Het wie, wat en waar van de woonomgeving

Het wie, wat en waar van de woonomgeving Hulpmiddel bij integrale planontwikkeling

In opdracht van Stichting RRBouw

Geurt Keers Amanda Hogenes Noek Pouw Ilse Giebers

augustus 2004

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 83760

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

1

2

WOONOMGEVING: BETEKENIS VAN HET BEGRIP

5

3

BELEID EN TRENDS ROND DE WOONOMGEVING

6

4

DE OPGAVE IN HET WONEN

6

5

WOONOMGEVING: BETROKKEN PARTIJEN

6

6

WOONOMGEVING: EISEN EN WENSEN

6

7

WENSEN NAAR WOONMILIEU

6

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1 Inleiding 1.1

De woonomgeving wint terrein Woonwensen omvatten meer dan wensen ten aanzien van de woning. Woonconsumenten worden kritischer over hun woonomgeving. Tegenwoordig kijken consumenten in toenemende mate naar de kwaliteit van woning èn woonomgeving. De wens tot verhuizen wordt niet alleen maar ingegeven door de gezinsgrootte en passende leefruimte, maar ook door de omgeving rond de woning: de kwaliteit van de buurt of wijk. Makelaars zeggen niet voor niets dat het bij de marktwaarde van een woning om drie dingen gaat: locatie, locatie en locatie. Woningbouw is meer dan woningbouw Bij de opzet van bouwplannen kiezen gemeenten steeds vaker voor een integrale planontwikkeling. De invulling van wonen, voorzieningen, bedrijvigheid, beheer en de woonomgeving in een nieuwbouw- of herstructureringsgebied wordt bepaald binnen een integrale afweging, waarin al deze aspecten in relatie tot elkaar worden bekeken. In de integrale afweging worden keuzes gemaakt binnen de beschikbare investeringsruimte. Meer van het één kan leiden tot minder van het ander. Groenvoorzieningen of parkeerplaatsen worden bijvoorbeeld afgezet tegen de woningdichtheid en woningkwaliteit. Een uitkomst van de integrale afweging kan zijn dat er om voldoende groen en parkeerplaatsen te realiseren, wat minder kostbare zorgvoorzieningen mogelijk zijn en dat er een aantal dure koopappartementen moet worden gebouwd. Zowel het bouwprogramma als de afzetbaarheid, én daarmee de kwaliteit van de woonomgeving, worden mede bepaald door keuzes die buiten de traditionele woningbouwontwikkeling liggen. Integraal bouwen vraagt meedenken Nu integrale planontwikkeling breed wordt ingezet, wordt de gemeente in haar rol als regisseur steeds meer afhankelijk van andere partijen. De uitvoeringskracht van de gemeente is afhankelijk van diverse partijen, die direct of indirect invloed hebben op wat er gebouwd wordt en het succes ervan in de markt. Als antwoord hier-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

op raakt de term ‘ontwikkelingsplanologie’ steeds meer in zwang. Partijen, ook bouwbedrijven, worden in een vroeg stadium uitgenodigd mee te denken over de planinvulling. Waarom woonomgeving? De woonomgeving maakt steeds meer integraal deel uit van het wonen en met name de gemeente hecht steeds meer belang aan de inbreng van andere partijen in het ontwikkelingsproces. Maar wat betekent deze ontwikkeling voor bouwers? Waarom zouden bouwers willen bijdragen aan de ontwikkeling van de woonomgeving? Daarvoor zijn verschillende redenen aan te dragen: •

Om maatwerk en marktgerichtheid in de opgave in het wonen te bereiken, is inbreng van bouwbedrijven in de planontwikkeling op verschillende schaalniveaus gewenst en van belang.

•

Een goed beeldkwaliteitplan (inclusief woonomgeving) leidt tot hogere verkoopprijs en een betere/snellere afzet. Goede parkeervoorzieningen of een kwalitatief hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte kunnen winstbepalende factoren zijn.

•

Er valt synergie te behalen tussen de woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte. Door beide in samenhang te bekijken kunnen mogelijk fouten in het ontwerp worden ontdekt en kunnen de plannen (voor woning en woonomgeving) worden geoptimaliseerd.

•

Het belang van een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte is bekend, maar voor het beheer (op langere termijn) wordt relatief weinig geld gereserveerd bij nieuwbouwprojecten. En dit terwijl gebrekkig beheer verloedering tot gevolg heeft en de kwaliteit van wonen aantast. Het bouwplan moet zo goed mogelijk invulling geven aan de mate waarop kwaliteit wordt ingevuld en hoe dit behouden kan worden.

•

Uit onderzoek naar Vinex-wijken bleek dat de kenmerken van de woonomgeving voor de middellange termijn (5 jaar) – na de kenmerken van de woning de belangrijkste verhuisreden vormen belangrijker bijvoorbeeld dan verandering van werk, verandering in gezinssamenstelling of gezondheid.1

1.2

•

Veel gemeenten zullen de actieve inbreng van bouwende partijen waarderen. Serieus meedenken (op uitnodiging van de gemeente) zal de positie van de bouwers bij de gemeente kunnen versterken.

•

Et cetera.

Naar een Handleiding Woonomgeving RRBouw constateert dat bouwers worden benaderd om mee te denken over de planontwikkeling van woonwijken. Het gaat dan vooral om de kennis van de woningmarkt. In het ontwikkelproces ervaren bouwers hun kennis van de woonomge-

voetnoot 1

RIGO (1999) Vinex-kwaliteit door de ogen van bewoners

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

ving, en dan met name de ontwerpmogelijkheden en consumentenwensen, als beperkt. Om in de discussies een eigen, onderbouwde mening te kunnen vormen en niet afhankelijk te zijn van stedenbouwkundigen en de gemeente – rafelen we in dit rapport het begrip ‘woonomgeving’ uiteen. Het beoogde resultaat is een ‘Handleiding Woonomgeving’ voor bouwers die gemakkelijk gehanteerd kan worden bij integrale wijkontwikkeling. Daartoe is antwoord gezocht op vragen als: •

Welke wensen en ideeën hebben consumenten over een prettige en veilige woonomgeving?

•

Aan welke aspecten moet daarbij aandacht worden besteed?

•

In hoeverre verschilt het gewicht van die aspecten per regio?

•

Welke ontwikkelingen in wensen van consumenten ten aanzien van de woonomgeving zijn te verwachten, mede in verband met de langdurende planperioden van locatieontwikkeling?

•

Welke partijen (zoals de gemeente) zijn betrokken bij ontwikkeling van een woongebied en wat is hun rol?

Voor het vinden van antwoord op bovenstaande vragen is gebruikt gemaakt van verschillende bronnen: een workshop, telefonische interviews met een aantal leden van BouwNed en literatuurstudie. Een aantal zinsneden uit de interviewers met bouwers zijn (als tekstkader) opgenomen in deze achtergrondrapportage.

1.3

Leeswijzer De Handleiding Woonomgeving bestaat uit twee delen. Ten eerste de beknopte handleiding met in het kort de punten waaraan bouwers moeten denken bij de (her)ontwikkeling van een woningbouwproject. Ten tweede de onderlegger; een onderzoeksrapport met cijfers en illustraties, waarin achtergrondinformatie staat bij de handreikingen zoals gepresenteerd in de handleiding. In deze onderlegger wordt wat dieper op de zaken ingegaan. In hoofdstuk 2 wordt uit de doeken gedaan wat woonomgeving nu precies is (waar hebben we het eigenlijk over?). In hoofdstuk 3 gaat het om beleid en trends> In hoofdstuk 4 om de opgave in het wonen (woning en woonomgeving.) In hoofdstuk 5 staat de proceskant centraal. Welke partijen zijn betrokken bij de inrichting van de openbare ruimte, welke rollen, taken en verantwoordelijkheden kunnen zij hebben en wat betekent dit voor de samenwerking? In hoofdstuk 6 en 7 wordt aangegeven waar bouwers zich op kunnen/moeten richten, in algemene zin en specifiek als zij aan de slag gaan in of met een bepaald woonmilieu. Daarbij wordt kort stilgestaan bij het verschil tussen uitleg en stedelijke vernieuwing. Op basis van elk hoofdstuk zijn een aantal do’s geformuleerd – zaken waaraan moet worden gedacht of voldaan ten behoeve van de inrichting van een locatie en de woonomgeving daarvan. Deze zijn terug te vinden in de oplegger van dit rapport: de handleiding.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3


2 Woonomgeving: betekenis van het begrip In dit hoofdstuk wordt kort beschreven wat het begrip woonomgeving inhoudt. Wordt altijd hetzelfde bedoeld, is de definitie aan verandering onderhevig? Daarnaast wordt op zoek gegaan naar de relevante aspecten van de woonomgeving voor bouwende partijen, en dan vooral naar de vraag: welke aspecten worden door bewoners belangrijk gevonden en op welke aspecten daarvan hebben bouwers (enige) invloed?

2.1

Verschillende definities Voor de woonomgeving zijn engere en bredere definities te geven. De woonomgeving kan worden gedefinieerd als de openbare ruimte, gelegen tussen de gevels of voortuinen van woningen (inclusief grotere openbare plekken als speelvoorzieningen, pleinen en parken). De woonomgeving kan – bezien vanuit een woonconsument - echter ook ruimer worden gedefinieerd dan ‘alles behalve de eigen woning’. In deze rapportage kiezen we de voor bouwers relevante begrenzing: de woonomgeving omvat alles wat niet tot het gebouw behoort. Met de constatering dat het gebouwde (de woning) onderdeel uitmaakt van de woonomgeving en daarmee van invloed is op de kwaliteit ervan (uitstraling woongebouw, erfafscheiding, verkavelingvorm, et cetera). Een definitie (er zijn er vele) voor omgevingskwaliteit is in onderstaand tekstkader weergegeven. Deze definitie geeft goed aan dat het geheel van verschillende aspecten de woonomgeving maakt en daarmee de kwaliteit ervan bepalen. Definitie omgevingskwaliteit RMB en RRO (1996) “Omgevingskwaliteit is de resultante van de kwaliteit van de samenstellende delen van een bepaald gebied of locatie, maar meer dan de som der deelkwaliteiten: het is een waardering voor de plek als geheel. De samenstellende delen (de aanwezige natuur, open ruimte, infrastructuur, gebouwde omgeving, milieu, voorzieningen en grondstoffen) hebben ieder hun eigen karakteristiek, en hun eigen deelkwaliteit”.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6 WOONOMGEVING: BETEKENIS VAN HET BEGRIP

De omgevingskenmerken bepalen ook voor een belangrijk deel de vestigingskeus. Naast een voorkeur voor een stedelijke of meer suburbane locatie gaat het om aspecten als de voorzieningen in de buurt (vervoer, winkels, werk, vrije tijd, et cetera) en om de leefbaarheid (veiligheid, de inrichting van het gebied en de buurtbewoners). De ontsluiting van de locatie per auto en ook openbaar vervoer telt mee. Voor de inbreng van bouwers is het van belang te weten welke aspecten nu de grootste invloed hebben op de kwaliteit van de woonomgeving en op welke van deze aspecten zij direct of indirect invloed hebben. Van belang is het besef dat – zo is ook uit de definitie op te maken – de kwaliteit van de woonomgeving voor een groot deel subjectief bepaald is. Het gaat namelijk om een waardering. En niet iedere bewoner of bezoeker zal de woonomgeving van een gebied gelijk waarderen; de woonomgeving wordt immers verschillend beleefd. Bovendien is de mening van bewoners niet altijd even goed voorspelbaar. Zo wordt algemeen geaccepteerd dat de gemiddelde Nederlander zijn auto voor de deur wil parkeren. Maar het resultaat van een consumentenonderzoek voor de nieuwbouwwijk Vleuterweide in Utrecht was dat parkeren in parkeerkoffers (parkeergelegenheid met meerdere parkeerplekken tussen de woningen, vanaf de straat bereikbaar) veruit de voorkeur had boven parkeren voor de deur.2 Voor meer groen en veiligheid rond de woning zijn blijkbaar best wat offers te brengen; er bestaan dus zelden standaardwensen en -oplossingen. Handreiking De woonomgeving bestaat uit vele aspecten. Welke samenstelling en invulling van deze aspecten door bewoners gewenst is, is sterk individueel bepaald en onvoorspelbaar. Bouwers moeten op zoek naar het gedeelde in deze wensen en ruimte bieden voor (faciliteren van) het individuele.

2.2

Hoe beleven bewoners de woonomgeving? Nederlanders zijn over het algemeen tevreden over hun woonomgeving. Gemiddeld scoort de woonomgeving een 7,5. Daarbinnen bestaan echter grote verschillen. De meerderheid van de Nederlanders is over hun buurt redelijk tevreden (ongeveer 80%) tot zeer tevreden (6%). Eén op de acht Nederlanders heeft het minder goed getroffen en beoordeelt zijn of haar buurt negatief.3 Het oordeel van bewoners verschilt deels op basis van hun woonlocatie en persoonlijke achtergrond. Bewoners van stedelijke woonmilieus geven hun buurt vaker een onvoldoende dan bewoners die in een dorpse of landelijke omgeving wo-

voetnoot 2

RIGO (2003) Dorps wonen aan de rand van de stad, i.o.v. GEM Vleuterweide.

3

VROM (2004) Leefbaarheid van wijken.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


nen. In de grote steden zijn bewoners in de prioriteitswijken4 het vaakst negatief. Dit patroon is voor de vier grote steden nog sterker dan voor de overige G30gemeenten (de G26). Daarnaast zijn ontevreden bewoners verhoudingsgewijs vaker huurder dan koper, vaker allochtoon dan autochtoon en vaker jong dan oud. De verschillen tussen inkomensgroepen zijn beperkt. Toch oordeelt de meerderheid van bewoners ook in de relatief minst gewaardeerde gebieden nog altijd positief (terwijl ook in de bestscorende wijken onvoldoendes worden toegekend door bewoners). Het blijkt dus lastig om op basis van verschillen in type woonomgeving - zoals woonmilieu, mate van stedelijkheid en het wel of niet wonen in een aandachtswijk - en persoonlijke kenmerken - zoals leeftijd, inkomen, eigendomssituatie van de woning en etniciteit - het oordeel van bewoners over hun buurt te voorspellen. Geografische en persoonlijke kenmerken van bewoners bieden onvoldoende verklaring voor de verschillen in waardering. Factoren die deze verschillen wél kunnen verklaren, liggen in specifieke fysieke, sociale en overlastkenmerken van de buurt. Ook factoren van subjectieve aard zijn van belang, zoals de mate waarin men gehecht is aan de buurt, de waardering van de eigen woning en de mate waarin overlast van buren aanwezig is. De groep bewoners die positief oordeelt over de buurt ongeacht de ‘objectieve’ leefbaarheid zijn meer betrokken bij de buurt. Deze bewoners - vaak allochtone eigenaar-bewoners tussen de 35 en 55 jaar - zijn ook vaak bereid zich actief in te zetten. Toevoegen identiteit ten behoeve van woonkwaliteit Op een deel van deze aspecten en hoe ze beoordeeld worden - zoals de betrokkenheid en burenoverlast - zullen bouwers geen of weinig directe invloed hebben. Dit wil niet zeggen dat er helemaal niets aan te doen valt. Door woonprojecten een sterk eigen identiteit mee te geven wordt de kans vergroot dat bewoners zich met de woningen en woonomgeving vereenzelvigen, er trots op zijn en zich betrokken zullen voelen bij de kwaliteit/het onderhoud ervan. Biedt producten aan die tegemoet komen aan de specifieke eisen (en wensen) met betrekking tot de woning en woonomgeving van een bepaalde groep consumenten. Zoek het bijzondere in het gedeelde en ontwikkel vernieuwende woonconcepten. Instrumenten als Multivisi, zoals gebruikt in Vleuterweide, kunnen hierbij als hulpmiddel dienen. Handreiking Door een woning en woonomgeving een sterke eigen identiteit mee te geven, wordt de kans vergroot dat bewoners trots zijn op waar ze wonen en zich betrokken zullen voelen bij de kwaliteit en het onderhoud van woning en woonomgeving.

voetnoot 4

Dit zijn de wijken die door het Ministerie van VROM zijn aangewezen als aandachtswijken waar stedelijke vernieuwing, op fysiek, sociaal en economisch gebied, wenselijk is.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7


Als voorbeeld van wonen met identiteit (thematisch wonen) geldt bijvoorbeeld het Flevo Golf Resort in Lelystad waar wonen en golf (en eerste en tweede wonen) gecombineerd zijn. Het Kwartier in Amsterdam is een voorbeeld van wonen met voorzieningen in eigen beheer. In dit voorbeeld gaat het om woningen met zwembad en fitness, maar er kan ook worden gedacht aan een manege, jeu de boulesbaan, tennisbanen, et cetera. Het Kwartier, Amsterdam5 Een voorbeeld van wonen met identiteit is het bouwproject Het Kwartier (412 woningen) als onderdeel van de nieuwbouwbuurt Olympisch kwartier in Amsterdam OudZuid, bij het Olympisch Stadion. Er worden hoogwaardige woningen ontwikkeld (o.a. verdiepingshoogte circa 3 meter) met zeer veel voorzieningen (breedband, videofoon, kluis in de woning en zwembad, sauna, fitnessruimte, loungeruimte, gastenverblijven en kinderdagverblijf in het woongebouw). De bewoners worden verschillende diensten binnen handbereik aangeboden. Bij de appartementen is een facility point met een stomerij, een klussendienst, een schoonmaakservice, een boodschappenservice en traiteur, bovendien is er een fitnessruimte met zwembad, kinderopvang, parkeerruimte en extra opslagruimte. Dit zal een specifieke groep consumenten trekken die bereid zijn te betalen voor de aanwezigheid van een veelheid aan voorzieningen in het eigen woongebouw en bijvoorbeeld de aanwezigheid van een zwembad bij de woning waarderen.

Bedenk wel dat een woonconcept nog geen woonmilieu maakt. Voor het ontwikkelen van een woonmilieu is enige massa vereist. De minimaal vereiste omvang is wel afhankelijk van het type woonmilieu, de opzet van het bouwproject en de relatie die het heeft met de omgeving. Een klein dorp met 200 woningen is een woonmilieu, een gesloten bouwblok met 200 woningen in een grote stad niet. Woonconcepten moeten passen binnen een groter geheel. Het Kwartier in Amsterdam volgt dan ook de bouwstijl en bouwhoogte van de omliggende woongebouwen. Handreiking Bedenk dat een woonconcept nog geen woonmilieu maakt, daarvoor geldt een minimale schaal. Een woonconcept moet passen binnen de sfeer van haar omgeving (omliggende bouwprojecten). voetnoot 5

www.hetkwatier.info/index.html

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2.3

Aspecten van de woonomgeving Het aantal objectieve aspecten van de woon- en leefsituatie van gebieden, dat kan doorwerken in de uiteindelijke beleving of waardering van de woon- en leefsituatie, is in beginsel niet gelimiteerd. Op basis van eerder Leefbaarheidsonderzoek6 kan – naast de woning - wel een aantal hoofdthema’s worden onderscheiden:

Figuur 1

1

De fysieke woonomgeving: gebouwen en voorzieningen

2

De sociale omgeving: bewoners en hun interactie

3

Criminaliteit, overlast en veiligheid

Aspecten waardering woonomgeving Waarneming

Objectieve

Beoordeling

Satisfactie

Woning

waardering x belang

Evaluatie

Fysieke omgeving

waardering x belang

Evaluatie

Voorzieningen

waardering x belang

Evaluatie

Sociale omgeving

waardering x belang

Evaluatie

belang

Evaluatie

kenmerken van de

Beleving van de woon- en leefsituatie

woon- en leefsituatie

Bronnen van verstoring

Persoons- en huishoudenskenmerken in context van tijd, plaats en cultuur

Bron: VROM (2004), Leefbaarheid van wijken

Sociale omgeving en overlast hebben grote invloed op kwaliteit woonomgeving Uit het leefbaarheidsonderzoek blijkt dat sociale factoren een zeer groot effect hebben op het totaaloordeel over de woon- en leefkwaliteit van een buurt, hoewel relatief weinig mensen aangeven dat ze de bevolkingssamenstelling van hun buurt en de sociale interactie belangrijk vinden. Het negatieve effect van de samenstelling van de bevolking is het grootst als het gaat om het aandeel allochtonen in de buurt: hoe hoger het aandeel allochtonen, hoe groter het aandeel mensen dat de buurt in negatieve zin beoordeelt. Een iets minder sterk effect, maar desalniettemin van belang, bestaat voor het aandeel eenpersoonshuishoudens. Concentratie van typen huishoudens en inkomensgroepen heeft daarentegen een positief effect: voetnoot 6

Onder andere VROM (2004) Leefbaarheid van wijken en diverse LEMON leefbaarheidsonderzoeken in Nederland.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9


hoe meer huishoudens van hetzelfde type, hoe positiever het oordeel van bewoners. Handreiking Variatie in woningen is goed, maar pas op, een zeer heterogene bevolking brengt risico’s met zich mee. Over het algemeen hebben mensen een voorkeur voor buren met een ongeveer gelijke leefstijl. Richt woonprojecten zo in dat leefstijlen die kunnen botsen niet te dicht op elkaar zitten of geen last van elkaar hebben (woningisolatie, eigen opgang, woon- en leefregels). Het effect van sociale interactie hangt sterk samen met de bevolkingssamenstelling. De sociale interactie wordt minder gewaardeerd wanneer er meer allochtonen, meer eenpersoonshuishoudens en minder kinderen en ouderen in de buurt wonen. Opvallend is dat bewoners de buurt juist meer waarderen wanneer er meer huishoudens met lage inkomens wonen, zolang het niet gaat om buurten met veel allochtonen en eenpersoonshuishoudens. Het gaat dan in feite om de autochtone volkswijken met gezinnen die onderling veel contact hebben. Ondanks de aanwezigheid van veel lage inkomens doen ook studentenwijken het boven verwachting goed. Er zijn dus uitzonderingen op de regel. Overlast kan zowel in fysieke vorm als in sociale vorm de dagelijkse leefomgeving van mensen flink verstoren. Fysieke overlast, zoals verloedering, en sociale overlast, voortkomend uit de interactie tussen mensen, komen vaak voor in dezelfde buurten en versterken elkaar: men voelt zich vaker onveilig in buurten waar sprake is van vervuiling of vernieling. Het effect van overlast op het oordeel over de woonomgeving is vooral groot wanneer het gaat om sociale overlast waarbij men in bedreigende situaties terechtkomt, zoals lastiggevallen worden op straat of drugsoverlast. De voornaamste invloed van bouwers ligt bij de fysieke woonomgeving De invloed van ontwikkelende en bouwende partijen op de sociale woonomgeving (het contact tussen buurtbewoners, gevoelens van saamhorigheid, de bevolkingssamenstelling) en criminaliteit, veiligheid en overlast is een indirecte. Door rekening te houden met ontwerpen inrichtingseisen kan veiligheid, duurzaamheid, sociale controle en dergelijke zoveel mogelijk worden ‘gefaciliteerd’. Handreiking Bedenk, waar ligt de wijk, wie wonen er, wie maken er gebruik van? Probeer risicofactoren met betrekking tot sociale factoren en overlastsituaties in te schatten en hier met de fysieke (her)inrichting van een wijk op in te spelen. De bijdragen aan de omgevingskwaliteit lopen voor bouwers dus langs de fysieke omgeving; ontwerp, inrichting, uitrusting en afwerking van de openbare ruimte en gebouwen (woningen en voorzieningen). Bouwers kunnen dus ook vooral invloed uitoefenen op overlastsituaties die voortkomen uit of gerelateerd zijn aan de fysie-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ke omgeving, zoals vervuiling, verloedering, parkeeroverlast of geluidsoverlast als gevolg van slechte isolatie. Zeker in stedelijke vernieuwingsgebieden is het voor bouwers dus goed zich te realiseren wat de problemen zijn, welke relatie dit heeft met de fysieke woonomgeving en welke invloed bouwers (of hun partners) hierop hebben. Handreiking Denk integraal: loop alle fysieke aspecten van de woonomgeving langs. Denk vanuit de fysieke inrichting na over de relatie met de sociale factoren en overlastsituaties/criminaliteit. Hoe kan de inrichting van woningen en woonomgeving bijdragen aan een leefbare wijk?

Aandachtspunt voor de woonomgeving: de overgang tussen privé en openbaar gebied (Blixembosch, Eindhoven)

De invloed van de fysieke woonomgeving moet echter niet worden afgedaan als een indirecte manier om sociale problemen en overlastsituaties te voorkomen of tegen te gaan. Fysieke omgevingskenmerken bepalen voor een belangrijk deel de vestigingskeus van woningzoekers. Naast een voorkeur voor een stedelijke of meer suburbane locatie, gaat het om aspecten als de voorzieningen in de buurt (vervoer, winkels, werk, vrije tijd, etc.), de ontsluiting van de locatie per auto (autowegen niet te ver weg) en ook de aanwezigheid van openbaar vervoer telt mee. In de volgende paragraaf wordt inzicht gegeven in de aspecten die onderdeel uitmaken van de fysieke woonomgeving.

2.4

Aspecten van de fysieke woonomgeving Zoomen we in op de fysieke woonomgeving – het onderdeel van de kwaliteit van de woonomgeving waarop bouwers directe invloed uit kunnen oefenen – dan spelen onderstaande aspecten een rol (zie tekstkader). Het zijn de aandachtspunten

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11


voor de (her)inrichting van de woonomgeving en deze bepalen samen de plankwaliteit.7 Aspecten fysieke woonomgeving Stedenbouwkundige opzet •

bestaande kwaliteit benutten, geleidelijke ontwikkeling ofwel respect voor historische kwaliteiten

•

duidelijke structuur: herkenbaar, hiërarchisch

•

variëteit in stratenpatroon, afwisseling versus regelmaat, krom versus recht

•

inpassing van bijzondere elementen

•

herkenbare en kleinschalige deelmilieus/gevarieerde woonmilieus: variatie in milieus, in opbouw, in stratenpatroon, in woningtypen

Woningen •

bewuste situering van laag- en hoogbouw

•

niet uitgesproken homogeen of heterogeen

•

Infrastructuur

•

bereikbaarheid: per auto, openbaar vervoer

•

straatprofiel

•

parkeren: norm, plaats

Kwaliteit openbare ruimte •

cultuurhistorische elementen

•

straatmeubilair

•

verlichting

•

verharding (vloerbedekking)

Groen •

privé-groen: ligging en diepte tuin, verhouding privé en openbaar groen, versnipperd of geconcentreerd

•

openbaar groen: parken en inpassing kleinschalig openbaar en privé groen

Voorzieningen •

welke voorzieningen

•

kwaliteit voorzieningen

•

afstand

voetnoot 7

Deze uitgangspunten zijn grotendeels afgeleid van de studie RIGO (1994) Aanknopingspunten voor de realisatie van VINEX-locaties. Voor de betekenis van deze punten bij de keuze van locatie en woning, zie hoofdstuk 3.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Handreiking Denk integraal: loop in de planvormingsfase alle fysieke aspecten van de woonomgeving langs en bekijk ze in relatie tot elkaar. Is het plan haalbaar? Zijn de juiste keuzes gemaakt? Zijn er risico’s (slechte bereikbaarheid, onbeheersbaar beheer, hoge parkeerdruk)? Het gewicht van de fysieke aspecten Niet alle fysieke aspecten zijn even belangrijk, hetzij omdat zij slechts in beperkte mate bijdragen aan de kwaliteit van de woonomgeving, hetzij omdat de consument er weinig waarde aan hecht. In hoofdstuk 5 wordt inzicht gegeven in het gewicht dat aan de diverse aspecten moet worden toegekend. Voordat we daartoe overgaan, schetsen we in hoofdstuk 3 en 4 het relevante beleid, trends in wonen en de opgave, en processen en partijen rond de woonomgeving.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13


3 Beleid en trends rond de woonomgeving In dit hoofdstuk wordt het rijks- en lokale beleid en trends met betrekking tot de woonomgeving beschreven. Het beleid bepaalt het kader waarbinnen bouwers over de woonomgeving kunnen meepraten. Trends zijn die zaken om over na te denken en op te anticiperen. Sommige trends kunnen voorwaardelijk; wordt deze ontwikkeling niet opgepakt, dan is de toekomstwaarde van een bouwproject in gevaar zijn (bijvoorbeeld vergrijzing in relatie tot levensloopbestendig bouwen). De belangrijkste trends zijn over het algemeen al in gemeentelijk beleid of het programma van eisen voor een locatie terug te vinden.

