Masterplan Voorraadbeleid

Masterplan Voorraadbeleid 2005-2020 Volksbelang wonen en welzijn Maart 2006

In opdracht van Volksbelang wonen en welzijn

Gerard van Bortel Anne van Grinsven

RIGO RESEARCH EN ADVIES BV DE RUYTERKADE 139 1011 AC AMSTERDAM TELEFOON 020 522 11 11 TELEFAX 020 627 68 40 HTTP://WWW.RIGO.NL

Rapportnummer: 89620

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

2

2

MISSIE EN SPEERPUNTEN VAN BELEID

2

2.1

BELEIDSCONTEXT GEMEENTE EN REGIO

2

2.2

MISSIE EN UITGANGSPUNTEN VOLKSBELANG

2

2.3

HOOFDPUNTEN FACETBELEID VOLKSBELANG

2

3

DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND-SAPPEMEER

2

4

DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE

2

4.1

KLANTGROEPEN

2

4.2

GROEI VAN DE GEMEENTE HOOGEZAND-SAPPEMEER

2

4.3

PORTEFEUILLE VOLKSBELANG IN 2020

2

4.4

VERANDERING PORTEFEUILLE VOLKSBELANG

2

4.5

FINANCIËLE PARAGRAAF.

2

5

STRATEGIE WIJKEN EN COMPLEXEN

2

5.1

GORECHT NOORD

2

5.2

GORECHT WEST

2

5.3

WOLDWIJCK

2

5.4

BURGEMEESTER VAN ROIJENSTRAAT

2

5.5

SPOORSTRAAT/ KIELDIEP

2

5.6

MARGRIETPARK

2

5.7

NOORDERPARK

2

5.8

BOSWIJK

2

5.9

LANDELIJK GEBIED SAPPEMEER

2

M a s t e r p l a n

V o o r r a a d b e l e i d

2 0 0 5 - 2 0 2 0

5.10

MARTENSHOEK

2

5.11

OOSTERPARK-WESTERPARK

2

5.12

CENTRUM-NOORD

2

5.13

ZUIDERPARK

2

5.14

FOXHOL

2

5.15

WESTERBROEK

2

5.16

UITBREIDING

2

6

VERVOLG

2

BIJLAGEN

2

DEFINITIES

2

PLANNEN VOLKSBELANG 2006 TOT EN MET 2010

2

OVERZICHT COMPLEXEN

2

INLEIDING

1 Inleiding Door het bevorderen en faciliteren van wonen en welzijn in samenhang op wijken buurtniveau in Hoogezand-Sappemeer, wil Volksbelang bijdragen aan een leefbare samenleving.

Dit Masterplan beschrijft hoe Volksbelang aan kijkt tegen de gewenste ontwikkeling van Hoogezand-Sappemeer en op welke manier zij een bijdrage kan leveren aan de realisatie daarvan. Hoe zou het woningbezit er over 15 jaar uit moeten zien, met het oog op de verandering in de bevolkingssamenstelling en daarmee samenhangend de woningvraag? Wat betekent dat voor de ontwikkeling van wijken en voor het woningbezit van Volksbelang? Waar zijn investeringen noodzakelijk of gewenst en waar liggen kansen om ambities waar te maken? Dit Masterplan heeft de volgende functies: 9

leidraad voor het handelen van Volksbelang: dit Masterplan vormt de basis voor concrete investeringsbeslissingen m.b.t. complexen en de bijdrage aan de sociale infrastructuur in wijken. Dit Masterplan is daarmee het kader voor de uitwerking van vijfjaarplannen voor het bezit van Volksbelang;

9

basis voor communicatie met partners: dit Masterplan formuleert de inzet van Volksbelang in het overleg met de gemeente, met collega corporaties en met andere maatschappelijke organisaties die actief zijn in Hoogezand-Sappemeer. Maar ook met de bewoners: wat kunnen zij van Volksbelang verwachten.

Het Masterplan geeft een lange termijnvisie weer, voor de portefeuille van Volksbelang en voor de ontwikkeling van de verschillende woongebieden. Deze visie wordt uitgewerkt in een periodiek voortschrijdend te actualiseren voorraadplan. Conceptueel kader In dit Masterplan komen verschillende lijnen bij elkaar: voorraadbeleid wordt aangestuurd vanuit de bedrijfsbrede doelstellingen én vanuit de kansen en mogelijkheden van de complexen zelf. Ook de omgeving is van belang: de ontwikkelingen op

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

1

2 INLEIDING

de woningmarkt, de kansen van wijken en het beleid van partners (waaronder niet in het minst de gemeente). Leeswijzer Het tweede hoofdstuk schetst de beleidsuitgangspunten: van de omgeving waarin Volksbelang werkt (gemeente en regio) en van Volksbelang zelf. Hoofdstuk 3 geeft de conclusies weer van een verkenning van de ontwikkelingen op de woningmarkt van Hoogezand-Sappemeer. In het vierde hoofdstuk staan de doelstellingen ten aanzien van de portefeuille en de opgave om die doelstellingen te realiseren. Dit laatste is mede gebaseerd op de strategieën voor wijken en complexen, zoals die in hoofdstuk 5 zijn beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op het vervolg van dit Masterplan, het mag immers niet blijven bij papieren ambities! In een bijlage is een begrippenlijst opgenomen, een overzicht van de plannen van Volksbelang in de periode tot en met 2010 en een overzicht van de complexen van Volksbelang. De achtergronden bij dit Masterplan zijn verwoord in: −

Samenvatting beleid provincie, regio, gemeente

−

Woningmarktanalyse 2005-2020

−

Financiële doorrekening Masterplan


2

Missie en speerpunten van beleid

Volksbelang heeft bijna 3.600 huurwoningen in de gemeente HoogezandSappemeer. De woningen liggen verspreid over de gemeente. Volksbelang is de grootste sociale verhuurder in de gemeente: van de in totaal ruim 5.500 sociale huurwoningen is bijna tweederde in eigendom van Volksbelang. Volksbelang wil fors investeren in de kwaliteit van haar bezit, maar vooral ook in de kwaliteit van wonen in (de afzonderlijke wijken van) Hoogezand-Sappemeer. Er staat nogal wat te gebeuren in de gemeente de komende decennia. Dit hoofdstuk schetst de beleidscontext waarbinnen Volksbelang werkt (beleid van de gemeente en de regio). Vervolgens worden de missie en speerpunten van beleid van Volksbelang zelf samengevat, zoals die zijn vastgelegd in het Beleidsplan 2003-2008 en diverse notities over facetbeleid.

2.1

Beleidscontext gemeente en regio Hoogezand-Sappemeer staat voor een enorme bouwen vernieuwingsopgave. Die opgave komt niet zomaar uit de lucht vallen. Hoogezand-Sappemeer wil profiteren van haar gunstige ligging ten opzichte van de as Groningen-Assen. In HoogezandSappemeer is het rustig wonen, met zowel de stedelijke centra (vooral Groningen) als open natuurgebied binnen handbereik. De gemeente pakt dit op in samenspraak met de gemeenten in de regio Groningen-Assen. De Regiovisie GroningenAssen is dan ook een van de belangrijkste beleidskaders voor het wonen. In de Regiovisie wordt fors ingezet op groei en op het verhogen van de kwaliteit van wonen in de regio. De regio gaat uit van een forse groei van het aantal huishoudens, door gezinsverdunning én door een continu positief migratiesaldo. Hoe staat de gemeente Hoogezand-Sappemeer daarin? Hoogezand-Sappemeer is een van de zogenoemde ‘schragende’ gemeenten, waar een belangrijk deel van de bouwopgave een plek moet krijgen. Deze schragende gemeenten ontwikkelen woonmilieus die een aanvulling zijn op de meer stedelijke woonmilieus in Groningen en Assen: woonmilieus met een groenstedelijk karakter, een dorps karakter of in de landelijke sferen, waarin woningen worden gebouwd die tot het midden- en hogere prijssegment behoren. Voor Hoogezand-Sappemeer praten we over een productie van 5.100 woningen in de periode 2005-2020 plus 2.500 ter vervanging van te slopen woningen. In totaal

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

3

4 MISSIE EN SPEERPUNTEN VAN BELEID

gaat het om 7.600 woningen (zo’n 500 woningen per jaar). Er is nog ruimte voor circa 2.600 woningen in de periode 2020-2030. Binnen de gemeente is nog voldoende capaciteit aanwezig: Zuidzijde (ruim 5.000 woningen). Vosholen (ruim 900) en Molenwaard (circa 750) zijn de grootste nieuwbouwgebieden. Zoals gezegd wil de gemeente de woningbouw vooral richten op de (middel-)dure categorie. Hiermee hoopt de gemeente vooral midden en hogere inkomens te binden. De bevolking van Hoogezand-Sappemeer is relatief laag opgeleid en heeft een relatief laag inkomen. De groei biedt de gemeente de kans om een meer evenwichtige samenstelling van de bevolking te krijgen. Groei, en niet onaanzienlijk. De lat is met het Convenant Woningbouwafspraken 2005-2010 dat met het ministerie van VROM is gesloten zelfs nog wat hoger gelegd. Voor de periode 2005-2010 is een taakstelling voor de regio van ruim 22.000 woningen afgesproken. Daar zitten ook risico’s aan: kunnen we dit met z’n allen wel aan (het is een verdubbeling van de productie van de afgelopen jaren) én slagen we erin zoveel mensen voor de regio te winnen?1. De corporaties, waaronder ook Volksbelang, willen een belangrijke bijdrage leveren aan deze opgave door de productie van huurwoningen fors te verhogen2. Dit ligt in de lijn met de ideeën van het ministerie van VROM. De gemeente zoekt binnen het bouwprogramma ook ruimte voor het oplossen van knelpunten op de woningmarkt van Hoogezand-Sappemeer. De woningvoorraad is relatief eenzijdig. Aanbod in de luxere categorieën is er nauwelijks. De gemeente wil zorgen voor meer variatie zodat mensen die binnen de gemeente een wooncarrière willen doorlopen die kans ook krijgen. Dit betekent dat de nadruk ligt op middeldure en dure woningtypen. De gemeente ziet weinig heil in het fors bouwen van sociale huurwoningen. Dit wordt beperkt tot circa 15% van de nieuwbouwopgave. Nodig om gevarieerde wijken te bouwen en om ruimte te geven aan de kwaliteitsslag in de bestaande wijken. Een ander aandachtspunt in het gemeentelijke woonbeleid is het anticiperen op de vergrijzing. Concreet zicht op de opgave is er (nog) niet. De gemeente verwacht dat Hoogezand-Sappemeer door het uitgebreide voorzieningenaanbod een aantrekkelijke woonplaats wordt voor ouderen uit de kleine kernen in de omgeving. Kansen voor wonen nabij (zorg) voorzieningen liggen in Gorecht West, nabij het centrum en in Sappemeer nabij het zorgcentrum. Langzaam maar zeker komen ook de jongeren/ starters weer op de politieke agenda. Nu de spanning op de huurmarkt weer is toegenomen staan de kansen voor juist deze groep onder druk. De gemeente wil hier op inspelen door te bouwen voor doorstroming en de bereikbaarheid van de koopsector te vergroten (bouwen van betaalbare koopwoning en eventueel verdere ondersteuning door bijzondere verkoopconstructies of financieringsvormen). voetnoot 1

Deze zorg wordt gedeeld door de corporaties, Bron: Investeren in wonen. Onderlegger voor het Noordoostelijk initiatief, 2005

2

Bron: Convenant van het Noorden, 2005


De opgave binnen Hoogezand-Sappemeer bestaat niet alleen uit nieuwbouw. Er is ook een kwaliteitslag nodig in de bestaande woningvoorraad. De herstructurering die jaren geleden al is ingezet zal ook de komende jaren veel aandacht vragen. De gewenste groei is aanzienlijk. Dit lukt niet alleen met het bouwen van woningen. Hoogezand-Sappemeer heeft geen woonimago: de gemeente staat niet bekend als een levendige en gezellige woonplaats. De gemeente is een promotieoffensief gestart, waarin juist de positieve kanten van het wonen in HoogezandSappemeer (goed voorzieningenniveau, nabijheid van Groningen, rust en ruimte, goede bereikbaarheid) worden benadrukt.

Samenvatting (ver-)nieuwbouwprogramma zoals voorgesteld door de gemeente: 9

Bouwen van 7.600 woningen in de periode 2005-2020 (circa 500 per jaar)

9 9

waarvan ± 2.500 ter vervanging van sloop realisatie van ongeveer 15% sociale huur in uitbreidingsgebieden

9

grootste locaties: Zuidzijde (ruim 5.000 woningen), Vosholen (ruim 900 woningen en Molenwaard (circa 750 woningen).

