INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 6065 – Lakitelek, Szikra dűlő 25. sz. alatti ingatlan (Hrsz: 08/2.)
A szakvélemény
19 db számozott oldalt tartalmaz
Készült:
2 példányban
K e c s k e m é t, 2015. május 04.
Egyszerűsített értékbecslés Készítette: HÍRÖS Ingatlancentrum Kft. 6000 Kecskemét, Hoffmann János utca 5/a.
1
Összefoglaló értékelési bizonyítvány 6065 Lakitelek, Szikra dűlő 25. Hrsz.08/2 kivett általános iskola A megbízó neve: Lakitelek Önkormányzata fiók: 6065 Lakitelek, Széchenyi krt. 48.
Az értékbecslő cég neve: Hírös Ingatlancentrum Kft. címe: 6000 Kecskemét, Hoffmann J. u. 5./A telefonszám: 06-76/507-851
Helyszíni szemle napja: 2015.04.28.
Az ingatlan jogi helyzete Tulajdonos: Lakitelek Önkormányzata 1/1 Terheltség: -
Az ingatlan bemutatása Elhelyezkedése: külterület Telek területe: 2 349 m2 Ingatlan jellege: kivett általános iskola Ingatlan alapterülete: 193 m2 Redukált alapterület: 183 m2 Szerkezete: vályog Építés éve: 1900-as évek Utolsó felújítás éve: -
Az ingatlan értékelése Forgalmi érték: Költség alapú é.:
4.900.000.- Ft 5.700.000.- Ft
Összefoglalás: A vizsgált ingatlan Lakitelken a Szikra dűlőben, külterületen helyezkedik el. Földes úton közelíthető meg. A szilárd burkolatú úttól kb. 300 m távolságra helyezkedik el. Az általunk értékelt ingatlan egy kb. 1900-as években épült, vályogtégla falazatú, komfortos, a tulajdoni lapon kivett általános iskolaként feltüntetett ingatlan.(természetben szolgálati lakás valamint tároló és szavazó helység funkciót tölt be) A telken egy főépület és egy melléképület került kialakításra, amelyek a térképmásolaton feltüntetésre kerültek. A felépítmények gyenge-közepes állapotban vannak, a nyílászárók cseréje időszerű, a felépítmények állapota fokozatosan romlik. Az ingatlan víz, villany, gáz közművel rendelkezik, a vízfogyasztás nem mérhető, a vízellátást a kertben található kerti csap biztosítja. Átfogó felújítás nem volt az elmúlt években. A parkolás az ingatlan előtt, a telken belül megoldható. Az érték képzésnél figyelembe vettem az időszakos használati jog értékét. Az ingatlanpiaci viszonyok a településen közepesnek mondhatóak, várhatóan nem veszít tovább értékéből az ingatlan akkor ha állagromlás nem folytatódik.
Értékelés napja: 2015.05.04. Az értékbecslést végezte: Értékbecslő:
............................................... Fekete Zsolt
Ellenőrizte:
2
.................................... Polyák Endre
Tartalomjegyzék 1. Az ingatlan címe, irányítószáma ......................................................................................................4 2. A becslés tárgya .................................................................................................................................4 3. Az ingatlan telekkönyvi adatai.........................................................................................................4 4. Tulajdoni hányad, Tulajdonviszonyok............................................................................................4 5. A telken lévő ingatlanok ...................................................................................................................4 6. A főépület hasznos alapterülete, redukált alapterület ...................................................................4 7. A telek mérete ....................................................................................................................................4 8. Az ingatlan helyiségei........................................................................................................................4 9. Melléképületek ..................................................................................................................................4 10. Pince, alagsor: padlás: szintszám....................................................................................................4 11. Építés befejezésének éve, elhasználtsága.........................................................................................4 12. Minősége, komfortfokozata ..............................................................................................................4 13. Építés módja ......................................................................................................................................4 14. Átalakíthatóság, korszerűsíthetősége, bővíthetősége, komfortfokozat javítása ..........................4 15. Szerkezete ..........................................................................................................................................5 16. Külső közművei .................................................................................................................................5 