Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
Inhoud
1.
Inleiding.........................................................................................................................................3
2.
Huidige situatie..............................................................................................................................5 2.1 De kern Delden .............................................................................................................................5 2.2 De Braak-West..............................................................................................................................5 2.3 Het plangebied .............................................................................................................................7
3.
Planomschrijving .........................................................................................................................11 3.1 Algemeen....................................................................................................................................11 3.2 Planologische en stedenbouwkundige kaders ...........................................................................11 3.3 Het bouwplan .............................................................................................................................12
4.
Beleidskader ................................................................................................................................15 4.1 Provinciaal beleid .......................................................................................................................15 4.2 Regionaal beleid .........................................................................................................................15 4.3 Gemeentelijk beleid....................................................................................................................16
5.
Uitvoerbaarheidsaspecten...........................................................................................................19 5.1 Bodem ........................................................................................................................................19 5.2 Archeologie.................................................................................................................................19 5.3 Water..........................................................................................................................................20 5.4 Flora en fauna.............................................................................................................................22 5.5 Hinder bedrijven omgeving ........................................................................................................23 5.6 Geluid wegverkeer......................................................................................................................23 5.7 Luchtkwaliteit .............................................................................................................................24 5.8 Externe veiligheid .......................................................................................................................24 5.9 Belemmeringen ..........................................................................................................................24
6.
Juridische vormgeving .................................................................................................................25 6.1 Analoge/digitale verbeelding .....................................................................................................25 6.2 Regels .........................................................................................................................................25
7.
Economische uitvoerbaarheid .....................................................................................................27
OOSTZEE stedenbouw
1
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
2
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
1.
Inleiding
In 2005 heeft de gemeenteraad van Hof van Twente het bestemmingsplan ‘De Braak-West’ vastgesteld. Gedeputeerde Staten van Overijssel hebben aan een klein gedeelte van het plan, gelegen in het zuidoosten van het gebied, goedkeuring onthouden. Voor deze locatie is nu een nieuw plan ontwikkeld. Dit plan omvat de bouw van vier vrijstaande woningen aan de Hassinkstraat te Delden (kadastraal bekend als Gemeente Hof van Twente, sectie B, nummers 830 en 751 gedeeltelijk, vanaf nu ‘plangebied’ genoemd). Voorliggend document betreft een bestemmingsplan dat opgesteld is ten behoeve van het bovengenoemde plan. De gewenste ontwikkeling wijkt af van hetgeen op basis van het vigerende bestemmingsplan ‘De Braak 1979’ is toegestaan. Gevolg hiervan is dat het plan van een nieuw planologisch kader zal moeten worden voorzien. Om deze reden is dit bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan bestaat uit een analoge/digitale verbeelding, planregels en een toelichting. Op de analoge/digitale verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren, arceringen en tekens weergegeven. De planregels geven regels over de wijze waarop de gronden binnen de bestemmingen gebruikt en bebouwd mogen worden. De toelichting geeft onder andere informatie over de redenen om het bestemmingsplan in procedure te brengen, de inhoud van het plan en een samenvatting van de conclusies van de (wettelijk) benodigde onderzoeken.
OOSTZEE stedenbouw
3
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
4
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
2.
Huidige situatie
2.1
De kern Delden
Het plangebied is gelegen in de kern Delden van de gemeente Hof van Twente. Delden is een kleine vestingstad die gesticht is rondom een parochiekerk. Rondom de kern werden een cirkelvormige wal en gracht gerealiseerd, waarvan de omtrek nog steeds zichtbaar is in het beloop van de Noorder- en Zuiderhagen. De kern Delden is in de loop der jaren gegroeid tot een stad. De aanleg van het Twentekanaal zorgde voor de zuidgrens van de stad. Op onderstaande luchtfoto is de ligging van het plangebied in Delden weergegeven.
Ligging van het plangebied in de kern Delden
2.2
De Braak-West
Het plangebied is gelegen in het gebied De Braak-West. Het gebied De Braak-West is in ontwikkeling. In 2005 is hiervoor het bestemmingsplan vastgesteld. Bij het maken van de plannen voor dit gebied is rekening gehouden met de bestaande ruimtelijke structuur. De hoofdwegen de Brinkweg, Kloetenweg en de Oude Benteloseweg zijn bepalend geweest voor het maken van het stedenbouwkundige plan.
OOSTZEE stedenbouw
5
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
Daarnaast zijn de bestaande groen- en waterstructuur, de relaties met de omgeving en de milieuhygiënische situatie, uitgangspunten geweest voor het ontwerp van het plan. Op onderstaande schets is de verkaveling van De Braak-West weergegeven.
Verkavelingschets De Braak-West met de ligging van het plangebied Het plan kent twee deelgebieden: het westelijke deelgebied tussen de Oude Benteloseweg en de Kloetenweg en het oostelijke deelgebied aan de oostzijde van de Kloetenweg. Het westelijke deelgebied heeft een driehoekige vorm. Het gebied heeft een strakke verkaveling gekregen. Het bestaande groen is ingepast, waardoor er een contrast is ontstaan tussen de verkavelingrichting en de bestaande groenrichting. Langs het Twentekanaal wordt een stevige bebouwingsrand gerealiseerd, als verwijzing naar een vroegere vestingstad. Voor deze bebouwingsrand wordt een waterpartij aangelegd die dit beeld moet versterken. Daarnaast dient de waterpartij ook ten behoeve van de waterberging. Er zal in het zuidelijke deel van het deelgebied sprake zijn van een hogere dichtheid van bebouwing dan in het noordelijke deel van het deelgebied. In het noordelijke deel worden vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen en patiowoningen gebouwd.
