uveden v následující tabulce. Tabulka 22: Algoritmus pro výpočet výnosové hodnoty administrativní budovy Celkový hrubý roční výnos cena za 1 m2 pronajímatelná podlahová plocha [m2] Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného stanoveno procentuálním výpočtem, za předpokladu 3 výpadků nájemného Efektivní hrubý příjem
192 Kč
1 861 632,00 Kč
808 25%
= celkový hrubý příjem p.a. - ztráty vlivem neplacení nájemné
465 408,00 Kč
1 396 224,00 Kč
= 1 696 800 - 424 200 Náklady Daň z nemovitosti
14 636,00 Kč
Pojištění
42 000,00 Kč
Náklady na opravy, údržbu a správu nemovitosti stanoveny ve výši 1% z celkové reprodukční hodnoty stavby
1%
246 963,64 Kč
= 1 % z 24 696 364 Kč Celkové provozní náklady
303 599,64 Kč
94
Rezervy na renovace Časová hodnota stavby (ČH)
19 895 390,84 Kč
Míra kapitalizace (i)
0,065
Zbytková životnost prvků krátkodobé životnosti v letech (n) Rezervy na renovace p.a.
34 172 216,40 Kč
= (ČH * i) / ((1 + i) n - 1 Čistý roční výnos (ČRV) = efektivní hrubý příjem - celkové náklady - rezervy na renovace Míra kapitalizace (i)
920 407,96 Kč 0,065
Současná hodnota stavby
14 160 122 Kč
95
ZÁVĚREČNÉ STANOVISKO K TRŽNÍ HODNOTĚ OCEŇOVANÉHO MAJETKU Tabulka 23: Indikované hodnoty oceňovaného majetku - administrativní budovy Rekapitulace hodnot
Váha
Vážený průměr
Porovnávací hodnota
15 178 000 Kč
50%
7 589 000 Kč
Nákladová hodnota
13 649 000 Kč
10%
1 364 900 Kč
Výnosová hodnota
14 160 000 Kč
40%
5 664 000 Kč
Tržní hodnota
14 617 900 Kč
Tržní hodnota po zaokrouhlení
14 618 000 Kč
Oceňovaná nemovitost je svými parametry a dispozicí určena především jako sídlo malé firmy, která ke své činnosti nepotřebuje využívat skladové nebo výrobní prostory, popřípadě můžou být pronajímány jednotlivé kanceláře. Pro porovnání bylo k dispozici menší množství obdobných objektů v požadované lokalitě, proto je porovnávací metodě přisouzena váha 50%. Poptávka po nemovitostech administrativního charakteru je daleko vyšší než jejich nabídka a to především u nově vystavěných objektů. Tento prakticky neměnný stav mezi poptávkou a nabídkou je způsoben minimální nabídkou volných pozemků, která vychází z jejich nereprodukovatelnosti a konečné nabídky. Budova prošla před rokem nákladnou rekonstrukcí a přesto, že není novostavbou, výrazně tím zvýšila možnosti svého investičního uplatnění a nákladová hodnota stavby je proto méně rozhodující. Z tohoto důvodu byla hodnotě nákladové přisouzena váha 10%. Oceňovaným majetkem je administrativní budova, jak již bylo výše uvedeno nacházející se v Praze. Z hlediska typu nemovitosti a jejího umístění, je tento objekt typickým investičním majetkem. Z tohoto důvodu je výnosové metodě přisouzena váha 40%. Na základě všech uvedených skutečností byla stanovena tržní hodnota oceňovaného majetku v celkové výši:
14 618 000 Kč
96
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY25 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo je správné a tehdy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, a nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydané žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivňovat hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 25
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. s. 99-100
97
OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Hořovicích dne 31. 03. 2013 ………………………………… Monika Bártová
98
Příloha č. 1
Snímky z katastrální mapy
99
Příloha č. 2
Cenová mapa
100
Analytická část
ANALÝZA REALITNÍHO TRHU PRO OKRES BEROUN
101
Analýza realitního trhu okresu Beroun Obecná charakteristika okresu Beroun Popis okresu Okres Beroun leží v západní části Středočeského kraje. Svými hranicemi sousedí na východě s okresem Praha-západ, Praha západ, na severu s okresy Rakovník a Kladno, na západě s okresem Rokycany a na jihu s okresem Příbram. Rozloha okresu o Beroun je 662 km2, počtem obyvatel 86 056 (ČSÚ ( k 31. 12. 2011) se Berounsko řadí mezi průměrné okresy Středočeského kraje, s průměrnou hustotou hustotou 130 obyvatel na km2. Pod Berounsko spadá 85 obcí, obcí kdy šest z nich má přidělen status města města a čtyř jsou ustanoveny městysem. městysem. Beroun a Hořovice administrativně rozdělují okres na dva správní obvody obcí s rozšířenou působností.