2.2

Missie en uitgangspunten Volksbelang In het Beleidsplan 2003-2008 heeft Volksbelang haar missie en speerpunten van beleid geformuleerd. Deze paragraaf geeft kort de hoofdpunten uit het beleidsplan weer en de kern van het facetbeleid, dat daarvan een uitwerking is op de terreinen huurbeleid, onderhoud/ kwaliteit, servicebeleid, verhuurbeleid en financieel beleid. De uitgangspunten zijn in de discussie over dit Masterplan hier en daar aangevuld en aangescherpt.

Volksbelang wil wonen en welzijn in samenhang op wijken buurtniveau bevorderen en faciliteren.

In bovenstaande missie klinkt duidelijk een brede visie op wonen door: kwaliteit van wonen en leven wordt niet alleen bepaald door de woning, maar evenzoveel door de woonomgeving. Het gaat dan om voorzieningen, sociaal klimaat, openbare ruimte en veiligheid. Om de missie te realiseren zet Volksbelang in op de volgende speerpunten: 9

Voldoende kansen en keuzemogelijkheden voor mensen met een bescheiden inkomen.

Volksbelang ziet het als haar primaire taak te voorzien in huisvesting van mensen met een bescheiden inkomen. Volksbelang wil betaalbaarheid garanderen, zonder dat concessies worden gedaan aan de kwaliteit van de woningen. Daarbij richt Volksbelang zich in de eerste plaats op mensen die behoren tot de zogenoemde aandachtsgroep. Aangezien de inkomensgroep vlak daarboven ook erg weinig

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

5


kansen heeft op de woningmarkt, is dit ook een belangrijke doelgroep voor Volksbelang. 9

Zelfstandig wonen voor mensen met een zorgvraag.

Volksbelang kiest ervoor ook te voorzien in de woonbehoeften van mensen die zorg of begeleiding nodig hebben. Het gaat daarbij om geschikte woningen (zonder trappen toegankelijk en gelijkvloers) en vastgoed voor zorginfrastructuur. 9

Leefbare wijken met een prettig sociaal klimaat.

Volksbelang besteedt nadrukkelijk aandacht aan de sociale infrastructuur. Dit gebeurt op basis van wijkvisies en wijkontwikkelingsplannen, in nauwe samenwerking met partners. Daarnaast wordt dit ook verankerd in de werkwijze van de medewerkers van Volksbelang. Het gaat dan om het opvangen van signalen en verder brengen van de informatie over sociale aspecten van het leefklimaat in buurten. Een antenne, filter en gericht contact met partners die wat met het signaal kunnen is een belangrijke taak van de medewerkers die direct met de bewoners te maken hebben. 9

Voldoende woningen van een goede kwaliteit

Volksbelang werkt continu aan de verbetering van haar woningbezit, niet alleen vanuit bouwtechnisch, maar ook vanuit woontechnisch oogpunt. Dit Masterplan Voorraadbeleid geeft aan wat de ambities van Volksbelang zijn ten aanzien van haar woningbezit, zodanig dat dit bijdraagt aan bovengenoemde beleidsuitgangspunten.

2.3

Hoofdpunten facetbeleid Volksbelang Ingrepen in de woonvoorraad zoals verkoop, woningverbetering, nieuwbouw of sloop zijn altijd verbonden aan een bepaald complex of buurt. Facetbeleid heeft betrekking op die onderdelen van het voorraadbeleid die niet per definitie aan een bepaalde locatie zijn gebonden, zoals huurbeleid, kwaliteitsbeleid, onderhoudsbeleid of financieel beleid. Het facetbeleid kan betrekking hebben op de hele woningvoorraad, maar er kan ook sprake zijn van een differentiatie naar complexen, doelgroepen of leefstijlen. In deze paragraaf zijn de hoofdpunten van het facetbeleid samengevat. Huurbeleid −

Volksbelang hanteert een gematigd huurbeleid.

−

Volksbelang wil een kernvoorraad behouden van 3.150 tot 3.200 woningen (zie hoofdstuk 4).

−

Volksbelang streeft binnen haar woongebieden naar samenhangende prijs-/ kwaliteitverhoudingen op basis van de huurprijs per WWS-punt, tenzij daarmee de prijs en kwaliteit van bepaalde complexen te zeer uit elkaar gaan lopen.

−

Volksbelang wil de liberalisatie van de huurregelgeving niet gebruiken voor een forse stijging van de huurprijzen. Zowel de woningmarkt als de economische positie van haar huurders bieden daarvoor weinig ruimte. De in dit Mas-


terplan genoemde te behouden aantallen kernvoorraadwoningen en daarbinnen goedkope huurwoningen zijn richtinggevend. −

Volksbelang overweegt de ontwikkeling van een systeem met streefhuren, waarbij de woonomgeving nadrukkelijk zal worden meegewogen.

Onderhoud/ kwaliteit –

– – – –

– –

Volksbelang hanteert één kwaliteitsniveau voor alle woningen, afgestemd op einde levensduur. Er is geen verschil in planmatig onderhoud tussen woningtypen. Ook het politiekeurmerk en bepaalde dubomaatregelen worden bij alle complexen meegenomen, hetzij bij mutatie hetzij bij grootschalige renovatie. Het kwaliteitsbeleid van Volksbelang volgt ontwikkelingen in beschikbare materialen en installaties, zo worden geisers vervangen door combiketels. Het niveau van mutatieonderhoud is nauwelijks gevarieerd naar huurklasse. Vervanging van keukens en sanitair e.d. wordt in het planmatig onderhoud meegenomen. Aanvragen voor geriefverbetering (dubbelglas, isolatie e.d.) worden in de regel gehonoreerd en tegen huurverhoging uitgevoerd. Bij ingrijpende aanpassingen (bijvoorbeeld het plaatsen van een schuifpui) wordt gekeken of de woning zich door de hogere huur niet uit de markt prijst. Te verkopen woningen worden behandeld als ‘normale’ huurwoningen. Te slopen woningen hebben een aangepast onderhoudsprogramma. Het ZAV-beleid (in 2005 vernieuwd) is voornamelijk gebaseerd op de wettelijke bepalingen op dat gebied.

Servicebeleid −

Volksbelang voert een bescheiden assortiment aanvullende diensten. Zij heeft niet de behoefte om op dit onderdeel voorop te lopen en ook vanuit de huurders is er weinig vraag naar. Volksbelang verzorgt op verzoek van huurders wel het tuinonderhoud.

Verhuurbeleid −

Volksbelang hanteert bij woningtoewijzing twee criteria: passendheid in de woning en passendheid in de buurt.

−

Wanneer het profiel van een woningzoekende minder past bij de woning of de buurt, zal de woonconsulent dat vertellen, maar is het geen reden om de woning niet toe te wijzen. Wel is het bijvoorbeeld mogelijk dat een alleenstaande langer moet wachten op een eengezinswoning dan een gezin met kinderen.

−

Samen met de gemeente en collega-corporatie Talma heeft Volksbelang het project ‘Woonkans’ opgezet. Dit project geeft een tweede kans aan woningzoekenden waarvan het huurcontract door overlast of wanbetaling is of dreigt te worden ontbonden. Door het afsluiten van convenanten met hulpverleners wordt de begeleiding van deze ‘tweede kansers’ gewaarborgd. Dit wordt aangevuld met clausules in het huurcontract, die op het gewenste woon- en betalingsgedrag van de woningzoekende zijn toegesneden.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

7


DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND-

SAPPEMEER

3

De woningmarkt in HoogezandSappemeer

Deze paragraaf geeft kort weer hoe de woningmarkt in Hoogezand-Sappemeer functioneert en wat de ontwikkelingen richting de toekomst zullen zijn. De achtergronden van dit verhaal zijn te vinden in de Woningmarktanalyse HoogezandSappemeer 2005-2020. Spanning op de woningmarkt 9

De woningmarkt in Hoogezand-Sappemeer is weer enigszins gespannen. Niet uitzonderlijk, maar wel een verandering ten opzichte van enkele jaren geleden. Wanneer alle woonwensen worden ingewilligd (inclusief die van de starters die in Hoogezand-Sappemeer willen blijven) moeten er anno 2005 circa 300 woningen worden bijgebouwd.

9

Dit blijkt ook uit de prestaties van de complexen. Alle woningen zijn redelijk tot goed verhuurbaar. Van leegstand is geen sprake.

Knelpunten in de bestaande voorraad 9

Bovenstaande wil niet zeggen dat iedereen ‘naar wens’ woont. We zien een behoefte aan meer kwaliteit, zowel in de koop als in de huursector.

9

De woningmarktanalyse en ook de complexprestaties, laten zien dat voornamelijk de goedkope portiekflats uit de gratie raken. Ook een deel van de eengezinsrijwoningen behoort tot een kwetsbaar segment.

9

Leegstand doet zich (nog) niet voor. De cijfers geven een kwaliteitsbehoefte weer, én een risico op het moment dat in de nieuwbouw aanbod wel voorhanden komt.

9

Er blijft een grote vraag naar betaalbare woningen. In de huur zien we dat het aanbod de vraag gaat overtreffen, in de betaalbare koop is dat zeker niet het geval.

9

Spanning is ook waar te nemen in de ruimere/ luxere eengezinswoningen. Dit doet zich zowel in de huur als de koop voor. Bij de huur hebben we het dan over de middeldure categorie. De vraag naar middeldure huur is niet heel erg

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

9

10 DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND-

SAPPEMEER

groot, maar overstijgt duidelijk het aanbod. In de koop zien we ook een tekort in het segment boven de €300.000. 9

De kwaliteit van bepaalde complexen van Volksbelang is beperkt door een combinatie van een beperkte woningoppervlakte, functionele en technische kwaliteit. Dit geldt vooral voor portiekflats. Hierbij willen wij opmerken dat een beperkt deel van de woningen bestemd is voor specifieke doelgroepen (jongeren, senioren) waardoor een beperkt woonoppervlak niet per definitie problematisch is.

9

De marktpositie van bepaalde woningen is kwetsbaar. Ook dit is vooral van toepassing op portiekflats en boven-/benedenwoningen.

Discrepanties en kansen voor de toekomst 9

Uitgaande van een migratieontwikkeling zoals in de afgelopen paar jaar, neemt de bevolking van Hoogezand-Sappemeer tot 2020 toe met ongeveer 2.275 huishoudens.

9

Rekening houdend met de starters, is in dit scenario een uitbreiding van per saldo 2.600-2.700 woningen nodig om in de woningbehoefte te kunnen voorzien.

9

In de goedkope huur is een kwaliteitsslag nodig, die gepaard kan gaan met een afname van het aantal woningen in dit segment. Wanneer het economisch minder voorspoedig gaat is het overschot in dit segment kleiner, maar ook dan is een kwaliteitsslag gewenst. Zeker met het oog op de uitbreidingsambities van de gemeente is de kans reëel dat in dit segment verhuurbaarheidsproblemen ontstaan. Dit heeft voornamelijk betrekking op de portiekflats. Er blijft vraag naar goedkope huurwoningen. Daar tegenover staat dat de huishoudens met een hoger inkomen dan de aandachtsgroep die nu in een goedkope huurwoning wonen, veel vaker verhuisgeneigd zijn.

Definities: prijsklassen in de huur, waarbij is aangesloten bij de grenzen zoals die in de Wet op de Huurtoeslag zijn geformuleerd (bedragen gelden voor het tijdvak 2005-2006): − −

Kernvoorraad: de voorraad betaalbare huurwoningen, met een huur tot de eerste aftoppingsgrens (€475 per maand) Binnen de kernvoorraad wordt afzonderlijk gekeken naar de goedkope huurvoorraad: woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens: maximaal €332 per maand

−

Middelduur: woningen met een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de huurtoeslaggrens: tussen de €475 en €605 per maand

−

9

Duur: woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens: meer dan €605 per maand.

In totaliteit is ruimte voor vernieuwing van betaalbare huurwoningen en ruimte voor uitbreiding in de middeldure categorie. Daarbij moet worden opgemerkt dat een deel van de vraag naar betaalbare huurwoningen afkomstig is van goedkoop scheefwoners (huishoudens met een bovenmodaal inkomen in een kernvoorraadwoning). Dit kan betekenen dat meer accent kan worden gelegd

DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND-

SAPPEMEER

op middeldure en dure categorie. Dit is deels uitwisselbaar met betaalbare koop, samenhangend met het vertrouwen in de economie. 9

Het aanbod volledig toegankelijke woningen is op dit moment bijna voldoende om aan de vraag tegemoet te komen. Door de vergrijzing is tegen 2020 uitbreiding in dit segment gewenst. Veel ouderen zullen pas verhuizen wanneer een aantrekkelijk alternatief wordt geboden of de gezondheid hen daartoe dwingt. Een deel van de vraag kan wellicht ook worden opgevangen door aanpassingen in de bestaande voorraad. Afstemming met zorg en dienstverlening is noodzakelijk.

