MASARYKOVA UNIVERZITA PRÁVNICKÁ FAKULTA

MASARYKOVA UNIVERZITA PRÁVNICKÁ FAKULTA Obor Právo a právní věda Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

Diplomová práce

Nájem a pacht pozemku - vývoj a současný stav Kateřina Šnajnarová .

Akademický rok: 2013/2014

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: „Nájem a pacht pozemku vývoj a současný stav“ zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.

.........................................

1

Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucí své diplomové práce doc. JUDr. Ivaně Průchové, CSc., za cenné připomínky, odborné rady a čas, který mi věnovala. Dále chci poděkovat rodině, příteli a kamarádům, za všestrannou pomoc a podporu, kterou mi při psaní diplomové práce a během celého mého studia poskytli.

2

1.1. ABSTRAKT Cílem této práce je pojednat o nájmu a pachtu pozemku, a to jak z hlediska základních historickoprávních souvislostí, tak z pohledu právní úpravy obsaţené v zákoně č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, tak z pohledu právní úpravy obsaţené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Současně je obsahem práce také dopad zvláštních právních předpisů na danou problematiku. Cíl je naplněn analýzou právních textů a jejich komparací, čímţ je dosaţeno přehledného srovnání vývoje právní úpravy nájmu a pachtu pozemku. The aim of this disertation is to discuss the rental and leasing of land from the point of view of basic historical and legal context and from the point of view of legislation contained in Act N. 40/1964 Coll., the Civil Code and Act N. 89/2012 Coll., the Civil Code. At the same time, the content of the disertation is the impact of specific legislation on the issue. The target is fulfiled with analysis of legal texts and their comparisons, achieving lucid comparison of the development of legislation of rental and leasing of land.

1.2. KLÍČOVÁ SLOVA Pozemek, nájem, pacht, právo věc uţívat, právo věc poţívat, katastr nemovitostí Land, rent, lease, enjoyment, usufruct, land registry

3

Obsah Úvod ........................................................................................................................ 7 1. Uţívací vztahy k pozemku ................................................................................ 13 2. Pozemek ............................................................................................................ 17 3. Nájem pozemku vs. pacht pozemku ................................................................. 21 3.1. Historický vývoj institutů...................................................................... 21 3.2. Nájem a pacht v právním řádu dnes ...................................................... 22 3.3. Rozdíly institutů .................................................................................... 23 3.4. Právo věc uţívat a poţívat .................................................................... 24 4. Nájem ................................................................................................................ 27 4.1. Základní charakteristika ........................................................................ 27 4.1.1. Současný stav .................................................................................. 27 4.1.2. Srovnání s předchozí právní úpravou .............................................. 28 4.2. Vznik nájmu .......................................................................................... 29 4.2.1. Současný stav .................................................................................. 29 4.2.2. Srovnání s předchozí právní úpravou .............................................. 30 4.3. Předmět nájmu ...................................................................................... 31 4.3.1. Současný stav .................................................................................. 31 4.3.2. Srovnání s předchozí právní úpravou .............................................. 33 4.4. Obsah nájmu ......................................................................................... 34 4.4.1. Práva a povinnosti pronajímatele .................................................... 34 4.4.1.1. Současný stav ................................................................. 34 4.4.1.2. Srovnání s předchozí právní úpravou............................. 37 4.4.2. Práva a povinnosti nájemce ............................................................. 38 4.4.2.1. Současný stav ................................................................. 38 4.4.2.2. Srovnání s předchozí právní úpravou............................. 40 4.5. Podnájem............................................................................................... 41 4.5.1. Současný stav .................................................................................. 41

4

4.5.2. Srovnání s předchozí právní úpravou...............................................42 4.6. Nájemné ................................................................................................ 43 4.6.1. Současný stav ...................................................................................43 4.6.2. Srovnání s předchozí právní úpravou...............................................44 4.7. Změna vlastnictví ................................................................................. 46 4.7.1. Současný stav ...................................................................................46 4.7.2. Srovnání s předchozí právní úpravou...............................................47 4.8. Skončení nájmu .................................................................................... 48 4.8.1. Současný stav ...................................................................................48 4.8.1.1. Výpověď z nájmu .......................................................... 50 4.8.1.2. Práva a povinnosti stran spojené se zánikem nájmu...... 52 4.8.2. Srovnání s předchozí právní úpravou...............................................53 5. Pacht ................................................................................................................. 57 5.1. Základní charakteristika ....................................................................... 58 5.1.1. Současný stav ...................................................................................58 5.1.2. Srovnání s předchozí právní úpravou...............................................59 5.2. Obsah pachtu ........................................................................................ 60 5.2.1. Současný stav ...................................................................................60 5.2.2. Srovnání s předchozí právní úpravou...............................................62 5.3. Inventář ................................................................................................. 64 5.3.1. Současný stav ...................................................................................64 5.3.2. Srovnání s předchozí právní úpravou...............................................65 5.4. Vznik pachtu pozemku ......................................................................... 66 5.4.1. Současný stav ...................................................................................66 5.4.2. Srovnání s předchozí právní úpravou...............................................66 5.5. Skončení pachtu pozemku .................................................................... 66 5.5.1. Současný stav ...................................................................................66 5.5.2. Srovnání s předchozí právní úpravou...............................................70 5.6. Zemědělský pacht ................................................................................. 71 5.6.1. Současný stav ...................................................................................71

5

5.6.2. Srovnání s předchozí právní úpravou .............................................. 74 6. Operativní normy dopadající na nájem a pacht ................................................ 77 7. Zápis nájmu a pachtu do veřejného seznamu ................................................... 79 Závěr ...................................................................................................................... 83 Seznam pouţitých pramenů ................................................................................... 85

6

Úvod S příchodem účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“ nebo také „NOZ“) se do českého právního řádu dostalo mnoho novinek, které neminuly ani uţívací práva k pozemku. Tato práce, jejímţ názvem je Nájem a pacht pozemku - vývoj a současný stav, se zabývá komplexním rozborem dvou zmíněných závazkových právních vztahů, při nichţ dochází k přenechání uţívacího resp. poţívacího práva k pozemku třetí osobě. Jedná se tedy o soukromoprávní problematiku s prvky veřejného práva spadající do odvětví pozemkového práva. Vzhledem k neskrývané inspiraci dnešní soukromoprávní úpravy starší právní úpravou a vzhledem k počátku účinnosti nového civilního kodexu jsem se rozhodla zachytit vývoj daných institutů komparací se starší právní úpravou. Konkrétně se zákonem č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“ nebo také „OZ“), neboť jeho úprava bezprostředně předcházela úpravě dnešní a s císařským patentem č.946/1811 Sb. z. s., Obecný občanský zákonník rakouský (dále jen „obecný zákoník občanský“ nebo také „OZO“), neboť inspirace jím je zcela zřejmá a také proto, ţe v něm byl naposledy na našem území úpraven pacht pozemku. Další kodexy, účinné v mezidobí účinnosti mnou zvolených, nebudou předmětem bliţšího porovnávání, neboť neměly pro vznik dnešního zákoníku zásadní vliv a jejich právní úprava byla pod vlivem politických ideologií tehdejší doby. Mým cílem bude detailní rozbor právní úpravy nájmu pozemku a také pachtu

pozemku.

Tato

úprava

bude

rovněţ

posouzena

z hlediska

historickoprávních souvislostí, coţ provedu mimo jiné komparací s výše zmíněnými právními předpisy. Budu se snaţit zjistit, do jaké míry je nová právní úprava inspirována obecným zákoníkem občanským a do jaké míry je kontinuální s úpravou občanského zákoníku. V pojednání o pachtu však budu často odkazovat na kapitoly o nájmu, a to ze dvou důvodů. Prvním důvodem je stejná, resp. přiměřeně pouţitelná úprava nájmu na úpravu pachtu v novém občanském zákoníku. Druhým důvodem je právní úprava v obecném občanském zákoníku,

7

která byla ve většině případů společná pro nájem i pro pacht. Dikce zákona totiţ vţdy obsahovala „nájem (pacht)“. Vzhledem k specifičnosti předmětu nájmu a pachtu pozemku bude nutné zapracovat do výkladu občanskoprávní regulace nájmu a pachtu také veřejnoprávní předpisy, které na danou nemovitou věc dopadají. Ačkoliv právní úprava nájmu pozemku byla jiţ mnohokrát zpracována, s nástupem účinnosti nového kodexu upravující daný institut ale tyto práce pozbyly na aktuálnosti. Také proto nebudu věnovat pozornost dopadu všech veřejnoprávních norem na nájem resp. na pacht a hlavní náplní práce bude rozbor občanskoprávní úpravy dopadající na nájem a pacht pozemku. Veřejnoprávní úprava je totiţ stále neaktuální a ve své dikci zatím neobsahuje vedle ustanovení vztahující se k nájmu ustanovení vztahující se na pacht. Analogicky bychom práva a povinnosti propachtovatele a pachtýře plynoucí ze zmíněných veřejnoprávních norem dovodili z práv a povinností stanovených pronajímatelům a nájemcům. Moje argumentace plyne především z vyčlenění pachtu pozemku z ustanovení o nájmu. Ta ustanovení zvláštních předpisů, která dříve upravovala některé povinnosti a práva týkající se nájmu, totiţ dopadala i na pacht, který byl před rokem 2014 označován taktéţ jako nájem. Vůle zákonodárce pokrýt těmito normami taktéţ nájem s poţívacím právem je zřejmá, proto i dnes jsou tato ustanovení aplikovatelná na tento, sice nově pojmenovaný, avšak obsahově shodný institut. Dalším argumentem je ustanovení § 2341NOZ, které stanoví přiměřené pouţití ustanovení o nájmu na pacht pozemku. Většina otázek jako jsou vznik pachtu, moţnost podpachtu, práva a povinnosti stran pachtu jsou řešena za pomoci ustanovení o nájmu. Zasahuje-li veřejnoprávní předpis do nájmu, domnívám se, ţe přiměřeně by měl zasahovat také do ustanovení o pachtu. Nicméně bylo by vhodné, aby zákonodárce dal do souladu i tyto předpisy, uţ kvůli právní jistotě a hlavně laické veřejnosti, která logické argumenty jako je argument per analogiam ani nemůţe znát. Ve své práci nicméně věnuji jednu veřejnoprávní kapitolu zápisu práva nájmu a pachtu do katastru nemovitostí, který je s příchodem nového roku moţný.

8

Důvodem volby tématu je jeho aktuálnost díky nové právní úpravě dopadající na nájem a pacht pozemku. Právní úprava je dnes v účinnosti velice krátkou dobu a bude tedy nutné počkat, neţ se odhalí její nedostatky. Lépe ale neţ hledat nedostatky na nové právní úpravě bude se podívat na přínosy, které s sebou přivádí a nedostatky právní úpravy bývalé, které napravuje. Práce čerpá především z textace výše uvedených právních předpisů, z monografických publikací, jakoţ i článků časopiseckých či sborníkových, ale i z elektronických pramenů. Ačkoliv novost úpravy je zřejmá, došlo jiţ k vydání komentářové literatury věnující se nájmu a pachtu nakladatelství C. H. Beck, který podrobně pojednává o současné úpravě. Vzhledem k vysoké kvalitě, ve které je tato komentářová literatura zmíněného nakladatelství vydávána, z něj budu čerpat cenné informace. Při rozboru pachtu bude velmi cenným pramenem článek Pacht od prof. Dr. JUDr. Eliáše, tedy od jednoho z hlavních tvůrců nového kodexu a pro rozbor nájmu vyuţiji práci dalšího ze spoluautorů Nájemní smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu - komentář s judikaturou autorek Michaely Zuklínové a Pavly Schödelbauerové. Vzhledem k předmětu závazku, o kterém pojednávám, tedy k pozemku, je pro mne základním vodítkem veřejnoprávní úpravy také učební text Pozemkové právo Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, ovšem nutno vzít úvahu její neaktuálnost, se kterou budu nucena se vypořádat. Pro základní orientaci ve změně úpravy s příchodem roku 2014 mi budou také srovnávací tabulky, které jsem zvolila v publikaci autorů Bělohlávka a kol., a to vzhledem k jejich přehlednosti, úplnosti a drobnému komentáři, kterým kaţdou změnu doprovází. Práce bude převáţně tvořena metodou analýzy dotčených právních předpisů. Prostřednictvím metody komparace budu srovnávat současnou právní úpravu s předchozí a budu hledat odlišné znaky těchto právních úprav v oblasti nájmu a pachtu pozemku. Dále bude pouţita také metoda analogie při dotváření právní úpravy pachtu pozemku vzhledem k ustanovení § 2341NOZ, které stanoví přiměřené pouţití ustanovení o nájmu na pacht pozemku.

9

Vzhledem

k velkému

rozsahu

změn

přicházejících

s rekodifikací

soukromého práva je práce tohoto typu, tedy obsahující komparaci současné a předchozí právní úpravy, pro praxi velmi přínosná. V následujících letech totiţ stále bude nutné znát úpravu minulou, ale stranou nebude zůstávat samozřejmě ani úprava současná. Pro pochopení nového institutu pachtu je totiţ nutné znát historické souvislosti sahající aţ k počátkům devatenáctého století, coţ tato práce taktéţ obsahuje. V prvních kapitolách se budu věnovat obecné teorii uţívacích vztahů a také pozemku, neboť jeho specifika přinášení do právní úpravy obecné řadu veřejnoprávních práv a povinností. V další kapitole provedu srovnání nájmu a pachtu jako dvou odlišných či podobných institutů a uvedu je do historických souvislostí. Jedna kapitola bude věnována nájmu pozemku a hned další pachtu pozemku. V těchto stěţejních kapitolách bych chtěla detailně představit právní úpravu dnešní, předchozí a také prvorepublikovou, vše ve vzájemném srovnání. Samostatnou kapitolu také věnuji přechodným ustanovením nového občanského zákoníku, která dopadají také na nájem a pacht pozemku. A konečně se zvlášť budu věnovat zápisu nájmu a pachtu do veřejného seznamu upraveného novým zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), (dále jen „katastrální zákon“ nebo také „ZoKN“). Kapitoly věnující se nájmu a pachtu pozemku budou dále členěny na podkapitoly, jejichţ součástí bude vţdy nejprve rozbor současné právní úpravy obsaţené v novém občanském zákoníku a následně komparace s úpravami minulými. Tento postup jsem zvolila z důvodu, ţe právní rozbor současné právní úpravy má pro právní vědu význam největší a proto mu věnuji nejvíce prostoru. Mimo rozsah této práce zůstane podrobný rozbor nájmu ex lege, jehoţ úprava je obsaţena v zákoně č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (dále jen „zákon o půdě“). Dále stavím mimo rozsah této práce úpravu nájmu specifických subjektů, kterým můţe být stát, kraj či obec, obsaţenou v zákoně č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky

10

a jejím vystupování v právních vztazích, v zákoně č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení) a v zákoně č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení).

11

12

1. Užívací vztahy k pozemku 1 Vlastnické právo k pozemku je reprezentováno tzv. vlastnickou triádou, kterou dle obecné teorie představuje právo věc uţívat a poţívat její plody a uţitky (ius utendi et fruendi), právo s věcí disponovat (ius disponendi) a také právo věc drţet (ius possidendi).2 Z tohoto pojetí je jasné, ţe k uţívání pozemku je v prvé řadě oprávněn jeho vlastník. Uţívací právo pozemku můţe ale taktéţ svědčit i drţiteli pozemku. Ne vţdy je ale jejich zájmem pozemek uţívat, proto toto právo přenechávají jiným osobám na základě závazku, mluvíme tedy o přenechání uţívání jinému. Existují také případy, kdy k přenechání uţívání dochází nikoli z vůle vlastníka, ale z vůle mocenského subjektu. Nová právní úprava se projevila i ve výčtu uţívacích vztahů. Obohatila jej o pacht a výprosu. Pachtem je vztah uţívací velmi podobný nájmu, ale zároveň také vztah poţívací, tedy obsahující právo jiné osoby neţ vlastníka k poţívání plodů a uţitků pozemku. Dalšími uţívacími vztahy, kdy dochází k přenechání tohoto oprávnění, jsou nájem, který je společně s pachtem pozemku předmětem této práce, a dále výprosa a výpůjčka. Výprosou pozemku NOZ označuje závazek, kdy přenechá půjčitel jinému bezplatné uţívání pozemku bez ujednání doby uţívání či účelu uţívání.3 Specifikum tohoto závazku je to, ţe je na vůli půjčitele, po jakou dobu bude výprosník (ten, kdo uţívá cizí pozemek) k uţívání oprávněn. Výprosa skončí okamţikem, kdy jiţ výprosník nebude mít zájem nadále uţívat pozemek. Výprosa nebude trvat, ani pokud jej uţívat chtít bude v případě, kdy půjčitel bude poţadovat vrácení věci.

1

PRŮCHOVÁ, Ivana. Užívací vztahy k pozemkům podzim 2012. Studijní materiály k výuce předmětu MP705Zk Pozemkové právo na Právnické fakultě Masarykovy univerzity [online]. Zveřejněno 23. 11. 2012 [cit. 2. 2. 2014]. 2 Např. FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha: ASPI, a.s., 2006, s. 75. 3 § 2189 a n. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“).

13

Oproti výprose byla výpůjčka právem upraveným institutem i před rokem 2014. Zahrnuje situace, kdy půjčitel přenechává výpůjčiteli věc (pouze nezuţivatelnou) a umoţňuje mu dočasné a bezplatné uţívání věci.4 Oproti výše popsanému institutu výprosy je podstatným znakem výpůjčky její dočasnost, k jejímu vzniku je tedy zapotřebí, aby si strany předem sjednaly délku trvání. Dalším uţívacím vztahem k pozemku mohou být věcná břemena k pozemku, jejichţ zřízením ale nedochází k úplnému přenechání uţívacího práva jiné osobě, nýbrţ pouze k jeho omezení ve prospěch jiné osoby. Oproti nájmu a pachtu, které mají povahu obligací, jsou věcná břemena právy věcnými. NOZ do tohoto institutu vnáší opět nesčetné novinky. Věcná břemena se dělí na sluţebnosti a reálná břemena. Toto dělení vychází z povinností, která stranám věcného břemene plynou. Zatímco v případě sluţebností je vlastník věci zavázán něčeho se zdrţet nebo něco strpět, pojmovým znakem reálných břemen je aktivní povinnost něco konat.5 Sluţebnosti vázané k pozemku, tzv. pozemkové sluţebnosti, NOZ demonstrativně vyjmenovává v ustanoveních § 1267 aţ § 1282, kde stanoví podpůrné normy pro případ, kdy by si strany neujednaly podmínky jiné. Mezi pozemkové sluţebnosti tak řadíme sluţebnost inţenýrské sítě, oporu cizí stavby, sluţebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, sluţebnost rozlivu, sluţebnost stezky, průhonu a cesty a právo pastvy. Věcná břemena však nejsou jedinými věcnými právy, která omezují vlastnické právo k pozemku. Dalším obnoveným institutem právní úpravy je další věcné právo k věci cizí, a to právo stavby. Toto právo je upraveno v novém občanském zákoníku v ustanovení § 1240 a n. a koresponduje se změnou pojetí vztahu pozemku a stavby. Dnes tedy při uplatnění zásady superficies solo cedit je nutné umět se vypořádat s odlišností osoby vlastnící pozemek a osoby, která na tomto pozemku stavbu zhotovila nebo ji zhotovit hodlá. Právo stavby je tak

4

§ 2193 NOZ. HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné: Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013, s. 237 a 243. 5

14

věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Právo stavby je věcí nemovitou.6 Občanský zákoník není ale jediný právní předpis, který upravuje uţívací vztahy k pozemkům. Zmíněná právní úprava se nachází také v zákoně č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny7, v zákoně č. 289/1995 Sb., o lesích8, v zákoně č. 13/1997, Sb. o pozemních komunikacích9 a v dalších.

