Jaarverslag Mitros april 2015

Jaarverslag Mitros 2014 22 april 2015

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ......................................................................................................... 1 Voorwoord ............................................................................................................... 2 1.

Voornemens versus realisatie ............................................................................... 3

Welkom Thuis ......................................................................................................................... 3 Realisatie van voornemens ...................................................................................................... 3 2.

Dienstverlening .................................................................................................. 8

KWH ........................................................................................................................................ 8 Bereikbaarheid ........................................................................................................................ 8 Klachtafhandeling.................................................................................................................... 9 3.

Woning ........................................................................................................... 10

Woonruimteverdeling ........................................................................................................... 10 Huur ...................................................................................................................................... 14 Vastgoed ............................................................................................................................... 17 4.

Woonomgeving ................................................................................................ 23

Kwaliteit woonomgeving ....................................................................................................... 23 Leefbaarheid ......................................................................................................................... 24 5.

Samenwerking ................................................................................................. 26

Huurders ............................................................................................................................... 26 Stakeholders ......................................................................................................................... 27 6.

Organisatie op orde ........................................................................................... 30

Mens en cultuur .................................................................................................................... 30 Integriteit .............................................................................................................................. 32 Financiering, rendement en risico.......................................................................................... 33 Risicomanagement ................................................................................................................ 36 Processen en ICT ................................................................................................................... 40 7.

Governance ..................................................................................................... 42

Ondernemingsbestuur........................................................................................................... 42 Visitatie ................................................................................................................................. 43 Verslag Raad van Commissarissen ......................................................................................... 44 Afkortingen jaarverslag ............................................................................................ 53 Jaarrekening 2014 Stichting Mitros

Jaarverslag Mitros 2015 – 22 april 2015

1

Voorwoord Het jaar 2014 was het eerste volle jaar na onze interne reorganisatie. In die zin was het een lakmoesproef, die we – met een beperkt aantal hobbels – goed hebben doorstaan. We kunnen vaststellen dat we, met alle uitdagingen die daarbij horen, klaar zijn voor de komende jaren. De hobbels zaten vooral in de primaire processen en hadden te maken met het nog onvoldoende ingespeeld zijn op de deels nieuwe processen. Vanzelfsprekend blijft Mitros bij dit alles scherp op het telkens verbeteren van de eigen organisatie. Daarbij speelt de vergelijking met andere corporaties – onder ander door het gebruik van benchmarks – een steeds grotere rol. Ondertussen was het bepaald geen jubeljaar voor onze sector. De parlementaire enquête bood een ontluisterend inkijkje in de politiek die onvoldoende sturing gaf, een sector die ten dele kwijt was waar het om ging en bestuurders van corporaties wiens ego’s groter waren dan hun competenties. Gelukkig was Mitros geen onderwerp van onderzoek. Maar ook wij kunnen leren van de uitkomsten en op het terrein van de efficiency en effectiviteit nog stappen maken. Aan het einde van het jaar kwam duidelijkheid over de Herzieningswet. De parlementaire behandeling werd in de Tweede Kamer afgerond met unanieme acceptatie van het wetsvoorstel. Voor de strategie van Mitros worden weinig belemmeringen opgeworpen, maar zorg over de complexiteit van de implementatie hebben we zeker wel. Het zal lastige keuzes met zich meebrengen en de administratieve lasten zullen groot zijn. In 2014 is het verscherpt toezicht van het CFV opgeheven. Inhoudelijk hebben we onze (investerings)plannen er niet voor hoeven wijzigen, wat ons gesterkt heeft in de overtuiging dat Mitros financieel solide is. In onze financiële processen hebben we wel een aantal veranderingen aangebracht, die ervoor zorgen dat de kwaliteit van onze informatiehuishouding gestegen is en aan de eisen van de tijd kan voldoen. Kijken we naar ons dagelijks werk dan kunnen we vaststellen dat we de aanpak van onze slechtste woningen voortvarend opgepakt hebben. Eind 2014 zijn vijf van de zes urgente projecten gestart. Daarnaast hebben we – onder de vlag van de KWH-systematiek – hard gewerkt aan de verbetering van onze dienstverlening. Zorg hebben we over de betaalbaarheid van de woningen die nieuw voor de vrije verhuur beschikbaar komen. Met onze verbeterde financiële positie willen we in 2015 bezien of we wat ruimte geven om te werken aan betaalbaarder nieuwe verhuringen. Vanzelfsprekend zijn we ook over het afgelopen jaar veel dank verschuldigd aan onze huurders, maatschappelijk partners en – niet te vergeten – onze medewerkers, die opnieuw grote inzet getoond hebben bij het realiseren van ons werk van de volkshuisvesting in Utrecht en Nieuwegein. Directie Mitros, Henk Peter Kip, voorzitter Maud Hoezen Liesbeth Marchesini-Franso


2

1. Voornemens versus realisatie Welkom Thuis In Welkom Thuis, het ondernemingsplan van Mitros voor 2014 t/m 2018, richt Mitros zich volledig op haar kerntaak: het bieden van goede en betaalbare huurwoningen in prettige en leefbare buurten in de steden Utrecht en Nieuwegein, een uitstekende dienstverlening aan de huurder en het verbeteren van de woningvoorraad op zijn minst naar een basiskwaliteitsniveau. De missie van Mitros luidt: “Mitros vindt dat iedereen recht heeft op goed wonen. Wij zijn er voor om dit mogelijk te maken voor mensen met een laag inkomen. Dit doen wij door het verhuren van goede en betaalbare huizen in Utrecht en Nieuwegein..” Het belangrijkste doel dat Mitros heeft gesteld, is het verhogen van de huurderstevredenheid met een organisatie die op orde is. Een • • • •

hogere huurdertevredenheid is in het ondernemingsplan onderverdeeld naar: dienstverlening woning woonomgeving samenwerking met andere partijen

De organisatie op orde is onderverdeeld naar: • mens & cultuur • financiering, rendement en risico • processen en ICT Deze onderverdeling vormt dan ook de kapstok voor dit jaarverslag.

Realisatie van voornemens Op basis van Welkom Thuis heeft Mitros concrete doelen gesteld voor 2014. In de tabel hieronder is te zien of Mitros haar voornemens heeft kunnen waarmaken in het verslagjaar. Voornemens 2014

Realisatie 2014

Toelichting bij niet behalen

Vergt wel continue aandacht voor gedragsverandering

Analyse digitale kanalen uitgevoerd, stappenplan / project loopt door in 2015

Geen prioriteit in 2014, wel gestart met versterken communicatieve vaardigheden medewerkers. Loopt door in

Dienstverlening Opstellen en uitvoeren actieplan bereikbaarheid op basis van de resultaten uit het KWH-onderzoek Sturing geven om huurders meer digitaal contact met Mitros te laten zoeken (kanaalsturing) Activiteiten om meer kwaliteit toe te voegen in het reguliere klantcontact


3

Voornemens 2014

Realisatie 2014

Toelichting bij niet behalen 2015.

Activiteiten om de bereikbaarheid te verbeteren en de klachten of vragen vanuit de huurder beter te kunnen opvolgen.

Woning Opzetten vastgoedadministratie Maken van complexbeheerplannen Opzetten en uitvoeren communicatiestrategie naar huurders bij investeringsprojecten

Opstellen en implementeren agenda voor innovatieve projecten

Uitvoeren klanttevredenheidsonderzoek (KWH) Inzicht in betaalbaarheid van het wonen aan de hand van woonlastenquoten.

Vaststellen subcategorieën (naar inkomen en huishoudenssamenstelling) van de doelgroep.

Implementatie van doorstroming bevorderende instrumenten (ouderen, hogere inkomens)

Investeringsbudget vaststellen voor levensloopbestendigheid

Toetsen pve op levensloopbestendigheid

Is in januari 2015 afgerond.

Beoordeling investeringen op levensloopbestendigheid Uitvoering jaarplan dispositie

Procesbeschrijving is kwartaal uitgesteld, verdere uitwerking in procesbeschrijving en beleidsnotitie in 2015. Wel enkele disposities gerealiseerd.

Woonomgeving Opstellen en implementeren beleid “Basiskwaliteit voor woonomgeving”

Duidelijke afspraken maken over de inzet van Mitros op het gebied van leefbaarheid in VvE complexen

Besluit nemen over het oprichten van buurtbeheerderskantoren in de wijk

Uitvoeren klanttevredenheidsonderzoek (KWH)

Samenwerken


4

Voornemens 2014

Realisatie 2014

Opstellen stakeholdersanalyse

Opstellen notitie over gewenste reputatie Opstellen en uitvoeren programma met interventies voor het management om de gewenste reputatie te realiseren

Afstemmen en uitvoeren van programma’s internal branding, stakeholdersmanagement en Welkom Huurder

Bijdrage leveren aan reputatieprogramma van Aedes

Afsluiten nieuwe samenwerkingsovereenkomst met de huurderkoepel

Opstellen en implementeren beleidsnotitie over nieuwe participatievormen

Uitvoeren experimenten in het kader nieuwe participatievormen, waaronder eigen initiatieven van bewoners, bewonerswerkgroepen en adviesgroepen

Minimaal twee beleidsonderwerpen voorleggen aan het Mitros Panel


Planning aangepast in afwachting van resultaten visitatie. Hierdoor zijn conclusies, prioritering en start interventieprogramma doorgeschoven naar eind 2014 en worden begin 2015 afgerond. Afronding begin 2015.

Mens en cultuur Actualiseren personeelsbeleid Ontwikkelen feedbackmodule met behulp van en binnen prestatiemanagement

Uitvoeren management-development programma

Uitvoeren acties uit medewerkersonderzoek, inclusief acties in de teams op basis van verbeterplannen.

Uitvoeren acties in het kader van het terugdringen van ziekteverzuim

Uitvoeren cultuur jaarplan 2014

Ontwikkelen medewerkersscores op de kernwaarden verbonden en aanspreekbaar in het kader van het medewerkersonderzoek. Ontwikkelen systematiek om de efficiency voor verschillende activiteiten te meten door middel


5

Voornemens 2014

Realisatie 2014


van benchmarks Vaststellen benchmark Uitvoeren vlootschouw (strategische personeelsplanning)

Financiering, rendement en risico Opstellen targets voor het verminderen van huurderving

Toepassen innovaties voor meer doelmatigheid in het uitvoeren van onderhoud en renovaties

Introductie maandrapportage

Afstemmen inhoud maanden kwartaalrapportages met het ondernemingsplan Integrale check op bedrijfslasten Ontwikkelen methodiek voor het bepalen van rendementen voor woongebieden en de afdeling Verkoop & Zakelijke Verhuur

Inzicht in rendementen van de woongebieden en afdeling Verkoop & Zakelijke Verhuur

Implementeren van risicomanagementproces

Benoemen per afdeling van de 5 belangrijkste risico's met beheersmaatregelen

Deels afgerond: verkenning modelmatige ondersteuning (software) voor marktwaardeberekening en rendementssturing. In 2015: vormen eenduidig beeld methodiek, marktwaardeberekening met IPD/Aedex en heroverweging rendementssturing. Het systeem wordt eind maart 2015 in gebruik genomen.

ICT en processen Opzetten kwaliteitssystematiek Proces kennisdeling vaststellen en implementeren Herzien verhuur- & mutatieproces Herzien proces planmatig onderhoud Opstellen beleidsplan ICT 2014-2017 Uitvoeren project Pharos/Empire


Dit project is aangepast en is onder een andere naam (Nano) voortgezet. Het loopt nu door tot oktober 2015.

6

Voornemens 2014 Uitvoeren project DIV

Uitvoeren project complexboek


Realisatie 2014

Toelichting bij niet behalen Door de vertraging van het Pharos/Empire-project en een iets minder ambitieuze implementatieplanning loopt dit project door in 2015.

7

2. Dienstverlening KWH Voor het verbeteren van de dienstverlening is inzicht in de tevredenheid van de huurders onmisbaar. In het voorjaar van 2013 is Mitros daarom gestart met het meten van de huurderstevredenheid via Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). 2014 was het eerste jaar waarover een volledige meting heeft plaatsgevonden. KWH meet standaard de klanttevredenheid op de volgende onderdelen: • de algemene dienstverlening • klantcontact: de telefonische bereikbaarheid en de online bereikbaarheid en informatie op de website • verhuizen: het zoeken en betrekken van een woning, het opzeggen van de huur • ontevredenheid: de wijze waarop de corporatie omgaat met door de huurder geuite ontevredenheid • onderhoud: de dienstverlening bij het uitvoeren van reparaties en onderhoud. De online bereikbaarheid en de informatie op de website heeft Mitros in 2014 op een aantal punten verbeterd. Hierdoor voldoet Mitros op dit onderdeel, net als alle overige onderdelen, aan de KWH-norm van minimaal een 7. Op het gebied van de telefonische bereikbaarheid en omgaan met ontevredenheid Mitros behaalde in 2014 de KWH-norm nog niet. Naast bovenstaande onderdelen heeft KWH in 2014 ook de klanttevredenheid gemeten op de onderdelen Buurt, Woning en Verkoop. Deze onderdelen zijn optioneel en tellen niet mee voor het KWH-huurlabel. Bewoners beoordelen hun buurt gemiddeld met een 6,6. De woning scoort gemiddeld een 6,2. Hierbij zijn alleen woningen meegenomen in complexen waarvoor Mitros de komende jaren investeringsplannen gaat maken. Het gaat dus niet om een dwarsdoorsnede van de hele woningportefeuille. Hiervoor is gekozen omdat Mitros specifiek voor deze complexen meer inzicht wil hebben in de klanttevredenheid. De dienstverlening bij verkoop van woningen wordt gewaardeerd met een 7,1.

Bereikbaarheid De telefonische bereikbaarheid scoorde, zoals hierboven vermeld, vorig jaar onvoldoende. Dit is ook duidelijk terug te zien in een servicelevel van vijftig procent bij de afdeling Klantcontact. Dit betekent dat slechts de helft van alle telefoontjes binnen dertig seconden is opgenomen. Mitros streeft naar een percentage van tachtig procent. Om de bereikbaarheid te verbeteren heeft Mitros verschillende maatregelen getroffen. Zo zijn er striktere afspraken gemaakt over het doorverbinden naar andere afdelingen; als dit sneller gaat, hoeven andere bellers minder lang te wachten voordat er wordt opgenomen. Ook is er tijdens de piekuren, tussen 11.30 en 14.30 uur, extra mankracht ingezet. In 2014 hebben medewerkers van verschillende afdelingen een dagdeel meegeluisterd met een medewerker van de afdeling Klantcontact. Dit gaf inzicht in wat er beter kon en hoe iedereen zijn steentje kon bijdragen aan verbetering van de bereikbaarheid, zowel bij Klantcontact als bij de tweedelijns afdelingen.


8

Klachtafhandeling Klachtmanagement Mitros ontving in 2014 903 schriftelijke klachten: 770 in Utrecht en 133 in Nieuwegein. Dit is beduidend meer dan in 2013, toen Mitros 627 schriftelijke klachten ontving, en iets meer dan in 2012. Toen ontving Mitros 879 klachten. Vergeleken met de periode voor de organisatiewijziging bij Mitros in 2013, pakt Mitros klachten sneller op en zoekt zij meer persoonlijk contact met de huurder. De verantwoordelijkheid bij de afhandeling en bewaking van de klacht is ook duidelijker belegd. Desondanks blijft een aantal eerder gesignaleerde knelpunten wel terugkomen. Eén hiervan is het tijdig contact opnemen met of informeren van de huurder na een terugbelverzoek of een gedane toezegging. Dit geldt zowel voor Mitros als voor de door haar ingeschakelde partijen. Vaak ondernemen medewerkers wel actie, maar zij brengen de huurder hiervan niet altijd consequent en op de goede manier op de hoogte. Voor de huurder is het ook niet altijd duidelijk wie zijn aanspreekpunt is. De hoeveelheid communicatieklachten (25% van het totale aantal klachten) is hiervan een uitvloeisel. De toename van het aantal klachten komt voor een deel doordat steeds meer huurders klagen over het beleid en over niet (goed) uitgevoerde reparaties. De basiskwaliteit, waarbij Mitros alleen datgene vervangt wat stuk is, en niet snel tot vervanging overgaat, speelt hierbij zeker een rol.

Klachtencommissie Huurders die niet tevreden zijn over de afhandeling van hun klacht door Mitros, kunnen terecht bij een onafhankelijke klachtencommissie. De Klachtencommissie voor Mitros heeft een eigen reglement, dat is vastgesteld door de huurdersorganisatie Huurdersnetwerk Mitros en door de directie van Mitros. Via een eigen website, een aparte brochure en de huurdersorganisatie worden huurders op de hoogte gebracht van het bestaan van de Klachtencommissie. De commissie legt jaarlijks in een uitgebreid eigen jaarverslag verantwoording af over haar werkzaamheden. Dit verslag is te downloaden op www.mitros.nl.


9

3. Woning Woonruimteverdeling Een huurwoning vinden in de regio Utrecht is niet eenvoudig vanwege de gespannen woningmarkt. Het aantal verhuringen via WoningNet was in 2014 1.827, beduidend meer dan in 2013. Behalve aan de reguliere woningzoekenden verhuurt Mitros ook aan specifieke doelgroepen, zoals statushouders en huishoudens met een zorgvraag.

Toewijzing algemeen Huisvestingsverordening Uitgangspunt voor de woonruimteverdeling is de regionale huisvestingsverordening van het (voormalige) BRU-gebied. Er geldt een provinciale bindingseis. Als selectiecriterium geldt de inschrijftijd bij WoningNet en er wordt gewerkt met een huur/inkomenstabel. Daarnaast wordt in Utrecht maximaal tien procent van de vrijkomende woningen via loting toegewezen. In Nieuwegein maximaal twintig procent. Vanaf 2011 is de huur/inkomenstabel zo opgezet dat uitvoering kan worden gegeven aan de Europarichtlijn. Toch blijft binnen de huisvestingsverordening de mogelijkheid bestaan om ook woningen met een huurprijs vanaf € 481,99 tot en met € 699,48 te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 46.423. Mitros heeft in 2014 beperkt gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Betaalbaarheid De betaalbaarheid van het wonen komt steeds verder onder druk te staan. Daarom hebben gemeentes en corporaties in 2014 opnieuw gekeken naar de huur/inkomenstabel. Zij hebben besloten de tabel per 1 januari 2015 aan te passen. Daarbij krijgen huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, voorrang bij de toewijzing van woningen met een huurprijs tot aan de voor hen geldende aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Voor de duurdere sociale huurwoningen houden de wat hogere inkomens, tussen € 29.825 en € 34.911, net als nu, evenveel kans op een sociale huurwoning als de huishoudens met huurtoeslag. Om de doorstroming te bevorderen is in Utrecht en Nieuwegein een voorrangsregeling ingesteld voor ouderen die verhuizen naar een kleinere gelijkvloerse woning en daarbij een grote woning achterlaten. Om er vervolgens voor te zorgen dat er ook daadwerkelijk grotere huishoudens in deze grotere woningen terechtkomen, is de bezettingsnorm aangepast. In Utrecht wordt inmiddels gewerkt met een strak geregelde bezettingsnorm. In Nieuwegein is deze iets ruimer gebleven. Aantal toewijzingen In 2014 zijn ten opzichte van voorgaande jaren veel meer woningen vrijgekomen voor nieuwe verhuur. Deels komt dit door de opgeleverde nieuwbouw in Utrecht en Nieuwegein en deels door de extra inspanningen die Mitros heeft geleverd begin 2014 om de mutatieleegstand terug te dringen, die was ontstaan tijdens de organisatiewijziging bij Mitros.


10

Aantal vrijgekomen woningen 2014

1.827

2013

1.209

2012

1.268

2011

1.396

In de tabel ‘Aantal toewijzingen in 2014’ is te lezen welke huishoudens (naar grootte, leeftijd en inkomen) in de vrijgekomen woningen terecht zijn gekomen. Het gaat hier alleen om woningen die via WoningNet zijn verhuurd. Aantal toewijzingen in 2014 1-persoon <65

≥65 jaar

Huur ≤ € 389,05

Huur € 389,06 t/m € 556,82

Huur > € 556,82

Totaal

< € 21.600

6

113

525

644

≥ € 21.600

1

37

191

229

onbekend

4

13

63

80

< € 21.600

0

3

55

58

≥ € 21.600

0

2

19

21

onbekend

0

0

5

5

Subtotaal

11

168

858

1037

2-personen

Huur ≤ 389,05

Huur 389,06 t/m 556,82

Huur > 556,82

Totaal

< € 29.325

0

25

268

293

≥ € 29.325

0

3

31

34

<65

onbekend

0

0

16

16

< € 29.400

0

1

49

50

≥ € 29.400

0

0

11

11

onbekend

0

0

0

0

0

29

375

404

Huur ≤ 389,05

Huur 389,06 t/m 596,75

Huur > 596,75

Totaal

< € 29.325

0

108

182

290

≥ € 29.325

0

26

48

74

onbekend

0

4

8

12

< € 29.400

0

0

9

9

≥ € 29.400

0

0

1

1

onbekend

0

0

0

0

0

138

248

386

Totaal

11

335

1.481

1.827

Totaal 2013

28

240

941

1.209

≥65 jaar

Subtotaal ≥3 personen <65

≥65 jaar

Subtotaal


11

Van het totaal aantal door Mitros verhuurde woningen: • is bijna driekwart toegewezen aan woningzoekenden met een laag inkomen, net als in de voorgaande twee jaren. Hierbij gaat het om lage inkomens volgens het en dus niet om de inkomensgrens van € 34.678 die geldt bij de 90%-regeling volgens de Europarichtlijn; • heeft nog maar bijna twintig procent van de aangeboden woningen een subsidiabele huurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. Dit is ten opzichte van 2013 verder afgenomen; • zijn er ten opzichte van 2013 weer meer verhuurd in de duurdere huurcategorie; • bedraagt het aandeel toewijzingen aan een eenpersoonshuishouden ook dit jaar weer bijna zestig procent; • is ruim een vijfde toegewezen aan een drie- of meerpersoonshuishouden (vergelijkbaar met 2013); • is het aantal verhuringen aan ouderen iets afgenomen tot bijna 10%.

Toewijzing wonen, welzijn zorg en maatschappelijk vastgoed Wonen met zorg Ontwikkelingen in de samenleving, veranderingen in weten regelgeving van wonen en zorg, en de wensen van huurders zorgen voor een toenemende behoefte aan kleinschalige woonvormen in de wijk. In de zorg is de trend al enige tijd dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen wijk en woning willen blijven wonen. In het kader van wonen met zorg heeft Mitros het afgelopen jaar woningen beschikbaar gesteld voor bijzondere doelgroepen. Naast woningen voor ouderen met zorgvraag, gaat het ook om woningen voor de maatschappelijke opvang. Maatschappelijke opvang Het afgelopen jaar heeft Mitros woningen beschikbaar gesteld voor mensen uit de OGGZdoelgroep. In Utrecht is met de STUW afgesproken om maximaal tien procent van de mutatiewoningen van het voorgaande jaar in de sociale huursector beschikbaar te stellen voor deze doelgroep. Uiteindelijk zijn in 2014 76 woningen in Utrecht verhuurd aan deze doelgroep. In Nieuwegein gaat het om 7 woningen. Nieuwbouw kleinschalig wonen In Nieuwegein is in 2014 één kleinschalig wonen project opgeleverd; De Dichter in Nieuwegein (zorgorganisatie Zorgspectrum). Naast een kleinschalige woonvoorziening met een ontmoetingsruimte zijn ook 50 zelfstandige woningen voor ouderen gebouwd. De kleinschalige woonvoorziening bestaat uit 17 wooneenheden die via Zorgspectrum verhuurd worden (15 wooneenheden voor mensen met dementie en 2 mantelzorgwoningen). Rolstoeltoegankelijke woningen In Utrecht heeft Mitros 5 rolstoelwoningen toegewezen aan kandidaten die daarvoor op voordracht van Het Vierde Huis in aanmerking kwamen. In Nieuwegein is dit jaar 1 MIVAwoning toegewezen.


12

Cijfers Bijzondere doelgroepen (uitgezonderd reguliere seniorenwoningen)

Nieuwe verhuringen in 2014 aan mensen met een zorgvraag Utrecht

Nieuwegein

Lichamelijke functiebeperking (volledig rolstoeltoegankelijke woningen)

5

1

Wonen met zorg/begeleiding (exclusief Vrouwenopvang)

76

7

Woningen aan instellingen

12

0

0

17

Nieuwbouw kleinschalig groepswonen

Statushouders Een bijzondere doelgroep zijn de statushouders. Vanuit de overheid krijgt elke gemeente een taakstelling mee voor het aantal statushouders dat vanuit asielzoekerscentra moet verhuizen naar reguliere woonruimte. Hiervoor werken de gemeente, het Vierde Huis, Vluchtelingenwerk en de corporaties samen. Statushouders krijgen buiten WoningNet om een woning aangeboden. In 2014 moest Mitros in Utrecht 142 statushouders aan woonruimte helpen, plus nog 34 personen uit het jaar ervoor. In totaal kwam de taakstelling in 2014 dus uit op 176 personen. Dit aantal is niet gehaald: 107 statushouders verhuisden naar een reguliere woning. In Nieuwegein hebben 44 statushouders een woning toegewezen gekregen. De taakstelling daar was 31. Dat Mitros de taakstelling niet heeft gehaald, heeft te maken met het feit dat instellingen te weinig kandidaten hebben aangemeld.

Leegstand en mutatiegraad Leegstand In 2014 heeft Mitros haar leegstand sterk weten terug te dringen. In de sector is een norm voor frictieleegstand van maximaal één procent gangbaar, maar begin januari bedroeg de leegstand bij Mitros bijna het drievoudige: 755 woningen. Mitros heeft in korte tijd extra inzet gepleegd om dit aantal terug te dringen. Met succes: eind december 2014 stonden nog maar 220 woningen leeg (0,8 procent). De gemiddelde leegstandsduur in dagen nam ook af gedurende 2014. Mutatiegraad De mutatiegraad in 2014 bedroeg 9,5 procent, flink hoger dan in 2013. Om de mutatiegraad te berekenen heeft Mitros de definitie gehanteerd van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Het CFV telt echter bij mutatie ook tijdelijke verhuur, doorverhuur aan de SSH, anti-kraak, project-/wisselwoningen en dergelijke mee. Geschoond van deze bijzondere verhuringen (ruim 600 in 2014) bedraagt de zuivere mutatiegraad bij Mitros 7,5 procent op basis van 2.149 reguliere verhuringen. In woongebied Oost vonden de meeste nieuwe (reguliere) verhuringen plaats (ruim 800). Ook de mutatiegraad was hier het hoogst (9,6 %), gevolgd door Nieuwegein (8,4 %).

Verhuur vrijesector In 2014 werden er 405 woningen verhuurd in de vrije sector (bijna 19 procent van het totaal aantal reguliere verhuringen). Dit is twee maal zo veel als in 2013, toen er 208 vrijesectorwoningen werden verhuurd. Het verschil valt te verklaren uit de verhuur van vrijesectorwoningen in vijf nieuwbouwcomplexen, het Mariakwartier (120) en de Bruisdreef (35) in Overvecht, de Stadswachter (27) en Schakelstede (28) in Nieuwegein, en Sterrenberg (34) in Huis ter Heide.


