ingatlan-gazdaságtani előadások ingatlan értékbecslés
dr. Hajnal István anyagának felhasználásával
építéskivitelezési tanszék
1
rostás zoltán
ingatlanfejlesztés
• a fejlesztés kulcsa a szándék • a szándék kulcsa a kényszer • a kényszer kulcsa a feszültség
építéskivitelezési tanszék
2
rostás zoltán
az érték fogalma 1.
• amiért az adott eszközt – használjuk, élvezzük (használati ~) – felnézünk rá, tiszteljük (szimbolikus ~) – meg akarjuk szerezni (érvényesülési~) – rendelkezünk vele – (rendelkezésre állási ~)
építéskivitelezési tanszék
3
rostás zoltán
funkcionalitás utilité
utilité
utilité attraction
symbolique
mercedes stylo Mont Blanc
attraction
symbolique
attraction
symbolique
citroen
trabant
stylo Jaguar
stylo Bic
építéskivitelezési tanszék
4
rostás zoltán
az ingatlan • definíciója - ami mozdíthatatlan • földhöz kötött • jogilag annak számít • (de pl. beépített bútor?)
építéskivitelezési tanszék
5
rostás zoltán
értékelés fontossága • az építész, mint tanácsadó – magánszemélyek - telek, ház – vállalkozások - befektetés – önkormányzatok • PPP • felújítások • lakásépítés építéskivitelezési tanszék
6
rostás zoltán
módszertan • • • •
az értékelés alapjai az érték fogalma az értékelés módszerei az értékbecslõ szakember
építéskivitelezési tanszék
7
rostás zoltán
az értékelés alapjai • megbízási jogviszony - üzleti kapcsolat • egy elképzelt helyzet modellezése • pontosan meghatározott ingatlan • jogi rendezettség • formai követelmények • felelõsségvállalás - aláírás építéskivitelezési tanszék
8
rostás zoltán
az ingatlanok használata • a felhasználó célja: – üzleti tevékenység – befektetés – kereskedelmi – felesleges
• az értékelés célja: – adásvétel – üzleti jelentés – vagyonleltár építéskivitelezési tanszék
9
rostás zoltán
értékformák • piaci érték • jelenlegi használat szerinti érték • alternatív használati érték • méltányos érték • negatív érték építéskivitelezési tanszék
10
rostás zoltán
értékformák (folyt) • pótlási költség • felszámolási érték – normál likvidációs – gyorsított (menekülési)
• hitelbiztosítási érték építéskivitelezési tanszék
11
rostás zoltán
a piaci érték • • • •
az a várható összeg, amelyért az ingatlan gazdát cserélhetne magánjogi szerzõdés keretében egy eladni szándékozó eladó
• és egy olyan vevõ között, akivel kapcsolata piaci természetû
építéskivitelezési tanszék
12
rostás zoltán
a piaci érték (folyt.) • az értékbecslés határnapján • feltételezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre került • és a piaci körülmények • lehetõvé teszik a szokványos értékesítést építéskivitelezési tanszék
13
rostás zoltán
a piaci érték (folyt.) • és annak lebonyolítására • az ingatlan természetétõl függõ • megfelelõ idõ áll rendelkezésre
építéskivitelezési tanszék
14
rostás zoltán
az értékelés szabályozása • • • •
nincs nemzetközi szabvány országos sajátosságok európai egyesülés - közös piac HU és EU a szabályozás problémái
építéskivitelezési tanszék
15
rostás zoltán
szervezetek és ajánlások – RICS - a királynõ értékelõi (telek, költség, ingatlan) – TEGOVOFA (70-es évek) - a RICS-bõl – TEGOVA (1996) - nonprofit szervezet – ÉMSZ, MISZ • ajánlások – Red Book (50-es évek) – T. útmutató (1994, magyar) – EVS 2000 építéskivitelezési tanszék
16
rostás zoltán
az értékképzés megközelítései
• piacgazdaság • racionális magatartás • módszerek – piaci összehasonlítás – hozadéki értékelés – pótlási költség elvû értékelés
• a sorrend fontos ! építéskivitelezési tanszék
17
rostás zoltán
különlegességek
• • • • • • • •
szennyezettség sérült épületek saját használat - saját érték folyamatban lévõ fejlesztés föld és épület közötti értékarány közösségi tulajdonú ingatlanok mezõgazdasági területek mûemlékek
építéskivitelezési tanszék
18
rostás zoltán
ki lehet értékelõ
• • • • •
végzettség szakmai ismeretek erkölcsi hozzáállás kommunikációs és szervezõ-készség tanfolyamok: – 3 szint – RICS
építéskivitelezési tanszék
19
rostás zoltán
v é g e
• köszönöm a figyelmet
építéskivitelezési tanszék
20
rostás zoltán
