Jaarverslag 2010 Inhoudsopgave Voorwoord
1. Visie en missie
2. Onze inzet: een sociaal en economisch vitale Gooi en Vechtstreek a. Samenwerking met onze klanten i. HuurdersBelangenVereniging ii. Bewonerscommissies iii. KWH Huurlabel iv. Sponsoring b. Overleg met onze belanghouders c.
Overige verbindingen i. Verenigingen van eigenaren ii. Beheer voor derden
3. Ambitie: Dudok Wonen biedt meer mensen kansen op een passende wooncarrière a. Kengetallen b. Opbouw vastgoedportefeuille 2010 c.
Betaalbare huurarrangementen i. Regionale woonruimteverdeling ii. Mutatiegraad iii. Vrije sector verhuur iv. Huur op Maat v.
Bijzondere verhuringen
vi. Huurverhoging vii. Huurachterstanden viii. Geschillenadviescommissie ix. Overlastbemiddeling x.
Ontruimingen
xi. Onderhoud
d. Betaalbare kooparrangementen i. Woningmarkt ii. Sociale koop iii. Koop Goedkoop iv. Verzilverd Wonen v.
Kengetallen
e. Meer mensen huisvesten i. Herstructurering ii. Nieuwbouw iii. Wonen boven Winkels
4. Ambitie: Dudok Wonen maakt het weerloze weerbaarder a. Strategische doelstelling Vangnet i. Woondienstenzones ii. geWoon op jezelf iii. Daklozenopvang iv. Crisisopvang v.
Tweede Kansbeleid
b. Strategische doelstelling Klimaat i. inzet op energiereductie 1. In onze woningen 2. BeterPeter 3. WoonEnergie ii. inzet op energieproductie c.
Strategische doelstelling Cultureel erfgoed i. Behoud ii. Ontwikkelen 1. Melkfabriek 2. Politiepost 3. Ons gebouw 4. Bensdorpfabriek 5. Jan Bottemastraat
5. Ambitie: Dudok Wonen streeft naar optimaal financieel en maatschappelijk rendement a. Strategische doelstelling: Waardemanagement b. Strategische doelstelling: Sturingsmodel c. Strategische doelstelling: Financiële continuïteit d. Strategische doelstelling: Optimale inrichting beleggersrol e. Strategische doelstelling: Streven naar meer financieel bewustzijn
Jaarverslag 2010
2
6. Ambitie: Dudok Wonen presteert, verbindt en beweegt mee a. Strategische doelstelling: investeren in het kapitaal van de organisatie b. Strategische doelstelling: efficiënte inrichting werkprocessen
7. Verslag van de Ondernemingsraad
8. Verslag van de Raad van Commissarissen
9. De rechtspersonen
10. Financiële exploitatie
11. Risico-Management
12. Aedex
13. Verklaring
14. Geconsolideerde balans
15. Geconsolideerde winst- & verliesrekening
Jaarverslag 2010
3
Voorwoord Twitterend de toekomst in Iedereen wil voorspellen, maar wie kan goed voorspellen? Ik durf maar één voorspelling te doen: voorspellingen komen zelden uit. Dat is natuurlijk niet leuk in een tijdvak dat de hang naar zekerheden alsmaar groter wordt. Maar die zekerheden zijn er niet. Je kunt hoogstens proberen om zo goed mogelijk met onzekerheden om te gaan. Dat is waarin Dudok Wonen in 2010 een aantal stappen heeft gezet. Veel beleidskaders zijn geactualiseerd, het risicomanagement en de rapportages zijn verbeterd, de mogelijkheden om telkens te kunnen bijsturen zijn vergroot. Dat helpt bij het kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Vanuit deze verbeterde organisatie, kijken we ook steeds scherper naar de toekomst. Op een bijna organische manier ontvouwt zich het profiel van onze ´corporatie van de 21e eeuw´. Dat gaat ons hopelijk goed van pas komen bij het herijken van onze bedrijfsstrategie in 2012.
Organisatorische verbeteringen moeten uiteindelijk wel leiden tot prestaties. Om ons presteren te meten, is begin 2011 een nieuwe maatschappelijke visitatie afgerond. Daaruit blijkt dat we over bijna de gehele breedte beter presteren dan vier jaar geleden. Dudok Wonen scoort op 19 van de 29 meetpunten ‘boven de norm’. Vier jaar geleden werd 2 keer ‘boven de norm’ gescoord. Het visitatierapport schrijft hierover dat ‘het leuk is om te zien dat het management aan de hand van de uitkomsten van de vorige visitatie aan de slag is gegaan en dat deze acties effect hebben gesorteerd’. Dit oordeel nodigt ons uit om op de ingeslagen weg door te gaan.
In ons jaarverslag vindt u de jaarrekening. Het toont een goed financieel resultaat. Dat sluit aan bij mijn waarneming dat Dudok Wonen financieel gezond is. Maar eigenlijk kan je dit oordeel nauwelijks ontlenen aan het gepresenteerde financiële resultaat. Externe regels schrijven voor hoe wij moeten boekhouden. Dat leidt elk jaar opnieuw tot grote af- en bijschrijvingen op ons vastgoed. Een betrouwbare relatie met de werkelijkheid is daarin moeilijk te vinden. Die werkelijkheid moet u vooral zoeken in onze robuuste solvabiliteit en goede kasstromen. Die bepalen onze toekomstige investeringsmogelijkheden.
Onze perspectieven zijn dus goed. Maar u weet het, hoe groot is de kans dat een voorspelling uitkomt? Een advies is hier dus op zijn plaats. Het lezen van dit jaarverslag geeft u veel informatie. Maar voor het doorgronden van onze toekomst, raad ik u vooral aan om actuele ontwikkelingen te blijven volgen op Twitter, YouTube, Facebook en al die andere plaatsen op het internet waar wij dagelijks actief zijn.
Leon Bobbe, directeur-bestuurder Hilversum, 14 juni 2011
Jaarverslag 2010
4
Hoofdstuk 1 - Visie en Missie Visie Onze visie omschrijft hoe we onszelf zien als wooncorporatie. De visie bestaat uit de volgende elementen: •
Dudok Wonen is een private maatschappelijke onderneming in het domein van het wonen.
•
Wij laten ons leiden door het geloof in de kracht van mensen.
•
Onze omgeving verwacht dat we presteren en dat doen we ook. Onze doelstellingen kiezen wij in actieve en open dialoog met onze lokale en regionale belanghouders. Permanent bewegen wij mee en spelen in op veranderingen in de maatschappij. Wij zijn transparant in wat wij doen en in de verantwoording van onze gerealiseerde prestaties.
•
Om onze sociale doelstellingen te realiseren, opereren wij als een lange-termijn investeerder, gericht op waardecreatie.
•
De beleidskeuzes worden mede bepaald door de ontwikkelingen in het gebied waarin wij werken. Dit werkgebied maakt onderdeel uit van de noordelijke Randstad waarin vraag en aanbod op de woningmarkt nog lange tijd met elkaar op gespannen voet zullen staan.
•
Als maatschappelijke onderneming nemen wij onze verantwoordelijkheid op het gebied van duurzaamheid.
Missie Dudok Wonen vergroot de onafhankelijkheid van mensen op de woningmarkt. Wij bieden hen kansen op een hierbij passende wooncarrière. Bijzondere aandacht geven wij aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. We nemen initiatieven en zetten onze middelen in om samen met anderen te werken aan een sociaal en economisch vitale regio en het behoud van het culturele erfgoed.
Jaarverslag 2010
5
Hoofdstuk 2 - Onze inzet: een sociaal en economisch vitale Gooi en Vechtstreek a. Samenwerking met onze klanten i. HuurdersBelangenVereniging Iedere maand vindt er een overleg plaats met het dagelijks bestuur van de HuurdersBelangenVereniging (HBV) van Dudok Wonen. In deze overleggen nemen we de HBV mee in onze beleidskeuzes en vragen wij hen op bepaalde onderdelen ook advies. Dit jaar hebben wij de HBV om advies gevraagd op de volgende onderdelen: •
basiskwaliteit bij mutaties;
•
basiskwaliteit bij reparaties;
•
voorstellen van de werkgroep Brede Kijk in het kader van een nieuw woonruimteverdeelsysteem;
•
aanpassingen Algemene Voorwaarden;
•
klachtenafhandeling.
Over andere onderwerpen is de HBV maandelijks bijgepraat, zoals interne organisatieveranderingen, landelijke en regionale aanpassingen in wet- en regelgeving. Een groot aandachtspunt voor de HBV blijft de klanttevredenheid. Dit onderwerp, in de vorm van de uitrol van onze klantenvisie, is daarom een vast agendapunt van het overleg tussen de HBV en Dudok Wonen. Dit jaar hebben we op een meer informele wijze het jaar gezamenlijk afgesloten. Met elkaar is gediscussieerd over alle nieuwe ontwikkelingen die vanuit de politiek op ons afkomen. We vinden het van belang om ook de HBV mee te nemen in de dilemma’s waarvoor Dudok Wonen de komende tijd staat.
ii.
Bewonerscommissies Hilversum Dudok Wonen kent een aantal actieve bewonerscommissies waarmee regulier overleg gevoerd wordt. Voorbeelden hiervan zijn de commissies van de Johannes Huslaan en de Ambrosiushof. Bij groot onderhoud en/of herstructurering vinden we het belangrijk vooraf bewoners te betrekken bij het project. Hiertoe wordt een bewonerspanel/klankbordgroep samengesteld, waarmee gedurende het project gesprekken plaatsvinden. Uiteraard worden bij dergelijke projecten ook bewonersavonden georganiseerd.
Naarden Met de bewonerscommissie in Naarden heeft afstemming plaatsgevonden over het onderhoud aan de binnengalerijvloeren van de flat aan het Binnenhof in 2009/2010.
Jaarverslag 2010
6
Bussum In Bussum is aan de Jan Bottemastraat 4 tot en met 54 in 2010 gestart met de uitvoering van groot onderhoud aan de buitenzijde. De bewoners zijn middels wekelijkse nieuwsbrieven geïnformeerd over de voortgang van het project. Twee bewoners waren tijdens dit project, namens de bewoners in het complex gesprekspartner voor Dudok Wonen. Er is op constructieve wijze (mede dankzij de bewoners) overleg geweest met bewoners. Na het afronden van het project is dit initiatief door de bewoners zelf opgeheven. Bewoners hebben aangegeven zelf initiatief te nemen als er behoefte is aan een bewonersoverleg met Dudok Wonen. De bewonerscommissie De Heul is eind 2010 weer actief geworden. Het eerste overleg met Dudok staat gepland begin 2011.
Individueel initiatief Bewoners kunnen ook met een specifiek doel gezamenlijk initiatief nemen. In de Spijkerstraat in Bussum gaven de bewoners aan dat de veiligheid afnam, regelmatig vonden er inbraken plaats. Een bewoner heeft contact gezocht met Dudok Wonen en de vraag gesteld wat Dudok Wonen kan betekenen in het kader van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Dit heeft geresulteerd in een samenwerking tussen DW en de bewoners. Dudok Wonen faciliteerde door voor een scherpe prijs sluitwerk te laten aanbieden. De bewoners hebben zelf het sluitwerk aangebracht.
iii. KWH Huurlabel De dienstverlening van Dudok Wonen is dit jaar wederom door KWH gemeten. Het KWHHuurlabel behalen is geen doel op zich. Het is een manier om een ander doel te bereiken: tevreden klanten. Hiervoor zetten de vestigingen zich elk jaar hard in. Door periodieke metingen ontstaat een continu verbeterproces. Halverwege 2010 zijn we door KWH gemeten op de onderdelen: corporatie bezoeken, woning zoeken, woning betrekken, huur betalen en reparatie uitvoeren. Alle onderdelen hebben we gehaald. Het gemiddelde klanttevredenheidscijfer op basis van alle gemeten onderdelen bij elkaar is 7,5. Zoals bij iedere KWH meting blijven de klanten de klantvriendelijkheid en deskundigheid van de medewerkers waarderen. Mede op verzoek van de HBV is in 2009 onze dienstverlening aangescherpt. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een klantenvisie. Centraal in deze visie staat het werken vanuit Ziel en Zakelijkheid. We doen dit door te handelen vanuit onze kernwaarden Verbinden, Bewegen en Presteren. Met de uitrol van deze visie is in 2010 in nauwe samenwerking met de HBV een start gemaakt. Een onderdeel hiervan is de introductie van één centraal telefoonnummer. Voorheen kwamen veel bellers op de verkeerde afdeling terecht, doordat er verschillende telefoonnummers in omloop waren. Daarnaast is het bewonersgedeelte van onze website aangepakt. Er is nu veel meer informatie over huren en kopen te vinden op de website. Naast deze externe aanpassingen zijn we hard met elkaar bezig om de uitgangspunten van de klantenvisie te integreren in ons dagelijks handelen.
Jaarverslag 2010
7
Een interne werkgroep heeft verschillende interne acties ondernomen om meer ruchtbaarheid aan de visie te geven. In 2011 wordt dit onder begeleiding van een gespecialiseerd bureau verder uitgewerkt voor alle medewerkers van Dudok Wonen.
iv. Sponsoring Woongenot gaat om meer dan alleen het wonen in een fraaie woning. Ook onze woonomgeving bepaalt of wij met plezier thuiskomen. Dudok Wonen voelt zich medeverantwoordelijk voor de vitaliteit van Gooi en Vechtstreek. Gesponsord zijn ZappCity (12.000 euro), Hilversumse Architectuurprijs (1000 euro), Jazz festival (1000 euro), Dudok Muziektent (1000 euro), Het Nederlands Vestingmuseum (5000 euro), Schoolgids Kruispunt (250 euro), Stichting Hilversum Pas Op (1000) en Bussum op IJs (1190 euro) en Bussum Cultureel (752 euro), The Borneo Initative (2500 euro), Vogelasiel (1000 euro). Voor vrijwel al deze sponsorobjecten geldt dat onze klanten er gratis gebruik van konden maken.
b. Overleg met onze belanghouders Het primaire doel van overleg met belanghouders is het verbinden van de corporatie met de samenleving. Concreet uit zich dit in het ophalen van de agenda, het creëren van draagvlak voor beleid en het afleggen van verantwoording. Dudok Wonen is hierin ook een private maatschappelijke onderneming. Dit vereist een verbinding tussen het ondernemerschap van Dudok Wonen en de maatschappij waarvoor ze opereert.
In de visie van Dudok Wonen staat: Onze omgeving verwacht dat we presteren en dat doen we ook. Onze doelstellingen kiezen wij in actieve en open dialoog met onze lokale en regionale belanghouders. Permanent bewegen wij mee en spelen in op veranderingen in de maatschappij. Wij zijn transparant in wat wij doen en in de verantwoording van onze gerealiseerde prestaties.
Dudok Wonen heeft zijn primaire belanghouders benoemd. Dit zijn de HuurdersBelangenVereniging, de gemeenten Hilversum, Bussum en Naarden, en zorg- en welzijnsinstellingen. Contact met onze belanghouders vindt plaats op strategisch niveau over de doelstellingen en de maatschappelijke agenda en binnen lopende activiteiten en projecten.
In 2010 heeft de belanghoudersparticipatie hoofdzakelijk plaatsgevonden in de reguliere overleggen met belanghouders. Hierbij is voornamelijk afstemming gezocht op de maatschappelijke agenda. Op projectniveau zijn belanghouders in hun rol als coproducent betrokken bij de afstemming van projecten. Bewoners en omwonenden worden bij groot onderhoud en herstructureringsprojecten betrokken.
In de zomer van 2010 is er daarnaast een kennismakingsavond georganiseerd met de nieuwe gemeenteraad van de gemeente Hilversum. Doel van deze avond was de nieuwe en terugkerende raadsleden kennis te laten maken met Dudok Wonen.
Jaarverslag 2010
8
Er werden toelichtingen gegeven op de strategie van Dudok Wonen en de verscheidende projecten van Dudok Wonen in de gemeente Hilversum. De raadsleden hebben deze avond als informatief en positief ervaren.
Belanghoudersoverleggen Dudok Wonen neemt deel aan diverse belanghoudersoverleggen. Hieronder zijn de reguliere overleggen met de belanghouders en de besproken onderwerpen weergegeven.
Overleg
Belanghouder
Onderwerpen en afspraken
Overleg huurders
HuurdersBelangenVereniging
Informeren over strategie en uitwerking daarvan in o.a. Klantvisie
Projectgroep Brede Kijk op
Gewest Gooi en Vechtstreek,
Gezamenlijke ontwikkeling
de woonruimteverdeling
de negen regiogemeenten,
en uitvoering van het
vertegenwoordigers van de
woonruimteverdelingsbeleid
vijf grootste corporaties
door de corporaties, t.b.v. realisatie doelen Regionale Woonvisie
Bestuurlijk overleg
Gemeente Hilversum,
Uitvoering regionale
Hilversum
Alliantie en Gooi en
woonvisie, strategie van de
Omstreken
corporaties, klimaattop
Gemeente Bussum
Afspraken over
Bestuurlijk overleg Bussum
duurzaamheidsdoelstellingen en monitoring van het maximum aantal te verkopen woningen in Bussum, toelichten strategie Bestuurlijk overleg Naarden
Gemeente Naarden en
Stand van zaken en
Woningstichting Naarden
evaluatie van prestatieafspraken 20092010
Regio-overleg
Corporaties Gooi- en
Coöperatieve samenwerking,
Vechtstreek
elkaar informeren en ‘meenemen’
Werkgroep Wonen
Hilversumse corporaties en
Monitoring (voldoen aan
gemeente Hilversum
regels) verhuur. Afstemming herstructurering, tijdelijke verhuur, etc.
Jaarverslag 2010
9
Portefeuillehouderoverleg
Alle regiogemeenten en
Afstemmen activiteiten
Wonen, Welzijn, zorg
corporaties Gooi en
die voortvloeien uit
Vechtstreek
Regionale Woonvisie. Eind 2010 is er door de regiogemeenten besloten dat de aanwezigheid van de corporaties bij dit overleg niet meer gewenst is.
Wonen, welzijn, zorg
Alle regiogemeenten en
Invoeren sterrensysteem
corporaties Gooi en
voor seniorenwoningen
Vechtstreek SEV
c.
SEV, ministerie van VROM, aan
Inrichten, monitoren en
experiment deelnemende
afstemmen experiment
corporaties
Huur op Maat
Overige verbindingen Verenigingen van eigenaren Door de verkoop van appartementen ontstaan er Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Inmiddels maakt Dudok Wonen onderdeel uit van 46 VvE’s. Onze rol hierin betreft de eigenaarsrol en verhuurdersrol. De beheerders- en bestuurdersrol zijn uitbesteed.
Beheer voor derden Dudok Wonen beheert 297 verhuureenheden voor derden. Dit zijn eigendommen van: •
gemeente Naarden;
•
Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok;
•
Goois Wonen B.V.
Jaarverslag 2010
10
Hoofdstuk 3 -
Ambitie: Dudok Wonen biedt meer mensen kansen
op een passende wooncarrière a. Kengetallen Onderstaande tabel geeft een overzicht van de aantallen gehuisveste huishoudens. Dit omvat huurwoningen en koopwoningen. De omvang van de voorraad huurwoningen betreft de stand per ultimo van het jaar 2010. De omvang van de kooparrangementen betreft het cumulatieve aantal verkochte woningen per koopproduct. In 2010 is het aandeel kooparrangementen van het aantal gehuisveste huishoudens gegroeid van 6,8% naar 9,1%.
Figuur 1: Aantallen gehuisveste huishoudens
We zien in de opbouw van de portefeuille dat het aantal kooparrangementen is gegroeid met 175 stuks. Dit volgt onze ambitie om een verdeling van 50% - 50% tussen onze koop- en huurarrangementen in 2020 te bereiken. Ondanks de stijging van het aantal verkopen zien we dat het aantal gehuisveste huishoudens in 2010 is gegroeid. Door middel van het verkoopprogramma wordt het mogelijk om nieuwe woningen te bouwen en te investeren in sociale koop andere woning.
Jaarverslag 2010
11
b. Opbouw vastgoedportefeuille 2010 De portefeuille van Dudok Wonen (inclusief Goois Wonen B.V.) bestaat eind 2010 uit 6.605 huurwoningen, 664 kooparrangementen en 817 overige vastgoedobjecten.
