Masarykova univerzita Právnická fakulta

Masarykova univerzita Právnická fakulta Právní vztahy k nemovitostem Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

Bakalářská práce

Nájem a pacht pozemku v novém občanském zákoníku Martin Hamada 2013/2014

„Prohlašuji, že jsem bakalářkou práci na téma: „Nájem a pacht pozemku v novém občanském zákoníku“ zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury“. …………………………….. Martin Hamada 2

Poděkování Tímto bych moc rád poděkoval panu Doc. JUDr. Ing. Milanu Pekárkovi, CSc. za cenné rady, připomínky a jeho odborné vedení, které mi poskytl při zpracování práce na téma „Nájem a pacht pozemku v novém občanském zákoníku“.

3

Abstrakt Tématem bakalářské práce je nájem a pacht pozemku v novém občanském zákoníku. Obsáhlá novelizace občanského zákoníku, která přichází po více než 60 letech s sebou přináší staronový institut pachtu, který je specifický pro nájemní vztah k zemědělské nemovitosti. Počáteční kapitoly práce jsou věnovány jak historii nájmu a pachtu tak i pojmům pozemkového práva. Tato bakalářská práce se pokouší za pomoci analýzy ustanovení nového občanského zákoníku přispět k osvětlení ustanovení o nájmu a pachtu pozemku s ohledem na již zrušený občanský zákoník z roku 1964 ve znění pozdějších předpisů. Shrnutí podstatných rozdílů a inovujících ustanovení ohledně nájmu v novém občanském zákoníku spolu s náhledem na pacht přináší závěr práce. Práce čerpá z četné české legislativy a aktuálních odborných pramenů.

Klíčová slova Nájem, pozemek, pacht, občanský zákoník

Abstract The Theme of bachelor thesis is land lease and tenure in the new Civil Code. The extensive amendment of the Civil Code, which comes after more than 60 years, brings old-new Institute of tenure, which is specific for the tenancy to agricultural property. The initial chapters of this work are devoted to the history of land lease and tenure and also the concepts of land law. This thesis tries through the analysis of the new Civil Code, to contribute to the explanation of differing provisions about land lease with respect to already canceled Civil Code of 1964, as amended. Summary of significant differences and innovative provisions on lease in the new Civil Code, together with a preview of tenure provides the bachelor thesis conclusion. The thesis draws from numerous Czech laws and actual professional sources.

Keywords Lease, land, tenure, the Civil Code

4

Obsah Abstrakt ............................................................................................................................ 4 1 Úvod .............................................................................................................................. 8 2 Vymezení pojmů ............................................................................................................ 9 2.1 Pozemek jako předmět právních vztahů ................................................................... 9 2.2 Součást a příslušenství pozemku ............................................................................ 10 3 Historický vývoj nájemních vztahů ............................................................................... 12 3.1 Vývoj nájemních vztahů ........................................................................................ 12 3.2 Právní úprava nájmu a pachtu v občanském zákoníku č. 946/1811 Sb. ................... 12 3.3 Právní úprava nájmu a pachtu v občanském zákoníku č. 141/1950 Sb. ................... 13 3.4 Právní úprava nájmu a pachtu v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. ..................... 13 4 Nájem v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. ............................................................... 15 4.1 Obecné vymezení nájmu ........................................................................................ 16 4.2 Vznik nájemního vztahu ........................................................................................ 16 4.3 Náležitosti nájemní smlouvy .................................................................................. 17 4.4 Subjekty a obsah nájemního vztahu ....................................................................... 18 4.5 Předmět nájmu ....................................................................................................... 19 4.6 Nájemné ................................................................................................................ 20 4.7 Zánik nájemního vztahu ......................................................................................... 21 4.8 Podnájem pozemku ................................................................................................ 22 5 Platná právní úprava nájemních vztahů v ostatních právních předpisech ....................... 24 5.1 Zákon o půdě ......................................................................................................... 24 5.2 Zákon o státním pozemkovém úřadu ...................................................................... 25 5.3 Zákon o pozemkových úpravách ............................................................................ 26 5.4 Zákon o ochraně přírody a krajiny ......................................................................... 27 5.5 Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu ...................................................... 28 5.6 Zákon o lesích ....................................................................................................... 28 5.7 Zákon o ochraně a využití nerostného bohatství .................................................... 29 5.8 Zákon o pohřebnictví ............................................................................................. 29 5.9 Zákon o obcích, zákon o krajích............................................................................. 30 5.10 Zákon o úpadku a způsobech jeho řešení.............................................................. 30 6 Právní úprava pachtu .................................................................................................... 32 6.1 Obecné vymezení pachtu ....................................................................................... 32 5

6.2 Trvání pachtu a výpovědní lhůta ............................................................................ 34 6.3 Inventář ................................................................................................................. 35 6.4 Zemědělský pacht .................................................................................................. 36 6.5 Náležitosti pachtovní smlouvy ............................................................................... 37 7 Závěr ............................................................................................................................ 40 8 Seznam použitých zdrojů .............................................................................................. 42 Příloha č. 1 .................................................................................................................. 47

6

Seznam zkratek ABGB – zákon č. 946/1811 Rakouský všeobecný zákoník občanský OZ – zákon č. 40/1964 Občanský zákoník NOZ – zákon č. 89/2012 Občanský zákoník SPÚ - Státní pozemkový úřad

7

1 Úvod Téma bakalářské práce „Nájem a pacht pozemku v novém občanském zákoníku“ jsem si zvolil s ohledem ke svému profesnímu zaměření stavebního technika ve stavební firmě se zaměřením na pozemní stavby. Studie bližší problematiky nájemních vztahů, konkrétněji pak nájmu a pachtu v novém občanském zákoníku mě přivedla k názoru, že tato problematika není tak jednoduchá, jak jsem se domníval. Právní úprava nájemních vztahů k pozemkům je velmi rozsáhlá a její ustanovení jsou obsažena v mnoha právních předpisech. Podklady, ze kterých jsem vycházel při vypracování tématu nájem a pacht v novém občanském zákoníku, jsou úzce spjaty s materiály ke studiu předmětu „Pozemkové právo“, nicméně rozsah komentářů není z důvodu relativně krátké účinnosti nového občanského zákoníku, dostatečně rozsáhlý. Předešlá právní úprava, zákon č. 40/1964 Občanský zákoník v ustanovení § 663 a následujících, chápe nájem tak, že pojetí nájemní smlouvy v sobě zahrnuje i dřívější pachtovní smlouvu. Pronajímatel umožňuje nájemci dočasně užívat pronajatou věc (brát z ní užitek). Nová právní úprava rozlišuje, zda se jedná o užívání bez užitků, či s omezením užitků (nájem), anebo je požívání užitků hlavním předmětem smluvního vztahu (pacht), což je posuzováno podle povahy hlavního předmětu nájmu (§ 2332 odst. 2 NOZ). Práce si klade za cíl poukázat na společné rysy nájmu a pachtu, ale také na rozdíly jejich právní úpravy v novém občanském zákoníku. Práce je členěna do sedmi kapitol, přičemž počáteční kapitoly jsou věnovány pojmům pozemkového práva a historickému vývoji nájemních vztahů v české legislativě. Stěžejní kapitoly práce tvoří části věnované úpravě nájmu a pachtu v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Nájemní vztahy však nejsou součástí pouze občanského zákoníku, ale jsou součástí dalších právních předpisů v České republice. Z tohoto důvodu je v práci také zahrnuta kapitola, která se úpravou nájemních vztahů v ostatních právních předpisech zabývá. Samostatnou přílohu práce tvoří vzor pachtovní smlouvy, která je upravena podle nového občanského zákoníku.

8

2 Vymezení pojmů 2.1 Pozemek jako předmět právních vztahů Pojem pozemek je v českém právním řádu definován v § 2 písm. a) katastrálního zákona (zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí) jako „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.“1 Nejedná se o definici zcela novou, jedná se o doplnění předchozí definice o nová kritéria. V ustanovení § 498 NOZ je pak pozemek definován jako věc nemovitá. „Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá“. 2 Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky. 3 Parcela je na základě § 2 písm. b) katastrálního zákona definována jako pozemek, který je určen geometricky a polohově, a je označen parcelním číslem a je zobrazen v katastrální mapě. Za geometrické a polohové určení se považuje určení tvaru, rozměru a polohy nemovitosti souřadnicemi bodů jejich hranic tak, jak jsou znázorněny v katastrální mapě, nebo geometrickém plánu. Což je určující, v případech, kdy je navrhována jakákoliv změna. Výměrou parcely se dle § 2 písm. g) katastrálního zákona rozumí „vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry.“4 Právní úprava rozlišuje dva druhy parcel. „Stavební parcelou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, pozemkovou parcelou se pak rozumí pozemek, který není stavební

1

§ 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). § 498 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 3 § 3 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 4 § 2 písm. g, zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 2

9

parcelou.“5 Katastrální zákon ve znění §51 dále stanoví, že údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území, jsou závazné pro právní jednání týkající se nemovitostí vedených v katastru. V případě, kdy předmětem převodu vlastnického práva k pozemku, je jen jeho část, je geometrický plán neoddělitelnou součástí listiny.“6 Stejně tak, je-li třeba předmět zápisu, teprve zobrazit do katastrální mapy, nebo má-li být zpřesněno jeho geometrické a polohové určení, nebo je průběh hranice určen soudem. Veřejným seznamem obsahujícím soubory údajů, včetně jejich popisů, soupisů, geometrického a polohového určení, a zápisu práv k těmto nemovitostem je pak katastr nemovitostí. 7 2.2 Součást a příslušenství pozemku Ustanovení § 505 NOZ, definuje jako součást věci vše, „co k ní dle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.“ 8 NOZ vymezuje jako součást pozemku i prostor nad povrchem a pod povrchem, dále stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, i to co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.9 Součást pozemku tvoří také jeho vegetace. Toto ustanovení zákona vychází z právní zásady „superficies solo cedit“. Jedná se o právní zásadu vycházející z římského práva, která znamená, že povrch ustupuje půdě. Tato zásada je obecně respektována ve většině právních řádů Evropy. „Zvláštní právní režim se zakládá pro inženýrské sítě, jako jsou vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná obdobná vedení. Tato zařízení nejsou součástí pozemku, a i když jsou s pozemkem pevně spojena nebo v něm upevněna, mají povahu samostatných věcí. Nelze-li je bez porušení podstaty přenést z místa na místo, jak tomu bude ve většině případů, jde o věci nemovité.“10 Zvláštní úprava zákona č. 254/2001 Sb. o vodách (dále jen „vodní zákon“), v § 3 stanoví, že součástí pozemku nejsou povrchové a podzemní vody. V § 7 zákona č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (dále jen „horní zákon“), je stanoveno, že ložisko nevyhrazeného nerostu je součástí pozemku. Vyhrazený nerost byl vždy oddělen od pozemku, ať se nacházel na něm nebo pod ním. Výčet vyhrazených nerostů je obsažen 5

§ 2 písm. c, d, zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). § 48 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 7 § 1 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 8 § 505 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 9 506 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 10 Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze) [online]. © Ministerstvo spravedlnosti ČR [cit. 2. 4. 2014]. s. 129, odst. 1. 6

10

v ustanovení § 3 horního zákona, přičemž neuvedené nerosty patří mezi nerosty nevyhrazené. Horní zákon označuje ložiska vyhrazených nerostů na území naší země jako bohatství, a to bohatství ve vlastnictví České republiky. NOZ definuje příslušenství, v tomto případě příslušenství pozemku, jako vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, v případech kde jsou obě věci společně užívány v rámci hospodářského určení. „Jestliže je věc hlavní od věci vedlejší přechodně odloučena, nepřestává být nadále příslušenstvím.“11 Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. 12 V situaci, kdy nastanou pochybnosti, zda něco je nebo není příslušenstvím věci, případ bude posouzen na základě zvyklostí. 13 Pro praxi to z počátku může být interpretační problém, zvyklosti pro krátkou dobu účinnosti zákona nevznikly.

