Zaanstad \ ^ ,^ top van de Randstad *
>S
K
saff
Registratienummer
Inhoud voorstel aan Raad
Ons kenraerk:
Z/2009/188468
Gevraagd besluit: 1. In te stemmen met het model van de afzetgarantieregeling voor bij oplevering niet verkochte koopwoningen in nieuwbouwprojecten. ,_. ._ _ 2. Het in 1 genoemde model uitte laten voeren door een dochteronderneming van de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad bv (BKZ b.v.). Inleiding De gemeente Zaanstad heeft bij besluit van 13 oktober 2009 de beleidslijn vastgelegd om met een beperkt aantal maatregelen de fundamentele problemen in de woningmarkt aan te pakken en de bouwproductie weer op gang brengen. Een van deze maatregelen heeft betrekking op het bieden van een garantie aan ontwikkelaars en corporaties om een deel van de bij oplevering niet verkochte koopwoningen te kopen. Deze garantie telt mee bij de voor financiering benodigde voorverkoop, waarmee de totale financiering van een project haalbaar wordt en financiering geen belemmering meer vormt om te starten met de bouw. Beoogd resultaat De invoering van het model voor de afzetgarantieregeling voor bij oplevering niet verkochte koopwoningen. Kader Het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 13 oktober 2009, nr. 12 met de opdracht een afzetgarantieregeling te ontwikkelen en deze ter besluitvorming voorte leggen. Argumenten 1. Kader in B&W-besluit van 13 oktober 2009. In het besluit van 13 oktober 2009 en de daarbij gevoegde bijlage 1, is de aanleiding voor een garantieregeling opgenomen, alsmede de globale werking van de nog verder uitte werken regeling. Hieronder is een korte samenvatting opgenomen. a. Analyse De bouwsector wordt met een aanzienlijke vraaguitval geconfronteerd. Potentiele kopers van woningen haken af omdat zij: • In tijden van economische crisis, minder vertrouwen in hun financiele toekomst hebben en daarom grote in^esteringen uitstellen. • Wachten met de koop van een nieuwe woning totdat het eigen huis verkocht is. • De financiering voor het nieuwe huis niet rond kunnen krijgen. Ontwikkelaars en corporaties halen de verplichte percentages voorverkoop niet, krijgen daardoor de financiering niet rond, hetgeen tot vertraging of afstel van een project leidt. Ondanks diverse maatregelen van de rijksoverheid en initiatieven van gemeenten en andere partijen is de markt er nog niet in geslaagd de patstelling in de woningbouw op te lossen. De maatschappelijke prijs is evident: teruglopende investeringen, werkeloosheid en een verdere oploop van de structurele spanning tussen vraag en aanbod in de huizenmarkt. Voor de gemeente Zaanstad heeft het ook direct financiele gevolgen. Door het lager doorlopen of herzien van plannen worden geraamde inkomsten niet of later ontvangen, maar ontstaat ook hogere uitgaven door bijvoorbeeld een stijgende werkloosheid. Voor elk huis dat nu niet wordt gebouwd raken 2 mensen werkloos.
Zaanstad > van de Randstad Diverse marktpartijen vragen de gemeente om hulp. Uit de gesprekken blijkt dat het centrale probleem rond de afzet van de woningen draait. b. Beleidskeuze gemeente De gemeente kiest voor een beperkt aantal maatregelen welke zij het meest succesvol en dus effectief acht. Een van deze maatregelen is de afzetgarantie voor bij oplevering niet verkochte koopwoningen in nieuwbouwprojecten. Het model bestaat uit 3 fasen: • Fase 1 : De garantiestelling. > De BKZ b^v* (inmiddels via de dochteronderneming) biedt de ontwikkelaar of corporatie de garantie om op hun verzoek een maximaal aantal koopwoningen bij oplevering te kopen. Dit tegen een korting op de VON-prijs. •
Fase 2 : De inkoop en exploitatie. > Op vraag van de ontwikkelaar of corporatie koopt de BKZ b^ (inmiddels via de dochteronderneming) tegen de bij de garantiestelling afgesproken prijs de woning(en). > De BKZ b^ (inmiddels via de dochteronderneming) gaat/laat de woningen verhuren.
