Heusden. Aldi Drunen. ruimtelijk-economisch onderzoek M. Geerts MSc. auteur(s):

Heusden Aldi Drunen ruimtelijk-economisch onderzoek

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

011209.20150285

22-10-2015

projectleider:

opdrachtgever:

drs. G. Welten

Aldi Vastgoed B.V.

auteur(s):

M. Geerts MSc

Inhoud 1.

2.

Inleiding

3

1.1. 1.2. 1.3.

3 4 4

Uitbreiding en verplaatsing Aldi Drunen 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

3.

4.

Aanleiding Onderzoek Leeswijzer

Knelpunten huidige centrumlocatie Positionering Aldi binnen supermarktstructuur Drunen Leegstand Drunen Beoogde ontwikkeling Conclusie

5 5 7 11 12 15

Effect verplaatsing Aldi

16

3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

16 20 20 21

Economische analyse Duurzame ontwrichting Mogelijkheden voor herinvulling locatie Grotestraat Conclusie

Conclusie

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Eindhoven

23

011209.20150285

2

Inhoud

011209.20150285


3

1. Inleiding

1.1.

Aanleiding

Aldi Vastgoed B.V. is voornemens de Aldi in Drunen te verplaatsen van de Grotestraat 156a naar een locatie aan de Lipsstraat. Op deze locatie wil Aldi een vestiging realiseren van 1.100 m² winkelvloeroppervlak (wvo)*. *Van bvo naar wvo In ruimtelijk-economisch onderzoek in de detailhandel wordt gerekend met winkelvloeroppervlak (wvo). Dit betreft het voor consumenten toegankelijke en zichtbare deel van het gebruiksoppervlak. Het winkelvloeroppervlak is exclusief de oppervlakken van het magazijn, kantoor en de sociale en technische ruimten. Het winkelvloeroppervlak is doorgaans om en nabij 80% van het bruto vloeroppervlak (bvo).

De beoogde locatie ligt aan de rand van de kern Drunen, nabij de ontsluitingswegen Bosscheweg, Duinweg en Spoorlaan (figuur 1.1). Op deze locatie is een duurzame, moderne Aldi-vestiging mogelijk, waarmee de verzorgingsfunctie van deze harddiscountvoorziening voor de gemeente Heusden op peil kan blijven. De huidige locatie is geen duurzame locatie voor een harddiscount-supermarkt. De bereikbaarheid en zichtbaarheid zijn niet optimaal en de huidige omvang van de winkel voldoet niet aan de eisen van de consument.

Figuur 1.1 Ligging projectlocatie ten opzichte van de huidige locatie Aldi Drunen


011209.20150285

4

Inleiding

In dit rapport wordt de ontwikkeling getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 Bro). Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Deze stappen volgen de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt nagegaan in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; 3. als de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt nagegaan in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

1.2.

Onderzoek

Ten behoeve van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking worden in dit rapport de volgende vragen beantwoord: In hoeverre bestaat behoefte aan de verplaatsing van Aldi Drunen? Wat is het effect van de verplaatsing van Aldi Drunen in relatie tot het woon-, leef- en ondernemersklimaat? Past de ontwikkeling binnen de kaders voor duurzame verstedelijking, zoals geformuleerd in artikel 3.1.6 lid 2 Bro? Door middel van ruimtelijk-economisch onderzoek worden deze vragen beantwoord.

1.3.

Leeswijzer

Onderwerp van hoofdstuk 2 is de aanleiding voor de beoogde ontwikkeling, waarbij tevens wordt ingegaan op de kwalitatieve behoefte. In hoofdstuk 3 is de kwantitatieve behoefte aan de ontwikkeling aan de orde. Ook wordt ingegaan op de aanvaardbaarheid van de beoogde ontwikkeling ten aanzien van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. De belangrijkste conclusies van het onderzoek volgen in hoofdstuk 4, waar de onderzoeksvragen worden beantwoord.

011209.20150285


Uitbreiding en verplaatsing Aldi Drunen

5

2. Uitbreiding en verplaatsing Aldi Drunen

In dit hoofdstuk is aangegeven wat de aanleiding is voor de verplaatsing van Aldi. Vervolgens wordt ingegaan op de locatiekeuze. Hierbij wordt de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling bezien.

2.1.

Knelpunten huidige centrumlocatie

De Aldi aan de Grotestraat 156a in Drunen voldoet niet meer aan de eisen van de hedendaagse consument (zie onderstaande). Hierdoor loopt het bezoekersaantal van Aldi terug, omdat consumenten in de regio naar alternatieven zoeken voor de specifieke harddiscount-aankopen. Het functioneren van deze harddiscountsupermarkt staat dan ook onder druk, waarmee de kans bestaat dat de harddiscountvoorziening voor de kern verloren gaat. Omvang en uitstraling winkel 2 De winkel van Aldi in Drunen heeft een oppervlak van 640 m wvo. Net als bij de overige supermarkten, wensen ook de bezoekers van Aldi meer service en comfort in de winkel. Om hieraan tegemoet te komen – en de concurrentie bij te blijven – wordt door Aldi niet zozeer de typische harddiscountopstelling (sobere productpresentatie en de verkoop van producten vanuit dozen) losgelaten, maar worden wel de gangpaden breder, de schappen ruimer en het assortiment enigszins uitgebreid met verse en gekoelde producten. Voor deze zaken is een groter vloeroppervlak noodzakelijk. Aldi voert een landelijk formulebeleid, waarbij ieder filiaal hetzelfde assortiment heeft, ondanks dat er grotere en kleine filialen zijn. Momenteel streeft Aldi ernaar alle filialen te vergroten naar een vaste maatvoering van circa 1.100 m² wvo om aan de wensen van de hedendaagse consument tegemoet te komen. Een deel van de huidige locaties van Aldi is te klein voor het inpassen van de landelijke formule. Aldi wil daarom deze winkels sluiten en vervangen door grotere filialen. Om te kunnen overleven moet ook de Aldi in Drunen groeien naar uiteindelijk circa 1.100 m² wvo. Groei op de huidige locatie is fysiek niet mogelijk en zou niet tot het gewenste resultaat leiden, omdat (onderstaande) knelpunten blijven bestaan, daarom wenst Aldi te verplaatsen. Bij verplaatsing is het voor Aldi mogelijk de inwoners van Drunen en omgeving beter te bedienen. Laden en lossen De dagelijkse bevoorrading van de Aldi-supermarkt (en de overige supermarkten) door zwaar vrachtverkeer brengt (verkeers)overlast in het centrum van Drunen met zich mee. Het laden en lossen ten behoeve van de Aldi-supermarkt vindt plaats nabij woningen. Ook kunnen vanwege de bevoorrading onveilige verkeerssituaties ontstaan. Op de huidige locatie (Grotestraat 156a, Drunen) ligt de winkel ingesloten tussen de naastgelegen Jumbo supermarkt (oostzijde), kleinschalige detailhandel (zuidzijde), het parkeerterrein (westzijde) en de achtertuinen van de nabijgelegen woningen (noordzijde). Door deze situatie is de winkel nauwelijks zichtbaar vanaf de weg, maar ook lastig te bereiken voor vrachtverkeer (figuur 2.1).