6
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
In het oostelijke deelgebied is gekozen voor een ruimere opzet van de verkaveling. In het noorden ervan worden een aantal straten loodrecht op de wegen gesitueerd. Er is veel ruimte voor groen, met name langs de Kloetenweg. De bebouwingsrand langs het Twentekanaal heeft hier een open karakter. In het oostelijke deelgebied worden met name vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen en een aantal rijwoningen gebouwd. Langs het Twentekanaal worden daarnaast twee appartementengebouwen gerealiseerd. Tussen het Twentekanaal en het gebied wordt een groene zone aangelegd, die bedoeld is als uitloopgebied voor de bewoners van de wijk.
2.3
Het plangebied
Het plangebied is gelegen aan de zuidrand van de in ontwikkeling zijnde woonwijk De Braak-West. Het schegvormige perceel ligt ingeklemd tussen de nieuwe woningbouw aan de noordzijde, de Torendijk aan de oostzijde en het Twentekanaal aan de zuidzijde. Het plangebied bestaat uit een voormalige kwekerij waarvan nog enkele relicten aanwezig zijn. Het terrein is braakliggend met her en der overgebleven groen van de kwekerij, zoals coniferen, beuken en vaste planten. Een klein deel van het perceel is verhard met klinkers. Op deze verharding staan een aantal (zee)containers en een tunnelkas. Op onderstaande luchtfoto is de huidige situatie weergegeven.
Huidige situatie van het plangebied
OOSTZEE stedenbouw
7
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
Het plangebied bevindt zich op de grens tussen de twee woonwijken en vormt hierdoor een overgangsgebied. Op onderstaande foto’s is de in aanbouw zijnde nieuwe bebouwing van de woonwijk De Braak-West weergegeven.
Bebouwing De Braak-West De bebouwing van de Braak-West sluit via de Brinkweg en Torendijk aan op de woonwijk Veldbloemen. Op onderstaande afbeeldingen zijn een aantal foto’s weergegeven van de bebouwing langs de Brinkweg en Torendijk.
8
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
Bebouwing langs de Brinkweg en Torendijk De bebouwing aan de Brinkweg en Torendijk kan gekarakteriseerd worden als een typische lintbebouwing en bebouwing met een overduidelijk landelijk karakter. Een enkele keer is in het lint ook traditioneel vormgegeven bebouwing aanwezig. De lintbebouwing heeft relatief smalle en diepe kavels, waarbij de bebouwing meer in één rooilijn staat. De meer traditionele en landelijke bebouwing staat vrijer en is op grotere kavels gesitueerd. In alle gevallen is sprake van een duidelijk groen voorerf al dan niet direct aan de weg. De lintbebouwing is haaks op de weg georiënteerd en heeft voornamelijk kopgevels. Het zijn voornamelijk enkelvoudige bouwmassa’s. De meer landelijke bebouwing bestaat doorgaans uit een combinatie van bouwmassa’s waaruit een onderscheid van hoofd- en bijgebouw zichtbaar is. De kopgevels worden benadrukt door overstekken en windveren. De gevels zijn doorgaands symmetrisch opgebouwd. De bebouwing kenmerkt zich door vrij gesloten gevels en een verticale raamverdeling. Doorgaans zijn baksteen en pannen als materialen gebruikt. De bakstenen hebben aardekleuren, zoals rood, bruin en donkeroranje. De dakpannen zijn doorgaands grijs, zwart en gesmoord en een enkele keer hel oranje.
OOSTZEE stedenbouw
9
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
10
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
3.
Planomschrijving
3.1
Algemeen
Dit bestemmingsplan beoogt de planologische basis te leggen voor de bouw van vier woningen op het perceel (zoals in het vorige hoofdstuk beschreven) aan de Hassinkstraat te Delden. In dit hoofdstuk zijn de planologische en stedenbouwkundige kaders beschreven waaraan de woningbouw dient te voldoen. Daarnaast wordt het bouwplan, zoals het is ingediend bij de gemeente, beschreven.
