Ingatlan bérbeadásának alapvetĘ szabályai 2011. A magánszemélynek az ingatlan bérbeadásából származó jövedelme külön adózóként történĘ kezelésére vonatkozó választási lehetĘsége - kivéve a kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra irányuló tevékenységbĘl származó jövedelmet - 2011. január 1-jétĘl megszĦnt, mert a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: Szja. törvény) 74. §-át hatályon kívül helyezték. 1 EbbĘl következĘen a magánszemélynek az ilyen jövedelme utáni adókötelezettségére az önálló tevékenységbĘl származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmaznia. 2
I.
Személyi jövedelemadó
1.1.
A termĘföld 3 bérbeadása
Az szja-törvény 3. § 53. pontja szerint termĘföld haszonbérbeadásának minĘsül a magánszemély tulajdonos vagy a haszonélvezĘ által a földterület írásbeli szerzĘdéssel díj ellenében történĘ bérbeadása mezĘ-, erdĘgazdasági, illetve halászati hasznosításra. A termĘföld bérbeadásából származó bevétel egésze - ha az nem adómentes - külön adózó jövedelem 4 , vagyis az adóalap-kiegészítési kötelezettség nem terheli és amely után az adó mértéke 16 százalék. Ez a jövedelem adómentes akkor, ha a haszonbérbeadás határozott idĘre kötött megállapodás (szerzĘdés) alapján legalább 5 évre szól. 5 Az ilyen szerzĘdés alapján felvett jövedelem korábban meg nem fizetett adóját késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni akkor, ha a szerzĘdés öt éven belül megszĦnik (kivéve, ha a megszĦnés oka a szerzĘdĘ felek akaratán kívüli, vagy ha azonnali felmondás történt). A késedelmi pótlékkal növelt adót a szerzĘdés megszĦnése évének kötelezettségeként kell megállapítania és megfizetnie a magánszemélynek. 6 1.1.1. A termĘföld bérbeadásából származó adóköteles jövedelem kiszámítása, könyvvezetés Az e jogcímen megszerzett bevételeket a bevételi nyilvántartásba kell bejegyezni. A bevételi nyilvántartást hitelesíttetni nem kell. Nem kell bevételi nyilvántartást vezetni, ha a termĘföld bérbeadásából származó bevétel kizárólag kifizetĘtĘl származik. Ebben az esetben a bevétellel összefüggĘ nyilvántartási kötelezettségét a magánszemély a kifizetĘ által kiállított igazolás megĘrzésével teljesíti. 1.1.2. A jövedelem bevallása, az adó megfizetése A földbérbeadásból származó jövedelmet a magánszemélynek nem kell bevallania, ha a jövedelem kifizetĘtĘl származik és a kifizetĘ az adót levonta, vagy ha a termĘföld bérbeadásából származó jövedelem adómentes. Az adózás rendjérĘl szóló 2003. évi XCII. törvény (a továbbiakban: Art.) 176. § (4) bekezdése szerint az adóbevallást a föld fekvése szerint illetékes önkormányzati adóhatósághoz kell benyújtani. Amennyiben a termĘföld Budapest közigazgatási területén fekszik, akkor az önkormányzati adóhatóságnak a fĘvárosi fĘjegyzĘt kell tekinteni.