9

Er ligt ook een knelpunt bij de groep huishoudens met een inkomen tussen dat van de aandachtsgroep en modaal. Deze groep is van belang met het oog op doorstroming vanuit de goedkope huursector. Inspelen op de wensen van deze groep kan door middeldure huur en betaalbare koop. In de betaalbare koop kan ingezet worden op MGE-achtige constructies (Maatschappelijk Gebonden Eigendom); om de maandlasten te beperken en deze woningen ook op termijn in de betaalbare koopsector te houden.

9

De spanning op de markt voor ruimere/ luxere woningen die we eerder al constateerden, neemt in de toekomst toe. Dit hangt logischerwijs samen met de groei van het aantal ‘gevorderde gezinnen’.

Forse uitbreidingsambities 9

De nieuwbouwplannen omvatten een veel groter aantal woningen dan de eerder genoemde 2.600: per saldo 5.100 woningen in de periode tot 2020. Om al deze woningen af te kunnen zetten zal een positief migratiesaldo van ongeveer 800 personen per jaar nodig zijn. Dit is ambitieus: de afgelopen jaren lag dit aantal gemiddeld op 340 personen per jaar.

9

Dit biedt voor Volksbelang kansen en risico’s. Kansen om te groeien en/of nieuwbouw te plegen om in de bestaande voorraad te kunnen vernieuwen.

9

Een risico is dat de gewenste instroom van buiten zich niet in die mate voordoet. Uit bovenstaande mag blijken dat in de genoemde kwetsbare segmenten selectieve uitstroom en zelfs leegstand kan ontstaan.

9

Bij de bouw zal de markt nauwgezet moeten worden gevolgd. Met een goede monitor en afstemming van de bouwprogramma’s met omliggende gemeenten, kunnen problemen worden voorkomen.

9

De gemeente wil de extra uitbreiding voornamelijk richten op huishoudens met een midden of hoger inkomen.

9

De vraag is in hoeverre Hoogezand-Sappemeer een aantrekkende werking heeft op senioren uit nabijgelegen gemeenten. Dit zal afhankelijk zijn van de organisatie van het aanbod aan zorg en welzijn en van het woonaanbod.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

11

12 DE WONINGMARKT IN HOOGEZAND-

SAPPEMEER


4

Doelstellingen portefeuille

Op 1 januari 2006 ziet het bezit van Volksbelang er als volgt uit: Tijdvak 2005-2006

goedkoop (tot €332)

overig kernvoorraad (€332 tot €475)

Middelduur

Totaal

twee-onder-een-kap

105

67

0

172

rijwoning

235

1.263

21

1.519

beneden/bovenwoning

237

98

1

336

portiekflat/appartement

670

504

33

1.207

83

272

0

355

1.330

2.204

55

3.589

seniorenwoning Totaal Kernvoorraad totaal (tot €475)

3.534

Van de woningen van Volksbelang behoort op 1 januari 2006 98% (3.534 woningen) tot de kernvoorraad. Bijna de helft van de woningen van Volksbelang is een eengezinswoning.

4.1

Klantgroepen Zoals in paragraaf 2 reeds neergezet richt Volksbelang zich op de huishoudens met een inkomen tot modaal. −

In de eerste plaats is dit de aandachtsgroep, daar ligt de prioriteit. De aandachtsgroep is de groep huishoudens met een zodanig inkomen dat ze in aanmerking komen voor huurtoeslag (een rekeninkomen van ± 17.000 tot 22.000 euro in het tijdvak 2005-2006, afhankelijk van leeftijd en huishoudensamenstelling, zie de inkomensgrenzen in bijlage 1). De eerder gedefinieerde kernvoorraad is bedoeld voor deze groep huishoudens.

−

Volksbelang richt zich daarnaast ook op de groep huishoudens met een inkomen tussen dat van de aandachtsgroep en modaal (bruto jaarinkomen van €33.000, 2005), die we hier (lage) middeninkomens noemen. De kansen van deze groep op de woningmarkt zijn zeker niet florissant. Volksbelang ziet het als haar taak ook een deel van deze groep te bedienen.

−

Daarbij ziet Volksbelang ook zorgbehoevenden als een belangrijke klantgroep. Daarbij is niet alleen het aspect betaalbaar, maar ook of juist de zorgbehoefte

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

13

14 DOELSTELLINGEN PORTEFEUILLE

reden om op deze vraag in te spelen. Dit betekent dat Volksbelang hier ook een rol voor zichzelf ziet weggelegd in de (middel-) dure prijsklassen. Betaalbaarheid voorop Om de aandachtsgroep nu en in de toekomst voldoende kansen op de woningmarkt in Hoogezand-Sappemeer te kunnen bieden, is in 2020 een kernvoorraad van circa 5.200 woningen nodig. Dit aantal heeft betrekking op de totale kernvoorraad in Hoogezand-Sappemeer (dus niet alleen de woningen van Volksbelang). Dit betekent dat de kernvoorraad in totaliteit kan afnemen (voor achtergronden zie de Woningmarktanalyse paragraaf 4). Volksbelang wil het aandeel dat zij op dit moment in de kernvoorraad heeft (±60%).

Volksbelang houdt in de periode tot 2020 3.150 tot 3.200 kernvoorraadwoningen in bezit. Dit is ±60% van het totaal aan kernvoorraad in 2020.

Binnen de kernvoorraad wordt afzonderlijk gekeken naar de voorraad goedkope woningen. Uit de woningmarktanalyse blijkt een afname van de vraag naar goedkope woningen. Het is wel nodig een deel van deze voorraad te behouden voor de huishoudens die echt zijn aangewezen op een goedkope huurwoning. We hebben het dan over jongeren tot 23 jaar. Andere huishoudens kunnen (al dan niet met Huurtoeslag) ook terecht in een betaalbare huurwoning.

Volksbelang behoudt 500 tot 600 van haar kernvoorraadwoningen in de goedkope categorie.

Dit betekent dat Volksbelang het aantal goedkope huurwoningen in haar bezit kan laten afnemen (met 700 tot 800 woningen). Een deel daarvan zal wel tot de kernvoorraad blijven behoren, met het oog op de hierboven geformuleerde ambitie over de omvang van de kernvoorraad in het bezit van Volksbelang. De kernvoorraad bestaat uit een mix van appartementen en eengezinswoningen. Voor een deel zijn de appartementen ook geschikt voor senioren, al dan niet gelabeld in relatie tot de aanpassingen en voorzieningen in de buurt. Het is nodig doorstroming uit de kernvoorraad op gang te brengen. Bij bovenstaande uitspraak over de kernvoorraad heeft Volksbelang redelijk voorzichtige aannamen gedaan m.b.t. de doorstroming. De wens om te verhuizen is er wel degelijk. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat de verhuisgeneigdheid onder goedkoop scheefwonenden groter is dan gemiddeld. Door in te spelen op de wensen van de middeninkomens en de senioren, draagt Volksbelang bij aan de gewenste doorstroming. Wanneer deze groepen de kans krijgen door te stromen, kan het aantal woningen in de kernvoorraad uiteindelijk beperkter zijn. Het is zaak in de periode tot 2020 met enige regelmaat de economische ontwikkelingen en de doorstroming te monitoren.


Meer kansen voor middeninkomens De middeninkomens (met een inkomen net boven dat van de aandachtsgroep) komen in de knel op de woningmarkt in Hoogezand-Sappemeer. Middeldure huur is niet in grote getale beschikbaar en ook het aanbod betaalbare en middeldure koop schiet tekort. Een deel van deze huishoudens wil in een betaalbare huurwoning blijven wonen, maar de wens om te verhuizen is er wel degelijk. Inspelen op deze groep woningzoekenden heeft als positief neveneffect dat goedkope en betaalbare huurwoningen vrijkomen. De woningmarktanalyse geeft aan dat uitbreiding van het middeldure huursegment nodig is. Ook in het koopsegment tot €200.000 is uitbreiding gewenst. Beide ontwikkelingen zijn relatief onafhankelijk van het economische scenario.

Volksbelang streeft naar een bezit van ruim 250 middeldure huurwoningen in 2020. Dit is een uitbreiding met circa 200 woningen t.o.v. 2005. Ook heeft Volksbelang tegen die tijd circa 100 goedkope en betaalbare koopwoningen gerealiseerd.

De hierboven genoemde aantallen ziet Volksbelang niet als harde bovengrens. Indien blijkt dat andere partijen onvoldoende investeren in het aanbod voor lage middeninkomens, zal Volksbelang bovengenoemde doelstellingen zo mogelijk naar boven bijstellen. De segmenten middeldure huur en betaalbare koop zijn deels uitwisselbaar. De keuze voor huur of koop zal samenhangen met de economische situatie op het moment van realisatie van deze woningen. Wat betreft de huur komt een deel van de vraag van senioren. Er moet dus rekening gehouden worden met een deel in de volledig toegankelijke sfeer; gestapeld, maar ook grondgebonden. Voorts wordt een uitbreiding in de eengezinssfeer verlangd. De koopwoningen kunnen zodanig worden gebouwd dat de koper deze bij stijgen van het inkomen kan uitbreiden. Een cascowoning of een kleine woning waar aan- of opbouw mogelijk is. In het ruimtelijk plan en in het bestemmingsplan moeten dan wel de mogelijkheden daartoe aanwezig zijn. De opgave kan via nieuwbouw of via upgrading en/ of verkoop van bestaande huurwoningen worden gerealiseerd. Zoals hiervoor is aangegeven is er ruimte om huurwoningen te upgraden of te verkopen. Het daadwerkelijk aan de man brengen van deze woningen vraagt om een goede marketingstrategie: Volksbelang staat anno 2006 niet bekend als aanbieder van middeldure huurwoningen. Dit wordt meegenomen in de communicatiestrategie van Volksbelang.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

15


Wonen en zorg Met de vergrijzing neemt ook de behoefte aan wonen met zorg toe. In bijlage 2 is een becijfering gegeven van de behoefte richting 2015 en 2020, waarbij niet alleen gekeken is naar senioren, maar ook naar gehandicapten. Richting 2020 zijn ongeveer 2.050-2.100 woningen voor zorgbehoevenden nodig, variërend van intramuraal tot geheel zelfstandig met thuiszorg. Op dit moment zijn in HoogezandSappemeer bijna 2.040 woningen beschikbaar (intramurale plaatsen, aanleunwoningen en seniorenwoningen). Wat betreft uitbreiding lijkt de opgave dus klein. Opgave ligt met name in verandering van type (kleinschalig, woningen waar zwaardere zorg aan huis geleverd kan worden enzovoort) en kwaliteit (een deel van de voorraad is verouderd).

Volksbelang wil een bijdrage leveren aan de woonzorgopgave. De precieze opgave (woonvorm, aantal en plek) wordt in overleg met de gemeente en met aanbieders van zorg en welzijn ingevuld. Volksbelang zet in elk geval in op: −

Aanbod wonen met thuiszorg: toegankelijke woningen in de reguliere voorraad tot en met een serviceflat. De opgave zit niet zozeer in uitbreiding van het aantal toegankelijke woningen maar meer in verandering van type en kwaliteit.

−

Kleinschalige woonvormen in de categorieën beschermd en beschut wonen, in samenwerking met zorgaanbieders.

Nog onduidelijk op dit punt is de positie van de gemeente Hoogezand-Sappemeer in de regio. Gezien het voorzieningenniveau kan Hoogezand-Sappemeer een aantrekkelijke woonplek zijn voor senioren uit kleine kernen. Dit betekent wellicht een grotere vraag naar toegankelijke woningen nabij voorzieningen. Ook is niet helder wat de ambities zijn van de zorgaanbieders. Het is essentieel dit onderwerp samen met de gemeente en aanbieders van wonen, zorg en welzijn invulling te geven. De afstemming tussen deze partijen kan en moet volgens Volksbelang worden verbeterd. De gemeente is de aangewezen partij om daarin de regie op te pakken. Volksbelang wil participeren in dit overleg. Het gaat in dit gesprek in eerste instantie om: −

Bespreken van de behoefteraming aan wonen met zorg

−

Formuleren van uitgangspunten m.b.t. spreiding van het aanbod

−

Uitwisselen van plannen in de pijplijn

−

Benoemen van kansen voor wonen en zorg richting de toekomst

Daarnaast werkt Volksbelang in de wijken nauw samen met verschillende zorgaanbieders om het aanbod voor de bewoners in de betreffende wijken te verbeteren. Bij de geraamde opgave op het gebied van wonen met zorg past bij voorbaat een waarschuwing: senioren blijven zo lang mogelijk in de eigen woning wonen, desnoods met enkele aanpassingen. De meeste senioren verhuizen pas als de noodzaak daartoe daadwerkelijk aanwezig is en zijn kritische consumenten, zeker


wanneer ze vanuit een koopwoning verhuizen. Dit laatste zal naar de toekomst toe vaker het geval zijn. Dit betekent dat specifieke woningen voor senioren/ zorgbehoevenden niet in grote aantallen per jaar afgezet kunnen worden. Op dit moment zijn er overigens geen problemen in de afzetbaarheid van huurappartementen. De afzetbaarheid van koopappartementen is minder rooskleurig. De vraag van senioren moet overigens zeker niet geheel met appartementen beantwoord worden: veel senioren hebben de voorkeur voor een grondgebonden woning. Het realiseren van projecten voor senioren is dus maatwerk. Aandachtspunt is hoe wordt omgesprongen met de daling in de vraag na de vergrijzingpiek. Hierbij passen twee opmerkingen. In de eerste plaats is ‘zo lang mogelijk zelfstandig’ het uitgangspunt. Dit betekent meer kansen in de reguliere voorraad en minder specifieke instellingen. In de tweede plaats neemt het aantal 75plussers in elk geval tot 2030 nog toe. Bij actualisatie van dit Masterplan komt dit punt opnieuw aan de orde.