3.1

Rijksbeleid Relevant beleid voor de woonomgeving ligt bij verschillende sectoren (RO, wonen, veiligheid, welzijn) en op verschillende schaalniveaus. Het ruimtelijk en woonbeleid zijn echter de belangrijkste beleidsterreinen. Deze sectoren zijn veelal de initiator, spil en trekker van woningbouwprocessen, waar ook de woonomgeving deel van uitmaakt. In deze paragraaf een schets van relevante beleidssectoren en documenten (van dit moment). Nota Volkshuisvesting (1998) In deze nota wordt onder andere versterking van de leefbaarheid in wijken en in de buitenruimte nagestreefd door onder meer bewonersparticipatie en het maken van afspraken met eigenaren van woningen (bijvoorbeeld woningbouwcorporaties) over het beheer. Eén van de aandachtspunten hierbij was het beheer van het openbaar groen door bewoners. Stedelijk vernieuwingsbeleid ISV (2000) De stedelijke vernieuwing heeft als doel om door middel van fysieke maatregelen de kwaliteit van het stedelijk woon-, werk-, en leefmilieu te verbeteren. De stedelijke vernieuwing zet daarbij in op de terreinen volkshuisvesting, ruimte, milieu en economie. Een integrale aanpak van deze materie is daarom vereist.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15

16 BELEID EN TRENDS ROND DE WOONOMGEVING

Herstructurering is een bijzondere vorm van stedelijke vernieuwing, gericht op de aanpak van woon- en werkmilieus en het realiseren van een ongedeelde stad (gedifferentieerde samenstelling van bevolking en woningvoorraad).8 Herstructurering behelst meer dan de aanpassing van de woningen en de directe woonomgeving. Ook infrastructuur, de aanwezigheid van bedrijfsontwikkeling, groenvoorzieningen en overige voorzieningen in een wijk komen aan de orde. De eerste tijd ging het in stedelijke vernieuwing vooral over het tempo. In de grote steden, uitgezonderd het noorden van het land, komt stedelijke vernieuwing maar moeilijk op gang. Inmiddels loopt er een aantal grotere projecten (Westelijke Tuinsteden, Den Haag Zuid-West, Utrecht Kanaleneiland, et cetera) en verplaatst de focus zich langzaam aan meer naar de uitvoering. Het afsprakenkader voor kostenverdeling bij herstructureringsopgaven is hier een voorbeeld van. 9 Daarnaast zijn en worden er in het kader van de stedelijke vernieuwing nog andere beleidsinstrumenten en wetten ontwikkeld, waarvan sommige in relatie tot de woonomgeving. Een voorbeeld is het project Milieukwaliteit in de leefomgeving (MILO). Het doel van MILO is dat het milieubeleid meer bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving in een integrale, gebiedsgerichte benadering. MILO is uitgewerkt in zeven stappen om na te gaan welke kansen en mogelijkheden er zijn voor verbetering van de milieukwaliteit als onderdeel van de leefomgeving. Op basis hiervan bepalen de betrokkenen de milieukwaliteitsambities en de uitvoeringsmaatregelen. Een ander voorbeeld is de Interimwet Stad & Milieu: een integrale benadering van milieu en ruimtelijke ordening in de ruimtelijke planvorming. Van 1997-2003 experimenteerden 25 gemeenten met deze stappenbenadering. Het resultaat is een zuiniger en doelmatiger ruimtegebruik en een betere kwaliteit van de leefomgeving. De Interimwet-stad-en-milieubenadering is in ontwerp klaar en kan, als alles meezit, begin 2005 in werking treden. De gemeenten en provincies hebben vervolgens het voortouw bij de toepassing van de wet.10 Aanvullende opdracht GSB en ISV (2000) In het kader van het Grote Steden Beleid (GSB) en Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) zijn drie hoofddoelstellingen van het woonbeleid voor bestaande woonwijken geformuleerd; •

het vergroten van de variëteit aan woonmilieus in de kwetsbare buurten;

•

het bieden van voldoende huisvestingskansen voor alle huishoudens, en;

•

het vasthouden of aantrekken van huishoudens met hogere inkomens.

Deze doelstellingen zijn indirect van invloed op de kwaliteit van de woonomgeving en op het beheer ervan. voetnoot 8

Ministerie VROM (1997) Nota stedelijke vernieuwing, Den Haag, p. 25-26

9

Ministerie VROM (2004) De kosten in beeld, de kosten verdeeld, Den Haag

10

Website KEI kenniscentrum (2004)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Nota Mensen, Wensen, Wonen (2001) Een van de kernopgaven in de Nota Wonen is het vergroten van de zeggenschap van woonconsumenten over woning en woonomgeving. Door de aanbiedersmarkt, waardoor de woningmarkt al gedurende decennia wordt gekenmerkt, is zeggenschap onvoldoende van de grond gekomen. Zeggenschap gaat verder dan inspraak. In feite moet de stap worden gemaakt van de burger als woonconsument naar de burger als woonproducent. Dit begint bij zeggenschap over vormgeving, inrichting en beheer van woning en woonomgeving. Hieraan kan onder meer worden gekoppeld dat het eigenwoningbezit omhoog moet en dat meer mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap ontstaan. Behalve zeggenschap heeft deze rijksnota nog vier hoofdthema’s die in meer of mindere mate ook op de kwaliteit van de woonomgeving betrekking hebben: •

Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities;

•

Wonen en zorg op maat bevorderen;

•

Stedelijke woonkwaliteit verbeteren;

•

Groene woonwensen faciliteren.

Nota Ruimte (2004) De Nota Ruimte wil de verstedelijking concentreren in stedelijke regio’s. Zowel in de Nota Ruimte, als in de Vijfde Nota is het beleid gericht op voornamelijk groei in bundelingsgebieden. De woningbouwopgave tot 2030 moet voor 40% worden gerealiseerd binnen bestaand bebouwd gebied. Het merendeel van de uitbreidingsbouw wordt gerealiseerd in de Randstad (in de Noordvleugel onder andere Almere, in de Zuidvleugel onder andere op de locatie Zuidplaspolder). De Nota Ruimte komt enigszins gechargeerd neer op ‘door-Vinexen’- voortzetting van het beleid van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex). In het buitengebied is weinig ruimte voor nieuwbouw: er mag alleen gebouwd worden voor de eigen behoefte (uitgaande van een migratiesaldo 0). Omdat veel kleine kernen als gevolg van vergrijzing een negatieve natuurlijke aanwas hebben, komt het bouwen voor de eigen behoefte er veelal op neer dat niet veel kan worden uitgebreid. Alleen gezinsverdunning zorgt nog voor een lichte uitbreidingsbehoefte. Vanuit de Nota Ruimte betekent het bouwen de komende jaren vooral dat er ontwikkeld wordt op Vinex-achtige uitbreidingslocaties en in herstructureringslocaties van voor- en naoorlogse woonwijken. Voor de ontwikkeling van deze milieus kunnen lessen uit het verleden worden getrokken. Zoals van het traject Kwaliteit Vinex, met als resultaat het Handvest Kwaliteit Vinex. In dit Handvest is meer variatie in woningen en woonomgeving het streven en is de richtlijn voor de dichtheid van 30 woningen per hectare naar beneden geschroefd tot 25 woningen per hectare. Van de Nota Ruimte mag niet onvermeld blijven dat de lagere overheden meer invloed geboden wordt bij de uitwerking van het ruimtelijk beleid en dat ontwikkelingsplanologie ook hiermee wordt ondersteund.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17


Handreiking Los van trends en beleid gelden voor elke woonomgeving een aantal algemene eisen, namelijk dat de woonomgeving schoon, heel en veilig is, dat er speelvoorzieningen, scholen en iets van dagelijkse voorzieningen in de buurt zijn en dat de wijk bereikbaar is met openbaar vervoer en de auto.

3.2

Lokaal beleid Ruimtelijke plannen en woonvisies Op lagere schaalniveaus kunnen ook relevante passages over de woonomgeving zijn opgenomen in de Meerjaren Ontwikkelingsprogramma’s in het kader van het GSB en ISV (ISV-2 loopt van 2005-2010), woonvisies en wijk- of buurtvisies, het ruimtelijk structuurplan (vaak met een horizon tot 2015 of 2030), bestemmingsplannen en welstandsnota’s. Leefbaarheid en zeggenschap of participatie van de burger zijn in veel van deze beleidsstukken een centraal thema. Verkeersbeleid Het gaat om verkeersplannen, beleidsnota’s openbaar vervoer, et cetera. Verkeersveiligheid, en daaraan gerelateerd de 30 km-zones, zijn een belangrijk item in lokaal verkeersbeleid. Veiligheidsbeleid Het gaat om het Politiekeurmerk Veilig Wonen uit 1998 (met als doel om door een zorgvuldig ontwerp en beheer van de gebouwde omgeving de kans op woningbouwinbraken zoveel mogelijk te verminderen en tegelijkertijd bij te dragen aan een betere sociale veiligheid van de woonomgeving) en nota’s integraal veiligheidsbeleid, met onder andere uitspraken over het terugdringen van de onveiligheidsbeleving en vandalisme. Welzijnsbeleid Vanuit het welzijnsbelang worden in gemeentelijke notities beleidsdoelstellingen geformuleerd ten aanzien van de sociale voorzieningen en de fysieke leefomgeving. Geconstateerd wordt bijvoorbeeld, zoals in de Notitie Sociale Infrastructuur van Breda (2001), dat de buurt voor alle mensen moet zijn, maar dat duidelijk is dat kleuters, jongeren en ouderen verschillende eisen stellen aan de fysieke omgeving van hun buurt. Welzijnsbeleid richt zich vaak op specifieke doelgroepen. Er is bijvoorbeeld specifiek welzijnsbeleid gericht op gehandicapten, jongeren, allochtonen en ouderen. Het ouderenbeleid bijvoorbeeld, is erop gericht om de mogelijkheid om in de eigen omgeving te kunnen blijven wonen te bevorderen. Dit betekent dat, als gevolg van de toenemende vergrijzing, de woningvoorraad, de voorzieningen en de woonomgeving beter op de behoeften van (zelfstandig wonende) ouderen moeten worden afgestemd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Beheer openbare ruimte Het gaat om beleid met betrekking tot het gebruik en beheer van de openbare ruimte. Het zal kunnen gaan om een nota regulering en handhaving, bomenverordening, een buitenreclameplan, een algemene plaatselijke verordening (waarin artikelen zijn opgenomen over het gebruik van de openbare ruimte) en buitenruimteplannen, elementplannen openbaar groen, nota sierende (cultuurhistorische) elementen. In beheers- of buitenruimteplannen zijn uitgangspunten vastgelegd rond de (leefbaarheids)thema’s schoon, heel, veilig (eventueel aangevuld met een vierde thema als bruikbaar of aantrekkelijk). Deze thema’s kunnen gedifferentieerd per woongebied vorm en inhoud krijgen, binnen bepaalde bandbreedten, in interactie met andere beheerders en bewoners van het gebied. Het waardevolle van deze nota’s of plannen is dat er voor wijken en buurten vaak een ambitieniveau wordt vastgesteld voor de kwaliteit van inrichting en beheer van de openbare ruimte. Het is goed om hier als bouwer naar te kijken: wat heeft de gemeente beheertechnisch in gedachten, is de ambitie de gewenste en lijkt deze op langere termijn betaalbaar c.q. haalbaar? Bouw- en welstandsbeleid Belangrijkste richtlijnen bij het bouwen zijn het bestemmingsplan en het Bouwbesluit. In de laatste zijn technische eisen opgenomen. Daarbij wordt ook verwezen naar zaken als energiezuinigheid, veiligheid en duurzaamheid. Sinds 2003 is de nieuwe Woningwet in werking. Deze wet bracht vooral verandering in het welstandsbeleid. Gemeenten worden nu verplicht gesteld een welstandsnota op te stellen, waarin zij de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ruimtelijke kwaliteit bepalen. De welstandsnota is het kader voor de welstandscommissie die hiermee de bouwplannen beoordeelt. De richtlijnen uit de welstandsnota moeten het welstandsbeleid inzichtelijk maken.11 Voorbeeldpassage Welstandsnota, Breda “Uitgangspunt bij het beoordelen van ontwerpen van de openbare ruimte is het bewerkstelligen van eenheid en rust in het beeld van de buitenruimte. Hiervoor wordt bij inrichting van de openbare ruimte gebruik gemaakt van straatmeubilair en verhardingen die in vormgeving, kleur en legpatroon sober zijn en aansluiten bij de momenteel gebruikte vormgeving en kleuren. Dit betekent dat dezelfde elementen worden toegepast in vergelijkbare ruimten, dat gebruik wordt gemaakt van bescheiden kleuren als zwart en antraciet en dat containers in felle kleuren zoveel mogelijk aan het oog dienen te worden onttrokken. Voor bijzondere plekken kan gekozen worden voor speciaal vormgegeven elementen.” (Welstandsbeleid gemeente Breda, 1999)

Het welstandsbeleid is gebaseerd op drie soorten criteria. De algemene criteria als uitgangspunt voor elke beoordeling, de gebiedscriteria en de sneltoetscriteria. De voetnoot 11

Projectbureau Welstand op een nieuwe leest: http//www.welstand.org

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19


sneltoetscriteria zijn bestemd voor eenvoudige bouwplannen, zoals de aanbouw van dakkapellen en erfafscheidingen. De gebiedscriteria komen voort uit een beeldanalyse van de gemeente (een beeldkwaliteitsplan). Aan de hand van een stedenbouwkundige en architectonische analyse wordt een typering gemaakt van de gemeente. De verschillende gebieden kunnen naar functie, periode, of verschijningsvorm worden getypeerd. Deze typering vormt de grondslag voor de welstandsnota en de criteria die voor elk deelgebied gelden. Algemene welstandscriteria zijn: •

de relatie tussen vorm, gebruik en constructie;

•

de relatie tussen bouwwerk en omgeving;

•

de betekenis van vormen in de sociaal-culturele context;

•

het evenwicht tussen helderheid en complexiteit;

•

schaal en maatverhoudingen;

•

materiaal, textuur, kleur en licht.12

De voor- en achterkantbenadering bij het welstandbeleid

Bron: Ministerie VROM, 2002

De nieuwe Woningwet betekent overigens ook de introductie van de voor- en achterkant-benadering. Bepalend voor de beoordeling is de invloed die een verandering heeft op de kwaliteit van de leefomgeving. De achterkant van de woning

voetnoot 12

Projectbureau Welstand op een nieuwe leest: kttp//www.welstand.org/welstandscriteria

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


wordt van minder betekenis geacht dan de voorkant, en daar wordt dan ook geen bouwvergunning verplicht gesteld.13 Handreiking Kijk vooruit! Volg beleidsontwikkelingen en weten regelgeving. Ga erover in gesprek met partners als gemeenten en provincies. Alertheid en communicatie kan, bijvoorbeeld voor catalogusbouwers in relatie tot DuBo en Welstandsbeleid, letterlijk haar vruchten afwerpen.

3.3

Algemene trends Wensen ten aanzien van woning en woonomgeving veranderen, maar er zijn ook algemene trends, zoals behoefte aan grotere woningen en aanhoudend grote belangstelling voor suburbaan wonen en eengezinshuizen. In de jaren ’90 ging de economische voorspoed gepaard met een grote sprong in de vraag naar woonkwaliteit. In veel recent onderzoek komt die kwaliteitsvraag nog steeds tot uitdrukking. De economische stagnatie heeft de laatste paar jaar een stempel op de woningmarkt gedrukt. De verwachting is dat, zeker bij een gunstig economisch perspectief, mensen onverminderd een toenemende kwaliteitsvraag zullen uitoefenen en willen en kunnen realiseren. Nu toegeven op kwaliteit heeft als risico dat woningen en woonomgeving op langere termijn niet meer aantrekkelijk worden gevonden. Handreiking Laat de waan van de dag niet bepalend zijn. Hou rekening met zaken als duurzaamheid en levensloopbestendig bouwen. Dit nu niet doen bespaart geld, maar is een zorg voor morgen. De trends in het wonen hangen nauw samen met demografische en economische ontwikkelingen. Een belangrijke demografische ontwikkeling is de vergrijzing (en ontgroening) in Nederland, hoewel grote (studenten)steden als Amsterdam nog vergroenen. Een andere ontwikkeling is dat ‘nieuwe’ Nederlanders een steeds grotere groep vormen. De specifieke woonwensen van allochtonen, zeker in stedelijke gebieden, wordt steeds belangrijker. Ook de economische omstandigheden bepalen de trends die ontstaan en de mate waarin zij ‘de markt veroveren’. Technologische ontwikkelingen, de toenemende kwaliteitsvraag, het tweede wonen en duurzaam bouwen zijn voorbeelden van trends die bij een gunstig economisch klimaat makkelijker uitspreiden. Bij de trend van wonen als leefstijl (zie onderstaand tekstkader) zien we dat wonen steeds meer betekent dan het naoorlogse ‘gehuisvest zijn’. Woning en woonomge-

voetnoot 13

Ministerie VROM (2002) Brochure spelregels voor Bouwen en Verbouwen, Den Haag

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21


ving (samenkomend in woonmilieus) zijn steeds meer ook productiegoed van woongenot. Algemene trends in woonwensen •

Meer middelbaren en ouderen, minder jongeren, meer 1+2 perssonshuishoudens.

•

Groei huishoudens, mede afhankelijk van buitenlandse migratie en economische ontwikkeling.

•

In beginsel blijvende vraag naar luxere woningen en woonmilieus.

•

Meer half- en vrijstaande woningen dan rijwoningen (>120 m2).

•

Betere, grotere appartementen met eigen buitenruimte voorzien van privacy (>100 m²).

•

Meer voorzieningen in en aan de woning (werkkamer, sauna, zorg, parkeerplaatsen).

•

Meer centrummilieus in stad en dorp; betere andere milieus in de stad (tuinwijken, herenhuismilieus), betere en meer kleinschalige uitbreidingswijken: groensuburbaan, dorps, nabij steden, maar ook op het platteland in en buiten stedelijke regio’s.

•

Bij woonmilieus meer ruimte voor de eigen tuin; doelmatig maar goed ingericht openbaar gebied (niet onnodig veel publieke ruimte ten koste van eigen tuin).

•

Bij verbetering en vernieuwing van stedelijke woonmilieus veel meer rekening houden met groenstedelijke woonwensen en behoefte aan eigen buitenruimte (tuin of voldoende groot balkon met privacy) en voldoende parkeerruimte.

•

Veel aandacht voor sociale en verkeersveilige woonomgeving.

•

Landelijk groene woonmilieus moeten worden aangeboden in alle marktsegmenten, moeten ‘betaalbaar’ zijn (anders mag permanent wonen in recreatieparken niet worden verboden).

•

Behoefte aan zeggenschap woonconsumenten: particulier opdrachtgeverschap en consumentgericht ontwikkelen (woning en woonomgeving).

•

Van wonen als basisbehoefte naar wonen als manier van leefstijl (identiteit wordt steeds belangrijker).

Behalve deze algemene trends in wonen zijn er ook trends in leven zichtbaar, zoals individualisering, wonen, werken en recreëren in en rond de woning, tweede woningen (meerdere thuisbases), blijvende toename van de mobiliteit en diensten en producten die steeds vaker worden thuis gebracht in plaats van gehaald. Onderstaand worden enkele trends nader beschreven. Handreiking Volg trends en kijk wat je er in een bouwproject mee kan. Inspelen op trends is de rente van een bouwproject: het zorgt ervoor dat het ook in de toekomst goed mee kan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


23

Particulier opdrachtgeverschap De grote vraag naar suburbane woonmilieus en woningen in de middeldure en dure sector hangt samen met de behoefte om uiting te geven aan de individuele woonwensen. De individuele woonwens komt tot uitdrukking bij particulier opdrachtgeverschap en consumentgericht ontwikkelen. Terbregse.nl Collectief opdrachtgeverschap op Vinex-locatie Nieuw Terbregge in Rotterdam.

Bron: Terbregse.nl

Binnen particulier opdrachtgeverschap zijn verschillende varianten denkbaar (zie de eigenbouwladder). Van traditionele eigenbouw, waarbij een particulier zelf een kavel koopt en al dan niet met hulp van architect of aannemer zijn woning bouwt tot catalogusbouw, waar de consument een ontwerp kiest aan de hand van een catalogus. Tabel 1

Eigenbouwladder met verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap Variant

Toelichting

Kenmerken

Traditionele eigenbouw

De particulier koopt kavel en ontwikkelt al dan niet in samenwerking met architect en/of aannemer (zelf-

Meer kennis en ervaring nodig

bouw, laten bouwen, zelf afbouw etc.)

Grote verscheidenheid in ontwerpen

Meer risico Vaak duur

Collectief opdrachtgeverschap

Een groep particulieren koopt kavel en ontwikkelt in onderling overleg met behulp van architect, begeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen

Mogelijkheid risicobeperking

Systeembouw

De particulier ontwerpt samen met systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit gestandaardiseerde componenten (prefab op onderdeelniveau)

Weinig risico

De particulier zoekt in een catalogus de gewenste woning of stelt aan de hand van voorbeelden de woning samen

Weinig risico

Catalogusbouw

Goede afstemming mogelijk Vaak goedkoop

Verscheidenheid in ontwerpen Kan goedkoop

Minder verscheidenheid in ontwerpen Kan goedkoop

Bron: RIGO

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De behoefte aan eigenbouw is zeer gedifferentieerd, zoals naar kavelgrootte en prijsklasse. Van de geïnteresseerden kiest 90% voor individueel particulier opdrachtgeverschap. Er is dus beperkte interesse voor collectief opdrachtgeverschap. Circa 70% van de doelgroep wil het huis zelf of met een architect bouwen, 30% wil een cataloguswoning (beter betaalbaar en meer gemak dan in eigen opdrachtgeverschap). Wat het type woning betreft wenst 81%een vrijstaande woning en 14% een halfvrijstaande kapwoning. Maar 3% kiest voor een rijtjeswoning en slechts 2% voor een etagewoning of appartement. Van de totale belangstelling is bijna 25% op bestaand bebouwd gebied van stad en dorp gericht. Er is wat betreft verstedelijkingsgraad weinig verschil in dit beeld tussen meer dorpse gemeenten en stedelijke gebieden. Vrijstaand huis in traditionele architectuur: meest gewilde eigenbouw

Net zoals bij alle verhuisgeneigden heeft het grootste deel van de potentiële particuliere opdrachtgevers (namelijk 85%) de voorkeur voor een kavel binnen de eigen gemeente of binnen de eigen regio. De eerste voorkeur is veelal een kavel in een klein nieuwbouwgebied of een individueel perceel. 55% blijkt echter indien noodzakelijk bereid te zijn uit te wijken naar een grote nieuwe uitbreidingswijk.14 Consumentgericht ontwikkelen Naast particulier opdrachtgeverschap biedt consumentgerichte projectontwikkeling de particulier meer zeggenschap en keuzes. Consumentgerichte projectontwikkeling is een bouwvorm waar de consument geen grondeigenaar is, maar waar grond aangeboden wordt door een ontwikkelaar of corporatie, die een woning bouwt met verschillende keuzemogelijkheden voor de klant. voetnoot 14

Diverse voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap zijn beschreven in: RIGO en De Regie, Particulier opdrachtgeverschap in de vier grote steden; voorbeeldprojecten, Amsterdam, 2002; RIGO en SEV, Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing, Amsterdam, 2003.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Definitie consumentgericht bouwen15 De consument wil meer invloed op zijn woning en zijn woonomgeving. Meer invloed veronderstelt keuzevrijheid tijdens het ontwerpen bouwproces. Voor de consument is het echter moeilijk om met deze vrijheid om te gaan. Daarom moet de aanbieder hem hierbij tegemoet komen. Dat is in essentie consumentgericht bouwen. Consumentgericht bouwen kent drie dimensies: invloed, bedenktijd en duidelijkheid. De aanbieder kan de consument meer invloed geven door zijn processen anders te organiseren, zodat er ruimte komt om individuele woonwensen te honoreren. Een andere inrichting van processen kan er ook toe bijdragen dat de consument meer bedenktijd krijgt, doordat bepaalde beslissingen later in het proces nog genomen kunnen worden. Duidelijkheid, tot slot, is in feite altijd nodig om de consument te helpen zijn keuzes te maken.

De belangstelling voor consumentgericht ontwikkelen is groot. In 2001-2004 wil ruim 80% van de potentiële bovenmodale huizenkopers eigen invloed op het woningbouwproject. De huidige woningmarkt draagt haar steentje bij aan consumentgerichter bouwen. Nu huizen langer te koop staan, moeten architecten hun ontwerp beter afstemmen op de wens van de consument. Volgens De Zeeuw16 willen mensen traditioneel wooncomfort en privacy en geen moderne architectonische ‘hoogstandjes’. Consumentgericht ontwikkelen bij rijtjeshuizen, een ‘twee sterren’ project in Almere

Binnen consumentgerichte projectontwikkeling bestaan grote verschillen in de mate van keuzevrijheid voor de consument. Die variatie is in Tabel 2 gekwalificeerd. Eén ster betekent dat er bepaalde standaardkeuzeopties worden geboden, zoals de mogelijkheid om een dakkapel of erker te plaatsen. Bij vier sterren krijgt de consument vrijwel volledige vrijheid om de kenmerken van de woning en de inrichting van de kavel te bepalen. Een individueel gekozen architect kan hier zelfs tot de voetnoot 15

Hacquebord, J. (2004) Bouwpraktijkinnovatie, gewilde woningen in gevarieerde wijken.

16

Op: http//www.ikcro.nl

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25


mogelijkheid behoren. De ontwikkelaar heeft in deze klasse een dienstverlenende rol. Inmiddels zijn vooral in de één- en tweesterrenklassen al enkele duizenden woningen gebouwd. Sterrenclassificatie consumentgerichte projectontwikkeling 17

Tabel 2

Klasse

Mate van keuzevrijheid

Geen ster

Seriebouw, het aanbieden van standaard meer/minderwerk

* 1 ster

Aanbieden van een beperkt aantal standaardopties, zoals erkers en dakkapellen en uitbouwopties voor de toekomst

** 2 sterren

Naast het aanbieden van ‘standaardopties’ bestaan er mogelijkheden om beperkt met het volume en de gevel te variëren (aanbouwopties/extra verdieping)

***3 sterren

De consument heeft invloed op een aantal van de volgende elementen: kavelindeling, kavelgrootte, beukmaat, woninggrootte, verdiepingshoogte, gevel, dakvorm. Zeggenschap is minder aan een beperkt aantal gedefinieerde opties gebonden dan in de eerdere categorieën.

****4 sterren

Vrijwel volledige vrijheid bij bepalen kenmerken van de woning en inrichting van de kavel, de koper beslist, de ontwikkelaar is dienstverlener. Individueel gekozen architect kan tot mogelijkheden behoren.

Bron: RIGO en Urhahn Urban Design

Bewonersinvloed op de woonomgeving Over de behoefte van woonconsumenten aan zeggenschap over de inrichting van de woonomgeving is weinig bekend. Wel kan worden aangenomen dat er door consumenten belang gehecht wordt aan invloed op de inrichting van de omgeving. Motieven voor de keuze van particulier opdrachtgeverschap wijzen hierop (invloed op de situering van de woning op de kavel, hoe en waar men de eigen auto(s) kan parkeren), evenals de hoge respons van bewoners bij leefbaarheidsonderzoeken (>40%). Er zijn al experimenten bekend waarin; •

bewoners, door samen de architectuurstijl te kiezen, de sfeer van het woonblok bepalen;

•

bewoners met een inrichtingsbudget hun directe woonomgeving kunnen beinvloeden, of;

•

in de planontwikkeling voorkeur voor stratenpatroon en locatie van eigen kavel kunnen inbrengen.

De sterrenclassificatie die op de woning van toepassing (zie bovenstaand schema) is, kan met het oog op de invloed op de woonomgeving worden aangevuld. In dat voetnoot 17

In de classificatie is proceskwaliteit (zoals klantvriendelijkheid) niet als variabele opgenomen. De mate van invloed voor de woonconsument wordt natuurlijk niet alleen bepaald door de ontwikkelaar en marktverhoudingen, maar ook door de gemeente (bestemmingsplan- en bouwvoorschriften, voorwaarden bij gronduitgifte, welstand). De classificatie is in andere woorden een product-, ‘output’ typologie. Zie ook: Keers, G. en S. Butter, Toekomst voor consumentgericht ontwikkelen, in: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 3, 2003

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


geval wordt met een extra ster ook aangegeven dat de bewoner invloed kan uitoefenen op het stedenbouwkundig ontwerp, zoals de situering van de kavels en het stratenpatroon, de inrichting van de openbare ruimte of de aanleg van gemeenschappelijke voorzieningen, denk dan bijvoorbeeld aan kabels voor ICT-oplossingen, maar ook aan een wijkgebouw. Tabel 3

Toevoeging aan sterrenclassificatie Klasse

Mate van keuzevrijheid

(*)Ster accent

De consument beslist mee in het stedenbouwkundig ontwerp, de inrichting van de openbare ruimte of het aanleggen van gemeenschappelijke voorzieningen.