1
2010. évi CXXIII. törvény 32. § 35. pont. Szja. törvény 16. - 18. §-ai. 3 TermĘföld a termĘföldrĘl szóló 1994. évi LV. törvény 3. § a) és f) pontjaiban meghatározott földterület. 4 Szja. törvény 17. § (4) bekezdés. 5 Szja. törvény 1. számú melléklet 9.4.1. pontj. 6 Szja. törvény 1. számú melléklet 9.4.2. pontj. 2
2
Ha a magánszemély több önkormányzat illetékességi területén szerez termĘföld bérbeadásából bevételt, akkor az adóbevallást és az adófizetést is önkormányzati adóhatóságonként külön-külön kell teljesíteni.7 A termĘföld bérbeadásából származó jövedelem után az adó megállapítása, levonása, bevallása a kifizetĘ kötelezettsége, amennyiben a jövedelem (bérleti díj vagy földjáradék) kifizetĘtĘl származik. Nem terheli a kifizetĘt az adókötelezettség abban az esetben, ha a magánszeméllyel az adómentesség feltételéül szabott idĘtartamra kötött haszonbérleti szerzĘdést 8 . A kifizetĘnek az általa kifizetett bérleti díjról és a levont adóról a magánszemélynek igazolást kell kiadnia. A kifizetĘnek az általa levont adót a kifizetést követĘ hónap 12. napjáig kell megfizetnie, a levont adóról pedig az adóbevallást az adóévet követĘ év február 15-éig kell benyújtania a termĘföld fekvése szerinti önkormányzati adóhatósághoz. Amennyiben a kifizetĘ az adót nem vonta le, vagy a bérleti díjat természetben fizette meg, akkor a 16 százalékos adót a magánszemélynek kell megfizetnie a jövedelem megszerzésének negyedévét követĘ hónap 12-éig. Magánszemély bérlĘ esetén a bérleti díj után az adó megállapítása, bevallása és befizetése a bérbeadó magánszemély kötelezettsége. A bevallást és az adó befizetését a föld fekvése szerint illetékes önkormányzathoz kell teljesíteni az erre a célra rendszeresített nyomtatványon a jövedelem megszerzésének évét követĘ év március 20-áig. 1.2. Az egyéb ingatlanok bérbeadása 1.2.1. Bejelentési kötelezettség Az Art. 22. § (16) bekezdésének 2010. augusztus 16-ai hatályba lépésétĘl kezdĘdĘen a magánszemély adózó mentesülhet az adószám megszerzéséhez elĘírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következĘ feltételek együttesen teljesülnek: - nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel), - tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa. törvény) 86. §-a szerinti – adómentes ingatlan bérbeadás (haszon-bérbeadás), - az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany nem él az adókötelessé tétel választásának jogával, - nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetĘséggel bíró adóalannyal. (Kereskedelmi kapcsolat e tekintetben: a termékbeszerzés és értékesítés valamint a szolgáltatásnyújtás és -igénybevétel.) A rendszeresen, tartósan, vagy üzletszerĦen ingatlan-bérbeadást végzĘ magánszemély bejelentkezés - és adószám - hiányában is áfa adóalany. Az adószám hiánya - tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre - a magánszemélyt nem akadályozza a számviteli bizonylat beszerzésében és kibocsátásában, mivel a rendszeres bevételszerzĘ tevékenységre tekintettel az általános forgalmi adó alanya, ezért az Áfa. törvényben meghatározott - a magánszemély nevét és adóazonosító jelét tartalmazó - bizonylat kibocsátására kötelezett 9 . Ha a magánszemély számlatömböt10 kíván használni a számviteli bizonylat kibocsátásához, akkor annak megvásárlásához kell rendelkeznie adószámmal, vagyis emiatt be kell jelentkeznie.
7
Art. 176. § (4) bekezdés. Art. 176. § (5) bekezdés. 9 Áfa. törvény 165. § (1) bekezdés a) pont. 10 224/1995. (XI.22.) PM rendelet. 8
3
A már bejelentkezett és adószámmal rendelkezĘ adóalanyoknak a regisztrált adóalanyi körbĘl nem szükséges kijelentkezni - hiszen gazdasági tevékenységük nem szĦnik meg -, bizonylataikon továbbra is a már meglévĘ adószámukat kell feltüntetni. Amennyiben a magánszemély - nem élve azzal a lehetĘséggel, hogy a nevezett tevékenységére nem köteles az adóhatósághoz bejelentkezni - adóalanyként kívánja regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adatlapon 11 megteheti, amely alapján az adóhatóság adószámot állapít meg a részére. 1.2.2. Egyéni vállalkozót érintĘ szabályok Az ingatlan-bérbeadási tevékenységbĘl származó bevétele és a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeirĘl és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjérĘl szóló kormányrendelet 12 (továbbiakban: kormányrendelet) szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységébĘl származó bevétele tekintetében a jövedelemszámítás szempontjából nem minĘsül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki az ingatlan- bérbeadásból származó jövedelmére az önálló tevékenységbĘl származó jövedelemre, egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység esetén a tételes átalányadózásra vagy az önálló tevékenységbĘl származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja. Ezen választási jogával az egyéni vállalkozó az Szja. törvény 3. § 17. pontja alapján 2010. augusztus 16-át követĘen megszerzett bérleti, szálláshelyszolgáltatási díjak tekintetében élhet. 