Příloha
Hodnocení dopadů regulace RIA
1. Důvody předložení analýzy RIA Kategorie služeb spojených s bydlením dnes zahrnuje širokou škálu plnění, jejichž užívání je spojeno s užíváním bytu. Existuje mnoho předpisů různé právní síly, které tyto služby upravují. Neexistuje však právní úprava, která by úpravy jednotlivých služeb zastřešovala v souladu s potřebami praxe. Tento problém se prolíná všemi formami bydlení (nájemním, vlastnickým i družstevním). Důvodem předložení analýzy RIA je zhodnocení potřeby nové právní úpravy služeb spojených s bydlením. Předmětem řešení však není právní úprava přímých „dodavatelsko-odběratelských vztahů“ tedy těch plnění, která jsou uskutečňována bez účasti poskytovatele služeb. Přestože u různých forem bydlení užívá stávající právní úprava rozdílné názvy právních institutů (např. plnění spojená s užíváním bytu, služby) byl v tomto materiálu použit sjednocující název – „služby“. Historicky významným zvláštním právním předpisem upravujícím podrobněji způsob úhrady za některé služby byla vyhláška č. 60/1964 Sb. vydaná podle § 5 vládního nařízení č. 60/1959 Sb., o působnosti v oboru plánování, tvorby a kontroly cen (ve znění vyhlášky č. 15/1992 Sb.) a vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších novelizací, vydaná k provedení § 20 odst. 1 písm. a) zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. V § 11 odst. 5 této druhé vyhlášky se upravoval demonstrativně výčet služeb, které byly považovány za nezbytné pro řádné užívání bytu, a dále se upravoval způsob rozúčtování cen služeb tak, že ceny služeb se rozúčtují na jednotlivé nájemce bytů podle zvláštních předpisů - s odkazem na poznámky pod čarou se specifikací konkrétního právního předpisu. Obdobnou funkci plnily v nedávné minulosti i příslušné části cenových výměrů Ministerstva financí č. 01/2002 a 06/2002, a to až do jejich zrušení Ústavním soudem dne 18. listopadu 2002. Nálezy Ústavního soudu, na jejichž základě pozbyly platnosti vyhláška č. 176/1993 Sb. i cenové výměry Ministerstva financí č. 01/2002 a 06/2002, zůstal postup stanovení úhrady za další služby bez souhrnných pravidel vymezujících potřebnou specifikaci služeb, kvalitu jejich poskytování a způsob úhrady těchto služeb podle požadavků občanského zákoníku a dalších právních předpisů. Stejně tak i společenská praxe vyžaduje stanovení obecných základních pravidel poskytování, oceňování a rozúčtování služeb spojených s bydlením i pro ostatní („nenájemní“) formy bydlení.
• Název
Návrh zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.
1
• Identifikace problému 1. Východiska pro zavedení nové právní úpravy V prvé řadě je potřeba právní úpravy dána požadavkem obsaženým v občanském zákoníku, který v § 696 odst. 2 předpokládá zvláštní právní předpis pro řešení otázky služeb, avšak jen ve vztahu k bydlení nájemnímu (včetně družstevního). Vzhledem k provázanosti nájemního bydlení s bydlením vlastnickým je však vhodné tuto materii upravit komplexně, tj. pro všechny formy bydlení. V takovém případě však bude nutné přijetí zákona, neboť by nebylo možné využít jen zmocnění dané ustanovením § 696 odst. 2 občanského zákoníku. Stejně tak předpokládá existenci zvláštního právního předpisu i dílčí novela občanského zákoníku č. 132/2011 Sb. Uvažovaná právní úprava není v rozporu ani s návrhem nového občanského zákoníku (kodexu), kde úprava nájemného a jiných plateb předpokládá, že způsob rozúčtování cen a úhrady nezbytných služeb stanoví samostatný právní předpis. Tento zákon již byl Parlamentem ČR schválen.
2. Současný stav V současné době není k dispozici právní předpis, který by komplexně upravoval problematiku služeb. Právní úprava je roztříštěná, specifikace služeb a jejich ocenění se řídí především zvláštními právními předpisy pro jednotlivé druhy služeb (voda, teplo a teplá voda, odpad apod.) nebo speciálními úpravami pro jednotlivé formy bydlení (byty pořízené v družstevní bytové výstavbě, vlastnické bydlení, nájemní bydlení). Vedle těchto právních předpisů je obsažena obecná úprava v zákoně o cenách a v rozhodnutích cenových orgánů (Ministerstvo financí a Energetický regulační úřad). Opomenout nelze ani smluvní ujednání - smlouvy o správě domu nebo dohody uzavřené mezi pronajímateli a nájemci (v rámci nájemní smlouvy). Neexistuje právní úprava, která by zastřešila úpravu služeb spojených s bydlením, stanovila obecná pravidla rozúčtování a upravila práva a povinnosti stran, postupy a lhůty pro rozúčtování. Úprava obsažená ve zvláštních právních předpisech některé tyto otázky řeší pro jednotlivé typy služeb, nikoliv však komplexně. Tyto zvláštní právní předpisy jsou zpravidla kogentní povahy a neumožňují tedy odchylná ujednání. Přestože je jimi požadovaný postup při rozúčtování v převážné většině případů vhodný a spravedlivý, mohou se vyskytnout případy, kdy tento postup neobstojí. Rozúčtování cen služeb mezi jednotlivé uživatele služeb se provádí podle: zvláštního předpisu, nebo rozhodnutí cenového orgánu, nebo dohody pronajímatele s nájemcem bytu nebo nebytového prostoru, nebo výsledku hlasování v družstevních bytech a hlasování uvnitř společenství vlastníků jednotek v domech s byty ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů. Ceny služeb, pro které není způsob rozúčtování stanoven, se rozúčtovávají na základě dohody mezi vlastníkem a nadpoloviční většinou uživatelů prostor v domě. Nedojde-li k dohodě nebo k nadpolovičnímu (resp. kvalifikovanému) souhlasu o rozúčtování nákladů vynaložených na zabezpečení služeb mezi jednotlivé nájemce, resp. vlastníky bytů a nebytových prostor, postupuje se při stanovení poměrných úhrad různě podle typu služeb. Nejběžnější způsob rozúčtování těchto služeb je rozvrh na byty, resp. nebytové prostory, v poměrech jejich
2
podlahových ploch. Použití počtu členů domácnosti jako kritéria poměrového výpočtu úhrady vede ke komplikacím při ověření pravdivosti těchto údajů získaných zpravidla od nájemců. Na základě výše uvedeného lze služby rozdělit na:
služby upravené zvláštním právním předpisem nebo ustanovením příslušné položky Výměru MF č. 01/2012, vyjma těch, na které se vztahuje pouze položka 5 (dále jen „služby upravené“) služby, na které se vztahuje pouze položka 5 Výměru MF č. 01/2012 (dále jen „služby neupravené“)
Poznámka: Položka 5 byla použita poprvé ve Výměru MF č. 01/2010. Obsahová stránka položky 5 se nezměnila. Na základě tohoto členění je třeba do služeb upravených zahrnout: vodné a stočné, ústřední vytápění a centralizované poskytování teplé vody, odvoz domovního odpadu. Službami neupravenými jsou: lokální, individuální a smíšené vytápění, osvětlení ve společných prostorách domu, společná televizní anténa, klimatizace, větrání, provoz komínové techniky, provoz výtahu, internet, recepční služba, domovnické služby, úklid společných prostor v domě a další typy služeb odsouhlasené v konkrétní formě bydlení. Při oceňování i rozúčtování „neupravených služeb“ se postupuje (u nájemních bytů a u družstevních bytů, vyjma družstevních bytů postavených s finanční a úvěrovou pomocí státu), podle položky 5 Výměru MF č. 01/2012. Pro rozúčtování použije pronajímatel cenu služeb sjednanou s dodavatelem, maximálně však cenu obvyklou v místě a čase plnění, zjištěnou podle zákona o oceňování majetku. Ceny služeb se rozúčtují na základě dohody mezi pronajímatelem a nadpoloviční většinou nájemců v domě. Nedojde-li k dohodě, rozúčtují se ceny podle podlahových ploch bytů. U družstevních bytů postavených s finanční a úvěrovou pomocí státu a u bytů ve vlastnictví není konkrétní způsob oceňování těchto služeb ani způsob jejich rozúčtování upraven (zákon o vlastnictví bytů pouze obecně určuje oprávnění SVJ rozhodovat o způsobu rozúčtování). Mezi neupravené služby patří: užívání výtahu zahrnuje v rámci vyúčtování (ocenění) služeb spotřebu el. energie, náklady na výtahového technika a dozorce výtahu, čištění a mazání výtahu, výměnu žárovek, běžné opravy a údržbu, nátěry kabin a šachet, výměnu rozbitých skel výtahu nebo šachetních dveří. Do vyúčtování této služby se nezahrnují opravy výtahu spojené s jeho funkčností, např. výměny hnacího zařízení, lan a vodících lišt. Kritériem pro poměrný způsob rozúčtování je v praxi variantně použit počet osob nebo podlahová plocha bytu s možnými výjimkami platby za tuto službu u bytů, které jsou umístěny v nižším podlaží domu. Za užívání výtahu hradí provozní náklady vždy uživatelé bytů od třetího nadzemního podlaží;
osvětlení společných prostor v domě (spotřeba elektřiny, výměna žárovek a zářivek, opravy vypínačů, výměna rozvodů). Služba se uhradí zpravidla tak, že na celkové výši nákladů se podílejí jednotliví uživatelé bytů poměrným způsobem podle počtu členů domácnosti;
3
odvoz zbytných věcí ze sklepů a domácností, splašků a čištění žump – vyúčtování zahrnuje cenu placenou poskytovatelem služby za provozní realizaci těchto služeb. Služba se uhradí zpravidla tak, že na celkové výši nákladů se podílejí jednotliví uživatelé bytů poměrným způsobem podle počtu členů domácnosti;
užívání domovní prádelny, mandlovny a sušárny – vyúčtování zpravidla zahrnuje náklady na spotřebu el. proudu, vody, příp. plynu, náklady na revize elektroinstalací a el. zařízení a plynu, běžné opravy na pračkách, ždímačkách a mandlech, včetně nákladů na údržbu měřící a regulační techniky. Tato služba se účtuje jen těm uživatelům služby, kteří předměty vybavení v těchto místnostech využívají. Užívání domovní prádelny, mandlovny a sušárny se oceňuje sazbami za jednu hodinu provozu nebo podle jednotkového výkonu spotřebičů a množství spotřebované vody;
vybavení bytu společnou televizní (STA) a rozhlasovou anténou – vyúčtování zpravidla zahrnuje náklady spojené se spotřebou elektřiny, je-li odděleně měřena, údržbu s dílčí výměnou rozvodů, opravy jednotlivých součástí výměnou jednotlivých částí antén, např. zesilovačů a na další běžné opravy a odpisy. Náklady se rozvrhují buď podle počtu zásuvek, nebo se náklady na provoz zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu prostřednictvím společné antény řídí odpisovou sazbou pořizovacích a provozních nákladů připadající na jeden byt za kalendářní rok;
provoz komínové techniky - náklady na provoz komínové techniky se rozvrhují mezi jednotlivé uživatele bytů podle počtu využívaných vyústění do komínů v bytě.
Kromě popsaných služeb se v poslední době objevují (ve skupině neupravených služeb) stále nové služby již zmíněné výše, např. v podobě ostrahy domu, recepce, společného bazénu, či jiného společného vybavení domu, klimatizace atp. Jejich obecná úprava je též obsažena v položce 5 výměru MF. Vyúčtování a rozúčtování se většinou provádí dle dohody. Poskytovatel „upravených služeb“ zajišťuje tyto služby buď přímo, nebo na základě smluv uzavřených s dodavateli. Charakteristickým znakem těchto služeb je, že ceny dodávek komodit, jejichž prostřednictvím jsou služby poskytovány, jsou regulovanými cenami zboží a služeb a kvantita a kvalita těchto služeb je vymezena zvláštními podmínkami technickými, bezpečnostními, hospodárnými a zdravotními požadavky (české technické normy, právní předpisy). „Upravené služby“ zahrnují
ústřední vytápění „dálkově dodávaným teplem“ ze společného zdroje tepla nebo z domovní kotelny: - Kvantita je posuzována v jednotkách množství tepla a způsoby měření (podle metrologických předpisů - zákon č. 505/1990 Sb., o metrologii; vyhláška č. 262/2000 Sb., kterou se zajišťuje jednotnost a správnost měřidel a měření; vyhláška č. 345/2002 Sb., kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla schválení typu); - Obchodní a technické podmínky dodávky tepla (zákon 458/2000 Sb., energetický zákon a podzákonné normy k tomuto zákonu); - Cena tepla (cenové rozhodnutí ERÚ č. 1/2010 k cenám tepelné energie); - Kvalitativní znaky služby ústředního vytápění zabezpečují stanovené provozní podmínky vytápění; - Hospodaření s teplem charakterizuje ukazatel měrná spotřeba tepla; - Informativním ukazatelem je teplota vnitřního prostředí; 4
-
-
1/
Náročnost vytápění ve vztahu ke klimatu se vyjadřuje počtem denostupňů (zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií; vyhláška č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a přípravu teplé vody, měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění a pro přípravu teplé vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům); Specifický způsob rozúčtování celkových nákladů mezi konečné spotřebitele na základě kritérií spravedlnosti (ocenění podle jednoho měřítka), odborného zdůvodnění (zákonitostí objektivní reality) a možnosti kontroly údajů z vyúčtování služby se určují místními dohodami spolu se závaznými pravidly rozvrhu nákladů služby mezi konečné spotřebitele (vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele);
teplá voda (centralizované poskytování teplé vody nebo otopné vody k ohřevu vody) - Dodávka teplé vody (zákon č. 458/2000 Sb., energetický zákon; vyhláška č. 194/2007 Sb., vyhláška č. 366/2010 Sb., o způsobu rozdělení nákladů na dodávku tepelné energie při společném měření množství odebrané tepelné energie na přípravu teplé vody pro více odběrných míst; metrologické předpisy – viz měření průtoku kapaliny a množství tepla, MPM 22-2007 k měřicím zařízením); - Jakost vody a s ní spojené zdravotní požadavky (vyhláška č. 252/2004 Sb., kterou se stanoví hygienické požadavky na pitnou a teplou vodu a četnost a rozsah kontroly pitné vody); - Hospodaření s teplem charakterizuje měrná spotřeba tepla v GJ/m3 a GJ/m2 a nepřekročitelné limity těchto hodnot pro nové a stávající budovy (vyhláška č. 194/2007 Sb., § 4); - Vícesložkový (třísložkový) způsob rozúčtování (vyhláška č. 372/2001 Sb.) s možností volby ze tří variant posuzování míry čerpání této služby (u varianty s měřením bytovými vodoměry s fakultativní možností modifikace způsobu rozúčtování podle velikosti ztrát množství teplé vody). Při vyúčtování nákladů se přihlíží ke ztrátám tepla nezávisle na velikosti odběru;
pitná (studená) voda (vodné a stočné) - Dodávka pitné vody do bytového domu (zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů). Dodávka pitné (studené) vody se posuzuje na základě spotřeby zjištěné stanovenými měřidly (vodoměry)1/ nebo na základě stanovení spotřeby podle normativů potřeby vody (podle počtu členů domácnosti a vybavení bytu); při stanovení úhrady na základě měření spotřeby v bytech a jejího podílu v celkovém objemu spotřeby domu (objektu) se přihlíží k celkovým ztrátám vypočteným rozdílem mezi údajem z měření na patě domu a součtem náměrů bytových vodoměrů; - Cena dodávky a její rozvrh v rámci domu /cenové výměry MF k regulovaným cenám zboží, vyhláška č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích)/;
zákon č. 505/1990 Sb., o metrologii 5
-
Podmínky měření hodnot ukazatelů jakosti vody a referenční metody (vyhláška č. 428/2001 Sb.); Hygienické předpisy k úpravě vody (vyhláška č. 252/2004 Sb.);
zabezpečení odvozu komunálního odpadu - Ceny, kapacity směsných nádob a periodicita odvozu (zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech, místní vyhlášky); - Skládkování odpadů (technické normy a předpisy ministerstva životního prostředí). Vzhledem k charakteru této služby, pokud jde o její realizaci, a to i bez účasti vlastníka domu jako poskytovatele služeb, nebylo již při zpracování návrhu zákona přihlíženo k této službě jako službě upravené.