2010
2009
3.474
3.506
111
111
Etagewoning
1.091
1.061
Galerijwoning
1.676
1.698
117
118
Maisonnette
89
91
Begeleid Wonen
24
24
Verzilverd wonen
23
21
Huurwoningen
Eengezinswoning Duplexwoning
Kamer
Totaal
6.605
6.630
2010
2009
Tot € 357,37
1.258
1.424
€ 357,37 tot € 511,50
3.123
3.337
€ 511,50 tot € 647,53
1.568
1.329
Vanaf € 647,53
489
416
Transformatie
167
124
6.605
6.630
2010
2009
Koop Goedkoop (grond in erfpacht)
336
240
Sociale Koop (grond in erfpacht)
328
249
664
489
1
Prijsklasse woningen
Totaal
Kooparrangementen
Totaal
1
De indeling van de contracthuren in prijsklasse is overeenkomstig de huurtoeslaggrenzen 2009/2010. De categorie transformatie betreft leegstaande verhuureenheden i.v.m. renovatie en verkoop.
Jaarverslag 2010
12
2010
2009
634
642
49
62
2
2
Standplaatsen
76
71
Bergruimten
41
41
Kantoren
7
7
Kinderdagverblijf
2
2
Atelier
1
1
Ontmoetingscentra
2
2
Steunpunten
3
3
817
833
8.086
7.952
Overig vastgoed
Garages en parkeerplaatsen Bedrijfsruimten en winkels Zorgcentrum
Totaal
Totaal objecten
In 2010 is de woningvoorraad als volgt gemuteerd: -
oplevering 72 nieuwbouwwoningen
-
oplevering 67 woningen na herstructurering
-
aankoop van 2 woningen met het product verzilverd wonen
-
aankoop van 12 nieuwbouwwoningen
-
verkoop van 148 woningen uit eigen bezit
-
30 woningen uit exploitatie ten behoeve van herontwikkeling
In 2010 zijn 40 woongelegenheden ten behoeve van onze doelgroepen opgeleverd met een verkrijgingsprijs boven EUR 200.000. In Hilversum zijn 12 appartementen te Hilversum ten behoeve van jonge mensen met een lichte lichamelijke en/of verstandelijke beperking in
exploitatie genomen. De bewoners worden begeleid door stichting Sherpa. In Bussum zijn 21 appartementen aangekocht ten behoeve van de huisvesting van starters en 7 appartementen ten behoeve van de huisvesting van jongeren. Daarnaast zijn 2 woningen aangekocht in het kader van het product Verzilverd Wonen met een verkrijgingsprijs boven EUR 200.000.
Flexibele voorraad In 2010 is voor de beslissing of een woning wordt verkocht dan wel verhuurd gewerkt met de complexenverkooplijst 2010. Indien een woning muteert die op deze lijst staat dan wordt deze te koop aangeboden, zo niet dan komt de woning weer terug in de verhuur. In 2010 is de wens ontstaan om meer flexibiliteit te brengen in de keuzemogelijkheid om een woning te huur of te koop aan te kunnen bieden om daarmee nog beter op de vraag uit de regio te kunnen inspelen.
Jaarverslag 2010
13
Daartoe gaat Dudok Wonen vanaf 2012 starten met de flexibele voorraad. Hiervoor zijn in 2010 de eerste voorbereidingen getroffen. De flexibele voorraad houdt in dat iedere woning die tot de flexibele voorraad wordt gerekend geschikt is voor zowel verhuur of verkoop. Het gevolg van een groot aantal woningen in de flexibele voorraad is dat zowel het totale potentiële aanbod aan koopwoningen als het potentiële aanbod aan huurwoningen hiermee optimaal is.
c.
Betaalbare huurarrangementen i.
Regionale woonruimteverdeling Dudok Wonen speelt al enkele jaren een actieve rol in de regionale projectgroep ‘Brede kijk op de woonruimteverdeling’, waarin zeer intensief wordt samengewerkt door vertegenwoordigers van de negen regiogemeenten en de vijf corporaties die in Gooi en Vechtstreek werkzaam zijn. De projectgroep heeft de opdracht een advies uit te brengen over een toekomstvisie op de woonruimteverdeling in de regio Gooi en Vechtstreken. Eén van de adviezen luidt dat het huidige systeem van woningtoewijzing toe is aan herziening. Doorstroming moet worden bevorderd om de krappe woningmarkt vlot te trekken. Jongeren, jonge gezinnen en senioren zijn van belang om de ontgroening en vergrijzing een hoofd te bieden.
Na het opstellen van gezamenlijke uitgangspunten, is in het najaar van 2010 een nieuw verdeelsysteem vastgesteld. Er is een overstap gemaakt van een aanbodsysteem op basis van leeftijd en woonduur naar een aanbodsysteem op basis van zoekwaarde. Volgorde van toewijzing vindt plaats op basis van inschrijfduur, waarbij een woningzoekende na acceptatie van een woning 75% van zijn inschrijfduur behoudt. De optelsom van de nieuwe inschrijfduur plus 75% van de oude inschrijfduur noemen we zoekwaarde. Toewijzing vindt dan plaats op volgorde van zoekwaarde. De begrippen starter en doorstromer uit het huidige systeem komen daarmee te vervallen. Het grote belang voor de woningzoekende bestaat eruit dat na verhuizing niet achteraan de rij hoeft te worden begonnen, waarmee ook kleinere stappen in de wooncarrière mogelijk worden. Voor spoedzoekers komt er een spoedzoekregeling en kleine gemeenten mogen 30% van hun verhuringen met voorrang aanbieden aan hun eigen inwoners. Op aandringen van Dudok Wonen is er een mogelijkheid gekomen om voor jongeren tot en met 25 jaar woningen te blijven verloten. Hierdoor kunnen we de jongste jongeren kansen op de woningmarkt blijven bieden. Specifiek geschikte woningen worden met ‘voorrang voor’ specifieke doelgroepen aangeboden.
Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem moet nog worden voorgelegd aan alle gemeenteraden uit de regio. Na vaststelling door de raden kan de implementatie worden gestart en Woningnet worden aangepast. De verwachting is dat in het najaar van 2011 kan worden gestart met de nieuwe regels voor woonruimteverdeling.
Jaarverslag 2010
14
ii.
Mutatiegraad De mutatiegraad van onze huurwoningen in 2010 bedraagt 8%. Als we alle verhuureenheden beschouwen, komt dit percentage eveneens uit op 8%.
iii. Vrije sector verhuur De verhuur van vrije sector woningen blijft grillig. De economische crisis heeft ook hier zijn invloed. In het ondersegment (< 900 euro) zijn vrije sector woningen goed te verhuren, omdat het uitkomst biedt voor mensen die geen woning willen of kunnen kopen. Het duurdere segment vereist meer inspanning en creativiteit. In 2010 zijn 128 vrije sector woningen verhuurd. Dit betreft zowel bestaande bouw (mutaties) als nieuwe verhuringen (nieuwbouw). Halverwege het jaar zijn een aantal vrije sector woningen ook op Woningnet gepubliceerd.
iv. Huur op Maat Per 1 december 2010 is besloten de uitgifte van nieuwe Huur op Maat contracten te bevriezen totdat de uitkomsten van het experiment bekend zijn. Hiervoor is gekozen omdat het instrument Huur op Maat zoals dat nu is opgezet, niet goed tot zijn recht komt door de regelgeving vanuit de EC-beschikking en het Regeerakkoord. Voor bestaande Huur op Maat contracten verandert er niets, de inkomens worden jaarlijks getoetst. Voor nieuwe verhuringen geldt het reguliere huurbeleid. In 2010 zijn 113 Huur op Maat contracten afgesloten.
v.
Bijzondere verhuringen
Bussum
Hilversum
Naarden
4
7
1
1
2
1
Urgenten
11
10
1
SV-urgenten
0
10
2
Statushouders
6
11
3
Vestigers
2
5
0
Tijdelijke verhuur
0
10
2
Overig vangnet
1
-
-
Woningruil
6
-
-
Contractwijziging
3
-
-
2% regeling 2
de
kans
vi. Huurverhoging Ook dit jaar was alleen een inflatievolgend huurbeleid toegestaan. De sociale huren zijn op 1 juli 2010 met maximaal 1,2% verhoogd. Voor de geliberaliseerde voorraad hebben we dit percentage verhoogd met 0,4%. Deze opslag is vastgelegd in onze geliberaliseerde huurcontracten. De gemiddelde huurverhoging is hiermee uitgekomen op 1,26%.
Jaarverslag 2010
15
vii. Huurachterstanden Per 31 december 2010 bedroeg de huurachterstanden van actieve contracten 0,88%. Onze norm is 0,7%. De achterstand van niet-actieve contracten bedraagt 0,6%. Dit is ruim hoger dan de norm (0,3%). Vooral de laatste zes maanden is sprake van een veranderende betalingsattitude. De economische tegenwind heeft hier veel invloed op. Dit heeft geleid tot een nog strakker incassobeleid. Het traject dat hierbij past gaat als volgt: huurders ontvangen twee aanmaningen, daarna wordt er een sommatie gestuurd. Ook zoeken we persoonlijk contact met de klanten. Zo worden klanten gebeld, dit kan ook in de avonduren gebeuren. De medewerkers Incasso gaan ook met de woonconsulent op huisbezoek om met de klant mee te denken over oplossingen, bijvoorbeeld betalingsafspraken of een advies.
In 2010 is 74% van alle achterstallige vorderingen in behandeling genomen bij de deurwaarder. Daarnaast wordt een groot aantal oninbare vorderingen door de deurwaarder in de schuldbewaking genomen. De achterstanden zijn inclusief overige vorderingen. Overige vorderingen zijn bijvoorbeeld stook- en servicekosten, mutatiekosten, deurwaarderskosten en werkzaamheden voor rekening huurder.
viii. Geschillenadviescommissie Als klanten er met Dudok Wonen niet meer uit komen, kunnen zij terecht bij de geschillenadviescommissie. De geschillenadviescommissie is een onafhankelijke commissie, bestaande uit drie leden. Per 1 januari 2010 is op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging mevrouw E.R. Dijksma-Potjer herbenoemd voor drie jaar. Beide andere leden zijn: de heer H. Bos (voorzitter van de commissie) en mevrouw M.A.W. Smeekes (secretaris van de commissie). De heer Bos is per 31 december 2010 afgetreden.
Op 25 februari 2010 heeft de jaarlijkse vergadering plaatsgevonden. Alle leden van de commissie en vertegenwoordigers van Dudok Wonen waren daarbij aanwezig. In 2010 zijn er geen geschillen ingediend bij de geschillenadviescommissie.
ix. Overlastbemiddeling In het tweede halfjaar is het aantal overlastdossiers in een aantal complexen toegenomen. Daarnaast zijn er diverse (preventieve) gesprekken gevoerd met andere bewoners in complexen met als doel overlast te voorkomen.
Woongedrag is primair de verantwoordelijkheid van de bewoners zelf. In een toenemend aantal gevallen is het noodzakelijk dat Dudok Wonen bewoners ondersteunt als zij er onderling niet uitkomen. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van burenbemiddeling. Dit geschiedt op basis van vrijwilligheid van beide partijen. Omdat dit nog wel eens ontbreekt, blijft een geschil vaak ‘hangen’. In een aantal gevallen komt men er toch een keer uit, soms blijft een conflict lang manifest. Daar waar wij vinden dat we iets moeten doen schakelen we politie en/of hulpverlening in.
Jaarverslag 2010
16
In 2010 heeft een aantal woonconsulenten een training gevolgd met als doel meer in de rol van bemiddelaar te zitten en zodoende een bijdrage te kunnen leveren aan geschillen tussen bewoners. Het beste resultaat wordt bereikt als bewoners onderling met eventuele ondersteuning van de bemiddelaar samen tot een oplossing komen.
In de vestiging Naarden-Bussum is een begin gemaakt met de zogenaamde after-sale gesprekken bij overlast. Wanneer er met de bewoners tijdens een bemiddelingsgesprek afspraken zijn gemaakt, wordt er na ongeveer een maand telefonisch contact opgenomen om te informeren naar de stand van zaken. Dit levert zeer positieve reacties op. De bewoners vinden het prettig om na een maand nog even met de medewerkers terug te kunnen kijken en zo nodig overleg te voeren.
In 2010 zijn in Naarden en Bussum geen ontruimingen uitgevoerd gerelateerd aan ernstige overlast. Verder hebben de individuele overlastsituaties niet geleid tot juridische procedures. In het tweede halfjaar is het aantal overlastdossiers wel in een aantal complexen toegenomen. Daarnaast zijn er diverse (preventieve) gesprekken gevoerd met andere bewoners in complexen met als doel overlast te voorkomen.
x.
Ontruimingen In 2010 hebben in totaal 9 ontruimingen plaatsgevonden, waarvan 7 in Hilversum, 0 in Bussum en 2 in Naarden. In Naarden is een garage en een woning als gevolg van een huurachterstand ontruimd. Na het betreden van de woning bleek deze gebruikt te worden als wietplantage.
xi. Onderhoud Dudok Wonen is voortdurend in ontwikkeling; de strategienota, huur- en doelgroepenbeleid, mutatieonderhoud. Deze veranderingen vroegen om een nieuwe visie op de kwaliteit van onze woningen die past bij onze uitgangspunten van zelfredzaamheid van onze huurders en betalen naar vermogen. De nieuwe basiskwaliteit bij mutatie vindt dan ook zijn oorsprong in de missie en visie van Dudok Wonen. Dit is vertaald naar het uitgangspunt van Verantwoord Wonen. Verantwoord Wonen is onderverdeeld in een viertal pijlers: -
Veilig: wat moet?
-
Financieel: wat levert het op, wat kost het en wat vragen we ervoor?
-
Klimaat: hoever gaan we?
-
Wonen: wat moet worden vervangen, wat doen we extra en wat doet de bewoner zelf?
Na vaststelling van de basiskwaliteit bij mutatie zijn de uitgangspunten van Verantwoord Wonen vertaald naar de werkzaamheden van de afdeling Service en Reparatie, zodat deze processen eenduidig worden ingericht. Dudok Wonen neemt haar verantwoordelijkheden op de pijlers Veiligheid, Klimaat en Voorzieningen. Dit betekent dat de verantwoordelijkheid voor kleine herstelwerkzaamheden en het afwerkingniveau bij de huurder is komen te liggen.
Jaarverslag 2010
17
Voor huurders die niet in staat zijn of niet verantwoordelijk willen zijn voor het huurdersonderhoud, is een serviceabonnement opgezet. Tegen een kleine maandelijkse vergoeding voert Dudok Wonen alle reparatieverzoeken uit, tenzij de schade is veroorzaakt door eigen handelen. Eind 2010 is een start gemaakt met de verdere uitrol van de basiskwaliteit naar de afdeling Ontwikkeling. In 2011 zal in samenwerking tussen Wonen, Public Value en Ontwikkeling een nieuw plan van eisen (ver)nieuwbouw worden opgesteld.
Naast een nieuwe basiskwaliteit is ook een verbeterslag gemaakt in het mutatieonderhoudproces. Het aantal aannemers is teruggebracht naar een vooraf geselecteerd aantal (22) voor het dagelijks onderhoud, de samenwerkingovereenkomst met vier bouwkundige aannemers is uitgebreid met het onderdeel ‘Reparatieverzoeken’ en onze weekenddienst werkt bij reparatieverzoeken eveneens met de aannemers van de shortlist.
Dagelijks onderhoud Onder dagelijks onderhoud worden de dagelijkse reparaties, ingrepen en vervanging van onderdelen verstaan. Denk aan het verhelpen van lekkages, defecte stortbakken, kranen e.d.
In 2010 zijn er 8.115 opdrachten vanuit dagelijks onderhoud verstrekt.
De afdeling Service & Reparatie verstrekt de opdrachten voor dagelijks onderhoud en bewaakt hiervan de kosten, voortgang en kwaliteit. Om de efficiency, kwaliteit en service richting onze huurders te verhogen is eind 2010 de afdeling uitgebreid met twee personen.
Daarnaast is in 2010 een selectie gemaakt in aannemers en leveranciers die werkzaamheden mogen verrichten t.b.v. dagelijks onderhoud. Met de hoofdaannemers zijn werk en prijsafspraken gemaakt om kwaliteit en doorlooptijd te verbeteren en de kosten te verlagen.
Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud onderscheiden we in regulier en cyclisch uit te voeren planmatig onderhoud, zoals het periodiek schilderen van complexen, het vervangen van Cv-ketels, liften etc. Onder contractonderhoud wordt onderhoud verstaan aan specifieke onderdelen van een woning of een gebouw, vooral installatietechnisch van aard dat via een onderhoudscontract door een leverancier wordt uitgevoerd. Hierbij valt te denken aan het onderhoud aan Cvinstallatie, liften, mechanische ventilatiesystemen, etc.
Jaarverslag 2010
18
Projecten groot onderhoud Bussum, Betje Wolfflaan In april 2008 zijn 112 woningen en 32 garages aan de Betje Wolfflaan in Bussum aangekocht. Op dat moment stond ruim 70% van de woningen leeg. Deze zijn tot de aanpak tijdelijk bewoond geweest door anti-kraakbewoners om de leefbaarheid in de buurt te waarborgen.
Alle woningen zijn ultimo 2009 weer verantwoord opgeknapt en waar nodig voorzien van een Cv-installatie, mechanische afzuiging en een nieuwe keuken- en badkamerinrichting. Eind 2009 is gestart met het restylen en afsluiten van de trappenhuizen. Medio 2010 zijn aanvullend werkzaamheden uitgevoerd, te weten het opknappen van de galerijen en het aanbrengen van vluchttrappen. In het najaar van 2010 is alsnog besloten dat ter afronding het vernieuwen van de riolering en het opknappen van de balkons worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden worden in het 1e kwartaal van 2011 afgerond.
d. Betaalbare kooparrangementen Dudok Wonen is een huurders- en koperscorporatie. Vanaf 2005 beschikt Dudok Wonen al over Koop Goedkoop®. In 2007 is daar Sociale Koop® aan toegevoegd. Indien een huurwoning wordt verkocht, gebeurd dat in principe met behulp van één van deze betaalbare kooparrangementen. Dudok Wonen maakt ook gebruik van Verzilverd Wonen®. Hierbij wordt in feite de omgekeerde weg gevolgd: een koopwoning van een oudere eigenaar wordt gekocht en met het “recht van gebruik en bewoning” of tegen een lage maandelijkse vergoeding aan dezelfde bewoner beschikbaar gesteld.
i.
Woningmarkt Ook het jaar 2010 heeft te lijden gehad van de malaise op de woningmarkt, die eind 2008, begin 2009 ingezet werd door de krediet- en economische crisis. Waar in 2009 de woningmarkt last had van de sombere economische berichten en de daarmee gepaard gaande dalende koopsommen, domineerde onzekerheid de woningmarkt in 2010. In het eerste kwartaal van 2010 leek een licht herstel van de woningmarkt zichtbaar. Door de val van het kabinet en de heftige discussie over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente die gevoerd werd, werd dit lichte herstel echter teniet gedaan. De onzekerheid over de hypotheekrente voerde daarbij de boventoon. Maar ook onzekerheid over de hoogte van de hypotheekmogelijkheden drukte een stempel op het jaar 2010. In het tweede kwartaal was een beroep op de twee motoren die de startersmarkt nog op gang hielden, de koopsubsidie en de Starterslening, plotseling niet meer mogelijk. De koopsubsidie werd onaangekondigd stopgezet en de mogelijkheden om met Starterslening te financieren werden tot nihil gereduceerd omdat de overheid gemeenten hierin niet langer wilde faciliteren. Dit resulteerde in ontbindingen van koopaktes, omdat kopers bij het aangaan van de koop nog van de ruimere financieringsmogelijkheden waren uitgegaan.
Jaarverslag 2010
19
Bovendien namen banken en andere financiële instellingen - mede op aangeven van de financiële autoriteiten - beperkende maatregelen om hypotheken aan te gaan. Het onderbrengen van Koop Goedkoop en Sociale Koop werd daardoor lastiger. Desondanks bleven er gelukkig nog voldoende financiers over om onze klanten te bedienen en aan een betaalbare koopwoning te helpen.
ii.
Sociale koop® Bij Sociale Koop koopt de klant minimaal 50% van de waarde van de woning. Het resterende bedrag betaalt de koper op een door hem gewenst moment (jaarlijks) maar in ieder geval bij verkoop van de woning. Het niet betaalde bedrag wordt geïndexeerd met de waardestijging of –daling van woningen in dezelfde provincie. Tot dit jaar had Sociale Koop, onder de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) de experimentele status en mocht het buiten Dudok Wonen nog door drie andere corporaties voor verkoop worden gebruikt.
