INSCHRIJFPAKKET versie 2 datum: 12 november 2015 Veluwe Hul VRIJWILLIGE OPENBARE VERKOOP BIJ INSCHRIJVING. KIJKDAGEN: ZATERDAG 14 NOVEMBER TUSSEN 11.00 UUR EN 13.00 UUR EN MAANDAG 16 NOVEMBER TUSSEN 13.00 EN 15.00 UUR. In de bossen gelegen, tussen Putten en Garderen, een prachtig buiten voor woondoeleinden. Veluwe Hul is de voormalige Stoeterij van Landgoed Schovenhorst. Hier werden oorspronkelijk de paarden verzorgd die op het landgoed in de bosbouw werden ingezet. In 2006 is Veluwe Hul nagenoeg geheel verbouwd naar de eisen des tijds: de sfeer van een stoeterij en het stoere bosbeheer is geheel bewaard gebleven. Niet alleen isolatie, maar ook verbeteringen zijn destijds met flinke investeringen tot stand gekomen. Onder en om het gebouw ligt in totaal 4.860 m² grond, aangrenzend zijn de bossen van Staatsbosbeheer. Begane grond: (220 m²) Indeling: hal met dubbele deuren, tussenhal met trapopgang, keuken, kantoor. Aan de achterzijde: prachtige open ruimte, thans ingericht als living, open keuken en trainingsruimte. Hier ziet u duidelijk het oorspronkelijk gebruik. De vloer is voorzien van natuursteen. Luxueuze badkamer met inloopdouche, toilet en wastafel. Verdieping (220 m²) : overloop met 3 slaapkamers aan de voorzijde. Aan de achterzijde een grote ruimte, thans in gebruik als trainingsruimte. Zolder: (180 m² en 43 m² overige ruimte). De zolder bestaat uit één grote ruimte. Hier is nog aanwezig de "Bel" om de houtvesters uit het bos te roepen en de takel om hooi naar de zolder te takelen. Een klein deel van dit grote object is als woonhuis verhuurd. totaal bedraagt dat 71 m² van de totale 622 m². Het verhuurde gedeelte heeft een eigen oprit en tuin, dus zowel voor de nieuwe eigenaar als de huidige huurder is privacy gewaarborgd. De huurinkomsten bedragen thans € 224,‐‐ per maand. Veluwe Hul is voor het grootste gedeelte nu in gebruik als trainingscentrum met kantoren in de wellness sector, maar kan met kleine ingrepen prima als landelijke woonhuis worden gebruikt. De bestemming is onlangs gewijzigd naar 'Woongebouw', waardoor voor dit monument een splitsing mogelijk is in totaal twee woonhuizen. (Toestemming benodigd van de gemeente Barneveld.) Veluwe Hul is voorzien van ruime elektriciteit, centrale verwarming, een goederenlift, alarminstallatie, brandvertragende middelen, brandblusmiddelen en opslagkelders. Bijzonderheden: ‐Verkoop bij inschrijving van het huidige erfpachtsrecht onder voorwaarde dat staatsbosbeheer een nieuw contract aangaat met koper voor: ‐Erfpacht voor de ondergrond en volledig eigendom van de opstal(len) ‐Canon € 4708,13 per jaar op basis prijspeil 2015 ‐Erfpachtsvoorwaarden AV 2015 zijn dan van toepassing
‐Bovenstaande geldt voor het gebruik als woning. Indien een inschrijver het huidige gebruik wenst voort te zetten, gelden andere voorwaarden. Een inschrijver met dergelijke plannen dient zich vooraf kenbaar te maken bij de makelaar. Let op: voor het gebruik als niet‐woning gelden andere voorwaarden. ‐Vaste notaris is notariskantoor Doorn te Ermelo ‐In verband met de juridische complexiteit, adviseert zowel Staatsbosbeheer als verkopend makelaar uw eigen aankoopmakelaar in te schakelen. ‐inschrijven op 1 december voor 12.00 uur, kandidaten dienen zich op 1 december vanaf half twee beschikbaar te houden voor het tekenen van een koopakte en tevens beschikbaar te zijn op 7 december van 10.00 uur tot 13.00 uur voor een kennismakings‐ en gunningsgesprek met Staatsbosbeheer.
NVM Inschrijfformulier Betreft inschrijving op de onroerende zaak : Putterweg 83-85 te Garderen
Ondergetekende(n) : Naam: Voornamen: Geboorteplaats: Geboortedatum: Beroep: Adres: Woonplaats: Postcode: Telefoon werk: Telefoon mobiel: Burgerlijke staat: Huwelijksgoederenrecht Samenwonend:
gehuwd */ ongehuwd* / geregistreerd partner * gemeenschap van goederen* / huwelijksvoorwaarden */ n.v.t. * ja */ nee *
Hierna (samen) te noemen bieder Vertegenwoordigd door hun makelaar: ………………………………………….te ……………………….
A.
Brengt op de bovengenoemde onroerende zaak het volgende bod uit: Bedrag (kosten koper) : € zegge:
Datum overdracht: Voorbehoud financiering:
nee*/ja*, tot bedrag €
Andere voorbehouden:
nee*/ja*, te weten:
zegge:
Bijzonderheden: Het transport dient plaats te vinden 1 maand na het verstrijken van de ontbindende voorwaarden.
B.
Verklaart een informatiepakket (bestaande uit: de consumentenfolder, een exemplaar van de Richtlijn inschrijvingsvoorwaarden NVM Wonen en de informatie met betrekking tot bovengenoemde onroerende zaak (bestaande uit Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2015, erfpacht en opstal akte woning 2015, toelichting bij de AV woning 2015, concept koopakte, offerte notariskantoor Doorn, informatielijst, lijst van zaken, omschrijving monument) te hebben ontvangen en van de inhoud kennis te hebben genomen.
C.
De Richtlijn inschrijvingsvoorwaarden NVM Wonen is wel*/niet* van toepassing.
Datum:
…………………………………
Handtekening(en):
………………………………...
* doorhalen wat niet van toepassing is ** hier zo nodig de gewenste wijziging(en) opnemen
Plaats: ………………………………………..
Verkoop bij inschrijving Juridische Dienst NVM Verkoop bij inschrijving; consumentenfolder Richtlijn NVM voor een overzichtelijk en zorgvuldig proces Een woning verkopen en kopen kan op verschillende manieren. Eén daarvan is de inschrijving, een methode waarbij diverse belangstellenden tegelijk een bod uitbrengen. Meestal gaat het om woningen waar veel vraag naar is. Deze brochure legt uit hoe zo’n inschrijving in zijn werk gaat. De Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM heeft een richtlijn opgesteld om de verkoop bij inschrijving overzichtelijk en zorgvuldig te laten verlopen. Zowel een kandidaat koper als de verkoper wil immers weten waar hij of zij aan toe is. Geïnteresseerd in het kopen van een woning? Wanneer u op zoek bent naar een woning kunt u in aanraking komen met een woning die via inschrijving in de verkoop is gekomen. U las dit bijvoorbeeld in een advertentie of uw makelaar wees u hierop. Tijdens een normale verkoopprocedure blijkt de belangstelling voor het pand soms zo groot te zijn, dat de verkoper alsnog overgaat tot inschrijving. Lopende onderhandelingen worden dan afgebroken en de geïnteresseerden kunnen via inschrijving een bod uitbrengen. Wanneer de verkoper de inschrijving laat verzorgen door een (verkopende) NVMmakelaar, zal de makelaar de NVM-richtlijn toepassen. Daarbij maakt hij gebruik van een model-inschrijfformulier. Soms wordt op bepaalde punten van de NVM-richtlijn afgeweken. Als dit het geval is, staan deze afwijkingen uitdrukkelijk vermeld in het inschrijfformulier. Wat betekent de NVM-richtlijn voor u? Alle geïnteresseerden kunnen gedurende de inschrijftermijn via het NVMinschrijfformulier een bod uitbrengen. Na het uitbrengen van een bod wordt een geïnteresseerde officieel ‘bieder’ genoemd. Nadat bekend is gemaakt dat een woning via inschrijving in de verkoop komt, heeft u enige tijd om te beslissen of u wilt gaan bieden. Raadpleeg hiervoor de inschrijvingsvoorwaarden. In de tussenliggende periode heeft u meestal gelegenheid om de woning te bezichtigen. Het kan voorkomen dat dit met meer mensen tegelijk gebeurt. Neem indien mogelijk uw eigen NVM-aankoopmakelaar bij de bezichtiging mee. Uw makelaar kijkt objectief naar de woning, kan het pand eventueel nader onderzoeken en adviseert u over het bod dat u wilt uitbrengen. De makelaar kan ook bepalen tot hoever uw financiële mogelijkheden reiken. Houd er rekening mee dat bij een late reactie niet altijd meer gelegenheid is voor een bezichtiging of nader onderzoek. U brengt een bod uit door het NVM-inschrijfformulier volledig in te vullen en in een gesloten envelop af te geven op het adres van de verkopende makelaar. Via de fax of email bieden is ook mogelijk, alleen is dan de geheimhouding van uw bod niet gegarandeerd. Als u zelf geen makelaar inschakelt, moet u een kopie van een geldig legitimatiebewijs bij het bod voegen, bijvoorbeeld een paspoort of rijbewijs. Alle biedingen worden uiterlijk op een vastgesteld tijdstip verwacht, het ‘sluitingstijdstip’ genoemd. U bent er zelf verantwoordelijk voor dat uw bod het makelaarskantoor van de verkoper voor de sluitingstijd ook echt bereikt. Alle ontvangen enveloppen met biedingen worden tegelijkertijd geopend op het kantoor van de verkopende makelaar. U mag daarbij aanwezig zijn. In verband met de drie
Verkoop bij inschrijving Juridische Dienst NVM dagen bedenktijd, zullen de biedingen niet eerder openbaar gemaakt worden dan na verloop van die bedenktijd. Overleg vooraf goed met uw eigen NVM-makelaar wat in een situatie een goed bod is. Vergeet daarbij niet dat het tussentijds intrekken van een bod niet mag. Het is daarom van belang de eventuele ontbindende voorwaarden mee te nemen in het bod. Maar let op, stel alleen voorwaarden die voor u van essentieel belang zijn. Teveel ontbindende voorwaarden maken een bod minder aantrekkelijk. De verkoper kan ook gunnen aan iemand die weliswaar een lagere prijs biedt, maar minder voorwaarden stelt. Meestal wordt het hoogste bod door de verkopende partij geaccepteerd. Dit hoeft niet altijd het geval te zijn. Er zijn verschillende andere zaken van belang, zoals de ontbindende voorwaarden die u eventueel op uw inschrijfformulier heeft vermeld. De verkoper beslist zelf of hij met een bod akkoord gaat, en zo ja met welk bod. Dit noemen we ‘gunnen’. Binnen één uur na het openen van de enveloppen wordt dit bekend gemaakt en de verkoper onderhandelt ondertussen met niemand meer. Indien de verkoper uw bod accepteert, dan zal de verkopende makelaar de koopovereenkomst opmaken. Nadat partijen de overeenkomst hebben ondertekend en u een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kunt u alsnog afzien van de aankoop van de woning. Een bod moet altijd worden uitgedrukt in euro’s in een absoluut getal, bijvoorbeeld 150.000 euro of 300.000 euro. Biedingen zoals ‘1000 euro boven het hoogste bod’ zijn niet geldig. Wilt u uw woning verkopen? Voor de verkoop van uw woning besluit u een makelaar in te schakelen. Samen met hem bespreekt u hoe de verkoop het best kan worden georganiseerd. De makelaar kan adviseren uw woning via inschrijving in de verkoop te brengen, bijvoorbeeld als hij veel belangstelling verwacht. De inschrijving geeft u op een vooraf vastgesteld moment een overzicht van alle mogelijke geïnteresseerden. Daaruit kiest u vervolgens het voor u meest aantrekkelijke bod. Uw woning via inschrijving in de verkoop? Via de NVM-richtlijn wordt de inschrijving op basis van ‘gunning’ vormgegeven. Dit betekent dat in principe een goed bod aanvaard wordt. Het beste bod is meestal het hoogste bod. Echter niet altijd, want u kunt als verkoper ook rekening houden met ontbindende voorwaarden die de koper graag in de koop betrokken wil hebben. Overleg daarom vooraf goed met uw NVM-makelaar aan welke voorwaarden een bod minstens moet voldoen en of uw verwachtingen realiseerbaar zijn. Het kan dus voorkomen dat er niet wordt gegund. De beslissing om nog niet te verkopen, hoeft u tegenover de bieders niet te motiveren.
Verkoop bij inschrijving Juridische Dienst NVM Nadat de start van de inschrijving bekend is gemaakt, krijgen de geïnteresseerden de gelegenheid de woning te bezichtigen. Het kan zo zijn dat er meer mensen tegelijkertijd uw woning bezichtigen. Dat brengt nogal wat onrust met zich mee. Uw NVM-makelaar zorgt voor een goede organisatie. Alle ontvangen enveloppen met biedingen worden tegelijkertijd geopend op het kantoor van de verkopende makelaar. Binnen één uur na het sluitingstijdstip moet u, in overleg met uw makelaar, bepalen of er gegund wordt en zo ja aan wie. Uw makelaar zal het resultaat van de gunning mededelen aan de kandidaat kopers. De biedingen worden in verband met de wettelijke bedenktijd niet eerder dan na verloop van daarvan openbaar gemaakt.
Verkoop bij inschrijving Juridische Dienst NVM
Richtlijn inschrijvingsvoorwaarden NVM Wonen (april 1999) (aangepast m.b.t. Wet KOZ: januari 2004)(update april 2013) 1
Van deze voorwaarden kan slechts worden afgeweken voor zover dit in het inschrijfformulier nadrukkelijk is vermeld.
2
De sluitingsdatum van de inschrijving ligt minimaal tien dagen na de dag waarop het besluit tot het volgen van de inschrijvingsprocedure is bekendgemaakt. Wanneer reeds wordt onderhandeld op het moment dat voor de inschrijvingsprocedure wordt gekozen, bedraagt deze termijn minimaal zes dagen, te rekenen vanaf de dag dat de onderhandelingen zijn beëindigd. De totale termijn zal niet korter zijn dan 10 dagen na de start van de verkoop.
3
De verkopende makelaar stelt gegadigden die zich voor deelname aan de inschrijving melden een informatiepakket ter beschikking. Dit informatiepakket bevat minimaal: • het NVM-inschrijfformulier; • de gegevens die de verkoper in het kader van diens informatieplicht behoort mede te delen; • de toelichting voor de consument; • een exemplaar van deze voorwaarden.
4
Een aanbod komt tot stand door ontvangst van het ingevulde en ondertekende inschrijfformulier op het adres van de verkopende makelaar, voor sluitingsdatum en –tijd. Bedragen worden uitgedrukt in euro’s, als absoluut getal vermeld en niet gerelateerd aan een ander aanbod. Een aanbod dat strijdig is met dit artikel is ongeldig.
5
Wanneer zonder bemiddeling van een aankopende makelaar wordt geboden, dient de bieder een kopie van zijn/haar geldig legitimatiebewijs bij te voegen.
6
Een aanbod kan niet eenzijdig door een bieder worden ingetrokken en blijft geldig tot de verkoper gunt of vaststaat dat niet aan een van de bieders wordt gegund.
7
Direct na afloop van de inschrijvingstermijn worden de inschrijfformulieren geopend door een door de verkoper te kiezen notaris ten kantore van de verkopende makelaar of deze notaris. Iedere bieder (of een door de bieder aangewezen vertegenwoordiger), evenals diens aankopende makelaar, heeft het recht om bij de opening aanwezig te zijn. Nadat de notaris de inschrijfformulieren heeft geopend stelt hij alleen de verkoper in kennis van de hoogte en voorwaarden van de gedane biedingen. Deze beslist met welke bieder hij een overeenkomst sluit.
Verkoop bij inschrijving Juridische Dienst NVM
Na verloop van de drie dagen bedenktijd worden de hoogte en de voorwaarden van de gedane biedingen voor degenen die aan de inschrijving hebben meegedaan ter inzage gelegd ten kantore van de verkopende makelaar. 8
Binnen één uur na het sluitingstijdstip dient de verkopende makelaar bekend te maken of, en zo ja aan wie, wordt gegund. De verkopende makelaar treedt niet met bieders in nadere onderhandeling.
9
Indien meerdere personen gezamenlijk inschrijven, zijn zij hoofdelijk aansprakelijk voor de naleving van hun verplichtingen jegens de verkoper.
10
De afspraken worden vastgelegd in een koopovereenkomst, conform het model zoals vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, de Consumentenbond en de ‘vereniging eigen huis’. Uit deze overeenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze overeenkomst hebben ondertekend.
11
De verkopende makelaar onthoudt zich van medewerking aan transacties en handelingen van de verkoper die strijdig zijn met de inhoud en strekking van deze voorwaarden.
NVM, 23-04-1999 Aangepast voor Wet KOZ: januari 2004 Update april 2013
Kosten notariskantoor Doorn te Ermelo ivm de leveringsakte en de hypotheekakte
De kosten voor de akte van levering bedragen € 609,65, inclusief btw en kadasterkosten. De kosten voor de hypotheekakte bedragen € 591,50, inclusief btw en kadasterkosten.
Mocht het mogelijk zijn om de akten door middel van het zogenoemde KIK-systeem bij het kadaster in te schrijven, dan zijn de kadasterkosten lager. In plaats van € 168,00 per akte bedragen de inschrijvingskosten € 103,00 per akte. Op het totaaltarief kan dat dan € 130,00 schelen. Van te voren is niet aan te geven of het mogelijk is de akten via het KIK-systeem te maken, dat kan pas bepaald worden als de koopovereenkomst en de hypotheekopdracht zijn ontvangen. Mocht de akte wel via het KIK-systeem gemaakt kunnen worden, wordt uiteraard het lagere tarief van € 103,00 in rekening gebracht.
Vragenlijst voor de verkoop van een woning Adres te verkopen perceel
Putterweg 83 85 te Garderen
1.
Bijzonderheden
A.
Zijn er nadat u het perceel in eigendom hebt gekregen nog andere, eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld met betrekking tot het perceel?
B.
Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen? (Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin, overeenkomsten met meerdere buren, toezeggingen, erfafscheidingen
Nee
Ja
Zo ja, welke zijn dat: Nummer 83 is verhuurd voor € 224,-- per maand (excl. gas, water en elektra)
C.
Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen? (Denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in gebruik heeft, of grond van u die gebruikt wordt door de buren.)
Ja
Zo ja, waaruit bestaat die afwijking? _Tuin aan linker achterzijde mag nog iets doorgetrokken conform tekening kadaster_
D.
Is een gedeelte van uw pand, schuur, garage of schutting gebouwd op grond van de buren of andersom?
Nee
Zo ja, graag nader toelichten: _____________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________
E.
Heeft u grond van derden in gebruik?
Nee
Zo ja, welke? _____________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________
F.
Rusten er voor zover u weet rechten op het perceel, zoals erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten of verplichtingen, kettingbedingen, voorkeursrechten, optierechten, rechten van wederinkoop, huurkoop, concurrentiebedingen etc.? (bijv. recht van overpad, 1e recht van koop verstrekt aan derden, lopende geschillen, afspraken met betrekking tot gebruik van grond aan of van derden, verhuur, optiebedingen, etc)
Ja
Zo ja, welke? recht van erfpacht. Canon 17.731 per jaar G.
Is de wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing?
Nee
H.
Is er een anti-speculatiebeding van toepassing op de woning?
Nee
Zo ja, hoe lang nog? _____________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________
I.
Is er sprake van een beschermd stads- of dorpgezicht? Is er sprake van een gemeentelijk of rijksmonument? Het betreft een gemeentelijk monument
Nee Ja
Is er sprake van een beeldbepalend object?
Nee
J.
Is er sprake van ruilverkaveling?
Nee
K.
Is er sprake van onteigening?
Nee
L.
Is het huis of de grond geheel of gedeeltelijk verhuurd of bij anderen in gebruik?
Ja
1
Zo ja: -
is er een huurcontract?
-
welk gedeelte is verhuurd? De wettelijke regels gelden.
-
welke delen vallen onder gezamenlijk gebruik? Geen, de huurwoning heeft een eigen oprit.
-
welke zaken zijn van de huurder en mag hij verwijderen bij ontruiming?(bijv. geiser, keuken, lampen) Alleen de normale losse zaken zoals lampen vloerbedekkingen ed mag huurder meenmen.
-
heeft de huurder een waarborgsom gestort?
Nee
Nee
zo ja, hoeveel? ____________________________________________________________________________________ Nee
-
hebt u nog andere afspraken met de huurders gemaakt?
-
zo ja, welke? ____________________________________________________________________________________
M. Zijn er over het pand procedures gaande bij de rechter, de huurcommissie of een andere instantie? (bijvoorbeeld onteigening/kwesties met buren)
Nee
Zo ja, welke is/zijn dat? _____________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________
N.
Is er bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikking WOZ?
Nee
Zo ja, toelichting: _____________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________
O.
Zijn er door de overheid of nutsbedrijven verbeteringen of herstellingen voorgeschreven of aangekondigd die nog niet naar behoren zijn uitgevoerd?
Nee
P.
Zijn er in het verleden subsidies of premies verstrekt die bij verkoop van de woning voor een deel kunnen worden teruggevorderd?
Nee
Q.
Is het pand onbewoonbaar verklaard of in het verleden ooit onbewoonbaar verklaard geweest?
Nee
R.