13 Az elĘzĘek szerinti választása esetén az így megszerzett jövedelme után az adókötelezettséget a magánszemély adózókra irányadó rendelkezések szerint kell teljesítenie. 1.2.3. A jövedelem megállapítása és az adóelĘleg megfizetése A termĘföldnek nem minĘsülĘ ingatlan bérbeadásából, mint önálló tevékenységbĘl származó bevételbĘl a jövedelmet a magánszemély választása szerint vagy tételes költségelszámolással 14 vagy a 10 százalék költséghányad 15 alkalmazásával állapíthatja meg. Továbbra is adómentesség alkalmazható az önkormányzatnak bérbe adott lakás esetén a törvényben meghatározott feltételek megvalósulásakor, melyrĘl részletes tájékoztató olvasható a 1.3. pontban. A kifizetĘ által levonandó vagy a magánszemély bérbeadó által fizetendĘ (ha a bérlĘ magánszemély vagy az adószámmal rendelkezĘ bérbeadó nem kérte nyilatkozattal a kifizetĘtĘl az adóelĘleg levonását) adóelĘleg alapja az adóelĘleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem 27 százalék adóalap kiegészítéssel növelt összege. Az adóelĘlegalap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes költségelszámolás esetén a magánszemély nyilatkozata szerint, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész összege, illetve - ha a kifizetĘ egészségügyi hozzájárulást von le – e bevételrész 78 százaléka akkor, ha a magánszemély a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást nem számolja el költségként. A 10 százalék költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90 százaléka minĘsül az adóelĘleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelemnek, vagyis ezt az összeget kell a 27 százalék kiegészítéssel növelni. A tételes költségelszámolás választása esetén a magánszemély az adóelĘleg megállapításához a bevétel 50 százalékánál nagyobb mértékĦ költség figyelembevételérĘl is nyilatkozhat, melyet a kifizetĘ köteles figyelembe venni 16 .
11
11T101-es számú nyomtatvány. 239/2009. (X.20.) Korm. rendelet. 13 2010. évi XC. törvény 15. §. 14 Szja. törvény 17. § a) pont. 15 Szja. törvény 17. § b) pont. 16 Szja. törvény 47. § (2) bekezdés. 12
4
JellemzĘen elĘforduló és költségként elszámolható kiadás lehet például az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerĦ használatával kapcsolatosan felmerülĘ rezsiköltség, ha a felek a bérleti szerzĘdést úgy kötik meg, hogy a bérlĘ a bérleti díjon felül a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére (a bérbeadásból származó bevételnek része a bérlĘ által fizetett költségtérítés is. Abban az esetben, ha a bérlĘ nevére átírják a közüzemi szolgáltatást mérĘ készülékeket, vagyis a közüzemi számlák a bérlĘ nevére szólnak, akkor a bérlĘ által a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál nem számít bevételnek. A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, elĘállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg. Ugyancsak költségként vehetĘ figyelembe a tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás. Ezen kiadásokon túlmenĘen azon magánszemélyeknek, akik nem egyéni vállalkozóként végzik e tevékenységet vagy egyéni vállalkozók, de e tevékenységükre a magánszemélyekre vonatkozó szabályokat alkalmazzák, az ingatlanbérbeadási és az egyéb szálláshelyszolgáltatási tevékenységbĘl származó bevételbĘl már a 2010. évben is levonhatók: 17 - az Szja. törvény 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított saját tulajdonú - tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása); a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület idĘarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség idĘarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlanrész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása); 18 - az ingatlant bérbeadó, illetve egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtó (nem egyéni vállalkozó) magánszemély épület, építmény esetében – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – értékcsökkenést akkor is elszámolhat, ha az épületet három évnél régebben szerezte meg, vagy építette. 19 KifizetĘnek történĘ bérbeadás esetén a számlaadásra kötelezetett magánszemély által számlázott bevételbĘl a bérlĘnek nem kell adóelĘleget megállapítania, de ha a magánszemély formai kötelezettségek nélkül megtehetĘ nyilatkozatában kéri az adóelĘleg levonását, a kifizetĘ köteles az adóelĘleg megállapítására. 20 A számlaadásra nem kötelezett magánszemély adóelĘleg levonását kérĘ nyilatkozata hiányának ellenére a kifizetĘnek az igazolás nélkül elszámolható költség, költséghányad (10 százalék) figyelembevételével kell az adóelĘleget megállapítania és levonnia.21 Továbbra sem kell az adót a kifizetĘnek levonnia akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja, 22 és a bérbeadásból, szálláshely szolgáltatásból származó bevételére nem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazza.