3. Současná právní úprava služeb pro jednotlivé formy bydlení 3.1 Nájemní byty Oporou pro vydání právního předpisu ke službám v nájemním bydlení (ve formě zákona nebo nařízení vlády) je zejména ustanovení § 686, § 696 odst. 2 a § 877 občanského zákoníku. § 696 odst. 2 občanského zákoníku „(2) Způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní předpis.“. Úprava služeb obecně je v současnosti řešena v části I, oddílu A, položce 5 Výměru MF č. 01/2012 ze dne 5. prosince 2011, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami (dále jen „položka 5 Výměru MF č. 01/2012“). Tato úprava stanoví, že se postupuje podle zvláštního právního předpisu (popř. Výměru MF č. 01/2012 vyjma položky 5) pro danou službu, není-li ho, pak podle položky 5 Výměru MF č. 01/2012. 3.2 Družstevní byty a) Družstevní byty postavené s finanční a úvěrovou pomocí státu Způsob stanovení nájemného a úhrady za služby pro družstevní byty dosud upravovala vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Služby byly upraveny v § 4 a 5. Pravidla oceňování služeb v družstevním bydlení podle ustanovení § 4 vyhlášky č. 85/1997 Sb. rozlišovala mezi možností upravit způsob stanovení úhrad formou místního ujednání a povinností respektovat obecný a zvláštní právní předpis s daným předmětem právní úpravy. Priorita při stanovení úhrady je vyjádřena ustanovením § 4 odst. 4, který odkazoval na zvláštní právní předpis. Vyhláška stanovila ale i možnost sjednávání a rozúčtovávání ceny služeb mezi pronajímatelem (družstvem) a nájemcem, popřípadě správcem a vlastníkem bytu, na jednotlivé uživatele bytů v případě, není-li způsob rozúčtování stanoven zvláštním předpisem či rozhodnutím cenového orgánu, na základě dohody mezi družstvem a všemi uživateli bytů v domě.
6
Tato vyhláška byla s účinností od 1. ledna 2011 zrušena vyhláškou č. 301/2010 Sb. Od 1. ledna 2011 je úprava služeb u družstevních bytů postavených s finanční a úvěrovou pomocí státu řešena pouze zvláštními právními předpisy nebo dohodou. Ustanovení položky 5 Výměru MF č. 01/2012 se na tyto byty nevztahuje. b) Družstevní byty postavené podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení Úprava služeb není v zákoně řešena. Ustanovení § 11 zákona č. 378/2005 Sb. - nájemné upravuje dvě záležitosti: stanoví povinnost člena bytového družstva – nájemce družstevního bytu platit nájemné na tuto povinnost navazuje úprava určující pravidla pro kalkulaci nájemného, které je povinen člen bytového družstva-nájemce družstevního bytu (pořízeného s podporou ze Státního fondu rozvoje bydlení a za finanční spoluúčasti člena podle tohoto zákona) platit. Tato závazná pravidla pro kalkulaci nájemného je nezbytné zahrnout do příslušných ustanovení stanov bytového družstva o nájemném za užívání bytů postavených s podporou podle tohoto zákona. Úprava služeb je řešena v položce 5 Výměru MF č. 01/2012 (viz výše). c) Ostatní družstevní byty Do této skupiny lze zahrnout byty bývalých lidových bytových družstev, bytových družstev vzniklých po roce 1992, např. privatizací obecního bytového fondu (jako byty právnické osoby vzniklé za účelem privatizace obecního bytového fondu a pronajaté členům této právnické osoby) nebo výstavbou (mimo rámec zákona č. 378/2005 Sb.), popř. jiných právnických osob vzniklých za účelem, aby se staly vlastníkem domu s byty, např. především v rámci privatizace bytového fondu, a byty jsou pronajaty jejich společníkům, členům či zakladatelům. Nájemné v těchto bytech není upraveno zvláštním právním předpisem. Úprava služeb je obecně řešena v položce 5 Výměru MF č. 01/2012 (viz výše). 3.3 Byty ve vlastnictví Pro společenství vlastníků jednotek je předmětná problematika částečně upravena v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Ustanovení § 9a odst. 2 - Společenství je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Při přijímání usnesení na shromáždění vlastníků jednotek se postupuje podle ustanovení § 11 odst. 4 tak, že k rozhodnutí o způsobu rozúčtování cen služeb je zapotřebí tříčtvrtinového souhlasu členů společenství přítomných na řádně svolané schůzi shromáždění vlastníků jednotek.
7
Tento zákon používá pojem „služby“, aniž by jej jakkoliv vymezil. Kromě toho vůbec nevymezuje druhy služeb, které poskytuje nebo může poskytovat či zajišťovat společenství vlastníků jednotek, ani neurčuje způsob rozhodnutí o tom, které služby jsou (nebo musí být) poskytovány vlastníkům jednotek prostřednictvím společenství vlastníků jednotek (SVJ). Pouze obecně určuje oprávnění SVJ rozhodovat o způsobu rozúčtování těch druhů služeb, jejichž způsob rozúčtování neurčuje zvláštní právní předpis (tedy jiný předpis) nebo rozhodnutí cenového orgánu, a určuje oprávnění SVJ uzavírat smlouvy o zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek. 3.4 Další související právní úpravy Odkaz uvedený v ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku a v ustanovení § 9a odst. 2 zákona o vlastnictví bytů na existenci zvláštního právního předpisu naplňuje ke dvěma finančně nejnáročnějším službám vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. Vyhláška částečně zabezpečuje potřeby právní úpravy dvou nejrozšířenějších a podstatných služeb spojených s bydlením, tj. rozúčtování nákladů na teplo pro vytápění a poskytování teplé vody mezi konečné spotřebitele v rámci zúčtovací jednotky (objektu, domu). Svým pojetím nepůsobí tato vyhláška izolovaně, ale navazuje na další vyhlášky vydané k zákonu č. 458/2000 Sb., energetický zákon, zejména cenovou vyhlášku Energetického regulačního úřadu (ERÚ) č. 150/2007 Sb. a cenová rozhodnutí ERÚ vydávaná k cenám tepelné energie průběžně během kalendářního roku. Platným cenovým předpisem k cenám tepla bylo donedávna cenové rozhodnutí Energetického regulačního úřadu (ERÚ) č. 5/2007 k cenám tepelné energie, které zrušilo do této doby platná cenová rozhodnutí ERÚ č. 9/2004, č. 11/2005 (ekonomicky oprávněné náklady v ceně tepelné energie na nákup emisních povolenek), cenové rozhodnutí ERÚ č. 13/2005 (změna úrovní cen tepelné energie od 1. ledna 2006), č. 7/2006, č.12/2006 a č. 4/2007. Pro rok 2010 je účinné cenové rozhodnutí č. 3/2009, kterým se mění cenové rozhodnutí ERÚ č. 7/2008 k cenám tepelné energie, ve znění cenového rozhodnutí ERÚ č. 12/2008. Ve vztahu k dodávce tepla pro vytápění a poskytování teplé vody byl před platností zákona č. 458/2000 Sb. potřebný rozsah právní úpravy zabezpečen vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu č. 245/1995 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody včetně rozúčtování nákladů na objekty a mezi konečné spotřebitele, ve znění vyhlášky č. 85/1998 Sb. Specifická problematika poskytování služeb vytápění a dodávky teplé vody byla převzata vyhláškou č. 194/2007 Sb. k zákonu č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, a vyhláškou č. 477/2006 Sb., o stanovení způsobu rozdělení nákladů na dodávku tepelné energie při společném měření množství odebrané tepelné energie na přípravu teplé užitkové vody pro více odběrných míst. Podmínky oceňování služeb spojených s bydlením, jejich sjednávání a rozúčtování, upravuje rámcově ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. 1.5 Přehled zvláštních právních předpisů, které se týkají služeb: -
zákon č. 20/1993 Sb., o zabezpečení výkonu státní správy v oblasti technické normalizace, metrologie a státního zkušebnictví
8
-
-
zákon č. 505/1990 Sb., o metrologii zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech a změně některých dalších zákonů zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích) vyhláška č. 428/2001, kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích) zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon) zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů) zákon č. 526/1990 Sb., o cenách zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů vyhláška č. 140/2009 Sb., o způsobu regulace cen v energetických odvětvích a o postupech pro regulaci cen vyhláška 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele vyhláška č. 477/2006 Sb., o způsobu rozdělení nákladů na dodávku tepelné energie při společném měření množství odebrané tepelné energie na přípravu teplé užitkové vody pro více odběrných míst vyhláška č.148/2007 Sb., kterou se stanoví podrobnosti účinnosti užití energie při spotřebě tepla v budovách vyhláška č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a přípravu teplé vody, měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění a pro přípravu teplé vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům vyhláška č. 262/2000 Sb., kterou se zajišťuje jednotnost a správnost měřidel a měření vyhláška č. 345/2002 Sb., kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla podléhající schválení typu výměr MF č. 01/2010, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, ve znění výměru č. 05/2010 výměr MF č. 01/2012, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami.
3.6 Budoucí legislativa Návrh kodifikace občanského práva, který bude v nejbližší době předán k podpisu prezidentovi republiky, rozlišuje v případě nájemního bydlení služby na nezbytné a ostatní. Současně stanoví, které služby jsou nezbytné. V případě nezbytých služeb návrh předpokládá, že způsob rozúčtování cen těchto služeb a jejich úhrady stanoví zvláštní právní předpis. U všech služeb je upřednostněna dohoda, pokud není vyloučena zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Ministerstvo pro místní rozvoj se s Ministerstvem spravedlnosti dohodlo na znění návrhu připravovaného zákona tak, aby mohl plnit úlohu zvláštního předpisu, který současný návrh kodexu předpokládá.
9
4. Dopad a identifikace rizik spojených s nečinností Současný stav právní úpravy služeb je neudržitelný. Základem pro toto tvrzení je několik závažných aspektů: - není naplněn předpoklad právní úpravy uvedený v ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku a v ustanovení § 9a odst. 2 zákona o vlastnictví bytů - současná právní úprava služeb je roztříštěna do řady podzákonných právních předpisů či rozhodnutí cenových orgánů, které často jdou svou úpravou nad rámec zmocnění, jsou výkladově značně obtížné, a proto v praxi náročně a rozdílně aplikovatelné - neexistuje právní úprava, která by komplexně upravila všechny formy bydlení (nájemní, družstevní, vlastnické) - roztříštěnost nebo neúplnost právní úpravy služeb vede k řadě pokusů řešit nepříznivý stav přijetím podzákonné právní úpravy, která však ve výsledku vede k povrchnímu řešení problému a často ani není respektována smluvními stranami; taková právní úprava je pak označována za protiústavní a vyvolává snahu o její zrušení, samozřejmě s negativními následky - současná právní úprava vyvolává stav právní nejistoty, vede ke zbytečným sporům a zcela jistě neposiluje právní vědomí dotčených subjektů - současná právní úprava neumožňuje dohody o paušální platbě, které jsou v praxi také uzavírány a podle názoru vyjádřených v rozhodnutích Nejvyššího soudu způsobují neplatnost takových nájemních smluv.
5. Identifikace cílů, kterých má být dosaženo Cílem navržené úpravy je - nastolit právní stav, kdy bude respektováno postavení smluvních stran s ohledem na dispoziční oprávnění vlastníka – pronajímatele bytu s nezbytnou ochranou nájemce – uživatele bytu - umožnit potřebnou smluvní volnost při výběru a rozsahu služeb a stanovení jejich cen - sjednotit úpravu služeb pro všechny formy bydlení V souvislosti s případnou úpravou se předpokládá rovněž posouzení stávajících speciálních úprav některých služeb, zejména posouzení vhodnosti a účelnosti úpravy, týkající se rozúčtování tepla a teplé užitkové vody na konečné spotřebitele. Navrhovaná právní úprava si neklade za cíl řešit otázku služeb, jejichž poskytování se realizuje přímo mezi dodavatelem služby rozdílným od pronajímatele či vlastníka a konečným spotřebitelem služby. .