Bron: RIGO

Bij plannen voor stedelijke vernieuwing kan niet aan participatie van zittende bewoners voorbij worden gegaan, de wens van inspraak is daar een gegeven. Bewoners hebben wettelijke inspraak. Zie dit niet als bezwaar. Uit onderzoek van de Woonbond in dertig Nederlandse gemeenten blijkt de betrokkenheid van bewoners bij wijkvernieuwing betere resultaten op te leveren. Gemeenten en corporaties geven aan dat het leidt tot een beter sociaal statuut (54%), een beter stedenbouwkundig plan waardoor de wijk er mooier uitziet (34%) en grotere aandacht voor de voorzieningen in de buurt (34%). Handreiking Denk na over effectieve manieren om met bewoners ‘in gesprek te gaan’ over wat hun eisen en wensen zijn ten aanzien van woning en woonomgeving en neem zonodig een stimulerende of zelfs initiërende rol in als het gaat om het betrekken van bewoners. Al valt op dit gebied nog een wereld te winnen. Door meerdere partijen, onder wie toekomstige bewoners, te betrekken bij de planontwikkeling kan winst worden behaald. De wijk Roombeek in Enschede is hiervan een goed voorbeeld. Ontwikkeling van consumentenwensen Volgens geïnterviewde bouwers is de analyse van consumentenwensen terecht, maar feit blijft dat een belangrijk deel van de ontwikkelingen daarbinnen worden bepaald door overheidsregie. Voor de consument blijft er uiteindelijk maar weinig te wensen over. En dat is nu net een gemiste kans. Juist nu bestaat de kans om nog een keer iets echt goeds neer te zetten. Ondanks economische neergang is er nog steeds welvaartsgroei (te verwachten). Momenteel bestaan er onvoldoende mogelijkheden om uitdrukking te geven aan welvaart in de eigen woonomgeving en woning. Het gevolg is wel dat men geld ergens anders aan uit gaat geven, bijvoorbeeld aan een tweede huis of een huis in het buitenland, en de welvaart niet terechtkomt waar die terecht zou moeten komen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27


Duurzaamheid Uit bestaande voorbeeldprojecten zijn als duurzame aandachtspunten voor woning en woonomgeving onder andere te formuleren; •

het handhaven van bestaande kwaliteiten in het stedenbouwkundig plan;

•

energiebesparing in woning en omgeving;

•

energiezuinig binnenklimaat van de woning;

•

flexibele indeling van de woning en zo mogelijk ook van de omgeving;

•

duurzame materiaalkeuze.

Duurzaam bouwen lijkt vooral een overheidsstreven. Van bouwende partijen wordt verwacht dat zij investeren in duurzaamheid. In de nabije toekomst zullen convenanten, waarin gemeente en bouwende partijen afspraken maken over te leveren duurzaamheidsprestaties gangbaar worden. Daarbij zal het niet altijd en alleen om financiële kwesties gaan, maar ook om flexibiliteit en aanpasbaarheid van plannen. Duurzaam bouwen én een bijzonder ontwerp (Rietlanden, Emmen)

Met een verhoogde ambitie, enthousiasmerende trekkers en samenwerking van partijen wordt de slaagkans van duurzame projecten vergroot. Tijdens de planvorming vraagt duurzaamheid in een vroeg stadium om intensieve samenwerking van stedenbouwkundigen, verkeerskundigen en bouwers over de mogelijkheden tot energiebesparing. Alleen dan kan een plan worden ontwikkeld dat tal van doelstellingen ondersteunt en combineert, van duurzame maatregelen in de woning, tot aspecten als de ruimtelijke kwaliteit en diversiteit, de verbetering van de bereikbaarheid en doorstroming, het terugdringen van geluidshinder, het vergroten van de verkeersveiligheid. Dit alles om tot een efficiënter en dus minder kostbaar planproces te komen.18

voetnoot 18

Stromen, nr. 22 (2003) Subsidieprogramma RO&V opnieuw open

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Handreiking Voor optimale prestaties op gebied van duurzaamheid, levensloopbestendig bouwen, intensief ruimtegebruik en dergelijke, is vroege communicatie tussen alle betrokken partijen noodzakelijk. Een goed voorbeeld van een duurzame woonwijk is De Kroeten in Breda. Dit is een bijzonder duurzame wijk met de hoogste energieprestatie op locatie (EPL). Energie wordt in de wijk bijvoorbeeld geleverd door een windturbine. Op de tekentafel liggen al wel ideeën voor locaties met een nog hogere EPL dan de 8,6 in Breda, zoals Almere-Poort en Groot Zonnehoeve/Zuidbroek in Apeldoorn (beide met een EPL van 9,6).19 Duurzaamheid Volgens de geïnterviewde bouwers worden er maar beperkt duurzame elementen toegepast: de meeste mensen vinden het niet belangrijk genoeg. Als er wat wordt toegepast heeft dat vooral betrekking op de energiezuinigheid. Consumenten laten zich bij de aankoop van hun woning zelden leiden door een duurzaam gebouwde woning of duurzame stedenbouw. De meesten zijn toch vooral geïnteresseerd in de koopprijs en de locatie. Eventuele subsidiemogelijkheden kunnen duurzaam bouwen wel interessant maken. Dus, als het niet hinderlijk is en geen extra kosten met zich meebrengt, dan zullen de meeste mensen er geen problemen mee hebben. Meervoudig ruimtegebruik en functiecombinatie Meervoudig ruimtegebruik is een breed begrip, waarin het niet alleen gaat om intensief of efficiënter ruimtegebruik, maar ook om multifunctioneel ruimtegebruik in de zin van meerdere functies die binnen hetzelfde gebouw of plangebied een invulling krijgen (zie onderstaande afbeelding). Bovendien kan ondergrondse of bovengrondse ruimte gebruikt worden (bijvoorbeeld boven een weg, of parkeerruimte), of kan dezelfde ruimte volgtijdelijk worden gebruikt (van school naar woning bijvoorbeeld). Bij functiecombinaties kan veelal over een win-win situatie worden gesproken. De ruimtewinst is hier vooral debet aan, maar de mix van functies maakt een gebied vaak ook aantrekkelijker en leefbaarder. Dan valt denken aan combinaties van wonen met groen of met recreatieve functies (wonen op of aan het water, wonen aan de golfbaan), maar ook aan een functiemix van kantoren over de snelweg, wonen boven winkels, of de ondertunneling van autoweg om ruimte te maken voor wonen. Ook van kleinschalige projecten op buurtniveau, zoals een multifunctioneel schoolgebouw, moet de betekenis niet moet worden onderschat. Die functiemix kan op een locatie, behalve de ruimtewinst, vaak een belangrijke sociale en attractieve bijdrage leveren. voetnoot 19

Stromen, nr. 1 (2004), De Kroeten met molen CO2-armste wijk

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29


Figuur 2

Twee typen multifunctioneel ruimtegebruik

Verschillende functies in één gebouw

Verschillende functies als onderdeel van één bouwproject

P

Bron: RIGO

De mogelijkheden van meervoudig ruimtegebruik worden deels bepaald door de locatie waarop ze gelegen zijn. Zo wordt in de binnenstad vooral gesproken van meervoudig ruimtegebruik in het geval van functiecombinaties, terwijl bij nieuwe centra eerder wordt gerefereerd aan intensief bebouwde knooppunten. In Tabel 4 wordt een overzicht gegeven van de typen locaties die bij meervoudig ruimtegebruik kunnen worden onderscheiden. Tabel 4

Type milieu en omschrijving van meervoudig ruimtegebruik Type locatie

Omschrijving

Centrum binnenstad

Locaties in oude binnenstad op herstructureringslocaties. Functiecombinaties in plangebied en deels in een gebouw met veelal ondergronds parkeren.

Nieuwe centra knooppunten Groen milieus

bij

Locaties rond de nieuwe stedelijke randcentra. Intensief bebouwd, zeer nabij (knooppunten van) hoofdinfrastructuur.

recreatieve

Combinatie met bovenwijkse recreatieve functie met wonen en/of voorzieningen.

Werkmilieus

Intensief gebruik van de ruimte, in de regel wel enige functiemix maar bedrijven vormen de doelgroep.

Kleinschalige milieus

Kleinschalige oplossingen meervoudig ruimtegebruik, zoals wonen boven scholen, wonen boven winkels, aanleg van daktuinen etc.

Bron: RIGO

Uit onderzoek naar voorbeeldprojecten van meervoudig ruimtegebruik blijkt dat het proces niet altijd even gemakkelijk verloopt.20 Uit de voorbeelden blijkt dat de regelgeving soms tegenstrijdig is, dit leidt veelal tot vertraging. Afstemming van rijkswege lijkt dan ook van belang. Bovendien is het inzicht in de kosten en baten van meervoudige projecten vaak beperkt. Dat komt vooral doordat de projecten vanuit meerdere bronnen worden gefinancierd en het vaak ook om maatschappevoetnoot 20

RIGO (2003) Evaluatie voorbeeldprojecten meervoudig ruimtegebruik, Amsterdam, in opdracht van SEV

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


lijk rendement gaat, zoals de uitstraling op de omgeving. Vandaar dat het goed is om meervoudig ruimtegebruik te relateren aan een bredere doelstelling. Daar is vooral in binnenstedelijke locaties sprake van, bijvoorbeeld in het geval van herstructurering. Juist op dit soort locaties is de inzet van de overheid in het brede kader gewenst. Sijtwende (Leidschendam, Voorburg), voorbeeld van intensief ruimtegebruik waar de aanleg van een stadsrandweg, hoogwaardig openbaar vervoer en woningbouw een plek krijgen.

Vergrijzing: wonen en zorg Het zal nog een jaar of vijftien duren voordat het zover is, maar dan slaat de vergrijzing in ons land hard toe. Dit zal extra eisen stellen aan de inrichting van de openbare ruimte. Nederland is nog slecht voorbereid op deze veranderingen in de woningmarkt. Om verdere ontwrichting te voorkomen moeten de gemeenten en provincies meer rekening houden met de wensen van de snel groeiende groep jonge senioren (de vijftigers en zestigers) en met de wensen van welvarende gezinnen met kinderen. Beide groepen zijn onmisbaar in het aanjagen van de bouwproductie en het op gang brengen van de doorstroming.21 De kop van de geboortegolfgeneratie, de enorme groep mensen geboren tussen 1945 en 1960, is inmiddels de 55 jaar gepasseerd.22 Pas vanaf het zeventigste levensjaar echter neemt het aantal ouderdomsgebreken snel toe. Een slechte gezondheid hoeft niet te betekenen dat je niet in een gewoon huis kunt (blijven) wonen, met hulp komen ouderen vaak een heel eind. Echter, woning en woonomgeving zijn in Nederland over het algemeen verre van optimaal voor mensen die slecht ter been zijn. Van 38% van de woningen in centrumstedelijk gebied is de voordeur van de woning niet zonder trap te bereiken, 66% van de woningen in centrumdorpse milieus is niet gelijkvloers. Er valt nog een hoop te vergemakkelijken en verbeteren. Voor voetnoot 21

“Voorkeur voor wonen in kleine gemeenten groot, NVB-ontwikkelaars kritisch over effect Nota Ruimte van minister Dekker”, op http://www.ikcro.nl

22

Ministerie VROM (2004) Beter thuis in wonen, kernpublicatie WBO 2002, Den Haag

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


ouderen is de toegankelijkheid van de woning van zeer groot belang. 92% van de 85-plussers wenst een expliciet voor ouderen bestemde vorm van huisvesting, bij de groep 55- tot 64-jarigen is dit nog altijd eenderde. Handreiking Denk na over de grote gevolgen van vergrijzing. Er moet rekening gehouden worden met levensloopbestendig bouwen, toegankelijkheid en zorgvoorzieningen in de buurt (en aan huis). Serviceflats en woonzorgcomplexen zijn niet zo in trek bij ouderen, zij zoeken eerder een ‘gewone’ ouderenwoning. Een woonzorgzone doet recht aan het verlangen om de zelfstandigheid van ouderen of gehandicapten te vergroten, door hen binnen de wijk woonruimte, voorzieningen en zorg aan te bieden. Binnen een woonzorgzone is een groot aantal van de woningen aanpasbaar of levensloopbestendig om aan de eisen voor het zelfstandig wonen en zorg-en dienstverlening te kunnen voldoen. Woonzorgcomplex Emerald (Delft)

Een woonzorgzone kent een zorginfrastructuur met verschillende zorgsteunpunten. RIGO heeft een onderscheid aangebracht in drie soorten steunpunten, van 1 tot 3 sterren, naargelang het aantal voorzieningen (zie ook tekstkader). •

Eén-sterrensteunpunt

•

** Wijksteunpunt

•

*** Multifunctioneel wijkcentrum

Eisen die aan de woonomgeving gesteld worden in een woonzorgzone zijn vooral gericht op de looproutes.23 Het gaat dan vooral om de bereikbaarheid en toegankelijkheid: geen barrières, goede oriëntatie, verlichting, sociaal veilig, rustpunten. voetnoot 23

Aedes-Arcares (2004) Toekomstscenario’s en planologische kengetallen wonen en zorg, Kenniscentrum Wonen en zorg, Utrecht

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Rond de zorgsteunpunten zullen aanvullende voorzieningen moeten worden getroffen voor mensen met een intensieve zorgbehoefte. Parkeerplaatsen direct bij de ingang van een zorgcomplex zijn daar een goed voorbeeld van. De eisen die aan de woonomgeving gesteld worden, gelden niet alleen voor ouderen en gehandicapten, maar zijn ook van belang voor jonge kinderen en moeders. Uiteraard gelden voor de woonomgeving ook buiten de gangbare routes verhoogde eisen voor de kwaliteit en toegankelijkheid. Eén-sterrensteunpunt * Deze lichte variant (‘één-sterrensteunpunt’) omvat in beginsel de functies: •

Informatie, voorlichting, advies en bemiddeling: één loket, ouderenadviseur, spreekuur.

•

Zorg: uitvalsbasis voor ondersteunende en activerende begeleiding, verzorging, verpleging thuis.

•

Eerstelijns (para)medische voorzieningen.

Wijksteunpunt ** Afhankelijk van de bevolkingssamenstelling van de wijk en/of de koppeling aan bestaande voorzieningen kan ervoor gekozen worden in bepaalde wijken een lichtere variant van het multifunctioneel wijkcentrum te realiseren: een wijksteunpunt. Voor zwaardere functies wordt een beroep gedaan op een multifunctioneel centrum. In deze lichtere variant (‘twee-sterrensteunpunt’) zijn in beginsel de volgende functies ondergebracht: •

Informatie, voorlichting, advies en bemiddeling: één loket, ouderenadviseur, spreekuur.

•

Diensten: recreatie- en ontmoetingsruimte.

•

Welzijn en ondersteuning: inloop en koffieochtenden, sociaal recreatieve en culturele activiteiten, vorming en educatie (cursussen), multiculturele activiteiten, sociaal huisbezoek, mantelzorgondersteuning, hulp bij boodschappen en artsenbezoek.

•

Zorg: uitvalsbasis voor ondersteunende en activerende begeleiding, verzorging en verpleging thuis.Eerstelijns (para)medische voorzieningen.

Multifunctioneel wijkcentrum *** Op wijkniveau kunnen zoveel mogelijk gevarieerde woonzorgvoorzieningen, algemene basiszorgvoorzieningen en welzijnsvoorzieningen gerealiseerd worden. Functies voor zorg en welzijn worden gebundeld in een multifunctioneel wijkcentrum, waaromheen clusterwoningen en vormen van begeleid / beschut wonen worden gerealiseerd. In het multifunctioneel wijkcentrum zijn in beginsel de volgende functies ondergebracht: •

Informatie, voorlichting, advies en bemiddeling: één loket, ouderenadviseur, spreekuur, voorlichtingsbijeenkomsten.

•

Diensten: maaltijdverstrekking aan huis, restaurantfunctie/open eettafel, recreatie- en ontmoetingsruimte, klusjesdienst, vervoer, alarmering, internetcafé, logeerkamer. Evt. ook commerciële diensten als kapper, winkel, wasserette.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

33


•

Welzijn en ondersteuning: inloop en koffieochtenden, sociaal recreatieve en culturele activiteiten, vorming en educatie (cursussen), multiculturele activiteiten, sociaal huisbezoek, mantelzorgondersteuning, hulp bij boodschappen en artsenbezoek.

•

Zorg: aanbod zowel in het multifunctioneel wijkcentrum (intramurale zorg) als het multifunctioneel centrum als uitvalsbasis voor zorg thuis. Functies: ondersteunende en activerende begeleiding, verzorging, verpleging, dag/nachtopvang en dag/nachtverzorging, alarmopvolging, tijdelijke opname, verblijf.

•

Eerstelijns (para)medische voorzieningen: huisarts, fysiotherapie, tandarts, apotheek, et cetera.

•

Het multifunctioneel wijkcentrum kan zo mogelijk gekoppeld worden aan bestaande wijkvoorzieningen. Met dit brede aanbod aan functies kan het multifunctioneel centrum worden gezien als een ‘drie-sterrensteunpunt’. De functies worden in samenwerking tussen de verschillende aanbieders geboden.

Aanpasbaar of levensloopbestendig bouwen Een levensloopbestendige wijk voorziet in de behoefte om zolang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen, ook bij gebreken door bijvoorbeeld ouderdom. De woningen dienen daarvoor te worden aangepast: een flexibel ontwerp past hierbij. Met het oog op de toenemende vergrijzing zal de behoefte (op termijn) groot zijn. Het is van belang om daar nu al rekening mee te houden, zeker nu verzorging en verpleging steeds meer op extramuralisering (zorg aan huis) gericht zijn. Bij de ontwikkeling van levensloopbestendige wijken is er een aantal vragen, dat vooraf moet worden beantwoord. Bestandsdelen levensloopbestendige wijk •

Welke extra voorzieningen zijn er nodig en mogelijk in de wijk, zoals welzijnsvoorzieningen, zorgvoorzieningen, vervoersvoorzieningen, winkels, recreatie?

•

Welke aanpassingen in de woonvoorraad zijn nodig en mogelijk in de wijk, hoeveel woningen moeten en kunnen worden aangepast?

•

Welke aanpassingen in de woonomgeving zijn nodig en mogelijk, zoals bijvoorbeeld toegankelijkheid voor rolstoelen, veiligheidsvoorzieningen?

•

Met welke andere activiteiten van gemeente (bijvoorbeeld jongerenproject) of andere partners moet afgestemd worden en hoe?

•

Welke voorzieningen buiten de wijk moeten aangepast worden c.q. beter bekend worden?

•

Wie is verantwoordelijk voor welke ingrepen? Hoe stemmen de aanbieders hun activiteiten op elkaar af?

•

Wanneer worden welke ingrepen gedaan? Wie betaalt welke ingreep?

•

Randvoorwaarden. Welke randvoorwaarden zijn aanwezig en moeten partijen met elkaar realiseren?

•

Hoe gaan partijen met elkaar door?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Mobiliteit In de afgelopen dertig jaar is het autogebruik in Nederland verdubbeld. In 2003 telt ons land bijna 7 miljoen personenauto's. In de tijd dat het autogebruik ruim is verdubbeld is het gebruik van het openbaar vervoer met minder dan eenvijfde toegenomen. Nederlanders legden in 2000 met hun auto bijna 150 miljard kilometer af (exclusief het vervoer voor vakanties in het buitenland). Dit is bijna driekwart van het totaal aantal afgelegde kilometers in dat jaar.24 Het openbaar vervoer wordt vooral in zeer stedelijke gebieden gebruikt (zie onderstaande tabel). Daarbuiten speelt het als vervoermiddel nauwelijks een rol. Tabel 5

Verplaatsingen naar stedelijkheidsgraad (conform CBS-indeling) in 2002 Het aandeel van openbaar vervoer (metro, tram, bus) in de verplaatsingen Zeer sterk stedelijke gemeenten

8,3%

Sterk stedelijke gemeenten

2,3%

Overige gemeenten

1,3%

Bron: OVG

Het aandeel huishoudens met een auto is in de periode vanaf 1985 ongeveer gelijk gebleven (circa 60%). Terwijl het aandeel huishoudens met twee auto’s in de periode 1995-2000 gestegen is met 300.000 huishoudens naar 1,3 miljoen (van 10 naar 16%).25 Ondanks maatregelen om het autogebruik terug te dringen neemt het gebruik dus nog steeds toe. Stimuleren van het gebruik van openbaarvervoer op nieuwbouwlocaties is, vanuit milieuoogpunt, aan te bevelen. Dit mag een reële inschatting van het autobezit – en daarmee de aanleg van voldoende parkeervoorzieningen - echter niet in de weg staan. Goede en tijdige openbaar vervoersverbindingen bij woonlocaties kunnen wellicht de behoefte aan een tweede auto terugdringen, weinig huishoudens zullen de auto in het geheel opgeven. Het is aan te bevelen ten behoeve van parkeren een integrale afweging te maken: minder of te late aanleg van openbaar vervoervoorzieningen zal vroeg of laat leiden tot meer auto’s en dus een verhoogde behoefte aan parkeervoorzieningen. Bij een gemiddeld autobezit van 0,9 per huishouden lijkt een parkeernorm van minder dan één per woning (inclusief bezoekersplaatsen) niet reëel. Hoewel een tekort aan parkeervoorzieningen voor weinig huishoudens reden zal zijn om een woning niet te kopen, kan het belangrijke negatieve gevolgen hebben als een toenemend aantal autokilometers in de wijk (mensen op zoek naar een parkeerplaats) en daarmee een toenemende verkeersonveiligheid. Misschien niet het autobezit, maar wel het autogebruik kan worden teruggedrongen. Een belangrijk instrument hiervoor is functiemenging; bezoek van voorzieninvoetnoot 24

http://www. milieuloket.nl

25

CBS (2001)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35


gen in de buurt zorgen voor veel lokale autokilometers. Clustering van voorzieningen zorgt voor een vermindering hiervan. Vermindering van het aantal lokale autokilometers draagt, behalve aan het milieu, bij aan het vergroten van de verkeersveiligheid. In nieuwbouwwijken moet dan ook meer worden geïnvesteerd in het openbaar vervoer, vooral vanaf het moment dat de eerste bewoners hun woning betrekken. Dat gebeurt nog steeds in onvoldoende mate. De toch al krappe parkeernormen blijken binnen korte tijd tot veel problemen te leiden omdat bewoners een “extra” auto nemen om de wijk uit te komen. Gevolg is dat binnen enige jaren de aangelegde groenstroken verdwijnen om extra parkeerplaatsen te creëren en zo ontstaan situaties die de oorspronkelijke gedachten “om zeep helpen”. Tabel 6

Uitwerking Nota Ruimte in Nota mobiliteit Uitgangspunten Nota Ruimte

Uitwerking in Nota Mobiliteit

Prioriteit voor versterking van de Nederlandse concurrentiepositie

Een selectieve actieve rijksinzet gericht op de Nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur: de stedelijke netwerken en economische kerngebieden en de hoofdverbindingsassen.

Decentraal wat kan, centraal wat moet

Vergroting van de beleidsruimte van decentrale overheden via de ontschotting van financiële middelen in de BDU (brede doeluitkering) en ruimte voor een regionale netwerkaanpak. Hierbij wordt de huidige omvang van de gebundelde doeluitkering bezien.

Borging van basiskwaliteit, milieukwaliteit en veiligheid

De Nota Mobiliteit beschrijft en zorgt voor de basiskwaliteit voor onder andere bereikbaarheid, veiligheid en leefomgeving als uitgangspunt voor eigen beleid en de decentrale plannen

Benutten structurerende werking infrastructuur

De groei van mobiliteit wordt geconcentreerd op bepaalde, voor het overgrote deel bestaande, verbindingen. Bij uitbreiding van de capaciteit gaat de voorkeur uit naar bundeling met bestaande infrastructuur. Bij de bundeling vormt een goede inpassing conform de wettelijke en beleidsmatige eisen een belangrijke randvoorwaarde

Beschikbaarheid van uitbreidingsruimte

Om toekomstige verbredingen en/of bundeling van hoofdinfrastructuur fysiek en financieel niet te belemmeren moet langs de hoofdinfrastructuur uitbreidingsruimte beschikbaar blijven. In de Nota Mobiliteit wordt aangegeven welke uitbreidingen van nieuwe tracés voorzien zijn. Meerkosten van inpassing van geplande infrastructuuruitbreidingen, die veroorzaakt worden door nieuwe bestemmingen langs de hoofdinfrastructuur nadat het rijk deze uitbreidingen in een PKB of het MIT heeft aangekondigd, worden door de gemeente betaald. De initiatiefnemer van ruimtelijke activiteiten zorgt voor opheffing van de daardoor veroorzaakte knelpunten.

Ruimtelijke inpassing hoofdinfrastructuur

Het rijk richt zich op opheffing van bestaande knelpunten op het gebied van geluid, lucht en externe veiligheid en voorkoming van nieuwe knelpunten

Bron: VanAnaarBeter.nl

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Het belang van een mobiliteit wordt ook in de Nota Ruimte onderstreept, hoewel daarbij de aandacht vooral uitgaat naar stedelijke gebieden, met name in de Randstad. In de Nota Ruimte wordt aangegeven hoe de economie en concurrentiepositie van Nederland vergroot kan worden door samenhang tussen ruimte, economie en verkeer en vervoer te vergroten. Dit levert ook een aantal uitgangspunten voor het verkeer en vervoer in Nederland. Deze uitgangspunten zijn uitgewerkt in de Nota Mobiliteit (zie Tabel 6)26 Ander aandachtspunt in relatie tot mobiliteit is dat in een klein land als Nederland infrastructuur vaak grenst aan woongebieden. Juist daarom zijn geluidsschermen noodzakelijk. De komende jaren breidt Rijkswaterstaat dit aantal verder uit. Multicultureel bouwen Onder multicultureel bouwen worden die projecten verstaan, die in functionele zin (in gerichtheid op een specifieke doelgroep of in culturele identiteit) een antwoord proberen te geven op de specifieke behoeften van allochtone inwoners in de gebouwde omgeving. Niet álle allochtone bewoners stellen specifieke eisen aan de woonomgeving of hebben specifieke woonbehoeften die samenhangen met hun culturele identiteit, evenmin wensen alle allochtone bewoners als groep bij elkaar te wonen. Desondanks bestaan er wel grote groepen die specifieke eisen stellen en die er prijs op stellen dat hun culturele identiteit in hun woning en woonomgeving tot uiting komt. De verscheidenheid in woonwensen en wensen ten aanzien van de woonomgeving is binnen en tussen deze groepen wel bijzonder groot. Een inventarisatie van projecten en initiatieven wijst erop dat er een duidelijke behoefte is aan specifieke projecten.27 Het gaat dan om projecten waar specifieke, veelal cultureelbepaalde wensen tot uitdrukking komen (gesloten keuken, aparte ruimte waar gasten ontvangen kunnen worden), waarin tegemoet gekomen wordt aan de specifieke wensen van allochtone ouderen, waarin de eigen identiteit tot uitdrukking komt en vooral, waarin allochtone bewoners betrokken zijn bij de inrichting van hun woning en woonomgeving. Vaak blijken de wensen van allochtonen net zo divers als die van autochtonen en kunnen de wensen van een willekeurige autochtoon en allochtoon meer overeenstemmen dan van twee allochtonen met dezelfde culturele achtergrond. Voor de kwaliteit van een woongebied kan het echter geen kwaad aandacht te geven aan multicultureel bouwen. Daarbij kan worden gedacht aan het volgende: Het verdient aanbeveling dat Rijk, gemeenten, corporaties, private marktpartijen en bewonersorganisaties de vraag van de verschillende specifieke groepen bewoners serieus nemen en diversiteit als uitgangspunt kiezen bij beleidsvorming en beleidsuitvoering. Zodoende zullen zij zonder meer gesteld worden voor specifieke wensen vanuit de allochtone bewoners. voetnoot 26 27

VanAnaarBeter.nl (2004) Bijlage bij brief Tweede Kamer Nota Mobiliteit. OTB, Smaken verschillen, multicultureel bouwen en wonen, Delft

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

37


Gemeenten, corporaties, private marktpartijen en bewonersorganisaties dienen in hun beleid rekening te houden met de specifieke wensen en mogelijkheden van allochtone bewoners waar het gaat om participatie. Vertegenwoordigende methoden en plenaire vergaderingen zijn in dit geval minder bruikbaar. De lokale overheid, corporaties en private marktpartijen kunnen groepen allochtone bewoners faciliteiten bieden in de vorm van ondersteuning, scholing en kadervorming om hun specifieke wensen naar voren te brengen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4 De opgave in het wonen In dit hoofdstuk worden allereerst de ontwikkelingen in vraag en aanbod beschreven (paragraaf 4.1). Daarbij zal kort stil gestaan worden bij de regionale verschillen (4.2). Uit beide paragrafen wordt afgeleid welke discrepanties er zijn tussen de behoefte en wat er nu gebouwd wordt. De effecten als gevolg hiervan worden in paragraaf 4.3 beschreven. Deze discrepantie en de toekomstige behoefte en trends bepalen de opgave van morgen. De opgave wordt beschreven in paragraaf 4.4.