011209.20150285

6


Figuur 2.1 Ligging huidige vestiging, Grotestraat 156a (ondergrond: Bing Maps) Parkeren en bereikbaarheid Omdat de consument regelmatig de boodschappen doet – en dan vaak met de auto – wenst deze te beschikken over goed bereikbare supermarkten met ruim parkeren-voor-de-deur. De Aldi in Drunen beschikt over een parkeervoorziening voor de deur, maar deze is beperkt van omvang, matig bereikbaar en matig zichtbaar. De Aldi heeft een verscholen ligging in het centrum en is slecht zichtbaar voor consumenten (figuur 2.2). De vestiging heeft geen zichtbare gevelruimte naar het openbaar gebied. Tot slot beschikt de winkel over relatief weinig parkeerplaatsen. In de praktijk is namelijk een deel van de parkeerplaatsen niet beschikbaar, omdat de bezoekers van de naastgelegen Jumbo, maar ook andere centrumbezoekers, gebruikmaken van de parkeerplaatsen.

Figuur 2.2 Zichtbaarheid vestiging Aldi, Grotestraat 156a Drunen (bron: Google Maps)

011209.20150285



2.2.

7

Positionering Aldi binnen supermarktstructuur Drunen

Segmentering supermarkten Drunen Drunen heeft vijf supermarkten binnen de kern: Albert Heijn, Aldi, Emté, Jumbo en Lidl (figuur 2.3). Aldi onderscheid zich van de andere supermarkten als enige harddiscounter. Zoals uit het onderstaande blijkt, verschilt Aldi steeds meer van Lidl. Deze formule wordt door recente ontwikkeling momenteel opgevat als goedkope service-supermarkt.

Figuur 2.3 Huidige supermarktstructuur Drunen (Locatus, 3 juni 2015) In hun strijd om de gunst van de kritische consument ontwikkelen supermarkten zoveel mogelijke unieke kwaliteiten. Daarbij zijn twee troeven van belang: 1) De prijsstelling van het assortiment en de aanbiedingen. Belangrijk hierbij is ook de prijskwaliteitverhouding van vooral de huismerken en de privatie label-merken. 2) Het serviceniveau. Dit betreft zowel de omvang (breedte en diepte) van het assortiment, de service op de versafdelingen (al of niet vers afgesneden, vers afgebakken, voorverpakt etc.) als het aantal kassa’s en de servicebalie. Bovenstaande aspecten zijn in verschillende verhoudingen aanwezig bij supermarkten, waardoor min of meer complementaire marktsegmenten zijn te onderscheiden. Supermarkten kunnen op basis van functie en kenmerken worden ingedeeld in 5 categorieën (figuur 2.4):  Mega-supermarkten: grootschalige supermarkten, zeer uitgebreid productaanbod vooral voor de weekendaankopen. Voorbeelden zijn AH XL en Jumbo Foodmarkt.  Fullservice- supermarkten: supermarkten met ruim productaanbod, meer versproducten t.o.v. andere supermarkten voor de dagelijkse en weekendaankopen. Voorbeelden zijn AH, Plus, Emté en Jumbo.


011209.20150285

8








Goedkope service-supermarkten: supermarkten voor de dagelijkse en weekendaankopen, met als kenmerk lage prijzen en beperkte service en een kleiner assortiment dan de fullservicesupermarkten. Voorbeelden zijn Boni, Dirk, Lidl en Nettorama. Harddiscount: supermarkten met een beperkt en incompleet assortiment, een zeer lage prijs, gericht op de aanvullende aankopen (1x per één of twee weken). De enige harddiscountsupermarkt-keten in Nederland is Aldi. Buurtsupermarkten: kleinschalige supermarkten met een beperkt assortiment, gericht op service en nabijheid. Deze hebben vooral een functie als supermarkt voor vergeten boodschappen en versaankopen. Voorbeelden zijn Spar, Attent en CoopCompact.

Behalve het segment ‘buurtsuper’ zijn in Drunen alle marktsegmenten vertegenwoordigd. Het is wenselijk deze situatie complete voorzieningenstructuur te behouden.

1)

Figuur 2.4 Positionering supermarktketens (GfK, zomer 2014 ; arcering Rho) Secundaire functie harddiscountsupermarkten Harddiscounters verkopen een specifiek assortiment met hoofdzakelijk eigen merken tegen de allerlaagste prijzen. Vergeleken met reguliere supermarkten is het assortiment klein – nog geen 1.000 afzonderlijke producten tegenover gemiddeld 15.000 afzonderlijke producten in een reguliere supermarkt. De functie van harddiscounters voor de consument blijkt uit gemeten consumentengedrag. De Nederlandse consument bezoekt per maand namelijk gemiddeld 2,9 verschillende supermarkten (Deloitte, 2014):  De primair bezochte supermarkten worden vaak meerdere keren per week bezocht – en dan vooral voor de grote week/weekendboodschappen. Over het algemeen worden de supermarkten primair bezocht die beschikken over een breed en diep productaanbod in alle prijsklassen en met een ruim en divers versaanbod. Dit zijn doorgaans de service-supermarkten. In de kern Drunen zijn dat de Albert Heijn, Emté, en Jumbo. De formule, de winkelomvang, maar vooral de nabijheid van de supermarkt zijn van belang voor de consument in de overweging welke supermarkt zij primair 1)

Onderzoeksbureau GfK heeft ook eind 2014 en in de zomer van 2015 haar onderzoeksresultaten gepresenteerd. GfK heeft er echter voor gekozen om de onderzoeksmethodiek aan te passen, waardoor de resultaten niet meer bruikbaar zijn voor dit onderzoek.

011209.20150285







9

bezoeken. Lidl afficheert zich van oudsher als (hard)discountformule, maar door de recente verbreding (vers brood, verse groenten, vers vlees) en verdieping (luxe vers- en kruidenierswaren) van het assortiment wordt deze supermarktformule door steeds meer consumenten primair bezocht (zie figuur 2.5). Veel consumenten bezoeken regelmatig aanvullend andere supermarkten. Zo wordt harddiscounter Aldi hoofdzakelijk secundair bezocht. De consumenten bezoeken deze supermarkt eenmaal in de week/twee weken voor specifieke discountaankopen. Afstand is een minder belangrijk criterium bij de keuze voor een discountsupermarkt, omdat consumenten deze minder frequent bezoeken en doorgaans specifieke producten 'in bulk' aanschaffen. Door deze functie voor de consument is bereikbaarheid met de auto van groot belang voor een harddiscounter. Een aantal consumenten bezoekt enkele keren per maand nog andere supermarkten, bijvoorbeeld voor specifieke aanbiedingen of tijdens woon-werkverkeer. Dergelijke tertiair bezochte supermarkten kunnen daarom iedere supermarktformule betreffen.