17. Belső épületgépészet ..........................................................................................................................6 18. Épület hibák ......................................................................................................................................6 19. Környezete, kapcsolata a hozzátartozó építményekkel: ................................................................7 20. Kerítés ................................................................................................................................................7 21. Megközelítés lehetősége ....................................................................................................................7 23. Az utca szabályozott vagy kiépítetlen ..............................................................................................7 24. Az ingatlanon fennálló egyéb terhek ...............................................................................................7 25. Közvetlen környezete ........................................................................................................................7 26. Infrastrukturális ellátottsága. ..........................................................................................................7 27. Környezetvédelem ............................................................................................................................7 28. Más célú hasznosíthatósága..............................................................................................................7 29. Korábban volt-e értékelve ................................................................................................................7 30. Adtak-e az ingatlanra eladási megbízást.................................... Hiba! A könyvjelző nem létezik. 31. Szakhatósági adatok .........................................................................................................................7 32. Adatszolgáltató neve .........................................................................................................................7 33. Az ingatlan értékelés célja ................................................................................................................8 34. Az értékelés formája .........................................................................................................................8 35. Az eladó (becslést kérő) mióta telekkönyvi tulajdonosa az ingatlannak ......................................8 36. Az értéknövelő ill. az értékcsökkentő tényezőknél figyelembe vettem az alábbi dolgokat .........8 37. Értéknövelő tényezők ........................................................................................................................8 38. Értékcsökkentő tényezők ..................................................................................................................8 39. Az ingatlan forgalmi értékékének meghatározása .........................................................................9 40. Hozamértékelés ...............................................................................................................................11 41. A pótlási vagy újraelőállítási költség elvű számításon alapuló ellenőrző értékelés ...................12 42. Végső forgalmi érték meghatározása ............................................................................................14 43. A vagyon értékének meghatározása ..............................................................................................14 44. Az értékbecslés az óvatosság elve...................................................................................................14 Képek ………………………………………………………………………………………………… 15
3
Ingatlan értékbecslése 1. Az ingatlan címe, irányítószáma: 6065 Lakitelek, Szikra dűlő 25. 2. A becslés tárgya: kivett általános iskola 3. Az ingatlan telekkönyvi adatai:
Hrsz: 08/2.
4. Tulajdoni hányad, Tulajdonviszonyok: a) Lakitelek Önkormányzata
1/1 Tulajdonos - vevő - bérlő - kezelő
Helyszíni szemle módja: (szemrevételezéses eljárás, értékesíthetőség vizsgálata, állapotrögzítés, környezettanulmány, részletes felmérés) 5. A telken lévő ingatlanok: 1 főépület, 1 melléképület 6. A főépület hasznos alapterülete: 193 m². Redukált alapterület: 183 m². 7. A telek mérete: 2.349 m² 8. Az ingatlan helyiségei: nagyterem kisterem előtér közlekedő szoba szoba fürdőszoba kamra előszoba előtér konyha pince lejáró/padlás feljáró melléképület
földszint földszint földszint földszint földszint földszint földszint földszint földszint földszint földszint földszint mellékép.
