2016/33288
Inhoud voorstel aan Raad Onderwerp Actualisatie 16.1 / Inverdan / Steeds aantrekkelijker Gevraagd besluit 1. Kennisnemen van Actualisatie 16.1 (inclusief bijlagen 1 tot en met 10); 2. Akkoord gaan met het gewijzigde woonprogramma van het programmagebied Inverdan, waarbij het totaal wijzigt van 2.055 in 2.362 te bouwen woningen binnen de looptijd van de grondexploitatie; 3. a. Akkoord gaan met de realisatie van de fietsenstalling aan de westzijde van station Zaandam, onderdeel van het voorlopig ontwerp van de spooroverbouwing; b. Akkoord gaan met het beschikbaar stellen van het gereserveerde bedrag van € 1 miljoen uit het Investeringsfonds voor de uitvoering van de fietsenstalling westzijde station; 4. a. Akkoord gaan met het vervangen van de roltrappen nabij hotel Inntel door een vaste trap met drie rustmomenten onder voorwaarde dat de investering maximaal € 350.000 bedraagt; b. Akkoord gaan met het verwerken van de daadwerkelijke financiële consequenties van de vervanging van de roltrappen door een vaste trap in een volgende grondexploitatie Inverdan en de jaarlijkse besparing op beheer- en onderhoudskosten hierbij te betrekken; 5. Kennisnemen van de verbetering het saldo met € 1,1 miljoen in het saldo van € - 2,8 miljoen (netto contante waarde 1 januari 2016) van grondexploitatie 16.1; 6. Akkoord gaan met het verlagen van de getroffen voorziening naar € - 2,8 miljoen (netto contante waarde 1 januari 2016) ten laste van de algemene reserve grondzaken. Kernverhaal Een van de doelstellingen van het programma Inverdan is het centrumgebied transformeren in een aantrekkelijk woon-, werk- en verblijfsgebied. De aantrekkende woningmarkt is merkbaar in het gebied. Plannen van projectontwikkelaars worden steeds concreter, aanvragen worden ingediend, overeenkomsten ondertekend en projecten worden opgeleverd. Daarbij zien we dat er veel belangstelling is voor woningen aan de westzijde van het station doordat de inschrijvingen veelal het aantal beschikbare woningen overstijgt. Ook weten steeds meer bezoekers de weg naar het stadshart te vinden. Volgens bureau Locatus is het aantal bezoekers met ruim 5% gestegen ten opzichte van 2014. In financieel opzicht gaat het Inverdan voor de wind. Ten opzichte van een half jaar geleden is het resultaat positief. Centrum Het afgelopen half jaar lag de focus in het centrumgebied vooral op de verbinding van de oostmet de westkantvan Zaandam. Ontwerpen van bijvoorbeeld de spooroverbouwing en het Cultuurcluster naderen hun voltooiing. Met betrekking tot laatstgenoemde project wordt dit een ontwerp zonder de geplande appartementen.Onderzoek heeft aangetoond dat dit technisch en financieel niet haalbaar is. Naast de verdere ontwikkeling van het centrum was er ook veel aandacht voor het beheer. Zo is de waterhuishouding van de bomen aan de noordzijde van de Gedempte Gracht aangepakt om de groei te verbeteren en bladverlies tegen te gaan. En het niet goed functioneren van de roltrappen voor het Inntel hotel is onderzocht. West Inverdan West komt steeds meer op stoom. Momenteel zijn alle ontwikkellocaties binnen dit gebied, dat is omgedoopt in Zaans Hout, in beweging. Woningen van het project Aubade zijn opgeleverd en worden inmiddels bewoond. In het najaar is het hoogste punt van blok 4 van de Zaanse Strip bereikt. Als alles volgens planning verloopt worden deze in het voorjaar van 2016 opgeleverd. In het afgelopen half jaar is ook de omgevingsvergunning voor 82 studio's en appartementen boven supermarkt Deen aangevraagd. Verder is het belastingkantoor van
DOCUMENTNUMMER
PAGINA
2016/33288
2/5
gemeente Zaanstad
eigenaar verwisseld. De bedoeling is dit pand te slopen en woningen te bouwen. De contouren van de Zaanse Eilanden worden steeds meer zichtbaar. In september 2015 zijn de eerste kopers gestart met de bouw van hun woning. Gezien de ontwikkelingen zullen er snel meer volgen. Naar verwachting gaat in 2016 nog een groot aantal woningbouwprojecten van start gaan. Aanleiding Bij de herijking van het Masterplan Inverdan in 2005 is afgesproken dat de raad halfjaarlijks, passend in de begrotingscyclus, wordt geïnformeerd over de stand van zaken van het programma Inverdan. De nu voorliggende Actualisatie is de eerste van het jaar 2016 en heeft als peildatum 1 januari 2016.