13

Huur Huurbeleid De huur is de belangrijkste inkomstenbron voor Mitros. Niet alleen bij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli, maar ook bij mutatie past Mitros de huren aan. De verhuurdersheffing maakt een verhoging van de huren noodzakelijk, wil Mitros haar investeringen op peil houden. Huurverhoging Net als in 2013 heeft Mitros bij de huurverhoging in 2014 een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast conform de uitgangspunten die zijn vastgesteld door het Rijk. Huurderorganisatie HNM heeft een negatief advies uitgebracht over de inkomensafhankelijke huurverhoging. HNM maakt zich veel zorgen over de betaalbaarheid. Mitros deelt deze zorg, maar vindt de gemiddelde huurprijs die zij voor haar woningen vraagt, netto € 512, nog betaalbaar. Daarom heeft zij de inkomensafhankelijke huurverhoging wel doorgevoerd. De huurverhoging zag er als volgt uit: • Voor inkomens tot en met € 34.085: een huurverhoging van 4% (inflatie 2,5% + 1,5%); • Voor inkomens van € 34.086 tot en met € 43.602: een huurverhoging van 4,5% (inflatie 2,5% + 2%); • Voor inkomens boven € 43.602: een huurverhoging van 6,5% (inflatie 2,5% + 4%). Hiernaast hanteert Mitros het uitgangspunt dat de huren voor de huurders met een inkomen onder de € 43.602 door de huurverhoging niet boven de € 699,48 uitkomt. Hierdoor hielden huurders in veel gevallen het recht op huurtoeslag. Zo probeert Mitros de betaalbaarheid voor deze groep te waarborgen. In 2014 was de basishuurverhoging, zoals vastgesteld door de minister, 4 procent. Bij Mitros kwam de gemiddelde huurverhoging voor al haar sociale huurwoningen (exclusief onzelfstandige woningen) uit op 4 procent. Het gaat hierbij om de reguliere jaarlijkse huurverhoging, waarin niet is meegeteld de huurverhoging bij zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s) en Individuele Woningverbetering (IWV). Evenmin zijn hierin inbegrepen de huurverhogingen bij mutatie. Voor het totale woningbezit was de gemiddelde huurverhoging 3,85%. Huurharmonisatie Naast de huurverhoging past Mitros de huur aan bij het vrijkomen van woningen. In het streefhuurbeleid, zoals toegepast in 2014, hebben circa 15.000 woningen een streefhuur in de kernvoorraad (< € 596,75) en 7.500 woningen een huur tussen de kernvoorraad en liberalisatiegrens (€ 596,75 - € 699,48). In het streefhuurbeleid heeft Mitros tien procent van de woningvoorraad gelabeld als vrije sector huurwoningen. Het afgelopen jaar heeft Mitros gewerkt aan een nieuw streefhuurbeleid. Het uitgangspunt, zoals opgenomen in het ondernemingsplan Welkom Thuis, is dat 90% van de woningen van Mitros in de sociale huur valt (€ 699,48). De maximaal redelijke huren worden op deze grens afgetopt. Na diverse gesprekken met de gemeenten en HNM over de betaalbaarheid heeft Mitros besloten ook in het nieuwe streefhuurbeleid een deel van de woningen op de kernvoorraadgrens (< € 596,75) af te toppen. Om ervoor te zorgen dat deze woningen ook daadwerkelijk aan de lage inkomens toegewezen worden, is de regionale huur-inkomen tabel aangepast (zie pagina 11 - huisvestingsverordening). Het nieuwe streefhuurbeleid gaat uit van de volgende differentiatie: • 25% van de woningen van Mitros in zowel in Utrecht als Nieuwegein heeft een streefhuur in de kernvoorraad; • 65% van de woningen van Mitros heeft een huur tussen de kernvoorraad en liberalisatiegrens; • 10% van de woningen heeft een huur in de vrije sector.


14

Gezien de discussie over de betaalbaarheid in combinatie met de voorgenomen wijzigingen in het rijksbeleid (zoals de huursombenadering en passend toewijzen) heeft Mitros eind 2014 besloten het nieuwe streefhuurbeleid tijdelijk, voor één jaar, in te voeren. In 2015 houdt Mitros het streefhuurbeleid opnieuw tegen het licht. Het nieuwe streefhuurbeleid is voor advies voorgelegd aan HNM. Ook hierin heeft de huurdersorganisatie aangegeven zich zorgen te maken over de betaalbaarheid. Huurdifferentiatie De gemiddelde netto huur van de zelfstandige woningen van Mitros bedraagt € 512. Dit is 68 procent van de maximaal redelijke huur inclusief schaarstepunten (die bedraagt € 756). In 2013 was dit 66 procent. Momenteel verhuurt Mitros ongeveer 75% van de zelfstandige woningen met een huur tot aan € 596,75, circa 20% van de woningen met een huur tussen € 596,75 en € 699,48 en circa 5% van de woningen met een huur boven € 699,48. Huurprijsklasse

Huurprijs

Voorraad (huidige situatie: zittende huurders)

Streefhuurbeleid (bij nieuwe verhuringen)

Kernvoorraad

≤ € 596,75

75%

25%

Tussen kernvoorraad en liberalisatiegrens

€ 596,75 - € 699,48

20%

65%

Vrije sector

> € 699,48

5%

10%

Prijsbeleid bedrijfsonroerendgoed Mitros verhuurt haar bedrijfsonroerendgoed (BOG) tegen een marktconforme huurprijs. Jaarlijks wordt de contractuele huurverhoging op basis van de Consumenten Prijs Index (CPI) verhoogd. In 2014 daalde de marktprijs verder door een afnemende vraag en een toename van het aanbod. De gemiddelde huurprijs in 2014 bedroeg € 91,50 per vierkante meter per jaar.

Huurbetaling Betalingsachterstanden Mitros voert een actief beleid om huurachterstanden te voorkomen. Nog steeds is echter de crisis voelbaar bij de huurders. Het totale achterstandsbedrag is met ongeveer € 350.000 (7,9%) toegenomen. Toch lijkt de toename enigszins af te vlakken. Het gemiddelde bedrag per achterstand is iets afgenomen (-2%). Het aantal huurders met achterstand is echter gestegen met 11,2%. Ook het aantal betalingsregelingen nam toe. Dit komt voor een groot deel door de afrekening stookkosten over de koude winter van 2012-2013. Veel huurders moesten bijbetalen. Omdat zij dit vaak niet in één keer konden, heeft Mitros met hen betalingsregelingen afgesproken. Betalingsachterstand 2014 Aantal huishoudens Gemiddeld bedrag

Betalingsregeling 2013

2014

2013

2.790

2.509

821

654

€ 1.698

€ 1.739

€ 859

€ 919

Bezwaarschriften In 2014 heeft Mitros 762 bezwaren binnengekregen. Dit grote aantal heeft vooral te maken met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Bijna de helft, 46%, baseert zijn bezwaar op daling van het inkomen in 2013 of 2014. Bij minimaal 15% van deze huurders speelde ook een handicap of chronische ziekte een rol bij het bezwaar. Jaarverslag Mitros 2015 – 22 april 2015

15

Mitros heeft de helft van de huurders die bezwaar had gemaakt, in het gelijk gesteld. Deze huurders konden aantonen dat zij gegronde redenen hadden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Van de 762 bezwaren zijn er 126 door de Huurcommissie in behandeling genomen. Hiervan is in 112 gevallen de uitspraak in het voordeel van Mitros uitgevallen. In twee zaken is Mitros in het ongelijk gesteld. Van twaalf bezwaren was de uitspraak eind 2014 nog niet bekend. Opvallend is dat 221 bezwaren (29%) niet op geldige gronden zijn ingediend. Mitros heeft contact gehad met betreffende huurders om dit uit te leggen. De huurders hebben hierop hun bezwaar ingetrokken. Ontruimingen op basis van huurachterstand In 2014 is het totaal aantal ontruimingen op basis van achterstanden weer gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor, van 52 naar 73. Ontruimingen op basis van huurachterstand

2014

Aantal ontruimingen

2013 73

2012 52

32

Van de 73 ontruimingen ging het in 62 gevallen om een sociale huurwoning, een stijging ten opzichte van 2013. In twaalf gevallen was er behalve de huurschuld ook een andere reden om te ontruimen, zoals overlast of hennepteelt. Ontruimingen op basis van huurschuld

Ontruimingen sociale huurwoningen:

2014

2013

Aantal

Aantal

62

Utrecht

44 48

33

•

waarvan tevens hennep

4

6

•

waarvan tevens overlast

4

3

•

waarvan tevens overlast en hennep

1

0

•

waarvan tevens illegale bewoning

2

1

Nieuwegein

14

11

•

waarvan zorgdossier leefbaarheid

1

1

•

waarvan tevens illegale bewoning

0

1

Ontruimingen garages

7

2

Ontruimingen vrije sector

3

6

Ontruimingen zakelijke panden

1

0

73

52

Totaal

Ontruimingen blijken plaats te vinden in bijna alle huursegmenten. Het percentage ontruimingen in de lage huurcategorieën ligt iets hoger dan het percentage woningen dat Mitros in die categorie bezit. Een voorzichtige conclusie kan zijn dat een ontruiming niet direct met de hoogte van de huur te maken heeft. Ervaring leert dat de oorzaak meestal in de persoonlijke omstandigheden van de huurder ligt: scheiding, overlijden, baanverlies en dergelijke.


16

Vastgoed Woningportefeuille Het woningbezit van Mitros was in 2014 als volgt onderverdeeld. De tabel is opgesteld op basis van de netto huur voor huurverlaging (exclusief servicekosten) Kernvoorraad ≤ € 596,75

Duur € 596,75 € 699,48

Vrije sector > € 699,48

Overig

Totaal

Onzelfstandig

3.074

0

6

0

3.080

Eengezinswoning

6.058

2.700

664

0

9.422

Meergezinswoning zonder lift*

7.516

1.119

205

0

8.840

Meergezinswoning met lift

6.486

1.900

543

0

8.929

Bedrijfsruimte

4

0

7

352

363

Garage

0

0

0

910

910

Overig

0

0

0

381

381

Totaal

23.139

5.719

1.425

2.105

32.388

* meergezinswoning zonder lift: benedenwoning, bovenwoning, flat zonder lift en maisonnette

In totaal had Mitros 30.271 woningen in bezit. Bedrijfsonroerendgoed Mitros had eind 2014 436 panden aan bedrijfsonroerendgoed in bezit, samen goed voor 118.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak. Dit is 14.000 vierkante meter meer dan in 2013. Deze groei is onder andere het gevolg van de ingebruikname van het Gerrit Rietveld College in Utrecht en 24 zorgwoningen in De Dichter in Nieuwegein. In 2014 is het gebouw De Zusters aan de Lomanlaan volledig in verhuur gegeven aan de Stichting Volkshuisvesting Utrecht voor de verhuur van appartementen aan studenten. Eind 2014 waren 404 panden verhuurd. Dertien had Mitros in eigen gebruik, bijvoorbeeld als huismeesterkantoor of ontmoetingsruimte. Negentien panden stonden leeg; van de bijna 108.000 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak is op 31 december 23.000 vierkante meter (nog) niet verhuurd. De verwachting is dat de helft hiervan, Amerikalaan 109, in het eerste kwartaal van 2015 wordt verkocht. Pieter Bothstraat 35, Koningin Wilhelminalaan 7 en J.P. Coenhof 260 staan leeg of zijn tijdelijk in beheer bij het antikraakbedrijf FMT.

Onderhoudsbeleid Basiskwaliteit In 2013 heeft Mitros de basiskwaliteit geformuleerd waaraan al haar woningen moeten voldoen. Dit niveau geldt voor alle woningen in Utrecht en Nieuwegein, of deze nu zijn bestemd voor verhuur of verkoop. Het basisniveau is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • De woning is heel en goed onderhouden door zowel Mitros als de huurder; • De bewoners voelen zich veilig in hun woning en woonomgeving; • De woning biedt voldoende comfort; • De woning gebruikt niet bovenmatig veel energie.


17

Het grootste deel van de woningen van Mitros voldoet al aan de basiskwaliteit. In ongeveer 8.000 woningen is de basiskwaliteit gedeeltelijk aanwezig, maar moet Mitros nog wel een en ander oppakken en met zo’n 4.000 woningen moet Mitros hard aan de slag om ze op het gewenste niveau te brengen. Mitros streeft ernaar dat in 2025 al deze woningen de gewenste basiskwaliteit hebben.

Onderhoudskosten De onderhoudskosten van Mitros zijn in vier categorieën te verdelen: planmatig onderhoud, dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en overig onderhoud. Onderhoud gerealiseerd in 2014

Totaal x € 1.000

Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud en advieskosten

24.765

Dagelijks onderhoud

7.033

Mutatieonderhoud

9.005

Overig onderhoud

2.501

Totale uitgaven onderhoud

Onderhoud gerealiseerd in 2014 (aantallen OGE)

43.304

Totaal

Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud en advieskosten Dagelijks onderhoud

4.927 12.323

Mutatieonderhoud

2.536

Overig onderhoud

1.300

Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) Bij dagelijks onderhoud gaat het om reparaties die Mitros verricht op verzoek van huurders. Mutatieonderhoud is onderhoud in een woning waarvan de huur is opgezegd. Dit onderhoud is bedoeld om de onderhoudsstaat van de woning opnieuw op gewenst basisniveau brengen voordat de nieuwe huurder de woning betrekt. Dagelijks onderhoud

Bedrag

Aantal OGE met onderhoud: 12.323 Begroot (x € 1.000)

8.483

Gerealiseerd (x € 1.000), exclusief APK

7.033

Gemiddelde kosten per OGE met onderhoud (€)

Mutatieonderhoud

571

Bedrag


8.400

Gerealiseerd (x € 1.000), inclusief APK

9.005


18


3.551

Planmatig onderhoud (PO) Planmatig onderhoud is het onderhoud aan het casco van woningen en bedrijfsonroerendgoed, zoals schilderwerkzaamheden, hourotreparties en het vervangen van dakbedekking. Het onderhouden van woningen gebouwinstallaties, waaronder verwarmingsketels, mechanische ventilatie units en liften, behoort ook tot planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud

Bedrag


24.800

Gerealiseerd (x € 1.000)

24.765


5.026

Het planmatig onderhoud laat Mitros uitvoeren door gespecialiseerde aannemers.

Nieuwbouw en renovatie In 2014 werkte Mitros aan diverse projecten. Veel bewoners kregen door nieuwbouw, renovatie of grootonderhoud een betere woning. Het economisch tij heeft ervoor gezorgd dat het nieuwbouwprogramma is afgenomen. Mitros leverde in 2014 nog vijf projecten op. En in 2014 is Mitros alleen nog begonnen aan nieuwe projecten waar al eerder (juridische) verplichten voor waren aangegaan. Urgente projecten Mitros heeft heldere keuzes gemaakt in haar investeringsprogramma en kiest ervoor om te focussen op de bestaande woningvoorraad. Hierbij geeft Mitros duidelijk prioriteit aan de woningen met de slechtste kwaliteit, zowel aan de binnen- als aan de buitenkant. Een zestal projecten dat eerder om economische redenen was uitgesteld, heeft Mitros naar voren gehaald in de planning. De problemen in de woningen (vocht, tocht en schimmel) waren daar zo ernstig dat uitstel niet aanvaardbaar was. Het gaat om de volgende zes projecten: • Spinozaplantsoen • Halve Maan I en Herderplein • Kanaleneiland Noord Noord - Pearsonlaan • Fruitbuurt Noord deelgebied 2 • Rode Driehoek • Sluyterslaan (Nieuwegein) Met vijf van deze projecten is Mitros in 2014 begonnen. Begin 2015 volgt het zesde project, de Rode Driehoek. De nadruk ligt bij al deze projecten op het verbeteren van het comfort en het binnenklimaat van de woningen. Ook na deze urgente projecten blijft Mitros doorgaan met het opknappen van haar kwalitatief slechtste woningen naar de basiskwaliteit. Dit betekent in ieder geval een projectmatige opknapbeurt van de keuken, badkamer en toilet en het aanbrengen van dubbel glas en centrale verwarming. Met de energetisch verbeteringen, krijgt de woning een energielabel van minimaal D. Projecten in cijfers Gestarte nieuwbouw- en renovatieprojecten Naast de vijf urgente projecten, is Mitros ook begonnen met de bouw van de Verkenner in Kanaleneiland en heeft zij koopwoningen bij het Mariakwartier en het Stadse Huis gebouwd.


19

Gestarte projecten

nieuwbouw huur

nieuwbouw koop

zorgwoningen

bedrijfsruimte (m2)

grootonderhoud / renovatie

Urgentieproject Spinozaplantsoen

135

Urgentieproject Fruitbuurt-Noord (deelgebied 2)

91

Urgentieproject Halve Maan

134

Urgentieproject Sluyterslaan

152

Urgentieproject Kanaleneiland NoordNoord (blok 4 en 5)

96

Het Stadse Huis, fase 1 en 2 (Huis te Zuylenlaan)

20

Mariakwartier

35

De Verkenner (As Kanaleneiland, hoek vlek 3)

80

Totaal

80

15 55

15

0

608

Opgeleverde nieuwbouw- en renovatieprojecten In 2014 leverde Mitros leverde 1.121 woningen op. Daarnaast leverde zij aan bedrijfsonroerendgoed 24 zorgeenheden en 9.654 vierkante meter bedrijfsruimte op. Opgeleverde projecten

nieuwbouw huur

De Artiest (het Zand)

109

Mariakwartier

242

nieuwbouw koop

zorgwoningen

bedrijfsruimte (m2)

3,5-hoog Overvecht

640

Gerrit Rietveld School

9.654

Sterrenberg fase 3 (deel 2 t/m 4)

42

De Stadswachter (Nieuwegein)

38

De Dichter (Richterslaan, Nieuwegein)

50

Totaal

grootonderhoud / renovatie

481

24 0

24

9.654

640

Projecten worden conform de prestatieafspraken uitgevoerd: Bouwen aan de Stad (BAS 2011-2015 gemeente Utrecht); Prestatieafspraken Nieuwegein 2011-2015 Hierin is onder meer geregeld wanneer huurders recht hebben op een bijdrage in de verhuiskosten en hoe hoog deze moet zijn.

Keuzepakketten voor de huurder Mitros wil graag dat de huurder zich thuis voelt in zijn of haar woning. Daarom biedt zij huurders bij renovaties en planmatig onderhoud keuzepakketten voor de keuken, het toilet en de badkamer. Dit gebeurt niet bij alle projecten, maar alleen als het nodig is om het interieur van de woning te vervangen om de woning op basiskwaliteitsniveau te brengen. Bij dagelijks en mutatieonderhoud biedt Mitros deze keuzepakketten nu nog niet. De huurder krijgt de volgende keuzes: • Vijf combinaties van vloer- en wandtegels voor het toilet en de badkamer;


20

• • •

Patronen voor betegeling in het toilet en de badkamer; Combinaties van tien aanrechtbladen en keukenfrontjes; Een aantal extra keuzes die de huurder tegen directe bijbetaling kan afrekenen. Het keuzetraject verloopt in goed overleg tussen de huurder, de aannemer en Mitros. In alle urgentieprojecten waarmee Mitros in 2014 is gestart, kregen de huurders deze keuzepakketten voorgelegd, evenals bij een planmatig-onderhoudsproject in Nieuwegein, waarbij badkamers zijn vervangen. Op basis van de bevindingen in de projecten evalueert Mitros jaarlijks het keuzepakket en stelt het waar nodig bij.

Duurzaamheid Mitros investeert fors in duurzaamheid door een groot deel van haar woningbezit energiezuiniger te maken. Duurzaamheid is voor Mitros belangrijk vanuit energetisch oogpunt, maar ook omdat energiebesparing bijdraagt aan betaalbaarheid. Labelstappen Ook in 2014 geldt in Utrecht nog steeds de prestatieafspraak dat Mitros 1.500 energielabelstappen realiseert in haar Utrechtse woningbezit. Door twee grote renovatieprojecten in 2014 (Boerhaavelaan in Ondiep en Vechtzoom/3,5 hoog in Overvecht), ruim 5.000 planmatig onderhoudsbeurten en mutaties en de oplevering van 351 nieuwbouw huurwoningen, heeft Mitros ook in 2014 de afspraak met 2.120 energielabelstappen weer ruim gehaald. Innovatie en duurzaamheid Mitros heeft een innovatietraject ingezet om kosten bij renovatie te besparen en renovaties minder onrendabel te maken. Zo is Mitros, onder begeleiding van Platform31 en in samenwerking met de gemeente Utrecht (Hoogspringers) en De Bundeling, begonnen met de ‘Flat met Toekomst’ op de Camera Obscuradreef in Overvecht. Dit project moet een slimme oplossing bieden voor de naoorlogse systeembouwflats van Mitros in Utrecht. Om te zorgen dat deze flats op een betaalbare wijze weer tientallen jaren mee kunnen, zoekt Mitros een modern renovatieproduct volgens het uitgangspunt van Nul-op-de-Meter. Hierbij wordt de energierekening van de huurder ingezet voor de kwaliteitsverbetering van de woning. De huurder krijgt zo een betere woning met een moderne uitstraling èn een prettiger binnenklimaat voor hetzelfde geld. Subsidieaanvragen duurzaamheid Voor 289 woningen in drie projecten in Utrecht (een deelgebied op de Boerhaavelaan, het Spinozaplantsoen en Halve Maan deelgebied1) en voor één project (Sluyterslaan) in Nieuwegein met 71 woningen heeft Mitros in 2014 STEP-subsidie aangevraagd. Een STEPsubsidie (Stimuleringsregeling Energieprestatie huursector) is een subsidie van de rijksoverheid voor investeringen in sociale huurwoningen, waarbij de woningen drie of meer energielabelstappen verbeteren en minimaal energielabel B bereiken. Mitros heeft in 2014 een voorlopig totaalbedrag toegekend gekregen van afgerond € 900.000,-.

Verkoop woningen In haar oude portefeuilleplan heeft Mitros een deel van haar bezit, ongeveer 6.700 eenheden, bestemd voor verkoop. Dit betekent dat Mitros, zodra een huurder de huur opzegt, de woning te koop aanbiedt. Verkoop van woningen is nodig; het geld dat Mitros hiermee verdient, investeert zij in de bestaande woningvoorraad. Mitros heeft ten opzichte van 2013 weer meer woningen verkocht. In 2013 waren dit er 289, in het verslagjaar 369. Met een verkoopopbrengst van € 54 miljoen is de verkoopdoelstelling van € 40 miljoen ruimschoots gerealiseerd. In 2014 hebben 67 huurders hun eigen huurwoning van Mitros gekocht. Naast losse woningverkoop heeft Mitros nog 56 woningen via dispositie – dus complexgewijs – verkocht. De totale opbrengst hiervan was € 11 miljoen.


21

Aantal Eengezinswoningen

Gemiddelde opbrengst (€)

194

180.491

Beneden-/bovenwoningen

54

135.484

Appartementen

94

126.343

Onzelfstandige eenheden

14

53.333

Parkeerplaatsen/bergingen

14

10.543

Complexgewijs (dispositie)

56

196.429

Totaal

426


22

4. Woonomgeving Kwaliteit woonomgeving Mitros werkt aan de leefbaarheid in buurten en richt zich daarbij op schoon, heel en veilig. Hierbij gaat het om de woning en de directe woonomgeving in eigendom van Mitros, zoals achterpaden, perken en algemene ruimten. Diensten die Mitros haar huurders hierbij aanbiedt, zijn onder andere het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten, de inzet van een buurtbeheerder en groenonderhoud.

Buurtbeheerders Buurtbeheerders dragen enorm bij aan het streven naar schoon, heel en veilig in de buurten. Daarom zijn vanaf medio 2013 in alle complexen van Mitros buurtbeheerders actief. Medewerkers die voorheen huismeester waren, zijn opgeleid tot buurtbeheerder. In 2014 zijn alle buurtbeheerders volop aan de slag gegaan in hun wijken. Belangrijk onderdeel van hun taak is het toezicht houden op het schoonmaken en beheer van de gemeenschappelijke ruimten en het onderhouden van het groen. Om de buurtbeheerders houvast te geven bij hun werk heeft Mitros in 2014 de ‘Mitroskwaliteit’ van de woonomgeving, en dan met name van de portieken, vastgesteld. Mitros vindt dat de woonomgeving ten minste aan deze kwaliteit moet voldoen. De implementatie hiervan vindt plaats in 2015.

Bewonersonderzoek Om inzicht te krijgen in de wensen die huurders hebben voor hun woonomgeving, heeft Mitros vorig jaar twee onderzoeken uitgevoerd: • KWH-meting over de tevredenheid van huurders met hun buurt • Huurderspanel over zelfbeheer Tevredenheid buurt Uit de KWH-enquête blijkt dat de huurders van Mitros een 6,6 geven voor de buurt (zie ook pagina 3). Voor eind 2017 streeft Mitros naar een 7. Zelfbeheer Uit het Huurderspanel over zelfbeheer kwam naar voren dat 46% positief staat tegenover het betrekken van bewoners bij het verzorgen van hun woonomgeving. Men ziet de sociale aspecten als grootste voordeel van collectief zelfbeheer. Het zelf beheren van de woonomgeving bevordert immers het onderlinge contact tussen bewoners. Ook krijgt men op die manier meer binding met de buurt. Mitros gaat daarom in 2015 op beperkte schaal experimenteren met initiatieven van bewoners op het gebied van zelfbeheer. Dit sluit ook aan bij de notitie Samen doen, nieuwe vormen van bewonersparticipatie van eind 2014. Mitros wil stappen maken in: • de representativiteit en toekomstbestendigheid van verschillende participatievormen; • het faciliteren van het zelf organiserend vermogen van de huurders; De notitie geeft de medewerkers een richtlijn voor het omgaan met initiatieven van bewoners. Mitros faciliteert al initiatieven op dit gebied. Zo onderhouden huurders zelf een moestuin op een stuk grond dat van Mitros is. Ook kunnen actieve buurtbewoners gebruik maken van een buurtbeheerderskantoor voor activiteiten in de buurt.


23

Leefbaarheid Wijkaanpak In haar ondernemingsplan heeft Mitros ook haar beleid voor de wijkaanpak opgenomen. Onder de noemer ‘focussen en vasthouden’ is de sociale inzet in de wijken aangescherpt. De prioriteiten liggen op het gebied van: • schoon, heel en veilig; • sociaal beheer en contact met bewoners en ondernemers; • ontwikkeling en ontmoeting van mensen ondersteunen (door middel van vastgoed); • lokale verankering, ofwel samenwerken in de wijk. Hierbij staan sociaal en fysiek niet los van elkaar, maar gaan hand in hand. Vanaf 2008 heeft Mitros bijgedragen aan de gezamenlijke aanpak van de krachtwijken in Kanaleneiland, Overvecht, Zuilen-Oost en Ondiep. In 2013 heeft Mitros voor het laatst rechtstreeks een belangrijke financiële bijdrage geleverd aan brede sociale projecten in de krachtwijken. Een klein aantal van deze projecten liep door tot in 2014. Deze zijn nu afgerond. Voor 2015 heeft Mitros geen apart budget voor wijkaanpak meer gereserveerd. Ook de gemeente heeft de aanpak voor de specifieke wijken afgeschaft. Wel zijn in iedere wijk in Utrecht wijkactieplannen gemaakt. In sommige wijken is dit ook gebeurd voor specifieke buurten, bijvoorbeeld bij groot-onderhoudsprojecten, waarbij de inzet van gemeente en Mitros op elkaar zijn afgestemd. Dit geldt bijvoorbeeld voor Kanaleneiland Noord-noord en Halve Maan.