53,5 m2 14,5 m2 4,3 m2 24,4 m2 20,3 m2 23,4 m2 6,1 m2 4,9 m2 7,6 m2 1,8 m2 14,0 m2 3,5 m2 15,0 m2
9. Melléképületek: 1 épület (kb.15 m²) 10. Pince, alagsor: -
padlás: egész felett
11. Építés befejezésének éve: kb.1950
szintszám: 1
Elhasználtsága: időarányosan elhasznált
12. Minősége, komfortfokozata: komfortos 13. Építés módja: hagyományos építési mód 14. Átalakíthatóság, korszerűsíthetősége, bővíthetősége, komfortfokozat javítása: átalakítható, korszerűsíthető, bővíthető 4
15. SZERKEZETE a) Alapozás: tégla alap b) Tartószerkezete, statikai állapot: vályogtégla falazat c) Födémszerkezet: fa gerendás, stukatúros födémszerkezet, részleges felújításra szorul d) Kiváltások, áthidalások: fa áthidalók e) Tetőszerkezet: fém szerkezetű, nyeregtető közepes állapotba a beázás megszüntetve f) Tetőhéjalás: szalagcseréppel fedett g) Bádogos szerkezetek: körbe kiépítve h) Nyílászárók: gerébtokos ablakok, fa típus beltéri ajtók gyenge műszaki állapotban a felújítás során a külső műanyag nyílászárok cseréje elengedhetetlen i) Szellőzők: természetes szellőzés j) Kémények: 4 db kémény k) Padló burkolatok: cementlap l) Oldalfal: vályogtégla m)Hőszigetelés: szabványon kívüli n) Homlokzat: vakolt, kőporozott
16. KÜLSŐ KÖZMŰVEI a) Vízvezeték: hálózat kiépítve b) Csapadékvíz elvezetés: szabadba engedve c) Szennyvízelvezetés: közműpótló berendezés került kialakításra d) Fűtési távvezeték: e) Gázvezeték: hálózat kiépítve f) Villany: 220 V g) Út: földes úton megközelíthető
Járda: -
h) TV vételi módok: antenna 5
Közvilágítás: kiépítve
i) Környezet esztétika: Az ingatlan falusias jellegű, családi házas környezetben található.
17. BELSŐ ÉPÜLETGÉPÉSZET a) Vízvezeték állapota: nem mérhető, az udvarban kerti csap található b) Csapadékvíz elvezetés: szabadba engedve c) Szennyvízelvezetés: belső aknába kötve d) Villany érintésvédelem: bevizsgált állapotban e) Világítás: hagyományos izzók f) Villám védelem: g) Fűtés: egyedi kályhás fűtés h) Gázellátottság: hálózat kiépítve i) Melegvíz ellátás: j) Szellőzés: természetes szellőzés
18. ÉPÜLET HIBÁK a) Alapozás: szemrevételezéses eljárással hiba nem tapasztalható b) Szigetelés (talajnedvesség, talajvíz, - pára): tapasztaltam több helyen felvizesedés nyom látható
szigetelési
c) Korrózió: fa, fém felületek, gyenge-közepes állapotban d) Mechanikai rezonancia: alacsony e) Hőszigetelés: szabványon kívüli f) Páradiffúzió: nem tapasztaltam g) Építési hibák: az épület általános felújítása elengedhetetlen h) Épületszerkezeti hibák: i) Tetőszigetelés: külön szigeteléssel nem rendelkezik j) Kémények, szellőzők: bevizsgált állapotban
6
hiányosságot
k) Gépészeti vezetékek: 1970-ben kialakítva, közepes műszaki állapotban l) Tervezés, gyártmány, kivitelezés: házilagos tervezés, házilagos kivitelezés m)Rendellenes használat: nem tapasztaltam 19. Környezete, kapcsolata a hozzátartozó építményekkel: A telken egy főépület és egy melléképület került kialakításra. Jól illeszkednek a környezetükbe 20. Kerítés: körbe kerítve Kert: kialakított, karbantartott 21. MEGKÖZELÍTÉS LEHETŐSÉGE a) útviszonyok: A település központjától 3,5 km-re található. b) távolsági buszjárat: A legközelebbi buszmegálló kb. 300 m-re van c) állomástól való távolság: A vasútállomás kb. 4 km-re található 23. Az utca szabályozott vagy kiépítetlen: szabályozott 24. AZ INGATLANON FENNÁLLÓ EGYÉB TERHEK a) jelzálogjog: b) elidegenítési és terhelési tilalom: Az ingatlan: belterületi, külterületi, zártkerti, üdülő övezeti, kiemelt övezeti, központi, mezőgazdasági területi, tájvédelmi körzeti 25. Közvetlen környezete (szomszédok): Családi házas környezetben található. A környező ingatlanok negatívan nem befolyásolják a vizsgált ingatlan értékét. 26. Infrastrukturális ellátottsága: Jól ellátott - víz, villany, gáz közművel rendelkezik. A vízfogyasztás jelenleg nem mérhető, kerti csap biztosítja a vízellátást. A keletkező szennyvíz elvezetése derítőbe történik. 27. Környezetvédelem (hulladékkezelés): Kommunális szolgáltató végzi. 28. Más célú hasznosíthatósága: lakóházként hasznosítható leginkább a) ipari (műhely): b) mezőgazdasági: 29. Korábban volt-e értékelve: igen
ideje: 2012
értéke:7,1 M Ft
30. Szakhatósági adatok: BKMKH Kecskeméti Járási Hivatala 31. Adatszolgáltató neve: Csikós Mihály 7