Naar aanleiding van de “Evaluatie Sociale Koop”, het begeleidend advies van de SEV en enkele gesprekken bij het Ministerie, is Sociale Koop nu ontheven van de experimentele status en mag het product ook door andere corporaties gebruikt gaan worden. Woonlab is de organisatie die het in licentie zal gaan uitgeven. Het Ministerie heeft voor het instapbedrag (het bedrag dat kopers in eerste instantie moeten betalen) wel een minimum bepaald van 50% van de waarde. Omdat Sociale Koop daarmee nog steeds meer tegemoet komt aan de mogelijkheden van huurders en starters dan andere producten en ook geen terugkoopplicht kent, is het volgens het Ministerie van toegevoegde waarde boven de reeds bestaande koopproducten. Bovendien hoeven corporaties geen toestemming aan het Ministerie te vragen omdat het – in tegenstelling tot andere producten – niet als kortingsproduct wordt gezien. Het product zal in 2011 onder de nieuwe naam “Kopen naar Wens” op de markt gebracht worden. De eerste corporaties die Kopen naar Wens gaan voeren hebben zich inmiddels gemeld.
Sociale Koop werd in 2010 op vier manieren door Dudok Wonen ingezet:
Sociale Koop – Onze woningvoorraad Een deel van onze woningvoorraad is aangewezen om te verkopen aan de zittende huurder. De huurder kan tot koop overgaan, maar kan ook blijven huren. Behalve de eigen woning kan de huurder er ook voor kiezen een andere woning te kopen in de Gooi- en Vechtstreek of Almere. In 2010 hebben 410 huurders een dergelijk aanbod gekregen. Daarvan hebben 53 huurders de eigen huurwoning gekocht. Een deel van deze aanbiedingen loopt nog door in 2011.
Jaarverslag 2010
20
Ook bij onze huurders, die een aanbod kregen hun huurwoning met Sociale Koop te kopen, speelde de onzekerheid over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente een rol. Desondanks heeft de beperkte geldigheidsduur van het aanbod en de aantrekkelijkheid van Sociale Koop toch meer huurders dan verwacht doen besluiten de eigen huurwoning te kopen. Sociale Koop wordt met name door de wat oudere huurder aangegrepen om de woning te kopen. Dit beeld wordt wel enigszins vertekend door ons vergrijsd huurderbestand. De grootste groep kopers is de groep huurders van 45 jaar en ouder (57%). Eveneens groot is de groep kopers van 30-44 jaar (38%). Maar 5% van de kopers heeft een leeftijd tot 30 jaar.
Sociale Koop - Andere Woning (80%) Dit jaar is een pilot gedaan onder ca. 600 huurders met een leeftijd van 30-44 jaar in de ‘vaste huurvoorraad’. Zij kregen het aanbod om uitsluitend een andere woning in de Gooien Vechtstreek met Sociale Koop te kopen (en dus niet de eigen huurwoning). Het aantal huurders dat deze mogelijkheid aangreep was erg klein. Het hoge instappercentage van 80% van de waarde van de andere woning bleek te hoog en niet aantrekkelijk genoeg (mede in relatie met huur die men op dat moment betaalde) om de eigen huurwoning te verlaten. Daarom heeft Dudok Wonen de intentie om in 2011 het instapbedrag meer inkomensafhankelijk te maken. De eerste mogelijkheden daartoe zijn eind 2010 onderzocht.
Sociale Koop – Particulier Opdrachtgeverschap In 2008 hebben negen huurders de kans aangegrepen om zich in te schrijven voor een kavel in Almere om daar met Sociale Koop een eigen woning te bouwen. De eerste 6 woningen zijn inmiddels opgeleverd. Deze huurders hebben hun huurwoning opgezegd en zijn naar hun zelfgebouwde woning in Almere verhuisd. De resterende drie huurders zijn nog aan het bouwen. Hun woning zal in 2011 klaar zijn.
Sociale Koop – Hilversumse Meent Door de malaise op de woningmarkt werd Dudok Wonen benaderd door ontwikkelaar Synchroon BV om haar product Sociale Koop in te zetten bij de resterende 22 appartementen van het nieuwbouwcomplex Centrumplan Hilversumse Meent. Eind 2009 hebben we dit product daarom verder ontwikkeld zodat ook deze nieuwbouwappartementen betaalbaar verkocht zouden kunnen worden. De actie heeft erin geresulteerd dat er 3 appartementen met Sociale Koop zijn aangekocht en doorverkocht aan woningzoekenden. Dudok Wonen heeft in het complex 12 woningen met korting aangekocht voor de vrije huursector. Synchroon heeft de overige 7 woningen zonder Sociale Koop aan particulieren verkocht.
Jaarverslag 2010
21
iii. Koop Goedkoop Bij Koop Goedkoop betaalt de koper de opstal en niet de grond. Hierdoor worden woningen (e.e.a. afhankelijk van de grondprijzen ter plekke) ca. 20-30% goedkoper. Voor de grond wordt door de koper een vergoeding (canon) betaald, die echter in 10 jaar tijd wordt opgebouwd. Het eerste jaar betaalt men niets, het tweede jaar 10% tot in het 11e jaar de volledige canon betaald wordt. De canon is aftrekbaar van de belasting. Bij doorverkoop kan de volgende koper opnieuw gebruik maken van de kortingsregeling. Hierdoor blijven deze woningen (blijvend) aantrekkelijk voor starters op de woningmarkt.
De ontwikkelingen in de markt hadden in 2010 met name een negatieve invloed op de verkoop van lege woningen. Om deze negatieve factoren te verzachten en onze klanten ook in deze onzekere markt te blijven bedienen, is in het tweede kwartaal gestart met een kortingsactie. Omdat het vormen van het nieuwe kabinet enige tijd op zich liet wachten en daarmee ook de zekerheid over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, is de actie pas in het najaar beëindigd. Mede door de actie bleef de landelijke dip in de verkopen in het derde kwartaal bij Dudok Wonen uit en hebben onze klanten minder last ondervonden van de negatieve effecten in de markt.
Van de kopers van lege woningen kwam het overgrote deel uit Hilversum, Naarden of Bussum (63%). De overige kopers kwamen voornamelijk uit andere gemeenten binnen de Gooi- en Vechtstreek (21%).
Een kleiner deel kwam uit de overige omliggende gemeenten zoals Almere, Amsterdam en Utrecht (16%). Graag willen wij het wonen betaalbaar maken om jongeren te kunnen behouden zodat de Gooi- en Vechtstreek een vitale regio blijft. Het blijkt dat Koop Goedkoop in deze behoefte voorziet. Maar liefst 60% van de kopers met Koop Goedkoop is jonger dan 30 jaar. De middengroep van 30-44 jaar vertegenwoordigt toch ook nog 34% van de kopers en slechts 6% is ouder dan 45 jaar. De wat oudere koper is opvallend vaak iemand die (al dan niet met kinderen) vanwege een scheiding op zoek is naar een betaalbare woning in de Gooi- en Vechtstreek.
iv. Verzilverd Wonen Doordat voor 2010 besloten is om in het kader van Verzilverd Wonen geen woningen meer aan te kopen die een hogere waarde hebben dan ca. € 265.000 is het aanbod van Verzilverd Wonen woningen beperkt gebleven tot één. De bemiddelende instantie Torenstad heeft aangegeven dat als wij deze grens niet gesteld zouden hebben, wij 7 woningen meer aan hadden kunnen kopen. Deze woningen variëren in prijs van ca. € 300.000 tot € 800.000. Net als in 2009 zijn er twee eerder aangekochte Verzilverd Wonen woningen leeggekomen en voor de vrije verkoopwaarde verkocht.
Jaarverslag 2010
22
v.
Kengetallen De volgende aantallen woningen zijn in 2010 aangekocht, verkocht en getransporteerd:
Overloop Verkopen in aantallen
2010
2010
naar 2011
Koopaktes
Transporten*
Transporten
53
51
3
107
96
15
Sociale Koop Andere Woning
5
5
0
Sociale Koop Andere Woning 80%
5
4
1
Verzilverd Wonen
2
1
1
Vrije Verkoop
3
2
2
Bouw je eigen huis Almere
3
3
0
Hilversumse Meent
3
3
0
181
165
22
Sociale Koop Koop Goedkoop
Totaal
* inclusief overloop transporten vanuit 2009
Het totaal aan gerealiseerde (via de notaris getransporteerde) verkooparrangementen is 147 woningen (de vrije verkopen zijn geen woningen), waarvan 51 met Sociale Koop en 96 woningen met Koop Goedkoop. In totaal zijn derhalve 163 mensen in 2010 met een (sociaal) kooparrangement gehuisvest. In 2010 zijn bovendien 22 kooparrangementen gesloten, waarvan het transport via de notaris in 2011 valt.
e. Meer mensen huisvesten i.
Herstructurering Het huisvesten van meer mensen is onze doelstelling, ook op de lange termijn. De inzet van de koopproducten zijn hiermee onlosmakelijk verbonden. Met het geld dat vrijkomt uit de verkoop van huurwoningen, kunnen we meer mensen huisvesten in bijvoorbeeld nieuwbouw of herstructureringswijken.
Hilversum Bloemenbuurt Dudok Wonen gaat ca. 564 woningen in de Bloemenbuurt renoveren. We knappen de buitenkant op, waarbij de oude stijlkenmerken van architect Dudok terugkeren. Bewoners mogen zelf kiezen wat zij aan de binnenkant van hun woning laten doen. In september is begonnen met de eerste woningen in de Anemonebuurt. De complete renovatie van de Bloemenbuurt zal naar schatting 10 jaar duren.
Hilversum Noord In de naoorlogse wijk Hilversum Noord, waarvoor W.M. Dudok nog het stedenbouwkundig plan maakte, wordt samen met de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen en de collegacorporaties gewerkt aan de stedelijke vernieuwing.
Jaarverslag 2010
23
Aan de Comes Oolenstraat en Leemkuilen is in december 2010 gestart met de bouw van ruime eengezinswoningen ter vervanging van de kleine, gedateerde naoorlogse portieketagewoningen.
Aan de Ten Boomstraat worden appartementen en eengezinswoningen gebouwd voor de sociale huur en de verkoop als onderdeel van het project Hilversum Huis. Hiervoor is samen met de Alliantie Ontwikkeling een VOF opgericht. Ook de bouw hiervan is in december 2010 gestart. Het betreft aankoop van gemeentegrond door een VOF waarin Dudok Wonen voor 50% participeert. De grond ligt in het statutaire werkgebied en levert een bijdrage aan de kerntaak (BBSH).
In 2009 is in overleg met de andere partijen besloten om af te zien van de sloop van de appartementen aan de Erfgooiersstraat en Jacob van Campenlaan. Door krimpende financieringsruimte van de corporaties behoort deze grootschalige herstructurering niet langer tot de mogelijkheden. Gekozen is de woningen te renoveren voor sociale verhuur en verkoop met koop goedkoop. Daarnaast worden voor de sociale verhuur woonwerk ateliers gerealiseerd, bedoeld om creatieve bedrijvigheid te stimuleren. De woningen zullen in 2011 worden aangepakt.
Liebergen, Dudok Revisited Aan het Zwaluwplein is in 2009 gestart met de aanpak van 33 woningen die deels gerestaureerd worden en deels vervangen door nieuwbouw in de stijl van Dudok Revisited. In 2010 zijn alle woningen opgeleverd.
In 2010 is van de gemeente het voormalige buurthuis ‘Ons Huis’ aangekocht om het te herontwikkelen tot startersappartementen en een peuterspeelzaal. In 2011 start de bouw van het complex dat een bijzondere architectuur en uitstraling kent geënt op de stijl van W.M. Dudok. Het betreft aankoop van gemeentegrond in het statutaire werkgebied en levert een bijdrage aan de kerntaak (BBSH).
In 2009 zijn, als onderdeel van het laatste project in het kader van Dudok Revisited, de plannen uitgewerkt voor de restauratie van de woningen aan de Van ’t Hoffstraat en omgeving. De 43 woningen in de van ’t Hoffbuurt voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Samen met een afvaardiging van de bewoners zijn plannen gemaakt om de woningen grondig te renoveren. De werkzaamheden zijn dermate ingrijpend, dat bewoners voor de duur van drie maanden moeten verhuizen naar een wisselwoning. De werkzaamheden worden zowel aan de binnen- als de buitenkant uitgevoerd. Het betreft o.a. het plaatsen van CV, herstel van vloeren, aanbrengen van dubbel glas, isolatie van de gevel, vloer en dak. Bewoners kunnen kiezen voor uitbreidings- en keuzemogelijkheden. In 2010 is het project grondig voorbereid met alle partijen. Uitvoering start in 2011.
Jaarverslag 2010
24
Kansenzone Dudok Wonen neemt met de gemeente Hilversum en andere partijen deel aan de ontwikkeling van de Kansenzone, het gebied dat zich uitstrekt aan weerszijden van centraal station Hilversum. Eerder kocht Dudok Wonen de voormalige politiepost aan de Kleine Drift, de Melkfabriek Hilversum en de oude benzinepomp aan de Larenseweg. Aan de andere kant van het spoor ontwikkelt Dudok Wonen met AM koop- en huurappartementen in het project Entrada.
Aan de Zuiderweg bouwt Dudok Wonen 19 appartementen voor starters. De verwachting is dat in maart 2011 met de bouw kan worden gestart. De voormalige benzinepomp richt de gemeente in als plein. Dit was een wens van de bewoners van de wijk Over ’t Spoor. In ruil daarvoor heeft Dudok Wonen extra grond gekregen, die ze gebruikt voor parkeerplekken achter de appartementen.
Samen met AM bouwt Dudok Wonen onder de naam Entrada appartementen in het Hilversumse stationsgebied. Er komen 151 woningen, waarvan 61 in de koopsector. De huur- en koopwoningen zijn verspreid over vijf woontorens. Entrada krijgt een groene uitstraling. Er komt een binnentuin die 's avonds kan worden afgesloten.
Daarnaast worden de gevels gedeeltelijk bedekt met planten. Begin 2010 is gestart met de bouw van de drie gebouwen met huurwoningen. Eind 2010 is de bouw gestart van de twee torens met koopwoningen.
Bussum Godelindebuurt, De Bazel Revisited Met de bewonersvereniging van de Godelindebuurt en het gemeentebestuur is in 2005 overeenstemming bereikt over de gefaseerde uitvoering van de herstructureringsplannen van ruim 130 woningen (De Bazel Revisited). Het eerste blok gerestaureerde woningen is eind 2006 opgeleverd. De volgende blokken die deel uitmaken van de eerste fase zijn in 2008 opgeleverd. Fase 2, 3 en 4 worden opgeleverd in de periode 2009-2010. Ook wordt door de gemeente in 2011 de openbare ruimte vernieuwd. In 2010 is een groot deel van het project afgerond. In augustus zijn de laatste bewoners vanuit de wisselwoning teruggekeerd naar een nieuwbouwwoning.
De gronduitruil met de Gemeente Bussum is in 2010 gerealiseerd. Dit betekent dat het Hoge Schoolplein (eerst eigendom Gemeente Bussum) grond van Dudok Wonen wordt. Doel is om te starten met het bouwen van zogenaamde “klimaatwoningen”.
Met behulp van subsidie van de gemeente Bussum worden vier woningen gebouwd voorzien van de laatste technieken op het gebied van duurzaamheid.
Jaarverslag 2010
25
Dudok Wonen viel bij de uitreiking van de Ruimtelijke Kwaliteitsprijs Bussum met de Godelindebuurt in de prijzen. Dit werd samen met de bewoners gevierd. Keer op keer geven de bewoners van de Godelindebuurt aan dat ze blij zijn met de nieuwbouw en de revitalisatie.
Beatrixhof Voorjaar 2009 is gestart met de bouw van acht eengezinswoningen en 28 appartementen naar een ontwerp van Dana Ponec architecten, op het terrein van de voormalige Beatrixschool. De kosten voor het realiseren van deze woningen bedragen meer dan EUR 200.000. De opbrengsten worden aangewend voor het huisvesten van de doelgroep van Dudok Wonen. De verkoop van de woningen is in 2008 van start gegaan, nadat 70% van de woningen verkocht was. Ook hier heeft de kredietcrisis zijn sporen nagelaten. Meerdere koopcontracten zijn ontbonden met als gevolg dat nog altijd bijna 50% van de woningen niet verkocht is. In 2010 zijn diverse inspanningen verricht om de woningen te verkopen zonder het gewenste resultaat. In 2011 worden nieuwe verkoopacties ingezet. Als deze niet succesvol zijn, wordt overwogen de resterende woningen te gaan verhuren.
Naarden Herstructurering Amersfoortsestraatweg Dit project behelst de herontwikkeling van het voormalige Motel aan de Amersfoortsestraatweg met 44 jongerenwoningen.
Kokon architecten heeft het ontwerp gemaakt geïnspireerd op de ligging van het complex in het voormalige schootsveld van de vesting Naarden. De bouw is in 2009 gestart na een forse bezuiniging op het ontwerp en onderhandeling met de aannemer. Najaar 2010 is het project opgeleverd en hebben de eerste Naardense jongeren hun intrek in het complex genomen.
ii.
Nieuwbouw Bussum Nieuwbouw Burgemeester de Bordesstraat (Orangeboomstaete) In april 2010 zijn er 7 luxe appartementen aan de Burgemeester de Bordesstraat verhuurd aan jongeren t/m 29 jaar. De appartementen werden in een hoger huursegment aangeboden.
Huizen Rijnland In Huizen heeft Dudok Wonen 39 appartementen aangekocht voor de sociale verhuur van een ontwikkelaar Coen Hagedoorn. In 2011 worden de plannen uitgewerkt en start naar verwachting de bouw. In 2012 kunnen de woningen worden verhuurd. Door de aankoop van Dudok Wonen heeft de ontwikkelaar besloten ook de 25 eengezinswoningen in de verkoop te brengen en te gaan bouwen.
Jaarverslag 2010
26
iii. Wonen boven Winkels De complexe opgaven blijken zeer lastig te realiseren, met name vanwege extreem hoge onrendabele toppen. Ook door het relatief versnipperde karakter van het winkelvastgoed (veel kleine panden) blijkt een complexmatige aanpak niet kansrijk. Nu de diverse locaties op haalbaarheid zijn getoetst, is met de gemeente Hilversum en Bussum afgesproken geen gecoördineerde inzet meer te plegen op het project wonen boven winkels. Mochten zich specifieke kansen voordoen, dan zullen deze individueel worden afgewogen.
Jaarverslag 2010
27
Hoofdstuk 4
-
Ambitie: Dudok Wonen maakt het weerloze weerbaarder
a. Strategische doelstelling Vangnet Om te kunnen profiteren van elkaars specifieke kennis en deskundigheid sluiten partijen in de woon-, welzijns-, zorg- en onderwijssector steeds vaker samenwerkingsovereenkomsten. Het behoud van de eigen individualiteit is hierbij erg belangrijk. In zogenaamde woondienstenzônes krijgt dit steeds concreter vorm, diverse projecten zijn in voorbereiding.
Concreet is Dudok Wonen in Hilversum reeds begonnen met De Egelantier, waarna Zuiderheide vorm zal krijgen. In Bussum wordt gewerkt met wijksteunpunten en in Naarden wordt een start gemaakt met de Woondienstenzône Keverdijk (Naarden West).
i.
Woondienstenzones Hilversum Zorgcentrum De Egelantier Voor de herontwikkeling van zorgcentrum De Egelantier en de omliggende aanleunwoningen is door Architectenbureau Molenaar en Van Winden een ontwerp uitgewerkt. Het plan voorziet in zorgappartementen, aanleunwoningen, woningen voor verpleegzorg en een gezondheidscentrum. Samen met de in Hilversum Zuid opererende zorginstellingen is het vraagstuk van de (tijdelijke) huisvesting van de bewoners van De Egelantier en de aanpalende aanleunwoningen opgelost. Hierbij wordt onder andere gebruik gemaakt van een verhuisreglement. Met de gemeente en de Zorgautoriteit is overeenstemming over de uitgangspunten van het plan. In december 2009 heeft Dudok Wonen het uitvoeringsbesluit genomen. Het huurcontract met de zorginstelling is inmiddels ondertekend en de sloop van de 1e fase is december 2009 gestart. In 2010 is de nieuwbouw (Europees) aanbesteed. Medio 2011 start aannemer Heijmans met de 1e fase van de bouw. Het complex wordt voorzien van warmte koude opslag.