Shrnutí nejdůležitějších bodů v části – „Důvody předložení analýzy RIA“ -
stručné zhodnocení stávajícího stavu úpravy služeb spojených s bydlením identifikace problémů s východisky pro zavedení nové právní úpravy pracovní roztřídění služeb na služby neupravené a upravené zhodnocení současné právní úpravy pro jednotlivé formy bydlení kompletní přehled právních předpisů, které se týkají služeb identifikace cílů, kterých má být navrhovanou právní úpravou dosaženo
10
2. Návrh variant řešení • Návrh možných řešení včetně varianty „nulové“ Varianta 1(nulová): Popis varianty č. 1 Nulová varianta znamená ponechání současného stavu, tedy nezavedení regulace v oblasti služeb. Bude zachována současná právní úprava služeb. Nadále nebude naplněn požadavek právní úpravy služeb pro nájemní byty podle ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku. Úplatnost nájemního vztahu bude vyjadřována v důsledném rozdělení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu – služby. Porušení této esenciální zásady bude i nadále znamenat podle rozhodnutí Nejvyššího soudu (např. 26 Cdo 4836/2007 ze dne 20. 1. 2009) absolutní neplatnost nájemní smlouvy. Nedostatek právní úpravy je částečně kompenzován existencí Výměru MF č. 01/2012, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami. V položce 5 tohoto výměru je uvedena obecná úprava služeb (cena služby, způsob rozúčtování, zálohování). Výměr v žádném případě nemůže jako podzákonný předpis naplnit požadavek právní úpravy podle ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku. Je vydán cenovým orgánem k provedení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. Navíc lze mít pochyby o jeho ústavnosti – podzákonným předpisem jsou ukládány významné povinnosti s vysokou sankcí při jejich neplnění. Pro družstevní byty postavené s finanční a úvěrovou pomocí státu byla do 31. prosince 2010 úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu – služby upravena vyhláškou č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Vyhláškou č. 301/2010 Sb. byl tento právní předpis zrušen a úprava služeb vychází od 1. ledna 2011 ze zvláštních právních předpisů, popř. dohody smluvních stran. U ostatních družstevních bytů bude i nadále platit položka 5 Výměru MF č. 01/2012. Pro byty ve vlastnictví zůstane rámcová právní úprava služeb v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Zde je úprava služeb obsažena jednak v ustanovení § 9a, podle kterého je společenství vlastníků jednotek oprávněno uzavírat smlouvy k zajištění dodávky služeb spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek (byť nepřesnou dikcí, podle níž jde o zajištění dodávek služeb spojených pouze s užíváním jednotek a nikoliv společných částí domu) a dále v § 11 odst. 4, podle kterého shromáždění vlastníků jednotek rozhoduje o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky tříčtvrtinovou většinou hlasů přítomných na shromáždění (opět nepřesnou dikcí, protože jde o rozhodování o způsobu rozúčtování cen služeb, nikoliv jen o vlastním rozúčtování cen služeb). Zákon o vlastnictví bytů neřeší otázku výčtu služeb poskytovaných s užíváním jednotky ani úhrady záloh na služby, ani nehovoří o službách poskytovaných s užíváním společných částí domu. Stanoví pouze v § 15 odst. 1 povinnost přispívat na správu domu a pozemku. Nelze říci, že dodávky služeb do jednotek a do společných částí domu lze zahrnout pod správu domu, neboť jsou upraveny v rámci zvláštního předmětu činnosti společenství. Také přípěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku nezahrnují platby na úhradu cen služeb a způsob rozhodování o poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku je zcela jiný (a 11
výslovně upraven zákonem v § 15 odst. 1 ve spojení s § 8 odst. 2) oproti způsobu rozhodování o způsobu rozúčtování cen jednotlivých druhů služeb (není-li tento způsob stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu). Nadále budou zachovány zvláštní právní předpisy, které stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, problematiku odpadů, vodné a stočné apod. Podrobný výčet těchto právních předpisů je uveden v části 3.5 RIA.
Varianta 2: Popis varianty č. 2 Tato varianta předpokládá realizaci právního předpisu - zákona, který bude obsahovat základní právní úpravu – obecné postupy společné upraveným i neupraveným službám (lhůty, zálohování, vyúčtování skutečné výše cen a záloh za jednotlivé služby, povinnost doložit veškeré údaje o tom, jak bylo postupováno při určení cen služeb, rozúčtování, zálohování a provedení vyúčtování apod.) konkrétní postupy pro rozúčtování neupravených služeb s tím, že tato úprava bude dispozitivní odkaz na stávající zvláštní právní předpisy, podle kterých se bude i nadále postupovat u upravených služeb. Rozúčtování neupravených služeb se provede podle dohody pronajímatele s nájemcem nebo odhlasováním tříčtvrtinovou většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek podle jiného právního předpisu upravujícího vlastnické bydlení (nyní zákon o vlastnictví bytů), nedojde-li k dohodě, pak podle úpravy v zákoně pro konkrétní službu, není-li služba upravena, pak rozpočítáním ceny služby podle zákonem stanoveného kritéria (osoby, podlahová plocha apod.). Rozúčtování upravených služeb se provede podle zvláštního právního předpisu, popř. podle příslušné položky Výměru MF č. 01/2012 při současné aplikaci obecných pravidel obsažených v novém zákoně. Nová právní úprava předpokládá zrušení stávající položky 5 Výměru MF č. 01/2012; zásah do zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nebude zřejmě nutné provádět, neboť výčet služeb neupravených bude v zákoně o službách. Realizace varianty by znamenala naplnění požadavku existence právního předpisu podle ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku.
Varianta 3: Popis varianty č. 3 Tato varianta předpokládá realizaci právního předpisu - zákona, který bude obsahovat základní právní úpravu – obecné postupy společné upraveným i neupraveným službám (lhůty, zálohování, vyúčtování skutečné výše cen a záloh za jednotlivé
12
služby, povinnost doložit veškeré údaje o tom, jak bylo postupováno při určení cen služeb, rozúčtování, zálohování a provedení vyúčtování apod.) konkrétní postupy pro rozúčtování neupravených služeb s tím, že tato úprava bude dispozitivní odkaz na stávající zvláštní právní předpisy, podle kterých se bude i nadále postupovat u upravených služeb s výslovným umožněním dohodnout se jinak než stanoví tyto zvláštní právní předpisy.
Rozúčtování neupravených služeb se provede podle dohody pronajímatele s nájemcem nebo odhlasováním tříčtvrtinovou většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek podle jiného právního předpisu upravujícího vlastnické bydlení (nyní zákon o vlastnictví bytů), nedojde-li k dohodě, pak podle úpravy v zákoně pro konkrétní službu, není-li služba upravena, pak rozpočítáním ceny služby podle zákonem stanoveného kritéria (osoby, podlahová plocha apod.). Rozúčtování upravených služeb se provede na základě dohody pronajímatele s nájemcem na základě dohody všech vlastníků jednotek podle jiného právního předpisu upravujícího vlastnické bydlení (nyní zákon o vlastnictví bytů) nedojde-li k dohodě podle zvláštního právního předpisu, popř. podle příslušné položky Výměru MF č. 01/2012 při současné aplikaci obecných pravidel obsažených v novém zákoně. Oproti variantě 2 by tedy tato varianta umožnila navíc dohodnout se o úpravě služeb odchylně od zvláštní právní úpravy, která v současné podobě možnost odchylné úpravy neobsahuje. Nová právní úprava předpokládá zrušení stávající položky 5 Výměru MF č. 01/2012.
Varianta 4: Popis varianty č. 4 Tato varianta předpokládá realizaci právního předpisu - zákona, který bude obsahovat základní právní úpravu – obecné postupy společné upraveným i neupraveným službám (lhůty, zálohování, vyúčtování skutečné výše cen a záloh za jednotlivé služby, povinnost doložit veškeré údaje o tom, jak bylo postupováno při určení cen služeb, rozúčtování, zálohování a provedení vyúčtování apod.), pokud zákon dále nestanoví jinak konkrétní postupy pro rozúčtování neupravených služeb s tím, že tato úprava bude dispozitivní odkaz na stávající zvláštní právní předpisy, podle kterých se bude i nadále postupovat u upravených služeb s výslovným umožněním dohodnout se jinak, než stanoví tyto zvláštní právní předpisy možnost zahrnout na základě dohody platbu za neupravené služby do platby nájemného nebo příspěvku na správu domu (bez povinnosti vyúčtovávat), popř. ji dohodnout jako samostatnou paušální platbu, která se nevyúčtovává.
13
V případě, že nebude dohodnuta paušální platba, se rozúčtování neupravených služeb provede podle dohody pronajímatele s nájemcem nebo odhlasování tříčtvrtinovou většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek podle jiného právního předpisu upravujícího vlastnické bydlení (nyní zákon o vlastnictví bytů), nedojde-li k dohodě, pak podle úpravy v zákoně pro konkrétní službu, není-li služba upravena, pak rozpočítáním ceny služby podle zákonem stanoveného kritéria (osoby, podlahová plocha apod.). Rozúčtování upravených služeb se provede na základě dohody pronajímatele s nájemcem na základě dohody všech vlastníků jednotek podle jiného právního předpisu upravujícího vlastnické bydlení (nyní zákon o vlastnictví bytů) nedojde-li k dohodě podle zvláštního právního předpisu, popř. podle příslušné položky Výměru MF č. 01/2012 při současné aplikaci obecných pravidel obsažených v novém zákoně. Oproti variantě 3 bude navíc umožněno dohodnout se, že nájemné, resp. příspěvky na správu domu v domech s byty ve vlastnictví, obsahují i platby za neupravené služby, popř. že tyto služby budou hrazeny samostatnou paušální platbou, která se nevyúčtovává. Nová právní úprava předpokládá zrušení stávající položky 5 Výměru MF č. 01/2012. Paušalizace platby za neupravené služby (ať už jako součást nájemného, popř. příspěvku na správu domu, či samostatnou paušální platbou) je možná dvěma způsoby změna občanského zákoníku v tom smyslu, že ceny neupravených služeb mohou být součástí nájemného (úprava stávajícího ustanovení § 686 občanského zákoníku) občanský zákoník by měněn nebyl a možnost zahrnout do nájemného i ceny neupravených služeb by byla zakotvena v zákoně. Variantní řešení je zvažováno proto, že z ustanovení § 686 občanského zákoníku přímo povinnost uvádět v nájemní smlouvě zvlášť nájemné a zvlášť cenu služeb sice nevyplývá, nicméně na základě rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou nájemní smlouvy, které zahrnují obě platby do jedné částky, považovány za absolutně neplatné. Změna takového přístupu by tedy byla přehlednější v případě, že by byla vtělena přímo do občanského zákoníku. Úprava v jiném zákoně by však byla dostatečná.
Varianta 5: Popis varianty č. 5 Varianta předpokládá koncepční změnu v přístupu ke službám ve všech oblastech bydlení: A) nájemní bydlení Nájemné obsahuje i platby za neupravené služby, dohoda pronajímatele a nájemce by však mohla stanovit jinak. Tato varianta předpokládá změnu občanského zákoníku v části upravující základní náležitosti nájemní smlouvy v tom smyslu, že neupravené služby jsou spojeny s užíváním bytu a jsou součástí nájemného, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak. Předpokladem je úprava stávajícího § 686 občanského zákoníku tak, aby bylo zřejmé,
14
že nájemné a úhrada neupravených služeb tvoří jeden celek. Stávající zvláštní právní předpisy by zůstaly zachovány s tím, že dílčí novelou občanského zákoníku by byla umožněna jejich dispozitivnost. Tedy, že pronajímatel a nájemce by měli možnost se od těchto zvláštních právních předpisů na základě dohody odchýlit, popřípadě se dohodnout i na tom, že také platby za tyto upravené služby se stanou součástí nájemného. B) vlastnické bydlení Nový zákon by byl předpisem speciálním ve vztahu k zákonu o vlastnictví bytů. Oproti variantě 4 tato varianta předpokládá změnu občanského zákoníku v části upravující základní náležitosti nájemní smlouvy v tom smyslu, že neupravené služby jsou spojeny s užíváním bytu a jsou součástí nájemného, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.
• Dotčené subjekty Zamýšlená právní úprava se týká cca poloviny populace žijící v České republice. Zamýšlená úprava bude mít dopad na fyzické osoby bydlící v nájemních bytech, včetně bytů družstevních i na vlastníky bytových jednotek, popř. nájemce nebytových prostorů v budovách s byty. Další dotčenou skupinou budou pronajímatelé bytů, a to jak fyzické, tak i právnické osoby.
Shrnutí nedůležitějších bodů v části „ Návrh variant řešení“ - uvedení jednotlivých variant s vyznačením základních rozdílů oproti variantám navzájem předcházejícím - vymezení subjektů, kterých se bude navrhovaná právní úprava týkat
3. Vyhodnocení nákladů a přínosů • Konzultace Konzultace ze strany Ministerstva pro místní rozvoj jako gestora řešení úkolu byly prováděny následujícími způsoby:
Konzultace dotazníkovou formou V rámci konzultací byly osloveny následující organizace: Občanské sdružení majitelů domů (OSMD), Sdružení na ochranu nájemníků (SON), Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD), Družstevní asociace ČR, Česká advokátní komora, Soudcovská unie, Stavební bytové družstvo Praha (SBD Praha), Sdružení bytových družstev a SVJ (SMBD), Asociace rozúčtovatelů, Státní energetická inspekce, Družstevní marketingové sdružení (DMS ČR).
15
Nevyjádřily se: Družstevní asociace ČR, Soudcovská unie, Stavební bytové družstvo Praha (SBD Praha), Státní energetická inspekce. Dotazovaní byli v průvodním dopisu vyzváni k odpovědi na následující dotazy: 1. 2. 3. 4. 5.
Považujete stávající úpravu služeb spojených s bydlením za dostatečnou? Pokud ne, uveďte proč. Souhlasíte se záměrem upravit služby (spojené s bydlením) zákonem? Souhlasíte se záměrem upravit služby pro všechny formy bydlení? Preferujete některou z uvedených variant nebo navrhujete případnou kombinaci variant či variantu vlastní? Pokud preferujete kombinaci nebo variantu vlastní, uveďte prosím konkrétní údaje. 6. Souhlasíte s rozšířením smluvní volnosti ve smyslu možnosti dohodnout sloučení nájemného a platby za služby, popř. odchýlit se dohodou od právní úpravy (např. teplo, teplá voda atd.)? 7. Existuje další služba nebo skupina služeb, které by, podle Vašeho názoru, bylo vhodné řešit samostatným právním předpisem (jako např. teplo)? 8. Jaké vidíte náklady a přínosy jednotlivých variant? Žádáme Vás o vyplnění tabulky „Identifikace nákladů a přínosů všech variant“, kterou naleznete v závěru přiloženého materiálu, spolu s komentářem případně odůvodněním Vašeho hodnocení.
Konzult. místo
Dotaz 1.
Dotaz 2.