Is er bij verkoop sprake van een omzetbelastingheffing? (Bijvoorbeeld omdat het een voormalig bedrijfs-onroerendgoed is, of een woon huis met praktijkgedeelte, of omdat u pas ingrijpend verbouwd hebt)
Nee
S.
Hoe gebruikt u de woning nu? (Bijvoorbeeld woning, praktijk, winkel, opslag) Deels als woonhuis (nummer 83, verhuurd) en deels als trainingscentrum met kantoor. Koper dient zich bij de gemeente Barneveld er zelf van te vergewissen (en toestemming te krijgen) om gebruik als bedrijf voort te zetten of te veranderen. De bestemming is 'wonen'
S.
Is dat gebruik volgens u en/of de gemeente toegestaan?)
2.
Gevels
A.
Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels?
Ja
Nee
Zo ja, waar? Want de daken zijn in 2006 vernieuwd en geïsoleerd. B.
Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?
Ja
2
Zo ja, waar? Deze zijn echter "oud" en niet bouwtechnisch belemmerend. C.
Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd?
Nee
C.
Zo nee, zijn de gevels daarna geïsoleerd?
Ja
D.
Zijn de gevels ooit gereinigd?
Nee
Zo ja, volgens welke methode? ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
3.
Dak
A.
Is er sprake van platte daken? (dus ook uitbouwen, garages, bergingen etc)
Nee
Zo ja, hoe oud zijn deze daken? _____________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________
B.
Heeft u last van daklekkages (gehad)?
Nee
Zo ja, waar? ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
C.
Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen?
Nee
Zo ja, waar? in 2006 is één dakvlak (riet) vernieuwd. Ja
D.
Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?
E.
Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd?
Nee
Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd?
Ja
Zijn de regenwaterafvoeren in orde?
Ja
F.
Zo nee, toelichting: ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
G.
Zijn de dakgoten in orde (bijv. lekkage)?
Ja
Zo nee, toelichting: ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
4.
Kozijnen, ramen, en deuren
A.
Wanneer zijn de kozijnen, ramen en deuren voor het laatst geschilderd? 2009
B.
Is dit gebeurd door een erkend schildersbedrijf?
Ja
Functioneren alle scharnieren en sloten?
Ja
Zo nee, toelichting: ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
3
C.
Zijn alle sleutels aanwezig?
Ja
D.
Is er sprake van isolerende beglazing?
Ja
E.
Is er bij isolerende beglazing sprake van condensvorming tussen het glas?
Nee
Zo ja, waar? ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
5.
Vloeren, plafonds en wanden
A.
Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden?
Nee
Zo ja, waar? ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________ B.
Nee
Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden?
Zo ja, waar? ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
C.
Nee
Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig?
Zo ja, waar? ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
D.
Nee
Hebben zich in het verleden problemen voorgedaan met de afwerkingen? (bijv. loszittend tegelwerk, loslatend behang of spuitwerk, holklinkend of loszittend stucwerk etc) Zo ja, waar? Er zijn deels nog zachtboard plafonds aanwezig.
E.
Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen?
Nee
Zo ja, waar? ____________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
F.
Is er sprake van vloerisolatie?
6.
Kelder, kruipruimte en fundering
A.
Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering?
Ja
Nee
Zo ja, waar? Overal waar natuursteen ligt, is isolerende afwerklaag aangebracht. Nee
B.
Is de kruipruimte toegankelijk?
C.
Is de kruipruimte droog?
D.
Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?
Nee
E.
Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake van wateroverlast geweest?
Nee
Zo ja, heeft dit tot problemen geleid in de vorm van water in de kruipruimte c.q. kelder?
Nee
7.
Ja / Nee / Meestal
Installaties
4
A.
Is er een CV-installatie aanwezig?
Ja
Zo ja, welk type c.v. ketel is het en hoe oud is deze? Combi 2006, in het huurgedeelte is geen ketel aanwezig. Wanneer is deze voor het laatst onderhouden? 2015 B.
Is meer dan 1 keer per jaar bijvullen van de CV-installatie noodzakelijk?
Nee
Zo ja, hoe vaak? __________________________________________________________________________________________
C.
Zijn er radiatoren die niet warm worden?
Nee
Zo ja, welke? __________________________________________________________________________________________
D.
Zijn er radiatoren of (water)leidingen die lekken?
Nee
Zo ja, waar? __________________________________________________________________________________________
E.
Zijn er radiatoren of (water)leidingen die ooit zijn bevroren?
Nee
Zo ja, waar? __________________________________________________________________________________________
F.
Zijn er vertrekken die niet (goed) warm worden?
Nee
Zo ja, welke? __________________________________________________________________________________________
G.
In welk jaar zijn voor het laatst de aanwezige schoorsteenkanalen/rookgasafvoeren geveegd/gereinigd? Niet van toepassing, deze worden niet gebruikt.
H.
Is de trek van aanwezige schoorsteenkanalen goed?
Ja
I.
Is de elektrische installatie vernieuwd?
Ja
Zo ja, wanneer? 2006 En welke onderdelen? gehele electrische installatie van nummer 85 is vervangen. J.
Zijn u gebreken bekend aan de technische installaties?
Nee
Zo ja, welke? __________________________________________________________________________________________
8.
Sanitair en riolering
A.
Zijn er beschadigingen aan wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen?
Nee
Zo ja, welke? __________________________________________________________________________________________ B.
Lopen de afvoeren van wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen goed door?
Ja
Zo nee, welke niet? __________________________________________________________________________________________
5
C.
Is de woning aangesloten op het gemeentelijke riool?
D.
Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages etc?
Ja Nee
Zo ja, welke? __________________________________________________________________________________________
E.
Is er een andere voorziening, zoals een septictank, beerput of dergelijk aanwezig?
9.
Diverse
A.
Wat is het bouwjaar van de woning? oorspronkelijk bouwjaar 1906
B.
Zijn er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig?
/ Nee
Nee
Zo ja, welke en waar? Voor zover bekend is er in het gebouw geen asbest aanwezig. C.
Blijft er in de woning zeil achter, al dan niet vastgelijmd, dat is aangeschaft tussen 1955 en 1982?
Nee
D.
Is er sprake van loden leidingen in de woning?
Nee
Zo ja, waar? __________________________________________________________________________________________
E.
F.
Is de grond voor zover bekend verontreinigd?
Nee
Zo ja, is er een onderzoeksrapport?
Nee
Zo ja, heeft de gemeente/provincie een onderzoeks- of saneringsbevel opgelegd?
Nee
Is er voor zover bekend een olietank aanwezig?
Nee
Zo ja, is deze gesaneerd/verwijderd?
Ja / Nee
Is er een Kiwa-certificaat aanwezig?
Nee
G.
Is er sprake van overlast door ongedierte in en om de woning (muizen, ratten, kakkerlakken etc)?
Nee
H.
Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?
Nee
Is deze aantasting al eens behandeld?
Nee
Zo ja, wanneer? __________________________________________________________________________________________ Zo ja, door welk bedrijf? __________________________________________________________________________________________
I.
Is er voor zover bekend sprake van chlorideschade (betonrot)?(betonrot komt vooral voor in kruipruimtes van woningen gebouwd tussen 1965 en 1981 die voorzien zijn van betonnen vloerelementen van het merk Kwaaitaal of Manta. Ook andere betonelementen vb. balkons kunnen aangetast zijn)
J.
Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning?
Nee
Ja
Zo ja, welke ver-/bijbouwingen? in 2006 is het object geheel gerenoveerd. Zo ja, in welk jaartal? 2006 Zo ja, door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd? van de Kolk te Garderen
6
K.
Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder bouwvergunning?
Nee
10. Vaste lasten A.
Hoeveel betaalde u voor de laatste aanslag onroerende zaakbelasting? Belastingjaar
B.
C.
Wat is de WOZ-waarde?
F.
Nr 85: 371000 Nr 83: € 348000 1-1-2014 (aanslag 2015)
Hoeveel betaalde u voor de laatste aanslag waterschapslasten?
€ ……….
Hoeveel betaalde u voor de laatste aanslag rioolrecht? Belastingjaar?
E.
01-01-2015
Peiljaar?
Belastingjaar? D.
€ 1.330,03
Maandelijks voorschotbedrag gas
………. € 164,70 ……2015…. € 292,00 per maand, exclusief € 20,00 vastrecht per maand
Maandelijks voorschotbedrag elektra
€ € 130,00 per maand
Maandelijks voorschotbedrag blokverwarming.
€ Niet van toepassing
Zijn er leasecontracten (bijv. keuken, kozijnen, cv ketel etc.)?
Nee
Zo ja, welke? __________________________________________________________________________________________
Hoe lang lopen de contracten nog? __________________________________________________________________________________________
G.
Als er sprake is van erfpacht of opstalrecht hoe hoog is dan de canon per jaar? Heeft u alle canons betaald?
Is de canon afgekocht?
€ 17.173,00 Ja
Nee
Zo ja, tot wanneer? __________________________________________________________________________________________ Heeft u alle gemeenschappelijke belastingen die u verschuldigd bent al betaald?
Zijn er variabele bedragen voor gemeenschappelijke poorten, inritten of terreinen?
Ja
Nee
Zo ja, hoe hoog? __________________________________________________________________________________________ Zo ja, waarvoor? __________________________________________________________________________________________
7
I.
Heeft u, om in de straat te parkeren, een parkeervergunning nodig?
Wat zijn de kosten voor deze parkeervergunning per jaar?
Nee
€ ……….
11. Garanties Zijn er lopende onderhoudscontracten en/of garantieregelingen overdraagbaar aan de koper zoals dakbedekking, cv-installatie, dubbele beglazing, GIW-garantie etc?
Ja
Zo ja, welke? Onderhoud CV, Alarminstallatie, Lift__________________________________ __________________________________________________________________________________________
12. Extra Nadere informatie (bijvoorbeeld, overige zaken die de koper naar uw mening moet weten): Bij verkoop dient toestemming verkregen te worden door Staatsbosbeheer. Thans is er geen energielabel aanwezig, pand wordt aangeboden zonder energielabel. Ondertekening Verkoper(s) verklaart/verklaren alle hem/haar bekende feiten te hebben vermeld in dit formulier. Verkoper is zich ervan bewust dat hij bij een niet juiste en/of volledige vermelding van feiten de koper de mogelijkheid heeft om op grond van het Burgerlijk Wetboek schadevergoeding te claimen. Verkoper verklaart de woning tot de notariële levering op een manier te zullen bewonen en onderhouden welke in het maatschappelijk verkeer als gebruikelijk wordt beschouwd. Ondergetekende verklaart voorgaande vragen naar waarheid te hebben ingevuld: Plaats
_________________________________________________________________________
Datum
_________________________________________________________________________
Handtekening Handtekening partner
Vinke Veluwe Putterweg 17, 3851 GA Ermelo Telefoon: 0341-567810 Fax: 0341-562198 E-mail:
[email protected]
8
Lijst van zaken Betreffende het perceel:
Putterweg 83 85 3886 PB Garderen
d.d.
03-11-2015
Voor de onderstaande zaken -ongeacht of ze roerend dan wel onroerend zijn- geldt dat ze soms wel en soms niet in de woning achterblijven. Wilt u aangeven wat in uw situatie het geval is? Blijft achter
Gaat mee
Kan worden overgenomen
NVT
Tuin Tuinaanleg/bestrating/beplanting Buitenverlichting Tijd- of schemerschakelaar/bewegingsmelder Tuinhuis/buitenberging Kasten/werkbank in tuinhuis/berging (Broei)kas Voet droogmolen Overige tuin, te weten: Woning Vlaggenmast Schotel/antenne Brievenbus (Voordeur)bel Alarminstallatie Veiligheidssloten en overige inbraakpreventie Rookmelders Rolluiken/zonwering buiten Zonwering binnen Vliegenhorren Raamdecoratie, te weten: - gordijnrails -
gordijnen/vitrages
-
rolgordijnen
-
losse horren/rolhorren
Vloerdecoratie, te weten: - vloerbedekking -
parketvloer/laminaat
-
plavuizen
-
Paraaf verkoper
Paraaf koper
1
Lijst van zaken Blijft achter
Gaat mee
Kan worden overgenomen
NVT
Warmwatervoorziening, te weten: CV met toebehoren Thermostaat Mechanische ventilatie/luchtbehandeling Airconditioning (Voorzet) open haard met toebehoren Allesbrander Kachels Isolatievoorzieningen (voorzetramen/radiatorfolie etc.), te weten: Radiatorafwerking Schilderijophangsysteem Keukenblok met bovenkasten Keuken (inbouw)apparatuur, te weten: Keukenaccessoires Verlichting, te weten: (Losse) kasten, legplanken, te weten: Vast bureau Spiegelwanden Wastafels met accessoires Toiletaccessoires Paraaf verkoper
Paraaf koper
2
Lijst van zaken Blijft achter
Gaat mee
Kan worden overgenomen
NVT
Badkameraccessoires Sauna met toebehoren Veiligheidsschakelaar wasautomaat Waterslot wasautomaat
Overig Zaken die geen eigendom van de verkoper zijn maar waarvan eventuele leasecontracten, huurkoopcontracten of huurcontracten zijn over te nemen: Overige zaken, te weten: Opmerkingen
Voor akkoord,
De opdrachtgever, (en echtgeno(o)t(e)/partner)
koper, (en echtgeno(o)t(e)/partner)
Plaats en datum:
Plaats en datum:
3
1 Notariskantoor W.J. Doorn Postbus 7 3850 AA Ermelo tel (0341)557444 / fax (0341)554104
KOOPOVEREENKOMST Zaaknummer 39315WD
De ondergetekende(n): 1.
* te dezen handelende als alleen/zelfstandig vertegenwoordigingsbevoegd directeur van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PLUS PRODUCTS INTERNATIONAL B.V., gevestigd te Harderwijk, feitelijk gevestigd Putterweg 85, 3886 PB Garderen, ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 08055029 en als zodanig bevoegd de vennootschap rechtsgeldig te vertegenwoordigen op grond van de statuten, hierna te noemen: vennootschap tel.nr. * (privé)/* (werk) hierna genoemd: verkoper ;
die verklaart te hebben verkocht aan de mede-ondergetekende*(n): 2.*
tel.nr. * (privé)/* (werk) hierna *(tezamen) genoemd: koper, die *verklaart/verklaren van verkoper te hebben gekocht:
het erfpachtsrecht van de boerderij genaamd "Veluw Hul", met opstallen ondergrond, erf, tuin, bos en verder aan- en toebehoren, staande en gelegen te 3886 PB Garderen, Putterweg 83 en 85, kadastraal bekend als gemeente Garderen, sectie A nummer 1090, groot 48 are en 60 centiare, hierna ook te noemen:
het registergoed hierna ook te noemen: het verkochte.
Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
2
KOOPPRIJS De koopprijs van het verkochte bedraagt:
De koop is gesloten onder de volgende: BEDINGEN Notariële akte van levering Artikel 1 De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris Mr W.J. Doorn te Ermelo of diens plaatsvervanger of waarnemer op * of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. Kosten en belastingen Artikel 2 1. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van koper. 2. Terzake van de levering is geen omzetbelasting verschuldigd. Betaling Artikel 3 1. De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris. 2. Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de bank- en/of girorekening(en) van de notaris, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag. 3. Uitbetaling zal eerst plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. Verkoper is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen één of meer werkdagen verstrijken. Waarborgsom, bankgarantie Artikel 4 1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk op * bij de notaris als waarborgsom een bedrag te storten van: * 2. In plaats van deze waarborgsom kan koper desgewenst, binnen de hiervoor genoemde termijn, bij en ten genoegen van de notaris een door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie tot laatstgemeld bedrag deponeren. Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
3
3.
4. 5.
Deze bankgarantie dient onvoorwaardelijk te zijn en gedurende tenminste één maand na de in artikel 1 genoemde datum haar geldigheid te behouden en voorts de bepaling te bevatten, dat de bank op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren. De waarborgsom zal, behoudens ontbinding van deze overeenkomst op grond van een overeengekomen ontbindende voorwaarde en behoudens het in artikel 13 bepaalde, met de koopprijs worden verrekend. Bij niet-nakoming van de bij dit artikel aan koper opgelegde verplichting is artikel 13 van overeenkomstige toepassing. Zolang op grond van het vorenstaande geen restitutie, verrekening of uitbetaling van de waarborgsom heeft plaatsgevonden, houdt de notaris de waarborgsom onder zich, totdat bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis is beslist aan wie hij de waarborgsom moet afdragen, zulks behoudens eensluidende betalingsopdracht van beide partijen.
Feitelijke levering, staat van het verkochte Artikel 5 1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 12. 2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. 3. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van de notariële akte van levering, eindigt de zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van feitelijke levering tenzij anders overeen te komen. 4. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden: gedeeltelijk in verhuurde staat voor wat de woning (nummer 83)betreft en verder vrij van huur en andere gebruiksrechten. De huur voor de woning bedraagt twee honderd vier en twintig euro (€ 224,00) per maand, exclusief gebruik gas, water en electra. 5. Koper heeft het recht het verkochte vóór de feitelijke levering in- en uitwendig te inspecteren. 6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: als woning. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee: Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
4
-
-
-
hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. Het risico van splitsing in twee wooneenheden ligt geheel bij koper. De bestemming van het gehele verkochte is "wonen". De koper dient zich bij de gemeente Barneveld er zelf van te vergewissen en daar toestemming voor te krijgen om het bedrijfsmatige gebruikte gedeelte van het hierbij verkochte (trainingscentrum) voort te zetten of en de bestemming in die zin te wijzigen. in aanmerking dient te worden genomen dat verkoper 2 slechts toestaat het verkochte voor het doeleind wonen te gebruiken.
