ZNALECKÝ POSUDEK č. 756/226/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 127 na pozemku č. parc. 1174 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1174, č. parc. 1175, k.ú. Mimoň, obec Mimoň, zapsáno na LV č. 194 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 27798/09-20/Ku
Podle stavu ke dni 21.9.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 6.10.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Pertoltická 127 471 24 Mimoň Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Mimoň Katastrální území: Mimoň Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.9.2011 za přítomnosti pana Júliuse Kaleji, povinného. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 194 ze dne 2.8.2011, k.ú. Mimoň 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Mimoň 3) Usnesení č. j. 132 EX 27798/09-20/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 21.9.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 127 na pozemku č. parc. 1174 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1174, č. parc. 1175, k.ú. Mimoň, obec Mimoň, zapsáno na LV č. 194 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa. Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený
Vlastník staveb:
Kaleja Július, Pertoltická 127, Mimoň IV, 471 24 Mimoň
Vlastník pozemků:
Kaleja Július, Pertoltická 127, Mimoň IV, 471 24 Mimoň
Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: Ulice:
pro Liberecký kraj KP Česká Lípa Mimoň Mimoň Pertoltická
LV č.
194
Kraj: část obce: počet obyvatel:
Liberecký Mimoň 6 788
-3č.p.
127
způsob ochrany:
-
na pozemku
č. parc. 1174, výměra 158 m2
druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
další pozemky:
č. parc. 1175, výměra 178 m2
druh pozemku:
zahrada
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Mimoni. Mimoň je město, ležící asi 15 km jihozápadně od České Lípy. V obci je dobrá občanská vybavenost. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Liberec – dostupném po silnicích č. 270 a č. 13 cca 40 km. Mimoň leží v blízkosti vyhledávané rekreační oblasti Máchovo jezero – Poloha a okolí vzdáleno cca 15 km. Stavba domu č.p. 127 leží v severozápadní části Mimoně, ulice Pertoltická. Jedná se o lokalitu se zástavbou starších rodinných domů původní zástavby. Přibližně 100 m západně od domu teče Panenský potok. V přilehlé ulici je pouze místní provoz bez rušivých vlivů. Klidné místo. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní Zastávka autobusů místní dopravy cca 300 m. Vlaková stanice Mimoň cca 1 km. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy; řady kanalizace a plynu v ulici. inženýrských sítí Základové poměry
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry.
Druh zástavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Popis staveb – budova č.p. 127 Rok a) dokončení stáří více než 100 let b) přístavby, nástavby c) modernizace/rekonstrukce v nezjištěném roce vybudována koupelna s WC v 1. NP Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná, částečně zděná dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 0 nadzemních 2+0 2 NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 127 je osazen v západním svahu, má vchod z ulice Pertoltická do 2. NP, Popis 1. NP je pod úrovní přilehlé ulice. Svislé konstrukce jsou převážně dřevěné, trámové. Část svislých konstrukcí na východní straně domu je zděná. Stropy jsou dřevěné, omítané, s přiznanými trámy stropní konstrukce. Schody do 2. NP jsou celodřevěné. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytina plech. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem, chybí svody. Okna jsou dřevěná špaletová, původní. Vstupní i vnitřní dveře jsou dřevěné. Vnitřní povrchy podlah – keramická dlažba v koupelně, PVC. Vnitřní povrchy stěn – hladká omítka, keramický obklad v koupelně. Světlá výška obytných místností je cca 2 m. Vnější povrchy – dům je z větší části bez fasády – je přiznaná dřevěná konstrukce obvodových stěn. Pouze na východní straně do ulice je malá část omítnuta hladkou omítkou, zbytek tvoří dřevěný obklad. Oba štíty domu jsou obloženy eternitovými šablonami. Vybavení a zařizovací předměty – koupelna s umyvadlem, sprchovým koutem a WC, v den prohlídky nebyly osazeny vodovodní armatury. Topení – lokální na tuhá paliva.
-4-
Rekonstrukce a modernizace
Přípojky: elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy; kanalizace a plyn v ulici. Dispoziční řešení: 1. NP: chodba 5,9 m2, pokoj 9,0 m2, chodba se schodištěm 6,4 m2, koupelna s WC 4 m2, neobyvatelný pokoj v rekonstrukci 24,5 m2 – v době prohlídky bez podlahy. 2. NP: chodba 10,8 m2, pokoj s kuchyňským koutem 26,6 m2, pokoj 9,5 m2, pokoj 9,2 m2. Celkem UP: 81 m2 (pokoj v rekonstrukci není započten) Dům je převážně v původním stavu, v nezjištěném roce byla vybudována koupelna s WC v 1. NP – v den prohlídky nebyly instalovány vodovodní armatury. Stav domu je podprůměrný, prováděna pouze základní údržba. Vybavení je podstandardní. Dům byl v minulosti podmáčen při částečném zaplavení 1. NP povodní, jeden pokoj v 1. NP je od té doby neobyvatelný – v rekonstrukci, v den prohlídky bez podlahy.