A helyszíni szemle időpontja: 2015.04.28.. 33. Az ingatlan értékelés célja: Önkormányzata megbízásából
forgalmi
érték
meghatározása
a
Lakitelek
34. Az értékelés formája: egyszerűsített összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés 35. Az eladó (becslést kérő) mióta telekkönyvi tulajdonosa az ingatlannak: 1991.01.14. 36. Az értéknövelő ill. az értékcsökkentő tényezőknél figyelembe vettem az alábbi dolgokat: 36/1. Az ingatlan településen belüli elhelyezkedése. 36/2. A becsült ingatlan műszaki állapota, anyagai, szerkezetei. 36/3. Az ingatlan rendeltetése, nagysága, esztétikája. 36/4. Infrastrukturális ellátottság, közművesítés foka. 36/5. Az ingatlan piaci viszonyok (kereslet és kínálat). 36/6. Avultsági elemek vizsgálata. 36/7. Az ingatlan költségráfordítással.
alkalmas-e
funkcióváltásra,
bővíthető-e,
és
milyen
37. Értéknövelő tényezők: Értéknövelő tényezőnek vettem az ingatlan közművekkel és infrastruktúrával való ellátottságát, kerítettségét. 38. Értékcsökkentő tényezők: Értékcsökkentő tényezőnek vettem az ingatlan építésének idejét, azt, hogy kis településen helyezkedik el, ahol az ingatlanpiaci árak alacsonyabbak, mint a megyeszékhelyen, a vízfogyasztás nem mérhető, részben használaton kívül van. Szakértői vélemény: A vizsgált ingatlan Lakitelken a Szikra dűlőben, külterületen helyezkedik el. Földes úton közelíthető meg. A szilárd burkolatú úttól kb. 300 m távolságra helyezkedik el. Az általunk értékelt ingatlan egy kb. 1900-as években épült, vályogtégla falazatú, komfortos, a tulajdoni lapon kivett általános iskolaként feltüntetett ingatlan.(természetben szolgálati lakás valamint tároló és szavazó helység funkciót tölt be) A telken egy főépület és egy melléképület került kialakításra, amelyek a térképmásolaton feltüntetésre kerültek. A felépítmények gyenge-közepes állapotban vannak, a nyílászárók cseréje időszerű, a felépítmények állapota fokozatosan romlik. Az ingatlan víz, villany, gáz közművel rendelkezik, a vízfogyasztás nem mérhető, a vízellátást a kertben található kerti csap biztosítja. Átfogó felújítás nem volt az elmúlt években. A parkolás az ingatlan előtt, a telken belül megoldható. Az érték képzésnél figyelembe vettem az időszakos használati jog értékét. Az ingatlanpiaci viszonyok a településen közepesnek mondhatóak, várhatóan nem veszít tovább értékéből az ingatlan akkor ha állagromlás nem folytatódik.
8
39. Az ingatlan forgalmi értékékének meghatározása: Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés
A direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, hogy hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanok eladási, kínálati és bérbeadási árait analizálja, és ezeket összehasonlítja a vizsgált ingatlannal. Az összehasonlítás alapját a szóban forgó ingatlan jellemzői, illetve az összehasonlítandó ingatlanok jellemzői képezik és az ezek közötti eltérések határozzák meg az értékmódosító tényezőket. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása Az összehasonlító vizsgálatot egy olyan ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése Az elemzés során az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket az értékelőnek teljes körűen meg kell ismernie, és ezeket kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és azonos jogokat szabad összehasonlítani. 3. Fajlagos alapérték meghatározása Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték általában terület m2-re vetítve, de egyes esetekbe más volumen-mérőszámok vagy kapacitási számok (pl. m3, szállodai szobaszám, stb.) is alkalmazhatók. 4. Értékmódosító tényezők elemzése A vizsgált ingatlan értékének meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényezők vehetők fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: 1. Műszaki szempontok 2. Építészeti szempontok 3. Használati szempontok 4. Telekadottság 5. Infrastruktúra 6. Környezeti szempontok 7. Alternatív hasznosítás szempontjai 8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás 5. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül csak az értéket jelentősen befolyásolókat kell feltüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Végső érték számítása Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.