Figuur 2.5 Aandeel primaire en niet-primaire bezoekers per supermarktformule (Deloitte, 2014) Harddiscountfunctie Aldi Consumenten schaffen doorgaans de meeste boodschappen aan bij de dichtstbijzijnde reguliere supermarkt. Deze beschouwen zij als primaire supermarkt. In Drunen zijn dit de Albert Heijn, Emté, Jumbo en Lidl. Laagfrequent bezoekt een deel van de consumenten Aldi voor specifieke harddiscountaankopen – al dan niet in bulk. De consument heeft daarom in kwalitatieve zin behoefte aan Aldi om te kunnen voorzien in de harddiscount aankopen. De Aldi is dan ook een complementair onderdeel van de voorzieningenstructuur van de kern Drunen. Deze functie kan de harddiscounter op de huidige locatie niet waarmaken, vanwege de matige zichtbaarheid, de matige bereikbaarheid en de krappe winkel (te weinig voorraad in het schap / te krappe gangpaden). Aldi beperkte trekker van centrumbezoekers In algemene zin gelden supermarkten als consumententrekkers, waarbij overige winkels in een winkelgebied profiteren van het combinatiebezoek door consumenten tussen supermarkt en speciaalzaak. Combinatiebezoek vindt bij discountsupermarkten minder plaats dan bij reguliere supermarkten: gemiddeld gaat circa 75% van de bezoekers van een reguliere supermarkt ook naar naastgelegen winkels versus circa 40% combinatiebezoek bij discountsupermarkten (Onderzoek naar combinatiebezoek tussen supermarkt en speciaalzaak, DTnP, 2011).


011209.20150285

10


Figuur 2.6 Schematische weergave van het gemiddelde combinatiebezoek naar ruimtelijke situering tussen harddiscountsupermarkt en speciaalzaak Het percentage combinatiebezoek tijdens dezelfde winkeltrip is afhankelijk van 1) de soort supermarkt, want reguliere supermarkten genereren fors meer combinatiebezoek als harddiscounters, en 2) de situering van de supermarkt ten opzichte van de overige winkels. In figuur 2.6 is het percentage combinatiebezoek schematisch weergegeven voor harddiscountsupermarkten (uitgaande van een evenredig verloop in de percentages naar situering als bij fullservice-supermarkten). Als de winkels aan hetzelfde plein gevestigd zijn, wordt door gemiddeld 40% van de consumenten het bezoek aan een harddiscountsupermarkt gecombineerd met het bezoek aan een speciaalzaak. Ligt de harddiscountsupermarkt zichtbaar, maar verderop in de straat dan zal circa 20% het bezoek aan de supermarkt combineren. Ontbreekt een zichtrelatie tussen beiden dan zal het aandeel combinatiebezoek tussen supermarkt en speciaalzaak snel naar 0% dalen. In Drunen is nauwelijks sprake van een zichtrelatie tussen de Aldi-supermarkt en de overige winkels, waardoor deels sprake is van het scenario ‘barrière’, maar vooral van het scenario ‘op afstand’. De winkel is nauwelijks zichtbaar vanaf de winkelstraat, maar is wel gelegen nabij het kernwinkelgebied van Drunen. Het aandeel combinatiebezoek zal door die situering uitkomen tussen de 0% en 20%. Daarbij wordt opgemerkt dat dit het combinatiebezoek betreft van bezoekers aan Aldi die de winkel slechts eens in de week/eens in de twee weken bezoeken, daarom mag ervan worden uitgegaan dat de Aldibezoekers reeds vaker en op andere momenten het centrum van Drunen bezoeken voor de overige detailhandel en/of voorzieningen. Dit zullen zij ook blijven doen als Aldi niet meer in het centrum gevestigd is.

011209.20150285



11

Afweging Omdat een harddiscounter wezenlijk anders is dan een reguliere supermarkt, is het mogelijk op basis van ruimtelijk relevante argumenten een harddiscounter wel buiten het kernwinkelgebied toe te staan. Daarbij zijn de volgende elementen van belang: Aldi heeft door zijn aanvullende functie een relatief laag marktaandeel. Hierdoor heeft Aldi een groter verzorgingsgebied dan andere supermarkten (ca. 20.000 inwoners). Een goede ruimtelijke ordening van supermarkten houdt in dat inwoners van een gebied op een aanvaardbare afstand hun boodschappen kunnen doen. Voor de harddiscountaankopen bij Aldi is dat, door het grote verzorgingsgebied, vaak een locatie die gunstig ligt ten opzichte van meerdere kernen. Vanwege het relatief grote verzorgingsgebied is het autogebruik bij Aldi hoger is dan bij andere supermarkten en daarmee ook de parkeerbehoefte. In de CROW-kencijfers (publicatie 317) is daarom een aparte categorie “discountsupermarkt” opgenomen. Door de relatief hoge parkeerbehoefte heeft Aldi relatief veel ruimte nodig (minimaal 4.500 m² voor winkel en buitenruimte). De onderscheidende kenmerken van Aldi maken dat deze formule een relatief groot kavel nodig heeft, dat goed ontsloten moet zijn ten behoeve van het hoge aandeel autoklanten en op een goed bereikbare locatie moet liggen vanwege het grote verzorgingsgebied. Doorgaans is dit een locatie die bereikbaar moet zijn vanuit meerdere dorpen / woonwijken. Locaties die voldoen aan bovenstaande kenmerken liggen in veel gevallen niet in het centrumgebied, maar juist aan de rand van een kern aan een doorgaande weg. De vestiging van Aldi op een dergelijke locatie (buiten de detailhandelsstructuur) kan worden gehonoreerd, want door de specifieke kenmerken heeft Aldi een complementaire functie ten opzichte van andere supermarkten, waardoor deze harddiscounter weinig invloed heeft op de overige supermarkten in een woonplaats of een gemeente. Jurisprudentie over positie van Aldi De hierboven beschreven complementariteit van de Aldi-formule is bevestigd in een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 201306171/1/R2). De Afdeling overweegt hierbij ook dat bij een overschrijding van de distributieve ruimte niet direct sprake is van een duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur met de toevoeging van een harddiscount supermarkt, omdat deze supermarkt complementair is ten opzichte van andere supermarkten.

2.3.