4.1

Ontwikkelingen in vraag een aanbod Oplopend woningtekort Door teruglopende woningbouw en groei van bevolking en huishoudens is het (statistische) landelijke woningtekort tussen 1998 en 2002 bijna verdubbeld van 85.000 woningen tot 166.000 woningen (2,5% van de woningvoorraad). Het woningtekort van Utrecht en Gelderland behoort relatief gezien tot het hoogste van het land (>3%). In de andere Randstedelijke provincies, Flevoland, Overijssel en Noord-Brabant is het tekort gelijk aan of iets hoger dan het landelijk gemiddelde van 2,5%. Het tekort in de drie noordelijke provincies (rond 1,5%), Zeeland (2,0%) en Limburg (1,2%) ligt lager dan het landelijk percentage. Hoewel de vraag bij (de huidige) minder gunstige economische vooruitzichten meer op huur en goedkopere segmenten is gericht, blijven er - ook in de koopsector - grote kwalitatieve discrepanties tussen vraag en aanbod. Het woningtekort is ongeveer gelijk verdeeld over huur en koop. Het tekort in de koopsector is in vergelijking tot 1998 wel teruggelopen. De stagnerende, zelfs teruggelopen woningbouw is niet voornamelijk een kwestie van vraagfactoren, maar vooral van aanbodfactoren. De woningbouwproblematiek

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

39

40 DE OPGAVE IN HET WONEN

is relatief groot, gezien de verhouding tussen de omvang van de woningbouw (67.000) en het woningtekort (166.000).28 Meer middelduur, minder duur De grootste tekorten bevinden zich, volgens WBO2002, in de middeldure segmenten (dit was in 1998 de duurdere sector). Ondanks verschuivingen tussen huur en koop en marktsegment is het tekort aan eengezinshuizen relatief ongeveer even groot gebleven (ruim 70%). Wel is er meer behoefte aan rijtjeshuizen dan aan duurdere half- en vrijstaande huizen, hetgeen bij minder gunstige inkomensontwikkeling logisch is. Tabel 7

Woningtekort naar woningtype, eigendom en segment, Nederland 2002 Woningtype

Aandeel in tekort

Huur eengezins goedkoop /middelduur

28%

Huur eengezins duur

8%

Huur meergezins goedkoop*/middelduur Huur meergezins duur subtotaal huur

6% 11% (53%)

Koop eengezins goedkoop-middelduur

21%

Koop eengezins duur

15%

Koop meergezins goedkoop-middelduur

8%

Koop meergezins duur

3%

Totaal = 100%

-166.000

* Er is alleen een potentieel overschot aan goedkope huurwoningen van 18.000 eenheden. Bron: WBO 2002

Ook het landelijk onderzoek van de NVB29 signaleert – via een afname van potentiële huizenkopers met een bovenmodaal inkomen – een dalende vraag naar luxere woningtypen: in 2001 nam deze groep met 200.000 huishoudens af tot circa 1,5 miljoen. De terugloop wordt verklaard door verslechterde economische omstandigheden en perspectieven. Daarnaast speelt ook het woningaanbod een rol. Een deel van de woningzoekenden, vooral ouderen en gezinnen, haakt af omdat de gewenste woning niet wordt aangeboden. Wensen bovenmodale huishoudens NVB brengt periodiek de woonwensen van bovenmodale huishoudens nader in beeld. Dit is een zeer relevante groep voor bouwers, die vooral woningen in de vrije sector ontwikkelen. Van de bovenmodale woningzoekenden wenst in 2004 ruim 35% een vrijstaande woning en 30% een halfvrijstaand huis. Slechts 8% wil een appartement en 7% een luxe penthouse (zie Tabel 8). Door onzekerheid over een goede economische ontwikkeling haken vooral oudere huishoudens en welvarende voetnoot 28

Ministerie VROM (2004), WBO 2002, Den Haag (sloop van woningen is niet in mindering gebracht)

29

NVB (2002) Huizenkopers in profiel, Voorburg

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


gezinnen met kinderen af: zij stellen de koop van een nieuwe (duurdere) woning uit. De vraag naar bungalows, en andere vrijstaande woningen is landelijk dan ook absoluut en relatief gedaald. Tabel 8

Gewenste differentiatie naar woningtype van bovenmodale huizenzoekers Woningtype

Gewenst in 2002 %

Gewenst in 2004 %

Rijwoning

18%

18%

Halfvrijstaand

27%

31%

Vrijstaand meerlaags

19%

16%

Vrijstaand gelijkvloers

23%

20%

8% 5%

8% 7%

Appartement Luxe penthouse Bron: NVB (2002 en 2004)

Ruim 70% wil de woning niet accepteren als die niet overeenkomt met het gewenste type, zoals een vrijstaande of rijwoning. Voor alle huishoudensgroepen, met uitzondering van de senioren, geldt dat gestapeld wonen tweede keus is. Van de woningzoekenden wenst 68% beslist een koopwoning, voor 10% gaat de voorkeur uit naar dure huur en 22% heeft geen specifieke voorkeur. De gevraagde differentiatie naar prijsklasse voor de potentiële huizenkopers in 2002 en 2004 (Tabel 9) is, bij de peiling in een gunstig en in een minder gunstig marktperspectief, sterk gericht op goedkopere segmenten: circa 70% wenst een woning in de prijsklasse tot € 300.000. De prijs die men in 2003 gemiddeld wenst te betalen is € 257.000 (in 2001 was dit € 256.000). 75% wil gemiddeld nog € 30.000 extra betalen als de woning geheel voldoet aan de wensen. Tabel 9

Prijsklasse-oriëntatie van potentiële bovenmodale huizenkopers 2002 Prijsklasse (€)

2004 Prijsklasse (€)

Gewenst in % 22%

Extra maatwerk (€) 22.000

175-225.000

22%

23.000

150-200.000

17%

225-300.000

33%

36.000

200-250.000

25%

300-400.000

14%

36.000

250-300.000

19%

9%

68.000

300-350.000

14%

100%

34.000

Totaal

< 175.000

>400.000

< 150.000

> 350.000

Gewenst in % 6%

Extra maatwerk (€) 23.000 24.000

29.000

19%

42.000

100%

30.000

Bron: NVB (2002 en 2004)

De maximale bestedingsruimte van de doelgroep is gemiddeld € 349.000 (inclusief hypotheekruimte, spaargelden, en eventuele overwaarde op het huidige eigen huis). Voor een woning in een landelijk of dorps woonmilieu heeft de koper gemiddeld 40% meer over dan voor een woning in centrumstedelijk gebied. Opvallend is dat slechts een kwart van de woningzoekenden de woningprijs doorslaggevend vindt bij het zoeken naar een woning. 75% wil namelijk meer betalen voor de wo-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

41


ning dan waar men aanvankelijk vanuit was gegaan als de ideale woning wordt geboden (gemiddeld zelfs € 30.000 meer). Als de woning aan alle kenmerken voldoet, is men bereid de prijs voor lief te nemen. In het algemeen geldt, dat het deel van de woningzoekenden waarvoor de kwaliteitseis als hard geldt, toeneemt bij het oplopen van leeftijd en prijsklasse. Een ruime woning met veel privé-groen naar eigen ontwerp (Veerse Poort, Middelburg)

Naast woningprijs en woningtype stellen bovenmodale huizenkopers verschillende eisen aan de inrichting van de woning en de directe woonomgeving. Belangrijke kenmerken van de gewenste woning zijn: •

De woning dient gemiddeld 150 m² groot te zijn. Deze gewenste grootte loopt op met de prijsklasse: 40% wil 150 tot 200 m², 20% meer dan 200 m². Een meerderheid van de huurders wenst een woonoppervlak van 100 en 150 m². Slechts 8% wenst een woning groter dan 200 m². Overmaat aan ruimte in de woning is van belang, zo ook veel bergruimte.

•

Van de huizenkopers wenst 30% 4 kamers, 40% wil 5 kamers en 25% zelfs zes of meer kamers in de woning. Bijna de helft van de huurders wil 4 kamers, 20% neemt genoegen met 3 of minder kamers (bij kopers 5%). De gewenste grootte van de woonkamer laat eenzelfde beeld zien: 8% van de kopers wenst een kamer vanaf 55 m² ten opzichte van slechts 1% van de huurders. Van de kopers heeft 50% bij voorkeur een woonkamer van 40-55 m², terwijl dit voor 50% van de huurders tussen 20 en 40 m² ligt. Van beide doelgroepen heeft 70% voorkeur voor een verhoogd plafond.

•

Voor ruim 60% van de kopers (huurders 55%) gaat de voorkeur uit naar traditionele architectuur (met schuine kap), voor 20% is dit moderne (plat dak) en voor 20% experimentele architectuur. Voor slechts 28% van de huurders speelt de vormgeving een sterke rol bij de woningkeuze, terwijl dit voor huizenkopers 50% is.30 De architectuur van de woning is echter maar voor 15% van de woonconsumenten doorslaggevend.

voetnoot 30

NVB (2002), Huizenkopers in profiel, Voorburg

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Te veel (koop)appartementen, te weinig ruime eengezinswoningen Verkooptijden lopen vanaf het derde kwartaal 2001 op, vooral in de nieuwbouw. Opvallend daarbij is dat bij een afnemend bouwvolume de afzetproblemen bij nieuwe koopappartementen groter zijn dan bij nieuwe eengezinshuizen.31 Twee factoren spelen hierbij vooral een rol. Ten eerste was in de afgelopen jaren het aandeel appartementen in de nieuwbouw van koopwoningen aanzienlijk en is het bovendien nog opgelopen, van 30% tot bijna 40%. Problemen bij de afzet van een dergelijk aanbod waren te voorzien: al jaren geeft periodiek marktonderzoek aan dat van de bovenmodale huizenkopers slechts circa 10% belangstelling heeft voor een koopappartement. Ten tweede kan, vanwege een betrekkelijk gering prijsverschil, het gemiddelde nieuwe koopappartement (€ 230.000) lastig concurreren met het gemiddelde nieuwe eengezinshuis in de koopsector (€ 250.000). Een deel van de senioren wordt bij het hoge prijsniveau van appartementen ook minder snel verleid om de eengezinswoning in te ruilen voor een nieuw appartement waarbij een deel van het vermogen uit het eigen huis vrijkomt. Bijkomend is de onzekerheid of de huidige eengezinswoning wel verkocht wordt. De vraag naar dure huurappartementen biedt meer kansen voor woningontwikkeling. Handreiking Hoewel onder invloed van de verslechterde economische omstandigheden, de vraag naar vrijstaande en 2/1-kapwoningen is afgenomen, en de vraag naar betaalbare huurappartementen in stedelijke milieus is toegenomen, blijft de vraag naar eengezins(rij)woningen met kwaliteit in meer suburbane milieus groot (de belangrijkste markt). Lichtpunt voor de koopsector bieden de NVM-cijfers tot medio 2004. De verkoopprijzen van transacties zijn licht gestegen en het aantal transacties is niet gedaald. Sinds begin 2004 lijkt het consumentenvertrouwen in de woningmarkt weer toe te nemen, getuige het aantal transacties en de blijvende prijsstijging. Het is goed de ontwikkeling van de woningprijzen te volgen met NVM-cijfers voor de bestaande woningvoorraad en verkoopcijfers voor de nieuwbouw uit de Monitor Nieuwe Woningen. Bij een aantrekkende markt zijn goedkopere woningen met te weinig kwaliteit wellicht niet meer afzetbaar. Immers de toenemende kwaliteitsvraag zet door, ondanks dat veel consumenten deze nu (even) niet kunnen betalen. Handreiking Volg de ontwikkeling in woningprijzen. Bij een aantrekkende markt zijn woningen met weinig kwaliteit wellicht niet meer in trek en zal extra aandacht moeten worden besteed aan woning en woonomgeving. De toenemende kwaliteitsvraag is namelijk, ondanks dat consumenten deze bij de huidige markt niet kunnen en willen betalen, nog wel aan de gang. voetnoot 31

OTB (2003) Monitor Nieuwe Woningen, Delft

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

43


Te weinig kwaliteit, te hoge prijs Bij de huidige grondprijsniveaus (vooral in de krappe woningmarkten) hoort over het geheel genomen eigenlijk een veel betere kwaliteit van de woonomgeving. Met name in de krappere woningmarkten zijn de uitleglocaties dan ook minder in overeenstemming met de suburbane woonwensen. De gemiddelde Vinex-locatie in de Randstad heeft een hoge dichtheid en biedt te weinig woonmilieudifferentiatie om eveneens aan de vraag naar dorpse en landelijke woonmilieus te voldoen. De cijfers in Tabel 10 illustreren dit. In tegenstelling tot de behoefte aan (half)vrijstaande woningen in ruim opgezette gebieden en aan particulier opdrachtgeverschap laten de Vinex-locaties een aanbod zien van overwegend rijwoningen en meergezinswoningen in hoge dichtheden. Het aandeel particulier opdrachtgeverschap bijvoorbeeld lag in 1998 op de Vinex-locaties in de Randstad slechts rond de 4%, terwijl de vraag in beginsel voldoende was voor het beleidsdoel van 30%. Tabel 10

Differentiatie Vinex-uitleglocaties in de Randstad en niet-Randstad Randstad

Niet Randstad

38%

30%

6%

15%

2/1-kap en geschakelde woningen

15%

24%

Rijwoningen

55%

46%

Meergezinswoningen

23%

15%

Aandeel koop

75%

78%

4%

12%

1,30

1,43

Netto dichtheid Vrijstaande woningen

Aandeel particulier opdrachtgeverschap Parkeernorm Bron: RIGO (2000)

Er zijn ook zeer marktconforme VINEX-locaties, met 30% particulier opdrachtgeverschap en een groot aandeel halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Die locaties liggen in regio’s met een ruime woningmarkt, zoals in Friesland (Zuiderburen, Leeuwarden) en Zeeland (Veerse Poort, Middelburg). Handreiking Treedt met de gemeente in gesprek over zaken die een marktconformiteit in de planontwikkeling in de weg staan (langdurige procedures, wilde plannen, hoge grondprijzen, et cetera). Doe handreikingen en verbetervoorstellen, geef aan hoe jij het zou aanpakken. Draag best practices aan.

Te veel stedelijk, te weinig landelijk Belangrijke vragen voordat je als bouwer aan de slag gaat zijn: wat zijn de kenmerken van een locatie, welke woonmilieus zijn daar te ontwikkelen, waar is vraag

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


naar en wat wil ik realiseren? Het Ministerie van VROM hanteert vijf woonmilieus (zie Tabel 11). Tabel 11

Overzicht van vijf hoofdtypen woonmilieus

Meer stedelijk

Type woonmilieu

Voorbeelden

Centrum stedelijk

Historische binnenstad, nieuw stedelijk centrum, centrum van nieuwe steden (grootschalig met functiemenging)

Buiten centrum

Voor- en naoorlogse wijken buiten de binnenstad: herenhuismileu, particuliere tuinwijk, tuindorpen, naoorlogse portiekwijk, hoogbouwwijk

Meer suburbaan

Groen stedelijk

Uitbreiding aan de stad, groeikernwijken, (Vinex-)uitleg

(Centrum) dorps

Historische en meer recente dorpse kernen, kleinschalig, met functiemenging en dorpse woonwijkjes er omheen

Landelijk

Villawijken, grotere dorpsuitbreiding, buurtschap, landgoederen en vrij wonen in het landschap (bos, water, enz.)

Bron: Ministerie van VROM (1997)

Als je aan de slag gaat met een bepaald milieu is de volgende stap te kijken wat de onderscheidende kwaliteiten zijn van dit milieu en welke (nieuwe) elementen dit milieu moet bevatten (wat doet ’t goed?). Een groenstedelijk milieu kan op de huidige woningmarkt bijvoorbeeld beter het karakter krijgen van een particulier tuinwijkmilieu dan een ‘standaard’ Vinex-wijk (dichtheid 30 woningen per hectare, circa 30% sociaal, rijwoningen in strokenbouw). Uit het WBO 1998 blijkt dat de uitbreidingbehoefte in Nederland zich vooral op centrumstedelijke en suburbane woonmilieus richt. Van de totale uitbreidingsbehoefte in 1998 is 85% gericht op suburbane woonmilieus: in centrumdorps 37%, landelijk gebied 24% en groenstedelijke woonmilieus (zoals Vinex-locaties) 24%. Tabel 12

Uitbreidingsbehoefte naar prijsklasse, woningtype en woonmilieu in Nederland centrum stedelijk

stedelijk buiten centrum groen stedelijk centrum dorps landelijk gebied

totaal

(WB O)

(WB O)

(WB O)

(WB O)

(WB O)

goedkoop middelduur duur

12% 13% 8%

-20% -2% 3%

6% 10% 9%

12% 12% 13%

4% 9% 11%

14% 42% 44%

totaal prijsklasse muv sted.buit.centrum

33% 28%

-18%

24% 20%

37% 31%

24% 20%

100% 100%

rijw oningen halfvrijstaand vrijstaand meergezins

8% 3% 4% 18%

-12% 4% 8% -18%

7% 4% 6% 6%

-5% 5% 15% 23%

6% 3% 9% 6%

4% 19% 42% 36%

totaal w oningtype

33%

-18%

24%

37%

24%

100%

-

Bron: WBO, 1998

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

45


Er is weinig vraag naar stedelijke buitencentrum-milieus. Met name de voor- en naoorlogse wijken met veel goedkope en kleine etageflats en rijtjeshuizen zijn weinig in trek. Belangrijk is ook te constateren dat de behoefte aan woningen in centrumstedelijke milieus voor bijna de helft uit grondgebonden woningen bestaat. In andere stedelijke milieus is de behoefte aan eengezinshuizen nog groter. Landelijk wonen in Drenthe (Diever)

Onder invloed van minder economische groei is het wensbeeld inmiddels op een aantal aspecten veranderd ten opzichte van 1998 (zie Tabel 13): daling verhuisgeneigdheid bovenmodalen en daardoor minder grote vraag naar (dure) koopwoningen. Dit tempert waarschijnlijk ook de omvang van de vraag naar duurdere woonmilieus, zoals het landelijkdorpse.32 Dit neemt niet weg dat er nog altijd een tekort bestaat aan landelijke milieus: de behoefte aan groene, suburbane woonmilieus blijft groot. Dat geeft de grote vraag naar eengezinshuizen al aan. De vraag naar koopwoningen in luxe landelijk-dorpse milieus is in 2002 zelfs iets groter dan in 1998. De vraag naar dorpswonen Ruim 30% van de verhuisgeneigde huishoudens in Nederland wil anno 2002 naar een dorps of landelijk woonmilieu verhuizen en van deze groep heeft weer ruim 30% de voorkeur voor het wonen in een dorps milieu. Met name gezinnen in de leeftijdsklasse 25 tot 55 zien dit als het ideale woonmilieu. En in mindere mate ouderen. De meeste huishoudens zijn op zoek naar een andere woning binnen de eigen gemeente of regio. Van de geïnteresseerden die naar een vrijstaande woning willen verhuizen, heeft 40% een inkomen van meer dan 2x modaal. Maar bij de huishoudens die opteren voor een halfvrijstaande, rijtjeswoning of appartement in een dorp is dit nog geen 20%. Integendeel, meer dan 40% van deze laatste groep heeft een benedenmodaal inkomen.33

voetnoot 32

RIGO (2004) Landelijk-dorps wonen: vraag en aanbod, Amsterdam

33

Keers, G. e.a. (2004) Hoe vormgeven aan de vraag naar dorpswonen?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Kijken we naar het tekort per woonmilieu dan is er in suburbane milieus een ‘aanbodtekort’ in woonplaatsen met minder dan 10.000 inwoners van 60.000 woningen; in landelijke en centrumdorpse woonmilieus is er een (urgent en potentieel) ‘tekort’ van circa 130.000 woningen (peildatum 2002). Dit zijn voornamelijk vrijstaande woningen. Bij rijwoningen komt een theoretisch overschot naar voren. Bij aanpassing van die rijwoningen is de (urgente en potentiële) uitbreidingsbehoefte in landelijk-dorpse milieus circa 100.000 (vrijstaande) woningen.34 Tabel 13

Vraag-aanbodverhouding woonmilieu in Nederland op basis van alle verhuisgeneigden 1998 en 2002 Woonmilieu Centrumstedelijk

Vraag-aanbodverhouding 1998* 33%

Vraag-aanbodverhouding 2002* 36%

Buitencentrum

-18%

-12%

Groenstedelijk

24%

45%

(Centrum)dorps

37%

17%

Landelijk

24%

14%

100% (675.000)

100% (520.500)

Totaal

Bron: WBO, 1998, 2002 (totaal 100% = saldo 675.000, van de vraag van verhuisgeneigden minus het aanbod dat vrijkomt als zij hun verhuiswens kunnen realiseren)

Hoewel dit niet precies kan worden aangegeven, is circa 10% van de verhuisgeneigden naar landelijk-dorpse woonmilieus georiënteerd op een huis in het zogenaamde pseudo-platteland, veelal recentere woningbouw in landelijk-dorpse milieus bij steden groter dan 20.000 inwoners.35 Daarnaast is er nog een groep van 25% die nog geen duidelijke voorkeur heeft voor het type landelijk-dorpse woonmilieu. Wellicht dat het nieuwe dorp voor een deel van deze groepen een aantrekkelijke optie is. Behalve kwantitatieve tekorten zijn er ook kwalitatieve tekorten per woonmilieu. Een deel van de huidige woningvoorraad en de nieuwbouw in de oude en nieuwe woonmilieus voldoen in onvoldoende mate aan de gesignaleerde woonwensen. Het beleid van veel gemeenten en ook hogere overheden is nu: •

te veel gericht op stedelijke woonmilieus;

•

te veel gericht op de bouw van (koop)appartementen en rijwoningen;

•

te veel gericht op compact bouwen in ‘groene’ VINEX-wijken (hoge dichtheden, kleine tuinen, te weinig parkeerplaatsen en te weinig privacy).

Een kanttekening is dat er te weinig wordt gebouwd in de lagere prijsklassen van de dure sector, met name in gebieden met een krappe woningmarkt als de Randstad en delen van Gelderland, Noord Brabant en Overijssel.

voetnoot 34

Van Dam e.a. (2003) Landelijk Wonen

35


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

47


4.2

Regionale verschillen Landelijk gaat van 44% van de huizenkopers de voorkeur uit naar een vorm van suburbaan wonen: groenstedelijk, centrumdorps of landelijk-dorps. Ongeveer een kwart van de uitbreidingsbehoefte in Nederland tot 2030 heeft betrekking op het landelijk-dorpse woonmilieu (zie Figuur 3). Voorkeur van potentiële huizenkopers voor suburbaan wonen naar regio (in %) 70 60

% van huizenkopers

Figuur 3

64

50 47 40

41

44

41

30 20 10 0 Noord Nederland

Randstad

Oost Nederland Zuid Nederland

Nederland totaal

Bron: NVB (2002)

De voorkeur voor echt suburbaan wonen verschilt enigszins naar regio. In de Randstad en Oost-Nederland is deze 40%. In de meer landelijke regio’s van Noord- en Zuid-Nederland wenst respectievelijk 64% en 47% suburbaan te wonen. De toekomstige uitbreidingsbehoefte in de suburbane woonmilieus is het grootst in landsdeel West. Vooral landelijk-dorpse (46% van de behoefte in dit landsdeel) en groenstedelijke milieus (40%) zijn in landsdeel West bovengemiddeld gewenst. Ook de behoefte aan centrumstedelijke milieus naar 2030 toe is groot (39%). In het landsdeel ontstaat een overschot aan buitencentrum milieus (totaal 196.000 woningen, -45%). Landsdeel Noord laat een bijna contrair beeld zien in de woningbehoefteontwikkeling tot 2030; een relatief kleine behoefte aan centrumstedelijke milieus (24%), een bovengemiddelde behoefte aan buitencentrum milieus (14%) en relatief weinig behoefte aan groenstedelijke (19%) en landelijkdorpse (18%) milieus en een relatief grote behoefte aan centrumdorpse milieus (25%). Landsdeel Oost en Zuid zitten tussen West en Noord in. Enige uitschieter in beide regio’s is landsdeel Zuid met betrekking tot centrumdorpse milieus. De behoefte aan dit type milieu is in Zuid het laagst (-2%). Diversiteit in voorkeur is ook te zien binnen de stadsgewesten van de vier grote steden. In Amsterdam en Utrecht is de voorkeur voor echt suburbaan wonen relatief laag, respectievelijk 22% en 26%. In de stadsgewesten van Den Haag en Rotterdam ligt dit hoger, namelijk respectievelijk 31% en 38%.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Verschillende wensen per regio De verschillen in de wensen van de consument per regio lijken, volgens een aantal geïnterviewde leden, niet al te groot. De verschillen in de vraag worden vooral bepaald door het aanbod: in het Oosten is er nu eenmaal meer ruimte en is de vraag naar een riante tuin bij het huis niet meer dan normaal. Met een modern, plat dak hoef je daar ook niet aan te komen. In het Noorden van het land zijn de gemeentelijke bouweisen in het algemeen wat soepeler en is er meer ruimte voor variatie, bijvoorbeeld om een bungalow te bouwen. Toch blijkt de vraag daar wat minder uitgebreid dan in de Randstad. De consument in de Randstad lijkt een meer specifieke woonwens te formuleren, vaak ook omdat er meer geld voor luxe beschikbaar is. Probleem is echter dat de krapte op de markt in de Randstad het grootst is en het aanbod beperkt. Verschillend is ook de waarde die gehecht wordt aan bijvoorbeeld de aanwezigheid van voorzieningen of parkeren. De acceptatiegraad in de stad om beperkt te kunnen parkeren is vrij hoog, in de meer landelijke of suburbane gebieden roept dat direct weerstand op. De wensen en eisen van de doelgroep zijn hier vooral bepalend: senioren in Friesland stellen nu eenmaal andere eisen dan tweeverdieners in de Randstad.

4.3

Effecten van weinig marktconforme woningbouw Stagnatie in huur- en koopmarkt Te weinig woningen bouwen, te eenzijdige bouwprogramma’s (rijwoningen en appartementen), achterblijvende woningbouw in stadsgewesten en restrictief beleid voor meer landelijke gebieden leiden tot onvoldoende bouwen van bijvoorbeeld gewenste (half)vrijstaande woningen in kleinschaligere suburbane locaties van stad en dorp in grote delen van ons land. De tekorten op de woningmarkt hebben inmiddels ‘bekende‘ gevolgen. Omdat bovenmodale huizenkopers minder verhuisgeneigd zijn, stagneert de doorstroming en aldus komen starters in de huur- en koopsector minder gemakkelijk aan een huis. Dit leidt tot lange wachttijden voor goedkopere huurwoningen, meer onderverhuur en meer goedkope scheefheid (720.000 huishoudens in 2002, een toename van 61.000 huishoudens ten opzichte van 1998). Als gevolg hiervan is er een gebrek aan marktprikkel (alles verhuurt wel), waadoor stedelijke vernieuwing moeilijk voortgang vindt. Het aandeel van goedkopere woningen in het tekort aan woningen en woonmilieus loopt – ondanks de vergrijzing en ontgroening - als gevolg daarvan op (zie ook navolgende tabellen). Meer kwetsbare groepen met lagere inkomens (met name ouderen en starters) hebben het nakijken, ook in dorpen met restrictief planologisch beleid. Tot voor kort leidde achterblijvende woningbouw tot sterk prijsstijgingen in de koopsector. Inmiddels leidt de huidige, minder gunstige, markt ook tot verandering van duurdere woningbouwplannen in goedkopere, een verschuiving van koopnaar huurmarkt, langere verkoopperiode, enzovoort.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

49


Andere effecten van een onevenwichtige markt krijgen minder aandacht.36 Het gaat onder andere om: •

Goedkoop wonen over de grens: krapte aan gewenste woningen in suburbane woonmilieus kan in grensregio’s aanleiding geven tot verhuizen over de grens. Voornaamste motieven zijn de veel lagere prijs van vrijstaande woningen, grotere kavels en een betere prijskwaliteitsverhouding van de woning in de Duitse grensregio’s.37

•

Compact wonen leidt tot meer tweede woningen, ook over de grens. Compact wonen in en aan de stad blijkt een belangrijke stimulans voor de groei van het tweede wonen - van volkstuin, stacaravan, recreatiewoning tot echt huis in een dorp. Een buitenverblijf wordt binnen Nederland gezocht, maar in toenemende mate ook in het buitenland.

4.4

•

Dorpswonen meer voor hogere inkomens. Het strakke restrictieve beleid voor dorpen maakt het veel gevraagde dorpswonen tot schaars artikel. Huizen in dorpen worden als eerste of tweede woning tegen hoge prijzen opgekocht door stedelingen met hogere inkomens. Het effect is verdringing van dorpsbewoners met lagere inkomens, waaronder starters.

•

Permanent wonen in recreatieve buitenverblijven. Permanent wonen in recreatiewoningen en stacaravans (circa 20% van het bestand) is een gemeentelijk, provinciaal en rijksitem geworden. Maar, permanent wonen in recreatieverblijven is uiteindelijk weinig anders dan een gevolg van onvoldoende marktconforme woningbouw, te weten: betaalbare (half)vrijstaande woningen in een kleinschalig groen of waterrijk landelijk woonmilieu.