17
2010. évi CLIII. törvény 67. § (3) bekezdés. Szja. törvény 17. § (3) bekezdés ab) alpont. 19 Szja. törvény 18. § (1) bekezdés. 20 Szja. törvény 46. § (4) bekezdés. 21 Szja. törvény 47. § (2) bekezdés aa) pont. 22 Szja. törvény 49. § (4) bekezdés. 18
5
Amennyiben a termĘföldnek nem minĘsülĘ ingatlan bérbeadásából származó bevétel kizárólag kifizetĘtĘl származik és a bérbeadó a bevételével szemben költséget nem számol el a bizonylat nélkül elszámolható 10 százalékos költség kivételével, akkor a bevételével összefüggĘ nyilvántartási kötelezettségét a kifizetĘ által kiállított igazolás megĘrzésével teljesíti. Ha a bérlĘ magánszemély, vagy ha a kifizetĘ a bérleti díjból nem vonta le az adóelĘleget, akkor a bérbeadónak kell az önálló tevékenységbĘl származó jövedelem szabályai szerint megállapított 16 százalék adóelĘleget negyedévenként a negyedévet követĘ hónap 12-ig az adóhatósághoz befizetnie. A termĘföldnek nem minĘsülĘ ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet, bármely módszert is alkalmazza a magánszemély, be kell vallani az állami adóhatósághoz. 1.2.4. FizetĘ-vendéglátó tevékenység folytatása A fizetĘ-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév egészére tételes átalányadózást választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévĘ lakásában vagy üdülĘházában folytatja. Ha a magánszemély több lakástulajdonnal vagy üdülĘházzal rendelkezik, akkor csak abban az esetben választhatja a tételes átalányadózást, ha azok közül csak egyben folytat fizetĘ-vendéglátó tevékenységet. 2011. január 1-jétĘl bĘvült azon adózói kör, akik a nevezett tevékenységre tételes átalányadózást választhatnak - a tételes átalányadózás szabályainak változatlanul hagyásával. 2011. január 1-jétĘl fizetĘ-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély az, aki - nem egyéni vállalkozóként - a kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújt szálláshelyet adóévenként 90 napot meg nem haladó idĘtartamban. A változás értelmében a tételes átalányadózás alkalmazását nem zárja ki az, ha a szálláshelyszolgáltatást nem a magánszemély fizeti, hanem azt kifizetĘ, munkáltató finanszírozza (a számla nem a magánszemély nevére szól). A másik fontos változás, hogy amennyiben az adóévben a szálláshely-szolgáltatás napjainak a száma a 90 napot meghaladja, akkor a tételes átalányadó nem alkalmazható. 23 A tételes átalányadó éves összege szobánként 32 ezer forint 24 , melyet akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a fizetĘ-vendéglátó tevékenységét az adott év folyamán megszünteti. Abban az esetben, ha a tételes átalányadózás választására a magánszemély a tevékenység megkezdésekor nem volt jogosult, akkor a nevezett tevékenységbĘl származó összes jövedelmére, míg ha jogszerĦen választotta a magánszemély a tételes átalányadózást, de azt követĘen valamely feltételt, vagy több feltételt nem teljesített, akkor a következĘ negyedév elsĘ napjától az önálló tevékenységre vonatkozó elĘírások szerint kell az adót megállapítania. 25 A változás negyedévét megelĘzĘ negyedévre, negyedévekre az éves tételes átalányadó arányos részét kell megfizetnie. 1.3. Önkormányzatnak történĘ lakásbérbeadás 26 Külön szabályozás vonatkozik 2005. január 1-jétĘl a lakás önkormányzatnak történĘ bérbeadására és a bérbeadásból származó bevétel adózására. Az ilyen bérbeadásból származó bevétel egésze jövedelem és a törvényben elĘírt feltételek teljesülése mellett az adó mértéke 0 százalék. 27
23
Szja. törvény 57/A. § (1) bekezdés. Szja. törvény 57/A. § (4) bekezdés. 25 Szja. törvény 57/A. § (5) bekezdés. 26 Szja. törvény 74/A. §. 27 Szja. törvény 74/A. § (2) bekezdés. 24