11

§ 510 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. § 512 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 13 § 511 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 12

11

3 Historický vývoj nájemních vztahů 3.1 Vývoj nájemních vztahů Následující kapitola stručně objasní historický vývoj institutu nájemních vztahů, zejména institut nájmu a pachtu na území dnešní České republiky. Současný stav právní úpravy nájemních vztahů je výsledkem dlouhodobého civilizačního vývoje společnosti. Soukromé právo, jak jej dnes známe, pramení z římského práva, ustanovujícího vztahy soukromých vlastníků a nemálo inspirující dnešní právní normy. Vyjma pojmu nájmu a pronájmu věci, zavedlo římské právo taktéž pojmy jako je „smlouva služební“ a „smlouva o dílo“. Oba pojmy spojuje užití věci nebo využití služby za úplatu. Podíl římského práva na právním povědomí kontinentální Evropy je značný. „Z pramenů je zřejmé, že nájem vzniká nejdříve k věcem movitým, teprve o hodně později k věcem nemovitým.“14 3.2 Právní úprava nájmu a pachtu v občanském zákoníku č. 946/1811 Sb. Právní úprava nájmu a pachtu v právu platném pro české země je historicky poprvé zakotvena v zákoníku z roku 1811, konkrétně v zákoně č. 946/1811 Sb., Císařský patent – obecný občanský zákoník rakouský (dále jen „ABGB“). Rozpad Rakousko-uherské monarchie a vznik nové Československé republiky se do oblasti práva nemohl nepromítnout. Z důvodu vzniku samostatné Československé republiky 28. října 1918, bylo zákonem č. 11/1918 Sb.,15 ustanoveno, že veškeré dosavadní zemské a říšské zákony a nařízení zůstávají prozatím v platnosti. ABGB byl tedy tímto ustanovením převzat a vznikl tak Československý občanský zákoník, který byl i přes řadu novel platný do 31. 12. 1950. Nájem a pacht je v zákoníku řešen v hlavě dvacáté páté: „O nájmu a pachtu, téže o úroku dědičném“. Otázka nájmu je řešena v ustanoveních § 1090 – 1150, samotný nájem a pacht je rozlišen v ustanovení § 1091 tak, že v případě nájmu není nájemce povinen vyvíjet žádnou píli či přičinění, navzdory tomu u pachtu, musí být právě píle a přičinění vyvíjeno, aby měl pachtýř užitek.

14

VLČEK, E., SCHELLE, K., Vybrané kapitoly z právních dějin. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 1993, s. 8. 15 zákon č. 11/1918 Sb., o zřízení samostatného státu československého (tzv. „recepční norma“).

12

3.3 Právní úprava nájmu a pachtu v občanském zákoníku č. 141/1950 Sb. Po skončení druhé světové války, navázalo Československo na právní řád první republiky. Navzdory tomuto navázání vznikaly významné změny. Československý občanský zákoník byl v roce 1950 nahrazen novým občanským zákoníkem (zákon č.141/1950 Sb. později označován jako tzv. střední občanský zákoník), ve kterém byl institut pachtu zrušen. Tento zákoník vycházel z kodexu sovětského práva, jeho účinnost započala 1. 1. 1951. Hlavní priority v novém občanském zákoníku z roku 1950 byly spatřovány v socialistickém vlastnictví a hospodářském plánu. Stát disponoval nejen s vlastními pozemky, ale také s pozemky soukromých vlastníků. Na pozemcích hospodařil prostřednictvím státních i nestátních socialistických organizací. Za tímto účelem byly pro tyto organizace zřízeny v 50. letech speciální užívací instituty. Nájemní vztah upravoval zákoník v ustanoveních § 387- 409, institut pachtu zde zcela vymizel. 3.4 Právní úprava nájmu a pachtu v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. OZ pod číslem 40/1964 Sb. byl schválen v únoru 1964 a ještě téhož roku, od 1. dubna nabyl účinnosti. Kodex byl ovlivněn tehdejšími politickými poměry, na vzájemný právní poměr mezi občany nebyl kladen takový důraz jako na právní poměry mezi občany a socialistickými organizacemi. Na místo nájmu uvedl v platnost institut přenechání nemovitosti k dočasného užívání (přenechání bytu v rodinném domku, přenechání bytu a místnosti nesloužících k bydlení v domech v soukromém vlastnictví). Dočasné užívání umožňovalo uživatelům poskytnout pozemky jiným uživatelům, a to formou úplatnou či neúplatnou, v rámci zákonem stanovených podmínek. V případě že tak bylo učiněno úplatně, byl tím nahrazen nájemní vztah. OZ upravoval také vztahy „osobního užívání“, tedy osobní užívání bytů, jiných obytných místností, místností nesloužících k bydlení nebo pozemku. Institut nájmu upravoval v jediném ustanovení § 494 OZ. Jednalo se o nájem zemědělského pozemku. OZ č. 40/1964 Sb. byl platný a účinný až do 31. 12. 2013, v roce 1991 byl však významně novelizován a novela do něj vrátila institut nájmu. Institut pachtu součástí této novelizace nebyl. 3.5 Vývoj nájemních vztahů v právních normách po roce 1989 V návaznosti na historické události v listopadu roku 1989, bylo prioritou změnit právní úpravu občanského zákoníku. Polistopadová novelizace Československého občanského zákoníku, konkrétně novela č. 509/1991 Sb., uvedla v platnost znovu institut 13

nájmu, nicméně pacht byl nadále minulostí. „Novela zavedla obecnou úpravu nájemního vztahu, založenou na smluvním ujednání. Vlastníkovi navrátila a obnovila jeho rozsáhlý výkon práv, což znamenalo daný předmět vlastnictví užívat, držet a disponovat s ním.“16 OZ byl poté ještě vícekrát novelizován v návaznosti na požadavky práva evropského či právní praxe. Občanské právo se k institutu pachtu vrací až v roce 2014, a to s počátkem účinnosti nového občanského zákoníku, konkrétně zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ). „NOZ, který má koncepci z prvorepublikové právní úpravy, slučuje po letech úpravu nájmu do jediného právního předpisu, a to včetně nájmu nebytových prostor, který byl dříve vyčleněn do samostatného zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a nájmu dopravního prostředku, jehož úprava byla zařazena v obchodním zákoníku.“17 Úprava nájmu je členěna na obecná ustanovení o nájmu, na která navazují zvláštní ustanovení zakotvující odlišnosti jednotlivých zvláštních typů nájmu. NOZ, jakožto každá nová právní úprava je plná pojmů, ustanovení a jednotlivých vazeb. Pro inspirativní výklady těchto pojmů lze relativně použít i prvorepublikovou soudní judikaturu, pevný základ přinese však judikatura soudů budoucích.

16 17

PEKÁREK, M., PRŮCHOVÁ, I. Pozemkové právo. Brno: Masarykova univerzita, 2004, s. 177. KABELKOVÁ, E., DEJLOVÁ, E. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013, s. XIV.

14

4 Nájem v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. Klíčovou částí této bakalářské práce jsou následující kapitoly věnované právní úpravě nájmu a pachtu pozemku dle NOZ ve srovnání s OZ. „Přijetí NOZ je zcela převratnou záležitostí, jejíž obsah a dopad nemá v našem právu za řadu desetiletí obdoby.“18 Přibližně po šedesáti letech jsou obyvatelé České republiky konfrontováni s kompletně novou právní úpravou, která více než jakýkoliv jiný zákon upravuje každodenní život jedince. Změna je to výrazná, neboť NOZ má ve srovnání s OZ kompletně novou strukturu včetně pojmosloví a východisek. „NOZ přitom nenahrazuje jenom dosavadní OZ, ale řadu dalších soukromě právních norem a do svých ustanovení integruje i dosud samostatnou úpravu závazkového práva z obchodního zákoníku.“19 Mezi tyto nově zahrnuté pojmy náleží také institut výpůjčky a výprosy. Základním znakem výpůjčky je bezplatné a dočasné užívání nezuživatelné věci, kterou poskytuje půjčitel vypujčiteli (§ 2193 NOZ). „Přenechá-li půjčitel někomu bezplatně věc k užívání, aniž se ujedná doba, po kterou se má věc užívat, ani účel, ke kterému se má věc užívat, vzniká výprosa.“20 Tato práce se však zaměřuje pouze na nájem a pacht. Autoři NOZ se netají tím, že jim byla při formulaci ustanovení upravujících užívací práva k cizí věci inspirací nejen tomu odpovídající právní úprava obsažená v kodifikaci jiných evropských států (např. Německa, Švýcarska), ale též úprava AGBG. NOZ se tedy po letech vrací zpět k rakouskému pojetí tohoto institutu a jednotný pojem „nájem“ užívaný OZ opětovně rozděluje na „nájem“ a „pacht“. Nájem a pacht jsou závazkové vztahy, jejichž předmětem je dočasné přenechání věci k užití jinému. Prioritním účelem nájmu je prosté užívání věci, kde se na straně uživatele nepředpokládá „obdělávání“, zatímco u pachtu je hlavním účelem a znakem právě ono „obdělávání“ věci, tedy působením na věc vlastní pílí a přičiněním za účelem získání plodů či jiných užitků věcí. NOZ je založen na principu dispozitivnosti, jen výjimečně v něm můžeme hledat ustanovení kogentní. 21 Tento princip je ustanoven v úvodu NOZ v § 1 odst. 2, a stanovuje že: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně 18

SVEJKOVSKÝ, J. a kol. Nový občanský zákoník : srovnání nové a současné úpravy občanského práva. Praha: C. H. Beck, 2012, s. V 19 SVEJKOVSKÝ, J. a kol., Nový občanský zákoník : srovnání nové a současné úpravy občanského práva. Praha: C. H. Beck, 2012, s. VI 20 § 2189 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 21 KABELKOVÁ, E., DEJLOVÁ, E. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013 s. 6.

15

od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“22 U problematiky nájmu a pachtu pozemku tedy platí, jestliže to zákon výslovně nezakazuje, případně to není v rozporu s veřejným pořádkem či dobrými mravy, mohou si smluvní strany stanovit vzájemné povinnosti a práva bez ohledu na právní úpravu zakotvenou v NOZ. 4.1 Obecné vymezení nájmu Právní úprava nájmu byla v OZ č. 40/1964 Sb., upravována v hlavě sedmé v ustanovení § 663-723. NOZ obsahuje právní úpravu nájmu v třetím oddílu druhé hlavy, v ustanovené § 2201-2331. Nájem jako právní institut obligačního práva je koncipován tradičním způsobem, a to jak pokud jde o systém, tak pokud jde o obsah, tedy o konkrétní podobu právní úpravy. 23 Jedná se o vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, v němž pronajímatel přenechává nájemci předmět nájmu k užívání za podmínek dále stanovených ve smlouvě, respektive v zákoně. Nájemní vztah je charakterizován několika pojmovými znaky, a to: nespotřebitelnost věci, individualizovaný vztah odvozený od vlastnického vztahu, nezaměnitelný a přesně vymezený. Jedná se o vztah, který je časově omezený a pojmovým znakem je také úplatnost. 4.2 Vznik nájemního vztahu Právním titulem ke vzniku nájemního vztahu je nájemní smlouva. Ustanovení o nájmu v NOZ jsou dispozitivní povahy, smluvní strany si tedy mohou upravovat práva a povinnosti touto smlouvou. Primárně pak platí to, co si smluvní strany ujednají ve smlouvě samotné.24 Ustanovení v NOZ § 2201 upravuje nájemní smlouvu tak, že pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pronajímatel je osoba, která nechá věc k užívání, nájemník je pak osoba, které je věc přenechávána. Vztah mezi těmito osobami se nazývá nájemní vztah. Nájemní smlouva vznikne na základě dvoustranného právního aktu, kde jsou jednajícími stranami pronajímatel a nájemce. Do vztahu nájemce a pronajímatel můžou vstupovat jak fyzické tak právnické osoby a to jak na straně pronajímatele tak i nájemce. „Stát se v oblasti soukromého práva

22

§ 1 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze), op. cit., s. 489. 24 FIALA, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno: Nakladatelství Doplněk, 2002. s. 279. 23