Dotaz 3.
Dotaz 4.
Dotaz 5.
Dotaz 6.
Dotaz 7.
Dotaz 8.
SON
NE
Souhlas s hodnocením v materiálu
ANO
ANO, včetně úpravy nebytovýc h prostor
Vlastní varianta vycházející z var. 2
Ano, za podmínky existence zvláštního zákona o nájemném z bytu
NE
Tabulka nevyplněna
SČMBD
NE
Souhlas s hodnocením v materiálu
ANO
ANO
Var. 2 a 3
ANO, ale bez sloučení nájemného a plateb za služby
NE
Tabulka nevyplněna
Česká advokátní komora
NE
Nepostihuje všechny formy bydlení
ANO
ANO
Respektovat odlišnosti u jednotlivých forem bydlení, větší smluvní volnost u družstevních bytů a bytů ve
ANO u družstevní ch bytů a bytů ve vlastnictví
NE
Tabulka nevyplněna
16
vlastnictví SMBD
NE
Souhlas s hodnocením v materiálu
ANO
ANO, ale rozčlenit úpravu pro jednotlivé formy bydlení
Var. 2 pro nájemní bydlení, var. 4 pro družstevní a vlastnické bydlení
ANO, ale zachovat rozúčtován í podle zvl. předpisu pro vodu a teplo a menší míru smluvní volnosti u nájemního bydlení
NE
Tabulka nevyplněna
Asociace rozúčtovatel ů
NE
Roztříštěnost a absence pravidel pro rozúčtování studené vody u konečných spotřebitelů, chyby ve stávající úpravě
ANO
ANO
Var. 2
NE
rozúčto vání studené vody na konečn é spotřeb itele
ANO, pořadí variant: 2., 1., 4., 3., 5.
OSMD
NE
Současná právní úprava je roztříštěná, některé kogentní předpisy naprosto neodpovídají běžné praxi (výměr MF 01/2010)
ANO
ANO, varianty pro různé formy bydlení
Var. 4
ANO
NE
Tabulka nevyplněna
Další připomínky a komentáře v rámci konzultací dotazníkovou formou: SČMBD: Žádáme, aby u družstevních bytů byla v zákoně zakotvena možnost stanovení cen služeb a způsob jejich rozpočítání na byty podle usnesení příslušného orgánu družstva. Jako zákonný ukazatel rozhodný pro rozúčtování cen neupravených služeb v případě, že nedojde k jiné dohodě, resp. rozhodnutí orgánu družstva, preferujeme plochu bytu. Doporučujeme, aby zákon upravoval též způsob tvorby cen služeb, zejména některých (užívání výtahu, osvětlení společných prostor, poskytování TV signálu) pro případ, že 17
nedojde k jiné dohodě, resp. rozhodnutí orgánu družstva. V praxi jsou poměrně časté spory o tom, které náklady (revize, údržba, opravy příslušných zařízení) lze do cen příslušných služeb zahrnout a které ne. Česká advokátní komora: Považujeme za nezbytné navrhovanou právní úpravu koordinovat s rekodifikací civilního práva a v tomto smyslu celý návrh upravit. SMBD: V obecné části zákona by měly být uvedeny druhy služeb, které je vždy pronajímatel povinen nájemci zajistit. Takové ustanovení by mělo být kogentní povahy ve vztahu k obecnému nájmu a naopak dispozitivní povahy ve vztahu k družstevnímu nájmu a ve vztahu k vlastnickému bydlení, kde se jedná o jiné druhy vztahů než u obecného nájmu, a rozhodnutí o těchto záležitostech by mělo být v dispozici členů družstva (u družstevního nájmu) nebo v dispozici vlastníků bytů (u vlastnického bydlení). Doporučujeme, aby v případě použití kterékoliv z variant (či kombinace variant) v návrhu budoucí právní úpravy, byla důsledně rozlišena míra kogentnosti ve vztahu k obecnému nájmu, na straně jedné a ve vztahu k družstevnímu bydlení a k vlastnickému bydlení, na straně druhé. Máme tím na mysli značně vyšší míru dispozitivnosti právní úpravy ve vztahu k vlastnickému bydlení a ve vztahu k družstevnímu nájmu. Domníváme se, že není možné ponechat stranou z postupu u neupravených služeb vliv nebytových prostor na celkové výdaje za dům, v němž se část výdajů za neupravené služby týká i nebytových prostor. U varianty č. 5 se totéž týká i upravených služeb. Nutnost komplexního řešení oblasti služeb za celý dům vyplývá ze skutečnosti, že by mělo být zřejmé, jaký byl zvolen postup při rozdělení těchto výdajů na byty a nebytové prostory, a to jak z pohledu nájemníků, tak i pro oblast přímých a nepřímých daní. Smluvní volnost by mohla mít tyto důsledky: 1. U variant č. 2 a č. 3 by mohly teoreticky existovat v jedné budově
byty s rozúčtováním neupravených služeb podle osob byty s rozúčtováním neupravených služeb podle podlahové plochy byty s jiným dohodnutým způsobem rozúčtování neupravených služeb nebytové prostory s blíže nespecifikovaným způsobem rozúčtování
2. U variant č. 4 a č. 5 by mohly teoreticky existovat v jedné budově byty se zahrnutými neupravenými službami do nájemného (u varianty č. 5 i s upravenými službami) a v tom o některé byty se všemi službami v nájemném o některé byty jen s některými službami v nájemném a tedy s některými službami v režimu vyúčtování nebo paušálu
byty se službami nezahrnutými do nájemného o s rozúčtováním podle osob o s rozúčtováním podle podlahové plochy
18
o s rozúčtováním podle jiného kritéria byty s paušálem za služby nebytové prostory s blíže nespecifikovaným způsobem rozúčtování 3. důsledky liberalizace a existence různých způsobů uplatňování služeb vůči nájemcům tak, jak je uvedeno v bodech 1. a 2. bude mít i dopady do systému vedení účetnictví a podpůrných evidencí a do systémů zpracování domovní evidence, ve které firmy zabývající se správou domů vedou evidenci předpisů a plateb nájemců a provádějí v ní i vyúčtování. Rozhodně by ale došlo k nadbytečnému nepřiměřenému zvýšení pracnosti u správcovských organizací a tím i k podstatnému zvýšení cen těchto služeb v současné době, při povinnosti nájemce hradit služby poměrné části podle skutečných nákladů, není problémem zvýšení cen od dodavatelů nebo změny sazeb DPH přenést na nájemce. Pokud by služby byly zahrnuty do nájemného nebo pokud by byly dohodnuty paušálem, pak by pronajímatel byl nucen při změně cen, sazeb DPH apod. provádět změnu nájemních smluv se všemi souvisejícími problémy, a to v případě, že by zvýšené výdaje nebyl ochoten nést sám. Některé souvislosti s přímými a nepřímými daněmi Nepřímé daně - DPH v současné době není umožněno zahrnutí služeb do nájemného (tzv. „teplé nájemné“), služby jsou považovány za samostatná zdanitelná plnění, a to jako zboží (el.energie, voda) nebo služby. Pokud není prokázáno, že přijatá částka nepřevýší vynaloženou částku, pak se přijaté částky zahrnují do obratu pro povinnou registraci k DPH a jsou samostatným zdanitelným plněním s povinností uplatnit daň na výstupu. Je tedy nutné, aby v oblasti nepřímých daní bylo možno považovat libovolné a pronajímatelem zvolené nebo dohodnuté služby za kalkulační složku nájemného, které je osvobozeno od DPH. Stejně tak je nutné mít jistotu, že stanovit paušál za služby bude možno za soubor služeb a ne na každou jednotlivou službu. Přímé daně – daň z příjmů U nájemného osvobozeného od daně není současně osvobozeno uplatnění služeb paušálem nebo služeb, které nejsou vyúčtovány ve výši vynaložených nákladů (výdajů). Asociace rozúčtovatelů: Ani jedna z pěti variant nepředpokládá vydání specifické normy pro účtování dodávek studené vody. Je třeba přijmout zákon o službách doplněný pravidly pro rozúčtování studené vody v zúčtovací jednotce.
19
Větší smluvní volnost pro nájemce, jako konečné spotřebitele, je nevýhodná a vede jen ke sporům a soudním přím. Je třeba novelizovat stávající normu na teplo a teplou vodu (vyhlášku č. 372/2001 Sb.) DMS ČR: DMS ČR zcela ponechává na úvaze MMR, zda provede komplexní úpravu služeb či ponechá právní úpravu rozdělenou na vlastnické a nájemní bydlení, pokud zachová, upřesní a případně zdůrazní v režimu vlastnického bydlení maximální míru dispozitivnosti u neupravených služeb a plně podřídí povinnosti nájemců jednotek v domech povinnostem jejich vlastníků. DMS ČR upozorňuje na nutnost upravit jako upravenou službu oblast studené vody. Vyjádření DMS ČR neobsahovalo odpovědi na vznesené dotazy, proto Družstevní marketingové sdružení není zahrnuto v tabulce (viz výše). OSMD: Úprava by měla v co největší míře posílit dispozitivnost konsensuálních ujednání stran, odstranit kogentnost všech dosud platných předpisů a zavést je maximálně jako závazné v případě nedohody stran. Lepším řešením by však bylo zavést v novém zákoně tato obecná pravidla jako jednotný systém pro případ nedohody: 1. Navrhnout možnost účtování formou záloh a vyúčtování. 2. Navrhnout možnost zahrnutí části, nebo všech služeb do nájemného paušálem. 3 Uvést Obvyklý způsob rozúčtování pro oba typy účtování pro různé služby v obou variantách: A. Obvyklé služby: a. vodné stočné b. odvoz a likvidace komunálního odpadu c. úklid domu d. osvětlení domu e. teplá voda f. provoz výtahu g. televizní či jiné přípojky h. teplo i. daň z nemovitosti
podle osob pokud není měřeno podle osob podle osob podle osob podle osob pokud není měřeno podle osob a patra podle počtu a typu přípojek podle výměry a koeficientu není-li měřeno podle výměry bytu
B. Další možné služby a. provoz bezpečnostního systému b. bezpečnostní služba c. fit centrum, posilovna, bazén d. satelitní přípojka e. úklid bytu f. donáška potravin g. elektřina h. plyn i. garážové stání atd.
podle výměry a druhu služby podle rozsahu služby podle hodin a osob využití podle rozsahu služeb podle četnosti a výměry podle ceníku podle skutečné, nebo průměrné spotřeby podle skutečné, nebo průměrné spotřeby paušálem za stání
20
Pozn.: Vzhledem k tomu, že občanský zákoník již zavádí povinnost hlášení všech osob, které s nájemcem v bytě bydlí, odpadá argument, že je rozúčtování podle počtu osob nespolehlivé. Výměrou se bude většinou rozumět výměra vytápěných prostor v bytě, výjimečně i dalších prostor.
Další forma konzultací Konzultace probíhaly s odborníky na problematiku účtování a daní a byly zapracovávány do materiálu již v průběhu jeho zpracování a pro svou obsáhlost nejsou v kapitole Konzultace samostatně uvedeny.
Výsledek konzultací Většina dotazovaných se vyslovila pro variantu č. 2, někteří z nich v kombinaci s variantou 4 pro družstevní a vlastnické bydlení. Vzhledem k diskusím o vhodnosti doporučené vybrané varianty byly realizovány další konzultace s dotčenými subjekty, především se zástupci bytových družstev, správců bytového fondu a zástupci nájemníků. Dne 2. 3. 2011 proběhlo jednání se zástupci bytových družstev a na základě výsledků tohoto jednání a s přihlédnutím k doporučením OSMD byla vypracována kombinace stávajících variant, která je označena jako varianta 6.
Varianta 6: pozn. varianta vznikla na základě provedených konzultací jako kombinace několika variant Popis varianty č. 6 Tato varianta předpokládá realizaci právního předpisu - zákona, který bude obsahovat základní právní úpravu – obecné postupy společné všem službám (lhůty, zálohování, vyúčtování skutečné výše cen a záloh za jednotlivé služby, povinnost doložit veškeré údaje o tom, jak bylo postupováno při určení cen služeb, rozúčtování, zálohování a provedení vyúčtování apod.), pokud zákon dále nestanoví jinak konkrétní postupy pro rozúčtování neupravených služeb s tím, že tato úprava bude dispozitivní odkaz na stávající zvláštní právní předpisy, podle kterých se bude postupovat u upravených služeb s výslovným umožněním dohodnout se jinak, než stanoví tyto zvláštní právní předpisy u nájemního bydlení možnost zahrnout na základě dohody platbu za upravené i neupravené služby do platby nájemného (bez povinnosti vyúčtovávat), popř. ji dohodnout jako samostatnou paušální platbu, která se nevyúčtovává. Nájemní bydlení V případě, že nebude dohodnuta paušální platba, se rozúčtování neupravených služeb provede podle dohody pronajímatele s nájemcem, nedojde-li k dohodě, pak podle úpravy v zákoně pro konkrétní službu, není-li služba upravena, pak rozpočítáním ceny služby podle zákonem stanoveného kritéria V případě, že nebude dohodnuta paušální platba, se rozúčtování upravených služeb provede podle
21
dohody pronajímatele s nájemcem, nedojde-li k dohodě podle zvláštního právního předpisu
Družstevní bydlení Rozúčtování neupravených služeb se provede podle rozhodnutí družstva, nedojde-li k rozhodnutí, pak podle úpravy v zákoně pro konkrétní službu, není-li služba upravena, pak rozpočítáním ceny služby podle zákonem stanoveného kritéria Rozúčtování upravených služeb se provede podle dohody družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, nedojde-li k takové dohodě, pak podle zvláštního právního předpisu Pozn.: družstevní bydlení je v předchozích variantách chápáno jako bydlení nájemní a uplatňuje se pro ně shodná úprava jako pro bydlení nájemní. Vlastnické bydlení Rozúčtování neupravených služeb se provede podle rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek, nedojde-li k rozhodnutí, pak podle úpravy v zákoně pro konkrétní službu, není-li služba upravena, pak rozpočítáním ceny služby podle zákonem stanoveného kritéria Rozúčtování upravených služeb se provede podle dohody všech vlastníků jednotek v domě, nedojde-li k dohodě, pak podle zvláštního právního předpisu Nová právní úprava předpokládá zrušení stávající položky 5 Výměru MF č. 01/2012. Občanský zákoník by měněn nebyl a možnost zahrnout do nájemného i ceny upravených a neupravených služeb by byla zakotvena v zákoně.