Opgave voor woning en woonomgeving Toekomstige vraag naar woonmilieus afhankelijk van economische groei Richting 2030 neemt de verwachte behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad (nieuwbouw minus woningsloop) geleidelijk af. De exacte omvang van deze afname blijkt sterk afhankelijk van economische groei en daarmee samenhangend de immigratie. Vrijwel ongeacht de mate van economische groei (bij een hogere economische groei neemt de vraag naar woningen in deze milieus wel toe) uit de toename van het aantal huishoudens van middelbare en oudere leeftijd zich in een toenemende kwaliteitsvraag in duurdere woonmilieus: •

enerzijds het centrumstedelijke milieu;

•

anderzijds het landelijk suburbane milieu van dorpse uitbreidingen, villawijken en vrij wonen in het landelijk gebied.

voetnoot 36 37

RIGO (2002), Ruimte voor wonen in de Vijfde Nota, Amsterdam, in opdracht van RRBouw De gemiddelde grondprijs in de betreffende Nederlandse grensregio’s: € 300 tot 350 per m2; aan de Duitse kant € 100 per m2. I&O research (2003) Wonen over de grens – een onderzoek naar woonmigratie van Nederlanders naar Duitsland, Enschede

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De vraag naar stedelijk wonen is sterker afhankelijk van economische groei en buitenlandse migratie en varieert daarbij tussen de 20% en 35% van de totale uitbreidingsvraag. Tabel 14

Uitbreidingsbehoefte van de Nederlandse woningvoorraad naar woonmilieus en groeiscenario in 2010-2030 (x 1.000) Scenario Woonmilieu

Laag

Midden

Hoog

343 (34%)

373 (26%)

408 (21%)

-182 (-18%)

49 (3%)

279 (15%)

Subtotaal stedelijk

161 (16%)

422 (29%)

687 (36%)

Groenstedelijk (Vinex-uitleg)

324 (32%)

315 (22%)

279 (15%)

Centrumdorps

125 (13%)

316 (22%)

518 (26%)

Landelijk-dorps

393 (39%)

398 (27%)

439 (23%)

Subtotaal suburbaan

842 (84%)

1.029 (71%)

1.236 (64%)

1.002

1.447

1.927

(uitgangspunt Vijfde Nota) Centrumstedelijk Buitencentrum (voor-/ naoorlogse wijken)

Totaal*

* Bij elk scenario neemt de behoefte richting 2030 af. # een minus betekent dat er een teveel aan woningen is in dit milieu. Bron: Ministerie van VROM, 2002

De vraag naar VINEX-uitleg, groenstedelijke milieus, is bij hogere inkomensgroei minder groot dan de behoefte aan landelijk-dorpse milieus. Meer huishoudens kunnen zich dan een duurder woonmilieu permitteren. Daarbij kan worden opgemerkt dat tot 2010 veel aanbod in VINEX-wijken wordt gerealiseerd en weinig nieuwbouw in suburbane setting van landelijk en dorps wonen plaats zal vinden. De behoefte aan landelijk en dorps wonen zou in de jaren na 2010 eigenlijk nog groter kunnen zijn dan deze ramingen aangeven. De opgave Meer gevarieerde en consumentgerichte woningbouw, vooral in krappe woningmarkten, is gezien de woonwensen en de effecten van onvoldoende marktconform bouwen wenselijk, zowel op uitbreidingslocaties als in wijken van stedelijke vernieuwing. De opgave voor wonen tot 2030 is de nog benodigde uitbreiding van de woningvoorraad zo goed mogelijk te ontwikkelen voor de woningtypes en woonmilieus waar nu nog grote tekorten worden voorzien. De komende decennia bieden de laatste grote kans om via uitbreidingsnieuwbouw structurele discrepanties op de woningmarkt aan te pakken. Na 2030 zorgt stabilisering van de bevolking immers voor een geringe behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. De grote opgaven voor uitbreiding van de woningvoorraad tot 2030 zijn: 38

voetnoot 38

RIGO (2002), Ruimte voor wonen in de Vijfde Nota, Amsterdam, in opdracht van RRBouw

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

51


•

Het creëren van aantrekkelijke landelijk suburbane woonmilieus: circa 50% van de behoefte. Voornamelijk vrijstaande en halfvrijstaande woningen in villawijken en dorpse woonmilieus in zeer grote diversiteit, van landgoederen tot wonen aan het water en wonen in het bos. Aangezien in de Vinex-periode 1995-2005 weinig voor deze suburbane vraag wordt gebouwd zal de behoefte in de periode van de Vijfde Nota waarschijnlijk nog groter zijn dan geraamd.39

•

Het toevoegen van appartementen èn eengezinshuizen (circa 50%-50%) in centrumstedelijk woonmilieu – circa 25% van de behoefte -, waarbij het wonen gepaard gaat met nabijheid van voorzieningen, zoals in binnensteden. In de Vinex-periode worden in aanzienlijke mate appartementen toegevoegd in en nabij centra. De verwachte vraag naar stedelijke appartementen kan op termijn mogelijk kleiner zijn dan wordt verwacht.

•

Daarnaast is er de opgave de bestaande woningvoorraad, vooral in verouderde woonwijken met goedkope kleine huurwoningen, te vernieuwen. Ook daarvoor is ruimte nodig. Er moeten voldoende woningen in de uitleg worden gebouwd om bestaande woningen te kunnen vernieuwen (zoals bij het bouwen in groeikernen en stadsvernieuwing in de jaren 1970-1980).

Handreiking De komende decennia bieden de laatste grote kans om via uitbreidingsnieuwbouw structurele discrepanties op de woningmarkt aan te pakken. Na 2030 zorgt stabilisering van de bevolking immers voor een geringe behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. Ga ook als zodanig met deze laatste bouwprojecten om!

Beleid in beweging De behoefte aan meer kwaliteit en individualiteit in wonen – woning en woonomgeving- is inmiddels door verschillende partijen gesignaleerd. Het beleid van overheden is er door in beweging gekomen. De nota Mensen Wensen Wonen en het Handvest Kwaliteit Vinex waren een eerste teken: meer gedifferentieerd bouwen en meer ruimte voor particulier opdrachtgeverschap. Sommige gemeenten hebben hun programma’s voor Vinex-locaties aangepast aan wensen vanuit de markt (lagere dichtheden en meer vrije kavels). De uitgangspunten voor de herziening van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening met de Nota Ruimte zijn ook een stap in goede richting. Voorbeelden hiervan zijn: meer bouwen in dorpen, ruimte voor ruimteregelingen, bevorderen van concurrentie tussen bouwlocaties (door meer locatieaanbod) en keuze voor meer zeggenschap van betrokken partijen, onder andere met ontwikkelingsplanologie.

voetnoot 39

Uit onderzoek naar de waardering van het wonen in Vinex-locaties blijkt de nieuwbouw door veel bewoners slechts als doorgangshuis te worden gezien (RIGO (1999) Vinexkwaliteit door de ogen van bewoners, Amsterdam)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Het meer mogen bouwen in dorpen wordt, bijvoorbeeld, echter beperkt tot bouwen voor starters en ouderen uit de dorpen zelf. De grote vraag naar landelijk dorps wonen vanuit stedelijke gebieden wordt daarmee niet bediend. Richtlijnen voor dichtheden in Vinex-locaties zijn van 30 naar 26 woningen per hectare gedaald. Maar met een dergelijk uitgangspunt is geen villawijk of dorpsmilieu te realiseren zonder dichtheden in een ander deelmilieu van dezelfde locatie fors op te schroeven. Daarnaast blijft het streven naar veel woningbouw binnen de bebouwde kom (40%, nog meer dan met VINEX). Dat zal meer woningbouw eerder belemmeren dan bevorderen. Voor meer marktconform bouwen van woningen en woonomgeving zullen dus nog meer stappen moeten worden gezet.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

53


5 Woonomgeving: betrokken partijen Om een goede bijdrage te kunnen leveren, is het van belang te weten welke partijen betrokken zijn bij de woonomgeving en wat hun rol is. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan het procesverloop, door de fasering van het bouwproces aan de hand van doorlooptijden te beschrijven, waarbij de verschillende partijen en de rol die zij in het proces innemen aan bod komen. Aan de hand van de fasen in het bouwproces wordt beschreven wanneer de woonomgeving een rol speelt in de planontwikkeling en wie daarbij aan tafel zitten. De tijd lijkt rijp voor ontwikkelingsplanologie. Maar het is nog de vraag in hoeverre bouwers de ruimte krijgen en willen nemen om daadwerkelijk een rol in de planontwikkeling te spelen. Staan zij in het ontwikkelproces langs de zijlijn of denken en ontwikkelen zij al volop mee?

5.1

Wie ben ik? De bouwers, lid van RRBouw, vallen uiteen in een aantal groepen. Er zijn grote ontwikkelde bouwers, bouwers pur sang, catalogusbouwers, et cetera. Welke kennis men als bouwer kan inbrengen ten behoeve van de (her)inrichting van de woonomgeving en welk belang men heeft bij betrokkenheid in dit proces hangt af van wie je bent. Een catalogusbouwer bijvoorbeeld zal zich af willen/moeten vragen hoe het nu met particulier opdrachtgeverschap staat. Gebeurt er nog iets met het streven van 30% eigenbouw binnen de nieuwbouw? Zo ja, dan ligt daar een kans voor bouwers die particulieren ondersteunen bij eigenbouw, zoals catalogusbouwers. Een wijk ontwikkelen met particulier opdrachtgeverschap waar de gemeente een bouwer kan aanbevelen die zo mogelijk ook de procesbegeleiding voor zijn rekening neemt, zou wenselijk zijn. Een grote ontwikkelende bouwer zou haar kennis van en capaciteit voor procesmanagement kunnen inzetten en een bijdrage leveren aan het beantwoorden van vragen als; worden de stappen in de juiste volgorde genomen en wordt alles in voldoende samenhang bezien?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

55

56 WOONOMGEVING: BETROKKEN PARTIJEN

5.2

Woonomgeving: wie en wanneer? Aan de fysieke verschijningsvorm van de woonomgeving gaat een heel proces vooraf, van initiatief via visievorming tot uitvoering. We doorlopen in deze paragraaf in het kort de fasen in het proces, waarbij aandacht wordt besteed aan de rol die de bouwer of ontwikkelaar in elke fase kan vervullen, de belangrijkste afspraken en het product dat na elke fase kan worden vastgesteld met enkele aandachtspunten per fase. In de volgende subparagaaf komen de verschillende partijen die een rol in het proces innemen en de samenwerkingsvormen aan bod. Het procesverloop De ontwikkeling van een wijk is op zichzelf een complex proces, waarbij de woonomgeving een van de te ontwerpen onderdelen vormt. Bij wijkontwikkeling op bestaande of nieuw te bouwen locaties is sprake van een brede opgave, waarbij de aanpak vaak verspreid is over jaren. Op kleinere schaal is de doorlooptijd vaak korter en de opgave smaller, maar de stappen die in het proces genomen worden komen overeen. Wel vraagt wijkontwikkeling, vanwege de lange doorlooptijd en brede problematiek, om een sterke inbedding van flexibiliteit. Handreiking Schep een helder proces, eis duidelijkheid van de samenwerkingspartners. We onderscheiden vijf fasen in het ontwikkelproces: initiatief, definitiestudie en diagnose, visie, plan van aanpak en uitvoering.40

Tabel 15

Fasering en doorlooptijden Wijkontwikkeling

Indicatie van doorlooptijd

1

Initiatief

4 maanden

2

Definitiestudie en diagnose

8 maanden

3

Visie

6 maanden

4

Plan van Aanpak

6 maanden

5

Uitvoering

-

Initiatief Een goed begin is het halve werk… zo ook in het ontwikkelingsproces. Het gaat hier vooral om het scheppen van de juiste voorwaarden voor de aanpak in de latere fases. Die aanpak en organisatie al bij de initiatieffase scherp formuleren is juist voor bouwers van belang; het vergroot immers de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de plannen. Een ontwikkelaar of bouwer kan al in deze startfase betrokken zijn, maar dat is waarschijnlijk op eigen risico. Deze fase wordt afgesloten met een ‘letvoetnoot 40

Dit onderdeel is voor een belangrijk deel voortgekomen uit Checklist stedelijke vernieuwing; een agenda voor projectontwikkelaars, RIGO i.o.v. NEPROM, Voorburg, 2004.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ter of intent’ waarbij de intentie van de samenwerkingspartners voor de ontwikkeling wordt uitgesproken. Deze fase kan binnen vier maanden worden afgesloten. Van belang is om scherp te formuleren welke partijen een rol vervullen, wat binnen de eerste twee fasen de rol- en taakverdeling en de doorlooptijd zijn. Welke aspecten worden meegenomen in de wijkontwikkeling en waar liggen precies de grenzen van het plan? Van belang is ook helderheid te scheppen over de inzet en het belang van partijen en om een communicatieplan voor de planfasen vast te stellen. Definitiestudie en diagnose In deze fase staat het vaststellen van de diagnose centraal: wat is er, wat komt er? In bestaand stedelijk gebied, met name binnen de stedelijke vernieuwing, gaat het in deze fase vooral om een scherpe probleemstelling. Hoe staat het – of zou het moeten staan - met de woningvoorraad, de huishoudens, het openbaar gebied, woonmilieus en overige indicatoren, zoals de sociale en economische kenmerken. Wat betreft de woonomgeving zijn vooral de kenmerken van het openbaar gebied, zoals de gebruikskwaliteit en het type woonmilieu interessant. De integrale aanpak van de diagnose hoeft niet altijd tot een brede aanpak in de uitvoering te leiden. Deze fase vergt aandacht voor de schaal van de oplossing, bijvoorbeeld in een specifieke aanpak, gericht op een bijzondere ingreep. Ontwikkelaars en bouwers kunnen in deze fase van betekenis zijn door hun inzicht op de markt en risico’s. Het product van deze fase is weer een ‘letter of intent’ die aangeeft dat de samenwerkingpartners een diagnose hebben gesteld en die gezamenlijk vertalen in een toekomstbeeld en plan van aanpak. Deze fase kan zo’n acht maanden in beslag nemen. In deze fase bestaan de belangrijkste afspraken uit het bespreken van de noodzakelijke investeringen en de inzet van de partijen rond de voorbereidingskosten tijdens de visie en het plan van aanpak, het gezamenlijk analyseren en rekenen, de investeringsmogelijkheden, de projectorganisatie en de doorlooptijd van de volgende fasen. Visie In het visiedocument wordt het toekomstbeeld vastgelegd. Een visie, en dan vooral voor nieuwbouw of herstructureringswijken, dient bovenal inspirerend te zijn en een bindende waarde te hebben. Het is geen concreet eindplan, maar vooral een fundament dat ook over vijftien jaar nog waardevol is. Handreiking Vraag inzage in het stedenbouwkundig ontwerp van een nieuwbouw- of herstructureringswijk. Het gaat om de papieren versie (de ontwerpschets), maar ook om het programma van eisen, de stedenbouwkundige randvoorwaarden, foto’s van de maquette en dergelijke. Scan ze en vorm je een beeld van hoe de wijk er uit zal gaan zien en gebruikt zal gaan worden (veel hoogbouw, veel verkeer, veel kinderen, et cetera). Schept het ontwerp de juiste omgeving? Zijn er risicofactoren/knelpunten? Bedenk, het ontwerp is niet heilig, durf kritisch te kijken en marktconforme eisen te stellen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

57


In die visie gaat het erom de kansen die voor de wijk qua ligging en bereikbaarheid gegeven zijn te benoemen. Volgende stap is te kijken naar het gebied zelf: wat zijn de structurerende en identiteitsbepalende elementen, welke mogelijkheden liggen er qua beleving en woonmilieus. Welke groepen bewoners kan de wijk bedienen, welke huishoudens en leefstijlen passen daarbij en vervolgens welke woningtypen en voorzieningen horen op deze locatie. Handreiking Bepaal als bouwer wat je het belangrijkste vindt van de woonomgeving - voldoende parkeergelegenheid, duurzaamheid, et cetera – en zet daar op in. Het hele plan om willen gooien heeft over het algemeen minder effect dan gericht inzetten op planoptimalisatie. Probeer op de gekozen punten ogen te openen; informeer en overtuig. Veel aandacht is in deze fase gelegen in de manier waarop de visie tot stand komt. Bottum up of top down of wellicht iets daar tussenin: zowel ontwerpers als bestaande belangen komen aan bod. De diagnose uit fase 2 is hierbij sturend. In de visiefase is het van belang dat er al een eerste toets naar de haalbaarheid bestaat (‘tekenen en rekenen in een hand’), de procedures al enigszins uitgelijnd worden en er zicht komt op de elementen die vanuit tactische of strategische aard aangepakt moeten worden. De rol van bouwer of ontwikkelaar is hier vooral ondernemerschap te tonen, door op enige afstand van de actuele problemen een visie te geven op de toekomst, door ontwikkelingspotentieel en risico’s te erkennen en door zich te binden aan de uitvoering op korte en/of lange termijn. Het product is een visie, die toont dat de samenwerkingspartners een visie dragen en een strategie hebben om die uit te voeren. Als de vorige fasen helder verlopen zijn, kan deze fase in zes maanden worden afgerond. In de visiefase worden afspraken gemaakt over wat juist wel en niet bindend moet zijn, waar ligt de flexibiliteit en wat zijn de strategische en tactische elementen die benut moeten worden. Er worden afspraken gemaakt over de risico’s en de financiele haalbaarheid van de plannen, een eerste opzet van de noodzakelijke procedures en organisatie in de uitvoering en de doorlooptijden en prioriteiten op korte termijn (bij wijkontwikkeling voor de komende vijf jaar). Handreiking Een financiële onderbouwing is natuurlijk onmisbaar, maar het economisch nut lijkt soms te veel te regeren. Gevolg is dat er te krap en te smal verkaveld wordt, het groen te beperkt is en variatie minimaal. Dergelijke ontwerpen hebben weinig tot geen toekomstwaarde. Maar hoe kan je dat nu als bouwer of ontwikkelaar voldoende onderbouwen? Door, juist in een integraal proces, te tekenen en rekenen met toekomstwaarde.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Plan van aanpak Fase vier is het plan van aanpak, waarin de uitwerking en uitvoering worden beschreven. Het plan van aanpak is de uitwerking van de visie. Dat betekent dat in deze fase ook de risico’s, financiën en procedures definitief moeten worden uitgewerkt. Dat kan aan de hand van een aantal scenario’s, die ruimte bieden voor marktontwikkelingen en eventueel noodzakelijke wijzigingen in de uitvoering. Het plan van aanpak is ook een uitwerking van de kwaliteitseisen die globaal in de visie zijn benoemd. Die eisen hebben voor een belangrijk deel betrekking op de woonomgeving, zoals de kwaliteit van het openbaar gebied en de overgang tussen openbaar en privé-gebied (bijvoorbeeld voorschriften voor de erfafscheiding), maar ook kwaliteitseisen voor gebouwen, zoals levensloopbestendig, duurzaam, consumentgericht, et cetera. Het plan van aanpak moet duidelijkheid scheppen over de rol- en taakverdeling, over de juridische vorm en de manier van communicatie. Voor ontwikkelaars en bouwers ligt hier een rol in hun ondernemersschap, voor hun besliskracht, organisatievermogen en contractvorming. Handreiking Maak plannen flexibeler door uit te gaan van een organisch groeimodel. Ga na of er op het niveau van de individuele woning daarvoor ook mogelijkheden zijn door cascobouw te faciliteren. De voordelen hiervan zijn meer diversiteit in het plan en meer buurtbinding vanaf het begin van het planproces.41 Het product van deze fase is het contract, waarin de samenwerkingspartners aangeven hoe de rol- en taakverdeling ligt, welke samenwerkingsvorm is gekozen en dat zij de uitvoering volgens het plan van aanpak op zich nemen. Van belang is dat in de fase van het plan van aanpak ontwerp en financiën in een hand gaan. Bij de contractvorming hoeft de verdeling van risico’s geen rol meer te spelen en zou het mogelijk moeten zijn de fase in zes maanden af te ronden. Uitvoering en beheer De laatste fase is de realisatie van de gemaakte plannen. De fase waarin de bouwer zijn professie en zijn ondernemerschap toont, door effectief en efficiënt te werk gaan, met het oog op optimalisering, door marktgeoriënteerd te opereren. Dat betekent dat de partijen in deze fase de plannen aanscherpen op basis van de actuele situatie op de woningmarkt. Na de uitvoering volgt de beheersfase. De landelijke trend van herbezinning op samenwerkingsvormen heeft ertoe geleid dat ook beheer steeds meer in samenwerking met andere partijen wordt vormgegeven en uitgevoerd. Het rapport ‘sa-

voetnoot 41

ARS (2004) Advies over het concept stedenbouwkundig programma van eisen Middeneiland IJburg.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

59


menwerking bij beheer van woongebieden’ biedt daarvoor aanknopingspunten.42 Deze samenwerking richt zich vooral op gemeente en corporaties. Dit wil niet zeggen dat bouwers in de voorfase geen ideeën hebben bij goed beheer van het woongebied. Handreiking Bij de keuze van een woning in een nieuwbouwwijk, laten consumenten zich in eerste instantie niet leiden door de woonomgeving. De woning is uitgebreid in een verkoopbrochure te zien, maar het beeld van de woonomgeving is beperkt. Als men eenmaal gesetteld is, ontstaat pas werkelijk interesse voor de woonomgeving, want dan pas worden de voor- en nadelen van de woonomgeving ervaren. Met het oog op marktconform denken zou het een oplossing zijn als de opdrachtgever (ontwikkelaar) zelf, integraal, de woonomgeving kan aanleggen én communiceren naar potentiële kopers.

5.3

Discrepanties tussen vraag en aanbod Voor het verkleinen van de discrepantie tussen wensen en beleid (tussen vraag en aanbod) zouden bouwers procedurele zaken willen aanpakken: de planning en procedures versoepelen en verkorten, politieke besluitvorming vereenvoudigen en de financiële middelen op elkaar afstemmen. De planontwikkeling zou veel meer marktconform moeten zijn; plannen beter laten aansluiten op de (vragers)markt, reële en haalbare plannen van ontwerpers (die niet alleen door kosten zijn geleid) en soepelere bouwen welstandseisen; een vrije goothoogte bijvoorbeeld zodat laagbouw ook mogelijk is. De partners en samenwerking In het ontwikkelproces spelen verschillende partijen een rol. Een overzicht van de partijen die bij ruimtelijke ordening een rol spelen is weergegeven in Tabel 16. Vooral op het schaalniveau van locatie of deellocatie is een belangrijke rol weggelegd voor de bouwers (de ‘leden’). Vooral op deze lagere schaal zijn diverse partijen betrokken, die op de een of andere manier een belang hebben bij de ontwikkeling van een locatie. Vooral op bestaande locaties spelen bewoners en andere partijen, zoals kantoren en bedrijven, winkeliers, scholen en sportverenigingen een rol. De verscheidenheid van belangen en partijen noodzaken tot een goede inrichting van het proces, de organisatie en de communicatie. Handreiking Vorm een comité voor de inrichting van de woonomgeving voor betrokkenheid van de bewoners.

voetnoot 42

RIGO (2001) Samenwerking bij beheer van woongebieden. Verkenning van de mogelijkheden, Amsterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Tabel 16

Betrokken partijen naar plantype Plantype

Nederland

61

Nota ruimtelijke ordening

Inhoud van globaal naar fijn

Betrokken partijen

Rol voor

Ruimte voor wonen, uitleg/ be-

Ministeries, lagere overheden,

BouwNed

staand stedelijk gebied, mate van spreiding

maatschappelijke organisaties

Aanvullende regels woonomgeving vanuit andere beleidssectoren, zoals milieu, verkeer en vervoer Regio

Streekplan, regionale structuurvisie/woonvisie

Idem, met woningen woonmilieudifferentiatie, locatie-

Provincie, gemeenten, maatschappelijke organisaties

BouwNed regio

aanwijzing; aanvullende regels voor milieu e.d. Gemeente

Structuurvisie/plan, woonvisie

Idem, met indicaties voor dichtheden, voorzieningen

Gemeente (diensten), maatschappelijke organisaties

Bouwned regio/leden

Locatie

Bestemmingsplan, globaal (globaal stedenbouwkun-

Idem, met dichtheden deelmilieus, grondgebruik parkeernormen, type

Gemeente (dienst RO, Wonen en Grondbedrijf), ontwikkelaars/

Leden

dig plan)

voorzieningen enz.; aanvullende regels en randvoorwaarden voor architectuur, milieu enz. en sociaal

bouwers, corporaties, grondeigenaren, Vrouwen Advies Commissie, burgers/ aspirant bewoners, maat-

en economisch beleid (met name bij stedelijke vernieuwing)

schappelijke organisaties

Uitwerkingsplan, artikel 19 (gedetailleerd steden-

Idem, met verkaveling, kavelgrootte, straatprofiel, concrete voorzie-

Idem.

bouwkundig plan)

ningen

Deel locatie

Leden

Vooral in bestaand stedelijk gebied, in wijken waar stedelijke vernieuwing geboden is, is een brede blik noodzakelijk gericht op fysiek, sociaal en economisch gebied. De bestaande problematiek vereist een juiste diagnose in breed spectrum, maar wel één die ook specifieke problemen benoemt. De essentie van het probleem bij herstructurering is vaak niet de technische kwaliteit van de woningen, maar de eenzijdigheid, ofwel het gebrek aan variatie van de woningen. Door de concentratie van goedkope huurwoningen is de sociale structuur van deze wijken vaak zwak. De brede én specifieke analyse wordt vervolgens uitgewerkt in een visie gericht op de toekomst en op de uitvoering en uiteindelijke resultaten. In dat proces kan de bouwer wel degelijk een samenwerkingspartner zijn, met name door inzet van zijn kennis van de markt, zijn visie en focus op optimalisering en resultaatgerichtheid. Handreiking Denk na over de eigen positie: hoever reikt mijn betrokkenheid en invloed als bouwer? Staan we in het ontwikkelproces langs de zijlijn of denken en ontwikkelen we volop mee?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Samenwerken in een ontwikkelproces stelt echter wel een aantal eisen, dat tevens bij de procesbeschrijving naar voren is gekomen:43 •

Schep helderheid over de rollen en belangen.

•

Wees bij integrale planontwikkeling bereid om voor te investeren met eigen tijd en geld, zowel tijdens de visievorming als planvorming.

•

Schep openheid over de onderhandelingsruimte van partijen en toets de haalbaarheid.

•

Maak afspraken over de doorlooptijd van elke fase en houd je hieraan, dat schept immers vertrouwen of commitment.

•

Rond elke fase af met een helder besluit en product.

•

Stel het contract vast met eisen ten aanzien van het programma, de activiteiten, de sturing, en schep helderheid over de kostenverdeling, opbrengsten en risico’s. Zorg er wel voor dat er flexibiliteit is ingebouwd om in de loop van de tijd gezamenlijk dingen aan te kunnen passen, iets wat vooral van belang is bij een langdurig proces.

In het proces zijn verschillende samenwerkingsvormen mogelijk. De keuze wordt bepaald aan de hand van de wensen die de samenwerkingspartners hebben rond beslisbevoegdheid en uitvoeringsorganisatie. Denkbaar zijn een contractvorm met een gemeentelijke grondexploitatie met een opstalexploitatie per partij met een B.V./C.V. of een VOF-constructie. Deze vorm wordt vaak toegepast bij de ontwikkeling met corporaties. Een andere vorm is een gezamenlijke grondexploitatie van gemeente en vastgoedpartijen met een individuele opstalexploitatie per partij. Ook deze vorm wordt vaak met corporaties toegepast en krijgt vorm in een B.V./C.V. of een VOF constructie. Een derde vorm is een geïntegreerde grond- en opstalexploitatie. Samenwerking bij consumentgerichte gebiedsontwikkeling Het totale speelveld van consumentgericht bouwen en particulier opdrachtgeverschap is helder weergegeven in onderstaande figuur. Waar de bal in het verleden nogal eenzijdig circuleerde linksonder in het veld, worden er steeds meer combinatiebewegingen gemaakt, die de verwachting rechtvaardigen dat het middenveld (het grijs gearceerde vlak) steeds sterker bezet zal worden. Hol en Koster roepen op het speelveld steeds verder te verruimen en de aandacht steeds meer te vestigen op (meer) keuzemogelijkheden, daarbij rekening houdend met de behoefte en situatie ter plekke.44

voetnoot 43

NEPROM (2004) Checklist stedelijke vernieuwing; een agenda voor projectontwikkelaars, RIGO i.o.v. NEPROM, Voorburg

44

Hol, C. en T. Koster (2003).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Figuur 4

Het speelveld gebiedsontwikkeling en particulier opdrachtgeverschap (GOPO) Traditionele projectontwikkeling

Consumentgerichte projectontwikkeling

Verenigd opdrachtgeven

Catalogusbouw

Indiv. particulier opdrachtgeven

Community gebiedsontwikkeling Cast – gebiedsontwikkeling* Cascogebiedsontwikkeling Catalogusgebiedsontwikkeling Conventionele gebiedsontwikkeling Hol, C. & T. Koster (2003)

5.4

Ontwikkelingsplanologie De laatste tijd is veel te doen over het begrip ontwikkelingsplanologie; een vorm van ruimtelijke ordening die veel meer vanuit een offensieve benadering werkt dan de oude, bekende toelatingsplanologie. Ontwikkelingsplanologie biedt voor bouwers kansen om hun ondernemerschap in te zetten in een open planproces, dat gebieds- en toekomstgericht is en een koppeling legt tussen planvorming en investering. Voor bouwers betekent deze nieuwe ontwikkeling vooral dat zij al vanaf de start van een ontwikkelproces betrokken kunnen zijn. Bij deze benadering staan immers samenwerken, ontwerpen en stimuleren centraal. Ontwikkelingsplanologie is vooral een projectmatige manier van ontwikkelen, met een pro-actieve en innovatieve houding. Deze vorm is veel meer gericht op de ontwikkeling van een gebied, vanuit de lokale kenmerken en dynamiek. Het is een open benadering die zich afzet tegen het defensieve karakter van de toelatingsplanologie, die vooral gericht is op het ‘beschermen, bestemmen en zoneren’ van gebieden.45 Definitie van ontwikkelingsplanologie “Een gebiedsgerichte beleidspraktijk, die op de verwachte en maatschappelijke dynamiek inspeelt, verschillende ruimtebehoeften op een nieuwe manier met elkaar verbindt, op een actieve inbreng van de belanghebbenden steunt en aandacht besteedt aan de daadwerkelijke uitvoering.” 46

voetnoot 45

Dammers, E., e.a. (2004) Ontwikkelingsplanologie, lessen uit en voor de praktijk, NAi Uitgevers, Rotterdam.