•
Fase 3 : De uitponding. > De BKZ b,y. (inmiddels via de dochteronderneming) probeert de woning zo snel als mogelijk te verkopen. Dit via de huidige huurder, na mutatie of aan een derde partij met interesse in de (resterende) woningportefeuille.
2. Definitief model. In samenwerking met de BKZ k.v* heeft de gemeente Zaanstad het volgende model voor de afzetgarantie ontwikkeld. Uitgangspunten: • Doel. Het stimuleren van de woningbouw in Zaanstad door het afgeven van een afzetgarantie op bij oplevering niet verkochte nieuwbouwwoningen. Dit om de gevolgen van de economische crisis in Zaanstad zoveel mogelijk te bestrijden. Daarnaast draagt de afzetgarantieregeling bij aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen. Dit omdat de regeling het mogelijk maakt de woningen te bouwen zonder in te leveren op kwaliteit, zoals bijvoorbeeld in de grootte van de woningen. •
Uitvoering model. Ter voorkoming van de herinvoering van een gemeentelijk woningbedrijf alsmede gelet op de boekhoudkundige beperkingen van het Besluit Begroting en Verantwoording wil de gemeente de uitvoering van cje afzetgarantieregeling bij de BKZ b,y, onderbrengen. Hiervoorzal de BKZ b.,v.,. een dochteronderneming oprichten. Deze wordt in dit voorstel aangeduid als "de dochteronderneming". Dit ten behoeve van een transparent beeld van de maatschappelijke- en financiele gevolgen van de afzetgarantieregeling. Daarnaast vindt op deze wijze geen vermenging plaats van de financiele resultaten van de afzetgarantieregeling en de BKZ-regeling voor de bouw van koopwoningen voor huishoudens met lage inkomens. De dochteronderneming: > Sluit de overeenkomst met de ontwikkelaar of corporatie, inhoudende het aantal woningen dat onder de garantie valt en het bedrag (= VON-prijs -/- korting) waartegen de woningen kunnen worden gekocht. > Koopt de woning en de grond. Dit als de ontwikkelaar of corporatie bij oplevering van de woningen gebruik wenst te maken van de afgegeven garantie. > Verkoopt of verhuurt de woningen en de gronden. > Richt zich niet op voortdurende verhuur, maar probeert de woningen en grond binnen een
Pagina 2 van 7
Zaanstad
\SatMSSS^**s!^top van de Randstad periode van 2 tot 6 jaar weer af te stoten door verkoop. Naast de verhuurvariant is ook een koopvariant uitgewerkt. De huurwoning wordt: > Tegen een zo hoog mogelijke (marktconforme) huurprijs in de markt gezet. > Op het eerst mogelijke moment verkocht. De > > >
koopwoning betreft: Een variant op het klassieke BKZ-model met de naam: Afzetgarantiewoning. De koper koopt de opstal. De dochteronderneming houdt de grond in eigendom en geeft deze in erfpacht uit aan de koper en vraagt hiervoor een jaarlijkse canon. > De koper kan de grond op een later tijdstip kopen. > Er is geen sprake meer van een periodieke inkomenstoets met de daaraan gekoppelde verplichte afname van een tranche, zoals deze in het klassieke BKZ-model is opgenomen.