4.2

Groei van de gemeente Hoogezand-Sappemeer Wat betreft de groei van de woningvoorraad liggen de ambities van de gemeente hoger dan volgens de trendmatige ontwikkeling noodzakelijk zou zijn. −

Kijken we naar de trend (zie de woningmarktanalyse waarin rekening is gehouden met de natuurlijke bevolkingsontwikkeling en de migratie) dan is richting 2020 een uitbreiding van per saldo circa 2.675 woningen nodig.

−

De ambities liggen hoger: per saldo 5.100 woningen aan de voorraad toevoegen (7.600 nieuwbouw en 2.500 sloop). Ruim 2.400 woningen meer dan nodig gezien de trend (extra ambitie).

−

Deze lat ligt erg hoog. Volksbelang verwacht dan ook dat deze extra ambitie niet geheel in deze periode kan worden gerealiseerd. Volksbelang schat in dat ongeveer eenderde van de extra ambitie in de periode tot 2020 wordt gerealiseerd (een extra toevoeging naast de trend van per saldo circa 800 woningen, ±1.200 nieuwbouw en ±400 sloop, uitgaande van de verhouding 7.600 versus 2.500).

−

Rekening houdend met de inschatting van Volksbelang wordt de gemeentelijke woningvoorraad in de periode tot 2020 met per saldo 3.450 tot 3.500 uitgebreid.

Volksbelang wil graag een bijdrage leveren aan de extra woningbouw die voortvloeit uit de ambities van de gemeente en de regio. In dit Masterplan gaat Volksbelang uit van haar inschatting van realisatie van eenderde van de extra ambitie. De programma’s zijn nog niet bekend. Volksbelang vindt het belangrijk dat ook in het extra programma deels in de kernvoorraad en in de goedkope en betaalbare koop wordt gebouwd. Volksbelang zet zelf in op realisatie van circa 95 kernvoorraadwoningen, 60 middeldure huurwoningen en circa 90 koopwoningen. Daarbij is Volksbelang uitgegaan van de veronderstellingen in de hiernavolgende tabel, een en ander uit te werken in overleg met de gemeente.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

17


Uitbreiding per saldo Nodig volgens de trend (woningmarktanalyse)

2.675

Extra ambitie op basis van beleid gemeente en regio Inschatting Volksbelang t.a.v. realisatie van extra ambitie (33%)

2.400 800

Totaal nieuwbouw trend en 33% extra ambitie

3.475

Inzet Volksbelang in de extra ambitie (400 sloop en 1.200 nieuw*), uitgaande van: − 10% betaalbare huur, waarvan 80% door Volksbelang

95

− 15% middel/dure huur, waarvan 33% door Volksbelang

60

− 15% betaalbare koop, waarvan 50% door Volksbelang Totaal Volksbelang extra ambitie

90 245

* uitgaande van de verhouding 7.600 vs 2.500, afgerond

4.3

Portefeuille Volksbelang in 2020 Doelstellingen t.a.v. de portefeuille samengevat: −

Volksbelang wil een kernvoorraad behouden van 3.150 tot 3.200 woningen.

−

Daarbinnen houdt Volksbelang 500 tot 600 in de goedkope huur.

−

Volksbelang wil het aanbod voor de lage middeninkomens vergroten (tussen de aandachtsgroep en modaal): 250 middeldure huur en circa 100 goedkope en betaalbare koopwoningen.

−

Een belangrijk deel van het bezit van Volksbelang is toegankelijk en daarmee geschikt voor zorg aan huis. De kwaliteit van een deel van deze woningen wordt verbeterd, zowel door vernieuwing als door vervanging van bestaande toegankelijke woningen.

−

Daarnaast wil Volksbelang ook een bijdrage leveren aan de transformatie van intramurale plaatsen in verzorgings- en verpleeghuizen naar kleinschalige woonzorgvoorzieningen.

−

Volksbelang wil bijdragen aan de groeiambities. Uitgaande van realisatie van eenderde van de extra groei betekent dit extra nieuwbouw door Volksbelang van 245 woningen.

−

In 2010 monitoren hoe het staat met economische ontwikkelingen en de perspectieven voor de extra groei.


19

Onderstaande figuur toont de richting waarop het bezit van Volksbelang zich richting 2020 zal bewegen, met het oog op de hiervoor genoemde doelstellingen. Figuur 1:

Bezit Volksbelang 2006 en gewenste portefeuille in 2020 2 scenario’s (nodig volgens trend en realisatie eenderde extra ambitie)

2020 extra ambitie

2020 trend

2006 0

500 huur goedkoop

4.4

1.000

1.500

huur betaalbaar

2.000

2.500

huur (middel-)duur

3.000

3.500

koop goedkoop en betaalbaar

Verandering portefeuille Volksbelang Gewenste versus huidige portefeuille De in de vorige paragraaf geschetste gewenste portefeuille leidt tot de volgende opgave voor Volksbelang. Daarbij is onderscheid gemaakt in de opgave volgens het trendscenario en de opgave bij het realiseren van de extra nieuwbouw met het oog op de groeiambities.

Figuur 2:

Opgave portefeuille Volksbelang 2006-2020 volgens twee scenario's

800 600 400 200 0 -200

Goedkope huur

Betaabare huur

(Middel-)dure huur

Goedkope en betaalbare koop

-400 -600 -800 -1.000 opgave 2006-2020 trend

M a s t e r p l a n

opgave 2006-2020 ambitie


4.000

2 0 0 5 - 2 0 2 0


Onderstaand de gegevens in tabel (getallen afgerond op 5-tallen). Trendscenario Portefeuille 2020

Opgave ‘06-‘20

Portefeuille 2020

Opgave ‘06-‘20

550

- 780

550

-780

2.650

445

2.745

540

250

195

310

255

90

90

180

180

3.450

-140

3.785

15

Goedkope huur Betaalbare huur Middeldure huur Goedkope en betaalbare koop Totaal huur

Scenario extra ambitie

Bijdrage plannen tot en met 2010 De opgave wordt gedeeltelijk gerealiseerd met de plannen die voor 2006-2010 reeds zijn vastgelegd. Onderstaande tabel toont de effecten van de plannen voor de periode 2006-2010 en de restopgave voor de periode 2010-2020. Saldo plannen 2006-2010*

Voorraad 2010

Opgave 20102020 trend

Opgave 20102020 ambitie

Goedkope huur

-510

815

-265

-265

Betaalbare huur

255

2.460

190

285

Getallen afgerond op 5-tallen

(Middel-)dure huur

30

Goedkope en betaalbare koop Totaal huur

-225

85

165

225

370

0

0

3.360

90

245

* Bron: Totaaloverzicht projecten, Strategisch Voorraadbeleid en financiële meerjarenbegroting Volksbelang

De verkoopplannen en plannen voor nieuwbouwkoop voor de periode 2006-2010 (± 270 resp. 100 woningen) komen tegemoet aan de gewenste aantallen goedkope en betaalbare koop. Indien deze woningen allemaal worden verkocht in de periode tot 2020 hoeft in principe nauwelijks nieuwbouw in dit segment plaats te vinden om te voldoen aan de vraag, rekening houdend met het trendscenario. Dit neemt niet weg dat vanwege differentiatie van wijken wel degelijk nieuwbouw in dit segment gewenst kan zijn. Bij extra uitbreiding zal wel extra nieuwbouw in de betaalbare koop nodig zijn. Gezien de keuze van Volksbelang om niet alleen de hele opgave in de goedkope en betaalbare koop te realiseren, resteert geen extra nieuwbouw door Volksbelang in dit segment. Mocht de verkoop van bestaande huurwoningen tegenvallen, dan is nieuwbouw in het koopsegment wel gewenst. De woningmarktverkenning en de conditiewijzer geven geen aanleiding om over te gaan tot extra verkoop dan de complexen die reeds zijn aangewezen voor verkoop. Transformatie en nieuwbouw programma 2010-2020 Bovenstaande tabel toont de opgave per saldo. De ‘–‘ en ‘+’ moeten niet per se letterlijk genomen te worden: een ‘-‘ is niet per definitie sloop. Wellicht leent een complex zich voor upgrading of verkoop. Daarnaast is een aantal complexen zoda-


nig bouw- of woontechnisch verouderd dat vervanging of ingrijpende renovatie noodzakelijk is. Daarbij is geredeneerd vanuit de behoefte aan aanpak van complexen zoals die voortvloeit uit hoofdstuk 5 (strategie voor wijken en complexen). TRANSFORMATIE 2010-2020 SAMENGEVAT Pmc

21-2 14-3

gebied

wat

wanneer

Gorecht Noord

Overleg Woonzorg Nederland

loopt

Gorecht West

Stedenbouwkundig plan

2010

Gorecht West

Inschatting vervangen bijna 200 woningen

2010-2020

Spoorstraat/Kieldiep


2010

Spoorstraat/Kieldiep

Vervangen 94 woningen

2010-2015

Noorderpark West


2015

08-1/ 2

Noorderpark West

Inschatting vervangen 96 woningen

2015-2020

16-1

Foxhol

Uit verkoop halen 39 woningen

Begin 2006

Rekening houdend met noodzakelijke ingrepen vanuit complexen en wijken zelf ziet de opgave voor de periode 2010-2020 er als volgt uit: Figuur 3:

opgave Volksbelang 2010-2020 volgens het trendscenario

500 400 300 200 100 0 -100

goedkoop

betaalbaar

middelduur

-200 -300

Toelichting op deze figuur: −

In de periode 2010-2020 zullen circa 400 woningen worden vervangen, gemiddeld ruim 1% van het bezit per jaar.

−

Daarvan behoort ruim 50% tot de betaalbare en bijna 50% tot de goedkope categorie. Om zowel het vernieuwingsprogramma te kunnen realiseren als de gewenste portefeuille in 2020 te realiseren (trendscenario), is het volgende nieuwbouwprogramma nodig: −

± 390 betaalbare huurwoningen

−

± 165 middeldure huurwoningen

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

21


−

Het gaat om uitbreiding en vervangende nieuwbouw samen. Wat, waar precies wordt gerealiseerd hangt samen met de kansen en de gewenste ontwikkeling van de gebieden (zie hoofdstuk 5).

−

Uitgaande van de extra ambitie zullen nog 95 extra betaalbare en 60 extra middeldure huurwoningen gebouwd moeten worden.

−

Uitgaande van de ambitie 550 goedkope nieuwbouwwoningen in eigendom te houden, is er nog ruimte om deze voorraad verder te laten afnemen met ± 75 woningen. Dit wordt voor de periode 2010-2020 vooralsnog niet voorzien.

De gegevens in tabel samengevat: 2010-2020

Transformatie**

Nieuwbouw Trend

Ambitie

Goedkope huur

-190

0

0

Betaalbare huur

-196

380-390

480-490

160-170

220-230

0

0

540-560

700-720

(Middel-)dure huur Goedk./betaalbare koop * Totaal * er vanuit gaande dat het verkoopprogramma wordt gerealiseerd, ** exclusief vervangende nieuwbouw/ herpositionering

4.5

Financiële paragraaf. De voorgenomen veranderingen in de woningvoorraad van Volksbelang, zoals die hiervoor zijn verwoord, zijn getoetst op de financiële haalbaarheid. In de berekeningen zijn de plannen meegenomen voor de periode t/m 2010 zoals die zijn reeds zijn vastgelegd, en de voornemens voor de periode 2010-2020 zoals die in dit Masterplan zijn benoemd. De opgave is fors, en met een gematigd huurbeleid (geen harmonisatie en een gemiddelde huurstijging van 2,0%) niet haalbaar. Om binnen de randvoorwaarde van een financieel gezonde organisatie de opgaven te kunnen realiseren zijn maatregelen nodig. Volksbelang kiest ervoor de hoge ambities te handhaven. Met een hogere gemiddelde huurstijging (2,5%) ontstaat meer investeringsruimte. Aangezien de huren van de woningen van Volksbelang onder maximaal redelijk liggen (gemiddeld liggen de huren van de woningen van Volksbelang op 61% van maximaal redelijk) is er ruimte om de huren van bepaalde complexen wat verder te verhogen, zonder dat betaalbaarheid in het geding komt. Aan de gewenste omvang van de kernvoorraad wordt niet getornd! Als tegen 2010 blijkt dat de financiële middelen nog ontoereikend zijn, wordt gezocht naar mogelijkheden van o.m. matching, om zo de gestelde ambities waar te kunnen maken.