6

§ 1242 NOZ. Dle § 63 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny má kaţdý právo na volný průchod přes pozemky ve vlastnictví či nájmu státu, obce nebo jiné právnické osoby, pokud tím nezpůsobí škodu na majetku či zdraví jiné osoby a nezasahuje-li do práv na ochranu osobnosti či sousedských práv. 8 Dle § 19 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích má kaţdý právo vstupovat do lesa na vlastní nebezpečí, sbírat tam pro vlastní potřebu lesní plody a suchou na zemi leţící klest. 9 Dle § 19 zákona č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích smí kaţdý uţívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny, pokud pro zvláštní případy nestanoví tento zákon nebo zvláštní předpis jinak. 7

15

16

2. Pozemek Předmětem nájmu a pachtu mohou být jak věci movité, tak i nemovité. Tato práce se zaměřuje pouze na zmíněné závazkové vztahy, jejichţ předmětem je pozemek. Dle teorie je pozemkem individualizovaná část zemského povrchu. Jedná se tedy vţdy o část povrchu, která je zcela konkrétně a přesně určena, a to hlavně geometricky a polohově. Pozemek je předmětem evidence v katastru nemovitostí, kterému se budu věnovat dále v této práci v kapitole 7. Zápis nájmu a pachtu do veřejného seznamu. Katastrální zákon pozemek definuje jako „část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků“.10 Ve vymezení pozemku pro účely katastrálního zákona nedošlo k zásadním změnám s příchodem roku 201411. Opačně tomu však je v případě definice občanskoprávní. NOZ stejně jako OZ neposkytuje legální definici pozemku. Pozemek definujeme jako věc v právním smyslu, coţ je vše, co je rozdílné od osoby a slouţí potřebě lidí.12 Pozemek je dále dle ustanovení § 498 NOZ13 věcí nemovitou. Nový občanský zákoník dále stanoví, co je součástí věci a co je jejím příslušenstvím.

10

§ 2 a) zákona č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Srov. § 27 písm. a) zákona č. 344/1992, o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) 12 § 489 NOZ. 13 Dle § 498 NOZ: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ 11

17

Dle § 506 NOZ je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem. Pojmem pod povrchem je myšlena půda směřující kuţelovitě do zemského nitra. Pojem nad povrchem představuje prostor ohraničený hranicemi pozemku, který se nachází nad pozemkem a končí tam, kde stanoví mezinárodní právo veřejné (prostor kosmu podléhá totiţ speciální právní úpravě a nepodléhá vlastnictví). Zatímco do roku 1950 platila zásada superficies solo cedit, tedy ţe stavba je součástí pozemku, počínaje rokem 1952, kdy nabyl účinnosti zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník platilo pravidlo opačné, tedy superficies non solo cedit. Za doby účinnosti občanského zákoníku z roku 1950 a následujícího z roku 1964 (OZ) nebyly tedy stavby součástí pozemku a byly samostatnou nemovitou věcí. NOZ se s účinností od 1. 1. 2014 vrací zpět k úpravě OZO, a navrací do českého řádu zásadu superficies solo cedit, součástí pozemku se tak tedy stávají stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení.14 Tak jako za staré úpravy v OZ, tak i dnes je součástí pozemku rostlinstvo na něm vzešlé.15 Negativním demonstrativním výčtem NOZ dále stanoví, co není součástí pozemku, a to vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, tedy tzv. inţenýrské sítě.16 Příslušenství pozemku je nezbytné definovat z důvodu jeho nezbytnosti k řádnému uţívání pozemku.17 Dle § 510 NOZ je příslušenstvím pozemku vedlejší věc vlastníka pozemku, jejímţ účelem je její trvalé uţívání s pozemkem v rámci jejich hospodářského určení. Takto mohou být příslušenstvím pozemku stroje, nářadí či dobytek. Vţdy bude záleţet na druhu pozemku a účelu smlouvy, kterou je uţívání resp. poţívání pozemku přenecháno. Mezi

charakteristické

rysy

pozemku

patří

jeho

nenahraditelnost

a nezastupitelnost ve vztahu k lidským aktivitám. Pozemky nevnímáme jako 14

§ 506 NOZ. Srov. § 507 NOZ. 16 § 509 NOZ. 17 Dle ust. § 2206 odst. 2 NOZ: „Pronajímatel odevzdá nájemci věc se vším, co je třeba k řádnému užívání věci.“ 15

18

neomezený zdroj, jeho mnoţství je totiţ redukováno velikostí zemského povrchu, který se nevytváří (aţ na výjimky) lidskou činností. A v neposlední řadě je pro pozemky charakteristická jejich nezničitelnost a multifunkčnost.18 Pozemky jsou jako věci nemovité způsobilé být předmětem vlastnictví a také předmětem závazkových vztahů, které zahrnují uţívání či poţívání pozemků. V pozemkově právních vztazích ale pozemky vystupují především jako parcely.19 Takto katastrální zákon v § 2 písm. b) označuje pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Jedná se tedy dostatečně určitě individualizování pozemku, coţ splňuje náleţitost právního jednání uvedené v § 553 NOZ.

18

PEKÁREK, Milan a kol. Pozemkové právo. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2010, s. 14. 19 PEKÁREK a kol., 2010, op. cit., s. 14.

19

20

3. Nájem pozemku vs. pacht pozemku 3.1. Historický vývoj institutů První úpravu nájmu najdeme uţ v právu římském, terminologické odlišení nájmu a pachtu však nebylo římskému právu známé.20 Na našem území byly tyto instituty zakotveny jiţ v rakouském obecném zákoníku občanském (OZO) z roku 1811, který zůstal na našem území v platnosti aţ do roku 1950. Nájem i pacht zde byly upraveny v hlavě dvacáté páté pod názvem „O smlouvách pachtovních (nájemních),

dědičného

pachtu

a

dědičného

úroku“,

později

nazvané

„O nájemních a pachtovních, o dědičných nájemních smlouvách a o smlouvách o dědičný úrok“. Nájemní smlouvy byly dle OZO smlouvy o uţívání, které umoţňovaly věc uţívat bez dalšího zpracování, kdeţto pachtovní smlouvy umoţňovaly uţívání věci pílí a přičiněním. OZO byl nahrazen občanským zákoníkem č. 141/1950 Sb., který zrušil institut pachtu a ponechal pouze nájemní smlouvu. Občanský zákoník z roku 1950 byl poté nahrazen zákonem č. 20/1964 Sb., občanským zákoníkem. Tento zákoník následoval socialistickou ideologii, coţ ovlivnilo také úpravu nájmu. Institut nájmu byl totiţ jako takový zrušen (s jednou výjimkou) a namísto něj zaveden institut osobního uţívání. Tato úprava doznala změny aţ novelou č. 509/1991 Sb., která institut nájmu opět obnovila. Pacht jako takový zakotven nebyl, avšak úprava nájmu dopadala i na poţívací právo k pozemku. Také proto byla typická pro nájem zemědělských pozemku, který za OZO a NOZ typicky podléhá pachtu, zvláštní úprava pro splatnost, prominutí, výpověď a slevu z nájemného.21 Ode dne účinnosti NOZ, tedy od 1. 1. 2014 se do právní řádu České republiky vrací institut pachtu. Typický pacht, ačkoliv tak nebyl označován, byl v právní řádu ale i před rokem 2014, a to např. v podobě nájmu podniku, který byl upraven v § 488b a násl. zákona č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, nebo také v zákoně č. 449/2001 Sb.,

20

ELIÁŠ, Karel. Pacht. Obchodněprávní revue. 2013, roč. 5., č. 2, s. 34. KABELKOVÁ, Eva; DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář: [§ 2201-2357]. Praha: C.H. Beck, 2013, s. 2 a 455 - 456. 21

21

o myslivosti a v zákoně č. 99/2004 Sb., o rybářství, které upravují nájem honitby, nájem rybářského revíru a nájem za účelem provozu rybníkářství, coţ z povahy práv a povinností stran jsou typické pachtovní závazky.22 Za zmínku také stojí to, ţe rozlišování nájmu a pachtu je vlastní mnoha evropským právním řádům, jako je právní řád německý, švýcarský, italský, portugalský, nizozemský, maďarský, polský či ruský.23 A jak sám spolutvůrce NOZ uvádí ve svém článku s názvem Pacht, vychází podoba právní úpravy pachtu v NOZ z německé, ale i rakouské úpravy pachtu.24

3.2. Nájem a pacht v právním řádu dnes Právní úpravu nájmu nalezneme v NOZ v rozmezí od § 2201 do § 2331. Stranou ale nesmí zůstat ani obecná ustanovení o závazcích z právního jednání či obecných ustanovení přenechání věci k uţití jinému. Vzhledem k situaci, kdy je NOZ účinný od počátku roku 2014, je nutné se zabývat také přechodnými ustanoveními, které reagují na změnu úpravy. V systematice NOZ nájem tedy najdeme v oddílu 3 dílu 2, tedy přenechání věci k uţití jinému. Přenechání věci k uţití jinému tvoří jeden z šestnácti dílů hlavy II NOZ nesoucí název Závazky z právních jednání, která patří svojí povahou do relativních majetkových práv upravených v části čtvrté. Pacht se v NOZ nachází v oddílu 4 dílu 2, a to od ustanovení § 2332. Nájem za účinnosti OZ právní věda charakterizovala jako relativní majetkové právo, NOZ na tom nic nezměnil a vyuţil tohoto faktu pro zatřídění daného institutu a zpřehlednění zákona. Nájem obsaţený v oddíle 3 se dále rozpadá do šesti pododdílů, přičemţ tato práce se zabývá pouze jedním z nich, a to prvním, tedy obecnými ustanoveními, které se vztahují na situace, kdy je předmětem nájmu pozemek.

22

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 34. ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 33 a 34. 24 ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 36. 23

22

Právní úprava pachtu se skládá ze tří pododdílů, a to obecných ustanovení, zemědělského pachtu a pachtu závodu, kterým se v této práci zabývat nebudu. Úprava pachtu ale není komplexní, takţe kromě obecných ustanovení o závazcích na pacht dopadají dle § 2341 NOZ rovněţ ustanovení o nájmu25, a to přiměřeně, pokud oddíl 4 nestanoví jinak. Úprava pachtu je tedy v poměru speciality vůči nájmu, jehoţ úprava platí pro pacht subsidiárně.26 V praxi bude docházet k situacím, kdy ujednaný závazek bude mít z části charakter nájmu a z části charakter pachtu. Na tyto situace dopadá ust. § 2332 odst. 2 NOZ, který stanoví rozhodný reţim pro tyto smíšené vztahy, a to ten, který odpovídá povaze hlavní věci. Tato úprava kopíruje právní úpravu OZO.27

3.3. Rozdíly institutů Ačkoliv tyto instituty byly v OZO upraveny ve společné hlavě, vţdy to byly dva, i kdyţ podobné, přesto v lecčem odlišné pojmy. Určující můţe být pro odlišení nájmu od pachtu předmět závazku, neboť např. závod můţe být pouze předmětem pachtu.28 Dalším rozdílem je také forma úplaty. V případě nájmu se jedná vţdy o nájemné, v případě pachtu můţe být úplata představována pachtovným, coţ je obdoba nájemného, anebo částí výnosu z propachtované věci. U pachtu lze tyto formy úplaty samozřejmě kombinovat.29 Nejdůleţitějším rozdílem je ale právo, které ze závazku svědčí nájemci či pachtýři. Nájem i pacht jsou totiţ relativními majetkovými právy, při nichţ dochází k přenechání věci k uţití jinému. Oba dva smluvní typy charakterizujeme pojmovými znaky, kterými jsou přenechání věci k uţití jinému, dočasnost

25

Dle publikace KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, s. 497. budou přiměřeně na pacht aplikována tato ustanovení: § 2202, § 2204 - § 2207, § 2209 - § 2212, § 2214, § 2215 odst. 3, § 2216 - § 2223, § 2225 - § 2230, § 2231 odst. 2 a § 2232 - § 2234 NOZ. 26 ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 36. 27 § 1091 2. věta OZO. 28 KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 3. 29 VESELÁ, Dominika; VRAJÍKOVÁ, Melinda. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. epravo.cz [online]. Publikováno 20. 9. 2013 [cit. 15. 2. 2014].

23

a úplatnost. Tyto zmíněné znaky jsou stejné pro oba dva typy. Rozdíl je v dalším pojmovém znaku, který charakterizuje a zároveň odlišuje pacht. Je jím přenechání věci k poţívání.

3.4. Právo věc užívat a požívat V minulé kapitole jsem zmínila obsah tzv. vlastnické triády. Pro tuto práci a vůbec pro nájem a pacht bude však lepší triádu rozvinout a vlastníkova práva rozdělit na čtyři základní práva (místo tří, jak je tomu u vlastnické triády), a to na právo věc drţet (ius possidendi), právo věc uţívat (ius utendi), právo věcí disponovat (ius disponendi) a právo brát uţitky či plody (ius fruendi).30 Vlastník můţe s těmito sloţkami vlastnictví dále samostatně nakládat, coţ znamená, ţe se můţe také na určitou dobu některých práv vzdát ve prospěch jiné osoby, a to formou obligace. Nájmem či pachtem totiţ vlastník (ale i jiná osoba) přenechává právo uţívat pozemek a v případě pachtu také právo brát uţitky či plody. Hlavním účelem nájmu je prosté uţívání věcí, v rámci kterého se nepředpokládá jeho obdělávání. Právem uţívacím je zahrnuto prosté uţívání věci bez dalšího, tj. pro potřebu vlastní, jde tedy o pasivní činnost,31 pouhou konsumpci, tj. ne za účelem obhospodařování.32 Hlavním účelem a pojmovým znakem pachtu je právo poţívací, tedy ono obdělávání, působení vlastní pílí a přičiněním za účelem zisku plodů či jiných uţitků.33 Právo poţívací znamená tedy nejen pasivně spotřebovávat danou věc, ale vlastní prací nebo jinou činností hospodařit tak, aby věc měla plody a uţitky, které pak osobě hospodařící také náleţí.34 Plody a uţitky rozlišujeme na civilní (např. úroky či nájemné) a přírodní či přirozené.

30

HURDÍK, Jan a kol., 2013, op. cit., s. 202. RABAN, Přemysl a kol., Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm – Vydavatelství a nakladatelství, 2013, s. 171. 32 KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 3. 33 KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 456. 34 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2332 a 2333, s. 512. 31

24

Nemůţeme ale právo nájemce charakterizovat jen jako pouhé usus sine fructu, neboť by to znamenalo, ţe by nájemce nesměl dát pronajatou věc do podnájmu, nájemce zahrady by nesměl jíst jablka, která v ní vyrostla atd. Nájemcovo oprávnění brát plody a uţitky je tedy omezeno pouze jeho osobní potřebou. Uţívání tedy musí být v nájemním vztahu dominantním a podstatným znakem. Naproti tomu je dominantním znakem pachtu pachtýřovo poţívací právo předpokládající činnost pachtýře, která směřuje k zisku výnosů.35 NOZ charakterizuje poţívací právo nikoliv u institutu pachtu, ale u institutu věcně právního, a to v úpravě osobních sluţebností. Sluţebnost poţívacího práva povaţujeme za věcněprávní paralelu pachtu,36 a proto z ní můţeme dovodit povahu práva poţívacího. Právní úprava NOZ v § 1285 stanoví, ţe poţivatel je oprávněn cizí věc uţívat a brát z ní plody a uţitky, jakoţ i mimořádný výnos, kdeţto dle § 1283 NOZ má uţivatel právo uţívat cizí věci pro svoji vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Z uţívacího vztahu poté náleţejí vlastníku všechny uţitky, které můţe brát bez zkrácení práva uţivatele.

35 36

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 35. ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 35.

25

26

4. Nájem Tato kapitola bude pojednávat o závazkovém vztahu, kterým se přenechává uţívání k pozemku. Nejprve provedu charakteristiku dle základních ustanovení v novém občanském zákoníku a poté se budu věnovat jednotlivým otázkám daného institutu, kterými jsou jeho vznik, předmět, obsah a zánik. Stranou mé pozornosti nezůstane ani úplata nájmu označovaná jako nájemné či právo pozemek podnajmout. Jednu podkapitolu věnuji také změně vlastnictví. Nutno také dodat, ţe nový občanský zákoník je ovládán zásadou autonomie vůle stran a proto jsou všechna ustanovení o nájmu, která odchýlení výslovně nezakazují ustanovení dispozitivní.37 Je třeba tedy mít vţdy na paměti, ţe strany si mohou svá práva a povinnosti sjednat odlišně od zákona, který je předmětem následujícího rozboru.