Doelgroepen De verhuur richt zich op: > Starters die de komende 5 jaar een inkomensstijging verwachten en dan opstal en grond willen kopen. > Huishoudens met een varierend inkomen, die daardoor de financiering niet rond kunnen krijgen. > Huishoudens die geen vertrouwen hebben in de koopmarkt. De verkoop richt zich op: > Kopers die minder vertrouwen hebben in de markt en vrezen dat de huizenprijzen ook de komende jaren onder druk staan. > Kopers die de opstal gefinancierd kunnen krijgen en de grond later willen kopen. De regio Amsterdam wordt gekenmerkt door een gespannen woningmarkt met een daarbij behorend woningtekort. De geplande woningbouwproductie tot 2020 is aanzienlijk. De gemeentelijke woonvisie "Zaans Moza'i'ek 2008 - 2020" gaat uit van een jaarlijkse productie van 750 tot 900 woningen. In deze woonvisie zijn, op basis van diverse onderzoeken naar de behoeften van mensen, onder andere de onderstaande speerpunten opgenomen: > Meer mogelijkheden voor koopstarters door nieuwbouw van goedkope koopwoningen en het stimuleren van kooptussenvormen. > Het vasthouden van Zaanse midden- en hogere inkomens door de bouw van meer middeldure en dure eengezins koopwoningen. De bovenstaande vraag naar koopwoningen is door de economische crisis lager geworden maar niet verdwenen. Mensen hebben de mogelijke koop van een woning uitgesteld en wachten op betere tijden. Met de afzetgarantieregeling wordt de woningmarkt gestimuleerd en komt de woningbouwproductie verder op gang. Hiermee kan de, hoewel verminderde vraag worden bediend en kan ook weer meer vraag zichtbaar worden gemaakt. Stimulansen voor de koop van de woning en /of de grond. Voor de diverse doelgroepen zijn verschillende Stimulansen in het model ingebouwd om de afzetgarantiewoning en / of grond van de dochteronderneming, zo snel mogelijk na oplevering of na een periode van huurte kopen. Het na oplevering kopen van de afzetgarantiewoning: > De dochteronderneming brengt naast de normale canon een bovenmatige canon in rekening. In de eerste 3 jaren wordt de bovenmatige en een deel van de normale canon kwijtgescholden. De netto-last voor de koper komt hiermee onder die van een koper te liggen die opstal en grond voor oplevering heeft gekocht. Na 3 jaar wordt de totale (normale en bovenmatige) canon in rekening gebracht en komt de
Pagina 3 van 7
Zaanstad
VSMragrfSxsX'top van deRandstad netto-last boven die van een normale koper te liggen. In het model is rekening gehouden met de aftrekbaarheid van de canon voor de hypotheekrenteaftrek. > De koper krijgt de garantie dat hij in een periode van 5 jaar na het kopen van de afzetgarantiewoning het recht heeft de woning aan de dochteronderneming te koop aan te bieden. De dochteronderneming heeft gedurende deze periode de verplichting de afzetgarantiewoning terug te kopen. Bij een daling van de marktwaarde neemt de dochteronderneming 28% van deze daling voor haar rekening. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden van het Ministerie van Financien met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek. Het kopen van de grond: > De koper mag binnen 5 jaar de grond kopen tegen de oorspronkelijke grondwaarde bij oplevering van de woning. De grond wordt echter niet tegen een lagere marktwaarde verkocht dan voor welke deze door de dochteronderneming is ingekocht. > Na 5 jaar kan de grond alleen tegen de dan geldende marktwaarde worden gekocht. Ook hier niet lager dan de oorspronkelijke inkoopprijs. Het kopen van de woning na een periode van huur: > De huurder krijgt een korting op de marktwaarde van de afzetgarantiewoning. Deze begint in het tweede jaar, wordt jaarlijks hoger en is het hoogste in het 5e jaar. Na het 5e jaar vervalt de korting en dient bij de koop van de woning de volledige marktwaarde te worden betaald. In het onderstaande schema zijn de effecten van de bovenstaande Stimulansen vertaald in lasten per maand.
Conclusies. Structureel: ^ Een huurder van een afzetgarantiewoning is duurder uit dan een koper. Omslagpunt bij 3 jaar: > Een koper van de afzetgarantiewoning is in de eerste 3 jaar voordeliger uit dan de koper die voor oplevering heeft gekocht. Dit omdat de dochteronderneming de afzetgarantiewoning zo snel mogelijk wil verkopen. Het is geen permanente korting. > Na 3 jaar is het voor een koper van een afzetgarantiewoning voordeliger om de grond te kopen. Dit omdat van de canon geen deel meer wordt kwijtgescholden.