3.2
Planologische en stedenbouwkundige kaders
Het plangebied is gelegen op de grens tussen de nieuwe woonwijk De Braak-West en de bestaande woonwijk Veldbloemen. Vanuit de woonwijk Veldbloemen loopt de bebouwing, langs de Brinkweg, de woonwijk De Braak-West in. Het plangebied ligt ten zuiden van dit bebouwingslint. Doordat het plangebied op de grens ligt, vormt het gebied een overgangszone tussen de woonwijken. De bebouwing dient voor een geleidelijke overgang te zorgen. Dit kan bereikt worden door de bebouwing af te stemmen op de bebouwing langs de Brinkweg. Het plangebied is ook gelegen aan het Twentekanaal en maakt deel uit van de zuidelijke rand van de woonwijk De Braak-West. Voor de Braak-West is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Hieraan is een beeldkwaliteitsplan verbonden. De rand aan het Twentekanaal heeft daarin de karakterisering gekregen 'de rand van Delden'. Aan de westzijde van de rand zal de bebouwing gaan bestaan uit grondgebonden woningen. Deze woningen zijn met de voorzijde gericht op het Twentekanaal. Verder naar het oosten, langs het Twentekanaal, worden twee appartementengebouwen gerealiseerd. De gebouwen staan hier verder uit elkaar, zodat hier een meer transparante representatieve rand ontstaat. Ten oosten van deze twee appartementengebouwen bevindt zich het plangebied. Het plangebied zal geen deel meer uitmaken van dit onderdeel van het beeldkwaliteitsplan De BraakWest. De beeldkwaliteitsnotitie behorende bij dit plan geeft nieuwe richtlijnen voor het plangebied. In de beeldkwaliteitsnotitie zal worden aangesloten op de karakteristieken uit de landelijke zone van het beeldkwaliteitsplan De Braak-West, waar het tegenaan is gelegen. Aan de overzijde van de Hassinkstraat worden vrijstaande grondgebonden woningen op ruime percelen gerealiseerd. Deze woningen worden gericht op de Hassinkstraat. De woningen liggen op eenzelfde rooilijn en zijn wegbegeleidend. De nieuwe bebouwing binnen het plangebied dient hierop aan te sluiten. De nieuwe woningen worden minimaal 5 meter uit de perceelsgrens gesitueerd, om het groene karakter van het gebied te behouden. Daarnaast dient de nieuwe bebouwing met de achterzijde minimaal 75 meter uit het hart van het Twentekanaal gerealiseerd te worden in verband met de externe veiligheid. Het plangebied is een overgangsgebied tussen de bebouwingsrand van de woonwijk De Braak-West en de woonwijk Veldbloemen, die ter hoogte van het plangebied bestaat uit eenduidig vormgegeven vrijstaande grondgebonden woningen. De bebouwing dient voor een geleidelijke overgang te zorgen tussen de twee woonwijken. Nadrukkelijk wordt aansluiting gezocht bij de bebouwing aan de Brinkweg en Torendijk. Hierin komt het landelijk karakter al duidelijk tot uitdrukking.
OOSTZEE stedenbouw
11
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
In aansluiting op de bebouwing in de omgeving, zijn de volgende foto’s referentiebeelden van mogelijke bebouwing.
Mogelijke bebouwing binnen het plangebied
3.3
Het bouwplan
Het plan beoogt de realisatie van vier vrijstaande woningen. De woningen worden 5 meter vanuit de voorste perceelsgrens gesitueerd. De woningen overschrijden de grens van 75 meter uit het hart van het Twentekanaal niet. Op onderstaande afbeeldingen is de nieuwe situatie weergegeven.
12
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
Het bouwplan
OOSTZEE stedenbouw
13
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
14
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
4.
Beleidskader
4.1
Provinciaal beleid
Omgevingsvisie Overijssel De provincie Overijssel heeft het streekplan, verkeer- en vervoerplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één omgevingsvisie. Op 1 juli 2009 is dit plan door de Provinciale Staten vastgesteld. In de Omgevingsvisie Overijssel is de provinciale visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving tot 2030 geschetst. Het plan maakt onderscheid in de stedelijke en landelijke omgeving. Delden valt binnen de stedelijke omgeving. Onder stedelijke omgeving wordt verstaan: alle steden, dorpen, kernen en hoofdinfrastructuur. In het stedelijke gebied worden dorpen en kernen gezien als veelzijdige leefmilieus met een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieus. De eigenheid van een dorp of kern kan versterkt worden door de karakteristieke opbouw trouw te blijven en de verbinding met het omliggende landschap of historische structuren expliciet te maken. De nadruk komt steeds meer te liggen op het creëren van een breed spectrum aan gemengde milieus van woningen, werkruimtes, bedrijven, voorzieningen en recreatieve mogelijkheden die voortbouwen op de karakteristieke opbouw van dorp of kern. De dorpsranden dienen hierbij zorgvuldig te worden ingericht. De opgave voor de komende jaren ligt vooral in het zorgen voor een goede afstemming tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, gerelateerd aan de verschillende doelgroepen. Het woningaanbod en de woonmilieus moeten flexibel zijn en afgestemd zijn op de eisen en wensen van de toekomstige bewoners. Bij het realiseren van de woningbouwopgave binnen de provincie moet de ruimte zuinig en zorgvuldig benut worden. Dit betekent dat de zogeheten SER-ladder gehanteerd wordt. Deze houdt in dat de woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden. Het plan past binnen de kaders van de Omgevingsvisie Overijssel, omdat de nieuwe woningen worden gerealiseerd binnen het stedelijke gebied door middel van inbreiding. Daarnaast sluiten de nieuwe woningen goed aan op de bestaande omgeving en de nieuw te realiseren woonwijk De Braak-West, en vormen de nieuwe woningen een deel van de dorpsrand van Delden.
4.2
Regionaal beleid
Regionale Structuurvisie Twente 2030, Lokale verkenning Hof van Twente Regio Twente is één van de zeven Nederlandse stadsregio’s, bestaande uit veertien Overijsselse gemeenten. De gemeente Hof van Twente, waar Delden onder valt, maakt deel uit van deze regio. In het najaar van 2004 is Regio Twente samen met de gemeenten, de provincie Overijssel en het Waterschap Regge en Dinkel gestart met het opstellen van de Regionale Structuurvisie voor Twente (RSV). De RSV is een plan dat in grote lijnen aangeeft waar in Twente tot 2030 ruimte is voor wonen, werken, natuur, recreatie en landbouw.