4.1. Základní charakteristika 4.1.1. Současný stav Jak stanoví základní ustanovení obsaţené v § 2201 NOZ, nájem je závazek pronajímatele přenechat nájemci věc k dočasnému uţívání a vedle toho závazek nájemce platit pronajímateli nájemné. Stranami tohoto závazku jsou tedy nájemce a pronajímatel, kteří mohou být jak osobami fyzickými, tak právnickými. Pojmovými znaky nájmu dle NOZ je přenechání věci k uţívání (předání do detence), úplatnost a dočasnost.38 Dalším pojmovým znakem můţe být, jak uvádí JUDr. Zbyněk Praţák ve svém komentáři k NOZ, také nespotřebitelnost věci která je předmětem nájmu.39

37

Dle § 1 odst. 1 NOZ: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“ 38

Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2202, s. 490. PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, 2012, s. 159 39

27

4.1.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Nájem obecně zůstává koncipován tradičním způsobem, jak systematicky, tak obsahově.40 OZO nestanovil ve svých hlavách zvlášť smlouvu nájemní a zvlášť pachtovní, ale upravil oba instituty v hlavě dvacáté páté. OZO totiţ mluvil o nájmu v uţším smyslu a nájmu v širším smyslu, kdy vycházel z římskoprávní úpravy locatio conductio rei. Tento nájem v širším smyslu zahrnoval jak nájem ve smyslu uţším, tak i pacht.41 OZO v ustanovení § 1091 charakterizoval nájem v uţším smyslu a pacht. U nájmu byla předmětem věc, které lze uţívat bez dalšího zpracování. Věc se propůjčovala k pouhému uti a nájem tedy slouţi převáţně ke konsumci. Oproti tomu pacht, byl závazek, jehoţ předmětem je věc, které můţe být uţito pílí a přičiněním. Věc byla tedy propůjčena k frui (brání poţitků). Pokud jsou předmětem smlouvy různé věci, rozhodné bylo uţívání, k němuţ byla propůjčena věc hlavní.42 OZ obsahově charakterizoval nájem jako NOZ, ovšem s tím, jak uţ plyne z výše uvedeného, ţe nájemce před rokem 2014 mohl brát z věci i uţitky. Obsahem nájemní smlouvy bylo kromě práva uţívacího také právo poţívací. Dnešní NOZ tedy nenavazuje na dvojkolejnost pojmu nájem, jak je upravena v OZO (tedy nájem v širším smyslu a nájem v uţším smyslu), ani na úpravu jediného smluvního typu zahrnující jak uţívací, tak poţívací právo, jak je nájem upraven v OZ. NOZ upravuje zvlášť smluvní typ nájem a zvlášť smluvní typ pacht. Bliţší je ale tato úprava OZO, neboť jak později uvedu, neobsahuje NOZ úpravu pachtu úplnou, ale pouze zvláštní a v ostatních otázkách se pouţije přiměřeně ustanovení o nájmu.

40

Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2201, s. 489. ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl pátý (§§ 1090 aţ 1341). Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1937, s. 7. 42 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 20. 41

28

4.2. Vznik nájmu 4.2.1. Současný stav Obecně je nejtypičtějším způsobem vzniku nájmu titul smlouvy. Právní úprava nájmu neobsahuje zvláštní ustanovení, které by upravovaly podmínky vzniku nájmu. Musíme proto vycházet z obecných ustanovení obsaţených v § 1724 aţ 1788 NOZ. NOZ je obecně stavěn na zásadě bezformálnosti, u nájmu proto není stanovena obligatorně písemná forma a proto je moţné nájemní smlouvu uzavřít ústně, písemně či konkludentně. Ale i bezformálnost zákona je dispozitivní, coţ znamená, ţe strany si mohou ujednat, ţe svoje práva a povinnosti budou upravovat pouze písemnou formou. Aby nájem vznikl, musí vzniknout platná smlouva, jejímiţ předpoklady jsou obecné znaky právního jednání a podstatné náleţitosti nájemní smlouvy, které jsou definovány dále. NOZ stanoví, ţe smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednají její obsah. U smluv jejichţ předmětem jsou práva a povinnosti k pozemku

je

nutné

konkrétní

pozemek

definovat

dostatečně

určitě

a srozumitelně.43 Nově je připuštěn zápis nájemního práva do veřejného seznamu, kterým je ve vztahu k pozemkům katastr nemovitostí. Pokud má být daný vztah zapsán v katastru nemovitostí je nutné dle § 7 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) předloţit písemnosti v listinné nebo v elektronické podobě. Pro nájem jako takový tedy není povinná písemná forma stanovena, je ale podmínkou pro zápis do katastru nemovitostí. Formu smlouvy nájemní mohou taktéţ ovlivňovat veřejnoprávní předpisy, které stanoví písemnou smlouvu pro pozemky, na kterých leţí veřejný zájem.

43

KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 12.

29

Jedná se např. o lesní pozemky upraveny v zákoně o lesích44 či pozemky ve vlastnictví státu, které upravuje zákon o majetku ČR. 45 Dalším spíše výjimečným způsobem vzniku nájmu pozemku je vznik ze zákona. Tento postup upravuje například zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Vznik nájmu se dle ustanovení § 22 odst. 2 váţe ke dni účinnosti zákona nebo ke dni, kdy byl pozemek vydán, nedošlo-li mezi dosavadním uţivatelem a vlastníkem zemědělského pozemku k jiné dohodě. Dalším v minulosti uplatněným vznikem nájmu ze zákona byla změna vztahů náhradního uţívání na vztahy nájemné dle dnes jiţ zrušeného ustanovení § 16 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů.46 4.2.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Úprava nájmu v OZO byla taktéţ postavena na smluvním principu, přičemţ se nájemní smlouva povaţovala za platnou v případě dohody o podstatných náleţitostech, kterými byly propůjčení uţívání, nespotřebitelnost věci a úplata. Zákonná úprava ale taktéţ připouštěla vznik nájmu ze zákona, resp. vznik nájmu úředním opatřením, které bývalo označováno taktéţ jako „diktovaná smlouva.“47 Ani v OZ nebyla úprava odlišná od té současné ani od té v OZO. Smlouva musela splňovat obecné podmínky, jako jsou náleţitosti vůle, projevu vůle atd. a k tomu podstatné náleţitosti smlouvy, mezi které literatura řadila nezaměnitelné vymezení stran, pozemku, projev vůle účastníků pozemek pronajmout a naproti tomu projev vůle nájemce pozemek do nájmu přijmout a také časové vymezení

44

§ 12 odst. 2 zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). 45 § 17 zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích. 46 PEKÁREK a kol., 2010, op. cit., s. 105. 47 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 7.

30

nájmu.48 Tyto znaky dovozuji jako podstatné i dnes. Ve zmíněném výčtu ale nenalezneme úplatu, jak je tomu v OZO. Ta se totiţ za podstatnou náleţitost nepovaţuje. Podstatnou je totiţ samotná úplatnost, a výše nájemného lze na základě podpůrných zákonných úprav dovodit. Forma dle OZ nebyla taktéţ stanovena. Nájemní smlouva mohla být proto uzavřena v jakékoliv formě s výjimkou výše zmíněných veřejnoprávních předpisů.

4.3. Předmět nájmu 4.3.1. Současný stav Předmětem nájmu mohou být věci movité i nemovité, jejich části a také věci, které mají teprve vzniknout. Legální definicí věcí nemovitých NOZ stanoví, ţe jimi jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakoţ i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Co se týče pozemku, jedná se o věc speciálně určenou, nikoliv generickou věc. Nájemní závazek můţe být zapsán do veřejného seznamu, ale pouze v případě, ţe je do něj zapsána pronajímaná věc a pokud zápis navrhne vlastník, anebo s tím alespoň souhlasí.49 Jedná se o významné ustanovení pro obchod s realitami, neboť pro potencionálního kupce pozemku je zásadní vědět, zda je pozemek pronajat či nikoliv nebo alespoň moţnost dané zjistit. U pozemků většinou nelze zjistit z faktického stavu, obzvláště v období vegetačního klidu, zda je pronajat či nikoliv.50 Proto můţeme předpokládat, ţe strany budou institutu vyuţívat a uţívací právo do veřejného seznamu zapisovat. Tímto veřejným seznamem, do kterého je moţné nájem zapisovat, je myšlen katastr nemovitostí, protoţe dle § 1 odst. 1 ZoKN je katastr nemovitostí veřejný seznam obsahující soubor údajů o nemovitostech. Pozemek jako nemovitost je tedy hlavním

48

PEKÁREK a kol., 2010, op. cit., s. 102. § 2203 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 50 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2203, s. 490. 49

31

obsahem katastru nemovitostí. Blíţe se tomuto nově umoţněnému zápisu budu věnovat v kapitole 7. Zápis nájmu a pachtu do veřejného seznamu. Doba nájmu samozřejmě závisí toliko a jen na smluvních stranách, coţ je projevem autonomie vůle stran, na kterou NOZ klade velký důraz. NOZ ale obsahuje podpůrnou úpravu pro případ, ţe strany si dobu neujednají nebo ujednají, ale neúměrně dlouhou. V případě, ţe doba ujednána není vůbec, platí, ţe se jedná o nájem na dobu neurčitou. V tomto ustanovení se jedná o právní domněnku nevyvratitelnou a takto sjednaný nájem potom nemůţe skončit uplynutím doby. Výrazným zásahem do smluvní volnosti je ale domněnka konstruovaná zákonodárcem v ustanovení § 2204 odstavci 2, a to, ţe pokud je smluvená doba trvání nájmu delší neţ padesát let, jde o nájem na dobu neurčitou. Aby byla ale odstraněna přílišná tvrdost tohoto ustanovení dopadající na smluvní strany, je povolena výpověď pouze z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době. Nelze v tomto případě tedy vyuţít výpovědní důvody uvedené zákonem pro vypovězení nájmu na dobu určitou, nýbrţ pouze ty, které si strany výslovně ujednaly.51 Zákonodárce zde vyuţil konstrukci domněnky vyvratitelné, která připouští důkaz opaku. Strany tedy mohou prokázat, ţe skutečně zamýšlely nájem sjednat na dobu např. šedesáti let. Tato úprava reaguje na praxi OZ, kdy vznikal problém u nájmu sjednaných na dobu neúměrně dlouhou. Teorie se klonila k závěru, ţe nájem není ujednán neplatně, avšak judikatura Nejvyššího soudu52 stanovila, ţe nájem sjednaný na dobu přesahující dobu průměrného lidského ţivota se povaţuje za nájem ujednaný na dobu neurčitou.53 Doba nájmu je vţdy stanovena lhůtou, můţe být ale formulována různými způsoby, jako určením přesného data (např. do 31. 12. 2016), určením přesné

51

PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, 2012, s. 160. 52 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004. 53 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2204, s. 491.

32

doby (např. na dobu 3 let) i odkazem na určitou činnost nebo skutečnost.54 Doba můţe být vymezena tak, ţe je předem jisté, kdy nastane např. nájem na dobu 20 let od podpisu smlouvy. Dále můţe být jisté, ţe doba někdy nastane, ale není jisté kdy. Taková smlouva by obsahovala ustanovení např. nájem bude trvat po dobu trvání zaměstnaneckého poměru nájemce u pronajímatele.55 4.3.2. Srovnání s předchozí právní úpravou OZO individualizoval předmět nájmu jako věc nespotřebitelnou, a to movitou, nemovitou či právo. Podstatnými náleţitostmi smlouvy o nájmu (pachtu) bylo propůjčení uţívání, nespotřebitelnost věci a úplata.56 OZ neupravoval, co jsou pronajímatelné věci, resp. jejich charakter. Ve srovnání s ust. § 118 OZ lze dovodit, ţe předmětem nájmu mohl být i pozemek, jako věc nemovitá. Co se týče pronájmu věci, která má teprve vzniknout, nepanuje jednotný názor, zda byla dle OZ taková nájemní smlouva platná57 a proto NOZ zavádí jasné pravidlo. Dle OZO také mohlo být nájemní či pachtovní právo zapsáno do veřejných knih, coţ poté mělo význam pro nabyvatele pronajatého či propachtovaného pozemku, který musel smlouvu respektovat.58 Zde tedy NOZ následuje úpravu OZO.59 OZ ve spojení s kogentním ustanovením § 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem zápis práva plynoucího z nájemní smlouvy do katastru nemovitostí neumoţňoval.60

54

PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, 2012, s. 160. 55 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2204, s. 491. 56 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 7 - 9. 57 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2202, s. 490. 58 Císařský patent č. 946/1811 Sb. zák. soud., Obecný zákoník občanský, § 1095. 59 Srovnej § 9 zákona č. 95/1871 ř.z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách a § 6 zákona č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) 60 § 1 zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem stanoví: „K nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí České republiky se zapisuje vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva.“

33

4.4. Obsah nájmu Obecně, jak stanoví § 1789 NOZ, je ze závazku dluţník povinen něco dát, něco konat, něčeho se zdrţet nebo něco strpět a věřitel je oprávněn to od něho poţadovat. Na základě přednosti lex specialis funguje § 2205 a násl. NOZ, který stanoví konkrétní práva a povinnosti jednotlivých stran nájemní smlouvy. Nájem pozemku je smlouva dvoustranná, kde vystupuje na jedné straně pronajímatel a proti němu stojí nájemce. Nájem obecně můţeme charakterizovat jako vztah synallagmatický, práva pronajímatele odpovídají povinnostem nájemce a naopak. Pronajímatel vystupuje jako dluţník, ale i jako věřitel. Nájemce stejně tak. 4.4.1. Práva a povinnosti pronajímatele 4.4.1.1. Současný stav Mezi povinnosti pronajímatele obecně NOZ řadí povinnost přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl uţívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, povinnost udrţovat věc v takovém stavu, aby mohla slouţit tomu účelu, pro který byla pronajata a povinnost zajistit nájemci nerušené uţívání věci po dobu nájmu.61 Doba předání věci je ponechána na vůli stran, podpůrně je stanovena na den poté, kdy je pronajímatel o přenechání poţádán. Věc musí být předána se vším, co je třeba k řádnému uţívání.62 Ve vztahu k pozemku je řádné předání představitelné

jako

předání

klíčů

od

branky

u

pozemku

oploceného

či pronajímatelovým pokynutím k hranicím pozemku atd. Další významnou povinností pronajímatele a tedy právem nájemce je povinnost provádění tzv. ostatní údrţby (tedy ne té běţné, která je povinností nájemce), a nezbytných oprav. Projevem autonomie vůle stran, jako zásady NOZ je moţnost dohodnout přenechání ostatní údrţby k tíţi nájemce.63 Pronajímatel také nese náklady na odstranění vzniklých vad. A to buď přímo, či regresivně nájemci, pokud nájemce upozorňoval na vadu a pronajímatel 61

§ 2205 NOZ. § 2206 NOZ. 63 § 2207 NOZ. 62

34

byl v nečinnosti. Nájemce tedy můţe provést opravu sám a účelně vynaloţené náklady vymáhat po pronajímateli nebo má právo na slevu z nájemného, v krajním případě také právo na prominutí nájemného či výpověď nájmu bez výpovědní doby. V praxi by vada například znamenala spadlý strom na cestě na pronajatém pozemku, které brání nájemci řádnému uţívání, tedy vstupu na pozemek. Nájemce poté musí řádně a včas na vadu upozornit pronajímatele. Neudělá tedy chybu, kdyţ ihned zkontaktuje pronajímatele a informuje ho o stavu. Nicméně ve sporech vítězí ten, kdo svá tvrzení má řádně podloţena důkazy, proto je více neţ vhodné pronajímatele upozornit písemnou formou, která nájemci zaručí formu důkazu (např. doručenka dopisu). Pokud ale pronajímatel s nápravou vad otálí či opravu provede nikoliv řádně, je v prodlení a nájemce je oprávněn nápravu zjednat sám. Náklady na odstranění vad nese pronajímatel pozemku, a mohou být započítány do výše nájmu. Právo na úhradu účelně vynaloţených nákladů podléhá promlčení s promlčecí dobou v délce šesti měsíců.64 Během nájmu můţe být pozemek měněn, ovšem ne z vůle pronajímatele. Je tedy moţné, ţe budou měněny hranice či účel pozemku v důsledku veřejného zájmu na základě zvláštního zákona nebo soudního či úředního rozhodnutí.65 I kdyţ by mohlo být obecně řečeno, ţe nájemce má na opravě pronajaté věci zájem, ne vţdy musí mít pochopení k činnostem doprovázející opravu věci. Odstranění spadlého stromu totiţ doprovází hluk, těţké stroje, které rozjezdí polní cestu atd. NOZ proto přímo stanoví povinnost nájemce opravu strpět (pokud ovšem nelze provést aţ po skončení nájmu). Nájemce má v souvislosti s opravou také právo na slevu nájemného, a to v případě, kdy oprava trvá vzhledem k době nájmu nepřiměřeně dlouhou dobu, či ztěţuje-li oprava uţívání věci nad míru obvyklou. V případě nájmu lesního pozemku na dobu šesti měsíců, kdy jde o vadu spadlého stromu, který je v řádu jednoho týdne odstraněn, není újma nájemce tak

64 65

§ 2208 NOZ. Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2209, s. 492.

35

velká, jako kdyţ je vadou zamokřený pozemek, jehoţ vysušení trvá pět měsíců. NOZ proto pro poškozeného nájemce zamokřeného pozemku nabízí ochranu v podobě slevy z nájemného. Je ale vţdy na domluvě stran či posouzení soudce v případě sporu, jaká bude výše slevy z nájmu. Dalším ochranným institutem nájemce je pro případ, ţe by pozemek nemohl být vůbec uţíván, právo nájemce na uţívání jiného pozemku poskytnutého pronajímatelem nebo právo na výpověď nájmu bez výpovědní doby. Nájemce, který si pronajal pozemek za účelem postavení cirkusového stanu na dobu jednoho měsíce je značně omezen, pokud na části pronajatého pozemku je natolik zvlněný povrch, ţe zde není moţné umístit lavice na sezení. Nájemce má právo cirkus postavit na jiném pozemku určeném pronajímatelem. Ovšem pokud ten ţádný takový pozemek nabídnout nemůţe či můţe nabídnout pouze pozemek ve vzdálenosti 20 km za městem, kde by byla mnohem niţší trţba a byl by tedy zmařen účel smlouvy, je moţné vyuţít institutu výpovědi nájmu bez výpovědní doby.66 NOZ také pamatuje na škodu způsobenou třetí osobou. Této škody se můţe totiţ dle § 2211 domáhat sám nájemce, povinnost mu ale neplyne. Jde o volbu nájemce, zda se bude sám bránit, či zda bude vyţadovat obranu od pronajímatele.67 Pokud je nájemce ohroţován třetí osobou, která na najatou věc uplatňuje určité právo, je pronajímatel povinen, pokud o to nájemce poţádá, poskytnout ochranu. V opačném případě můţe nájemce nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Nájemce má také právo na slevu z nájmu v případě rušení v uţívání věci třetí osobou.68 Pronajímatel má také právo na prohlídku pozemku či přístup na něj za účelem provedení potřebné opravy či údrţby. I kdyţ má nájemce zájem na tom, aby věc byla bez vad a mohlo by se zdát, ţe toto ustanovení je nadbytečné, praxe zřejmě ukazuje, ţe tomu tak není. 66

§ 2210 NOZ. Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2211, s. 493. 68 § 2212 NOZ. 67

36

Nájemce musí být zásadně o plánovaném narušení jeho práv dopředu informován, ledaţe jde o zabránění škodě či nebezpečí z prodlení.69 4.4.1.2. Srovnání s předchozí právní úpravou OZO v podstatě stanovil stejná práva a povinnosti pro pronajímatele jako NOZ, ovšem jsou zde určité odchylky. Mezi povinnosti pronajímatele bylo řazeno poskytování uţívání věci zahrnující odevzdání věci ve stavu způsobilém k uţívání a udrţování věci v tomto stavu, náhrada škody, která vznikla nájemci nesplněním povinnosti pronajímatele, odpovědnost za vady právní, nést určitá břemena a dávky a trpět podnájem.70 Jedna z výše zmíněných odchylek se přímo vztahovala na věci nemovité, tedy i na pozemky. Pokud totiţ nebyl pozemek pouţitelný k ujednanému účelu (OZO hovořil o vymíněnému uţívání), měl nájemce právo na slevu či prominutí nájmu. Toto ustanovení je stejné jako dnes, dále bylo ale stanoveno, ţe tohoto práva se nelze předem vzdát při nájmu nemovitých věcí, coţ v dnešní či minulé úpravě nenalezneme. OZO také výslovně upravoval situaci, kdy nájemce na své náklady provádí opravy náleţející pronajímateli či náklad uţitečný, a to jako jednání bez příkazu. Nájemce měl poté právo ţádat u soudu náhradu škody, ovšem s promlčecí lhůtou v délce šesti měsíců, tedy stejnou jako dnes. Jednatelství bez příkazu (neboli dle dnešní terminologie nepřikázané jednatelství dle § 3006 a násl. NOZ) je jednání, kdy osoba něco činí, aniţ by k tomu byla oprávněna, přičemţ nájemce je oprávněn zákonem k takovému jednání. Z tohoto pohledu si myslím, ţe v dnešní podobě nemůţeme hovořit o jednatelství bez příkazu v souvislosti s dnešní právní úpravou popsaného jednání. OZ obecně obsahoval více strohou úpravu neţ NOZ a není tomu jinak ani v případě úpravy práv a povinností pronajímatele. Za nejdůleţitější povinnost

69 70

§ 2219/1 NOZ. ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 33 - 34.