Zuiderheide De functionaliteit van Zorgcentrum Zuiderheide schiet tekort. Met het bestuur van Amaris, de exploitant van Zuiderheide, is een projectorganisatie opgezet om het herontwikkelingstraject te begeleiden. Met de directies van Zuiderheide, De Egelantier en het gemeentebestuur is een intentieovereenkomst gesloten over de gezamenlijke ontwikkeling van een Woondienstenzône in Hilversum Zuid. In deze overeenkomst is de taakverdeling tussen De Egelantier en Zuiderheide vastgelegd. In het ontwikkelingsmodel wordt de toekomst van de 192 verzorgingshuisplaatsen en de ruim 185 aanleunwoningen op het terrein rond Zuiderheide betrokken. Gezien het feit dat in het verzorgingshuis ook nog bijna 200 mensen werkzaam zijn, kan gesproken worden van een zeer ingrijpend project.
Jaarverslag 2010
28
DOK architecten heeft een massastudie gemaakt waarin rekening is gehouden met een gefaseerde herontwikkeling. Uitgangspunt voor de massastudie is dat herontwikkeling zoveel mogelijk plaatsvindt op eigen terrein en binnen het vigerend bestemmingsplan. Op dit moment wordt met Zuiderheide de laatste hand gelegd aan het programma van eisen en de financiële doorrekening daarvan. In het kader van het spreiden van het investeringsprogramma is besloten de herontwikkeling van Zuiderheide te laten aansluiten op het gereedkomen van De Egelantier.
Woondienstenzône Van Riebeeckkwartier en Lieven de Key Beide woondienstenzônes zijn na jarenlange inspanning van diverse partijen helaas niet van de grond gekomen. In 2010 heeft de gemeenteraad – ondanks dat het nieuwe bestemmingsplan reeds was vastgesteld - besloten om te stoppen met het plan voor Lieven de Key in verband met aanhoudende bezwaren van bewoners. Voor het Riebeeckkwartier wordt voorzichtig gekeken naar de mogelijke ontwikkelingen op termijn, nadat ook hier de gemeenteraad besloten had te stoppen met de planvorming i.v.m. bezwaren van omwonenden. Zodra de ontwikkelingen actueel worden, beziet Dudok Wonen welke rol zij in beide projecten al dan niet zal vervullen.
Binnendoor Het plan Binnendoor bestaat uit 41 koopwoningen ontworpen in de jaren 30-stijl. Acht appartementen zijn door Dudok Wonen aangekocht voor de sociale verhuur aan stichting STEH. STEH ondersteunt jonge mensen met (een lichte vorm van) autisme die graag zelfstandig willen wonen. De bouw is in de zomer van 2010 gestart. Naar verwachting worden de appartementen eind 2011 opgeleverd en in gebruik genomen.
Naarden Woondienstenzône Naarden West De herontwikkeling van de 16 bejaardenwoningen en de sociaal-culturele centra in het centraal deel van Tuindorp Keverdijk is een project dat in 2010 een stap dichterbij is gekom
en aangezien gemeente Naarden haar visie op maatschappelijke
voorzieningen heeft afgerond. Hiermee is een belangrijke onderlegger gecreëerd op basis waarvan het project een nieuwe impuls krijgt. Er was reeds een communicatieplan ontwikkeld ten behoeve van de organisatie van het overleg met omwonenden, huurders en de gemeente in al zijn geledingen. Het project wordt nu zo concreet dat op korte termijn een projectstructuur met stuurgroep en projectgroep kan worden opgestart.
ii.
geWoon op jezelf Zorginstelling Sherpa en Dudok Wonen hebben op donderdag 8 juli 2010 geWoon op jezelf gelanceerd: drie woonlocaties op loopafstand van elkaar waar jongeren met een licht verstandelijke of lichamelijke beperking met begeleiding de eerste stappen in hun wooncarrière kunnen zetten. De realisatie van de drie woonlocaties bereikte in 2010 een mijlpaal. De appartementen op de eerste locatie werden opgeleverd, bij de andere twee startte de bouw.
Jaarverslag 2010
29
De mate van ondersteuning verschilt per locatie, waardoor de jongeren binnen geWoon op jezelf kunnen doorstromen naar een woonplek met minder begeleiding. Op één locatie is 24 uur per dag ondersteuning aanwezig en maken de jongeren kennis met op zichzelf wonen. Als ze er klaar voor zijn, kunnen ze doorstromen naar één van de twee andere locaties. Daar is geen continue begeleiding aanwezig, maar kunnen ze op afspraak gebruikmaken van de ondersteuning op de eerste locatie. De appartementen, studio’s en kamers liggen op een ideale plek voor jonge mensen: in een woonwijk vlakbij het centrum van Hilversum. Op de locatie met 24-uurs ondersteuning krijgen de jongeren kamertraining. Iets wat in deze regio nog niet beschikbaar was voor jongeren met een beperking. Uniek is dat de jongeren binnen dezelfde omgeving de volgende stap in hun wooncarrière kunnen zetten. Meestal stromen jongeren na kamertraining direct door naar een reguliere woning. Vaak is dat een te grote stap. Met geWoon bieden we daar een stap tussen. De eerste locatie (aan de Otto’s Laan) is sinds oktober 2010 bewoond. De andere twee locaties (aan de eerste Oosterstraat en Ons Gebouw) zijn in 2011 klaar. In zijn totaliteit komen 35 woningen voor jongeren met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking beschikbaar.
iii. Daklozenopvang Samen met Aedes (vereniging van wooncorporaties) en corporaties uit het WoonNetwerk maken wij ons hard voor het oplossen van huisvestingsproblemen van daklozen in heel Nederland. Wij zien dit als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Er is een Meldpunt Daklozen in het leven geroepen. Via dit telefoonnummer worden meldingen doorgegeven waarna een speciale hulpbrigade kan worden ingezet. In 2010 zijn geen meldingen via het meldpunt binnengekomen. Daarnaast beheren wij daklozenopvang de Cocon in Hilversum. Verder hebben wij een bedrijfsruimte beschikbaar gesteld aan Stichting PakAan, die zij (niet marktconform) van ons huren. De dak- en thuislozen kunnen in deze ruimte werken in de vorm van houtbewerking en fietsreparaties. Daarnaast is in het huurcontract opgenomen dat zij maximaal 60 uur per maand beschikbaar stellen aan Dudok Wonen. Bijvoorbeeld voor het opruimen van tuinen etc.
iv. Crisisopvang We verhuren een complex in Hilversum aan ‘De Vluchtheuvel’. Dit is een opvangcentrum voor vrouwen.
v.
Tweede Kansbeleid Huurders met meervoudige problematiek (betalingsachterstand, gedrags- en/of persoonlijkheidsproblemen) kunnen in aanmerking komen voor een Tweede Kanstraject. Hieraan zijn een aantal voorwaarden verbonden, waaronder de wil om mee te werken aan een nieuwe toekomst. Daar waar huisuitzetting onvermijdelijk lijkt, wordt men gedwongen deze laatste kans aan te grijpen. Met professionele hulp krijgen ze de kans hun leven weer op orde te brengen.
Jaarverslag 2010
30
In 2010 hebben 4 huurders van Dudok Wonen gebruik gemaakt van het Tweede Kansbeleid. Een groot aantal organisaties werkt samen binnen dit Tweede Kansbeleid. Hiertoe is een convenant vastgesteld. De gezamenlijke woningcorporaties dragen zorg voor de financiering. De samenwerking met Vangnet en Advies is in 2010 verbeterd. Er vindt vaker overleg plaats en men weet elkaar beter te vinden. Prettig in de samenwerking is de mogelijkheid om overleg en advies te vragen.
b. Strategische doelstelling Klimaat Het klimaat zien wij als een deel van het ‘kwetsbare’. De wereldwijde opkomst van het belang van een verduurzaming van onze manier van wonen en leven omarmen wij. Vanuit dit besef streven wij duurzaam handelen na in al onze activiteiten. Dat betekent dat wij ten aanzien van onze woningen inzetten op een optimale energiebalans, waarbij het lange-termijn perspectief is dat energiegebruik en energieproductie met elkaar in evenwicht zijn.
i.
Inzet op energiereductie
In onze woningen In 2010 hebben we onze doelstelling op het gebied van reductie van energieverbruik concreet gemaakt: we streven ernaar in 2020 een gemiddeld energielabel C te hebben in ons woningbezit. Daarmee realiseren we 20% minder CO2 uitstoot. Om dit te realiseren zijn in 2010 pilotprojecten gestart. Een voorbeeld van een pilotproject zijn de zogenoemde Airey-woningen aan de Jan Bottemastraat in Bussum. Dit zijn 26 woningen van betonnen prefab-elementen van vlak na de oorlog. De woningen worden gerenoveerd, waarbij zij van energielabel G naar energielabel A worden gebracht. In 2010 zijn al deze woningen voorzien van HR++ isolerend glas. Bij mutatie wordt de gevel geïsoleerd, en worden zonnecollectoren en een WTW installatie geplaatst. Dit is in 2010 bij drie van de 26 woningen gebeurd. Deze aanpak wordt voortgezet in 2011.
Beter Peter Beter Peter is een interactief online bespaarprogramma waarmee corporaties hun klanten helpen om direct te besparen op hun woonlasten door hun energieverbruik te verlagen. Het programma is een initiatief van Aedes, Milieu Centraal en de Woonbond en is exclusief voor klanten van deelnemende woningcorporaties. Deelname is gratis voor klanten van woningcorporaties. 2010 was het eerste jaar waarin onze klanten gedurende het hele jaar konden deelnemen aan Beter Peter. Daarin werd door de klanten van Dudok Wonen bijna 12.000 kg minder CO2 uitgestoten.
WoonEnergie Wooncorporaties in heel Nederland hebben de inkoop van energie gebundeld in WoonEnergie, om klanten van wooncorporaties goedkope energie tegen gunstige voorwaarden aan te kunnen bieden.
Jaarverslag 2010
31
De voordelen voor onze klanten zijn: Lage tarieven / Groene stroom voor de prijs van gewone stroom / één rekening voor levering en transport. Na één jaar wordt de klant geattendeerd op het aflopen van de contractperiode, waarna de klant kan kiezen om bij WoonEnergie te blijven op niet.
Naar de huurders van Dudok Wonen die zich nog niet hebben aangemeld bij WoonEnergie is in 2010 een brief gestuurd. Deze wervingsactie heeft 80 nieuwe aanmeldingen opgeleverd. Op 31 december 2010 waren circa 1500 huurders klant van WoonEnergie.
ii.
Inzet op energieproductie In 2010 is het pilotproject energieproductie in zorgcentrum De Egelantier opgestart. Onderdeel van het plan is de toepassing van een Warmte Koude Opslag (WKO). In 2010 heeft planvorming plaatsgevonden om de Egelantier te vernieuwen en de WKO te plaatsen. In 2011 wordt de WKO gerealiseerd. Daarnaast is in 2010 een verkenning gestart naar een eigen lokaal energiebedrijf. We onderzoeken welke rol wij willen en kunnen spelen bij energieopwekking. We zoeken naar de gewenste schaalgrootte. Er wordt bekeken wat wij met de geleverde energie kunnen doen voor onze klanten. Deze verkenning zet zich in 2011 voort.
c.
Strategische doelstelling Cultureel erfgoed i.
Behoud Dudok Wonen hecht veel waarde aan het behoud van cultureel erfgoed. Dat tonen we aan door veel te investeren in cultureel erfgoed, denk bijvoorbeeld aan de Bensdorp, de Melkfabriek of aan de Politiepost. Dat betekent overigens niet dat we het nodig vinden om alle cultureel erfgoed ook in eigen bezit te houden. Als we overgaan tot verkoop van cultureel erfgoed, dan verkopen we altijd in goede staat, informeren onze kopers goed en maken zo nodig in een kettingbeding een aantal afspraken met de koper. Zo zijn we in staat om onze doelstellingen op gebied van verkoop en op gebied van cultureel erfgoed op een verantwoorde wijze te combineren. Met de opbrengsten uit verkoop kunnen we weer investeren in het behoud van cultureel erfgoed daar waar het echt nodig is.
Iconen Bij verkoop van cultureel erfgoed maken we heel bewust keuzes. Met sommige complexen voelen we ons dusdanig verbonden dat we het graag in eigendom willen houden. Welke ‘iconen’ dat zullen zijn, zal 2011 duidelijk worden.
Aanwijstraject gemeentelijke monumenten De gemeente Hilversum is drie jaar geleden gestart met het aanwijzen van gemeentelijke monumenten. In 2010 is deze aanwijzing definitief geworden. Hierdoor is Dudok Wonen een achttiental gemeentemonumenten rijker geworden.
Jaarverslag 2010
32
ii.
Ontwikkelen Hilversum Melkfabriek In de door de gemeenteraad vastgestelde wijkschets Hilversum Oost ligt de nadruk vooral op de revitalisatie van de Larenseweg. In 2009 is op initiatief van Dudok Wonen samen met de Alliantie en de gemeente Hilversum een breder gebiedsperspectief gecreëerd “De Kansenzone”. De herontwikkeling van de Melkfabriek speelt een belangrijke rol in de plannen in het gebied rond de Larenseweg en wordt inmiddels als een van de dragers aangemerkt van deze gebiedsontwikkeling. Een brede programmering is het resultaat na herijking van de plannen in de 2e helft van 2009. Naast een cluster educatie met een school en kinderdagverblijf, is een gedifferentieerd programma van koop en huur, sociaal en vrije sector gecreëerd. Daarnaast is er plek voor een bedrijfsmatige invulling van ca. 3.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. De bouw van de eerste fase is in december 2010 begonnen.
Politiepost In de Hilversumse Kansenzone herstelt Dudok Wonen de voormalige politiepost aan de Kleine Drift in volle glorie. De gemeente liet de post in 1919 bouwen vanwege de vele opstootjes in de buurt. Het ontwerp kwam van architect Willem Marinus Dudok en omvatte een wachtruimte, twee cellen en een aanbouw voor de slangenwagen en de rijwielbrancard. Die aanbouw is in de loop der jaren verdwenen, net als de oorspronkelijke tuinmuur. Bij de restauratie die in oktober van start is gegaan, worden deze elementen teruggebracht. De voormalige politiepost wordt ook aan de binnenkant onder handen genomen, zodat het pand in het eerste kwartaal van 2011 weer verhuurd kan worden.
Ons Gebouw Op 30 maart 2007 heeft Dudok Wonen het voormalige vakbondsgebouw ‘Ons Gebouw’ aan de Havenstraat 139 gekocht van de gemeente. In de koopovereenkomst is opgenomen dat Dudok Wonen het pand zoveel als mogelijk in oude luister zal herstellen. Dudok Wonen heeft hiertoe een plan ontwikkeld dat naast het herstel van de monumentale waarde beoogt een bijzondere doelgroep te bedienen. In het pand kunnen 18 appartementen voor jongeren worden gerealiseerd. Met stichting Sherpa is overeenstemming bereikt om deze jongerenappartementen te verhuren aan mensen met een verstandelijke en/of lichamelijk beperking (zie ook pagina 29). Het pand is inmiddels aangewezen als gemeentelijk monument. Een nominatie die door Dudok Wonen van harte wordt ondersteund. Medio 2010 is de restauratie gestart. Verwacht wordt dat het gerestaureerde pand nog voor de zomer wordt opgeleverd.
Bussum Bensdorpfabriek De herontwikkeling van de Bensdorp fabriek in Bussum samen met AM is in het stadium van definitief ontwerp en de bouwvergunning kan worden afgegeven.
Jaarverslag 2010
33
Parallel is overleg gaande met Prorail inzake de realisatie van een tunnel onder het spoor t.b.v. de ontsluiting van de parkeervoorziening.
Inmiddels moet tevens geconstateerd worden dat door de lange doorlooptijd van de planvorming en als gevolg van de economische crisis een deel van de plannen zal moeten worden aangepast. Dit traject is in de 2e helft van 2010 begonnen en zal waarschijnlijk eind 2011 meer duidelijkheid bieden op de concrete realiseerbaarheid van de plannen.
Jan Bottemastraat In september 2009 is met dit project gestart, zijnde het uitwerken van de plannen om dit complex toekomstbestendig te maken. Het betreft een voor deze regio uniek bouwconcept uit de na-oorlogse wederopbouwperiode. De plannen omvatten zowel het in ‘oude’ luister terugbrengen van de architectuur van de buitengevel als daarnaast het uitvoeren van een pakket van maatregelen, gericht op zowel energiebesparing als – opwekking. De werkzaamheden zijn, behoudens het aanbrengen van gevelisolatie, in december 2010 afgerond.
Jaarverslag 2010
34
Hoofdstuk 5
-
Ambitie: Dudok Wonen streeft naar optimaal financieel en maatschappelijk rendement
Het vermogen van Dudok Wonen wordt geïnvesteerd in vastgoed, dat initieel wordt geëxploiteerd en na verloop van tijd wordt verkocht of herontwikkeld. Dit gehele proces is gericht op het creëren van financiële en maatschappelijke waarde; de opbrengsten staan ten dienste van onze ambities en de strategische doelstellingen.
In 2010 is het Waardemanagement van Dudok Wonen verder ontwikkeld. Dit is onder meer gedaan door het onderscheid tussen de financiële waardecreatie van Dudok Wonen als belegger duidelijker te onderscheiden van de geleverde maatschappelijke waarde met de inzet van het uit de beleggingen gerealiseerde rendement. Deze ontwikkeling sluit aan bij het aanscherpen van de definitie van de corporatie in het kader van het traject “de corporatie van de 21e eeuw “: “Dudok Wonen is een maatschappelijke organisatie gericht op het wonen die daartoe zijn eigen inkomsten genereert uit (in vastgoed) belegd vermogen.”
Dit is schematisch weergegeven in figuur 1, waarbij X staat voor opbrengsten en Y en Z staan voor
maatschappij
maatschappelijke uitgaven in projecten respectievelijk aan bewoners (zowel huurders als kopers).
‘huizen’
bewoners
(doelgroep, erfgoed)
y
z
Maatschappelijke organisatie gericht op het wonen die daartoe zijn eigen inkomsten genereert uit (in vastgoed) belegd vermogen. vermogen
x investeren
exploiteren
desinvesteren
Figuur 1: Dudok Wonen als maatschappelijke organisatie
Om bovenstaand proces van ‘verdienen en uitgeven’ te optimaliseren is het essentieel dat de verschillende onderwerpen goed zijn ingericht. Hieronder volgt een beschrijving van de afzonderlijke onderwerpen:
Jaarverslag 2010
35
a. Strategische Doelstelling: Waardemanagement Het proces van allocatie van vermogen wordt ondersteund door het herziene investeringsbeleid wat leidt tot creëren van het benodigde financiële rendement.
Het proces van het toekennen van maatschappelijke waarde wordt ondersteund door het concept van ‘woonbudgetten’.
i.
Allocatie van vermogen Wat is de optimale allocatie van ons vermogen? Dit is een terugkerende vraag voor Dudok Wonen. Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten we de omvang van ons eigen en totaal vermogen goed bepalen en weten welk vermogen jaarlijks voor herallocatie beschikbaar is. De in 2010 ingevoerde staatssteunbeschikking geeft hieraan een nieuwe en cruciale dimensie omdat in 2011 de allocatie van eigen en vreemd vermogen over DAEB en niet-DAEB gestalte zal krijgen. Het eerder ontwikkelde allocatiemodel dat werd beschreven in het jaarverslag 2009 is hiervoor niet geschikt omdat het zich beperkte tot allocatie van totaal vermogen (geen onderscheid EV/VV). Vermogensallocatie is in 2010 onderdeel geworden van het financiële sturingsmodel (zie paragraaf 5.2).
Het grootste deel van het vermogen van Dudok Wonen zit in onze bestaande voorraad huurwoningen. Door middel van verkoop van woningen maken we een deel van ons vermogen beschikbaar voor herallocatie, bijvoorbeeld door te investeren in nieuwe huurwoningen. Hierbij trekken we ook additioneel vreemd vermogen aan waardoor ons totaal vermogen groeit.
De vastgestelde wensportefeuille en de ontwikkeling van het investeringsmodel (zie verderop) maken het steeds beter mogelijk om de allocatie van vermogen over verschillende soorten vastgoed te koppelen aan rendement.