Beoogd resultaat De raad op de hoogte brengen van de laatste stand van zaken van het programma Inverdan en, voor zover het haar bevoegdheden betreft, de raad in de gelegenheid stellen zo nodig besluiten over de bijstelling van het programma Inverdan te nemen. Kader Masterplan Inverdan. Actualisaties I tot en met IX en 11.2 tot en met 15.2. Afwegingen Binnen het programma Inverdan is het herstel van de woningmarkt duidelijk merkbaar. Voor de aantallen te realiseren woningen betekent dit een toename van circa 300 stuks. Alle ontwikkellocaties binnen het programma zijn in beweging, plannen worden steeds concreter en aanvragen worden ingediend. Toelichting besluitpunt 2 Het totaal aantal geplande woningen is van 2.055 (Actualisatie 15.2) gestegen naar 2.362. De toename van 307 woningen wordt vooral veroorzaakt doordat een aantal bouwprojecten concreter is uitgewerkt, wat te maken heeft met een aantrekkende huizenmarkt en economie. Het betreft de locaties Rozengracht, Icoon III, Hoek Provincialeweg / Korte Rozengracht, Heldin en Burano. Toelichting besluitpunt 3 In het voorlopig ontwerp van de spooroverbouwing is de nieuwe fietsenstalling aan de westzijde van het station meegenomen. Voorgesteld wordt akkoord te gaan met de realisatie. De stalling voorziet in een capaciteit van circa 1.350 stallingsplaatsen, verdeeld over diverse categorieën. De fietsenstalling aan de oostkant wordt meegenomen in het ontwerp van het Cultuurcluster, deze zal voorzien in circa 2.700 stallingsplaatsen, verdeel over diverse categorieën. In totaal wordt een oplossing geboden voor het stallen van ruim 4.000 fietsen in openbare stallingen nabij het station Zaandam. Toelichting besluitpunt 4 Bij de inrichting van de openbare ruimte in het programmagebied Inverdan is nadrukkelijk gekozen voor kwaliteit en gebruik van duurzame materialen. Voor wat betreft de roltrappen ter hoogte van hotel Inntel voldoen deze niet aan de beoogde kwaliteit. De roltrappen staan veelvuldig stil, zonder enige garantie over de termijn dat deze weer functioneren. Ook de afgelopen periode heeft een van de roltrappen tien weken stilgestaan. Oorzaken zijn het onbeschermde gebruik in de buitenlucht, storingen als gevolg van het aanspreken van de veiligheidsvoorzieningen, het moedwillig stopzetten (noodstopbediening) en/of vernielingen (het aantal vernielingen is wel verminderd door de plaatsing van camera’s). Dit gegeven zorgt voor een negatieve beleving ten aanzien van de bereikbaarheid van het gebied. De
DOCUMENTNUMMER
PAGINA
2016/33288
3/5
gemeente Zaanstad
bereikbaarheid vanaf de Gedempte Gracht richting het station, de westkant en terug) is op vele manieren geregeld. Men kan kiezen voor het bovenlangs lopen via de helling en de loopbrug, via het maaiveld met de lift of de roltrap in de Hermitage of via de lift of de roltrap nabij het hotel Inntel. In de toekomst wordt het ook mogelijk om via het Cultuurcluster met een lift en via een luie trap langs het gebouw het Stadhuisplein te bereiken. Vanaf de westkant is het Stadhuisplein bereikbaar via de lift, een roltrap en een trap. Vanwege het blijvend disfunctioneren van de roltrappen is in 2015, samen met de leverancier (Kone), aan een onafhankelijk adviseur (Eurlicon) opdracht gegeven voor een onderzoek naar de staat van de roltrappen en het functioneren daarvan. Samengevat blijkt uit het onderzoek dat aan de bewegende onderdelen versnelde slijtage is geconstateerd. Dit is mede veroorzaakt door verkeerde materiaalkeuzen voor een aantal onderdelen, maar gedeeltelijk ook