6 28
A törvényben elĘírt feltételek a következĘk : x legyen a lakásra érvényes lakhatási engedély, x a lakás fekvése szerinti települési önkormányzat gazdálkodását végrehajtó szerv (önkormányzati hivatal) legyen a bérbevevĘ, x a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerzĘdés határozott idĘtartamú legyen és az idĘtartama érje el vagy haladja meg a 36 hónapot, x az önkormányzat a lakást magánszemély(ek) lakhatásának biztosítására hasznosítsa, x a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerzĘdés tartalmazza a bérlĘkijelölésre a rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket megállapító önkormányzati rendelkezés számát. A szabályozás elĘírja az adómentesség feltételéül azt is, hogy a lakás önkormányzatnak történĘ bérbeadása esetén a bérleti díjat önálló tevékenységbĘl származó bevételként vagy egyéni vállalkozói bevételként nem lehet figyelembe venni és a lakás bérbeadásával összefüggésben költséget nem lehet elszámolni. 29 Ha az ilyen lakás bérbeadását a szerzĘdésben feltételül szabott 36 hónapon belül a bérbeadó az érdekkörében felmerült okból felmondja, a törvényben elĘírt számítás szerint – a hátralévĘ hónapokkal arányos – adó és késedelmi pótlék terheli, melyet az arról az adóévrĘl benyújtandó adóbevallásban kell bevallania, és a bevallás benyújtására nyitva álló határnapig megfizetnie, amely adóévben a szerzĘdést megszegte. 30 Abban az esetben, ha a települési önkormányzat a magánszemélytĘl adómentességre jogosító bérleti szerzĘdéssel a lakást a szerzĘdés idĘtartamán belül nem az önkormányzati rendeletnek megfelelĘen hasznosítja vagy nem hasznosítja, akkor a bérleti díj után 16 százalékos mértékĦ adót kell fizetnie. Hasonló feltételekkel a társasági adó hatálya alá tartozó személlyel is köthetĘ adóalapcsökkentésre jogosító lakásbérleti szerzĘdés, amelynek alapján a bérleti díj fele csökkenti az adóalapot. Ezzel összefüggésben a hasznosítás elmaradása esetében az önkormányzatot 8 százalék adófizetési kötelezettség terheli. Az önkormányzatnak minden olyan hónap bérleti díj 1,19-szerese után az adózás rendjérĘl szóló törvénynek a kifizetĘre vonatkozó szabályai szerint kell az adót megfizetnie, amely hónapban nem valósult meg a megfelelĘ hasznosítás, kivéve, ha a hasznosításon kívüli idĘszak az adóév elejétĘl számítva a 30 napot nem haladja meg. 31 II. Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség A magánszemély 14 százalékos mértékĦ egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében a teljes jövedelem után. E kötelezettsége mindaddig fennáll, míg az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett 6 százalék mértékĦ egészségbiztosítási járulék, a kiegészítĘ tevékenységet folytató társas és egyéni vállalkozó által fizetett 5100 forint egészségügyi szolgáltatási járulék, továbbá a Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett 5100 forint összegĦ egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint az egyszerĦsített közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt terhelĘ 1,6 százalék mértékĦ egészségbiztosítási járulék, és az Eho tv-ben meghatározott 14 százalékos mértékĦ egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 000 forintot (hozzájárulás-fizetési felsĘ határ). 32 28
Szja. törvény 74/A. § (1) bekezdés. Szja. törvény 74/A. § (3) bekezdés a) pont. 30 Szja. törvény 74/A. § (3) bekezdés b) pont. 31 Szja. törvény 74/A. § (5) bekezdés. 32 Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (továbbiakban: Eho tv.) 3. § (3) bekezdés. 29
7