37

pronajímatele byla za doby účinnosti OZ označována povinnost přenechat pronajatý pozemek nájemci ve stavu způsobilém k uţívání a v tomto stavu jej také udrţovat.71 Pronajímatel ale musel pozemek předat bez faktických či právních vad, pozemek musel na svůj náklad udrţovat ve stavu způsobilém pro dohodnutý resp. obvyklý účel uţívání.72 Co se týče práv třetích osob, obsahoval OZ bezpodmínečnou povinnost pronajímatele učinit opatření k ochraně nájemce, dnes ale NOZ tuto povinnost podmiňuje oznámením a ţádostí nájemce.73 OZ vůbec neupravoval dobu předání pozemku ani zákaz svévolné změny předmětu nájmu pronajímatelem.74 Rozdělení údrţby na běţnou a ostatní je také novum NOZ. Právo kontroly věci pronajímatelem upravoval i OZ. NOZ ale oproti OZ upravil důsledněji podmínky uţití tohoto práva. Naproti tomu tato úprava v OZO úplně chyběla. 4.4.2. Práva a povinnosti nájemce 4.4.2.1. Současný stav Vzhledem k tomu, za jakým účelem je nájem sjednáván bude nejdůleţitějším oprávněním nájemce právo věc uţívat. NOZ ale stanoví, jakým způsobem má nájemce věci uţívat, a to jako řádný hospodář k ujednanému účelu. Tento institut, tedy péči řádného hospodáře, definuje NOZ pouze ve vztahu k funkci člena voleného orgánu v ustanovení § 159. Nicméně s definicí tohoto pojmu nám je stále uţitečná judikatura OZ. Pokud si strany ve smlouvě účel 71

PEKÁREK a kol., 2010, op. cit., s. 106. ZUKLÍNOVÁ, Michaela; SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. Nájemní smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu: § 663 - § 719 občanského zákoníku: podrobný komentář k jednotlivým ustanovením včetně vybrané judikatury a komentáře k právní úpravě této problematiky v novém občanském zákoníku (zákon č.89/2012 Sb.). Praha: Linde, 2012, s. 24-25. 73 BĚLOHLÁVEK, Alexander J. a kol. Nový občanský zákoník: srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2012, s. 633. 74 BĚLOHLÁVEK, Alexander J. a kol. Nový občanský zákoník: srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2012, s. 625. 72

38

nesjednají, nabízí NOZ podpůrné řešení, kterým je účel obvyklý. Kromě jiţ zmíněné povinnosti uţívat pozemek v dané kvalitě, je další povinností nájemce platit nájemné.75 Nájemce má dále notifikační povinnost vzhledem ke zjištěné vadě na pozemku, a to hned poté, kdy vadu zjistil nebo kdy ji zjistit mohl, pokud by věc řádně uţíval. Nájemce má právo na kompenzaci újmy spojené s prohlídkou věci, přístupem k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údrţby, a to v podobě slevy z nájemného v případech, kdy jsou mu způsobené podstatné obtíţe.76 Změna věci nájemcem, respektive úprava pozemku nájemcem, je moţná jen s předchozím souhlasem pronajímatele, a to ve formě závislé na formě nájemní smlouvy, coţ je kogentním pravidlem.77 Byla-li uzavřena písemně, musí být i souhlas ke změně věci písemný.78 Změna věci je tak, jak je v ustanovení § 2220 myšleno, v zájmu nájemce a na něm proto také leţí náklady. Lze si tedy představit, ţe nájemce pro snadnější dopravu přes najatý pozemek zaplatí zpevnění původně lesní cesty. Pozemek jako věc ve vlastnictví pronajímatele je touto investicí zhodnocen, a proto má pronajímatel povinnost se po skončení nájmu s nájemcem vyrovnat podle míry zhodnocení. Nájemce by v nastíněném příkladu měl od pronajímatele dostat zaplacené náklady na zpevnění cesty nebo alespoň jejich část. Pokud nájemce nebude respektovat právo pronajímatele rozhodovat o změně věci a provede změnu bez jeho souhlasu, má nájemce povinnost po ţádosti pronajímatele uvést věc do původního stavu, a to nejpozději do skončení nájmu. V opačném případě má pronajímatel právo na vypovězení smlouvy bez výpovědní doby. Je jasné, ţe v praxi nastanou případy, kdy nebude 75

§ 2213 NOZ. § 2219/2 NOZ. 77 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2220, s. 494. 78 Jedná se o kogentní pravidlo, dle důvodové zprávy k návrhu občanského zákoníku, Zvláštní část, k § 2220, s. 494. 76

39

moţné změnu vrátit zpět (př. skácení stromu). Pokud nastane tímto pronajímateli škoda, je moţné se jí domáhat. Pokud je ale obohacen, ač o to nestál, na úkor změny zaplacené nájemcem, je nutné provést vypořádání. 4.4.2.2. Srovnání s předchozí právní úpravou OZO, co se práv nájemce týče, obsahoval strohé oprávnění k upotřebení a uţívání. I kdyţ obsahově opět nedošlo oproti úpravě před rokem 2014 k výrazným změnám, došlo ke změně formulace. OZ stanovil základní právo nájemce pozemek uţívat způsobem stanoveným ve smlouvě anebo přiměřeně povaze a určení věci, coţ znamená s ohledem na určení druhu pozemku. OZ také stanovil v ust. § 665 odst. 2, ţe povinnost věc uţívat má nájemce jen tehdy, pokud tak bylo smluveno nebo pokud by neuţívání vedlo ke znehodnocování věci. NOZ ale stanoví povinnost uţívat věci jako řádný hospodář k ujednanému účelu (nikoli právo uţívat). Nájemce ale nemusí věc uţívat, pokud nemá zájem (nebo pokud si strany sjednaly opak). Opět se totiţ dovozuje, ţe dané ustanovení neobsahuje povinnost věc skutečně uţívat, ale s tím, ţe pokud by se věc neuţíváním znehodnocovala, jednalo by se o porušení povinností nájemce.79 Jistá notifikační povinnost byla upravena i v OZ, ale ve vztahu k potřebě oprav na věci. Dnes se tedy jedná o úpravu odpovídající lépe právnímu jazyku, obsah zůstává shodný a navíc pojímá širší okruh. Má-li totiţ věc vadu, můţe se jednat o vadu odstranitelnou či neodstranitelnou. Zatímco odstranitelná vada lze opravit (jedná se tedy o případ OZ), neodstranitelná jiţ z povahy věci nelze, a proto se na ní dle dikce OZ notifikační povinnost nevztahovala. Tato úprava bude ale zřejmě praktičtější při aplikaci na věc movitou či stavbu, neboť neodstranitelná vada pozemku je zřejmě vyloučena. OZO nepředpovídal změnu věci, stanovil ale restituční povinnost po skončení nájmu, a to ve stavu, v jakém věc byla, kdyţ ji nájemce dostal, coţ tedy znamená, ţe ţádnou změnu nepřipouštěl. OZ změnu předpokládal, a to stejně

79

PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, 2012, s. 162.

40

jako NOZ se souhlasem pronajímatele. Úprava změny věci v NOZ převáţně následuje úpravu v OZ. Větším rozdílem je vrácení do původního stavu v případě změny bez souhlasu pronajímatele. Dle OZ byla povinnost nájemce navrátit věc do původního stavu vázána k době skončení nájmu. Dnes ale můţe pronajímatel navrácení stavu ţádat i před skončením nájmu. Co upravoval OZO i OZ a NOZ ponechal obecné úpravě je odpovědnost za škodu při poškození nebo nadměrném opotřebení pronajaté věci v důsledku nikoli řádného uţívání nájemcem. Takto nájemce odpovídal dle ustanovení § 683 OZ taktéţ za škodu způsobenou osobami, kterým umoţnil na pozemek přístup. Pronajímatel se náhrady škody mohl domáhat v prekluzivní lhůtě šesti měsíců od vrácení pronajaté věci, a to soudní cestou.80 Podobné ustanovení o náhradě škody stanovil také § 1111 OZO, ovšem nikoli s odpovědností za třetí osoby a s prekluzivní lhůtou k uplatnění v délce jednoho roku. V obou případech zákonodárce stanovil, ţe za náhodu nájemce neodpovídá.

4.5. Podnájem 4.5.1. Současný stav Podnájmem se rozumí situace, kdy do vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem vstoupí osoba třetí. Lépe řečeno vzniknou dva vztahy, a to původní mezi pronajímatelem a nájemcem a nový, mezi nájemcem, který se dostává do postavení pronajímatele vůči podnájemci. Zákon zde ale nemluví pouze o právu třetí osoby k nájmu věci, ale o uţívacím právu, kterým můţe být také pacht. Ze zásady, ţe nikdo nemůţe převést na druhého víc práv, neţ sám má, je ale zřízení podpachtu z nájemní smlouvy vyloučeno. Pacht totiţ zahrnuje právo věc nejen uţívat, ale také poţívat, obsahuje tedy právo, které při nájemním vztahu chybí. Nicméně jiná uţívací práva jsou zřejmě představitelná. Lze tedy přenechat uţívací právo k pozemku v rámci právního vztahu výprosy.

80

ZUKLÍNOVÁ, SCHÖDELBAUEROVÁ, 2012, op. cit., s. 93 – 94.

41

Podnájem má ale zásadní podmínku pro platnost, a to souhlas pronajímatele. Zásadně je nutné dodrţet písemnou formu nájemní smlouvy. Doba pronájmu má akcesorickou povahu k době nájmu. Nebude tedy trvat déle neţ sjednaná doba nájmu. Obejití tohoto ustanovení, tedy zřízení uţívacího práva třetí osobě bez souhlasu pronajímatele, je povaţováno za hrubé porušení nájemcových povinností způsobujících pronajímateli váţnější újmu. Z toho pak mohou být vyvozovány důsledky v rámci skončení nájmu výpovědí. Z dispozitivní povahy úpravy NOZ ale vyplývá, ţe strany si mohou sjednat zřízení podnájmu bez vědomosti pronajímatele, či alespoň s jeho uvědoměním.81 Ustanovení § 2216 NOZ stanoví ochranu pronajímateli při vzniku podnájmu. Nájemce totiţ odpovídá pronajímateli za jednání osoby, vůči které zřídil uţívací právo stejně, jako kdyby věc uţíval sám. V případě vzniku škody třetí osobou a její náhrady bude mít tedy pronajímatel moţnost vymáhat škodu na nájemci, se kterým uzavřel smlouvu. Nájemce je povinen škodu zaplatit a regresem můţe částku vymáhat po třetí osobě. Na úpravu podnájmu dopadají také veřejnoprávní předpisy, vztahující se k lesním pozemkům, které stanoví zákaz nájmu či podnájmu ve dvou případech. Prvním je zákaz nájmu i podnájmu státního lesa za účelem hospodaření a druhým je zákaz podnájmu lesa, není-li ve smlouvě uvedeno jinak.82 4.5.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Dle OZ mohl nájemce dát pronajatý pozemek do podnájmu v závislosti na dohodě ve smlouvě. Pokud smlouva neobsahovala ujednání, ţe nájemce k tomuto oprávněn není, či je, ale např. s podmínkou souhlasu pronajímatele, platilo, ţe nájemce je k tomuto oprávněn. Pokud tedy pronajímatel nepamatoval na toto ujednání ve smlouvě, ztratil právo rozhodovat o tom, kdo jeho pozemek uţívá. NOZ je v tomto ohledu více ochranářský vůči pronajímateli a podmiňuje podnájem jeho souhlasem. Ovšem strany se mohou dohodnout opačně, tedy ţe

81 82

§ 2215 NOZ. § 5 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon)

42

předchozí souhlas není vyţadován. Sankce za takový úkon byla za OZ moţnost odstoupení od smlouvy. Dle OZO byl podnájem moţný, pokud jím nedojte k újmě pronajímatele a pokud není vyloučen smlouvou.83 Jednalo se tedy o podobnou úpravu jako dle OZ, která je stavěna na zásadě dovolenosti podnájmu.

4.6. Nájemné 4.6.1. Současný stav Nájemné, tedy úplata poskytovaná nájemcem za přenechání věci do uţívání84, je v NOZ upravena v ustanoveních § 2217 a § 2218. Zásada autonomie vůle stran v zákonné úpravě hraje zásadní roli. Je tedy na smluvních stranách, zda se dohodnou na nájmu peněţitém nebo nepeněţitém. Podmínkou nepeněţitého plnění je ale vyjádřitelnost v penězích. U plnění peněţitého se tedy nájemné platí v dohodnuté výši, ať uţ si ji strany ujednali jakoukoliv formou. Výše nájemného ale není povaţována za podstatnou náleţitost nájemní smlouvy, neboť zákon obsahuje úpravu pro případ, kdy si strany nájemné neujednají. V takovém případě se nájemné platí ve výši obvyklé k datu uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. § 2218 NOZ stanoví, kdy se nájemné platí, tedy konkrétně měsíčně pozadu. Není-li ujednána zvláštní úprava pro splatnost, je nutné vycházet z obecné úpravy závazku. Jako dluţník v rámci závazku zaplatit nájemné vystupuje nájemce a věřitelem je tedy pronajímatel. V zásadě je opět na vůli stran, jak si splatnost nájemného domluví. Zákon obsahuje ustanovení pro případ, ţe se tak nestane, stejně jako minimální délky této doby pro určité subjekty. Nájemce musí platit nájemné ihned, tedy prvního dne následujícího měsíce po měsíci, za který platí nájemné.

83

§ 1098 OZO. HENDRYCH, Dušan a kol. Právnický slovník. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 17. 11. 2013]. 84

43

Zákon také stanoví několik případů, které opravňují nájemce poţadovat slevu nájemného, a to: -

pokud je ztíţeno uţívání věci pronajímatele z důvodu vad, které oznámil řádně a včas pronajímateli, avšak oprava provedena nebyla,85

-

v případě nepřiměřeně dlouho trvající opravy věci nebo je-li opravou věci ztíţeno uţívání nad míru obvyklou,86

-

je-li nájemce rušen v uţívání jednáním třetí osoby, která uplatňuje k věci práva ohroţující jeho postavení,87

-

vzniknou-li nájemci nikoli jen nepatrné obtíţe v souvislosti s prohlídkou věci či přístupem do ní za účelem opravy či údrţby,88

-

zanikne-li věc zčásti89 a

-

vzniknou-li nájemci nikoli jen nepatrné obtíţe v souvislosti s přístupem zájemce o nájem k věci.90 Taktéţ nájemné můţe být dotčeno veřejnoprávními normami, které mohou

např. stanovit horní nebo dolní hranici nájemného. Takto činí zákon o půdě v ustanovení § 22 odst. 3, kde stanoví minimální roční nájemné za pozemky v zahrádkových nebo chatových osadách na 10 % z ceny pozemku odvozené z bonitovaných půdně-ekologických jednotek vydaných vyhláškou Ministerstva zemědělství.91 4.6.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Právní úprava nájemného, co se týče jeho výše, kontinuálně navazuje na právní úpravu v OZ. K odchylce došlo v úpravě splatnosti nájemného při nájmu pozemku. OZ totiţ speciálně upravoval splatnost nájemného zemědělských

85

§ 2208/1 NOZ. § 2210/2 NOZ. 87 § 2212/3 NOZ. 88 § 2219/2 NOZ. 89 § 2226/2 NOZ. 90 § 2233/2 ve spojení s § 2219/2 NOZ. 91 PEKÁREK a kol., 2010, op. cit., s. 104. 86

44

a lesních pozemků. Toto nájemné bylo splatné půlročně pozadu 1. dubna a 1. října.92 Tato úprava odráţela fakt, ţe zemědělské a lesní pozemky nepřináší uţitky kaţdý měsíc, ale pouze jednou či dvakrát ročně. S tímto také souvisí to, ţe tyto druhy pozemků bývají najímány alespoň na dobu půl roku, neboť kratší doba nájmu by nájemcům nepřinášela ţádný zisk, ke kterému vede poţívací právo k těmto nemovitým věcem. Zemědělské a lesní pozemky budou ale převáţně předmětem pachtu, proto je delší splatnost promítnuta v právní úpravě pachtu. Právní úprava OZO byla stejně benevolentní ke všem nájemcům, a stanovovala tak splatnost nájemného pololetně, ať uţ byla předmětem nájmu nemovitá věc či věc movitá, ať šlo o nájem, či šlo o pacht. Pokud ovšem byla doba nájmu kratší neţ jeden rok, splatnost následovala po skončení nájmu. Výše nájmu ale na rozdíl od dnešní a minulé úpravy, byla podstatnou náleţitostí nájemní smlouvy a proto zákon ani podpůrně neupravoval jeho výši. Lze ale říci, ţe dohoda o výši nájemného mohla být uzavřena také mlčky, poté byla výše nájemného stanovena jako obvyklá nebo přiměřená,93 coţ je ovšem obdobná úprava jako nyní. Komentář k OZO uvádí příklad hosta, který se v hotelu při sjednávání nájmu nezeptá na cenu a zaplatí poté cenu obvyklou a přiměřenou, tedy podle ceníku hotelu. Dle OZO byla tzv. remisse nájemného, tedy prominutí nebo sleva, moţná, jestliţe se uţívání stalo nemoţným, tedy94: -

jestliţe se stane uţívání pronajaté věci bez viny nájemce zcela nebo částečně nemoţné95 a nebo

-

nelze-li uţívat pronajatou věc z důvodu vis maior. 96 Nebezpečí vyšší moci dnes stejně jako za doby účinnosti OZ leţí na

nájemci. Zde je tedy značný posun v postavení pronajímatele. Pokud pozemek zastihne povodeň a nájemce přijde o celou úrodu, nemění se nic na jeho 92

§ 671/2 OZ. ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 9. 94 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 34. 95 § 1096 OZO. 96 § 1104 - § 1106 OZO. 93

45

povinnosti zaplatit nájemné. Tato tvrdost je ale odstraňována prostřednictvím zvláštních předpisů, které opravňují nájemce domáhat se např. náhrady škody v souvislosti s povodněmi. Dle § 68 zákona o vodách bude poškozeným nájemce a nikoliv vlastník pozemku. OZ stanovil tyto moţnosti sníţení nájmu: -

můţe-li nájemce uţívat pronajatou věc z důvodů vad, které nezpůsobil, pouze omezeně,97

-

jestliţe při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků uţitky z věci klesly z uvedených důvodů vad, které nezpůsobil, pod polovinu běţného výnosu.98 Opět i u stanovení slev z nájemného musím konstatovat, ţe NOZ

je v úpravě mnohem důslednější a rozsáhlejší, neţ předchozí právní úpravy.