door het vroegtijdig gebruik van de roltrappen tijdens de bouwactiviteiten in dit gebied. Bovendien is door Eurlicon aangeven dat het onbeschermde gebruik mede oorzaak zal blijven van een (ver)korte levensduur (snelle slijtage van belangrijke en dure onderdelen) van de roltrappen. Ook aan de stilstaande delen, bijvoorbeeld het frame van de opstap en afstap van de roltrappen, is een behoorlijke mate van corrosie geconstateerd. Eurlicon geeft aan dat het plaatsen van een roltrap in de buitenlucht altijd een kwetsbare situatie is en dat het minimaal een halvering van de levensduur betekent, waarbij rekening moet worden gehouden van het om de paar jaar vervangen van essentiële onderdelen (zoals onder andere de handgeleidingsbanden). Elders in het land, zoals in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Maastricht zijn onbeschermde roltrappen (andere leveranciers) geplaatst. Na contacten hierover blijkt dat ook op deze plekken zich problemen voordoen en dat getwijfeld wordt aan het behoud en de levensduur. De ervaringen in Amsterdam met roltrappen bevestigt dit. In Amsterdam wordt nu een hoge kwaliteit roltrap toegepast en dat betekent nog steeds een niet bedrijfszeker gebruik, waarbij de contractuele vastgelegde technische beschikbaarheid in de praktijk veel lager (<80%) ligt. Overwegende dat: de bereikbaarheid niet aan kwaliteit inboet op het moment dat de roltrap wordt vervangen door een vaste trap; indien de voorzieningen in de parkeergarage niet of onvoldoende worden opgemerkt, deze nadrukkelijker onder de aandacht van de voorbijgangers kunnen worden gebracht; bij het vervangen van de roltrap er nog steeds sprake is van onzekerheid ten aanzien van het goed functioneren; de kosten voor beheer en onderhoud ook bij vervanging van de roltrap niet veel lager zullen worden dan de inschatting van Eurlicon, is het voorstel om de roltrappen nabij het hotel Inntel te vervangen door een vaste trap met drie rustmomenten. Er is een ontwerp uitgewerkt, waarbij rekening is gehouden met drie rustmomenten in de vorm van een plateau over de volledige breedte van de trap. Op deze wijze kan men even pauzeren tijdens het naar boven of naar beneden lopen. Voor de slecht ter been zijnde mensen is de lift ter plaatse het alternatief. Een vaste trap geeft voor de voetganger zekerheid en duidelijkheid en betekent financieel gezien een eenmalige investering, welke in zes jaar is terugverdiend. Draagvlak Over het programma vindt veelvuldig intensief overleg plaats met de externe partijen die, samen met de gemeente, het programma Inverdan uitvoeren. Ook is er regelmatig contact met bewoners- en belangenverenigingen en met maatschappelijke instellingen. Externe oriëntatie Het programma Inverdan: draagt bij aan zichtbaarheid en naamsbekendheid van Zaanstad;
DOCUMENTNUMMER
PAGINA
2016/33288
4/5
gemeente Zaanstad
draagt bij aan kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwproductie binnen de Metropoolregio. Binnen de gemeente en binnen de stadsregio wordt veelvuldig gesproken over de geplande woningbouwproductie binnen Inverdan in relatie tot andere projecten. ontvangt subsidies van diverse overheden en semioverheden, omdat het programma bijdraagt aan het realiseren van hun beleidsdoelstellingen: o Rijk en Provincie Noord-Holland: Stedelijke Vernieuwing; o Stadsregio: Verkeer & Vervoer; o Prorail en NS: Stationsontwikkeling en fietsparkeren; (inmiddels zijn nagenoeg alle subsidies voor het programma Inverdan ontvangen); wordt vertegenwoordigd op diverse congressen en beurzen.