• Identifikace nákladů a přínosů jednotlivých variant 1. Vymezení oblastí a skupin dotčených regulací Dopady navrhovaných variant jsou zde vyhodnoceny jak z hlediska celé společnosti, tak i z hlediska jednotlivých společenských skupin, sektorů ekonomiky, firem podle velikosti, orgánů státní správy a samosprávy apod. Jsou identifikovány oblasti a skupiny, na které bude mít navrhované řešení dopad. Pro přehlednost jsou zahrnuty také oblasti a skupiny, na které pravděpodobně jednotlivé varianty vliv mít nebudou. Navrhované varianty dopadají do oblastí: Oblasti/varianty
Varianty
22
Komentář
1. nulová Trh práce Trh s byty Vlastnická práva
Administrativní zátěž pronajímatelů Životní prostředí Lidské zdraví Mezinárodní závazky v oblasti lidských práv a LZPS Spravedlnost Sociální systém Veřejné finance Udržitelný rozvoj Regionální rozvoj
2.
3.
4.
5.
6.
BD
BD
BD
BD
BD
BD
SN
SP
SP
SP
SP
SP
SN
SP
P
P
P
P
N
SP
SP
SP
SN
P
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
SN
SP
P
SN
SN
SP
BD
SP
SP
SN
SN
SN
BD
BD
BD
SP
SP
SP
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
BD
Hodnoceno z hlediska posílení dispozice s bytem
Fiskální dopad
Navrhované varianty dopadají na skupiny: Varianty
Skupiny/varianty 1. nulová
2.
3.
4.
Komentář 5.
6.
Uživatelé bytů Nebydlící
N SN
P SP
P SP
SN SP
SN SP
SN SP
Pronajímatelé Poskytovatelé sociálních služeb sociální prevence Dodavatelé služeb
N N
P P
P P
SP SP
SP SP
P P
BD
BD
BD
BD
BD
BD
Chápáno v souvislosti s dopadem na trh s byty Jako pronajímatelé
Při identifikaci dotčených oblastí a subjektů byla dodržována níže uvedená pravidla: • identifikováni jsou jak ti, co návrhem „získávají“, tak ti, co návrhem „ztrácejí“, • rozlišuje se, zda se jedná o pozitivní (P), spíše pozitivní (SP), negativní (N), spíše negativní (SN) dopad a bez dopadu (BD)
2. Data o počtech bytů ze sčítání lidu, domů a bytů (SLDB) 2001 a SLDB 2011 resp. zjišťování životních podmínek (SILC2010) Navrhovanou regulací dotčenými subjekty jsou uživatelé a také vlastníci některých bytů. Regulace se netýká bytů v rodinných domcích (jen ve zcela výjimečné situaci, kdy by např. byty v rodinném domě se třemi či dvěma byty byly užívány někým jiným než vlastníkem či jeho rodinným příslušníkem).
23
Podle předběžných výsledků SLDB 2011 (zpracovaných podle konceptu trvalého bydliště) se z celkového počtu domů 2 149 756 (trvale obydlených i neobydlených) jde o byty v domech s byty po odpočtu obydlených rodinných (1 529 834) i neobydlených rodinných domů (356 116). Výsledný počet domů s byty (263 806) zahrnuje 214 643 obydlených bytových domů (s alespoň jedním obyvatelem přihlášeným tam k trvalému pobytu) i 3 870 neobydlených bytových domů (bez osoby přihlášené v něm k trvalému pobytu) i zbývající počet jiných objektů s byty, které nejsou bytovými domy (45 293). Skutečný počet domů (a jejich vlastníků), kterých se navržená regulace dotkne, tedy nepřesáhne pravděpodobně příliš cca čtvrt milionů domů. K odhadu počtu bytů, kterých se regulace týká, jsou použity také údaje SLDB 2011. V zásadě se regulace nedotkne bytů obývaných vlastníky domu. Regulace se může dotknout nájemních bytů, družstevních bytů a případně i bytů obývaných vlastníky jednotlivých bytových jednotek. Protože zatím nejsou publikovány údaje o bytech podle obvyklého bydliště, lze považovat některá zveřejněná data za výrazně zkreslená. Týká se to zejména třídění bytů podle právního důvodu užívání bytu, a to především údaj o počtu bytů obývaných nájemním právem. Jde totiž pouze o ty nájemní byty, ve kterých jsou jejich nájemci přihlášeni k trvalému pobytu. Předběžné výsledky SLDB 2011 uvádějí počet trvale obydlených nájemních bytů 685 661, počet trvale obydlených družstevních bytů (obydlených členem družstva) 432 291, bytů v „osobním vlastnictví“ tj. obývaných vlastníkem bytové jednotky (přesně ve kterých je přihlášen vlastník k trvalému pobytu) je 1 057 452. Předpoklad, že výsledný počet skutečně nájemním právem (obvykle) obývaných bytů bude po konečném zpracování výsledků SLDB 2011 vyšší, lze dokumentovat i vyššími počty nájemních bytů, odhadovanými na základě výběrového šetření ČSÚ Životní podmínky (SILC 2010) provedeného v březnu 2010, jehož údaje lze považovat za odpovídající konceptu obvyklého bydliště. Odhady počtu bytů podle SILC 2010: Druh bytu: ve vlastním domě v osobním vlastnictví družstevní nájemní podnájem služební, domovnický Ostatní bezplatné užívání
1 637 043 1 085 967 456 463 814 164 24 898 6 639 124 490
Ani údaje ze SILC 2010 nelze považovat za přesné. Jednak jde o odhady výběrového šetření, a také v období mezi šetřením SILC 2010 a SLDB 2011 (v březnu 2011) došlo ve vlastnické struktuře, a tedy i ve struktuře z hlediska důvodu užívání, k posunům, zejména díky privatizaci. Skutečný počet bytů, kterého se navrhovaná regulace může dotýkat, proto lze odhadnout vždy v mezích obou údajů (údaje z roku 2010 a 2011): počet nájemních bytů 750 000, počet družstevních bytů 440 000, bytů v „osobním vlastnictví“ by ale mohlo být ještě víc, než je údaj ze SILC- cca 1 100 000.
24
3. Částky, které jsou hrazeny jako položky služeb spojených s užíváním bytu STATISTIKA RODINNÝCH ÚČTŮ rok 2010
Náklady na bydení (průměry na osobu v Kč za rok), Domácnosti podle velikosti obce a podle právního důvodu užívání bytu ČISTÁ PENĚŽNÍ VYDÁNÍ spotřební
Domácnosti v obci s počtem obyvatel do 2 000 10 000 50 000 1999 9 999 49 999 a více
Domácnosti celkem
Domácnosti podle právního důvodu užívání bytu vlastní osobní nájemní družstevní rod. dům vlastnictví
ČISTÁ PENĚŽNÍ VYDÁNÍ CELKEM
130 019
115 765
122 011
137 217
141 393
123 687
140 364
134 067
134 979
A. SPOTŘEBNÍ VYDÁNÍ (CZ COICOP)
116 244
106 315
108 420
119 011
126 796
112 119
123 500
121 010
119 482
04
BYDLENÍ, VODA, ENERGIE, PALIVA
25 194
19 029
22 938
27 190
30 101
21 267
34 566
28 121
25 929
04.1
Nájemné z bytu
6 316
1 006
3 847
7 215
11 333
138
18 583
9 950
7 874
04.3
Běžná údržba a drobné opravy bytu
2 487
2 972
2 935
2 621
1 773
3 764
777
1 969
1 862
04.4 04.4.1 04.4.2 04.4.4
Dodávka vody a jiné služby související s bydlením Vodné a stočné Sběr pevných odpadů Další služby související s bydlením
2 507 1 654 459 394
1 576 1 078 417 81
2 289 1 638 453 198
2 771 1 835 497 439
3 199 2 004 471 724
1 981 1 482 449 50
3 090 1 891 446 753
2 991 1 753 483 755
2 963 1 845 490 629
04.5 04.5.1 04.5.2 04.5.3 04.5.4 04.5.5
Elektrická a tepelná energie, plyn, paliva Elektrická energie Plynná paliva Kapalná paliva Tuhá paliva Teplo a teplá voda
13 884 6 077 3 948 3 677 3 179
13 474 7 337 4 381 2 1 449 305
13 866 6 169 4 417 7 877 2 395
14 583 5 724 3 790 6 358 4 705
13 796 5 251 3 437 1 151 4 956
15 384 7 655 6 306 2 1 348 73
12 115 5 031 2 244 1 194 4 646
13 211 4 749 1 355 5 80 7 021
13 230 4 772 2 127 6 125 6 200
Pramen: ČSÚ - statistika rodinných účtů
STATISTIKA RODINNÝCH ÚČTŮ 3. čtvrtletí 2011
Náklady na bydení (průměry na domácnost v Kč za měsíc) Domácnosti podle velikosti obce a podle právního důvodu užívání bytu
ČISTÁ PENĚŽNÍ VYDÁNÍ spotřební
Domácnosti celkem
Domácnosti v obci s počtem obyvatel do 1 999
2 000 9 999
10 000 49 999
Domácnosti podle právního důvodu užívání bytu
50 000 a více
vlastní rodinný dům
nájemní
družstevní
osobní vlastnictví
Průměry na domácnost v Kč za měsíc: 04 04.1 04.3 04.4
BYDLENÍ, VODA, ENERGIE, PALIVA Nájemné z bytu Běžná údržba a drobné opravy bytu Dodávka vody a jiné služby související s bydlením v tom: vodné a stočné sběr pevných odpadů další služby související s bydlením 04.5 Elektrická a tepelná energie, plyn, paliva z toho: elektrická energie plynná paliva teplo a teplá voda
5 094 1 257 686 460 331 47 82 2 692 1 175 749 629
4 273 218 996 265 221 24 20 2 794 1 552 847 69
4 707 758 679 421 338 35 48 2 848 1 305 871 498
Pramen: ČSÚ - statistika rodinných účtů
25
5 038 1 364 544 489 354 55 80 2 642 1 012 714 870
5 864 2 127 573 589 384 64 141 2 575 961 643 916
4 578 13 1 047 352 305 31 16 3 166 1 576 1 294 10
6 565 3 570 292 552 360 61 131 2 152 891 443 771
5 679 1 988 519 590 368 65 157 2 582 902 262 1 379
4 917 1 432 445 528 348 58 123 2 511 915 367 1 204
Charakteristiky bydlení a výdaje na bydlení podle šetření ČSÚ Životní podmínky 2010 (SILC 2010) Domácnosti podle postavení osoby v čele
Počet domácností absol.absol Druh domu: rodinný dům bytový dům jiná budova, nezjištěno Druh bytu: ve vlastním domě v osobním vlastnictví družstevní nájemní podnájem služební, domovnický ostatní bezplatné užívání Náklady na bydlení: v Kč měsíčně na domácnosti celkem v tom: nájemné elektřina plyn z dálkového zdroje teplo a teplá voda vodné a stočné ostatní služby tuhá a tekutá paliva v % z čistých peněžních příjmů domácnosti
v tom Domácnosti zaměstnanci zaměstnanci Samostatně Zaměstnanci Důchodci celkem činní s nižším s vyšším vzděláním vzděláním 4 149 665 2 048 588 973 790 1 074 798 541 592 1 357 238
v tom Nezaměstna Ostatní bez s pracujícími ní domácnosti pracujících členy členů 187 109 1 170 129 155 747 46 500
43,0 56,5 0,6
39,4 60,1 0,5
43,2 56,3 0,6
36,0 63,6 0,4
56,0 43,4 0,6
45,1 54,3 0,6
57,5 42,2 0,4
43,1 56,3 0,6
35,4 63,7 1,0
13,8 86,3 0,0
39,5 26,2 11,0 19,6 0,6 0,2 3,0
36,8 27,9 12,0 20,8 0,6 0,2 1,8
40,3 22,8 11,5 23,0 0,4 0,3 1,8
33,6 32,4 12,4 18,8 0,8 0,2 1,7
53,0 21,3 7,0 15,9 0,2 0,1 2,6
40,3 27,0 10,7 16,7 0,3 0,1 5,0
56,6 22,2 9,2 11,1 0,0 0,0 0,8
37,7 27,8 10,9 17,6 0,3 0,2 5,7
29,0 15,7 14,4 36,0 1,1 0,0 3,8
9,9 19,8 12,7 43,1 12,4 0,0 2,2
5 006 1141 1341 857 700 411 292 263
5 338 1257 1387 880 788 456 325 245
5 147 1149 1403 826 700 426 304 339
5 511 1356 1372 928 868 482 345 160
5 633 1079 1 811 990 586 508 343 315
4 254 942 1104 797 604 306 228 273
5 216 846 1 546 1094 561 446 299 424
4 100 957 1033 750 611 283 217 248
5 037 1391 1263 706 743 414 246 274
4 912 1 737 1002 549 837 365 278 144
16,7
15,1
16,8
14,0
13,8
22,0
14,4
24,7
29,6
31,5
Pramen: ČSÚ - statistika Životní podmínky 2010 (SILC 2010)
Z výše uvedených ilustrací je zřejmé, že částky zachycené statistikou jako výdaje za služby se liší. Vymezení rozsahu služeb, kterých se dotýká navrhovaná regulace, lze definovat pomocí klasifikace CZ-COICOP, kterou používá statistika při šetření výdajů domácností a také pro členění indexů spotřebitelských cen. Viz metodika ČSÚ uvedená v příloze. Výdaje zachycené šetřením SILC jsou vymezeny poněkud odlišně (pravděpodobně respondenti v položce nákladů na bydlení „ostatní služby“ uváděli souhrn toho, co je klasifikací COICOP popsáno položkami skupiny 4.4., ale také 4.3.). Také metoda sběru údajů je jiná. Viz metodika ČSÚ uvedená v příloze. Informace související s náklady na bydlení také zjišťuje Statistika indexů spotřebitelských cen (ISC resp. CPI)
4. Průměrné ceny některých cenových reprezentantů za ČR zjištěné statistikou spotřebitelských cen v prosinci 2011 04.411.01 04.421.01 04.431.01 04.441.01 04.441.02 04.551.01
VODNÉ ODVOZ POPELA A PEVNÝCH ODPADKŮ STOČNÉ ÚHRADA SLUŽEB SPOJENÝCH S UŽÍVÁNÍM NÁJEMNÍHO BYTU ÚHRADA SLUŽEB SPOJENÝCH S UŽÍVÁNÍM DRUŽSTEVNÍHO BYTU TEPLO PRO OTOP A PŘÍPRAVU TEPLÉ VODY
m3 ročně m3 měsíčně měsíčně GJ
35,02 1616,42 31,04 164,45 135,07 520,48
Pozn.: Údaje o úhradách služeb spojených s užíváním bytu pro CPI zjišťují terénní pracovníci ve stejných zpravodajských jednotkách jako čisté nájemné a úhrady za užívání družstevního bytu. Podrobné popisy tzv. cenových reprezentantů „úhrady služeb“, jejichž ceny se pro účely výpočtu indexů spotřebitelských cen zjišťují, jsou:
26
ÚHRADA SLUŽEB SPOJENÝCH S UŽÍVÁNÍM NÁJEMNÍHO BYTU ÚHRADA SLUŽEB SPOJENÝCH S UŽÍVÁNÍM DRUŽSTEVNÍHO BYTU ODVOZ POPELA A PEVNÝCH ODPADKŮ
měsíčně
Měsíční záloha za služby poskytované s bydlením v nájemním bytě bez plateb za vodné a stočné, bez plateb za dodávku tepla a teplé vody, bez úhrady za odvoz odpadků, hrazená v bytě obývaném 3 osobami (úhrada za úklid a osvětlení spol. prostor, výtah)
měsíčně
Měsíční záloha za služby poskytované s bydlením v družstevním bytě bez plateb za vodné a stočné, bez plateb za dodávku tepla a teplé vody, bez úhrady za odvoz odpadků, hrazená v bytě 3+1 (úhrada za úklid a osvětlení spol. prostor, výtah)
ročně
poplatek za 1 nádobu (110 - 120 l) nebo za 3 osoby, vzdálenost nádoby od místa nakládky do 10 m, odvoz 1x týdně, cena roční platby
Ze všech výše uvedených částek lze mít za to, že jednotlivé (průměrné) platby za některé služby nedosahují vysokých hodnot. To je také jeden z důvodů, který vedl při návrhu nové regulace k formulování možností nerozúčtování jednotlivých položek. Protože však jde o platby, které se týkají mnoha subjektů, celkové sumy, kterou představují tyto položky pro ekonomiku ČR, jsou značné. Pokud se použije pro odhad celkové částky za dotčené domácnosti průměrný měsíční výdaj domácností za služby podle výsledků statistiky rodinných účtů ve 3. čtvrtletí 2011, a také údaje o rozsahu bytového fondu podle právního důvodu užívání bytu (pouze za dotčené skupiny), je zřejmé, že pro úhrn služeb v rozsahu skupiny 4.4. klasifikace COICOP (Dodávka vody a jiné služby související s bydlením), jde o 15 mld. Kč za rok (anualizovaný průměrný měsíční výdaj 3. čtvrtletí 2011), spolu s úhradami za dodávky tepla a teplou vodu (4.5.5. klasifikace COICOP) pak až o 45,2 mld. Kč. výdaje průměry na domácnost v Kč za měsíc ve 3.q 2011
ČISTÁ PENĚŽNÍ VYDÁNÍ spotřební
družstev osobní ní vlastnictví
nájemní
výdaje domácností průměry na domácnost v Kč za rok nájemní
družstevní
osobní vlastnictví
odhad výdaje všech dotčených domácností za rok v Kč za nájemní byty v počtu
počet bytů 04.4.