16

považuje za právnickou osobu. Jiný právní předpis stanoví, jak stát právně jedná.“ 25 Ustanovení NOZ se aplikují pokaždé tam, kde není vyžadována zvláštní právní úprava. Jestliže ale zvláštní právní předpis upravuje nájemní vztah, vždy se tento právní předpis aplikuje. Nájemní smlouvu lze označit za jednu z forem právního jednání, které vysvětluje § 545 NOZ. Jde o jednání, které vyvolává právní následky, které jsou jím vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran. Obsah a účel právního jednání musí však odpovídat dobrým mravům a zákonům. Samotnému vzniku nájemní smlouvy, předchází podání nabídky, přitom není rozhodné, která ze stran nabídku učiní. Jestliže příjemce s učiněnou nabídkou souhlasí, jedná se o společnou vůli stran, která je předpokladem pro vznik nájemného vztahu, na základě nájemní smlouvy. 4.3 Náležitosti nájemní smlouvy Celý NOZ má sklon ke bezformálnímu právnímu jednání. Požadavky na nájemní smlouvu jsou v NOZ vymezeny oproti OZ mnohem jednodušeji, připouští i ústní formu či jednoduchou písemnou, k jejíž platnosti postačuje shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata. Výjimkou je pouze situace, kdy se strany výslovně dohodly, že pro uzavření smlouvy užijí určitou formu, nebo vyjádři-li jedna strana vůli, že chce, aby byla smlouva uzavřena v písemné podobě a s určitými náležitostmi. Smluvní strany mohou nově dle NOZ využít ustanovení § 1757, tj. potvrzení ústně uzavřené dohody smlouvou. „Smlouva je považována za dostatečný důkaz obsahu jednání pouze v případě, že s jejím obsahem jsou obě strany seznámeny a žádná z nich jej nepopře.“26 Možnost uzavřít smlouvu ústně NOZ tedy umožňuje, nicméně smluvním stranám lze doporučit pro uzavření nájemních smluv písemnou formu. Písemná smlouva bude mít pro smluvní strany lepší důkazní pozici při eventuálním řešení sporů, neboť její písemná forma bude zcela jistě pro soud přesvědčivější. Jestliže je vůle smluvních stran uzavřít nájemní smlouvu v písemné formě, každá další změna či jednání, která souvisí se sjednaným nájmem, musí být učiněna taktéž písemnou formou. Forma písemné smlouvy je zákonem vyžadována např. pro získání

25

§ 21 č.89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. KABELKOVÁ, E., DEJLOVÁ, E., Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 6. 26

17

souhlasu pronajímatele se zřízením podnájmu: „Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.“27; nebo pro získání souhlasu pronajímatele se změnou věci: „Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.“28 Zdánlivě protimyslná je možnost, kterou připouští ustanovení § 564 NOZ, tj. měnit smlouvu sjednanou na základě dohody stran učiněnou v písemné formě, jiným jednáním např. ústně. „Zde je patrný rozdíl NOZ od OZ který jasně stanovil, že písemně uzavřená dohoda může být změněna nebo zrušena pouze písemně.“29 „NOZ v případě nedodržení zákonné či stranami sjednané formy právního jednání, dává smluvním stranám tuto možnost zpětně zhojit, a to i v případě, že nedodržení formy jednání zákonné či stranami sjednané způsobuje neplatnost jednání. Nicméně kvůli eventuelní dodatečné úpravě se jedná o relativně prozatímní neplatnost.“30 „Jestliže nebude stranami dodržená forma právního jednání, můžou namítat neplatnost pouze v případě, že podle něj nebylo ještě plněno.“31 Podle ustanovení § 579 odst. 1 NOZ platí, že neplatnost právního jednání nemůže být namítána stranou, která sama tuto neplatnost způsobila. Nájemní smlouva vyvolává nejen právní následky plynoucí ze smlouvy samotné, ale taktéž následky plynoucí ze zákona, „mravů a zvyklostí“ 32. „Právní jednání posuzujeme dle jeho obsahu. Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se právní jednání podle jeho pravé povahy.“ 33 4.4 Subjekty a obsah nájemního vztahu Stejně jako tomu bylo v předchozí právní úpravě OZ, i nyní v právní úpravě NOZ jsou účastníky nájmu pronajímatel a nájemce a na obou stranách může vystupovat fyzická osoba či právnická osoba. Na smluvních stranách může stát jak jedna osoba, tak více osob, přitom není rozhodující, zda se jedná o osoby české nebo cizí státní příslušnosti. V tomto 27

§ 2215 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. § 2201 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 29 § 40 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., Zákon občanský zákoník ve znění zákona č. 428/2011 Sb. 30 § 582 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 31 § 582 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 32 Dle mého názoru, vytvořený vzorec pravidel určité společnosti, které vedou jedince k respektování, slušnosti a nepoškozování obecných zájmů společnosti. 33 § 555 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 28

18

právním vztahu tvoří obsah práva a povinnosti jeho účastníků, jimiž jsou pronajímatel a nájemce. Pokud nejsou práva a povinnosti zúčastněných stran vymezeny v nájemní smlouvě, použijí se dispozitivní ustanovení NOZ. Ustanovení § 2205 NOZ vymezuje kumulativně povinnosti pronajímatele a tomu odpovídající práva nájemce. Pronajímatel je povinen: „a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.“34 Pokud není ve smlouvě sjednáno jinak, nájemce provádí běžnou údržbu po dobu trvání nájmu. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce (§ 2207 NOZ). Pokud pronajímatel neodstraní vadu, která stěžuje nájemci užívání věci, má nájemce právo na slevu z nájemného, nebo může nárokovat, a to až do výše jednoho nájmu, náhradu účelně vynaložených nákladů, které vynaložil na údržbu místo pronajímatele. Nájemce může dokonce z důvodu neodstranění vad předmětu nájmu od smlouvy i odstoupit a to bez výpovědní lhůty. Vadu předmětu musí ovšem nájemce oznámit do šesti měsíců od převzetí předmětu nájmu. Nevytkne-li nájemce vadu včas a namítne-li to pronajímatel, nebude nájemci soudem právo z vadného plnění přiznáno. „Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.“35 Stejně jako u pronajímatele může být nájemcem fyzická či právnická osoba, nájemci může být i více osob. Změnu věci může nájemce provést pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud ovšem dojde ke změně na věci bez jeho souhlasu, je nájemce povinen nejpozději při skončení nájmu uvést vše do původního stavu na své náklady. V případě, kdy hrozí v důsledku prováděných změn pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od nájemní smlouvy bez výpovědní doby. 36 Úprava OZ v § 667 odst. 2 uváděla, že náprava do původního stavu má být provedena „po“ skončení nájmu a neuváděla možnost odstoupit bez výpovědní lhůty. 4.5 Předmět nájmu Právní úprava OZ vymezovala předmět nájmu jako „věc“, NOZ vymezuje předmět nájmu podrobněji. „Předmětem nájmu můžou být jak věci nezuživatelné movité, tak věci

34

§ 2205 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. § 2213 zákona č. 40/1964 Sb., Zákon občanský zákoník. 36 § 2220 odst. 2 č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 35

19

nemovité. Za předpokladu dostatečného určení věci v době uzavírání nájemní smlouvy, je možné pronajmout i věc, která v budoucnu teprve vznikne.“37 NOZ také nově uvádí, že pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu (katastr nemovitostí), může vlastník věci, nebo s jeho souhlasem nájemce, navrhnout zápis nájemního práva do veřejného seznamu38. Změnou vlastnictví pronajímané věci se nájem neruší, ovšem práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka, přičemž je zcela nerozhodné jakým způsobem ke změně vlastnictví došlo. Jestliže se však strany nedohodly, či neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajatá, může nový vlastník vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, kdo je nájemce. Nájemce může smlouvu vypovědět také v tříměsíční výpovědní lhůtě. Ovšem strana, která nájem z důvodů změny vlastnictví vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné. 39 Výše odstupného není zákonem stanovena, lze tedy předpokládat, že bude předmětem budoucích právních sporů. 4.6 Nájemné Úplatnost je jedním z pojmových znaků nájemní smlouvy. Sjednání výše nájmu ve smlouvě je v zájmu obou zúčastněných stran. Obdobně jako v OZ není ani v NOZ absence výše nájmu ve smlouvě důvodem neplatnosti nájemní smlouvy. Nájemné lze sjednat jak v peněžité formě, a to i v cizí měně, stejně tak je možné hradit nájemné ve formě nepeněžité. Povinnost platit však musí být ve smlouvě sjednána. „Pokud by si smluvní strany nesjednaly povinnost nájemce platit za užívání věci úplatu, nebylo by možné jejich ujednání posoudit jako nájemní smlouvu, neboť by nezahrnovalo podstatné náležitosti tohoto smluvního typu, konkrétně úplnost. Vzájemná práva a povinnosti stran by bylo v takovém případě nutno podřadit spíše pod některý z institutů upravujících bezplatné užívání cizí věci, jako jsou výprosa nebo výpůjčka.“40 Dohodnou-li se pronajímatel a nájemce na úplatě za užívání pronajaté věci bez stanovení konkrétní výše, platí, že je nájemné hrazeno ve výši obvyklé, v době uzavření nájemní smlouvy, s ohledem na nájemné věcí obdobných, sjednaných za obdobných

37

HUTAŘOVÁ, I. Nový občanský zákoník a nájemní vztahy, §2202 [online]. © Epravo [cit. 2. 4. 2014]. § 2203 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 39 § 2224 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 40 KABELKOVÁ, E., DEJLOVÁ, E., Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 58. 38

20

podmínek. Strany by se měly při stanovení této ceny řídit zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Nepodaříli se však stranám dohodnout, mohou se strany obrátit na soud. Ten určí výši nájmu s přihlédnutím k obsahu smlouvy, povaze nájemní smlouvy a zvyklostem. 41 4.7 Zánik nájemního vztahu Skončením nájmu zanikají práva a povinnosti z nájemní smlouvy. Skončit může nejrůznějšími způsoby. Právní úprava NOZ nepřevzala z právní úpravy OZ pravidlo, které umožňovalo písemně uzavřenou dohodu rušit pouze písemně. 42 Jestliže si smluvní strany neujednají něco jiného, může výpověď nájemní smlouvy, či jiný úkon směřující k ukončení nájmu, mít jakoukoliv formu, a není proto rozhodné, jestli nájemní smlouva byla uzavřena písemně. Obdobně jako při vzniku nájemní smlouvy, lze smluvním stranám i při zániku nájmu doporučit písemnou formu. Ta zajišťuje pro zúčastněné větší právní jistotu významnější důkazní pozici v případě sporu. Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal a oddělí si vše, co do věci vložil, nezhorší-li se tím podstata věci. Skončení nájmu dohodou je jistě nejčastějším způsobem u smluv na dobu určitou i neurčitou. „Je důsledkem dobrovolnosti vzniku a trvání tohoto vztahu. Tak jak oba účastníci svými projevy nájemní vztah založili, tak jej mohou kdykoli ukončit, a to bez ohledu na to, zda jde o nájemní vztah na dobu určitou nebo neurčitou.“43 Nájem zaniká také zanikne-li věc v průběhu nájemní doby. Nájem sjednaný na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby. Nájem sjednaný na dobu určitou lze také ukončit výpovědí, podle podmínek stanovených ve smlouvě, nebo z důvodů uvedených v zákoně s výpovědní dobou stanovenou v zákoně, nebo také bez výpovědní doby. Dalším způsobem skončení nájmu je odstoupení od smlouvy. Stejně jako v případě výpovědi se jedná o jednostranně adresovaný právní úkon. Důvody pro odstoupení mohou být stanoveny ve smlouvě, v NOZ je také důvodem odstoupení od smlouvy neodstranění vad předmětu nájmu pronajímatelem, které umožňuje nájemci odstoupit od smlouvy bez výpovědní lhůty (§ 2266 NOZ). Obvyklým způsobem skončením nájemní smlouvy je výpověď. Jedním ze znaků výpovědi je výpovědní doba. Výpovědní doba u smlouvy, která byla uzavřena na dobu

41

§ 1792 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. § 40 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., Zákon občanský zákoník. 43 PEKÁREK, M. et al. Pozemkové právo. Plzeň: Aleš Čeněk, 2010, s. 107. 42

21

neurčitou činí u nemovité věci tři měsíce, u movité věci pak jeden měsíc. Smlouvu lze vypovědět okamžitě, pokud některá ze stran porušuje své povinnosti natolik závažně, že působí druhé straně újmu. Pokud v průběhu nájmu zanikne pouze část věci, má nájemce právo na slevu z nájemného, či může smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou může být vypovězena pouze, pokud jsou ve smlouvě uvedeny důvody k výpovědi a zároveň je uvedena také výpovědní doba, což se nevztahuje na důvody zákonné. Stejně tak bez výpovědní doby může nájemce vypovědět smlouvu, v případě, kdy se věc stala nepoužitelnou k ujednanému účelu. „V případě, že nájemce věc neužívá řádně (věc se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci), vyzve ho písemně pronajímatel, aby věc řádně užíval, a dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě. Pokud nájemce tuto výzvu neuposlechne, má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouvu bude možné vypovědět bez výpovědní doby i v tom případě, že hrozí vážné nebezpečí z prodlení a není možné doručit nájemci výzvu bez vzniku újmy.“44 Skončení nájmu pozemku nepodléhá pouze podmínkám ustanovení NOZ, ale je třeba přihlédnout také ke zvláštním zákonům.