46

Dammers, E., e.a. (2004) Ontwikkelingsplanologie, lessen uit en voor de praktijk, NAi Uitgevers, Rotterdam, p. 38.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

63


De belangrijkste kenmerken van ontwikkelingsplanologie zijn het open planproces dat als innovatieproces wordt ingezet, met het gebruik van open en verenigende planconcepten en een sterke uitvoeringsgerichtheid. Ontwikkelingsplanologie kent bovendien een sterke oriëntatie op de toekomstige plaatselijke dynamiek en plaatst de gebiedskenmerken in een dynamisch perspectief.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


6 Woonomgeving: eisen en wensen In hoofdstuk 2 is bepaald aan welke (fysieke) aspecten aandacht moet worden besteed als we het hebben over de woonomgeving. In dit hoofdstuk wordt gekeken wat de eisen (de do’s) zijn ten aanzien van deze aspecten. In paragraaf 6.1 wordt kort beschreven hoe de wensen van mensen tot stand komen. In de daaropvolgende paragrafen worden de verschillende fysieke aspecten besproken; wat behelst het, wat is het belang ervan en welke do’s zijn er ten aanzien van de inrichting van (de woonomgeving van) een locatie op dit aspect te formuleren.

6.1

Wensen van mensen Welke eisen en wensen mensen ten aanzien van de woonomgeving hebben is sterk afhankelijk van leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen. Een alleenstaande jongere met een laag inkomen zal over het algemeen heel andere wensen hebben (café nabij, dichtbij openbaar vervoer, park in buurt want geen eigen buitenruimte) dan een middelbaar gezin met een bovenmodaal huishoudensinkomen (parkeren op eigen erf, sportclub nabij, veilige en rustige woonomgeving). RIGO onderscheidt op basis van de drie traditionele huishoudenskenmerken 17 klantgroepen met elk hun eigen, onderscheidende woonwensen (zie Figuur 5).

Figuur 5

Voorbeeld klantgroepen op de woningmarkt (naar aantal huishoudens)

tot 25 jaar 1 pers. laag inkomen 2 pers. (aandachts groep) gezin

1

1 pers.

1

hoger inkomen

2 pers. gezin

R I G O

2

320.000 4

182.000

3

49.000

207.000 5

320.000 7

25-39 jaar

6

483.000 424.000

695.000

R e s e a r c h

40-59 jaar 8 9

236.000

60-74 jaar 14

199.000

12

16

500.000

10 11

75-plus

382.000

186.000 334.000 838.000

13

e n

15

17

730.000

305.000

858.000

A d v i e s

B V

65

66 WOONOMGEVING: EISEN EN WENSEN

Naast de traditionele huishoudenskenmerken begint in de bouwwereld steeds meer het besef door te dringen dat ook de leefstijl van mensen bepaalt wat de consument wenst. Een bovenmodaal gezin met een grootstedelijke, dynamische woonstijl en een alleenstaande met een grootstedelijke, dynamische leefstijl zullen wat betreft hun wensen ten aanzien van de woonomgeving wellicht meer overeenkomsten vertonen dan een bovenmodaal gezin met een grootstedelijke, dynamische leefstijl en een traditoneel gezin met een bovenmodaal inkomen, woonachtig in een dorpsgemeenschap. Met welke leefstijlen je te maken krijgt bij een bouwproject wordt ook sterk bepaald door ligging en karakter van de locatie; het woonmilieu. De wensprofielen van klantgroepen met eenzelfde leefstijl/locatiekeuze (bijvoorbeeld wensprofiel x van klantgroep 1 en 2) kunnen dichterbij elkaar liggen dan de verschillende wensprofielen binnen eenzelfde klantgroep (wensprofiel x en wensprofiel y van klantgroep 1). Figuur 6

Totstandkoming wensprofielen Leefstijl

Leeftijd Inkomen Huishoudenssamenstelling

Klantgroep 1

Wensprofiel x

Wensprofiel y Locatie/woonmilieu

Wensprofiel z

Het lastige is dat leefstijlen steeds gedifferentieerder lijken te worden (als gevolg van individualisering). Aan de andere kant zijn er ook leefstijlen in opkomst. Er zijn – als gevolg van economische groei - steeds meer mensen met een dynamische, moderne leefstijl gekomen, die zeer mobiel zijn. Het aantal klassieke, inhuizige consumenten, dat zijn sociale leven enkel in de eigen buurt heeft, is afgenomen. Deze verschuiving in leefstijlen is voor een groot deel verklaarbaar vanuit de traditionele waarden die woonwensen bepalen: inkomen, leeftijd en huishoudenssamenstelling. Hoe hoger het inkomen, hoe mobieler mensen over het algemeen worden. Hoe meer empty nesters met geld (de actieve senioren), hoe groter de vraag naar tweede wonen, et cetera. Kortom de wensen van klanten zijn zeer gedifferentieerd, diffuus en aan verandering onderhevig. Toch is er wel een aantal elementen te noemen dat door alle klantgroepen en alle leefstijlen van belang wordt gevonden. Welke dat zijn, daar gaan we in de navolgende paragrafen naar op zoek. Als bronnen zijn daarvoor onder andere gebruikt: het WBO2002, KWR en het Woonkeur.47 De eisen uit het voetnoot 47

WoonKeur is samengesteld uit de eisen van de vier meest bekende eisenpakketten voor nieuwbouw (woning, woongebouw en woonomgeving): het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VAC-Kwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid. Het certificaat WoonKeur overstijgt ruimschoots de wettelijk vereiste minimum kwaliteit

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Woonkeur zijn voor een deel veel te strikt en concreet benoemd, maar de essentie ervan snijdt hout. Basisgedachte is dat woning en woongebouw voldoende ruimte moeten bieden voor de dagelijks terugkerende activiteiten. Daarbij geldt als uitgangspunt dat woning, woongebouw en woonomgeving voor ieder mens met zijn/haar eigen mogelijkheden en beperkingen, ongeacht leeftijd en huishoudensamenstelling, geschikt zijn of eenvoudig geschikt te maken zijn. Belangrijke toevoeging is dat ongeacht de eisen of behoeften van bepaalde klantgroepen kwaliteit (in voorzieningen, inrichting openbare ruimte, groen) herkend en gewaardeerd wordt; waar de kwaliteit van voorzieningen bijvoorbeeld hoog is, wordt dit ook zo gewaardeerd door de bewoners. Dit wil overigens weer niet zeggen dat bewoners ook veel belang hechten aan deze geleverde kwaliteit. Het is zaak op zoek te gaan naar de aspecten die bewoners van een wijk het meest waarderen. Daar kwaliteit bieden, leidt tot het grootste effect (= grootste mate van tevredenheid over de woonomgeving). De eisen van consumenten worden in de nu volgende paragrafen voor alle fysieke aspecten besproken. De eisen zullen niet de vorm aannemen van “dit moet je doen”, maar “hier moet je aan denken” (reminders). Voor de hoeveelheid openbaar groen en semi-openbaar groen per woning is bijvoorbeeld 75 m2 de gangbare norm48. Als met een vernieuwend concept 60 m2 voor bewoners voldoende kijken gebruiksgroen in de nabijheid biedt, dan is daar niets op tegen. De variatie naar type woonmilieu behandelen we in het volgende hoofdstuk.

6.2

Stedenbouwkundige opzet De aard van de bebouwing, waaronder de dichtheid en de aanwezigheid van flats, heeft grote invloed op de omgevingskwaliteit en leefbaarheid. Daarbij geldt over het algemeen: hoe hoger de dichtheid en hoe groter het aantal flats, hoe lager de waardering van de woonomgeving. Dit geldt in steden, maar kan ook in dorpen relevant zijn. In Rijnswoude (Zuid-Holland) mag al enkele jaren contingentloos worden gebouwd binnen de bebouwde kom. Dit heeft ertoe geleid dat er herhaaldelijk plannen worden ingediend met volgepropte bouwplekken en te hoge bebouwing. De druk op de openbare ruimte en de beheerproblemen nemen daardoor toe. Een kanttekening ten aanzien van dit effect van de bebouwing op het totaaloordeel over de buurt is dat dit effect wordt vergroot door het feit dat de bevolkingssamenstelling in buurten met hoge dichtheden en veel flats anders is dan in buurten met lage dichtheden. Toch geldt dat bouwen in hoge dichtheid vraagt om ‘goed nadenken’. Bewoners van dergelijke buurten hebben grote behoefte aan een park of plantsoen (openbaar gebruiksgroen) in de nabijheid. Bouwende partijen dienen er rekening mee te houden dat hier ruimte voor gereserveerd moet worden ergens in de buurt of wijk. In buurten met een hoge bebouwingsdichtheid is ook aandacht voor de kwaliteit,

voetnoot 48

Middelkoop (2001)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

67


aantrekkelijkheid en leefbaarheid belangrijker dan in wijken met een lagere dichtheid. Dit klinkt misschien logisch, maar regelmatig zijn de investeringen per m2 openbare ruimte in suburbane (nieuwbouw)wijken hoger dan in centrumstedelijke wijken. Voor de stedenbouwkundige structuur geldt bovendien, dat de openbare ruimte goed toegankelijk moet zijn voor voetganger en fietsers. Ook dient de menselijke maat in acht genomen te worden (men moet zich niet verloren voelen temidden van anonieme bouwmassa's). Ondanks de hoogbouw is het in de Residentie in Den Haag zeer aangenaam verpozen. Dit geldt ondanks het vele groen bijvoorbeeld minder voor de Bijlmer in Amsterdam. Bij het stedenbouwkundig plan is het goed te realiseren dat elke woning ten koste gaat van iets anders; open ruimte, een historisch element, een markant gebouw. Hoe klein ook het bouwproject, kijk over de schutting! Wat is de invloed van het project op het uitzicht van omwonenden, het straatbeeld, de leefbaarheid, de beheersinspanning voor de gemeente, et cetera. Met betrekking tot de stedenbouwkundige opzet gaat het daarnaast om: •

Differentiatie/variatie: het woongebied is gevarieerd en bewoners kunnen zich met het woongebied identificeren.

•

Bebouwingsdichtheid en –hoogte in relatie tot open plekken en groen. Bouwen in hoge dichtheid vraagt om extra goed nadenken. Juist in hoogbouwprojecten is het belangrijk dat de (openbare) woonomgeving van voldoende kwaliteit is. Behoud van een menselijke maat is van belang.

•

Ligging: houd rekening met de ligging van de wijk, bijvoorbeeld nabij bedrijven of grote infrastructurele werken (snelweg, spoorlijn), waarvan hinder wordt ondervonden in de vorm van lawaai, stank, verkeersoverlast, opslag of vervuiling. Houd rekening met onveilige en overlastsituaties als gevolg van de aanwezigheid van bedrijvigheid of winkels.

•

Functiemenging: waar vallen win-winsituaties te behalen door het combineren van rood en groen of van woningen en voorzieningen.

•

Overzichtelijkheid van de wijk: de verkaveling draagt bij aan een sociaal veilige ontsluitingsstructuur. De overgang van het bestaande naar het nieuwe woongebied wordt overzichtelijk en attractief vormgegeven (herkenbare en aantrekkelijke entrees).

•

Overmaat: stedenbouwkundige plannen hebben een voldoende overmaat en bieden mogelijkheid voor latere invulling en/of uitbreiding, al naargelang de behoefte.

•

Toegankelijkheid: obstakels, niveauverschillen en gebruik van halfverharding (grind) verhogen de kans op vallen; door deze minimaal te houden blijft de woonomgeving voor iedereen maximaal toegankelijk.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Waterwonen is een vernieuwend woonconcept, maar hoe is het parkeren georganiseerd en hoe de vuilnisophaal? (Nieuw Terbregge, Rotterdam)

Wat kunnen bouwers op deze punten betekenen of bijdragen? Bouwers kunnen zich actief informeren over de inhoud van het stedenbouwkundig ontwerp en daarbij vragen stellen over de hoeveelheid openbaar groen, de mate van toegankelijkheid, et cetera. Daarbij moet de bouwer denken in relatie tot de locatie, te ontwikkelen woningen en de beoogde doelgroep; bouw ik in landelijk gebied, ga ik aan de slag met hoogbouw, gaat het om seniorenappartementen? Echter nog niet alles ligt vast in schetsen of plannen; probeer je voor te stellen hoe een wijk straks zal functioneren en wat daarvoor van belang is. Een voorbeeld van gebrekkig kwaliteitsdenken? Vuilniscontainers in combinatie met een beukmaat van 5,40m. Want waar blijven die groene en grijze vuilniscontainers die de vuilnisemmers vervangen? Onder het keukenraam, en daarmee is de geveltuin ook meteen volgebouwd. De locatie Oranjekanaal (Maasdijk) illustreert dat goed nadenken over het stedenbouwkundige plan van belang is voor een goede woonomgeving. Oranjekanaal, Maasdijk Het gaat om een locatie langs een drukke doorgaande weg, waar sociale huur- en dure koopwoningen worden ontwikkeld. In het stedenbouwkundig plan zijn de flats met sociale huur haaks op de provinciale weg gepland, waardoor het geluid langs de gevel van de flats loopt tot aan de villawoningen toe. Eerste overdenking moet zijn wat een provinciale weg betekent voor de locatie. De wettelijke norm voor geluid op de gevel is maximaal 65 dBa. In de praktijk kan dit zorgen voor redelijk wat geluidsoverlast. Daarbij, een drukke, stedelijke voorkant van de woning, vraagt om een rustige achterkant. Kijk verder dan normen en regelgeving! Tweede overdenking zou moeten zijn of door een andere verkaveling het geluidsoverlast – in ieder geval voor de dure woningen – niet beperkt had kunnen worden. De flats kunnen speciaal toegerust worden op de geluidsoverlast, de tuinen van de eengezinswoningen niet. Een alternatief zou kunnen zijn de flat parallel aan de provinciale weg te plaatsen, zodat zij als buffer dienen voor de eengezinswoningen met tuin.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

69


6.3

De woningen De aard van bebouwing blijkt het sterkst samen te hangen met het algemene oordeel van bewoners over hun buurt.49 De regel lijkt te zijn: hoe meer flats, hoe lager de tevredenheid over de woonomgeving. Aan de andere kant geldt – niet verwonderlijk – dat ook de waarde van het onroerend goed effect heeft op de beoordeling van de woonomgeving.50 De differentiatie van woningtypen is ook een belangrijk aspect voor de inrichting van de woonomgeving. Vrijstaande woningen, bijvoorbeeld, vragen doorgaans om een groen woonmilieu (met name privé-groen), een grotere kavel en dus een lagere dichtheid. Een villa laat zich dus lastiger inpassen in een stedelijke wijk met hoge dichtheid. Behalve woningdifferentiatie is ook bewonersdifferentiatie van belang. Wijken met een geringe concentratie van gezinnen en tweepersoonshuishoudens worden over het algemeen minder gewaardeerd. Uitzondering hierop zijn wijken in steden, waar meer dan de helft van de huishoudens alleenstaand is én een groot aandeel van de mensen een hoog opleidingsniveau heeft. Differentiatie vraagt echter ook de nodige aandacht. Over het algemeen worden wijken met een homogene bevolking (naar leefstijl) namelijk meer gewaardeerd. Door sommige gebiedsontwikkelaars wordt de stelregel gehanteerd; ‘homogeniteit op complexniveau, differentiatie op buurtniveau’. Erfafscheidingen zijn sterk bepalend voor het aanzicht van woonomgeving (Rietlanden, Emmen)

Met betrekking tot de indeling en ligging van de woning blijkt dat consumenten zeer veel waarde hechten aan een buitenruimte (zie tekstkader). Voor meer over de eisen ten aanzien van de buitenruimte lees ook de paragraaf “groen”.

voetnoot 49

Ministerie VROM (2004) Leefbaarheid van wijken, Den Haag.

50

Niet vergeten moet worden dat type en waarde van de bebouwing een sterke samenhang zal vertonen met het type bewoning (meer hoogbouw en meer sociale huur betekent meer alleenstaanden, meer lage inkomens, meer allochtonen). Daar hangt weer aan vast dat sociale kenmerken van een buurt over het algemeen een sterkere invloed hebben op het oordeel over de woonomgeving dan fysieke aspecten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Conjunct meten analyses naar de indeling en ligging van de woning

51

RIGO heeft een conjunct meting uitgevoerd naar de consumentenvoorkeuren voor indeling en ligging van de woning. Een internetpanel kon uit een aantal keuzemogelijkheden aangaande de indeling van de woning de eigen voorkeur aangeven. De keuzemogelijkheden bestonden uit: tuin óf diepe tuin (>15m) óf terras óf loggia; aan het water óf niet aan het water gelegen woning; Inpandige óf uitpandige berging ; open óf gesloten keuken, drie kamers en een grote keuken óf vier kamers en een gewone keuken (64 combinaties in totaal) De meest favoriete indeling van het panel is een woning met grote open keuken en drie kamers, met een diepe tuin en inpandige berging, gelegen aan het water. 42% van de ondervraagden zou deze woning een rapportcijfer 8 of hoger geven. 14% zou nog steeds een 8 of hoger geven als het geen woning met diepe tuin, maar een appartement met loggia zou zijn. 40% van de beoordeling van de woningindeling is afhankelijk van de invulling van de buitenruimte. Een diepe tuin levert voor de invulling van de buitenruimte de meeste extra waardering, gevolgd door een (dak)terras en de normale tuin. Een loggia levert negatieve waardering op.

In algemene zin geldt dat bij de bouw van woningen rekening moet worden gehouden met de volgende eisen: •

Meer invloed in het proces: 90% van de woonconsumenten wil enige invloed op de bouw van hun woning, 50% heeft voorkeur voor particulier opdrachtgeverschap. De wensen van (potentiële) kopers ten aanzien van indeling, uitrusting, architectuur en afwerkingskwaliteit van woning en woonomgeving. Hiervoor is inspraak van belang: de consument dient invloed te hebben op het bouwproces. Binnen een projectmatig ontwikkeld bouwplan houdt dit bijvoorbeeld in dat er consumentgericht gebouwd wordt met keuzemogelijkheden in architectuur, woningindeling, meerwerk en materiaalgebruik. Besteed hier aandacht aan.

•

Vraag naar bepaalde woningtypen: in Nederland is er vooral een tekort aan eengezinswoningen in de lage prijsklassen van het dure segment en in het middeldure segment. 70% van de (bovenmodale) huizenkopers accepteert de woning niet als die niet overeenkomt met het gewenste type. 68% van hen wil beslist een koopwoning, 10% wenst een luxe huurwoning. 75% zocht in 2001 een woning tot 300.000 euro. Gemiddeld hadden zij 265.000 euro over voor de gewenste woning.

•

Differentiatie/variatie: de woningen zijn gevarieerd en bewoners kunnen zich met de eigen woning identificeren (herkenningspunten, niet alles hetzelfde).

•

De situering van het woongebouw: deze is overzichtelijk en sociaal veilig, met name in stedelijke gebieden. Eventuele achterpaden zijn sociaal veilig, overzichtelijk en niet uitnodigend voor onbevoegden. Ook bezonning, uitzicht en privacy zijn hierbij belangrijke elementen.

voetnoot 51

Bron: GFK internetpanel voor Deltaforte, na een conjunct analyse door RIGO Research en Advies BV

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

71


6.4

•

Woningtype in relatie tot omgevingskenmerken. Rust en privacy in en rond (een deel van) de woning wordt door het overgrote deel van de consumenten vereist. Slechts een zeer kleine groep wil echt bovenop de voorzieningen wonen.

•

Voldoende buitenruimte. Voor eengezinswoningen is een voldoende grote tuin van groot belang, voor appartementen is een groot balkon of dakterras vereist (een loggia is hiervoor geen gewenst substituut, én-én kan wel). Publiek groen mag niet te veel ten koste gaan van privé-groen.

•

Plattegrond: met het oog op een lange economische levensduur is het zeer gewenst dat woningen een voldoende brede beukmaat en verdiepingshoogte hebben (breder dan 5,10 meter, hoger dan 2,6o meter). Dit draagt sterk bij aan de gebruikswaarde op lange termijn (toekomstwaarde). Ook enige overmaat in de woning is vereist, ten behoeve van individuele invullingen als een logeer- of hobbykamer of werken aan huis.

•

Architectuur en materiaalgebruik. 70% van de consumenten wenst een traditioneel ontwerp met zadeldak.

•

Goede isolatie van de woning, met het oog op burenlawaai, maar ook op duurzaamheid en energiebesparing.

•

Entree: de toegang van wooncomplexen en voorzieningen moet uitnodigend zijn voor bewoners en bezoekers, maar niet voor onbevoegden. De entree is toegankelijk, comfortabel en goed verlicht. Voor flats is het wenselijk dat de algemene ruimte is afgesloten voor onbevoegden. Toegankelijk, maar inbraakveilig is dus de eis.

•

Toegankelijkheid: de woning dient voor alle groepen toegankelijk te zijn, ongeacht leeftijd, handicap, et cetera.

•

Erfafscheidingen: zij kunnen een drempel zijn voor eventuele inbrekers en pottenkijkers. Voorwaarde is dat zij het zicht niet belemmeren voor weggebruikers. Goed nadenken over de erfafscheiding kan ‘Gamma-terreur’ voorkomen

Infrastructuur Bereikbaarheid In stedelijke gebieden zal de bereikbaarheid met het openbaar vervoer over het algemeen beter zijn dan in dorpse milieus. Voor de autobereikbaarheid geldt het omgekeerde. De kwaliteit van het openbaar vervoer heeft in gebieden met lage dichtheden echter ook geen aantoonbare invloed op het oordeel over de woonomgeving. In de grootstedelijke gebieden met een hoge dichtheid is er wel een licht positief effect als gevolg van goed openbaar vervoer. In randstedelijke wijken is de autobereikbaarheid belangrijker. In centrumstedelijke wijken is bereikbaarheid/verkeersoverlast een belangrijke dissatisfier, maar slechts zelden een reden om daadwerkelijk te verhuizen. De inrichting van het straatprofiel bepaalt mede of een wijk en de woningen goed en veilig bereikbaar zijn of niet. Met name verkeersveiligheid is de laatste jaren een belangrijk thema.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Bereikbaarheid In nieuwbouwwijken zou vooral vanaf het moment dat de eerste bewoners hun woning betrekken geïnvesteerd moeten worden in het openbaar vervoer. Geïnterviewde bouwers zijn van mening dat dat nog altijd onvoldoende gebeurt. Niet investeren heeft tot gevolg dat de druk op de toch al krappe parkeernormen binnen korte tijd toeneemt omdat bewoners een “extra” auto nemen om de wijk uit te kunnen komen. En binnen enige jaren zie je dat aangelegde groenstroken worden omgeploegd om extra parkeerplaatsen te maken. Op die manier ontstaan situaties die de oorspronkelijke ontwerpgedachten “om zeep helpen”. Ten aanzien van de bereikbaarheid (en het straatprofiel) gelden de volgende eisen: •

Openbaar vervoer: in (centrum)stedelijke wijken is de aanwezigheid van goede openbaar-vervoervoorzieningen een pré, zeker in wijken waar veel jongeren en/of ouderen wonen.

•

Auto-ontsluiting: een snelle en veilige auto-ontsluiting is niet voor alle wijken vereist, maar wel gewenst (vooral voor de suburbane wijken).

•

Integraal denken over bereikbaarheid in relatie tot parkeren; wordt gekozen voor goed openbaar vervoer of autobereikbaarheid (en dus voldoende parkeerplaatsen)?

•

De gemeenschappelijke verkeersruimten moeten zo zijn ingericht dat ze geen aanleiding vormen voor verkeersoverlast, geluidsoverlast of onveilige situaties.

•

De aanwezigheid van (sociaal) veilige en aantrekkelijke verkeersroutes voor fietsverkeer en wandelaars.

Parkeren Bij drie op de vijf woningen in Nederland heeft men géén privé-parkeerplek. Daaronder verstaan we de parkeerruimte die men heeft op eigen erf, via een vergunning op een gereserveerde plaats op straat of in een parkeergarage. De parkeergelegenheid verschilt per gemeentegrootte. Met name in de vier grote steden is het aantal beschikbare privé-plekken laag.52 Parkeren is dan ook vooral in steden een probleem: slechts 49% van de bewoners van centrumstedelijke milieus is hiermee tevreden. Aan de andere kant is het geen aspect waardoor bewoners beslissen elders te gaan wonen (push-factor). Parkeren wordt door bewoners van centrumstedelijke wijken ook minder gebruikt. Gebrek aan parkeerplaatsen is wel een belangrijke dissatisfier (mensen storen zich eraan). De vorm van parkeren is ook van belang. In stedelijke gebieden bijvoorbeeld zorgen parkeergarages voor een prettiger beleving van het straatbeeld en een grotere verkeersveiligheid in de buurt. Aan de andere kant kunnen zij ook leiden tot verkeersdrukte (bij in/uitrit garage). Ook in meer suburbane milieus is de vorm van voetnoot 52

Ministerie VROM (2003) De kwaliteit van de Nederlandse woning en woonomgeving rond de millenniumwisseling.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

73


parkeren belangrijk. In deze milieus vindt 40% van de woonconsumenten een garage bij de woning gewenst. Is er geen garage, dan zal deze groep de woning minder snel accepteren.53 Ten aanzien van het parkeren gelden de volgende eisen: •

Er dient parkeergelegenheid te zijn voor bewoners en bezoekers in de nabijheid van woningen en woongebouwen. Zeker in woonzorgzones moet er voldoende parkeergelegenheid op korte afstand van de woning zijn (i.v.v. extra gehandicaptenparkeerplaatsen).

•

Aandachtspunten daarbij zijn het aantal parkeerplaatsen (de parkeernorm) en de vorm van parkeren.

6.5

•

Daarnaast geldt de eis dat parkeergelegenheid veilig is, bijvoorbeeld door een goed zicht op de geparkeerde auto's vanuit de woningen.

•

Als in het ontwerp wordt gekozen voor geconcentreerde garages (of bergingen) moeten bouwers zich realiseren dat onoverzichtelijkheid ervan kan bijdragen aan de onveiligheidsbeleving en een bron van buurtoverlast kunnen betekenen. De zichtbaarheid van dergelijke complexen is gebaat bij de aanwezigheid van 'sociale controle'. Onoverzichtelijke concentraties vormen een kwetsbaar doelwit voor vandalisme, zoals graffiti.

•

Als gevolg van de toename van de mobiliteit zal het autogebruik verder toenemen. De verhoging van de parkeerdruk dient niet alleen in het openbaar gebied plaats te vinden. Een aanmerkelijk deel van de parkeervoorziening dient op eigen terrein of in een eigen gebouwde parkeervoorziening plaats te vinden.

Kwaliteit openbare ruimte In de KWR54 zijn verschillende kenmerken opgenomen die iets zeggen over de ruimtelijke kwaliteit van de directe woonomgeving. Daaronder vallen zowel positieve als negatieve elementen. Positief voor de beleving is de aanwezigheid van cultuurhistorische elementen, zoals een oude kerktoren, molen of ander historisch gebouw. Ook een bijzondere inrichting van de openbare ruimte valt daaronder, bijvoorbeeld vanwege de inrichting met bijzonder straatmateriaal (natuursteen of gebakken klinkers) of bijzonder vormgegeven straatmeubilair. Negatief voor de beleving van de ruimtelijke kwaliteit zijn vervuiling van straten en openbaar groen, graffiti en vernielingen en de aanwezigheid van leegstaande panden, braakliggende terreinen of terreinen voor grootschalige opslag in de directe omgeving.55 Ook vernielingen, graffiti en vandalisme hangen sterk samen met ontevredenheid over de woonomgeving (is schoon, heel en veilig).56

voetnoot 53

RIGO (2004) Stad en land in balans, Amsterdam

54

Kwalitatieve Woningregistratie

55

Ministerie VROM (2003) De kwaliteit van de Nederlandse woning en woonomgeving rond de millenniumwisseling, Den Haag

56

Ministerie VROM (2002) Kwaliteit van stedelijke vernieuwingswijken, Den Haag

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Al deze elementen zijn zeer bepalend voor de gebruik- en belevingswaarde van de woonomgeving (is de woonomgeving veilig, goed zichtbaar en heeft het uitstraling?). Ook de toekomstwaarde is hier sterk van afhankelijk. Zijn de objecten zeer vandalismegevoelig dan kan dit snel leiden tot vervuiling en verloedering van de wijk. De kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte heeft ook invloed op de leefbaarheid, met name in stedelijke gebieden. Een hoog kwalitatieve herinrichting, zoals bij het Mercatorplein in Amsterdam heeft een positieve invloed op de woon- en leefkwaliteit van een wijk. Absolute voorwaarde is wel dat dit samengaat met adequaat beheer en onderhoud. Het landelijk gemiddelde van de indexscore voor ruimtelijke kwaliteit is +19. In de grote steden blijkt deze index het laagst te zijn met +9. De index wordt hoger wordt naarmate de gemeenten kleiner zijn. In de kleinste gemeenten loopt de index op tot maximaal +25. Het blijkt dat in de grote steden de positieve cultuurhistorische aspecten en bijzondere openbare ruimte te veel worden gedomineerd door negatieve elementen, terwijl de positieve ruimtelijke kwaliteit in de dorpen en het landelijke gebied daarvan nagenoeg geen last heeft.57 Ten aanzien van de objecten in de openbare ruimte gelden de volgende eisen; •

Het woongebied (inclusief tunnels en onderdoorgangen) zijn bij duisternis helder, niet verblindend en gelijkmatig verlicht.