Juridische levering Artikel 6 1. Het verkochte zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het verkochte zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, pandrechten, beslagen en inschrijvingen daarvan. 2. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf en van alle kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit: 1. de (laatste) akte(n) van levering; 2. andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd. Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken: - kadastrale inzages; - kadastrale tekening; - titel van aankomst d.d. 14 januari 2005 notaris Mr J.L. de Lange te Putten; - vragenlijst voor de verkoop van een woning; - vragenlijst bodemverontreiniging - kort; Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Overgang, overdracht aanspraken Artikel 7 Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s), gaan over op koper per het tijdstip van overdracht van het registergoed, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overgang Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
5
van aanspraken per dat tijdstip plaatsheeft. Voor zover bepaalde aanspraken alsdan niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 251 Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, is verkoper verplicht op eerste verzoek van koper mee te werken aan een overdracht van die aanspraken. Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen welke met betrekking tot het verkochte mochten bestaan aan koper te overhandigen en alles te doen wat nodig is om deze ten name van koper te doen stellen. Overmaat, ondermaat Artikel 8 Over- of ondermaat van het registergoed zal aan geen van partijen enig recht verlenen. Verrekening zakelijke belastingen Artikel 9 De zakelijke belastingen met betrekking tot het verkochte, zijnde niet de gebruikerslasten, zullen op en per de dag van het ondertekenen van de akte van levering worden verrekend, tenzij anders overeen te komen. Het betreft hier de volgende belastingen: *- de onroerende zaakbelasting(eigenaarsgedeelte); *- het rioolrecht; *- de waterschapslasten Garantieverklaringen van verkoper Artikel 10 Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende: a. verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; b. voor zover aan verkoper bekend zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, danwel tot het nemen van andere maatregelen; c. voor zover aan verkoper bekend zijn in het verkochte geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig. d. aan verkoper is niet bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt. In het verkochte kunnen asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in het verkochte kan voortvloeien. e. indien het verkochte geheel of gedeeltelijk wordt overgedragen onder gestanddoening van lopende huurovereenkomsten, is noch zal worden beschikt over de bij de feitelijke levering nog niet verschenen huurtermijnen. Bestaande huurovereenkomsten zullen niet door toedoen van verkoper worden gewijzigd; het verkochte zal niet geheel of gedeeltelijk worden verhuurd, in huurkoop gegeven of op enigerlei andere Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
6
wijze in gebruik worden afgestaan, tenzij met schriftelijke toestemming van koper. Er is geen aktie tot huurvermindering aangekondigd. Door huurders zijn geen waarborgsommen gestort. f. aan verkoper zijn van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het registergoed voorgeschreven of aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd; g. aan verkoper is betreffende het registergoed geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, danwel aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving bekend: 1. als beschermd monument in de zin de Monumentenwet 1988; 2. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in de Monumentenwet 1988; maar wel de status als 3. tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument, dan wel beschermd stads- of dorpsgezicht; h. het registergoed is niet betrokken in een ruilverkavelings- casu quo herinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; er is geen sprake van leegstand noch van vordering van het registergoed krachtens de Huisvestingswet; i. aan verkoper is niet bekend dat het registergoed is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet Voorkeursrecht Gemeenten; j. ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht, recht van wederinkoop, huurkoop of leasing. Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper Artikel 11 Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn). Risico-overgang, beschadiging Artikel 12 1. Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. Tot dat moment is verkoper verplicht het verkochte ten genoegen van koper naar herbouwwaarde casu quo nieuwwaarde verzekerd te houden. 2. Indien het verkochte vóór het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van de koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
7
nadat het onheil is geschied, maar in ieder geval vóór de in artikel 1 genoemde datum van levering: a. koper niettemin uitvoering van de onderhavige overeenkomst verlangt, in welk geval verkoper aan koper zal overdragen: het verkochte in de staat waarin het zich alsdan bevindt, alsmede - zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen koopprijs - alle rechten, welke verkoper terzake van vorenbedoelde schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit anderen hoofde jegens derden kan doen gelden; of, b. verkoper verklaart de schade vóór de in artikel 1 genoemde datum van levering dan wel binnen vier weken nadat deze is ontstaan voor zijn rekening te zullen herstellen. De juridische levering zal alsdan - zo nodig - worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop de termijn van vier weken is verstreken. Indien binnen genoemde termijn het herstel niet naar behoren plaatsvindt, heeft de koper alsnog het recht deze overeenkomst te ontbinden. Maakt koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld. Een gestelde bankgarantie zal, in geval de juridische levering wordt uitgesteld, zo nodig moeten worden verlengd. 3. Het in lid 1 van dit artikel gestelde heeft geen toepassing waar het betreft van overheidswege of door nutsbedrijven gegeven aanschrijvingen tot het aanbrengen van veranderingen aan het registergoed, welke zullen worden uitgebracht in de periode na het tot stand komen van deze overeenkomst doch voor het tijdstip van risicoovergang. De kosten verbonden aan de nakoming van deze voorschriften zullen voor rekening zijn van koper, tenzij uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit. Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete Artikel 13 1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is. 2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden. 3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent (10%) van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. De notaris wordt bij deze onherroepelijk bevoegd verklaard om, na verloop van genoemde termijn van acht dagen: Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
8
-
indien koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien verkoper zulks wenst, aan verkoper te betalen uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een bank krachtens een gestelde bankgarantie gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend zijn; - indien verkoper in verzuim is, de door koper gestorte bedragen aan hem terug te betalen. Bodemonderzoek, ontbindende voorwaarde Artikel 14 niet van toepassing Overige ontbindende voorwaarden Artikel 15 1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in het volgende geval: als koper niet vóór vijftien december tweeduizend vijftien aanstaande een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste * onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen. 2. De koop is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld registergoed een (voorlopige) aanwijzing op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten is geschied, tenzij: - of verkoper ingevolge enig besluit van, danwel enige termijnoverschrijding door, de betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan koper, - of een in artikel 10 van genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is. In verband met het vorenstaande geven partijen opdracht aan de notaris deze koopovereenkomst zo nodig te doen registreren of blijkens een notariële akte van een dagtekening te voorzien. 3. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn. Twee of meer (ver)kopers Artikel 16 Ingeval twee of meer personen (ver)koper zijn, geldt het volgende: a. (ver)kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen; b. alle partijen zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Kosten onderzoek notaris Artikel 17
Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
9
Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst in onderling overleg of op grond van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde zijn de kosten van de ter uitvoering van deze akte verrichte werkzaamheden voor rekening van verkoper en koper, ieder voor de helft. Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst op grond van een tekortkoming van één der partijen komen bovenbedoelde kosten voor diens rekening. Termijnen Artikel 18 Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Domiciliekeuze Artikel 19 Deze akte zal berusten ten kantore van de notaris, alwaar partijen terzake van deze overeenkomst woonplaats kiezen. Bedenktijd Artikel 20 1. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden. 2. Partijen geven *wel / geen opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van dit koopcontract aan de bewaarder van het betreffende kantoor van voormelde Dienst. Energieprestatiecertificaat Artikel 21 Verkoper heeft een energieprestatiecertificaat danwel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen aan koper overhandigd. Artikel 22 Verkopen onlosmakelijk aan elkaar verbonden De verkopen van het verkochte 1 en 2 zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Artikel 23 Opschortende voorwaarden Deze overeenkomst is aangegaan onder de volgende opschortende voorwaarden: 1. van gunning door de verkoper conform de NVM richtlijn verkoop bij inschrijving; 2. van schriftelijke toestemming van de houtvester bij het Staatsbosbeheer , conform artikel 8 van de voorwaarden zoals vermeld in de akte uitgifte in erfpacht van 23 september 1981; en 3. van het door koper en Staatsbosbeheer aangaan van: een nieuwe erfpachtsovereenkomst op het hierbij verkochte betrekking hebbende, onder toepassing van de Algemene Erfpachtsvoorwaarden Staatsbosbeheer (A V2015) met als canon op jaarbasis voor het jaar 2015
Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
10
-
indien de opstallen als woning worden gebruikt groot vier duizend zeven honderd acht euro en dertien eurocent (€ 4.708,13); en - indien de opstallen als niet-woning worden gebruikt, negen duizend een honderd vijf en dertig euro (€ 9.135,00); en een overeenkomst tot levering van de eigendom van de opstallen tegen een koopsom groot een honderd zestig duizend euro (€ 160.000,00), waarbij de hernieuwde uitgifte in erfpacht en de levering van de opstallen gelijktijdig dienen plaats te vinden met de levering van het hierbij verkochte. In deze overeenkomst van levering zal erfverpachter een asbestclausule en een monumentenclausule opnemen. Tevens zal de erfverpachter een ouderdomsclausule opnemen. Tevens zal in deze akte de erfverpachter verklaren de opstallen nimmer zelf bewoond te hebben. De monumentenclausule is als volgt verwoord: “De op de erfpachtzaak gelegen opstal betreft een ### (gemeentelijk monument / rijksmonument), monumentnr. ###. Voor de aanwezige monumentale waarden wordt verwezen naar de inhoud van het monumentenuittreksel en/of het waarde stellend onderzoek (d.d. ###) uitgebracht door ###, welke als bijlage(n) aan de akte is (zijn) gehecht. Erfpachter is jegens Staatsbosbeheer gehouden om de monumentale waarden van de opstal(len) in stand te houden en de ter zake geldende regelgeving inzake monumenten in acht te nemen. Staatsbosbeheer zal periodiek de bedoelde monumentale waarden (laten) schouwen. Erfpachter zal hier op eerste aanzeggen zijn medewerking aan verlenen en, op basis van een tevoren gemaakte afspraak, voor zoveel nodig toegang verlenen tot de opstal(len). Bij de beoordeling van een verzoek van erfpachter als bedoeld in artikel 19 van de algemene voorwaarden tot het verkrijgen van toestemming om de erfpachtzaak te mogen wijzigen (kleurstelling en materialengebruik daaronder begrepen), zal Staatsbosbeheer het behoud van de monumentale waarden en het ensemble nadrukkelijk meewegen. De erfpachter zal bij een verzoek als hier bedoeld een afschrift van de noodzakelijke publiekrechtelijke vergunning (monumentenvergunning/omgevingsvergunning) aan Staatsbosbeheer overleggen. Indien de monumentale waarden door toedoen of nalaten van erfpachter zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Staatsbosbeheer worden aangetast, is het bepaalde in artikel 7, lid 2 en lid 3, inzake boete van overeenkomstige toepassing.” De ouderdomsclausule is als volgt verwoord: “Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan … jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
11
4. Verkoper staat ervoor in dat bij levering alle canons, en overige verplichtingen door hem zijn voldaan.
Aldus getekend te Ermelo
op
december 2015
Verkoper :
___________________________
Koper:
___________________________
_________________________
Verklaring koper Koper verklaart een afschrift van bovenafgedrukt koopcontract te hebben ontvangen. Getekend voor ontvangst te Ermelo op
november 2015 Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
12
______________________
________________________
Paraaf:
Notariskantoor W.J. Doorn
Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2015
Geldend voor: Erfpacht Erfpacht in combinatie met recht van opstal
2.1.av.15.1
INHOUD
ALGEMEEN, VESTIGING
Artikel 28
Aansprakelijkheid van de erfpachter voor schade
Artikel 1
Definities en
Artikel 29
begripsomschrijvingen
Aansprakelijkheid van Staatsbosbeheer voor schade
Artikel 2
Toestemming
Artikel 30
Verzekering
Artikel 3
Meerdere erfpachtgerechtigden
Artikel 31
Melding schade
Artikel 4
Indicatieve vermeldingen
Artikel 32
Opzegging bij niet-nakoming
Artikel 5
Onvoorwaardelijkheid en
Artikel 33
Schadevergoeding
Artikel 6
Risico
onbezwaardheid WIJZIGING, OVERDRACHT, VOORTZETTING, BEËINDIGING FINANCIEEL Artikel 7
Procedure waardebepaling
Artikel 34
Opzeggingsverbod
Artikel 35
Bevoegdheidsbeperkingen
Artikel 8
Berekening canon
Artikel 9
Uitgiftecanon
Artikel 36
Voorkeursrecht
Artikel 10
Canon-indexering
Artikel 37
Kettingbeding
Artikel 11
Periodieke canonherziening en
Artikel 38
Voortzetting van de erfpacht
dempingsregeling
Artikel 39
Artikel 12
Wijziging berekeningswijze
Artikel 13
Lasten
Artikel 40
Faillissement en beslag
Artikel 14
Wijze en tijdstip betalingen
Artikel 41
Opleverings- en waardvergoe-
Artikel 15
Geldende betalingsvolgorde
Artikel 16
Verrekening
Artikel 42
Artikel 17
Verminderd genot
Artikel 43
rechtshandelingen
Beëindiging op grond van algemeen belang
dingsregeling bij einde erfpacht Oplevering bij einde erfpacht Waardevergoeding gebouwen, werken en beplantingen bij einde
GEBRUIK, ONDERHOUD
erfpacht Artikel 44
Artikel 18
Gebruik
Artikel 19
Wijzigingen erfpachtzaak
Artikel 45
Artikel 20
Gebouwen, werken, beplantingen
Artikel 46
Artikel 21
Onderhoud
Artikel 22
Voorbehoud faunabeheer
Artikel 23
Openbare voorzieningen
Artikel 24
Toelating personeel
waardevergoeding
Gebreken
Artikel 26
Herstel van schade
Artikel 27
Calamiteiten
Voldoening aan hypotheekhouders Aantekening in de openbare registers
SLOTBEPALINGEN
GEBREKEN, SCHADE, AANSPRAKELIJKHEID Artikel 25
Vaststelling van de hoogte van de
Artikel 47
Kosten vestiging erfpacht
Artikel 48
Aanduiding
BIJLAGE:
Taxatie-instructie erfpacht Staatsbosbeheer 2015
1/21
ALGEMEEN, VESTIGING
Artikel 1 Definities en begripsomschrijvingen Waar in de akte van vestiging, in deze algemene voorwaarden of in de Taxatie-instructie Erfpacht Staatsbosbeheer 2015 over de hierna volgende begrippen wordt gesproken, wordt daarmee bedoeld hetgeen hieronder is weergegeven. De betreffende begrippen zijn, waar dit van belang is, in de tekst van de genoemde documenten cursief weergegeven, als verwijzing naar onderstaande definities en begripsomschrijvingen. Akte van vestiging: De ten overstaan van een notaris verleden akte van vestiging van de erfpacht, dan wel de ten overstaan van een notaris verleden akte van vestiging van de erfpacht en het recht van opstal, waarin deze algemene voorwaarden van toepassing worden verklaard. Canon: De periodieke vergoeding die de erfpachter voor de erfpacht aan Staatsbosbeheer verschuldigd is. Waar in deze algemene voorwaarden wordt gesproken over 'canon', wordt in het geval van erfpacht in combinatie met een recht van opstal de eventuele retributie (de voor recht van opstal te betalen vergoeding) geacht te zijn inbegrepen in de canon. Consumentenprijsindex (CPI): De consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens, vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Erfpacht: De blijkens de akte van vestiging gevestigde erfpacht. Erfpacht wordt ook wel aangeduid als 'erfpachtrecht' of 'recht van erfpacht'. In het geval van vestiging van erfpacht in combinatie met een recht van opstal wordt in deze algemene voorwaarden onder ‘erfpacht’ verstaan: de blijkens de akte van vestiging gevestigde erfpacht en het blijkens die akte gevestigde recht van opstal. Erfpachter: De gerechtigde tot de erfpacht. Waar in deze algemene voorwaarden wordt gesproken over 'de erfpachter', wordt in het geval van erfpacht in combinatie met een recht van opstal hieronder verstaan: 'de erfpachter/opstaller'. Erfpachtjaar: Een tijdvak van één jaar dat aanvangt op dezelfde datum als die waarop de erfpacht is ingegaan. Erfpachtzaak: De bij de akte van vestiging in erfpacht uitgegeven onroerende zaak of zaken. In het geval van erfpacht in combinatie met recht van opstal wordt onder 'de erfpachtzaak' verstaan: de zaak of zaken waarop de erfpacht en het recht van opstal rusten. Externe deskundige: Een gecertificeerde waarderingsdeskundige die is aangesloten bij een te goeder naam en faam bekend staande beroepsvereniging, die niet is aangesteld bij of in dienst is van Staatsbosbeheer of de erfpachter en die in opdracht van Staatsbosbeheer en/of de erfpachter een onafhankelijk advies of een onafhankelijke taxatie uitbrengt.
2/21
Herzieningsdatum: De eerste dag van het eerste erfpachtjaar waarin een op de voet van artikel 11 herziene canon zal gelden. Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Hierbij geldt de speciale aanname (fictie) dat de volle en onbezwaarde eigendom van de getaxeerde onroerende zaak kan worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak, in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Opstallen: Gebouwen en werken die al dan niet duurzaam zijn verenigd met de erfpachtzaak, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Recht van opstal: Het eventueel in de akte van vestiging verleende zakelijke recht op basis waarvan de erfpachter eigenaar wordt van de gebouwen, werken en beplantingen waarvoor dat recht van opstal is gevestigd. Taxatie-instructie: De Taxatie-instructie erfpacht Staatsbosbeheer 2015, die als bijlage aan deze algemene voorwaarden is gehecht en daarvan deel uitmaakt. Waarde van de erfpachtzaak: Het met inachtneming van de Taxatie-instructie aan de erfpachtzaak toe te rekenen deel van de marktwaarde van het geheel van de in erfpacht gegeven grond en de zich daarop bevindende opstallen en beplantingen. Wanneer voor de bedoelde opstallen een afhankelijk recht van opstal is gevestigd, is de waarde van de erfpachtzaak gelijk aan het aan de grond toe te rekenen deel van de marktwaarde. WOZ-waarde: De waarde die aan de onroerende zaak, waarvan de erfpachtzaak deel uitmaakt, is of wordt toegekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 17 e.v. Wet waardering onroerende zaken. Ingevolge artikel 17 lid 1 van genoemde wet gaat het, behoudens in die wet genoemde uitzonderingen, om de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Wanneer de grond in erfpacht is gegeven en voor de gebouwen een afhankelijk recht van opstal is gevestigd, zijn de gebouwen onderdeel van de onroerende zaak waarop de WOZ-waarde betrekking heeft, maar zijn deze geen onderdeel van de erfpachtzaak. Wanneer zowel de grond als de opstallen in erfpacht zijn uitgegeven, is de erfpachtzaak gelijk aan de onroerende zaak waarop de WOZ-waarde betrekking heeft.
3/21
Artikel 2 Toestemming 1. In alle gevallen waarin voorafgaande toestemming van Staatsbosbeheer is vereist, kunnen, voor zover in de akte van vestiging of elders in deze algemene voorwaarden niet anders is bepaald, aan toestemming voorwaarden worden verbonden, waaronder financiële voorwaarden. Aan een toestemming kan de voorwaarde worden verbonden dat deze binnen een nader te noemen termijn dient te worden geëffectueerd, bij gebreke waarvan de toestemming komt te vervallen. 2. Het verleend zijn van een toestemming in de zin van lid 1 laat onverlet de verplichting van de erfpachter om andere vereiste publiekrechtelijke en privaatrechtelijke vergunningen, ontheffingen en toestemmingen te vragen en te verkrijgen. 3. Een eenmaal verleende toestemming ontslaat de erfpachter niet van zijn verplichting om opnieuw toestemming te vragen indien en zodra dit vereist is volgens de akte van vestiging of deze algemene voorwaarden en verplicht Staatsbosbeheer niet tot het verlenen van toestemming in zodanig geval. 4. Staatsbosbeheer aanvaardt door het verlenen van toestemming geen enkele aansprakelijkheid.
Artikel 3 Meerdere erfpachtgerechtigden 1. Indien de erfpacht aan twee of meer (rechts)personen toekomt, is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk tegenover Staatsbosbeheer voor de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de akte van vestiging en deze algemene voorwaarden. 2. De verplichtingen die voor de erfpachter(s) uit de akte van vestiging en deze algemene voorwaarden voortvloeien zijn steeds ten opzichte van Staatsbosbeheer ondeelbaar.
Artikel 4 Indicatieve vermeldingen De vermelding in de akte van vestiging van oppervlakte, belendingen, vorm, aard, ligging of andere kenmerken van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen is slechts bedoeld als indicatie, zonder dat de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen hieraan behoeven te beantwoorden. Noch de erfpachter, noch Staatsbosbeheer heeft daarom aanspraak op ontbinding of vernietiging van de overeenkomst die de titel vormt voor de vestiging van de erfpacht, op canonvermindering of op schadevergoeding, wanneer die vermelding niet met de werkelijkheid blijkt overeen te komen.
Artikel 5 Onvoorwaardelijkheid en onbezwaardheid 1. De erfpacht is onvoorwaardelijk gevestigd. 2. De erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen zijn bij de vestiging van de erfpacht niet bezwaard met: a. beslagen of hypotheken of met inschrijvingen daarvan; b. kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen, anders dan in de akte van vestiging vermeld; c. beperkte rechten, anders dan in de akte van vestiging vermeld.
4/21
Artikel 6 Risico 1. De erfpachter aanvaardt bij de vestiging van de erfpacht de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen in de feitelijke staat, waarin deze zich op dat moment bevinden, met alle daaraan verbonden eigenschappen, kenmerken, bekende en onbekende gebreken, en met de verplichting tot gestanddoening van lopende persoonlijke gebruiksrechten van derden, voor zover deze zijn vermeld in de akte van vestiging of voor zover zulks uit de wet voortvloeit. De erfpachter verklaart bekend te zijn met de inhoud van deze rechten. 2. Wanneer de feitelijke staat van de erfpachtzaak en de zich daarop bevindende opstallen is opgemaakt en is vastgelegd in een (bouwkundig) rapport of proces verbaal, wordt dit aan de akte van vestiging gehecht. 3. De erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen zijn voor risico van de erfpachter vanaf de dag van vestiging van de erfpacht, of zoveel eerder als Staatsbosbeheer de erfpachter in het genot heeft gesteld van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen.
FINANCIEEL
Artikel 7 Procedure waardebepaling 1. In die gevallen waarin ingevolge de akte van vestiging of deze algemene voorwaarden een waarde moet worden vastgesteld, geldt, wanneer dit wordt aangegeven, hiervoor de procedure in de hierna volgende leden. 2. Staatsbosbeheer doet de erfpachter per aangetekende brief een gemotiveerd voorstel voor de hoogte van de desbetreffende waarde. 3. De erfpachter deelt Staatsbosbeheer binnen zes weken na de datum van de in lid 2 bedoelde brief per aangetekende brief mee of hij instemt met het voorstel. 4. Wanneer uit de brief, bedoeld in lid 3, blijkt dat de erfpachter niet instemt met het voorstel, of wanneer de erfpachter die brief niet of niet bijtijds verzendt, zal de waarde gemotiveerd worden vastgesteld door drie externe deskundigen, tenzij de erfpachter kiest voor geschilbeslechting door de rechter. Van de bedoelde drie externe deskundigen wordt er één door de erfpachter aangewezen, één door Staatsbosbeheer en de derde door de beide voorbedoelde deskundigen gezamenlijk. Staatsbosbeheer zendt in dat geval de erfpachter uiterlijk twaalf weken na de datum van de in lid 2 bedoelde brief een aangetekende brief waarin, conform het voorgaande, wordt medegedeeld dat de waarde gemotiveerd zal worden vastgesteld door drie externe deskundigen, tenzij de erfpachter kiest voor geschilbeslechting door de rechter. In deze brief vermeldt Staatsbosbeheer tevens welke externe deskundige door Staatsbosbeheer zal worden aangewezen in geval van waardebepaling door drie externe deskundigen. 5. Binnen zes weken na de in lid 4 bedoelde brief deelt de erfpachter Staatsbosbeheer per aangetekende brief mee of hij instemt met een drie-deskundigenprocedure, dan wel kiest voor geschilbeslechting door de rechter. In het eerste geval deelt de erfpachter in zijn brief mee welke externe deskundige hij aanwijst. In het tweede geval maakt de meest gerede partij het geschil binnen twaalf weken na de datum van de in lid 4 bedoelde brief aanhangig bij de bevoegde rechter. De leden 6 en verder van dit artikel zijn dan niet van toepassing.