Leegstand Drunen

Bij een zorgvuldige ruimtelijke afweging is het van belang dat onderzocht wordt of een nieuwe stedelijke ontwikkeling ingepast kan worden binnen de bestaande winkelstructuur. De leegstand in Drunen is aanzienlijk lager dan gemiddeld (tabel 2.1). Naar oppervlak staat slechts 2% van de detailhandel leeg. Deze leegstand zal grotendeels bestaan uit ‘aanvangs-/frictieleegstand’. De stelregel is namelijk dat circa 3 procentpunt van de leegstand aan te merken is als aanvangs-/ frictieleegstand. Dit betreft kortdurende leegstand (minder dan één jaar) die ontstaat wanneer de ene winkel verhuist en de volgende niet meteen de volgende dag opent. Het wordt wel gezien als ‘smeerolie’ van een winkelgebied, omdat het winkels de ruimte (en de tijd) biedt om te investeren. De lage leegstandspercentages in Drunen geven een indicatie dat de detailhandelsmarkt goed functioneert, waarbij ruimte is voor investeringen en ontwikkeling. Echter, de totale omvang van de leegstand is onvoldoende om de vestiging van Aldi in te passen.


011209.20150285

12


Tabel 2.1 Leegstand in Drunen vergeleken met de te verwachten omvang op basis van het gemiddelde in kernen met een vergelijkbaar inwonertal (Locatus, juli 2015) aantal leegstand (N)

leegstand (%)

92

5

5%

24.795

415

2%

128

18

14%

37.447

4.359

12%

totaal Drunen kernen met 15.00020.000 inwoners

2.4.

oppervlak (m² wvo) leegstand leegstand totaal (opp.) (%)

Beoogde ontwikkeling

Uitbreiding en modernisering van de Aldi-supermarkt op de huidige locatie is gezien het bovenstaande niet mogelijk. Daarom wordt voor behoud van de harddiscountfunctie al langere tijd gezocht naar een geschikte nieuwe locatie. Gezocht is naar een locatie die goed bereikbaar is vanuit zowel Drunen als de direct omliggende regio.

Figuur 2.7 Supermarkten Drunen – met beoogde ontwikkeling Aldi weergegeven Locatie met optimale bereikbaarheid gewenst In het voorgaande is geconcludeerd dat Aldi de secundair bezochte supermarkt van consumenten is. Bij discounters doen consumenten vooral aanvullende discountaankopen bovenop de boodschappen die bij de reguliere supermarkten en speciaalzaken worden gekocht. Dit consumentengedrag maakt het marktaandeel van een harddiscounter relatief laag ten opzichte van de marktaandelen van de reguliere supermarkten in een verzorgingsgebied. Deze positie van harddiscounters binnen de winkelstructuur maakt dat er buiten de grote steden ‘markt’ is voor één harddiscounter op ongeveer iedere 20.000 inwoners. De beoogde ligging van Aldi geeft een goede bereikbaarheid vanuit geheel Drunen en vanuit

011209.20150285



13

de naastgelegen kern Elshout. Voor de inwoners van deze kernen zal de beoogde Aldi de eerste keuze worden in discountaankopen. Drunen heeft 18.240 inwoners en Elshout 1.615 inwoners (CBS, 2015) – in totaal 19.855 inwoners, waardoor er voldoende draagvlak is voor een harddiscounter. Consumenten bezoeken de harddiscounter doelgericht, in een relatief lage frequentie en vaak per auto. Het aandeel fietsbezoekers is laag. Bezoekers zijn afkomstig uit een groter gebied met circa 20.000 inwoners – bestaande uit geheel Drunen en Elshout, daarom stelt Aldi voor nieuwe vestigingen hoge eisen aan de bereikbaarheid. Een ligging aan een doorgaande N-weg of ontsluitingsweg is voor de Aldi van primair belang, bij voorkeur aan de rand van kernen. De beoogde locatie aan de Lipsstraat betreft ligging aan een ontsluitingsweg nabij de A59 (figuur 2.7). Hoewel het wenselijk is detailhandel in het centrumgebied van een kern te vestigen, beschikt Drunen niet over centrumlocaties met voldoende toekomstperspectief voor Aldi. Locaties in het centrumgebied voldoen niet vanwege de eisen ten aanzien van oppervlakte, bereikbaarheid en ontsluiting, vanwege de aan de locatie gestelde eisen (fysieke ruimte voor de realisatie van een gebouw van maximaal 1.500 m² bvo met voldoende ruimte voor parkeergelegenheid op eigen terrein (volgens de CROW-norm tussen de 5,5 en 7,5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo). Op de huidige locatie van Aldi kan bij de beoogde uitbreiding niet worden voldaan aan de CROWparkeernormen. Daarbij is uitbreiding van parkeergelegenheid ondergronds of gestapeld fysiek en financieel niet realistisch. Ruimtelijke inpassing locatie Lipsstraat De beoogde locatie aan de Lipsstraat is een nieuwbouwlocatie die zich bevindt in bestaande stedelijk gebied (figuur 2.8). Dit is een prima locatie voor functie zoals Aldi: gelegen aan een ontsluitingsweg (Lipsstraat) en met voldoende ontwikkelruimte voor parkeren, bevoorrading en de gewenste winkeloppervlakte.

Figuur 2.8 Beoogde locatie Lipsstraat


011209.20150285

14


Momenteel beperkte regiofunctie In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) moet de actuele regionale behoefte worden afgewogen. De begrenzing van de regio is afhankelijk van de soort ontwikkeling. In het primaire verzorgingsgebied van de beoogde Aldi gedefinieerd als de kernen Drunen en Elshout. Deze regio biedt voldoende draagvlak voor een vestiging van Aldi. Omdat consumentengedrag redelijk voorspelbaar is, kan worden nagegaan of ook vanuit de overige plaatsen rond Drunen behoefte bestaat aan de beoogde Aldi.

Figuur 2.9 Ruimtelijke spreiding Aldi-vestigingen Als de Aldi aan de Lipsstraat wordt gerealiseerd, is deze vanuit de regio via de A59 en Lipsstraat en Bosscheweg goed bereikbaar (figuur 2.9).  Voor inwoners van Nieuwkuijk kan de Aldi in Drunen dan een extra keuze worden voor de discountaankopen. Overigens houden deze consumenten ook de beschikking over de Aldi Vlijmen die voor veel inwoners van Nieuwkuijk dichter bij ligt, waardoor Nieuwkuijk slechts als secundair marktgebied op te vatten is. 2)  Sinds december 2014 is Aldi vertrokken in Waalwijk , waardoor een deel van de consumenten uitwijkt naar Drunen of Kaatsheuvel voor de discountaankopen. Ook Waalwijk is slechts op te vatten als secundair marktgebied van de beoogde Aldi in Drunen, omdat de beoogde ligging aan de oostkant van de kern nadelig is voor de bereikbaarheid vanuit Waalwijk. Ook worden initiatieven ontwikkeld om Aldi terug te laten keren in Waalwijk.  Voor de consumenten uit de kernen ten noorden van Drunen zal de goed bereikbare Aldi in Wijk en Aalburg de keuze blijven voor discountaankopen. Gezien het bovenstaande zijn de kernen Drunen en Elshout het primair verzorgingsgebied van de beoogde Aldi in Drunen, waar vandaan de meeste omzet zal komen. Deze beide kernen worden daarom opgevat als relevante regio voor de analyse (in het kader van de toets aan de ladder). 2)

Distrifood (20 mei 2015). Geraadpleegd op: http://www.distrifood.nl/formules/nieuws/2015/5/lidl-kooptwinkelcentrum-in-waalwijk-10191034

011209.20150285



2.5.