Het aandeel van ons vermogen dat is gealloceerd in kooparrangementen groeit gestaag. In 2010 is aandacht besteed aan het waardemanagement van het ‘bloot eigendom’ van Sociale Koop door:
Sociale Koop voortaan te beschouwen als vastgoed (materieel actief i.p.v. financieel) en niet meer als vordering;
Ons aandeel te waarderen tegen Netto Contante Waarde van de toekomstige bij- en afbetalingen en niet meer tegen de nominale waarde van de vordering.
Jaarverslag 2010
36
Deze herwaardering is meegenomen in onderstaande tabel: 2010
2009
Kooparrangementen
Koop Goedkoop (grond in erfpacht)
1,5%
1,1%
Sociale Koop (grond in erfpacht)
3,2%
2,7%
Totaal (%)
664 (4,6%)
489 (3,7%)
Tabel x: Procentuele allocatie van totaal vermogen in kooparrangementen
ii.
Waarde voor de maatschappij Omdat het beschikbaar hebben van vermogen geen vanzelfsprekendheid is, is het belangrijk dat het rendement op het vermogen zo efficiënt mogelijk wordt ingezet: de inzet van iedere euro dient zoveel mogelijk maatschappelijke waarde op te leveren. De maatschappelijk waarde is echter moeilijk meetbaar. In 2010 is hiervoor een stap gezet door inzichtelijk te maken wat “de kostprijs” (hierna te noemen woonbudget) van de huur en kooparrangementen is die Dudok Wonen aanbiedt. Het woonbudget is de potentiële waarde die wij als Dudok Wonen niet benutten doordat wij een woning aanbieden in combinatie met een arrangement. In figuur 2 zien we een indicatie van het woonbudget voor de koop en huurarrangementen van Dudok Wonen (sociale koop met instappercentage 50% en 80%, koop goedkoop, sociale huur 100% maximaal redelijk, contracthuur en huur op maat). Het woonbudget is berekend door als belegger te kijken naar de optimale waarde van een woning en dit af te zetten tegen de waarde van deze woning in combinatie met één van deze arrangementen. Het verschil is het totale woonbudget dat is teruggerekend naar een woonbudget per maand. In 2011 gaan we verder om deze maatschappelijke investering te koppelen aan maatschappelijke effecten.
Woonbudget vergelijking alle Sociale Koop arrangementen (50%)
WB
€ 400
Sociale Koop (80%)
€ 300
Koop Goedkoop
€ 200
Max. redelijke sociale huur
€ 100
Contracthuur
€0 10 jaar
20 jaar Huur op Maat
Mutatie
Figuur 2: Woonbudget van de arrangementen van Dudok Wonen
Jaarverslag 2010
37
b. Strategische Doelstelling: Sturingsmodel Continue inzicht in de financiële situatie nu en op termijn biedt de mogelijkheid tot een tijdige bijsturing van de strategie en te anticiperen op de veranderende omgeving. Behalen we wel onze strategische doelstellingen door het uitvoeren van de ingezette strategie? Of moet er bijsturing komen in de wensportefeuille of investeringsnormen.
Binnen het sturingsmodel kan een onderscheid worden gemaakt tussen kwantitatieve en kwalitatieve sturing. Het eerste doelt op de financiële sturing van het bedrijf waarbij we streven naar een optimaal financieel rendement, en met kwalitatieve sturing wordt het behalen van onze ambities en strategische doelstellingen bedoeld. Ook wel beschreven als `het goed doen van dingen versus de goede dingen doen´.
In 2010 is er goede vooruitgang geboekt op het gebied van kwantitatieve sturing door middel van een investeringsmodel en een financieel managementmodel. Komend jaar zullen we hier verder in investeren om dit te verbeteren en de stap maken naar een integraal besturingsmodel, waarbij het behalen van de strategische doelstellingen zijn geïntegreerd, waarbij tevens gedacht kan worden aan een portefeuille model.
Het financieel sturingsmodel is hieronder in concept weergegeven. Waarbij aan de linkerkant het beleid met de gestelde normen wordt weergegeven en aan de rechterkant de volgorde van beoordelen / toetsen van een individuele transactie. Nog niet op alle onderdelen is beleid en normen vastgesteld. Het is de verwachting dat dit eind 2011 is gedefinieerd.
Vermogens opbouw (passiva)
Vermogens allocatie (activa)
Investering kader
toetsing normen
toetsing normen
toetsing normen
Financieel management
Portefeuille management
Investering project
Figuur 3: financieel sturingsmodel
i.
Investeringsbeleid
Vastgoedontwikkeling en de daarmee samenhangende investeringen zijn een belangrijke activiteit van Dudok Wonen. Voor de interne sturing is het van belang heldere uitgangspunten te formuleren waarbinnen deze activiteiten worden uitgevoerd.
Jaarverslag 2010
38
In 2010 is een start gemaakt om deze uitgangspunten vast te leggen in een investeringstatuut. De essentie van het investeringsstatuut is kaders scheppen voor investeringsbeslissingen, rendementsnormen vastleggen en het standaardiseren van het overige “vastgoedrekenen”. Vanaf 2011 zullen investeringsbeslissingen op basis van het investeringsstatuut genomen worden.
De basis van het investeringsstatuut is het investeringsmodel. In het investeringsmodel wordt het verwachte rendement (IRR) van een investering in nieuwbouw berekend volgens de ‘discounted cash flow’ methode met daarin aankoop, bouw en exploitatie en toekomstige verkoop. Bij een acquisitie wordt daarnaast het bruto aanvangsrendement (BAR) berekend als (aanvullende) indicatie van de juistheid van de prijs op de vastgoedmarkt. Rendementsnormen worden gedifferentieerd op basis van onder meer de risico-opslag voor het betreffende vastgoed. Het model voor de financiële inkadering van de ontwikkelingsactiviteiten bepaalt hoeveel investeringsruimte er is en welke projecten doorgang kunnen vinden.
ii.
Financieel management
In 2010 is gestart met de ontwikkeling van het financieel management model, welke een belangrijke bijdrage levert aan de financiële continuïteit. De aanleiding om met dit model aan de slag te gaan heeft te maken met de nieuwe EU-regelgeving en de kernactiviteit van Dudok Wonen, het sociaal woningbeleid, voort te zetten en uit te breiden. Het moet inzicht geven in huidige gemaakt rendementen en benodigde rendementen. Het model is ondersteunend in de ontwikkeling van het ‘revolving fund’ principe en op het gebied van risicomanagement door het uitvoeren van bedrijfseconomische scenario analyses.
Onderscheid wordt gemaakt tussen activiteiten Dienst Algemeen Economisch Belang (DAEB) en niet-DAEB activiteiten. Het model stelt ons in staat om diverse groepen binnen de materiële vaste activa, zoals de diverse kooparrangementen en de vastgoedvoorraad, toe te wijzen aan de DAEB portefeuille dan wel aan de niet-DAEB portefeuille. De kasstromen en het gealloceerde vermogen zullen voor deze activiteiten gescheiden bekeken worden. Hierdoor is in een vroeg stadium inzichtelijk gemaakt hoe voor deze verschillende activiteiten de vermogensbehoefte voor de komende jaren eruit ziet en ons in de gelegenheid stelt om vroegtijdig te acteren voor het arrangeren van financiering.
Tevens kan met behulp van het model de financiële haalbaarheid en robuustheid van strategische plannen worden getoetst aan bedrijfseconomische criteria (LTV, REV, ICR). Diverse scenario’s met verschillende input kunnen snel worden doorgerekend zodat bij het maken en vaststellen van de plannen altijd op hoofdlijnen de bedrijfseconomische consequenties helder zijn.
Jaarverslag 2010
39
c.
Strategische Doelstelling: Financiële continuïteit
Een randvoorwaarde voor het beheren en ontwikkelen van het vastgoed is de beschikbaarheid van financiële middelen en hier wordt met name in gezet op het Revolving Fund principe.
De financiële continuïteit is een randvoorwaarde om de doelstellingen van Dudok Wonen nu en in de toekomst te kunnen halen. Continue aandacht voor de financierbaarheid van nieuwe projecten en voldoende positieve operationele kasstromen is een noodzaak.
Het behoud van de financiële continuïteit vertaalt zich naar de volgende uitgangspunten: -
De operationele activiteiten, te weten de verhuur van woningen, dienen voldoende op te leveren om structurele rentelasten te kunnen dragen, en
-
Financiering van activiteiten dient vooraf te zijn geregeld.
Hieronder worden de financiële relaties tussen de activiteiten weergegeven. Echter aanpassingen hierop zullen hoogstwaarschijnlijk nodig zijn in relatie tot de nieuwe staatssteunregelgeving, en in het bijzonder de beschikbaarheid van vermogen voor DAEB en niet-DAEB activiteiten.
Externe financiering
netto operationele kasstroom
Investeringen vastgoed ontwikkeling
verkoopproduct opbrengsten
Investering kooparrangementen
Verder worden de volgende financiële randvoorwaarden door Dudok Wonen gehanteerd: -
Een solvabiliteit van minimaal 30% volgens de methodiek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; en
-
De ratio voor rentedekking -Interest Coverage ratio (ICR)- dient minimaal te voldoen aan de door Dudok Wonen vastgestelde norm van 1,4. Deze norm is afgeleid van de voorwaarden die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt voor het afgeven van borgstellingen op leningen, die een norm waarde hanteert van 1,3.
Dudok Wonen onderzoekt of naast deze grootheden andere financiële randvoorwaarden kunnen worden gedefinieerd, hieronder is te denken aan rendementseisen en een solvabiliteitsnorm op marktwaarde.
Jaarverslag 2010
40
In 2010 kende Dudok Wonen de volgende grootheden voor deze kengetallen: 1. Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 bedraagt 31,5%, daarbij is het solvabiliteitsoordeel voldoende; 2. De solvabiliteit op basis van de Begroting 2010 bedraagt 48%; 3. De ICR op basis van de operationele kasstroom inclusief geactiveerde rentekosten, exclusief geactiveerde productie, kent een waarde van 1,4.
i.
Solvabiliteit
De solvabiliteit van Dudok Wonen is in 2010 met 48% gelijk gebleven ten opzichte van 2009. De verwachting is dat de solvabiliteit de komende jaren verder zal toenemen als gevolg van de ingerekende verkopen van zowel bestaande bouw als nieuwbouw.
De vrijkomende kasstromen zullen met name aangewend worden voor de gedeeltelijke financiering van onze investeringsactiviteiten, voor het overige deel zal financiering worden aangetrokken. Vanaf het jaar 2015 zien wij een licht dalende trend in de solvabiliteit welke veroorzaakt wordt door een lagere waardering van de activa in exploitatie tegen bedrijfswaarden. Deze afname hangt onder andere samen met de lagere resterende levensduur van de bestaande complexen. Ook de lagere waardering van onze sociale koopproducten heeft zijn weerslag op het eigen vermogen. Het evenwichtspunt van de solvabiliteit ligt voor de langere termijn net boven de 51%.
Met behulp van het financieel managementmodel kunnen nieuwe financiële randvoorwaarden worden gedefinieerd welke kunnen gaan gelden voor de nieuwe strategietermijn vanaf 2013. Het streven naar een Revolving Fund blijft gehandhaafd om zodoende de vermogenspositie in de toekomst te behouden. d. Strategische Doelstelling: Optimale inrichting beleggersrol
een goede juridische inrichting van de organisatie ondersteunt het efficiënt ontwikkelen, beheren, en exploiteren.
De optimale inrichting van de beleggersrol bevindt zich zowel op het gebied van juridische structuur als op het gebied van organisatie-inrichting. De juridische structuur wordt nader uiteen gezet in hoofdstuk 9 ‘Entiteiten’. Hieronder wordt met name ingegaan op argumentatie van de herziening van de juridische structuur, welke heeft plaatsgevonden eind 2010, en de organisatieverandering.
i.
Juridische structuur
Als gevolg van de EU-beschikking over DAEB en niet-DAEB activiteiten is het definiëren van de optimale juridische structuur voor het vervullen van de beleggersrol sterk aan Jaarverslag 2010
41
verandering onderhevig. De onduidelijkheid van de definitieve regelgeving over DAEB / niet-DAEB bemoeilijkt het proces van inrichting van een optimale juridische structuur.
Desalniettemin heeft Dudok Wonen een eerste herziening van de juridische structuur doorgevoerd ter voorbereiding hierop. Belangrijkste overwegingen hierbij zijn het komen tot een minder complexe administratieve structuur, meer transparantie t.b.v. de interneen externe verantwoording en verbetering van de financieringsmogelijkheden.
De belangrijkste veranderingen: 1. Dudok Wonen Beheer BV heeft haar activa, w.o. een deel van het vastgoed, overgedragen aan Stichting Dudok Wonen; 2. Dudok Wonen Diensten BV heeft de diensten en daarmee verbonden activa overgedragen aan Stichting Dudok Wonen. 3. Dudok Ontwikkeling BV valt nu direct onder Stichting Dudok Wonen in plaats van onder Dudok Wonen Holding BV.
Dit heeft ertoe geleid dat Dudok Wonen Beheer BV en Dudok Wonen Diensten BV slapende entiteiten zijn geworden. Hoofdstuk 9 geeft de huidige juridische structuur weer van de toegelaten instelling Stichting Dudok Wonen en haar dochtermaatschappijen en deelnemingen en verbintenissen.
ii.
Organisatie inrichting
Het verbeteren van het financiële rendement vindt op alle organisatorische gebieden plaats. Zo zorgt de afdeling Wonen voor een efficiënte exploitatie, zodat het directe rendement optimaliseert. De afdeling Ontwikkeling investeert in herstructurering en nieuwbouwprojecten conform het investeringsbeleid. De afdeling projectmakelaardij realiseert indirect rendement door verkoop van woningen via onze sociale koopproducten. En de afdeling Financiën zorgt voor een zo laag mogelijke financiële lastenstructuur. In het kader van optimalisatie van de dagelijkse bedrijfsactiviteiten zal per 1 januari 2011 een aantal bedrijfsonderdelen worden verhangen naar een andere bedrijfskolom waar meer toegevoegde waarde kan worden bereikt; Technische Beheer en VVE beheer gaat over van Wonen naar Ontwikkeling en Projectmakelaardij gaat over naar Wonen. Deze verhangingen zullen moeten leiden tot hogere bedrijfsefficiency. e. Strategische doelstelling: streven naar meer financieel bewustzijn
Naast de harde kant van infrastructuur is de zachte kant ‘het kosten bewustzijn’ van iedere medewerker essentieel om te komen tot de operationalisatie. Door het Centraal Fonds is in de afgelopen jaren meermalen gewezen op het relatief hoge bedrijfskosten niveau in relatie tot het sectorgemiddelde. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de strategie die Dudok Wonen uitvoert: actief wordt gewerkt aan het vergroten van het aantal gehuisveste huishoudens, door een relatief grote inzet in het kader van het verkopen van woningen en aanbieden van kooparrangementen, alsmede productontwikkeling. Per ultimo 2010 vormt het aantal kooparrangementen 9% van alle gehuisveste huishoudens (huur en koop). Jaarverslag 2010
42
Daarnaast heeft Dudok Wonen een – in relatie tot haar grootte – relatief omvangrijke afdeling Ontwikkeling teneinde haar ambitieuze herstructurerings- en nieuwbouwplannen te realiseren.
Uiteraard wordt de kostenontwikkeling zeer serieus genomen. Op steeds meer plaatsen in de organisatie wordt permanent gewerkt aan het vergroten van het kostenbewustzijn. Gewerkt wordt aan een optimale kostenstructuur in het licht van de randvoorwaarden en strategische doelstellingen.
Jaarverslag 2010
43
Hoofdstuk 6
-
Ambitie: Dudok Wonen presteert, verbindt en beweegt mee
Halverwege het jaar is de Strategienota 2009-2012 uitgewerkt in een perspectief op de toekomst, verwoord in de nota Perspectief 2014. Hierin is een aantal organisatieprincipes herijkt en opnieuw bevestigd. Deze organisatieprincipes zijn: •
het ontwikkelen van een ‘lerende en flexibele’ organisatie;
•
verantwoordelijk management gericht op het sturen van resultaten en het organiseren rond persoonlijke doelstellingen van medewerkers binnen resultaatverantwoordelijke eenheden;
•
coachend en stimulerend leidinggeven;
•
brede inzetbaarheid van medewerkers;
•
verantwoordelijkheden en bevoegdheden laag in de organisatie: maximaal drie managementlagen;
•
de organisatie blijft in beweging: organisatieontwikkeling kent geen einde;
•
een goed ingebedde bedrijfscultuur gebaseerd op de kernwaarden.
Deze organisatieprincipes raken de twee strategische doelstellingen uit de Strategienota; investeren in het kapitaal van de organisatie en efficiënte inrichting werkprocessen.
De ambitie: Dudok Wonen presteert, verbindt en beweegt mee wordt mede door de kernwaarden vormgegeven. Op een organische wijze werkt Dudok Wonen inmiddels met de kernwaarden, wat past in de ontwikkeling van een ‘lerende en flexibele’ organisatie. Vanuit de lerende organisatie is “Theory-U” in de organisatie een manier van samenwerken aan het worden, om met elkaar de verbinding aan te gaan. Van daaruit kan men bewegen met als resultaat: presteren.
Jaarverslag 2010
44
a. Strategische doelstelling: investeren in het kapitaal van de organisatie
Om te presteren is een goed opgeleid en functionerend team medewerkers een absolute voorwaarde. Dit jaar hebben we ingezet op ontwikkelen van medewerkers, het kansen bieden en het kansen grijpen. Daarnaast is er vanuit het Perspectief 2014 ook ingezet op ontwikkeling van houding en gedrag. Samenwerking is als basishouding genomen. Hierbij gaat veel aandacht uit naar de verbondenheid, intrinsieke motivatie en verantwoordelijkheidsgevoel bij medewerkers. Verder is wel bewezen dat bij Dudok Wonen ruimte is om jezelf te ontwikkelen: een behoorlijk aantal mensen, 5%, schoof intern door naar een andere functie. Bovenstaande ontwikkelingen betekenen dat Dudok Wonen een klimaat heeft waar ontwikkeling een vaste plaats inneemt en waar kansen grijpen geen loze woorden zijn.
De medewerker voert zelf de regie over zijn/haar eigen ambitie. Hoe meer de functie daarbij aansluit, hoe prettiger dat is. Voor iedereen. Naast een opleidings- en ontwikkelbeleid en een actieve stimulans van doorstroom hebben we de loopbaanwijzer geïntroduceerd. Met deze loopbaanwijzer en een persoonlijk opleidingsbudget gaat de medewerker actief op zoek naar zijn ambitie en talenten.
Dudok Wonen faciliteert met bovenstaande ingrediënten, de strategische doelstelling ‘investeren in het kapitaal van de medewerkers’.
b. Strategische doelstelling: efficiënte inrichting werkprocessen
Het organisatiemodel van Dudok Wonen in 2014 laat een ander beeld zien dat het huidige model. In 2010 is de eerste aanzet gegeven tot herinrichting van het organisatiemodel.
Omdat volgens de organisatieprincipes de organisatieontwikkeling geen einde kent, is gekozen voor het opstellen van een sociaal statuut voor de duur van de komende veranderingen voortvloeiend uit de nota perspectief 2014. Het sociaal statuut is ondertekend door de vakbonden en daarmee goedgekeurd.
Vervolgens hebben we verschillende werkprocessen benaderd vanuit de gedachte van een lerende organisatie. Het gevolg van deze ‘bril’ is een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het gehele proces. De kernwaarden nemen ook hier een belangrijke plaats in.
Het inrichtingsprogramma vanuit het Perspectief 2014 bestaat uit deelplannen voor afdelingen en werkonderdelen die ieder hun eigen dynamiek hebben en verschillen in uitwerking en tijd. Een belangrijke stimulans hierbij grijpt ook terug op houding en gedrag; vanuit het grote geheel/zelfde doel tot samenwerking komen.
Een eerste aanzet tot een efficiënte inrichting van werkprocessen is gegeven op 1 november 2010 met het apart positioneren van de afdeling Service en Reparatie, met een eigen manager. Deze afdeling valt in 2010 rechtstreeks onder de directeur Wonen.
Jaarverslag 2010
45
Het jaar 2010 is het jaar het werkproces VvE geworden. Er is een ‘roadshow’ geweest onder de noemer VvE Go, om bewustzijn te creëren, binnen de organisatie, van een gezamenlijke verantwoordelijkheid in dit proces. Naast de functie Coördinator VvE is ook de functie VvE administrateur ingericht en ingevuld.
