Het faciliteren van innovatie
Hoe vastgoed een rol kan spelenin het succes van jonge start-ups
Real Estate Management | P4 Go / No Go Date: 04-03-2015 1st mentor: Alexandra den 2nd mentor: Arie Romein Committee: Wido Quist
Heijer
(Ivan Nevzgodin)
“In hoeverre kan vastgoed bijdragen aan een toename van het aantal, en tevens het interne succes bevorderen van, jonge innovatieve start-ups onder studenten en pas afgestudeerde studenten?”
Reflectie Onderzoeksvraag Onderzoeksopzet Methodologie Literatuurstudie Empirisch onderzoek Conclusies To-do
Reflectie
Reflectie Wetenschappelijke relevantie: Inzicht verkrijgen in de vastgoedfactoren die technologisch innovatieve start-ups belangrijk vinden in de eerste twee jaar van de start-up
Reflectie Wetenschappelijke relevantie: Vastgoed koppelen aan het succes van jonge start-ups
Reflectie Maatschappelijke relevantie: vergroten van het aantal succesvolle start-ups en daarmee een bijdrage leveren aan de economie en maatschappij
Reflectie Persoonlijke motivatie: Een eigen start-up welke, al groeiende, te maken krijgt met huisvestingsvraagstukken
Van gebruik maken van gratis faciliteiten met 3 ‘founders’
Via een gedeelde kantoorruimte / attelier met 5 man
Naar een eigen kantoorruimte met 8 man
Onderzoeksvraag
Probleemstelling 1) Toenemend aantal technologische en innovatieve start-ups; 2) Toenemend aantal initiatieven om start-ups te huisvesten; 3) Niet een duidelijke definitie van incubators: veel verschillende vormen;
Probleemstelling Hoe start-ups het beste te huisvesten, zodat ze zoveel mogelijk kunnen bijdragen aan de economie en/of maatschappij: hoe kan de succeskans van de start-ups worden vergroot door huisvesting?
Doelstelling Onderzoeksdoelstelling:
inzicht verkrijgen in de vastgoedfactoren die van toegevoegde waarde zijn voor jonge start-ups.
Onderzoeksvraag “In hoeverre kan vastgoed bijdragen aan een toename van het aantal, en tevens het interne succes bevorderen van, jonge innovatieve start-ups onder studenten en pas afgestudeerde studenten?”
Deelvragen A) Wat is succes voor start-ups?; B) Hoe kan vastgoed waarde toevoegen aan een start-up?; C) Welke vastgoed factoren hebben invloed op het succes van jonge start-ups?;
Deelvragen D) Wat voor vastgoedmogelijkheden worden er op dit moment geboden voor start- ups?; E) Wat zijn de voorkeuren van start-ups met betrekking tot vastgoed?
Onderzoeksopzet
Onderzoekstype:
Toetsingsonderzoek met theorie en hypothesen
Onderzoeksontwerp: Theorie en hypothesen, gevormd door een literatuurstudie en toetsing via empirisch onderzoek met casusbeschrijving en survey.
Literatuurstudie Middels de literatuurstudie deelvragen: A), B), C) en D) beantwoorden.
A) Wat is succes voor start-ups?; B) Hoe kan vastgoed waarde toevoegen aan een start-up?; C) Welke vastgoed factoren hebben invloed op het succes van jonge start-ups?; D) Wat voor vastgoedmogelijkheden worden er op dit moment geboden voor start- ups?;
Casusbeschrijving Middels de casusbeschrijving in kaart brengen wat het huidig vastgoedaanbod is voor jonge technologische en innovatieve start-ups
Casusbeschrijving Antwoord verkrijgen op vraag D): wat voor vastgoedmogelijkheden worden er op dit moment geboden voor start-ups?
Survey Initieel: jonge en technologische start-ups binnen Delft en Eindhoven, gevonden via netwerken binnen deze steden.
Survey In 2e instantie: Survey openbaar gemaakt via social media, vanwege het lage aantal respondenten
Survey Antwoord verkrijgen op vraag E): wat zijn de voorkeuren van start-ups met betrekking tot vastgoed?
Methodologie
Theorie I) De aanzet tot het opzetten van een start-up en de groei van jonge start-ups is positief te beïnvloeden door vastgoed. II) Als het vastgoed de juiste ondernemersfaciliteiten en -diensten biedt, zullen naast werkplekken en basisbehoeften, ook ontmoeting onder jonge ondernemers worden gestimuleerd.