Jedná se o

zákon o půdě,

o pozemkových úpravách, o restitucích a dalších. 4.8 Podnájem pozemku Zřízení užívacích práv třetí osobě, § 2215 NOZ, je možné pouze se souhlasem pronajímatele. Existuje-li nájemní smlouva v písemné podobě, i podnájemní smlouva musí mít písemný charakter. Zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo bez souhlasu pronajímatele, jedná se o hrubé porušení povinností, které působí pronajímateli závažnější újmu.45 Ustanovení NOZ týkající se podnájmu zahrnují jak případy, kdy je užívací právo přenecháno třetí osobě za úplatu, ale také případy, kdy je užívací právo zřízeno bezplatně, tj. jako výprosa, či výpůjčka (viz kapitola 4). Předchozí právní úprava takovéto bezplatné užívací právo neřešila. Ať se jedná o přenechání za úplatu či nikoliv, je přenechání pronájmu nájemcem bez souhlasu pronajímatele zásadním porušením nájemního vztahu. „Podle OZ totiž mohl dát nájemce pronajatou věc do pronájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele ve všech případech, kdy si pronajímatel předem ve smlouvě výslovně

44

GÜRLICH, R. Výklad nájemní smlouvy dle nového občanského zákoníku [online]. © 1997-2014 CzechTrade: BusinessInfo 12. 6. 2013. [cit. 2. 4. 2014]. 45 § 2215 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník.

22

nevymínil opak.“46 Přechodná ustanovení NOZ však určují, že se všechny nájmy po nabytí účinnosti tohoto zákona, tedy i smlouvy uzavřené dle předchozí právní úpravy, budou řídit dle normy nové. Z toho vyplývá, že přenechání předmětu nájmu třetí osobě je platné pouze se souhlasem pronajímatele, pokud nebylo ve smlouvě ujednáno jinak, tak stanovuje NOZ. Zákon však dále nespecifikuje, zda se jedná o porušení, které by bylo podkladem pro výpověď bez výpovědní doby (§2291 porušení povinnosti zvlášť závazným způsobem), dle znění zákona má pronajímatel pouze možnost domáhat se náhrady vážné újmy, kterou mu přiznává zákon, ovšem kterou je nutno také dokázat. Z tohoto důvodu je více než rozumné uvádět v nájemní smlouvě podmínky pro přenechání předmětu nájmu do užívání třetích osob, výpovědní dobu v tomto případě a eventuelní sankce za porušení smluvních ujednání. Co se týče doby podnájmu, ta úzce souvisí s dobou samotného nájmu, doba podnájmu je stejná jako doba nájmu, nikdy ne delší. „K zániku podnájemního vztahu dochází jednak v souvislosti se zánikem vztahu nájemního, jednak nezávisle na něm. Podnájemní vztah – s přihlédnutím k jeho akcesorické povaze – zaniká vždy se zánikem vztahu nájemního, od něhož je odvozen, a to nezávisle na tom, v jakého důvodu k zániku nájemního vztahu došlo.“47 Nájemce je odpovědný za jednání podnájemce, ať již tak činí v souladu s nájemní smlouvou či nikoliv. 48 Jeho odpovědnost se vztahuje jak na vědomé užívání věci podnájemcem, který je ku příkladu nezpůsobilý věc užívat, tak i pokud jedná v rozporu s užíváním z nedbalosti.

46

§ 666 odst. 1 zákona č. 40/1964, Zákon občanský zákoník. In. KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, op. cit., s. 53 Usnesení NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 877/2002. 48 § 2216 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 47

23

5 Platná právní úprava nájemních vztahů v ostatních právních předpisech Český právní řád obsahuje řadu speciálních právních předpisů, které se okrajově zabývají nájmem pozemku. Ustanovení zvláštních právních předpisů bude vždy použito přednostně před obecnou úpravou, jestliže obsahují něco jiného než obecná úprava NOZ. Právní úprava nájemních vztahů ve speciálních právních předpisech je velmi složitá, a v této bakalářské práci, vzhledem k omezenosti rozsahu, je poukázáno jen na část z nich. 5.1 Zákon o půdě Účelem tohoto zákona bylo při jeho vzniku v roce 1991 znovuobnovení vlastnických práv, která byla po dobu trvání komunismu v České republice potlačena. Dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zanikly specifické užívací instituty (§ 22 zákona o půdě a) – f): právo družstevního užívání ke sdruženým pozemkům vlastníků, kteří nejsou členy zemědělského družstva, právo užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby, právo užívání k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa, právo bezplatného užívání rybníků, právo trvalého užívání nemovitosti ve vlastnictví státu, právo hospodaření k nemovitostem ve vlastnictví státu. V ten samý moment jsou tyto vztahy nahrazeny nájmem, nedošlo-li mezi vlastníkem a uživatelem k jiné dohodě. Došlo-li ke vzniku nájmu mezi vlastníkem a dosavadním uživatelem ze zákona, viz výše, řídí se tento vztah, až do dojednání nových pravidel tj. do vzniku nové nájemní smlouvy, příslušnými ustanoveními NOZ, speciálně pak § 22 zákona o půdě, a to z toho důvodu, že zákon o půdě upravuje obsah nájemního vztahu k pozemku pouze rámcově, oporu k tomuto vztahu lze tedy čerpat právě v úpravě NOZ. Nájem lze podle zákona o půdě uzavřít na dobu určitou či neurčitou. Nájem lze vypovědět k 1. říjnu běžného roku. Výpovědní lhůta činí jeden rok, pokud nebude dohodnuto jinak. Výši nájemného upravuje ustanovení § 22 odst. 9: Roční nájemné za pozemky ve vlastnictví státu, náležející do zemědělského půdního fondu, s výjimkou pozemků lesního půdního fondu, činí 1 % z úřední ceny pozemku, pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak. „V restituční části zákona (část II zákona o půdě) v režimu nájmu může vlastník vypovědět nájem až po nabytí právní moci rozhodnutí pozemkového úřadu o schválení dohody o vydání nemovitosti, nebo rozhodnutí o vlastnictví oprávněné osoby k nemovitosti, a to opět k 1. říjnu, výpovědí doručenou nejpozději jeden měsíc před tímto 24

datem. Co se týče ostatních případů u nemovitostí, zejména nezemědělské pozemky a stavební nemovitosti, zde je výpovědní lhůta tříměsíční. Výpovědní lhůta začne běžet první den následujícího měsíce po doručení výpovědi.“49 5.2 Zákon o státním pozemkovém úřadu Státní pozemkový úřad (dále jen SPÚ) byl ustaven k 1. lednu 2013 na základě zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu. Nabytím účinnosti tohoto zákona zanikl Pozemkový fond a SPÚ převzal veškeré práva a povinnosti Pozemkového fondu ČR. Jedná se o zvláštní právnickou osobu, zapsanou v obchodním rejstříku. Obsahem působnosti SPÚ je správa vymezeného majetku České republiky. Objektem hospodaření jsou především pozemky náležející do tzv. zemědělského půdního fondu, některé pozemky určené k plnění funkcí lesa, pozemky zastavěné stavbami v zákoně uvedenými. 50 SPÚ zveřejňuje čtvrtletně seznam nemovitostí k pronájmu na vývěsní tabuli pronajímatele, na webových stránkách SPÚ, v denním tisku a na úředních deskách příslušných obecních úřadů. Právní tituly, které umožňují SPÚ dát nemovitosti do užívání třetím osobám vycházejí z NOZ.

51

Jedná se o nájem a podnájem, výpůjčku a nově také

o pacht. Vyhláška Ministerstva zemědělství č. 433/2002 Sb., o podrobnějších pravidlech pro plnění povinností podle ustanovení § 14 odst. 1 a 3 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, Pozemkovým fondem České republiky, upravující nájem a podnájem nemovitostí pod správou Pozemkového fondu, byla zrušena. Předpis byl zrušen zákonem č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů. Nájem nemovitostí zde není přímo definován a obdobně jako zrušená vyhláška odkazuje na občanský zákoník v platném znění. Zákon o SPÚ zmiňuje v § 12 „Převod zemědělského pozemku na základě veřejné nabídky“, uvádí v ustanovení § 17 zákona č. 503/2012 Sb. „Podmínky převodu zemědělského pozemku“ a dále také zasahuje do přechodných a společných ustanovení tohoto zákona. Zmíněná ustanovení se dotýkají převodu majetku státu na jiné osoby, konkrétně upřednostnění nájemců při převodu nemovitostí, upravují podmínky převodu nájemcům a potvrzují převzetí práv a povinností SPÚ v řešení nájemních vztahů po zrušeném Pozemkovém fondu. 49

PEKÁREK, PRŮCHOVÁ, 2004, S. 189 In: Čechovská, s. 30: PEKÁREK et. al., 2010, op. cit., s. 45. 51 Informace pro zájemce o pronájem nemovitostí [online]. STÁTNÍ POZEMKOVÝ ÚŘAD © 1991-2014 [cit. 2. 4. 2014]. 50

25

5.3 Zákon o pozemkových úpravách Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů upravuje řízení o pozemkových úpravách a působnost Státního pozemkového úřadu při tomto řízení. Předmětem úprav jsou veškeré dotčené pozemky bez ohledu na dosavadní užívání a vlastnické vztahy. Pozemkové úpravy slouží k tomu, aby byly pozemky účelně a ve veřejném zájmu sceleny, odděleny či uspořádány, byla zabezpečena jejich přístupnost, byly zajištěny předpoklady pro ochranu, udržení a zlepšení životního prostředí.52 V § 11 Rozhodnutí o pozemkových úpravách se dotýká již existujících nájemních vztahů v odst. 8 takto: „Dosavadní nájemní vztahy, zatímní bezúplatné užívání a časově omezený nájem k předmětným pozemkům, kterých se rozhodnutí týká, zanikají k 1. říjnu běžného roku.“53 Zde se setkáváme s pojmem „zatímního bezplatného užívání“. Smyslem tohoto institutu, který byl zaveden již v původním zákoně č. 38/1993 o pozemkových úpravách, bylo umožnit zajištění výroby na zemědělských pozemcích, které byly součástí pozemkových úprav. Připouští, aby za situace, kdy se změní podmínky, za nichž byly v minulosti pozemky přiděleny do zatímního bezúplatného užívání v souladu s § 8 odst. 11 zákona č. 284/1991 Sb., a účastníci tohoto vztahu se nedohodnou na jiném řešení, rozhodl pozemkový úřad o zrušení zatímního bezúplatného užívání, a to i v průběhu běžící pozemkové úpravy. Ke dni účinnosti zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách, byla tedy ustanovením § 15 odst. 1, zastavena řízení, která byla zahájena výlučně z důvodu přidělení pozemku do zatímního bezúplatného užívání. Výše zmíněný institut omezeného nájmu měl stejný průběh jako zatímní bezúplatné užívání, zde se však jednalo o institut úplatný, jehož účelem bylo řešit situace, kdy nebylo možné vyčlenit vlastníkovi pro zemědělskou činnost vlastní pozemky. V území, kde nejsou zahájeny pozemkové úpravy, popřípadě v průběhu již zahájených pozemkových úprav, může pozemkový úřad vlastníkovi, který hodlá zajišťovat zemědělskou výrobu a jemuž nelze vyčlenit jeho vlastní pozemky, poskytnout pomoc při vytvoření ucelených hospodářských jednotek zabezpečením projektových činností a vyměřením pozemků. 54