15

Conclusie

De ontwikkeling is wenselijk om de complete voorzieningenstructuur in Drunen en Elshout op peil te houden. Deze regio heeft ook voldoende inwoners voor een supermarkt met het laagste prijspeil, zoals de harddiscounter Aldi. De huidige locatie van Aldi in het centrum van Drunen is niet (meer) geschikt als locatie voor een harddiscountsupermarkt. Uitbreiding is wenselijk om te kunnen blijven voldoen aan de behoefte aan een discountsupermarkt in de regio. Het gemeentelijk beleid is weliswaar gericht op versterking van het centrum, maar het huidige centrumgebied biedt onvoldoende passende ruimte voor inpassing van de beoogde ontwikkeling. Ook is uitbreiding en modernisering op de huidige locatie niet mogelijk, omdat de fysieke ruimte ontbreekt voor een groter winkelpand en de bijbehorende uitbreiding van het parkeren. De beoogde locatie aan de Lipsstraat in Drunen bevindt zich binnen het bestaand stedelijk gebied en voldoet aan alle vestigingseisen van een discountsupermarkt: gelegen nabij een N-weg en met voldoende ruimte voor parkeren, bevoorrading en de gewenste winkeloppervlakte. Daarbij maakt de geografische ligging van de locatie een goede bereikbaarheid voor autobezoekers vanuit de relevante regio (Drunen en Elshout) mogelijk. Het behoud van de harddiscountvoorziening voor Drunen en Elshout (en omgeving) draagt bij aan het woonen leefklimaat in dit gebied. Het bieden van passende ruimte aan ondernemers om te groeien is positief voor het ondernemersklimaat.


011209.20150285

16


3. Effect verplaatsing Aldi

In dit hoofdstuk wordt een economische analyse gemaakt van de beoogde ontwikkeling. Op basis van de resultaten van de analyse wordt nagegaan of er ook in kwantitatieve zin behoefte is aan de ontwikkeling. Daarbij wordt beoordeeld of de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar is in relatie tot het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Drunen.

3.1.

Economische analyse

Uitgangspunt van de economische analyse is het primaire verzorgingsgebied van Aldi / de winkels in dagelijkse goederen in Drunen. Dit primaire verzorgingsgebied betreft de woonplaatsen Drunen en Elshout, omdat Elshout zelf geen winkels heeft en – door de nabijheid – de inwoners voor de boodschappen primair gericht zijn op de winkels in Drunen. Dit primaire verzorgingsgebied wordt ook als de relevante regio beschouwd in het kader van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Omvang winkelaanbod Drunen De omvang van het winkelaanbod in Drunen blijft iets achter bij de omvang die verwacht mag worden op basis van het inwonertal van het verzorgingsgebied (Drunen en Elshout), zoals weergegeven in figuur 3.1. Het verschil is circa 730 m² wvo. De resultaten van deze vergelijking moeten in perspectief worden bezien, maar deze zijn een indicatie voor ruimte voor (kwantitatieve behoefte aan) uitbreiding van het winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen.

Figuur 3.1 De omvang van het winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen afgezet tegen de te verwachten omvang op basis van het gemiddeld aanbod per 1.000 inwoners in alle woonplaatsen binnen dezelfde inwonerscategorie in Nederland (Locatus, oktober 2015)

011209.20150285



17

Economische analyse De uitgangspunten van de economische (distributieplanologische analyse) zijn de te vinden in tabel 3.1. Tabel 3.1 Uitgangspunten economische analyse variabele inwonertal primair verzorgingsgebied toonbankbestedingen sector dagelijkse goederen

koopstromen

- koopkrachtbinding

- koopkrachttoevloeiing

landelijk gemiddelde omzet per m² wvo in sector dagelijkse goederen

omvang winkelaanbod sector dagelijkse goederen Drunen

toelichting het primaire verzorgingsgebied voor de analyse is: Drunen en Elshout Voor deze analyse wordt uitgegaan van de Nederlandse gemiddelde toonbankbestedingen in de winkelsector dagelijkse goederen (supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging). Toonbankbestedingen zijn exclusief bestedingen op internet en in de ambulante handel. de koopstromen bestaat uit koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing. Voor Drunen is geen recent koopstromenonderzoek beschikbaar, daarom is een schatting gemaakt op basis van de ervaring met vergelijkbare verzorgingsgebieden. De koopkrachtbinding is het aandeel van de bestedingen van inwoners van Drunen en Elshout aan dagelijkse goederen dat zij uitgeven in Drunen zelf. De koopkrachttoevloeiing is het deel van de omzet van de winkels in dagelijkse goederen in Drunen dat afkomstig van bestedingen van consumenten van buiten Drunen en Elshout. Uitgangspunt is dat de detailhandel economisch-duurzaam kan functioneren bij een omzet per m² wvo (exclusief btw) in de winkelsector dagelijkse goederensector die overeenkomt met het landelijk gemiddelde. Het betreft de gemiddelde omzet per m² van supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging. De winkelsector dagelijkse goederen in Drunen is uitgangspunt van de analyse (in Elshout zijn geen winkels in dagelijkse goederen). Deze sector bestaat uit supermarkten, versspeciaalzaken en winkels in persoonlijke verzorging.

waarde 19.855 inwoners € 2.593,- per inwoner per jaar

bron CBS, 2015: gegevens per 01-01-2014 3) Detailhandel.info , 2015; gegevens over het jaar 2014

-

-

92%

-

14%

-

€ 7.821 per m² wvo per jaar

Detailhandel.info , 2015; gegevens over het jaar 2014

6.910 m² wvo

Locatus, september 2015

2)

3)

De Stichting Detailhandelseconomie en Maatschappij heeft als doel belanghebbenden in de detailhandel te voorzien van de juiste cijfers over de detailhandel. Deze cijfers worden jaarlijks geactualiseerd. De actuele cijfers worden gepubliceerd op detailhandel.info.