Leefbaarheidsmaatregelen Aanpak overlast Als huurders overlast ervaren van hun buren, schakelen zij vaak de hulp in van Mitros. In 2014 heeft Mitros 406 overlastzaken onderzocht. 358 overlastmeldingen zijn afgehandeld. Niet alle overlastzaken pakt Mitros zelf op. In 2014 heeft zij veertig zaken doorverwezen naar Buurtbemiddeling, waar getrainde vrijwilligers werken. Daarnaast is er voor complexe zaken het Project Woonoverlast (U-Centraal) in Utrecht. In 2014 heeft Mitros hier 33 overlastzaken bij aangemeld. De huurder, de casemanager van het Project Woonoverlast en de woonconsulent van Mitros zoeken samen naar een oplossing om de woonoverlast te verminderen. Tenslotte heeft Mitros vier woningen van huurders ontruimd omdat er sprake was van aanhoudende ernstige woonoverlast. Laatste-kansbeleid Soms krijgen huurders die overlast veroorzaken, nog één laatste kans. In 2014 heeft Mitros tien huurders aangemeld bij Het Vierde Huis om deel te nemen aan een Laatste-Kanstraject. Zo’n traject heeft een looptijd van twee jaar. Eén huurder werkte onvoldoende mee aan de afgesproken maatregelen. Zijn woning is alsnog ontruimd. Project Voorkom Huisuitzetting Mitros neemt in Utrecht deel aan het project Voorkom Huisuitzetting. Huurders met huurschuld waarvoor Mitros een vonnis heeft voor ontruiming, kunnen onder bepaalde voorwaarden deelnemen. Doel is dat huurder in de woning kan blijven wonen, begeleiding krijgt van maatschappelijk werk en dat schulden worden gesaneerd. In 2014 heeft Mitros 51 huurders aangemeld voor dit project.


24

Onrechtmatige bewoning In 2014 heeft Mitros 265 dossiers aangemaakt van woningen waar een vermoeden bestond van onrechtmatige bewoning. Mitros heeft 194 meldingen onderzocht. Daarnaast heeft Mitros een extra onderzoek uitgevoerd (datavergelijking) bij 18.000 adressen. Na het onderzoek hebben 47 huurders hun woning vrijwillig opgezegd. Vier woningen zijn op grond van het onderzoek ontruimd. Onderzoek illegale hennepteelt Mitros ontving in 2014 43 meldingen van illegale hennepteelt. Waar inderdaad sprake bleek te zijn van illegale hennepteelt, heeft de huurder in elf gevallen de huur vrijwillig opgezegd. Bij vier zaken heeft Mitros de woning moeten ontruimen.

Sponsoring In 2014 heeft Mitros de volgende sponsoractiviteiten uitgevoerd. Sponsoractiviteit

Bedrag in €

Wijkgebonden Sponsoring Bewonersoverleg Lunetten (ten behoeve van schoonmaakdag) Kunst Art Community bijdrage voor kunst Staatsliedenbuurt Krantje bewonerscommissie Rijtuigenbuurt Kunstproject Winkelstrip Herderplein (ontwerpstudie plint)

450 7.260 25 1.000

Wijkoverstijgend BeterBoek en Beterkleurboek Antoniusziekenhuis

315*

Utrechtse Open Monumentendag

3.000*

Volksbuurtmuseum, huur ruimte (€ 350 per maand)

4.200*

Wijktelevisie UindeWijk

5.000

Stichting Pieter d’Hondt, atelier Manenburg

1.300

Borneo Initiative Contributie Nieuw Utrecht

1.000* 150

*beëindigd per 31 december 2014


25

5. Samenwerking Huurders Huurdersorganisatie en bewonerscommissies De huurders van Mitros hebben zich op twee niveaus georganiseerd: bewonerscommissies en een huurdersorganisatie. De bewonerscommissies zijn vooral in hun eigen gebouw en soms op buurtniveau actief. De huurdersorganisatie behartigt de belangen van alle huurders van Mitros. Huurdersorganisatie Mitros overlegde de afgelopen jaren met twee huurdersorganisaties: de Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein (VBN) in Nieuwegein en HuurdersNetwerk Mitros (HNM) in Utrecht. In 2014 heeft VBN zich opgeheven en vertegenwoordigt HuurdersNetwerk Mitros zowel de Utrechtse als Nieuwegeinse huurders. HNM voert gesprekken met Mitros over beleid en beheer. Mitros waardeert de inzet en betrokkenheid van HNM zeer. Nieuwe samenwerkingsovereenkomst Omdat HNM nu zowel de Nieuwegeinse als Utrechtse bewoners vertegenwoordigt, hebben HNM en Mitros in 2014 gezamenlijk een nieuwe samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Overleg en advies Een aantal keren per jaar voert HNM formeel overleg met Mitros. Hierbij is de directeur Wonen aanwezig. In juni waren de voltallige directie en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen aanwezig. Tijdens deze overleggen waren de belangrijkste gespreksonderwerpen: • begroting; • jaarverslag; • jaarlijkse huurverhoging; • samenwerking tussen Mitros en HNM; • portefeuillestrategie; • betaalbaarheid; • uitgebrachte adviezen over beleid. HNM heeft adviezen uitgebracht over de nieuwe portefeuillestrategie, VvE-beleid, de jaarlijkse huurverhoging, de begroting van Mitros en het huurbeleid. Daarnaast was HNM betrokken bij de nieuwe samenwerkingsovereenkomst voor bewonerscommissies en bewonersgroepen. Bewonerscommissies en bewonersgroepen Onder de huurders van Mitros zijn circa veertig bewonerscommissies en bewonersgroepen actief. Deze groepen van huurders zijn in gesprek met Mitros over leefbaarheid in de buurt, onderhoud van hun woongebouw en grootonderhoud en herstructurering. Nieuwe samenwerkingsovereenkomst De samenwerking met de bewonerscommissies en bewonersgroepen is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst. In 2014 is ook deze samenwerkingsovereenkomst vernieuwd. Anders dan voorheen is dat er nu nog maar één overeenkomst is, die geldt voor zowel de Nieuwegeinse als de Utrechtse bewonerscommissies en bewonersgroepen. Financiële bijdrage Mitros biedt zowel de huurdersorganisaties als de bewonerscommissies financiële ondersteuning. Bewonerscommissies in herstructureringsgebieden ontvangen een extra bijdrage in het kader van de Utrechtse Regeling Ondersteuningsgelden.


26

Financiële bijdrage (€) HNM (inclusief fusie VBN en HNM)

154.871

Bewonerscommissies jaarlijkse bijdrage

15.231

Bewonerscommissies extra vergoeding leefbaarheidsactiviteiten

9.605

Bewonerscommissies avondbijeenkomst

3.000

Bewonerscommissies in kader herstructureringsprojecten

65.767,92

Huurderspanel Het Huurderspanel Mitros, voorheen het MitrosPanel, is een gezamenlijk initiatief van huurdersorganisatie HuurdersNetwerk Mitros (HNM) en Mitros. Doel van het panel is om zowel HNM als Mitros inzicht te geven in de mening van een min of meer representatieve groep huurders. Het Huurderspanel bestaat uit ongeveer duizend huurders uit Utrecht en zo’n driehonderd uit Nieuwegein. Zij ontvangen circa twee tot drie keer per jaar een uitnodiging om hun mening te geven via internetvragen en/of in een groepsgesprek. In 2014 zijn via een digitale enquête de volgende onderwerpen voorgelegd: • Reputatie Mitros Ongeveer een derde van de deelnemers heeft een positief tot zeer positief beeld van Mitros, terwijl 43% een neutraal beeld heeft. Daarnaast geeft 41% aan Mitros te herkennen in haar missie. • Zelfbeheer Huurders gaven aan meer vertrouwen te hebben in zelfbeheer in de woonomgeving (46% positief, 21% negatief) dan in zelfbeheer in de woning (30% positief, 35% negatief).

Stakeholders Contacten met stakeholders Over heel veel onderwerpen is Mitros regelmatig in gesprek met haar huurders en (maatschappelijke) partners. Het gaat bij dit soort contacten, zowel formeel als informeel, om meer dan het maken van afspraken of het uitwisselen van informatie. Mitros wil ook weten wat deze stakeholders van Mitros verwachten en hoe Mitros het in hun ogen doet. Deze interactie is mede bepalend voor het beleid en de prestaties van Mitros. Het stakeholderspalet van Mitros ziet er als volgt uit: Categorie Stakeholders

Verbijzondering

Wijze van communiceren

Huurders

Huurders

1-op-1 contacten in de wijk Mitros Panel Huurdersspreekuur (met directie) Nieuwe vormen van huurderparticipatie

Huurderskoepels

Bestuurlijk overleg Werkgroepen

Gemeente Utrecht en Nieuwegein

Wethouder

Bestuurlijk overleg Mitros en wethouder Wonen Bestuurlijk overleg corporaties en Mitros (STUW in Utrecht, met Portaal en Jutphaas in Nieuwegein) Ad hoc overleg met andere wethouders / burgemeester

Colleges B& W Utrecht en Nieuwegein

Incidenteel

Gemeenteraad Utrecht en

Aanwezig bij raadsinformatieavonden


27

Categorie Stakeholders

Verbijzondering

Wijze van communiceren

Nieuwegein

1x per jaar uitnodiging raadsleden Utrecht en Nieuwegein, verder één op één contact met raadsleden om hen te informeren en vanuit stakeholdermanagement

Ambtelijke organisatie Utrecht en Nieuwegein

Ambtelijk overleg op strategisch niveau, wijken buurtniveau

Bestuurlijk overleg STUW, corporaties Nieuwegein en in regionaal verband

Meerdere malen per jaar, strategische agendabepaling

Werkgroepen

Meerdere malen per jaar

CFV en WSW en overige financiële instellingen

Mitros niveau


Welzijnsinstellingen

Op projectniveau of in de wijk


Zorginstellingen



Politie

In de wijk

Meerdere malen per jaar, continu vanuit buurtbeheer

Brandweer



Veiligheidsregio



Onderwijsinstellingen : ROC en Hogeschool

In de wijk

Economic Development Board

Mitros niveau

Minimaal 1x per jaar

Maatschappelijk Netwerk Utrecht

Mitros niveau

Twee keer per jaar

Buurtinitiatieven

In de wijk

Corporaties

Stakeholderspanel In 2014 heeft Mitros voor het eerste een digitaal stakeholderspanel uitgevoerd. Aan 185 stakeholders is gevraagd hoe zij de reputatie van en samenwerking met Mitros waarderen. Aan de hand van onder andere dit panel is het plan van aanpak voor reputatiemanagement aangepast. Daarnaast werd voor Mitros inzichtelijk hoe de cultuur van Mitros wordt ervaren. Dit heeft geleid tot vervolgstappen voor cultuurverbetering.

Prestatieafspraken Zowel in Utrecht als in Nieuwegein heeft Mitros, net als andere corporaties, prestatieafspraken gemaakt met de gemeente over onder meer de omvang van de sociale voorraad en de kernvoorraad, duurzaamheid, doorstroming, fysieke en sociale investeringen. Utrecht De Utrechtse corporaties hebben de prestatieafspraken voor de periode 2011 t/m 2015 gebundeld in het boekje Bouwen aan de Stad. De belangrijkste afspraken voor Mitros zijn: Thema

Te behalen resultaat eind 2015

Stand eind 2014

Voortgang

Omvang

20.000 zelfstandige

Mitros blijft voldoen aan het minimaal

Op schema


28

Thema

Te behalen resultaat eind 2015

Stand eind 2014

Voortgang

voorraad sociale huurwoningen

woningen

afgesproken aantal sociale huurwoningen. Op 31 december 2014 had Mitros in Utrecht 20.540 zelfstandige sociale huurwoningen in bezit.

Duurzaamheid

1.500 labelstappen per jaar

2.120

Op schema

PKVW

6.500 certificaten

Mitros heeft er inmiddels 4.815 behaald. Mitros verwacht de afspraak te halen

Op schema

Verkoop

58 extra woningen verkopen in de binnenstad en Utrecht Oost

Mitros blijft ruim binnen het bepaalde maximum. Tot dusver heeft Mitros 21 extra woningen in de binnenstad en Utrecht Oost verkocht.

Op schema

Statushouders

Flexibele taakstelling

De Utrechtse corporaties hebben minder statushouders kunnen huisvesten dan de bedoeling was. Dit heeft te maken met de gebrekkige aanlevering van kandidaten vanuit instanties.

Achterstand

Nieuwegein De gezamenlijke corporaties streven in Nieuwegein naar een voorraad sociale huurwoningen op 1 januari 2015 van 7.500 woningen. Aan deze afspraak voldoen zij ruim, met een volume van rond de 8.000 woningen. Ook de gezamenlijke afspraak over een kernvoorraad van 4.500 woningen wordt ruim gehaald. Binnen deze gezamenlijke afspraken draagt Mitros ruimschoots haar aandeel bij: Prestatieafspraken

Aantal Mitros

Sociale huurwoningen (huurprijs < € 699,48)

4.950

5.163

Kernvoorraad (huurprijs < € 596,75)

2.970

3.627

Tussen de gemeente Nieuwegein en de drie corporaties zijn prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2011-2014. In 2014 is de gemeente begonnen met het opstellen van een nieuwe Woonvisie, waarin zij haar ambities voor de komende jaren aangeeft. Vanwege de gemeenteraadsverkiezingen duurt dit traject langer dan voorzien. De verwachting is dat de Woonvisie in het eerste kwartaal van 2015 wordt vastgesteld. Op basis daarvan maken de corporaties nieuwe prestatieafspraken met de gemeente. Tot die tijd worden de huidige afspraken stilzwijgend voortgezet.


29

6. Organisatie op orde Mens en cultuur Interne organisatiestructuur Organogram De Stichting Mitros kende in 2014 de volgende organisatiestructuur:

Aanpassingen na de transitie Nadat in 2013 binnen Mitros een organisatietransitie heeft plaatsgevonden, bleken er in 2014 nog kleine aanpassingen nodig in de organisatie. Zo was bijvoorbeeld de ‘span of control’ voor de manager van de afdeling Strategie & Advies te groot en is daar een teammanager aangesteld, die een deel van de aansturing heeft overgenomen. In 2014 heeft Mitros de activiteiten in het kader van de procesinrichting, die in 2013 gestart zijn, voortgezet. Regelmatig hebben groepen medewerkers zich via training en procesgames nieuwe kennis en processen eigen gemaakt.

P&O-beleid Voor het nieuwe Mitros was een aantal aanpassingen in het P&O-beleid noodzakelijk. Directie, ondernemingsraad, management en de afdeling P&O hebben in het verslagjaar de contouren van de gewenste aanpassing verkend. Deze worden in 2015 verder uitgewerkt. Arbo & Veiligheid Op basis van een Risico-Inventarisatie en -Evaluatie heeft Mitros een actieplan opgesteld. De VGW-commissie pakt deze acties op en monitort deze. Nu veiligheid en arbeidsomstandigheden belegd zijn binnen de organisatie en het beleid op dit vlak vorm heeft gekregen, is er op dit terrein onvoldoende werk om nog langer een aparte functie van hogere veiligheidskundige te rechtvaardigen. Deze functie verdwijnt dus als vaste positie binnen Mitros.


30

Veel medewerkers hebben in 2014 agressietrainingen gevolgd. De training heeft veel verbeterpunten opgeleverd, die Mitros in 2015 oppakt.

Personeel Medewerkerstevredenheid gemeten In 2014 heeft Mitros weer een werknemersonderzoek uit laten voeren. Zeer veel medewerkers, ruim 80%, nam hieraan deel. De algemene tevredenheid kreeg het rapportcijfer 7,2. Management en medewerkers zijn aan de slag gegaan met de conclusies en de daaruit voortvloeiende verbeterpunten. Bezetting Mitros had eind 2014 in totaal 361(328 fte) medewerkers in loondienst, iets meer dan het jaar ervoor. Toen waren het er 352 (327,8 fte). Deze stijging komt door de extra inzet bij de afdeling Klantcontact. Omdat deze medewerkers een flexibel en gering-aantal-urencontract hebben, ontstaat er ook een groot verschil tussen aantallen en fte’s. Mitros heeft in 2014 het aantal ingeleende medewerkers teruggedrongen, enerzijds om kosten te besparen, anderzijds omdat het niet passend is te werken met ingeleend personeel terwijl afscheid is genomen van vast personeel. Personele bezetting (op 31 december 2014)

2014

2013

Aantal Vast contract

FTE

2012

Aantal

FTE

Aantal

FTE

324

299,8

309

293,2

358

332,1

37

28,2

43

34,6

43

39,5

361

328,0

352

327,8

401

371,6

Inleenkrachten regulier

9

7,8

12

11,2

24

17,3

Inleenkrachten projecten

9

3,1

22

12,9

23

13,1

18

7,8

34

24,1

47

30,5

379

335,8

386

351,9

448

402,1

Tijdelijk contract Totaal in loondienst

Totaal inleenkrachten Totaal

Ziekteverzuim De dalende tendens van het ziekteverzuimpercentage bij Mitros zette zich ook in 2014 voort. Wel meldden medewerkers zich iets vaker ziek. In 2014 hebben leidinggevende steeds nadrukkelijker, in samenwerking met de bedrijfsarts en P&O-adviseurs, een actieve rol gespeeld bij de verzuimbegeleiding en re-integratie van hun medewerkers. Deze aanpak wordt in 2015 voortgezet. 2014

2013

2012

Totaal verzuimpercentage (exclusief zwangerschapsverlof)

4,2

4,7

5,5

Meldingsfrequentie

1,3

1,0

2,6


31

Integriteit In 2014 heeft Mitros een nieuw Beleidskader Integriteit vastgesteld. Dit kader heeft geleid tot herziening van de Negen gouden regels, de gedragscode van Mitros. Daarnaast zijn diverse andere activiteiten opgepakt die doorlopen in 2015. Het Integriteitsbeleid wordt elk jaar geëvalueerd met directie en RvC.

Beleidskader Integriteit Het beleidskader gaat over afspraken rond indiensttreding en dienstverband, inkoop van goederen en diensten en verkoop en verhuur van zakelijk onroerend goed. Hieronder vallen onder andere: • Registratie nevenactiviteiten Alle medewerkers van Mitros hebben schriftelijk opgegeven of en zo ja welke nevenactiviteiten zij verrichten. Zo is inzichtelijk gemaakt of medewerkers geen activiteiten naast het werk verrichten die conflicteren met de werkzaamheden van Mitros. Nieuwe medewerkers moeten, conform CAO, voorafgaand aan indiensttreding standaard eventuele nevenactiviteiten opgeven. De toegestane nevenactiviteiten worden vastgelegd in de arbeidsovereenkomst. • Integriteitsonderzoek Mitros laat alle nieuwe medewerkers voor indiensttreding screenen door een gespecialiseerd bureau. Afhankelijk van het risico van de functie is dit een basis- of uitgebreide screening. Kandidaten die solliciteren op een functie met een hoog risicoprofiel (bijvoorbeeld directie, commissaris, managementposities of financiële posities) krijgen een uitgebreide screening. De screening van personeel is opgenomen in het aanstellingsbeleid van Mitros.

Negen gouden regels De directie heeft de herziene Negen gouden regels in 2014 vastgesteld. Daarna heeft Mitros hierover intern en extern gecommuniceerd. Het uitgangspunt is dat medewerkers van Mitros eigen verantwoordelijkheid nemen, in het teamoverleg casuïstiek bespreken en zo een gezamenlijke norm bepalen. De Negen gouden regels gaan over gezond verstand, openheid, transparantie en aanspreekbaar zijn. Ze zijn terug te vinden op de website van Mitros.

Vertrouwenspersoon integriteit Eind 2014 heeft een medewerker van Mitros, naast het eigen werk, de taak van vertrouwenspersoon integriteit gekregen. Medewerkers die een misstand vermoeden binnen Mitros, kunnen dat melden bij de vertrouwenspersoon integriteit. De vertrouwenspersoon kan, indien gewenst, zorgen dat de melder anoniem blijft. Klokkenluidersregeling In de Klokkenluidersregeling, die in 2014 is vernieuwd, staat het proces beschreven rondom het melden van integriteitsschendingen. Ook de taakomschrijving voor de vertrouwenspersoon integriteit is hierin opgenomen. De directie heeft de nieuwe Klokkenluidersregeling in het eerste kwartaal van 2015 vastgesteld. Meldingen In 2014 zijn drie meldingen gedaan van mogelijke integriteitsschendingen. Deze zijn conform de Klokkenluidersregeling opgepakt. Twee meldingen hebben niet geleid tot verdere maatregelen. Eén zaak liep door in 2015 en heeft in het eerste kwartaal geleid tot passende maatregelen.

Vertrouwenspersoon Ongewenste Omgangsvormen Ongewenste Omgangsvormen zoals pesten, seksuele intimidatie, roddelen, discriminatie, agressie en geweld horen niet thuis bij Mitros. Medewerkers kunnen, behalve bij hun


32

leidinggevende, terecht bij een externe vertrouwenspersoon ongewenste omgangsvormen, werkzaam bij ArboNed. Meldingen In 2014 heeft de vertrouwenspersoon ongewenste omgangsvormen drie meldingen ontvangen. Deze hadden betrekking op de aansturing en het werkklimaat bij een bepaalde afdeling. Mitros heeft hiervoor maatregelen getroffen.

Financiering, rendement en risico Jaarresultaat Jaarrekening 2014

Begroting 2014 Jaarrekening 2013 bedragen x € 1.000

Bedrijfsopbrengsten

187.779

188.500

178.260

-124.228

-134.900

-119.992

Exploitatieresultaat

63.550

53.600

58.268

Resultaat vastgoedportefeuille

56.690

-20.200

-64.595

Financieringsresultaat

-29.993

-31.600

-27.669

Resultaat deelneming

36

0

1.636

Belastingen

22

0

131

90.306

1.800

-32.229

Bedrijfslasten

Jaarresultaat

Jaarrekening 2014

Begroting 2014 Jaarrekening 2013 bedragen x € 1.000

Omzet verkopen bestaande bouw

65.055

40.000

40.094

Verkoopkosten bestaande bouw

-3.555

-3.900

-4.143

-50.878

-30.000

-30.286

10.622

6.100

5.666

762

500

3.131

-29.649

-26.800

-36.322

Mutatie actuele waarde

74.955

-

-37.069

Resultaat vastgoedportefeuille

56.690

-20.200

-64.594

Boekwaarde verkopen bestaande bouw Verkoopresultaat bestaande bouw Verkoopresultaat koopwoningen Afwaardering onrendabele investeringen

Een toelichting op het jaarresultaat is te lezen in hoofdstuk 1 en 2 van de jaarrekening, die is opgenomen in de bijlage.


33

Financiële continuïteit en meerjarenperspectief In 2014 heeft Mitros een financieel beleidsplan opgesteld. Het belangrijkste uitgangspunt hierin is dat de strategische keuzes die Mitros maakt, passen binnen de voorwaarde dat Mitros een financieel gezonde corporatie blijft. De normen vanuit het CFV (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) en het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), zijn naast de eigen financiële eisen van Mitros, harde randvoorwaarden. Mitros is een financieel gezonde organisatie als zij aan de volgende criteria kan voldoen: • voldoende vermogen om op lange termijn aan verplichtingen te kunnen voldoen; • voldoende liquiditeit om op korte termijn aan betalingsverplichtingen te kunnen voldoen; • voldoen aan eisen die toezichthouders (CFV en WSW) en verstrekkers van vreemd vermogen aan Mitros stellen; • voldoende financiële buffers om risico’s te kunnen afdekken. In 2014 heeft Mitros haar financiële positie verder versterkt en is het verscherpt toezicht van het CFV opgeheven. Mitros heeft de kwaliteit van haar informatievoorziening en financiën verbeterd. De verbetering van de financiële positie is enerzijds bereikt door kostenbesparingen, zoals de personele transitie in 2013 en de bedrijfslastenreductie, en anderzijds door structurele verbetering van het vermogen. Dit laatste bereikt Mitros door het nieuwe huurbeleid en de (administratieve) levensduurverlenging van complexen. Hierdoor stijgt de solvabiliteit (op bedrijfswaarde) van Mitros de komende jaren tot ruim 40%. Verloop solvabiliteit 2015-2018 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2015

2016

2017

2018

MJB 2014

32%

31%

31%

31%

MJB 2015

38%

40%

41%

40%

Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen 2015

19%

19%

19%

19%

Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Mitros altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Om te beoordelen of Mitros hier op korte termijn aan kan voldoen hanteert Mitros, conform het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de ‘interest coverage ratio’ (ICR). Hieronder volgt een nadere toelichting op de ICR. De ‘interest coverage ratio’ De ICR drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom en de rentelasten. Oftewel, kan Mitros de rentelasten betalen uit het saldo van de 'gewone' inkomsten en de 'gewone' uitgaven? Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Intern hanteert Mitros de minimumeis van de toezichthouders van 1,4. Dit is gelijk aan de eis die het WSW hanteert. Door het investeringsprogramma in nieuwbouw en renovatie stijgen de rentelasten de komende jaren licht, waardoor de ICR daalt. Echter, de ICR-grafiek laat zien dat Mitros de komende jaren zowel aan de interne eis als aan de eis van het WSW blijft voldoen.


34

Interest coverage ratio 3,5 3

verhouding

2,5 2 1,5 1 0,5 0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

MJB 2014

1,89

1,84

1,85

2,04

2,06

2,16

2,25

2,4

2,67

2024 2,93

MJB 2015

1,76

1,78

1,93

2,11

2,28

2,32

2,37

2,47

2,56

2,78

Grens ICR

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

1,40

Borgingsplafond Het WSW heeft medio 2014 Mitros voor drie jaar borgingsplafond verstrekt. Per 2014 hanteert het WSW hiertoe een andere beoordelingssystematiek. Het WSW heeft in juni 2014 op basis van de dPi 2013 geoordeeld dat Mitros aan de gestelde financiële ratio’s voldoet. De doorrekeningen van de financiële kengetallen voor Mitros op basis van de meest recente meerjarenbegroting vertonen wederom geen knelpunten. De volgende financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) en op basis van prognose (vijf jaar dPi): • ICR (Interest Coverage Ratio) norm is 1,4 en houdt rekening met noodzakelijk geachte risicobuffers; • Generieke aflossingsfictie van twee procent is vervangen door corporatie-specifieke DSCR (Debt Service Coverage Ratio) en deze houdt rekening met de restant levensduur van het bezit. • Loan to Value meet de kasstroom-genererende capaciteit (KGC op basis van bedrijfswaarde) op lange termijn in relatie tot vreemd vermogen; • Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen (wederom bedrijfswaarde); • Dekkingsratio is gebaseerd op de WOZ-waarde van het bij het WSW ingezet onderpand. De modellen die het WSW gebruikt voor de beoordeling, zijn doorgerekend. De uitkomsten van alle modellen zijn binnen de norm. Ruimte De financiële positie van Mitros is ruim boven de gewenste eisen van de toezichthouders. Mitros zal de gewenste risicobuffer bovenop de eisen bepalen en op basis hiervan bepalen welk deel nog beschikbaar is om de volkshuisvestelijke prestaties te intensiveren. Hierbij bepaalt Mitros haar inzet in lijn met de doelhiërarchie van Mitros. Dit uitgangspunt neemt Mitros mee richting de nieuwe prestatieafspraken met de gemeente, die in 2015 worden afgesloten. Voor de nabije toekomst speelt wel de onzekerheid van de politieke ontwikkelingen. Op dit moment is nog niet duidelijk wat de impact is van de herziening van de Woningwet (de Novelle en Algemene Maatregel van Bestuur). Daarnaast volgen in 2015 een nieuw woningwaarderingsstelsel en de huursombenadering. Afhankelijk van de impact hiervan kan Mitros haar financiële middelen anders inzetten.