52

§ 2 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. 54 § 15 zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. 53

26

5.4 Zákon o ochraně přírody a krajiny Půda je samostatný přírodní útvar, tvořící nejsvrchnější část zemské kůry, která je životním prostředním pro rostliny a živočichy, se kterými dohromady plní funkci životního prostředí. V rámci ochrany životního prostředí jsou kladeny na nájemce požadavky, které vyplívají ze zákona 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. „Ochrana systému ekologické stability je povinností všech vlastníků a uživatelů pozemků tvořících jeho základ; jeho vytváření je veřejným zájmem, na kterém se podílejí vlastníci pozemků, obce i stát.“55 Podklady pro základ dodržování těchto povinností je stanoven v čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod: „Při výkonu svých práv nikdo nesmí ohrožovat ani poškozovat životní prostředí, přírodní zdroje, druhové bohatství přírody a kulturní památky nad míru stanovenou zákonem.“56 a čl. 35 odst. 3 Listiny základních práv a svobod: „Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněními obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“57 Zákon o ochraně přírody a krajiny má speciální postavení vůči jiným právním předpisům, například k zákonu o územním plánování a stavebním řádu. 58 Zejména při řízení územním, stavebním či kolaudačním je nutné mít na zřeteli ustanovení zákona o ochraně přírody a krajiny, konkrétně umístnění stavby nebo zařízení, změně využití území, či změně vlivu užívání stavby na životní prostředí. Nájemce pozemku má povinnost vzhledem k ochraně životního prostředí strpět pří užívání krajiny a přírody různá omezení, pokud se jedná o ochranu zvláště chráněných krajinných prvků či přírody. „Vlastníkům i nájemcům pozemků vzniká povinnost strpět úkony osob provádějící opatření vedoucí k zlepšení přírodního a krajinného prostředí.“59 „Každý má právo na volný průchod přes pozemky ve vlastnictví či nájmu státu, obce nebo jiné právnické osoby, pokud tím nezpůsobí škodu na majetku či zdraví jiné osoby a nezasahujeli do práv na ochranu osobnosti či sousedských práv. Je přitom povinen respektovat jiné oprávněné zájmy vlastníka či nájemce pozemku a obecně závazné právní předpisy.“ 60

55

§ 4 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. čl. 35 odst. 3 ústavního zákona č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod. 57 čl. 11 odst. 3 ústavního zákona č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod. 58 zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 59 Kolektiv autorů. Právo životního prostředí – 2. díl. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 1998.s. 36 60 § 63 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. 56

27

Orgán ochrany přírody a krajiny je také oprávněn stanovit fyzickým nebo právnickým osobám podmínky pro výkon činnosti, která by mohla způsobit nedovolenou změnu obecně nebo zvláště chráněných částí přírody, popřípadě takovou činnost zakázat. 61 5.5 Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu V zákoně č. 334/1992 Sb., je obsažena ochrana zemědělského půdního fondu, která obsahuje řadu povinností a omezení pro nájemce pozemků. „Hospodařit na zemědělském půdním fondu musí vlastníci nebo nájemci pozemků tak, aby neznečišťovali půdu a tím potravní řetězec a zdroje pitné vody škodlivými látkami ohrožujícími zdraví nebo život lidí a existenci živých organismů, nepoškozovali okolní pozemky a příznivé fyzikální, biologické a chemické vlastnosti půdy a chránili obdělávané pozemky podle schválených projektů pozemkových úprav.“62 Zákon upravuje konkrétní právní prostředky k zajištění dodržování těchto povinností v § 3, odst. 2 tak, že pokud nájemci disponují s pozemky, které spadají do zemědělského půdního fondu, jsou povinni umožnit vstup orgánům zemědělského půdního fondu na pozemek, a to za účelem kontroly a dozoru. V mezích své působnosti tyto orgány dozírají na dodržování ustanovení zákona a ukládají opatření k odstranění zjištěných závad. 5.6 Zákon o lesích Účelem zákona č. 289/1995 Sb., o lesích, je stanovit předpoklady pro zachování lesa, péči o les a obnovu lesa jako národního bohatství, tvořícího nenahraditelnou složku životního prostředí, pro plnění všech jeho funkcí a pro podporu trvale udržitelného hospodaření v něm. 63 Nájem a podnájem státního lesa za účelem hospodaření v lese je zakázán.64 Podnájem lesa není dovolen, není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak.65 Pokud jde o lesy ve vlastnictví státu, vztahují se práva a povinnosti vlastníka lesa podle tohoto zákona na právnickou osobu, které je svěřeno nakládání s těmito lesy, pokud tento zákon nestanoví jinak.66 Vlastníci pozemků určených k plnění funkci lesa jsou povinni do 30 dnů ode dne uzavření smlouvy oznámit orgánu státní správy lesů vznik nájmu,

61

§ 66 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. § 3 odst. 1 zákona č. 334/1992 Sb., zákon o ochraně zemědělského půdního fondu. 63 § 1 zákona č. 289/1995 Sb., zákon o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). 64 § 5 odst. 1 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). 65 § 5 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). 66 § 4 odst. 1 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). 62

28

podnájmu nebo výpůjčky lesních nebo jiných pozemků, jestliže trvají nebo mají trvat méně než pět let. Tato smlouva musí být uzavřena písemně, jinak je neplatná. 67 5.7 Zákon o ochraně a využití nerostného bohatství Primárním účelem zákona č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (dále jen „horního zákona), je vyhradit pravidla ochrany a hospodárného využívání nerostného bohatství. Horní zákon kromě jiného dělí nerosty na vyhrazené a nevyhrazené. Vyhrazené nerosty jsou vyjmenovány v § 3 horního zákona a jejich ložiska jsou ve vlastnictví státu bez ohledu na to, kdo je vlastníkem pozemku, pod nímž se nacházejí. „Nevyhrazené nerosty jsou ty, které ve výčtu v § 3 horního zákona nejsou uvedeny. Nejběžnější z nich jsou stavební kámen, štěrkopísky a cihlářské hlíny. Ložiska nevyhrazených nerostů jsou ve vlastnictví majitelů pozemků.“68 Dohodu o pronájmu pozemku na dobu nutnou pro dobývání ložiska upravuje ustanovení § 20 horního zákona, kde jsou děleny smluvní strany nájemce a správní úřad, právnickou osobu či organizační složku která provozuje či hospodaří s pozemkem. 5.8 Zákon o pohřebnictví Zákon č. 256/200 Sb., o pohřebnictví reguluje postupy od předání těla zemřelého až k pohřbení, včetně podmínek provozování pohřebních služeb, krematorií i pohřebišť, převozu lidských pozůstatků či nájmu hrobového místa. Krajské úřady pak vydávají souhlas k provozování pohřebiště, k vydání řádu pohřebiště a k jeho změnám. Na základě písemné nájemní smlouvy vzniká nájem hrobového místa, kde jsou náležitostmi smlouvy výše nájemného a výše úhrady za služby spojené s nájmem. „V případě, že se jedná o nájem hrobového místa, kde jsou uloženy nezpopelnění lidské ostatky, musí být doba, na kterou smlouva o nájmu uzavírá, stanovena tak, aby mohla být dodržena tlecí doba v závislosti na složení půdy na němž se hrob nachází, minimálně 10 let.“69 „Nájem hrobového místa lze sjednat i na dobu předcházející pohřbení nebo uložení urny. Podnájem hrobového místa je zakázán.“70 V případě uplynutí sjednané doby nájmu, je provozovatel povinen na tuto skutečnost nájemce písemně upozornit, a to v době nejméně 90 dnů před jejím uplynutím.

67

§ 12 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). SIVEK, M.: Zásoby ložisek nerostů. Ostrava: VŠB – Technická univerzita, 2006. s. 174. 69 § 25 odst. 2 zákona č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví. 70 § 25 odst. 3 zákona č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví. 68

29

5.9 Zákon o obcích, zákon o krajích V zákoně č. 128/2000 Sb., o obcích a zákoně č. 129/2000 Sb., o krajích jsou taktéž obsažena ustanovení nájmu. V rámci zodpovědného a účelného hospodaření s majetkem jsou obce i kraje zavázány užívat majetek v souladu s vymezenou zákonnou působností, a jsou pověřeny péčí a rozvojem majetku, se kterým disponují. Pokud má kraj záměr nemovitý majetek pronajmout nebo jej poskytnout jako výpůjčku, je povinen dle § 18 zákona o krajích zveřejnit tuto skutečnost vyvěšením upozornění na příslušné úřední desce, a to v době nejméně 30 dní před rozhodnutím příslušného orgánu. Jestliže je záměr obce pronajmout nebo poskytnou výpůjčku nemovitého majetku, musí tuto skutečnost oznámit zveřejněním po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce. 5.10 Zákon o úpadku a způsobech jeho řešení Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku (dále jen „insolvenční zákon“) upravuje řešení úpadku a hrozícího úpadku dlužníka. Ustanovení § 256 odst. 1 insolvenčního zákona definuje, že insolvenční správce je oprávněn vypovědět nájemci nájemní nebo podnájemní smlouvu pokud je nájemce dlužníkem, ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou. Výpovědní lhůta ze zákona nesmí trvat delší dobu než 3 měsíce, pokud není stanovena smlouvou. V případě nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou, kdy je dlužníkem pronajímatel, a nájemce by byl tímto nepřiměřeně dotčen a to zejména ve svých oprávněných zájmech, případně by tímto utrpěl nebo mohl utrpět škodu ve značné míře, může nájemce do 15 dnů od doručení výpovědi navrhnout insolvenčnímu soudu zrušení výpovědi. Insolvenční soud vždy vyhoví návrhu, jestliže bude zajištěn nájemce, který koupí předmět nájmu při zpeněžení majetkové podstaty za cenu obvyklou. Právo na nájemné nebo jinou úhradu za dobu před prohlášením konkursu může druhý účastník smlouvy uplatnit pouze přihláškou pohledávky. 71 Totéž platí, jde-li o nájemné nebo jinou úhradu zaplacenou předem, tuto pohledávku je nutné přihlásit jako pohledávku vázanou na splnění odkládací podmínky. Nebyl-li v době prohlášení konkursu ještě předán předmět nájmu, podnájmu nebo výpůjčky, může insolvenční správce i druhý účastník smlouvy od smlouvy odstoupit; učiní-li tak insolvenční správce, může se druhý účastník smlouvy domáhat náhrady škody způsobené předčasným ukončením smlouvy přihláškou pohledávky, a to nejpozději do 30 71

§ 256 odst. 3 zákona č. 182/2006. Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

30

dnů ode dne odstoupení od smlouvy. Každá ze smluvních stran je povinna druhému účastníku smlouvy do 10 dnů poté, co k tomu byla vyzvána, sdělit, zda od smlouvy odstupuje; jestliže tak neučiní, právo odstoupit od smlouvy podle tohoto ustanovení jí zaniká. 72

72

§ 256 odst. 3 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

31

6 Právní úprava pachtu 6.1 Obecné vymezení pachtu Termínem „pacht“ (lat. Pactum) se ve středověku označoval časově vymezený pronájem zemědělské půdy a zemědělských objektů. Vztah mezi zemědělcem, který si půdu pronajal (pachtýř) a vlastníkem půdy (propachtovatel), na rozdíl od pouhého nájemního vztahu s právem věc užívat, byl spojen i s právem věc požívat.“73 Jak již bylo zmíněno v kapitole 3, institut pachtu se do českého občanského práva vrací v NOZ. Pacht byl do konce roku 1950 upravován zákonem č.946/1811 Sb., OZO, jehož ustanovení bylo zmíněno v kapitole 3. Ačkoliv právní úprava zákona č. 40/1964 Sb., OZ tento institut nezná, paradoxně to neznamená, že by se takovéto právní vztahy v praxi nevytvářely. „Vzhledem k tomu, že pacht má nejblíže k nájemnímu vztahu, smluvní strany často volí odkazy právě na tento smluvní typ při úpravě svých vztahů, nebo použijí obecnou úpravu smlouvy nepojmenované.“74 Vzhledem ke svému archaickému původu se neshledává institut pachtu s důvěrou laické veřejnosti, nicméně zákonodárce vidí využití pachtu v současnosti evidentně natolik reálně, že mu věnuje v NOZ nezanedbatelnou část. Výsledkem snahy zákonodárce je však v tomto případě složitější právní úprava, nesrozumitelná ustanovení a obtížný výklad. Institut nájmu a institut pachtu mají poměrně hodně společného. Pacht využívá ve značné míře ustanovení o nájmu. V obou případech se jedná o „braní požitků“. Vše tak zůstává otázkou domluvy, tvůrčí schopnosti při uzavírání smlouvy, nikoliv „správným“ pojmenováním užívání cizí věci. Právní úprava pachtu je zakotvena ve druhé hlavě čtvrtého oddílu v ustanoveních § 2332 - § 2357, přičemž je rozdělena do tří pododdílů, a to na obecná ustanovení, zemědělský pacht a pacht závodu. „Jak již bylo zmíněno základní odlišností institutu pachtu od nájmu, je spatřován v rozdílné hospodářské funkci, resp. ve způsobu užívání přenechané věci. Hlavním účelem pachtu je „obdělávání“ věci, tedy působení na věc vlastní pílí a přičiněním za účelem získání plodů či jiných užitků.“75 Předmětem pachtu může být pouze věc, který je schopná přinášet výnos, a to buď v podobě plodů či užitků. Dle ustanovení § 491 NOZ, je plod to, co věc pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy, obvyklým účelovým určením a přiměřeně k němu, ať 73