Financiële consequenties Kosten van dit voorstel Toelichting besluitpunt 3 Voor de investering van de fietsenstalling aan de westzijde van station Zaandam wordt zowel bij ProRail als de Stadsregio een subsidie aangevraagd. Met het toegezegde subsidieaandeel van beide partijen (ieder circa 50% van de subsidiabele kosten van de stalling) en het gereserveerde bedrag in het Investeringsfonds is het budget toereikend om de stalling te bekostigen. Toelichting besluitpunt 4 Door Kone is, in samenspraak met Eurlicon, een beheer- en onderhoudsprogramma voor de komende twintig jaren gemaakt. Hiervan komen de kosten op circa € 750.000, hetgeen een bedrag van € 35.000 tot € 40.000 per jaar betekent. In deze bedragen is geen rekening gehouden met alle bijkomende kosten van vernielingen etc. en het niet te voorziene beheer en onderhoud. Inclusief de jaarlijkse kosten van het (lopende) onderhoudscontract met Kone (voor de twee roltrappen en de lift) van circa € 16.500 betekent het dat jaarlijks een bedrag is gemoeid van circa € 51.500 tot € 56.500, zonder garantie voor het goed functioneren van de roltrappen. De kosten van de vervanging door de vaste trap (inclusief het verwijderen en afvoeren van de roltrappen) worden geraamd op maximaal € 350.000. Dit bedrag is ook gemoeid met het vervangen van de roltrappen door een ander (beter) merk roltrap. Daarbij is (nog) niet onderzocht of plaatsing van een ander merk op deze locatie mogelijk is qua hoogte, breedte en de aanwezige technische ruimte. Er wordt echter getwijfeld of een andere roltrap qua beschikbare ruimte zonder meer is te plaatsen, aangezien de afmetingen en de benodigde techniekruimte vaak (zeer) verschillend zijn. De kosten van beheer en onderhoud van een vaste trap zijn nihil (maximaal € 5.000 per jaar). Een vergelijking van de beide alternatieven (aangepaste dan wel nieuwe roltrappen met een regulier onderhoud- en beheerprogramma versus de vaste trap) betekent dat de éénmalige investering van een vaste trap binnen enkele jaren is terugverdiend door het uitsparen van de jaarlijkse beheer- en onderhoudskosten. De financiële gevolgen van de vervanging van de roltrappen door een vaste trap worden in een volgende grondexploitatie Inverdan verwerkt en de jaarlijkse besparing op beheer- en onderhoudskosten worden hierbij betrokken. Toelichting besluitpunt 5 en 6 De grondexploitatie 16.1 van het programma Inverdan geeft een verbetering van € 1,1 miljoen ten opzichte van de vorige Actualisatie, te weten van - € 3,9 naar - € 2,8 miljoen (netto contante waarde per 1 januari 2016). Dekking van de kosten Wijze waarop de begroting wordt aangepast Grondexploitatie 16.1 Inverdan Financiële risico’s die samenhangen met het voorstel
DOCUMENTNUMMER
PAGINA
2016/33288
5/5
gemeente Zaanstad
Zie geheime bijlagen: 9. Toelichting risicoanalyse 10. Risicoanalyse inclusief beheersingsmaatregelen Juridische consequenties Het kennisnemen van Actualisatie 16.1 inclusief bijlagen heeft op zichzelf geen juridische consequenties. Toelichting besluitpunt 3 Voor de spooroverbouwing dient nog een realiseringsovereenkomst met NS te worden afgesloten. Op basis van deze overeenkomst en het voorlopig ontwerp wordt halverwege 2016 een Europese aanbesteding opgestart voor de selectie van een aannemerscombinatie, die de plannen gaat uitwerken. Uitgangspunt is dat de beide fietsenstallingen in het stationsgebied eigendom worden van de gemeente Zaanstad. Toelichting besluitpunt 4 Over de gehele gang van zaken met betrekking het slecht functioneren van de roltrappen, inclusief het lopende beheer- en onderhoudscontract en de eventuele vervanging door een vaste trap wordt met de leverancier onderhandeld. Communicatie / Vervolgtraject Per 1 juli 2016 wordt de stand van zaken inclusief risico’s, planning en financiën verwerkt in de volgende Actualisatie, welke in het najaar wordt aangeboden.
Opsteller: Schiphorst, A. Laatst gewijzigd: 29-3-2016 16:22:00