5/21
Wanneer de erfpachter geen gevolg geeft aan het bepaalde in de eerste zin van dit lid wordt hij geacht te hebben ingestemd met waardebepaling door drie externe deskundigen. Wanneer de erfpachter niet binnen de in de eerste zin genoemde termijn een deskundige heeft aangewezen, zal deze deskundige op schriftelijk verzoek van Staatsbosbeheer worden aangewezen door de kantonrechter, in wiens ambtsgebied de erfpachtzaak is gelegen. 6. Wanneer de waarde zal worden bepaald door drie deskundigen, verstrekt Staatsbosbeheer binnen zes weken na de datum van de brief van de erfpachter bedoeld in lid 5 of - bij gebreke van zo'n brief - zodra dit mogelijk is, in overleg met de erfpachter opdracht aan de twee aangewezen externe deskundigen om gezamenlijk een derde externe deskundige aan te wijzen en vervolgens gedrieën de waarde gemotiveerd te bepalen met inachtneming van de Taxatie-instructie en daarover een bindend unaniem advies uit te brengen. In geval van een onoplosbaar geschil over de opdrachtformulering, zal dit geschil door de meest gerede partij worden voorgelegd aan de bevoegde rechter. Indien de twee externe deskundigen geen overeenstemming bereiken over de derde aan te wijzen deskundige, zal deze derde deskundige op schriftelijk verzoek van de meest gerede partij worden aangewezen door de kantonrechter, in wiens ambtsgebied de erfpachtzaak is gelegen. 7. De deskundigen brengen het gemotiveerde schriftelijk advies uit binnen twaalf weken na de datum van de opdracht, bedoeld in lid 6. Het advies heeft de kracht van bindend advies. Indien de deskundigen niet tot een unaniem advies kunnen komen, geven zij de opdracht terug en zal de waarde door de bevoegde rechter worden vastgesteld op vordering van de meest gerede partij. 8. Staatsbosbeheer en de erfpachter dragen ieder de kosten van de door hen aangewezen externe deskundige. De kosten van de derde externe deskundige worden gedragen door Staatsbosbeheer en de erfpachter gezamenlijk, ieder voor de helft. 9. Ten behoeve van waardebepalingen verstrekt de erfpachter aan Staatsbosbeheer en externe deskundigen desgevraagd een kopie van het meest recente taxatieverslag dat betrekking heeft op de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen behorende bij de WOZ-beschikking op basis van de Wet waardering onroerende zaken.
Artikel 8 Berekening canon 1. Tenzij uit de akte van vestiging anders blijkt, wordt de canon berekend door de waarde van de erfpachtzaak te vermenigvuldigen met het canonpercentage. 2. In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de canon wordt berekend over een percentage van de waarde van de erfpachtzaak. 3. De wijze waarop het canonpercentage wordt vastgesteld blijkt uit de akte van vestiging.
Artikel 9 Uitgiftecanon 1. Ter bepaling van de uitgiftecanon wordt de waarde van de erfpachtzaak door Staatsbosbeheer vastgesteld op basis van de WOZ-waarde, dan wel op basis van een taxatie door een of meer externe deskundigen, welke taxatie plaatsvindt met inachtneming van de Taxatie-instructie. Artikel 7 is daarbij niet van toepassing.
6/21
2. In de akte van vestiging worden vermeld: a. de bij uitgifte in erfpacht gehanteerde waarde van de erfpachtzaak; b. de hoogte van andere bij de bepaling van de canon betrokken variabelen. 3. Taxatierapporten die gebruikt zijn bij de vaststelling van de uitgiftecanon worden als bijlage aan de akte van vestiging gehecht.
Artikel 10 Canon-indexering 1. De canon wordt ieder erfpachtjaar aangepast aan de hand van de ontwikkeling van de consumentenprijsindex (CPI). Deze aanpassing geschiedt op basis van de formule C (n) = (A : B) x C (o). In deze formule is: C (n):
de nieuwe canon;
A:
de CPI van het kalenderjaar voorafgaand aan de ingangsdatum van de canonaanpassing;
B:
de CPI van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar bedoeld onder A;
C (o):
de oude, aan te passen canon.
2. De geïndexeerde canon is ook verschuldigd wanneer door Staatsbosbeheer geen afzonderlijke schriftelijke mededeling van de aanpassing wordt gedaan aan de erfpachter. 3. Dit artikel is van overeenkomstige toepassing op een krachtens artikel 11 herziene canon, met ingang van het jaar volgend op het jaar waarop de herziening voor het eerst geldt.
Artikel 11 Periodieke canonherziening en dempingsregeling 1. Onverminderd het bepaalde in artikel 10, wordt de canon telkens na verloop van tien erfpachtjaren herzien. Deze herziening heeft als doel om wijzigingen van de waarde van de erfpachtzaak door te berekenen in de canon. Daarnaast worden bij deze herziening wijzigingen van de variabelen die de hoogte van het canonpercentage bepalen verwerkt, tenzij uit de akte van vestiging blijkt dat het canonpercentage vastligt voor de gehele looptijd van de erfpacht. De nieuwe canon wordt bij een herziening berekend op gelijke wijze als beschreven als in artikel 8 en met inachtneming van het bepaalde in de navolgende leden van dit artikel. 2. Artikel 7 is van toepassing voor het bepalen van de herziene waarde van de erfpachtzaak. Staatsbosbeheer verzendt de aangetekende brief, bedoeld in artikel 7 lid 2, uiterlijk zes maanden voor de herzieningsdatum aan de erfpachter. In die brief doet Staatsbosbeheer een waardevoorstel dat tot stand is gekomen volgens de procedure, onderstaand beschreven in lid 3 en lid 4. 3. Staatsbosbeheer leidt de waarde van de erfpachtzaak af van de laatst bekende, onherroepelijke WOZ-waarde met overeenkomstige toepassing van de Taxatie-instructie. Wanneer echter: a. geen WOZ-taxatie van de erfpachtzaak voorhanden is, of b. Staatsbosbeheer inschat dat de WOZ-taxatie meer dan 10% afwijkt van de daadwerkelijke marktwaarde van de getaxeerde onroerende zaak, of c. de erfpachtzaak geen (recreatie)woning betreft en Staatsbosbeheer een specifieke taxatie gewenst acht, laat Staatsbosbeheer een externe deskundige met inachtneming van de Taxatie-instructie een taxatie uitvoeren van de waarde van de erfpachtzaak. 7/21
4. De waarde van de erfpachtzaak, vastgesteld zoals bepaald in lid 3, ('de nieuwe waarde') wordt vergeleken met de 'geïndexeerde oude waarde'. De 'geïndexeerde oude waarde' is de waarde die tot stand komt door de waarde van de erfpachtzaak die is vastgesteld bij de uitgifte in erfpacht dan wel bij de vorige herziening te indexeren over het tijdvak tot de nieuwe herziening op vergelijkbare wijze als beschreven in de procedure van artikel 10 lid 1. -
Wanneer de nieuwe waarde hoger is dan 130% van de geïndexeerde oude waarde, dan wordt het in lid 2 bedoelde waardevoorstel begrensd op 130% van de geïndexeerde oude waarde;
-
Wanneer de nieuwe waarde lager is dan 70% van de geïndexeerde oude waarde, dan wordt het in lid 2 bedoelde waardevoorstel begrensd op 70% van de geïndexeerde oude waarde;
-
In alle andere gevallen is het waardevoorstel gelijk aan vastgestelde de nieuwe waarde.
5. Naast het in lid 2 bedoelde voorstel bevat de brief, bedoeld in artikel 7 lid 2: a. een vermelding van de herzieningsdatum; b. voor zover dit aan de orde is: een toelichting van de toepassing van het bepaalde in lid 4; c. voor zover uit de akte van vestiging niet blijkt dat het canonpercentage vastligt gedurende de looptijd van de erfpacht: de te hanteren hoogte van de andere bij de bepaling van de canon betrokken variabelen. Indien deze nog niet bekend zijn, zal een indicatie worden gegeven. 6. Wanneer de leden 4 en verder van artikel 7 toepassing vinden, wordt de herziene waarde van de erfpachtzaak vastgesteld op de waarde die bepaald wordt door de drie deskundigen met inachtneming van de Taxatie-instructie, dan wel de waarde die voortvloeit uit de geschilbeslechting door de rechter. Daarbij wordt het bepaalde in lid 4 overeenkomstig toegepast op de door de deskundigen bepaalde, respectievelijk de uit de geschilbeslechting voortvloeiende waarde. 7. Wanneer het canonpercentage wordt herzien wordt daarbij uitgegaan van de daarvoor blijkens de akte van vestiging geldende systematiek, waarbij de variabelen worden gehanteerd die op de herzieningsdatum van toepassing zijn. 8. Staatsbosbeheer deelt de erfpachter de hoogte van de herziene canon schriftelijk mee, zodra deze bekend is. Wanneer de hoogte van de herziene canon door het toepassing vinden van de leden 4 en verder van artikel 7 pas na de herzieningsdatum wordt vastgesteld, dan zal de herziene canon desondanks met terugwerkende kracht vanaf de herzieningsdatum gelden. Indien de herziene canon lager is dan de oude canon zal Staatsbosbeheer de eventueel te veel betaalde canon binnen een maand na het bekend zijn van de herziene canon aan de erfpachter terugbetalen. Indien de herziene canon hoger is dan de oude canon dan zal de erfpachter de te weinig betaalde canon binnen een maand na het bekend worden van de herziene datum aan Staatsbosbeheer betalen. 9. Wanneer het bepaalde in lid 4 toepassing heeft gevonden, zal de aldus begrensde en nadien over het tijdvak tot de volgende herziening geïndexeerde waarde bij de volgende herziening als referentie dienen bij de hernieuwde toepassing van het bepaalde in lid 4. De hier bedoelde indexering vindt op overeenkomstige wijze plaats als in artikel 10 lid 1, waarbij in plaats van de canon de waarde wordt geïndexeerd.
Artikel 12 Wijziging berekeningswijze 1. Wanneer De Nederlandsche Bank of het Centraal Bureau voor de Statistiek op enig moment overgaat tot wijziging van de berekeningswijze van de voor de berekening van het canonpercentage of de canon-indexering van toepassing verklaarde variabelen, zoals het marktrentepercentage, de CPI of het inflatiepercentage, dan wel de bekendmaking daarvan staakt, dan zal Staatsbosbeheer in overleg met deze instantie een alternatief zoeken dat zoveel mogelijk aansluit bij de eerder gehanteerde cijfers. 8/21
2. Wanneer de erfpachter niet instemt met het in lid 1 bedoelde alternatief kan hij de directeur van de desbetreffende instantie bedoeld in lid 1 verzoeken om een uitspraak te doen. De kosten die hieruit voortvloeien worden door Staatsbosbeheer en de erfpachter gezamenlijk, ieder voor de helft, gedragen. 3. Indien Staatsbosbeheer dan wel de erfpachter zich niet wenst te conformeren aan de in lid 2 bedoelde uitspraak, kan de betreffende partij binnen uiterlijk een maand na de bedoelde uitspraak dit geschil ter beslechting voorleggen aan de bevoegde rechter. Doet hij dit niet of niet bijtijds, dan zal de uitspraak bindende kracht hebben.
Artikel 13 Lasten 1. Alle gewone en buitengewone lasten, waaronder begrepen belastingen en heffingen die met betrekking tot de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen worden geheven, komen met ingang van de dag waarop de erfpacht is ingegaan ten laste van de erfpachter, ongeacht aan wie de aanslag wordt opgelegd. 2. Wanneer Staatsbosbeheer lasten, als bedoeld in lid 1, mocht hebben betaald, zal Staatsbosbeheer daarvan kennis geven aan de erfpachter, die vervolgens binnen één maand na de datum van deze kennisgeving het betaalde bedrag aan Staatsbosbeheer dient te vergoeden.
Artikel 14 Wijze en tijdstip betalingen 1. Tenzij in de akte van vestiging een andere vervaldag is bepaald of andere vervaldagen zijn bepaald, dient de erfpachter de canon te betalen in twaalf gelijke maandelijkse termijnen, telkens te voldoen op de vijfentwintigste dag van iedere maand, voor het eerst op de vijfentwintigste dag van de eerste maand van het betreffende erfpachtjaar. Voor de maandelijkse betaling van de canon verleent de erfpachter aan Staatsbosbeheer een volmacht tot automatische incasso. 2. Alle andere bedragen dan de canon, die de erfpachter uit hoofde van de erfpacht is verschuldigd, dient hij te voldoen binnen één maand na het tijdstip van opeisbaarheid.
Artikel 15 Geldende betalingsvolgorde Betalingen door de erfpachter ter zake van de erfpacht strekken, ongeacht de bestemming die hij er zelf aan geeft, ter voldoening van zijn schulden aan Staatsbosbeheer in de onderstaande volgorde: a. door Staatsbosbeheer gemaakte kosten in verband met de verplichtingen van de erfpachter; b. verschuldigde boete(s); c. verschuldigde rente(n); d. andere dan sub a, b, c en e genoemde schulden ingevolge de erfpacht; e. verschuldigde canonbetalingen, de oudst openstaande vorderingen als eerste.
Artikel 16 Verrekening De erfpachter is niet bevoegd om bedragen die hij ter zake van de erfpacht aan Staatsbosbeheer is verschuldigd te verrekenen met vorderingen die hij uit andere hoofde dan de erfpacht op Staatsbosbeheer mocht hebben. 9/21
Artikel 17 Verminderd genot 1. De erfpachter kan geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van de canon vorderen of andere financiële aanspraken doen gelden, indien hij, door welke omstandigheden ook, geen of slechts een beperkt genot van de erfpacht heeft, tenzij deze omstandigheden het gevolg zijn van een toerekenbare tekortkoming van Staatsbosbeheer. 2. Indien als gevolg van handelingen of besluiten van Staatsbosbeheer, daterend van na de vestiging van de erfpacht, waarmee de erfpachter bij het vestigen van de erfpacht geen rekening behoefde te houden, het genot van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen substantieel en structureel wordt verminderd voor de erfpachter, zal op zijn schriftelijke verzoek herziening van de canon volgen overeenkomstig het bepaalde in de artikel 11. Een dergelijke tussentijdse herziening heeft geen gevolgen voor het moment waarop de eerstvolgende periodieke canonherziening op de voet van artikel 11 zal plaatsvinden.
GEBRUIK, ONDERHOUD
Artikel 18 Gebruik 1. De erfpachter mag de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen slechts gebruiken overeenkomstig de doeleinden, het gebruik en/of de bestemming die zijn aangegeven in de akte van vestiging. 2. Het is de erfpachter niet toegestaan om de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen geheel of gedeeltelijk langer dan een jaar niet of nagenoeg niet te gebruiken. 3. De erfpachter mag de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen niet zodanig gebruiken of doen of laten gebruiken, dat hieruit bezwaren van welstand of milieuhygiëne dan wel gevaar, schade of hinder in welke vorm dan ook ontstaan of kunnen ontstaan.
Artikel 19 Wijzigingen erfpachtzaak 1. Het is erfpachter niet toegestaan om zonder vooraf verkregen schriftelijke toestemming van Staatsbosbeheer de aard, de inrichting of het uiterlijke karakter van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen te wijzigen, bijvoorbeeld door op het erfpachtterrein bomen en andere houtopstanden te vellen of door grond, zand, zoden, strooisel en dergelijke van het erfpachtterrein af of aan te voeren. 2. Staatsbosbeheer zal een verzoek om toestemming toetsen op basis van zijn doelstellingen, waaronder die ten aanzien van natuur, recreatie, landschap en cultuurhistorie en op basis van bestaande bestuurlijk gedragen plannen, zoals bijvoorbeeld het bestemmingsplan of een beheerplan van Staatsbosbeheer.
10/21
Artikel 20 Gebouwen, werken, beplantingen 1. Het is de erfpachter ten aanzien van de erfpachtzaak niet toegestaan om zonder vooraf verkregen schriftelijke toestemming van Staatsbosbeheer gebouwen, werken of beplantingen op te richten, aan te brengen, te wijzigen of weg te nemen. In het geval dat naast de erfpacht tevens een recht van opstal wordt gevestigd geldt het voorgaande ook voor de zaken waarvoor het opstalrecht is gevestigd. 2. Bij het aanvragen van de toestemming, bedoeld lid 1, dienen ten minste een tekening en alle benodigde publiekrechtelijke instemmingen, vergunningen en/of ontheffingen hoe ook genaamd, voor de voorgenomen bouw, aanleg, wijziging of wegneming te worden meegezonden. 3. De erfpachter kan, vooruitlopend op de verlening van de bedoelde publiekrechtelijke instemmingen en vergunningen, Staatsbosbeheer verzoeken om een voorlopig oordeel te geven met betrekking tot de te verlenen toestemming. De documenten, bedoeld in lid 2, hoeven daarbij niet te worden meegezonden. Staatsbosbeheer deelt zijn voorlopig oordeel schriftelijk mee binnen vier weken na datum van verzending van het verzoek daartoe. Een voorlopig oordeel treedt niet in de plaats van een schriftelijke toestemming als bedoeld in lid 1 en na het geven van een voorlopig oordeel blijft lid 1 dan ook onverkort van toepassing. Een beslissing inzake een schriftelijke toestemming kan, mits afdoende gemotiveerd, afwijken van het voorlopig oordeel. 4. Staatsbosbeheer zal een verzoek om toestemming toetsen op basis van het gebruik en de bestemming zoals opgenomen in de akte van vestiging, op basis van zijn doelstellingen, waaronder die ten aanzien van natuur, recreatie, landschap en cultuurhistorie en op basis van bestaande bestuurlijk gedragen plannen, zoals bijvoorbeeld het bestemmingsplan of een beheerplan van Staatsbosbeheer. De omstandigheid dat de erfpachter beschikt over alle benodigde publiekrechtelijke instemmingen, vergunningen en/of ontheffingen hoe ook genaamd, als bedoeld in lid 2, verplicht Staatsbosbeheer niet om de gevraagde toestemming te verlenen.
Artikel 21 Onderhoud De erfpachter dient voor eigen rekening zorg te dragen voor het volledige onderhoud van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen en houtopstanden, zodanig dat deze in een behoorlijke staat van onderhoud verkeren. Onder het volledige onderhoud worden zowel gewone lasten en herstellingen als buitengewone herstellingen begrepen.
Artikel 22 Voorbehoud faunabeheer 1. Staatsbosbeheer behoudt de bevoegdheid en verantwoordelijkheid om zo nodig op de erfpachtzaak schade door diersoorten te (doen) voorkomen en te (doen) bestrijden. In verband daarmee geldt het bepaalde in de leden 2 tot en met 4. Bij de in die leden genoemde handelingen kan uitsluitend sprake zijn van handelingen die noodzakelijk zijn voor schadebestrijding als bedoeld in de eerste zin. 2. Staatsbosbeheer behoudt zich het genot van de jacht voor. De erfpachter verleent aan Staatsbosbeheer de in artikel 34 lid 4 van de Flora- en faunawet bedoelde toestemming om het jachtgenot geheel of gedeeltelijk te verhuren en zal gedogen dat de jacht wordt uitgeoefend door hen die daartoe van Staatsbosbeheer het recht hebben verkregen. Staatsbosbeheer zal de erfpachter desgevraagd informeren aan welke natuurlijke of rechtspersonen dergelijke rechten zijn verleend. 11/21
3. De erfpachter verleent op voorhand aan Staatsbosbeheer of aan de natuurlijke- of rechtspersonen die hiertoe door Staatsbosbeheer worden aangewezen de in artikel 65 lid 6 van de Flora- en faunawet bedoelde toestemming om op de in erfpacht gegeven grond het recht, dat op grond van artikel 65 lid 3 dan wel 4 van de Flora- en faunawet aan de grondgebruiker toekomt, uit te oefenen om handelingen te verrichten in afwijking van de artikelen 9, 10, 11 en 12 van de Flora- en faunawet en verleent op voorhand toestemming tot betreding van de in erfpacht gegeven grond, zoals bedoeld in artikel 6 van het Besluit beheer en schadebestrijding dieren. 4. De erfpachter zal de schriftelijke toestemming, bedoeld in artikel 6 van het Besluit beheer en schadebestrijding dieren, voor het betreden van de in erfpacht gegeven grond door derden met middelen waarmee met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de artikelen 65 tot en met 70 van de Flora- en faunawet dieren mogen worden gevangen of gedood, niet verlenen dan met voorafgaande schriftelijke instemming van Staatsbosbeheer. Het in de vorige zin bepaalde is niet van toepassing waar het betreft een betreding die voortvloeit uit de toepassing van artikel 65 lid 6 Flora- en faunawet. 5. Staatsbosbeheer behoudt zich het genot van de visserij voor. Voor zover Staatsbosbeheer aan derden het recht heeft verleend om op of aan het water van de erfpachtzaak de hengelsport uit te oefenen, zal de erfpachter gedogen dat deze derden de onroerende zaak betreden en daarop verblijven om van dit recht gebruik te kunnen maken. 6. Wanneer de Flora- en faunawet komt te vervallen zal de daarvoor in de plaats tredende regelgeving zoveel mogelijk van overeenkomstige toepassing zijn op de bepalingen van dit artikel.
Artikel 23 Openbare voorzieningen 1. De erfpachter zal gedogen dat op, in, aan of boven de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen, palen, kabels, buizen, leidingen, draden en andere voorwerpen worden aangebracht, onderhouden en vervangen ten behoeve van openbare voorzieningen. 2. Onverminderd het bepaalde in lid 3, tweede volzin, is Staatsbosbeheer voor dit gedogen geen vergoeding verschuldigd aan de erfpachter. 3. Door derden te betalen vergoedingen voor het aanbrengen en hebben van zaken als bedoeld in lid 1 komen ten goede aan Staatsbosbeheer. Staatsbosbeheer zal alle schade die een onmiddellijk gevolg is van de in lid 1 bedoelde werkzaamheden en van de aanwezigheid van de in lid 1 bedoelde zaken (doen) herstellen of (doen) vergoeden.
Artikel 24 Toelating personeel 1. Medewerkers van Staatsbosbeheer alsmede zij die in opdracht van Staatsbosbeheer werkzaamheden verrichten, hebben ten behoeve van de hun opgedragen taak te allen tijde vrije toegang tot de in erfpacht gegeven grond, voor zover deze niet is bebouwd. Indien mogelijk wordt hiertoe van tevoren een afspraak gemaakt. 2. De in lid 1 bedoelde personen hebben uitsluitend ten behoeve van de hun opgedragen taak na een daartoe met de erfpachter gemaakte afspraak ook toegang tot de opstallen.