4.7. Změna vlastnictví 4.7.1. Současný stav V průběhu doby nájmu můţe z různých příčin dojít ke změně osoby vlastníka. Zákon pro tento případ stanoví opět dispozitivní pravidlo obsaţené v ustanovení § 2221 NOZ, které stanoví, ţe změní-li se vlastník pozemku, práva a povinnosti vyplývající z nájmu přejdou na nového vlastníka. Zákon dále stanoví, ţe pokud obsahem původní nájemní smlouvy byly povinnosti pronajímatele, které zákon nestanoví, nejsou pro nového vlastníka závazná v případě, ţe o nich nevěděl. Z dikce zákona ale plyne, ţe takový postup platí pouze při změně vlastníka převodem, tedy například prodejem a koupí. Pokud si v nájemní smlouvě strany nesjednají speciální úpravu skončení nájmu při změně vlastníka pozemku, platí podpůrné zákonné pravidlo, ţe strana nemá právo z tohoto důvodu nájem vypovědět. Toto ustanovení chrání jak pronajímatele nového, tak nájemce. Pokud se ale v nájemní smlouvě takové

97 98

§ 674 OZ. § 674 OZ.

46

ustanovení objeví, je dána subjektivní lhůta k výpovědi v délce 3 měsíců pro obě strany. Při změně vlastníka můţe také nový vlastník nájem vypovědět do tří měsíců ode dne, kdy se dozvěděl nebo musel dozvědět, ţe je věc pronajata a komu, a to v případech, kdy nový vlastník neměl tušení o tom, ţe kupuje pronajatou věc. Zde sehrává významnou roli nový institut zápisu nájemního práva do katastru nemovitostí. Při prodeji nemovitosti dle mého názoru kaţdá svéprávná osoba, která má rozum průměrného člověka a další vlastnosti, které charakterizuje § 4 odst. 1 NOZ, nahlédne do katastru nemovitostí, aby si prověřila předmět kupní smlouvy. Pokud je v tomto veřejném seznamu zapsáno nájemní právo, nemůţe se dle mého názoru nový vlastník práva dle ust. § 2222 odst. 2 NOZ dovolávat. V opačném případě, tedy pokud nájemní právo ve veřejném seznamu zapsáno není, by záleţelo na dokazování, zda měl nový vlastník rozumný důvod k pochybnostem o nájmu pozemku či nikoliv, vzhledem k podmínkám uzavírání smlouvy, vzhledem k moţnostem stran a dalším. Pro praxi nezbývá nic jiného, neţ doporučit výslovnou klauzuli smlouvy, která by jasně stanovila, zda je pozemek pronajat či nikoliv a v případě, ţe pronajat je, zmínit také povinnosti pronajímatele, aby došlo k zamezení aplikace ustanovení § 2221 odst. 2 NOZ. V obou výše uvedených případech platí ve vztahu k předmětu nájmu, kterým je pozemek, výpovědní lhůta v délce tří měsíců. NOZ ale dále stanoví institut, kterým chce zřejmě sankcionovat osobu, která vyuţívá právo na vypovězení nájmu v souvislosti se změnou vlastníka, a to tak, ţe mu náleţí povinnost zaplatit straně druhé odstupné. Odstupné by mělo být v přiměřené výši. 4.7.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Jak cituje důvodová zpráva ve svém komentáři k § 2221 aţ 2224 NOZ vychází platná právní úprava s jistými odlišnostmi z práva římského.99 Primární zachování nájmu pozemku i přes změnu vlastníka bylo vlastní i úpravě OZO

99

Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, op. cit., s. 494.

47

a OZ.100 NOZ ale nově zavádí dispozitivní zákonnou nevypověditelnost nájmu z důvodu změny vlastníka, zatímco OZ stanovil nevypověditelnost pro pronajímatele a naopak nájemci dával právo na výpověď z nájmu pozemku, a to i pokud byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou.101 Nově můţe vypovědět nájem i nový nabyvatel pozemku, OZ totiţ povoloval ukončení nájmu z iniciativy nabyvatele jen v případě nájmu movitých věcí. OZO stanovil zvláštní situaci při změně vlastníka pozemku v případě nájmu, který byl zapsán do veřejných knih. Nájem se totiţ takto choval jako věcné právo a nový nabyvatel vstoupil v práva a povinnosti pronajímatele,102 zatímco pokud toto právo zapsáno ve veřejných knihách nebylo, předpokládal OZO konec nájmu výpovědí novým nabyvatelem. Při tomto způsobu zániku nájmu ale mohl nájemce poţadovat po pronajímateli odškodnění,103 které je známo i NOZ v podobě odstupného.

4.8. Skončení nájmu 4.8.1. Současný stav Nájem můţe obecně skončit hned několika způsoby. Obecně jsou některé způsoby přípustné pro ukončení nájmu na dobu určitou a některé pro nájem na dobu neurčitou. Jiné jsou těmto dvěma typům společné. Nájem lze tedy obecně skončit: -

uplynutím doby (pouze u nájmu na dobu určitou),

-

dohodou stran,

-

zánikem věci,

-

splynutím pronajímatele a nájemce,

-

rozhodnutím orgánu státní správy,

100

Srov. § 1120 OZO a 680 odst. 2 a 3 OZ. § 680/3 OZ. 102 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 29. 103 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 153 – 155. 101

48

-

výpovědí z nájmu s výpovědní lhůtou (ze zákona jen u nájmu na dobu neurčitou) a

-

výpovědí z nájmu bez výpovědní lhůty. Zřejmě nejideálnějším způsobem zániku nájmu je zánik uplynutím doby.

Takto se děje jedině, kdyţ strany uzavřely nájem pozemku na dobu určitou. Pokud si tedy stanovily, ţe nájem skončí ke dni 31. 12. 2015, tento den bude posledním dnem trvání nájemního vztahu. Dobu trvání lze ale také určit lhůtou, která můţe například znít na určitou dobu let. V daném případě je nutné vyuţít úpravu NOZ o lhůtách. Paradoxně nájem sjednaný na dobu určitou nemusí vţdy skončit ke sjednanému dni, ale můţe pokračovat dále, resp. můţe být obnoven, a to nejen výslovným ujednáním. Hovoříme o tzv. konkludentním užívání, kdy nájemce pozemku po skončení původně sjednaného nájmu pozemek dále uţívá s konkludentním souhlasem pronajímatele. Právo s touto situací spojuje vznik nové nájemní smlouvy, ve stejném znění a se stejnou dobou trvání. Pokud byla ovšem doba trvání dohodnuta na více neţ jeden rok, zní nová smlouva na dobu jednoho roku. Aby došlo k naplnění této právní konstrukce, nesmí dojít k výzvě k vyklizení pozemku ze strany pronajímatele či jiného předchozího projevu skončení nájmu či výpovědi nájmu.104 Dalším způsobem skončení nájmu je zánik věci. Hovoříme-li o pozemcích, je zánik části půdy nemoţný. Je ale reálné, ţe pozemek bude znehodnocen například zastavěním či zaplavením a není jiţ moţné jej vyuţívat ke sjednanému účelu. Nájem v těchto případech nezaniká z titulu zániku věci, můţe ale zaniknout z titulu výpovědi z nájmu. Jak jsem uvedla na začátku práce, nájem vzniká i ze zákona a zákon také umoţňuje zánik nájmu nikoliv z vůle stran, ale z vůle státních orgánů. Takovým případem je například rozhodnutí pozemkového úřadu o pozemkových úpravách,

104

§ 2230 NOZ.

49

na základě kterého dle § 11 odst. 8 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech zanikají k 1. říjnu mimo jiné i nájemní vztahy. 4.8.1.1. Výpověď z nájmu V případě skončení nájmu výpovědí rozlišujeme dvě situace, a to skončení nájmu s výpovědní dobou, tedy dobou, kdy nájemní vztah ještě trvá, a skončení nájmu bez výpovědní doby, tedy k okamţiku doručení výpovědi. Výpověď nájmu s výpovědní dobou, která u pozemků činí tři měsíce, nemusí být nikterak odůvodněna a náleţí zásadně stranám nájmu na dobu neurčitou. Ačkoliv je ze zásady autonomie vůle stran jasné, ţe strany si mohou sjednat opak, tedy, ţe nájem na dobu určitou skončí uplynutím výpovědní doby po vypovězení nájmu, stanoví nový občanský zákoník za jakých podmínek tomu tak můţe být. Strany si tak musí sjednat jak důvody výpovědi, tak i délku výpovědní doby.105 Výpověď bez výpovědní doby je podmíněna zákonným důvodem a náleţí jak stranám nájmu na dobu určitou, tak stranám nájmu na dobu neurčitou. Jak jsem uvedla jiţ dříve, případně bude rozebráno dále, je nájemce oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby v těchto případech: -

pokud je zásadním způsobem ztíţeno nebo znemoţněno uţívání věci pronajímatele z důvodu vad, které oznámil řádně a včas pronajímateli, avšak oprava provedena nebyla,106

-

je-li kvůli opravě věci úplně znemoţněno uţívání věci,107

-

neposkytne-li pronajímatel dostatečnou ochranu nájemci v případech, kdy třetí osoba uplatňuje k věci práva ohroţující postavení nájemce,108

-

zanikne-li věc zčásti,109

105

§ 2229 NOZ. § 2208/1 NOZ. 107 § 2210/3 NOZ. 108 § 2212/2 NOZ. 109 § 2226/2 NOZ. 106

50

-

stane-li se věc nepouţitelnou k ujednanému případně obvyklému účelu, pokud ovšem nejsou z důvodů na straně nájemce110 a

-

porušuje-li pronajímatel zvlášť závaţným způsobem svou povinnost a působí-li tím nájemci značnou újmu.111 Pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby

-

neuvede-li nájemce na jeho ţádost věc do původního stavu,112

-

uţívá-li nájemce věc takovým způsobem, ţe se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci a zároveň byl pronajímatelem vyzván k řádnému uţívání a poučen,113

-

uţívá-li nájemce věc takovým způsobem, ţe se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci a hrozí-li nebezpečí z prodlení v případě vyzvání k řádnému uţívání,114

-

nezaplatil-li nájemce nájemné ani do splatnosti následujícího nájemného a byl pronajímatelem vyzván a poučen115 a

-

porušuje-li nájemce zvlášť závaţným způsobem svou povinnost a působíli tím pronajímateli značnou újmu.116 Jak jsem jiţ popsala výše, nájemce má pronajatého pozemku uţívat jako

řádný hospodář k ujednanému či obvyklému účelu. Není-li tomu tak,117 má pronajímatel právo nájem bez výpovědní doby vypovědět. K tomu ale musí předem nájemce vyzvat k řádnému uţívání pozemku. NOZ nově stanoví také některé náleţitosti této výzvy, a to přiměřenou lhůtu a upozornění na moţné následky pro případ nesplnění, tedy výpověď nájmu bez výpovědní doby. Výzva

110

§ 2227 NOZ. § 2232 NOZ, například v případě uvedeném v ustanovení § 2215/2 NOZ. 112 § 2220/2 NOZ. 113 § 2228/2 NOZ. 114 § 2228/3 NOZ. 115 § 2228/4 NOZ. 116 § 2232 NOZ. 117 § 2228 NOZ konkrétně stanoví: „užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci“. 111

51

dále vyţaduje písemnou formu a doručení nájemci. V případě, ţe hrozí naléhavě váţné nebezpečí z prodlení povinnosti nájemce uţívat věci řádným způsobem, nemusí

pronajímatel

nájemce

vyzývat

a

má

právo

nájem

vypovědět

bez výpovědní doby okamţitě. Kdyţ jsem výše uváděla práva a povinnosti nájemce, věnovala jsem se také jeho povinnosti platit nájemné. Pokud nájemce tuto povinnost neplní, resp. pokud nezaplatí nájemné ani do doby splatnosti nájemného následujícího, hrozí mu stejně jako v případě neplnění jeho další povinnosti, tedy uţívat věc řádně, výpověď z nájmu, a to bez výpovědní doby. Pokud by chtěl pronajímatel práva vypovědět nájem z tohoto důvodu vyuţít, musí nájemce písemně vyzvat a výzvu doručit. Výzva musí obsahovat lhůtu k nápravě a upozornění na moţné následky při neuposlechnutí výzvy.118 4.8.1.2. Práva a povinnosti stran spojené se zánikem nájmu Skončení nájmu je reálně představováno odevzdáním věci, respektive vyklizením pozemku. K tomu by mělo dojít v místě, kde nájemce pozemek převzal a v takovém stavu, v jakém byl v době, kdy ho převzal (přihlíţí se k obvyklému opotřebení, coţ je kritérium pro pozemek nepouţitelné119). Nájemci patří vše, co do věci vloţil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, pouze ale je-li to moţné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíţí-li se tím nepřiměřeně její uţívání.120 Podle této dikce zasadil-li nájemce na pozemku strom, má právo si jej odstranit a ponechat, neboť odstraněním stromku se aţ na výjimky nezhorší podstata pozemku ani nedojde ke ztíţení uţívání. V době před skončením nájmu, má-li pronajímatel zájem na dalším pronajmutí pozemku jiné osobě neţ nájemci, je nájemce povinen strpět přístup k pozemku zájemce o nájem. Zájemcem bude ten, kdo chce pronajatý pozemek po skončení nájmu pronajmout pro sebe anebo i pro jiného. Povinnost strpět

118

§ 2228 NOZ. PEKÁREK a kol., 2010, op. cit., s. 110. 120 § 2225 NOZ. 119

52

toto chování vzniká od započetí třetího měsíce před skončením nájmu a je podmíněna

včasným

ohlášením

pronajímatelem

a

přítomností

nájemce

i pronajímatele. Logicky je tedy tato situace moţná jen v případech skončení nájmu uplynutím doby, tedy skončením nájmu na dobu určitou nebo uplynutím výpovědní doby. Pokud ovšem obtíţe způsobené nájemci přesáhnou určitou mez a přestanou být tedy dle dikce zákona nepodstatnými, má nájemce právo na slevu z nájemného.121 NOZ upravuje zákonné zadrţovací právo, tedy zajišťovací institut pro případ, ţe nájemce má u pronajímatele nějaký dluh. Nejčastěji bude dluhem nezaplacený nájem po době splatnosti, ale můţe jím být také například pohledávka z titulu náhrada škody. Zákonné zadrţovací právo umoţňuje pronajímateli zadrţet movité věci, které má nájemce na pronajatém pozemku, jako například nářadí, stroje či dobytek.122 4.8.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Skončení nájmu dle OZO bylo obecně moţné123 -

odstoupením od smlouvy před počátkem uţívání, které dnes náš právní řád nezná,

-

vyvlastněním věci, coţ za stávající právní úpravy není automatické a

-

zánikem práva pronajímatelova, tedy změnou vlastnictví věci, na které dopadá dnešní § 2221 a násl. NOZ. Další způsoby zániku nájemního vztahu jsou upraveny v § 1112 aţ 1121

OZO a byly to: -

zkázou věci, coţ se ale neuplatňovalo na pozemky,

-

uplynutím času,

121

§ 2233 ve spojení s § 2219/2 NOZ. § 2234 NOZ. 123 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 95. 122

53

-

výpovědí v případě nájmu na dobu neurčitou s tím, ţe nájem pozemku musí být vypovězen 14 dní před odevzdáním, jde vlastně o výpovědní dobu v délce čtrnácti dnů, která je dnes tří měsíční, a

-

je-li věc nezpůsobilá ke smluvenému uţívání. Jak je vidět, úprava v NOZ není i přes dvousetletý rozdíl v účinnosti, co se

týče zániku nájmu příliš odlišná. NOZ je tradičně více konkrétní a stanoví nově důvody pro moţnost vypovědět nájem bez výpovědní doby. Podobně je tomu i v případě srovnání OZ a NOZ. Výpovědní doba s příchodem nového roku nedoznala změn, úprava OZ stanovila taktéţ pozemkům výpovědní dobu v délce tří měsíců a pozemků náleţejících do zemědělského půdního fondu a lesních pozemků jednoletou s koncem k 1. říjnu, coţ jak později uvedu je dnes délka výpovědní doby u pachtu. V tomto případě se NOZ nevrací k úpravě OZO, dle kterého byly lhůty kratší, ale navazuje na úpravu v OZ. Občanský zákoník měl oproti NOZ jinou terminologii co se týče okamţitého zrušení nájemního vztahu. Zatímco dnes lze nájem vypovědět bez výpovědní doby, stejného účinku bylo za doby účinnosti OZ moţné dosáhnout odstoupením od smlouvy (taktéţ pouze v případě zákonných důvodů, které ovšem nebyly tak rozsáhlé, jak jsou dnes). Nutno také dodat, ţe co se týče formy, nepřevzala právní úprava NOZ poţadavek písemného úkonu směřujícího ke skončení nájmu v případě písemné smlouvy, jak stanovil OZ.124 Také přípustnost skončení nájmu na dobu určitou výpovědí byla jiná, za OZ mírnější, neboť ten nestanovil ţádné podmínky pro uplatnění tohoto práva. Konkludentní uţívání, tedy tzv. institut relocatio tacita,125 znal OZO i OZ. OZO v ustanovení § 1114 a § 1115 rozlišoval obnovení mlčky v případech, kdy bylo vymíněno skončení nájmu výpovědí a kdy ne. Prodlouţení nájemní smlouvy

124 125

KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 9. ZUKLÍNOVÁ, SCHÖDELBAUEROVÁ, 2012, op. cit., s. 70.