5

Strategie wijken en complexen

In dit hoofdstuk worden de strategieën voor de wijken/ buurten en complexen beschreven. Per wijk/buurt is een strategie geformuleerd in termen van: −

behouden: de bestaande kwaliteiten hebben ook in de toekomst hun waarde. Er hoeft niet veel te gebeuren. Wellicht enkele maatregelen om te kwaliteiten te kunnen conserveren.

−

verbeteren/ versterken: dit gaat een stap verder. De bestaande kwaliteiten moeten actief worden ondersteund en eventueel aangevuld met relatief kleinschalige maar ingrijpende maatregelen.

−

transformeren: de wijk is niet bestand tegen de eisen die de toekomst stelt. Het is nodig om op onderdelen ingrijpende maatregelen te nemen. Sloop en nieuwbouw zijn nodig, er moeten nieuwe kwaliteiten worden geïntroduceerd.

−

ontwikkelen: een term die past bij functieverandering of nieuwe uitleg.

Waar veranderingen in het aanbod van Volksbelang gewenst is, wordt beschreven in welke richting die verandering zal plaatsvinden. Naast de in de volgende paragrafen beschreven gebieden is er nog een aantal buurten waar voornamelijk koopwoningen staan: De Dreven, KropswoldeMeerwijck, Kiel-Windeweer, Borgercompagnie-Kalkwijk, Sappemeer Oost en Sappemeer Noord (Bron: Woonplan 2002-2006). In de laatste paragraaf wordt ingegaan op de uitbreidingslocaties van Hoogezand-Sappemeer. Hiernavolgende kaart geeft per wijk de strategie op hoofdlijnen aan. Waar niets is gemeld geldt de strategie ‘behouden’. In de afzonderlijke paragrafen zijn kaarten opgenomen van de woongebieden van Volksbelang in de betreffende wijk. De strategie per wijk is kaderstellend voor de strategie voor het bezit van Volksbelang. In elke paragraaf is aangegeven wat de strategie voor de verschillende complexen is. Daarbij is onderscheid gemaakt in de periode tot en met 2010 (plannen die al vast liggen) en de periode 2010-2020. Waar in de periode tot en met 2010 geen ingrepen zijn gepland, is deze kolom niet in de tabel opgenomen.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

23

M a s t e r p l a n

Ontwikkelen Zuidzijde

Ontwikkelen Molenwaard

Versterken vnl. voorzieningen


Versterken

2 0 0 5 - 2 0 2 0

Versterken - transformeren: stedenbouwkundig plan

Versterken: leefbaarheid en voorzieningen

Afronden transformatie, na 2010 stedenbouwkundig plan voor West

25

Versterken en delen transformeren; stedenbouwkundig plan

Afronden transformatie dan behouden



5.1

Gorecht Noord

Gorecht Noord bestaat uit vier seniorencomplexen, waarvan één complex van Volksbelang (met 144 appartementen). De andere complexen zijn van Talma, Woonzorg Nederland en de Reensche Compagnie. Het complex van Talma is vergelijkbaar met dat van Volksbelang. De appartementen zijn niet specifiek bestemd voor senioren, maar worden wel voornamelijk door deze doelgroep bewoond. De complexen van de Reensche Compagnie en Woonzorg Nederland omvatten elk 180 appartementen.

Strategie voor Gorecht Noord is versterken. Het gebied is bij uitstek geschikt voor senioren. Het versterken heeft voornamelijk betrekking op het voorzieningenaanbod (zorg en welzijn) en op het complex van Woonzorg Nederland. Voor de woningen van Volksbelang volstaat het goed onderhouden van de woningen en op onderdelen aanpassen van het complex om de woningen beter geschikt te maken voor zorg aan huis.

PMC

VHE

Adres

Type

Bouwjaar

Strategie 2010-2020

22-1

144

D. Curtiusstraat en Klompéstraat

Appartementen voor senioren

1971

Behouden voor doelgroep senioren

23-1

15

Burg. Tuinstraat

Appartementen

2005

Behouden (De Nieuwe Brug)

De woningen van Volksbelang zijn ruim, kwalitatief goed en populair. De strategie is hier behouden. Het is in de toekomst wellicht nodig om de complexen enigszins aan te passen al naar gelang de zorgzwaarte van de inwoners en eventueel gemeenschappelijke ruimten of zorgruimten toe te voegen. Wanneer en wat wordt bepaald in overleg met aanbieders van zorg en welzijn. Volksbelang heeft de indruk dat voor de appartementen van de Reensche Compagnie upgrading op termijn nodig zal zijn om de verhuurbaarheid van de appartementen (onder senioren) te waarborgen. De verhuurbaarheid van de appartemen-

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

27

28 STRATEGIE WIJKEN EN COMPLEXEN

ten van Woonzorg Nederland staat onder druk. Volksbelang verzorgt de verhuur en het beheer van deze appartementen. Volksbelang is in gesprek met Woonzorg Nederland. Voor Volksbelang zijn twee strategieën mogelijk: of Woonzorg Nederland gaat investeren, of Woonzorg Nederland doet de appartementen geheel over aan Volksbelang zodat Volksbelang het complex kan aanpakken. Volksbelang gaat met de gemeente en met aanbieders van zorg en welzijn in gesprek over het aanbod van zorg en welzijn in Gorecht Noord.

5.2

Gorecht West

In Gorecht West heeft Volksbelang circa 600 eengezinswoningen en enkele seniorenwoningen. De wijk vraagt om aandacht, vanuit de kwaliteit van het vastgoed maar vooral vanwege sociale problematiek. Het goede aanbod winkels en welzijnsvoorzieningen is een pluspunt, net als de ligging nabij het vernieuwde centrum. Strategie voor Gorecht West zit tussen versterken en deelgebieden transformeren. Maatregelen zijn nodig zowel op sociaal als fysiek vlak. Fysiek gaat het niet om grootschalige herstructurering, maar aanpak van deelgebieden. De buurt moet kansen blijven bieden voor huishoudens met een laag inkomen. De buurt moet daarnaast ook aantrekkelijk worden voor mensen die een stap vooruit willen zetten in de wooncarrière en voor huishoudens die nabij het centrum willen wonen (o.a. senioren). Dit vraagt om veranderingen in het woningaanbod.

Aanpak vindt stapsgewijs plaats bestrijkt de hele periode 2010-2020. De maatregelen worden uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan, dat voor 2010 wordt opgesteld en waarin niet alleen de randen, maar ook het middengebied wordt meegenomen. Onderstaande tabel toont de strategieën voor de complexen van Volksbelang. De definitieve invulling van de aanpak wordt op basis van het stedenbouwkundige plan bepaald.


PMC

VHE Adres

Type

Bouwjaar Strategie t/m 2010

21-1

140 Thorbeckelaan e.o.

Eengezinswoning

1967

21-2

358 Ter Laanstraat e.o.

Eengezinswoning

1967

21-s

48 Thorbeckelaan e.o.

Bejaardenwoning

1966

Sloop

21-v

61 Schaepmanstraat e.o.

Eengezinswoning

1970

Verkoop

Strategie 2010-2020

(recentelijk verbeterd) Doorexploiteren Vervangen 46 Vd Duin van Maasdamweg + circa 150 andere woningen

In de periode tot 2010 verkoopt Volksbelang 61 eengezinswoningen en worden 48 eengezinswoningen vervangen door appartementen en maisonnettes voor senioren en gezinnen. Volksbelang heeft plannen voor het slopen van de 46 woningen aan de Van der Duin van Maasdamweg, samen met de Vredeskerk (tussen 2010 en 2015). De ligging tegen het centrum maakt de locatie aantrekkelijk voor het realiseren van appartementen en maisonnettes. De doelgroep is nog niet bepaald, gedacht wordt aan starters, gezinnen en senioren (20-20-20). In de periode 2015-2020 zullen ook ingrepen in andere delen van complex 21-2 plaatsvinden. Dit heeft te maken met zowel de technische kwaliteit als de wens het woningaanbod meer te variëren. Gekozen wordt voor een combinatie van sloop en vervangende nieuwbouw, samenvoegen (tot twee-onder-een-kap woningen) en upgraden. Uiteindelijke keuze wordt bepaald op basis van het stedenbouwkundig plan en de technische/ financiële mogelijkheden voor upgrading.

5.3

Woldwijck

Deze wijk stamt uit de jaren ’70 en kent een redelijk eenzijdige woningvoorraad (veel eengezinswoningen). Wat betreft koop: huur is de verhouding ongeveer 50:50. De wijk is relatief kinderrijk, waaronder ook veel eenoudergezinnen. Er wonen relatief weinig senioren. In de jaren ’90 is fors geïnvesteerd in deze wijk; met een positief effect. In Woldwijck Midden en Oost heeft herstructurering plaatsgevonden en in Woldwijck West heeft Volksbelang woningen verkocht.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

29


Strategie voor Woldwijck is versterken, voornamelijk op het gebied van leefbaarheid (woonomgeving en sociaal klimaat) en voorzieningen. Dit vraagt om een nauwe samenwerking met de gemeente en andere instanties. Wat betreft voorzieningen gaat het om het verbeteren van het winkelcentrum (Pleiadenplan) en het versterken van het aanbod van zorg en welzijn, bijvoorbeeld voorzieningen voor de jeugd.

De inzet van Volksbelang tot 2020 bestaan uit de bijdrage in het Pleiadenplan en interne verbetering van woningen in Woldwijck Midden. In het Pleiadenplan bouwt Volksbelang 19 nieuwe huurwoningen, een gezondheidscentrum (dat ook door Volksbelang geëxploiteerd wordt) en een wijkcentrum dat na de realisatie wordt overgedragen aan de gemeente. Het Pleiadenplan omvat vernieuwing van het hele centrumgebied en is cruciaal voor het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk.

PMC

VHE Adres

Type

Bouwjaar

18-1

82 Oost, Atlas e.o.

Eengezinswoning

1973

18-v

13 Oost, Atlas e.o.

Eengezinswoning

1973

Eengezinswoning

1972

19-1

164 Midden, Schorpioen e.o.

19-v

16

Midden, Boogschutter e.o.

Eengezinswoning

1971

20-1

26

West, Astronautenlaan e.o.

Eengezinswoning

1975

20-v

49 West, Oberon e.o.

Eengezinswoning

1975

Strategie t/m 2010

Strategie 2010-2020 Doorexploiteren (eind jaren ’90 verbeterd)

Verkoop

Doorexploiteren (begin jaren ’90 extern verbeterd)

Verkoop

Doorexploiteren (het zijn kleine woningen die populair zijn bij alleenstaanden en eenoudergezinnen).

Verkoop

-

Volksbelang biedt 78 woningen in Woldwijck te koop aan. Complex 19-1 wordt in de jaren 2007 tot en met 2009 gerenoveerd (binnenzijde van de woningen). De te behouden complexen blijven in de betaalbare huur.


5.4

31

Burgemeester van Roijenstraat

De Burgemeester van Roijenstraat strekt zich uit van het centrum tot aan de Woldweg. De meeste huurwoningen zijn gebouwd in de jaren ’50. In de jaren ’80 zijn nog ongeveer 50 huurwoningen bijgebouwd. De Burgemeester van Roijenstraat is een echte volksbuurt. De meeste mensen wonen erg lang in deze buurt. Er wonen relatief veel tweepersoonshuishoudens van middelbare leeftijd of ouder. De buurt is zeer ruim van opzet.

Aangezien de buurt goed functioneert, is de strategie voor dit gebied behouden, buiten de acties die tot 2010 in de planning staan.

PMC

VHE Adres

Type

Bouwjaar

Strategie t/n 2010

Strategie 2010-2020

13-1

48

Van Roijenstraat Oost

Twee onder een kap

1944

Doorexploiteren

13-2

56

Van Roijenstraat Oost, West en Spoorstraat Zuid

Twee onder een kap, senioren

1985

Doorexploiteren

13-s

39

Van Roijenstraat Oost

Eengezinswoning / duplex

1950

Sloop

13-v

17

Van Roijenstraat Oost, West en Spoorstraat Zuid

Twee onder een kap

1948

Verkoop

Volksbelang sloopt de duplexwoningen aan de oostzijde van de straat (grenzend aan Molenwaard) en biedt nog 17 woningen te koop aan. Op de plek van de duplexwoningen komen eengezinswoningen (twee-onder-een-kap) en wordt een doorbraak naar het Gorecht-Park gerealiseerd. Voor de overige woningen (complexen 13-1 en 13-2) geldt de strategie doorexploiteren. De woningen uit complex 13-1 lenen zich op termijn eventueel voor verkoop. Dit wordt vooralsnog niet voorzien in de periode voor 2020. Versterking is eventueel nodig in het voorzieningenaanbod. Dit laatste heeft betrekking op de ouder wordende bewoners, voornamelijk aan de westzijde van de straat. De ontwikkeling van Molenwaard biedt op termijn perspectieven.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0


5.5

Spoorstraat/ Kieldiep

Deze nabij het centrum gelegen buurt is in de jaren ’60 gebouwd. Delen van de voorraad zijn in de jaren ’90 vernieuwd. In deze buurt wonen veel jongeren en relatief veel Turken en Marokkanen. De woonduur is kort: zodra mensen de kans krijgen, verhuizen ze naar een ruimere woning. Desondanks zijn de woningen nog goed verhuurbaar. Problemen liggen voor een belangrijk deel op het vlak van de leefbaarheid.