12/21
GEBREKEN, SCHADE, AANSPRAKELIJKHEID
Artikel 25 Gebreken Staatsbosbeheer is niet aansprakelijk voor (de gevolgen van) gebreken in of aan de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen, die Staatsbosbeheer bij de vestiging van de erfpacht niet kende en volgens naar het moment van de vestiging gangbare opvattingen ook niet behoorde te kennen. Staatsbosbeheer is evenmin aansprakelijk voor (de gevolgen van) zichtbare en/of onzichtbare gebreken van welke aard en omvang dan ook, die na de vestiging van de erfpacht (zijn) ontstaan.
Artikel 26 Herstel van schade Alle eigendommen van Staatsbosbeheer, welke ten gevolge van de uitoefening van de erfpacht mochten worden beschadigd, worden door en op kosten van de erfpachter op eerste aanschrijving van Staatsbosbeheer, binnen de daarbij te bepalen termijn, ten genoegen van Staatsbosbeheer hersteld, onverminderd het recht van Staatsbosbeheer tot het vorderen van schadevergoeding.
Artikel 27 Calamiteiten 1. Bij het geheel of gedeeltelijk tenietgaan door brand, storm of enige andere calamiteit van een gebouwde opstal is de erfpachter verplicht deze opstal in de oorspronkelijke staat te herstellen of te herbouwen binnen een termijn van ten hoogste twee jaar na die calamiteit, of zoveel eerder als Staatsbosbeheer en de erfpachter nader overeenkomen. Deze verplichting bestaat niet wanneer herstel of herbouw redelijkerwijs niet meer mogelijk is. Evenmin bestaat deze verplichting wanneer Staatsbosbeheer geen redelijk belang heeft bij herstel of herbouw van een opstal die geheel of gedeeltelijk teniet is gegaan en de erfpachter op diens verzoek schriftelijk meedeelt hem daarom niet te zullen houden aan deze herstel- en herbouwplicht. 2. Voor zover geen herstel of herbouw plaatsvindt van een gebouwde opstal die geheel of gedeeltelijk is tenietgegaan door brand, storm of enige andere calamiteit, is de erfpachter gehouden de restanten daarvan binnen één jaar na die calamiteit, of zoveel eerder als Staatsbosbeheer en de erfpachter nader overeenkomen, ten genoegen van Staatsbosbeheer te verwijderen, overigens onverminderd het recht van Staatsbosbeheer tot het vorderen van schadevergoeding.
Artikel 28 Aansprakelijkheid van de erfpachter voor schade 1. De erfpachter is jegens Staatsbosbeheer aansprakelijk voor schade die het gevolg is van aantasting van de erfpachtzaak door handelen of nalaten van de erfpachter, dan wel van een derde of derden die zich met zijn toestemming, door zijn toedoen of door zijn nalaten op of in de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen heeft/hebben bevonden, tenzij er sprake is van overmacht aan de zijde van de erfpachter in de zin als bedoeld in artikel 6:75 BW. 2. De erfpachter is bovendien aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van aantasting van de erfpachtzaak die is ontstaan door gebeurtenissen, die op grond van de wet of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening of risico komen.
13/21
3. Onder aantasting van de erfpachtzaak wordt mede begrepen de aantasting van natuurlijke waarden, bijvoorbeeld door verontreiniging van bodem, grond- of oppervlaktewater. 4. De erfpachter vrijwaart Staatsbosbeheer tegen alle aanspraken van derden op vergoeding van schade, hoe ook genaamd, verontreiniging van bodem, grond- of oppervlaktewater daaronder begrepen, voor zover de erfpachter voor die schade aansprakelijk is op grond van de leden 1 en 2.
Artikel 29 Aansprakelijkheid van Staatsbosbeheer voor schade Staatsbosbeheer is niet aansprakelijk voor schade die de erfpachter mocht lijden als gevolg van de erfpacht, het gebruik van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen daaronder begrepen, door welke oorzaak ook ontstaan, tenzij sprake is van een toerekenbare tekortkoming dan wel een onrechtmatige daad die Staatsbosbeheer kan worden toegerekend.
Artikel 30 Verzekering 1. Staatsbosbeheer heeft met betrekking tot de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen geen opstalverzekering (tegen onder meer brand- en stormschade) afgesloten. 2. De erfpachter is verplicht om de gebouwde opstallen te verzekeren en verzekerd te houden (opstalverzekering) tegen herbouwwaarde. 3. Voor zover het gaat om gebouwde opstallen waarvoor de erfpachter bij het einde van de erfpacht geen vergoeding ontvangt van Staatsbosbeheer, sluit de erfpachter de in lid 2 bedoelde verzekering af met Staatsbosbeheer als begunstigde. Wanneer de erfpachter overgaat tot herstel of herbouw van een opstal als hier bedoeld, dan stelt Staatsbosbeheer de door Staatsbosbeheer ontvangen verzekeringspenningen hiertoe ter beschikking aan de erfpachter. 4. De erfpachter is verplicht de aansprakelijkheid die op hem rust krachtens de wet, de akte van vestiging en deze algemene voorwaarden genoegzaam verzekerd te houden. 5. De erfpachter is verplicht Staatsbosbeheer desgevraagd inzage te geven in de door hem ten behoeve van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen gesloten verzekering(en).
Artikel 31 Melding schade De erfpachter stelt Staatsbosbeheer terstond schriftelijk op de hoogte wanneer zich schade voordoet of dreigt voor te doen als bedoeld in artikel 26, artikel 27 lid 1, artikel 28 lid 1 of lid 2 of wanneer zich schade voordoet of dreigt voor te doen aan de opstal die wordt gedekt door de opstalverzekering bedoeld in artikel 30 lid 3.
14/21
Artikel 32 Opzegging bij niet-nakoming 1. Indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen, kan Staatsbosbeheer, onverminderd het bepaalde in de artikel 33 en onverminderd contractuele aanspraken op boete, de erfpacht bij exploot opzeggen met inachtneming van het bepaalde in artikel 5:87 BW. Staatsbosbeheer stelt daarbij de dag vast waarop het recht geëindigd zal zijn, welke dag ten minste zes maanden na de opzegging zal liggen. 2. In de opzegging wordt vermeld dat deze als niet gedaan geldt indien de erfpachter, of in voorkomend geval de hypotheekhouder namens hem, binnen zes maanden na de opzegging alsnog tot genoegen van Staatsbosbeheer zekerheid heeft gesteld voor de nakoming van zijn toekomstige verplichtingen en alsnog zijn verplichtingen nagekomen is, met volledige vergoeding van de schade en kosten, daaronder tevens begrepen de kosten van de exploten als bedoeld in artikel 5:88 BW. 3. Jegens de eventuele hypotheekhouder(s) op de erfpacht en opstallen ziet Staatsbosbeheer af van de aftrekmogelijkheid, bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW, indien en voor zoveel het totaal van de in dat artikellid bedoelde vorderingen en kosten uitstijgt boven een bedrag ter hoogte van tweeëneenhalf maal de meest recente jaarcanon. In afwijking van de vorige volzin kan Staatsbosbeheer de bedoelde vorderingen en kosten wel in aftrek brengen indien en voor zoveel de na aftrek resterende vergoeding een hoger bedrag vormt dan de nog openstaande hypotheekschuld(en) van de erfpachter.
Artikel 33 Schadevergoeding Wanneer de erfpachter of Staatsbosbeheer in enigerlei verplichting tekortschiet, waardoor schade ontstaat in de zin van artikel 6:96 lid 2 BW, vergoedt de partij die tekort schiet deze schade.
WIJZIGING, OVERDRACHT, VOORTZETTING, BEËINDIGING
Artikel 34 Opzeggingsverbod De erfpachter kan de erfpacht niet opzeggen, behoudens in het geval van toepasselijkheid van artikel 38 lid 4.
Artikel 35 Bevoegdheidsbeperkingen rechtshandelingen 1. Het is de erfpachter zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Staatsbosbeheer niet toegestaan: a. de erfpacht geheel of gedeeltelijk over te dragen aan, toe te bedelen aan of in te brengen in een rechtspersoon, over te dragen of toe te bedelen aan een natuurlijk persoon, dan wel over te dragen in economische eigendom. Onder toedeling wordt mede begrepen de toedeling aan een of meerdere erfgenamen, die aanvankelijk slechts als deelgenoot of deelgenoten in de erfenis tot de erfpacht gerechtigd was of waren. Onder overdragen aan een rechtspersoon wordt tevens begrepen die handelingen waardoor de zeggenschap in de algemene vergadering van aandeelhouders en/of in het bestuur van de rechtspersoon die erfpachter is in andere handen komt; 15/21
b. erfpachten samen te voegen; c. de erfpacht of enig deel daarvan te splitsen door overdracht of toedeling, of te splitsen in appartementsrechten, waarbij onder splitsing tevens wordt verstaan het door de erfpachter verlenen van deelnemings- en lidmaatschapsrechten die betrekking hebben op het gebruik van de grond en/of de opstallen; d. de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen te verhuren, te verpachten of onder welke titel ook geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik of genot af te staan; e. de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen geheel of gedeeltelijk in ondererfpacht te geven; f.
op de erfpacht alsmede op de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen (beperkte) zakelijke rechten te vestigen, uitgezonderd het recht van vruchtgebruik en met uitzondering van het bepaalde in lid 2.
2. In uitzondering op het bepaalde in lid 1 sub f. geldt het toestemmingsvereiste niet voor het vestigen van een recht van hypotheek op de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen. 3. Indien de erfpachter met betrekking tot de erfpacht een rechtshandeling als bedoeld in lid 1 wil verrichten, vraagt hij daarvoor bij aangetekend schrijven voorafgaande toestemming aan Staatsbosbeheer. 4. Staatsbosbeheer maakt binnen zes weken na ontvangst van het verzoek bekend of Staatsbosbeheer gebruik wenst te maken van het voorkeursrecht zoals bepaald in artikel 36 lid 1. Wanneer Staatsbosbeheer geen gebruik maakt van het voorkeursrecht, maakt Staatsbosbeheer zijn beslissing inzake het toestemmingsverzoek binnen zes weken na ontvangst van dat verzoek schriftelijk bekend. 5. Toestemming als bedoeld in lid 1 zal in ieder geval niet behoeven te worden verleend indien aannemelijk is dat dit leidt tot verslechtering van de (rechts- en/of financiële-) positie van Staatsbosbeheer. 6. Aan toestemming als bedoeld in lid 1 kunnen voorwaarden worden verbonden, waaronder voorwaarden ten aanzien van de naleving van financiële verplichtingen en ten aanzien van de financiële gegoedheid van rechtsopvolgers met het oog op toekomstige canonbetalingen. Aan toestemming voor rechtshandelingen als bedoeld in lid 1 sub a. kan evenwel niet de voorwaarde worden verbonden dat de wederzijdse rechten en plichten voortvloeiend uit deze akte zullen worden aangepast, anders dan ter tegemoetkoming aan eventuele verslechteringen van de (rechtsen/of financiële) positie van Staatsbosbeheer. 7. In afwijking van het bepaalde in lid 6 kan aan toestemming voor gehele of gedeeltelijke overdracht of toebedeling aan-, of inbreng in een rechtspersoon de voorwaarde worden verbonden dat een tussentijdse herziening van de canon plaatsvindt, welke ingaat vanaf het eerstvolgende erfpachtjaar na de overdracht. In voorkomend geval stelt Staatsbosbeheer de erfpachter hier zo spoedig na ontvangst van het schrijven, bedoeld in lid 3, van op de hoogte. Artikel 11 is bij de tussentijdse herziening van overeenkomstige toepassing, met uitzondering van lid 1, eerste volzin, lid 2, tweede en derde volzin, lid 4, lid 6, laatste volzin, en lid 9. Staatsbosbeheer verzendt de aangetekende brief, bedoeld in artikel 7 lid 2, zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen zes weken na de datum van het aangetekend schrijven, bedoeld in lid 3. In deze brief doet Staatsbosbeheer een waardevoorstel dat tot stand is gekomen volgens de procedure, beschreven in artikel 11 lid 3. De erfpachter is verplicht de tussentijds herziene canon, dan wel het gegeven dat een tussentijdse herziening van de canon plaatsvindt, te doen opnemen in de notariële overdrachtakte.
16/21
8. Na toepassing van het bepaalde in lid 7 blijft bij de bepaling van het moment waarop de eerstvolgende canonherziening als bedoeld in artikel 11, lid 1, eerste volzin plaatsvindt de tussentijdse herziening als bedoeld in lid 7 buiten beschouwing. Bij deze eerstvolgende canonherziening wordt voor de bepaling van 'de geïndexeerde oude waarde' als bedoeld in artikel 11 lid 4 uitgegaan van de (te indexeren) waarde die ten grondslag heeft gelegen aan de tussentijds herziene canon. 9. Binnen twee maanden na dagtekening van de akte, waarbij een in lid 1 genoemde rechtshandeling is vastgelegd, doet de erfpachter een gewaarmerkt afschrift daarvan aan Staatsbosbeheer toekomen. 10. Van iedere verkoop conform artikel 3:268 BW doet de erfpachter onverwijld schriftelijk mededeling aan Staatsbosbeheer. 11. Wanneer de erfpachter niet uiterlijk binnen een jaar na de datum van de schriftelijke toestemming, bedoeld in lid 1, de betreffende rechtshandeling heeft geëffectueerd, herleeft het toestemmingsvereiste en, in voorkomend geval, het voorkeursrecht bedoeld in artikel 36 lid 1. Wanneer, in geval van toepassing van lid 7, een externe deskundige is ingeschakeld op grond van artikel 11 lid 3, tweede volzin, dragen Staatsbosbeheer en de erfpachter ieder de helft van de kosten van die deskundige, wanneer niet binnen een jaar na de datum van de aangetekende brief, bedoeld in artikel 7 lid 2, de overdracht plaatsvindt dan wel artikel 7 lid 4 toepassing vindt.
Artikel 36 Voorkeursrecht 1. In geval van een verzoek om toestemming als bedoeld in artikel 35 lid 3 is Staatsbosbeheer gerechtigd de erfpacht over te nemen tegen een prijs op basis van de actuele waarde van de erfpacht, mits Staatsbosbeheer het voornemen daartoe schriftelijk kenbaar maakt binnen zes weken na ontvangst van de brief bedoeld in artikel 35 lid 3. De artikelen 41 tot en met 45 zijn alsdan van overeenkomstige toepassing. 2. Als actuele waarde van de erfpacht, bedoeld in lid 1, geldt de actuele marktwaarde van de erfpacht. Dit is de marktwaarde zoals gedefinieerd in artikel 1, waarbij de tweede zin van die definitie niet van toepassing is. Deze waarde wordt vastgesteld op basis van het bepaalde in artikel 7, waarbij, indien lid 6 van dat artikel toepassing vindt, de drie deskundigen de Taxatie-instructie zoveel mogelijk overeenkomstig toepassen. 3. Wanneer Staatsbosbeheer gebruik wil maken van het recht als bedoeld in lid 1, zendt Staatsbosbeheer de erfpachter binnen zes weken na zijn kennisgeving als bedoeld in lid 1 de aangetekende brief als bedoeld in artikel 7, lid 2, met daarin een waardevoorstel voor de hoogte van de actuele waarde van de erfpacht. Dit voorstel wordt gebaseerd op een in opdracht en voor rekening van Staatsbosbeheer uitgevoerde taxatie door een of meerdere externe deskundigen. De overige leden van artikel 7 zijn van overeenkomstige toepassing. 4. Staatsbosbeheer is bevoegd met de waarde van de erfpacht te verrekenen hetgeen Staatsbosbeheer nog uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, kosten daaronder begrepen.
17/21
Artikel 37 Kettingbeding Voor zover de verplichtingen, omschreven in de artikelen 22, 24, 26 en 27, artikel 28 lid 4, artikel 30 lid 2, 3 en 4, artikelen 31, artikel 35 lid 3 en artikel 36 niet reeds van rechtswege overgaan op de nieuwe erfpachter, ondererfpachter, beperkt gerechtigde of persoonlijk gerechtigde, is de erfpachter verplicht en verbindt hij zich jegens Staatsbosbeheer, die dit voor zich aanvaardt, deze verplichtingen, bij overdracht van de erfpacht alsmede bij verlening daarop van enig zakelijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht, aan de nieuwe erfpachter, ondererfpachter, of beperkt of persoonlijk gerechtigde ten behoeve van Staatsbosbeheer op te leggen en die ten behoeve van Staatsbosbeheer aan te nemen, alsmede het in dit artikel bepaalde in elke verdere akte van vervreemding/vestiging woordelijk te doen opnemen.
Artikel 38 Voortzetting van de erfpacht 1. Behoudens het bepaalde in de volgende leden, wordt de erfpacht telkens voortgezet voor eenzelfde periode als de periode waarvoor de erfpacht aanvankelijk gevestigd is. 2. De erfpachter kan uiterlijk twee jaar vóór het einde van de erfpacht door middel van een aangetekende brief aan Staatsbosbeheer meedelen dat hij geen voortzetting van de erfpacht wenst. De erfpacht zal in dit geval niet worden voortgezet. 3. Staatsbosbeheer kan uiterlijk vijf jaar vóór het einde van de erfpacht door middel van een aangetekende brief de erfpachter meedelen dat de erfpacht, geheel of gedeeltelijk, niet zal worden voortgezet na het einde van de looptijd daarvan. Staatsbosbeheer maakt van deze bevoegdheid slechts gebruik wanneer voortzetting van de (gehele) erfpacht niet in overeenstemming is met de op dat moment bestaande doelstellingen van Staatsbosbeheer ten aanzien van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen, welke zijn vastgelegd in een bestuurlijk gedragen plan, zoals bijvoorbeeld een bestemmingsplan of een beheerplan van Staatsbosbeheer. 4. De erfpachter kan, na mededeling van Staatsbosbeheer dat geen of geen volledige voortzetting van de erfpacht zal plaatsvinden, de erfpacht bij aangetekende brief opzeggen tegen een eerdere datum dan de einddatum van de erfpacht, met inachtneming van een opzeggingstermijn van ten minste één jaar. Het bepaalde in de artikelen 41 tot en met 45 is alsdan van overeenkomstige toepassing. 5. Voor zover geen sprake is van (gedeeltelijke) beëindiging als bedoeld in lid 3, deelt Staatsbosbeheer uiterlijk één jaar voor het einde van de looptijd de erfpachter mee onder welke voorwaarden de erfpacht kan worden voortgezet na het einde van de looptijd daarvan. De eventueel voorgestelde wijzigingen in de erfpachtvoorwaarden kunnen aanpassingen van deze algemene voorwaarden betreffen en aanpassingen van bijzondere erfpachtvoorwaarden welke voortvloeien uit een bestuurlijk gedragen plan, zoals bijvoorbeeld een bestemmingsplan of een beheerplan van Staatsbosbeheer. 6. De erfpachter deelt Staatsbosbeheer binnen zes maanden na de datum van de in lid 5 bedoelde brief bij aangetekende brief mee of hij instemt met de wijzigingen. Indien de erfpachter niet of niet bijtijds instemt met de wijzigingen en nader overleg niet tot overeenstemming leidt, vindt geen voortzetting van de erfpacht plaats. 7. Voortzetting van de erfpacht vindt in voorkomend geval waar mogelijk plaats door verlenging van de erfpacht en anders door heruitgifte.
18/21
Artikel 39 Beëindiging op grond van algemeen belang Staatsbosbeheer kan te allen tijde de erfpacht tussentijds beëindigen op grond van redenen ontleend aan het algemeen belang. Beëindiging vindt plaats door opzegging van de erfpacht bij exploot, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar. Deze opzegging wordt op straffe van nietigheid binnen acht dagen betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Staatsbosbeheer zal de erfpachter in dat geval schadeloos stellen conform de uitgangspunten van de Onteigeningswet.
Artikel 40 Faillissement en beslag Wanneer de toekomstige erfpachter voor de datum van ondertekening van de akte van vestiging van de erfpacht in staat van faillissement wordt verklaard, surseance van betaling heeft verkregen of de schuldsaneringsregeling op hem van toepassing is, dan wel voor die datum beslag op zijn goederen is gelegd, is Staatsbosbeheer bevoegd om reeds gesloten overeenkomsten ten aanzien van de nog in erfpacht uit te geven zaak te ontbinden door middel van een aangetekende brief, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist zal zijn en zonder dat Staatsbosbeheer tot vergoeding van eventuele schade gehouden zal zijn.
Artikel 41 Opleverings- en waardevergoedingsregeling bij einde erfpacht 1. Tenzij Staatsbosbeheer en de erfpachter na het vestigen van de erfpacht afwijkende afspraken maken en schriftelijk vastleggen, geldt bij het einde van de erfpacht de in de artikelen 41 tot en met 45 weergegeven opleverings- en vergoedingsregeling voor gebouwen, werken en beplantingen. 2. Uiterlijk twee jaren voor het einde van de erfpacht overleggen Staatsbosbeheer en de erfpachter over de toepassing van het bepaalde in de artikelen 41 tot en met 45 en trachten zij daarover afspraken te maken.