Theorie III) Wanneer ontmoetingen worden gestimuleerd, zal het netwerk van deze jonge ondernemers worden vergroot en versterkt en zal de kans op serendipiteit toenemen. IV) Als het netwerk en de kans op serendipiteit wordt vergroot zullen jonge ondernemers peers hebben, maar ook de behoefte om een eigen identiteit te creëren.
Theorie V) Binnensteden of urbane omgevingen bieden veelal al bestaande faciliteiten en diensten die deels voldoen aan de identiteit van jonge ondernemers voor het vormen van een netwerk en vergroten van de kans op serendipiteit.
Hypothesen H1: Jonge start-ups hebben de voorkeur voor een locatie in de binnenstad, waar werk en gemeenschap bij elkaar komen. H2: Start-ups in de 1e en 2e fase van de levenscyclusfase hebben andere behoeften met betrekking tot locatie, faciliteiten en diensten dan start-ups in latere fases van de levenscyclus.
Hypothesen H3: Jonge start-ups hebben in de 1e en 2e fase van de levenscyclus weinig financiële middelen en zullen de voorkeur geven aan goedkope of gratis huisvesting. H4: Jonge start-ups willen graag gedeelde faciliteiten en diensten, waardoor er meer kans is op serendipiteit H5: Jonge ondernemers hebben behoefte aan en netwerk en het laten zien van hun eigen identiteit ten opzichte van peers.
Conceptueel model
Literatuurstudie
Wat is succes voor start-ups? Het succes van start-ups betekent in dit onderzoek groei door het doorlopen van levenscyclusfases
Wat is succes voor start-ups? Vijf verschillende levenscyclusfases te onderscheiden: 1) 0-1 jaar: Foetus 2) 1-2 jaar: Pasgeborene 3) 2-3 jaar: Zuigeling 4) 3-4 jaar: Peutertijd 5) 4-5 jaar: Kleutertijd
Wat is succes voor start-ups? In de eerste twee fases is de vraag naar vastgoed van start-ups anders dan in de latere fases (McAdam & McAdam, 2008) Maar ook verschil in financiering, gebrek aan werkruimte en comunicatie binnen en tussen jonge ondernemingen (Wissema, 2009)
Hoe kan vastgoed waarde toevoegen aan een startup? Vastgoed speelt een rol in de input, proces en output. De toegevoegde waarde zit in mensen, proces, economie en de omgeving.
Hoe kan vastgoed waarde toevoegen aan een startup? Toegevoegde waarde voor een organisatie: 1) Competitief voordeel: strategische doelen 2) Winstgevendheid: financiële doelen 3) Productiviteit: functionele doelen 4) Duurzame ontwikkeling: fysieke doelen
Welke vastgoedfactoren hebben invloed op het succes van jonge start-ups? Netwerk Serendipiteit Identiteit Locatie Gebouw Werkplek
Welke vastgoedfactoren hebben invloed op het succes van jonge start-ups? Netwerk: Sociaal- en professioneel contact Operationaliseren door: - Mogelijkheid tot vormen van netwerk - Belangrijkheid voor start-up van netwerk
Welke vastgoedfactoren hebben invloed op het succes van jonge start-ups? Serendipiteit: Toevallige ontdekkingen via persoonlijk (en alledaags) contact Operationaliseren door: - Gedeelde faciliteiten en diensten - Horeca - Nabijheid andere start-ups / bedrijven - Activiteiten
Welke vastgoedfactoren hebben invloed op het succes van jonge start-ups? Identiteit: permanent tonen van bedrijfsuitstraling Operationaliseren door: - Mogelijkheid voor plaatsen van logo’s - Zelf in te delen werkplek / kantoor - Mate van belangrijkheid
Welke vastgoedfactoren hebben invloed op het succes van jonge start-ups? Locatie: directe omgeving van het gebouw Operationaliseren door: - Locatietyperingen - Nabijheid faciliteiten en diensten - Nabijheid Horeca
Welke vastgoedfactoren hebben invloed op het succes van jonge start-ups? Gebouw: omgeving met werkplekken Operationaliseren door: - Gebouwtyperingen - Faciliteiten en diensten binnen gebouw - Eigen / gedeelde faciliteiten en diensten
Welke vastgoedfactoren hebben invloed op het succes van jonge start-ups? Werkplek: waar werkzaamheden worden worden verricht Operationaliseren door: - werkplektyperingen - Gedeelde / besloten werkplekken - Faciliteiten en dienstne op werkplek
Welke vastgoedmogelijkheden worden er op dit moment geboden voor start-ups?