011209.20150285

18


Analyse huidige marktomstandigheden Met de uitgangspunten uit tabel 3.1 is in tabel 3.2 een analyse uitgevoerd van de marktomstandigheden in de sector dagelijkse goederen in Drunen. Tabel 3.2 Economische analyse huidige marktomstandigheden (2015) 2015 inwoners Drunen

19.855

toonbankbestedingen dagelijkse goederen

€ 2.593

bestedingspotentieel koopkrachtbinding %

€ 51.494.000 92%

gebonden bestedingen €

€ 47.374.000

koopkrachttoevloeiing %

14%

omzet uit toevloeiing € winkelomzet sector dagelijkse goederen Drunen landelijk gemiddelde omzet per m² in sector

€ 7.712.000 € 55.086.000 € 7.821

te verwachten omvang winkelaanbod dagelijkse goederen

7.040

aanwezige omvang winkelaanbod dagelijkse goederen

6.910

verschil %

+2%

verschil m² wvo

130

Uit de economische analyse van de huidige marktomstandigheden volgt dat er in de huidige marktomstandigheden enige ruimte is voor ontwikkeling in de sector dagelijkse goederen in Drunen. Anders gezegd: er is sprake van kwantitatieve behoefte aan ontwikkeling in de sector dagelijkse goederen. Het verschil ten opzichte van het gemiddelde is 130 m² wvo. Dit te klein voor de komst van een extra supermarkt. De ruimte kan wel ingezet worden voor groei van de bestaande aanbieders. Overigens kunnen de winkels in dagelijkse goederen ook economisch-duurzaam functioneren bij een winkelaanbod dat beperkt groter is dan de verwachting op basis van landelijke gemiddelden. Analyse marktomstandigheden na verplaatsing en uitbreiding Aldi De beoogde ontwikkeling houdt een verplaatsing in van Aldi naar de Lipsstraat waarbij de winkel wordt vergroot van 640 m² tot circa 1.100 m² wvo. Een toename van 460 m² wvo. Aldi zal als eigenaar van het achter te laten pand waarborgen dat er geen supermarkt terugkomt aan de Grotestraat 156a. Vooralsnog wordt uitgegaan van herinvulling met detailhandel in non-food (zie ook paragraaf 3.3). De totale omvang van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Drunen wordt 7.370 m² wvo na de beoogde ontwikkeling van Aldi (6.910 + 460 m² wvo). Zoals in het voorgaande vermeld, is de beoogde ontwikkeling van Aldi hoofdzakelijk gericht op het bieden van meer comfort aan de huidige klanten. Door de beoogde ontwikkeling zal het aantal klanten in de toekomst wellicht enigszins toenemen, maar deze toename blijft naar verwachting zodanig beperkt dat er geen invloed van uitgaat op de regionale koopstromen. De koopkrachtbinding en -toevloeiing worden dan ook gelijk gehouden. Er wordt vanuit gegaan dat de groei van het aantal huishoudens door de toekomstige woningbouwontwikkeling in Drunen en Elshout en de trend van huishoudensverkleining elkaar min of meer in evenwicht houden, waardoor het aantal inwoners in de komende bestemmingsplanperiode (10 jaar) gelijk zal blijven. In tabel 3.3 is een analyse gemaakt van de toekomstige marktomstandigheden na realisatie van de beoogde ontwikkeling van Aldi in Drunen.

011209.20150285



19

Tabel 3.3 Economische analyse marktomstandigheden na beoogde ontwikkeling Aldi Drunen na realisatie beoogde ontwikkeling Aldi inwoners Drunen

19.855

toonbankbestedingen dagelijkse goederen

€ 2.593

bestedingspotentieel

€ 51.494.000

koopkrachtbinding %

92%

gebonden bestedingen €

€ 47.374.000

koopkrachttoevloeiing %

14%

omzet uit toevloeiing € winkelomzet sector dagelijkse goederen Drunen landelijk gemiddelde omzet per m² in sector

€ 7.712.000 € 55.086.000 € 7.821

te verwachten omvang winkelaanbod dagelijkse goederen

7.040

toekomstige omvang winkelaanbod dagelijkse goederen

7.370

verschil %

-4%

verschil m² wvo

-330

Na de beoogde verplaatsing en uitbreiding van de Aldi zal het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Drunen beperkt (4%) groter zijn dan verwacht wordt op basis van landelijke gemiddelden. Ook bij een dergelijk beperkt verschil ten opzichte van het gemiddelde is voor alle detailhandel in dagelijkse goederen in Drunen voldoende omzet te behalen voor economisch-duurzaam functioneren. Geconcludeerd wordt dat er geen winkels de deuren hoeven te sluiten als gevolg van de beoogde ontwikkeling van Aldi. De leegstand neemt dan ook niet toe als gevolg van de uitbreiding van de harddiscounter, waardoor dit aanvaardbaar is ten aanzien van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Veder wordt een beperkt groter winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen in Drunen aanvaardbaar geacht, omdat de Aldi door de beoogde uitbreiding voldoende mogelijkheden heeft om economischduurzaam te kunnen ondernemen in Drunen. Waarmee deze harddiscountvoorziening als specifiek onderdeel van de voorzieningenstructuur behouden blijft, hetgeen bijdraagt aan een zo compleet mogelijk voorzieningenniveau voor de inwoners van Drunen en Elshout. De economische analyse uit bovenstaande tabellen betreft een modelmatige benadering, waarbij ervan uit wordt gegaan dat vergroting van de supermarkt tot een evenredige vergroting van de omzet zal leiden. In werkelijkheid betreft het de beoogde ontwikkeling van Aldi, welke voor een belangrijk deel is gericht op het beter bedienen (en dus vasthouden) van de huidige klanten door het bieden van meer service en comfort in de winkel. Uitgedrukt in omzet betekent dit dat de huidige omzet naar verwachting hoger is en dat deze in de toekomst lager zal zijn dan in het model weergegeven. Het effect van de beoogde ontwikkeling op de overige winkels in Drunen zal daarom in werkelijkheid waarschijnlijk kleiner zijn. Economisch effect regionaal ondernemersklimaat Vanwege de toekomstige, goed bereikbare ligging van Aldi is wellicht enige groei van de toevloeiing van bestedingen uit de regio te verwachten. Deze komt hoofdzakelijk voort uit bestedingen van consumenten uit de dorpen rond Drunen en Elshout. Deze consumenten krijgen in Drunen een volwaardige keuzemogelijkheid in het harddiscountsegment. Van een substantiële invloed op de regionale detailhandelsstructuur zal naar verwachting geen sprake zijn, omdat het oppervlak en de spreiding van het harddiscountsegment op regioniveau nauwelijks wijzigt. De beoogde ontwikkeling heeft daarom ook binnen de regio geen onaanvaardbare invloed op het woon-, leef- en ondernemersklimaat op regionaal niveau.