•

In buurten met weinig inpandige (privé-)stallingen en bij voorzieningen zijn voldoende veilige collectieve fietsparkeermogelijkheden.

•

Haltes voor openbaar vervoer zijn goed zichtbaar. De haltes zijn zodanig transparant en verlicht dat wachtenden vanuit de omringende bebouwing gezien kunnen worden.

•

Het straatmeubilair geeft geen aanleiding tot vandalisme, graffiti of buurtoverlast. Straatmeubilair is spaarzaam toegepast, dus alleen op plaatsen waar dit kan worden gemotiveerd door verwacht gebruik.

•

Er is aandacht voor kwaliteit van inrichting. Waar mogelijk (financieel haalbaar?) worden duurzame, bijzondere materialen/ontwerpen toegepast.

•

Er is een beheerplan: daarin staan afspraken over de wijze waarop wordt zorg gedragen voor een blijvend "schone, hele en veilige" woonomgeving. Het plan voorziet in procedures voor samenwerking en communicatie met bewoners en andere betrokkenen. Er wordt in het plan onder meer rekening gehouden met de volgende aspecten van het onderhoud:

•

Tijdige en toereikende reparaties en schoonmaak aan bestrating, muren, straatmeubilair, verlichting en ander openbaar meubilair.

•

Het groen wordt zodanig structureel onderhouden dat belangrijk zicht niet wordt belemmerd en de (openbare) verlichting niet wordt gehinderd.

voetnoot 57

Ministerie VROM (2003) De kwaliteit van de Nederlandse woning en woonomgeving rond de millenniumwisseling, Den Haag

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

75


•

Maatregelen worden getroffen om de overlast van hondenpoep tegen te gaan (bijvoorbeeld door het inrichten van hondenuitlaatplaatsen).

•

Er vinden regelmatige controles plaats op vervuiling, vernieling en graffiti. De stoep: plek voor auto, fiets, voetganger en vuilnis (Java-eiland, Amsterdam)

6.6

Groen Voor de directe woonomgeving zijn vooral ruimtevergrotende elementen, als een garage, dakterras (bij appartementen) of grote tuin gewenst. De aanwezigheid van een buitenruimte/tuin is voor huizenkopers de meest harde eis, na woningtype, aantal kamers en buurtkenmerken, zoals locatie, aanwezigheid groen, rust en sociale veiligheid.58 Het belang van privé-groen geldt vooral in meer suburbane milieus, hoewel ook in stedelijke milieus een buitenruimte zeer gewenst is. 80% van de koopwoningzoekenden in rurale woonmilieus weigert de woning als er geen tuin bij zit terwijl dit wel gewenst wordt, ook al wordt aan alle andere woningkenmerken voldaan. Bijna 50% van de kopers wenst een tuin van meer dan 15 meter diep; 40% een tuin van 10 tot 15 meter diep. Huurders stellen iets minder hoge eisen aan de grootte van de ruimten. Van de kopers van een appartement wenst bijna 70% een ruim (dak)terras; voor huurders is dit voor slechts 18% een harde eis. Vrij uitzicht vanuit de woning is voor circa 70% van de doelgroepen van belang; 20% hecht wel enig belang aan vrij uitzicht. In de eigen buitenruimte wordt privacy ook door velen gewenst.59 Het openbare groen in de directe woonomgeving bepaalt in grote mate de sfeer en uitstraling van een buurt of wijk. Bij dit zogenaamde ‘buurtgroen’ denken we aan trapveldjes, grotere gazons of siergroen, waterpartijen of in bepaalde situaties zelfs

voetnoot 58

S. Heins (2002), Rurale woonmilieus in stad en land – plattelandsbeelden, vraag naar en aanbod van rurale woonmilieus, Delft. NVB (1999, 2002), Huizenkopers in profiel, Voorburg.

59

RIGO (1994), Aanknopingspunten voor de realisatie van VINEX-locaties, uitgave Ministerie van VROM, Den Haag

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


buurt- of wijkparken. Ook een gezamenlijke binnentuin kan bijdragen aan (semi-) openbaar groen in de wijk. Het effect van de aanwezigheid van groenvoorzieningen is groot. Na de bebouwing in de buurt, heeft het groen in de buurt het grootste effect op het oordeel van bewoners over de mate van tevredenheid met hun woonomgeving. De nabijheid van een park of plantsoen (natuur en gebieden voor dagrecreatie) van enige omvang heeft vooral in gebieden met een hoge woningdichtheid een belangrijke meerwaarde (zie ook paragraaf 4-8). Over het algemeen geldt: hoe hoger de dichtheid, hoe belangrijker de directe nabijheid van een park of plantsoen is. De beoordeling van KWR-inspecteurs van het buurtgroen komt in grote lijnen overeen met de waardering van bewoners daarover. Iets meer dan 80% van alle bewoners vindt dat er voldoende buurtgroen is. In de vier grote steden ligt dat percentage 10% lager. Eisen ten aanzien van het (privé en publiek) groen zijn: •

Privé-groen versus publiek groen. Realiseer je dat woonconsumenten een eigen buitenruimte van groot belang vinden en dat dit scheelt in de hoeveelheid benodigd publiek groen. De keuze voor veel publiek groen ten koste van privé-groen is – zeker in meer landelijke milieus – niet gewenst.

•

Zorg dat privé-groen daadwerkelijk privé-groen is. Rust en privacy zijn van belang.

•

In een wijk is ruimte om te recreëren en draagt openbaar groen bij aan een attractieve en overzichtelijke woonomgeving met mogelijkheden voor multifunctioneel gebruik (spelen, wandelen, publieksactiviteiten, vissen, etc.).

•

Er is aandacht besteed aan de aankleding van het publiek groen (geen groen om het groen).

•

Verspreid in het woongebied zijn kleinere (groene) plekken gesitueerd, onder andere ten behoeve van speelruimte.

•

De inrichting van openbaar groen (park, binnentuin) voor omwonenden moet niet kwetsbaar zijn voor vandalisme en buurtoverlast en mag de kwetsbaarheid voor inbraak in de omliggende woningen niet vergroten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

77


Stedelijk wonen gecombineerd met een waterrijke omgeving (KNSM-eiland, Amsterdam)

6.7

Voorzieningen Het gaat onder andere om scholen, speelgelegenheden, winkels en zorgvoorzieningen. De wensen van bewoners ten aanzien van de woonomgeving hangt af van de specifieke behoefte die men heeft aan een bepaalde voorziening. Niet iedereen heeft per slot van rekening behoefte aan een basisschool of speelgelegenheid in de buurt. Stedelijke en suburbane huizenkopers verschillen in het belang dat zij aan het bestaan van buurtvoorzieningen hechten (zie Figuur 7). Stedelijke doelgroepen wensen meestal meer voorzieningen in de buurt dan suburbane doelgroepen. Vrijwel ongeacht het woonmilieu worden winkels voor dagelijkse boodschappen door zeer velen (60 tot 70%) in de buurt gewenst. Daaropvolgend stelt 40 tot 50% een park, school en bushalte in de buurt op prijs. Overige voorzieningen in de buurt worden door een kleinere doelgroep (10-20%) gewaardeerd. Ondanks dat winkelvoorzieningen in de directe omgeving door bijna alle bewoners zeer gewenst zijn, is de invloed van winkelvoorzieningen op de tevredenheid over de woonomgeving van bewoners – net als voor parkeergelegenheid en aanwezigheid haltes openbaar vervoer - beperkt. Bebouwing, groen en voorzieningen voor kinderen (bij gezinnen) zijn over de hele linie veel bepalender.60 De meerwaarde van veel winkels en functiemenging in de buurt speelt in woongebieden met een hoge dichtheid wel een rol (positief effect).

voetnoot 60

Ministerie VROM (2003) Leefbaarheid van wijken , Den Haag

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Figuur 7

Gewenste buurtvoorzieningen op loopafstand in % van potentiële huizenkopers 80 Stedelijk

70 Suburbaan

% van huizenkopers

60 50 40 30 20 10

Sportvelden

Theater

Winkels duurzame artikelen

Buurtvoorzieningen

Bioscopen

Horeca

NS-station

Scholen

Bushalte

Openbaar park

Winkels dagelijkse boodschappen

0

Bron: NVB (2002)

De voorzieningen hebben alleen een substantiële invloed op de leefbaarheid/beleving van een wijk in bepaalde woonmilieus. De meerwaarde van functiemenging en de aanwezigheid van winkelvoorzieningen speelt uitsluitend een rol in woongebieden met hoge dichtheden en is beperkt. Functiemenging draagt alleen in positieve zin bij aan het totaaloordeel wanneer het gaat om kleinschalige bedrijvigheid en winkelvoorzieningen wanneer het gaat om winkels binnen een straal van 200 meter van de woning. Wanneer winkels dichterbij de woning liggen, zorgt dat juist weer voor een negatief effect.61 Voor de suburbane doelgroepen (meer gezinnen met kinderen) zijn scholen en sportvelden van groter belang. De aanwezigheid van basisscholen, speelgelegenheden en crèches heeft voor gezinnen met kinderen, na de aard van bebouwing en het groen in de buurt, zelfs de meeste invloed op hun tevredenheid over de woonomgeving. Stedelijke huizenkopers hechten daarentegen meer belang aan winkels, horeca en andere uitgaansgelegenheden in de nabijheid van de woning. De openbare ruimte in de Nederlandse woonwijken is bij gemiddeld 54% van de woningen als ‘voldoende bespeelbaar’ bestempeld. Dat betekent dat bij de rest van de Nederlandse woningen de kinderen niet voldoende veilig op straat kunnen spelen. De buitencentrum en groenstedelijke milieus in de grotere steden blijken op speelmogelijkheden in de woonomgeving beter te scoren dan de kleinere gemeenten. In deze milieus zijn de straten ruimer opgezet, is er meer buurtgroen (trapveldjes, e.d.) en is de parkeerdruk lager dan in de dorpse milieus van de kleinere gemeenten. Let wel, er is in de beoordeling van de speelmogelijkheden geen rekening voetnoot 61

Uit: Ministerie VROM (2003) Leefbaarheid van wijken , Den Haag

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

79


gehouden met aangrenzend buitengebied, waar kinderen natuurlijk prima kunnen spelen. In de centrumstedelijke milieus en de landelijke milieus zijn kinderen met spelen het slechtst af in hun woonomgeving. Eisen ten aanzien van de voorzieningen zijn: •

Van de woonconsumenten wenst 60-70% een winkelvoorziening in de buurt; 4050% stelt de aanwezigheid van een park, school en bushalte op prijs. De bebouwing, groen en, voor gezinnen, de voorzieningen voor kinderen zijn voor waardering van de woonomgeving belangrijker dan de winkelvoorzieningen, parkeren en openbaar vervoer.

•

Het voorzieningengebied is aantrekkelijk en kan als ontmoetingsplaats in het woongebied functioneren.

•

Voorzieningen, die veel publiek en verkeer trekken, zijn zo gesitueerd dat zo weinig mogelijk overlast voor de omgeving ontstaat, denk aan bovenwijkse, of multifunctionele (welzijns)voorzieningen, horeca, buurthuizen en dergelijke.

•

Buiten de winkeltijden is er geen onbewoonde en verlaten sfeer, die uitnodigt tot criminaliteit en/of onveiligheidsgevoelens oproept. Boven een aanzienlijk deel van de winkels liggen woningen, die zicht hebben op het voorzieningengebied. Looproutes van en naar de voorzieningen liggen in het zicht van deze woningen.

•

Er zijn zowel speelvoorzieningen voor (kleine) kinderen als jongeren. De speelplekken en ontmoetingsplaatsen voor de jeugd zijn afgestemd op de behoefte en zo gesitueerd dat toezicht mogelijk is.

•

Synergie van woningen en voorzieningen: denk na over de mogelijkheid specifie-

ke voorzieningen te realiseren als toevoeging van identiteit aan een woongebied, bijvoorbeeld ‘wonen en golf’.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


7 Wensen naar woonmilieu Met de nota Mensen Wensen Wonen (1999) heeft het rijk de aanzet gegeven tot een meer consumentgerichte benadering van wonen. Reden voor deze verandering is de verwachte en gewenste kwaliteitssprong in het wonen. De kwaliteitsvraag in het wonen wordt duidelijk aan de hand van verschillende onderzoeken naar de woon(milieu)wensen van de burger. De onderzoeken gaan uit van typen woonmilieus in meer stedelijke of suburbane/landelijke setting. Het type woonmilieu (centrumstedelijk of juist landelijk) blijkt voor 40% een bepalende woonvoorkeur. Als het woonmilieu niet voldoet, wenst een groot deel van de consumenten er niet te wonen. Maar wat maakt een bepaald woonmilieu, wat zijn de onderscheidende factoren in woning en woonomgeving en wat is vanuit de specifieke wensen ten aanzien van een bepaald woonmilieu de inrichtingseisen? In dit hoofdstuk worden de verschillen per woonmilieu in kaart gebracht. Dit heeft geresulteerd in een lijst van do and don’ts voor de inrichting van de woonomgeving per woonmilieu.

7.1

Voorwaarden woonomgeving per klantgroep De voorwaarden die aan de woningen en woonomgeving van een bepaald woonmilieu worden gesteld, onderhouden een sterke relatie met de mensen die er (willen/kunnen) wonen; gezinnen in meer landelijke milieus, ouderen en jongeren in de centra. De huishoudens die in een woonmilieu wensen te wonen, zullen - op hun beurt - weer in sterke mate worden bepaald door de woningen en woonomgeving die in een bepaald milieu te vinden zijn (ruime gezinswoningen in rustige landelijke milieus, goedkope appartementen in de bruisende stadswijken). Uit Tabel 17 is af te lezen dat meergezinswoningen vooral in centrumstedelijke en buitencentrum milieus voorkomen. In de meer landelijke milieus gaat het bijna alleen om eengezinswoningen; in het landelijk wonen bijvoorbeeld is slechts 5% van de woningen een appartement, in centrumstedelijke milieus gemiddeld 60%. Dit betekent al zeer veel voor de inrichting van de woonomgeving in deze milieus,

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

81

82 WENSEN NAAR WOONMILIEU

maar ook voor de bewoning. De goedkope en, gemiddeld genomen, kleinere voorraad in centrumstedelijke milieus trekt bijvoorbeeld jonge huishoudens aan. Tabel 17

Gemiddelde woningdifferentiatie naar woonmilieu (bovengemiddelde scores zijn groen gearceerd, benedengemiddelde scores oranje) centrumstedelijk

buitencentrum

groenstedelijk

centrumdorps

landelijk wonen

totaal

huur eg goedkoop*

7%

8%

8%

12%

12%

10%

huur eg middelduur

4%

8%

9%

10%

7%

8%

huur eg duur

2%

3%

4%

3%

2%

3%

huur mg goedkoop

25%

22%

11%

6%

3%

14%

huur mg middelduur

13%

12%

7%

3%

1%

8%

huur mg duur

7%

4%

3%

1%

0%

3%

koop eg goedkoop

5%

6%

10%

9%

13%

8%

koop eg middelduur

8%

12%

18%

19%

17%

15%

14%

13%

26%

35%

44%

25%

koop mg goedkoop

5%

6%

3%

1%

1%

3%

koop mg middelduur

4%

2%

1%

1%

0%

2%

koop mg duur

6%

2%

1%

1%

0%

2%

koop eg duur

* eg=eengezins, mg=meergezins Bron: WBO 2002, bewerking RIGO

In onderstaande figuur is de gemiddelde bevolkingssamenstelling naar woonmilieu gegeven, uitgaande van de RIGO-klantgroepen. Het inkomensaspecten is niet meegenomen (vandaar dat er geen 17, maar negen typen klantgroepen zijn), omdat inkomen niet het grootste effect heeft op de woonwensen. Inkomen zegt vooral iets over de mate waarin klantgroepen in staat zijn hun woonwensen te realiseren. Figuur 8

Bevolkingssamenstelling naar klantgroep per woonmilieu in Nederland 100% 90%

1/2/+p >=75jr

80%

1/2/+p 60-74jr

70%

gezin 40-59jr 60%

2/+p 40-59jr

50%

1p 40-59jr

40%

gezin <=39jr

30%

2/+p 25-39jr

20%

1p 25-39jr

10%

1/2/+p <25 jr

0%

centrumstedelijk

buitencentrum

groenstedelijk

centrumdorps

landelijk wonen

totaal

Bron: WBO2002, bewerking RIGO

Uit de figuur blijkt dat in stedelijke milieus relatief veel jonge huishoudens wonen. Het gaat voor een groot deel om kleine huishoudens (1- en 2-persoons). In de lan-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


delijke milieus wonen veel gezinnen en huishoudens in de leeftijdscategorie van 40-59 jaar. Dit is de groep met een overwegend wat hoger inkomen. Dat de vraag naar luxere eengezinswoningen in grote mate samenvalt met de vraag naar meer landelijke milieus is vanuit de bevolkingssamenstelling dus niet verrassend. Dat het zich in grote mate laat raden welke klantgroepen op welk type locatie afkomen (gezinnen in suburbane milieus, jongeren in centrumstedelijke milieus, etc.) is prettig, maar ook een valkuil. Het risico van de automatische piloot lonkt. Het is de kunst ook voor nichemarkten (jongeren met een groene woonwens, gezinnen met een stedelijke woonwens) goede producten te ontwikkelen. Uitzonderingen op de regel vragen echter om goed nadenken. Of een woningbouwproject in een centrumstedelijke wijk wordt ontwikkeld voor studenten of voor gezinnen met kinderen maakt namelijk nogal wat uit. Huishoudens met een vraag naar stedelijke milieus (en centrumdorpse milieus) hebben over het algemeen behoefte aan een uitgebreid voorzieningenaanbod in de buurt, maar wat zijn de wensen van gezinnen in de stad ten aanzien van bijvoorbeeld veiligheid, kindvriendelijkheid, ruimte en privacy en de status van het woongebied, en wat wensen jongeren in een dorp? Handreiking De do’s and don’ts met betrekking tot de woonomgeving per woonmilieu moeten worden verfijnd op basis van de doelgroepen van een woningbouwproject. Gezinnen met een stedelijke woonwens zullen specifieke eisen stellen aan de woonomgeving, eisen waaraan je niet gelijk denkt bij de (her)ontwikkeling van een stadswijk. In algemene zin kan worden gesteld dat gezinnen en tweepersoonshuishoudens (met een bovenmodaal inkomen) belang hechten aan bepaalde woningkenmerken (grootte, type). Jonge huishoudens (met een laag inkomen) hechten vooral veel belang aan een woning in of bij het centrum van de stad/dorp en bij voorzieningen. Ook de prijs van de woning is voor deze groep van belang. Voor ouderen is ook de locatie van belang: bij voorzieningen, in de huidige gemeente. Let wel, dat een bepaalde klantgroep een aspect van belang vindt, wil nog niet zeggen dat zij de woning niet zullen kopen als de woonomgeving er niet aan voldoet. Wonen in een kasteel Velderwoude aan de golfbaan (Haverleij, Den Bosch )

Bron: www.haverleij.nl

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

83


gezin <=39jr

1p 40-59jr

2/+p 40-59jr

gezin 40-59jr

1/2/+p 6074jr

1/2/+p >=75jr

totaal

81%

2/+p 25-39jr

indeling woning

1p 25-39jr

Percentage klantgroep dat aspect van belang vindt bij woningkeuze (bovengemiddelde scores zijn groen gearceerd, benedengemiddelde scores oranje) 1/2/+p <25 jr

Tabel 18

87%

91%

93%

90%

95%

94%

96%

97%

93%

grootte van de woning

88%

89%

93%

95%

90%

92%

94%

93%

93%

93%

staat van onderhoud van de woning

95%

95%

96%

97%

97%

98%

98%

99%

99%

97%

de sfeer die de woning uitstraalt

92%

95%

97%

96%

95%

98%

97%

98%

97%

97%

de grootte van tuin/buitenruimte woning

56%

69%

84%

88%

73%

85%

86%

79%

70%

79%

de bebouwing in de buurt

67%

79%

83%

84%

85%

90%

89%

92%

90%

86%

thuis voelen in de buurt

95%

97%

98%

98%

98%

99%

99%

99%

99%

98%

geen bekladding muren en/of gebouwen

76%

85%

92%

94%

93%

97%

96%

97%

96%

93%

geen vernielingen telefooncel, tram/bushaltes

87%

91%

93%

94%

94%

96%

96%

96%

94%

94%

geen rommel op straat

87%

93%

96%

97%

96%

98%

97%

99%

98%

97%

geen hondepoep op straat

79%

84%

86%

91%

89%

93%

93%

96%

96%

91%

geen overlast omwonenden en/of jongeren

88%

92%

95%

95%

95%

97%

96%

97%

96%

95%

in de woning niet veel geluid van buiten

84%

87%

91%

91%

91%

95%

93%

94%

92%

92%

veel contact met directe buren

54%

57%

63%

75%

66%

74%

76%

81%

83%

73%

veel contact met andere buurtbewoners

52%

53%

59%

73%

63%

70%

73%

77%

77%

69%

een gezellige buurt met veel saamhorigheid

68%

72%

76%

87%

80%

85%

88%

91%

90%

84%

de bevolkingssamenstelling in de buurt

63%

69%

69%

76%

76%

80%

78%

86%

88%

78%

de veiligheid van de verkeerssituatie

87%

91%

96%

99%

96%

98%

99%

99%

98%

97%

winkels dagelijkse boodschappen in buurt

94%

89%

86%

90%

91%

90%

91%

95%

95%

92%

openbare parkeergelegenheid in de buurt

79%

85%

88%

86%

81%

87%

86%

86%

78%

85%

openbaar vervoer in de buurt van de woning

87%

72%

69%

72%

79%

80%

81%

86%

84%

79%

groen in de buurt van de woning

84%

90%

94%

97%

96%

98%

98%

98%

97%

96%

voorzieningen jongeren tussen 12 en 18 jaar

44%

54%

62%

80%

63%

67%

80%

63%

51%

66%

basisscholen in de buurt van de woning

33%

40%

65%

94%

44%

55%

75%

53%

41%

61%

speelgelegenheid jonge kinderen in de buurt

40%

53%

73%

95%

61%

69%

80%

68%

54%

70%

kinderdagverblijf, peuterspeelzaal in buurt

27%

33%

55%

72%

35%

45%

50%

44%

33%

46%

Bron: WBO2002, bewerking RIGO

7.2

Voorwaarden woonomgeving per woonmilieu De ruimtelijke kwaliteit is sterk afhankelijk van het type woonmilieu. Landelijke woonmilieus in de kleinste gemeenten hebben, volgens het KWR2000, de hoogste ruimtelijke kwaliteit (+27), gevolgd door de centrumdorpse milieus (+24) en de groenstedelijke milieus in de grotere steden (+20 en + 22). De slechtste wijken liggen, volgens een score van het SCP, in de (grote) steden, de 10% beste wijken liggen in de Randstad direct rond de (grote) steden. Elk woonmilieu stelt – vanuit de bewoners die daar over het algemeen (komen) wonen – haar eigen eisen aan de woonomgeving. In de nu volgende paragrafen wordt op zoek gegaan naar de absolute voorwaarden per woonmilieu; de zogenaamde do’s. Het zijn de punten waar het bij deze milieus vaak fout gaat en waar,

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


bij ontwikkeling van het milieu, zeker rekening mee moet worden gehouden. De contramal van deze punten zijn over het algemeen de don’ts. 62 Nieuw Terbregge (Rotterdam)

Opvallend is dat een veel groter deel van de bewoners van de suburbane milieus (groenstedelijk, centrumdorps en landelijk) belang hecht aan allerlei aspecten met betrekking tot de woonomgeving dan in de meer stedelijke milieus (zie tabel 6-9). Vaak zal niet aan al deze wensen tegemoet gekomen kunnen worden (te kostbaar, veel groen in de buurt en grote tuinen gaan niet samen, et cetera). Bewoners van stedelijke milieus stellen relatief weinig eisen (hechten minder belang aan allerlei aspecten). Juist in deze milieus zijn er echter kritische factoren. Een hoge dichtheid in relatie tot weinig groen en een matige kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte kunnen (op termijn) een serieuze bedreiging vormen voor de woon- en leefkwaliteit in de buurt. Luisteren naar de klant hoeft in stedelijke milieus dus geen voldoende kwalitatieve woonomgeving op te leveren. Het centrumstedelijk milieu In centrumstedelijke milieus bestaat een voorkeur voor woningen met een bouwjaar van 1944 of eerder (14% van de vraag van potentieel en urgent verhuisgeneigden, met een voorkeur voor centrumstedelijke milieus, gemiddeld 8%). Bewoners geven prioriteit aan de ligging en de prijs. De woning is minder van belang. De vragers wensen gemiddeld 92 m2 woonoppervlak en 3 kamers. 35% heeft een voorkeur voor een eengezinswoning, 17% voor een nieuwbouwwoning en 28% voor een koopwoning. Sterke punten van dit milieu zijn; de bereikbaarheid per fiets en openbaar vervoer, de ligging ten opzichte van het werk en de aanwezigheid van uitgaansgelegenhevoetnoot 62

Hiervoor is gebruik gemaakt van VROM (2004) Leefbaarheid van wijken, RIGO (2001) Leefbaarheid Schiphol: meer dan geluid alleen, RIGO (2004) Stad en land in balans, WBO2002 (bewerking RIGO)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

85


den en winkels. Het milieu heeft ook zwakke punten, namelijk; de gebrekkige aanwezigheid van crèches, parkeervoorzieningen, openbaar groen en speelvoorzieningen voor kinderen en jongeren. Ook de woningkwaliteit en woningisolatie wordt over het algemeen als matig beoordeeld. Voor een geslaagd centrumstedelijk milieu is voorwaarde, dat; •

er een groot en gevarieerd aanbod aan (winkel)voorzieningen in de nabijheid is, goed bereikbaar per voet, fiets en ov;

•

er een bus/tramhalte in de buurt aanwezig is;

•

kans gegrepen wordt om auto’s uit het straatbeeld te weren (ondergronds parkeren);

•

er gezelligheid en levendigheid in de buurt is (uitgaansgelegenheden); maar dat deze geen negatieve invloed hebben op de rust en privacy in de woning. 80% van de consument wenst een luw woonmilieu, slechts 20% vindt drukte in de directe woonomgeving gewenst; Stedelijk wonen op de Müllerpier (Rotterdam)

•

er een grootschalige groene openbare ruimte is, zoals een park. Dit is voorwaarde voor een leefbare wijk. Over het algemeen geldt hoe hoger de bebouwingsdichtheid, hoe groter de behoefte aan publiek groen;

•

de openbare ruimte voldoende kwaliteit heeft; niet vandalismegevoelig is;

•

aanwezige historische elementen behouden blijven (ze hebben een positief effect op de beoordeling van de woonomgeving);

•

leegstand wordt voorkomen. Dit is zeer slecht voor de leefbaarheid in stedelijke milieus;

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


•

de kwaliteit van de woonomgeving in relatie wordt gezien tot de prijs van de woningen. In stedelijke milieus is de woningprijs namelijk een zeer bepalende factor voor consumenten;

•

kansen benut worden om seniorenwoningen toe te voegen; een groot deel van de woningen in centrumstedelijke milieus is niet gelijkvloers. De voorkeur gaat uit naar ‘gewone’ woningen die goed toegankelijk zijn en aangesloten zijn op een zorginfrastructuur (zorg aan huis). De vraag naar wonen in serviceflats en verzorgingshuizen is beperkt;

•

er voor gezinnen en ouderen rust en veiligheid is, voor gezinnen speelvoorzieningen, scholen en crèches.