OOSTZEE stedenbouw
15
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
Voor de gemeente Hof van Twente is de ‘Regionale Structuurvisie Twente 2030, lokale verkenning Hof van Twente’ opgesteld. De gemeente Hof van Twente zet in op handhaving van het huidige aantal inwoners door te zorgen voor voldoende woonruimte in de kernen voor de lokale bevolking, in het bijzonder voor starters en ouderen. Daarnaast wil de gemeente beperkt bouwen voor mensen buiten de gemeente (met name in Goor). Bij woningbouw wordt in eerste instantie gekeken naar inbreidingsmogelijkheden, daarna naar uitbreiding. Het woningbouwprogramma 2003-2010 voor Delden is 385 woningen. In totaal staat het woningbouwprogramma op 1771 voor de gehele gemeente. Het plan past binnen de kaders van de RSV, omdat de vier nieuwe woningen bijdragen aan het woningbouwprogramma van Delden. Daarnaast worden de woningen gerealiseerd door middel van inbreiding.
4.3
Gemeentelijk beleid
Woonvisie 2009-2013 'Groeien in kwaliteit' In april 2009 heeft de gemeente Hof van Twente een woonvisie voor de periode 2009-2013 vastgesteld. De gemeente staat voor een grote opgave. De komende jaren zal de bevolking verder vergrijzen, waardoor er een einde komt aan een periode van geleidelijke bevolkingsgroei. De gemeente wil een zo goed mogelijk woonklimaat bieden aan de bestaande inwoners, daarnaast wil zij door middel van het goede woonklimaat nieuwe bewoners trekken. Er zullen meer aantrekkelijke woningen gebouwd worden in goede woonomgevingen voor gezinnen en jongeren. Daarnaast worden er aangepaste woningen en hoed ingerichte woonomgevingen gerealiseerd worden waar senioren en ouderen lang thuis kunnen wonen met de zorg die daarbij past. De woonvisie bevat een woningbouwprogramma voor de gemeente. Momenteel wonen er ongeveer 35.150 mensen in de gemeente. Dit aantal zal groeien tot circa 35.300, maar zal daarna, omstreeks 2010/2015, afnemen. Het aantal huishoudens neemt voorlopig nog wel toe. Jaarlijks komen er de komende jaren nog gemiddeld circa 55 huishoudens bij. Dit komt neer op een woningbehoefte voor de periode 2008-2013 van ruim 340 nieuwe woningen. Voor Delden is de gewenste toename van de woningvoorraad tot 2013 circa 5 woningen per jaar. Delden is een vergrijzende kern van de gemeente, waardoor de autonome groei van het aantal huishoudens niet meer toeneemt. Delden is wel in trek als vestigingslocatie vanwege de ligging nabij Hengelo en de goede ontsluitingsmogelijkheden. Een beperkt woningbouwprogramma is daarom mogelijk, maar het risico op leegstand in eengezinswoningen is groot. Nieuwe bouwplannen zijn alleen mogelijk als deze en duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van Delden betekenen. Onderstaande tabel geeft de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad voor Delden tot 2013 weer. Woningtype 55% goedkoop - Huur < €499,- Koop < €200.000,45% middelduur en duur - Huur > €491,- Koop > €200.000,-
Aantal
Doelgroep
40% 15%
Ouderen Starters
10% 35%
Ouderen Ouderen (grondgebonden), doorstromers
16
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
Totaal 25 woningen
100%
Bestemmingsplan De Braak-West Voor het gebied De Braak-West is in 2005 een bestemmingsplan vastgesteld. In dit bestemmingsplan is een woningbouwprogramma voor het gebied opgenomen (zie onderstaand schema). Woningtype Rijenwoningen en beneden-/bovenwoningen (betaalbare huur)
Oost 0
West 31
Totaal 31
Geschakelde woningen/rijenwoningen (betaalbare koop) Twee-onder-één-kapwoningen / dubbele woningen
9 24
27 26
36 50
Aaneen gebouwde woningen (koop) Appartementen
0 32
16 0
16 32
Vrijstaande woningen Woning met praktijk
52 1
12 0
64 1
Totaal
118
112
230
Voor het plangebied is in dit bestemmingsplan door Gedeputeerde Staten goedkeuring onthouden. Dit bestemmingsplan is om deze reden voor het plangebied niet van kracht. Vigerend bestemmingsplan Het plangebied valt binnen de grenzen van het vigerende bestemmingsplan De Braak, goedgekeurd op 6 november 1979. De gronden van het plangebied hebben de bestemming Agrarisch. Binnen deze bestemming kan alleen binnen een bouwvlak gebouwd worden. Aangezien er binnen het plangebied, op de plankaart, geen bouwvlak is aangegeven, is de realisatie van de vier woningen niet mogelijk. Om medewerking te kunnen verlenen aan het plan, is dit bestemmingsplan opgesteld. Beeldkwaliteitsplan De Braak-West Voor het gebied De Braak-West is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan moet sturing geven aan de keuzen voor de architectonische uitwerking van plannen en is een toetsingskader voor nieuwe plannen. Het plangebied is gelegen in deelgebied A: de rand van Delden. De zuidrand van het gebied langs het Twentekanaal krijgt een vestingachtig karakter. De verspringingen in de bebouwing en het water ervoor versterken dit karakter. De bebouwing in het westelijke deel van de rand zal bestaan uit wat hogere, gesloten bebouwing. De appartementengebouwen in het oostelijke deel van de rand zijn ver uit elkaar geplaatst, waardoor er een meer transparantie en representatieve rand ontstaat. De bebouwing aan de rand dient op minimaal 75 meter uit het hart van het Twentekanaal gerealiseerd te worden. De hoofdvorm van de bebouwing is minimaal twee verdiepingen met plat dak en maximaal twee verdiepingen met kap. De appartementengebouwen zijn maximaal vier verdiepingen met kap. De bebouwing krijgt een eigentijdse bouwstijl. Omdat het plangebied beter aansluit op het deelgebied ten noorden van de locatie is besloten om aan te sluiten deelgebied E: de landelijke zone. De volgende eisen/kenmerken zijn in dit gebied van toepassing: - De voorgevels van de woningen liggen op minimaal 5 meter uit de perceelsgrens, om het groene karakter van het gebied te versterken;
OOSTZEE stedenbouw
17
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
-
De bebouwing wordt maximaal twee verdiepingen met kap (goothoogte 6 meter, bouwhoogte 10,5 meter); Er mogen geen harde en felle kleuren gebruikt worden in de bebouwing; De woningen dienen gebouwd te worden in een landelijke bouwstijl.