Strategie: tussen transformeren en versterken, met een hoge prioriteit! Zowel in fysiek als in sociaal opzicht. Aanpak voorziet Volksbelang in de periode 2010-2015.

Volksbelang acht het nodig voor deze wijk een Wijkontwikkelingsplan op te stellen en een Stedenbouwkundig plan waarin ook het particuliere bezit aan de noordzijde van de wijk wordt meegenomen. Dit alles samen met in elk geval de gemeente en Talma en zo mogelijk ook particuliere eigenaren, en natuurlijk in overleg met de bewoners. Onderstaande tabel geeft de strategieën weer voor de complexen van Volksbelang.

PMC

VHE Adres

Type, doelgroep

Bouwjaar Strategie 2010-2020

14-1

53

Heyermanshof

Appartementen, senioren

1995

Doorexploiteren

14-2

72

A.M.G. Schmidthof

Appartementen

1997

Doorexploiteren

14-3

109

P. Langendijkstraat e.o.

Portiekflat

1963

Sloop 94 woningen.

14-4

36

Erasmusweg-Multatulistraat

Eengezinswoningen

1962

Doorexploiteren

De mutatiegraad is ook in de complexen 14-1 en 14-2 hoog. Verbetering in de buurt kan dit tij keren.


Complex 14-3 voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd, ook al is het complex begin jaren ’90 verbeterd. Van deze woningen zitten er 15 in een complex aan de Reviusstraat, waarin ook woningen van andere eigenaren zitten. Sloop van de overige 94 woningen zal nodig zijn om daadwerkelijke verbetering mogelijk te maken. Vervangende nieuwbouw is gericht op het realiseren van meer variatie in het woningaanbod. Vooralsnog denkt Volksbelang aan 50% goedkoop en 50% betaalbaar en middelduur. Uitwerking krijgt een plek in het Wijkontwikkelingsplan en Stedenbouwkundig plan. Complex 14-4 is gerenoveerd; strategievoor dit complex is doorexploiteren. Ook zal het in de toekomst noodzakelijk zijn de Burmaschool (aan de spoorstraat) te slopen. Ook dit wordt meegenomen in de plannen. De maatregelen zullen ergens tussen 2010 en 2015 plaatsvinden. De leefbaarheidsituatie vraagt om onmiddellijke aanpak. Uitwerking vindt buiten het kader van dit Masterplan plaats. Deze uitwerking omvat onder meer de volgende zaken: −

Ondersteunen Turkse gemeenschap. Veel van hen willen graag in de wijk blijven wonen. Faciliteren door bijvoorbeeld een eigen wijkcentrum, winkels, maar ook door nieuw woningaanbod.

−

Aanstellen buurtconciërge.

−

Opnieuw de contacten met bewoners organiseren (nieuwe betrokkenheid).

−

Samenwerking zoeken met gemeente, Prisma en politie voor acute problemen (vooral situatie rondom Pieter Langedijkstraat).

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

33


5.6

Margrietpark

Margrietpark is de eerste naoorlogse uitbreiding van Sappemeer. In Margrietpark (en Noorderpark) is de afgelopen periode fors geïnvesteerd, door verkoop en door sloop en vervangende nieuwbouw. In de periode tot 2010 wordt nog een complex eengezinswoningen/ duplexwoningen vervangen en worden 26 eengezinswoningen te koop aangeboden.

Strategie voor deze buurt is het afronden van de transformatie. Op fysiek vlak is de grootste slag al geslagen. De verouderde voorraad is deels vernieuwd waarbij het accent in het programma lag op ouderen en gezinnen met kinderen. In verband met de relatief grote binding met de buurt is het de bedoeling mensen zoveel mogelijk de kans te bieden in de buurt een wooncarrière te doorlopen. Op sociaal vlak blijft aandacht nodig.

In 2005 heeft Volksbelang 18 woningen opgeleverd (appartementen en maisonnettes). In de periode tot 2010 worden 48 woningen gebouwd voor verstandelijk gehandicapten en senioren (Bloemenbuurt West). Op die locatie is ruimte voor 42 extra woningen. Het programma voor deze woningen is nog niet ingevuld. Volksbelang bouwt ook nog 12 eengezinswoningen aan de P. Bielstraat (ter vervanging van de duplexwoningen die worden gesloopt, zie onderstaand schema).

PMC

VHE

Adres

Type

Bouwjaar

t/m 2010

Strategie 2010-2020

04-1

58

Burg. Jonkerenstr.

Beneden-/Bovenwoning

1954

Doorexploiteren, doelgroepwijziging jongeren

04-2

98

Rozenstraat e.o.

Eengezinswoning, senioren

1957

Doorexploiteren

04-3

12

Goudsbloemstraat Beneden-/Bovenwoning

2003/’05

Doorexploiteren

04-4

22

Goudsbloemstraat Eengezinswoning

2003/’05

Doorexploiteren

04-5

60

Klaproosstraat

2003

Doorexploiteren



PMC

VHE

Adres

Type

Bouwjaar

t/m 2010

04-6

30

Gladiolenstr. e.o.

Portiekflats

1964

04-7

46

P. Bielstraat e.o.

Twee onder een kap

1952

04-s

64

P. Bielstraat e.o.

Eengezinswoning / Duplexwoning

1954

Sloop

04-v

25

Gladiolenstr. e.o.

Eengezinswoning

1962

verkoop

Strategie 2010-2020 Upgraden en doorexploiteren Doorexploiteren

De complexen uit de jaren ’50 en ’60 zijn in de jaren ’90 verbeterd en kunnen nog een hele periode mee. De buurt is en wordt nog steeds verbeterd, wat ook ten goede komt aan de populariteit van deze woningen. Het is wel van belang de ontwikkelingen te monitoren. Complex 04-1 is steeds minder geschikt voor senioren. Deze woningen kunnen echter nog een goede functie vervullen voor kleine jonge huishoudens, als opstap op de woningmarkt. Voor dit complex wordt dan ook doelgroepwijziging voorgesteld. Een hoge mutatiegraad is voor een dergelijk complex geen probleem. De complexen 04-2 en 04-7 zijn verbeterd. Voor deze complexen geldt de strategie doorexploiteren. Complex 04-6 is enkele jaren geleden inpandig verbeterd. Met een upgrading in de vorm van o.a. het bijplaatsen van een lift, blijft het complex aantrekkelijk voor senioren.

M a s t e r p l a n


35

2 0 0 5 - 2 0 2 0


5.7

Noorderpark

Noorderpark is de oude kern van Hoogezand. Ook in Noorderpark is de afgelopen jaren fors geïnvesteerd. De komende periode worden nog drie complexen gesloopt en wordt een complex meergezinswoningen te koop aangeboden.

Strategie voor deze buurt is het afronden van de transformatie tot 2010 en na 2010 versterken van West. Een groot deel van de verouderde voorraad in Noorderpark is vernieuwd waarbij het accent in het programma lag op ouderen en gezinnen met kinderen. Ook de komende jaren zal nog een aantal veranderingen in de voorraad worden doorgevoerd. Zwaartepunt verschuift echter naar het sociale vlak.

In de periode tot 2010 worden in dit gebied 244 woningen gesloopt en ±240 nieuwe huurwoningen gebouwd. De te slopen woningen zijn aangegeven in onderstaande tabel. Wat betreft de nieuwbouw gaat het om: −

53 appartementen voor een bijzondere doelgroep (F. Bol/P. Potterstraat)

−

24 appartementen aan de F. Bolstraat, 24 appartementen aan de M. Hobbemastraat en 34 appartementen aan het Rembrandtplein e.o.

−

24 appartementen voor starters aan de G. Metsustraat

−

60 appartementen in een woonzorgcomplex

−

12 eengezinswoningen aan de J. Leysterstraat en 20 eengezinswoningen aan de Houtmanstraat

PMC

VHE Adres

Type

Bouwjaar

t/m 2010

Strategie 2010-2020

06-1

60

Oost, Metsustraat e.o.

Portiekflats

1958

06-s

162

Oost, Metsustraat e.o., J. Leysterstraat/ F. Bolstraat

Portiekflats

1957

07-1

14

Midden, A.Cuypstraat e.o.

Eengezinswoning

2003

Doorexploiteren

07-2

121

Midden, Rembrandtplein

Appartementen

1996, 2003

Doorexploiteren

Doorexploiteren Sloop

-


PMC

VHE Adres

Type

Bouwjaar

07-3

108

07-4

t/m 2010

Strategie 2010-2020

Midden, F. Halsstr./ J. Vermeerstr, Rembrandtplein

Portiekflats

1955-‘65

52

Noorderpark deelgebied 4

Eengezins en appartementen

2005

07-s

42

Midden, V. Heemskerckstraat

Portiekflats

1965

Sloop

07-v

4

Midden, V. Linschotenstraat

Portiekflats

1965

Verkoop

08-1

128

West, Barentszstr./ V. Noortstr.

Beneden-/bovenwoningen en portiekflats

1952

08-2

70

West, Tasmanstr. E.o.

Eengezinswoning

1951

08-s

40

West, De Houtmanstraat e.o.

Portiekflats / Duplexwoningen

1950

Sloop

-

08-v

27

West, Tasmanstraat e.o.

Eengezinswoning

1952

Verkoop

-

Doorexploiteren Doorexploiteren deels vervangen, deels doelgroepverandering Gedeeltelijk vervangen

De complexen in Noorderpark Oost en Midden zijn in de jaren ’90 gerenoveerd. Voor deze complexen geldt de strategie doorexploiteren. De portiekflats zijn voornamelijk aantrekkelijk voor jongeren die een start willen maken op de woningmarkt. In Noorderpark West heeft het grootste deel van de renovatie in de jaren ’80 plaatsgevonden. Volksbelang stelt voor om voor Noorderpark-West een stedenbouwkundig plan op te stellen voor aanpak in de periode 2015-2020. Volksbelang schat in dat het nodig is van de complexen 08-1 en 08-2 ongeveer de helft te vervangen: 48 boven- en benedenwoningen aan de Van Noortstraat en 48 woningen aan de Tasmanstraat.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

37


5.8

Boswijk

De woningvoorraad in Boswijk vertoont een grote variatie en is gebouwd in de jaren ’80. De meeste inwoners van Boswijk zijn van middelbare leeftijd. Het is een net en rustig woongebied.

De strategie is hier behouden. Dat neemt niet weg dat kleinschalige maatregelen, als verkoop en verbetering van een aantal woningen en aandacht voor de woonomgeving, nodig zijn. Bij het laatste gaat het niet alleen om onderhoud, maar ook om verduidelijking van de scheiding tussen openbaar en privé.

PMC

VHE

Adres

Type

Bouwjaar

t/m 2010

02-1

13

Oost / Kleine Meer, Yzerwerker, Compagniesterpoort

Eengezinswoning

02-2

8

Oost / Kleine Meer, Kleine Meerstr.

Twee onder een kap

1947

02-3

6

Oost / Kleine Meer, Middenstraat

Twee onder een kap

1982

02-v

12

Oost / Kleine Meer, Afschryver

Eengezinswoning

1986

03-1

60

Winkelhoek, Mastenmaker


1984

Doorexploiteren

03-2

34

Winkelhoek, Winkelhoek e.o.


1987

Doorexploiteren

03-3

48

Winkelhoek, Scheepstimmerman e.o.

Eengezinswoning

1983

03-4

48

Winkelhoek, Scheepstimmerman e.o.

Beneden-/Bovenwoning, jongeren

1983

03-v

20

Winkelhoek, Scheepstuiger e.o.

Eengezinswoning

1981

00-2

12

Oost / Kleine Meer, Compagniesterpoort

Groepswonen voor jongeren

2001

1987, 2001

Strategie 2010-2020 Doorexploiteren Doorexploiteren Doorexploiteren

verkoop

Doorexploiteren Doorexploiteren verkoop Doorexploiteren

Complex 02-2 is verbeterd. Complex 03-4 wordt aangepast en vervult een prima functie voor de doelgroep jongeren.


5.9

Landelijk gebied Sappemeer In het landelijk gebied van Sappemeer heeft Volksbelang bijna 50 eengezinswoningen en een voorziening voor groepswonen voor jongeren. Aanbod van betaalbare huur in het landelijk gebied is schaars. Dit is reden voor Volksbelang om deze woningen in de (betaalbare) huur te behouden.