9
Az ingatlan részei: megnevezése: nagyterem (tároló) kisterem (tároló) előtér közlekedő (tároló) szoba szoba fürdőszoba kamra előszoba előtér konyha pince lejáró/padlás feljáró melléképület
szint nettó alapterülete: korrekció: redukált alapterület földszint 53,5 m2 45 % 24,1 m2 földszint 45 % 14,5 m2 6,5 m2 földszint 45 % 4,3 m2 1,9 m2 földszint 24,4 m2 45 % 11,0 m2 földszint 100 % 20,3 m2 20,3 m2 földszint 100 % 23,4 m2 23,4 m2 földszint 100 % 6,1 m2 6,1 m2 földszint 100 % 4,9 m2 4,9 m2 földszint 100 % 7,6 m2 7,6 m2 földszint 100 % 1,8 m2 1,8 m2 földszint 100 % 14,0 m2 14,0 m2 földszint 10 % 0,4 m2 3,5 m2 mellékép. 10 % 1,5 m2 15,0 m2
193 m2 összesen:
összesen:
123 m2
Piaci összehasonlító adatok: Település Utca Típusa Építési éve Jellemzői Telek területe Számított alapterület Eladási vagy kínálatiár
1 Lakitelek belterület családi ház 1980-as évek
2 Lakitelek belterület családi ház kb. 1975
3 Lakitelek belterület családi ház 1980-as évek
földszintes, 2005-ben felújított, alápincézett, garázzsal, összközműves, jó állapotú, 1 szobás
földszintes, átlagos állapotú, konvektoros fűtésű, 3 szobás, komfortos, régi típusú lakóház
központhoz közel lévő, földszintes, konvektoros fűtésű, komfortos, jó állapotú, 2 szobás
1 000 m2 78 m2 5,2 M Ft - 15%
Kínálati ár korrekció Környezeti korrekció - 15% Állapot korrekció - 10% Műszak i tartalom korrekció Alapterület korrekció Infrastruktúra korrekció - 5% Jogi korrekció Alternativ haszn. korrekció Kor miatti korrekció Egyéb korrekció fajtája telek mérete miatt 5% mértéke
Fajlagos ár: Átlagos fajlagos ár
40 000 Ft/m2 39 549 Ft/m2
Az ingatlan becsült forgalmi értéke piaci összehasonlító módszerrel:
10
1 436 m2 80 m2 4,6 M Ft - 15% - 5% - 5%
3 000 m2 53 m2 3,7 M Ft - 15% - 10% - 10% - 5%
- 5%
- 5%
40 250 Ft/m2
38 396 Ft/m2
4 900 000 Ft
40. Hozamértékelés
Hozamszámításon alapuló értékelés Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövőbeni jövedelmek jelenértéke. Ezen értékelési eljárás az ingatlan jövőbeni hasznainak (bevételeinek) és ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (a tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. A módszer fő lépései: 1.
Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése
Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell végezni. A forgalmi érték megállapításánál, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. Nem lehet szerződéssel lekötött bérleti díjaknál magasabbat vélelmezni még akkor sem, ha a piac ezeket elfogadná. A piaci szintnél magasabban rögzített bérleti díjakkal még a bérleti szerződéssel biztosított időtartam alatt sem lehet számolni. 2.
Jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként
A tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendő kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni. A bevételeket, bérleti díjakat piaci összehasonlító adatok felhasználásával határozzuk meg. Az összehasonlító havi bérleti díjak adataiból korrekciós tényezők alkalmazásával fajlagos bérleti alapértéket határozunk meg. A tervezett bevételekből le kell vonni a várható nemfizetésből és kihasználatlanságból adódó bevételkiesést és az egyéb rendszeres befektetés- és üzemeltetés jellegű kiadásokat. 3.
Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként
A bevételek és kiadások idősorainak felállításával időszakos egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni. 4.
Tőkésítési kamatláb meghatározása
Az alkalmazott tőkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstől a piaci szereplők által elvárt megtérülési rátával egyenlő. 5.
A legmagasabb jelenérték kiválasztása mint hozamszámításon alapuló érték.
A bevételek és a kiadások egyenlegéből a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani, melybe be kell számítani a maradványérték jelenértékét is. A jelenérték számítás egyforma éves bevételek esetén egyszerűsíthető a közvetlen tőkésítés módszerével, amely esetben az érték kiszámításához az éves tiszta jövedelmet el kell osztani a tőkésítési kamatlábbal.
11
41. A pótlási vagy újraelőállítási költség elvű számításon alapuló ellenőrző értékelés
Költség alapú értékelés A költség alapú megközelítés lényege, hogy a felépítmény újraelőállítási értékéből le kell vonni a fizikai, a funkcionális és a környezeti avulást, majd ehhez hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál valamint olyan esetekben alkalmazzuk, amikor más módszer nem alkalmazható. A módszer fő lépései: 1.
A telekérték meghatározása
A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani elsősorban piaci összehasonlító módszerrel, a korábban ismertetett piaci összehasonlító módszer analógiájára, vagy különleges esetben a hozamszámításon alapuló módszer szerint maradványelvű értékelés alapján. 2.
A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása
A pótlási költség olyan szerkezetet és építési munkát takar, amellyel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (de esetleg más szerkezetek és műszaki megoldások) a legkisebb költséggel de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. Az újraépítési költségben a meglévő szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell előirányozni függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. Az újraépítési és a pótlási költségbe kell érteni a közművesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói és minden egyéb ténylegesen fizetendő költséget. Az épület újraépítési és pótlási költségébe az épületgépészetet és a belső építészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobíliákat ki kell zárni. 3.
Avulások számítása
Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme: fizikai elhasználódás, funkcionális avulás és környezeti avulás. Fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épületet alkotó szerkezetek és építőanyagok fizikai elhasználódását, valamint a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát. A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. A környezeti avulásban számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. 4.
Végső érték meghatározása
A felépítmény újraépítési és a pótlási költségéből az avulásokat levonva és a telekértéket hozzáadva kapjuk meg az ingatlan költség alapon számított forgalmi értékét.
12
A vizsgált telek mérete:
2 349 m2
Piaci összehasonlító adatok a telekre: 1
2
Település Utca Típusa
Lakitelek J ókai u telek
Jellemzői
csatorna és villany közművel ellátott
3
Lakitelek Jókai u telek
Lak itelek Liget u telek villany, gáz, csatorna
csatorna éa villany közmű közmű 3 000 m2 1 000 m2 3,8 M Ft 1,3 M Ft
Telek területe Eladási ár (eá) Fajlagos alap ár (faá): faá=eá/szt (k1) Környezeti korrekc ió (k2) Alapterület korrekció (k3) Értékállóság (k4) Jogi szempontok (k5) Utcasarki fekvés (k6) Közművek (k7) bel / külterület (k8) Elbontandó ép. (k9) Felszín (k10) Kerítettség (k11) Infrastruktura (k12) Kínálai ár miatt Módosított fajlagos ár (mfa): mfa=
1 267 Ft/m2 0,80 1,05 0,90 0,85 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80
1 300 Ft/m2
0,80 0,90 0,90 0,85 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,80
557 Ft/m2
Átlagos fajlagos ár (áfá):
959 m2 3,7 M Ft 3 858 Ft/m2
0,65 0,90 0,90 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 0,80 490 Ft/m2
áfá= átlag mfa1, mfa2….