Voor het plangebied is een beeldkwaliteitsnotitie opgesteld. Deze sluit aan op bovenstaand beeldkwaliteitsplan. Bij de ontwikkeling van de nieuwe woningen dient aan deze beeldkwaliteitsnotitie te worden voldaan.
18
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
5.
Uitvoerbaarheidsaspecten
5.1
Bodem
Voor de vaststelling van een bestemmingsplan dient in verband met de uitvoering een reëel beeld aanwezig te zijn van de bodemkwaliteit voor de gronden waarop een nieuwe ontwikkeling gaat plaatsvinden. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde functie. In juli 2009 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. De onderzoeksresultaten zijn hieronder kort samengevat. De bodem van het plangebied bestaat tot 0,8 m-mv voornamelijk uit zeer fijn zand waardonder tot einde boordiepte (4,2 m-mv) sterk zandige leem wordt aangetroffen. Zintuiglijk zijn geen bijzonderheden waargenomen. Er zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen. In de bovengrond is een lichte verontreiniging met lood aangetroffen. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Het grondwater is (zeer) licht verontreinigd met barium, cadium en nikkel. De verontreinigingen overschrijden de interventiewaarden niet. Een aanvullend bodemonderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmeringen geconstateerd voor de bouw van de vier woningen binnen het plangebied.
5.2
Archeologie
Op basis van het Verdrag van Malta en de Wet op de archeologische monumentenzorg is het verplicht om de archeologische waarden in een vroeg stadium bij ruimtelijke planvorming te betrekken, met name bij plannen waarbij bodemwerkzaamheden worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om het bekende en nog niet bekende bodemarchief. Uitgangspunt hierbij is dat de archeologische waarden zoveel mogelijk behouden moeten blijven en niet aangetast mogen worden. In april 2004 is een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het gehele gebied De Braak-West. Het plangebied is bij dit onderzoek ook onderzocht. Aangezien er in de afgelopen jaren sinds 2004 geen activiteiten hebben plaatsgevonden die de uitkomsten van het archeologische onderzoek hebben kunnen beïnvloeden, is dit onderzoek nog steeds van toepassing. Er is derhalve geen nieuw onderzoek uitgevoerd binnen het plangebied. Het archeologische onderzoek uit 2004 is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. De onderzoeksresultaten zijn hieronder kort samengevat en toegespitst op het plangebied. Binnen het gebied De Braak-West varieert de gaafheid van de bodem sterk. Er zijn archeologische indicatoren waargenomen en er zijn uit het gebied geen archeologische vondsten bekend. In zes boringen is een redelijk gave (rest van een) B-horizont aangetroffen. Eventueel archeologische grondsporen kunnen op deze locaties nog in goede conditie verkeren. Deze bevinden zich niet ter hoogte van het plangebied.
OOSTZEE stedenbouw
19
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
Geconcludeerd wordt dat wat betreft de archeologie er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de realisatie van het plan. Een nader archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk. Indien er tijdens de werkzaamheden archeologische sporen of resten aangetroffen worden, dient dit gemeld te worden bij het bevoegde gezag (RACM) en de gemeente Hof van Twente.
5.3
Water
Voor de uitvoering van ruimtelijke plannen dient rekening gehouden te worden met het aspect water. Om dit te kunnen waarborgen is een watertoets verplicht geworden voor diverse ruimtelijke plannen en als relevant ruimtelijk aspect binnen het bestemmingsplan. Dit betekent dat het bestemmingsplan een waterparagraaf dient te bevatten waarin de waterhuishoudkundige situatie wordt beschreven en de effecten van de ruimtelijke veranderingen op de waterhuishouding worden verwoord. Beleidskader De vierde Nota Waterhuishouding van december 1998 verwoordt het nationale beleid. Eén van de speerpunten is een duurzaam stedelijk waterbeheer, met als belangrijkste elementen: waterbesparende maatregelen in de woning, het afkoppelen van verhard oppervlak van de riolering, het infiltreren van regenwater in de bodem, het bergen van regenwater in vijvers, herwaardering van watersystemen bij de ruimtelijke inrichting van (nieuwe) woongebieden. e
Met het Waterbeleid 21 eeuw wordt ingespeeld op toekomstige ontwikkelingen die hogere eisen stellen aan het waterbeheer. Het gaat hierbij om onder andere klimaatverandering, bodemdaling en e zeespiegelrijzing. Het Waterbeleid 21 eeuw heeft twee principes voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd, de zogenaamde tritsen: Vasthouden, bergen en afvoeren; Schoonhouden, scheiden en zuiveren. In het waterhuishoudingsplan van de provincie Overijssel geeft de provincie de hoofdlijnen aan voor het waterbeleid in de komende jaren: Water moet zwaarder meewegen bij de keuze van nieuwe en de verbetering van bestaande woon-, werk- en recreatiegebieden, bij de inrichting van het buitengebied en in het milieubeleid; De veerkracht van watersystemen moet worden hersteld door de opvangcapaciteit van watergangen te vergroten, de sponswerking van de bodem te bevorderen, ruimte te geven aan het hoofdwatersysteem, wateropvanggebieden in te richten en de beleidlijn Ruimte voor de rivier te volgen; Er worden drie streefbeelden gehanteerd voor het waterbeheer (basis-, belevings- en kwaliteitswater), de waterkwaliteit en –kwantiteit wordt gemonitord bij blauwe knooppunten en er wordt extra aandacht besteed aan de zogenaamde waterparels; Grondwateroverlast in steden moet worden opgeheven, rioolstelsels moeten worden verbeterd, de kwaliteit en de inrichting van het stedelijk water moeten beter, de waterketen moet duurzaam worden ingericht en er moet worden gezorgd voor een veilige en betrouwbare drinkwatervoorziening. In de Stroomgebiedvisie Vecht-Zwarte water is een ruimtelijke visie weergegeven op de ontwikkelingsmogelijkheden van functies in het stroomgebied, gebaseerd op principes van water en ruimtelijke ordening. Hierbij is uitgegaan van de tritsen vasthouden-bergen-afvoeren en schoonhoudenscheiden-saneren. De drie hoofdvragen in de stroomvisie zijn: Welke ruimte is nodig voor het herstel en behoud van de veerkracht van het watersysteem?