Het stedelijk buitencentrummilieu De huishoudens met een vraag naar dit milieu leggen prioriteit bij de prijs en de woning. De vragers wensen gemiddeld 105 m2 woonoppervlak en ruim 3 kamers. 52% heeft een voorkeur voor een eengezinswoning. 36% van de vragers heeft voorkeur voor een koopwoning. In buitencentrum milieus is een nieuwbouwwoning iets vaker gewenst (23%).63 Sterke punten van het buitencentrum milieu zijn de auto-ontsluiting, de aanwezige voorzieningen (groen, zorg, scholen, winkels en speelvoorzieningen voor kinderen). Zwakke punten zijn de afwezigheid van voorzieningen voor jongeren (speelvoorzieningen, uitgaansgelegenheden), de woningkwaliteit, de woningdifferentiatie en de sociale structuur en veiligheid. In een aantal buitencentrumwijken hebben deze zwakke punten ertoe geleid dat deze wijken moeten worden geherstructureerd. Voor een geslaagd buitencentrum milieu is voorwaarde, dat: •

er een goede openbare vervoervoorziening is in de buurt van de woning (belangrijker nog dan voor het centrumstedelijke milieu). En dat er ook woningen met privé-buitenruimte worden toegevoegd aan dit milieu. Een aanzienlijk deel van de consumenten met een vraag naar dit milieu wenst een grondgebonden woning met tuin;

•

er voldoende openbare parkeergelegenheid is in de buurt;

•

de kwaliteit van de voorzieningen op peil blijft (winkels voor dagelijkse boodschappen in de buurt);

•

de openbare ruimte voldoende kwaliteit heeft; niet vandalismegevoelig is;

•

de woningen voldoende kwaliteit hebben, deels nieuwbouwkwaliteit in eigentijdse stedelijke woonvormen;

•

er (voldoende) privé-buitenruimte is bij de woningen;

•

er geen leegstand is; dit moet worden voorkomen;

•

de groenvoorzieningen voldoende gebruikskwaliteit hebben;

voetnoot 63

WBO2002, bewerking RIGO

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

87


•

de kwaliteit van de woonomgeving in relatie wordt gezien tot de prijs van de woningen. Dit is nog belangrijker dan in centrumstedelijke milieus, omdat behalve de prijs van de woning ook de woningkwaliteit (grootte, indeling) belangrijk is. De kwaliteit van de woonomgeving mag dus niet te veel ten koste gaan van de kwaliteit van de woning of een prijsopdrijvend effect hebben op de woningprijs.

Meer specifiek voor herstructureringswijken: •

moeten bewoners bij de planontwikkeling betrokken worden, dat leidt tot een betere wijk;

•

moet de eenzijdigheid in de voorraad doorbroken worden door het toevoegen van andere woningtypen (typen, prijsklassen), waaronder grondgebonden woningen mét buitenruimte;

•

leefbaarheidsproblemen (overlast, onveiligheid) worden aangepakt;

•

aandacht worden besteed aan de beheersbaarheid van de openbare ruimte: nadenken over de inrichting van de wijk (park, afval, groen, speelvoorzieningen) in relatie tot het gebruik ervan en risico’s van overlast;

•

een evenwicht tussen publiek groen en privé-groen ontstaan;

•

rust en privacy aan woningen (ondanks het stedelijke wonen) wroden toegevoegd.

Het groenstedelijk milieu Verhuisgeneigde huishoudens met een voorkeur voor groenstedelijke milieus wensen een gemiddeld woonoppervlak van 124 m2 en 4 kamers. Vooral de ligging is van belang voor deze groep: in een rustige woonomgeving, aan de rand van de stad en goed bereikbaar. 48% van deze groep wenst een koopwoning, 65% een nieuwbouwwoning en 65% een eengezinswoning. Als sterke punten van dit milieu worden genoemd: de isolatie van de woningen, de auto-ontsluiting, de speelgelegenheden, de ligging ten opzichte van het werk, de ruimte en de sfeer. Sterke punten kunnen ook zijn: de aanwezigheid van (goede) scholen, sportvelden, voorzieningen en de verkeersveiligheid. Als zwakke punten worden genoemd; openbaar vervoer, voorzieningen (zorg, winkels) en parkeren in het straatbeeld. Zeker bij grote steden bestaat de kans dat buitencentrum locaties onder de Vinexnormen verworden tot stedelijke wijken met een dichtheid van ruim boven 40 woningen per hectare. Dat is niet gewenst. Een goed voorbeeld is Middeneiland, IJburg (zie tekstkader). Groenstedelijke woonmilieus kunnen ook worden ontwikkeld tot wijken met een meer dorps of landelijk karakter. In de loop van dit hoofdstuk volgt meer over eisen aan en aandachtspunten bij nieuwbouw op uitleglocaties.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Middeneiland, Amsterdam en Meerstad, Groningen De locatie Middeneiland (foto rechts) ligt ver van het Amsterdamse centrum, maar heeft een netto dichtheid van bijna 75 woningen per hectare (wat niet onderdoet voor de dichtheid in buitencentrum milieus). Oorzaak van deze hoge netto dichtheid is onder andere dat circa de helft van de locatie (totaal 52 hectare) bestaat uit water en één grote groene openbare ruimte. De kavelgrootten voor eengezinswoningen op Middeneiland liggen met deze gemeentelijke aanpak veelal tussen 100 en 150 m2. Dit staat voor een stenige directe woonomgeving in een ‘groenstedelijk’ milieu. De afzetrisico’s zijn bij zo’n aanpak haast bij voorbaat groot. Bij veel minder grote concentraties van publieke groene en blauwe ruimte zo een veel beter woonklimaat zijn te maken bij dezelfde brutodichtheid (die overigens ook best lager zou mogen). Ook de inrichting van de locatie Meerstad bij de stad Groningen (foto rechts) is niet optimaal. Veel woningen zijn compact, geclusterd in één deel van het plangebied. Het overige deel van het plangebied is een groot openbaar groen gebied met een meer. De bruto dichtheid is met circa 2 woningen per ha zeer laag, maar kijken we naar de netto dichtheid (alleen het wonen), dan ligt deze in een deel van de woonvlekken hoog; te hoog wellicht voor een groenstedelijk woonmilieu, waar privé-groen meer gewenst is dan publiek groen. Bovendien maakt het vele openbare gebied de locatie zeer duur, terwijl bewoners de prioriteiten zeer waarschijnlijk anders zullen leggen. De Blauwe Stad elders in de provincie Groningen is meer gefocust op echt landelijk wonen. Welke van de twee het meest succesvol is moet nog in de regionale markt blijken. In beide gevallen lijkt overigens het woord ‘stad’ in de naamgeving een vreemde eend in de bijt.

Voor een groenstedelijke wijk is voorwaarde, dat: •

een groot deel van de woningen een klassieke oriëntatie heeft (gewone voortuin en grote achtertuin, voortuin tegenover voortuin). Van de bovenmodale huizenkopers wenst 40% een vrijstaande woning en 30% een 2/1-kapwoning. Slechts 8% van de consumenten in suburbane milieus hebben een uitgesproken voorkeur voor een appartement. Dit betreft vooral ouderen.

•

er vooral grondgebonden woningen gebouwd worden: de vraag naar appartementen in suburbane milieus is zeer beperkt. Alleen ouderen hebben soms een uitgesproken voorkeur voor een appartement. 42% van de (bovenmodale) consument heeft de voorkeur voor een middeldure of dure vrijstaande woning. Op de Vinexlocaties in de Randstad is tot nu toe slechts 6% als vrijstaande woning ontwikkeld;

•

er woningen met tuinen of buitenruimte van enige omvang zjn;

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

89


•

er voldoende differentiatie is. Eén grote wijk met rijwoningen in een dichtheid van 40 woningen per hectare is niet wenselijk. Ontwikkel gevarieerde plukjes woningen met een eigen sfeer (woonconcepten). Maak daarbij gebruik van aanwezige kwaliteiten van de locatie (water, groen) en de vraag naar voorzieningen (tenniswonen, wonen en golf).;

•

het een rustige, groene, ruime en veilige woonomgeving betreft;

•

winkels voor dagelijkse boodschappen in de buurt aanwezig zijn, evenals sportvelden en scholen. Gezinnen met kinderen hechten bovendien veel waarde aan de bebouwing en het groen;

•

het verkeersveilig is, en goed bereikbaar per auto;

•

woningen de kwaliteit van (vrij) uitzicht hebben;

•

landschappelijke elementen dichtbij (zichtbaar, voelbaar) zijn;

•

de parkeernorm voldoende is, waarbij er zowel parkeermogelijkheid op de kavel is, als in de openbare ruimte;

•

er goed wordt nagedacht of, hoe en waar er behoefte is aan eigen initiatief rond kavel en openbare ruimte (veel huishoudens waarderen dit eigen initiatief niet).

Meer specifiek voor uitleglocaties: •

er vooral grondgebonden woningen met privé-groen realiseren (minimaal 70%). zijn;

•

er voldoende ruime kavels (geen postzegels).zijn;

•

er een ruime parkeernorm is;

•

met woonmilieudifferentiatie (geen lange, eentonige rijen eengezinswoningen);

•

met nieuwe productmarktcombinaties (woonconcepten);

•

met tijdige openbaarvervoer-, zorgen winkelvoorzieningen.

Het (centrum)dorpse milieu Als eerste is goed te realiseren dat het (centrum)dorpse woonmilieu – zoals gedefinieerd in de woonmilieu-indeling zoals gehanteerd door VROM - qua woningvoorraad relatief divers van aard is. In dorpse milieus kunnen portiekwoningen staan, rijwoningen, vrijstaande woningen en zelfs flats.64 Ook bij de ontwikkeling van nieuwe dorpse milieus is er niet één maar zijn er meerdere ontwerpen mogelijk. Onder de vlag van ‘nieuw dorp’ kunnen allerhande landelijke woonmilieus worden gemaakt; van Blauwe Stad tot een echt nieuw dorp, zoals de Kersentuin65 bij Bunnik.66 De vraag naar dorpse milieus uit zich in een vraag naar grotere woningen (gemiddeld 129 m² met ruim 4 kamers), naar meer koopwoningen (50%), naar meer eenvoetnoot 64

Zie ook RIGO (2004) Landelijk-dorps wonen: vraag en aanbod.

65

Gemeente Bunnik (2004) Toekomstvisie Bunnik

66


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


gezinswoningen (70%). De ligging is voor dit milieu zeer belangrijk. De bewoners van dorpse milieus hebben daarbij een grote voorkeur voor een woning in de huidige (eigen) gemeente en voor voorzieningen dichtbij. Sterkste punt van centrumdorpse milieus is bovenal de sociale structuur. Verkeersveiligheid en (verschraling van) het voorzieningenaanbod zijn aandachtspunt. De eisen die aan het landelijke wonen in het algemeen worden gesteld zijn wel bekend. Een woning met een tuin in een rustige, ruime, groene en veilige omgeving en een supermarkt om de hoek is het summum. Van rijtjeswoningen tot en met vrijstaande huizen op vrije kavels. In een decor van weilanden met koeien en schapen, water- of boslandschap. Zeggenschap over woning en woonomgeving is een meerwaarde en het type buitenruimte - diepe tuin, aan het water - speelt een belangrijke rol. Wat betreft de specifieke woonvoorkeuren van potentiële bewoners van nieuwe dorpen en de hardheid van deze voorkeuren is echter nog weinig duidelijkheid. Dit zal nader moeten worden onderzocht om nieuwe dorpen tot een succes te kunnen maken. Doelgroepen kunnen daartoe verschillende vormen van nieuwe dorpen worden voorgelegd om hun voorkeuren en keuzegedrag te kunnen meten.67 Vleuterweide, Utrecht Voor de invulling van het deelplan Vleuterweide op de Utrechtse VINEX-locatie Leidsche Rijn konden geïnteresseerden via de onderzoeks- techniek MultiVisi hun oordeel geven over uiteenlopende straat- beelden die samen gesteld waren uit verschillende als dorps beschouwde elementen. Het dorpse straatbeeld dat door de respondenten het meest aantrekkelijk wordt gevonden ziet er als volgt uit: direct aan landschappelijke elementen (buitengroen tot in de wijk); normale straat; gewone tuinen en normale plek van het huis op de kavel.

Voor een geslaagde centrumdorpse wijk is in ieder geval voorwaarde, dat: •

woningen voldoende kwaliteit hebben, deels nieuwbouwkwaliteit;

•

woningen voldoende eigen buitenruimte hebben;

•

mensen zich thuis voelen in de buurt (contact met anderen, niet te heterogeen);

•

goed nagedacht wordt of er behoefte is aan eigen initiatief voor kavel en openbare ruimte;

•

wordt nagedacht over mogelijkheden om auto’s uit het straatbeeld te weren;

voetnoot 67


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

91


•

de woonomgeving sociaal en verkeersveilig is;

•

een traditioneel straatprofiel/beeld wordt nagestreefd;

•

er een winkel, school en speel- en sportvoorzieningen zijn, die bovendien - met de fiets of lopend - snel en veilig bereikbaar zijn;

•

er nagedacht wordt over vernieuwende woonvormen voor jongeren en ouderen.

Het landelijke milieu De vraag naar landelijke woonmilieus uit zich in een vraag naar nog grotere woningen (gemiddeld 153 m2 met ruim 4 kamers), meer koopwoningen (65%), meer eengezinswoningen (81%). De ligging is zeer belangrijk. Opvallend is dat huishoudens met een behoefte aan landelijk wonen een relatief sterke voorkeur hebben voor oudbouw (10%, gemiddeld 8%). In dorpse milieus is een relatief sterkere voorkeur voor nieuwbouw (gebouwd na 1975). De belangrijkste verhuismotieven van mensen om naar kleine kernen te verhuizen zijn naast economische motieven (dichter wonen bij het werk) de woningkwaliteit (grotere eengezinskoopwoning) en het woonmilieu (landelijk wonen).68 Legenesthuishoudens hechten meer waarde aan het woonmilieu dan aan de woning. Voor gezinnen met kinderen is een kindvriendelijke omgeving erg belangrijk. Sterkste punt van landelijke milieus is, net als voor centrumdorpse milieus, de sociale structuur. Daarnaast wordt ook de ruimte als zeer positief ervaren. Goed voorbeeld van een landelijk milieu is Waterrijck in Stavoren met zeer ruime kavels en een hoge kwaliteit van wonen. Andere voorbeelden van landelijk of groen wonen zijn samengebracht in de publicatie Catalogus Groen Wonen van Alterra, LNV en VROM. Daarin zijn ook voorbeelden opgenomen van groen wonen in buitencentrum (Vinex-)milieus (onder andere Effatha in Voorburg). Voor een geslaagd landelijk milieu is voorwaarde, dat: •

de woonomgeving rustig is met ruimte en groen; 80% van de huizenkopers in landelijk gebied wenst een tuin. Bijna 15% van de huizenkopers wenst een tuin van minimaal 15 meter diep. 70% van de kopers van een appartement in landelijk gebied verlangt een ruim dakterras (voor het huursegment is dit 18%).

•

woningen een klassieke verkaveling en vaak ook architectuur hebben met over het algemeen een grote tuin (privé-groen);

•

goed nagedacht wordt of er behoefte is aan eigen initiatief met betrekking tot kavel en openbare ruimte;

•

landschappelijke elementen in de omgeving zijn;

•

woningen vrij uitzicht en privacy hebben;

•

parkeren op eigen erf, bij voorkeur met een garage mogelijk is;

•

er contact met buren en andere buurtbewoners (mogelijk) is;

•

er voorzieningen voor kinderen in de buurt zijn (scholen, kinderdagverblijf).

voetnoot 68

RIGO (1993) De aantrekkingskracht van kleine kernen, Amsterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


•

er ruimte is voor mogelijke functiecombinaties (met golfbaan, recreatiewaterplas e.d).

Waterrijck, Stavoren

69

Het plan Waterrijck bevindt zich ongeveer 2 km buiten het centrum van Stavoren. Waterrijck is een kleinschalig park met exclusieve landhuizen, geinspireerd op Engelse tuinsteden, en wordt grotendeels omgeven door beschermd natuurgebied. De landhuizen hebben een eigen aanlegsteiger met open verbinding naar het Johan Friso kanaal, van waaruit de Friese meren en het IJsselmeer makkelijk te bereiken zijn. De huizen liggen op ruime kavels van circa 300-1.500 m2. De huizen zijn ontworpen en gebouwd met aandacht voor het nodige comfort en gevoel voor traditie. Iedere woning is uniek, maar heeft toch een zodanige verwantschap, dat ze elkaar versterken. Prijzen vanaf ongeveer 230.000 tot 300.000 euro (excl. BTW).

7.3

Stedelijke vernieuwing en uitleg Bij stedelijke vernieuwing gaat het vooral om de stedelijke buitencentrum milieus, waar relatief weinig vraag naar is. Om deze woongebieden aantrekkelijk te maken/ houden zullen ingrepen noodzakelijk zijn. Bij uitleg gaat het vooral om de vraag naar suburbane milieus. Tevredenheid woonomgeving en verhuisgedrag Er wordt vaak aangenomen dat leefbaarheidsproblemen voor mensen aanleiding zijn om weg te trekken uit de buurt. Daarom wordt leefbaarheid nogal eens in verband gebracht met een neerwaartse spiraal: mensen zijn ontevreden en degenen die kunnen, vertrekken. Zij maken plaats voor nieuwe bewoners met minder keuzemogelijkheden en draagkracht, wat leidt tot verdere achteruitgang. Het fenomeen van de selectieve migratie naar inkomens wordt bevestigd door de feitelijke verhuisstromen. In de slechte wijken stromen lage inkomens verhoudingsgewijs meer in en hoge en middeninkomens meer uit. Of hierdoor een negatieve spiraal ontstaat, is daarmee nog niet aangetoond. Er kan echter wel worden geconcludeerd dat de leefbaarheid van wijken een effect heeft op zowel de wens

voetnoot 69

RIGO (2004) Drentse Horn en referentieprojecten, Amsterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

93


om te verhuizen als op het feitelijke verhuisgedrag. Ook als wordt gekeken naar de kenmerken van de bewoners (jongeren verhuizen vaker en wonen vaker in de slechtere wijken) blijken de slechte wijken een pushfactor te zijn. Vooral middenen hogere inkomens trekken weg. Als zij ontevreden zijn over de buurt en in een slechte buurt wonen, zijn ze ook meer verhuisgeneigd dan de lagere inkomens. Hoewel de leefbaarheid van buurten dus een effect heeft op het woningmarktgedrag, moet dit tegelijkertijd wel enigszins worden genuanceerd. Het is een effect dat vooral bestaat voor de écht slechte buurten. Voor ‘gemiddeld Nederland’ blijkt de buurt – als push of als pull factor – slechts bij een klein deel van de verhuizingen een rol te spelen. Ook geldt dat bewoners die zeggen vanwege de buurt te willen verhuizen – net zoals mensen die zeggen vanwege de woning te willen verhuizen dit uiteindelijk vaak niet doen. De werkelijke redenen zijn verhoudingsgewijs vaak van persoonlijke aard. En tot slot geldt dat voor het individuele verhuisgedrag het individuele oordeel over de buurt uiteindelijk zwaarder telt dan de leefbaarheid van een buurt in objectieve termen. Ook in slechte buurten kan men zich thuis voelen. Werk aan de winkel in stedelijke vernieuwing Uit onderzoek blijkt dat de stedelijke vernieuwingswijken die gemeenten hebben aangewezen, kampen met lastige problemen. Er wonen veel kansarmen, de woningvoorraad is eenzijdig en er zijn knelpunten op het vlak van sociale veiligheid en leefbaarheid. Belangrijkste conclusie is dat de stedelijke vernieuwingswijken bouwtechnisch goed op orde zijn en dat de problemen veelal in het sociale vlak liggen en gepaard gaan met belangrijke problemen als vervuiling, vernieling en sociale veiligheid. Nieuwe appartementencomplexen vervangen hoge galerijflats (Amsterdam-Slotervaart)

De VROM-rapportage ‘Leefbaarheid van wijken’ (2004) onderschrijft dit. De ‘sociale’ overlast, met een groot effect op de tevredenheid van bewoners over hun woonomgeving, concentreert zich in een beperkt aantal specifieke wijken: de wijken met een hoge dichtheid, een groot aandeel allochtonen, veel hoogbouw, veel jongeren en veel niet-actieven in de leeftijd tussen 25 en 44 jaar. Deze wijken vallen voor een groot deel samen met de 56 prioriteitswijken van VROM. 35% van de bewoners van deze wijken geeft een negatief oordeel over de woonomgeving. Het gaat voorna-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


melijk om de buitencentrum milieus. Bewoners van centrumstedelijke wijken, ook als deze tot de prioriteitswijken behoren, zijn zelden ontevreden. Belangrijkste fysieke aspect dat bijdraagt aan een slechte leefbaarheid zijn de aanwezigheid van (leegstaande) winkel- en bedrijfspanden. In de prioriteitswijken is dus werk aan de winkel. Zo ernstig als dit klinkt, lijkt het allemaal niet. Uit onderzoek van RIGO blijkt dat de prioriteitswijken in de G26 zeker geen afvoerputjes zijn: het aantal vestigers dat na 4 jaar nog in de wijk woont is relatief groot en deze groep wijkt nauwelijks af van gesettelden in andere delen van de steden. In sociaal-economisch opzicht is er een achterstand, maar aangezien het om wijken gaat met een goedkope woningvoorraad is dit niet meer dan normaal. Er zijn leefbaarheidsproblemen, maar er zijn zeker ook kansen om huishoudens nog wat langer vast te houden (de ligging van de wijken, het voorzieningenniveau).70 In de G4 zijn de zaken serieuzer. De doorstroming is abnormaal hoog en de gesettelden zijn echt de achterblijvers binnen steden.71 Investeringen in de kwaliteit van voorzieningen kan gepaard gaan met het verbeteren van de veiligheid, onder meer door camerabewaking (Sierplein, Amsterdam West)

Aandachtspunten stedelijke vernieuwing Herstructurering is vooral werken aan imago en identiteit. Daarnaast gaat het ook om sociale verbanden koesteren, investeren in economisch draagvlak voor voorzieningen en intensief beheer. Voor alles geldt, aldus het SEV, dat bewoners uitgangspunt moeten zijn. Er is echter nog relatief weinig bekend over de wensen ten aanzien van woning en woonomgeving in de naoorlogse wijken. In situaties waar men ontevreden tot zeer ontevreden is over de woonomgeving, worden vaak verbeteringen gesuggereerd aan de woonomgeving (40%), de voorzieningen (38%), en de sociale veiligheid (32%). Opvallend is dat het aanpassen van de eigen woning relavoetnoot 70

Ministerie VROM (2002), KWR 2000 maakt balans op, Den Haag

71

Buijs, A. (2004) Kweekvijvers of afvoerputjes, in Tijdschrift voor de volkshuisvesting, nummer 2.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

95


tief minder vaak wordt genoemd.72 Wel zijn de problemen van bestaande woonmilieus benoemd die in beginsel met stedelijke vernieuwing moeten worden aangepakt: •

Eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad en huishoudens;

•

Te veel goedkope huurwoningen;

•

Te veel kleine meergezinswoningen (portiekflats en galerijflats);

•

Te veel semi-openbaar groen;

•

Te dicht op elkaar wonen, slecht geïsoleerde woningen (burenlawaai);

•

Te weinig eigen buitenruimte (balkon of tuin) en privacy;

•

Te weinig veilige speelruimte;

•

Verslechterend voorzieningenniveau;

•

Verloedering openbare ruimte (zwerfvuil, slecht onderhoud);

•

Veel verschillende leefstijlen, die botsen;

•

Sociale onveiligheid (hoge criminaliteit).

Sterke punten die behouden moeten blijven zijn: voldoende parkeergelegenheid, winkelvoorzieningen, speelvoorzieningen en aanwezigheid openbaar groen. De transformatie van buitencentrum milieus kan twee kanten op; er kunnen meer stedelijke milieus (compacter, meer voorzieningen, minder openbaar groen, meer gesloten bouwblokken) en meer suburbane woonmilieus van worden gemaakt. Een goed voorbeeld van een transformatie van een typische buitencentrumwijk (portiekwoningen, veel openbaar groen, functiescheiding) is het project Duinpark in Den Helder. Duinpark, Den Helder Het toekomstige Duinpark maakt onderdeel uit van de wijk Nieuw Den Helder Centrum. Oorspronkelijk stonden er hoogbouwflats uit de jaren ’50 en ’60. De energievisie vormde het uitgangspunt bij de ontwikkeling van de nieuwbouwplannen. De lat ten aanzien van de te behalen EPC (energieprestatiecoëfficiënt) ligt hoog: maximaal 0,78. Om een betere verhouding tussen de verschillende doelgroepen te creëren en de leefbaarheid van de wijk te vergoten, is besloten om op deze locatie koopwoningen te ontwikkelen. Er is gekozen voor een parkachtige opzet voor het nieuwe deel van de wijk, dat als park moet gaan fungeren voor de gehele wijk. Door de begroeide daken van sommige woningen (gras of sedum) worden de woningen als het ware ingebed in het landschap. De woningen hebben een ruim terras, dat door duinen en schanskorven wordt afgescheiden, maar geen eigen tuin. Het park heeft namelijk een open karakter waarvan het beheer een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de eigenaren en de gemeente is. Het is een autoluw gebied, zonder rijstroken, dat vooral voor recreatieve bewonersdoeleinden gebruikt kan worden (spelen, zonnen, eten, etc.)

voetnoot 72

Ministerie VROM (2002) Kwaliteit van stedelijke vernieuwingswijken, Den Haag

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De bewoners zijn vanaf het begin regelmatig geïnformeerd over de plannen door een actief informatieteam dat bestond uit externe adviseurs, wijkmeesters en corporatiemedewerkers. De woningstichting heeft veel overleg gevoerd met diverse partijen: vereniging van bewoners, wijkcommissies, winkeliers, opbouwwerk en een stedenbouwkundig bureau. De bijkomende kosten voor het initiëren en ontwikkelen van de plannen worden niet direct terugverdiend, maar zullen zich vertalen in verbeterde leefbaarheid van de wijk.

Aandachtspunten uitleg De tevredenheid over de kwaliteit van de woonomgeving is onder bewoners in landelijke gebieden het grootst. Slechts 1 op de 17 mensen geven een onvoldoende aan de woonomgeving. In centrumdorpse milieus is dit 1 op 11. In uitleg liggen dus goede kansen om door bewoners zeer gewaardeerde woonmilieus te ontwikkelen. Wat daarbij helpt is dat de sociale voorwaarden in deze gebieden (type bewoners en hoe zij met elkaar omgaan) over het algemeen zeer gunstig zijn. Dit maakt dat het op uitleg niet snel mis kan gaan. Risico is dat er op uitleglocaties alleen maar conform de Vinex standaarden gebouwd wordt. Terwijl er veel vraag is naar dorpse en landelijke milieus (ruime kavels, grote tuin, groot aandeel vrijstaande en 2/1-kapwoningen, privacy, vrij uitzicht) en deze uitstekend op uitleglocaties nabij (grote) steden kunnen worden ontwikkeld. Bij een aantrekkende economie zal de vraag naar landelijke en dorpse milieus naar verwachting verder toenemen. Het zou een verlies zijn als bij de laatste grote bouwstroom tot 2030 niet aan deze vraag naar kwalitatief hoogwaardige woningen binnen kwalitatief hoogwaardige milieus tegemoet wordt gekomen. Bij de ontwikkeling van uitbreidingswijken zijn een aantal aandachtspunten te benoemen. Dit zijn: •

Voldoende differentiatie: voorkom lange, eentonige rijen. Eén grote wijk met rijwoningen in een dichtheid van 40 woningen per hectare is niet wenselijk. Ontwikkel gevarieerde plukjes woningen met een eigen sfeer (woonconcepten). Maak daarbij gebruik van aanwezige kwaliteiten van de locatie (water, groen) en de vraag naar voorzieningen (tennis wonen, wonen en golf).

•

Maximaal 25% van de consumenten heeft een voorkeur voor een appartement in een suburbaan milieu (het betreft dan het groenstedelijk milieu). Op uitleglocaties moeten grondgebonden eengezinswoningen dus veruit in de meerderheid zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

97


•

Bouw vooral grondgebonden woningen: de vraag naar appartementen in suburbane milieus is zeer beperkt. Alleen ouderen hebben soms een uitgesproken voorkeur voor een appartement. 42% van de (bovenmodale) consument heeft de voorkeur voor een middeldure of dure vrijstaande woning. Op de Vinex-locaties in de Randstad is tot nu toe slechts 6% als vrijstaande woning ontwikkeld.

•

Bouw woningen met kwaliteit van (vrij) uitzicht. Maak tuinen/buitenruimte voldoende groot.

•

Maak gebruik van mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap, consumentgericht bouwen of meerwerk (optielijst) en aan de andere kant goed nadenken of er behoefte is aan eigen initiatief voor de kavel en openbare ruimte

•

Houd architectuur voor groot deel herkenbaar. Het merendeel van de huizenkopers in suburbane woonmilieus heeft behoefte aan traditionele architectuur.

•

De aanwezigheid van winkels voor dagelijkse boodschappen in de buurt, sportvelden en scholen zijn van belang. Gezinnen met kinderen hechten bovendien veel waarde aan de bebouwing en het groen.

•

Voldoende parkeernorm, waarbij er zowel parkeermogelijkheid op de kavel is, als in de openbare ruimte.

•

De tijdige aanwezigheid van winkelvoorzieningen en vooral openbaar vervoervoorzieningen (helemaal als er een gematigde parkeernorm gehanteerd wordt).

•

Combinatie verkeersveilig, maar goed bereikbaar per auto. Amerikaanse wijk op Vinex-locatie Blixembosch: bewoners bouwen hun eigen huis naar Amerikaans voorbeeld (Eindhoven)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Het wie, wat en waar van de woonomgeving

Recommend Documents