Obrázek 8: Poloha okresu Beroun Zdroj Obrázku 8: http://cs.wikipedia.org/wiki/Soubor:Okres_beroun.png [online] 31. 03. 2013
Okres Beroun je tvořen převážně pahorkatinou a jeho část utváří vápencová oblast se skalnatými útesy a jeskyněmi v oblasti Českého eského krasuu. Další část území, přes 35%, zahrnují hrnují Brdské a Křivoklátské lesy. lesy Právě Český kras a oblast Křivoklátska jsou dvě chráněné krajinné oblasti, které zaštiťuje mezinárodní organizace pro výchovu, vědu a kulturu UNESCO. Celý okres má mnoho mnoho historických památek, například hrad Karlštejn, zámek Hořovice, hrady Točník a Žebrák, poutní místo Svatý Jan pod Skalou, kostely v obci Tetín, barokní zámek Liteň a mnoho dalších. Údolí kolem kolem řeky Berounky je vyhledávanou rekreační oblastí. oblastí
26
26
vlastní úprava: dostupné dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_beroun 31. 03. 2013
102
Berounským okresem prochází velmi důležitá dopravní tepna dálnice D5, která je spojnicí mezi Prahou a Plzní. Tato komunikace značně ovlivnila rozvoj celého regionu. Dopravní dostupnost celého okresu je velmi dobrá, kromě dálničního tahu ji tvoří hustá síť silnic II. a III. třídy. Berounsko je také velmi důležitým železničním uzlem, kdy významnou tratí je železniční koridor Praha – Plzeň – Cheb pokračující dále za hranice s Německem. Železniční úsek Beroun – Rokycany prošel rozsáhlou rekonstrukcí za účelem zvýšení efektivnosti dopravy i komfortu pro cestující (například v Hořovicích byl vybudován podchod pod železniční tratí i nová nádražní budova). Z hlediska průmyslu je na Berounsku tradicí těžba vápence a jeho následné zpracování v cementárnách a vápenkách. V posledních letech však význam toto odvětví rychle upadá. Dalším
tradičním
průmyslovým
odvětvím,
které
prakticky
zaniklo
je
hutnictví,
které souviselo s dřívější těžbou železa. Ekonomické důsledky a postupná transformace průmyslu ukončili i další výrobní závody s dlouholetou tradicí jako například ČKD, Delicia (proslulá výrobou harmonik) nebo textilní závod TIBA. V současnosti Berounsko výrazně reprezentuje strojírenský průmysl, specializovaný na výrobu součástek a vybavení automobilů a většina průmyslové výroby je soustředěna v blízkosti dálničního tahu. Nadnárodní firmy Mubea vyrábějící autodíly, Schwarzmüller vyrábějící přívěsy a návěsy pro nákladní auta a firma Valeo vyrábějící topení a klimatizační jednotky, vytvořily velkou průmyslovou zónu u sjezdu z dálnice D5 u obce Žebrák. Největšími zaměstnavateli na Hořovicku kromě velké průmyslové zóny, jsou firma Saint Gobain – Sekurit vyrábějící autoskla a firma KOSTAL vyrábějící autodílny. Velký nárůst zaměstnanosti se projevil také v terciárním sektoru, kdy ve službách především v administrativě, v obchodu a v obchodních řetězcích, v telekomunikacích nebo ve finančním sektoru, pracuje více jak polovina obyvatel okresu a
v budoucnu
lze
nadále
předpokládat
pozvolný
nárůst
tohoto
odvětví.
Vzhledem k turistické atraktivitě Berounska narůstá také zaměstnanost v sektoru služeb ubytovacích a stravovacích.27
Trh s nemovitostmi Okres Beroun lze stručně charakterizovat jako perspektivní a sílící region s přírůstkem obyvatelstva, nízkou nezaměstnaností a s poměrně vysokými zahraničními investicemi a to především díky průmyslovým zónám, které jsou zaměřeny na automobilový průmysl. Proto se trh s nemovitostmi v této oblasti České republiky pozvolna rozvíjí. K tomuto faktoru
27
vlastní úprava podle http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Beroun [online] [01. 03. 2013]
103
přispívá i blízkost hlavního města Prahy. Ekonomický trend způsobuje nárůst cen nemovitostí a vzhledem k aktuálně velmi nízkým úrokovým sazbám vzrůstá poptávka po nemovitostech a to především po bytových jednotkách a rodinných domech. Současné investiční akce v okrese Beroun mají podobu postupných rekonstrukcí a revitalizací starší zástavby, přípravy (inženýrské sítě) pro budoucí výstavbu a realizace nové výstavby v okrajových částech měst a obcí. Prozatím odloženou investicí je silniční obchvat města Hořovice.
Regionální segmentace Z hlediska trhu lze okres Beroun rozdělit na dvě části – vlastní okresní město Beroun spolu s regionem Berounsko a region Hořovicko. Toto rozdělení je shodné s rozdělením administrativním a přesné vymezení hranic regionů ukazuje Obrázek 9. Podrobná analýza trhu bude provedena na základě tohoto rozdělení.