20
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
-
Welk waterbeheer mogen functies in dagelijkse omstandigheden verwachten? Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden van functies, gerelateerd aan het waterbeleid?
Het waterschap zorgt ervoor dat het oppervlakte- en grondwater kwalitatief en kwantitatief aansluit bij het maatschappelijk gebruik van de grond. In het Waterbeheerplan 2010-2015 van het waterschap Regge en Dinkel staat beschreven hoe de doelstellingen van het waterschap behaald zullen gaan worden. Het Waterbeheerplan 2010-2015 wordt eind oktober 2009 vastgesteld. De opdracht van het waterschap is te zorgen voor voldoende schoon water en voor veilig wonen en werken. De taakvelden hierbij zijn: watersysteem, waterketen en veiligheid. Waterparagraaf In 2004 is een waterhuishoudingplan opgesteld voor het gebied De Braak-West. In onderstaande paragraaf zijn de conclusies uit dit onderzoek opgenomen, toegespitst op het plangebied. Het onderzoek zelf is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. Afwatering In het gebied De Braak-West zijn enkele afwateringssloten aanwezig. Zuidelijk van het gebied loopt het Twentekanaal met een breedte van circa 47 meter. Langs de Oude Benteloseweg ten westen van het gebied loopt een watergang van het waterschap. Deze watergang stroomt onder vrij verval af middels een duiker in het Twentekanaal. De afvoer van het water mag niet meer zijn dan de landelijke afvoer. Tussen het Twentekanaal en het gebied loopt een kwelsloot. Daarnaast loopt langs de Kloetenweg een watergang. Het plangebied zelf bevat geen watergangen. Afkoppelen Door water langer in het gebied vast te houden, worden verdroging en afwenteling van wateroverlast tegengegaan. Het streven is gericht op het afkoppelen van hemelwater van dakvlakken en oppervlakteverhardingen. In het gebied De Braak-West wordt een DWA-stelsel gerealiseerd (in overleg met het waterschap). Hemelwater dient zoveel mogelijk in het gebied te worden geborgen en geïnfiltreerd. Het waterschap stelt de eis dat de afvoer uit het gebied niet hoger mag worden door het gewijzigde grondgebruik. Riolering De nieuwe woningen worden aangesloten op het gescheiden rioolstelsel. Het vuilwater wordt via dit rioolstelsel afgevoerd. Waterberging Zoals aangegeven mag de afvoer uit het gebied niet hoger worden door het gewijzigde grondgebruik. Voor een toename van de afvoer van water door uitbreiding van het verharde oppervlak dienen dan ook binnen het gebied zelf oplossingen gecreëerd te worden. In het plan moet voldoende oppervlaktewater aanwezig zijn om wateroverlast te voorkomen. Om deze reden worden in het gebied meerdere wadi’s gerealiseerd. Daarnaast wordt er in het zuiden van het gebied een waterpartij gerealiseerd. In totaal wordt er in het gebied De Braak-West 0,65 ha aan wadi’s en 0,8 ha aan waterpartij gerealiseerd. Dit is ruim voldoende voor het gebied, hierdoor is de toevoeging van het verharde oppervlak door de realisatie van vier woningen in het plangebied op het gebied van waterberging mogelijk. Infiltratie De bodem van het gebied De Braak-West is beperkt geschikt voor infiltratie. De aanwezige zandlagen zijn goed doorlatend, maar door de periodiek optredende hoge grondwaterstanden en de aanwezige
OOSTZEE stedenbouw
21
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
leemlagen kan de infiltratiecapaciteit ’s winters gering zijn en de mogelijkheid voor aanleg van een ondergrondse berging beperkt. Binnen de nieuwe woonwijk De Braak-West zal infiltratie plaatsvinden door middel van wadi’s. Onder de wadi’s zal bodemverbetering plaatsvinden als gevolg van de aanwezige leemlagen. Tevens wordt er onder elke wadi een drain aangelegd om goede infiltratie te garanderen. De wadi’s worden met elkaar verbonden door middel van slokops. Het plangebied watert af op de wadi’s en de wadi’s voeren, bij extreme neerslag, het overtollige water af naar de waterpartij aan de zuidzijde van het gebied. Het af te voeren hemelwater van de vier nieuwe woningen, watert af op de wadi’s. De wadi’s hebben voldoende capaciteit om de extra hoeveelheid hemelwater te verwerken. Ontwatering De ontwateringsdiepte wordt binnen het gebied gehaald door het gebied (gedeeltelijk) op te hogen en het plaatsvinden van drainage. Drainage is noodzakelijk om ter plaatse van bestaande woningen en bomen niet teveel op te hogen. Drainage zorgt voor het aftoppen van de hoge grondwaterstanden. In droge perioden wordt het grondwater aangevuld via de wadi’s. Op deze manier vindt geen permanente grondwaterstandverlaging plaats. Het ophogen wordt door de drainage zo beperkt mogelijk gehouden en bedraagt maximaal 0,60 meter. Op enkele locaties wordt het maaiveld iets verlaagd tot maximaal 0,20 meter. Na