04.4.1 04.4.2 04.4.4 04.5.5
Dodávka vody a jiné služby související s bydlením v tom: vodné a stočné sběr pevných odpadů další služby související s bydlením Teplo a teplá voda
552 360 61 131 771
590 368 65 157 1 379
528 348 58 123 1 204
6 624 4 320 732 1 572 9 252
7 080 4 416 780 1 884 16 548
6 336 4 176 696 1 476 14 448
za družstevní byty v za byty v osobním za dotčené domácnosti počtu vlastnictví v počtu celkem v počtu
750 000 4 968 000 000 3 240 000 000 549 000 000 1 179 000 000 6 939 000 000
440 000 3 115 200 000 1 943 040 000 343 200 000 828 960 000 7 281 120 000
1 100 000 6 969 600 000 4 593 600 000 765 600 000 1 623 600 000 15 892 800 000
2 290 000 15 052 800 000 9 776 640 000 1 657 800 000 3 631 560 000 30 112 920 000
Pramen: ČSÚ - statistika rodinných účtů, výpočty MMR
Pozn.: Korunový rozdíl mezi součtovým řádkem 04.4. a jednotlivými položkami ve výchozích údajích způsobuje rozdíl v celkových hodnotách 13,2 mil Kč.
Při provedení obdobného propočtu z údajů rodinných účtů za celý rok 2010, které jsou originálně publikované jako výdaj na jednoho člena domácnosti, bude použit přepočet výdaje na průměrné domácnosti použitím průměrného počtu členů domácností. Výsledné částky v tomto případě dosahují 14,8 mld. resp. 43,5 mld. Kč v roce 2010. ČISTÁ PENĚŽNÍ VYDÁNÍ spotřební
výdaje průměry na osobu v Kč za rok 2010
nájemní
04.4 04.4.1 04.4.2 04.4.4 04.5.5
Dodávka vody a jiné služby související s bydlením Vodné a stočné Sběr pevných odpadů Další služby související s bydlením Teplo a teplá voda
3 090 1 891 446 753 4 646
družstevní
2 991 1 753 483 755 7 021
výdaje průměry na domácnost v Kč za rok 2010
osobní nájemní s družstevní s osobní vlastnictví s průměrným průměrným vlastnictví průměrným počtem osob počtem osob počtem osob 2,11 2,2 2,14 6 520 6 580 6 341 2 963 3 990 3 857 3 948 1 845 941 1 063 1 049 490 1 589 1 661 1 346 629 9 803 15 446 13 268 6 200
Pramen: ČSÚ - statistika rodinných účtů, výpočty MMR
27
odhad výdaje všech dotčených domácností za rok v Kč
za nájemní byty v počtu 750 000 4 889 925 000 2 992 507 500 705 795 000 1 191 622 500 7 352 295 000
za družstevní byty v za byty v osobním za dotčené domácnosti počtu vlastnictví v počtu celkem v počtu 440 000 2 895 288 000 1 696 904 000 467 544 000 730 840 000 6 796 328 000
1 100 000 6 974 902 000 4 343 130 000 1 153 460 000 1 480 666 000 14 594 800 000
2 290 000 14 760 115 000 9 032 541 500 2 326 799 000 3 403 128 500 28 743 423 000
Pozn.: Korunový rozdíl mezi součtovým řádkem 04.4. a jednotlivými položkami ve výchozích údajích způsobuje rozdíl v celkových hodnotách téměř 2,4 mil. Kč.
Ze srovnání výsledků rodinných účtů z roku 2010 s výsledky šetření SILC 2010, lze pozorovat, že výdaje (publikované výsledky je označují jako „náklady“) za některé položky služeb ze šetření většího rozsahu (SILC) jsou vyšší. Může to být způsobeno i odlišnou metodou dotazování. Pro ilustraci dopadů na jednotlivé domácnosti jsou použity modelové propočty nákladů na bydlení v bytových domech podle studie Analýza vývoje pořizovacích a udržovacích cen bytových domů, STÚ-E, s. r. o., Praha, prosinec 2011. Z hlediska ilustrace dopadů předloženého návrhu na výdaje domácností lze přitom 6 (resp. 5 nenulových) variant sloučit do 3 základních typů, jak naznačuje níže uvedené schéma.:
5. Způsob úhrady složek nákladů na bydlení v bytovém domě podle jednotlivých variant RIA Způsob úhrady složek nákladů na bydlení v bytovém domě podle jednotlivých variant RIA Nájemné Číslo nebo varianty v obdobné RIA úhrady I II III IV V VI
Neupravené služby Teplo a TV, vodné a stočné 4.4.2. a 4.4.4. 4.5.5. 4.4.1. 4.4.3.
Elektřina
Plyn
4.5.1.
4.5.2.
nevyúčtované, paušální platba vyúčtované nájemné
Prvou skupinu tvoří varianta II. a III. Společné pro obě tyto varianty je, že úhrada za služby formou záloh podléhá vyúčtování. Druhou skupinu tvoří varianta IV. a V., pro které je společná možnost sloučení neupravených služeb s nájemným do jedné nevyúčtovávané položky (paušálu). Samostatně lze vyhodnotit VI. variantu, která umožňuje sloučení neupravených služeb s úhradami za teplo a teplou vodu, vodné a stočné s nájemným do jedné nevyúčtovávané položky (paušálu). Pro zjednodušení přitom je zaveden pojem neupravené služby pro souhrn úhrad za sběr pevných odpadů (4.4.2. COICOP) a za další služby související s bydlením (4.5.5. COICOP). Z makro pohledu představuje tato skupina ve 3. čtvrtletí 2011 výdaj přepočítaný na rok ve výši 5,3 mld. Kč. Objem druhého seskupení úhrad za teplo a teplou vodu (4.5.5.) spolu s úhradami za vodné a stočné (4.4.1.), také anualizovaný výdaj 28
z 3. čtvrtletí, lze odhadnout na 39,9 mld. Kč (obojí viz výše uvedené přepočty statistiky rodinných účtů). Pro uvedené skupiny variant bude proveden oddělený odhad dopadu na domácnosti. Měsíční náklady na bydlení jsou modelovány pro různě velké byty obývané různě početnými domácnostmi s různým způsobem vytápění, ohřevu vody a vaření. Modelové hodnoty vycházejí z normovaných hodnot spotřeby. Patrný rozdíl mezi skutečnou spotřebou uváděnou ČSÚ a modelovými hodnotami je zejména při srovnávání hodnot za vodné a stočné.
Odhadované (modelové) potřebné částky na úhradu služeb spojených s bydlením koncem roku 2011 pramen: Analýza vývoje pořizovacích a udržovacích cen bytových domů, STÚ-E, s. r. o., Praha, prosinec 2011
Úhrada služeb Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2
1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
společná anténa úklid domu odvoz odpadu ostatní Neupravené služby
50 80 105 38 273
50 160 210 66 486
50 240 315 98 703
50 320 420 126 916
50 208 273 83 614
Skupiny domácností podle druhu energií užívaných k vytápění, ohřevu vody a vaření: Topení Ohřev teplé vody Vaření
ústřední ústřední plyn Výdaje
Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2 Pevná paliva Teplo Plyn Elektřina Vodné a stočné Neupravené služby Celkem
Topení Ohřev teplé vody Vaření Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2 Pevná paliva Teplo Plyn Elektřina Vodné a stočné Neupravené služby Celkem
1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
0 1352 157 514 294 273 2590
0 1924 212 695 588 486 3905
0 2604 267,2 1115 882 703 5571
0 3345 330 1175 1323 916 7089
0 2305 244 876 767 614 4806
1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
0 1352 0 687 294 273 2606
0 1924 0 1002 588 486 4000
0 2604 0 1557 882 703 5746
0 3345 0 1754 1323 916 7338
0 2305 0 1240 767 614 4926
ústřední ústřední elektřina Výdaje
29
Topení Ohřev teplé vody Vaření Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2 Pevná paliva Teplo Plyn Elektřina Vodné a stočné Neupravené služby Celkem
Topení Ohřev teplé vody Vaření Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2 Pevná paliva Teplo Plyn Elektřina Vodné a stočné Neupravené služby Celkem
Topení Ohřev teplé vody Vaření Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2 Pevná paliva Teplo Plyn Elektřina Vodné a stočné Neupravené služby Celkem
zemní plyn zemní plyn zemní plyn Výdaje 1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
0 0 1182 514 294 273 2263
0 0 1629 695 588 486 3398
0 0 2226 1115 882 703 4926
0 0 2163 1175 1323 916 5577
0 0 1977 876 767 614 4234
1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
433 0 0 1069 294 273 2069
610 0 0 1688 588 486 3372
873 0 0 2538 882 703 4996
1046 0 0 3295 1323 916 6580
755 0 0 2122 767 614 4258
1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
0 0 0 2191 294 273 2758
0 0 0 3163 588 486 4237
0 0 0 4281 882 703 5866
0 0 0 5279 1323 916 7518
0 0 0 3727 767 614 5108
pevná paliva elektřina elektřina Výdaje
elektřina elektřina elektřina Výdaje
K ilustrování skutečnosti, jakých částek se navrhované úpravy týkají, a také pro představu, jaký je jejich podíl na celkových výdajích na bydlení (bez úhrad na nájemné či nájemnému odpovídající položky), jsou patřičné druhy výdajů seskupeny. Podíly se liší v závislosti na tom, o kterou skupinu domácností z hlediska druhu energií používaných k vytápění, ohřevu vody a vaření jde.