Obrázek 9: Administrativní rozdělení okresu Beroun Zdroj Obrázku 9: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/bce41ad0daa3aad1c1256c6e00499152/27c521ce2a2ec679c12575c80055116e /$FILE/Beroun.gif [online] 31. 03. 2013
104
MĚSTO BEROUN a region Berounsko Pozemky Proluky Aktuálně se proluky v centru města Berouna nevyskytují. V budoucnu představuje jedinou možnost, jak by se mohly proluky dostat na trh, demolice stávajících objektů starší zástavby, popřípadě demolice nevyužívaných výrobních areálů u kterých není ekonomicky dostupná jejich přestavba pro jiný účel užívání. Tato oblast trhu se výhledově bude neustále zmenšovat a proto pokud se naskytne příležitost pro obchodování s tímto typem nemovitostí, jejich ceny budou velmi vysoké. V ostatních obcích regionu jsou proluky obchodovány velmi výjimečně. Stavební pozemky V současnosti je poptávka po pozemcích vysoká a to především v okrajových částech města Beroun, kde se rozvíjí výstavba převážně typových rodinných domů. V tomto případě je nabídka pozemků od soukromých vlastníků nižší a spíše převládají nabídky od developerských firem, které pozemky postupně rozprodávají a spolu s pozemkem nabízejí výstavbu typového objektu. Vysoká poptávka je po pozemcích s kompletně vybudovanými inženýrskými sítěmi, dobrou dopravní dostupností a krátkou dojízdnou vzdáleností do centra města. V samotném centru města Beroun je nabídka pozemků pro výstavbu za účelem bydlení de facto nulová. Vzhledem k tomu, že pozemky jsou velmi specifickým zbožím a jedním z jejich charakteristických znaků je, že jejich nabídka je konečná, lze s jistotou říci, že ceny pozemků se budou neustále zvyšovat. Pozemky pro průmyslovou výstavbu se nacházejí na okraji města, ale jejich aktuální nabídka je nízká a velmi individuální. Velmi podobná situace na trhu s pozemky je i v dalších větších městech regionu, jako je Králův Dvůr nebo Zdice. Poptávka po stavebních pozemcích je rostoucí i v přilehlých obcích těchto měst, kde se rozvíjí nová zástavba a modernizuje infrastruktura. Ve zbylých částech okresu je nabídka i poptávka průměrná až mírně stagnující a to i v důsledku rozsáhlosti pozemků, které nejsou plně zasíťovány a primárně jsou určeny pro developerské projekty.
105
Tabulka 24: Ceny pozemků pro město Beroun a vybraná města regionu Ceny pozemků za 1 m2 pro vybraná města regionu obec
Kč / 1 m2
Beroun
2 000 - 2 800
Králův Dvůr
1 400 - 2 800
Zdice
900 - 1 800
Loděnice
1 000 - 2 300
Karlštejn
1 000 - 2 800
Nižbor
1 000 - 1 300
Ceny pozemků za 1 m2 podle typu a rozlohy pozemku rozloha [m2]
Kč / 1 m2
450 – 700
1 050 - 1 500
700 - 1 000
1 500 - 2 800
1 000 - 1 800
2 000 - 2 800
pro komerční výstavbu v centru města
120 - 400
2 700 - 9 000
pro komerční výstavbu na okraji města
10 000 - 22 000
500 - 1000
typ pozemku
pro bydlení
Budovy Bytové jednotky - prodej Vzhledem ke geografické poloze města Beroun, blízkosti metropole i aktuálně nízkým úrokovým sazbám, poptávka po bytech všech velikostí i stáří aktuálně roste. Nabídka naopak vlivem právě faktoru nízké úrokové sazby mírně klesá. Nabídku s nepatrnou převahou tvoří byty v panelových a bytových domech z období 70. až 80 let a při prodeji jsou určeny ve většině případů k celkové rekonstrukci. Na několika místech byly vystavěny nové bytové domy, kde se zásadně nabízejí jednotlivé bytové jednotky. Příkladem může být na severozápadním okraji města v roce 2009 dokončený bytový dům Vlaštovka s 36 byty. V centu města na břehu řeky Berounky byl vystavěn rezidenční bytový komplex Nábřeží se 133 bytovými jednotkami. V těchto novostavbách se ceny bytových jednotek zpravidla pohybují od 30 tisíc za m2. Ve zbytku berounského regionu je nabídka bytových jednotek limitována počtem bytových domů. Lze předpokládat, že v okrajových částech větších měst proběhne v budoucnu výstavba bytových domů, případně menších rezidenčních bytových komplexů.