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség, ezért az e tevékenységbĘl származó jövedelemmel összefüggésben 14 százalékos mértékĦ egészségügyi hozzájárulás terheli a magánszemélyt. A közösségi rendelet hatálya alá tartozó, másik tagállamban biztosított személy jövedelme után nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni. Az egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség alóli mentességet a természetes személy az illetékes külföldi hatóság által kiállított, a másik tagállamban fennálló biztosítást tanúsító igazolással igazolja. 33 2010. december 31-éig mentes volt az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ha a lakásbérleti jogviszony tárgyát képezĘ lakás a bérbeadó állandó lakóhelye volt, kivéve, ha a bérbeadó a lakást saját vállalkozása vagy vele együtt élĘ közeli hozzátartozója (élettársa) vállalkozása részére adta bérbe. Ez a mentesség 2011. január 1-jével megszĦnt. 34 A kifizetĘt és a bérbeadó természetes személyt nem terheli a 27 százalékos mértékĦ egészségügyihozzájárulás-fizetési kötelezettség, ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után kizárólag 14 százalékos mértékĦ a hozzájárulás fizetési kötelezettség. 35 TermĘföld bérbeadása esetében a kifizetĘt illetve a magánszemélyt nem terheli sem a 27 százalékos, sem a 14 százalékos mértékĦ egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség. A fizetĘ-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély kötelezett százalékos mértékĦ egészségügyi hozzájárulás fizetésére, amely a tételes átalányadó 20, ha az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor a jövedelem 27 százaléka feltéve, hogy e tevékenység alapján a magánszemély nem minĘsül a Tbj. szerinti egyéni vállalkozónak. 36 III.
Általános forgalmi adó
1.4. Ingatlan bérbeadásának áfa kötelezettsége Az Áfa. törvény fĘszabálya 37 szerint – amennyiben a bérbeadást végzĘ saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan (pl.: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minĘsül az áfa adóalany bérbeadó, illetĘleg a bérbevevĘ személyétĘl, jogállásától függetlenül. Kivételt 38 képez ez alól, ezért minden esetben adókötelezettséget eredményez: - a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtása, - a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (pl. garázs bérbeadása), - az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, illetĘleg széf bérbeadása. Az Áfa. törvény alkalmazásában a bérleti szerzĘdésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is bérbeadásnak minĘsül, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék idĘleges használatáért téríti (vagy téríteni köteles). 39 33
Eho tv. 5. § (3) bekezdés. Eho tv. 3. § (5) bekezdés. 35 Eho tv. 5. § (2) bekezdés. 36 Eho tv. 4. § (4) bekezdés. 37 Áfa. törvény 86. § (1) bekezdés. 38 Áfa. törvény 86. § (1) bekezdés l) pont; 86. § (2) bekezdés. 39 Áfa. törvény 258. § 4. pont. 34
8
Az ingatlan bérbeadása tekintetében érvényesülĘ adómentesség adólevonási joggal nem járó mentesség, vagyis a bérbeadónak a bérleti szolgáltatás után nem kell áfát felszámítania/fizetnie, ugyanakkor a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések elĘzetesen felszámított általános forgalmi adója tekintetében adólevonási jog nem illeti meg. Az ingatlan-bérbeadást rendszeresen, tartósan, illetve üzletszerĦen végzĘ személy áfa adóalanynak minĘsül, még akkor is, ha kizárólag adómentes ingatlan-bérbeadást végez. (Közös tulajdonban és közös használatban lévĘ ingatlan bérbeadása esetén a tulajdonostársak közössége 40 az áfa adóalany. Az adóalanyisághoz fĦzĘdĘ jogokat és kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselĘ útján gyakorolja. Kijelölés hiányában képviselĘ a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezĘ tulajdonostárs, egyenlĘ tulajdoni hányad esetében pedig az adóhatóság által kijelölt tulajdonostárs.) Bérbeadási tevékenységet az adózás rendjérĘl szóló törvény 41 elĘírásaiból következĘen fĘszabály szerint csak adószám birtokában lehet végezni (egyes ingatlan bérbeadással foglalkozó magánszemélyeknek lehetĘségük van a bejelentkezés, adószám megállapítás alóli mentesülésre). A magánszemélynek – és a tulajdontársak közösségének – az adószám megállapítását az állami adóhatóságtól kell kérnie (természetesen csak akkor, ha – egyéb tevékenységére tekintettel – azzal még nem rendelkezik). Az ingatlan bérbeadást végzĘ az általa nyújtott adómentes bérbeadási szolgáltatásról köteles legalább a számviteli törvény 42 rendelkezéseinek megfelelĘ bizonylatot kibocsátani a bérbe vevĘ részére. 43 Az Áfa. törvény fĘszabálya szerint adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadásával, haszonbérbeadásával összefüggésben az áfatörvény 44 az alábbi választási lehetĘségeket biztosítja: - az adóalany adókötelessé teheti a fĘszabály szerint – a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel – adómentes ingatlan bérbeadási szolgáltatását (beleértve a lakóingatlan 45 bérbeadását is) vagy - az adóalany adókötelessé teheti a lakóingatlan bérbeadáson kívüli (egyéb), fĘszabály szerint adómentes ingatlan bérbeadási tevékenységét (míg a fĘszabály szerint adómentes lakóingatlan bérbeadási szolgáltatásra a fĘszabályt alkalmazza). Az adóalanyt az adókötelessé tétel választásához kapcsolódóan elĘzetes bejelentési kötelezettség terheli, mely bejelentési kötelezettségét az Art. szerint kell teljesítenie. Az olyan adóalanyt, aki az adókötelessé tételt választotta, a választása a választás évét követĘ ötödik naptári év végéig köti. 46 1.5. Bejelentkezés áfa adóalanyként Az általános forgalmi adóalany magánszemélynek a 11T101 számú – tulajdonostársak közösségének a 11T201 számú – nyomtatványon bejelentést kell tennie az állami adóhatósághoz a tevékenység megkezdésétĘl számított 15 napon belül.
40
Áfa. törvény 5. § (2) bekezdés Áfa. törvény 16. § (1) bekezdés. 42 2000. évi C. törvény. 43 Áfa. törvény 165. § (1) bekezdés a) pont. 44 Áfa. törvény 88. § (1) bekezdés b) pont és 88. § (4) bekezdés. 45 Az Áfa. törvény 259. § 19. pontja alapján az általános forgalmi adórendszerben lakóingatlanok minĘsül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minĘsül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerĦ használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a mĦhely, az üzlet, a gazdasági épület. 46 Áfa. törvény 88. § (5) bekezdés. 41
9
A bejelentkezéssel egyidejĦleg – a jelzett nyomtatvány áfa nyilatkozat lapján – nyilatkozhat az adóalany arról, hogy ingatlan bérbeadását (a lakóingatlan bérbeadásra is kiterjedĘen, vagy a nélkül) adókötelessé teszi. Amennyiben ilyen irányú nyilatkozatot nem tesz – és kötelezĘen adóköteles ingatlan bérbeadása és/vagy az adómentes ingatlan bérbeadáson kívüli (adómentesnek nem minĘsülĘ) ügylete nincs – a nyomtatványon jelölnie kell, hogy kizárólag közérdekĦ vagy speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenységet végez. 47 Amennyiben alanyi adómentességet 48 kíván választani (és annak törvényi feltételei fennállnak), úgy a nyomtatvány megfelelĘ helyén ezt jeleznie kell. Az állami adóhatóság a bejelentkezés alapján adószámot állapít meg a bérbeadó részére. Az adószám megszerzéséhez szükséges bejelentkezési kötelezettség teljesítése alól a magánszemély mentesülhet, melynek feltételeit ezen tájékoztató füzet I/1.2.1. pontja tartalmazza.
47 48
Art. 22. § (1) bekezdés. Áfa. törvény XIII. fejezet.