Artikel 42 Oplevering bij einde erfpacht 1. Het is de erfpachter niet toegestaan om bij het einde van de erfpacht de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen weg te nemen, behoudens het bepaalde in de hierna volgende leden. 2. Behoudens nader gemaakte en schriftelijk vastgelegde andere afspraken is de erfpachter verplicht gebouwen, werken en beplantingen die hij of zijn rechtsvoorganger onverplicht heeft aangebracht bij het einde van de erfpacht weg te nemen, wanneer: a. Staatsbosbeheer dit als voorwaarde heeft gesteld bij het verlenen van toestemming aan de erfpachter of zijn rechtsvoorganger voor het aanbrengen van die gebouwen, werken of beplantingen, of b. Staatsbosbeheer aan de erfpachter of zijn rechtsvoorganger geen schriftelijke toestemming heeft verleend voor het aanbrengen daarvan. 3. Onverminderd het bepaalde in het vorige lid, mag de erfpachter gebouwen, werken en beplantingen die hij of zijn rechtsvoorganger onverplicht heeft aangebracht wegnemen, wanneer Staatsbosbeheer, bij het verlenen van toestemming aan de erfpachter of zijn rechtsvoorganger voor het aanbrengen daarvan, als voorwaarde heeft gesteld dat Staatsbosbeheer de waarde van deze gebouwen, werken en beplantingen niet zal vergoeden bij het einde van de erfpacht. 19/21
4. In de gevallen bedoeld in lid 2 en 3 dient de erfpachter de grond in goede staat te herstellen en dient hij er zorg voor te dragen dat de verwijdering van gebouwen, werken en beplantingen en het herstel van de grond gereed is uiterlijk voor het verstrijken van de erfpachtsduur. 5. Indien de erfpachter tekortschiet in het wegnemen, bedoeld in lid 2, of in het herstel van de grond, bedoeld in lid 4, is Staatsbosbeheer bevoegd deze werkzaamheden te doen uitvoeren op kosten van de erfpachter. Wanneer de erfpachter tekortschiet in het wegnemen, bedoeld in lid 2, is Staatsbosbeheer ook bevoegd om, in plaats van verwijdering, de gebouwen, werken en beplantingen te behouden, zonder waardevergoeding. 6. Gebouwen en werken die de erfpachter niet wegneemt, dient hij ontruimd en bezemschoon op te leveren.
Artikel 43 Waardevergoeding gebouwen, werken en beplantingen bij einde erfpacht 1. Bij het einde van de erfpacht zal Staatsbosbeheer de waarde vergoeden van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die de erfpachter of een rechtsvoorganger voor eigen rekening heeft aangebracht of tegen vergoeding van de waarde van Staatsbosbeheer heeft overgenomen. 2. In afwijking van lid 1 zal Staatsbosbeheer niet de waarde vergoeden van gebouwen, werken en beplantingen a. wanneer deze door de erfpachter dienen te worden weggenomen op grond van het bepaalde in artikel 42 lid 2; b. wanneer dit, met inachtneming van het bepaalde in artikel 5:99 BW, is bepaald is in de akte van vestiging, of c. wanneer dit, met inachtneming van het bepaalde in artikel 5:99 BW, door Staatsbosbeheer als voorwaarde is gesteld bij het verlenen aan de erfpachter of zijn rechtsvoorganger van toestemming voor het aanbrengen daarvan. 3. In afwijking van lid 1, zal Staatsbosbeheer geen vergoeding betalen voor beplantingen indien de erfpachtzaak een andere bestemming had dan die van woning, behoudens nader gemaakte en schriftelijk vastgelegde andere afspraken. 4. Staatsbosbeheer heeft bij het einde van de erfpacht geen verplichting tot vergoeding van de waarde van gebouwen, werken en beplantingen, anders dan volgt uit de vorige leden.
Artikel 44 Vaststelling van de hoogte van de waardevergoeding 1. In die gevallen waarin de erfpachter op basis van artikel 43 recht heeft op waardevergoeding voor gebouwen, werken of beplantingen, wordt de te vergoeden waarde daarvan vastgesteld op basis van het bepaalde in artikel 7. 2. Uiterlijk twaalf maanden voor het einde van de erfpacht zendt Staatsbosbeheer de erfpachter de aangetekende brief, bedoeld in artikel 7 lid 2, met daarin een waardevoorstel. Dit waardevoorstel wordt, waar het gaat om gebouwen, door middel van toerekening afgeleid van de marktwaarde van het geheel van de in erfpacht gegeven grond en de zich daarop bevindende gebouwen, werken of beplantingen. De bedoelde toerekening vindt plaats met inachtneming van de Taxatie-instructie.
20/21
Artikel 45 Voldoening aan hypotheekhouders Ingeval Staatsbosbeheer aan de erfpachter een vergoeding dient te betalen op grond van artikel 5:87 lid 2 BW dan wel op grond van artikel 36 lid 1, artikel 39 of artikel 43 van deze algemene voorwaarden, is Staatsbosbeheer bevoegd om, tot ten hoogste het bedrag van de verschuldigde vergoeding, aan eventuele hypotheekhouders hun hypothecaire vordering te voldoen tot aan het bedrag dat zij in geval van openbare of onderhandse executoriale verkoop krachtens artikel 3:268 BW zouden ontvangen. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de vergoeding aan de erfpachter.
Artikel 46 Aantekening in de openbare registers Wanneer de blijkens de akte van vestiging gevestigde erfpacht door welke oorzaak ook zal zijn geëindigd, is Staatsbosbeheer bevoegd daarvan aantekening te laten doen in de openbare registers.
SLOTBEPALINGEN
Artikel 47 Kosten vestiging erfpacht Alle kosten en belastingen met betrekking tot de vestiging of verlenging van de erfpacht, waaronder begrepen de eventuele overdrachtsbelasting, omzetbelasting, het kadastrale recht, de eventuele kosten van kadastrale opmeting en de kosten van deze akte, zijn voor rekening van de erfpachter.
Artikel 48 Aanduiding Deze algemene voorwaarden kunnen worden aangehaald als 'Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2015'.
BIJLAGE: Taxatie-instructie erfpacht Staatsbosbeheer 2015
21/21
Staatsbosbeheer Bezoekadres: ### Postadres: ### Telefoon: ### Fax: ### Bankrekeningnummer: ### Objectnaam: ### Relatienummer: ### Contractnummer: ### Versienummer contract: 2.1.ct.5.15.2
Erfpacht en opstal woning ontwerpakte tot vestiging van erfpacht en een recht van opstal voor een woning
Op ###, verschenen voor mij, ###, notaris ter standplaats ###: 1. ###, (gevolmachtigde) te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van Staatsbosbeheer, publiekrechtelijke rechtspersoon op grond van de Wet van 11 september 1997, Stb. 1997, 514, (Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer), gevestigd op het adres Princenhof Park 1 te (3972 NG) Driebergen (postadres: Postbus 1300, 3970 BH Driebergen) óf 1. ###, (voornamen en naam) geboren op ### te ###, paspoortnummer ###, directeur Staatsbosbeheer, gevestigd op het adres Princenhof Park 1 te (3972 NG) Driebergen (postadres: Postbus 1300, 3970 BH Driebergen), bevoegd tot het verrichten van na te melden rechtshandeling op grond van artikel 13 van de Wet van 11 september 1997, Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden 1997/514 (Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer), (óf) 1. ###, (voornamen en naam) geboren op ### te ###, paspoortnummer ###, divisiedirecteur Grond & Gebouwen bij Staatsbosbeheer, gevestigd op het adres Princenhof Park 1 te (3972 NG) Driebergen (postadres: Postbus 1300, 3970 BH Driebergen), in deze hoedanigheid handelend namens Staatsbosbeheer, hiertoe bevoegd op grond van het besluit van de directeur Staatsbosbeheer van 17 december 2014 (Mandaatregeling Staatsbosbeheer 2015, Stcrt. 2014, 37694), die zijn bevoegdheid tot het verrichten van na te melden rechtshandeling ontleent aan artikel 13 van de Wet van 11 september 1997, Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden 1997/514 (Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer), óf
1. ###, (voornamen en naam) geboren op ### te ###, paspoortnummer ###, hoofd afdeling Grondzaken bij de divisie Grond & Gebouwen bij Staatsbosbeheer, gevestigd op het adres Princenhof Park 1 te (3972 NG) Driebergen (postadres: Postbus 1300, 3970 BH Driebergen), in deze hoedanigheid handelend namens Staatsbosbeheer, hiertoe bevoegd op grond van het besluit van de directeur Staatsbosbeheer van 17 december 2014 (Mandaatregeling Staatsbosbeheer 2015, Stcrt. 2014, 37694), die zijn bevoegdheid tot het verrichten van na te melden rechtshandeling ontleent aan artikel 13 van de Wet van 11 september 1997, Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden 1997/514 (Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer), hierna te noemen: 'Staatsbosbeheer', en 2. ###, hierna te noemen: 'erfpachter'.
De comparanten, het volgende overwegend:
-
-
-
-
Erfpachter en Staatsbosbeheer hebben overeenstemming bereikt over de vestiging ten behoeve van erfpachter van een recht van erfpacht en een recht van opstal op het hierna te noemen perceel grond waarvan Staatsbosbeheer eigenaar is; Staatsbosbeheer heeft de taak om natuur- en recreatiegebieden die Staatsbosbeheer in eigendom heeft te beheren en duurzaam in stand te houden. Bij het vestigen van erfpachtrechten wordt rekening gehouden met deze doelen, door middel van op die doelen gerichte erfpachtvoorwaarden; De in deze akte (in artikel 2) opgenomen canonsystematiek is bestemd voor objecten die onder de definitie van 'woning' vallen. Onder 'woning' wordt hier verstaan: 'een object waarvoor een erfpachtrecht en een recht van opstal worden gevestigd, welk object volgens de erfpachtvoorwaarden bestemd is als zelfstandige woning of recreatiewoning. Met de toevoeging 'zelfstandig' wordt (uitsluitend) bedoeld dat die woning volgens de erfpachtvoorwaarden geen onderdeel uitmaakt van een groter (bedrijfsmatig) geheel, zoals het geval is bij bijvoorbeeld een bedrijfswoning, een boerderij of een beheerderswoning bij een camping. Van een woning is eveneens sprake wanneer de bestemming als woning weliswaar niet uit de erfpachtvoorwaarden blijkt, maar wel is vastgelegd in het bestemmingsplan en het object bovendien daadwerkelijk als woning wordt gebruikt, met uitdrukkelijke of stilzwijgende instemming van Staatsbosbeheer. Een woning waarin, naast daadwerkelijke bewoning, een onderneming wordt uitgeoefend die naar gangbare maatstaven past binnen een publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ wordt voor de toepassing van deze definitie beschouwd als een woning, waarbij bijvoorbeeld kan worden gedacht aan een kantoor of (para)medische praktijk aan huis.' ### Verklaren het volgende:
Op ### hebben erfpachter en Staatsbosbeheer een schriftelijke overeenkomst gesloten betreffende de uitgifte in erfpacht van het hierna te vermelden perceel en het vestigen van een daarvan afhankelijk recht van opstal, hierna te noemen: de overeenkomst tot vestiging. Een kopie van deze overeenkomst tot vestiging is aan deze akte gehecht.
2
Op grond van de overeenkomst tot vestiging geeft Staatsbosbeheer, voor de tijd van dertig jaren, ingaande ### en mitsdien eindigende ###, in erfpacht aan de erfpachter die in erfpacht aanneemt: (omschrijving aanpassen aan de feitelijke situatie) een perceel grond, te weten de ondergrond van ### (beschrijving van evt. opstallen), alsmede het erf en tuin, ter (gezamenlijke) grootte van ###, gelegen te ###, en kadastraal bekend gemeente ###, sectie ###, nummer(s) ###, hierna ook te noemen: 'de erfpachtzaak', zoals één en ander gearceerd is aangegeven op de door partijen voor akkoord getekende en aan deze akte gehechte (kadastrale) kaart. Staatsbosbeheer verleent voor de duur en afhankelijk van de hiervoor bedoelde erfpacht aan de erfpachter die zulks aanneemt: het zakelijk recht van opstal tot het in eigendom hebben of verkrijgen van (vervolgvariant 1, 2 of 3) (Vervolgvariant 1 Deze eerste variant wordt gebruikt bij vervreemding van reeds aanwezige opstallen, niet zijnde opstallen als bedoeld in de hierna volgende vervolgvariant 3:) de op de hiervoor bedoelde erfpachtzaak aanwezige opstallen, thans bestaande uit ###, zoals nader omschreven in aangehecht taxatierapport; (Vervolgvariant 2 Deze tweede variant wordt gebruikt wanneer de opstallen nog moeten worden gebouwd:) nog te bouwen opstallen op de hiervoor bedoelde erfpachtzaak, zullende bestaan uit ###, tot welke bouw door Staatsbosbeheer toestemming is verleend als bedoeld in artikel 20 van de hierna te noemen algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2015, bij brief van ###, kenmerk ###, waarvan een afschrift aan deze akte is gehecht. (Vervolgvariant 3 Deze derde variant wordt gebruikt bij overdracht om niet van reeds aanwezige opstallen die voor rekening en risico van de erfpachter zijn gebouwd dan wel door een voormalig rechthebbende derde rechtstreeks aan de erfpachter zijn overgedragen:) opstallen op de hiervoor bedoelde erfpachtzaak, thans bestaande uit ###, welke opstallen voor rekening en risico van de erfpachter zijn gebouwd dan wel door een voormalig rechthebbende derde rechtstreeks aan de erfpachter zijn overgedragen, zodat voor deze opstallen géén vergoeding verschuldigd is aan Staatsbosbeheer. (Einde vervolgvariant 3.) In deze akte is de vestiging van het recht van opstal besloten. De navolgende bedingen zijn zowel op de erfpacht als op het recht van opstal van toepassing. Waar in deze akte wordt gesproken over de erfpachter of de erfpacht, wordt
3
daaronder mede verstaan de opstalhouder of het recht van opstal. De vergoeding voor het recht van opstal (de retributie) is in de canon begrepen.
Op deze akte zijn van toepassing: a.
de Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2015 (hierna te noemen: de algemene voorwaarden) welke zijn opgenomen aan het slot van deze akte, voor zover daarvan in deze akte niet is afgeweken;
b.
de volgende bijzondere erfpachtvoorwaarden: ### ###
(overnemen uit de overeenkomst uitgifte in erfpacht en recht van opstal en verkoop opstallen) Voor zover de algemene en bijzondere bepalingen geen zakenrechtelijke werking hebben, dienen deze bepalingen door de erfpachter aan de opvolgende gerechtigde(n) te worden opgelegd zoals bepaald in artikel 37 van de algemene voorwaarden, waarbij de boete wordt gesteld op twintig maal de op dat moment geldende jaarlijkse canon, dit in afwijking van het in artikel 7 lid 2 gestelde.
Artikel 1. Bestemming De erfpachter mag de erfpachtzaak uitsluitend gebruiken als ###. 2. Staatsbosbeheer verleent toestemming om de erfpachtzaak voor korte perioden te verhuren voor recreatief gebruik, voor zover dit gebruik geschiedt binnen de verdere erfpachtvoorwaarden die zijn overeengekomen. Het gaat hierbij uitdrukkelijk niet om verhuur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:232 e.v. BW. (Variant 1: het canonpercentage wordt iedere 10 jaar opnieuw vastgesteld) Artikel 2. Canon en de wijze van berekening 1. Het canonpercentage wordt als volgt berekend: het canonpercentage is gelijk aan het marktrentepercentage, verminderd met het inflatiepercentage en vermeerderd met 1,5% voor risico en administratiekosten oftewel: canon % = [marktrente %] - [inflatie %] + 1,5% 2. Als marktrentepercentage wordt gehanteerd de gemiddelde rente op 10-jarige staatsobligaties, zoals gepubliceerd door De Nederlandsche Bank. Hiertoe wordt het gemiddelde rentepercentage genomen over de laatste tien kalenderjaren voorafgaand aan het moment van de bepaling van het canonpercentage. 3. Als inflatiepercentage wordt gehanteerd het gemiddelde van de procentuele jaar-op-jaar ontwikkelingen van de consumentenprijsindex (CPI) voor alle huishoudens, in de tien kalenderjaren voorafgaand aan het moment van de bepaling van het canonpercentage, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
4
4. Voor het canonpercentage van ### (jaar van uitgifte) geldt, behoudens toepassing van het bepaalde in lid 5, in cijfers de volgende berekening: ###% = ###% (marktrentepercentage) - ###% (inflatiepercentage) + 1,5%. 5. Wanneer de in lid 1 en lid 4 bedoelde berekening leidt tot een canonpercentage dat lager is dan 1,5%, dan wordt het canonpercentage, in afwijking van die berekenwijze, vastgesteld op 1,5%. 6. De canon bij uitgifte bedraagt ### euro (€ ###) per jaar. Deze aanvangscanon is vastgesteld door 75% van de waarde van de erfpachtzaak (de waarde van de grond) te vermenigvuldigen met het geldende canonpercentage. Het canonpercentage voor het jaar ### (jaar van uitgifte) bedraagt ### %. De waarde van de erfpachtzaak is vastgesteld op € ### (zie het als bijlage aangehechte taxatierapport). 7. De eerste jaarlijkse canonindexering, als bedoeld in artikel 10 van de algemene voorwaarden, vindt plaats op ### (één jaar na ingang erfpacht). 8. De eerste periodieke canonherziening, als bedoeld in artikel 11 van de algemene voorwaarden, vindt plaats met ingang van ### (tien jaar na ingang erfpacht). Bij iedere periodieke herziening zal de canon worden vastgesteld door 75% van de overeenkomstig artikel 11 van de algemene voorwaarden herziene waarde van de erfpachtzaak te vermenigvuldigen met het herziene canonpercentage. 9. De canon dient in twaalf gelijke maandelijkse termijnen te worden voldaan, telkens op de vijfentwintigste dag van iedere maand, voor het eerst op ### (de 25ste dag van de eerste maand van uitgifte). Deze termijn heeft ingebrekestellende kracht. De erfpachter geeft volmacht aan Staatsbosbeheer voor automatische incasso van bedoelde maandelijkse termijnen.
(Variant 2: het canonpercentage ligt gedurende de looptijd van 30 jaar vast) Artikel 2. Canon en de wijze van berekening 1. Het canonpercentage is als volgt berekend: het canonpercentage is gelijk aan het marktrentepercentage, verminderd met het inflatiepercentage en vermeerderd met 1,5% voor risico en administratiekosten en 1,0% toeslag voor een vastliggend canonpercentage gedurende de 30-jarige looptijd van de erfpacht, oftewel: canon % = [marktrente %] - [inflatie %] + 1,5% + 1,0% 2. Als marktrentepercentage wordt gehanteerd de gemiddelde rente op 10-jarige staatsobligaties, zoals gepubliceerd door De Nederlandsche Bank. Hiertoe wordt het gemiddelde rentepercentage genomen over de laatste tien kalenderjaren voorafgaand aan het moment van de bepaling van het canonpercentage.
5
3. Als inflatiepercentage wordt gehanteerd het gemiddelde van de procentuele jaar-op-jaar ontwikkelingen van de consumentenprijsindex (CPI) voor alle huishoudens, in de tien kalenderjaren voorafgaand aan het moment van de bepaling van het canonpercentage, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). 4. Voor het canonpercentage van ### (jaar van uitgifte) geldt, behoudens toepassing van het bepaalde in lid 5, in cijfers de volgende berekening: ###% = ###% (marktrentepercentage) - ###% (inflatiepercentage) + 1,5% + 1%. 5. Wanneer de in lid 1 en lid 4 bedoelde berekening leidt tot een canonpercentage dat lager is dan 2,5%, dan wordt het canonpercentage, in afwijking van die berekenwijze, vastgesteld op 2,5%. 6. De canon bij uitgifte bedraagt ### euro (€ ###) per jaar. Deze aanvangscanon is vastgesteld door 75% van de waarde van de erfpachtzaak (de waarde van de grond) te vermenigvuldigen met het geldende canonpercentage. Het canonpercentage voor het jaar ### (jaar van uitgifte) bedraagt ### %. Dit canonpercentage ligt vast gedurende de looptijd van de erfpacht en zal derhalve niet worden aangepast bij een periodieke herziening als bedoeld in artikel 11 van de algemene voorwaarden. De waarde van de erfpachtzaak is vastgesteld op €### (zie het als bijlage aangehechte taxatierapport). 7. De eerste jaarlijkse canonindexering, als bedoeld in artikel 10 van de algemene voorwaarden, vindt plaats op ###(één jaar na ingang erfpacht). 8. De eerste periodieke canonherziening, als bedoeld in artikel 11 van de algemene voorwaarden, vindt plaats met ingang van ###(tien jaar na ingang erfpacht). Bij iedere periodieke herziening zal de canon worden vastgesteld door 75% van de overeenkomstig artikel 11 van de algemene voorwaarden herziene waarde van de erfpachtzaak te vermenigvuldigen met het canonpercentage, genoemd in lid 6. 9. De canon dient in twaalf gelijke maandelijkse termijnen te worden voldaan, telkens op de vijfentwintigste dag van iedere maand, voor het eerst op ### (de 25ste dag van de eerste maand van uitgifte). Deze termijn heeft ingebrekestellende kracht. De erfpachter geeft volmacht aan Staatsbosbeheer voor automatische incasso van bedoelde maandelijkse termijnen.
