Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn
Een overview • • • •
De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie
Koopsector: instabiliteit • In internationaal opzicht sterk afwijkend beeld: - Grote mate van volatiliteit (OECD) - Extreem hoge hypothecaire schuld (IMF) - Hoge ‘loan-to-value’ bij starters (OECD)
- Geen aanwijzingen voor speculatieve component in prijsniveau? (CPB, IMF) - Risico voor instabiliteit?
Oorzaken afwijkend beeld • Drie oorzaken: - De fiscale aftrekbaarheid hypotheekrente - De geringe prijselasticiteit van het aanbod - De ruimhartige hypotheekverstrekking
Fiscaal stelsel eigen woning • Huidige fiscaal stelsel - aftrekbaarheid hypotheekrente eigen woning - belastbaarheid toegerekende netto huurwaarde - overdrachtsbelasting
• De logica van het stelsel: - woning als investeringsgoed
• Het gebrek aan logica - regulier opbrengst vermogen belasten via box 3
Omvang fiscale bevoordeling
Bron: CPB, 2006
Starre aanbod op de koopwoningmarkt • Aanbod op de koopwoningmarkt via nieuwbouw en omzetting huur naar koop - nieuwbouw: zeer lage prijselasticiteit van het aanbod (DNB) - omzetting: relatief weinig omzetting door marktcontraire gedrag corporaties
• Gevolg: fiscale bevoordeling is gekapitaliseerd in de koopprijzen
Invloed op de grondmarkt • Fiscale voordeel slaat neer bij de grondeigenaar (‘Ricardiaanse rent’): hoge grondprijzen • Uitwerking in residuele grondwaarde benadering • Mede door rol gemeenten geen extra aanbod voor woningbouwlokaties
Huursector • Huurprijsregulering • Huurtoeslagregeling • Woningcorporaties
Huurprijsregulering (1) • Ruime vrijheid bij vaststelling aanvangshuren (maxima op basis van wws) • Beperkte marges bij jaarlijkse huuraanpassing • Liberalisatiebeleid sinds 1989 - na bewonersmutatie - kwaliteitsgrens aantal wws-punten - in potentie circa 1/3 huurwoningvoorraad; feitelijk circa 3,5%
Huurprijsregulering (2) • Liberalisatiepoging Dekker: - grotere omvang geliberaliseerde sector - begrenzing op basis WOZ-waarde huurwoning
• Op het laatste moment controversieel verklaard • Faalfactoren: - maatschappelijke voordelen onduidelijk - onbalans t.o.v. van gesubsidieerde koopsector
Huurtoeslag • Hoogte huurtoeslag afhankelijk van: - hoogte inkomen - hoogte huurprijs
• Bereik: 1/3 van alle huurders • Problematische kanten: - bijdrage aan marginale druk: armoedeval - stimuleert woonconsumptie
De corporatiesector • Circa 480 corporaties; 2,4 mln woningen • In internationaal opzicht zeer omvangrijke sociale huursector • Robuust eigen vermogen, 30 a 40 % balanstotaal • Coalitieakkoord: - Sterke stijging van investeringen - Structurele heffing
Het corporatiedossier • Kernprobleem: onduidelijkheid over de publieke taken • Mogelijke onbalans tussen financiële mogelijkheden en kosten publieke taken • Onvoldoende prikkels voor efficiënte bedrijfsvoering • Deels ongeoorloofde staatsteun
Subsidiering huursector (CPB, 2008) Markthuur
9.107
Reguleringshuur
6.377
Vraaghuur
4.840
Netto huur
4.285
Totaal subsidiering 14mrd
Effect vrije huurwoningmarkt (CPB, 2008) • Evenwichtsniveau: - Prijs woonconsumptie - Volume woonconsumptie - Waarde woonconsumptie
+ 71% +14% + 95%
• Zelfs met veel hogere huurprijzen stijgt de woonconsumptie!
Kanttekening bij CPB-rapport • WOZ-waarde is 20 a 30% hoger als gevolg van fiscale bevoordeling • Markthuur is afgeleid van de ‘opgeblazen’ WOZ-waarde • Zonder fiscale bevoordeling ligt markthuur 20 a 30% lager • Omvang subsidiering in de huursector bevat dus ‘dubbeltelling’
GESCHEIDEN WONINGMARKTEN
• Koop- en huurwoningen slechts ten dele overlappende markten - Subsidiering principieel anders (fiscale bevoordeling en huursubsidie) - Kwaliteitsniveau verschillend - Bewoners verschillend qua inkomen en vermogen
Kloof tussen koop en huur • Kloof vanuit consumentenperspectief: - is er verschil in de netto prijs voor de woondiensten?
• Kloof vanuit investeringsperspectief: - is er verschil in de waarde van de woning?
Vergelijking prijs woonconsumptie • Hoe de prijs van de woonconsumptie te vergelijken tussen huur en koop? • In de huursector is de prijs van de woonconsumptie waarneembaar (huur minus subsidie) • In de koopsector wordt de woning geprijsd, echter niet de woonconsumptie • Gebruikskosten als oplossing
Uitkomsten van de vergelijking
Effect subsidiering op waarde
Subsidies
Waarde koopwoningen
Effect subsidiering op waarde
Subsidies Subsidies Waarde koopwoningen
Waarde huurwoningen
Effect subsidiering op waarde Kloof tussen koop- en huurwoningen
Subsidies Subsidies Waarde koopwoningen
Waarde huurwoningen
Interactie tussen koop en huur • Kernpunt: - waarde identieke woning in de koopsector aanmerkelijk hoger dan in de huursector
• WOZ-waarde > Exploitatiewaarde • Oorzaken - marktwerking verschillend - overheidsbeleid verschillend
• Gevolgen - slecht functionerende markt - arbitrage door verhuurders
Arbitrage van de verhuurder • Twee vormen van arbitrage: - Uitponden na mutatie - Extra verhoging huurniveau (‘marktconform’)
• Geliberaliseerde huurwoningmarkt faciliteert de arbitrage van de verhuurder • Bij fiscale bevoordeling geen goede marktwerking in de huursector
Herstel woningmarkt • Verbeteren woningbouwmarkt eerste prioriteit - R.O.-beleid en grondbeleid
• Geleidelijke vermindering fiscale tegemoetkoming (Engelse model) • Modernisering huurprijsregulering • Subsidiëring eigendomsneutraal vanwege betaalbaarheid • Betere waarborgen effectiviteit en efficiëntie corporaties