CALLAGHAN, I. Pacht[online]. © Epravo 18. 10. 2013 [cit. 2. 4. 2014]. CALLAGHAN, 2013, op. cit. 75 KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 456. 74

32

s přičiněním člověka nebo bez něho. Může tedy jít o plody ovocných stromů či zemědělské plodiny. Užitky tedy mohou tvořit pachtovné vybrané z propachtované nemovitosti. Charakteristickými znaky pachtu jsou přenechání věci k užívání a požívání, úplatnost a dočasnost. Dalším rysem pachtu je pachtýřovo vlastní přičinění, kdy pachtýř vlastní prací nebo jinou činností obhospodařuje věc tak, aby přinášela plody nebo užitky (výnos) a pachtýř si tento výnos přivlastňuje.76 „Pachtýř pečuje o propachtovanou věc jako řádný hospodář.“77 Samotným předmětem pachtu můžou být např. zemědělské pozemky. Na právní institut pachtu se přiměřeně použijí obecná ustanovení NOZ týkající se nájmu. Ustanovení obsažená v NOZ jsou dispozitivní, a dle dohody stran se od nich lze odchýlit.78 Tzn. jestliže to zákon nezakazuje, a není-li to v rozporu s veřejným pořádkem nebo dobrým mravem, mohou si smluvní strany dohodnout vzájemná práva a povinnosti i odlišně od zákona. Na otázky vysloveně neupravené ustanoveními o pachtu se subsidiárně užijí ustanovení o nájmu obsažená v § 2201 a násl., a to nikoli jen ustanovení obecná, ale s ohledem na okolnosti věci též ustanovení zvláštní. 79 Typickou ukázkou bezformálnosti a podobnosti s nájmem je, že pachtovní smlouva nemusí být uzavřena v písemné formě, tuto formu je však nanejvýš vhodné pro pacht zvolit, už jen pro jistotu smluvních stran a podepření důkazů v případě sporu. Jedním ze způsobů zajištění závazků pachtýře i propachtovatele je zajištění zápisu ve veřejném seznamu, v případě pozemků v katastru nemovitostí. Což shodně umožňují také ustanovení NOZ ohledně nájmu. „Pokud je propachtovaná věc zapsána ve veřejném seznamu, NOZ nabízí i zápis pachtovního práva do takového seznamu, jestli-že to navrhne pachtýř se souhlasem vlastníka věci nebo vlastník sám.“80 Nový institut pachtu a jeho odlišení od nájmu ovlivní pochopitelně i již uzavřené nájemní smlouvy. NOZ se aplikuje jen na smlouvy naplňující znaky pachtu, jež byly uzavřeny po 1. lednu 2014. Smluvní strany při uzavření pachtovní smlouvy tvoří pachtýř a propachtovatel. Jak již bylo uvedeno, termínem pacht, se rozumí přenechání individuální věci, respektive souboru věcí k dočasnému užívání či požívání jinému pachtýři, a to za pachtovné, nebo za poskytnutí poměrné části výnosu věci, nebo kombinace obojího. Nájem a nájemní

76

Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze), op. cit., s. 511 § 2332 a § 2333 § 2336 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 78 CALLAGHAN, 2013, op. cit. 79 § 2341 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 80 § 2333 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 77

33

smlouva se tak stávají pojmem pro užívání nemovitostí k bytovým či nebytovým účelům a například pro půdu, ze které není brán užitek, jako je třeba veřejná prostranství. „Zásadní změnou dle NOZ je, že napříště s uzavřením nové pachtovní smlouvy bude třeba výslovného souhlasu propachtovatele (vlastníka půdy) s tím, že pachtýř (ten, co si pozemky pronajme) může dát někomu dalšímu tento pozemek (podpachtovat) k užívání, což doposud bylo možné ve formě podnájmu. Nově zásadně bez výslovného souhlasu majitele pozemku to pachtýř udělat nemůže. To je základní rozdíl. Dosud bylo běžné, že si nájemce mohl s pronajatou půdou nakládat, jak chtěl, a buď na ní sám provozoval zemědělskou činnost, nebo ji dál pronajal. Nový pachtýř již tak jednat nemůže. Pro vlastníka půdy je to posílení postavení, pro zemědělce je nutné si zvyknout na to, že nemohou volně podpachtovávat (podnajímat) půdu. Za to je citelná sankce a vlastník po zjištění tohoto jednání může nově vypovědět pacht okamžitě. Všichni zemědělci si toto musí uvědomit, protože pro příjemce dotací ve vazbě na pronajatou půdu je to velké riziko.“81 6.2 Trvání pachtu a výpovědní lhůta Pacht lze ujednat na dobu určitou i neurčitou.82 Stejně jako nájem lze pacht skončit různými způsoby. Řada z nich však není upravena ani v ustanoveních týkajících se pachtu ani ustanoveními o nájmu, ale řídí se obecnými ustanoveními o zániku závazků. Nejčastěji pacht končí dohodou u smluv na dobu neurčitou, u dohod na dobu určitou je nejčastějším důvodem uplynutí doby. Avšak byl-li pacht sjednán na dobu určitou, lze jej vypovědět z důvodů uvedených ve smlouvě, nebo z důvodů uvedených v ustanoveních NOZ týkajících se výpovědní doby. Pacht sjednaný na dobu neurčitou lze vypovědět bez důvodu, v pachtu na dobu určitou by měl být vždy uveden důvod výpovědi. Zde se přiměřeně aplikují ustanovení týkající se nájmu – § 2222, § 2229 nebo následující ustanovení (§ 2339 a § 2348) týkající se pachtu. „Výpovědní lhůta u pachtu uzavřeného na dobu neurčitou činí šest měsíců a to tak, aby skončil koncem pachtovního roku. U pachtu zemědělského je pachtovní rok od 1. října do 30. září následujícího roku, pro ostatní pachty je to rok kalendářní.“83 Stane-li se pachtýř zdravotně nezpůsobilý na pozemku hospodařit, má možnost vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době, i když byl pacht ujednán na dobu určitou. „Zemře-li pachtýř, má pachtýřův dědic právo vypovědět

81

Co změní občanský zákoník [online]. © Agrární komora České republiky 2010- 2011 [cit. 2. 4. 2014]. § 2338 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 83 § 2339 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 82

34

pacht v tříměsíční výpovědní době, i když byl pacht ujednán na dobu určitou; výpověď musí být podána do šesti měsíců ode dne, kdy pachtýř zemřel.“84 Výpověď bez výpovědní doby se řídí ustanoveními o pachtu § 2334, § 2337, nebo lze také přiměřeně aplikovat ustanovení k nájmu § 2210 odst. 2, § 2212 odst. 2, § 2220 odst. 2, § 2226 odst.2, § 2227, § 2228 či § 2232. Jedním z příkladů, kdy může propachtovatel ze zákona vypovědět pacht bez výpovědní doby je, když s věcí pachtýř nakládá nepřiměřeně, hrozí její zničení nebo přenechá-li věc k užívání – do podpachtu jinému bez souhlasu propachtovatele. „Pachtýř může postupovat obdobně například tehdy, stane-li se věc nepoužitelnou ke sjednanému účelu z důvodů, které nejsou na jeho straně, zanikne-li věc zčásti, či neodstraní-li propachtovatel vadu věci, která zásadním způsobem ztěžuje, nebo dokonce znemožňuje používání věci.“85 6.3 Inventář Vzhledem k povaze a účelu pachtu dojde často k tomu, že zároveň s hlavní nemovitostí může být pachtýři poskytnut také soubor dalších, zejména movitých věcí určených k užívání s věcí hlavní. Pachtýř pak musí jednotlivé kusy inventáře zachovat. „Náleží-li do inventáře zvířata, obnovuje pachtýř jejich stav s péčí řádného hospodáře. Zničí-li se něco z inventáře, nebo opotřebí-li se do té míry, že to nelze dále užívat, obnoví propachtovatel inventář, ledaže se škoda přičítá pachtýři, to platí i v případě vady propachtované věci.“86 Za inventář se nepovažují věci určené ke spotřebě, tzn. materiál, zboží na skladě, krmivo, stelivo apod. Propachtovávání věci společně s inventářem se odráží ve výši pachtovného, účelem jehož výše je krýt propachtovateli náklady spojené s obnovou či údržbou inventáře. Rovněž se lze dohodnout na tom, že věc bude propachtována bez inventáře, pachtýř si věc obhospodařuje za pomoci vlastních zdrojů, vybavení a zařízení, nebo si také pachtýř na počátku pachtu inventář od propachtovatele vykoupí a po skončení pachtu si jej propachtovatel odkoupí zpět. NOZ nenavrhuje uložení povinnosti inventář sepisovat. „Záleží na stranách samotných, i když se přirozeně jeví jako vhodné a výhodné soupis inventáře provést jak při předání propachtované věci pachtýři, tak i při vrácení věci propachtovateli po skončení pachtu. Z praktických důvodů bude soupis inventáře fakticky nezbytný při přenechání inventáře za ujednanou (tzv. odhadní) cenu.“ 87 84

§ 3248 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 491. 86 § 2342 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. 87 Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze), op. cit., s. 514. 85

35

Je-li pachtýři poskytnut inventář v ujednané ceně, může s ním pachtýř nakládat libovolně, ovšem zákonem se zavazuje vrátit inventář v téže ceně.

Není-li hodnota

inventáře vyčíslena ve smlouvě, je s ním pachtýř povinen nakládat stejně jako s věcí hlavní, při skončení pachtu ji vrací propachtovateli ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Odlišně je tomu u živých zvířat, které jsou součástí inventáře. Zde je pachtýř povinen jejich stav obnovovat (z povahy věci je oprávněn zvířata porážet a nahrazovat je odchovem či koupí novými kusy), tyto doplněné kusy se pak stávají

vlastnictvím

propachtovatele.

„Skončí-li

pacht,

vrátí

pachtýř

inventář

propachtovateli. Propachtovatel může odmítnout převzít kus inventáře obstaraný pachtýřem, pokud má vzhledem k propachtované věci a k řádnému hospodaření s ní nepřiměřenou cenu nebo pokud je pro propachtovanou věc nadbytečný; odmítnutím nabývá vlastnické právo k odmítnutému kusu pachtýř.“88 6.4 Zemědělský pacht Zvláštní ustanovení v NOZ upravuje propachtování zemědělských nebo lesnických pozemků. K problematice těchto pachtů se vyjadřovala odborná veřejnost

ještě před

uvedením NOZ v platnost: „Rozdílně od stávající úpravy v § 677 odst. 2 OZ se již neodkazuje (srov. § 2345 odst. 1 NOZ) na zařazení pozemku do zemědělského nebo lesního půdního fondu. Podle nové úpravy rozhoduje účelové určení pozemku, tj. zda fakticky slouží, nebo zda je při propachtování způsobilý sloužit jako pole, zahrada, sad, pastvina nebo les k využití při podnikání v zemědělství nebo lesnictví. Pacht v daných souvislostech odráží ekonomické řešení podnikatelských aktivit zejména tam, kde vlastník přenechává pozemek k zemědělskému podnikání jiné osobě.“89 Zde je však třeba si uvědomit, že účelové určení je zařazení pozemků do některého z druhů pozemků a změnit to lze pouze postupem podle zákona. Tudíž rozhodující je to, jak je pozemek zapsán, ne jak fakticky slouží. Zařazení pozemku je závazné, vlastník či pachtýř jej může změnit pouze postupem, který stanoví zákon. Bez rozhodnutí či souhlasu je změna možná pouze u pozemků do 300m². Předmětem pachtu může být i tzv. zemědělský obchodní závod (farma, zahradnictví, rybářství), v tomto případě budou určující ustanovení o pachtu obchodního závodu společně s ustanoveními o zemědělském pachtu dle § 2345 NOZ. Historicky je za 88 89

§ 2343 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. ELIÁŠ, K. Pacht. Obchodněprávní revue, 2013, č. 2, s. 33.