Vedlejší stavby a příslušenství Na jihovýchodní straně pozemku č. parc. 1175 je umístěn dřevěný přístřešek, který jižní stranou navazuje na rodinný dům. Přístřešek má pultovou střechu, střešní Popis krytina je plech. Stavebně technický stav je průměrný. Zastavěná plocha je 30 m2. Pozemky
Pozemek č. parc. 1174 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu, zbytek tvoří nezpevněný dvůr a zahrada – travní porost. Pozemek č. parc. 1175 je částečně zastavěn stavbou přístřešku. Zbytek je zahrada, tvořená travním porostem. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, jsou v mírném západním sklonu. Dohromady mají pozemky nepravidelný, přibližně čtvercový tvar. Jsou opoceny. Přístup je z východní i ze západní strany. Zpevněná komunikace, ulice Pertoltická, je z východní strany, z ní nelze na pozemky zajet autem, komunikace je nad úrovní oceňovaných pozemků. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí
Dřevěné plotovky, ocelové sloupky, bez podezdívky. -
Elektro Vodovod Vnější zařízení Kanalizace Plynovod Telefon Přístup po zpevněné komunikaci Stav budov, udržování, rekonstrukce
ano ano do žumpy; kanalizace v ulici ne; plynovod v ulici nezjištěno ano, z východní strany
Technický stav Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, pouze základní údržba. staveb Dům byl v minulosti podmáčen při částečném zaplavení 1. NP povodní. Poloha vzhledem k Lokalita s dobrou dostupností občanské vybavenosti. Klidné místo. Vhodné užívání k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv
1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 194 k.ú. Mimoň 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 194 k.ú. Mimoň
-5Zahrnuta v obvyklé 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území
Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením – mírné riziko.
Jiná rizika
Dům byl v minulosti podmáčen při částečném zaplavení 1. NP povodní, nebyly dokončeny sanační práce – možný vliv na statiku domu.
Prověření přístupu Z komunikace č. parc. 1265 (silnice, vlastník Liberecký kraj). Bez rizika. k nemovitosti
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
1174 1175
158 178
400 400
-
63 200 71 200
zastavěná pl. a nádvoří zahrada
134 400
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy č.p. 127 vedlejší stavby: přístřešek
stáří více než 100 let
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
410
3 800
100
1 558 000
70
467 400
cca 50 let
Reprodukční cena staveb RD celková UP: 81,4 m2 Z toho:
30 000 1 558 000 1. NP 2. NP
31,6 m2 49,8 m2
497 400 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
-
631 800 Kč
budoucí stav -
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:
Mimoň, ul. Lužická, RD, 3 + 1 ZP 126 m2, UP 120 m2, pozemek 270 m2 Nabídková cena: 759 000 Kč, 9/2011 Cihlový RD, přístřešek, pergola. + větší UP + v lepším stavu stejná lokalita.
Porovnatelný RD č. 2:
Mimoň, ul. Malá, RD, 4 + kk ZP 151 m2, UP 100 m2, pozemek 151 m2 Nabídková cena: 650 000 Kč, 10/2011 Řadový RD. Elektro, plyn, vodovod, kanalizace, ústřední topení, kotel na tuhá paliva. TUV - boiler. + plyn, kanalizace + v lepším stavu stejná lokalita.
Porovnatelný RD č. 3:
Pertoltice pod Ralskem, RD, 4 + 1 ZP 100 m2, UP 180 m2, pozemek 1 384 m2 Nabídková cena: 490 000 Kč, 10/2011 Dům k rekonstrukci. Střecha a krov v zachovalém stavu. Vodovod, kanalizace do žumpy, na pozemku studna. Klidné místo na polosamotě, štěrková příjezdová cesta. - v horším stavu + větší pozemek horší lokalita.
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
550 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé
Dům je převážně v původním stavu bez podstatné rekonstrukce. Stav RD je podprůměrný, pouze základní údržba. Dům byl v minulosti podmáčen při částečném zaplavení 1. NP povodní. Klidné místo bez rušivých vlivů. Dobrá dostupnost občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání věcné hodnoty a výnosové hodnoty s přihlédnutím k umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti.
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 127 na pozemku č. parc. 1174 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 1174, č. parc. 1175, k.ú. Mimoň, obec Mimoň, zapsáno na LV č. 194 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa.
550 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 6.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 756/226/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/226/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Mimoň 2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.9.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 194 ze dne 2.8.2011, k.ú. Mimoň
-91) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 21.9.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Mimoň
2) Situace, fotodokumentace ze dne 21.9.2011
- 10 Severozápadní pohled
WC v koupelně
Kuchyně
Přístupová komunikace