35

Risicomanagement Systeem van risicobeheersing en beheersingsmethodiek Mitros kiest voor een integrale benadering van risico’s die het realiseren van ondernemingsdoelstellingen kunnen bedreigen. Het systeem van risicobeheersing en de interne controle, gebaseerd op de ‘three lines of defense’-gedachte is erop gericht om directie en management inzicht te geven in de actuele status en ontwikkeling van beheersing van significante risico’s. Mitros streeft ernaar om de kans op fouten, het nemen van verkeerde beslissingen en het verrast worden door onvoorziene omstandigheden zoveel mogelijk te reduceren. Risicoanalyse en monitoring van interne beheersmaatregelen Uitgaande van de top vijf strategische risico’s zijn de vijf belangrijkste afdelingsrisico’s en de vijf belangrijkste risico’s per proces benoemd. De beheersing, monitoring en rapportage van de onderkende risico’s is georganiseerd in interne processen en bijbehorende afdelingen. De planning- en controlcyclus van Mitros is zo ingericht dat er inzicht is in de beheersing van het risico. De uitkomsten en actuele status worden ieder kwartaal aan de directie en de Raad van Commissarissen gerapporteerd. Compliance Met compliance borgt Mitros op een actieve manier de naleving van weten regelgeving, branche(governance)regelingen, (beleids)regelingen van (toezichthoudende) overheidsinstanties, afspraken met stakeholders en intern geldende regels. De manager Juridische zaken & Compliance is als compliance officer binnen Mitros verantwoordelijk voor het in beeld brengen en signaleren van compliance risico’s. In samenspraak met de directie en het management bekijkt de compliance officer welke acties en beheersmaatregelen nodig zijn om gesignaleerde risico’s beheersbaar te maken. Zij monitort deze acties en rapporteert hierover aan de directie en de Raad van Commissarissen. Audit, auditplan en rapportage De internal auditor is gepositioneerd in de derde lijn van het ‘three lines of defense’ model en is verantwoordelijk voor het onafhankelijk en objectief uitvoeren van audits en voor advisering. Het doel hiervan is het management een objectieve spiegel voor te houden over de kwaliteit van de beheersing van de organisatie. Als bewaker van het risicomanagementsysteem is de internal auditor verantwoordelijk voor het tijdig signaleren en rapporteren van risico’s die de realisatie van de strategische doelstellingen kunnen belemmeren. Hij stelt jaarlijks een auditplan op en rapporteert de belangrijkste resultaten van de uitgevoerde audits ieder kwartaal aan de directie en de Raad van Commissarissen.

Geen absolute zekerheid Al deze systemen kunnen nooit de absolute zekerheid bieden dat Mitros haar doelstellingen realiseert, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet zullen optreden. Ook brengen de activiteiten van Mitros risico’s met zich mee die buiten de invloedsfeer van de directie liggen. Denk aan veranderingen in de politieke context of in weten regelgeving. Maar ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen, zoals zich die de laatste tijd voor hebben gedaan, liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Hoewel Mitros de bovengenoemde risico’s niet kan beïnvloeden, volgt zij de ontwikkelingen nauwgezet en anticipeert zij hier zoveel mogelijk op.

Accountantscontrole Jaarlijks beoordeelt de externe accountant in het kader van de controle van de jaarrekening het geheel aan beheersingsmaatregelen. De bevindingen staan in de Management Letter en


36

het accountantsverslag die met de directie, de Auditcommissie Financiën en de RvC besproken worden.

Uitwerking risico’s Risico

Impact

Kans

Strategische risico’s 1.

Geen/beperkte toegang kapitaalmarkt

Hoog

Laag

2.

Niet passend woningaanbod

Hoog

Medium

3.

Slecht/negatief imago corporatie (sector)

Medium

Medium

4.

Betaalbaarheid woningen

Medium

Medium

5.

Cultuurverandering en afhankelijkheid van ICT systemen

Hoog

Medium

Operationele risico’s 6.

Projectrisico’s

Medium

Medium

7.

Kwaliteit dienstverlening, bijvoorbeeld integraal onderhoud

Medium

Medium

8.

Fraude

Hoog

Medium

Hoog

Laag

Medium

Laag

Medium

Medium

Financiële risico’s 9.

Vastgoedsturing en vastgoedwaardering

Rapportage risico’s 10. Verstrekken onjuiste informatie Compliancerisico’s 11. Voldoen aan weten regelgeving

Strategische risico’s Strategische risico’s zijn risico’s, inschattingen en onzekerheden die voortkomen uit de visie en het ondernemingsplan van Mitros, op een horizon van vier jaar. Voor 2014 heeft Mitros de volgende strategische risico’s vastgesteld. 1.

Geen of beperkte toegang tot de kapitaalmarkt waardoor Mitros de benodigde financiering niet kan krijgen om haar onderhoud, renovatie en investeringen conform planning uit te voeren. Het verkrijgen van (nieuwe) financieringen is noodzakelijk om gemaakte afspraken te realiseren. Het WSW bepaalt jaarlijks het saldo financieringen dat door Mitros met WSW borging verkregen kan worden. Maatregel: Het WSW bepaalt de hoogte van het borgingsplafond mede op grond van het risicoprofiel van de corporatie. Hiervoor is het noodzakelijk dat Mitros adequate informatie (onder meer kasstroomprognoses en liquiditeitsprognoses) verstrekt. Om de juistheid en volledigheid te borgen zijn deze gegevens eerst intern door diverse disciplines gecontroleerd (vier- ogenprincipe). Om niet volledig afhankelijk te zijn van het WSW onderzoekt Mitros ook mogelijkheden van alternatieve financiering. In 2014 is het voorbereidingsproces voor een rating afgerond en zijn er referentiebezoeken geweest. In 2015 werkt Mitros deze activiteit verder uit.


37

2.

Het tempo waarmee de samenleving verandert, maar daarnaast ook onvoldoende technologische en duurzame oplossingen en verkeerde bouwmaterialen, leiden tot het risico dat ons woningaanbod op termijn (tien of twintig jaar) niet meer aansluit op de wensen van de huurders. Mitros hecht waarde aan het verhuren van goede en betaalbare huizen in Utrecht en Nieuwegein. Slim, innovatief en duurzaam renoveren en bouwen is een voorwaarde om ook in de (nabije) toekomst hieraan te voldoen. Maatregel: De visie is vertaald naar het nieuwe portefeuilleplan en uitgewerkt in complexplannen. Hierdoor is de toekomst van een blok bekend (uitponden, doorexploiteren, enz.). Daarnaast zet Mitros bij renovaties en planmatig onderhoud naast prijsvorming ook fors in op innovatie en energiebesparing.

3.

Slecht of negatief imago van de corporatiesector door externe of interne incidenten. Het gevolg is dat relaties met diverse stakeholders moeizamer verlopen, huurderstevredenheid niet verbetert en werkvreugde bij werknemers afneemt. Beeldvorming van de organisatie wordt steeds belangrijker. Dit is nogmaals gebleken door diverse recente schandalen in de sector. Een incident is niet uit te sluiten. Integer handelen vindt Mitros zeer belangrijk en daarom eist Mitros dit van haar medewerkers, maar ook van haar leveranciers. Maatregel: Om het beeldvormingsrisico te beheersen is reputatiemanagement geïntroduceerd. Door middel van een zorgvuldige analyse is het huidige en het gewenste reputatieprofiel vastgesteld. Maatregelen ter beheersing van het risico worden in 2015 uitgerold. Het integriteitsbeleid is in 2014 herijkt en zowel intern als extern gecommuniceerd. Naast het stellen van kaders treft Mitros ook maatregelen (bijvoorbeeld periodieke afdelingsgesprekken) om het onderwerp integriteit levend te houden.

4.

Betaalbaarheid van de woningen voor huurders door de verslechterde economische situatie. Maatregel: Mitros heeft een nieuw huurbeleid ontwikkeld. Daarnaast onderzoekt zij mogelijkheden om voldoende betaalbare woningen te behouden. In 2015 topt Mitros een kwart van de woningen af op de bereikbaarheidsgrens van € 596,75 per maand.

5.

Interne organisatie: a. De werkelijke verandercapaciteit van de organisatie en de medewerkers wijkt dusdanig af van de verwachting dat het risico bestaat dat Mitros de gewenste organisatie en cultuurverandering niet kan realiseren. b. De afhankelijkheid van ICT-systemen Maatregel: Om de gewenste cultuurverandering te realiseren is Mitros begonnen met het ontwikkelen van een feedbacktraject. De uitrol hiervan is gepland in 2015. Mitros werkt volgens een plan van aanpak aan de continue verbetering van ICT-systemen te en -voorzieningen.

Operationele risico’s Operationele risico’s zijn risico’s die te maken hebben met processen, systemen en mensen. Voorbeelden hiervan zijn projecten ontwikkelingsrisico’s of veiligheidsrisico’s.


38

6.

Projectrisico’s Verkeerde inschattingen in het project vertragen de uitvoering van projecten, waardoor projecten duurder worden dan begroot en leiden tot meer bewonersoverlast. Maatregel: Projecten worden conform het besluitvormingsproces goedgekeurd door de directie. In het besluitvormingsproces zijn diverse mechanismen, waaronder een risicoanalyse en een verplichte toetsing door specialisten (projectcontroller, fiscalist en de manager Juridische Zaken), verankerd. Onder leiding van de projectleider monitort Mitros bij de uitvoering belangrijke aspecten, zoals communicatie en nakomen van contracten.

7.

Kwaliteit dienstverlening De dienstverlening van Mitros is van onvoldoende kwaliteit met als gevolg een slechter imago bij bewoners en leveranciers. Een voorbeeld is onvoldoende integrale benadering van onderhoud, waardoor bewoners meer overlast ondervinden en inefficiënties leiden tot hogere kosten en een lagere klanttevredenheid. Maatregel: Mitros heeft haar dienstverlening verbeterd en meet de huurderstevredenheid via KWH.

8.

Fraude Om het frauderisico te beheersen begint Mitros met de ‘tone at the top’. Fraudeherkenning is geen doel op zich, maar fraude wordt niet geaccepteerd. Als Mitros fraude constateert, leidt dit tot ontslag op staande voet. Om het besef hiervan binnen de organisatie te vergroten heeft Mitros integriteitsbeleid, een protocol ongewenste omgangsvormen en een klokkenluidersregeling ontwikkeld. Daarnaast screent Mitros medewerkers voor bepaalde functies. In de automatiseringssystemen is controle technische functiescheiding doorgevoerd om het risico zoveel mogelijk te beheersen. Betalingen worden uitsluitend verwerkt na twee autorisaties door verschillende personen.

Financiële risico’s 9. Vastgoedsturing en vastgoedwaardering Mitros waardeert haar vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. Hiervoor is het nodig goed inzicht te hebben in de kenmerken van het vastgoed, zoals het soort object, faciliteiten, ouderdom en staat van onderhoud. Daarnaast is inzicht in het financiële rendement per complex van belang. Een verkeerde waardering van het woningbezit heeft grote gevolgen voor de kwaliteit van de informatieverstrekking door Mitros, zowel intern als aan externe belanghebbenden. Maatregel: Mitros heeft haar visie op het vastgoed uitgewerkt in het portefeuilleplan. Bij investeringsbesluiten, maar ook bij renovaties en planmatig onderhoud, toetst Mitros naast technische noodzaak ook op uitgangspunten uit het portefeuilleplan en op financiële rendementen. De gegevens over het vastgoed zijn vastgelegd in de vastgoedadministratie. In het proces zijn diverse interne controles doorgevoerd , waaronder het vier-ogen-principe, om de kwaliteit van deze data te borgen. Voor de marktwaardering werkt Mitros samen met Aedex/IPD en een taxateur. De gehanteerde parameters voor de waardering zijn gebaseerd op marktontwikkelingen en zijn vooraf afgestemd met de taxateur. Aedex/IPD toetst de parameters aan marktontwikkelingen. De taxateur onderzoekt jaarlijks een derde van de woningportefeuille van Mitros en verstrekt een aannemelijkheidsverklaring bij de waardering. Rapportagerisico’s Rapportagerisico is het risico dat onjuiste, onvolledige en niet tijdige informatie wordt verstrekt aan interne en externe belanghebbenden. Daarnaast moeten de verstrekte gegevens betrouwbaar en van goede kwaliteit zijn.


39

10. Verstrekken van onbetrouwbare, onjuiste en onvolledige informatie aan interne en externe belanghebbenden. Maatregel: Mitros hanteert het ‘three lines of defense’-principe bij de totstandkoming van informatie. Het lijnmanagement is verantwoordelijk voor de juiste informatie. Control en Audit hebben een belangrijke taak bij de controle van de informatie voordat Mitros deze verstrekt aan in- en externe belanghebbenden. Om de betrouwbaarheid van informatie te garanderen heeft Mitros in haar primaire informatiesystemen diverse (geautomatiseerde) controles ingebouwd. Voorbeelden zijn rechtenbeheer en controle technische functiescheiding. In de planning- & control cyclus is tijd ingepland voor het controleren van de juistheid, volledigheid en betrouwbaarheid van verstrekte gegevens. Compliancerisico’s Compliance betekent binnen Mitros het voldoen aan alle relevante weten regelgeving, branche(governance)regelingen en (beleids)regelingen van (toezichthoudende) overheidsinstanties. 11. Niet voldoen aan weten regelgeving en aan in de in de sector geldende governance- en beleidsregelingen met als gevolg (grote) financiële en reputatieschade. Mitros opereert in een sterk gereguleerde omgeving. Naast de reguliere weten regelgeving waaraan een (vastgoed)bedrijf moet voldoen, heeft Mitros door haar maatschappelijke functie ook te maken met sectorspecifieke regelgeving met betrekking tot de markt waarin zij opereert. Het gaat daarbij om milieuwetgeving (asbest en energie), toewijzingsregels, tot regels voor de verkoop van woningen, financiële (beleids)regels (derivaten en WSW) en governanceregels (WNT en Wet bestuur en toezicht). Maatregel: Het beheersbaar maken van de compliancerisico’s die voortvloeien uit relevante weten regelgeving voor Mitros. In 2014 is Mitros hiermee begonnen. Een risicoanalyse van de toewijzingsregels, de regels bij verkoop van woningen, asbestwetgeving en de regels uit de nieuwe Warmtewet heeft geleid tot acties en beheersmaatregelen. De compliance officer bewaakt de voortgang van deze acties en beheersmaatregelen.

Processen en ICT Projecten Om de doelstellingen uit het ondernemingsplan te kunnen verwezenlijken, zorgt Mitros ervoor dat medewerkers met behulp van soepel lopende processen het werk goed kunnen doen. Naast een beschrijving van de werkprocessen is het voor de uitvoering van de werkzaamheden van groot belang dat de ICT-systemen op orde zijn. De projecten op het gebied van ICT worden, net als alle andere projecten, beoordeeld op basis van de bijdrage die het ICT-systeem levert aan het realiseren van de doelen uit het ondernemingsplan. Mitros stuurt hierbij actief op het verminderen van risico’s, het waarborgen van de continuïteit en het verlagen van de kosten voor ICT. Functioneel beheer In 2014 is het functioneel beheer verder vormgegeven door het aantrekken van een coördinator functioneel beheer. Deze heeft als taak het slaan van een brug tussen de eindgebruikers en ICT. Het doel is om samen met de eindgebruikers de bestaande informatiesystemen optimaal te gebruiken en aan te laten sluiten bij de processen Borgen van Kennis Binnen Mitros is veel kennis aanwezig. Deze kennis zit in de hoofden en is daarmee niet voor alle medewerkers te ontsluiten. Mitros heeft daarom in 2014 een intern portal geïntroduceerd, genaamd Kennisnest. Hierop is alle relevante kennis over Mitros op een gestructureerde en


40

toegankelijke manier opgeslagen. Daarnaast is er medewerker ICT-trainingen aangesteld die als taak heeft om alle medewerkers van Mitros voldoende kennis bij te brengen op het gebied van het gebruik van de informatiesystemen. Project NPO In 2014 is Mitros begonnen met het implementeren van de processen dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud in het ERP systeem Empire. Het systeem Pharos wordt daarmee uitgefaseerd. Hiermee bevordert Mitros de integraliteit en gaan de onderhoudsprocessen efficiënter verlopen door het inzetten van apps en portalen. In 2015 wordt dit project afgerond. Project DIV Uit onderzoek is gebleken dat Mitros te veel ongestructureerde data heeft. Met name de grote hoeveelheid documenten die Mitros jaarlijks produceert, is onvoldoende toegankelijk voor de medewerkers en de huurders. In 2014 heeft Mitros daarom het informatiesysteem E-Content geïntroduceerd. Dit systeem maakt het mogelijk om alle documenten digitaal en gestructureerd op te slaan. In 2014 zijn alle afdelingen die zich niet direct met de primaire processen bezighouden, gaan werken met E-Content. In 2015 gaat ook de rest van de organisatie hiermee werken. De processen worden met behulp van E-Content ondersteund door werkstroomautomatisering. Enterprise servicebus (ESB) In 2014 is de Enterprise servicebus verder uitgebouwd. Dit is een ICT-systeem dat de integratie tussen de verschillende informatiesystemen bij Mitros, en ook externe bronnen, op een beheersbare manier aan elkaar koppelt. Door het inzetten van de ESB kunnen koppelingen meervoudig gebruikt worden en worden de risico’s van afhankelijkheden tussen de informatiesystemen beperkt. Werken onder architectuur Werken onder architectuur betekent dat wijzigingen op een gestructureerde manier worden doorgevoerd. Daarvoor is de complete ICT-architectuur van Mitros in kaart gebracht en in een informatiesysteem vastgelegd. Hierdoor kan Mitros nu de impact van een wijziging vooraf bepalen. Zo vermindert Mitros risico’s van het omvallen van systemen. Informatiebeveiliging Vanwege het belang van informatiebeveiliging besteedt Mitros veel aandacht aan de veiligheid van systemen en data. Met name de informatiesystemen die via internet toegankelijk zijn, vormen een risico. Mitros neemt daarom diversen maatregelen om deze risico’s te beperken. In 2014 is een risicoanalyse uitgevoerd door een onafhankelijk bedrijf. De conclusie is dat Mitros op technisch gebied de informatiebeveiliging goed op orde heeft. Op het gebied van bewustzijn kunnen en moeten er in 2015 nog slagen gemaakt worden. Programmamanagement In 2014 is het programmanagement verder uitgebouwd door het inzetten van de risico/waardematrix. Mitros beoordeelt alle gewenste wijzingen op toegevoegde waarde. Ook bepaalt ze wat het risico is als zij de wijzigingen niet door zou voeren. Hierdoor kan Mitros integraal kiezen welke wijzigingen zij wel doorvoert en welke (nog) niet.


41

7. Governance Ondernemingsbestuur Directieverslag Good governance Mitros hanteert een zorgvuldige bedrijfsvoering en streeft naar maatschappelijk en open ondernemen. Dit betekent dat het de directie integer en transparant handelt en dat er goed intern toezicht is op dat handelen en het afleggen van verantwoording daarover. ‘Good governance’ is hierbij een sleutelbegrip en is essentieel voor het vertrouwen van de maatschappij in corporaties. Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de regels van good governance. Zij conformeert zich aan de Governancecode. Bij de jaarlijkse controle hierop heeft de internal auditor twee aandachtpunten benoemd ten aanzien van het remuneratierapport. Deze zijn in 2015 zijn opgepakt. De Governancestructuur heeft Mitros beschreven in het Directiestatuut, dat in 2014 is herzien. Hierin staan de taken, rollen en verantwoordelijkheden van de directie. Samenstelling directie De directie van Mitros bestaat uit Henk Peter Kip (directievoorzitter), Maud Hoezen (directeur financiën) en Liesbeth Marchesini-Franso (directeur wonen). Werkwijze en verantwoordelijkheid De directie is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit van Mitros. De strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan Welkom Thuis. De directie is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van weten regelgeving. De volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van Mitros en de belangen van bij Mitros betrokkenen staan hierbij voorop. In de statuten en het door de Raad van Commissarissen vastgestelde directiestatuut is vastgelegd welke besluiten de directie mag nemen met/zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. De directie legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft zij de Raad de benodigde informatie en bespreekt onder andere de manier waarop de interne controle en beheersing zijn ingericht. Tegenstrijdige belangen Mitros heeft in haar statuten vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van directielid. In 2014 bekleedde de directie geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat de directie alle eventuele (nieuwe) nevenfuncties meldt bij en bespreekt met de remuneratiecommissie van de RvC. De directie heeft in 2014 geen transacties uitgevoerd waarbij sprake zou kunnen zijn van belangenverstrengeling. Beloning van de directie De Raad van Commissarissen stelt de beloning van leden van de directie vast. Bij de benoeming van de nieuwe directie in het najaar van 2012 is bij de beloning al rekening gehouden met de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) die per 1 januari 2013 is ingegaan. De nieuwe directie wordt dan ook beloond binnen het kader van de WNT. Hierop


42

was de WNT-staffel nog niet van toepassing, aangezien deze op het moment van benoeming nog niet van kracht was. Bij de bepaling van het salaris van de directieleden wordt alleen een vast inkomen verschaft en niet een variabel deel op basis van prestaties. In 2014 lag de beloning van de directie onder de WNT-maximumnorm van € 230.474. Het bezoldigingsbeleid van de directie van Mitros staat op de website. De beloning ziet er als volgt uit: Beloning directie Mitros (€) H.P. Kip Voorzitter Kosten

L. Marchesini-Franso Directeur Wonen

M.G.W. Hoezen Directeur Financiën

2014

2013

2014

2013

2014

2013

156.185

153.122

137.700

135.000

139.754

129.139

Belastbare onkostenvergoeding

6.000

6.000

6.000

6.000

6.000

6.000

Vervoermiddel

8.713

8.807

7.577

7.577

5.648

7.107

37.381

36.561

32.602

31.887

28.873

34.415

1.045

1.003

1.045

1.003

1.045

1.003

209.324

205.493

184.924

181.467

181.320

177.664

9.959

9.195

9.959

9.194

9.959

9.194

219.283

214.688

194.883

190.661

191.279

186.858

Salaris inclusief vakantiegeld

Pensioenen Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering Toetsingsloon WNT Sociale lasten Totaal werkgeverslast

In 2013 had Mitros de aansprakelijkheidsverzekering die zij heeft afgesloten voor de directie niet meegerekend als bezoldiging. Voor 2014 is dit wel gedaan. Om de cijfers te kunnen vergelijken is deze post in bovenstaande tabel ook voor 2013 opgenomen.

Visitatie Tweede visitatie In 2014 heeft Mitros zich voor de tweede keer maatschappelijk laten visiteren. De visitatie is instrument waarmee corporaties verantwoording afleggen aan hun belanghebbenden over hun maatschappelijke prestaties. Ecorys heeft, net als in 2010, de visitatie bij Mitros uitgevoerd. Ecorys heeft de geleverde prestaties van Mitros van de afgelopen vier jaar (2010 t/m 2013) afgezet tegen de ambities en doelstellingen, tegen de opgaven in het werkgebied, tegen de normen van stakeholders en tegen de financiële mogelijkheden en efficiëntie. Daarnaast is ook de governance beoordeeld. In 2014 is de visitatie uitgevoerd volgens methodiek 5.0. Een vergelijking met de vorige visitatie (2010) is niet eenvoudig, omdat de toen gebruikte methodiek (3.0) een andere normering hanteerde. De cijfers zijn hierdoor niet één op één te vergelijken.

Resultaten Mitros scoort op drie onderdelen ruim voldoende tot goed en op één onderdeel onvoldoende: • Presteren naar opgaven en ambities: 6,9 Jaarverslag Mitros 2015 – 22 april 2015

43

• • •

Presteren volgens belanghebbenden: 6,3 Presteren naar vermogen: 5,8 Presteren ten aanzien van Governance: 7,2

Het visitatierapport, gepubliceerd op de website van Mitros, laat zien dat Mitros, ondanks de grote turbulentie in haar omgeving, op de goede weg is. De visitatiecommissie ondersteunt de koers die door Mitros is uitgezet en de keuzes die Mitros de afgelopen periode heeft gemaakt. De forse inspanning van Mitros op het gebied van nieuwbouw en renovatie, het huisvesten van de bijzondere doelgroepen en de vermogensinzet zijn niet onopgemerkt gebleven. Bovendien heeft Mitros zich daarbij steeds gehouden aan de dynamische productieafspraken zoals die met de gemeente Utrecht zijn gemaakt. Op Presteren naar Vermogen scoort Mitros onvoldoende. Dit hangt voor een belangrijk deel samen met de onder verscherpt toezichtstelling eind 2013. Hierdoor was een 5 het hoogst haalbare cijfer op financiële continuïteit. Na één jaar is Mitros weer onder het verscherpt toezicht uit. Mitros verwacht dan ook op dit onderdeel bij een volgende visitatie een hogere score te behalen. Ook op doelmatigheid scoort Mitros een onvoldoende. Mitros herkent dit, kijkend naar de afgelopen jaren. Voor Mitros is dit een duidelijke bevestiging dat de ingezette reorganisatie en bezuinigingen juist waren.

Verslag Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (hierna de Raad of de RvC) van Mitros heeft tot taak toezicht te houden op de directie en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens vervult hij de werkgeversrol van de directie en staat hij de directie met raad ter zijde.