Bovenstaande ontwikkelingen hebben bijgedragen aan de strategische doelstelling ‘het efficiënt inrichten van de werkprocessen’. Het organogram ziet er als volgt uit:
i.
Personeelsinformatie
Gedurende het jaar heeft een lichte verschuiving plaatsgevonden in het aantal fulltime- en parttime medewerkers. Was in 2009 de verdeling nog exact 50/50%, in 2010 is het aantal fulltime medewerkers licht gestegen naar 52%. Deze trend zet zich ook voort in het deeltijdfactor percentage. Er is een stijging waar te nemen in het aantal uren dat men werkt ten opzichte van 2009, te weten 2%.
Ook heeft er een lichte verschuiving plaatsgevonden in de verhouding man/vrouw. Van 44/56% in 2009, naar 47/53% in 2010. De leeftijdsgroep is gelijk gebleven ten opzichte van 2009.
Jaarverslag 2010
46
dienstjaren 2010
geslacht 2010
8% 7% < 5 jr 5-10 jr 10-15 jr 15-20 jr > 20 jr
8% 59%
18%
47% 53%
leeftijd 2010
deeltijdfactor 2010 7%0%
14% > 0,8 0,6 - 0,8 0,4 - 0,6 0,2- 0,4 < 0,2
27% 67%
man vrouw
3% 22%
19%
<25 jr 25 - 35 jr 35 - 45 jr 45 - 55 jr > 55 jr
42%
voltijds 2010
48%
52%
voltijds deeltijds
Deeltijdfactor in absolute zin: 0,4 - 0,6 0,6 - 0,8 > 0,8
ii.
8 medewerkers 31 medewerkers 77 medewerkers
In / door / uitstroom
Een actief beleid gericht op ontwikkeling betekent voor de individuele medewerkers zowel externe- als interne mobiliteit; beweging. Het toch vrij hoge instroom percentage in vergelijking met de uitstroom heeft te maken met ons ambitieniveau en de reeds in 2009 gereserveerde vacature ruimte waar in 2010 invulling aan is gegeven.
Instroom
9% (10 medewerkers)
Doorstroom
5% (6)
Uitstroom
6% (7)
Jaarverslag 2010
47
iii. Ziekteverzuim Ieder jaar stellen we ons ten doel om met het verzuim onder de 5% te blijven, zo ook in 2010. Was dit in 2009 nog 6,19%, in 2010 is het verzuim aanzienlijk gedaald tot 5,65%. Onder de titel ‘ziekteverzuim, een gezamenlijke verantwoordelijkheid’ zijn we een weg ingeslagen dat verzuim niet een vanzelfsprekendheid kan zijn. We gaan ook hierbij uit van de kracht van onze medewerkers en onderzoeken bij verzuim de mogelijkheden om zoveel als mogelijk in het werkproces te blijven. We gaan niet uit van onmogelijkheden. Ook hier helpen de kernwaarden, immers verbonden medewerkers gaan anders met verzuim om. Verzuim is keuze en ziekte overkomt je.
Jaarverslag 2010
48
Hoofdstuk 7
-
Verslag van de Ondernemingsraad
Het overleg met de directeur/bestuurder heeft in 2010 regelmatig plaatsgevonden; negen maal in totaal. De directeur/bestuurder laat zich in de overlegvergaderingen bijstaan door de manager P&O. Buiten dit overleg heeft ook in 2010 het gebruikelijke overleg met de Raad van Commissarissen plaatsgevonden. De belangrijkste aandachtsgebieden voor het jaar 2010 waren: i.
Vervoersbeleid
ii.
Notitie veiligheid Wonen
iii. Functie Woonadviseur iv. CAO onderhandelingen v.
Afdeling CSI
vi. Positionering S&R vii. Traject Perspectief 2014
i.
Vervoersbeleid
Het opstellen van een nieuw vervoersbeleid is vanuit de directeur/bestuurder in 2009 opgestart. Begin 2010 zijn een aantal zeer diverse stellingen over mobiliteit door de directeur/bestuurder opgesteld en besproken met de OR. De uitkomst daarvan werd in 2010 gepresenteerd aan de directie, maar heeft daarover geen akkoord kunnen bereiken. Wel zijn door de directeur/bestuurder een aantal aanscherpingen gedaan in het vervoersbeleid. Eind 2010 was er nog geen nieuw vervoersbeleid.
ii.
Notitie Veiligheid Wonen
Helaas krijgen medewerkers van Dudok Wonen te maken met agressie van klanten. Er was geen protocol hoe er vanuit Dudok Wonen gehandeld wordt indien een medewerker te maken krijgt met agressie. De OR heeft begin 2010 aangegeven dat daar behoefte aan bestond. De vraag is opgepakt en in samenspraak met medewerkers is er in april een veiligheidsprotocol opgesteld. Daarna zijn er trainingen gevolgd en aan de hand daarvan is het veiligheidprotocol aangepast. Eind 2010 was het aangepaste veiligheidsprotocol gereed.
iii. Functie woonadviseur Begin 2010 hebben alle woonadviseurs een informatiebijeenkomst bijgewoond over een ontwikkel assessment. De algehele communicatie van en naar de woonadviseurs was voor verbetering vatbaar. De directeur/bestuurder heeft dit verbetersignaal overgenomen van de OR. Alle woonadviseurs hebben het assessment gedaan en zijn ingeschaald in de nieuwe functie. Het gehele traject ‘functiewijziging woonadviseur’ is door de directeur/bestuurder, P&O en de OR geëvalueerd. De evaluatie werd door alle partijen als prettig en nuttig gevonden.
Jaarverslag 2010
49
iv. CAO onderhandelingen De nieuwe CAO is een algemene tekst waarmee de directeur/bestuurder met de OR in gesprek kan gaan. De gesprekonderwerpen zijn flexibele werktijden, beoordelingssystematiek, reiskosten en cafetariasysteem. De flexibele werktijden zijn op directie- en managementniveau besproken. De beoordelingssystematiek, reiskosten en cafetariasysteem zijn in 2010 niet gewijzigd.
v.
Afdeling CSI
De taakverdeling tussen de afdelingen Control & Strategische Informatie (CSI) en Financiële Administratie (FA) is in 2010 enigszins gewijzigd. Daarbij is gekozen dat FA zich voornamelijk richt op het registeren van data en CSI op het interpreteren ervan. Voorstaande heeft ertoe geleid dat geen nieuwe leidinggevende CSI is aangesteld. Voor voornoemd besluit is een adviesaanvraag voorgelegd aan de OR. Zij heeft daarop positief gereageerd.
vi. Positionering Service & Reparaties De afdeling S&R is anders gepositioneerd en geoptimaliseerd. Concreet houdt dit in dat er een Opzichter Reparatieverzoeken en een Manager S&R is aangesteld. Voor het behandelen van deze adviesaanvraag heeft de OR zich laten bijstaan door een externe adviseur. Dat heeft voor zowel de OR als de directeur/bestuurder prettig gewerkt. Eind 2010 is door de OR een positief advies gegeven.
vii. Traject Perspectief 2014 Het traject Perspectief 2014 betreft een organisatieperspectief van Dudok Wonen. Een eerste onderdeel daarvan is het verplaatsen van de afdeling Projectmakelaardij naar Wonen; het verplaatsen van Technisch Beheer en Service & Reparatie naar Ontwikkeling & Beheer en het verplaatsen van VvE-coördinatie van Wonen naar Ontwikkeling. Voor het behandelen van deze adviesaanvraag heeft de OR zich laten bijstaan door een externe adviseur en is eind 2010 door de OR een concept positief advies gegeven. Hierbij is afgesproken dat elk nieuw onderdeel voor advies bij de Ondernemingsraad terecht zal komen.
Jaarverslag 2010
50
Hoofdstuk 8
-
Verslag van de Raad van Commissarissen
Inleiding
Voor u ligt het jaarverslag van de Raad van Commissarissen. Belangrijk onderdeel van dit jaarverslag blijft de Governance code. De wijze waarop de RvC en directeur/bestuurder van Dudok Wonen hieraan kleur hebben gegeven vormt het eerste deel van dit jaarverslag. In het tweede deel legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop zij haar toezichthoudende rol in 2010 heeft ingevuld.
a. Governance code Dudok Wonen
i.
Governance code
Sinds november 2006 hebben de woningcorporaties een Governance code Woningcorporaties. Corporaties die lid zijn van Aedes committeren zich met hun lidmaatschap aan de Aedes code. En daarmee ook aan de Governance code die hiermee niet vrijblijvend is. De Governance code bevat expliciet een aantal geformuleerde normen voor goed bestuur en goed intern toezicht. De besluitvormende organen van de corporaties, zoals besturen en raden van commissarissen, moeten die normen in acht nemen. Belangrijke elementen zijn integriteit, onafhankelijkheid, deskundigheid, verantwoording, zelfevaluatie en transparantie.
ii.
Governance structuur Dudok Wonen
Dudok Wonen is een stichting. Deze stichting kent een directie die uit één lid bestaat. De directie heeft als bestuurder zelfstandige bevoegdheden. Deze staan vermeld in de statuten van Dudok Wonen (zie de website). De directeur/bestuurder heeft voor het uitvoeren van een aantal bevoegdheden de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen nodig. De Raad van Commissarissen van Dudok Wonen bestaat uit vijf leden inclusief een voorzitter. In 2010 heeft de RvC een stageplek opengesteld voor een persoon uit een opleidingstraject voor commissarissen van VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties). Deze is ingevuld. De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie. De RvC staat het bestuur met raad terzijde. Bij de vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de corporatie. Het toezicht is gericht op financiële, bedrijfsmatige en organisatorische continuïteit van de organisatie, alsook op de maatschappelijke prestaties van de corporatie.
iii. Professionalisering governance De RvC heeft, reeds voordat er sprake was van een Governance code voor de sector Woningcorporaties van Aedes, een eigen Dudok Wonen Code voor Goed Toezicht vastgesteld. Hierbij is nadrukkelijk gekeken naar de Code Tabaksblatt en de Aanbevelingen van Glasz. Jaarverslag 2010
51
Onderdeel van deze code is het protocol belangenverstrengeling. Hierin wordt verwezen naar artikel 14 van de statuten van Dudok Wonen waarin wordt omschreven wie er in het kader van het waarborgen van onafhankelijkheid geen lid van de RvC mogen zijn.
Daarnaast onderschrijft de RvC de meeste principes en uitwerkingen van de Governance code Woningcorporaties. Deze is uitgewerkt in de Governance code Dudok Wonen (zie de website). Zowel in de statuten van Dudok Wonen als in het directiestatuut zijn taken en bevoegdheden van RvC en bestuur en directie geregeld.
Zowel de RvC als het DT van Dudok Wonen onderschrijven de Governance code Woningcorporaties grotendeels. Dudok Wonen gaat nog verder als het handelt om acties als uitgebreidere verslaglegging en meer transparantie (bijvoorbeeld met betrekking tot het beschikbaar stellen van stukken via de website).
De statutaire directie verklaart tenslotte dat Stichting Dudok Wonen haar middelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 26 van het BBSH uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Afwijkingen van Governance code Het belangrijkste punt waarop de Governance code Dudok Wonen afwijkt van de standaard code is de omgang met belanghouders. De RvC is van mening dat de dialoog met de stakeholders onderdeel moet zijn van de normale bedrijfsprocessen. De RvC vindt het vanzelfsprekend dat de bestuurder en corporatiemedewerkers weten wat de maatschappelijke opgaven in hun werkgebied zijn en wat de klantwensen zijn. De Raad van Commissarissen is niet aanwezig bij het overleg met belanghouders maar wordt geïnformeerd over het verloop ervan. Wel vindt 2 keer per jaar overleg plaats tussen vertegenwoordigers van de HuurdersBelangenVereniging en de RvC. De RvC houdt jaarlijks toezicht op het feit of de dialoog inderdaad is vormgegeven binnen de organisatie. Daarnaast wordt periodiek visitatie uitgevoerd, in 2010 is de tweede periodieke visitatie van Dudok Wonen opgestart.
Met belanghebbenden wordt vooraf gezocht op welke maatschappelijke thema’s verbinding kan worden gemaakt. In het jaarverslag en de jaarrekening legt Dudok Wonen verantwoording af. Het jaarverslag wordt jaarlijks aan alle belanghebbenden toegestuurd. Een afwijking op de code betreft het niet publiceren van de hoofdlijnen van een remuneratierapport van de RvC op de website. Ook geldt dat niet voor iedere commissie (van de RvC) een reglement is opgesteld. Een verdere afwijking in de Governance code betreft de rol van de controller. De controller is aanwezig bij het jaarlijkse overleg tussen DT en RvC en 4 keer per jaar bij de audit commissie financiën. Relevante aandachtspunten worden tijdens deze overleggen besproken. De controller is dan ook beschikbaar voor vragen.
Jaarverslag 2010
52
De RvC vindt dat zij op deze manier voldoende geïnformeerd wordt over de interne risicobeheersing en controlesystemen.
Tenslotte de zittingstermijn van de leden van de RvC. Deze betreft niet maximaal driemaal voor de periode van vier jaar maar maximaal twee keer voor de periode van vier jaar.
Jaarverslag 2010
53
b. Personalia
•
Directeur/bestuurder: de heer drs. L. Bobbe Geboortedatum 12 december 1955 Nevenfuncties: o
Docent Nirov;
o
Commissaris WoonEnergie;
o
Commissaris BOEi, organisatie voor behoud, ontwikkeling en exploitatie van industrieel erfgoed;
o
Bestuurslid Stichting Theodotion- Dudok;
o
Bestuurder Gooise Woonstichting;
o
Ledenraad Aedes.
Leon Bobbe is sinds 2002 als Directeur/bestuurder werkzaam bij Dudok Wonen. Hij is benoemd voor onbepaalde tijd.
Leden van de Raad van Commissarissen in 2010:
•
Voorzitter: mevrouw T. Booi Geboortedatum: 23 juli 1955 Datum eerste benoeming: 1 januari 2005 Mevrouw Booi heeft zitting op voordracht van de huurders. Zij is zelfstandig projectmanager/ senioradviseur binnen ORKA-advies. Nevenfuncties in 2010: o
Lid Raad van Commissarissen Poort6
o
Bestuurslid St. Publiek Debat;
o
Bestuursvoorzitter St. LKV De Ploegh;
o
Voorzitter RvC Viveste te Houten
o
Lid RvC Gooise Woonstichting.
Binnen onze RvC heeft mevrouw Booi de portefeuille Volkshuisvesting.
•
Lid: de heer W.F.P. Weide Geboortedatum: 18 januari 1956 Datum eerste benoeming: 1 januari 2009 De heer Weide is directeur/partner van FAKTON “financiële vastgoed regisseurs”. Nevenfuncties in 2010: o
Lid van Strategie Platform Bouw;
o
Lid RvC Gooise Woonstichting.
Binnen onze RvC heeft de heer Weide de portefeuille Vastgoed, Treasury en Waardeontwikkeling.
Jaarverslag 2010
54
•
Lid: de heer R.W.M. Takken Geboortedatum: 27 januari 1956 Datum eerste benoeming: 1 augustus 2009 De heer Takken was Senior Vice President & CFO Imaging Systems Operations Philips Healthcare bij Philips Electronics tot 1 september 2010. Hierna is hij in functie getreden als Senior Vice President & Senior Controller Global Service Units bij Philips International B.V. Nevenfunctie in 2010: o
Lid RvC Gooise Woonstichting.
Binnen onze RvC heeft de heer Takken de portefeuille Financiën en Bedrijfseconomie.
•
Lid: mevrouw T.C. Lamers Geboortedatum: 16 juni 1960 Datum eerste benoeming: 8 december 2007 Functie: voorzitter College van Bestuur ROC Rijn IJssel Nevenfuncties in 2010: o
Lid Raad van Toezicht Spectrum, Centrum voor maatschappelijke ontwikkeling Arnhem.
o
Voorzitter Bestuur Stichting Vitesse Betrokken, maatschappelijke activiteiten ten behoeve van het verhogen van de sociale cohesie en leefbaarheid in de Arnhemse wijken.
o
Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Arnhemse Openbare en Gelderse Wetenschappelijke Bibliotheek.
o
Lid RvC Gooise Woonstichting.
Binnen onze RvC heeft mevrouw Lamers de portefeuille Arbeidsverhoudingen en Organisatie ontwikkeling.
•
Lid: de heer C. van Vlissingen Geboortedatum: 25 mei 1960 De heer van Vlissingen heeft zitting op voordracht van de huurders. Hij is algemeen directeur van de Vakcentrale van de FNV. Datum eerste benoeming: 9 maart 2010 Nevenfunctie in 2010: o
Lid RvC Gooise Woonstichting.
Binnen onze RvC heeft de heer van Vlissingen de portefeuille Bestuur en Maatschappij.
De heer van Garderen is begin 2010 afgetreden. Nieuw lid van de RvC per 9 maart 2010 is de heer van Vlissingen. Na de fusie tussen Woningstichting Dudok en Patio is een nieuwe RvC geïnstalleerd, bestaande uit oud-leden van de fusiepartners. Hierbij zijn de volgende afspraken gemaakt:
Na 2007 jaarlijks één lid aftredend en soms 2 leden;
Bij de volgorde van aftreden wordt rekening gehouden met de totale zittingstermijn van de leden van de RvC;
Verderop wordt het rooster van aftreden weergegeven. Alle leden, behalve de voorzitter, zitten in hun eerste zittingstermijn van 4 jaar. Voor deze leden bestaat de mogelijkheid om na 4 jaar herbenoemd te worden.
Jaarverslag 2010
55
i.
Protocollen De Beginselen voor Good Governance (inclusief protocol ter voorkoming belangenverstrengeling) en de statuten van Dudok Wonen staan op de website van Dudok Wonen. Ook is de Governance code van Dudok Wonen op de website te vinden. De commissarissen houden dit protocol in acht. Zo hebben zij bijvoorbeeld geen zitting in een lokale overheid dat hoort tot het werkgebied van Dudok Wonen. Een andere regel die is toegepast is dat er bijvoorbeeld geen leningen (of iets dergelijks) zijn verstrekt aan de directeur/bestuurder.
ii.
Rooster van aftreden, en herbenoembaarheid
2010
2011
2012
2013
2014
Mevrouw T. Booi Voorzitter Portefeuille Volkshuisvesting
31-12 (laatste termijn)
De heer R.W.M. Takken 01-08
Portefeuille Financiën en
(1e
Bedrijfseconomie
termijn) De heer W.F.P. Weide 01-01
Portefeuille Vastgoed,
(1e
Treasury en Waarde
termijn)
ontwikkeling Mevrouw T.C. Lamers Portefeuille
01-12
Arbeidsverhoudingen en
(1e
Organisatie ontwikkeling
termijn)
De heer C. van Vlissingen Portefeuille Bestuur en Maatschappij
01-03 (1e termijn)
b. Overleg en gespreksonderwerpen
i.
Frequentie De RvC heeft het afgelopen jaar vier keer op reguliere wijze vergaderd. Alle vergaderingen vonden plaats met de directeur/bestuurder. In 2010 heeft geen onderlinge bijeenkomst plaatsgevonden in verband met de zelfevaluatie van de RvC. Deze staat gepland in het voorjaar van 2011. In zowel het voorjaar als in het najaar van 2010 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden met het voltallige directieteam en controller. Dit waren
Jaarverslag 2010
56
themabijeenkomsten over respectievelijk risicomanagement en over het thema ‘de corporatie van de 21e eeuw’ met een doorkijk naar toekomstige organisatieveranderingen. Verdere aanwezige tijdens de overleggen was de accountant van KPMG (bespreking jaarverslag, bespreking managementletter en voortgang).
ii.
Werkwijze Er zijn afspraken over reguliere vergaderingen en thema’s die aan de orde zijn. Tussentijds kan de voorzitter van de RvC zaken op de agenda plaatsen, bijvoorbeeld op verzoek en na overleg met de bestuurder of één van de leden van de RvC. Op basis van een agenda, die door de voorzitter met de directeur-bestuurder (technisch) wordt besproken, vindt de vergadering plaats. Specifieke zaken kunnen in een van de commissies (zie hieronder) worden voorbesproken. Deze commissie legt dan haar bevindingen voor aan de RvC voor verdere menings- of besluitvorming. Specifieke zaken kunnen ook voor advies aan een externe worden voorgelegd. De voorzitter hanteert een open discussiestijl waarbij zij er voor zorgt dat ieder zijn inbreng heeft. Besluitvorming vindt plaats op basis van consensus of meeste stemmen, afhankelijk van de zwaarte van het onderwerp.
iii. Onderwerpen De RvC heeft voor zichzelf een aantal speerpunten benoemd, te weten: •
Risicomanagement
•
Klantvisie en tevredenheid huurders
•
De focus is voortdurend in belangrijke mate gericht op verkoop/jongeren/ouderen en specifieke doelgroepen. De grote groep bestaande huurders mag niet worden vergeten. De (nieuwe) klantvisie van de afdeling Wonen heeft hierbij de aandacht van de RvC.