36

součást zemědělské výroby považován i chov ryb, proto i rybníky mohou být předmětem zemědělského pachtu. 6.5 Náležitosti pachtovní smlouvy Charakteristickým, pojmovým rysem pachtu, oproti dosud nejčastěji využívanému smluvnímu typu v těchto případech - tj. nájmu, je skutečnost, že jeho účelem není pouhé užívání věci, která je předmětem pachtu, nýbrž i požívání, tj. braní plodů a užitků. Předmětem pachtu může být tedy jen taková věc, která plody či užitky (výnos) přináší. Zemědělská půda je pochopitelně typickým případem takové věci. 90 Přestože NOZ dovoluje i v případě pachtu uzavření smlouvy i jinou než písemnou formou, povaha tohoto právního vztahu a jistota pro smluvní strany je přece jen ve formě písemné. Následně jsou rozepsány jednotlivé náležitost pachtovní smlouvy. Vzor této smlouvy je součástí práce jako příloha. I. Předmět smlouvy Ve vzoru smlouvy je předvídána varianta, kdy propachtovatel přenechává pozemky do pachtu pachtýři a pachtýř pozemky do pachtu přijímá za účelem provozování své podnikatelské činnosti – zemědělská výroby. II. Pachtovné Roční pachtovné za propachtované pozemky činí smluvené procento z průměrné základní ceny zemědělského pozemku stanovené pro příslušné katastrální území zvláštním právním předpisem a bude uhrazeno vždy pozadu k smluvenému termínu.91 Dle ustanovení § 2346 NOZ je však pachtovné splatné pozadu k 1. říjnu. Není-li pachtovné stanoveno ve smlouvě, použije se obdobně jako u nájmu ustanovení § 1792 odst. 1 NOZ: „Plyne-li ze smlouvy povinnost stran poskytnout a přijmout plnění za úplatu, aniž je ujednána její výše, či způsob, jakým bude tato výše určena, platí, že úplata byla ujednána ve výši obvyklé v době a v místě uzavření smlouvy. Nepodaří-li se takto výši úplaty určit, určí ji soud s přihlédnutím k obsahu smlouvy, povaze plnění a zvyklostem.“

90 91

KVB Advokátní kancelář. Pachtovní smlouva komentář [online]. 14. ledna 2014 [cit. 2. 4. 2014]. Vyhláška č. 412/2008 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků.

37

III. Doba pachtu Smlouvu lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou, nedoporučuji však dobu delší než 5 let, kde pro propachtovatele hrozí možné omezení při prodeji pozemků, nebo propachtování jiné osobě za lukrativnějších podmínek. Ve vzorové smlouvě je však navrhována varianta pachtu na dobu neurčitou. Standardním způsobem ukončení zemědělského pachtu je dle NOZ výpověď s dvanáctiměsíční výpovědní dobou, která respektuje cyklus zemědělského hospodaření. Ve vzorové smlouvě v čl. 3 odst. 2 výpovědní lhůta činí pět let a počíná běžet od prvního dne pachtovního roku následujícího po doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně. IV. Práva a povinnosti pachtýře Pachtýř se zavazuje řádně a včas hradit pachtovné, pečovat o propachtované pozemky s péčí řádného hospodáře, tj. užívat a požívat je řádně a v souladu s účelem této smlouvy tak, aby nedošlo k jejich poškození. Dále

také

na

základě

žádosti

propachtovatele

umožnit

jeho

přístup

k propachtovaným pozemkům za účelem kontroly jejich stavu a po skončení pachtu pozemky neprodleně předat propachtovateli ve stavu, v jakém je převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, pokud se s propachtovatelem nedohodne jinak. Pachtýř má právo užívat a požívat pozemky pro potřeby zemědělské výroby v souladu s jejich účelovým určením. Po písemném souhlasu propachtovatele změnit hospodářské určení pozemků nebo způsob jejich užívání či požívání ve zdůvodněných případech, např. z důvodu účelného využití propachtovaných pozemků, propachtovat je dočasně k užívání a požívání jinému. V. Práva a povinnosti propachtovatele Propachtovatel se zavazuje umožnit pachtýři nerušený výkon pachtu v souladu s touto smlouvou a příslušnými právními předpisy, uhradit pachtýři v přiměřeném rozsahu prokázané náklady a eventuelně ztrátu výnosu, které pachtýři vzniknou v důsledku opatření, k jejichž provedení bude propachtovatel oprávněn, nebo povinen dle smlouvy, či z jiného právního důvodu. V případě převodu vlastnického práva k propachtovaným pozemkům seznámit nabyvatele vlastnických práv s existencí a obsahem této smlouvy. Základními právy propachtovatele je právo na pachtovné, poměrný výnos z věci, nebo kombinace obojího a také právo na vrácení věci po skončení pachtu. 38

Dále také zlepší-li propachtovatel propachtovanou věc do té míry, že pachtýř může při řádném hospodaření dosáhnout vyššího výnosu, může se propachtovatel domáhat přiměřeného zvýšení pachtovného (§ 2335 odst. 2 NOZ). Propachtovatel je také oprávněn požadovat umožnění kontroly stavu propachtovaných pozemků za přítomnosti pověřeného zástupce pachtýře. VI. Předkupní právo V pachtovní smlouvě v čl. VI. je ustanoveno, že v případě prodeje pozemku bude propachtovatel zavázán učinit nabídku pachtýři, který tím získá prioritní možnost zakoupit pozemek. Nabídka bude v písemné formě a musí obsahovat výčet všech podmínek, za kterých jsou pozemky nabízeny k prodeji. Pachtýř je povinen sdělit propachtovateli své stanovisko ve lhůtě 30 kalendářních dnů od doručení nabídky, jinak předkupní právo pachtýře zaniká.

39

7 Závěr Co se týče nájmu a nové právní úpravy, lze zde sledovat určité změny. Právní úprava OZ vymezovala předmět nájmu jako „věc“, která je přenechána za úplatu a dočasně k užívání či k braní užitků z ní (§ 663 OZ). NOZ vymezuje předmět nájmu podrobněji. Předmětem nájmu můžou být jak věci nezuživatelné movité, tak věci nemovité. Za předpokladu dostatečného určení věci v době uzavírání nájemní smlouvy, je možné pronajmout i věc, která v budoucnu teprve vznikne (§ 2202 NOZ). NOZ také nově uvádí, že pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu (katastr nemovitostí), může vlastník věci, nebo s jeho souhlasem nájemce, navrhnout zápis nájemního práva do veřejného seznamu. Požadavky na nájemní smlouvu jsou v NOZ vymezeny oproti OZ mnohem jednodušeji, připouští i ústní formu či jednoduchou písemnou, k jejíž platnosti postačuje shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata. Smluvní strany mohou nově dle NOZ využít ustanovení § 1757, tj. potvrzení ústně uzavřené dohody smlouvou. Právní úprava NOZ nepřevzala z právní úpravy OZ pravidlo, které umožňovalo písemně uzavřenou dohodu rušit pouze písemně (§ 40 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.) Jestliže si smluvní strany neujednají něco jiného, může výpověď nájemní smlouvy, či jiný úkon směřující k ukončení nájmu, mít jakoukoliv formu, a není proto rozhodné, jestli nájemní smlouva byla uzavřena písemně. Změnu věci může nájemce provést pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud ovšem dojde ke změně na věci bez jeho souhlasu, je nájemce povinen nejpozději při skončení nájmu uvést vše do původního stavu na své náklady. V případě, kdy hrozí v důsledku prováděných změn pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od nájemní smlouvy bez výpovědní doby (§ 2220 odst. 2 NOZ). Úprava OZ v § 667 odst. 2 uváděla, že náprava do původní stavu má být provedena „po“ skončení nájmu a neuváděla možnost odstoupit bez výpovědní lhůty. Nová jsou také ustanovení ohledně tzv. podnájmu, tedy postoupení nájmu třetí osobě. Tato ustanovení zahrnují jak případy, kdy je užívací právo přenecháno třetí osobě za úplatu, ale také případy, kdy je užívací právo zřízeno bezplatně, tj. jako výprosa, či výpůjčka. Předchozí právní úprava takovéto bezplatné užívací právo neřešila. Podle OZ (§ 666 odst. 1) totiž mohl dát nájemce pronajatou věc do pronájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele ve všech případech, kdy si pronajímatel předem ve smlouvě výslovně nevymínil opak. 40

NOZ rozlišuje mezi případy přenechání užívacího práva za úplatu (nájem) a případy přenechání práva užívacího a zároveň práva věc požívat či čerpat výnosy (pacht). Pacht zde byl zvolen jako označení úplatného užívání zemědělské půdy. Jeho základním pojmovým znakem je požívání užitků, tedy braní výnosů z činnosti, kterou pachtýř vykonává na propachtovaném pozemku Jak již bylo v práci zmíněno, nájem a pacht mají mnoho společných atributů, což samo osobě potvrzuje i NOZ, když v § 2341 říká: „Není-li v ustanoveních tohoto oddílu stanoveno něco jiného, použijí se pro pacht přiměřeně ustanovení o nájmu.“ Největší význam zde z hlediska nájmu a pachtu mají ustanovení týkající se zemědělského pachtu na zemědělských či lesních pozemcích, tyto zvláštní ustanovení stojí totiž nad ustanoveními základními. Od účinnosti NOZ (1. 1. 2014) je doporučováno, aby se v případě uzavírání smluv bral zřetel na tato ustanovení o pachtu a předcházelo se chybně uzavíraným smlouvám. I když by však byly nově vzniklé smlouvy o hospodaření na zemědělských pozemcích označeny jako nájemní, z podstaty předměty nájmu vyplívá, že se jedná o pacht a takto ujednaná smlouva by byla platná. Obdobně jako v případě nájmu je možné vložit pachtovní právo do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) na návrh vlastníka nebo pachtýře, který musí mít souhlasem vlastníka. Hlavním smyslem tohoto ustanovení je kromě obecného zvýšení právní jistoty vztahu ochrana pachtýře při převodu vlastnického práva k pozemku vůči novému nabyvateli pozemku (§ 2222 odst. 2 NOZ). Je více než evidentní, že se z jednoduché úpravy nájemního vztahu v původním OZ rozvinula v NOZ spíše složitá a těžko vyložitelná úprava nájmu a samozřejmě také pachtu, přestože jak již bylo řečeno, pacht využívá ve značné míře ustanovení o nájmu. V obou případech se jedná o požívání požitků. Vše tak zůstává otázkou domluvy, tvůrčí schopnosti při uzavírání smlouvy a schopnosti využít dispozitivnosti občanského zákoníku.