106
Tabulka 25: Prodejní ceny bytových jednotek regionu Berounsko Ceny bytových jednotek v Kč Byty
cihlové
panelové
novostavby
1+1, 1+kk
0,840 – 1,10 mil. Kč
0,75 – 1,15 mil. Kč
1,29 – 1,50 mil. Kč
2+1, 2+kk
0,75 – 1,70 mil. Kč
1,00 – 1,45 mil. Kč
1,85 – 3,00 mil. Kč
3+1, 3+kk
1,29 – 2,20 mil Kč
1,35 – 2,00 mil. Kč
2,40 – 4,65 mil. Kč
4+1, 4+kk
1,90 – 2,95 mil. Kč
2,00 – 2,50 mil. Kč
2,25 – 6,99 mil. Kč
Bytové jednotky - pronájem Trh nájmů je na Berounsku poměrně rozvinutý a to v poslední době především díky několika developerským projektům bytové výstavby. K pronájmu jsou nabízeny bytové jednotky převážně 1+1 (1+kk) až 3+1 (3+kk), ojediněle 4+1 (4+kk) a větší, ve starší panelové zástavbě. Vyšší poptávka je u nových bytů, které poskytují vyšší standard bydlení. V menších obcích nejí trh s pronájmy bytových jednotek zcela rozvinut a to vzhledem k malému počtu bytových domů. Tabulka 26: Ceny nájemného bytových jednotek pro region Berounsko Obvyklé ceny měsíčního nájemného
Beroun
Byt 1+1 (1+kk)
3 900 - 8 700 Kč/p.m.
Byt 2+1 (2+kk)
4 000 - 10 000 Kč/p.m.
Byt 3+1 (3+kk)
7 000 - 12 000 Kč/p.m
Byt 4+1 a větší
individuální nabídka
Králův Dvůr
4 000 - 10 000 Kč/p.m.
Zdice
3 500 - 7 000 Kč/p.m.
Bytové domy Nově postavené bytové domy, se jako celek na tomto segmentu trhu prakticky neobchodují a nabídku tvoří pouze jednotlivé bytové jednotky. Starší nebo historické bytové domy se nabízejí k prodeji jen minimálně, kdy jsou určeny především k rekonstrukci. Aktuálně k 8. 1. 2013 je v nabídce pouze jediný menší bytový dům - třípodlažní novostavba v řadové zástavbě v historickém centru města Beroun s užitnou plochou 320 m2 za 11 290 000 Kč. Ve zbytku regionu se bytové domy neobchodují. 107
Rodinné domy - prodej V současné době mírně převyšuje nabídka rodinných domů nad poptávkou. Nabízejí se domy jak ve starší zástavbě, tak novostavby, které na určitých místech regionu pocházejí z developerských projektů – řadové rodinné domy. Obecně lze říci, že pro celý region je trh s prodejem rodinných domů dobře rozvinutý a to i vlivem blízkosti metropole, kdy se východní část Berounska stává „příměstskou oblastí“ Prahy a poptávka po rodinných domech je zde vysoká. Tabulka 27: Prodejní ceny rodinných domů pro region Berounsko do 100 m2
od 100 m2 do 200 m2
od 200 m2 a více
starší
1,40 - 3,60 mil. Kč
1,49 - 6,20 mil. Kč
1,50 - 6,90 mil. Kč
novostavba
1,70 - 3,40 mil. Kč
2,90 - 12,10 mil. Kč
5,70 - 23,00 mil. Kč
starší
1,60 - 3,70 mil. Kč
1,50 - 3,60 mil. Kč
individuální nabídka
novostavba
3,00 - 3,40 mil. Kč
2,90 - 5,50 mil. Kč
bez nabídky
starší
0,50 - 3,60 mil. Kč
0,59 - 6,90 mil. Kč
0,60 - 7,50 mil. Kč
novostavba
1,60 - 4,4 mil. Kč
1,90 - 6,40 mil. Kč
3,70 - 9,90 mil. Kč
Rodinný dům Beroun
Králův Dvůr
Ostatní obce
Rodinné domy - pronájem Nabídka pronájmu rodinných domů na Berounsku je průměrná až lehce podprůměrná. Je zde nutné zohlednit lokalitu, kdy v okresním městě a jeho nejbližším okolí jsou ceny oproti zbytku regionu vyšší. Starší rodinné domy a domy po částečné rekonstrukci se pronajímají zhruba od 9 000 až 16 000 Kč/p.m., cena za kompletně rekonstruované domy je o něco málo vyšší. U novostaveb je cena velmi individuální a pohybuje se od 12 000 do 50 000 Kč/p.m. Poptávka po pronájmu rodinných domů je mírně podprůměrná a to především díky požadavku na dlouhodobý pronájem nemovitosti. Objekty pro individuální rekreaci Celá oblast okresu Beroun je tradiční rekreační oblastí a to především v okolí řeky Berounky. Poptávka po objektech pro rekreaci je vyšší než jejich nabídka, ale pouze v případě objektů, které mají charakter rodinného domku. Poptávka po klasických chatách a chalupách mírně klesá a nabídka mírně převyšuje poptávku. Zájem je především o nemovitosti na okraji menších měst. V těsné blízkosti řeky Berounky je v nabídce mnoho malý rekreačních chatek, 108
ale v důsledku povodní v uplynulých několika letech poptávka výrazně klesla. V budoucnu lze prakticky s jistotou očekávat výrazný pokles poptávky po zahrádkářských chatkách a to vlivem celkové změny životního stylu. U zahrádkářských chatek se cena pohybuje od 350 tisíc do 1,3 mil Kč, u chalup a menších zděných domků je cenové rozpětí v intervalu od 900 tisíc do 1,6 mil. Kč.