54

mělo také kratší lhůty. OZ i OZO stanovili, ţe k obnovení nájmu nedochází po podání ţaloby na vyklizení, avšak nové úpravě postačí, kdyţ pronajímatel nájemce k vyklizení vyzve. Nová úprava povaţuje za titul tohoto uţívání vznik nové smlouvy, kdeţto úprava OZO i OZ naznačovala, ţe nájem nezaniká a nevzniká nový, nýbrţ pokračuje. Co se týče zákonných zajišťovacích institutů v případě nájmu pozemku, znal OZO jak zákonné zástavní právo, tak také zákonné zadrţovací právo.126 OZ uţ upravoval v ustanoveních o nájmu jen zákonné zástavní právo, které se vztahovalo pouze na pohledávku nájemného. NOZ nenásledoval ani jednu úpravu, neboť stanoví pouze zadrţovací právo, a to k jakékoliv pohledávce, kterou má pronajímatel. Právo na přístup k věci v případě prohlídky zájemcem nedoznalo zásadních změn oproti OZ, to samé lze říci o úpravě vrácení věci po skončení nájmu. Právní úprava OZO ale prohlídku pozemku zájemcem neupravovala127.

126 127

ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 60. ZUKLÍNOVÁ, SCHÖDELBAUEROVÁ, 2012, op. cit., s. 89.

55

56

5. Pacht Následující kapitola je věnována staronovému institutu českého právního řádu, a to pachtu. I kdyţ se pacht v právní úpravě českého státu neobjevoval od roku 1951 aţ do roku 2014, nelze říci, ţe by podstata tohoto institutu nebyla do právních vztahů promítána. Povahu pachtovních smluv měly totiţ vţdy nájemní smlouvy, kterými pronajímatel přenechával pozemek nájemci kromě uţívání také k poţívání. S příchodem nového roku tedy dochází jen k vyčlenění institutu pachtu z kategorie nájmu. Na tomto místě bych ráda znovu zdůraznila, ţe právní úprava pachtu v NOZ není komplexní, ale upravuje pouze specifická práva a povinnosti náleţející pouze propachtovateli či pachtýři. V ostatních otázkách se přiměřeně pouţijí ustanovení o nájmu.128 Pro to v této kapitole budou zmíněna práva a povinnosti pramenící stranám jak z ustanovení o nájmu, tak i ze speciální úpravy obsaţené v oddíle 4 dílu 2 hlavy II části čtvrté. Nejprve se zaměřím na základní charakteristiku pachtu, poté bude následovat výčet práv a povinností stran závazku a charakteristika inventáře. Jedna podkapitola je věnována také vzniku a další zániku závazku. V poslední podkapitole se věnuji zemědělskému pachtu, coţ je speciální druh tohoto institut. Vše je doplněno o popis historického vývoje právní úpravy. Nutno také dodat, ţe nový občanský zákoník je ovládán zásadou autonomie vůle stran a proto jsou všechna ustanovení o pachtu, která odchýlení výslovně nezakazují ustanovení dispozitivní.129 Je třeba tedy mít vţdy na paměti, ţe strany si mohou svá práva a povinnosti sjednat odlišně od zákona, který je předmětem následujícího rozboru.

128

§ 2341 NOZ. Dle § 1 odst. 1 NOZ: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“ 129

57

5.1. Základní charakteristika 5.1.1. Současný stav Pachtem je počínaje roku 2014 závazkový právní vztah mezi propachtovatelem a pachtýřem, jehoţ obsahem je jednak závazek propachtovatele přenechat pachtýři pozemek k dočasnému uţívání a poţívání a jednak závazek pachtýře platit propachtovateli pachtovné nebo poskytovat propachtovateli poměrnou část z výnosu.130 Hned první ustanovení pachtu v odstavci druhém nabízí řešení pro případy, kdy se nejedná čistě o nájem nebo čistě o pacht, ale jedná se o smíšený závazek. Blíţe jsem se této problematice věnovala v podkapitole 3.2. Nájem a pacht v právním řádu dnes. Tak jako u právní úpravy nájmu, tak i u pachtu zákonodárce nově umoţňuje zápis této obligace do veřejného seznamu131, kterým je katastr nemovitostí dle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Více viz kapitola 7. Zápis nájmu a pachtu do veřejného seznamu. Předmětem pachtu můţe být jen individuálně určená věc (u pozemku individualizovaná geometrickým a polohovým určením), plodivá, plodonosná, která je způsobilá přinášet výnos či uţitky. Plody mohou být civilní či naturální. Výnos (uţitky) můţe být řádný (předpokládaný) nebo mimořádný.132 Z dikce zákona se zdá, ţe forma úplaty je dvojí, a to ta, která je nazývána pachtovným, a ta, která je částí výnosu z věci. Pachtovné, jak charakterizuje spolutvůrce NOZ prof. Eliáš, má povahu buď peněţitého plnění, nebo části výnosu z věci (coţ ale můţe být také peněţitým plněním). Oba typy tedy nazýváme souhrnně pachtovným.133

130

§ 2332 odst. 2 NOZ. § 2333 NOZ. 132 ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 36. 133 ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 36. 131

58

Výši pachtovného pro případ neexistence ujednání ve smlouvě NOZ nestanoví oproti úpravě nájemného u nájmu. Prof. Eliáš se domnívá134, ţe bychom měli vyuţít podpůrně ustanovení § 1792 odst. 1 NOZ135. Nicméně já se domnívám, ţe dle dikce § 2341 NOZ, bychom měli vyuţít přednostně ustanovení o nájemném obsaţené v § 2217 a § 2218 NOZ. Ačkoliv je úprava téměř totoţná s úpravou obecnou, obsahuje navíc údaj o splatnosti, která je měsíčně pozadu. Speciální úpravu poté obsahuje zemědělský pacht. 5.1.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Pachtovní smlouvou dle OZO byla smlouva, kterou někdo obdrţel uţívání nezuţivatelné věci na jistou dobu a za určitou cenu, přičemţ bylo moţné ji uţívat pílí a přičiněním. Podstatným znakem byla krom toho, co je i dnes, také určitost úplaty. Proto také v OZO nenalezneme úpravu pachtovného, co se její výše týče. Úplatou mohlo být peněţité plnění i naturální. Úplatou mohlo být i určité mnoţství získaných plodů.136 Moţnosti byly tedy stejné jako dnes. Co se týče splatnosti, byla stanovena dle OZO pololetně dozadu a při pachtu kratším neţ jeden rok byla splatnost po skončení pachtu. O předmětu pachtu a o zápisu do veřejného seznamu, resp. do veřejných knih jiţ bylo vše řečeno v kapitole 4.3.2. Srovnání s předchozí právní úpravou. Právní úprava OZO totiţ pojednávala o pachtu i o nájmu současně. Téměř stejné doslovné znění jako v OZO náš zákonodárce pouţil v NOZ v úpravě právního posouzení závazku, který obsahoval uţívání některých věcí a zároveň poţívání některých věcí. OZO totiţ stejně jako dnes NOZ stanovil, ţe se závazek posuzuje podle věci hlavní.

134

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 36. § 1792 NOZ stanoví: „Plyne-li ze smlouvy povinnost stran poskytnout a přijmout plnění za úplatu, aniž je ujednána její výše, či způsob, jakým bude tato výše určena, platí, že úplata byla ujednána ve výši obvyklé v době a v místě uzavření smlouvy. Nepodaří-li se takto výši úplaty určit, určí ji soud s přihlédnutím k obsahu smlouvy, povaze plnění a zvyklostem.“ 136 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 9. 135

59

Jak jiţ bylo několikrát avizováno, pacht nebyl v OZ upraven vůbec, ačkoliv bylo moţné uzavřít nájemní smlouvu, která splňovala podstatné znaky dnešního pachtu. Nicméně i při poţívacím vztahu za doby účinnosti OZ zákon předvídal povinnost poţivatele platit nájemné. Tato povinnost je dnes promítnuta nejen do povinnosti platit pachtovné v penězích, ale taktéţ do zákonem předvídané moţnosti odvádět propachtovateli část výnosu. Zápis do katastru nemovitostí OZ ale neumoţňoval vůbec.

5.2. Obsah pachtu 5.2.1. Současný stav Veškerá práva a povinnosti jsou stanovena v závislosti na samé podstatě institutu, kterou charakterizoval prof. Eliáš takto: „Podstatou pachtu je umožnit pachtýři využitím propachtovaného objektu výdělečnou činnost vlastním jménem, na

vlastní

náklad,

k vlastnímu

prospěchu

a

na

vlastní

nebezpečí,

tj. podnikatelským způsobem.“137 Základní povinností propachtovatele je přenechat uţívání a poţívání pozemku pachtýři. S tímto souvisí jeho právo a tedy povinnost pachtýře hradit propachtovateli pachtovné. Propachtovatel má povinnost předat pachtýři věc ve stavu způsobilém k uţívání a poţívání včas a řádně, tedy bez vad, ve stavu vyhovujícím ujednanému či obvyklému účelu.138 Pachtýř má povinnost o věc pečovat jako řádný hospodář, tedy s pečlivostí a odborností. Uvedené ale také znamená, ţe pachtýř bude mít povinnost věc uţívat, pokud by neuţíváním došlo k jejímu zhoršení. Pachtýř také musí respektovat účel pachtu, ať uţ je sjednaný nebo obvyklý.139 Opět rozdělujeme údrţbu na běţnou a ostatní, přičemţ běţná údrţba je povinností pachtýře a je jí myšleno zachování řádného a funkčního stavu věci.

137

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37. ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37. 139 ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37. 138

60

Ostatní údrţba a nezbytné opravy leţí na propachtovateli. Notifikace vad pachtýřem a následná povinnost k opravě se uţije jako u nájmu, stejně tak i moţné omezení pachtýře v případě odstraňování vad.140 Z pachtu ale neplyne pachtýři pouze osobní prospěch ale také výnos či zisk, coţ také účelem pachtu. Proto je nutná speciální úprava, dopadající na situace, kdy nedochází k předpokládanému výnosu nikoliv z viny pachtýře, ale propachtovatele. V ostatních případech totiţ nese riziko nezdaru v úsilí o výnos pachtýř. § 2337 NOZ stanoví, ţe pokud bez zbytečného odkladu neodstraní propachtovatel vadu věci, kterou má povinnost odstranit a tím klesne výnos z propachtovaného pozemku pod polovinu běţného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného. Oproti podpůrné úpravě u nájmu se tedy v daném případě stanoví speciální moţnost sníţení pachtovného, a to aţ do jeho celé výše. Nicméně pachtýř má právo odstranit vadu sám a poté vynaloţené náklady získat na propachtovateli. V krajních případech, tedy tehdy, kdy vada zásadním způsobem ztěţuje či znemoţňuje poţívání propachtované věci tak, ţe z ní lze nanejvýš dosáhnout jen nepatrný výnos, má pachtýř právo na prominutí pachtovného, nebo na vypovězení pachtu bez výpovědní doby. Jak jsem jiţ uvedla, základní povinností pachtýře je platit, resp. hradit pachtovné.141 Splatnost se řídí podpůrně ustanovením o nájmu, je tedy stanovena na měsíční úhradu pozadu. Výjimkou je zemědělský pacht, kterému však bude věnována celá kapitola. Nárok na slevu pachtovného má pachtýř ve stejných případech jako nájemce, s výjimkou práva obsaţeného v § 2208 odst. 1 NOZ. Toto ustanovení se nepouţije, neboť oddíl 4 NOZ obsahuje úpravu speciální. Ta stanoví v § 2337 NOZ, ţe právo na slevu z pachtovného náleţí v případech, kdy v přímé souvislosti s porušením povinnosti propachtovatele odstranit vadu věci, klesl výnos z propachtované věci pod polovinu běţného výnosu.

140 141

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37. ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37.

61

Dát pozemek do podpachtu, či zřídit jiné osobě k propachtovanému pozemku uţívací právo smí pachtýř jen se souhlasem propachtovatele.142 Pachtýř má právo nebýt při výkonu svých práv rušen, a to ani třetí osobou ani propachtovatelem.

Propachtovatel má ale právo na vstup na pronajatý

pozemek za účelem prohlídky pozemku, za účelem provedení oprav či úprav anebo za účelem prohlídky se zájemcem. Kaţdý zásah do práva pachtýře nebýt rušen, s výjimkou situace, kdy hrozí nebezpečí z prodlení nebo vzniku škody, je podmíněno předchozím oznámením propachtovatelem.143 Pachtýř má stejná práva při rušení pachtu třetí osobou jako nájemce u nájmu. Další speciální úpravu obsahuje § 2335 NOZ. Zde je stanoveno právo pachtýře na náhradu nákladů a ztrátu výnosu, které vznikly v souvislosti s opatřeními, která provádí propachtovatel na základě smlouvy či jiného právního důvodu. Pachtýř má právo na přiměřenou zálohu, pokud o ni propachtovatele poţádá. Významné postavení pachtýře při výše uvedeném rušení v uţívání a poţívání dokládá i to, ţe vedle práva na náhradu nákladů a ztráty výnosů je jeho právo na slevu či prominutí nájemného zachováno. Naopak pokud propachtovatel opatřeními umoţní dosaţení vyššího výnosu, má právo poţadovat vyšší pachtovné. 5.2.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Práva a povinnosti, která jsou shodně upravena pro nájem i pacht, resp. která se pouţijí podpůrně pro pacht, jsou podrobně popsána v kapitole předchozí, včetně jejich srovnání s právní úpravou OZ a OZO. Na tomto místě bych tedy odkázala na oddíly 4.4.1. Práva a povinnosti pronajímatele a 4.4.2. Práva a povinnosti nájemce, konkrétně na jejich části nazvané Srovnání s předchozí úpravou. Dovolenost podnájmu, jak jsem dříve napsala, doznala s příchodem nového roku nového pojetí. Podpachtovat lze dnes pouze se souhlasem

142 143

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37. ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37.

62

propachtovatele, kdeţto pokud byl za účinnosti OZ sjednán nájem s poţívacím právem, mohl nájemce věc podnajmout, pokud smlouva nestanovila jinak. Na porušení tohoto pravidla dopadalo právo pronajímatele odstoupit od smlouvy. Stejná sankce je zachována i dnes, avšak dopadá na více případů. V případě pachtu dle OZO směl pachtýř pozemek podpachtovat, pokud tím nedošlo k újmě propachtovatele a nebylo takové jednání smlouvou vyloučeno.144 S právní úpravou pro případ sníţení výnosnosti z důvodu neodstranění vad propachtovatelem, stejně jako s právní úpravou činností propachtovatele, které sniţují či zvyšují výnosnost pozemku, jsme se setkali v právní úpravě OZ v ustanoveních § 673 a 674. Tato ustanovení umoţňovala v případech nájmu zemědělských a lesních pozemků slevu z nájemného či úplné prominutí nájemného. Tato úprava je podrobena bliţšímu rozboru v oddílu 5.6.2 Srovnání s předchozí právní úpravou v podkapitole 5.6 Zemědělský pacht, neboť zemědělské a lesní pozemky jsou dnes předmětem zemědělského pachtu. Nutno ještě zmínit zcela nově formulovanou povinnost péče řádného hospodáře při poţívání pozemku, neboť ačkoliv povinnost uţívat jistým způsobem pozemek stanovena byla, o poţívání OZ mlčel. OZO stanovil zase povinnost pachtýře uţívat pozemku způsobem smluveným či způsobem řádným, pokud nebylo nic smluveno.145 Právní úprava sice formálně doznala změny, ale obsahově je dle mého názoru úplně stejná. I dnes totiţ můţe pachtýř uţívat pozemku způsobem sjednaným, jelikoţ tento způsob bude mít přednost před dispozitivní právní úpravou. Pokud nic sjednáno není, má pachtýř pozemku uţívat jako řádný hospodář. Jedná se o neurčitý pojem, který budeme jistě mj. posuzovat také z pohledu běţné praxe v těchto stycích, tedy obdobně jako za doby účinnosti OZO.

144 145

ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 50. ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 49.

63

5.3. Inventář 5.3.1. Současný stav Inventářem se označuje soubor zejména movitých věcí určených k uţívání s propachtovaným

pozemkem

a

určených

k jeho

obhospodařování.146

Do inventáře mohou náleţet např. stroje, nářadí či ţivá zvířata. Zákon neukládá stranám povinnost ve smlouvě pachtovní uvést soupis inventáře. Postačí pouhý odkaz, ţe pozemek se propachtovává s inventářem a věci se stávají jeho součástí ze své povahy.147 Ovšem vytvořit soupis se doporučuje a to zvlášť u přenechání inventáře za ujednanou cenu.148 NOZ předpokládá dvě situace, první pokud je pozemek přenecháván s inventářem bez dalšího a druhou pokud je pozemek přenecháván s inventářem v určité ceně a se závazkem pachtýře ve stejné ceně inventář vrátit. V prvním případě se uplatňují podobná pravidla jako pro propachtovaný pozemek. Pachtýř má tedy k inventáři práva uţivatele a poţivatele, se zákazem změny hospodářského určení či způsobu poţívání a uţívání.149 Dle dikce zákona je povinen části inventáře zachovat. Zničené či opotřebené části inventáře má propachtovatel povinnost obnovit, ovšem nikoliv pokud škoda leţí na pachtýři. Stejné je stanoveno pro obnovu propachtovaného pozemku.150 V druhém případě se předpokládá ujednání o ceně inventáře s tím, ţe pachtýř má povinnost vrátit inventář propachtovateli v oné sjednané ceně. Pachtýř má poté právo s inventářem volně nakládat, ovšem s péčí řádného hospodáře. Na pachtýře ale přechází nebezpečí i nahodilé škody. Zničené či opotřebené části inventáře obnovuje opět s řádnou péčí pachtýř a vlastnictví k nim nabývá propachtovatel (pokud se jedná o věc zapsanou v inventáři).151 Takto můţe pachtýř sám ze své vůle věc z inventáře prodat nebo vyřadit či nahradit novou 146

Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, op. cit., s. 514. KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 514. 148 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, op. cit., s. 514. 149 ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37. 150 § 2342 NOZ. 151 § 2343 odst. 1 NOZ. 147

64

věcí.152 Po skončení pachtu musí být inventář vrácen propachtovateli. Pokud se pachtýř nechoval jako řádný hospodář při nakládání s inventářem, má propachtovatel právo odmítnout převzít věc z inventáře obstaranou pachtýřem, a to za předpokladu, ţe má vzhledem k propachtované věci a k řádnému hospodaření s ní nepřiměřenou cenu nebo pokud je pro propachtovanou věc nadbytečný.