Incubator
maar ook o.a.: Flexwerkplekken, kantoren, faculteit, openbare werkplekken, thuis.
Empirisch onderzoek
Welke vastgoedmogelijkheden worden er op dit moment geboden voor start-ups?
Delft en Eindhoven:
Beiden een sciencepark gelieerd aan Technische Universiteit, met incubator voor ondersteuning start-ups
Welke voor vastgoedmogelijkheden worden er op dit moment geboden voor start-ups? In Eindhoven zijn de locaties waar start-ups worden gehuisvest ‘completer’ dan in Delft: meer voorzieningen in de omgeving
Welke voor vastgoedmogelijkheden worden er op dit moment geboden voor start-ups? In beide steden geen informatie over werkplekken voor start-ups op een faculteit
Wat zijn de voorkeuren van start-ups met betrekking tot vastgoed? Algemeen Huidig gebruik Voorkeur
Wat zijn de voorkeuren van start-ups met betrekking tot vastgoed? Algemeen: - 41 respondenten, 37 volledig ingevuld - Voornamelijk uit Delft - 2-5 Werknemers - Gemiddelde leeftijd 26
Wat zijn de voorkeuren van start-ups met betrekking tot vastgoed? Huidig gebruik: - 57% betaalt < €200 huur / maand - 57% heeft <€5 reiskosten per week - 76% gebruikt de fiets - 52% heeft reistijd < 15 minuten
Wat zijn de voorkeuren van start-ups met betrekking tot vastgoed? Voorkeur: Incubator in 77% van de 180 gevallen de voorkeur boven een andere type werkplek
Wat zijn de voorkeuren van start-ups met betrekking tot vastgoed? Belangrijke keuzeoverwegingen: 1) Type werkplek 2) Netwerk 3) Uitstraling werkplek 4) Prijs 5) Faciliteiten en diensten 6) Huurverplichting
Wat zijn de voorkeuren van start-ups met betrekking tot vastgoed? - Locatie op high-tech campus / binnenstad - Prijs: 400 / maand - Huurverplichting: jaarlijks contract - Mix van gedeelde en eigen f&d - Mix van besloten en open werkplekken - Alle voorzieningen aanwezig - Beperkte openingstijden
Conclusies
Hypothesen Theorie:
Houdt geen stand en moet worden aangescherpt.
Hypothesen Verder onderzoek: uitgaan van profiel van een incubator als ideale vorm van vastgoed en dit vertalen in huidige situaties in de praktijk.
“In hoeverre kan vastgoed bijdragen aan een toename van het aantal, en tevens het interne succes bevorderen van, jonge innovatieve start-ups onder studenten en pas afgestudeerde studenten?”
Bijdrage van vastgoed Vastgoedaanbod moet in grote lijnen voldoen aan het profiel van een incubator, waar voornamelijk gelet moet worden op: 1) Type werkplek 2) Netwerk 3) Uitstraling werkplek 4) Prijs 5) Faciliteiten en diensten
To do
Nog te doen, in volgorde van prioriteit: 1) Laatste resultaten invoeren in SPSS (nu 40 respondenten): 0,5 dag 2) Coderingsschema tweekeuzevragen verwerken in SPSS: 0,5 dag
3) Zoeken naar correlaties dmv SPSS: 2 dagen - Frequentietests en homogeniteit - Kruisverbanden tussen:
- Tijdsbesteding VS huidig gebruik & voorkeur - # Werknemers VS huidig gebruik & voorkeur - Huur vs huidig gebruik & voorkeur
- Mann-Whitney U en Kolmogorov-Smirnov - Spearman-rangcorrelatie
4) Uitleg over vignetten in methodiek: 0,5dag 5) Casussen aanvullen met gegevens over faculteit als werkplek: 0,5 dag 6) Casussen aanvullen met geschiedenis en toekomst van Delf ten Eindhoven mbt huisvesting van start-ups: 0,5 dag
7) Verband literatuur, casus en survey aanscherpen: 1 dag 8) Engelse samenvatting c.q. Engelse vertaling: 14 dagen 9) Research poster: 1 dag 10) Bijvoegen coderingsschema: 0,5 dag 11) Meer tabellen en grafieken in literatuurdeel: 1 dag
Totaal: 22 dagen werk Eerste mogelijkheid P5: 7 April Inleveren P5: 31 Maart Aantal dagen te gaan: 28 dagen
?