30
Topení Ohřev teplé vody Vaření
ústřední ústřední plyn Výdaje
Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2 Pevná paliva Plyn Elektřina
1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
0 157 514
0 212 695
0 267,2 1115
0 330 1175
0 244 876
Teplo a vodné a stočné 1646 2512 3486 4668 Neupravené služby 273 486 703 916 Celkem 2590 3905 5571 7089 Podíl nevyúčtovávaných úhrad (paušálů) na celkových výdajích na bydlení bez nájemného apod. varianta RIA č. IV a V. 10,5 12,4 12,6 12,9 varianta RIA č. VI. 74,1 76,8 75,2 78,8
Topení Ohřev teplé vody Vaření Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2 Pevná paliva Plyn Elektřina Teplo a vodné a stočné Neupravené služby Celkem
Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2
12,8 76,7
ústřední ústřední elektřina Výdaje 1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
0 0 687
0 0 1002
0 0 1557
0 0 1754
0 0 1240
1646 273 2606
2512 486 4000
3486 703 5746
4668 916 7338
3072 614 4926
Podíl nevyúčtovávaných úhrad (paušálů) na celkových výdajích na bydlení bez nájemného apod. varianta RIA č. IV a V. 10,5 12,2 12,2 12,5 varianta RIA č. VI. 73,6 75,0 72,9 76,1
Topení Ohřev teplé vody Vaření
3072 614 4806
12,5 74,8
zemní plyn zemní plyn zemní plyn Výdaje 1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
Pevná paliva Plyn Elektřina
0 1182 514
0 1629 695
0 2226 1115
0 2163 1175
0 1977 876
Teplo a vodné a stočné Neupravené služby Celkem
294 273 2263
588 486 3398
882 703 4926
1323 916 5577
767 614 4234
Podíl nevyúčtovávaných úhrad (paušálů) na celkových výdajích na bydlení bez nájemného apod. varianta RIA č. IV a V. 12,1 14,3 14,3 16,4 varianta RIA č. VI. 25,1 31,6 32,2 40,1
31
14,5 32,6
Topení Ohřev teplé vody Vaření Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2 Pevná paliva Plyn Elektřina
pevná paliva elektřina elektřina Výdaje 1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
433 0 1069
610 0 1688
873 0 2538
1046 0 3295
755 0 2122
Teplo a vodné a stočné 294 588 882 1323 Neupravené služby 273 486 703 916 Celkem 2069 3372 4996 6580 Podíl nevyúčtovávaných úhrad (paušálů) na celkových výdajích na bydlení bez nájemného apod. varianta RIA č. IV a V. 13,2 14,4 14,1 13,9 varianta RIA č. VI. 27,4 31,9 31,7 34,0
Topení Ohřev teplé vody Vaření Typ domácnosti počet členů velikost bytu v m2 Pevná paliva Plyn Elektřina
767 614 4258
14,4 32,4
elektřina elektřina elektřina Výdaje 1 38
2 52
3 68
4,5 82
2,6 60
0 0 2191
0 0 3163
0 0 4281
0 0 5279
0 0 3727
Teplo a vodné a stočné 294 588 882 1323 Neupravené služby 273 486 703 916 Celkem 2758 4237 5866 7518 Podíl nevyúčtovávaných úhrad (paušálů) na celkových výdajích na bydlení bez nájemného apod. varianta RIA č. IV a V. 9,9 11,5 12,0 12,2 varianta RIA č. VI. 20,6 25,3 27,0 29,8
767 614 5108
12,0 27,0
Uvedené propočty nepredikují změnu struktury výdajů domácností. Lze však předpokládat, že využití paušálních plateb může ve svém důsledku vést k relativnímu snížení výdajů domácností v důsledku toho, že pronajímatel bude motivován ke snížení vstupních nákladů, tj. k aktivnímu hledání levnějšího dodavatele, a to s pozitivními dopady na tržní konkurenční prostředí. *************************************************************************************************
Metodika ČSÚ k šetřením, jejichž výsledky jsou použity k ilustraci dopadů
Statistika rodinných účtů (SRÚ) sleduje hospodaření soukromých domácností – poskytuje informace o výši jejich vydání a struktuře spotřeby. Při analyzování výsledků je neustále nutné myslet na to, že šetření je prováděno u souboru 3 000 domácností vybraných záměrným kvótním výběrem, což do jisté míry omezuje možnost zobecnění údajů na celou populaci. Jednotkou výběru a zpravodajskou jednotkou šetření je hospodařící domácnost, tzn. soubor osob společně bydlících, které se společně podílejí na úhradě základních výdajů (na výživu, provoz domácnosti, údržbu bytu apod.). Pro třídění spotřebních vydání se ve statistice rodinných účtů (SRÚ) od roku 1999 používá klasifikace CZ-COICOP „Klasifikace individuální spotřeby podle účelu“, česká verze
32
mezinárodního standardu COICOP (Classification of Individual Consumption by Purpose) pro zajištění mezinárodní srovnatelnosti statistických ukazatelů a je závazná pro všechna statistická zjišťování prováděná podle zákona č. 89/1995 Sb., o státní statistické službě, ve znění pozdějších předpisů. Předmětem klasifikace je zatřídění všech druhů individuální spotřeby (vydání za zboží a služby) podle účelu použití. Pro sledování výdajů domácností je určeno prvních 12 oddílů klasifikace. Výdaje, které nejsou v CZ-COICOP zařazeny, jako investiční výdaje na výstavbu resp. rekonstrukci domu nebo bytu, výdaje spojené s péčí o užitkovou zahradu a užitková zvířata apod., byly vyčleněny do zvláštního oddílu „Vydání neklasifikovaná jako spotřební“. Chybějící skupiny 02.3 Narkotika, 04.2 Imputované nájemné a 12.2 Prostituce nejsou zatím v SRÚ zavedeny. Vydání podle CZ-COICOP jsou uspořádána do 12 oddílů: 01 Potraviny a nealkoholické nápoje 02 Alkoholické nápoje, tabák 03 Odívání a obuv 04 Bydlení, voda, energie, paliva 05 Bytové vybavení, zařízení domácnosti; opravy 06 Zdraví 07 Doprava 08 Pošty a telekomunikace 09 Rekreace a kultura 10 Vzdělávání 11 Stravování a ubytování 12 Ostatní zboží a služby Podrobnější členění skupiny Bydlení je následující: 04 BYDLENÍ, VODA, ENERGIE, PALIVA 04.1 Nájemné z bytu 04.1.1 Nájemné placené nájemníky za první (hlavní) bydliště (S) 04.1.2 Ostatní nájemné (S) 04.2 Imputované nájemné za bydlení 04.2.1 Imputované nájemné vlastníků - nájemníků (S) 04.2.2 Ostatní imputované nájemné (S) 04.3 Běžná údržba a drobné opravy bytu 04.3.1 Výrobky pro běžnou údržbu a drobné opravy bytu (NT) 04.3.2 Služby pro běžnou údržbu a drobné opravy bytu (S) 04.4 Ostatní služby související s bydlením 04.4.1 Dodávka vody (vodné) (NT) 04.4.2 Sběr pevných odpadů (S) 04.4.3 Odvádění odpadních vod kanalizací (stočné) (S) 04.4.4 Ostatní služby související s bydlením jinde neuvedené (S) 04.5 Elektrická a tepelná energie, plyn a ostatní paliva 04.5.1 Elektrická energie (NT) 04.5.2 Plynná paliva (NT) 04.5.3 Kapalná paliva (NT) 04.5.4 Tuhá paliva (NT) 04.5.5 Tepelná energie (NT) Podrobné tzv. náplně vybraných položek klasifikace COICOP užité statistikou rodinných účtů: 04.4 OSTATNÍ SLUŽBY SOUVISEJÍCÍ S BYTEM 04.4.1 DODÁVKA VODY (VODNÉ) 04.4.1.1 VODNÉ A STOČNÉ 01 úhrada za vodné a stočné (nejde-li rozdělit) 02 úhrada za vodné (jednotlivé platby za dodávky vody – většinou v rodinných domech) 03 úhrada za stočné (jednotlivé platby za odvádění odpadních vod kanalizací – většinou v rodinných domech)
33
04 nájem za vodoměr, revize kanalizační přípojky apod. 04.4.2 SBĚR PEVNÝCH ODPADŮ 01 odvoz odpadků a popela, pronájem popelnic vč. vydání nahrazující přímé platby za odvoz odpadků (např. známky na popelnice, speciální pytle opravňující k odvozu odpadků apod.) 04.4.3 X ODVÁDĚNÍ ODPADNÍCH VOD KANALIZACÍ - v SRÚ nelze samostatně sledovat v plném rozsahu 04.4.4 OSTATNÍ SLUŽBY SOUVISEJÍCÍ S BYTEM 01 poplatky související se správou domu, např. domovnické práce, úklid společných prostor v domě, zahradní a jiná údržba okolí domu, úklid sněhu, bezpečnostní služba, nerozepsané služby 02 poplatek za výtah (včetně oprav výtahu) 03 spotřeba elektrického proudu (příp. plynu) ve společných prostorách domu 04 poplatek za zřízení a provoz společné televizní antény 05 poplatek za společnou prádelnu, mandl 06 odvoz splašků, čištění žump v rodinných domcích i bytových domech 07 čištění a kontrola komínů 99 jiné služby (např. zařízení a údržba elektrických vrátných, zvonkových panelů, revize hromosvodu, servis vodoměrů a měřidel tepla apod.) 04.5 ELEKTRICKÁ A TEPELNÁ ENERGIE, PLYN A OSTATNÍ PALIVA 04.5.1 ELEKTRICKÁ ENERGIE 01 spotřeba elektrického proudu v domácnosti, rekreačním objektu, v domácím hospodářství (pokud ji nelze oddělit), revize elektřiny, instalační poplatek za zapůjčení elektroměru, elektřina v garáži, poplatek při přechodu k jinému distributorovi elektřiny 04.5.2 PLYNNÁ PALIVA 04.5.2.1 PLYN ZE SÍTĚ 01 úhrada za spotřebu plynu, revize plynu, instalační poplatek za zapůjčení plynoměru 04.5.2.2 PLYN V BOMBÁCH 01 náplň propan-butanových bomb a nádrží 02 pronájem nádrží na plyn 04.5.3 KAPALNÁ PALIVA 01 topná nafta 02 olej, petrolej na svícení (příp. topení) 03 topný olej 04 tekutý líh a technický benzin (do vařiče, opalovací lampy apod.), tekutý podpalovač 04.5.4 TUHÁ PALIVA 01 uhlí černé (bez úhrady rozvozu) 02 uhlí hnědé (bez úhrady rozvozu) 03 brikety (bez úhrady rozvozu) 04 koks (bez úhrady rozvozu) 05 ostatní paliva na bázi uhlí (kaly, lignit aj.) (bez úhrady rozvozu) 06 palivové a krbové dříví (vč. nařezání), piliny, dřevěné brikety, dřevěné peletky apod. 07 dřevěné uhlí 08 umělé podpalovače (pevné i pasty)
34
04.5.5 TEPLÁ VODA, PÁRA A LED 01 úhrada za ústřední topení a teplou vodu (nejde-li rozdělit) 02 úhrada za ústřední topení 03 úhrada za teplou vodu 04 montáž a nájem měřidel Šetření s názvem European Union – Statistics on Income and Living Conditions (EU-SILC) se pro Českou republiku stalo závazným s jejím vstupem do Evropské unie. Od roku 2005 Český statistický úřad šetření pravidelně zajišťuje na území České republiky pod názvem Životní podmínky. Prostřednictvím tohoto statistického zjišťování získáváme dlouhodobě srovnatelná data o sociální situaci domácností a to nejen v rámci ČR, ale celé Evropské unie. Díky jednotné metodice šetření máme možnost porovnat mezi sebou výsledky jednotlivých zemí, kde šetření probíhá, tzn. Všech 27 členských států EU a dále Islandu, Norska a Švýcarska. Účelem šetření je získávat reprezentativní údaje o příjmovém rozdělení jednotlivých typů domácností, údaje o způsobu, kvalitě a finanční náročnosti bydlení, o vybavení domácností předměty dlouhodobého užívání a o pracovních, hmotných a zdravotních podmínkách dospělých osob žijících v domácnostech. Jednotky zjišťování Výběrovou jednotkou pro zjišťování Životní podmínky je byt. Výběr bytů probíhá náhodným dvoustupňovým výběrem, kdy jsou v prvním stupni vybrány sčítací obvody, což jsou nejmenší existující územní jednotky ČR. Z každého sčítacího obvodu je na druhém stupni vybráno 10 bytů jednoznačně identifikovaných adresou a číslem bytu. Jednotkami zjišťování jsou hospodařící domácnosti tvořené osobami obvykle bydlícími ve vybraném bytě. Obvykle bydlící znamená, že se osoba převážně zdržuje v šetřeném bytě, nemusí však mít na této adrese své trvalé bydliště. Osoby, s nimiž tazatel provede rozhovor při první návštěvě bytu, tvoří tzv. panelovou složku šetření. Panelové osoby se opakovaně šetří po dobu čtyř po sobě následujících let. Jestliže se některá z těchto osob v průběhu zjišťování přestěhuje do jiné soukromé domácnosti v České republice, je následně dohledána a vyšetřena na nové adrese. Hospodařící domácnost je založena na prohlášení osob, které spolu žijí ve stejném bytě, že společně také hospodaří, tj. společně hradí základní nezbytné výdaje domácnosti jako je strava, náklady na bydlení, ostatní provozní výdaje domácnosti apod. Příkladem výsledku SILC jsou i údaje o celkových měsíčních nákladech domácností na bydlení v letech 2005 až 2009 (v Kč), a to za byt ve vlastním domě v roce 2005 ve výši 3192 Kč zatímco v roce 2009 ve výši 3857 Kč. Za byt nájemní v roce 2005 ve výši 4333 Kč zatímco v roce 2009 ve výši 6051 Kč. Obsah zjišťování Šetření se provádí formou osobního rozhovoru respondenta s tazatelem, který zjištěné údaje zaznamenává do připravených dotazníků. Dotazník má jednak papírovou a od roku 2008 také elektronickou formu. Šetření se skládá ze tří tematicky stálých částí (dotazník za byt, za domácnost a za osoby starší 16 let) a jedné části, která se každoročně mění (tzv. modul). V dotazníku za byt se zapisují demografické údaje o všech osobách obvykle bydlících v daném bytě, údaje o jejich společném hospodaření a vzájemných vztazích mezi nimi. V dotazníku za domácnost se zjišťují zejména údaje týkající se bydlení, vybavenosti domácnosti, její finanční situace, spotřeby z vlastního hospodářství a pobíraných sociálních dávek. Dotazník za osoby se vyplňuje s jednotlivými osobami v domácnosti staršími 16 let. Zjišťují se zejména informace o jejich ekonomické aktivitě a příjmech za předchozí kalendářní rok, a dále údaje o zdraví. ********************************************************************************************************************
6. Výpočet administrativní zátěže k návrhu zákona Pro výpočet administrativní zátěže byl použit upravený Standardní nákladový model. Návrh zákona stanoví informační povinnosti na cílovou skupinu podnikatelů vymezenou v § 2 písm. a) návrhu zákona (dále jen poskytovatel služeb): 35
• informační povinnosti poskytovatele služeb jsou v návrhu zákona stanoveny v § 7 odst. 1 a v § 8 odst. 1; • v případě použití paušální platby upravené v § 9 návrhu zákona je stanoveno „že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají“, proto výše uvedené informační povinnosti poskytovatele služeb nevzniknou; v případě použití paušální platby upravené v § 9 návrhu zákona nebude možné využít ustanovení v § 36, odst. 11 zákona o DPH (významné pro plátce DPH), zvýší se objem nájmu, který je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet daně a nárůst obratu povede k možnosti nárůstu povinné registrace k DPH. Informační povinnosti se týkají podnikatelů ve smyslu § 2 odst. 2 obchodního zákoníku: • vlastník nemovitosti v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, • bytové družstvo, • společenství vlastníků jednotek nebo osoba zajišťující správu domu podle zákona o vlastnictví bytů tam, kde v domě nevzniklo společenství. Z návrhu zákona nevyplývají žádné jednorázové náklady, které by podnikatel nově musel vynaložit na splnění informačních povinností. Formy informačních povinností stanovené v návrhu zákona jsou v pravomoci příslušných orgánů ČR, jsou tedy zařazeny v kategorii C, což znamená, že stanovení obsahu i formy informační povinnosti je plně v pravomoci příslušných orgánů ČR. K výpočtu administrativní zátěže je pro zjednodušení použit počet bytů, kterého se návrh zákona může dotýkat, odhadnutý na 2 290 000 bytů (počet nájemních bytů, počet družstevních bytů a počet bytů v „osobním vlastnictví). Frekvence vykonávání informační povinnosti, resp. jejích jednotlivých činností, vykonávaných u jednoho podnikatele za kalendářní rok je odhadnuta podle stávající praxe a § 2 návrhu zákona („zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční“) na 1 rok. Stejně tak v případě využití paušální platby dle § 9 návrhu zákona. Výpočet nákladů Současné informační povinnosti vyplývají především z vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, v platném znění, a výměru MF č. 01/2012, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, v platném znění. Podrobně viz kapitola 3. Současná právní úprava služeb pro jednotlivé formy bydlení. Odborný odhad časové náročnosti naplnění současných informačních povinností podle platné právní úpravy provedený společností DEAS, s.r.o. je: • pro „rozúčtování nákladů“ u velkých poskytovatelů služeb 200 až 250 hodin ročně na 5 tis. bytů, u malých poskytovatelů služeb 50 hodin ročně na 60 bytů; velikostní spektrum poskytovatelů služeb je velmi pestré; hrubým odhadem však dojdeme k průměrné časové náročnosti splnění této povinnosti 26 minut na 1 byt; • pro „doložení způsobu rozúčtování, včetně cen jednotlivých služeb“ v průměru 5 minut na 1 byt. Průměrná hrubá mzda v odvětví zahrnujícím účetnictví a podobné služby za rok 2010 byla 28 tis. Kč za měsíc, rok 2010 měl 2024 pracovních hodin při 8 hodinové pracovní době, 36
průměrná hrubá hodinová mzda byla tedy 166 Kč. Odvod zaměstnavatele na sociální a zdravotní pojištění je ve výši 34% a režijní náklady je použit ve výši 40% hrubé mzdy. Celkové hodinové náklady budou tedy v průměru v tomto odvětví a uvedené informační povinnosti 289 Kč. Časová náročnost 31 minut na 1 byt k naplnění informačních povinností podle platné právní úpravy (rozúčtování nákladů a doložení způsobu rozúčtování) znamená na 1 byt náklady ve výši 149 Kč. Pro 2 290 tis. bytů představuje naplnění informačních povinností podle platné právní úpravy 341 210 tis. Kč. Odhady stanovené na základě současné praxe mohou být použity i pro informační povinnosti poskytovatele služeb podle § 7 odst. 1 a § 8 odst. 1 návrhu zákona, resp. informační povinnost poskytovatele služeb v případě použití paušální platby upravené v § 9 návrhu zákona (v tomto případě odhadneme časovou náročnost splnění povinnosti na 5 minut na 1 byt). Informační povinnosti poskytovatele služeb podle § 7 odst. 1 a § 8 odst. 1: Informační povinnost
Původ informační povinnosti
Cílová skupina
Počet bytů
Náklady na 1 byt
Frekvence
Informační povinnost 1
§ 7 odst. 1 „Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období, a vyúčtování doručí příjemci služeb, to vše nejpozději do 3 měsíců od skončení zúčtovacího období.“ Shromáždění informací, zpracování vyúčtování, předání vyúčtování odpovědné osobě a archivace vyúčtování. Agenda spojená s platbou DPH § 8 odst. 1 „Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci
Poskytovatelé služeb: vlastník nemovitosti v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, bytové družstvo, společenství vlastníků jednotek nebo osoba zajišťující správu domu podle zákona o vlastnictví bytů tam kde v domě nevzniklo společenství Poskytovatelé služeb: vlastník nemovitosti v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, bytové družstvo, společenství vlastníků jednotek nebo osoba zajišťující správu domu podle zákona o vlastnictví bytů tam kde v domě
2290000
125 Kč
1 x ročně
2290000
24 Kč
1 x ročně
Informační povinnost 2
37
Celkové náklady na informační povinnost 286 250 tis. Kč
54 960 tis. Kč
služeb pořízení kopie podkladů.“ Shromáždění informací, zpracování dokumentu a předání informací.