Komerční nemovitosti Administrativní budovy Administrativní budovy se v nabídce prakticky neobjevují, což souvisí s velkým poklesem poptávky po tomto typu nemovitostí. Výhledově nelze přepokládat zvýšení poptávky a to díky rozvoji internetových služeb. Výjimkou mohou být advokátní a notářské kanceláře, popřípadě bankovní instituce. V současnosti je v Berouně na prodej pouze jediný objekt tohoto typu a to budova v centru města, která byla postavena v roce 2011, má sedm podlaží, užitnou plochu 2 214 m2 a její nabídková cena je 22 000 000 Kč (údaj platný k 01. 02. 2013). Trh s administrativními budovami, je prakticky výlučně trhem pronájmů jednotlivých spíše menších prostor, nebo samostatných kanceláří, popřípadě budov nebo jejich částí v rámci bývalých výrobních areálů. Ceny pronájmů těchto prostor se pohybují od 90 – 560 Kč/m2 v okresním městě Beroun, v ostatních obcích okresu zhruba v intervalu od 50 – 230 Kč/m2. Průmyslové objekty Aktuálně se na Berounsku průmyslové objekty obchodují pouze minimálně. Pokud se objeví nabídka takového objektu, jedná se především o starší nevyužívaný objekt. Vzhledem k vývoji ekonomiky i útlumu průmyslové výroby se dá předpokládat rozprodej výrobních areálů a jejich přestavba na jiný účel, nebo demolice, která poskytne prostor pro novou výstavbu. V malé míře se občas obchodují menší provozovny typu autodílen/autoservisů. Trh průmyslových objektů v Berouně je do jisté míry ovlivněn vznikem velké průmyslové zóny v blízkosti dálnice D5 u obce Žebrák. V nabídce je několik menších výrobních objektů od 5 do 18 milionů. Skladovací prostory jsou poměrně vysoce poptávaným typem nemovitosti, ale nabídka je velmi nízká a ceny individuální. 109
Prodejní prostory – město Beroun Nabídka obchodních prostor je v současnosti poměrně široká, a to z hlediska lokality i velikosti nemovitosti, ale poptávka je stagnující. Nabízeny jsou většinou strašní objekty, u kterých je nutno provést částečnou rekonstrukci a ceny jsou proto individuální. Vysoká je nabídka pronájmu obchodních prostor, kdy jsou z velké části pronajímány menší prostory od 50 do 100 m2. Tabulka 28: Pronájem obchodních prostor v Berouně do 70 m2
od 70 m2 do 100 m2
nad 100 m2
35 - 560 Kč/m2/p.m.
120 - 250 Kč/m2/p.m.
80 - 310 Kč/m2/p.m.
REGION HOŘOVICKO
Obrázek 10: Hořovicko - Správní obvod s rozšířenou působností Hořovice Zdroj Obrázku 10: http://notes3.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/t/A50033B9DA/$File/2108ho.GIF [online] 31. 03. 2013
110
Pozemky Poptávka po pozemcích je mírně rostoucí a to v okrajových částech obcí Hořovice, Žebrák a Hostomice, kde vzniká nová zástavba rodinných domů. V ostatních obcích je poptávka průměrná a ceny stabilní. Poptávajícími jsou ve většině případů soukromé osoby, na několika místech regionu jako například v obci Hostomice se nachází i developerské projekty, kdy s prodejem pozemku je spojena i výstavba typového rodinného domu. Je samozřejmostí, že cenu pozemku v regionu ovlivňuje dostupnost inženýrských sítí a dle způsobu využití pozemku i blízkost dálničního tahu D5. Tabulka 29: Obvyklá cena pozemků pro region Hořovicko cena za 1 m2
pozemek pro bydlení
1 100 - 2 100
Hořovice
Žebrák
pro komerční výstavbu
550 – 600
pro bydlení
950 - 2 000
pro komerční výstavbu
individuální nabídka
zemědělská půda Hostomice
Ostatní obce
17 – 160
pozemky pro komerční výstavbu typových rodinných domů
600 – 1 000
pro bydlení
800 - 1 700 220 – 424 v blízkosti dálnice D5 až 700
pro komerční výstavbu zemědělská půda
22 - 450
Budovy Bytové jednotky - prodej Nabídka bytových jednotek v celém regionu Hořovicka je omezena nízkým počtem bytových domů. Tento segment trhu je rozvinut převážně v obci Hořovice, kde jsou v nabídce starší byty ze 70. a 80 let, které jsou určeny k celkové rekonstrukci, tak i nové bytové jednotky, které se nacházejí ve dvou lokalitách nově vystavěných bytových domů – tato výstavba je developerským projektem. Poptávka po tomto typu nemovitostí je stabilní až mírně rostoucí. V ostatních obcích regionu se bytové jednotky nabízejí individuálně v malých bytových domech a jsou určeny k celkové rekonstrukci, případně se tato nabídka nevyskytuje. 111