A telek becsült forgalmi értéke piaci összehasonlító módszerrel: (fé): fé=mat ×áfá
967 Ft/m2
671 Ft/m2
1 600 000 Ft
Az épület értékének meghatározása: Épületrészek megnevezése Az építés költsége Alapterület Fizik ai k észenlét Funkcionális módosító tényező Környezeti módosító tényező Fizik ai avultság miatti módosító tényez ő Erkölcsi avultság miatti módosító tényez ő Piaci helyzet miatti módosító tényez ő Az épületrész értéke Az épület értéke
iskola épület 100 000 Ft/m2 178 m2 100%
melléképület 45 000 Ft/m2 15 m2 100%
0,70
0,80
0,80
0,80
0,70
0,70
0,70
0,80
0,80 3 907 456 Ft
0,80 193 536 Ft
4 100 000 Ft
5 700 000 Ft
Az ingatlan értéke telekkel együtt
13
42. Végső forgalmi érték meghatározása: Meghatározott érték (MFt) 4,9 MFt
Piaci összehasonlító módszerrel Hozamszámításos módszerrel Költségalapú módszerrel
5,7 MFt
Súlyozása (%) 100% 0% 0%
Végső forgalmi érték:
Súlyozott érték (M Ft) 4,9 MFt ---
4 900 000 Ft
Amennyiben a tranzakció ÁFA köteles, úgy az érték tartalmazza az ÁFÁ-t!
Az ingatlan rövid távú értékesíthetősége Könnyen
Átlagos
Problematikus
erős kereslet
kiegyensúlyozott piac
kínálati túlsúly
X
Nehéz erős túlkínálat
43. A vagyonértékelést megrendelő tudomásul veszi, hogy a vagyonértékelő diagnosztikai vizsgálatot nem végezhet. A vagyon értékének megállapítása szemrevételezéssel, illetve a megrendelő adatszolgáltatásai alapján készült. 44. Az értékbecslés az óvatosság elvének figyelembevételével készült. Sokszorosítása, publikálása tilos: felhasználása a 33. pontban meghatározottak szerint lehetséges, a mai naptól számított 3 hónapig figyelembe véve a változó piaci viszonyokat, az infláció és a jogszabályi keretek változását.
Forgalmi érték fogalma Forgalmi érték alatt az a várható összeg értendő, amelyért az ingatlan gazdát cserélhetne, magánjogi adásvételi szerződés keretében, egy eladni szándékozó eladó és egy olyan vevő között, akivel kapcsolata kizárólag piaci természetű, az értékbecslés fordulónapján, feltételezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre került, a piaci körülmények lehetővé teszik a szokványos értékesítést és annak lebonyolítására az ingatlan természetétől függő, megfelelő időtartam áll rendelkezésre. (18 hónap)
14
Gyorsított eladási, likvidációs érték azonos a forgalmi érték meghatározásával azzal a kiegészítő feltétellel, hogy a marketing tevékenységre rendelkezésre álló idő túlságosan rövid, a nyilvános meghirdetés és a piacon való megjelenés nem megfelelő, összehasonlítva a szükséges idővel és a promóciós intézkedésekkel, melyek a piacon a legjobb ár eléréséhez szükségesek. A likvidációs érték feltételezi, hogy az ingatlan működésen kívül áll, valamint, hogy az értékesítés során az eredeti funkció – kereslet híján - figyelmen kívül hagyható. (6 hónap)
Kelt: Kecskemét, 2015. május 04.
Ellenőrizte:
Készítette:
Polyák Endre okl. értékbecslő
Fekete Zsolt okl. értékbecslő
IVÉK-15/2010 IN 234/2004
IVÉK-14/2010 INS: 183/2002
15
Képek
Külső homlokzat
Külső homlokzat
Külső homlokzat
Külső homlokzat
Vakolat mállás
Vakolat mállás
16
Képek
Nyílászáró - vakolat mállás
Tanterem
Tanterem
Beázás
Közlekedő
Közlekedő
17
Képek
Kamra
Fürdőszoba - WC
Fürdőszoba- WC
Szoba
Szoba
Konyha
18
Képek
Konyha
Pincelejáró
Pince
Cserélendő ablak
Melléképület
19