Pagina 4 van 7
Zaanstad "top van deRandstad Omslagpunt bij 5 jaar: > Na 5 jaar kan de koper van de afzetgarantiewoning niet meer profiteren van de optie om de grond tegen de oorspronkelijke grondwaarde kan kopen. > Na 5 jaar vervallen alle financiele prikkels voor zowel de koper als de huurder. Exploitatieresultaten van koop en verhuur in het model van de afzetgarantieregeling. De korting op de VON-prijs ,nodig om het model financieel verantwoord te kunnen exploiteren met een beheersbaar risico, is: > Minimaal 10% van de VON-prijs met inzet van de stimuleringsgelden van het Ministerie van VROM. •J» Bij de aanvragen voor de 1e fase was dit vooraf niet afgesproken met de betreffende ontwikkelaars. Zij kunnen derhalve besluiten deze gelden niet voor de afzetgarantieregeling in te zetten. *J» Bij de aanvragen voor de 2e fase van de stimuleringsgelden is vooraf aan de ontwikkelaar of corporatie meegegeven dat indien de gelden worden toegekend, deze voor de financiering van de afzetgarantieregeling zullen worden gebruikt. Gebruikmaking van deze gelden heeft voor de ontwikkelaar of corporatie het voordeel dat er minder eigen middelen hoeven te worden ingezet. > Minimaal 15% van de VON-prijs zonder inzet van de stimuleringsgelden. Dit kan voorkomen als geen aanvraag bij het Ministerie van VROM is ingediend, of als deze aanvraag niet is gehonoreerd. De omvang van de afzetgarantiewoning is: > Het betreft projecten welke in 2009, 2010 of 2011 in aanbouw worden genomen. > De looptijd van de regeling is 6 jaar. Hierbij is de relatie gelegd met de duur van de Stimulansen om de opstallen en grond binnen een periode van 6 jaarte verkopen. > De rangorde voor de toepassing van de afzetgarantieregeling is: 1. Projecten waarvoor stimuleringsgelden bij VROM is aangevraagd. 2. Projecten opgenomen in de lijst van voort te zetten projecten in de Prioritering Ruimtelijke Investeringen. Hierbij wordt gestart met het hoogst scorende project en zo verder. > 30% tot 40% van de bij oplevering niet verkochte koopwoningen. > Afhankelijk van het aantal in de voorverkoop verkochte woningen in relatie tot het door de geldgever vereiste % voorverkoop. > Niet per definitie voor alle koopwoningen. Bij de koopwoningen in het duurdere segment boven de € 350.000,- zal de dochteronderneming per individuele woning beoordelen of dit binnen de afzetgarantieregeling een te verantwoorden garantie is. In de businesscase is rekening gehouden met zaken als: > Onderhoud, beheer, leegstand en inrichtingskosten bij de huurwoning > De aan de ontwikkelaar of corporatie te betalen bouwrente. > De effecten van de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. > De fiscale effecten van de canon > Een uit voorzichtigheidsoverwegingen toegepaste daling van de marktprijzen met 2% in de komende 6 jaar. Conclusie op basis van de bovenstaande uitgangspunten. > Huurwoning: *J* Een negatief exploitatieresultaat. Ook na inzet van de korting en eventueel de stimuleringsgelden. «?• Pas bij een jaarlijkse waardestijging van 2% tot 3% ontstaat een positief resultaat. > Koopwoning: »»* Een positief exploitatieresultaat, met de inzet van de korting en eventueel de stimuleringsgelden. Benodigde verhouding tussen verkoop en verhuur voor een gemiddeld positieve exploitatie
Pagina 5 van 7
Zaanstad 'top van deRandstad binnen een locatie is: ^ Minimaal 1 : 2 ofwel tegen iedere te verhuren woning moeten er minimaal 2 worden verkocht. De ontwikkelaar of corporatie: > Heeft zekerheid van afname / verkoop van de woning. > Zal proberen voor zo weinig mogelijk woningen de garantie ook daadwerkelijk in te roepen. Immers bij elke zelf verkochte woning wordt de verkoopwinst zelf gerealiseerd en wordt ook winst gemaakt op meerwerk en opties. > Mag niet stunten met de VON-prijzen van de koopwoningen. Dit om de marktwaarde van de uiteindelijk in de garantieregeling onder te brengen woningen niet negatief te beTnvloeden. > Levert een deel van de winst van de locatie in om het risico van het niet verkopen van de resterende woningen bij een andere partij (= de dochteronderneming) onder te brengen. De ontwikkelaar betaalt feitelijk een risicopremie.