Tímto

aktem,

tedy

odmítnutím,

nabývá

vlastnické

právo

k odmítnutému kusu pachtýř.153 Obě strany jsou povinny dorovnat penězi rozdíl v ceně převzatého a vráceného inventáře.154 Zákon konstruuje zákonné zástavní právo k věcem v inventáři, které zajišťuje pohledávky pachtýře vůči propachtovateli. Z tohoto zástavního práva se však můţe propachtovatel vymanit sloţením jistoty, a to dle § 2344 NOZ v závislosti na výši jistoty. Předpokladem vzniku zástavního práva je sjednání pachtu s inventářem a existence pohledávky za propachtovatelem. 5.3.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Inventář není institutem novým, neboť jej obsahově (ne však termínově) nalezneme v úpravě nájmu podniku v ustanovení § 488g odst. 2 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen „ObchZ“). Obdobná úprava v OZ nebyla. Vzorem pro dnešní úpravu inventáře nebyl ani OZO, právní úprava je totiţ inspirována úpravou v BGB.155 OZO pouze v ustanovení § 1109 stanovil povinnost vrátit věc podle soupisu nebo aspoň v tom stavu, v jakém ji převzal. Komentář k tomuto ustanovení jen dodává, ţe byl-li při sjednání nájmu zřízen inventář, mělo se za to, ţe věc měla kusy a byla ve stavu, jak se z inventáře podává.156

152

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37. § 2343 odst. 2 NOZ. 154 § 2343 odst. 3 NOZ. 155 ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37. Zkratkou BGB je označován občanský zákoník německý Bürgerliches Gesetzbuch. 156 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 86. 153

65

5.4. Vznik pachtu pozemku 5.4.1. Současný stav V právním řádu nenalezneme ţádnou moţnost vzniku nájmu pozemku jinak neţ smlouvou, a to smlouvou pachtovní. Právní úpravu nalezneme ve všeobecných ustanoveních části čtvrté NOZ, tedy v rámci právní úpravy relativních majetkových práv, konkrétně od § 1724 NOZ. K uzavření pachtu je ale také nutné naplnit pojmové znaky tohoto institutu, kterými je závazek přenechání pozemku k dočasnému uţívání a poţívání a dále závazek platit pachtovné.157 NOZ nepředepisuje ani pro pacht povinnou formu smlouvy. Ale stejně jako u nájmu, tak i u pachtu uţijeme obecné ustanovení § 1758 NOZ, dle kterého projeví-li jedna ze stran vůli, aby byla uzavřena smlouva v písemné formě, nebude smlouvou vázána v případě nedodrţení této formy. 5.4.2. Srovnání s předchozí právní úpravou OZO taktéţ nepředepisoval povinnost určité formy pachtovní smlouvy, s výjimkou knihového zápisu.158 Účinek pachtovní smlouva nabývala při shodě stran o podstatných náleţitostech, tedy o věci a ceně.159 Úprava je tedy co do procesu a účinků uzavírání smlouvy stejná. Změnou jsou podstatné náleţitosti, mezi které dnes nepatří dohoda o úplatě. Vzhledem k tomu, ţe samotný institut pachtu za OZ upraven nebyl, bylo moţné přenechat uţívání a poţívání pozemku smlouvou nájemní (více v 4.2. Vznik nájmu) anebo smlouvou nepojmenovanou, čili inominátní podle § 51 OZ.

5.5. Skončení pachtu pozemku 5.5.1. Současný stav Opět je třeba upozornit, ţe stejně jako celá úprava pachtu, tak i jeho skončení je podpůrně regulováno právní úpravou nájmu. Oddíl 4 NOZ obsahuje jen pět ustanovení, která speciálně upravují skončení pachtu. 157

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 36. ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 24. 159 § 1094 OZO. 158

66

Pacht můţeme stejně jako nájem rozlišovat na pacht na dobu určitou a pacht na dobu neurčitou, a to podle toho, jak si strany ve smlouvě upravily či neupravily dobu trvání pachtu. Pacht na dobu určitou skončí zásadně uplynutím doby. Výpovědí můţe skončit, pokud si tak strany společně s výpovědními důvody a výpovědní lhůtou sjednaly či ze zákonných důvodů. Pokud je pacht ujednán na dobu určitou delší neţ tři roky, upravuje § 2338 NOZ prodlouţení pachtu o dobu původně sjednanou, a to na základě výzvy jedné ze stran. Kterákoliv strana totiţ můţe ve lhůtě alespoň šesti měsíců před skončením pachtu vyzvat stranu druhou ke sdělení, zda bude chtít v závazku pokračovat. Pokud se vyzvaná strana vysloví do tří měsíců od doručení výzvy, ţe v pachtu hodlá pokračovat, nastává zmíněné prodlouţení pachtu. Důvodem této právní úpravy je relativně dlouhé trvání vztahu, po kterém strany mohou vyhodnotit, zda v něm chtějí setrvat i nadále. A z hlediska významnosti tohoto vztahu pro strany pachtu je ţádoucí, aby se sjednalo další trvání pachtu v dostatečném předstihu. Normativně však má ustanovení pouze apelativní charakter, neboť nic nebrání tomu, aby k avizované dohodě o prodlouţení pachtu strany dospěly aţ poslední den trvání pachtu. Právně významnou je ale vázanost vyzyvatele výzvou, kterou dává najevo úmysl v pachtu setrvat. Ta je totiţ povaţována za nabídku, kterou je vyzyvatel vázán po dobu tří měsíců.160 V úvahu přichází myšlenka, zda není toto ustanovení speciálním k úpravě tzv. konkludentního uţívání u nájmu, které by se mělo na pacht přiměřeně pouţít na základě § 2341 NOZ. Prof. Eliáš stejně jako odborná komentářová literatura se vyslovili,161 ţe relocatio tacita má své místo i u pachtu. Pacht na dobu neurčitou můţe skončit výpovědí jedné strany, a to neodůvodněné, kdy pacht poté končí uplynutím výpovědní doby, anebo

160 161

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 38. ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 40

a KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 498.

67

odůvodněné zákonným důvodem, kdy pacht končí ke dni doručení výpovědi. Výpovědní doba činí šest měsíců, ovšem s tím, ţe konec nastává s koncem pachtovního roku, tedy k 31. prosinci. Pachtovní rok pozemku počíná 1. ledna a končí 31. prosince téhoţ roku. Výjimkou jsou zemědělské pachty, kde s ohledem na cyklus jejich obdělávání a tvorby výnosů, počíná pachtovní rok běţet 1. října a končí 30. září následujícího roku, přičemţ výpovědní doba je stanovena v délce dvanácti měsíců. Forma výpovědi následuje formu smlouvy.162 Tuto délku výpovědní doby někteří autoři shledávají jako příliš dlouhou a likvidační a proto doporučují upřednostnit smlouvu na dobu určitou.163 Vzhledem k tomu, ţe pacht je závazek k uţívání a poţívání pozemku, je logické, ţe je-li znemoţněno uţívací právo k pozemku, je tím ohroţeno či znemoţněno taktéţ právo poţívací. Z tohoto důvodu je jasné, ţe je-li naplněn některý ze zákonných důvodů pro výpověď nájmu bez výpovědní doby s ohledem na ustanovení § 2341 NOZ, je naplněn také zákonný důvod pro výpověď bez výpovědní doby pachtu. Pachtýř je oprávněn vypovědět pacht bez výpovědní doby v těchto případech: -

je-li kvůli opravě věci úplně znemoţněno uţívání či poţívání věci,164

-

neposkytne-li propachtovatel dostatečnou ochranu pachtýři v případech, kdy třetí osoba uplatňuje k věci práva ohroţující postavení pachtýře,165

-

zanikne-li věc zčásti,166

-

stane-li se věc nepouţitelnou k ujednanému případně obvyklému účelu, pokud ovšem nejsou z důvodů na straně pachtýře167 a

162

§ 2339 NOZ. CALLAGHAN, Ida. Pacht. epravo.cz [online]. Publikováno 18. 10. 2013 [cit. 25. 2. 2014]. 164 § 2210/3 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ. 165 § 2212/2 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ. 166 § 2226/2 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ. 167 § 2227 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ. 163

68

-

porušuje-li propachtovatel zvlášť závaţným způsobem svou povinnost a působí-li tím pachtýři značnou újmu168 a

-

pokud je zásadním způsobem ztíţeno nebo znemoţněno poţívání věci pachtýřem z důvodu neodstranění vad propachtovatelem, a to do té míry, ţe lze dosáhnout jen nepatrný výnos.169 Propachtovatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby

-

neuvede-li pachtýř na jeho ţádost věc do původního stavu,170

-

uţívá-li pachtýř věc takovým způsobem, ţe se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci a zároveň byl propachtovatelem vyzván k řádnému uţívání a poučen,171

-

uţívá-li pachtýř věc takovým způsobem, ţe se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci a hrozí-li nebezpečí z prodlení v případě vyzvání k řádnému uţívání,172

-

nezaplatil-li

pachtýř

pachtovné

ani

do

splatnosti

následujícího

pachtovného a byl propachtovatelem vyzván a poučen,173 -

porušuje-li pachtýř zvlášť závaţným způsobem svou povinnost a působí-li tím propachtovateli značnou újmu174 a

-

propachtuje-li pachtýř propachtovanou věc jinému, přenechá-li ji jinému k uţívání nebo změní-li hospodářské určení věci, anebo způsob jejího uţívání nebo poţívání bez propachtovatelova předchozího souhlasu.175 Změna vlastníka věci sama o sobě skončení pachtu nepředpovídá. Je nutné

opět podpůrně vycházet z ustanovení o nájmu rozebraných v podkapitole 4.7.

168

§ 2232 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ, například v případě uvedeném v ustanovení § 2215/2 NOZ. 169 § 2337/2 NOZ. 170 § 2220/2 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ. 171 § 2228/2 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ. 172 § 2228/3 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ. 173 § 2228/4 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ. 174 § 2232 NOZ ve spojení s ustanovením § 2341 NOZ. 175 § 2334 NOZ.

69

Změna vlastnictví. Obecně tedy práva a povinnosti vlastníka propachtované věci přechází na vlastníka nového. Vůči novému vlastníkovi se však nelze dovolat povinností, které jsou ujednány nad rámec zákona a které mu nebyly známy. Tyto povinnosti ale nezanikají, povinen k nim zůstává původní kontrahent. Změna vlastnictví opravňuje nového nabyvatele vypovědět nájem, pokud neměl rozumný důvod pochybovat o propachtování pozemku.176 Zde opět významnou roli sehraje zápis pachtu do katastru nemovitostí. Po skončení závazku musí být předmět pachtu předán propachtovateli, resp. vyklizen. Pozemek musí odpovídat stavu, v jakém byl na počátku vztahu odevzdán s ohledem na stupeň běţného opotřebení plynoucí z řádného hospodaření. S kritériem řádného hospodáře souvisí povinnost odevzdat pozemek ve stavu, který odpovídá stavu řádného hospodaření v dané době. Pachtýř má také restituční povinnost na vše, co na pozemek vnesl, lze-li to oddělit bez porušení a nepřiměřeného zhoršení uţívání a poţívání.177 Pokud

pachtýř

propachtovaný

pozemek

při

skončení

pachtu

propachtovateli nevyklidil, náleţí propachtovateli pachtovné, jako by pacht trval. Plody a uţitky vytěţené pachtýřem v této době se počítají jako uţitky za celý rok.178 5.5.2. Srovnání s předchozí právní úpravou Na srovnání právní úpravy s OZ a OZO, co se týče skončení pachtu, opět odkazuji na podkapitolu o skončení nájmu, konkrétně na oddíl 4.8.2. Srovnání s předchozí právní úpravou. Obecně lze prvky nové právní úpravy v té předchozí zpozorovat u nájmu podniku v ObchZ. Ten se ale nevztahoval na pozemky, proto musím konstatovat, ţe úprava skončení pachtu v NOZ nebyla před rokem 2014 známa. Výjimkou jsou ustanovení, která se vztahovala na zemědělské nebo lesní pozemky a také délka výpovědní doby v ust. § 677 odst. 2 OZ, která stanovila delší výpovědní dobu pro 176

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 39. ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 40. 178 § 2340 NOZ. 177

70

nájmy pozemků patřících do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu. Lhůta činila jeden rok, a to ke dni 1. října běţného roku. Tyto pozemky budou dnes převáţně předmětem zemědělského pachtu, kde je výpovědní doba v délce dvanácti měsíců, a je tedy totoţná. Totoţný je i konec této lhůty. Další návaznost na úpravu OZ je v úpravě zemědělských a lesních pozemků, dle které vznikalo nájemci určité oprávnění ve vztahu ke sníţení nebo znemoţnění výnosu z pozemku. Blíţe situaci popíšu v podkapitole následující, resp. v oddílu 5.6.2 Srovnání s předchozí právní úpravou. OZO stanovil, ţe pozemek měl být po skončení pachtu vrácen ve stavu, v jakém jej pachtýř dostal, a to vzdělaný tak, jak obyčejně bývá vzdělán v době, kdy pacht skončil.179 Stejným způsobem vykládá prof. Eliáš dnešní úpravu, i kdyţ dikce zákona o tomto mlčí. Obsah dnešního ustanovení odvozujeme od povinnosti pachtýře k péči řádného hospodáře. Výpovědní lhůta pachtu dle OZO byla šestiměsíční.180 Úprava tedy z části stejná jako v NOZ. OZO ale neupravoval pachtovní rok ani delší výpovědní lhůtu pro zemědělský pacht. Ostatní úprava skončení pachtu v NOZ nemá původ v ustanoveních OZO.

5.6. Zemědělský pacht 5.6.1. Současný stav Zemědělský pacht je odlišný od obecného pachtu předmětem tohoto závazku, který pro svou specifičnost vyţaduje zvláštní úpravu. Předmětem zemědělského pachtu můţou být pouze zemědělské nebo lesní pozemky,181 které jsou schopny přinášet výnos. Předchozí právní úprava k odlišení tohoto typu pozemku odkazovala na zařazení pozemku do zemědělského či lesního půdního fondu. Dnes se ale má vycházet podle prof. Eliáše pouze z účelového určení pozemků, tj. k čemu

179

ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 86. § 1116 OZO. 181 § 2345 NOZ. 180

71

fakticky slouţí nebo zda je způsobilý slouţit k zemědělským či lesnickým potřebám.182 Na tento výklad ale naráţejí autorky komentáře Kabelková a Dejlová. Ty uvádějí, ţe od veřejnoprávního vymezení druhu pozemku v katastru nemovitostí se nelze v pachtovní smlouvě odchýlit, aniţ by nedošlo k neplatnosti takové smlouvy pro rozpor se zákonem dle ustanovení § 580 odst. 1 NOZ.183 Definici zemědělského pozemku můţeme hledat v zákoně č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu (dále jen „ZoZPF), který stanoví, jaké pozemky náleţí do zemědělského půdního fondu. A jsou to pozemky zemědělsky obhospodařované (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny), půda, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není a také rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeţe a nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby, jako polní cesty, pozemky se zařízením důleţitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrţe, odvodňovací příkopy, hráze slouţící k ochraně před zamokřením nebo zátopou, ochranné terasy proti erozi apod.184 Další definici zemědělských pozemků nabízí ustanovení § 3 odst. 2 ZoKN, dle které zemědělskými pozemky jsou pouze orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty. A konečně vycházíme-li ze zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství (dále jen „zákon o zemědělství“), tak ten stanoví v ustanovení § 3i s nadpisem druhy zemědělských kultur ornou půdu, travní porost, vinice, chmelnice, ovocné sady, školky, zelinářské zahrady, zalesněnou půdu, rybníky, porost rychle rostoucích dřevin a jinou kulturu. Jak je vidět, zákon o zemědělství zahrnuje jak zemědělské pozemky dle katastrálního zákona, tak pozemky náleţejícího do zemědělského půdního fondu, tak i pozemky lesní. A k této široké definici se kloním i já, ačkoliv zákonodárce rozdělil pozemky zemědělského pachtu na zemědělské pozemky a lesní pozemky. Jedná se tedy o definici, dle které by bylo moţné uzavřít zemědělský pacht k rybníku. Ačkoliv je zákonem č. 99/2004 Sb., o rybníkářství, 182

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 36. KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 522. 184 § 1 odst. 2 a 3 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu. 183

72

výkonu rybářského práva, rybářské stráţi, ochraně mořských rybolovných zdrojů a o změně některých zákonů (zákon o rybářství) upraven také nájem rybníků se svými specifiky, myslím si, ţe je představitelné rybník za účelem chovu ryb propachtovat, a to dle zvláštních ustanovení o zemědělském nájmu s vyuţitím ustanovení zákona o rybářství.185 Toto dokládám i argumentem historickým, kdy bych chtěla poukázat na zákon č. 207/1948 Sb., o ochraně pachtýřů zemědělských podniků a pachtýřů zemědělských pozemků, dle kterého je zemědělským pozemkem pole, louka, pastvina, zahrada, vinice, chmelnice, vrbovím porostlá plocha, rybník a les.186 Pro větší právní jistotu bych však očekávala zásah judikatury, který by měl vymezit obsah pojmu zemědělský pozemek. Co se týče vymezení lesních pozemků, stanoví jejich definici zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon), nikoli uţ katastrální zákon. Dle terminologie lesního zákona jsou pozemky určenými k plnění funkcí lesa pozemky s lesními porosty a plochy, na nichţ byly lesní porosty odstraněny za účelem obnovy, lesní průseky a nezpevněné lesní cesty, nejsou-li širší neţ 4 m, a pozemky, na nichţ byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů a zpevněné lesní cesty, drobné vodní plochy, ostatní plochy, pozemky nad horní hranicí dřevinné vegetace (hole), s výjimkou pozemků zastavěných a jejich příjezdních komunikací, a lesní pastviny a políčka pro zvěř, pokud nejsou součástí zemědělského půdního fondu a jestliţe s lesem souvisejí nebo slouţí lesnímu hospodářství.187 Právní úprava zemědělského pachtu je speciální k ustanovením obecným v pododdíle 1 pachtu v NOZ, pro která se přiměřeně pouţijí ustanovení o nájmu. Speciálně je tak upravena domněnka pachtu na dobu neurčitou, splatnost 185

Je třeba mít na paměti dopad rybářského zákona i na pachtovní smlouvu. § 2 odst. 2 zákona č. 207/1948 Sb., o ochraně pachtýřů zemědělských podniků a pachtýřů zemědělských pozemků. 187 § 3 odst. 1 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). 186

73

pachtovného, výpovědní doba, speciální výpovědní důvody a pachtovní rok, který je ovšem upraven, podle mě nikoli systematicky, v obecných ustanoveních. Ustanovení § 2345 odst. 2 stanoví vyvratitelnou domněnku, kdy za pacht uzavřený na dobu neurčitou se povaţuje pacht sjednaný na dobu delší neţ dva roky. Dané ustanovení nepřímo motivuje k uzavírání pachtovní smlouvy v písemné formě.188 Jiţ obecná ustanovení pachtu stanovila počátek pachtovního roku pro zemědělský pacht na 1. října a jeho konec na 30. září. Speciální ustanovení k tomuto navyšují délku výpovědní doby pachtu ujednaného na dobu neurčitou na dvanáct měsíců.189 Splatnost pachtovného je stanovena na den 1. října, a to ročně pozadu.190 Jak je patrné, splatnost i pachtovní rok korespondují s praxi hospodaření na zemědělských či lesních pozemcích. Praxe také vyţaduje další ustanovení pachtu, které stanoví kratší výpovědní dobu v délce tří měsíců pro případy, kdy se stane pachtýř ze zdravotních důvodů nezpůsobilý na pozemku hospodařit. Takto lze také vypovědět pacht ujednaný na dobu určitou.191 Právo vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době, a to i pacht ujednaný na dobu určitou, lze také v případě, ţe pachtýř zemřel. Právo vypovědět tedy náleţí dědici, který však musí výpověď podat do šesti měsíců ode dne, kdy pachtýř zemřel.192 Pro tyto případy se neuplatní ustanovení o pachtovním roku.193 5.6.2. Srovnání s předchozí právní úpravou OZO neobsahoval speciální úpravu zemědělského pachtu, ani nikterak nestanovil pro zemědělské či lesní pozemky výjimečnou úpravu. Naproti tomu OZ, ačkoliv pacht výslovně neupravoval, obsahoval zvláštní ustanovení vztahující se na zemědělské nebo lesní pozemky anebo na pozemky patřící do zemědělského 188

ELIÁŠ, 2013, op. cit., s. 37. § 2347 NOZ. 190 § 2346 NOZ. 191 § 2348 odst. 1 NOZ. 192 § 2348 odst. 2 NOZ. 193 KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 528. 189

74

půdního fondu nebo lesního půdního fondu. Takto byla upravena splatnost nájemného dle § 671 odst. 2 OZ, a to tak, ţe mělo být placeno půlročně pozadu 1. dubna a 1. října. NOZ dnes stanoví splatnost dvojnásobnou. Další ustanovení dopadalo na situace, kdy nebylo moţné z důvodů omezení uţívání kvůli vadám, které nájemce nezpůsobil, při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků docílit ţádný výnos. Dle tohoto nebyl nájemce povinen platit nájemné.194 Pokud v důsledku okolností předvídaných v § 673 OZ výnos klesne pod polovinu běţného výnosu, měl nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného. A konečně OZ upravoval speciálně také délku výpovědní doby pro pozemky patřící do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu, a to na jeden rok.195 Všechny tyto čtyři ustanovení nájmu v OZ, které dopadaly pouze na zemědělské a lesní pozemky, nebyly zapomenuty a projevily se v úpravě pachtu i dnes. Některé v úpravě pachtu obecně a jiné (splatnost a délka výpovědní doby) v úpravě zemědělského pachtu.