Algemeen De Raad vervult zijn toezichtstaken zoals deze in de Governancecode Woningcorporaties (juli 2011) beschreven staat. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn omschreven in artikel 11 van de statuten van de Stichting Mitros. Een en ander is verder uitgewerkt in het RvC-reglement van 20 april 2011. Beide documenten staan op de website. In dit jaarverslag legt de Raad publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

Taken en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad zich regelmatig mondeling en schriftelijk door de directie laten informeren over de maatschappelijke prestaties en de financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad laat zich ook informeren door relevante stakeholders binnen en buiten de organisatie. De Raad is in het verslagjaar zesmaal regulier bijeen geweest in aanwezigheid van de directie. In oktober is de Raad samen met de voltallige directie bijeengekomen in een 2-daagse, waar onder andere gesproken is over de aanbevelingen uit het Visitatierapport, governance en stakeholdermanagement én over de vraag over hoe ook binnen Mitros het eigenaarschap van huurders gestimuleerd kan worden. Ook is gesproken over de huurderstevredenheid en hoe Mitros concreet vorm geeft aan deze hoofddoelstelling uit het ondernemingsplan. Voorafgaand aan elke reguliere vergadering heeft de RvC een uur ‘RvC-only’. Dat biedt de mogelijkheid aan de leden om ervaringen uit te wisselen en vast te stellen wat de belangrijke gesprekpunten zijn in de vergadering met de directie. In deze bijeenkomsten zijn tevens remuneratieaangelegenheden en actuele kwesties aan de orde geweest, zoals de prestatieafspraken met de directie, de parlementaire enquête, permanente educatie en de


44

ontwikkelingen rondom de WNT. De uitkomsten van de RvC-only’s worden in de reguliere vergaderingen gedeeld. De voorzitter heeft voorafgaand aan elke RvC-vergadering overleg met de directievoorzitter en de secretaris. De leden van de Raad zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen. Buiten de vergaderingen wordt de Raad indien nodig geïnformeerd door de directieleden over relevante onderwerpen. Tevens halen de leden van de Raad zelf informatie op, onder andere bij de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en Aedes, bij diverse sector-gerelateerde bijeenkomsten en bij eigen netwerkcontacten. In 2014 heeft een deelnemer van de leergang aankomend commissarissen van de VTW stage gelopen bij de RvC van Mitros. Zij heeft zowel de reguliere vergaderingen als de overleggen van de auditcommissie Financiën bijgewoond. Contact met stakeholders De Raad laat zich in belangrijke mate informeren door interne en externe stakeholders. In het verslagjaar bezocht de Raad, samen met de directie en de OR, het Spinozaplantsoen waar een project Groot Onderhoud uitgevoerd wordt. Vertegenwoordigers van de bewonerscommissie vertelden over de specifieke problematiek en er werd een logeerwoning bezocht. Met de huurdersorganisatie HNM bezocht de RvC de wijk De Rode Driehoek. De voorzitter van de bewonerscommissie lichtte de Raad in over de bewonersbegeleiding tijdens de renovatie. Ook ondernam de Raad een fietsexcursie door Leidsche Rijn. Een delegatie van de Raad woonde tweemaal een formeel overleg tussen de directie en de Ondernemingsraad bij. In juni vond een lunch plaats tussen de nieuwe OR en de RvC, zonder aanwezigheid van de directie. In oktober heeft er een kennismakingsgesprek plaatsgevonden tussen een delegatie van de RvC, de directie en de nieuw aangetreden wethouder Wonen van de gemeente Utrecht. In maart van het boekjaar vond een bezoek van het WSW plaats. Behalve een wederzijdse kennismaking gaf het de Raad ook de mogelijkheid meer inzicht te krijgen in de (nieuwe) beoordelingssystematiek van het WSW. In het voorjaar van 2014 heeft een delegatie van de Raad samen met de directie een gesprek gevoerd met het CFV. Naast het bespreken van de voortgang van het herstelplan (n.a.v. de onder verscherpt toezichtstelling eind 2013) is er ook gesproken over hoe de RvC en het CFV elkaar in het toezicht kunnen versterken. De accountant is aanwezig geweest bij de behandeling van de jaarrekening. Daarnaast was de accountant eenmaal aanwezig bij de auditcommissie Financiën. In 2014 is in elke reguliere RvC-vergadering een themaonderwerp aan de orde geweest. Dit geeft de RvC de mogelijkheid kennis te maken met meerdere medewerkers en wordt een meer inhoudelijke verdieping van onderwerpen gerealiseerd. Auditcommissies Er zijn drie auditcommissies die de besluitvorming van de RvC voorbereiden: Financiën, Wonen en Remuneratie. De commissies hebben elk een eigen reglement. Naast de besluitvoorbereiding richten de commissies, elk vanuit hun eigen deskundigheid, zich ook op het adviseren van directie en management. Commissie Wonen De commissie Wonen kwam driemaal bij elkaar in het verslagjaar. De commissie sprak onder andere over de leegstand, de verkoop van grondposities, Wonen en Zorg en VvE’s, de kwartaalrapportages en de Begroting. Voorts werd aandacht besteed aan het systeem van woonruimteverdeling , de resultaten van de KWH en werd er kennis gemaakt met de directeur


45

van Stadsherstel Midden Nederland. Het Jaarverslag en de Jaarrekening 2013 werden besproken in het apriloverleg. Commissie Financiën De commissie Financiën kwam viermaal bijeen. In elk overleg is de voortgang van het herstelplan aan de orde geweest. Vervolgens stonden onder andere de volgende onderwerpen op de agenda: Jaarverslag en Jaarrekening 2013, de Begroting 2015, de kwartaalrapportages, het compliance jaarplan en het financieel beleidsplan. Ook is er gesproken over het auditplan en ICT. De deelnemingen zijn tweemaal aan de orde geweest. In 2012 heeft de AC Financiën samen met de directie een accountant voor 4 jaar geselecteerd. In de loop van 2015 zal op basis van een volledige evaluatie bekeken worden of er sprake zal zijn van een herbenoeming of een nieuwe selectieprocedure. Remuneratiecommissie De Remuneratie kwam tweemaal formeel bijeen. Verder was er veelvuldig contact over remuneratiezaken tussen de leden van de commissie en de secretaris. De Remuneratiecommissie bereidt de werkgeverstaken van de RvC ten aanzien van de directie voor. Naast deze taken heeft deze commissie in 2014 het RvC-groepsprofiel definitief vormgegeven en een notitie Spelregels Permanente Educatie RvC opgesteld. Beide documenten zijn in de RvC-only vastgesteld. Op advies van de commissie is een meerjarig contract afgesloten met een extern bureau om de screening van toekomstige kandidaten voor het RvC-lidmaatschap uit te voeren. Deze integriteitscreening is een vast onderdeel geworden van de wervingsprocedure. De voorzitter van de commissie heeft in samenspraak met de huurdersorganisatie HNM de werving van een nieuw RvC-lid op voordracht van HMN ter hand genomen. De werving vindt plaats conform de aangepaste procedure voordracht lid RvC door huurdersorganisatie (2014) De Remuneratiecommissie stelde een Remuneratierapport 2013 op, dat ter besluitvorming aan de Raad is voorgelegd. Functioneren RvC De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren en evalueert dat jaarlijks. In 2014 vond dat plaats met een externe begeleider. Tijdens de evaluatiesessie werd het functioneren van de Raad gerelateerd aan recente ontwikkelingen met betrekking tot governance. Er is gediscussieerd over wat goed en minder goed gaat in de RvC. Er zijn concrete afspraken gemaakt over de permanente educatie van de RvC-leden. Voorts is afgesproken is om het gesprek met de directie aan te gaan over stakeholdersmanagement en de respectievelijke rollen van de directie en de RvC hierin. Functioneren directie De Raad besluit over benoemingen, beoordelingen en beloningen, schorsing en ontslag van de statutaire directie. De Raad heeft op grond daarvan tot taak periodiek het functioneren van de directie te beoordelen. Begin 2014 heeft de Remuneratiecommissie beoordelingsgesprekken met de directie gevoerd. In diezelfde gesprekken zijn ook de prestatieafspraken van de directie voor 2014 besproken. Ten behoeve van de beoordelingen heeft de Remuneratiecommissie interne en externe input gevraagd via een vragenformulier. Het functioneren van de directie is conform de voor Mitros geldende systematiek als goed beoordeeld. Zowel de prestatieafspraken 2014 als de beoordelingen zijn in een later stadium door de Raad bekrachtigd. In de zomer zijn er voortgangsgesprekken gevoerd. Er is onder andere gesproken over de cultuurontwikkeling bij Mitros en de teamvorming van de directie. In de arbeidsovereenkomsten van de directieleden is een verbod op nevenwerkzaamheden opgenomen (artikel 10) tenzij voorafgaande schriftelijke toestemming van de RvC is verkregen. In het verslagjaar is een dergelijk verzoek voor een nevenfunctie niet aan de orde geweest.


46

Beloning directie De beloning van de directieleden is vastgesteld conform de geldende weten regelgeving. Qua salarissystematiek is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties gevolgd, waarbij de WNT (Wet Normering Topinkomens) als kader en begrenzing voor de maximale hoogte van de beloning is gehanteerd. Bij de bepaling van het salaris van de directieleden wordt een vast inkomen verschaft. Jaarlijks vindt beoordeling van het functioneren plaats, op basis waarvan een extra verhoging kan worden toegekend. Deze verhoging is volledig afhankelijk van het functioneren, analoog aan het beloningsbeleid geformuleerd in 'Prestatiemanagement voor Mitrosmedewerkers' en bedraagt 0 tot 4%. Norm is goed functioneren met een bijpassende verhoging van 2%. Dit voor zover het maximum van de schaal of de bovengrens in het kader van de Wet Normering Topinkomens nog niet is bereikt. In januari 2014 heeft de beoordeling van de directie over 2013 geleid tot een verhoging van 2% van het bruto loon.

Toezicht De Raad houdt toezicht op het functioneren van Mitros. Daarbij let de Raad erop of Mitros haar maatschappelijke opgave adequaat realiseert. De Raad toetst daarbij in hoeverre Mitros erin slaagt de doelstellingen uit haar strategisch ondernemingsplan te realiseren. De toetsing hiervan is gedaan door middel van de besprekingen van de kwartaalrapportages, waarin Mitros inzicht geeft in de stand van zaken met betrekking tot de vastgestelde strategische speerpunten. Monitoring voortgang herstelplan In de vergaderingen is de voortgang van het herstelplan diverse malen aan de orde geweest. Het herstelplan is opgesteld naar aanleiding van de onder toezichtstelling van Mitros in het najaar van 2013. In het najaar van 2014 heeft het CFV aangegeven per direct het verscherpt toezicht op te heffen. Er zal nog een afrondend gesprek plaatsvinden met het CFV, de directie en een delegatie van de RvC. Visitatie In 2014 heeft Mitros zich laten visiteren door Ecorys. De voortgang is op verschillende momenten aan de orde geweest. In het najaar zijn de aanbevelingen besproken met de directie en de RvC. De algemene conclusie is dat Mitros op de goede weg is, maar dat we er nog niet zijn. Het visitatierapport wordt gezien als tussentijds meetpunt. Er is pas reden voor tevredenheid als Mitros in 2017 de doelen uit het ondernemingsplan heeft gerealiseerd. De RvC heeft met de directie afspraken gemaakt over de opvolging van de aanbevelingen uit het visitatierapport. Discussieonderwerpen In het verslagjaar is elke reguliere RvC-vergadering gestart met een discussieonderwerp. In het verslagjaar zijn de volgende onderwerpen aan bod gekomen: Vernieuwingen in de bouw, mutatie onderhoud, de stand van zaken van de primaire processen en Mitros en de participatiesamenleving. De verantwoordelijke managers verzorgden de presentaties en wisselden van gedachten met de RvC. Tot een slot gaf de taxateur Colliers een prestentatie over marktwaarde en het jaarlijkse waarderingsproces. Voorts heeft de RvC in de vergaderingen onder andere de volgende onderwerpen besproken: de leegstand, de voortgang van de urgente projecten, leefbaarheid en de wijkactieplannen, de voortgangsrapportage compliance en de klachtenafhandeling. Naleving Governancecode Elk jaar voert de internal auditor een scan op de naleving van de Code uit. Uit de scan 2014 kwam dat de Code nageleefd is. Als aandachtspunt is genoemd dat in het Remuneratierapport een aantal zaken specifieker vermeld had moeten worden (onder andere de duur van contracten met de geldende opzegtermijnen van de directie en de financiering van pensioentoezeggingen). Deze aanscherpingen worden in het komende Remuneratierapport verwerkt.


47

Besluiten In de vergadering van april verleende de Raad het bestuur formeel decharge voor het financiële beleid en beheer over 2013. Ook keurde de Raad de Jaarrekening 2013 goed, evenals het Jaarverslag/Volkshuisvestingsverslag 2013. De Jaarrekening 2013 is opgesteld op basis van de geldende richtlijnen. In december heeft de Raad ingestemd met de Begroting 2015. Naast de goedkeuring van de jaarrapportages nam de Raad in 2014 nog een aantal belangrijke beslissingen. Zo gaf hij onder andere goedkeuring aan de portefeuillestrategie, het financieel beleidsplan, het toetsingskader en het directiestatuut. Voorts nam de RvC besluiten over de salarissen van de directie en RvC conform de WNT. Oordeel In 2014 is Mitros gestart met de uitvoering van het ondernemingsplan Welkom thuis. Daarin hebben we met elkaar afgesproken de komende vier jaar hard te werken aan het verbeteren van de dienstverlening aan onze huurders, fors te investeren in het verbeteren van de kwaliteit van onze woningen en de leefbaarheid van de woonomgeving. Het streven is dat steeds meer huurders tevreden zijn over Mitros en graag een woning van ons huren. Dat is belangrijk want we zijn immers de grootste verhuurder in Utrecht en Nieuwegein voor mensen met een smalle beurs. Mitros concentreert zich op de steden Utrecht en Nieuwegein. Het beperkte bezit dat we nog hebben in de regio zal de komende jaren worden afgestoten. Daarmee brengen we nog meer focus aan in ons werk. In de verbetering van de werkprocessen zijn ook in 2014 weer nieuwe stappen gezet. Zo is het aantal dagen dat een woning leegstaat voordat er een nieuwe huurder intrekt – na een sterke stijging begin 2014 – fors terug gebracht. Dat is prettig voor al die mensen die op zoek zijn naar een woning en levert Mitros ook sneller huurinkomsten op. Ondanks de nodige inspanning is de bereikbaarheid van Mitros nog steeds niet goed. Naast het beter organiseren van dit deel van de organisatie worden ook de mogelijkheden van meer online contact met huurders onderzocht. Bijzonder verheugend is dat de onder verscherpt toezichtstelling door het CFV binnen een jaar is beëindigd. De informatievoorziening en de solvabiliteit op middellange termijn zijn weer op orde. Het effect van de onder verscherpt toezichtstelling is dat Mitros zich meer dan ooit bewust is van het belang om een goede wisselwerking met de externe toezichthouders en daar waar nodig proactief te handelen. Als Raad van Commissarissen zijn we ons er van bewust dat de externe toezichthouders zich steeds meer direct richten tot de interne toezichthouder. Dit jaar is Mitros door een onafhankelijk bureau gevisiteerd, daaruit blijkt waardering voor de nieuwe koers van Mitros bij belangrijke samenwerkingspartners als huurdersorganisatie en gemeenten. Maar ook dat er nog ruimte voor verdere verbetering is, zowel wat betreft de dienstverlening, het beheersen van de bedrijfslasten en het aangaan van de dialoog met partners. Ook de uitkomsten van de benchmark woningcorporaties laten dit zien. Kortom we zijn op de goede weg, nu komt het aan op vasthouden van de uitgezette koers en volhouden van de ambitie om de prestaties verder te verbeteren. De RvC spreekt zijn waardering uit voor alle Mitros medewerkers en de directie die deze resultaten gezamenlijk hebben bereikt. Het smaakt naar meer. Tot slot mag niet onvermeld blijven dat de huurdersorganisaties van Nieuwegein en Utrecht dit jaar hun krachten hebben gebundeld. De RvC ervaart de contacten met de huurderorganisatie en de OR als zeer belangrijk omdat daarmee vanuit verschillende perspectieven informatie wordt verkregen over het functioneren van Mitros.


48

Samenstelling Onafhankelijkheid Conform de in de Governancecode Woningcorporaties aangeduide criteria (bepalingen III 2.2) zijn de leden van de Raad onafhankelijk. De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de Raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Mitros. Met andere woorden: er is een waarborg dat de leden van de Raad op onafhankelijke wijze tot hun oordeel kunnen komen. Commissarissen melden nieuwe (neven)functies en bespreken die in de Raad. De RvC concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend. Voorts wordt bij de aanvaarding van nieuwe nevenfuncties aan de hand van de Wet Bestuur en Toezicht bepaald of de commissarissen zich houden aan het wettelijke toegestane aantal commissariaten. Tegenstrijdige belangen en integriteit (deze passage is onder voorbehoud) In het verslagjaar is er tweemaal een situatie geweest waarin de mogelijkheid van tegenstrijdige belangen ter sprake is geweest. In beide gevallen ging het om het besluitvormingsproces rondom verkooptransacties. Bij de eerste verkooptransactie kwam aan de orde dat de voorzitter van de RvC Mitros, mevrouw Vogelaar, tevens zitting heeft in de RvC van MN Services, de beoogde koper. Er is contact geweest tussen de directie en de voorzitter over de vraag of hier sprake zou kunnen zijn een tegenstrijdig belang. In het tweede geval werd tijdens de uitwerking van de koopovereenkomst duidelijk dat gedurende het verkooptraject de heer Santokhi was aangetreden tot de RvC en tevens werkzaam is bij Aegon welke net als de beoogd koper Aegon Woningen BV onderdeel uitmaakt van het moederconcern Aegon NV. Deze constateringen waren aanleiding om compliance-toetsen uit te voeren en daaruit is gebleken dat in beide gevallen geen sprake was van een belangenverstrengeling; dat alle bestaande regelingen zijn nageleefd en dat de betrokkenen zorgvuldig en integer hebben gehandeld. Echter, om alle schijn van tegenstrijdige belangen te voorkomen is besloten om de RvC te betrekken bij de formele besluitvorming (hoewel dit conform de regelingen niet nodig zou zijn geweest) en heeft de besluitvorming buiten de aanwezigheid van de betrokken leden plaatsgevonden. Ook hebben zij de documenten over de voorstellen niet ontvangen. De geschetste processen zijn zowel met de afdeling compliance van MN Services als van Aegon afgestemd. De RvC heeft de evaluatie van het integriteitsbeleid met de directie besproken. Geconcludeerd is dat het management een cruciale rol speelt in het bespreken van integriteitskwesties met de medewerkers. Benoemingen Bij elke (her)benoeming volgt de Raad de profieleisen (inclusief de procedure) strikt, houdt de profielen kritisch tegen het licht en actualiseert deze zo nodig. Bovendien stelt de Raad vast op welk deskundigheidsgebied een (nieuwe) commissaris nodig is. De werving van nieuwe commissarissen gebeurt openbaar. Commissarissen worden doorgaans per 1 juli van een jaar (her)benoemd of treden dan af. De benoeming is in principe voor één periode van vier jaar, met de mogelijkheid tot maximaal één herbenoeming. Drie commissarissen worden op voordracht benoemd; twee op voordracht van de huurdersorganisatie en één op voordracht van de Ondernemingsraad. Deze Jaarverslag Mitros 2015 – 22 april 2015

49

commissarissen hebben gedurende het jaar regelmatig contact met de partij die hen heeft voorgedragen. De heer Kiers, financieel lid en voorzitter van de auditcommissie Financiën, trad na afloop van zijn tweede termijn per 1 juli 2014 af. Per 1 juli 2014 is de heer Santokhi benoemd tot lid van de RvC met een financieel profiel.

Overzicht leden Raad van Commissarissen per 31 december 2014 Naam

Voordra (Neven)functies cht • Zelfstandig Adviseur/Interim-manager Mw. C.P. • Voorzitter bestuur vereniging NOV (organisaties voor Vogelaar vrijwilligerswerk) (voorzitter) • Lid RvC MN Services (pensioenuitvoerder) • Voorzitter bestuur Nisa for Nisa (vrouwencentrum Geboren: Amsterdam-Slotervaart) 1949 • Voorzitter RvT Stichting Resto Van Harte • Voorzitter Klachtencommissie Governance en beloning MBO • Lid Adviesraad RAI vereniging • Voorzitter Adviesraad kappersbrancheorganisatie ANKO • Voorzitter bestuur Omzien (burgerinitiatieven zorg, welzijn en wonen) J.Th. Blok (vicevoorzit ter)

2011

2015*

2009

2017

• • •

Directeur Blok&Ko (Toezicht, advies, coaching) Lid Bestuur Arie Kreuk Stichting Lid Bestuur Stichting Museumwerf Vreeswijk Nieuwegein Lid RvC Stichting Nijestee Groningen Lid RvC Groothandelsgebouwen NV Rotterdam Lid Algemeen Bestuur Stichting Forum voor Stedelijke Vernieuwing Lid RvC Rentree te Deventer Lid RvA Luchtsingel Rotterdam Lid RvA Hermon Erfgoed Zeist

-

• • • • • • •

Advisor to the Board UMC Utrecht Lid RvT Stichting Vrienden van het UMC Utrecht Voorzitter RvT Carante Groep Lid RvC Marfo Food Group Lid RvT Vivent. Lid RvC Prinses Maxima Kinderoncologisch Ziekenhuis Lid RvT Jeroen Bosch Ziekenhuis

2013

2017*

HO**

• •

Lid RvC woningcorporatie Elkien Voorzitter Stichting Begeleiding Werk- en Woonorganisaties

2008

2015

OR**

•

Advocaat / partner arbeidsrecht en mediation bij De Grave De Mönnink Spliet Advocaten Lid Provinciale Staten Noord-Holland Lid Raad van Toezicht AMOS Scholengroep Amsterdam

2012

2016*

Martje Kieft Interimmanagement Voorzitter van de Commissie van aanbeveling en beroep VTW

2009

2016

-

Geboren: 1951

Mw. M.F. Dijkstra

• • • • • •

Geboren: 1949

H.H.J. Bol

Benoemd Aftredend

Geboren: 1947 Mw. D.G.M. de GraveVerkerk

• •

Geboren: 1957 Mw. M.H. Kieft

HO**

• •

Geboren: 1946


50

Naam R.R.S. Santokhi Geboren: 1974

*betekent: **betekent:

Voordra (Neven)functies cht • CFO (of Financieel directeur) van Aegon Asset Management, Nederland • Lid RvT van Paradiso • Lid RvB van het Nederlands Instituut voor Onderwijs en Arbeidsmarkt (NIOA)

Benoemd Aftredend 20014

2018*

-Herbenoembaar -OR: Ondernemingsraad -HO: Huurdersorganisatie

Samenstelling commissies De Remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw Kieft (voorzitter) en mevrouw Vogelaar. De auditcommissie Wonen bestaat uit de heer Blok (voorzitter), mevrouw Dijkstra en mevrouw De Grave-Verkerk. Mevrouw Kieft is agendalid. De auditcommissie Financiën bestaat uit de heer Bol (voorzitter sinds 1 juli 2014) en de heer Santokhi (lid per 1 juli 2014). De voorzitter en de vicevoorzitter zijn agendaleden van de commissies waarvan zij geen deel uitmaken. Beloning RvC De Raad stelt de bezoldiging van de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van de corporatie. De beloning van de commissarissen past binnen de Honoreringscode van de VTW en voldoet aan de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De voorzitter en drie leden van de RvC zijn (her)benoemd voordat de WNT op 1 januari 2013 van kracht werd. Zij vallen onder het overgangsrecht. De overige drie leden zijn na 1 januari 2013 (her)benoemd. Zij werden gehonoreerd conform de WNT inclusief bijbehorende staffelregeling die per 1 januari 2014 van kracht werd. De honorering zag er in 2014 als volgt uit: •

Voorzitter RvC (benoemd voor 1 januari 2013) overgangsrecht, toeslag 40% conform Honoreringscode VTW

€ 15.280 (excl. BTW)

•

Leden benoemd voor 1 januari 2013 overgangsrecht, beloning conform Honoreringscode VTW

€ 10.915 (excl. BTW)

•

Leden benoemd na 1 januari 2013 WNT inclusief staffelregeling minister Blok

€ 10.170 (excl. BTW)

De periodieke indexering van de bezoldigingsmaxima heeft niet automatisch tot gevolg dat de honorering van individuele RvC-leden ook wordt geïndexeerd. De RvC bepaalt dit zelf en bij Mitros wordt deze periodieke verhoging gekoppeld aan die van de CAO Woondiensten van het voorafgaande jaar. De leden krijgen geen vaste onkostenvergoeding. Wel kunnen zij kosten in redelijkheid gemaakt in verband met hun functioneren, evenals reis- en verblijfskosten, declareren op basis van de Declaratierichtlijn RvC Mitros.

Uitgaven t.b.v. Raad van Commissarissen

Vergoedingen en onkosten (incl. BTW)


2014

2013

€ 108.375

€ 102.842

51

De totale kosten RvC 2014 zijn circa 6000 euro hoger dan vorig jaar. Dit komt voornamelijk door de kosten van permanente educatie (PE).

Verklaring Aan de stakeholders van de Stichting Mitros, De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het verslag van de (statutaire) directie over het boekjaar 2014 en heeft de jaarrekening over 2014 goedgekeurd. De door het bestuur opgemaakte jaarrekening over 2014 omvat de balans, de resultatenrekening en de daarbij behorende toelichting. De jaarrekening is door BDO Audit en Assurance B.V. gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. De Raad van Commissarissen kan zich met deze stukken verenigen en heeft de jaarrekening 2014 overeenkomstig goedgekeurd. Met deze goedkeuring verleent de RvC volledige décharge aan de (statutaire) directie voor het gevoerde beleid en beheer, en aan de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht. Met de goedkeuring van de jaarrekening van de stichting Mitros en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar 2014 € 90,3 miljoen positief.