Strategie voor dit gebied is behouden.

PMC

VHE

Adres

Type

Bouwjaar

Strategie 2010-2020

01-1

26

Noordbroeksterstraat

Eengezinswoning

1976

Doorexploiteren

01-2

22

Verl. Herenstraat e.o.

Twee onder een kap

1943

Doorexploiteren

00-1

12

Noorderstraat

Groepswonen voor jongeren

1996

Doorexploiteren

De woningen in complex 01-2 zijn in de jaren ’80 en ’90 gerenoveerd en de woningen in complex 01-1 zijn in 2005 opgeknapt.

5.10

Martenshoek

De woningvoorraad van Martenshoek bestaat voor driekwart uit koopwoningen. De waardering van het wonen in Martenshoek is bovengemiddeld, alleen de nabijheid van bedrijvigheid leidt nog wel eens tot overlast. Volksbelang heeft 81 woningen in dit gebied. Deze woningen zijn in 1996 gebouwd. Strategie voor dit gebied is behouden.

PMC

VHE

Adres

Type

Bouwjaar

24-1

18

Veningastraat

Portiekflats en appartementen

1996,2003 Doorexploiteren

24-2

63

Horstlaan


1995

Strategie 2010-2020

Doorexploiteren

Complex 24-1 bevat 6 portiekflats uit 1996 en 12 appartementen gebouwd in 2003. Complex 24-2 is het complex De Hooge Horst, bestemd voor ouderen die lid zijn van de Vereniging Groepswonen Senioren. Volksbelang beziet, met het oog op de ouder wordende bewoners van dit complex, of aanpassingen nodig zijn en gaat met zorgaanbieders in gesprek over het zorgaanbod.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

39


5.11

Oosterpark-westerpark

Deze buurt bestaat voornamelijk (80%) uit koopwoningen. De verhuisgeneigdheid is laag. Wanneer mensen willen verhuizen dan heeft dat veelal te maken met de behoefte aan een gelijkvloerse woning en eventueel zorg in de nabijheid. Volksbelang heeft ruim 50 woningen in dit gebied: eengezinswoningen en boven-/ benedenwoningen. Strategie voor deze buurt is behouden.

PMC

VHE

Adres

Type

Bouwjaar

Strategie t/m 2010

Strategie 2010-2020

09-1

22

Cartonbaan, Meursinghof

Eengezinswoning

1989

Doorexploiteren

09-2

30

Hooiteslaan, Meursinghof


1989

Doorexploiteren

09-v

1

Hooiteslaan

Eengezinswoning

1989

12-1

41

Hommeshof / Parallelweg

Eengezinswoning / Twee onder een kap, senioren

1986

Verkoop Doorexploiteren

De beganegrond woningen van complex 09-2 worden in eerste instantie verhuurd aan klanten van Voor Anker. Met Voor Anker worden afspraken gemaakt over dienstverlening aan de bewoners.


5.12

Centrum-Noord Ten noorden van het centrum van Hoogezand-Sappemeer heeft Volksbelang 82 woningen, gebouwd in de jaren ’80. De portiekflats uit 1985 zijn onlangs opgeknapt.

Strategie voor dit gebied is behouden.

PMC

VHE

Adres

Type

11-1

69

Heveapad

Portiekflats

1985

Doorexploiteren

11-2

13

de Posthoorn

Beneden-/Bovenwoning, jongeren

1986

Doorexploiteren

5.13

Bouwjaar

Strategie 2010-2020

Zuiderpark Zuiderpark is een buurt met voornamelijk eengezinswoningen, gebouwd in de periode 1970-1990. Het aandeel huurwoningen is met 20% relatief laag. Inwoners zijn over het algemeen tevreden met de buurt en ook de bouwtechnische staat van de woningen is goed te noemen.

Strategie voor deze buurt is behouden.

Volksbelang heeft in deze buurt 64 eengezinswoningen, waarvan de buitenkant in 2002 is verbeterd. Het uitrustingsniveau van deze woningen is sober, maar voldoet aan de wensen van de bewoners. PMC

VHE

Adres

Type

10-1

64

Nieuweweg

Eengezinswoningen

M a s t e r p l a n

Bouwjaar 1976


Strategie 2010-2020 Doorexploiteren

2 0 0 5 - 2 0 2 0

41


5.14

Foxhol Het dorp Foxhol ligt ongeveer 3 km ten westen van Hoogezand. In totaal staan er ruim 400 woningen waarvan bijna tweederde koop. Zowel de huur- als de koopwoningen zijn over het algemeen goedkoop. De populariteit van de huurwoningen is niet groot: de mutatiegraad is hoog en de leegstand bovengemiddeld. Door ingrepen in de jaren ’90 is de situatie wel verbeterd.

Strategie voor Foxhol is versterken. Dit zit in het verbeteren van de woningvoorraad van Volksbelang en in het realiseren van een Multifunctioneel Centrum/ Brede School.

Volksbelang verhuurt in Foxhol 72 portiekflats en 44 eengezinswoningen. PMC

VHE

Adres

Type

Bouwjaar

15-1

36

Eiberlaan en Gruttostraat

Portiekflats

1959

15-s

36

Pluvierstraat

Portiekflats

1961

16-1

39

Roerdompstraat e.o.

Eengezinswoning

1962

t/m 2010

Strategie 2010-2020 Doorexploiteren en doelgroepwijziging

Sloop doorexploiteren

De eengezinswoningen (complex 16-1) zijn eerder te koop aangeboden, maar er blijkt weinig vraag te zijn. Met het oog op de ontwikkelingen rond de Brede School worden deze woningen niet verkocht maar behouden. Tegen 2015 wordt opnieuw bezien wat de beste strategie voor deze woningen is. De 36 portiekflats aan de Pluvierstraat worden gesloopt. Op deze plek overweegt Volksbelang 18 eengezinskoopwoningen te bouwen. De portiekflats aan de Eiberlaan en Gruttostraat zijn gerenoveerd. De mutatiegraad ligt hoog. Dit complex (zonder lift) kan een prima functie vervullen voor jonge huishoudens.


5.15

Westerbroek Westerbroek is een gebied ten noordwesten van Hoogezand, met relatief veel koopwoningen en (half-) vrijstaande eengezinswoningen. De tevredenheid met de woonsituatie is goed. Bij de verhuisgeneigden speelt vooral de gezondheid een rol. Volksbelang heeft 45 woningen in Westerbroek. Strategie voor dit gebied is behouden en kleinschalig uitbreiden. Kader voor verandering is de onlangs opgestelde dorpsvisie, waarin kleinschalige uitbreiding van Westerbroek is opgenomen.

PMC

VHE

Adres

Type

Bouwjaar

17-1

14

Hoflaan, Meesterslaan

Eengezinswoning

1965

17-2

23

Meesterslaan

Twee onder een kap (8 senioren woningen)

1988

17-3

8

Meesterslaan

Twee onder een kap

1955

Strategie 2010-2020 Doorexploiteren Doorexploiteren Doorexploiteren

Complex 17-3 bestaat uit kleine woningen uit 1955. Deze woningen zijn verbeterd en zeer populair. Volksbelang wil graag participeren in uitbreiding van Westerbroek, gericht op het realiseren van woningen in combinatie met zorg voor senioren. In het kader van de Dorpsvisie wordt ook gediscussieerd over een multifunctionele accommodatie in Westerbroek. Indien mogelijk wil Volksbelang participeren in de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

43


5.16

Uitbreiding Binnen Hoogezand-Sappemeer zijn diverse uitbreidingslocaties voorhanden. In totaliteit is er voldoende capaciteit om de extra ambities m.b.t. groei van de gemeente te realiseren. −

Op locatie Molenwaard komen ongeveer 750 woningen. In de periode tot 2010 bouwt Volksbelang hier 60 huur- en 40 koopwoningen.

−

In Zuidzijde is ruimte voor ongeveer 5.100 woningen. Deze wijk zal vanaf 2009 in ontwikkeling komen. Volksbelang heeft hier samen met anderen grondposities ingenomen.

−

De wijk Vosholen is in ontwikkeling. Op dit moment zijn ongeveer 200 woningen gerealiseerd. De overige woningen (ruim 700) worden na 2007 opgeleverd. Volksbelang heeft hier op dit moment 2 jongerenwoningen in bezit (complex 00-3). Volksbelang zal verder op deze locatie niet bouwen.

−

Op de IJsbaanlocatie worden 130 woningen gerealiseerd waarvan de bouw start in 2007. Volksbelang zal op deze locatie geen woningen bouwen.

De gemeente streeft ernaar op uitbreidingslocaties voornamelijk in groenstedelijke dorpse woonmilieus en in een landelijke setting te bouwen. Zij richt zich daarbij op midden en hogere inkomens. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat er inderdaad vraag is naar luxere woningtypen. Volksbelang onderschrijft de noodzaak tot uitbreiding in de luxere categorieën. Ze zet echter in op een grotere variatie in zowel het bestaande gebied als de nieuwbouw, om een tweedeling tussen bestaand en nieuw te voorkomen. Betaalbare woningtypen op uitbreidingslocaties zijn noodzakelijk om vernieuwing en variatie in bestaande wijken mogelijk te maken.

VERVOLG

6

Vervolg

Uitwerking in vijfjaarplannen en complexplannen Dit Masterplan geeft een blik op 2020 en is het kader voor concrete vijfjaarplannen, waarin de maatregelen per complex worden beschreven. De ingrepen voor de komende jaren zijn beschreven in (de actualisatie van) het Strategisch VoorraadPlan 2002-2008. Bij de concrete uitwerking per complex is dit Masterplan niet de enige input. Naast natuurlijk gedetailleerde informatie over de bouwtechnische staat van een bepaald complex (om de investeringen in onderhoud en renovatie vast te stellen) gaat het ook om andere beleidskaders. Voor bepaalde wijken zal samen met de gemeente en wijkorganisaties een wijkontwikkelingsplan of stedenbouwkundig plan worden opgesteld. Ook is nadere invulling van het aspect wonen-zorg-welzijn bepalend voor de invulling van bepaalde transformatie- en nieuwbouwkansen. Evaluatie De wereld staat niet stil tot 2020. In 2010 is er een eerste ijkmoment. −

Komt de dynamiek op de woningmarkt verder op gang? Hoe ontwikkelen zich de kansen van de verschillende doelgroepen?

−

Liggen verkoop en nieuwbouw op planning?

−

Hoe staat het met de demografische en economische ontwikkelingen?

−

Hoe voortvarend gaat het realiseren van de extra uitbreidingsambities?

−

Welke ontwikkelingen voltrekken zich in de zorg?

−

Enzovoort.

Een beperkte monitor en een actualisatie van de woningmarktanalyse tegen 2010 kan hiervoor de input leveren. Op basis van het vernieuwde inzicht wordt dit Masterplan waar nodig bijgesteld, wederom in overleg met de gemeente en andere partners.

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

45

46 VERVOLG

Werkprogramma Hieronder staat het werkprogramma dat voortvloeit uit de bepalingen die in dit Masterplan zijn genoemd. Dit werkprogramma wordt jaarlijks voortschrijdend geactualiseerd. WAT

WANNEER GEREED

Afstemming en overleg Overleg met de gemeente en Talma Prestatieafspraken met de gemeente Afstemmingsoverleg Wonen, zorg en welzijn (initiatief bij de gemeente en samen met andere aanbieders)

Febr. 2006 / periodiek Zomer 2006 2006

Analyse en evaluatie Aanpassen pmc-indeling Opzetten monitor belangrijkste indicatoren van de woningmarkt (beperkt en relevant)

Voorjaar 2006 2006

Samen met de gemeente en Talma Bijhouden en verfijnen monitor prestaties complexen (conditiewijzer)

2006

Woningmarktanalyse

2010

Samen met de gemeente en Talma Actualiseren Masterplan en opstellen vijfjaarplan

2010

Uitwerken gebiedsplannen Stedenbouwkundig plan Gorecht West

2010

Wijkontwikkelingsplan en Stedenbouwkundig plan Spoorstraat/Kieldiep

2010

Stedenbouwkundig plan Noorderpark West

2015

Divers Marketingplan aanbod middeldure huur

2006

BIJLAGEN

Bijlagen Definities Prijsgrenzen (huur/koop) Huur

Artikel 20 Wet op de Huurtoeslag, tijdvak 2005-2006

Goedkope huur Betaalbare huur Middeldure huur Dure huur

tot € 332 (kwaliteitskortingsgrens) tot € 475 (eerste aftoppingsgrens) € 475 tot € 605 (huurtoeslaggrens) vanaf € 605

Koop

Prijspeil 2005

Goedkope koop Betaalbare koop Middeldure koop Dure koop

tot € 150.000 v.o.n. € 150.000 tot € 200.000 v.o.n. € 200.000 tot € 300.000 v.o.n. vanaf € 300.000 v.o.n.