41

8 Seznam použitých zdrojů Monografie BAREŠOVÁ, Ema. Zákon o půdě - komentář. 1. vyd. Praha: Panorama, 1991. 44 s. Nové zákony; Ius 4/1991. ISBN 80-7038-157-4. FIALA, Josef a kol. Občanské právo hmotné. 3. opravené a doplněné vyd. Brno: [Doplněk], 1998. 433 s. Edice učebnic Právnické fakulty; Sv. 288. ISBN 80-7239-111-9. KABELKOVÁ, Eva a Hana DEJLOVÁ. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2013, xx, 596 s. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, č. 75. ISBN 978-80-7400-524-4. PEKÁREK, Milan, Ivana PRŮCHOVÁ a Iveta BLÁHOVÁ. Pozemkové právo: komentář : [§ 2201-2357]. Vyd. 1. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2010, xx, 596 s. Beckovy komentáře, č. 75. ISBN 978-80-7380-253-0. KOLEKTIV AUTORŮ. Právo životního prostředí. 2. díl. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 1998. 328 s. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně; č. 187. ISBN 80-210-1750-3. PRŮCHOVÁ, Ivana. Základní pojmy a instituty pozemkového práva: (obecná část). Vyd. 1. Brno: Masarykova univerzita, 1996, 142 s. ISBN 80-210-1278-1. SIVEK, M. Zásoby ložisek nerostů. Ostrava: VŠB – Technická univerzita, 2006. s. 174. ISBN 80-248-0989-3. SVEJKOVSKÝ, Jaroslav a Jana SVEJKOVSKÁ. Nový občanský zákoník: srovnání nové a současné úpravy občanského práva. 1. vyd. Praha: C.H. Beck, 2012. ISBN 978-80-7400423-0. VLČEK, Eduard a Karel SCHELLE. Vybrané kapitoly z právních dějin: (obecná část). Vyd. 1. Brno: Masarykova univerzita, 1993, 104 s. Edice učebnic Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně. ISBN 80-210-0772-9. Odborné články CALLAGHAN, I. Pacht [online]. © Epravo 18. 10. 2013 [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/pacht-92735.html. Co změní občanský zákoník [online]. © Agrární komora České republiky 2010- 2011 [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://www.agrocr.cz/novinky/co-zmeni-obcansky-zakonik.php ELIÁŠ. K. Věc jako pojem soukromého práva [online]. Právní rozhledy, 2007, č. 4, s.119. [cit. 2. 4. 2014].Dostupné z: 42

http://www.pavelpetr.cz/soubory/29/87/Karel_Elias_Vec_jako_pojem_soukromeho_prava. pdf ELIÁŠ, K. Pacht. Obchodněprávní revue, 2013, 5. roč., č. 2, s. 33. ISSN 1803-6554. [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://www.ipravnik.cz/cz/clanky/art_8627/pacht.aspx GÜRLICH, R. Výklad nájemní smlouvy dle nového občanského zákoníku [online]. © 1997-2014 CzechTrade: BusinessInfo 12. 6. 2013. [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/vyklad-najemni-smlouvy-dle-noveho-obcanskehozakoniku-35403.html HUTAŘOVÁ, I. Nový občanský zákoník a nájemní vztahy [online]. © Epravo 19. 12. 2013 [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/novy-obcansky-zakonik-a-najemni-vztahy-93168.html. Informace pro zájemce o pronájem nemovitostí [online]. STÁTNÍ POZEMKOVÝ ÚŘAD © 1991-2014 [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://www.pfcr.cz/spucr/page.aspx?KategorieID=8 KVB Advokátní kancelář. Pachtovní smlouva komentář [online]. 14. ledna 2014 [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://www.mvcr.cz/odk2/soubor/vzor-3-pachtovni-smlouva-komentarpdf.aspx. Nájem a pacht In: Nový občanský zákoník [online]. © 2013–2014 Ministerstvo spravedlnosti ČR [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/smluvnipravo/konkretni-zmeny-ve-zvlastni-casti/najem-a-pacht/ Právní předpisy Zákon č. 11/1918 Sb., zákon o zřízení samostatného státu československého. Sbírka zákonů a nařízení státu československého [online]. 1918, částka 2, s. 2. [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://ftp.aspi.cz/opispdf/1918/002-1918.pdf Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 114/1990 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 123/1975 Sb., o užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. 43

Zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 569/1991 Sb. České národní rady o Pozemkovém fondu České republiky. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 93/1992 Sb., kterých se mění a doplňuje zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 114/1992 Sb. České národní rady o ochraně přírody a krajiny. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Usnesení č. 2/1993 Sb. předsednictva České národní rady o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku ČR. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Nařízení vlády České republiky č. 51/1993 Sb., o způsobu finančního vypořádání za nájem pozemků přidělených pozemkovým úřadem. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/.

44

Zákon č. 183/1993 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění zákona č. 42/1992 Sb., zákona č. 93/1992 Sb., a zákona ČNR č. 39/1993 Sb. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/. Zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon). In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/. Zákon č. 183/2006 Sb., zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/.

45

Zákon č. 89/2012 Sb., Zákon občanský zákoník. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 428/2012 Sb., o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi a o změně některých zákonů (zákon o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi). In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů. In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon). In: Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv [online aplikace MVCR]. © 2014 Ministerstvo vnitra České republiky [cit. 7. 4. 2014]. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/. Judikatura Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. března 2003, sp. zn. 26 Cdo 877/2002. Právo4u: služby pro právníky [online]. © 2014 CZECHREADYMADE [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://pravo4u.cz/judikatura/nejvyssi-soud-cr/26-cdo-877-2002/ Další zdroje ČECHOVSKÁ, L. Nájem pozemku [online]. Brno: Masarykova univerzita, Právnická fakulta, Katedra životního prostředí a pozemkového práva, 2011 [cit. 2. 4. 2014]. 65 s. diplomová práce. Dostupné z: http://www.theses.cz Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku (konsolidovaná verze) [online]. © Ministerstvo spravedlnosti ČR [cit. 2. 4. 2014]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymce-storage/files/Duvodova-zprava-NOZkonsolidovana-verze.pdf

46

Příloha č. 1 Pachtovní smlouva /Smlouva o zemědělském pachtu/ uzavřená ve smyslu § 2332 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku níže uvedeného dne, měsíce a roku mezi smluvními stranami, kterými jsou :

……………………………….. , …………………………, ……………………………………….. , jako propachtovatel na straně jedné (dále jen „propachtovatel“) a

(dále jen „pachtýř“)

I. Předmět smlouvy 1. Předmětem této smlouvy je propachtování pozemků (nemovitostí) propachtovatelem, který je jejich výlučným vlastníkem pachtýři k jejich dočasnému užívání a požívání. 2. Specifikace předmětu pachtu: ………………………….. ………………………….. ………………………….. , to vše v katastrálním území ….., obec ……, okres ……., zapsané na LV č. …. pro katastrální území ………, obec ……, okres …… v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem ………….. (dále jen „pozemky“). 3. Propachtovatel přenechává touto smlouvou pozemky do pachtu pachtýři a pachtýř pozemky do pachtu přijímá za účelem provozování své podnikatelské činnosti – zemědělská výroba, a to za podmínek uvedených dále. 4. Propachtovatel souhlasí s tím, aby pachtýř dle vlastního uvážení a na vlastní náklady podal kdykoliv budoucnu po dobu trvání této smlouvy, ve smyslu ustanovení § 2333 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, návrh na zápis pachtovního práva do katastru nemovitostí.

47

1.

2.

3.

4.

5.

II. Pachtovné Roční pachtovné za propachtované pozemky činí ..... % z průměrné základní ceny zemědělského pozemku stanovené pro příslušné katastrální území zvláštním právním předpisem, celkem tedy …………Kč ročně. Smluvní pachtovné bude v odpovídající míře navýšeno v případě zvýšení základní ceny propachtovaných pozemků stanovené pro příslušné KÚ zvláštním předpisem a to bezprostředně po nabytí účinnosti tohoto zvýšení. Je-li propachtovatel poplatníkem daně z nemovitostí ve smyslu platných právních předpisů, zvyšuje se pachtovné sjednané v bodu 1. o výši daně z nemovitostí uhrazené propachtovatelem. Pachtovné bude hrazeno ročně pozadu se splatností vždy k ………. , a to převodem na bankovní účet propachtovatele, který písemně určí pachtýři propachtovatel. V případě, že propachtovatel pro tento účel pachtýři bankovní účet neurčí, má se za to, že souhlasí s platbou formou poštovní poukázky s tím, že náklady s tím spojené pachtýř odečte od sjednaného pachtovného. Je-li předmět pachtu propachtován na jinou dobu, než celý rok, stanoví se výše pachtu poměrně, násobkem 1/12 ročního pachtu a příslušného počtu měsíců trvání pachtu.

III. Doba pachtu 1. Tato smlouva se uzavírá na dobu neurčitou, počínající dnem podpisu této smlouvy oběma smluvními stranami. 2. Smlouvu lze ukončit výpovědí. Výpovědní lhůta činí pět let a počíná běžet od prvního dne pachtovního roku následujícího po doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně. 3. Dohodou smluvních stran lze smlouvu ukončit k jakémukoliv datu.

IV. Práva a povinnosti pachtýře 1. Pachtýř se zavazuje: - řádně a včas hradit pachtovné - pečovat o propachtované pozemky s péčí řádného hospodáře, tj. užívat a požívat je řádně a v souladu s účelem této smlouvy tak, aby nedošlo k jejich poškození - na základě žádosti propachtovatele umožnit jeho přístup k propachtovaným pozemkům za účelem kontroly jejich stavu - po skončení pachtu pozemky neprodleně předat propachtovateli ve stavu, v jakém je převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, pokud se s propachtovatelem nedohodne jinak.

48

2. Pachtýř má právo: - užívat a požívat pozemky pro potřeby zemědělské výroby v souladu s jejich účelovým určením - po písemném souhlasu propachtovatele změnit hospodářské určení pozemků nebo způsob jejich užívání či požívání - ve zdůvodněných případech, např. z důvodu účelného využití propachtovaných pozemků, propachtovat je dočasně k užívání a požívání jinému.

V. Práva a povinnosti propachtovatele 1. Propachtovatel se zavazuje: - umožnit pachtýři nerušený výkon pachtu v souladu s touto smlouvou a příslušnými právními předpisy - uhradit pachtýři v přiměřeném rozsahu prokázané náklady a event. ztrátu výnosu, které pachtýři vzniknou v důsledku opatření, k jejichž provedení bude propachtovatel oprávněn či povinen dle této smlouvy či z jiného právního důvodu - v případě převodu vlastnického práva k propachtovaným pozemkům seznámit nabyvatele vlastnických práv s existencí a obsahem této smlouvy. 2. Propachtovatel je oprávněn požadovat umožnění kontroly stavu propachtovaných pozemků za přítomnosti pověřeného zástupce pachtýře. VI. Předkupní právo Propachtovatel se zavazuje, že v případě prodeje propachtovaných pozemků učiní nabídku jejich odkoupení nejprve pachtýři. Nabídka bude v písemné formě a musí obsahovat výčet všech podmínek, za kterých jsou pozemky nabízeny k prodeji. Pachtýř je povinen sdělit propachtovateli své stanovisko ve lhůtě 30 kalendářních dnů od doručení nabídky, jinak předkupní právo pachtýře zaniká. VII. Další ujednání Smluvní strany si sjednávají, že v případě, kdy propachtované pozemky budou zahrnuty do pozemkových úprav prováděných podle zvláštního předpisu, se dnem, kdy podle zvláštního předpisu zaniká dosavadní pachtovní vztah k propachto-vaným pozemkům dle této smlouvy, předmětem pachtu podle této smlouvy stávají pozemky, které propachtovateli zůstaly ve vlastnictví nebo které nabyl do svého vlastnictví či spoluvlastnictví podle schválených pozemkových úprav.

49

Pachtýři se podpisem této smlouvy uděluje souhlas, aby dal předmět pachtu či jen jeho část do podpachtu jiné osobě, pokud to bude nutné pro zachování půdních celků a jejich řádného obhospodařování.

1. 2. 3. 4. 5. 6.

VIII. Všeobecná a závěrečná ustanovení Otázky neupravené touto smlouvou se řídí příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nevynutitelnost či neplatnost kteréhokoli ustanovení této smlouvy nemá vliv na vynutitelnost či platnost jejích ostatních ustanovení. Tato smlouva může být měněna výlučně formou číslovaných písemných dodatků opatřených podpisy obou smluvních stran. Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem podpisu smluvními stranami. Tato smlouva je vyhotovena ve dvou vyhotoveních s platností originálu, z nichž každá smluvní strana obdrží po jednom. Smluvní strany prohlašují, že si smlouvu přečetly, souhlasí s ní a že tato smlouva vyjadřuje jejich pravou a svobodnou vůli, na důkaz čehož připojují své podpisy.

V ……………………dne ……………………….

……………………………………….. propachtovatel

………………………………………….. pachtýř

50