194 195

§ 673 OZ. § 677 odst. 2 OZ.

75

76

6. Operativní normy dopadající na nájem a pacht Operativní normy obsahuje NOZ v části páté. Vzhledem k výše popsaným změnám, ke kterým dochází v právním řádu s příchodem roku 2014, musí NOZ reagovat na tento přechod v tzv. přechodných ustanoveních. Zde stanoví v ustanovení § 3074, ţe nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i kdyţ ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. V tomto případě tedy mluvíme o nepravé retroaktivitě,196 která není u závazků obvyklá. Vznik nájmu, jakoţ i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů, tedy převáţně podle OZ, pokud vznikly za jeho účinnosti. Stejně jako NOZ, tak i OZ byl v úpravě nájmu značně dispozitivní. Proto i při posuzování smluv vzniklých za OZ bude mít přednost ujednaná úprava stan, jak před právní úpravou OZ, tak i NOZ.197 Pacht se ale řídí novým občanským zákoníkem kompletně. Tato úprava je logická vzhledem k tomu, ţe pacht je institutem novým v právním řádu a před účinností NOZ jsme jeho prvky našli ve veřejnoprávních předpisech, do kterých občanskoprávní úprava zasahovat nesmí.198 Předchozí právní úpravou se budou ale řídit také smlouvy vzniklé za doby OZ, které svým obsahem odpovídají dnešnímu pachtu.199

196

Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, op. cit., s. 596. KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 10. 198 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, op. cit., s. 596. 199 KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 10. 197

77

78

7. Zápis nájmu a pachtu do veřejného seznamu Nový občanský zákoník obnovil zápis nájmu a pachtu do veřejného seznamu, kterým je dle katastrálního zákona katastr nemovitostí.200 Původně byl v našem právním řádu umoţněn tento zápis do veřejných knih v souladu s ustanovením § 1095 OZO. Tehdy ale díky těmto zápisům nabývaly nájem i pacht věcně právní povahy. Kaţdý nabyvatel pronajaté či propachtované věci zapsané ve veřejných knihách vstupoval v pronajímatelovy či v propachtovatelovy povinnosti a práva. Nabyvatel tedy musel snášet i poskytovat uţívání věci a také vůči němu nastávala nájemcova či pachtýřova vázanost smlouvou. Předpokladem zápisu byl stejně jako dnes souhlas pronajímatele či propachtovatele.201 Dnes vzhledem k principům materiální a formální publicity, které zápisy do veřejných seznamů provází, jistě také mají svůj smysl. Princip formální publicity totiţ stanoví obecné zpřístupnění údajů v těchto seznamech zapsaných.202 Princip materiální publicity obsaţený v ustanovení § 980 NOZ znamená vyjádření zásady neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá.203 Uplatnění této zásady má velký význam také pro nájem či pacht, převáţně pro případy převodu vlastnictví pozemku. Nový nabyvatel totiţ nemůţe uplatňovat svá práva, která mu dle zákona náleţí v případě, ţe neměl rozumný důvod pochybovat, ţe kupuje věc, která není pronajata dle ustanovení § 2222 NOZ. Velkou otázkou je, v souvislosti s OZO jiţ zmíněná, věcně právní povaha či obligační povaha nájmu či pachtu zapsaného v katastru nemovitostí dnes. Někteří autoři se kloní, či spíše vidí jako jedinou moţnou variantu povahu

200

§ 1 odst. 1 zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), (dále jen „ZoKN“). 201 ROUČEK, SEDLÁČEK, 1937, op. cit., s. 29. 202 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, op. cit., s. 253. 203 Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku, op. cit., s. 253.

79

věcněprávní.204 Ostatně takto mluví také důvodová zpráva ke katastrálnímu zákonu.205 Jiní autoři, ke kterým se kloním i já, zase tuto přeměnu z obligačního na věcné právo nevidí.206 Nutno také dodat, ţe zápis těchto uţívacích a poţívacích práv do katastru nemovitostí nemá ani konstitutivní účinky, jak je tomu u zápisu vlastnictví nemovitosti. Zákonodárce umoţnil zápis nájmu do katastru nemovitostí v ustanovení § 2203 NOZ, a to v případě, ţe zápis navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce. Zápis pachtu do katastru nemovitostí je dle ustanovení § 2333 NOZ umoţněn pokud zápis navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem pachtýř. V obou případech je také logicky podmínkou, ţe pozemek, který je přenecháván do uţívání či poţívání jiného, je zapsán v katastru nemovitostí. Jak jsem jiţ dříve uvedla, veřejným seznamem, který zmiňují ustanovení § 2203 a § 2333 NOZ, je katastr nemovitostí.207 Předmětem evidence v katastru nemovitostí jsou dle § 3 ZoKN pozemky v podobě parcel a dle ustanovení § 4 ZoKN jsou obsahem katastru nemovitostí také údaje o právech včetně údaje o oprávněných z jiného neţ vlastnického práva, které se zapisuje do katastru nemovitostí. Tímto jiným oprávněním je právě nájem či pacht a oprávněného z nájmu a pachtu katastrální zákon označuje legitimní zkratkou „jiný oprávněný“. Nájem a pacht se zapisují do katastru nemovitostí vkladem208 na základě písemností v listinné nebo elektronické podobě. Katastrální zákon mimo stanovení formy písemností, na jejichţ základě lze nájem či pacht do katastru nemovitostí 204

Např. KLEGA, Jiří. Jaké výhody přinese zápis nájmu či pachtu do katastru nemovitostí? epravo.cz [online]. Publikováno 16. 10. 2013 [cit. 25. 2. 2014]. 205 Důvodová zpráva k zákonu č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), s. 8. 206 ŢIDEK, Dominik. Návrat pachtu do českého právního řádu a jeho důsledky pro katastr nemovitostí [online]. In: COFOLA 2013. Brno: Masarykova univerzita, 2013, s. 7 [cit. 25. 1. 2014]. a KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 16 a s. 473. 207 Dle ustanovení § 1 ZoKN je katastr nemovitostí veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. 208 § 6 ZoKN.

80

zapsat, stanoví také poţadavky na určitost předmětu závazku, tedy pozemku. Dle ustanovení § 8 ZoKN musí být pozemek označen parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leţí, a v případě, ţe jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, téţ údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, ţe jde o pozemkovou parcelu. Pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, musí být označen parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leţí, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území.209 Zápis nájmu či pachtu ale není automatickou reakcí katastrálního úřadu na doručení návrh na vklad. Ten je totiţ předmětem vkladového řízení a vklad lze poté provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. Takto lze zapsat do katastru nemovitostí změnu, zánik, promlčení či uznání existence resp. neexistence pachtu nebo nájmu. V případě nájmu musí o zápis poţádat vlastník nebo nájemce s jeho souhlasem a v případě pachtu vlastník nebo pachtýř s jeho souhlasem.210 Formální poţadavky návrhu na vklad stanoví ustanovení § 14 a § 15 ZoKN. Takto bude nezbytnou tedy tzv. vkladová listina, tedy např. nájemní či pachtovní smlouva, výpověď, dohoda o skončení nájmu či pachtu a další. Na vkladovou listinu náleţí poţadavky označení pozemku údaji z katastru, odůvodnění navrhovaného vkladu, neexistence důvodu neplatnosti právního jednání. Tato listina musí být pro doloţení splnění těchto náleţitostí vyhotovena v písemné formě.211 Pokud mají tedy strany zájem na zapsání jejich závazku do veřejného seznamu, je nutné zapomenout na zásadu bezformálnosti aplikovanou v NOZ a vzájemná práva a povinnosti upravit písemně. 209

§ 8 ZoKN. § 11 odst. 1 písm. q) a r) ZoKN. 211 KABELKOVÁ, DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 474. 210

81

82

Závěr V právní úpravě OZ, kdy pachtovní smlouva právem upravena nebyla, pojímala smlouva nájemní jak právo věc uţívat, tak právo věc poţívat. Ne ovšem absolutně, vţdy dle dohody stran. Úprava NOZ stejně jako úprava OZO rozlišuje od nájemní smlouvy smlouvu pachtovní, jejíţ obsahem je i právo věc poţívat. Naplněným cílem této práce bylo mimo jiné analyzovat a komparovat úpravu nájmu a pachtu pozemku v novém občanském zákoníku, občanském zákoníku a obecném zákoníku občanském. Jejím přínosem je především srovnání těchto úprav pro práci s judikaturou, která nové úpravě chybí a vzájemným porovnáním shod a odlišností lze na shodnou úpravu pouţít judikaturu z dob první republiky anebo z dob po roce 1992. Zvolené metody analýzy a komparace byly vůči splnění cílů práce účinné. Z práce vyplývá, ţe nový občanský zákoník je v úpravě velmi přesný a podrobný. Drţí například jednu terminologii, co se týče skončení nájemního poměru. Zatímco OZ uţíval vedle sebe odstoupení od smlouvy a také výpověď, nový občanský zákoník pracuje pouze s výpovědí. Přesnější a důslednější formulaci ve srovnání s občanským zákoníkem nalezneme dle mého názoru v kaţdém ustanovení nového občanského zákoníku. Demonstrovat toto můţu na příkladu zániku nájmu při zániku věci, kdy nový občanský zákoník nejenom stanoví, co se stane při zániku celé věci, ale taktéţ, co se stane při zániku části věci. Nový občanský zákoník nabízí ale i ustanovení, ve kterých nedošlo k ţádné obsahové změně ve srovnání se starší právní úpravou. V případě porovnání NOZ s OZ uveďme právo prohlídky pozemku zájemcem. I kdyţ formulačně je ustanovení § 681 OZ odlišné od ustanovení § 2333 NOZ, obsahově jsou shodné. V porovnání NOZ a OZO je shodných ustanovení jiţ méně, ale také jsou a dokazují inspiraci nového kodexu obecným zákoníkem občanským. Za nejdůleţitější shodu těchto předpisů bych zmínila moţnost zápisu nájmu a pachtu do veřejných knih resp. seznamů.

83

V průběhu práce se objevily také otázky, na které odborníci nedávají jednoznačné odpovědi. Za všechny bych zmínila případ zapsaného nájmu či pachtu v katastru nemovitostí a jeho charakter. Zatímco část názorů se kloní k věcné povaze těchto závazků, další část dovozuje zachování povahy obligační. Já osobně se kloním k zachování obligační povahy i v případě zápisu do veřejného seznamu, ačkoliv nelze zastírat výhody, které zápis do rejstříku má. Na základě analýzy právní úpravy nájmu a pachtu v novém občanském zákoníku si dovoluji shrnout, ţe právní úprava je systematická, a to i v ohledu rozdělení institutů nájmu a pachtu, které řada odborníků kritizuje. Taktéţ v pojmosloví dosahuje nový občanský zákoník vysoké kvality. Ačkoliv obsahuje mnoho abstraktních pojmů, je nutné uznat, ţe tyto jsou v právních textech opodstatněné. Výjimkou by mohlo být nejasné vymezení pojmu zemědělský pozemek, který je předmětem zemědělského pachtu. Je tedy nutné vyčkat na judikaturu, která tento pojem snad jednoznačně vyloţí a tím přispěje k vyšší právní jistotě. Pokud bych chtěla hodnotit srozumitelnost právního textu nového kodexu, byla by to otázka sloţitější. Pacht je totiţ pro značnou část laické veřejnosti neznámým pojmem a zůstává tedy otázkou, jak můţe být pro tuto kategorii srozumitelným. Nicméně jako právní text pro odborníky je dle mého názoru z něj patrná důkladnost volených pojmů, která vede k jednoznačnému pochopení obsahu norem. S jednou věcí se však nelze smířit, a to je neaktuálnost zvláštních předpisů dopadajících na nájem. I kdyţ se zákonodárce zákonem č. 303/2013, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva, pokusil o vytvoření souladu nové a původní terminologie a doplnění nových institutů do původních zákonů. Nicméně nedokázal takto zaktualizovat zvláštní předpisy dopadající na nájem a nově tedy analogicky i na pacht. Tady lze doporučit, aby zákonodárce chybu napravil, neboť právní nejistota, která neaktuálnost doprovází, je neţádoucí.

84

Seznam použitých pramenů 1.

BĚLOHLÁVEK, Alexander J. a kol. Nový občanský zákoník: srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2012, 829 s. ISBN 9788073804138.

2.

CALLAGHAN, Ida. Pacht. epravo.cz [online]. Publikováno 18. 10. 2013 [cit. 25.

2.

2014].

ISSN

1213-189X.

Dostupné

z:

http://www.epravo.cz/top/clanky/pacht-92735.html 3.

DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 2. aktualiz. a dopl. vyd. Praha: Ifec, 2007, 175 s. ISBN 8090340962.

4.

Důvodová zpráva k zákonu č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 4. 11. 2013].

5.

Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku. Ministerstvo spravedlnosti ČR: Nový občanský zákoník [online] Nový občanský zákoník © 2013–2014 Ministerstvo spravedlnosti ČR [cit. 25. 1. 2014]. 598 s. Dostupný z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/texty-zakonu/

6.

ELIÁŠ, Karel. Pacht. Obchodněprávní revue. 2013, roč. 5., č. 2, s. 33-40. ISSN 1213-5313.

7.

FIALA, Josef a kol. Občanské právo. Praha: ASPI, a.s., 2006, 963 s. ISBN 8073572125.

8.

HENDRYCH, Dušan a kol. Právnický slovník. In: Beck-online [online právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 17. 11. 2013]. Dostupné z:

https://www.beck-online.cz/bo/document-

view.seam?type=html&documentId=nnptembqhfpwy6bonzqwuzlnnzsq&gro upIndex=3&rowIndex=0&conversationId=847056. 9.

HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné: Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013, 308 s. ISBN 9788073803773.

85

10. KABELKOVÁ, Eva; DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku: komentář: [§ 2201-2357]. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 596. ISBN 978-80-7400-524-4. 11. KLEGA, Jiří. Jaké výhody přinese zápis nájmu či pachtu do katastru nemovitostí? epravo.cz [online]. Publikováno 16. 10. 2013 [cit. 25. 2. 2014]. ISSN

1213-189X.

Dostupné

z:

http://www.epravo.cz/top/clanky/jake-

vyhody-prinese-zapis-najmu-ci-pachtu-do-katastru-nemovitosti-92396.html 12. PEKÁREK, Milan a kol. Pozemkové právo. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2010, 331 s. ISBN 9788073802530. 13. PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. s komentářem: zákon č. 89/2012 Sb. Český Těšín: Poradce, 2012, 320 s. ISBN 9788073653385. 14. PRŮCHOVÁ, Ivana. Užívací vztahy k pozemkům podzim 2012. Studijní materiály k výuce předmětu MP705Zk Pozemkové právo na Právnické fakultě Masarykovy univerzity [online]. Zveřejněno 23. 11. 2012 [cit. 2. 2. 2014].

Dostupné

z:

https://is.muni.cz/auth/el/1422/podzim2012/MP705Zk/um/?studium=455143 15. RABAN, Přemysl a kol., Občanské právo hmotné: relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm – Vydavatelství a nakladatelství, 2013. 476 s. ISBN 978-80-87713-10-5. 16. ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl pátý (§§ 1090 aţ 1341). Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1937, 1011 s. 17. VESELÁ, Dominika; VRAJÍKOVÁ, Melinda. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. epravo.cz [online]. Publikováno 20. 9. 2013 [cit. 15. 2. 2014].

ISSN

1213-189X.

Dostupné

z:

http://www.epravo.cz/top/clanky/najem-a-pacht-v-novem-obcanskemzakoniku-92378.html 18. ZUKLÍNOVÁ,

Michaela;

SCHÖDELBAUEROVÁ,

Pavla.

Nájemní

smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu: § 663 - § 719 občanského

86

zákoníku: podrobný komentář k jednotlivým ustanovením včetně vybrané judikatury a komentáře k právní úpravě této problematiky v novém občanském zákoníku (zákon č.89/2012 Sb.). Praha: Linde, 2012, 319 s. ISBN 9788072018901. 19. ŢIDEK, Dominik. Návrat pachtu do českého právního řádu a jeho důsledky pro katastr nemovitostí [online]. In: COFOLA 2013. Brno: Masarykova univerzita,

2013

[cit.

25. 1.

2014].

Dostupné

https://is.muni.cz/repo/1159014/Zidek_Dominik_Cofola_2013_FINAL.pdf

87

z:

ZADÁNÍ DP

88