Artikel 3. Vergoeding en kwijting 1. De partijen zijn overeengekomen dat ten tijde van de vestiging de volgende bedragen door de erfpachter moeten worden betaald: •
€ ### (bedrag in cijfers en voluit), als vergoeding voor de thans op het perceel aanwezige opstallen (alleen indien er een recht van opstal wordt gevestigd);
•
€ ### (bedrag in cijfers en voluit), als eenmalige vergoeding voor de waarde van het zakelijk recht van erfpacht; (indien overeengekomen, anders verwijderen)
•
€ ### (bedrag in cijfers en voluit), als vergoeding voor de thans op het perceel aanwezige roerende zaken. (indien aanwezig, anders verwijderen)
6
In totaal € ### (bedrag in cijfers en voluit). Dit bedrag hierna ook te noemen 'vergoeding'. 2. De vergoeding is door erfpachter voldaan middels storting op de derdengeldenrekening van de notaris, ter uitbetaling op de wijze zoals vermeld in de overeenkomst tot vestiging. Staatsbosbeheer verleent erfpachter kwijting voor deze betaling.
Artikel 4. Omvang erfpacht, ingebruikneming, risico en garanties 1. Staatsbosbeheer levert aan erfpachter een recht van erfpacht dat: a. onvoorwaardelijk is en niet is onderworpen aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging dan ook, onverminderd hetgeen in de erfpachtvoorwaarden en in de wet is bepaald; b. niet bezwaard is met beslagen of rechten van hypotheken of inschrijvingen daarvan, dan wel met andere beperkte rechten anders dan eventueel hierna vermeld, 2. De aflevering (feitelijke levering) van het in erfpacht uit te geven perceel met eventuele bijbehorende opstallen dient heden plaats te vinden, vrij van huur en elk ander gebruiksrecht, geheel ontruimd ### (indien er goederen in de opstal aanwezig zijn, anders volgende zes woorden verwijderen) met uitzondering van voormelde roerende zaken, in de feitelijke staat waarin het perceel zich op heden bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van erfpachter en behoudens normale slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het uit te geven perceel zich bevond bij het tot stand komen van de overeenkomst tot vestiging. ###(indien aanwezig, anders verwijderen) Hetzelfde geldt voor de aflevering van voormelde roerende zaken. 3. Met ingang van heden komen de baten aan erfpachter ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het in erfpacht uit te geven perceel. 4. Staatsbosbeheer levert bij deze aan erfpachter, die aanvaardt, alle in het overeenkomst tot vestiging bedoelde aanspraken die Staatsbosbeheer nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van de architect(en), de constructeur(s), de bouwer(s), de aannemer(s), de onderaannemer(s), de installateur(s) en/of de leverancier(s) van het uit te geven perceel met bijhorende opstallen ### (indien aanwezig, anders volgende vijf woorden verwijderen) en de mee verkochte roerende zaken, of gedeelte(n) daarin/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder dat Staatsbosbeheer tot enige vrijwaring gehouden is.
Artikel 5. Lasten en beperkingen 1. Staatsbosbeheer heeft bij de uitgifte in erfpacht aan de erfpachter kennis gegeven van alle aan Staatsbosbeheer bekende lasten en beperkingen uit hoofde van erfdienstbaarheden en van alle bestaande kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in art. 3:16 BW, waaronder tevens begrepen lasten en beperkingen en blijkend en/of voortvloeiend uit akten, bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd zijn in de openbare registers. In deze akten, bevelen en/of beschikkingen staat woordelijk vermeld: ### (letterlijk overnemen) 2. Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke Staatsbosbeheer verplicht is aan de erfpachter op te leggen, doet Staatsbosbeheer dat bij dezen en worden deze verplichtingen bij dezen door de erfpachter aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten tevens bij dezen door Staatsbosbeheer voor die derden aangenomen. De erfpachter aanvaardt voormelde
7
lasten en beperkingen uitdrukkelijk. (Het volgende lid alleen toevoegen indien van toepassing) 3. Voorts rusten op de erfpachtzaak de navolgende persoonlijke gebruiksrechten van derden: ### ###
Artikel 6. Bodemverontreiniging (N.B. de onderstaande teksten gaan er telkens vanuit dat bij uitgifte in erfpacht géén (relevante) bodemverontreiniging bekend is in de erfpachtzaak. Wanneer dat anders is (dus wél een relevante vorm van bodemverontreiniging) worden andere teksten gebruikt. Bij uitgifte in erfpacht en opstal dient altijd een vragenlijst bodemverontreiniging te worden ingevuld.) 1. Van bodemverontreiniging in de zin van dit artikel is sprake indien zich op en/of in de bodem van de erfpachtzaak hogere concentraties van schadelijke stoffen bevinden dan op grond van natuurlijk voorkomen te verwachten is gelet op de wettelijke normen die gelden in relatie tot de bestemming of het (voorgenomen) gebruik van de erfpachtzaak, de stand van de wetenschap, dan wel daarvoor in de plaats tredende of aanvullende algemeen gangbare kwaliteitseisen. 2. De feitelijke levering van de erfpachtzaak vindt plaats direct na ondertekening van deze akte. Vanaf dat tijdstip draagt de erfpachter het risico van de erfpachtzaak voor zover uit het navolgende niet anders voortvloeit. (Vervolgvariant 1 Deze vervolgvariant wordt gebruikt wanneer a. de erfpachtzaak, mede gezien de ingevulde vragenlijst, geheel onverdacht is voor wat betreft eventuele bodemverontreiniging én b. het voorgenomen gebruik van de erfpachtzaak niet risicovol is voor wat betreft de mogelijkheid van het ontstaan van bodemverontreiniging:) 3. Staatsbosbeheer verwijst voor wat betreft de hem bekende feiten en omstandigheden die van belang (kunnen) zijn voor de vraag of er sprake kan zijn van bodemverontreiniging in de erfpachtzaak naar de aan deze akte gehechte, door Staatsbosbeheer ingevulde en ondertekende vragenlijst (met bijlagen). Staatsbosbeheer is niet bekend met andere feiten of omstandigheden die erop (kunnen) wijzen dat de erfpachtzaak enige verontreiniging bevat, dan door Staatsbosbeheer vermeld op deze vragenlijst. Gezien de met deze vragenlijst verstrekte informatie hebben partijen geen reden om aan te nemen dat de bodem van de erfpachtzaak verontreinigd is en is afgezien van het verrichten van bodemonderzoek. (Einde artikel) (Vervolgvariant 2
8
Deze tweede vervolgvariant wordt gebruikt in de overige gevallen, dus wanneer de erfpachtzaak op voorhand niet geheel onverdacht was voor wat betreft eventuele bodemverontreiniging en/of wanneer het voorgenomen gebruik risicovol is voor wat betreft de mogelijkheid van het ontstaan van bodemverontreiniging:) 3. Staatsbosbeheer verwijst voor wat betreft de hem bekende feiten en omstandigheden die van belang (kunnen) zijn voor de vraag of er sprake kan zijn van bodemverontreiniging in de erfpachtzaak naar de aan deze akte gehechte, door Staatsbosbeheer ingevulde en ondertekende vragenlijst (met bijlagen). 4. Een specifiek gekwalificeerde en onafhankelijke instelling heeft bodemonderzoek uitgevoerd conform NEN 5725 / NEN 5740 (bij niet onverdachte grond resp. bij risicovol gebruik). De resultaten hiervan zijn vastgelegd in het rapport van ### (datum), dat aan deze akte is gehecht. Beide partijen verklaren in het bezit te zijn van dit rapport. Staatsbosbeheer is niet bekend met feiten of omstandigheden die erop (kunnen) wijzen dat de erfpachtzaak bodemverontreiniging bevat, anders dan eventueel vermeld in dit rapport. Partijen gaan ervan uit dat de in het rapport omschreven verontreinigingssituatie met de daarbij behorende eventuele gebruiksbeperkingen geen belemmering vormen voor het tussen partijen overeen gekomen gebruik en dat geen verder onderzoek of sanering noodzakelijk is. (Einde artikel, wanneer het voorgenomen gebruik niet risicovol is. Bij voorgenomen risicovol gebruik wordt nog het volgende vierde en vijfde lid bijgevoegd:) 5. Bij beëindiging van het gebruik zal in opdracht en op kosten van de erfpachter onderzoek conform NEN 5740 worden verricht naar bodemverontreiniging op en/of in de erfpachtzaak. Wanneer bodemverontreiniging wordt geconstateerd dient de erfpachter deze binnen zes maanden na het eindigen van het gebruik voor eigen rekening ten genoegen van Staatsbosbeheer te saneren. Wanneer de erfpachter deze verplichting niet nakomt, zal Staatsbosbeheer de door hem noodzakelijk geachte werkzaamheden voor rekening van de erfpachter doen verrichten. Dit geldt niet wanneer het gaat om een geconstateerde verontreiniging waarvan de erfpachter aannemelijk maakt dat deze niet in redelijkheid kan worden toegerekend aan hem, zijn rechtsvoorganger(s), dan wel degene(n) die zich door toedoen en/of door (na)laten van hem of zijn rechtsvoorganger(s) op de erfpachtzaak hebben bevonden. 6. Totdat de werkzaamheden als bedoeld in lid 5 van dit artikel zijn verricht, is de erfpachter de canon verschuldigd.
Artikel 7. Boete 1. Indien de erfpachter meer dan één maand nalatig is in de betaling van de canon dan wel in de nakoming van de overige uit deze akte van vestiging, uit de algemene voorwaarden of uit de wet voortvloeiende geldelijke verplichtingen verbeurt hij, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling zal zijn vereist, een boete van één procent van de jaarlijkse canon voor iedere maand of gedeelte hiervan dat hij in verzuim is, met een minimum van 100 euro (€ 100,--), onverminderd het recht van Staatsbosbeheer om ter zake nakoming te vorderen. 2. De erfpachter verbeurt een boete ter grootte van tien keer het bedrag van de op dat moment geldende jaarlijkse canon wanneer hij een op hem uit hoofde van de erfpachtverhouding rustende verplichting, anders dan de verplichtingen bedoeld in lid 1, overtreedt of niet nakomt. Het gaat hierbij om het bepaalde in de artikelen 18, 19 lid 1, 20 lid 1, 21, 35 en 37 van de algemene voorwaarden. Deze verbeurte vindt onmiddellijk plaats wanneer nakoming
9
van de betreffende verplichting niet meer mogelijk is. Wanneer nakoming nog wel mogelijk is, vindt deze verbeurte plaats na ingebrekestelling. Staatsbosbeheer kan deze boete matigen indien de hoogte van de verbeurde boete in de gegeven omstandigheden buitensporig is in relatie tot de aard en of mate van tekortschieten. 3. De in lid 2 bedoelde boete laat onverlet het recht van Staatsbosbeheer om ter zake nakoming en/of om schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de hoogte van de boete overstijgt. en/of om tot opzegging van de erfpacht over te gaan.
Artikel 8. Voorgaande verkrijging (in te vullen door de notaris) Staatsbosbeheer verkreeg de eigendom van het perceel door de inschrijving bij de dienst voor het kadaster en de openbare registers op ### in register 4, deel ### nummer ###, van een afschrift van een akte van ### op ### voor mr. ### notaris te ### verleden.
Artikel 9. Ontbindende voorwaarden Alle ontbindende voorwaarden die eventueel zijn overeengekomen in de overeenkomst tot vestiging of in nadere overeenkomsten die op de vestiging betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch Staatsbosbeheer noch erfpachter kan zich ter zake van de overeenkomst tot vestiging en/of onderhavige akte van vestiging nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. ### (alleen bij de uitgifte aan een particulier van een woning voor eigen gebruik) Erfpachter verklaart geen beroep te hebben gedaan op de bedenktijd als bedoeld in artikel 7:2 BW.
Artikel 10. Algemene voorwaarden De Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2015 luiden als volgt:
(…)
Artikel 11. Overdrachtsbelasting (in te vullen door de notaris)
Artikel 12. Volmachten De voormelde volmacht/en is/zijn verstrekt bij ### onderhandse akte/n, die aan deze akte wordt/worden gehecht.
Slot
Bijlagen:
10
Toelichting Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2015
In deze toelichting vindt u een uitleg over erfpacht: wat is erfpacht, wat is een recht van opstal en waarom maakt Staatsbosbeheer gebruik van erfpacht en opstal? Verder lichten we toe waarom we voorwaarden voor erfpacht en opstal hanteren, welke voorwaarden dat zijn en wat deze voorwaarden in de praktijk betekenen. Vervolgens vindt u een samenvatting van de Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2015, onderverdeeld in vier categorieën. Hierna worden deze voorwaarden kortheidshalve genoemd: de Algemene Voorwaarden 2015. Let op: dit is een toelichting op de Algemene Voorwaarden 2015. De tekst van de Algemene Voorwaarden 2015 zelf is uiteindelijk bepalend. Aan deze toelichting kunnen geen rechten worden ontleend.
deze toelichting hoort bij versie 2.1.av.15.1 van de algemene voorwaarden
INHOUD ERFPACHT BIJ STAATSBOSBEHEER -
Wat is erfpacht en recht van opstal?
-
Waarom erfpacht?
-
Waarom algemene voorwaarden bij erfpacht?
-
Aanvullingen: bijzondere bepalingen in de akte
-
Contact
-
Vragen?
ALGEMENE VOORWAARDEN IN VIER CATEGORIEËN
p. 2
p. 4
1. Gebruik van de gronden en gebouwen 2. Waarde, vergoedingen en kosten 3. Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid 4. Beëindiging, voortzetting en verkoop TOT SLOT
p. 11
1 / 11
ERFPACHT BIJ STAATSBOSBEHEER Wat is erfpacht en recht van opstal? Erfpacht staat in de wet omschreven als het recht om de grond (met gebouwen) van een ander ‘te houden en te gebruiken’. Erfpacht lijkt enerzijds op huur, want de erfpachter betaalt periodiek een vergoeding (canon) en krijgt daarvoor het gebruik van de grond. Anderzijds heeft u als erfpachter veel bevoegdheden die een eigenaar ook heeft, zoals de mogelijkheid om een hypotheek te nemen en om uw opstallen te verhuren of te verkopen. Een recht van opstal zorgt ervoor dat degene die dit recht heeft eigenaar kan zijn van de gebouwen (opstallen) die op grond staan die hij zelf niet in eigendom heeft. Een recht van opstal wordt vaak gevestigd samen met een erfpacht, waarbij dat recht van opstal juridisch afhankelijk wordt gemaakt van de erfpacht. Als erfpachter/opstaller bent u dan gebruiker van de grond en wordt u eigenaar van de gebouwen die op die grond staan. Bij het einde van de erfpacht eindigt automatisch ook het opstalrecht.
Waarom erfpacht? Natuur en landschap zijn kwetsbaar. Het Rijk heeft daarom veel bos- en natuurgronden in eigendom en beheer gegeven aan Staatsbosbeheer. Zo kan Staatsbosbeheer als eigenaar opkomen voor de belangen van natuur en landschap. We willen goed voor deze gebieden zorgen. Dit doen we voor een deel zelf, maar we geven ook gronden en gebouwen in gebruik aan anderen. Daarbij kiezen we een gebruiksvorm waardoor de natuur en het landschap toch goed beschermd blijven. Erfpacht is zo'n vorm. Erfpachters krijgen daarmee de ruimte om de gronden en de gebouwen voor lange tijd te gebruiken, bijvoorbeeld om daar te wonen of te ondernemen. Staatsbosbeheer zorgt als grondeigenaar dat de natuurlijke omgeving zoveel mogelijk in stand blijft. Dat maakt onze erfpachtlocaties vaak bijzonder. Doordat Staatsbosbeheer eigenaar blijft van de erfpachtgrond, houden we de mogelijkheid om de belangen van natuur en landschap te beschermen. Dit doen we met name door middel van de erfpachtvoorwaarden.
Waarom algemene voorwaarden bij erfpacht? De Algemene Voorwaarden 2015 beschrijven de afspraken die van toepassing zijn op alle mogelijke onderwerpen en situaties die kunnen spelen bij erfpacht bij Staatsbosbeheer. Denk aan regels voor het voorkomen van hinder, afspraken over de manier waarop de periodieke vergoeding (canon) wordt vastgesteld en aangepast, wat er gebeurt als een erfpachter zijn erfpacht wil verkopen of wie aansprakelijk is als er schade ontstaat. Deze voorwaarden worden vastgelegd voordat de looptijd van de erfpacht ingaat. Op deze manier weten alle betrokkenen waar ze aan toe zijn.
2 / 11
Aanvullingen: bijzondere bepalingen in de akte Op het moment dat Staatsbosbeheer een terrein in erfpacht uitgeeft, worden de voorwaarden van het erfpachtcontract vastgelegd. Omdat iedere situatie weer anders is, worden er naast algemene voorwaarden ook bijzondere bepalingen afgesproken. De bijzondere bepalingen zijn de afspraken op maat over bijvoorbeeld het gebruik en beheer van het gebouw en over de canon. De bijzondere bepalingen worden opgenomen in de erfpachtakte. Deze akte wordt bij de notaris door alle partijen getekend en daarna bij het kadaster ingeschreven. Inschrijving bij het kadaster maakt het stuk openbaar, zodat ook anderen (bijvoorbeeld toekomstige erfpachters) de afspraken kunnen inzien. Samen met de Algemene Voorwaarden 2015 bevat de erfpachtakte alle afspraken die, naast de wettelijke regels voor erfpacht en recht van opstal, van toepassing zijn. Bij een verschil tussen de Algemene Voorwaarden 2015 en de bijzondere bepalingen zijn de bijzondere bepalingen doorslaggevend.
Contact We gaan een overeenkomst met de erfpachter aan voor dertig jaar. Na ondertekening van het contract zult u als erfpachter niet dagelijks met Staatsbosbeheer te maken hebben. Wel informeert Staatsbosbeheer u jaarlijks over de aanpassing van de canon. En als er van uw kant wijzigingen zijn gedurende de looptijd van uw erfpacht (u wilt bijvoorbeeld uw woning of bedrijf verhuren of verbouwen, of aan iemand anders verkopen) dan heeft u hierover ook contact met Staatsbosbeheer. Ook spreken we – ruim voordat de looptijd van uw contract eindigt – af hoe we daarna verder gaan. Als erfpachter heeft u te maken met verschillende medewerkers van Staatsbosbeheer. De beheerder van de beheereenheid van Staatsbosbeheer waarin uw erfpachtgrond ligt, is uw eerste aanspreekpunt voor bijvoorbeeld schadeherstel of grenscontroles. Verder heeft u een eigen contactpersoon bij Staatsbosbeheer, voor vragen en advies over (de voorwaarden in) uw erfpachtcontract.
Vragen? •
Op onze website vindt u de meest actuele informatie: www.staatsbosbeheer.nl/erfpacht.
•
U kunt contact met ons opnemen via het e-mailadres
[email protected].
•
Ook kunt u contact opnemen met uw eigen contactpersoon van Staatsbosbeheer.
3 / 11
ALGEMENE VOORWAARDEN IN VIER CATEGORIEËN De Algemene Voorwaarden 2015 zijn onder te verdelen in vier categorieën: 1. Gebruik van de gronden en gebouwen 2. Waarde, vergoedingen en kosten 3. Risico en aansprakelijkheid 4. Beëindiging, voortzetting en verkoop Hieronder vindt u per categorie een uitleg. Waar mogelijk is een verwijzing opgenomen naar het betreffende artikel uit de Algemene Voorwaarden 2015.
1. Gebruik van de gronden en gebouwen De erfpachter krijgt de gronden en gebouwen in gebruik, terwijl Staatsbosbeheer eigenaar blijft. Partijen leggen de afspraken over het gebruik over en weer vast. Gebruik (Zie artikel 18, 19 en 20) Staatsbosbeheer heeft als taak zijn gebieden op een natuurvriendelijke manier te beheren en te beschermen. Andere personen in het gebied houden zich ook aan deze gebruiksregels. In het belang van de natuur en omgeving leggen we daarom vast hoe de gronden en gebouwen door erfpachters gebruikt mogen worden (bijvoorbeeld als woning, recreatiewoning of bedrijf). Dit biedt de erfpachter rechtszekerheid en geeft alle betrokkenen de zekerheid dat zij zo min mogelijk schade of hinder ondervinden van het gebruik van een ander. Uiteraard moet het werkelijke gebruik overeenkomen met wat in de akte is vastgesteld. Staatsbosbeheer kan nagaan of de erfpachter de gemaakte afspraken ook nakomt. Om verwaarlozing te voorkomen mogen de gebouwen niet langdurig leegstaan. Toestemming (Zie artikel 2, en artikel 18 tot en met 24) Om de omgeving en het gebouw te beschermen, mag een erfpachter alleen iets veranderen aan de gronden en gebouwen wanneer Staatsbosbeheer vooraf toestemming geeft. Denk bijvoorbeeld aan: verbouwen of uitbreiden, het gebruik wijzigen, grond weggraven of bomen kappen. Wanneer een erfpachter plannen heeft voor verandering, toetst Staatsbosbeheer of deze plannen passen binnen het contract en in het bestaande landschap. Overigens heeft de erfpachter in veel gevallen ook toestemming van de gemeente nodig voor een verbouwing of wijziging in het gebruik. Toestemming bij juridische veranderingen (Zie artikel 35) Ook juridische veranderingen, bijvoorbeeld verkoop, splitsing of verhuur, zijn alleen mogelijk na schriftelijke toestemming. Staatsbosbeheer kijkt ook in dit geval of de plannen passen bij het landschap en de langetermijndoelen van het terrein, en kan eventueel (financiële) voorwaarden stellen aan de toestemming (denk aan een verhoging van de canon als een woning een andere bestemming krijgt, bijvoorbeeld als hotel). Wanneer u niet binnen een jaar gebruikmaakt van een verleende toestemming, komt deze te vervallen. Voor het afsluiten van een hypotheek is overigens geen toestemming van Staatsbosbeheer nodig. Bij juridische veranderingen ontvangt Staatsbosbeheer een kopie van de getekende stukken, om op de hoogte te blijven van de nieuwe situatie. 4 / 11
Voorkeursrecht Staatsbosbeheer (Zie artikel 36) Soms zijn veranderingen in de omgeving voor Staatsbosbeheer aanleiding om terreinen of gebouwen weer zelf te beheren. Wanneer een erfpachter toestemming vraagt voor een ‘juridische verandering’ (zie vorige alinea) kan Staatsbosbeheer gebruikmaken van zijn voorkeursrecht. Het voorkeursrecht houdt in dat we als eerste de mogelijkheid hebben de erfpacht terug te kopen. Onderhoud (Zie artikel 21) Goed onderhouden terreinen en gebouwen zijn in het belang van de natuur, de omgeving en de cultuurhistorische waarde van de gebouwen, maar ook in het (financiële) voordeel van de erfpachter bij verkoop. In de algemene voorwaarden is vastgelegd dat de erfpachter verplicht is de grond en gebouwen goed te onderhouden. Schadebestrijding (Zie artikel 22) Als wilde dieren teveel schade dreigen toe te brengen aan het terrein of de gebouwen, kan Staatsbosbeheer besluiten jacht toe te staan om verdere schade te voorkomen. Hiervan stellen we een erfpachter vooraf op de hoogte. Verder is het niet toegestaan om te jagen op de erfpachtterreinen. Openbare voorzieningen (Zie artikel 23) Soms moeten er op het terrein werkzaamheden plaatsvinden voor openbare voorzieningen. Bijvoorbeeld omdat er een (glasvezel)kabel of leiding moet worden aangelegd of vervangen. In de algemene voorwaarden is bepaald dat een erfpachter daar bij voorbaat toestemming voor geeft. Staatsbosbeheer ontvangt als eigenaar de eventuele vergoeding, en vergoedt op zijn beurt aan de erfpachter zijn eventuele directe schade. Toegang personeel (Zie artikel 24) Als erfpachter mag u ervan uitgaan dat medewerkers van Staatsbosbeheer niet zomaar op uw erfpachtterrein komen. Soms is het echter nodig om werkzaamheden op het terrein uit te voeren, bijvoorbeeld in verband met onderhoud aan de terreinen eromheen, of met het oog op de veiligheid. Een van onze medewerkers neemt dan contact op om een afspraak te maken. Alleen in urgente gevallen (bijvoorbeeld wanneer een boom dreigt om te vallen op een weg) hebben de medewerkers toegang tot het terrein zonder afspraak vooraf. Toegang tot gebouwen is in alle gevallen alleen mogelijk nadat een afspraak is gemaakt.