Tabulka 30: Prodejní cenové intervaly bytových jednotek pro region Hořovicko
Hořovice
Zděné
870 000 - 1 300 000 Kč
Panelové
800 000 - 1 400 000 Kč
Novostavba
1 300 000 - 2 690 000 Kč
Zděné Žebrák
Panelové
nabídka na tomto segmentu trhu je aktuálně velmi nízká
Novostavba Ostatní obce
nabídka je pouze ojedinělá
Bytové jednotky – pronájem Pronájem bytů není na Hořovicku příliš rozšířený a nabídka bytových jednotek pro pronájem je aktuálně velmi nízká. Byty se pronajímají omezeně a to většinou v obci Hořovice. Jedná se o pronájmy starších panelových bytů na dvou velkých sídlištích vystavěných v období 60. až 80 let. Individuální je nabídka pronájmu bytových jednotek v nově postavených bytových domech. Cenová hladina pronájmu se pohybuje v rozmezí od 5 – 12 tisíc Kč/p.m. Velmi nízká nabídka pronájmů je i v obci Žebrák, kde se byty pronajímají od 4 do 8 tisíc Kč/p.m., v ostatních obcích regionu je nabídka individuální. Poptávka po tomto typu nemovitostí je mírně podprůměrná. Bytové domy Bytové domy se na tomto segmentu trhu téměř neobchodují. Poptávka je prakticky nulová a nabídka velmi individuální. Ve většině případů se obchoduje pouze s jednotlivými bytovými jednotkami. Rodinné domy – prodej Rodinné domy jsou v regionu poměrně často obchodovým artiklem. Poptávka s občasnými výkyvy lehce převyšuje nabídku a to především ve větších obcích s rozvinutou infrastrukturou. Nabídku tvoří, jak straší domy určené k rekonstrukci, které na trhu mírně dominují, tak domy rekonstruované, novostavby v developerských projektech i v soukromém vlastnictví, které se nacházejí v nově vzniklých zástavbách okrajových částí měst a obcí.
112
Tabulka 31: Prodejní ceny rodinných domů Rodinné domy Hořovice Žebrák
Hostomice Cerhovice
cenový interval prodeje
starší
1,30 – 3,20 mil. Kč
novostavby
1,90 – 4,50 mil. Kč
starší
0,830 – 2,45 mil. Kč
novostavby
3,80 – 5,60 mil. Kč
starší
1,49 – 2,90 mil. Kč
novostavby
2,20 – 4,90 mil. Kč
starší
0,75 – 3,70 mil. Kč
novostavby
bez nabídky
starší Ostatní obce
1,20 – 3,50 mil. Kč
novostavby 3,20 – 6,00 mil. Kč ceny zkresleny větší výměrou pozemků oproti výše uvedeným obcím
Rodinné domy – pronájem Poptávka po pronájmu rodinných domů je na Hořovicku velmi nízká, individuální a tomu odpovídá i omezená nabídka. Oproti Berounsku se s tímto typem nemovitosti téměř neobchoduje. Objekty pro individuální rekreaci Stejně jako na Berounsko je i hořovický region tradiční rekreační oblastí. Nabídka těchto objektů je poměrně široká, ale poptávka po klasických a tradičních chatách a chalupách stagnuje. Jako rekreační objekty začínají být preferovány klasické domy rodinného typu. Cenová nabídka chalup se pohybuje v rozmezí od 850 tisíc až 1,8 milionu. Pro chaty je cenový interval přibližně mezi 350 tisíci až 1,2 milionu.
Komerční nemovitosti - město Hořovice Nabídka prodeje komerčních nemovitostí je individuální a jejich poptávka stagnující. Výjimku tvoří skladové prostory, po kterých je poptávka vysoká, ale jejich nabídka je extrémně nízká, aktuálně jsou skladové prostory nabízeny pouze k pronájmu. Kancelářské prostory se v Hořovicích pronajímají v rozmezí 71 – 125 Kč / m2 p.m. a to z velké části v centru města. Obchodní prostory se pronajímají od 69 do 150 Kč / m2 p.m. Ceny nájmů skladových prostor se pohybují mezi 55 až 500 Kč/m2 p.m. – při obchodování 113
s tímto typem nemovitosti záleží na vzdálenosti od centra města, ale převážná většina větších a velkých skladových ploch je v okrajové části města. Výrobní prostory se obchodují minimálně a jejich nabídka je extrémně nízká, což je způsobeno vznikem průmyslové zóny na severozápadním cípu města a blízkostí velké průmyslové zóny, která je od centra Hořovic vzdálena pouhé čtyři kilometry.