011209.20150285

20


Effect centrumgebied Drunen In algemene zin fungeren supermarkten als trekker voor winkelcentra. Deze trekkersfunctie is voor harddiscounters echter fors lager dan voor overige supermarkten. Hierbij is het volgende van belang: Consumenten bezoeken een harddiscounter laagfrequent (gemiddeld eens in de twee weken), en dan met name voor de aanschaf van specifieke producten (in bulk). Voor de bovengenoemde aankopen bij de harddiscountsupermarkt gaan consumenten veelal doelgericht op weg. Mede door deze doelgerichtheid combineren consumenten het bezoek aan een harddiscounter relatief weinig met het bezoek aan overige winkels. Bij het doen van de reguliere boodschappen bezoeken consumenten juist vaak een supermarkt in combinatie met speciaalzaken en vaak een drogisterij. Verder is het van belang dat door het beperkte en typische discountassortiment van Aldi (zie paragraaf 2.2) de bezoekers voor een aanzienlijk deel van de boodschappen andere supermarkten en de speciaalzaken zullen (moeten) blijven bezoeken. Een groot deel van de consumenten kiest ervoor de reguliere boodschappen en de discountaankopen op gescheiden momenten te doen. Bij vestiging van Aldi aan de Lipsstraat zullen de consumenten uit Drunen en Elshout dan ook (net als voorheen) de reguliere supermarkten en de speciaalzaken blijven bezoeken voor de aanschaf van het grootste deel van hun boodschappen. Zij bezoeken deze winkels ook vaker (meerdere keren per week) dan een discounter. Geconcludeerd wordt dat de Aldi niet als cruciale trekker voor bezoek aan het centrum fungeert. Het centrumgebied van Drunen kent na vertrek van Aldi nog drie fullservice-supermarkten (Albert Heijn, Emté en Jumbo) en een volwaardige supermarkt (Lidl). De verplaatsing van Aldi naar een de locatie aan de Lipsstraat betekent dan ook niet dat er een grote trekker wegvalt. Zowel uit de economische als de ruimtelijke analyses wordt geconcludeerd dat er als gevolg van de beoogde ontwikkeling van de supermarkt geen winkels hoeven te sluiten. De inwoners van Drunen en Elshout kunnen op aanvaardbare afstand blijven voorzien in hun eerste levensbehoeften. Er is dan ook geen sprake van een duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur.

3.2.

Duurzame ontwrichting

In voorgaande analyse is geconcludeerd dat de marktomstandigheden niet substantieel wijzigen als gevolg van de beoogde uitbreiding en verplaatsing van de supermarkt. Hier wordt aan toegevoegd dat ondernemers altijd rekening moeten houden ontwikkelingen en innovaties van concurrenten in welke vorm dan ook, want deze kunnen altijd effect hebben op de omzetmogelijkheden van een winkel. De beoogde detailhandelsontwikkeling heeft daarom in beginsel geen onaanvaardbare gevolgen voor het ondernemersklimaat in de gemeente Heusden en de kern Drunen. Het bieden van ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel wordt zelfs gezien als positief voor het ondernemersklimaat, omdat het bedrijven de ruimte biedt om te ontwikkelen en te ondernemen. De beoogde supermarkt is voorzien op een daarvoor ruimtelijk passende locatie, op een goed bereikbare plek waar consumenten behoefte hebben aan een discountvoorziening en in een omgeving met voldoende draagvlak, waardoor een rendabele exploitatie mogelijk is. In die zin is er dan ook geen sprake van een onaanvaardbaar effect op het ondernemersklimaat in Drunen.

3.3.

Mogelijkheden voor herinvulling locatie Grotestraat

Aldi zal de bestaande vestiging aan de Grotestraat 156a in het centrum van Drunen sluiten. De mogelijkheid ter plaatse een supermarkt te vestigen wordt verwijderd. Er zal daarom geen supermarkt terugkomen op deze plek.

011209.20150285



21

Figuur 3.1 Uitsnede bestemmingsplan ‘Drunen Herziening 2014’ (bron: ruimtelijkplannen.nl) De gronden op de vertreklocatie hebben in bestemmingsplan ‘Herziening Drunen 2014’ de bestemming ‘Centrum’ (figuur 3.1). Hier is onder andere toegestaan:  detailhandel;  horeca;  kantoren;  maatschappelijke voorzieningen;  dienstverlening uitsluitend op de begane grond;  wonen;  maatschappelijke voorzieningen met bedrijfsactiviteiten die zijn genoemd in ‘Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten, onder categorie A danwel B’;  bedrijven die zijn genoemd in ‘Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten, onder categorie A danwel B’;  nutsvoorzieningen;  supermarkt, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt’;  tuinen, erven en verhardingen;  terrassen;  kiosk. De bovenstaande mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, in combinatie met de ligging in het centrum, maken herinvulling met een andere functie dan een supermarkt zeer kansrijk.

3.4.

Conclusie

Er bestaat in Drunen kwantitatieve behoefte aan uitbreiding van de sector dagelijkse goederen. Gezien de omvang van de behoefte kan deze het beste worden ingezet voor versterking van bestaande aanbieders. Met de beoogde ontwikkeling van Aldi kan deze harddiscounter economisch-duurzaam worden behouden als onderdeel van de voorzieningenstructuur van Drunen en Elshout.


011209.20150285

22


Op basis van economische analyse wordt geconcludeerd dat voor alle detailhandel in dagelijkse goederen in Drunen voldoende omzet te behalen blijft voor economisch-duurzaam functioneren na de beoogde ontwikkeling van Aldi. Er hoeven dan ook geen winkels te sluiten als gevolg van deze ontwikkeling. Van een duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur is geen sprake. De beoogde ontwikkeling heeft geen onaanvaardbare effecten op de detailhandel in Drunen en Elshout. Als gevolg van de verplaatsing van Aldi zal de leegstand in Drunen en Elshout per saldo niet toenemen, waardoor een goed woonen leefklimaat behouden blijft. Te meer, omdat vertreklocatie voldoende heeft mogelijkheden tot herinvulling met een functie passend bij het centrumgebied van Drunen.