nevzniklo společenství
Celková administrativní zátěž je 341 210 tis. Kč. Informační povinnost v případě použití paušální platby upravené v § 9: Informační povinnost / činnost
Původ informační povinnosti
Cílová skupina
Počet bytů
Náklady na 1 byt
Frekvence
Informační povinnost
Povinná registrace k DPH a související agenda - shromáždění informací, zpracování zprávy, předání zprávy odpovědnému orgánu a archivování zprávy
Poskytovatelé služeb: vlastník nemovitosti v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, bytové družstvo, společenství vlastníků jednotek nebo osoba zajišťující správu domu podle zákona o vlastnictví bytů tam kde v domě nevzniklo společenství
2290000
24 Kč
1 x ročně
Celkové náklady na informační povinnost 54 960 tis. Kč
Celková administrativní zátěž je 54 960 tis. Kč. Z výše uvedených odborných odhadů je zřejmé, že celková administrativní zátěž vyplývající z platných právních předpisů přijetím návrhu zákona zůstane ve stejné výši při nevyužití paušální platby upravené v § 9 návrhu zákona. V případě použití paušální platby upravené v § 9 návrhu zákona se administrativní zátěž sníží.
7. Identifikace nákladů a přínosů všech variant – bodové hodnocení variant hodnota 0 – negativní hodnocení (výrazné náklady; nízké, či žádné přínosy) hodnota 1 – neutrální hodnocení (přiměřené náklady; ne příliš významné přínosy) hodnota 2 – pozitivní hodnocení (nízké náklady; významné přínosy) Varianty
1 2 3 4
Náklady/ Přínosy
Dopady ekonomické Implementace
Výsledek
Součet výsledků
Pořadí
sociální
Náklady Přínosy Náklady Přínosy Náklady Přínosy Náklady Přínosy
2 0 1 1 1 1 1 1
1 0 1 2 1 2 1 2
5 0 3 4 3 4 4 4
5
5.
7
3-4
7
3-4
8
2.
2 0 1 1 1 1 2 1
38
5 6
Náklady Přínosy Náklady Přínosy
1 1 1 2
0 2 2 2
0 0 2 2
1 3 5 6
4
6.
11
1.
Shrnutí nejdůležitějších bodů v části „ Vyhodnocení nákladů a přínosů“ -
výsledky konzultací dotazníkovou formou vymezení oblastí a skupin dotčených regulací data o počtech bytů a domů modelové propočty nákladů na bydlení podle jednotlivých variant výpočet administrativní zátěže k návrhu zákona bodové hodnocení jednotlivých variant
4. Návrh řešení • Zhodnocení variant Varianta 1 (nulová) Přínosy nulové varianty nebude třeba absolvovat složitý a náročný proces věcné a legislativní přípravy nového právního předpisu, nicméně přetrvávající nedostatek předpokládané právní úpravy nevede k požadovanému cíli nebude nutné měnit systém rozúčtování Negativa nulové varianty nadále zůstane roztříštěná a neúplná právní úprava služeb, kterou je možné v některých případech označit za protiústavní stávající právní úprava se netýká všech forem bydlení nedostatek právní úpravy vede k zesílení právní nejistoty nemotivuje poskytovatele služeb k hledání levnějších dodavatelů služeb
Varianta 2 Přínosy varianty č. 2 poměrně jednoduchým legislativním procesem by došlo k naplnění ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku bez zásadního zásahu do stávající právní úpravy služeb sjednocení právní úpravy služeb pro všechny formy bydlení posílení právní jistoty, především mezi účastníky právních vztahů – pronajímateli a nájemci a tím i snížení počtu případných soudních sporů poskytnutí právního nástroje pro případné rozhodování soudů ve věcích sporů týkajících se služeb
39
částečné zvýšení smluvní volnosti
Negativa varianty č. 2 zachování určitého omezení smluvní volnosti bez možnosti odchýlit se od úpravy obsažené v některých zvláštních právních předpisech nemotivuje poskytovatele služeb k hledání levnějších dodavatelů služeb
Varianta 3 Přínosy varianty č. 3 poměrně jednoduchým legislativním procesem by došlo k naplnění ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku bez zásadního zásahu do stávající právní úpravy služeb sjednocení právní úpravy služeb pro všechny formy bydlení větší smluvní volnost začíná působit prostor pro fungování tržních mechanizmů Negativa varianty č. 3 náročný schvalovací proces, především ve vztahu k orgánům, do jejichž působnosti stávající právní úpravy patří (nepřímý zásah do kogentnosti stávajících zvláštních právních předpisů, které jdou mimo rámec kompetence MMR) nemotivuje poskytovatele služeb k hledání levnějších dodavatelů služeb
Varianta 4 Přínosy varianty č. 4 významné posílení smluvní volnosti a možnosti zjednodušení v rámci sjednávání nájemního vztahu (všechno v jedné platbě) a správě domu v případě sjednocení plateb nebude nezbytně nutné u neupravených služeb provádět vyúčtování služeb naplnění ustanovení § 696 odst. 2 občanského zákoníku bez zásadního zásahu do stávající právní úpravy služeb pozitivní fiskální dopady (uplatnění DPH u paušální platby) motivuje poskytovatele služeb k hledání levnějších dodavatelů služeb Negativa varianty č. 4 náročný schvalovací proces, především ve vztahu k orgánům, do jejichž působnosti stávající právní úpravy patří (nepřímý zásah do kogentnosti stávajících zvláštních právních předpisů, které jdou mimo rámec kompetence MMR) významné posílení smluvní volnosti by mohlo vést ke zvýšení právní a sociální nejistoty, především ve vztahu mezi pronajímateli a nájemci
Varianta 5 Přínosy varianty č. 5 významné posílení smluvní volnosti 40
v případě sjednocení plateb nebude nezbytně nutné u neupravených služeb provádět vy účtování motivuje poskytovatele služeb k hledání levnějších dodavatelů služeb vyúčtování služeb pozitivní fiskální dopady (uplatnění DPH u paušální platby)
Negativa varianty č. 5 náročný schvalovací legislativní proces, především ve vztahu k orgánům, do jejichž působnosti stávající právní úpravy patří (nepřímý zásah do kogentnosti stávajících zvláštních právních předpisů, které jdou mimo rámec kompetence MMR) významné posílení smluvní volnosti by mohlo vést ke zvýšení právní a sociální nejistoty, především ve vztahu mezi pronajímateli a nájemci.
Varianta 6 Přínosy varianty č. 6 významné posílení smluvní volnosti a možnosti zjednodušení v rámci sjednávání nájemního vztahu (všechno v jedné platbě) a správě domu v případě sjednocení plateb nebude nezbytně nutné provádět vyúčtování služeb zjednodušení, zlevnění a snížení administrativní náročnosti celého procesu, pokud se smluvní strany dohodnou, že nebude vyúčtováváno motivuje poskytovatele služeb k hledání levnějších dodavatelů služeb pozitivní fiskální dopady (uplatnění DPH u paušální platby) Negativa varianty č. 6 zvýšené administrativní nároky pro pronajímatele při použití paušální platby ve vztahu v rámci uplatnění daně z přidané hodnoty a daně z příjmu náročný schvalovací proces významné posílení smluvní volnosti by mohlo vést ke zvýšení právní a sociální nejistoty, především ve vztahu mezi pronajímateli a nájemci
• Konečný výběr nejvhodnějšího řešení Jako nejvhodnější k dalšímu rozpracování se jeví opět varianta č. 6. Výhodnost této varianty je především v její komplexnosti, tedy že zahrnuje v podstatě všechny kladné aspekty ostatních variant navíc s možností použití paušální platby pro nájemní bydlení a družstevní bydlení. Maximální rozšíření smluvní volnosti. Při porovnání s ostatními variantami je v podstatě stejný rozsah objemu prací při její implementaci a vynucování. Přijetí právní úpravy na základě této varianty by navíc v podstatě legalizovalo dohody o paušální platbě, které již byly v minulosti uzavírané a podle názoru vyjádřených v rozhodnutích Nejvyššího soudu způsobují neplatnost takových nájemních smluv.
41
Nevýhodnost V případě paušální platby může nastat situace, kdy mohou zneužívat této skutečnosti nájemci a jejich chování nebude sledovat cíl maximálních úspor při spotřebě energií. Dále je třeba uvést zvýšené administrativní nároky ve vztahu k uplatnění daně z přidané hodnoty. Tato nevýhoda by byla kompenzována snížením administrativy, protože nebude nutné vyúčtovávat.
• Implementace a vynucování Implementace varianty 1: nebudou se měnit stávající právní předpisy Implementace varianty 2: vyžaduje vznik nového právního předpisu – zákona; stávající právní předpisy se nebudou měnit. Implementace variant 3 a 4: vyžaduje vznik nového právního předpisu – zákona, který bude mít vliv na použití stávajících právních předpisů vztahujících se ke službám „upraveným“ a současně bude novelizovat ustanovení § 686 občanského zákoníku a zákon o vlastnictví bytů. Implementace varianty 5: vyžaduje novelizaci občanského zákoníku, zákona o vlastnictví bytů a vzorových stanov a vznik prováděcího předpisu k občanskému zákoníku. U variant 2 až 5 se předpokládá zrušení položky 5. části I. oddílu A Výměru MF č. 01/2012. U varianty 6 se předpokládá zrušení položky 5. části I. oddílu A a bodů 24., 25., 26. v položce 2. části II. Výměru MF č. 01/2012. Respektování zákonné soukromoprávní úpravy je zajištěno mechanismy soudnictví, přičemž právní rámec je dán platným právním řádem.
• Přezkum účinnosti Zpětná vazba bude realizována především následujícími institucionalizovanými formami: 1. Prostřednictvím pravidelných Konzultačních dnů Ministerstva pro místní rozvoj k bytové problematice, které se konají (zdarma) pro zástupce obcí a správců bytového fondu. 2. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR. Zpětnou vazbu poskytují i četná individuální podání na ministerstvo, a to jak ze strany pronajímatelů a nájemců bytů, tak i ze strany vlastníků jednotek.
Shrnutí nejdůležitějších bodů v části „ Návrh řešení“ - přínosy a negativa jednotlivých variant - konečný výběr nejvhodnějšího řešení - implementace a vynucování, přezkum účinnosti
42
• Kontakt JUDr. Pavla Schödelbauerová vedoucí právního oddělení odbor politiky bydlení tel: 224 861 361 e-mail:
[email protected]
43