ZÁVĚR V PODOBĚ MARKETINGOVÉHO VÝHLEDU PRO OKRES BEROUN Vzhledem k charakteru celého okresu, blízkosti hlavního města Prahy a dálničního tahu D5, lze očekávat nárůst poptávky po pozemcích určených pro bydlení a rodinných domech v okrajových částech obcí s rozvinutou infrastrukturou. Vzhledem k tomu, že nabídka těchto pozemků je omezená očekává se nárůst jejich cen. Poptávka bude zaměřena na pozemky s kompletní dostupností inženýrských sítí. Ceny novostaveb jsou stabilní a neočekává se jejich výrazný nárůst. Trh s bytovými jednotkami bude v krátkodobém horizontu rozšířen a to vlivem dostavby plánovaných developerských projektů bytových domů. V tomto sektoru v minulých letech došlo k poklesu cen a dostavba nových bytových jednotek ceny výrazněji neovlivní. Zároveň by měla proběhnout plánovaná revitalizace sídlišť ze 60. až 80. let v obci Hořovice, ale neočekává se, že tento faktor nějak výrazně ovlivní poptávku po prodeji těchto starších bytů. Průmyslová oblast okresu je poměrně ustálená a prakticky plně transformovaná na oblast automobilového průmyslu. Do budoucna se předpokládá poptávka po pozemcích pro komerční využití v okolí průmyslových zón a v blízkosti dálnice D5, které zajistí rozšíření výroby. V ostatních oblastech průmyslu lze očekávat stagnující vývoj a tím i pokles poptávky po komerčních nemovitostech určených pro výrobu. Stejný vývoj lze předpokládat i v sektoru zemědělských objektů. V okrajových částech větších měst lze očekávat výstavbu menších nemovitostí, určených pro obchod. Vzhledem k atraktivitě okresu se bude nadále rozvíjet sektor služeb. Celkový výhled v krátkém horizontu několika let pro trh s nemovitostmi v okrese Beroun je příznivý, neočekávají se žádné výrazné výkyvy a obchod s nemovitosti bude stabilní.
114
Seznam použité literatury Bibliografie 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přeprac. vyd.. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. r. o., 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2004. ISBN 80-2450728-5. 3. HÁJEK, Petr a kolektiv. Pozemní stavitelství I pro 1. Ročník SPŠ stavebních. 6. přeprac. vyd. Praha: SOBOTÁLES, 2005. ISBN 80-86817-12-1. 4. HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. Bratislava: DonauMedia, s. r. o., 2009. ISBN 978-80-89364-07-7. 5. HANZALOVÁ, L. a Šárka ŠILAROVÁ. Konstrukce pozemních staveb 40. Zastřešení. Praha: ČVUT, 2005. ISBN 80-01-02604-3. 6. KOPTA, Pavel a Jana JANOUŠKOVÁ. Šikmé střechy. Praha: Grada Publishing, a. s., 2012. ISBN 978-80-247-3484-2. 7. NOVOTNÝ, Jan a Josef MICHÁLEK. Pozemní stavitelství v kresbách pro 1. až 4. Ročník SPŠ stavebních. Praha: SOBOTÁLES, 2006. ISBN 80-86817-16-4 8. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitost – díl I. dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. dotisk 2. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 10. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 11. REMEŠ, Josef. UTÍKALOVÁ, Ivana. KACÁLEK, Petr. KALOUSEK, Lubor. PETŘÍČEK, Tomáš. Stavební příručka. Praha: Grada Publishing, a. s., 2013. ISBN 97880-247-3818-5. 12. SMOLA, Josef. Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. Praha: Grada Publishing, a. s., 2011. ISBN 978-80-247-2995-4. 13. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2.
115
Legislativa 14. Úplné znění Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. ISBN 978-80-7208-955-0. 15. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). ISBN 978-80-7208-955-0. 16. Úplné znění Zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). ISBN 978-80-7208-867-6. 17. Úplné znění Zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Internetové zdroje 18. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/pravni-predpisy/vyhlaska-c-268-2009-sb-o-technickychpozadavcich-na-stavby 19. České stavební standardy. Cenové ukazatele ve stavebnictví 2013. [online] Copyright RTS, a. s. [05. 04. 2013] Dostupné z: http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2013.html 20. vlastní úprava: EUROPANEL s. r. o. LightBuilding [online]. ©2012-2013 [15. 03. 2013] dostupné z: http://www.lightbuilding.cz/light-building.htm 21. Českéstavby.cz. Jak založit energeticky úspornou stavbu [online]. ©2001-2012 [15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.ceskestavby.cz/clanky/jak-zalozit-energeticky-uspornoustavbu-21871.html 22. Českéstavby.cz. Masivní konstrukce domu [online]. ©2001-2012 [15. 03. 2013] Dostupné z:
http://www.ceskestavby.cz/jak-se-stavi-drevostavba/drevostavby-steny-stavba-domu-
6865.html 23. Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké jsou stavební systémy domů? [online] [15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/obvodove-konstrukce-amaterialy/jake-jsou-stavebni-systemy-domu 24. Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaký stropní systém? [online]. ©2001-2012 [05. 02. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/stropy/jakystropni-system
116
25. Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké druhy dřevěných stropů? [online]. ©2001-2012 [05.
02.