realisatie van het gebied inclusief de maatregelen ter realisatie van de vereiste ontwateringsdiepte, is ontwatering ten opzichte van de woningen, wegen en groenvoorzieningen voldoende. De realisatie van de vier extra woningen binnen het plangebied zullen hierop geen tot nauwelijks effect hebben. Veiligheid Voor het gebied De Braak-West, waaronder het plangebied, wordt de veiligheid gewaarborgd doordat het gebied hoger ligt dan de kaden van het Twentekanaal. Dit houdt in dat bij extreem hoge waterstanden geen onveilige situaties ontstaan. Duurzaam stedelijk waterbeheer In relatie tot duurzaam stedelijk waterbeheer zal bij de inrichting van het plangebied rekening worden gehouden met de te gebruiken materialen in de te realiseren woningen, andere bouwwerken of verhardingen. De nadruk wordt gelegd op het gebruik van duurzame bouwmaterialen. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt. Conclusie Deze waterparagraaf is voorgelegd aan het waterschap Regge en Dinkel. Het waterschap heeft op 3009-2009 geconcludeerd dat de realisatie van het plan geen effecten heeft op de waterhuishouding, indien die uitgevoerd wordt zoals hierboven beschreven.
5.4
Flora en fauna
Om de natuurwaarden van de projectlocatie te kunnen beoordelen, moet er getoetst worden aan hetgeen beschreven staat in de Flora- en faunawet, de Vogelrichtlijn, de Habitatrichtlijn en de Natuurbeschermingswet. Het doel van de Flora- en faunawet is het in stand houden en met rust laten van de planten en diersoorten die in het wild voorkomen. Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden activiteiten te verrichten die leiden tot aantasting van te beschermen soorten en van hun voortplantingsplaats, vaste rustplaats of vaste verblijfsplaats. De Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn zijn richtlijnen van de Europese Unie waarin aangegeven wordt welke soorten en natuurgebieden beschermd moeten worden.
22
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van gebieden die als staats- of beschermd natuurmonument zijn aangewezen. In augustus 2009 is een quickscan flora en fauna uitgevoerd voor het plangebied. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. De onderzoeksresultaten zijn hieronder samengevat. Tijdens het onderzoek zijn voornamelijk algemeen voorkomende florasoorten aangetroffen. Binnen het plangebied zijn enkele groeistengels van Lange Ereprijs aangetroffen. Dit betreft een zwaar beschermde soort. Gezien de oorspronkelijke bestemming van het plangebied (kwekerij) en het regelmatige gebruik van deze soort in tuinen, kan er vanuit worden gegaan dat het hier om verwilderde exemplaren gaat. Derhalve is er geen ontheffing noodzakelijk. In het plangebied zijn enkele algemene vogelsoorten aangetroffen. Er zijn geen nesten of sporen van nesten van soorten met vaste verblijfplaatsen. Indien de werkzaamheden buiten het broedseizoen plaatsvinden, is er geen ontheffing noodzakelijk. Er zijn geen sporen van beschermde zoogdieren aangetroffen, wel een aantal algemene soorten. Het plangebied is matig geschikt als jachtgebied van vleermuizen, de aangrenzende houtige opstanden zijn wel geschikt als jachtgebied. Ook het Twentekanaal zal mogelijk een verbindingsroute vormen voor enkele vleermuissoorten. Verblijfsplaatsen zijn niet in het plangebied aangetroffen en ook niet te verwachten. Amfibieën zijn tijdens het onderzoek niet aangetroffen en ook niet te verwachten, het plangebied is geen geschikt habitat. Dit geldt eveneens reptielen, vissen en beschermde ongewervelden. Geconcludeerd wordt dat wat betreft de flora en fauna er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de realisatie van het plan. De werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen gestart en/of uitgevoerd te worden. Aanvullend onderzoek of het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet is niet noodzakelijk.
5.5
Hinder bedrijven omgeving
Nabij het plangebied liggen geen bedrijven die op basis van de planologisch-juridische situatie en op basis van de vergunde situatie ex Wet milieubeheer een belemmering kunnen vormen voor de bouw van de geplande woningen. Evenmin worden bestaande bedrijven buiten het plangebied ten gevolge van de nieuwe woningen beperkt in hun bedrijfsvoering.
5.6
Geluid wegverkeer
Ingevolge de Wet Geluidshinder (Wgh) dient bij ruimtelijke plannen ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat rekening gehouden te worden met het aspect wegverkeerlawaai. Volgens de Wgh bevinden zich langs alle wegen wettelijke geluidzones, met uitzondering van woonerven, 30 km/uurgebieden en wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart blijkt dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de meest nabij gelegen wegas 48 dB of minder bedraagt.