Utrecht, 22 april 2015

De Raad van Commissarissen van Mitros,

C.P. Vogelaar, voorzitter

J.Th. Blok, vicevoorzitter

H.H. J. Bol, lid

M.F. Dijkstra, lid

D.G.M. de Grave-Verkerk, lid

M.H. Kieft, lid

R.R.S. Santokhi, lid


52

Afkortingen jaarverslag AC

Auditcommissie

BBSH

Besluit Beheer Sociale Huisvesting

bvo

bruto vloeroppervlak

CFV

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

CPI

Consumenten Prijs Index

DOMO

dagelijks- en mutatieonderhoud

dPi

de Prospectieve informatie (financiële prognoses voor komende jaren)

DSCR

Debt Service Coverage Ratio

dVi

de Verantwoordingsinformatie

HNM

Huurdersnetwerk Mitros

ICR

Interest Coverage Ratio

IWV

individuele woningverbetering

KGC

kasstroomgenererende capaciteit

KWH

Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

OGE

onroerendgoedeenheid

OGGZ

Openbare Geestelijke Gezondheidszorg

RvC

Raad van Commissarissen

SSH

Stichting Studenten Huisvesting

STUW

Stichting Utrechtse Woningcorporaties

VBN

Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein

VGW

veiligheid gezondheid welzijn

VTW

Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties

VvE

Vereniging van Eigenaren

WNT

Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

ZAV

zelf aangebrachte voorzieningen


53

planeren

Jaarrekening 2014 Stichting Mitros Utrecht

Stichting Mitros Koningin Wilhelminalaan 9 3527 LA Utrecht Inschrijfnummer KvK 30136131

Inhoudsopgave

1 Voorwoord 2 Kengetallen GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 3 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) 4 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014 5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 directe methode 6 Toelichting op de geconsolideerde balans 7 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening ENKELVOUDIGE JAARREKENING 8 Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) 9 Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014 10 Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winsten verliesrekening ALGEMENE TOELICHTING EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN 11 Algemene toelichting 12 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 13 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 14 Financiële instrumenten en risicobeheersing 15 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 16 Grondslagen kasstroomoverzicht ONDERTEKENING OVERIGE GEGEVENS 17 Overige gegevens

Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

3 4 5 6 8 9 10 28 37 38 40 41 44 45 48 54 57 58 59 60 62 63

blz

2

1

Voorwoord

Voor u ligt de jaarrekening 2014 van Mitros. De jaarrekening wordt voorafgegaan door een korte analyse in dit voorwoord en een toelichting op de belangrijkste kengetallen. Daarna volgt de geconsolideerde jaarrekening 2014 waarbij de balans, winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn opgenomen. In de hoofdstukken 6 en 7 volgen nadere specificaties van de geconsolideerde cijfers. In 2014 zijn er geen veranderingen in de waarderingsgrondslagen doorgevoerd ten opzichte van 2013. De hoofdstukken 11 tot en met 16 (algemene toelichting en grondslagen voor waardering en resultaatbepaling) kunt u hiermee beschouwen als verdieping op de waarderingsgrondslagen. De belangrijkste waarderingsgrondslag heeft betrekking op ons vastgoed. Deze is gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Voor Mitros heeft 2014 in het teken gestaan van het verbeteren van het vermogen. De aanleiding hiertoe was mede het verscherpte toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), maar bovenal ons eigen streven om de bedrijfsvoering met een efficiënte organisatie te doen. Uit de stijging van het vermogen en de daling van de lasten blijkt dat we hierin zijn geslaagd. De kostenbesparingen betreffen de personeelstransitie en de bedrijfslastenreductie. Mede hierdoor is in 2014 de financiële positie van Mitros verder versterkt. Naast de reductie van de personeelslasten en de bedrijfslasten hebben we onze (administratieve) levensduren kritisch beoordeeld en dit heeft tot een verlenging van de levensduren geleid. Mede hierdoor is het volkshuisvestelijk vermogen verder gestegen. Ondanks de stijging van de verhuurdersheffing en overige heffingen met € 14 miljoen zijn we er toch in geslaagd de bedrijfslasten in 2014 met € 3 miljoen te laten dalen naar € 153 miljoen (2013: € 156 miljoen). De personeelstransitie en de bedrijfslastenreductie hebben geleid tot een daling van de personeelskosten (inclusief sociale lasten en pensioenlasten) van € 2 miljoen en de beheerkosten van € 8 miljoen. De personeelstransitie en de bedrijfslastenreductie zijn hiermee geslaagd te noemen. Daarnaast zijn de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 7 miljoen lager zijn dan 2013. Bij dalende kosten zijn de bedrijfsopbrengsten over 2014 met € 12 miljoen gestegen naar € 199 miljoen (2013: € 187 miljoen). Deze stijging wordt grotendeels veroorzaakt door een stijging van de huuropbrengsten van € 9 miljoen. Over 2014 was er sprake van een positief resultaat van € 90 miljoen terwijl er vorig jaar nog sprake was van een negatief resultaat van 32 miljoen. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door het verschil in de waardestijging (2014: € 75 miljoen) / waardedaling (2013: € 37 miljoen negatief) van het bezit. De post niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ad € 75 miljoen betreft deze waardestijging van het vastgoed, gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Waar er de afgelopen 3 jaren sprake was van een daling van de waarde van ons bezit is deze in 2014 weer gestegen. De stijging van de marktwaarde wordt veroorzaakt door een stijging van de markthuren en de leegwaarde. Vorig jaar had de invoer van de verhuurdersheffing een negatief effect op de marktwaarde. De jaren daarvoor werd de daling voornamelijk veroorzaakt door een daling van de leegwaardes en beperkte huurstijgingen (nog geen inkomensafhankelijke huurverhoging). Ondanks de goede financiële positie blijft Mitros kritisch op de ontwikkeling van de eigen bedrijfslasten. Benchmarking wordt toegepast om de bedrijfslasten te vergelijken met andere corporaties.


blz

3

2

Kengetallen

Bedragen x € 1.000 o.b.v. geconsolideerde jaarrekening

31-12-2014

31-12-2013

2.033.171

1.942.865

Balans Eigen vermogen Resultaat na belastingen

90.306

-32.229

2.961.661

2.915.082

Solvabiliteit (*)

68,65%

66,65%

Loan to Value (*)

30,30%

31,54%

Balanstotaal

Rendement op eigen vermogen (*) Schuld per w oning (x € 1)

4,65%

-1,63%

26.717

28.498

Liquiditeit Operationele kasstroom

23.662

15.378

Vrije kasstroom (**)

28.475

-43.458

1,71

1,46

32.388

30.976

ICR (Interest Coverage Ratio) Bezit Aantal vhe's

(*) Solvabiliteit, Loan to Value en Rendement op eigen vermogen zijn berekend op basis van de marktw aarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen. (**) Vrije kasstroom is operationele kasstroom -/- kasstroom uit investeringsactiviteiten

Het eigen vermogen van Mitros is in 2014 met € 90 miljoen gegroeid naar € 2.033 miljoen (2013: € 1.943 miljoen). Dit betreft het resultaat over 2014. Van dit resultaat wordt het voornaamste deel veroorzaakt door de stijging van de marktwaarde van ons bezit ad € 75 miljoen. De marktwaarde is over 2014 voornamelijk gestegen door de gestegen huurprijzen. Deze stijgen harder dan inflatie door de inkomensafhankelijke huurverhoging. Daarnaast is de verkoopmarkt aangetrokken, wat invloed heeft op de leegwaardes van het vastgoed. Naast de stijging van het eigen vermogen is de leningportefeuille (inclusief kortlopend deel) met € 27 miljoen gedaald. De positieve operationele kasstroom en investeringskasstroom hebben hieraan bijgedragen. De kasstroom uit investeringsactiviteiten over 2014 is € 5 miljoen positief. Vorig jaar was deze nog € 59 miljoen negatief. Naast aanzienlijk lagere investeringsuitgaven waren er in 2014 aanzienlijk hogere ontvangsten uit verkopen van bestaand bezit. Dit heeft geleid tot een positieve vrije kasstroom over 2014 van € 28 miljoen (€ 2013 € 43 miljoen negatief). Hierdoor is de leningportefeuille gedaald en de gemiddelde schuld per woning is hierdoor afgenomen naar € 26.717 (2013: € 28.498). Door de stijging van het eigen vermogen en de daling van het vreemd vermogen is de solvabiliteit gestegen naar 68,64% (2013: 66,65%) en de Loan to Value gedaald naar 30,30% (2013: 31,54%). De operationele kasstroom is in 2014 gestegen met € 8 miljoen naar € 23 miljoen (2013: € 15 miljoen). Ondanks de stijging van de verhuurdersheffing van € 15 miljoen is de operationele kasstroom gestegen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een stijging van de ontvangsten van huurders (zoals huuropbrengsten en vergoedingen voor servicekosten) van € 11 miljoen en een daling van de betalingen (exclusief verhuurdersheffing) van € 12 miljoen. De interestlasten zijn nagenoeg gelijk gebleven. Hierdoor zien we een stijging van de Interest Coverage Ratio (ICR) naar 1,71 (2013: 1,46). Het aantal verhuureenheden is met name gestegen door de splitsing van circa 1.000 zelfstandige woongelegenheden in ruim 2.000 onzelfstandige woongelegenheden. Deze eenheden zijn hoofdzakelijk bestemd voor tijdelijke verhuur.


blz

4

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING


blz

5

3

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)

Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2014 €

31-12-2013

€

€

€

Vaste activa Materiële vaste activa

6.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

13.371

16.717 13.371

Vastgoedbeleggingen

16.717

6.2.

Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging

257.176

219.316

2.627.659

2.572.898

Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden

17.777

17.667

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

12.661

44.815 2.915.273

Financiële vaste activa

2.854.696

6.3.

Deelnemingen Latente belastingvordering Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

1.293

1.443

0

0

1.647

3.353

0

193

6.676

7.810 9.616

12.799

Vlottende activa Voorraden

6.4.

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor verkoop

676

1.628

1.726

8.307 2.402

Vorderingen

6.5.

Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Vennootschapsbelasting Overlopende activa

Liquide m iddelen

Totaal


9.935

6.6.

2.298

2.242

0

248

3.530

4.383

-0

-0

1.291

1.167 7.119

8.040

13.880

12.895

2.961.661

2.915.082

blz

6


REF.

31-12-2014 €

Groepsverm ogen

6.7.

Voorzieningen

6.8.

Voorziening onrendabele investering Voorziening deelnemingen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen

31-12-2013

€

€

2.033.171

1.942.865

9.975

17.988

593

660

0

108

575

606 11.143

Langlopende schulden

€

19.362

6.9.

Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen

3.119

3.287

838.470

834.446

17.533

17.422

474

181

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

859.596 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

855.336

6.10. 0

10.000

Kortlopend deel langlopende schulden

23.729

45.033

Schulden aan leveranciers

10.671

16.779

3.476

4.697

Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal


358

459

9.651

10.362

439

0

9.427

10.189 57.751

97.519

2.961.661

2.915.082

blz

7

4

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014


REF.

2014 €

2013

€

€

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

7.1.

174.535

165.066

Opbrengsten servicecontracten

7.2.

9.885

10.564

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

7.3.

11.384

8.796

Geactiveerde productie eigen bedrijf

7.4.

2.473

2.184

Overige bedrijfsopbrengsten

7.5.

886

446

Som der bedrijfsopbrengsten

199.163

187.056

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

6.1.

2.614

2.390

Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

7.6.

29.649

36.322

3

3

Erfpacht Lonen en salarissen

17.260

19.008

Sociale lasten

2.812

2.872

Pensioenlasten

3.095

3.504 35.854

Onderhoudslasten

7.7.

40.869

Leefbaarheid

7.8.

1.200

2.443

Lasten servicecontracten

7.9.

9.643

10.330

Beheerkosten

7.10.

10.853

18.855

Heffingen en belastingen

7.11.

32.709

18.522

Overige bedrijfslasten

7.12.

3.170

6.214

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten

7.13.

153.877

156.314

45.286

30.742

74.955

-37.069

7.14.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen

2.756

5.410

-32.749

-33.079 -29.993

-27.669

90.248

-33.996

Belastingen

7.15.

22

131

Resultaat deelnemingen

6.3.

36

1.636

90.306

-32.229

Resultaat na belastingen


blz

8

5

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 directe methode


2014 €

2013

€

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige

184.558

173.189

643

867 185.201

174.056

Betalingen inzake personeelskosten

-25.896

-33.655

Betalingen aan leveranciers onderhoud

-45.589

-40.050

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-17.670

-19.381

Betalingen uit hoofde van servicekosten

-9.787

-10.019

Betalingen overige

-31.476

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen (betaalde) w instbelasting

-24.524 -130.418

-127.629

54.783

46.427

871

641

-31.992

-31.817

0

Kasstroom uit operationele activiteiten

127 -31.121

-31.049

23.662

15.378

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Verkopen bestaand bezit Verkopen nieuw bouw Mutatie in financiële vaste activa

-63.904

-123.807

61.050

40.237

7.548

24.734

119

0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Vrije kasstroom

4.813

-58.836

28.475

-43.458

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuw e leningen)

29.000

55.000

Ontvangsten uit rekening courant kredietinstellingen

-10.000

2.000

Aflossing langlopende schulden

-46.490

-10.378

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

-27.490

46.622

985

3.164

12.895

9.731

985

3.164

13.880

12.895

Mutatie geldm iddelen Saldo liquide middelen 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide m iddelen 31 decem ber


blz

9

6 6.1

Toelichting op de geconsolideerde balans Materiële vaste activa

De post materiële vaste activa bevat het kantoorpand aan de Koningin Wilhelminalaan te Utrecht, evenals de kantoorinventaris. De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op historische kostprijs. Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:


Andere vaste Bedrijfsgebouw en en bedrijfsmidterreinen delen

Totaal

€

€

€

12.897

11.004

23.901

Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen

-1.333

-5.851

-7.184

Boekw aarden

11.564

5.153

16.717

0

176

176

-1.533

-7

-1.540

627

5

632

-619

-1.995

-2.614

1 januari Verkrijgingsprijzen

Mutaties Investeringen Desinvesteringen verkrijgingsprijzen Desinvesteringen cumulatieve w aardeveranderingen Afschrijvingen Bijzondere w aardeverandering

0

0

0

-1.525

-1.821

-3.346

Verkrijgingsprijzen

11.364

11.173

22.537

Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen

-1.325

-7.841

-9.166

Boekw aarden

10.039

3.332

13.371

Totaal mutaties 31 decem ber

De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar voor kantoorinventaris en hardware, 15 jaar voor verbouwingskosten en 30 jaar voor kantoorpanden. In 2013 is Mitros verhuisd naar de Koningin Wilheminalaan. In 2014 is het bedrijfspand Tennessedreef 6 voor verhuur beschikbaar gekomen en overgeheveld van de materiele vaste activa naar de vastgoedbeleggingen. De afschrijvingen zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Afschrijvingen boekjaar Opbrengst verkoop bedrijfspand Vlampijpstraat Boekw aarde bedrijfspand Vlampijpstraat Totaal


2014

2013

€

€

2.614

2.654

0

-943

0

679

2.614

2.390

blz

10

6.2 6.2.1

Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie

Het vastgoed in exploitatie bevat de woningen en bedrijfspanden die Mitros verhuurt. Deze zijn gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 1 januari Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde Mutaties Investeringen Desinvesteringen Mutatie actuele w aarde Oplevering nieuw bouw Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties 31 decem ber Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde reclassificatie van sociaal naar commercieel vastgoed Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde

2014 €

2013 €

219.316 2.572.898 2.792.214

138.630 2.617.704 2.756.334

43.318 -50.878 74.963 36.597 1.768 -13.147 92.621

41.705 -30.402 -36.463 92.176 1.541 -32.677 35.880

257.176 2.627.659 2.884.835

148.772 2.643.442 2.792.214 70.544 219.316 2.572.898 2.792.214

Het vastgoed in exploitatie bevat 32.388 eenheden (inclusief monumenten, overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland) (2013: 30.976) waarvan 30.271 woningen (2013: 29.277). Mitros heeft in 2014 411 woningen en 15 overige eenheden verkocht. In het boekjaar zijn 481 woningen en 24 zorgwoningen opgeleverd. Daarnaast zijn circa 1.000 zelfstandige woningen omgezet in ruim 2.000 onzelfstandige eenheden. Het onderscheid tussen commercieel en sociaal vastgoed is in het boekjaar opnieuw bepaald. Hieruit bleek dat in het boekjaar 2013 ten onrechte een aantal vrije sector woningen als sociaal vastgoed is geclassificeerd. Daarom zijn de vergelijkende cijfers aangepast. Het effect bedraagt € 70.544.000. De post commercieel vastgoed in exploitatie 2013 is daarom € 70.544.000 hoger dan gepresenteerd in de jaarrekening 2013. De post sociaal vastgoed in exploitatie is € 70.544.000 lager dan gepresenteerd in de jaarrekening 2013. Deze wijziging heeft geen invloed op het resultaat over 2013 of het vermogen ultimo 2013.


blz

11

De overige gehanteerde parameters zijn: 2014 Prijsinflatie Bouw kostenstijging

2013

20-jaars gemiddelde CBS

2,10%

2,16%

20-jaars gemiddelde BDB-bouw kostenstijging

2,89%

2,97%

Looninflatie IRS (basis disconteringsvoet)

20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

2,01%

2,03%

24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS

1,76%

1,91%

7 jaars gemiddelde

Mutatiegraad

8,03%

7,25%

Disconteringsvoet

7,32%

7,43%

Exit yield bij desinvestering

6,91%

6,68%

Norm instandhoudingsonderhoud / vhe (EGW)

€ 944

€ 922

Norm instandhoudingsonderhoud / vhe (MGW)

€ 864

€ 846

Beheernorm / vhe

€ 428

€ 428

De normen zijn gebaseerd op VEX-normen en gevalideerd door de externe taxateur. Voor 2014 bedraagt de basis IRS 1,76% (2013: 1,91%) en de risico-opslag 5,56% (2013: 5,52%) wat resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 7,32% (2013: 7,43%). De door Mitros gehanteerde exit yields liggen tussen de 5,35% en 9,85% (2013: 5,05% en 9,75%). De individuele huurverhoging en de verhuurderheffing zijn verwerkt in de waardering. Mitros waardeert haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde van het vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door de ontwikkelingen in de beleggersmarkt en anderzijds doordat Mitros een actief investerings- en desinvesteringsprogramma heeft. De waarde van de gehele vastgoedportefeuille eind 2014 is hoger dan de waarde van de portefeuille in 2013. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging stijgen de huren sneller dan de inflatie. Daarnaast stijgen de huren door huurharmonisatie. Omdat de verkoopmarkt aantrekt stijgen de leegwaardes van de woningen. Dit alles heeft een positief effect op de waarde van het vastgoed in exploitatie. Vanwege de toegenomen onzekerheid, onder andere door de nieuwe woningwet en de huursombenadering, is de disconteringsvoet iets verhoogd. Verder is de verhuurderheffing definitief ingerekend terwijl deze vorig jaar nog als risico was ingerekend. Deze effecten hebben een negatief effect op de waarde van het vastgoed in exploitatie. De waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is aanzienlijk gestegen door het in exploitatie nemen van nieuwbouw in de vrije sector. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het vastgoed is grotendeels gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. De zekerheden en onderpanden zijn opgenomen in paragraaf 6.11. De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in erfpacht en alle gevallen afgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is.


blz

12

De volgende marktontwikkelingen hebben de meeste invloed op de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille van Mitros: 80

60

x € 1.000.000

40

20

0

-20

-40

-60

Per saldo resulteert een positieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) van € 75 miljoen. Ter vergelijking is hieronder de mutatie actuele waarde over de afgelopen 5 jaar opgenomen: Bedragen x € 1.000.000 jaar

mutatie actuele w aarde

2010 2011 2012 2013 2014

7 -37 -38 -37 75

Bedrijfswaarde en WOZ Waarde Ter toelichting op de marktwaarde in verhuurde staat zijn de bedrijfswaarde en de WOZ waarde van het vastgoed in exploitatie opgenomen: Bedragen x € 1.000.000

Marktw aarde in verhuurde staat Bedrijfsw aarde WOZ w aarde


2014 Sociaal € 2.628 1.331 4.187

Commercieel € 257 175 276

2013

Totaal € 2.885

Sociaal € 2.573

1.506 4.463

1.239 4.603

Commercieel € 219 176 259

blz

Totaal € 2.792 1.415 4.862

13

De bedrijfswaarde is gebaseerd op de volgende parameters: 2015

2016

2017

2018

2019

2020 e.v.

Huurstijging

1,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Kosteninflatie (inclusief lonen)

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Bouw index

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

Onderhoudsindex

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

Ontw ikkeling verkoopw aarde

0,8%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Korte rente

0,5%

0,8%

1,0%

1,2%

2,0%

2,5%

Lange rente

2,5%

3,4%

3,5%

3,5%

3,5%

3,5%

Opslag sociaal vastgoed

0,8%

0,8%

0,8%

0,8%

0,8%

0,8%

Opslag commercieel vastgoed

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

2,8% 5,25%

Disconteringsvoet

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

Huurderving

4,4%

4,0%

3,8%

3,6%

3,4%

3,2%

Inkomensafhankelijke huurverhoging

1,4%

1,4%

1,4%

1,4%

0,0%

0,0%

Gemiddelde mutatiegraad

4,8%

5,1%

5,1%

5,0%

5,0% 5,0%-6,0%

Verhuurderheffing w ordt volledig meegenomen voor de levensduur van het vastgoed Saneringssteun w ordt niet ingerekend omdat dit op de corporatie rust en niet op het vastgoed Variabele lasten w orden meegenomen conform meerjarenbegroting met daarin opgenomen een inflatie van 3,0%

De parameters vanaf 2020 zijn de door het CFV voorgeschreven parameters. De parameters 2015 t/m 2019 zijn specifiek door Mitros bepaald maar zoveel als mogelijk in lijn met de CFV parameters vanaf 2020. 6.2.2

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Het vastgoed verkocht onder voorwaarden bevat woningen welke verkocht zijn met een terugkoopplicht. Deze zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. Hiertegenover staat een terugkoopverplichting. Het vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 1 januari Actuele w aarde Boekw aarde Mutaties Investeringen (verkocht onder voorw aarden) Mutatie actuele w aarde Desinvestering (marktw aarde) (teruggekocht) Totaal mutaties 31 decem ber Actuele w aarde Boekw aarde

2014 €

2013 €

17.667 17.667

16.994 16.994

553 117 -560 110

3.182 -2.111 -398 673

17.777 17.777

17.667 17.667

Gedurende 2014 zijn 4 woningen verkocht onder voorwaarden. Er zijn 4 woningen aangekocht. In totaal zijn er 127 woningen verkocht onder voorwaarden. Van deze woningen heeft Stichting Mitros niet de juridische eigendom. De woningen zijn wel gewaardeerd op de balans. Echter hiertegenover staat een verplichting vanwege de terugkoopplicht onder de langlopende schulden (toegelicht in paragraaf 6.9.3). De woningen verkocht onder voorwaarden betreffen 102 MGE-woningen welke gewaardeerd zijn tegen 70% van de marktwaarde. De koper deelt voor 51% in de waardestijging of –daling. Daarnaast zijn hier 25 Koopgarant woningen opgenomen tegen 75%-85% van de marktwaarde. De koper deelt voor 50% tot 77,5% in de waardestijging of –daling. Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

blz

14

6.2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het vastgoed in ontwikkeling betreft woningen bestemd voor verhuur in aanbouw en is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2014 €

2013 €

31 decem ber voorgaand jaar Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

67.687 -40.860 26.827

126.930 -72.506 54.424

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

44.815 -17.988 26.827

86.364 -31.940 54.424

Mutaties Investeringen Overboekingen Afboekingen geannuleerde projecten Afw aardering grondposities Mutatie voorziening Totaal mutaties

26.632 -50.804 -7.352 -7.804 15.187 -24.141

57.924 -112.719 -4.448 31.646 -27.597

31 decem ber Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

28.359 -25.673 2.686

67.687 -40.860 26.827

12.661 -9.975 2.686

44.815 -17.988 26.827

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

In het boekjaar zijn 481 woningen en 24 zorgwoningen opgeleverd. In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 2,6 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2013: € 5,1 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,45% (2013: 3,1%). In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 2,5 miljoen aan eigen uren geactiveerd (2013: € 3,0 miljoen). Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor € 6 miljoen (2013: € 14 miljoen) aan grondposities opgenomen. De gronden zijn in het boekjaar opnieuw getaxeerd en gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Deze waardering sluit aan bij het verzoek van de minister om de gronden zo spoedig mogelijk af te stoten. Volgens regelgeving moeten grondposities na 10 jaar worden verkocht. Mitros had voor 1 van haar grondposities een vrijstelling van deze verkoopplicht. Het ministerie heeft echter aangegeven geen uitzonderingen meer te accepteren.


blz

15

De specificatie van de grondposities is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Schalkw ijk

3.535

8.680

Rijnenburg

1.100

1.769

Nieuw egein

1.310

3.300

Totaal

5.945

13.749

6.3


6.3.1

Algemeen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:


Stand 1 januari m utaties toevoegingen verminderingen resultaat deelnemingen reclassificatie naar voorzieningen totaal mutaties

Stand 31 decem ber


Deelnemingen €

Latente belastingvordering €

1.443

0

3.353

193

7.810

12.799

67 -186 36 -67 -150

-

53 -1.759

-193

1.245 -2.379

0

-1.706

-193

-1.134

1.365 -4.517 36 -67 -3.183

1.293

0

1.647

0

6.676

9.616

Te vorderen Leningen u/g BWS subsidie € €

Overige financiële vaste activa €

blz

Totaal €

16

6.3.2

Deelnemingen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Utrechtse mij tot Wijkontw ikstadsher- kelingsmij Woningnet NV stel Lombok BV Belang in deelneming (per 31 december)

CV Witte Vrouw e

BV Woonw a- KanaleneiGEM gen land Kanaleneiexploitatie Beheer BV land CV

Totaal

0,01%

0,95%

6,02%

7,14%

49,00%

25,00%

24,75%


€

€

€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen

1

22

270

150

-660

10

990

783

Gepresenteerd onder voorzieningen

660

STAND 1 JANUARI

1.443

MUTATIES: Kapitaalstorting

67

Verkoop

67

-186

-186

36

36

Dividenduitkering

0

Resultaat boekjaar SALDO

0

0

0

-150

67

0

0

-83

Eindstand deelnemingen

1

22

270

0

-593

10

990

700

Gepresenteerd onder voorzieningen

593

STAND 31 DECEMBER

6.3.3

1.293

Latente belastingvordering

De latente belastingvordering betreft dat deel van het per 31 december 2014 bestaande compensabele verlies dat nog verrekend kan worden met verwachte toekomstige winsten. Op basis van de tax planning gebaseerd op de huidige meerjarenbegroting zullen in de toekomstige jaren naar verwachting positieve resultaten worden behaald en het bestaande compensabele verlies kan daarom wellicht (deels) verrekend worden. Voorlopig zal Mitros echter nog niet in een betalende positie terecht komen. Het totale compensabele verlies tot en met de laatst ingediende aangifte 2012 bedraagt € 68 miljoen. Gezien de recente ontwikkelingen ten aanzien van de woningwet en de hiermee samenhangende onzekerheden met betrekking tot reaslisatie van de financiële prognoses in de opgestelde meerjarenbegroting (bijvoorbeeld het passend toewijzen) is het echter de vraag of er in de toekomst daadwerkelijk positieve fiscale resultaten zullen zijn. Daarom is afgezien van het opnemen van een latente belastingvordering op 31 december 2014 omdat deze naar verwachting (nog) niet kan worden gerealiseerd. Er is sprake van aanzienlijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van onder andere het vastgoed. Deze verschillen zullen pas tot uitdrukking komen bij het beëindigen van de exploitatie van het vastgoed (verkoop, sloop etc.). De fiscale waardering van het vastgoed is circa € 1 miljard hoger dan de commerciële waardering. 6.3.4

Overige financiële vaste activa

Onder de overige financiële vaste activa zijn de afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen. Dit betreffen rentecaps en renteswaps die ultimo 2014 een negatieve marktwaarde hebben van ongeveer € 38 miljoen. De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende en nog af te sluiten leningen. De onderliggende waarde van de rentecaps bedraagt in totaal € 201 miljoen nominaal. Hiervan is € 10 miljoen met een startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De onderliggende waarde van de renteswaps bedraagt totaal € 158 miljoen. Hiervan is € 10 miljoen met een Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

blz

17

startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De einddata van de derivaten variëren van 2018 tot 2028. Een gedetailleerd overzicht van de financiële instrumenten is opgenomen onder paragraaf 6.9.2 6.4 6.4.1

Voorraden Voorraden vastgoed bestemd voor verkoop

Deze post betreft reeds opgeleverde woningen welke bestemd zijn voor verkoop. De voorraden vastgoed bestemd voor verkoop zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

€

€

Voorraad koopw oningen

0

959

Voorraad MGE w oningen

420

413

Voorraad garages

256

256

676

1.628

De voorraad koopwoningen betrof 5 woningen welke opgeleverd waren maar nog niet verkocht. In 2014 zijn deze alle 5 verkocht. Er zijn op balansdatum geen opgeleverde koopwoningen meer op voorraad. De voorraad MGE woningen betreft 3 woningen in Parkwijk Zuid (Leidsche Rijn) (2013: 3). De voorraad garages betreft 25 parkeerplaatsen aan de Vleutenseweg (2013: 25). 6.4.2

Voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Deze post betreft in aanbouw zijnde woningen welke bestemd zijn voor verkoop. Voor deze projecten zijn reeds kosten gemaakt. De woningen in aanbouw zijn nog niet verkocht. Deze post is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Huis te Zuylenlaan Sterrenberg II Maria van Hongarijedreef Blokhoeve

31-12-2014

31-12-2013

€

€

810

2.088

-

4.557

184

983

732

679

1.726

8.307

De opbrengst van de onderhanden projecten is verwerkt in de winsten verliesrekening en wordt nader toegelicht in paragraaf 7.3.


blz

18

6.5 6.5.1

Vorderingen Huurdebiteuren

De huurdebiteuren zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Huurdebiteuren Af: voorziening w egens oninbaarheid

31-12-2014

31-12-2013

€

€

5.130

4.645

-2.832

-2.403

2.298

2.242

In de voorziening wegens oninbaarheid zijn vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) vallen begrepen. Deze zijn voor 100% voorzien. 6.5.2

Overige vorderingen

De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

€

€

Overige debiteuren

515

2.732

Voorziening overige debiteuren

-94

-172

Nog te ontvangen rente leningen u/g

67

69

Nog te ontvangen depot Notarissen

1.259

534

Nog te ontvangen schade uitkering asbest calamiteit

1.398

0

Kortlopend deel te vorderen BWS-subsidies

193

553

Overige vorderingen

192

667

3.530

4.383

De post nog te ontvangen schade uitkering asbest calamiteit betreft de door de verzekeraar in 2015 betaalde schade-uitkering vanwege de kosten van de asbestcalamiteit. De verzekeraar heeft eind 2014 de schade vastgesteld op € 1,9 miljoen. € 500.000 was reeds als voorschot uitgekeerd. 6.5.3

Overlopende activa

De overlopende activa zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

€

€

Vooruitbetaalde kosten

825

687

Disagio op leningen O/G

466

480

1.291

1.167

Het disagio op leningen o/g heeft een looptijd van meer dan een jaar. Het disagio betreft de vergoeding die bij aanvang van een zestal leningen in 2006 aan het WSW betaald is. Dit disagio wordt over de looptijd van de betreffende leningen afgeschreven.