. !>&>»
$ \ -0
lit- (
4 1 M 4 i 1C I If C
8 )
BIO j » 1 1<s 4?
Draagvlak In de afgelopen maanden heeft de gemeente met vele ontwikkelaars en corporaties gesproken over de wijze waarop de woningmarkt kan worden ondersteund. De afzetgarantieregeling is een uitwerking van de door de diverse partijen als het gedefinieerde centrale probleem. Met een aantal ontwikkelaars en corporaties hebben al gesprekken plaatsgevonden overde condities waaronder de afzetgarantie kan worden afgegeven. Uit de gesprekken mag worden afgeleid dat draagvlak voor de regeling aanwezig is. Externe orientatie Met het inzetten van de afzetgarantieregeling kunnen projecten eerder in aanbouw worden genomen. Dit kan leiden tot het alsnog afnemen van de gemeentelijke gronden, waarmee geraamde inkomsten worden ontvangen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de verbetering van de financiele positie van de gemeente. Financiele consequenties De gemeente Zaanstad heeft besloten de uitvoering van de afzetgarantieregeling bij een dochteronderneming van de BKZ b.v. onder te brengen. De BKZ b.v. is een bv waarvan de aandelen voor 100% in eigendom zijn van de gemeente Zaanstad. Voor de dochteronderneming betekent dit dat zij: • Zich moet houden aan de beleidsmatige uitgangspunten van de gemeente Zaanstad. • Financieel verantwoordelijk is voor de risico's van de uitvoering van de regeling. • Zelfstandig de afweging maakt van de (financiele) voorwaarden waaronder woningen onder de afzetgarantieregeling worden gebracht. Voor de gemeente betekent dit dat zij: • Net als bij de huidige uitvoering van het traditionele BKZ-regeling niet verantwoordelijk voor het handelen van de dochteronderneming. • Als enig aandeelhouder in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders in de BKZ b.v. de haar toekomende rechten kan uitoefenen. Dit als de BKZ b.v. onverantwoorde financiele risico's
Pagina 6 van 7
Zaanstad top van de Randstad •
neemt of het gemeentelijke beleid niet uitvoert. Geen direct financieel risico loopt bij de uitvoering van de afzetgarantieregeling. Dit omdat in de gekozen structuur de BKZ b.v. niet aansprakelijk kan worden gesteld voor een deficit van de dochteronderneming van de BKZ b.v.
Juridische consequenties Algemeen. De afzetgarantieregeling is zo gemodelleerd dat de risico's met betrekking tot staatssteun en aanbestedingen zo beperkt mogelijk zijn. • Staatsteun Het geven van garanties door overheidsinstellingen aan ondernemingen valt onder de regels met betrekking tot staatssteun. Overheidsinstellingen mogen garanties geven mits ze daarvoor een marktconforme vergoeding vragen. De marktpartijen betalen aan de dochteronderneming een vergoeding voor de afzetgarantie door middel van het geven van een korting op de VON prijs. • Aanbesteding. Het geven van een afzetgarantie kan, gezien het Roanne-arrest, gezien worden als het geven van een opdracht door de BKZ b.v. (via de dochteronderneming) aan de ontwikkelaar tot de bouw van een aantal woningen. In dit geval zijn de woningen aanbestedingsplichtig, omdat de BKZ b.v. een 100% dochteronderneming is van de gemeente. De BKZ b.v. dient zich te houden aan de europese aanbestedingsregels, wat inhoudt dat wanneer de totale "opdracht" aan de ontwikkelaar het bedrag van € 5,15 miljoen te boven gaat, de woningen europees aanbesteed dienen te worden. Aanpak/uitvoering • Het geven van de opdracht aan de BKZ b.v. om via en dochteronderneming tot de uitvoering van de afzetgarantieregeling over te gaan. Hierbij speciale aandacht te vragen voor de communicatie richting ontwikkelaars en corporaties, maar ook de potentie'le kopers en huurders.
Pagina 7 van 7