2013]
Dostupné
z:
http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-
stavba/stropy/jake-jsou-druhy-drevenych-stropu 26. Truhlářský portál. Točité schodiště [online]. ©2010 [14. 03. 2013]. Dostupné z: http://www.truhlarskyportal.cz/clanky/7854-moderni-tocite-schodiste-v-sexy-krivkach 27. Betonové schody DNA. Betonové schodiště složené na sucho. [14. 03. 2013]. Dostupné z: http://betonoveschodydna.mypage.cz/ 28. Palazzio. Celoskleněné samonosné schodiště. [online] ©2011-2012 [20. 04. 2013]. Dostupné z: http://www.palazzio.cz/sklenene-schody-a-schodiste/ 29. Stavitel. Novotný, M. Novodobé krovy [online]. ©1996-2013 [16. 03. 2013] Dostupné z:http://stavitel.ihned.cz/attachment.php/12552100/kEa3eoGP4BCSTl0pdI67w8RygKjrxz tn/ST106s8.jpg 30. Český statistický úřad. Charakteristika okresu Beroun. [online] ©2013 [16. 03. 2013] dostupné z: http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_beroun 31. Citace In: Wikipedia: Okres Beroun [online] [01. 03. 2013] Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Beroun 32. ČESKO. ČÚZK. Nahlížení do katastru nemovitostí. [online]. ČÚZK © 2004 – 2013 [10. 03. 2013] dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 33. Technické mapy Prahy. Cenová mapa pozemků Praha [online] 12. 04. 2013. Dostupné z: http://wgp.praha-mesto.cz/tms/projects_h/cmp08/
117
Seznam obrázků Obrázek 1: Základ z pěnového skla.......................................................................................... 19 Obrázek 2: Zakládání na pěnovém skle - skladba .................................................................... 19 Obrázek 3: Schodiště z broušené oceli s dřevěnými stupni...................................................... 28 Obrázek 4: Betonové schodiště ................................................................................................ 28 Obrázek 5: Celoskleněné samonosné schodiště ....................................................................... 28 Obrázek 6: Novodobá hambálková soustava............................................................................ 31 Obrázek 7: Novodobá vaznicová soustava ............................................................................... 31 Obrázek 8: Poloha okresu Beroun .......................................................................................... 102 Obrázek 9: Administrativní rozdělení okresu Beroun ............................................................ 104 Obrázek 10: Hořovicko - Správní obvod s rozšířenou působností Hořovice ......................... 110
Seznam tabulek Tabulka 1: Výpočet koeficientu K4 pro jednotlivé varianty zadání......................................... 41 Tabulka 2: Výpočet nákladové hodnoty pro jednotlivé varianty zadání .................................. 42 Tabulka 3: Dispozičního uspořádání stavby a podlahová plocha místností ............................. 52 Tabulka 4: Výpočet hodnoty pozemku porovnáním ................................................................ 55 Tabulka 5: Výpis oceňovaných parcel a jejich výsledná tržní hodnota ................................... 58 Tabulka 6: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku .......................................................... 59 Tabulka 7: Výpočet tržní hodnoty rodinného domu nákladovým způsobem........................... 63 Tabulka 8: Popis a hodnocení standardů konstrukcí a vybavení rodinných domů .................. 64 Tabulka 9: Výpočet koeficientu K4 .......................................................................................... 65 Tabulka 10: Výpočet opotřebení stavby lineární metodou ....................................................... 65 Tabulka 11: Výpočet věcné hodnoty nemovitosti .................................................................... 66 Tabulka 12: Algoritmus pro výpočet výnosové (příjmové) hodnoty rodinného domu ............ 67 Tabulka 13: Pomocné výpočty pro stanovení výnosové hodnoty stavby................................. 68 Tabulka 14: Pomocný výpočet pro stanovení výše rezerv na renovace ................................... 69 Tabulka 15: Indikované hodnoty oceňovaného majetku – rodinného domu............................ 70 Tabulka 16: Dispoziční řešení administrativní budovy ............................................................ 79 Tabulka 17: Výpočet hodnoty pozemku porovnáním .............................................................. 82 118
Tabulka 18: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku ........................................................ 85 Tabulka 19: Výpočet nákladové hodnoty administrativní budovy........................................... 90 Tabulka 20: Popis a hodnocení standardů konstrukcí a vybavení budov ................................. 91 Tabulka 21: Výpočet koeficientu K4 a opotřebení ................................................................... 92 Tabulka 22: Algoritmus pro výpočet výnosové hodnoty administrativní budovy ................... 94 Tabulka 23: Indikované hodnoty oceňovaného majetku - administrativní budovy ................. 96 Tabulka 24: Ceny pozemků pro město Beroun a vybraná města regionu .............................. 106 Tabulka 25: Prodejní ceny bytových jednotek regionu Berounsko........................................ 107 Tabulka 26: Ceny nájemného bytových jednotek pro region Berounsko .............................. 107 Tabulka 27: Prodejní ceny rodinných domů pro region Berounsko....................................... 108 Tabulka 28: Pronájem obchodních prostor v Berouně ........................................................... 110 Tabulka 29: Obvyklá cena pozemků pro region Hořovicko................................................... 111 Tabulka 30: Prodejní cenové intervaly bytových jednotek pro region Hořovicko................. 112 Tabulka 31: Prodejní ceny rodinných domů .......................................................................... 113
119