blz

19

6.6

Liquide middelen

De liquide middelen staan voor een bedrag van € 744.000 (2013: € 3,5 miljoen) niet ter vrije beschikking. Dit betreft verstrekte garanties, welke zijn opgenomen onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen in paragraaf 6.11. 6.7

Groepsvermogen

De mutatie in het groepsvermogen is als volgt: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Resultaat boekjaar

31-12-2014

31-12-2013

€

€

1.942.865

1.975.094

90.306

-32.229

2.033.171

1.942.865

Het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen bedraagt circa € 1.700 miljoen (2013: 1.636 miljoen). De ongerealiseerde waardestijging betreft het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de balans en de historische kostprijs van het vastgoed minus in het verleden gedane afschrijvingen. 6.8

Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Toevoegingen Onttrekkingen Mutaties Stand 31 decem ber

Onrendabele investering Deelnemingen Reorganisatie € € €

Overige voorziening jubilea €

Totaal €

17.988

660

108

606

19.362

5.028 -13.041 -8.013

-67 -67

-108 -108

0 -31 -31

5.028 -13.247 -8.219

9.975

593

0

575

11.143

De post reorganisatievoorziening betrof een ultimo 2013 resterende post vanuit de transitie in 2013. In 2014 zijn de laatste medewerkers die bij de transitie boventallig waren vertrokken en daarmee is de voorziening ultimo 2014 nihil.


blz

20

6.9 6.9.1

Langlopende schulden Leningen Gemeenten en Kredietinstellingen

De mutaties in de leningen Gemeenten en Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven:

Leningen Gemeenten

Leningen Kredietinstellingen

Niet-Daeb Leningen Kredietinstellingen

Totaal

€

€

€

€

3.448

869.829

9.489

882.766

29.000

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Nieuw e leningen

-

29.000

-

Klimleningen

-

-

-

-

Aflossingen

-162

-44.419

-1.867

-46.448

Saldo

-162

-15.419

-1.867

-17.448

3.286

854.410

7.622

865.318

-167 3.119

-23.226 831.184

-336 7.286

-23.729 841.589

presentatie onder kortlopende schulden Stand 31 decem ber

Het vastgestelde borgingsplafond voor WSW-geborgde leningen voor 2014 bedraagt € 869 miljoen. Per ultimo 2014 is € 841 miljoen (2013: € 856 miljoen) aan WSW-geborgde leningen opgenomen. Ultimo 2014 is € 17 miljoen rechtstreeks door de gemeente Nieuwegein geborgd. Er is één niet-DAEB lening met een schuldrestant van € 7,6 miljoen per einde 2014. In 2014 is € 19 miljoen opgenomen onder bestaande variabele hoofdsomleningen en voor €10 miljoen aan nieuwe geborgde leningen gestort. Er is € 46 miljoen afgelost. De totale leningportefeuille is afgenomen. De gewogen gemiddelde financieringsrente van de langlopende schulden (inclusief derivaten) over 2014 bedraagt 3,47% (2013: 3,57%). De duration van de langlopende leningen is 6 jaar. Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven. 2e t/m Bedragen x € 1.000 Eindaflossing Periodieke aflossing Renteconversie Totaal

6.9.2

< 1 jaar

5e jaar

€

€

16.837

6e t/m 10e jaar

11e t/m 15e jaar

na 15 jaar

€

€

€

Totaal €

100.000

298.007

94.017

252.710

761.571

7.010

22.955

10.840

2.981

941

44.727

13.100 36.947

11.006 133.961

9.914 318.761

25.000 121.998

253.651

59.020 865.318

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Beleid en organisatie Het treasury beleid van Mitros is vastgelegd in het treasury statuut. In het treasury statuut is bepaald dat Mitros derivaten mag toepassen, maar uitsluitend in het kader van het afdekken van renterisico’s. De jaarlijkse treasury activiteiten worden beschreven in het treasury jaarplan. In 2014 is het treasury statuut opnieuw geactualiseerd, onder andere om actuele regelgeving te verwerken. Daarnaast heeft Mitros een treasury commissie die elk kwartaal overlegt, waaraan ook een externe deskundige Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

blz

21

deelneemt. Deze commissie adviseert de directie van Mitros over financiering en het afdekken van financiële risico’s. De treasurer rapporteert aan de manager Financiën & Control. Transacties worden gedaan na goedkeuring van het mandaat door de directie. Er is een functiescheiding tussen invoer van transacties door de Administratie en goedkeuring van de vastlegging door de treasurer. Controle van de verkregen mandaten met de transacties gebeurt eens per kwartaal door de interne auditor. In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de financiering, de omvang en markwaarde van de derivatenportefeuille en de kasstroom-realisaties en prognoses. Kenmerken derivatenportefeuille Per ultimo 2014 heeft Mitros 26 lopende derivaten met een totale nominale waarde van € 359 miljoen. Dit is onveranderd ten opzichte van ultimo 2013. De totale leningenportefeuille per ultimo 2014 bedraagt € 865 miljoen. De derivatenportefeuille bestaat voor € 158 miljoen nominaal uit swaps en voor € 201 miljoen uit caps. De marktwaarde van de derivaten per balansdatum is € 38 miljoen negatief (2013: € 13,7 miljoen negatief). De derivaten zijn afgesloten bij de ABN AMRO Bank NV, Deutsche Bank AG en de Coöperatieve Rabobank Utrecht en omstreken UA.


blz

22

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikte instrumenten per 31 december 2014, inclusief de belangrijkste kenmerken: Bedragen x € 1.000 actuele w aarde cap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap

19 51 157 24 59 5.1352.6897 37 1.8111.0351.14571 58 126 158 5.3222.1753.6157.4802.5621.9012.0362.05873 169 37.958-

kortlopende schuld balansw aadering *: **: ***:

31-12-2014 boekw aarde nominaal 235 277 539

15.000 10.500 15.500

218 267 966 1.460 886 58 1.102 158 2.058341 169 4.618

11.800 9.200 25.000 10.000 30.000 30.000 8.000 4.000 4.000 16.000 16.000 16.000 16.000 20.000 8.000 12.000 27.000 10.000 10.000 10.000 10.000 5.000 10.000 359.000

2.058 6.676

actuele w aarde 118 182 435

*** * *** *

*** ** **

122 190 2.7491.064252 515 1.215645671427 352 587 612 2.9761.2141.8583.507679588679646308 664 13.725-

31-12-2013 boekw aarde nominaal 282 314 597

15.000 10.500 15.500

257 300 1.256 1.784 427 352 587 612 679646377 664 6.485

11.800 9.200 25.000 10.000 30.000 30.000 8.000 4.000 4.000 16.000 16.000 16.000 16.000 20.000 8.000 12.000 27.000 10.000 10.000 10.000 10.000 5.000 10.000 359.000

1e break startdatum einddatum clause per rente fix 30-12-2010 30-12-2019 2-5-2011 2-5-2022 12-5-2011 13-5-2024

5,0000% 5,0000% 5,0000%

6-9-2010 31-12-2010 31-8-2011 14-3-2011 16-5-2011 18-7-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 3-10-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 15-12-2011 1-2-2012 1-5-2012 11-6-2012 2-4-2013 31-5-2013 30-8-2013 29-11-2013 31-5-2013 29-11-2013

5,0000% 5,0000% 3,1730% 3,2650% 2,5000% 2,5000% 3,6050% 3,7300% 3,7850% 3,5000% 4,0000% 3,5000% 4,0000% 3,5500% 3,6275% 3,7350% 3,3500% 3,0160% 2,7700% 2,8175% 2,8750% 3,0000% 3,0000%

6-9-2020 31-12-2022 31-8-2022 12-3-2026 16-5-2018 18-7-2019 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 4-10-2021 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 15-12-2023 1-2-2024 1-5-2025 11-6-2025 2-4-2028 31-5-2024 30-8-2024 29-11-2024 31-5-2024 29-11-2024

31-8-2016 16-11-2020

15-12-2017 27-5-2016 1-6-2021 2-4-2018

10-2-2022

1.325 7.810

Deel variabele hoofdsomlening niet volledig opgenomen, geen kostprijs hedge accounting (nog) niet gekoppeld, geen kostprijs hedge accounting Deel variabele hoofdsomlening in 2014 volledig opgenomen / in 2014 nieuw e lening gekoppeld

De meest rechtse kolom geeft voor de renteswaps de te betalen rente weer en voor de caps de maximale rente, waarboven rente aan Mitros vergoed wordt. Op de renteswaps ontvangt Mitros de 3- of 6-maands Euribor. De rentecaps kennen tevens de Euribor als basis. De derivaten gemarkeerd door * betreffen rentecaps ter afdekking van variabele hoofdsomleningen die nog niet volledig opgenomen zijn. Voor deze derivaten is het marktwaardeverschil met vorig jaar (een ongerealiseerd verlies van € 747 duizend) verantwoord in de V&W. De derivatenportefeuille bevat 4 swaps en 2 caps ter waarde van € 55 miljoen die begin 2012 afgesloten zijn, maar een startdatum hadden in 2013. Hiervan is € 25 miljoen gekoppeld aan in 2013 afgesloten leningen en € 10 miljoen aan een in 2014 afgesloten lening. Van de totale swap portefeuille van € 158 miljoen is € 10 miljoen (1 swap) nog niet gekoppeld aan een lening. Van de totale cap portefeuille van € 201 miljoen is € 10 miljoen (één cap) nog niet gekoppeld aan een lening. Deze derivaten zijn gemarkeerd door **. Vanwege het achterblijven van nieuwe financiering (ook door opname onder bestaande variabele hoofdsomleningen) zijn de leningen met deze modaliteiten nog niet aangetrokken. Voor deze twee niet gekoppelde derivaten is de marktwaarde per ultimo 2014 verantwoord in de V&W (een afwaardering van € 1,9 miljoen ten opzichte van vorig jaar).


blz

23

De derivaten gemarkeerd door *** zijn ultimo 2013 tegen marktwaarde afgewaardeerd, omdat deze toen nog niet volledig gekoppeld waren. Omdat deze inmiddels voor 100% gekoppeld zijn, ofwel de variabele hoofdsomlening voor dat deel volledig opgenomen is, worden deze per ultimo 2014 tegen historische kostprijs verantwoord. Het verschil tussen de markt- en tevens boekwaarde per ultimo 2013 en de historische kostprijs per ultimo 2014 is in totaal € 1,7 miljoen positief. In de derivatencontracten zijn geen toezicht belemmerende bepalingen opgenomen. Break clauses, simulaties en onderpand Bij de renteswaps afgesloten met de Deutsche Bank en een aantal van de swaps met Rabobank geldt een wederzijdse (‘mutual’) break clausule. Om het maximale risico te berekenen is er een simulatie gemaakt waarbij gesteld wordt dat de marktrente op het moment dat deze break clausules geëffectueerd zouden kunnen worden 0% bedraagt. Voor de 7 swaps zou dit een uitgave van circa € 19 miljoen betekenen in de periode 2016-2022. Het nominale bedrag van de leningen waar de betreffende renteswaps aan gekoppeld zijn bedraagt € 95 miljoen. Momenteel wordt een break plan afgerond, waarin uiteengezet wordt hoe omgegaan wordt met de break clausules en liquiditeitsrisico’s. Indien op balansdatum de rente op 0% zou worden gesteld dan bedraagt de marktwaarde van alle swaps € 50 miljoen negatief (2013: € 55 miljoen negatief). De uitkomsten van de stress test van de swaps per ultimo 2014, waarbij een rentedaling van respectievelijk 100 en 200 basispunten gesimuleerd is, zijn als volgt: Bedragen x € 1.000.000 Instrument Sw aps

Marktw aarde € -39,0

1% rentedaling € -55,2

2% rentedaling € -73,9

Aangezien Mitros geen contracten heeft afgesloten waarbij onderpand gegeven moet worden (er gelden geen ‘CSA’s), heeft de negatieve marktwaarde van de derivaten geen directe gevolgen voor de liquiditeitspositie van Mitros, zolang zich geen eventuele ‘termination events’ of ‘break clauses’ voordoen. Er wordt daarom ook (nog) geen separate liquiditeitsbuffer aangehouden voor dit doel. 6.9.3

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De terugkoopverplichting betreft 102 MGE woningen en 25 Koopgarant woningen. Bedragen x € 1.000

1 januari Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop Mutatie uit hoofde van w aardestijging / -daling 31 december


2014

2013

€

€

17.422

16.224

10

2.754

101

-1.556

17.533

17.422

blz

24

6.10 Kortlopende schulden 6.10.1 Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Omzetbelasting Loonbelasting

31-12-2014

31-12-2013

€

€

2.731

3.863

745

834

3.476

4.697

6.10.2 Onderhanden projecten De post onderhanden projecten betreft woningen in aanbouw welke reeds zijn verkocht. De gefactureerde termijnen lopen voor op de volgens de ‘percentage of completion’ methode bepaalde omzet. De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Gefactureerde termijnen onderhanden projecten Gerealiseerde omzet onderhanden projecten

2014

2013

€

€

2.360

0

-1.921

0

439

0

31-12-2014

31-12-2013

€

€

3.470

2.850

0

500

6.10.3 Overige schulden en overlopende passiva De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen uitkering verzekering inzake asbest calamiteit Af te rekenen stookkosten

1.094

0

515

578

Negatieve marktw aarde rente sw aps

2.058

1.325

Overige

2.290

4.936

9.427

10.189

Reservering vakantiedagen

6.11 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen • Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal voor 2015 € 49.000. De huurverplichtingen lopen tot medio 2015. Dit betreft het kantoorpand in Nieuwegein.


blz

25

• WSW Obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, waarbij voor variabele hoofdsom-leningen 75% van de maximale hoofdsom meetelt. Voor Mitros geldt een obligoverplichting van 3,85% over € 858,9 miljoen, dit is € 33 miljoen. • DIGH-lening In samenwerking met de andere Utrechtse woningcorporaties (STUW) heeft Mitros in 2009 besloten zich garant te stellen voor een DIGH-lening aan de stad LEON in Nicaragua. Op 18 februari 2009 heeft de RvC zich hiermee akkoord verklaard. Aansluitend is een akte van borgtocht ondertekend voor een lening met een totaalbedrag van € 350.173 en een looptijd van 15 jaar. De voorwaardelijke verplichting ultimo 2014 op deze borgstelling is gelijk aan het totaalbedrag van het aantal nog niet vervallen annuïteiten, zijnde 10 maal € 36.000 is € 360.000. De verplichting onder deze garantstelling valt onder de norm van 0,3 promille van het balanstotaal (op basis van bedrijfswaarde). In verband met de mogelijke verkoop van de gehele DIGH-portefeuille door DIGH is in 2014 een reservering gevormd voor de mogelijke afslag ad € 145.000. • Erfpachtverplichtingen Er zijn geen erfpachtverplichtingen, omdat alle erfpachtverplichtingen eeuwigdurend zijn afgekocht. • Leaseverplichting Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal € 1,8 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk 2020. Het kortlopend deel (< 1 jaar) betreft € 0,7 miljoen. Het deel met een looptijd langer dan 1 jaar en korter dan 5 jaar betreft € 1,1 miljoen. • Investeringsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 28 miljoen. • Onderhoudsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 4,2 miljoen. • Achtervang Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen vanwege achtervangconstructies tot een bedrag van € 11 miljoen. Dit betreft projecten in Kanaleneiland. • Grond Er is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen van gronden. Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden. • Garantiestelling Per 31 december 2014 heeft Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 2,2 miljoen (2013: € 3,5 miljoen). Voor een bedrag van € 744.000 moet een creditsaldo liquide middelen worden aangehouden. Deze bankgaranties zijn grotendeels ten gunste van de gemeente gesteld, vanwege het nakomen van verplichtingen bij investeringen. • Ontvangen bankgaranties Per 31 december 2014 is er ten behoeve van Mitros € 12,5 miljoen (2013: € 12,2 miljoen) aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen van bedrijfs onroerend goed en het nakomen van bouwverplichtingen.


blz

26

• Leningen o/g Per 31 december 2014 zijn er flex-leningen ofwel variabele hoofdsom-leningen afgesloten waarvan de opnameruimte nog € 50,8 miljoen (2013: € 69,8 miljoen) bedraagt. Hiervan is € 28,3 miljoen binnen het borgingsplafond voor 2014. • Belastingschulden Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid. • Verzekeringsclaim Stichting Mitros probeert de kosten van de asbestcalamiteit ad € 9,7 miljoen die in 2012 en 2013 zijn gemaakt te verhalen. Niet alle gemaakte kosten zijn verhaalbaar. De verzekeraar heeft reeds een voorschot uitgekeerd van € 500.000. Inmiddels is bekend dat de verzekeraar de schade tot in ieder geval € 1,9 miljoen zal vergoeden. In 2015 is het resterende bedrag ad € 1,4 miljoen ontvangen. Dit bedrag is als vordering opgenomen onder de kortlopende vorderingen (paragraaf 6.5.2) en de bate ad € 1.9 miljoen is verwerkt in de overige bedrijfslasten (paragraaf 7.12). • Kredietfaciliteit Mitros beschikt over een kredietfaciliteit van € 25 miljoen van haar huisbankier, wat aan te wenden is voor rekening courant krediet, garanties en kasgeldleningen. Voor deze faciliteit zijn geen zekerheden gesteld. • Zekerheden/onderpand Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2013 € 4,3 miljard aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2013). € 286 miljoen aan WOZ-waarde is daarbij niet als onderpand ingezet. Voor een niet-DAEB financiering voor het vrije sector project Geuzenveste (€ 7,6 miljoen restant schuld per ultimo 2014) zijn het betreffende complex en de huurpenningen als hypothecaire zekerheid ingezet. 6.12 Verbonden partijen Met de deelnemingen waar Mitros een meerderheidsbelang heeft, heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.


blz

27

7 7.1

Toelichting

op

de

geconsolideerde

winst-

en

verliesrekening

Huuropbrengsten

Voor de huurverhoging 2014 is een onderscheid gemaakt door het kabinet in inkomens. Hiervoor zijn 3 categorieën ingedeeld met een maximumpercentage huurverhoging: • Lagere inkomens € 34.085 en lager 4% • Middeninkomens € 34.086 tot € 43.602 4,5% • Hogere inkomens € 43.603 en hoger 6,5% Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 3,85% (2013: 4,1%). De inflatie bedroeg 2,5%. De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

178.257

170.560

Huurderving w egens leegstand

-2.607

-4.587

Huurderving w egens oninbaarheid

-1.115

-907

174.535

165.066

Netto huren Af:

Totaal

De huurderving wegens leegstand is gedaald ten opzicht van 2013. Mitros heeft in het jaar 2014 de doorlooptijd van opzegging tot nieuwe verhuring aanzienlijk verkort. 7.2


De vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten. 7.3


De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Opbrengsten verkopen bestaand bezit

65.055

40.094

Af: boekw aarde verkopen bestaand bezit

50.878

30.286

Af: Direct toerekenbare kosten

3.555

4.143

10.622

5.665

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

6.752

25.617

Kosten onderhanden projecten

5.990

22.486

762

3.131

11.384

8.796

Netto ve rk oopresultaat bestaand bezit

verkoopresultaat onderhanden projecten Totaal


blz

28

De specificatie van het verkoopresultaat onderhanden projecten is als volgt: Bedragen x € 1.000

Talmalaan fase 2 Kanaleneiland

2014

2013

€

€

1.409

9.881

-

2.984

3.204

2.083

Abrikoosstraat

-

2.285

Laan van Chartreuse 49 w oningen

-

7.600

Maria van Hongarijedreef

Huis te Zuylen Overige projecten

2.112

-

27

784

Totaal opbrengst onderhanden projecten Talmalaan fase 2 Kanaleneiland

6.752

25.617

1.617

7.935

-

3.040

1.951

1.778

Abrikoosstraat

-

2.037

Laan van Chartreuse 49 w oningen

-

7.065

1.742

-

Maria van Hongarijedreef

Huis te Zuylen Overige projecten Totaal kosten onderhanden projecten Resultaat uit onderhanden projecten

7.4

680

631 5.990

22.486

762

3.131

Geactiveerde productie eigen bedrijf

De post geactiveerde productie eigen bedrijf betreft de eigen uren welke toegerekend zijn aan de projecten. De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Geactiveerde kosten w erkapparaat

2.473

2.184

Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

2.473

2.184

7.5

Overige bedrijfsopbrengsten


2014

2013

€

€

Opbrengst energielevering WKO installaties

299

71

Contractvergoedingen

224

171

Teruggaaf belasting WAO/WIA

110

0

Overige bedrijf sopbrengsten

253

204

Totaal

886

446


blz

29

7.6

Overige waardeverandering vastgoedportefeuille


Onrendabel deel nieuw bouw met besluitvorming in boekjaar

2014

2013

€

€

6.240

1.984

Onrendabel deel renovatie met besluitvorming in boekjaar

12.470

38.762

Mutatie onrendabel deel nieuw bouw voorgaande jaren

-1.212

-2.884

677

-3.145

Mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren Afboekingen geactiveerde kosten geannuleerde projecten Vrijval onrendabel deel geannuleerde projecten Afw aardering grondposities Afw aardering voorraad projecten voor verkoop Totaal

7.352

4.448

-3.682

-2.940

7.804

0

0

97

29.649

36.322

Het onrendabel deel nieuwbouw ad € 6,2 miljoen betreft voornamelijk de investeringsbesluiten voor de nieuwbouw projecten Fruitbuurt Noord 3 en Hart van Lombok. Daarnaast zijn investeringsbesluiten genomen voor de renovatieprojecten A Capella, Halve Maan 3 en Kanaleneiland blok 4 en 5. Het onrendabel deel hiervan bedraagt € 12,4 miljoen. Als gevolg van wijzigingen in de stichtingskosten en waardering is het verwachte resultaat van lopende projecten gewijzigd met -/- € 1,2 miljoen voor de nieuwbouw en € 677.000 voor renovatieprojecten. Dit per saldo positieve resultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door aanbestedingsvoordelen, het vrijvallen van achtervangverplichtingen door succesvolle verkoop en de herontwikkeling van de projecten waardoor de reeds gevormde voorziening voor vrijvalt. Dit jaar is voor een aantal projecten besloten om deze definitief stop te zetten dan wel te gaan herontwikkelen. Door de annulering wordt een bedrag afgeboekt van € 7,3 miljoen. Onderdeel van deze afboeking is het gevolg van de herontwikkeling projecten Hart van Lombok en Camera Obscura en Lauwerechten 2 en 4. De reeds gevormde voorziening ad € 3,6 miljoen valt echter weer vrij. Tenslotte zijn de grondposities in 2014 opnieuw getaxeerd en gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Volgens regelgeving moeten grondposities na 10 jaar worden verkocht. Mitros had voor 1 van haar grondposities een vrijstelling van deze verkoopplicht. Het ministerie heeft echter aangegeven geen uitzonderingen meer te accepteren. De totale afwaardering bedraagt € 7,8 miljoen.


blz

30

7.7

Onderhoudslasten


Toegerekende personeelskosten

2014

2013

€

€

2.435

4.464

Directe en indirecte kosten

40.869

35.854

Subtotaal

43.304

40.318

Intern uitgevoerd

-2.435

-4.464

Totaal

40.869

35.854

2014

2013

€

€

Service- en mutatieonderhoud

18.539

20.277

Planmatig onderhoud

24.765

20.041

Totaal

43.304

40.318


Het serviceen mutatie onderhoud is in 2014 lager dan voorgaand jaar door verhoogde efficiency. 7.8

Leefbaarheid


Leefbaarheidsprojecten Intern uitgevoerd leefbaarheid Totaal

2014

2013

€

€

1.200

3.023

0

-580

1.200

2.443

De kosten van leefbaarheidsprojecten zijn gedaald ten opzichte van 2013 omdat de wijkactieplannen afgelopen zijn. 7.9

Lasten servicecontracten


Servicekosten Intern uitgevoerd servicekosten Totaal


2014

2013

€

€

9.864

10.577

-221

-247

9.643

10.330

blz

31

7.10 Beheerskosten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Overige personeelskosten

2014

2013

€

€

1.286

1.897

Reorganisatiekosten

196

1.002

Ingeleend personeel

1.196

2.253

Vaste huisvestingskosten Variabele huisvestingskosten

116

499

1.471

1.657

Energiekosten

156

246

Kantoorkosten

1.318

1.415

Automatiseringskosten

2.174

2.246

Kosten auto's

992

1.174

Kosten public relations

245

277

Advieskosten

953

1.534

Contributies en bijdragen

780

651

Afboeking verstrekte garantie DIGH-lening Nicaragua

145

0

Overige kosten

272

157

Pro rata BTW 2010 t/m 2012 Kosten P&O Organisatieprojecten Subtotaal beheerskosten

-1.684

0

21

77

1.216

3.768

10.853

18.855

Onder de advieskosten zijn de kosten van de accountant verantwoord. Het honorarium van de accountant voor de controle van de jaarrekening bedraagt € 137.000 (2013: € 134.000). Daarnaast is € 5.000 gefactureerd aan meerwerk voor de controle van de jaarrekening 2013. Voor overige controle opdrachten (specifieke weten regelgeving en de dVi) is € 24.000 opgenomen. Tenslotte is € 11.000 meerwerk gefactureerd voor deze overige controle opdrachten uit 2013. De post pro rata BTW 2010 t/m 2012 betreft btw op algemene kosten welke in de verhouding belaste en vrijgestelde omzet teruggevraagd mag worden. De pro rata BTW over 2013 en 2014 is nog niet teruggevraagd. Deze jaren zijn ook niet als schatting opgenomen, omdat het percentage en daarmee het bedrag nog niet betrouwbaar bepaald kon worden. Onder de organisatieprojecten zijn kosten van ingeleend personeel ten behoeve van deze projecten ter grootte van € 0,5 miljoen (2013: € 1,4 miljoen) verwerkt. De overige kosten betreffen advieskosten. 7.11 Heffingen en belastingen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Saneringssteun CFV

2014

2013

€

€

5.722

6.326

Gemeentelijke belastingen

11.084

11.085

Verhuurderheffing

15.629

639

Verzekeringen Subtotaal heffingen


274

471

32.709

18.522

blz

32

7.12 Overige bedrijfslasten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Beheerkosten

1.409

1.293

VvE Bijdragen

3.591

3.274

-48

881

78

36

38

730

Ontw ikkelings- en R&D-kosten Kosten energieleveringen Asbestcalamiteit Kanaleneiland overige kosten Asbestcalamiteit Kanaleneiland uitkering verzekering

-1.898

0

Subtotaal overige bedrijfslasten

3.170

6.214

2014

2013

€

€

74.963

-36.463

117

-2.111

-101

1.556

7.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Mutatie actuele w aarde vastgoed in exploitatie Mutatie actuele w aarde verkocht onder voorw aarden Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorw aarden Overige mutaties Totaal

-24

-51

74.955

-37.069

2014

2013

€

€

7.14 Financiële baten en lasten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiële vaste activa Opbrengsten deposito’s Rente leningen u/g Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

82

171

2.632

5.147

0

0

42

92

2.756

5.410

-1.866

-2.048

Rentelasten langlopende schulden

-30.883

-31.031

Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten

-32.749

-33.079

Totaal

-29.993

-27.669


blz

33

7.15 Belastingen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Mutatie latente belastingvordering

0

0

Acute belasting

0

131

Ontvangst dividendbelasting

22

0

Totaal

22

131

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% op basis van het commerciële resultaat. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het op nihil waarderen van de latente belastingen. 7.16 Werknemers Gedurende het jaar 2014 had Mitros gemiddeld 331 werknemers in dienst (2013: 353). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Een nadere onderverdeling is als volgt:

Wonen, zakelijke verhuur en verkoop Onderhoud Vastgoedontw ikkeling Klantcontact Directie, staf en ondersteuning


2014

2013

133 49 32 23 94 331

142 53 31 24 103 353

blz

34

7.17 Directie en commissarissen De beloning van de directie is in onderstaande tabel weergegeven: H.P. Kip

Salaris inclusief vakantiegeld Belastbare onkostenvergoeding Vervoermiddel Pensioenen Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering Toetsingsloon WNT Sociale lasten Totaal w erkgeverslast

L. Marchesini-Franso

M.G.W. Hoezen

2014

2013

2014

2013

2014

€

€

€

€

€

2013 €

156.185

153.122

137.700

135.000

139.754

129.139

6.000

6.000

6.000

6.000

6.000

6.000

8.713

8.807

7.577

7.577

5.648

7.107

37.381

36.561

32.602

31.887

28.873

34.415

1.045

1.003

1.045

1.003

1.045

1.003

209.324

205.493

184.924

181.467

181.320

177.664

9.959

9.195

9.959

9.194

9.959

9.194

219.283

214.688

194.883

190.661

191.279

186.858

Alle directeuren zijn eind 2012 in dienst gekomen. De directeuren vallen daarmee onder de overgangsregeling van de Wet Normering Topinkomens (WNT). De WNT norm voor 2014 bedraagt € 230.474. Vanaf 2014 geldt voor alle woningcorporaties de sectorale bezoldigingsnorm ( de “blokstaffel”). Mitros is ingedeeld in categorie 1 met een maximum van € 203.400. Ook hier is een overgangsregeling van toepassing. De directeuren vallen onder deze overgangsregeling. Hun beloning zal vanaf 2018 worden afgebouwd conform het overgangsrecht naar de dan geldende maxima. Alle directeuren zijn 2014 365 dagen fulltime in dienst en worden op grond van de WNT gezien als topfunctionaris. Alle directeuren hebben een contract voor onbepaalde tijd. Ten opzichte van vorig jaar is de door Mitros afgesloten bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering toegerekend aan de bezoldiging. Ook in de vergelijkende cijfers is deze post opgenomen. De eventueel betaalde crisisheffing hoge inkomens wordt niet tot de bezoldiging gerekend. Mitros heeft over 2013 en 2014 geen crisisheffing betaald, omdat Mitros geen hoge inkomens kende volgens deze norm.


blz

35

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is in onderstaande tabel weergegeven: toegerekende reiskosten

bezoldiging

totaal

2014

2013

2014

2013

2014

€

€

€

€

€

€

C.P. Vogelaar, Voorzitter

15.280

15.280

-

-

15.280

15.280

J.Th. Blok, Vicevoorzitter

10.170

10.415

186

-

10.356

10.415

-

6.549

-

-

-

6.549

M.W. Dijkshoorn, Vicevoorzitter J. Kiers, Lid

2013

5.458

10.915

525

-

5.983

10.915

M.H. Kieft, Lid

10.915

10.915

-

-

10.915

10.915

M.F.Dijkstra, Lid

10.915

10.915

52

-

10.967

10.915

D.G.M. de Grave-Verkerk, Lid

10.915

10.915

-

-

10.915

10.915

H.H.J. Bol, Lid

10.170

5.085

813

-

10.983

5.085

R. Santokhi, Lid Totaal

5.085

-

-

-

5.085

-

78.908

80.988

1.576

0

80.483

80.988

De RvC leden J.Th. Blok en H.H.J. Bol vallen onder de nieuwe WNT regeling vanwege hun (her)benoeming na 1 januari 2012. De heer R. Santokhi valt onder de WNT staffel. De overige leden vallen onder de overgangsregeling. Bovengenoemde bedragen zijn exclusief de verschuldigde btw. De toegerekende reiskosten betreft de reiskostenvergoeding > € 0,19 per kilometer welke volgens de WNT tot de bezoldiging behoren Conform de WNT is de maximale bezoldiging in 2014 voor RvC-leden 5% van de WNT-norm. Voor 2014 is dit € 11.524. De maximale bezoldiging voor de voorzitter van de RvC bedraagt 7,5% van de WNT-norm. Voor 2014 is dit € 17.286.


blz

36

ENKELVOUDIGE JAARREKENING


blz

37

8

Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)


REF. €

31-12-2014 €

€

31-12-2013 €

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

13.371

16.717 13.371

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

247.218 2.611.919 17.777 12.631

16.717

209.891 2.557.615 17.667 44.323 2.889.545

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

2.829.496

10.1. 15.549 293 32.885 0 6.677

14.762 443 32.951 193 7.810 55.404

56.159

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor verkoop

676 1.726

1.628 8.307 2.402

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide m iddelen

Totaal


9.935

2.257 624 3.360 1.292

2.183 310 3.962 1.168 7.533

7.623

13.304

12.188

2.981.557

2.932.118

blz

38


REF. €

Eigen verm ogen

10.2.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen

31-12-2014 €

€

2.033.171

1.942.865

9.975 20.944 0 575

17.988 20.400 108 606 31.494

Langlopende schulden Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

39.102

10.3. 3.119 838.470

3.287 834.446

17.533 470

17.422 177 859.592

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal


31-12-2013 €

855.332

0 23.729 10.607 3.475 358 9.650 439 9.042

10.000 45.033 16.700 4.566 459 10.360 0 7.701 57.300

94.819

2.981.557

2.932.118

blz

39

9

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014 REF. €

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

2014 €

171.792 9.823 11.157 2.473 694

Som der bedrijfsopbrengsten

162.722 10.500 8.797 2.184 492 195.939

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Beheerkosten Heffingen en belastingen Overige bedrijfslasten

184.695

2.614 0 29.647 3 17.110 2.812 3.095 38.923 1.199 9.602 10.646 32.355 3.000

Som der bedrijfslasten

2013 €

€

2.390 0 36.322 3 18.864 2.872 3.504 34.760 2.443 10.254 18.572 18.298 6.160 151.006

154.442

Bedrijfsresultaat

44.933

30.253

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

73.745

-38.900

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

4.262 -32.749

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen


10.1.

6.924 -32.995 -28.488

-26.071

90.190

-34.718

-95 211

-51 2.540

90.306

-32.229

blz

40

10 Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winsten verliesrekening

10.1 Financiële vaste activa 10.1.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2014) Bedragen x € 1.000 Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI MUTATIES: Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

Ontw ikkelcombinatie Stadsherstel WOM Noord Kanaleneiland Midden West VOF Nederland NV 50% 33,3% 50%

Mitros Holding BV 100%

Mitros Duurzame Warmte BV 100%

€

€

€

€

€

€

-19.648

-92

1.599

203

12.960

-4.978 19.740 14.762

-640 -640

29 29

67 67

-3 -3

723 723

176 176

-20.288

-63

1.666

200

13.683

-4.802 20.351 15.549

Totaal

De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV. De deelneming Stadsherstel Midden Nederland NV betreft mede de entiteiten Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV.


blz

41

10.1.2 Andere deelnemingen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2014)

Utrechtse mij Wijkontw ikke tot lingsmij stadsherstel Lombok BV 0,01% 0,97%

Woningnet NV 6,06%

CV Witte Vrouw e 7,14%

BV Woonw agen exploitatie 49,00%

Totaal


€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI

1

22

270

150

-660

-217 660 443

67

67 -185 0 35 -83

MUTATIES: Kapitaalstorting Verkoop Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

-185

0

0

0

35 -150

67

1

22

270

-0

-593

-300 593 293

10.1.3 Leningen u/g De mutaties zijn als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

31-12-2014 €

31-12-2013 €

Stand 1 januari

32.144

36.725

Verstrekte leningen Aflossingen Afboekingen Stand 31 decem ber Vordering Starters Rente Regeling Voorziening vordering Starters Rente Regeling Totaal stand 31 decem ber

0 -117 0 32.027 871 -13 32.885

1.642 -6.223 0 32.144 819 -12 32.951

De leningen u/g bestaan voor € 31,2 miljoen (2013: € 31,2 miljoen) uit leningen aan verbonden partijen. Daarnaast is er een lening van € 49 duizend verstrekt aan de STUW, waar Mitros in deelneemt. Daarnaast loopt er nog een verstrekte lening met restant hoofdsom € 738,5 duizend aan een huurder, die ten behoeve van hervestiging en daarmee gepaard gaande verbouwingsinvesteringen verstrekt is in 2003. In 2008 is door het Ministerie van VROM geoordeeld dat dit niet een vorm van bankieren betreft zoals bedoeld in de MG 2001-26.


blz

42

10.2 Eigen vermogen De mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

31-12-2014 €

31-12-2013 €

1.942.865 90.306 2.033.171

1.975.094 -32.229 1.942.865

10.3 Langlopende schulden Voor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 6.9. 10.4 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 6.11.


blz

43

ALGEMENE TOELICHTING EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN


blz

44

11 Algemene toelichting 11.1

Algemeen

Woningcorporatie Mitros is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij is hoofdzakelijk werkzaam in de gemeenten Utrecht en Nieuwegein. Stichting Mitros heeft specifieke toelating voor alle gemeenten in de provincie Utrecht en een aantal gemeenten in de provincies Gelderland en Noord-Holland en is niet werkzaam buiten deze gemeenten. Stichting Mitros is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Stichting Mitros is gevestigd op de Koningin Wilhelminalaan 9 te Utrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen in Utrecht en Nieuwegein. Mitros bezit in totaal 32.388 eenheden waarvan 30.271 woningen. In de stedelijke regio Utrecht wonen circa 65.000 mensen bij woningcorporatie Mitros. Mitros maakt zich hard voor de vragen en wensen van deze mensen. Daarom werkt zij aan vitale buurten en wijken. Door het bouwen, verhuren, onderhouden, renoveren en verkopen van woningen en gebouwen voor voorzieningen. Maar ook door een bredere sociale inzet. In nauwe samenwerking met andere partijen. Mitros is betrokken bij de wereld van haar huurders. 11.2

Fiscale eenheid

Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100% dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. 11.3

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.

invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige deelnemers. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd 1. Mitros Holding BV te Utrecht (100%); 2. Mitros Duurzame Warmte BV (100%); 3. Mitros Monumenten I BV (100%); 4. Mitros Monumenten II BV (100%) Proportioneel geconsolideerd 5. WOM Noordwest Beheer BV te Utrecht (50%); 6. WOM Noordwest CV te Utrecht (50%); 7. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF te Rosmalen (33 1/3%) 8. Stadsherstel Midden Nederland NV te Amersfoort (50%) Ad 1: Mitros Holding BV (100%) De vennootschap heeft formeel ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening, evenals het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken van onroerende zaken en andere registergoederen en al wat met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Op dit moment vinden er binnen Mitros Holding BV geen andere activiteiten plaats dan het deelnemen in en het financieren van onderstaande 100% deelnemingen. Mitros Holding BV heeft de volgende deelnemingen: • BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht; • Mitros ASKA BV te Utrecht; • Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht.

100%

Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

blz

45

De activiteiten van deze 100% deelnemingen worden hieronder nader toegelicht: • BV Stichts Vervoercentrum was economisch eigenaar van 39 Bedrijfs Onroerend Goed panden welke juridisch in eigendom zijn bij Stichting Mitros. Stichting Mitros beheert de panden. Per 11-2013 zijn deze panden verkocht aan Stichting Mitros. • Mitros ASKA BV is eigenaar van 240 woningen in Kanaleneiland. Deze woningen worden c.q. zijn deels gesloopt. Mitros ASKA BV neemt deel in de Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV. • Mitros ASKA Beheer BV neemt deel in Kanaleneiland Beheer BV die beherend vennoot is van Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV. Ad 2: Mitros Duurzame Warmte BV (100%) De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als tussenpersoon voor de levering van energie en diensten aan (rechts)personen zoals, maar niet beperkt tot, huurders, klanten, medewerkers en deelnemingen evenals het ontwikkelen van activiteiten en het opzetten van projecten die leiden tot extra energie en (woon)lastenbesparingen en voordelen in het algemeen. In feite levert de BV middels warmte en koude opslag energie aan huishoudens. Mitros levert nu aan 182 klanten energie. Ad 3 en 4: Mitros Monumenten I BV (100%) en Mitros Monumenten II BV (100%) Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV zijn deelnemingen van Stadsherstel Midden Nederland NV. Deze vennootschap is 100% aandeelhouder van Mitros Monumenten I BV te Utrecht en Mitros Monumenten II BV te Utrecht, waarin respectievelijk 75 gemeentelijke en 161 rijksmonumenten van Stichting Mitros zijn ondergebracht. Beide Monumenten BV’s beheren en exploiteren deze monumenten. De aandelen welke Stichting Mitros bezit in Stadsherstel Midden Nederland NV geven alleen recht op de economische resultaten uit de vennootschappen Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV. Deze laatste twee zijn daarom integraal geconsolideerd. Ad 5: WOM Noordwest Beheer BV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap WOM Noordwest CV; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en het financieren van anderen en het stellen van zekerheid of het zich verbinden voor schulden van anderen, evenals al wat met het vorenstaande in de


ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. WOM Noordwest Beheer BV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij beheert de panden van WOM Noordwest CV. Ad 6: WOM Noordwest CV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwest in de gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkeling in die wijk, evenals het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en al wat met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De WOM Noordwest CV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij is eigenaar en exploitant van 29 bedrijfspanden / woningen op de Amsterdamsestraatweg te Utrecht. Ad 7: Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%) De vennootschap heeft formeel ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een ontwikkelingsbedrijf en al wat daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn en meer in het bijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en (doen) verkopen van de projectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen, bedrijfsen/of maatschappelijke ruimten. De vennootschap is een samenwerking tussen ProperStok Groep BV, Portaal Participaties BV en Stichting Mitros. In deze vennootschap is de gezamenlijke ontwikkeling van een aantal complexen op de As van Kanaleneiland ondergebracht. Ad 8: Stadsherstel Midden Nederland NV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in onroerende zaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere goederen en het ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of de directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen; al wat met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Stadsherstel Midden Nederland NV enkelvoudig wordt proportioneel geconsolideerd voor het deel waarop Mitros recht heeft. blz

46

Voorts heeft Mitros een belang in de verbindingen (tussen haakjes het belang):

volgende

• Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel NV te Utrecht (0,01%). De vennootschap is een participatie in monumentale panden in Utrecht. •

WijkOntwikkelingsMaatschappij

Lombok

BV

te

Utrecht (0,95%). Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaaleconomische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, vooral met het oog op de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed daar. Zij doet dit door het laten (ver)bouwen en het aankopen en huren van bedrijfsonroerend goed en het ter beschikking stellen van financiële middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen. • Woningnet NV te Weesp (6,03%). De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, vooral ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur - en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen. Woningnet BV is een shared service center voor de woningcorporaties met als voornaamste doel het publiceren van beschikbare verhuur- en koopwoningen via Woningnet. • BV Woonwagenexploitatie te Utrecht (49%). De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. • Kanaleneiland Beheer BV te Utrecht (25%). Deze vennootschap is de beherend vennoot van Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV.

de

• Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV te Utrecht (24,75%). Mitros heeft een CV/BV constructie opgezet voor de herontwikkeling van het centrumgebied Kanaleneiland. Dit betreft een samenwerking tussen Stichting Mitros, gemeente Utrecht, Proper-Stok Groep BV en Stichting Portaal.


Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid en organisatorische verbondenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een kapitaalstorting of een verstrekte lening. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd. 11.4

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen

Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings-/ overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende maatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.

blz

47

12 Grondslagen voor waardering van activa en passiva In de hoofdstukken 12 t/m 16 wordt de manier waarop de diverse posten in de jaarrekening worden bepaald toegelicht. 12.1

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. 12.2

gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Regelgeving 12.4

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderingsen verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mitros past deze herziene Richtlijn al vanaf verslagjaar 2010 toe. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

12.4.1

12.3

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. 12.5

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Materiële vaste activa

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 12.5.1

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Dit betreft het niet-DAEB bezit. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op blz

48

beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mitros 33 1/3% van haar bezit taxeren door een externe taxateur wat betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. 12.5.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Dit betreft het DAEB-bezit. Het beleid van Mitros is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Mitros zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert als waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Alle berekeningen gebeuren op het niveau van een complex, de zogenaamde kasstroomgenererende eenheid. Bij de complexindeling wordt onderscheid gemaakt tussen woningen, parkeren en bedrijfsonroerend goed. Vervolgens worden complexen geformeerd op basis van bouwjaarklassen en types. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige blz

49

exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. De waardering van het vastgoed in portefeuille bij Stadherstel Midden Nederland hebben betrekking op het eigen ingebrachte deel van Mitros. Voor de WOM Noordwest is de volledige portefeuille gewaardeerd, en komt 50 % van dit totaal op de balans van Mitros. Van het vastgoed in exploitatie wordt tevens de bedrijfswaarde bepaald. Deze waarde wordt niet opgenomen in de balans, maar in de toelichting in paragraaf 6.2.1 vermeld. Voor meer details over de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt verwezen naar paragraaf 6.2.1. 12.5.3


Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV.


Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Mutaties in de marktwaarde van het vastgoed verkocht onder voorwaarden en mutaties in de terugkoopverplichting worden beide als resultaat verantwoord in de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 12.5.4

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Deze complexen worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een voorziening voor onrendabele investeringen, op basis van het negatieve verschil tussen de reële waarde van de vastgoedbelegging in ontwikkeling en de stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. Deze rente is gebaseerd op de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de voorziening voor onrendabele investeringen hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere marktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 12.6


12.6.1

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarop invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. blz

50

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening. 12.6.2

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen betreffende groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Mitros in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is 5,25%. 12.6.3

Leningen u/g

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Hieronder vallen ook leningen in het kader van de Starters Renteregeling. 12.6.4

Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 12.6.5

Overige financiële vaste activa

Binnen het treasury beleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van renterisico’s. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (kostprijshedgeaccounting). Voor effectieve hedges betekent dit dat bij overige financiële activa voor de swaps de kostprijs van nul is opgenomen en voor de caps de geamortiseerde kostprijs, ofwel de geamortiseerde premie. 12.7 12.7.1

Voorraden Vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop

De voorraden vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop (onverkochte woningen (in ontwikkeling)) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, evenals gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder loonkosten en toegerekende rente blz

51

(Zie paragraaf 13.3.12). De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 12.7.2


De waardering van de voorraad onroerende zaken verkocht onder voorraden wordt uitgelegd in paragraaf 12.5.3. 12.8

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 13.2.4). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 12.9

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. De vorderingen hebben een looptijd van maximaal een jaar, tenzij anders vermeld. 12.9.1

Huurdebiteuren

Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 12.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.


12.11 Eigen vermogen De ongerealiseerde waardestijging betreft het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de balans en de historische kostprijs van het vastgoed minus in het verleden gedane afschrijvingen. Er wordt niet meer afgeschreven. De historische kostprijs wijzigt alleen nog bij oplevering nieuwbouw of bij verkoop bestaand bezit. 12.12 Voorzieningen 12.12.1 Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. De voorzieningen hebben een overwegend langlopend karakter, tenzij anders is vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 12.12.2 Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van dochtervennootschappen volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en de stichting instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen. 12.12.3 Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de

blz

52

boekwaarde van het complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. 12.12.4 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen- en verplichten worden toegelicht in paragraaf 12.6.2. 12.13 Langlopende schulden 12.13.1 Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

12.13.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 12.14 Overige activa en passiva

dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar, tenzij anders vermeld. 12.15 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de vooren nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winsten verliesrekening over de looptijd van het contract. 12.16 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Mitros maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mitros past waar mogelijk kostprijshedge-accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedgeinstrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Mitros derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.

Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien


blz

53

13 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 13.1

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 13.1.1

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 13.2

Bedrijfsopbrengsten

13.2.1

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor de maximale percentages in 2014 wordt verwezen naar paragraaf 7.1. 13.2.2


Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.


13.2.3

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen. 13.2.4


Netto verkoopresultaat bestaand bezit De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). 13.2.5 Verkoopresultaat onderhanden projecten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

blz

54

Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 13.2.6

Verkopen onder voorwaarden

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.

betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. 13.3.4

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. 13.3.5

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 13.3.6

13.2.7

Erfpacht

Pensioenen

De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale weten regelgeving. Op grond wordt niet afgeschreven.

De stichting heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen waarbij de pensioenuitkeringen gebaseerd zijn op het middelloon. Deze pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds. De over het boekjaar verschuldigde premies worden als kosten verantwoord. Voor per balansdatum nog niet betaalde premies wordt een schuld opgenomen. Omdat deze verplichtingen een kortlopend karakter hebben, worden deze gewaardeerd tegen de nominale waarde. De risico’s van loonontwikkeling, prijsindexatie, beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan het pensioenfonds. Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening. In geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds heeft de stichting geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

13.3.2

13.3.7

De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden onder deze post verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten. 13.3 13.3.1

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

Bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa

De bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa betreffen bijzondere waardeveranderingen naar lagere opbrengstwaarde. 13.3.3

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille


Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden op balansdatum nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. Het serviceen mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, evenals de kosten van het materiaalverbruik. In de blz

55

winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 13.3.8

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale lasten.

13.3.12 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

13.3.13 Belastingen 13.3.9

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 13.3.10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie en van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Daarnaast wordt ook de mutatie in de terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden hier verantwoord. 13.3.11 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.


Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal vennootschapsbelastingplichtig en daarom verplicht om over de integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Met de belastingdienst zijn over de berekening van het fiscale resultaat voor woningcorporaties nadere afspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). Voor de jaren tot en met 2014 zijn deze afspraken nog steeds van toepassing voor Mitros. De vennootschapsbelasting wordt berekend over het fiscale resultaat. Dit fiscale resultaat wordt bepaald op basis van de bestaande weten regelgeving, wat is vastgelegd in VSO2 en nadere afspraken die Mitros heeft gemaakt met de belastingdienst. Of de berekende vennootschapsbelasting daadwerkelijk een last vormt, is afhankelijk van de eventueel beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande jaren. Bij de berekening van de last, wordt eveneens rekening gehouden met de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden.

blz

56

14 Financiële instrumenten en risicobeheersing De kaders van het treasury beleid liggen vast in het treasury statuut, waarin de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ die per oktober 2012 gelden, opgenomen zijn. Op grond van het treasury statuut is het gebruik van niet-complexe financiële afgeleide instrumenten (‘derivaten’) slechts toegestaan voor het afdekken van het opwaartse renterisico van leningen met variabele rente. De toegevoegde waarde van het gebruik van financiële derivaten ten opzichte van een lening met een gelijktijdig afgesproken vaste rente dient beargumenteerd te zijn. Financiële derivaten die zijn aangegaan ter dekking van variabel rentende leningen worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende leningen (kostprijshedge-accounting). Valutarisico Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Renterisico Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vastrentende schulden loopt Mitros risico over de marktwaarde, als gevolg van wijzingen in de marktrente. Mitros maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot de meerderheid van de variabel rentende schulden heeft Mitros renteswaps en rentecaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt ofwel de rente gemaximeerd is. Kredietrisico Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico en de vordering op financiële tegenpartijen is in ieder geval beperkt, aangezien overtollige middelen zoveel mogelijk beperkt worden en de marktwaarden op derivaten voor Mitros negatief is. Mitros maakt gebruik van meerdere banken om het kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico wordt scherp gemonitord en de liquiditeitspositie wordt op dagelijkse basis beheerd. Er is veel aandacht voor het zo accuraat mogelijk prognosticeren van kasstromen. Er zijn geen Credit Support Annexen (CSA’s) in de derivatenovereenkomsten toegestaan, waardoor stortingen als gevolg van marktwaardeschommelingen niet van toepassing zijn. Bij een aantal swaps gelden ‘mutual break clauses’. Zowel de bank als Mitros heeft dan de mogelijkheid tegen marktwaarde af te rekenen, Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

dus dit brengt –bij ongewijzigde contracten- een liquiditeitsrisico met zich mee. De breaks gelden vanaf 2016. De marktwaarde en scenario’s (-100 en -200 basispunten) worden per kwartaal gemonitord, geclusterd per jaar dat er breaks plaatsvinden, zodat de omvang van het risico inzichtelijk is. Een break plan is momenteel in afronding. Een kredietfaciliteit en ruimte op de variabel hoofdsomleningen zorgen voor de nodige liquiditeitsbuffer. Beschikbaarheidsrisico Ten einde het beschikbaarheidsrisico te beperken worden de vervaldata van financiering in de tijd gespreid. In de meerjarenbegroting wordt voldaan aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. De beschikbaarheid van (her)financiering hangt voor DAEB financiering af van toekenning van borgingsplafond en borging door het WSW. Het WSW heeft aan Mitros borgingsplafond toegekend voor 2014 tot en met 2016. Doordat Mitros minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Mitros doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Waardering financiële derivaten Afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het derivaat is afhankelijk van of er voor het derivaat kostprijshedge-accounting wordt toegepast of niet. Mitros past in beginsel kostprijshedge-accounting toe op afgeleide financiële instrumenten, omdat deze afdekkingen betreffen voor risicoposities. Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. Hierin wordt onder andere de hedge-effectiviteit vastgesteld. De kritische kenmerken/modaliteiten van het hedge-instrument worden met die van de afgedekte positie vergeleken. Mitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps en caps, die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen ofwel gemaximeerd worden. De toekomstige modaliteiten van de derivaten sluiten één op één aan op die van de variabel rentende leningen, of vallen in elk geval volledig binnen de modaliteiten van de leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de rentederivaten wordt verantwoord in de winsten verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. blz

57

15

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt in overeenstemming met Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 15.1

Vastgoedbeleggingen, reële waarde

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In de waardering schattingselementen

zijn een opgenomen.


groot Voor

aantal alle

gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring m.b.t. tot de marktconformiteit afgegeven. 15.2

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 15.3

Verwerking fiscaliteit

Hoewel de ingediende aangiften tot en met 2012 zijn gebaseerd op de uitkomsten van het verrichte boekenonderzoek naar de aangiften 2008 en 2009 en de afspraken die naar aanleiding van dit boekenonderzoek zijn gemaakt over de meest belangrijke posten in de aangifte, is het niet uitgesloten dat de belastingdienst het oneens is met bepaalde andere meer gedetailleerde standpunten die zijn ingenomen in de ingediende aangiften. Zodoende kan de fiscale positie in deze jaren nog (marginaal) wijzigen.

blz

58

16 Grondslagen kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen zonder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten.


De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

blz

59

ONDERTEKENING


blz

60

Utrecht, 22 april 2015 Stichting Mitros

Directie:

H.P. Kip

M.G.W. Hoezen

L. Marchesini-Franso

Raad van Commissarissen:

C.P. Vogelaar, voorzitter

J.Th. Blok, vicevoorzitter

H.H.J. Bol, lid

M.F. Dijkstra, lid

D.G.M. de Grave-Verkerk, lid

M.H. Kieft, lid

R.R.S. Santokhi, lid


blz

61

OVERIGE GEGEVENS


blz

62

17 Overige gegevens

Voorstel resultaatbestemming Het resultaat ad € 90.306.000 positief is ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Gebeurtenissen na balansdatum Op 17 maart 2015 is de woningwet aangenomen in de tweede kamer. Hierin is onder meer het passend toewijzen opgenomen. Dit heeft mogelijk een waardedrukkend effect op de vastgoedportefeuille. Voor het overige zijn er geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening. Controleverklaring onafhankelijk accountant De controleverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.


blz

63

Jaarverslag Mitros april 2015

Recommend Documents