011209.20150285


Conclusie

23

4. Conclusie

In dit hoofdstuk worden de vragen uit hoofdstuk 1 beantwoord op basis van de resultaten van de analyses in de hoofdstukken 2 en 3. In hoeverre bestaat behoefte aan de verplaatsing van Aldi Drunen? Harddiscountsupermarkten, zoals Aldi, hebben een specifieke rol binnen het koopgedrag van consumenten. Bij harddiscounters doen consumenten vooral aanvullende discountaankopen bovenop de boodschappen die bij de reguliere supermarkten en speciaalzaken worden gekocht. Dit consumentengedrag maakt het marktaandeel van harddiscountsupermarkten relatief laag ten opzichte van de marktaandelen van de reguliere supermarkten in een verzorgingsgebied. Deze positie van harddiscounters binnen de winkelstructuur maakt dat er buiten de grote steden ‘markt’ is voor één harddiscounter op iedere 20.000 tot 25.000 inwoners. Drunen heeft 18.240 inwoners en Elshout 1.615 inwoners (CBS, 2015), waardoor er voldoende draagvlak – behoefte – is voor een supermarkt met het laagste prijspeil, zoals de harddiscounter Aldi. De Aldi aan de Grotestraat 156a in Drunen voldoet niet meer aan de eisen van de moderne consument. Het functioneren van deze supermarkt staat dan ook onder druk, waarmee de kans bestaat dat de harddiscountvoorziening voor de kern / de gemeente verloren gaat. De belangrijkste knelpunten van de locatie zijn als volgt:  De omvang van de winkel is te beperkt. Ook de zichtbaarheid van de winkel is slecht. Daarbij is de uitstraling van de winkel gedateerd.  De bereikbaarheid van de supermarkt is matig, omdat de winkel op enige afstand van de doorgaande route naar de omliggende kernen ligt.  De omvang en de situering van de winkel maakt dat deze zijn harddiscountfunctie voor de inwoners van Drunen en omgeving niet kan waarmaken. De uitbreiding van Aldi is wenselijk om de complete voorzieningenstructuur in Drunen en Elshout op peil te houden. Deze regio heeft ook voldoende inwoners voor een eigen discountvoorziening. Het gemeentelijk beleid is weliswaar gericht op versterking van het centrum, maar in het centrum van Drunen zijn er momenteel onvoldoende passende mogelijkheden voor inpassing van de beoogde ontwikkeling. Ook is uitbreiding en modernisering op de huidige locatie niet mogelijk, omdat de fysieke ruimte ontbreekt voor een groter winkelpand en de bijbehorende uitbreiding van het parkeren. De beoogde locatie aan de Lipsstraat in Drunen bevindt zich binnen het bestaand stedelijk gebied en voldoet aan alle vestigingsplaatseisen van een discountsupermarkt: gelegen nabij een N-weg en met voldoende ruimte voor parkeren, bevoorrading en de gewenste winkeloppervlakte. Daarbij maakt de geografische ligging van de locatie een goede bereikbaarheid voor autobezoekers vanuit de relevante regio (Drunen en Elshout) mogelijk. Het behoud van de discountvoorziening voor Drunen en Elshout (en omgeving) draagt bij aan het woonen leefklimaat in dit gebied. Het bieden van passende ruimte aan ondernemers om te groeien is positief voor het ondernemersklimaat.


011209.20150285

24

Conclusie

Wat is het effect van de verplaatsing van Aldi Drunen in relatie tot een goed woon-, leef- en ondernemersklimaat? Er is om de volgende redenen geen sprake van onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat door realisatie van de beoogde ontwikkeling:  Uit de vergelijking van de omvang met het winkelaanbod in qua inwonertal vergelijkbare kernen en uit de economische analyse kan worden geconcludeerd dat er economische ruimte is voor uitbreiding van het winkelaanbod.  Het beoogde plan van Aldi betekent weliswaar dat deze winkel groter wordt dan in de huidige situatie, maar dat leidt niet tot een evenredige groei van de omzet. De uitbreiding is namelijk vooral bedoeld om de huidige klanten beter te bedienen met meer comfort in de winkel en ten aanzien van de bereikbaarheid en de parkeersituatie. Onder meer wordt het assortiment ruimer (en vanuit Aldi bekeken efficiënter) uitgestald, maar het aantal afzonderlijke producten in het assortiment neemt niet wezenlijk toe. Deze omvang blijft zeer beperkt: nog geen 1.000 afzonderlijke producten tegenover gemiddeld 15.000 afzonderlijke producten in reguliere service-supermarkten. Bij vestiging van de discountsupermarkt aan de Lipsstraat in Drunen zullen de consumenten in de regio dan ook (net als voorheen) de reguliere supermarkten en de speciaalzaken blijven bezoeken voor de aanschaf van het grootste deel van hun boodschappen.  Het economisch effect van deze supermarktontwikkeling op de overige supermarkten in Drunen blijft beperkt. Het aanbod wordt 4% groter dan verwacht wordt op basis van landelijke gemiddelden. Dit verschil blijft vallen binnen de ‘normale concurrentieverhoudingen’. Er zal daarom als gevolg van de beoogde ontwikkeling geen winkel in dagelijkse goederen in Drunen de deuren hoeven te sluiten.  De huidige Aldi aan de Grotestraat fungeert door haar harddiscount-functie nauwelijks als trekker voor centrumbezoek. Met de verplaatsing van de supermarkt zal er dan ook geen cruciaal onderdeel uit het centrum vertrekken. In die zin is er daarom geen sprake van een onaanvaardbaar effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat.  De achter te laten unit van Aldi in Drunen is geen duurzame locatie voor een supermarkt, maar de verwachting is wel dat de locatie door haar ligging in het centrum kansrijk is voor herinvulling. De winkel kan prima heringevuld worden met een vorm van detailhandel, horeca, dienstverlening of eventueel wonen. Daarom heeft het leegkomen van de winkel geen negatief effect op het kernwinkelgebied. Van onaanvaardbare leegstandseffecten is geen sprake. Uit het voorgaande volgt dat er als gevolg van de beoogde ontwikkeling van de supermarkt geen winkels hoeven te sluiten. De inwoners van Drunen en Elshout kunnen daarom op aanvaardbare afstand blijven voorzien in hun eerste levensbehoeften. Er is dan ook geen sprake van een duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur. Er is ook geen onaanvaardbaar effect op de leegstand. Past de ontwikkeling binnen de kaders voor duurzame verstedelijking, zoals geformuleerd in artikel 3.1.6 lid 2 Bro? Gezien het bovenstaande, wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan de uitbreiding van Aldi en dat de beoogde aanvaardbaar is in relatie tot het woon-, leef- en ondernemersklimaat, waarmee de ontwikkeling voldoet aan stap 1 van de ladder. Deze behoefte kan worden opgevangen op een passende locatie binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee wordt voldaan stap 2 van de ladder. Omdat in de behoefte kan worden voorzien op een locatie binnen bestaand stedelijk gebied, hoeft stap 3 van de ladder niet te worden doorlopen. Overigens is de beoogde locatie passend ontsloten voor auto en fiets – met OV-haltes (bus) op korte afstand. Eindconclusie De beoogde ontwikkeling van Aldi is aanvaardbaar binnen de kaders van zorgvuldig ruimtegebruik en een goede ruimtelijke ordening. Daarbij is de ontwikkeling wenselijk om de voorzieningenstructuur in Drunen op peil te houden.

011209.20150285


Heusden. Aldi Drunen. ruimtelijk-economisch onderzoek M. Geerts MSc. auteur(s):

Recommend Documents