Kernvoorraad: betaalbare huurwoningen. Aandachtsgroep: huishoudens met een rekeninkomen tot de inkomensgrens zoals gedefinieerd in artikel 14 van de Wet op de Huurtoeslag (prijspeil 1 juli 2005): −

€ 18 925 bij een eenpersoonshuishouden;

−

€ 25 375 bij een meerpersoonshuishouden;

−

€ 16 825 bij een eenpersoonsouderenhuishouden;

−

€ 21 925 bij een meerpersoonsouderenhuishouden

Starter: een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, zelfstandig wonen) of geïmmigreerd is, of voor de verhuizing geen hoofdbewoner van een woning was. Doorstromer: een huishouden dat binnen Nederland verhuist. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. Gelijkvloerse woning: woningen waarvan de voordeur niet zonder trap te bereiken is, maar binnen de woning de woonkamer, keuken, toilet en douche en tenminste 1 slaapkamer op dezelfde verdieping liggen. Goedkope scheefheid: dit betreft huishoudens niet behorend tot de aandachtsgroep, maar wel gehuisvest in een goedkope huurwoning met een huur tot € 467 (eerste aftoppingsgrens zoals genoemd in artikel 20 van de Wet op de Huurtoeslag). Portiekflat: flat zonder lift Appartement: flat met lift

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

47

48 BIJLAGEN

Plannen Volksbelang 2006 tot en met 2010 Wg.

Locatie

Type

2006-2010

Renovatie/Verbetering 3

Boswijk

Boswijk

HAT

48

6

Winkelh./P.Potter(on)/G.Metsu(ev)

Noorderpark Oost

portiekflat

60

22

D.Curtius-/Klompéstraat

Gorecht Noord

entreepartij

144

Totaal renovatie/ verbetering

252

Sloop 4

P.Bielstraat

Margrietpark

duplex

24

4

Bloemenbuurt-W.(Dahliastraat e.o.)

Margrietpark

bej.won./eengz

40

5/6

F.Bolstraat (on)/P.Potterstraat (ev)

Noorderpark Oost

portiekflat

42

5

F.Bolstraat (ev)

Noorderpark Oost

portiekflat

24

5

J.Leysterstraat (ev+on)

Noorderpark West

portiekflat

48

6

G.Metsustraat (on)

Noorderpark Oost

portiekflat

24

6

M.Hobbemastraat

Noorderpark Oost

portiekflat

24

7

v.Heemskerckstraat

Noorderpark Midden

portiekflat

36

7

Rembrandtplein

Noorderpark Midden

portiekflat

8

de Houtmanstraat

Noorderpark West

duplex

40

13

Burg.v.Royenstraat

Burg.v.Royenstraat

duplex

35

13

Burg.v.Royenstraat

Burg.v.Royenstraat

eengezins

2

15

Pluvierstraat

Foxhol

portiekflat

36

21

Gorecht-west

Gorecht-west

bej.won.

Totaal sloop

6

48 429

(Vervangende) Nieuwbouw HUUR 4

P.Bielstraat

Margrietpark

eengezins

12

4

Bloemenbuurt-west

Margrietpark

Palet/sr + ?

90

5

F.Bol-/P.Potterstraat

Noorderpark Oost

app/bijz.doelgr.

53

5

F.Bolstraat

Noorderpark Oost

appartementen

20

5

J.Leysterstraat

Noorderpark West

eengezins

12

6

G.Metsustraat

Noorderpark Oost

eengezins

12

6

M.Hobbemastraat

Noorderpark Oost

appartementen

20

7

Rembrandtplein e.o.

Noorderpak Midden

appartementen

40

7

Woonzorgcomplex

Noorderpak Midden

appartementen

60

8

de Houtmanstraat

Noorderpark West

eengezins

20 60

13

Kropswolderpolder

Molenwaard

Turkse sr+eeng.

18

Woldwijck Pleiaden

Woldwijck

appartementen

19

21

Gorecht-west

Gorecht West

Javaanse sr + ?

60

Totaal nieuwbouw huur

478

(Vervangende) Nieuwbouw KOOP 5

J.Leysterstraat (ev)

Noorderpark West

kavels

13

Kropswolderpolder

Molenwaard

eengezins

40

15

Pluvierstraat

Foxhol

eengezins

18

Totaal nieuwbouw koop

6

64

BIJLAGEN

Overzicht complexen Pmc

Woongebied

Woningtype

Straatnaam

Total

00-1

Landelijk gebied Sappermeer

Jongerenwoning

Noorderstr

12

00-2

Boswijk-Oost / Kleine Meer

Jongerenwoning

Compagniesterprt

12

00-3

Vosholen

Kamerbewoning

Buitenlust

2

01-1


Eengezinswoning

Noordbroeksterstr

26

01-2


Twee onder een kap

Achterdiep Nz

2

Verl Herenstr

4

Verl Herenstr

2

Verl Herenstr

2

Verl Herenstr

2

Herenstr

2

Noordbroeksterstr

4

Verl Herenstr

2

Noordbroeksterstr

2

02-1


Eengezinswoning

Yzerwerker

8

Compagniesterpoort

5

02-2


Twee onder een kap

Kleinemeersterstr

8

02-3


Twee onder een kap

Middenstr

6

02-v


Eengezinswoning

Afschryver

12

03-1

Boswijk-Winkelhoek


Mastenmaker

45

Pekjongen

15

03-2

Boswijk-Winkelhoek


Winkelhoek

34

03-3

Boswijk-Winkelhoek

Eengezinswoning

Knipper

13

Scheepstimmerman

24

Tegenhouder

5

03-4

03-v

Boswijk-Winkelhoek

Boswijk-Winkelhoek


Eengezinswoning

04-1

Margrietpark


04-2

Margrietpark

Eengezinswoning

Mastenmaker

6

Scheepstimmerman

12

Tegenhouder

12

Scheepstimmerman

24

Scheepstimmerman

3

Scheepstuiger

13

Stevenmaker

3

Knipper

1

Burg Jonkerenstr

58

Azaleastr

16

Goudsbloemstr

14

Narcissenstr

8

A Vd Neerwg

11

Rozenstr

19

Violenstr

4

Ranonkelstr

11

Bosln

11

Violenstr

4

04-3

Margrietpark


Goudsbloemstr

6

Goudsbloemstr

6

04-4

Margrietpark

Eengezinswoning

Goudsbloemstr

10

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

49

50 BIJLAGEN

Pmc

Woongebied

Woningtype

Straatnaam

Total

Goudsbloemstr

12

04-5

Margrietpark

Appartement

Klaproosstr

60

04-6

Margrietpark

Portiekflat

Narcissenstr

12

Gladiolenstr

18

04-7

04-s

04-v

06-1

06-s

Margrietpark

Margrietpark

Margrietpark

Noorderpark-Oost

Noorderpark-Oost

Twee onder een kap

Noorderpark-Midden

08-1 08-2

Noorderpark-West Noorderpark-West

Winkelhoek

6 24

Dahliastr

12

Eengezinswoning

Portiekflat

Portiekflat

Appartement

07-v

20

8

Noorderpark-Midden

07-s

4

P Bielstr

Narcissenstr

07-2

Noorderpark

D Lutjeboerstr

Eengezinswoning

Eengezinswoning

07-4

12

P Bielstr

Noorderpark-Midden

Noorderpark-Midden

4

M Mulderstr

Duplexwoning

07-1

07-3

Winkelhoek

Portiekflat

Leliestr

12

Resedastr

5

Asterstr

3

Violenstr

4

Gladiolenstr

10

Geraniumstr

1

Hyacinthstr

6

Salviastr

4

G Metsustr

24

Winkelhoek

18

P Potterstr

18

G Metsustr

24

P Potterstr

24

M Hobbemastr

24

Judith Leysterstr

24

F Bolstr

24

F Bolstr

18

Judith Leysterstr

24

A Cuypstr

8

J Steenstr

6

A Cuypstr

2

J Steenstr

3

Rembrandtpln

80

Rembrandtln

36

F Halsstr

24

J Vermeerstr

24

Rembrandtpln

60

Eengezins

Deelgebied 4

8

Appartementen

Deelgebied 4

44 42

Portieketagewoningen

V. Heemskerckstr


V. Linschotenstr

4


V Noortstr

48

Barentszstr

80

Tasmanstr

48

Eengezinswoning

V Noortstr

16

V Linschotenstr

6

BIJLAGEN

Pmc

Woongebied

Woningtype

Straatnaam

Total

08-s

Noorderpark-West

Duplexwoning

De Houtmanstr

40

08-v

Noorderpark-West

Eengezinswoning

Tasmanstr

11

Trompstr

8

V Noortstr

6

V Linschotenstr

2

09-1

Hooites-Beukema

Eengezinswoning

Cartonbaan

16

Meursinghof

6

09-2

Hooites-Beukema


Hooitesln

18

Meursinghof

12

09-v

Noorderpark-West

Eengezinswoning

Hooiteslaan

1

10-1

Nieuweweg

Eengezinswoning

Nieuwewg

64

11-1

Heveapad

Portiekflat

Heveapad

69

11-2

de Posthoorn


Knypsln

2

12-1

Hommeshof / Parallelweg

M Veningastr

11

Eengezinswoning

Hommeshof

35

Twee onder een kap

Parallelwg

6 48

13-1

Eengezins Spoorstraat / Kieldiep

Twee onder een kap

Burg V Royenstr O

13-2


Twee onder een kap

Burg V Royenstr O

44

Burg V Royenstr W

8

Spoorstr Z

4

13-s


Duplexwoning en eenge- Burg V Royenstr O zins

13-v


Twee onder een kap

14-1

Flats Spoorstraat / Kieldiep

Appartement

14-2


Appartement

14-3

14-4 15-1


Eengezins Spoorstraat / Kieldiep Flats Foxhol

Portiekflat

Eengezinswoning Portiekflat

39

Burg V Royenstr W

9

Spoorstr Z

3

Burg V Royenstr O

5

Heyermanshof

53

A. Blamanhof

36

A M G Schmidthof

36

Reviusstr

15

Erasmuswg

18

P Langendykstr

58

Staringstr

18

Erasmuswg

18

Multatulistr

18

Eiberln

24

Gruttostr

12

15-s

Flats Foxhol

Portiekflat

Pluvierstr

36

16-1

Eengezins Foxhol

Eengezinswoning

G Imbosstr

9

Meeuwenstr

3

Roerdompstr

23

17-1

Westerbroek

Eengezinswoning

17-2

Westerbroek

Twee onder een kap

Talingstr

4

Hofln

11

Meestersln

3

Borgweg

6

Meestersln

17

17-3

Westerbroek

Twee onder een kap

Meestersln

8

18-1

Woldwijck-Oost

Eengezinswoning

Andromeda

12

Atlas

29

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

51

52 BIJLAGEN

Pmc

18-v

19-1

19-v

Woongebied

Woldwijck-Oost

Woldwijck-Midden

Woldwijck-Midden

Woningtype

Eengezinswoning

Eengezinswoning

Eengezinswoning

20-1

Woldwijck-West

Eengezinswoning

20-v

Woldwijck-West

Eengezinswoning

21-1

21-2

21-s

21-v

Gorecht-West

Gorecht-West

Gorecht-West

Gorecht-West

Eengezinswoning

Eengezinswoning

Eengezinswoning

Eengezinswoning

Straatnaam

Total

Saturnus

17

Sirius

12

Venus

12

Atlas

6

Saturnus

5

Sirius

1

Venus

1

Andromeda

16

Melkweg

32

Noorderkroon

20

Schorpioen

48

Steenbok

18

Weegschaal

30

Melkweg

2

Boogschutter

14

Astronautenln

18

Ruimtevaartln

8

Astronautenln

9

Ruimtevaartln

6

Apollo

5

Komeet

9

Kosmos

3

Oberon

10

Pionier

6

Raketln

1

Aalbersestr

30

De S Lohmanln

18

Dreesln

22

Keucheniusstr

8

Moddermanstr

14

Thorbeckeln

26

Vd Leeuwstr

22

Dreeslaan

18

Vd D. van Maasdamweg

14

Fruinpad

14

G Borgesiusstr

70

G V Prinstererstr

54

Nolensstr

70

Piersonpad

14

Ter Laanstr

90

V Houtenln

14

Fruinpad

6

G Borgesiusstr

6

Thorbeckeln

36

G Borgesiusstr

9

G V Prinstererstr

3

Nolensstr

1

Schaepmanstr

48

BIJLAGEN

Pmc

Woongebied

Woningtype

22-1

Galerijflats Ouderen Gorecht

Appartement

Straatnaam

Total

D Curtiusstr

80

Klompéstr

64

23-1

Centrum

Appartementen

Burg. Tuinstraat

15

24-1

Martenshoek


M Veningastr

18

24-2

Martenshoek

Appartement

Horstln

63

Totaal

3589

M a s t e r p l a n


2 0 0 5 - 2 0 2 0

53

Masterplan Voorraadbeleid

Recommend Documents