OOSTZEE stedenbouw
23
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
De nieuwe woningen worden gerealiseerd aan de (nog te realiseren) Hassinkstraat te Delden. Dit is een 30 km/uursweg. Een akoestisch onderzoek is om deze reden niet noodzakelijk, omdat de voorkeursgrenswaarde niet overschreden zal worden.
5.7
Luchtkwaliteit
Het Besluit luchtkwaliteit is in november 2007 ingetrokken en vervangen door een nieuwe regeling in de Wet Milieubeheer, bekend onder de naam Wet Luchtkwaliteit. Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. In de nieuwe wet en de daarop gebaseerde regelingen – Besluit NIBM en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) – is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten ‘niet in betekende mate’ bijdragen aan de luchtverontreiniging. Tot het vaststellen van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) draagt volgens het Besluit NIBM (VROM, 31-10-07) een project niet in betekende mate bij, zolang de toename van de concentratie fijn stof of stikstofdioxide maximaal 1% bedraagt. Na de vaststelling van het NSL ligt deze grens op 3%. Volgens de Regeling NIBM (VROM, 31-10-07) geldt dat de 1% toename pas bereikt wordt bij een woningbouwproject van meer dan 500 woningen. Het plan overschrijdt de grens niet en draagt dus niet in betekende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing is volgens het Besluit NIBM niet noodzakelijk.
5.8
Externe veiligheid
Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van diegenen die niet betrokken zijn bij risicovolle activiteiten, maar die als gevolg van die activiteiten wel risico lopen. Om deze reden dient er in het plangebied rekening gehouden te worden met het aspect externe veiligheid. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is een normering opgenomen voor de externe veiligheid voor bedrijven met gevaarlijke stoffen. Daarnaast bestaan er richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (via de weg, spoor of buisleidingen). Er dient voldoende afstand in acht genomen te worden tussen risicovolle bedrijven of routes voor gevaarlijke stoffen én (beperkt) kwetsbare objecten. In en om de projectlocatie bevinden zich geen bedrijven die vallen onder het BEVI. De wegen rondom de projectlocatie worden niet gebruikt voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarnaast bevinden zich op de projectlocatie geen buisleidingen die gevaarlijke stoffen transporteren. Ten aanzien van het Twentekanaal dient een zone van 75 meter uit het hart van het kanaal aangehouden te worden. Geconcludeerd wordt dat wat betreft de externe veiligheid er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de realisatie van het plan. Een nader onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.
5.9
Belemmeringen
In en nabij het plangebied bevinden zich geen hoogspanningsleidingen, persleidingen of andere civieltechnische infrastructuur die een belemmering kan vormen voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied. De bebouwingsmogelijkheden worden evenmin beperkt door de aanwezigheid van straalpaden of laagvliegzones.
24
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
6.
Juridische vormgeving
De analoge/digitale verbeelding en de regels vormen samen het juridische deel van het bestemmingsplan, dat bindend is voor de burger en de overheid.
6.1
Analoge/digitale verbeelding
Bij dit plan hoort één analoge/digitale verbeelding. De verbeelding is eenvoudig van opzet. Dit bevordert de inzichtelijkheid, handhaafbaarheid en de rechtszekerheid bij de beoordeling van bouwplannen. De bestemming die voor het plangebied is opgenomen is ‘Woongebied I’.
6.2
Regels
De regels bestaan uit de volgende onderdelen: − hoofdstuk 1: inleidende regels; − hoofdstuk 2: bestemmingsregels; − hoofdstuk 3: algemene regels; − hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels. Inleidende regels De inleidende regels omvatten de gebruikte begripsomschrijvingen en afkortingen (art. 1) en de wijze van meten (art. 2). Bestemmingsregels In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elk bestemmingsartikel is, overeenkomstig de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (uitgave 2008), in beginsel opgebouwd uit: − een bestemmingsomschrijving; een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing; − bouwregels; deze regels bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken; − nadere eisen; − ontheffing van de bouwregels (indien van toepassing); − specifieke gebruiksregels (indien van toepassing); − ontheffing van de gebruiksregels (indien van toepassing); − wijzigingsregels (indien van toepassing). De bestemming "Woongebied I" Het perceel heeft de bestemming "woongebied I" gekregen. Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de woningen, aan- en bijgebouwen en andere bouwwerken gerealiseerd mogen worden. Daarnaast is een aanduidingsstrook opgenomen voor vrijstaande woningen. Binnen deze strook dienen de woningen gerealiseerd te worden. De maximale goot- en bouwhoogte zijn respectievelijk 6 en 10,5 meter. Op de gronden buiten de aanduidingsstrook mogen andere gebouwen gebouwd worden met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 5 meter.
OOSTZEE stedenbouw
25
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
26
OOSTZEE stedenbouw
Toelichting Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden ______________________________________________________________________________________________
7.
Economische uitvoerbaarheid
Voor de realisatie van dit bestemmingsplan hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Alle kosten zullen worden gedragen door de initiatiefnemers. De realisering van de woningen leidt derhalve niet tot kosten die voor de rekening van de gemeente Hof van Twente komen. De economische uitvoerbaarheid is niet in het geding.
OOSTZEE stedenbouw
27
Hof van Twente 2009; Hassinkstraat Delden Toelichting ______________________________________________________________________________________________
28
OOSTZEE stedenbouw