Overheidsbeleid De plannen van de overheid: de strategie richt zich op het anticiperen op te maken keuzes en positionering in de maatschappij. De RvC is hierin zeer geïnteresseerd en stimuleert de oefeningen van Dudok Wonen hierin (bijvoorbeeld belegger/huisvester ontwikkelingen).
Missie/strategie/transformatie De missie en hiervan afgeleide strategie moeten het fundament zijn: hierover is het niet mogelijk een compromis te sluiten. De transformatie is vervolgens het meest spannende onderdeel. De uitrol van de –missie en strategie- zet de organisatie namelijk ook weer op diverse strategische keuzes. Het is van belang de RvC hier telkens goed in ‘mee te nemen’. De RvC toetst op consistentie (doet de corporatie nog de goede dingen?) en (mogelijke) risico’s (doet de corporatie de dingen goed).
Maatschappelijke prestaties Hier ligt vooral de behoefte aan het opstellen van een meetlat voor maatschappelijke prestaties. Indicatoren: hoe meten we maatschappelijk rendement? Balans: tussen commercieel ondernemen (‘stenen stapelen’) en maatschappelijk Jaarverslag 2010
57
ondernemen (‘mensen empoweren’). Respectievelijk middel en doel. Bij het maatschappelijk ondernemen definiëren van de zorg voor ‘zwakkere’ groepen, alsook de leefbaarheid in de wijk.
Financieel T.a.v. risico’s: te allen tijde is het belangrijk dat de liquiditeitspositie positief blijft gewaarborgd. De monitoring hierop is een terugkerend thema. Daarom wordt risicomanagement regelmatig geagendeerd in de RvC; en hiermee in verband staand de beheersing van de commerciële activiteiten. Control: niet alleen financieel in control zijn, maar ook op het vlak van maatschappelijke prestaties. Ofwel: op het financiële deel kunnen vertrouwen, zodat we maatschappelijke doelen kunnen dienen en prestaties kunnen leveren.
Organisatie in balans De dreigende tweedeling in organisaties: ‘beheerders’ versus ‘ondernemers’. Op individueel medewerkerniveau kan dit onderling spanning geven. Vanuit de RvC is aandacht voor dit thema.
Daarnaast waren aan de orde: •
voortgang project De Melkfabriek (Hilversum)
•
benoeming nieuw RvC-lid (de heer van Vlissingen)
•
actualisatie van het directiestatuut
•
actualisatie van het treasury statuut en treasury jaarplan
•
profielschets en werving nieuwe voorzitter
•
ontwikkeling van de Bensdorp-lokatie (Bussum)
•
herziening juridische structuur.
De genomen bestuursbesluiten, de kwartaalrapportages en het jaarverslag (jaarrekening en volkshuisvestelijk verslag en accountantsverslag) zijn uitgebreid met de directeur/bestuurder besproken.
Mede op basis van onderstaande informatiebronnen heeft de RvC inzicht gekregen in het besturen van de organisatie: •
kwartaalrapportages en halfjaarcijfers
•
periodieke informatie over projecten in relatie tot maatschappelijk ondernemerschap
•
een financieel jaarverslag; management-letter; het verslag van de accountant betreffende de specifieke vragen van de RvC
•
periodiek overzicht van bestuursbesluiten
•
de interne- en externe periodieke informatiebulletins van de organisatie
•
mondelinge toelichtingen en presentaties directeur/bestuurder
•
twee keer per jaar gesprek met de OR en
•
2 keer per jaar gesprek met het dagelijks bestuur HuurdersBelangenVereniging
•
voorbereidende gesprekken DT-leden in verband met functionerings- en beoordelingsgesprekken directeur/bestuurder
Jaarverslag 2010
58
iv. Accountant In 2010 is herbenoeming van de accountant aan de orde geweest in de audit commissie. Dit heeft geleid tot een positief advies aan de RvC. De RvC heeft dit advies overgenomen. Voorts heeft de RvC een voorgesprek met de accountant gehad over punten waarvoor de RvC specifiek aandacht vraagt, boven de normale controle. Het accountantsverslag en de jaarrekening zijn in het voorjaar besproken met de externe accountant. Daarnaast is naar aanleiding van de managementletter in het najaar de externe accountant aanwezig geweest bij een overleg tussen RvC en directeur/bestuurder.
v.
Kerncommissies De RvC van Dudok Wonen kent geen remuneratie- en audit commissie zoals bedoeld in artikel III.5 van de Governance code. Zij kent wel een audit commissie financiën en commissie personeel en organisatie. Deze commissies brengen, net als het bestuur, verslag uit van hun beraadslagingen aan de RvC.
Er is een audit commissie financiën ingesteld die de andere RvC-leden informeert over financiële onderwerpen en die de volgende taakopvatting heeft: •
Zich laten informeren over de financiële verslaglegging en op de betrouwbare werking van het interne en externe beheersingssysteem.
•
Verdiepen en analyseren van de kwartaal-, halfjaar- en jaarcijfers.
•
Voorbereiding van risicobeheersing in projecten, alsook de juridische en fiscale vormgeving van de wooncorporatie.
Alle bovengenoemde taken zijn in 2010 geagendeerd geweest op de bijeenkomsten van de audit commissie.
Aan de commissie nemen twee Commissarissen deel, te weten de heer Weide en de heer Takken. De commissie wordt bijgestaan door de interne controller, de directeur/bestuurder en de directeur Bedrijfsvoering. De taken van deze commissie zijn vastgelegd in een protocol. Er wordt telkens een dag vóór de reguliere vergadering van de Raad van Commissarissen (4x per jaar) een bijeenkomst belegd voor de audit commissie. De agendapunten van dit reguliere overleg van de Raad die van financiële aard zijn, worden geagendeerd in de audit commissie bijeenkomst.
Ook is er een commissie personeel en organisatie ingesteld. Hierin hebben twee Commissarissen zitting: mevrouw Booi en mevrouw Lamers. Zij komen in ieder geval twee maal per jaar bij elkaar. Deze commissie houdt zich bezig met de voorbereiding en uitvoering van het functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder en voert gesprekken met de OR. Hiernaast houdt deze commissie een vinger aan de pols betreffende organisatorische veranderingen, inzake ICT en HRM. In 2010 was ook de invulling van een vacature in de RvC onderwerp van gesprek. Het handelde hier om de start van een externe werving onder leiding van een extern wervingsbureau. Jaarverslag 2010
59
c.
Inhoudelijk toezicht
i.
Toezicht De missie van Dudok Wonen luidt als volgt: Dudok Wonen vergroot de zelfredzaamheid van mensen op de woningmarkt. Wij bieden hen kansen op een hierbij passende wooncarrière. Bijzondere aandacht geven wij aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. We nemen initiatieven en zetten onze middelen in om samen met anderen te werken aan een sociaal en economisch vitale regio en het behoud van het culturele erfgoed.
Voor 2010 zijn de volgende focuspunten geformuleerd (uit: Jaarplan 2010: ‘Positionering in cirkel van waardecreatie’): Het verder uitvoering gaan geven aan de strategienota 2009-2013. Dat houdt voor 2010 in: •
exploitatieresultaat halen (de onderhouds-uitgaven beheersen en leegstand omlaag)
•
lagere investeringen in woningverbetering
•
projectmanagement: beheersing planning en besluitvorming (zonder financiering geen project)
•
organiseren van VvE-beheer
•
klantvisie vorm en inhoud geven
•
kostenbewustzijn
•
vermogen tot samenwerken en proactiviteit (“verbinden doe je samen”)
•
imago (bijvoorbeeld Bloemenbuurt); proactieve communicatie
•
voorsorteren op de corporatie van de 21e eeuw
De RvC houdt op een aantal manieren toezicht: Algemeen toezicht op strategie en beleid In 2009 is de strategienota 2009-2013 goedgekeurd door de RvC. In het voorjaar van 2010 heeft een oriënterende en voorbereidende bespreking plaatsgevonden met de directeur/bestuurder en het DT. Besproken zijn de specifieke aandachtspunten voor het toezicht van de RvC.
Voor het jaar 2010 waren dat in ieder geval: overheidsbeleid en in hierop volgend het ‘voorsorteren op de corporatie van de 21e eeuw’ (transformatie); maatschappelijke prestaties; financieel (risico’s en control).
Toezicht op de organisatie Dit heeft als volgt plaatsgevonden: De specifieke aandachtspunten van de RvC zijn besproken. In 2010 waren dit: •
Klantvisie;
•
De organisatie in balans (beheersen versus ondernemen);
Jaarverslag 2010
60
•
Overleg met de OR;
•
De onderwerpen klokkenluidersregeling en integriteitcode.
Financieel Toezicht Het financieel toezicht vindt plaats op basis van schriftelijke rapportages als de kwartaalrapportages en de jaarrekening. Besprekingen hiervan worden voorbereid door de audit commissie.
Daarnaast vindt overleg plaats met de accountant. In het voorjaar zijn de jaarrekening en de managementletter besproken.
Daarnaast wordt financieel toezicht gehouden met behulp van de volgende instrumenten: •
Treasury statuut en voortgang treasury: onderwerp voor financiële auditcommissie
•
WALS
•
Aedex
•
CFV 2010 onderdeel bedrijfsvoering
In het najaar zijn de specifieke aandachtspunten die de RvC heeft geformuleerd voor de accountant besproken. In 2010 waren dit: Financiering: kwaliteit kasstroom- en financieringsprognose; interne registratie; samenhang tussen asset management, meerjarenbeleid, waardering bezit; risicoanalyse en beheersing. Rapporteren op stand van zaken van overige reeds in 2009 opgenomen verbeterpunten.
Toezicht risicomanagement: •
inzicht in financieringscapaciteit en liquiditeitsprognoses
•
inzicht in aangegane verplichtingen
•
gegevensbehoud bij verdere implementatie van het systeem Viewpoint
•
waardering van koopwoningen, resultaatbepaling alsook verkoopprijsbepaling
•
waardering grondposities
Toezicht maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van de woningcorporatie Dit vindt plaats op basis van: •
verslaglegging over contact met belanghouders
•
kwartaalverslagen
Toezicht op eventuele verbindingen (nevenstructuren) Dit vindt plaats via kwartaalverslagen en besluitenlijsten. Daarnaast is op de themabijeenkomst in het najaar uitgebreid stilgestaan bij het ‘corporatie van de 21e eeuw’, vooral in organisatorisch opzicht.
Jaarverslag 2010
61
Inzicht in de zelfevaluatie van de RvC In het najaar van 2010 heeft geen themabijeenkomst van de RvC plaatsgevonden, waarin het eigen functioneren is besproken, alsook het definiëren van belangrijke aandachtsgebieden waarop de RvC blijvend wil toetsen. Dit staat gepland in het voorjaar van 2011.
Werving en selectie In 2010 is in verband met het aftreden van de heer van Garderen via bureau Erly een nieuw lid geworven, de heer van Vlissingen. De RvC toetst bij het ontstaan van een vacature of bij een herbenoeming of het profiel van de RvC als ook de afzonderlijke profielen nog voldoen aan de eisen die de organisatie stelt. Zo nodig wordt het profiel aangepast. Hierbij wordt extern advies gevraagd. De RvC werft conform haar code, op basis van een profiel en advertenties, en onder leiding van een extern bureau.
Onafhankelijkheid Het betreft hier transacties of tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en/of raad van commissarissen: Er hebben geen zaken gespeeld die van materiële betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen.
Verklaring van de RVC betreffende de onafhankelijkheid van de leden RvC Volgens het door de RvC vastgestelde ‘protocol voorkoming belangentegenstellingen’ is sprake van een belangentegenstelling bijvoorbeeld indien de organisatie waar de commissaris werkzaam is streeft naar verwerving van vastgoed of een bouwlocatie in het werkgebied van Dudok Wonen. In 2010 heeft deze situatie zich niet voorgedaan. Alle leden hebben verklaard ten opzichte van Dudok Wonen in een onafhankelijke positie als commissaris van Dudok Wonen te kunnen opereren.
d. Beloningen
i.
Bestuurdersbeloning De bestuurdersbeloning is conform de adviesregeling van de commissie Izeboud (wordt frequent extern getoetst) en ziet er qua opbouw als volgt uit:
Bestuurdersbeloning Leon Bobbe 2010 Belastbaar loon
€ 134.667,00
Pensioenafdracht
€
46.097,00
Dotatie pensioenvoorziening
€
14.500,00
Jaarverslag 2010
62
ii.
WOPT Over 2010 is een WOPT-melding van toepassing omdat de bestuurdersbeloning € 2.264,boven de geldende norm is uitgekomen.
Met de directeur/bestuurder vinden jaarlijks een functionerings- en beoordelingsgesprek plaats op basis van een beoordelingsformat. Deze gesprekken worden gevoerd door de voorzitter van de RvC en het RvC-lid dat Personeel en Organisatie in portefeuille heeft, op basis van voorafgaande gesprekken met enkele leden van het Directieteam. In deze gesprekken worden eventuele aandachtspunten meegegeven voor het komende jaar. In 2010 is het vaste inkomen op basis van een beoordeling verhoogd.
iii. Beloning RvC Commissarissen krijgen een vaste jaarlijkse (belaste) vergoeding, onafhankelijk van aantal uren. Deze past binnen de adviesregeling Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties. De voorzitter krijgt een hogere vergoeding. De vergoedingen worden jaarlijks gecorrigeerd op basis van de loonontwikkeling in de CAO voor woningcorporaties.
Vergoedingen 2010 T. Booi
€ 9.684,97
L. van Garderen
€ 1.344,72 (t/m 31-03-2010)
C. van Vlissingen
€ 4.135,59 (v.a. 01-04-2010)
T.C. Lamers
€ 5.685,54
W.F.P. Weide
€ 5.534,30
R.W.M. Takken
€ 5.534,30
Totaal
€ 31.919,42
Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Onkosten worden vergoed op basis van werkelijk gemaakte kosten, kilometers etc.
Totale kosten Raad van Commissarissen:
Totaal honorering:
€ 31.919,42
Vergaderkosten
€
Overige kosten
€ 17.945,56
Totaal:
€ 51.126,35
Jaarverslag 2010
1.261,37 (o.a. wervingskosten)
63
Hoofdstuk 9
-
De rechtspersonen
Dudok Wonen kent dochtermaatschappijen, deelnemingen en verbintenissen. In 2010 heeft een herziening van de juridische structuur plaatsgevonden, waarbij vastgoed en diensten uit enkele dochterondernemingen zijn teruggeleverd aan de Stichting Dudok Wonen. Zie voor een toelichting paragraaf 5.4. De herziene organisatiestructuur van de Stichting Dudok Wonen met haar dochtermaatschappijen en deelnemingen ziet er als volgt uit:
Raad van Commissarissen
Raad van Commissarissen
Directeur / bestuurder
Directeur / bestuurder
Gooise Woonstichting
Stichting Dudok Wonen (toegelaten instelling)
Goois Wonen B.V.
Dudok Wonen B.V.
Dudok Ontwikkeling B.V.
Dudok Ontwikkeling Projecten B.V.
50%
Bensdorp-Gewest VOF
50%
VOF Ten Boom
Dudok Wonen Holding B.V.
Dudok Wonen Beheer B.V.
Dudok Wonen Diensten B.V.
Stichting Dudok Wonen is de toegelaten instelling en exploiteert sociale huurwoningen. Het statutair werkgebied beslaat Almere, Baarn, Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp en Wijdemeren. Stichting Dudok Wonen heeft de volgende actieve dochterondernemingen: •
Dudok Wonen BV: de exploitatie van met name dure huurwoningen en de verstrekking van de financiering aan de Gooise Woonstichting. Dudok Wonen B.V. heeft aan Gooise Woonstichting een (variabele) geldlening verstrekt. Ultimo bedraagt deze lening € 20,0 miljoen.
•
Dudok Ontwikkeling BV: het realiseren van (huur)woningen.
•
Dudok Ontwikkeling Projecten BV: 100% dochtermaatschappij van Dudok Ontwikkeling BV, die is opgericht voor het ontwikkelen van risicovolle en commerciële bouwprojecten. Tevens participeert zij in verschillende VOF’s; Vennootschap onder Firma Bensdorp–Gewest met AM Wonen en Vennootschap onder Firma ‘Ten Boom’ met woningcorporatie De Alliantie Gebiedsontwikkeling I regio Gooi en Vechtstreek BV.
Jaarverslag 2010
64
i.
Deelnemingen •
Vennootschap onder Firma ‘Bensdorp-Gewest’: deelname van Dudok Ontwikkeling Projecten BV in het project Bensdorp dat samen met AM Wonen BV wordt ontwikkeld. Ultimo 2010 bedraagt het Eigen Vermogen van de verbindingen € 998.000; het jaarresultaat 2010 negatief € 2.000. Door Dudok Wonen is € 500.000 kapitaal ingebracht. Voorts is een geldlening verstrekt ad € 1.350.000 in de vorm van een rekeningcourant krediet met het eerste recht tot vestigen van hypotheek op de onroerende goederen die deel uit maken van het project. Dudok Wonen is hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap.
•
Vennootschap onder Firma ‘Ten Boom’: deelname van Dudok Ontwikkeling Projecten BV in het project Hilversum Noord dat samen met woningcorporatie De Alliantie Gebiedsontwikkeling I regio Gooi en Vechtstreek BV wordt ontwikkeld. Ultimo 2010 bedraagt het Eigen Vermogen van de verbindingen € 20.000; het jaarresultaat 2010 negatief € 3.000. Door Dudok Wonen is € 5.000 kapitaal ingebracht. Voorts is een geldlening verstrekt ad € 4.790.000 in de vorm van een achtergestelde lening. Dudok Wonen is hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap.
ii.
Verbintenissen meegeconsolideerd •
Gooise Woonstichting heeft als doel de maatschappelijke beleggersrol optimaal te kunnen vervullen. Er wordt geen onderneming gedreven; er is slechts sprake van ‘normaal vermogensbeheer’. De heer L. Bobbe is bestuurder. De Raad van Commissarissen is overeenkomstig aan die van Dudok Wonen. De bestuurlijke verwevenheid leidt tot consolidatie van de Gooise Woonstichting en tevens haar 100% dochteronderneming Goois Wonen B.V met Dudok Wonen. Gooise Woonstichting wordt gefinancierd door een achtergestelde lening van Dudok Wonen BV. De ter beschikking gestelde hoofdsom bedraagt € 23,6 miljoen; hiervan is ultimo 2010 € 17,2 miljoen opgenomen.
•
Goois Wonen BV heeft als doel het goed laten renderen van vastgoed middels efficiënt beheer van haar vastgoed(-vermogen).
iii. Verbintenissen •
Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok. Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok wordt gefinancierd door een achtergestelde lening van Stichting Dudok Wonen, en maakt geen gebruik van financiële instrumenten van externe partijen. De achtergestelde lening bedraagt ultimo 2010 € 3,7 miljoen. De stichting heeft geen personeel in dienst, maar bestaat enkel uit een bestuur van drie personen. Dudok Wonen heeft twee bestuurszetels. De stichting is eigenaar van 26 appartementen met zorgabonnementen in Laren. Deze woningen zijn in beheer bij Dudok Wonen. De stichting heeft ten doel het samenbrengen van wonen en zorg in de meest uitgebreide zin en alle overige activiteiten die een bijdrage kunnen leveren aan de verwezenlijking van dit doel.
Jaarverslag 2010
65
•
Boei (de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed BV): dit betreft een ideële participatie.
Het statutair werkgebied van de dochterondernemingen, deelnemingen en verbintenissen – met uitzondering van Boei – liggen binnen het statutair werkgebied van de toegelaten instelling. Boei kent een landelijk werkgebied.
Jaarverslag 2010
66
Hoofdstuk 10 -
Financiële exploitatie
a. Winst- en verliesrekening
Het geconsolideerd jaarresultaat na belastingen en na mutatie actuele waarde over 2010 bedraagt € 55,8 miljoen positief. De opbouw van het jaarresultaat is als volgt:
i.