2. Waarde, vergoedingen en kosten In de voorwaarden staan afspraken over de manier waarop de hoogte van de canon wordt bepaald, en hoe deze regelmatig wordt aangepast. Daarnaast is vastgelegd wie welke kosten draagt, en welke vergoedingen gelden als het erfpachtrecht niet wordt verlengd. Hoe wordt de canon bepaald? De gebruiksvergoeding die u voor de erfpacht en het recht van opstal betaalt (de canon) is het resultaat van een rekensom. Daarbij wordt de waarde van wat u in erfpacht krijgt vermenigvuldigd met een bepaald percentage: het canonpercentage. Wanneer u een erfpacht- en opstalcontract krijgt, wordt u de 5 / 11
eigenaar van de gebouwen. Daarom betaalt u een prijs voor die gebouwen. Vervolgens hoeft u natuurlijk niet ook nog een gebruiksvergoeding voor die gebouwen te betalen. U betaalt dan dus alleen een canon voor het gebruik van de grond. Soms worden zowel de grond als de gebouwen in erfpacht gegeven. Er wordt dan géén recht van opstal gevestigd en u wordt géén eigenaar van de gebouwen. U betaalt dan een canon voor zowel de grond als de gebouwen. In de hierna volgende voorbeelden gaan we uit van erfpacht en opstal, waarbij u erfpachter bent van (alleen) de grond en de gebouwen in eigendom heeft. Methodes om de canon te berekenen (Zie de erfpachtakte en artikel 8) De methode om de canon te berekenen wordt in de erfpachtakte vermeld. Die methode hangt af van wat er in erfpacht wordt gegeven. De twee meest gebruikte vormen van canonberekening bij Staatsbosbeheer zijn die voor woningen en die voor de zakelijke markt (‘niet-woningen’). Waardebepaling grond bij eerste uitgifte (Zie artikel 9) Bij de eerste vestiging van een recht van erfpacht wordt de marktwaarde van de erfpachtzaak door (of in opdracht van) Staatsbosbeheer vastgesteld. Op grond van deze waarde bepaalt Staatsbosbeheer de canon bij uitgifte in erfpacht. Canonberekening ‘niet-woning’ Voor de zakelijke markt (‘niet-woningen’) bestaat het canonpercentage uit de rente, vermeerderd met één procent (1,0%) vaste toeslag: canonpercentage = rente + 1,0%. Dit percentage vermenigvuldigd met de marktwaarde van de grond geeft de canon. De rente wordt gebaseerd op het rentepercentage voor tienjarige Staatsobligaties. Om grote jaarlijkse verschillen te voorkomen worden het rente- en inflatiepercentage gebaseerd op het gemiddelde van de afgelopen tien kalenderjaren. Bijvoorbeeld: stel dat de marktwaarde van de grond is getaxeerd op € 200.000 en dat de rente 3,5% is. Dan is het canonpercentage 4,5% (3,5% + 1,0%). De canon bedraagt dan € 9.000 per jaar:
Getaxeerde grondwaarde
€ 200.000
Grondwaarde voor canonberekening
€ 200.000
Rentepercentage Toeslag Canonpercentage
3,5% 1,0% 4,5%
+
Canon per jaar: waarde € 200.000 x canonpercentage 4,5% = € 9.000
Canonberekening woning Voor woningen bestaat het canonpercentage uit de rente, verminderd met de inflatie en vermeerderd met anderhalf procent (1,5%) vaste toeslag: canonpercentage = rente – inflatie + 1,5%. Bij een woning is, anders dan bij 'niet-woningen', 75% van de grondwaarde de basis voor de canonberekening. Het canonpercentage vermenigvuldigd met 75% van de marktwaarde van de grond geeft de canon. Ook hier geldt dat de rente gebaseerd wordt op het rentepercentage voor tienjarige Staatsobligaties en dat het rente- en inflatiepercentage op het gemiddelde van de afgelopen tien kalenderjaren worden gebaseerd om grote jaarlijkse verschillen te voorkomen. 6 / 11
Bijvoorbeeld: stel dat de marktwaarde van de grond is getaxeerd op € 200.000 en dat de rente 3,5% is. Uitgaande van een inflatie van 1,5% is het canonpercentage 3,5% (3,5% -/- 1,5% inflatie + 1,5% toeslag). De canon bedraagt dan € 5.250 per jaar:
Getaxeerde grondwaarde Vermindering 25%
€ 200.000 € 50.000
Grondwaarde voor canonberekening
€ 150.000
-
Rentepercentage Inflatie Toeslag Canonpercentage
3,5% 1,5% 1,5% 3,5%
-
+
Canon per jaar: waarde € 150.000 x canonpercentage 3,5% = € 5.250
Vast canonpercentage (Zie artikel 1 van de erfpachtakte) De erfpachter kan bij aanvang van het contract (eenmalig) kiezen om het canonpercentage vast te laten leggen voor de gehele looptijd van het contract (30 jaar). In dat geval wordt het canonpercentage verhoogd met één procent (1%). Dit betekent in het bovenstaande voorbeeld ‘woning’ dat het canonpercentage (3,5% + 1%=) 4,5% bedraagt. Overigens wordt ook bij een vast canonpercentage de canon jaarlijks geïndexeerd en elke tien jaar aangepast aan de dan geldende marktwaarde van de grond (zie ook hieronder). Aanpassing canon (Zie artikel 7, 10 en 11) De canon wordt op twee manieren gewijzigd: 1. Elk jaar wordt de canon aangepast aan de inflatie. Dit wordt ‘canon-indexering’ genoemd. 2. Elke tien jaar wordt de canon opnieuw bepaald, aan de hand van de dan geldende marktwaarde van de grond en het dan geldende canonpercentage. Dit wordt ‘periodieke canonherziening’ genoemd. Bij een periodieke canonherziening wordt de gestegen of gedaalde marktwaarde van de grond doorberekend in de canon. Op dat moment wordt ook het canonpercentage opnieuw vastgesteld – behalve als u bij aanvang van het contract heeft gekozen voor een vast canonpercentage. Staatsbosbeheer doet een canonvoorstel aan de erfpachter. Dempingsregeling (Zie artikel 11) De dempingsregeling zorgt ervoor dat de stijging of daling van de canon wordt gedempt op het moment van canonherziening. Deze regeling maakt de hoogte van de canon dus voorspelbaarder. Om de demping te berekenen, vergelijken we de ‘nieuwe grondwaarde’ (de huidige marktwaarde van de grond) met de ‘geïndexeerde oude grondwaarde' (dit is de marktwaarde die de grond had bij de uitgifte in erfpacht of bij de vorige herziening, aangepast aan de inflatie). Met behulp van deze geïndexeerde oude grondwaarde berekenen we de minimale en maximale nieuwe waarde, waarop de hoogte van de canon wordt gebaseerd: -
Het waardevoorstel dat Staatsbosbeheer doet (de grondwaarde voor de nieuwe canon) kan niet hoger zijn dan 130% van de geïndexeerde oude grondwaarde, ook al is de nieuwe grondwaarde in werkelijkheid hoger;
-
Het waardevoorstel dat Staatsbosbeheer doet (de grondwaarde voor de nieuwe canon) kan niet lager zijn dan 70% van de geïndexeerde oude grondwaarde, ook al is de nieuwe grondwaarde in werkelijkheid lager;
7 / 11
-
In alle andere gevallen is het waardevoorstel van Staatsbosbeheer gelijk aan de vastgestelde nieuwe grondwaarde. Bijvoorbeeld: stel dat de marktwaarde van de grond onder een woning bij de vorige herziening (10 jaar geleden) €150.000 was. Deze waarde wordt aangepast aan de inflatie over de afgelopen 10 jaar (indexering); stel dat deze inflatie uiteindelijk uitkomt op gemiddeld 1,5% per jaar. Dan bedraagt de 'geïndexeerde oude grondwaarde' op dit moment €174.000. De dempingsregeling bepaalt dat het waardevoorstel in dit voorbeeld niet meer kan bedragen dan €226.000 (want dit is 130% van de geïndexeerde oude grondwaarde) en niet minder dan €122.000 (want dit is 70% van de geïndexeerde oude grondwaarde):
Betaling canon (Zie artikel 14, 15 en 16) De erfpachter voldoet de canon in maandelijkse termijnen via een automatische incasso. De canon moet op tijd betaald worden en kan niet worden gecompenseerd of verrekend met eventuele andere openstaande bedragen. Als een erfpachter zijn canon niet betaalt, kan dat uiteindelijk leiden tot opzegging van de erfpacht door Staatsbosbeheer. Kosten vestiging (Zie artikel 47) De erfpachter betaalt de kosten voor het vastleggen of verlengen van de erfpacht. Denk aan notariskosten, overdrachtsbelasting, kadasterkosten en kosten van de adviseurs (bijvoorbeeld financieel adviseurs) die de erfpachter inschakelt. Lasten (Zie artikel 13) De erfpachter betaalt de belastingen en heffingen over de grond en de gebouwen. Vergoeding bij einde erfpacht (Zie artikel 44) De looptijd van een erfpachtcontract is gewoonlijk dertig jaar. Daarna kan er verlenging plaatsvinden. Wanneer het erfpachtcontract niet wordt verlengd, dan geeft het contract uitsluitsel over de vergoeding 8 / 11
die de erfpachter ontvangt voor de gebouwen, werken en beplantingen. Als de gebouwen eigendom van de erfpachter zijn, koopt Staatsbosbeheer de gebouwen feitelijk van de erfpachter. Wanneer we hebben afgesproken dat er géén vergoeding wordt betaald – dit is incidenteel het geval – dan staat dit expliciet in de bijzondere voorwaarden vermeld.
3. Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid De afspraken over aansprakelijkheid maken duidelijk wie waarvoor verantwoordelijk is. Staatbosbeheer blijft eigenaar van de grond, en heeft daarom bepaalde verantwoordelijkheden. Tegelijkertijd draagt de erfpachter als gebruiker van de grond ook een groot deel van de verantwoordelijkheden en risico’s. Risico grond en gebouwen (Zie artikel 6) Vanaf het moment dat de erfpachtakte bij de notaris is getekend, is de erfpachter verantwoordelijk voor de gebouwen en de grond die hij in erfpacht krijgt. Vanaf dat moment draagt de erfpachter ook het risico, mocht er iets gebeuren (zoals brand of stormschade). De feitelijke staat van de erfpachtzaak en de gebouwen wordt vastgelegd in een (bouwkundig) rapport of proces verbaal. Dit rapport wordt aan de akte gehecht. Een erfpachter neemt het gebouw niet in gebruik voordat de akte is ondertekend, tenzij Staatsbosbeheer daar bij uitzondering toestemming voor geeft. In dat laatste geval draagt de erfpachter het risico vanaf het moment dat hij het gebouw in gebruik neemt. De verantwoordelijkheid van de erfpachter geldt voor de duur van de erfpacht. Omschrijving feitelijke situatie (Zie artikel 4) Het is voor de erfpachter en voor Staatsbosbeheer van belang om de situatie ter plekke goed in kaart te brengen, voordat het erfpachtcontract wordt getekend. Als de omschrijving van de grond of de gebouwen in de akte afwijkt van de feitelijke situatie (bijvoorbeeld als het aantal vierkante meters in werkelijkheid minder is dan wat in de akte staat) kan geen van beide partijen een schadevergoeding of canonwijziging claimen. Bovendien controleren we gedurende de looptijd van het contract of gemaakte afspraken, bijvoorbeeld over de grenzen van het terrein, worden nagekomen. Verzekeringen (Zie artikel 6 en 30) De erfpachter zorgt zelf voor de nodige verzekeringen, zoals een aansprakelijkheidsverzekering en een opstalverzekering. Het is belangrijk om de erfpachtzaak verzekerd te hebben zodra het risico van Staatsbosbeheer op de erfpachter overgaat. Gebreken (Zie artikel 25) Bestaande gebouwen zijn gebouwen met een verleden. Dat brengt met zich mee dat zich in de loop der tijd gebreken kunnen voordoen. Dit is voor risico van de erfpachter. Voordat het erfpachtcontract wordt getekend, kunnen beide partijen daarom de staat van de gebouwen en de grond onderzoeken. Bekende gebreken worden meegewogen in de waardebepaling. Ook kan het van belang zijn om te onderzoeken of er verontreiniging aanwezig is. Verwachtingen over het gebruik (Zie artikel 17) Soms voldoet het gebruik in de praktijk niet aan de verwachtingen die de erfpachter had, of zijn er in de loop van de erfpachtperiode omstandigheden waardoor de erfpachter niet optimaal gebruik kan maken 9 / 11
van de grond of gebouwen. De canon wordt in zulke gevallen niet verminderd of teruggegeven, tenzij die omstandigheden veroorzaakt zijn door grove schuld van Staatsbosbeheer. Het is dus van belang om vooraf goed te overleggen over de gebruiksmogelijkheden, zodat teleurstellingen worden voorkomen. Schade en herstel (Zie artikel 26 tot en met 33) Het is in ieders belang dat de terreinen en gebouwen goed worden onderhouden en niet vervuild raken. Mocht er sprake zijn van schade, dan stelt de erfpachter Staatsbosbeheer hiervan zo spoedig mogelijk op de hoogte. In de meeste gevallen zal de erfpachter (of zijn verzekering) de kosten dragen om de aangerichte schade te herstellen. Dat geldt ook voor brand- of stormschade. De erfpachter is verder verantwoordelijk voor eventuele schade aan de grond (bijvoorbeeld door het lekken van olie) tenzij deze schade is ontstaan door een tekortkoming of onrechtmatige daad die Staatsbosbeheer kan worden toegerekend. Als de erfpachter de schade niet zelf herstelt, kan dat in extreme gevallen uiteindelijk ook leiden tot het opzeggen van de erfpacht. Meer dan één erfpachter (Zie artikel 3) Als er meerdere erfpachters zijn van één erfpachtzaak, dan is ieder van hen aansprakelijk voor het geheel. Zij zijn dus ieder apart verplicht om aan alle afspraken te voldoen, zoals het betalen van de canon. Hoe de canon tussen de erfpachters onderling wordt verrekend, bepalen de erfpachters zelf.
4. Beëindiging, voortzetting en verkoop Tot slot zijn er afspraken over de manier waarop de erfpacht kan worden beëindigd, verlengd of overgedragen op iemand anders. Beëindiging of voortzetting (Zie artikel 38) Het erfpachtcontract eindigt na dertig jaar. De meeste overeenkomsten worden vervolgens opnieuw voor dertig jaar aangegaan of verlengd. Uiterlijk vijf jaar voordat het contract afloopt, bekijken we of er redenen zijn om het contract niet voort te zetten. Dat is het geval als voortzetting van het erfpachtcontract strijdig is met de doelstellingen van Staatsbosbeheer en de (langetermijn)plannen voor het gebied. Ook de erfpachter zelf kan de erfpacht beëindigen als het contract afloopt. Als de erfpachter kiest voor beëindiging, dan meldt hij dat uiterlijk twee jaar van tevoren aan Staatsbosbeheer. Als beide partijen de erfpacht willen voortzetten, kan het contract worden verlengd of opnieuw worden uitgegeven. Staatsbosbeheer doet vervolgens uiterlijk een jaar voordat het contract afloopt een nieuw contractvoorstel. Let op: bij het opnieuw aangaan van een erfpachtcontract bent u als erfpachter mogelijk overdrachtsbelasting verschuldigd. Informeer hier tijdig naar. Vergoeding bij beëindiging (Zie artikel 41 tot en met 44) In het erfpachtcontract hebben beide partijen vooraf vastgelegd wat er gebeurt als de erfpacht eindigt en er geen nieuw erfpachtcontract wordt aangegaan. Hier horen ook afspraken bij over de overdracht van de gebouwen, werken en beplantingen. Afhankelijk van de gemaakte afspraken draagt de erfpachter de gebouwen over aan Staatsbosbeheer (al dan niet tegen vergoeding) of moeten de gebouwen worden gesloopt. Het contract geeft uitsluitsel over de vergoeding die de erfpachter ontvangt voor de gebouwen. Soms krijgt een erfpachter tijdens de looptijd van zijn contract wel toestemming om een
10 / 11
nieuw gebouw te bouwen, maar spreken we af dat dit gebouw niet wordt vergoed bij beëindiging van het contract.
11 / 11
Tussentijdse beëindiging (Zie artikel 34, 32 en 39) Het erfpachtcontract kan tussentijds niet eenzijdig worden beëindigd. Hiervoor gelden drie uitzonderingen. Ten eerste kan de erfpachter het contract elk moment laten eindigen nadat Staatsbosbeheer aangeeft dat de erfpacht niet verlengd wordt na afloop van het contract. Ten tweede kan Staatsbosbeheer het contract ontbinden als een erfpachter niet aan zijn verplichtingen voldoet (bijvoorbeeld door de canon niet te betalen of schade niet te herstellen). Tot slot kan het in uitzonderlijke gevallen nodig zijn om de erfpacht te beëindigen als sprake is van een zwaarwegend algemeen belang, bijvoorbeeld bij de aanleg van een nieuwe woonwijk of een rondweg. In dat geval krijgt de erfpachter de schade vergoed op dezelfde wijze als bij onteigening. Verkoop erfpacht (Zie artikel 36 en 37) Een erfpachter kan zijn erfpachtrecht verkopen aan een derde partij. Hiervoor is vooraf schriftelijke toestemming nodig van Staatsbosbeheer. Op dat moment kan Staatsbosbeheer gebruikmaken van zijn voorkeursrecht. Daarom is het van belang om in een vroeg stadium contact met ons op te nemen. Op die manier kan de verkopende erfpachter bovendien aan zijn plicht voldoen om de koper goed te (laten) informeren over de afspraken. De makelaar speelt hierin ook een belangrijke rol. De hoogte van de koopsom wordt bepaald door verkoper en koper samen (vraag en aanbod). Mede op basis van de hoogte van de canon bepaalt een koper hoeveel hij wil betalen voor de opstal(len) en het erfpachtrecht samen. De canon wijzigt niet als gevolg van de verkoop (behalve bij verkoop aan een rechtspersoon). Wel vervallen eventuele betalingskortingen die een persoonlijk recht van de oude erfpachter waren (bijvoorbeeld de ingroeiregeling). Bij verkoop gaan alle verplichtingen en voorwaarden die bij de erfpacht horen over op de nieuwe erfpachter. Ook de bijzondere bepalingen moeten allemaal in de notariële akte worden opgenomen. Mocht dat niet gebeuren, dan is de verkoper een boete verschuldigd.
TOT SLOT Wij hopen dat deze toelichting u een goed beeld geeft van de Algemene Voorwaarden 2015 die Staatsbosbeheer voor erfpacht hanteert. De algemene voorwaarden zijn weliswaar juridisch van aard, maar zijn bedoeld om goede afspraken te maken die duidelijkheid en zekerheid geven. Wanneer u nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met uw eigen contactpersoon van Staatsbosbeheer. Ook kunt u ons bereiken via het e-mailadres
[email protected].
12 / 11