Bedrijfsopbrengsten De bedrijfsopbrengsten zijn ten opzichte van 2009 met € 2,3 miljoen gedaald. Dit verschil is een gevolg van een lagere opbrengst van de verkoop onroerende zaken.
Jaarverslag 2010
67
ii.
Bedrijfslasten In 2010 zijn de bedrijfslasten met € 9,6 miljoen gedaald. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door een lager resultaat in de waardeveranderingen. Deze waardeveranderingen zijn een gevolg van de afboeking van onrendabele investeringen. Verder is er een stijging van de onderhoudslasten in 2010. Deze stijging van € 2 miljoen komt door de renovatie binnen Goois Wonen B.V. van het complex Betje Wolff te Bussum.
iii. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa De mutatie actuele waarde over 2010 werd voor een belangrijk deel beïnvloed door wijzigingen in beleid, van de parameters en uitgangspunten ten behoeve van de berekening van de bedrijfswaarde. Binnen deze wijzigingen heeft de aanpassing van de disconteringsvoet van 6% naar 5,25% het grootste effect op de hoogte van de mutatie actuele waarde (€ 41,7 miljoen).
Jaarverslag 2010
68
b. Balans
Het eigen vermogen van Dudok Wonen per ultimo 2010 bedraagt € 323,7 miljoen. Dit betekent een stijging van € 55,8 miljoen ten opzichte van ultimo 2009. Deze stijging komt volledig voort uit de resultaatsbestemming 2010.
i.
Waardering onroerende en roerende zaken in exploitatie Dudok Wonen waardeert het bezit op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend op basis van de contante waarde van de kasstromen uit toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten voor de resterende levensduur. In de bedrijfswaardeberekening zijn de verwachte verkopen uit bestaand bezit voor de komende 5 jaren ingerekend. De investeringen in het bestaande bezit zijn eveneens meegenomen. De bedrijfswaarde geeft hiermee de toekomstige verdiencapaciteit van het huidige bezit. De waardering in conform RJ 645 en bedraagt ultimo 2010 € 570 miljoen.
ii.
Oordelen Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt jaarlijks de financiële positie van corporaties. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het solvabiliteitsoordeel (op basis van de balans per ultimo 2009) en het continuïteitsoordeel (op basis van prognose informatie over de jaren 2010 tot en met 2014). Beide oordelen waren voor Dudok Wonen positief.
•
Solvabiliteitsoordeel 2010 (verslagjaar 2009): voldoende solvabiliteit;
•
Continuïteitsoordeel 2010: A1-oordeel (Oordeel A1: De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie).
Jaarverslag 2010
69
c.
Treasury management
Het treasury beleid binnen Dudok Wonen heeft tot doel: het zekerstellen van voldoende liquiditeit, het waarborgen van een blijvende toegang tot de financiële markten teneinde de beschikbaarheid over voldoende financiële middelen zeker te stellen, het beheersen van financiële risico’s en het realiseren van zo laag mogelijke kosten met inachtneming van de beheersing van de risico’s. Dudok Wonen zal er naar streven om blijvend te voldoen aan de door geldgevers en sectorinstituten (WSW en CFV) gestelde eisen. Het treasurystatuut bepaalt de contouren waarbinnen de treasuryfunctie wordt uitgeoefend. Dit beschrijft de uitgangspunten, kaders en bevoegdheden in dit verband. In 2010 is een hernieuwde versie van het treasurystatuut vastgesteld door de Directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen.
In het treasurystatuut zijn onder meer de kaders ten aanzien van het rentemanagement geformuleerd. Rentemanagement betreft het geheel aan maatregelen ter beheersing van renteresultaten en bescherming van balansverhoudingen tegen de nadelige invloed van rentebewegingen. De omvang van het renterisico wordt gemeten aan de hand van het (netto) geldvolume dat in enige opvolgende periode van twaalf maanden gevoelig is voor rentebewegingen.
EUR x1000
Rente-exposure totaal MJB 2011-2015 60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0 2011
2012 Financieringsbehoefte
2013 Renteconversie Fix
2014
2015
WSW-norm
In de grafiek hierboven is de rente-exposure volgens de meerjaren begroting 2011-2015 weergegeven, na aantrekken van de nieuwe leningen. De financieringsbehoefte voor 2011 is nu volledig zeker gesteld. In 2012 is de financieringsbehoefte met EUR 20.0mio afgenomen omdat in 2010 al EUR 20.0mio aan herfinanciering is zeker gesteld.
Jaarverslag 2010
70
Op basis van de huidige gegevens en de weergegeven grafiek kan worden gesteld, dat er geen overschrijdingen van het rente-exposure zullen plaatsvinden op basis van de gestelde WSW-norm met een maximaal rente-exposure van 15% op het totale uitstaande schuldrestant.
d. Financieringsbehoefte en toegang tot de kapitaalmarkt
De ontwikkeling van de liquiditeiten wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de exploitatielasten, bedrijfslasten, investeringen, rentebetalingen en aflossing van leningen. Met name de omvang van de investeringen veroorzaakt een negatieve kasstroom. Dudok Wonen streeft naar een optimale financieringsstructuur op bedrijfsniveau waarbij de operationele activiteiten voldoende renderend moeten zijn om de rentelasten te kunnen dragen.
Op basis van de verwachte kasstromen uit operationele activiteiten, investeringen en bestaande financieringen wordt de financieringsbehoefte voor de komende jaren inzichtelijk. Hierop wordt in het kader van treasury beleid actief rente- en liquiditeitsmanagement gevoerd.
Dudok Wonen heeft een ‘Interest Coverage Ratio’ (ICR) van 1.6 over 2010. Deze ratio geeft aan in hoeverre de corporatie in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit haar rentelasten te betalen. De hoogte van de ICR bevindt zich naar verwachting in de komende jaren boven de door het WSW gestelde minimum van 1.4.
Jaarverslag 2010
71
Hoofdstuk 11
-
Risico-Management
a. De essentie
Ons risicomanagement wordt in zijn algemeenheid gestuurd vanuit de volgende uitgangspunten:
i.
Vanuit een heldere, eigen koers kunnen we continu blijven inspelen op de sterk veranderende omgeving. Deze koers is gevat in een visie en missie en strategie, ondersteund door een flexibel verdienmodel en organisatiefilosofie. Wij maken onze focus steeds helder aan onze omgeving en benoemen hierbij de risico’s.
ii.
Onze kernwaarden Verbinden - Bewegen - Presteren worden actief ondersteund, zodat medewerkers zich verbonden voelen met onze strategische doelstellingen.
Het resultaat van ons handelen moet zijn dat: •
Risicomanagement voldoende ‘leeft’ in de organisatie om onze strategische doelstellingen te halen; en
•
Risicomanagement is herkenbaar onderdeel van besluitvorming, bedrijfsprocessen en managementrapportages.
b. Het instrument
Het ‘harde’ risico-instrument de risicoanalyse, met risico-identificatie en risicowaardering, het benoemen van beheersmaatregelen, het rapporteren hiervan en het monitoren. Dit doen we op strategisch en operationeel niveau, bij grote one-off projecten, en bij projectontwikkeling en productontwikkeling met als primaire doel het bewustzijn van mogelijke risico’s en het definiëren van maatregelen op alle niveaus te vergroten zodat de doelstellingen van de organisatie kunnen blijven worden gerealiseerd.
In 2010 is het risicomanagement explicieter gemaakt door een uitgebreide risicoanalyse op directie niveau met de onderstaande risicomatrix als resultaat.
Jaarverslag 2010
72
Risicomatrix
10 5 impact
2 37 3942
29 28
30
35 47 Project ontwik 25 38 keling 46
26
Externe 6 19 omgeving
32 24 23 3617
Financiën 14 9
Operaties 15 41 27
18 4534
33
HR
1 5
16
3
11 13
12 3144
22
217
10
8 20
43
4
40 0 0
5
waarschijnlijkheid
10
Dit betreffen de 46 onderkende risico’s en hun plaats in de risicomatrix. Op basis van de groeperingen van de risico’s kan geconcludeerd worden dat de externe omgeving als grootste risico wordt gezien. Dit vindt met name zijn oorsprong in het feit dat bovenstaande risico’s zogenaamde netto-risico’s zijn. Dit zijn risico’s nà de reeds bestaande beheersmaatregelen. De beheersmaatregelen op onze omgeving zijn het minst door ons te sturen, waardoor ze het minst effectief zijn en de risico’s op dat vlak door ons als het grootst worden gepercipieerd.
Vanuit deze risicomatrix zijn de risico’s boven de stippellijn als prioriteit benoemd en voorzien van beheersmaatregelen die periodiek worden gemonitord.
In het verlengde hiervan is samen met de leidinggevenden stil gestaan bij de diverse zachte en harde aspecten van risicomanagement. Dat heeft er toe geleid dat ook alle afdelingen een risicoanalyse hebben gemaakt van hun afdeling. De risico’s per afdeling zijn input geweest voor de jaarplannen van de afdelingen. Zij hebben m.n. gekeken in hoeverre hun doelstellingen worden belemmerd door risico’s en welke beheersmaatregelen nodig zijn. Prognoses in hun rapportages worden onderbouwd met de risico’s die het halen van de prognose bedreigen en de bijbehorende beheersmaatregelen.
Jaarverslag 2010
73
c.
Risico’s
De belangrijkste onderkende risico’s, waarmee vanaf 2011 en verder rekening moet worden gehouden, zijn: •
Beschikbaarheid van vermogen, De staatsteun kwestie leidt tot andere benadering van het vermogensallocatie en financieel management. Hierdoor zal de invulling van de financieringsbehoefte op de middellange termijn een grotere onzekerheid krijgen. De kooparrangementen zullen op een alternatieve wijze gefinancierd moeten gaan worden. Hierover zijn we in gesprek met financiers.
•
De beschikbaarheid van de kasstromen uit verkopen ter financiering van de investeringsactiviteiten. De beheersmaatregel is het sturingsmechanisme van Dudok Wonen, waarmee continue wordt gemonitord wat de beschikbaarheid van liquide middelen uit de verkopen voor het realiseren van de geplande investeringen.
•
De toenemende onzekerheid op het gebied van financiële stabiliteit van de bouwbedrijven. Dudok Wonen heeft haar beleid verder aangescherpt.
Jaarverslag 2010
74
Hoofdstuk 12
-
Aedex
a. Prestaties van ons vastgoed gemeten
Dudok Wonen werkt volgens het “revolving fund principe” waarbij opbrengsten weer opnieuw worden aangewend voor investeringen. Hierbij is het van belang om inzicht te hebben in de waarde en het rendement van ons vastgoed en om hierop te kunnen sturen. Een van de hulpmiddelen hierbij is deelname aan de aeDex. Ons bezit maakt deel uit van de aeDex/IPD vastgoedindex 2010, waarmee de prestaties van het vastgoed van Dudok Wonen zijn gemeten. Met ingang van 2007 wordt gerapporteerd over alle soorten vastgoed die Dudok Wonen exploiteert: woningen, bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed. In deze drie typen vastgoed heeft Dudok Wonen ultimo 2010 respectievelijk € 772 mio, € 20 mio en € 28 mio geïnvesteerd. De waarde van de totale vastgoedportefeuille bedroeg ultimo 2010 € 820 mio (€ 815 mio in 2009).
b. Maatschappelijk dividend
Aedex geeft inzicht in het effect, van beslissingen om een huur te vragen die lager is dan de markthuur, op het financieel rendement. Ook de uitgaven aan beheer van de leefomgeving worden inzichtelijk. Het percentage van het mogelijk te behalen rendement dat door deze keuzes direct aan de samenleving ten goede komt wordt door aeDex het ‘maatschappelijk dividend’ genoemd. Dit bedroeg voor Dudok Wonen 1,8% in 2010 (het gemiddelde van de aeDex deelnemers bedroeg voor 2009 1,6%). Dit percentage komt overeen met een bedrag van € 14,8 mio dat Dudok Wonen aan de betaalbaarheid van het wonen en de leefbaarheid van wijken heeft bijgedragen (€ 621 mio voor alle indexdeelnemers).
c.
Financieel rendement
Dudok Wonen heeft in 2010 een totaal rendement, over al het vastgoed, behaald van 1,6% (1,1% in 2009). Deze cijfers betreffen de gehele portefeuille inclusief transformatie activiteiten (verkoop, aankoop (her-)ontwikkeling en deeltransacties): de zogenaamde ‘alle objecten’. Exclusief transformatie activiteiten (de zogenaamde ‘standing investments’) bedroeg het totale rendement over 2010 2,1% (0,3% in 2009). Het rendement dat behaald wordt op ‘alle objecten’ is opgebouwd uit het indirect rendement (waardeontwikkeling van het vastgoed) van -0,9% (totale index 2,0%) en het direct rendement (exploitatieresultaat) van 3,0% (totale index 1,4%). De opwaartse bijstelling van het risico dat aan de vastgoedinvesteringen van de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex in 2008 en 2009 werd toegerekend is dit jaar veel minder sterk doorgezet. Dit risico komt tot uitdrukking in de disconteringsvoet en de exit yield. Deze indicatoren geven uitdrukking aan de hogere rendementseis (inclusief risico inschatting) die partijen in de vastgoedmarkt aan investeringen in vastgoed meegeven. Waar de disconteringsvoet iets hoger is dan in 2009 is de “exit yield” juist iets naar beneden bijgesteld.
Jaarverslag 2010
75
d. Efficiëntie
De vastgoedindex meet de efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering in de ‘exploitatie/bruto inkomsten ratio’. Hiermee worden de totale exploitatiekosten (onderhoud, beheer, leefbaarheidsuitgaven, belastingen en verzekering) uitgedrukt in een percentage van de huurinkomsten. De ratio is apart inzichtelijk voor de verschillende vormen van vastgoed. Voor woningen bedroeg deze ratio voor Dudok Wonen in 2010 49,7%. In 2009 bedroeg deze ratio 36,5%. Voor het totale vastgoed, inclusief BOG en maatschappelijk vastgoed, bedroeg in 2010 de ratio 45,4% (47,9% voor alle aeDex deelnemers).
e. Transformatie-index
De transformatie-index laat de omzet zien die deelnemende corporaties realiseerden bij het in het beweging brengen van hun woningportefeuilles. Deze omzet bestaat uit het saldo van desinvesteringsactiviteiten (verkoop en sloop) en investeringsactiviteiten (aankoop en bouw van woningen). De desinvesteringsactiviteiten bedroegen in 2010 € 24,9 mio, ofwel 3,0% van de totale waarde (4,3% in 2009). De investeringen bedroegen in 2010 € 41,1 mio, ofwel 5,0% van de totale waarde (5,3% in 2009). De totale transformatieomzet van Dudok Wonen bedraagt 8,0%, een stuk hoger dan de aeDex index van 5,1%. De index wordt getoond in een grafiek waarin alle deelnemers op rangorde staan. De rangorde van deelnemers geeft weer welke deelnemers in verhouding tot de waarde van zijn totale vastgoedportefeuille de portefeuille het meest in beweging heeft gebracht. Dit is nadrukkelijk geen waardeoordeel. Lokale markt en de structuur van de vastgoedportefeuille zijn van grote invloed op de noodzaak en de mogelijkheden om de portefeuille aan te passen. Een relatief jonge portefeuille die goed aansluit op de vraag uit de samenleving en markt noodzaakt nu eenmaal niet tot (her)investeren. Ook aan de verhouding desinvesteren/investeren kan geen waardeoordeel worden verbonden. Vaak moeten corporaties in stedelijke gebieden eerst verkopen en slopen voordat opnieuw investeren weer mogelijk is. Ondanks dat het geen waardeoordeel is laat de grafiek wel zien dat Dudok Wonen een corporatie is die relatief sterk in beweging is, ten opzichte van de andere deelnemers.
Jaarverslag 2010
76
Hoofdstuk 13
-
Verklaring
Gecontroleerde jaarrekening
De balans per 31 december 2010 en winst- en verliesrekening 2010 zijn ontleend aan de door KPMG gecontroleerde jaarrekening 2010 van de stichting Dudok Wonen. Bij die jaarrekening hebben wij op 14 juni 2011 een goedkeurende accountantsverklaring verkregen. De balans per 31 december 2010 en de winst- en verliesrekening 2010 zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de stichting. Voor een beter inzicht in de financiële positie en in de resultaten van de stichting alsmede de reikwijdte van de controle dienen de balans per 31 december 2010 en de winst- en verliesrekening 2010 te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze zijn ontleend, alsmede met de door KPMG daarbij verstrekte accountantsverklaring.
Jaarverslag 2010
77
Hoofdstuk 14
-
Geconsolideerde balans per 31 december 2010
(Bedragen x € 1.000) ACTIVA
31-12-2010
31-12-2009
570.450
487.328
Ref. VASTE ACTIVA 02
Materiële vaste activa
020
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
024
Eigendomsparticipaties
20.438
15.623
021
Onroerende zaken in ontwikkeling
28.646
14.861
022
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
03
Financiële vaste activa
030
Te vorderen BWS subsidies
031
Deelnemingen
033
Overige financiële vaste activa
13.083
14.157
632.616
531.968
345
463
6.642
4.320
12.195
12.498
19.182
17.281
651.798
549.249
5.011
0
0
3.435
213
152
0
1.568
8.472
652
75
242
8.759
2.614
11.926
24.928
25.696
30.977
677.494
580.227
VLOTTENDE ACTIVA 10
Voorraden
11
Onderhanden projecten
12
Vorderingen
120
Huurdebiteuren
121
Gemeenten
123
Overige vorderingen
124
Overlopende activa
14
Liquide middelen
TOTAAL
Jaarverslag 2010
78
(Bedragen x € 1.000) PASSIVA
31-12-2010
31-12-2009
267.870
270.361
55.839
-2.491
323.709
267.870
Ref. VERMOGEN LANG 05
Eigen vermogen
053
Overige reserves
054
Resultaat boekjaar
07
Voorzieningen
073
Voorziening onrendabele investeringen
39.330
20.465
072
Voorziening latente belastingverplichting
14.594
3.175
070
Voorziening jubilea & pensioen
325
328
075
Voorziening deelnemingen
0
0
074
Overige voorzieningen
08
Langlopende schulden
080
Leningen overheid en kredietinstellingen
081
Waarborgsommen
1.991
1.955
56.240
25.923
282.079
261.694
27
28
282.105
261.721
662.054
555.514
VERMOGEN KORT 16
Kortlopende schulden
160
Schulden aan kredietinstellingen
1.605
7.279
162
Schulden aan leveranciers
4.645
7.176
164
Belastingen en premies sociale verzekeringen
376
1.176
163
Schulden aan groepsmaatschappijen
0
0
165
Overige kortlopende schulden
1.381
818
166
Overlopende passiva
7.432
8.264
15.440
24.712
677.494
580.227
TOTAAL
Jaarverslag 2010
79
Hoofdstuk 15
-
Geconsolideerde winst & verlies rekening
(Bedragen x € 1.000) 2010
2009
38.936
37.974
1.472
1.538
0
14
Ref. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 80
Huren
81
Vergoedingen
82
Overheidsbijdragen
83
Verkoop onroerende zaken
8.906
12.994
85
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
1.766
1.584
86
Overige bedrijfsopbrengsten
1.151
431
52.230
54.535
Som van de bedrijfsopbrengsten
BEDRIJFSLASTEN 43
Afschrijving op (im)materiële vaste activa
44
Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa
40
Lonen en salarissen
41
Sociale lasten
638
611
42
Pensioenlasten
1.104
1.113
46
Lasten onderhoud
8.643
6.693
48
Overige bedrijfslasten Som van de bedrijfslasten
BEDRIJFSRESULTAAT
1.949
1.453
23.660
35.661
6.393
6.354
8.656
8.733
51.043
60.618
1.187
-6.083
2.617
2.386
FINANCIELE BATEN EN LASTEN 90
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
91
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
93
Rentelasten en soortgelijke kosten Som van de financiële baten en lasten
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR DEELNEMINGEN 95
Resultaat deelnemingen
0
0
-12.672
-11.974
-10.055
-9.587
-8.868 -15.670 0
0
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
-8.868 -15.670
94
Belastingen
-12.010
4.699
96
Buitengewone baten
0
0
97
Buitengewone lasten
0
0
99
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
76.716
8.480
55.839
-2.491
JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN
Jaarverslag 2010
80
